POLY DEVELOPMENTS AND HOLDINGS GROUP CO., LTD. — Annual Report 2022

Mar 30, 2023

保利发展控股集团股份有限公司2022 年年度报告摘要

公司代码：600048 公司简称：保利发展

保利发展控股集团股份有限公司 2022 年年度报告摘要

保利发展控股集团股份有限公司2022 年年度报告摘要

第一节 重要提示

• 1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投 资者应当到www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。

• 2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

• 3 公司全体董事出席董事会会议。

• 4 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

• 5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

公司拟以实施权益分派股权登记日总股本为基数，每10 股派发现金红利4.50 元（含税），不进行 资本公积金转增股本。

第二节 公司基本情况

1 公司简介

			公司股票简况
股票种类	股票上市交易所		股票简称	股票代码		变更前股票简称
A股	上海证券交易所		保利发展	600048		保利地产
联系人和联系方式		董事会秘书			证券事务代表
姓名		黄海			旷煜、黄承琰
办公地址		广东省广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场53层董事会办公室
电话		020-89898833			020-89898833
电子信箱		stock@polycn.com			stock@polycn.com

2 报告期公司主要业务简介

公司是一家以不动产投资开发为主、围绕美好生活服务和产业金融服务开展相关业务布局的大型、 综合性企业集团，业务范围涵盖房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不 动产金融等。公司连续14 年保持房地产行业央企第一，排名《福布斯》2022 年度全球2000 强企业190 位，位居2023 年中国房地产百强企业首位。

不动产投资开发方面，公司聚焦于国家重点发展区域和核心城市，助力国家新型城镇化建设；坚持 商品住宅开发为主，满足客户差异化需求，打造“天-悦-和”三大产品系；公司适度持有经营性物业， 不断提升资产经营质量，业态涵盖写字楼、酒店、购物中心、展馆、产业园等。此外，公司以百姓安居 为己任，积极发展保障性租赁住房，拓展公寓业务，建成保障房超10 万套。

以不动产投资开发为原点，公司有效整合行业生态内的建筑、物业、代理、资产经营等综合服务业 态，并结合拉动内需、消费升级的产业导向，从客户与社区需求出发，在文旅、会展、康养等领域形成 精品服务体系，为人民美好生活提供一站式综合解决方案。以产融结合为经营理念，通过资产证券化等 创新方式，打通资产管理闭环，持续提升运营能力。

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3 公司主要会计数据和财务指标

3.1 近3 年的主要会计数据和财务指标

			单位：万元 币种：人民币	单位：万元 币种：人民币
	2022年	2021年	本年比上年 增减(%)	2020年
总资产	147,046,440.85	139,993,305.29	5.04	125,144,099.39
归属于上市公司股东的净资产	19,626,440.69	19,556,092.78	0.36	18,029,266.56
营业收入	28,101,669.82	28,493,313.63	-1.37	24,310,948.27
归属于上市公司股东的净利润	1,834,681.95	2,738,783.66	-33.01	2,894,950.95
归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润	1,796,799.82	2,682,576.32	-33.02	2,820,148.64
经营活动产生的现金流量净额	742,237.71	1,055,121.72	-29.65	1,515,589.53
加权平均净资产收益率（%）	9.18	14.39	减少5.21个 百分点	17.08
基本每股收益（元／股）	1.53	2.29	-33.02	2.42
稀释每股收益（元／股）	1.53	2.29	-33.02	2.42

3.2 报告期分季度的主要会计数据

			单位：万元 币种：人民币	单位：万元 币种：人民币
	第一季度 （1-3 月份）	第二季度 （4-6 月份）	第三季度 （7-9 月份）	第四季度 （10-12 月份）
营业收入	3,353,663.38	7,718,639.65	4,565,295.27	12,464,071.52
归属于上市公司股东的净利润	253,071.39	829,514.79	226,812.96	525,282.81
归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益后的净利润	248,858.71	763,662.94	228,031.09	556,247.08
经营活动产生的现金流量净额	-3,988,687.64	1,742,687.06	-739,689.12	3,727,927.41

季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用 √不适用

4 股东情况

4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决 权股份的股东总数及前 10 名股东情况

	单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户）	147,744
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户）	172,379

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前10 名股东持股情况	前10 名股东持股情况	前10 名股东持股情况	前10 名股东持股情况	前10 名股东持股情况
股东名称 （全称）		期末持股数量	比例 (%)	持有有限 售条件的 股份数量	质押、标记或冻结情 况		股东 性质
					股份 状态	数量
保利南方集团有限公司		4,511,874,673	37.69	0	无		国有法 人
泰康人寿保险有限责任公司 －分红－个人分红－019L－ FH002 沪		491,870,268	4.11	0	无		其他
香港中央结算有限公司		457,873,947	3.83	0	无		其他
中国证券金融股份有限公司		357,138,810	2.98	0	无		国有法 人
中国保利集团有限公司		335,087,645	2.80	0	无		国有法 人
华美国际投资集团有限公司		205,234,466	1.71	0	无	96,600,000	境内非 国有法 人
中央汇金资产管理有限责任 公司		175,821,300	1.47	0	无		国有法 人
泰康人寿保险有限责任公司 －传统－普通保险产品－ 019L－CT001 沪		137,536,654	1.15	0	无		其他
兴业银行股份有限公司－兴 全趋势投资混合型证券投资 基金		125,816,232	1.05	0	无		其他
中国人寿保险股份有限公司 －传统－普通保险产品－ 005L－CT001 沪		117,287,484	0.98	0	无		其他
上述股东关联关系或一 致行动的说明	本公司第五大股东中国保利集团有限公司持有本公司第一大股东保利南方集 团有限公司100%的股权；本公司第二大股东泰康人寿保险有限责任公司－分 红－个人分红－019L－FH002 沪、第八大股东泰康人寿保险有限责任公司－传 统－普通保险产品－019L－CT001 沪同为泰康人寿保险有限责任公司管理；未 知其它股东之间是否存在关联关系，也未知其它股东是否属于《上市公司股东 持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。

4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用 □不适用

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4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

□适用 □不适用

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4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况

□适用 √不适用

5 公司债券情况

√适用 □不适用

5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况

单位:亿元 币种:人民币

债券名称	简称	代码	到期日	债券 余额	利率 （%）
2016 年公司债券（第二期）	16 保利04	136234	2026-02-25	30	4.19
2020 年公司债券（第一期）	20 保利01	163301	2025-04-01	20	3.00
2020 年公司债券（第二期）	20 保利03	163633	2025-06-22	15	3.14
	20 保利04	163634	2027-06-22	5	3.78
2020 年公司债券（第三期）	20 保利05	175180	2025-09-29	7	3.72
	20 保利06	175181	2027-09-29	16.1	4.18
2021 年公司债券（第一期）	21 保利01	175726	2026-01-29	16.3	3.68
	21 保利02	175727	2028-01-29	9	3.98
2021 年公司债券（第二期）	21 保利03	175858	2026-03-16	10	3.65
	21 保利04	175859	2028-03-16	9.4	3.90
2021 年公司债券（第三期）	21 保利05	188171	2026-06-01	25	3.39
	21 保利06	188172	2028-06-01	5.3	3.70
2021 年住房租赁专项公司债券	21 保利07	188371	2026-07-16	6	3.17

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债券名称	简称	代码	到期日	债券 余额	利率 （%）
（第一期）	21 保利08	188372	2028-07-16	5.9	3.45
2022 年公司债券（第一期）（专 项用于并购）	22 保利01	185693	2027-04-21	5	2.96
	22 保利02	185694	2029-04-21	10	3.59
2022 年公司债券（第二期）	22 保利03	185826	2027-06-01	15	2.89
	22 保利04	185827	2029-06-01	15	3.40
2022 年公司债券（第三期）	22 保利05	185913	2027-06-28	10	3.00
	22 保利06	185914	2029-06-28	10	3.40
2022 年公司债券（第四期）	22 保利07	137528	2027-07-22	15	2.89
	22 保利08	137529	2029-07-22	5	3.28
2022 年公司债券（第五期）	22 保利09	137622	2027-08-26	10	2.80
	22 保利10	137623	2029-08-26	3	3.40
2022 年公司债券（第六期）	22 保利11	138718	2027-12-14	15	2.30
2023 年公司债券（第一期）	23 保利01	115141	2028-03-28	15	3.20
2020 年度第一期中期票据	20 保利发展MTN001	102000152	注	9	3.39
2020 年度第二期中期票据	20 保利发展MTN002	102000627	注	15	3.07
2020 年度第三期中期票据	20 保利发展MTN003	102000761	注	6	3.49
2020 年度第四期中期票据	20 保利发展MTN004	102001073	注	15	3.18
2020 年度第五期中期票据	20 保利发展MTN005	102002161	2023-11-19	20	3.98
2021 年度第一期中期票据	21 保利发展MTN001	102100596	2024-03-31	25	3.63
2021 年度第二期中期票据	21 保利发展MTN002	102100763	2024-04-22	25	3.55
2021 年度第三期中期票据	21 保利发展MTN003	102102252	2024-11-04	30	3.25
2021 年度第四期中期票据	21 保利发展MTN004	102102331	2026-11-17	20	3.55
2022 年度第一期中期票据	22 保利发展MTN001A	102281007	2025-04-28	15	2.95
	22 保利发展MTN001B	102281008	2027-04-28	5	3.51
2022 年度第二期绿色中期票据	22 保利发展MTN002 （绿色）	102281121	2025-05-26	30	2.80
2022 年度第三期中期票据	22 保利发展MTN003A	102281293	2025-06-17	15	2.95
	22 保利发展MTN003B	102281294	2027-06-17	10	3.38
2022 年度第四期中期票据	22 保利发展MTN004	102281528	2025-07-13	20	2.90
2022 年度第五期绿色中期票据	22 保利发展MTN005 （绿色）	102281993	2025-08-31	5	2.75
2022 年度第六期中期票据	22 保利发展MTN006A	102282619	2025-12-01	20	2.30
	22 保利发展MTN006B	102282620	2027-12-01	5	2.80
2022 年度第七期中期票据	22 保利发展MTN007A	102282643	2025-12-07	20	2.35
	22 保利发展MTN007B	102282644	2027-12-07	5	2.80

注：相关票据为3+N 年期或5+N 年期永续中票，依据发行条款约定赎回时到期。

报告期内债券的付息兑付情况

债券名称	付息兑付情况的说明
2015 年公司债券（第一期）	2022 年12 月12 日，公司按期兑付公司债券“15 保利02”存续期内剩余 本金和第七年的利息，完成“15 保利02”到期兑付并摘牌。

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债券名称	付息兑付情况的说明
2016 年公司债券（第一期）	2022 年1 月17 日，公司按期支付公司债券“16 保利02”存续期内第六年 的利息。
2016 年公司债券（第二期）	2022 年2 月25 日，公司按期支付公司债券“16 保利04”存续期内第六年 的利息。
2020 年公司债券（第一期）	2022 年4 月1 日，公司按期支付公司债券“20 保利01”存续期内第二年 的利息。
2020 年公司债券（第二期）	2022 年6 月22 日，公司按期支付公司债券“20 保利03”和“20 保利04” 存续期内第二年的利息。
2020 年公司债券（第三期）	2022 年9 月29 日，公司按期支付公司债券“20 保利05”和“20 保利06” 存续期内第二年的利息。
2021 年公司债券（第一期）	2022 年2 月7 日，公司按期支付公司债券“21 保利01”和“21 保利02” 存续期内第一年的利息。
2021 年公司债券（第二期）	2022 年3 月16 日，公司按期支付公司债券“21 保利03”和“21 保利04” 存续期内第一年的利息。
2021 年公司债券（第三期）	2022 年6 月1 日，公司按期支付公司债券“21 保利05”和“21 保利06” 存续期内第一年的利息。
2021 年住房租赁专项公司 债券（第一期）	2022 年7 月18 日，公司按期支付公司债券“21 保利07”和“21 保利08” 存续期内第一年的利息。
其他	报告期内，“22 保利01”、“22 保利02”、“22 保利03”、“22 保利 04”、“22 保利05”、“22 保利06”、“22 保利07”、“22 保利08”、 “22 保利09”、“22 保利10”、“22 保利11”、“23 保利01”未到付 息兑付日期，无付息兑付情况发生。
2017 年度第一期中期票据	2022 年10 月23 日，公司按期支付中期票据“17 保利房产MTN001”本金 和存续期第五年的利息。
2017 年度第二期中期票据	2022 年11 月6 日，公司按期支付中期票据“17 保利房产MTN002”本金和 存续期第五年的利息。
2019 年度第一期中期票据	2022 年1 月21 日，公司按期支付中期票据“19 保利发展MTN001”存续期 第二年的利息。
2020 年度第一期中期票据	2022 年2 月24 日，公司按期支付中期票据“20 保利发展MTN001”存续期 第二年的利息。
2020 年度第二期中期票据	2022 年4 月13 日，公司按期支付中期票据“20 保利发展MTN002”存续期 第二年的利息。
2020 年度第三期中期票据	2022 年4 月22 日，公司按期支付中期票据“20 保利发展MTN003”存续期 第二年的利息。
2020 年度第四期中期票据	2022 年5 月27 日，公司按期支付中期票据“20 保利发展MTN004”存续期 第二年的利息。
2020 年度第五期中期票据	2022 年11 月19 日，公司按期支付中期票据“20 保利发展MTN005”存续 期第二年的利息。
2021 年度第一期中期票据	2022 年3 月31 日，公司按期支付中期票据“21 保利发展MTN001”存续期 第一年的利息。
2021 年度第二期中期票据	2022 年4 月22 日，公司按期支付中期票据“21 保利发展MTN002”存续期 第一年的利息。
2021 年度第三期中期票据	2022 年11 月4 日，公司按期支付中期票据“21 保利发展MTN003”存续期

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债券名称	付息兑付情况的说明
	第一年的利息。
2021 年度第四期中期票据	2022 年11 月17 日，公司按期支付中期票据“21 保利发展MTN004”存续 期第一年的利息。
其他	报告期内，“22 保利发展MTN001A”、“22 保利发展MTN001B”、“22 保 利发展MTN002（绿色）”、“22 保利发展MTN003A”、“22 保利发展 MTN003B”、“22 保利发展MTN004”、“22 保利发展MTN005（绿色）”、 “22 保利发展MTN006A”、“22 保利发展MTN006B”、“22 保利发展 MTN007A”、“22 保利发展MTN007B”未到付息兑付日期，无付息兑付情况 发生。

报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况

□适用 √不适用

5.2 公司近2 年的主要会计数据和财务指标

□适用 √不适用

第三节 重要事项

1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经

营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。

报告期内，公司实现销售签约面积2747.95 万平方米，销售签约金额4573.01 亿元，市场排名升至 行业第二，市场占有率为3.4%，连续7 年提升。全年实现品质交付25.9 万套，同比增长26%；实现营 业总收入2811.08 亿元，同比下降1.37%；净利润270.11 亿元，同比下降27.37%；归母净利润183.47 亿元，同比下降33.01%。报告期末，扣除预收款的资产负债率为68.4%、净负债率为63.6%、现金短债 比为1.57，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。

报告期内公司主要经营情况详见《2022 年年度报告》第三节“管理层讨论与分析”的相关内容。

2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市 情形的原因。

□适用 √不适用