Annual Report • Mar 22, 2021
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2020 CVR-NR. 30558642
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 20201
SØNDER ALLÉ 6, 2. SAL, 8000 AARHUS C
| STYRINGSNØGLETAL(1) | MÅL FOR 2020 | RESULTAT FOR 2020 | MÅL FOR 2021 |
|---|---|---|---|
| Omsætning | 175-180 mio. DKK | 179,2 mio. DKK | 172-181 mio. DKK |
| EBIT | 108-115 mio. DKK | 112,6 mio. DKK | 106-119 mio. DKK |
| Overskud før skat og værdireguleringer | 77-85 mio. DKK | 83,1 mio. DKK | 82-95 mio. DKK |
| Værdireguleringer af investeringsejendomme(1) | 190,5 mio. DKK | ||
| Overskud før skat | 190-200 mio. DKK | 273,7 mio. DKK | |
| Overskud efter skat | 235,9 mio. DKK | ||
| Egenkapital | 1.395,3 mio. DKK | ||
| Soliditet | >30% | 43,03% | |
| LTV | <70% | 46,4% | |
| Investeringer og vedligeholdelse | > 25 mio. DKK | 36 mio. DKK | > 25 mio. DKK |
| Investering pr m2 | > 100 DKK pr. m2 | 125,5 mio. DKK | >100 DKK pr. m2 |
| Vækst i nettolejeindtægt boliger | 1-2% | 2,58% | 1-2% |
| Overskudsgrad af primær drift (EBIT- margin) | 62,87% | ||
| Samlede antal m2 | 286.862 | ||
| Værdi af investeringsejendomme | 3.116,3 mio. DKK(3) | ||
| Antal lejligheder | 3.595 | ||
| Dagsværdi i DKK pr. m2 | 10.863 DKK | ||
| Realkreditlån/Dagsværdi(2) | 44,6% |
(1) 18.11.2020 Fondsbørsmeddelelse (2) Realkreditlån er reduceret med indestående (3) Værdi før right-of-use-assets (IFRS 16)
Som det fremgår af side 65 i årsregnskabet er der siden 2006 investeret betydelige midler i facader, tage, trappeopgange, vinduer, varmeanlæg mv. Sammen med vores ESG-rapport, der kan findes på vores hjemmesidehttp://primeoffice.dk/investor-relations/samfundsansvar-esg/ har vi vist udvalgte ejendomme, hvor der både er reduceret CO2, men samtidig skabt betydelig værdi.
| ALLE TAL I DKK | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EJENDOM | Se side | By | Byggeår | Lejligheder | m2 | 2020 | 2010 | Ændring | Investering | Investering |
| Branden-Baumerfeld | 14 | Lübeck | 1965 | 36 | 2.274 | 27.937.500 | 13.000.250 | 114,9% | 6.570.900 | Facader og tag |
| Armin Strasse | 19 | Lübeck | 1963 | 51 | 2.962 | 29.658.450 | 19.131.600 | 55,0% | 8.120.500 | Facader og balkoner |
| Marliring | 43 | Lübeck | 1965 | 20 | 1.807 | 16.330.400 | 8.895.300 | 83,6% | 3.948.500 | Facaderenovering og balkoner |
| Danziger Strasse 23-29 | 50 | Slesvig | 1954 | 35 | 1.970 | 16.412.350 | 10.787.600 | 52,1% | 4.097.500 | Facader |
| Danziger Strasse 24-29 | 50 | Slesvig | 1954 | 34 | 1.649 | 13.655.850 | 8.865.500 | 54,0% | 4.097.500 | Facader |
| Drei Kronen 1-7 | 51 | Slesvig | 1968 | 32 | 2.929 | 15.697.150 | 10.958.950 | 43,2% | 4.200.000 | Facader og tag |
| Drei Kronen 13-15 | 51 | Slesvig | 1968 | 16 | 1.102 | 6.429.350 | 4.842.500 | 32,8% | 2.100.000 | Facader og tag |
| Drei Kronen 13-15 | 51 | Slesvig | 1969 | 32 | 2.246 | 14.289.100 | 11.331.450 | 26,1% | 4.200.000 | Facader og tag |
| Walkerdamm | 104 | Kiel | 0 | 4.988 | 78.970.000 | 54.385.000 | 45,2% | 3.725.000 | Betonkælder | |
| Erlenweg | 146 | Slesvig | 1963 | 48 | 3.706 | 17.000.900 | 15.399.150 | 10,4% | 2.607.500 | Balkoner |
| Berliner Strasse | - | Lensahh | 1967 | 162 | 10.064 | 80.000.000 | 49.922.450 | 60,2% | 2.160.500 | Facader |
| I alt | 466 | 35.697 | 316.381.050 | 207.519.750 | 52,5% | 45.827.900 |
Prof. Brix Weg, Hamburg.
152 Brev fra selskabets administrerende direktør
PRIME OFFICE A/S er et børsnoteret selskab, der giver investor mulighed for at investere i tyske investeringsejendomme. Prime Office A/S har sammensat en portefølje, der udelukkende består af attraktive investeringsejendomme med en udsøgt beliggenhed i Tyskland. Ejendommene er for 73,7% vedkommende boligejendomme.
Prime Office A/S Sønder Allé 6, 2. sal DK-8000 Aarhus C
CVR-nr. 3055 8642 Telefon: +45 8733 8989 www.primeoffice.dk [email protected]
Bestyrelse Flemming Bent Lindeløv, bestyrelsesformand
Knud Aage Hjorth, næstformand
Torben Hjort Friderichsen, bestyrelsesmedlem
Direktion Mogens Vinther Møller, adm. direktør
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab City Tower Værkmestergade 2, 18 – 21. etage DK-8100 Aarhus C
Revisor
Den ordinære generalforsamling afholdes onsdag den 14. april 2021 kl. 14.00.
Prime Office A/S er et ejendomsselskab med boliger, kontorer og erhvervsejendomme i Nordtyskland. Vi investerer i Hamburg, Lübeck, Kiel, Heide, Slesvig, Flensborg og i en række andre byer i Nordtyskland.
Selskabets forretningsmodel er at foretage erhvervsmæssig udlejning af investeringsejendomme.
Vi har fokus på cashflow, drift og en stærk balance. Med en høj udlejning genererer vi et solidt cash flow.
Der investeres langsigtet. Vi betragter vores lejere som vores kunder. Vi vokser i takt med indtjening og konsolidering.
Vores tyske nabo mod syd, med over 5 mio. indbyggere i delstaten Slesvig-Holsten og Hamborg, er en af verdens stærkeste økonomier. Et modent investeringsmarked med høj attraktivitet. En begrænset risiko og med gode fremtidsmuligheder.
Hamborg 1,7 mio. indbyggere, Kiel 240.000 indbyggere, Flensborg 90.000 indbyggere, Lübeck 215.000 indbyggere og Slesvig 25.000 indbyggere.
1 Selskabets investeringsejendomme består af tre segmenter. Boliger i K/S Danske Immobilien. Kontorer i en række tyske ejendomsselskaber. Erhverv og bolig i MC Property Fund Hamburg GmbH. Boligerne er her medtaget for K/S Danske Immobilien. Kontorer består af PO Kohlmarkt, PO Walkerdamm, PO Hamburger Chausse, Office-Kamp, Sell Speicher og Germania Arkaden Erhverv er for MC Property Fund Hamburg GmbH og PO Wandsbek GmbH. Antallet af m2 kan derfor ikke direkte afstemmes til de enkelte selskaber i regnskabet.
af selskabets ejendomme er boligejendomme – med en høj udlejning som skaber huslejeindtægter med et solidt cashflow.
286.862 m2
til en værdi pr. m2 på 10.863 DKK
12%
af selskabets ejendomme er kontor og
er erhverv I Hamburg, Kiel, Lübeck, Flensborg, Slesvig og en række andre nordtyske byer.
3.595
lejligheder i
Koncernens drift er trods COVID-19 robust, og fokus på drift, i alle koncernselskaber og købet af de to kontorejendomme i 2019, har bidraget til en forbedret primær drift. Overskudsgrad stiger med 3% til 62,9%.
Koncernens værdireguleringer i 2020 er på 190,5 mio. DKK og er resultatet af stigende huslejer og en mindre nedsættelse af afkastprocenten på 0,25% for boliger.
Prime Office blev børsnoteret i 2008 med en aktiekapital på 103 mio. DKK. Koncernens markedsværdi udgør 31.12.2020 777,6 mio. DKK.
* Værdi efter modregning af egne aktier.
I dag udgør koncernegenkapitalen 1.395 mio. DKK, heraf udgør minioritetsinteresser ca. 562 mio. DKK.
Prime Office Jeudan Formuepleje Penta
Investering kan ske i mange aktivklasser. Her er vist en række gode investeringer fra 2015. Om det er en ren ejendomsaktie, en investeringsforening der investerer i internationale aktier eller en kombination af aktier og obligationer med eller uden gearing kan man se i kursudviklingen. Prime Office har klaret sig blandt de bedste investeringer siden 2015.
Skagen Kontiki C Worldwide
Prime Office ejer direkte og indirekte boligog erhvervsejendomme for 3.116.323 TDKK. Heraf udgør boliger 1.684.371 TDKK. Kontorejendomme 786.705 TDKK og MC Property Fund Hamburg GmbH ejer boligog erhvervsejendomme for 645.247 TDKK.
Alle tal i 1.000 DKK
ØVRIGE Boliger 25.293 | Erhverv 136.404 | Kontor 0 : I alt 161.697
SLESVIG Boliger 522.820 | Erhverv 0 | Kontor 0 : I alt 522.820
KIEL Boliger 0 | Erhverv 0 | Kontor 531.538 : I alt 531.538
HEIDE Boliger 305.523 | Erhverv 0 | Kontor 4.463 : I alt 309.986
Boliger 0 | Erhverv 46.867 | Kontor 0 : I alt 46.867
HAMBURG Boliger 123.607 | Erhverv 449.330 | Kontor 0 : I alt 572.937
LENSAHN Boliger 79.994 | Erhverv 0 | Kontor 0 : I alt 79.994
LÜBECK Boliger 627.134 | Erhverv 0 | Kontor 250.704 : I alt 877.838
12Prime Office Årsrapport 2020 Shareholder Information
Brandenbaumer Feld 10, Lübeck. En ejendom der er totalsaneret med nyt tag og facade. Investering: 6,6 mio. DKK.
Flemming Bent Lindeløv
Formand for selskabet siden børsnoteringen i 2008
Endnu engang en varm velkomst til aktionærer og interessenter med interesse for Prime Office A/S, hvor vi i lighed med tidligere år grundigt vil orientere om selskabet og dets virke i det forløbne år.
COVID-19 betød, at 2020 for mange var et "annus horribilis". I skrivende stund er store dele af Danmark ved at blive vaccineret, så vi tror og håber på et "lysere 2021". Vi glæder os over, at hverken medarbejdere eller vore samarbejdspartnere er blevet hårdt ramt, specielt i lyset af, at mange lande og brancher er blevet påvirket voldsomt.
I den nordtyske og danske ejendomsbranche er boligog kontorejendomme sluppet nådigt, og i Prime Office har vi Kun i meget begrænset omfang været ramt af følgerne fra COVID-19
Vi har for første gang publiceret en selvstændig ESGrapport (environmental, social & corporate governance (ESG)), der offentliggøres i forbindelse med årsregnskabet for 2020. Vi har tilsluttet os hovedprincipperne i FN's verdensmål, og har forholdt os til de verdensmål, der er mest relevante for Prime Office. Det fremgår både af ESG-rapporten og i afsnittet omkring samfundsansvar i årsrapporten.
Se også hjemmesiden www.primeoffice.dk, hvor der er en række yderligere og nye informationer om ESG-området.
I lyset af at bæredygtighed er vigtigt har vi haft fokus på det i årevis. Ikke at vi har haft en specifik målsætning om at reducere den samlede CO2 udledning, men ved at vi i årevis har haft fokus på Prime Office´s energiomkostninger, der jo også tæller som en udgift for vores lejere (læs: vores kunder). I Tyskland kalder man driftsomkostninger for den "anden leje". Vi har derfor flere steder illustreret årsregnskabet med en række eksempler på de besparelses- og investeringstiltag, som vi har gennemført i de sidste 12 år.
Det er et område, som vi fortsat vil bruge ressourcer på, og hos både myndighederne og store fondsforvaltere er det et væsentligt fokusområde.
Vi vil sammen med vores samarbejdspartnere arbejde videre med bæredygtighed omkring miljø- forhold, men også på hele ESG-området med den tilføjelse, at vi er en mindre virksomhed. Vi tror på, at mange bække små gør en stor å.
En del af samfundsansvaret handler om mangfoldighed i ledelsen, og bestyrelsen vil senere indstille til generalforsamlingen, at der vælges et nyt bestyrelsesmedlem, der er en højt uddannet faglig kompetent kvinde, fra en af Danmarks største finansielle virksomheder
Vi ændrede vores vedtægter i 2019, således at vi også kan investere i Danmark. Vi har i 2020 deltaget i et udbud fra Aarhus Kommune af to store byggefelter på Aarhus havn. Prime Office samarbejder med to af de "founding partner" hos Danmarks internationale arkitektfirma SHL Architects, John Lassen og Morten Schmidt. På entreprenørsiden var vi godt hjulpet af Aarsleff. Vi håber vi på, at vi i de kommende år også kan udvide aktivitetsområdet med boliginvesteringer til Danmark.
En stor tak til mine kolleger i bestyrelsen og til selskabets direktør for et fortrinligt samarbejde og tak til selskabets aktionærer, fordi de betror os deres investering.
CEO for selskabet siden børsnoteringen i 2008
2020 viste stærke resultater, både driftsmæssigt og finansielt. Selskabets forretningsmodel har vist sig at være robust trods en global pandemi.
Omsætningen er steget med 9,2% efter købet af de to kontorselskaber, og det har bidraget til et forbedret resultat af den primære drift med 14,6%.
Årets resultat før skat og værdireguleringer er steget med 19,4% til 112,6 mio. DKK.
Stigende husleje specielt i boligsegmentet og en nedsættelse af afkastprocenten med 0,25% har bidraget til værdireguleringer af selskabets ejendomme på 190,5 mio. DKK.
Årets overskud før skat og værdireguleringer ligger på 83,2 mio. DKK, og ligger dermed i det interval på 77-85 mio. DKK, som selskabet tidligere har offentliggjort.
Værdiregulering af koncernens ejendomme udgør 190,5 mio. DKK, og ligger over det interval på 100-110 mio. DKK, som blev meddelt den 18. november 2020, og korrigeret ved meddelelse af 4. februar 2021.
Vi har sammen med vores tyske forvalter gennemgået alle henvendelser fra vores tyske kunder, og i de brancher, der er hårdest ramt, bidrager vi både med midlertidig nedsættelse af lejen, og udskydelse med lejebetalinger til efter normalisering af situationen. De samlede effekter er begrænsede.
Se også brev fra selskabets direktør på side 154.
| Beløb i DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|---|---|
| RESULTATOPGØRELSE | |||||
| Nettoomsætning | 179.232 | 164.158 | 163.566 | 114.230 | 107.311 |
| Bruttoresultat | 131.101 | 114.722 | 113.192 | 78.683 | 86.069 |
| Resultat af primær drift | 112.675 | 98.325 | 98.329 | 75.006 | 67.897 |
| Resultat af finansielle poster | (29.477) | (28.636) | (32.762) | (17.886) | (20.914) |
| Resultat før kurs- og værdiregulering | 83.198 | 69.689 | 65.567 | 57.120 | 46.983 |
| Værdireguleringer | 190.519 | 128.338 | 83.483 | 75.791 | 57.124 |
| Resultat før skat | 273.717 | 198.137 | 149.050 | 132.911 | 104.107 |
| Årets resultat | 235.945 | 164.012 | 128.921 | 118.523 | 92.568 |
| BALANCE | |||||
| Aktiver | |||||
| Langfristede aktiver | 3.143.277 | 2.979.297 | 2.513.582 | 2.430.156 | 1.551.568 |
| Kortfristede aktiver | 99.618 | 38.291 | 28.538 | 54.342 | 12.743 |
| Aktiver i alt | 3.242.895 | 3.017.588 | 2.542.120 | 2.484.498 | 1.564.311 |
| Passiver | |||||
| Egenkapital i alt | 1.395.392 | 1.180.511 | 978.201 | 854.681 | 624.824 |
| Langfristede forpligtelser | 1.712.047 | 1.704.280 | 1.470.053 | 1.504.638 | 875.415 |
| Kortfristede forpligtelser | 135.456 | 132.797 | 93.866 | 125.179 | 64.072 |
| Passiver i alt | 3.242.895 | 3.017.588 | 2.542.120 | 2.484.498 | 1.564.311 |
| PENGESTRØMME | |||||
| Resultat af primær drift | 112.675 | 98.325 | 98.329 | 75.006 | 67.897 |
| Pengestrømme vedrørende primær drift | 100.750 | 189.752 | 68.706 | 55.698 | 75.132 |
| Pengestrømme fra driftsaktivitet | 71.273 | 161.116 | 35.944 | 37.813 | 54.218 |
| Pengestrømme fra investeringsaktivitet | 13.963 | (114.757) | 30.706 (152.284) | (7.267) | |
| Pengestrømme fra finansieringsaktivitet | (22.713) | (37.294) | (66.377) | 108.379 | (40.655) |
| Årets pengestrømme i alt | 62.523 | 9.065 | 273 | (6.092) | 6.299 |
| Likvid beholdning primo | 13.524 | 3.375 | 3.093 | 9.172 | 2.873 |
| Likvid beholdning ultimo | 75.992 | 13.524 | 3.375 | 3.093 | 9.172 |
| 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | |
|---|---|---|---|---|---|
| NØGLETAL | |||||
| Ejendomme | |||||
| Antal m2 , K/S Danske Immobilien |
193.028 | 193.028 | 193.028 | 193.028 | 193.028 |
| Antal m2 , PO Kontorselskaber |
35.240 | 20.981 | 20.670 | 20.670 | 20.670 |
| Antal m2 , MC Property Fund Hamburg |
58.635 | 62.235 | 73.882 | 76.847 | 0 |
| Ejendomsværdi pr. m2 , bolig |
7.824 | 7.217 | 6.819 | 6.583 | 6.205 |
| Ejendomsværdi pr. m2 , kontor |
23.189 | 19.400 | 17.625 | 17.392 | 17.121 |
| Ejendomsværdi pr. m2 , erhverv |
13.455 | 12.142 | 11.269 | 10.405 | 0 |
| Udlejningsgrad, bolig | 98,5% | 97,8% | 98,6% | 97,9% | 98,4% |
| Udlejningsgrad, kontor | 99,0% | 99,2% | 98,7% | 99,3% | 99,8% |
| Udlejningsgrad, erhverv | 96,2% | 94,5% | 94,6% | 92,6% | 0,0% |
| Gnst. boligleje pr. m2 | 486 | 475 | 462 | 456 | 457 |
| Gnst. kontorleje pr. m2 | 1.185 | 1.079 | 1.069 | 1.065 | 1.023 |
| Gnst. erhvervsleje pr. m2 | 743 | 700 | 692 | 684 | 0 |
| Finansielle | |||||
| Overskudsgrad primær drift (EBIT-margin) | 62,87% | 59,90% | 60,12% | 65,66% | 63,27% |
| Forrentning af egenkapitalen før skat | 21,25% | 18,36% | 16,26% | 17,97% | 17,63% |
| Forrentning af egenkapitalen efter skat | 18,32% | 15,20% | 14,07% | 16,02% | 15,68% |
| Soliditetsgrad | 43,03% | 39,12% | 38,48% | 34,40% | 39,94% |
| Return on invested capital (ROIC) | 2,65% | 2,36% | 2,61% | 2,35% | 3,03% |
| Loan to value (LTV) | 46,4% | 49,8% | 52,1% | 52,0% | 50,9% |
| Interest coverage (ICR) | 3,74 | 3,43 | 3,00 | 4,19 | 3,24 |
| Aktiemarked | |||||
| Resultat pr. aktie (EPS) | 38,73 | 30,42 | 22,43 | 22,75 | 18,12 |
| Pengestrømme fra drift pr. aktie | 18,88 | 42,68 | 10,34 | 10,88 | 17,08 |
| Markedsværdi | 777.679 | 717.277 | 458.719 | 451.768 | 422.294 |
| Aktiekurs ultimo periode | 206,00 | 190,00 | 132,00 | 130,00 | 133,00 |
| Indre værdi | 220,70 | 184,52 | 160,70 | 139,54 | 118,91 |
| Price Earnings p.a. (PE) | 5,32 | 6,25 | 5,88 | 5,71 | 7,34 |
| Kurs/indre værdi | 0,93 | 1,03 | 0,82 | 0,93 | 1,12 |
| EBIT pr. aktie | 29,85 | 26,05 | 28,29 | 21,58 | 21,38 |
| Antal aktier ultimo periode, stk | 3.793.314 | 3.793.314 | 3.493.314 | 3.493.314 | 3.193.314 |
| Antal egne aktier ultimo periode, stk | 18.173 | 18.173 | 18.173 | 18.173 | 18.173 |
| Udbytte pr. aktier | 0,0 | 3,0 | 0,0 | 3,0 | 1,5 |
Arminstrasse, Lübeck Ejendommen har fået ny facade og nye balkoner
Koncernens regnskabsmæssige resultat
Koncernens nettoomsætning udgør 179,2 mio. DKK mod 164,2 mio. DKK.
Resultatet af koncernens primær drift udgør 112,7 mio. DKK mod 98,3 mio. DKK i 2019.
Årets resultat før værdireguleringer og skat udgør 83,2 mio. DKK og ligger dermed i det interval på 77-85 mio. DKK, der er meddelt i seneste fondsbørsmeddelelser. I 2019 var resultatet før skat og værdireguleringer 69,6 mio. DKK.
Nettoværdireguleringerne udgør 190,5 mio. DKK og er dermed reguleret yderligere fra 114 mio. DKK den 30.9.2020.
Årets resultat før skat udgør 273,7 mio. DKK, og ligger dermed over det interval på 190 til 200 mio. DKK som blev meddelt i fondsbørsmeddelelsen den 18.11.2020. Der blev udsendt en opdateret fondsbørsmeddelelse 04.02.2021.
Årets resultat efter skat udgør 235,9 mio. DKK.
Koncernens segmenter er udførligt beskrevet i note 3 i regnskabet.
Nettoomsætningen i K/S Danske Immobilien udgør 94,0 mio. DKK og er steget fra 91,6 mio. DKK.
Udlejning af selskabets 3.232 lejligheder er forløbet yderst tilfredsstillende. Selskabets udlejningsprocent er på 98,5% mod 97,8% sidste år. Huslejeindtægterne er steget med 2,5%, hvilket er over det forventede mål på 1-2%.
Resultatet af primær drift udgør 57,2 mio. DKK mod 57,0 mio. DKK i 2019.
Resultat før værdireguleringer og skat udgør 48,1 mio. DKK og værdireguleringer af investeringsejendomme udgør 114,2 mio. DKK.
Årets resultat før skat udgør 162,4 mio. DKK mod 113,8 mio. DKK i 2019.
Købet af Sell Speicher GmbH og Germania Arkaden GmbH i december 2019 har haft fuldt effekt for hele regnskabsåret, og har bidraget positivt til resultatet i segmentet. Nettoomsætningen i Prime Office A/S' kontorejendomme udgør 42,1 mio. DKK mod 22,6 mio. DKK i 2019.
Koncernens kontorejendomme er stort set fuldt udlejede med en udlejningsprocent på 99,2% og huslejen er på niveau med det forventede. Sidste år udgjorde udlejningsprocenten 98,7%.
Resultatet af primær drift udgør 35,7 mio. DKK mod 17,0 mio. DKK i 2019.
Resultat før værdireguleringer og skat udgør 44,9 mio. DKK og værdireguleringer af investeringsejendomme udgør 17,2 mio. DKK.
Årets resultat før skat udgør 44,9 mio. DKK mod 49,7 mio. DKK i 2019.
Nettoomsætningen i MC Property Fund Hamburg GmbH (MCPF) udgør 43,0 mio. DKK.
MC Property Fund Hamburg GmbH omfatter bolig og erhverv. I 2020 er antallet af ledige lejemål faldet til 3,3% mod 5,5% året før.
Resultat af primær drift udgør 23,7 mio. DKK mod 28,8 mio. DKK i 2019. Resultat før værdireguleringer og skat udgør 16,4 mio. DKK og værdireguleringer af investeringsejendomme udgør 59 mio. DKK.
Årets resultat før skat udgør 75,5 mio. DKK mod 43,6 mio. DKK i 2019.
De samlede investeringsejendomme andrager 788,9 mio. DKK og omsætningen omregnet for året udgør ca. 43 mio. DKK. Der er i 2020 solgt tre ejendomme for 26 mio. DKK med et tab på 1,3 mio. DKK i forhold til bogført værdi.
De samlede aktiver andrager 3.242,8 mio. DKK og heraf udgør investeringsejendomme 3.142,9 mio. DKK. Stigningen kan henhøres til aktivering af investeringer, valutakursreguleringer, samt nettoopskrivninger af ejendommenes værdi.
Koncernens egenkapital udgør 1.395,3 mio. DKK mod 1.180,5 mio. DKK ultimo 2019. Ændringen kan primært henføres til årets resultat på 235 mio. DKK.
De langfristede forpligtelser udgør 1.712 mio. DKK mod 1.704,2 mio. DKK ultimo 2019. Bankgælden udgør 72,1 mio. DKK. Den udskudte skat er steget til 182,3 mio. DKK mod 153 mio. DKK sidste år. Den udskudte skat kan primært henføres til MC Property Fund Hamburg GmbH og som følge af værdireguleringer af ejendomme.
En af selskabets strategiske søjler er finansiering og balancestyring. Koncernen har en LTV på 46,4% mod 49,8% sidste år og en soliditet på 43,03% mod 39,12% sidste år.
I K/S Danske Immobilien udgør nettorealkreditgæld 524,7 mio. DKK ud af en dagsværdi af boligejendomme på 1.510,1 mio. DKK. Det svarer til en LTV på 34,7%.
I kontorsegmentet er de tilsvarende tal en nettorealkreditgæld på 438,3 mio. DKK ud af en dagsværdi for kontorejendomme på 817,2 mio. DKK. Det svarer til en LTV på 53,6%.
I MC Property Fund Hamburg GmbH udgør nettorealkreditgælden 422,7 mio. DKK. Dagsværdien af investeringsejendommene andrager 788,9 mio. DKK. Det svarer til en LTV på 53,6% mod 61,1% sidste år.
Resultat af den primære drift udgør 112,7 mio. DKK mod 98,3 mio. DKK året før. Efter ændringer i driftsaktiviteter udgjorde likviditetspåvirkningen 71,3 mio. DKK mod 161,1 mio. DKK året før. Likviditetspåvirkningen stammer i 2020 primært af betalt selskabsskat på 12 mio. DKK og finansielle omkostninger på 30,1 mio. DKK.
Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne udgør 14,0 mio. DKK, hvor salg af ejendomme udgør 24,9 mio. DKK og tilgang af investeringsejendomme udgør -10,9 mio. DKK (investeringer).
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet er negative med 22,7 mio. DKK og der er sket udlodning til minoritetsaktionærer i K/S Danske Immobilien på 6,1 mio. DKK og der er samlet tilbagebetalt lån på 16,6 mio. DKK.
Herefter udgør de samlede pengestrømme 62,5 mio. DKK, og den likvide beholdning ved årets slutning udgjorde 76,0 mio. DKK, hvortil skal tillægges uudnyttede trækningsrettigheder.
Selskabet foretog ved første nedlukning i marts 2020 en større analyse af alle selskaber og de enkelte lejere. Som følge af usikkerhed om påvirkning af selskabet blev det besluttet, at selskabets forventninger til 2020 blev annulleret. Konklusionen på COVID-19 er, at selskabet kun i et meget begrænset omfang er påvirket af krisen. Der er kun truffet enkelte aftaler med erhvervslejere omkring nedsættelse af lejen, og selskabet har i videst mulig udstrækning støttet de lejere der har været ramt. Med næsten 74% i boligudlejning og 15% i kontor er påvirkningen begrænset.
Selskabets investeringsejendomme måles til dagsværdi og den samlede værdi udgør 3.116,3 mio. DKK pr. 31.12.2020. Den kapitaliserede værdi af bygninger på lejet grund udgør 26,6 mio. DKK.
Dagsværdien opgøres for de enkelte ejendomme efter en afkastmodel, på baggrund af en række forudsætninger, herunder de enkelte ejendommes normalindtjening, samt individuelle afkastkrav pr. ejendom.
Fra regnskabsåret 2017 anvendes afkastmodellen internt for alle ejendomme, da denne model passer til selskabets stabile lejeindtægter og høje udlejningsprocent. Valuarerne anvender i deres vurderinger en DCF-model.
Afkastmodellen har været brugt siden 2004 i K/S Danske Immobilien og hovedelementerne for alle ejendomme er følgende:
• Målinger af selskabets ejendomme sker for 2020 også på baggrund af ejendomsdata fra selskabets forvalter BUWOG, og ud fra markedsdata for BULWIENGESA, der leverer ejendomsstatistik for 125 byer til den tyske Bundesbank.
Der er væsentlig usikkerhed forbundet med en ændring i afkastkrav, og en forøgelse af afkastkravet med 0,5% vil reducere dagsværdien med 297 mio. DKK.
Dette er yderligere beskrevet i regnskabet under risikofaktorer.
Investeringsejendommene klassificeres efter IFRS 13's dagsværdihierarki 3, hvilket betyder, at der ikke kan findes egentlige markedspriser og afkastprocenter for de enkelte ejendomme i de pågældende byer.
Der indhentes hvert år eksterne vurderinger fra tyske valuarer for alle ejendomme for at kvalitetssikre og sikre en uvildig vurdering. Vurderingerne gennemføres efter internationale standarder for valuarer.
Det er bestyrelsen som tager den endelige beslutning vedrørende værdireguleringer.
| 1.000 DKK | Vurdering 31/12/2020 |
Vurdering 31/12/2019 |
Dagsværdi regulering |
Solgte ejendomme |
Forbedringer | Kursregulering | Nettoændring | Valuar 31-12-2020 |
Valuar + 10% 31-12-2020 |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| K/S Danske Immobilien | 1.510.178 | 1.393.099 | 114.644 | 0 | 8.338 | -5.903 | 117.079 | 1.513.674 | 1.665.042 | ||
| PO Kohlmarkt | 215.740 | 205.417 | 11.182 | 0 | 0 | -859 | 10.323 | 214.996 | 236.495 | ||
| PO Walkerdamm | 79.972 | 79.179 | 790 | 0 | 327 | -324 | 794 | 72.161 | 79.377 | ||
| PO Wandsbek | 34.965 | 35.108 | 0 | 0 | 0 | -143 | -143 | 37.197 | 40.916 | ||
| PO Hamburger Chausse | 52.075 | 52.288 | 0 | 0 | 0 | -213 | -213 | 49.843 | 54.828 | ||
| Office Kamp | 34.965 | 35.033 | 75 | 0 | 0 | -143 | -68 | 34.965 | 38.461 | ||
| MC Property Fund Hamburg** | 788.938 | 755.681 | 60.340 | -26.112 | 2.226 | -3.198 | 33.256 | 831.639 | 914.803 | ||
| Sell Speicher | 210.532 | 206.164 | 5.218 | 0 | 0 | -850 | 4.368 | 213.508 | 234.859 | ||
| Germania Arkaden | 188.958 | 189.730 | 0 | 0 | 0 | -772 | -772 | 183.007 | 201.307 | ||
| I alt | 3.116.323* | 2.951.699 | 192.249 | -26.112 | 10.891 | -12.405 | 164.624 | 3.150.990 | 3.466.089 | ||
| * Right of use asset | -418 |
Investeringsejendomme klassificeres under dagsværdihierarki på niveau 3.
*Dagsværdiregulering Right of use assets - ultimo udgør right-of-use-assets 26.619 TDKK.
** Avance/tab solgte ejendomme
I forbindelse med halvårsregnskabet pr. 30.6.2020 blev ejendommene i K/S Danske Immobilien opskrevet med 20 mio. DKK primært som følge af stigende huslejeindtægter i K/S Danske Immobilien.
** Solgte ejendomme -1.312 Nettoeffekt resultat 190.519
I forbindelse med delårsrapporten for 3. kvartal 2020 blev koncernens ejendomme opskrevet som følge af stigende huslejer i boligejendomme, og som følge af en nedsættelse af afkastprocenten med 0,25% for boligejendomme. Værdien af det største boligejendomsselskab blev også bekræftet af en tysk valuar. Samlet blev ejendommene værdireguleret med 114 mio. DKK pr. 30.9.2020.
Den positive udvikling i huslejeindtægterne fortsatte i andet halvår af 2020 og har bidraget til en yderligere værdiregulering ved årets udgang. Desuden har det vist sig, at koncernen har været mindre ramt af COVID-19 end forventet.
Efterspørgslen efter specielt bolig-og kontorejendomme er fortsat igennem hele 2020, og for specielt de 7 største tyske byer er afkastprocenten for kontorejendomme kommet under 3%. Den tyske Bundesbank offentliggør løbende ejendomsdata fra hele Tyskland, som en del af deres statistiske oplysninger, og heraf fremgår det, at både lejepriser og priser på fast ejendom er steget igennem hele 2020.
I MC Property Fund Hamburg GmbH udgør ejendomme i og omkring Hamborg ca. 75%, og afkastprocenten for koncernens boligejendomme i Hamborg er nedsat til 4% fra 4,25%. For erhvervsejendommene i Hamborg er afkastprocenten 4,5%.
Den samlede afkastprocent i koncernen var i 2019 på 4,85% og den er nedsat til 4,60% for 2020.
For koncernens ejendomme er ejendomsværdierne i MC Property Fund Hamborg GmbH opjusteret med ca. 60 mio. DKK.
I K/S Danske Immobilien er huslejeindtægterne steget med 2,8% i regnskabsåret. Der er således foretaget en samlet værdiopskrivning i 2020 på 117 mio. DKK, der er foretaget både i forbindelse med halvåret og i forbindelse med 3. kvartal 2020, hvor den gennemsnitlige afkastprocent blev nedsat fra 5% til 4,75%.
For koncernens kontorejendomme er afkastprocenterne uforandrede. I PO Kohlmarkt GmbH, Sell Speicher GmbH og i Germania Arkaden Gmbh er afkastprocenterne fortsat 4,5%, mens den i de øvrige kontorejendomme ligger på 4,38 - 4,75%.
I forhold til koncernens værdiregulering pr. 30.9.2020 på 114 mio. DKK er værdierne derfor yderligere reguleret med ca. 75 mio. DKK, som følge af ovennævnte forhold.
Koncernens valuarer har i forbindelse med årsregnskabet vurderet selskabets investeringsejendomme pr. 31.12.2020.
FAKT Valuation har vurderet koncernens boligejendomme (K/S Danske Immobilien) til en markedsværdi på 1.665 mio. DKK inklusive transaktionsomkostninger på ca. 10% og til 1.513,6 mio. DKK eksklusive transaktionsomkostninger.
SchöderWert har vurderet koncernens kontorejendomme (PO kontorselskaber) til en markedsværdi på 442,8 mio. DKK inklusive transaktionsomkostninger på ca. 10% og til 402,5 mio. DKK eksklusive transaktionsomkostninger.
FAKT Valuation har vurderet koncernens bolig- og erhvervsejendomme (MC Property Fund Hamburg GmbH) til en markedsværdi på 914,8 mio. DKK inklusive transaktionsomkostninger på ca. 10% og til 831,6 mio. DKK eksklusive transaktionsomkostninger.
Valuarrapporterne findes alle på selskabets hjemmeside, hvoraf værdien af hver enkelte ejendom fremgår.
For 2021 vil selskabet fortsat løbende offentliggøre vurderingerne af koncernens ejendomsselskaber i forbindelse med del-og halvårsrapporter på baggrund af BUWOG ejendomsdata og ejendomsdata fra BULWIENGESA. Det er fortsat koncernens bestyrelse, der fastsætter vurderingerne for selskabets investeringsejendomme.
Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen der udbetales 5 DKK i udbytte pr. aktie for 2020.
Boligejendomme og kontorejendomme repræsenterer 86% af selskabets huslejeindtægter, og der forventes en stabil omsætning og en fortsat høj udlejning af alle ejendomme.
Prime Office A/S forventer en omsætning (huslejeindtægter) på 172 – 181 mio. DKK og resultat af primær drift (EBIT) på 106 til 119 mio. DKK. Prime Office A/S opererer med et interval for resultatforventningerne i de enkelte ejendomsselskaber, og summen af disse tal udgør EBIT for den samlede koncern.
Efter renteomkostninger Forventes et resultat før værdiregulering af ejendomme på ca. 82-95 mio. DKK. Prime Office A/S vil fortsætte med at optimere ejendommenes værdi gennem fokus på kunder (lejere), vedligeholdelse af selskabets ejendomme og effektivisering af driften.
Der forventes fortsat et højt investerings- og vedligeholdelsesprogram i koncernen.
Selskabet lån er realkreditlån med lang løbetid, og der er kun mindre driftskreditter i koncernen. Der anvendes renteswaps i lånenes løbetid til at sikre faste renter. Selskabet har lave renter for ca. 75% af gælden i de næste 5 år, og yderligere rentesikringer frem til 2030. Dette er yderligere beskrevet i finansieringsafsnittet.
Selskabets gældsandel i forhold til ejendommenes værdi (LTV) ligger på 44,5%, og for selskabet største selskab – K/S Danske Immobilien – er LTV på 34,7%.
Selskabet har indgået langfristede rentesikringer af gæld og selskabets renteudgifter forventes at være på ca. 30 mio. DKK i 2020. Der forventes ikke væsentlige ændringer i gældsposter.
De økonomiske forventninger for 2021 er forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det forventede. Usikkerhedsfaktorerne er primært udlejning, ændringer i selskabets omkostninger til vedligeholdelse af ejendomme, og ændringer i selskabets finansieringsforhold. COVID-19 vil også kunne påvirke selskabet i negativ grad.
| BELØB I MIO. DKK | Forventning til 2021 |
Realiseret i 2020 |
|---|---|---|
| Omsætning | ||
| K/S Danske Immobilien (Bolig) | 94 – 96 | 94,0 |
| Prime Office A/S (Kontor) | 40– 43 | 42,1 |
| MC Property Fund Hamburg GmbH | 38- 42 | 43,0 |
| Omsætning i alt | 172-181 | 179,2 |
| Resultat af primær drift (EBIT) | ||
| K/S Danske Immobilien (Bolig) | 55-60 | 57,2 |
| Prime Office A/S (Kontor) | 34 – 38 | 35,6 |
| MC Property Fund Hamburg GmbH | 20 -25 | 23,7 |
| Ikke fordelte omkostninger | -3-4 | -3,9 |
| Resultat af primær drift (EBIT) i alt | 106 - 119 | 112,7 |
| Finansielle poster | ||
| K/S Danske Immobilien (Bolig) | 9 | 9,0 |
| Prime Office A/S (Kontor) | 8 | 8,0 |
| MC Property Fund Hamburg (bolig og erhverv) | 7 | 7,2 |
| Resultat før skat og værdiregulering af ejendomme |
82-95 | 83,2 |
Koncernen ledes af en på generalforsamlingen valgt bestyrelse på 3 medlemmer. Bestyrelsen træffer sine afgørelser ved simpelt stemmeflertal. I tilfælde af stemmelighed er bestyrelsesformandens stemme udslagsgivende, og i tilfælde af dennes forfald er det næstformandens stemme der er udslagsgivende.
Bestyrelsen ansætter en direktion og definerer dennes ansvarsområder, mål og beføjelser. Bestyrelsen skal godkende alle store investeringer - herunder køb af ejendomme og/ eller ejendomsselskaber.
Bestyrelsen består af Flemming Bent Lindeløv, Knud Aage Hjorth og Torben Hjort Friderichsen.
Flemming Bent Lindeløv, som er tiltrådt den 21. april 2008, er valgt som bestyrelsesformand, og Knud Aage Hjorth, som er tiltrådt den 16.10.2017, er valgt som næstformand. Torben Hjort Friderichsen er valgt som bestyrelsesmedlem og tiltrådt den 24. april 2014.
Alle medlemmer er på valg hvert år og blev alle genvalgte på selskabets seneste ordinære generalforsamling den 04.06.2020.
Der har i årets løb været afholdt 7 bestyrelsesmøder, hvor alle bestyrelsesmedlemmer har deltaget.
Bestyrelse og direktion i Prime Office A/S:
Fra venstre: bestyrelsesformand Flemming Bent Lindeløv, næstformand Knud Aage Hjorth, selskabets direktør Mogens Vinther Møller og bestyrelsesmedlem Torben Hjort Friderichsen.
Uddannelse: civilingeniør, lic.tech.
Født: 20. august 1948.
Indtrådt i bestyrelsen den 21. april 2008 og på valg på generalforsamlingen i 2021.
Antal aktier i Prime Office A/S: 28.130 stk
Nationalitet: Dansk
Afhængig (medlem af bestyrelse i mere end 12 år)
Honorar som bestyrelsesformand:
Prime Office A/S: 250.000 DKK.
MC Property Fund Hamburg GmbH: 250.000 DKK.
K/S Danske Immobilien: 250.000 DKK.
Direktionsposter: Hegelund Invest ApS
Tidligere direktionsposter (seneste 5 år): SCHOELLER-PLAST-ENTERPRISE A/S.
Bestyrelsesposter: The Index Project (fond), The Index Project A/S, A-Consult A/S (bestyrelsesformand), LED IBOND A/S, LED IBOND International A/S, Prime Office A/S (bestyrelsesformand), K/S Danske Immobilien (bestyrelsesformand), Illums Bolighus A/S (bestyrelsesmedlem), Illums Bolighus Holding A/S (bestyrelsesmedlem), Nordic Artists Management A/S (Næstformand), TONEART INTERIOR ApS (bestyrelsesformand), TONEART A/S (bestyrelsesformand), IBH 3 ApS (bestyrelsesformand), Copenhagen Piano A/S (bestyrelsesformand),Schoeller-Plast-Entreprise A/S (bestyrelsesmedlem), Universal Flytteforretning A/S (bestyrelsesmedlem), BRIAN SØGAARD HOLDING ApS (bestyrelsesmedlem), HEGELUND INVEST ApS (Bestyrelsesformand). Universal Transport A/S (bestyrelsesmedlem), Brian S. Holding Aps, (bestyrelsesmedlem), Alfanordic Group A/S (bestyrelsesformand), AlfaNordic Academy A/S (bestyrelsesformand), MC Property Fund Hamburg GmbH (bestyrelsesformand).
Tidligere bestyrelsesposter (seneste 5 år): Brian Søgaard Fællesholding Aps, Washa 3.0 Aps.
Kompetencer: Mangeårig ledelseserfaring i internationale virksomheder på direktionsniveau og stor bestyrelseserfaring fra en række børsnoterede virksomheder, heraf også som bestyrelsesformand. Speciel sagkyndig indenfor Corporate Governance, strategiske forhold og internationalisering.
Uddannelse: Finansøkonom.
Professionelt bestyrelsesmedlem.
Født den: 24.september 1958
Indtrådt i bestyrelsen den 16.10.2017 og på valg på generalforsamlingen i 2021.
Antal aktier i Prime Office A/S: 27.262 via M+M Invest Aps og Knud Aage Hjorth
Nationalitet: Dansk
Uafhængig
Honorar 2020 som næstformand:
Prime Office A/S: 187.500 DKK. og 75.000 DKK. som formand for revisionsudvalget
MC Property Fund Hamburg GmbH: 125.000 DKK.
K/S Danske Immobilien: DKK 125.000 DKK.
Direktionsposter: M&M Invest Aps.
Tidligere direktionsposter (seneste 5 år):
Bestyrelsesposter: M&M Invest Aps, Moller + Company A/S, K/S Danske Immobilien, MC Property Fund Hamburg GmbH (bestyrelsesmedlem).
Tidligere bestyrelsesposter (seneste 5 år):
Kompetencer: Mangeårig ledelseserfaring indenfor finansielle virksomheder med ansvar for finansiering og risikostyring. Særlig erfaring indenfor asset management og værdipapirhandel.
Indtrådt i bestyrelsen den 24. april 2014 og på valg på generalforsamlingen i 2021.
Antal aktier i Prime Office A/S via Torben Hjort Aps: 5.000 stk.
Nationalitet: Dansk
Uafhængig
Prime Office A/S: 125.000 DKK.
MC Property Fund Hamburg GmbH: 125.000 DKK.
K/S Danske Immobilien: 125.000 DKK.
Direktionsposter: AHJ A/S, CatPen A/S, Tolefrapo Aps, Torben Hjort Aps, Storebælt Invest Aps, TH & TH Invest Aps, AHK nr. 186 Aps, ND Ejendomselskab Aps.
Bestyrelsesposter: Berlin KGI A/S (bestyrelsesformand), Esplanaden Berlin Holding A/S (bestyrelsesformand),REK Berlin Asset Management A/S (bestyrelsesmedlem), Berlin Nyborg Holding Aps (bestyrelsesmedlem), Invest Brazil A/S (bestyrelsesmedlem), Esbjerg Butikscenter Øst A/S (bestyrelsesmedlem), Ejendomsselskabet Aars Storcenter A/S (bestyrelsesmedlem), South Cone Investments A/S (bestyrelsesformand), Torben Hjort Aps (bestyrelsesmedlem), Prime Office A/S (bestyrelsesmedlem), K/S Danske Immobilien (bestyrelsesmedlem), Real Estate Konzept A/S (bestyrelsesmedlem), AHK nr. 186 Aps (bestyrelsesmedlem), MC Property Fund Hamburg GmbH (bestyrelsesmedlem).
Tidligere bestyrelsesposter (seneste 5 år): REK Berlin 1 Aps, Berlin Wohnungs Invest 2 Aps,KRING Group A/S, Ejendomsselskabet Iserlohn A/S, Tolefrapo Aps (Bonus Invest A/S.
Kompetencer: Lang ledelseserfaring med økonomiske og finansielle forhold og ledelse af større finansielle virksomheder. Bred erfaring med bestyrelsesarbejde i tyske ejendomsselskaber og kapitalfonde. Generel erfaring med risikostyring.
Uddannelse: Uddannet indenfor handel og salg.
Bestyrelsen har ansat Mogens Vinther Møller som administrerende direktør den 10. december 2007.
Født: 9. august 1957.
Indtrådt i direktionen den 10. december 2007.
Besiddelse af antal aktier i Prime Office A/S: 847.259 stk. via Birketinget A/S
Gage: Kr. 1.750.000 i Prime Office A/S og koncernselskaber.
Kontraktansat til 2025. Direktøren har ikke bonus, aktieoptioner eller pensions-og fratrædelsesordninger.
Prime Office A/S og tilknyttede selskaber: K/S Danske Immobilien, Danske Immobilien ApS, MC Property Fund Hamburg GmbH, PO Kohlmarkt GmbH, PO Walkerdamm GmbH, PO Hamburger Chausse GmbH, PO Wandsbek GmbH, Office-kamp GmbH, Germania Arkaden Gmbh, Sell Speicher GmbH.
Tidligere direktionsposter (seneste 5 år): Flintebakken ApS, MC Hamburg Invest Aps, MOC 10 Aps.
Bestyrelsesposter: Ingen
Tidligere bestyrelsesposter (sidste 5 år): K/S Danske Immobilien
Bankuddannet. HD i Finansiering og HD i organisation
Kompetencer: Ledelse af finansielle selskaber og styring af finansielle forhold. Mangeårig erfaring med tyske ejendomsinvesteringer og tyske forhold.
Prime Office A/S har en traditionel tostrenget ledelsesstruktur med en bestyrelse og en direktion.
Bestyrelsen ansætter direktionen/ledelsen.
Bestyrelsen foretager den overordnede kontrol og styring og fastlægger den strategiske retning, samt de overordnede politikker og retningslinjer for selskabet.
Bestyrelsen vurderer løbende alle ændringer i lovgivning og forordninger. For at sikre alle relevante kompetencer på det finansielle og det juridiske område er en række funktioner outsourcet til en række samarbejdspartnere, der besidder en række af de relevante kompetencer som kræves på disse områder.
Direktionen foretager den daglige ledelse af selskabet og er ansvarlig for den strategiske planlægning og forretningsudvikling. Direktionen udøver den daglige ledelse i overensstemmelse med de retningslinjer, politikker og instrukser, som bestyrelsen beslutter.
Prime Office A/S' samlede bestyrelse fungerer som revisionsudvalg. Revisionsudvalget forbereder bestyrelsens arbejde med regnskabs- og revisionsmæssige forhold, herunder relaterede
risikomæssige forhold. Udvalget gennemgår og forholder sig til koncernens regnskabsrapporter og vurdering af relaterede risici, væsentlige regnskabsprincipper og procedurer, interne kontroller, rapporter fra ekstern revision, vurdering og målinger af investeringsejendomme, compliance og hvidvask. Bestyrelsens næstformand, Knud Aage Hjorth, er formand for revisionsudvalget.
Der har i 2020 været afholdt 3 møder i revisionsudvalget.
Bestyrelsen har etableret et særskilt vederlags- og nomineringsudvalg med Flemming Bent Lindeløv som formand. Udvalget har i indeværende regnskabsår tilset, at den fastlagte vederlagspolitik er overholdt og i overensstemmelse med Prime Office A/S' strategi og langsigtede mål. Direktionens og bestyrelsens struktur, størrelse, sammensætning, kompetencer og resultater er vurderet af nomineringsudvalget.
Vederlagspolitikken godkendes årligt på selskabets generalforsamling, og er senest godkendt den 4.6.2020. Vederlagspolitikken og bestyrelsens kompetencer kan læses på selskabets hjemmeside, og i selskabets ESG-rapport for 2020.
Der anvendes ikke eksterne rådgivere i udvalgene.
Selskabets årshjul fungerer som et dynamisk værktøj for selskabets ledelse og er opbygget efter en række ordensmæssige forhold, der gennemgås på hvert bestyrelsesmøde. I årshjulet planlægges, hvornår alle væsentlige forhold omkring selskabets lovgivningsmæssige forhold gennemgås, herunder strategi, kapitalstruktur, risikoforhold m.v
Arbejdsopgaverne er fastsat i kommissorier for de enkelte udvalg, der vurderes mindst én gang årligt. Læs udvalgenes kommissorium på selskabets hjemmeside: http://www.primeoffice.dk/om-primeoffice/bestyrelsesudvalg/.
I 2020 har selskabet truffet aftale med BDO om, at selskabet varetager selskabets compliance og risikostyringsfunktion. Der udarbejdes årligt en compliance rapport til selskabets bestyrelse og der udarbejdes løbende risikorapporter til selskabets bestyrelse. Både compliance og risikostyringsfunktionen er dermed uafhængige af selskabets ledelse.
Selskabet har outsourcet compliancefunktionen til en ekstern rådgiver, der i samarbejde med selskabets juridiske rådgiver på FAIF-området – DLA Piper – sikrer at bestyrelsen løbende følger alle lovgivningsmæssige forhold. Det sker ved, at selskabet løbende sikrer, at de overordnede politikker og retningslinjer er overholdte, og ændres når det er relevant.
Der er indgået en depositaraftale med DLA Piper, der overvåger selskabets betalingsstrømme og opbevaring af selskabets aktiver. Herudover varetager depositaren en tilsynsfunktion.
BDO Statsautoriseret Revisionsaktieselskab fungerer som selskabets regnskabsfunktion og foretager bogføring og konsolidering af selskabets ejendomsselskaber.
Selskabets koncernkonsolidering sker digitalt, således at selskabets forvalter, BUWOG, fremsender SAPbaserede regnskabsdata til BDO, der konsoliderer disse i regnskabssystemet CaseWare.
De løbende rapporteringer og delårsrapporter er baseret på basis heraf og de udarbejdes af selskabet i samarbejde med BDO. BDO varetager lignende funktioner for andre børsnoterede virksomheder.
Det er fortsat Deloitte, der er selskabets revisor.
Selskabet har en central funktion i relation til controlling af den finansielle rapportering fra koncernens tyske ejendomsselskaber og øvrige finansielle data. Der udarbejdes årligt et budget, som omfatter koncernens forretningsaktiviteter. Budgettet følges månedsvis på udvalgte poster og kvartalsvis på samtlige poster med analyse af eventuelle afvigelser. Kvartalsvis suppleres med forventninger for indeværende regnskabsår. Herudover udarbejdes månedlige likviditetsrapporter og finansielle rapporter til selskabets ledelse.
Alle selskabets ejendomme administreres af BUWOG Immobilien Treuhand GmbH, der er et datterselskab af den tyske Vonovia koncern. Selskabet ejer over 365.000 lejligheder i Tyskland og Østrig, og foretager forvaltning for eksterne kunder. Aftalen er en videreførelse af forvaltningsaftale med BUWOG Immobilien Management Gmbh, der var et selskab i BUWOG koncernen, som Vonovia har overtaget i 2018.
Selskabet foretager alle forvaltningsfunktioner for selskabet: Udlejning og opkrævning af huslejer, bonitetsvurderinger af lejere. Efter overtagelsen af MC Property Fund Hamburg GmbH blev der ansat 10 medarbejdere, herunder en række viceværter. Koncernen har derfor overtaget større investerings-og vedligeholdelsesplaner i en separat dansk funktion. BUWOG anvender et SAP-baseret økonomistyringssystem og udarbejder månedlige rapporter for udlejning, vedligeholdelse, investeringer og debitorstyring, samt leverer alle data til BDO, der står for selskabets regnskabsfunktion. Alle økonomiske stamdata og månedsdata stilles til selskabets rådighed i en App.
Selskabets forvalter opdaterer månedligt ejendomsdata for alle ejendomsselskaber i et SAP miljø, der stilles til selskabets disposition via en internetbaseret løsning. Det er brutto- og nettoleje og nøgletal om nettoleje pr. m2 , data om tomgang og oplysninger om til- og fraflytning, data om debitorstyring og tilgodehavender. Vedligeholdelsesomkostninger og investeringer opgøres pr. måned og i forhold til årsbudget.
BUWOG App's økonomiske data indgår i selskabets månedlige vurderinger af alle ejendomsselskaber og enkeltejendomme.
Selskabet har indgået dataleveringsaftale med BULWIENGESA om levering af data for selskabets investeringsbyer: Hamborg, Kiel, Lübeck og Schleswig (Flensborg). BULWIEN opsamler data for 30 forskellige kilder og for 240 variable, og indsamler over 10 mio. informationer for mere end 100.000 ejendomme. RIWIS (Regionales Immobilienwirtschaftliches Informationssystem) formidler analyser fra 125 byer og 1.000 områder af forskellig størrelse. Selskabet er hovedleverandør til den tyske Bundesbank "Indikatorsystem for bolig- og erhvervsejendomsmarkedet".
Der har siden 2008 været indgået en delegationsaftale med Moller & Company A/S omkring delegering af en række funktioner, herunder udvælgelse og kontrol af selskabets samarbejdspartnere. Herudover foretages indstilling til bestyrelsen omkring køb af ejendomme. Aftalen er gældende i 5 år og den forlænges revolverende ved årets udgang med 5 år.
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 202035
Prime Office A/S bestræber sig på at sikre et højt informationsniveau om den nuværende og fremtidige situation i koncernen, så markedet, aktionærer, nye investorer, analytikere, porteføljeforvaltere og andre interesserede altid har adgang til korrekt og tilstrækkelig viden om Prime Office A/S.
På Prime Office A/S' hjemmeside findes yderligere investorrelevant information. Informationen har først og fremmest til formål at give investorer et retvisende billede af koncernens aktiviteter og fremtidsudsigter, så prisfastsættelsen af selskabets aktie reflekterer værdien af koncernen. Under Investor Relations kan der findes relevante informationer om Prime Office A/S, herunder fondsbørsmeddelelser og regnskabsmeddelelser.
| Fondsbørs: | Nasdaq OMX Copenhagen A/S |
|---|---|
| Fondskode/ISIN: | DK0060137594 |
| Aktienavn: | Prime Office A/S |
| Kortnavn: | PRIMOF |
| Aktieklasser: | én |
| Aktiekapital: | DKK 189.665.700 |
| Nominel stykstørrelse: | DKK 50 |
| Antal aktier: | 3.793.314 |
| Antal stemmer pr. aktie: | én |
| Ihændehaverpapir: | ja |
| Stemmeretsbegrænsning: | nej |
| Begrænsninger i omsættelighed: | nej |
På selskabets hjemmeside kan selskabets vedtægter og de seneste beretninger fra selskabets generalforsamlinger downloades. Under selskabets vedtægter fremgår de seneste ændringer af de bemyndigelser som generalforsamlingen har truffet omkring kapitalforhøjelser.
I henhold til Markedsmisbrugsforordningens artikel 19 har Prime Office A/S meddelt, at nedenstående aktionærer er i besiddelse af mere end 5% af såvel den samlede aktiekapital som stemmerettighederne.
I henhold til selskabsloven kan aktionærerne bemyndige bestyrelsen til at lade koncernen købe egne aktier. Det samlede antal af sådanne aktier må dog ikke overstige 15% af koncernens samlede selskabskapital. Beholdningen af egne aktier udgjorde den 31. december 2020 18.173 stk. aktier svarende til 0,48% af koncernens samlede aktiekapital.
Kursudviklingen på Prime Office A/S har været stabil i årets løb. COVID-19 betød et fald i marts 2020, men kursen rettede sig i løbet af 2020 og steg med ca. 8% i årets løb. Markedsværdien steg til ca. 781 mio. DKK. (Inkl. egne aktier). Prime Office A/S er en del af OMX Small Cap Index der er steget markant siden medio 2020. Det er især to medico-selskaber, der trækker dette indeks op.
På selskabets hjemmeside (www.primeoffice.dk) kan samtlige fondsbørsmeddelelser downloades.
Prime Office A/S offentliggør regnskabsmeddelelser hvert kvartal, som er tilgængelige på selskabets hjemmeside. Interesserede kan ved henvendelse dog modtage den økonomiske rapportering fra Prime Office A/S pr. e-mail.
Årsrapport 2020 22. marts 2021 Ordinær generalforsamling 2021 14. april 2021 Delårsrapport 1. kvartal 2021 20. maj 2021 Delårsrapport 1. halvår 2021 19. august 2021 Delårsrapport 3. kvartal 2021 18. november 2021 Finanskalender 2022 18. november 2021
Germania Arkaden, Kiel.
Germania Arkaden, Kiel.
Ledelsen følger Nasdaq Copenhagen A/S' anbefalinger om god selskabsledelse, som findes på www.corporategovernance.dk. På http://www.primeoffice.dk/investor-relations/lovpligtig-redegoerelse-for-virksomhedsledelse/ er i skemaform redegjort for, hvorledes selskabet forholder sig til de enkelte anbefalinger i henhold til de seneste anbefalinger fra udvalget i november 2020.
Prime Office A/S søger at opretholde en aktiv kommunikation med investorerne, primært via elektroniske medier, herunder især selskabets hjemmeside og e-mails. Selskabet offentliggør kvartalsvise meddelelser om regnskaberne. Selskabets bestyrelse har vedtaget en kommunikationspolitik, der findes på selskabets hjemmeside.
Vedtægterne i Prime Office A/S giver aktionærerne gode muligheder for at udøve aktivt ejerskab. Alle aktionærer kan stille forslag på generalforsamlingen og koncernen følger én aktie – én stemme princippet.
Bestyrelsen i Prime Office A/S afholder årligt et længerevarende bestyrelsesmøde, hvor bestyrelsensog direktionens forretningsorden gennemgås. Det sker typisk på bestyrelsens første ordinære møde efter generalforsamlingen. I henhold til forretningsordenen
drøfter bestyrelsen emner som intern kontrol, selskabets organisation, finansielle risici og -ressourcer, målsætning og strategier, direktionens ledelse af selskabet etc.
Alle bestyrelsesmedlemmer har deltaget i samtlige 7 møder i årets løb.
Bestyrelsen i Prime Office A/S afholder årligt et længerevarende bestyrelsesmøde med fokus på selskabets strategi.
Bestyrelsen har vedtaget en række politikker, som relaterer sig til samfundsansvar.
I årsrapporten gives der oplysning om de enkelte bestyrelsesmedlemmers direktions- og bestyrelseshverv. Alle bestyrelsesmedlemmer er uafhængige.
I forbindelse med valg til bestyrelsen søger bestyrelsen at sikre, at alle nødvendige kompetencer er til stede i bestyrelsen. Det tilstræbes især, at der i bestyrelsen findes kompetencer inden for ejendomsinvestering og finansiering. Selskabets bestyrelse består af 3-5 medlemmer, og udgør i dag 3 medlemmer. Af selskabets vedtægter fremgår, at de af generalforsamlingen valgte bestyrelsesmedlemmer vælges for 1 år ad gangen.
På selskabets hjemmeside er bestyrelsens kompetencer beskrevet.
Selskabet har valgt en næstformand til sikring af bestyrelsens arbejde i tilfælde af bestyrelsesformandens forfald.
Bestyrelsen fungerer som vederlags- og nomineringsudvalg med Flemming Bent Lindeløv som formand.
Selskabets bestyrelse fungerer som revisionsudvalg med selskabets næstformand Knud Aage Hjorth som formand. Der har været afholdt 3 møder i 2020.
Under afsnittet omkring organisering er selskabets administrative funktioner yderligere beskrevet.
Prime Office A/S' overordnede mål er at skabe værdi for aktionærerne. Med tilladelsen som selvforvaltende alternativ investeringsfond opfylder Prime Office A/S den skærpede lovgivning for alternative investeringsfonde, der blev indført af EU, der sikrer selskabets investorer en overvågning af selskabets samlede aktiviteter.
Det følger af lov om forvaltere af alternative investeringsfonde m.v., at en forvalter af alternative investeringsfonde (FAIF'en) skal udpege en depositar for hver enkelt fond, som FAIF'en forvalter. En depositar skal være med til at sikre en høj grad af investorbeskyttelse og er ansvarlig for opgaver som kan inddeles i nedenstående tre hovedemner:
Dette gælder uanset, hvilke typer af aktiver fonden investerer i. I Prime Office A/S vil den tilknyttede depositar bl.a. sikre daglig overvågning af selskabets løbende likviditetsbevægelser samt løbende sikre ejerskab af ejendomme og selskabsandele og løse div. generelle tilsynsopgaver.
Store dele af depositarens opgaver er nært beslægtede med områder, som traditionelt varetages af advokater, og derfor har Prime Office A/S valgt at indgå en aftale med DLA Piper, der via sin position som advokatvirksomhed, har de fornødne kompetencer til at varetage aktionærernes interesser i denne henseende.
Der er ført tilsyn med Investeringsfonden og Forvalteren i overensstemmelse med depositaraftalens bestemmelser herom. Tilsynet har ikke givet anledning til bemærkninger.
Selskabets bestyrelse har vedtaget en kommunikationspolitik, der findes på selskabets hjemmeside. Kommunikationspolitikken skal bidrage til at sikre, at oplysningsforpligtelserne fastlagt af Nasdaq Copenhagen A/S efterleves. I henhold til kommunikationspolitikken skal alle interessenter have mulighed for at modtage al kursrelevant information om selskabet med passende hyppighed og på en hurtig og effektiv måde inden for rammerne af de børsetiske
regler. Det skal endvidere sikres, at selskabet opretholder et højt informationsniveau, herunder med oplysninger om selskabets økonomiske og driftsmæssige udvikling.
Risikostyring og finansiel styring fremgår af selskabets finanspolitik, der kan læses på selskabets hjemmeside, og i et separat afsnit i årsregnskabet.
Selskabet har en åben informationspolitik omkring alle relevante forhold.
Tilfredse lejere er en forudsætning for en sund driftsøkonomisk udvikling. Vi tilbyder ikke luksuslejligheder, men solide og velholdte lejligheder af en god kvalitet, som vi takket være en fokuseret vedligeholdelsesplan løbende kan tilbyde vores lejere. Alle driftsomkostninger gennemgås løbende sammen med selskabets forvalter for at sikre, at lejerne også opnår relevante økonomiske fordele. Prime Office A/S har løbende fokus på lejernes samlede huslejeomkostninger. En del af selskabets grønne strategi er at reducere lejernes forsyningsomkostninger, hvor det er muligt, således at lejerne opfatter lejemålene som attraktive. Lave driftsomkostninger er ensbetydende med lavere huslejeomkostninger for lejerne.
Prime Office A/S har en vederlagspolitik for bestyrelsen og direktionen, der kan læses på selskabets hjemmeside. Bestyrelsen modtager udelukkende et fast honorar som godkendes på den ordinære generalforsamling. Det forsøges at tilpasse bestyrelsens årlige honorar til et niveau, der anses for rimeligt og konkurrencedygtigt.
Direktionen modtager et fast vederlag, der følger vederlagspolitikken, og som også er omfattet af de skærpede regler i FAIF-lovgivningen. Direktionskontrakterne giver dog mulighed for tildeling af bonus, dog jf. FAIF-lovgivningens begrænsninger. Direktionen har ikke aktieoptioner eller lignende. Der er mulighed for, at direktionen kan modtage præstationsaktier, som også er omfattet af FAIFlovgivningens regler.
Direktionen og bestyrelsen i Prime Office A/S har ingen fratrædelsesaftaler eller andre former for godtgørelser.
Årsrapporten indeholder særskilte oplysninger om de væsentligste kommercielle og finansielle risici, som selskabet kan blive påvirket af. Det fremgår under afsnit om vurdering af ejendomme, og i afsnit omkring risikostyring, hvor der blandt andet er foretaget en række følsomhedsanalyser ved ændring i afkastprocent og i lejeindtægter. Selskabets finanspolitik kan læses på selskabets hjemmeside. Herudover er der i afsnit omkring organisation redegjort for selskabets outsourcede funktioner som regnskabsfunktion, compliance og risikostyring.
Som følge af det begrænsede antal ansatte har selskabet ingen whistleblower ordning.
Efter indstilling fra bestyrelsen vælger selskabets generalforsamling for ét år ad gangen et statsautoriseret revisionsfirma til at foretage revisionen af selskabets årsrapport. Forud for indstillingen vurderer revisionsudvalget revisionsfirmaets kompetence og uafhængighed. Under hensyn til koncernens størrelse er etablering af intern revision fravalgt.
I 2019 har selskabet sammen med BDO vurderet alle personfølsomme oplysninger, som selskabet modtager. Konklusionen var at selskabet ikke modtager nogen datafølsomme informationer fra kunder, og i de få tilfælde hvor det sker er der tale om lovkrav som følge af særlovgivning, hvor den pågældende person giver skriftligt samtykke til dataoplysningerne.
Marliring 94, Lübeck. Renovering af tag og facade og nyt opvarmningsanlæg.Svalegange renoveret og nye balkoner. Investering 4,4 mio. DKK
Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar for koncernens risikostyring og interne kontrol. Den interne, såvel som den eksterne rapportering skal være retvisende, og der skal fokuseres på de væsentligste områder indenfor regnskabsaflæggelsesprocessen samtidig med at relevant lovgivning og anden regulering overholdes.
I henhold hertil er der etableret interne kontroller og procedurer for styring af koncernens risici, som dels skal sikre pålidelig information til koncernens beslutningstagere og eksterne interessenter, og dels skal skabe et grundlag for høj effektivitet, samt minimere fejl og mangler.
Under punktet Organisering er der detaljeret redegjort for selskabets ledelse og administrative funktioner og samarbejdspartnere.
Selskabets årshjul fungerer som et dynamisk værktøj for selskabets ledelse og er opbygget efter en række ordensmæssige forhold, der gennemgås på hvert bestyrelsesmøde. I årshjulet er planlagt hvornår alle væsentlige forhold omkring selskabets lovgivningsmæssige forhold gennemgås.
Prime Office A/S' aktiviteter er overordnet koncentreret omkring investering i tyske bolig- og erhvervsejendomme. I den forbindelse er koncernen eksponeret overfor nedenstående faktorer og har derfor særlig fokus på den interne kontrol og risikostyring.
Finansielle risici: Kapitalstruktur, renterisiko, valutakursrisiko, refinansierings- og tilbagebetalingsrisiko og likviditetsrisiko.
Likviditetsstyring: Overvågning af alle betalinger i koncernen.
Der er i afsnittet vedrørende koncernens risikoforhold og -styring detaljeret redegjort for de nævnte risikofaktorer, og afsnittet er suppleret med en række følsomhedsanalyser.
Bestyrelsen og direktionen fastlægger og godkender de overordnede politikker, procedurer og kontroller for den interne kontrol og risikostyring. Tilrettelæggelsen heraf vurderes løbende og grundlaget sikres gennem en klar organisationsstruktur med veldefinerede retningslinjer og nedskrevne procedurer.
Bestyrelsen vurderer mindst en gang om året koncernens organisationsstruktur og bemandingen på områder i forbindelse med de funktioner som har betydning for de interne kontroller og styring af koncernens risici.
Direktionen rapporterer løbende til bestyrelsen om den driftsmæssige og økonomiske udvikling, likviditet, samt om koncernens risikoforhold. Direktionen har ansvaret for at bestyrelsen orienteres om og involveres i eventuelle væsentlige ændringer i forhold til tidligere rapportering.
Direktionen overvåger løbende overholdelsen af relevant lovgivning og andre forskrifter og bestemmelser i forbindelse med regnskabsaflæggelsen og rapporterer løbende herom til bestyrelsen. Dette sker også i et samarbejde med selskabets revisor og advokat.
Bestyrelsen vurderer løbende koncernens risikoforhold på de områder, der er udpeget som væsentlige (se afsnittet vedrørende risikoforhold og risikostyring). Vurderingen baseres på den løbende rapportering fra direktionen.
Endvidere vurderer bestyrelsen løbende tiltag med henblik på at styre, henholdsvis eliminere, eller reducere koncernens forskellige risici.
Kontrolaktiviteterne tager udgangspunkt i en vurdering af koncernens risici. Hensigten med kontrolaktiviteterne er at sikre, at udstukne mål, politikker, manualer, procedurer m.v. opfyldes og
eventuelle fejl, mangler og afvigelser m.v. opdages rettidig. Dette sker i samarbejde med selskabets juridiske samarbejdspartner på området.
Prime Office A/S' overholdelse af reglerne for intern kontrol og risikostyring styres løbende gennem faste procedurer og stikprøver.
Bestyrelsen har fastlagt koncernens kommunikationspolitik, som lægger vægt på, at information fra koncernen er åben, retvisende, troværdig og tilgængelig.
Endvidere har bestyrelsen fastsat regler for koncernens efterlevelse af sine oplysningsforpligtigelser i overensstemmelse med love, bekendtgørelser og andre forskrifter.
I 2020 har selskabet sammen med selskabets depositar gennemgået alle relevante forretningsgange og kontroller som kræves ifølge lovgivningen for at sikre, at de er aktuelle og i overensstemmelse med seneste lovning. Specielt er compliance og risikoområdet gennemgået, og der er gennemført flere ændringer for at sikre, at aktionærernes interesser varetages bedst muligt.
Det er udarbejdet nye specifikke politikker for markedsføring og operationel risiko. Flere politikker er tilpasset de nye ændringer på risikostyringsområdet, og kan læses på selskabets hjemmeside.
I 2020 har selskabet for første gang udarbejdet en ESG-rapport*, der også findes på selskabets hjemmeside http://primeoffice.dk/investor-relations/samfundsansvar-esg/.
Virksomhedens forretningsmodel er at drive erhvervsmæssig udlejning af investeringsejendomme i Nordtyskland. I et separat afsnit er vist virksomhedens koncernstruktur og den strategi som virksomheden følger.
Prime Office A/S er som børsnoteret selskab underlagt de regler der fastsættes for aktieudstedende selskaber, med deraf følgende europæisk og national børs-og kapitalmarkedslovning. Som børsnoteret selskab aflægges Prime Office A/S årsregnskab efter de internationale regnskabsstandarder.
Som en selvforvaltende alternativ investeringsfond er Prime Office A/S, siden 2015, underlagt finansiel regulering efter FAIF-loven og underlagt Finanstilsynets tilsyn. På det regnskabsmæssige område er Prime Office A/S underlagt Erhvervsstyrelsen.
Selskabet følger de standarder som er fastlagt af komitéen for god selskabsledelse og det behandles på side 40.
Prime Office A/S ønsker at drive en ordentlig, sund og ansvarlig forretning i forhold til koncernens værdier og holdninger, samt i en balance mellem aktionærer, kunder og medarbejdere. Konkret sker det ved at koncernens virksomheder lever op til de relevante regler og love i Danmark og i Tyskland.
Prime Office A/S følger de regler, der gælder for sociale, etiske, klima- og miljømæssige forhold, og har ikke fundet det nødvendigt at implementere særlige politikker på disse områder, men har fokus på de områder som bidrager til en ansvarlig holdning og som skaber værdi for aktionærerne, kunderne og samfundet.
Da Prime Office A/S primært driver virksomhed i Danmark og i Tyskland, som har tiltrådt FN's menneskerettighedskonvention, og da vi ikke vurderer, at vores virksomhed i sig selv indebærer en særlig risiko for negativ påvirkning af menneskerettigheder, er det vurderet, at det ikke har været nødvendigt at vedtage politikker vedrørende menneskerettigheder.
Væsentlige fokusområder er følgende:
Prime Office A/S er synlig i en række byer i Nordtyskland og opretholder en løbende kontakt primært via selskabets forvalter og med relevante offentlige myndigheder. Der er løbende kontakt omkring forsyningsforhold: el, vand, gas og renovation. I Slesvig har der været kontakt omkring udlejning til specielle befolkningsgrupper, herunder en vurdering af, om selskabet har relevante ledige lejemål, uden at der er sket konkrete resultater.
Lübeck blev i 2005 omfattet af Unesco's kulturarv og selskabets ejendom, Kohlmarkt, er centralt beliggende i bymidten af Lübeck på den historiske ø, hvor fredningsnævnets samt de lokale myndigheders retningslinjer og krav til bygningen efterleves. Bygningens markante og historiske facade ønskes bibeholdt i særdeles god kondition.
I 2020 har Prime Office A/S bidraget løbende til renovering af ejendommene, herunder vedligeholdelse af forsyningsforhold og har på den måde bidraget til både den konkrete bebyggelse og den forsyningsmæssige infrastruktur i lokalsamfundet.
Prime Office A/S er en mindre virksomhed med ganske få ansatte, og der er derfor ikke udarbejdet en egentlig politik for området, ligesom det heller ikke vurderes, at der er nogen særlige risici. Der foretages i den forbindelse heller ikke opgørelser over sygefravær, uheld på arbejdspladsen og antal af lærlinge. I 2020 har to af selskabets medarbejdere gennemført Aros' mini MBA.
Prime Office A/S har ikke udarbejdet egentlige politikker for disse områder, da selskabet opererer i Danmark og Tyskland, hvor der ifølge det internationale korruptionsindeks er lav risiko for korruption, og heller ikke er konstateret konkrete udfordringer på dette område.
I 2020 er der gennemført en regnskabskontrol af de tyske myndigheder i MC Property Fund Hamborg Gmbh. Konklusionen på undersøgelsen, der gjaldt årene 2013- 2016 betød en mindre regulering på ca. 18.000 EUR af momsforhold i en ejendom med blandet udlejning.
I Danmark har Prime Office A/S og Finanstilsynet drøftet selskabets status som FAIF-forvalter. Finanstilsynet har fastholdt, at Prime Office A/S
er omfattet af FAIF-loven. Sagen er indanket til Erhvervsankenævnet, der træffer beslutning herom. Sagen har ikke betydning for selskabets virke eller daglige drift, og der er ikke omkostninger forbundet med sagen.
I henhold til lovgivningen har selskabet interne regler om forebyggelse af hvidvask, der er udarbejdet i henhold til bekendtgørelse af lov om forebyggende foranstaltninger mod hvidvask af udbytte og finansiering af terrorisme. Som en del af internationale krav på området har vi pligt til at kende vores kunder. Det omfatter blandt andet, at vi kan fastslå kundernes identitet, indhenter oplysninger om formål med og forventet omfang af kundeforholdet, er opmærksomme på atypiske transaktioner, identificerer mistænkelige transaktioner og informerer de rette myndigheder hvis en mistanke ikke kan afkræftes.
Årsrapporten indeholder særskilte oplysninger om de væsentligste kommercielle og finansielle risici, som selskabet kan blive påvirket af. Det fremgår under afsnit om vurdering af ejendomme, og i afsnit omkring risikostyring, hvor der blandt andet er foretaget en række følsomhedsanalyser ved ændring i afkastprocent og i lejeindtægter. Selskabets finanspolitik kan
læses på selskabets hjemmeside. Herudover er der i afsnit omkring organisation redegjort for selskabets outsourcede funktioner som regnskabsfunktion, compliance - og risikostyringsfunktion.
Prime Office A/S er omfattet af FAIF-loven og har udarbejdet en forretningsgang for håndtering af fast ejendom, hvoraf fremgår, at det er selskabets bestyrelse der træffer alle beslutninger omkring køb af fast ejendom. Alle købsbeslutninger skal forelægges selskabets bestyrelse med en udførlig due diligence plan, hvor væsentlige forhold er oplyst. Uden at listen er udtømmende er det forhold som: ejendommens beliggenhed og områdeanalyse, lejers bonitet og kreditforhold, lejekontraktens beskaffenhed og detaljer, ejendommens tekniske stand, forvaltning, ejendommens finansiering og økonomiske kalkulationer for ejendommen og for selskabets samlede økonomi. I en due diligence situation kan der etableres rådgivningsaftaler med rådgivende ingeniører, tyske og danske advokater, revisorer og øvrige sagkyndige til belysning af vigtige problemstillinger, såsom skattemæssige forhold.
Denne redegørelse om det underrepræsenterede køn udgør den lovpligtige redegørelse for regnskabsåret 2020 som er udarbejdet i henhold til årsregnskabslovens § 99 b.
Det fremgår af forretningsordenen for bestyrelsen i Prime Office A/S, at kompetencer – herunder mangfoldighed i koncernens ledelsesniveauer, drøftes løbende og mindst en gang årligt. Det er bestyrelsens målsætning at sikre en mangfoldig ledelsessammensætning, herunder at der er lige muligheder for begge køn.
I Prime Office A/S har mangfoldighed primært relation til alder, køn, nationalitet og ledelsens uafhængighed. Under forudsætning af, at der fortsat vil være særlig fokus på sikring af kompetencer og erfaringer, som er nødvendige for, at bestyrelsen kan varetage de ledelsesmæssige opgaver og det ansvar, der påhviler den, er det bestyrelsens ambition yderligere at styrke mangfoldigheden i relation til køn. Vores nuværende måltal er ét kvindeligt bestyrelsesmedlem til tiltrædelse i løbet af 2021. Der er ikke sket ændringer til hverken måltallet eller bestyrelsessammensætningen i 2020, men det er bestyrelsens forventning at dette blive en realitet i 2021.
I 2020 var 100 % af de generalforsamlingsvalgte bestyrelsesmedlemmer mandlige medlemmer. Bestyrelsen i Prime Office A/S skal desuden have en sammensætning, der sikrer, at koncernen udvikler sig stabilt og tilfredsstillende for ejere,
kunder, medarbejdere og øvrige interessenter. Sammensætningen sker i henhold til de generelle og specifikke lovkrav og under hensyntagen til anbefalinger for god selskabsledelse. Bestyrelsen vil mindst én gang om året følge op på status for opfyldelsen af målsætningerne. Som følge af selskabets begrænsede antal ansatte foretages der ikke separate målinger af diversitet og mangfoldighed blandt øvrige medarbejdere.
Selskabet har ikke en politik for den øvrige ledelse. Den øvrige organisation består af en direktør. Koncernen har på koncernniveau styrket hele organisationen. Der er indgået en kontrakt med BDO om at varetage selskabets regnskabsfunktion. Hos den delegerede er der ansat en medarbejder til dels administration og controlling, og der er ansat en specialkonsulent indenfor bygningsinvesteringer og vedligeholdelse.
Selskabet anerkender fordelene ved bred sammensat organisation i forhold til køn og vil have dette i betragtning når kandidaterne skal vurderes ved eventuelle kommende nyansættelser.
Vi ønsker at støtte samfundets interesse for miljøforbedringer, blandt andet ved at reducere energiforbruget og anvende miljørigtige metoder og materialer for på den måde at nedbringe risikoen for, at Prime Office A/S ellers kunne medvirke til en negativ miljø- og klimapåvirkning gennem vores aktiviteter.
Prime Office A/S har i en årrække haft en grøn strategi omkring energiforbrug og forsyning. I en række tilfælde er der i selskabets boligejendomme sket totale facadeog tagrenoveringer for at nedsætte energiforbruget og reducere lejernes samlede omkostninger til varme. For alle ejendommene er der udarbejdet energipas, og der foreligger en plan for udskiftning af alle ældre kedler til mere energirigtig varmeforsyning. I flere ejendomme er forsyningen ændret fra olie til gas. Enkelte ejendomme er opført med solceller. Der foretages ikke konkrete målinger på de gennemførte energiforbedringer eller opstilles energiregnskab.
Det er ledelsens vurdering, at der ikke er væsentlige risici knyttet til miljø og klima baseret på koncernens aktivitet. Selskabet vil dog fortsat have fokus på energirigtige løsninger til gavn for miljø og klima og for selskabets kunder.
For Prime Office er det vigtigt at være realistisk i forhold til hvilke verdensmål selskabet kan bidrage med.
Ikke desto mindre forsøger Prime Office at gøre sit absolut bedste på de områder hvor det er muligt at yde en indsats.
De 3 verdensmål Prime Office har identificeret er føgende:
Fordi Prime Office ikke har hverken produktionsanlæg eller større kontorbygninger til egne ansatte, har der ikke været behov for at implementere særlige miljøstandarder. Til gengæld har Prime Office fokuseret på at gøre samtlige ejendomme så klimavenlige som muligt – her er energiforbrug særlig vigtig. Det sker primært via klimaskærme og nye tag. Herudover er alle oliefyr i princippet besluttet udskiftet til anden energiforsyning.
Som børsnoteret aktieselskab har Prime Office en forpligtelse overfor sine aktionærer om at tjene mest muligt på de givne investeringer som er foretaget. Prime Office er lykkedes med dette ved at holde et højt vedligeholdelses- og investeringsniveau, lav tomgang, middel til høj fluktuation på lejere og ved at sikre sig at huslejen stiger i et rimeligt niveau og tempo. I Prime Office største boligselskab K/S Danske der udlejer almindelige lejligheder til almindelige tyskere, har den gennemsnitlige huslejestigning siden 2006 været 2,08% på årlig basis. I samme periode er der i gennemsnit brugt 12 mio. kr. årligt på vedligehold og yderligere 9 mio. kr. i moderniseringer og investeringer. På den måde sikrer Prime Office at kunne overholde sine forpligtelser overfor aktionærer, samtidig med at kunne sikre gode levevilkår og rimelige huslejer for alle bolig lejere.
Her håber Prime Office at kunne yde sin største indsats. Særligt i forhold til hvilken form for energi der anvendes i ejendommene. Som det fremgår i ovenstående omkring bæredygtig energi, vurderer Prime Office samtlige ejendomme og mulighed for en mere bæredygtig energi. Dertil er det væsentligt at tage i betragtning hvilke ejendomme der kan blive drevet i højere grad af vedvarende energi. Prime Office har længe brugt mange ressourcer på at give ejendommene en væsentlig bedre isolering og dermed sikret at CO2 udslippet er faldet på de ejendomme der indtil videre er renoveret. Buwog er blevet bedt om at varetage ovenstående opgaver i
Nyt tag, kviste og klimaskærm.
FØR renovering.
EFTER renovering.
Tag, facade, udskiftning af vinduer og varmeanlæg, brutto pris: Investering ca. 10 mio. DKK.
FØR renovering. EFTER renovering.
Forretningsmodellen understøtter selskabets strategi.
Drift, indtjening (EBIT) og værdiskabelse er væsentlige. Fremadrettet vil selskabet styre efter en række centrale nøgletal indenfor drift og indenfor balance, der på lang sigt sikrer en øget værdi for aktionærerne.
Selskabets strategi er koncentreret omkring drift og balancestyring.
Det er en interaktiv proces, der sætter selskabet i stand til at vokse når indtjening og kapitalforhold tilsiger det.
Vi vil gerne udvikle selskabets forretning, men det kræver kapital og derfor skal vækst kun ske når virksomhedens indtjening og risiko tilsiger det.
En del af selskabets strategi er indførelsen af en række centrale nøgletal, som vil indgå i den løbende rapportering.
På side 18 viser vi disse nøgletal.
1
2
4
3
5
STYRET VÆKST Opfylde kriterier for vækst: - Passe til segment og område - Stigende EBIT og EPS - Stærk balance - Høj kreditværdighed Ejendoms drift og portefølje | Stigende husleje og lav tomgang er vigtig i selskabet drift. Vedligeholdelse og investeringer skal understøtte udvikling i lejeniveau og sikre tilfredse lejere.
Finansiering | En sund kapitalstruktur med en høj egenkapital er vigtig. Løbetid på gæld og rentesikring overvåges løbende og er fastlagt yderligere i finanspolitikken.
Portefølje | Via langsigtede investeringsprogrammer fastlægges vedligeholdelse og investeringer, således at alle ejendomme er tilpasset markedsforholdene.
Værdikæde | Lejerne er kunder og selskabet undersøger løbende alle tiltag der kan reducere lejernes omkostninger.
Vækst | Selskabets investeringsområder giver gode muligheder for vækst, og når der kan skabes værdi for aktionærerne uden at selskabets risiko øges vil det blive vurderet.
Til trods for, at tysk økonomi også er hårdt ramt af COVID-19, med et stort fald i BNP og en stigning i arbejdsløsheden, så har ejendomsmarkedet i Tyskland klaret sig godt. Hårdt ramt er retail- og hotelsektoren, mens logistik-og kontorejendomme har klaret sig godt. Boligmarkedet er fortsat med at stige, og i de seneste år stiger både boligpriserne i de store byer og i mindre tætbefolkede områder. Det har ifølge den tyske centralbanks analyser været tilfældet siden 2015.
I Tyskland har man gode erfaringer med "kurzarbeit", der betyder, at staten støtter virksomheden, hvis de undlader at afskedige medarbejderne. Det har betydet, at arbejdsløsheden i Tyskland i december 2020 "kun" er steget til 5,7%. Erfaringerne fra finanskrisen med dette økonomiske politiske instrument viste sig positivt i at arbejdsløsheden ikke steg markant under finanskrisen.
En analyse foretaget af den tyske centralbank i oktober 2020 viser, at ejendomsmarkedet fortsat er steget i boligsegmentet, og stigningsprocenterne har i de seneste år været den samme, uanset om der er tale om de syv største byer, byområder eller mindre tætbefolkede områder.
Der er fortsat mangel på boliger i Tyskland og både mangel på attraktive jordstykker, stigende byggeomkostninger og flere politiske indgreb i lejelovgivningen, har betydet, at der i 2020 igen bygges under de 300.000 boliger som er behovet pr. år. Både lejepriser og priser på fast ejendom er steget, ikke mindst fordi rådighedsbeløb for den enkelte tysker er steget, samt en fortsat faldende rente, der betyder mindre omkostninger til boliglån.
Når dertil skal lægges en markant efterspørgsel efter ejendomsaktiver som følge af en ikke eksisterende rente, så er stigningerne på boligmarkederne for næsten 10. år i træk steget med mellem 6-8% i 2020.
Kilde: Bloomberg
Til trods for COVID-19 og et fald i BNP på 5,4% er boligpriserne steget med over 5%, mens erhvervsmarkedet samlet er steget med 0,7%. Det er primært retailsektoren, der er ramt, men også kontormarkedet er ramt, som følge af hjemmearbejde. Det er primært de største byer der er ramt, på trods af dette ligger udlejningsniveauet ligger fortsat meget højt i en historisk sammenhæng.
Prime Office A/S koncernen består af tre segmenter: boliger, kontor og erhverv.
Selskabet ejer 3.595 lejligheder fordelt på 211.530 m2
Den samlede værdi andrager 3.116,3 mio. DKK
K/S Danske Immobilien ejer 77 boligejendomme.
Prime Office A/S koncernens kontorejendomme ejes i 7 forskellige tyske selskaber.
MC Property Fund Hamburg ejer 33 bolig- og erhvervsejendomme og et grundstykke. Erhverv er udlejning til kontor, supermarkeder, tekstil (REWE, KIK, Penny og Jysk), restauranter og fitness.
| 1.000 m2 | Type | Antal Ejendomme | Antal m2 | Erhverv | Bolig |
|---|---|---|---|---|---|
| K/S Danske Immobilien | Bolig | 77 | 193.028 | 1.266 | 191.762 |
| PO Kohlmarkt | Kontor | 1 | 9.265 | 9.265 | |
| PO Walkerdamm | Kontor | 1 | 4.988 | 4.988 | |
| PO Wandsbek | Bolig og erhverv | 1 | 1.180 | 628 | 552 |
| PO Hamburger Chausse | Kontor | 1 | 3.412 | 3.412 | |
| Office Kamp | Kontor | 1 | 2.136 | 2.136 | |
| Sell Speicher GmbH | Kontor | 1 | 7.424 | 7.424 | |
| Germania Arkaden GmbH | Kontor | 1 | 6.794 | 6.794 | |
| MC Property Fund | Bolig og erhverv | 33 | 58.635 | 39.419 | 19.216 |
| I alt | 117 | 286.862 | 75.332 | 211.530 | |
| 26,3% | 73,7% |
Heraf udgør lejligheder 3.595 fordelt i Nordtyskland.
Den geografiske fordeling er vist på side 8 og vurderinger på side 24 og i note 2.
| Beløb i DKK 1.000 | Type | Vurdering 31-12-2020 |
Antal m2 | Værdi i m2 |
Omsætning Huslejeindtægter |
EBIT | Afkast % |
Leje pr m2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| K/S Danske Immobilien | Bolig | 1.510.178 | 193.028 | 7.824 | 93.845 | 56.172 | 4,75 | 486 |
| PO Kohlmarkt | Kontor | 215.740 | 9.265 | 23.285 | 11.128 | 9.007 | 4,50 | 1.201 |
| PO Walkerdamm | Kontor | 79.972 | 4.988 | 16.033 | 4.654 | 4.303 | 5,25 | 933 |
| PO Wandsbek | Bolig og erhverv | 34.965 | 1.180 | 29.631 | 1.760 | 1.348 | 4,38 | 1.492 |
| PO Hamburger Chausse | Kontor | 52.075 | 3.412 | 15.262 | 3.168 | 2.674 | 5,25 | 928 |
| Office Kamp | Kontor | 34.965 | 2.136 | 16.369 | 2.051 | 1.633 | 5,00 | 960 |
| MC Property Fund | Bolig og erhverv | 788.938 | 58.635 | 13.455 | 43.561 | 36.277 | 4,50 | 743 |
| Sell Speicher GmbH | Kontor | 210.532 | 7.424 | 28.358 | 10.388 | 9.087 | 4,50 | 1.399 |
| Germania Arkaden GmbH | Kontor | 188.958 | 6.794 | 27.813 | 8.875 | 7.730 | 4,50 | 1.306 |
| i alt | 3.116.323 | 286.862 | 10.863 | 179.430 | 128.231 | 625 |
1) Tallene er opstillet fra de interne regnskaber og uden fordeling af koncernomkostninger. Kan derfor ikke fuldt afstemmes til årsregnskab.
Selskabets største ejendomsselskaber er K/S Danske Immobilien, hvor ejendommene er vurderet til 1.510,1 mio. DKK. MC Property Fund Hamburg vurderet til 788,9 mio. DKK og kontorejendommen PO Kohlmarkt GmbH vurderet til 215,7 mio. DKK. De to kontorejendomme i Kiel – Sell Speicher GmbH og Germania Arkaden GmbH er vurderet samlet til 399,4 mio. DKK.
Den direkte rente målt som lejeindtægt i forhold til dagsværdi udgør 5,8% svarende til en faktor på 17,3.
Værdien pr. m2 andrager 10.863 DKK og som det fremgår er kontorejendommene vurderet højere end boligejendommene. Selskabets kontorejendom, PO Kohlmarkt GmbH, er vurderet til 23.285 DKK pr. m2 og den gennemsnitlige leje andrager 1.201 DKK pr. m2
Selskabets boligejendomme i K/S Danske Immobilien er gennemsnitlig vurderet til 7.824 DKK pr. m2 og den årlige leje udgør 486 DKK pr. m2
I MC Property Fund Hamburg GmbH er værdien pr. m2 på 13.455 DKK og den gennemsnitlige leje udgør 743 DKK pr. m2
| Beløb i DKK 1.000 | KSD | MCPF | PO Kohlmarkt |
PO Hamb.Ch |
Office Kamp |
PO Wandsbek |
PO Walker |
Sell Speicher |
Germania Arkaden |
I alt |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fuld udlejning | 97.708.302 | 44.092.761 | 11.165.020 | 3.113.793 | 2.021.288 | 1.796.762 | 4.795.670 | 10.402.641 | 9.107.042 | 184.203.279 |
| Ledige lejemål | 1.660.452 | 2.854.514 | 27.139 | - | - | - | 22.496 | - | 382.707 | 4.947.308 |
| Nettoleje | 96.047.850 | 42.357.321 | 11.137.882 | 3.113.793 | 2.021.288 | 1.796.762 | 10.402.641 | 8.724.335 | 180.375.045 | |
| Tomgang i % af leje | 1,7% | 6,5% | 0,2% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,5% | 0,0% | 4,2% | 2,7% |
| Areal i m2 | 193.028 | 58.635 | 9.265 | 3.412 | 2.136 | 1.180 | 4.988 | 7.424 | 6.794 | 286.862 |
| Antal ledige i m2 | 3.254 | 2.796 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6.050 |
| Tomgang i % af areal | 1,7% | 4,8% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 2,1% |
| Antal lejligheder | 3.232 | 355 | 8 | 3.595 | ||||||
| Antal ledige | 48 | 8 | 0 | 56 | ||||||
| Procent | 1,5% | 2,3% | 0,0% | 1,56% |
Kilde: BUWOG APP December 2020
Selskabets har haft en høj udlejningsgrad og meget stabile lejeindtægter i de seneste år. Der er fortsat fokus på MC Property Fund Hamburg GmbH for at nedbringe antallet af ledige lokaler via investering ved genudlejning.
Vurdering af selskabets ejendomme sker efter en intern afkastmodel og for at kvalitetssikre selskabets egne vurderinger indhentes valuarrapporter hvert år.
Der er forbundet betydelig risiko med investering i fast ejendom, og som det fremgår af figuren ovenfor er selskabet meget følsom overfor mindre ændringer i markedsforhold og i ændringer af afkast-og markedsrenter.
Ejendommene klassificeret på niveau 3 i IFRS 13's dagsværdihierarki, som betyder at der ikke er et offentligt marked for handel med selskabets ejendomme, samt at markedsdata er begrænsede.
Dette forhold illustreres i den grafiske udvikling over højeste og laveste værdier ved forskellige følsomheder og vurderinger.
Som det fremgår af figuren er selskabets ejendomme vurderet til 3.116,3 mio. DKK og valuarerne vurderer ejendommene til 3.150,9 mio. DKK.
| BY | Bolig | Kontor/Erhverv |
|---|---|---|
| Hamburg | 4% | 4,5% |
| Lübeck | 4,75% | 4,50%-5% |
| Kiel | 4.5%-5,25% | |
| Slesvig | 5,00% | |
| Heide | 5,00% | 6,00% |
| Lensahn | 5,0% | |
| Eutin | 5,00%-6% | 6,00% |
| Leck | 7,00% | |
| Neumünster | 6,00% | |
| Glückstadt | 5,25% | |
| Øvrige | 5,25% | 6,00% |
I 2020 blev selskabets afkastprocent for boligejendomme ændret fra 5,25% til 5% udenfor Hamborg, hvor den blev ændret til 4%. Selskabets største kontorejendomme i Kiel og Lübeck har en afkastprocent på 4,5%.
Valuarerne opgør ejendommene ifølge RICS Red Book og fratrækker transaktionsomkostningerne i vurderingerne. Valuarernes bruttoværdi af ejendommene andrager 3.466 mio. DKK når disse omkostninger tillægges. Det er skat ved salg af ejendomme på mellem 4,5-6,5% der afhænger af delstat, mægleromkostninger på 3% og notaromkostninger på ca. 1%. Samlet er gennemsnittet for disse omkostninger beregnet med 10%.
En ændring i markedsrenten og afkastprocenten vil ved en ændring på + - 0,5% betyde, at hvis afkastrenten falder med 0,5% vil værdien af selskabets ejendomme udgøre ca. 3.494 mio. DKK og stiger afkastrenten med 0,5% vil det betyde, at selskabets ejendomme falder til ca. 2.818 mio. DKK.
I afsnit om risikostyring er der vist følsomhedsanalyser ved ændringer i afkastrenten og i lejeindtægter.
Selskabets andel af den samlede portefølje udgør 48,5%, og de samlede lejeindtægter andrager ca. 96 mio. DKK. LTV er faldet til 34,7%.
| Lübeck | Schleswig | Heide/Tönning | Lensahn | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| K/ S Danske Immobilien | ||||||||||
| Vurdering | 1.510.178 | 1.391.198 | 627.134 | 596.799 | 522.820 | 461.797 | 280.230 | 261.220 | 79.994 | 71.382 |
| Andel af portefølje | 48,5% | 47,2% | 41,5% | 42,9% | 34,6% | 33,2% | 18,6% | 18,8% | 5,3% | 5,1% |
| Nettoleje | 96.047 | 93.108 | 38.075 | 37.005 | 34.626 | 33.020 | 18.185 | 18.121 | 5.160 | 4.958 |
| Afkastprocent | 5% | 5,0% | 4,75% | 4,75% | 5% | 5,25% | 5% | 5,25% | 5% | 5,25% |
| EBIT | 74.006 | 70.054 | 29.824 | 28.348 | 26.170 | 24.244 | 14.011 | 13.714 | 4.000 | 3.747 |
| LTV | 34,7% | 40,60% | ||||||||
| Tomgang | 1,50% | 2,20% | 0,50% | 1,1% | 2.9% | 4,3% | 0,80% | 0,3% | 1,20% | 2,5% |
| Antal m2 | 193.028 | 70.296 | 76.111 | 36.557 | 10.064 |
*EBIT tal er fra selskabets interne regnskaber og uden fordeling af fællesomkostninger (revisor, bestyrelse, delegation mv.) og beregnet på basis af lejeliste fra december 2020
I K/S Danske Immobilien er huslejen steget for 16. år i træk. Når selskabets udvikling er stabil og med høj indtjening skyldes det ikke mindst et konsekvent og stabilt investeringsprogram.
I 2020 er der anvendt ca. 28 mio. DKK i investeringer og vedligeholdelse der er på niveau med forrige år.
| Beløb i DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nettoleje | 93.845 | 91.668 | 89.166 | 87.687 | 85.640 | 83.870 | 82.002 | 80.464 | 79.597 | 77.409 | 76.012 | 74.577 | 73.584 | 71.500 |
| Resultat før renter | 56.168 | 57.024 | 56.576 | 50.824 | 54.066 | 54.663 | 54.820 | 54.424 | 53.505 | 53.528 | 53.341 | 50.226 | 49.778 | 42.869 |
| Resultat før værdiregulering |
47.128 | 47.500 | 46.462 | 40.508 | 43.668 | 46.439 | 38.521 | 39.306 | 20.116 | 23.335 | 12.385 | 25.016 | 17.606 | 14.026 |
K/S Danske Immobilien har et årligt investeringsbudget i størrelsesorden 25 mio. DKK, der er opdelt på løbende vedligeholdelse, investeringer der vedrører modernisering af boliger, og ejendomsinvesteringer. I 2020 er der investeret ca. 28 mio. DKK, hvoraf en mindre del er aktiveret på ejendommene.
Kontorejendomme udgør 26% af den samlede portefølje, og heraf udgør PO Kohlmarkt 26,3%., Sell Speicher**udgør 25,8% og Germania Arkaden** udgør 23,1%. Målt i antal m2 udgør kontorejendomme 12% af porteføljen.
| PO Kohlmarkt | PO Walkerdamm | PO Wandsbek | PO Hamb. CH | Office Kamp | Sell Speicher | Germania | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Vurdering* | 817.207 | 407.025 | 215.740 | 205.417 | 79.972 | 79.179 | 34.965 | 35.108 | 52.075 | 52.288 | 34.965 | 35.033 | 210.532 | 206.164 | 188.958 | 189.730 |
| Andel af portefølje | 26,2% | 13,8% | 26,4% | 50,5% | 9,8% | 19,5% | 4,3% | 8,6% | 6,4% | 12,8% | 4,3% | 8,6% | 25,8% | 23,1% | ||
| Nettoleje | 41.850 | 22.175 | 11.137 | 11.104 | 4.711 | 4.577 | 1.763 | 1.748 | 3.113 | 3.128 | 2.021 | 2.088 | 10.400 | 10.407 | 8.703 | 9.300 |
| Afkastprocent | 4,65% | 4,50% | 4,50% | 5,25% | 5,25% | 4,38% | 4,38% | 5,25% | 5,25% | 5,00% | 5,00% | 4,50% | 4,50% | 4,50% | 4,50% | |
| EBIT | 38.072 | 17.083 | 10.170 | 7.922 | 4.221 | 3.611 | 1.613 | 1.336 | 2.782 | 2.592 | 1.812 | 1.622 | 9.535 | 9.276 | 7.939 | 7.020 |
| LTV | 53,04% | 51,9% | 51,3 | 54,20% | 43,7 | 44,30% | 61,9 | 61,90% | 49,7 | 49,70% | 49,7 | 49,80% | 57,3 | 61,70% | 56,7 | 56,80% |
| Tomgang | 1,0% | 0,8% | 0,20% | 1,2% | 0,60% | 0,3% | 1,50% | 2,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 1,2% | 0,0% | 2,4% | 2,8% |
| Antal m2 | 35.240 | 20.981 | 9.265 | 4.988 | 1.180 | 3.412 | 2.136 | 7.465 | 6.794 |
* Tal fra koncernens interne vurderingsmodl.
**Sell Speicher og Germania Arkaden blev købt i december 2019.
| Selskab | By | Antal m2 | Andel | Leje i 1000 DKK | Slutår |
|---|---|---|---|---|---|
| PO Kohlmarkt | Lübeck | 9.265 | 11.166 | ||
| Hovedlejere | Bank | 4.988 | 54% | 7.374 | 31-12-2026 |
| Tyske Stat | 1.561 | 17% | 1.150 | 31-12-2020 | |
| Revision* | 1.006 | 11% | 835 | 31-08-2020 | |
| Gennemsnitlig løbetid | 4,95 år |
*Er udlejet til den tyske stat fra 2021 på en 10 års lejekontrakt.
| Selskab | By | Antal m2 | Andel | Leje i 1000 DKK | Slutår |
|---|---|---|---|---|---|
| PO Walkerdamm | Kiel | 4.988 | 4.466 | ||
| Hovedlejere | Offentlig | 3.012 | 60% | 2.795 | 31-12-2021 |
| Revisor | 518 | 10% | 553 | 20-06-2022 | |
| Rejsebureau | 383 | 8% | 406 | 31-01-2023 | |
| Gennemsnitlig løbetid | 0,96 år |
På selskabets hjemmeside findes vurderingsrapport og på side 15 fremgår en detaljeret lejeoversigt.
| Selskab | By | Antal m2 | Andel | Leje i 1000 DKK | Slutår |
|---|---|---|---|---|---|
| Office Kamp | Lübeck | 2.136 | 2.021 | ||
| Hovedlejere | EDB | 689 | 32% | 585 | 28-02-2022 |
| Retail | 388 | 18% | 472 | 14-02-2023 | |
| Forsikring | 221 | 10% | 254 | 31-12-2021 | |
| Læge | 249 | 12% | 267 | 31-01-30 | |
| Uddannelse | 319 | 15% | 350 | 31-12-2020 | |
| Gennemsnitlig løbetid | 2,9 år |
På selskabets hjemmeside findes vurderingsrapport og på side 15 fremgår en detaljeret lejeoversigt.
| Selskab | By | Antal m2 | Andel | Leje i 1000 DKK | Slutår |
|---|---|---|---|---|---|
| PO Wandsbek | Hamburg | 1.180 | 1.791 | ||
| Hovedlejere | Detailhandel | 628 | 53% | 1.339 | 04-05-2026 |
| Boliger | 552 | 47% | 413 | ||
| Gennemsnitlig løbetid | 5 år |
På selskabets hjemmeside findes vurderingsrapport og på side 14 fremgår detaljeret lejeoversigt.
| Selskab | By | Antal m2 | Andel | Leje i 1000 DKK | Slutår |
|---|---|---|---|---|---|
| PO Hamburger Ch. | Hamburg | 3.412 | 3.114 | ||
| Hovedlejere | Tysk sygekasse | 3.412 | 100% | 3.114 | 31-12-2024 |
| Gennemsnitlig løbetid | 4 år |
På selskabets hjemmeside findes vurderingsrapport og på side 14 fremgår en detaljeret lejeoversigt.
| Selskab | By | Antal m2 | Andel | Leje i 1000 DKK | Slutår |
|---|---|---|---|---|---|
| Sell Speicher | Kiel | 7.425 | 10.214 | ||
| Hovedlejere | Advokat | 1.353 | 18% | 1.827 | 30-06-2022 |
| Revision | 639 | 8% | 830 | 30-06--2022 | |
| Bank | 727 | 10,6% | 1.090 | 30-06-2022 | |
| Forsikring (flere) | 1.004 | 14% | 1.466 | 30-06-2029 | |
| Speciallæge (flere) | 795 | 12% | 1.276 | 3-5 år | |
| Parkering | 856 | ||||
| Gennemsnitlig løbetid | 3,6 år |
På selskabets hjemmeside findes vurderingsrapport og på side 6 fremgår en detaljeret lejeoversigt.
| Beløb i DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lejeindtægt | 10.393 | 10.399 | 9.906 | 9.951 | 10.324 | 10.257 | 10.272 | 10.257 | 10.130 |
| Driftsomkostninger | 1.406 | 1.232 | 1.067 | 1.247 | 836 | 1.023 | 858 | 1.127 | 978 |
| Resultat af primær drift | 8.987 | 9.167 | 8.839 | 8.704 | 9.488 | 9.234 | 9.413 | 9.130 | 9.152 |
| Selskab | By | Antal m2 | Andel | Leje i 1000 DKK | Slutår |
|---|---|---|---|---|---|
| Germania Arkaden GmbH | Kiel | 6.794 | 9.107 | ||
| Hovedlejere | Pensionskasse | 4.535 | 64% | 5.834 | 30-09-2023 |
| Speciallæger | 1.373 | 21% | 1.956 | Ca 3 år | |
| Gennemsnitlig løbetid |
På selskabets hjemmeside findes vurderingsrapport og på side 6 fremgår en detaljeret lejeoversigt.
| Beløb i DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lejeindtægt | 8.906 | 9.279 | 8.771 | 8.846 | 8.846 | 8.980 | 8.801 | 8.518 | 8.667 |
| Driftsomkostninger | 1.157 | 1.448 | 1.732 | 1.232 | 1.709 | 2.008 | 1.859 | 2.381 | 1.635 |
| Resultat af primær drift | 7.749 | 7.831 | 7.039 | 7.614 | 7.137 | 6.972 | 6.942 | 6.136 | 7.032 |
Deutsche Bank, Lübeck.
Selskabet er stiftet i 2007 og ejer ejendomme i Nordtyskland med hovedvægt på Hamborg området. Selskabet ejer både boliger og erhvervsejendomme og har i alle årene vist en stabil omsætning (lejeindtægter).
I forbindelse med købet i 2017 blev det besluttet, at de ejendomme, der risikomæssigt ikke passer ind i selskabets strategi frasælges. Denne del er ved at være tilendebragt og selskabet er i dag koncentreret omkring Hamborg, hvor 73% af selskabets ejendomme er beliggende.
Boliger udgør ca. 33%, mens erhverv er fordelt på en lang række kategorier som: kontor, detailhandel, retail, læger, fitness og restaurant.
Frasalget og investeringer har betydet en markant faldende tomgangsprocent og en stigende leje.
Som det også fremgår af ejendomsdata fra den tyske Bundesbank og Bulwiengesa har udviklingen i de syv største byer i både leje- og ejendomspriser været kraftigt stigende, hvilket også fremgår af selskabets egne beregninger og valuarernes vurderinger.
| MC Property Fund | 2020 | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|
| Beløb i DKK 1.000 | |||
| Vurdering | 788.938 | 755.681 | 832.604 |
| Andel af portefølje | 25,3% | 25,6% | 33% |
| Nettoleje | 42.629 | 43.561 | 50.805 |
| Afkastprocent | 4,60% | 4,85% | 5,00% |
| EBIT | 35.273 | 36.277 | 41.927 |
| LTV | 54,10% | 61,20% | 63,9% |
| Tomgang | 3,80% | 7,70% | 5,60% |
| Antal m2 | 58.635 | 62.235 | 73.882 |
| Heraf erhvervsleje i m2 | 39.419 | 41.992 | 47.336 |
| Heraf boliger i m2 | 19.216 | 20.243 | 26.543 |
*Alle tal er opgjort på basis af 31.12.2020 og kan ikke sammenlignes direkte med regnskabstal for omsætning og resultat.
På selskabets hjemmeside http://www.primeoffice.dk/kontor-ogerhvervsejendomme/ er de enkelte ejendomme og investeringsbyer beskrevet.
Af de 39.419 m2 udgør supermarked og kæder ca. 40%. Som det fremgår har selskabet en stor spredning på lejemål, hvor de største er supermarkedskæder og øvrige tyske retailkæder.
Ved overtagelsen i 2017 ejede selskabet ca. 73.000 m2 mod i dag ca. 58.500 m2 . Der er primært afviklet erhvervsejendomme i ældre ejendomme med kortløbende kontrakter. Det har drejet sig om større retailog detailhandelskæder. Der er afviklet ca. 20.000 m2 erhvervslejemål, og som det fremgår er det samtidig lykkedes at sænke tomgangsprocenten fra 8% til 3,8%.
For boligejendomme er der frasolgt enkelte ejendomme i mindre byer med et stort investeringsbehov. Efterspørgslen efter fast ejendom har betydet, at ejendommene er afviklet med begrænset tab.
Risikostyring er en integreret del af selskabets forretningsmæssige ledelse, da risikostyring bidrager til at reducere usikkerheden i virksomheden og dermed er med til at skabe værdi for selskabets aktionærer. Både selskabets lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse, og selskabets finanspolitik redegør for væsentlige risici og styring i koncernen, og de er begge tilgængelige på selskabets hjemmeside.
Det er en fast del af bestyrelsens årsplan at gennemgå og vurdere alle væsentlige risikoområder på grundlag af redegørelser fra direktionen. Dette sikrer, at hvert enkelt risikoforhold behandles mindst én gang om året. Direktionen orienterer på hvert bestyrelsesmøde om udviklingen inden for koncernens væsentligste risikoområder.
Uden at listen er udtømmende er de væsentligste risici af strategisk, forretningsmæssig, finansiel og juridisk samt reguleringsmæssig karakter.
Selskabets bestyrelse gennemgår alle væsentlige risici en gang om året, herunder også de strategiske risici. Der fastsættes på årlig basis styringsmål for selskabets hovednøgletal (KPI'er) og virksomheden eksterne og interne omgivelser vurderes både på kort og lang sigt.
En række af de eksterne faktorer som makroøkonomisk udvikling og udviklingen på de finansielle markeder, herunder det tyske ejendomsmarked, ligger uden for selskabets påvirkning og kan influere væsentligt på værdien af selskabets ejendomme.
Selskabets erhvervsejendomme ligger udelukkende i større byer, og har en attraktiv beliggenhed. Genudlejningsrisikoen vurderes derfor at have en lav risiko. De væsentligste forretningsmæssige risici er knyttet til selskabets lejeindtægter og lejernes betalingsevne. Ejendommenes vedligeholdelsesstand er et centralt forhold i selskabet. Der afsættes betydelige midler til at fastholde en høj kvalitet af ejendommene og af selskabets lejligheder. Administration af ejendommene varetages af samme forvalter, der har ydet et meget professionelt arbejde i over 10 år, og af en høj kvalitet.
Prime Office A/S finansielle risici er indgående beskrevet i virksomhedens finanspolitik, der kan findes på selskabets hjemmeside.
Selskabets kapitalstruktur med en høj egenkapitalandel og finansiering med langfristede realkreditlån reducerer virksomhedens tilbagebetalingsrisiko og selskabet har valgt at reducere renterisikoen med renteaftaler. Valutakursrisikoen er begrænset, og fastkurspolitikken betyder også en begrænset risiko på EUR/DKK forholdet. Virksomhedens kreditrisiko er yderst begrænset og relaterer sig til lejernes betalingsevne og styres via kreditvurdering og deposita.
Fast ejendom er et yndet skatteobjekt, og der sker løbende ændringer af lovgivningen inden for ejendomsbeskatning og myndighedskrav af diverse karakterer: miljø, vedligehold, energi, men også i lejens regulering. I de senere år har den tyske Bundestag skærpet reglerne for udlejningsejendommens lejefastsættelse, der kan påvirke eventuelle stigninger i lejen.
Transaktionsskat af fast ejendom ved salg er hævet markant i de seneste år, men også ændringer i den tyske beskatning af ejendomsselskaber kan betyde højere skattebetalinger. Da selskabet opererer over landegrænserne kan ændringer i skatteaftale mellem Danmark og Tyskland betyde ændrede skattemæssige forhold. Forholdet er overvejet som en del af risikovurderingsprocessen, men vurderes ikke at udgøre en særlig risiko. Selskabet er ikke part i usædvanlige eller større retssager.
| NR. | RISIKO | RISIKO KATEGORI | VIRKNING |
|---|---|---|---|
| 1 | Skadet ry og rygte hos samarbejdspartnere | Økonomi og marked | Moderat |
| 2 | Forkert værdiansættelse af ejendomme | Forretningsmæssig | Moderat |
| 3 | Ændret lovgivning om lejeændring ved nyudlejning | Regulering og jura | Høj |
| 4 | Ændret lovgivning omkring energi, miljø, skat og sikkerhed omkring ejendomme | Regulering og jura | Moderat |
| 5 | Finansiel markedsuro | Finansiel | Høj |
| 6 | Ændret kreditvurdering og refinansiering | Finansiel | Moderat |
| 7 | Moderniseringer er uøkonomiske og husleje øges ikke | Forretningsmæssig | Moderat |
| 8 | Involvering i retssager | Regulering og jura | Lav |
| 9 | Demografi, geopolitik og økonomisk vækst | Øvrige | Høj |
Selskabets strategi er koncentreret omkring drift og balancestyring, og selskabet vil kun vokse når både indtjening og kapitalforhold tilsiger det.
Ejendommenes drift og spredningen på boliger, kontor og erhverv er med til sikre en stabil indtjening og en lav risiko. Selskabets kapitalstruktur består primært af egenkapital og realkreditlån med løbetider til 2025 og 2028.
Prime Office A/S optog i forbindelse med købet af de to kontorejendomme i 2019 et banklån på i alt 68 mio. DKK der afvikles over fire år.
Afdrag på bankgæld bortfalder når restgælden udgør 25 mio. DKK.
Ansvarlige lån er indfriet i starten af regnskabsåret.
Selskabets finanspolitik fastsætter soliditet til minimum 30% og den udgør ultimo året 43,3%.
Koncernens kapitalstruktur skal medvirke til at minimere risikoen ved en finansiel krise. Koncernen inddrager her både ansvarlige lån og den udskudte skat i et nøgletal, der justerer koncernens soliditet.
PRIMRAC er koncernens soliditetsnøgletal, hvor der tages udgangspunkt i egenkapital + ansvarlig kapital, udskudt skat. Tallet sættes i forhold til de samlede aktiver, og giver dermed udtryk for et soliditetsnøgletal. PRIMRAC bruges i forbindelse med stresstest ved fald i ejendomspriser og stigning i renten.
Både den ansvarlige kapital og den udskudte skat er en langsigtet del af selskabets kapitalstruktur.
Som det fremgår er der en stigning i både selskabets risikojusterede soliditet (PRIMRAC) og i selskabets soliditet.
| Alle tal i DKK 1.000 31-12-2020 Samlede aktiver* 3.242.895 Egenkapital 1.395.392 Ansvarlig lån 0 Udskudt skat 182.362 Risikokapital I 1.577.754 PRIMRAC 48,65% Soliditet 43,03% |
||
|---|---|---|
| 31-12-2019 | ||
| 3.017.588 | ||
| 1.180.511 | ||
| 4.910 | ||
| 153.077 | ||
| 1.338.498 | ||
| 44,3% | ||
| 39,1% |
* eksklusiv right-of-use assets
Som det fremgår er LTV målt som realkreditgæld i forhold til dagsværdi af investeringsejendomme faldet med 3,4% i forhold til forrige år.
Målt på rentebærende gæld til bank og kreditforening fratrukket likvide beholdninger er LTV faldet fra 52,6% til 46,0%.
Sammenligner man selskabet med øvrige finansielle institutioner, som banker og realkreditinstitutter, er der tale om en høj soliditet og stor egenfinansiering. Risikoen på den samlede aktivmasse med 73% i boligejendomme vurderes som teoretisk kreditrisiko.
COVID-19 og den efterfølgende nedlukning af samfundet har betydet en økonomisk opbremsning i samfundet med efterfølgende voldsomme konsekvenser for en række brancher og en stor stigning i arbejdsløsheden.
Prime Office A/S har til dato ikke været hårdt ramt, men med en langvarig krise kan det ramme vores mange lejere i både bolig- og erhvervssegmenterne.
For at styrke beredskabet omkring selskabets likviditet yderligere har selskabet besluttet at anvende begrebet "Kontracyklisk Kapitalbuffer", der er introduceret af Det Systemiske Risikoråd , for at sikre en stødpude i pengeinstitutterne i Danmark til dårlige tider.
"Bufferen skal opbygges i perioder, hvor risici i det finansielle system bygges op. Det vil typisk være i perioder med optimisme, lav risikoopfattelse, stigende aktivpriser og lempelige kreditvilkår. Det var fx tilfældet i årene op til finanskrisen. Målet er, at bufferen er bygget op, inden risici materialiseres, fx hvis det finansielle system udsættes for et negativt stød. I perioder med finansielt stress skal bufferen frigives, så kreditinstitutterne kan anvende den frigivne kapital til at opretholde en passende kreditgivning. Den aktuelle sats for den kontracykliske kapitalbuffer er 0 pct." 1
Derfor er selskabets finanspolitik ændret med følgende indhold:
Selskabets likviditetsreserve er på 1-2% af investeringsejendommenes værdi og herudover kan bestyrelsen beslutte at indføre en kapitalbuffer på yderligere 1-2% af investeringsejendommenes værdi i forbindelse med økonomisk krise og finansiel uro, så selskabet i krisetider er mindre afhængigt af banksystemet.
Denne kapitalbuffer kan samtidig bruges i forbindelse med ejendomsinvesteringer som et alternativ til en kapitalforhøjelse.
Det Systemiske Risikoråd blev nedsat i 2013. Rådet skal adressere systemiske risici på det finansielle område for at forebygge eller reducere systemiske finansielle risici, der kan sætte hele eller dele af den økonomiske udvikling under pres. Rådet er rådgivende. Rådet består af medlemmer fra Nationalbanken, Finanstilsynet, de økonomiske ministerier og uafhængige eksperter. Formandsposten varetages af formanden for Nationalbankens direktion.
Selskabets realkreditlån forfalder i mellem 2025 og 2029.
Selskabets finansieringsstruktur understøtter selskabets overordnede strategi, og er beskrevet i selskabets finanspolitik.
Der er oprettet en central styring af koncernselskabernes likviditet for at nedbringe renteomkostningerne på bankgæld. Koncernens strategiske mål for kapitalstrukturen er en soliditet på minimum 30%. Selskabets gæld finansieres som udgangspunkt med realkreditlån med lang løbetid.
Selskabets bankgæld har en løbetid frem til 2022. Når gælden andrager 25 mio. DKK afdrages den ikke.
Som et led i koncernens kapitalstruktur optages lån med forskellige forfaldstidspunkter, og forhandles med selskabets banker senest et år før forfald. Selskabets renterisiko afdækkes ved at optage lån med fast rente og via rentesikringer.
| Beløb i DKK 1.000 SELSKAB |
Type | Lån | Rente i %**) | Forfald | Vurdering | LTV |
|---|---|---|---|---|---|---|
| K/S Danske Immobilien | Bolig | 524.734 | -0,05 | 2028 | 1.510.178 | 34,7% |
| PO Wandsbek GmbH | Kontor | 21.626 | -0,03 | 2025 | 34.965 | 61,9% |
| PO Kohlmarkt GmbH | Kontor | 110.777 | 0,00 | 2025 | 215.740 | 51,3% |
| PO Hamburger Chaussee GmbH | Kontor | 25.861 | 0,00 | 2025 | 52.075 | 49,7% |
| Office Kamp GmbH | Kontor | 17.370 | -0,01 | 2025 | 34.965 | 49,7% |
| PO Walkerdamm GmbH | Kontor | 34.945 | 0,00 | 2025 | 79.972 | 43,7% |
| MC Property Fund Hamburg GmbH | Bolig/erhverv | 426.761 | -0,197 | 2027 | 788.938 | 54,1% |
| Sell Speicher Gmbh | Kontor | 120.584 | -0,086 | 2027 | 210.532 | 57,3% |
| Germania Arkaden Gmbh | Kontor | 107.185 | -0,196 | 2029 | 188.958 | 56,7% |
| I alt | 1.389.843 | 3.116.323 | 44,6% | |||
| I alt (Bolig) | 524.734 | 1.510.178 | ||||
| I alt (Kontor+ MCPF) | 865.109 | 1.606.145 |
*) Koncernens realkreditlån er ud fra den faktiske restgæld pr. 31.12.2020 i Nykredit. I balance vises realkreditgæld til amortiseret kostpris. Låneomkostninger og kurstab/gevinst fordeles i lånets løbetid. Hertil kommer bidrag. I lånet er indestående i Nykredit modregnet i gælden. **Renterne på koncernens realkreditlån matcher de variable ben på selskabets indgåede renteswaps.
Som det fremgår andrager LTV samlet 44,6% og for selskabets største ejendomsselskab – K/S Danske Immobilien udgør LTV 34,7%.
| Beløb i DKK 1.000 | Type | Beløb | Rentesats | Forfald |
|---|---|---|---|---|
| Gæld til bank, langfristet | kredit | 48.296 | var. | 2022 |
| Gæld til bank, kortfristet | kredit | 23.889 | var | |
| I alt | 72.185 |
| Beløb i DKK 1.000 SELSKAB |
Type | Rentesats i pct. |
Forfaldstidspunkt | Sikringsbeløb |
|---|---|---|---|---|
| Prime Office A/S | Renteswap | 0,825 | 30-06-2025 | 223.179 |
| K/S Danske Immobilien | Renteswap | 0,67/-0,11* | 2022-29-03-2030 | 148.786 |
| K/S Danske Immobilien | Renteswap | 0,960 | 30-06-2025 | 148.786 |
| K/S Danske Immobilien | Renteswap | 0,310 | 31-12-2027 | 148.786 |
| MC Property Fund Hamburg GmbH | Renteswap | 0,660 | 30-06-2025 | 260.376 |
| Sell Speicher Gmbh | Renteswap | 0,590 | 30-09-2024 | 37.197 |
| Sell Speicher Gmbh | Renteswap | -0,180 | 28-12-2029 | 37.197 |
| Germania Arkaden Gmbh | Renteswap | 0,970 | 30-12-2026 | 37.197 |
| Germania Arkaden Gmbh | Renteswap | -0,180 | 28-12-2029 | 37.197 |
| I alt | 1.078.699 |
*Renteswap forfalder 2022, hvor den er forlænget til 2030 til -0,11%.
| Alle tal i DKK 1.000 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Finansielle gældsforpligtelser | 1.387.343 | 1.384.843 | 1.382.343 | 1.379.843 | 1.377.343 |
| Heraf med fast rente | 1.079.322 | 1.079.322 | 1.079.322 | 1.079.322 | 1.042.104 |
| Afdækningsprocent (Langfristede lån/afdækning) | 77,8% | 77,9% | 78,1% | 78,2% | 75,7% |
| LTV målt på alle gældsforpligtelser | 44,5% | 44,4% | 44,4% | 44,3% | 44,2% |
Som det fremgår er selskabets finansielle gældsforpligtelser afdækket med rentesikringer svarende til mellem 78 % og 75 % i de kommende 5 år. Selskabets følsomhed ved rentestigninger er dermed begrænsede.
I note 24 fremgår de finansielle gældsforpligtelser og i note 27 findes oversigt over koncernens rentesikringer.
I det følgende er vist, hvordan ændringer i afkastrenten og lejeindtægter påvirker væsentlige økonomiske nøgletal i selskabet.
| Vægtet | Ændring Dagsværdi |
Dagsværdi | Dagsværdi | Egenkapital | Egenkapital | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Årsregnskab Investeringsejendomme |
afkastprocent 4,71% |
mio. DKK | mio. DKK 3.116,3 |
pr. m2 10.863 |
mio. DKK 1.395 |
andel 44,8% |
| Afkastprocert stiger | ||||||
| Afkastprocent stiger med 0,25% | 4,96% | -156 | 2.960 | 10.319 | 1.273 | 43,0% |
| Afkastprocent stiger med 0,5% | 5,21% | -297 | 2.819 | 9.827 | 1.163 | 41,3% |
| Afkastprocent stiger med 0,75% | 5,46% | -425 | 2.691 | 9.381 | 1.063 | 39,5% |
| Afkastprocent stiger med 1% | 5,71% | -542 | 2.574 | 8.973 | 972 | 37,8% |
| Afkastprocent falder | ||||||
| Afkastprocent falder med 0,25% | 4,46% | 173 | 3.289 | 11.465 | 1.530 | 46,5% |
| Afkastprocent falder med 0,5% | 4,21% | 366 | 3.482 | 12.138 | 1.680 | 48,3% |
| Afkastprocent falder med 0,75% | 3,96% | 584 | 3.700 | 12.898 | 1.850 | 50,0% |
| Afkastprocent falder med 1% | 3,71% | 831 | 3.947 | 13.759 | 2.043 | 51,8% |
Ved et fald i afkastrenten på 1% vil værdien af selskabets ejendomme udgøre 3.947 mio. DKK.
Ved en stigning i afkastrenten på 1% vil værdien af selskabets ejendomme udgøre 2.574 mio. DKK
Tabellen viser følsomheden ved ændringer i afkastprocenten og betydningen for dagsværdi, dagsværdi pr. m2 og ændringer i egenkapital og egenkapitalandelen.
| Årsregnskab | Årslejen ændres med mio. DKK |
Ændring Dagsværdi mio. DKK |
Dagsværdi mio. DKK |
Dagsværdi pr. m2 |
Egenkapital mio. DKK |
Egenkapital andel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Investeringsejendomme | 3.116 | 10.863 | 1.395 | 44,8% | ||
| Nettoleje | 180 | |||||
| Lejen stiger med 1% | 1,8 | 38 | 3.154 | 10.996 | 1.425 | 45,2% |
| Lejen stiger med 2% | 3,6 | 76 | 3.192 | 11.128 | 1.454 | 45,6% |
| Lejen stiger med 3% | 5,4 | 114 | 3.230 | 11.260 | 1.484 | 45,9% |
| Lejen stiger med 4% | 7,2 | 152 | 3.268 | 11.392 | 1.513 | 46,3% |
| Lejen stiger med 5% | 9,0 | 189 | 3.306 | 11.524 | 1.543 | 46,7% |
| Lejen falder med 1% | -1,8 | -38 | 3.078 | 10.731 | 1.365 | 44,4% |
| Lejen falder med 2% | -3,6 | -76 | 3.041 | 10.599 | 1.336 | 43,9% |
| Lejen falder med 3% | -5,4 | -114 | 3.003 | 10.467 | 1.306 | 43,5% |
| Lejen falder med 4% | -7,2 | -152 | 2.965 | 10.335 | 1.277 | 43,1% |
| Lejen falder med 5% | -9,0 | -189 | 2.927 | 10.203 | 1.247 | 42,6% |
I ovenstående tabel er vist følsomheden ved ændringer i årslejen for +- 1-5%.
Et fald i lejeindtægterne på 5% svarende til 9 mio. DKK vil betyde en ændring i dagsværdien af selskabets investeringsejendomme på -189 mio. DKK.
foretages stresstest. I nedenstående tabel er vist påvirkningerne af selskabets ejendomme ved en stigning i renten på 5% og et fald i ejendomspriserne på 25%.
Det er væsentligt for selskabet, at balancen er stærk.
Ved et fald i ejendomspriserne på 25% og en rentestigning på 5% vil selskabet stadig have en stærk soliditet. Selskabets interne soliditetstal – PRIMRAC – viser en soliditet på 40,8%.
LTV stiger fra 46,3% i forhold til realkreditgæld og dagsværdi af investeringsejendomme til 58,2%.
Faldet i ejendomspriserne modvirkes af, at en 5% rentestigning øger værdien af selskabets rentesikringer, hvor markedsværdien øges til 229 mio. DKK, der øger værdien af selskabets egenkapital.
| Beløb i DKK 1.000 | 31-12-2020 | Ejendomme falder 25% og rente stiger 5% |
|---|---|---|
| Investeringsejendomme | 3.142.942 | 2.357.207 |
| Egenkapital | 1.395.392 | 895.657 |
| Likvide beholdninger | 82.919 | 82.919 |
| Finansielle instrumenter | -57.100 | 229.000 |
| Udskudt skat | 182.362 | 65.000 |
| Risikokapital | 1.577.754 | 960.657 |
| PRIMRAC | 50,2% | 40,8% |
| Soliditet (EK/ejendomme) | 44,4% | 38% |
| LTV kreditforening | 46,32% | 58,2% |
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2020 for Prime Office A/S.
Årsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU. Årsrapporten er endvidere udarbejdet i overensstemmelse med yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Koncernregnskabet og årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2020, samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 2020.
Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultater og af koncernens og moderselskabets finansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet står overfor.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
Aarhus, den 22. marts 2021
Direktion
Mogens Vinther Møller Administrerende direktør
Bestyrelse
Flemming Bent Lindeløv Bestyrelsesformand
Knud Aage Hjorth Næstformand
Torben Hjort Friderichsen Bestyrelsesmedlem
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Prime Office A/S for regnskabsåret 01.01.2020 - 31.12.2020, side 94-152, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2020 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 01.01.2020 - 31.12.2020 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen.
Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nær-mere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskbet og årsregnskabet". Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA's Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser som omhandlet i artikel 5, stk. 1 i forordning (EU) nr. 537/2014.
Vi blev første gang valgt som revisor for Prime Office A/S den 19.4.2013 for regnskabsåret 2013. Vi er genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet sammenhængende opgaveperiode på 8 år frem til og med regnskabsåret 2020.
Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet for regnskabsåret 2020. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold.
Den regnskabsmæssige værdi af koncernens investeringsejendomme udgør 3.142.942 t.kr. Investeringsejendommene værdiansættes til dagsværdi, og årets samlede dagsværdiregulering udgør en nettoindtægt på 190.519 t.kr., jf. regnskabets note 16, som er indregnet i resultatopgørelsen.
Vi har vurderet, at dagsværdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme er et centralt forhold ved revisionen som følge af, at investeringsejendomme udgør 97% af koncernens samlede aktiver, og som følge af de væsentlige skøn ledelsen skal udøve i forbindelse med værdiansættelsen. Et anderledes skøn kan have væsentlig indflydelse på koncernens aktiver, resultat og egenkapital.
Værdiansættelsen til dagsværdi indebærer et væsentligt regnskabsmæssigt skøn som følge af, at ledelsen i forbindelse med vurderingen må skønne over en række faktorer, som påvirker værdiansættelsen væsentligt.
Vi har vurderet, at de centrale forhold i forbindelse med værdiansættelsen af investeringsejendommene især knytter sig til følgende elementer i ledelsens værdiansættelsesmodel (en afkastbaseret model), og vores revision er derfor fokuseret på disse elementer for de enkelte ejendomme:
Den af ledelsen anvendte metode for dagsværdiansættelsen og de væsentligste elementer heri og forudsætninger herfor er beskrevet i årsregnskabets note 2.
Vi opnåede en forståelse af ledelsens processer for værdiansættelsen af investeringsejendommene, udfordrede disse samt sikrede os, at de anvendte metoder og principper er passende beskrevet i regnskabet.
• Vi vurderede og testede koncernens procedurer for opgørelse af det budgetterede nettoresultat for de enkelte ejendomme, herunder korrektioner som følge af tomgang. Testen omfattede en kontrol af, at de budgetterede forudsætninger bygger på et validt grundlag for lejeindtægter, ejendomsadministration og ejendomsservice samt omkostninger til løbende vedligeholdelse mv. Vi testede desuden korrektioner for tomgangsleje. Vi kontrollerede, at det budgetterede nettoresultat for de enkelte ejendomme er ledelsesgodkendt. På stikprøvebasis testede vi endvidere, at udviklingen i nettoresultaterne kan sandsynliggøres ud fra de historiske realiserede lejeindtægter og resultater.
• Vi vurderede og testede koncernens procedurer for fastlæggelse af afkastprocenter for de enkelte ejendomme ved at sammeholde ledelsens foretagne regnskabsmæssige skøn over afkastkrav med de afkastprocenter, som kunne konstateres ved de af koncernen indhentede eksterne valuarvurderinger.
Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.
Vores konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.
I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med koncernregnskabet eller årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.
Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven.
Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.
Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af koncernregnskabet og årsregnskabet.
Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:
• Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.
koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften.
Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.
Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed og, hvor dette er relevant, tilhørende sikkerhedsforanstaltninger.
Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betydelige ved revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at forholdet offentliggøres, eller i de yderst sjældne tilfælde, hvor vi fastslår, at forholdet ikke skal kommunikeres i vores revisionspåtegning, fordi de negative konsekvenser heraf med rimelighed ville kunne forventes at veje tungere end de fordele den offentlige interesse har af sådan kommunikation.
Aarhus, den 22. marts 2021
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33 96 35 56
Mads Fauerskov statsautoriseret revisor mne35428
Chris Middelhede statsautoriseret revisor mne45823
Germania Arkaden, Kiel.
| KONCERN | MODERSELSKAB | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Note | Beløb i DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| 4 | Nettoomsætning | 179.232 | 164.158 | 6.314 | 5.324 |
| 5 | Driftsomkostninger | (48.131) | (49.436) | 0 | 0 |
| Bruttoresultat | 131.101 | 114.722 | 6.314 | 5.324 | |
| 6,7,8,9 | Salgs- og administrationsomkostninger | (18.426) | (16.397) | (10.272) | (9.815) |
| Resultat af primær drift | 112.675 | 98.325 | (3.958) | (4.491) | |
| 17 | Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber | 0 | 0 | 169.915 | 124.703 |
| 10 | Finansielle indtægter | 659 | 15 | 601 | 541 |
| 11 | Finansielle omkostninger | (30.136) | (28.651) | (5.221) | (5.014) |
| Resultat før værdireguleringer | 83.198 | 69.689 | 161.337 | 115.739 | |
| 12 | Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme | 190.519 | 128.448 | 0 | 0 |
| Resultat før skat | 273.717 | 198.137 | 161.337 | 115.739 | |
| 13 | Skat af årets resultat | (37.772) | (34.125) | (15.110) | (9.912) |
| 14 | Årets resultat | 235.945 | 164.012 | 146.227 | 105.827 |
| Fordeling af årets resultat | ||
|---|---|---|
| Moderselskabets aktionærer | 146.227 | 105.827 |
| Ikke kontrollerende interesser | 89.718 | 58.185 |
| I alt | 235.945 | 164.012 |
| Resultat pr. aktie i DKK | |||
|---|---|---|---|
| 15 | Resultat pr. aktie (EPS) | 38,73 | 30,42 |
| 15 | Resultat pr. aktie, udvandet (EPS-D) | 38,73 | 30,42 |
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Note | Beløb i DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Årets resultat i henhold til resultatopgørelsen | 235.945 | 164.012 | 146.227 | 105.827 | ||
| Anden totalindkomst | ||||||
| Poster, som kan blive omklassificeret til resultatet: | ||||||
| Kursreguleringer | (5.265) | 314 | (3.120) | 179 | ||
| 25 | Dagsværdireguleringer af sikringsinstrumenter | (11.198) | (19.992) | (1.348) | (5.281) | |
| Egenkapitalbevægelser i datterselskaber | 0 | 0 | (6.002) | (7.958) | ||
| 23 | Skat af dagsværdireguleringer | 1.499 | 3.405 | 809 | 1.439 | |
| Anden totalindkomst | (14.964) | (16.273) | (9.662) | (11.622) | ||
| Årets totalindkomst | 220.981 | 147.739 | 136.565 | 94.205 |
| Fordeling af årets totalindkomst | ||
|---|---|---|
| Moderselskabets aktionærer | 136.565 | 94.206 |
| Ikke kontrollerende interesser | 84.416 | 53.533 |
| I alt | 220.981 | 147.739 |
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Note | Beløb i DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Langfristede aktiver | ||||||
| Materielle aktiver | ||||||
| 12,16 | Investeringsejendomme | 3.142.942 | 2.978.846 | 0 | 0 | |
| Andre anlæg, driftsmateriel og inventar | 335 | 451 | 0 | 0 | ||
| Finansielle aktiver | ||||||
| 17 | Kapitalandele i tilknyttede virksomheder | 0 | 0 | 1.228.426 | 1.078.013 | |
| Langfristede aktiver i alt | 3.143.277 | 2.979.297 | 1.228.426 | 1.078.013 | ||
| Kortfristede aktiver | ||||||
| 18 | Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser | 9.968 | 1.150 | 0 | 0 | |
| Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder | 0 | 0 | 15.654 | 20.124 | ||
| 19 | Andre tilgodehavender | 6.625 | 8.103 | 84 | 369 | |
| Periodeafgrænsningsposter | 106 | 9 | 106 | 9 | ||
| Likvide beholdninger | 82.919 | 29.029 | 2.045 | 2.119 | ||
| Kortfristede aktiver | 99.618 | 38.291 | 17.889 | 22.621 | ||
| Aktiver i alt | 3.242.895 | 3.017.588 | 1.246.315 | 1.100.634 |
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Note | Beløb i DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Egenkapital | ||||||
| 20 | Aktiekapital | 189.666 | 189.666 | 189.666 | 189.666 | |
| 17 | Reserve for opskrivning efter indre værdis metode | 0 | 0 | 623.328 | 467.681 | |
| Reserve for dagværdiregulering af sikringsinstrument | (43.452) | (33.753) | (11.121) | (10.069) | ||
| Reserve for valutakursregulering | (3.159) | 2.106 | 0 | 0 | ||
| Overført resultat | 1.252.338 | 1.022.493 | 31.284 | 49.314 | ||
| Egenkapital i alt | 1.395.392 | 1.180.511 | 833.157 | 696.592 | ||
| Ikke kontrollerende interesser | 562.236 | 483.920 | 0 | 0 | ||
| Egenkapital tilhørende moderselskabsaktionærer | 833.157 | 696.592 | 833.157 | 696.592 | ||
| Langfristede gældsforpligtelser | ||||||
| 23 | Udskudt skat | 182.362 | 153.077 | 54.090 | 43.810 | |
| 22 | Gæld til kreditinstitutter | 1.455.723 | 1.465.937 | 0 | 0 | |
| 22 | Gæld til banker | 48.296 | 54.657 | 48.296 | 54.657 | |
| 22 | Leasingforpligtelser | 25.666 | 26.191 | 0 | 0 | |
| 22 | Anden gæld | 0 | 4.418 | 0 | 4.418 | |
| Langfristede gældsforpligtelser i alt | 1.712.047 | 1.704.280 | 102.386 | 102.885 | ||
| Kortfristede gældsforpligtelser | ||||||
| 22 | Gæld til kreditinstitutter | 4.013 | 5.443 | 0 | 0 | |
| 22 | Gæld til banker | 23.889 | 32.536 | 16.962 | 17.031 | |
| Leverandørgæld | 11.980 | 14.450 | 817 | 4.492 | ||
| Gæld, tilknyttede virksomheder | 0 | 0 | 278.052 | 261.212 | ||
| Selskabsskat | 11.704 | 17.650 | 344 | 5.307 | ||
| Leasingforpligtelser | 953 | 957 | 0 | 0 | ||
| 22,24 | Anden gæld | 82.917 | 61.761 | 14.597 | 13.115 | |
| Kortfristede gældsforpligtelser i alt | 135.456 | 132.797 | 310.772 | 301.157 | ||
| Forpligtelser i alt | 1.847.503 | 1.837.077 | 413.158 | 404.042 | ||
| Passiver i alt | 3.242.895 | 3.017.588 | 1.246.315 | 1.100.634 |
| 2020 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i DKK 1.000 | Aktiekapital | Reserve for dagværdi regulering af sikrings instrument |
Reserve for valutakurs regulering |
Overført resultat |
Egenkapital i alt |
Egenkapital tilhørende ikke kontrollerende interesser |
Egenkapital tilhørende modersel skabets aktionærer |
| Egenkapital pr. 1. januar 2020 | 189.666 | (33.753) | 2.106 | 1.022.493 | 1.180.511 | 483.920 | 696.592 |
| Årets resultat | 0 | 0 | 0 | 235.945 | 235.945 | 89.718 | 146.227 |
| Anden totalindkomst | 0 | (9.699) | (5.265) | - | (14.964) | (5.302) | (9.662) |
| Totalindkomst i alt | 0 | (9.699) | (5.265) | 235.945 | 220.981 | 84.416 | 136.565 |
| Udlodning K/S Danske Immobilien | 0 | 0 | 0 | (6.100) | (6.100) | (6.100) | 0 |
| Transaktioner med ejere i alt | 0 | 0 | 0 | (6100) | (6100) | (6100) | 0 |
| Egenkapital pr. 31. december 2020 | 189.666 | (43.452) | (3.159) | 1.252.338 | 1.395.392 | 562.236 | 833.157 |
| 2019 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i DKK 1.000 | Aktiekapital | Reserve for dagværdi regulering af sikrings instrument |
Reserve for valutakurs regulering |
Overført resultat |
Egenkapital i alt |
Egenkapital tilhørende ikke kontrollerende interesser |
Egenkapital tilhørende modersel skabets aktionærer |
| Egenkapital pr. 1. januar 2019 | 174.666 | (17.166) | 1.792 | 818.910 | 978.201 | 419.738 | 558.464 |
| Årets resultat | 0 | 0 | 0 | 164.012 | 164.012 | 58.185 | 105.827 |
| Anden totalindkomst | 0 | (16.587) | 314 | 0 | (16.273) | (4.652) | (11.621) |
| Totalindkomst i alt | 0 | (16.587) | 314 | 164.012 | 147.739 | 53.533 | 94.206 |
| Kapitalforhøjelse | 15.000 | 0 | 0 | 39.535 | 54.535 | 0 | 54.535 |
| Omkostninger til kapitalforhøjelse | 0 | 0 | 0 | (170) | (170) | 0 | (170) |
| Minoritetsinteresser, opkøb af virksomheder | 0 | 0 | 0 | 23.818 | 23.818 | 23.818 | 0 |
| Udlodning K/S Danske Immobilien | 0 | 0 | 0 | (13.169) | (13.169) | (13.169) | 0 |
| Udbetalt udbytte | 0 | 0 | 0 | (10.498) | (10.498) | 0 | (10.498) |
| Udbytte egne aktier | 0 | 0 | 0 | 55 | 55 | 0 | 55 |
| Transaktioner med ejere i alt | 15.000 | 0 | 0 | 39.571 | 54.571 | 10.649 | 43.922 |
| Egenkapital pr. 31. december 2019 | 189.666 | (33.753) | 2.106 | 1.022.493 | 1.180.511 | 483.920 | 696.592 |
| 2020 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i DKK 1.000 | Aktiekapital | Reserve for opskrivning efter indre værdis metode |
Reserve for dagværdi regulering af sikrings instrument |
Overført resultat |
Egenkapital tilhørende modersel skabets aktionærer |
| Egenkapital pr. 1. januar 2020 | 189.666 | 467.681 | (10.069) | 49.314 | 696.592 |
| Årets resultat | 0 | 169.915 | 0 | (23.688) | 146.227 |
| Anden totalindkomst | 0 | (5.490) | (1.052) | (3.120) | (9.662) |
| Totalindkomst i alt | 0 | 164.425 | (1.052) | (26.808) | 136.565 |
| Udlodning K/S Danske Immobilien | 0 | (8.778) | 0 | 8.778 | - |
| Transaktioner med ejere i alt | - | (8.778) | - | 8.778 | - |
| Egenkapital pr. 31. december 2020 | 189.666 | 623.328 | (11.121) | 31.284 | 833.157 |
| 2019 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i DKK 1.000 | Aktiekapital | Reserve for opskrivning efter indre værdis metode |
Reserve for dagværdi regulering af sikrings instrument |
Overført resultat |
Egenkapital tilhørende modersel skabets aktionærer |
|||
| Egenkapital pr. 1. januar 2019 | 174.666 | 369.610 | (5.950) | 20.138 | 558.464 | |||
| Årets resultat | 0 | 124.703 | 0 | (18.876) | 105.827 | |||
| Anden totalindkomst | 0 | (7.681) | (4.119) | 178 | (11.622) | |||
| Totalindkomst i alt | 0 | 117.022 | (4.119) | (18.698) | 94.205 | |||
| Kapitalforhøjelse | 15.000 | 0 | 0 | 39.536 | 54.536 | |||
| Omkostninger til kapitalforhøjelse | 0 | 0 | 0 | (170) | (170) | |||
| Udlodning K/S Danske Immobilien | 0 | (18.951) | 0 | 18.951 | 0 | |||
| Udbetalt udbytte | 0 | 0 | 0 | (10.498) | (10.498) | |||
| Udbytte af egne aktier | 0 | 0 | 0 | 55 | 55 | |||
| Transaktioner med ejere i alt | 15.000 | (18.951) | 0 | 47.874 | 43.923 | |||
| Egenkapital pr. 31. december 2019 | 189.666 | 467.681 | (10.069) | 49.314 | 696.592 |
| KONCERN | MODERSELSKAB | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Note | Beløb i DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Resultat af primær drift | 112.675 | 98.325 | (3.958) | (4.491) | |
| Ændring i tilgodehavender | (7.437) | 92.420 | 4.575 | (19.967) | |
| Ændringer i kortfristede gældsforpligtelser og deposita | 7.798 | 546 | 14.434 | 165.793 | |
| Valutakursreguleringer | (237) | 0 | 0 | 0 | |
| Tilbageførsel af afskrivninger og realisationstab, andre anlæg | 116 | 97 | 0 | 0 | |
| Betalt selskabsskat | (12.165) | (1.636) | (8.736) | 0 | |
| Pengestrømme vedrørende primær drift | 100.750 | 189.752 | 6.315 | 141.335 | |
| Modtagne finansielle indtægter | 659 | 15 | 601 | 541 | |
| Betalte finansielle omkostninger | (30.136) | (28.651) | (5.221) | (5.014) | |
| Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt | 71.273 | 161.116 | 1.696 | 136.863 | |
| Pengestrømme fra investeringsaktivitet | |||||
| Køb / tilgang af investeringsejendomme | (10.891) | (17.887) | 0 | 0 | |
| Salg af investeringsejendomme | 24.854 | 104.576 | 0 | 0 | |
| Køb / tilgang af andre anlæg | 0 | (107) | 0 | 0 | |
| Salg / afgang af andre anlæg | 0 | 20 | 0 | 0 | |
| 27 | Køb af virksomheder | 0 | (201.359) | 0 | (201.359) |
| Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt | 13.963 | (114.757) | - | (201.359) |
| KONCERN | MODERSELSKAB | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Note | Beløb i DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Pengestrømme fra finansieringsaktivitet | |||||
| 29 | Lånoptagelse | - | 47.442 | 0 | 47.442 |
| 29 | Tilbagebetaling på lån | (16.613) | (115.490) | (10.539) | (45.895) |
| Kapitalforhøjelse | 0 | 54.366 | 0 | 54.366 | |
| Udlodning K/S Danske Immobilien | (6.100) | (13.169) | 8.778 | 18.951 | |
| Udloddet udbytte | - | (10.443) | - | (10.443) | |
| Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i alt | (22.713) | (37.294) | (1.761) | 64.421 | |
| Periodens pengestrømme | 62.523 | 9.065 | (64) | (74) | |
| Likvid beholdning ved årets begyndelse | 13.524 | 3.375 | 2.119 | 2.193 | |
| 27 | Overtagne likvide beholdninger | 0 | 1.076 | 0 | 0 |
| Valutakursreguleringer, likvider | (55) | 8 | (9) | 1 | |
| Årets pengestrømme | 62.523 | 9.065 | (64) | (74) | |
| Likvid beholdning ved årets slutning | 75.992 | 13.524 | 2.045 | 2.119 | |
| Likvide beholdninger kan specificeres således | |||||
| Likvid beholdning under aktiver i balancen | 82.919 | 29.029 | 2.045 | 2.119 | |
| Løbende driftskreditter under kortfristede gældsforpligtelser | (6.927) | (15.505) | 0 | 0 | |
| Likvid beholdning ved årets slutning | 75.992 | 13.524 | 2.045 | 2.119 |
PO walkerdamm, Kiel.
| 1. Ændring i regnskabspraksis og væsentlig regnskabspraksis | 107 | |
|---|---|---|
| 2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder | 108 | |
| 3. Segmentoplysninger | 114 | |
| 4. Nettoomsætning | 116 | |
| 5. Driftsomkostninger | 116 | |
| 6. Salgs- og administrationsomkostninger | 116 | |
| 7. Personaleomkostninger | 117 | |
| 8. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisor | 118 | |
| 9. Aktiebaseret vederlæggelse | 118 | |
| 10. Finansielle indtægter | 119 | |
| 11. Finansielle omkostninger | 119 | |
| 12. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme | 120 | |
| 13. Skat af årets resultat | 123 | |
| 14. Resultatdisponering | 124 | |
| 15. Resultat pr. aktie og udbytte | 124 | |
| 16. Investeringsejendomme | 125 | |
| 17. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder i moderselskab | 127 | |
| 18. | Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser | 130 |
| 19. Andre tilgodehavender | 130 | |
| 20. Aktiekapital | 130 | |
| 21. Egne aktier | 130 | |
| 22. | Finansielle gældsforpligtelser | 131 |
| 23. Udskudt skat | 133 | |
| 24. Anden gæld | 134 | |
| 25. Afledte finansielle instrumenter | 135 | |
| 26. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser | 136 | |
| 27. | Køb af virksomheder | 137 |
| 28. Finansielle risici og finansielle instrumenter | 138 | |
| 29. Ændring i forpligtelser som følge af finansieringsaktivitet | 141 | |
| 30. Nærtstående parter | 143 | |
| 31. Aktionærforhold | 144 | |
| 32. | Ledelsens beholdning af aktier mv. | 145 |
| 33. Begivenheder efter balancedagen | 146 | |
| 34. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse | 146 | |
| 35. Anvendt regnskabspraksis | 147 |
Årsrapporten for Prime Office A/S er aflagt i overensstemmelse med IFRS (International Financial Reporting Standards), som er godkendt af EU, samt yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber og IFRSbekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven (Regnskabsklasse D).
Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK), der er præsentationsvaluta. EUR er den funktionelle valuta for alle koncernens selskaber. Koncernen har valgt DKK som præsentationsvaluta da de primære regnskabsbrugerer er danske investorer.
Implementeringen af nye og ændrede standarder i 2020 har ikke medført ændringer i den anvendte regnskabspraksis, som derfor er uændret i forhold til sidste år.
I årsrapporten for 2020 har Prime Office A/S anvendt alle nye og ændrede standarder samt fortolkninger, som er trådt i kraft og godkendt af EU med virkning for indeværende regnskabsår. De væsentlige standarder i denne sammenhæng er ændringer i IFRS 3 og ændringer i IFRS 9, IAS 39 og IFRS 7 vedrørende reform af referencerenter.
IFRS 3, Virksomhedssammenslutninger er ændret for regnskabsår 2020 uden at dette har haft påvirkning på koncern- eller moderselskabsregnskabet. Koncern og moderselskabet har ikke haft transaktioner i 2020, der omfattes af standarden. Ændringen vedrører, hvorvidt en transaktion er et køb af en virksomhed eller et køb af en gruppe af aktiver, som ikke udgør en virksomhed.
Ændringer i IFRS 9, IAS 39 og IFRS 7 vedrører Reform af referencerenter og er gennemført for at mindske potentielle usikkerheder ved brug af bestemmelserne om regnskabsmæssig sikring som følge af reformen af systemet vedr. referencerenter ("IBORreformen"). Koncernen anvender regnskabsmæssig sikring og forudsætter og forventer, at benchmarkrenten i renteswap-aftaler ikke ændres som følge af IBOR-reformen.
Implementeringen af øvrige nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som er trådt i kraft, har ikke medført ændringer i anvendt regnskabspraksis eller præsentation.
På tidspunktet for offentliggørelse af årsrapporten foreligger der herudover en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som træder i kraft for senere regnskabsår, og som derfor ikke er indarbejdet i årsrapporten. Ledelsen vurderer løbende den eventuelle indvirkning. Det er ledelsens umiddelbare vurdering, at disse nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag ikke vil få væsentlig indvirkning på årsrapporten de kommende regnskabsår.
Ved anvendelse af koncernens regnskabspraksis, der er beskrevet i note 35, er det nødvendigt at ledelsen foretager en række skøn og vurderinger, samt opstiller forudsætninger vedrørende den regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra andre kilder. Sådanne skøn og vurderinger er foretaget med udgangspunkt i de seneste tilgængelige oplysninger samt med de historiske erfaringer, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Til brug for værdiansættelsen af investeringsejendommene har selskabet indgået kontrakt med en tysk dataleverandør – BULWIENGESA om levering af data for selskabets investeringsbyer: Hamborg, Lübeck, Kiel, Slesvig og Flensborg. Disse data omfatter tidsserier for demografi, byggeri, indkomstforhold, udlejning for kontor, erhverv og boliger, udlejningspriser for områderne og markedspriser for boliger, kontor og erhverv. Herudover leveres priser for salg af ejerlejligheder, enfamilieshuse, flerfamiliehuse, kontor og erhverv i form af priser pr m2 og handelsmultipler (rentesatser) for indgåede handler. BULWIENGESA leverer også ejendomsdata til den tyske Bundesbank statistik for ejendomspriser i Tyskland, og leverer data for 125 byer og alle delstater.
Herudover har ledelsen har foretaget følgende regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har haft indflydelse på årsregnskabet. De faktiske udfald kan afvige fra foretagne skøn og vurderinger, men vurderes af ledelsen som værende forsvarlige og realistiske.
I forbindelse med køb af investeringsejendomme betragtes disse som udgangspunkt som køb af enkeltaktiver og ikke som en virksomhedsovertagelse, idet overtagelserne omfatter enkeltstående ejendomme. I regnskabsåret 2017 blev erhvervelsen af 66,4% af MC Property Fund GmbH imidlertid vurderet som en virksomhedsovertagelse, da Prime Office A/S i forbindelse med købet overtager strategiske processer og bibringer med væsentlige ydelser, som bidrager til generering af indtjeningen. Samme behandling er sket i forbindelse med køb af de to kontorejendomsselskaber i 2019.
Herudover har ledelsen har foretaget følgende regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har haft indflydelse på årsregnskabet. De faktiske udfald kan afvige fra foretagne skøn og vurderinger, men vurderes af ledelsen som værende forsvarlige og realistiske.
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi.
Den valgte regnskabspraksis kan have betydning for posteringerne i årsrapporten, da en ændring i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under regnskabsposten for "Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme, og i balancen under langfristede materielle aktiver.
Måling og opgørelse af dagsværdien af koncernens investeringsejendomme foretages for hver enkelt investeringsejendom. Alle ejendomme vurderes fra 2017 efter en afkastmodel. Kontorejendomme blev tidligere vurderet efter en DCF-model. De tyske valuarer anvender en DCF-model.
De seneste års erfaringer viser, at alle selskaber har en stabil lejeindtægt og en høj udlejningsprocent, og derfor anvendes fremover samme interne vurderingsmodel.
Afkastmodellen har været brugt siden 2004 i K/S Danske Immobilien og hovedelementerne for alle ejendomme er følgende: Ved opgørelse af dagsværdien af koncernens boligejendomme anvendes en afkastmodel, som tager udgangspunkt i de faktiske lejeindtægter for det kommende år. For ledige lejemål er markedslejen forsigtigt anslået, ligesom den faktiske lejeindtægt for lejemål som vurderes at overstige markedslejen reguleres til den forventede indtægt ved genudlejning. Fra de estimerede lejeindtægter fratrækkes samtlige driftsomkostninger sammen med omkostninger ved vedligeholdelse, modernisering og administration.
Prime Office A/S' principper for dagsværdiregulering af koncernens portefølje af investeringsejendommene foreskriver at der hvert år anvendes uafhængige vurderingsmænd til foretagelse af en ekstern dagsværdivurdering, med det formål at teste dagsværdien i koncernens egne dagsværdiberegningsmodeller.
Nettoresultatet pr. ejendom sættes i forhold til en afkastprocent, der fastsættes individuelt pr. ejendom.
Dagsværdiberegning af koncernens ejendomme har for 2020 resulteret i en samlet dagsværdi af koncernens investeringsejendomme på i alt 3.116.3 mio. DKK, hvilket svarer til en positiv værdiregulering på 190,5 mio. DKK. Fordeling på boliger er 114,2 mio. DKK, 16,3 mio. DKK på kontorejendomme og 60 mio. DKK i MC Property Fund Hamburg GmbH. Den nøjagtige fordeling vises i efterfølgende oversigt.
Da der ikke findes observerbare markedsdata for investeringsområderne klassificeres investeringsejendommene i lighed med tidligere år som værende på niveau 3 i dagsværdihierarkiet.
| BY | Bolig | Erhverv |
|---|---|---|
| Hamburg | 4,00% | 4,5% |
| Lübeck | 4,75% | 4,50%-5% |
| Kiel | 4.5%-5,25% | |
| Slesvig | 5,00% | |
| Heide | 5,00% | 6,00% |
| Lensahn | 5,0% | |
| Eutin | 5,00%-6% | 6,00% |
| Leck | 7,00% | |
| Neumünster | 6,00% | |
| Glückstadt | 5,25% | |
| Øvrige | 5,25% | 6,00% |
| Beløb i DKK 1.000 | Type | Vurdering 31/12/2020 |
Vurdering 31/12/2019 |
Erhverv | Bolig | Værdi pr m2 i DKK |
Afkast Procent |
Leje pr m2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| K/S Danske Immobilien | Bolig | 1.510.178 | 1.393.099 | 1266 | 191.762 | 7.824 | 4,75% | 486 |
| PO Kohlmarkt | Kontor | 215.740 | 205.417 | 9.265 | 23.285 | 4,50% | 1.201 | |
| PO Walkerdamm | Kontor | 79.972 | 79.179 | 4.988 | 16.033 | 5,25% | 933 | |
| PO Wandsbek | Bolig og erhverv | 34.965 | 35.108 | 628 | 552 | 29.631 | 4,38% | 1.492 |
| PO Hamburger Chausse | Kontor | 52.075 | 52.288 | 3.412 | 15.262 | 5,25% | 928 | |
| Office Kamp | Kontor | 34.965 | 35.033 | 2.136 | - | 16.369 | 5,00% | 960 |
| MC Property Fund | Bolig og erhverv | 788.938 | 755.681 | 39.419 | 19.216 | 13.455 | 4,50% | 743 |
| Sell Speicher GmbH | Kontor | 210.532 | 206.164 | 7.424 | 28.358 | 4,50% | 1.399 | |
| Germania Arkaden GmbH | Kontor | 188.958 | 189.730 | 6.794 | 27.813 | 4,50% | 1.306 | |
| i alt | 3.116.323 | 2.951.698 | 75.332 | 211.530 | 10.863 | 625 | ||
| 26,3% | 73,7% |
Prime Office A/S har i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende årsrapport 2020 indhentet eksterne valuarberegninger på dagsværdierne af koncernens investeringsejendomme.
Ledelsens begrundelse for at indhente valuarvurderinger fra eksterne valuarer er til brug for efterprøvelse af koncernens egne afkastmodeller. De eksterne valuarvurderinger beregner investeringsejendommenes dagsværdi ud fra ejendommenes faktiske lejeindtægter og ud fra standardiserede satser for driftsomkostninger. De tyske valuarer fratrækker endvidere transaktionsomkostninger i ejendommenes værdi, der udgør ca. 10%. Disse omkostninger er udtryk for omkostninger, som en køber vil have i forbindelse med købet af ejendommene og inkluderer grundskat ved salg, der varierer fra delstat til delstat, mægler og notaromkostninger.
| 1.000 DKK | Vurdering 31/12/2020 |
Vurdering 31/12/2019 |
Dagsværdi regulering |
Solgte ejendomme |
Forbedringer | Kursregulering | Nettoændring | Valuar 31-12-2020 |
Valuar + 10% 31-12-2020 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| K/S Danske Immobilien | 1.510.178 | 1.393.099 | 114.644 | 0 | 8.338 | -5.903 | 117.079 | 1.513.674 | 1.665.042 |
| PO Kohlmarkt | 215.740 | 205.417 | 11.182 | 0 | 0 | -859 | 10.323 | 214.996 | 236.495 |
| PO Walkerdamm | 79.972 | 79.179 | 790 | 0 | 327 | -324 | 794 | 72.161 | 79.377 |
| PO Wandsbek | 34.965 | 35.108 | 0 | 0 | 0 | -143 | -143 | 37.197 | 40.916 |
| PO Hamburger Chausse | 52.075 | 52.288 | 0 | 0 | 0 | -213 | -213 | 49.843 | 54.828 |
| Office Kamp | 34.965 | 35.033 | 75 | 0 | 0 | -143 | -68 | 34.965 | 38.461 |
| MC Property Fund Hamburg** | 788.938 | 755.681 | 60.340 | -26.112 | 2.226 | -3.198 | 33.256 | 831.639 | 914.803 |
| Sell Speicher | 210.532 | 206.164 | 5.218 | 0 | 0 | -850 | 4.368 | 213.508 | 234.859 |
| Germania Arkaden | 188.958 | 189.730 | 0 | 0 | 0 | -772 | -772 | 183.007 | 201.307 |
| I alt | 3.116.323 | 2.951.699 | 192.249 | -26.112 | 10.891 | -12.405 | 164.624 | 3.150.990 | 3.466.089 |
| * Right of use asset | -418 | ||||||||
| ** Solgte ejendomme | -1.312 | ||||||||
| Nettoeffekt resultat | 190.519 |
Investeringsejendomme klassificeres under dagsværdihierarki på niveau 3.
*Dagsværdiregulering Right of use assets
** Avance/tab solgte ejendomme
Som det fremgår har de tyske valuarer beregnet værdien af selskabets investeringsejendomme til 3.466,0 mio. DKK. (3.150,9 mio. DKK eksklusive omkostninger). Baggrunden for at de tyske valuarer tillægger omkostninger er et krav fra RICS, der er en institution for certificerede valuarer.
For at sikre en uvildig og professionel dagsværdivurdering vil ledelsen forsat indhente valuarrapporter fra tyske valuarer årligt. Disse offentliggøres fortsat på selskabets hjemmeside.
Selskabet har indgået en dataleveringsaftale med BULWIENGESA om markedsdata for selskabets investeringsbyer: Lübeck, Hamborg, Kiel, Flensborg og Schleswig og vil fremover anvende disse data ved vurderingen af selskabets investeringsejendomme i delårs- og halvårsrapporter. Selskabets forvalter BUWOG Immoblien Management vil fortsat levere månedlige ejendomsdata for alle ejendomme. 2.000.000
3.494.284
3.600.000
Selskabets investeringsejendomme klassificeres efter IFRS 13 dagsværdihierarki 3 (side 121), da der ikke findes markedsdata for flere af byerne. Dagsværdimåling på baggrund af beregningsmodeller er i sagens natur altid forbundet med usikkerhed som følge af, at der i vid udstrækning anvendes input til modellerne, som ikke direkte kan observeres på aktive markeder. De valgte afkastprocenter er derfor behæftet med usikkerhed, og den grafiske følsomhedsanalyse viser, at ud fra en samlet vurdering af investeringsejendommene på 3.116,3 mill. DKK svinger variationen ved ændringer i afkastprocenten på + - 0,5% fra 3.494,3 mio. DKK til 2.818,8 mio. DKK.
Ved anvendelse af koncernens interne afkastbaserede model er dagsværdien følsom over for ændringer i dels afkastprocenten og dels ændringer i lejeindtægt.
Følsomhedsanalysen ved ændringer af afkastprocenten på + - 0,5% og ved ændringer i lejeindtægterne på + - 5% er følgende:
Et fald i årslejen på 5% svarende til ca. 9 mio. DKK vil betyde, at ejendommenes værdi falder med ca. 180 mio. DKK og en stigning i lejeindtægterne på 5% vil omvendt betyde, at ejendommenes værdi stiger med 180 mio. DKK.
Stiger afkastkravet med 0,5% vil det betyde, at investeringsejendommens værdi falder med 297 mio. DKK og falder afkastkravet med 0,5% vil ejendommenes værdi stiger med 366 mio. DKK.
Koncernens portefølje af investeringsejendomme er endvidere blevet vurderet af eksterne valuarer den 31. december 2020. Ifølge de interne vurderinger udgør den samlede dagsværdi af koncernens portefølje af investeringsejendomme i alt 3.116,3 mio. DKK.
Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, såfremt ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid, gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst.
Vurdering af det regnskabsmæssige udskudte skatteelement foretages årligt. Den indregnede udskudte skatteforpligtelse for koncernen udgør pr. 31. december 2020 182,4 mio. DKK mod 153,1 mio. DKK i 2019.
For moderselskabet udgør værdien af den udskudte skatteforpligtelse pr. 31. december 2020 54,1 mio. DKK mod 43,8 mio. DKK i 2019.Koncernen har aktiveret værdien af skattemæssige underskud fra tidligere år, da de forventes anvendt i fremtidige overskud eller ved salg af investeringsejendomme. Moderselskabet har dog ikke aktiveret værdien af skattemæssige underskud fuldt ud, da selskabet ikke kan forvente at anvende disse fuldt ud.
Selskabets investeringsejendomme består af tre segmenter. Boliger i K/S Danske Immobilien. Kontorer i en række tyske ejendomsselskaber. Erhverv og bolig i MC Property Fund Hamburg GmbH. Fra 2020 indgår de to nye kontorselskaber i segmentet – kontor.
Boligerne er her medtaget for K/S Danske Immobilien og MC Property Fund Hamburg GmbH. Kontorer og erhverv er her samlet for MC Property Fund Hamburg GmbH og de enkelte tyske selskaber.
Koncernens interne rapportering til bestyrelsen følger den todelte segmentering, som ligeledes svarer til koncernens struktur. I segmentanalysen opstilles resultatopgørelse før skat af koncernens investeringsejendomme.
Segmentindtægter og -omkostninger omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, og de poster, der kan fordeles på de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke fordelte poster vedrører primært indtægter og omkostninger, der er forbundet med koncernens administrative funktioner, investeringsaktiviteter, indkomstskatter o.l. transaktioner mellem segmenterne prisfastsættes til vurderede markedsværdier.
| BELØB I DKK 1.000 | K/S Danske Immobilien |
Prime Office Kontor |
MC Property Fund GmbH |
Elimineringer og ikke allokerede poster |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsætning | 94.037 | 42.172 | 43.023 | 0 | 179.232 |
| Driftsomkostninger | (31.480) | (3.270) | (13.381) | - | (48.131) |
| Brutto resultat | 62.557 | 38.902 | 29.642 | 0 | 131.101 |
| Salgs- og administrationsomkostninger | (5.310) | (3.225) | (5.932) | (3.959) | (18.426) |
| Resultat af primær drift | 57.247 | 35.677 | 23.710 | (3.959) | 112.675 |
| Finansielle poster, netto | (9.058) | (8.030) | (7.227) | (5.162) | (29.477) |
| Resultat før værdireguleringer | 48.189 | 27.647 | 16.483 | (9.121) | 83.198 |
| Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme | 114.226 | 17.264 | 59.029 | - | 190.519 |
| Resultat før skat | 162.415 | 44.911 | 75.512 | (9.121) | 273.717 |
| Segmentaktiver | 1.582.508 | 969.624 | 802.216 | (111.453) | 3.242.895 |
| Segmentforpligtelser | 608.182 | 530.370 | 425.140 | 283.811 | 1.847.503 |
| BELØB I DKK 1.000 | K/S Danske Immobilien |
Prime Office Kontor |
MC Property Fund GmbH |
Elimineringer og ikke allokerede poster |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsætning | 91.669 | 22.657 | 49.832 | 0 | 164.158 |
| Driftsomkostninger | (29.817) | (3.729) | (15.890) | - | -49.436 |
| Brutto resultat | 61.852 | 18.928 | 33.942 | 0 | 114.722 |
| Salgs- og administrationsomkostninger | (4.818) | (1.863) | (5.129) | -4.587 | -16.397 |
| Resultat af primær drift | 57.034 | 17.065 | 28.813 | -4.587 | 98.325 |
| Finansielle poster, netto | (9.530) | (5.445) | (9.188) | -4.473 | -28.636 |
| Resultat før værdireguleringer | 47.504 | 11.620 | 19.625 | -9.060 | 69.689 |
| Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme | 66.340 | 38.104 | 24.004 | - | 128.448 |
| Resultat før skat | 113.844 | 49.724 | 43.629 | -9.060 | 198.137 |
| Segmentaktiver | 1.410.028 | 932.504 | 766.696 | -118.788 | 2.990.440 |
| Segmentforpligtelser | 573.481 | 527.558 | 446.259 | 262.631 | 1.809.929 |
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Lejeindtægt | 179.232 | 164.158 | 0 | 0 | |
| Administrationsiindtægt | 0 | 0 | 6.314 | 5.324 | |
| Nettoomsætning i alt | 179.232 | 164.158 | 6.314 | 5.324 |
Anm.: For regnskabsårene 2020 og 2019 udgør ingen lejere mere end 10% af koncernens samlede lejeindtægt.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Modernisering og vedlige holdelse |
28.188 | 27.913 | 0 | 0 |
| Omkostninger til tomme lejemål |
1.183 | 1.165 | 0 | 0 |
| Forvaltningsomkostninger | 13.562 | 13.037 | 0 | 0 |
| Tab på lejere | 1.657 | 2.656 | 0 | 0 |
| Øvrige driftsomkostninger | 3.540 | 4.665 | 0 | 0 |
| Driftsomkostninger i alt | 48.131 | 49.436 | 0 | 0 |
Anm.: Koncernens øvrige driftsomkostninger udgøres primært af ejendomsskatter og ikke fordelte forbrugsomkostninger.
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Personaleomkostninger | 5.080 | 3.876 | 2.245 | 1.594 | |
| Forvalteromkostninger, Tyskland |
811 | 607 | 0 | 0 | |
| Delegationsaftale | 4.288 | 3.762 | 4.288 | 3.762 | |
| Afskrivninger og realisationstab andre anlæg |
115 | 97 | 0 | 0 | |
| Assistance regnskab, skat, rådigvning samt revision |
3.230 | 2.782 | 1.508 | 1.220 | |
| Advokat | 251 | 230 | 232 | 221 | |
| Omkostninger ved virksomhedsovertagelser |
0 | 2.107 | 0 | 2.107 | |
| Øvrige salgs- og administrationsomkostninger |
4.651 | 2.936 | 1.999 | 912 | |
| Salgs- og administrations omkostninger |
18.426 | 16.397 | 10.272 | 9.815 |
Anm.: I 2020 indgår tysk medarbejder i personaleomkostninger. Under øvrige salgs- og administrationsomkostninger indgår honorar på 1,5 mio. DKK til den delegerede. Øvrige salgs- og administrationsomkostninger består herudover bl.a. af omkostninger til depositaraftale, OMX, leje af administrationslokaler, forsikringer, mm.
I moderselskabet er der en ansat (2019: en ansat), og herudover er der 7 ansatte i MC Property Fund Hamburg GmbH. Hos den delegerede er der tre ansatte (2019: 3 ansatte), der udelukkende beskæftiger sig med Prime Office A/S koncernen.
I overensstemmelse med selskabets vedtægter, punkt 11.10, fastsættes bestyrelsens honorar på den ordinære generalforsamling. Bestyrelsen modtager et fast vederlag uden nogen former for variable løndele (bonus, optioner, warrants eller lignende fra selskabet eller datterselskaber).
Selskabets bestyrelse fastlægger direktionens aflønning én gang om året efter indstilling fra vederlagsudvalget. Direktionens aflønning følger FAIF lovgivningens bestemmelser.
Direktionen modtager et fast vederlag, og har ikke bonus eller særlige incitamentseller fratrædelsesaftaler. Pension og bil afholdes af direktøren.
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Gager til direktion | 1.786 | 1.679 | 662 | 692 | |
| Honorar og vederlag til bestyrelse | 1.634 | 1.302 | 1.135 | 902 | |
| Honorar og gager øvrige | 1.661 | 895 | 448 | 0 | |
| Personaleomkostninger i alt | 5.080 | 3.876 | 2.245 | 1.594 |
Anm.: Bestyrelsens ordinære honorar for regnskabsåret 2020 i koncernen udgør 1,6 mio. DKK. Direktionens honorar for 2020 udgøres at løn til selskabets direktør.
Delegationsaftale med Moller & Company A/S er i 2019 gjort revolverende i fem år ved hvert kalenderår. Aftalen er den 31.12.2020 derved forlænget til den 31.12.2025. Honorar som følge af delegationsaftalen udgør fortsat 0,15% p.a af balancen og udgjorde i 2020 4.288 TDKK mod 3.762 TDKK i 2019.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Lovpligtig revision | ||||
| Deloitte | 924 | 925 | 380 | 380 |
| Andre erklæringsopgaver med sikkerhed |
||||
| Deloitte | 0 | 69 | 0 | 69 |
| Skatterådgivning | ||||
| Deloitte | 145 | 431 | 20 | 431 |
| Andre ydelser | ||||
| Deloitte | 20 | 50 | 20 | 50 |
| I alt | 1.084 | 1.475 | 420 | 930 |
Honorar til generalforamlingsvalgt revisor udgør foruden lovpligtig revision, honorar i forbindelse med due diligence, xbrl-indberetning samt lokal skatterådgivning.
Koncernen har ingen aktiebaseret vederlæggelse pr. 31.12.2020, hvilket også var gældende i 2019.
Bestyrelsen kan – inden for rammerne af FAIF-lovens gældende regler om aflønning med finansielle instrumenter – tildele direktionen præstationsaktier. I så fald skal ordningen, i tillæg til ovenstående, opfylde følgende kriterier:
Muligheden for aktiebaseret vederlæggelse er ikke blevet udnyttet, og kræver generalforsamlingens godkendelse.
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Renteindtægter, pengeinstitutter |
90 | 15 | 84 | 0 | |
| Amortisering af kursgevinster |
529 | 0 | 0 | 0 | |
| Renteindtægter, debitorer | 40 | 0 | 0 | 0 | |
| Renteindtægter, tilknyttede virksomheder |
0 | 0 | 516 | 541 | |
| I alt | 659 | 15 | 601 | 541 |
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Renteomkostninger, realkreditinstutter |
18.470 | 17.683 | 0 | 0 |
| Renteomkostninger, pengeinstitutter |
1.811 | 1.044 | 1.808 | 1.044 |
| Renteomkostninger, tilknyttede virksomheder |
0 | 3.201 | 1.256 | |
| Renteomkostninger, øvrige* | 9.855 | 9.924 | 212 | 2.714 |
| I alt | 30.136 | 28.651 | 5.221 | 5.014 |
* Renteomkostninger vedrører finansielle instrumenter.
Prime Office A/S' principper for dagsværdiregulering af koncernens portefølje af investeringsejendommene foreskriver at der hvert år foretages interne dagsværdiberegninger af ejendomsporteføljens enkelte ejendomme samtidig med at der indhentes eksterne dagsværdivurderinger i form af valuarrapporter til efterprøvning af selskabets interne modeller.
Værdiregulering af beskrevet i note 2 i årsregnskabet
Ifølge Prime Office A/S' interne modeller for beregning af dagsværdien af koncernens enkelte ejendomme udgør den samlede dagsværdi af koncernens ejendomsportefølje i alt 3.116,3 mio. DKK. Dagsværdien af koncernens boligejendomme udgør 1.510,2 mio. DKK, mens dagsværdien af kontorejendommene udgør 817,2 mio. DKK, og MCPF 788,9 mio. DKK.
Koncernens portefølje af investeringsejendomme er blevet vurderet af ekstern valuar den 31. december 2020. Dagsværdien ifølge de eksterne valuarrapporter indikerede
et højere niveau for dagsværdi af koncernens ejendomsportefølje, fordi valuarerne beregner transaktionsomkostninger i opgørelse af vurderingen. Ifølge de eksterne dagsværdivurderinger udgør den samlede dagsværdi af koncernens portefølje af investeringsejendomme i alt 3.466,0 mio. DKK inklusive transaktionsomkostninger og 3.150,9 mio. DKK eksklusive transaktionsomkostninger.
Bestyrelsen i Prime Office A/S har på den baggrund opskrevet dagsværdien til en samlet værdi på 3.116,3 mio. DKK i henhold til dagsværdiberegningerne i egne modeller. Det er ledelsens vurdering, at koncernens egne værdiansættelsesreguleringsmodeller er bedst egnet til at værdiansætte koncernens investeringsejendomme til dagsværdien i årsrapporten. Begrundelsen herfor er at ledelsen har mere detaljeret information til rådighed vedrørende ejendommenes faktuelle driftsomkostninger samt planlagte investeringer i større istandsættelse og renoveringsarbejde.
Regnskabsårets dagsværdireguleringer udgør 190,5 mio. DKK.
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| ALLE TAL I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Koncernens ejendomsportefølje i alt | 190.519 | 128.448 | 0 | 0 | |
| Dagsværdiregulering boligejendomme (K/S Danske Immobilien) | 114.644 | 66.340 | 0 | 0 | |
| Dagsværdiregulering kontorejendomme (Prime Office) | 17.264 | 38.104 | 0 | 0 | |
| Dagsværdiregulering MC Property Fund GmbH, ejendomme i behold | 60.340 | 24.743 | 0 | 0 | |
| Dagsværdiregulering MC Property Fund GmbH, ejendomme solgt | (1.312) | (739) | 0 | 0 | |
| Dagsværdireguelring, right-of-use assets (K/S Danske Immobilien) | (418) | 0 | 0 | 0 |
Nedenstående tabel viser klassifikationen af regnskabsposter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til IFRS 13's dagsværdihierarki:
Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument.
Dagsværdihierarki for investeringsejendomme, der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 3. Se note 2 for beskrivelse af koncernens anvendte metode for opgørelse af dagsværdi.
Prime Office A/S har i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende årsrapport 2020 indhentet eksterne valuar beregninger på dagsværdierne af koncernens investeringsejendomme.
For at sikre en uvildig og professionel dagsværdivurdering vil ledelsen forsat indhente valuarrapporter fra tyske valuarer årligt. Disse offentliggøres på selskabets hjemmeside. Valuarvurderinger anvendes til at kvalitetssikre egne værdiansættelsesmodeller.
På baggrund af resultatet af Prime Office A/S' interne afkastberegninger af dagsværdien (niveau 3), samt en ekstern tyske valuarvurderinger (niveau 3) af koncernens investeringsejendomme, har bestyrelsen foretaget en dagsværdiregulering på i alt 190,5 mio. DKK, til i alt 3.116,3 mio. DKK, og klassificeret opgørelsen af dagsværdi af investeringsejendommene til niveau 3.
| ALLE TAL I DKK 1.000 | Vurdering 31-12-2020 |
Vurdering 31-12-2019 |
∆ mio. DKK |
Valuar 31-12-2020 |
Valuar 31-12-2019 |
∆ mio. DKK |
Vurdering Valuar Omk + 10%* |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| K/S Danske Immobilien | 1.510.178 | 1.393.099 | 117.079 | 1.513.674 | 1.388.617 | 125.058 | 1.665.042 |
| PO Kohlmarkt | 215.740 | 205.417 | 10.323 | 214.996 | 214.380 | 615 | 236.495 |
| PO Walkerdamm | 79.972 | 79.179 | 794 | 72.161 | 69.468 | 2.693 | 79.377 |
| PO Wandsbek | 34.965 | 35.108 | -143 | 37.197 | 38.095 | -899 | 40.916 |
| PO Hamburger Chausse | 52.075 | 52.288 | -213 | 49.843 | 47.806 | 2.037 | 54.828 |
| Office Kamp | 34.965 | 35.033 | -68 | 34.965 | 32.867 | 2.098 | 38.461 |
| MC Property Fund Hamburg | 788.938 | 755.681 | 33.257 | 831.639 | 778.343 | 53.297 | 914.803 |
| Sell Speicher | 210.532 | 206.164 | 4.368 | 213.508 | 205.417 | 8.091 | 234.859 |
| Germania Arkaden | 188.958 | 189.730 | -772 | 183.007 | 179.273 | 3.734 | 201.307 |
| I alt | 3.116.323 | 2.951.698 | 164.625 | 3.150.990 | 2.954.266 | 196.724 | 3.466.089 |
* Transaktionsomkostninger er udtryk for omkostninger som en køber vil have i forbindelse med købet af ejendommene. Omkostningerne inkluderer grundskat, omkostninger til notar og mægler.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Aktuel skat af årets resultat | 4.688 | 1.313 | 2.259 | - |
| Ændring i udskudt skat | 33.084 | 32.812 | 12.852 | 9.912 |
| Skat af årets resultat pr. 31. december | 37.772 | 34.125 | 15.110 | 9.912 |
| Skat af årets resultat forklares således: | ||||
| Resultat før skat | 273.717 | 198.137 | 161.337 | 115.739 |
| Skat beregnet med dansk skattesats på 22% | 60.218 | 43.590 | 35.494 | 25.463 |
| Regulering til tysk skattesats | (16.902) | (12.235) | (9.963) | (7.147) |
| Skat beregnet på baggrund af tysk skattesats på 15,825% | 43.316 | 31.355 | 25.532 | 18.316 |
| Regulering for minoritetsandel af K/S Danske Immobilien | (10.503) | (7.387) | - | - |
| Ikke aktiveret underskud i dansk indkomst | 1.357 | 701 | 1.357 | 701 |
| Skat ved salg af ejendomme | 4.709 | 7.985 | - | - |
| Regulering for resultat af ikke skattepligtige indtægter fra kapitalandele | - | - | (11.775) | (9.311) |
| Øvrige reguleringer | (1.108) | 1.471 | (4) | 206 |
| Skat af årets resultat pr. 31. december | 37.772 | 34.125 | 15.110 | 9.912 |
Skat af årets resultat i moderselskabet for 2020 og 2019 påvirkes af en ændring i udskudt skat som primært kan henføres til MC Property Fund Hamburg. K/S Danske Immobilien er ikke et selvstændigt skattesubjekt, men skattemæssig transparent. Skatten af Prime Office A/S' 59% ejerandel af K/S Danske Immobilien er derfor indregnet i moderselskabet og koncernen.
Øvrige reguleringer i koncernen for 2020 og 2019 har relation til korrektion for ejerandel på 59% af K/S Danske Immobilien. Ledelsen i Prime Office A/S har ikke kendskab til de øvrige kommanditisters skattemæssige forhold og der er i koncernregnskabet således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.
| Moderselskab | |||
|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | |
| Årets resultat der tilfalder aktionærerne i Prime Office A/S | 146.227 | 105.827 | |
| Årets resultat | 146.227 | 105.827 |
| Moderselskab | ||
|---|---|---|
| BELØBET FORESLÅS FORDELT SÅLEDES: | 2020 | 2019 |
| Overført resultat | (23.688) | (18.876) |
| Reserve for indre værdi | 169.915 | 124.703 |
| I alt | 146.227 | 105.827 |
| Koncern | |||
|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | |
| Årets resultat | 235.945 | 164.012 | |
| Årets resultat der tilfalder moderselskabsaktionærerne i Prime Office A/S | 146.227 | 105.827 | |
| Gennemsnitligt antal aktier (365 dage) | 3.793.314 | 3.496.602 | |
| Gennemsnitligt antal egne aktier (365 dage) | 18.173 | 18.173 | |
| Antal aktier anvendt til beregning af resultat pr. aktie | 3.775.141 | 3.478.429 | |
| Resultat pr. aktie (EPS) | 38,73 | 30,42 | |
| Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) | 38,73 | 30,42 |
Årets dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme udgør 190,5 mio. DKK mod 128,4 mio. DKK sidste år. Årets tilgang, dagsværdiregulering og valutakursregulering af dagsværdien af koncernens portefølje af ejendomme, resulterer i en samlet regnskabsværdi på 3.116,3 mio. DKK mod 2.951,7 mio. DKK sidste år.
Dagsværdihierarki for investeringsejendomme, der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 3. Se note 12 for information om dagsværdihierarkiet.
På baggrund af selskabets interne afkastberegninger af dagsværdien (niveau 3), samt resultatet af de eksterne tyske valuarvurderinger (niveau 3) af koncernens investeringsejendomme, har bestyrelsen foretaget en dagsværdiregulering på 190,5 mio. DKK mod 128,4 mio. DKK.
For vurderingsprincipper henvises til note 2.
Indeholdt i posten Investeringsejendomme er jf. IFRS 16 indeholdt en værdi af right-of-use assets på 26.619 t.DKK pr. 31.12.2020. Værdien vedrører 20 grunde i K/S Danske Immobilien hvorpå der står investeringsejendomme og hvor kontrakterne med grundejerne har udløb mellem år 2049 og år 2067. Der er tilsvarende optaget en forpligtelse herpå jf. omtalen i note 22.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Regnskabsmæssig værdi 1. januar | 2.951.698 | 2.513.238 | 0 | 0 |
| Valutakursregulering | (12.405) | 808 | 0 | 0 |
| Tilgang | 12.621 | 414.531 | 0 | 0 |
| Afgang | (26.112) | (105.326) | 0 | 0 |
| Årets dagsværdiregulering | 190.519 | 128.448 | 0 | 0 |
| Regnskabsmæssige værdi 31. december | 3.116.321 | 2.951.698 | 0 | 0 |
| Right-of-use assets, værdi 1. januar | 27.148 | 27.148 | 0 | 0 |
| Valutakursregulering | (109) | - | 0 | 0 |
| Årets dagsværdiregulering | (418) | - | 0 | 0 |
| Right-of-use assets, værdi 31. december | 26.621 | 27.148 | 0 | 0 |
| Samlet værdi af investeringsejendomme | 3.142.942 | 2.978.846 | 0 | 0 |
| Lejeindtægt iht. lejekontrakt med løbetid mindre end 1 år |
Lejeindtægt iht. lejekontrakt med løbetid mellem 1 og 5 år |
Lejeindtægt iht. lejekontrakt med løbetid på mere end 5 år |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Selskab | ||||||
| PO Kohlmarkt | 2.094 | 2.485 | 1.277 | 2.285 | 7.795 | 7.430 |
| PO Hamburger Chausse | 200 | 220 | 2.870 | 0 | 2.881 | |
| Office-kamp | 254 | 245 | 1.500 | 1.401 | 267 | 351 |
| PO Walkerdamm | 3.015 | 500 | 1.730 | 4.239 | 0 | 0 |
| PO Wandsbek | 452 | 424 | 0 | 0 | 1.339 | 1.344 |
| MC Property Fund Hamburg | 14.715 | 25.374 | 18.340 | 12.515 | 1.191 | 5.694 |
| Sell Speicher | 429 | 0 | 8.576 | 9.163 | 1.220 | 1.264 |
| Germania Arkaden | 1.525 | 0 | 7.583 | 8.681 | 251 | |
| I alt | 22.684 | 29.248 | 41.876 | 38.284 | 11.812 | 19.215 |
*Boligejendomme er ikke medtaget, da de kan opsiges med 3 måneders varsel
Lejeindtægter fra koncernens portefølje af erhvervsejendomme er i tabellen inddelt efter lejekontrakternes løbetid. For regnskabsåret 2020 udgør ingen lejere mere end 10% af koncernens samlede lejeindtægt.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Kostpris 1. januar | 1.335 | 1.131 | 0 | 0 |
| Tilgang / afgang | 0 | 204 | 0 | 0 |
| Kostpris 31. december | 1.335 | 1.335 | 0 | 0 |
| Afskrivninger 1. januar | 884 | 787 | 0 | 0 |
| Afskrivninger i året og tilbageførsel på afgang | 116 | 97 | 0 | 0 |
| Afskrivninger i alt 31. december | 1.000 | 884 | 0 | 0 |
| Regnskabsmæssige værdi 31. december | 335 | 451 | 0 | 0 |
| Moderselskab | |||
|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | |
| Kostpris 1. januar | 604.451 | 403.092 | |
| Tilgang i årets løb | 0 | 201.359 | |
| Kostpris 31. december | 604.451 | 604.451 | |
| Opskrivning pr. 1. januar | 473.562 | 375.517 | |
| Årets andel af resultat i tilknyttede virksomheder | 169.915 | 124.703 | |
| Kursreguleringer | (4.722) | 251 | |
| Udlodning K/S Danske Immobilien | (8.778) | (18.951) | |
| Øvrige kapitalreguleringer | (6.002) | (7.958) | |
| Opskrivning pr. 31. december | 623.975 | 473.562 | |
| Regnskabsmæssige værdi 31. december | 1.228.426 | 1.078.013 |
| NAVN | Ejerandel i pct. | Hjemsted |
|---|---|---|
| PO Holding GmbH | 100 | Kiel, Tyskland |
| PO Wandsbek GmbH | 94,8 | Kiel, Tyskland |
| K/S Danske Immoblien | 59 | Aarhus, Danmark |
| Danske Immobilien Aps | 59 | Aarhus, Danmark |
| MC Property Fund Hamburg GmbH | 66,4 | Kiel, Tyskland |
| Sell Speicher GmbH | 85 | Kiel, Tyskland |
| Germania Arkaden GmbH | 94 | Kiel, Tyskland |
De viste ejerandele svarer til stemmeandelene.
Kapitalandele i dattervirksomheder jf. koncernoversigt side 53.
I noten er kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnet efter indre værdis metode. Den regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2020 udgør 1.228,4 mio. DKK mod 1.078,0 mio. DKK i 2019.
| 2020 | K/S Danske Immobilien | MC Property Fund GmbH | Øvrige minoritetsinteresser | Eliminering | I alt |
|---|---|---|---|---|---|
| MINORITETSANDEL | 41,0% | 33,6% | |||
| Totalindkomstopgørelse | |||||
| Omsætning | 94.037 | 42.935 | |||
| Årets resultat | 161.873 | 60.380 | |||
| Totalindkomst i alt | 156.062 | 58.062 | |||
| Koncernens andel af årets totalindkomst | 92.076 | 38.553 | |||
| Minoritetsinteressers andel af årets totalindkomst | 63.985 | 19.509 | 922 | 0 | 84.416 |
| Balancen | |||||
| Langfristede aktiver | 1.536.797 | 790.477 | |||
| Kortfristede aktiver | 76.894 | 143.175 | |||
| Langfristede forpligtelser | 599.364 | 515.173 | |||
| Kortsigtede forpligtelser | 40.002 | 41.241 | |||
| Koncernens andel af egenkapitalen | 574.852 | 250.379 | |||
| Minoritetsinteressers andel af egenkapitalen | 399.474 | 126.698 | 36.065 | 0 | 562.236 |
| Netto pengestrømme i dattervirksomheden | 27.945 | 32.403 | |||
| Transaktioner med minoritetsinteresser | |||||
| Udbetalt udbytte | 6.100 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 2019 | K/S Danske Immobilien | MC Property Fund GmbH | Øvrige minoritetsinteresser | Eliminering | I alt |
|---|---|---|---|---|---|
| MINORITETSANDEL | 41,0% | 33,6% | |||
| Totalindkomstopgørelse | |||||
| Omsætning | 91.669 | 49.832 | |||
| Årets resultat | 113.845 | 28.645 | |||
| Totalindkomst i alt | 107.022 | 22.722 | |||
| Koncernens andel af årets totalindkomst | 63.143 | 15.087 | |||
| Minoritetsinteressers andel af årets totalindkomst | 43.879 | 7.635 | 2.019 | 0 | 53.533 |
| Balancen | |||||
| Langfristede aktiver | 1.393.099 | 756.015 | |||
| Kortfristede aktiver | 50.536 | 112.264 | |||
| Langfristede forpligtelser | 575.811 | 537.961 | |||
| Kortsigtede forpligtelser | 31.276 | 15.111 | |||
| Koncernens andel af egenkapitalen | 493.563 | 212.770 | |||
| Minoritetsinteressers andel af egenkapitalen | 342.984 | 107.667 | 33.269 | 0 | 483.920 |
| Netto pengestrømme i dattervirksomheden | 4.908 | 28 | |||
| Transaktioner med minoritetsinteresser | |||||
| Udbetalt udbytte | 13.169 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Årets resultat, totalindkomst og ejerandele af K/S Danske Immobilien er opgjort før skat, idet ledelsen i Prime Office A/S ikke har kendskab til de øvrige kommanditisters skattemæssige forhold, og der er i koncernen således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Tilgodehavende lejeindtægt | 9.968 | 1.150 | 0 | 0 | |
| Øvrige tilgodehavender fra lejer |
0 | 0 | 0 | 0 | |
| I alt | 9.968 | 1.150 | 0 | 0 |
Anm.: Der er foretaget en vurdering af tabsrisikoen på tilgodehavender. På ovenstående tilgodehavender er ingen forfaldne hvorfor der ikke er foretaget nedskrivning af tilgodehavender. På ikke-forfaldne tilgodehavender er nedskrivningerne beløbsmæssigt uvæsentlige.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Moms og afgifter | 0 | 345 | 0 | 328 |
| Øvrige tilgodehavender | 6.625 | 7.758 | 84 | 41 |
| I alt | 6.625 | 8.103 | 84 | 369 |
Anm.: Øvrige tilgodehavender hidrører fra en solgte ejendom i regnskabsåret 2020. En mindre del af øvrige tilgodehavender er hos lejere.
| Moderselskab | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | ANTAL STK. AKTIER | 2020 | 2019 |
| Aktiekapital 1. januar | 189.666 | 174.666 | Antal aktier 1. januar | 3.793.314 | 3.493.314 |
| Tilgang/afgang aktiekapital | 0 | 15.000 | Tilgang/afgang aktier | 0 | 300.000 |
| Aktiekapital 31. december | 189.666 | 189.666 | Antal aktier 31. december i stk. | 3.793.314 | 3.793.314 |
Anm.: Aktierne er ikke opdelt i aktieklasser og ingen aktie er tildelt særlige rettigheder.
| Antal stk. aktier | i % af aktiekapital | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Egen beholdning af aktie pr. 1. januar | 18.173 | 18.173 | 0,48% | 0,52% | |
| Tilgang/afgang af egne aktier | 0 | 0 | 0,00% | 0,00% | |
| Kapitalforhøjelse | 0 | 0 | 0,00% | -0,04% | |
| Egen beholdning af aktier pr. 31. december | 18.173 | 18.173 | 0,48% | 0,48% |
Der er ikke sket ændringer i beholdning af egne aktier i 2020.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Gæld til kreditinstitut, langfristet | 1.455.723 | 1.465.937 | 0 | 0 |
| Gæld til kreditinstitut, kortfristet | 4.013 | 5.443 | 0 | 0 |
| Gæld til pengeinstitut, langfristet | 48.296 | 54.657 | 48.296 | 54.657 |
| Gæld til pengeinstitut, kortfristet | 23.889 | 32.536 | 16.962 | 17.031 |
| Leasingforpligtelser, langfristet | 25.666 | 26.191 | 0 | 0 |
| Leasingforpligtelser, kortfristet | 953 | 957 | 0 | 0 |
| Anden gæld, langfristet | 0 | 4.418 | 0 | 4.418 |
| Anden gæld, kortfristet | 82.917 | 61.761 | 14.597 | 13.115 |
| Regnskabsmæssige værdi pr. 31. december | 1.641.457 | 1.651.900 | 79.855 | 89.221 |
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| < 1 år | 50.904 | 126.540 | 33.159 | 30.146 | |
| 1 - 5 år | 644.092 | 184.647 | 50.696 | 59.075 | |
| > 5 år | 1.050.913 | 1.444.165 | 0 | 0 |
Dagsværdien for gæld til kreditinstitutter udgør 1.467 mio. DKK. (2019 1.475 mio. DKK), mens bogført værdi for øvrige forpligtelser tilnærmelsesvist svarer til dagsværdien.
| SELSKAB BELØB I DKK 1.000 |
Lån | Rente i % |
Løbetid | Afdragsfrihed år |
|---|---|---|---|---|
| K/S Danske Immobilien | 573.562 | 0,03 | 2028 - 2029 | 2 - 7 |
| PO Wandsbek GmbH | 21.626 | 0,18 | 2025 - 2028 | 2 |
| PO Kohlmarkt GmbH | 110.777 | 0,18 | 2025 - 2028 | 2 |
| PO Hamburger Chaussee GmbH | 25.861 | 0,18 | 2025 | 2 |
| Office Kamp GmbH | 17.371 | 0,18 | 2025 - 2028 | 2 |
| PO Walkerdamm GmbH | 34.945 | 0,18 | 2028 - 2047 | 2 |
| MC Property Fund GmbH | 446.941 | 0,08 | 2027 - 2028 | 2 - 6 |
| Sell-Speicher II GmbH | 121.461 | 0,18 | 2027 - 2029 | 4 - 7 |
| Germania-Arkaden GmbH | 107.192 | 0,08 | 2029 | 4 |
| I alt | 1.459.736 |
| ANDEN GÆLD SAMLET | |
|---|---|
| SELSKAB BELØB I DKK 1.000 |
Lån | Rente i % |
Løbetid | Afdrags frihed år |
|---|---|---|---|---|
| Prime Office A/S | 65.257 | 3,5 | - | 0 |
| MC Property Fund GmbH | 6.928 | 2,0 | - | 0 |
| I alt | 72.185 |
| SELSKAB BELØB I DKK 1.000 |
Lån | Rente i % |
Løbetid | Afdrags frihed år |
|---|---|---|---|---|
| Deposita | 8.314 | 0 | - | 0 |
| Afledte finansielle instrumenter | 57.167 | 0 | - | 0 |
| Anden gæld i koncernen | 17.436 | 0 | - | 0 |
| I alt | 82.917 |
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Udskudt skat pr. 1. januar | 153.057 | 102.952 | 43.810 | 35.324 |
| Valutakursregulering | (699) | 32 | (182) | 13 |
| Regulering udskudt skat via totalindkomst | (1.499) | (3.405) | (809) | (1.439) |
| Overtaget udskudt skat ved opkøb | 0 | 31.940 | 0- | 0 |
| Overført mellem aktuel og udskudt skat | (1.581) | 876 | (1.581) | 0 |
| Udskudt skat på årets resultat | 33.084 | 20.662 | 12.852 | 9.912 |
| I alt | 182.362 | 153.057 | 54.090 | 43.810 |
| Som specificeres således i hovedtal: | ||||
| Investeringsejendomme | 200.391 | 164.411 | 59.280 | 47.413 |
| Undenskud til fremførsel | (9.542) | (5.131) | 0 | 0 |
| Reserve for dagsværdiregulering af sikringsinstrument | (8.487) | (6.223) | (5.189) | (3.603) |
| I alt | 182.362 | 153.057 | 54.090 | 43.810 |
| Udskudt skat er indregnet således i balancen: | ||||
| Udskudte skatteaktiver | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Udskudte skatteforpligtelser | 182.362 | 153.057 | 54.090 | 43.810 |
| I alt | 182.362 | 153.057 | 54.090 | 43.810 |
Ikke aktiveret udskudt skatteaktiv i moderselskabet udgør 9.484 tkr. pr. 31. december 2020 og udgjorde 8.127 tkr. pr. 31. december 2019. Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, såfremt ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid, gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst.
Koncernen har aktiveret værdien af skattemæssige underskud fra tidligere år, da de forventes anvendt i fremtidige overskud eller ved salg af investeringsejendomme. Moderselskabet har ikke aktiveret værdien af skattemæssige underskud fuldt ud, da selskabet ikke forventer at anvende disse fuldt ud i fremtiden.
For Prime Office koncernen er der begrænset usikkerhed vedrørende opgørelse af den skattepligtige indkomst. Al skattepligtig indkomst med undtagelse af moderselskabet, hvori der kun er skattemæssige underskud, er tilhørende Tyskland. De tyske skattemyndigheder har udført 'tax audits' i flere selskaber i årrækken 2013-2017 uden væsentlige bemærkninger hertil. Det er fortsat ledelsens klare overbevisning, at ledelsens sæde er i Danmark og at selskabet og resten af koncernen dermed er fritaget for trade tax. Der er pr. 31.12.2020 indregnet en hensættelse på 11.241 tkr. vedr. solgte ejendomme før 2020. Ledelsen har ikke fundet behov for yderligere hensættelse hertil.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Afledte finansielle instrumenter | 57.167 | 46.180 | 14.205 | 12.912 |
| Forudbetalte omkostninger fra lejer | 8.041 | 2.092 | 0 | 0 |
| Deposita | 8.314 | 7.145 | 0 | 0 |
| Øvrige | 9.395 | 6.344 | 392 | 203 |
| I alt | 82.917 | 61.761 | 14.597 | 13.115 |
Afledte finansielle instrumenter er omtalt yderligere i note 25.
Koncernen har indgået rentesikringsaftaler i form af renteswaps med restløbetider på op til 10 år. Koncernens renteswaps er en afdækning af koncernens renterisiko, hvor koncernen betaler en fast rente og modtager en variabel rente. Dagsværdien af koncernens renteswap udgør pr. 31. december 2020 -57.167 TDKK mod – 42.543 TDKK forrige år. I K/S Danske Immobilien er renteswap med forfald i 2022 forlænget til 2030.
| BELØB I DKK 1.000 | Hovesstol | Start dato | Slut dato |
|---|---|---|---|
| Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap) | 223.179 | 30.06.2015 | 30.06.2025 |
| Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap) | 148.786 | 30.06.2015 | 30.06.2025 |
| Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap) | 148.786 | 30.06.2015 | 30.06.2022 |
| Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap) | 148.786 | 30.12.2019 | 30.12.2027 |
| Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap) | 260.375 | 28.12.2018 | 30.12.2025 |
| Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap) | 37.196 | 29.09.2017 | 30.09.2024 |
| Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap) | 37.196 | 31.03.2020 | 28.12.2029 |
| Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap) | 37.196 | 31.03.2020 | 28.12.2029 |
| Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap) | 37.196 | 30.12.2019 | 30.12.2026 |
| I alt | 1.078.696 |
På side 82 er rentesatserne vist for koncernens rentesikringer og forfald af gæld.
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Dagsværdi af afledte finansielle renteinstrumenter pr. 31. december |
(57.167) | (46.180) | (14.205) | (12.911) |
Den regnskabsmæssige værdi er indregnet under anden gæld i balancen.
Nedenstående tabel viser klassifikationen af regnskabsposter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:
Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument.
Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata.
Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata.
Dagsværdihierarki for koncernens afledte finansielle sikringsinstrumenter, der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i årsrapporten til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 2 (se note 28 vedrørende finansielle risici og finansielle instrumenter). Alle væsentlige input variable til beregning af markedsværdien er baseret på observerbare markedsdata.
Markedsværdiopgørelsen af koncernens finansielle rentesikringsinstrumenter er foretaget af Nykredit ud fra deres interne modeller og metoder. Nykredits beregninger kan afvige fra andre markedsdeltageres beregninger. Ved opgørelsen anvendes generelle mid-market priser for de enkelte transaktioner og det sædvanlige spænd mellem bud og udbud er derfor ikke medregnet. Det er Prime Office A/S' vurdering at egen kreditrisiko ikke påvirker dagsværdiopgørelsen udarbejdet af Nykredit henset til sikkerheder, LTV m.v.
Prime Office A/S har mulighed for at følge udviklingen i dagsværdien af koncernens finansielle rentesikringsinstrumenter på daglig basis via Bloomberg.
Derudover modtages en opgørelse af dagsværdien fra Nykredit hvert kvartal.
| Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Rentesikrings instrumenter (swaps) |
- | - | (57.167) | (46.180) | - | - |
Reformen af referencerenter (IBOR-reformen) betyder, at rentefastsættelsen på flere finansielle produkter på kort sigt skal baseres på nye risikofrie referencerenter i stedet for de nuværende "IBOR"-renter. Der er fortsat nogen usikkerhed om, hvorledes og hvornår overgangen til de nye referencerenter vil finde sted, herunder også i hvilket omfang nuværende benchmarks vil blive understøttet evt. i en ændret form.
Ændringen (i IFRS 9, IAS 39 og IFRS 7) har til formål at mindske potentielle regnskabsmæssige udfordringer, idet overgangen til nye benchmarks vil kunne medføre en øget forskel i værdiansættelsen af henholdsvis det afdækkede instrument og det afdækkende instrument og derved indikere, at sikringsforholdet falder uden for kriterierne i effektivitetstest. Ændringerne giver bl.a. mulighed for, at effektivitetstest kan foretages ud fra en antagelse om uændret benchmark og pengestrømme, hvorved testen i princippet baseres på de hidtil gældende renter.
Koncernens renteswap aftaler er baseret på referencerenten Euribor. I effektivitetstest er antaget uændret benchmark og pengestrømme. Ledelsen undersøger løbende konsekvenserne ved ændring i benchmark-renter og forventer på nuværende tidspunkt ikke væsentlige regnskabsmæssige påvirkninger fra en eventuel ændring i referencerenter.
Koncernen har afgivet pant i investeringsejendomme med bogført værdi på 3.116,3 mio. DKK for gæld til bank- og kreditinstitutter på i alt 1.389,8 mio. DKK og som sikkerhed for negativ dagsværdi af renteswap på 57,2 mio. DKK.
Moderselskabet har stillet selvskyldnerkaution over for datterselskabernes gæld.
Prime Office A/S' ejerandele i K/S Danske Immobilien, MC Property Fund Hamburg GmbH og i øvrige datterselskaber er stillet til sikkerhed for gæld i Nykredit.
Selskabet og koncernen har indgået en huslejekontrakt med 6 måneders opsigelsesvarsel. Årlig leje udgør 248 t.kr.
Selskabet og koncernen har indgået en delegationsaftale med Møller & Company A/S. Aftalen løber frem til 31. december 2025. Honoraret udgør 0,15% af koncernens ejendomsværdier, svarende til et årligt honorar på cirka 4.288 t.kr.
Selskabet og koncernen har indgået administrationsaftaler med Buwog Immobilien Management GmbH om administration af koncernens investeringsejendomme. Aftalerne kan opsiges indenfor 1 – 3 år. Det årlige faste honorar udgør cirka 12,5 mio. kroner.
Den 27.12.2019 overtog selskabet 85% af Sell Speicher Gmbh og 94% af Germania Arkaden GmbH. Den regnskabsmæssige indregning af selskaberne er baseret på ledelsens vurdering af at der er tale om virksomhedsovertagelser og ikke et køb af enkeltaktiver. Der er i regnskabsåret 2020 ikke sket virksomhedsovertagelser eller køb af enkeltaktiver.
Specifikation af indregnede overtagne aktiver og forpligtelser pr. overtagelsestidspunktet
| BELØB I DKK 1.000 | 2019 | Germania | Sell Speicher |
|---|---|---|---|
| Langfristede aktiver | |||
| Materielle anlægsaktiver | 396.010 | 189.731 | 206.279 |
| Kortfristede aktiver | |||
| Tilgodehavender | 97.380 | 47.332 | 50.048 |
| Likvide beholdninger | 1.076 | 652 | 424 |
| Langfristede forpligtelser | |||
| Udskudt skat | -31.940 | (16.042) | -15.898 |
| Kreditinstitutter | -231.666 | (107.787) | -123.879 |
| Kortfristede forpligtelser | |||
| Bankgæld | - | - | |
| Leverandørgæld | -1.149 | (442) | -707 |
| Anden gæld | -4.534 | (2.793) | -1.741 |
| Overtagne nettoaktiver | 225.177 | 110.651 | 114.526 |
| Badwill | 0 | - | 0 |
| Ikke kontrollerende interesser | -23.818 | (6.639) | -17.179 |
| Samlet vederlag | 201.359 | 104.012 | 97.347 |
| Kontant vederlag | 201.359 | 104.012 | 97.347 |
| Overtagne likvide beholdninger, jf. ovenfor | -1.076 | (652) | -424 |
| Likviditetseffekt af køb af virksomhed | 200.283 | 103.360 | 96.923 |
| Samlet vederlag | 201.359 | 104.012 | 97.347 |
| Ikke kontrollerende interesser | 23.818 | 6.639 | 17.179 |
| I alt | 225.177 | 110.651 | 114.526 |
| Overtagne nettoaktiver | 225.177 | 110.651 | 114.526 |
balancen
Dagsværdihierarki for koncernens afledte finansielle rentesikringsinstrumenter, der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 2. Markedsværdien opgøres i dette niveau på basis af observerbare markedsdata som rentekurver, volatiliteter mv.
Nedenstående tabel viser klassifikationen af regnskabsposter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:
Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument.
Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata.
Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata.
Aktuelle markedsværdiopgørelsen er foretaget af Nykredit og er foretaget på baggrund af deres interne modeller og metoder. Nykredits beregninger kan afvige fra andre markedsdeltageres beregninger. Ved opgørelsen anvendes generelle id-market priser for de enkelte transaktioner og det sædvanlige spænd mellem bud og udbud er derfor ikke medregnet, herudover kan en række individuelle faktorer påvirke opgørelsen.
Prime Office A/S har mulighed for at følge udviklingen i dagsværdien af koncernens finansielle rentesikringsinstrumenter på daglig basis. Derudover modtages hvert kvartal en beregning af dagsværdien fra Nykredit.
Vedrørende koncernens renterisiko på finansielle forpligtelser vil en ændring i renteniveauet påvirke finansieringsomkostningerne. Herudover vil en ændring i renteniveauet påvirke dagsværdien af koncernens indgåede rentesikringsinstrumenter.
Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningen for yderligere redegørelse for koncernens valuta-, rente-, likviditets- og kreditrisici på side 74-83.
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Afledt finansiel instrument, renteswap | (57.167) | (46.180) | (14.205) | (12.912) | |
| I alt finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via anden totalindkomst | (57.167) | (46.180) | (14.205) | (12.912) |
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Likvidbeholdning | 82.919 | 29.029 | 2.045 | 2.119 | |
| I alt | 82.919 | 29.029 | 2.045 | 2.119 |
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|---|
| Kreditinstitut, gældsforpligtigelse | (1.459.736) | (1.471.380) | 0 | 0 |
| Bank, gældsforpligtigelse | (72.185) | (87.193) | (65.258) | (71.688) |
| Gæld tilknyttede virksomheder | - | - | (278.052) | (261.212) |
| Leasinggæld | (26.619) | (27.148) | 0 | 0 |
| Leverandørgæld | (11.980) | (14.450) | (817) | (4.492) |
| Anden gæld | (82.917) | (66.179) | (14.597) | (17.533) |
| I alt finansielle forpligtigelser, der måles til amortiseret kostpris | (1.653.437) | (1.666.350) | (358.724) | (354.925) |
| BELØB I DKK 1.000 | Langfristede aktiver |
Kortfristede aktiver |
Gælds forpligtelser |
Usikret nettoposition |
|---|---|---|---|---|
| EUR | 3.143.277 | 99.618 | 1.847.503 | 1.395.392 |
| I alt | 3.143.277 | 99.618 | 1.847.503 | 1.395.392 |
| BELØB I DKK 1.000 | Langfristede aktiver |
Kortfristede aktiver |
Gælds forpligtelser |
Usikret nettoposition |
|---|---|---|---|---|
| EUR | 2.979.297 | 38.291 | 1.837.077 | 1.180.511 |
| I alt | 2.979.297 | 38.291 | 1.837.077 | 1.180.511 |
* Selskabets valutakursrisiko er som følge af fastkurssamarbejdet begrænset. En svækkelse eller styrkelse af EUR/DKK på +/- 1% vil betyde en påvirkning på +/- 11,1 mio. DKK. Dette vil alene påvirke balancen.
| Pengestrømme | Ikke kontante ændringer |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 1. jan. 2020 | Optagelse | Afdrag | Valutakurs | Køb af virksomhed | 31. dec. 2020 |
| Gæld til kreditinstitutter | 1.471.380 | 0 | 5.656 | -5.987 | 0 | 1.459.736 |
| Gæld til banker (driftskreditter udeladt) | 71.688 | 0 | 6.139 | -292 | 0 | 65.257 |
| Leasingforpligtelser | 27.148 | 0 | 418 | -111 | 0 | 26.619 |
| Anden gæld | 4.418 | 0 | 4.400 | -18 | 0 | 0 |
| I alt | 1.574.634 | 0 | 16.613 | -6.408 | 0 | 1.551.613 |
| Pengestrømme | Ikke kontante ændringer |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 1. jan. 2019 | Optagelse | Afdrag | Valutakurs | Køb af virksomhed | 31. dec. 2019 |
| Gæld til kreditinstitutter | 1.308.892 | 0 | 69.595 | 417 | 231.666 | 1.471.380 |
| Gæld til banker (driftskreditter udeladt) | 37.198 | 47.442 | 12.964 | 12 | 0 | 71.688 |
| Leasingforpligtelser | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 27.148 |
| Anden gæld | 37.337 | 0 | 32.931 | 12 | 0 | 4.418 |
| I alt | 1.383.427 | 47.442 | 115.490 | 441 | 231.666 | 1.574.634 |
| Pengestrømme | Ikke kontante ændringer |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 1. jan. 2020 | Optagelse | Afdrag | Valutakurs | Køb af virksomhed | 31. dec. 2020 |
| Gæld til banker (driftskreditter udeladt) | 71.688 | 0 | 6.139 | -291 | 0 | 65.258 |
| Anden gæld | 4.418 | 0 | 4.400 | -18 | 0 | 0 |
| I alt | 76.106 | 0 | 10.539 | -309 | 0 | 65.258 |
| Pengestrømme | Ikke kontante ændringer |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 1. jan. 2019 | Optagelse | Afdrag | Valutakurs | Køb af virksomhed | 31. dec. 2019 |
| Gæld til banker (driftskreditter udeladt) | 37.199 | 47.442 | 12.964 | 11 | 0 | 71.688 |
| Anden gæld | 37.337 | 0 | 32.931 | 12 | 0 | 4.418 |
| I alt | 74.536 | 47.442 | 45.895 | 23 | 0 | 76.106 |
Nærtstående parter i Prime Office A/S defineres, jf. IAS 24, som værende personer i direktionen og bestyrelsen, samt personer med tilknytning hertil. Herudover selskaber, hvori denne personkreds har væsentlig indflydelse inkl. selskaber som er tilknyttet til moderselskabet jvf. koncernoversigten side 53. Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på Prime Office A/S.
Følgende nærtstående er i besiddelse af betydelig indflydelse på koncernens driftsmæssige og finansielle ledelse. Relationerne begrundes enten ved sammenfald i direktions- eller bestyrelsessammensætning.
Honorar til Moller & Company A/S er sket i henhold til indgået delegationsaftale med selskabet.
| Koncern | Moderselskab | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BELØB I DKK 1.000 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | ||
| Transaktioner med Moller & Company A/S | ||||||
| Delegationsaftale 1) | 4.288 | 3.762 | 4.288 | 3.762 | ||
| Vederlag i forbindelse med køb af virksomheder | 1.500 | 0 | 1.500 | 0 | ||
| Transaktioner med direktion og bestyrelse | ||||||
| Direktion og dennes nærtstående | 2.186 | 1.679 | 662 | 692 | ||
| Bestyrelse | 1.634 | 1.302 | 1.135 | 902 | ||
| Gæld til ledelsen | ||||||
| Rente, HKL Grundstückinvest GmbH | 38 | 1.792 | 38 | 1.792 | ||
| Tilknyttede virksomheder | ||||||
| Koncernmellemværender, renteindtægter | 0 | 0 | 516 | 541 | ||
| Koncernmellemværender, renteudgifter | 0 | 0 | 3.201 | 1.256 | ||
| Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder | 0 | 0 | 15.654 | 20.124 | ||
| Gæld tilknyttede virksomheder | 0 | 0 | 278.052 | 261.212 |
Management fee internt i koncernen faktureret fra moderselskabet beløber sig til 6314 TDKK (2019: 5.324 TDKK).
1) Administrationsbidrag følger honorarbetingelserne i administrationsaftalen og afregnes kvartårligt og udgør 0,15% p.a. (eksklusiv moms) af den samlede bogførte værdi af koncernens ejendomsportefølje.
I henhold til Markedsmisbrugsforordningens artikel 19 har Prime Office A/S meddelt, at nedenstående aktionærer er i besiddelse af mere end 5% af såvel den samlede aktiekapital som stemmerettighederne.
Drei Kronen, Slesvig.
| 2020 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Beholdning af aktier pr. 1. januar i stk. |
Årets tilgang i stk. |
Beholdning af aktier pr. 31. december i stk. |
Beholdning i procent af antallet af aktie i alt |
Markedsværdi af beholdning af aktier i T.DKK |
||
| Bestyrelsen | ||||||
| Flemming Lindeløv | 28.130 | 0 | 28.130 | 0,74% | 5.794 | |
| Torben Hjort Friderichsen (Torben Hjort ApS) | 5.000 | 0 | 5.000 | 0,13% | 1.030 | |
| Knud Aage Hjorth og (M+M Invest Aps) | 27.262 | 0 | 27.262 | 0,72% | 5.615 | |
| Direktion | ||||||
| Mogens Vinther Møller (Birketinget A/S) | 845.259 | 2.000 | 847.259 | 22,3% | 174.535 |
| 2019 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Beholdning af aktier pr. 1. januar i stk. |
Årets tilgang i stk. |
Beholdning af aktier pr. 31. december i stk. |
Beholdning i procent af antallet af aktie i alt |
Markedsværdi af beholdning af aktier i T.DKK |
||
| Bestyrelsen | ||||||
| Flemming Lindeløv | 25.330 | 2.800 | 28.130 | 0,74% | 5.344 | |
| Torben Hjort Friderichsen (Torben Hjort ApS) | 5.000 | 0 | 5.000 | 0,13% | 950 | |
| Knud Aage Hjorth og (M+M Invest Aps) | 21.862 | 5.400 | 27.262 | 0,72% | 5.180 | |
| Direktion | ||||||
| Mogens Vinther Møller (Birketinget A/S) | 720.269 | 125.000 | 845.259 | 22,2% | 160.599 |
Der er ledelsen bekendt ikke indtruffet væsentlige begivenheder efter statusdagen, som har indflydelse på årsrapporten for 2020.
Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 22. marts 2021 godkendt nærværende årsrapport 2020 til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges Prime Office A/S' aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling 14. april 2021.
Erlenweg, Slesvig. Balkoner er udskiftet.
Anvendt regnskabspraksis er, ud over det i koncernregnskabets note 1 beskrevne, som beskrevet nedenfor.
Koncernregnskabet omfatter Prime Office A/S (moderselskabet) og de virksomheder (dattervirksomheder), som kontrolleres af moderselskabet. Moderselskabet anses for at have kontrol, når det i) har bestemmende indflydelse over de relevante aktiviteter i den pågældende virksomhed, ii) er eksponeret overfor eller har ret til et variabelt afkast fra investeringen, og iii) kan anvende sin bestemmende indflydelse til at påvirke det variable afkast.
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Prime Office A/S og dets dattervirksomheder. Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammenlægge regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug ved konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.
Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder.
I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%.
I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Den ikke kontrollerende interesses forholdsmæssige andel af dattervirksomhedernes resultat og egenkapital indgår henholdsvis i årets resultatopgørelse for koncernen og som en særskilt post under egenkapitalen.
Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra henholdsvis overtagelsestidspunktet og stiftelsestidspunktet.
Overtagelsestidspunktet er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden faktisk overtages. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede totalindkomstopgørelse frem til henholdsvis afhændelses- og afviklingstidspunktet. Afhændelsestidspunktet er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden faktisk overgår til tredjemand.
Ved køb af nye virksomheder, hvor koncernen opnår bestemmende indflydelse over den erhvervede virksomhed, anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte virksomheders identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Langfristede aktiver, der overtages med salg for øje, måles dog til dagsværdi fratrukket forventede salgsomkostninger. Omstruktureringsomkostninger indregnes alene i overtagelsesbalancen, hvis de udgør en forpligtelse for den overtagne virksomhed. Der tages hensyn til skatteeffekten af de foretagne omvurderinger.
Købsvederlaget for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag for den overtagne virksomhed. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes disse til dagsværdien heraf på overtagelsestidspunktet. Omkostninger, der vedrører virksomhedsovertagelsen, indregnes i resultatet ved afholdelsen.
Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem på den ene side købsvederlaget for den erhvervede virksomhed, værdien af minoritetsinteresser i den overtagne virksomhed og dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalinteresser og på den anden side dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes som et aktiv i immaterielle aktiver og testes minimum én gang årligt for værdiforringelse. Hvis den regnskabsmæssige værdi af aktivet overstiger dets genindvindingsværdi, nedskrives det til den lavere genindvindingsværdi.
Ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) revurderes de opgjorte dagsværdier, det opgjorte købsvederlag for virksomheden, værdien af minoritetsinteresser i den overtagne virksomhed og dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalinteresser.
Hvis forskelsbeløbet fortsat er negativt, indregnes forskelsbeløbet som en indtægt i resultatet.
Hvis der på overtagelsestidspunktet er usikkerhed om identifikation eller måling af overtagne aktiver, forpligtelser eller eventualforpligtelser eller fastlæggelsen af købsvederlaget, sker første indregning på grundlag af foreløbigt opgjorte værdier. De foreløbigt opgjorte værdier kan reguleres, eller yderligere aktiver eller forpligtelser indregnes, indtil 12 måneder efter overtagelsen, hvis der er fremkommet ny information vedrørende forhold, der eksisterede på overtagelsestidspunktet, som ville have påvirket opgørelsen af værdierne på overtagelsestidspunktet, havde informationen været kendt.
Efterfølgende ændringer i skøn over betingede købsvederlag indregnes som hovedregel direkte i resultatet.
Afledte finansielle instrumenter indregnes ved første indregning på indgåelsesdagen til dagsværdi og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrument, anses for handelsbeholdninger, hvor løbende dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.
Dagsværdien for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af observerbare markedsdata (se note 25 - dagsværdihierarki for finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi i balancen).
Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller forpligtigelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.
Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige pengestrømme, indregnes i anden totalindkomst, indtil den sikrede transaktion gennemføres. Resulterer den sikrede fremtidige transaktion i indregning af ikke finansielle aktiver eller forpligtigelser,
overføres værdien af sikringsinstrumentet fra egenkapitalen til kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den fremtidige transaktion i indtægter eller omkostninger, overføres værdien af sikringsinstrumentet til resultatopgørelsen.
Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og i anden totalindkomst eller direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer henholdsvis i anden totalindkomst og direkte på egenkapitalen.
Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler.
Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte forpligtigelse. Udskudt skat vedrørende investeringsejendomme opgøres med udgangspunkt i en antagelse om genindvinding ved salg.
Udskudt skat beregnes ved anvendelse af skattesatser og -regler i de enkelte lande.
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser indenfor samme juridiske skatteenhed.
Udskudt skat, der opstår ved første indregning af et aktivkøb som ikke udgør virksomhedssammenslutning indregnes ikke. Efterfølgende korrektioner til værdien af aktivet, der eliminerer den initialt ikke indregnede udskudte skat, medfører ikke ændring af den udskudte skat.
K/S Danske Immobilien er ikke et selvstændigt skattesubjekt, men skattemæssigt transparent. Skatten af Prime Office A/S' 59% ejerandel af K/S Danske Immobilien er derfor indregnet i regnskabet for moderselskabet og koncernen.
Ledelsen i Prime Office A/S har ikke kendskab til de øvrige kommanditisters skattemæssige forhold og der er i koncernregnskabet således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.
Koncernens omsætning repræsenterer regnskabsårets periodiserede huslejeindtægter fra investeringsejendomme eksklusiv gennemfakturering. Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Omsætningen opgøres eksklusiv moms.
Posten omkostninger indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendommene, herunder vedligeholdelsesomkostninger samt administration af ejendommene. Viderefakturerede omkostninger til lejere, herunder varme, el mv. indregnes netto.
I salgs- administrationsomkostninger er indregnet omkostninger til ledelse og administration af koncernen, herunder ledelsens løn og omkostninger til revisor, advokat mv.
Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen på regnskabsposten for "værdiregulering af koncernens investeringsejendomme".
Finansielle indtægter og udgifter omfatter renteindtægter, -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab af værdipapirer og sikringsinstrumenter, gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta. Herudover medtages amortisering af finansielle gældsforpligtelser. er.
Finansielle indtægter og udgifter indregnes med de beløb, som vedrører regnskabsåret.
Investeringsejendomme er investeringer i tyske bolig-, kontor- og erhvervsejendomme med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved videresalg.
Måling ved første indregning foretages til kostpris, hvilket for en erhvervet investeringsejendom omfatter købspris, direkte relaterede erhvervelsesomkostninger, såsom advokat- og notaromkostninger, tinglysningsafgifter (Grunderwerbsteuer) og andre handelsomkostninger. Afholdte omkostninger, der tilføres investeringsejendommene nye eller forbedrede egenskaber, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår de afholdes.
Investeringsejendommene måles efterfølgende til skønnet dagsværdi via en afkastmodel.
Ændringer i investeringsejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår, hvor ændringen er opstået. Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme vil blive reguleret i forbindelse med delårs- og halvårsrapporter, og det er skrevet i afsnittet omkring vurdering af ejendomme og i note 2.
Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder værdiansættes i moderselskabets regnskab efter indre værdis metode. Kapitalinteresser optages i balancen til den forholdsmæssige andel af deres indre værdi og moderselskabets andel af resultatet medtages på tilsvarende vis i resultatopgørelsen.
Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi og måles efterfølgende til amortiseret kostpris fratrukket individuel opgjort tabshensættelse.
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.
Likvide beholdninger består af indestående på konti i pengeinstitutter.
Periodeafgræsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte udgifter vedrørende efterfølgende regnskabsår mens periodeafgræsningsposter indregnet under passiver er modtagne beløb der først skal indregnes i efterfølgende regnskabsår. Begge periodeafgræsningsposter måles til kostpris.
Gæld til kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtigelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den "effektive rentes metode", således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden.
Andre gældsforpligtigelser, som omfatter gæld til leverandører, anden gæld mv., måles til amortiseret kostpris, hvilket for korte og uforrentede gældsforpligtelser normalt svarer til den nominelle værdi.
Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året. Opgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og slutning.
Likviditetsvirkningen af indkøbte investeringsejendomme og ejendomsselskaber vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. Pengestrømme vedrørende købte investeringsejendomme og ejendomsselskaber indregnes fra overtagelsestidspunktet.
Pengestrømme fra driftsaktivitet omfatter betalinger afledt af koncernens hovedaktiviteter og af andre aktiviteter, der ikke er henført til investerings- eller finansieringsaktiviteter.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betalinger afledt af køb af investeringsejendomme og ejendomsselskaber samt andre investeringer, der ikke indgår som likvider.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter betalinger afledt af ændringer i størrelsen eller sammensætningen af koncernens egenkapital og gæld.
Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens anvendte regnskabspraksis og følger koncernens interne ledelsesrapportering.
I definitionen af segmentoplysninger er koncernens selskabsopbygning valg som grundlag og dækker over koncernselskaber. Boliger er primært K/S Danske Immobilien. Kontorer er koncernens kontorselskaber. Erhverv og bolig er MC Property Fund Hamburg GmbH.
Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, og de poster, der kan fordeles på de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke fordelte poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger, der er forbundet med koncernens administrative funktioner, investeringsaktiviteter, indkomstskatter o.l.
Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og materielle aktiver. Kortfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som er direkte forbundet med driften i segmentet, herunder varebeholdninger, tilgodehavender fra udlejning, andre tilgodehavender, periodeafgrænsningsposter og likvide beholdninger.
Forpligtelser tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er afledt af driften i segmentet, herunder gæld til leverandører af varer og tjenesteydelser, hensatte forpligtelser og anden gæld.
Transaktioner i anden valuta end den enkelte virksomheds funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs.
Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagen og henholdsvis betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatet som finansielle poster. Ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, som omvurderes til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på omvurderingstidspunktet.
Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der aflægger regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser for månederne, medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de faktiske valutakurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser.
Valutakursdifferencer, der opstår ved omregning af udenlandske virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens valutakurser og ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser, indregnes i anden totalindkomst. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer, der er opstået som følge af ændringer, som er foretaget direkte i den udenlandske virksomheds egenkapital, også i anden totalindkomst.
Resultatopgørelsens poster omregnes til gennemsnitlige valutakurser for månederne, medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunktet, bortset fra poster afledt af ikke-monetære aktiver og forpligtelser, der omregnes til historiske kurser gældende for de pågældende ikkemonetære aktiver og forpligtelser.
| Resultat før skat (DKK) | ||
|---|---|---|
| Forrentning af egenkapitalen før skat: | Gennemsnitlig egenkapital (DKK) | x 100 |
| Årets resultat (DKK) | ||
| Forrentning af egenkapitalen efter skat: | Gennemsnitlig egenkapital (DKK) | x 100 |
| Egenkapital ultimo (DKK) | ||
| Soliditetsgrad (pct.): | Samlede aktiver (DKK) | x 100 |
| Resultat før kurs- og værdireguleringer | ||
| Return on invested capital (ROIC): | Dagsværdi investeringsejendomme | |
| Gæld til kreditinstitutter | ||
| Loan to value (LTV): | Dagsværdi investeringsejendomme | |
| Resultat af primær drift | ||
| Interest coverage (ICR): | Finansielle omkostninger | |
| Årets resultat (DKK) tilhørende moderselskabets aktionærer | ||
| Resultat pr. aktie (EPS): | Gns. antal aktie (stk) | |
| Pengestrømmme vedrørende primær drift | ||
| Pengestrømme fra driftsaktiviteter pr. aktie, DKK: | Antal aktier ultimo periode, stk | |
| Markedsværdi (T.DKK): | Antal aktier i alt (stk.) x Børskurs (DKK) | |
| Egenkapital tilhørende moderselskabts aktionærer (DKK) | ||
| Indre værdi pr. aktie (DKK): | Antal aktie (stk) | |
| Markedsværdi pr. aktie (DKK) | ||
| Price Earnings (PE): | Resultat pr. aktie EPS (DKK) | |
| (Antal aktier - antal egne aktier) x Børskurs (DKK) | ||
| Kurs/indre værdi (DKK): | Egenkapital (DKK) tilhørende moderselskabets aktionærer | |
| EBIT (DKK) (resultat af primær drift) | ||
| EBIT pr. aktie (DKK): | Antal aktie (stk) | |
| Udbytte (DKK) | ||
| Udbytte pr. aktie (DPS): | Antal aktie (stk) | |
| Antal udlejede m2 | ||
| Udlejningsgrad (pct.): | Antal m2 |
Hoved-og nøgletal (bortset fra PRIMRAC) er beregnet i overensstemmelse med Finansforeningens gældende version af "Anbefalinger og nøgletal".
PRIMRAC er koncernens interne soliditetsnøgletal, hvor der tages udgangspunkt i egenkapital + ansvarlig kapital, udskudt skat og finansielle instrumenter. Tallet sættes i forhold til de samlede aktiver, og giver dermed udtryk for et soliditetsnøgletal. PRIMRAC bruger i forbindelse med stresstest ved fald i ejendomspriser og stigning i renten. Se nærmere herom på side 79.
En investering i en børsnoteret ejendomsaktie med en obligations egenskaber og en markant vækst
En spredning på ejendomssegmenter
Med ca. 180 mio. DKK i huslejeindtægter, hvoraf en stor del stammer fra boliger og kontorejendomme er indtægten lige så stabil som en realkreditobligation. Huslejeindtægterne følger inflationen og vækst og her med en værdisikring af indtægterne der svarer til en indeksobligation.
Indtjening er stabil og risikonøgletal svarer snarere til en obligation end til en aktie.
Læs mere på www.primeoffice.dk og læs vores seneste årsregnskab og delårsrapport, samt vores seneste investering i to kontorejendomme på havnen i Kiel.
Bæredygtighed eller sustainability. Shareholder value eller værdiskabelse. Value chain eller værdikæde. Asset allocaton eller formuepleje. Corporate governance eller god selskabsledelse.
Kært barn har mange navne, og helt grundlæggende handler det om at drive virksomhed ved hjælp af ordentlighed og med respekt for samfundet og for selskabets interessenter, herunder ikke mindst selskabets ejere.
Vi viser igen i år, at vores strategi, der består af 5 dele; ejendommens drift, finansiering, porteføljesammensætning (bolig, kontor og erhverv), værdikæde, og styret vækst, samlet skaber værdi.
Vi viser også igen i år vores styringsdiamant, der samlet viser hvordan vores strategi omsættes til målbare nøgletal. Vi fokuserer hele tiden på disse forhold i vores dagligdag, og vi lærer hele tiden, og er hele tiden nysgerrige efter hvordan vi kan forbedre os.
K/S Danske Immobilien er Prime Office A/S' største selskab, og jeg stiftede det personligt I 2002, hvor ejerne var Arla Foods Finance A/S og KFI Erhvervsdrivende Fond. Begge er fortsat ejere i selskabet, og jeg har fortsat fornøjelsen af at være selskabets første direktør.
I 2004 blev det besluttet, at vedligeholdelse og investeringer skulle udgøre ca. 25 mio. DKK p.a. for at sikre en høj kvalitet af selskabets ejendomme, og det er fulgt lige siden. Det har betydet, at selskabets samlede lejeindtægt er steget fra 63 mio. DKK til ca. 95 mio. DKK. Selskabets tomgang er på 48 lejligheder ud af 3.232 eller ca. 1,5%. Det svarer til fuld udlejning.
Vi lærer hele tiden, og historien er vigtig, og beslutningen fra over 16 år siden har skabt både bæredygtighed og et godt miljø. Både for samfundet, for vores kunder (lejerne), og for vores ejere. Det er et tysk kinderæg, der som bekendt indeholder tre ting.
Bæredygtighed og klimaaftryk er vigtig og det er i samfundets interesse. Når K/S Danske Immobilien fortsat investerer næsten 30 mio. DKK i klimaskærme, nye tage, nye vinduer og nye energianlæg, så sparer vi energi og nedsætter CO2, og vores lejere sparer omkostninger til varme og el.
Der er derfor en årsag til at regnskabet i år er grønt, og at vi har vist en række billedeksempler på ejendomme, hvor vi i det seneste 10 år har iværksat en række initiativer for at reducere kundernes omkostninger, men at det samtidigt har reduceret CO2 og skabt et bedre klimaaftryk er helt sikkert.
Værdiskabelsen for vores ejere kommer ved, at når huslejen stiger, så stiger ejendommenes værdi. I de seneste 16 år er huslejen steget i K/S Danske Immobilien hvert år, og værdiskabelsen har været betydelig. En huslejestigning på 32 mio. DKK med et afkastkrav på 4% svarer til 800 mio. DKK.
Prime Office A/S blev stiftet den 10.12.2007 af selskabets delegerede, og det har været en store fornøjelse og stor tilfredshed sammen med en yderst kompetent bestyrelse at have skabt betydelig værdiskabelse til selskabets ejere.
Selskabet havde i 2008 en børsværdi på ca. 100 mio. DKK og har i dag en markedsværdi på over 825 mio. DKK (kurs 218). Koncernegenkapitalen er pr. 31.12.2020 på 1,395 mia. DKK, hvoraf minoritetsejere udgør 562 mio. DKK.
Vi har opdateret side 153 i årsregnskabet, hvor vi viser hvordan vi ser på aktien Prime Office A/S: En børsnoteret ejendomsaktie med en obligations egenskaber og med en markant vækst. Det er en investering i mange aktivklasser samtidig; en investeringsforening, en ejendomsinvestering, en obligationsinvestering og en vækst-og inflationssikret investering.
Vi har også i år vist, hvor kursudviklingen har været siden 2015 og målt os mod selskaber, som også aktivallokerer i mange segmenter og med gearing. Det er det lange seje træk der tæller, og vi har ingen "herreløse penge", pensionsmidler eller offentlige pengetanke bag os.
Vi investerer når vi har råd og selv har tjent pengene, og fra tid til anden spørger vi vores aktionærer om de fortsat vil være med på rejsen. Det er vi mange der har glædet os over.
God selskabsledelse. Vi har første gang i 2013 vist på vores hjemmeside, hvordan vi følger reglerne om god selskabsledelse, og det har vi også gjort i 2020.
Alle væsentlige beslutninger om køb af virksomheder i 2015 og i 2017 er enstemmigt vedtaget af selskabets generalforsamling, og vi bruger uafhængige eksperter til at sikre, at alt sker på et højt oplyst grundlag.
Vores årsregnskab er omfattende og på mange områder også detaljeret omkring vores virksomhed, risikostyring og kapitalforhold. Det synes vi er en selvfølge.
Vi har ikke bonus og incitamentsordninger i Prime Office A/S og både bestyrelse og direktion har en fast løn. Der er ingen fratrædelsesordninger af nogen art. Det er ingen fantomaktier eller store aktieprogrammer. Hvis en direktør eller et bestyrelsesmedlem vil investere i virksomheden kan det ske for egne midler i fuld omfang og med respekt af de regler, der er for ledende medarbejdere.
Vi har aldrig været involveret i en retssag, og vi samarbejder med Danmarks førende revisorer og advokater for at sikre, at den viden og de ændringer der hele tiden sker i lovgivningen omsættes i vores daglige virke, og for at sikre at vi loyalt følger alle retningslinjer og lovgivningsmæssige forhold.
Vi fokuserer på drift og portefølje, og vi forsøger at gøre det med en risiko, der sikrer ejernes værdier og kapital.
Det synes vi er god selskabsledelse.
Mogens Møller
Prime Office A/S Sønder Allé 6, 2. Sal DK-8000 Aarhus C
CVR. nr. 3055 8642 Telefon (+45) 8733 8989
Mogens Vinther Møller Adm. direktør Telefon (+45) 8733 8989 Mobil (+45) 4074 2429
www.primeoffice.dk [email protected]
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.