Prashkovsky Investments and Construction Ltd. — Investor Presentation 2026

Jan 22, 2026

{0}------------------------------------------------

{1}------------------------------------------------

מידע צופה פני העתיד

ונועדה אך ורק למסירת מידע למשקיעים. המצגת אינה מהווה הצעה לרכישת ניירות הערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור,

מ הערכות ואומדנים של פרשקובסקי השקעות ובנין בע" מטרות, תחזיות, בין היתר, מידע כאמור כולל, .1968 - ח כהגדרתו בחוק ניירות ערך התשכ" מצגת זו כוללת מידע צופה פני עתיד, אשר התממשותם אינה וודאית ואינה בשליטת החברה והידועים לחברה נכון המתייחסים לאירועים או עניינים עתידיים, בהתאמה) , הקבוצה" או " ותאגידים קשורים שלה ("החברה" התממשות ומידע כאמור הינו בלתי וודאי. מידע צופה פני עתיד מטבעו כפוף לסיכוני אי- למועד פרסום מצגת זו.

התממשותו של המידע הצופה פני עתיד תושפע מגורמי סיכון המאפיינים את פעילות החברה וכן מהתפתחויות בסביבה הכלכלית בה פועלת החברה ובגורמים חיצוניים העשויים להשפיע כי תוצאותיה והישגיה בפועל של החברה בעתיד עשויים להיות שונים מהותית מאלו שהוצגו במידע צופה פני העתיד המובא לפיכך קוראי מצגת זו מוזהרים בזאת, על פעילות החברה. או הערכה / תחזיות והערכות צופות פני עתיד מתבססות על נתונים ומידע המצויים בידי החברה במועד פרסום המצגת והחברה אינה מחויבת בעדכון או שינוי כל תחזית ו כמו כן, במצגת זו. הרבעוניים המצגת נערכה לשם תמצית ונוחות בלבד והיא אינה יכולה להחליף עיון בתשקיף ובדוחות השנתיים, כאמור על מנת שישקפו אירועים או נסיבות שיחולו לאחר מועד המצגת. התמונות המוצגות במצגת חלקן הן בגדר בטרם קבלת החלטה בדבר השקעה בניירות ערך של החברה. הכוללים את המידע המלא והמחייב אודות החברה, והמיידים שפרסמה החברה, או אחרים בעתיד. / הדמיה ובחלקן יתכנו שינויים תכנוניים ו

לרבות קבלת טופס 4 שיעור רווח גולמי צפוי והמועדים הצפויים להתחלה ולסיום הפרויקטים, עלויות צפויות, , לרבות מזומנים צפויים ועודפים צפויים) המידע בדבר ההכנסות הצפויות ( מחירי המכירה הנוכחיים של דירות שנמכרו ( א ) : בהתחשב ב הינו מידע המבוסס על הערכות פנימיות של החברה ולרבות על תחשיבים הכלכליים שערכה החברה, לפרויקטים השונים, תחזיות החברה עשויות שלא להתממש קצב המכירות החזוי בהתבסס על ניסיון החברה. ( ג ) עלויות הבניה שנערכות על סמך תחשיבי עבודות; ב ) או בפרויקטים סמוכים; / בפרויקט ו או יחולו שינויים / או יחולו שינויים מהותיים לרעה בעלויות הפרויקטים ו / במידה ויחולו שינויים מהותיים לרעה במחירי המכירה של הדירות לעומת המחירים ששימשו בסיס לתחזית ו או קצב המכירות של הדירות בפרויקטים ייפול בצורה משמעותית מקצב המכירות ששימש בסיס לחיזוי המידע כאמור וזאת עקב שינויים / מהותיים לרעה בעלויות הביצוע של הפרויקטים ו מספריחידות הדיור אינו סופי ותלוי באישורי הרשויות המוסמכות. בחלק מהפרויקטים, כמו כן, בישראל. בכלכלה בישראלוכן בשוק הנדל"

הכנסות, לרבות בקשר עם נתונים, אומדנים ונתונים המתייחסים לאירועים עתידיים שהתממשותם אינה וודאית ואינה בשליטת החברה והחברות המוחזקות שלה, הערכות, תחזיות, כהגדרתו חישוב NOI הינם מידע צופה פני עתיד, תחזית הכנסות, וקבלת היתרים, ע שינוי תב" ייזומם והקמתם, עלויות ורווח מפרויקטים, בגובה דמי השכירות, בתפוסה, שינויים בריבית, על בסיס עובדות או הידע המקצועי שצברה החברה, / על פי ניסיון העבר ו ומידע כמתואר מבוסס רק על הערכתה הסובייקטיבית של החברה אשר נעשתה בתום לב, בחוק ניירות ערך, והכל כפי שידועים לחברה במועד הכנת מצגת זו. ונתונים בנוגע למצב הנוכחי של עסקי החברה והחברות המוחזקות שלה וכן על עובדות ונתונים מאקרו כלכליים שנאספו על ידי החברה ממקורות אחרים,

הבשילו התנאים לחתימת הסכם עם הדיירים או טרם נבדקה סופית פרויקטים מסוג התחדשות עירונית בהם החברה מעורבת ואשר בחלקם טרם התקיימו / בין היתר, במצגת זו נכללו, מובהר כי אין כל וודאות שהערכות אלה תתממשנה הינן מידע צופה פני עתיד. הערכות החברה בדבר יכולותיה להוציא לפועל את הפרויקטים בהם היא פועלת, היתכנות הפרויקטים. אין כל ודאות לגבי גבולות כל מתחם רלוונטי, ( ב ) אין כל וודאות כי יתקבלו הסכמות הדיירים הנדרשות על פי דין; ( א ) וזאת עקב גורמים שאינם בשליטת החברה ובכלל זה: בפועל, אין כל ודאות ( ד ) עות המוצעות על ידי החברה לפרויקטים יאושרו על ידי הגורמים הרלוונטיים; אין כל וודאות כי התב" ג ) ובהתאם לכך עלול להשתנות מספר הדירות הקיימות במתחם; אין כל וודאות לגבי החלטות אחרות שיתקבלו על ידי מוסדות תכנון ואשר עשויות ( ה ) שהפרויקטים שיאושרו יהיו פטורים מהיטלי השבחה או שיחולו עליהם היטלי השבחה מוקטנים; אין כל ז ) - ו אין כל וודאות כי החברה תבצע את הפרויקטים הכלולים במצגת זו ובהיקפים בהם היא מעוניינת; ( ו ) להיות להן השלכות על היתכנות הפרויקטים או סיכויי התממשותם; כולו או המידע הצופה פני עתיד הכלול במצגת עשוי שלא להתממש, או בדבר הוצאתם אל הפועל בסופו של דבר. / ודאות בדבר הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים המוצגים במצגת זו ו עקב שינוי באיזה מגורמי הסיכון המאפיינים ואשר אינם בשליטתה של החברה, או יכול שיושפע מגורמים אשר לא ניתן להעריכם מראש, חלקו או להתממש באופן שונה מכפי שנצפה, או לשנות את המידע הכלול / כי החברה אינה מתחייבת לעדכן ו להסרת ספק מובהר, במצגת על מנת שישקפו אירועים ו/או נסיבות שיחולו לאחר מועד עריכת המצגת. את פעילות החברה וכן מהתפתחויות בסביבה הכלכלית ובגורמים החיצוניים המשפיעים על החברה.

{2}------------------------------------------------

נתונים פיננסיים

5.2 - 3 1.2 - 3

מיליארד ש״ח

רווח נקי ב-5 שנים האחרונות

679

מסגרות אשראי זמינות

3.9

מיליארד ש״ח

הכנסות ב-5 שנים האחרונות

1,991

מיליוני ש״ח

הון עצמי ליום 30.09.2025

מיליוני ש״ח(6)

(1) מידע צופה פני עתיד כאמור בשקף 2. (2) בנייה צפויה של 7,644, יח"ד במגזר של נדל"ן יזמי בישראל מחוכן 4,800 יח"ד בביצוע ובתכנון ועוד 2,844 יח"ד בפרויקטים של התחדשות עירונית. (3) מחוכן 3,871 יח"ד בפרויקטים פעילים, בביצוע ובתכנון ועוד 2,844 יח"ד בפרויקט מותלה של התחדשות עירונית. (4) רווח נקי צפוי ראה שקף מספר 19. (5) א שנתי צפוי מדיור להשכרה ומנכסים מניבים ראה שקפים 11-13. (6) מסגרות אשראי בנקאי לא מנוצלות ועודפי הון עצמי בפרויקטים.

מיליארד ש״ח(4)

רווח נקי צפוי(1)עד

2031

469

מיליוני ש״ח(5)

וסא שנתי

(בןיו(1)

{3}------------------------------------------------

מגזרי הפעילות

נדל"ן מניב

דיור להשכרה בישראל

נכסים מניבים בישראל

דיור להשכרה בארה"ב

נדל"ן יזמי

מגורים ומשרדים למכירה

כולל התחדשות עירונית

{4}------------------------------------------------

נדל״ן יזמי בישראל

{5}------------------------------------------------

(1) פרויקטים יזמיים בשיווק ותאריכי מסירה צפויים במיליוני ש״ח

צפיהלמסיר	דפיםסך עוצפויים	הוןיתרתעצמיורלשחר	רווחשיעורגולמי	תהכנסו	חסך רווצפויגולמי	ולמירווח גשטרםצפויהוכר	ולמירווח גשהוכר	ביצועשיעורליוםר נכוןמצטב30.09.2025	שיעורתמכירו	מ"ריח"ד/מספררושנמכ31.12.2025	מ"ריח"ד/מספרלהכרה
תבמסירו	98.8	8.0	19.3%	469.5	90.8	17.4	73.4	97%	86%	יח"ד99	יח"ד115	שלה גן רהרצלי
תבמסירו	68.3	14.9	35.2%	151.8	53.4	4.0	49.4	95%	97%	יח"ד64	יח"ד66	שמןלוד בן
תבמסירו	106.5	-	23.3%	457.2	106.5	10.8	95.7	97%	97%	יח"ד197	יח"ד204	שלבנשיארמת החיפהא'
26-דצמ	127.0	25.0	23.6%	433.0	102.0	66.8	35.2	43%	75%	יח"ד39	יח"ד52	דןיב בניתל אב
27-דצמ	83.9	-	31.5%	266.7	83.9	30.2	53.7	64%	100%	מ"ר37,238	מ"ר37,238	רי-ה מסחהרצליי בנייהשירות'שלב א
27-דצמ	183.7	88.0	20.0%	477.4	95.7	78.5	17.2	64%	39%	מ"ר9,720	מ"ר24,932	שטחירי-ה מסחהרצלידיםומשרמסחרא'ה שלבלמכיר
28-דצמ	153.6	33.0	20.0%	603.0	120.6	120.6	-	ותת עבודהתחלביצוע	18%	יח"ד41	יח"ד230	א'ד שלבאשדוםמגרשי616-617
29-מרץ	209.8	116.0	13.2%	710.3	93.8	93.8	-	ותת עבודהתחלביצוע	62%	יח"ד283	יח"ד453	ולןת לינקמורדוחיפה
	1,031.6	284.9	20.9%	3,568.9	746.7	422.1	324.6			יח"ד723מ"ר46,958	יח"ד1,120מ"ר62,170	סה"כ

(1) מידע צופה פני עתיד כאמור בשקף .2

{6}------------------------------------------------

(1) פרויקטים בתכנון שטרם החל שיווקם ותאריכי התחלת בנייה צפויים במיליוני ש״ח

לתהתחצפיבניה	םודפיסך עםצפויי	ןת הויתרחרורי לשעצמ	וחור רושיעיגולמ	סותהכנ	יי צפוגולמרווח	"ד/ר יחמספרהלהכמ"ר	ומוומיקיקטהפרושם
בביצוע	117.2	53.1	10.2%	630.4	64.1	יח"ד240מ"ר18,529	ב את שלרחובוהעירשער
בביצוע	72.7	-	17.9%	406.8	72.7	יח"ד93מ"ר10,977	'שלב ברי-ה מסחהרצלי
בביצוע	6.2	-	10.7%	58.0	6.2	מ"ר4,465	לב ב'נייה שרותי ברי שיה מסחהרצלי
20261רבעון	48.8	17.0	12.7%	250.9	31.8	יח"ד92	ההגנהתת קרירחובו
20262רבעון	136.0	-	16.1%	846.9	136.0	יח"ד364	'שלב בנשיארמת החיפה
20262רבעון	30.0	9.0	14.4%	146.0	21.0	מ"ר23,000	נהנס ציו
20262רבעון	47.0	16.0	13.4%	231.0	31.0	יח"ד116	חצביםלציוןראשון
20262רבעון	51.8	18.3	15.3%	218.4	33.5	יח"ד45	1072מגרשהאלףמתחםלציוןראשון
20262רבעון	359.0	196.0	19.6%	833.2	163.0	יח"ד206	יםה גלילהרצלי
20262רבעון	173.3	33.0	22.5%	622.7	140.3	יח"ד230	614-615רשיםב' מגד שלבאשדו
20264רבעון	35.0	1.0	14.0%	243.2	34.0	יח"ד57	1061מגרשהאלףמתחםלציוןראשוןה)מבינציקת קוה לעס(אופצי
20264רבעון	75.6	20.0	18.9%	294.9	55.6	יח"ד101	133(2גרשעקב מבאר י)
20271רבעון	109.0	25.0	17.3%	484.7	84.0	יח"ד89מ"ר2,567מ"ר1,768	ה (3)המחוג
20272רבעון	458.3	31.0	27.8%	1,537.4	427.3	יח"ד464מ"ר20,558	3003לת תמ"רחובו13B+41B+18Bםמגרשי(4)
20274רבעון	328.2	114.0	18.4%	1,163.2	214.2	יח"ד384מ"ר6,682	3003לת תמ"רחובו(5)40A+5B+ 16B+3Eםמגרשיומזומןציהקומבינ
20282רבעון	240.9	2.0	18.1%	1,321.3	238.9	יח"ד504מ"ר5,117	ההעליינתניה
	2,289.0	535.4	18.9%	9,289.0	1,753.6	יח"ד2,986מ"ר93,663	סה"כ

{7}------------------------------------------------

פרויקטים עתידיים של התחדשות עירונית במיליוני ש״ח

יבנו"ר ש"ד/מר יחמספכה להערברה)ק הח(חל	אחוזמותהחת	וילפיניח"ד	יגולמרווחצפוי(1)	סותהכנת(1)צפויו	וי(1)ד צפמועיהיתראתלהוצהבניי	וי(1)ד צפמוע"עהתבשורלאי	ומוומיקיקטהפרושם
יח"דכ630-י מסחרל שטחמ"ר ש3,000-כקהי תעסול שטחמ"ר ש41,000-וכ	75%	208	209	1,438	ניםבין הש2027-2028	2026שנת	-בת-יםהןאלי כ-רזיאלמתחם
יח"ד577.5-כחברה:של הלחלקהבהתאםרי מסחל שטחמ"ר ש3,375-כקהי תעסול שטחמ"ר ש11,250-וכ	80%	204חברהשל ה(חלקה(75%	272	1,226	ניםבין הש2027-2028	2026שנת	ניהאלמוהחייל-לציוןראשון75%)חברהשל ה(חלקה
יח"ד1,080-כארוךלטווחהשכרהיח"ד לכ250-י מסחרל שטחמ"ר ש4,000-כקהי תעסול שטחמ"ר ש25,000-וכ	80%	238	412	2,197	ניםבין הש2027-2028	2026שנת	חולון-הןג'סי כשכונת
יח"דכ274-י מסחרל שטחמ"ר ש1,500-כ	59%	64	104	553	ניםבין הש2027-2028	כניתשור תוצפי איתה בשנוחלוקאיחודע)ת תב"(קיימ2026	סעל הנאיר ברבי מעקב-באר י40-46
ניהראשומתחםיח"ד בכ283-ב)המורחמתחםיח"ד ב620-(כ	שונים הראבמתח85%םו דייריהוחתמ(טרםרחב)ם המובמתח	84םבמתח(176ב)המורח	104שונים הראבמתח	514שונים הראבמתח	2029שנת	2027שנת	הברוןמתחם-לציוןראשוןהירש
יח"ד2,844.5מורחב)ל מתחםיח"ד כול3,464-(כךטווח ארושכרה ליח"ד להכ250-סחרשטחי ממ"ר של11,875-כעסוקהשטחי תמ"ר של77,250-וכ		798	1,101	5,928			סה"כ

(1) מידע צופה פני עתיד כאמור בשקף .2

{8}------------------------------------------------

סיכום נדל״ן יזמי

(1) במיליוני ש״ח עודפים צפויים

(1) מידע צופה פני עתיד כאמור בשקף .2

{9}------------------------------------------------

נדל"ן מניב

דיור להשכרה בישראל נכסים מניבים בישראל דיור להשכרה בארה"ב

{10}------------------------------------------------

ריכוז נתונים דיור להשכרה במיליוני ש״ח

וחסה"כ רושנתיממוצע(1)צפוילאחרמימון	ביתעלות רישנתית(1)צפויהואהבגין הלוח בתוםשתילקתקופת(6)הבניה	וחסה"כ רושנתיממוצע(1)צפוי	רךעליית ענוספת(1)צפויהחהתחת הנלשל גידולשנתי שבמחירי1.5%(5)הדירות	רךעליית ע(1)צפויהבשנהתממוצעלאחרהשלמת(4)הבניה	צפיNOI	גובההלוואהצפויהבמועדסיום(3)הבניה	שווי סךטהפרויקס עלבהתבסמחירינכוןהדירותלמועדהמצגתוון)(ללא הי	רךהצפת עצפויהבמועדניהסיום הב	ווןשווי מה(1)צפויסיוםבמועד(2)הבנייה	ותסך עלוי(1)צפויותבתוספתת)(הפחתםשערוכיו עדשנרשמליום30.9.25	(1)צפיסיוםלמועדטהפרויק	הערה	NOIס עלבהתבסבעוןנתוני ר20253	הלוואהחלקהחברה30.9.25	קשווי חלהחברה30.9.25	פרויקטפרטי ה	רויקטשם הפ
28.5	7.3	35.8	8.9	6.9	20.0	259.1	656.0	-	535.8	535.8	פעיל	הבתפוסמלאה	18.1	259.1	535.8	השכרהיח"ד ל241מ"ר של4,000-וכםמשרדישטחיהלהשכרומסחר	רלהשכידירהרמלהמערב
26.9	13.0	39.9	12.0	7.8	20.1	400.0	719.5	141.3	602.4	461.1	2026	חילתערב תאכלוס	-	321.6	419.4	השכרהיח"ד ל286מ"ר1,700וכ-מסחרשטחי	רלהשכידירהן*בן שמ
33.0	12.7	45.7	14.8	8.8	22.1	474.6	854.7	130.8	678.0	547.2	2027	בביצוע	-	217.7	297.7	השכרהיח"ד ל298	עקבבאר ירלהשכידירה
22.9	13.0	35.9	10.1	6.7	19.1	397.6	706.7	185.3	572.4	387.1	2029	בתכנון	-	66.6	85.1	השכרהיח"ד ל215) וכןלהקלות(בכפוףטחימ"ר ש770מסחר.	ר דירהגני אזרלהשכי
25.4	17.7	43.1	8.9	0.8	33.4	543.0	787.0	115.5	775.6	660.1	2030	בביצוע	-	165.9	242.2	השכרהיח"ד ל466אישור(כפוף ל1,400כ-תב"ע) וחר.טחי מסמ"ר ש	רת שערחובוהעיר'שלב א

*בכוונת החברה לשעבד את זכויותיה בנכס במסגרת הנפקה של אגרות חוב שהחברה בוחנת.

(1) מידע צופה פני עתיד כאמור בשקף .2 (2) השווי המהוון הצפוי של הפרויקטים של דיור להשכרה חושב בהתאם למודלים מקובלים בפרויקטים מסוג זה בהם קיימת דרישה להשכרת הדירות לתקופה מוגדרת, כאשר רק בסופה ניתן למכור את הדירות. השווי מחושב ע"י היוון של דמי השכירות הצפויים מהשכרת הדירות לאורך שנות ההשכרה (בהתאם למחירי שכירות ממוצעים באזור הפרויקט כולל עלייה של 1% לשנה) ובתוספת היוון של תמורת מכירת הדירות בתום תקופת השכירות (וזאת בהתבסס על מחירי הדירות הממוצעים באזור הפרויקט כולל עלייה של 1.5% לשנה). ההיוון מבוצע בריבית שנתית של .5.25% (3) גובה ההלוואה הצפויה במועד סיום הבניה בהתבסס על הנמוך מבין העלות הצפויה של הפרויקט או 70% מהשווי הצפוי של הפרויקט במועד סיום הבנייה. (4) עליית ערך בשנה ממוצעת לאחר השלמת הבנייה, חושבה ע"י חלוקת ההפרש שבין שווי סך הפרויקט בהתבסס על מחירי הדירות הנוכחיים לבין השווי המהוון הצפוי במועד סיום הבנייה, בשנות ההשכרה. (5) עליית הערך הנוספת משקפת עליית ערך בשנה ממוצעת לאורך תקופת הפרויקט בעקבות עליה צפויה של 1.5% במחירי הדירות מדי שנה. (6) עלות הריבית חושבה בהנחה של נטילת הלוואה צמודה למדד בריבית שנתית של 3.25% לשנה.

{11}------------------------------------------------

ריכוז נתונים דיור להשכרה במיליוני ש״ח

וחסה"כ רושנתיממוצע(1)צפוילאחרמימון	ביתעלות רישנתית(1)צפויהואהבגין הלוח בתוםשתילקתקופת(6)הבניה	וחסה"כ רושנתיממוצע(1)צפוי	רךעליית ענוספת(1)צפויהחהתחת הנלשל גידולשנתי שבמחירי1.5%(5)הדירות	עלייתערך(1)צפויהבשנהתממוצעלאחרהשלמת(4)הבניה	צפיNOI	וואהגובה הלמועדצפויה ב(3)ניהסיום הב	שווי סךטהפרויקס עלבהתבסדירותמחירי העדנכון למו(ללאהמצגתהיוון)	רךהצפת עמועדצפויה בניהסיום הב	ווןשווי מהבמועד (1)צפויסיום(2)הבנייה	ותסך עלוי(1)צפויותבתוספת(הפחת)םשערוכיו עדשנרשמליום30.9.25	(1)צפילמועדסיוםטהפרויק	הערה	NOIס עלבהתבסנתוני30.9.25	חלקהלוואההחברה30.9.25	קשווי חלהחברה30.9.25	פרויקטפרטי ה	רויקטשם הפ
33.4	15.1	48.5	14.3	10.6	23.6	463.3	973.8	297.6	760.9	463.3	2030	ימוצג לפבתכנון.רםעלות (טאישורהתקבלאושר)מפעל מ	-	72.5	37.0	שכרהיח"ד לה292	תרחובומזרחתמ"ל3003
95.0	56.0	151.0	38.4	23.8	88.8	1,725.9	2,940.8	471.7	2,465.5	1,993.8	2030	בתכנון	-	-	471.2	יח"ד1,050ה לטווחלהשכרמ"ר7,000-ארוך, כביתסחר וכןשטחי ממלון	מתחםהאלף-ראשון-לציוןלגונה
128.0	53.9	181.9	52.3	50.8	78.8	1,655.8	3,721.4	1,027.4	2,683.2	1,655.8	2031	עדנכון למונרשמוהמאזן,ומיםרק תשלעלשבוצעודל"ןחשבון נהלהשקע	-	156.8	223.3	שכרהיח"ד לה542מ"ר4,618וכן כ-קהחי תעסושל שטמ"ר של2,897-וכסחרשטחי מ	דבשדהדיוררהלהשכ22032207
91.6	37.0	128.6	37.5	33.3	57.8	1,138.4	2,557.0	794.2	1,932.6	1,138.4	2031	עדנכון למונרשמוהמאזן,ומיםרק תשלעלשבוצעודל"ןחשבון נהלהשקע	-	99.0	138.9	שכרהיח"ד לה424מ"ר1,766וכן כ-רחי מסחשל שט	דבשדה2102
484.7	225.7	710.4	197.2	149.5	363.7	7,057.7	13,916.9	3,163.8	11,006.4	7,842.6			18.1	1,359.2	2,450.6		סה"כ

(1)מידע צופה פני עתיד כאמור בשקף .2 לגבי יתר ההפניות בכותרת, ראה הערות שוליים בשקף .11

{12}------------------------------------------------

ריכוז נתונים נכסים מניבים במיליוני ש״ח

וחסה"כ רושנתיממוצעלאחר (1)צפוימימון	ביתעלות רי(1)צפויהשנתיתואהבגין הלוח בתוםשתילק(4)הבניהתקופת	NOIצפי	וואהגובה הל(1)צפויהסיוםבמועד(3)הבניה	רךהצפת ע(1)צפויהסיוםבמועדהבניה	(1)וישווי צפסיוםבמועד(2)הבנייה	ותסך עלוי(1)בתוספתצפויותיםשערוכ(הפחת)םו עד ליושנרשמ30.9.25	למועד (1)צפירויקטסיום הפ	הערה	NOIס עלבהתבסנתוני30.9.25	חלקהלוואההחברה30.9.25	קשווי חלהחברה30.9.25	פרויקטפרטי ה	רויקטשם הפ
4.0	-	4.0יח"ד111בגיןשמימו(לאחריח"ד)172	-	-	149.9	149.9		פעיל.96%-תפוסהשיעור	9.0	-	149.9	השכרהיח"ד ל283	ארה"ב
20.1	7.9	28.0	229.3	-	393.8	393.8	-	פעיל.51%-תפוסהשיעור	8.8	229.3	393.8	חבתם עם רמשרדילכולל שבשטחמסחרלמ"ר מע57,735-כאחסנהשטחיחניון ו	-האלףמתחםלציוןראשון
1.5	-	1.5	-	-	20.0	20.0	-	ימה צפהסתייהבנייהה עםת הנבלהתחל4טופסקבלת	-	-	20.0	סחר.מ"ר מכ822-	עקבבאר י
3.2	1.1	4.3	33.0	26.7	62.2	35.5	2029	בתכנון	-	-	21.5	סחר.מ"ר מ1,612-כ	ה גלילהרצליחריים מס
9.1	3.1	12.2	95.5	54.4	174.3	119.8	2031	בתכנון	-	-	57.7	קרימ"ר עי8,472מסחר.ביעוד ל	לת תמ"רחובומסחרי3003
34.2	21.0	55.2	644.0	173.2	919.2	746.0	2031	בתכנוןציהקומבינעסקתותברווחימותניתיתמינימל	-	-	-	עודמ"ר ביי34,000חר וכןים ומסלמשרדיעודיח"ד בי57ה.להשכר	ן צפוןבן שמתלטרהמתחםאביב
72.1	33.1	105.2	1,001.8	254.3	1,719.4	1,465.0			17.8	229.3	642.9		כסיםסה"כ נםמניבי

{13}------------------------------------------------

פרויקט נופי בן שמן, לוד

צפוי(1) לשמש כבטוחה למחזיקי אג"ח (סדרה י"ז)

בניין A בניין C

בניינים הפרויקט

2 מגדלים A ו-C

286 יחידות דיור להשכרה

(1) מידע צופה פני עתיד כאמור בשקף .2

(2) הפרויקט כולל גם שני בניינים עם 66 דירות למכירה (מתוכן 64 דירות מכורות) אשר לא מהווים חלק מהבטוחה לאג"ח.

{14}------------------------------------------------

פרויקט נופי בן שמן, לוד

צפוי(ו) לשמש כבטוחה למחזיקי אג"ח (סדרה י"ז)

יחידות דיור ושטחי מסחר

סה"כ יחידות דיור 286 להשכרה

יח"ד לזכאים 83

יח"ד לשוק חופשי 81

מגדל A

164

מגדל C

122

יח"ד לזכאים 60

יח"ד לשוק חופשי 62

-1 1,800 מ"ר שטחי מסחר להשכרה

שכר דירה (מיליוני ש"ח)

7.8	שכר דירה שנתי צפוי (1) מדירות3-4 חד' לזכאים
10.6	שכר דירה שנתי צפוי (1)מדירות 3-6 חד'ל שוק חופשי
2.2	שכר דירה שנתי צפוי (1)מ שטחי מסחר
20.6	סה"כ שכ"ד צפוי(1)

20.1

פרשקובסקי 🚮

שווי הנכס(3)

ION Zel'(1)

{15}------------------------------------------------

הנפקה של אג"ח מגובה בשעבוד על פרויקט דיור להשכרה לוד בן שמן

מבנה ההנפקה

ני"ע מוצעים

אג"ח סדרה י"ז שהחברה בוחנת את הנפקתן

הצמדה למדד

קרן אגרות החוב והריבית עליה צמודות למדד המחירים לצרכן

דירוג

A1

כ7- שנים

תשלום קרן

קרן אגרות החוב תעמודנה לפירעון בתשלום אחד ביום 31 בדצמבר 2033

תשלום ריבית

ריבית אגרות החוב תשולם בתשלומים חצי שנתיים החל מיום 30 ביוני 2026 ועד יום 31 בדצמבר 2033

שעבוד קבוע על הזכויות בנכסים המשועבדים

בטוחות

שעבוד מדרגה ראשונה על פרויקט

משכנתא מדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום לטובת הנאמן של

אגרות החוב על הנכסים המשועבדים (לאחר רישום הפרויקט כבית משותף)

דיור להשכרה בן שמן, לוד*

(זכויות חכירה מכוח הסכם החכירה וזכויות מכוח מסמכי המכרז והסכם דירה להשכיר ככל שהן מתייחסות לנכסים המשועבדים)

שעבוד קבוע על החשבון

שעבוד שוטף על ההכנסות

מהנכסים המשועבדים

המשועבד ועל כספים שיהיו בו מעת לעת לאורך חיי האג"ח

* בשלב א' תירשם הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא ושיעבוד ראשון על מניות של חברת הנכס. לאחר רישום הפרויקט כבית משותף רישומה של משכנתה מדרגה ראשונה וללא הגבלה.

{16}------------------------------------------------

נתונים מתוך הדוחות הכספיים- מאזן מאוחד ליום 30.09.2025 (באלפי ש"ח)

	טפותת שויבויוהתחי
2,430,247	םנקאיידים בתאגיאי מאשר
431,271	נטוחוב,גרותשל אטפותת שוחלויו
157,765	חריםאים אם וזכספקי
62,116	רותשי דימרוכמותומקדחוזיםבגיןיבויותהתחי
229,806	רקעיןרי מקלמוכיבויותהתחי
3,311,205	טפותת שוייבויוהתחסה"כ
	תוטפוינן שת שאיבויוהתחי
744,613	ריםם ואחנקאיידים בתאגי
297,016	ת חובאגרו
117,480	יםם נדחמיסי
56,232	חרותפות אן שוטשאיניבויותהתחי
1,215,341	תוטפוינן שת שאייבויוהתחסה"כ
	צמיהון ע
298,981	יהופרמקרנותניות,הון מ
1,691,570	רווחיתרת
1,990,551	עצמיהוןסה"כ
6,517,097	מין עצת והוייבויוהתחסה"כ

	טפיםם שונכסי
43,364	ומניםווי מזים ושמזומנ
16,722	עדיםק מיונות בנחשבונות ופיקדו
68,168	חרותפות אשוטחובהיתרות
634,443	תקוחועם לחוזיםבגיןנכסים
2,423,641	דירותמלאיקמה ום בהבניינימלאי
149,884	המכירזמין לקעהלהשנדל"ן
3,336,222	טפיםם שונכסיסה"כ
	יםשוטפינםם שאנכסי
98,478	עותוקרקבנייהעין למקרקמלאי
2,994,958	קעהלהשנדל"ן
23,285	יהשוושיטתלות במטופלות הת כלוחברועות בהשקניהמאז
32,182	נטוקבוע,רכוש
10,219	ששימוכותנכסי ז
21,753	יםם נדחמיסי
3,180,875	יםשוטפינםם שאנכסיסה"כ
6,517,097	םנכסיסה"כ

{17}------------------------------------------------

[באלפי ש"ח] נתונים מתוך הדוחות הכספיים- רווח והפסד (באלפי ש"ח)

	םודשיעה חל תשפה שלתקו30.09.2025םה ביותיימשהס	םודשיעה חל תשפה שלתקו30.09.2024םה ביותיימשהס	31.12.2024םה ביותיימשהסלשנה
ותהכנססה"כ	677,201	446,486	625,817
תוצאוות והעלויסה"כ	)493,703(	)330,031(	)451,530(
גולמירווח	183,498	116,455	174,287
קעהלהשנדל"ןגן שלווי הום בששינויי	)26,888(	123,093	167,160
ותואחרלליותלה וכ, הנהשיווקרה ות מכיהוצאו	)47,534(	)38,527(	)58,976(
גילותלות רמפעורווח	109,076	201,021	282,471
טומון, נת מיהוצאו	)52,172(	)47,001(	)55,439(
זניי המאהשוושיטתלות במטופלות הת כלוחברורווחי	1,684	1,305	3,307
ההכנסם עלמיסילפנירווח	58,588	155,325	230,339
ההכנסם עלמיסי	)12,056(	)26,003(	)19,385(
ברהל החים שלבעליוחסה המתקופנקי לרווח	46,532	129,322	210,954

{18}------------------------------------------------

בצמיחה מתמדת

בהון העצמי עד סוף שנת 2031 (1) התפתחות צפויה

ש"חארדיבמילי	(1)ויהה צפתנועועד1.10.2025וםמי מיהעצבהון31.12.2031ליום
2.0	30.09.2025צמיהון ע
3.3	(2)זמידל"ן ישל נקטיםמפרויצפויולמירווח ג
3.4	(3)ביםם מנינכסיצפויהערךעליית
0.7	(4)תצפויוירותת שכהכנסו
7.4	ויותות צפהכנססה"כ
0.5	(5)פויותווק צת ושיכלליוהלה,ת הנהוצאו
0.8	(6)פויותמון צת מיהוצאו
1.3	יותת צפוהוצאוסה"כ
6.1	מסלפניצפוירווח
0.9	(7)יל צפושוקלמס מ
5.2	פוינקי צרווח
7.2	31.12.2031צפויעצמיהוןסה"כ

(1) מידע צופה פני עתיד כאמור בשקף .2 (2) ראה שקף מספר .9 (3) ראה שקפים מספר .11-13 (4) הכנסות שכירות צפויות בתקופה שבין יום 1.10.2025 ועד ליום 31.12.2031 בהתאם לתחזיות החברה בדבר אחוזי תפוסה בפרויקטים המיועדים להשכרה. (5) הוצאות הנהלה וכלליות ושיווק צפויות בתקופה שבין יום 1.10.2025 ועד ליום 31.12.2031 בהתאם לתחזיות החברה בדבר גידול בהוצאות לאורך שנות התחזית. (6) הוצאות מימון צפויות בתקופה שבין יום 1.10.2025 ועד ליום 31.12.2031 בהתאם לתחזיות החברה בהתבסס על צפי הלוואות צפויות ושיעורי ריבית באותן השנים. (7) הוצאות מיסים צפויות בהתבסס על שיעור מס משוקלל של מס חברות ומס בפרויקטים לגביהם קיים אישור מפעל מאושר.

{19}------------------------------------------------

פרשקובטקי

מצויינות בנדל"ן