Qrf — Annual Report 2025

Apr 17, 2026

JAARVERSLAG 2025

Qrf Jaarverslag 2025

Dit jaarlijks financieel verslag van Qrf NV (hierna aangeduid als “Qrf“ of de “Vennootschap”) is een universeel registratiedocument in de zin van de prospectusverordening van 14 juni 2017. In het geval er conflicten bestaan tussen de PDF-versie en de ESEF-versie primeert de ESEF-versie.

De Enige Bestuurder verklaart dat:
— dit jaarlijks financieel verslag als Universeel Registratiedocument gedeponeerd werd bij de FSMA op 17/04/2026, als bevoegde autoriteit overeenkomstig de Verordening (EU) 2017/1129, zonder voorafgaande goedkeuring, overeenkomstig Artikel 9 van voormelde Verordening;
— het Universeel Registratiedocument mag worden gebruikt met het oog op een aanbieding van effecten aan het publiek of de toelating van effecten tot de handel op een gereglementeerde markt, mits het, in voorkomend geval, samen met eventuele wijzigingen en een overeenkomstig Verordening (EU) 2017/1129 goedgekeurde verrichtingsnota en samenvatting door de FSMA is goedgekeurd.

Qrf kiest voor het Nederlands als officiële taal waardoor enkel het voorliggende Nederlandstalige jaarlijks financieel verslag bewijskracht heeft. De Engelstalige versie is een vertaling van het Nederlandstalig jaarlijks financieel verslag.

Hoofdstukken 3, 4, 5 en 12 van dit jaarlijks financieel verslag maken het jaarverslag uit in de zin van Artikel 3:6 - 3:8 en Artikel 3:32 - 3:34 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.

1 This financial annual report is also available in English

Oostende Adolf Buylstraat België

QRF JAARVERSLAG 2025 | INHOUD

Inhoud
1 Woord van de Enige Bestuurder	7
2 Geconsolideerde kerncijfers	11
3 Toelichting bij de geconsolideerde resultaten 2025	15
4 Transacties en verwezenlijkingen	22
5 Wie is Qrf	26
6 Risicofactoren	33
7 Verklaring inzake deugdelijk bestuur	44
8 Qrf op de beurs	72
9 Vastgoedverslag	78
10 EPRA & APM	91
11 Duurzaamheidsverklaring	99
12 Jaarrekening	122
13 Permanent document	187
14 Lexicon	209

QRF JAARVERSLAG 2025 | 1 WOORD VAN DE ENIGE BESTUURDER

Gent Veldstraat België

1 Woord van de Enige Bestuurder

Beste medeaandeelhouder,

2025 was een jaar van versnelling en transformatie voor Qrf. Na de balansversterking van de voorbije jaren hebben we de beschikbare investeringscapaciteit resoluut ingezet om onze portefeuille kwalitatief en kwantitatief te versterken. De resultaten tonen aan dat deze strategische keuzes vruchten afwerpen.

In oktober 2025 realiseerden we een succesvolle kapitaalverhoging van 25,0 MEUR, die volledig werd onderschreven door zowel onze referentieaandeelhouder als Fort & Port Warehouses NV, onderdeel van de Katoen Natie-groep, die zich als nieuwe langetermijninvesteerder engageerde.

Met deze middelen verwierven we voor een totale investeringskost van 52,25 MEUR twee strategische investeringen: een portefeuille van vijftien binnenstedelijke winkelpanden verspreid over verschillende Belgische centrumsteden, en het Feest- en Cultuurpaleis in Oostende, een iconisch pand met aanzienlijk herontwikkelingspotentieel. Het gemiddeld bruto huurrendement van deze acquisities bedraagt 7,36%, substantieel hoger dan dat van de bestaande portefeuille.Het Netto huurresultaat steeg met 6,00% tot 13,15 MEUR, voornamelijk dankzij de bijdrage van de nieuwe acquisities in het vierde kwartaal en een like-for-like huurgroei van 2,41%. Het EPRA-resultaat bedraagt 7,22 MEUR of 0,86 EUR per aandeel, een lichte daling ten opzichte van 2024, die hoofdzakelijk toe te schrijven is aan de eenmalige impact van het faillissement van Casa International. Dat de impact van het faillissement van Casa beperkt bleef tot 766 KEUR of 0,09 EUR per aandeel, is het resultaat van doortastend assetmanagement: vier van de vijf betrokken locaties werden op zeer korte termijn herverhuurd, goed voor een totale Contractuele Huur van 635 KEUR op jaarbasis (een stijging van 9% ten opzichte van de laatste huurvoorwaarden van Casa).

De Reële Waarde van de vastgoedportefeuille steeg met 30,96% tot 271,07 MEUR op 31 december 2025, inclusief de participatie in het Century Center bedraagt het totaal 283,77 MEUR. Deze stijging is niet enkel het gevolg van de acquisities, maar ook van positieve herwaarderingen door de onafhankelijke vastgoeddeskundige op de bestaande portefeuille. De Bezettingsgraad bedraagt 98,12%, een hoog niveau dat het vertrouwen van huurders in onze locaties bevestigt. Ondanks de aanzienlijke investeringen bleef de Schuldgraad nagenoeg stabiel op 43,53%, dankzij de combinatie van de kapitaalverhoging en de positieve herwaarderingen. De gemiddelde financieringskost bedraagt 2,98% en 94,87% van onze schulden zijn ingedekt op 31 december 2025. Qrf beschikt over voldoende financieringsruimte en is de komende 18 maanden niet afhankelijk van herfinancieringen.

Op het vlak van herontwikkelingen werden in 2025 belangrijke stappen gezet. De volledige oplevering van Veldstraat 88 in Gent, een referentieproject als eerste A-tot-Z herontwikkeling van een binnenstedelijk gebouw naar een mixed-use complex, draagt nu structureel bij aan de huurinkomsten. Voor het Feest- en Cultuurpaleis in Oostende werd in recordtijd een herontwikkeling tot casco gerealiseerd in functie van een huurovereenkomst met Inditex voor een Zara-winkel van meer dan 3.500 m². Daarnaast werd voor het pand Langemunt 61–63 in Gent een omgevingsvergunning bekomen voor een volledige build-to-suit herontwikkeling voor McDonald's, en werd een vergunningsaanvraag ingediend voor de opwaardering van het SARMA-complex op de Korenmarkt in Gent.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 1 WOORD VAN DE ENIGE BESTUURDER 8

In 2025 namen we ook afscheid van mevrouw Inge Boets en de heer Frank De Moor als onafhankelijke bestuurders, na twaalf jaar onaflatende inzet. Wij danken hen voor hun advies, professionalisme en daadkracht. De Algemene Vergadering van de Enige Bestuurder benoemde de heer Pieter Bogaert als Voorzitter van de Raad van Bestuur en mevrouw Kara De Smet als Voorzitter van het Auditcomité, twee profielen die de Raad versterken met relevante sectorervaring en bijkomende expertise.

De Raad van Bestuur stelt aan de Algemene Vergadering een brutodividend voor van 0,84 EUR per aandeel over het boekjaar 2025, bestaande uit coupon nr. 13 van 0,63 EUR en coupon nr. 14 van 0,21 EUR per aandeel. De Vennootschap bevestigt haar middellangetermijndividendbeleid van minstens 0,84 EUR per aandeel voor 2026 en de daaropvolgende jaren.

Hoewel het eerste kwartaal van 2026 zich turbulent aandient — geopolitieke spanningen zorgen voor opwaartse druk op inflatie en financieringskosten, met een mogelijke impact op de koopkracht van de eindconsument — is Qrf goed gewapend om deze onzekerheden op te vangen. De Schuldgraad van 43,53% biedt een stevige buffer. De bestaande kredietlijnen dekken de herfinanciering van de lopende kredieten, waardoor er voor de komende 18 maanden geen herfinancieringsrisico bestaat mocht er een verkrapping van de kredietmarkt optreden. Daarnaast monitort de Vennootschap voortdurend zowel de huurdersmix als de financiële gezondheid van haar huurders. Met een aanzienlijk versterkte portefeuille van 41 panden, een totale vastgoedwaarde van bijna 284 MEUR, een stabiele Schuldgraad en een ambitieuze herontwikkelingspijplijn is Qrf klaar voor een nieuw hoofdstuk van duurzame groei en waardecreatie.

Bedankt voor uw blijvend vertrouwen.

William Vanmoerkerke
Vaste Vertegenwoordiger van Qrf Management NV,
Enige Bestuurder van Qrf NV

QRF JAARVERSLAG 2025 | 2 GECONSOLIDEERDE KERNCIJFERS 9

2 Geconsolideerde kerncijfers

Antwerpen Boomsesteenweg België

QRF JAARVERSLAG 2025 | 2 GECONSOLIDEERDE KERNCIJFERS 11

2 Geconsolideerde kerncijfers

1. Reële Waarde of “Fair Value” van de vastgoedbeleggingen is de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige, waarvan de mutatiekosten zijn afgetrokken. De Reële Waarde stemt overeen met de boekwaarde onder IFRS.
2. Inclusief het "gebruiksrecht” op een langetermijnhuurovereenkomst in Gent, Korenmarkt zoals bepaald in IFRS 16.
3. Contractuele Huren op jaarbasis = De geïndexeerde basishuurprijzen zoals contractueel bepaald in de huurovereenkomsten vóór aftrek van de gratuïteiten of andere voordelen die aan de huurders zijn toegestaan. Inclusief Activa bestemd voor verkoop
4. Brutohuurrendement = (Contractuele Huren op jaarbasis)/Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen, exclusief herontwikkelingsprojecten
5. Bezettingsgraad = (Contractuele Huren op jaarbasis exclusief huren op ontwikkelingspanden)/(Contractuele Huren op jaarbasis vermeerderd met de Geschatte Huurwaarde van leegstaande ruimtes, uitgezonderd de ontwikkelingspanden).
6. Berekend volgens het K.B. van 13 juli 2014 in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 met betrekking tot de Gereglementeerde Vastgoed vennootschappen.
7. Operationele marge = (Operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille)/(Netto huurresultaat).
8. Het EPRA-resultaat is het Netto resultaat (aandeel groep) met uitsluiting van het portefeuilleresultaat en de variaties in de Reële Waarde van de niet-effectieve rente-indekkingen. Deze term wordt gebruikt in overeenstemming met de Best Practices Recommendations van EPRA. Het boekjaar 2025 heeft betrekking op de periode van 1 januari 2025 tot en met 31 december 2025.

GECONSOLIDEERDE KERNCIJFERS VASTGOEDPORTEFEUILLE	31/12/2025	31/12/2024
Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen inclusief activa bestemd voor verkoop 12 (KEUR)	271.066	206.985
Totale bruto oppervlakte (m²)	80.861	70.395
Contractuele Huren op jaarbasis 3 (KEUR)	16.060	12.736
Geschatte Huurwaarde van leegstaande ruimtes (herontwikkeling) (KEUR)	1.316	0
Geschatte Huurwaarde van leegstaande ruimtes (KEUR)	307	0
Brutohuurrendement 4	6,25%	6,54%
Bezettingsgraad 5	98,12%	100%

BALANS	31/12/2025	31/12/2024
Eigen vermogen (excl. minderheidsbelangen) (KEUR)	159.862	123.587
Schuldgraad (GVV-Wet) 6	43,53%	43,60%

RESULTATENREKENING	31/12/2025	31/12/2024
Netto huurresultaat (KEUR)	13.154	12.410
Operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille (KEUR)	10.084	9.805
Operationele marge 7	76,66%	79,01%
Portefeuilleresultaat (inclusief aandeel joint ventures) (KEUR)	11.314	5.335
Financieel resultaat (KEUR)	-2.975	-4.138
Belastingen (KEUR)	-160	-74
Netto resultaat (aandeel groep) (KEUR)	18.263	10.928
Correctie portefeuilleresultaat (inclusief aandeel joint ventures) (KEUR)	-10.687	-4.864
Correctie Variaties in de Reële Waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve deel van de rente-indekkingen) (KEUR)	-357	1.166
EPRA-resultaat 8 (KEUR)	7.218	7.230

QRF JAARVERSLAG 2025 | 2 GECONSOLIDEERDE KERNCIJFERS 12

KERNCIJFERS PER AANDEEL	31/12/2025	31/12/2024
Aantal aandelen in omloop per einde periode	10.398.514	7.798.886
Gewogen gemiddeld aantal aandelen 9	8.368.667	7.798.886
Netto resultaat per aandeel (EUR)	2,18	1,40
EPRA-resultaat per aandeel (EUR)	0,86	0,93
Slotkoers van het aandeel op einde periode (EUR)	10,40	10,35
IFRS NAV per aandeel 10 (EUR)	15,37	15,85
Premie/discount ten opzichte van IFRS NAV 11 (einde periode)	-32,4%	-34,7%
EPRA NTA per aandeel 12 (EUR)	15,33	15,84
Premie/discount ten opzichte van EPRA NTA 13 (einde periode)	-32,2%	-34,6%

1. Aandelen worden pro-rata temporis meegerekend vanaf het moment van uitgifte. Het moment van uitgifte kan verschillen van het moment van winstdeelname.
2. IFRS NAV per aandeel = Net Asset Value of Nettoactiefwaarde per aandeel volgens IFRS.
3. Premie/Discount ten opzichte van IFRS NAV=[(Slotkoers van het aandeel op einde periode)/(IFRS NAV per aandeel op einde periode)-1].
4. EPRA NTA per aandeel = Net Tangible Assets of Nettoactiefwaarde per aandeel volgens EPRA Best Practices Recommendations.
5. Premie/Discount ten opzichte van EPRA NTA = [(Slotkoers van het aandeel op einde periode)/(EPRA NTA per aandeel op einde periode)-1].

QRF JAARVERSLAG 2025 | 3 TOELICHTING BIJ DE GECONSOLIDEERDE RESULTATEN 2025 13

3 Toelichting bij de geconsolideerde resultaten 2025

• 3.1 Resultaten ......................................................................................................................................... 15
• 3.2 Balans ..................................................................................................................................................... 16
• 3.3 Financieringsstructuur ....................................................................................................... 17
• 3.4 Gebeurtenissen na balansdatum ........................................................................... 19

Antwerpen Wiegstraat 4 België

QRF JAARVERSLAG 2025 | 3 TOELICHTING BIJ DE GECONSOLIDEERDE RESULTATEN 2025 15

3 Toelichting bij de geconsolideerde resultaten 2025

3.1 RESULTATEN

Het Netto huurresultaat voor het jaar 2025 bedraagt 13,15 MEUR, een stijging van 6,00% of 0,74 MEUR ten opzichte van 2024. Deze toename is voornamelijk toe te schrijven aan de in september 2025 gerealiseerde acquisities (+0,87 MEUR).Daarnaast droegen verschillende operationele factoren positief bij: het aantrekken van nieuwe huurders (+0,35 MEUR), indexaties van lopende huurcontracten (+0,26 MEUR), ingevulde leegstand (+0,19 MEUR), de positieve impact van heronderhandelde contracten (+0,15 MEUR) en de daling van de provisies voor dubieuze debiteuren (+0,11 MEUR). Daartegenover stonden negatieve effecten uit tijdelijke leegstand (-0,77 MEUR) en de desinvesteringen in 2024 in Nederland, Namen en Boncelles (-0,42 MEUR).

In lijn met de evolutie in het Netto huurresultaat stijgt het vastgoedresultaat met 5,95% tot 13,13 MEUR (12,39 MEUR in 2024). Het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille bedraagt 10,08 MEUR, een stijging van 2,84% ten opzichte van 2024 (9,81 MEUR).

Het portefeuilleresultaat (inclusief het aandeel van joint ventures) in 2025 bedraagt 11,31 MEUR (t.o.v. 5,34 MEUR in 2024). Dit resultaat is voornamelijk toe te schrijven aan positieve variaties in de Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen op basis van de schattingen van de Vastgoeddeskundige (+11,50 MEUR). Deze werden deels gecompenseerd door een aanpassing van de voorziening voor exit taks met betrekking tot Arioso Investments Belgium NV (-0,12 MEUR) en door variaties in het aandeel van joint venturevennootschappen (-0,07 MEUR). De positieve variaties in de Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen bestaan uit een positief effect bij de initiële waardering van de City 25-activa (+2,96 MEUR), een positief effect bij de initiële waardering van het Feest- en Cultuurpaleis in Oostende (+6,80 MEUR) en een bijkomende herwaardering van 1,74 MEUR op de bestaande portefeuille.

Het financieel resultaat bedraagt -2,98 MEUR in 2025 (t.o.v. -4,14 MEUR in 2024). De variatie in de Reële Waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten bedraagt +0,4 MEUR (t.o.v. -1,17 MEUR in 2024). De netto interestkosten bedragen 3,11 MEUR (t.o.v. 2,86 MEUR in 2024). De gemiddelde interestkost bedroeg 2,98% in 2025 en bleef daarmee grotendeels in lijn met 2024 (2,88%).

De stijging in de belastingen (0,16 MEUR in 2025 t.o.v. 0,07 MEUR in 2024) is voornamelijk het resultaat van de geraamde belastingen voor de nieuwe portefeuille City 25 NV, welke op jaareinde nog niet het statuut van GVBF had.

Het Netto resultaat (aandeel groep) is gestegen van 10,93 MEUR in 2024 naar 18,26 MEUR in 2025, hetzij van 1,40 EUR per aandeel in 2024 naar 2,18 EUR per aandeel in 2025. Na correctie voor het portefeuilleresultaat (inclusief het aandeel in joint ventures) van 10,69 MEUR en de variaties in de Reële Waarde van financiële activa en passiva van 0,36 MEUR bedraagt het EPRA-resultaat 7,22 MEUR in 2025, een lichte daling van 0,16% ten opzichte van 2024 (7,23 MEUR). Deze daling is voornamelijk het gevolg van het verlies aan Huurinkomsten ingevolge het faillissement van Casa International. Het EPRA-resultaat per aandeel bedraagt 0,86 EUR in 2025 (t.o.v. 0,93 EUR in 2024).

QRF JAARVERSLAG 2025 | 3 TOELICHTING BIJ DE GECONSOLIDEERDE RESULTATEN 2025 16

De Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder stelt een bruto dividend voor van 0,63 EUR per aandeel voor coupon nr. 13 en 0,21 EUR per aandeel voor coupon nr. 14. Coupon nr. 13 werd op 1 oktober 2025 (na sluiting van de beurs) onthecht en komt uitsluitend toe aan de aandelen die op dat ogenblik in omloop waren. Alle uitstaande aandelen, zowel de bestaande als de in oktober 2025 uitgegeven nieuwe aandelen, dragen coupon nr. 14 en geven recht op het dividend van 0,21 EUR per aandeel. Dit resulteert in een totaal bruto dividend van 7,10 MEUR, overeenkomend met een uitkeringsgraad van 98,32%.

3.2 BALANS

Op 31 december 2025 bedraagt de Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen 271,07 MEUR, ten opzichte van 206,99 MEUR op 31 december 2024, een stijging van 64,08 MEUR of 30,96%:
* de impact van de schatting, inclusief initiële waardering van de verwervingen, door de Vastgoeddeskundige op de Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen bedroeg +17,33 MEUR;
* de impact van de verwerving van twee vastgoedvennootschappen, met name City 25 NV en Immo Feest en Cultuurpaleis Oostende NV bedroeg +46,75 MEUR.

Waardoor de Reële Waarde van de portefeuille 271,07 MEUR bedraagt per 31 december 2025. Globaal wordt de portefeuille door de Vastgoeddeskundige gewaardeerd aan een bruto huurrendement van 6,25%. Op 31 december 2025 omvat de portefeuille 41 panden. Daarnaast houdt Qrf een financiële participatie aan ten belope van 12,71 MEUR in het deelgebied Ardeno van het herontwikkelde Century Center in Antwerpen.

Het Eigen Vermogen van de groep steeg met 29,35% van 123,59 MEUR op 31 december 2024 tot 159,86 MEUR op 31 december 2025. De EPRA NTA per aandeel daalde met 3,23% van 15,84 EUR op 31 december 2024 tot 15,33 EUR op 31 december 2025. De IFRS NAV per aandeel nam in dezelfde periode af met 3,01%, van 15,85 EUR tot 15,37 EUR. Ondanks de toename van het aantal uitstaande aandelen met 33% bleef de impact op het nettoactief per aandeel beperkt, mede dankzij de positieve herwaardering van de in 2025 gerealiseerde acquisities. De Schuldgraad daalde licht tot 43,53% op 31 december 2025 (43,60% op 31 december 2024). Deze stabiele balansstructuur biedt de Vennootschap ruimte om bijkomende opportuniteiten te evalueren binnen de geldende investerings- en financieringsrichtlijnen.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 3 TOELICHTING BIJ DE GECONSOLIDEERDE RESULTATEN 2025 17

3.3 FINANCIERINGSSTRUCTUUR

Op 31 december 2025 heeft Qrf 117,00 MEUR financiële schulden¹ die bestaan uit:
* bilaterale kredietlijnen opgenomen voor een bedrag van 110,75 MEUR. De opgenomen bilaterale kredietlijnen zijn afgesloten met 7 verschillende financiële instellingen met goed gespreide vervaldagen tussen 2026 en 2031. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van deze opgenomen kredietlijnen bedraagt 3,4 jaar;
* Commercial Paper (thesauriebewijzen) voor een bedrag van 6,25 MEUR. Het volledige bedrag aan uitstaande korte termijn thesauriebewijzen wordt gedekt door een beschikbare kredietlijn van 10 MEUR (back-up lines).

Qrf beschikt op 31 december 2025 over 165 MEUR kredietlijnen, waarvan 1 kredietlijn van 10 MEUR uitsluitend dient ter dekking van het uitgegeven Commercial Paper. Het niet-opgenomen gedeelte van de kredietlijnen bedraagt 54,25 MEUR op 31 december 2025. De Gemiddelde Financieringskost bedroeg 2,98% in 2025 en bleef daarmee grotendeels in lijn met 2024 (2,88%). Op 31 december 2025 is de samenstelling van de financiële schulden als volgt:

¹ Exclusief het gebruiksrecht op een deel van het pand in de Korenmarkt, Gent zoals bepaald in IFRS 16.

GRAFIEK 1 SAMENSTELLING VAN DE FINANCIËLE SCHULDEN

Type	Percentage
Commercial Paper	5,3%
Opgenomen kredietlijnen	94,7%

QRF JAARVERSLAG 2025 | 3 TOELICHTING BIJ DE GECONSOLIDEERDE RESULTATEN 2025 18

GRAFIEK 2 KREDIETLIJNEN

Op 31 december 2025 was 94,87% van de financiële schulden (bestaande uit opgenomen kredietlijnen en uitstaande thesauriebewijzen) vastrentend, onder meer via het gebruik van Interest Rate Swaps als indekkingsinstrument. De totale waarde van de rente-indekkingen bedroeg op afsluitdatum 0,42 MEUR, tegenover 0,06 MEUR op 31 december 2024. Deze toename is onder meer het gevolg van het afsluiten van twee nieuwe forward-indekkingscontracten in 2025 voor een totaal nominaal bedrag van 20,00 MEUR en van een licht gestegen renteverwachting op 31 december 2025. Het uitvoerend management hanteert een actieve indekkingsstrategie met als doel de Vennootschap te beschermen tegen renteschommelingen en de voorspelbaarheid van de financieringskosten te waarborgen.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 3 TOELICHTING BIJ DE GECONSOLIDEERDE RESULTATEN 2025 19

3.4 GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM

Er hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan die een materiële impact hebben op het jaarverslag.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 4 TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN 20

4 Transacties en verwezenlijkingen

• 4.1 Acquisities, desinvesteringen en andere activiteiten ...................... 22
• 4.2 Vooruitzichten voor 2026 .............................................................................................. 23

Hasselt Koning Albertstraat België

QRF JAARVERSLAG 2025 | 4 TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN 22

4 Transacties en verwezenlijkingen

4.1 ACQUISITIES, DESINVESTERINGEN EN ANDERE ACTIVITEITEN

4.1.1 Acquisities en desinvesteringen

In oktober 2025 realiseerde Qrf een kapitaalverhoging van 25,0 MEUR in het kader van het toegestaan kapitaal, ter financiering van twee strategische acquisities in binnenstedelijk winkelvastgoed. De kapitaalverhoging werd uitgevoerd met toekenning van onherleidbare toewijzingsrechten aan de bestaande aandeelhouders en kende een uitgifteprijs van 9,62 EUR per nieuw aandeel. De transactie werd volledig onderschreven, waarbij zowel de referentieaandeelhouder als een nieuwe langetermijninvesteerder (Fort & Port Warehouses NV, onderdeel van de Katoen Natie-groep) hun engagement bevestigden.

Met de opbrengsten van deze kapitaalverhoging verwierf Qrf voor een totale investeringskost van 52,25 MEUR aan activa, goed voor 3,85 MEUR aan Contractuele Huren en een gemiddeld bruto huurrendement van 7,36%, wat substantieel hoger lag dan het bruto huurrendement van de bestaande portefeuille. In een eerste transactie werd een portefeuille van vijftien binnenstedelijke winkelpanden verworven, verspreid over verschillende Belgische centrumsteden, op basis van een bruto vastgoedwaarde van 36,0 MEUR met jaarlijkse Contractuele Huren van 2,55 MEUR. Daarnaast verwierf Qrf het Feest- en Cultuurpaleis in Oostende, een deels te herontwikkelen binnenstedelijk winkelcomplex. De totale investeringskost zal 16,25 MEUR bedragen en de jaarlijkse Contractuele Huren bedragen 1,3 MEUR. De geplande herontwikkeling van het Feest- en Cultuurpaleis was volledig vergund bij verwerving.De werken werden onmiddellijk aangevat en zijn inmiddels afgerond, waarna de beschikbare ruimte op 12 februari 2026 werd overgedragen aan de huurder. Na verdere inbouwwerken door de huurder en contractueel voorziene huurvrije periode zal deze unit bijdragen voor 3,5 maanden aan het resultaat in 2026.

TABEL 1 OVERZICHT INVESTERINGEN QRF 2025

ADRES	HUURDER(S)	TOTALE BRUTO HUUROPPERVLAKTE IN M²
Antwerpen - Huidevetterstraat 21	Xandres	485
Antwerpen - Huidevetterstraat 23	Max Mara	196
Antwerpen - Lombardenvest 65	Manfield	142
Brussel - Chaussée d'Ixelles 42	Tezenis - Calzedonia	146
Brussel - Chaussée d'Ixelles 44	Green Time	46
Brussel - Louizalaan 4/6	Bouvy	210
Gent - Veldstraat 41	Meet Me There	94
Hasselt - Hoogstraat 10	Lola & Lisa	125
Hasselt - Demerstraat 20	Etam	215
Luik - Pl. de la Rep. Française 23	O’Tacos	52
Namen - Rue de Fer 21	Thai Café	160
Namen - Place de l'Ange 60-62	April Beauty	242
Roeselare - Ooststraat 7	Lab 9	308
Turnhout - Gasthuisstraat 3	Kruidvat	830
Turnhout - Gasthuisstraat 29	Proximus	322
Oostende - Wapenplein 18	7 commerciële huurders	6.142

QRF JAARVERSLAG 2025 | 4 TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN 23

In 2025 hebben geen desinvesteringen plaatsgevonden.

4.1.2 Herontwikkelingen

De voorbije jaren heeft Qrf een toenemende focus ontwikkeld op de herontwikkeling van bestaande locaties binnen haar vastgoedportefeuille, zowel waar substantieel waardepotentieel aanwezig is als waar een grondige renovatie noodzakelijk is om de panden op lange termijn waardecreërend te houden. In 2025 werden in dit kader verschillende belangrijke realisaties en projecten verder vormgegeven.

De acquisitie van het Feest- en Cultuurpaleis in Oostende ging gepaard met de voorbereiding en uitvoering van een doorgedreven herindeling en herontwikkeling tot casco staat, in functie van de ondertekende huurovereenkomst met Inditex voor de intrede van een Zara-winkel met een oppervlakte van meer dan 3.500 m². De werken werden aangevat onmiddellijk na de verwerving van het pand en werden recent opgeleverd. De totale investeringskost van de werken, inclusief de bijdragen aan de door de huurder uit te voeren inrichtingswerken, bedraagt 5,5 MEUR. Na opening van deze belangrijke anchor tenant zal de Contractuele Huren van het Feest- en Cultuurpaleis in Oostende 1,38 MEUR op jaarbasis bedragen.

Voor het dubbele pand gelegen Langemunt 61–63 in Gent werd een omgevingsvergunning bekomen om de bestaande constructie te vernieuwen en aan te passen voor een horecagebruiker. Gelijktijdig met het verkrijgen van de vergunning werd een huurovereenkomst afgesloten met McDonald’s, waarvoor het pand een volledige build-to-suit herontwikkeling ondergaat. De werken werden aangevat in januari 2026 en zullen naar verwachting worden opgeleverd in de eerste jaarhelft van 2027. De investeringskost bedraagt 2,6 MEUR en de Vennootschap verwacht een belangrijke waardestijging van deze locatie.

Daarnaast werd een vergunningsaanvraag ingediend voor de opwaardering en herindeling van het voormalige SARMA-complex op de Korenmarkt in Gent, dat eind 2022 werd verworven. De herontwikkeling beoogt een verbetering van de interne en externe circulatie van dit iconische gebouw op een strategische locatie in de Gentse binnenstad, met als doel meer openheid en commerciële aantrekkelijkheid te creëren. Concreet zullen de horecaruimte op de eerste verdieping en de volledige tweede verdieping ontsloten worden via een aangepaste centrale trappenhal, waardoor deze ruimtes opnieuw kunnen worden gecommercialiseerd.

Ten slotte werd binnen de recent verworven City 25-portefeuille een beperkte herontwikkeling uitgevoerd aan het pand gelegen aan de Veldstraat 41 in Gent. Deze ingreep had een beperkte financiële impact en had tot doel het pand te verduurzamen en aan te passen in functie van de nieuwe huurder Meet Me There, die het pand in de eerste jaarhelft van 2026 zal betrekken op basis van marktconforme voorwaarden.

4.2 VOORUITZICHTEN VOOR 2026

Qrf behoudt haar middellangetermijndividendverwachting van 0,84 EUR per aandeel. Daarnaast blijft de Vennootschap de marktopportuniteiten actief en selectief opvolgen, met de ambitie om op een gedisciplineerde wijze duurzame aandeelhouderswaarde te creëren.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 5 WIE IS QRF 24

5 Wie is Qrf
5.1 Identiteit .............................................................................................................................................. 26
5.2 Perimetervennootschappen ....................................................................................... 27
5.3 Geschiedenis van Qrf .......................................................................................................... 28
5.4 Strategie .............................................................................................................................................. 29

Antwerpen Kammenstraat 34 België

QRF JAARVERSLAG 2025 | 5 WIE IS QRF 26

5 Wie is Qrf

5.1 IDENTITEIT

Qrf is een Belgische openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV of BE-REIT) die investeert in binnenstedelijk vastgoed in België. De Vennootschap focust op de verwerving, de herontwikkeling en verhuur van commercieel vastgoed gericht op retail, vrije tijd en horeca.

Door middel van een actief portefeuillebeheer streeft Qrf, bovenop de basisdoelstelling van waardebehoud van haar vastgoed, tevens naar waardecreatie, door een conservatief, doch actief en gericht investeringsbeleid en het activeren van herontwikkelingsmogelijkheden binnen de bestaande vastgoedportefeuille.

Qrf werd opgericht voor onbepaalde duur bij akte voor notaris Vroninks op 3 september 2013 onder de vorm van een commanditaire vennootschap op aandelen en werd omgezet in een naamloze vennootschap bij akte voor notaris Vroninks op 18 mei 2021. De Vennootschap wordt bestuurd door haar Enige Bestuurder, Qrf Management NV. Op 7 november 2014 heeft Qrf het statuut van openbare GVV aangenomen. Op 31 december 2025 bestond het team van Qrf uit 7 medewerkers.

GRAFIEK 1 STRUCTUUR VERBONDENHEID QRF PER 31 DECEMBER 2025
Aandeelhouders Qrf Management NV Uitvoerend Management Raad van Bestuur Qrf NV 2im BV

QRF JAARVERSLAG 2025 | 5 WIE IS QRF 27

5.2 PERIMETERVENNOOTSCHAPPEN

Op 31 december 2025 heeft Qrf 7 Perimetervennootschappen.
1 De vennootschap Olphibel BV werd op 14 januari 2026 omgevormd naar de naamloze vennootschap City 25 NV.
2 Immo Feest en Cultuurpaleis Oostende NV

GRAFIEK 2 PERIMETERVENNOOTSCHAPPEN QRF (DIRECTE OF INDIRECTE PARTICIPATIE)
100% 100% 100% 100% 30% 70% CITY 25 NV IFCO NV 100% 100% RIGS NV RAB Invest NV Arioso Investments Belgium NV Qrf Nederland BV Qrf NV Pelican BV Ardeno BV Baltisse

TABEL 1 LIJST VAN DE PERIMETERVENNOOTSCHAPPEN VAN QRF OP 31 DECEMBER 2025

PERIMETER- VENNOOTSCHAP	AANDEELHOUDERSCHAP	BESTUURDERS	COMMISSARIS
Qrf Nederland BV	100% van de aandelen worden direct of indirect aangehouden door Qrf	William Vanmoerkerke / RIGS NV	KPMG Bedrijfsrevisoren BV
RIGS NV	100% van de aandelen worden direct of indirect aangehouden door Qrf	Qrf Management NV Arthur Lesaffre	KPMG Bedrijfsrevisoren BV
RAB Invest NV	100% van de aandelen worden direct of indirect aangehouden door Qrf	Qrf Management NV Arthur Lesaffre	KPMG Bedrijfsrevisoren BV
Arioso Investments Belgium NV	100% van de aandelen worden direct of indirect aangehouden door Qrf	Qrf Management NV Arthur Lesaffre	KPMG Bedrijfsrevisoren BV
City 25 NV 1	100% van de aandelen worden direct of indirect aangehouden door Qrf	Qrf Management NV Arthur Lesaffre	KPMG Bedrijfsrevisoren BV
IFCO NV 2	100% van de aandelen worden direct of indirect aangehouden door Qrf	Qrf Management NV Arthur Lesaffre	KPMG Bedrijfsrevisoren BV
Ardeno BV	30% Qrf 70% Baltisse	Qrf Management NV Assets Invest BV Baltissimo NV Finvision	-

QRF JAARVERSLAG 2025 | 5 WIE IS QRF 28

5.3 GESCHIEDENIS VAN QRF

• Eind 2013 Reële Waarde portefeuille 114 MEUR
• Eind 2014 Reële Waarde portefeuille 139 MEUR (+25 MEUR)
• Eind 2015 Reële Waarde portefeuille 219 MEUR (+80 MEUR)
• Eind 2016 Reële Waarde portefeuille 250 MEUR (+31 MEUR)
• Eind 2017 Reële Waarde portefeuille 287 MEUR (+37 MEUR)
• Eind 2018 Reële Waarde portefeuille 272 MEUR (-15 MEUR)
• Eind 2019 Reële Waarde portefeuille 252 MEUR (-20 MEUR)
• Eind 2020 Reële Waarde portefeuille 233 MEUR (-19 MEUR)
• Eind 2021 Reële Waarde portefeuille 236 MEUR (+3 MEUR)
• Eind 2022 Reële Waarde portefeuille 259 MEUR (+23 MEUR)
• Eind 2023 Reële Waarde portefeuille 248 MEUR (-11 MEUR)
• Eind 2024 Reële Waarde portefeuille 220 MEUR (-28 MEUR)

• Eind 2025 Reële Waarde portefeuille 284 MEUR (+64 MEUR)

• Oprichting Qrf: 3 september 2013

• IPO Qrf eerste beursnotering: 18 december 2013
• Wijziging statuut naar GVV: 7 november 2014
• Eerste acquisitie in Nederland: 25 april 2017
• Overname Enige Bestuurder: 30 januari 2019
• Aankoop Rijksarchief Brugge: 1 december 2020
• Aankoop Veldstraat 88, Gent: 22 juli 2021
• Verkoop Nederlandse Portefeuille: 22 februari 2024
• Aankoop Korenmarkt 1, Gent: 30 december 2022
• Aankoop City 25 NV & IFCO NV: 30 september 2025
• Kapitaalverhoging: 13 oktober 2025

QRF JAARVERSLAG 2025 | 5 WIE IS QRF 29

5.4 STRATEGIE

5.4.1 Activa klasse en investeringsstrategie

De investeringsstrategie van Qrf blijft in hoofdzaak gericht op kwalitatief binnenstedelijk winkelvastgoed in een beperkt aantal belangrijke centrumsteden. Dit segment vormt de kernactiviteit en specialiteit van de Vennootschap, waarin Qrf doorheen de jaren een uitgebreide marktkennis, operationele expertise en lokaal netwerk heeft opgebouwd. Qrf beoogt deze positie de komende jaren verder te versterken en gecontroleerd uit te bouwen.Naast deze uitgesproken focus op binnenstedelijk retailvastgoed staat Qrf open voor een selectieve en aanvullende diversificatie naar vrijetijds- en horecavastgoed, voor zover deze activa logisch aansluiten bij het stedelijk weefsel en het economisch ecosysteem van centrumsteden. Deze diversificatie wordt beschouwd als complementair aan de bestaande portefeuille en niet als een afwijking van de kernstrategie. Met deze aanpak speelt Qrf in op het vrij beschikbaar inkomen van eindconsumenten en streeft zij ernaar een vastgoedportefeuille samen te stellen die het hedendaagse en toekomstige bestedingspatroon van inwoners, verblijfstoeristen en dagbezoekers in centrumsteden weerspiegelt. De voorbije tien jaar is dit bestedingspatroon aanzienlijk geëvolueerd, waardoor een exclusieve focus op retail zonder verdere kwaliteits- en locatiedifferentiatie onvoldoende bescherming biedt tegen langetermijnmarktevoluties.

Hoewel winkelvastgoed een blijvende en essentiële investeringsmarkt vormt voor Qrf, hanteert de Vennootschap aangescherpte en gedisciplineerde investeringscriteria voor zowel bestaande als nieuwe retailinvesteringen. Deze criteria hebben onder meer betrekking op de aantrekkelijkheid en schaal van de stad, de specifieke ligging binnen het winkelgebied, de fysieke configuratie en flexibiliteit van het pand, alsook op een waardering die steunt op duurzame huurniveaus en conservatieve rendementen. In lijn met deze strategie streeft Qrf er op middellange termijn naar een portefeuille op te bouwen die, vertrekkend vanuit haar sterke positie in binnenstedelijk winkelvastgoed, geleidelijk en beheerst wordt aangevuld met activa in vrije tijd en horeca, met als doel de weerbaarheid en relevantie van de portefeuille op lange termijn verder te versterken.

5.4.2 Financieringsstrategie

Qrf hanteert een beheerst financieringsbeleid dat gericht is op het vrijwaren van de financiële stabiliteit en flexibiliteit van de Vennootschap op lange termijn. Op middellange tot lange termijn streeft Qrf ernaar haar Schuldgraad structureel onder 50% te houden. Overeenkomstig de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen bedraagt de wettelijk maximaal toegelaten Schuldgraad 65%, terwijl de financieringsovereenkomsten met kredietinstellingen doorgaans covenanten voorzien die een maximale Schuldgraad van 60% opleggen. Qrf sluit evenwel niet uit dat de Schuldgraad tijdelijk boven 50% kan uitstijgen in het kader van het benutten van aantrekkelijke investeringsopportuniteiten, op voorwaarde dat dit verenigbaar blijft met haar risicoprofiel en financiële draagkracht.

Daarnaast voert Qrf een actief en conservatief indekkingsbeleid met betrekking tot het renterisico. Dit beleid is erop gericht de Vennootschap te beschermen tegen plotse en significante stijgingen van de marktrente, en steunt op een vooruitziende inschatting van langetermijnrenterisico’s en de stabiliteit van de kasstromen. Tot slot streeft Qrf ernaar te allen tijde te beschikken over voldoende niet-opgenomen kredietlijnen om, indien nodig, een periode van minstens 18 maanden te overbruggen in het scenario waarbij aflopende kredietlijnen niet of slechts gedeeltelijk zouden worden verlengd. Deze liquiditeitsbuffer vormt een essentieel onderdeel van het risicobeheer en draagt bij tot de operationele continuïteit en investeringscapaciteit van de Vennootschap.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 5 WIE IS QRF 30

5.4.3 Ontwikkelingsstrategie

Qrf beschouwt actief asset management en herontwikkeling als een kernpijler voor het realiseren van duurzame waardecreatie binnen haar vastgoedportefeuille. De Vennootschap focust daarbij in de eerste plaats op haar bestaande binnenstedelijke retailactiva, waar gerichte ingrepen kunnen leiden tot een structurele verbetering van de economische performantie, zonder afbreuk te doen aan de retailfunctie als centrale component. Herontwikkelingsopportuniteiten worden op geval per geval beoordeeld, in functie van de specifieke kenmerken van het actief, de stedelijke context, de geldende regelgeving en de marktomstandigheden. Qrf hanteert hierbij een gedisciplineerde en waardegedreven aanpak, waarbij het verwachte rendement, de investeringsdiscipline en het risicoprofiel centraal staan.

De Vennootschap beschikt over een aantoonbare ervaring in het identificeren en realiseren van dergelijke opportuniteiten. Dit blijkt onder meer uit de reeds gerealiseerde ontwikkeling van “Léon”, waarbij kantoorruimte werd gecreëerd boven de bestaande retailunit in de Veldstraat te Gent. Daarnaast werkt Qrf aan lopende en beoogde herontwikkelingsprojecten, waaronder de herpositionering van een commerciële ruimte in de Langemunt (Gent) tot een unit op maat van McDonald’s en de geplande herontwikkeling van het shoppingcomplex op de Korenmarkt te Gent, waar door een optimalisatie van de interne circulatie momenteel onbenutte ruimtes worden geactiveerd. Voorts werd bij de verwerving van het Feest- en Cultuurpaleis te Oostende reeds in de acquisitiefase het potentieel geïdentificeerd om bestaande ruimtes te herconfigureren en samen te voegen, met het oog op het aantrekken van Zara als anchor tenant.

Projecten van beperkte schaal worden in principe intern aangestuurd en gerealiseerd, waarbij Qrf haar operationele expertise en lokale verankering maximaal benut. Voor grotere of meer complexe herontwikkelingen kan worden gekozen voor een samenwerking met gespecialiseerde partners, zoals onder meer bij de herontwikkeling van het Century Center in Antwerpen. Deze flexibele aanpak laat toe om waardecreatie te combineren met een gecontroleerd risicobeheer. Door deze aanpak streeft Qrf ernaar om binnen haar bestaande portefeuille maximale en duurzame meerwaarde te realiseren, de kwaliteit en weerbaarheid van haar activa te verhogen en haar strategische positie in binnenstedelijk retailvastgoed verder te versterken.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 6 RISICOFACTOREN 31

6 Risicofactoren

6.1 Operationele risico’s	33
6.2 Financiële risico’s	35
6.3 Reglementaire en andere risico’s	38
6.4 Risico's verbonden aan de klimaatverandering	39
6.5 Strategische risicofactoren	40

Gent Korenmarkt 1 België

QRF JAARVERSLAG 2025 | 6 RISICOFACTOREN 33

6 Risicofactoren

Het Uitvoerend Management en de Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder van Qrf zijn zich bewust van de specifieke risico’s die verbonden zijn aan het beheer van een vastgoedportefeuille. Als gevolg van de inwerkingtreding van de Prospectusverordening (21 juli 2019) wordt hieronder een overzicht weergegeven van de belangrijkste risico's die specifiek en van materieel belang zijn voor de onderneming. Meer algemene risico's die van toepassing zijn op iedere vennootschap zijn hierin niet opgenomen, deze worden uiteraard ook opgevolgd en zo goed mogelijk beheerst. We verwijzen hiervoor naar Hoofdstuk 7.2.5, waarin het interne controlesysteem beschreven wordt.

6.1 OPERATIONELE RISICO’S

6.1.1 Solvabiliteitsrisico van de huurders

a. Beschrijving van het risico
Het risico op (gedeeltelijke) wanbetaling of faillissement van huurders kan aanleiding geven tot een onverwachte daling van de Huurinkomsten als gevolg van een verslechtering van de incassograad of een daling van de Bezettingsgraad. Daarnaast kan het leiden tot verhoogde commerciële kosten voor het aantrekken van nieuwe huurders indien de insolventie van bestaande huurders resulteert in leegstand.

b. Mogelijke impact voor de Vennootschap
De potentiële impact betreft enerzijds een onverwachte daling van de Huurinkomsten door een verslechtering van de incassograad of door een daling van de Bezettingsgraad en anderzijds het oplopen van commerciële kosten voor het vinden van een nieuwe huurder indien de insolventie van huurders zou leiden tot leegstand. In het geval van wanbetaling door de betrokken huurders bestaat het risico dat de gevraagde waarborg niet volstaat, waardoor de Vennootschap niets of slechts gedeeltelijk kan recupereren. Dit alles heeft een impact op de rendabiliteit van de Vennootschap en bijgevolg op de winst per aandeel en het vermogen om dividend uit te keren. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van dit risico intrinsiek in als gemiddeld en de mogelijke impact als gemiddeld.

c. Beperkende factoren en beheersing van het risico
De Vennootschap beperkt het solvabiliteitsrisico van de huurders op verschillende manieren. Voordat er een contract wordt afgesloten met een nieuwe huurder wordt er een voorafgaand onderzoek gedaan naar de financiële gezondheid van deze potentiële klant. Vervolgens wordt er doorgaans een huurwaarborg opgevraagd bij het afsluiten van het contract. Mochten er zich na het afsluiten van het huurcontract problemen voordoen m.b.t. de betalingen, beschikt de Vennootschap over een interne procedure voor de opvolging en inning van de openstaande vorderingen.

6.1.2 Concentratierisico van de huurders en de investeringen

a. Beschrijving van het risico
Het risico op een te hoge concentratie van één of meerdere huurders of van investeringen in één of meerdere gebouwen ten opzichte van de volledige vastgoedportefeuille kan leiden tot een materiële terugval van Huurinkomsten in geval van vertrek, faillissement of daling van de incasso van een huurder.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 6 RISICOFACTOREN 34

b. Mogelijke impact voor de Vennootschap
Een te hoge concentratie van één of meerdere huurders ten opzichte van de totale Huurinkomsten kan leiden tot een materiële terugval van Huurinkomsten in geval van een vertrek, faillissement of daling van de incasso van een huurder.Een terugval van de inkomsten of cashflows kan een impact hebben op de rendabiliteit van de Vennootschap en bijgevolg op de winst per aandeel en het vermogen om dividend uit te keren. Een te hoge concentratie van investeringen in één of meerdere gebouwen kan resulteren in een daling van de nettoactiefwaarde als gevolg van een daling van de Reële Waarde van het vastgoed. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van dit risico intrinsiek in als gemiddeld en de mogelijke impact als gemiddeld.

c. Beperkende factoren en beheersing van het risico

De Vennootschap beperkt het concentratierisico via diversificatie van gegenereerde opbrengsten per huurder, met inachtneming van de wettelijke bepalingen hieromtrent. De grootste huurder van het afgesloten boekjaar is verantwoordelijk voor 12,75% van de totale Huurinkomsten. De Vennootschap streeft via een actief portefeuillebeheer ook naar een goede spreiding van haar vastgoedportefeuille. Het gebouw met de grootste waarde vertegenwoordigt 31,00 MEUR of 11,44% van de Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen. De Vennootschap schat het restrisico, rekening houdende met de beperkende factoren en beheersing van het risico zoals hierboven omschreven, verbonden aan het concentratierisico van de huurders en de investeringen als gemiddeld in, zowel qua waarschijnlijkheid als qua omvang.

6.1.3 Risico’s verbonden aan technische en commerciële aspecten

a. Beschrijving van het risico

De Vennootschap heeft belangen verworven en kan bijkomende belangen verwerven in investeringen met betrekking tot activa in een ontwikkelings- of bouwfase, die gepaard gaan met ontwikkelings- en/ of bouwrisico’s. De Vennootschap kan dergelijke investeringen doen vanaf de vroege ontwikkelingsfase, terwijl de kasstromen uit deze investeringen doorgaans pas in een later stadium binnenkomen, wanneer de betrokken activa in gebruik zijn genomen. De hieraan verbonden risico’s omvatten onder meer mogelijke kostenoverschrijdingen en vertragingen in de voltooiing (waarvan vele worden veroorzaakt door factoren die niet rechtstreeks onder de controle van de Vennootschap vallen), gemaakte ontwikkelingskosten voor het ontwerp en het onderzoek, zonder dat kan worden gegarandeerd dat de ontwikkeling zal worden voltooid. Zodra de activa in gebruik zijn genomen en gedurende de levensduur van een investering, kan niet worden uitgesloten dat de activa of bepaalde onderdelen daarvan gebreken vertonen en niet (volledig) beschikbaar zijn, wat vervanging of een grondige renovatie vereist. Daarbij is het mogelijk dat bepaalde (technische) problemen niet (kunnen) worden opgelost om technische, organisatorische of financiële redenen. In dat geval kunnen de resultaten van de betrokken investeringen negatief worden beïnvloed, wat bijgevolg een nadelig effect kan hebben op de bedrijfsactiviteiten, de financiële situatie, de bedrijfsresultaten en de vooruitzichten van de Vennootschap.

b. Mogelijke impact voor de Vennootschap

De ontwikkeling, bouw en exploitatie van activa kunnen verstoring, overlast en andere ongemakken veroorzaken, waaronder lawaai, stof, trillingen, verkeersopstoppingen en -onderbrekingen, en andere milieueffecten die een impact kunnen hebben op omwonenden en lokale bedrijven. Dergelijke gebeurtenissen kunnen leiden tot klachten, tegenstand en/of juridische claims van lokale gemeenschappen, regelgevende autoriteiten of andere belanghebbenden. Toegenomen toezicht door regelgevende autoriteiten, publieke tegenstand en/of juridische stappen kunnen resulteren in vertragingen van projecten, hogere bouw- en exploitatiekosten, wijzigingen in bouwmethoden, bijkomende (risico) beperkende maatregelen en/of opschorting of stopzetting van bepaalde activiteiten. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van dit risico intrinsiek in als laag en de mogelijke impact als gemiddeld.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 6 RISICOFACTOREN 35

c. Beperkende factoren en beheersing van het risico

Door actief overleg met haar belanghebbenden streeft de Vennootschap naar evenwichtige en constructieve oplossingen die bijdragen aan langetermijnwaardecreatie voor alle betrokkenen.

6.1.4 Risico’s verbonden aan cybersecurity

a. Beschrijving van het risico

De Vennootschap is, net als andere ondernemingen, blootgesteld aan cyberdreigingen zoals phishing, ransomware, ongeautoriseerde toegang tot systemen en datalekken. Deze risico's worden versterkt door de toenemende digitalisering van bedrijfsprocessen en de afhankelijkheid van IT-systemen voor onder meer financiële rapportering, huurdersbeheer en communicatie met stakeholders. Daarnaast kan de Vennootschap indirect worden getroffen via cyberaanvallen op externe dienstverleners of leveranciers.

b. Mogelijke impact voor de Vennootschap

De Vennootschap loopt het risico op financiële verliezen als gevolg van fraude, datalekken of incidenten die leiden tot een (tijdelijke) onderbreking van de bedrijfsvoering. Een succesvolle cyberaanval kan resulteren in directe financiële schade door frauduleuze transacties, losgeld bij ransomware of kosten voor herstel en onderzoek. Daarnaast kan een datalek leiden tot reputatieschade en een verlies van vertrouwen bij huurders, investeerders en andere stakeholders. Inbreuken op de GDPR-regelgeving kunnen bovendien aanleiding geven tot administratieve boetes. Een langdurige verstoring van kritieke IT-systemen kan de operationele werking beïnvloeden, waaronder de facturatie, de opvolging van huurders en de financiële rapportering. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van dit risico intrinsiek in als laag en de mogelijke impact als gemiddeld.

c. Beperkende factoren en beheersing van het risico

Om de impact van cyberincidenten te beperken, hanteert de organisatie doorgedreven beveiligingsmaatregelen, zorgt zij voor tijdige systeemupdates, organiseert zij opleidingen voor medewerkers, continue bewustmaking en beschikt zij over uitgewerkte incidentbestrijdings- en herstelplannen.

6.2 FINANCIËLE RISICO’S

6.2.1 Risico’s verbonden aan de kost van externe financiering

a. Beschrijving van het risico

Het risico op een stijging van de kost van schulden kan een materiële impact hebben op de kostenstructuur en bijgevolg de rendabiliteit van de Vennootschap, alsook op de winst per Aandeel en het vermogen om dividend uit te keren.

b. Mogelijke impact voor de Vennootschap

Een potentiële materiële stijging van de kost van schulden heeft een impact op de kostenstructuur en bijgevolg de rendabiliteit van de Vennootschap, alsook op de winst per Aandeel en het vermogen om dividend uit te keren. De Schuldgraad van de Vennootschap bedraagt 43,53% per 31 december 2025. De totale financiële schulden bestonden uit 5,13% aangegane schulden met variabele rentevoet en 94,87% aangegane schulden met vaste rentevoet of schulden met variabele rentevoet die vastrentend zijn door indekking. Een stijging van de financieringskost met 1% zou voor de situatie per 31 december 2025 resulteren in een stijging van 60 KEUR van de totale financieringskost. De stijging van de financieringskost bij een stijging van 1% interest zou resulteren in een daling van 0,007 EUR EPRA-winst per aandeel.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 6 RISICOFACTOREN 36

De Vennootschap heeft een aanzienlijk bedrag aan financiële schulden en financiële schulden bestaan uit een beperkt deel aangegane schulden met variabele rentevoet en een groot deel aangegane schulden met vaste rentevoet of schulden met variabele rentevoet die vastrentend zijn door indekking. Een stijging van de financieringskost kan resulteren in een verhoogde totale financieringskost en een daling van de EPRA-winst per Aandeel. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van dit risico intrinsiek in als gemiddeld en de mogelijke impact als hoog.

c. Beperkende factoren en beheersing van het risico

De Vennootschap beschermt zich tegen een stijging van de interestvoeten door het gebruik van vastrentende schulden en het afsluiten van financiële instrumenten van het type IRS of CAP/FLOOR-opties op een deel van de schuld tegen variabele rentevoeten. Verdere toelichting m.b.t. de kredietlijnen wordt gegeven in 5.4.2 Financieringsstrategie. In Hoofdstuk 12, toelichting 21 wordt een gedetailleerd overzicht gegeven over de financiële instrumenten per 31 december 2025.

6.2.2 Risico’s verbonden aan liquiditeit

a. Beschrijving van het risico

Om haar activiteiten en investeringen te financieren is de Vennootschap in hoge mate afhankelijk van haar toegang tot externe financiering, zowel op de bank- als op de kapitaalmarkten. Deze toegang kan worden beïnvloed door verschillende factoren, zoals verstoringen van de financiële markten, een afgenomen kredietbereidheid van banken, een eventuele verslechtering van de kredietwaardigheid van de Vennootschap of een negatieve perceptie van beleggers ten aanzien van vastgoed- en investeringsvennootschappen.

b. Mogelijke impact voor de Vennootschap

Indien de Vennootschap op enig moment geen toegang heeft tot bijkomend kapitaal of krediet tegen aanvaardbare voorwaarden, kan dit haar vermogen beperken om haar activiteiten of geplande investeringen uit te voeren, bestaande verplichtingen na te komen of operationele kosten en financiële lasten te dragen. Daarnaast zijn investeringsbeslissingen van de Vennootschap gebaseerd op prognoses en aannames die kunnen afwijken van de werkelijke resultaten, wat bijkomende druk kan zetten op de liquiditeitspositie. Deze omstandigheden kunnen een wezenlijk nadelig effect hebben op de bedrijfsactiviteiten, de financiële positie en de vooruitzichten van de Vennootschap.

c. Beperkende factoren en beheersing van het risico

De Vennootschap hanteert een behoudsgericht financieringsbeleid om het liquiditeitsrisico te beperken. De looptijden van de kredietlijnen zijn evenwichtig gespreid om concentratie van herfinancieringsmomenten te vermijden.De Vennootschap streeft ernaar te allen tijde te beschikken over voldoende niet-opgenomen kredietlijnen om een periode van minstens 18 maanden te overbruggen in het scenario waarbij aflopende kredietlijnen niet of slechts gedeeltelijk zouden worden verlengd. Daarnaast werkt de Vennootschap samen met een ruime groep gerenommeerde bankpartners, waardoor de afhankelijkheid van één enkele financiële instelling wordt beperkt. Door verschillende financieringskanalen te benutten, behoudt de Vennootschap flexibiliteit in haar toegang tot kapitaal. De Vennootschap onderhoudt proactieve relaties met haar bankpartners en informeert hen tijdig over relevante ontwikkelingen, wat bijdraagt aan wederzijds vertrouwen en de bereidheid tot financiering. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van dit risico, rekening houdend met bovenstaande beperkende factoren, in als laag en de mogelijke impact als hoog.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 6 RISICOFACTOREN 37

6.2.3 Risico’s verbonden aan de evolutie van de Schuldgraad

a. Beschrijving van het risico

De Vennootschap is gehouden aan de wettelijke maximale Schuldgraad opgelegd door de GVV-wetgeving, alsook aan een lagere maximum Schuldgraad vastgelegd in de meeste financieringsovereenkomsten.

b. Mogelijke impact voor de Vennootschap

De Vennootschap is gehouden aan de wettelijke maximale Schuldgraad van 65% die opgelegd wordt door de GVV-wetgeving. Daarnaast is er in de meeste financieringsovereenkomsten met financiële instellingen een maximum Schuldgraad van 60% vastgelegd. Indien de Schuldgraad zou stijgen boven 65% riskeert de Vennootschap sancties, zoals het verbod tot uitkering van dividenden of het verlies van het GVV-statuut door intrekking van de FSMA. Vanaf een Schuldgraad van 60% riskeert de Vennootschap een verlies van vertrouwen bij de financiële instellingen of zelfs vroegtijdige terugbetalingen van de financieringscontracten, door het niet naleven van de financiële ratio’s opgenomen in de convenanten.

Per 31 december 2025 bedroeg de Schuldgraad 43,53%. Dit betekent dat de Vennootschap een extra schuldcapaciteit heeft van 118,2 MEUR voordat een Schuldgraad van 60% bereikt wordt en een extra schuldcapaciteit heeft van 176,1 MEUR voordat een Schuldgraad van 65% bereikt wordt.

Naast de totale schulden heeft de waarde van de vastgoedportefeuille ook een belangrijke impact op de Schuldgraad. Rekening houdend met de totale schulden per 31 december 2025, zou een Schuldgraad van 60% bereikt worden bij een waardedaling van 78,80 MEUR of 29,07% ten opzichte van de Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen. Een Schuldgraad van 65% zou bereikt worden bij een waardedaling van 94,82 MEUR of 34,98% ten opzichte van de Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen.

c. Beperkende factoren en beheersing van het risico

De Vennootschap monitort actief de Schuldgraad en houdt in haar beleidsvoering rekening met zowel de wettelijke drempel van 65% als de conventionele drempel van 60% in de financieringsovereenkomsten. Deze monitoring omvat een doorlopende opvolging van de geplande investeringen en desinvesteringen, winstverwachtingen, verwachte herwaarderingen van de vastgoedportefeuille en de impact van dividenduitkeringen. Bij strategische beslissingen wordt systematisch een impactanalyse uitgevoerd op de Schuldgraad.

Daarnaast streeft de Vennootschap ernaar de Schuldgraad structureel onder 50% te houden, waardoor een ruime buffer behouden blijft ten opzichte van de wettelijke en conventionele maxima. Indien opportuun kan het aanbieden van een keuzedividend de Vennootschap bijkomende flexibiliteit bieden om de Schuldgraad te beheersen. Bij onverwachte negatieve evoluties van de Schuldgraad kan de Vennootschap corrigerende maatregelen nemen, zoals het uitstellen van investeringen, het vervroegen van geplande desinvesteringen of het aantrekken van eigen vermogen. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van dit risico intrinsiek in als laag en de mogelijke impact als hoog.

6.2.4 Risico’s verbonden aan het gebruik van afgeleide producten

a. Beschrijving van het risico

Dit risico kan beschreven worden als het risico bij het gebruik van afgeleide financiële producten voor de indekking van het rentevoetrisico. De Reële Waarde van deze derivaten wordt beïnvloed door de fluctuaties van de interestvoeten op de financiële markten.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 6 RISICOFACTOREN 38

b. Mogelijke impact voor de Vennootschap

Het risico bij het gebruik van afgeleide financiële producten voor de indekking van het rentevoetrisico houdt enerzijds verband met de complexiteit en volatiliteit van de Reële Waarde van deze instrumenten als gevolg van fluctuaties van de interestvoeten op de financiële markten, en anderzijds met het tegenpartijrisico tegenover de financiële instellingen waarbij deze producten worden afgesloten. Wijzigingen in de Reële Waarde van afgeleide financiële producten hebben een impact op de nettoactiefwaarde en het netto resultaat, zonder evenwel een impact te hebben op het EPRA-resultaat en dus de capaciteit van de Vennootschap om dividenden uit te keren.

De Reële Waarde van de afgeleide financiële producten afgesloten door de Vennootschap bedroeg 0,42 MEUR per 31 december 2025 tegenover 0,06 MEUR per 31 december 2024. De stijging van 0,36 MEUR van de Reële Waarde van de afgeleide financiële producten vertegenwoordigt een stijging van de nettoactiefwaarde en van het netto resultaat van 0,04 EUR per aandeel, zonder evenwel een impact te hebben op het EPRA-resultaat en dus de capaciteit van de Vennootschap om dividenden uit te keren.

c. Beperkende factoren en beheersing van het risico

De Vennootschap sluit uitsluitend afgeleide financiële producten af ter indekking van het rentevoetrisico bij leningen met een variabele rentevoet. Er worden geen producten aangehouden voor speculatieve doeleinden.

Bij het afsluiten van afgeleide financiële producten ontstaat er een tegenpartijrisico op de financiële instelling in het geval deze instelling in gebreke zou blijven. De Vennootschap beperkt dit risico door beroep te doen op verschillende gerenommeerde Europese banken en de diversificatie van de tegenpartijen voor deze indekkingsinstrumenten. De voornaamste tegenpartijen voor deze indekkingsinstrumenten zijn, in dalende orde van belang, KBC, BNP Paribas Fortis, Caisse d’Epargne en Belfius. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van dit risico intrinsiek in als gemiddeld en de mogelijke impact als hoog.

6.3 REGLEMENTAIRE EN ANDERE RISICO’S

6.3.1 Risico’s verbonden aan de regelgeving en het statuut

De Vennootschap heeft de rechtsvorm van een gereglementeerde vastgoedvennootschap onder de vorm van een naamloze vennootschap. Het risico dat de Vennootschap niet meer kan genieten van het GVV-statuut, hetzij door het niet voldoen aan geldende regelgeving voor gereglementeerde vastgoedvennootschappen, hetzij door een wijzigende regelgeving, kan leiden tot het verlies van het specifiek fiscaal regime waarbij de resultaten van de Vennootschap worden vrijgesteld van de vennootschapsbelasting. In geval van verlies van het GVV-statuut zou er een extra vennootschapsbelasting verschuldigd zijn. Bovendien wordt het verlies van de erkenning als openbare GVV in kredietovereenkomsten over het algemeen beschouwd als een aanleiding voor de vervroegde terugbetaling van bankkredieten, waardoor de liquiditeit van de Vennootschap zou kunnen dalen.

De Vennootschap heeft gekozen voor het bestuursmodel van een enige bestuurder. In de statuten van de Vennootschap is bepaald dat de Enige Bestuurder is aangesteld als enige bestuurder van de Vennootschap voor onbepaalde duur. De Enige Bestuurder is volledig in handen van 2IM BV (dat op haar beurt ultiem gecontroleerd wordt door de familie Vanmoerkerke, zijnde de bestaande referentieaandeelhouder van de Vennootschap). Het mandaat van de Enige Bestuurder kan enkel worden gewijzigd door een statutenwijziging van de Vennootschap en mag slechts zonder toestemming van de Enige Bestuurder worden beëindigd om gegronde redenen, overeenkomstig de procedures zoals vastgelegd in de statuten van de Vennootschap. Dit bestuursmodel laat toe dat (i) 2IM BV een rechtstreekse controlerende invloed uitoefent op de besluitvorming op het niveau van de Enige Bestuurder, en (ii) de Enige Bestuurder een rechtstreekse controlerende invloed uitoefent op de besluitvorming op

QRF JAARVERSLAG 2025 | 6 RISICOFACTOREN 39

het niveau van de Vennootschap. Als gevolg hiervan zal de invloed van de houders van Aandelen in de Vennootschap, anders dan de familie Vanmoerkerke, beperkt zijn aangezien (i) de Enige Bestuurder wordt gecontroleerd door 2IM BV (dat op haar beurt ultiem wordt gecontroleerd door de familie Vanmoerkerke), (ii) de Enige Bestuurder bepaalde bevoegdheden heeft zoals vastgelegd in de statuten van de Vennootschap, en (iii) de houders van Aandelen in de Vennootschap geen recht hebben om bestuurders op het niveau van de Enige Bestuurder te benoemen of te verkiezen.

Als verantwoordelijke onderneming én als duurzame investeerder is de Vennootschap blootgesteld aan duurzaamheidsgerelateerde risico's. In het bijzonder kunnen onvervulde duurzaamheidsverwachtingen van belanghebbenden, evenals het niet of niet volledig naleven van duurzaamheidsregelgeving en -normen, ESG-scores en duurzaamheidscriteria, het vertrouwen in en de reputatie van de Vennootschap schaden, wat een negatieve impact kan hebben op de aandelenkoers en reputatie van de Vennootschap. Gelijkaardige klimaat- en duurzaamheidsgerelateerde risico's zijn van toepassing op de investeringen van de Vennootschap.

6.4 RISICO'S VERBONDEN AAN DE KLIMAATVERANDERING

6.4.1 Fysieke risico's van klimaatverandering

a. Beschrijving van het risico

Fysieke risico's voor de vastgoedsector houden verband met de schade aan eigendommen als gevolg van weersomstandigheden die worden versterkt door klimaatverandering. De verwachting is dat de frequentie en ernst de komende jaren zullen toenemen.Extreme weersomstandigheden vormen grote risico's voor de vastgoedsector. Deze extreme weersomstandigheden omvatten uitzonderlijk veel neerslag en overstromingen, bosbranden, maar ook risico's zoals bodemdaling en een stijging van de zeespiegel in laaggelegen gebieden. Rekening houdend met het klimaat in België, heeft de Vennootschap volgende risico's geïdentificeerd:

• De stijging van de zeespiegel en kustoverstromingen zullen frequenter en ernstiger worden, waardoor de materiële schade toeneemt en de reparatie- en onderhoudskosten stijgen;
• Overstromingen in het binnenland als gevolg van de grotere frequentie en hevigheid van kuststormen of extreme neerslag kunnen de materiële schade vergroten;
• Een grotere ernst en frequentie van extreme wind en stormen kunnen materiële schade veroorzaken aan de panden in de vastgoedportefeuille;
• De stijgende hitte zal nieuwe koelbehoeften voor gebouwen creëren, waardoor de bedrijfskosten stijgen. Waterstress zal ook leiden tot hogere bedrijfskosten als gevolg van hogere waterprijzen, de noodzaak om de waterefficiëntie te verbeteren en de regulering van het watergebruik.

b. Mogelijke impact voor de Vennootschap

Materiële schade door extreme weersomstandigheden kan leiden tot verhoogde reparatie- en onderhoudskosten, terwijl stijgende temperaturen en waterstress kunnen resulteren in hogere exploitatiekosten voor de vastgoedportefeuille. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van dit risico in als laag en de mogelijke impact als gemiddeld.

c. Beperkende factoren en beheersing van het risico

De Vennootschap heeft een risico-analyse opgesteld van elk van haar panden om fysieke klimaatrisico's op pandniveau te beoordelen. Deze analyses worden jaarlijks gemonitord en geactualiseerd. Op basis van deze analyses, de beschikbare overstromingsrisicokaarten en relevante klimaatstudies concludeert de Vennootschap dat de fysieke klimaatrisico's voor haar huidige portefeuille beperkt zijn. Het binnenstedelijke karakter van de panden draagt hieraan bij.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 6 RISICOFACTOREN 40

Daarnaast beschikt de Vennootschap over adequate verzekeringsdekking en investeert zij in de verduurzaming van haar portefeuille om de weerbaarheid tegen klimaateffecten te verhogen. Voor meer informatie verwijzen we naar Hoofdstuk 11 betreffende de duurzaamheidsverklaring.

6.4.2 Transitierisico's verbonden aan de klimaatverandering

a. Beschrijving van het risico

Transitierisico's verbonden aan klimaatverandering houden verband met de ambitie om uiterlijk in 2050 klimaatneutraliteit te bereiken. Dit vereist grote veranderingen in de vastgoedsector en brengt verschillende risico's met zich mee, zoals afnemende marktaantrekkelijkheid van niet-duurzame panden, toenemende regelgeving en reputatierisico's. De regelgeving gericht op klimaatverandering neemt toe, waaronder verplichtingen rond de openbaarmaking van klimaatrisico's en strengere bouwnormen inzake energie-efficiëntie.

b. Mogelijke impact voor de Vennootschap

De toenemende klimaatregelgeving heeft een impact op het operationeel en financieel beleid van de Vennootschap. Het niet naleven van de regelgeving zou kunnen leiden tot reputatieschade en/of duurdere financieringsvoorwaarden. Strengere bouwnormen zorgen voor verhoogde aandacht voor het 'future-proof' maken van de vastgoedportefeuille en het budgetteren van duurzame investeringsnoden. Panden die niet voldoen aan toekomstige energienormen kunnen aan waarde verliezen of moeilijker verhuurbaar worden. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van dit risico in als gemiddeld en de mogelijke impact als gemiddeld.

c. Beperkende factoren en beheersing van het risico

De Vennootschap volgt de evoluerende klimaatregelgeving actief op en integreert duurzaamheidscriteria in haar investeringsbeslissingen en renovatieprojecten. Bij renovaties houdt de Vennootschap systematisch rekening met strengere bouwnormen en neemt zij concrete maatregelen op het gebied van energie-efficiëntie, zoals het verbeteren van isolatie, het installeren van warmtepompen en het implementeren van slimme energiebeheersystemen. Sinds 2022 beschikt de Vennootschap over een ESG-rapportering waarin de energieverbruiken van de huurders stelselmatig worden opgevolgd. Voor meer informatie verwijzen we naar Hoofdstuk 11 betreffende de duurzaamheidsverklaring.

6.5 STRATEGISCHE RISICOFACTOREN

a. Beschrijving van het risico

De groei van de Vennootschap hangt af van haar vermogen om aantrekkelijke investeringsmogelijkheden te identificeren, te selecteren en uit te voeren in overeenstemming met haar strategie. De aanwezigheid van dergelijke opportuniteiten is afhankelijk van marktomstandigheden en kan worden beperkt door macro-economische en conjuncturele omstandigheden, wijzigende regelgeving of politieke ontwikkelingen.

b. Mogelijke impact voor de Vennootschap

Indien onvoldoende adequate investeringsmogelijkheden beschikbaar zijn, of indien deze enkel beschikbaar zijn onder onaantrekkelijke voorwaarden of op een onvoldoende gediversifieerde wijze, kan dit de waardecreatie en groei van de Vennootschap belemmeren. Het niet kunnen identificeren van geschikte investeringsopportuniteiten of het onvoldoende effectief beheren van de groei kan een nadelige invloed hebben op de bedrijfsactiviteiten, de financiële situatie en de vooruitzichten van de Vennootschap. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van dit risico in als gemiddeld en de mogelijke impact als gemiddeld.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 6 RISICOFACTOREN 41

c. Beperkende factoren en beheersing van het risico

De Vennootschap hanteert een gedisciplineerde investeringsstrategie met duidelijke criteria inzake locatie, activaklasse, rendement en risicoprofiel. Potentiële investeringen worden grondig geanalyseerd vooraleer tot acquisitie wordt overgegaan. Door haar jarenlange ervaring en uitgebreid netwerk in de Belgische binnenstedelijke vastgoedmarkt beschikt de Vennootschap over een goede toegang tot investeringsopportuniteiten. Daarnaast onderhoudt zij actieve relaties met makelaars, ontwikkelaars en andere marktpartijen. De Vennootschap volgt de marktomstandigheden nauwgezet op en past haar investeringsstrategie indien nodig aan om in te spelen op gewijzigde omstandigheden.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 42

7 Verklaring inzake deugdelijk bestuur

7.1 Algemene informatie	44
7.2 Beslissingsorganen	46
7.3 Preventie van belangenconflicten	61
7.4 Remuneratieverslag	64

Oostende Kapellestraat België

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 44

7 Verklaring inzake deugdelijk bestuur

7.1 ALGEMENE INFORMATIE

7.1.1 Corporate Governance Principes

Voor het boekjaar 2025, wordt de Belgische Corporate Governance Code 2020 (de “Code”) als referentiecode gehanteerd door Qrf. Deze Code is beschikbaar op de website van het Belgisch Staatsblad en die van het Corporate Governance Committee (www.corporategovernancecommittee.be). Verder worden de bepalingen van de toepasselijke vennootschapswetgeving met betrekking tot Corporate Governance nageleefd.

In overeenstemming met Artikel 17, § 6 van de GVV-Wet heeft Qrf een passend integriteitsbeleid uitgewerkt. Hieronder wordt een overzicht van de regels en de principes opgelijst op basis waarvan het deugdelijk bestuur (Corporate Governance) van Qrf is georganiseerd. Deze verklaring bevat de belangrijkste regels die Qrf heeft aangenomen in toepassing van de wetgeving en aanbevelingen inzake deugdelijk bestuur. De verklaring maakt tevens deel uit van het jaarverslag, overeenkomstig Artikel 3:6, § 2 en § 3 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.

De Governance Code 2020 is gebaseerd op het “pas toe of leg uit”-principe (comply or explain): Belgische beursgenoteerde ondernemingen dienen de Governance Code 2020 na te leven, maar kunnen van de bepalingen en richtlijnen (maar niet van de principes) afwijken, op voorwaarde dat zij de redenen voor die afwijkingen bekend maken in hun verklaring inzake deugdelijk bestuur. De Enige Bestuurder onderschrijft de principes van de Governance Code 2020 ten volle, maar is van oordeel dat de specifieke situatie van Qrf een beperkt aantal gemotiveerde afwijkingen van bepaalde bepalingen rechtvaardigt. Meer specifiek is Qrf afgeweken van de volgende aanbeveling van de Governance Code 2020:

• in afwijking van principes 3.19 t.e.m 3.21 van de Governance Code 2020 wordt er geen formele secretaris aangesteld gelet op de omvang van Qrf, haar activiteiten en de efficiëntie van haar beslissingsproces. Om dezelfde redenen heeft ze ook geen interne bedrijfsjurist en zal zij beroep doen op gespecialiseerd extern juridisch advies wanneer zij dit nuttig en nodig acht;
• in afwijking van aanbeveling 7.6 van de Governance Code 2020 ontvangen niet-uitvoerende Bestuurders geen variabele prestatiegebonden remuneratie die rechtstreeks verband houdt met de resultaten van de Vennootschap zoals bonussen of aandelengerelateerde incentiveprogramma’s op lange termijn, noch voordelen in natura of voordelen die verbonden zijn aan pensioenplannen. De Vennootschap motiveert deze afwijking door het feit dat een dergelijke vergoeding in aandelen van niet-uitvoerende Bestuurders nieuw is in de Code 2020 en evenmin ingeburgerd is bij Belgische beursgenoteerde bedrijven in het algemeen of meer specifiek in de GVV-sector. De Vennootschap is van mening dat het beoordelingsvermogen van deze Bestuurders – in het bijzonder als niet-uitvoerende Bestuurders – niet aangetast wordt door de afwezigheid van een vergoeding in aandelen.Naar weten van de Vennootschap is er internationaal ook nog geen consensus dat een vergoeding in aandelen waarborgt dat het belang van de niet-uitvoerende Bestuurders gealigneerd wordt met het aandeelhoudersbelang. De Vennootschap beslist om de ontwikkeling van de praktijk van de Belgische beursgenoteerde bedrijven in het algemeen of meer specifiek in de GVV-sector af te wachten en regelmatig te heroverwegen of het in het belang van de Vennootschap en haar aandeelhouders kan zijn om alsnog over te gaan tot (gedeeltelijke) betaling van niet-uitvoerende Bestuurders in aandelen;

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 45

» in afwijking van aanbeveling 7.9 van de Governance Code 2020 wordt geen minimumdrempel van aandelen die aangehouden moet worden door de leden van het Uitvoerend Management vast- gelegd. De Vennootschap heeft wel een langetermijnincentive plan geïmplementeerd voor het Uitvoerend Management, waarbij de incentive wordt toegekend na de beoordeling van kritieke prestatie- indicatoren (KPI's) over een periode van drie jaar (de prestatiecyclus). Na toekenning van de incentive is de begunstigde gehouden om ten belope van de waarde van de uitgekeerde lange- termijnincentive aandelen aan te houden voor minimum twee jaar. Qrf meent dat het wettelijk kader van de Vennootschap (GVV-statuut), het algemeen beleid en de werkwijze van de Vennootschap vol- doende beantwoorden aan bepaling 7.9 van de Governance Code 2020 (met name het Uitvoerend Management te laten handelen met het perspectief van een langetermijn aandeelhouder). Het per- spectief om waardecreatie op lange termijn na te streven voor diens aandeelhouders is namelijk reeds enkele jaren ingebakken in de strategie van Qrf. De resultaten en de belangrijke acquisities uit het recente verleden tonen dit ook aan. Qrf is dan ook van oordeel dat het management reeds bewezen heeft dat dit perspectief al voldoende aanwezig is, ook zonder het aanhouden van een minimum- drempel van aandelen. Verder houden de leden van het Uitvoerend Management, nog voor de toe- kenning van een eerste langetermijnincentive, individueel wel een aandelenparticipatie aan in Qrf NV, zonder daartoe verplicht te zijn;

» in afwijking van aanbeveling 7.12 van de Governance Code 2020 zijn er voor de variabele vergoe- ding op korte termijn geen specifieke bepalingen in de contracten met de CEO en de andere leden van het Uitvoerend Management die de Vennootschap in staat stellen om betaalde variabele remune- ratie terug te vorderen of in te houden. Het langetermijnincentiveplan (LTI Plan) voorziet daarentegen zowel in een prestatie-gebaseerd vestingmechanisme als in een terugvorderingsrecht bij fraude, rekenfouten of niet-naleving van de investeervoorwaarde (zie 7.4.6). De Vennootschap zal zich voor de variabele vergoeding op korte termijn desgevallend beroepen op de mogelijkheden uit het gemeen recht.

Het integriteitsbeleid van Qrf werd samengevat in het Corporate Governance Charter. Het Corporate Governance Charter behandelt onder meer de beheersorganen van de Vennootschap, belangen- conflicten, ethische code en duurzaam ondernemen. Het Corporate Governance Charter van Qrf werd goedgekeurd door de Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder in overeenstemming met de aanbevelingen in de Governance Code 2020. De Enige Bestuurder zal het Corporate Governance Charter van Qrf op gezette tijdstippen herzien. De Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder heeft dit Charter initieel aangenomen op haar vergadering van 26 november 2013. Het Charter werd laatst herzien op 18 mei 2021. De meest recente versie van het Corporate Governance Charter van Qrf kan steeds worden geraad- pleegd op de website qrf.be, onder de rubriek Corporate Governance, en kan na aanvraag kosteloos verkregen worden op de zetel van Qrf (Veldstraat 88A Bus 401, 9000 Gent).

Voor de informatie zoals bedoeld in Artikel 14, 4de lid van de wet van 2 mei 2007 op de openbaar- making van belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt wordt verwezen naar Hoofdstuk 8 “Qrf op de beurs”. De procedure voor de benoeming en vervanging van de Enige Bestuurder en de leden van diens Raad van Bestuur wordt beschreven in respectievelijk Hoofdstuk 7.2.1 en 7.2.2.1. Er wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.4 van dit jaarverslag voor een beschrijving van de houders van effecten waaraan bijzondere zeggenschapsrechten verbonden zijn (alsook een beschrijving van deze rechten). Er is geen wettelijke of statutaire beperking van de uitoefening van het stemrecht met uitzondering van het feit dat het stemrecht van eventuele eigen aandelen van Qrf geschorst is. Hoofdstuk 13 van dit jaarverslag bevat een kopie van de gecoördineerde statuten van Qrf. Elke wijziging van de statuten van Qrf dient te verlopen conform de regels uiteengezet in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, de GVV-Wet en het GVV-KB. Voor een overzicht van de bevoegd- heid van de Enige Bestuurder om aandelen uit te geven of eigen aandelen in te kopen verwijzen we naar Hoofdstuk 12 (Toelichting 18.2 en 18.3) van dit jaarverslag.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 46

7.1.2 Diversiteitsbeleid

Qrf past het volgende diversiteitsbeleid toe overeenkomstig Artikel 3:6, § 2, 6° van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen:

» de Raad van Bestuur telt momenteel 6 leden, waarvan 2 vrouwen;
» het diversiteitsbeleid van Qrf heeft als doel de best mogelijke complementariteit te vinden tussen de leden van de Raad van Bestuur om een deugdelijk bestuur te bereiken;
» bij het beoordelen van aanvragen voor functies in de Raad van Bestuur en het voorstellen van een kandidaat tot stemming in de Algemene Vergadering, zorgt het Remuneratie- en Benoemings- comité en de Raad van Bestuur ervoor dat binnen de Raad van Bestuur een passende diversiteit wordt behouden op basis van leeftijd, geslacht, kwalificaties en beroepservaring van zijn leden, alsook dat aan de vereiste minimale aanwezigheid van onafhankelijke bestuurders wordt voldaan.

7.2 BESLISSINGSORGANEN

7.2.1 Enige Bestuurder

Overeenkomstig Artikel 10 van de statuten wordt Qrf bestuurd door een Enige Bestuurder die in de statuten wordt benoemd. In toepassing van dit artikel werd Qrf Management NV, met maatschappe- lijke zetel te Oud Vliegveld 12, 8400 Oostende, zonder duurbeperking aangesteld tot Enige Bestuurder van Qrf. Als Enige Bestuurder is Qrf Management NV bevoegd om alle handelingen te stellen die nuttig of vereist zijn voor de verwezenlijking van het maatschappelijk doel van Qrf, met uitzondering van de handelingen die de wet of de statuten van Qrf heeft voorbehouden aan de Algemene Vergadering van aandeelhouders. Het mandaat van de Enige Bestuurder is voor onbepaalde duur, zoals voorzien in de statuten van Qrf. De aanstelling van de Enige Bestuurder is, behoudens met zijn instemming, niet herroepbaar, behalve om wettige redenen in overeenstemming met het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen. De Enige Bestuurder kan enkel ontslag nemen indien dit ontslag mogelijk is in het kader van zijn verbintenissen die hij tegenover Qrf heeft genomen en in de mate dat hij Qrf niet in moeilijkheden brengt. In dat geval zal de Algemene Vergadering binnen een maand samenkomen om tot de vaste benoeming van een nieuwe Enige Bestuurder over te gaan. Qrf Management NV handelt bij het uitoefenen van haar bestuurstaken als Enige Bestuurder in het uitsluitend belang van de aandeelhouders van Qrf. De Enige Bestuurder duidt een vaste vertegenwoordiger aan overeenkomstig Artikel 2:55, lid 1 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen. De heer William Vanmoerkerke werd aangeduid als vaste vertegenwoordiger van Qrf Management NV.

7.2.2 Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder

7.2.2.1 Structuur

Vermits Qrf de vorm heeft aangenomen van een Naamloze Vennootschap, die bestuurd wordt door een rechtspersoon als Enige Bestuurder, worden door de GVV-Wet en het GVV-KB onder meer de volgende bijzondere verplichtingen opgelegd aan het bestuur van de Enige Bestuurder:

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 47

» conform Artikel 13 van de GVV-Wet moet de Raad van Bestuur van de openbare GVV of, naargelang het geval, van de Enige Bestuurder van de openbare GVV, zo worden samengesteld dat de openbare GVV conform Artikel 4 van de GVV-Wet kan worden bestuurd. De statuten van de Enige Bestuurder dienen te bepalen dat haar Raad van Bestuur minstens drie onafhankelijke leden telt in de zin van Artikel 7:87 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen;
» de statuten van de Enige Bestuurder dienen te bepalen dat de naleving van de in Artikel 7:87 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen bedoelde criteria ook worden beoordeeld alsof het betrokken onafhankelijk lid van de Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder zelf bestuurder van de openbare GVV is;
» de bestuurders van de Enige Bestuurder moeten eveneere voldoen aan Artikel 14 en 15 van de GVV-Wet; en
» in functie van de gekozen beleidsstructuur en conform Artikel 18 van de GVV-Wet voldoet de Enige Bestuurder zelf aan Artikel 17 van de GVV-Wet.

Binnen dit wettelijk kader worden de bestuurders benoemd door de Algemene Vergadering van de Enige Bestuurder bij gewone meerderheid uit een lijst van kandidaten, voorgedragen door de Raad van Bestuur, op advies van het Remuneratie- en Benoemingscomité.

7.2.2.2 Taken van de Raad van Bestuur

De rol van de Raad van Bestuur bestaat erin het langetermijnsucces van Qrf na te streven door onder- nemend leiderschap te garanderen en ervoor te zorgen dat risico’s kunnen worden ingeschat en beheerd. De Raad van Bestuur beslist over de waarden en de strategie van Qrf, het risicobeleid en de voor- naamste beleidslijnen.Daarnaast ziet de Raad van Bestuur erop toe dat de verplichtingen van Qrf ten aanzien van haar aandeelhouders duidelijk zijn en dat aan deze verplichtingen wordt voldaan, rekening houdend met de belangen van de overige stakeholders. In het bijzonder heeft de Raad van Bestuur de volgende, niet-limitatief opgesomde kerntaken:

» vaststelling van de strategie, het risicoprofiel en in het bijzonder de definitie van de sectoren en het geografische werkterrein van Qrf, in overeenstemming met de wettelijke vereisten terzake;
» goedkeuring van alle belangrijke investeringen en verrichtingen van Qrf, in lijn met de wettelijke vereisten terzake;
» opvolging en goedkeuring van periodieke financiële informatie van Qrf;
» toezicht op het Uitvoerend Management, en in het bijzonder in het licht van de opvolging van de strategie;
» goedkeuring van de publiek verspreide informatie van Qrf;
» voorstellen van winstbestemming betreffende Qrf;
» bepalen van de structuur, de bevoegdheden en plichten die aan het Uitvoerend Management worden toevertrouwd;
» toezicht op de prestaties van de Commissaris en op de interne auditfunctie;
» monitoring en beoordeling van de doeltreffendheid van de comités en de Raad van Bestuur (zoals het Auditcomité, het Remuneratie- en Benoemingscomité en het Investeringscomité);
» goedkeuring en beoordeling van de implementatie van het kader inzake interne controle en risicobeheer, zoals opgesteld door het Uitvoerend Management; en
» de overige taken uitdrukkelijk door het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen aan de Enige Bestuurder toegewezen.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 48

In 2025 is de Raad van Bestuur in haar hoedanigheid van Enige Bestuurder van Qrf 7 keer (fysiek of digitaal) samengekomen, waarvan 4 keer fysiek. In 2025 bestond de Raad van Bestuur bij aanvang van het boekjaar uit de volgende leden: Pieter Bogaert, Inge Boets, Frank De Moor, Francis Vanderhoydonck, Stefanie Vanden Broucke, Alex van Ravels, Tom Schockaert en Kara De Smet. Per 2 juni 2025 namen Voorzitter Inge Boets en bestuurder Frank De Moor vrijwillig ontslag. Op diezelfde datum werd de heer Pieter Bogaert benoemd tot nieuwe Voorzitter van de Raad van Bestuur en mevrouw Kara De Smet als bestuurder.

1 Vrijwillig ontslag als bestuurder met ingang van 2 juni 2025, onmiddellijk na de Gewone Algemene Vergadering van de Enige Bestuurder over het boekjaar afgesloten op 31 december 2024.
2 Vrijwillig ontslag als bestuurder met ingang van 2 juni 2025, onmiddellijk na de Gewone Algemene Vergadering van de Enige Bestuurder over het boekjaar afgesloten op 31 december 2024.

TABEL 1 AANWEZIGHEDEN RAAD VAN BESTUUR

RAAD VAN BESTUUR NAAM	FUNCTIE	AANWEZIGHEID
Pieter Bogaert	Onafhankelijk bestuurder en Voorzitter Raad van Bestuur	5/7
Inge Boets	Onafhankelijk bestuurder en Voorzitter Raad van Bestuur	3/7 1
Frank De Moor	Onafhankelijk bestuurder	3/7 2
Kara De Smet	Onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder	6/7
Alex van Ravels	Onafhankelijke bestuurder	7/7
Stefanie Vanden Broucke	Niet-onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder	6/7
Francis Vanderhoydonck	Niet-onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder	7/7
Tom Schockaert	Niet-onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder	7/7

7.2.2.3 Bevoegdheden van de Raad van Bestuur en werkzaamheden gedurende 2025

De Raad van Bestuur heeft zich naast vaste periodieke agendapunten ook uitgesproken over verschillende dossiers zoals onder meer:
» de bespreking van de marktvooruitzichten voor Qrf;
» de bespreking van verschillende strategische opties voor Qrf, met inbegrip van het duurzaamheidskarakter:
» de bespreking van juridische dossiers;
» de bespreking en goedkeuring van diverse investerings- en desinvesteringsdossiers;
» de bespreking van een statutenwijziging, waaronder het voor uitkering beschikbaar maken van de uitgiftepremies.

7.2.2.4 Samenstelling

Op datum van dit jaarverslag bestaat de Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder uit zes leden, meer bepaald;
» drie niet-uitvoerende, niet-onafhankelijke bestuurders; en
» drie niet-uitvoerende onafhankelijke bestuurders.

De wet van 28 juli 2011 en Artikel 7:86 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen beoogt een grotere aanwezigheid van vrouwen in de Raad van Bestuur van genoteerde bedrijven. Qrf voldoet op datum van dit jaarverslag aan de vereiste.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 49

Per 2 juni 2025 heeft de Gewone Algemene Vergadering van Qrf Management NV de volgende personen benoemd als bestuurder voor de periode die loopt van 2 juni 2025 tot de sluiting van de Gewone Algemene Vergadering van Qrf Management NV die zal beslissen over de jaarrekening van het boekjaar afgesloten op 31 december 2028:
» de heer Pieter Bogaert.
» mevrouw Kara De Smet.

Per 3 juni 2024 heeft de Gewone Algemene Vergadering van Qrf Management NV de volgende persoon herbenoemd als bestuurder voor de periode die loopt van 3 juni 2024 tot de sluiting van de Gewone Algemene Vergadering van Qrf Management NV die zal beslissen over de jaarrekening van het boekjaar afgesloten op 31 december 2025:
» mevrouw Stefanie Vanden Broucke.

Per 21 september 2022 heeft de Gewone Algemene Vergadering van Qrf Management NV de volgende persoon benoemd als bestuurder voor de periode die loopt van 21 september 2022 tot de sluiting van de Gewone Algemene Vergadering van Qrf Management NV die zal beslissen over de jaarrekening van het boekjaar afgesloten op 31 december 2026:
» de heer Francis Vanderhoydonck.

Per 3 juni 2024 heeft de Gewone Algemene Vergadering van Qrf Management NV de volgende personen benoemd als bestuurder voor de periode die loopt van 3 juni 2024 tot de sluiting van de Gewone Algemene Vergadering van Qrf Management NV die zal beslissen over de jaarrekening van het boekjaar afgesloten op 31 december 2026:
» de heer Alex van Ravels.
» de heer Tom Schockaert. 3

3 Met ingang vanaf 21 augustus 2024

TABEL 2 FUNCTIES EN MANDATEN VAN DE BESTUURDERS VAN DE RAAD VAN BESTUUR EN/OF HAAR COMITÉS

NAAM	FUNCTIE	GEBOORTE- JAAR	M/V	BEGIN MANDAAT	EINDE MANDAAT
Pieter Bogaert	» Voorzitter van de Raad van Bestuur » Niet-uitvoerend, onafhankelijk bestuurder zoals bedoeld in Artikel 7:87 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen » Lid van het Auditcomité » Lid van het Remuneratie- en Benoemingscomité	1976	M	2 juni 2025	Bij de sluiting van de Gewone Algemene Vergadering van Qrf Management NV die zal beslissen over de jaarrekening van het boekjaar afgesloten op 31 december 2028
Francis Vanderhoydonck	» Niet-uitvoerend, niet-onafhankelijk bestuurder » Lid van het Remuneratie- en Benoemingscomité	1958	M	21 september 2022	Bij de sluiting van de Gewone Algemene Vergadering van Qrf Management NV die zal beslissen over de jaarrekening van het boekjaar afgesloten op 31 december 2026
Stefanie Vanden Broucke	» Niet-uitvoerend, niet-onafhankelijk bestuurder	1978	V	3 juni 2024	Bij de sluiting van de Gewone Algemene Vergadering van Qrf Management NV die zal beslissen over de jaarrekening van het boekjaar afgesloten op 31 december 2025
Alex van Ravels	» Niet-uitvoerend, onafhankelijk bestuurder zoals bedoeld in Artikel 7:87 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen » Voorzitter van het Remuneratie- en Benoemingscomité	1983	M	3 juni 2024	Bij de sluiting van de Gewone Algemene Vergadering van Qrf Management NV die zal beslissen over de jaarrekening van het boekjaar afgesloten op 31 december 2026

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 50

NAAM	FUNCTIE	GEBOORTE- JAAR	M/V	BEGIN MANDAAT	EINDE MANDAAT
Tom Schockaert	» Niet-uitvoerend, niet-onafhankelijk bestuurder » Lid van het Auditcomité	1985	M	21 augustus 2024	Bij de sluiting van de Gewone Algemene Vergadering van Qrf Management NV die zal beslissen over de jaarrekening van het boekjaar afgesloten op 31 december 2026
Kara De Smet	» Niet-uitvoerend, onafhankelijk bestuurder zoals bedoeld in Artikel 7:87 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen » Voorzitter van het Auditcomité	1976	V	2 juni 2025	Bij de sluiting van de Gewone Algemene Vergadering van Qrf Management NV die zal beslissen over de jaarrekening van het boekjaar afgesloten op 31 december 2028

De bestuurders dienen, conform Artikel 14 van de GVV-Wet, permanent over de professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid te beschikken die vereist is voor de uitoefening van hun functie. Andere functies en mandaten van de bestuurders van de Raad van Bestuur van Qrf die thans of tijdens de voorbije vijf jaar werden uitgeoefend: 4

4 Mevrouw Stefanie Vanden Broucke is eveneens bestuurder in verschillende projectvennootschappen binnen de Chapter George groep.

TABEL 3 FUNCTIES EN MANDATEN UITGEOEFEND DOOR DE BESTUURDERS VAN QRF TIJDENS DE VOORBIJE 5 JAAR

NAAM	HUIDIGE FUNCTIE	HUIDIGE MANDATEN	MANDATEN DIE DE VOORBIJE 5 JAAR WERDEN UITGEOEFEND EN BEËINDIGD
Pieter Bogaert	Huidige functie: Director of Real Estate and Development & Compliance Officer Xior Student Housing (Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen)	» BRP Invest BV, bestuurder (2004-heden); » Bricks In Motion BV bestuurder (2014-heden)	X
Francis Vanderhoydonck	Huidige functie: zaakvoerder Danae Group (Louisalaan 6, 8421 Vlissegem)	» Integrate NV, bestuurder (2014-heden); » Mintjens Group NV, bestuurder (2000-heden); » Resilux NV, bestuurder (2000-heden). » W Beheer, bestuurder (2018-heden) » Danae Beheer Groep, bestuurder (2010-heden) » Noordzee Investments, bestuurder (2018-heden)	» Denderland-Martin NV, bestuurder (2001-2022); » Essers Group BVBA, bestuurder (1999-2021); » Polyscope Holding BV, bestuurder (2009-2022); » Jezet International NV, bestuurder (2016-2022); » Jansen Group NV, bestuurder (2011-2023).

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 51

NAAM	HUIDIGE FUNCTIE	HUIDIGE MANDATEN	MANDATEN DIE DE VOORBIJE 5 JAAR WERDEN UITGEOEFEND EN BEËINDIGD
Alexander van Ravels	Huidige functie: partner Baltisse Real Estate NV (Pauline Van Pottelsberghelaan 10 9051 Gent)	» Alexander van Ravels BV, bestuurder (2010-heden); » NIAL Construct BV, bestuurder (2021-heden); » Sirenuse BV, bestuurder (2022-heden); » Baltisse Real Estate Investments BV, bestuurder (2022-heden); 5 » Puvast BV, bestuurder (2023-heden) » Vastgoedgroep Degroote BV, bestuurder (2025-heden) » UPSI-BVS VZW, bestuurder (2026-heden)
Tom Schockaert	Huidige functie: CEO Rispoli (Oud Vliegveld 12 8400 Oostende)	» Moremi BV, bestuurder (2017-heden) » Hievam BV, bestuurder (2024-heden) » Renta Solutions NV, bestuurder (2025-heden)
Kara De Smet	Huidige functie: CFO Retail Estates (Industrielaan 6 1740 Ternat)	» Be-REIT Association vzw, bestuurder (heden)

Voorzitterschap van de Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder

De heer Pieter Bogaert werd tijdens de vergadering van de Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder van 2 juni 2025 benoemd als de Voorzitter van de Raad van Bestuur. Het mandaat van de heer Pieter Bogaert als Voorzitter zal een einde nemen op het moment dat zijn huidige mandaat als bestuurder ten einde komt, na de jaarvergadering van de Vennootschap die zal gehouden worden in het jaar 2029, behoudens een uitdrukkelijke hernieuwing door de Raad van Bestuur na advies van het Remuneratie- en Benoemingscomité.

7.2.3 Gespecialiseerde comités van de Raad van Bestuur

7.2.3.1 Auditcomité

Taken en bevoegdheden van het Auditcomité
Het Auditcomité is belast met de wettelijke taken beschreven in Artikel 7:99 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen. De taken van het Auditcomité omvatten onder meer:
» het assisteren van de Raad van Bestuur in haar verantwoordelijkheden van toezicht, meer bepaald met betrekking tot het verschaffen van informatie aan de aandeelhouders en derde partijen;
» de monitoring van het financiële verslaggevingsproces, meer bepaald van de kwartaal-, halfjaar- lijkse- en jaarresultaten;
» de monitoring van de wettelijke controle van de statutaire jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening;
» de monitoring van de doeltreffendheid van de systemen voor interne controle en risicobeheer van de Vennootschap;
» monitoring van de interne audit en van zijn doeltreffendheid;
» de beoordeling en de monitoring van de onafhankelijkheid van de Commissaris, alsook de goed- keuring van de vergoeding van deze Commissaris;

5 De heer Alexander van Ravels is eveneens bestuurder in verschillende projectvennootschappen binnen de Baltisse groep.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 52

» het analyseren van de observaties die de Commissaris maakt en waar nodig, het formuleren van aanbevelingen voor de Raad van Bestuur;
» het verzekeren dat alle wettelijke regelingen met betrekking tot eventuele strijdige belangen strikt toegepast worden.

De taken en bevoegdheden van het Auditcomité staan beschreven in de Artikelen 4.3 en 4.5 tot en met 4.8 van het Corporate Governance Charter van Qrf.

In 2025 bestond het Auditcomité uit de volgende leden: de heer Pieter Bogaert, mevrouw Kara De Smet en de heer Tom Schockaert.

Samenstelling van het Auditcomité
Op datum van dit jaarverslag bestaat het Auditcomité uit 3 leden:
» één niet-uitvoerende, niet-onafhankelijke bestuurder; en
» twee niet-uitvoerende onafhankelijke bestuurders.

TABEL 4 SAMENSTELLING AUDITCOMITÉ	PERIODICITEIT	DOEL	SAMENSTELLING
Auditcomité	Min. 4x per jaar	Controleren integriteit openbare financiële informatie	Twee niet-uitvoerende en onafhankelijke bestuurders: 1) Pieter Bogaert; 2) Kara De Smet.
		Onderzoek interne controle en systemen inzake risicobeheer opgezet door Uitvoerend Management	Eén niet-uitvoerende en niet-onafhankelijke bestuurder: 1) Tom Schockaert

De nadere regels met betrekking tot de samenstelling van het Auditcomité zijn opgenomen in Artikel 4.2 van het Corporate Governance Charter van Qrf. Alle leden van het Auditcomité zijn niet- uitvoerende bestuurders waarvan de meerderheid onafhankelijk is. De leden van het Auditcomité beschikken over een collectieve deskundigheid met betrekking tot de activiteiten van Qrf en over de nodige deskundigheid op het gebied van boekhouding en audit.

Werking van het Auditcomité
Het Auditcomité vergadert zoveel als nodig om zijn taken goed uit te voeren, en dit niet minder dan vier maal per boekjaar. De bijeenroeping gebeurt door de Voorzitter van het Auditcomité, mevrouw Kara De Smet. Zij is verplicht een vergadering bijeen te roepen telkens wanneer een lid van het Auditcomité daarom verzoekt.

Het Auditcomité kan naar keuze niet-leden (zoals bijvoorbeeld de CEO, de CFO, de interne auditor of de Commissaris van Qrf) uitnodigen om de vergaderingen bij te wonen.
Minstens de meerderheid van de leden van het Auditcomité dient aanwezig te zijn of vertegenwoor- digd opdat de vergaderingen rechtsgeldig zouden zijn samengesteld.

Het Auditcomité heeft minstens twee maal per jaar een ontmoeting met de Commissaris van Qrf en de interne auditor, om met hen te overleggen over materies die betrekking hebben op het interne reglement en over alle aangelegenheden die voortvloeien uit het auditproces en in het bijzonder de belangrijke zwakke punten van de interne controle.

De Commissaris van Qrf heeft rechtstreeks en onbeperkt toegang tot de Voorzitter van het Audit- comité en tot de Voorzitter van de Raad van Bestuur.

Het Auditcomité heeft de mogelijkheid om op kosten van Qrf extern professioneel advies in te winnen, nadat de Voorzitter van de Raad van Bestuur hiervan werd ingelicht.

Het Auditcomité evalueert jaarlijks zijn werking, doeltreffendheid en intern reglement. Na de evaluatie doet het comité aanbevelingen aan de Raad van Bestuur met betrekking tot eventuele wijzigingen.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 53

In 2025 kwam het Auditcomité vier keer samen. Hierin werden de onderwerpen binnen het kader van zijn opdracht besproken, met name de bewaking van de juistheid van de rapportering van de halfjaar- en de jaarcijfers van Qrf.

TABEL 5 AANWEZIGHEDEN AUDITCOMITÉ
AUDITCOMITÉ	NAAM	FUNCTIE	AANWEZIGHEID
	Kara De Smet	Niet-uitvoerend, onafhankelijk bestuurder en Voorzitter van het Auditcomité	4/4
	Pieter Bogaert	Niet-uitvoerend, onafhankelijk bestuurder	4/4
	Francis Vanderhoydonck	Niet-uitvoerend, niet-onafhankelijk bestuurder	2/4
	Tom Schockaert	Niet-uitvoerend, niet-onafhankelijk bestuurder	2/4

Per 2 juni 2025 werd de heer Francis Vanderhoydonck als lid van het Auditcomité opgevolgd door de heer Tom Schockaert.

7.2.3.2 Remuneratie- en Benoemingscomité

Taken en bevoegdheden van het Remuneratie- en Benoemingscomité
Het Remuneratie- en Benoemingscomité, opgericht door de Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder, doet voorstellen en verschaft advies aan de Raad van Bestuur inzake het remuneratiebe- leid alsook de individuele remuneratie van bestuurders en de leden van het Uitvoerend Management. Het geeft advies over aanwervingen en promoties en evalueert de omvang en samenstelling van de Raad van Bestuur. Het verzekert de bekwaamheid van de leden van de Raad van Bestuur en het Uitvoerend Management en kijkt toe op een adequaat remuneratiesysteem.

Het Remuneratie- en Benoemingscomité heeft meer bepaald als taak:
» voorstellen te doen aan de Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder over het remuneratiebe- leid van bestuurders en de leden van het Uitvoerend Management, alsook, waar toepasselijk, over de daaruit voortvloeiende voorstellen die door de Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder dienen te worden voorgelegd aan de aandeelhouders;
» voorstellen te doen aan de Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder (i) over de individuele remu- neratie van de bestuurders en de leden van het Uitvoerend Management, met inbegrip van variabele remuneratie en lange termijn prestatiepremies al dan niet gebonden aan Aandelen, in de vorm van aandelenopties of andere financiële instrumenten, (ii) over vertrekvergoedingen, en (iii) waar toepas- selijk, over de daaruit voortvloeiende voorstellen die door de Raad van Bestuur dienen te worden voorgelegd aan de aandeelhouders;
» de voorbereiding van het remuneratieverslag dat door de Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder wordt gevoegd in de verklaring inzake deugdelijk bestuur in het jaarverslag;
» de toelichting van het remuneratieverslag op de jaarlijkse Algemene Vergadering van aandeel houders;
» de Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder te adviseren over (her)benoemingen die worden voorgedragen aan de Algemene Vergadering, op basis van objectieve criteria en op professionele wijze;
» advies te geven over aanwervingen/promoties van leden van het Uitvoerend Management, ook wanneer deze niet door de Algemene Vergadering dienen te worden goedgekeurd;
» het opstellen van procedures voor de benoeming van de bestuurders van de Enige Bestuurder, de CEO en de andere leden van het Uitvoerend Management;
» periodiek de omvang en de samenstelling van de Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder te evalueren en aan de Raad van Bestuur aanbevelingen te doen aangaande wijzigingen ter zake;

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 54

» indien er openstaande bestuursmandaten zijn, kandidaten te zoeken en ter goedkeuring aan de Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder voor te dragen;
» advies te geven over voorstellen tot benoeming van bestuurders die afkomstig zijn van aandeelhouders; en
» opvolgingskwesties terdege in overweging te nemen.Het Remuneratie- en Benoemingscomité neemt de voorstellen in overweging die worden gedaan door relevante partijen, met inbegrip van het Uitvoerend Management en de aandeelhouders. De CEO heeft eveneens de mogelijkheid om voorstellen in te dienen, zodat hij afdoende wordt geadviseerd, in het bijzonder wanneer kwesties worden besproken die verband houden met uitvoerende bestuurders of het Uitvoerend Management. De taken en bevoegdheden van het Remuneratie- en Benoemingscomité staan beschreven in Artikel 5.3 van het Corporate Governance Charter van Qrf. In 2025 bestond het Remuneratie- en Benoemingscomité uit de volgende leden: de heer Pieter Bogaert, de heer Alex van Ravels en de heer Francis Vanderhoydonck.

Samenstelling van het Remuneratie- en Benoemingscomité

Op datum van dit jaarverslag bestaat het Remuneratie- en Benoemingscomité uit 3 leden:
* » één niet-uitvoerende, niet-onafhankelijke bestuurder; en
* » twee niet-uitvoerende onafhankelijke bestuurders.

TABEL 6 SAMENSTELLING REMUNERATIE- EN BENOEMINGSCOMITÉ - PERIODICITEIT - DOEL

TYPE COMITÉ	PERIODICITEIT	DOEL	SAMENSTELLING
Remuneratie- en Benoemingscomité	Min. 2x per jaar	Opstellen remuneratieverslag inzake het remuneratiebeleid en de individuele remuneratie van haar Enige Bestuurder, analyse nieuwe effectieve leiders, …	Niet-uitvoerende, onafhankelijke bestuurders: 1) Pieter Bogaert; 2) Alex van Ravels Niet-uitvoerende, niet-onafhankelijke bestuurder: 1) Francis Vanderhoydonck.

De nadere regels met betrekking tot de samenstelling van het Remuneratie- en Benoemingscomité zijn opgenomen in Artikel 5.2 van het Corporate Governance Charter van Qrf.

Werking van het Remuneratie- en Benoemingscomité

Het Remuneratie- en Benoemingscomité vergadert zoveel als nodig om zijn verplichtingen goed na te komen, en dit niet minder dan twee keer per boekjaar. De bijeenroeping gebeurt door de Voorzitter van het Remuneratie- en Benoemingscomité, de heer Alex van Ravels. Hij is verplicht een vergadering bijeen te roepen telkens wanneer een lid van het Remuneratie- en Benoemingscomité daarom vraagt. Het Remuneratie- en Benoemingscomité kan naar keuze niet-leden uitnodigen om de vergaderingen bij te wonen.

Minstens de meerderheid van de leden van het Remuneratie- en Benoemingscomité dient aanwezig te zijn of vertegenwoordigd opdat de vergaderingen rechtsgeldig zijn. Niemand beslist/adviseert over zijn/haar eigen vergoeding. Daarom verlaat de betrokken bestuurder de vergadering van het Remuneratie- en Benoemingscomité wanneer zijn/haar eigen vergoeding wordt besproken. Deze werkwijze wordt niet toegepast wanneer het Remuneratie- en Benoemingscomité het algemene remuneratiebeleid en het beleid ten aanzien van categorieën van bestuurders bespreekt. De CEO neemt deel aan de vergaderingen van het Remuneratie- en Benoemingscomité wanneer dit de remuneratie van andere leden van het Uitvoerend Management behandelt.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 55

Jaarlijks beoordeelt het Remuneratie- en Benoemingscomité zijn samenstelling en werking, evalueert het zijn eigen doeltreffendheid en doet het aan de Raad van Bestuur aanbevelingen met betrekking tot de nodige wijzigingen.

TABEL 7 AANWEZIGHEDEN REMUNERATIE- EN BENOEMINGSCOMITÉ

REMUNERATIE- EN BENOEMINGSCOMITÉ	NAAM	FUNCTIE	AANWEZIGHEID
Alex van Ravels	Niet-uitvoerend, onafhankelijk bestuurder en Voorzitter van het Remuneratie- en Benoemingscomité	2/2
Pieter Bogaert	Niet-uitvoerend, onafhankelijk bestuurder	2/2
Francis Vanderhoydonck	Niet-uitvoerend, niet-onafhankelijk bestuurder	2/2

7.2.4 Uitvoerend Management

Het Uitvoerend Management van Qrf bestaat uit de effectieve leiders (CEO en CFO) en de COO.

7.2.4.1 Taken en bevoegdheden van het Uitvoerend Management

De CEO is in eerste instantie de eindverantwoordelijke voor:
* » het algemeen management, met andere woorden de dagelijkse leiding van het team;
* » de coördinatie van de rapportering naar de Raad van Bestuur;
* » marketing, met name het uitwerken van commerciële acties naar bestaande en potentiële klanten toe, in samenwerking met de COO;
* » de ICT: het zoeken, bestuderen en onderhandelen van de juiste ICT-tools en back-upplannen. Dit gebeurt samen met de COO;
* » HRM, met name het aantrekken, integreren en het behoud van (nieuwe) medewerkers;
* » de commerciële strategie, i.e. het uitstippelen van de aanpak om de Bezettingsgraad op lange termijn te maximaliseren, met aandacht voor zowel bestaande als potentiële klanten. Dit gebeurt samen met de COO;
* » de investeringsstrategie: het zoeken, bestuderen en onderhandelen van nieuwe acquisitiedossiers in de regio’s waar Qrf actief is. Dit gebeurt samen met de COO;
* » de investor relations: de communicatie naar de particuliere en institutionele beleggers via contacten met financiële analisten en journalisten, maar ook rechtstreeks met de beleggers via roadshows en andere initiatieven, samen met de CFO;
* » Business Development, zijnde uitbreiding van het netwerk van klanten/-leveranciers en stakeholders;
* » opvolging en eventuele ondersteuning van de Risk Manager & Compliance Officer.

De CFO is in eerste instantie verantwoordelijk voor:
* » de financiële strategie, de dagelijkse financiële leiding, de interne en externe rapportering. Dit omvat onder meer het cashmanagement, het debiteuren- en crediteurenbeheer, het beheer van de leningen en de rentekosten, en de rapportering naar de verschillende niveaus. Dit gebeurt met ondersteuning van de Finance Manager;
* » de begeleiding van de investeringsdossiers vanuit financiële invalshoek;
* » de financiële organisatie;
* » de activiteit van investor relations, namelijk de communicatie naar de particuliere en institutionele beleggers via contacten met financiële analisten en journalisten, maar ook rechtstreeks met de beleggers via roadshows en andere initiatieven, samen met de CEO;

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 56

• » Compliance en Risk Management (binnen zijn functie van Compliance Officer & Risk Manager).

De COO is in eerste instantie verantwoordelijk voor:
* » de investeringsstrategie, namelijk het zoeken, bestuderen en onderhandelen van nieuwe acquisitiedossiers in de regio’s waar Qrf actief is. Dit gebeurt samen met de CEO;
* » de commerciële strategie. Dit is het uitstippelen van de aanpak om de Bezettingsgraad op lange termijn te maximaliseren, met aandacht voor zowel bestaande als potentiële klanten. Dit gebeurt samen met de CEO.

7.2.4.2 Samenstelling van de effectieve leiding en het Uitvoerend Management

De heer William Vanmoerkerke en de heer Arthur Lesaffre maakten in 2025 de effectieve leiding uit van Qrf, met COO Michel De Baets als lid van het Uitvoerend Management.

TABEL 8 SAMENSTELLING UITVOEREND MANAGEMENT - FUNCTIE - DUURTIJD MANDAAT

NAAM	FUNCTIE	GEBOORTEDATUM	M/V	BEGIN MANDAAT	EINDE MANDAAT
William Vanmoerkerke	CEO Effectieve Leider Uitvoerend bestuurder Lid van de Raad van Bestuur Kantooradres: Veldstraat 88A Bus 401, 9000 Gent	7 december 1983	M	30 januari 2019	Onbepaalde duur
Arthur Lesaffre	CFO Effectieve Leider Compliance Officer en Risk Manager Kantooradres: Veldstraat 88A Bus 401, 9000 Gent	14 september 1990	M	1 juli 2022	Onbepaalde duur
Michel De Baets	COO Lid van het Uitvoerend Management Kantooradres: Veldstraat 88A Bus 401, 9000 Gent	16 maart 1987	M	1 augustus 2023	Onbepaalde duur

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 57

William Vanmoerkerke, CEO (°07/12/1983) behaalde zijn Master Toegepaste Economische Wetenschappen aan de Universiteit van Gent (2005), een Master in Marketing Management aan de Vlerick Leuven Gent Management School (2006) en een Master of Business Administration aan de New York University (2012). Hij startte zijn carrière bij eBay als Segment Manager. In 2008 ging hij aan de slag als consultant bij Roland Berger Strategy Consultants, om vervolgens in 2012 deze functie verder te zetten bij The Boston Consulting Group. In 2013 zette hij zijn carrière voort als Senior Director Strategy & Business Development bij Elsevier Inc. Sinds 2014 behartigt hij, samen met Olivia Vanmoerkerke, de belangen van de familie in diverse ondernemingen en participaties.

Arthur Lesaffre, CFO (°14/09/1990) studeerde af als Master in de Handelswetenschappen aan de Universiteit Gent, afstudeerrichting accountancy en fiscaliteit. Hij startte zijn carrière in 2013 bij KPMG Bedrijfsrevisoren waar hij 6 jaar actief was in Audit. In 2019 begon hij als Compliance Manager bij Club Brugge waar hij later ook nog de functie van Investor Relations Manager bekleedde. Hij is sinds 2021 actief voor Qrf waar hij startte als Finance Manager, waarna hij sinds augustus 2022 verder actief bleef binnen de onderneming als Chief Financial Officer.

Michel De Baets, COO (°16/03/1987) studeerde af als Master in de Rechten aan de KU Leuven. Hij behaalde aan dezelfde universiteit eveneens een Master in de Toegepaste Economische Wetenschappen, een Master in de Fiscaliteit en een postgraduaat in de Vastgoedkunde. Daarnaast behaalde hij ook nog een LL.M. in Competition Law and Economics aan de Brussels School of Competition. Hij startte zijn carrière in 2012 bij Siemens België als Contract Manager voor publieke infrastructuurprojecten, om vervolgens het EMEA Legal team van Lenovo te vervoegen als Senior Legal Counsel verantwoordelijk voor Noord-Europa. Michel is sinds 2021 actief bij Qrf waar hij startte als Asset & Investment Manager, in augustus 2023 werd hij benoemd tot Chief Operating Officer.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 58

7.2.5 Beschrijving van de onafhankelijke controlefuncties en informatie over de verantwoordelijke personen

7.2.5.1 Overzicht controlefuncties

Overeenkomstig de Corporate Governance regels en de wettelijke verplichtingen inzake de GVV-wetgeving, heeft Qrf verschillende onafhankelijke controlefuncties ingevoerd, in overeenstemming met de GVV-Wet en in het bijzonder Artikel 14, 15, 16 en 17 van de GVV-Wet.6 Op afroep, indien nodig geacht door de Raad van Bestuur

TABEL 9 OVERZICHT ONAFHANKELIJKE CONTROLEFUNCTIES

FUNCTIE	PERSOON	BEGIN MANDAAT	EINDE MANDAAT	VERGOEDING
Interne Auditor	EY met als vertegenwoordiger Michel Brabants en als eindverantwoordelijke de Voorzitter van de Raad van Bestuur 6	2 februari 2015	Onbepaald	Besproken onder Hoofdstuk 13
Compliance Officer	Arthur Lesaffre CFO	1 juli 2022	Onbepaald	Inbegrepen in totaal loonpakket
Risk Manager	Arthur Lesaffre CFO	1 juli 2022	Onbepaald	Inbegrepen in totaal loonpakket

7.2.5.2 Functie en risicobeheerbeleid

Het interne controlesysteem en de bespreking van de risico’s voor Qrf maken jaarlijks deel uit van de agenda van zowel het Auditcomité als de Raad van Bestuur.

GRAFIEK 1 INTERNE CONTROLESYSTEEM QRF
LeDi 137 NV
Raad van Bestuur
Effectieve Leiders
Interne audit Functie + procedures
INTERNE CONTROLE
Risk Management Functie + beleid
Compliance Functie + integriteitsbeleid
Rapporteren aan, en staan onder toezicht van
Globale supervisie

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 59
Deze structuur beantwoordt aan het principe van de 3 lines of defence waarbij de organisatie van risk management en interne controle de bevoegdheid van de effectieve leiders en hun teams is. De interne audit ziet toe op de organisatie van deze activiteiten en test de kwaliteit van de interne controle. Het Auditcomité en de Raad van Bestuur ontvangen rapportering van zowel de effectieve leiding als de interne audit en waken erover dat het systeem van risk management en interne controle adequaat is.

7.2.5.3 Interne controle

Conform de Corporate Governance regels en Artikel 17, § 2 van de GVV-Wet, heeft Qrf een intern controlesysteem uitgewerkt dat een redelijke mate van zekerheid verschaft over de betrouwbaarheid van het financiële verslaggevingsproces. Hierdoor zijn in het bijzonder de jaarrekening en de halfjaar- lijkse rekening, alsook het jaarverslag en halfjaarlijks verslag in overeenstemming met de geldende boekhoudreglementering. Daarnaast heeft Qrf uitgebreid haar risico’s in kaart gebracht. De lijst van risico’s is niet exhaustief en werd opgesteld op basis van de informatie gekend op dit ogen- blik. Andere onbekende of onwaarschijnlijke risico’s kunnen bestaan, of risico’s waarvan op datum van de opmaak van dit document niet wordt aangenomen dat ze, als ze zich in de toekomst zouden voor- doen, een ongunstige invloed kunnen hebben op de Vennootschap, op haar activiteit of haar finan- ciële situatie. De permanente evoluties op de vastgoedmarkten en de financiële markten vereisen een continue opvolging van de strategische, operationele, financiële en compliance risico’s ter bewaking van de resultaten en de financiële situatie van Qrf.

7.2.5.4 Risicomanagement en de functie van Risk Manager

Gezien de onafhankelijkheid van de operationele vennootschapsactiviteiten en gezien de kleine struc- tuur van Qrf, is de CFO de meest geschikte persoon om dit op een onafhankelijke manier te doen. De belangrijkste risico’s bij Qrf zijn opgedeeld in marktrisico’s, operationele en vastgoedgebonden risi- co’s, juridische en fiscale risico’s en financiële risico’s. De CFO neemt de leiding bij het inventariseren van deze risico’s en het bepalen van de juiste beheersende maatregelen. Daarnaast zal hij de medewerkers van Qrf wijzen op aanwezige risico’s in de interne en externe omgeving en er mee op toekijken dat het goede voorbeeld en het Corporate Governance Charter worden gevolgd. Hij zal minimum jaarlijks verslag uitbrengen aan het Auditcomité, de Interne Auditor en de Commissaris.

7.2.5.5 Onafhankelijke compliance functie

Regels betreffende compliance en integriteit zijn opgenomen in de functie van de Compliance Officer. Overeenkomstig principes van de Governance Code 2020, is Arthur Lesaffre als CFO van Qrf, door de Raad van Bestuur aangesteld als Compliance Officer. Hierbij is hij belast met het toezicht op de wetten, reglementen en gedragsregels die van toepassing zijn op Qrf, waaronder de naleving van de regels inzake marktmisbruik, zoals deze regels onder meer opgelegd worden door de Wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten ener- zijds en de Verordening (EU) nr. 596/2014 van het Europees Parlement en de Raad van 16 april 2014 betreffende marktmisbruik (zoals van tijd tot tijd gewijzigd) anderzijds. De Compliance Officer stelt alles in het werk om naar goed vermogen toezicht te houden op Qrf zodat o.a. de GVV-wetgeving, de Handelshuurwetgeving, het Corporate Governance Charter en de wetgeving inzake marktmisbruik wordt nageleefd. We verwijzen naar het Verhandelingsreglement in Bijlage 2 van het Corporate Governance Charter. Gezien de onafhankelijkheid van de operatio- nele vennootschapsactiviteiten en gezien de kleine structuur van Qrf, is de CFO de meest geschikte persoon om dit op een onafhankelijke manier te doen.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 60

7.2.5.6 Interne Auditor

De interne audit kan worden begrepen als een onafhankelijke evaluatiefunctie, gericht op het eva- lueren van de werking en de efficiëntie van de interne vennootschapsprocessen. Deze evaluatie kan zich over meerdere domeinen uitstrekken, waaronder o.a. de financiële, operationele, boekhoudkun- dige en verslaggevingsprocessen van de Vennootschap, alsook de kwaliteit van het management van deze processen, de compliance en de risicobeheerfunctie. Qrf doet beroep op EY, vertegenwoordigd door Michel Brabants, als gespecialiseerde partij voor de onafhankelijke Interne Auditfunctie. EY vervult deze taken op afroepbasis, waarbij de frequentie en de omvang van de auditopdrachten worden afgestemd op het intern auditplan en de risicomatrix van de Vennootschap. EY is marktleider op vlak van risk advisory, inclusief interne controle, interne audit en risk management. De interne audit methodologie die wordt gehanteerd, is in overeenstemming met de internationale Normen voor de Professionele Uitoefening van Interne Audit van het IIA (Institute of Internal Auditors). EY beschikt eveneens over een gedegen risk management methodologie gebaseerd op de internationale COSO standaard en op de “ISO 31000:2018 Risk management — Guidelines” norm. Daarnaast oefent EY momenteel geen andere consultancyfuncties, dan wel Externe Auditfunctie uit voor Qrf. De rapportering van de Interne Auditor gebeurt rechtstreeks aan de Voorzitter van de Raad van Bestuur, die tevens eindverantwoordelijke is voor de Interne Auditfunctie. Daarnaast beschikt de Interne Auditor over een rechtstreekse toegang tot de Voorzitter van het auditcomité, teneinde de onafhankelijkheid van de functie te waarborgen. Qrf kiest als referentiekader het ERM-model (Enterprise Risk Management) zoals ontwikkeld door COSO (Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission) voor haar interne audit. De Interne Auditor heeft als opdracht om op basis van een risico-analyse de systemen voor interne controle en risicobeheer, opgezet door het Uitvoerend Management, te evalueren. Het auditplan wordt periodiek herbekeken en afgestemd op de risicomatrix van de Vennootschap.

7.2.6 Verklaringen van de Vennootschap aangaande haar Raad van Bestuur en het Uitvoerend Management

Artikel 14 en 15 van de GVV-Wet leggen de bestuurders van de Enige Bestuurder specifieke verplich- tingen op inzake professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid (fit and proper-test van de bestuurders). In het kader van deze verplichtingen verklaart de Vennootschap dat:

I. De bestuurders, het Uitvoerend Management en de Effectieve Leiding gedurende de voorgaande vijf jaar niet zijn veroordeeld voor fraudemisdrijven, zij als lid van een bestuurs-, leidinggevend of toezichtsorgaan de voorgaande vijf jaar niet betrokken zijn geweest bij enig faillissement, surseance en dat zij niet het voorwerp zijn geweest van enige officiële of openbaar geuite beschuldigingen en/ of sancties opgelegd door een wettelijke of toezichthoudende autoriteit, noch dat zij door de recht- bank onbekwaam verklaard werden om op te treden (i) als een lid van het bestuurs-, leidinggevend of toezichtsorgaan van een emittent van financiële instrumenten of (ii) met het oog op het beheer of de uitoefening van de activiteiten van een emittent van financiële instrumenten.

II. De niet-uitvoerende bestuurders hebben bevestigd niet meer dan vijf mandaten in beurs genoteerde vennootschappen te cumuleren.

III. Tussen de leden van de bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende organen geen familie- banden bestaan.

IV. De bestuurders, het Uitvoerend Management en de Effectieve Leiding, conform Artikel 14 van de GVV-Wet, permanent over de professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikken die vereist is voor de uitoefening van hun functie.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 61

7.3 PREVENTIE VAN BELANGENCONFLICTEN

7.3.1 Preventieve maatregelen met betrekking tot het beheren en detecteren van belangenconflicten

Qrf bouwt controlepunten en detectiesystemen in met als doel het voorkomen, detecteren en minimaliseren van mogelijke belangenconflicten of onverenigbaarheden.De volgende middelen worden gehanteerd om belangenconflicten preventief te detecteren:
» de leden van de Raad van Bestuur dienen bij hun benoeming (i) een overzicht te bezorgen van al hun lopende mandaten, alsook van mandaten welke reeds een einde namen in een periode van vijf jaar voorafgaand aan hun benoeming in Qrf, en (ii) melding te maken van de vennootschappen waarvan ze vennoot zijn geweest in een periode van vijf jaar voorafgaand aan hun benoeming in Qrf (behalve indien de participatie in de betrokken vennootschap lager was dan 1% van het totaal aantal aandelen uitgegeven door dergelijke vennootschap);
» op iedere Raad van Bestuur zal bevestiging gevraagd worden aan de leden van de Raad van Bestuur of er geen belangenconflicten zijn (vast agendapunt);
» het Corporate Governance Charter bevat de maatregelen inzake belangenconflicten. Zo is er in opgenomen dat ieder lid van de Raad van Bestuur voorafgaandelijk melding dient te maken van een mogelijke opname van een nieuw mandaat;
» het Auditcomité zal bij elke vergadering transacties met de leden van de Raad van Bestuur en hun verbonden partijen oplijsten en nagaan of deze transacties werden gemeld.

7.3.2 Corporate opportunities

Aangezien de bestuurders van de Enige Bestuurder benoemd worden op grond van hun competenties en ervaring inzake vastgoed, komt het voor dat zij onder meer bestuursmandaten hebben in andere vastgoedvennootschappen of in vennootschappen die vastgoedvennootschappen controleren, of dat zij als natuurlijke persoon vastgoedactiviteiten uitoefenen. Qrf en de Enige Bestuurder leven de aanbevelingen van de Governance Code 2020 en de wette- lijke bepalingen inzake Corporate Governance na door deze mutatis mutandis toe te passen op de organisatie van het bestuur binnen de Enige Bestuurder. Als bestuursorgaan van de Enige Bestuurder van Qrf, is het immers de Raad van Bestuur van deze Enige Bestuurder die collegiaal beslist over de waarden en de strategie van Qrf, over haar bereidheid om risico’s te nemen en over de voornaamste beleidslijnen, en die collegiaal toezicht houdt op Qrf.

Het kan voorvallen dat een verrichting die aan de Raad van Bestuur wordt voorgelegd (bijvoorbeeld de aankoop van een gebouw in het kader van een veiling), de belangstelling kan wekken van een andere vennootschap waarin een bestuurder een mandaat uitoefent. Voor dergelijke gevallen, die soms tot belangenconflicten kunnen leiden, heeft Qrf besloten om een procedure toe te passen die groten- deels ontleend is aan deze die Artikel 7:96 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen inzake belangenconflicten voorziet. De betrokken bestuurder meldt het bestaan van een dergelijke situatie onmiddellijk aan de Voorzitter van de Raad van Bestuur. De CEO en/of de Compliance Officer ziet er ook op toe om het bestaan van een dergelijke situatie te identificeren.

Eens het risico is geïdentificeerd, onderzoeken de betrokken bestuurder en de Voorzitter of de CEO gezamenlijk of de bestaande chinese walls procedures binnen Qrf de bestuurder toelaten om ervan uit te gaan dat hij/zij, zonder betwisting en onder zijn eigen verantwoordelijkheid, aan de vergaderingen van de Raad van Bestuur kan deelnemen. Indien dergelijke procedures niet zijn ingevoerd of wanneer de betrokken bestuurder of de Raad van Bestuur van oordeel zou zijn dat het verstandiger is dat de betrokken bestuurder zich onthoudt, trekt de laatstgenoemde zich terug uit het beraadslagings- en beslissingsproces omtrent de verrichting.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 62

De voorbereidende nota’s worden hem/haar in dat geval niet toegezonden en hij/zij verwijdert zich uit de vergadering van de Raad van Bestuur zodra het bewuste punt aan de orde komt. Het naleven van deze procedure ontslaat de betrokken bestuurder echter niet van zijn verplichting tot confidentialiteit ten aanzien van Qrf. De notulen van de Raad van Bestuur stellen de naleving vast van deze procedure of lichten de redenen toe waarom zij niet werden toegepast. Zodra het risico niet meer bestaat, is deze procedure niet langer van toepassing. De Commissaris van Qrf wordt op de hoogte gebracht van een belangenconflict dat zich heeft voorgedaan via de notulen van de vergadering. In 2025 heeft zich geen situatie voorgedaan waarvoor deze procedure diende te worden toegepast.

7.3.3 Belangenconflicten tijdens het boekjaar

In overeenstemming met Artikelen 36, 37 en 38 van de GVV-Wet heeft Qrf samen met de Enige Bestuurder een aantal procedures ingebouwd met het oog op risicobeperking van enige nadelige impact van belangenconflicten op Qrf. Belangenconflicten met o.a. (i) de personen die Qrf controleren of er een deelneming in bezitten, (ii) personen die verbonden zijn met of een deelnemingsverhouding hebben met Qrf, een Perimetervennootschap van Qrf, de Enige Bestuurder, de Promotor, etc., (iii) de Enige Bestuurder, (iv) de andere aandeelhouders van Perimetervennootschappen, (v) het Uitvoerend Management van Qrf en de Enige Bestuurder, (vi) de bestuurders van de Enige Bestuurder, etc. worden conform Artikel 37 van de GVV-Wet meegedeeld aan de FSMA. In haar mededeling aan de FSMA dient Qrf aan te tonen dat de geplande verrichting van belang is voor haar en dat die verrichting zich binnen haar strategie situeert. Indien de FSMA oordeelt dat de gegevens in de voorafgaande mededeling onvoldoende, onvolledig, niet afdoend of irrelevant zijn, dan geeft zij hiervan kennis aan Qrf. Zij kan haar standpunt publiek maken indien Qrf geen rekening houdt met haar opmerkingen.

Conform Artikel 8 van het GVV-KB wordt deze melding aan de FSMA openbaar gemaakt en dienen de verrichtingen die een belangenconflict inhouden speciaal te worden vermeld in het jaarverslag en desgevallend in het halfjaarverslag alsook in het verslag van de Commissaris. Overeenkomstig Artikel 38 van de GVV-Wet zijn Artikelen 36 en 37 van de GVV-Wet niet van toepassing in de volgende gevallen:
» in geval van een verrichting waarvan de waarde minder bedraagt dan het laagste bedrag van 1% van het geconsolideerde actief van Qrf en 2.500.000 EUR;
» in geval van verwerving van effecten door Qrf of één van haar Perimeter-vennootschappen in het kader van een publieke uitgifte door een derde-emittent, waarbij de Promotor en de personen bedoeld in Artikel 37, § 1 van de GVV-Wet optreden als tussenpersoon in de zin van Artikel 2, 10° van de Wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële markten;
» in geval van verwerving van of inschrijving op Aandelen van Qrf, die werden uitgegeven als gevolg van een beslissing van de Algemene Vergadering, door de in Artikel 37, § 1 van de GVV-Wet bedoelde personen; en
» in geval van verrichtingen met betrekking tot de liquide middelen van Qrf of een van haar Perimetervennootschappen, op voorwaarde dat de persoon die als tegenpartij optreedt, de hoe- danigheid van tussenpersoon heeft in de zin van Artikel 2, 10° van de voornoemde Wet van 2 augustus 2002 en dat deze verrichtingen tegen marktconforme voorwaarden worden uitgevoerd.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 63

In toepassing van Artikel 37, § 3 en 49, § 2 van de GVV-Wet moet, wanneer de tegenpartij één van de personen bedoeld in Artikel 37, § 1 is of indien één van die personen bij de verrichting enig voordeel verkrijgt, de Reële Waarde van het betrokken vastgoed worden gewaardeerd, ongeacht de waarde van de verrichting:
» indien Qrf of haar Perimetervennootschappen in één van de voornoemde gevallen vastgoed over- dragen, is de door de deskundige bepaalde Reële Waarde de minimumprijs waartegen het goed vervreemd kan worden;
» indien Qrf of haar Perimetervennootschappen in één van de voornoemde gevallen vastgoed verwerven, is de door de deskundige bepaalde Reële Waarde de maximumprijs waartegen het goed verworven kan worden.

In overeenstemming met Artikel 37 § 3 van de GVV-Wet, moeten de in Artikel 37 § 1 van de GVV-Wet bedoelde verrichtingen onder normale marktvoorwaarden worden uitgevoerd. Daarnaast zijn de Artikelen 7:96 en 7:97 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen onverminderd van toepassing op Qrf en de Enige Bestuurder.

7.3.3.1 Belangenconflicten voor bestuurders

Er kunnen potentiële belangenconflicten ontstaan in hoofde van sommige leden van de Raad van Bestuur. Qrf zal er in dit geval naar streven de impact van deze conflicten zoveel mogelijk te beperken door het naleven van de wettelijke belangenconflictenprocedures. Transacties tussen Qrf en de bestuurders dienen tegen de gebruikelijke marktvoorwaarden plaats te vinden. De wettelijke regels bij belangenconflicten die dienen toegepast te worden zijn Artikel 7:96 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en Artikelen 36, 37 en 38 van de GVV-Wet die voorzien in de verplichting om de FSMA in bepaalde gevallen voorafgaand te informeren. Een belangenconflict van een bestuurder met Qrf zal beschouwd worden een belangenconflict te vormen van die bestuurder met de Enige Bestuurder. In 2025 hebben zich bij Qrf geen belangenconflicten voorgedaan in hoofde van de bestuurders.

7.3.3.2 Belangenconflicten voor leden van het Uitvoerend Management

Buiten het kader van haar verplichtingen op grond van Artikel 37 van de GVV-Wet, vereist Qrf boven- dien dat elk lid van het Uitvoerend Management het ontstaan van belangenconflicten zoveel mogelijk vermijdt. Wanneer toch een belangenconflict ontstaat met betrekking tot een materie die tot de bevoegdheid van het Uitvoerend Management of de Raad van Bestuur behoort, en waarover het een beslissing moet nemen, zal de betrokkene zijn collega’s hiervan op de hoogte brengen. Zij beslissen dan of het betrokken lid al dan niet kan meestemmen over de materie waarop het belangenconflict betrekking heeft, en of hij al dan niet de bespreking van deze materie kan bijwonen. Het Uitvoerend Management legt dit dan voor aan de Raad van Bestuur.Er is sprake van een belangenconflict in hoofde van een lid van het Uitvoerend Management wanneer:
» het lid of één van zijn of haar naaste familieleden in de eerste graad een belang van vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met een beslissing of een verrichting waarover het Uitvoerend Management van Qrf moet beslissen;
» een vennootschap die niet tot de Groep behoort, en waarin het lid of een van zijn of haar naaste familieleden in de eerste graad een bestuurs- of managementfunctie vervult, een belang van vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met een beslissing of een verrichting waarover het Uitvoerend Management van Qrf moet beslissen.

In 2025 hebben zich bij Qrf geen belangenconflicten voorgedaan in hoofde van het Uitvoerend Management.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 64

7.3.3.3 Belangenconflicten voor verbonden vennootschappen

Qrf leeft de in Artikel 7:97 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen vastgelegde procedure na in het geval van:
» betrekkingen van Qrf met een vennootschap die daarmee verbonden is, met uitzondering van haar Perimetervennootschappen;
» betrekkingen tussen een Perimetervennootschap van Qrf en een vennootschap die met die Perimetervennootschap verbonden is maar geen Perimetervennootschap is van de Perimetervennootschap.

Beslissingen over dergelijke aangelegenheden moeten voorafgaandelijk worden onderworpen aan de beoordeling van een comité van drie onafhankelijke bestuurders bijgestaan door één of meerdere onafhankelijke experts aangesteld door het comité. Het schriftelijk gemotiveerd advies van het comité (met melding van de informatie voorzien in Artikel 7:97 § 3 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen) wordt voorgelegd aan de Raad van Bestuur, die dan beraadslaagt over de voorgenomen verrichting.

De Raad van Bestuur vermeldt in zijn notulen of de omschreven procedure werd nageleefd en, in voorkomend geval, of en op welke gronden van het advies van het comité wordt afgeweken. De Commissaris verleent een oordeel over de getrouwheid van de gegevens die vermeld staan in het advies van het comité en in de notulen van de Raad van Bestuur. Dit oordeel wordt aan de notulen van de Raad van Bestuur gehecht. Het besluit van het comité, een uittreksel uit de notulen van de Raad van Bestuur en het oordeel van de Commissaris worden afgedrukt in het jaarverslag.

7.3.4 Belangenconflicten tijdens het boekjaar 2026

Tussen de afsluitdatum van het boekjaar en de datum van dit verslag hebben zich bij Qrf geen belangenconflicten voorgedaan.

7.4 REMUNERATIEVERSLAG

In toepassing van Artikel 3:6, § 3 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen stelt Qrf een remuneratieverslag op inzake het remuneratiebeleid en de individuele remuneratie van haar Enige Bestuurder, haar bestuurders en haar Uitvoerend Management.

7.4.1 Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder

De Enige Bestuurder ontvangt een vergoeding die bepaald wordt volgens de hieronder beschreven modaliteiten, in overeenstemming met Artikel 35 van de GVV-Wet. De nettovergoeding van de Enige Bestuurder (d.w.z. na de terugbetaling van alle kosten die rechtstreeks verband houden met de dagelijkse werking van Qrf) wordt elk jaar berekend op basis van het netto courant resultaat voor kost van de Enige Bestuurder, voor belastingen en exclusief portefeuilleresultaat.

De nettovergoeding is gelijk aan 4% van het netto courant resultaat voor kost van de Enige Bestuurder, voor belastingen en exclusief portefeuilleresultaat. De aldus berekende vergoeding is verschuldigd op de laatste dag van het betrokken boekjaar, maar is slechts betaalbaar na goedkeuring van de berekening op de Algemene Vergadering van aandeelhouders van Qrf. De berekening van de vergoeding van de Enige Bestuurder wordt gecontroleerd door de Commissaris. Aangezien de vergoeding van de Enige Bestuurder verbonden is aan het resultaat van Qrf, stemt het belang van de Enige Bestuurder overeen met het belang van de aandeelhouders, in overeenstemming met Artikel 35 van de GVV-Wet. De Enige Bestuurder van Qrf heeft tevens recht op de terugbetaling van alle kosten die rechtstreeks verband houden met de dagelijkse werking van Qrf, waaronder de vergoedingen van de leden van de Raad van Bestuur en de effectieve leiders.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 65

7.4.2 Principes voor de ontwikkeling van een remuneratiebeleid en de vaststelling van de individuele remuneratie

De Enige Bestuurder ontvangt een vergoeding die bepaald wordt volgens de hierboven beschreven modaliteiten en in overeenstemming met de statuten van Qrf. Wat betreft het vergoedingsbeleid van de bestuurders maakt Qrf een onderscheid tussen twee types van bestuurders: de uitvoerende bestuurder en de niet-uitvoerende, al dan niet onafhankelijke bestuurder. De Voorzitter van de Raad van Bestuur krijgt een bijkomende vergoeding voor de voorbereiding van alle vergaderingen.

De niet-uitvoerende bestuurders krijgen een vaste jaarlijkse vergoeding. Deze dekt vier fysieke/virtuele vergaderingen per jaar alsook alle telefonische en schriftelijke vergaderingen van de Raad van Bestuur. De niet-uitvoerende bestuurders hebben tevens recht op een zitpenning voor elke fysieke/virtuele vergadering van de Raad van Bestuur die ze bijwoonden bovenop de vier voornoemde fysieke/virtuele vergaderingen, voor zover de agenda van bijkomende vergaderingen als volwaardig wordt aanzien bij aanvang van de vergadering.

Alle leden van de Raad van Bestuur zijn tevens gedekt door een polis burgerlijke aansprakelijkheid bestuurders waarvan de premie wordt betaald door Qrf. De premies voor 2025 zijn vastgesteld op 25.676 EUR. De bestuurders genieten geen andere voordelen (bedrijfswagen, pensioen, opties, GSM, enz.).

Voor het Uitvoerend Management bestaat de bezoldiging uit een vaste vergoeding en is er de mogelijkheid tot een variabele vergoeding. Het bedrag van deze beide componenten wordt vastgelegd door de Raad van Bestuur, rekening houdend met de verantwoordelijkheden en de tijd nodig voor de uitoefening van deze functies, evenals met de in de sector gangbare praktijken. Het Remuneratie- en Benoemingscomité analyseert jaarlijks het bezoldigingsbeleid dat toegepast wordt en gaat na of er een wijziging dient doorgevoerd te worden. Dit comité geeft dienaangaande de nodige aanbevelingen aan de Raad van Bestuur.

Overeenkomstig de bepalingen van de Tweede Aandeelhoudersrichtlijn ("SRD II"), het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen ("WVV"), de Wet betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen ("GVV-Wet") en de Belgische Corporate Governance Code 2020 ("Code 2020") werd het remuneratiebeleid ter goedkeuring voorgelegd op de jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhouders van 18 mei 2021. Dit goedgekeurde remuneratiebeleid is van toepassing op de vergoeding van het bestuur en de leden van het Uitvoerend Management vanaf het boekjaar 2021. Het remuneratiebeleid was bedoeld om tot en met boekjaar 2024 te worden toegepast. Overeenkomstig artikel 7:89/1 WVV en het remuneratiebeleid zelf wordt het remuneratiebeleid ten minste om de vier jaar opnieuw ter goedkeuring voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders. Een herzien remuneratiebeleid zal ter goedkeuring worden voorgelegd op de algemene vergadering van mei 2026. In afwachting van deze goedkeuring werden de bestaande principes van het remuneratiebeleid van 2021 onverkort toegepast gedurende het boekjaar 2025.

7.4.3 Vergoedingen 2025

De Enige Bestuurder
De vergoeding voor de Enige Bestuurder bedroeg 271.017 EUR in 2025. Daarnaast werden de kosten van de Enige Bestuurder terugbetaald. Deze kosten omvatten onder meer de vergoeding van de bestuurders, de comités en het Uitvoerend Management van de Enige Bestuurder en bedroegen voor het boekjaar 2025 in totaal 353.070 EUR (inclusief BTW indien van toepassing).

Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder
De leden van de Raad van Bestuur kwamen in 2025 7 keer samen, 4 keer fysiek en 3 keer digitaal/telefonisch.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 66

De bestuurders kregen in 2025 een vaste jaarlijkse vergoeding van 12.000 EUR. Deze dekt vier fysieke/virtuele vergaderingen per jaar alsook alle telefonische en schriftelijke vergaderingen van de Raad van Bestuur. De bezoldigde bestuurders hebben recht op een zitpenning van 2.000 EUR voor elke fysieke of digitale vergadering van de Raad van Bestuur die ze bijwoonden bovenop de vier voornoemde vergaderingen. Gezien er vier vergaderingen fysiek hebben plaatsgevonden werd beslist dat er geen bijkomende vergoedingen uitgekeerd werden.

Het voorzitterschap van de Raad van Bestuur werd in de eerste helft van 2025 waargenomen door mevrouw Inge Boets en in de tweede helft door de heer Pieter Bogaert. Beiden ontvingen een bijkomende vergoeding van 6.000 EUR voor hun respectieve mandaatsperiode.

De leden van het Remuneratie- en Benoemingscomité hebben over boekjaar 2025 een vaste jaarlijkse vergoeding ontvangen van 2.100 EUR; de leden van het Auditcomité een vaste jaarlijkse vergoeding van 4.200 EUR. Tijdens 2025 vonden twee vergaderingen van het Remuneratie- en Benoemingscomité plaats, het Auditcomité kwam in 2025 vier keer samen.TABEL 10 AANWEZIGHEDEN EN BEZOLDIGING VAN DE BESTUURDER

AANWEZIGHEDEN			BEZOLDIGING
BESTUURDER	RAAD VAN BESTUUR	AUDIT- COMITÉ	REMUNE- RATIE- COMITÉ	RAAD VAN BESTUUR	AUDIT- COMITÉ	REMUNE- RATIE- COMITÉ	TOTAAL
Pieter Bogaert	5/7	2/4	1/2	18.000 EUR	2.100 EUR	1.050 EUR	21.150 EUR
Inge Boets	3/7	2/4	1/2	12.000 EUR	2.100 EUR	1.050 EUR	15.150 EUR
Frank De Moor	3/7	2/4		6.000 EUR	2.100 EUR		8.100 EUR
Stefanie Vanden Broucke	6/7			12.000 EUR			12.000 EUR
Francis Vanderhoydonck	7/7	2/4	2/2	12.000 EUR	2.100 EUR	2.100 EUR	16.200 EUR
Kara De Smet	6/7	4/4		12.000 EUR	4.200 EUR		16.200 EUR
Tom Schockaert	7/7	2/4		12.000 EUR	2.100 EUR		14.100 EUR
Alex van Ravels	7/7	2/2		12.000 EUR	2.100 EUR		14.100 EUR
TOTAAL				96.000 EUR	14.700 EUR	6.300 EUR	117.000 EUR

Er werden geen Aandelen, opties op Aandelen of enige andere regeling toegekend aan de leden van de Raad van Bestuur.

Het Uitvoerend Management

Het bedrag van de vaste vergoeding voor het Uitvoerend Management bedroeg in 2025, 754.340 EUR, waarvan 361.340 EUR voor de CEO en 393.000 EUR voor de andere leden van het Uitvoerend Management. Voor 2025 werd een variabele vergoeding van 108.402 EUR toegekend aan de CEO en 101.400 EUR aan de andere leden van het Uitvoerend Management.

Naast de variabele vergoeding heeft de Raad van Bestuur voor boekjaar 2025 een eenmalige uitzonderlijke vergoeding toegekend aan de CEO en de andere leden van het Uitvoerend Management. Deze vergoeding werd toegekend naar aanleiding van de uitzonderlijke werklast verbonden aan de acquisities en de kapitaalverhoging die in 2025 werden gerealiseerd. De Raad van Bestuur was van oordeel dat de omvang en de complexiteit van deze verrichtingen een buitengewone inspanning vergden die het normale takenpakket aanzienlijk overstijgt. Op aanbeveling van het Remuneratie- en Benoemingscomité werd beslist om een eenmalige uitzonderlijke vergoeding toe te kennen van 14.844 EUR aan de CEO en 38.600 EUR aan de andere leden van het Uitvoerend Management.

De betaling van de variabele vergoedingen voor boekjaar 2025 was afhankelijk van de volgende criteria:

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 67

TABEL 11 REMUNERATIECRITERIA VOOR DE VARIABELE VERGOEDING VOOR HET BOEKJAAR 2025

PARAMETER	PERCENTAGE VAN DE VARIABELE VERGOEDING	CEO PRESTATIE
Kwantitatieve criteria	40%	Volledig behaald (40%)
Implementatie strategie	40%	Volledig behaald (40%)
Communicatie en team management	10%	Volledig behaald (10%)
Vergelijking ten opzichte van peer group	10%	Volledig behaald (10%)

PARAMETER	PERCENTAGE VAN DE VARIABELE VERGOEDING	CFO PRESTATIE
Kwantitatieve criteria	65%	Volledig behaald (65%)
Implementatie strategie	15%	Volledig behaald (15%)
Communicatie en team management	10%	Volledig behaald (10%)
Vergelijking ten opzichte van peer group	10%	Volledig behaald (10%)

PARAMETER	PERCENTAGE VAN DE VARIABELE VERGOEDING	COO PRESTATIE
Kwantitatieve criteria	30%	Volledig behaald (30%)
Implementatie strategie	40%	Volledig behaald (40%)
Communicatie en team management	20%	Volledig behaald (20%)
Vergelijking ten opzichte van peer group	10%	Volledig behaald (10%)

Het Remuneratie- en Benoemingscomité gaat jaarlijks na of er al dan niet (en in welke mate) aan de remuneratiecriteria werd voldaan en doet hiertoe aanbevelingen aan de raad van bestuur, welke hierover een beslissing neemt. De variabele vergoeding voor een criterium wordt toegekend wanneer het objectief volledig behaald werd. Er werden geen Aandelen of opties op Aandelen toegekend aan de leden van het Uitvoerend Management.

TABEL 12 OVERZICHT VASTE EN VARIABELE VERGOEDING LEDEN VAN HET UITVOEREND MANAGEMENT (2025)

| NAAM FUNCTIE | VASTE VERGOEDING | | | VARIABELE VERGOEDING | | | PEN- SIOEN- KOST | TOTALE REMUNE- RATIE | VERHOUDING VASTE EN VARIABELE VERGOEDING |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| | BASIS- VERGOE- DING | BESTUUR- DERS- VERGOEDING | BIJKOMENDE VOORDELEN | EÉN JAAR VARI- ABEL | MEER JAREN VARI- ABEL | UITZON- DERLIJKE ITEMS | | | VAST | VARI- ABEL |
| William Vanmoerkerke, (CEO) | 361.340 | 0 | 0 | 108.402 | 73.658 | 14.844 | 0 | 558.244 | 64,7% | 35,3% |
| Andere leden van het Uitvoerend Management | 393.000 | 0 | 0 | 101.400 | 47.990 | 38.600 | 0 | 580.990 | 67,6% | 32,4% |

De ratio tussen de hoogste vergoeding toegekend aan een lid van het Uitvoerend Management en de laagste vergoeding aan een werknemer bedraagt 1:9,3 voor het boekjaar 2025. Voor de berekening is gebruik gemaakt van de volgende assumpties:
» volledig remuneratiepakket van het lid van het Uitvoerend Management met de hoogste vergoeding;
» de volledige kost voor de Vennootschap van de werknemer met de laagste vergoeding op basis van een voltijdse tewerkstelling. De kost omvat eveneens de sociale lasten en extra legale voordelen die aan deze werknemer werden toegekend. Indien de werknemer geen volledig boekjaar in dienst was, dan wordt de bezoldiging van deze werknemer geëxtrapoleerd naar een volledig boekjaar.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 68

7.4.4 Vergoedingen 2026

Het remuneratie- en benoemingscomité voert jaarlijks een analyse uit van het remuneratiebeleid dat van toepassing is op de effectieve leiders en het Uitvoerend Management. Op basis van een benchmarkoefening beoordeelt het comité of de vergoeding van het Uitvoerend Management marktconform blijft, rekening houdend met de gangbare praktijken bij vergelijkbare Belgische beursgenoteerde vennootschappen in de vastgoedsector. Daarnaast gaat het comité na of het vergoedingsniveau, rekening houdend met de omvang van de Vennootschap en de bijhorende verantwoordelijkheden, toereikend is om gekwalificeerde leden van het Uitvoerend Management aan te trekken en te behouden.

Op basis van deze analyse en rekening houdend met voorgaande elementen heeft het remuneratie- en benoemingscomité vastgesteld dat het vergoedingsniveau van het Uitvoerend Management marktconform blijft. Voor boekjaar 2025 werd enkel de gebruikelijke jaarlijkse indexatie toegepast.
» de vaste vergoeding voor de CEO zal voor het boekjaar 2026, 369.330 EUR bedragen;
» de vaste vergoeding voor de andere leden van het Uitvoerend Management zullen voor het boekjaar 2026, 401.699 EUR bedragen.

De betaling van de variabele vergoeding voor boekjaar 2026 voor het Uitvoerend Management is afhankelijk van criteria en doelstellingen die werden bepaald door het Remuneratie- en Benoemingscomité en goedgekeurd door de Raad van Bestuur. Op basis van een vergelijkende studie werd geanalyseerd welke prestatiecriteria voor het komende boekjaar het best passen in de uitvoering van de gekozen -strategie, rekening houdend met de belangen voor de aandeelhouders. Daartoe werden voor 2026 de volgende criteria vastgelegd en gewogen naar relevantie:

TABEL 13 REMUNERATIECRITERIA VOOR DE VARIABELE VERGOEDING VOOR HET BOEKJAAR 2026

PARAMETER	PERCENTAGE VAN DE VARIABELE VERGOEDING
	CEO	CFO	COO
Kwantitatieve criteria	40%	65%	30%
Communicatie en team management	10%	10%	20%
Implementatie van de strategie	40%	15%	40%
Vergelijking ten opzichte van peer group	10%	10%	10%
TOTAAL	100%	100%	100%

Er is een afzonderlijke weging toegekend per lid van het Uitvoerend Management, afhankelijk van zijn functie en verantwoordelijkheden. De variabele vergoeding op korte termijn zal in 2026 maximaal 110.799 EUR bedragen voor de CEO en maximaal 103.644 EUR voor de andere leden van het Uitvoerend Management. De variabele vergoeding op lange termijn in het kader van het langetermijnincentiveplan (periode 2024–2026) bedraagt, bij volledige realisatie van de ESG-doelstelling en bij het behalen van 100% van de doelstelling inzake NTA per aandeel, 105.000 EUR voor de CEO en 87.000 EUR voor de andere leden van het Uitvoerend Management.

7.4.5 Vertrekvergoedingen

De managementovereenkomsten met de leden van het Uitvoerend Management voorzien in een vertrekvergoeding van vier maanden. Deze vertrekvergoeding is in overeenstemming met artikel 7:92 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 7 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 69

7.4.6 Terugvorderingsrecht

Voor de variabele vergoeding op korte termijn is er niet voorzien in een formeel terugvorderingsrecht (clawback) ten gunste van de Vennootschap op variabele vergoeding die wordt toegekend op basis van onjuiste financiële gegevens. De Raad van Bestuur behoudt zich het recht voor om een dergelijke bepaling in de toekomst in te voeren indien zij dit opportuun acht. De Vennootschap kan zich desgevallend beroepen op de mogelijkheden uit het gemeen recht. Het langetermijnincentiveplan (LTI Plan) voorziet wel in een terugvorderingsrecht in geval van fraude, administratieve fouten of rekenfouten, alsook bij niet-naleving van de investeervoorwaarde. De specifieke regels en voorwaarden zijn vastgelegd in de Plan Rules en de individuele toekenningsbrieven.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 8 QRF OP DE BEURS 70

8 Qrf op de beurs

8.1 Het aandeel Qrf .......................................................................................................................... 72
8.2 Koersevolutie van het aandeel en verhandeld volume ............... 73
8.3 Dividend en rendement .................................................................................................... 75
8.4 Aandeelhouderschap .......................................................................................................... 75
8.5 Financiële kalender voor 2026 ................................................................................. 76

België Brugge Predikherenrei

QRF JAARVERSLAG 2025 | 8 QRF OP DE BEURS 72

8 Qrf op de beurs

8.1 HET AANDEEL QRF

Qrf biedt particuliere en institutionele beleggers de mogelijkheid te investeren in een gediversifieerde portefeuille van binnenstedelijk commercieel vastgoed. De Vennootschap staat in voor het volledige beheer van de vastgoedactiva, waardoor beleggers kunnen participeren zonder operationele betrokkenheid. Het aandeel Qrf (Euronext Brussel: QRF, ISIN-code BE0974272040) is sinds 18 december 2013 genoteerd op de continue markt van Euronext Brussel. Qrf maakt deel uit van de BEL Small-index.Per 31 december 2025 en op het moment van publicatie van dit registratiedocument bedroeg het totale kapitaal van Qrf 10.398.514 EUR. Per 31 december 2025 werd het kapitaal vertegenwoordigd door 10.398.514 volledig volgestorte gewone aandelen. Voor meer informatie rond de bewegingen van het kapitaal en het aantal aandelen, verwijzen wij naar hoofdstuk 12, toelichting 18 van dit jaarverslag. Elk van deze aandelen verleent één stem op de Algemene Vergadering. De aandelen hebben geen nominale waarde. Qrf, noch één van haar Perimetervennootschappen, hield per 31 december 2025 aandelen van Qrf aan.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 8 QRF OP DE BEURS 73

8.2 KOERSEVOLUTIE VAN HET AANDEEL EN VERHANDELD VOLUME

1 Free float = [(Aantal aandelen bij afsluiting boekjaar) - (totaal aantal aandelen aangehouden door partijen die zich kenbaar hebben gemaakt door middel van een transparantiemelding in overeenstemming met de Wet van 2 mei 2007)]/[aantal aandelen bij afsluiting boekjaar].
2 Omloopsnelheid = (Jaarvolume)/(Gewogen gemiddeld aantal aandelen in omloop).
3 IFRS NAV per aandeel = Net Asset Value of Nettoactiefwaarde per aandeel volgens IFRS.
4 EPRA NTA per aandeel = Net Tangible Assets of Nettoactiefwaarde per aandeel volgens EPRA Best Practices Recommendations.
5 Rekening houdende met een Roerende Voorheffing van 30%.
6 Uitkeringsgraad = (Bruto dividend per aandeel)/(EPRA-resultaat per aandeel).

TABEL 1 OVERZICHT EVOLUTIE AANDEEL QRF

	2025	2024
Aantal aandelen in omloop per einde boekjaar	10.398.514	7.798.886
Aandelen op naam	5.804.118	3.709.230
Gedematerialiseerde Aandelen	4.594.396	4.089.656
Beurskapitalisatie per einde boekjaar (in EUR)	108.144.546	80.718.470
Free float 1	51,3%	49,5%
Beurskoers (in EUR)
Hoogste	11,06	11,85
Laagste	9,72	9,28
Bij einde boekjaar	10,40	10,35
Gemiddelde	10,28	10,35
Volume (in aantal aandelen)
Gemiddeld dagvolume	4.708	3.233
Jaarvolume	1.200.627	827.767
Omloopsnelheid 2	14,4%	10,6%
IFRS NAV per aandeel 3	15,37	15,85
Premie/discount ten opzichte van IFRS NAV (op einde boekjaar)	-32,4%	-34,7%
EPRA NTA per aandeel 4	15,33	15,84
Premie/discount ten opzichte van EPRA NTA (op einde boekjaar)	-32,2%	-34,6%
Bruto dividend per aandeel (in EUR)	0,84	0,84
Netto dividend per aandeel (in EUR) 5	0,59	0,59
Bruto dividendrendement (op basis van slotkoers per einde boekjaar)	8,08%	8,12%
Netto dividendrendement (op basis van slotkoers per einde boekjaar)	5,65%	5,68%
Uitkeringsgraad 6	98%	91%

De beurskoers van het aandeel Qrf eindigde per 31 december 2025 op 10,40 EUR (ten opzichte van 10,35 EUR op 31 december 2024). De hoogste koers van 11,06 EUR werd opgetekend op 6 mei 2025, de laagste koers van 9,72 EUR werd opgetekend op 9 december 2025. Op 31 december 2025 bedroeg de marktkapitalisatie van Qrf 108,14 MEUR.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 8 QRF OP DE BEURS 74

GRAFIEK 1 KOERSEVOLUTIE AANDEEL QRF - 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 5,0 10,0 15,0 20,0 Volume per dag (in aantal stuks) Koersevolutie (in EUR) Netto actiefwaarde per aandeel (IFRS) (in EUR)

De verhandelde volumes stegen in 2025. Het gemiddelde dagvolume steeg van 3.233 aandelen per dag in 2024 naar 4.708 aandelen per dag in 2025. De Omloopsnelheid, i.e. het gedeelte van het kapitaal dat over 2025 verhandeld werd, bedroeg 14,35% (ten opzichte van 10,61% in 2024). In totaal werden in 2025 1.200.627 aandelen verhandeld voor een bedrag van 12,29 MEUR. Het Uitvoerend Management van Qrf levert permanente inspanningen om de liquiditeit van het aan- deel te verhogen door deel te nemen aan roadshows, het organiseren van meetings met particuliere en institutionele beleggers, alsook door het verzorgen van de communicatie met analisten. Bovendien heeft Qrf een liquiditeitsovereenkomst afgesloten met KBC Securities NV om de verhandel- baarheid van het aandeel te bevorderen.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 8 QRF OP DE BEURS 75

8.3 DIVIDEND EN RENDEMENT

De Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder zal aan de Gewone Algemene Vergadering van 19 mei 2026 een brutodividenduitkering 7 voorstellen van 0,84 EUR per aandeel. Het brutodividendrendement bedraagt 8,08%, berekend op de slotkoers van 31 december 2025. De roerende voorheffing op de toegekende dividenden bedraagt 30%. Coupon nr. 13, die het dividendrecht vertegenwoordigt voor de periode van 1 januari 2025 tot en met 1 oktober 2025 en een brutowaarde van 0,63 EUR per aandeel heeft, werd op 1 oktober 2025 na slui- ting van de beurs onthecht. Aandeelhouders die hun aandelen op dat moment aanhielden, hebben recht op het dividend dat verbonden is aan coupon nr. 13. Vanaf 2 oktober 2025 dragen alle uit- staande aandelen, zowel de bestaande als de nieuw uitgegeven aandelen, coupon nr. 14 en volgende. Deze aandelen geven vanaf die datum recht op het dividend over de resterende periode van boekjaar 2025. Het dividend voor coupon nr. 14 zal 0,21 EUR per aandeel bedragen. Voor de daaropvolgende boekjaren wordt de dividendverwachting van 0,84 EUR per aandeel voor alle uitstaande aandelen gehandhaafd.

8.4 AANDEELHOUDERSCHAP

Op basis van de transparantiekennisgevingen die Qrf heeft ontvangen, ziet de aandeelhouders- structuur van Qrf er per 31 december 2025 als volgt uit:

7 Voor wat betreft de beperkingen die gelden ten aanzien van de dividenduitkering wordt verwezen naar Artikel 7:212 WVV. en de berekening van het niet-uitkeerbaar eigen vermogen conform Hoofdstuk 4 van bijlage C van het GVV-KB (zie punt 12.4.8 van het jaarverslag). Bovendien wordt verwezen naar Artikel 13 § 2 van het GVV-KB dat de uitbetaling van een dividend verbiedt voor zover deze uitbetaling zou leiden tot een stijging van de enkelvoudige of geconsolideerde Schuldgraad tot boven 65% of voor zover de enkelvoudige of geconsolideerde Schuldgraad reeds hoger zou zijn dan 65%. 8 Free float = [(Aantal Aandelen bij afsluiting boekjaar) - (totaal aantal Aandelen aangehouden door partijen die zich kenbaar hebben gemaakt door middel van een transparantiemelding in overeenstemming met de Wet van 2 mei 2007)] / [aantal Aandelen bij afsluiting boekjaar].

TABEL 2 REFERENTIEAANDEELHOUDERS QRF PER 31 DECEMBER 2025

AANDEELHOUDERS	AANDELEN	PERCENTAGE
AXA SA	633.680	6,1%
Fort & Port Warehouses	1.268.454	12,2%
Familie Vanmoerkerke	3.162.310	30,4%
Free float 8	5.334.070	51,3%
TOTAAL	10.398.514	100,0%

TABEL 3 AANDELEN IN HANDEN VAN EFFECTIEVE LEIDERS EN LEDEN VAN DE RAAD VAN BESTUUR

BESTUURDERS EN EFFECTIEVE LEIDERS	AANTAL AANDELEN IN HANDEN OP 31 DECEMBER 2025
Pieter Bogaert	0
Alex van Ravels	0
Tom Schockaert	1.606
Kara De Smet	0
Stefanie Vanden Broucke	0
Francis Vanderhoydonck	5.000
Arthur Lesaffre	9.191
William Vanmoerkerke	0

QRF JAARVERSLAG 2025 | 8 QRF OP DE BEURS 76

Wanneer Qrf wordt ingelicht van belangrijke participaties, zullen deze in toepassing van de transpa- rantiewetgeving bekendgemaakt worden op http://qrf.be/aandeelhoudersstructuur. Eventuele mee- gedeelde wijzigingen kunnen ook daar worden teruggevonden. Er zijn geen speciale controlerechten toegekend aan bepaalde categorieën van aandeelhouders. Aldus hebben alle aandeelhouders dezelfde stemrechten.

8.5 FINANCIËLE KALENDER VOOR 2026

TABEL 4 FINANCIËLE KALENDER QRF

DATUM
Publicatie kwartaalupdate Q1 23/04/2026
Algemene Vergadering van aandeelhouders 19/05/2026
Dividend (ex date) 22/05/2026
Dividend (record date) 25/05/2026
Dividend (payment date) 26/05/2026
Publicatie halfjaarresultaten en halfjaarverslag 27/08/2026
Publicatie kwartaalupdate Q3 22/10/2026

Bovenstaande publicaties zijn steeds nabeurs. Voor mogelijke wijzigingen van de agenda wordt verwezen naar “financiële kalender” op de website http://Qrf.be/financiele-kalender.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 9 VASTGOEDVERSLAG 77

9 Vastgoedverslag

9.1 Bespreking van de geconsolideerde vastgoedportefeuille .... 78
9.2 Ontwikkelingen in de winkelvastgoedmarkt ............................................ 86
9.3 Conclusies van de Vastgoeddeskundige ...................................................... 88

QRF JAARVERSLAG 2025 | 9 VASTGOEDVERSLAG 78

9 Vastgoedverslag

1 Inclusief het gebruiksrecht op een langetermijnhuurovereenkomst in Gent, Korenmarkt (in toepassing van IFRS 16)
2 Exclusief de Reële Waarde van gebouwen in herontwikkeling.

9.1 BESPREKING VAN DE GECONSOLIDEERDE VASTGOEDPORTEFEUILLE

9.1.1 Bespreking van de vastgoedportefeuille op 31 december 2025

Op 31 december 2025 bestond de geconsolideerde vastgoedportefeuille uit 41 sites met een totale bruto oppervlakte van 80.861 m² en een Reële Waarde van 271,07 MEUR 1 . De portefeuille genereert 16,06 MEUR Contractuele Huren op jaarbasis in België. Uitgedrukt in Reële Waarde was op 31 december 2025 100% van de portefeuille gelegen in België. Het Brutohuurrendement op basis van de Contractuele Huren bedraagt 6,25% per 31 december 2025.

TABEL 1 SAMENVATTING PORTEFEUILLE

PORTEFEUILLE	AANTAL SITES	FV 31/12/2025	ERV 31/12/2025	CONTRACTUELE HUREN	BRUTOHUUR- RENDEMENT OBV CONTRACTUELE HUREN
België	41	271.065.501	16.163.705	16.060.138	6,25%

2 De Fair Value in bovenstaande tabel werd vastgesteld door onafhankelijke Vastgoeddeskundigen. Hun rapport bepaalt niet alleen de investeringswaarde van de beleggingspanden, maar tevens de Reële Waarde ervan. De schattingen werden opgesteld op basis van de door de Vennootschap aangeleverde informatie en zijn bepaald met inachtneming van de geldende marktparameters op het moment van waardering. Na het aanleveren van de vereiste informatie kan de Vennootschap geen verdere aanpassingen door- voeren aan de onafhankelijke schattingen die de Reële Waarde van de vastgoedportefeuille bepalen. Voor bijkomende informatie over de onafhankelijke Vastgoeddeskundigen wordt verwezen naar hoofdstuk 9.3 Conclusies van de Vastgoeddeskundige.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 9 VASTGOEDVERSLAG 79

PORTEFEUILLE
Aalst - Nieuwstraat 29 - 31 – 33
Hasselt - Koning Albertstraat 48-50
Antwerpen - Huidevetterstraat 21
Huy - Shopping Mosan
Antwerpen - Huidevetterstraat 23
Luik - Pl. de la Rep.Française 23 Antwerpen - Kammenstraat 34 Mechelen - Bruul 15 Antwerpen - Lombardenvest 65 Namen - Rue de Fer 21 Antwerpen - Meir 107 Namen - Place de l'ange 60-62 Antwerpen - Meirbrug 2 / Schoenmarkt 22 Oostende - Adolf Buylstraat 1A Antwerpen - Schuttershofstraat 53 Oostende - Adolf Buylstraat 33 Antwerpen - Wiegstraat 4 Oostende - Adolf Buylstraat 42 Antwerpen - Wiegstraat 6 Oostende - Adolf Buylstraat 44 Brugge - Predikherenrei 4 Oostende - Kapellestraat 65 Brussel - Chaussée d'Ixelles 42 Oostende - Kapellestraat 105 Brussel - Chaussée d'Ixelles 44 Oostende - Wapenplein 18 Brussel - Louizalaan 4/6 Roeselare - Ooststraat 7 Gent - Langemunt 61-63 Sint-Truiden - Luikerstraat 49-51 Gent - Korenmarkt 1-3 Tongeren - Maastrichterstraat 20a-20b Gent - Veldstraat 41 Turnhout - Gasthuisstraat 3 Gent - Veldstraat 88 Turnhout - Gasthuisstraat 29 Hasselt - Demerstraat 20 Ukkel - Alsembergsesteenweg 767 Hasselt - Demerstraat 21-25 Wilrijk - Boomsesteenweg 894-898 Hasselt - Hoogstraat 10

De concentratie van de vastgoedportefeuille naar waarde van de vijf grootste panden bedroeg op 31 december 2025 42,16% (op 31 december 2024 bedroeg deze concentratie 52,06%).

TABEL 2 VIJF BELANGRIJKSTE PANDEN IN DE PORTEFEUILLE VAN QRF PER 31 DECEMBER 2025 (UITGEDRUKT ALS PERCENTAGE VAN DE REËLE WAARDE)

PAND	LOCATIE	PERCENTAGE VAN GECONSOLIDEERDE ACTIVA
9000	Gent - Korenmarkt 1-3	11,44%
8000	Brugge - Predikherenrei 4	7,96%
9000	Gent - Veldstraat 88	7,96%
3500	Hasselt - Koning Albertstraat 48-50	7,73%
8400	Oostende - Wapenplein 18	7,07%

QRF JAARVERSLAG 2025 | 9 VASTGOEDVERSLAG 80

GRAFIEK 1 SECTORALE SPREIDING VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE PER 31 DECEMBER 2025 (UITGEDRUKT ALS PERCENTAGE VAN DE CONTRACTUELE HUREN OP JAARBASIS)

34,28% Fashion | 13,01% Beauty & Care | 10,34% Department Store | 10,16% Cult ure | 6,78% Shoes | 5,82% Food | 5,55% Leisure | 3,74% Car Ser vi c es | 3,19% Interior & Decoration | 2,03% Office | 1,99% Convenience Store | 1,91% Residential | 1,21%

De sectorale spreiding van de vastgoedportefeuille weerspiegelt de positionering van Qrf in binnenstedelijk commercieel vastgoed. Het modesegment blijft het grootste aandeel vertegenwoordigen met 34% van de Contractuele Huren (tegenover 26% in 2024), een stijging die voornamelijk het gevolg is van de verwerving van City 25 NV en Immo Feest- en Cultuurpaleis Oostende NV. Daarnaast is de portefeuille gediversifieerd over sectoren als beauty & care (13%), department stores (10%), cultuur (10%), schoenen (7%) en food (6%), in lijn met de strategische focus op een brede afspiegeling van het bestedingspatroon van consumenten in centrumsteden.

In onderstaande grafiek worden de Contractuele Huren op jaarbasis verder uitgesplitst naar de voornaamste huurders van Qrf.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 9 VASTGOEDVERSLAG 81

GRAFIEK 2 SPREIDING VAN DE VASTGOED PORTEFEUILLE NAAR HUURDERS PER 31 DECEMBER 2025 (UITGEDRUKT ALS PERCENTAGE VAN DE CONTRACTUELE HUREN OP JAARBASIS)

10,16% | 7,13% | 6,96% | 5,52% | 5,44% | 4,92% | 3,38% | 3,29% | 3,13% | 2,82% | 0% | 2% | 4% | 6% | 8% | 10% | 12%

De tien belangrijkste huurders van Qrf vertegenwoordigen 52,76% van de Contractuele Huren op jaarbasis. In België worden Handelshuurovereenkomsten gebruikelijk afgesloten voor een periode van 9 jaar, 18 jaar dan wel 27 jaar. Wel moet de nuance worden gemaakt dat de huurder in het kader van een handelshuurovereenkomst het contract om de 3 jaar kan beëindigen in België. Deze break optie in hoofde van de huurder is van dwingend recht. Daarnaast heeft de huurder tot drie maal toe een wettelijk recht op hernieuwing van de handelshuur na afloop van de handelshuurovereenkomst.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 9 VASTGOEDVERSLAG 82

GRAFIEK 3 CONTRACTUEEL GEGARANDEERDE HUURINKOMSTEN TOT EERST MOGELIJKE DATUM VAN OPZEG (IN MEUR)

15,18 | 11,66 | 7,49 | 2,94 | 1,89 | 1,84 | 1,74 | 1,70 | 1,13 | 0 | 2 | 4 | 6 | 8 | 10 | 12 | 14 | 16

De WALL (Weighted Average Lease Length) bedraagt bij publicatiedatum 1,86 jaar, voornamelijk te danken aan de reeds gevoerde heronderhandeling van enkele belangrijke huurcontracten op een langere termijn, alsook aan de langlopende huur voor Rijksarchief te Brugge, welke een looptijd kent tot medio 2037. Handelshuurcontracten bevatten steeds contractuele opzegmogelijkheden voor de huurder elke drie jaar. Het is dan ook de strategie van de Vennootschap om deze opzegmogelijkheden te ondervangen door middel van onderhandeling met de huurders.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 9 VASTGOEDVERSLAG 83

9.1.2 Bezettingsgraad

Op 31 december 2025 bedroeg de Bezettingsgraad (excl. herontwikkelingen) 98,12% (tegenover 100% op 31 december 2024).

GRAFIEK 4 EVOLUTIE BEZETTINGSGRAAD

80% | 82% | 84% | 86% | 88% | 90% | 92% | 94% | 96% | 98% | 100%
96.03% | 97.18% | 96.85% | 97.47% | 97.53% | 97.32% | 97.59% | 98.20% | 99.24% | 100% | 98.12% | 99.34%
Dec 2014 | Dec 2015 | Dec 2016 | Dec 2017 | Dec 2018 | Dec 2019 | Dec 2020 | Dec 2021 | Dec 2022 | Dec 2023 | Dec 2024 | Dec 2025

9.1.3 Operationeel beheer

Qrf streeft er naar de waarde van haar portefeuille te optimaliseren en duurzame huurdersrelaties op te bouwen door een actief beheer van haar vastgoed. Door de internalisering van het beheer van de Belgische vastgoedportefeuille sinds 1 januari 2020 (voorheen werd de technische bijstand alsook het administratieve en boekhoudkundige beheer uitbesteed aan de Quares groep), werd er niet alleen een significante kostenbesparing gerealiseerd, maar heeft Qrf ook de relevante profielen en systemen inzake technisch beheer alsook facturatie en incasso aangetrokken en geïmplementeerd. Op vandaag valt het technisch beheer onder de verantwoordelijkheid van de CEO en het administratief en boekhoudkundig beheer onder de verantwoordelijkheid van de CFO.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 9 VASTGOEDVERSLAG 84

9.1.4 Vastgoedportefeuille per 31 december 2025

ADRES	CONTRAC- TUELE HUREN (i) (IN EUR)	GESCHATTE HUURWAARDE VOOR LEEGSTAANDE RUIMTES WAAROP GEEN HUURGARANTIE VAN TOEPASSING IS (ii) (IN EUR)	GESCHATTE HUURWAARDE OP JAARBASIS (iii) (IN EUR)
PROVINCIE ANTWERPEN	3.373.457	265.600	3.439.505
PROVINCIE LIMBURG	2.946.108	41.480	2.862.654
PROVINCIE NAMEN	213.382	0	215.050
PROVINCIE LUIK	1.099.011	0	925.311
PROVINCIE OOST-VLAANDEREN	4.220.573	492.731	4.817.421
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN	3.346.953	963.000	3.047.600
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST	860.655	0	856.165
EINDTOTAAL	16.060.138	1.762.811	16.163.705

(i) Contractuele Huren op jaarbasis = De geïndexeerde basishuurprijzen zoals contractueel bepaald in de huurovereenkomsten vóór aftrek van de gratuïteiten of andere voordelen die aan de huurders zijn toegestaan.
(ii) Geschatte Huurwaarde van leegstaande ruimtes = Dit is de geschatte huurwaarde op jaarbasis van de leegstaande ruimtes die wordt gehanteerd door de onafhankelijke Vastgoeddeskundige in de waarderingsverslagen.
(iii) Totale Geschatte Huurwaarde = Dit is de totale geschatte huurwaarde op jaarbasis die wordt gehanteerd door de onafhankelijke Vastgoeddeskundige in de waarderingsverslagen.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 9 VASTGOEDVERSLAG 85

ADRES	TOTALE BRUTO HUUROPPER- VLAKTE (iv) (IN M²)	TOTAAL AANTAL VERHUURBARE EENHEDEN	BEZETTINGS- GRAAD (vi) (IN %)
PROVINCIE ANTWERPEN	12.891	26	92%
PROVINCIE LIMBURG	17.242	10	99%
PROVINCIE NAMEN	402	2	100%
PROVINCIE LUIK	7.891	17	100%
PROVINCIE OOST-VLAANDEREN	24.636	22	100%
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN	15.275	16	100%
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST	2.524	4	100%
EINDTOTAAL	80.861	97	98%

(iv) In voorkomend geval, inclusief bovenliggende kantoren of residentiële eenheden, en exclusief parkingeenheden.
(v) In geval van belangrijke renovatie- of hernieuwingswerken aan onroerende goederen, worden deze desgevallend als nieuw beschouwd vanaf de voltooiing van voormelde werken. Deze zitten dan ook niet vervat als leegstand.(vi) Bezettingsgraad = (Contractuele Huren op jaarbasis) / (Contractuele Huren op jaarbasis vermeerderd met de Geschatte Huurwaarde van leegstaande ruimtes).

QRF JAARVERSLAG 2025 | 9 VASTGOEDVERSLAG 86

9.2 ONTWIKKELINGEN IN DE WINKELVASTGOEDMARKT

De hierna vernoemde uiteenzetting moet samen gelezen worden met de strategische visie van Qrf en de verdere diversificatie van de vastgoedportefeuille die eerder in dit jaarverslag werd toegelicht. Gezien de huidige vastgoedportefeuille grotendeels uit winkelvastgoed bestaat volgt hieronder een marktoverzicht van de winkelvastgoedmarkt in België.

9.2.1 Winkelvastgoed in België 2025 ³

Macroeconomische context
De Belgische economie sloot 2025 af met een gematigde maar breed gedragen groei. Na een sterkere start in het eerste kwartaal vertraagde de economische activiteit in de tweede jaarhelft, onder invloed van handelsonzekerheid die woog op de externe vraag. Het verwachte bbp-groeipercentage voor het volledige jaar 2025 bedraagt circa 1,02%, in lijn met de recentste projecties van de Nationale Bank van België. De Belgische HICP-inflatie daalde verder in de loop van 2025, tot 2,2% in december, terwijl de financieringsomstandigheden stabiliseerden, met ongewijzigde ECB-beleidsrentes sinds juni 2025. Deze combinatie van afnemende inflatie en stabiele rente biedt verbeterde zichtbaarheid voor investeringsbeslissingen en vormt een gezondere basis voor de retailmarkt in vergelijking met de voorgaande jaren.

Verhuurmarkt
2025 was een uitzonderlijk sterk jaar voor de Belgische winkelverhuurmarkt, met een totale take-up van 562.000 m² verspreid over 1.049 geregistreerde transacties, circa 30% boven het tienjaarsgemiddelde. Dit vertegenwoordigt een significante versnelling ten opzichte van de 431.000 m² take-up die in 2024 werd opgetekend. Het vierde kwartaal van 2025 was bijzonder actief, met circa 227.000 m² verdeeld over 379 transacties. De meest actieve retailer in dit kwartaal was JYSK, die de overname van vijf voormalige Leen Bakker-winkels bevestigde en nieuwe openingen in de Cora-shoppingcomplexen aankondigde. Andere actieve spelers waren TEDi, Dreambaby en Kiabi. Qua segmentverdeling domineerden de categorieën 'home & deco' en 'fashion' in termen van verhuurde oppervlakte, terwijl 'fashion' ook het hoogste aantal transacties noteerde, samen met een verhoogde activiteit in het food & beverage (dine-in) segment. Winkelcentra sprongen er dit jaar bijzonder uit met 95.878 m² take-up, aangedreven door de herpositionering van de Cora-shoppingcomplexen en de integratie van grotere retailunits.

Consumentenvertrouwen en retailverkopen
De groei van de retailverkopen in 2025 uitte zich voornamelijk in waardestijgingen, terwijl de verkoopsvolumes onder het niveau van 2021 bleven, wat wijst op voorzichtigheid bij de consument. Non-food retail, waaronder ICT-producten in gespecialiseerde winkels en e-commerce, presteerde comparatief sterker, terwijl voedingsgerelateerde segmenten defensiever bleven. Tegen het jaareinde verbeterde het consumentenvertrouwen en sloeg het voor het eerst sinds 2022 positief uit in november, gesteund door een gunstiger economisch vooruitzicht en een veerkrachtige arbeidsmarkt. Dit legt mogelijk de grondslag voor een geleidelijk herstel van de retailvraag in 2026.

Tophuren (Prime Rents)
In het vierde kwartaal van 2025 nam de opwaartse druk op tophuren toe in het High Street-segment, waarbij de tophuur steeg van 1.700 naar 1.750 EUR/m²/jaar. Op de belangrijkste winkelstraten zoals de Meir in Antwerpen en de Rue Neuve in Brussel overtreft de vraag het aanbod, wat resulteert in een zeer beperkte leegstand op toplocaties.

³ Bron: Cushman & Wakefield Belgium Market Beat Research

QRF JAARVERSLAG 2025 | 9 VASTGOEDVERSLAG 87

Voor winkelcentra werden de tophuren licht neerwaarts bijgesteld van 1.330 naar 1.300 EUR/m²/jaar, wat meer realistische marktverwachtingen weerspiegelt. De tophuurprijzen in winkelcentra blijven sterk locatieafhankelijk. Voor out-of-town retailparken bedraagt de tophuur 195 EUR/m²/jaar, na eerder opwaartse bewegingen in de loop van het jaar.

Investeringsmarkt
Voor het volledige jaar 2025 bedroeg het totale retailinvesteringsvolume circa 2,155 miljard euro, ruim boven het tienjaarsgemiddelde. Dit vormt een opmerkelijk contrast met het beperkte investeringsvolume van 448 miljoen euro in 2024. Het jaar werd gekenmerkt door enkele grote portefeuilletransacties in de eerste jaarhelft, waaronder de Forum Estates-portefeuille en de Metro/Makro-sites, gevolgd door de Cora-shoppingcomplexen in het derde kwartaal. In het vierde kwartaal alleen al bereikte het retailinvesteringsvolume circa 495 miljoen euro over 72 geregistreerde transacties.

Prime Yields
De prime yields voor high street en out-of-town retail bleven stabiel, met verdere aanwijzingen dat bijkomende compressie voor prime high street-activa mogelijk is in de toekomst. Voor winkelcentra bedraagt de prime yield 6,00%, wat in lijn is met de bredere Europese markten. De prime yield voor high street retail bedraagt 4,85% en voor out-of-town 5,90%.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 9 VASTGOEDVERSLAG 88

9.3 CONCLUSIES VAN DE VASTGOEDDESKUNDIGE

De vastgoedportefeuille van Qrf wordt gewaardeerd door Cushman & Wakefield. Stadim staat sinds de acquisitie eind december 2022 in voor de waardering van de Korenmarkt 1-3, Gent en sinds eind 2025 voor het Feest- en Cultuurpaleis Oostende.

ACTUALISATIE WAARDERING OP 31 DECEMBER 2025
Wij hebben de eer u onze schatting van de Reële Waarde van de vastgoedportefeuille van Qrf op 31 december 2025 over te maken. Onze schattingen werden opgesteld op basis van de door u verstrekte inlichtingen die verondersteld werden juist te zijn. De waarden werden bepaald, rekening houdend met de huidige marktparameters. Rekening houdend met alle bemerkingen, definities en reserves, die in het schattingsverslag en in zijn bijlagen opgenomen zijn en die er volledig deel van uitmaken, en gebaseerd op de huidige waarden op 31 december 2025, geven wij aan de bestaande vastgoedportefeuille de volgende waarden:

Reële Marktwaarde, na aftrek van mutatierechten: Totaal: 271.065.501

Stan Deback
Valuer
Valuation & Advisory

Gregory Lamarche
MRICS
Partner - Head of Valuation & Advisory

Ellen Piron
Schatter - adviseur STADIM BV

Céline Janssens, MRE, MRICS
Afgevaardigd bestuurder STADIM BV

QRF JAARVERSLAG 2025 | 10 EPRA & APM 89

10 EPRA & APM

10.1 EPRA - Kernprestatie-indicatoren ........................................................................ 91
10.2 APM - Alternatieve prestatiemaatstaven ....................................................... 96

Oostende
Adolf Buylstraat 42
België

QRF JAARVERSLAG 2025 | 10 EPRA & APM 91

10.1 EPRA - KERNPRESTATIE-INDICATOREN

EPRA, de European Public Real Estate Association, is een non-profitorganisatie die beursgenoteerde vastgoedbedrijven in Europa vertegenwoordigt. EPRA vertegenwoordigt meer dan 930 miljard EUR aan onroerende activa. EPRA publiceert aanbevelingen voor de bepaling van de belangrijkste kern- prestatie-indicatoren voor beursgenoteerde vastgoedvennootschappen. De publicatie van deze gegevens is niet verplicht volgens de regelgeving op openbare GVV's. Deze cijfergegevens werden niet geauditeerd door de Commissaris.

TABEL EPRA - INDICATOREN	DEFINITIES EPRA	31/12/2025	31/12/2024
1 EPRA-resultaat	Resultaat uit operationele activiteiten. (EUR / aandeel)	0,86	0,93
2 EPRA NTA	De Nettoactiefwaarde, aangepast zodat vastgoed en andere investeringen aan hun Reële Waarde worden inbegrepen met uitsluiting van bepaalde items die in een lange termijn business model niet verwacht worden zich te materialiseren. (EUR / aandeel)	15,33	15,84
3 EPRA NDV	De nettoactiefwaarde in het scenario van een verkoop van de activa van de Vennootschap. (EUR / aandeel)	15,37	15,85
EPRA NRV	De nettoactiefwaarde welke nodig zou zijn om de Vennootschap opnieuw samen te stellen. (EUR / aandeel)	14,51	15,14
4 EPRA NIY	De geannualiseerde brutohuurinkomsten, gebaseerd op de cash huren op balansdatum, met uitsluiting van niet-recupereerbare vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van het vastgoed, met inbegrip van geschatte aankoopkosten.	5,9%	6,2%
EPRA “topped-up” NIY	De EPRA NIY, aangepast zodat rekening gehouden wordt met de afloop van huurvrije periodes (of andere niet-vervallen tegemoetkomingen zoals huurvrije periodes en getrapte huurprijzen).	5,9%	6,2%
5 EPRA leegstandspercentage	De geschatte huurwaarde van leegstaande ruimtes, gedeeld door de geschatte huurwaarde van de volledige portefeuille.	1,9%	0,2%
6 EPRA kostratio (inclusief directe leegstandskosten)	Administratieve en operationele kosten (met inbegrip van directe leegstandskosten) gedeeld door de brutohuurinkomsten.	19,0%	20,6%
EPRA kostratio (exclusief directe leegstandskosten)	Administratieve en operationele kosten (met uitsluiting van directe leegstandskosten) gedeeld door de brutohuurinkomsten.	18,3%	20,5%
7 EPRA LTV	De schuld gedeeld door de marktwaarde van het onroerend goed	46,2%	47,2%

QRF JAARVERSLAG 2025 | 10 EPRA & APM 92

10.1.1 EPRA-resultaat

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
IFRS resultaat (aandeelhouders van de reële groep)	18.263	10.928
(i) Wijzigingen in de waarde van vastgoedbeleggingen (inclusief aandeel in joint ventures)	-11.495	-1.011
(ii) Winst of verlies op de verkoop van vastgoedbeleggingen	0	747
(iii) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	115	-4.710
(iv) Belastingen op winsten of verliezen bij verkopen	-	-
(v) Negatieve goodwill / bijzondere waardevermindering van goodwill	-	-
(vi) Wijzigingen in de Reële Waarde van de financiële instrumenten	-357	1.166
(vii) Overnamekosten bij aandelentransacties en belangen in joint ventures zonder zeggenschap	-	-
(viii) Aanpassingen met betrekking tot de financieringsstructuur	0	0
(ix) Aandeel in het resultaat van geassocieerde ondernemingen en joint ventures	693	109
(x) Uitgestelde belastingen met betrekking tot EPRA-aanpassingen	-	-
(xi) Aanpassingen (i) tot en met (x) hierboven met

10.1.2 EPRA NRV, NTA en NDV

31/12/2025 CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	EPRA NRV	EPRA NTA	EPRA NDV
IFRS NAV	159.862	159.862	159.862
IFRS NAV/aandeel (in euro)	15,37	15,37	15,37
Verwaterde NAV aan fair value	159.862	159.862	159.862
Uit te sluiten:
(v) Uitgestelde belastingen gerelateerd aan de herwaardering van vastgoedbeleggingen
(vi) Reële Waarde van de financiële instrumenten	-460	-460
(vii.b) Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans	-8
Subtotaal	159.401	159.393	159.862
Omvat:
(xi) Real estate transfer taks	-8.526
NAV	150.875	159.393	159.862
Aantal aandelen	10.398.514	10.398.514	10.398.514
NAV/aandeel (in EUR)	14,51	15,33	15,37

31/12/2024 CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	EPRA NRV	EPRA NTA	EPRA NDV
IFRS NAV	123.587	123.587	123.587
IFRS NAV/aandeel (in euro)	15,85	15,85	15,85
Verwaterde NAV aan fair value	123.587	123.587	123.587
Uit te sluiten:
(v) Uitgestelde belastingen gerelateerd aan de herwaardering van vastgoedbeleggingen
(vi) Reële Waarde van de financiële instrumenten	-79	-79
(vii.b) Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans	-13
Subtotaal	123.509	123.496	123.587
Omvat:
(xi) Real estate transfer taks	-5.451
NAV	118.058	123.496	123.587
Aantal aandelen	7.798.886	7.798.886	7.798.886
NAV/aandeel (in EUR)	15,14	15,84	15,85

QRF JAARVERSLAG 2025 | 10 EPRA & APM 93

10.1.3 EPRA NDV

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
EPRA NAV	159.401	123.509
(i) Reële Waarde van financiële instrumenten	460	79
(ii) Herwaarderingen van de Reële Waarde van financieringen met vaste rentevoet	0	0
(iii) Uitgestelde belastingen	0	0
Minderheidsbelangen met betrekking tot uitgestelde belastingen	0	0
EPRA NDV	159.862	123.587
Aantal aandelen	10.398.514	7.798.886
EPRA NDV per aandeel (in EUR)	15,37	15,85

10.1.4 EPRA NIY en EPRA topped-up NIY

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
Vastgoedbeleggingen	271.066	206.985
Activa bestemd voor verkoop	0	0
Projectontwikkelingen	-14.093	-10.580
Right of use volgens IFRS 16	-5.697	-5.466
Geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen	8.526	5.451
Investeringswaarde van de vastgoedportefeuille beschikbaar voor verhuur	259.802	196.390
Geannualiseerde brutohuurinkomsten	16.060	12.736
Vastgoedkosten	-678	-544
Geannualiseerde nettohuurinkomsten	15.382	12.192
Notioneel bedrag bij aflopen van huurvrije periode	-	-
Aangepaste geannualiseerde nettohuurinkomsten	15.382	12.192
EPRA NIY	5,9%	6,2%
EPRA topped-up NIY	5,9%	6,2%

De herontwikkeling in de Veldstraat 41 en Langemunt te Gent & Wapenplein 18 te Oostende zijn opgenomen als projectontwikkeling. De right of use volgens IFRS 16 betreft het gedeelte van het pand gelegen in de Korenmarkt, Gent.

10.1.5 EPRA leegstandspercentage

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
Geschatte huurwaarde van leegstaande ruimtes	307	0
Geschatte huurwaarde van de volledige portefeuille	16.164	11.152
EPRA leegstandspercentage	1,9%	0,0%

De Geschatte huurwaarde van de volledige portefeuille is sterk gestegen, dit door de aanschaffing van twee vastgoedvennootschappen. Het EPRA leegstandspercentage bleef met 1,9% op een laag niveau, dankzij de snelle herverhuur van vier van de vijf voormalige Casa-panden (zie Hoofdstuk 4).

QRF JAARVERSLAG 2025 | 10 EPRA & APM 94

10.1.6 EPRA kostratio

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
Inclusief
(i) Operationele kosten (vastgoed- en algemene kosten) zoals in de IFRS-resultatenrekening	3.047	2.588
(iv) Andere bedrijfsopbrengsten/doorrekeningen, bedoeld om de algemene kosten te dekken, exclusief winstmarge	-	-
Exclusief (indien vervat in bovenstaande)
(vi) Afschrijvingen	-61	-37
EPRA-kosten (inclusief directe leegstandskosten)	2.985	2.551
(ix) Directe leegstandskosten	-112	-21
EPRA-kosten (exclusief directe leegstandskosten)	2.873	2.531
(x) Brutohuurinkomsten min te betalen huur op gehuurde grond 1	15.670	12.356
Brutohuurinkomsten	15.670	12.356
EPRA kostratio (inclusief directe leegstandskosten)	19,05%	20,65%
EPRA kostratio (exclusief directe leegstandskosten)	18,34%	20,48%

Alle rechtstreeks aan de aankoop of ontwikkeling gerelateerde kosten en alle daar opvolgende investeringen die als transactiekosten (kosten van nieuw- en/of verbouwingswerken, inclusief de aanschaffingswaarde van het terrein en het bouwklaar maken van het terrein) worden erkend, worden op de balans opgenomen. Interne kosten van beheer of opvolging kunnen deels worden geactiveerd. Zo worden de toewijsbare personeelskosten m.b.t. de ontwikkelingsprojecten geactiveerd.

10.1.7 EPRA LTV

Proportionele Consolidatie	Groep € M	Deel van de joint ventures € M	Deel deelnemingen € M	Non-controlling Interests € M	Totaal € M
Inbegrepen: Schulden bij kredietinstellingen	110,8	8,8	-	-	119,6
Commercial Paper	6,3	-	-	-	6,3
Netto schulden	8,9	0,0	-	-	8,9
Zonder de liquide middelen:
Liquide middelen	-0,8	-0,6	-	-	-1,4
Netto schuld (a)	125,2	8,2	-	-	133,4
Inbegrepen: Vastgoedbeleggingen	257,0	-	-	-	257,0
Activa aangehouden voor verkoop	-	-	-	-	-
Projectontwikkelingen	14,1	16,2	-	-	30,3
Financiële vaste activa	1,2	-	-	-	1,2
Totale vastgoedgerelateerde activa	272,3	16,2	-	-	288,5
LTV (a/b)	46,0%	50,8%	-	-	46,2%

1 Inclusief de kost in verband met het gebruiksrecht op een langetermijnhuurovereenkomst in Gent, Korenmarkt.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 10 EPRA & APM 95

10.1.8 EPRA Evolutie Huurinkomsten like-for-like 2

Evolutie Huurinkomsten like-for-like (excl. aankopen/ verkopen van afgelopen boekjaar)

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025			31/12/2024
	België	Nederland	Totaal	België	Nederland	Totaal	KEUR	%
Huurinkomsten	211.888	13.123	-	13.123	12.256	234	12.490	633
Verwervingen en ontwikkelingen*	59.177	-873	-873	-873
Like-for-Like rental growth	12.250	-	12.250	12.256	234	12.490	-240	-1,9%
Verklaard door
Desinvesteringen 2024	161	254	415	415
Indexatie	261	261	270	270	-9
Heronderhandelde contracten	56	56	-374	-374	430
Invulling leegstaande panden	188	188	542	542	-354
Leegstand	-767	-767	-161	-161	-606
Andere	87	87	-94	-94	181

• Verwervingen en ontwikkelingen: de Fair Value werd opgenomen op basis van de laatst gekende Reële Waarde.

10.1.9 EPRA CAPEX

31/12/2025 CIJFERS IN DUIZENDEN EURO	Group (exc. JV’s)	JV’s (propor tio- nate share)	Total Group
Ontwikkeling - extra verhuurbare oppervlakte	899	575	1.475
Capex - geen extra verhuurbare oppervlakte	3.344		3.344
Huurders incentives	718		718
Gekapitaliseerde interest	265		265
TOTAAL CAPEX	5.227	575	5.802

31/12/2024 CIJFERS IN DUIZENDEN EURO	Group (exc. JV’s)	JV’s (propor tio- nate share)	Total Group
Ontwikkeling - extra verhuurbare oppervlakte	6.761	844	7.606
Capex - geen extra verhuurbare oppervlakte	1.012		1.012
Huurders incentives	-		-
Gekapitaliseerde interest	281		281
TOTAAL CAPEX	8.054	844	8.898

De ontwikkeling - extra verhuurbare oppervlakte betreft de CAPEX gemaakt in het kader van het herontwikkelingsproject in de Veldstraat 41 & Langemunt 61 te Gent en de werken in het Feest- en Cultuurpaleis te Oostende. De CAPEX - geen extra verhuurbare oppervlakte betreft de CAPEX waar geen extra verhuurbare oppervlakte door wordt gecreëerd, dit betreft hoofdzakelijk CAPEX in de panden in de Veldstraat 88 en Korenmarkt in Gent en het pand in Huy. De gekapitaliseerde interest zijn interestkosten op de Langemunt 61, Veldstraat 41 en Veldstraat 88, Gent, Adolf Buylstraat, Oostende en het Feest- en Cultuurpaleis Oostende. Voor de JV verwijzen we naar Hoofdstuk 4. 2 De volledige omzet wordt gegenereerd in het retail segment, er wordt dan ook geen verdere opdeling gemaakt per segment.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 10 EPRA & APM 96

10.2 APM - ALTERNATIEVE PRESTATIEMAATSTAVEN

De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepas- sing zijn vanaf 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. Alternatieve prestatiemaatstaven zijn maatstaven die Qrf gebruikt in de presentatie van haar resultaten die niet gedefinieerd zijn in de wet of in de International Financial Reporting Standards (IFRS). Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de alternatieve prestatiemaat staven die in dit jaarlijks financieel verslag gebruikt zijn en die voorzien zijn van een definitie, doelstelling en reconciliatie.

10.2.1 Gemiddelde Financieringskost

Definitie: Dit is de gemiddelde kostprijs van de financiële schulden. Deze wordt berekend door de “Netto interestkosten” op jaarbasis te delen door het gemiddeld bedrag aan uitstaande financiële schulden tijdens de periode.

Doelstelling: De activiteiten van de Vennootschap worden gedeeltelijk gefinancierd door het aangaan van schulden. Deze APM meet de gemiddelde financieringskost die gepaard gaat met deze schulden.

Reconciliatie:

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
XXI. Netto interestkosten 3	2.970	2.761
Gemiddeld gewogen bedrag aan uitstaande financiële schulden tijdens de periode	99.668	95.768
Gemiddelde Financieringskost	2,98%	2,88%

10.2.2 Operationele marge

Definitie: Deze alternatieve prestatiemaatstaf meet de operationele rendabiliteit van de Vennootschap als een percentage van de Huurinkomsten en wordt berekend door het “Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille” te delen door het “Netto huurresultaat”.

Doelstelling: Deze APM meet de operationele rendabiliteit van de Vennootschap.| Reconciliatie: CIJFERS IN DUIZENDEN EUR | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
| :--- | :--- | :--- |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille | 10.084 | 9.805 |
| Netto huurresultaat | 13.154 | 12.410 |
| Operationele marge | 76,66% | 79,01% |

3 Netto interestkosten exclusief Afschrijving van kosten bij uitgifte van leningen (11.478 EUR in 2025) en exclusief gebruiksrechten op een langetermijnhuurovereenkomst conform IFRS 16

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 97

11 Duurzaamheidsverklaring

• 11.1 Inleiding ............................................................................................................................................... 99
• 11.2 Pijler 1: Vergroening van de vastgoedportefeuille ............................ 103
• 11.3 Pijler 2: Duurzame relatie met stakeholders ............................................ 106
• 11.4 Reporting framework .......................................................................................................... 109
• 11.5 EPRA Prestatie indicatoren (sBPR) ........................................................................ 110

Gent Korenmarkt België

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 99

11 Duurzaamheidsverklaring

1 De European Sustainability Reporting Standards (ESRS) benoemen de vereisten voor de gedetailleerde rapportering over een breed scala van onderwerpen op het gebied van milieu, maatschappij en bestuur (ESG). Deze werden formeel gepubliceerd in november 2022 en werden geconcretiseerd gedurende 2023, 2024 en 2025.

11.1 INLEIDING

Qrf maakt door haar operationele activiteiten deel uit van het dagelijks leven en hecht, naast het creëren van waarde voor haar aandeelhouders, ook het grootste belang aan de sociale en ecologische impact van haar bedrijfsvoering. De belangrijkste doelstelling op lange termijn van Qrf is het beheren en uitbreiden van een portefeuille in institutioneel vastgoed met waardevaste locaties en panden, die door de kwaliteit en diversificatie van de huurders op lange termijn een bestendige groei verzekert. Het is de ambitie van Qrf om een belangrijke rol op te nemen op het gebied van duurzaamheid binnen de retail vastgoedsector.

Qrf heeft gedurende 2025 sterk ingezet op de verdere ontwikkeling van haar duurzaamheidsbeleid, met als doel de belangen van alle stakeholders en de maatschappelijke impact van haar bedrijfs- voering meer expliciet te verankeren in de beslissingsprocessen en de dagelijkse werking van de Vennootschap. Qrf gelooft dat haar inzet op vlak van milieu (“Environmental”), maatschappij (“Social”) en bestuur (“Governance”) haar algemene doelstelling kan bijstaan en zelfs verder kan ontwikkelen. De Vennootschap onderzoekt welke duurzaamheidsaspecten voor haar stakeholders van belang zijn en welke opportuniteiten duurzaam verantwoord ondernemen met zich meebrengt.

Als eigenaar van vastgoedpanden die casco verhuurd worden, onderzoekt de Vennootschap in eerste instantie waar het zelf een impact kan creëren bij de klimaatverandering en de reductie van broeikasgassen (in het kader van de Overeenkomst van Parijs betreffende de klimaatneutraliteit tegen uiterlijk 2050). De Vennootschap tracht bij deze oefening steeds rekening te houden met de belangen van al haar stakeholders.

De Vennootschap heeft haar duurzaamheidsbeleid opgedeeld in 2 grote pijlers, enerzijds het investeren in de verduurzaming van haar vastgoedportefeuille en anderzijds het investeren in een duurzame relatie met elk van haar stakeholders. Aan deze pijlers worden meetbare doelstellingen gekoppeld die Qrf in staat zullen stellen een sterk duurzaamheidsfundament uit te bouwen.

Om de meest materiële thema's te identificeren — die waar de Vennootschap een betekenisvolle impact kan realiseren — heeft Qrf een eerste beoordeling uitgevoerd. Ter voorbereiding van de tran- sitie naar de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) werd een dubbele materialiteitsma- trix opgesteld. Deze matrix brengt enerzijds de invloed van duurzaamheidsfactoren op de activiteiten van de Vennootschap in kaart, en anderzijds de impact van de Vennootschap op haar stakeholders en hun omgeving. De matrix werd opgesteld in verschillende fasen. Eind 2022 startte Qrf met een onderzoek naar duur- zaamheidsaspecten die een invloed zouden kunnen hebben op de onderneming, op basis van de ESRS 1 -richtlijn. Via overleg met zowel interne als externe partijen, waaronder de Raad van Bestuur, de huurders, de investeerders, kredietinstellingen en bouwactoren, werden de ESG-prioriteiten van de Vennootschap in kaart gebracht. Op basis van deze output werden de prioriteiten gerangschikt naar de verwachtingen van de betrokken partijen, waarna een aantal ESG-aspecten als prioritair naar voren kwamen. Deze aspecten vormden tevens de eerste stap in de richting van de operationele uitvoering van het ESG-beleid.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 100

11.1.1 Materialiteitsmatrix

De dubbele materialiteitsmatrix brengt enerzijds de financiële impact van duurzaamheidsfactoren op de Vennootschap in kaart, en anderzijds de impact van de Vennootschap op haar omgeving. Hoewel tal van duurzaamheidsthema's relevant zijn, heeft Qrf onderstaande onderwerpen als prioritair weer- houden in het kader van haar ESG-doelstellingen voor de komende jaren. Deze selectie houdt reke- ning met de domeinen waar de Vennootschap de grootste hefboom heeft, met dien verstande dat Qrf als eigenaar van casco verhuurde vastgoedpanden niet over de volledige operationele controle beschikt.

GRAFIEK 1 MATERIALITEITSMATRIX

In Grafiek 1 werd een opsplitsing gemaakt tussen milieu (“Environmental”), maatschappij (“Social”) en bestuur (“Governance”).

11.1.1.1 Milieu

Energie-efficiëntie en de reductie van broeikasgassen zijn belangrijke thema’s voor de betrokken stakeholders, waarbij Qrf als eigenaar van een vastgoedportefeuille haar bijdrage tracht te leveren. Dit wordt opgesplitst in drie emissiescopes;

» Scope 1 groepeert de directe broeikasgasemissies die verband houden met de vervaardiging van de producten of de verlening van de diensten van de vennootschap;
» Scope 2 groepeert de emissies die verband houden met het nodige energieverbruik om die pro- ducten te vervaardigen of die diensten te verlenen;
» Scope 3 groepeert alle andere indirecte emissies in de waardeketen, inclusief de upstreamemissies (bv. emissies in de toeleveringsketen van de vennootschap) en de downstreamemissies (bv. emissies inzake levering, consumptie en end-of-life van producten).

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 101

» Scope 3 groepeert alle andere indirecte emissies in de waardeketen, inclusief de upstreamemissies (bv. emissies in de toeleveringsketen van de vennootschap) en de downstreamemissies (bv. emissies inzake levering, consumptie en end-of-life van producten).

Het voltallige team van Qrf bestaat uit zeven personen, waardoor de Scope 1-emissies verbonden aan de eigen kantooractiviteiten beperkt zijn. De Scope 1- en Scope 2-emissies van de vastgoed- portefeuille hebben betrekking op het energieverbruik van de winkelpanden. Als eigenaar van vast- goedpanden die casco worden verhuurd, heeft de Vennootschap een beperkte directe invloed op de Scope 3-emissies. De voornaamste bijdrage van Qrf situeert zich bijgevolg in de reductie van indirecte broeikasgasemissies.

De Vennootschap kan een concrete bijdrage leveren door bij (her)ontwikkelingsprojecten de ener- gieconsumptie te minimaliseren via de keuze voor duurzame materialen en een gerichte selectie van bouwactoren en leveranciers, samengevat als een verantwoorde materiaalkeuze. Dit draagt bij aan een vermindering van de koolstofvoetafdruk en de daarmee gepaard gaande CO₂-emissies. Deze emissies zijn, abstractie makend van het gedrag van de huurders, in belangrijke mate afhankelijk van de technieken waarmee energie wordt opgewekt. De Vennootschap geeft bij (her)ontwikkelingspro- jecten dan ook de voorkeur aan energiezuinige installaties en hernieuwbare energiebronnen. Voor gebouwen die reeds in exploitatie zijn, worden de mogelijkheden voor verdere energie-efficiëntiever- betering actief onderzocht, onder meer via de inzet van zonne-energie.

Per einde 2025 is reeds 27% van de totale dakoppervlakte van de vastgoedportefeuille uitgerust met zonnepanelen. Gedurende 2026 wordt onderzocht of dit percentage kan worden uitgebreid tot 48%. De uitbreiding zal gradueel verlopen, aangezien niet elk pand technisch geschikt is voor de plaatsing van zonnepanelen en de medewerking van de huurders vereist is voor zowel de plaatsing als de afname van de geproduceerde energie. Voorafgaand aan substantiële investeringen wordt tevens beoordeeld of de staat van de dak- bedekking de verwachte levensduur van de installaties kan dragen.

Waterverbruik vormt een steeds relevanter aandachtspunt binnen het duurzaamheidsbeleid van de Vennootschap. Qrf tracht hierop in te spelen door waterlekken en -infiltratie te voorkomen en het gebruik van regenwateropvang actief te bevorderen. De maximale herbenutting van regenwater wordt daarbij als uitgangspunt gehanteerd. Een concreet voorbeeld hiervan is het project 'Léon', waar de sanitaire voorzieningen worden gevoed via watercaptatie uit de Leie.

De Vennootschap heeft concrete stappen gezet om de milieuprestaties van haar gebouwen en de emissies in de drie scopes in kaart te brengen, mede dankzij de implementatie van een slim energie- beheersysteem (EMS) in de vastgoedportefeuille. Dit systeem stelt de Vennootschap in staat gegevens te verzamelen over het energie- en waterverbruik van de huurders.

11.1.1.2 Maatschappij

Comfort, welzijn en veiligheid vormen belangrijke factoren doorheen de volledige waardeketen. Dit geldt zowel voor de eigen medewerkers van de Vennootschap als voor de leveranciers, bouwactoren en medewerkers van de huurders. Veilige en comfortabele werkomgevingen worden beschouwd als een absolute basisvereiste.Een concreet voorbeeld hiervan is het project 'Léon', waar de regeling van verwarming en koeling wordt gerealiseerd via klimaatplafonds, teneinde een optimaal comfort in elk seizoen te garanderen.

11.1.1.3 Bestuur

Consumentengedrag scoort eveneens sterk in de materialiteitsmatrix. Door in te spelen op toekomstige trends en toekomstige noden van de eindconsument van de huurders tracht de Vennootschap waardebehoud te verzekeren van de vastgoedportefeuille. Ten laatste zouden we ook digitalisering willen benadrukken, door de verdere digitalisering en inventarisering van data zoals de verbruiken van de huurders, kan Qrf haar strategisch beleid beter afstemmen met concrete actieplannen die een antwoord kunnen bieden aan de noden uit de materialiteitsmatrix.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 102

In dit kader wordt actief gewerkt aan de uitrol van een slim energiebeheersysteem (EMS). Waar dit voorlopig technisch nog niet mogelijk is, worden de verbruiksdata manueel opgevolgd. Eind 2025 beschikt Qrf over de volledige verbruiksdata van de huurders voor de bestaande portefeuille, waarvan een groot deel reeds gedigitaliseerd is.

Tot slot dient te worden vermeld dat de twee vastgoedportefeuilles die de Vennootschap eind 2025 heeft verworven, goed voor 12% van de totale portefeuilleoppervlakte per 31 december 2025; voorlopig nog niet zijn opgenomen in de duurzaamheidsrapportering. Aangezien voor deze nieuw verworven activa geen verbruiksdata beschikbaar zijn over het volledige rapporteringsjaar, zullen zij pas in de rapportering over boekjaar 2026 volledig worden geïntegreerd. De Vennootschap zet reeds de nodige stappen om ook voor deze panden zo spoedig mogelijk te beschikken over volledige en betrouwbare verbruiksdata, in lijn met haar bredere digitaliseringsambities.

11.1.2 Sustainable Development Goals

De Sustainable Development Goals (SDG's) zijn zeventien internationaal vastgelegde doelstellingen die beogen van onze planeet een duurzamere en inclusievere wereld te maken tegen 2030. Zij bieden een kader voor de aanpak van mondiale uitdagingen, waaronder armoede, vrede, gelijkheid en klimaatverandering. Alle 193 lidstaten van de Verenigde Naties (VN) hebben deze doelstellingen onderschreven; zij zijn van toepassing op alle landen en alle maatschappelijke actoren, met als gezamenlijke ambitie een duurzame wereld te realiseren waarin niemand wordt uitgesloten.

Het duurzaamheidsbeleid van Qrf is opgebouwd rond twee grote pijlers: enerzijds de verduurzaming van de vastgoedportefeuille en anderzijds de uitbouw van een duurzame relatie met elk van haar stakeholders. Per pijler werd in kaart gebracht welke van de 17 VN-doelstellingen voor duurzame ontwikkeling zijn verankerd in het ESG-kader van de Vennootschap.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 103

11.2 PIJLER 1: VERGROENING VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE

11.2.1 Beleid vastgoedportefeuille

11.2.1.1 Betaalbare en duurzame energie (SDG 7)

De materialiteitsmatrix bevestigt dat energie-efficiëntie en de reductie van broeikasgasemissies als prioritaire thema's worden beschouwd. Qrf erkent haar verantwoordelijkheid om bij te dragen aan de aanpak van de groeiende risico's verbonden aan klimaatverandering en aan de verwezenlijking van de doelstellingen van de Parijs-akkoorden. Dit bewustzijn is structureel ingebed in de strategische besluitvorming van de Vennootschap, in het beheer van de bestaande portefeuille en in de uitvoering van de dagelijkse operationele activiteiten.

11.2.1.2 Duurzame steden en gemeenschappen (SDG 11)

Bij zowel de ontwikkeling als de renovatie van bestaande gebouwen worden, naast het comfort en de functionele vereisten van de huurders, duurzame parameters centraal gesteld. De Vennootschap streeft ernaar haar ecologische voetafdruk te minimaliseren via een bewuste keuze van energiebronnen en bouwtechnische materialen. Zo werd bij de herontwikkeling van het pand in de Veldstraat te Gent gebruik gemaakt van duurzame energietechnieken, waaronder een energiezuinige warmtepomp en een groendak in combinatie met hernieuwbare energie via zonnepanelen. Hernieuwbare energie wordt beschouwd als een essentieel instrument in de verduurzaming van de portefeuille en als een toegevoegde waarde voor huurders en overige stakeholders.

Gedurende 2025 werd voor een totaalbedrag van 2,14 MEUR geïnvesteerd in de verduurzaming van de vastgoedportefeuille. Bij de uitwerking van (her)ontwikkelingsprojecten wordt bijzondere aandacht besteed aan architecturale keuzes, materiaalselectie en de optimalisatie van technieken ter beperking van het energieverbruik en de CO₂-uitstoot. Voor gebouwen die reeds in exploitatie zijn, worden de mogelijkheden voor de ontwikkeling van zelfopwekking van hernieuwbare energie actief onderzocht. Voor de haalbaarheids- en rentabiliteitsstudies in dit kader laat de Vennootschap zich bijstaan door een extern team van gespecialiseerde adviseurs. Het energieverbruik van de gemeenschappelijke delen wordt verder in dit hoofdstuk gerapporteerd conform de EPRA sBPR-standaarden.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 104

11.2.1.3 Klimaatactie (SDG 13)

Qrf verhuurt haar winkelpanden casco en beschikt bijgevolg over een beperkte directe controle over de indeling en het energieverbruik van haar huurders. Een accurate inschatting van de milieu-impact vereist dan ook een transparante samenwerking met de huurdersbasis. Vanaf 2023 meet de Vennootschap systematisch de evolutie van het energieverbruik in haar gebouwen als Key Performance Indicator; dit meetprogramma werd in 2024 en 2025 verder verfijnd en uitgebreid. De verdere onderbouwing hiervan vereist de beschikbaarheid van energetische informatie van de verschillende sites.

De Vennootschap heeft concrete stappen gezet om de milieuprestaties van haar gebouwen en de emissies in de drie scopes in kaart te brengen, mede dankzij de implementatie van een slim energiebeheersysteem (EMS) in de vastgoedportefeuille. Dit systeem stelt de Vennootschap in staat gegevens te verzamelen over het energie- en waterverbruik van de huurders. Per einde 2025 is het EMS uitgerold in 29% van de panden, waarvan 6% bestaat uit een gebouwbeheersysteem (GBS) dat het gebruik en verbruik van onder meer water en verwarming in realtime opvolgt. De Vennootschap streeft ernaar deze systemen verder uit te rollen in de portefeuille teneinde over realtime verbruiksdata te kunnen beschikken. Met het oog hierop is de verplichting tot installatie van een EMS opgenomen in alle nieuwe huurovereenkomsten. De sensibilisering van huurders voor de voordelen van het EMS vormt een aandachtspunt; door een gedeeltelijke financiering van het energiebeheersysteem te ondersteunen, neemt de Vennootschap haar verantwoordelijkheid in de verdere uitbouw van en bewustmaking rond energie- en waterverbruik, ondanks haar beperkte directe controle over de energieconsumptie. Tevens werden verdere stappen gezet in de samenwerking met de huurders in het kader van een transparante uitwisseling van gegevens over energie-, water- en afvalverbruik.

11.2.2 Project Solar

Gedurende 2023 en 2024 investeerde Qrf in totaal 352 KEUR in het kader van 'Project Solar', waarbij drie panden uit de portefeuille werden voorzien van zonnepanelen. In totaal werden 1.214 zonnepanelen geïnstalleerd, met een gezamenlijke productiecapaciteit van 436 MWh per jaar. Dit is vergelijkbaar met de jaarlijkse stroomvoorziening van circa 125 particuliere gezinnen. Dankzij deze investering beschikt Qrf eind 2025 over een duurzame samenwerkingsrelatie met drie commerciële huurders rond het gebruik van zonne-energie, waarbij de opgewekte energie rechtstreeks ten goede komt aan de huurders van de betrokken panden.

De drie panden die in het kader van Project Solar werden uitgerust met zonnepanelen, genereerden in 2025 samen een totale productie van circa 400 MWh aan groene stroom. De productie vertoont het verwachte seizoenspatroon, met een piek in de zomermaanden en een beperktere opbrengst in de winterperiode. De productie steeg gestaag vanaf januari, met een eerste significante versnelling in april en een piek in juni met circa 75 MWh. Ook mei en juli waren sterke productiemaanden met elk circa 70 MWh. In augustus bleef de productie hoog met circa 65 MWh, waarna een geleidelijke daling inzette in het najaar. De wintermaanden januari, februari, november en december waren traditioneel de minst productieve maanden, met een maandelijkse opbrengst van minder dan 15 MWh. De cumulatieve productielijn toont een gestage groei doorheen het jaar, waarbij het grootste deel van de jaarproductie wordt gerealiseerd tussen april en september. Dit bevestigt de relevantie van de zonne-energieinstallaties als waardevolle bijdrage aan de duurzaamheidsdoelstellingen van Qrf en de energiebehoeften van de betrokken commerciële huurders.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 105

Maand	Totaal (kWh)
Januari	8
Februari	10
Maart	35
April	55
Mei	70
Juni	75
Juli	70
Augustus	65
September	45
Oktober	25
November	12
December	8

Grafiek toelichting: Project Solar in kWh per maand.

Fortbouwend op dit succes zal Qrf gedurende 2026 de uitrol van zonnepanelen verder zetten. In twee bijkomende panden zullen in totaal 580 extra panelen op de daken worden geplaatst, waarmee de totale geïnstalleerde capaciteit van de portefeuille aanzienlijk verder zal toenemen. Deze verdere uitbreiding past binnen de bredere duurzaamheidsstrategie van Qrf en haar ambitie om de ecologische voetafdruk van de portefeuille structureel te verkleinen.

Ongeacht de evolutie van de energieprijzen zal Qrf de opgewekte stroom aanbieden aan de huurders van de desbetreffende panden. De vennootschap is ervan overtuigd dat dit de objectieven van duurzaamheid optimaal verenigt met de commerciële objectieven van Qrf en haar huurders, alsook de langetermijnrelatie tussen beiden.Qrf blijft dan ook verder inzetten op 'Project Solar', momenteel wordt er dan ook, in samenspraak met de huurders, onderzocht welke volgende locaties zullen worden voorzien van zonnestroominstallaties.

11.2.3 Meerjarenplan Qrf

In 2023 startte Qrf met de vereiste analyse in het kader van de EU-taxonomie. In samenwerking met een gespecialiseerde EU-taxonomie-adviseur werd een risico-analyse uitgevoerd voor elk van de panden in de portefeuille. Gedurende 2024 en 2025 werd voor elk pand een actueel Energieprestatiecertificaat (EPC) opgesteld. Op basis hiervan zal een meerjarenplan worden uitgewerkt voor de opwaardering van de panden in het kader van verduurzaming, teneinde een helder overzicht te bieden van de inzet op duurzaamheid en energie-efficiëntie enerzijds en de creatie van economische meerwaarde anderzijds.

De verbetering van het EPC-label vereist een nauwe samenwerking met de betrokken huurders, aangezien de Vennootschap haar winkelpanden casco verhuurt. De Vennootschap streeft naar een efficiënte en constructieve samenwerking met haar huurders en is ervan overtuigd dat deze aanpak een wederzijds voordeel kan opleveren voor alle betrokken partijen. Concreet zal Qrf voor de komende jaren voldoende budget voorzien voor ESG-initiatieven. Een deel hiervan zal worden aangewend voor de verdere uitrol van Project Solar, maar ook voor de verbetering van de isolatiewaarden en beglazing van de panden in de vastgoedportefeuille. Alle toekomstige (her)ontwikkelingen worden uitgevoerd met het oog op verduurzaming.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 106

11.2.4 Project 'Léon'

Het pand gelegen in de Veldstraat 88 te Gent, verworven in 2021, dateert uit de jaren 1960 en vroeg om een grondige renovatie. In het kader van de verduurzaming van de vastgoedportefeuille werd van deze renovatie gebruik gemaakt om het project 'Léon' niet alleen architecturaal te vernieuwen, maar ook om een sterke duurzaamheidsambities te realiseren. De leidraad "verbeteren wat noodzakelijk is, vernieuwen waar dit een meerwaarde biedt" liet toe de authentieke charme van het gebouw te bewaren. 'Léon' is een bijna-energieneutraal gebouw met een E-peil van 36, dat zijn strakke hedendaagse uitstraling combineert met een behoud van het oorspronkelijke karakter.

Het gebouw maakt gebruik van de meest recente technieken om een duurzame en comfortabele omgeving te creëren in elk seizoen. De regeling van verwarming en koeling verloopt via klimaatplafonds, aangedreven door een warmtepomp. Daarnaast wordt ingezet op een maximaal hergebruik van regenwater en watercaptatie uit de Leie. De temperatuurregeling wordt geoptimaliseerd via een automatische afstemming tussen het retailsegment en de kantoorruimten. De elektriciteitsvoorziening wordt ingevuld met hernieuwbare energie dankzij 176 zonnepanelen op het dak. Deze verduurzaming levert, naast de ecologische meerwaarde, tevens een lagere operationele kost per m² op voor de huurder(s) in vergelijking met een gemiddeld kantoorgebouw. Mede dankzij deze innovatieve technieken en de doorgedreven verduurzaming van het project werd reeds een bezettingsgraad van 100% bereikt. Het project werd begin 2025 opgeleverd. De sterke interesse en de volledige bezetting bevestigen dat ook huurders actief op zoek zijn naar energiezuinige en duurzame panden.

11.3 PIJLER 2: DUURZAME RELATIE MET STAKEHOLDERS

Teneinde zo goed mogelijk tegemoet te komen aan de individuele verwachtingen van de betrokken partijen, streeft de Vennootschap naar een communicatie op maat met elk van haar stakeholders. Elke partij wordt op een gerichte wijze benaderd door een gespecialiseerd teamlid, met behulp van de meest geschikte communicatiemethode. Via een proactieve dialoog tracht de Vennootschap blijvend te beantwoorden aan de verwachtingen van de maatschappij, waarbij rechtstreeks persoonlijk contact als fundament dient voor een duurzame, op vertrouwen gebaseerde relatie. De volgende betrokken partijen werden geïdentificeerd en geraadpleegd in het kader van de totstandkoming van de materialiteitsmatrix.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 107

GRAFIEK 2 BETROKKEN PARTIJEN

Partijen
Kredietinstellingen
Overheden en politiek
Investeerders
Bouwactoren
Huurders en klanten
Ons team

11.3.1 Beleid voor huurders

De Vennootschap biedt haar commerciële panden casco aan, waarbij de inrichting en indeling worden bepaald door de huurder. Via het aanreiken van duurzame basisvoorzieningen, waaronder goed geïsoleerde panden en duurzame energietechnieken, draagt Qrf evenwel bij tot een rationeel en verantwoord energiegebruik binnen haar vastgoedportefeuille.

11.3.1.1 Partnerschap om doelstellingen te bereiken (SDG 17)

De Vennootschap streeft naar een regelmatig en transparant contact met haar huurders. Bij het ondertekenen van de huurovereenkomst staat de Property Manager de huurder bij en licht deze alle praktische en technische aspecten van het gebouw toe, waaronder veiligheidsaspecten en specifieke diensten of infrastructuur. De commerciële dienst onderhoudt op continue basis contact met de huurders en houdt hen op de hoogte van relevante ontwikkelingen.

In overleg met haar huurders besteedt de Vennootschap aandacht aan de maatschappelijke verankering van de commerciële ruimtes. Qrf werkt samen met haar huurders aan het creëren van ontmoetingsplekken die een meerwaarde bieden voor de omgeving en de lokale gemeenschap. Bij elke (her)ontwikkeling vormt het streven naar duurzame en energiezuinige gebouwen de leidraad, waarbij de functionele noden van de huurders steeds worden afgetoetst aan de kwaliteitsstandaarden van de Vennootschap. Het technisch plan wordt uitvoerig besproken met de betrokken huurder, en de plannen en voortgang worden op regelmatige basis gecommuniceerd teneinde eventuele aanpassingen vlot te kunnen integreren tijdens het bouwproces. Bij verbouwingen aan bestaande panden wordt de impact tijdens de werkzaamheden nauwkeurig geëvalueerd en zoveel mogelijk beperkt. De Vennootschap streeft steeds naar een zo efficiënt en flexibel mogelijke oplossing voor de huurder, waarbij de flexibiliteit van het pand, zoals de mogelijkheid tot het opdelen of samenvoegen van winkelruimten, als een belangrijk aandachtspunt wordt meegenomen in de besluitvorming. De Vennootschap streeft ernaar niet alleen duurzaam te handelen, maar tevens duurzame economische meerwaarde op lange termijn te creëren voor alle betrokken partijen.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 108

11.3.2 Beleid voor medewerkers

11.3.2.1 Goede gezondheid en welzijn (SDG 3)

Met zeven medewerkers is Qrf een organisatie van beperkte omvang. De Vennootschap hecht dan ook groot belang aan het creëren van de juiste balans tussen werk en privéleven voor elk teamlid, met aandacht voor de individuele noden van de medewerkers. Een persoonlijke aanpak en een open bedrijfscultuur staan daarbij centraal. In het kantoor werd bewust gekozen voor een open kantoorconcept, met als doel de drempel tussen het management en alle medewerkers te minimaliseren. Dankzij een volledige digitalisering beschikken de medewerkers over de flexibiliteit om ook op afstand te werken; gemiddeld werken de medewerkers één dag per week van thuis uit. Op regelmatige basis worden teamactiviteiten en teambuildingevents georganiseerd voor het volledige team. Elk kwartaal vindt een groepsmoment plaats waarbij wordt gereflecteerd over de voorbije periode en er vooruitgekeken wordt naar toekomstige projecten, aangevuld met een activiteit ter versterking van de onderlinge verbondenheid. De Vennootschap hecht belang aan het fysiek welzijn van haar medewerkers en stimuleert actief bewegen, zo gaan collega's tijdens de lunchpauze regelmatig samen lopen of sporten.

11.3.2.2 Vrede, justitie en sterke publieke diensten (SDG 16)

Correct en ethisch handelen is een basisvereiste bij Qrf, elke werknemer wordt dan ook geacht akkoord te gaan met onze Corporate Governance-verklaring. In 2025 werden er geen inbreuken op de gedragscode geconstateerd. De medewerkers krijgen een competitief loonpakket. De remuneratie van de werknemers wordt jaarlijks geëvalueerd. Daarnaast zijn er tussentijdse, (in)formele evaluaties om talent zich verder te laten ontwikkelen. Elke medewerker krijgt de kans opleidingen te volgen om zich verder te verdiepen

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 109

of verbreden. Opleidingen kunnen zowel betrekking hebben op een inhoudelijk thema maar evenzeer op persoonlijke ontwikkeling. In 2025 werden 153 opleidingsuren gevolgd door verschillende medewerkers.

11.3.3 De Raad van Bestuur en Comités

De Raad van Bestuur draagt de eindverantwoordelijkheid voor het toezicht op de duurzaamheidsstrategie van de Vennootschap. De Raad keurt de budgetten goed die verband houden met duurzaamheidsinvesteringen en neemt de belangrijkste beslissingen op het vlak van milieu, maatschappij en governance (ESG), onder meer tijdens de strategische bijeenkomsten en tijdens de driemaandelijkse vergaderingen voorafgaand aan de publicatie van de resultaten. De voortgang van de duurzaamheidsdoelstellingen wordt op regelmatige basis besproken en geëvalueerd.

Het Benoemings- en Remuneratiecomité ziet toe op het personeelsbeleid, waaronder de evaluatie van de arbeidsomstandigheden, het opleidings- en ontwikkelingsbeleid en het welzijn van de medewerkers. Het Comité adviseert de Raad van Bestuur over de sociale componenten van het duurzaamheidsbeleid.

11.3.4 Beleid voor leveranciers en bouwactoren

Qrf is ervan bewust dat leveranciers en bouwactoren een belangrijke bron van kennis bieden in het verduurzamen van haar panden. Qrf streeft dan ook naar een samenwerking op lange termijn met haar leveranciers door duidelijke en correcte afspraken te maken. Door de nauwe samenwerking met de welgekozen bouwactoren onderkent Qrf ook haar verdere ontwikkeling in kennis omtrent de verduurzaming van haar panden.### 11.3.5 Investeerders
Het langetermijndoel is waardecreatie en winstgeneratie voor haar aandeelhouders. Qrf heeft dan ook de verantwoordelijkheid om transparant te communiceren over de activiteiten en resultaten van de Vennootschap. Deze informatie wordt uitvoerig gecommuniceerd in de vorm van (half-)jaarlijkse verslagen en persberichten. Ook neemt Qrf deel aan investor road shows en conference calls voor analisten.

11.3.6 Verenigingen en beleidsmakers

De naleving van de geldende regelgeving wordt op een continue manier gemonitord door de Compliance Officer. De Vennootschap is, met de CFO als vaste vertegenwoordiger, ook lid van de BE-REIT association, die in 2015 werd opgericht om de boekhoudkundige, wettelijke en fiscale regelgevingen met een impact op de sector te bespreken. Bij verbouwingen en projectontwikkelingen streeft Qrf ernaar om vanaf de eerste stap nauw samen te werken met de lokale besturen, teneinde meerwaarde te creëren voor alle partijen.

11.4 RAPPORTERINGSKADER

Dit is een overzicht van de Europese verordeningen en richtlijnen inzake duurzaamheidsrapportering die van toepassing zijn of kunnen worden op de Vennootschap.

11.4.1 EU taxonomie

De taxonomieverordening (EU) 2020/852 creëert een raamwerk om te beoordelen of een economische activiteit als ecologisch duurzaam kan worden aangemerkt, aan de hand van zes milieudoelstellingen: a) matiging van de klimaatverandering, b) aanpassing aan de klimaatverandering, c) duurzaam gebruik en bescherming van water en mariene hulpbronnen, d) overgang naar een circulaire economie, e) voorkoming en bestrijding van verontreiniging, en f) bescherming en herstel van biodiversiteit en ecosystemen.

De Vennootschap heeft een risico-analyse uitgevoerd voor de volledige vastgoedportefeuille en beschikt voor elk pand over een actueel Energieprestatiecertificaat (EPC). Op basis van deze parameters zal de EU-taxonomie-afstemming van de vastgoedportefeuille verder in kaart worden gebracht naarmate de rapporteringsverplichting concreter wordt.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 110

11.4.2 CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive)

In april 2021 publiceerde de Europese Commissie het voorstel voor de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). De richtlijn werd definitief bekrachtigd op 16 december 2022 en is van toepassing vanaf 5 januari 2023. De CSRD vormt een centrale pijler van de Europese Green Deal en heeft tot doel de kwaliteit en vergelijkbaarheid van duurzaamheidsrapportering te verhogen.

Als beursgenoteerde kmo valt Qrf onder de derde toepassingsgolf (Wave 3) van de CSRD. In april 2025 heeft het Europees Parlement de zogenaamde "Stop the Clock"-maatregel goedgekeurd, waardoor de rapporteringsverplichting voor Wave 3-bedrijven met twee jaar verschuift naar ten vroegste boekjaar 2028. Daarnaast heeft de Europese Commissie in februari 2025 het Omnibus Simplification Package voorgesteld, dat onder meer voorziet in een mogelijke volledige vrijstelling van de CSRD-rapporteringsverplichting voor beursgenoteerde kmo's. De definitieve reikwijdte van deze hervorming is nog onderwerp van onderhandeling op Europees niveau.

De Vennootschap volgt deze ontwikkelingen nauwgezet op en bereidt zich geleidelijk voor op een eventuele rapportering conform de European Sustainability Reporting Standards (ESRS). In dat kader werd reeds eind 2022 een materialiteitsanalyse opgestart die in de daaropvolgende jaren verder werd verfijnd (zie 11.1.1). De Vennootschap zal haar duurzaamheidsverklaring in de komende boekjaren stelselmatig verder uitbouwen in lijn met de definitieve Europese vereisten.

11.5 EPRA PRESTATIE INDICATOREN (SBPR)

11.5.1 EPRA Overarching Recommendations

De Vennootschap heeft ervoor geopteerd haar milieu-, sociale en governance-indicatoren op te maken conform de EPRA sBPR-richtlijnen. EPRA publiceert aanbevelingen voor de bepaling van de belangrijkste kernprestatie-indicatoren voor beursgenoteerde vastgoedvennootschappen. De publicatie van deze gegevens is niet verplicht op grond van de regelgeving inzake openbare GVV's en wordt dan ook louter informatief opgenomen.

Scope en afbakening
Deze duurzaamheidsverklaring heeft betrekking op de volledige vastgoedportefeuille in eigendom van de Vennootschap. Aangezien Qrf haar winkelpanden casco verhuurt, beschikt de Vennootschap niet over de volledige controle over de indeling, het energieverbruik en de energiecontracten van de huurders. De verbruiksrapportering omvat het actuele energieverbruik van de gemeenschappelijke delen, waarover Qrf gedeelde controle uitoefent. Deze verbruiken vertegenwoordigen minder dan 1% van het totale verbruik. Het onderscheid tussen de verbruiken van Qrf en die van haar huurders wordt bijgevolg als niet-materieel beschouwd.

Aangezien de Vennootschap hoofdzakelijk actief is in de retailsector, wordt geen verdere opdeling per segment gemaakt. Daar de volledige vastgoedportefeuille zich op heden in België bevindt, wordt evenmin een geografische opdeling gehanteerd. De Nederlandse vastgoedportefeuille werd in februari 2024 verkocht. De historische verbruiksdata voor Nederland worden in de tabellen ter vergelijking weergegeven. De sociale en governance-data worden volledig intern beheerd en voor 100% gerapporteerd.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 111

Rapporteringsperiode en methodologie
De gerapporteerde waarden hebben betrekking op de kalenderjaren 2024 en 2025. Vanaf 2022 meet de Vennootschap systematisch de evolutie van het energieverbruik in haar gebouwen als Key Performance Indicator. De Vennootschap heeft hiertoe een slim energiebeheersysteem (EMS) geïmplementeerd in de vastgoedportefeuille en werkt samen met de huurders aan een transparante uitwisseling van energie-, water- en afvaldata. Het EMS laat toe verbruiksdata retroactief te raadplegen, wat een correcte vergelijking tussen verschillende jaren mogelijk maakt.

Voor panden waar nog geen digitale meter beschikbaar is, worden de verbruiken eenmaal per jaar, op een vast tijdstip, manueel opgemeten. Er werden geen schattingen uitgevoerd. Uitsluitend feitelijke gegevens over een volledig kalenderjaar werden opgenomen in de rapportering, teneinde de betrouwbaarheid van de gerapporteerde cijfers te waarborgen. Het verschil in coverage tussen de indicatoren (zie de tabellen hierna) is een gevolg van de geleidelijke uitrol van digitale meters en de beschikbaarheid van meetdata per site. Voor het afvalbeheer rapporteert de Vennootschap over de panden die beschikken over een centraal afvalbeheersysteem dat actief wordt gemonitord. De aanzienlijke stijging in absolute volumes tussen 2024 en 2025 is grotendeels toe te schrijven aan de uitgebreide dataverzamelingsinspanningen in 2025 en weerspiegelt niet noodzakelijk een hoger werkelijk verbruik. De like-for-like vergelijking is gebaseerd op de data die in het vorige rapporteringsjaar beschikbaar waren, met name de verbruiksgegevens van de gemeenschappelijke delen.

Eigen kantoor
In 2024 was het kantoor van Qrf gevestigd in de coworking-ruimte van Spaces in de Zuiderpoort te Gent. Aangezien het energiebeheer van dit gebouw werd waargenomen door de verhuurder, beschikte de Vennootschap niet over rechtstreeks inzicht in het eigen energie-, water- en afvalverbruik. Sinds maart 2025 beheert Qrf haar kantoor in de Veldstraat te Gent volledig in eigen beheer, na de afronding van de renovatiewerken van dit pand. De Vennootschap beschikt daardoor voor het eerst over rechtstreekse toegang tot de verbruiksdata van haar eigen kantoorruimte. Het energie-, water- en afvalverbruik wordt sindsdien actief opgevolgd en gerapporteerd. Aangezien het volledige team van Qrf uit zeven medewerkers bestaat, blijft het absolute verbruik van het eigen kantoor relatief beperkt. De overgang naar eigen beheer vormt evenwel een belangrijke stap in de verdere professionalisering van de duurzaamheidsrapportering.

Bij elke indicator in de tabellen hierna wordt steeds het percentage van de totale vastgoedportefeuille aangegeven waarover wordt gerapporteerd (% coverage), berekend op basis van de gerapporteerde vloeroppervlakte in m² ten opzichte van de totale vloeroppervlakte. De reikwijdte van de sociale indicatoren omvat het volledige team van Qrf.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 112

Environmental Sustainability Performance Measures

VASTGOEDPORTEFEUILLE - ENERGIE VERBRUIKEN GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN)

EPRA CODE	COVERAGE	GRI STANDARD	UNIT	BE 2025	BE 2024	%	NL 2025	NL 2024	%
Elec-Abs	85%	302-1	Annual kWh	3.635.438	2.278.875	60%	-	1.436	-100%
Elec-Abs	21%	302-1	% renewable sources	11%	2%	450%	-	0%	-
Elec-LFL	65%	302-1	Annual kWh	2.986.073	1.816.028	64%	-	0	-
DH&C-Abs	n/a	302-1	Annual kWh	-	-	-	-	-	-
DH&C-Abs	n/a	302-1	% renewable sources	-	-	-	-	-	-
DH&C-LFL	n/a	302-1	Annual kWh	-	-	-	-	-	-
Fuels-Abs	52%	302-1	Annual kWh	727.319	293.929	147%	-	482	-100%
Fuels-Abs	0%	302-1	% renewable sources	0%	0%	0%	-	0%	-
Fuels-LFL	52%	302-1	Annual kWh	727.319	293.929	147%	-	0	-
Energy-total	79%	302-3	kWh/m²	4.362.757	2.572.804	70%	-	1,3	-100%
Energy-Int	79%	302-3	kWh/m²	53,95	36,55	48%	-	1,3	-100%

» ELEC-ABS & ELEC-LFL: Totaal elektriciteitsverbruik van de vastgoedportefeuille
» FUELS-ABS & FUELS-LFL: Totaal brandstofverbruik van de vastgoedportefeuille
» DH&C-ABS & DH&C-LFL: Warmtedistributie
» ENERGY-TOTAL (ABS en LFL): Totaal energieverbruik (som van bovenstaande)
» ENERGY-INT: Energie-intensiteit (de intensiteit wordt bepaald op basis van de m² vloeroppervlakte in de portefeuille)

Qrf heeft 6 sites geïdentificeerd voor een duurzaamheidstraject via de installatie van zonnepanelen, Op 3 locaties zijn de zonnepanelen reeds geïnstalleerd in 2025. Het installatietraject met betrekking tot de andere locaties is volop aan de gang. Voortbouwend op dit succes zal Qrf gedurende 2026 de uitrol van zonnepanelen verder zetten.In twee bijkomende panden zullen in totaal 580 extra panelen op de daken worden geplaatst, waarmee de totale geïnstalleerde capaciteit van de portefeuille aan- zienlijk verder zal toenemen. Deze verdere uitbreiding past binnen de bredere duurzaamheidsstrategie van Qrf en haar ambitie om de ecologische voetafdruk van de portefeuille structureel te verkleinen. In de Like-for-Like elektriciteits- en gasafname zitten de panden die langer dan twee jaar in de porte- feuille zonder herontwikkeling zijn opgenomen. Aangezien niet alle panden gebruikmaken van gasinstallaties is de beschikbaarheid van deze data lager in vergelijking met de elektriciteitsafname. Het totale elektriciteitsverbruik van de portefeuille bedroeg in 2025 3.635.438 kWh, een stijging van 60% ten opzichte van 2024 (2.278.875 kWh). Deze toename is voornamelijk toe te schrijven aan de uitbreiding van de scope van de rapportering. Het aandeel hernieuwbare elektriciteit steeg van 2% in 2024 naar 11% in 2025, een verbetering van 9 procentpunt. Op like-for-like basis bedroeg het elektri- citeitsverbruik 2.986.073 kWh, een stijging van 64% ten opzichte van de vergelijkbare periode in 2024 (1.816.028 kWh). Deze stijging heeft grotendeels te maken met de uitbreiding van de coverage. Indirect energieverbruik door stadsverwarming en -koeling kan niet worden weergegeven aangezien hiervoor geen data voorhanden is. Het brandstofverbruik bedroeg in 2025 727.319 kWh, een stijging van 147% ten opzichte van 2024 (293.929 kWh). Dit verbruik bestaat volledig uit niet-hernieuwbare brandstoffen (0% hernieuwbaar). Deze stijging heeft te maken met het verkrijgen van de verbruiksdata van een prominent gebouw in de portefeuille van de Vennootschap. Het totale energieverbruik van de portefeuille bedroeg in 2025 4.362.757 kWh, een stijging van 70% ten opzichte van 2024 (2.572.804 kWh). De energie-intensiteit, berekend op basis van de vloeropper- vlakte, bedroeg 53,95 kWh/m² in 2025, tegenover 36,55 kWh/m² in 2024, een stijging van 48%.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 113

Aangezien de Nederlandse portefeuille verkocht werd in het eerste kwartaal van 2024, zien we een daling van verbruik en geen like-for-like energieverbruik aangezien dit rekening houdt met panden die meer dan twee jaar zonder herontwikkeling in de portefeuille zitten. Voor 2025 is zo geen data meer voorhanden.

VASTGOEDPORTEFEUILLE - BROEIKASGASSEN UITSTOOT LOCATION BASED) 2

BE	NL	EPRA CODE	COVERAGE	GRI STANDARD	UNIT	2025	2024	%	2025	2024	%
GHG-dir-Abs	1%	305-1	kg CO2e	24.013	0	100%	-	-	-
GHG-dir-LFL	NA	305-1	kg CO2e	-	-	-	-	-	-
GHG-indir-Abs	78%	305-2	kg CO2e	956.147	532.699	79%	-	397	-100%
GHG-indir-LfL	68%	305-2	kg CO2e	830.806	436.867	90%	-	0	-
GHG-Int (floor area)	78%	CRE-3	kg CO2e/m²	12,12	7,57	60%	-	0,3	-100%

» GHG-DIR-ABS & GHG-DIR-LFL: Directe broeikasgasemissies van de vastgoedportefeuille
» GHG-INDIR-ABS & GHG-INDIR-LFL: Indirecte broeikasgasemissies van de vastgoedportefeuille
» GHG-INT-ABS & GHG-INT-LFL: De intensiteit van de broeikasgasemissies: totale broeikasgasemissies ten opzichte van de intensiteit van de gebouwen (op basis van oppervlakte)

In 2025 rapporteert de organisatie voor het eerst over directe broeikasgasemissies, met een totaal van 24.013 kg CO₂e. In 2024 bedroegen deze emissies 0, aangezien de Vennootschap destijds gehuisvest was in een extern kantoorpark waar zij geen rechtstreekse controle had over het energiebeheer. Door de verhuis naar het eigen kantoor in de Veldstraat in 2025 beschikt de organisatie nu over directe zeggen- schap over het energieverbruik en de bijbehorende emissies, waardoor deze voor het eerst in scope zijn opgenomen. De coverage bedraagt 1% van de portefeuille. De indirecte broeikasgasemissies bedroegen in 2025 956.147 kg CO₂e, een stijging van 79% ten opzichte van 2024 (532.699 kg CO₂e). Deze stijging is voornamelijk toe te schrijven aan de uitbreiding van de rapporteringsscope van de Belgische portefeuille. Op like-for-like basis bedroegen de indirecte emissies 830.806 kg CO₂e, een stijging van 90% ten opzichte van 2024 (436.867 kg CO₂e), met een coverage van 68%. De indirecte GHG-emissies werden berekend op basis van een verhoudingsgetal op de totale energieafname. De vergelijking met 2024 wordt daarnaast beïnvloed door de verkoop van de Nederlandse portefeuille in het eerste kwartaal van 2024. De Nederlandse activa genereerden in 2024 nog een beperkte indirecte uit- stoot van 397 kg CO₂e vóór de overdracht, maar zijn sindsdien volledig uit scope. In 2025 zijn er bijgevolg geen emissies meer toe te schrijven aan de Nederlandse portefeuille. De emissie-intensiteit van de portefeuille bedroeg in 2025 12,12 kg CO₂e/m², tegenover 7,57 kg CO₂e/m² in 2024, een stijging van 60%. Deze toename weerspiegelt zowel de uitbreiding van de Belgische rappor- teringsscope als de wegvallende Nederlandse portefeuille in de vergelijkingsbasis. De coverage voor de emissie-intensiteit bedraagt 78% van de portefeuille.

VASTGOEDPORTEFEUILLE - WATER VERBRUIKEN GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN)

BE	NL	EPRA CODE	COVERAGE	GRI STANDARD	UNIT	2025	2024	%	2025	2024	%
Water-Abs	66%	303-1	Annual m³	9.211	10.699	-14%	0	27	-100%
Stadswater			Annual m³	8.553	10.064	-15%	0	27	-100%
Regenwater			Annual m³	658	635	4%	-	-	-
Water-LFL	45%	303-1	m³	6.459	9.357	-31%	0	0	-100%
Water-Int (floor area)	66%	CRE2	m³/m²	0,11	0,15	-27%	0	0,02	-100%

» WATER-ABS & WATER-LFL: Het totale volume waterverbruik van de vastgoedportefeuille in m³
» REGENWATER-ABS & REGENWATER-LFL: De sites waar er een regenput voorhanden is, uitgedrukt in m³
» WATER-INT-ABS & WATER-INT-LFL: Het totale volume waterverbruik van de vastgoedportefeuille in m³/m²

2 De omzetting naar GHG-emissies gebeurde op basis van de richtlijnen van "The UK Government GHG conversion factors for Company Reporting en AIB European Residual Mixes'.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 114

Het totale waterverbruik daalde in 2025 met 14%, van 10.699 m³ in 2024 naar 9.211 m³ in 2025. Dit is een positieve evolutie die wijst op een efficiënter watergebruik binnen de portefeuille. Het verbruik bestaat uit twee componenten: Stadswater: 8.553 m³ in 2025, een daling van 15% ten opzichte van 2024 (10.064 m³). Regenwater: 658 m³ in 2025, een lichte stijging van 4% ten opzichte van 2024 (635 m³). De sites waar regenwater wordt opgevangen, dragen bij aan een duurzamer waterbeheer binnen de portefeuille. Op like-for-like basis, met een coverage van 45%, daalde het waterverbruik nog sterker, met 31%, van 9.357 m³ in 2024 naar 6.459 m³ in 2025. Deze significante daling weerspiegelt een reële verbetering in waterefficiëntie binnen de stabiele portefeuille. De waterintensiteit bedroeg in 2025 0,11 m³/m², een daling van 27% ten opzichte van 2024 (0,15 m³/m²). Dit bevestigt de positieve trend in waterefficiëntie binnen de portefeuille. De Nederlandse portefeuille genereerde in 2024 nog een beperkt stadsverbruik van 27 m³ vóór de ver- koop in het eerste kwartaal van 2024. Sinds de overdracht zijn er geen waterverbruiken meer toe te schrijven aan de Nederlandse activa, wat ook de -100% evolutie in de NL-kolom verklaart.

VASTGOEDPORTEFEUILLE - WASTE

VASTGOEDPORTEFEUILLE	EPRA CODE	COVERAGE	GRI STANDARD	UNIT	2025	2024	%	disposal route	Difference %
Waste-Abs Total	22,8%	306-4	kg	38.879	33.175	100%	5.704	17%
Waste-LfL Total	22,8%	306-4	kg	31.099	33.175	100%	-2.076	-6%
Waste-Abs Non-hazardous waste (NH)	22,8%	306-5	kg	38.879	33.175	100%	5.704	17%
Composting	NA	NA	kg	NA	NA	100%	1.080	100%
Recycling	NA	NA	kg	1.080	0	100%	1.080	100%
Verbranding 3	22,8%	306-5	kg	37.799	33.175	100%	4.624	14%
Landfill/Stortplaats	NA	NA	kg	NA	NA	100%	-	-
Waste-LfL Non-hazardous waste (NH)	22,8%	306-5	kg	31.099	33.175	100%	-2.076	-6%
Composting	NA	NA	kg	-	-	-	-	-
Recycling	NA	NA	kg	-	-	-	-	-
Verbranding	22,8%	306-5	kg	31.099	33.175	100%	-2.076	-6%
Landfill/stortplaats	NA	NA	kg	-	-	-	-	-
Waste-Abs Hazardous waste (H)	NA	306-5	kg	0	0	-	0	-
Waste-LfL Hazardous waste (H)	NA	306-5	kg	0	0	-	0	-

» WASTE-ABS & WASTE-LFL: Totaal gewicht aan afval
» WASTE (H) & WASTE (NH): Totaal gewicht opgedeeld per type afval (gevaarlijk of niet-gevaarlijk afval)
» WASTE (H) & WASTE (NH): Totaal gewicht opgedeeld per verwijderingstraject (recycling, composteren, verbranding met of zonder energierecupertie

In het kader van de GRI-standaarden 306-4 en 306-5 rapporteert de organisatie over het totale gewicht aan afval gegenereerd door de vastgoedportefeuille. 100% van het afval wordt via gekende verwijderingsroutes verwerkt.

3 Verbranding met of zonder energierecuperatie.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 115

In 2025 is de dekkingsgraad voor afvalrapportering aanzienlijk gestegen naar 22,8%. Deze uitbreiding is te danken aan de beschikbaarheid van afvaldata voor een tweede en derde pand. Sinds maart 2025 beheert de Vennootschap onder meer het afval van de Veldstraat rechtstreeks, het pand waar het kantoor van de Vennootschap zich bevindt na de afronding van de renovatiewerken. Mede hierdoor beschikt de organisatie voor het eerst over gegevens van meerdere panden. In 2025 bedroeg het totale afvalgewicht van de vastgoedportefeuille 38.879 kg, een stijging van 17% ten opzichte van 2024 (33.175 kg). Het betreft uitsluitend niet-gevaarlijk afval (Non-Hazardous Waste). Er werd geen gevaarlijk afval (Hazardous Waste) geregistreerd in 2025, consistent met 2024. De verwerking van het niet-gevaarlijke afval verliep als volgt: Verbranding: 37.799 kg (2024: 33.175 kg), een stijging van 14%. Recycling: 1.080 kg (2024: 0 kg), vooral glas, een nieuwe verwerkingsstroom die in 2025 voor het eerst werd geregistreerd. Compostering en stortplaats: geen gewicht geregistreerd in beide jaren. Op like-for-like basis daalde het afvalgewicht met 6%, van 33.175 kg naar 31.099 kg. Deze daling weerspiegelt een verbetering in afvalpreventie of -beheer binnen de stabiele portefeuille. Het vol- ledige like-for-like gewicht werd via verbranding verwerkt (31.099 kg), zonder recycling of andere verwerkingsroutes.VASTGOEDPORTEFEUILLE - CERTIFICERINGEN

EPRA CODE	CERTIFICAAT	RATING	COVERAGE	AANTAL GEBOUWEN
Cert-Tot	CRE8	Belgium BREAAM In-Use	Very Good	14,86%
Belgium	EPC	B	7,39%	1

In scope zijn alle panden die over een up-to-date certificering beschikken. De coverage wordt bere- kend ten opzichte van de totale vastgoedportefeuille. Op 31 december 2025 beschikt één pand over een BREEAM In-Use certificaat met de rating Very Good, goed voor een coverage van 14,86% van de totale portefeuille. BREEAM In-Use is een interna- tionaal erkend duurzaamheidskeurmerk dat de milieuprestaties van bestaande gebouwen in gebruik evalueert. Daarnaast beschikt één pand over een geldig EPC-certificaat (Energieprestatiecertificaat) met rating B, wat een coverage vertegenwoordigt van 7,39% van de portefeuille. Het verschil in coverage tussen beide certificeringstypes weerspiegelt het feit dat het om verschillende panden binnen de portefeuille gaat. De organisatie streeft ernaar de certificeringsgraad van de portefeuille in de toekomst verder uit te breiden, in lijn met haar duurzaamheidsambities.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 116

11.5.2 Social Performance Measures

In het verslagjaar telde Qrf zeven medewerkers in haar team (externe consulenten en de comités niet meegerekend). Alle teamleden zijn werkzaam op het hoofdkantoor in Gent.

DIVERSITEIT

DIVERSITY-EMP	GRI STANDARD	2025 HEADCOUNT	2025 %	2024 HEADCOUNT	2024 %	DIFFERENCE HEADCOUNT	DIFFERENCE %
Raad van Bestuur	405-1	6	100%	6	100%	0	0%
Vrouw		2	33%	2	33%	0	0%
Man		4	67%	4	67%	0	0%
Uitvoerend Management	405-1	3	100%	3	100%	0	0%
Vrouw		0	0%	0	0%	0	0%
Man		3	100%	3	100%	0	0%
Werknemers	405-1	4	100%	4	100%	0	0%
Vrouw		0	0%	1	25%	-1	-25%
Man		4	100%	3	75%	1	25%

» DIVERSITY-EMP Medewerkers gender diversiteit: Alle interne medewerkers zijn in scope genomen
» DIVERSITY-PAY Gender loon ratio: De gender loonratio wordt niet gerapporteerd aangezien het aantal vrouwelijke medewerkers onvoldoende is voor een zinvolle berekening (2024: 1, 2025: 0).

In het kader van de GRI-standaard 405-1 rapporteert de organisatie over de genderverdeling binnen drie niveaus: de Raad van Bestuur, het Uitvoerend Management en de medewerkers. De Raad van Bestuur telt in 2025 zes leden, waarvan twee vrouwen (33%) en vier mannen (67%). Deze verdeling is ongewijzigd ten opzichte van 2024. Binnen het Uitvoerend Management zijn alle drie de leden mannelijk, zowel in 2024 als in 2025. Er zijn bijgevolg geen vrouwen vertegenwoordigd op dit niveau. Op het niveau van de medewerkers is er een verschuiving waar te nemen. In 2025 telt de organisatie vier medewerkers, allen mannelijk (100%). In 2024 bedroeg het totaal eveneens vier medewerkers, maar bestond de groep uit één vrouw (25%) en drie mannen (75%). Het vertrek van de enige vrouwe- lijke medewerker verklaart de daling van 25% in het aandeel vrouwen. Volledigheidshalve wordt vermeld dat de gender loonratio niet wordt opgenomen in deze rapportage. Aangezien het totale aantal vrouwelijke medewerkers in 2024 gelijk was aan één en in 2025 is terug- gevallen naar nul, is een zinvolle berekening van deze ratio niet mogelijk. Als we kijken naar de diversiteit van het personeelsbestand volgens leeftijd, zien we dat 14% onder de 30 jaar is en de overige 86% tussen 30 en 50 jaar oud is. Geen medewerkers zijn ouder dan 50 jaar.

OPLEIDING

EMP-TRAINING	GRI STANDARD	2025 NUMBER	2025 AVERAGE	2024 NUMBER	2024 AVERAGE	DIFFERENCE NUMBER	DIFFERENCE AVERAGE
Totaal Opleidingsuren	404-1	153	136	17
Vrouw		0	0	33	33	-33	-33
Man		153	22	103	17	50	5

» EMP-TRAINING Training and development: Alle interne medewerkers zijn in scope genomen

In 2025 bedroeg het totale aantal opleidingsuren 153 uur, een stijging van 17 uur of 13% ten opzichte van 2024 (136 uur). Bij de uitsplitsing naar gender valt een belangrijke verschuiving op. In 2024 volgden zowel vrouwelijke als mannelijke medewerkers opleidingen, met respectievelijk 33 uur (gemiddeld 33 uur per vrouw) en 103 uur (gemiddeld 17 uur per man). In 2025 zijn er geen opleidingsuren meer geregistreerd voor vrouwelijke medewerkers (0 uur), wat rechtstreeks verband houdt met het eerder vermelde vertrek van de enige vrouwelijke medewerker. De mannelijke medewerkers volgden in 2025 samen 153 uur opleiding, gemiddeld 22 uur per man, een stijging van 5 uur per medewerker ten opzichte van 2024 (gemiddeld 17 uur).

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 117

ONTWIKKELING

EMP-DEV	GRI STANDARD	2025	2024	DIFFERENCE
Totaal Personeelsevaluaties	404-3	100%	100%	0%
Vrouw		0%	100%	-100%
Man		100%	100%	0%

» EMP-DEV Medewerker evaluaties: Alle interne medewerkers zijn in scope genomen

In het kader van de GRI-standaard 404-3 rapporteert de organisatie over de personeels- evaluaties, waarbij alle interne medewerkers in scope worden genomen. In 2025 ontving 100% van de medewerkers een personeelsevaluatie, wat consistent is met de score van 2024. Bij nadere uitsplitsing naar gender valt echter een belangrijke verschuiving op. Waar in 2024 zowel vrouwelijke als mannelijke medewerkers voor 100% een evaluatie ontvingen, geldt dit in 2025 uitsluitend nog voor de mannelijke medewerkers (100%). Het aandeel vrouwen dat een evaluatie ont- ving, daalde met 100 procentpunt naar 0%. Deze evolutie houdt rechtstreeks verband met de eerder vermelde personeelswijziging: aangezien er in 2025 geen vrouwelijke medewerkers meer in dienst zijn, zijn er ook geen vrouwen opgenomen in de evaluatiecyclus. Het algemene evaluatiepercentage van 100% blijft daardoor ongewijzigd.

PERSONEELSVERLOOP

EMP-NEW HIRES & TURNOVER	GRI STANDARD	2025 NUMBER	2025 %	2024 NUMBER	2024 %	DIFFERENCE NUMBER	DIFFERENCE %
New hires	401-1	1	14%	1	14%	0	0%
Employee turnover	401-1	1	14%	1	14%	0	0%

» EMP-TURNOVER Medewerkers verloop en behoud: Alle interne medewerkers zijn in scope genomen

In het kader van de GRI-standaard 401-1 rapporteert de organisatie over nieuwe aanwervingen en personeelsverloop, waarbij alle interne medewerkers in scope worden genomen. Zowel in 2024 als in 2025 bedroeg het aantal nieuwe aanwervingen één persoon, goed voor 14% van het totale personeelsbestand. Dit cijfer bleef bijgevolg stabiel met een verschil van 0%. Ook het personeelsverloop toont een identiek patroon: in beide jaren vertrok één medewerker, even- eens overeenkomend met 14% van het personeelsbestand. Ten opzichte van 2024 is er geen wijziging waar te nemen. De organisatie kent dus een stabiel maar merkbaar verlooppercentage van 14%, waarbij de instroom en uitstroom van personeel elkaar in evenwicht houden.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 118

GEZONDHEID & VEILIGHEID

EPRA CODE	GRI STANDARD	UNIT	2025	2024	DIFFERENCE
H&S-EMP	403-2	% werkongevallen	0%	0%	0%
H&S-EMP	403-2	% aantal dagen arbeidsongeschiktheid	0%	0%	0%
H&S-EMP	403-2	% totaal aantal uren afwezigheid	0,13%	0,16%	-19%
H&S-EMP	416-1	Aantal werkgerelateerde sterfgevallen	0%	0%	0%
H&S-ASSET	416-2	% geëvalueerde panden	100%	0%	100%
H&S-COMP	416-2	Aantal incidenten	0%	0%	0%

» H&S-EMP werkongevallen: in scope zijn de werkongevallen bij de interne medewerkers
» H&S-EMP arbeidsongeschiktheid: in scope zijn het aantal dagen arbeidsongeschikt in het kader van een werkongeval bij interne medewerkers.
» H&S-EMP afwezigheidsgraad: in scope zijn de afwezigheden door ziekte van interne medewerkers
» H&S-EMP sterfgevallen: in scope zijn alle interne medewerkers
» H&S-ASSET gezondheid en veiligheidsevaluaties: in scope zijn de panden in de portefeuille
» H&S-COMP naleving gezondheids- en veiligheidsplan: in scope zijn het aantal incidenten op de sites in portefeuille

Gezondheid en veiligheid zijn zoals hierboven meegegeven deel van onze tweede pijler. Wat betreft de werkongevallen en arbeidsongeschiktheid (GRI 403-2) werden in zowel 2024 als 2025 geen wer- kongevallen geregistreerd bij de interne medewerkers, noch dagen van arbeidsongeschiktheid als gevolg van een werkongeval. Beide indicatoren blijven stabiel op 0%. De afwezigheidsgraad door ziekte bedroeg in 2025 0,13% van het totaal aantal uren, tegenover 0,16% in 2024. Dit vertegenwoordigt een daling van 19%, wat wijst op een lichte verbetering in het welzijn van de medewerkers. Met betrekking tot werkgerelateerde sterfgevallen (GRI 416-1) werden geen gevallen geregistreerd, zowel in 2024 als in 2025. Op het vlak van de vastgoedportefeuille (GRI 416-2) werden alle panden geëvalueerd op gezond- heids- en veiligheidsnormen, met 0% incidenten op de sites. Ook de naleving van het gezondheids- en veiligheidsplan blijft ongewijzigd zonder gemelde incidenten. De Vennootschap toont een sterk en stabiel veiligheidsbeleid, met een lichte positieve evolutie in de afwezigheidsgraad als enige merkbare wijziging ten opzichte van het voorgaande jaar.

SAMENLEVING

EPRA CODE	GRI STANDARD	UNIT	2025	2024	DIFFERENCE
Compty-ENG	413-1	% van assets	100,00%	100,00%	0%

» Comty-ENG: Betrokkenheid bij de samenleving, impact beoordelingen en ontwikkelingsprogramma’s.

De Vennootschap rapporteert over haar betrokkenheid bij de samenleving, inclusief impact beoorde- lingen en ontwikkelingsprogramma's. In zowel 2024 als 2025 scoort de organisatie 100% van de assets op het vlak van gemeenschaps- betrokkenheid. Dit betekent dat alle activa van de organisatie onderworpen zijn aan processen van gemeenschapsoverleg, impactbeoordeling en ondersteuning van lokale ontwikkeling. Ten opzichte van 2024 is er geen wijziging, met een verschil van 0%. Deze maximale score weerspiegelt de consistente en volledige inzet van de organisatie om haar acti- viteiten af te stemmen op de behoeften en verwachtingen van de lokale gemeenschap. Qrf tracht in samenspraak met de huurders aandacht te besteden aan de maatschappelijke veranke- ring van de commerciële ruimtes. Qrf kijkt samen met haar huurders waar er bijgedragen kan worden aan het creëren van een plek waar mensen elkaar kunnen ontmoeten.QRF JAARVERSLAG 2025 | 11 DUURZAAMHEIDSVERKLARING 119

11.5.3 Governance Performance Measures

GOV-BOARD	GRI STANDARD	2025	2024	DIFFERENCE
Aantal niet-uitvoerende onafhankelijke bestuurders	102-22	3	3	0
Aantal niet-uitvoerende niet- onafhankelijke bestuurders	102-22	3	3	0
Aantal uitvoerende bestuurders	102-22	0	0	0

» GOV-BOARD: samenstelling hoogste bestuursorgaan

In 2025 telt de Raad van Bestuur in totaal zes niet-uitvoerende bestuurders, gelijkelijk verdeeld over drie onafhankelijke en drie niet-onafhankelijke bestuurders. Er zijn geen uitvoerende bestuurders aanwezig binnen het bestuursorgaan. Deze samenstelling is volledig identiek aan die van 2024, met een verschil van 0 voor alle categorieën. De gelijke verhouding tussen onafhankelijke en niet-onafhankelijke niet-uitvoerende bestuurders weerspiegelt een evenwichtige governance structuur, waarbij zowel externe onafhankelijkheid als betrokken aandeelhouderschap vertegenwoordigd zijn binnen het hoogste bestuursorgaan.

Voor meer info omtrent de samenstelling, werking, selectieprocedure en belangenconflicten- procedure van de Raad Van Bestuur verwijzen we graag naar Hoofdstuk 7.2.2.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 120

12 Jaarrekening

12.1 Geconsolideerde jaarrekening over het boekjaar 2025 ............. 122
12.2 Toelichtingen ................................................................................................................................ 129
12.3 Verslag van de Commissaris ....................................................................................... 169
12.4 Verkorte versie van de statutaire jaarrekening van Qrf ................ 177
12.5 Overige Verklaringen van de Enige Bestuurder .................................... 184

Oostende Adolphe Buylstraat België

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 122

12 Jaarrekening
1 Volgens het schema opgenomen in het KB van 13 juli 2014.

12.1 GECONSOLIDEERDE JAARREKENING OVER HET BOEKJAAR 2025 1

12.1.1 Geconsolideerde staat van het totaal resultaat

A. GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	Toelichting	31/12/2025	31/12/2024
(+) I. Huurinkomsten		13.123	12.490
(+/-) III. Met verhuur verbonden kosten		31	-80
NETTO HUURRESULTAAT		13.154	12.410
(+) V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen		1.352	1.342
(-) VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen		-1.375	-1.359
VASTGOEDRESULTAAT	5	13.131	12.393
(-) IX. Technische kosten		-206	-184
(-) X. Commerciële kosten		-265	-85
(-) XI. Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen		-112	-21
(-) XII. Beheerskosten van het vastgoed		-284	-290
VASTGOEDKOSTEN	6	-868	-579
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT		12.263	11.814
(-) XIV. Algemene kosten van de Vennootschap	7	-2.195	-2.009
(+/-) XV. Andere operationele opbrengsten en kosten	16	0	0
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE		10.084	9.805
(+/-) XVI. Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen		0	-747
(+/-) XVIII. Variaties in de Reële Waarde van vastgoedbeleggingen		11.495	1.011
(+/-) XIX. Ander portefeuilleresultaat		-115	4.710
PORTEFEUILLERESULTAAT	8	11.380	4.973

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 123

OPERATIONEEL RESULTAAT		21.464	14.778
(+) XX. Financiële inkomsten		1	78
(-) XXI. Netto interestkosten		-3.111	-2.860
(-) XXII. Andere financiële kosten		-222	-191
(+/-) XXIII. Variaties in de Reële Waarde van financiële activa en passiva		357	-1.166
FINANCIEEL RESULTAAT	9	-2.975	-4.138
(+) XXIV. Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures	13	-66	362
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN		18.422	11.001
(+/-) XXV. Vennootschapsbelasting		-160	-74
BELASTINGEN		-160	-74
NETTO RESULTAAT		18.263	10.928
Toerekenbaar aan:
Aandeelhouders van de groep		18.263	10.928

Componenten van het Netto resultaat – Aandeelhouders van de groep:

NETTO RESULTAAT (AANDEEL GROEP)	18.263	10.928
Resultaat op de portefeuille	-11.380	-4.973
Correctie voor niet-EPRA componenten in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures	693	109
Variaties in de Reële Waarde van financiële activa en passiva	-357	1.166
EPRA-RESULTAAT*	7.218	7.230

*Het EPRA-resultaat is het Netto resultaat (aandeel groep) met uitsluiting van het portefeuilleresultaat, de variaties in de Reële Waarde van de niet effectieve rente-indekkingen en EPRA Wijzigingen met betrekking tot uitgestelde belastingen.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 124

B. STAAT VAN HET GLOBAAL RESULTAAT (STATEMENT OF COMPREHENSIVE INCOME)

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	Toelichting	31/12/2025	31/12/2024
I. NETTO RESULTAAT		18.263	10.928
II. ANDERE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT (RECYCLEERBAAR IN WINST- EN VERLIESREKENING)		0	0
(+/-) B. Variaties in het effectieve deel van de Reële Waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomdekking zoals gedefinieerd in IFRS		0	0
GLOBAAL RESULTAAT		18.263	10.928
Toerekenbaar aan:
Aandeelhouders van de groep		18.263	10.928

C. RESULTAAT PER AANDEEL

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	Toelichting	31/12/2025	31/12/2024
Aantal gewone aandelen in omloop op einde van het boekjaar	19	10.398.514	7.798.886
Gewogen gemiddeld aantal aandelen gedurende het boekjaar	19	8.368.667	7.798.886
NETTO RESULTAAT PER GEWOON AANDEEL - AANDEEL GROEP (in EUR)		2,18	1,40
VERWATERD NETTO RESULTAAT PER AANDEEL - AANDEEL GROEP (in EUR)		2,18	1,40

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 125

12.1.2 Geconsolideerde balans

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	Toelichting	31/12/2025	31/12/2024
ACTIVA
I. VASTE ACTIVA		285.009	221.387
B Immateriële vaste activa	8	13	13
C Vastgoedbeleggingen	11	271.066	206.985
D Andere materiële vaste activa	12	490	428
E Financiële vaste activa	13	738	1.188
I Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures vermogensmutatie	13	12.707	12.773
II. VLOTTENDE ACTIVA		2.898	2.519
B Financiële vlottende activa	13	180	84
D Handelsvorderingen	14	1.579	1.618
E Belastingvorderingen en andere vlottende activa	15	150	181
F Kas en kasequivalenten	16	797	442
G Overlopende rekeningen - activa	17	191	193
TOTAAL ACTIVA		287.907	223.906

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	Toelichting	31/12/2025	31/12/2024
PASSIVA
EIGEN VERMOGEN		159.862	123.587
I. Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap		159.862	123.587
A Kapitaal	18	9.499	7.343
a. Geplaatst kapitaal		10.399	7.799
b. Kosten kapitaalverhoging		-899	-456
B Uitgiftepremies	18	176.328	155.933
C Reserves		-44.229	-50.616
D Nettoresultaat van het boekjaar		18.263	10.928
VERPLICHTINGEN		128.045	100.318
I. Langlopende verplichtingen		91.152	65.372
B Langlopende financiële schulden	21	90.333	64.044
a. Kredietinstellingen		84.671	58.964
b. Financiële leasing		5.662	5.080
C Andere langlopende financiële verplichtingen	21	515	1.141
E Andere langlopende verplichtingen	26	255	187
F Uitgestelde belastingen - verplichtingen		48	0
II. Kortlopende verplichtingen		36.893	34.947
B Kortlopende financiële schulden	21	32.286	29.636
a. Kredietinstellingen		32.250	29.250
b. Financiële leasing		36	386
D Handelsschulden en andere kortlopende schulden	23	1.753	2.991
b. Andere		1.753	2.991
E Andere kortlopende verplichtingen	24	228	208
F Overlopende rekeningen	25	2.627	2.112
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN		287.907	223.906

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 126

12.1.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	Toelichting	31/12/2025	31/12/2024
KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN PERIODE		442	473
1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten		5.954	9.966
Netto resultaat	13.1.1	18.263	10.928
Niet-betaalde Interesten en bankkosten		87	-103
Betaalde Interesten		3.094	2.835
Belastingskosten	10	160	74
Aanpassing van het resultaat voor niet-kasstroomverrichtingen		-11.915	-3.885
- Afschrijvingen op gekapitaliseerde financieringskosten		-42	25
- Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa	12	-58	37
- Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen	8	0	723
- Terugname van waardeverminderingen op handelsvorderingen		-199	145
- Variatie in de Reële Waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen	8	-11.495	-1.011
- Variaties in de Reële Waarde van financiële activa en passiva		-381	1.146
- Voorzieningen op LTI plan		194	165
- Meerwaarden gerealiseerd op verkoop van deelneming in joint venture	13	0	-4.741
- Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures		66	-374
Variatie in de behoefte van het werkkapitaal:		1.395	191
Beweging van activa:		974	-329
- Handelsvorderingen	14	256	-490
- Belastingsvorderingen en andere vlottende activa	15	88	-16
- Overlopende rekeningen	17	630	176
Beweging van verplichtingen:		421	521
- Andere langlopende verplichtingen		-125	-146
- Uitgestelde belastingen - verplichtingen	48	0	0
- Handelsschulden en andere kortlopende schulden	23	24	388
- Andere kortlopende verplichtingen (incl. belastingsschulden)	24	304	115
- Overlopende rekeningen	25	170	164
Betaalde belastingen	10	-5.129	-74
2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten		-49.267	34.077
Aankopen van immateriële en andere materiële vaste activa	12	0	-394
Financieringen aan joint ventures		90	533
Investeringen in bestaande vastgoedbeleggingen	11	-6.818	-7.223
Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop	13	0	25.577
Cash in aangekochte vastgoedvennootschappen		1.599	0
Aankopen van aandelen van vastgoedvennootschappen		-44.139	0
Opbrengsten uit de verkoop van deelneming in joint ventures	13	0	10.725
Kapitaalvermindering bij deelneming in joint ventures	13	0	4.860
3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten		43.668	-44.074
Terugbetaling van leningen	21	-72.350	-89.500
Opname van nieuwe leningen	21	101.100	54.500
Inkomsten uit de uitgifte van aandelen		25.008	0
Kosten Kapitaalverhoging		-443	0
Interestbetalingen op leningen		-3.094	-2.835
Betaling van dividenden		-6.554	-6.240
KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE PERIODE		797	442

2 Er hebben zich in het boekjaar 2025 geen materiële non-cash investerings- of financieringstransacties voorgedaan.QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 127

12.1.4 Geconsolideerde staat van de bewegingen van het eigen vermogen

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	Kapitaal	Kosten kapitaal- verhoging	Uitgifte- premies	Reserves	Netto resultaat van het boekjaar	Minder- heids- belangen	Eigen ver- mogen
BALANS OP 31 DECEMBER 2023	7.799	-456	155.933	-41.921	-2.455	-	118.899
Bestemming resultaat 2023				-8.695	8.695
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves				-9.554	9.554
Overboeking operationeel resultaat naar overgedragen resultaat				244	-244
Overboeking resultaat joint ventures naar reserves				4.681	-4.681
Overboeking variaties in de Reële Waarde van de financiële instrumenten				-4.066	4.066
Uitkering dividend boekjaar 2023				-6.240			-6.240
Netto resultaat 2024					10.928		10.928
BALANS OP 31 DECEMBER 2024	7.799	-456	155.933	-50.616	10.928		123.587
Bestemming resultaat 2024				233	-233
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves				1.037	-1.037
Overboeking variaties in de Reële Waarde van de financiële instrumenten				-1.166	1.166
Overboeking aandeel in het resultaat van joint ventures				362	-362
Dividend uitkering over boekjaar 2024				-6.554			-6.554
Toewijzing van het operationeel resultaat van het boekjaar aan het overgedragen resultaat van vorige boekjaren				4.141	-4.141
Aanzuivering overgedragen verlies door aanwending van beschikbare uitgiftepremies				-2.013	2.013
Kapitaalverhoging	2.600	-443	22.408				24.566
Netto resultaat 2025					18.263		18.263
BALANS OP 31 DECEMBER 2025	10.399	-899	176.328	-44.229	18.263		159.862
Bestemming resultaat 2025				11.159	-11.159
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves				11.495	-11.495
Overboeking variaties in de Reële Waarde van de financiële instrumenten				357	-357
Overboeking aandeel in het resultaat van joint ventures				-693	693
Voorgestelde dividend uitkering over boekjaar 2025				-7.097			-7.097
Voorgestelde toewijzing van het operationeel resultaat van het boekjaar aan het overgedragen resultaat van vorige boekjaren				7	-7
Balans op 31 december 2025 na voorgestelde resultaatsverwerking	10.399	-899	176.328	-33.063	0		152.765

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 128

12.1.5 Detail van de geconsolideerde reserves

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	Wettelijke reserve	Onbeschikbare Reserve voor het saldo van de variaties in de Reële Waarde van vastgoed	Onbeschikbare Reserve voor het saldo van de variaties in de Reële Waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS	Beschikbare reserve: reserve voor voorzienbare verliezen	Onbeschikbare reserve: reserve voor het aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures	Overgedragen resultaten van vorige boekjaren	Totaal van de reserves
BALANS OP 31 DECEMBER 2023	-	-51.742	5.784	14	930	3.093	-41.921
Verwerking netto resultaat 2023		-5.088	-4.066	0	4.681	-4.222	-8.695
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves		-9.554					-9.554
Herclassificatie n.a.v. verkoop vastgoedbeleggingen in 2023		4.466			-4.466	0
Overboeking resultaat joint ventures naar reserves					4.681		4.681
Overboeking operationeel resultaat naar overgedragen resultaat						244	244
Overboeking variaties in de Reële Waarde van de financiële instrumenten			-4.066				-4.066
Herclassificatie van onbeschikbare naar beschikbare reserves		7.773		-2.748	-5.025	0
Verkopen van vastgoedbeleggingen tijdens het boekjaar		7.773			-7.773		0
Verkopen van deelnemingen tijdens het boekjaar				-2.748	2.748		0
BALANS OP 31 DECEMBER 2024		-49.057	1.718	14	2.863	-6.154	-50.616
Verwerking netto resultaat 2024		1.037	-1.166	0	362	0	233
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves		1.037					1.037
Overboeking variaties in de Reële Waarde van de financiële instrumenten			-1.166				-1.166
Overboeking aandeel in het resultaat van joint ventures					362		362
Toewijzing van het operationeel resultaat van het boekjaar aan het overgedragen resultaat van vorige boekjaren						4.141	4.141
Aanzuivering overgedragen verlies door aanwending van beschikbare uitgiftepremies						2.013	2.013
BALANS OP 31 DECEMBER 2025		-48.020	552	14	3.225	0	-44.229
Verwerking netto resultaat 2025		11.495	357	0	-693		11.159
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves		11.495					11.495
Overboeking variaties in de Reële Waarde van de financiële instrumenten			357				357
Overboeking aandeel in het resultaat van joint ventures					-693		-693
Voorgestelde toewijzing van het operationeel resultaat van het boekjaar aan het overgedragen resultaat van vorige boekjaren						7	7
BALANS OP 31 DECEMBER 2025 na voorgestelde resultaatsverwerking		-36.525	909	14	2.532	7	-33.063

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 129

12.2 TOELICHTINGEN

Toelichting 1. Algemene bedrijfsinformatie ........................................................................................................................................................ 130
Toelichting 2. Grondslagen voor financiële verslaggeving ............................................................................................................... 130
Toelichting 3. Schattingen, veronderstellingen en belangrijkste bronnen van onzekerheid .................... 139
Toelichting 4. Segmentinformatie ... 141
Toelichting 5. Vastgoedresultaat ... 143
Toelichting 6. Vastgoedkosten ... 144
Toelichting 7. Algemene kosten ... 145
Toelichting 8. Portefeuilleresultaat ... 145
Toelichting 9. Financieel resultaat ... 146
Toelichting 10. Vennootschapsbelasting ... 146
Toelichting 11. Vastgoedbeleggingen ... 147
Toelichting 12. Andere materiële vaste activa ..................................................................................................................................................... 148
Toelichting 13. Financiële activa en deelnemingen in geassocieerde ondernemingen en joint ventures ... 149
Toelichting 14. Handelsvorderingen ... 150
Toelichting 15. Belastingvorderingen en andere vlottende activa .............................................................................................. 150
Toelichting 16. Kas en kasequivalenten ... 151
Toelichting 17. Overlopende rekeningen – activa ......................................................................................................................................... 151
Toelichting 18. Kapitaal ... 151
Toelichting 19. Aantal aandelen gehanteerd ter berekening van het nettoresultaat per aandeel ......... 157
Toelichting 20. Minderheidsbelangen ... 158
Toelichting 21. Financiële schulden ... 158
Toelichting 22. Andere langlopende financiële verplichtingen ....................................................................................................... 160
Toelichting 23. Handelsschulden en andere kortlopende schulden ........................................................................................ 161
Toelichting 24. Andere kortlopende verplichtingen ..................................................................................................................................... 161
Toelichting 25. Overlopende rekeningen – passief ...................................................................................................................................... 161
Toelichting 26. Andere langlopende verplichtingen .................................................................................................................................... 162
Toelichting 27. Financiële Activa en verplichtingen ...................................................................................................................................... 162
Toelichting 28.Schuldgraad ... 164
Toelichting 29. Consolidatiekring ... 165
Toelichting 30. Rechten en verplichtingen buiten balans ...................................................................................................................... 165
Toelichting 31. Transacties met verbonden partijen met betrekking tot de resultatenrekening ............. 166
Toelichting 32. Gebeurtenissen na afsluitingsdatum ................................................................................................................................... 167
Toelichting 33. Vergoeding van de Commissaris ............................................................................................................................................. 167
Toelichting 34. Gemiddeld personeelsbestand .................................................................................................................................................. 168
Toelichting 35. Buiten balans erfpacht- en investeringsverplichtingen ................................................................................ 168
Toelichting 36. Leases in het kader van IFRS 16 ................................................................................................................................................ 168

Qrf JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 130

TOELICHTING 1. ALGEMENE BEDRIJFSINFORMATIE

QRF NV ("Qrf") is a regulated real estate company under Belgian law, with registered office at 9000 Ghent, Veldstraat 88A Bus 401. The consolidated financial statements of Qrf for the fiscal year ended December 31, 2025 include Qrf and its Perimeter Companies (the "Group"). The financial statements were approved for issue by the Board of Directors of the Sole Director on April 14, 2026 and will be presented to the Annual General Meeting of Shareholders for approval on May 19, 2026.

Qrf focuses on inner-city leisure, hospitality and retail properties in Belgium. As a real estate player, it focuses on investing in, (re)developing and leasing mainly inner-city stores located in the streets that are dominant for their catchment area. Qrf strives for value creation through active portfolio management.

TOELICHTING 2. GRONDSLAGEN VOOR FINANCIËLE VERSLAGGEVING

T 2.1 ALGEMEEN

De financiële verslaggeving van Qrf wordt opgesteld in overeenstemming met IFRS zoals goedgekeurd binnen de Europese Unie en volgens de bepalingen van de GVV-wet en het KB van 13 juli 2014. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (IASB) en het International Financial Reporting Interpretations Committee (IfrIC) en goedgekeurd door de Europese Unie (EU), voor zover van toepassing op activiteiten van Qrf.

T 2.2 NIEUWE EN GEWIJZIGDE STANDAARDEN EN INTERPRETATIES TOEGEPAST DOOR DE GROEP

De Vennootschap heeft gedurende het huidige boekjaar alle nieuwe en herziene Standaarden en Interpretaties, uitgevaardigd door het International Accounting Standards Board (IASB) en het International Financial Reporting Interpretations Committee (IfrIC) van de IASB, die relevant zijn voor haar activiteiten en die van kracht zijn voor het boekjaar van Qrf dat start op 1 januari 2025, toegepast.

De volgende standaarden en wijzigingen aan standaarden zijn voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2025 en zijn goedgekeurd door de EU:
» aanpassingen aan IAS 21: De gevolgen van wisselkoerswijzigingen: gebrek aan inwisselbaarheid.

T 2.3 STANDAARDEN EN INTERPRETATIES GEPUBLICEERD, MAAR NOG NIET VAN TOEPASSING VOOR HET BOEKJAAR STARTEND OP 1 JANUARI 2025

Een aantal nieuwe standaarden en wijzigingen aan bestaande standaarden is van kracht voor boekjaren die beginnen na 1 januari 2025. Bij de opstelling van haar geconsolideerde jaarrekening heeft de Vennootschap de nieuwe of gewijzigde standaarden niet vervroegd toegepast:

» aanpassingen in IFRS 9 en IFRS 7: Aanpassingen aan de classificatie en waardering van financiële instrumenten (effectief vanaf 1 januari 2026);
» aanpassingen in IFRS 9 en IFRS 7: Contracten met betrekking tot natuurafhankelijke elektriciteit (effectief vanaf 1 januari 2026);
» jaarlijkse verbeteringen Volume 11, omvat verduidelijkingen, vereenvoudigingen, correcties en aanpassingen die gericht zijn op het verbeteren van de consistentie tussen de verschillende IFRS-standaarden (effectief vanaf 1 januari 2026);
» IFRS 18 Presentatie en toelichting in de jaarrekening vervangt IAS 1 Presentatie van de jaarrekening (effectief vanaf 1 januari 2027);

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 131

» IFRS 19 Dochterondernemingen zonder publieke verantwoordingsplicht (effectief vanaf 1 januari 2027);
» aanpassing in IAS 21: Omrekening naar een presentatievaluta welke deze is van hyperinflatie-economie (effectief vanaf 1 januari 2027).

De Vennootschap bepaalt momenteel de impact van bovenvermelde standaarden.

T 2.4 GRONDSLAG VOOR DE OPSTELLING

De financiële informatie wordt opgesteld in duizenden euro, afgerond op het dichtste duizendtal. Door afronding kunnen de totalen in de tabellen afwijken van de som van de individuele bedragen. Qrf voert haar boekhouding eveneens in euro’s. Hieronder vindt u een samenvatting van de belangrijkste grondslagen voor financiële verslaggeving. De overgenomen bedrijven werden niet als bedrijfscombinaties verwerkt zoals gedefinieerd onder IFRS 3 maar als aankoop van activa, gezien Qrf enkel het actief en het huurcontract heeft overgenomen en deze vervolgens volledig heeft geïntegreerd in de organisatie.

T 2.5 GRONDSLAG VOOR CONSOLIDATIE

De geconsolideerde financiële staten omvatten deze van de Vennootschap en van haar dochterondernemingen evenals de aandelen in joint ventures waarop de vermogensmutatie methode wordt toegepast. Alle saldi, transacties, inkomsten en lasten binnen de Vennootschap zijn geëlimineerd.

Onder dochterondernemingen wordt verstaan de vennootschappen die door de Vennootschap gecontroleerd worden. De Groep oefent controle over een deelneming uit wanneer zij:
» de macht over de deelneming heeft;
» is blootgesteld aan, of rechten heeft op veranderlijke opbrengsten uit hoofde van haar betrokkenheid bij de deelneming;
» over de mogelijkheid beschikt haar macht over de deelneming te gebruiken om de omvang van haar opbrengsten te beïnvloeden.

De Vennootschap moet opnieuw beoordelen of zij zeggenschap uitoefent over een deelneming als uit feiten en omstandigheden blijkt dat er zich veranderingen hebben voorgedaan in één of meer van de opgesomde drie elementen van zeggenschap. De financiële staten van de dochterondernemingen zijn opgenomen in de geconsolideerde staten vanaf de begindatum van de controle tot de einddatum van de controle.

Een joint venture is een contractuele overeenkomst op grond waarvan de Groep en één of meerdere partijen overeenkomen een economische activiteit onder gezamenlijke controle uit te voeren. De joint venture-overeenkomst impliceert over het algemeen dat één of meerdere afzonderlijke entiteiten die gezamenlijk gecontroleerd worden, opgericht worden. De joint ventures worden opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening volgens de vermogensmutatie methode, tot de datum waarop de controle eindigt.

T 2.6 VASTGOEDBELEGGINGEN

(i) Algemeen

Onroerende goederen die worden aangehouden met het oog op het genereren van Huurinkomsten of het realiseren van meerwaarden op lange termijn, en die niet dienen voor eigen gebruik door Qrf, worden als een vastgoedbelegging geboekt.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 132

(ii) Waardering bij initiële opname

De eerste opname in de balans gebeurt tegen aanschaffingswaarde, met inbegrip van bijkomende transactiekosten zoals professionele erelonen, wettelijke diensten, registratierechten en andere overdrachtsbelastingen en niet aftrekbare BTW. De commissielonen betreffende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kosten van die aankopen en worden toegevoegd aan de aanschaffingswaarde.

Wanneer de vastgoedbeleggingen worden verkregen door inbreng in natura van een onroerend goed tegen de uitgifte van nieuwe aandelen, via fusie door overneming van een vastgoedvennootschap of via partiële splitsing, worden audit- en bijstandskosten, wederbeleggingsvergoedingen en handlichtingskosten van de overgenomen vennootschappen en andere kosten verbonden aan de operatie, beschouwd als deel uitmakend van de aankoopprijs en worden zij geactiveerd.

In toepassing van IFRS 16, die een model invoert voor de verwerking van leaseovereenkomsten in de balans door lessees, erkent Qrf een actief van het type ‘Vastgoedbeleggingen’ dat het gebruiksrecht vertegenwoordigt met betrekking tot langetermijnhuurovereenkomsten. Het desbetreffende actief wordt initieel opgenomen tegen kostprijs en wordt periodiek geherwaardeerd aan Reële Waarde, op dezelfde wijze als andere vastgoedbeleggingen van de Vennootschap.

(iii) Waardering na initiële opname

Na de initiële opname worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd door de Vastgoeddeskundige. De Vastgoeddeskundige waardeert op het einde van elk kwartaal op precieze wijze de volgende bestanddelen:
» de onroerende goederen, de onroerende goederen door bestemming en de zakelijke rechten op onroerende goederen die worden gehouden door Qrf of, in voorkomend geval, door een vastgoedvennootschap waarover zij zeggenschap heeft;
» De Reële Waarde wordt bepaald in 2 fasen.In een eerste fase bepalen de deskundigen de Investeringswaarde van elke eigendom op basis van de kapitalisatie van geschatte huurwaarden (ERV of Estimated Rental Value) aangepast voor correcties die rekening houden met de effectief betaalde huur en/of elk ander element dat invloed heeft op de waarde zoals bijvoorbeeld leegstandskosten. Voor het bepalen van deze markthuurwaarde baseren de deskundigen zich op hun kennis van de vastgoedmarkt en op recente transacties gerealiseerd in de markt. Daarbij wordt onder meer rekening gehouden met de ligging, kwaliteiten en toegankelijkheid van het gebouw en lokale markt omstandigheden.

Vervolgens wordt een yield of kapitalisatievoet bepaald dewelke een investeerder of hypothetische koper zou betalen om het goed te verwerven met als doel te genieten van de Huurinkomsten en een rendement op zijn investering. In een tweede fase houden de deskundigen van de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille een geschat bedrag in voor overdrachtstaksen (registratietaksen en/of meerwaardetaksen) die de koper of verkoper moet betalen om een eigendomsoverdracht te kunnen uitvoeren. De investeringswaarde min de geschatte overdrachtstaksen vormt de Reële Waarde in de betekenis van IFRS 13.

In België is de overdracht onderworpen aan overdrachtstaksen. Het bedrag van deze taksen is afhankelijk van de overdrachtsmethode, de hoedanigheid van de koper en de geografische ligging van het goed. De eerste twee elementen, en bijgevolg het totale bedrag van de te betalen taksen, zijn dus slechts gekend eens de eigendomsoverdracht werd voltooid. De waaier aan vastgoedoverdrachtsmogelijkheden en hun overeenstemmende taksen zijn de volgende:

• verkoopovereenkomst voor onroerende goederen: 12,5% voor goederen gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in het Waals Gewest, 12% voor goederen gelegen in het Vlaams Gewest;
• erfpachtovereenkomsten voor onroerende goederen (tot 50 jaar voor het opstalrecht en 99 jaar voor het erfpachtrecht): 5%;
• verkoopovereenkomsten voor onroerende goederen waarbij de koper een instantie van publiek recht is: vrijstelling van rechten;
• inbreng in natura van onroerende goederen tegen uitgifte van nieuwe aandelen ten voordele van de inbrenger: vrijstelling van rechten;
• verkoopovereenkomst voor aandelen van een vastgoedonderneming: afwezigheid van rechten;
• fusie, splitsing en andere reorganisaties van vennootschappen: afwezigheid van rechten; enz.

Hierdoor varieert het effectieve percentage van de registratietaksen van 0 tot 12,5%, waarbij het onmogelijk is te voorspellen welk percentage van toepassing is bij de overdracht van een gegeven Belgisch vastgoed vooraleer de overdracht werkelijk plaatsvond. In januari 2006 werd aan alle deskundigen die betrokken zijn bij de waardebepaling van de Belgische vastgoedportefeuilles gevraagd om een gewogen gemiddeld percentage van de effectieve taksen voor de vastgoedportefeuilles van vastgoedbevaks te bepalen. Voor transacties van eigendommen met een waarde van meer dan 2,5 MEUR werd een gewogen gemiddelde transactietaks van 2,5% bepaald. Voor de transacties van eigendommen waarvan de waarde kleiner is dan 2,5 MEUR wordt er rekening gehouden met overdrachtsrechten van 12% tot 12,5% volgens het gewest waarin de gebouwen gelegen zijn.

In 2025 heeft de BE-REIT Association een panel van onafhankelijke vastgoedtaxateurs opdracht gegeven om zowel de toegepaste methodologie als de hoogte van de in te houden transactietaks te beoordelen. Het panel concludeerde dat er geen materiële verschillen waren per subsector en dat de gemiddelde transactiekosten voor vastgoed boven 2,5 MEUR ongeveer 2,5% bedroegen, in lijn met eerdere beoordelingen. Onder deze drempel werd het standaardtarief voor registratierechten toegepast. Dit tarief zal elke vijf jaar worden herzien, of wanneer de fiscale context aanzienlijk verandert. De uiteindelijke verantwoordelijkheid voor het bepalen van de Reële Waarde van onroerend goed in individuele gevallen ligt bij de onafhankelijke vastgoedtaxateur. De expert moet bij het inschatten van de verwachte transactiekosten rekening houden met de specifieke omstandigheden die van toepassing zijn op het te taxeren vastgoed. [3]

Voor de gebouwen gelegen buiten België, wordt door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen rekening gehouden met de theoretische lokale overdrachtsbelastingen. Alle winsten of verliezen die voortvloeien uit de waardeschommelingen in de Reële Waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de resultatenrekening in de periode waarin ze ontstaan in de post “Variaties in de Reële Waarde van vastgoedbeleggingen” en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de “Reserve voor het saldo van de variaties in de Reële Waarde van vastgoed”.

(iv) Uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen

De uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen komen ten laste van het operationeel vastgoedresultaat indien de uitgaven geen positief effect hebben op de verwachte toekomstige economische voordelen. Ze worden geactiveerd indien de verwachte economische voordelen die aan de entiteit toekomen erdoor verhogen. Er zijn vier soorten uitgaven:

• kosten van onderhoud en herstellingen aan dakbedekking en parkings: deze komen ten laste van het operationeel vastgoedresultaat en worden opgenomen onder de post “technische kosten”; en
• wederinstaatstellingskosten: deze kosten betreffen uitgaven naar aanleiding van het vertrek van een huurder. Deze kosten komen ten laste van het operationeel vastgoedresultaat in de post “kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling”; en
• kosten voor grote verbouwingen en verbeteringswerken: verbouwingen zijn occasionele werken die een functie aan het gebouw toevoegen of het bestaande comfort niveau aanzienlijk verbeteren zodat ze een verhoging van de huurprijs en/of huurwaarde met zich meebrengen. Deze kosten worden geactiveerd en dus toegevoegd aan de Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen. De kosten hebben betrekking op materialen, erelonen, aannemingswerken en dergelijke. Interne kosten van beheer of opvolging worden niet geactiveerd. De nog uit te voeren werken worden door de Vastgoeddeskundige in mindering gebracht van de waardering, na uitvoering worden deze kosten geactiveerd en dus toegevoegd aan de Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen; en
• huurvoordelen: het betreft tegemoetkomingen aan de huurder wat betreft inrichtingswerken. Deze kosten worden gespreid over de periode van de aanvang van de huur tot de eerste opzegmogelijkheid van de huurovereenkomst en worden in mindering van de Huurinkomsten geboekt.

(v) Vervreemding van een vastgoedbelegging

De gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van een vastgoedbelegging komen in de resultatenrekening van de verslagperiode onder de post “Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen”. Aangezien het vastgoed verkocht is, wordt de “Reserve voor het saldo van de variaties in de Reële Waarde van vastgoed” met betrekking tot het verkochte pand overgeboekt naar beschikbare reserves. Commissies betaald bij het verkopen van gebouwen, transactiekosten en verplichtingen aangegaan naar aanleiding van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopsprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen.

2.7 PROJECTONTWIKKELINGEN

Onder projectontwikkelingen vallen de terreinen en gebouwen in ontwikkeling waardoor deze gedurende een bepaalde periode enkel investeringen vergen en geen Huurinkomsten opleveren. Onroerende goederen die gebouwd of ontwikkeld zijn voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging worden opgenomen in de subrubriek “Projectontwikkelingen” en conform IAS 40 gewaardeerd aan hun Reële Waarde totdat de ontwikkeling voltooid is. Op dat ogenblik worden de activa overgeboekt naar de subrubriek “Vastgoed beschikbaar voor verhuur”, steeds aan Reële Waarde.

Na initiële opname worden de projecten gewaardeerd aan Reële Waarde indien aan al de volgende criteria voldaan is: (i) de te maken projectkosten kunnen betrouwbaar worden ingeschat, (ii) alle nodige vergunningen voor het uitvoeren van de projectontwikkeling zijn bekomen en (iii) een substantieel deel van de projectontwikkeling is voorverhuurd (definitief getekende huurovereenkomst). Deze Reële Waarde waardering is gebaseerd op de waardering door de Vastgoeddeskundige (volgens de gebruikelijke methodes en assumpties) en houdt rekening met de nog te maken kosten voor de volledige afwerking van het project.

Alle rechtstreeks aan de aankoop of ontwikkeling gerelateerde kosten en alle daar opvolgende investeringen die als transactiekosten (kosten van nieuw- en/of verbouwingswerken, inclusief de aanschaffingswaarde van het terrein en het bouwklaar maken van het terrein) worden erkend, worden op de balans opgenomen. Interne kosten van beheer of opvolging kunnen deels worden geactiveerd. Indien de duur van het project één jaar overschrijdt, worden ook de interestkosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de projectontwikkeling geactiveerd als deel van de kostprijs van de projectontwikkeling.

De activering van financieringskosten als onderdeel van de kostprijs van een in aanmerking komend actief gebeurt enkel als:
* uitgaven voor het actief worden gedaan;
* financieringskosten worden gemaakt; en
* activiteiten aan de gang zijn om het actief voor te bereiden op zijn beoogde gebruik.

De activering van financieringskosten wordt opgeschort tijdens lange perioden waarin de actieve ontwikkeling wordt onderbroken.

---

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 133
QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 134
[3] Zie persbericht van de BE-REIT Association van 9 juli 2025 “Review of the average transfer charges applicable in Belgian property transactions with respect to Fair Value analysis".QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 135

De rubriek “Projectontwikkelingen” is een subrubriek van de post “Vastgoed beleggingen” en wordt mee opgenomen in de berekening van de Reële Waarde van de vastgoedportefeuille in uitbating.

T 2.8 ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA

De materiële vaste activa, andere dan vastgoedbeleggingen, worden geclassificeerd als “andere materiële vaste activa” en worden gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde, verminderd met de geaccumuleerde afschrijvingen en waardeverminderingen. De lineaire afschrijvingsmethode wordt toegepast op basis van de verwachte gebruiksduur. In het boekjaar waarin de investering plaatsvindt, worden afschrijvingen pro rata temporis het aantal maanden dat het actief in gebruik was, geboekt.

De volgende afschrijvingspercentages op jaarbasis zijn van toepassing:
* » Installaties, machines en uitrusting: 20%
* » Zonnepaneelinstallaties: 7%
* » Meubilair & Kantoorinrichting: 10-20%
* » Rollend materieel: 20%
* » Informaticamaterieel: 33%

T 2.9 LANGLOPENDE HANDELSVORDERINGEN EN ANDERE VASTE ACTIVA

(i) Langlopende leningen en vorderingen
Langlopende vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode. Er wordt een waardevermindering geboekt indien er onzekerheid bestaat betreffende de inbaarheid van de vordering op de vervaldag.

(ii) Bijzondere waardevermindering van financiële activa
Standaard huurafspraken bepalen dat de huur vooraf betaald dient te worden en de kredietwaardigheid van huurders wordt nagegaan voor een nieuw huurcontract wordt afgesloten. Het kredietrisico wordt beperkt door bankgaranties en ontvangen huurwaarborgen. Qrf volgt de kredietwaardigheid per huurder op en bepaalt voor de vorderingen aan de hand van het aantal dagen openstaand na vervaldag en de kredietwaardigheid van de huurder het verwachtte verlies.

T 2.10 VASTE ACTIVA OF GROEPEN VAN ACTIVA BESTEMD VOOR VERKOOP

Vaste activa waarvan de boekwaarde hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd door de verkoop van de goederen en niet door de verdere verhuring, worden als aangehouden voor verkoop beschouwd. Deze activa worden conform IAS 40 gewaardeerd tegen Reële Waarde, dit wanneer er een overeenkomst is over de voorwaarden van verkoop.

T 2.11 AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN

Qrf kan afgeleide producten of financiële rentederivaten gebruiken (zoals onder meer Interest Rate Swaps) om zich in te dekken tegen renterisico’s afkomstig van operationele, financiële en investeringsactiviteiten. Afgeleide financiële producten worden initieel aan hun kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun Reële Waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum. Na eerste verwerking worden de financiële rente derivaten in de jaarrekening gewaardeerd tegen Reële Waarde. Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de Reële Waarden van de financiële rentederivaten worden onmiddellijk verwerkt in de resultatenrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor hedge accounting. De Reële Waarde van de financiële rentederivaten is het bedrag dat Qrf verwacht te ontvangen of te betalen indien het financiële rentederivaat op balansdatum wordt beëindigd waarbij de geldende rente en het kredietrisico van de betreffende tegenpartij in aanmerking wordt genomen.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 136

Indien een financieel rentederivaat kan worden gedocumenteerd als een effectieve hedge van de mogelijke variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een bepaald risico verbonden aan een actief of verplichting of een zeer waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie, wordt het deel van het resultaat voortvloeiend uit de waardemutatie van het financiële rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een effectieve hedge is, onmiddellijk in de andere elementen van het globaal resultaat (eigen vermogen) verantwoord onder “Variatie in het effectieve deel van de Reële Waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking zoals gedefinieerd in IFRS”. Het ineffectieve deel van het financiële rentederivaat wordt opgenomen in de resultatenrekening. Wanneer een indekkingsinstrument vervalt of verkocht wordt, of wanneer een indekking niet langer voldoet aan de criteria van indekkingsboekhouding, blijven de geaccumuleerde winsten en verliezen in eerste instantie behouden in het eigen vermogen. Ze worden pas opgenomen in de resultatenrekening wanneer de verbintenis of de afgedekte kasstromen worden opgenomen in de resultatenrekening. Indien de afgedekte kasstromen niet langer worden verwacht, worden de geaccumuleerde winsten of verliezen uit het eigen vermogen onmiddellijk naar de resultatenrekening overgebracht.

T 2.12 VLOTTENDE ACTIVA

Vorderingen op ten hoogste één jaar worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde, onder aftrek van waardeverminderingen voor dubieuze of oninbare vorderingen. Kas en kasequivalenten (bankrekeningen, geldmiddelen en korte termijnbeleggingen) worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De bijkomende kosten worden onmiddellijk in de resultatenrekening verwerkt.

T 2.13 EIGEN VERMOGEN

Het kapitaal omvat de geldmiddelen verkregen bij oprichting, fusie of kapitaalverhoging. De externe kosten die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen worden afgetrokken van het eigen vermogen. Dividenden maken deel uit van het overgedragen resultaat totdat de Algemene Vergadering van aandeelhouders de dividenden toekent. Daarna worden deze dividenden geboekt als een schuld.

T 2.14 VOORZIENINGEN

Een voorziening wordt opgenomen wanneer:
* » Qrf een bestaande – juridisch afdwingbare of feitelijke – verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis uit het verleden;
* » het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen zal vereist zijn om de verplichting af te wikkelen; en
* » het bedrag van de verplichting op betrouwbare wijze kan worden geschat.

Het bedrag dat wordt opgenomen als een voorziening is de beste schatting van de uitgaven die vereist zijn om de bestaande verplichting op balansdatum af te wikkelen, rekening houdend met de risico’s en onzekerheden verbonden aan de verplichting.

T 2.15 VERPLICHTINGEN

Handelsschulden worden uitgedrukt tegen hun nominale waarde op balansdatum. Interestdragende leningen worden initieel aan Reële Waarde erkend, verminderd met de direct toewijsbare kosten. Vervolgens worden de interestdragende leningen gewaardeerd aan geamortiseerde kost, waarbij elk verschil tussen deze laatste en de aflossingswaarde erkend wordt in de resultatenrekening over de periode van de lening op basis van de effectieve rentemethode.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 137

In overeenstemming met IFRS 16, die een model invoert voor de boekhoudkundige verwerking van leases door lessees, erkent de Vennootschap een leaseverplichting die haar verplichting om huur te betalen weerspiegelt. Leaseverplichtingen worden aanvankelijk opgenomen tegen hun contante waarde en worden vervolgens verhoogd met het bedrag van de gerelateerde rentelasten en verlaagd, rekening houdend met de verrichte betalingen.

T 2.16 VASTGOEDRESULTAAT

Het Netto huurresultaat omvat de huren en andere inkomsten die hiermee verband houden min de met verhuur verbonden kosten zoals te betalen huur op gehuurde activa, huurvoordelen en waardeverminderingen op handelsvorderingen. De huurvoordelen omvatten tijdelijke huurkortingen of huurvrije periodes ten gunste van de huurder, evenals mogelijke tussenkomst van Qrf in de inrichtingswerken van de huurder. De recuperatie van vastgoedkosten omvat de opbrengsten verkregen uit de doorrekening van kosten en vergoedingen van huurschade. De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze lasten betreffen kosten die contractueel of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder of lessee. De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele afspraken met de huurder wel of niet aan hem doorrekenen. De Groep neemt ontvangen huurbetalingen onder operationele huur op als baten op een lineaire basis over de huurperiode. De betaalde verbrekingsvergoedingen door huurders voor de vroegtijdige verbreking van een huurovereenkomst worden volledig als inkomsten verwerkt in het jaar waarin de vergoeding wordt ontvangen.

T 2.17 VASTGOEDKOSTEN

De vastgoedkosten worden gewaardeerd tegen de Reële Waarde van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is. De technische kosten omvatten onder meer structureel en occasioneel onderhoud en verliezen uit schadegevallen gedekt door de verzekeringsmaatschappijen. De commerciële kosten omvatten onder meer makelaarscommissies. De beheerskosten van het vastgoed omvatten hoofdzakelijk: (i) de kosten van het personeel verantwoordelijk voor deze activiteit, (ii) de operationele kosten van de hoofdzetel van Qrf en (iii) de erelonen betaald aan derde partijen. De van huurders of derden ontvangen beheersvergoedingen die gedeeltelijk de beheerskosten van het vastgoed dekken, worden in mindering gebracht.

T 2.18 ALGEMENE KOSTEN VAN QRF EN ANDERE OPERATIONELE OPBRENGSTEN EN KOSTEN

De algemene kosten van Qrf dekken de vaste bedrijfskosten van Qrf die actief is als een juridische beursgenoteerde onderneming en die geniet van het GVV-statuut. Deze kosten worden opgelopen om transparante financiële informatie te verschaffen, economisch vergelijkbaar te zijn met andere types van investeringen en om aan beleggers de mogelijkheid te bieden om op een liquide manier indirect deel te nemen aan een gediversifieerde vastgoedbelegging. Een deel van de kosten die gemaakt worden in het kader van de strategische groei van Qrf vallen eveneens onder deze categorie.

T 2.19 FINANCIEEL RESULTAAT

Het financieel resultaat bestaat uit de interestkosten op leningen, bankkosten en bijkomende financieringskosten zoals de variaties van waarde in financiële activa en passiva, verminderd met de opbrengsten van beleggingen.QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING

T 2.20 VENNOOTSCHAPSBELASTING

Deze rubriek omvat de courante belastinglast op het resultaat van het boekjaar en de uitgestelde belastingen. De vennootschapsbelasting wordt rechtstreeks in het resultaat geboekt, behalve als de belasting betrekking heeft op elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen. In dat geval wordt ook de belasting rechtstreeks in het eigen vermogen opgenomen.

De courante belastinglast bestaat uit de verwachte belasting op het belastbaar inkomen van het jaar en de correcties op vorige boekjaren. Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden geboekt op basis van de balansmethode voor alle tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde en dit zowel voor activa als verplichtingen. Uitgestelde belastingverplichtingen worden over het algemeen opgenomen voor alle belastbare tijdelijke verschillen. Uitgestelde belastingvorderingen worden opgenomen in de mate dat het waarschijnlijk is dat er voldoende belastbare winst zal gerealiseerd worden waartegen de tijdelijke verschillen kunnen worden afgezet.

T 2.21 EXIT TAKS

(i) Algemeen

De exit taks is de vennootschapsbelasting op de vrijgestelde reserves en de meerwaarde die vastgesteld wordt bij de erkenning als (I)GVV of GVBF en bij vennootschapsrechtelijke herstructureringen (i.e. fusies, splitsingen of hiermee gelijkgestelde verrichtingen) waarbij een (I)GVV of GVBF een Belgische vennootschap overneemt die geen (I)GVV of GVBF is.

Met de wet van 3 augustus 2016 werd, met ingang vanaf 1 juli 2016, voorzien dat ook (i) de inbreng door een vennootschap van een bedrijfstak of algemeenheid in de zin van Artikel 46, § 1, tweede lid WIB in een GVV, en (ii) de exclusief met nieuwe aandelen vergoede inbreng van een onroerend goed door een vennootschap in een GVV, aan de exit taks onderworpen zijn.

Wanneer een vennootschap die het statuut van (I)GVV of GVBF zal aanvragen of die zal worden overgenomen via vennootschapsrechtelijke herstructurering, voor het eerst in de consolidatiekring van de groep wordt opgenomen, komt de exit taks in mindering van het eigen vermogen van deze vennootschap. Indien de onderneming niet onmiddellijk gefuseerd wordt met de GVV worden aanpassingen aan de exit taks verplichtingen, die op het ogenblik van de fusie noodzakelijk zouden blijken ten opzichte van het geprovisioneerde bedrag, geboekt als ander portefeuilleresultaat in de resultatenrekening.

(ii) Percentage van de exit taks

De exit taks wordt berekend aan een tarief van 15% op de latente meerwaarden en de vrijgestelde reserves van de betrokken vastgoedvennootschap. Daarnaast is sinds 1 januari 2024 een bijkomende afzonderlijke aanslag van 10% van toepassing in gevallen waarin niet langer wordt voldaan aan de standstill-periode van vijf jaar na erkenning als GVV of na een herstructureringsverrichting. Deze regelgeving geldt voor alle bestaande en nieuw erkende GVV's.

(iii) Grondslag voor de berekening van de exit taks

De exit taks is van toepassing bij fusies, splitsingen en met fusies of splitsingen gelijkgestelde verrichtingen waaraan Qrf als GVV deelneemt. Dergelijke verrichtingen worden uitdrukkelijk uitgesloten van de fiscale neutraliteit. Zowel de erkenning als (I)GVV of GVBF van een vastgoeddochter van Qrf, als voormelde verrichtingen waaraan Qrf als GVV zou deelnemen, worden vanuit fiscaal oogpunt gelijkgesteld met een ontbinding en vereffening van de hierbij betrokken vastgoedvennootschap(pen).

Voor de berekening van de exit taks wordt de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen van Qrf respectievelijk de betrokken vastgoedvennootschap(pen) op datum van de erkenning of van de betreffende verrichting gelijkgesteld met een “bij verdeling van maatschappelijk vermogen uitgekeerde som”. Het positief verschil tussen, enerzijds de bij wettelijke fictie uitgekeerde som en, anderzijds, de gerevaloriseerde waarde van het gestort kapitaal wordt als dividend aangemerkt.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 139

In het geval van een met splitsing gelijkgestelde verrichting waaraan Qrf als GVV zou deelnemen, zijn de regels inzake vereffening en ontbinding slechts van toepassing op het afgesplitste vermogen van de hierbij betrokken vastgoedvennootschap(pen).

Wanneer Qrf deelneemt aan een fusie, splitsing of een met fusie of splitsing gelijkgestelde verrichting, wordt de exit taks berekend op de latente meerwaarden en de vrijgestelde reserves van de vastgoedvennootschap die de inbreng door fusie, splitsing of een gelijkgestelde verrichting doet. In het geval van een erkenning als (I)GVV of GVBF wordt de exit taks toegepast op de latente meerwaarden en de vrijgestelde reserves van de betrokken vastgoedvennootschap op datum van erkenning.

De latente meerwaarden worden berekend als het positief verschil tussen de fiscale werkelijke waarde van de (afgesplitste) onroerende goederen van de betrokken vastgoedvennootschap enerzijds en de aanschaffingswaarde van die onroerende goederen verminderd met de voorheen fiscaal aangenomen afschrijvingen en waardeverminderingen anderzijds.

De exit taks wordt berekend rekening houdend met Circulaire Ci.RH.423/567.729 van de Belgische belastingadministratie van 23 december 2004, waarvan de interpretatie of praktische toepassing steeds zou kunnen wijzigen. De “fiscale werkelijke waarde” zoals bedoeld in deze circulaire wordt door Qrf berekend met aftrek van registratierechten of BTW (die van toepassing zou zijn in geval van een verkoop van de activa) (de “Waarde Kosten Koper”) en kan verschillen van (inclusief lager zijn dan) de Reële Waarde van het vastgoed zoals opgenomen in de balans van de GVV conform IAS 40.

(iv) Betaling van de exit taks

Bij een fusie, splitsing of een met fusie of splitsing gelijkgestelde verrichting waaraan Qrf als GVV deelneemt, een inbreng van een bedrijfstak of algemeenheid in de zin van Artikel 46, § 1, tweede lid WIB 1992 in Qrf of een exclusief met nieuwe aandelen vergoede inbreng van onroerend goed in Qrf, is de exit taks verschuldigd door de vastgoedvennootschap die de inbreng in Qrf doet. Bij een inbreng in Qrf door middel van een fusie zal de exit taks de facto weliswaar verschuldigd zijn door Qrf als overnemende vennootschap. Bij de erkenning als (I)GVV of GVBF is de exit taks verschuldigd door de erkende vennootschap.

---

TOELICHTING 3. SCHATTINGEN, VERONDERSTELLINGEN EN BELANGRIJKSTE BRONNEN VAN ONZEKERHEID

T 3.1 WAARDERING VAN VASTGOEDBELEGGINGEN

Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd aan Reële Waarde. Dit is de prijs die zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief in een ordelijke transactie tussen marktdeelnemers op de waarderingsdatum, conform IFRS 13. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de overdrachtsbelastingen of registratierechten.

Het geschatte bedrag van overdrachtsbelastingen voor in België gelegen onroerende goederen werd forfaitair bepaald op 2,5% voor vastgoedbeleggingen met een waarde hoger dan 2,5 MEUR. Voor transacties met een globale waarde lager dan 2,5 MEUR moet rekening worden gehouden met overdrachtsbelastingen van 12% tot 12,5%, afhankelijk van het gewest waar de gebouwen gelegen zijn. Voor de gebouwen gelegen buiten België, wordt door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen rekening gehouden met de theoretische lokale overdrachtsbelastingen.

Ook al gebeurt de waardering van het vastgoed op basis van standaardnormen, toch gaat er een zekere subjectiviteit gepaard met de inschatting van vastgoed door de Vastgoeddeskundige wanneer hij zijn vastgoed expertiseverslag schrijft. Bijgevolg houdt elke waardering een bepaalde onzekerheid in. Het is mogelijk dat de vastgoedexpertiseverslagen van de Vastgoeddeskundige, waarvan de belangrijkste bevindingen en conclusies in dit jaarverslag zijn opgenomen, gebaseerd zijn op hypotheses die naderhand verkeerd of niet-aangepast zouden blijken. Hierdoor zou het kunnen dat de Reële Waarde verschilt van de waarde die Qrf kan realiseren bij de verkoop van het vastgoed.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 140

Mogelijke verschillen tussen onafhankelijke waarderingen en de Reële Waarde van het vastgoed dat tot de vastgoedportefeuille van Qrf behoort, kunnen bijgevolg een wezenlijk ongunstige invloed hebben op de activiteiten, de financiële toestand en/of de resultaten van Qrf, alsook, bijgevolg, op het effectief voortgebrachte rendement.

Wanneer een nieuwe vastgoeddeskundige wordt aangesteld bestaat tevens het risico dat deze de vastgoedportefeuille van Qrf op een andere basis waardeert, wat kan resulteren in significante afwijkingen van de waardering van de vastgoedportefeuille door de huidige Vastgoeddeskundige. Dergelijke verschillen in waardering kunnen bijgevolg een wezenlijk ongunstige invloed hebben op de activiteiten, de financiële toestand en/of de resultaten van Qrf, alsook, bijgevolg, op het effectief voortgebrachte rendement.

T 3.2 WAARDERING VAN DE INDEKKINGSINSTRUMENTEN

De Reële Waarde van de indekkingsinstrumenten is het geraamde bedrag van de vergoedingen die Qrf dient te betalen of ontvangen om haar posities op balansdatum af te wikkelen, rekening houdend met de op dat moment geldende rentecurve, kredietwaardigheid van de tegenpartijen en eventuele optiewaarde. De Reële Waarde van indekkingsinstrumenten wordt driemaandelijks geschat door de emitterende financiële instelling. Een overzicht bevindt zich in “Toelichting 13 Financiële vaste activa” in het Financieel verslag.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 141

TOELICHTING 4.SEGMENTINFORMATIE 31/12/2025

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	BELGIË	NEDERLAND	Niet toegewezen bedragen	TOTAAL
NETTO HUURRESULTAAT	13.154	0		13.154
RECUPERATIE VASTGOEDKOSTEN	-23	0		-23
VASTGOEDRESULTAAT	13.131	0		13.131
VASTGOEDKOSTEN	-868	0		-868
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT	12.263	0		12.263
(-) Algemene kosten van de Vennootschap	-2.141	-54		-2.195
(+/-) Andere operationele opbrengsten en kosten	16	0		16
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE	10.138	-54		10.084
(+/-) Variaties in de Reële Waarde van vastgoedbeleggingen	11.499	-3		11.495
(+/-) Ander portefeuilleresultaat	-115	0		-115
OPERATIONEEL RESULTAAT	21.521	-57		21.464
FINANCIEEL RESULTAAT	-2.971	-4		-2.975
Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures	-66	0		-66
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN	18.483	-61		18.422
BELASTINGEN	-160	0		-160
NETTO RESULTAAT	18.323	-61		18.263
MINDERHEIDSBELANGEN	0	0		0
NETTO RESULTAAT - AANDEEL GROEP	18.323	-61		18.263

31/12/2025

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	BELGIË	NEDERLAND	Niet toegewezen bedragen	TOTAAL
ACTIVA
Vastgoedbeleggingen	271.066	0		271.066
Andere activa	16.809	32		16.841
TOTAAL ACTIVA	287.875	32		287.907
PASSIVA
EIGEN VERMOGEN	159.862			159.862
Eigen vermogen groep	159.862			159.862
Minderheidsbelangen
VERPLICHTINGEN	128.045			128.045
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN	287.907			287.907

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 142

31/12/2024

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	BELGIË	NEDERLAND	Niet toegewezen bedragen	TOTAAL
NETTO HUURRESULTAAT	12.176	234		12.410
RECUPERATIE VASTGOEDKOSTEN	-3	-14		-17
VASTGOEDRESULTAAT	12.173	220		12.393
VASTGOEDKOSTEN	-514	-65		-579
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT	11.659	155		11.814
(-) Algemene kosten van de Vennootschap	-1.973	-36		-2.009
(+/-) Andere operationele opbrengsten en kosten	0	0		0
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE	9.686	119		9.805
(+/-) Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	-83	-664		-747
(+/-) Variaties in de Reële Waarde van vastgoedbeleggingen	1.038	-27		1.011
(+/-) Ander portefeuilleresultaat	4.710	0		4.710
OPERATIONEEL RESULTAAT	15.351	-572		14.778
FINANCIEEL RESULTAAT	-4.270	132		-4.138
Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures	362	0		362
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN	11.443	-440		11.001
BELASTINGEN	-47	-27		-74
NETTO RESULTAAT	11.396	-467		10.928
MINDERHEIDSBELANGEN	0	0		0
NETTO RESULTAAT - AANDEEL GROEP	11.396	-467		10.928

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	BELGIË	NEDERLAND	Niet toegewezen bedragen	TOTAAL
ACTIVA
Vastgoedbeleggingen	206.982	3		206.985
Andere activa	16.900	21		16.921
TOTAAL ACTIVA	223.882	24		223.906
PASSIVA
EIGEN VERMOGEN	0	0	123.587	123.587
Eigen vermogen groep	123.587			123.587
Minderheidsbelangen	0	0		0
VERPLICHTINGEN	100.318			100.318
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN	0	0	223.906	223.906

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 143

De Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder is het orgaan dat de beslissingen neemt en het orgaan dat de prestaties van de verschillende segmenten meet. De Raad van Bestuur bekijkt de resultaten op niveau van de geografische spreiding. De Nederlandse vastgoedportefeuille werd in februari 2024 volledig verkocht. Sinds deze verkoop beschikt de Groep nog over één operationeel segment: binnenstedelijk commercieel vastgoed in België. De resterende kosten en activa van Qrf Nederland BV worden ter vergelijking afzonderlijk getoond. De vennootschap Qrf Nederland BV werd niet geliquideerd en blijft deel uitmaken van de consolidatiekring. Zij kan in de toekomst worden ingezet mocht de Vennootschap beslissen om opnieuw actief te worden op de Nederlandse markt.

TOELICHTING 5. VASTGOEDRESULTAAT

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
(+) I. Huurinkomsten	13.123	12.490
- Huur	13.123	12.490
(+/-)III. Met verhuur verbonden kosten	31	-80
- Waardeverminderingen op handelsvorderingen	-318	-269
- Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen	349	189
NETTO HUURRESULTAAT	13.154	12.410
(+) V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen	1.352	1.342
- Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar	415	319
- Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen	937	1.023
(-) VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen	-1.375	-1.359
- Huurlasten gedragen door de eigenaar	-415	-381
- Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen	-960	-978
VASTGOEDRESULTAAT	13.131	12.393

Het Netto huurresultaat voor het jaar 2025 bedraagt 13,15 MEUR, een stijging van 6,00% of 0,74 MEUR ten opzichte van 2024. Deze stijging is vooral het gevolg van de verwerving van twee vastgoedvennootschappen, met name City 25 NV en Immo Feest- en Cultuurpaleis Oostende NV (+0,87 MEUR). Verdere oorzaken met betrekking tot de stijging van het Netto huurresultaat zijn het aantrekken van nieuwe huurders (+0,35 MEUR), indexaties van de lopende huurcontracten (+0,26 MEUR), ingevulde leegstand (+0,19 MEUR), de positieve impact van heronderhandelde contracten (+0,14 MEUR) en de daling in de provisies voor dubieuze debiteuren (+0,10 MEUR). Deze werden gecompenseerd door leegstand (-0,77 MEUR), desinvesteringen in Nederland, Namen en Boncelles (-0,42 MEUR). In lijn met de evolutie in het Netto huurresultaat stijgt het vastgoedresultaat met 5,95% tot 13,13 MEUR (12,39 MEUR in 2024).

De niet-verdisconteerde waarde van de toekomstige Huurinkomsten tot aan de eerste vervaldatum van de huurovereenkomsten heeft onderstaande inningstermijnen:

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
OVERZICHT VAN DE CONTRACTUEEL TE VERKRIJGEN HUURINKOMSTEN TOT AAN EERSTE VERVALDATUM
Binnen één jaar	15.177	11.995
Tussen één jaar en twee jaar	11.657	7.695
Tussen twee en drie jaar	7.491	3.839
Tussen drie en vier jaar	2.939	1.882
Tussen vier en vijf jaar	1.894	1.665
Meer dan vijf jaar	11.510	12.768
TOTAAL	50.669	39.846

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 144

In België zijn de meeste huurovereenkomsten van Qrf handelshuurcontracten voor een periode van 9 jaar, in principe opzegbaar na afloop van het derde en zesde jaar mits inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden voor de vervaldag. De contractueel te verkrijgen Huurinkomsten op meer dan vijf jaar bedragen de contractuele huur voor het Rijksarchief in Brugge, dit contract loopt af in 2037.

Om de naleving van de verplichtingen die de huurder worden opgelegd krachtens de overeenkomst te garanderen, dient de huurder in principe een huurwaarborg te stellen, meestal in de vorm van een bankgarantie ter waarde van drie tot zes maanden huur. Voor bepaalde huurders wordt er ook een concerngarantie verkregen. De huurprijzen worden meestal maandelijks (soms driemaandelijks) vooruitbetaald en worden meestal jaarlijks op de vervaldag geïndexeerd. Belastingen en taksen, onroerende voorheffing inbegrepen en de gemeenschappelijke kosten komen voornamelijk ten laste van de huurder.

De Vennootschap had in 2025 drie variabele huurcontracten op basis van gerealiseerde omzet van haar huurders, deze Huurinkomsten worden verantwoord in de winst- en verliesrekening in de periode waarop ze betrekking hebben. De Huurinkomsten op basis van variabele huurcontracten bedroegen 0,8 MEUR in 2025.

Bij aanvang van de overeenkomst wordt in principe tussen partijen een plaatsbeschrijving opgemaakt door een onafhankelijke expert. Bij het verstrijken van de overeenkomst moet de huurder de door hem gehuurde ruimten teruggeven in de staat zoals beschreven in de plaatsbeschrijving bij intrede onder voorbehoud van normale slijtage. De huurder kan de huurovereenkomst niet overdragen noch de ruimten geheel of gedeeltelijk onderverhuren, tenzij mits voorafgaandelijk schriftelijk akkoord van de verhuurder. De huurder heeft de verplichting om op zijn kosten de overeenkomst te registreren.

TOELICHTING 6. VASTGOEDKOSTEN

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
(-) IX. Technische kosten	-206	-184
- Recurrente technische kosten	-206	-184
- Herstellingen	-150	-128
- Verzekeringspremies	-56	-56
(-) X. Commerciële kosten	-265	-85
- Makelaarscommissies	-212	-52
- Erelonen van advocaten en juridische kosten	-53	-33
(-) XI. Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen	-112	-21
(-) XII. Beheerskosten van het vastgoed	-284	-290
- Externe beheersvergoedingen	0	-22
- Interne beheerkosten van het patrimonium	-284	-268
VASTGOEDKOSTEN	-868	-579

De vastgoedkosten bedragen 0,87 MEUR in 2025 (ten opzichte van 0,58 MEUR in 2024), een stijging van 0,29 MEUR. Deze stijging is voornamelijk het gevolg van het faillissement van Casa International, dat vijf panden in de portefeuille trof. De hieruit voortvloeiende leegstand resulteerde in hogere makelaarscommissies (+0,16 MEUR) voor de zoektocht naar nieuwe huurders en in hogere kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen (+0,09 MEUR) die gedurende de leegstandsperiode niet konden worden doorgerekend aan huurders en ten laste kwamen van de Vennootschap. Voor vier van de vijf betrokken panden werden inmiddels nieuwe huurders gevonden.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 145

TOELICHTING 7. ALGEMENE KOSTEN

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
(-) XIV. Algemene kosten van de Vennootschap	-2.195	-2.009
- Algemene kantoorkosten	-45	-107
- Vergoedingen management	-946	-797
- Vergoedingen Raad van Bestuur en comités	-107	-93
- Vergoedingen en doorgerekende kosten Enige Bestuurder	-300	-323
- Personeelskosten	-159	-152
- Specifieke fondskosten	-179	-154
- Dienstverleners (erelonen advocaten, audit, vastgoedexperts,…)	-216	-206
- Andere algemene kosten	-244	-178
ALGEMENE KOSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP	-2.195	-2.009

De algemene kosten van de Vennootschap bedragen 2,20 MEUR in 2025 (t.o.v. 2,01 MEUR in 2024), een stijging van 186 KEUR (+9,3%). De stijging wordt voornamelijk verklaard door hogere vergoedingen van het management (+149 KEUR), voornamelijk als gevolg van de stijging van de variabele vergoeding gekoppeld aan de gerealiseerde doelstellingen, en een stijging in de andere algemene kosten (+66 KEUR).Daarnaast stegen de vergoedingen van de Raad van Bestuur en comités (+14 KEUR), de specifieke fondskosten (+25 KEUR), de erelonen van dienstverleners (+10 KEUR) en de personeelskosten (+7 KEUR). Deze stijgingen werden gedeeltelijk gecompenseerd door een daling van de algemene kantoorkosten (−62 KEUR), grotendeels door het wegvallen van de huur van een externe kantoorruimte, en een daling in de vergoeding van de Enige Bestuurder (−23 KEUR).

TOELICHTING 8. PORTEFEUILLERESULTAAT

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
(+/-)XVI. Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	0	-747
- Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs - transactiekosten)	0	19.503
- Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen	0	-20.250
(+/-)XVIII. Variaties in de Reële Waarde van vastgoedbeleggingen	11.495	1.011
- Positieve variaties in de Reële Waarde van vastgoedbeleggingen	15.701	4.032
- Negatieve variaties in de Reële Waarde van vastgoedbeleggingen	-4.206	-3.021
XIX. Ander portefeuilleresultaat	-115	4.710
PORTEFEUILLERESULTAAT	11.380	4.973

Het portefeuilleresultaat in 2025 bedraagt 11,38 MEUR (t.o.v. 4,97 MEUR in 2024) en is enerzijds het resultaat van de positieve variaties in de Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen op basis van de schattingen van de Vastgoeddeskundige (+11,50 MEUR), en anderzijds door een aanpassing van de voorziening van de exit taks met betrekking tot Arioso Investments Belgium NV (-0,12 MEUR). De positieve variaties in de Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen zijn voornamelijk het gevolg van de positieve herwaardering na de verwerving van twee vastgoedvennootschappen, City 25 NV en Immo Feest- en Cultuurpaleis Oostende NV en van herziene inschattingen van de verwachte huur- waarde van de bestaande portefeuille door de Vastgoeddeskundige.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 146

TOELICHTING 9. FINANCIEEL RESULTAAT

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
(+) XX. Financiële inkomsten	1	78
- Opbrengsten uit vlottende activa	1	22
- Andere	0	56
(-) XXI. Netto interestkosten	-3.111	-2.860
- Nominale interestlasten op leningen	-3.477	-4.282
- Opbrengsten van toegelaten afdekkingsinstrumenten	366	1.422
(-) XXII. Andere financiële kosten	-222	-191
- Bankkosten en andere commissies	-209	-236
- Andere	-12	45
(+/-)XXIII. Variaties in de Reële Waarde van financiële activa en passiva	357	-1.166
- Toegelaten afdekkingsinstrumenten	357	-1.168
- Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS	0	0
- Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS	357	-1.168
- Opbrengsten uit financiële activa	0	2
FINANCIEEL RESULTAAT	-2.975	-4.138

Qrf is blootgesteld aan verhogingen van de financiële kosten die veroorzaakt kunnen worden door een stijging van de rentevoeten. Om dit risico te beperken heeft Qrf de vlottende rentevoeten deels omgezet in vaste rentevoeten via Interest Rate Swaps afgesloten bij verschillende financiële instellingen. De looptijd van deze financiële instrumenten is afgestemd op de looptijd van de kredieten van Qrf. Indien de interestvoeten op lange termijn sterk dalen, kan de marktwaarde van deze Interest Rate Swaps sterk negatief worden, met als gevolg dat de kostprijs zou stijgen om deze contracten te ontbinden. De Gemiddelde Financieringskost in 2025 bedraagt 2,98% (t.o.v. 2,88% in 2024), met inbegrip van de kredietmarge en de rentelasten die voortvloeien uit de Interest Rate Swaps. Het financieel resultaat bedraagt -2,98 MEUR in 2025 (t.o.v. -4,14 MEUR in 2024). De variatie in de Reële Waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten bedraagt +0,36 MEUR (t.o.v. -1,17 MEUR in 2024). De netto interestkosten bedragen 3,11 MEUR (t.o.v. 2,86 MEUR in 2024). Een stijging in het gemiddeld uitstaande schuldniveau als gevolg van de acquisities resulteerde in een stijging van de netto interestkosten.

TOELICHTING 10. VENNOOTSCHAPSBELASTING

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
(+) XXV. Vennootschapsbelasting	-160	-74
Belastingen	-160	-74

De vennootschapsbelasting bedraagt -0,2 MEUR in 2025 (t.o.v. -0,1 MEUR in 2024). De stijging van de belastinglast met 86 KEUR ten opzichte van 2024 is voornamelijk het gevolg van de uitgestelde belastingen gerelateerd aan de verworven vastgoedvennootschappen City 25 NV en Immo Feest- en Cultuurpaleis Oostende NV. In totaal werd in 2025 voor 5,1 MEUR aan belastingen betaald, bestaande uit 4,9 MEUR exit taks naar aanleiding van de overname van City 25 NV en de omzetting tot GVBF en 0,2 MEUR reguliere vennootschapsbelasting.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 147

TOELICHTING 11. VASTGOEDBELEGGINGEN

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
C. VASTGOEDBELEGGINGEN
Saldo per begin van het boekjaar	206.985	218.356
Boekwaarde verkochte vastgoedbeleggingen	0	-20.250
Boekwaarde verworven vastgoedbeleggingen	46.750	0
Gekapitaliseerde uitgaven (Capex)	5.836	7.868
Variatie in de Reële Waarde van vastgoedbeleggingen	11.495	1.011
Saldo per einde van het boekjaar	271.066	206.985

De Vennootschap heeft gedurende 2025 enkele belangrijke realisaties geformaliseerd.

TABEL 1 OVERZICHT INVESTERINGEN QRF 2025

ADRES	HUURDER(S)	TOTALE BRUTO OPPERVLAKTE IN M²
Antwerpen - Huidevetterstraat 21	Xandres	485
Antwerpen - Huidevetterstraat 23	Max Mara	196
Antwerpen - Lombardenvest 65	Manfield	142
Brussel - Chaussée d'Ixelles 42	Tezenis - Calzedonia	146
Brussel - Chaussée d'Ixelles 44	Green Time	46
Brussel - Louizalaan 4/6	Bouvy	210
Gent - Veldstraat 41	Meet Me There	94
Hasselt - Hoogstraat 10	Lola & Lisa	125
Hasselt - Demerstraat 20	Etam	215
Luik - Pl. de la Rep. Française 23	O’Tacos	52
Namen - Rue de Fer 21	Thai Café	160
Namen - Place de l'Ange 60-62	April Beauty	242
Roeselare - Ooststraat 7	Lab 9	308
Turnhout - Gasthuisstraat 3	Kruidvat	830
Turnhout - Gasthuisstraat 29	Proximus	322
Oostende - Wapenplein 18	7 commerciële huurders	6.142

In een eerste transactie werd een portefeuille van vijftien binnenstedelijke winkelpanden verworven, verspreid over verschillende Belgische centrumsteden, op basis van een bruto vastgoedwaarde van 36,0 MEUR met jaarlijkse Contractuele Huren van 2,55 MEUR. Daarnaast verwierf Qrf het Feest- en Cultuurpaleis in Oostende, een deels te herontwikkelen binnenstedelijk winkelcomplex. De totale investeringskost zal 16,25 MEUR bedragen en de jaarlijkse Contractuele Huren bedragen 1,3 MEUR. De geplande herontwikkeling van het Feest- en Cultuurpaleis was volledig vergund bij verwerving. De werken werden onmiddellijk aangevat en zijn inmiddels afgerond, waarna de beschikbare ruimte op 12 februari 2026 werd overgedragen aan de huurder, Inditex, voor de intrede van een Zara-winkel met een oppervlakte van meer dan 3.500 m². De totale investeringskost, inclusief de bijdragen aan de door de huurder uit te voeren inrichtingswerken, bedraagt 5,5 MEUR De verwerving van bovenstaande vennootschappen kwalificeren niet als een bedrijfscombinatie overeenkomstig IFRS 3. Het verschil tussen de boekwaarde van de verworven vastgoedbeleggingen en de netto kasuitstroom m.b.t. de aankoop van de aandelen in bovenstaande vennootschappen zoals blijkt uit het kasstroomoverzicht wordt verklaard door werkkapitaalelementen waaronder de exit taks schuld bij verwerving.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 148

Ten slotte werd binnen de recent verworven City 25-portefeuille een beperkte herontwikkeling uitgevoerd aan het pand gelegen Veldstraat 41 in Gent. Deze ingreep had tot doel het pand te verduurzamen en aan te passen in functie van de nieuwe huurder Meet Me There, die het pand in de eerste jaarhelft van 2026 zal betrekken op basis van marktconforme voorwaarden. Qrf heeft op vandaag een tweezijdige focus op herontwikkelingsprojecten. Enerzijds participeert het in joint venture projecten voor grootschalige binnenstedelijke herontwikkelingsprojecten, anderzijds beheert het zelf ontwikkelingen.

Vastgoedbeleggingen worden geboekt tegen de Reële Waarde overeenkomstig IFRS 13. De waarderingen zijn gebaseerd op de huidige huurtoestand van de gebouwen, waaronder hun contractuele huur, hun Bezettingsgraad en de verwachte resterende duur van de lopende huurcontracten. De Vastgoeddeskundigen bepalen op basis van hun expertise de markthuurwaardes voor bezette en lege oppervlaktes. Hiervan worden de beheerkosten afgetrokken, alsook de leegstandskosten (berekend op basis van de geschatte duur van de leegstand) teneinde hiermee rekening te houden in de waardering van de vastgoedbeleggingen.

De Reële Waardehiërarchie bestaat uit drie niveaus:
Niveau 1: De Reële Waarde wordt bepaald op basis van gepubliceerde noteringen in een actieve markt;
Niveau 2: Waarderingsmethoden met in de markt waarneembare parameters;
Niveau 3: Waarderingsmethoden die input betrekken die niet-waarneembaar is in de markt en die een meer dan insignificante impact heeft op de Reële Waarde van het instrument.

De vastgoedbeleggingen vallen onder niveau 3 in de Reële Waarde hiërarchie. De waarderingsmethoden en belangrijkste parameters worden nader toegelicht in toelichting 2.6 van dit jaarverslag.

BELGIË	31/12/2025		31/12/2024
Niet-observeerbare parameters	Bandbreedte	Gewogen gemiddelde	Bandbreedte	Gewogen gemiddelde
ERV (in EUR/m²)4	58 - 1.800 EUR /m²	336 EUR /m²	58 - 551 EUR /m²	202 EUR /m²
Lange termijn leegstandshypothese	0% - 100%	98,24%	100%	100%
Yield	4,6% - 7,8%	5,70%	4,6% - 7,8%	5,86%
Aantal m²	46 - 12.013 m²	4.847 m²	114 - 12.013 m²	6.386 m²

De gewogen gemiddelde yield toegepast door de vastgoeddeskundige bedraagt 5,70% op 31/12/2025 (vergeleken met een yield van 5,86% op 31/12/2024). De daling in de interestvoeten gedurende 2025 resulteerde in een daling in de gewogen gemiddelde gehanteerde yield van 0,16% door de Vastgoeddeskundige. Een verdere stijging van de yield met 0,25% zou resulteren in een negatieve variatie in de Reële Waarde van het vastgoed van 11,38 MEUR.Een daling van de ERV met 2% zou resulteren in een negatieve variatie in de Reële Waarde van het vastgoed van ongeveer 5,42 MEUR.

TOELICHTING 12. ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
D. ANDERE MATERIËLE VAST ACTIVA
Materiële vaste activa voor eigen gebruik per begin van het boekjaar	428	18
- Investeringen	178	479
- Afschrijvingen	-116	-69
Materiële vaste activa voor eigen gebruik per einde van het boekjaar	490	428

De investeringen in andere materiële vaste activa bevatten voornamelijk investeringen in kantoormeubilair en rollend materieel. 4 De ruime bandbreedte van de ERV laat zich vooral verklaren door de grote verschillen in locatie van de winkelpanden alsook in oppervlakte en concipiëring van de gebouwen.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 149

TOELICHTING 13. FINANCIËLE ACTIVA EN DEELNEMINGEN IN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN EN JOINT VENTURES

T 13.1 DEELNEMINGEN IN GEASSOCIEERDE VENNOOTSCHAPPEN EN JOINT VENTURES EN LENINGEN AAN GEASSOCIEERDE VENNOOTSCHAPPEN EN JOINT VENTURES

In Antwerpen is Qrf voor 30% eigenaar van een vennootschap, Ardeno BV, die de herontwikkeling van het voormalige Century Center mede heeft gerealiseerd. Het gaat om 17.870 m² kantoren en retail. Op 31 december 2025 werd de participatie van Qrf (30%) in de joint venture gewaardeerd op 12,71 MEUR.

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
E. DEELNEMINGEN, LENINGEN EN VORDERINGEN IN JOINT VENTURES
Leningen en vorderingen	0	109
Deelnemingen in joint ventures	12.707	12.773
TOTAAL	12.707	12.882

De deelneming in geassocieerde vennootschappen en joint ventures van 12,71 MEUR bevat uitsluitend de volgens de vermogensmutatie opgenomen participatie in Ardeno:

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	Vennootschap	%	Waarde
Ardeno BV	30	12.707

Voor de joint venture vennootschap wordt de controle gezamenlijk uitgeoefend tussen Qrf en de partner, Baltisse, en dit op basis van een uitgebreide sleutelbeslissingenlijst. In 2025 werd voor Ardeno een aandeel in het resultaat opgenomen in de resultatenrekening van -0,07 MEUR.

T 13.2 FINANCIËLE ACTIVA

Verder bevatten de andere financiële vaste activa enerzijds uit de marktwaarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten, deze bedraagt per 31 december 2025 namelijk 0,87 MEUR, waarvan 0,74 MEUR op lange termijn en 0,14 MEUR op korte termijn, en anderzijds uit een openstaande vordering gerelateerd aan de verwerving van de vastgoedportefeuille Immo Feest- en Cultuurpaleis Oostende.

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
E. TOEGELATEN AFDEKKINGSINSTRUMENTEN
Toegelaten afdekkingsinstrumenten (op lange termijn)	738	1.079
Toegelaten afdekkingsinstrumenten (korte termijn)	135	84
Overige vorderingen	46	0
TOTAAL	919	1.163

Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de afdekkingsinstrumenten op 31 december 2025:

TYPE	BEGIN- DATUM	VERVAL- DATUM	VASTE RENTEVOET	NOTIONEEL BEDRAG	SCHULDENLAST REËLE WAARDE
Interest Rate Swap	30/06/2023	30/06/2028	2,415%	10.000.000	-57.358
Interest Rate Swap	22/11/2022	22/11/2032	2,790%	21.000.000	-306.433
Interest Rate Swap	31/12/2025	30/06/2027	1,976%	10.000.000	14.301
Interest Rate Swap/Floor	30/06/2025	30/06/2027	0,098%	20.000.000	589.829
Interest Rate Swap	30/06/2023	30/06/2028	1,808%	10.000.000	91.983
Interest Rate Swap	30/06/2026	30/06/2028	2,698%	10.000.000	-94.139
Interest Rate Swap/Floor	02/01/2019	02/11/2026	0,820%	10.000.000	102.164
Interest Rate Swap/Floor	30/09/2025	31/12/2027	1,915%	10.000.000	41.610
Interest Rate Swap/Floor	30/09/2025	31/12/2026	1,714%	10.000.000	32.659
TOTAAL				111.000.000	414.617

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 150

TOELICHTING 14. HANDELSVORDERINGEN

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
D. HANDELSVORDERINGEN
Handelsvorderingen	1.003	1.109
Op te maken facturen	495	441
Te ontvangen creditnota’s	10	0
Vooruitbetalingen	70	68
Dubieuze debiteuren	342	385
Geboekte waardeverminderingen	-342	-385
TOTAAL	1.579	1.618

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
Ouderdomsanalyse van de Handelsvorderingen (incl. op te maken facturen, te innen opbrengsten en te ontvangen CN)	Totaal	Voorzien als dubieuze debiteuren
Niet vervallen en vervallen < 60 dagen	1.525	49
Vervallen 60 - 90 dagen	73	13
Vervallen > 90 dagen	323	230
TOTAAL	1.921	342

De waardeverminderingen op handelsvorderingen worden bepaald op individuele basis. Qrf past hierbij een vereenvoudigd model voor verwachte kredietverliezen toe conform IFRS 9, waarbij rekening wordt gehouden met het aantal dagen openstand na vervaldag, de kredietwaardigheid van de individuele huurder en de beschikbare zekerheden. Het kredietrisico op handelsvorderingen wordt in belangrijke mate beperkt door het feit dat huren contractueel vooruit dienen te worden betaald, doorgaans op maand- of kwartaalbasis. Daarnaast wordt de kredietwaardigheid van huurders beoordeeld voorafgaand aan het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten. Ter dekking van de verplichtingen van de huurder wordt in principe een huurwaarborg gesteld, meestal in de vorm van een bankgarantie ter waarde van drie tot zes maanden huur. Voor bepaalde huurders wordt tevens een concerngarantie verkregen. Het maximale kredietrisico op handelsvorderingen bedraagt 1.921 KEUR (2024: 2.004 KEUR), zijnde de bruto boekwaarde van de uitstaande vorderingen. Het overgrote deel van de vorderingen is niet vervallen of vervallen sinds minder dan 60 dagen (1.525 KEUR of 79% van het totaal). Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico bij individuele huurders.

TOELICHTING 15. BELASTINGVORDERINGEN EN ANDERE VLOTTENDE ACTIVA

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
E. BELASTINGVORDERINGEN EN ANDERE VLOTTENDE ACTIVA
BTW	21	24
Andere	129	157
TOTAAL	150	181

De belastingvorderingen en andere vlottende activa bedragen 0,15 MEUR in 2025 (t.o.v. 0,18 MEUR in 2024). Het verschil van 0,03 MEUR is gerelateerd aan de andere vlottende activa. De post "Andere" omvat hoofdzakelijk de betaalde provisies voor kosten van de VME (Vereniging van Mede-Eigenaars).

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 151

TOELICHTING 16. KAS EN KASEQUIVALENTEN

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
F. KAS EN KASEQUIVALENTEN
Zichtrekening	797	442
TOTAAL	797	442

Er staan geen beperkingen op het gebruik of de aanwending van de kas en kasequivalenten. De kas en kasequivalenten voldoen aan de voorwaarden zoals vermeld in IAS 7.

TOELICHTING 17. OVERLOPENDE REKENINGEN – ACTIVA

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
G. OVERLOPENDE REKENINGEN - ACTIVA
Verkregen opbrengsten	0	66
Andere	191	127
TOTAAL	191	193

De overlopende rekeningen bevatten voornamelijk over te dragen kosten, bestaande uit onderhoudscontracten.

TOELICHTING 18. KAPITAAL

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	EVOLUTIE KAPITAAL	Kapitaal	Totaal kapitaal	Uitgifte- premies	Kosten kapitaal- verhoging	Aantal gecreëerde aandelen	Totaal aantal uitstaande aandelen
Datum	Verrichting
03/09/2013	Oprichting	62	62			1.230	1.230
27/11/2013	Splitsing aandelen	0	62			1.230	2.460
27/11/2013	Storting in speciën	1.139	1.200			45.540	48.000
18/12/2013	Inbreng Laagland	5.243	6.443			209.711	257.711
18/12/2013	IPO	75.380	81.823			3.015.200	3.272.911
18/12/2013	Kapitaalvermindering	-5.734	76.089			0	3.272.911
31/12/2013	BALANS	76.089					3.272.911
31/12/2014	BALANS	76.089					3.272.911
24/06/2015	Inbreng in natura	4.490	80.579	238	-20	193.097	3.466.008
08/12/2015	Inbreng in natura	14.733	95.312	608	-8	633.680	4.099.688
09/12/2015	Inbreng in natura	8.913	104.225	37	-5	383.363	4.483.051
31/12/2015	BALANS	104.225		883	-32		4.483.051
01/01/2016	Inbreng in natura	104.225			-23		4.483.051
30/06/2016	Inbreng in natura	7.567	111.792	371	-27	325.466	4.808.517
21/12/2016	Inbreng in natura	7.470	119.262	206	-28	321.285	5.129.802
31/12/2016	BALANS	119.262		1.459	-111		5.129.802
01/01/2017	Inbreng in natura	119.262			-14		5.129.802

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 152

Datum	Verrichting	Kapitaal	Totaal kapitaal	Uitgifte- premies	Kosten kapitaal- verhoging	Aantal gecreëerde aandelen	Totaal aantal uitstaande aandelen
25/09/2017	Inbreng in natura	12.462	131.724	38	-27	536.020	5.665.822
31/12/2017	BALANS	131.724		1.496	-152		5.665.822
31/12/2018	BALANS	131.724		1.496	-152		5.665.822
09/01/2019	Wijziging fractiewaarde	-126.058	-126.058			126.058	5.665.822
30/01/2019	Inbreng in natura	1.488	1.488	22.313	-179	1.487.500	7.153.322
31/12/2019	BALANS	7.153	149.867		-331		7.153.322
31/12/2020	BALANS	7.153	149.867		-331		7.153.322
11/06/2021	Keuzedividend	193	7.347	2.080	-62	193.354	7.346.676
31/12/2021	BALANS	7.347	151.948		-393		7.346.676
10/06/2022	Keuzedividend	236	7.583	2.143	-45	236.061	7.582.737
31/12/2022	BALANS	7.583	154.091		-438		7.582.737
9/06/2023	Keuzedividend	216	7.799	1.842	-18	216.149	7.798.886
31/12/2023	BALANS	7.799	155.933		-456		7.798.886
31/12/2024	BALANS	7.799	155.933		-456		7.798.886
20/05/2025	Resultaatsverwerking			-2.013
13/10/2025	Kapitaalverhoging	2.600	10.399	22.408	-443	2.599.628	10.398.514
31/12/2025	BALANS	10.399	176.328		-899		10.398.514

In het boekjaar 2014, 2018, 2020 en 2024 vonden geen kapitaaloperaties plaats.

T 18.1 HISTORIEK VAN QRF

Qrf werd op 3 september 2013 opgericht als een commanditaire vennootschap op aandelen onder de benaming “Qrf”, bij akte verleden voor notaris Vincent Vroninks, geassocieerd notaris te Elsene, zoals gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 17 september 2013 onder het nummer 13141597. Qrf werd opgericht met een maatschappelijk kapitaal van 61.500 EUR, vertegenwoordigd door 1.230 aandelen, welke als volgt werden toegekend aan de oprichters: » Qrf Management NV (d.i.de Enige Bestuurder): 1.229 aandelen (99,92%); en » Quares Holding CVBA: 1 aandeel (0,08%). Hieronder wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste wijzigingen die hebben plaatsgevonden binnen Qrf, sedert de oprichting van Qrf: (i) aandelensplitsing waarbij de bestaande 1.230 aandelen werden gesplitst in 2.460 nieuwe aandelen in een verhouding van 1 bestaand aandeel tegen 2 nieuwe aandelen; (ii) het verhogen van het maatschappelijk kapitaal van Qrf met 1.138.500 EUR door de uitgifte van 45.540 nieuwe aandelen en het aanpassen van de statuten; (iii) het verhogen van het maatschappelijk kapitaal van Qrf, met 5.242.775 EUR ingevolge de inbreng in natura van alle aandelen van Laagland NV door uitgifte van 209.711 nieuwe aandelen;

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 153

(iv) het verhogen van het maatschappelijk kapitaal van Qrf, op basis van het overzicht van ontvangen en toegewezen inschrijvingen, met 75.380.000 EUR door uitgifte van 3.015.200 nieuwe aandelen; (v) het verminderen van het maatschappelijk kapitaal van Qrf, voor de creatie van een beschikbare reserve ter dekking van voorzienbare verliezen, met een bedrag van 5.734.000 EUR; (vi) machtiging aan de Enige Bestuurder, om het geplaatste maatschappelijk kapitaal van Qrf in één of meer malen te verhogen tot een bedrag van 76.088.775 EUR; (vii) omvorming van openbare vastgoedbevak naar Gereglementeerde Vastgoed vennootschap door statutenwijziging op 7 november 2014; (viii) het verhogen van het maatschappelijk kapitaal van Qrf, met 4.489.505 EUR door uitgifte van 193.097 nieuwe aandelen ingevolge de inbreng in natura van de handelspanden gelegen te Antwerpen, Kammenstraat en Namen, Rue de Fer; (ix) het verhogen van het maatschappelijk kapitaal van Qrf, met 14.733.060 EUR door uitgifte van 633.680 nieuwe aandelen ingevolge de inbreng in natura van het handelspand gelegen te Leuven, Bondgenotenlaan; (x) het verhogen van het maatschappelijk kapitaal van Qrf, met 8.913.189 EUR door uitgifte van 383.363 nieuwe aandelen ingevolge de inbreng in natura van een gedeelte van de aandelen van TT Center Plus NV; (xi) het verhogen van het maatschappelijk kapitaal van Qrf, met 7.567.085 EUR door uitgifte van 325.466 nieuwe aandelen ingevolge de inbreng in natura van de aandelen van RIGS NV; (xii) het verhogen van het maatschappelijk kapitaal van Qrf, met 7.469.876 EUR door uitgifte van 321.285 nieuwe aandelen ingevolge de inbreng in natura van de handelspanden gelegen te Antwerpen, Wapper en Schuttershofstraat; (xiii) het verhogen van het maatschappelijk kapitaal van Qrf, met 12.462.465 EUR door uitgifte van 536.020 nieuwe aandelen ingevolge de inbreng in natura van de 6 handelspanden gelegen te Antwerpen en Oostende; (xiv) het verminderen van het maatschappelijke kapitaal van Qrf naar 5.665.822 EUR door een wijziging van de fractiewaarde per aandeel naar 1 EUR met overboeking naar de onbeschikbare reserverekening ‘uitgiftepremies’; (xv) het verhogen van het maatschappelijk kapitaal van Qrf, met 1.487.500 EUR door uitgifte van 1.487.500 nieuwe aandelen ingevolge de inbreng in natura van de 9 handelspanden gelegen te Antwerpen en Oostende; (xvi) omzetting van een commanditaire vennootschap op aandelen naar een Naamloze Vennootschap met een Enige Bestuurder (Qrf Management) bij akte voor notaris Vroninks op 18 mei 2021; (xvii) het verhogen van het maatschappelijk kapitaal van Qrf, met 193.354 EUR door uitgifte van 193.354 nieuwe aandelen ingevolge de inbreng in natura van dividenden in het kader van een keuzedividend; (xviii) het verhogen van het maatschappelijk kapitaal van Qrf, met 236.061 EUR door uitgifte van 236.061 nieuwe aandelen ingevolge de inbreng in natura van dividenden in het kader van een keuzedividend; (xix) het verhogen van het maatschappelijk kapitaal van Qrf, met 216.149 EUR door uitgifte van 216.149 nieuwe aandelen ingevolge de inbreng in natura van dividenden in het kader van een keuzedividend; (xx) het verhogen van het maatschappelijk kapitaal van Qrf, met 2.599.628 EUR door uitgifte van 2.599.628 nieuwe aandelen ingevolge de kapitaalsverhoging per 13 oktober 2025.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 154

T 18.2 VERWERVING EN VERVREEMDING VAN EIGEN AANDELEN

(i) Algemeen

Artikel 7:215 en volgende van het WVV bepalen dat de Enige Bestuurder op twee manieren kan gemachtigd worden om te beslissen tot de verwerving of vervreemding van eigen aandelen van Qrf, namelijk: (i) mits een voorafgaand besluit van de Algemene Vergadering, en (ii) in geval van een dreigend ernstig nadeel voor Qrf, mits een uitdrukkelijke statutaire clausule is voorzien hieromtrent. Deze beide situaties worden hieronder verder verduidelijkt.

(ii) Voorafgaand besluit van de Algemene Vergadering

Artikel 7:215 van het WVV en Artikel 24 van de statuten van Qrf bepalen uitdrukkelijk dat de Algemene Vergadering, mits inachtneming van de voorschriften inzake quorum (de helft van het maatschappelijk kapitaal is vertegenwoordigd) en meerderheid (vier/vijfde van de stemmen) vereist voor een doelswijziging, ten allen tijde kan beslissen tot het machtigen van de Enige Bestuurder tot het verwerven en vervreemden van eigen aandelen, op voorwaarde dat (i) de nominale waarde, of bij gebreke daarvan, de fractiewaarde van de verkregen aandelen niet hoger is dan 20% van het geplaatste kapitaal, (ii) de verrichting enkel betrekking heeft op volgestorte aandelen, (iii) het voor de verkrijging uitgetrokken bedrag, vermeerderd met enerzijds het bedrag dat werd uitgetrokken voor het eerder verkrijgen van aandelen in Qrf en anderzijds met het aantal aandelen verkregen door een persoon die handelt in eigen naam maar voor rekening van Qrf, voor uitkering vatbaar moet zijn, en (iv) het aanbod tot verkrijging ten aanzien van alle aandeelhouders en onder dezelfde voorwaarden geschiedt (onder voorbehoud van hetgeen hieronder is vermeld), behalve voor wat betreft de verkrijgingen waartoe eenparig werd besloten door een Algemene Vergadering waarop alle aandeelhouders aanwezig of vertegenwoordigd waren.

Qrf moet tevens de volgende principes in aanmerking nemen:
* Qrf zal haar eigen aandelen kunnen verwerven zonder dat aan alle aandeelhouders een aanbod tot verkrijging moet worden gedaan, op voorwaarde dat zij de gelijke behandeling van de aandeelhouders die zich in gelijke omstandigheden bevinden, waarborgt door middel van gelijkwaardigheid van de geboden prijs overeenkomstig Artikel 7:215 van het WVV; en
* Qrf moet de FSMA in kennis stellen van haar intentie tot het verwerven van eigen aandelen, waarna de FSMA nagaat of de verrichtingen tot wederinkoop in overeenstemming zijn met het besluit van de Algemene Vergadering, of in voorkomend geval, de Enige Bestuurder. Indien de FSMA oordeelt dat de verrichtingen hiermee niet in overeenstemming zijn, kan zij haar advies openbaar maken.

De Algemene Vergadering van Qrf van 18 mei 2021 heeft de machtiging van de Enige Bestuurder toegekend voor een periode van vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie van deze machtiging in de Bijlage bij het Belgisch Staatsblad op 9 juni 2021.

(iii) Dreigend ernstig nadeel

Artikel 7:215 van het WVV bepaalt verder dat geen uitdrukkelijke voorafgaande machtiging van de Algemene Vergadering is vereist wanneer de statuten uitdrukkelijk bepalen dat de Enige Bestuurder kan beslissen dat de verkrijging of vervreemding van eigen aandelen noodzakelijk is ter voorkoming van een dreigend ernstig nadeel. De Enige Bestuurder dient in deze situatie tevens de hierboven opgesomde voorwaarden in acht te nemen. Dergelijke statutaire clausule is weliswaar enkel geldig voor een periode van drie jaar te rekenen vanaf de publicatie van de statutenwijziging in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad. Deze statutaire machtiging is hernieuwbaar mits inachtneming van de voorschriften inzake quorum en meerderheid vereist voor een doelswijziging. Meer bepaald dient de helft van het maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigd te zijn tijdens de buitengewone Algemene Vergadering, en dient de beslissing tot hernieuwing van de statutaire machtiging goedgekeurd te worden met een vier/vijfde meerderheid van de stemmen.

Artikel 6 van de statuten van Qrf voorziet in de mogelijkheid voor de Enige Bestuurder om over te gaan tot de verwerving en vervreemding van haar eigen aandelen wanneer de verkrijging noodzakelijk is ter voorkoming van een dreigend ernstig nadeel voor Qrf, onderhevig aan de voorwaarden opgenomen

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 155

in Artikel 7:215 en volgende van het WVV. Deze machtiging werd door de Algemene Vergadering van Qrf toegekend voor een periode van drie jaar te rekenen vanaf de publicatie van deze machtiging in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad op 9 juni 2021. De Enige Bestuurder heeft op datum van dit jaarverslag nog geen gebruik gemaakt van de machtiging aan hem toevertrouwd in deze statutaire clausule. Qrf bezit op datum van dit jaarverslag dan ook geen eigen aandelen.

(iv) Rol van de FSMA

Overeenkomstig Artikel 7:215 van het WVV moet Qrf de FSMA kennis geven van verrichtingen tot inkoop van eigen aandelen die zij overweegt. De FSMA gaat na of de verrichtingen tot wederinkoop in overeenstemming zijn met het besluit van de Algemene Vergadering of, in voorkomend geval, van de Enige Bestuurder. Indien de FSMA van oordeel is dat deze verrichtingen daarmee niet in overeenstemming zijn, maakt zij haar advies openbaar.

T 18.3 TOEGESTAAN KAPITAAL

(i) Algemene machtiging

Overeenkomstig Artikel 7:198 van het WVV kunnen de statuten aan de Enige Bestuurder de bevoegdheid toekennen om het geplaatste maatschappelijk kapitaal in één of meer malen tot een bepaald bedrag te verhogen dat niet hoger mag zijn dan het bedrag van dat maatschappelijk kapitaal. Onder dezelfde voorwaarden kunnen de statuten de Enige Bestuurder de bevoegdheid toekennen om converteerbare obligaties of warrants uit te geven.Deze bevoegdheid kan slechts worden uitgeoefend gedurende vijf jaar te rekenen van de bekendmaking van de oprichtingsakte of van de wijziging van de statuten. Zij kan echter door de Algemene Vergadering, bij een besluit genomen volgens de regels die voor de wijziging van de statuten zijn gesteld, in voorkomend geval met toepassing van Artikel 7:155 van het WVV, één of meerdere malen worden hernieuwd voor een termijn die niet langer mag zijn dan vijf jaar. Wanneer de oprichters of de Algemene Vergadering besluiten om deze bevoegdheid toe te kennen of te vernieuwen, worden de bijzondere omstandigheden waarin van het toegestaan kapitaal kan worden gebruikgemaakt en de hierbij nagestreefde doeleinden in een bijzonder verslag uiteengezet. In voorkomend geval wordt dit verslag in de agenda vermeld. Een afschrift ervan kan worden verkregen overeenkomstig Artikel 7:132 van het WVV. Het ontbreken van dit verslag heeft de nietigheid van de beslissing van de Algemene Vergadering tot gevolg.

Op 30 april 2025 heeft de Algemene Vergadering van Qrf aan de Enige Bestuurder de machtiging verleend om het geplaatste maatschappelijk kapitaal in één of meerdere malen te verhogen met een maximum bedrag van 7.798.886 EUR op de data en overeenkomstig de modaliteiten die de Enige Bestuurder zal bepalen, conform de artikelen 7:198 tot en met 7:203 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen. Deze machtiging werd verleend voor een periode van vijf jaar te rekenen vanaf 12 mei 2025. Ingevolge akte verleden op 13 oktober 2025 voor notaris Ward Bultereys, te Bottelare, werd het kapitaal in het kader van het toegestaan kapitaal verhoogd met twee miljoen vijfhonderd negenennegentigduizend zeshonderdachtentwintig euro (2.599.628,00 EUR) zodat het saldo van het toegestaan kapitaal vijf miljoen honderdnegenennegentigduizend tweehonderdachtenvijftig euro (5.199.258,00 EUR) bedraagt.

(ii) Modaliteiten van het toegestaan kapitaal

Overeenkomstig de machtiging die op 12 mei 2025 door de Algemene Vergadering van Qrf aan de Enige Bestuurder werd verleend, zal de Enige Bestuurder bij elke kapitaalverhoging de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe effecten vastleggen. De kapitaalverhogingen zullen kunnen onderschreven worden in geld, in natura, door een gemengde inbreng of door incorporatie van reserves of van uitgiftepremies, naar gelang het geval met of zonder de creatie van nieuwe effecten of door uitgifte van al dan niet achtergestelde converteerbare obligaties, eventueel met opheffing of beperking van het voorkeurrecht van de bestaande aandeelhouders (mits toekenning van een onherleidbaar toewijzingsrecht).

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 156

Wanneer dergelijke kapitaalverhoging een uitgiftepremie bevat, zal het bedrag van deze uitgiftepremie worden toegewezen aan een onbeschikbare of beschikbare rekening “Uitgiftepremies”, die in dezelfde mate als het maatschappelijk kapitaal de waarborg voor derden zal uitmaken en waarover, behoudens de mogelijkheid tot omzetting in kapitaal, slechts zal kunnen worden beschikt bij beslissing van de Algemene Vergadering van aandeelhouders overeenkomstig de voorwaarden door het Wetboek van Vennootschappen gesteld voor een statutenwijziging. De uitgiftepremie die naast de kapitaalverhoging gevraagd wordt door de Enige Bestuurder, wordt niet in rekening gebracht om het overgebleven bruikbare bedrag van het toegestaan kapitaal te berekenen.

Onder dezelfde voorwaarden als hierboven uiteengezet en onderworpen aan de toepasselijke wettelijke bepalingen, kan Qrf, met uitzondering van winstbewijzen en soortgelijke effecten en mits inachtname van de toepasselijke GVV-wetgeving, de in Artikel 460 van het Wetboek van Vennootschappen bedoelde en eventueel door andere door het vennootschapsrecht toegelaten effecten uitgeven in overeenstemming met de daar voorgeschreven regels.

(iii) Beperkingen

a) Algemene beperkingen

Tenzij de statuten daarin uitdrukkelijk voorzien, kan de bevoegdheid inzake het toegestaan kapitaal niet gebruikt worden voor (i) de kapitaalverhogingen of de uitgiften van converteerbare obligaties (of van warrants) waarbij het voorkeurrecht van de aandeelhouders is beperkt of uitgesloten (mits naleving van het onherleidbaar toewijzingsrecht), (ii) de kapitaalverhogingen of de uitgiften van converteerbare obligaties waarbij het voorkeurrecht van de aandeelhouders is beperkt of uitgesloten ten gunste van één of meer bepaalde personen, andere dan personeelsleden van Qrf of van haar Perimetervennootschappen (mits naleving van het onherleidbaar toewijzingsrecht), en (iii) de kapitaalverhogingen die geschieden door omzetting van reserves.

De bevoegdheid inzake het toegestaan kapitaal mag nooit gebruikt worden voor de volgende verrichtingen:

(i) kapitaalverhogingen die voornamelijk tot stand worden gebracht door een inbreng in natura uitsluitend voorbehouden aan een aandeelhouder van Qrf die effecten van Qrf in zijn bezit houdt waaraan meer dan 10% van de stemrechten verbonden zijn. Bij de door deze aandeelhouder in bezit gehouden effecten, worden de effecten gevoegd die in bezit worden gehouden door:
» een derde die handelt in eigen naam maar voor rekening van de bedoelde aandeelhouder;
» een met de bedoelde aandeelhouder verbonden natuurlijke persoon of rechtspersoon;
» een derde die optreedt in eigen naam maar voor rekening van een met de bedoelde aandeelhouder verbonden natuurlijke persoon of rechtspersoon;
» personen die in onderling overleg handelen.
Onder personen die in onderling overleg handelen wordt verstaan (a) de natuurlijke personen of rechtspersonen die in onderling overleg handelen in de zin van Artikel 3, § 1, 5°, a), van de Wet van 1 april 2007, (b) de natuurlijke personen of rechtspersonen die een akkoord hebben gesloten aangaande de onderling afgestemde uitoefening van hun stemrechten, om een duurzaam gemeenschappelijk beleid ten aanzien van Qrf te voeren, en (c) de natuurlijke personen of rechtspersonen die een akkoord hebben gesloten aangaande het bezit, de verwerving of de overdracht van stemrecht verlenende effecten.

(ii) de uitgifte van aandelen zonder vermelding van nominale waarde beneden de fractiewaarde van de oude aandelen van dezelfde soort;
(iii) de uitgifte van warrants die in hoofdzaak is bestemd voor één of meer bepaalde personen, andere dan de leden van het personeel van Qrf of van één of meer van haar Perimetervennootschappen.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 157

b) Beperkingen in het kader van een openbaar overnamebod

Vanaf het tijdstip dat Qrf de mededeling van de FSMA ontvangt dat haar kennis is gegeven van een openbaar overnamebod op de effecten van Qrf, mag de Enige Bestuurder van deze laatste tot aan het einde van het bod (i) het kapitaal van Qrf niet meer verhogen door inbreng in natura of in geld met beperking of opheffing van het voorkeurrecht van de aandeelhouders en (ii) geen stemrechtverlenende effecten meer uitgeven die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, noch effecten die recht geven op inschrijving op of op verkrijging van dergelijke effecten, indien genoemde effecten of rechten niet bij voorkeur worden aangeboden aan de aandeelhouders naar evenredigheid van het kapitaal dat door hun aandelen wordt vertegenwoordigd.

Dit verbod geldt echter niet voor:
(i) de verplichtingen die op geldige wijze zijn aangegaan voor de ontvangst van de mededeling bedoeld in dit Artikel; en
(ii) de kapitaalverhogingen waartoe de Enige Bestuurder uitdrukkelijk en vooraf werd gemachtigd door een Algemene Vergadering die beslist als inzake statutenwijzigingen en die ten hoogste drie jaar voor de ontvangst van voornoemde mededeling plaats heeft, voor zover (a) de aandelen uitgegeven op grond van de kapitaalverhoging vanaf hun uitgifte volledig volgestort zijn, (b) de uitgifteprijs van de aandelen uitgegeven op grond van de kapitaalverhoging niet minder bedraagt dan de prijs van het bod, en (c) het aantal aandelen uitgegeven op grond van de kapitaalverhoging niet meer bedraagt dan een tiende van de voor de kapitaalverhoging uitgegeven aandelen die het kapitaal vertegenwoordigen.

De bovenvermelde beslissingen worden onmiddellijk en op omstandige wijze ter kennis gebracht van de bieder en van de FSMA. Zij worden tevens openbaar gemaakt.

18.4 AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR

Rekening houdend met de ontvangen transparantieverklaringen tot datum van publicatie en de informatie waarover Qrf beschikt, zijn de belangrijkste aandeelhouders:

Aandeelhouder	%
AXA SA	6,1%
Fort & Port Warehouses	12,2%
Familie Vanmoerkerke	30,4%
Free float5	51,3%

De ontvangen transparantieverklaringen zijn beschikbaar op de website van de Vennootschap (www.qrf.be) onder de rubriek Investor Relations – Aandeelhoudersstructuur.

TOELICHTING 19. AANTAL AANDELEN GEHANTEERD TER BEREKENING VAN HET NETTORESULTAAT PER AANDEEL

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
AANTAL AANDELEN
Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar	7.798.886	7.798.886
Aantal aandelen bij het einde van het boekjaar	10.398.514	7.798.886
Gewogen gemiddeld aantal aandelen	8.368.667	7.798.886
NETTO RESULTAAT PER GEWOON AANDEEL - AANDEEL GROEP (in EUR)	2,18	1,40
VERWATERD NETTO RESULTAAT PER AANDEEL (in EUR)	2,18	1,40

Zie toelichting 18 voor de evolutie van het aantal aandelen sinds de oprichting van Qrf.

5 Free float = [(Aantal aandelen bij afsluiting boekjaar) - (totaal aantal aandelen aangehouden door partijen die zich kenbaar hebben gemaakt door middel van een transparantiemelding in overeenstemming met de Wet van 2 mei 2007)] / [aantal aandelen bij afsluiting boekjaar].

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 158

Het gewogen gemiddelde aantal aandelen voor de berekening van het resultaat per aandeel wordt bepaald op basis van de datum van uitgifte van de aandelen. De datum van uitgifte stemt niet altijd overeen met de datum van winstdeelname.De Raad van Bestuur van de Enige Bestuurder zal aan de Algemene Vergadering voorstellen om een bruto dividend uit te keren bestaande uit 0,63 EUR per aandeel voor coupon nr. 13 en 0,21 EUR per aandeel voor coupon nr. 14, samen goed voor 0,84 EUR per aandeel over het boekjaar 2025. Coupon nr. 13, die het dividendrecht vertegenwoordigt voor de periode van 1 januari 2025 tot en met 1 oktober 2025, werd op 1 oktober 2025 na sluiting van de beurs onthecht. Aandeelhouders die hun aandelen op dat ogenblik aanhielden, hebben recht op het dividend verbonden aan coupon nr. 13. Vanaf 2 oktober 2025 dragen alle uitstaande aandelen, zowel de bestaande als de nieuw uitgegeven aandelen, coupon nr. 14 en volgende. Coupon nr. 14 vertegenwoordigt het dividend over de resterende periode van het boekjaar 2025 en bedraagt 0,21 EUR bruto per aandeel. In totaal zal een bedrag van 7.097 KEUR aan dividenden worden uitbetaald.

TOELICHTING 20. MINDERHEIDSBELANGEN

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
MINDERHEIDSBELANGEN SALDO PER BEGIN VAN HET BOEKJAAR	0	0
Variaties in de resultatenrekening	0	0
TOTAAL	0	0

De Groep heeft geen minderheidsbelangen. Alle perimetervennootschappen worden voor 100% gehouden en volledig geconsolideerd, met uitzondering van Ardeno BV (30%) die wordt verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode.

TOELICHTING 21. FINANCIËLE SCHULDEN

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
FINANCIËLE SCHULDEN
I. B. Langlopende financiële schulden	90.333	64.044
- Kredietinstellingen	84.750	59.000
- Kosten opname leningen	-79	-36
- Financiële leasing	5.662	5.080
II. B. Kortlopende financiële schulden	32.286	29.636
- Kredietinstellingen	32.250	29.250
- Financiële leasing	36	386
TOTAAL	122.619	93.680

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
OPDELING VOLGENS DE MATURITEIT VAN DE LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN
Tussen één en twee jaar	1.038	30.371
Tussen twee en vijf jaar	83.881	29.969
Meer dan vijf jaar	5.493	3.741
TOTAAL	90.412	64.081

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 159

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
OPDELING VOLGENS DE MATURITEIT VAN DE NIET OPGENOMEN KREDIETLIJNEN6
Vervallende binnen het jaar	4.000	750
Vervallende na één jaar	50.250	46.000
TOTAAL	54.250	46.750

TYPE	SCHULDENLAST	TEGENPARTIJ	VALUTA	NOMINAAL BEDRAG	BEGINDATUM	VERVALDATUM
Bankschuld		KBC	EUR	10.000.000	19/12/2023	29/12/2028
Bankschuld		KBC	EUR	6.000.000	23/12/2021	15/12/2026
Bankschuld		KBC	EUR	1.000.000	30/06/2022	30/06/2027
Bankschuld		KBC	EUR	3.250.000	28/06/2024	29/06/2029
Bankschuld		VDK	EUR	10.000.000	12/08/2025	12/08/2030
Bankschuld		BELFIUS CP	EUR	6.250.000
Bankschuld		BELFIUS	EUR	10.000.000	30/12/2023	30/06/2028
Bankschuld		BNP	EUR	5.000.000	23/05/2023	23/05/2030
Bankschuld		BNP	EUR	9.500.000	30/06/2025	30/06/2029
Bankschuld		BNP	EUR	10.000.000	04/09/2025	04/09/2030
Bankschuld		BNP	EUR	10.000.000	23/05/2023	23/05/2029
Bankschuld		Caisse d’Epargne Haute de France	EUR	10.000.000	20/06/2018	30/06/2026
Bankschuld		Caisse d’Epargne Haute de France	EUR	10.000.000	30/09/2025	30/09/2029
Bankschuld		Caisse d’Epargne Haute de France	EUR	6.000.000	30/09/2025	30/09/2028
TOTAAL	VARIABELE RENTE			107.000.000
Bankschuld		CPH	EUR	5.000.000	28/06/2016	28/06/2026
Bankschuld		ARGENTA	EUR	5.000.000	28/06/2016	28/06/2026
TOTAAL	VASTE RENTE			10.000.000
TOTAAL				117.000.000

INDEKKINGSINSTRUMENTEN - looptijdsanalyse

Tegenpartij	Type	Notioneel bedrag	Startdatum	Einddatum	Rentevoet	Reële Waarde	Interest 2025	Interest 2024	Interest 2026	Interest 2027	Interest 2028	Interest 2029	Interest 2030	Interest 2031	Interest 2032
CEHDF	FLOOR	10.000	02/01/2019	02/11/2026	0,82%	102	233	69
Belfius	IRS + FLOOR	10.000	30/09/2025	31/12/2027	1,92%	42	192	192
KBC	IRS + FLOOR	10.000	30/09/2025	31/12/2026	1,71%	33	171
KBC	IRS + FLOOR	20.000	30/06/2025	30/06/2027	0,10%	590	741	20	10
KBC	IRS	10.000	30/06/2023	30/06/2028	1,81%	92	103	181	181	89
KBC	IRS	10.000	30/06/2026	30/06/2028	2,70%	-94	-114	136	270	133
KBC	IRS	10.000	31/12/2025	30/06/2027	1,98%	14	2	198	97
BNP	IRS + FLOOR	10.000	31/03/2021	30/06/2025	0,76%	0	84
BNP	IRS	10.000	30/06/2023	30/06/2028	2,42%	-57	-106	242	242	119
BNP	IRS	21.000	22/11/2022	22/11/2032	2,79%	-306	-864	586	586	586	586	586	586	522
BNP	IRS	10.000	31/12/2024	31/12/2025	2,42%	0	-22
TOTAAL	VERWACHTE INTERESTKOSTEN					415	57	1.793	1.577	928	586	586	586	522

Ten behoeve van de financiering van Qrf zijn er op 31 december 2025 geen hypothecaire inschrijvingen genomen, noch hypothecaire volmachten toegestaan door Qrf. Op afsluitdatum van het boekjaar had Qrf voor 122,70 MEUR financiële schulden bestaande uit 110,75 MEUR bilaterale kredieten, 6,25 MEUR Commercial Paper en 5,70 MEUR financiële leasing volgens het principe van IFRS 16. Deze leasingschuld betreft een deel van het pand op de Korenmarkt 1-3 in Gent 6 De maturiteitsanalyse toont het nominale bedrag exclusief geactiveerde financieringskosten.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 160

waarvoor een langetermijnhuurovereenkomst werd afgesloten, dit voor een looptijd tot 2063 7 . De interestvoet (incremental borrow rate) die gebruikt werd voor het verdisconteren van de leasingschuld is 6,99%. De 117 MEUR bilaterale kredieten aangehouden op 31 december 2025 bestaan enerzijds uit 107 MEUR kredieten met variabele rentevoet afhankelijk van de EURIBOR en anderzijds uit 10 MEUR kredieten met een vaste rentevoet. Gelet op de huidige economische context met sterk fluctuerende rentevoeten wordt geen nominale inschatting weergegeven van de toekomstige rentelasten, gezien dit sterk onderhevig is aan de veranderende EURIBOR. De gekende parameters om de toekomstige rentelasten te berekenen zijn enerzijds de gewogen gemiddelde rentevoet bij de vastrentende kredieten, welke 2,15% bedraagt voor de Vennootschap, en anderzijds de gewogen gemiddelde marge die de banken hanteren op de kredieten met een variabele rentevoet, welke 1,38% bedraagt voor de vennootschap. Het risico van de wijzigende EURIBOR wordt door de Vennootschap beperkt door de indekkingsinstrumenten, waarvan de aangehouden instrumenten met bijhorende kenmerken en de Reële Waarde per 31 december 2025 werden opgenomen in de tabel hierboven. De 6,25 MEUR Commercial Paper aangehouden op 31 december 2025 vervalt binnen de periode van 1 jaar en heeft een gemiddelde financieringskost van 3,74%. Op 31 december 2025 hadden de opgenomen schulden bij kredietinstellingen voor 94,87% een vaste interestvoet, onder meer door gebruik te maken van Interest Rate Swaps als indekkingsinstrument. In 2025 bedroeg de Gemiddelde Financieringskost 2,98% (ten opzichte van 2,88% in 2024). Indien de financieringskost zou verhoogd worden met 1%, dan zouden de jaarlijkse interestlasten stijgen met 60 KEUR bij een onveranderd bedrag aan uitstaande financiële schulden. Qrf beschikt over 165,00 MEUR kredietlijnen bij zeven verschillende financiële instellingen. Het niet-opgenomen gedeelte van de kredieten bedraagt dus 54,25 MEUR, waarvan 6,25 MEUR niet beschikbaar was aangezien het een back-up lijn betreft voor het Commercial Paper programma. Hoewel op middellange termijn in haar financieringsbehoeften wordt voorzien, onderzoekt de Vennootschap naar verschillende aanvullende financieringsmogelijkheden met het oog op een optimale diversificatie van haar financieringsbronnen en een verlenging van haar gemiddelde resterende looptijd. We verwijzen naar toelichting 28 inzake de Schuldgraad van Qrf.

TOELICHTING 22. ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
C. ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN
Toegelaten afdekkingsinstrumenten	458	1.084
Huurwaarborgen	58	58
TOTAAL	515	1.142

De andere langlopende financiële verplichtingen bestaan uit de negatieve Reële Waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten (458 KEUR) en de in cash ontvangen huurwaarborgen (58 KEUR). De negatieve Reële Waarde van de afdekkingsinstrumenten betreft drie Interest Rate Swaps waarvan de vaste contractrente hoger ligt dan de actuele marktrente. Een gedetailleerd overzicht van alle afdekkingsinstrumenten, inclusief notionele bedragen, looptijden en individuele Reële Waarden, is opgenomen in Toelichting 12.

7 De initiële looptijd van de langetermijnhuurovereenkomst loopt af in 2036, voor de bepaling van de looptijd in het kader van IFRS 16 werden de opties tot verlenging, namelijk 3 keer 9 jaar in rekening genomen.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 161

TOELICHTING 23. HANDELSSCHULDEN EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
D. HANDELSSCHULDEN EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN
b. Andere	1.753	2.991
- Leveranciers	1.491	2.847
- Belastingen, bezoldigingen en sociale schulden	261	144
TOTAAL	1.753	2.991

De handelsschulden en andere kortlopende schulden dalen van 2,99 MEUR naar 1,75 MEUR. De afname in leveranciers (−1,36 MEUR) is voornamelijk het gevolg van het feit dat per einde 2024 meerdere facturen waren ontvangen in het kader van het ontwikkelingsproject in de Veldstraat 88, Gent, die in de loop van 2025 werden betaald. De stijging in belastingen, bezoldigingen en sociale schulden (+0,12 MEUR) is voornamelijk het gevolg van de overname van City 25 NV en de hiermee verband houdende belastingschulden.

TOELICHTING 24. ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
E. ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN
Andere schulden	228	208
TOTAAL	228	208

De andere kortlopende verplichtingen zijn gestegen vergeleken met vorig jaar. De stijging van 20 KEUR wordt hoofdzakelijk verklaard door de stijging in de voorziening van de lange termijn incentive plannen op korte termijn.

TOELICHTING 25. OVERLOPENDE REKENINGEN – PASSIEF

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
F. OVERLOPENDE REKENINGEN - PASSIVA
Over te dragen opbrengsten	2.218	1.722
Andere	409	390
TOTAAL	2.627	2.112

De over te dragen opbrengsten (2.218 KEUR) omvatten de vooraf gefactureerde huuropbrengsten voor boekjaar 2026. De huren worden vóór ingang van de maand gefactureerd.De stijging ten opzichte van 2024 (+496 KEUR) is het gevolg van de hogere contractuele huurinkomsten na de acquisities gerealiseerd in 2025. De andere overlopende rekeningen (409 KEUR) betreffen voornamelijk toe te rekenen interestkosten op de bankkredieten die betrekking hebben op boekjaar 2025.

TOELICHTING 26. ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
E. ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN
Andere	255	187
TOTAAL	255	187

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 162

De andere langlopende verplichtingen omvatten voornamelijk de voorzieningen voor de lange termijn incentive plannen.

TOELICHTING 27. FINANCIËLE ACTIVA EN VERPLICHTINGEN

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR 31/12/2025	Categorie	Boekwaarde	Reële Waarde	Niveau
OVERZICHT VAN FINANCIËLE ACTIVA EN VERPLICHTINGEN
ACTIVA
Financiële vaste activa
Toegelaten afdekkingsinstrumenten	A	738	738	Niveau 2
Financiële vlottende activa
Handelsvorderingen	B	1.579	1.579	Niveau 2
Toegelaten afdekkingsinstrumenten	A	135	135	Niveau 2
Overige kortlopende vorderingen	A	46	46	Niveau 2
Belastingvorderingen en andere vlottende activa	B	150	150	Niveau 2
Kas en kasequivalenten	C	797	797	Niveau 1
TOTAAL FINANCIËLE ACTIVA		3.445	3.445
VERPLICHTINGEN
Langlopende financiële verplichtingen
Langlopende financiële schulden	B	84.671	84.642	Niveau 2
Financiële leasing	B	5.662	5.662	Niveau 2
Andere langlopende financiële verplichtingen
Toegelaten afdekkingsinstrumenten	A	458	458	Niveau 2
Ontvangen huurwaarborgen	B	58	58	Niveau 2
Andere langlopende financiële verplichtingen	B	255	255	Niveau 2
Kortlopende financiële verplichtingen
Handelsschulden en andere kortlopende schulden	B	1.492	1.492	Niveau 2
Andere kortlopende verplichtingen	B	228	228	Niveau 2
Kortlopende financiële schulden	B	32.250	32.241	Niveau 2
Financiële leasing	B	36	36	Niveau 2
TOTAAL FINANCIËLE VERPLICHTINGEN		125.110	125.072

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 163

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR 31/12/2024	Categorie	Boekwaarde	Reële waarde	Niveau
OVERZICHT VAN FINANCIËLE ACTIVA EN VERPLICHTINGEN
ACTIVA
Financiële vaste activa
Toegelaten afdekkingsinstrumenten	A	1.079	1.079	Niveau 2
Vorderingen op lange termijn	B	109	109	Niveau 2
Financiële vlottende activa
Handelsvorderingen	B	1.618	1.618	Niveau 2
Toegelaten afdekkingsinstrumenten	A	84	84	Niveau 2
Belastingvorderingen en andere vlottende activa	B	181	181	Niveau 2
Kas en kasequivalenten	C	442	442	Niveau 1
TOTAAL FINANCIËLE ACTIVA		3.513	3.513
VERPLICHTINGEN
Langlopende financiële verplichtingen
Langlopende financiële schulden	B	58.964	58.802	Niveau 2
Financiële leasing	B	5.080	5.080	Niveau 2
Andere langlopende financiële verplichtingen
Toegelaten afdekkingsinstrumenten	A	1.084	1.084	Niveau 2
Ontvangen huurwaarborgen	B	58	58	Niveau 2
Andere langlopende financiële verplichtingen	B	187	187	Niveau 2
Kortlopende financiële verplichtingen
Handelsschulden en andere kortlopende schulden	B	2.847	2.847	Niveau 2
Andere kortlopende verplichtingen	B	208	208	Niveau 2
Kortlopende financiële schulden	B	29.250	29.186	Niveau 2
Financiële leasing	B	386	386	Niveau 2
TOTAAL FINANCIËLE VERPLICHTINGEN		98.064	97.838

De categorieën komen overeen met volgende financiële instrumenten:
A. Activa of passiva, gehouden aan Reële Waarde via de winst- en verliesrekening.
B. Financiële activa of passiva (met inbegrip van vorderingen en leningen) aan de geamortiseerde kostprijs.
C. Geldbeleggingen aan de geamortiseerde kostprijs.

Het geheel der financiële instrumenten van de Groep stemt overeen met de niveaus 1 en 2 in de hiërarchie van de Reële Waarden. De waardering aan Reële Waarde gebeurt op regelmatige basis.

Niveau 1 in de hiërarchie der Reële Waarden weerhoudt de kas- en kasequivalenten.
Niveau 2 in de hiërarchie der Reële Waarden betreft de overige financiële activa en passiva waarvan de Reële Waarde gebaseerd is op andere gegevens die, direct of indirect, kunnen vastgesteld worden voor de betrokken activa of passiva.

De waarderingstechnieken betreffende de Reële Waarde van de financiële instrumenten van niveau 2 zijn de volgende:
» De rubriek “Toegelaten afdekkingsinstrumenten” betreft Interest Rate Swaps (IRS) waarvan de Reële Waarde vastgelegd is met behulp van rentevoeten die van toepassing zijn op actieve markten, over het algemeen aangeleverd door financiële instellingen. Afgeleide financiële producten worden initieel aan hun kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun Reële Waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 164

» De Reële Waarde van de overige financiële activa en passiva van niveau 2 is nagenoeg gelijk aan hun nominale waarde: hetzij omdat zij een vervaldag op korte termijn hebben (zoals de handelsvorderingen en -schulden), hetzij omdat zij een variabele interestvoet dragen.
» De Reële Waarde van de schulden met een vaste rentevoet wordt geraamd aan de hand van een actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening houdende met het kredietrisico van de Vennootschap.

TOELICHTING 28. SCHULDGRAAD

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
Verplichtingen	128.045	100.318
- Aanpassingen	-3.133	-3.196
Schuldenlast zoals bedoeld in Art. 13 van het GVV-KB	124.912	97.122
Totaal activa	286.989	222.743
SCHULDGRAAD	43,53%	43,60%

De schuldenlast zoals bedoeld in Artikel 13 van het GVV-KB bedraagt 124.912 KEUR op 31 december 2025. De Schuldgraad bedraagt 43,53% op 31 december 2025.

De Schuldgraad wordt berekend als de verhouding van de schuldenlast (i.e. de verplichtingen exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen en andere lang/kortlopende financiële verplichtingen, exclusief de negatieve variaties in de Reële Waarde van de indekkingsinstrumenten, met name 3,13 MEUR), ten opzichte van het totaal der activa (i.e de totale activa exclusief de positieve variaties in de Reële Waarde van de indekkingsinstrumenten, met name 0,92 MEUR).

Qrf moet blijvend voldoen aan de financiële ratio’s zoals opgelegd door de GVV-Wet. Tenzij dit het gevolg is van een variatie van de Reële Waarde van de activa, mag de Schuldgraad van een GVV niet meer bedragen dan 65% van de activa, onder aftrek van de toegelaten afdekkingsinstrumenten, overeenkomstig Artikel 45 van de GVV-Wet. Indien de Schuldgraad van Qrf meer dan 50% zou bedragen, dient zij een aantal stappen te ondernemen, onder meer het opstellen van een financieel plan waarin zij een beschrijving geeft van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de Schuldgraad boven 65% zou stijgen.

De jaarlijkse financiële kosten die aan de schuldenlast van een GVV en haar dochtervennootschappen zijn verbonden mogen op geen enkel ogenblik meer bedragen dan 80% van het geconsolideerde netto bedrijfsresultaat van Qrf. Bovendien is in bepaalde financieringsovereenkomsten met financiële instellingen een convenant overeengekomen dat de Schuldgraad van Qrf niet hoger dan 60% mag zijn.

De Schuldgraad bedraagt 43,53% op 31 december 2025 en ligt daarmee ruim onder de wettelijke grens van 50%, waardoor de Vennootschap conform Artikel 24 van het GVV-KB niet gehouden is een financieel plan met uitvoeringsschema op te stellen.

Op het einde van de boekjaren 2021, 2022, 2023 en 2024 bedroeg de Schuldgraad respectievelijk 50,29%, 53,64%, 52,19% en 43,60%. De significante daling in 2024 was het gevolg van vastgoedverkopen. De stabilisatie in 2025 ondanks de acquisities werd mogelijk gemaakt door de kapitaalverhoging van 25,0 MEUR gerealiseerd in oktober 2025.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 165

TOELICHTING 29. CONSOLIDATIEKRING

Per 31 december 2025 bestaat de consolidatieperimeter uit Qrf en haar Perimetervennootschappen:
» 100% RIGS NV;
» 100% RAB Invest NV;
» 100% Qrf Nederland BV;
» 100% Arioso Investments Belgium NV;
» 100% Immo Feest en Cultuurpaleis Oostende NV;
» 100% City 25 NV;
» 30% Ardeno BV;

Behalve Ardeno BV, welke verwerkt wordt volgens de methode van vermogensmutatie, worden de overige vennootschappen volledig geconsolideerd. Qrf Nederland BV houdt geen vastgoedbeleggingen meer aan na de verkoop van de Nederlandse portefeuille in februari 2024. De vennootschap wordt aangehouden voor eventueel toekomstig gebruik.

In de volgende tabel wordt een overzicht weergegeven van de portefeuille van Qrf en haar Perimetervennootschappen op individuele basis.

AANTAL VASTGOEDSITES	BELGIË
Qrf NV	22
RIGS NV	1
RAB Invest NV	1
Arioso Investments Belgium NV	1
Immo Feest en Cultuurpaleis Oostende NV	1
City 25 NV	15
Ardeno BV	1
TOTAAL	42

TOELICHTING 30. RECHTEN EN VERPLICHTINGEN BUITEN BALANS

30.1 GERECHTELIJKE EN ARBITRAGEPROCEDURES

Qrf heeft verschillende incassoprocedures lopen, die een zeer beperkte impact kunnen hebben op de cijfers. Daarnaast is Qrf betrokken in enkele geschillen. Deze geschillen betreffen onder meer enkele inningen van achterstallige huurgelden en de aangifte van schuldvorderingen naar aanleiding van een faillissement van enkele voormalige huurders.

Bij de verkoop van de aandelen in de voormalige joint venture vennootschap Pelican BV heeft de Vennootschap een bijzondere vrijwaring gegeven voor haar aandeel (30%) in een juridisch geschil met een voormalige kandidaat-huurder. Deze partij had een intentieverklaring afgesloten met betrekking tot de huur van een deel van het gebouw. De intentieverklaring heeft niet binnen de voorziene termijn geresulteerd in een huurovereenkomst, waarna de tegenpartij Pelican BV heeft gedagvaard wegens vermeende precontractuele fout. Op 3 februari 2026 heeft de rechtbank uitspraak gedaan en Pelican BV gedeeltelijk in het ongelijk gesteld. De totale schadevergoeding ten laste van Qrf op basis van de bijzondere vrijwaring (30%) bedraagt 21 KEUR. De tegenpartij heeft beroep aangetekend tegen het vonnis. De Vennootschap verwacht geen materiële bijkomende impact als gevolg van deze beroepsprocedure.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 166

TOELICHTING 31.TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN MET BETREKKING TOT DE RESULTATENREKENING CIJFERS IN DUIZENDEN EUR 31/12/2025

TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN	Raad van Bestuur	Enige Bestuurder	Uitvoerend management	Joint ventures
ACTIVA
Deelneming in verbonden ondernemingen - Ardeno			12.707
PASSIVA
Te ontvangen facturen		271	210
OPBRENGSTEN
Interesten uit leningen - Ardeno			1
KOSTEN
Vergoedingen Uitvoerend management - Vaste vergoeding (Korte termijn)			754
- Variabele vergoeding (Korte termijn)			210
- Andere langetermijnspersoneelsbeloningen (voorziening)			194
Vergoeding Enige Bestuurder		271
Werkingskosten Enige Bestuurder		29
Vergoeding Raad van Bestuur en comités	117

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR 31/12/2024

TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN	Raad van Bestuur	Enige Bestuurder	Uitvoerend management	Joint ventures
ACTIVA
Deelneming in verbonden ondernemingen - Ardeno			12.773
PASSIVA
Te ontvangen facturen		300	162	107
OPBRENGSTEN
Interesten uit leningen - Ardeno			35
Interesten uit leningen - Pelican			0
KOSTEN
Vergoedingen Uitvoerend management - Vaste vergoeding (Korte termijn)			672
- Variabele vergoeding (Korte termijn)			181
- Andere langetermijnspersoneelsbeloningen (voorziening)			156
Vergoeding Enige Bestuurder		300
Werkingskosten Enige Bestuurder		18
Vergoeding Raad van Bestuur en comités	109

In 2025 werden voor een bedrag van 1.574 KEUR transacties met verbonden partijen opgenomen in de resultatenrekening. Dit bedrag bestond voornamelijk uit de volgende posten:

T 31.1 VERGOEDING UITVOEREND MANAGEMENT

De in resultaat genomen vergoeding van het Uitvoerend Management voor 2025 bedraagt 1.158 KEUR. Deze vergoeding wordt geboekt onder “XIV. Algemene kosten van de Vennootschap”. Het detail van de vergoedingen is terug te vinden onder hoofdstuk 7 van het jaarverslag. De vergoeding van het Uitvoerend Management bestaat voor 964 KEUR uit kortetermijnpersoneelsbeloningen. Naast de kortetermijnbeloningen werd ook ten belope van 194 KEUR voorzieningen aangelegd voor de langetermijnbeloningen in het kader van het longtermincentiveplan. Er werden voor 122 KEUR langetermijnbeloningen uitbetaald aan het Uitvoerend Management in 2025, zijnde de betalingen over het plan 2022-2024 goedgekeurd na de Algemene Vergadering over boekjaar 2024.

T 31.2 VERGOEDING ENIGE BESTUURDER

De vergoeding van de Enige Bestuurder bedraagt 271 KEUR. Deze vergoeding wordt geboekt onder “XIV. Algemene kosten van de Vennootschap”. Het detail van de vergoedingen is terug te vinden onder hoofdstuk 7 van het jaarverslag. Daarnaast bedraagt de bijdrage in de werkingskosten van de Enige Bestuurder 29 KEUR.

T 31.3 VERGOEDING RAAD VAN BESTUUR EN COMITÉS

De vergoeding van de Raad van Bestuur en comités bedraagt 117 KEUR. Deze vergoeding wordt geboekt onder “XIV. Algemene kosten van de Vennootschap”. Het detail van de vergoedingen is terug te vinden onder hoofdstuk 7 van het jaarverslag.

T 31.4 VOORZIENING ANDERE LANGETERMIJNSPERSONEELSBELONINGEN

Een voorziening voor de langetermijnspersoneelsbeloning werd opgezet voor 194 KEUR voor het Uitvoerend Management. Deze vergoeding wordt geboekt onder “XIV. Algemene kosten van de Vennootschap”. Het detail van de vergoedingen is terug te vinden onder hoofdstuk 7 van het jaarverslag.

TOELICHTING 32. GEBEURTENISSEN NA AFSLUITINGSDATUM

Er hebben zich na afsluitdatum van het boekjaar geen materiële gebeurtenissen voorgedaan die aanleiding geven tot een aanpassing van de geconsolideerde jaarrekening per 31 december 2025, noch gebeurtenissen die een bijkomende toelichting vereisen. Voor bijkomende informatie wordt verwezen naar Hoofdstuk 3.4 van het jaarverslag.

TOELICHTING 33. VERGOEDING VAN DE COMMISSARIS

VERGOEDING VAN DE COMMISSARIS	Fee in EUR
Mandaat van de commissaris	88.000
Andere opdrachten	16.500
TOTAAL	104.500
One to one-ratio	16%

Naast de vergoeding voor het wettelijk mandaat heeft de commissaris in het boekjaar bijkomende opdrachten uitgevoerd ten bedrage van 17 KEUR. Deze vergoeding heeft betrekking op de volgende diensten:
- Werkzaamheden in het kader van de rapporteringsvereisten onder de EMIR-regelgeving voor het jaar 2025 (4 KEUR);
- Bijzondere wettelijke opdracht in het kader van Project Nexus (8 KEUR);
- Bijzondere wettelijke opdracht in het kader van de juridische omvorming van City 25 NV (5 KEUR).

Aangezien de 70% ratio niet werd bereikt, wordt de limiet voorzien in Artikel 3:62 § 5 van het WVV niet bereikt. De bedragen in bovenstaande tabel worden voorgesteld exclusief BTW.

TOELICHTING 34. GEMIDDELD PERSONEELSBESTAND

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
GEMIDDELD PERSONEELSBESTAND (*)
Medewerkers	3,8	3,8
Uitvoerend Management	3,0	3,0
VOLTIJDSE EQUIVALENTEN	6,8	6,8

(*) Bevat werknemers en vaste dienstverleners

TOELICHTING 35. BUITEN BALANS ERFPACHT- EN INVESTERINGSVERPLICHTINGEN

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
BUITEN BALANS INVESTERINGSVERPLICHTINGEN
Op minder dan één jaar	3.500	2.000
Op meer dan één jaar	0	0
BUITEN BALANS INVESTERINGSVERPLICHTINGEN	3.500	2.000

De buiten balans investeringsverplichtingen op minder dan één jaar stijgen van 2.0 MEUR per eind 2024 naar 3.5 MEUR per eind 2025. De Vennootschap heeft een contractuele verplichting met betrekking tot lopende projectengagementen die kaderen binnen de strategische ontwikkelingsactiviteiten van de vennootschap. De stijging ten opzichte van het vorige boekjaar weerspiegelt de toegenomen projectactiviteit in lijn met de groeiambities van de onderneming. De verplichtingen in verband met de langetermijnhuurovereenkomst op een deel van het pand in de Korenmarkt in Gent, met een looptijd tot 2063 werden op balans geboekt overeenkomstig IFRS 16 en is dus niet buiten balans opgenomen.

TOELICHTING 36. LEASES IN HET KADER VAN IFRS 16

De Vennootschap heeft een langetermijnhuurovereenkomst afgesloten over een deel van het pand op de Korenmarkt 1-3 in Gent. Het desbetreffende actief wordt periodiek geherwaardeerd aan Reële Waarde, op dezelfde wijze als andere vastgoedbeleggingen van de Vennootschap. De initiële looptijd van de langetermijnhuurovereenkomst loopt af in 2036, voor de bepaling van de looptijd in het kader van IFRS 16 werden de opties tot verlenging, namelijk 3 keer 9 jaar in rekening genomen. Op afsluitdatum van het boekjaar had Qrf voor 5,70 MEUR aan leasingschuld. Dit voor een looptijd tot 2063. De interestvoet (incremental borrow rate) die gebruikt werd voor het verdisconteren van de leasingschuld is 6,99%. De leasingschuld op korte termijn bedraagt 36 KEUR, de leasingschuld op lange termijn daarentegen bedraagt 5.662 KEUR. De nominale interestkosten die gepaard gaan met de langetermijnhuurovereenkomst bedroegen 387 KEUR in 2025. De totale cash outflow bedroeg 423 KEUR gedurende 2025. Gedurende 2025 werd de indexatie van de huur aangepast, dit betekende een stijging van de leasingschuld met 0,2 MEUR. Verder werden er geen nieuwe leaseovereenkomsten aangepast, noch afgesloten.

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
UITSPLITSING NAAR LOOPTIJD FINANCIËLE LEASING
Minder dan één jaar	36	398
Tussen één en twee jaar	38	371
Tussen twee en vijf jaar	131	969
Meer dan vijf jaar	5.493	3.741
TOTAL	5.697	5.480

12.3 VERSLAG VAN DE COMMISSARIS

12.3.1 Verslag boekjaar 2025

KPMG Bedrijfsrevisoren – KPMG Réviseurs d’Entreprises, a Belgian BV/SRL and a member firm of the KPMG global organization of independent member firms affiliated with KPMG International Limited, a private English company limited by guarantee. All rights reserved. Document Classification: KPMG Public.

Zetel: Luchthaven Brussel Nationaal 1K B-1930 Zaventem. KPMG Bedrijfsrevisoren – KPMG Réviseurs d’Entreprises BV/SRL. Ondernemingsnummer 0419.122.548. BTW BE 0419.122.548 RPR Brussel. IBAN : BE 95 0018 4771 0358 BIC : GEBABEBB.

Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Qrf NV over de geconsolideerde jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2025.

In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van Qrf NV (de “Vennootschap”) en haar dochterondernemingen (samen de “Groep”), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening en de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Dit vormt een geheel en is ondeelbaar. Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 20 mei 2025, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening afgesloten op 31 december 2027. Wij hebben de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van de Groep uitgevoerd gedurende vier opeenvolgende boekjaren.

Verslag over de geconsolideerde jaarrekening
Oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van de Groep over het boekjaar afgesloten op 31 december 2025 opgesteld in overeenstemming met de IFRS boekhoudnormen zoals uitgegeven door de International Accounting Standards Board, zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften. Deze geconsolideerde jaarrekening omvat de geconsolideerde balans op 31 december 2025, alsook de geconsolideerde resultatenrekening, de staat van het globaal resultaat, de geconsolideerde staat van bewegingen van het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum evenals de toelichting, met de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige informatieverschaffing. Het totaal van de geconsolideerde balans bedraagt EUR 287.907 (000) en de geconsolideerde resultatenrekening sluit af met een winst van het boekjaar van EUR 18.263 (000).Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en de financiële toestand van de Groep op 31 december 2025, alsook van haar geconsolideerde resultaten en van haar geconsolideerde kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de IFRS boekhoudnormen zoals uitgegeven door de International Accounting Standards Board, zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 170

Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Qrf NV over de geconsolideerde jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2025
Document Classification: KPMG Public 2

Basis voor het oordeel zonder voorbehoud

Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale zoals van toepassing in België. Wij hebben bovendien de door IAASB goedgekeurde internationale controlestandaarden toegepast die van toepassing zijn op de huidige afsluitdatum en nog niet goedgekeurd zijn op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder beschreven in de sectie vereisten die relevant zijn voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid. Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Kernpunt van de controle

Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden.

Waardering van de Vastgoedbeleggingen

We verwijzen naar 1

Omschrijving
Op 31 december 2025 bedraagt de waarde van de portfolio van vastgoedbeleggingen EUR 271 miljoen, wat 94,15% van het balanstotaal vertegenwoordigt. De waardering van vastgoedbeleggingen is complex en vereist een hoge graad van beoordelingsvermogen. De vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen reële waarde op balansdatum. Deze reële waarde wordt bepaald door toepassing van de kapitalisatiemethode, en is afhankelijk van het waarderingsmodel en van de gebruikte aannames in dat model. Factoren zoals het niveau van de huidige markthuur en de aard, staat en locatie van elke vastgoedbelegging hebben elk hun impact op de reële waarde.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 171

Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Qrf NV over de geconsolideerde jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2025
Document Classification: KPMG Public 3

Onderstaande aannames zijn cruciaal in het bepalen van de reële waarde:
- Markthuur
- Toekomstige leegstand
- Kapitalisatiefactor
- Onderhoudskosten
- Transactiekosten
- Investeringsbudgetten

Zoals vereist door de toepasselijke wetgeving voor gereglementeerde vastgoedvennootschappen, worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd door externe vastgoeddeskundigen. We hebben de waardering van vastgoedbeleggingen geïdentificeerd als kernpunt van de controle omdat deze een belangrijk aandeel van de geconsolideerde balans vertegenwoordigt, en een hoge graad van beoordelingsvermogen vereist.

Onze controlewerkzaamheden
Bijgestaan door onze vastgoedwaarderingsspecialisten, hebben we de volgende auditprocedures uitgevoerd:
- We hebben de opzet van de interne beheersmaatregelen omtrent het waarderingsproces geëvalueerd.
- We hebben de verhuurgegevens en andere belangrijke informatie over het vastgoed uit de boekhouding gereconcilieerd met de gegevens gebruikt door de externe vastgoeddeskundigen aangesteld door het management.
- We hebben voor een steekproef van huurcontracten de verhuurgegevens uit de boekhouding afgestemd met de contractgegevens.
- We hebben de deskundigheid, objectiviteit en bekwaamheid vastgesteld van de externe vastgoeddeskundigen, aangesteld door het management.
- We hebben het waarderingsmodel en de gebruikte aannames in dat model in vraag gesteld. De aannames waarvan sprake zijn onder andere de markthuur, toekomstige leegstand, de kapitalisatiefactor, de onderhoudskosten, de transactiekosten en de investeringsbudgetten. We vergeleken deze aannames met de aannames gebruikt in het verleden door de Groep, alsook met marktgegevens.
- We hebben de rekenkundige juistheid van het waarderingsmodel, gehanteerd door elk van de externe vastgoeddeskundigen, aangesteld door het management, geverifieerd.
- We hebben de waarderingsverslagen opgesteld door de externe vastgoeddeskundigen, aangesteld door het management, geïnspecteerd voor alle vastgoedbeleggingen, de vastgestelde reële

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 172

Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Qrf NV over de geconsolideerde jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2025
Document Classification: KPMG Public 4

waardes afgestemd met de boekhouding en onze resultaten besproken met het management.
- We hebben beoordeeld dat de toelichtingen met betrekking tot de vastgoedbeleggingen toereikend zijn, meer bepaald de gerelateerde waarderingsonzekerheid, het waarderingsmodel en de gebruikte aannames in dat model.

Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening

Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met de IFRS boekhoudnormen zoals uitgegeven door de International Accounting Standards Board, zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.

Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de Groep om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de Groep te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen.

Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening

Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden.

Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief kader dat van toepassing is op de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België na. Een wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening biedt evenwel geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de Groep, noch omtrent de efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee het bestuursorgaan de bedrijfsvoering van de Groep ter hand heeft genomen of zal nemen. Onze verantwoordelijkheden inzake de door het bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling staan hieronder beschreven.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 173

Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Qrf NV over de geconsolideerde jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2025
Document Classification: KPMG Public 5

professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:
jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing;
het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing van de Groep;
het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;
het concluderen of de door het bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het concluderen, op basis van de verkregen controle-informatie, of er een onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking totgebeurtenissen of omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de Groep om haar continuïteit te handhaven. Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking hebbende toelichtingen in de geconsolideerde jaarrekening, of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de Groep haar continuïteit niet langer kan handhaven; het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de geconsolideerde jaarrekening, en van de vraag of de geconsolideerde jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld;

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 174
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Qrf NV over de geconsolideerde jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2025
Document Classification: KPMG Public 6

het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-informatie met betrekking tot de financiële informatie van de entiteiten of bedrijfsactiviteiten binnen de Groep gericht op het tot uitdrukking brengen van een oordeel over de geconsolideerde jaarrekening. Wij zijn verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op en de uitvoering van de groepscontrole. Wij blijven ongedeeld verantwoordelijk voor ons oordeel.

Wij communiceren met het auditcomité onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze controle. Wij verschaffen aan het auditcomité tevens een verklaring dat wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen.

Uit de aangelegenheden die met het auditcomité zijn gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze controle uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door wet- of regelgeving.

Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen

Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan

Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening.

Verantwoordelijkheden van de commissaris

In het kader van onze opdracht en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden opzichten, het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport, te verifiëren, en verslag over deze aangelegenheden uit te brengen.

Aspecten betreffende het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening

Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de geconsolideerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 175
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Qrf NV over de geconsolideerde jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2025
Document Classification: KPMG Public 7

In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening, zijnde:

• Woord van de Enige Bestuurder
• Geconsolideerde kerncijfers
• Wie is Qrf
• Qrf op de beurs
• Vastgoedverslag
• EPRA & APM
• Duurzaamheidsverklaring

een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden.

Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid

Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening verricht en ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de Groep. De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke controle bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening.

Europees uniform elektronisch formaat (ESEF)

Wij hebben ook, overeenkomstig de norm inzake de controle van de overeenstemming van het jaarrapport met het Europees uniform elektronisch het ESEF-formaat met de technische reguleringsnormen vastgelegd door de Europese Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17 december 2018 (en met het koninklijk besluit van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt). Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van een jaarrapport, in overeenstemming met de ESEF vereisten, met inbegrip van de geconsolideerde jaarrekening in de vorm van een elektronisch bestand in ESEF-digitale geconsolideerde jaarrekening.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 176
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Qrf NV over de geconsolideerde jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2025
Document Classification: KPMG Public 8

Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte onderbouwende informatie te verkrijgen om te concluderen dat het formaat van het jaarrapport en de markeertaal XBRL van de digitale geconsolideerde jaarrekening in alle van materieel belang zijnde opzichten voldoen aan de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening en het KB van 14 november 2007. Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn wij van oordeel dat het digitaal formaat van het jaarrapport en de markering van informatie in de officiële Nederlandstalige versie van de geconsolideerde jaarrekening, opgenomen in het jaarrapport van Qrf NV per 31 december 2025, en die beschikbaar zullen zijn in het Belgische officiële mechanisme voor de opslag van gereglementeerde informatie (STORI) van de FSMA, in alle van materieel belang zijnde opzichten in overeenstemming zijn met de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening en het KB van 14 november 2007.

Andere vermelding

Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014.

Antwerpen, 17 april 2026
KPMG Bedrijfsrevisoren
Commissaris vertegenwoordigd door Filip De Bock
Bedrijfsrevisor

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 177

12.4 VERKORTE VERSIE VAN DE STATUTAIRE JAARREKENING VAN QRF 8

12.4.1 Resultatenrekening

A. GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING (CIJFERS IN DUIZENDEN EUR)

	Toelichting	31/12/2025	31/12/2024
(+) I. Huurinkomsten		7.930	7.920
(+/-) III. Met verhuur verbonden kosten		-39	9
NETTO HUURRESULTAAT		7.891	7.929
(+) V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen		871	975
(-) VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen		-871	-972
VASTGOEDRESULTAAT		7.891	7.931
(-) IX. Technische kosten		-69	-59
(-) X. Commerciële kosten		-209	-45
(-) XI. Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen		-90	-21
(-) XII. Beheerskosten van het vastgoed		-284	-268
VASTGOEDKOSTEN		-653	-392
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT		7.239	7.539
(-) XIV. Algemene kosten van de Vennootschap		-2.117	-2.008
(+/-) XV. Andere operationele opbrengsten en kosten		456	373
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE		5.578	5.903
(+/-) XVI. Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen		0	-83
(+/-) XVIII. Variaties in de Reële Waarde van vastgoedbeleggingen		-646	804
(+/-) XIX. Ander portefeuilleresultaat		0	4.710
PORTEFEUILLERESULTAAT		-646	5.431
OPERATIONEEL RESULTAAT		4.932	11.334
(+) XX. Financiële inkomsten		455	716
(-) XXI. Netto interestkosten		-3.223	-2.823
(-) XXII. Andere financiële kosten		-215	-186
(+/-) XXIII. Variaties in de Reële Waarde van financiële activa en passiva		16.417	1.572
FINANCIEEL RESULTAAT		13.434	-721
(+) XXIV. Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures		-66	362

8 Verkorte versie van de statutaire financiële staten. De Commissaris heeft een “oordeel zonder voorbehoud” uitgebracht met betrekking tot de statutaire jaarrekening. De statutaire jaarrekening is op datum van publicatie van dit jaarlijks financieel verslag niet neergelegd bij de Nationale Bank.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 178

RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 18.300 10.975
(+/-) XXV.Vennootschapsbelasting -37 -47
BELASTINGEN -37 -47
NETTO RESULTAAT 18.263 10.928

12.4.2 Resultaat per aandeel

Toelichting	31/12/2025	31/12/2024
Aantal gewone aandelen in omloop op einde van het boekjaar	10.398.514	7.798.886
Gewogen gemiddeld aantal aandelen gedurende het boekjaar	8.368.667	7.798.886
NETTO WINST PER GEWOON AANDEEL - AANDEEL GROEP (in EUR)	2,18	1,40
VERWATERD NETTO RESULTAAT PER AANDEEL - AANDEEL GROEP (in EUR)	2,18	1,40

12.4.3 Overzicht van het globaal resultaat

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	Toelichting	31/12/2025	31/12/2024
I. NETTO RESULTAAT		18.263	10.928
II. ANDERE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT RECYCLEERBAAR IN WINST- EN VERLIESREKENING		0	0
(+/-) B. Variaties in het effectieve deel van de Reële Waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomdekking zoals gedefinieerd in IFRS		0	0
GLOBAAL RESULTAAT		18.263	10.928

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 179

12.4.4 Balans

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	Toelichting	31/12/2025	31/12/2024
ACTIVA
I. VASTE ACTIVA		286.056	225.065
B Immateriële vaste activa	8	13
C Vastgoedbeleggingen		144.790	142.249
D Andere materiële vaste activa		408	344
E Financiële vaste activa		128.142	69.686
I Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures vermogensmutatie		12.707	12.773
II. VLOTTENDE ACTIVA		7.706	4.743
A Activa bestemd voor verkoop		0	0
B Financiële vlottende activa		180	84
D Handelsvorderingen		1.072	1.646
E Belastingvorderingen en andere vlottende activa		3.583	422
F Kas en kasequivalenten		429	318
G Overlopende rekeningen - activa		2.443	2.274
TOTAAL ACTIVA		293.762	229.808

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	Toelichting	31/12/2025	31/12/2024
PASSIVA
EIGEN VERMOGEN		159.862	123.587
A Kapitaal	12.4.6	9.499	7.343
Geplaatst kapitaal		10.399	7.799
Kosten kapitaalverhoging		-899	-456
B Uitgiftepremies	12.4.6	176.328	155.933
C Reserves	12.4.7	-44.229	-50.616
D Nettoresultaat van het boekjaar		18.263	10.928
VERPLICHTINGEN		133.900	106.220
I. Langlopende verplichtingen		85.391	60.242
B Langlopende financiële schulden		84.671	58.964
C Andere langlopende financiële verplichtingen		465	1.091
E Andere langlopende verplichtingen		255	187
F Uitgestelde belastingen - verplichtingen		0	0
II. Kortlopende verplichtingen		48.509	45.979
B Kortlopende financiële schulden		32.250	29.250
D Handelsschulden en andere kortlopende schulden		737	2.850
a. Exit taks		0	0
b. Andere		737	2.850
E Andere kortlopende verplichtingen		13.512	12.189
F Overlopende rekeningen		2.010	1.690
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN		293.762	229.808

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 180

12.4.5 Staat van de bewegingen van het eigen vermogen

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	Kapitaal	Kosten kapitaal- verhoging	Uitgifte- premies	Reserves	Netto resultaat van het boekjaar	Eigen vermogen
BALANS OP 31 DECEMBER 2023	7.799	-456	155.933	-41.921	-2.455	118.899
Bestemming resultaat 2023				-8.695	8.695
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves				-9.554	9.554
Overboeking operationeel resultaat naar overgedragen resultaat				244	-244
Overboeking variaties in de Reële Waarde van de financiële instrumenten				4.681	-4.681
Overboeking aandeel in het resultaat van joint ventures				-4.066	4.066
Uitkering dividend boekjaar 2023				-6.240	-6.240
Netto resultaat van 2024					10.928	10.928
BALANS OP 31 DECEMBER 2024	7.799	-456	155.933	-50.616	10.928	123.587
Bestemming resultaat 2024				233	-233
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves				1.037	-1.037
Overboeking variaties in de Reële Waarde van de financiële instrumenten				-1.166	1.166
Overboeking aandeel in het resultaat van joint ventures				362	-362
Uitkering dividend boekjaar 2024				-6.554	-6.554
Toewijzing van het operationeel resultaat van het boekjaar aan het overgedragen resultaat van vorige boekjaren				4.141	-4.141
Aanzuivering overgedragen verlies door aanwending van beschikbare uitgiftepremies			-2.013	2.013
Kapitaalverhoging	2.600	-443	22.408			24.566
Netto resultaat 2025					18.263	18.263
BALANS OP 31 DECEMBER 2025	10.399	-899	176.328	-44.229	18.263	159.862
Bestemming resultaat 2025 na voorgestelde resultaatsverwerking				11.159	-11.159
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves				11.495	-11.495
Overboeking variaties in de Reële Waarde van de financiële instrumenten				357	-357
Overboeking aandeel in het resultaat van joint ventures				-693	693
Voorgestelde dividenduitkering over boekjaar 2025				-7.097	-7.097
Voorgestelde toewijzing van het operationeel resultaat van het boekjaar aan het overgedragen resultaat van vorige boekjaren				7	-7
BALANS OP 31 DECEMBER 2025 na voorgestelde resultaatsverwerking	10.399	-899	176.328	-33.063	0	152.765

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 181

12.4.6 Detail van de reserves

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	Wettelijke reserve	Onbeschikbare Reserve voor het saldo van de variaties in de Reële Waarde van vastgoed	Onbeschikbare Reserve voor het saldo van de variaties in de Reële Waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten...	Onbeschikbare Reserve voor het saldo van de variaties in de Reële Waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding...	Beschikbare reserve: reserve voor voorzienbare verliezen	Onbeschikbare reserve: reserve voor het aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures	Overgedragen resultaten van vorige boekjaren	Totaal van de reserves
BALANS OP 31 DECEMBER 2023	-	-51.742	-	5.784	14	930	3.093	-41.921
Verwerking netto resultaat 2023	-	-5.088	-	-4.066		4.681	-4.222	-8.695
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves							-9.554	-9.554
Herclassificatie n.a.v. verkoop vastgoedbeleggingen in 2023		4.466		-4.466			0	0
Overboeking resultaat joint ventures naar reserves				4.681		4.681
Overboeking variaties in de Reële Waarde van de financiële instrumenten				-4.066				-4.066
Overboeking operationeel resultaat naar overgedragen resultaat							244	244
Herclassificatie van onbeschikbare naar beschikbare reserves		7.773		-2.748			-5.025	0
Verkopen van vastgoedbeleggingen tijdens het boekjaar		7.773					-7.773	0
Verkopen van deelnemingen tijdens het boekjaar				-2.748			2.748	0
BALANS OP 31 DECEMBER 2024	-	-49.057	-	1.718	14	2.863	-6.154	-50.616
Verwerking netto resultaat 2024		1.037		-1.166		362	233	233
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves		1.037					1.037	1.037
Overboeking variaties in de Reële Waarde van de financiële instrumenten				-1.166				-1.166
Overboeking resultaat joint ventures naar reserves						362		362
Toewijzing van het operationeel resultaat van het boekjaar aan het overgedragen resultaat van vorige boekjaren							4.141	4.141
Aanzuivering overgedragen verlies door aanwending van beschikbare uitgiftepremies							2.013	2.013
BALANS OP 31 DECEMBER 2025	-	-48.020	-	552	14	3.225	0	-44.229
Verwerking netto resultaat 2025 na voorgestelde resultaatsverwerking		11.495		357		-693	11.159	11.159
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves		11.495					11.495	11.495
Overboeking variaties in de Reële Waarde van de financiële instrumenten				357				357
Overboeking resultaat joint ventures naar reserves						-693		-693
Voorgestelde toewijzing van het operationeel resultaat van het boekjaar aan het overgedragen resultaat van vorige boekjaren							7	-7
BALANS OP 31 DECEMBER 2025 na voorgestelde resultaatsverwerking	-	-36.525	-	909	14	2.532	7	-33.063

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 182

12.4.7 Uitkeringsplicht volgens het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot de GVV’s

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
Netto resultaat	18.263	10.928
Afschrijvingen (+)	56	33
Waardeverminderingen (+)	229	178
Terugneming van waardeverminderingen (-)	-190	-186
Andere niet-monetaire posten (+/-)	-16.417	-1.572
Resultaat verkoop vastgoed (+/-)	0	83
Variaties in de Reële Waarde van vastgoed (+/-)	646	-804
Gecorrigeerd resultaat (A)	2.587	8.660
Gedurende het boekjaar gerealiseerde meer- en minderwaarde op vastgoed (+/-)	0	-83
Gedurende het boekjaar gerealiseerde meerwaarden vrijgesteld van de verplichte uitkering onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van vier jaar (-)	0	0
Gerealiseerde meerwaarden op vastgoed voorheen vrijgesteld van de verplichte uitkering en die niet werden herbelegd binnen een periode van vier jaar (+)	0	0
Nettomeerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van verplichte uitkering (B)	0	-83
Totaal (A+B) x 80%	2.070	6.862
Schuldvermindering (-)	-2.070	-6.862
Uitkeringsplicht	0	0

12.4.8 Niet uitkeerbaar eigen vermogen volgens Artikel 7:212 van het Wetboek van Vennootschappen

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
Gestort kapitaal of, als dit hoger ligt, opgevraagd kapitaal	10.399	7.799
Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies	0	0
Reserve voor het positief saldo van de variatie in de Reële Waarde van het vastgoed	0	0
Reserve voor het saldo van de variaties in de Reële Waarde van toegestane afdekkings instrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS	909	552
Reserve voor het aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures	2.535	3.228
Andere door Algemene Vergadering onbeschikbaar verklaarde reserves	0	0
Niet-uitkeerbaar eigen vermogen volgens artikel 7:212 van het Wetboek van Vennootschappen	13.843	11.579
Nettoactief	159.862	123.587
Voorgestelde dividenduitkering	7.097	6.551
Nettoactief na uitkering	152.765	117.036
Resterende marge na uitkering	138.922	105.457

Op grond van Artikel 7:212 van het Wetboek van Vennootschappen, berekend in overeenstemming met Hoofdstuk 4 van bijlage C van het GVV-KB, bedroeg het uitkeerbare eigen vermogen, voor dividenduitkering 146,02 MEUR. Voor Perimetervennootschappen waar Qrf 100% van de aandelen bezit, past Qrf een look-through methode toe. De joint ventures worden in de enkelvoudige rekeningen opgenomen via de vermo- gensmutatie methode. De wijzigingen in de waarde van deze joint ventures wordt in de resultaten- rekening geboekt onder rubriek “XXIV. Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures”.QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 183

12.4.9 Resultaatverwerking

CIJFERS IN DUIZENDEN EUR	31/12/2025	31/12/2024
A. Netto resultaat	18.263	10.928
B. Toevoeging / Onttrekking Reserves (-/+)	-11.159	-233
1. Toevoeging aan/ onttrekking van de reserve voor het (positieve of negatieve) saldo van de variaties in de Reële Waarde van vastgoed (-/+)	-11.495	-8.810
Boekjaar	-11.495	-1.037
Realisatie vastgoed	0	-7.773
2. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-/+)
3. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de Reële Waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (-)
Boekjaar
4. Onttrekking van de reserve voor het saldo van de variaties in de Reële Waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+)
Boekjaar
5. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de Reële Waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (-)	357	-1.166
Boekjaar	357	-1.166
6. Onttrekking van de reserve voor het saldo van de variaties in de Reële Waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+)
Boekjaar
7. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het saldo van de wisselkoersverschillen op monetaire activa en passiva (-/+)
8. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland (-/+)
9. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor de ontvangen dividenden bestemd voor de terugbetaling van financiële schulden (-/+)
10. Toevoeging aan/onttrekking van andere reserves (-/+)	693	2.386
11. Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/+)		5.025
C. Vergoeding voor het kapitaal overeenkomstig artikel 13, § 1, eerste lid	-7.097	-6.551
D. Vergoeding voor het kapitaal, - andere dan C	0	0
E. Over te dragen resultaat	7	4.144

QRF JAARVERSLAG 2025 | 12 JAARREKENING 184

12.5 OVERIGE VERKLARINGEN VAN DE ENIGE BESTUURDER

De Enige Bestuurder van Qrf verklaart dat er geen overheidsingrepen, rechtszaken of arbitrages bestaan, anders dan deze beschreven onder hoofdstuk 13.6, die een invloed van betekenis kunnen hebben – of in een recent verleden hebben gehad – op de financiële positie of de rentabiliteit van Qrf. Hij verklaart ook dat er, voor zover hij weet, geen omstandigheden of feiten zijn die aanleiding kunnen geven tot dergelijke overheidsingrepen, rechtszaken of arbitrages.

Verder verklaart de Enige Bestuurder dat, voor zover hem bekend:
» de jaarrekeningen, die zijn opgesteld overeenkomstig de toepasselijke standaarden voor jaarrekeningen, een getrouw beeld geven van het vermogen, de financiële toestand en de resultaten van de emittent en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen;
» het jaarlijks financieel verslag een getrouw overzicht geeft van de ontwikkeling en de resultaten van het bedrijf en van de positie van de emittent en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen, evenals een beschrijving van de voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee zij geconfronteerd worden.

Qrf verklaart dat de inlichtingen verstrekt door de experts en de Commissaris getrouw werden overgenomen. Dit jaarlijks financieel verslag bevat toekomstgerichte verklaringen. Dergelijke verklaringen omvatten niet-gekende risico’s, onzekerheden en andere factoren die als gevolg kunnen hebben dat de huidige resultaten, financiële toestand, performantie en realisaties verschillend zijn van enige toekomstige resultaten, financiële toestand, performantie en realisaties, uitgedrukt of geïmpliceerd door dergelijke toekomstgerichte verklaringen. Gezien deze onzekere factoren, houden toekomstgerichte verklaringen geen garanties in.

De Enige Bestuurder van Qrf verklaart dat er zich geen wijziging van betekenis heeft voorgedaan in de financiële of handelspositie van de groep na 31 december 2025.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 13 PERMANENT DOCUMENT 185

13 Permanent document

13.1 Algemene inlichtingen ....................................................................................................... 187
13.2 Maatschappelijk kapitaal .................................................................................................. 190
13.3 Toezichthouder van de GVV ....................................................................................... 190
13.4 Dienstverleners van de GVV ........................................................................................ 190
13.5 De GVV en diens fiscaal stelsel ................................................................................ 205
13.6 Gerechtelijke en arbitrageprocedures ............................................................. 206
13.7 Verklaringen van de Enige Bestuurder ............................................................ 206

Antwerpen Meir 107 België

QRF JAARVERSLAG 2025 | 13 PERMANENT DOCUMENT 187

13 Permanent document

13.1 ALGEMENE INLICHTINGEN

13.1.1 Identificatie

Qrf NV, openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap naar Belgisch Recht, ofwel openbare GVV naar Belgisch Recht. Btw-nummer: BE 0537.979.024. Qrf NV neemt deel aan het handelsverkeer onder de handelsnaam Qrf.

13.1.1.1 Maatschappelijke zetel

Veldstraat 88A Bus 401, 9000 Gent. Te bereiken op het nummer +32 9 360 11 97 of per e-mail: info@qrf.be.

13.1.1.2 Ondernemingsnummer

De Vennootschap is ingeschreven bij de Kruispuntbank voor Ondernemingen onder het ondernemingsnummer 0537.979.024.

13.1.1.3 Rechtsvorm, oprichting, bekendmaking

De Vennootschap is opgericht voor onbepaalde duur ingevolge akte verleden door Meester Vincent Vroninks, te Elsene, op 3 september 2013, waarvan een uittreksel werd bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 17 september daarna, onder nummer 13141597 (rép 2013/1048). De statuten zijn herhaaldelijk gewijzigd en voor de laatste maal gecoördineerd op 8 oktober 2025.

Wijzigende akten:
» proces-verbaal opgemaakt door notaris Vincent Vroninks, geassocieerd notaris te Elsene, op 26 november 2013, houdende statutenwijziging – aanneming van een nieuwe tekst van de statuten – benoeming commissaris – voorwaardelijke kapitaalverhoging en -vermindering – voorwaardelijke statutenwijziging en machtiging toegestaan kapitaal;
» proces-verbaal opgemaakt door notaris Vincent Vroninks, geassocieerd notaris te Elsene, op 18 december 2013, houdende kapitaalverhoging door inbreng in natura – statutenwijziging;
» akte verleden voor notaris Vincent Vroninks, geassocieerd notaris te Elsene, op 18 december 2013, houdende vaststelling van de kapitaalverhoging, kapitaalvermindering en statutenwijziging besloten door de Buitengewone Algemene Vergadering van 26 november 2013;
» proces-verbaal opgemaakt door notaris Vincent Vroninks, geassocieerd notaris te Elsene, op 7 november 2014, houdende statutenwijziging, waarvan een uittreksel werd bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 29 januari 2015, onder nummer 15015962;
» akte verleden voor notaris Vincent Vroninks, geassocieerd notaris te Elsene, op 24 juni 2015, houdende kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van het toegestaan kapitaal – statutenwijziging, waarvan een uittreksel werd bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 4 september 2015, onder nummer 15126483;
» akte verleden door notaris Vincent Vroninks, geassocieerd notaris te Elsene, op 8 december 2015, houdende kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van het toegestaan kapitaal – statutenwijziging, waarvan een uittreksel werd bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 10 februari 2016, onder nummer 16021534;

QRF JAARVERSLAG 2025 | 13 PERMANENT DOCUMENT 188

» akte verleden door notaris Vincent Vroninks, geassocieerd notaris te Elsene, op 9 december 2015, houdende kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van het toegestaan kapitaal – statutenwijziging, waarvan een uittreksel werd bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 10 februari 2016, onder nummer 16021535;
» akte verleden door notaris Vincent Vroninks, geassocieerd notaris te Elsene, op 30 juni 2016, houdende kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van het toegestaan kapitaal – statutenwijziging, waarvan een uittreksel werd bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 23 augustus 2016, onder nummer 16118138;
» akte verleden door notaris Vincent Vroninks, geassocieerd notaris te Elsene, op 21 december 2016, houdende kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van het toegestaan kapitaal – statutenwijziging, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 1 februari 2017, onder nummer 17017727;
» akte verleden door notaris Vincent Vroninks, geassocieerd notaris te Elsene, op 6 juni 2017, houdende machtigingen inkoop eigen aandelen – machtigingen inzake het toegestaan kapitaal – vertegenwoordiging van de vennootschap – wijziging van het boekjaar – statutenwijziging, waarvan een uittreksel werd bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad op 27 juni 2017, onder nummer 17091062;
» akte verleden door notaris Vincent Vroninks, geassocieerd notaris te Elsene, op 27 oktober 2017, houdende kapitaalsverhoging door inbreng in natura in het kader van het toegestaan kapitaal – wijziging aan de statuten;
» akte verleden door notaris Vincent Vroninks, geassocieerd notaris te Elsene, op 9 januari 2019, houdende statutenwijziging naar aanleiding van de gewijzigde wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, waarvan een uittreksel werd bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 28 januari daarna, onder nummer 19304450;
» akte verleden door notaris Vincent Vroninks, geassocieerd notaris te Elsene, mettussenkomst van Meester Xavier De Maesschalck, notaris met standplaats te Oostende, eerste kanton, op 30 januari 2019, houdende kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van het toegestaan kapitaal – wijzigingen aan de statuten;
» akte verleden door notaris Vincent Vroninks, geassocieerd notaris te Elsene, op 7 november 2019, houdende machtigingen inzake toegestaan kapitaal – beschikbaarstelling van de uitgiftepre- mies – statutenwijziging, waarvan een uittreksel werd bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad op 19 november 2019, onder nummer 19343982;
» akte verleden door notaris Vincent Vroninks, geassocieerd notaris te Elsene, op 20 december 2019, houdende verplaatsing van de maatschappelijke zetel – statutenwijziging, waarvan uittreksel werd bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 3 januari 2020, onder nummer 20301132;
» akte verleden door notaris Vincent Vroninks, geassocieerd notaris te Elsene, op 18 mei 2021, hou- dende omzetting in een Naamloze Vennootschap – statutenwijziging – machtiging inzake de verkrij- ging, inpandneming en vervreemding van eigen aandelen – bijzondere delegatie van bevoegdheden in het kader van een keuzedividend, waarvan uittreksel werd bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 9 juni 2021, onder nummer 21335273;
» akte verleden door notaris Valérie Weyts, geassocieerd notaris te Elsene, op 11 juni 2021, houdende vaststelling kapitaalverhoging door middel van een inbreng in natura in de context van een keuze- dividend, waarvan een uittreksel werd bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad op 30 juni 2021, onder nummer 21340096;

QRF JAARVERSLAG 2025 | 13 PERMANENT DOCUMENT 189

» proces-verbaal opgemaakt door notaris Ward Bultereys te Merelbeke (Bottelare) op 20 mei 2022, houdende kapitaalverhoging in het kader van het toegestaan kapitaal door middel van een inbreng in natura in de context van een keuzedividend – wijziging aan de statuten (onder opschortende voor- waarde), bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad op 27 mei 2022, onder nummer 22334531;
» akte verleden door notaris Ward Bultereys te Merelbeke (Bottelare) op 10 juni 2022, houdende vast- stelling kapitaalverhoging door middel van een inbreng in natura in de context van een keuzedividend – wijziging aan de statuten, waarvan een uittreksel werd neergelegd ter bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad;
» proces-verbaal opgemaakt door notaris Ward Bultereys te Merelbeke (Bottelare) op 17 mei 2023, houdende kapitaalverhoging in het kader van het toegestaan kapitaal door middel van een inbreng in natura in de context van een keuzedividend – wijziging aan de statuten (onder opschortende voorwaarde), bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad op 25 mei 2023, onder nummer 23348527;
» akte verleden door notaris Ward Bultereys te Merelbeke (Bottelare) op 9 juni 2023, houdende vast- stelling kapitaalverhoging door middel van een inbreng in natura in de context van een keuzedividend – wijziging aan de statuten, waarvan een uittreksel werd neergelegd ter bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad, onder nummer 23357225.
» proces-verbaal opgemaakt door notaris Ward Bultereys te Merelbeke (Bottelare) op 30 april 2025, houdende statutenwijziging, waarvan een uittreksel werd neergelegd ter bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad, onder nummer 25331041.
» proces-verbaal opgemaakt door notaris Ward Bultereys te Merelbeke (Bottelare) op 30 september 2025, houdende kapitaalverhoging in het kader van het toegestaan kapitaal – wijziging aan de sta- tuten (onder opschortende voorwaarden) , waarvan een uittreksel werd neergelegd ter bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad, onder nummer 25361335.
» akte verleden door notaris Ward Bultereys te Merelbeke (Bottelare) op 13 oktober 2025, houdende vaststelling kapitaalverhoging door middel van het toegestaan kapitaal door middel van een inbreng in geld met opheffing van het wettelijk voorkeurrecht ten gunste van een bepaalde persoon die niet behoort tot het personeel en met toekenning van onherleidbare toewijzingsrechten – wijziging aan de statuten, waarvan een uittreksel werd neergelegd ter bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad, onder nummer 25143213.

13.1.2 Inzage van de documenten

Tijdens de geldigheidsduur van het registratiedocument is er inzage mogelijk van de volgende docu- menten (of afschriften daarvan), indien toepasselijk, behoudens deze documenten die omwille van confidentialiteitsredenen niet kunnen worden vrijgegeven.

(a) akte van oprichting en statuten van de uitgevende instelling;
(b) alle verslagen, briefwisseling en andere documenten, historische financiële informatie, alsmede door deskundigen op verzoek van de uitgevende instelling opgestelde verklaringen wanneer het registratiedocument gedeelten daarvan bevat of naar gedeelten daarvan verwijst;
(c) de historische financiële informatie van de uitgevende instelling voor elk van beide boekjaren die aan de publicatie van het registratiedocument voorafgaan.

Daarbij kunnen de statutaire en de geconsolideerde jaarrekening, statuten, jaarverslagen en andere informatie die ten behoeve van de aandeelhouders publiek worden gemaakt, kosteloos worden bekomen op de zetel van de Vennootschap. De statutaire en de geconsolideerde jaarrekeningen en de bijkomende verslagen worden neerge- legd bij de Nationale Bank van België. De statuten kunnen tevens worden gevonden op de website www.qrf.be.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 13 PERMANENT DOCUMENT 190

Alle persberichten en andere financiële informatie die Qrf NV bekendmaakt en zal bekendmaken, kunnen tevens geraadpleegd worden op bovenvermelde website. De jaarverslagen van de Vennootschap worden verzonden naar de houders van aandelen op naam, de andere effectenhouders die de formaliteiten, voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, hebben vervuld en naar de personen die erom vragen. Zij kunnen eveneens op de zetel van de Vennootschap worden bekomen.

13.1.3 Historische financiële informatie opgenomen door verwijzing

Dit jaarlijks financieel verslag geeft informatie over boekjaren 2025 en 2024. Voor historische infor- matie met betrekking tot boekjaar 2023, 2022, 2021, 2020, 2019 en 2018 wordt verwezen naar de jaarverslagen van 2023, 2022, 2021, 2020 en 2019 die kunnen worden geraadpleegd op de website https://qrf.be/financiele-publicaties/. Zij bevatten de statutaire en geconsolideerde jaarrekeningen, de verslagen van de Commissaris en het jaarverslag in de zin van Artikel 3:6 en Artikel 3:32 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.

13.2 MAATSCHAPPELIJK KAPITAAL

Het aantal Qrf-aandelen bedraagt op 31 december 2025 10.398.514 en deze vertegenwoordigen een maatschappelijk kapitaal ten belope van 10.398.514 EUR. Het kapitaal werd volledig volstort.

13.3 TOEZICHTHOUDER VAN DE GVV

De GVV staat onder toezicht van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten ofwel FSMA.

13.4 DIENSTVERLENERS VAN DE GVV

13.4.1 Vastgoeddeskundigen: Cushman & Wakefield en Stadim

Artikel 24 van de GVV-Wet voorziet dat de GVV haar vastgoed moet laten waarderen door één of meer onafhankelijke vastgoeddeskundigen. De deskundige treedt op in volle onafhankelijkheid en bezit de voor vastgoedwaardering vereiste professionele betrouwbaarheid en passende ervaring en beschikt over een geschikte organisatie voor zijn opdrachten. De deskundige wordt aangeduid voor een her- nieuwbare termijn van drie jaar. Hij mag slechts gedurende maximaal drie jaar met de waardering van een bepaald vastgoed worden belast.

De Vastgoeddeskundigen zijn:
» voor de activa in België (met uitzondering van de panden gelegen in de Korenmarkt te Gent en Immo Feest- en Cultuurpaleis Oostende): Cushman & Wakefield Belgium SA, ingeschreven in de Kruispuntbank voor Ondernemingen onder nummer BE 0422.118.165, vertegenwoordigd door de heer Gregory Lamarche;
» voor de activa betreffende van de panden gelegen op de Korenmarkt in Gent en Immo Feest- en Cultuurpaleis Oostende: Stadim BV ingeschreven in de Kruispuntbank voor Ondernemingen onder nummer BE 0485.797.033, vertegenwoordigd door mevrouw Céline Janssens;

QRF JAARVERSLAG 2025 | 13 PERMANENT DOCUMENT 191

De mandaten van Cushman & Wakefield en Stadim als vastgoeddeskundigen hebben een looptijd van drie jaar en zijn hernieuwbaar. Het mandaat van Cushman & Wakefield Belgium is ingegaan op 31 december 2022 en liep initieel tot 31 december 2025. Stadim BV werd aangesteld naar aanleiding van de transactie van de Korenmarkt eind 2022, met een mandaat dat eveneens initieel liep tot 31 december 2025. Beide mandaten werden inmiddels verlengd met een nieuwe termijn van drie jaar.

De vergoeding van de Vastgoeddeskundigen is marktconform en werd bepaald op basis van een matrix met tarieven die variëren afhankelijk van de grootte van een site en het aantal huurders. Conform Artikel 24, § 1 van de GVV-Wet houdt de vergoeding van de Vastgoeddeskundige recht- streeks noch onrechtstreeks verband met de waarde van het door hem aan een expertise onder- worpen vastgoed. De vergoeding voor de Vastgoeddeskundigen in de hoedanigheid van vastgoedschatter bedroeg 49.996 EUR (inclusief niet-aftrekbare BTW) over het boekjaar 2025.

13.4.2 Commissaris: KPMG Bedrijfsrevisoren

Qrf heeft tijdens de Algemene Vergadering gehouden op 20 mei 2025, KPMG Bedrijfsrevisoren BV (hierna KPMG), met maatschappelijke zetel te Luchthaven Brussel Nationaal 1K, 1930 Zaventem inge- schreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemings nummer BTW 0419.122.548 (RPR Brussel), en ingeschreven in het openbaar register van het Instituut van de Bedrijfsrevisoren, met als vaste vertegenwoordiger Filip De Bock, benoemd als Commissaris van Qrf (d.i. de Commissaris), en dit tot en met de gewone Algemene Vergadering die zal beslissen over de jaarrekening opgesteld voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2027.Conform Artikel 3:65, § 6 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen mag de bezoldiging van de Commissaris niet worden bepaald of beïnvloed door het verlenen van bijkomende diensten aan de vennootschap waarvan hij de jaarrekening, bedoeld in Artikel 3:73 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, controleert of van een Belgische vennootschap die onderworpen is aan de wettelijke controle van haar geconsolideerde jaarrekening, bedoeld in Artikel 3:77 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen. Buiten deze bezoldigingen mag de commissaris geen enkel voordeel, in welke vorm ook, van de Vennootschap ontvangen. De Vennootschap mag hem geen leningen of voorschotten toestaan, noch te hunnen behoeve waarborgen stellen of geven. Over 2025 bedroeg de totale vergoeding voor het mandaat van commissaris, bijkomende opdrachten inbegrepen, 104.500 EUR (inclusief niet aftrekbare BTW).

13.4.3 Interne Auditor: EY

In 2014 werd EY door de Raad van Bestuur aangesteld voor alle interne auditaangelegenheden. De interne auditfunctie ondersteunt de Vennootschap bij het evalueren en verbeteren van de efficiëntie van risicobeheer, interne controle en governance. Het Auditcomité bepaalt jaarlijks, op basis van een risicogebaseerde benadering, welke interne auditopdrachten worden uitgevoerd. De inzet gebeurt op ad-hocbasis, waarbij geen vast aantal auditprojecten per jaar is vastgelegd. Dit stelt de Vennootschap in staat om flexibel in te spelen op specifieke aandachtspunten of gewijzigde omstandigheden. De bevindingen en aanbevelingen van de interne auditor worden gerapporteerd aan het Auditcomité, dat toeziet op de opvolging van de geformuleerde actiepunten. In 2025 werden geen interne auditopdrachten uitgevoerd.

13.4.4 Financiële dienstverlener: Belfius Bank

Belfius Bank NV werd belast met de financiële dienstverlening van Qrf. Deze dienstverlening omvat onder meer:

QRF JAARVERSLAG 2025 | 13 PERMANENT DOCUMENT 192
* de uitkering van het dividend en het overschot na vereffening;
* de afwikkeling van de door Qrf uitgegeven effecten;
* de verkrijgbaarheidsstelling van de informatie die Qrf krachtens de wetten en reglementen openbaar moet maken.

De vergoeding voor deze dienst bedroeg 3.025 EUR (inclusief niet-aftrekbare BTW) in 2025.

13.4.5 Liquidity provider: KBC Securities

In 2025 liep, net zoals in voorgaande jaren, met KBC Securities NV (de Liquidity Provider) een liquiditeitsovereenkomst om de verhandelbaarheid van de aandelen te bevorderen. Dit houdt onder meer in dat de Liquidity Provider met aankoop- en verkooporders in de markt aanwezig zal zijn waarbij een zeker ordervolume en spread zullen gerespecteerd worden. De vergoeding voor deze dienst is vastgelegd op een vast bedrag van 37.697,22 EUR per jaar (inclusief niet-aftrekbare BTW).

---

GECOÖRDINEERDE STATUTEN VAN 6 OKTOBER 2025

TITEL I – AARD VAN DE VENNOOTSCHAP

Artikel 1 – Vorm en benaming

1.1. De Vennootschap heeft de vorm van een naamloze vennootschap op aandelen met de benaming: “Qrf”.

1.2. De Vennootschap is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (afgekort, openbare GVV) zoals bedoeld in artikel 2, 2°, van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (hierna de GVV wet genoemd) waarvan de aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en die haar financiële middelen in België of in het buitenland aantrekt via een openbaar aanbod van aandelen. De benaming van de Vennootschap wordt voorafgegaan of gevolgd door de woorden “openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht” of “Openbare GVV naar Belgisch recht” en alle documenten die van de Vennootschap uitgaan bevatten dezelfde vermelding. De Vennootschap is onderworpen aan de GVV wet en aan het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen (hierna het GVV koninklijk besluit genoemd) (deze wet en dit koninklijk besluit worden hierna samen de GVV wetgeving genoemd).

Artikel 2 – Zetel – Website – E-mail

De zetel van de Vennootschap is gevestigd in het Vlaams Gewest.
De Vennootschap kan bij eenvoudig besluit van de Enige Bestuurder zowel in België als in het buitenland administratieve zetels, filialen of agentschappen oprichten.
De website van de Vennootschap is: www.qrf.be.
De Vennootschap kan worden gecontacteerd via volgend e-mailadres: info@qrf.be.

Artikel 3 – Voorwerp

3.1. De Vennootschap heeft uitsluitend als voorwerp:
(a) om rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers; en
(b) om, binnen de grenzen van de GVV wetgeving, vastgoed te bezitten zoals vermeld in artikel 2, 5°, vi tot xi van de GVV wet;

QRF JAARVERSLAG 2025 | 13 PERMANENT DOCUMENT 193

(c) het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit overeenkomstig de bepalingen van de GVV wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, desgevallend in samenwerking met derden, met een publieke opdrachtgever afsluiten van of toetreden tot één of meerdere:
(i) DBF-overeenkomsten, de zogenaamde “Design, Build, Finance”;
(ii) DB(F)M-overeenkomsten, de zogenaamde “Design, Build, (Finance) and Maintain” overeenkomsten;
(iii) DBF(M)O-overeenkomsten, de zogenaamde “Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate” overeenkomsten; en/of
(iv) overeenkomsten voor concessie van openbare werken met betrekking tot gebouwen en/of andere infrastructuur van onroerende aard en daarop betrekking hebbende diensten, en op basis waarvan:
(i) zij instaat voor de terbeschikkingstelling, het onderhoud en/of de exploitatie ten behoeve van een publieke entiteit en/of de burger als eindgebruiker, ten einde invulling te geven aan een maatschappelijk behoefte en/of de voorziening van een openbare dienst toe te laten; en
(ii) het daarmee gepaard gaande financierings-, beschikbaarheids-, vraag-en/of exploitatie-risico, bovenop het eventuele bouwrisico, geheel of gedeeltelijk door haar kan worden gedragen, zonder daarbij noodzakelijkerwijze over zakelijke rechten te beschikken; of

(d) het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit overeenkomstig de bepalingen van de GVV wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, desgevallend in samenwerking met derden, ontwikkelen, laten ontwikkelen, oprichten, laten oprichten, beheren, laten beheren, uitbaten, laten uitbaten of ter beschikking stellen van:
(i) voorzieningen en opslagplaatsen voor vervoer, verdeling of opslag van elektriciteit, gas, fossiele of niet-fossiele brandstof en energie in het algemeen en de daarmee verband houdende goederen;
(ii) nutsvoorzieningen voor vervoer, verdeling, opslag of zuivering van water en de daarmee verband houdende goederen;
(iii) installaties voor opwekking, opslag en het transport van al dan niet hernieuwbare energie en de daarmee verband houdende goederen; of
(iv) afval- en verbrandingsinstallaties en de daarmee verband houdende goederen.

Onder vastgoed wordt verstaan, het vastgoed in de zin van de GVV wetgeving. In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen, kan de Vennootschap met name alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de verbouwing (zonder afbreuk te doen aan het verbod om op te treden als bouwpromotor, behoudens wanneer het occasionele verrichtingen betreft), de renovatie, de ontwikkeling, de verwerving, de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.

3.2. De Vennootschap kan bijkomend of tijdelijk beleggen in effecten die geen vastgoed zijn in de zin van de GVV wetgeving. Deze beleggingen zullen uitgevoerd worden in overeenstemming met het risicobeheerbeleid aangenomen door de Vennootschap en zullen gediversifieerd zijn, zodat zij een passende risicodiversificatie verzekeren. De Vennootschap mag eveneens niet-toegewezen liquide middelen aanhouden in alle munten in de vorm van zicht- of termijndeposito’s of in de vorm van enig ander gemakkelijk verhandelbaar monetair instrument. De Vennootschap mag bovendien verrichtingen betreffende afdekkingsinstrumenten aangaan, voor zover deze er uitsluitend toe strekken het rente- en wisselkoers risico te dekken in het kader van de financiering en het beheer van de activiteiten van de Vennootschap bedoeld in artikel 4 van de GVV wet en met uitsluiting van elke verrichting van speculatieve aard.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 13 PERMANENT DOCUMENT 194

3.3. De Vennootschap mag één of meer onroerende goederen in leasing nemen of geven. De activiteit van het met aankoopoptie in leasing geven van onroerende goederen mag alleen als bijkomstige activiteit worden uitgeoefend, tenzij deze onroerende goederen bestemd zijn voor een doel van algemeen belang met inbegrip van sociale huisvesting en onderwijs (in dit geval mag de activiteit als hoofdactiviteit worden uitgeoefend).

3.4. De Vennootschap kan zich door middel van een fusie of op een andere wijze, interesseren in alle zaken, ondernemingen of vennootschappen met een soortgelijk of aanvullend voorwerp en die van dien aard zijn dat ze de ontwikkeling van haar bedrijf zullen promoten en, in het algemeen, kan ze alle verrichtingen uitoefenen die rechtstreeks of onrechtstreeks betrekking hebben op haar voorwerp evenals alle voor de verwezenlijking van haar voorwerp relevante of nodige daden.### Artikel 4 – Verbodsbepalingen
De Vennootschap kan geenszins:
* handelen als bouwpromotor in de zin van de GVV wetgeving, met uitsluiting van occasionele verrichtingen;
* deelnemen aan een vereniging voor vaste opneming of waarborg;
* financiële instrumenten uitlenen, met uitzondering evenwel van uitleningen onder de voorwaarden en volgens de bepalingen van het koninklijk besluit van 7 maart 2006 met betrekking tot de effecten-leningen door bepaalde instellingen voor collectieve belegging;
* financiële instrumenten verwerven die uitgegeven zijn door een vennootschap of een privaatrechtelijke vereniging die failliet verklaard werd, die een minnelijk akkoord met zijn schuldeisers gesloten heeft, die het voorwerp uitmaakt van een procedure van gerechtelijke reorganisatie, die uitstel van betaling bekomen heeft of die in het buitenland het voorwerp uitgemaakt heeft van een gelijkaardige maatregel;
* contractuele afspraken maken of statutaire bedingen voorzien met betrekking tot perimetervennootschappen, die afbreuk zouden doen aan de stemkracht die haar overeenkomstig de toepasselijke wet toekomt in functie van een deelneming van 25% plus één aandeel.

Artikel 5 – Duur

5.1. De Vennootschap bestaat voor onbepaalde duur.
5.2. De Vennootschap zal geen einde nemen door de ontbinding, de uitsluiting, de terugtrekking, het faillissement, de gerechtelijke reorganisatie of elke andere reden van de stopzetting van de functies van de Enige Bestuurder.

TITEL II – KAPITAAL – AANDELEN

Artikel 6 – Kapitaal

6.1. Inschrijving en storting van het kapitaal
Het kapitaal van de vennootschap bedraagt tien miljoen driehonderd achtennegentigduizend vijfhonderdveertien euro (EUR 10.398.514,00) en is vertegenwoordigd door 10.398.514 aandelen, zonder vermelding van nominale waarde, die elk één/tien miljoen driehonderd achtennegentigduizend vijfhonderdveertiende (1/10.398.514de) deel van het kapitaal vertegenwoordigen.

6.2. Toegestaan kapitaal
De Enige Bestuurder is gemachtigd om het kapitaal in één of meerdere keren te verhogen ten belope van een maximumbedrag gelijk aan het bedrag van het kapitaal van de Vennootschap op datum van de buitengewone algemene vergadering van 30 april 2025 of, indien het vereiste aanwezigheidsquorum niet zou zijn bereikt op deze buitengewone algemene vergadering, 20 mei 2025, in voorkomend geval afgerond naar beneden tot op de eurocent, op de data en overeenkomstig de modaliteiten die de Enige Bestuurder zal bepalen, conform de artikelen 7:198 tot en met 7:203 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen. Deze machtiging wordt verleend voor een periode van vijf jaar te rekenen vanaf de bekendmaking van het proces-verbaal van de buitengewone algemene vergadering van 30 april 2025 die deze machtiging heeft verleend, met name vanaf 12 mei 2025.

Ingevolge de kapitaalverhoging door inbreng in geld voor een bedrag van twee miljoen vijfhonderd negenennegentigduizend zeshonderdachtentwintig euro (EUR 2.599.628,00), waartoe op 30 september 2025 werd beslist door de raad van bestuur van de vennootschap binnen het toegestaan kapitaal en waarvan de verwezenlijking op 13 oktober 2025 werd vastgesteld in het proces-verbaal opgemaakt door notaris Ward Bultereys te Merelbeke-Melle (Bottelare) bedraagt het saldo van het toegestaan kapitaal vijf miljoen honderdnegenennegentigduizend tweehonderdachtenvijftig euro (EUR 5.199.258,00).

De kapitaalverhogingen die door de Enige Bestuurder worden beslist, kunnen plaatsvinden op iedere wijze toegelaten onder de toepasselijke regelgeving, onder andere door inbrengen in geld, door inbrengen in natura of door gemengde inbreng, door omzetting van (beschikbare of onbeschikbare) reserves of van uitgiftepremies evenals alle eigen vermogensbestanddelen onder de enkelvoudige IFRS-jaarrekening van de vennootschap (opgesteld uit hoofde van de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen) die voor conversie in kapitaal vatbaar zijn, met of zonder creatie van nieuwe effecten en telkens met naleving van de toepasselijke wettelijke bepalingen. De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van aandelen met of zonder stemrecht. Het toegestaan kapitaal kan eveneens worden aangewend om andere effecten dan aandelen uit te geven, waaronder converteerbare obligaties of inschrijvingsrechten, al dan niet aan een andere roerende waarde gehecht, die aanleiding kunnen geven tot het creëren van aandelen met of zonder stemrecht.

Bij een kapitaalverhoging die gepaard gaat met een storting of een boeking van een uitgiftepremie, wordt enkel het bij het kapitaal ingeschreven bedrag afgetrokken van het bruikbaar blijvend bedrag van het toegestane kapitaal.

De Enige Bestuurder is gemachtigd om bij de kapitaalverhoging of uitgifte van converteerbare obligaties of inschrijvingsrechten het voorkeurrecht van de aandeelhouders op te heffen of te beperken, voor wat de kapitaalverhogingen en uitgiften van converteerbare obligaties betreft ook ten gunste van welbepaalde personen die geen personeelsleden van de Vennootschap of van haar dochtervennootschappen zijn, zulks overeenkomstig hetgeen bepaald in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en de GVV wetgeving.

In geval het voorkeurrecht beperkt of opgeheven wordt overeenkomstig voorgaande, zal er bij de toekenning van nieuwe effecten aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht worden verleend indien (i) de Vennootschap hiertoe verplicht is krachtens de GVV wetgeving of andere wetgeving en (ii) de Enige Bestuurder dit onherleidbaar toewijzingsrecht niet heeft beperkt of opgeheven indien en in de mate dat de GVV wetgeving of andere wetgeving deze mogelijkheid zou voorzien. Het onherleidbaar toewijzingsrecht dient niet te worden verleend in geval van (i) inbreng in geld in aanvulling op een inbreng in natura in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld of (ii) kapitaalverhogingen door inbreng in geld die gebeuren met gebruik van het toegestaan kapitaal en waarbij het gecumuleerde bedrag van de kapitaalverhogingen die op die wijze hebben plaatsgevonden over een periode van 12 maanden niet meer dan 10% van het bedrag van het kapitaal op het ogenblik van de beslissing tot kapitaalverhoging bedragen.

Kapitaalverhogingen door inbreng in natura worden verricht in overeenstemming met de voorwaarden voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en de GVV wetgeving. Dergelijke inbrengen kunnen ook betrekking hebben op het dividendrecht in het kader van de uitkering van een keuzedividend. Wanneer de kapitaalverhogingen waartoe ingevolge deze machtiging werd beslist, een uitgiftepremie bevatten, zal het bedrag ervan, na eventuele aanrekening van de kosten, naar keuze van de Enige Bestuurder op een onbeschikbare of beschikbare rekening onder het eigen vermogen op het passief van de balans worden geplaatst. De Enige Bestuurder is bevoegd om de statutenwijzigingen die eruit voortvloeien op authentieke wijze te laten vaststellen.

6.3. Verkrijging, inpandneming en vervreemding van eigen aandelen.

6.3.A. De Vennootschap mag onder de voorwaarden bepaald door de toepasselijke vennootschapswetgeving haar eigen aandelen verkrijgen, in pand nemen of vervreemden. De Enige Bestuurder is gemachtigd om, gedurende vijf jaar vanaf de bekendmaking in de Bijlagen van het Belgisch Staatsblad van het besluit van de buitengewone algemene van 18 mei 2021 die deze machtiging heeft verleend, aandelen van de Vennootschap te verkrijgen en in pand te nemen aan een eenheidsprijs die niet lager zal mogen zijn dan 75% van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verkrijging en in onderpand nemen) en die niet hoger mag zijn dan, de laagste waarde van, (i) 125% van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verkrijging en in onderpand nemen) en (ii) de maximumprijs die desgevallend van toepassing is volgens artikel 8:5 van het Koninklijk besluit van 29 april 2019 tot uitvoering van het wetboek van vennootschappen en verenigingen, zonder dat de Vennootschap aandelen mag bezitten of in pand hebben die meer dan 20% van het totaal aantal uitgegeven aandelen vertegenwoordigen.

De Enige Bestuurder is eveneens gemachtigd om, gedurende dezelfde periode van vijf jaar, aandelen van de Vennootschap te vervreemden aan een eenheidsprijs die niet lager zal mogen zijn dan, de hoogste waarde van (i) 75% van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (vervreemding) en (ii) de minimumprijs die desgevallend van toepassing is volgens artikel 8:7 van het Koninklijk besluit van 29 april 2019 tot uitvoering van het wetboek van vennootschappen en verenigingen.

De Enige Bestuurder is expliciet gemachtigd om eigen aandelen van de Vennootschap te vervreemden aan het personeel van de Vennootschap en/of met haar verbonden vennootschappen (in de zin van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen), of aan één of meerdere bepaalde personen andere dan voornoemde leden van het personeel. De machtigingen onder lid 2 en lid 3 gelden voor de Enige Bestuurder van de Vennootschap, voor de rechtstreekse en, voor zoveel als nodig, de onrechtstreekse dochtervennootschappen van de Vennootschap (beide in de zin van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen), en voor elke derde handelend in eigen naam maar voor rekening van die vennootschappen.

6.3.B.Het is de enige bestuurder toegestaan om, voor een duur van drie jaar vanaf de publicatie in de Bijlagen van het Belgisch Staatsblad van de beslissing van de buitengewone algemene vergadering van 18 mei 2021 die deze machtiging heeft verleend, overeenkomstig de toepasselijke vennootschapswetgeving, de eigen aandelen van de Vennootschap te verkrijgen, in pand te nemen en/of te vervreemden zonder voorafgaande beslissing van de algemene vergadering, wanneer deze verkrijging, in pand neming of vervreemding nodig is om een dreigend ernstig nadeel voor de Vennootschap te vermijden. Deze machtiging tot de verkrijgingen, inpandneming en vervreemdingen van aandelen van de Vennootschap geldt voor de Enige Bestuurder van de Vennootschap, voor de rechtstreekse en, voor zoveel als nodig, de onrechtstreekse dochtervennootschappen van de Vennootschap (beide in de zin van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen), en voor elke derde handelend in eigen naam maar voor rekening van die vennootschappen.

6.4. Kapitaalverhoging

Elke kapitaalverhoging zal gebeuren overeenkomstig de artikelen 7:177 tot en met 7:207 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en de GVV wetgeving. Het is de Vennootschap verboden rechtstreeks of onrechtstreeks in te schrijven op haar eigen kapitaalverhoging. Ter gelegenheid van welke kapitaalverhoging ook bepaalt de Enige Bestuurder de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen tenzij de algemene vergadering die zelf zou bepalen. Indien de algemene vergadering beslist de betaling van een uitgiftepremie te vragen, zal het bedrag ervan, na eventuele aanrekening van de kosten, behoudens uitdrukkelijk andersluidend besluit door de algemene vergadering, op een beschikbare rekening onder het eigen vermogen op het passief van de balans worden geplaatst.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 13 PERMANENT DOCUMENT 197

In geval van kapitaalverhoging door inbreng in geld bij beslissing van de algemene vergadering, kan het voorkeurrecht van de aandeelhouders alleen beperkt of opgeheven worden, met inachtneming van de artikelen 7:190 tot en met 7:194 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en de GVV wetgeving. In geval het voorkeurrecht beperkt of opgeheven wordt overeenkomstig voorgaande, zal er bij de toekenning van nieuwe effecten aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht worden verleend indien (i) de Vennootschap hiertoe verplicht is krachtens de GVV wetgeving of andere wetgeving en (ii) de algemene vergadering dit onherleidbaar toewijzingsrecht niet heeft beperkt of opgeheven indien en in de mate dat de GVV wetgeving of andere wetgeving deze mogelijkheid in de toekomst zouden voorzien. Het onherleidbaar toewijzingsrecht dient niet te worden verleend in geval van inbreng in geld in aanvulling op een inbreng in natura in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.

De kapitaalverhogingen door inbreng in natura zijn onderworpen aan de voorschriften van de artikelen 7:196 en 7:197 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en moeten uitgevoerd worden in overeenstemming met de voorwaarden zoals voorzien in de GVV wetgeving. De inbrengen in natura kunnen ook betrekking hebben op het dividendrecht in het kader van de uitkering van een keuzedividend, met of zonder extra inbreng in geld.

6.5. Kapitaalvermindering

De Vennootschap mag overgaan tot kapitaalverminderingen met naleving van de wettelijke bepalingen ter zake.

6.6. Fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen

De fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen zoals bedoeld in Deel 4 – Boek 12 – Titel 2 (Regeling Fusies, Splitsingen en Gelijkgestelde Verrichtingen) van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, worden uitgevoerd in overeenstemming met de voorwaarden zoals voorzien in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en de GVV wetgeving.

6.7. Kapitaalverhoging van een perimetervennootschap met het statuut van institutionele GVV.

Elke kapitaalverhoging van een perimetervennootschap met het statuut van een institutionele GVV door inbreng in geld voor een prijs die 10% of meer lager ligt dan de laagste waarde van: ofwel (a) een netto-waarde per aandeel die dateert van ten hoogste vier maanden vóór de aanvang van de uitgifte, ofwel (b) de gemiddelde slotkoers gedurende de dertig kalenderdagen vóór de aanvangsdatum van de uitgifte, wordt uitgevoerd in overeenstemming met de in de GVV wetgeving voorziene voorwaarden.

Artikel 7 – Aard van de aandelen

De aandelen zijn zonder vermelding van nominale waarde. De aandelen zijn op naam of gedematerialiseerd, en dit naar keuze van hun eigenaar of houder (hierna de Titularis genoemd) en volgens de beperkingen opgelegd door de wet. De Titularis kan op elk moment en zonder kosten de omzetting vragen van zijn aandelen op naam in gedematerialiseerde aandelen of omgekeerd. Elk gedematerialiseerd aandeel wordt vertegenwoordigd door een boeking op een rekening op naam van zijn Titularis bij een erkende rekeninghouder of bij een vereffeningsinstelling.

Er wordt op de zetel van de Vennootschap een register van de aandelen op naam bijgehouden dat, in voorkomend geval, onder elektronische vorm kan bestaan. Het aantal van de op elk ogenblik in omloop zijnde gedematerialiseerde aandelen wordt in het register van de aandelen op naam ingeschreven op naam van de vereffeningsinstelling of in voorkomend geval, de erkende rekeninghouder. De Titularissen van aandelen op naam kunnen kennis nemen van de inschrijvingen in het register van de aandelen op naam.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 13 PERMANENT DOCUMENT 198

Artikel 8 – Andere effecten

Met uitzondering van winstbewijzen en soortgelijke effecten, mag de Vennootschap, binnen de beperkingen van de GVV wetgeving en het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, alle effecten uitgeven die niet door of krachtens de wet zijn verboden.

Artikel 9 – Notering op de beurs en openbaarheid van de belangrijke deelnemingen

De aandelen van de Vennootschap moeten worden toegelaten tot de verhandeling op een Belgische gereglementeerde markt, overeenkomstig de GVV wetgeving. De drempels waarvan de overschrijding of onderschrijding aanleiding geeft tot een kennisgevingsverplichting ingevolge de wetgeving inzake de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt (de “Wetgeving inzake openbaarmaking van belangrijke deelnemingen”), worden bepaald op 5% en elk veelvoud van 5% van het totaal aantal der bestaande stemrechten.

Behoudens de uitzonderingen voorzien in de Wetgeving inzake openbaarmaking van belangrijke deelnemingen, kan niemand deelnemen aan de algemene vergadering van de Vennootschap met meer stemrechten dan diegene verbonden aan de effecten waarvan hij, overeenkomstig de Wetgeving inzake de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen, minstens twintig (20) dagen voor de datum van de algemene vergadering kennis heeft gegeven ze in bezit te hebben.

TITEL III – BESTUUR EN TOEZICHT

Artikel 10 – Het bestuursorgaan

10.1. De Vennootschap wordt bestuurd door een enige bestuurder, waarnaar in deze statuten wordt verwezen als de “Enige Bestuurder”.

10.2. De volgende Enige Bestuurder wordt zonder duurbeperking aangesteld: de naamloze vennootschap Qrf Management, met zetel te 8400 Oostende, Oud Vliegveld 12, opgenomen in het rechtspersonenregister van Gent (afdeling Oostende) onder het nummer 0537.925.079.

10.3. De Enige Bestuurder van de Vennootschap is een naamloze vennootschap met een collegiaal bestuur, die afhankelijk van de aard van de daden die verricht moeten worden in de Vennootschap, handelt via haar raad van bestuur, haar vaste vertegenwoordiger en, indien van toepassing, de perso(o)n(en) belast met het dagelijks bestuur.

10.4. De raad van bestuur van de Enige Bestuurder telt minstens drie onafhankelijke bestuurders in de zin van artikel 7:87 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen. Onverminderd de overgangsbepalingen voorzien door de GVV wetgeving, moeten de bestuurders van de raad van bestuur van de Enige Bestuurder natuurlijke personen zijn; zij moeten voldoen aan de eisen van betrouwbaarheid en deskundigheid zoals voorzien in de GVV wetgeving en mogen niet onder de werkingssfeer van de in de GVV wetgeving vastgelegde verbodsbepalingen vallen.

10.5. De (her)benoeming van de Enige Bestuurder wordt voorafgaandelijk ter goedkeuring voorgelegd aan de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA).

Artikel 11 – Einde van het mandaat van de Enige Bestuurder

11.1. De Enige Bestuurder is vast benoemd en zijn aanstelling is, behoudens met zijn instemming, niet herroepbaar, behalve om wettige redenen in overeenstemming met het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.

11.2. De functies van de Enige Bestuurder nemen een einde in de volgende gevallen:

• het ontslag: de Enige Bestuurder kan enkel ontslag nemen indien dit ontslag mogelijk is in het kader van zijn verbintenissen die hij tegenover de Vennootschap heeft genomen en in de mate hij de Vennootschap niet in moeilijkheden brengt; zijn ontslag moet bekend gemaakt worden door de oproeping van een algemene vergadering met als agenda de vaststelling van het ontslag en de te nemen maatregelen; deze algemene vergadering zal moeten samenkomen minstens één maand voordat het ontslag uitwerking heeft;

QRF JAARVERSLAG 2025 | 13 PERMANENT DOCUMENT 199

• de ontbinding, de vereffening, de onbekwaamverklaring, het faillissement, het kennelijk onvermogen of elke andere gelijkaardige procedure met betrekking tot de Enige Bestuurder;
• het verlies, in hoofde van alle leden van de organen van bestuur of het dagelijks bestuur van de Enige Bestuurder van de vereisten van betrouwbaarheid, bekwaamheid en ervaring vereist door de GVV wetgeving; in dit geval moet de Enige Bestuurder of de commissaris een algemene vergadering bijeenroepen metals agenda de eventuele vaststelling van het verlies van de vereisten en de te nemen maatregelen; deze vergadering moet binnen de zes weken samenkomen; indien slechts één of meerdere leden van de organen van bestuur of van dagelijks bestuur van de Enige Bestuurder niet meer aan de bovenvermelde vereisten voldoen, dient de Enige Bestuurder hen binnen de maand te vervangen; na deze termijn, zal de vergadering van de Vennootschap zoals hierboven beschreven bijeengeroepen worden; dit alles in het één of ander geval, onder voorbehoud van de maatregelen die de FSMA zou treffen krachtens de bevoegdheden voorzien door de GVV wetgeving; » het verbod in de zin van artikel 15 van de GVV wet dat alle leden van de organen van bestuur of het dagelijks bestuur van de Enige Bestuurder zou treffen; in dit geval moet de Enige Bestuurder of de commissaris de algemene vergadering bijeenroepen met als agenda de vaststelling van het verlies van die vereisten en de te nemen beslissingen; deze vergadering moet binnen de maand plaatsvinden; indien slechts één of meerdere leden van de organen van bestuur of van dagelijks bestuur van de Enige Bestuurder niet meer aan de bovenvermelde vereisten voldoen, dient de Enige Bestuurder hen binnen de maand te vervangen; na deze termijn, zal de vergadering van de Vennootschap zoals hierboven beschreven bijeengeroepen worden; dit alles in het één of ander geval, onder voorbehoud van de maatregelen die de FSMA zou treffen krachtens de bevoegdheden voorzien door de GVV wetgeving.

11.3. In geval van beëindiging van de functies van de Enige Bestuurder, wordt de Vennootschap niet ontbonden. Deze Enige Bestuurder wordt door de algemene vergadering vervangen, beraadslagend zoals voor statutenwijziging, na bijeenroeping door de commissaris of bij gebreke hieraan door een op verzoek van iedere belanghebbende door de voorzitter van de ondernemingsrechtbank aangestelde voorlopig bewindvoerder, al dan niet aandeelhouder. Binnen vijftien dagen na zijn aanstelling roept de voorlopig bewindvoerder de algemene vergadering bijeen op de wijze door de statuten bepaald. Hij is dan niet verder aansprakelijk voor de uitvoering van zijn opdracht. De voorlopig bewindvoerder verricht de dringende daden van louter beheer tot aan de eerste algemene vergadering.

Artikel 12 – Notulen

De beraadslagingen van de Enige Bestuurder worden vastgelegd in door hem ondertekende notulen. Deze notulen worden opgenomen in een bijzonder register. De delegaties, evenals adviezen en stemmen die schriftelijk worden uitgebracht of andere documenten worden er aangehecht. De afschriften of uittreksels in rechte of elders voor te leggen worden ondertekend door de Enige Bestuurder.

Artikel 13 – Bezoldiging van de Enige Bestuurder

Het mandaat van de Enige Bestuurder is bezoldigd en wordt door de algemene vergadering bepaald in overeenstemming met de van tijd tot tijd toepasselijke wetgeving vanuit een totale kost benadering en zal functie zijn van alle door de Enige Bestuurder te dragen kosten die rechtstreeks verband houden met de dagelijkse werking van de Vennootschap (waaronder onder meer de vergoeding van de Bestuurders, de comités en het Uitvoerend Management van de Enige Bestuurder).

Artikel 14 - Bevoegdheden van de Enige Bestuurder

14.1. De Enige Bestuurder beschikt over de meest uitgebreide bevoegdheden om alle handelingen te verrichten die noodzakelijk of nuttig zijn voor de verwezenlijking van het voorwerp met uitzondering van de handelingen die door de wet of door de statuten voor de algemene vergadering zijn gereserveerd.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 13 PERMANENT DOCUMENT 200

14.2. De Enige Bestuurder stelt de halfjaarverslagen op evenals het ontwerp van de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekeningen en jaarverslagen. De Enige Bestuurder stelt de deskundige(n) aan in overeenstemming met de GVV wetgeving en stelt desgevallend elke wijziging voor aan de lijst van deskundigen die is opgenomen in het dossier dat bij de aanvraag om erkenning als GVV is gevoegd. De Enige Bestuurder kan aan elke lasthebber, zijn bevoegdheden met betrekking tot bijzondere en specifieke doeleinden geheel of gedeeltelijk overdragen. De Enige Bestuurder kan in overeenstemming met de GVV wetgeving, de vergoeding vaststellen van elke lasthebber aan wie bijzondere bevoegdheden werden toegekend. De Enige Bestuurder kan het mandaat van deze lasthebber(s) te allen tijde herroepen.

14.3. De instemming van de Enige Bestuurder is vereist voor elke beslissing van de algemene vergadering (met inbegrip van, maar niet beperkt tot, statuten wijzigingen), elke uitkering aan de aandeelhouders of zijn ontslag, onverminderd het bepaalde in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.

Artikel 15 – Adviserende en gespecialiseerde comités

De raad van bestuur van de Enige Bestuurder richt in zijn midden een Auditcomité alsook een Remuneratie- en Benoemingscomité op, en omschrijft hun samenstelling, hun opdrachten en bevoegdheden. De raad van bestuur van de Enige Bestuurder kan in zijn midden en onder zijn verantwoordelijkheid één of meerdere consultatieve comités oprichten, waarvan hij de samenstelling en de opdracht vaststelt.

Artikel 16 – Effectieve leiding

Onverminderd de overgangsbepalingen voorzien door de GVV wetgeving, wordt de effectieve leiding van de Vennootschap toevertrouwd aan minstens twee natuurlijke personen. De met de effectieve leiding belaste personen moeten voldoen aan de eisen van betrouwbaarheid en deskundigheid zoals voorzien in de GVV wetgeving en mogen niet binnen de werkingssfeer van de in de GVV wetgeving vastgelegde verbodsbepalingen vallen. De benoeming van de effectieve leiders wordt voorafgaandelijk ter goedkeuring voorgelegd aan de FSMA

Artikel 17 – Vertegenwoordiging van de Vennootschap en ondertekening van akten

Behoudens bijzondere bevoegdheidsoverdracht door de Enige Bestuurder, wordt de Vennootschap geldig vertegenwoordigd in alle handelingen, met inbegrip van diegene waaraan een openbaar of ministerieel ambtenaar zijn medewerking verleent, evenals in rechte, hetzij als eiser hetzij als verweerder, door de Enige Bestuurder, op zijn beurt vertegenwoordigd door zijn vaste vertegenwoordiger. De Vennootschap is eveneens geldig vertegenwoordigd door bijzondere volmachthebbers van de Vennootschap binnen de grenzen van het mandaat dat hen tot dien einde is toevertrouwd door de Enige Bestuurder.

Artikel 18 – Revisoraal toezicht

De Vennootschap wijst één of meer commissarissen aan die de functies uitoefenen waarmee ze worden belast krachtens het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en de GVV wetgeving. De commissaris moet erkend zijn door de FSMA.

TITEL IV – ALGEMENE VERGADERING

Artikel 19 – Bijeenkomst

De jaarlijkse algemene vergadering komt samen op de derde dinsdag van de maand mei om 14 uur. Indien deze dag een wettelijke feestdag is, wordt de vergadering op de eerstvolgende werkdag gehouden op hetzelfde uur (een zaterdag of een zondag zijn geen werkdagen).

QRF JAARVERSLAG 2025 | 13 PERMANENT DOCUMENT 201

De gewone, bijzondere of buitengewone algemene vergaderingen worden gehouden op de zetel van de Vennootschap, behoudens anders bepaald in de oproeping. De drempel vanaf wanneer één of meerdere aandeelhouders een oproeping van een algemene vergadering mogen eisen om er één of meerdere voorstellen voor te leggen, en dit conform het artikel 7:126 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, is vastgelegd op aandeelhouders die 1/10e van het kapitaal vertegenwoordigen. Eén of meer aandeelhouders die samen ten minste drie procent (3%) van het kapitaal van de Vennootschap bezitten, kunnen in overeenstemming met de bepalingen van artikel 7:130 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen vragen dat te bespreken onderwerpen worden opgenomen op de agenda van gelijk welke algemene vergadering en kunnen voorstellen van beslissing indienen met betrekking tot te bespreken onderwerpen die op de agenda zijn of zullen worden ingeschreven.

Artikel 20 – Deelname aan de vergadering

Het recht om aan een algemene vergadering deel te nemen en er het stemrecht uit te oefenen, is afhankelijk gemaakt van de boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam van de aandeelhouder op de veertiende dag voorafgaand aan de algemene vergadering om vierentwintig uur (Belgische tijd) (hierna de registratiedatum genoemd), hetzij door hun inschrijving in het register van de aandelen op naam van de Vennootschap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van een vereffeningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen in het bezit van de aandeelhouder op de dag van de algemene vergadering. De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten een attest voorleggen dat door de erkende rekeninghouder of de vereffeningsinstelling werd afgegeven en waaruit blijkt hoeveel gedematerialiseerde aandelen er op de registratiedatum in hun rekeningen zijn ingeschreven op naam van de aandeelhouder, en waarvoor de aandeelhouder heeft aangegeven te willen deelnemen aan de algemene vergadering. De aandeelhouder meldt uiterlijk op de zesde dag voor de datum van de vergadering aan de Vennootschap dat hij wenst deel te nemen aan de algemene vergadering, zulks via het e-mailadres van de Vennootschap of het in de oproeping tot de algemene vergadering vermelde e-mailadres of per gewone brief. De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen zullen uiterlijk op de zesde dag eveneens het voornoemd attest aan de Vennootschap bezorgen. Houders van aandelen zonder stemrecht, converteerbare obligaties, inschrijvingsrechten of certificaten die met medewerking van de Vennootschap werden uitgegeven en houders van obligaties die krachtens de emissievoorwaarden het recht hebben verkregen deel te nemen aan de algemene vergadering, moeten voldoen aan dezelfde voorwaarden als de aandeelhouders om toegelaten te worden tot de algemene vergadering.### Artikel 21 – Stemming door volmacht

Elke eigenaar van effecten die recht geven op deelname aan de vergadering, kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, die al of niet een aandeelhouder kan zijn. De aandeelhouder kan voor een bepaalde algemene vergadering slechts één persoon als lasthebber aanwijzen, behoudens afwijkingen zoals bedoeld in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.

De volmacht moet door de aandeelhouder worden getekend zoals voorzien in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en moet ten laatste de zesde dag voorafgaand aan de algemene vergadering aan de Vennootschap worden bezorgd via het e-mailadres van de Vennootschap of het in de oproeping tot de algemene vergadering vermelde e-mailadres of per gewone brief. De Enige Bestuurder kan een volmachtformulier opmaken.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 13 PERMANENT DOCUMENT 202

De mede-eigenaars, de anderen personen die in onverdeeldheid zijn, de vruchtgebruikers en blote eigenaars, de pandhoudende schuldeisers en schuldenaars moeten zich respectievelijk laten vertegenwoordigen door één en dezelfde persoon.

Artikel 22 – Bureau

Alle algemene vergaderingen worden voorgezeten door de Enige Bestuurder. De voorzitter wijst de secretaris aan. De vergadering kiest twee stemopnemers.

Artikel 23 – Aantal stemmen

De aandelen geven elk recht op één stem, onder voorbehoud van de gevallen van opschorting van het stemrecht voorzien in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.

Artikel 24 – Beraadslaging

De algemene vergadering kan geldig beraadslagen en stemmen, ongeacht het deel van het kapitaal dat aanwezig of vertegenwoordigd is, behalve in de gevallen waarin het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen een aanwezigheidsquorum oplegt.

De algemene vergadering kan slechts geldig beraadslagen over wijzigingen aan de statuten indien ten minste de helft van het kapitaal aanwezig of vertegenwoordigd is. Indien deze voorwaarde niet vervuld is, dan moet de algemene vergadering opnieuw worden bijeengeroepen en beslist de tweede vergadering op geldige wijze ongeacht het deel van het kapitaal dat de aanwezige of vertegenwoordigde aandeelhouders vertegenwoordigen.

Behoudens andersluidende wettelijke bepaling wordt elke beslissing door de algemene vergadering genomen bij gewone meerderheid van de stemmen, ongeacht het aantal vertegenwoordigde aandelen. Blanco of ongeldige stemmen kunnen niet worden toegevoegd aan het aantal uitgebrachte stemmen.

Iedere wijziging van de statuten is slechts toegelaten indien ze wordt goedgekeurd door ten minste drie vierde van de stemmen of, indien het gaat om de wijziging van het voorwerp en van de doelen, door vier vijfde van de stemmen. De beslissingen van de algemene vergadering, met inbegrip van de wijziging van de statuten, worden slechts geldig genomen mits instemming van de Enige Bestuurder.

Stemmen gebeurt door handopsteking of naamafroeping, tenzij de algemene vergadering een andere beslissing neemt bij gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Ieder ontwerp van statutenwijziging moet voorafgaandelijk worden voorgelegd aan de FSMA.

De algemene vergadering kan enkel op geldige wijze beraadslagen over punten die niet op de agenda vermeld staan wanneer op deze vergadering alle aandelen vertegenwoordigd zijn en wanneer dit met eenparigheid van stemmen beslist wordt. Een aanwezigheidslijst met de namen van de aandeelhouders en het aantal aandelen wordt ondertekend door elk van hen of door een vertegenwoordiger, alvorens de zitting begint.

Artikel 25 – Stemming per brief

De aandeelhouders zullen voor de algemene vergadering per brief kunnen stemmen door middel van een formulier opgemaakt door de Vennootschap indien de Enige Bestuurder hiertoe de toelating heeft gegeven in zijn oproepingsbrief. Dit formulier moet verplicht de datum en de plaats van de vergadering vermelden, de naam van de aandeelhouder en zijn woonplaats of zetel, het aantal stemmen waarmee de aandeelhouder wil stemmen op de algemene vergadering, de vorm van de aandelen die hij bezit, de agendapunten van de vergadering (inclusief de voorstellen van beslissing), een ruimte die toelaat te stemmen voor of tegen elke beslissing dan wel om zich te onthouden, evenals de termijn waarbinnen de Vennootschap het formulier om op afstand te stemmen dient te ontvangen. Het formulier dient door de aandeelhouder handgeschreven of elektronisch te worden ondertekend over-

QRF JAARVERSLAG 2025 | 13 PERMANENT DOCUMENT 203

eenkomstig artikel 7:146, §2, 6° van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen. Het formulier kan aan de Vennootschap worden gericht per brief of via het e-mailadres van de Vennootschap of het e-mailadres dat werd vermeld in de oproepingsbrief tot de algemene vergadering. De Vennootschap moet het formulier voor de stemming uiterlijk op de zesde dag voor de datum van de algemene vergadering ontvangen.

Artikel 26 – Notulen

De notulen van de algemene vergadering worden ondertekend door de leden van het bureau en door de aandeelhouders die er om vragen. De afschriften of de uittreksels van de notulen die moeten dienen in rechte of anderzijds worden ondertekend door twee bestuurders van de Enige Bestuurder.

Artikel 27 – Algemene vergadering van de obligatiehouders

De Enige Bestuurder en de commissaris(sen) van de Vennootschap kunnen een algemene vergadering van obligatiehouders bijeenroepen en haar agenda bepalen. Zij moeten eveneens de algemene vergadering van obligatiehouders binnen drie weken bijeenroepen wanneer obligatiehouders die een vijfde van het bedrag van de in omloop zijnde effecten vertegenwoordigen, het vragen, met tenminste de door de betrokken obligatiehouders voorgestelde agendapunten.

De oproeping bevat de agenda en wordt opgesteld en gedaan overeenkomstig de bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen. Om toegelaten te worden op de algemene vergadering van de obligatiehouders moeten de obligatiehouders de formaliteiten voorzien in het artikel 7:166 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen nakomen, evenals de eventuele formaliteiten voorzien in de uitgiftevoorwaarden van de obligaties of in de bijeenroepingen.

TITEL V – BOEKJAAR – JAARREKENING – DIVIDENDEN – JAARVERSLAG

Artikel 28 – Boekjaar – Jaarrekening

Het boekjaar vangt aan op 1 januari en eindigt op 31 december van elk jaar. Op het einde van elk boekjaar worden de boeken en boekhoudkundige verrichtingen afgesloten en maakt de Enige Bestuurder een inventaris alsook de jaarrekening op.

De Enige Bestuurder stelt een verslag op (het “jaarverslag”), waarin de raad van bestuur verantwoording aflegt voor zijn beheer. De commissaris stelt met het oog op de algemene jaarvergadering een schriftelijk en omstandig verslag op (het “controleverslag”).

Artikel 29 – Dividenden

De Vennootschap moet aan haar aandeelhouders, binnen de door het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en de GVV wetgeving bepaalde grenzen, een dividend uitkeren waarvan het minimumbedrag is voorgeschreven door de GVV wetgeving. Dergelijke beslissing vereist de instemming van de Enige Bestuurder.

Artikel 30 – Interim-dividenden

De Enige Bestuurder kan besluiten tot de uitkering van interim-dividenden, in de gevallen en binnen de termijnen toegestaan door de wet.

Artikel 31 – Terbeschikkingstelling van de jaar – en halfjaarverslagen

De jaar- en halfjaarverslagen van de Vennootschap, die de statutaire en geconsolideerde jaarlijkse en halfjaarlijkse rekeningen van de Vennootschap bevatten evenals het verslag van de commissaris, worden ter beschikking van de aandeelhouders gesteld in overeenstemming met de bepalingen die van toepassing zijn op de emittenten van financiële instrumenten die toegelaten zijn tot verhandeling op een gereglementeerde markt en met de GVV wetgeving. De jaar en halfjaarverslagen van de Vennootschap worden op de website van de Vennootschap gepubliceerd. De aandeelhouders kunnen een gratis exemplaar van de jaar- en halfjaarverslagen krijgen op de zetel van de Vennootschap.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 13 PERMANENT DOCUMENT 204

TITEL VI – ONTBINDING – VEREFFENING

Artikel 32 – Verlies van kapitaal

Wanneer ten gevolge van geleden verlies het nettoactief gedaald is tot minder dan de helft of één vierde van het kapitaal, moet de Enige Bestuurder de algemene vergadering bijeenroepen teneinde te beslissen over de ontbinding van de Vennootschap of over de in de agenda aangekondigde maatregelen om de continuïteit van de Vennootschap te vrijwaren overeenkomstig hetgeen bepaald in artikel 7:228 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.

Artikel 33 – Benoeming en bevoegdheden van de vereffenaars

In geval van ontbinding van de Vennootschap, om welke reden ook en op welk ogenblik ook, geschiedt de vereffening door de Enige Bestuurder die een vergoeding zal ontvangen overeenkomstig deze van artikel 13 van de statuten.

In het geval de Enige Bestuurder deze opdracht niet aanvaardt, zal er tot de vereffening worden overgegaan door één of meerdere vereffenaars, welke natuurlijke of rechtspersonen kunnen zijn en die benoemd zullen worden door de algemene vergadering van aandeelhouders, onder voorbehoud van het akkoord van de Enige Bestuurder. De algemene vergadering zal zijn (hun) bevoegdheden en zijn (hun) vergoeding bepalen.

Indien uit de staat van actief en passief blijkt dat niet alle schuldeisers volledig kunnen worden terugbetaald en behoudens de uitzonderingen vermeld in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, moet de benoeming van de vereffenaars in de statuten of door de algemene vergadering aan de voorzitter van de rechtbank ter bevestiging worden voorgelegd. Deze bevestiging is niet vereist indien uit die staat van actief en passief blijkt dat de Vennootschap enkel schulden heeft ten aanzien van haar aandeelhouders en alle aandeelhouders die schuldeiser zijn van de Vennootschap schriftelijk bevestigen akkoord te gaan met de benoeming.De vereffening van de Vennootschap wordt afgesloten overeenkomstig de bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.

Artikel 34 – Verdeling

De verdeling aan de aandeelhouders zal pas plaats vinden na de vergadering tot sluiting van de vereffening. Tenzij in geval van een fusie, wordt het netto-actief van de Vennootschap, na aanzuivering van alle schulden of een consignatie van de hiervoor noodzakelijke sommen, eerst aangewend om het volstortte kapitaal terug te betalen en het eventuele saldo wordt gelijkmatig verdeeld tussen alle aandeelhouders van de Vennootschap, in verhouding met het aantal aandelen dat ze bezitten.

TITEL VII – ALGEMENE EN OVERGANGSBEPALINGEN

Artikel 35 – Keuze van woonplaats

Voor de uitvoering van de statuten wordt elke aandeelhouder die gedomicilieerd is in het buitenland, elke bestuurder, commissaris, aandeelhouder of vereffenaar, geacht woonplaats te kiezen in België. Indien dit niet gebeurt, wordt hij geacht woonplaats te hebben gekozen op de zetel waar alle mededelingen, aanmaningen, dagvaardingen en betekeningen aan hem geldig kunnen worden gedaan. De houders van aandelen op naam moeten elke verandering van woonplaats aan de Vennootschap melden. Indien dit niet gebeurt, gebeuren alle mededelingen, oproepingen of officiële kennisgevingen geldig op de laatst gekende woonplaats.

Artikel 36 – Rechtsbevoegdheid

Voor alle geschillen tussen de Vennootschap, haar aandeelhouders, obligatiehouders, bestuurders, commissarissen en vereffenaars met betrekking tot de zaken van de Vennootschap en tot uitvoering van deze statuten, wordt de uitsluitende bevoegdheid verleend aan de Ondernemingsrechtbank van de zetel tenzij de Vennootschap er uitdrukkelijk aan verzaakt.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 13 PERMANENT DOCUMENT 205

Artikel 37 – Gemeen recht

De bepalingen van deze statuten die strijdig zouden zijn met de dwingende bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en de GVV wetgeving, worden voor niet geschreven gehouden. De nietigheid van één artikel of van een deel van een artikel van deze statuten zal geen uitwerking hebben op de geldigheid van de andere statutaire clausules.

Artikel 38 – Overgangsbepalingen

In afwijking van artikel 13, wordt de jaarlijkse vergoeding van de Enige Bestuurder bij toepassing van wat was bepaald in de statuten van de Vennootschap op het ogenblik van haar oprichting, voor een duur van 15 (vijftien) jaar startende op 3 september 2013 berekend op basis van het netto courant resultaat voor kost van de Enige Bestuurder, voor belastingen en exclusief portefeuilleresultaat. Die vergoeding blijft tijdens die periode, naast de terugbetaling van alle kosten die rechtstreeks verband houden met de dagelijkse werking van de Vennootschap (waaronder onder meer de vergoeding van de Bestuurders, de comités en het Uitvoerend Management van de Enige Bestuurder), behouden op 4% van het netto courant resultaat voor kost van de Enige Bestuurder, voor belastingen en exclusief portefeuilleresultaat. De aldus berekende vergoeding is verschuldigd op de laatste dag van het betrokken boekjaar maar is slechts betaalbaar na goedkeuring op de vergadering van de Vennootschap. De berekening van die vergoeding is onderworpen aan de controle van de commissaris

13.5 DE GVV EN HAAR FISCAAL STELSEL

Qrf heeft sinds 7 november 2014 het statuut van openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (openbare GVV). Dit stelsel werd gereglementeerd door de Wet van 12 mei 2014 en het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 betreffende de Gereglementeerde Vastgoed vennootschappen en werd gewijzigd door de wet van 22 oktober 2017. Het GVV-statuut staat open voor operationele vastgoedvennootschappen die gespecialiseerd zijn in de terbeschikkingstelling van onroerende goederen aan gebruikers, en beantwoorden aan de wettelijke kenmerken van de GVV.

De GVV mag binnen de wettelijke grenzen andere types van vastgoed bezitten (aandelen in openbare Vastgoedbevaks, rechten van deelneming in bepaalde buitenlandse ICBs, aandelen uitgegeven door andere REITs en vastgoedcertificaten), en alle activiteiten uitoefenen die verbonden zijn aan de oprichting, de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling (voor eigen portefeuille), de verwerving, de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen. Een GVV streeft algemene bedrijfsdoeleinden na op lange termijn en handelt, net als elke andere operationele en commerciële onderneming, in het belang van de Vennootschap en bij uitbreiding van al haar stakeholders.

Volgende kenmerken zijn eigen aan het openbare GVV-statuut:
» verplichte verhandeling van de aandelen op een Belgische gereglementeerde markt (Euronext Brussels);
» wettelijk vastgelegde maximale Schuldgraad van 65% van haar activa;
» uitkeringsverplichting van minimaal 80% van het gecorrigeerd resultaat minus de netto schuldafbouw;
» er gelden strikte regels met betrekking tot belangenconflicten;
» occasionele en periodieke waardering van de Reële Waarde van het vastgoed door een onafhankelijke Vastgoeddeskundige;
» diversificatie van haar vastgoed op een zodanige manier dat de risico’s op passende wijze zijn gespreid, per type vastgoed, per geografische streek en per categorie van gebruiker of huurder;

QRF JAARVERSLAG 2025 | 13 PERMANENT DOCUMENT 206
» een verrichting mag niet tot gevolg hebben dat meer dan 20% van haar geconsolideerde activa één enkel vastgoedgeheel vormt;
» er gelden specifieke regels inzake interne controle-structuren.
» Een GVV is onderworpen aan de vennootschapsbelasting tegen het normale tarief, zij het slechts op een beperkte belastbare grondslag (m.n. op de niet-aftrekbare beroepskosten, abnormale of goedgunstige voordelen en de bijzondere aanslag op geheime commissielonen). Wanneer een GVV deelneemt aan een fusie, een splitsing of een gelijkgestelde verrichting, zal deze verrichting niet van het regime van fiscale neutraliteit kunnen genieten maar zal deze aanleiding geven tot de toepassing van de exit taks. De door een GVV aan een aandeelhouder uitgekeerde dividenden, geven in de regel aanleiding tot de inning van de roerende voorheffing aan het tarief van 30%.

13.6 GERECHTELIJKE EN ARBITRAGEPROCEDURES

Qrf heeft verschillende incassoprocedures lopen, die een zeer beperkte impact kunnen hebben op de cijfers. Daarnaast is Qrf betrokken in enkele geschillen. Deze geschillen betreffen onder meer enkele inningen van achterstallige huurgelden en de aangifte van schuldvorderingen naar aanleiding van een faillissement van enkele voormalige huurders. Daarnaast heeft de Vennootschap bij de verkoop van haar deelneming in de voormalige joint venture Pelican BV een bijzondere vrijwaring verleend voor haar aandeel (30%) in een geschil met een voormalige kandidaat-huurder wegens vermeende precontractuele fout. Op 3 februari 2026 heeft de rechtbank uitspraak gedaan; de schadevergoeding ten laste van Qrf bedraagt 21 KEUR. De tegenpartij heeft beroep aangetekend. De Vennootschap verwacht geen materiële bijkomende impact.

13.7 VERKLARINGEN VAN DE ENIGE BESTUURDER

13.7.1 Verantwoordelijke personen voor de inhoud van het registratiedocument

De Enige Bestuurder van Qrf, Qrf Management NV, met maatschappelijke zetel te 8400 Oostende, Oud Vliegveld 12, en met ondernemingsnummer BE 0537.925.079 is verantwoordelijk voor de informatie die in dit jaarlijks financieel verslag verstrekt wordt. De Enige Bestuurder heeft alle redelijke inspanningen geleverd om deze informatie te verifiëren. Hij verklaart hierbij dat, voor zover hem bekend, de gegevens in dit jaarlijks financieel verslag in overeenstemming zijn met de werkelijkheid, en dat geen informatie is weggelaten waarvan de vermelding de strekking van dit jaarlijks financieel verslag zou wijzigen.

13.7.2 Informatie afkomstig van derden

De Enige Bestuurder van Qrf verklaart dat de Commissaris en de Vastgoeddeskundigen hun goedkeuring hebben gegeven dat de inhoud van respectievelijk hun verslag en van hun conclusies worden opgenomen in het jaarlijks financieel verslag en dat zij hun goedkeuring hebben gegeven aan de inhoud en de vorm van en de context waarin desbetreffend gedeelte in het jaarlijks financieel verslag is opgenomen. Om confidentialiteitsredenen is niet het volledige verslag van de Vastgoeddeskundigen opgenomen. De van derden afkomstige informatie die in dit document is opgenomen, is steeds correct weergegeven, en voor zover Qrf weet dan wel heeft kunnen opmaken uit door de betrokken derde gepubliceerde informatie, zijn er geen feiten weggelaten, waardoor de weergegeven informatie onjuist of misleidend zou worden.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 14 LEXICON 207

14 Lexicon

Mechelen Bruul 15 - Botermarkt 1 België

QRF JAARVERSLAG 2025 | 14 LEXICON 209

14 Lexicon

2IM BV
De besloten vennootschap naar Belgisch recht 2IM BV, met maatschappelijke zetel te Oud Vliegveld 12, 8400 Oostende, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer BTW BE 0888.808.129 (RPR Gent, afdeling Oostende).

Aandelen
De aandelen, gedematerialiseerd of op naam, zonder nominale waarde met stemrecht die het kapitaal vertegenwoordigen en uitgegeven zijn door Qrf.

Aanschaffingswaarde
Hiermee wordt de waarde van het vastgoed bij aankoop bedoeld. Indien er Overdrachtskosten betaald werden, zijn deze inbegrepen in de Aanschaffingswaarde.

Ardeno
De besloten vennootschap naar Belgisch recht Ardeno BV, met maatschappelijke zetel te Pauline Van Pottelsberghelaan 10, 9051 Gent, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer BTW BE 0766.286.934 (RPR Gent, afdeling Gent).

Arioso Investments Belgium NV
De naamloze vennootschap naar Belgisch recht Arioso Investments Belgium NV, met maatschappelijke zetel te 9000 Gent, Veldstraat 88A Bus 401, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer BTW BE 0561.914.565 (RPR Gent, afdeling Gent).# LEXICON

Bezettingsgraad
De verhouding van de Contractuele Huren op jaarbasis ten opzichte van de Contractuele Huren op jaarbasis vermeerderd met de Geschatte Huur op jaarbasis van de leegstaande ruimtes.

CEO
Chief Executive Officer.

CFO
Chief Financial Officer.

City 25 NV
De naamloze vennootschap naar Belgisch recht City 25 NV, met maatschappelijke zetel te 9000 Gent, Veldstraat 88A Bus 401, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer BTW BE 0420.582.102 (RPR Gent, afdeling Gent).

Commissaris
De Commissaris van Qrf, i.e. KPMG vertegenwoordigd door de heer Filip De Bock.

Contractuele Huren
De geïndexeerde basishuurprijzen zoals contractueel bepaald in de huurovereenkomsten vóór aftrek van de gratuïteiten of andere voordelen die aan de huurders zijn toegestaan.

Cushman & Wakefield
De naamloze vennootschap naar Belgisch recht Cushman & Wakefield NV met zetel te Kunstlaan 56, 1000 Brussel, België, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer BE 0422.118.165.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 14 LEXICON 210

EMIR
Verordening (EU) nr. 648/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 4 juli 2012 betreffende otc-derivaten, centrale tegenpartijen en transactieregisters.

Enige Bestuurder
Qrf Management NV.

EPRA
European Public Real Estate Association.

EPRA NDV
Net Disposable Value of Netto beschikbare waarde volgens EPRA Best Practices Recommendations. Geeft een scenario van verkoop van activa van de Vennootschap weer, wat leidt tot de realisatie van uitgestelde belastingen en de liquidatie van de schulden en financiële instrumenten.

EPRA NRV
Net Reinstatement Value of Netto vervangingswaarde volgens EPRA Best Practices Recommendations. Geeft weer wat nodig zou zijn om de Vennootschap opnieuw samen te stellen via de investeringsmarkt en op basis van de huidige kapitaal- en financieringsstructuur, inclusief real estate transfer taxes.

EPRA NTA
Net Tangible Assets of Netto actiefwaarde volgens EPRA Best Practices Recommendations. Is de NAV aangepast om ook vastgoed en overige investeringen tegen hun Reële Waarde te omvatten die bepaalde posten uitsluit die naar verwachting niet zullen materialiseren in een bedrijfsmodel met vastgoedbeleggingen op lange termijn.

Euronext Brussels
De gereglementeerde markt van Euronext Brussels NV.

Euronext Brussels NV
De naamloze vennootschap naar Belgisch recht Euronext Brussels NV, met maatschappelijke zetel te Markiesstraat 1 bus 1, 1000 Brussel, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer BTW BE 0242.100.122 (RPR Brussel, Griffie van de Nederlandstalige Rechtbank van Koophandel Brussel), de Belgische marktonderneming die Euronext Brussels exploiteert.

EY
EY Consulting BV. De besloten vennootschap met maatschappelijke zetel te Kouterveldstraat 7B, 1831 Diegem, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer BTW BE 0471.938.850 (RPR Brussel, Griffie van de Nederlandstalige Rechtbank van Koophandel Brussel).

Finance Manager
De medewerker van de Vennootschap die de boekhouding voert.

FSMA
De Belgische Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (Financial Services and Markets Authority).

Geschatte Huurwaarde of Estimated Rental Value (ERV)
Dit is de geschatte huurwaarde op jaarbasis die wordt gehanteerd door de Vastgoeddeskundige in de waarderingsverslagen.

Governance Code 2020
De Belgische Corporate Governance Code voor beursgenoteerde vennootschappen van 2020, opgesteld door de Commissie Corporate Governance, en beschikbaar op haar website.

QRF JAARVERSLAG 2025 | 14 LEXICON 211

Groep
Qrf en haar Perimetervennootschappen.

GVV
Gereglementeerde Vastgoedvennootschap, zijnde een vennootschap die is opgericht voor onbepaalde duur en uitsluitend een activiteit uitoefent die erin bestaat rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij deelneming bezit, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers en in voorkomend geval vastgoed te bezitten, als zodanig vergund door de FSMA en geregeld door de GVV-Wet en het GVV-KB.

GVV-KB
Het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen.

GVV-Wet
Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.

Huurinkomsten
De rekenkundige som van de Huurinkomsten, na huurkortingen, effectief of contractueel gefactureerd door Qrf, over de periode van (een deel van) een boekjaar.

IASB
International Accounting Standards Board.

IFCO NV of Immo Feest en Cultuurpaleis Oostende NV
De naamloze vennootschap naar Belgisch recht Immo Feest en Cultuurpaleis Oostende NV, met maatschappelijke zetel te 1050 Elsene, Louizalaan 54, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer BTW BE 0882.845.005 (RPR Brussel).

IFRIC
International Financial Reporting Interpretations Committee.

IFRS
International Financial Reporting Standards, de boekhoudkundige standaard volgens dewelke GVV’s verplicht zijn te rapporteren, op basis van Artikel 28 van de GVV-Wet.

IFRS NAV per aandeel
Net Asset Value of Nettoactiefwaarde per aandeel volgens IFRS. Deze waarde stemt overeen met de netto waarde per aandeel zoals bedoeld in Artikel 2, 23° van de GVV-Wet.

Investeringswaarde of Bruto Marktwaarde of Waarde Vrij Op Naam
Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. De marktwaarde is inclusief de eventuele registratierechten (12% in het Vlaams Gewest en 12,5% in het Waalse Gewest en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest) en notariskosten of BTW (wanneer het een koop onderworpen aan BTW betreft).

KPMG Bedrijfsrevisoren BV
De besloten vennootschap KPMG Bedrijfsrevisoren, met maatschappelijke zetel te Luchthaven Brussel Nationaal 1K, 1930 Zaventem, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer BTW BE 0419.122.548 (RPR Brussel, Griffie van de Nederlandstalige Rechtbank van Koophandel Brussel).

QRF JAARVERSLAG 2025 | 14 LEXICON 212

Liquidity Provider
KBC Securities NV, met maatschappelijke zetel te Havenlaan 2, 1080 Brussel, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer BTW BE 0437.060.521 (RPR Brussel, Griffie van de Nederlandstalige Rechtbank van Koophandel Brussel).

Marktwaarde
De marktwaarde is het geschatte bedrag waarvoor een eigendom op de waardepeildatum kan worden verkocht door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.

Netto Marktwaarde of Waarde Kosten Koper
De Investeringswaarde verminderd met de registratierechten en notariskosten of BTW.

Overdrachtskosten
De overdracht van de eigendom van een onroerend goed is in principe onderworpen aan de inning door de Staat van mutatierechten die het grootste deel van de transactiekosten uitmaken. Het bedrag van deze rechten hangt af van de overdrachtswijze, de hoedanigheid van de koper en de geografische ligging van het onroerend goed.

Pelican
De besloten vennootschap naar Belgisch recht Pelican BV, met maatschappelijke zetel te Pauline Van Pottelsberghelaan 10, 9051 Gent, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer BTW BE 0766.287.231 (RPR Gent, afdeling Gent).

Perimetervennootschap
De vennootschap waarin de GVV rechtstreeks of onrechtstreeks meer dan 25% van de aandelen aanhoudt (hieronder inbegrepen haar dochtervennootschappen zoals gedefinieerd in Artikel 1:15, 2°, van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen).

Qrf of de Vennootschap
De naamloze vennootschap naar Belgisch recht Qrf, een openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap naar Belgisch recht, met maatschappelijke zetel te Veldstraat 88A Bus 401, 9000 Gent, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer BTW BE 0537.979.024.

Qrf Management NV
De naamloze vennootschap naar Belgisch recht Qrf Management NV, met maatschappelijke zetel te 8400 Oostende, Oud Vliegveld 12, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer BTW BE 0537.925.079 (RPR Gent, afdeling Oostende).

Qrf Nederland BV
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid naar Nederlands Recht Qrf Nederland BV, met maatschappelijke zetel te Emmalaan 25, 1075 AT, Amsterdam, Nederland, ingeschreven in de Kamer van Koophandel met KVK-nummer 68633181.

Raad van Bestuur
De raad van bestuur van de Enige Bestuurder.

RAB Invest NV
De naamloze vennootschap naar Belgisch recht RAB Invest NV, met maatschappelijke zetel te 9000 Gent, Veldstraat 88A Bus 401, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer BTW BE 0820.897.736 (RPR Gent, afdeling Gent).

QRF JAARVERSLAG 2025 | 14 LEXICON 213

Reële Waarde of Fair Value
De prijs die zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief in een ordelijke transactie tussen marktdeelnemers op de waarderingsdatum. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de overdrachtsbelastingen of registratierechten.

Schuldgraad
De Schuldgraad wordt berekend als de verhouding van de verplichtingen (exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen en andere lang/kortlopende financiële verplichtingen, d.w.z. de negatieve variaties in de Reële Waarde van de indekkingsinstrumenten) ten opzichte van het totaal der activa. De berekeningsmethode van de Schuldgraad is conform Artikel 13, § 1, 2°, van het GVV-KB.

Stadim BV
De besloten vennootschap Stadim BV, met maatschappelijke zetel te Mechelsesteenweg 180, 2018 Antwerpen, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer BTW BE 0458.797.033

Uitkeringsgraad
De verhouding van het bruto dividend per aandeel gedeeld door het EPRA-resultaat per aandeel.

Vastgoeddeskundige
Cushman & Wakefield en Stadim.### Verhandelingsreglement
Het document opgenomen als bijlage 2 van het Corporate Governance Charter.

Werkdag

Een dag (met uitsluiting van zaterdag, zondag of de wettelijke feestdagen in België) waarop banken in België open zijn voor zaken.

Wet van 16 juni 2006 (Prospectuswet)

De wet van 16 juni 2006 betreffende de openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt, B.S. 21 juni 2006, 31.341 in voorkomend geval zoals gewijzigd.

Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV)

Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen van 23 maart 2019, B.S. 4 april 2019 in voorkomend geval zoals gewijzigd.

Qrf NV

Veldstraat 88A Bus 401, B 9000 Gent
Tel. +32 (0) 9 296 21 63
info@qrf.be
www.qrf.be