Prime Office

PRIMEOFFICE - 2024 PRIME OFFICE A/SSønder Allé6, 2. sal8000Aarhus CTelefonTelefonEmailEmailwww.primeoffice.dk30558642529900NIF11WK935XH532024-01-012024-12-312023-01-012023-12-31Årsrapport30558642Prime Office A/SSønder Alle 68000 Aarhus CxWizard version 1.1.1340.0, by EasyX Aps. www.easyx.euRevisionspåtegningGrundlag for konklusionKonklusionstatsautoriseret revisor529900NIF11WK935XH532024-01-012024-12-31529900NIF11WK935XH532023-01-012023-12-31529900NIF11WK935XH532024-12-31529900NIF11WK935XH532023-12-31529900NIF11WK935XH532023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900NIF11WK935XH532023-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900NIF11WK935XH532023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900NIF11WK935XH532023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900NIF11WK935XH532023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900NIF11WK935XH532023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900NIF11WK935XH532023-12-31529900NIF11WK935XH532024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900NIF11WK935XH532024-01-012024-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900NIF11WK935XH532024-01-012024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900NIF11WK935XH532024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900NIF11WK935XH532024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900NIF11WK935XH532024-01-012024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900NIF11WK935XH532024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900NIF11WK935XH532024-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900NIF11WK935XH532024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900NIF11WK935XH532024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900NIF11WK935XH532024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900NIF11WK935XH532024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900NIF11WK935XH532022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900NIF11WK935XH532022-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900NIF11WK935XH532022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900NIF11WK935XH532022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900NIF11WK935XH532022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900NIF11WK935XH532022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900NIF11WK935XH532022-12-31529900NIF11WK935XH532023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900NIF11WK935XH532023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900NIF11WK935XH532023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900NIF11WK935XH532023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900NIF11WK935XH532023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900NIF11WK935XH532023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900NIF11WK935XH532023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900NIF11WK935XH532023-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900NIF11WK935XH532023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900NIF11WK935XH532023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900NIF11WK935XH532023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900NIF11WK935XH532023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900NIF11WK935XH532024-01-012024-12-31cmn:ConsolidatedMember529900NIF11WK935XH532024-01-012024-12-31cmn:ConsolidatedMember0529900NIF11WK935XH532024-01-012024-12-31cmn:ConsolidatedMember0529900NIF11WK935XH532024-01-012024-12-31cmn:ConsolidatedMember1529900NIF11WK935XH532024-01-012024-12-31cmn:ConsolidatedMember2529900NIF11WK935XH532024-01-012024-12-31cmn:ConsolidatedMember3529900NIF11WK935XH532024-01-012024-12-31cmn:ConsolidatedMember0529900NIF11WK935XH532024-01-012024-12-31cmn:ConsolidatedMember1529900NIF11WK935XH532024-01-012024-12-31cmn:ConsolidatedMember2iso4217:DKKiso4217:DKKxbrli:shares PRIME OFFICE A/S er et børsnoteret ejendomsselskab, der giver investor mulighed for at investere i danske og tyske investeringsejendomme. Prime Oﬃce A/S har sammensat en portefølje, der består af atraktive investeringsejendomme med en udsøgt beliggenhed i Tyskland og i Danmark. Ejendommene er for 76% vedkommende boligejendomme. Selskab Bestyrelse Direktion Revisor Generalforsamling Prime Ofﬁce A/S Sønder Allé 6, 2. sal DK-8000 Aarhus C Flemming Bent Lindeløv, bestyrelsesformand Mogens Vinther Møller, adm. direktør Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab City Tower Værkmestergade 2, 8000 Aarhus C, Denmark Den ordinære generalforsamling afholdes onsdag den 23. april 2025 kl. 14.00 på ARoS Aarhus Kunstmuseum. Torben Hjort Friederichsen, næstformand CVR-nr. 3055 8642 Telefon: +45 8733 8989 www.primeofﬁce.dk info@primeofﬁce.dk Marie Vinther Møller, bestyrelsesmedlem Søren Krarup, bestyrelsesmedlem 6 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 2 OVERBLIK 2.1 Hvem er vi? NORDTYSKLAND SOM INVESTERINGSOMRÅDE SELSKABETS INVESTERINGSEJENDOMME Vores tyske nabo mod syd, med over 5 mio. indbyggere i delstaten Slesvig- Holsten og Hamborg, er en af verdens stærkeste økonomier. Et modent investeringsmarked med høj atraktivitet. En begrænset risiko og med gode fremtidsmuligheder. Prime Oﬃce A/S er et ejendomsselskab med boliger, kontorer og erhvervsejendomme. Selskabet investerer i Hamburg, Lübeck, Kiel, Heide, Slesvig, og i en række andre byer i Nordtyskland. Primære investeringsbyer Hamborg 1,95 mio. indbyggere, Kiel 248.000 indbyggere, Lübeck 216.000 indbyggere og Slesvig 25.500 indbyggere. I Danmark investerer Prime Oﬃce A/S i bolig- ejendomme, og bygger i øjeblikket ca. 29.000 m² boliger (305 lejligheder) på Aarhus Ø. Byggeriet gik i gang i august 2024, og forventes færdigt primo 2028. Selskabets investeringsejendomme består af tre segmenter. Boliger i K/S Danske Immobilien. Kontorer i en række tyske ejendomsselskaber. Erhverv i MC Property Fund Hamburg GmbH. Boligerne er her medtaget for K/S Danske Immobilien. Kontorer består af PO Kohlmarkt GmbH, PO Walkerdamm GmbH, PO Hamburger Chausse GmbH, Oﬃce-Kamp GmbH, Sell Speicher II GmbH og Germania Arkaden GmbH. Selskabets forretningsmodel er at foretage erhvervsmæssig udlejning af investeringsejendomme. Der er fokus på likviditet, driﬅ og en stærk balance. Med en høj udlejning genererer selskabet løbende en solid driﬅsindtjening og likviditet. Der investeres langsigtet, og selskabets lejere er selskabets kunder. Selskabet vokser i takt med indtjening og konsolidering. Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 7 10 KONCERN-OG ÅRSREGNSKAB 10.1 Resultatopgørelse KONCERN 2024 MODERSELSKAB Note Beløb i DKK 1.000 2023 2024 2023 4 5 Nettoomsætning Driftsomkostninger Bruttoresultat 201.763 (65.737) 136.026 (22.506) 113.520 28.752 142.272 0 197.446 (57.846) 139.600 (18.864) 120.736 31.368 152.104 0 7.700 0 8.547 0 7.700 8.547 (11.544) (2.997) 0 6,7,8,9 Salgs- og administrationsomkostninger (12.379) (4.679) 0 Resultat af primær drift 12 Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme Resultat af primær drift efter dagsværdireguleringer Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber Finansielle indtægter (4.679) 79.129 17.268 (23.771) 67.947 (8.299) 59.648 (2.997) 75.773 1.632 (3.765) 70.643 (15.425) 55.218 17 10 11 3.044 4.534 Finansielle omkostninger (39.833) 105.483 (15.163) 90.320 (42.247) 114.391 (21.725) 92.666 Resultat før skat 13 14 Skat af årets resultat Årets resultat Fordeling af årets resultat Moderselskabets aktionærer Ikke kontrollerende interesser I alt 59.648 30.672 90.320 55.218 37.448 92.666 Resultat pr. aktie i DKK 15 15 Resultat pr. aktie (EPS) 15,80 15,80 14,63 14,63 Resultat pr. aktie, udvandet (EPS-D) 98 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 10.2 Totalindkomst og resultatdisponering KONCERN 2024 MODERSELSKAB Note Beløb i DKK 1.000 2023 2024 2023 Årets resultat i henhold til resultatopgørelsen Anden totalindkomst 90.320 92.666 59.648 55.218 Poster, som kan blive omklassiﬁceret til resultatet: Kursreguleringer 1.890 (33.134) 0 4.321 (62.526) 0 1.166 (3.201) (18.343) 2.248 2.681 (14.253) (29.605) 5.467 22,25 22,25 23 Dagsværdireguleringer af sikringsinstrumenter Egenkapitalbevægelser i datterselskaber Skat af dagsværdireguleringer 3.863 9.155 Anden totalindkomst (27.381) 62.939 (49.050) 43.616 (18.130) 41.518 (35.710) 19.508 Årets totalindkomst Fordeling af årets totalindkomst Moderselskabets aktionærer Ikke kontrollerende interesser I alt 41.519 21.420 62.939 19.509 24.107 43.616 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 99 10.4 Balance Aktiver KONCERN 2024 MODERSELSKAB Note Beløb i DKK 1.000 2023 2024 2023 Langfristede aktiver Materielle aktiver 12,16 12,16 16 Investeringsejendomme 3.528.439 568.245 25 3.473.842 58.814 43 0 0 0 0 58.814 0 Investeringsejendomme under opførsel Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Finansielle aktiver 17 25 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Langfristet del af aﬂedte ﬁnansielle instrumenter Langfristede aktiver i alt Kortfristede aktiver 0 34.786 0 67.747 1.576.307 1.560.194 24.526 18.744 4.131.495 3.600.446 1.595.051 1.643.534 18 Tilgodehavende hos lejere Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder Andre tilgodehavender 21.671 0 19.861 0 0 456.892 7.146 0 45.271 3.939 19,25 32.123 178.698 232.493 4.363.987 26.024 293.317 339.203 3.939.649 Likvide beholdninger 4.482 3.642 Kortfristede aktiver 468.520 2.063.571 52.852 1.696.386 Aktiver i alt 102 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 Passiver KONCERN 2024 MODERSELSKAB Note Beløb i DKK 1.000 2023 2024 2023 Egenkapital 20 Aktiekapital 189.666 0 189.666 0 189.666 976.922 15.653 0 189.666 964.382 16.606 0 Reserve for opskrivning efter indre værdis metode Reserve for dagværdiregulering af sikringsinstrument Reserve for valutakursregulering Overført resultat 47.045 66.340 380 1.546 1.027.278 1.265.535 747.667 2.013.202 967.630 1.224.016 759.774 1.983.790 83.294 1.265.535 0 53.362 1.224.016 0 Egenkapital tilhørende moderselskabsaktionærer Minoritetsinteresser Egenkapital i alt 1.265.535 1.224.016 Langfristede gældsforpligtelser Udskudt skat 23 22 22 22 22 259.804 1.888.038 49.856 252.686 1.536.199 48.809 97.009 92.892 Gæld til kreditinstitutter Gæld til banker 0 49.856 0 0 48.809 0 Anden gæld 7.132 5.865 Leasingforpligtelser 27.455 29.839 0 0 Langfristede gældsforpligtelser i alt Kortfristede gældsforpligtelser Gæld til kreditinstitutter Gæld til banker 2.232.285 1.873.398 146.865 141.701 22 22 4.897 21.627 59.436 0 1.899 21.749 24.093 0 0 0 0 0 826 Leverandørgæld 31.213 619.685 0 Gæld, tilknyttede virksomheder Selskabsskat 329.843 0 2.334 3.348 Leasingforpligtelser 476 476 0 0 22,24 Anden gæld 29.731 118.500 2.350.785 4.363.987 30.897 82.461 1.955.859 3.939.649 273 0 Kortfristede gældsforpligtelser i alt Forpligtelser i alt 651.171 798.036 2.063.571 330.669 472.370 1.696.386 Passiver i alt Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 103 10.5 Egenkapital Egenkapitalopgørelse for koncernen 2024 2024 Reserve for dagværdi- regulering af sikrings- Reserve for valutakurs- regulering Overført resultat Minoritets- interesser Egenkapital i alt Beløb i DKK 1.000 Aktiekapital instrument I alt Egenkapital pr. 1. januar 2024 Årets resultat 189.666 66.340 380 0 967.630 1.224.016 59.648 (18.129) 41.519 0 759.774 30.672 1.983.790 90.320 0 0 (19.295) (19.295) 0 59.648 Anden totalindkomst 0 1.166 1.166 0 - (9.252) (27.381) 62.939 Totalindkomst i alt 0 59.648 21.420 Udlodning, minoritet 0 0 0 - (33.527) (33.527) 747.667 (33.527) (33.527) 2.013.202 Transaktioner med ejere i alt Egenkapital pr. 31. december 2024 0 0 - 189.666 47.045 1.546 1.027.278 1.265.535 104 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 Egenkapitalopgørelse for koncernen 2023 2023 Reserve for dagværdi- regulering af sikrings- Reserve for valutakurs- regulering Overført resultat Minoritets- interesser Egenkapital i alt Beløb i DKK 1.000 Aktiekapital instrument I alt Egenkapital pr. 1. januar 2023 Årets resultat 189.666 104.730 (2.301) 923.711 55.218 0 1.215.806 55.218 (35.709) 19.509 0 743.478 37.448 (13.341) 24.107 (7.028) (783) 1.959.284 92.666 (49.050) 43.616 (7.028) (738) 0 0 0 Anden totalindkomst 0 (38.390) 2.681 Totalindkomst i alt 0 (38.390) 2.681 55.218 0 Udlodning, minoritet 0 0 0 0 Køb af minoritetsandele Udbetalt udbytte 0 0 45 45 0 0 0 (11.399) 55 (11.399) 55 0 (11.399) 55 Udbytte egne aktier 0 0 0 0 0 0 Transaktioner med ejere i alt Egenkapital pr. 31. december 2023 0 (11.299) 967.630 (11.299) 1.224.016 (7.811) 759.774 (19.110) 1.983.790 189.666 66.340 380 PPrrimimeeOOfﬁfﬁcceeÅÅrrssrraappppoorrtt22002244 105 10.6 Pengestrømsanalyse KONCERN 2024 MODERSELSKAB Note Beløb i DKK 1.000 2023 2024 2023 Årets resultat før skat 105.483 (28.752) 0 114.391 (31.368) 0 67.947 0 70.689 0 Værdiregulering af investeringsejendomme Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber Finansielle indtægter og omkostninger Resultat af primær drift (79.129) 6.503 (75.819) 2.133 (2.997) 3.040 20.836 0 36.789 113.520 (4.227) 34.831 0 37.713 120.736 24.106 13.073 0 (4.679) (31.103) (20.497) 0 Ændring i tilgodehavender Ændringer i kortfristede gældsforpligtelser og deposita Valutakursreguleringer Tilbageførsel af afskrivninger og realisationstab, andre anlæg Betalt selskabsskat 18 43 0 0 (5.440) 138.702 3.044 (43.024) 98.722 (8.647) 149.311 4.534 (2.433) (58.712) 17.268 (23.771) (65.215) (6.213) 14.666 1.632 (3.765) 12.533 Pengestrømme vedrørende primær drift Modtagne ﬁnansielle indtægter Betalte ﬁnansielle omkostninger (41.553) 112.292 Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt Pengestrømme fra investeringsaktivitet Køb af kapitalandele 0 0 (2.085) 0 0 12.029 (20.014) 0 Salg af kapitalandele 0 0 (74.420) 34.283 0 Køb / tilgang af investeringsejendomme Salg af investeringsejendomme Udlån til datterselskaber (559.473) 0 25.626 58.870 (349.002) 48.246 0 0 0 Udlodning fra datterselskaber 0 10.114 Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt (533.847) (40.137) (243.971) 2.129 108 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 KONCERN 2024 MODERSELSKAB Note Beløb i DKK 1.000 2023 2024 2023 Pengestrømme fra ﬁnansieringsaktivitet Lånoptagelse 28 28 390.496 161.958 (72.942) 0 1.000 0 (1.437) (1.437) 0 Tilbagebetaling på lån (36.742) 0 Lån fra datterselskaber 0 0 309.024 Køb af minoritetsinteresser Udlodning i datterselskaber Udloddet udbytte (738) 0 (33.527) 0 (7.028) (11.344) 69.906 0 0 0 (11.344) (12.781) Pengestrømme fra ﬁnansieringsaktivitet i alt 320.227 310.024 Periodens pengestrømme (114.898) 293.317 - 142.061 150.924 0 838 3.642 0 1.881 1.757 0 Likvid beholdning ved årets begyndelse Driftskredit ved årets indgang, vurderet som ﬁnansieringsaktivitet Valutakursreguleringer, likvider 279 332 2 4 Årets pengestrømme (114.898) 178.698 142.061 293.317 838 4.482 1.881 3.642 Likvid beholdning ved årets slutning Likvide beholdninger kan speciﬁceres således Likvid beholdning under aktiver i balancen Likvid beholdning ved årets slutning 178.698 293.317 4.482 3.642 178.698 293.317 4.482 3.642 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 109 11 LEDELSES- OG REVISORPÅTEGNINGER 11.1 Ledelsespåtegning Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024 for Prime Ofﬁce A/S. Årsrapporten aﬂægges i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og oplysningskrav for børsnoterede selskaber i Danmark. Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og ﬁnansielle stilling pr. 31.12.2024 og resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter samt pengestrømme for koncernen for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024. Ledelsesberetningen er udarbejdet i overenstemmelse med relevant lovgivning og indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultater og selskabets ﬁnansielle stilling og den ﬁnansielle stilling som helhed for de virksomheder, der er omfattet af koncernregnskabet, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selskabet står overfor. Det er vores opfattelse, at årsrapporten for Prime Offce A/S for regnskabsåret 01.01.2024 – 31.12.2024 med ﬁlnavn primeofﬁce-2024-12-31-da.zip i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Aarhus C, den 20.3.2025 Direktion Bestyrelsen Mogens Vinther Møller Administrerende direktør Flemming Bent Lindeløv Bestyrelsesformand Torben Hjort Friderichsen Næstformand Marie Vinther Møller Bestyrelsesmedlem Søren Krarup Bestyrelsesmedlem 110 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 11.2 Den uafhngige revisors påtegning Til kapitalejerne i Prime Ofﬁce A/S Vores konklusion er konsistent med vores revisions- Centrale forhold ved revisionen protokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen. Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af årsregnskabet for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024. Disse forhold blev Revisionspåtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med Konklusion internationale standarder om revision og de yderligere behandlet som led i vores revision af årsregnskabet Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Prime Ofﬁce A/S for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024, der omfatter resultatopgørelse, krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold. totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet”. Vi pengestrømsopgørelse og noter, herunder oplysning om anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav for børsnoterede virksomheder i Danmark. er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Værdiansættelse af Investeringsejendomme Den regnskabsmæssige værdi af koncernensinvesteringsejendomme udgør 3.528 mio. kr. (2023: 3.474 mio.kr.) excl. investeringsejendomme under opførsel. Investeringsejendomme værdiansættes til dagsværdi og årets samlede dagsværdiregulering udgør en nettoindtægt på 29 mio.kr. før skat (2023: 31 mio.kr.). Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og ﬁnansielle stilling pr. 31.12.2024 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024 i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav for børsnoterede virksomheder i Danmark. Vi har vurderet, at dagsværdiansættelsen er et centralt forhold ved revisionen som følge af, at Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser som omhandlet i artikel investeringsejendomme udgør 80 % (2023: 88 %) 5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014. af koncernens samlede aktiver, og som følge af de væsentlige skøn, ledelsen skal udøve i forbindelse med værdiansættelsen. Et anderledes skøn kan have væsentlig indﬂydelse på koncernens aktiver, resultat og egenkapital. Vi blev første gang valgt som revisor for Prime Ofﬁce A/S den 10.04.2024 for regnskabsåret 2024. Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 111 Vi vurderede, at de centrale forhold i forbindelse med værdiansættelsen af investeringsejendomme især knytter sig til følgende elementer i ledelsens værdiansættelsesmodel, afkastbaseret model, og vores revision var derfor fokuseret på disse elementer for de enkelte ejendomme: Vi har sammenholdt de forventede nettoindtægter med historiske nettoindtægter, ligesom vi stikprøvevist i ledelsesberetningen. har sammenholdt lejeindtægter med indgåede lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation lejeaftaler samt anden dokumentation. Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav for børsnoterede virksomheder i Danmark. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. 1. Fastsættelse af afkastprocenter 2. Fastsættelse af det budgetterede nettoresultat for de enkelte ejendomme Vores konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. De af ledelsen anvendte metoder for dagsværdi- ansættelsen og de væsentligste elementer heri og forudsætninger herfor er beskrevet i regnskabets note I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet 2, 12 og 16. og årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med koncernregnskabet eller årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Forholdet blev behandlet således i revisionen Vi opnåede en forståelse af ledelsens proces for og kontrol med værdiansættelsen af de enkelte ejendomme, udfordrede disse samt sikrede os, at de anvendte metoder og principper var uændrede i forhold til tidligere år. Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelses- beretningen indeholder krævede oplysninger i henhold af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre Vi har indhentet ledelsens dokumentation for afkastprocenter for de enkelte ejendomme og sammenlignet disse med markedsdata og afkastkrav som ledelsen har indhentet fra uafhængige eksterne valuarer. til den relevante lovgivning. ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, realistisk alternativ end at gøre dette. at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante 112 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet • Identiﬁcerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i koncernregnskabet og årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modiﬁcere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan ﬁndes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indﬂydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af koncernregnskabet og årsregnskabet. konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. • Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol. • Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af koncernregnskabet og årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om koncernregnskabet og årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: • Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. • Planlægger og udfører vi koncernrevisionen for at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de ﬁnansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsenhederne i koncernen som grundlag for at udforme en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og gennemgå det udførte revisionsarbejde til brug for koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion. • Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 113 Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identiﬁcerer under revisionen. Erklæring om overholdelse af ESEF-forordningen Som et led i revisionen af koncernregnskabet og års- regnskabet for har vi udført handlinger med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024, med ﬁlnavnet primeofﬁce-2024-12-31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overens- stemmelse med EUKommissionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEFforordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-format samt iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter. • For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen. Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklusion. Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed, og, hvor det er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget for at eliminere trusler. Arten, omfanget og den tidsmæssige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vurdering, herunder vurdering af risikoen for væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl. Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betydelige ved revisionen af som overholder ESEF-forordningen, herunder: Prime Ofﬁce A/S Handlingerne omfatter: • Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-format, koncernregnskabet og årsregnskabet for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at forholdet offentliggøres, eller i de yderst sjældne tilfælde, hvor vi fastslår, at forholdet ikke skal kommunikeres i vores revisionspåtegning, fordi de negative konsekvenser heraf med rimelighed ville kunne forventes at veje tungere end de fordele den offentlige interesse har af sådan kommunikation. • Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format, • Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL- tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring heraf til elementer i taksonomien, for al ﬁnansiel information, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor nødvendigt, • Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende opmærkningsprocessen, • Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL- opmærkningen af koncernregnskabet inklusive noter, • At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab, og 114 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 • Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL- elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser til taksonomien er passende, når relevante elementer i ESEF- taksonomien ikke er identiﬁceret, Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret - , med ﬁlnavnet primeofﬁce-2024-12- 31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen. • Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien, og • Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncernregnskab. Aarhus, den 20.03.2025 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33963556 Morten Gade Steinmetz Statsautoriseret revisor MNE-nr. mne34145 Chris Middelhede Statsautoriseret revisor MNE-nr. mne45823 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 115 1. REGNSKABSPRAKSIS Koncernregnskabet og årsregnskabet for Prime Ofﬁce A/S udarbejdes efter IFRS Accounting standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for regnskabsklasse D (børsnoteret), jf. IFRS- bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven. Standarder og fortolkningsbidrag, der er godkendt af EU på balancedagen, men endnu ikke er trådt i kraft På tidspunktet for offentliggørelse af årsrapporten foreligger der herudover en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som træder i kraft for senere regnskabsår, og som derfor ikke er indarbejdet i årsrapporten. Ledelsen vurderer løbende den eventuelle indvirkning. Det er ledelsens umiddelbare vurdering, at disse nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag ikke vil få væsentlig indvirkning på årsrapporten de kommende regnskabsår. Årsrapporten aﬂægges i danske kroner (DKK), der er præsentationsvaluta. EUR er den funktionelle valuta for alle koncernens selskaber. Koncernen har valgt DKK som præsentationsvaluta da de primære regnskabsbrugere er danske investorer. Ændringer i regnskabsstandarder Implementeringen af nye og ændrede standarder i 2024 har ikke medført ændringer i den anvendte regnskabspraksis, som derfor er uændret i forhold til sidste år. Standarder og fortolkningsbidrag, der er trådt i kraft i regnskabsåret 2024 I årsrapporten for 2024 har Prime Ofﬁce A/S anvendt alle nye og ændrede standarder samt fortolkninger, som er trådt i kraft og godkendt af EU med virkning for indeværende regnskabsår. De væsentligste standarder i denne sammenhæng er ændringer i IAS 1, præsentation af årsregnskaber, ændringer i IAS 7, pengestrømsopgørelse og IFRS 7, Finansielle instrumenter samt ændringer i IFRS 16, Leasing. Implementeringen af standarderne og øvrige nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som er trådt i kraft, har ikke medført ændringer i anvendt regnskabspraksis eller præsentation. Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 117 2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN, FORUDSÆTNINGER OG USIKKERHEDER Ved anvendelse af koncernens regnskabspraksis, der er beskrevet i note 34, er det nødvendigt at ledelsen foretager en række skøn og vurderinger, samt opstiller forudsætninger vedrørende den regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra andre kilder. Sådanne skøn og vurderinger er foretaget med udgangspunkt i de seneste tilgængelige oplysninger samt med de historiske erfaringer, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaﬂæggelsen. Til brug for værdiansættelsen af investeringsejendommene har selskabet indgået kontrakt med en tysk dataleverandør – BULWIENGESA om levering af data for selskabets investeringsbyer: Hamborg, Lübeck, Kiel og Slesvig. Disse data omfatter tidsserier for demograﬁ, byggeri, indkomstforhold, udlejning for kontor, erhverv og boliger, udlejningspriser for områderne og markedspriser for boliger, kontor og erhverv. Herudover leveres priser for salg af ejerlejligheder, enfamilieshuse, ﬂerfamiliehuse, kontor og erhverv i form af priser pr m2 og handelsmultipler (rentesatser) for indgåede handler. BULWIENGESA leverer også ejendomsdata til den tyske Bundesbank statistik for ejendomspriser i Tyskland, og leverer data for 125 byer og alle delstater. Ledelsen har foretaget følgende regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har haft indﬂydelse på årsregnskabet. De faktiske udfald kan afvige fra foretagne skøn og vurderinger, men vurderes af ledelsen som værende forsvarlige og realistiske. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Investeringsejendomme under opførsel måles ved første indregning til kostpris, der omfatter direkte henførbare omkostninger inkl. ﬁnansielle omkostninger på lån til ﬁnansiering af igangværende projekter. Investeringsejendomme under opførsel måles til dagsværdi, når ledelsen vurderer, at dagsværdien kan opgøres pålideligt, senest ved færdigopførelse. Der udføres nedskrivningstest på investeringsejendomme under opførsel. Der henvises til note 16 for yderligere beskrivelse heraf. Den valgte regnskabspraksis kan have betydning for posteringerne i årsrapporten, da en ændring i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under regnskabsposten for Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme, og i balancen under langfristede materielle aktiver. Måling og opgørelse af dagsværdien af koncernens investeringsejendomme foretages for hver enkelt investeringsejendom. Alle ejendomme vurderes efter en afkastmodel. De tyske valuarer anvender en DCF-model. Ved opgørelse af dagsværdien af koncernens boligejendomme anvendes en afkastmodel, som tager udgangspunkt i de faktiske lejeindtægter for det kommende år. Fra lejeindtægter fratrækkes samtlige driftsomkostninger sammen med omkostninger ved vedligeholdelse, modernisering og administration. 118 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 • Lejeindtægter opgøres til faktisk nettoleje, der er bruttoleje fratrukket tomgangsleje. • Vedligeholdelsesomkostninger beregnes pr. m2 og vurderes pr. ejendom efter formål og efter hvem der kontraktligt foretager indvendig og udvendig vedligeholdelse. Det historiske datagrundlag bekræfter, at de årlige vedligeholdelsesudgifter sikrer en langsigtet kvalitet af ejendommene. For MCPF vil der i de kommende år dog være lidt højere investeringer, der er indarbejdet i de enkelte ejendommes værdiregulering. På kvartalsmøder med selskabets forvalter gennemgås hvert enkelt ejendomsselskab speciﬁkt, og der udarbejdes årlige investerings-og vedligeholdelsesbudgetter for alle ejendomsselskaber. • Forvalteromkostninger afsættes i henhold til kontrakt med forvalter, som pt udgør 3,5 – 8,5% af nettolejen afhængigt af selskabets størrelse og lejermasse. • Deposita føres på særskilte lejerkonti. Der er ingen effekt herfra i ejendommenes driftsresultater. Der medtages ikke renteindtægter. • Korrektioner for dagsværdi: Større udvendige renoveringer kan reserveres på den enkelte ejendom og fradrages i ejendommens markedsværdi. • Afkastprocenten fastsættes ud fra en risikobetragtning, hvor en lang række parametre indgår: markedsrenten, markedsforhold og efterspørgsel, ejendommens type og anvendelighed, by og beliggenhed, ejendommens bygningskvalitet og lejeniveau. Der modtages løbende ejendomsrapporter for det tyske ejendomsmarked og sammen med egne vurderinger fastsættes der en afkastprocent for den enkelte ejendom. Som et led i kvalitetssikring af vurderingerne indhentes der årligt valuarrapporter fra certiﬁcerede valuarer, der anvender en DCF-model. • Målinger af selskabets ejendomme sker for 2024 via afkastmodel og på baggrund af ejendomsdata fra selskabets forvalter BUWOG, og ud fra markedsdata for BULWIENGESA, der leverer ejendomsstatistik for 125 byer til den tyske Bundesbank. Prime Ofﬁce A/S' principper for dagsværdiregulering af koncernens portefølje af investeringsejendommene foreskriver at der hvert år anvendes uafhængige vurderingsmænd til foretagelse af en ekstern dagsværdivurdering. Makroøkonomi Der har i 2024 været et forholdsvist højt renteniveau og inﬂation. Koncernen har medtaget de makroøkonomiske forhold i opgørelsen af koncernens investeringsejendomme. Afkastprocenter Dagsværdiberegning af koncernens ejendomme har for 2024 resulteret i en samlet dagsværdi af koncernens investeringsejendomme på i alt 3.528 mio. DKK, hvilket medfører en positiv dagsværdiregulering på 28,8 mio. DKK. Fordeling på boliger er 36,4 mio. DKK, 46,1 mio. DKK på kontorejendomme og -48,3 mio. DKK i MC Property Fund Hamburg GmbH. Den nøjagtige fordeling vises i efterfølgende oversigt. Da der ikke ﬁndes observerbare markedsdata for investeringsområderne klassiﬁceres investeringsejendommene i lighed med tidligere år som værende på niveau 3 i dagsværdihierarkiet. Afkastprocenter 2024 2024 2023 BY Bolig Erhverv Bolig Erhverv Hamborg 4,15% 4,40%-5,00% 4,15% 4,4%-5% Kiel 4,75%-5% 4,75%-5% Lübeck 4,60% 4,8%-5% 4,60% 4,8%-5% Slesvig 4,90% 4,90% Heide 4,90% 5,00% 4,90% 5,00% Lensahn 4,90% 4,90% Neumünster 5,00% 5,00% Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 119 Nøgletal for investeringsejendommene Afkast- Afkast- Leje pr. m2 Beløb i DKK 1.000 Vurdering Vurdering Antal m2 Antal m2 Værdi pr. procent procent 31/12/2024 Type 31/12/2024 31/12/2023 Erhverv Boliger I alt m2 i DKK 2024 2023 DKK K/S Danske Immobilien Bolig 2.080.000 2.011.045 2.530 202.593 205.123 10.140 4,75% 4,75% 593 PO Wandsbek GmbH Kontor 44.910 40.771 628 552 1.180 38.049 4,25% 4,25% 1.635 PO Kohlmarkt GmbH Kontor 241.704 219.771 8.847 8.847 27.320 4,80% 4,80% 1.318 PO Hamburger Chaussee GmbH Kontor 60.426 67.256 3.412 3.412 17.707 5,00% 5,00% 1.093 Ofﬁce Kamp GmbH Kontor 38.792 41.573 1.965 1.965 19.741 5,00% 5,00% 1.194 PO Walkerdamm GmbH Kontor 91.012 88.190 4.826 4.826 18.859 5,00% 5,00% 1.042 MC Property Fund Hamburg GmbH Bolig/erhverv 473.710 538.502 28.946 4.064 33.010 14.350 4,75% 4,75% 947 Sell Speicher Gmbh Kontor 243.910 226.732 7.424 7.424 32.859 4,75% 4,75% 1.571 Germania Arkaden Gmbh Kontor 226.038 209.687 6.794 6.794 33.271 4,75% 4,75% 1.589 I alt 3.500.502 3.443.527 65.372 207.209 272.582 12.842 Fordeling erhverv og boliger 24,0% 76,0% Ekstern valuarvurdering af koncernens investeringsejendomme Prime Ofﬁce A/S har i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende årsrapport 2024 indhentet eksterne valuarberegninger på dagsværdierne af koncernens investeringsejendomme. Ledelsens begrundelse for at indhente valuarvurderinger fra eksterne valuarer er til brug for efterprøvelse af koncernens egne afkastmodeller. De eksterne valuar- vurderinger beregner investeringsejendommenes dagsværdi ud fra ejendommenes faktiske lejeindtægter og ud fra standardiserede satser for driftsomkostninger. 120 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 Vurdering af selskabets ejendomme 1.000 DKK Vurdering Kurs- Solgte Forbedringer/ Dagsværdi- Vurdering 31/12/2023 regulering ejendomme tilgang regulering 31/12/2024 K/S Danske Immobilien 2.011.045 1.916 30.129 36.910 2.080.000 PO Wandsbek GmbH 40.771 39 - 4.100 44.910 PO Kohlmarkt GmbH 219.771 209 5.881 15.843 241.704 PO Hamburger Chaussee GmbH 67.256 64 -6.894 60.426 Ofﬁce Kamp GmbH 41.573 40 -2.821 38.792 PO Walkerdamm GmbH 88.190 84 2.738 91.012 MC Property Fund Hamburg GmbH 538.502 513 -31.034 14.088 -48.359 473.710 Sell Speicher Gmbh 226.732 211 16.967 243.910 Germania Arkaden Gmbh 209.687 200 16.151 226.038 I alt (excl. Right of use assets) 3.443.527 3.275 -31.034 50.098 34.636 3.500.502 Right of use assets 30.315 29 -1.930 -477 27.937 Værdireguleringer i året fra solgte ejendomme -5.407 I alt 3.473.842 28.752 3.528.439 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 121 Graﬁsk fremstilling af følsomheder For at sikre en uvildig og professionel dagsværdivurdering vil ledelsen forsat indhente valuarrapporter fra tyske valuarer årligt. Disse offentliggøres fortsat på selskabets hjemmeside. Selskabet har indgået en dataleveringsaftale med BULWIENGESA om markedsdata for selskabets investeringsbyer: Lübeck, Hamborg, Kiel, Flensborg og Schleswig og vil fremover anvende disse data ved vurderingen af selskabets investeringsejendomme i delårs- og halvårsrapporter. Selskabets forvalter BUWOG Immoblien Management vil fortsat levere månedlige ejendomsdata for alle ejendomme. Selskabets investeringsejendomme klassiﬁceres efter IFRS 13 dagsværdihierarki 3 (Note 12), da der ikke ﬁndes markedsdata for ﬂere af byerne. Dagsværdimåling på baggrund af beregningsmodeller er i sagens natur altid forbundet med usikkerhed som følge af, at der i vid udstrækning anvendes input til modellerne, som ikke direkte kan observeres på aktive markeder. De valgte afkastprocenter er derfor behæftet med usikkerhed, og den graﬁske følsomhedsanalyse viser, at ud fra en samlet vurdering af investeringsejendommene på 3.501 mill. DKK (ekskl. Right of use assets) svinger variationen ved ændringer i afkastprocenten på + - 0,5% fra 3.894 mio. DKK til 3.192 mio. DKK. 3.894.129 4.000.000 3.800.000 3.600.000 3.492.765 3.500.502 3.400.000 3.200.000 3.000.000 2.800.000 3.191.937 2.600.000 2.400.000 2.200.000 2.000.000 Følsomhedsanalyse -0,5% Vurdering Prime Ofﬁce Vurdering valuar Følsomhedsanalyse +0,5% Anm. Tal i 1.000 DKK 122 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 Følsomhedsanalyse af investeringsejendommenes dagsværdi Ved anvendelse af koncernens interne afkastbaserede model er dagsværdien følsom over for ændringer i dels afkastprocenten og dels ændringer i lejeindtægt. Følsomhedsanalysen ved ændringer af afkastprocenten på + - 0,5% og ved ændringer i lejeindtægterne på + - 5% er følgende: Et fald i årslejen på 5% svarende til ca. 10,1 mio. DKK vil betyde, at ejendommenes værdi falder med ca. 224 mio. DKK og en stigning i lejeindtægterne på 5% vil omvendt betyde, at ejendommenes værdi stiger med 224 mio. DKK. Stiger afkastkravet med 0,5% vil det betyde, at investeringsejendommens værdi falder med 309 mio. DKK og falder afkastkravet med 0,5% vil ejendommenes værdi stiger med 393 mio. DKK. Udskudte skatte-aktiver og forpligtelser Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, såfremt ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid, gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst. Vurdering af det regnskabsmæssige udskudte skatteelement foretages årligt. Den indregnede udskudte skatteforpligtelse for koncernen udgør pr. 31. december 2024, 259,8 mio. DKK mod 252,7 mio. DKK i 2023. For moderselskabet udgør værdien af den udskudte skatteforpligtelse pr. 31. december 2024, 97,0 mio. DKK mod 92,9 mio. DKK i 2023. Koncernen har aktiveret værdien af skattemæssige underskud fra tidligere år, da de forventes anvendt i fremtidige overskud eller ved salg af investeringsejendomme. Moderselskabet og de danske datterselskaber har dog ikke aktiveret værdien af skattemæssige underskud fuldt ud, da koncernen ikke kan forvente at anvende disse fuldt ud. Det ikke aktiverede underskud kan i skatteværdi opgøres til 16,4 mio. DKK. Der er foretaget nedskrivningstest på investeringsejendomme under opførsel. Nedskrivningstesten er foretaget op i mod bedste anvendelse af ejendommene, og indeholder væsentlige forudsætninger omkring forventninger til afkastkrav, lejeniveau og niveau for driftsomkostninger. I beregningen er de nuværende markedsniveauer anvendt med en indeksering af lejeindtægter og driftsomkostninger på 2%. Såfremt afkastkravet stiger fra nuværende niveau, lejeniveauet stiger mindre end 2% eller driftsomkostninger stiger mere end 2% kan det påvirke beregningen således nedskrivning i perioden frem mod færdigopførelse skal foretages. Det er ledelsens vurdering at dagsværdien ved færdigopførelse vil overstige kostprisen. Der henvises herudover til note 16, hvor følsomhedsanalyse på investeringsejendomme under opførsel er beskrevet. Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 123 3. SEGMENTOPLYSNINGER Selskabets investeringsejendomme består af tre segmenter. Boliger i K/S Danske Immobilien. Kontorer i en række tyske ejendomsselskaber. Erhverv og bolig i MC Property Fund Hamburg GmbH. Koncernens interne rapportering til bestyrelsen følger den tredelte segmentering, som ligeledes svarer til koncernens struktur. I segmentanalysen opstilles resultatopgørelse før skat af koncernens investeringsejendomme. Segmentindtægter og -omkostninger omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, og de poster, der kan fordeles på de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke fordelte poster vedrører primært indtægter og omkostninger, der er forbundet med koncernens administrative funktioner, investeringsaktiviteter, indkomstskatter o.l. transaktioner mellem segmenterne prisfastsættes til vurderede markedsværdier. SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN 2024 BELØB I DKK 1.000 K/S Danske Prime Ofﬁce MC Property Mejlbryggen, Elimineringer og Koncernen Immobilien Kontor Fund GmbH Aarhus Ø ikke allokerede poster Nettoomsætning 120.614 48.696 32.453 0 0 201.763 Driftsomkostninger (46.705) (5.867) (13.165) 0 0 (65.737) Brutto resultat 73.909 42.829 19.288 0 0 136.026 Salgs- og administrationsomkostninger (7.058) (4.141) (6.541) (87) (4.679) (22.506) Resultat af primær drift 66.851 38.688 12.747 (87) (4.679) 113.520 Finansielle poster, netto (21.444) (9.653) 7.301 0 (12.993) (36.789) Resultat før værdireguleringer 45.407 29.035 20.048 (87) (17.672) 76.731 Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme 36.433 46.129 (53.811) 0 0 28.752 Resultat før skat 81.840 75.164 (33.763) (87) (17.672) 105.483 Segmentaktiver 2.260.855 1.240.272 718.579 578.041 (433.759) 4.363.987 Segmentforpligtelser 924.896 671.000 295.264 576.043 (116.418) 2.350.785 124 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN 2023 BELØB I DKK 1.000 K/S Danske Prime Ofﬁce MC Property Mejlbryggen, Elimineringer og Koncernen Immobilien Kontor Fund GmbH Aarhus Ø ikke allokerede poster Nettoomsætning 111.365 47.988 38.093 0 0 197.446 Driftsomkostninger (37.367) (5.847) (14.632) 0 0 (57.846) Brutto resultat 73.998 42.141 23.461 0 0 139.600 Salgs- og administrationsomkostninger (7.465) (4.209) (4.192) 0 (2.998) (18.864) Resultat af primær drift 66.533 37.932 19.269 0 (2.998) 120.736 Finansielle poster, netto (16.669) (11.091) (7.820) 0 (2.133) (37.713) Resultat før værdireguleringer 49.864 26.841 11.449 0 (5.131) 83.023 Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme 40.937 14.934 (24.503) 0 0 31.368 Resultat før skat 90.801 41.775 (13.055) 0 (5.131) 114.391 Segmentaktiver 2.110.833 1.097.239 811.504 0 (79.927) 3.939.649 Segmentforpligtelser 780.356 533.532 492.801 0 149.170 1.955.859 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 125 4. NETTOOMSÆTNING 6. SALGS- OG ADMINISTRATIONS- OMKOSTNINGER Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Lejeindtægt 201.763 197.446 Administrationsindtægt 0 0 Nettoomsætning i alt 201.763 197.446 Moderselskab 2024 2023 0 Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Personaleomkostninger 4.336 4.189 Forvalteromkostninger, 929 894 Tyskland Delegationsaftale 5.353 5.172 Afskrivninger og 18 43 realisationstab andre anlæg Assistance regnskab, skat, 4.553 4.080 rådigvning samt revision Advokat 280 489 Øvrige salgs- og 7.038 3.997 administrationsomkostninger Salgs- og 22.506 18.864 administrationsomkostninger Moderselskab 2024 2023 0 7.700 8.547 8.547 2.493 2.426 7.700 0 0 Anm.: For regnskabsårene 2024 og 2023 udgør ingen lejere mere end 5% af koncernens samlede lejeindtægter. 5.353 0 5.172 0 5. DRIFTSOMKOSTNINGER 3.039 263 2.240 291 Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Modernisering og 33.788 32.961 vedligeholdelse Omkostninger 2.381 742 til tomme lejemål Forvaltningsomkostninger 17.670 16.131 Tab på lejere 6.605 5.662 Øvrige driftsomkostninger 5.293 2.350 Driftsomkostninger i alt 65.737 57.846 Moderselskab 2024 2023 1.231 1.415 0 0 0 12.379 11.544 0 Anm.: Øvrige salgs- og administrationsomkostninger består bl.a. af omkostninger til depositaraftale, OMX, leje af administrationslokaler, forsikringer, mm. Der er i 2024 afholdt betydelige omkostninger til advokater og revisorer for drøftelse af direktørkontrakt. Herudover er der udbetalt 2,5 mio. DKK til den delegerede for medvirkning af salg for ca. 500 mio. DKK ejendomme i MCPF fra 2017 - 2024. 0 0 0 0 0 0 0 0 Delegationsaftale Delegationsaftale med Moller & Company A/S er i 2019 gjort revolverende i fem år ved hvert kalenderår. Aftalen er den 31.12.2024 derved forlænget til den 31.12.2029. Honorar som følge af delegationsaftalen udgør fortsat 0,15% p.a af balancen og udgjorde i 2024 5.353 TDKK mod 5.172 TDKK i 2023. Koncernens driftsomkostninger er alle vedrørende ejendomme, der udlejes. Anm.: Koncernens øvrige driftsomkostninger udgøres primært af ejendomsskatter og ikke fordelte forbrugsomkostninger. 126 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 7. PERSONALE OMKOSTNINGER I moderselskabet er der tre ansatte (2024: tre ansatte). Hos den delegerede er der tre ansatte (2023: 3 ansatte), der udelukkende beskæftiger sig med Prime Ofﬁce A/S koncernen. Bestyrelsens vederlag I overensstemmelse med selskabets vedtægter, punkt 11.10, fastsættes bestyrelsens honorar på den ordinære generalforsamling. Bestyrelsen modtager et fast vederlag uden nogen former for variable løndele (bonus, optioner, warrants eller lignende fra selskabet eller datterselskaber). Direktionens vederlag Selskabets bestyrelse fastlægger direktionens aﬂønning én gang om året efter indstilling fra vederlagsudvalget. Direktionens aﬂønning følger FAIF lovgivningens bestemmelser. Direktionen modtager et fast vederlag, og har ikke bonus eller særlige incitaments- eller fratrædelsesaftaler. Pension og bil afholdes af direktøren. Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Gager til direktion 1.976 1.841 Honorar og vederlag til bestyrelse 1.963 2.016 Honorar og gager øvrige 397 332 Personaleomkostninger i alt 4.336 4.189 Moderselskab 2024 760 2023 704 1.390 332 1.337 396 2.493 2.426 Dette vedrører udelukkende de aktier, som ejes af Birketinget A/S, der er 100% ejet af direktøren. Hvis direktøren efter eget ønske fratræder sin stilling, går på pension eller dør er Selskabet ikke forpligtet til at købe direktørens aktier. Direktøren skal senest 30 dage efter afskedigelsen beslutte om han vil udnytte salgsretten, og der bruges et gennemsnit af børskursen for 30 dage før afskedigelse som udgangspunkt. Aktiebeholdningen for Birketinget A/S beregnet efter ovennævnte model udgør pr. 31. december 2024 179,5 mio. DKK. (2023: 194,0 mio. DKK). Hvis selskabet er afnoteret og parterne ikke kan blive enige fastsættes kursen af en vurderingsmand udpeget af FSR. Selskabets direktør er ansat på en 5-årig revolverende kontrakt, der følger delegationsaftale med Moller + Company A/S, der udløber den 31.12.2029. Aftalen kan opsiges med 12 måneders varsel ved udløb, og kan dermed første gang ophøre den 31. december 2030. Såfremt Selskabet opsiger den administrerende direktør er selskabet pligtig til at købe Direktørens aktier i Prime Ofﬁce A/S. Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 127 8. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR 9. AKTIEBASERET VEDERLÆGGELSE Bestyrelsen kan – inden for rammerne af FAIF-lovens gældende regler om aﬂønning med ﬁnansielle instrumenter – tildele direktionen præstationsaktier. I så fald skal ordningen, i tillæg til ovenstående, opfylde følgende kriterier: 1) Såfremt der helt eller delvist anvendes aktieoptioner vedrørende kapitalandele eller lignende instrumenter som en del af den variable løn, må denne højst udgøre 12,5 % af den faste løn på tidspunktet for beregningen heraf. 2) Såfremt der overdrages eller tildeles kapitalandele og/eller instrumenter m.v., til direktionen som en del af den variable løn, må disse ikke afhændes af direktionen i 3 år. 3) Såfremt der overdrages eller tildeles kapitalandele og/eller instrumenter m.v. til direktionen må direktionen ikke foretage en afdækning af den risiko, der knytter sig til disse kapitalandele og/eller instrumenter m.v. Muligheden for aktiebaseret vederlæggelse er ikke blevet udnyttet, og kræver generalforsamlingens godkendelse. Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Lovpligtig revision 1.154 1.296 Andre erklæringsopgaver med sikkerhed 0 0 Skatterådgivning 0 0 Andre ydelser 0 0 I alt 1.154 1.296 Moderselskab 2024 2023 626 1.136 0 0 0 0 0 0 626 1.136 De viste tal er excl. moms. 128 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 10. FINANSIELLE INDTÆGTER 11. FINANSIELLE OMKOSTNINGER Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Renteindtægter, 3.043 4.461 pengeinstitutter Amortisering af kursgevinster 0 0 Renteindtægter, debitorer 1 73 Renteindtægter, tilknyttede 0 0 virksomheder I alt 3.044 4.534 Moderselskab 2024 Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Renteomkostninger, 69.790 58.731 realkreditinstutter Omlægningsjustering 0 695 amortisering Renteomkostninger, 1.074 852 pengeinstitutter Renteomkostninger, 0 0 tilknyttede virksomheder Differenceafregninger (33.777) (19.903) swapkontrakter Renteomkostninger, øvrige 2.746 1.872 I alt 39.833 42.247 Moderselskab 2023 2024 2023 130 59 0 0 0 0 0 0 0 0 523 3.242 0 576 17.138 1.574 23.195 17.268 1.632 0 0 0 23.771 3.765 Anm.: Renteomkostninger vedrører ﬁnansielle instrumenter målt til amortiseret kostpris. Selskabets renteafdækning har i 2024 medført en nettoafregning på 33,8 mio. DKK mod 19,9 mio. DKK i 2023. Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 129 12. VÆRDIREGULERING AF KONCERNENS INVESTERINGSEJENDOMME Prime Ofﬁce A/S' principper for dagsværdiregulering af koncernens portefølje af investeringsejendommene foreskriver at der hvert år foretages interne dagsværdiberegninger af ejendomsporteføljens enkelte ejendomme samtidig med at der indhentes eksterne dagsværdivurderinger i form af valuarrapporter til efterprøvning af selskabets interne modeller. Værdiregulering er beskrevet i note 2 i koncern- og årsregnskabet Ifølge Prime Ofﬁce A/S’ interne modeller for beregning af dagsværdien af koncernens enkelte ejendomme udgør den samlede dagsværdi af koncernens ejendomsportefølje i alt 3.528 mio. DKK inklusive værdien af right-of-use assets på 27,9 mio. DKK. Dagsværdien af koncernens boligejendomme udgør 2.080 mio. DKK, mens dagsværdien af kontorejendommene udgør 947 mio. DKK, og MCPF 474 mio. DKK. Koncernens portefølje af investeringsejendomme er blevet vurderet af ekstern valuar den 31. december 2024. Forskellen mellem ekstern valuars vurderinger og koncernens vurderinger på 3.501 mio. DKK skyldes, at valuaren har hævet afkastprocenten i forhold til koncernens. Dagsværdien ifølge de eksterne valuarrapporter i alt 3.506 mio. DKK. Bestyrelsen i Prime Ofﬁce A/S har opskrevet dagsværdien til en samlet værdi på 3.528 mio. DKK (2023: 3.444) i henhold til dagsværdiberegningerne i egne modeller, ekskl. Right of use assets. Regnskabsårets dagsværdireguleringer udgør 28,8 mio. DKK. DAGSVÆRDIREGULERING AF KONCERNENS INVESTERINGSEJENDOMME Koncern ALLE TAL I DKK 1.000 2024 2023 Koncernens ejendomsportefølje i alt 28.752 31.368 Dagsværdiregulering boligejendomme (K/S Danske Immobilien) 36.910 41.414 Dagsværdiregulering MC Property Fund GmbH, ejendomme i behold (48.359) (23.872) Dagsværdiregulering MC Property Fund GmbH, ejendomme solgt (5.390) (676) Dagsværdiregulering Prime Ofﬁce, kontorejendomme 46.068 14.978 Dagsværdiregulering right-of-use assets (K/S Danske Immobilien) (477) (476) Moderselskab 2024 2023 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 130 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 Dagsværdihierarki oplysninger Nedenstående tabel viser klassiﬁkationen af regnskabsposter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til IFRS 13’s dagsværdihierarki: Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument. Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Dagsværdihierarki for investeringsejendomme, der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 3. Se note 2 for beskrivelse af koncernens anvendte metode for opgørelse af dagsværdi. Dagsværdi hierarki for koncernens ejendomsportefølje Prime Ofﬁce A/S har i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende årsrapport 2024 indhentet eksterne valuar beregninger på dagsværdierne af koncernens investeringsejendomme. For at sikre en uvildig og professionel dagsværdivurdering vil ledelsen forsat indhente valuarrapporter fra tyske valuarer årligt. Disse offentliggøres på selskabets hjemmeside. Valuarvurderinger anvendes til at kvalitetssikre egne værdiansættelsesmodeller. På baggrund af resultatet af Prime Ofﬁce A/S' interne afkastberegninger af dagsværdien (niveau 3), samt en ekstern tyske valuarvurderinger (niveau 3) af koncernens investeringsejendomme, har bestyrelsen foretaget en dagsværdiregulering på i alt 28,8 mio. DKK, til i alt 3.528,4 mio. DKK, inklusiv 27,9 mio. DKK i dagsværdi af right-of-use assets, og klassiﬁceret opgørelsen af dagsværdi af investeringsejendommene til niveau 3. ALLE TAL I DKK 1.000 Vurdering Vurdering Valuar Valuar 31-12-2024 31-12-2023 31-12-2024 31-12-2023 K/S Danske Immobilien 2.080.000 2.011.045 2.037.766 1.972.186 PO Wandsbek GmbH 44.910 40.771 44.909 33.449 PO Kohlmarkt GmbH 241.704 219.771 241.704 222.842 PO Hamburger Chausse GmbH 60.426 67.256 60.426 57.234 Ofﬁce-Kamp GmbH 38.792 41.573 38.792 37.908 PO Walkerdamm GmbH 91.012 88.190 91.012 81.763 MC Property Fund Hamburg GmbH 473.710 538.502 508.175 508.436 Sell Speicher GmbH 243.910 226.732 243.942 229.680 Germania Arkaden GmbH 226.038 209.687 226.038 212.584 I alt 3.500.502 3.443.527 3.492.765 3.356.082 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 131 13. SKAT AF ÅRETS RESULTAT Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Aktuel skat af årets resultat 4.501 5.508 Regulering skat vedrørende tidligere år - 3.002 Ændring i udskudt skat 10.662 13.215 Skat af årets resultat pr. 31. december 15.163 21.725 Skat af årets resultat forklares således: Resultat før skat 105.483 114.391 Skat beregnet med dansk skattesats på 22% 23.206 25.166 Regulering til tysk skattesats (6.514) (7.064) Skat beregnet på baggrund af tysk skattesats på 15,825% * 16.693 18.102 Regulering for minoritetsandel af K/S Danske Immobilien (5.310) (6.074) Ikke aktiveret underskud i dansk indkomst for året 2.160 3.814 Skattemæssige underskud reguleret i året 704 3.837 Skatteeffekt af periodisering af indfriet renteswap (505) - Skatteeffekt af aktiverede renter 1.027 - Skat ved salg af ejendomme - 1.698 Regulering for resultat af ikke skattepligtige indtægter fra kapitalandele - - Øvrige reguleringer 395 348 Skat af årets resultat pr. 31. december 15.163 21.725 Moderselskab 2024 2023 2.022 3.184 - 3.002 9.240 6.277 8.299 15.425 67.947 14.948 (4.196) 10.753 - 70.689 15.552 (4.365) 11.187 - 1.770 704 3.814 3.837 - - - - - - (4.552) (374) 8.299 (3.257) (155) 15.425 * Koncernen og moderselskabets resultater beskattes i alt overvejende grad i Tyskland med tysk skattesats. Det er fortsat ledelsens klare overbevisning, at ledelsens sæde er i Danmark og at selskabet og resten af koncernen dermed er fritaget for trade tax. K/S Danske Immobilien er ikke et selvstændigt skatteobjekt, men skattemæssig transparent. Skatten af Prime Ofﬁce A/S' 59% ejerandel af K/S Danske Immobilien er derfor indregnet i moderselskabet og koncernen. I moderselskabet er der i året udnyttet skattemæssige underskud til udligning af positiv værdiregulering på renteswaps. Øvrige reguleringer i koncernen for 2024 og 2023 har relation til korrektion for ejerandel på 59% af K/S Danske Immobilien. Ledelsen i Prime Ofﬁce A/S har ikke kendskab til de øvrige kommanditisters skattemæssige forhold og der er i koncernregnskabet således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien. 132 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 14. RESULTATDISPONERING Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Årets resultat der tilfalder aktionærerne i Prime Ofﬁce A/S 59.648 55.218 Minoritetsinteresser 30.672 37.448 Årets resultat 90.320 92.666 Moderselskab 2024 2023 BELØBET FORESLÅS FORDELT SÅLEDES: Overført resultat Reserve for indre værdi I alt (19.481) 79.129 59.648 (20.555) 75.773 55.218 15. RESULTAT PR. AKTIE OG UDBYTTE Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Årets resultat 90.320 92.666 Årets resultat der tilfalder moderselskabsaktionærerne i Prime Ofﬁce A/S 59.648 55.218 Gennemsnitligt antal aktier (365 dage) 3.793.314 3.793.314 Gennemsnitligt antal egne aktier (365 dage) 18.173 18.173 Antal aktier anvendt til beregning af resultat pr. aktie 3.775.141 3.775.141 Resultat pr. aktie (EPS) 15,80 14,63 Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) 15,80 14,63 Udbytte pr. aktie - 3,00 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 133 16. INVESTERINGSEJENDOMME Årets dagsværdiregulering af koncernens investerings-ejendomme udgør 28,8 mio. DKK mod 31,4 mio. DKK sidste år. Årets tilgang, dagsværdiregulering og valutakursregulering af dagsværdien af koncernens portefølje af ejendomme, resulterer i en samlet regnskabsværdi på 3.528 mio. DKK mod 3.474 mio. DKK sidste år. Dagsværdihierarki for investeringsejendomme, der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 3. Se note 12 for information om dagsværdihierarkiet. På baggrund af selskabets interne afkastberegninger af dagsværdien (niveau 3), samt resultatet af de eksterne tyske valuarvurderinger (niveau 3) af koncernens investeringsejendomme, har bestyrelsen foretaget en dagsværdiregulering på 28,8 mio. DKK i 2024 mod 31,4 mio. DKK i 2023. For vurderingsprincipper henvises til note 2. Indeholdt i posten Investeringsejendomme er jf. IFRS 16 indeholdt en værdi af right-of-use assets på 27.937 t.DKK pr. 31.12.2024 mod 30.315 t.DKK pr. 31.12.2023. Værdien vedrører 20 grunde i K/S Danske Immobilien hvorpå der står investeringsejendomme og hvor kontrakterne med grundejerne har udløb mellem år 2049 og år 2067. Mejlbryggen Investeringsejendomme under opførsel på 568,2 mio DKK består af koncernens investering i ejendomme på Aarhus Ø og måles til kostpris. Investeringsejendomme under opførsel måles til dagsværdi, når ledelsen vurderer, at dagsværdien kan opgøres pålideligt, senest ved færdigopførelse. Der er foretaget nedskrivningstest på kostprisen, i forhold til at vurdere dagsværdi ved færdigopførelse sammenholdt med kostpris. En nedskrivningstest med vurdering af værdier på endnu ikke opførte ejendomme ﬂere år ud i fremtiden medfører naturligt usikkerhed i skøn. Nedskrivningstesten er foretaget op imod bedste anvendelse af ejendommene, og indeholder væsentlige forudsætninger omkring forventninger til afkastkrav, lejeniveau og niveau for driftsomkostninger. I beregningen er de nuværende markedsniveauer anvendt med en indeksering af lejeindtægter og driftsomkostninger på 2%. Det er ledelsens vurdering at dagsværdien ved færdigopførelse vil overstige kostprisen. Investeringsejendomme under opførsel indeholder aktiverede låneomkostninger på i alt 20.118 tDKK. 134 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 Koncern BELØB I DKK 1.000 Investeringsejendomme Investeringsejendomme under opførsel Regnskabsmæssige værdi 1. januar 2023 3.384.100 38.715 Valutakursregulering 7.463 85 Tilgang, forbedringer 54.403 - Tilgang forbedring/tilgang ejendomme under opførsel - 20.014 Afgang (34.959) - Årets dagsværdiregulering 32.520 - Regnskabsmæssige værdi 31. december 2023 3.443.527 58.814 Right-of-use assets, værdi 1. januar 2023 27.669 - Valutakursregulering 61 - Tilgang 3.061 0 Årets dagsværdiregulering (476) - Right-of-use assets, værdi 31. december 2023 30.315 0 Samlet værdi 31. december 2023 3.473.842 58.814 Regnskabsmæssige værdi 1. januar 2024 3.443.527 58.814 Valutakursregulering 3.275 56 Tilgang, forbedringer 50.098 - Tilgang, ejendomme under opførsel - 509.375 Afgang (31.034) - Årets dagsværdiregulering 34.636 - Regnskabsmæssige værdi 31. december 2024 3.500.502 568.245 Right-of-use assets, værdi 1. januar 2024 30.315 - Valutakursregulering 29 0 Tilgang (1.930) 0 Årets dagsværdiregulering (477) - Right-of-use assets, værdi 31. december 2024 27.937 0 Samlet værdi 31. december 2024 3.528.439 568.245 Investeringsejendomme under opførsel indeholder aktiverede låneomkostninger på i alt 20.118 tDKK. Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 135 LEJEINDTÆGTER FORDELT PÅ LØBETIDER FOR ERHVERVSLEJEMÅL 2024 Lejeindtægt iht. Lejekontrakt med løbetid til: BELØB I DKK 2025 2026 2027 2028 2029 Mere end 5 år PO Kohlmarkt GmbH 940.752 7.965.761 268.808 1.749.092 337.082 PO Hamburger Chaussee GmbH 3.470.434 Ofﬁce Kamp GmbH 1.415.695 98.518 488.452 313.723 PO Walkerdamm GmbH 773.191 562.757 572.867 235.136 PO Wandsbek GmbH 1.604.102 MC Property Fund Hamburg GmbH 5.673.348 6.759.140 2.733.372 1.244.503 2.963.564 4.781.691 Sell Speicer II Gmbh 669.801 1.733.988 5.875.553 495.473 996.367 1.219.052 Germania Arkaden Gmbh 957.177 1.910.604 208.265 7.608.496 I alt 10.429.964 20.634.868 9.658.865 11.586.017 3.959.931 10.357.118 Boligejendomme er ikke medtaget, da de kan opsiges med 3 måneders varsel. Lejeindtægter fra koncernens portefølje af erhvervsejendomme er i tabellen inddelt efter lejekontrakternes løbetid. For regnskabsåret 2024 udgør ingen lejere mere end 5% af koncernens samlede lejeindtægt. LEJEINDTÆGTER FORDELT PÅ LØBETIDER FOR ERHVERVSLEJEMÅL 2023 Lejeindtægt iht. Lejekontrakt med løbetid til: BELØB I DKK 2024 545.740 2025 2026 2027 2028 Mere end 5 år PO Kohlmarkt GmbH PO Hamburger Chaussee GmbH Ofﬁce Kamp GmbH 1.786.133 7.886.449 1.152.965 328.805 3.470.434 1.468.138 3.103.173 574.650 304.919 451.813 PO Walkerdamm GmbH PO Wandsbek GmbH MC Property Fund Hamburg GmbH Sell Speicer II Gmbh 1.394.395 1.469.872 6.508.873 2.616.959 120.077 258.713 8.193.041 1.528.834 632.268 2.124.499 638.982 1.433.512 4.925.944 218.207 2.215.276 946.800 1.487.736 491.085 Germania Arkaden Gmbh I alt 2.073.068 12.722.999 7.051.115 10.757.552 18.941.629 13.896.308 6.836.375 4.247.614 136 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 ANDRE ANLÆG, DRIFTSMATERIEL OG INVENTAR Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Kostpris 1. januar 1.265 1.265 Tilgang / afgang 0 0 Kostpris 31. december 1.265 1.265 Afskrivninger 1. januar 1.222 1.179 Afskrivninger i året og tilbageførsel på afgang 18 43 Afskrivninger i alt 31. december 1.240 1.222 Regnskabsmæssige værdi 31. december 25 43 Moderselskab 2024 2023 0 0 - 0 0 - 0 0 - 0 0 - 0 0 17. KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER Moderselskab NAVN PO Holding GmbH Ejerandel i pct. Hjemsted BELØB I DKK 1.000 2024 600.216 2.085 2023 604.451 0 100 59 Kiel, Tyskland Aarhus, Danmark Aarhus, Danmark Kiel, Tyskland Kiel, Tyskland Kiel, Tyskland Kiel, Tyskland Kiel, Tyskland Kiel, Tyskland Kiel, Tyskland Kiel, Tyskland Aarhus, Danmark Aarhus, Danmark Kostpris 1. januar K/S Danske Immobilien Danske Immobilien Aps MC Property Fund Hamburg GmbH Sell Speicher GmbH Tilgang i årets løb 59 Afgang i årets løb - (4.235) 600.216 928.336 75.773 3.382 66,4 85 Kostpris 31. december 602.301 959.978 79.129 1.488 Opskrivning pr. 1. januar PO Wandsbek GmbH 89,9 100 94 Årets andel af resultat i tilknyttede virksomheder Kursreguleringer PO Walkerdamm GmbH PO Kohlmarkt GmbH Udlodning i datterselskaber Tilbageførsel af tidligere års opskrivninger ved salg Øvrige kapitalreguleringer Opskrivning pr. 31. december Regnskabsmæssige værdi 31. december (48.246) 0 (10.114) (7.794) (29.605) 959.978 1.560.194 PO Hamburger Chaussee GmbH Ofﬁce-kamp Immobilien GmbH Germania Arkaden GmbH Mejlbryggen B ApS 94 94 (18.343) 974.006 1.576.307 94 100 100 Mejlbryggen C ApS De viste ejerandele svarer til stemmeandelene. Kapitalandele i dattervirksomheder jf. koncernoversigt side 11. I noten er kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnet efter indre værdis metode. Den regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2024 udgør 1.576 mio. DKK mod 1.560 mio. DKK i 2023. Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 137 KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER, MINIORITETSANDELE 2024 K/S Danske Immobilien MC Property Fund GmbH Øvrige minoritetsinteresser Eliminering I alt MINORITETSANDEL 41,0% 33,6% Totalindkomstopgørelse Omsætning 120.614 32.453 Årets resultat 85.359 -30.146 Totalindkomst i alt 68.825 -36.421 Koncernens andel af årets totalindkomst 40.607 -24.184 Minoritetsinteressers andel af årets totalindkomst 28.218 -12.238 5.439 0 21.420 Balancen Langfristede aktiver 2.114.284 474.232 Kortfristede aktiver 158.002 386.081 Langfristede forpligtelser 893.096 426.254 Kortsigtede forpligtelser 24.109 10.744 Koncernens andel af egenkapitalen 799.498 281.741 Minoritetsinteressers andel af egenkapitalen 555.583 142.568 49.516 0 747.667 Netto pengestrømme i dattervirksomheden 93.169 -194.102 Transaktioner med minoritetsinteresser Udbetalt udbytte 33.527 0 0 0 33.527 Årets resultat, totalindkomst og ejerandele af K/S Danske Immobilien er opgjort før skat, idet ledelsen i Prime Ofﬁce ikke har kendskab til de øvrige kommanditisters skattemæssige forhold, og der er i koncernen således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien. 138 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 2023 K/S Danske Immobilien MC Property Fund GmbH Øvrige minoritetsinteresser Eliminering I alt MINORITETSANDEL 41,0% 33,6% Totalindkomstopgørelse Omsætning 111.365 38.093 Årets resultat 93.622 -12.686 Totalindkomst i alt 68.731 -24.383 Koncernens andel af årets totalindkomst 40.551 -16.190 Minoritetsinteressers andel af årets totalindkomst 28.180 -8.193 4.120 0 24.107 Balancen Langfristede aktiver 2.056.949 540.261 Kortfristede aktiver 98.376 403.344 Langfristede forpligtelser 765.585 466.424 Kortsigtede forpligtelser 23.012 23.392 Koncernens andel af egenkapitalen 806.369 313.665 Minoritetsinteressers andel af egenkapitalen 560.358 158.722 40.694 0 759.774 Netto pengestrømme i dattervirksomheden -50.361 187.637 Transaktioner med minoritetsinteresser Udbetalt udbytte 7.028 0 0 0 7.028 Årets resulat, totalindkomst og ejerandele af K/S Danske Immobilien er opgjort før skat, idet ledelsen i Prime Ofﬁce ikke har kendskab til de øvrige kommanditisters skattemæssige forhold. Der er i koncernen således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien. Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 139 18. TILGODEHAVENDE FRA SALG OG TJENESTEYDELSER 19. ANDRE TILGODEHAVENDER Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Moms og afgifter 3.245 4 Kortfristet del af aﬂedte 24.772 21.103 ﬁnansielle instrumenter Øvrige tilgodehavender 4.106 4.917 I alt 32.123 26.024 Moderselskab Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Tilgodehavende hos lejere 21.671 19.861 Øvrige tilgodehavender 0 0 I alt 21.671 19.861 Moderselskab 2024 324 2023 2024 2023 0 0 0 0 0 6.112 3.504 0 0 710 435 Anm.: Der er foretaget en vurdering af tabsrisikoen på forfaldne tilgodehavender og hensat til tab, hvor risiko er vurderet. På ikke-forfaldne tilgodehavender er nedskrivningerne beløbsmæssigt uvæsentlige. Der er hensat 13,2 mio. DKK til tab på forfaldne tilgodehavender for 2024. (11,4 mio. DKK for 2023). Tilgodehavender hos lejere er steget som følge af stigende energiomkostninger. 7.146 3.939 20. AKTIEKAPITAL Moderselskab Moderselskab 2024 BELØB I DKK 1.000 2024 189.666 0 2023 189.666 0 ANTAL STK. AKTIER 2023 Aktiekapital 1. januar Tilgang/afgang aktiekapital Aktiekapital 31. december Antal aktier 1. januar af nominelt 50 kr. Tilgang/afgang aktiekapital 3.793.314 0 3.793.314 0 189.666 189.666 Antal aktier 31. december i stk. 3.793.314 3.793.314 21. EGNE AKTIER Antal stk. aktier i % af aktiekapital BELØB I DKK 1.000 2024 2023 2024 2023 Egen beholdning af aktie pr. 1. januar 18.173 18.173 0,48% 0,48% Tilgang/afgang af egne aktier 0 0 0,00% 0,00% Kapitalforhøjelse 0 0 0,00% 0,00% Egen beholdning af aktier pr. 31. december 18.173 18.173 0,48% 0,48% Der er ikke sket ændringer i beholdning af egne aktier i 2024 eller 2023. 140 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 22. FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTIGELSER Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Gæld til kreditinstitut, langfristet 1.888.038 1.536.199 Gæld til kreditinstitut, kortfristet 4.897 1.899 Gæld til pengeinstitut, langfristet 49.856 48.809 Gæld til pengeinstitut, kortfristet 21.627 21.749 Gæld til kredit- og pengeinstitutter i alt 1.964.418 1.608.656 Leasingforpligtelser, langfristet 27.460 29.839 Leasingforpligtelser, kortfristet 477 476 Gæld til leasingforpligtelser i alt 27.937 30.315 Anden gæld, langfristet 7.132 5.865 Anden gæld, kortfristet 29.731 30.897 Anden gæld i alt 36.863 36.762 Regnskabsmæssige værdi 2.029.218 1.675.733 Nominel værdi 2.030.424 1.679.055 Gennemsnitlig nominel rente, kredit- og pengeinstitut 4,35% 3,75% Gennemsnitlig effektiv rente, kredit- og pengeinstitut 4,36% 3,75% Moderselskab 2024 2023 0 0 0 0 49.856 48.809 0 0 49.856 48.809 0 0 0 0 0 0 0 0 273 273 50.129 0 0 48.809 50.129 48.809 0,29% 0,29% 0,26% 0,26% Dagsværdien for gæld til kreditinstitutter udgør 1.897 mio. DKK. (2023 1.538 mio. DKK), mens bogført værdi for øvrige forpligtelser tilnærmelsesvist svarer til dagsværdien. Dagsværdien for gæld til kreditinstitutter er baseret på børskursen af de underliggende obligationer til de modtagne lån (niveau 2). FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER INKL. RENTER FORFALDER SOM ILLUSTRERET I NEDENSTÅENDE TABEL. (EXCL. LEASINGFORPLIGTELSER) Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Under 1 år 111.700 101.933 Mellem 1 - 5 år 1.255.387 960.562 Over 5 år 1.002.231 1.046.073 Moderselskab 2024 2.493 54.842 0 2023 2.440 53.690 0 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 141 RENTESWAPS AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER (NETTOAFREGNINGER RENTESWAPS) FORFALDER IFØLGE AFTALER SOM ILLUSTRERET I NEDENSTÅENDE TABEL Koncern Moderselskab 2024 BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Under 1 år (31.100) (37.895) Mellem 1 - 5 år (80.768) (101.230) Over 5 år (24.279) (38.657) 2023 (7.089) (6.108) (26.313) (13.156) (30.705) (23.381) LEASING, BYGNINGER PÅ LEJET GRUND Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Under 1 år 1.073 1.147 Mellem 1 - 5 år 4.292 4.586 Over 5 år 34.561 38.002 Total ikke-diskonteret leasingforpligtelse 39.926 43.735 Leasingforpligtelse indregnet i balancen 27.937 30.315 Kortfristet 477 476 Langfristet 27.460 29.839 Moderselskab 2024 2023 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 LEASINGFORPLIGTELSER, BYGNINGER PÅ LEJET GRUND, BELØB INDREGNET I RESULTATOPGØRELSEN Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Renteomkostninger relateret til leasingforpligtelser 597 670 Omkostninger relateret til leasingaftaler med lav værdi 176 172 Moderselskab 2024 0 2023 0 176 172 142 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 GÆLD TIL KREDITINSTITUT SELSKAB Værdi af Afdragsfrihed BELØB I DKK 1.000 Type Lån ejendomme LTV Forfald i år Indestående Nettolån LTV 2 K/S Danske Immobilien Bolig 883.630 2.080.000 42,5% 2033 2 126.961 756.669 36,4% PO Wandsbek GmbH Kontor 21.671 44.910 48,3% 2033 2 126 21.545 48,0% PO Kohlmarkt GmbH Kontor 127.748 241.704 52,9% 2033 2 1.856 125.892 52,1% PO Hamburger Chaussee GmbH Kontor 35.668 60.426 42,9% 2033 2 644 35.024 58,0% Ofﬁce Kamp GmbH Kontor 17.414 38.792 44,9% 2033 2 280 17.134 44,2% PO Walkerdamm GmbH Kontor 52.628 91.012 38,5% 2033 2 325 52.303 57,5% MC Property Fund Hamburg GmbH Bolig/erhverv 329.780 473.710 71,8% 2033 2 42.039 287.741 60,7% Sell Speicher Gmbh Kontor 132.757 243.910 49,8% 2033 2 1.612 131.145 53,8% Germania Arkaden Gmbh Kontor 124.695 226.038 55,4% 2033 2 297 124.398 55,0% Mejlbryggen B ApS Bolig 83.472 279.747 29,9% 2027 3 0 83.472 29,9% Mejlbryggen C ApS Bolig 83.472 294.987 28,3% 2027 3 0 83.472 28,3% I alt 1.892.935 4.075.236 46,5% 174.140 1.718.795 42,2% Koncernens ﬁnansiering er på samme vilkår på rente og udløb. Renten er baseret EURIBOR. I koncernen er der herudover indeståender i moderselskab og et tysk mellemholdingselskab på i alt 4.558 tDKK, og koncernens samlede indeståender udgør således 178.698 tDKK. GÆLD TIL PENGEINSTITUTTER SELSKAB Lån Rente Løbetid Afdrags- BELØB I DKK 1.000 i % frihed år Prime Ofﬁce A/S 49.856 5,0 - 0 MC Property Fund GmbH 21.627 5,0 - 0 I alt 71.483 ANDEN GÆLD SAMLET SELSKAB Lån Rente Løbetid Afdrags- BELØB I DKK 1.000 i % frihed år Deposita og forudbetalinger 10.400 0 - 0 fra lejere Aﬂedte ﬁnansielle instrumenter 7.131 0 - 0 Anden gæld i koncernen 19.332 0 - 0 I alt 36.863 Selskabets realkreditlån løber i 9 år frem til 2033. Der er bevilget afdragsfrihed frem til 2026 med undtagelse af mindre lån på ca. 46 mio. DKK. Det forventes, at afdragsfriheden forlænges i 2026, hvor det drøftes med selskabets bank. Som det fremgår er LTV 2 på 42,2%. I selskabets største selskab er LTV 2 på 36,4% og i det næststørste er LTV 2 på 60,7%. Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 143 23. UDSKUDT SKAT Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Udskudt skat pr. 1. januar 252.686 251.446 Valutakursregulering 241 555 Regulering udskudt skat via totalindkomst (3.863) (9.155) Overført mellem aktuel og udskudt skat 79 (3.375) Udskudt skat på årets resultat 10.662 13.215 I alt 259.804 252.686 Som speciﬁceres således i hovedtal: Investeringsejendomme 258.102 247.744 Underskud til fremførsel (7.046) (7.656) Reserve for dagsværdiregulering af sikringsinstrument 8.748 12.598 I alt 259.804 252.686 Udskudt skat er indregnet således i balancen: Udskudte skatteaktiver 0 0 Udskudte skatteforpligtelser 259.804 252.686 I alt 259.804 252.686 Moderselskab 2024 2023 92.892 88 88.951 168 (2.248) 0 (5.467) 0 6.277 97.009 9.240 92.892 95.448 (5.468) 7.029 89.792 (6.167) 9.267 97.009 92.892 0 97.009 97.009 0 92.892 92.892 Ikke aktiveret udskudt skatteaktiv i moderselskabet udgør 16.417 tkr. pr. 31. december 2024 og udgjorde 5.482 tkr. pr. 31. december 2023. Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, såfremt ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid, gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst. I regnskabsåret 2024 er der omkostningsført 704 tkr. til på tidligere indtægtsførte modregninger i udskudt skatteforpligtelse på danske renteswaps. Den udskudte skat vedrørende koncernens danske aktiviteter udgør i alt 0 tkr. 144 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 Note 23 (fortsat) Koncernen har aktiveret værdien af fremførselsberettigede underskud i datterselskaber fuldt ud, idet de forventes udnyttet i fremtidige skattepligtige indkomster. Moderselskabet har ikke aktiveret værdien af skattemæssige underskud fuldt ud, da selskabet ikke forventer at anvende disse fuldt ud i fremtiden. For Prime Ofﬁce koncernen er der begrænset usikkerhed vedrørende opgørelse af den skattepligtige indkomst. Al skattepligtig indkomst med undtagelse af moderselskabet, hvori der kun er skattemæssige underskud, er tilhørende Tyskland. De tyske skattemyndigheder har udført ’tax audits’ i ﬂere selskaber i årrækken 2013-2017 uden væsentlige bemærkninger hertil. Det er fortsat ledelsens klare overbevisning, at ledelsens sæde er i Danmark og at selskabet og resten af koncernen dermed er fritaget for trade tax. Det tyske skattevæsen er af den opfattelse, at den afsatte udskudte skat for en række tyske selskaber skal indbetales, hvilket strider mod både den eksisterende tyske skattelovgivning og den danske tyske dobbeltbeskatningsoverenskomst. Beløbet udgør ca. 75 mio. DKK. Den udskudte skat er afsat og vil blive afregnet når de enkelte ejendomme sælges, og det er fortsat Tyskland der har beskatningsretten. Selskabets skattemæssige rådgivere er enige i, at selskabet ikke har accepteret afgørelsen. Beløbet er derfor ikke omklassiﬁceret til skyldig selskabsskat. 24. ANDEN GÆLD Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Aﬂedte ﬁnansielle instrumenter 0 694 Deposita og forudbetalinger fra lejere 10.400 5.695 Skyldige omkostninger til forbedringer af ejendomme 8.095 19.210 Øvrige 11.236 5.298 I alt 29.731 30.897 Moderselskab 2024 2023 0 0 0 0 0 0 0 0 273 273 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 145 25. AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER Koncernen har indgået rentesikringsaftaler i form af renteswaps med restløbetider på op til 8 år. I regnskabsåret 2023 opnåede koncernen forlængede løbetider på kreditforeningsﬁnansieringen og ﬁk samtidigt forlænget rentesikringsaftalerne. Koncernens renteswaps er en afdækning af koncernens renterisiko, hvor koncernen betaler en fast rente og modtager en variabel rente. Dagsværdien af koncernens renteswaps udgør pr. 31. december 2024, 52.417 tDKK mod 82.291 tDKK forrige år. Den indregnede værdi efter skat på reserven for pengestrømssikring i 2024 udgør 47.045 tDKK (2023: 66.340 tDKK). Der er ikke identiﬁceret eller indregnet ineffektivitet fra de indgåede renteswaps. BELØB I DKK 1.000 Hovesstol Rentesats Start dato Slut dato Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 223.095 0,83%/0,62% 30.06.2015 31.12.2031 Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 148.730 0,96%/2,46% 30.06.2015 30.12.2032 Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 148.730 -0,11% 30.06.2022 29.03.2030 Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 148.730 0,31% 30.12.2019 30.12.2027 Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 74.485 3,04% 30.06.2023 30.06.2033 Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 148.730 2,47% 30.12.2024 30.12.2032 Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 260.276 0,66% 28.12.2018 30.12.2025 Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 37.183 -0,18% 31.03.2020 28.12.2029 Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 18.621 3,14% 30.06.2023 30.06.2033 Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 37.183 0,97% 30.12.2019 30.12.2026 Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 37.183 -0,18% 31.03.2020 28.12.2029 Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 18.621 3,10% 30.06.2023 30.06.2033 I alt 1.301.567 Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Dagsværdi af aﬂedte ﬁnansielle renteinstrumenter pr. 31. december 52.417 82.291 Moderselskab 2024 2023 24.852 28.030 Indregnet under kortfristede aktiver som andre tilgodehavender med 24.762 tDKK (2023: 21.103 tDKK) og som langfristet del af aﬂedte ﬁnansielle instrumenter med 34.786 tDKK (2023: 67.747 tDKK) og under anden langfristet gæld med 7.132 tDKK (2023: 5.865 tDKK) og kortfristede forpligtelser med 0 tDKK (2023: 690 tDKK). 146 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 Dagsværdihierarki oplysninger Nedenstående tabel viser klassiﬁkationen af regnskabs-poster, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet: Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument. Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Dagsværdihierarki for koncernens aﬂedte ﬁnansielle sikringsinstrumenter, der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i årsrapporten til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 2 (se note 27 vedrørende ﬁnansielle risici og ﬁnansielle instrumenter). Alle væsentlige input variable til beregning af markedsværdien er baseret på observerbare markedsdata. Markedsværdiopgørelsen af koncernens ﬁnansielle rentesikringsinstrumenter er foretaget af Nykredit ud fra deres interne modeller og metoder. Nykredits beregninger kan afvige fra andre markedsdeltageres beregninger. Ved opgørelsen anvendes generelle mid- market priser for de enkelte transaktioner og det sædvanlige spænd mellem bud og udbud er derfor ikke medregnet. Det er Prime Ofﬁce A/S' vurdering at egen kreditrisiko ikke væsentligt påvirker dagsværdiopgørelsen udarbejdet af Nykredit henset til sikkerheder, LTV m.v. Prime Ofﬁce A/S har mulighed for at følge udviklingen i dagsværdien af koncernens ﬁnansielle rentesikringsinstrumenter på daglig basis via Bloomberg. Vurderingen af at egen kreditrisiko ikke væsentligt påvirker dagsværdiopgørelsen kan ændre sig ved ændrede konjunkturer. På nuværende tidspunkt har koncernen et nettotilgodehavende på 52,4 mio. kr. og har derfor ikke egen kreditrisiko som væsentlig. Hvis nettotilgodehavende bliver til nettoforpligtelse og der samtidig sker forringelse af koncernens nøgletal, vil egen kreditrisiko skulle indgå i beregningen og kan medføre yderligere negativ dagsværdiregulering, end udsving i basisprisen for renteswaps. En ændring i renten på +1% vil medføre en positiv dagsværdiregulering på 56,0 mio. kr. og et fald i renten på 1% vil medføre en negativ dagsværdiregulering på 60,6 mio. kr. Derudover modtages en opgørelse af dagsværdien fra koncernens bankforbindelser hvert kvartal. DAGSVÆRDIHIERARKI FOR KONCERNENS AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI I BALANCEN Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3 BELØB I DKK 1.000 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Rentesikrings-instrumenter (swaps) - - 52.417 82.291 - - Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 147 26. PANTSÆTNINGER OG SIKKERHEDSSTILLELSER Koncernen har afgivet pant i investeringsejendomme med bogført værdi på 3.501 mio. DKK (3.444 mio. DKK i 2023) for gæld til bank- og kreditinstitutter på i alt 1.964 mio. DKK (1.609 mio. DKK i 2023) og som sikkerhed for dagsværdi af renteswap, hvor værdien pr. 31. december 2024 er positiv med 52 mio. DKK (82 mio DKK i 2023). Koncernen har afgivet sikkerhed for gæld til bank- og kreditinstitut ved transport i forsikringssummer og lejeindtægter. Prime Ofﬁce A/S’ ejerandele i K/S Danske Immobilien, MC Property Fund Hamburg GmbH og i øvrige datterselskaber er stillet til sikkerhed for gæld i Nykredit. Eventualforpligtelser Selskabet og koncernen har indgået en huslejekontrakt med 6 måneders opsigelsesvarsel. Årlig leje udgør 176 t.kr. Selskabet og koncernen har indgået en delegationsaftale med Møller & Company A/S. Aftalen løber frem til 31. december 2029. Honoraret udgør 0,15% af koncernens ejendomsværdier, svarende til et årligt honorar på cirka 5.353 t.kr. Den samlede forpligtelse kan således opgøres til 26,8 mio. DKK. Selskabet og koncernen har indgået administrationsaftaler med Buwog Immobilien Management GmbH om administration af koncernens investeringsejendomme. Aftalen med BUWOG løber i 1 år. Det årlige faste honorar udgør cirka 17,5 mio. kroner. Moderselskabet har stillet selvskyldnerkaution over for datterselskabernes gæld. 148 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 27. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER Dagsværdihierarki for ﬁnansielle instrumenter, der måles til dagsværdi i balancen Dagsværdihierarki for koncernens aﬂedte ﬁnansielle rentesikringsinstrumenter, der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 2. Markedsværdien opgøres i dette niveau på basis af observerbare markedsdata som rentekurver, volatiliteter mv. Dagsværdihierarki oplysninger Nedenstående tabel viser klassiﬁkationen af regnskabsposter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet: Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument. Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Aktuelle markedsværdiopgørelsen er foretaget af Nykredit og er foretaget på baggrund af deres interne modeller og metoder. Nykredits beregninger kan afvige fra andre markedsdeltageres beregninger. Ved opgørelsen anvendes generelle id-market priser for de enkelte transaktioner og det sædvanlige spænd mellem bud og udbud er derfor ikke medregnet, herudover kan en række individuelle faktorer påvirke opgørelsen. Prime Ofﬁce A/S har mulighed for at følge udviklingen i dagsværdien af koncernens ﬁnansielle rentesikringsinstrumenter på daglig basis. Derudover modtages hvert kvartal en beregning af dagsværdien fra koncernens bankforbindelser. Renterisiko og indgående rentesikringsaftaler Vedrørende koncernens renterisiko på ﬁnansielle forpligtelser vil en ændring i renteniveauet påvirke ﬁnansieringsomkostningerne. Herudover vil en ændring i renteniveauet påvirke dagsværdien af koncernens indgåede rentesikringsinstrumenter. Der henvises til følsomhedsanalyse nedenfor i denne note. Valutarisiko Koncernens selskaber anvender alle EURO som funktionel valuta, og såvel aktiver som forpligtelser er optaget i EURO. Risikoen er således på nettoplaceringen, som er beskrevet nærmere nedenfor i denne note. Risikoen vurderes som lav grundet relationen mellem danske kroner og EURO. Likviditetsrisiko Koncernen har lav likviditetsrisiko som følge af indgåede aftaler om afdragsfrihed og langsigtede ﬁnansiering. Der realiseres løbende positive pengestrømme og koncernens likviditetsreserve består af likvide midler. Kreditrisiko Koncernens aktivitet betyder, at mellemværender med lejere er forholdsvis begrænset. Der vil være en risiko for tab på mellemværender. Denne kan opgøres til en maksimal risiko på det samlede tilgodehavende pr. 31. december 2024 udgørende 21.671 tDKK (2023: 19.861 tDKK) Risikoen vurderes som lav. Kreditrisiko på aﬂedte ﬁnansielle instrumenter og likvider vurderes som lav. Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 149 FINANSIELLE AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI VIA ANDEN TOTALINDKOMST Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Aﬂedt ﬁnansiel instrument, renteswap (pengestrømssikring) 59.548 88.850 I alt ﬁnansielle aktiver, der måles til dagsværdi 59.548 88.850 Moderselskab 2024 2023 24.852 28.030 24.852 28.030 FINANSIELLE FORPLIGTIGELSER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI VIA ANDEN TOTALINDKOMST Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Aﬂedt ﬁnansiel instrument, renteswap (pengestrømssikring) 7.131 6.559 I alt ﬁnansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi 7.131 6.559 Moderselskab 2024 2023 - - - - FINANSIELLE AKTIVER, DER MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 21.671 19.861 Andre tilgodehavender 7.361 4.921 Likvide beholdninger 178.698 293.317 Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder 0 0 I alt udlån og tilgodehavender 207.730 318.099 2024 2023 0 0 7.146 435 4.482 3.642 45.271 49.348 456.892 468.520 150 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 FINANSIELLE FORPLIGTIGELSER, DER MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS BELØB I DKK 1.000 2024 1.892.935 71.483 2023 1.538.098 70.558 2024 0 2023 Kreditinstitut, gældsforpligtigelse Bank, gældsforpligtigelse Gæld tilknyttede virksomheder 0 0 Leasinggæld 27.931 30.315 Leverandørgæld 59.436 24.093 Anden gæld 29.731 30.203 I alt ﬁnansielle forpligtigelser, der måles til amortiseret kostpris 2.081.516 1.693.267 0 48.809 329.843 - 49.856 619.685 - 31.213 273 826 - 701.027 379.478 AFDÆKNINGSPROCENT BELØB I DKK 1.000 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 Gæld til kreditinstitutter 1.888.038 1.883.141 1.878.244 1.873.347 1.868.450 1.863.553 1.858.656 1.853.759 1.848.862 Heraf med fast rente 1.301.568 1.041.290 1.004.108 855.378 855.378 669.465 632.283 409.188 55.864 Afdækningsprocent (Langfristede lån/afdækning) 68,9% 55,3% 53,5% 45,7% 45,8% 35,9% 34,0% 22,1% 3,0% Selskabets realkreditlån løber i 9 år frem til 2033. Der er bevilget afdragsfrihed frem til 2026 med undtagelse af mindre lån på i alt ca. 45,8 mio. DKK. Det forventes, at afdragsfriheden forlænges i 2026, hvor det drøftes med selskabets bank. Ovenfor er medtaget den forventede forlængelse af afdragsfrihed, for at vise afdækningsprocenten fra allerede indgåede renteswapaftaler. Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 151 EFFEKT AF RENTESTIGNING PÅ 1% Resultat Anden totalindkomst Egenkapital Finansielle forpligtelser, rente (19.644) 0 (19.644) Likvider, rente 1.787 0 1.787 Renteswaps, nettoafregninger 13.016 0 13.016 Renteswaps, værdiregulering 0 55.991 55.991 Skatteeffekt 766 (8.861) (8.095) I alt (4.075) 47.130 43.055 *Effekten på resultatopgørelsen er udtryk for den forventede kontinuerlige effekt af en renteforøgelse på 1%. Effekten på totalindkomstopgørelsen år 1 fra værdiregulering af renteswaps efter en rentestigning på 1%, vil over kontrakternes løbetid reguleres tilbage til 0. Den positive effekt år 1 vil således blive tilbageført over de kommende år i takt med at lavere nettoafregninger realiseres. VALUTARISICI VEDRØRENDE INDREGNEDE AKTIVER OG FORPLIGTELSER (FINANSIELLE OG IKKE-FINANSIELLE) KONCERN 2024 BELØB I DKK 1.000 Langfristede aktiver Kortfristede aktiver Gældsforpligtelser Usikret nettoposition EUR 4.131.495 232.493 2.350.785 2.013.203 I alt 4.131.495 232.493 2.350.785 2.013.203 KONCERN 2023 BELØB I DKK 1.000 Langfristede aktiver Kortfristede aktiver Gældsforpligtelser Usikret nettoposition EUR 3.600.446 339.203 1.955.859 1.983.790 I alt 3.600.446 339.203 1.955.859 1.983.790 152 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 28. ÆNDRING I FORPLIGTELSER SOM FØLGE AF FINANSIERINGSAKTIVITET KONCERN 2024 Ikke kontante Pengestrømme ændringer BELØB I DKK 1.000 Tidligere driftskredit vurderet Tilgang ﬁnansierings- 1. jan. 2024 Optagelse Afdrag Valutakurs leasingforpligtelse aktivitet 31. dec. 2024 Gæld til kreditinstitutter 1.538.097 389.638 (36.265) 1.465 0 0 1.892.935 Gæld til banker 70.558 858 - 66 0 0 71.482 Leasingforpligtelser 30.315 0 (477) 29 (1.930) 0 27.937 I alt 1.638.969 390.496 (36.742) 1.560 (1.930) - 1.992.353 KONCERN 2023 Ikke kontante Pengestrømme ændringer BELØB I DKK 1.000 Tidligere driftskredit vurderet Tilgang ﬁnansierings- 1. jan. 2023 Optagelse Afdrag Valutakurs leasingforpligtelse aktivitet 31. dec. 2023 Gæld til kreditinstitutter 1.451.301 161.958 (79.058) 3.201 0 695 1.538.097 Gæld til banker 63.825 0 6.592 141 0 0 70.558 Leasingforpligtelser 27.669 0 (476) 61 3.061 0 30.315 I alt 1.542.795 161.958 (72.942) 3.402 3.061 695 1.638.968 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 153 MODERSELSKAB 2024 Ikke kontante ændringer Pengestrømme Optagelse BELØB I DKK 1.000 Tilgang leasingforpligtelse Genberegning amortisering 1. jan. 2024 48.809 Afdrag Valutakurs 31. dec. 2024 49.856 Gæld til banker 1.001 - 46 0 0 I alt 48.809 1.001 - 46 0 0 49.856 MODERSELSKAB 2023 Ikke kontante ændringer Pengestrømme BELØB I DKK 1.000 Tilgang leasingforpligtelse Genberegning amortisering 1. jan. 2023 50.136 Optagelse Afdrag 1.437 1.437 Valutakurs 110 31. dec. 2023 48.809 Gæld til banker 0 0 0 I alt 50.136 0 110 0 0 48.809 154 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 29. NÆRTSTÅENDE PARTER Nærtstående parter i Prime Ofﬁce A/S deﬁneres, jf. IAS 24, som værende personer i direktionen og bestyrelsen, samt personer med tilknytning hertil. Herudover selskaber, hvori denne personkreds har væsentlig indﬂydelse inkl. selskaber som er tilknyttet til moderselskabet jvf. tidligere angivne koncernoversigt. Ingen nærtstående parter har en bestemmende indﬂydelse på Prime Ofﬁce A/S. Følgende nærtstående er i besiddelse af betydelig indﬂydelse på koncernens drifts- mæssige og ﬁnansielle ledelse. Relationerne begrundes enten ved sammenfald i direktions- eller bestyrelsessammensætning. • Moller & Company A/S (Moller & Company A/S ejes 100 % af Birketinget A/S, som ejes 100% af administrerende direktør Mogens Vinther Møller) • Hegelund Invest ApS (Hegelund Invest ApS ejes 100% af familien Lindeløv) • Torben Hjort ApS (Torben Hjort ApS ejes af bestyrelsesmedlem Torben Hjort og Thomas Hjort.) • Astheober holding ApS (ejes 100% af Søren Krarup) Honorar til Moller & Company A/S er sket i henhold til indgået delegationsaftale med selskabet. Koncern BELØB I DKK 1.000 2024 2023 Transaktioner med Moller & Company A/S Delegationsaftale 5.353 5.172 Honorar for salg af ejendomme i MCPF 2.500 0 Transaktioner med Birketinget A/S Erhvervelse af minoritetsandele, 5,2% af PO Wandsbeck GmbH 0 738 Transaktioner med direktion og bestyrelse Direktion og dennes nærtstående 2.373 2.174 Bestyrelse 1.963 2.016 Tilknyttede virksomheder Koncernmellemværender, renteindtægter 0 0 Koncernmellemværender, renteudgifter 0 0 Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 0 Gæld tilknyttede virksomheder 0 0 Modtaget udbytte i året 0 0 Betalt udbytte i året 0 3.283 Moderselskab 2024 2023 5.353 0 5.172 0 0 0 1.156 1.337 1.036 1.390 17.138 23.195 1.574 3.242 456.892 619.685 48.246 0 45.271 329.843 10.114 3.283 Management fee internt i koncernen faktureret fra moderselskabet beløber sig til 7.700 TDKK (2023: 8.547 TDKK). 1) Administrationsbidrag følger honorarbetingelserne i administrationsaftalen og afregnes kvartårligt og udgør 0,15% p.a. (eksklusiv moms) af den samlede bogførte værdi af koncernens ejendomsportefølje. Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 155 30. AKTIONÆRFORHOLD I henhold til Markedsmisbrugsforordningens artikel 19 har Prime Ofﬁce A/S meddelt, at nedenstående aktionærer er i besiddelse af mere end 5% af såvel den samlede aktiekapital som stemmerettighederne. • Birketinget A/S, Aarhus, (Cvr. nr. 12599307) ejer 1.033.764 stk. aktier svarende til 27,25%. • AHJ A/S, Korsør, (Cvr. nr. 25516281) ejer 596.226 stk. aktier svarende til 15,72%. • Granada Management AS, Bergen, Norge, (Netfonds Bank ASA) ejer mere end 10% af den samlede aktiekapital. • Djernes & Andreasen ApS, Rynkeby, (Cvr. nr. 30531027) ejer mere end 11% af den samlede aktiekapital. 156 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 31. LEDELSENS BEHOLDNING AF AKTIER MV. 2024 Beholdning af aktier Årets tilgang Beholdning af aktier Beholdning i procent af Markedsværdi af pr. 1. januar i stk. i stk. pr. 31. december i antallet af aktie i alt beholdning af aktier i stk. T.DKK Bestyrelsen Flemming Bent Lindeløv 28.130 0 28.130 0,74% 4.838 Torben Hjort Friederichsen og Torben Hjort Aps 5.000 0 5.000 0,13% 860 Søren Krarup og Astheober Holding Aps 4.357 0 4.357 0,11% 749 Marie Vinther Møller 337 1.085 1.422 0,04% 245 Direktion Mogens Vinther Møller og Birketinget A/S 1.033.764 - 1.033.764 27,25% 177.807 2023 Beholdning af aktier Årets tilgang Beholdning af aktier Beholdning i procent af Markedsværdi af pr. 1. januar i stk. i stk. pr. 31. december i antallet af aktie i alt beholdning af aktier i stk. T.DKK Bestyrelsen Flemming Bent Lindeløv 28.130 0 28.130 0,74% 5.626 Torben Hjort Friederichsen og Torben Hjort Aps 5.000 0 5.000 0,13% 1.000 Knud Aage Hjorth og M+M Invest Aps 27.262 0 27.262 0,72% 5.452 Marie Vinther Møller 337 0 337 0,01% 67 Direktion Mogens Vinther Møller og Birketinget A/S 922.259 111.505 1.033.764 27,25% 206.753 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 157 32. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN Der er ledelsen bekendt ikke herudover indtruffet væsentlige begivenhe- der efter statusdagen, som har indﬂydelse på årsrapporten for 2024. 33. GODKENDELSE AF ÅRSRAPPORT TIL OFFENTLIGGØRELSE Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 20. marts 2025 godkendt nærværende årsrapport 2024 til offentliggørelse. Årsrapporten fore- lægges Prime Ofﬁce A/S’ aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling 23. april 2025. Visualisering af kantzone udenfor lejlighederne mellem byggefelt B og C. 158 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 34. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Anvendt regnskabspraksis er, ud over det i koncernregnskabets note 1 beskrevne, som beskrevet nedenfor. Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. Grundlæggende forudsætning om fortsat drift Bestyrelse, revisionsudvalg og direktion har i forbindelse med regnskabs- aﬂæggelsen vurderet, hvorvidt det er velbegrundet, at going concern- forudsætningen lægges til grund. Bestyrelse, revisionsudvalg og direktion har konkluderet, at der ikke på regnskabsafslutningstidspunktet er faktorer, der giver anledning til tvivl om, hvorvidt koncernen og selskabet kan og vil fortsætte driften mindst frem til næste balancedag. Konklusionen er foretaget på baggrund af kendskab til koncernen og selskabet, de skønnede fremtidsudsigter og de identiﬁcerede usikkerheder og risici, der knytter sig hertil. Det anses således for rimeligt, sagligt og velbegrundet at lægge going concern-forudsætningen til grund for regnskabsaﬂæggelsen. I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Minoritetsinteresser I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Den ikke kontrollerende interesses forholdsmæssige andel af dattervirksomhedernes resultat og egenkapital indgår henholdsvis i årets resultatopgørelse for koncernen og som en særskilt post under egenkapitalen. Aﬂedte ﬁnansielle instrumenter Aﬂedte ﬁnansielle instrumenter indregnes ved første indregning på indgåelsesdagen til dagsværdi og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af aﬂedte ﬁnansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrument, anses for handelsbeholdninger, hvor løbende dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under ﬁnansielle poster. Koncernregnskabet Koncernregnskabet omfatter Prime Ofﬁce A/S (moderselskabet) og de virksomheder (dattervirksomheder), som kontrolleres af moderselskabet. Moderselskabet anses for at have kontrol, når det i) har bestemmende indﬂydelse over de relevante aktiviteter i den pågældende virksomhed, ii) er eksponeret overfor eller har ret til et variabelt afkast fra investeringen, og iii) kan anvende sin bestemmende indﬂydelse til at påvirke det variable afkast. Dagsværdien for aﬂedte ﬁnansielle instrumenter opgøres på grundlag af observerbare markedsdata (se note 25 - dagsværdihierarki for ﬁnansielle instrumenter, der måles til dagsværdi i balancen). Ændring i dagsværdien af aﬂedte ﬁnansielle instrumenter, der er klassiﬁceret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller forpligtigelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse. Konsolideringsprincipper Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Prime Ofﬁce A/S og dets dattervirksomheder. Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammenlægge regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug ved konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 159 Pengestrømssikring Ændringer i den del af dagsværdien af aﬂedte ﬁnansielle instrumenter, der er klassiﬁceret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige betalingsstrømme, og som effektivt sikrer ændringer i fremtidige pengestrømme, indregnes i anden totalindkomst i en særskilt reserve for sikringstransaktioner under egenkapitalen, indtil de sikrede pengestrømme påvirker resultatet. På dette tidspunkt reklassiﬁceres gevinst eller tab vedrørende sådanne sikringstansaktioner fra anden totalindkomst og indregnes i samme regnskabspost som det sikrede. Hvis sikringsinstrumentet ikke længere opfylder kriterierne for regnskabsmæssig sikring, ophører sikringsforholdet fremadrettet. Den akkumulerede værdiændring indregnet i anden totalindkomst reklassiﬁceres til resultatopgørelsen, når de sikrede pengestrømme påvirker resultatet eller ikke længere er sandsynlig. Den del af værdireguleringen af et aﬂedt ﬁnansielt instrument, som ikke indgår i et sikringsforhold, præsenteres under ﬁnansielle poster. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser indenfor samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat, der opstår ved første indregning af et aktivkøb som ikke udgør virksomhedssammenslutning indregnes ikke. Efterfølgende korrektioner til værdien af aktivet, der eliminerer den initialt ikke indregnede udskudte skat, medfører ikke ændring af den udskudte skat. K/S Danske Immobilien er ikke et selvstændigt skattesubjekt, men skattemæssigt transparent. Skatten af Prime Ofﬁce A/S’ 59% ejerandel af K/S Danske Immobilien er derfor indregnet i regnskabet for moderselskabet og koncernen. Ledelsen i Prime Ofﬁce A/S har ikke kendskab til de øvrige kommanditisters skattemæssige forhold og der er i koncernregnskabet således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien. Skat Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og i anden totalindkomst eller direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer henholdsvis i anden totalindkomst og direkte på egenkapitalen. Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte forpligtigelse. Udskudt skat vedrørende investeringsejendomme opgøres med udgangspunkt i en antagelse om genindvinding ved salg. Udskudt skat beregnes ved anvendelse af skattesatser og -regler i de enkelte lande. 160 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 Sell S peicher. Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 161 TOTALINDKOMSTOPGØRELSE BALANCEN Nettoomsætning Koncernens omsætning repræsenterer regnskabsårets periodiserede huslejeindtægter fra investeringsejendomme eksklusiv gennemfakturering. Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Omsætningen opgøres eksklusiv moms. Investeringsejendomme Investeringsejendomme er investeringer i bolig-, kontor- og erhvervsejendomme med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme under opførsel måles ved første indregning til kostpris, der omfatter direkte henførbare omkostninger inkl. ﬁnansielle omkostninger på lån til ﬁnansiering af igangværende projekter. Investeringsejendomme under opførsel måles til dagsværdi, når ledelsen vurderer, at dagsværdien kan opgøres pålideligt, senest ved færdigopførelse. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, hvilket for en erhvervet investeringsejendom omfatter købspris, direkte relaterede erhvervelses- omkostninger, såsom advokat- og notaromkostninger, tinglysningsafgifter (Grunderwerbsteuer) og andre handelsomkostninger. Afholdte omkostninger, der tilfører investeringsejendommene nye eller forbedrede egenskaber, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår de afholdes. Investeringsejendommene måles efterfølgende til skønnet dagsværdi via en afkastmodel. Ændringer i investeringsejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår, hvor ændringen er opstået. Driftsomkostninger Posten omkostninger indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendommene, herunder vedligeholdelsesomkostninger samt administration af ejendommene. Viderefakturerede omkostninger til lejere, herunder varme, el mv. indregnes netto. Salgs- og administrationsomkostninger I salgs- administrationsomkostninger er indregnet omkostninger til ledelse og administration af koncernen, herunder ledelsens løn og omkostninger til revisor, advokat mv. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen på regnskabsposten for ”værdiregulering af koncernens investeringsejendomme”. Finansielle poster Finansielle indtægter og udgifter omfatter renteindtægter, -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab af værdipapirer og sikringsinstrumenter, gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta. Herudover medtages amortisering af ﬁnansielle gældsforpligtelser. Finansielle indtægter og udgifter indregnes med de beløb, som vedrører regnskabsåret. Andre anlæg Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid, der udgør 5-10 år. 162 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 Leasingkontrakter Et leasingaktiv og en leasingforpligtelse indregnes i balancen, når koncernen i henhold til en indgået leasingaftale vedrørende et speciﬁkt identiﬁcerbart aktiv får stillet leasingaktivet til rådighed i leasingperioden, og når koncernen opnår ret til stort set alle de økonomiske fordele fra brugen af det identiﬁcerede aktiv og retten til at bestemme over brugen af det identiﬁcerede aktiv. For Prime Ofﬁce består leasingaktiver og forpligtelser af kontrakter på leje af grunde med ejendomme ejet af Prime Ofﬁce, efter tyske forhold benævnt "erbbauzinsen". Leasingforpligtelser måles ved første indregning til nutidsværdien af de fremtidige leasingydelser tilbagediskonteret med en alternativ lånerente. Følgende leasingbetalinger indregnes som en del af leasingforpligtelsen: • Faste betalinger • Variable betalinger, som ændrer sig i takt med ændringer i et indeks eller en rente, baseret pågældende indeks eller rente. • Skyldige betalinger under en restværdigaranti. • Udnyttelsesprisen for købsoptioner, som ledelsen med høj sandsynlighed forventer at udnytte. • Betalinger omfattet af en forlængelsesoption, som koncernen med høj sandsynlighed forventer at udnytte. • Bod relateret til en opsigelsesoption, medmindre koncernen med høj sansynlighed ikke forventer at udnytte optionen. Leasingforpligtelsen måles til amortiseret kostpris under den effektive rentes metode. Leasingforpligtelsen genberegnes, når der er ændringer i de underliggende kontraktuelle pengestrømme fra ændringer i et indeks eller en rente, hvis der er ændringer i koncernens estimat af en restværdigaranti, eller hvis koncernen ændrer sin vurdering af, om en købs-, forlængelses- eller opsigelsesoption med rimelig sandsynlighed forventes udnyttet. Leasingaktivet måles ved første indregning til kostpris, hvilket svarer til værdien af leasingforpligtelsen korrigeret for forudbetalt leasingbetalinger med tillæg af direkte relaterede omkostninger og estimerede omkostninger til nedrivning, istandsættelse eller lignende og fratrukket modtagne rabatter eller andre typer af incitamentsbetalinger fra leasinggiver. Efterfølgende måles aktivet til kostpris fratrukket akkumulerede af- og nedskrivninger. leasingaktivet afskrives over den korteste af leasingperioden og leasingaktivets brugstid. Afskrivningerne indregnes lineært i resultatopgørelsen. Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder i moderselskab Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder værdiansættes i moderselskabets regnskab efter indre værdis metode. Kapitalinteresser optages i balancen til den forholdsmæssige andel af deres indre værdi og moderselskabets andel af resultatet medtages på tilsvarende vis i resultatopgørelsen. Tilgodehavender Tilgodehavender måles ved første indregning i balancen til dagsværdi og måles efterfølgende til amortiseret kostpris fratrukket individuel opgjort tabshensættelse. Likvide beholdninger Likvide beholdninger består af indestående på konti i pengeinstitutter. Egenkapital Egne aktier Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat. Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 163 Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode Reserve for nettoopskrivning efter indre værdi omfatter nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder i forhold til kostpris. Andre gældsforpligtigelser, som omfatter gæld til leverandører, anden gæld mv., måles til amortiseret kostpris, hvilket for korte og uforrentede gældsforpligtelser normalt svarer til den nominelle værdi. Reserven kan elimineres ved underskud, realisation af kapitalandele eller ændring i regnskabsmæssige skøn. Reserven kan ikke indregnes med et negativt beløb. Pengestrømsopgørelsen Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året. Opgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og ﬁnansiering samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og slutning. Driftsaktivitet Pengestrømme fra driftsaktivitet omfatter betalinger aﬂedt af koncernens hovedaktiviteter og af andre aktiviteter, der ikke er henført til investerings- eller ﬁnansieringsaktiviteter. Investeringsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betalinger aﬂedt af køb af investeringsejendomme og ejendomsselskaber samt andre investeringer, der ikke indgår som likvider. Finansieringsaktivitet Pengestrømme fra ﬁnansieringsaktivitet omfatter betalinger aﬂedt af ændringer i størrelsen eller sammensætningen af koncernens egenkapital og gæld. Reserve for valutakursreguleringer Reserve for valutakursreguleringer omfatter andel af valutakursdifferencer, opstået ved omregning af regnskaber for enheder med en anden funktionel valuta end danske kroner. Reserven opløses ved afhændelse af udenlandske enheder. Når kapitalandele i tilknyttede virksomheder, i modervirksomhedens regnskab er omfattet af bindingskravet i reserven for nettoopskrivning efter den indre værdis metode, vil valutakursreguleringer i stedet indgå i denne egenkapitalreserve. Reserve for sikringstransaktioner Reserve for sikringstransaktioner indeholder den akkumulerede nettoændring efter skat i dagsværdien af sikringstransaktioner, der opfylder kriterierne for sikring af fremtidige betalingsstrømme, og hvor den sikrede transaktion endnu ikke er realiseret. Reserven opløses, når den sikrede transaktion realiseres, hvis de sikrede pengestrømme ikke længere forventes realiseret, eller sikringsforholdet ikke længere er effektivt. Reserven repræsenterer ikke en selskabsretlig binding og kan derfor udgøre et negativt beløb. Kort-/langfristede gældsforpligtelser Gæld til kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de ﬁnansielle forpligtigelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den ”effektive rentes metode”, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Segmentoplysninger Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens anvendte regnskabspraksis og følger koncernens interne ledelsesrapportering. I deﬁnitionen af segmentoplysninger er koncernens selskabsopbygning valgt som grundlag og dækker over koncernselskaber. Boliger er primært K/S Danske Immobilien. Kontorer er koncernens kontorselskaber. Erhverv og bolig er MC Property Fund Hamburg GmbH. 164 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, og de poster, der kan fordeles på de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke fordelte poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger, der er forbundet med koncernens administrative funktioner, investeringsaktiviteter, indkomstskatter o.l. Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der aﬂægger regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser for året, medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de faktiske valutakurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser. Valutakursdifferencer, der opstår ved omregning af virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens valutakurser og ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser, indregnes i anden totalindkomst. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer, der er opstået som følge af ændringer, som er foretaget direkte i den udenlandske virksomheds egenkapital, også i anden totalindkomst. Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og materielle aktiver. Kortfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som er direkte forbundet med driften i segmentet, herunder tilgodehavender fra udlejning, andre tilgodehavender, periodeafgrænsningsposter og likvide beholdninger. Forpligtelser tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er aﬂedt af driften i segmentet, herunder gæld til leverandører af varer og tjenesteydelser, hensatte forpligtelser og anden gæld. Resultatopgørelsens poster omregnes til gennemsnitlige valutakurser for månederne, medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunktet, bortset fra poster aﬂedt af ikke-monetære aktiver og forpligtelser, der omregnes til historiske kurser gældende for de pågældende ikke- monetære aktiver og forpligtelser. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i anden valuta end den enkelte virksomheds funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagen og henholdsvis betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatet som ﬁnansielle poster. Ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, som omvurderes til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på omvurderingstidspunktet. Prime Ofﬁce Årsrapport 2024 165 DEFINITION AF NØGLETAL FOR KONCERNEN Resultat før skat (DKK) x 100 Forrentning af egenkapitalen før skat: Gennemsnitlig egenkapital (DKK) Årets resultat (DKK) x 100 Forrentning af egenkapitalen efter skat: Gennemsnitlig egenkapital (DKK) Egenkapital ultimo (DKK) x 100 Soliditetsgrad (pct.): Samlede aktiver (DKK) Resultat før kurs- og værdireguleringer Return on invested capital (ROIC): Dagsværdi investeringsejendomme Gæld til kreditinstitutter Loan to value (LTV): Dagsværdi investeringsejendomme Resultat af primær drift Interest coverage (ICR): Finansielle omkostninger Årets resultat (DKK) tilhørende moderselskabets aktionærer Resultat pr. aktie (EPS): Gns. antal aktie (stk) Pengestrømmme vedrørende primær drift Pengestrømme fra driftsaktiviteter pr. aktie, DKK: Antal aktier ultimo periode, stk Markedsværdi (T.DKK): Antal aktier i alt (stk.) x Børskurs (DKK) Egenkapital tilhørende moderselskabts aktionærer (DKK) Indre værdi pr. aktie (DKK): Antal aktie (stk) Markedsværdi pr. aktie (DKK) Price Earnings (PE): Resultat pr. aktie EPS (DKK) (Antal aktier - antal egne aktier) x Børskurs (DKK) Kurs/indre værdi (DKK): Egenkapital (DKK) tilhørende moderselskabets aktionærer EBIT (DKK) (resultat af primær drift) EBIT pr. aktie (DKK): Antal aktie (stk) Udbytte (DKK) Udbytte pr. aktie (DPS): Antal aktie (stk) Antal udlejede m2 Udlejningsgrad (pct.): Antal m2 Vekslekurs DKK/€: 7,4365 166 Prime Ofﬁce Årsrapport 2024

AI Terminal

More from Prime Office

Talk to a Data Expert