AI Terminal
Prime Office
Quarterly Report • May 14, 2025
3455_iss_2025-05-14_ff0df0c2-8c0e-4aa2-8d57-ecd1db2b1e40.pdf
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
AARHUS, DEN 22. MAJ 2025 · FONDSBØRSMEDDELELSE NR. 212/2025
PRIME OFFICE A/S DELÅRSRAPPORT FOR 1. KVARTAL 2025
DELÅRSRAPPORT FOR PERIODEN 1. JANUAR TIL 31. MARTS 2025
RESUME FOR 1. KVARTAL 2025
Selskabets bestyrelse har i dag godkendt delårsregnskab for 1. kvartal 2025, der er ikke foretaget review af selskabets revisor.
TELEFON +45 8733 8989 CVR 3055 8642 WWW.PRIMEOFFICE.DK
ØKONOMISKE OVERSKRIFTER
Selskabets primære indtægter stammer fra boligudlejning, der er steget med 3,5 % til 30,7 mio. DKK fra 29,6 mio. DKK, mens indtægter fra kontorejendomme er uforandrede 12,3 mio. DKK, og erhvervsejendomme er faldet til 7 mio. DKK fra 8,5 mio. DKK efter salg af 4 ejendomme i perioden. Reguleret for disse frasalg er huslejeindtægterne på erhvervsejendomme faldet med 1,2%.
- · Omsætningen andrager 50,0 mio. DKK pr. 31.3.2025 mod 50,4 mio. DKK pr. 31.03.2024.
- · Koncernens driftsomkostninger udgør 14,9 mio. DKK mod 14,8 mio. DKK året før.
- · Koncernens salgs-og administrationsomkostninger er faldet med 45% til 4,7 mio. DKK mod 8,5 mio. året før, som følge af en række engangsomkostninger i året før. 31.12.2024. SØNDER ALLÉ 6, 2. SAL, 8000 AARHUS C
- · Resultat af primær drift udgør 30,3 mio. DKK pr. 31.3.2025 mod 27,0 mio. DKK pr. 31.03.2024, hvilket er en stigning på 12,4%.
· Selskabets investeringsejendomme er værdireguleret med -118 TDKK i 1. kvartal 2025 mod -119 TDKK 1. kvartal 2024, da der ikke er sket væsentlige ændringer i lejeindtægter eller i afkastprocenter.
monteret, og de store elementer kommer snart på plads.
Byggeri på Mejlbryggen skrider frem. Den første af flere store tårnkraner er
- · Finansielle nettoomkostninger udgør 8,8 mio. DKK mod 10,2 mio. for året før. Det kraftige rentefald i perioden har betydet lavere renter for koncernens variable gæld. Det er et fald på 13,6%.
- · Overskud efter værdiregulering og før skat andrager 21,4 mio. pr. 31.3.2025 mod 16,6 mio. DKK for 31.3. 2024, hvilket er en stigning på 28,6%.
- · Koncernens egenkapital udgør 1.971,4 mio. DKK pr. 31.3.2025 mod 2.005,1 mio. DKK pr. 31.03. 2024
- · Selskabets soliditet udgør 44,9% pr. 31.3.2025 mod 46,1% pr. 31.12.2024.
- · Selskabets LTV pr. 31.03.2025 er på 47,1% mod 46,2% pr.
VÆSENTLIGE BEGIVENHEDER I PERIODEN
Byggeri på Aarhus Ø forløber planmæssigt og de første elementer i kælderetagen rejses i disse dage.
For at styrke kapitalen i Mejlbryggen B og i Mejlbryggen C er der i 1. kvartal 2025 ydet et koncerntilskud til hvert selskab på 25 mio. EUR via konvertering af intern gæld.
FORVENTNINGER TIL 2025
Koncernen forventer uændret en omsætning på mellem 195-210 mio. DKK. Et resultat af primær drift på 105-125 mio. DKK, og et overskud før skat og værdireguleringer af ejendomme på 65-85 mio. DKK.
Usikkerheden er fortsat stor på de finansielle markeder, som følge af krigen i Ukraine og øvrige geopolitiske spændinger. Herudover påvirkningerne af råvare- og energimarkeder, hvilket kan påvirke øvrige makroøkonomiske og rentemæssige forhold.
Byggeri på Mejlbryggen skrider frem. kældervægge rejses.
| Resume for 1. kvartal 2025 |
1 |
|---|---|
| Økonomiske overskrifter | 1 |
| Væsentlige begivenheder i perioden |
2 |
| Forventninger til 2025 | 2 |
| Udviklingen i Prime Office A/S i perioden 1. januar 2025 til 31. marts 2025 | 4 |
| Ledelsens beretning for 1. kvartal 2025 | 6 |
| Pengepolitisk udvikling og inflation | 6 |
| Udviklingen i 10 års renter |
7 |
| Det tyske ejendomsmarked | 8 |
| Transaktionsvolumen og forretningsklima |
8 |
| Pris og lejeudvikling |
8 |
| Vurdering af investeringsejendomme10 | |
| Selskabets resultatopgørelse 11 |
|
| Selskabets balance11 | |
| Kapitalstruktur og rentesikringer11 | |
| Likviditet 11 |
|
| Aarhus Ø projektet11 | |
| Begivenheder efter balancedagen11 | |
| Forretningsområder med segmentoplysninger12 | |
| Hoved- og nøgletal for koncernen14 | |
| Koncernens nøgletal16 | |
| Ledelsespåtegning18 | |
| Resultatopgørelse 19 |
|
| Totalindkomstopgørelse20 | |
| Balance 21 |
|
| Egenkapitalopgørelse23 | |
| Pengestrømsanalyse 24 |
|
| Aktionærinformation26 | |
| Aktiekursudvikling siden 200827 | |
| Aktiekursudvikling siden 202028 | |
| Anvendt regnskabspraksis29 | |
| Kontakt 29 |
UDVIKLINGEN I PRIME OFFICE A/S I PERIODEN 1. JANUAR 2025 TIL 31. MARTS 2025
RESULTATOPGØRELSE
| Udvikling i % 1Q 2024 |
|||
|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 1Q 2025 | 1Q 2024 | 1Q 2025 |
| Omsætning | 50.034 | 50.420 | -0,8% |
| Driftsomkostninger | -14.925 | -14.801 | 0,8% |
| Bruttoresultat | 35.109 | 35.619 | -1,4% |
| Bruttomargin | 70,2% | 70,6% | |
| Salgs- og adm. omkostninger | -4.722 | -8.580 | -45,0% |
| Resultat af primær drift | 30.387 | 27.039 | 12,4% |
| (overskudsgrad primær drift) | 60,7% | 53,6% | |
| Finansielle poster, netto | -8.876 | -10.280 | -13,6% |
| Resultat før skat | 21.511 | 16.759 | 28,4% |
| Værdireguleringer af investeringsejendomme | -118 | -119 | |
| Overskud før skat | 21.393 | 16.640 | 28,6% |
| ANDRE NØGLETAL | |||
| Aktiver ialt | 4.390.086 | 4.207.637 | |
| Egenkapital | 1.971.392 | 2.005.085 | |
| Likvide midler | 123.049 | 121.936 | |
| Soliditet | 44,9% | 47,7% | |
| LTV (realkredit /vurdering) | 47,1% | 44,9% |
KONCERNSTRUKTUR
Seneste ændringer er de to nye selskaber – Mejlbryggen B Aps og Mejlbryggen C Aps med tilknyttede P-huse.
LEDELSENS BERETNING FOR 1. KVARTAL 2025
Pengepolitisk udvikling og inflation
Som det fremgår, er styringsrenterne i USA og i EU nedsat i takt med den faldende inflation, der nærmer sig tidligere tiders lave niveauer. Der er en betydelig usikkerhed i alle finansielle markeder som følge af en begyndende handelskrig om toldsatser.
Det er Prime Office A/S' politik at afdække renterisikoen på koncernens langfristede forpligtigelser, hvor løbetiden typisk er mellem 7 – 10 år. Afdækningen af renterisici fortages med renteswaps, hvor variable forrentede lån omlægges til lån med fast rente, og der henvises til note 25 i selskabet årsrapport, for at se de enkelte rentesikringer. Hovedprincipperne for behandling af rentesikringer fremgår af note 27 i årsregnskabet.
Udviklingen i 10 års renter
10 års renterne er faldet markant i både USA, EU og i Danmark. Det markante fald både i de korte renter og i de lange renter har betydelig indflydelse på renteomkostningerne i Prime Office koncernen.
10 års renterne er faldet markant i både USA, EU og i Danmark. Det markante fald både i de korte renter og
i de lange renter har betydelig indflydelse på renteomkostningerne i Prime Office koncernen.
Udviklingen i 10 års renter
8
Det tyske ejendomsmarked
Som det fremgår af grafen nåede omsætningen med fast ejendom i Tyskland et lavpunkt i 2023/2024, men der ses en stigende transaktionsvolumen. Herudover har den faldende inflation og rentesænkninger betydet en markant forbedring i forretningsklimaet for fast ejendom.
Transaktionsvolumen og forretningsklima
Business Surveys, Deutsche Hypo, Real Estate Index, Business Climate, Total, Index, rhs
Pris og lejeudvikling
Pris og lejeudvikling Pris og lejeudvikling
Det tyske ejendomsmarked
Transaktionsvolumen og forretningsklima
Det tyske ejendomsmarked
Transaktionsvolumen og forretningsklima
Som det fremgår er priserne på boligejendomme stabiliseret, og den høje inflation har betydet stigende huslejer. Den skrappe tyske boliglovgivning betyder stigende lejer i de kommende år i takt med lejeforhøjelser og ved fraflytning.
Som det fremgår af grafen nåede omsætningen med fast ejendom i Tyskland et lavpunkt i 2023/2024, men
der ses en stigende transaktionsvolumen. Herudover har den faldende inflation og rentesænkninger
huslejer. Den skrappe tyske boliglovgivning betyder stigende lejer i de kommende år i takt med
Som det fremgår er priserne på boligejendomme stabiliseret, og den høje inflation har betydet stigende
lejeforhøjelser og ved fraflytning.
lejeforhøjelser og ved fraflytning.
Boligprisudvikling i Tyskland Udvikling i boliglejer
Som det fremgår af grafen nåede omsætningen med fast ejendom i Tyskland et lavpunkt i 2023/2024, men
der ses en stigende transaktionsvolumen. Herudover har den faldende inflation og rentesænkninger
huslejer. Den skrappe tyske boliglovgivning betyder stigende lejer i de kommende år i takt med
9
9
Vurdering af investeringsejendomme
Principperne for dagsværdiregulering af investeringsejendomme er beskrevet i note 2 i årsregnskab for 2024.
Selskabets ejendomme vurderes efter internationale regnskabsprincipper i IFRS 13's dagsværdihierarki niveau 3, hvor der ikke foreligger observerbare markedsdata. I note 2 er der udarbejdet følsomhedsberegninger for ændringer i afkastprocenten med +-0,5% og i ændring af lejeindtægterne med +-5%. Begge forhold betyder, at værdien af investeringsejendomme kan svinge med meget store beløb.
Afkastprocenter for selskabets investeringsejendomme fremgår af skemaet.
Selskabets fordeling af bolig-, kontor- og erhvervsejendomme er på ca. 76%, 12% og 12%.
Der er i perioden sket en mindre regulering af investeringsejendomme som følge af valutakursændringer og mindre aktiverede investeringer. Afkastprocenter er uforandrede, og der ikke er sket væsentlige ændringer ifølge intern afkastmodel.
AFKASTPROCENTER FOR SELSKABETS INVESTERINGSEJENDOMME
SEGMENTVURDERING
| Alle tal i 1.000 DKK | 31. marts 2025 | 31. marts 2024 |
|---|---|---|
| Boliger | 2.084.905 | 2.013.756 |
| Kontorejendomme | 946.958 | 893.980 |
| Erhvervsejendomme | 473.793 | 535.863 |
| Mejlbryggen | 641.277 | 480.316 |
| I alt | 4.146.933 | 3.923.915 |
| 2024 | 2023 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| BY | Bolig | Erhverv | Bolig | Erhverv | |
| Hamborg | 4,15% | 4,40%-5,00% | 4,15% | 4,4%-5,00% | |
| Kiel | 4,75%-5,00% | 4,75%-5,00% | |||
| Lübeck | 4,60% | 4,8%-5,00% | 4,60% | 4,8%-5,00% | |
| Slesvig | 4,90% | 4,90% | |||
| Heide | 4,90% | 5,00% | 4,90% | 5,00% | |
| Lensahn | 4,90% | 4,90% | |||
| Neumünster | 5,00% | 5,00% | |||
Kilde: Intern beregning 31.3.2025 Kilde: Årsrapport 2024
Selskabets resultatopgørelse
Selskabets nettoomsætning udgør 50,0 mio. DKK mod 50,3 mio. DKK for perioden før. For boligsegmentet er nettoomsætningen steget med 3,5% til 30,7 mio. DKK mod 29,6 mio. DKK året før. Nettoomsætningen for kontorejendomme er stort set uforandret og udgør 12,2 mio. DKK, mens nettoomsætningen for erhvervsejendomme er faldet til 7,0 mio. DKK mod 8,5 mio. DKK, blandt andet som følge af salg af 4 ejendomme i perioden. Huslejerne er netto faldet med 1,2% reguleret for frasalg.
Selskabets driftsomkostninger udgør 14,9 mio. DKK, der stort set er uforandrede i forhold til forrige år, hvor driftsomkostningerne udgjorde 14,8 mio. DKK. Vedligeholdelse og forvaltningsomkostninger er fortsat de største poster.
Selskabets administrationsomkostninger udgør 4,7 mio. DKK og er faldet fra 8,6 mio. DKK. I første kvartal 2024 havde koncernen en række engangsomkostninger til rådgivere og delegerede i forbindelse med salg af ejendomme og rådgivning omkring kontraktmæssige forhold. Faldet er på 45,3%.
Finansielle nettoomkostninger udgør 8,8 mio. DKK mod 10,2 mio. for året før. Det kraftige rentefald i perioden har betydet lavere renter for koncernens variable gæld. Det er et fald på 13,6%.
Der er foretaget mindre værdireguleringer i 1. kvartal 2025 af aktiverede investeringer og valutakursreguleringer. Da der ikke er sket væsentlige ændringer i nettoomsætning og driftsomkostninger, og afkastprocenterne er holdt uforandrede.
Resultat før skat er på 21,3 mio. DKK mod 16,6 mio. Det er en stigning på 28,4%.
Totalindkomst udgør 19,2 mio. DKK mod 21,2 mio. DKK forrige år. Dagsværdireguleringer af finansielle instrumenter er på 1,3 mio. DKK mod 6,9 mio. året før.
Selskabets balance
De samlede aktiver er på 4,39 mia. DKK og stigningen på 183 mio. DKK fremkommer fra investeringsejendomme under opførsel, der er steget til 641,2 mio. DKK mod 480,3 mio. året før.
Gæld til kreditinstitutter er steget til 1,96 mia. DKK fra 1,78 mia. DKK, og skyldes lånoptagelse i koncernen til finansiering af Mejlbryggen B og Mejlbryggen C.
Egenkapitalen udgør 1,97 mia. DKK mod 2,13 mia. DKK pr. 31.12.2024. Faldet i egenkapitalen skyldes udlodning i K/S Danske Immobilien til selskabets minoritetsejere. I moderselskabet er egenkapitalen fra 31.12.2024 steget til 1.276,4 mio. DKK fra 1.265,5 mio. DKK.
Kapitalstruktur og rentesikringer
Koncernens soliditet er på 44,9% pr. 31.3.2025 mod 46,13% pr. 31.12.2024. LTV er på 47,05% pr. 31.3.2025 mod 46,2% pr. 31.12.2024, hvilket skyldes optagelse af langfristede lån til investeringsejendomme under opførsel.
Koncernens langsigtede gæld forfalder i 2033 og der er afdragsfrihed frem til 2026.
Likviditet
Selskabets likviditet udgør pr. 31.3.2025 123,0 mio. DKK mod 178,7 mio. DKK pr. 31.12.2024.
Aarhus Ø projektet
Som det fremgår af forsidebillede forløber byggeriet på Aarhus Ø i de to Mejlbryggen selskaber planmæssigt. I forbindelse med bortskaffelse af jord fra forurening er der konstateret en højere forurening end planlagt, der i vid udstrækning dækkes af Aarhus Kommune. Der har været ekstraomkostninger i forbindelse med fjernelse af kystværn på ca. 5 mio. DKK ud af en samlet reserve på 25 mio. DKK.
I øjeblikket monteres den første af tre store tårnkraver på op til 45 meter i forbindelse med, at de mange elementer ankommer og indgår i byggeriet.
De to Mejlbryggen selskaber blev kapitaliseret med 1 mio. DKK og det er besluttet at yde et koncerntilskud til hvert selskab på 25 mio. EUR via konvertering af intern gæld i koncernen.
Begivenheder efter balancedagen
Der er fra balancedagen og frem til offentliggørelse af delårsrapport ikke sket forhold, der påvirker delårsrapporten.
FORRETNINGSOMRÅDER MED SEGMENTOPLYSNINGER
Segmentoplysninger for koncernen 1. kvartal 2025
| BELØB I DKK 1.000 | K/S Danske Immobilien |
Prime Office Kontor |
MC Property Fund GmbH |
Mejlbryggen, Aarhus Ø |
Elimineringer og ikke allokerede poster |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsætning | 30.732 | 12.251 | 7.051 | 0 | 0 | 50.034 |
| Driftsomkostninger | (11.279) | (1.489) | (2.156) | 0 | 0 | (14.925) |
| Bruttoresultat | 19.453 | 10.762 | 4.895 | 0 | (1) | 35.109 |
| Salgs- og administrationsomkostninger | (1.777) | (986) | (734) | (232) | (1.225) | (4.722) |
| Resultat af primær drift | 17.676 | 9.776 | 4.161 | (232) | (1.226) | 30.387 |
| Finansielle poster, netto | (5.418) | (947) | 2.611 | 0 | (5.123) | (8.877) |
| Resultat før værdireguleringer og skat | 12.258 | 8.829 | 6.772 | (232) | (6.349) | 21.510 |
| Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme | (118) | 0 | 0 | 0 | 0 | (118) |
| Resultat før skat | 12.140 | 8.829 | 6.772 | (232) | (6.349) | 21.392 |
| Segmentaktiver | 2.199.167 | 1.246.596 | 719.423 | 649.571 | (424.671) | 4.390.086 |
| Segmentforpligtelser | 996.908 | 669.665 | 292.028 | 274.747 | 185.346 | 2.418.694 |
Segmentoplysninger for koncernen 1. kvartal 2024
| BELØB I DKK 1.000 | K/S Danske Immobilien |
Prime Office Kontor |
MC Property Fund GmbH |
Mejlbryggen, Aarhus Ø |
Elimineringer og ikke allokerede poster |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsætning | 29.697 | 12.213 | 8.510 | 0 | 0 | 50.420 |
| Driftsomkostninger | (10.994) | (1.085) | (2.722) | 0 | 0 | (14.801) |
| Bruttoresultat | 18.703 | 11.128 | 5.788 | 0 | 0 | 35.619 |
| Salgs- og administrationsomkostninger | (2.428) | (1.122) | (3.322) | 0 | (1.708) | (8.580) |
| Resultat af primær drift | 16.275 | 10.006 | 2.466 | 0 | (1.708) | 27.039 |
| Finansielle poster, netto | (5.460) | (3.241) | (969) | 0 | (611) | (10.281) |
| Resultat før værdireguleringer og skat | 10.815 | 6.765 | 1.497 | 0 | (2.319) | 16.758 |
| Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme | (119) | - | 0 | 0 | 0 | -119 |
| Resultat før skat | 10.696 | 6.765 | 1.497 | 0 | (2.319) | 16.639 |
| Segmentaktiver | 2.128.491 | 1.169.372 | 815.392 | 480.396 | (386.014) | 4.207.637 |
| Segmentforpligtelser | 763.191 | 653.925 | 351.795 | 480.396 | (46.755) | 2.202.552 |
Segmentoplysninger for koncernen 2024
| BELØB I DKK 1.000 | K/S Danske Immobilien |
Prime Office Kontor |
MC Property Fund GmbH |
Mejlbryggen, Aarhus Ø |
Elimineringer og ikke allokerede poster |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsætning | 120.614 | 48.696 | 32.453 | 0 | - | 201.763 |
| Driftsomkostninger | (46.705) | (5.867) | (13.165) | 0 | - | (65.737) |
| Bruttoresultat | 73.909 | 42.829 | 19.288 | 0 | - | 136.026 |
| Salgs- og administrationsomkostninger | (7.058) | (4.141) | (6.541) | (87) | (4.679) | (22.506) |
| Resultat af primær drift | 66.851 | 38.688 | 12.747 | (87) | (4.679) | 113.520 |
| Finansielle poster, netto | (21.444) | (9.653) | 7.301 | 0 | (12.993) | (36.789) |
| Resultat før værdireguleringer og skat | 45.407 | 29.035 | 20.048 | (87) | (17.672) | 76.731 |
| Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme | 36.433 | 46.129 | (53.811) | 0 | 0 | 28.752 |
| Resultat før skat | 81.840 | 75.164 | (33.763) | (87) | (17.672) | 105.483 |
| Segmentaktiver | 2.260.855 | 1.240.272 | 718.579 | 578.041 | (433.759) | 4.363.987 |
| Segmentforpligtelser | 924.896 | 671.000 | 295.264 | 576.043 | (116.418) | 2.350.785 |
HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN
| Beløb i DKK 1.000 | 2025 1. kvartal |
2024 1. kvartal |
2023 1. kvartal |
2022 1. kvartal |
2021 1. kvartal |
2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| RESULTATOPGØRELSE | ||||||
| Nettoomsætning | 50.034 | 50.420 | 49.851 | 46.547 | 44.763 | 201.763 |
| Bruttoresultat | 35.109 | 35.619 | 35.397 | 30.990 | 31.473 | 136.026 |
| Resultat af primær drift | 30.387 | 27.039 | 31.560 | 26.795 | 27.854 | 113.520 |
| Resultat af finansielle poster | (8.877) | (10.281) | (8.157) | (6.754) | (6.578) | (36.789) |
| Resultat før værdiregulering | 21.510 | 16.758 | 23.403 | 20.041 | 21.276 | 76.731 |
| Resultat før skat | 21.392 | 16.639 | 60.750 | 82.800 | 21.276 | 105.483 |
| Periodens resultat | 17.203 | 14.062 | 49.755 | 72.050 | 18.002 | 90.320 |
| TOTALINDKOMSTOPGØRELSE | ||||||
| Periodens totalindkomst | 19.362 | 21.295 | 40.192 | 136.711 | 28.802 | 62.939 |
| Beløb i DKK 1.000 | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. kvartal | 1. kvartal | 1. kvartal | 1. kvartal | 1. kvartal | 2024 | |
| BALANCE | ||||||
| Aktiver | ||||||
| Nettoinvestering i materielle anlægsaktiver | 77.476 | 428.232 | (7.820) | 10.136 | 931 | 533.847 |
| Langfristede aktiver | 4.219.470 | 4.032.961 | 3.616.163 | 3.401.820 | 3.133.935 | 4.131.495 |
| Kortfristede aktiver | 170.615 | 174.676 | 225.065 | 190.941 | 113.973 | 232.493 |
| Aktiver i alt | 4.390.086 | 4.207.637 | 3.841.228 | 3.592.761 | 3.247.908 | 4.363.987 |
| Passiver | ||||||
| Egenkapital i alt | 1.971.392 | 2.005.085 | 1.996.421 | 1.778.270 | 1.424.194 | 2.013.202 |
| Langfristede forpligtelser | 2.303.859 | 2.116.147 | 1.784.671 | 1.749.134 | 1.711.523 | 2.232.285 |
| Kortfristede forpligtelser | 114.835 | 86.405 | 60.136 | 65.357 | 112.190 | 118.500 |
| Passiver i alt | 4.390.086 | 4.207.637 | 3.841.228 | 3.592.761 | 3.247.908 | 4.363.987 |
| PENGESTRØMME | ||||||
| Resultat af primær drift | 30.387 | 27.039 | 31.560 | 26.795 | 27.854 | 113.520 |
| Pengestrømme vedrørende primær drift | 22.786 | 26.753 | 32.522 | 15.222 | 22.976 | 138.702 |
| Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt | 13.111 | 16.473 | 24.365 | 8.469 | 16.398 | 98.722 |
| Pengestrømme fra investeringsaktiviteten i alt | (77.476) | (428.232) | 7.820 | (10.136) | 8.366 | (533.847) |
| Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten i alt | 8.685 | 240.170 | (3.810) | (1.479) | (2.773) | 320.227 |
| Periodens pengestrømme i alt | (55.680) | (171.589) | 28.375 | (3.147) | 21.991 | (114.898) |
| Likvid beholdning ved periodens begyndelse | 178.698 | 293.317 | 150.924 | 110.821 | 75.992 | 293.317 |
| Likvid beholdning ved periodens slutning | 123.049 | 121.936 | 179.543 | 105.070 | 97.962 | 178.698 |
KONCERNENS NØGLETAL
Ejendomme
| Beløb i DKK 1.000 | 2025 1. kvartal |
2024 1. kvartal |
2023 1. kvartal |
2022 1. kvartal |
2021 1. kvartal |
2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal m2 , K/S Danske Immobilien |
205.123 | 203.561 | 193.028 | 193.028 | 193.028 | 205.123 |
| Antal m2 , PO Kontorselskaber |
35.917 | 35.197 | 35.197 | 35.917 | 35.917 | 35.917 |
| Antal m2 , MC Property Fund Hamburg |
33.010 | 37.343 | 52.339 | 53.266 | 56.409 | 33.010 |
| Ejendomsværdi pr. m2 , bolig (DKK) |
10.140 | 9.893 | 9.028 | 8.709 | 7.824 | 10.140 |
| Ejendomsværdi pr. m2 , kontor (DKK) |
26.361 | 25.294 | 25.686 | 23.893 | 23.189 | 26.361 |
| Ejendomsværdi pr. m2 , erhverv (DKK) |
14.350 | 14.350 | 14.885 | 15.623 | 13.455 | 14.350 |
| Udlejningsgrad, bolig | 97,5% | 98,60% | 99,00% | 99,05% | 98,30% | 98,30% |
| Udlejningsgrad, kontor | 100,0% | 100,00% | 99,70% | 99,42% | 99,40% | 100,00% |
| Udlejningsgrad, erhverv | 92,0% | 95,40% | 97,10% | 96,53% | 96,33% | 93,00% |
| Gnst. boligleje pr. m2 pr. år (DKK) |
601,00 | 581,00 | 543,50 | 522,50 | 509,00 | 593,00 |
| Gnst. kontorleje pr. m2 pr. år (DKK) |
1363,00 | 1356,00 | 1330,00 | 1281,80 | 1185,00 | 1357,00 |
| Gnst. erhvervsleje pr. m2 pr. år (DKK) |
876,00 | 868,00 | 797,00 | 786,50 | 766,00 | 838,00 |
Finansielle
| Beløb i DKK 1.000 | 2025 1. kvartal |
2024 1. kvartal |
2023 1. kvartal |
2022 1. kvartal |
2021 1. kvartal |
2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Overskudsgrad primær drift (EBIT-margin) | 60,73% | 53,63% | 63,31% | 57,57% | 62,23% | 56,26% |
| Forrentning af egenkapitalen før skat p.a. (pct.)1 | 4,30% | 3,33% | 12,88% | 20,68% | 6,50% | 5,28% |
| Forrentning af egenkapitalen efter skat p.a. (pct.)1 | 3,46% | 2,81% | 10,54% | 18,00% | 5,50% | 4,52% |
| Soliditetsgrad (pct.)2 | 44,91% | 47,65% | 51,97% | 49,50% | 43,85% | 46,13% |
| Return on invested capital (ROIC) p.a.3 | 2,43% | 1,92% | 2,72% | 2,37% | 2,72% | 2,17% |
| Loan to value (LTV)4 | 47,05% | 44,88% | 42,27% | 42,98% | 46,59% | 46,20% |
| Interest coverage (ICR)5 | 3,27 | 2,37 | 3,86 | 3,96 | 4,15 | 2,85 |
Aktiemarked
| Beløb i DKK 1.000 | 2025 1. kvartal |
2024 1. kvartal |
2023 1. kvartal |
2022 1. kvartal |
2021 1. kvartal |
2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultat pr. aktie p.a. (EPS), DKK | 10,44 | 9,40 | 38,92 | 50,36 | 12,00 | 15,80 |
| Pengestrømme fra driftsaktivitet pr. aktie p.a., DKK | 13,89 | 17,45 | 25,82 | 8,97 | 17,37 | 26,15 |
| Markedsværdi (T.DKK) | 626.673 | 664.425 | 921.134 | 1.019.288 | 890.933 | 649.324 |
| Aktiekurs ultimo periode, DKK | 166,00 | 176,00 | 244,00 | 270,00 | 236,00 | 172,00 |
| Indre værdi (DKK) | 338,12 | 328,02 | 329,85 | 285,96 | 225,68 | 335,23 |
| Price Earnings p.a. (PE) | 15,90 | 18,72 | 6,27 | 5,36 | 19,67 | 10,89 |
| Kurs / indre værdi (DKK) | 0,49 | 0,54 | 0,74 | 0,94 | 1,05 | 0,51 |
| EBIT pr. aktie p.a. (DKK) | 32,20 | 28,65 | 33,44 | 28,39 | 29,51 | 30,07 |
| Antal aktier ultimo periode, stk | 3.793.314 | 3.793.314 | 3.793.314 | 3.793.314 | 3.793.314 | 3.793.314 |
| Antal egne aktier ultimo periode, stk | 18.173 | 18.173 | 18.173 | 18.173 | 18.173 | 18.173 |
1 Forrentning af egenkapital for den samlede koncern
2 Soliditetsgrad beregnes for samlet koncern
3 ROIC beregnes for samlet koncern
4 Kreditinstitutbelåning i forhold til dagsværdi af investeringsejendomme og investeringsejendomme under opførsel
5 Primært resultat før dagsværdireguleringer i forhold til finansielle omkostninger
LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt delårsrapport for 1. kvartal 2025 for Prime Office A/S. Delårsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU. Delårsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Delårsrapport for 1. kvartal 2025 er ikke revideret eller gennemgået af selskabets revisor.
Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, så delårsrapport for 1. kvartal 2025 giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. marts 2025 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for regnskabsperioden fra 1. januar – 31. marts 2025. Ledelsesberetningen giver efter vores opfattelse et retvisende billede af udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultater og af koncernens finansielle stilling som helhed.
Dato for underskrift er den 14. maj 2025
Bestyrelse
Direktion
Mogens Vinther Møller Adm. direktør
Søren Krarup Bestyrelsesformand
John Skovbjerg Næstformand
Marie Vinther Møller Bestyrelsesmedlem
Thomas Hjort Bestyrelsesmedlem
KONCERNENS RESULTATOPGØRELSE
| 2025 | 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Beløb i DKK 1.000 | 1. kvartal | 1. kvartal | 2024 |
| Nettoomsætning | 50.034 | 50.420 | 201.763 |
| Driftsomkostninger | (14.925) | (14.801) | (65.737) |
| Bruttoresultat | 35.109 | 35.619 | 136.026 |
| Salgs- og administrationsomkostninger | (4.722) | (8.580) | (22.506) |
| Resultat af primær drift | 30.387 | 27.039 | 113.520 |
| Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme | (118) | (119) | 28.752 |
| Resultat af primær drift efter dagsværdireguleringer | 30.269 | 26.920 | 142.272 |
| Finansielle indtægter | 407 | 1.142 | 3.044 |
| Finansielle omkostninger | (9.283) | (11.423) | (39.833) |
| Resultat før skat | 21.392 | 16.639 | 105.483 |
| Skat af periodens resultat | (4.189) | (2.577) | (15.163) |
| Periodens resultat | 17.203 | 14.062 | 90.320 |
| Fordeling af periodens resultat | |||
| Moderselskabets aktionærer | 9.844 | 8.863 | 59.648 |
| Ikke kontrollerende interesser | 7.359 | 5.199 | 30.672 |
| I alt | 17.203 | 14.062 | 90.320 |
| Resultat pr. aktie i DKK | |||
| Resultat pr. aktie (EPS) | 2,61 | 2,35 | 15,80 |
| Resultat pr. aktie, udvandet (EPS-D) | 2,61 | 2,35 | 15,80 |
KONCERNENS TOTALINDKOMSTOPGØRELSE
| Beløb i DKK 1.000 | 2025 1. kvartal |
2024 1. kvartal |
2024 |
|---|---|---|---|
| Periodens resultat i henhold til resultatopgørelsen | 17.203 | 14.062 | 90.320 |
| Anden totalindkomst | |||
| Kursreguleringer | 351 | 1.410 | 1.890 |
| Dagsværdireguleringer af sikringsinstrumenter | 1.277 | 6.949 | (33.134) |
| Skat af dagsværdireguleringer | 531 | (1.126) | 3.863 |
| Indtægter og omkostninger indregnet i anden totalindkomst | 2.159 | 7.233 | (27.381) |
| Periodens totalindkomst | 19.362 | 21.295 | 62.939 |
Fordeling af periodens totalindkomst
| Moderselskabets aktionærer | 10.899 | 14.310 | 41.519 |
|---|---|---|---|
| Ikke kontrollerende interesser | 8.463 | 6.985 | 21.420 |
| I alt | 19.362 | 21.295 | 62.939 |
BALANCE, KONCERN
Aktiver
| Beløb i DKK 1.000 | 31.03.2025 | 31.03.2024 | 31.12.2024 |
|---|---|---|---|
| Langfristede aktiver | |||
| Materielle aktiver | |||
| Investeringsejendomme | 3.533.479 | 3.482.961 | 3.528.439 |
| Investeringsejendomme under opførsel | 641.277 | 480.316 | 568.245 |
| Andre anlæg, driftsmateriel og inventar | 21 | 39 | 25 |
| Finansielle aktiver | |||
| Langfristet del af afledte finansielle instrumenter | 44.693 | 69.645 | 34.786 |
| Langfristede aktiver i alt | 4.219.470 | 4.032.961 | 4.131.495 |
| Kortfristede aktiver | |||
| Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser | 23.485 | 22.051 | 21.671 |
| Andre tilgodehavender | 24.082 | 30.689 | 32.123 |
| Likvide beholdninger | 123.049 | 121.936 | 178.698 |
| Kortfristede aktiver | 170.615 | 174.676 | 232.493 |
| Aktiver i alt | 4.390.086 | 4.207.637 | 4.363.987 |
BALANCE, KONCERN
Passiver
| Beløb i DKK 1.000 31.03.2025 31.03.2024 Egenkapital Aktiekapital 189.666 189.666 Reserve for dagværdiregulering af sikringsinstrument 47.880 70.917 Reserve for valutakursregulering 1.767 1.250 Overført resultat 1.037.122 976.493 1.276.435 1.238.326 Egenkapital tilhørende moderselskabsaktionærer Minoritetsinteresser 694.958 766.759 Egenkapital i alt 1.971.392 2.005.085 Langfristede gældsforpligtelser Udskudt skat 261.881 255.341 Gæld til kreditinstitutter 1.959.197 1.776.639 Gæld til banker 49.957 49.731 Anden gæld 5.477 4.699 Leasingforpligtelser 27.347 29.737 Langfristede gældsforpligtelser i alt 2.303.859 2.116.147 Kortfristede gældsforpligtelser Gæld til kreditinstitutter 4.898 1.960 Gæld til banker 20.678 21.836 Leverandørgæld 50.741 23.391 Selskabsskat 2.931 3.328 Leasingforpligtelser 476 476 Anden gæld 35.111 35.414 Kortfristede gældsforpligtelser i alt 114.835 86.405 Forpligtelser i alt 2.418.694 2.202.552 Passiver i alt 4.390.086 4.207.637 |
||
|---|---|---|
| 31.12.2024 | ||
| 189.666 | ||
| 47.045 | ||
| 1.546 | ||
| 1.027.278 | ||
| 1.265.535 | ||
| 747.667 | ||
| 2.013.202 | ||
| 259.804 | ||
| 1.888.038 | ||
| 49.856 | ||
| 7.132 | ||
| 27.455 | ||
| 2.232.285 | ||
| 4.897 | ||
| 21.627 | ||
| 59.436 | ||
| 2.334 | ||
| 476 | ||
| 29.731 | ||
| 118.500 | ||
| 2.350.785 | ||
| 4.363.987 |
EGENKAPITALOPGØRELSE FOR KONCERNEN
01.01.2025 - 31.03.2025
| Beløb i DKK 1.000 | Aktiekapital | Reserve for dagværdi regulering af sikrings instrument |
Reserve for valutakurs regulering |
Overført resultat |
I alt | Minoritets interesser |
Egenkapital i alt |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Egenkapital pr. 1. januar 2025 | 189.666 | 47.045 | 1.546 | 1.027.278 | 1.265.535 | 747.667 | 2.013.202 |
| Periodens resultat | 0 | 0 | 0 | 9.844 | 9.844 | 7.359 | 17.203 |
| Anden totalindkomst | 0 | 835 | 221 | 0 | 1.056 | 1.104 | 2.159 |
| Totalindkomst i alt | 0 | 835 | 221 | 9.844 | 10.900 | 8.463 | 19.362 |
| Udlodning minoritet | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | (61.172) | (61.172) |
| Transaktioner med ejere i alt | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | (61.172) | (61.172) |
| Egenkapital pr. 31. marts 2025 | 189.666 | 47.880 | 1.767 | 1.037.122 | 1.276.435 | 694.958 | 1.971.392 |
01.01.2024 - 31.03.2024
| Beløb i DKK 1.000 | Aktiekapital | Reserve for dagværdi regulering af sikrings instrument |
Reserve for valutakurs regulering |
Overført resultat |
I alt | Minoritets interesser |
Egenkapital i alt |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Egenkapital pr. 1. januar 2024 | 189.666 | 66.340 | 380 | 967.630 | 1.224.016 | 759.774 | 1.983.790 |
| Periodens resultat | 0 | 0 | 0 | 8.863 | 8.863 | 5.199 | 14.062 |
| Anden totalindkomst | 0 | 4.577 | 870 | 0 | 5.447 | 1.786 | 7.233 |
| Totalindkomst i alt | 0 | 4.577 | 870 | 8.863 | 14.310 | 6.985 | 21.295 |
| Transaktioner med ejere i alt | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | - | - |
| Egenkapital pr. 31. marts 2024 | 189.666 | 70.917 | 1.250 | 976.493 | 1.238.326 | 766.759 | 2.005.085 |
PENGESTRØMSOPGØRELSE FOR KONCERNEN
| Beløb i DKK 1.000 | 2025 1. kvartal |
2024 1. kvartal |
2024 |
|---|---|---|---|
| Periodens resultat før skat | 21.392 | 16.639 | 105.483 |
| Værdiregulering af investeringsejendomme | 118 | 119 | (28.752) |
| Finansielle indtægter og omkostninger tilbageført | 8.877 | 10.281 | 36.789 |
| Resultat af primær drift | 30.387 | 27.039 | 113.520 |
| Ændring i tilgodehavender | 63 | (3.024) | (4.227) |
| Ændringer i kortfristede gældsforpligtelser og deposita | (6.685) | 3.801 | 34.831 |
| Tilbageførsel af afskrivninger og realisationstab | 4 | 4 | 18 |
| Betalt selskabsskat | (984) | (1.067) | (5.440) |
| Pengestrømme vedrørende primær drift | 22.786 | 26.753 | 138.702 |
| Modtagne finansielle indtægter | 407 | 1142 | 3.044 |
| Betalte finansielle omkostninger | (10.081) | (11.423) | (43.024) |
| Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt | 13.111 | 16.473 | 98.722 |
| Pengestrømme fra investeringsaktivitet | |||
| Køb/tilgang af investeringsejendomme | (77.476) | (430.917) | (559.473) |
| Salg af investeringsejendomme | 0 | 2.685 | 25.626 |
| Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt | (77.476) | (428.232) | (533.847) |
| Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten | |||
| Lånoptagelse | 71.081 | 240.393 | 390.496 |
| Tilbagebetaling på lån | (1.224) | (223) | (36.742) |
| Udlodning i datterselskaber | (61.172) | 0 | (33.527) |
| Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten i alt | 8.685 | 240.170 | 320.227 |
PENGESTRØMSOPGØRELSE FOR KONCERNEN
| Beløb i DKK 1.000 | 2025 1. kvartal |
2024 1. kvartal |
2024 |
|---|---|---|---|
| Periodens pengestrømme | (55.680) | (171.589) | (114.898) |
| Likvid beholdning ved periodens begyndelse | 178.698 | 293.317 | 293.317 |
| Valutakursreguleringer, likvider | 31 | 209 | 279 |
| Periodens pengestrømme | (55.680) | (171.589) | (114.898) |
| Likvid beholdning ved periodens slutning | 123.049 | 121.936 | 178.698 |
Likvide beholdninger kan specificeres således
| Likvid beholdning under aktiver i balancen | 123.049 | 121.936 | 178.698 |
|---|---|---|---|
| Likvid beholdning ved periodens slutning | 123.049 | 121.936 | 178.698 |
AKTIONÆRINFORMATION
Prime Office A/S bestræber sig på at sikre et højt informationsniveau om den nuværende og fremtidige situation i koncernen, så markedet, aktionærer, nye investorer, analytikere, porteføljeforvaltere og andre interesserede altid har adgang til korrekt og tilstrækkelig viden om Prime Office A/S.
På Prime Office A/S' hjemmeside findes yderligere investorrelevant information.
Informationen har først og fremmest til formål at give investorer et retvisende billede af koncernens aktiviteter og fremtidsudsigter, så prisfastsættelsen af selskabets aktie reflekterer værdien af koncernen. Under "Investor Relations" kan der findes relevante informationer om Prime Office A/S, herunder fondsbørsmeddelelser og regnskabsmeddelelser.
Fondskode og aktiekapital
| Fondsbørs: | Nasdaq OMX Copenhagen A/S |
|---|---|
| Fondskode/ISIN: | DK0060137594 |
| Aktienavn: | Prime Office A/S |
| Kortnavn: | PRIMOF |
| Aktieklasser: | én |
| Aktiekapital: | DKK 189.665.700 |
| Nominel stykstørrelse: | DKK 50 |
| Antal aktier: | 3.793.314 |
| Antal stemmer pr. aktie: | én |
| Ihændehaverpapir: | ja |
| Stemmeretsbegrænsning: | nej |
| Begrænsninger i omsættelighed: | nej |
Vedtægter og generalforsamling
På selskabets hjemmeside kan selskabets vedtægter og de seneste beretninger fra selskabets generalforsamlinger downloades. Under selskabets vedtægter fremgår de seneste ændringer af de bemyndigelser som generalforsamlingen har truffet omkring kapitalforhøjelser.
Ejerforhold
I henhold til Markedsmisbrugsforordningens artikel 19 har Prime Office A/S meddelt, at nedenstående aktionærer er i besiddelse af mere end 5% af såvel den samlede aktiekapital som stemmerettighederne.
- Birketinget A/S, Aarhus, (Cvr. nr. 12599307) ejer 1.033.764 stk. aktier svarende til 27,25% af den samlede aktiekapital.
- AHJ A/S, Korsør, (Cvr. nr. 25516281) ejer 596.226 stk. aktier svarende til 15,72% af den samlede aktiekapital.
- Granada Management AS, Bergen, Norge, (Netfonds Bank ASA) ejer mere end 10% af den samlede aktiekapital.
- Djernes & Andreasen ApS, Rynkeby, (Cvr. nr. 30531027) ejer mere end 11% af den samlede aktiekapital.
Egne aktier
I henhold til selskabsloven kan aktionærerne bemyndige bestyrelsen til at lade koncernen købe egne aktier. Det samlede antal af sådanne aktier må dog ikke overstige 15% af koncernens samlede selskabskapital. Beholdningen af egne aktier udgjorde den 31. december 2024 18.173 stk. aktier svarende til 0,48% af koncernens samlede aktiekapital
Generalforsamling
Selskabets årlige generalforsamling blev afholdt den 23. april 2025 kl. 14.00 på ARoS Aarhus Kunstmuseum.
AKTIEKURSUDVIKLING SIDEN 2008
Prime Office kursen er faldet fra 172 ved årsskiftet 2024 og ligger den 2.5.2025 på kurs 168. EPRA-indeks for likvide ejendomsaktier og Prime Office aktien følger hinanden, og ser ud til at have stabiliseret sig med en svag stigende tendens. Aktiekursudvikling siden 2008
Aktiekursudvikling siden 2020
stabiliseret sig med en svag stigende tendens.
standardafvigelse på 16,0%.
Afkastrådets seneste opgørelse 1.5.2025 over forventede 10-årige afkast er for ejendomsaktier på 5,8% med en standardafvigelse på 12,3%, mod et forventet afkast på globale aktier på 7,4% og en standardafvigelse på 16,0%. Kilde: https://www.afkastforventninger.dk/
Prime Office kursen er faldet fra 172 ved årsskiftet 2024 og ligger den 2.5.2025 på kurs 168.
med en standardafvigelse på 12,3%, mod et forventet afkast på globale aktier på 7,4% og en
EPRA-indeks for likvide ejendomsaktier og Prime Office aktien følger hinanden, og ser ud til at have
Afkastrådets seneste opgørelse 1.5.2025 over forventede 10-årige afkast er for ejendomsaktier på 5,8%
24
AKTIEKURSUDVIKLING SIDEN 2020
Aktiekursudvikling siden 2020
stabiliseret sig med en svag stigende tendens.
standardafvigelse på 16,0%.
Aktiekursudvikling siden 2008
Prime Office kursen er faldet fra 172 ved årsskiftet 2024 og ligger den 2.5.2025 på kurs 168.
med en standardafvigelse på 12,3%, mod et forventet afkast på globale aktier på 7,4% og en
EPRA-indeks for likvide ejendomsaktier og Prime Office aktien følger hinanden, og ser ud til at have
Afkastrådets seneste opgørelse 1.5.2025 over forventede 10-årige afkast er for ejendomsaktier på 5,8%
24
Kontakt os for yderligere information
Selskab
Prime Office A/S Sønder Allé 6, 2. sal DK-8000 Aarhus C
CVR. nr. 3055 8642 Telefon (+45) 8733 8989 www.primeoffice.dk [email protected]
Kontaktperson
Mogens Vinther Møller Adm. direktør Telefon (+45) 8733 8989 Mobil (+45) 4074 2429
Bestyrelse
Søren Krarup, bestyrelsesformand John Skovbjerg, næstformand Marie Vinther Møller, bestyrelsesmedlem Thomas Hjort, bestyrelsesmedlem
Direktion
Mogens Vinther Møller, adm. direktør
Revisor
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab City Tower Værkmestergade 2 8000 Aarhus C, Denmark
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Delårsrapporten, som ikke er revideret eller gennemgået af koncernens revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsrapporter, som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til årsrapporten for 2024.