דוח רבעוני לתקופה שהסתיימה

ביום 30 ביוני 2025

תאריך המאזן: 30 ביוני 2025

תאריך החתימה על הדו"ח: 19 באוגוסט 2025

תוכן עניינים

	הנושא	עמוד
חלק א' -	התאגיד עו בעסקי אשר איר מהותיים חידושים שינויים ו	3
חלק ב'-	אגיד ענייני הת על מצב רקטוריון דו"ח הדי	7
חלק ג' -	יד של התאג אוחדים ספיים מ דו"חות כ	43
	פיים סולו דוחות כס	70
חלק ד' -	מנהלים הצהרות	80

לדוח זה מצורפת מצבת התחייבויות של החברה והחברות המאוחדות בדוחותיה הכספיים המפורסמת בד בבד עם פרסום דוח זה והנכללת בו על דרך ההפניה.

חלק א' – עדכון תיאור עסקי התאגיד לדוח התקופתי לשנת 2024

של פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ )"החברה"(

בהתאם לתקנה 39א' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, תש"ל- ,1970 יובאו להלן פרטים בדבר שינויים או חידושים מהותיים אשר אירעו בעסקי החברה בכל עניין שיש לתארו בדוח התקופתי של החברה, שחלו מיום פרסום הדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 ועד ליום פרסום דוח רבעוני זה. מובהר, כי ככלל, התיאור הנכלל בדוח רבעוני זה כולל רק מידע אשר הינו, לדעת החברה, מידע מהותי. יחד עם זאת, בחלק מהמקרים ולשם שלמות התמונה, כללה החברה תיאור מפורט מהנדרש, הכולל גם מידע שלדעתה אינו מהותי בהכרח.

העדכון נערך בהנחה שבפני קוראו מצוי הדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 שפ ורסם ביום 13.3.2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-016895( )"הדוח התקופתי"( וכן הדוח לרבעון הראשון של שנת 2025 שפורסם ביום 25 במאי 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-036751(.

.1 עדכון לסעיף 17 בפרק תיאור עסקי התאגיד - שעניינו "נדל"ן להשקעה בארה"ב"

ביום 24 ביוני ,2025 חברת Arnon התקשרה עם צדדי ג' שאינם קשורים לחברה ו/או לבעלי השליטה בה, בהסכם מכר מותנה, למכירת 111 יחידות דיור בתמורה לסך של 18,000 אלפי דולר. למועד החתימה על הדוח, העסקה טרם הושלמה.

.2 אג"ח )סדרה טז'(

בחודש יוני 2025 הנפיקה החברה 300 מיליון ש"ח ע.נ. אג"ח )סדרה טז'(. לפרטים ראו דוח הצעת מדף מיום 15 ביוני 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-042598(, דוח תוצאות הנפקה שפרסמה החברה ביום 17 ביוני 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-042964(, שטר הנאמנות שפורסם ביום 17 ביוני 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01- 042978( וסעיף 11 להלן.

.3 אישור תוכנית רכישה של מניות החברה

ביום 23 ביוני ,2025 אשר דירקטוריון החברה תוכנית רכישה מניות החברה בהיקף של עד 10 מיליון ש"ח ובתוקף לתקופה של שנה. במהלך תקופת הדוח ולאחר תאריך המאזן רכשה החברה 13,520 מניות בהיקף של כ1.7- מיליוני ש"ח. ראו גם סעיף 9 להלן.

.4 עדכון לסעיף 32 בפרק תיאור עסקי התאגיד - שעניינו "דיון בגורמי סיכון" –

א. מלחמת "חרבות ברזל" -

ביום 7 באוקטובר ,2023 החלה מתקפת טרור רצחנית מרצועת עזה על מדינת ישראל. בעקבות זאת, החליטה ועדת השרים לענייני ביטחון לאומי )הקבינט המדיני-ביטחוני( על נקיטת פעולות צבאיות משמעותיות, בהתאם לסעיף 40 לחוק- יסוד: הממשלה, והוכרז על מלחמת "חרבות ברזל" )" המלחמה"(. כמו כן, הוכרז על מצב מיוחד בעורף בהתאם לחוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א,1951- תחילה על -ידי שר הביטחון וביחס לחלק משטח המדינה ובהמשך על -ידי הממשלה וביחס לשטחי מדינת ישראל כולה )"ההנחיות"(. בנוסף, בחודש ספטמבר ,2024 לאחר חודשים ארוכים שתושבי הצפון פונו מבתיהם וכל האזור סבל מהפגזות מתמשכות מלבנון, החל מבצע "חיצי הצפון" במסגרת המלחמה ונפתחה באופן רשמי חזית נוספת בצפון המדינה, כאשר צה"ל החל לתקוף עשרות מטרות מהאוויר ומהיבשה. המלחמה וההנחיות הביאו להאטה כלכלית במשק אשר נגרמה בין היתר מסגירת עסקים, בילוי ופנאי, ביטול אירועים, הוצאת עובדים לחופשות ללא תשלום ועוד. כמו כן, חלה פגיעה גם בתחום הנדל"ן בישראל. הפגיעה בענף הנדל"ן הושפעה, בין היתר, כתוצאה מסגירה זמנית של משרדי מכירות, ירידה בפעילות במתחמי מסחר בכל רחבי הארץ, עובדים רבים במשק גוייסו למילואים, עובדים אחרים הוצאו לחל"ת, אתרי בנייה נסגרו לפרקים בהתאם להנחיות פיקוד העורף. בחודש נובמבר 2024 נחתם הסכם להפסקת אש בגזרת לבנון, הכולל הסדרים שונים והגדרת פרקי זמן לביצועם, ובהתאם בוצעה חזרה של מפונים ישראלים לישוביהם במהלך שנת .2025 כמו כן, במהלך חודש ינואר ,2025 ישראל וחמאס הגיעו להסכם על שחרור חטופים והפסקת אש ברצועת עזה. יחד עם זאת, בחודש מרס 2025 התחדשה הלחימה ברצועת עזה עם פתיחת מבצע "עוז וחרב", ובמקביל נרשמה הסלמה בגזרות נוספות, לרבות בגבול הצפון ובחזית הסורית ומול החות'ים בתימן. כמו כן, בתחילת חודש מאי אירע אירוע של נפילת טיל חותי בנתב"ג אשר הביא להפסקת טיסות וביטולי טיסות רב ות, שכן חברות תעופה זרות החליטו להפסיק או להאריך את הפסקת טיסותיהן לישראל בעקבות האירוע. בנוסף, בחודש יוני 2025 החלה חזית חדשה במלחמה מול איראן, אשר השביתה את המשק הישראלי לתקופה של כשבועיים.

קריסת הפסקות האש וחזרה ללחימה, עלולות להוביל לפגיעה במשק הישראלי, ובכלל זה לפגיעה נוספת בדירוג האשראי של המדינה ומוסדותיה הפיננסיים אצל חברות הדירוג, ובעקבותיה עליית ריבית, מיתון, ופגיעה כלכלית בפעילות העסקית במשק. לאמור עלולה להיות השפעה משמעותית על הסביבה הכלכלית בה פועלת החברה ובהתאם על פעילות החברה ולקוחותיה, שכן מצב לחימה ממושך כרוך בחוסר וודאות אשר עלול לגרום לירידה בביקוש לדירות, אשר תביא להאטה בקצב המכירות. כמו כן, הארכת משך ביצוע הפרויקטים והאטה בקצב המכירות, עלולים לייצר בעיות תזרימיות הנובעות מדחייה בביצוע הפרויקטים. כמו כן, הדבר עלול להשפיע לרעה גם על תוצאות החברה בשל העלייה הצפויה בהוצאות המימון, עלויות חומרי הגלם, עלות העסקת כוח האדם, ירידה בהיקף הפעילות וההכנסות ובהתאם גם שחיקה ברווחיות. בכל הנוגע לפעילותה של החברה וחברות בנות שלה, עיקרי השפעות המלחמה הינם כמפורט להלן:

.1 כוח אדם ומוצרים המשרתים את ענף הבנייה:

נכון למועד החתימה על הדוח, עובדי מטה החברה עובדים באופן מלא, אתרי הבנייה של החברה פועלים בקצב כמעט מלא, כאשר העבודה מבוצעת ע"י עובדי החברה )למעט אלו שגויסו לשירות מילואים( וכן ע"י פועלים זרים )בעיקר מסין ומעט מהודו(.

בנוסף לקשיים בהשגת כוח אדם שהחלו עם תחילת המלחמה ומשפיעים עד היום על קבלני המשנה של החברה, בחודש אפריל ,2024 החלו גם קשיים בקבלת מוצרים המשרתים את ענף הבנייה, עקב החלטת ממשלת טורקיה על הגבלת הייצוא לישראל.

בהתאם לתחזית החברה, נכון למועד החתימה על הדוח, לא צפויים עיכובים במועדי סיום הפרויקטים בהתאם להתחייבויות החברה, אולם ככל ויוטלו הגבלות נוספות וכתלות בהמשך המלחמה ו/או החמרת המצב הביטחוני במדינה, תחזית זו עלולה להשתנות.

.2 הכנסות:

עם תחילת המלחמה חל צמצום זמני בפעילותם של משרדי המכירות ובקצב המכירה של דירות, אולם החל מחודש דצמבר 2023 קצבי המכירה שבו לעלות. יצוין, כי התארכותה של המלחמה עלולה לפגוע בקצב מכירת הדירות במהלך בשנת 2025 וזאת, בין היתר, בשל פגיעה פוטנציאלית ביכולת של לקוחות החברה )רוכשי הדירות( לבצע רכישות חדשות עקב שהייה במילואים, הוצאה לחל"ת וכיוצ"ב.

בהיבט של השכרת שטחי מסחר חדשים, המלחמה הביאה לירידה בביקושים להשכרת שטחי משרדים ומסחר החל משנת .2024 החשש מהמשך אי הוודאות הכלכלית במשק עלולה לפגוע בקצב השכרת שטחים חדשים גם במהלך בשנת .2025

עד כה בוצעה גביה של דמי שכירות בנכסים פעילים באופן מלא.

.3 מימון

נכון לתאריך הדוח, לא חלה פגיעה בנגישותה של החברה למקורות אשראי והיא ממשיכה להתנהל באופן שוטף ורגיל מול הגופים המממנים )בנקים וגופים מוסדיים( בקידום הסכמי אשראי וכן מול שוק ההון ככל שנדרש )בחודש יוני 2025 החברה השלימה גיוס אגרות חוב )סדרה טז'((. מעבר לאמור, להערכת הנהלת החברה לא צפויה פגיעה מהותית בתזרימי המזומנים של החברה.

יצוין כי, התארכות והתרחבות במצב המלחמה בו נמצאת מדינת ישראל, עלולה לגרום לאי יציבות כלכלית במדינה ולפגיעה במצב המשק בכלל ובשוק הנדל"ן בפרט. כראיה לכך ניתן לראות את ההורדות בדירוג האשראי של מדינת ישראל בחודשים שלפני תאריך החתימה על הדוח, שמביאות ל השפעה שלילית על היקף ההשקעות בישראל, ערך המטבע המקומי, עצירה בהתפתחות בשוק הנדל"ן וכדומה.

נכון לתאריך החתימה על הדוח, החברה טרם אמדה את השפעת המלחמה על התוצאות הכספיות העתידיות שלה ואין ביכולתה של החברה להעריך ו/או לאמוד את ההשלכות הפוטנציאליות כתוצאה מהתארכות המלחמה וחו"ח החרפתה לחזיתות נוספות, וזאת על פעילותה של החברה ו/או עסקיה, ככל שיהיו השפעות כאמור.

יובהר כי הערכות החברה בדבר ההשלכות הפוטנציאליות של התארכות המלחמה על פעילותה אינן ודאיות ואינן בשליטת החברה. הערכות כאמור מבוססות, בין היתר, על המידע המצוי בידי החברה, היערכותה של המדינה להתמודדות עם השלכות התארכות המלחמה והחרפתה, הערכות הנהלת החברה על השפעות פוטנציאליות על פעילותה העסקית של החברה כתוצאה מהתארכות המלחמה והחרפתה והערכות הנהלת החברה בדבר האמצעים האפשריים להתמודדות עם השפעות שונות כתוצאה מהאמור. הערכות אלה עשויות שלא להתממש, כולן או חלקן, או להתממש באופן שונה, לרבות באופן מהותי.

ב. סיכוני הריבית

החל מחודש אפריל 2022 ועד חודש דצמבר ,2023 עלתה ריבית בנק ישראל במספר פעימות. בחודש ינואר 2024 לאחר רצף עליות, התקבלה החלטה בדבר הורדת חד פעמית בשיעור הריבית ב- ,0.25% ומאז הריבית נותרה ללא שינוי, כך שנכון למועד החתימה על הדוח הריבית עומדת על .4.5% העלאת שיעור הריבית על ידי בנק ישראל השפיעה באופן ישיר על עלויות המימון של החברה בהלוואות שקליות המבוססות על ריבית הפריים. נכון ליום 30 ביוני ,2025 לחברה ולחברות הבנות יתרת הלוואות הנושאות ריבית על בסיס הפריים בסך של כ- 2.3 מיליארד ש"ח. בהתאם, עלויות המימון השנתיות של הקבוצה בגין הלוואות על בסיס הפריים עומד ות על סך של כ 143- מיליון ש"ח. בנוסף, לשיעור הריבית, יש השפעה על רוכשי הדירות בעקבות ייקור עלויות המימון של המשכנתאות.

כמו כן, עליית שיעורי הריביות הן בישראל והן בארה"ב השפיעה על עליית שיעורי התשואה המשמשים את מעריכי השווי בקביעת שווים של נכסים על בסיס מודל היוון ההכנסות. הגידול בשיעורי התשואה כאמור בא לידי ביטוי בחלק מהערכות השווי של נכסי החברה בישראל ובארה"ב. שינוי שיעורי הריביות, ככל שיהיו, עלול להביא להמשך שינוי בשיעורי התשואה כאמור וכתוצאה מכך עלול להשפיע על שווים של הנכסים המניבים של הקבוצה בעתיד.

ג. סיכוני מדד

בשנתיים האחרונות נרשמו עליות מחירים משמעותיות בכלל הענפים במשק וכן בעלויות הקשורות לענף הבנייה. עליות מחירים אלו באו לידי ביטוי בעליות מצטברות של המדדים השונים )מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה(.

החברה פועלת ליצירת הקבלה, במידת האפשר ובהתאם לתנאי שוק בין בסיסי ההצמדה של התקשרויותיה ובסיס ההצמדה של ההכנסות מהפרויקטים הרלוונטיים ובכך מגנה באופן חלקי מפני התייקרויות של תשומות הקשורות בבניית הפרויקטים. כך למשל, במימון פרויקטים של נדל"ן להשקעה לזמן ארוך החברה נוהגת ליטול אשראי בהלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן מתוך הנחה שמחירי הנכסים, ששועבדו כנגד אותן הלוואות, צמודים גם הם למדד. נכון ליום 30 ביוני ,2025 לחברה ולחברות הבנות יתרת הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן בסך של כ- 656 מיליון ש"ח. במהלך ששת החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני ,2025 החברה רשמה הוצאות מימון בסך של כ- 9.3 מיליוני ש"ח בגין שערוך הלוואות צמודות מדד אותן נטלה.

לאחר תאריך המאזן ועד למועד החתימה על הדוח, עלה מדד המחירים לצרכן בשיעור של כ- ,0.4% לעלייה כאמור השפעה שלילית על הוצאות המימון של החברה ברבעון השלישי של שנת 2025 המוערכת למועד החתימה על הדוח בכ- 2.6 מיליוני ש"ח.

.5 עדכון לתקנה 22 בפרק רביעי לדוח התקופתי לשנת 2024 שעניינו -"עסקאות עם בעלי שליטה או שלבעלי השליטה יש בהן עניין אישי"

ביום 3 ביולי ,2025 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה )לאחר אישורי ועדת התגמול ודירקטוריון החברה ביום 25 במאי 2025(, בין היתר, את עדכון תנאי העסקתו של מר רועי פרשקובסקי )קרוב של בעלי השליטה בחברה(, בתפקידו כעוזר מנהל עבודה ב-א.ש.י. פרשקובסקי חברה לבנין בע"מ וזאת בתוקף החל מיום 1 ביולי 2025 ולתקופה של שלוש שנים. לפרטים לגבי תנאי העסקתו המעודכנים של מר רועי פרשקובסקי ראה דיווח זימון אסיפה מיום 28 במאי 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-038363( ודוח מיידי בדבר תוצאות אסיפה שפרסמה החברה ביום 3 ביולי 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-048548(.

.6 עדכון לתקנה 26 בפרק רביעי לדוח התקופתי לשנת 2024 שעניינו -"דירקטורים של החברה"

א. ביום 3 ביולי ,2025 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה את מינויים מחדש של הדירקטורים המכהנים ה"ה ארנון פרשקובסקי, יוסף פרשקובסקי, שרון פרשקובסקי, חיים קרדי, רמטין סבטי )דב"ת( וגב' מירב סיגל )דב"ת(.
ב. ביום 3 ביולי 2025 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות את הארכת כהונתם של ה"ה קובי סרוסי ויעקב גולדמן כדח"צים בחברה לתקופה של 3 שנים החל מהימים 23 ביוני 2025 ו- 7 ביולי ,2025 בהתאמה.

פרשקובסקי השקעות ובנין בע"מ דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה ליום 30 ביוני 2025

בהתאם להוראות תקנה 48 לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל,1970- דירקטוריון החברה מתכבד להגיש את דוח הדירקטוריון ואת תמצית הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים וסולו של החברה לתקופה של שישה חודשים שנסתיימה ביום 30.6.2025 )"תקופת הדוח" ו- "מועד המאזן"(. אלא אם צוין במפורש אחרת, הנתונים הכספיים בדוח זה מתייחסים לדוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה ליום 30 ביוני 2025 )"הדוחות הכספיים"(. יום ה - 19 באוגוסט 2025 שהינו מועד אישור הדוח על המצב הכספי על ידי דירקטוריון החברה יכונה להלן: " מועד החתימה על הדוח".

הסברי הדירקטוריון למצב עסקי החברה, תוצאות פעילותה, הונה העצמי ותזרימי המזומנים שלה

.1 כללי

.1.1 נתונים עיקריים מתוך תיאור עסקי התאגיד

החברה עוסקת במישרין ובאמצעות חברות שהינן בשליטה מלאה של החברה: א.ש.י. פרשקובסקי חברה לבניין בע"מ, פרשקובסקי מניבים בע"מ )וחברות הבנות שלה(, LLC USA Investments Prashkovsky"( א.ש.י.", "פרשקובסקי מניבים", "USA Prashkovsky", בהתאמה( בארבעה תחומי פעילות בתחום הנדל"ן המהווים גם מגזרי פעילות בדוחות הכספיים של החברה: )א( נדל"ן יזמי - בנייה למגורים )בעיקר(, מסחר ומשרדים בישראל; )ב( נדל"ן להשקעה - תחום הנכסים המסחריים בישראל; )ג( נדל"ן להשקעה בארה"ב ו - )ד( דיור להשכרה בישראל.

לפרטים בדבר מגזרי פעילות ראו ביאור 4 לדוחות הכספיים המצורפים לדוח זה להלן.

	שרדים מסחר ומ
עסקאות ייה שירותי בנ מ"ר( לצדדי ג' )	החברה ר חלק )מ"ר(	סה"כ מ"	נות יח"ד שנב ג' עבור צדדי ת )בעסקאו ה/ קומבינצי ( פינוי בינוי	)חלק ד יח"ד החברה(	סה"כ יח"
37,238	24,872	62,110	95.0	1,120.0	1,215.0*	בבנייה
4,437	29,162	33,599	49.0	1,119.9	1,168.9	בתכנון
1,768	29,807	31,575	288.4	1,390.0	1,678.4	עתודות
-	81,250	81,250	915.0	2,601.5	3,516.5	עתודות התחדשות עירונית
43,443	165,091	208,534	1,347.4	6,231.4	7,578.8

.1.2 התפתחות פעילות החברה - תחום הנדל"ן היזמי - בנייה למגורים בישראל

*מתוכן לגבי 230 יח"ד )בשלב א' של הפרויקט באשדוד( טרם התקבלו היתרי בנייה והעבודות מתבצעות בהתאם להיתרי חפירה ודיפון.

תחת המגזר של נדל"ן יזמי, נכון למועד המאזן, לחברה כ- 7,578.8 יחידות דיור )מתוכן כ- 6,231.4 יחידות דיור לשיווק ע"י החברה( וכ - 208,534 מ"ר ברוטו בייעוד משרדים ו/או מסחרי )מתוכם כ- 165,091 מ"ר ברוטו המיועדים למכירה( בשלבים שונים של בנייה, תכנון ועתודות קרקע.

בנוסף, החברה מסווגת למגזר זה את ההכנסות משירותי הבנייה ואת העלויות בגין שירותי הבנייה, של החלק )כ- 43,443 מ"ר( במספר פרויקטים ביניהם, פרויקט של עירוב שימושים )משרדים, מסחר ומגורים( בהרצליה, אותו היא בונה/ צפויה לבנות עבור צדדי ג' איתם התקשרה פרשקובסקי מניבים בעסקת שירותי בנייה וכן את החלקים אותם צפויה החברה לבנות עבור צדדי ג' במסגרת עסקת קומבינציה במתחם המחוגה בתל אביב.

נכון למועד המאזן, החברה עוסקת בבנייה ובשיווק של כ- 24,872 מ"ר של משרדים ומסחר המיועדים למכירה וכן בבנייה של 1,215 יחידות דיור מתוכן לחברה 1,120 יחידות דיור לשיווק )הפער כאמור נובע מבנייה של 95 יח"ד עבור בעלי קרקע בפרויקטים הרצליה גן רש"ל ובני דן בתל אביב(. נכון למועד המאזן, החברה משווקת 667 יחידות דיור )טרם החל השיווק של הפרויקט של מחיר למשתכן במורדות לינקולן בחיפה הכולל 453 יח"ד( ו24,872- מ"ר של משרדים, מתוכן נותרו למכירה 268 יחידות דיור ו- 21,848 מ"ר של משרדים. לפרטים ראו גם סעיף קטן )א( להלן.

בנוסף, החברה עוסקת נכון למועד המאזן, בבנייה של כ- 37,238 מ"ר של שטחי משרדים, מסחר וחניון במסגרת שירותי בנייה עבור בעלי קרקע פרטיים בשלב א' בפרויקט בהרצליה כאמור לעיל. לפרטים ראו גם סעיף קטן )ב( להלן.

מעבר ליחידות הדיור בבנייה, כמפורט לעיל, לחברה קיימות זכויות )ביחד עם בעלי קרקע( ל- 1,168.9 יח"ד וכן כ- 33,599 מ"ר של משרדים ומסחר שנמצאים בשלבי תכנון והוצאת היתרי בנייה. לפרטים ראו גם סעיף קטן )ד( להלן.

בנוסף, לחברה זכויות )ביחד עם בעלי קרקע( לכ- 1,678.4 יח"ד וכ- 31,575 מ"ר ברוטו בייעוד לתעסוקה המוצגים תחת עתודות קרקע, לפרטים )ראו גם סעיף קטן )ה( להלן( וכן זכויות של עתודות במסגרת מספר פרויקטים של התחדשות עירונית בערים שונות ברחבי הארץ בהם מתבצעות החתמות דיירים על הסכמים סופיים במקביל לקידום תב"עות לכ- 3,516.5 יחידות דיור וכ - 81,250 מ"ר בייעוד של תעסוקה. לפרטים ראו גם סעיף קטן )ו( להלן.

מעבר ליחידות הדיור כאמור לעיל, לחברה מגרש בראשון לציון עליו מקודמת תב"ע. לפרטים ראו גם סעיף קטן )ז( להלן.

א. להלן פירוט בדבר מכירות והכרה ברווח גולמי בפרויקטים בשיווק ובביצוע נכון ליום :30.6.2025

שנמכרו מיח "ד ת הדוח 30.6.2025 נכון ליום	רו "ד שנמכ י לפי יח ווח גולמ הכרה בר הביצוע לשיעורי ובהתאם ד ליום מצטבר ע הביצוע לשיעורי ובהתאם 31.12.2024		י בתקופ ווח גולמ הכרה בר		"ד סה"כ יח עד שנמכרו	ד מס' יח" שנמכרו	ד מס' יח"	הקבלן
ר ידות דיו מספר יח הביצוע ושיעור שנמכרו הגולמי ם הרווח לפיו נרש הדוח בתקופת	בתקופת מי רווח גול הדוח י ש"ח( )במיליונ	שנמכרו "ד מספר יח פיו הביצוע ל ושיעור למי רווח הגו נרשם ה	מי רווח גול י )במיליונ ש"ח(	ליום 30.6.2025	1.1.25 מיום ועד ליום 30.6.2025	למכירה בפרויקט	המבצע	היזם	(* בפרויקט החברה
88.2%( יח"ד ) 63	9.3	70.0%( יח"ד ) 63	28.2	63	-	66	א.ש.י.	ר נתיבי דו בבן שמן	ן בן שמ סקי ב פרשקוב D+B )100%( בניינים
35.7%( יח"ד ) 37	13.4	22.6%( יח"ד ) 33	9.7	37	4	ט )הפרויק 52 יח"ד כולל 106 יח"ד 52 מתוכן "י לשיווק ע 54- החברה ו סרו יח"ד יימ כויות לבעלי הז במתחם(	א.ש.י.	החברה	HAGADA בני דן פרויקט )100%( תל אביב
90.6%( יח"ד ) 177	22.0	69.5%( יח"ד ) 171	46.8	177	6	204	א.ש.י.	החברה	א' א שלב ת הנשי חיפה רמ )100%(
90.6%( יח"ד ) 85	31.3	64.7%( יח"ד ) 65	28.6	85	20	ט )הפרויק 115 יח"ד כולל 156 יח"ד 115 מתוכן "י לשיווק ע 41- החברה ו סרו יח"ד יימ קרקע. לבעלי ה בנוסף, 28.6174% ות בגין מהתמור יח"ד 115 שייכות שיימכרו עלי גם הן לב הקרקע(	א.ש.י.	החברה	71.4%( גן רש"ל ) הרצליה
ות חלו עבוד יח"ד )ה 37 יפון( חפירה וד	-	-	-	37	37	230	א.ש.י.	החברה	** 100%( ל א' ) אשדוד ש
48.4%( מ"ר ) 3,024	6.8	-	-	מ"ר 3,024	מ"ר 3,024	מ"ר 24,872	א.ש.י.	סקי פרשקוב מניבים	אוטגייט פיתוח ס הרצליה 100%( שלב א' )
-	****82.8	-	113.3	+ יח"ד 399 מ"ר 3,024	***67 יח"ד+ מ"ר 3,024	יח"ד ו- 667 מ"ר 24,872			סה"כ

*מעבר לפרויקטים המפורטים בטבלה בהם החל השיווק, החברה החלה לבצע בהתאם להיתר בניה שהתקבל במהלך תקופת הדוח בפרויקט מורדות לינקולן מחיר למשתכן בחיפה הכולל 453 יח"ד בו החל שיווק לאחר

תאריך המאזן.

**החברה פועלת בהתאם להיתר חפירה ודיפון שהתקבל בפרויקט. טרם התקבל היתר בנייה.

***בתקופת הדוח נמכרו עוד 2 יח"ד בפרויקטים שהסתיימו בשנים קודמות, כך שסך הכל נמכרו בתקופת הדוח 69 יח"ד+ 3,024 מ"ר.

****מהרווח הגולמי המפורט בטבלה, מנוכה הפסד גולמי בסך של כ- 3.1 מיליוני ש"ח בגין פרויקטים שהסתיימו בשנים קודמות, כך שסך הרווח הגולמי ממכירת דירות הסתכם בתקופת הדוח לכ79.7- מיליוני ש"ח.

ב. להלן פירוט בדבר הכנסות משירותי בנייה שנכללות בתחום הנדל"ן היזמי בישראל )במיליוני ש"ח(:

ביצוע שירותי	סה"כ מ	ביצוע - ב בוטיק בחלק בנייה המסחרי קרקע	באר יעק שירותי עבודות עבור בעל	ט ביצוע סאוטגיי פיתוח - הרצליה ור בעלי בנייה עב שירותי עבודות קרקע
2024 לשנת	של לתקופה שישה חודשים מה שהסתיי ביום 30.06.2025	2024 לשנת	של לתקופה שישה חודשים מה שהסתיי ביום 30.06.2025	2024 לשנת	של לתקופה שישה חודשים מה שהסתיי ביום 30.06.2025
51.0	43.8	1.0	-	50.0	43.8	הכנסות
34.1	30.4	1.1	-	33.0	30.4	הוצאות
16.9	13.4	)0.1(	-	17.0	13.4	י סד( גולמ רווח )הפ
		100%	-	32.4%	48.4%	צוע )%( שיעור בי

ג. להלן פירוט בדבר היקף מכירות בפרויקטים של החברה בתקופת הדוח בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד:

ועד ליום 1.1.2024 30.06.2024	מיום מכירות	ועד ליום 1.1.2025 30.06.2025	מיום מכירות	ת "ד מכורו סה"כ יח	למכירה ד מס' יח"
ש"ח במיליוני "מ( )ללא מע	יח"ד	ש"ח במיליוני "מ( )ללא מע	יח"ד	נכון ליום במצטבר 30.6.2025	בפרויקט	( בפרויקט רה של החב )חלקה ט הפרויק שם
10.3	4	2.5	1	158	158	)100%( 102-105 מגרשים ה דורון סקי בנוו פרשקוב
31.0	8	41.6	4	37	52	HAGADA 100%( ל אביב ) בני דן ת פרויקט
60.8	27	-	-	63	66	100%( שמן ) סקי בבן פרשקוב
63.8	18	77.5	20	85	115	71.4%( גן רש"ל ) הרצליה
81.4	39	17.2	6	177	204	100%( שלב א' ) ת הנשיא חיפה רמ
-	-	2.9	1	6	6	)100%( ב בוטיק באר יעק
-	-	108.5	37	37	230	100%( לב א' ) אשדוד ש
-	-	60.0	מ"ר 3,024	מ"ר 3,024	מ"ר 24,872	100%( שלב א' ) אוטגייט פיתוח ס הרצליה
מיליוני 247.3 ש"ח	יח"ד 96	מיליוני 310.2 ש"ח	יח"ד+ 69 מ"ר 3,024	יח"ד + 563 מ"ר 3,024	יח"ד + 831 מ"ר 24,872	סה"כ

ד. להלן פירוט בדבר פרויקטים של החברה הנמצאים בשלבים שונים של תכנון והוצאת היתרי בנייה ששיווקם טרם החל נכון ליום 30 ביוני :2025

בפרויקט מס' יח"ד	קט( רה בפרוי ה של החב קט )חלק שם הפרוי
)א( 230 יח"ד	100%( שלב ב' ) ד אשדוד ובע המיוח מתחם הר
יח"ד שרדים )91 מ"ר של מ ו15,070- 128 יח"ד )ב( יווק( שרדים לש מ"ר של מ ו- 10,633	70%( שלב ב' ) אוטגייט הרצליה ס
)ג( ד 100.9 יח"	)100%( מגרש 133 באר יעקב
) ד( שיווק( 94 יח"ד ל 106 יח"ד )	עלות+ 2003 )ב ות מגרש רח רחוב הגנה מז קרית ה ה( )100%( קומבינצי
)ה( 364 יח"ד	100%( לב ב' ) הנשיא ש חיפה רמת
שרדים )ו( מ"ר של מ ו18,529- 240 יח"ד	100%( שלב א' ) רחובות- שער העיר
דים ר של משר 33,599 מ" ח"ד ו - 1,168.9 י דים ר של משר 29,162 מ" ח"ד ו - )1,119.9 י לשיווק(	סה"כ

)א( בחודש ינואר ,2021 התקשרה החברה עם חברת אחים דוניץ בע"מ )להלן בסעיף זה: "המוכרת"( בחוזה, לפיו, החברה תרכוש מהמוכרת את זכויותיה ב4- מגרשים במתחם "הרובע המיוחד" באשדוד בשטח כולל של כ10- דונם והידועים כמגרשים מס' 614 – 617 כהגדרתם בתכנית "הרובע המיוחד – אשדוד" שמספרה 3/124/03/3 המאפשרת, בין היתר, להקים 4 מבנים הכוללים 384 יח"ד. בתב"ע חדשה שאושרה )מספר 603-0811588( התווספו 76 יח"ד )ללא תוספת שטחים(, כך שהפרויקט יכלול 460 יח"ד ב4- בניינים. בשנת 2025 החברה החלה לשווק את שלב א' של הפרויקט וכן התקבל היתר חפירה ודיפון לשלב זה. יתרת 230 יח"ד בשלב ב' נמצאות בשלב של תכנון והוצאת היתרי בנייה.
)ב( בהתאם לתוכנית מפורטת 504-0812388 הר,2472/ שאושרה ביחס לשלב ב' של פרויקט הרצליה סאוטגייט , המוקם על המקרקעין הידועים כמגרש 4008 לפי תב"ע הר2030/ ו-הר2030/א, המהווה את חלקה 49 בגוש ,6591 בהרצליה אושרה תוספת בנייה של כ - 25,000 מ"ר של זכויות בנייה בייעוד לתעסוקה ולמגורים )כ128- יח"ד( )"תוספת הזכויות"(. התוכנית פורסמה למתן תוקף ביום 17.9.2024 ופרשקובסקי מניבים פועלת על מנת להוציא היתרי בנייה לשלב זה. יצוין כי פרשקובסקי מניבים תהיה זכאית לכ71%- מהשטחים הנובעים מתוספת הזכויות כאמור.
)ג( בחודש דצמבר ,2020 אישרה ועדת המכרזים של רמ"י את זכייתה של החברה במכרז לרכישת זכויות חכירה במושע במגרש לבנייה רוויה של סה"כ 100.9 יח"ד בחלק בלתי מסוים והידוע כמגרש ,133 חלק מחלקה 162 בגוש 4041 בבאר יעקב המיועד לבניית 174 יח"ד בבנייה רוויה. יצוין כי זכות החכירה של המקרקעין מתייחסת לחלקה היחסי של קק"ל, בהתאם לטבלת הקצאה ואיזון המהווה חלק בלתי נפרד מתוכנית ממ4/1517/ לפיה הוקצו לקק"ל זכויות להקמת 100.9 יח"ד מתוך 174 יח"ד סה"כ במגרש. החברה מקדמת את תכנון הפרויקט.
)ד( בחודש מאי ,2022 התקשרה החברה בהסכם קומבינציה מותנה בשיעור של 43% עם בעלי קרקע )צדדי ג' שאינם קשורים לחברה ו/או לבעלי השליטה בה(, הזכאים להיות הבעלים במגרש/תא שטח מספר 2003 לפי תכנית מספר 414-0671081 וטבלת ההקצאה והאיזון שאושרה בקשר אליה בעיר רחובות )להלן בסעיף זה: "המקרקעין"(. בהתאם לטבלת ההקצאה והאיזון, צפויים לקום על המקרקעין 106 יח"ד למגורים, כאשר הבעלים שחתמו על עסקת הקומבינציה עם החברה מחזיקים בזכויות לכ- 25.8 יח"ד. בנוסף, ב ין החודשים יוני וספטמבר ,2022 חתמה החברה על 3 עסקאות נוספות עם צדדי ג' אחרים, שאינם קשורים לחברה ו/או לבעלי השליטה בה, לרכישת זכויות לכ- 43.4 יח"ד. בחודש יוני ,2024 נחתמה עסקת קומבינציה נוספת עם בעלים המחזיקים בזכויות לכ 2.1- יח"ד. בנוסף, בחודש ספטמבר ,2024 אישר בית המשפט במסגרת הליך פירוק שיתוף רכישת יתרת הזכויות לכ - 34.7 יח"ד במגרש, כך שהחברה מחזיקה ו/או התקשרה בעסקאות קומבינציה לגבי מלוא הזכויות במגרש ולתאריך הדוח, הינה פועלת להוצאת היתר בניה לפרויקט.
)ה( בחודש יולי ,2021 התקשרה החברה עם צד ג' שאינו קשור לחברה ו/או לבעלי השליטה בה )להלן בסעיף זה: "המוכרת"( בחוזה, לפיו, החברה תרכוש מהמוכרת את זכויותיה במגרשים ,101 102 ו 105- בחלקות ,28 29 ו 32- בגוש 12721 בשכונת רמת הנשיא בחיפה, דירה שנבנתה על ידי המוכרת בפרויקט "רמת הנשיא" בחיפה וכן זכויות בניה שלא נוצלו על ידי המוכרת במקרקעין סמוכים )להלן בסעיף זה: "המקרקעין"(. בהתאם לתב"ע חפ/מק919/ ד', על המקרקעין היו זכויות בניה מאושרות להקמת כ352- יח"ד ופוטנציאל ליח"ד נוספות, בכפוף לאישור הקלות ותב"עות עתידיות בסמכות וועדות התכנון. בשנת 2023 התקבל היתר בנייה לשלב א' של הפרויקט הכולל 204 יח"ד והעבודות בעיצומן. בנוסף, כאמור לעיל, לחברה היו זכויות לבניית 148 יח"ד נוספות בשלב ב' של הפרויקט. החברה פעלה לקידום תב"ע להוספת 216 יח"ד ובחודש אוקטובר 2024 אושרה התב"ע בכפוף לתיקונים, כך שבכפוף להוצאת היתרי בנייה, שלב ב' של הפרויקט יכלול 364 יח"ד.
)ו( ביום 13 בדצמבר ,2021 זכתה פרשקובסקי באלף )חברת בת בשיעור 100% של פרשקובסקי מניבים(, בהתמחרות, במסגרת הליך כינוס נכסים, לרכישת הזכויות במקרקעין הידועים כחלקות 8 ו - 9 בגוש 3696 ברחובות, במגרשים 1000 )כ - 15,834 מ"ר( ו - 1000A )כ - 1,321 מ"ר( וחלק ממגרש 1004 )המיועד לשפ"פ(. הזכייה אושרה ע"י בית המשפט ביום 3 בינואר .2022 בשלב א' של הפרויקט צפויים לקום 3 בניינים, מתוכם 2 בניינים שיכללו בכפוף לאישור תב"ע מקומית ולהוצאת היתרי בנייה כ466- יחידות דיור להשכרה, שיוצגו תחת תחום דיור להשכרה בישראל וכן כ240- יחידות דיור למכירה )בהתאם להסכמות עקרוניות עם הרשות המקומית בדבר ייעוד של כ240- יחידות דיור למכירה, סווגו יחידות דיור אלו בתקופת הדוח מסעיף נדל"ן להשקעה לסעיף מלאי בניינים בהקמה(, הבניין השלישי יהיה בניין משרדים עם 18,529 מ"ר המיועדים למכירה.

ה. להלן פירוט בדבר עתודות קרקע של החברה נכון ליום 30 ביוני :2025

ויקט /מ"ר בפר מס' יח"ד	קט( רה בפרוי ה של החב קט )חלק שם הפרוי
)א( לשיווק( 45.3 יח"ד 76 יח"ד )	לות+ גורים )בע ש 1072 מ לציון מגר לף ראשון מתחם הא 100%( ה 49%( ) קומבינצי
) ב( שיווק( 57 יח"ד ל 120 יח"ד )	פציה גורים )או ש 1061 מ לציון מגר לף ראשון מתחם הא 47.5%( מבינציה לעסקת קו
)ג( 206 יח"ד	)100%( 206 יח"ד ליל ים הרצליה ג
)ד( וקה מ"ר לתעס ד+ 27,240 699.8 יח"	מן )100%( -3003 מזו רח תמ"ל רחובות מז
)ה( ק( ח"ד לשיוו ד )176.5 י 309.6 יח"	57%( מבינציה ) 3003 -קו רח תמ"ל רחובות מז
)89.4 קה ומסחר "ר לתעסו 4,335+ מ 151 יח"ד )ו ( ( "ר לשיווק 2,567+ מ יח"ד	50.25%( מבינציה עלות+ קו ל-אביב )ב לורנטין ת המחוגה פ
)ז ( 116 יח"ד	ה )100%( מחיר מטר ון חצבים- ראשון לצי
ה ומסחר ר לתעסוק 31,575 מ" ח"ד+ 1,678.4 י ר לשיווק( 29,807 מ" ח"ד + )1,390.0 י	סה"כ

)א( בחודש נובמבר ,2020 התקשרה החברה עם צדדי ג' שאינם קשורים לחברה ו/או לבעלי השליטה בה, בהסכם לרכישת זכויותיהם ב- 50,000/9496630 חלקים מחלקה 10 בגוש 3947 במתחם האלף בראשון לציון. בהתאם לטבלאות איחוד וחלוקה של תוכנית רצ/מק,7/1000/1/ הזכויות מקנות 16.3% ממגרש תמורה 1072 הכולל זכויות ל - 76 יח"ד למגורים. בנוסף, החל מחודש דצמבר 2022 ועד חודש ספטמבר ,2023 התקשרה החברה עם צדדי ג' אחרים, שאינם קשורים לחברה ו/או לבעלי השליטה בה, המחזיקים בכ- 79.1% ממגרש ,1072 בהסכם קומבינציה לפיו, חלקה של החברה בפרויקט יהווה 49% מחלקם במקרקעין ומכל הזכויות לבניית יחידות הדיור במגרש ואילו לבעלים של המקרקעין יוקצו יחידות דיור אשר שוויין הכולל יהווה 51% מחלק הבעלים במקרקעין. כמו כן, בשנת ,2023 התקשרה החברה בעסקאות מזומן נוספות בה נרכשו יתרת ה- 4.6% מהזכויות במגרש. לתאריך הדוח, החברה פועלת להוצאת היתר בניה לפרויקט.
)ב( ביום 29 באוקטובר ,2023 התקשרה החברה עם צדדי ג' שאינם קשורים לחברה ו/או לבעלי השליטה בה בהסכם אופציה )ללא תמורה( להתקשרות בעסקת קומבינציה בשיעור של 52.5% עם אותם בעלי קרקע המחזיקים את הזכויות במגרש 1061 בחלקה 10 בגוש 3947 לפי תב"ע מס' רצ/ 7/1000/1 הכוללות זכויות לבניית 120 יח"ד למגורים. האופציה ניתנת למימוש על ידי החברה ממועד החלטה סופית של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לתת היתר בנייה ועד ל24- חודשים מיום חתימת הסכם האופציה. לתאריך הדוח, החברה פועלת להוצאת היתר בניה לפרויקט.
)ג( בחודש דצמבר ,2022 אישרה ועדת המכרזים של רמ"י את זכייתה של החברה במכרז לרכישת זכויות חכירה במגרשים ,105 111 ו112- בגוש 6423 בגליל ים - הרצליה המיועדים, בהתאם לתוכנית תמ"ל- ,1068 לבנייה רוויה של 206 יח"ד וכ 1,612- מ"ר ברוטו בייעוד למסחר. יובהר כי שטחי המסחר המיועדים להשכרה ויוצגו תחת תחום נדל"ן להשקעה.
)ד( ביום 29 בדצמבר ,2022 אישרה הועדה למתחמים מועדפים לדיור את תוכנית תמ"ל 3003 )להלן בסעיף זה: "התוכנית"(. עד ליום 30 ביוני ,2025 החברה רכשה זכויות בשטחים הכלולים בתוכנית במספר עסקאות וזאת בהיקף מצטבר של כ - 136 דונם )בסעיף זה: "שטחי החברה"(. בהתאם לתוכנית, יוקנו לחברה בשטחי החברה זכויות לבניית כ - 699.8 יח"ד למגורים וזכויות בשטח של כ- 27,240 מ"ר )כ18,573- מ"ר עיקרי בתוספת כ- 8,667 מ"ר שירות( ב ייעוד לתעסוקה. יח"ד הדיור ושטחי התעסוקה מוצגים תחת תחום הנדל"ן היזמי בישראל מאחר והם מיועדים למכירה.
)ה( בנוסף לעסקאות לרכישת שטחי החברה כאמור בסעיף קטן )ב( לעיל, עד ליום המאזן, החברה התקשרה במספר עסקאות קומבינציה עם מוכרים )צדדי ג'( המחזיקים זכויות במסגרת תוכנית תמ"ל 3003 המחזיקים זכויות לכ 309.6- יח"ד. בכל העסקאות נקבע שיעור קומבינציה של 43% לגבי שטחי המגורים.
)ו( החל מחודש יוני ,2018 התקשרה החברה עם צדדי ג' שאינם קשורים לחברה ו/או לבעלי השליטה בה, שהינם בעלי הזכויות בקרקע ברחוב המחוגה בתל אביב-יפו )בסעיף זה: "בעלי הזכויות" ו-"המקרקעין", בהתאמה(, בעסקת קומבינציה בשיעור של 49.5% )שעודכן לאחר מכן ל,49.75%- כאשר בעלי הזכויות יוכלו לבחור בעסקאות של שירותי בנייה בשיעור של עד 18% מזכויותיהם והיתרה בעסקת קומבינציה בשיעור המעודכן כאמור(. במתחם עליו מצוי המקרקעין אושרה בחודש דצמבר 2023 תוכנית מס' 507-0774752 )תא/מק/ 4484 - המחוגה(, הכוללת את תא שטח מספר ,1 שכולל כ151- יחידות דיור בשטח פלדלת של כ- 93 מטרים, כ- 3,468 מ"ר )ברוטו( של משרדים וכ- 867 מ"ר )ברוטו( של שטחי מסחר. בעלי הזכויות עימם התקשרה החברה בעסקאות הקומבינציה, כאמור לעיל, מחזיקים בכ 69.4%- מתא שטח מספר .1 בנוסף, בחודש דצמבר ,2022 התקשרה החברה בהסכם לפיו, בין היתר, החברה תרכוש במזומן חלק שיהווה כ- 25.3% מתא שטח מספר 1 במקרקעין. החברה תפעל לרכישת יתרת 5.3% מהזכויות בתא שטח מספר 1 על מנת להוציא את הפרויקט אל הפועל.
)ז( בחודש דצמבר 2023 אישרה ועדת המכרזים של רמ"י את זכייתה של החברה במכרז במסלול "דיור במחיר מטרה" לרכישת זכויות חכירה במגרש 101 בגוש 7329 חלק מחלקות 52 ו65- בשכונת חצבים בראשון לציון )בסעיף זה: "מקרקעי הפרויקט"(. בהתאם לתוכניות 413-1087915 ו 413-0465369- )רצ1/155/( החלות על מקרקעי הפרויקט ובהתאם לתנאי המכרז, על המקרקעין ניתן להקים פרויקט שיכלול 116 יח"ד, כאשר סך של 93 יח"ד ישווקו על ידי החברה במסגרת מסלול "מחיר מטרה" במחיר בהתאם לשיעור ההנחה שנקבע במכרז ו 23- יח"ד ישווקו על ידי החברה במחירי ותנאי שוק חופשי.

ו. להלן פירוט בדבר פרויקטים של התחדשות עירונית - בהם מתבצעות החתמות דיירים נכון ליום

30 ביוני :2025

הערות	ספר הערכה למ יח"ד/ מ"ר שייבנו	אחוז החתמות	יח"ד לפינוי	רווח גולמי צפוי )במיליוני ש"ח(	הכנסות צפויות )במיליוני ש"ח(	מועד צפוי להוצאת היתרי בנייה	מועד צפוי לאישור התב"ע	פרויקט
ום הליכי קיד ימה את החברה סי ום למועד פרס תחם. נכון התב"ע למ ם ינה לפרסו ברה ממת הדוח, הח שומות. התב"ע בר ש הרוב הדרו תימה את החברה הח ת ערכת להגש ינוי בינוי ונ על הסכמי פ ד סרבנים מי ד דיירים תביעות נג ת ברשומות שור התוכני לאחר האי על ה לעבוד חברה החל במקביל ה רי קידום הית ט לצורך תכנון מפור בניה. לת י המנה מלווה ע" הפרויקט עלי אל מול ב עירונית להתחדשות תחם. הדירות במ	ד כ672- יח" "ר כ4,000- מ שטחי ברוטו של - תעסוקה וכ ברוטו 1,317 מ"ר מסחר של שטחי	85%	168	235	1,322	בין השנים 2026- 2027	שנת 2025	חם נתניה- מת העלייה
ות רונית והרש תחדשות עי הרשות לה ית דמות תוכנ בת-ים מק המקומית לול ית במס עירונ להתחדשות (. 502-0730242 י/ 666 ) רשויות- ב ית עדה המחוז סמכות הוו התוכנית ב אביב. לתו"ב תל ת דה המחוזי קלטה בווע התוכנית נ ם וביו ,26.10.2021 בתאריך ת היא עומד נקבע כי 18.11.2021 בתנאי הסף יון התקיים ד ,17.1.2022 בתאריך בוועדה התוכנית בהפקדת ש נקבע כי י במסגרתו המחוזית, תנאים. התוכנית ב להפקיד את התוכנית 9.12.2022 בתאריך שה חברה הגי הפקדה. ה פורסמה ל שה ה התבק תוכנית, ב התנגדות ל ת את כלכליו חוזית לתקן הוועדה המ ת יח"ד, הגדל וך הוספת התוכנית ת ם ם תכנוניי יה ושינויי תקן החני ר אחר מספ תוכנית. ל נוספים ב בהתנגדויות ודיונים הליכים עדה חליטה הו 12.6.23 ה בתאריך התמהיל על שינוי המחוזית ם חס למתח ובפרט בי בתוכנית, על ה והוחלט ל ידי החבר המקודם ע על חשבון 180 יח"ד תוספת של קה. שטחי תעסו הועדה פרסמה 3.11.2023 ביום את התכנון אתר לשכת המחוזית ב ברה 106ב'. הח פי סעיף התוכנית ל ית. גדות לתוכנ הגישה התנ דיון התקיים 25.3.24 ביום ב' פי סע' 106 לפרסום ל בהתנגדויות ה רה והוועד שמיעו החב במסגרתו ה הם. את טענותי המקומית ן עם לאחר דיו 24.6.24 ו ביום ת דה המחוזי קיבלה הוע המתנגדים, ל תיקונים ש על ביצוע החלטה פו טה ייתוס לפי ההחל התוכנית. רה ועלת החב אדום בו פ למתחם ה פי 180 יח' ל ור )במקום 130 יח' די ל אשר סך כ קודמת(, כ ההחלטה ה 80 מדו על כ- מגורים יע הזכויות ל חי כולל שט ים )לא אלף מטר י דלו שטח ומנגד יג מרפסות( התעסוקה. ון פנימי תקיים די 6.10.24 ה ביום יון לאחר הד מחוזית. בוועדה ה	630 יח"ד "ר כ3,000- מ 41,000- מסחר וכ קה מ"ר תעסו	75%	208	209	1,438	בין השנים 2027- 2028	בין השנים 2025- 2026	תחם בת-ים- מ רזיאל- אלי כהן

הערות	ספר הערכה למ יח"ד/ מ"ר שייבנו	אחוז החתמות	יח"ד לפינוי	רווח גולמי צפוי )במיליוני ש"ח(	הכנסות צפויות )במיליוני ש"ח(	מועד צפוי להוצאת היתרי בנייה	מועד צפוי לאישור התב"ע	פרויקט
ום רה על פרס חלטה המו התקבלה ה דה חלטת הוע כאמור בה התיקונים .24.6.24 מיום חברה הגישה ה 29.12.24 ביום ה סגרתה טענ תוכנית במ התנגדות ל ות ות תכנוני מס' שגיא החברה ל עד יכלית. למו ת דעת אדר וצירפה חוו , בהתנגדויות נקבע דיון הדוח, לא "כ תב ע"י ב שלחה מכ והחברה ת מועד דיון קשה לקביע החברה בב ש יים בחוד יון שהתק במהלך ד לכות צגו ההש ,2025 הו אפריל פי החלטה ל ליישום ה התכנוניות ל מתינה לקב ' והחברה מ סעיף 106 ב חוזית. הועדה המ את החלטת
ין ף שנחתם ב סכם שיתו בהתאם לה ,2021 ברואר ג' בחודש פ החברה לצד ה רויקט יהי החברה בפ חלקה של .75% דיון התקיים ,8.9.2022 ביום מית ה המקו של הועד במליאה ה יקט. הו ועד ן בנוגע לפרו ראשון לציו הסכמתה נתנה את המקומית רויקט. לקידום הפ דה דנה הווע 23.7.2023 בתאריך ם וכנה למתח תוכנית שה המקומית ב ת על הפקד להמליץ והחליטה התוכנית. התקיימו 2024-2025 ת במהלך שנ סה רמי ההנד ת עם גו מס' ישיבו זית. ועדה המחו בעירייה ובו רה גישה החב ץ 2025 ה בחודש מר מכי ת כל מס מחוזית א לוועדה ה ת תינה לקבל החברה ממ התוכנית. סף. ידה בתנאי אישור לעמ דת ה דיון בוע חוזית זימנ הועדה המ עם חברה יחד השתתפו ה ההיגוי בו ה, ון בוועד רייה. בדי נציגי העי ר בחון מספ החברה ל התבקשה א כגון: נוש ושינויים התאמות ור, לשטחי ציב ניה מתחת הסדרת הח ה עם העיריי ות והסכם הגעה להבנ ם, של המתח ונות הניהול ביחס לעקר לי דו"ח הכלכ אמה של ה בדיקה והת ם מועד פרסו .21 נכון ל לפי תקן ת חלטת ועד התאם לה הדוח, וב יגי ה עם נצ אמה פגיש ההיגוי תו כת כלכלי, ערי בי הדוח ה העירייה לג וח לגבי פית קרונות ו הסכם ע ים חת לשטח חנייה מת המתחם ו אישור על עם קבלת עירוניים. ה וכנית צפוי אי סף, הת עמידה בתנ ת דת התוכני דיון בהפק להתקדם ל ת אחר החלט תנגדויות. ל ופרסום לה ה וכנית עתיד הפקדת הת הועדה על ם כון לדיירי רוך כנס עד החברה לע הדיירים. ם החתמת ולהתקדם ע	חברה לקה של ה :75% ד כ770- יח" "ר כ- 4,500 מ מסחר וכ- ר 15,000 מ" תעסוקה	80% ח	204 )חלקה של החברה )75%	272	1,226	בין השנים 2027- 2028	בין השנים 2025- 2026	ן- ראשון לציו החייל האלמוני )חלקה של 75%( החברה
ר וכנית מתא ן מקדמת ת עיריית חולו ת דמה תוכני מקביל קי ח2040/ וב ם רונית בתחו תחדשות עי כוללנית לה למתן אושרה ,619/ אשר העיר ח ת פ"י התוכני 8.8.2022 )ע תוקף ביום ן ויקט סומ אזור הפר שאושרה וי עירונית-פינ תחדשות כאזור לה ח"ק 12(. עירוני עם ר בינוי מוקד קיימה ,2023 הת טמבר בחודש ספ שות ת התחד ם מחלק פגישה ע	"ד כ1,080- יח למגורים ד כ250- יח" טווח להשכרה ל ארוך "ר כ- 4,000 מ מסחר וכ-	80%	238	412	2,197	בין השנים 2027- 2028	שנת 2026	נת חולון - שכו ג'סי כהן
ה העירוני, ב ות התכנון עירונית וצו

הערות	ספר הערכה למ יח"ד/ מ"ר שייבנו	אחוז החתמות	יח"ד לפינוי	רווח גולמי צפוי	הכנסות צפויות )במיליוני	מועד צפוי להוצאת	מועד צפוי לאישור	פרויקט
				)במיליוני ש"ח(	ש"ח(	היתרי בנייה	התב"ע
ם דם ביחד ע החברה לק התבקשה ן תחם תכנו חברות במ עוד מספר מנת כחול על הקו ה עקרוני של הגורמים אל מול לאשרו לקדם ובכדי בעירייה הרלוונטיים שור. תוכנית לאי על רת עמידר מה עם חב החברה חת כ- ך המתחם י בינוי )בתו הסכמי פינו י עמידר(. מנוהלות ע" 24 דירות ה לטה קבלה הח 2024 הת בשנת יחד הפרויקט ב ל קידום עקרונית ע ת שיוזמות א ת הנוספות עם החברו כך ם ולצורך כנון במתח קידום הת ל והוחלט ע י מקצוע נבחרו בעל ן החברות וכ לת מטעם הקמת מנה נון. קידום התכ ם שיתוף ל נחתם הסכ לת מול המנה ון עובד צוות התכנ ובשל בחולון עירונית להתחדשות ד וגדר כמוק המתחם מ העובדה ש ץ תכנון מוא ם צוות ל עירוני הוק נת וקידום הכ לון לטיפול בעיריית חו נון חלופות תכ כנת מס' התב"ע וה למתחם. ות הדוח, נעש פרסום נכון למועד גת וכנית והצ קידום הת פעולות ל ס ורום מהנד ון לקראת פ חלופות תכנ ם טה בפורו חר ההחל העיר. לא רה כנית אמו עיר, התו מהנדס ה להתנגדויות להפקדה להתקדם ת .2026 במהלך שנ	ר 25,000 מ" תעסוקה
צל שכונת הר ממוקם ב המתחם ית ושרה תוכנ , לגביו א בבאר יעקב ש ונית בחוד חדשות עיר כוללת להת שכונה לקת את ה ,2021 המח נובמבר נוי בינוי. למתחמי פי וח, ה על הד ד החתימ נכון למוע לי תוך 32 בע תימה 30 מ החברה הח יר ב רבי מא יינים ברחו זכויות בבנ ה ברה צירפ .44-46 הח בעל הנס ם 2 הבנייני גם את לפרויקט ס איר בעל הנ רחוב רבי מ הסמוכים ב ת בעלי זכויו תימה גם 8 40-42 והח ד יו תחמים יח לו. שני המ בבניינים א ד כנית איחו מסגרת תו מוגדרים ב לק המהווה ח מתחם אחד וחלוקה כ ממתחם B ו כנון אחד ב , מתחם ת - שים 126 ו בניה )מגר שני מגרשי בניינים הריסת 4 201(. בגין ת ת ניתן לבנו דירות ישנו הכוללים 64 מסחרי. 1,500- מ"ר 274 יח' וכ תוכנית הופקדה 4.11.2024 ביום תוכנית המהווה 455-1090455 חם B, וביו ם וקה של מת לאיחוד וחל ת רה התנגדו הגישה החב ,13.1.2025 ת דעת שמאי צירוף חוות לתוכנית ב ת ות שמאיו נטענו טענ במסגרתה ה. וד והחלוק אות האיח כנגד טבל ט וח, הפרויק פרסום הד מכון למועד גבי תנגדויות ל בי דיון וה נמצא בשל וד וחלוקה. תוכנית איח ר כנית אמו גדות בתו דיון בהתנ מבר .2025 חודש ספט להתקיים ב	וכ- 274- יח"ד 1,500 מ"ר ר שטחי מסח	59% כ	64	104	553	בין השנים 2027- 2028	צפי אישור תוכנית איחוד וחלוקה בשנת 2025 )קיימת תב"ע(	באר יעקב- על רבי מאיר ב הנס 40-46
ש הרוב הדרו תימה את החברה הח קביל בינוי ובמ פינוי על הסכמי ם נון ו היועצי צוות התכ גיבשה את ויקט. קידום הפר הנדרשים ל	ד, כ- 283 יח" במתחם הראשוני	85% במתחם הראשוני	84 במתחם הראשוני	104 במתחם הראשוני	514 במתחם הראשוני	שנת 2029	שנת 2027	ן - ראשון לציו ון מתחם הבר הירש

הערות	ספר הערכה למ יח"ד/ מ"ר שייבנו	אחוז החתמות	יח"ד לפינוי	רווח גולמי צפוי )במיליוני ש"ח(	הכנסות צפויות )במיליוני ש"ח(	מועד צפוי להוצאת היתרי בנייה	מועד צפוי לאישור התב"ע	פרויקט
ון פות תכנ כנת חלו לאחר ה ת גת למחלק נשלחה מצ ראשוניות, ייה. נית בעיר העירו ההתחדשות ם ראשונה ע רה-רולינג בישיבת פ ה ייה, החבר דסה בעיר גורמי ההנ ת פות נוספו להציג חלו התבקשה ה. רו לעיריי שר הועב לתכנון, א ה ה התבקש כנון החבר בפגישת ת ים תחם לבניינ הרחבת המ לבחון את ת ם להוראו את בהתא סמוכים וז תמ"א .70 ך מתחם סמו ה קשר עם החברה יצר גדול יותר צור מתחם על מנת לי חם א .70 במת ישות תמ" העומד בדר ני ו ענין עקרו נציגיו הביע הסמוך, ש ת מוקמו לפרויקט, להצטרף רו כויות ונשכ ל בעלי הז נציגויות ש ת ין שייצגו א של עורכי ד שירותיהם הבעלים. ת צר חלופו דריכלים י משרד הא אות אם להור שות בהת תכנון חד ה ה והתקיימ סה בעיריי מנהל ההנד ס וספת ביח ה-רולינג נ פגישת פר דסת עם מהנ מורחב יחד למתחם ה ם רוק לקידו ניתן אור י העיר ובה ם חב, ובהתא תחם המור חלק מהמ ה הוגשה אלי שהתבקשו לתיקונים ת עם עקרונו נית חדשה מצגת תכנו צעים. התכנון המו רה הדוח, החב פרסום נכון למועד ת ביל פועל כנון ובמק מקדמת ת רו ספים שבח בעלים הנו להחתמת ה מתחם. להצטרף ל	ד כ620- יח" ורחב במתחם המ	טרם הוחתמו דיירים במתחם המורחב	176 במתחם המורחב

לתאריך הדוח, הפרויקטים המיועדים לפינוי בינוי המתוארים בסעיף זה לעיל, נמצאים בשלב מקדמי ולכן הערכות החברה בדבר קצב החתמת הדיירים בפרויקט והאם בכלל הדיירים יסכימו לחתום, האם הפרויקטים ייצאו בסופו של דבר אל הפועל ובאיזה מועד יבוצעו, את מספר הבניינים ויח"ד שייבנו בהם, אלו שטחי בניה יאושרו, האם תאושר התב"ע שהוגשה בגינם, אם וככל שהוגשה, באילו תנאים וכיו"ב הינן מקדמיות ועלולות להשתנות אף באופן מהותי. בנוסף, הערכות החברה ביחס להכנסות ולרווח הגולמי הצפויים מהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך תשכ"ח.1968- מידע זה מהווה הערכה בלבד והוא מבוסס על נתונים המצויים בידי החברה לתאריך החתימה על הדוח וכן על נתונים עתידיים אשר התממשותם אינה ודאית ואינה בשליטתה של החברה. לפיכך, ההערכה כאמור, עשויה שלא להתממש או להתממש באופן שונה או חלקי מכפי שנצפה.

יודגש כי אין כל וודאות כי החברה תבצע את הפרויקטים המפורטים לעיל ובהיקף האמור. כמו כן, ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים המתוארים לעיל יכולה להשתנות, כאשר ייתכן והחברה תבחר שלא לקדם את הפרויקטים )כולם או חלקם(, בין היתר, בשל אי היתכנות כלכלית.

ז. להלן פירוט בדבר עתודות קרקע לגביהן יש תב"עות בהכנה נכון ליום 30 ביוני 2025 - ראשון לציון גוש 3633

החברה רכשה 61.1% מחלקות ,108 109 ו 111- בגוש 3633 בראשון לציון )יתרת כ38.9%- מהזכויות בחלקות מוחזקים בידי בעלי השליטה בחברה, איתם ערכה החברה הסכם שיתוף לצורך פיתוח הקרקע עד לאישור תב"ע מפורטת לגבי המקרקעין(. לגבי ה חלקות האמורות קיימת תב"ע כוללנית רצ2030/ שאושרה בחודש יולי 2017 וכן קיימת תב"ע מפורטת בהכנה בשטח של כ 210- דונם בייעוד למגורים, מסחר, משרדים ודיור מוגן שצפויה לכלול בין היתר כ- 1,300 יח"ד. מתוך החלקות שנרכשו ע"י החברה כ20- דונם צפויים להיכלל בשטחי התוכנית שנמצאת בהכנה )לחברה 61.1% מתוך 20 הדונמים(.

.1.3 התפתחות פעילות החברה בתחום נדל"ן להשקעה – תחום הנכסים המסחריים בישראל

.1 ביום 27 במרס ,2025 התקשרה פרשקובסקי מניבים בעסקה למכירת החזקותיה )25%( ב"פאוור סנטר" ברחובות הכולל שטחי מסחר ומשרדים בתמורה לסך של כ- 97 מיליון ש"ח. המתחם עליו מצוי הפרויקט מהווה את מגרש 1 בתוכנית רמח/מק6/2110/ והוא צפוי לקבל זכויות בתוכנית תמ"ל1086/ המסמנת את הנכס כתא שטח מספר ,701 לגביו נקבעו זכויות בניה מתאריות למסחר, תעסוקה ותחבורה. בחודש נובמבר ,2024 הועדה המקומית של עיריית רחובות הפקידה תוכנית מפורטת, אשר במסגרתה הוקצו למתחם בכללותו 2 מגרשי תמורה חדשים )מגרשים 3 ו- 5( הכוללים זכויות לכ- 50,602 מ"ר )ברוטו( של משרדים וכ- 2,850 מ"ר )ברוטו( של מסחר, כאשר חלקה של פרשקובסקי מניבים הוא 25% מהזכויות כאמור. המכירה כאמור לעיל, לא כללה את זכויות הבניה ה נוספות ככל שתתווספנה במגרשים חדשים שיוקצו לפרשקובסקי מניבים )25%(.
.2 פרשקובסקי מניבים מחזיקה )85%( ביחד עם צד ג' ),15% מוכר בעסקת קומבינציה( ב מגרש ו'- 201 בבאר יעקב אשר עליו הוקם מבנה הכולל 6 יח"ד ו822- מ"ר מסחר )עיקרי(. במקור הדירות ושטחי המסחר יועדו להשכרה ובהתאם הוצגו תחת סעיף נדל"ן להשקעה. בשנת ,2023 פרשקובסקי מניבים החליטה לשווק את 6 יחידות הדיור למכירה )המוכר בעסקת הקומבינציה יקבל את חלקו בפרויקט בשטחי המסחר בלבד( ובהתאם העלויות בגין הדירות סווגו מסעיף נדל" ן להשקעה לסעיף מלאי בניינים בהקמה ואילו שטחי המסחר של פרשקובסקי מניבים נותרו תחת סעיף נדל"ן להשקעה-מגזר הנכסים המסחריים בישראל. בשנת 2024 בניית המבנה הושלמה, אולם נכון למועד פרסום הדוח, טרם הוצא טופס 4 לחלק המסחרי עקב חילוקי דעות שהתגלו עם המוכר בעסקת הקומבינציה.
.3 פרשקובסקי מניבים מחזיקה ביחד עם חברת הביטוח מגדל )"מגדל"( בפרויקט מילניה הנמצא במתחם ה1000- בראשון לציון וכולל שני בנייני משרדים עם רחבת מסחר ביניהם הכוללים כ- 58 אלף מטרים לשיווק וכן מרתף תת קרקעי הכולל חניות ומחסנים בשטח של כ- 34 אלפי מ"ר. נכון לתאריך הדוח, פרשקובסקי מניבים ומגדל התקשרו בהסכמי שכירות לגבי שטחי משרדים ומסחר בהיקף של כ- 26 אלפי מ"ר )כ43%- מהשטחים בפרויקט( בתמורה לדמי שכירות שנתיים בהיקף של כ- 31.7 מיליוני ש"ח )חלקה של פרשקובסקי מניבים 50%(.
.4 חברת נתיבי דור בנווה דורון )חברה נכדה של החברה( מחזיקה בפרויקט ברמלה מערב הכולל בין היתר גם חזית מסחרית וקומת משרדים בשטח של כ- 3,321 מ"ר )עיקרי( אשר נכללים במגזר של נדל"ן להשקעה – תחום הנכסים המסחריים בישראל. נכון לתאריך הדוח, קיימים הסכמי שכירות לגבי כ- 2,000 מ"ר של שטחי המסחר וכ- 1,420 מ"ר של

שטחי משרדים בתמורה לדמי שכירות שנתיים בהיקף של כ- 4 מיליון ש"ח.

.5 בחודש יוני ,2020 זכתה פרשקובסקי מניבים )בנאמנות עבור חברת הבת נתיבי דור בבן שמן(, במכרז שפורסם על ידי החברה הממשלתית " דירה להשכיר" ביחד עם רשות מקרקעי ישראל, לחכירת מקרקעין )גוש ,5701 חלקה )בחלק( ,7 מגרשים 111 ו 112- בשטח כולל של כ - 8,882 מ"ר( בלוד, למטרת תכנון והקמה של פרויקט מגורים הן להשכרת דירות לטווח ארוך והן למכירה בשוק החופשי. הפרויקט יכלול בין היתר גם חזית מסחרית בשטח של כ- 1,400 מ"ר )עיקרי( אשר ייכלל במגזר של נדל"ן להשקעה - תחום הנכסים המסחריים בישראל.

בניית הפרויקט נמצאת בעיצומה וצפויה להיות מושלמת בשנת הדוח.

.6 ביום 1 באוקטובר ,2020 קיבלה פרשקובסקי מניבים הודעה מעיריית ראשון לציון כי הצעתה נבחרה כהצעה הזוכה, במכרז שפורסם על ידי עיריית ראשון לציון, לביצוע עבודות בינוי ולרכישת מקרקעין

הידועים כמגרש 541 בחלק מחלקה ,228 גוש ,3946 בשטח כולל של כ 23,491- מ"ר בראשון לציון - "מתחם ה1000-" )בסעיף זה: "המקרקעין"(. ביום 11 בנובמבר 2020 אישרה מועצת העיר ראשון לציון את ההתקשרות בהסכם בין פרשקובסקי מניבים לעיריית ראשון לציון.

נכון למועד הזכייה, התב"ע שהייתה קיימת לגבי המקרקעין אפשרה שימושים של מסחר, תיירות, מבנים ומוסדות ציבור. פרשקובסקי מניבים פעלה בשיתוף עם הרשות המקומית לקידום תוכנית חדשה המתייחסת להקמת פרויקט אשר יכלול כ5,700- מ"ר )עיקרי( של שטחי מסחר וכן בית מלון עם 250 חדרים בשטח של כ- 15,000 מ"ר )עיקרי( אשר ייכללו במגזר של נדל"ן להשקעה - תחום הנכסים המסחריים בישראל. ביום 25 בנובמבר, 2024 התוכנית החדשה )413-1052851( אושרה. נכון לתאריך הדוח, פרשקובסקי מניבים מקדמת את תכנון הפרויקט.

.7 ביום 1 באוגוסט ,2021 זכתה פרשקובסקי מניבים ביחד עם חברה פרטית בשליטתו של מר אריה פרשקובסקי, שהינו אחיו של מר ארנון פרשקובסקי, מבעלי השליטה בחברה, בהתמחרות, במסגרת הליך כינוס נכסים, לרכישה בחלקים שווים של מלוא הזכויות במקרקעין הידועים כחלקות 13 ו 27- בגוש 3850 בנס ציונה הכוללים זכויות להקמת 17,188 מ"ר )עיקרי( ביעוד תעסוקה )להלן בסעיף זה: "המקרקעין"(. הזכייה בהתמחרות ורכישת המקרקעין כאמור אושרו ע"י בית המשפט ביום 25 בנובמבר .2021 הפרויקט יבוצע תחת עסקה משותפת בשם "פרשקובסקי בפארק המדע" המוחזקת בחלקים שווים ע"י פרשקובסקי מניבים וחברה בשליטת אריה פרשקובסקי. הפרויקט נמצא בשלבי תכנון ורישוי.
.8 ביום 13 בדצמבר ,2021 זכתה פרשקובסקי באלף )חברת בת בשיעור 100% של פרשקובסקי מניבים(, בהתמחרות, במסגרת הליך כינוס נכסים, לרכישת הזכויות במקרקעין הידועים כ חלקות 8 ו - 9 בגוש 3696 ברחובות, במגרשים 1000 )כ - 15,834 מ"ר( ו - 1000A( כ - 1,321 מ"ר( וחלק ממגרש 1004 )המיועד לשפ"פ(. הזכייה אושרה ע"י בית המשפט ביום 3 בינואר .2022 שלב א' של הפרויקט צפוי לכלול שלושה בניינים, שיכללו בין היתר גם קומת מסחר שתיכלל תחת המגזר של נדל"ן להשקעה - תחום הנכסים המסחריים בישראל. נכון למועד החתימה על הדוח, פרשקובסקי באלף עובדת בהתאם להיתר עוגנים ומקדמת היתרי בנייה מלאים וכן תב"ע מקומית לטובת הקלה בקומות בשני בניינים הכלולים בשלב א' של הפרויקט.
.9 בחודש דצמבר ,2022 אישרה ועדת המכרזים של רמ"י את זכייתה של החברה במכרז לרכישת זכויות חכירה במגרשים ,105 111 ו - 112 בגוש 6423 בגליל ים - הרצליה המיועדים בהתאם לתוכנית תמ"ל1068- לכלול בין היתר גם חזית מסחרית בשטח של כ- 1,612 מ"ר )ברוטו( אשר ייכללו במגזר של נדל"ן להשקעה - תחום הנכסים המסחריים בישראל. הפרויקט נמצא בשלבי תכנון.
.10 ביום 29 בדצמבר ,2022 אישרה הועדה למתחמים מועדפים לדיור את תוכנית תמ"ל 3003 )להלן בסעיף זה: "התוכנית"(. עד ליום 31 במרס ,2025 החברה רכשה זכויות בשטחים הכלולים בתוכנית במספר עסקאות וזאת בהיקף מצטבר של כ- 136 דונם )בסעיף זה: "שטחי החברה "(. בנוסף החברה התקשרה במספר עסקאות קומבינציה עם בעלי קרקע בתוכנית. בהתאם לתוכנית, יוקנו לחברה בשטחי החברה ובעסקאות קומבינציה בין היתר זכויות בשטח של כ 8,490- מ"ר )כ- 7,569 מ"ר עיקרי בתוספת כ- 922 מ"ר שירות( בייעוד למסחר, אשר ייכללו במגזר של נדל"ן להשקעה - תחום הנכסים המסחריים בישראל.
.11 בחודש ינואר ,2023 התקשרה פרשקובסקי מניבים עם בעלי הזכויות, שהינם צדדי ג' שאינם קשורים לחברה ו/או לבעלי השליטה בה, במקרקעין הידועים כחלקות ,188 ,189 ,190 ,284 ,286 310 וחלק מחלקות 308 ו536- בגוש 7093 ו/או כל חלקה הנובעת או המתפצלת ממנה, בתל אביב-יפו ברחובות גינוסר, בן שמן ומוזס יהודה ונח בתל אביב-יפו )מתחם בן שמן(, )בסעיף זה: " העסקה", "המקרקעין", "הפרויקט" ו-"בעלי הזכויות", לפי העניין(, בעסקת קומבינציה מותנית לגבי חטיבת קרקע בשטח כולל של כ2- דונם )בסעיף זה: " חטיבת הקרקע"(. בחטיבת הקרקע אושרה למתן תוקף תכנית בניין עיר מס' 507-0157305 הידועה בשמה "מתחם טרה " בנחלת יצחק תא.4068/

במסגרת העסקה, ובכפוף להתקיימות מלוא התנאים הדרושים להוצאת הפרויקט לפועל, פרשקובסקי מניבים תקבל כ34- אלפי מ"ר בייעוד למשרדים ומסחר, אשר ייכללו במגזר של נדל"ן להשקעה - תחום הנכסים המסחריים בישראל . בנוסף, פרשקובסקי מניבים תקבל 57 יח"ד בייעוד להשכרה, ואילו בעלי הזכויות במקרקעין יהיו זכאים לכ141- יח"ד בייעוד למגורים וכן לתמורה כספית שתשולם במזומן בסך של כ90- מיליון ש"ח )בתוספת מע"מ(. כמו כן, בעלי הזכויות יהיו זכאים לתמורה נוספת בגין רווחיות, ככל ששיעור הרווח של פרשקובסקי מניבים מהפרויקט יעלה על שיעור רווחיות כפי שנקבע בהסכם במסגרת העסקה.

בהתאם להסכם, ככל שעל פי דו"ח האפס, רווחיות הפרויקט תעמוד על 17% ומטה, פרשקובסקי מניבים תהיה רשאית לשלוח לבעלי הזכויות תוך 14 ימים ממועד המצאת דו"ח האפס לבעלי הזכויות, הודעה בכתב בדבר ביטול ההסכם. בהסכמת הצדדים, בחודש יולי ,2024 התקופה כאמור הוארכה ל- 90 ימים. בחודש אוקטובר ,2024 חתמו פרשקובסקי מניבים ובעלי הזכויות על נספח להסכם, לפיו מועד בחינת התנאי המתלה בדבר רווחיות הפרויקט כאמור לעיל, יבחן במועד המוקדם מבין 30 ימים מאישור תוכנית עיצוב אדריכלית לפרויקט או 30 חודשים ממועד החתימה על הנספח להסכם. כמן כן, פרשקובסקי מניבים התחייבה להמשיך ולקדם את תכנון הפרויקט על חשבונה בהתאם למנגנון שנקבע בנספח להסכם.

.12 בחודש דצמבר ,2023 אישרה ועדת המכרזים של רמ"י את זכייתה של פרשקובסקי מניבים במכרז לרכישת זכויות חכירה במגרש ,205 חלקה )בחלק( 27 בגוש 6178 בגני אזר- רמת גן המיועדים בהתאם לתוכנית תמ"ל- 1038 ל כלול בין היתר גם חזית מסחרית בשטח של כ770- מ"ר )ברוטו( אשר ייכללו במגזר של נדל"ן להשקעה - תחום הנכסים המסחריים בישראל . הפרויקט נמצא בשלבי תכנון.
.13 בחודש מרץ ,2025 אישרה ועדת המכרזים של רמ"י את זכייתה הסופית של פרשקובסקי מניבים במכרז. הזכייה כוללת רכישת זכויות חכירה במגרשים 2203 ו - 2207 חלקות )בחלק( 23 בגוש ,6900 4 בגוש ,6885 204 בגוש 6896 ו – 23 בגוש 6900 בשדה דב בתל אביב בשטח של כ – 9,540 מ"ר, המיועדים, בהתאם לתוכנית תא1/4444/ 507-0915108 לכלול בין היתר גם כ- 4,618 מ"ר של שטחי תעסוקה וכ2,897- מ"ר של שטחי מסחר אשר ייכללו במגזר של נדל"ן להשקעה - תחום הנכסים המסחריים בישראל.
.14 בחודש מרץ ,2025 אישרה ועדת המכרזים של רמ"י את זכייתה הסופית של פרשקובסקי מניבים במכרז. הזכייה כוללת רכישת זכויות חכירה במגרש 2102 חלקות )בחלק( 20 בגוש 6885 ו – 28-29 בגוש 6896 בשדה דב בתל אביב בשטח של כ – 7,067 מ"ר, המיועד, בהתאם לתוכנית תא1/4444/ 507-0915108 לכלול בין היתר גם כ- 1,766 מ"ר של שטחי מסחר אשר ייכללו במגזר של נדל"ן להשקעה - תחום הנכסים המסחריים בישראל.
.15 החברה מקדמת תב"עות והחתמות דיירים במספר פרויקטים של התחדשות עירונית בערים שונות ברחבי הארץ בהם צפויים להיכלל גם כ- 13,192 מ"ר של שטחי מסחר המיועדים להשכרה. ראה גם טבלת פרויקטים של התחדשות עירונית בסעיף 1.3)ו'( לעיל.

ראו גם פירוט בסעיף 16 לחלק הראשון בדוחות לשנת 2024 - פרק תיאור עסקי התאגיד לעיל.

להלן פרטים אודות נכסים מסחריים בישראל, אשר מניבים הכנסות נכון ליום :30.6.2025

דמי שכירות ממוצעים למ"ר )בש"ח(	שיעור התפוסה לתקופה )%(	רווחי )הפסדי( שערוך )מאוחד( )באלפי ש"ח(	שיעור התשואה המותאם )%(	NOI בפועל בתקופה )מאוחד( )באלפי ש"ח(	הכנסות מדמי שכירות בתקופה )מאוחד( )באלפי ש"ח(	ה בסוף תקופ ערך בספרים פי ש"ח ( )מאוחד( )אל	שנה/רבעון	שם הנכס ומאפייניו
72	99%	)71(	-	1,532	1,924	-	30.6.2025	נכס מסחרי
71	99%	)17(	5.7%	2,999	3,794	לפי ש"ח. 104,800 א ג סך של כ- בספרים מוצ י ש"ח בסעיף 102,017 אלפ סך עה והיתרה ב נדל"ן להשק ניכוי אלפי ש"ח )ב של כ2,783- צבר( ח בגין פחת נ 508 אלפי ש" וזאת ף רכוש קבוע מוצגת בסעי ס משרדים בנכ בגין שטח ה ל מוש עצמי ש שנמצא בשי החברה	30.6.2024	ברחובות אשר נמכר בחודש מרס 2025
72	99%	2,844	5.6%	6,081	7,860	לפי ש"ח. 107,800 א ג סך של כ- בספרים מוצ י ש"ח בסעיף 105,017 אלפ סך עה והיתרה ב נדל"ן להשק ניכוי אלפי ש"ח )ב של כ2,783- צבר( ח בגין פחת נ 546 אלפי ש" וזאת ף רכוש קבוע מוצגת בסעי ס משרדים בנכ בגין שטח ה ל מוש עצמי ש שנמצא בשי החברה	31.12.2024
89	43%	1,619	5.2%	4,304	5,195	לפי ש"ח 383,250 א	30.6.2025	מילניה- מתחם
93	33%	4,909	2.5%	1,482	2,986	לפי ש"ח 361,320 א	30.6.2024	האלף ראשון לציון
88	40%	13,306	2.6%	3,981	7,348	לפי ש"ח 376,400 א	31.12.2024
98	98%	)3,215(	6.1%	1,612	1,708	פי ש"ח 53,316 אל	30.6.2025	רמלה השכרה
97	71%	)2,105(	5.6%	1,076	1,172	פי ש"ח 54,219 אל	30.6.2024	מסחר ומשרדים
97	76%	)3,378(	6.2%	2,512	2,704	פי ש"ח 53,316 אל	31.12.2024

.1.4 התפתחות פעילות החברה בתחום נדל"ן להשקעה – תחום מגורים להשכרה בארה"ב

נכון לתאריך המאזן, USA Prashkovsky הינה, בעלת הזכויות בנכסים הממוקמים בפלורידה, בארה"ב, אשר כוללים 283 יחידות דיור להשכרה באמצעות 2 חברות נכסים שבבעלותה המלאה. הנכסים מושכרים לשוכרים שונים, ולתקופות שכירות שונות.

ראו פירוט בסעיף 17 לחלק א' בדוח התקופתי לשנת -2024 פרק תיאור עסקי התאגיד לעיל.

להלן פרטים אודות הכנסות מהשכרה בארה"ב נכון ליום :30.6.2025

שם הנכס ומאפייניו	נכון ליום	בסוף ערך בספרים ד( תקופה )מאוח	מס' יחידות דיור נכון לסוף תקופה	הכנסות מדמי שכירות בתקופה )מאוחד( )במטבע הפעילות( )באלפי \$(	NOI בפועל בתקופה )מאוחד( )באלפי \$ ארה"ב(	שיעור התשואה המותאם )%(	רווחי )הפסדי( ד( שערוך )מאוח )במטבע הפעילות( )באלפי \$(	שיעור התפוסה לתקופה )%(	דמי שכירות ממוצעים למ"ר )\$ ארה"ב(
Sharon נכס אשר	30.6.2025	-	-	-	-	-	-	-	-
נמכר בשנת .2024	30.6.2024	דולר 19,547 אלפי ש"ח( )73,478 אלפי	135 יח"ד	1,145	510	5.2%	913	98%	22.8
	31.12.2024	-	-	1,935	910	-	952	-	22.2
Maya נכס הכולל	30.6.2025	דולר 28,270 אלפי ש"ח( )95,326 אלפי	172 יח"ד	1,710	729	5.7%	1,270	99%	21.3
172 יח"ד	30.6.2024	דולר 26,190 אלפי ש"ח( )98,448 אלפי		1,684	526	5.6%	)1,785(	99%	19.1
	31.12.2024	דולר 26,890 אלפי ש"ח( )98,068 אלפי		2,994	1,500	5.6%	)1,248(	98%	20.1
Arnon נכס הכולל	30.6.2025	דולר 17,505 אלפי ש"ח( )59,027 אלפי	111 יח"ד	1,178	599	6.8%	)533(	98%	22.2
111 יח"ד בחודש יוני ,2025 נחתם	30.6.2024	דולר 18,478 אלפי ש"ח( )69,457 אלפי		1,174	605	6.5%	)2,103(	95%	22.2
הסכם מותנה למכירת הנכס. למועד הדוח, העסקה טרם הושלמה.	31.12.2024	דולר 17,991 אלפי ש"ח( )65,614 אלפי		2,336	1,197	6.6%	)2,675(	91%	22.2

.1.5 התפתחות פעילות החברה בתחום הדיור להשכרה בישראל

.1 נתיבי דור בנווה דורון בע"מ )חברה ש- 100% ממניותיה מוחזקות בשרשור ע"י החברה( מחזיקה בפרויקט ברמלה מערב הכולל חזית מסחרית ומשרדים להשכרה בשטח של כ - 3,321 מ"ר )עיקרי( ו- 241 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח למגורים )בסעיף זה: "הדירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח"( למשך תקופה שלא תפחת מ- 20 שנה ברציפות )בסעיף זה: "תקופת ההשכרה"(. בתום תקופת ההשכרה תהא רשאית נתיבי דור בנווה דורון למכור את זכויותיה בדירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח, כולן או חלקן.

נכון לתאריך הדוח, נתיבי דור בנווה דורון התקשרה בהסכמי שכירות לגבי כל יחידות הדיור בפרויקט )241 יחידות דיור( בבניינים 21-23 במגרשים 301 ו308- בדמי שכירות שנתיים בהיקף של כ- 16 מיליוני ש"ח.

.2 ביום 15 ביוני ,2020 התקבלה הודעה מדירה להשכיר - החברה הממשלתית לדיור והשכרה בע"מ )"דירה להשכיר"(, לפיה, הצעת פרשקובסקי מניבים נבחרה כהצעה הזוכה, על ידי ועדת המכרזים, במכרז שפורסם על ידי דירה להשכיר ביחד עם רשות מקרקעי ישראל ומשרד בינוי והשיכון, לחכירת מקרקעין )גוש ,5701 חלקה ,7 מגרשים 111 ו 112- בשטח כולל של כ8,882- מ"ר( )בסעיף זה: "הקרקע "( בלוד, למטרת תכנון והקמה של פרויקט מגורים הכולל סך הכל 352 דירות וחזית מסחרית של כ- 2,000 מ"ר )ברוטו(. מתוך 352 הדירות, 66 יחידות דיור יהיו למכירה בצורה פרטנית בשוק החופשי ו- 286 יחידות דיור תיועדנה להשכרה ארוכת טווח למגורים )בסעיף זה: "הדירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח"( למשך תקופה שלא תפחת מ- 15 שנה ברציפות )בסעיף זה: "תקופת ההשכרה"(. בתום תקופת ההשכרה תהא רשאית פרשקובסקי מניבים למכור את זכויותיה בדירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח, כולן או חלקן. בהתאם למסמכי המכרז פרשקובסקי מניבים רכשה את הזכויות עבור חברת בת חדשה בשם "נתיבי דור בבן שמן בע"מ" שהוקמה בעקבות הזכייה לצורך החזקה בפרויקט.

בניית הפרויקט נמצאת בעיצומה וצפויה להיות מושלמת בתקופת הדוח.

.3 ביום 1 באוקטובר ,2020 קיבלה פרשקובסקי מניבים הודעה מעיריית ראשון לציון כי הצעתה נבחרה כהצעה הזוכה, במכרז שפורסם על ידי עיריית ראשון לציון, לביצוע עבודות בינוי ולרכישת מקרקעין הידועים כמגרש 541 בחלק מחלקה ,228 גוש ,3946 בשטח כולל של כ 23,491- מ"ר בראשון לציון - "מתחם ה1000-" )בסעיף זה: "המקרקעין"(. ביום 11 בנובמבר 2020 אישרה מועצת העיר ראשון לציון את ההתקשרות בהסכם בין פרשקובסקי מניבים לעיריית ראשון לציון.

נכון למועד הזכייה, התב"ע שהייתה קיימת לגבי המקרקעין אפשרה שימושים של מסחר, תיירות, מבנים ומוסדות ציבור.

פרשקובסקי מניבים פעלה בשיתוף עם הרשות המקומית לקידום תוכנית חדשה המתייחסת להקמת פרויקט אשר יכלול 1,050 יח"ד להשכרה לטווח ארוך, כאשר 263 יח"ד המהוות 25% מסך יח"ד יושכרו במחיר מופחת, כ7- אלפי מ"ר שטחי מסחר ברוטו וכן, להקמת בית מלון עם 250 חדרים וכ- 15 אלפי מ"ר שטח עיקרי מעל קרקע וכ4.5- אלפי שטחי שירות.

ביום 25 בנובמבר, 2024 התוכנית החדשה )413-1052851( אושרה.

נכון למועד הדוח, פרשקובסקי מניבים מקדמת את תכנון הפרויקט.

.4 ביום 13 בדצמבר ,2021 זכתה פרשקובסקי באלף )חברת בת בשיעור 100% של פרשקובסקי מניבים(, בהתמחרות, במסגרת הליך כינוס נכסים, לרכישת הזכויות במקרקעין הידועים כ חלקות 8 ו - 9 בגוש 3696 ברחובות, במגרשים 1000 )כ - 15,834 מ"ר( ו - 1000A( כ - 1,321 מ"ר( וחלק ממגרש 1004 )המיועד לשפ"פ(. הזכייה אושרה ע"י בית המשפט ביום 3 בינואר .2022 שלב א' של הפרויקט, בכפוף לאישור תב"ע מקומית והוצאת היתרי בניה, צפוי לכלול שלושה בניינים מתוכם בנין משרדים וכן שני בנייני דירות שיכללו בין היתר כ- 466 יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך וכן כ- 240 יחידות דיור למכירה. בהתאם להסכמות עקרוניות עם הרשות המקומית בדבר שינוי היעוד של היחידות למכירה חלף השכרה סווגו יחידות דיור אלו בתקופת הדוח מסעיף נדל"ן להשקעה לסעיף מלאי בניינים בהקמה. נכון למועד החתימה על הדוח, פרשקובסקי באלף עובדת בהתאם להיתר עוגנים.
.5 ביום 29 בדצמבר ,2022 אישרה הועדה למתחמים מועדפים לדיור את תוכנית תמ"ל 3003 )להלן בסעיף זה: "התוכנית"(. עד ליום 31 בדצמבר 2024 החברה רכשה זכויות בשטחים הכלולים בתוכנית במספר עסקאות וזאת בהיקף מצטבר של כ- 136 דונם )בסעיף זה: "שטחי החברה"(. בהתאם לתוכנית, יוקנו לחברה בשטחי החברה בין היתר זכויות לבניית 292 יח"ד להשכרה ארוכת טווח. יחידות אלו טרם קיבלו אישור מפעל מאושר לפי חוק עידוד השקעות הון ובהתאם הן מופיעות לפי עלותם תחת סעיף מלאי מקרקעין לבנייה וקרקעות במאזני החברה.
.6 בחודש דצמבר ,2022 פרשקובסקי מניבים זכתה במכרז שפורסם על ידי דירה להשכיר ביחד עם רשות מקרקעי ישראל, לרכישת זכויות חכירה במגרשים 125 ו ,126- חלקות )בחלק( ,37 81 ו102- בגוש 4233 בבאר יעקב, המיועדים, בהתאם לתוכנית תמל/1018/א לבנייה רוויה שתכלול 273 יחידות דיור, אשר תיועדנה להשכרה ארוכת טווח למגורים למשך תקופה שלא תפחת מ20- שנים ברציפות )בסעיף זה: "תקופת ההשכרה"(, כאשר 50% מהדירות תיועדנה לדיור בשכר דירה מפוקח לזכאים ויתרת הדירות תושכרנה על ידי פרשקובסקי מניבים בשוק החופשי. בתום תקופת ההשכרה תהא רשאית פרשקובסקי מניבים למכור את זכויותיה בדירות ו/או במתחם, כולן או חלקן. במסגרת בקשות להקלות, פרשקובסקי מניבים הגדילה את מספר היחידות ל298- יח"ד.

בחודשים יולי ואוגוסט 2024 התקבל ו היתר י חפירה, דיפון וביסוס לפרויקט ובחודש דצמבר 2024 התקבלו היתרי בנייה לפרויקט. נכון לתאריך הדוח, העבודות נמצאות בעיצומן.

.7 בחודש ינואר ,2023 חתמה פרשקובסקי מניבים על עסקת קומבינציה מותנית עם בעלי קרקע המחזיקים זכויות במתחם בן שמן בתל אביב כמפורט בהרחבה בסעיף 1.3 )11( לעיל. במסגרת העסקה, צפויה פרשקובסקי מניבים לקבל זכויות לכ- 57 יח"ד בייעוד להשכרה.
.8 בחודש דצמבר ,2023 פרשקובסקי מניבים זכתה במכרז שפורסם על ידי דירה להשכיר ביחד עם רשות מקרקעי ישראל, לרכישת זכויות חכירה במגרש ,205 חלקה )בחלק( 27 בגוש 6178 במתחם גני אז"ר ברמת גן )"המקרקעין"(, המיועדים, בהתאם לתוכנית תמל/ 1038 לבנייה רוויה שתכלול 195 יחידות דיור שתיועדנה להשכרה ארוכת טווח למגורים למשך תקופה שלא תפחת מ20- שנים ברציפות )"תקופת ההשכרה"(, כאשר 50% מהדירות תיועדנה לדיור בשכר דירה מפוקח לזכאים ויתרת הדירות תושכרנה על ידי פרשקובסקי מניבים בשוק החופשי. בתום תקופת ההשכרה תהא רשאית פרשקובסקי מניבים למכור את זכויותיה בדירות ו/או במתחם, כולן או חלקן. פרשקובסקי מניבים מקדמת את תכנון הפרויקט כולל בקשה להגדלת מספר היחידות ל 215- יח"ד במסגרת הקלות.
.9 בחודש מרץ ,2025 אישרה ועדת המכרזים של רמ"י את זכייתה הסופית של פרשקובסקי מניבים במכרז. הזכייה כוללת רכישת זכויות חכירה במגרשים 2203 ו - 2207 חלקות )בחלק( 23 בגוש ,6900 4 בגוש ,6885 204 בגוש 6896 ו – 23 בגוש 6900 בשדה דב בתל אביב בשטח של כ – 9,540 מ"ר, המיועדים, בהתאם לתוכנית תא1/4444/ 507-0915108 לבנייה רוויה שתכלול 542 יחידות דיור, אשר תיועדנה להשכרה ארוכת טווח למגורים למשך תקופה שלא תפחת מ20- שנים ברציפות, כאשר 50% מהדירות תיועדנה לדיור בשכר דירה מפוקח לזכאים ויתרת הדירות תושכרנה על ידי פרשקובסקי מניבים בשוק החופשי במחירי שוק. בתום תקופת ההשכרה תהא רשאית פרשק ובסקי מניבים למכור את זכויותיה בדירות ו/או במתחם, כולן או חלקן. יחד עם זאת, תתאפשר העברת זכויות לגורמים פרטיים )יחידים( של עד 40% מיח"ד הדיור להשכרה בהתאם ובכפוף להוראות ולכללים שנקבעו לעניין זה בסעיף 4.8.8 לקובץ החלטות מועצת ישראל ובהחלטת הנהלה .5595
.10 בחודש מרץ ,2025 אישרה ועדת המכרזים של רמ"י את זכייתה הסופית של פרשקובסקי מניבים במכרז. הזכייה כוללת רכישת זכויות חכירה במגרש 2102 חלקות )בחלק( 20 בגוש 6885 ו – 28-29 בגוש 6896 בשדה דב בתל אביב בשטח של כ – 7,067 מ"ר, המיועדים, בהתאם לתוכנית תא1/4444/ 507-0915108 לבנייה רוויה שתכלול 424 יחידות דיור, אשר תיועדנה להשכרה ארוכת טווח למגורים למשך תקופה שלא תפחת מ20- שנים ברציפות, כאשר 50% מהדירות תיועדנה לדיור בשכר דירה מפוקח לזכאים ויתרת הדירות תושכרנה על ידי פרשקובסקי מניבים בשוק החופשי במחירי שוק. בתום תקופת ההשכרה תהא רשאית פרשקובסקי מניבים למכור את זכויותיה בדירות ו/או במתחם, כולן או חלקן. יחד עם זאת, תתאפשר העברת זכויות לגורמים פרטיים )יחידים( של עד 40% מיח"ד הדיור להשכרה בהתאם ובכפוף להוראות ולכללים שנקבעו לעניין זה בסעיף 4.8.8 לקובץ החלטות מועצת ישראל ובהחלטת הנהלה .5595
.11 החברה מקדמת תב"ע והחתמת דיירים בפרויקט של התחדשות עירונית בשכונת ג'סי כהן בחולון בו אמורות להיכלל בין היתר גם זכויות ל250- יח"ד להשכרה לטווח ארוך. ראה גם סעיף 1.2)ו'( לעיל.

להלן פרטים אודות הכנסות מהשכרה מתחום דיור להשכרה נכון ליום :30.6.2025

דמי שכירות ממוצעים למ"ר )בש"ח(	שיעור התפוסה לתקופה )%(	רווחי )הפסדי( שערוך )מאוחד( )באלפי ש"ח(	שיעור התשואה המותאם )%(	NOI בפועל בתקופה )מאוחד( )באלפי ש"ח(	הכנסות מדמי שכירות בתקופה )מאוחד( )באלפי ש"ח(	ה בסוף תקופ ערך בספרים פי ש"ח ( )מאוחד( )אל	שנה/רבעון	שם הנכס ומאפייניו
51	100%	)6(	3.1%	7,535	8,717	לפי ש"ח 482,457 א	30.6.2025	רמלה נווה דורון
50	100%	661	3.1%	6,980	8,226	לפי ש"ח 457,218 א	30.6.2024	החדשה דיור להשכרה
49	99%	25,864	3.1%	13,839	16,705	לפי ש"ח 482,457 א	31.12.2024

.2 מצב כספי

להלן יפורטו עיקרי ההתפתחויות שחלו בסעיפי הדוח על המצב הכספי ליום 30 ביוני ,2025 לעומת הדוח על המצב הכספי ליום 31 בדצמבר 2024 )באלפי ש"ח(:

החברה הסברי	ליום 31 בדצמבר	ליום 30 ביוני
	2024	2025
	"ח(	)באלפי ש	מאזני סעיף
י ש"ח 7,701 אלפ בסך של כ- רווח כולל ח נובעת מ תקופת הדו ן העצמי ב הגידול בהו פי ש"ח כ- 528 אל רה בסך של לנושאי מש ת שהוקצו תבי אופציו ועה בגין כ בתוספת תנ פי ש"ח. ל כ367- אל וצר בסך ש ת מניות בא ן בגין רכיש ומנגד קיטו	1,974,328 34.7%( מהמאזן(	1,982,190 31.3%( מהמאזן(	הון עצמי

---	2,774,618 48.8%( מהמאזן(	3,150,284 49.7%( מהמאזן(	נכסים שוטפים

	שוטפים הנכסים ה	ספים על פרטים נו
שנזקפו כוי עלויות למלאי בני ת שנזקפו ובע מעלויו ת הדוח, נ רה בתקופ השינוי בית יקטים. וע של הפרו ירות והביצ לקצב המכ טף בהתאם ד באופן שו לרווח והפס	2,341,086	2,456,508	מלאי בניינים בהקמה
קיימות המאזן לא כון למועד הסתיימו. נ רויקטים ש מכורות בפ ל דירות לא הסעיף כול סתיימו. יקטים שה כורות בפרו דירות לא מ	4,101	-	ת מלאי דירו
של החברה( המזומנים הלן )תזרים לחלק זה ל ראו סעיף 4	32,084	44,225	מזומנים ושווי מזומנים
ת בנק ות בחשבונו כן מפיקדונ קאי סגור ו ת בליווי בנ ת בחשבונו כבת מיתרו היתרה מור ב. אגרות החו ם למחזיקי המשועבדי	14,373	14,197	פיקדונות וחשבונות בנק מיועדים
בביצוע פרויקטים ת מכורות ב רו בגין דירו נסות שהוכ ר שבין ההכ קף את הפע הסעיף מש ותן דירות. ולים בגין א לבין התקב	280,473	506,557	ן נכסים בגי חוזים עם לקוחות
ות נות, מקדמ דות, פיקדו לקבל, מוס בגין מע"מ תר יתרות לת בין הי היתרה כול	32,865	52,030	חייבים

החברה הסברי	ליום 31 בדצמבר	ליום 30 ביוני
	2024	2025
	"ח(	)באלפי ש	מאזני סעיף
ליום 31 בהשוואה ם המאזן ביתרה ליו ם. הגידול אש ואחרי וצאות מר לספקים, ה בשדה דב הקרקעות גין רכישת "מ לקבל ב ביתרות מע ת מגידול ,2024 נובע בדצמבר י ברחובות. קט המסחר כירת הפרוי מנות בגין מ פקדון בנא ובגין יתרת			ויתרות חובה
וחברות מו החברה סים ששיל מקדמות מ ם נובעת מ סים שוטפי רת נכסי מ הגידול בית ופת הדוח. הבנות בתק	4,022	17,740	ם נכסי מסי שוטפים
Arnon כנ עה דל"ן להשק חברת הנכסים של 2024 הוצגו דצמבר וליום 31 ב ליום המאזן ברה או מימוש הח כוונה על קבלה בדבר חלטה שנת בעקבות ה ימוש וזאת המיועד למ ת Arnon שטרם ידות בחבר מכירת היח מה עסקה ל הדוח נחת ה. בתקופת הנכסים שב הושלמה.	65,614	59,027	נדל"ן להשקעה המיועד למימוש
---	52,935	6,022	הון חוזר
	בלתי	הנכסים ה ספים על	פרטים נו
			שוטפים
להלן: ת כמפורט ספר קרקעו ל בעיקר מ הסעיף כול 109 ו- לקות ,108 61.1% מח הינו בגין כ- ולל נלוות( ליון ש"ח )כ כ- 43.6 מי .1 סך של ת תב"ע. יהן מקודמ ון לציון לגב 3633 בראש 111 בגוש 3003 לפי תמ"ל המיועדות גין קרקעות לל נלוות( ב יון ש"ח )כו כ39.5- מיל .2 סך של מכיוון ר להשכרה, למגזר דיו טרם סווגו ארוך, אשר רה לטווח דיור להשכ ברחובות ל 1.5 )5( לעיל ו גם סעיף מאושר. רא ישור מפעל בל בגינם א שטרם נתק ש 3925 קה 200 בגו כויות בחל ן 75% מהז ל נלוות( בגי ן ש"ח )כול 10.8- מיליו .3 סך של כ רויקט פוי לקום פ ם עליהם צ ק מהשטחי המהווה חל שון לציון ) ל 112 ברא ברחוב הרצ ן לציון(. מוני בראשו החייל האל של מתחם פינוי הבינוי ף. לולות בסעי אחרות הכ ת חקלאיות ת בקרקעו וכן השקעו	92,405	96,174	מלאי מקרקעין לבניה וקרקעות
ל כ- 505 עות בסך ש ביצוע השק ח מורכב מ תקופת הדו להשקעה ב רת הנדל"ן הגידול בית מה וכן תכנון והק לבים של מצאים בש נכסים שנ שנרכשו, ב ח בנכסים מיליון ש" מיליון של כ- 122 יתרה בסך בוצע מיון מים. מנגד נכסים קיי לשוכרים ב בהתאמות יעוד של בות שינוי י קמה, בעק בניינים בה עיף מלאי השקעה לס ף נדל"ן ל ש"ח מסעי בסך של גרעה יתרה ברחובות, נ שער העיר ל פרויקט בשלב א' ש ויות לקום דירות שצפ שלילי, שם שערוך בות וכן נר סחרי ברחו המרכז המ בות מכירת ן ש"ח בעק כ92- מיליו שקלי דה בשווי ה נרשמה ירי קופת הדוח ובנוסף, בת יליון ש"ח. ל כ- 22.5 מ נטו בסך ש ש"ח. 12.4 מיליון בסך של כ- שער הדולר קב ירידת בארה"ב ע של הנכסים	2,741,889 48.2%( מהמאזן(	3,003,684 47.4%( מהמאזן(	נדל"ן להשקעה
ש"ח ומנגד 5.7 מיליון בסך של כ- ב מרכישות הדוח מורכ ל בתקופת עיקר הגידו מיליון ש"ח ך של כ3.3- ות פחת בס ש"ח והוצא 2.2- מיליון בסך של כ ממימושים	30,947	31,118	ע רכוש קבו
בחברות אקויטי )הפסדי( ות ומרווחי רות מוחזק קעות בחב רכבת מהש התנועה מו מוחזקות.	21,269	22,268	השקעות בחברות מוחזקות
מי .16 תקן בינלאו ת מיישום כבים ונובע שרדים ובר לשימוש במ לת זכויות היתרה כול	7,657	9,044	נכסי זכות שימוש
---	16,957	20,211	ם נכסי מיסי נדחים

---	2,721,683 47.9%( מהמאזן(	3,144,262 49.7%( מהמאזן(	ת התחייבויו שוטפות

	יות ההתחייבו ספים על פרטים נו השוטפות
רשות ות וכן מהפ דים ולתביע ריות, לעוב לגמר, לאח מהפרשות יף מורכבת היתרה בסע גרות החוב. שלם בגין א ת וריבית ל בגין מוסדו	137,067	136,755	זכאים ויתרות

	החברה	הסברי	ליום 31 בדצמבר	ליום 30 ביוני
			2024	2025
			"ח(	)באלפי ש	מאזני סעיף
					זכות
ין עסקת תמורות בג גין עסקת תחייבות ב כ- 67.3 ון בסך של מתחם רש 1072 ב רקעין רכישת מק בעסקת רותי בנייה לעומת קר הקיטון רכשו רקעות שנ	י בנייה ו בגין שירות ן ש"ח, ה 104- מיליו הרב צירלס קט בני דן בינציה במג עסקת קומ ייבות בגין ש"ח, התח ות בגין שי ן התחייב יון ש"ח. עי כ- 11.5 מיל ח בגין ק קופת הדו לומים בת	354,975	245,123	ת התחייבויו למוכרי מקרקעין
		---	33,257	38,587	ספקים וקבלני משנה
		---	---	25	ת התחייבויו מיסים שוטפים
ואה סכום ההלו "ח( )מיליוני ש 31.12.2024 ליום	ואה סכום ההלו "ח( )מיליוני ש 30.6.2025 ליום	קע פרויקט/קר	1,762,935	2,230,320	אשראי מתאגידים בנקאיים
109.7	160.0	ומסחר ם, מגורים יווי משרדי פרויקט בל אוטגייט בהרצליה ס			ופיננסיים
89.9	124.9	שלב א' שיא חיפה ווי רמת הנ פרויקט בלי
59.3	96.1	גן רש"ל ווי הרצליה פרויקט בלי
126.6	140.1	מן השכרה ווי לוד בן ש פרויקט בלי
4.8	37.5	מן מגורים ווי לוד בן ש פרויקט בלי
7.8	19.2	אביב צירלסון תל ווי בני דן- פרויקט בלי
121.3	196.8	המיוחד רס הרובע ווי קרית פ פרויקט בלי אשדוד
49.5	49.5	ה מחיר לינקולן חיפ ווי מורדות פרויקט בלי למשתכן
296.6	205.1	ת עיר" רחובו ווי "שער ה פרויקט בלי
-	51.2	ההגנה 2003 קרית רים מגרש קרקע למגו
149.0	53.8	רצליה ר גליל ים ה רים ולמסח קרקע למגו
25.5	25.4	שלב ב' נשיא חיפה רים רמת ה קרקע למגו
55.0	55.1	133 קב מגרש רים באר יע קרקע למגו
104.2	176.2	להשכיר יעקב דירה קרקע באר
66.2	66.3	יר דירה להשכ זר רמת גן קרקע גני א
46.3	46.4	צ מחיר ם ראשל" ורים חצבי קרקע למג מטרה
19.2	19.5	שון לציון לאית ברא ן קרקע חק הלוואה בגי
171.1	172.1	ש 3003 מגר ב תמ"ל ין קרקע הלוואה בג B41 רבחוב ות
50.0	50.0	ש 3003 מגר ב תמ"ל ין קרקע הלוואה בג B13 ברחוב
72.0	72.0	ות מגרשים מ"ל 3003 ן קרקע ב ת הלוואה בגי ברחובות 4D, 3D, 1C

		החברה הסברי		ליום 30 ביוני
			בדצמבר 2024	2025
	)באלפי ש "ח(	מאזני סעיף
18.0	18.0	3003 חלק בתמ"ל ין קרקע הלוואה בג
		A16 ברחו שים B,40 בות מזומן במגר
-	161.6	תל אביב בשדה דב גין קרקע הלוואות ב ו- 2207 מגרש 2203
-	100.9	תל אביב בשדה דב גין קרקע הלוואות ב מגרש 2102
40.0	40.0	ד קרקע לוואה כנג פת של ה חלות שוט אביב מחוגה בתל בפרויקט ה
71.3	60.1	חברה טפות של ה הלוואות שו
9.3	30.1	ארוך ואות לזמן פות של הלו חלויות שוט
0.3	2.4	משיכת יתר
1,762.9	2,230.3	סה"כ
		---	2,956	3,780	חלויות ל שוטפות ש התחייבות ה בגין חכיר
גרות ן ש"ח ומא ת רע בתקופ פויות להיפ	230.6 מיליו בסך של כ- ון ש"ח הצ	יד'( במלואן חוב )סדרה כב מאגרות הסעיף מור 199.6 מילי של כ- לואן בסך טו'( במ חוב )סדרה שנים. פעולי של 4 המחזור הת	327,859	430,222	חלויות ל שוטפות ש אגרות חוב
צוע בניכוי שירותי בי וע של רות והביצ ון ביצוע ם על חשב יקטים דירות בפרו אות גן רש"ל ובנ	וממקבלי דירות קצב המכי בהתאם ל מ תשלומי עות בעיקר בולים בגין גייט ומתק ב, בהרצליה ון בתל אבי	לו מרוכשי ת שהתקב ל מקדמו הסעיף כול בשוטף ווח והפסד שנזקפו לר מקדמות המאזן נוב ת לתאריך . המקדמו הפרויקטים צליה סאוט פרויקט הר ותי בנייה ב עבודות שיר הרב צירלס א', בבני דן הנשיא שלב בחיפה רמת ד. פרס באשדו	102,634	59,450	ת התחייבויו ם בגין חוזי ומקדמות מרוכשי דירות

ך של יננסיים בס ט של רת הפרויק דה למדד לוואה צמו ש"ח, 228 מיליון סך של וד בן שמן ב חוב , מאגרות ה לבניית התחייבות רה לזמן ת בגין חכי ון ש"ח. כ- 4.2 מילי	ומוסדות פ ם בנקאיים לקחו במסג ת למדד שנ ון ש"ח, ה 251.7 מילי סך של כ- ם האלף ב להשכיר בל ויקט דירה מיליון ש"ח ל כ- 113.6 ת הדוח, מ פקו בתקופ מהתחייבו ליון ש"ח, ים בסך של ת בגין עובד	וך מתאגידי ות לזמן אר כב מהלווא הסעיף מור אות צמודו מתוכן הלוו ליון ש"ח ) כ740.1- מי סך של כ- רמלה ב כיר במערב דירה להש לניה במתח פרויקט מי גד שעבוד שנלקחה כנ מסגרת הפר שנלקחה ב מודה למדד והלוואה צ חים בסך ש ממסים נד יליון ש"ח(, כ- 168.3 מ ן ש"ח שהונ 296.9 מיליו בסך של כ- )סדרה טז'( ן כ46.6- מי ראשון לציו ר לעיריית מבנה ציבו התחייבויו יון ש"ח ומ של כ5- מיל ארוך בסך	989,731	1,206,331	ת התחייבויו שאינן שוטפות

.3 תוצאות הפעילות כולל פירוט ההכנסות, העלויות והרווח הגולמי של הפרויקטים

החברה פועלת בתחום הנדל"ן בעיקר בייזום להקמה ומכירה של דירות מגורים בישראל ומיישמת את 15 IFRS בדבר הכרה בהכנסה מחוזים עם לקוחות, כך שההכרה בהכנסה ממכירת דירות מגורים, מבוצעת לאורך זמן, על פי קצב הביצוע.

	של לתקופה שים ששה חוד ה שנסתיימ וני ביום 30 בי 2025	של לתקופה שים ששה חוד ה שנסתיימ יוני ביום 30 ב 2024	לשנה ה שנסתיימ ביום 31 2024 בדצמבר	ביוני לעומת 30 יוני 2025 ברה )30 ב הסברי הח )2024
		ש"ח אלפי
הכנסות				דירות ממכירת ההכנסות בהיקף השינויים
רדים ירות ומש ממכירת ד	352,124	221,643	510,067	תקופה שוואה ל הדוח בה בתקופת ומשרדים ת הדירו צב מכירת ובעת מק אשתקד נ המקבילה
ודות מביצוע עב	43,865	21,734	51,048	הביצוע של ומשיעורי ם השונים בפרויקטי ומשרדים
מהשכרה	28,407	32,255	63,959	ם. הפרויקטי
אחרות	598	484	743
ת סך הכנסו	424,994	276,116	625,817
עלויות
ים ות ומשרד עלות הדיר שנמכרו	272,445	165,684	389,588
ע העבודות עלות ביצו	30,420	14,829	34,080
כרה עלות ההש	9,634	14,081	26,238
רות עלויות אח	242	569	1,624
ההכנסות סך עלות	(312,741) )כ73.6%- ת( מההכנסו	(195,163) )כ70.7%- ת( מההכנסו	)451,530( )כ72.2%- ת( מההכנסו
רווח ג ו למי	112,253 )כ26.4%- ת( מההכנסו	80,953 )כ29.3%- ת( מההכנסו	174,287 )כ27.8%- ת( מההכנסו
של שווי ההוגן שינויים ב קעה נדל"ן להש	)22,549(	76,647	167,160	ה בתקופת "ן להשקע גן של נדל בשווי ההו השינויים ת בגין עלויו ך שלילי ר משערו עים בעיק הדוח נוב שראל בסך רקעות בי כסים ובק החברה בנ שהשקיעה אשר לא פת הדוח, "ח, בתקו מיליון ש של כ- 29.7 חיובי של ד משערוך כסים ומנג וי בשווי הנ קיבלו ביט י קע לשטח של קר שון לציון, ילניה ברא פרויקט מ סך של כ- בארה"ב ב ל הנכסים חובות וש מסחר בר ש"ח. 7.2 מיליון
ש ד( ממימו רווח )הפס קעה, נטו נדל"ן להש	1,289	-	)699(	-
וק כירה ושיו הוצאות מ	(11,466) )כ2.7%- ת( מההכנסו	(5,611) )כ2.0%- ת( מההכנסו	)12,568( )כ2.0%- ת( מההכנסו	הקשורות עט עמלות שיווק )למ מכירה וה הוצאות ה לדוח רווח ופן שוטף זקפות בא מכירה(, נ ישירות ב י וח הגולמ הכרה ברו לעיתוי ה א קשר והפסד לל ת ק בתקופ ות השיוו יקר הוצא הדירות. ע ממכירת סאוטגייט, הרצליה ויקטים ב בגין הפר הדוח היו ן ל, בלוד ב יה גן רש" בהרצל ת הנשיא, בחיפה רמ אות דול בהוצ עיקר הגי ל אביב. דן בת שמן ובבני טלוויזיה לקמפיין ב וח מיוחס תקופת הד השיווק ב סאוטגייט בהרצליה משרדים רויקט ב בקשר לפ ה. יתוג החבר שורות במ שיווק הק ולהוצאות
יות נהלה וכלל הוצאות ה	(21,516) )כ5.1%- ת( מההכנסו	(21,834) )כ7.9%- ת( מההכנסו	)46,387( )כ7.4%- ת( מההכנסו	-
חרות, נטו הכנסות א	964	678	678	-

ביוני לעומת 30 יוני 2025 ברה )30 ב הסברי הח )2024	לשנה ה שנסתיימ ביום 31 2024 בדצמבר	של לתקופה שים ששה חוד ה שנסתיימ יוני ביום 30 ב 2024	של לתקופה שים ששה חוד ה שנסתיימ וני ביום 30 בי 2025
		ש"ח אלפי
	282,471 45.1%( ת( מההכנסו	130,833 )כ47.4%- ת( מההכנסו	58,975 )כ13.9%- ת( מההכנסו	לי רווח תפעו
כ- 25,141 ח בסך של קופת הדו מימון בת הוצאות ה ד מודות מד לוואות צ קר בגין ה נבעו בעי אלפי ש"ח , ר ברמלה רה להשכי רויקט די למימון פ )הלוואות חם האלף ניה במת ויקט מיל מימון פר הלוואה ל ז ין המרכ מימון בג לוואות ל לציון וה בראשון ה של החבר שוטפות מהלוואות רחובות(, המסחרי ב ופת הדוח וסף, בתק יקטים. בנ ת בגין פרו ומהלוואו של חייבויות בגין ההת ת מימון ה הוצאו היו לחבר גן אביב ו ני דן בתל ויקטים ב בנייה בפר שירותי ה ח, אלפי ש" - 2,963 סך של כ רצליה ב רש"ל בה פי 1,824- אל סך של כ ן אג"ח ב מימון בגי עלויות ה ח אלפי ש" ל 9,093 ת סך ש חר זקיפ ש"ח )לא ל החברה. ון שוטף ש צאות מימ ם(, וכן הו לפרויקטי לה המקבי ן בתקופה המימו ת, עלויות לעומת זא בגין לפי ש"ח 24,019 א ל כ- ללו סך ש אשתקד כ להשכיר ויקט דירה ן מימון פר בעיקר בגי הלוואות ) ף חם האל ניה במת ויקט מיל מימון פר ברמלה, חרי ז המס המרכ ימון בגין לציון, מ בראשון והלוואות ל החברה שוטפות ש הלוואות ברחובות, אות מימון חברה הוצ סף, היו ל טים(, בנו בגין פרויק ם בפרויקטי י הבנייה של שירות חייבויות בגין ההת ב ובאר יעק בהרצליה גן רש"ל ל אביב, בני דן בת ן יות המימו י ש"ח, עלו 4,245 אלפ ך של כ- מסחרי בס חר זקיפת ש"ח )לא 649- אלפי בסך של כ בגין אג"ח ת וכן הוצאו רויקטים(, פי ש"ח לפ 10,775 אל סך של רה. ף של החב מימון שוט	)57,587( )כ9.2%- ת( מההכנסו	(29,725) )כ10.8%- ת( מההכנסו	(30,209) )כ7.1%- ת( מההכנסו	ימון הוצאות מ
ת. מ ומוסדו ריבית פק" ן הכנסות בעיקר בגי	2,148 )כ0.34%- ת( מההכנסו	1,680 )כ0.6%- ת( מההכנסו	885 )כ0.21%- ת( מההכנסו	ימון הכנסות מ
שקובסקי כלולות פר החברות ה ר מרווחי נובע בעיק
ה הכלולה סדי החבר בניכוי הפ פרו ומו"ש Paz Building Group SRL	3,307	504	719	ות ות מוחזק רווחי חבר
				מיסים על רווח לפני
	230,339	103,292	30,370	הכנסה
השינויים נגזרים מ המיסים בהוצאות השינויים התקופות וח, לעומת תקופת הד החברה ב בתוצאות וכן בגין ם בארה"ב זי מס שוני וכן מאחו המקבילות ם חלים ים עליה ה למגור של השכר פרויקטים מופחתים שיעורי מס	19,385 210,954	19,606 83,686	5,781 24,589	ההכנסה מיסים על ס פה המיוח רווח לתקו
	)כ33.7%- ת( מההכנסו	)כ30.3%- ת( מההכנסו	)כ5.8%- ת( מההכנסו	ל החברה לבעלים ש
נם בעיקר ת הדוח הי לל בתקופ ל הפסד כו רכיבים ש עילות חוץ גום בגין פ הפרשי תר דים בגין עקב הפס ת עה בחבר בע מהשק בגינם( הנו י מסים נטו )בניכו ירידת )בעקבות ה"ב )USA הבת באר Prashkovsky וז שקל בקיז אל מול ה ת הדוח ר בתקופ שער הדול כלולה ) ה בחברה ם מהשקע רשי תרגו רווח מהפ Paz היורו ליית שער בעקבות ע Building ) Group SRL דוח. בתקופת ה	906	7,831	)16,888(	סד( ל רווח )הפ רכיבים ש כולל אחר
	211,860 )כ33.9%- ת( מההכנסו	91,517 )כ33.1%- ת( מההכנסו	7,701 )כ1.8%- ת( מההכנסו	ד( כולל רווח )הפס לתקופה

לשנה ה שנסתיימ ביום 31 2024 בדצמבר	של לתקופה שים ששה חוד ה שנסתיימ יוני ביום 30 ב 2024	של לתקופה שים ששה חוד ה שנסתיימ וני ביום 30 בי 2025
	ש"ח אלפי
			בעלים של המיוחס ל החברה
10.013	3.972	1.167	ד( בסיסי רווח )הפס ש"ח( למניה )ב
10.010	3.972	1.167	ד( מדולל רווח )הפס ש"ח( למניה )ב

הכנסות, עלות ההכנסות ורווח גולמי - לתקופה של ששה חודשים שנסתיימה ביום 30 ביוני 2025

וח שיעור הרו הגולמי המצטבר מהפרויקט	וח שיעור הרו הגולמי	רווח גולמי	עלות ההכנסות	הכנסות
35.6%	34.8%	9,354	17,528	26,882	לוד בן שמן
21.7%	23.1%	21,965	72,949	94,914	הנשיא חיפה רמת שלב א'
25.4%	25.7%	13,366	38,632	51,998	HAGADA פרויקט אביב בני דן תל
19.4%	21.8%	31,269	112,473	143,742	רש"ל הרצליה גן
23.4%	23.4%	6,791	22,265	29,056	תוח הרצליה פי שלב א' סאוטגייט )100%(
	-	)3,066(	8,598	5,532	ים קודמות אחרות ו שנ
	22.6%	79,679	272,445	352,124	רת דירות סה"כ מכי ומשרדים
-	37.1%	3,997	6,775	10,772	ה"ב השכרה אר
-	79.6%	1,532	392	1,924	ובות השכרה רח
-	87.7%	9,147	1,278	10,425	לה השכרה רמ
-	82.8%	4,304	891	5,195	לניה השכרה מי לף מתחם הא
-	-	)172(	172	-	מחוגה השכרה ה
-	-	)35(	126	91	מניה השכרה רו
	66.1%	18,773	9,634	28,407	כרה סה"כ הש
32.1%	30.7%	13,445	30,420	43,865	ות שירותי ביצוע עבוד ליה פיתוח בנייה הרצ סאוטגייט
	30.7%	13,445	30,420	43,865	ע עבודות סה"כ ביצו
-	59.5%	356	242	598	אחרות
	26.4%	112,253	312,741	424,994	סה"כ

2024	ביוני 30	ה ביום	שנסתיימ	חודשים	של ששה	לתקופה	- ווח גולמי	כנסות ור עלות הה	הכנסות,

וח שיעור הרו הגולמי המצטבר מהפרויקט	וח שיעור הרו הגולמי	רווח גולמי	עלות ההכנסות	הכנסות
33.2%	33.3%	17,381	34,879	52,260	לוד בן שמן
18.3%	19.1%	13,457	57,098	70,555	הנשיא חיפה רמת שלב א'
24.7%	23.9%	5,135	16,312	21,447	HAGADA פרויקט אביב בני דן תל
14.9%	17.2%	10,564	50,800	61,364	רש"ל הרצליה גן
13.0%	12.1%	524	3,809	4,333	בוטיק באר יעקב דירות
	76.2%*	8,898	2,786	11,684	ות שנים קודמ
	25.2%	55,959	165,684	221,643	רת דירות סה"כ מכי ומשרדים
-	32.9%	4,872	9,915	14,787	ה"ב השכרה אר
-	79.0%	2,999	795	3,794	ובות השכרה רח
-	85.7%	8,056	1,342	9,398	לה השכרה רמ
-	49.6%	1,482	1,504	2,986	לניה השכרה מי לף מתחם הא
-	59.1%	706	489	1,195	מחוגה השכרה ה
-	62.1%	59	36	95	מניה השכרה רו
	56.3%	18,174	14,081	32,255	כרה סה"כ הש
32.2%	33.8%	7,025	13,785	20,810	ות שירותי ביצוע עבוד ליה פיתוח בנייה הרצ סאוטגייט
-	-	)120(	1,044	924	ות שירותי ביצוע עבוד ר בינציה בא בנייה קומ ק מסחרי יעקב בוטי
	31.8%	6,905	14,829	21,734	ע עבודות סה"כ ביצו
-	-	)85(	569	484	אחרות
	29.3%	80,953	195,163	276,116	סה"כ

*שיעור הרווחיות הגולמית הגבוה בגין שנים קודמות נובע מקיטון בעלויות הפרויקטים עקב החזר הוצאות מס רכישה והיטלי השבחה בגין אותם הפרויקטים.

וח שיעור הרו הגולמי המצטבר מהפרויקט	וח שיעור הרו הגולמי	רווח גולמי	עלות ההכנסות	הכנסות
35.9%	36.8%	28,207	48,546	76,753	לוד בן שמן
21.1%	21.9%	46,794	166,611	213,405	הנשיא חיפה רמת שלב א'
25.2%	25.1%	9,683	28,891	38,574	HAGADA פרויקט אביב בני דן תל
17.6%	18.9%	28,544	122,251	150,795	רש"ל הרצליה גן
10.7%	8%	627	7,253	7,880	בוטיק באר יעקב דירות
-	29.2%	6,624	16,036	22,660	ים קודמות אחרות ו שנ
	23.6%	120,479	389,588	510,067	רת דירות סה"כ מכי ומשרדים
-	39.8%	11,291	17,101	28,392	ה"ב השכרה אר
-	77.4%	6,081	1,779	7,860	ובות השכרה רח
-	84.2%	16,351	3,058	19,409	לה השכרה רמ
-	54.2%	3,981	3,367	7,348	לניה השכרה מי לף מתחם הא
-	-	)103(	859	756	מחוגה השכרה ה
-	61.9%	120	74	194	מניה השכרה רו
	59.0%	37,721	26,238	63,959	כרה סה"כ הש
32.9%	34.1%	17,051	32,986	50,037	ות שירותי ביצוע עבוד ליה פיתוח בנייה הרצ סאוטגייט
-	-	)83(	1,094	1,011	ות שירותי ביצוע עבוד ר בינציה בא בנייה קומ ק מסחרי יעקב בוטי
	33.2%	16,968	34,080	51,048	ע עבודות סה"כ ביצו
-	-	)881(	1,624	743	אחרות
	27.8%	174,287	451,530	625,817	סה"כ

הכנסות, עלות ההכנסות ורווח גולמי – שנת 2024

.4 נ זילות

יתרת המזומנים של החברה ליום 30.6.2025 הינה בסך של כ- 44,225 אלפי ש"ח לעומת יתרה בסך של כ- 32,084 אלפי ש"ח ליום .31.12.2024 השינוי ביתרות המזומנים בתקופת הדוח נובע בעיקרו מהגורמים הבאים, כמפורט בטבלה:

הסבר	( אלפי ש "ח היתרה )ב	הסעיף
-	)354,894(	טפת פעילות שו ששימשו ל מזומנים
ל כ- ה בסך ש "ן להשקע קעה בנדל משו להש זומנים שי יתרות המ לפי - 5,690 א בסך של כ כוש קבוע לרכישת ר לפי ש"ח, 481,988 א סך "ח. מנגד, 52 אלפי ש סך של כ- ה כלולה קעה בחבר ש"ח ולהש עה, ל"ן להשק מכירת נד מורה בגין ח נבעו מת אלפי ש" של 83,127 176- סך של כ כוש קבוע, ממכירת ר ש"ח נבעו 400 אלפי סך של כ- וסך מיועדים בונות בנק דונות וחש רעון בפיק נבעו מפי אלפי ש"ח רה כלולה. ידנד מחב נבעו מדיב אלפי ש"ח של כ- 135	)403,892(	שקעה פעילות ה ששימשו ל מזומנים
קבלת ח נבעו מ אלפי ש" 538,617 ך של כ- ומנים בס יתרות מז הנפקת נבע מ אלפי ש"ח 296,877- סך של כ מן קצר ו אשראי לז משו פי ש"ח שי 55,591 אל סך של כ- טז'(. מנגד, וב )סדרה אגרות הח משו י ש "ח שי 1,878 אלפ סך של כ- מן ארוך, לוואות לז לפירעון ה ימשו פי ש"ח ש כ367- אל ה וסך של בגין חכיר תחייבות לפירעון ה ר. ניות באוצ לרכישת מ	777,658	ון עילות מימ שנבעו מפ מזומנים
	)6,731(	עילות חוץ גום בגין פ הפרשי תר
	12,141	י מזומנים מנים ושוו עליה במזו
	32,084	י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו תקופה לתחילת ה
	44,225	לסוף י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו התקופה

.5 גילוי תזרים מזומנים חזוי בהתאם לתקנה 10)ב()14( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, תש"ל - 1970 )"תקנות הדוחות"(

בדוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה ליום 30 ביוני ,2025 קיים תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת לתקופה של שישה חודשים. מאחר וגם תזרים המזומנים מפעילות שוטפת בדוחות המאוחדים לשנת 2024 היה שלילי, מדובר בתזרים מזומנים שלילי מתמשך מפעילות שוטפת בדוחות הכספיים המאוחדים. בדוחותיה הכספיים סולו של החברה ליום 30 ביוני ,2025 קיים תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת לתקופה של ששה חודשים. מאחר וגם תזרים המזומנים מפעילות שוטפת בדוח סולו לשנת 2024 היה שלילי, מדובר בתזרים מזומנים שלילי מתמשך מפעילות שוטפת בדוחות הכספיים סולו.

בדוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה ליום 30 ביוני ,2025 קיים הון חוזר חיובי בסך של כ6,022- אלפי ש"ח.

בדוחות הכספיים סולו של החברה ליום 30 ביוני ,2025 קיים הון חוזר חיובי בסך של כ559,831- אלפי ש"ח. בדוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה ליום 30 ביוני ,2025 קיים הון חוזר חיובי לתקופה של שניים עשר חודשים בסך של כ- 297,132 אלפי ש"ח.

בדוחותיה הכספיים סולו של החברה ליום 30 ביוני ,2025 קיים הון חוזר חיובי לתקופה של שניים עשר חודשים בסך של כ237,028- אלפי ש"ח.

תזרים המזומנים השלילי המתמשך בדוחות הכספיים ה מאוחדים ובסולו נובע מגידול ביתרות החייבים בגין חוזים עם לקוחות וכן מתשלומים בגין רכישות קרקעות בתקופת הדוח.

דירקטוריון החברה קבע, לאחר שבחן את תזרים המזומנים החזוי של החברה לשנתיים הקרובות, כי אין לחברה בעיית נזילות וזאת בהתחשב בכך שלחברה יתרות מזומן בסך של כ- 44 מיליוני ש"ח, מסגרות אשראי בנקאי לא מנוצלות בסך של כ497- מיליוני ש"ח, בהתבסס על המשך פעילות שוטפת של החברה במהלך העסקים הרגיל, יכולת גיוס אשראי נוסף מהמערכת הבנקאית, השוק המוסדי ומשוק ההון )החברה הנפיקה סדרת אגרות חוב )סדרה טז'( בסך של כ- 300 מיליון ש"ח במהלך חודש יוני 2025( וכן בהתחשב בעודפים שצפויים להשתחרר מפרויקטים שבביצוע.

.6 מקורות המימון של החברה

מקורות המימון העיקריים של החברה ליום 30 ביוני ,2025 למעט הון עצמי, כללו אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים בסך של כ - 2,970,397 אלפי ש"ח ואגרות חוב בסך של כ- 727,116 אלפי ש"ח. כמו כן, החברה ממומנת באמצעות אשראי מספקים ויתרות זכות אחרות בסך כולל של כ- 480,002 אלפי ש"ח וממקדמות שנתקבלו מרוכשי דירות בסך של כ- 59,450 אלפי ש"ח.

.7 ממשל תאגידי

א. תרומות

וכדומה.

החברה קבעה מדיניות לגבי מתן תרומות וכן מינתה ועדת תרומות.

מדיניות התרומות נקבעה לאחר שנשקלו על ידי דירקטוריון החברה היקפי הפעילות של החברה והסביבה העסקית בה היא פועלת, איתנותה הפיננסית, החזקותיה, מטרותיה, תכניות העבודה שלה ומדיניותה, בראייה ארוכת טווח וזאת תוך יצירת איזון הולם בין הרצון למעורבות חברתית וקהילתית של החברה לבין הצורך כי ה היקפי התרומות יעלה בקנה אחד עם טובת החברה ובעלי המניות. תרומות החברה יכול ויהיו לגופים, עמותות, חברות לתועלת הציבור העוסקות בפעילות חוקית ובעלות מטרה ראויה כגון תרבות, חינוך, מדע, בריאות, סעד, ספורט, טיפול בילדים ונוער, עזרה לנזקקים

בתקופת הדוח החברה תרמה כ205- אלפי ש"ח למספר גופים שונים.

מתוך הסכום הנ"ל נתרמו סך של כ- 120 אלפי ש"ח לעמותת יד לילד המיוחד )ע"ר( )" מקבל התרומה"(. למיטב ידיעת החברה, לא קיימים קשרים בין מקבל התרומה ובין החברה, דירקטור, מנהל כללי, בעל השליטה בה או קרובו.

ב. דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית

לא חלו שינויים מהותיים ביחס לגילוי שניתן בנושא בדוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה ליום 31 בדצמבר 2024 אשר נכלל במסגרת הדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

ג. המבקר הפנימי

לא חלו שינויים מהותיים ביחס לגילוי שניתן בנושא בדוח הדירקטוריון אשר נכלל במסגרת הדוח התקופתי לשנת .2024

ד. דיווח על דירקטורים בלתי תלויים

החברה לא אימצה בתקנונה את ההוראה בדבר שיעור הדירקטורים הבלתי תלויים. יחד עם זאת, ארבעה מתוך שמונת חברי הדירקטוריון המכהנים הינם דירקטורים בלתי תלויים )כולל שני הדח"צים(.

הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד

.8 אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו

ראו באור 5 לדוחות הכספיים המאוחדים המצורפים ל דוח זה ל הלן.

.9 רכישה עצמית

ביום 23 ביוני ,2025 אישר דירקטוריון החברה תוכנית רכישה עצמית של מניות רגילות של החברה, בהיקף כספי של עד 10 מיליון ש"ח שתהיה בתוקף לתקופה של שנה )"תוכנית הרכישה העצמית"(.

בתקופה שממועד אישור התוכנית ועד למועד המאזן רכשה החברה 3,258 ע.נ של מני ות בסך של 367 אלפי ש"ח. בנוסף, לאחר תאריך המאזן ועד למועד אישור הדוח רכשה החברה עוד 10,262 ע.נ של מני ות בסך של 1,316 אלפי ש"ח.

.10 חוק שכר שווה לעובדת ועובד, תשנ"ו 1996

בהתאם לדרישות סעיף 6ב' לחוק שכר שווה לעובדת ולעובד, החברה מדווחת כי פילוח הנתונים במקום העבודה נעשה על פי סוגי המשרות, כאשר בפילוח זה יש 11 קבוצות.

על פי פילוח הנתונים במקום העבודה, למעט קבוצה אחת בה מועסקים עובד ועובדת אשר עלות העסקתם זהה, כל שאר הקבוצות הן קבוצות הומוגניות שלא מועסקים בהן עובדים משני המינים.

בחברה אין עובדים או עובדות שמשולמים להם השלמה לשכר המינימום.

.11 פרטים אודות תעודות ההתחייבות של התאגיד

ביום 17 ביוני 2025 הנפיקה החברה אג"ח )סדרה טז'( בהיקף של 300 מיליון ש"ח על פי דוח הצעת מדף מיום 15 ביוני 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-042598( )ראה גילוי בסעיפים להלן(. מעבר לאמור, לא חלו שינויים מהותיים בקשר עם אגרות החוב שבמחזור ביחס לאמור בדוח הדירקטוריון שפורסם במסגרת הדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

א. להלן פרטים אודות סדרות אגרות החוב )באלפי ש"ח( ביחס לאגרות חוב )סדרה טז'(:

רסאי שווי בו ש"ח( )באלפי	חות ג"ח בדו ערך הא ונים ם האחר הכספיי ש"ח( )באלפי	ורה יבית צב סכום ר 30.6.2025 ליום ש"ח( )באלפי	רך ב מ שוע ערך נקו 30.6.2025 ליום ש"ח( )באלפי	ם נקוב ליו ערך )באלפי 30.6.2025 ש"ח(	ה ההנפק ב בעת ערך נקו ש"ח( )באלפי	פקה מועד הנ	סדרה
308,610	296,894	628	300,000	300,000	300,000	17.06.2025	טז'

הן – ותנאי ה כפויה או המר מוקדם ת פדיון ימת זכו האם קי	רות האם אג הותיות החוב מ	ירות האם המ חר לני"ע א	הצמדה תנאי ה שנם( )ככל שי ריבית לקרן ול	יבית שלומי ר מועד ת	רן שלומי ק מועד ת	ום ת לתשל התחייבו ן מנגנון נוסף- וכ שנו ככל שי קביעתו	בית - סוג הרי תנה אם מש גנון לציין מנ	סדרה
אים ו 8- לתנ עיפים 7 ה, ראו ס ו החבר רסה ו/א זמת הבו קדם ביו פדיון מו )מס' י 2025 17 ביונ ביום פורסם מנות ש טר הנא דף לש מעבר ל (. 2025-01-042978 א: אסמכת	כן	לא	אין	ר בין בדצמב כל 31 2031- 2025 ל השנים שנים ביוני ב וכל 30 .2031- 2026 ל	ם תשלומי חמישה ים, צי שנתי שווים ח 31 מיום החל עד 2029 ו בדצמבר מבר 31 בדצ ליום .2031	בשיעור עליה רדת עקב הו הריבית ירוג פסקת ד דירוג, ה אמות מידה ב או אי ע , פיננסיות מידה ו( בס"ק ) כמפורט להלן	5.88% קבועה	טז'

ב. פרטי הנאמן:

כים שלוח מסמ וכתובת למ	שרות פרטי התק	האחראי על הסדרה	הנאמנות שם חברת	סדרות
ל אלון ,2 רחוב יגא מגדל אלון ב ,94 תל אבי	03-6237777 טלפון 03-5613824 פקס [email protected] ל" דוא	אורי לזר	1992( אמנות ) ר חברה לנ שטראוס לז בע"מ	טז'

ג. דירוג

אגרות החוב )סדרה טז'( מדורגות בדירוג 2A( אופק שלילי( של מדרוג בע"מ )רא ו גם דוח מיידי מיום 15 ביוני 2025 מספר אסמכתא 2025-01-042495(.

ד. עמידה בתנאים ובהתחייבויות למחזיקי אגרות החוב:

הנאמן לה הודעת האם התקב ן עילה לפרעו התקיימה לסדרה כי חות מימוש בטו מיידי או ל	עילה המקימים ימו תנאים האם התקי חות מימוש בטו עון מיידי/ סדרה לפר להעמדת ה	ות על פי ההתחייבוי התנאים ו עמידה בכל ח ובמהלכה שנת הדיוו נות, בתום שטר הנאמ	סדרה
לא	לא	+	טז

ה. דרישה לביצוע פעולות מטעם הנאמן

החל ממועד ההנפקה של אגרות החוב )סדרה טז'( ועד למועד הדוח, לא נדרשה החברה לביצוע פעולות לדרישת הנאמן של סדרות אגרות חוב אלו.

התחייבויות החברה לעמידה באמות מידה פיננסיות - כפי שנקבעו בשטרי הנאמנות

במסגרת שטרי הנאמנות שנחתמו ביחס לאגרות החוב, החברה התחייבה לעמידה באמות מידה פיננסיות )כהגדרתן בשטרי הנאמנות(, כדלקמן:

					ת פיננסי מידה	אמת						סדרה
ה החבר	CAP נטו של	נטו ל- פיננסי ן חוב ה	יחס בי	***	מתואם למאזן	ון עצמי יחס ה			מי	הון עצ
ליום נכון 30.6.2025	סף לי מקסימ ת לחלוק ד דיבידנ	סימלי סף מק שנקבע ו יעלה שמעלי שיעור ת )**( הריבי	סף לי מקסימ שנקבע כעילה לפרעון *( מיידי )	ליום נכון 30.6.2025	סף י מינימל ת לחלוק ד דיבידנ	סף י מינימל שנקבע תיו שמתח יעלה שיעור ת הריבי )**(	סף י מינימל שנקבע כעילה לפרעון *( מיידי )	ם נכון ליו 30.6.2025	סף י מינימל ת לחלוק ד דיבידנ	סף י מינימל שנקבע ו שמעלי יעלה שיעור ת הריבי )**(	סף י מינימל שנקבע כעילה לפרעון *( מיידי )
64.7%	72.5%	74.5%	76.5%	33.2%	22%	21%	20%	1,982.2 מיליון ש"ח	720 מיליון ש"ח	ליון 670 מי ש"ח	יליון 600 מ ש"ח	יד' )( )*(
	72.5%	74.5%	76.5%		22%	21%	20%		970 מיליון ש"ח	ליון 870 מי ש"ח	יליון 770 מ ש"ח	טו' )( )*(
	72.5%	74.5%	76.5%		22%	21%	20%		1,100 מיליון ש"ח	1,000 ש"ח מיליון	יליון 900 מ ש"ח	טז' )( )*(

)*( לתקופה של שני רבעונים.

)**( ככל שהחברה לא תעמוד באמת המידה הפיננסית שנקבעה לגבי הון עצמי מינימלי או לגבי יחס הון עצמי למאזן מתואם או יחס בין החוב הפיננסי נטו ל-CAP נטו של החברה, יעלה שיעור הריבית ב0.25%- לשנה. בכל מקרה גם אם תהיה חריגה מכל אמות המידה שנקבעו שיעור הריבית לא יעלה ביותר מ1.25%- לשנה.

)***( מאזן מתואם- מאזן בניכוי מקדמות מלקוחות וזכאים בגין עסקאות קומבינציה ועסקאות תמורות.

)****( אג"ח )סדרה יד'(, אג"ח )סדרה טו'( ואג"ח )סדרה טז'( מדורגות בדירוג 2A עם אופק שלילי של מדרוג. נקבע כי כל ירידה בדרגת דירוג תביא לתוספת ריבית של .0.25%

)*****( נקבע שהפסקת הדירוג של אג"ח )סדרה יד'( ו/או אג"ח )סדרה טו'( תביא לתוספת ריבית של 1% והפסקת הדירוג של אג"ח )סדרה טז'( תביא לתוספת ריבית של .0.75%

לאור האמור, נכון ליום 30.6.2025 החברה עומדת בכל אמות המידה הפיננסיות להן התחייבה ביחס לאג"ח )סדרה יד'( , לאג"ח )סדרה טו'( ולאג"ח )סדרה טז'( .

.12 פרטים אודות הערכות שווי מהותיות מאוד אשר שימשו לקביעה של נתונים בדוח– לפי תקנה 8ב)ט( לתקנות הדיווח:

בתקופת הדוח לא נערכו הערכות שווי מהותיות מאוד ששימשו לקביעת מספרים בדוחות הכספיים ליום .30.6.2025

.13 פרטים אודות הערכות שווי מהותיות אשר שימשו לקביעה של נתונים בדוח– לפי תקנה 8ב)ט( לתקנות הדיווח:

ן ת לפיה ההנחו ה ההערכ בוצעה	מודל ה ההערכ	האם קיים הסכם שיפוי?	האם ך המערי בלתי תלוי?	בביצוע ניסיון ת הערכו	ה השכל	זיהוי ך המערי	שא שווי נו ה ההערכ	שא שווי נו ך ה סמו ההערכ עד לפני מו ה ההערכ	עיתוי ה ההערכ	זיהוי נושא ה ההערכ
חירי נלקחו מ ת של שכירויו ם מושכרי שטחים בי ערכה לג בנכס וה חים ת בשט שכירויו ל בסיס ריקים ע ם מושכרי שטחים י אה לדמ ובהשוו בנכסים שכירות דומים.	וון גישת הי ת ההכנסו וגישת ה ההשווא	כן	בלתי תלוי	מאירי - אהוד ה משנת החל במשרד 1962 שמאי האוצר, י והחל ממשלת מנהל 1971 מ- ת לשמאו חברה ין. ומקרקע כלפון - חיים גן, רמת עיריית כלכלה המכון ל , שמאי ושמאות אהוד במשרד המאירי	שמאי מאירי - אהוד ה ך בעל ן מוסמ מקרקעי MBA ו- עסקים במנהל BA ומדעי בכלכלה החברה. שמאי כלפון - חיים ך, תואר ן מוסמ מקרקעי ה ובוגר גאוגרפי ראשון ב וניהול שמאות החוג ל ן. מקרקעי	מאירי אהוד ה לפון וחיים כ מאהוד המאירי ושות' ם כלכלני ושמאי ן מקרקעי	אלפי 383,250 תנועה ש"ח )ה נכס נכון בשווי ה 30.6.2025 ל- כון השווי נ לעומת 31.3.2025 ל- מורכבת ה בנכס מהשקע 1,141 בסך של "ח אלפי ש שלילי ושערוך 1,141 בסך של "ח( אלפי ש	אלפי 383,250 ש"ח ם נכון ליו 31.3.2025	30.6.2025	- מילניה 5084 מגרש על הנמצא חלק מחלקה בגוש 228 3946 במתחם האלף בראשון לציון )תוכנית 2// רצ/מק **)1000/1
חירי נלקחו מ ת של שכירויו רו שהושכ שטחים ערכו בנכס, נ רי ת למחי השוואו ת של דירו מכירה דומות שוואות נערכו ה קרקעות למחירי כן בוצע דומות ו ע ווי קרק חילוץ ש ה ות מכיר מעסקא רים ת באזו של דירו סמוכים	גישת ה ההשווא יוון וגישת ה ת ההכנסו						אלפי 535,773 תנועה ש"ח )ה נכס נכון בשווי ה 30.6.2025 ל- כון השווי נ לעומת 31.3.2025 ל- מורכבת ה בנכס מהשקע פי 663 אל בסך של פחתת ש"ח בה סך שלילי ב שערוך אלפי של 663 ש"ח(	אלפי 535,773 ן ליום ש"ח נכו 31.3.2025	30.6.2025	חלק ת מחלקו 41 ו- 19 )לשעבר 18( חלקה 4351 בגוש מגרשים 308 ו- 301 ברמלה מערב )בתב"ע 6/170/( לה
שוואות נערכו ה קרקעות למחירי כן בוצע דומות ו	גישת ה ההשווא וגישת						אלפי 402,363 תנועה ש"ח )ה נכס נכון בשווי ה	אלפי 385,339 ן ל- ש"ח נכו 31.3.2025	30.6.2025	חלק 7 מחלקה 5701 בגוש

ן ת לפיה ההנחו ה ההערכ בוצעה	מודל ה ההערכ	האם קיים הסכם שיפוי?	האם ך המערי בלתי תלוי?	בביצוע ניסיון ת הערכו	ה השכל	זיהוי ך המערי	שא שווי נו ה ההערכ	שא שווי נו ך ה סמו ההערכ עד לפני מו ה ההערכ	עיתוי ה ההערכ	זיהוי נושא ה ההערכ
ע ווי קרק חילוץ ש ה ות מכיר מעסקא רים ת באזו של דירו סמוכים	החילוץ						30.6.2025 ל- כון השווי נ לעומת 31.3.2025 ל- מורכבת ה בנכס מהשקע 22,094 בסך של "ח אלפי ש ך ת שערו בהפחת סך של שלילי ב "ח( אלפי ש 5,070			מגרשים 112 ו- 111 בשכונת נופי בן שמן לוד 1064( )תמל
חירי נלקחו מ ת של שכירויו ומים נכסים ד ת התאמו ובוצעו סקאות נלקחו ע ע וכן בוצ השוואה ל סמך חישוב ע חילוץ שיטת ה	וון גישת הי ת ההכנסו וגישת ה ההשווא						אלפי 470,038 תנועה ש"ח )ה נכס נכון בשווי ה 30.6.2025 ל- כון השווי נ לעומת 31.3.2025 ל- מורכבת ה בנכס מהשקע 2,061 בסך של "ח אלפי ש ך ת שערו בהפחת 22 סך של שלילי ב "ח( אלפי ש	אלפי 467,999 ש"ח ם נכון ליו 31.3.2025	30.6.2025	541 מגרש על הנמצא חלק מחלקה בגוש 228 3946 במתחם האלף בראשון לציון )תוכנית 2// רצ/מק *)1000/1

תאריך: 19 באוגוסט 2025

יוסף פרשקובסקי, יו"ר הדירקטוריון

שרון פרשקובסקי, מנהל כללי ודירקטור

דוחות כספיים תמציתיים ביניים מאוחדים

)בלתי מבוקרים(

ליום 30 ביוני 2025

דוחות כספיים תמציתיים ביניים מאוחדים ליום 30 ב יוני 2025 )בלתי מבוקרים(

תוכן העניינים

	עמוד
מבקרים החשבון ה ה של רואי דוח סקיר	1
ם ם מאוחדי פיים ביניי וחות הכס תמצית הד
כספי ל המצב ה אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ	2-3
ו ההפסד ל הרווח א אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ	4
כולל ל הרווח ה אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ	5
צמי ם בהון הע ל השינויי אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ	6-10
המזומנים ל תזרימי אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ	11-12
ם המאוחדי מציתיים ספיים הת דוחות הכ באורים ל	13-25

דוח סקירה של רואי החשבון המבקרים לבעלי המניות של פרשקובסקי השקעות ובנין בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של פרשקובסקי השקעות ובנין בע"מוה חברות ה בנות שלה )להלן -" הקבוצה"(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 ב יוני 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על הרווח או ההפסד, הרווח הכולל, השינויים בהון העצמי ותזרימי המזומנים לתקופות של שישה ושלושה חודשים שנ סתיימ ו באותו תאריך, בהתאמה. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופו ת ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופת ביניים זו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופות הביניים של חבר ות בנות שאוחדו ועסקה משותפת אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ- 2.6% מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 ביוני ,2025 והכנסותיה ן הכלולות באיחוד מהוות כ- 3.0% וכ- 2.2% מכלל ההכנסות המאוחדות לתקופות של שישה ושלושה חודשים, שנ סתיימו באותו תאריך, בהתאמה. כמו כן, לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופת הביניים של חברות כלולות אשר ההשקעה בהן הינה כ- 4,704 אלפי ש"ח ליום 30 ב יוני 2025 וחלקה של הקבוצה בהפסד הינו כ94- אלפי ש"ח וכ47- אלפי ש"ח לתקופות של שישה ושלושה חודשים שנסתיימ ו באותו תאריך, בהתאמה. המידע הכספי התמציתי לתקופו ת ביניים אלה של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה 1 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של היישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג בטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרי ם, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפיסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל - .1970

הן טבח בת & כ יץ סבו ט לי הורוב בייקרטי בון רואי חש
	2025 באוגוסט, 19 רמת גן,
[email protected] 03-5665006 www.bakertilly.co.il פקס:	1 טלפון: בגין 11 רחוב מנחם משרדינו : /70747-144194 52681 רמת גן
Tilly Baker & כהן טבח שבון רשת ראיית הח רמה עצמאית ב שם י Tilly Bakerה ן שהוענק על יד מוש תחת רישיו	עידן סבו טבת חרי של הורוביץ הינו שמה המס פירמה הינה פי Tilly Bakerה . International ליו נמצאים בשי הלוגו הקשור א Tilly Baker ו . International

דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי ליום

		30 ביוני	ר 31 בדצמב
	2025	2024	2024
	בלתי מבו	קר	מבוקר
		אלפי ש"ח
נכסים
טפים נכסים שו
נים שווי מזומ מזומנים ו	44,225	26,537	32,084
ם נק מיועדי חשבונות ב פקדונות ו	14,197	10,333	14,373
ה תרות חוב חייבים וי	52,030	22,625	32,865
ם לקוחות ן חוזים ע נכסים בגי	506,557	142,150	280,473
ה ים בהקמ מלאי בניינ	2,456,508	1,833,643	2,341,086
ת מלאי דירו	-	3,610	4,101
ם שוטפים נכסי מיסי	17,740	5,827	4,022
	3,091,257	2,044,725	2,709,004
ש עד למימו קעה המיו נדל"ן להש	59,027	142,935	65,614
ם ים שוטפי סה"כ נכס	3,150,284	2,187,660	2,774,618

ים ינם שוטפ נכסים שא
ת ה וקרקעו קעין לבני מלאי מקר	96,174	85,405	92,405
חזקות חברות מו השקעות ב	22,268	19,510	21,269
קעה נדל"ן להש	3,003,684	2,919,590	2,741,889
ע, נטו רכוש קבו	31,118	33,476	30,947
שימוש נכסי זכות	9,044	7,650	7,657
ם נדחים נכסי מיסי	20,211	17,259	16,957
שוטפים ים שאינם סה"כ נכס	3,182,499	3,082,890	2,911,124

ים סה"כ נכס	6,332,783	5,270,550	5,685,742

דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי ליום

ר 31 בדצמב	30 ביוני
2024	2024	2025
מבוקר	קר בלתי מבו
	אלפי ש"ח
			ות והון התחייבוי
			ת שוטפות התחייבויו
1,762,935	1,457,568	2,230,320	בנקאיים תאגידים אשראי מ
327,859	440,494	430,222	אגרות חוב טפות של חלויות שו
2,956	2,729	3,780	ה בגין חכיר התחייבות טפות של חלויות שו
33,257	29,767	38,587	בלני משנה ספקים וק
137,067	109,621	136,755	רות זכות זכאים וית
354,975	246,166	245,123	מקרקעין ת למוכרי התחייבויו
102,634	116,501	59,450	שי דירות מות מרוכ חות ומקד ים עם לקו ת בגין חוז התחייבויו
-	953	25	שוטפים ת מיסים התחייבויו
2,721,683	2,403,799	3,144,262	שוטפות חייבויות סה"כ הת
			שוטפות ת שאינן התחייבויו

714,523 100,353	687,385 100,255	740,077 296,894	בנקאיים תאגידים אגרות חוב
46,572	40,961	46,572	מקרקעין ת למוכרי התחייבויו
4,525	4,796	4,928	ה בגין חכיר התחייבות
3,993	3,749	4,232	ים בות לעובד ת בשל הט התחייבויו
119,765	142,283	113,628	דחים ת מיסים נ התחייבויו
989,731	979,429	1,206,331	טפות שאינן שו חייבויות סה"כ הת

3,711,414	3,383,228	4,350,593	חייבויות סה"כ הת
			הון עצמי
225	225	225	הון מניות
340,170	340,170	340,170	מניות פרמיה על
)33,706(	)33,706(	)34,073(	צר מניות באו
)301(	)301(	)301(	להמרה אגרות חוב ניים בגין רכיבים הו
22,902	28,630	6,542	קרנות הון
1,645,038	1,552,304	1,669,627	יתרת רווח
1,974,328	1,887,322	1,982,190	רה ם של החב וחס לבעלי עצמי המי סה"כ הון
5,685,742	5,270,550	6,332,783	הון חייבויות ו סה"כ הת

הבאורים לדוחות הכספיים המאוחדים ביניים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

יוסף פרשקובסקי יו"ר דירקטוריון

שרון פרשקובסקי מנהל כללי ודירקטור

מוטי נחמיאס משנה למנכ"ל ומנהל כספים ראשי

תאריך אישור הדוחות הכספיים: 19 באוגוסט, .2025

דוחות תמציתיים מאוחדים על רווח או ההפסד

לשנה ה של שלוש לתקופה ה שהסתיימ ה שהסתיימ חודשים ה דצמבר ביו ם 31 ב וני ביום 30 בי		של שישה שהסתיימ וני ביום 30 בי	לתקופה חודשים
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו	קר בלתי מבו
		אלפי ש"ח
					הכנסות
510,067	126,362	202,175	221,643	352,124	רדים ירות ומש ממכירת ד
51,048	10,763	29,404	21,734	43,865	ודות מביצוע עב
63,959	16,475	13,532	32,255	28,407	מהשכרה
743	229	424	484	598	אחרות
625,817	153,829	245,535	276,116	424,994	סות סה"כ הכנ

389,588	95,601	154,913	165,684	272,445	עלויות רו דים שנמכ ות והמשר עלות הדיר
34,080	7,151	21,704	14,829	30,420	ע העבודות עלות ביצו
26,238	7,492	5,083	14,081	9,634	רה עלות השכ
1,624	300	179	569	242	רות עלויות אח
451,530	110,544	181,879	195,163	312,741	יו ת סה"כ עלו

174,287	43,285	63,656	80,953	112,253	רווח גולמי
167,160	99,567	)9,527(	76,647	)22,549(	להשקעה של נדל"ן שווי הוגן שינויים ב
)699(	-	-	-	1,289	טו השקעה, נ ש נדל"ן ל ד( ממימו רווח )הפס
)12,568(	)2,895(	)5,138(	)5,611(	)11,466(	וק כירה ושיו הוצאות מ
)46,387(	)10,240(	)10,020(	)21,834(	)21,516(	יות נהלה וכלל הוצאות ה
678	-	-	678	964	חרות, נטו הכנסות א
282,471	129,717	38,971	130,833	58,975	לי רווח תפעו

2,148	300	438	1,680	885	ימון הכנסות מ
)57,587(	)16,739(	)14,486(	)29,725(	)30,209(	ימון הוצאות מ
)55,439(	)16,439(	)14,048(	)28,045(	)29,324(	ימון, נטו הוצאות מ
					מטופלות וחזקות ה ( חברות מ חי )הפסדי חלק ברוו
3,307	)81(	196	504	719	אזני השווי המ לפי שיטת
230,339	113,197	25,119	103,292	30,370	ההכנסה מיסים על רווח לפני
19,385	25,073	5,527	19,606	5,781	ההכנסה מיסים על
210,954	88,124	19,592	83,686	24,589	החברה עלים של מיוחס לב תקופה ה רווח נקי ל

10.013	4.183	0.930	3.972	1.167	: ה )בש"ח( של החבר לבעלים ה המיוחס רווח למני י רווח בסיס
10.010	4.183	0.930	3.972	1.167	ל רווח מדול

דוחות תמציתיים מאוחדים על הרווח הכולל

לשנה ה שהסתיימ דצמבר ביו ם 31 ב	ה של שלוש ה שהסתיימ וני	לתקופה חודשים ביום 30 בי	של שישה ה שהסתיימ וני ביום 30 בי	לתקופה חודשים
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו	קר	בלתי מבו
		אלפי ש"ח
210,954	88,124	19,592	83,686	24,589	החברה עלים של מיוחס לב תקופה ה רווח נקי ל
					אחר: פסד( כולל ל רווח )ה רכיבים ש
					וח או מחדש לרו מסווגים יסווגו או סכומים ש
					פיים: אים ספצי תקיים תנ הפסד בה
787	4,649	)21,542(	7,836	)16,787(	ת חוץ בגין פעילו גום מטבע הפרשי תר
134	)25(	43	)5(	)101(	תרגום ין( הפרשי )מיסים בג הטבת מס
					ווח או חר מכן לר מחדש לא לא יסווגו סכומים ש הפסד:
)19(	-	-	-	-	גדרת להטבה מו ן תוכניות טוארי בגי הפסד אק
4	-	-	-	-	וארי רווח אקט הטבת מס
906	4,624	)21,499(	7,831	)16,888(
					עלים של מיוחס לב תקופה ה ד( כולל ל רווח )הפס
211,860	92,748	)1,907(	91,517	7,701	החברה

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון העצמי )באלפי ש"ח(

סה"כ	ווח יתרת ר	קרן הון בגין תוכנית להטבה ת מוגדר	קרן הון שי מהפר תרגום	קרן הון בגין ת הקצא ת אופציו ם לעובדי	קרן הון בגין בין פעילות תאגיד לבעל שליטה	וני רכיב ה רות בגין אג יתנות חוב הנ להמרה	מניות באוצר	על פרמיה מניות	ות הון מני
										2025 בינואר יום 1 יתרה ל
1,974,328	1,645,038	)86(	12,662	9,313	1,013	301(	( ) 33,706 )	340,170	225	( )מבוקר
										אר ופה ינו ה בתק התנוע
										)בלתי 2025 עד יוני
										מבוקר(
24,589	24,589	-	-	-	-	-	-	-	-	תקופה רווח ל
										כולל הפסד של רכיבים
										אחר:
										בגין מטבע תרגום הפרשי
) 16,888 (	-	-	) 16,888 (	-	-	-	-	-	-	טו חוץ, נ פעילות
7,701	24,589	-	) 16,888 (	-	-	-	-	-	-	( כולל )הפסד רווח
528	-	-	-	528	-	-	-	-	-	דים ת לעוב אופציו
(367)	-	-	-	-	-	-	(367)	-	-	באוצר מניות רכישת
										2025 ביוני יום 30 יתרה ל
1,982,190	1,669,627	(86)	(4,226)	9,841	1,013	(301)	) 34,073 (	340,170	225	מבוקר( )בלתי

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון העצמי )באלפי ש"ח(

	ות הון מני	על פרמיה מניות	מניות באוצר	וני רכיב ה רות בגין אג יתנות חוב הנ להמרה	קרן הון בגין בין פעילות תאגיד לבעל שליטה	קרן הון בגין ת הקצא ת אופציו ם לעובדי	קרן הון שי מהפר תרגום	קרן הון בגין תוכנית להטבה ת מוגדר	ווח יתרת ר	סה"כ
2024 בינואר יום 1 יתרה ל
( )מבוקר	225	340,170	( ) 33,706 )	301(	1,013	6,166	11,741	)71(	1,473,885	1,799,122
אר ופה ינו ה בתק התנוע
)בלתי 2024 עד יוני
מבוקר(
- תקופה רווח ל		-	-	-	-	-	-	-	83,686	83,686
ח כולל של רוו רכיבים
אחר:
בגין מטבע תרגום הפרשי
- טו חוץ, נ פעילות		-	-	-	-	-	7,831	-	-	7,831
- כולל רווח		-	-	-	-	-	7,831	-	83,686	91,517
- דים ת לעוב אופציו		-	-	-	-	1,950	-	-	-	1,950
- ד דיבידנ		-	-	-	-	-	-	-	)5,267(	)5,267(
2024 ביוני יום 30 יתרה ל
מבוקר( )בלתי	225	340,170	( ) 33,706 )	301(	1,013	8,116	19,572	)71(	1,552,304	1,887,322

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון העצמי )באלפי ש"ח(

סה"כ	ווח יתרת ר	קרן הון בגין תוכנית להטבה ת מוגדר	קרן הון שי מהפר תרגום	קרן הון בגין ת הקצא ת אופציו ם לעובדי	קרן הון בגין בין פעילות תאגיד לבעל שליטה	וני רכיב ה רות בגין אג יתנות חוב הנ להמרה	מניות באוצר	על פרמיה מניות	ות הון מני
										ל באפרי יום 1 יתרה ל
1,984,199	1,650,035	(86)	17,273	9,576	1,013	301(	( ) 33,706 )	340,170	225	מבוקר( )בלתי 2025
										ריל ופה אפ ה בתק התנוע
										)בלתי 2025 עד יוני
										מבוקר(
19,592	19,592	-	-	-	-	-	-	-	-	תקופה רווח ל
										כולל סד של הפ רכיבים
										אחר:
										בגין מטבע תרגום הפרשי
) 21,499 (	-	-	) 21,499 (	-	-	-	-	-	-	טו חוץ, נ פעילות
(1,907)	19,592	-	) 21,499 (	-	-	-	-	-	-	ולל פסד( כ רווח )ה
265	-	-	-	265	-	-	-	-	-	דים ת לעוב אופציו
(367)	-	-	-	-	-	-	(367)	-	-	באוצר מניות רכישת
										2025 ביוני יום 30 יתרה ל
1,982,190	1,669,627	(86)	(4,226)	9,841	1,013	(301)	) 34,073 (	340,170	225	מבוקר( )בלתי

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון העצמי )באלפי ש"ח(

סה"כ	ווח יתרת ר	קרן הון בגין תוכנית להטבה ת מוגדר	קרן הון שי מהפר תרגום	קרן הון בגין ת הקצא ת אופציו ם לעובדי	קרן הון בגין בין פעילות תאגיד לבעל שליטה	וני רכיב ה רות בגין אג יתנות חוב הנ להמרה	מניות באוצר	על פרמיה מניות	ות הון מני
										ל באפרי יום 1 יתרה ל
1,798,866	1,469,447	(71)	14,948	7,141	1,013	301(	( ) 33,706 )	340,170	225	מבוקר( )בלתי 2024
										ריל ופה אפ ה בתק התנוע
										)בלתי 2024 עד יוני
										מבוקר(
88,124	88,124	-	-	-	-	-	-	-	-	תקופה רווח ל
										ח כולל של רוו רכיבים
										אחר:
										בגין מטבע תרגום הפרשי
4,624	-	-	4,624	-	-	-	-	-	-	טו חוץ, נ פעילות
92,748	88,124	-	4,624	-	-	-	-	-	-	כולל רווח
975	-	-	-	975	-	-	-	-	-	דים ת לעוב אופציו
)5,267(	)5,267(	-	-	-	-	-	-	-	-	ד דיבידנ
										2024 ביוני יום 30 יתרה ל
1,887,322	1,552,304	)71(	19,572	8,116	1,013	301(	( ) 33,706 )	340,170	225	מבוקר( )בלתי

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון העצמי )באלפי ש"ח(

סה"כ	ווח יתרת ר	קרן הון בגין תוכנית להטבה ת מוגדר	קרן הון שי מהפר תרגום	קרן הון בגין ת הקצא ת אופציו ם לעובדי	קרן הון בגין בין פעילות תאגיד לבעל שליטה	וני רכיב ה חוב באגרות ת הניתנו להמרה	מניות באוצר	פרמיה ת על מניו	ות הון מני
										2024 בינואר יום 1 יתרה ל
1,799,122	1,473,885	)71(	11,741	6,166	1,013	301(	( ) 33,706 )	340,170	225	( )מבוקר
										:2024 ת ה בשנ התנוע
										( )מבוקר
210,954	210,954	-	-	-	-	-	-	-	-	( )מבוקר לשנה רווח
										( )הפסד ח של רוו רכיבים
										חר: כולל א
										רי בגין אקטוא הפסד
										דרת, בה מוג ת להט תוכניו
)15(	-	)15(	-	-	-	-	-	-	-	נטו
										בגין מטבע תרגום הפרשי
921	-	-	921	-	-	-	-	-	-	טו חוץ, נ פעילות
211,860	210,954	)15(	921	-	-	-	-	-	-	ולל פסד( כ רווח )ה
3,147	-	-	-	3,147	-	-	-	-	-	דים ת לעוב אופציו
( 39,801	( ) 39,801 )	-	-	-	-	-	-	-	-	ד דיבידנ
										ר בדצמב יום 31 יתרה ל
1,974,328	1,645,038	)86(	12,662	9,313	1,013	)301(	)33,706(	340,170	225	( )מבוקר 2024

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים

	לתקופה חודשים	של שישה ה שהסתיימ וני ביום 30 בי	של שלוש לתקופה שהסתיימ חודשים 30 ביוני	לשנה ה שהסתיימ דצמבר ביו ם 31 ב
	2025	2024	2025	2024	2024
		קר בלתי מבו		קר בלתי מבו	מבוקר
			אלפי ש"ח

טפת עילות שו ומנים מפ תזרימי מז
רווח נקי	24,589	83,686	19,592	88,124	210,954
רימי להצגת תז הדרושות התאמות
ספח א'( שוטפת )נ מפעילות המזומנים	)379,483(	)228,948(	)191,250(	)137,579(	)459,622(
	)354,894(	)145,262(	)171,658(	)49,455(	)248,668(
ת שוטפת שו לפעילו טו, ששימ מזומנים נ
קעה עילות הש ומנים מפ תזרימי מז
קעה דל"ן להש השקעה בנ	)481,988(	)202,763(	)306,630(	)53,441(	)330,971(
טו מיועדים, נ בונות בנק דונות וחש פירעון פק	176	9,260	1,318	3,011	5,220
וש קבוע רכישת רכ	)5,690(	)5,984(	)3,143(	)930(	)6,793(
עה ל"ן להשק מכירת נד תמורה מ	83,127	-	78,127	-	72,335
וש קבוע מכירת רכ תמורה מ	400	684	-	-	684
לה חברה כלו דיבידנד מ	135	-	-	-	-
ת( עות בחברו רות )השק קעה מחב החזר הש
אזני השווי המ לפי שיטת המטופלות	)52(	430	)20(	)18(	1,277
ת השקעה שו לפעילו טו, ששימ מזומנים נ	)403,892(	)198,373(	)230,348(	)51,378(	)258,248(

ון עילות מימ ומנים מפ תזרימי מז
אגרות חוב פרעון קרן	-	-	-	-	)115,500(
ת הנפקה ניכוי עלויו רות חוב ב הנפקת אג תמורה מ	296,877	199,163	296,877	-	199,163
זמן קצר הלוואות ל בנקאיים ו תאגידים אשראי מ
נטו	538,617	)40,117(	176,890	106,831	285,809
ארוך ואות לזמן פירעון הלו	)55,591(	)27,684(	)53,754(	)1,766(	)31,270(
ארוך ואות לזמן קבלת הלו	-	213,325	-	-	213,325
ין חכירה חייבות בג פירעון הת	)1,878(	)1,406(	)1,001(	)718(	)2,989(
יות באוצר רכישת מנ	)367(	-	)367(	-	-
חולק דיבידנד ש	-	)5,267(	-	)5,267(	)39,801(
מימון מפעילות טו, ש נבעו מזומנים נ	777,658	338,014	418,645	99,080	508,737

ץ פעילות חו רגום בגין הפרשי ת	)6,731(	1,101	)8,477(	485	)794(
מזומנים נים ושווי דה( במזומ עליה )ירי	12,141	)4,520(	8,162	)1,268(	1,027

תקופה לתחילת ה י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו	32,084	31,057	36,063	27,805	31,057
ופה לסוף התק י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו	44,225	26,537	44,225	26,537	32,084

נספח לדוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים

נספח א' - התאמות הדרושות כדי להציג את תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת:

לשנה ה שהסתיימ דצמבר ביו ם 31 ב	ה של שלוש ה שהסתיימ וני	לתקופה חודשים ביום 30 בי	של שישה ה שהסתיימ וני	לתקופה חודשים ביום 30 בי
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו	קר	בלתי מבו
		אלפי ש"ח
					: י מזומנים ת בתזרימ אינן כרוכו הוצאות ש הכנסות ו
)167,160(	)99,567(	9,527	)76,647(	22,549	להשקעה של נדל"ן שווי הוגן שינויים ב
9,856	2,531	2,618	5,016	5,092	תות פחת והפח
)9,375(	25,501	3,918	11,681	)7,380(	ם, נטו סים נדחי שינוי במי
26,016	12,761	10,038	15,850	9,913	ארוך ואה לזמן שערוך הלו
449	118	120	224	239	מעביד סי עובד - ין סיום יח חייבות בג שינוי בהת
3,147	975	265	1,950	528	ים יות לעובד עלות אופצ
)3,307(	81	)196(	)504(	)719(	המאזני טת השווי ות לפי שי ת המטופל וחי( חברו הפסדי )רו
5,798	)2,457(	)2,418(	2,835	2,655	ב אגרות חו מימון בגין
)203(	)54(	)53(	)107(	)106(	ת ת מוחזקו בל מחברו ריבית לק
284	69	99	134	182	חכירה מימון בגין
699	-	-	-	)1,289(	המס וי השפעת קעה, בניכ נדל"ן להש ח( מימוש הפסד )רוו
)7(	-	-	)7(	-	ול חכירה רווח מביט
)678(	-	-	)678(	)964(	רווח הון
)134,481(	)60,042(	23,918	)40,253(	30,700
					בויות: ש והתחיי סעיפי רכו שינויים ב
)227,867(	)65,879(	)128,731(	)81,430(	)256,248(	ם שוטפים כסי מיסי ות חובה ונ יבים ויתר וחות, בחי גידול בלק
)87,480(	11,199	239	16,764	3,450	ת ה וקרקעו קעין לבני מלאי מקר בהקמה ו ול( בניינים קיטון )גיד
5,467	4,726	-	5,958	4,101	אי דירות קיטון במל
					שי מות מרוכ חות ומקד ם עם לקו בגין חוזי תחייבויות קיטון בה
)44,592(	)14,085(	)24,430(	)30,725(	)43,184(	דירות
21,569	)8,618(	342	5,981	5,330	משנה ם וקבלני ון( בספקי גידול )קיט
9,471	)5,976(	)15,960(	)76,832(	)99,444(	עין כרי מקרק יבויות למו ון( בהתחי גידול )קיט
)1,709(	1,096	)46,628(	)28,411(	)24,188(	טפים מיסים שו חייבויות זכות והת ם ויתרות ון( בזכאי גידול )קיט
)325,141(	)77,537(	)215,168(	)188,695(	)410,183(
)459,622(	)137,579(	)191,250(	)228,948(	)379,483(
					: י מזומנים על תזרימ מידע נוסף נספח ב' - ופה עבור: משך התק ששולמו ב מזומנים
132,117	34,460	50,945	63,715	93,435	וונו( עלויות שה מון )כולל עלויות מי
33,647	1,546	20,964	10,157	31,980	הכנסה מיסים על
					: קופה עבור במשך הת שנתקבלו מזומנים
1,739	264	341	1,540	485	שהוונו( הכנסות ימון )כולל הכנסות מ
12,691	-	-	6,065	864	הכנסה מיסים על
					מזומנים: ת בתזרים אינן כרוכו הותיות ש פעילות מ נספח ג' -
3,588	1,183	1,187	2,072	3,195	ה בגין חכיר התחייבות מוש כנגד ס זכות שי הכרה בנכ
					למוכרי תחייבויות עה כנגד ה ל"ן להשק רכישת נד
20,862	-	-	-	33,760	ן מוסדות זכאים בגי מקרקעין ו
410,199	-	-	-	122,641	קמה ניינים בה ה למלאי ב "ן להשקע מיון מנדל
135	-	-	-	-	ה כלולה קבל מחבר דיבידנד ל
-	-	-	-	3,225	רות חובה ייבים וית בוע כנגד ח ה ורכוש ק "ן להשקע מימוש נדל פרד מהם. חלק בלתי נ ם מהווים חדים ביניי פיים המאו דוחות הכס הבאורים ל

באורים לדוחות כספיים תמציתיים מאוחדים, ליום 30 ביוני 2025 )בלתי מבוקרים(

באור 1 - כללי

א. תאור כללי של החברה ופעילותה

פרשקובסקי השקעות ובנין בע"מ )להלן: "החברה"(, התאגדה בישראל ביום 7 באפריל .2006 כתובתה הרשמית היא: רח' מוטי קינד ,10 רחובות.

החברה עוסקת במישרין ובאמצעות חברות מאוחדות, א.ש.י. פרשקובסקי חברה לבניין בע"מ )להלן:" א.ש.י"(, פרשקובסקי מניבים בע"מ )להלן: "פרשקובסקי מניבים"( ו - LLC USA Investments Prashkovsky( להלן:" USA Prashkovsky )"בארבעה תחומי פעילות בתחום הנדל"ן: נדל"ן יזמי בישראל; נדל"ן להשקעה - תחום המבנים המסחריים בישראל; נדל"ן להשקעה- בארה"ב; נדל"ן להשקעה - תחום דיור להשכרה בישראל.

החברה הינה חברה ציבורית, מניותיה ואגרות החוב שהנפיקה נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ.

ב. תמצית הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים אושרה על ידי דירקטוריון החברה ביום 19 באוגוסט 2025 )להלן:"מועד החתימה על הדוח"(.
ג. ביום 7 באוקטובר ,2023 החלה מתקפת טרור רצחנית מרצועת עזה על מדינת ישראל. בעקבות זאת, החליטה ועדת השרים לענייני ביטחון לאומי )הקבינט המדיני-ביטחוני( על נקיטת פעולות צבאיות משמעותיות, בהתאם לסעיף 40 לחוק -יסוד: הממשלה, והוכרז על מלחמת "חרבות ברזל" )"המלחמה"(. כמו כן, הוכרז על מצב מיוחד בעורף בהתאם לחוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א,1951- תחילה על -ידי שר הביטחון וביחס לחלק משטח המדינה ובהמשך על-ידי הממשלה וביחס לשטחי מדינת ישראל כולה )"ההנחיות"(. בנוסף, בחודש ספטמבר ,2024 לאחר חודשים ארוכים שתושבי הצפון פונו מבתיהם וכל האזור סבל מהפגזות מתמשכות מלבנון, החל מבצע "חיצי הצפון" במסגרת המלחמה ונפתחה באופן רשמי חזית נוספת בצפון המדינה, כאשר צה"ל החל לתקוף עשרות מטרות מהאוויר ומהיבשה. המלחמה וההנחיות הביאו להאטה כלכלית במשק אשר נגרמה בין היתר מסגירת עסקים, בילוי ופנאי, ביטול אירועים, הוצאת עובדים לחופשות ללא תשלום ועוד. כמו כן, חלה פגיעה גם בתחום הנדל"ן בישראל. הפגיעה בענף הנדל"ן הושפעה, בין היתר, כתוצאה מסגירה זמנית של משרדי מכירות, ירידה בפעילות במתחמי מסחר בכל רחבי הארץ, עובדים רבים במשק גוייסו למילואים, עובדים אחרים הוצאו לחל"ת, אתרי בנייה נסגרו לפרקים בהתאם להנחיות פיקוד העורף.

בחודש נובמבר 2024 נחתם הסכם להפסקת אש בגזרת לבנון, הכולל הסדרים שונים והגדרת פרקי זמן לביצועם, ובהתאם בוצעה חזרה של מפונים ישראלים לישוביהם במהלך שנת .2025 כמו כן, במהלך חודש ינואר ,2025 ישראל וחמאס הגיעו להסכם על שחרור חטופים והפסקת אש ברצועת עזה. יחד עם זאת, בחודש מרס 2025 התחדשה הלחימה ברצועת עזה עם פתיחת מבצע "עוז וחרב", ובמקביל נרשמה הסלמה בגזרות נוספות, לרבות בגבול הצפון ובחזית הסורית ומול החות'ים בתימן. כמו כן, בתחילת חודש מאי אירע ארוע של נפילת טיל חותי בנתב"ג אשר הביא להפסקת טיסות וביטולים בטיסות רבות, שכן חברות תעופה זרות החליטו להפסיק או להאריך את הפסקת טיסותיהן לישראל בעקבות האירוע. בנוסף, בחודש יוני 2025 החלה חזית חדשה במלחמה מול איראן אשר השביתה את המשק הישראלי לתקופה של כשבועיים.

באורים לדוחות כספיים תמציתיים מאוחדים, ליום 30 ביוני 2025 )בלתי מבוקרים(

באור 1 – כללי )המשך(

להשפיע לרעה גם על תוצאות החברה בשל העלייה הצפויה בהוצאות המימון, עלויות חומרי הגלם, עלות העסקת כוח האדם, ירידה בהיקף הפעילות וההכנסות ובהתאם גם שחיקה ברווחיות.

בכל הנוגע לפעילותה של החברה וחברות בנות שלה, עיקרי השפעות המלחמה הינם כמפורט להלן:

.1 כוח אדם ומוצרים המשרתים את ענף הבנייה:

.2 הכנסות:

עם תחילת המלחמה חל צמצום זמני בפעילותם של משרדי המכירות ובקצב המכירה של דירות, אולם החל מחודש דצמבר 2023 קצבי המכירה שבו לעלות. יצוין, כי התארכותה של המלחמה עלולה לפגוע בקצב מכירת הדירות במהלך שנת 2025 וזאת, בין היתר, בשל פגיעה פוטנציאלית ביכולת של לקוחות החברה )רוכשי הדירות( לבצע רכישות חדשות עקב שהייה במילואים, הוצאה לחל"ת וכיוצ"ב.

עד כה בוצעה גביה של דמי שכירות בנכסים פעילים באופן מלא.

.3 מימון

נכון לתאריך הדוח, לא חלה פגיעה בנגישותה של החברה למקורות אשראי והיא ממשיכה להתנהל באופן שוטף ורגיל מול הגופים המממנים )בנקים וגופים מוסדיים( בקידום הסכמי אשראי וכן מול שוק ההון ככל שנדרש. מעבר לאמור, להערכת הנהלת החברה לא צפויה פגיעה מהותית בתזרימי המזומנים של החברה.

יצוין כי, התארכות והתרחבות במצב המלחמה בו נמצאת מדינת ישראל, עלולה לגרום לאי יציבות כלכלית במדינה ולפגיעה במצב המשק בכלל ובשוק הנדל"ן בפרט. כראיה לכך ניתן לראות את ההורדות בדירוג האשראי של מדינת ישראל בחודשים שלפני תאריך החתימה על הדוח, שמביאות להשפעה שלילית על היקף ההשקעות בישראל, ערך המטבע המקומי, עצירה בהתפתחות בשוק הנדל"ן וכדומה.

באורים לדוחות כספיים תמציתיים מאוחדים, ליום 30 ביוני 2025 )בלתי מבוקרים(

באור 2 - כללי דיווח ומדיניות חשבונאית

א. בסיס עריכת הדוחות הכספיים

דוחות הביניים מוצגים באופן תמציתי, בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים לעריכת דוחות כספיים לתקופות ביניים, כפי שנקבעו בתקן חשבונאות בינלאומי -34IAS"( דיווח כספי לתקופות ביניים"(, וכן בהתאם לדרישות הגילוי בפרק ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל .1970-

יש לעיין בדוחות ביניים אלה בהקשר לדוחות הכספיים המבוקרים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 )להלן הדוחות השנתיים( אשר בביאורים להם מצוי מידע מפורט אשר אינו נכלל בדוחות הביניים.

דוחות הביניים נערכו על בסיס אותם כללי המדיניות החשבונאית המתוארים בביאורים לדוחות השנתיים.

ב. שימוש באומדנים ושיקול דעת

בעריכת תמצית הדוחות הכספיים בהתאם לתקני IFRS, נדרשת הנהלת החברה להשתמש בשיקול דעת בהערכות, אומדנים והנחות אשר משפיעים על יישום המדיניות ועל הסכומים של נכסים והתחייבויות, הכנסות והוצאות. יובהר שהתוצאות בפועל עלולות להיות שונות מאומדנים אלה.

בעת גיבושם של אומדנים חשבונאיים המשמשים בהכנת הדוחות הכספיים של החברה, נדרשה הנהלת החברה להניח הנחות באשר לנסיבות ואירועים הכרוכים באי וודאות משמעותית. בשיקול דעתה בקביעת האומדנים, מתבססת הנהלת החברה על ניסיון העבר, עובדות שונות, גורמים חיצוניים ועל הנחות סבירות בהתאם לנסיבות המתאימות לכל אומדן.

האומדנים וההנחות שבבסיסם נסקרים באופן שוטף. שינויים באומדנים חשבונאיים מוכרים בתקופה שבה תוקנו האומדנים ובכל תקופה עתידית מושפעת.

שיקול הדעת של ההנהלה, בעת יישום המדיניות החשבונאית של הקבוצה וההנחות העיקריות ששימשו בהערכות הכרוכות באי וודאות, הינם עקביים עם אלו ששימשו בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים.

ג. תקן חשבונאות חדש שטרם יושם

תקן דיווח כספי בינלאומי ,18 הצגה וגילוי בדוחות הכספיים

בחודש אפריל 2024 פרסם המוסד הבינלאומי לתקינה בחשבונאות )IASB )את תקן דיווח כספי בינלאומי 18 )18 IFRS), הצגה וגילוי בדוחות הכספיים )להלן- "התקן החדש"( אשר מחליף את תקן חשבונאות בינלאומי 1 )1 IAS), הצגת דוחות כספיים )להלן: "1 IAS)".

מטרת התקן החדש הינה לשפר את יכולת ההשוואה והשקיפות בדוחות הכספיים.

התקן החדש יכלול דרישות קיימות של 1 IAS ודרישות חדשות להצגה בדוח רווח או הפסד, לרבות הצגת סכומים וסיכומי משנה אשר נדרשים בהתאם לתקן החדש, מתן גילוי על מדדי ביצוע המוגדרים על ידי ההנהלה )measures performance defined-management )ודרישות חדשות להקבצה ופיצול של מידע פיננסי.

התקן החדש אינו משנה את הוראות ההכרה והמדידה של פריטים בדוחות הכספיים. עם זאת, מאחר ופריטים בדוח רווח או הפסד יצטרכו להיות מסווגים לאחת מחמש קטגוריות )פעילות תפעולית, פעילות השקעה, פעילות מימון, מיסים על הכנסה ופעילות שהופסקה( הוא עשוי לשנות את הרווח התפעולי של הישות. כמו כן, פרסום התקן החדש גרם לתיקונים בהיקף מצומצם לתקני חשבונאות נוספים אשר ביניהם 7 IAS, דוח על תזרימי מזומנים ו- 34 IAS, דיווח כספי לתקופות ביניים.

בהתאם להוראות 18 IFRS יישום מוקדם אפשרי תוך מתן גילוי לכך, יחד עם זאת, בהתאם להחלטה בתחום

באורים לדוחות כספיים תמציתיים מאוחדים, ליום 30 ביוני 2025 )בלתי מבוקרים(

באור 2 - כללי דיווח ומדיניות חשבונאית )המשך(

תאגידים מספר ,2024-1 בדבר דחיית יישום מוקדם של תקן דיווח כספי בין-לאומי ,18 שפורסמה על ידי סגל רשות ניירות ערך ב4- באוגוסט ,2024 יישום מוקדם ידחה ויתאפשר רק החל מיום 1 בינואר .2025 החברה בוחנת את השפעת התקן החדש, לרבות השפעת התיקונים לתקני חשבונאות נוספים כתוצאה מהתקן החדש, על הדוחות הכספיים.

באור 3 - חברות כלולות המטופלת לפי שיטת השווי המאזני

חברות כלולות שדוחותיהן לא צורפו לדוחות החברה:

ת רפו הדוחו ינה לא צו הסיבה בג	וחותיה כלולה שד שם חברה
ה הכלולה	חברה
של החבר	לדוחות ה
הכספיים	לא צורפו

מהותיות חוסר	Paz Building Group S.R.L
תיות חוסר מהו	"מ קי פרו בע פרשקובס
תיות חוסר מהו	טיין בע"מ שנה אפש מרדכי ושו

באורים לדוחות כספיים תמציתיים מאוחדים, ליום 30 ביוני 2025 )בלתי מבוקרים(

באור 4 - מגזרי פעילות

מתכונת הדיווח של הקבוצה הינה בהתאם ליישום "גישת ההנהלה", כהגדרתה ב - 8 IFRS, ה משמשת את הנהלת החברה בקבלת החלטותיה לצורך הקצאת משאבים והערכת ביצועי המגזרים.

א. הקבוצה מורכבת מהמגזרים העיקריים הבאים:
.1 נדל"ן יזמי בישראל מהווה את ליבת פעילות החברה שהינה ייזום, תכנון, הקמה, שיווק ומכירה של פרויקטים של בניה למגורים ו/או של שטחי משרדים ומסחר למכירה בישראל. בין הפרויקטים במגזר זה ישנם פרויקטים של החברה בתחום המגורים הכוללים כ - 7,579 יחידות דיור )מתוכן כ - 6,231 יחידות דיור לשיווק ע"י החברה( וכ- 208,534 מ"ר ברוטו בייעוד משרדים ו/או מסחרי )מתוכם כ - 165,091 מ"ר ברוטו המיועדים למכירה ע"י המכירה( בשלבים שונים של בנייה, תכנון ועתודות קרקע )כולל עתודות של פרויקטים של התחדשות עירונית(. בנוסף, החברה מסווגת למגזר זה את שירותי הבנייה אותם היא מספקת לצדדי ג' במספר פרויקטים.

.2 מבנים מסחריים בישראל - תחום המבוצע באמצעות החברה וחברת הבת פרשקובסקי מניבים.

תחת מגזר זה קיימים מספר פרויקטים פעילים, כמפורט להלן:

.1 פרויקט מסחרי ברחובות )25%(- בסוף חודש מרץ 2025 פרשקובסקי מניבים מכרה את מלא זכויותיה בנכס לצדדי ג' למעט זכויות בניה נוספות ככל שתתווספנה אך ורק במגרשים חדשים שיוקצו לבעלי הזכויות במקרקעין מכוח תב"ע חדשה שמקודמת ע"י הועדה המקומית בימים אלה על בסיס תמ"ל 1086 המאושרת.
- .2 פרשקובסקי מניבים מחזיקה בפרויקט משרדים ומסחר במתחם האלף בראשון לציון ) 50%(.
.3 נתיבי דור בנווה דורון )שהינה חברה בת של פרשקובסקי מניבים(, מחזיקה בפרויקט של שטחי מסחר ומשרדים, בשכונת נווה דורון במערב רמלה.
.4 בבאר יעקב- בבעלות פרשקובסקי מניבים מבנה מסחרי להשכרה שבנייתו הושלמה ואשר צפוי להתחיל לפעול בשנת ,2025 לאחר קבלת טופס .4

בנוסף, קייימים מספר פרויקטים בביצוע ו/או בתכנון, כמפורט להלן:

.1 גליל ים הרצליה- החברה מחזיקה בזכויות חכירה במגרשים ,105 111 ו112- בגוש 6423 המיועדים בהתאם לתוכנית תמ"ל 1068- לכלול בין היתר גם חזית מסחרית בשטח של כ1,612- מ"ר )ברוטו(.
.2 רחובות תמ"ל -3003 לחברה זכויות לבניית פרויקט בייעוד מסחרי בשטח של כ 8,490- מ"ר )כ7,569- מ"ר עיקרי בתוספת כ - 922 מ"ר שירות( אשר מיועדים להשכרה.
.3 בלוד- בבעלות נתיבי דור בבן שמן )שהינה חברת בת של פרשקובסקי מניבים( קרקע עליה מוקם פרויקט אשר יכלול מתחם מגורים )למכירה ולהשכרה לטווח ארוך( ושטחי מסחר. החברה סיווגה למגזר זה את החלק המיועד להקמת שטחי מסחר.
.4 בנס ציונה בבעלות פרשקובסקי מניבים 50% מקרקע בנס ציונה עם זכויות בייעוד לתעסוקה ולמסחר אותן היא מייעדת להשכרה.
.5 ברחובות- בבעלות פרשקובסקי באלף )שהינה חברת בת של פרשקובסקי מניבים(, מקרקעין עליהם ניתן להקים פרויקט משולב שיכלול בין היתר, שטחי מסחר המיועד להשכרה.
.6 בראשון לציון מגרש 541 מתחם האלף- בבעלות פרשקובסקי מניבים קרקע עליה ניתן בין היתר להקים בית מלון ושטחי מסחר המיועדים להשכרה.
.7 ברמת גן גני אזר- בבעלות פרשקובסקי מניבים קרקע עליה ניתן להקים, בין היתר חזית מסחרית בשטח כ770- מ"ר ברוטו.

באורים לדוחות כספיים תמציתיים מאוחדים, ליום 30 ביוני 2025 )בלתי מבוקרים(

באור 4 - מגזרי פעילות )המשך(

.8 בתל אביב שדה דב- בתקופת הדוח, זכתה פרשקובסקי מניבים בשני מכרזים בשדה דב בתל אביב, בקרקעות עליהן ניתן להקים, בין היתר, כ- 4,618 מ"ר של שטחי תעסוקה וכ4,663- מ"ר של שטחי מסחר. נכון לתאריך המאזן, נרשמו בספרי החברה תשלומים על חשבון המקרקעין ששולמו בהתאם לתנאי המכרז.
.3 נדל"ן להשקעה בארה"ב תחום המבוצע באמצעות שתי חברות הרשומות בארה"ב ונמצאות בשליטת החברה. להן זכויות ב- 283 יחידות דיור להשכרה בפלורידה ארה"ב. בעקבות החלטת הנהלת החברה על רצונה לממש את 111 יחידות הדיור של חברת ARNON סך של 59,027 אלפי ש"ח מוצג תחת סעיף נדל"ן להשקעה המיועד למימוש בגין יחידות הדיור כאמור. בחודש יוני ,2025 חברת ARNON התקשרה עם צדדי ג' שאינם קשורים לחברה ו/או לבעלי השליטה בה, בהסכם מכר מותנה, למכירת יחידות הדיור כאמור, בתמורה לסך של 18,000 אלפי דולר. למועד החתימה על הדוח, העסקה טרם הושלמה.
.4 דיור להשכרה בישראל תחום המבוצע באמצעות פרשקובסקי מניבים וחברות הבנות שלה וכולל פרויקט אחד פעיל ועוד 6 פרויקטים, כאשר חלקם בהקמה וחלקם בתכנון:
.1 נכון למועד אישור הדוחות הכספיים, החברה מפעילה פרויקט של דיור להשכרה לטווח ארוך ברמלה בו 3 בניינים הכוללים 241 יחידות דיור.
.2 בחודש יוני ,2020 זכתה נתיבי דור בבן שמן במכרז דיור להשכרה בלוד, החברה סיווגה למגזר זה את העלויות בגין חלק הפרויקט המיועד להקמת 2 בניינים הכוללים 286 יחידות דיור להשכרה דירות לטווח ארוך )15 שנה( הפרויקט מצוי בשלבי הקמה.
.3 בחודש ינואר ,2022 אישר בית המשפט זכייה בהתמחרות של חברת פרשקובסקי באלף, במקרקעין ברחובות עליהם ניתן להקים פרויקט משולב שיכלול בין היתר, בשלב א', בכפוף לאישור תב"ע מקומית כ706- יחידות דיור מתוכן כ466- יחידות דיור אשר תיועדנה להשכרה ו240- יחידות דיור למכירה וזאת בהתאם להסכמות עקרוניות עם הרשות המקומית, אשר בעקבותיהן, סווגו יחידות דיור אלו בתקופת הדוח מסעיף נדל"ן להשקעה לסעיף מלאי בניינים בהקמה בסך של כ - 122 מילון ש"ח. בפרויקט החלו עבודות לפי היתר עוגנים.
.4 בחודש דצמבר ,2022 זכתה פרשקובסקי מניבים במכרז דיור להשכרה בבאר יעקב, שיכלול 6 בניינים עם 298 יחידות דיור, אשר תיועדנה להשכרה ארוכת טווח למגורים )20 שנה(. הפרויקט מצוי בשלבי הקמה.
.5 בחודש אוקטובר ,2020 זכתה פרשקובסקי מניבים במכרז שפורסם על ידי עירית ראשון לציון, לרכישת זכויות במגרש 541 במתחם האלף בראשון לציון, בהתאם לתב"ע שאושרה ניתן להקים פרויקט שיכלול בין היתר כ1,050- יח"ד להשכרה ארוכת טווח.
.6 בחודש דצמבר ,2023 זכתה פרשקובסקי מניבים במכרז בגני אזר ברמת גן, בקרקע עליה ניתן להקים, בין היתר, 215 יחידות דיור )בכפוף להקלות( שתיועדנה להשכרה ארוכת טווח למגורים למשך תקופה שלא תפחת מ 20- שנים ברציפות.
.9 בתקופת הדוח, זכתה פרשקובסקי מניבים בשני מכרזים בשדה דב בתל אביב, בקרקעות עליהן ניתן להקים, בין היתר, כ 966- יח"ד להשכרה ארוכת טווח. נכון לתאריך המאזן, נרשמו בספרי החברה תשלומים על חשבון המקרקעין ששולמו בהתאם לתנאי המכרז.
ב. תוצאות הפעילות של המגזרים כוללות את הכנסות המגזר ואת העלויות וההוצאות המתייחסות באופן ישיר לכל מגזר. הוצאות משותפות מוקצות למגזרים באופן סביר.
ג. נכסי המגזר כוללים את כל הנכסים שבהם משתמש המגזר וכוללים בעיקר מזומנים ושווי מזומנים, חייבים ויתרות חובה, מלאי, רכוש קבוע ונדל"ן להשקעה.

באורים לדוחות כספיים תמציתיים מאוחדים, ליום 30 ביוני 2025 )בלתי מבוקרים(

באור 4 - מגזרי פעילות )המשך(

ד. התחייבויות המגזר כוללות את כל ההתחייבויות שבהם משתמש המגזר וכוללות בעיקר התחייבויות לספקים, זכאים ויתרות זכות והתחייבויות לבנקים.
ה. התחייבויות המגזר כוללות את כל ההתחייבויות שבהם משתמש המגזר וכוללות בעיקר התחייבויות לספקים, זכאים ויתרות זכות והתחייבויות לבנקים.

באורים לדוחות כספיים תמציתיים מאוחדים, ליום 30 ביוני 2025 )בלתי מבוקרים(

באור 4 - מגזרי פעילות )המשך(

ו . להלן נתונים לעניין המגזרים )באלפי ש"ח( :

ביוני 2025	ה ביום 30	שה סתיימ חודשים	של ששה לתקופה
סה"כ	דיור להשכרה בישראל	נדל"ן להשקעה בארה"ב	מבנים מסחריים בישראל	נדל"ן יזמי בישראל
		אלפי ש"ח
					ווח והפסד מידע על ר
424,903	8,717	10,772	8,827	396,587	יצוניים לקוחות ח הכנסות מ
91					סות אינן מיוח הכנסות ש
424,994					סות סה"כ הכנ
72,783	)17,336(	6,453	3,922	79,744	מגזר תוצאות ה
)13,808(					סות אינן מיוח תוצאות ש
)29,324(					ת א מיוחסו ימון, נטו ל הוצאות מ
719					מוחזקות חי חברות חלק ברוו
)5,781(					הכנסה מיסים על
24,589					רווח נקי

			וני 2025 ליום 30 בי
	נדל"ן יזמי בישראל	מבנים מסחריים בישראל	נדל"ן להשקעה בארה"ב	דיור להשכרה בישראל	סה"כ
חייבויות כסים והת מידע על נ			אלפי ש" ח
ר נכסי המגז	3,130,725	824,583	159,586	2,072,721	6,187,615
ים ינם מיוחס נכסים שא					145,168
ים סה"כ נכס					6,332,783
ת המגזר התחייבויו	1,697,337	402,542	3,758	1,258,014	3,361,651
יוחסות ת שאינן מ התחייבויו					988,942
חייבויות סה"כ הת					4,350,593
ר תות במגז פחת והפח	1,303	-	51	-	1,354
מיוחסות תות שאינן פחת והפח					558
ת ת והפחתו סה"כ פח					1,912
טפים ים לא שו וניות לנכס תוספות ה	5,309	83,265	565	418,278	507,417
ן מיוחסות וניות שאינ תוספות ה					382
ת פות הוניו סה"כ תוס					507,799

באורים לדוחות כספיים תמציתיים מאוחדים, ליום 30 ביוני 2025 )בלתי מבוקרים(

באור 4 - מגזרי פעילות )המשך(

ה. להלן נתונים לעניין המגזרים )באלפי ש"ח( )המשך(:

ביוני 2024	ה ביום 30	שה סתיימ חודשים	של ששה	לתקופה
סה"כ	דיור להשכרה בישראל	נדל"ן להשקעה בארה"ב	מבנים מסחריים בישראל	נדל"ן יזמי בישראל
		אלפי ש"ח
					ווח והפסד מידע על ר
276,021	8,226	14,787	9,147	243,861	יצוניים לקוחות ח הכנסות מ
95					סות אינן מיוח הכנסות ש
276,116					סות סה"כ הכנ
146,608	23,036	)6,293(	76,316	53,549	מגזר תוצאות ה
)15,775(					סות אינן מיוח תוצאות ש
)28,045(					ת א מיוחסו ימון, נטו ל הוצאות מ
504					מוחזקות חי חברות חלק ברוו
)19,606(					הכנסה מיסים על
83,686					רווח נקי

נדל"ן יזמי	מבנים	ליום 30 בי נדל"ן	וני 2024 דיור
בישראל	מסחריים בישראל	להשקעה בארה"ב	להשכרה בישראל	סה"כ
		אלפי ש" ח

2,072,514	1,190,159	252,209	1,611,406	5,126,288
				144,262
				5,270,550
1,026,026				2,574,089
				809,139
				3,383,228
1,355				1,415
				524
				1,939
568 טפים	43,850	1,193	70,774	116,385
				5,417
				121,802
		573,913 -	6,239 60	967,911 -

באורים לדוחות כספיים תמציתיים מאוחדים, ליום 30 ביוני 2025 )בלתי מבוקרים(

באור 4 - מגזרי פעילות )המשך(

ה. להלן נתונים לעניין המגזרים )באלפי ש"ח( )המשך(:

	לתקופה	של שלוש מבנים	שהסתיי ה חודשים נדל"ן	מה ביום דיור	2025 30 ביוני
	נדל"ן יזמי בישראל	מסחריים בישראל	להשקעה בארה"ב	להשכרה בישראל	סה"כ
			אלפי ש"ח
ווח והפסד מידע על ר
יצוניים לקוחות ח הכנסות מ	232,003	3,604	5,456	4,424	245,487
סות אינן מיוח הכנסות ש					48
סות סה"כ הכנ					245,535
מגזר תוצאות ה	48,424	2,688	2,919	)8,100(	45,931
סות אינן מיוח תוצאות ש					)6,960(
ת א מיוחסו ימון, נטו ל הוצאות מ					)14,048(
מוחזקות חי חברות חלק ברוו					196
הכנסה מיסים על					)5,527(
רווח נקי					19,592

	נדל"ן יזמי	של שלוש לתקופה מבנים מסחריים	שהסתיי ה חודשים נדל"ן להשקעה	מה ביום דיור להשכרה	2024 30 ביוני
	בישראל	בישראל	בארה"ב אלפי ש"ח	בישראל
ווח והפסד מידע על ר
יצוניים לקוחות ח הכנסות מ	137,354	4,722	7,535	4,170	153,781
סות אינן מיוח הכנסות ש					48
סות סה"כ הכנ					153,829
מגזר תוצאות ה	28,254	79,723	706	27,285	135,968
סות אינן מיוח תוצאות ש					)6,251(
ת א מיוחסו ימון, נטו ל הוצאות מ					)16,439(
ת ת מוחזקו סדי חברו חלק בהפ					סה"כ )81(
הכנסה מיסים על					)25,073(

באורים לדוחות כספיים תמציתיים מאוחדים, ליום 30 ביוני 2025 )בלתי מבוקרים(

באור 4 - מגזרי פעילות )המשך(

ה. להלן נתונים לעניין המגזרים )באלפי ש"ח( )המשך(:

		2024 צמבר יום 31 בד סתיימה ב לשנה שנ
	נדל"ן יזמי	מבנים מסחריים	נדל"ן להשקעה	דיור להשכרה
	בישראל	בישראל	בארה"ב	בישראל	סה"כ
			אלפי ש"ח
ווח והפסד מידע על ר
יצוניים לקוחות ח הכנסות מ	561,858	18,668	28,392	16,705	625,623
סות אינן מיוח הכנסות ש					194
סות סה"כ הכנ					625,817
מגזר תוצאות ה	111,804	131,758	)776(	73,937	316,723
סות אינן מיוח תוצאות ש					)34,252(
ת א מיוחסו ימון, נטו ל הוצאות מ					)55,439(
מוחזקות חי חברות חלק ברוו					3,307
הכנסה מיסים על					)19,385(
רווח נקי					210,954
			דצמבר ליום 31 ב	2024
		מבנים	נדל"ן	דיור
	נדל"ן יזמי בישראל	מסחריים בישראל	להשקעה בארה"ב	להשכרה בישראל	סה"כ
			אלפי ש" ח
חייבויות כסים והת מידע על נ
ר נכסי המגז	2,758,983	830,893	172,148	1,798,229	5,560,253
ים ינם מיוחס נכסים שא					125,489
ים סה"כ נכס					5,685,742
ת המגזר התחייבויו	1,575,956	437,083	6,737	986,112	3,005,888
יוחסות ת שאינן מ התחייבויו					705,526
חייבויות סה"כ הת					3,711,414
		-	117	-	3,603

ר תות במגז פחת והפח	3,486
מיוחסות תות שאינן פחת והפח ת ת והפחתו סה"כ פח					1,084 4,687

טפים ים לא שו וניות לנכס תוספות ה ן מיוחסות וניות שאינ תוספות ה	6,112	89,499	2,501	172,887	270,999 682

באורים לדוחות כספיים תמציתיים מאוחדים, ליום 30 ביוני 2025 )בלתי מבוקרים(

באור 5 -אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו

.1 בחודש מרץ ,2025 אישרה ועדת המכרזים של רמ"י את זכייתה הסופית של פרשקובסקי מניבים במכרז. הזכייה כוללת רכישת זכויות חכירה במגרשים 2203 ו - 2207 חלקות )בחלק( 23 בגוש ,6900 4 בגוש ,6885 204 בגוש 6896 ו – 23 בגוש 6900 בשדה דב בתל אביב בשטח של כ – 9,540 מ"ר, המיועדים, בהתאם לתוכנית תא1/4444/ 507-0915108 לבנייה רוויה שתכלול 542 יחידות דיור, אשר תיועדנה להשכרה ארוכת טווח למגורים למשך תקופה שלא תפחת מ20- שנים ברציפות, כאשר 50% מהדירות תיועדנה לדיור בשכר דירה מפוקח לזכאים ויתרת הדירות תושכרנה על ידי פרשקובסקי מניבים בשוק החופשי במחירי שוק בתום תקופת ההשכרה תהא רשאית פרשקובסקי מניבים למכור את זכויותיה בדירות ו/או במתחם, כולן או חלקן. יחד עם זאת, תתאפשר העברת זכויות לגורמים פרטיים )יחידים( של עד 40% מיח"ד הדיור להשכרה בהתאם ובכפוף להוראות ולכללים שנקבעו לעניין זה בסעיף 4.8.8 לקובץ החלטות מועצת ישראל ובהחלטת הנהלה .5595 כמו כן, המקרקעין כוללים זכויות לבניית כ- 4,618 מ"ר של שטחי תעסוקה וכ2,897- מ"ר של שטחי מסחר. פרשקובסקי מניבים החלה בתכנון הפרויקט. נכון לתאריך המאזן, נרשמו בספרי החברה תשלומים על חשבון המקרקעין, הוצאות הפיתוח ואחרות בסך של כ220- מיליון ש"ח.
.2 בחודש מרץ ,2025 אישרה ועדת המכרזים של רמ"י את זכייתה הסופית של פרשקובסקי מניבים במכרז. הזכייה כוללת רכישת זכויות חכירה במגרש 2102 חלקות )בחלק( 20 בגוש 6885 ו – 28-29 בגוש 6896 בשדה דב בתל אביב בשטח של כ – 7,067 מ"ר, המיועד, בהתאם לתוכנית תא1/4444/ 507-0915108 לבנייה רוויה שתכלול 424 יחידות דיור, אשר תיועדנה להשכרה ארוכת טווח למגורים למשך תקופה שלא תפחת מ20- שנים ברציפות, כאשר 50% מהדירות תיועדנה לדיור בשכר דירה מפוקח לזכאים ויתרת הדירות תושכרנה על ידי פרשקובסקי מניבים בשוק החופשי במחירי שוק. בתום תקופת ההשכרה תהא רשאית פרשקובסקי מניבים למכור את זכויותיה בדירות ו/או במתחם, כולן או חלקן. יחד עם זאת, תתאפשר העברת זכויות לגורמים פרטיים )יחידים( של עד 40% מיח"ד הדיור להשכרה בהתאם ובכפוף להוראות ולכללים שנקבעו לעניין זה בסעיף 4.8.8 לקובץ החלטות מועצת ישראל ובהחלטת הנהלה .5595 כמו כן, המקרקעין כוללים זכויות לבניית כ- 1,766 מ"ר של שטחי מסחר. פרשקובסקי מניבים החלה בתכנון הפרויקט. נכון לתאריך המאזן, נרשמו בספרי החברה תשלומים על חשבון המקרקעין, הוצאות הפיתוח ואחרות בסך של כ137- מיליון ש"ח.
.3 בהמשך להחלטת דירקטוריון פרשקובסקי מניבים בע"מ, על מימוש זכויות פרשקובסקי מניבים במרכז המסחרי ברחובות הידוע כ"סנטרו" )"הנכס"( המהוות, נכון למועד חתימת ההסכם, 25% מהעסקה המשותפת המחזיקה בנכס, ביום 27 במרץ ,2025 התקשרה פרשקובסקי מניבים עם קרן הריט החדשה בע"מ )"הרוכשת"( בהסכם לפיו מכרה פרשקובסקי מניבים, בתמורה לסך של כ97- מיליון ש"ח, את מלוא זכיותיה בנכס, לרבות כל זכות לקבלת הכנסות ותקבולים בקשר עם הפרויקט, ולרבות, זכויות בניה קיימות ו/או נוספות ככל שתתווספנה בכל עת בעתיד במגרש עליו קיים הפרויקט, אך למעט זכויות בניה נוספות ככל שתתווספנה במגרשים חדשים שיוקצו לבעלי הזכויות במקרקעין מכוח תב"ע חדשה שמקודמת ע"י הועדה המקומית בימים אלה על בסיס תמ"ל 1086 המאושרת.
.4 בהתאם לתשקיף מדף של החברה מיום 22.7.2024 ובהתאם לדוח הצעת מדף מיום ,15.06.2025 הנפיקה החברה , ביום ,17.06.2025 300,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה טז'( רשומות על שם, בנות 1.00 ש"ח ע.נ. כל אחת, בתמורה, נטו, של כ296,877- אלפי ש"ח. אגרות החוב )סדרה טז'( נושאות ריבית שנתית קבועה בשיעור של .5.88% הריבית האפקטיבית השנתית הינה .6.1% קרן אגרות החוב )סדרה טז'( עומדת לפירעון בחמישה תשלומים שווים חצי שנתיים, החל מיום 31 בדצמבר 2029 ועד ליום 31 בדצמבר .2031 תשלומי הריבית בגין אג"ח )סדרה טז'( הינם חצי שנתיים, ביום 31 בדצמבר של כל אחת מהשנים 2031 2025- וביום 30 ביוני בכל אחת מהשנים .2026-2031 חברת מדרוג בע"מ קבעה דירוג 2A( אופק שלילי( לאג"ח )סדרה טז'(.

באורים לדוחות כספיים תמציתיים מאוחדים, ליום 30 ביוני 2025 )בלתי מבוקרים(

באור 5 -אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו )המשך(

.5 ביום 24 ביוני ,2025 חברת Arnon התקשרה עם צדדי ג' שאינם קשורים לחברה ו/או לבעלי השליטה בה, בהסכם מכר מותנה, למכירת 111 יחידות דיור בתמורה לסך של 18,000 אלפי דולר. למועד החתימה על הדוח, העסקה טרם הושלמה.

באור 6 - מכשירים פיננסיים וניהול סיכונים פיננסיים

א. מכשירים פיננסיים

כל הנכסים וההתחייבויות הפיננסיים של הקבוצה נמדדים בעלות מופחתת. הערך בספרים של מזומנים ושווה מזומנים, השקעות לזמן קצר, לקוחות חייבים ויתרות חובה, הלוואות לחברות כלולות, אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים, התחייבויות לספקים, נותני שירותים, זכאים ויתרות זכות תואם או קרוב לשווי ההוגן שלהם. להלן פירוט התחייבויות פיננסיות אשר ערכם בספרים אינו תואם את שווים ההוגן:

	)*( ים ליום ערך בספר		ליום שווי הוגן
	30 ביוני	31 בדצמב	30 ביוני ר	ר 31 בדצמב
	2025	2024	2025	2024
		אלפי ש"ח
*( סדרה יד') אג"ח רגיל	230,605	228,757	227,887	224,346
*( סדרה טו') אג"ח רגיל	199,617	199,455	206,531	204,763
*( סדרה טז') אג"ח רגיל	297,522	-	308,610	-
ה)**( בית קבוע יקלית ברי הלוואה ש	656,446	702,011	588,337	633,271

כולל ריבית לשלם המוצגת בזכאים ויתרות זכות. השווי ההוגן נקבע בהתאם למחיר המצוטט של אגרות החוב )*( בבורסה במועדים הנ"ל )רמה 1(.

השווי ההוגן נקבע בהתאם לנתונים שאינם מחירים מצוטטים שנכללו ברמה 1 אשר ניתנים לצפייה במישרין או )**( בעקיפין )רמה 2(.

ב. ניהול סיכונים פיננסיים

פעילויות הקבוצה חושפות אותה לסיכונים פיננסיים שונים, כגון סיכוני שוק )סיכון מדד מחירים לצרכן וסיכון ריבית( סיכון אשראי וסיכון נזילות. ניהול הסיכונים של הקבוצה מתמקד בפעולות לצמצום למינימום השפעות שליליות אפשריות על הביצועים הפיננסיים של הקבוצה.

כאמור לעיל, המידע הכספי לתקופת הביניים אינו כולל את המידע והגילויים הנדרשים במסגרת דוחות כספיים שנתיים, לרבות בנוגע לניהול הסיכונים הפיננסיים של הקבוצה ויש לעיין במידע הכספי לתקופת הביניים ביחד עם הדוחות הכספיים השנתיים לשנת 2024 והביאורים אשר נלוו אליהם.

לא חלו שינויים מהותיים במדיניות הקבוצה בניהול הסיכונים הפיננסיים שלה לעומת זו שדווחה במסגרת הדוחות הכספיים השנתיים של החברה לשנת .2024

מידע כספי נפרד

לפי תקנה 38 ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 1970

ליום 30 ביוני 2025

)בלתי מבוקר(

לכבוד בעלי המניות של חברת פרשקובסקי השקעות ובנין בע"מ

הנדון: דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר על מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38 ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל1970-

מבוא

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל - 1970 של פרשקובסקי השקעות ובנין בע"מ )להלן- החברה(, ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של ש ישה ושלושה חודשים שנסתיימ ו באותו תאריך. המידע הכספי הנפרד הינו באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה. אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופ ת ביניים זו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי לתקופת הביניים הנפרד מתו ך הדוחות הכספיים של חברות בנות, חברה כלול ה ועסקה משותפת אשר הנכסים בניכוי ההתחייבויות שלהן, נטו הסתכמו לסך של כ128,098- אלפי ש"ח ליום 30 ביוני 2025 וחלקה של החברה ברווח הסתכם לסך של כ- 5,768 אלפי ש"ח וכ- 1,805 אלפי ש"ח לתקופות של שישה ושלושה חודשים, שנסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. המידע הכספי לתקופו ת ה ביניים התמציתי של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת לסכומים שנכללו בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה 1 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של היישות". סקירה של מידע כספי ביניים נפרד מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג בטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מביעים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו, ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל - .1970

בייקר טילי הורוביץ סבו טבת & כהן טבח רואי חשבון

רמת גן , 19 באוגוסט, 2025

משרדינו : רחוב מנחם בגין 11 רמת גן 5268104 טלפון: 03-5665006 /70747-144194פקס: [email protected] www.bakertilly.co.il הינו שמה המסחרי של הורוביץ סבו טבת & כהן טבח Tilly Baker . International Tilly Bakerהפירמה הינה פירמה עצמאית ברשת ראיית החשבון . International Tilly Baker והלוגו הקשור אליו נמצאים בשימוש תחת רישיו ן שהוענק על ידי Tilly Bakerהשם

נתונים על המצב הכספי מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה עצמה, ליום

ר 31 בדצמב	30 ביוני
2024	2024	2025
מבוקר	קר בלתי מבו
	אלפי ש"ח
			נ כ ס י ם
			טפים נכסים שו
386	1,380	2,594	נים שווי מזומ מזומנים ו
2,812	1,052	3,873	ם נק מיועדי חשבונות ב פקדונות ו
17,892	8,113	24,671	ה תרות חוב חייבים וי
29,022	121,671	114,785	ת חברות בנו
206,300	79,946	401,984	ם לקוחות ן חוזים ע נכסים בגי
1,890,034	1,796,973	1,891,301	ה ים בהקמ מלאי בניינ
1,397	3,747	-	ת מלאי דירו
2,212	-	13,441	ם שוטפים נכסי מיסי
2,150,055	2,012,882	2,452,649	ם ים שוטפי סה"כ נכס

ים ינם שוטפ נכסים שא
ת ה וקרקעו קעין לבני מלאי מקר	93,918	83,149	90,148
חזקות חברות מו השקעות ב	1,608,959	1,343,696	1,626,049
קעה נדל"ן להש	103,647	73,050	99,119
ע, נטו רכוש קבו	4,651	5,560	5,020
שימוש נכסי זכות	4,438	4,632	4,775
שוטפים ים שאינם סה"כ נכס	1,815,613	1,510,087	1,825,111

4,268,262	3,522,969	3,975,166

נתונים על המצב הכספי מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה עצמה, ליום

ר 31 בדצמב	30 ביוני
2024	2024	2025
מבוקר	קר בלתי מבו
	אלפי ש"ח
			ו ה ו ן ב ו י ו ת ה ת ח י י
			ת שוטפות התחייבויו
1,045,279	723,557	1,150,366	בנקאיים תאגידים אשראי מ
327,859	440,494	430,222	אגרות חוב טפות של חלויות שו
1,508	1,259	1,518	ה בגין חכיר התחייבות טפות של חלויות שו
20,879	23,346	23,128	בלני משנה ספקים וק
26,816	23,021	11,415	רות זכות זכאים וית
354,975	246,151	245,123	קרקעין למוכרי מ התחייבות
1,867	1,075	3,174	ת חברות בנו
29,006	52,682	27,872	שי דירות מות מרוכ חות ומקד ים עם לקו ת בגין חוז התחייבויו
-	953	-	שוטפים ת מיסים התחייבויו
1,808,189	1,512,538	1,892,818	שוטפות חייבויות סה"כ הת

			שוטפות ת שאינן התחייבויו
100,353	100,255	296,894	אגרות חוב
79,505	15,036	77,219	חברה בת הלוואה מ
3,773	3,539	4,008	ם ות לעובדי בשל הטב התחייבות
3,483	3,636	3,118	ה בגין חכיר התחייבות
5,535	643	12,015	דחים ת מיסים נ התחייבויו
192,649	123,109	393,254	טפות שאינן שו חייבויות סה"כ הת
2,000,838	1,635,647	2,286,072	חייבויות סה"כ הת
1,974,328	1,887,322	1,982,190	הון עצמי

יוסף פרשקובסקי יו"ר דירקטוריון

שרון פרשקובסקי מנהל כללי ודירקטור

סה"כ התחייבויות והון עצמי 4,268,262 3,522,969 3,975,166

מוטי נחמיאס משנה למנכ"ל ומנהל כספים ראשי

תאריך אישור המידע הכספי הנפרד: 19 באוגוסט, 2025

נתונים על הרווח או ההפסד מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה עצמה

	של ששה לתקופה ה שהסתיימ חודשים וני ביום 30 בי		ה של שלוש לתקופה ה שהסתיימ חודשים וני ביום 30 בי		לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
	בלתי מבו	קר	בלתי מבו	קר	מבוקר
			אלפי ש"ח

הכנסות
ירות ממכירת ד	293,461	165,028	158,301	94,587	425,401
מהשכרה	-	1,195	-	215	756
אחרות	598	484	424	229	743
סות סה"כ הכנ	294,059	166,707	158,725	95,031	426,900

עלויות
ו ות שנמכר עלות הדיר	234,273	133,502	125,486	77,871	349,580
כרה עלות ההש	-	489	-	235	859
רות עלויות אח	414	569	318	300	1,624
יות סה"כ עלו	234,687	134,560	125,804	78,406	352,063

רווח גולמי	59,372	32,147	32,921	16,625	74,837

להשקעה של נדל"ן שווי הוגן שינויים ב	2,573	)598(	3,451	)246(	5,759
וק כירה ושיו הוצאות מ	)7,538(	)4,341(	)3,976(	)2,108(	)10,574(
יות נהלה וכלל הוצאות ה	)13,875(	)14,866(	)6,697(	)7,342(	)34,130(
חרות, נטו הכנסות א	-	165	-	-	165

לי רווח תפעו	40,532	12,507	25,699	6,929	36,057

ימון הכנסות מ	17,629	14,631	9,412	6,801	29,936
ימון הוצאות מ	)9,785(	)10,363(	)1,353(	)4,183(	)19,744(
ימון, נטו הכנסות מ	7,844	4,268	8,059	2,618	10,192

ות ת המטופל ת מוחזקו סדי( חברו רווחי )הפ
ני שווי המאז בשיטת ה	)16,136(	68,495	)8,161(	79,733	170,937
					217,186
ההכנסה מיסים על רווח לפני	32,240	85,270	25,597	89,280

ההכנסה מיסים על	7,651	1,584	6,005	1,156	6,232

החברה עלים של מיוחס לב תקופה ה רווח נקי ל	24,589	83,686	19,592	88,124	210,954

נתונים על הרווח הכולל מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה עצמה

לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר	ה של שלוש לתקופה ה שהסתיימ חודשים וני ביום 30 בי		של ששה לתקופה ה שהסתיימ חודשים וני ביום 30 בי
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו	קר בלתי מבו
		אלפי ש"ח
210,954	88,124	19,592	83,686	24,589	תקופה רווח נקי ל
					אחר: פסד( כולל ל רווח )ה רכיבים ש
					וח או מחדש לרו מסווגים יסווגו או סכומים ש
					פיים: אים ספצי תקיים תנ הפסד בה
787	4,649	)21,542(	7,836	)16,787(	ת חוץ בגין פעילו גום מטבע הפרשי תר
134	)25(	43	)5(	)101(	תרגום ין( הפרשי )מיסים בג הטבת מס
					ווח או חר מכן לר מחדש לא לא יסווגו סכומים ש הפסד:
)4(	-	-	-	-	גדרת להטבה מו ן תוכניות טוארי בגי הפסד אק
1	-	-	-	-	אקטוארי בגין הפסד הטבת מס
					דרת הטבה מוג ן תוכנית ל טוארי בגי הפסד אק
)15(	-	-	-	-	אוחדת בחברה מ
3	-	-	-	-	אקטוארי בגין הפסד הטבת מס
906	4,624	)21,499(	7,831	)16,888(
					עלים מיוחס לב תקופה ה ד( כולל ל רווח )הפס
211,860	92,748	)1,907(	91,517	7,701	ה של החבר

נתונים על תזרימי המזומנים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה עצמה

לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר	ה של שלוש לתקופה ה שהסתיימ חודשים וני ביום 30 בי		של ששה לתקופה ה שהסתיימ חודשים וני ביום 30 בי
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו	קר בלתי מבו
		אלפי ש"ח
					טפת עילות שו ומנים מפ תזרימי מז
210,954	88,124	19,592	83,686	24,589	רווח נקי
					מנים רימי המזו להצגת תז הדרושות התאמות
)403,614(	)150,483(	)162,883(	)225,900(	)424,000(	ספח א'( שוטפת )נ מפעילות
)192,660(	)62,359(	)143,291(	)142,214(	)399,411(	ת שוטפת שו לפעילו טו, ששימ מזומנים נ

					קעה עילות הש ומנים מפ תזרימי מז
)10,566(	)426(	)961(	)890(	)1,955(	קעה דל"ן להש השקעה בנ ם, נטו נק מיועדי חשבונות ב יקדונות ו שקעה( בפ פירעון )ה
7,634	3,210	)278(	9,394	)1,061(
)840( 171	- -	)34( -	)816( 171	)207( -	וש קבוע רכישת רכ וש קבוע מכירת רכ תמורה מ
24,000	-	-	-	135	לה וחברה כלו חברת בת דיבידנד מ
)199,700(	)3(	-	)15(	)17(	קות, נטו רות מוחז שנתנו לחב הלוואות
					לפעילות( )ששימשו מפעילות טו, שנבעו מזומנים נ
)179,301(	2,781	)1,273(	7,844	)3,105(	השקעה
					ון עילות מימ ומנים מפ תזרימי מז
199,163	-	296,877	199,163	296,877	ה יות הנפק בניכוי עלו רות חוב, הנפקת אג תמורה מ
285,251	65,337	)153,568(	)36,471(	105,073	טו זמן קצר, נ הלוואות ל בנקאיים ו תאגידים אשראי מ
)115,500(	-	-	-	-	רות חוב פירעון אג
44,188	-	3,907	)21,450(	3,907	ת מחברת ב ר הלוואה( ואה )החז קבלת הלו
-	-	)367(	-	)367(	יות באוצר רכישת מנ
)39,801(	)5,267(	-	)5,267(	-	חולק דיבידנד ש
)1,392(	)330(	)389(	)663(	)766(	ין חכירה חייבות בג פירעון הת
371,909	59,740	146,460	135,312	404,724	מימון מפעילות טו, שנבעו מזומנים נ
)52(	162	1,896	942	2,208	מזומנים נים ושווי דה( במזומ עליה )ירי
438	1,218	698	438	386	תקופה לתחילת ה י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו
386	1,380	2,594	1,380	2,594	ופה לסוף התק י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו

נספח לנתונים על תזרימי המזומנים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה עצמה

נספח א' - התאמות הדרושות להצגת תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת

לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר	ה של שלוש לתקופה ה שהסתיימ חודשים וני ביום 30 בי		של שי שה לתקופה ה שהסתיימ חודשים וני ביום 30 בי
2024	2024 2025 קר בלתי מבו		2024 2025 קר בלתי מבו
מבוקר
		אלפי ש"ח
					: י מזומנים ת בתזרימ אינן כרוכו הוצאות ש הכנסות ו
)5,759(	246	)3,451(	598	)2,573(	להשקעה של נדל"ן שווי הוגן שינויים ב
2,367	575	637	1,136	1,268	תות פחת והפח
)3,810(	230	5,338	)8,842(	6,378	ם, נטו סים נדחי שינוי במי
)962(	304	)7,732(	207	)6,179(	ארוך ואות לזמן שערוך הלו
449	111	118	219	235	טו עובדים, נ ל הטבות ל חייבות בש שינוי בהת
)170,937(	)79,733(	8,161	)68,495(	16,136	אזני השווי המ ות בשיטת ת המטופל וחי( חברו הפסדי )רו
)22,301(	)5,526(	)7,959(	)11,011(	)15,740(	הון כיון שטרי הפחתת ני
5,798	)2,457(	)2,418(	2,835	2,655	ב אגרות חו מימון בגין
164	41	40	82	82	חכירה מימון בגין
)204(	)54(	)53(	)107(	)106(	ת כלולות בל מחברו ריבית לק
3,147	975	265	1,950	528	ים יות לעובד עלות אופצ
)7(	-	-	)7(	-	ול חכירה רווח מביט
)165(	-	-	)165(	-	רווח הון
)192,220(	)85,288(	)7,054(	)81,600(	2,684
					בויות: ש והתחיי סעיפי רכו שינויים ב
					לקוחות חוזים עם כסים בגין ת חובה, נ בים ויתרו גידול בחיי
)98,646(	)56,570(	)120,859(	)53,356(	)299,585(	ם ים שוטפי ונכסי מיס
					ה קעין לבני מלאי מקר בהקמה ו אי בניינים גידול במל
)107,132(	)5,439(	)15,170(	)7,072(	)5,037(	וקרקעות
8,536	4,904	-	6,186	1,397	אי דירות קיטון במל
					ם לקוחות ן חוזים ע יבויות בגי ון( בהתחי גידול )קיט
)34,313(	)4,703(	2,892	)10,637(	)1,134(	רות מרוכשי די ומקדמות
6,253	6,220	)243(	8,720	2,249	משנה ם וקבלני ון( בספקי גידול )קיט
22,415	)5,647(	)15,960(	)76,001(	)109,852(	עין כרי מקרק יבויות למו ון( בהתחי גידול )קיט
)8,507(	)3,960(	)6,489(	)12,140(	)14,722(	ת זכות אים ויתרו קיטון בזכ
)211,394(	)65,195(	)155,829(	)144,300(	)426,684(
)403,614(	)150,483(	)162,883(	)225,900(	)424,000(
					: י מזומנים על תזרימ מידע נוסף נספח ב' -
					ופה עבור: משך התק ששולמו ב מזומנים
65,610	18,595	33,665	31,310	54,325	הוונו( עלויות ש ימון )כולל הוצאות מ
12,259	46	7,500	53	12,502	הכנסה מיסים על
					: קופה עבור במשך הת שנתקבלו מזומנים
1,209	33	26	1,176	48	שהוונו( הכנסות ימון )כולל הכנסות מ
11,406	-	-	6,065	-	הכנסה מיסים על
					ם ת בתזרי כרוכו ות שאינן ת מהותי - פעילו נספח ג' מזומנים:
941	76	342	131	355	ה בגין חכיר התחייבות מוש כנגד ס זכות שי הכרה בנכ קרקעין למוכרי מ תחייבויות עה כנ גד ה ל"ן להשק רכישת נד
10,408	-	-	-	-	ין מוסדות וזכאים בג
135	-	-	-	-	ה כלולה קבל מחבר דיבידנד ל
				7

מידע נוסף לדוחות הכספיים הנפרדים

מידע נוסף

כללי

א. המידע הכספי הנפרד של החברה מוצג בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל- 1970 ואינו כולל את כל המידע הנדרש לפי תקנה 9ג' והתוספת העשירית לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל - 1970 בעני ין מידע כספי נפרד של התאגיד. יש לקרוא אותו ביחד עם המידע הכספי הנפרד ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך וביחד עם תמצית דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 ביוני 2025 )להלן: "הדוחות המאוחדים"(.
ב. המידע הכספי הנפרד נערך בהתאם למדיניות החשבונאית שמפורטת בסעיף א3. למידע הנוסף לדוחות הכספיים הנפרדים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 פרט לשינויים במדיניות החשבונאית המפורטים בביאור .2ג לתמצית הדוחות ביניים מאוחדים המתפרסמים עם מידע כספי נפרד זה.
ג. במידע כספי נפרד זה תאגידים מוחזקים כהגדרתם בביאור .1ב בדוחות המאוחדים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

19 באוגוסט 2025

לכבוד הדירקטוריון של פרשקובסקי השקעות ובנין בע"מ )להלן - "החברה"( רחובות רח' מוטי קינד 10

הנדון: הסכמה להכללת דוח סקירה ודוח מיוחד של פרשקובסקי השקעות ובנין בע"מ )להלן – החברה( בקשר עם תשקיף מדף של החברה מחודש יולי 2024

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה )לרבות בדרך של הפניה( של הדוחות שלנו המפורטים להלן בדוחות הצעת מדף אשר יפורסמו על ידי החברה מכוח תשקיף המדף שבנדון:

.1 דוח סקירה מיום 19 באוגוסט 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימ ו באותו תאריך.
.2 דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר מיום 19 באוגוסט 2025 על תמצית המידע הכספי הביניים הנפרד של החברה ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידים(, התש"ל - .1970

בברכה ובכבוד רב,

בייקר טילי הורוביץ סבו טבת & כהן טבח רואי חשבון

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א(:

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ )להלן – התאגיד(, אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לעניין זה, חברי ההנהלה הם:

.1 מר שרון פרשקובסקי, חבר הדירקטוריון ומנהל כללי;
.2 מר מוטי נחמיאס, משנה למנכ"ל ומנהל כספים ראשי;

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישות הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוני לתקופה שנסתיימה ביום 31 במרץ 2025 )להלן – "הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון"(, נמצאה הבקרה אפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שהובאה במסגרת הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון;

למועד הדוח, בהתבסס על האמור בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל הבקרה הפנימית היא אפקטיבית.

הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38ג)ד()1(:

אני, שרון פרשקובסקי, מצהיר כי:

)1( בחנתי את הדוח הרבעוני של פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ )להלן – התאגיד( לרבעון השני של שנת 2025 )להלן – הדוחות(;

)2( לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;

)3( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;

)4( גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית של הדיווח הכספי ועל הגילוי:

)א( את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –

)ב( כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;

)5( אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:

)א( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע- ,2010 מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –

)ב( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים.

)ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון )רבעוני או תקופתי, לפי העניין( לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לע יל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

19 באוגוסט, 2025 _______________________

שרון פרשקובסקי מנכ"ל וחבר הדירקטוריון

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38ג)ד()2(:

אני, מוטי נחמיאס מצהיר כי:

)1( בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ )להלן – התאגיד( לרבעון השני של שנת 2025 )להלן – "הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים"(;

)2( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית, ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת דוחות;

)3( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;

)4( גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכניות ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:

)א( את כל הליקויים המשמעותייים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –

)ב( כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.

)5( אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד –

)א( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחנו של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע- ,2010 מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –

)ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון )רבעוני או תקופתי, לפי הענייו( לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

19 באוגוסט, 2025 ____________________

מוטי נחמיאס, משנה למנכ"ל ומנהל כספים ראשי

AI Terminal

Prashkovsky Investments and Construction Ltd.

6996_rns_2025-08-19_ca290f6e-ebbd-40ce-9057-6469f8e07fb2.pdf

דוח רבעוני לתקופה שהסתיימה

תוכן עניינים

חלק א' – עדכון תיאור עסקי התאגיד לדוח התקופתי לשנת 2024

של פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ )"החברה"(

.1 עדכון לסעיף 17 בפרק תיאור עסקי התאגיד - שעניינו "נדל"ן להשקעה בארה"ב"

.2 אג"ח )סדרה טז'(

.3 אישור תוכנית רכישה של מניות החברה

.4 עדכון לסעיף 32 בפרק תיאור עסקי התאגיד - שעניינו "דיון בגורמי סיכון" –

א. מלחמת "חרבות ברזל" -

.2 הכנסות:

ב. סיכוני הריבית

ג. סיכוני מדד

.5 עדכון לתקנה 22 בפרק רביעי לדוח התקופתי לשנת 2024 שעניינו -"עסקאות עם בעלי שליטה או שלבעלי השליטה יש בהן עניין אישי"

.6 עדכון לתקנה 26 בפרק רביעי לדוח התקופתי לשנת 2024 שעניינו -"דירקטורים של החברה"

פרשקובסקי השקעות ובנין בע"מ דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה ליום 30 ביוני 2025

.1 כללי

.1.1 נתונים עיקריים מתוך תיאור עסקי התאגיד

.1.2 התפתחות פעילות החברה - תחום הנדל"ן היזמי - בנייה למגורים בישראל

א. להלן פירוט בדבר מכירות והכרה ברווח גולמי בפרויקטים בשיווק ובביצוע נכון ליום :30.6.2025

ב. להלן פירוט בדבר הכנסות משירותי בנייה שנכללות בתחום הנדל"ן היזמי בישראל )במיליוני ש"ח(:

ג. להלן פירוט בדבר היקף מכירות בפרויקטים של החברה בתקופת הדוח בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד:

ד. להלן פירוט בדבר פרויקטים של החברה הנמצאים בשלבים שונים של תכנון והוצאת היתרי בנייה ששיווקם טרם החל נכון ליום 30 ביוני :2025

ה. להלן פירוט בדבר עתודות קרקע של החברה נכון ליום 30 ביוני :2025

ו. להלן פירוט בדבר פרויקטים של התחדשות עירונית - בהם מתבצעות החתמות דיירים נכון ליום

30 ביוני :2025

ז. להלן פירוט בדבר עתודות קרקע לגביהן יש תב"עות בהכנה נכון ליום 30 ביוני 2025 - ראשון לציון גוש 3633

.1.3 התפתחות פעילות החברה בתחום נדל"ן להשקעה – תחום הנכסים המסחריים בישראל

להלן פרטים אודות נכסים מסחריים בישראל, אשר מניבים הכנסות נכון ליום :30.6.2025

.1.4 התפתחות פעילות החברה בתחום נדל"ן להשקעה – תחום מגורים להשכרה בארה"ב

להלן פרטים אודות הכנסות מהשכרה בארה"ב נכון ליום :30.6.2025

.1.5 התפתחות פעילות החברה בתחום הדיור להשכרה בישראל

להלן פרטים אודות הכנסות מהשכרה מתחום דיור להשכרה נכון ליום :30.6.2025

.2 מצב כספי

.3 תוצאות הפעילות כולל פירוט ההכנסות, העלויות והרווח הגולמי של הפרויקטים

הכנסות, עלות ההכנסות ורווח גולמי - לתקופה של ששה חודשים שנסתיימה ביום 30 ביוני 2025

הכנסות, עלות ההכנסות ורווח גולמי – שנת 2024

.4 נ זילות

.5 גילוי תזרים מזומנים חזוי בהתאם לתקנה 10)ב()14( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, תש"ל - 1970 )"תקנות הדוחות"(

.6 מקורות המימון של החברה

.7 ממשל תאגידי

א. תרומות

ב. דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית

ג. המבקר הפנימי

ד. דיווח על דירקטורים בלתי תלויים

הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד

.8 אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו

.9 רכישה עצמית

.10 חוק שכר שווה לעובדת ועובד, תשנ"ו 1996

.11 פרטים אודות תעודות ההתחייבות של התאגיד

א. להלן פרטים אודות סדרות אגרות החוב )באלפי ש"ח( ביחס לאגרות חוב )סדרה טז'(:

ב. פרטי הנאמן:

ג. דירוג

ד. עמידה בתנאים ובהתחייבויות למחזיקי אגרות החוב:

ה. דרישה לביצוע פעולות מטעם הנאמן

התחייבויות החברה לעמידה באמות מידה פיננסיות - כפי שנקבעו בשטרי הנאמנות

לאור האמור, נכון ליום 30.6.2025 החברה עומדת בכל אמות המידה הפיננסיות להן התחייבה ביחס לאג"ח )סדרה יד'( , לאג"ח )סדרה טו'( ולאג"ח )סדרה טז'( .

.12 פרטים אודות הערכות שווי מהותיות מאוד אשר שימשו לקביעה של נתונים בדוח– לפי תקנה 8ב)ט( לתקנות הדיווח:

.13 פרטים אודות הערכות שווי מהותיות אשר שימשו לקביעה של נתונים בדוח– לפי תקנה 8ב)ט( לתקנות הדיווח:

דוחות כספיים תמציתיים ביניים מאוחדים ליום 30 ב יוני 2025 )בלתי מבוקרים(

תוכן העניינים

דוח סקירה של רואי החשבון המבקרים לבעלי המניות של פרשקובסקי השקעות ובנין בע"מ

מבוא

היקף הסקירה

מסקנה

דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי ליום

דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי ליום

דוחות תמציתיים מאוחדים על רווח או ההפסד

דוחות תמציתיים מאוחדים על הרווח הכולל

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון העצמי )באלפי ש"ח(

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון העצמי )באלפי ש"ח(

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון העצמי )באלפי ש"ח(

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון העצמי )באלפי ש"ח(

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון העצמי )באלפי ש"ח(

דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים

נספח לדוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים

באורים לדוחות כספיים תמציתיים מאוחדים, ליום 30 ביוני 2025 )בלתי מבוקרים(

באור 1 - כללי