POLY DEVELOPMENTS AND HOLDINGS GROUP CO., LTD. — Capital/Financing Update 2007

Jul 26, 2007

股票简称：保利地产 股票代码：600048

保利房地产（集团）股份有限公司

注册地址：广州市海珠区阅江中路688 号保利国际广场北塔29-33 层 办公地址：广州市海珠区阅江中路688 号保利国际广场北塔29-33 层

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增发招股意向书摘要

保荐机构（主承销商）

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中信证券股份有限公司

（办公地址：北京市朝阳区新源南路六号京城大厦五层）

公告时间： 二零零七年七月二十七日

1-2-1

董事会声明

本招股意向书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况，并不 包括招股意向书全文的各部分内容。招股意向书全文同时刊载于 www.sse.com.cn。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读招股意向书全文，并 以其作为投资决定的依据。

投资者若对本招股意向书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪 人、律师、会计师或其他专业顾问。

发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股意向书及其摘要不存在 虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对招股意向书及其摘要真实性、准确性和 完整性承担个别和连带的法律责任。

公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股意向书及 其摘要中财务会计资料真实、完整。

中国证监会、其他政府部门对本次发行所作的任何决定或意见，均不表 明其对发行人股票的价值或者投资人的收益做出实质性判断或者保证。任何 与之相反的声明均属虚假不实陈述。

重大事项提示

1、根据公司第二届董事会第五次会议及2006 年度股东大会决议，2006 年度利润分配方案实施后的剩余未分配利润及公司2007 年新产生的利润，均 由公司增发后的新老股东共享。

2、近年，政府为引导和规范房地产行业的健康发展，连续出台了多项宏 观调控政策：2005 年，国务院常务会议提出八大措施引导和调控房地产市场， 中央七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的通知》，2006 年5 月， 国务院常务会议通过了调控房地产六条措施，随后，建设部等中央九部委联 合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。2007 年1 月 17 日，国家税务总局颁布《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算 管理有关问题的通知》（国税发[2006]187 号）正式宣布：全国各地将从2007

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年2 月1 日起开展房地产开发企业土地增值税清算。

上述规定，将直接加大普通住房的供应，抑制投机和投资性购房需求的过 快增长以及高档、豪华住宅的建设，使房地产市场秩序得到整顿和规范，住房消 费受到合理引导，最终达到调整住房供应结构、稳定价格的调控目标。对于面向 中等收入消费者、以开发中档普通住宅为主、具备较强竞争实力和品牌影响力的 房地产企业，将获得更广阔的发展空间。对本公司而言，调控政策及未来可能出 台的其他政策所造成的房地产市场的短期波动，在一定程度上也将对公司业务产 生影响。

3、根据财政部2006 年2 月15 日发布的[2006]3 号文“财政部关于印发 《企业会计准则第1 号-存货》等38 项具体准则的通知”的要求，本公司自 2007 年1 月1 日起执行新企业会计准则。执行新会计准则后，可能因发生的 会计政策、会计估计变更而影响公司的财务状况和经营成果，本公司已在“管 理层讨论与分析”中进行披露。

4、本公司控股子公司北京保利2005 年与北京金浩、北京浩云（下称原 股东）签订合作协议，北京保利投资8 亿元合作开发保利金泉广场（政泉花 园），期限两年，合作期间北京保利持有北京政泉80%股权，并全面负责保 利金泉广场的开发建设，北京保利8 亿元投资的回报按年投资回报率27%计 算收益，合作期间在北京保利收回投资及回报的前提下，原股东有权回购北 京政泉股权。2006 年8 月合作双方签订项目转让协议，对合作方式进行调整。 出于利益原因，为达到提前回购北京保利持有的北京政泉80%股权的目的， 原股东于2007 年5 月起诉北京保利，诉讼标的金额4,000 万元。2007 年7 月8 日，原股东以法人名义正式来函提出在原合作协议基础上给予北京保利 一定补偿为条件回购北京政泉股权，双方目前正在洽谈回购具体事宜。北京 保利2006 年度确认对北京政泉项目投资收益净利润11,891 万元，占本公司 2006 年度净利润的18.05%。本次回购不会影响北京保利对北京政泉花园项目 的投资及收益。

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保利房地产（集团）股份有限公司增发招股意向书摘要 第一节 本次发行概况

第一节 本次发行概况

一、本公司基本信息

中文名称：保利房地产（集团）股份有限公司 英文名称：POLY REAL ESTATE GROUP CO.,LTD 注册地址：广州市海珠区阅江中路688 号保利国际广场北塔29-33 层 办公地址：广州市海珠区阅江中路688 号保利国际广场北塔29-33 层 上市地：上海证券交易所

股票简称：保利地产 股票代码：600048

二、本次发行情况

（一）本次发行的核准情况

本次发行经公司2007 年2 月9 日召开的二届五次董事会形成决议，并经 2007 年3 月8 日召开的2006 年度股东大会表决通过，董事会决议公告和股东 大会决议公告分别刊登在2007 年2 月13 日、2007 年3 月9 日的《中国证券 报》、《上海证券报》和《证券时报》上。

本次发行已经中国证监会证监发行字[2007]202 号文核准。

（二）本次发行情况

1、股票种类： 人民币普通股（A股）

2、每股面值： 人民币1.00元 3、发行股数： 不超过35,000万股

4、每股发行价及定价方式：

本次发行价格为55.48元/股，不低于招股意向书刊登日前二十个交易日股 票收盘价均价和前一交易日均价的孰低值。

5、预计募集资金总额： 【 】万元

6、预计募集资金净额： 【 】万元

7、募集资金专项存储的帐户：

（1）帐户名称: 保利房地产（集团）股份有限公司

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保利房地产（集团）股份有限公司增发招股意向书摘要 第一节 本次发行概况

帐号：3602004529200170524

开户银行：中国工商银行股份有限公司广州市西华路支行

• （2）帐户名称: 保利房地产（集团）股份有限公司 帐号：44-048101040010589

开户银行：中国农业银行广州市城南支行

（3）帐户名称: 保利房地产（集团）股份有限公司 帐号：820026452208093001

开户银行：中国银行广州市东山支行

8、发行对象： 所有在上海证券交易所开设A股股票帐户的中国境内社会公 众投资者和中国证监会认定的合格机构投资者（法律、法规禁止购买者除外） 9、发行方式： 采取网上、网下定价的方式发行，原股东可按其在本公司股 权登记日收市后登记在册的持股数以一定比例优先认购。

10、申请上市地： 上海证券交易所

11、承销方式及承销期： 承销团余额包销，由主承销商中信证券股份有限 公司牵头组成的承销团包销剩余股票，承销期的起止时间：自2007年7月27日至 2007年8月15日。

12、发行费用概算： 【 】万元

本次发行费用包括承销佣金和保荐费用、审计费用、评估费用、律师费用、 发行推介费、信息披露费、登记托管费等，以上费用合计约人民币 万元，情 况如下：

下：
项目	金额（万元）
承销佣金和保荐费用
审计费用	45
评估费用	33
律师费用	40
发行推介费用	600
信息披露费	300
登记托管费	35
合 计

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保利房地产（集团）股份有限公司增发招股意向书摘要 第一节 本次发行概况

13、承销期间的停牌、复牌安排

本次发行期间的主要日程与停牌安排如下（如遇不可抗力则顺延）：

日期	发行安排	停牌安排
T-3 （7月27日）	刊登招股意向书摘要、网上和网下发行公告	上午9:30-10:30停 牌，其后正常交易
T-2 （7月30日）	刊登网上路演公告	正常交易
T-1 （7月31日）	网上路演，股权登记日
T （8月1日）	网上、网下申购日，网下申购定金缴款日（申 购定金到账截止时间为当日下午17:00时）	全天停牌
T＋1 （8月2日）	网下申购定金验资
T＋2 （8月3日）	网上申购资金验资，确定网上、网下发行股数， 计算配售比例和中签率
T＋3 （8月6日）	刊登发行结果公告，退还未获配售的网下申购 定金，网下申购投资者根据配售结果补缴余款 （到账截止时间为T+3日下午17:00时），网上 摇号抽签
T＋4 （8月7日）	刊登网上中签结果公告，网上申购款解冻，网 下申购款验资	正常交易

14、股票上市时间安排：

本次增发结束后，发行人将尽快办理增发股份上市的有关手续。具体上市时 间将另行公告。

15、本次发行股票的上市流通、包括各类投资者持有期的限制或承诺

网下 A 类机构投资者认购的股份需承诺一个月的锁定期，本次增发的其余 股份无锁定期限制。

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保利房地产（集团）股份有限公司增发招股意向书摘要 第一节 本次发行概况

三、本次发行有关当事人

• 1、发行人：保利房地产（集团）股份有限公司

法定代表人：李彬海

办公地址：广州市海珠区阅江中路688 号保利国际广场北塔29-33 层 电话：020-89898000 传真：020-89898666 网址：www.polycn.com 电子邮箱：stock@polycn.com 联系人：刘平、黄海

2、保荐机构（主承销商）：中信证券股份有限公司 法定代表人：王东明 保荐代表人：朱洁、贾晓亮 项目主办人：战肖华 经办人员：蒋昱辰、黄立海、闫立罡 办公地址：北京市朝阳区新源南路6 号京城大厦五层 电话：010-84588500 传真：010-84865610

3、分销商

（1）中信建投证券有限责任公司（副主承销商）

住 所：北京市朝阳区安立路66 号4 号楼 法定代表人：黎晓宏 电 话：010-85130998 联系人：杨继萍

（2）中国银河证券股份有限公司（副主承销商）

住 所：北京市西城区金融大街35 号2-6 层 法定代表人：肖时庆 电 话：010-66568009 联系人：赵博

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保利房地产（集团）股份有限公司增发招股意向书摘要 第一节 本次发行概况

（3）中国建银投资证券有限责任公司

住 所：深圳市福田区福华三路深圳国际商会中心48-50 楼 法定代表人：杨小阳 电 话：13901130449 联系人：万新 （4）海际大和证券有限责任公司

住 所：上海浦东新区富城路99 号15 楼 法定代表人：郁忠民 电 话：021-68598000-6153 联系人：吕东 （5）光大证券有限责任公司 住 所：上海市浦东新区浦东南路528 号上海证券大厦 法定代表人：王明权 电 话：021-68816000-1888 联系人：朱晓霞 （6）广州证券有限责任公司 住 所：广州市先烈中路69 号东山广场主楼5 楼 法定代表人：吴志明 电 话：020-87322668-313 联系人：胡瑜萍

4、发行人律师：北京市颐合律师事务所 负责人：付朝晖 住所：北京市东城区建内大街7 号光华长安大厦2 座1910 室 电话：010-65178866 传真：010-65180276 经办律师：李清荣、付朝晖、吴莲花

5、会计师事务所：深圳大华天诚会计师事务所

住所：深圳市福田区滨河路联合广场B 座11 楼 法定代表人：邬建辉

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保利房地产（集团）股份有限公司增发招股意向书摘要 第一节 本次发行概况

电话：020-38730383 传真：020-38730375 经办注册会计师：胡春元、范荣

• 6、申请上市的证券交易所：上海证券交易所

办公地址：上海市浦东南路528 号上海证券大厦 法定代表人：朱从玖 电话：021-68808888 传真：021-68807813

7、收款银行： 交通银行股份有限公司

工商银行股份有限公司 中信银行股份有限公司

• 8、股份登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

住所：上海市浦建路 727 号 法定代表人：王迪彬 电话：021-58708888 传真：021-58899400

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保利房地产（集团）股份有限公司招股意向书摘要 第二节 主要股东情况

第二节 主要股东情况

截至2007 年3 月31 日，前十名股东持股情况具体如下：

股东名称	股份性质	有限售条件股数	持股数（股）	所占比例（%）
保利南方集团有限公司	国有法人股	300,229,522.00	300,229,522.00	54.59
广东华美国际投资集团有限公司	法人股	60,770,478.00	60,770,478.00	11.05
张克强	自然人股	18,000,000.00	18,000,000.00	3.27
中国工商银行－广发稳健增长证券 投资基金	社会法人股	-	8,287,213.00	1.51
中国工商银行－广发策略优选混合 型证券投资基金	社会法人股	-	8,270,471.00	1.50
中国工商银行－南方绩优成长股票 型证券投资基金	社会法人股	-	7,588,956.00	1.38
中国建设银行－博时价值增长贰号 证券投资基金	社会法人股	-	6,620,685.00	1.20
中国工商银行－广发聚丰股票型证 券投资基金	社会法人股	-	4,011,360.00	0.73
全国社保基金一零三组合	社会法人股	-	3,912,972.00	0.71
中国建设银行－博时主题行业股票 证券投资基金	社会法人股	-	3,853,306.00	0.70

说明：公司控股股东保利南方集团有限公司及实质控制人中国保利集团公司承诺：自 股票上市之日起三十六个月内，不转让或委托他人管理其已直接和间接持有的公司股份，也 不由公司收购该部分股份。公司其他发起人股东均承诺：其所持有的公司股份中，因 2005 年度中期利润分配及资本公积金转增股本增加的股份，自工商变更登记完成之日起（2006 年 1 月 27 日）三十六个月内不转让；其他股份自股票上市之日起一年内不转让。上述承诺 和锁定期限届满后，相应股份可以上市流通和转让。

截至目前，本公司股本总额为1,100,000,000 股。

1-2-10

保利房地产（集团）股份有限公司招股意向书摘要 第三节 财务会计信息

第三节 财务会计信息

一、公司最近三个会计年度及一期的财务会计资料

以下财务数据信息，非经特别说明，均引自经深圳大华天诚会计师事务所 审计的公司2004 年度、2005 年度、2006 年度财务报告。

（一）财务会计报表

公司最近三年合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表以及所有者 权益变动表如下：

• 1、 公司最近三年简要合并财务报表

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保利房地产（集团）股份有限公司招股意向书摘要 第三节 财务会计信息

合并资产负债表

单位：人民币元

			单位：人民币元
资产	2006年12月31 日	2005年12月31 日	2004年12月31 日
流动资产：
货币资金	920,469,923.72	714,352,178.88	258,094,390.04
短期投资	-	-	-
应收票据	-	-	-
应收股利	29,691,750.00	-	-
应收利息	-	-	-
应收帐款	179,452,900.10	156,453,716.29	129,017,908.01
其他应收款	939,350,834.63	413,160,699.98	37,799,089.29
预付帐款	2,908,515,505.78	487,663,178.40	765,174,420.22
应收补贴款	-	-	-
存货	11,307,080,427.31	6,142,515,486.87	3,000,808,950.72
待摊费用	60,580.09	577,159.74	345,562.21
一年内到期的长期债权投资	-	-	-
其他流动资产	-	-	-
流动资产合计	16,284,621,921.63	7,914,722,420.16	4,191,240,320.49
长期投资：
长期股权投资	159,070,935.53	62,719,021.97	12,567,142.01
长期债权投资	-	-	-
长期投资合计	159,070,935.53	62,719,021.97	12,567,142.01
其中：合并价差	12,492,202.45	15,570,288.89	580,494.98
其中：股权投资差额	12,492,202.45	15,570,288.89	580,494.98
固定投资：
固定资产原价	59,148,775.81	35,456,325.16	21,376,134.57
减：累计折旧	16,039,215.96	11,573,170.74	6,721,507.00
固定资产净值	43,109,559.85	23,883,154.42	14,654,627.57
减：固定资产减值准备	-	-	-
固定资产净额	43,109,559.85	23,883,154.42	14,654,627.57
工程物资	-	-	-
在建工程	-	-	-
固定资产清理	-	-	-
固定资产合计	43,109,559.85	23,883,154.42	14,654,627.57
无形及其他资产：
无形资产	152,493.40	55,689.61	6,750.00
长期待摊费用	9,098,393.53	14,091,778.44	0.00
其他长期资产	-	-	-
无形及递延资产合计	9,250,886.93	14,147,468.05	6,750.00
递延税项：
递延税款借项	-	-	-
资产总计	16,496,053,303.94	8,015,472,064.60	4,218,468,840.07

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保利房地产（集团）股份有限公司招股意向书摘要 第三节 财务会计信息

合并资产负债表（续）

合并资产负债表（续）	合并资产负债表（续）	合并资产负债表（续）	合并资产负债表（续）
单位：人民币元
负债及股东权益	2006 年12 月31日	2005 年12 月31日	2004年12月31 日
流动负债：
短期借款	655,000,000.00	354,000,000.00	608,000,000.00
应付票据	-	-	15,000,000.00
应付帐款	114,540,751.00	36,339,769.03	88,673,935.14
预收帐款	4,922,380,424.73	2,001,613,063.98	848,604,811.91
应付工资	2,211,451.29	3,147,695.23	621,845.74
应付福利费	14,978,391.35	8,581,501.09	3,619,683.31
应付股利	2,973,722.01	13,537,500.00	-
应交税金	(36,472,512.44)	120,848,605.60	49,494,296.69
其他应交款	(427,068.76)	104,831.28	1,170,581.10
其他应付款	2,468,683,698.23	2,180,047,016.34	391,605,017.85
预提费用	103,356,930.36	182,512,848.57	141,787,730.62
预计负债	2,107,557.16	-	-
递延收益	-	171,001.62	1,236,922.30
一年内到期的长期负债	616,060,000.00	698,000,000.00	220,000,000.00
其他流动负债	-	-	-
流动负债合计	8,865,393,344.93	5,598,903,832.74	2,369,814,824.66
长期负债：
长期借款	3,621,900,000.00	1,210,960,000.00	1,061,000,000.00
应付债券	-	-	-
长期应付款	-	-	-
专项应付款	-	-	-
其他长期负债	-	-	-
长期负债合计	3,621,900,000.00	1,210,960,000.00	1,061,000,000.00
递延税项：
递延税款贷项	2,118,982.74	2,542,779.29	2,966,575.83
负债合计	12,489,412,327.67	6,812,406,612.03	3,433,781,400.49
少数股东权益：
少数股东权益	379,847,358.27	252,763,351.10	214,249,013.46
所有者权益：
股本	550,000,000.00	400,000,000.00	200,000,000.00
资本公积	1,887,205,654.16	19,484,819.59	102,627,564.22
盈余公积	176,547,337.94	109,931,138.35	48,561,891.34
其中：公益金	-	39,931,020.60	19,474,604.93
未分配利润	1,013,040,625.90	420,886,143.53	219,248,970.56
其中：拟分配的现金股利	16,500,000.00	-	28,840,000.00
外币折算差额	-	-	-
累积未弥补子公司亏损	-	-	-
股东权益合计	3,626,793,618.00	950,302,101.47	570,438,426.12
负债及股东权益总计	16,496,053,303.94	8,015,472,064.60	4,218,468,840.07

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保利房地产（集团）股份有限公司招股意向书摘要 第三节 财务会计信息

合并利润表

合并利润表	合并利润表	合并利润表	合并利润表
单位：人民币元
项目	2006 年度	2005 年度	2004 年度
一、主营业务收入	4,027,223,031.51	2,356,418,800.79	1,559,072,874.38
减：主营业务成本	2,586,560,239.92	1,353,549,702.54	1,049,730,360.93
主营业务税金及附加	315,451,898.58	155,173,237.64	86,458,987.13
二、主营业务利润	1,125,210,893.01	847,695,860.61	422,883,526.32
加：其他业务利润	3,418,486.95	5,508,048.90	2,410,349.69
减：营业费用	168,302,392.39	105,061,386.79	63,922,488.00
管理费用	115,536,623.84	88,876,883.12	54,910,970.83
财务费用	(6,874,051.10)	2,586,552.73	1,282,621.36
三、营业利润	851,664,414.83	656,679,086.87	305,177,795.82
加：投资收益	199,305,496.49	(390,601.17)	(978,813.75)
补贴收入	-	-	-
营业外收入	1,439,707.57	1,675,412.58	1,360,815.51
减：营业外支出	5,007,190.51	2,268,897.12	1,151,758.94
四、利润总额	1,047,402,428.38	655,695,001.16	304,408,038.64
减：所得税	325,770,498.12	238,489,733.77	100,146,510.87
少数股东损益	62,861,248.30	10,358,847.41	15,169,831.84
未弥补子公司亏损	-	-	-
五、净利润	658,770,681.96	406,846,419.98	189,091,695.93
加：年初未分配利润	420,886,143.53	219,248,970.56	84,295,319.07
其他转入	-	-	-
六、可供分配利润	1,079,656,825.49	626,095,390.54	273,387,015.00
减：提取法定盈余公积	66,616,199.59	40,912,831.34	19,225,362.96
提取法定公益金	-	20,456,415.67	9,612,681.48
提取福利及奖励基金	-	-	-
七、可供股东分配的利润	1,013,040,625.90	564,726,143.53	244,548,970.56
减：应付优先股股利	-	-	-
提取任意盈余公积	-	-	-
应付普通股股利	-	43,840,000.00	25,300,000.00
转作股本的普通股股利	-	100,000,000.00	-
八、未分配利润	1,013,040,625.90	420,886,143.53	219,248,970.56

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保利房地产（集团）股份有限公司招股意向书摘要 第三节 财务会计信息

合并现金流量表

合并现金流量表	合并现金流量表	合并现金流量表	合并现金流量表
单位：人民币元
项 目	2006年	2005年度	2004年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金	6,904,599,350.77	3,549,319,877.79	1,905,610,502.01
收到税费返还	-	-	-
收到的其他与经营活动有关的现金	662,519,699.01	60,427,545.70	131,103,461.44
现金流入小计	7,567,119,049.78	3,609,747,423.49	2,036,713,963.45
购买商品、接受劳务支付的现金	9,298,397,056.42	3,748,009,124.17	2,906,455,192.60
支付给职工以及为职工支付的现金	99,989,540.71	58,353,480.23	24,780,633.08
支付的各项税费	786,519,496.23	351,508,615.45	157,834,651.71
支付的其他与经营活动有关的现金	1,404,077,367.68	288,728,030.50	114,649,076.50
现金流出小计	11,588,983,461.04	4,446,599,250.35	3,203,719,553.89
经营活动产生的现金流量净额	(4,021,864,411.26)	(836,851,826.86)	(1,167,005,590.44)
二、投资活动产生的现金流量
收回投资所收到的现金	-	-	8,039,863.00
其中： 出售子公司所收到的现金	-	-	-
取得投资收益所收到的现金	21,550.00	-	21,600.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资 产而收回的现金净额	550.00	7,500.00	340,290.14
收到的其它与投资活动有关的现金	-	-	-
现金流入小计	22,100.00	7,500.00	8,401,753.14
购建固定资产、无形资产和其他长期资 产所支付的现金	17,935,444.27	7,135,331.79	5,013,790.30
投资所支付的现金	197,778,000.00	90,811,618.34	55,039,863.00
其中：购买子公司所支付的现金	9,280,000.00	55,811,618.34	40,500,000.00
支付的其它与投资活动有关的现金	-	-	-
现金流出小计	215,713,444.27	97,946,950.13	60,053,653.30
投资活动产生的现金流量净额	(215,691,344.27)	(97,939,450.13)	(51,651,900.16)
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资所收到的现金	2,177,500,000.00	24,500,000.00	46,800,000.00
其中：子公司吸收少数股东权益投资收 到的现金	85,000,000.00	24,500,000.00	46,800,000.00
借款所收到的现金	4,787,300,000.00	2,619,920,371.50	1,517,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金		3,144,471.80	1,643,217.73
现金流入小计	6,964,800,000.00	2,647,564,843.30	1,565,443,217.73
偿还债务所支付的现金	2,207,300,000.00	1,109,000,000.00	203,000,000.00
分配股利利润或偿还利息所支付的现金	239,415,954.95	145,398,513.01	80,585,241.81
其中：子公司支付少数股东的股利	-	-	-
减少注册资本所支付的现金	-	-	-
其中：子公司依法减资支付给少数股东 的现金	-	-	-
支付的其他与筹资活动有关的现金	74,410,544.68	2,117,264.46	2,925,839.09
现金流出小计	2,521,126,499.63	1,256,515,777.47	286,511,080.90
筹资活动产生的现金流量净额	4,443,673,500.37	1,391,049,065.83	1,278,932,136.83
四、汇率变动对现金的影响额	-	-	-
五、现金及现金等价物净增加额	206,117,744.84	456,257,788.84	60,274,646.23

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合并现金流量表（补充资料）

单位：人民币元

项 目	2006年度	2005年度	2004 年度
一、不涉及现金收支的投资和筹资活动
债务转为资本	-	-	-
一年内到期的可转换公司债券	-	-	-
融资租赁固定资产	-	-	-
二、将净利润调节为经营活动的现金流量
净利润	658,770,681.96	406,846,419.98	189,091,695.93
加：少数股东损益	62,861,248.30	10,358,847.41	15,169,831.84
计提的资产减值准备	11,142,382.93	9,751,845.01	4,102,380.49
固定资产折旧	5,282,046.79	4,098,404.96	1,834,169.43
无形资产摊销	196,456.21	39,432.00	-
长期待摊费用摊销	6,490,533.39	7,099,070.77	1,927,579.42
待摊费用减少	516,579.65	(231,597.53)	(236,107.81)
预提费用增加	(79,155,918.21)	40,725,117.95	48,246,663.56
处置固定资产、无形资产和其他长 期资产的损失	-	7,280.27	(2,965.12)
固定资产报废损失	1,712.97	-	-
财务费用	3,496,320.85	2,586,552.73	1,282,621.36
投资损失	(199,305,496.49)	390,601.17	978,813.75
递延税款贷项	(423,796.55)	(423,796.54)	(423,796.54)
存货的减少	(5,164,564,940.44)	(3,141,706,536.15)	(1,551,609,612.88)
经营性应收项目的减少	(560,331,701.39)	(135,038,022.16)	(698,784,366.61)
经营性应付项目的增加	1,233,159,478.77	1,958,644,553.27	821,417,502.74
其他	-	-	-
经营活动产生的现金流量净额	(4,021,864,411.26)	(836,851,826.86)	(1,167,005,590.44)
三、现金及现金等价物净增加情况
现金的期末余额	920,469,923.72	714,352,178.88	258,094,390.04
减：现金的期初余额	714,352,178.88	258,094,390.04	197,819,743.81
加：现金等价物的期末余额	-	-	-
减：现金等价物的期初余额	-	-	-
现金及现金等价物净增加额	206,117,744.84	456,257,788.84	60,274,646.23

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所有者权益变动表

单位：人民币元

项 目	2006年1月1日	本期增加	本期减少	2006 年12 月31 日
股本	400,000,000.00	150,000,000.00	-	550,000,000.00
资本公积	19,484,819.59	1,868,560,000.00	839,165.43	1,887,205,654.16
盈余公积	109,931,138.35	106,547,220.19	39,931,020.60	176,547,337.94
其中：法定公积金	70,000,117.75	106,547,220.19	-	176,547,337.94
公益金	39,931,020.60	-	39,931,020.60	-
未分配利润	420,886,143.53	658,770,681.96	66,616,199.59	1,013,040,625.90
合计	950,302,101.47	2,783,877,902.15	107,386,385.62	3,626,793,618.00
	2005年1月1日	本期增加	本期减少	2005 年12 月31 日
股本	200,000,000.00	200,000,000.00	-	400,000,000.00
资本公积	102,627,564.22	16,857,255.37	100,000,000.00	19,484,819.59
盈余公积	48,561,891.34	61,369,247.01	-	109,931,138.35
其中：法定公积金	29,087,286.41	40,912,831.34	-	70,000,117.75
公益金	19,474,604.93	20,456,415.67	-	39,931,020.60
未分配利润	219,248,970.56	406,846,419.98	205,209,247.01	420,886,143.53
合计	570,438,426.12	685,072,922.36	305,209,247.01	950,302,101.47
	2004年1月1日	本期增加	本期减少	2004 年12 月31 日
股本	200,000,000.00	-	-	200,000,000.00
资本公积	100,398,073.28	2,229,490.94	-	102,627,564.22
盈余公积	19,723,846.90	28,838,044.44	-	48,561,891.34
其中：法定公积金	9,861,923.45	19,225,362.96	-	29,087,286.41
公益金	9,861,923.45	9,612,681.48	-	19,474,604.93
未分配利润	84,295,319.07	189,091,695.93	54,138,044.44	219,248,970.56
合计	404,417,239.25	220,159,231.31	54,138,044.44	570,438,426.12

2、 公司最近三年简要母公司财务报表

公司最近三年母公司资产负债表、母公司利润表、母公司现金流量表如下：

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资产负债表

单位：人民币元

资产	2006年12月31 日	2005年12月31 日	2004年12月31 日
流动资产：
货币资金	181,341,137.40	116,857,356.89	57,231,274.04
短期投资	-	-	-
应收票据	-	-	-
应收股利	44,039,700.00	-	-
应收利息	-	-	-
应收帐款	82,558,607.30	134,227,594.37	101,833,462.54
其他应收款	1,714,227,357.97	1,335,623,490.78	1,034,003,471.73
预付帐款	568,057,898.69	65,957,760.20	96,981,081.51
应收补贴款	-	-
存货	3,000,189,526.54	1,353,977,147.86	1,243,360,805.17
待摊费用	-	-	294,807.25
一年内到期的长期债权投资	-	-	-
其他流动资产	-	-	-
流动资产合计	5,590,414,227.90	3,006,643,350.10	2,533,704,902.24
长期投资：
长期股权投资	1,227,764,540.79	598,748,052.59	368,252,433.16
长期债权投资	-	-	-
长期投资合计	1,227,764,540.79	598,748,052.59	368,252,433.16
其中：合并价差	-	-	-
其中：股权投资差额	-	-	-
固定投资：
固定资产原价	11,580,778.24	7,247,599.24	6,956,724.87
减：累计折旧	3,073,781.49	2,224,406.68	1,635,353.78
固定资产净值	8,506,996.75	5,023,192.56	5,321,371.09
减：固定资产减值准备	-	-	-
固定资产净额	8,506,996.75	5,023,192.56	5,321,371.09
工程物资	-	-	-
在建工程	-	-	-
固定资产清理	-	-	-
固定资产合计	8,506,996.75	5,023,192.56	5,321,371.09
无形及其他资产：
无形资产	-	-	6,750.00
长期待摊费用	7,913,718.23	13,849,006.90	-
其他长期资产	-	-	-
无形及递延资产合计	7,913,718.23	13,849,006.90	6,750.00
递延税项：
递延税款借项	-	-	-
资产总计	6,834,599,483.67	3,624,263,602.15	2,907,285,456.49

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资产负债表（续）

单位：人民币元

			单位：人民币元
项 目	2006 年12 月31日	2005 年12 月31日	2004 年12 月31日
流动负债：
短期借款	-	81,000,000.00	428,000,000.00
应付票据	-	-	-
应付帐款	-	5,316,893.13	- -
预收帐款	814,611,594.50	778,111,499.42	591,646,576.17
应付工资	947,954.66	2,677,394.00	287,886.62
应付福利费	4,959,374.80	3,126,641.81	1,812,840.03
应付股利	-	13,537,500.00	-
应交税金	(20,714,781.40)	123,549,976.27	27,737,490.70
其他应交款	(764,652.90)	(642,735.28)	405,218.82
其他应付款	982,618,692.90	289,693,375.07	165,758,459.41
预提费用	61,449,470.67	145,621,642.73	50,051,900.40
预计负债	2,107,557.16	-	-
递延收益	-	171,001.62	1,236,922.30
一年内到期的长期负债	461,100,000.00	490,000,000.00	220,000,000.00
其他流动负债	-	-	-
流动负债合计	2,306,315,210.39	1,932,163,188.77	1,486,937,294.45
长期负债：
长期借款	876,800,000.00	733,000,000.00	843,000,000.00
应付债券	-	-	-
长期应付款	-	-	-
专项应付款	-	-	-
其他长期负债	-	-	-
长期负债合计	876,800,000.00	733,000,000.00	843,000,000.00
递延税项：
递延税款贷项	2,118,982.74	2,542,779.29	2,966,575.83
负债合计	3,185,234,193.13	2,667,705,968.06	2,332,903,870.28
少数股东权益：
少数股东权益	-	-	-
所有者权益：
股本	550,000,000.00	400,000,000.00	200,000,000.00
资本公积	1,896,942,185.76	20,296,525.21	103,408,790.69
盈余公积	176,547,337.94	109,931,138.35	48,561,891.34
其中：公益金	-	39,931,020.60	19,474,604.93
未分配利润	1,025,875,766.84	426,329,970.53	222,410,904.18
其中：拟分配的现金股利	16,500,000.00	-	28,840,000.00
外币折算差额	-	-	-
累积未弥补子公司亏损	-	-	-
股东权益合计	3,649,365,290.54	956,557,634.09	574,381,586.21
负债及股东权益总计	6,834,599,483.67	3,624,263,602.15	2,907,285,456.49

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利润表

利润表	利润表	利润表	利润表
单位：人民币元
项目	2006 年度	2005 年度	2004 年度
一、主营业务收入	928,521,459.55	1,770,198,140.44	1,024,117,163.93
减：主营业务成本	446,506,530.06	947,079,504.17	652,636,829.86
主营业务税金及附加	56,977,820.50	121,061,252.97	56,174,485.62
二、主营业务利润	425,037,108.99	702,057,383.30	315,305,848.45
加：其他业务利润	1,202,844.91	4,364,052.41	2,295,597.19
减：营业费用	52,477,467.29	51,620,872.00	38,428,719.65
管理费用	28,843,849.51	45,718,162.68	30,419,169.68
财务费用	(3,615,331.35)	957,120.33	1,710,782.52
三、营业利润	348,533,968.45	608,125,280.70	247,042,773.79
加：投资收益	422,712,077.66	2,320,884.01	28,178,080.40
补贴收入	-	-	-
营业外收入	806,859.02	799,517.70	1,268,609.73
减：营业外支出	4,059,138.49	811,825.48	1,100,651.48
四、利润总额	767,993,766.64	610,433,856.93	275,388,812.44
减：所得税	101,831,770.74	201,305,543.57	83,135,182.89
少数股东损益	-	-	-
未弥补子公司亏损	-	-	-
五、净利润	666,161,995.90	409,128,313.36	192,253,629.55
加：年初未分配利润	426,329,970.53	222,410,904.18	84,295,319.07
其他转入	-	-	-
六、可供分配利润	1,092,491,966.43	631,539,217.54	276,548,948.62
减：提取法定盈余公积	66,616,199.59	40,912,831.34	19,225,362.96
提取法定公益金	-	20,456,415.67	9,612,681.48
提取福利及奖励基金	-	-	-
七、可供股东分配的利润	1,025,875,766.84	570,169,970.53	247,710,904.18
减：应付优先股股利	-	-	-
提取任意盈余公积	-	-	-
应付普通股股利	-	43,840,000.00	25,300,000.00
转作股本的普通股股利	-	100,000,000.00	-
八、未分配利润	1,025,875,766.84	426,329,970.53	222,410,904.18

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保利房地产（集团）股份有限公司招股意向书摘要 第三节 财务会计信息

现金流量表

单位：人民币元

项 目	2006年	2005年度	2004年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金	1,061,131,379.38	1,914,764,256.40	1,129,816,758.66
收到税费返还	-	-	-
收到的其他与经营活动有关的现金	4,825,833,877.51	720,428,404.39	415,116,640.34
现金流入小计	5,886,965,256.89	2,635,192,660.79	1,544,933,399.00
购买商品、接受劳务支付的现金	2,519,025,749.64	1,065,316,620.22	1,225,917,999.33
支付给职工以及为职工支付的现金	27,967,323.46	21,910,077.02	9,330,172.26
支付的各项税费	310,688,823.18	236,556,223.34	126,642,769.08
支付的其他与经营活动有关的现金	4,159,895,595.48	813,073,908.57	983,321,703.34
现金流出小计	7,017,577,491.76	2,136,856,829.15	2,345,212,644.01
经营活动产生的现金流量净额	(1,130,612,234.87)	498,335,831.64	(800,279,245.01)
二、投资活动产生的现金流量
收回投资所收到的现金	-	-	11,532,456.00
其中： 出售子公司所收到的现金	-	-	-
取得投资收益所收到的现金	21,550.00	-	21,600.00
处置固定资产、无形资产和其他长期 资产而收回的现金净额	550.00	-	-
收到的其它与投资活动有关的现金	-	-	-
现金流入小计	22,100.00	-	11,554,056.00
购建固定资产、无形资产和其他长期 资产所支付的现金	2,892,079.00	2,386,008.74	164,245.00
投资所支付的现金	324,900,000.00	185,367,596.56	109,300,000.00
其中：购买子公司所支付的现金		180,407,225.06	40,500,000.00
支付的其它与投资活动有关的现金	-	-	-
现金流出小计	327,792,079.00	187,753,605.30	109,464,245.00
投资活动产生的现金流量净额	(327,769,979.00)	(187,753,605.30)	(97,910,189.00)
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资所收到的现金	2,092,500,000.00		-
其中：子公司吸收少数股东权益投资 收到的现金	-	-
借款所收到的现金	678,500,000.00	331,000,000.00	1,084,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金		1,162,527.90	579,868.32
现金流入小计	2,771,000,000.00	332,162,527.90	1,084,579,868.32
偿还债务所支付的现金	1,044,600,000.00	518,000,000.00	68,000,000.00
分配股利利润或偿还利息所支付的 现金	129,123,460.94	63,049,552.28	79,824,702.41
其中：子公司支付少数股东的股利	-	-
减少注册资本所支付的现金	-	-	-
其中：子公司依法减资支付给少数股 东的现金	-	-
支付的其他与筹资活动有关的现金	74,410,544.68	2,069,119.11	2,290,650.84
现金流出小计	1,248,134,005.62	583,118,671.39	150,115,353.25
筹资活动产生的现金流量净额	1,522,865,994.38	(250,956,143.49)	934,464,515.07
四、汇率变动对现金的影响额	-	-	-
五、现金及现金等价物净增加额	64,483,780.51	59,626,082.85	36,275,081.06

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保利房地产（集团）股份有限公司招股意向书摘要 第三节 财务会计信息

现金流量表（补充资料）

现金流量表（补充资料）	现金流量表（补充资料）	现金流量表（补充资料）	现金流量表（补充资料）
单位：人民币元
项 目	2006年度	2005年度	2004 年度
一、不涉及现金收支的投资和筹资活动
债务转为资本	-	-	-
一年内到期的可转换公司债券	-	-	-
融资租赁固定资产	-	-	-
二、将净利润调节为经营活动的现金流量
净利润	666,161,995.90	409,128,313.36	192,253,629.55
加：少数股东损益	-	-	-
计提的资产减值准备	(8,482,512.08)	4,542,874.76	2,587,619.40
固定资产折旧	862,718.81	681,521.91	645,371.71
无形资产摊销	-	6,750.00	-
长期待摊费用摊销	5,935,288.67	7,099,070.77	1,927,579.42
待摊费用减少	-	294,807.25	(284,164.91)
预提费用增加	(84,172,172.06)	95,569,742.33	(32,890,957.30)
处置固定资产、无形资产和其他长 期资产的损失	-	-	-
固定资产报废损失	-	-	-
财务费用	-	957,120.33	1,710,782.52
投资损失	(422,712,077.66)	(2,320,884.01)	(28,178,080.40)
递延税款贷项	(423,796.55)	(423,796.54)	(423,796.54)
存货的减少	(1,646,212,378.68)	(110,616,342.69)	(229,729,437.56)
经营性应收项目的减少	(316,476,757.44)	(308,533,704.33)	(1,207,254,285.57)
经营性应付项目的增加	674,907,456.22	401,950,358.50	499,356,494.67
其他	-	-
经营活动产生的现金流量净额	(1,130,612,234.87)	498,335,831.64	(800,279,245.01)
三、现金及现金等价物净增加情况
现金的期末余额	181,341,137.40	116,857,356.89	57,231,274.04
减：现金的期初余额	116,857,356.89	57,231,274.04	20,956,192.98
加：现金等价物的期末余额	-	-	-
减：现金等价物的期初余额	-	-	-
现金及现金等价物净增加额	64,483,780.51	59,626,082.85	36,275,081.06

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3、最近一期（2007 年1-3 月）财务报表（未经审计）

最近一期资产负债表

单位：元人民币

			单位：元人民币	单位：元人民币
项目	2007年3月31日		2006年12月31日
	合并	母公司	合并	母公司
流动资产：
货币资金	904,021,423.13	174,030,900.81	920,469,923.72	181,341,137.40
交易性金融资产	1,356,696.00	1,356,696.00	843,480.00	843,480.00
应收票据
应收账款	138,856,474.04	73,626,659.03	179,452,900.10	82,558,607.30
预付款项	2,906,846,875.36	452,719,171.69	2,908,576,085.87	568,057,898.69
应收利息
应收股利	8,322,416.67	44,039,700.00	29,691,750.00	44,039,700.00
其他应收款	989,536,183.77	3,077,725,853.19	939,350,834.63	1,714,227,357.97
存货	13,496,454,428.41	3,247,568,612.86	11,264,792,237.36	2,978,359,057.44
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计	18,445,394,497.38	7,071,067,593.58	16,243,177,211.68	5,569,427,238.80
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资	90,040,241.38	1,347,066,282.15	147,909,357.83	1,217,666,282.15
投资性房地产	33,352,601.91	20,675,571.04	43,886,776.95	21,830,469.10
固定资产	44,432,009.50	9,919,907.89	41,510,972.85	8,506,996.75
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产	737,226.86	585,000.00	152,493.40
开发支出
商誉
长期待摊费用	7,864,923.34	6,691,747.04	9,098,393.53	7,913,718.23
递延所得税资产	13,590,888.10	5,132,471.37	14,928,604.17	6,574,728.07
其他非流动资产

1-2-23

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非流动资产合计	190,017,891.09	1,390,070,979.49	257,486,598.73	1,262,492,194.30
资产总计	18,635,412,388.47	8,461,138,573.07	16,500,663,810.41	6,831,919,433.10
流动负债：
短期借款	612,750,000.00		655,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款	580,055,478.28	444,956,675.63	217,897,681.36	61,449,470.67
预收款项	5,919,482,955.35	818,517,645.87	4,922,380,424.73	814,611,594.50
应付职工薪酬	22,634,876.82	6,646,252.02	20,859,941.77	7,324,240.90
应交税费	(171,078,605.65)	(13,168,987.12)	(36,899,581.20)	(21,479,434.30)
应付利息
应付股利	16,826,202.01	16,500,000.00	2,973,722.01
其他应付款	3,147,277,070.37	2,184,903,563.24	2,465,013,599.10	981,201,781.46
一年内到期的非流动负债	938,360,000.00	363,400,000.00	616,060,000.00	461,100,000.00
其他流动负债
流动负债合计	11,066,307,977.18	3,821,755,149.64	8,863,285,787.77	2,304,207,653.23
非流动负债：
长期借款	3,496,490,000.00	945,500,000.00	3,621,900,000.00	876,800,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债	2,097,799.16	2,097,799.16	2,107,557.16	2,107,557.16
递延所得税负债	2,288,052.66	2,286,375.54	2,222,963.40	2,222,963.40
其他非流动负债
非流动负债合计	3,500,875,851.82	949,884,174.70	3,626,230,520.56	881,130,520.56
负债合计	14,567,183,829.00	4,771,639,324.34	12,489,516,308.33	3,185,338,173.79
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）	550,000,000.00	550,000,000.00	550,000,000.00	550,000,000.00
资本公积	1,887,205,654.16	1,896,942,185.76	1,887,205,654.16	1,896,942,185.76
减：库存股
盈余公积	176,547,337.94	176,547,337.94	176,547,337.94	176,547,337.94
未分配利润	1,078,626,138.28	1,066,009,725.03	1,016,984,794.23	1,023,091,735.61
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计	3,692,379,130.38		3,630,737,786.33
少数股东权益	375,849,429.09		380,409,715.75
所有者权益（或股东权益）合计	4,068,228,559.47	3,689,499,248.73	4,011,147,502.08	3,646,581,259.31
负债和所有者权益（或股东权益）合 计	18,635,412,388.47	8,461,138,573.07	16,500,663,810.41	6,831,919,433.10

1-2-24

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最近一期利润表

单位：元人民币

			单位：元人民币	单位：元人民币
	2007年1-3月		2006年1-3月
	合并	母公司	合并	母公司
一、营业收入	611,330,125.62	377,560,039.00	414,455,240.64	119,518,367.65
减：营业成本	383,422,293.89	228,635,913.43	251,061,693.71	51,108,266.17
营业税金及附加	62,954,186.82	41,147,323.34	26,670,468.93	8,508,247.94
销售费用	36,388,445.58	7,133,608.15	23,085,852.68	7,285,005.86
管理费用	50,998,246.94	15,788,966.17	32,453,358.23	12,341,387.23
财务费用	(414,631.23)	520,955.26	312,954.04	274,335.84
资产减值损失	(6,115,554.36)	(4,429,202.85)	(210,334.43)	(4,028,510.55)
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填 列）	513,216.00	513,216.00	(298,080.00)	(298,080.00)
投资收益（损失以“－”号填列）	40,300,000.00
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列）	124,910,353.98	89,275,691.50	80,783,167.48	43,731,555.16
加：营业外收入	368,837.60	86,448.00	62,263.08	48,653.08
减：营业外支出	622,332.28	489,368.80	1,034,382.03	54,376.17
其中：非流动资产处置净损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）	124,656,859.30	88,872,770.70	79,811,048.53	43,725,832.07
减：所得税费用	51,075,801.91	29,454,781.28	27,838,263.80	19,560,189.54
四、净利润（净亏损以“－”号填列）	73,581,057.39	59,417,989.42	51,972,784.73	24,165,642.53
归属于母公司所有者的净利润	78,141,344.05		51,823,032.67
少数股东损益	(4,560,286.66)		149,752.06
六、每股收益：
（一）基本每股收益	0.07		0.13
（二）稀释每股收益	0.07		0.13

• 注: 公司资本公积金转增股本发生于资产负债表日至财务报告批准报出日之间，按照 《企业会计准则第 34 号—每股收益》的规定，应当以调整后的股数重新计算各列报期间的 每股收益。上表中基本每股收益和稀释每股收益是按每 10 股转增 10 股后的总股本 110000 万股为基数计算。按照资产负债表日总股本 55000 万股为基数计算，则每股收益为 0.14 元。

最近一期现金流量表

单位：元人民币

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项目	2007年1-3月	2007年1-3月	2006年1-3月	2006年1-3月
	合并	母公司	合并	母公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 金	1,660,124,871.82	394,381,628.37	750,268,017.08	251,655,396.07
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的 现金	264,859,672.58	579,674,565.52	18,078,317.10	1,103,119,667.10
经营活动现金流入小计	1,924,984,544.40	974,056,193.89	768,346,334.18	1,354,775,063.17
购买商品、接受劳务支付的现 金	2,166,905,948.98	145,564,925.95	1,454,756,000.81	289,874,482.02
支付给职工以及为职工支付的 现金	56,074,545.73	17,966,087.89	26,221,809.27	10,337,952.30
支付的各项税费	229,111,951.85	47,724,965.45	103,064,147.99	37,678,867.36
支付的其他与经营活动有关的 现金	349,261,659.40	1,278,026,728.03	314,915,880.70	1,051,027,993.11
经营活动现金流出小计	2,801,354,105.96	1,489,282,707.32	1,898,957,838.77	1,388,919,294.79
经营活动产生的现金流量净额	(876,369,561.56)	(515,226,513.43)	(1,130,611,504.59)	(34,144,231.62)
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金	57,000,000.00
取得投资收益所收到的现金	21,969,333.33	600,000.00
处置固定资产、无形资产和其 他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收 到的现金净额
收到的其他与投资活动有关的 现金
投资活动现金流入小计	78,969,333.33	600,000.00	0.00	0.00
购建固定资产、无形资产和其 他长期资产支付的现金	3,854,186.41	1,958,780.00	4,945,058.25	71,050.00
投资所支付的现金			104,620,000.00	82,620,000.00
取得子公司及其他营业单位支 付的现金净额		130,000,000.00
支付其他与投资活动有关的现 金
投资活动现金流出小计	3,854,186.41	131,958,780.00	109,565,058.25	82,691,050.00
投资活动产生的现金流量净额	75,115,146.92	(131,358,780.00)	(109,565,058.25)	(82,691,050.00)
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金

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保利房地产（集团）股份有限公司招股意向书摘要 第三节 财务会计信息

其中：子公司吸收少数股东投 资收到的现金
取得借款收到的现金	1,713,000,000.00	1,300,000,000.00	1,617,500,000.00	426,500,000.00
收到其他与筹资活动有关的现 金
筹资活动现金流入小计	1,713,000,000.00	1,300,000,000.00	1,617,500,000.00	426,500,000.00
偿还债务支付的现金	858,360,000.00	629,000,000.00	270,540,000.00	81,040,000.00
分配股利、利润或偿付利息支 付的现金	69,834,085.95	31,724,943.16	11,258,607.08	11,258,607.08
其中：子公司支付给少数股东 的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现 金
筹资活动现金流出小计	928,194,085.95	660,724,943.16	281,798,607.08	92,298,607.08
筹资活动产生的现金流量净额	784,805,914.05	639,275,056.84	1,335,701,392.92	334,201,392.92
四、汇率变动对现金及现金等 价物的影响
五、现金及现金等价物净增加 额	(16,448,500.59)	(7,310,236.59)	95,524,830.08	217,366,111.30
加：期初现金及现金等价物余 额	920,469,923.72	181,341,137.40	714,352,178.88	116,857,356.89
六、期末现金及现金等价物余 额	904,021,423.13	174,030,900.81	809,877,008.96	334,223,468.19

（二）公司最近三年主要财务指标

主要财务指标	2006 年	2005 年	2004 年
流动比率	1.84	1.41	1.77
速动比率	0.56	0.32	0.50
应收账款周转率	21.95	14.84	16.86
存货周转率	0.30	0.30	0.47
资产负债率（%）（母公司）	46.60	73.61	80.24
每股净资产（元）	6.59	2.38	2.85
净资产收益率（%）（摊薄）	18.16	42.81	33.15
净资产收益率（%）（加权）	31.07	54.05	38.78
全面摊薄每股净利（元）	1.20	1.0171	0.9455
加权平均每股净利（元）	1.42	1.0171	0.9455
每股经营活动现金净流量（元）	-7.31	-2.09	-5.84
每股净现金流量（元）	0.37	1.14	0.30

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保利房地产（集团）股份有限公司招股意向书摘要 第四节 管理层讨论与分析

第四节 管理层讨论与分析

依据本公司2004 年—2006 年财务报表，公司管理层对本公司总体财务经营 状况的分析意见如下：

一、资产及负债构成分析

公司近三年资产主要构成项目表如下：

单位：万元

主要构成项目 存货 预付账款 货币资金 应收账款 其他应收款 长期投资 其他资产 总资产	2006 年	2006 年	2005 年	2005 年	2004 年	2004 年	年均增长 率
	金额	比例	金额	比例	金额	比例
	1,130,708.04	68.55%	614,251.55	76.64%	300,080.90	71.13%	94.11%
	290,851.55	17.63%	48,766.32	6.09%	76,517.44	18.13%	94.96%
	92,046.99	5.58%	71,435.22	8.91%	25,809.44	6.12%	88.85%
	17,945.29	1.09%	15,645.37	1.95%	12,901.79	3.06%	17.94%
	93,935.08	5.69%	41,316.07	5.15%	3,779.91	0.90%	398.51%
	15,907.09	0.96%	6,271.90	0.78%	1,256.71	0.30%	255.78%
	8,211.29	0.50%	3,860.78	0.48%	1,500.69	0.36%	133.92%
	1,649,605.33	100.00%	801,547.21	100.00%	421,846.88	100.00%	97.75%

随着公司经营规模的扩大，作为公司主要的经营性资产的存货和预付账款 增长较快；销售回款增加和公司为快速把握市场机会进行土地储备预留资金增加 导致货币资金快速增加；应收账款占公司总体资产的比例很小。

公司近三年负债主要构成项目表如下：

单位：万元

负债主要构成项目	2006年	2006年	2005年	2005年	2004年	2004年	年均增长 率
	金额	权数	金额	权数	金额	权数
一年内到期的借款	127,106.00	10.18%	105,200.00	15.44%	84,300.00	24.55%	22.79%
预收账款	492,238.04	39.41%	200,161.31	29.38%	84,860.48	24.71%	140.84%
其他应付款	246,868.37	19.77%	218,004.70	32.00%	39,160.50	11.40%	151.08%
其他流动负债	20,326.92	1.63%	36,524.37	5.36%	28,660.50	8.35%	-15.78%
长期借款	362,190.00	29.00%	121,096.00	17.78%	106,100.00	30.90%	84.76%
递延税款贷项	211.90	0.02%	254.28	0.04%	296.66	0.09%	-15.48%
负债合计	1,248,941.23	100.00%	681,240.66	100.00%	343,378.14	100.00%	90.71%

公司上市后财务结构得到有效改善，在借款绝对规模不断扩大的情况下， 公司资产负债率呈现大幅下降趋势，在贷款结构上，长短期负债合理搭配，分散 集中还贷压力。

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保利房地产（集团）股份有限公司招股意向书摘要 第四节 管理层讨论与分析

二、偿债能力分析

本公司近三年流动比率、速动比率等指标见下表：

比率	2006 年	2005 年	2004 年
流动比率	1.84	1.41	1.77
速动比率	0.56	0.32	0.50
资产负债率（母公司）	46.60%	73.61%	80.24%
利息保障倍数	5.06	5.63	5.37

本公司2006 年与2004、2005 年相比，流动比率、速动比率均有所上升， 资产负债率有较大程度的下降，偿债能力得到进一步增强。

三、现金流量分析

公司正处于快速扩张的发展阶段，销售回笼金额和用于产品开发和土地储 备的投资金额均得到了大幅增长，但投资支出增长高于销售回笼增长，致使公司 近三年经营活动产生的现金流量净额为负。目前公司已完成了包括广州、北京、 上海、武汉、重庆、沈阳、长沙等在内的十个城市的战略布局，现有部分项目尚 处于前期规划设计和建设投入期，在这些项目进入销售回笼阶段后，公司销售回 笼资金将进一步大幅增加，公司经营活动现金流会得到明显的改善。

四、资产周转能力分析

公司资产周转指标见下表：

比率	2006 年	2005 年	2004 年
应收账款周转率	21.95	14.84	16.86
存货周转率	0.30	0.30	0.47
流动资产周转率	0.33	0.39	0.52
总资产周转率	0.33	0.39	0.51

公司将销售回笼作为资金管理的重点之一，已建立了完善的工作流程和预 警制度，进行实时监控，将逾期房款控制在最小范围内，2006 年应收账款周转

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保利房地产（集团）股份有限公司招股意向书摘要 第四节 管理层讨论与分析

率得到较大程度地提高。公司近三年存货周转率等资产周转指标存在一定程度的 降低，主要因为公司正处于快速扩张阶段，特别在2006 年公司在项目拓展和土 地储备上投入力度较大，公司以土地为主的存货和预付账款，需经历前期开发、 建设、销售、交付使用等经营阶段才能结算收入。

五、主营业务收入分析

公司主营业务收入按照类别划分如下表：

单位：万元

主营业务 项目分类	2006年	权数	2005年	权数	2004年	权数	平均增长率
房地产销售	368,244.41	91.44%	231,549.44	98.26%	153,556.90	98.49%	54.86%
物业管理	3,865.67	0.96%	2,424.07	1.03%	1,460.99	0.94%	62.66%
饮食服务业	1,545.61	0.38%	790.30	0.34%	879.43	0.56%	40.97%
工程设计收入	---	0.00%	---	0.00%	9.97	0.01%
工程安装收入	22,643.26	5.62%	492.96	0.21%	---	0.00%
其他收入	6,423.35	1.60%	385.11	0.16%	---	0.00%
合计	402,722.30	100%	235,641.88	100%	155,907.29	100%	60.72%

注：内部抵销金额已直接抵减相应行业的主营业务收入。

本公司近三年主营业务收入年平均增长率达到60.72%，远高于同行业可比 上市公司14.77%的增长率（数据来源：中信证券研究部）。公司主营业务十分突 出，收入主要来源于房地产开发与销售，三年平均所占比重超过96%。

本公司目前已在全国范围内广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳、长沙、 岳阳、佛山、包头十个城市进行实质性房地产开发建设，近三年主营业务仍主要 来源于广州地区，但广州地区收入占公司总体收入的比重呈下降趋势，2006 年 广州地区销售收入占公司整体权重已下降至42.24%，北京、重庆、武汉等广州 以外地区对收入的贡献比例不断上升，各地区间业务分布逐渐趋于平衡，区域性 经营风险得到有效分散。

六、盈利分析

公司几乎全部利润来源于房地产开发主营业务，过去三年由房地产开发主营 业务产生的利润占公司利润总额的比重始终在 98%以上。公司近三年毛利率保持

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保利房地产（集团）股份有限公司招股意向书摘要 第四节 管理层讨论与分析

了较高水平。由于主营业务突出，投资收益和营业外收支对公司盈利的影响小， 费用控制良好，公司在业务扩张过程中保持了较高的销售净利率，同时合理运用 财务杠杆，适度增加负债规模从而使得公司净资产收益率较高，为股东创造更多 财富。

公司目前盈利能力较强，本次增发以后，资产规模将进一步扩大，在行业内 的竞争优势也将更加突出。受国家对房地产行业金融、税收政策和本公司自身特 点的影响，公司盈利能力的持续性、稳定性可能受以下因素的影响而产生波动：

房地产行业是当前国家宏观调控的重点，房地产行业的发展将对本公司的发 展产生直接影响。国家通过房地产行业土地政策、金融政策、税收政策等对房地 产企业的投资、融资、税收和客户的消费需求进行调节，也会直接影响到本公司 的盈利水平。目前，本公司在广州、北京、上海、重庆、沈阳、武汉、长沙、包 头、佛山等地拥有土地储备823 万平方米（按规划面积计算），丰富的土地储备 为本公司持续快速发展提供了保障。但是，由于土地资源的稀缺性，以及招拍挂 制度的全面实施，土地成本可能将不断增加，同时获取土地的难度增加，这将对 公司未来的盈利水平和经营业绩的稳定性造成影响。将于2008 年1 月1 日开始 实施的新的《企业所得法》，降低了公司的所得税税率，将提高公司的盈利水平。

相关行业的发展状况对本公司的经营业绩也会产生直接影响。房地产企业对 钢材、水泥、装饰材料等有着较大的需求，房地产开发过程中的设计、施工、销 售代理等工作基本上都采用外委方式承包给其他单位，原材料价格和相关行业报 酬水平的波动也会造成公司业绩的波动。由于本公司在签订销售合同，取得客户 付款证明，房产完工并交付业主后才确认实现销售收入，因此，本公司销售收入 的确认受交楼工作的影响较为明显。如果竣工交楼的手续办理或者计划安排出现 问题，就可能造成短期内收入和利润的波动。

本公司最近三年非经常性损益、合并财务报表范围以外的投资收益以及少数 股东损益对公司的经营成果未构成重大影响。

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保利房地产（集团）股份有限公司招股意向书摘要 第五节 本次募集资金运用

第五节 本次募集资金运用

一、本次募集资金的原因

本公司于2002 年制订了公司《十年发展规划纲要》，预测了行业的良好发 展前景，迅速启动了全国化战略并初步完成了全国战略布局；公司目前已经形成 以广州、北京和上海为核心，其他经济中心城市为重点的区域战略；以中高端精 品住宅为主、商业地产为辅的产品战略。

近年来，国家出台了一系列宏观调控政策，旨在引导房地产市场向着健康 的方向发展。2005 年5 月国务院常务会议提出的加强房地产市场引导和调控要 采取的八项措施，俗称“国八条”，其中提到要改善商品房结构，增加普通商品 房的土地供应。2006 年5 月，中央九部委联合发布《关于调整住房供应结构稳 定住房价格的意见》，俗称“国六条”，规定各地区把调整住房供应结构纳入经济 社会发展工作的目标之中。由此可见，国家宏观调控的主导是调整住房供应结构 朝着普通住宅的方向发展，以满足广大中低收入家庭的购房需求。

本公司需要遵循国家产业政策指导，坚持以普通商品住宅开发为主的发展 战略，进一步提高公司规模，加快公司发展速度。

二、本次募集资金的使用计划

经本公司2006 年度股东大会批准，本公司拟向社会公开发行不超过35,000 万股人民币普通股，最终发行数量授权董事会与保荐机构（主承销商）根据相关 规定及实际情况协商确定。

预计募集资金净额【 】亿元左右，主要用于投资9 个房地产项目及通过 公开招投标等方式进行项目拓展，项目拓展以普通住宅为主，项目税前投资回报 率原则上不低于15%。本次募集资金所投资9 个房地产项目计划总投资134 亿元， 按轻重缓急顺序分别为：

• 1、广州金沙洲住宅项目（广州保利西子湾）；

• 2、广州科学城P2P3 项目；

• 3、广州琶洲PZB1501 项目；

• 4、佛山南海87\90 项目（佛山保利花园）；

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保利房地产（集团）股份有限公司招股意向书摘要 第五节 本次募集资金运用

• 5、北京小营居住项目（北京保利香槟花园）；

• 6、上海嘉定菊园项目；

• 7、武汉野芷湖项目；

• 8、沈阳保利丁香湖项目；

• 9、重庆保利香槟花园二期。

• 如果本次募集资金相对于项目所需资金存在不足，不足部分本公司将通过

• 自有资金、银行借款以及预售收入等途径解决。

• 如果本次募集资金规模超过项目所需资金，超出部分用于补充本公司项目

开发流动资金。

三、本次募集资金投资项目介绍和发展前景分析

本次募集资金计划用于以下九个房地产项目，项目简要情况见下表：

房地产项目名称	广州保利西 子湾	广州科学城 P2P3 项目	广州PZB15 01 项目	佛山南海8 7/90 项目	北京小营居 住项目	上海嘉定菊 园项目	武汉野芷湖 项目	沈阳丁香湖 项目	重庆保利香 槟花园二期
总建筑面积(平方米)	184,765	289,148	528,699	591,250	50,625	341,942	738,251	420,000	301,489
总销售收入(万元)	106,426	208,979	170,000	238,863	54,328	204,414	296,493	144,060	87,860
营业税(万元)	6,386	13,584	-	15,526	3,531	13,420	20,310	9,364	5,711
总投资(万元)	80,657	161,482	305,091	187,850	42,449	153,053	231,574	107,524	67,352
税前利润(万元)	19,384	33,913	-	35,486	8,348	37,941	44,609	27,172	14,796
所得税(万元)	6,397	11,191	-	11,710	2,755	12,521	14,721	8,967	4,883
净利润(万元)	12,987	22,722	-	23,776	5,593	25,421	29,888	18,205	9,914
项目投资净利润率(%)	16.1	14.1	-	12.7	13.2	16.61	12.91	16.93	14.72
项目销售净利率(%)	12.2	10.9	-	9.95	10.3	12.44	10.08	12.6	11.28
财务内部收益率(%)	14.19	14.21	16.36	14.45	14.6	14.62	14.32	14.52	16.57
项目静态回收期(年)	3.30	2.87	5.21	3.96	2.72	4.36	3.81	4.30	4.38
项目动态回收期(年)	3.77	3.32	6.36	4.23	2.91	4.77	4.63	4.75	4.72

本次拟投资的九个房地产项目中包括广州市3 个项目，佛山市、北京市、 上海市、武汉市、沈阳市和重庆市各一个，项目覆盖了全国几个主要的经济圈， 符合公司全国性的发展战略要求。其中作为公司总部所在地的广州及其邻近的佛 山南海共计有项目4 个，计划安排募集资金25.5 亿元，占九个房地产项目计划 使用募集资金的51%；公司在该区域市场长期从事专业的房地产开发业务，已经

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保利房地产（集团）股份有限公司招股意向书摘要 第五节 本次募集资金运用

形成了极强的市场把握能力和品牌影响力，可有效确保上述4 个项目的成功开 发。另外5 个房地产项目分别位于北京、上海等公司已经进入的主要经济中心城 市，公司在当地均已取得了优异的开发业绩，对于当地的房地产市场的把握能力 较强，品牌影响力也正逐步提升，公司完全具备高效完成上述5 个项目成功开发 的能力。

公司一贯坚持以普通商品住宅开发为主的发展战略，九个房地产募投项目 的规划总建筑面积为344.6 万平方米，其中地上可售面积281.5 万平方米，其余 63.1 万平方米为各项公建配套设施及地下室面积。投资项目中产品类别包括住 宅、商业、办公等，其中住宅类产品总面积228.3 万，占总地上可售面积的81.12%， 配套商业面积为17.7 万平方米，占总地上可售面积的6.29%，均为住宅小区的 配套商业。住宅的种类分为普通住宅、情景洋房和低层住宅三类。其中普通住宅 206.6 万平方米，占所有住宅产品总面积的90.49%。公司也积极配合广州市城市 发展的需要，投资建设部分商业地产项目。募投项目中的广州琶洲PZB1501 项目 位于广州市琶洲会展经济区，与中国进出口交易会主场馆——广州国际会展中心 仅一路之隔，是广州市会展经济的重要配套项目。该项目规划了20.7 万平方米 的展馆，在有效满足广州市会展经济需要的同时，也将为公司带来良好的盈利前 景。

综上所述，本次募集资金所投入的项目既符合公司的发展战略，也符合国 家的产业指导政策，坚持了以普通住宅为主的开发理念，针对占社会绝大部分的 中低收入家庭的定位。同时项目所处区域均是经济发达、房地产市场健康发展的 地区，同时公司在当地具备丰富的开发经验和较强的项目运作能力，项目的盈利 前景可观，开发风险较小。

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第六节 备查文件及查询方式

自本招股意向书摘要刊登之日起，投资者可至发行人、主承销商住所查阅 招股意向书全文及备查文件，亦可访问上海证券交易所网站 （http://www.sse.com.cn）或公司网站（http://www.polycn.com）查阅该等文 件。

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