QUZHOU XIN'AN DEVELOPMENT CO.,LTD. — Audit Report / Information 2011

Jun 12, 2012

新湖中宝股份有限公司 [ 此处键入本期债券名称全称 ] 2008 年公司债券 信用评级报告 跟踪评级报告

主体长期信用等级：AA[-] 级 本期债券信用等级：AA[-] 级 评级时间： 2012 年 6 月 6 日

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上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.

新世纪评级

Brilliance Ratings

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新湖中宝股份有限公司 2008 年公司债券跟踪评级报告 概要

编号：【新世纪跟踪[2012]100117】

存续期间 八年期债券 14 亿元人民币，2008 年 7 月 2 日－2016 年 7 月 1 日 主体长期信用等级 评级展望 债项信用等级 评级时间 本次跟踪评级： AA[-] 级 稳定 AA[-] 级 2012 年 6 月 上次跟踪评级： AA[-] 级 稳定 AA[-] 级 2011 年 6 月 首次评级： AA[-] 级 稳定 AA[-] 级 2007 年 11 月

主要财务数据

主要财务数据
项 目	2009 年	2010 年	2011 年
金额单位：人民币亿元
发行人母公司数据： 货币资金	8.29	10.71	7.27
短期刚性债务	21.21	23.05	31.43
股东权益 现金类资产/短期刚性债务 [倍]	49.31 0.39	71.06 0.50	78.44 0.24
发行人合并数据及指标：
流动资产	176.38	228.56	276.25
货币资金	56.14	62.13	51.21
流动负债 短期刚性债务	109.67 42.33	125.68 44.72	141.66 75.68
所有者权益	66.89	89.79	113.52
营业收入	63.79	81.40	66.88
净利润	12.26	17.34	14.56
经营性现金净流入量	25.19	-24.05	-25.50
EBITDA	18.33	24.90	22.58
资产负债率[%]	69.52	68.44	67.85
流动比率[%] 现金比率[%]	160.83 51.28	181.86 50.18	195.02 36.34
利息保障倍数[倍]	3.15	10.81	6.71
经营性现金净流入与 流动负债比率[%]	30.10	-20.44	-19.08
非筹资性现金净流入 与流动负债比率[%]	17.55	-24.04	-29.55
EBITDA/利息支出[倍]	3.24	11.04	1.58
EBITDA/短期刚性债务 [倍]	0.53	0.57	0.38

注：根据新湖中宝经审计的 2009-2011 年度财务数据整理、计算。

跟踪评级观点

近年来新湖中宝通过参与土地一级开发和加 大综合性项目开发力度等方式优化主业结构，提 升地产主业竞争能力。虽然公司经营相对稳健， 后续土地款支付压力较小，但在房地产政策调控 仍较严的情况下，公司 2011 年度商品房销售量 下降，且中短期内经营压力有所增大。

• 2011 年以来新湖中宝进一步完善其治理结 构，房地产业务区域布局更为合理，项目储 备相对充足且成本较低，且通过参与土地一 级开放和加大综合性项目开发力度等方式优 化主业结构。

• 新湖中宝参股投资的金洲管道和大智慧等企 业已成功上市，投资增值明显，有利于增强 企业的资产流动性和财务弹性。

• 受房地产政策调控影响，2011 年新湖中宝的 房产销售及现金回笼速度明显放缓，但目前 相对充裕的货币资金存量仍可为项目开发和 即期债务的偿付提供一定的缓冲。

• 2012 年以来我国房地产政策调控仍较严，中 短期内新湖中宝经营压力有所加大。

• 虽然新湖中宝后续土地款支付压力较小，且 良好的经营积累使得其 2011 年的资产负债 率小幅下降，但其刚性负债规模持续扩大， 且短期刚性债务相对较大。不断趋紧的融资 环境下融资压力的加大和财务成本的上升， 将对公司运营构成一定的压力。

分析师 戴志刚 葛天翔 上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F Tel：(021)63501349 63504376 Fax：(021)63500872 E-mail：mail@shxsj.com http://www.shxsj.com

评级机构：上海新世纪资信评估投资服务有限公司

本报告表述了新世纪公司对本期公司债券的评级观点，并非引导投资者买卖或持有本期公司债券的一种建议。报告中引用的资料 主要由新湖中宝提供，所引用资料的真实性由新湖中宝负责。

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跟踪评级报告

按照新湖中宝股份有限公司 ( 以下简称新湖中宝、该公司或公司 ) 2008 年公司债券信用评级的跟踪评级安排，本评级机构根据新湖中 宝提供的经审计的 2011 年财务报表及相关经营数据，对新湖中宝的 财务状况、经营状况、现金流量及相关风险进行了动态信息的收集 和分析，并结合行业发展趋势等方面因素，得出跟踪评级结论如下。

一、债券发行情况

该公司于 2008 年 7 月 2 日发行了待偿还余额为 14 亿元人民币的 2008 年公司债券，期限为 8 年，并于 2008 年 7 月 18 日起在上海证券 交易所挂牌交易（证券代码 122009，证券简称“08 新湖债”），目前尚 未到期。截至 2011 年末，公司待偿还债券本金余额为 14.00 亿元。

二、跟踪评级结论

（一） 公司管理

该公司是浙江新湖集团股份有限公司（简称“新湖集团”）的控股 子公司，也是其房地产开发业务的主要经营平台。2011 年公司继续健 全和完善内部控制制度及各项业务流程等，编制了《公司治理规范》， 不断完善其公司治理。

（二） 业务运营

为促使房价回归理性，2011 年我国政府从货币政策、限购和税收 等方面对房地产市场进行调控，并加大保障性住房的建设力度。随着政 策叠加效应显现，商品房的投资性需求得到一定程度抑制，部分刚性需 求者也开始持币观望，商品房销售额同比增幅大幅下滑，房地产开发企 业的资金回笼速度明显放缓，存货大幅增长，部分城市商品房量价齐跌。 根据国家统计局数据显示，2011 年我国实现商品房销售 10.99 亿平方米， 同比增长 4.9%，增速同比下滑 5.7 个百分点；实现商品房销售额 5.91 万亿元，同比增长 12.1%，增幅同比回落 6.8 个百分点。2012 年 1-3 月， 我国实现商品房销售面积 1.52 亿平方米，同比下降 13.6%；商品房销售 额 0.87 万亿元，同比下降 14.6%，降幅同比缩小 6.3 个百分点。目前房

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地产政策调控仍较严，房地产开发企业存在较大经营及财务压力，但受 益于我国持续的城市化进程和持续增长的居民财富，实力较强的房地产 开发企业在中长期仍拥有一定的发展空间。

该公司以房地产开发为主业，并涉及商业贸易和金融股权投资等。 受政策调控趋紧以及自身销售进度调整等因素影响，2011 年度公司实 现营业收入 66.88 亿元，同比下降 17.83%，实现毛利 18.24 亿元，同比 下降 29.38%；实现净利润 14.56 亿元，同比下降 16.04%，盈利情况相 对尚可。

1 、房地产开发业务

我国房地产行业政策调控继续趋严的情况下，2011 年该公司商品 房销售面积及资金回笼均明显下降，2011 年公司销售商品房 33.67 万平 方米，同比下降 51.76%；实现销售资金回笼 34.19 亿元，同比下降 41.83%。2011 年度公司结转房地产开发业务收入 33.68 亿元，同比下降 36.61%；房地产开发业务实现毛利 16.82 亿元，同比下降 29.92%。

从项目销售区域看，2011 年度该公司回笼资金量较大的地区主要 为海宁、九江、沈阳、苏州、天津等地，主要来自于海宁百合新城、九 江柴桑春天、沈阳北国之春等项目。

从项目储备看，2011 年度新拓展了舟山和天津等多个地产项目， 新增项目权益建筑面积合计 120.58 万平方米，进一步丰富了公司的项 目储备，上述项目楼面地价总体尚可（如图表 1 所示）。截至 2011 年末， 公司正在履行的土地出让合同合计 15.97 亿元，已支付 14.41 亿元，剩 余支付 1.56 亿元，后续土地出让金支付压力较小。

图表 1. 公司 2011 年土地购置情况表

地区 天津静海 浙江舟山 天津静海 沈阳	权益比率 100.00% 55.00% 100.00% 100.00%	土地出让金 （万元） 25910.00 83970.29 28990.00 17517.72	土地面积 （万M 2） 21.58 10.56 24.15 13.20	建筑面积 （万M 2） 37.66 24.15 36.50 15.84	楼面价 （元/M 2） 600.00 4969.83 600.22 1106.00	土地性质 商服 住宅 商服 住宅、商 业

资料来源：新湖中宝（截至 2011 年末）

截至 2011 年末，该公司共有房地产项目 36 个，规划建筑面积合计 1515.75 万平方米，其中已销售面积合计 559.36 万平方米，按照 2011

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年开工面积 169.87 万平方米计算，可满足其 5-6 年开发所需。公司原有 项目储备主要分布于长三角地区，近年来逐步扩展至安徽、江西、辽宁、 天津等地，有利于其抵御单一区域市场波动风险。

在稳步发展住宅及商业地产的同时，该公司还适度加大了土地一级 开发力度，购入温州市平阳县利得海涂围垦开发有限公司 51%的股权 （以下简称“利得围垦[1] ”），获得温州西湾海滩涂围垦共计海域使用面 积 806 万平方米，目前该项目已基本完成规划设计论证阶段。此外，公 司自 2010 年起在江苏启东投资建设长江口圆陀角旅游度假区项目，负 责投资该项目范围内的土地一级开发、公共基础设施及部分旅游设施等 的建设。土地一级开发周期相对较长，但有利于公司实现长期收益并获 得优质的土地储备。同时，天津静海的义乌商贸城主体建设已基本完成， 即将进入招商引资阶段。上述项目的实施有利于公司调整房地产开发主 业结构，并进一步提高其品牌知名度。

2 、商业贸易业务

该公司还从事黄金、煤炭和电解铜等贸易业务。该业务对营业收入 贡献较大，但毛利率低，盈利贡献有限。2011 年公司实现商品贸易业 务收入 31.32 亿元，同比增长 20.32%，占营业收入的 46.83%；实现毛 利 0.03 亿元，同比下降 25.00%，对盈利的贡献度较低。

3 、其他业务及参股投资

2011 年，该公司酒店业务实现收入 0.25 亿元，同比下降 21.87%； 教育等其他业务实现营业收入 1.31 亿元，同比下降 20.61%。

近年来，该公司在积极发展房地产开发主业的基础上，加大了股权 投资力度，先后投资了成都农村商业银行股份有限公司、盛京银行股份 有限公司、上海大智慧股份有限公司（简称“大智慧”）、浙江金洲管道 科技股份有限公司（简称“金洲管道”）和浙江古纤道新材料股份有限 公司等；其中，金洲管道和大智慧已分别于 2010 和 2011 年上市，所投 资股权明显增值。

1利得围垦以政府特许方式取得西湾海涂围垦项目，计划使用海域面积 803.4 公顷。

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图表 2. 公司主要对外投资情况汇总表

被投资公司	投资金额 （亿元）	持股数量 （万股）	持股比例 （%）	入账价值 （亿元）
成都农村商业银行股份有限公司 盛京银行股份有限公司 吉林银行股份有限公司 上海大智慧股份有限公司 湘财证券有限责任公司 浙江金洲管道科技股份有限公司 浙江古纤道新材料股份有限公司	6.53 4.50 1.80 3.52 1.10 0.92 2.70	48750.00 30000.00 10000.00 6435.19 11000.00 2395.31 3000.00	4.88 8.12 1.42 9.26 3.67 13.80 6.25	8.57 10.10 1.80 5.39 1.10 2.14 2.70

资料来源：新湖中宝（截至 2011 年末）

（三） 财务质量

得益于良好的经营积累和第二次股权激励计划行权等因素，2011 年该公司资本实力继续增强，期末实收资本为 62.11 亿元，同比增长 20.98%，所有者权益则同比增长 26.42%至 113.52 亿元，增幅高于负债 增幅，公司杠杆经营程度有所下降，年末的资产负债率小幅下降 0.59 个百分点至 67.85%。

在房地产行业政策调控导致项目销售进度放缓的情况下，2011 年 该公司加大了债务融资力度，当年刚性债务新增 49.14 亿元至 172.98 亿元，其中随着一年内到期的长期借款大幅增长，短期刚性债务同比增 长 69.22%至 75.68 亿元；长期借款同比增长 38.78%至 71.29 亿元。此 外，2011 年末公司其他流动负债同比减少 36.16%至 22.97 亿元，主要 是当年清偿了部分信托借款以及应付客户期货保证金减少所致；预收账 款同比下降 27.58%至 16.48 亿元。2011 年末公司长短期债务比率同比 上升 14.17 个百分点至 69.12%，债务期限结构持续改善。总体而言，2011 年公司债务期限结构继续改善，但短期刚性债务偿付压力明显上升。

2011 末，该公司资产总额为 353.08 亿元，同比增长 24.09%，其中， 存货新增 50.06%至 202.82 亿元，主要是新增舟山和天津等多个储备项 目；长期股权投资新增 37.72%至 55.41 亿元；货币资金余额 51.21 亿元， 同比下降 17.56%；可供出售的金融资产 2.14 亿元，为公司所持的金洲 管道 13.80%股权。公司资产以流动资产为主，2011 年末流动资产占资 产总额的比重为 78.24%，流动比率为 195.02%，同比上升 13.16 个百分 点，但由于新增流动资产主要为存货，且流动负债增幅较为明显，因此 速动比率同比下降 21.84 个百分点至 45.17%，现金比率也同比下降 13.84 个百分点至 36.34%，流动资产对其流动债务的保障程度有所下降，但

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总体尚可。

2011 年该公司所参股的盛京银行、新湖控股有限公司等经营情况 良好，投资净收益同比增长 10.78%至 7.32 亿元，且获得营业外收入 5.00[2] 亿元，但由于公司当年房地产开发业务结算收入大幅下降，导致营业收 入同比下降 17.83%至 66.88 亿元，加之单位收入期间费用上升较为明 显，导致当年净利润有所下滑。2011 年公司实现净利润 14.56 亿元，同 比下降 16.04%。目前房地产行业的政策调控仍较严，且公司目前预收 账款余额相对较小，中短期内的盈利压力加大。

房地产开发企业的现金流状况受政策面影响较大。2011 年我国房 地产行业政策调控力度大，当年该公司房地产销售面积同比大幅下滑， 房地产销售资金回笼同比明显下降，加之土地出让金等支出，2011 年 公司经营环节资金净流出 25.50 亿元。同期公司投资环节由于支付探矿 权对价以及支付利得围垦股权款等，当年净流出 14.01 亿元，同比大幅 增长 230.48%。目前我国政府对房地产调控仍在持续，若房地产市场持 续低迷，且银行等融资渠道继续趋紧，则公司资金压力将明显增大。

截至 2011 年末，该公司共获得各商业银行授信额度合计 122.36 亿 元，未使用授信额度为 33.21 亿元，可为其日常营运和后续项目开发的 资金需求提供一定支持。

综上所述，2011 年我国房地产政策调控力度大，该公司商品房销 售回笼资金同比明显下滑，加上新增项目储备资金流出，经营环节资金 净流出相对较大。但同期公司适度加大了一级开发，并将加大了大型及 综合性项目的开发力度，以优化其房地产项目结构。公司现有的土地均 价相对较低，相对较高的毛利空间有利于其采取较灵活的营销策略，且 相对充裕的货币资金可为债务偿付提供必要保障。

本评级机构仍将关注：（1）公司后续的经营战略及执行情况；（2） 在我国政府对房地产行业继续调控且银行等融资渠道较紧的情况下，公 司如何提升销售量，其存量资金消耗速度以及如何应对后续资金压力； （3）公司的土地一级业务及综合项目等进展情况，以及对公司资金及业 绩的影响。

2 主要来源于天津市静海县人民政府对其子公司义乌北方（天津）国际商贸城投资落户的奖励 4.86 亿元。

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附录一：

主要财务数据及指标表

主要财务指标	2009 年	2010 年	2011 年
金额单位：人民币亿元
流动资产合计	176.38	228.56	276.25
货币资金	56.14	62.13	51.21
流动负债合计	109.67	125.68	141.66
短期刚性债务	42.33	44.72	75.68
所有者权益合计	66.89	89.79	113.52
营业收入	63.79	81.40	66.88
净利润	12.26	17.34	14.56
EBITDA	18.33	24.90	22.58
经营性现金净流入量 投资性现金净流入量	25.19 -10.50	-24.05 -4.24	-25.50 -14.01
资产负债率[%] 权益资本与刚性债务比率[%] 长期资本固定化比率[%]	69.52 83.36 39.24	68.44 71.51 35.23	67.85 65.62 36.34
流动比率[%]	160.83	181.86	195.02
速动比率[%]	59.56	67.01	45.17
现金比率[%]	51.28	50.18	36.34
货币类资产/短期刚性债务[倍]	1.33	1.41	0.68
应收账款周转速度[次]	171.98	367.28	629.51
存货周转速度[次]	0.49	0.47	0.29
固定资产周转速度[次]	12.47	15.28	13.03
毛利率[%]	30.84	31.73	27.27
营业利润率[%]	24.72	26.25	20.79
利息保障倍数[倍]	3.15	10.81	6.71
总资产报酬率[%]	9.99	9.68	6.91
净资产收益率[%]	20.84	22.14	14.32
营业收入现金率[%]	131.79	91.44	98.04
经营性现金净流入与流动负债比率[%] 非筹资性现金净流入与流动负债比率[%] EBITDA/利息支出[倍] EBITDA/短期刚性债务[倍]	30.10 17.55 3.24 0.53	-20.44 -24.04 11.04 0.57	-19.08 -29.55 1.58 0.38

注：表中数据依据新湖中宝经审计的 2009-2011 年度财务报表整理、计算。

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附录二：

各项财务指标的计算公式

指标名称	计算公式
资产负债率 权益资本与刚性债务比率 长期资本固定化比率	期末负债总额/期末资产总额×100% 期末所有者权益合计/期末刚性债务余额×100% (期末总资产－期末流动资产)/(期末负债及所有者权益合计 －期末流动负债)×100%
流动比率 速动比率 现金比率 现金类资产/短期刚性债务	期末流动资产总额/期末流动负债总额×100% (期末流动资产总额－存货余额－预付账款－待摊费用－待 处理流动资产损益)/期末流动负债总额×100% (期末货币资金+期末短期投资净额+期末应收票据<银行承 兑汇票>余额)/期末流动负债总额×100% (期末货币资金余额+期末交易性金融资产+期末应收银行承 兑汇票余额)/期末短期刚性债务余额
应收账款周转速度	报告期营业收入/[(期初应收账款余额+期末应收账款余额/2)]
存货周转速度	报告期营业成本/[ (期初存货余额+期末存货余额)/2]
固定资产周转速度	报告期营业收入/[ (期初固定资产净额+期末固定资产净额)2]
总资产周转速度	报告期营业收入/([期初资产总额+期末资产总额]/2)
毛利率	1－报告期营业成本/报告期营业收入×100%
营业利润率	报告期营业利润/报告期营业收入×100%
利息保障倍数	(报告期税前利润+报告期列入财务费用利息支出)/报告期利 息支出×100%
总资产报酬率	(报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/[(期初 资产总额+期末资产总额)/2]×100%
净资产收益率	报告期税后利润/[(期初股东权益+期末股东权益)/2]×100%
营业收入现金率	报告期销售商品、提供劳务收到的现金/报告期营业收入 ×100%
经营性现金净流入与流动负 债比率	报告期经营性现金流量净额/[(期初流动负债+期末流动负 债)/2]×100%
非筹资性现金净流入与流动 负债比率	报告期非筹资性现金流量净额/[(期初流动负债+期末流动负 债)/2]×100%
EBITDA/利息支出	＝EBITDA/报告期利息支出
EBITDA/短期刚性债务	＝EBITDA/[(期初短期刚性债务＋期末短期刚性债务)/2]

• 注1. 上述指标计算以公司合并财务报表数据为准

注2. EBITDA=利润总额+利息支出(列入财务费用的利息支出)+折旧+摊销

• 注3. EBITDA/利息支出＝EBITDA/(列入财务费用的利息支出+资本化利息支出)

• 注4. 短期刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+其他具期短期债务

• 注5. 报告期利息支出＝列入财务费用的利息支出+资本化利息支出

注6. 非筹资性现金流量净额＝经营性现金流量净额+投资性现金流量净额

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附录三：

评级结果释义

本评级机构债务人长期信用等级划分及释义如下：

等 级	等 级	含 义
投 资 级	AAA级 AA级 A级 BBB级	短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力具有最大保障；经营处于良性循环状 态，不确定因素对经营与发展的影响最小。 短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力很强；经营处于良性循环状态，不确 定因素对经营与发展的影响很小。 短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力较强；企业经营处于良性循环状态， 未来经营与发展易受企业内外部不确定因素的影响，盈利能力和偿债能力会产生 波动。 短期债务的支付能力和长期债务偿还能力一般，目前对本息的保障尚属适当；企 业经营处于良性循环状态，未来经营与发展受企业内外部不确定因素的影响，盈 利能力和偿债能力会有较大波动，约定的条件可能不足以保障本息的安全。
投 机 级	BB级 B级 CCC级 CC级 C级	短期债务支付能力和长期债务偿还能力较弱；企业经营与发展状况不佳，支付能 力不稳定，有一定风险。 短期债务支付能力和长期债务偿还能力较差；受内外不确定因素的影响，企业经 营较困难，支付能力具有较大的不确定性，风险较大。 短期债务支付能力和长期债务偿还能力很差；受内外不确定因素的影响，企业经 营困难，支付能力很困难，风险很大。 短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力严重不足；经营状况差，促使企业经 营及发展走向良性循环状态的内外部因素很少，风险极大。 短期债务支付困难，长期债务偿还能力极差；企业经营状况一直不好，基本处于 恶性循环状态，促使企业经营及发展走向良性循环状态的内外部因素极少，企业 濒临破产。

• 注：除 AAA、CCC 及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高

• 或略低于本等级。

本评级机构中长期债券信用等级划分及释义如下：

等 级	等 级	含 义
投 资 级	AAA级 AA级 A级 BBB级	偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
投 机 级	BB级 B级 CCC级 CC级 C级	偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。 不能偿还债务。

• 注：除 AAA 级，CCC 级以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略

• 高或略低于本等级。

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