Platzer Fastigheter Holding

Quarterly Report • Nov 6, 2014

Delårsrapport 1 januari _ 30 september 2014

• Hyresintäkterna ökade till 394 mkr (346)
• Förvaltningsresultatet förbättrades med 24 % till 160 mkr
• Periodens resultat uppgick till 190 mkr (193)
• Fastighetsvärdet ökade till 7 363 mkr (6 913)
• Eget kapital per aktie uppgick till 29,85 kr (28,47)
• Resultat per aktie uppgick till 1,98 kr (2,74)
• Efter periodens utgång förvärvades fastigheter för 700 mkr

Gårda Norra, är ett av Platzers större projektområden i Göteborg och företaget skapar nu ett modernt kontorsområde som på ett naturligt sätt kommer att integreras med den nya bostadsbebyggelsen i Gårda.

Kalendarium

Bokslutskommuniké 2014 18 februari 2015, kl 08.00 Delårsrapport januari - mars 2015 28 april 2015, kl 08.00 Årsstämma 2015 28 april 2015 Delårsrapport januari - juni 2015 7 juli 2015 Delårsrapport januari - september 2015 3 november 2015

För ytterligare information, vänligen gå in på platzer.se eller kontakta P-G Persson, VD, 0734-11 12 22 Lennart Ekelund, CFO, 0703-98 47 87

Omslagsbild: Illustration över Gårda Norra och fastigheten Gårda 3:14 som beräknas stå klar hösten 2015.

VD HAR ORDET

Platzer fortsätter att växa genom förbättringar i den dagliga förvaltningen, fastighets- och projektutveckling samt transaktioner. Vårt stora ombyggnads- och nybyggnadsprojekt på totalt 12 000 m² i norra Gårda löper på enligt plan. Under perioden tecknade vi avtal med Migrationsverket om 23 500 m² och har startat fastighetsutveckling i två av våra fastigheter för deras räkning. Utöver de två stora utvecklingsprojekten har ett antal uthyrningar och omförhandlingar under kvartalet bidragit till att tredje kvartalet blev ett av våra mest framgångsrika kvartal avseende tecknade och omförhandlade hyreskontrakt. Den ökade aktiviten under tredje kvartalet kommer att få positiv effekt på hyresintäkterna successivt under 2015 och 2016, men bidrar även till orealiserade värdeökningar i detta kvartal. Ambitionen är att växla upp ytterligare inom uthyrning och fastighets- och projektutveckling för att kunna möta efterfrågan på marknaden för moderna lokaler i bra kommunikativa lägen.

Att verksamheten växer återspeglas i resultatet för de första tre kvartalen. Driftsöverskottet har ökat med 16 % och förvaltningsresultatet med 24 % mot samma period föregående år. Fastighetsvärdena fortsatte att öka främst genom förvärv och värdeförändringar. De orealiserade värdeökningarna är hänförliga till vår fastighets- och projektutveckling samt att marknadens direktavkastningskrav i centrala Göteborg har justerats ner något. Substansvärdet per aktie justerat för förändringar i finansiella instrument har ökat med över 11 % sedan årsskiftet trots att vi har en kassa som är anpassad för att vi skall kunna växa med ytterligare 1,5 mdkr genom förvärv och investeringar i fastighets- och projektutveckling. Substanstillväxten per aktie visar att vårt finansiella mål, att det egna kapitalet per aktie skall uppgå till minst 40 kr/aktie vid 2017 års utgång, är fullt möjligt att nå.

Det pågår ett intensivt arbete i Göteborgs Stad med att utveckla staden och som en av de ledande aktörerna är vi delaktiga i många av de områden som nu börjar ta form på ritborden. I Lilla Bommen diskuterar vi i positiv anda med fastighetskontoret att sälja vår fastighet som står i vägen för den nya Hisingsbron och

få option på de byggrätter om 40 000 m² som skapas när den nya bron är på plats. Vi räknar med att ett avtal skall vara klart under fjärde kvartalet i år. På Backaplan har vi tillsammans med de andra fastighetsägarna i området och Göteborgs Stad tagit fram en masterplan för områdets framtida utveckling. Totalt indikerar planen en möjlig byggnation på 750 000 m², varav 75 % är bostäder och 25 % är kommersiella fastigheter. Där inleds nu arbetet med att ta fram en detaljplan.

Efter periodens slut tecknade vi ett avtal om förvärv av fem fastigheter från Wallenstam med tillträde 1 december i år. Fyra av fastigheterna är ett samlat förvaltningsbestånd om 36 000 m² uthyrningsbar yta och en framtida byggrätt vid Mölndalsvägen nära Kallebäcksmotet. Den femte fastigheten är en mindre tomt i norra Högsbo där vi ser synergier med våra befintliga fastigheter i området och möjlig byggnation på sikt. Affären på 700 mkr kompletterar vårt nuvarande bestånd och ger oss en inträdesbiljett till ett av områdena i Göteborg som växer snabbast just nu. Med affären nyttjar vi hälften av vårt förvärvsutrymme i kassan, vilket är i linje med vår plan att fortsätta växa i prioriterade lägen i Göteborgsområdet.

P-G Persson VD

PLATZER I KORTHET

Platzer Fastigheter Holding AB (publ), (Platzer) är ett av Göteborgs största och ledande fastighetsbolag inom kommersiella fastigheter, främst kontor. Företaget äger, förvaltar och utvecklar 54 fastigheter med en total yta om cirka 380 000 kvadratmeter. Genom långsiktig fastighetsutveckling och förvaltning skapar Platzer tillväxt och lönsamhet. Platzer prioriterar goda relationer med hyresgästerna och erbjuder service som präglas av närhet och engagemang. Vid periodens utgång hade Platzer 43 medarbetare.

Vision

Platzer ska vara det ledande fastighetsbolaget inom kommersiella lokaler i Göteborgsområdet. Det naturliga förstahandsvalet.

Affärsidé

Från en ledande position ska Platzer effektivt med miljöhänsyn och hög kvalitet utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet till nytta för kunder, medarbetare och ägare.

Finansiella mål

• Substansvärde per aktie: 40 kr (2017)
• Avkastning på eget kapital: Riskfri ränta +5 procentenheter
• Soliditet: 30 procent
• Räntetäckningsgrad: 1,5 ggr

Strategi

• Stärka marknadspositionen i Göteborg på utvalda delmarknader. Bli marknadsledande aktör inom respektive delmarknad. Kontinuerligt utvärdera nya delmarknader.
• Sträva mot långsiktiga hyresförhållanden genom att aktivt arbeta med kundrelationer. Systematiskt bearbeta hyresmarknaden för att nå nya kunder.
• Sträva mot ständig förbättring av fastighetsportföljen genom aktiv förvaltning och förädling med fokus på god kostnadseffektivitet, hög uthyrningsgrad och optimal hyresgästsammansättning.
• Finansiera verksamheten genom befintligt ägarkapital, vid behov nytt ägarkapital i form av emission av B-aktier samt lånefinansiering.

• Vid all affärs- och projektutveckling är strävan att över tid förbättra bolagets nyckeltal.

Värdeskapande tillväxt

• Platzer förädlar fastighetsbeståndet genom aktivt förvaltnings- och uthyrningsarbete, värdeskapande fastighetsutveckling och nyproduktion samt förvärv och försäljningar av fastigheter.

Kärnvärden

Platzers tre kärnvärden genomsyrar hela verksamheten. Kärnvärdena ger stöd inför olika val och skapar utrymme för personligt ansvar i den dagliga kontakten med kunder, leverantörer, ägare och kollegor.

Frihet under ansvar

Jag vågar satsa för att lyckas. Jag visar stolthet över mitt arbete och tar ansvar för min roll. Jag tar ansvar för min kompetens och personliga utveckling. Jag tar hjälp när jag behöver.

Långsiktig utveckling

Jag söker aktivt möjligheter till värdeskapande tillväxt. Jag bidrar till hållbar utveckling av våra fastigheter, områden och staden. Jag bygger långsiktiga relationer. Jag söker ständig förbättring.

Öppenhet

Jag är öppen för nytänkande och förändring. Jag vågar ta upp saker när jag inte är nöjd. Jag delar med mig av mina erfarenheter. Jag för en öppen och affärsmässig dialog.

KOMMENTARER JAN-SEPT 2014

Jämförelsevärden för resultatposter avser motsvarande period föregående år och för balansposter 2013-12-31.

Resultat

Förvaltningsresultatet för årets nio första månader uppgick till 160 mkr (129), en förbättring med 24 %. Resultatförbättringen beror dels på den tillväxtstrategi som Platzer arbetar efter som inneburit ett större fastighetsbestånd 2014 jämfört med 2013, dels på utvecklingsåtgärder och uthyrning i befintliga fastigheter. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 234 mkr (32), värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till -151 mkr (88) och periodens resultat uppgick till 190 mkr (193).

Hyresintäkter

Hyresintäkterna uppgick under perioden till 394 mkr (346), en ökning med 14 %. Intäktsökningen är till största delen hänförlig till ett större fastighetsbestånd samt till nyuthyrningar och färdigställda ombyggnationer. Hyresintäkterna i befintliga hyreskontrakt bedöms per bokslutsdagen uppgå till 538 mkr på årsbasis. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick för perioden till 93 % (92).

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna har under perioden uppgått till 97 mkr (89), en ökning som huvudsakligen beror på ett större fastighetsbestånd. Kostnaderna har dessutom också påverkats positivt av ett varmare väder än normalt. Till övervägande del vidaredebiteras förbrukningskostnader som värme, el, kyla och renhållning samt fastighetsskatt på hyresgästerna.

Driftsöverskott

Driftsöverskottet uppgick till 297 mkr (257), en ökning med 16 %. Överskottsgraden fortsatte ligga på en hög och stabil nivå och uppgick till 75 % (74).

Finansnetto

Periodens finansnetto uppgick till -115 mkr (-111). De ökade räntekostnaderna avser lånefinansiering av fastighetsförvärv, som netto belastar resultatet med -9 mkr jämfört med föregående år. Marknadsräntan har hittills under 2014 varit lägre än motsvarande period föregående år vilket till viss del har motverkats av högre bankmarginaler. Per 30 september uppgick den genomsnittliga räntan, inklusive effekter av tecknade derivatinstrument, till 3,16 % (3,42).

Skatt

Periodens skatt uppgick till -53 mkr (-56) och utgörs till största delen av uppskjuten skatt. Försäljning av fastigheter, vilket ger upphov till realiserade värdeförändringar, sker vanligtvis genom bolagsförsäljning vilket innebär att dessa resultat då är skattefria. Härutöver finns

med nuvarande skattesystem möjligheter till skattemässiga avskrivningar och under vissa förutsättningar även direktavdrag av reparationer vilket sänker den aktuella skatten.

Kassaflöde

Nettoinvesteringarna i fastigheter har under perioden uppgått till 216 mkr (271), varav fastighetsförvärv utgör 117 mkr (176). Investeringar i befintliga fastigheter har uppgått till 99 mkr (95). Investeringarna har i sin helhet finansierats genom egna medel för att optimera nyttjandet av likvida medel efter föregående års nyemission. Periodens kassaflöde uppgick till -155 mkr (45). De likvida medlen uppgick per bokslutsdagen till 522 mkr (677). Likviditeten innebär, i kombination med nuvarande soliditet om 36 %, att utrymme finns för kommande fastighetsinvesteringar om cirka 1,5 mdkr.

Förvaltningsfastigheter och värdeförändring fastigheter

Fastigheterna redovisas till bedömt verkligt värde om 7 363 mkr (6 913) vilket baserar sig på en intern värdering per bokslutsdagen. Fastigheterna värderas i samband med årsbokslutet internt genom en tioårig kassaflödesmodell på samtliga fastigheter. Vid kvartalsboksluten görs en genomgång och uppdatering av värderingarna med hänsyn tagen till om det skett förändringar av faktorer som marknadens avkastningskrav, hyresnivå och uthyrningsgrad i fastigheterna, eventuella realiserade värdeförändringar samt investeringar i fastigheterna. En gång per år låter Platzer genomföra en extern värdering av ett urval fastigheter som utgör ett tvärsnitt av fastighetsbeståndet i syfte att kvalitetssäkra den interna värderingen. Förvaltningsfastigheterna värderas i nivå 3 i IFRS 13s verkligt värde hierarki. Den interna fastighetsvärderingen har inneburit en värdeförändring förvaltningsfastigheter under perioden januari-september om 234 mkr (32). Av värdeförändringarna har cirka 70 % skapats genom fastighetsutveckling och därtill kopplad uthyrning och resterande del beror på marknadens sänkta avkastningskrav. Under perioden har fastigheten Backa 173:2 förvärvats med tillträde 16 maj. Inga försäljningar av fastigheter har skett under perioden. Investeringar i befintliga fastigheter uppgick under perioden till 99 mkr (95), där största enskilda investeringen är nybyggnadsprojektet Gårda Norra och fastigheterna Gårda 3:12/3:14. Projektet beräknas vara färdigställt och inflyttning sker under tredje kvartalet 2015.

Eget kapital

Koncernens eget kapital uppgick per 30 september till 2 858 mkr (2 726). Eget kapital per aktie uppgick per bokslutsdagen till 29,85 kr (28,47). Det långsiktiga substansvärdet, EPRA NAV, uppgick per samma dag till 33,95 (30,58). Soliditeten uppgick till 36 % (36).

Lånefinansiering och värdeförändringar derivat

Per bokslutsdagen uppgick de långfristiga räntebärande skulderna till 4 515 mkr (4 520), vilket motsvarade en belåningsgrad om 61 % (65). Lånefinansiering sker i sin helhet genom banklån som säkerställs genom pantbrev i fastighet. Den genomsnittliga räntan uppgick per bokslutsdagen till 3,16 % (3,42). Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter av ingångna derivatavtal, uppgick samtidigt till 3,7 år (2,8). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 1,7 år (2,3). För att nå önskad räntebindningsstruktur används räntederivatinstrument, främst ränteswapar, vilka redovisas till verkligt värde i balansräkningen och med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Genom sjunkande marknadsräntor under perioden har undervärdet i Platzers räntederivat ökat till -180 mkr vilket för perioden innebar en negativ värdeförändring om -151 mkr. Värdeförändringarna påverkar inte kassaflödet. Under derivatens återstående löptid löses undervärdet upp och reducerar de finansiella kostnaderna i resultaträkningen.

De finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde i koncernen utgörs av ovan beskrivna derivatinstrument och kapitalförsäkringar. Både derivatinstrumenten och kapitalförsäkringarna återfinns i nivå 2 enligt IFRS 13. Verkligt värde på långfristiga räntebärande skulder motsvarar dess redovisade värde eftersom diskonteringseffekten inte är väsentlig då räntan på lånen är rörlig och marknadsmässig.

Personal och organisation

Antalet anställda uppgick vid rapportperiodens utgång till 43 personer. Platzers fastighetsbestånd är organiserat i tre marknadsområden. För varje marknadsområde finns en fastighetschef, förvaltare, tekniska förvaltare och fastighetsansvariga. Som stöd till marknadsområdena finns två specialistenheter, Projekt som svarar för projektutveckling och projektledning samt Uthyrning som stödjer uthyrning av lokaler. Platzers koncern- och stabsfunktioner består av VD, affärsutveckling, finans, ekonomi, kommunikation och hållbarhet.

Tredje kvartalet 2014

Hyresintäkterna uppgick för kvartalet till 133 mkr (115), en ökning med 16 %. Driftsöverskottet ökade under samma kvartal till 100 mkr (88) och förvaltningsresultatet förbättrades med 22 % till 55 mkr (45). Härtill kommer värdeförändringar förvaltningsfastigheter för kvartalet om 126 mkr (10) och värdeförändringar finansiella instrument om -47 mkr (7). Resultat efter skatt uppgick för kvartalet till 105 mkr (48).

Händelser efter rapportperiodens utgång

Under oktober har avtal träffats om förvärv av fem fastigheter för 700 mkr från Wallenstam. Förvärvet omfattar huvudsakligen kontorsfastigheter kring Almedals fabriker och Mölndalsvägen. Härutöver finns framtida byggrätter vid Almedals fabriker och i norra Högsbo. Totalt omfattar förvärvet cirka 36 000 kvm uthyrningsbar yta i befintliga byggnader samt framtida byggrätter om cirka 25 000 kvm. Fastigheterna tillträds 1 december 2014.

Moderbolaget

Moderbolaget innehar inga egna fastigheter utan hanterar vissa koncerngemensamma funktioner kring ledning och finansiering. Intäkterna i moderbolaget avser i sin helhet fakturering av tjänster till koncernbolag.

Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer

I fastighetsverksamhet finns som i all verksamhet alltid en exponering för risk. God intern kontroll och extern kontroll från revisorer, väl fungerande administrativa system och policys samt väl beprövade rutiner för fastighetsvärderingar är metoder som Platzer använder för att hantera och minska riskerna. De risker och osäkerhetsfaktorer som Platzer i första hand påverkas av beskrivs i årsredovisningen för 2013 på sidorna 36-38 samt 57-58.

Redovisningsprinciper

Platzer upprättar sin koncernredovisning i enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) sådana de antagits av EU. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i den senast avgivna årsredovisningen. Nya eller reviderade IFRSstandarder som trätt i kraft 2014 har inte haft någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter. Delårsrapporten är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR2.

RESULTATRÄKNING KONCERNEN I SAMMANDRAG

Mkr	2014 juli-sept	2013 juli-sept	2014 jan-sept	2013 jan-sept	2013 jan-dec	2013/2014 okt-sept
Hyresintäkter	133	115	394	346	464	512
Fastighetskostnader	-33	-27	-97	-89	-123	-131
Driftsöverskott	100	88	297	257	341	381
Central administration	-7	-5	-22	-17	-26	-31
Finansnetto	-38	-38	-115	-111	-149	-153
Förvaltningsresultat	55	45	160	129	166	197
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	126	10	234	32	117	319
Värdeförändring finansiella instrument	-47	7	-151	88	82	-157
Resultat före skatt	134	62	243	249	365	359
Skatt på periodens resultat	-29	-14	-53	-56	-71	-68
Periodens resultat 1)	105	48	190	193	294	291
Resultat per aktie 2)	1,10	0,68	1,98	2,74	3,82	3,22

1) I koncernen förekommer inget övrigt totalresultat varför periodens resultat för koncernen överensstämmer med periodens totalresultat. Hela resultatet är hänförbart till moderbolagets aktieägare.

2) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer.

B ALANSRÄKNING KONCERNEN I SAMMANDRAG

Mkr	2014-09-30	2013-09-30	2013-12-31
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter	7 363	6 314	6 913
Övriga anläggningstillgångar	6	3	6
Finansiella anläggningstillgångar	12	23	22
Omsättningstillgångar	21	17	29
Likvida medel	522	163	677
SUMMA TILLGÅNGAR	7 924	6 520	7 647
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	2 858	1 974	2 726
Uppskjuten skatteskuld	213	177	172
Långfristiga räntebärande skulder	4 515	4 187	4 520
Övriga långfristiga skulder	191	45	47
Kortfristiga skulder	147	137	182
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	7 924	6 520	7 647
Ställda säkerheter	4 677	4 218	4 670
Ansvarsförbindelser	57	56	57

KASSAFLÖDESANALYS KONCERNEN I SAMMANDRAG

	2014	2013	2014	2013	2013	2013/2014
Mkr	juli-sept	juli-sept	jan-sept	jan-sept	jan-dec	okt-sept
Den löpande verksamheten
Driftsöverskott	100	88	297	257	341	381
Central administration	-7	-5	-22	-17	-25	-30
Finansnetto	-38	-38	-115	-111	-149	-153
Inkomstskatt	-7	-	-13	-	-6	-19
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital	48	45	147	129	161	179
Förändring av kortfristiga fordringar	-	0	8	0	-9	-1
Förändring av kortfristiga skulder	6	1	-11	-1	5	-5
Kassaflöde från den löpande verksamheten	54	46	144	128	157	173
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter	-43	-20	-99	-95	-114	-118
Förvärv av förvaltningsfastigheter	1	-	-117	-176	-931	-872
Sålda förvaltningsfastigheter	-	-	-	80	340	260
Investering i övrigt	-	0	-1	0	-3	-4
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-42	-20	-217	-191	-708	-734
Finansieringsverksamheten
Amortering av räntebärande skulder	-3	-41	-5	-	-282	-287
Nyupplåning av räntebärande skulder	-	-	-	143	757	614
Utdelning	-	-	-58	-35	-35	-58
Nyemission	-	-	-19	-	670	651
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	-3	-41	-82	108	1 110	920
Periodens kassaflöde	9	-15	-155	45	559	359
Likvida medel vid periodens början	513	178	677	118	118	163
Likvida medel vid periodens slut	522	163	522	163	677	522

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL KONCERNEN

I SAMMANDRAG

	2014	2013	2013
Mkr	jan-sept	jan-sept	jan-dec
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Vid periodens början	2 726	1 816	1 816
Nyemission	-	-	651
Periodens totalresultat	190	193	294
Utdelning	-58	-35	-35
Vid periodens slut	2 858	1 974	2 726

RESULTATRÄKNING MODERBOLAG I SAMMANDRAG

Mkr	2014 jan-sept	2013 jan-sept	2013 jan-dec
Nettoomsättning	7	5	7
Rörelsens kostnader	-7	-6	-8
Finansnetto	-33	-26	62
Värdeförändring finansiella instrument	-130	85	79
Resultat före skatt och bokslutsdispositioner	-163	58	140
Bokslutsdispositioner	-	-	-9
Skatt	36	-19	-29
Periodens resultat 1)	-127	39	102

1) I moderbolaget förekommer inget övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med periodens resultat.

B ALANSRÄKNING MODERBOLAG I S A M M A N D R A G

Mkr	2014-09-30	2013-09-30	2013-12-31
TILLGÅNGAR
Andelar i koncernföretag	1 020	815	1 020
Övriga finansiella anläggningstillgångar	1 214	1 146	1 192
Fordringar hos koncernbolag	658	562	666
Övriga omsättningstillgångar	5	2	2
Likvida medel	337	2	446
SUMMA TILLGÅNGAR	3 234	2 527	3 326
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	1 873	1 344	2 057
Obeskattade reserver	22	12	22
Långfristiga skulder	1 331	1 166	1 212
Kortfristiga skulder	8	5	35
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	3 234	2 527	3 326
Ställda säkerheter	1 170	1 170	1 170
Ansvarsförbindelser	3 324	2 973	3 329

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

			Låneförfall
År	Lånebelopp Mkr	Andel %	Snittränta %	Lånebelopp Mkr	Andel %
2014	1 895	42	2,01	1 000	22
2015	-	-	-	1 170	26
2016	200	4	3,89	1 313	29
2017	400	9	3,80	1 032	23
2018	100	2	4,20
2019	200	4	3,60
2020	300	7	4,54
2021	370	8	3,98
2022	550	13	3,88
2023	100	2	3,88
2024	400	9	4,17
Totalt	4 515	100	3,16	4 515	100

NYCKELTAL

	2014 jan-sept	2013 jan-sept	2013 jan-dec	2013/2014 okt-sept
Finansiella
Skuldsättningsgrad, ggr	1,6	2,1	1,7	1,6
Räntetäckningsgrad, ggr	2,4	2,1	2,1	2,3
Belåningsgrad, %	61	66	65	61
Soliditet, %	36	30	36	36
Avkastning på eget kapital, %	8,3	12,0	12,9	12,1
Fastighetsrelaterade
Direktavkastning, %	5,5	5,5	5,3	5,6
Överskottsgrad, %	75	74	74	74
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	93	92	93	93
Hyresvärde, kr/kvm	1 517	1 273	1 363	1 474
Uthyrningsbar yta, tkvm	380	400	374	380

SEGMENTSREDOVISNING J A N -S E P T 2014

		Förvaltningsfastigheter						Projekt fastigheter	Totalt
	Centrala Göteborg			Västra Göteborg	Övriga Göteborg
Mkr	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013
Hyresintäkter	223	189	57	54	114	100	0	3	394	346
Fastighetskostnader	-47	-42	-22	-19	-27	-24	-1	-4	-97	-89
Driftsöverskott	176	147	35	35	87	76	-1	-1	297	257

Segmentsinformationen lämnas i den upprättade delårsrapporten i enlighet med IFRS 8 Rörelsesegment. Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapporteringen som lämnas till den högsta verkställande beslutsfattaren vilket är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentets resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som VD.

I koncernens interna rapportering delas verksamheten in i ovanstående segment. Totalt driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat driftsöverskott i resultaträkningen. Skillnaden mellan driftsöverskott 297 mkr (257) och resultat före skatt 243 mkr (249) består av centraladministration -22 mkr (-17), finansnetto -115 mkr (-111) samt värdeförändringar fastigheter och derivat 83 mkr (120).

FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS VÄRDE

	2014	2013	2013
Mkr	jan-sept	jan-sept	jan-dec
Fastigheternas värde IB	6 913	6 091	6 091
Investeringar i befintliga fastigheter	99	95	114
Fastighetsförvärv	117	176	931
Fastighetsförsäljningar	-	-80	-340
Värdeförändringar	234	32	117
Fastigheternas värde UB	7 363	6 314	6 913

FÖR DELNING PER FAS T IGHE TSK AT EGOR I OCH OMRÅDE

	Antal fastig heter	Uthyrbar yta, kvm	Verkligt värde, Mkr	Hyres värde, Mkr	Ekono misk uthyr nings grad, %	Hyres intäkter, Mkr	Drifts över skott, Mkr	Över skotts grad, %
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Centrala Göteborg
Kontor/Butik	16	142 133	4 268	313	94	293	232	79
Industri/Lager/Övrigt	2	23 925	278	21	72	15	12	80
Totalt	18	166 058	4 546	334	92	308	244	79
Västra Göteborg
Kontor/Butik	6	43 389	461	47	83	39	23	58
Industri/Lager/Övrigt	9	53 066	362	39	87	34	19	56
Totalt	15	96 455	823	86	85	73	42	57
Övriga Göteborg
Kontor/Butik	11	92 100	1 484	137	96	131	100	76
Industri/Lager/Övrigt	2	18 813	297	26	100	26	21	81
Totalt	13	110 913	1 781	163	96	157	121	77
SUMMA
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER	46	373 426	7 150	583	92	538	407	75
PROJEKTFASTIGHETER	8	6 657	213	4	0	0	-1	-
SUMMA PLATZER	54	380 083	7 363	587	92	538	406	75

Sammanställningen innefattar fastighetsbeståndet per 30 september 2014.

Resultatrelaterade kolumner innefattar gällande hyreskontrakt, även med framtida inflyttning under kommande halvår, när inflyttning sker i befintliga fastigheter. Hyreskontrakt med senare inflyttning eller i fastigheter som nu är under byggnation inkluderas inte, såsom de nyss tecknade avtalen med Migrationsverket eller avtal gällande nyproduktionen i Gårda Norra.

Hyresvärde avser hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för outhyrda ytor i befintligt skick.

Hyresintäkter avser kontrakterade hyresintäkter inklusive avtalade tillägg som ersättning för värme och fastighetsskatt och oaktat tidsbegränsade rabatter om cirka 11 mkr per 1 oktober 2014.

Driftsöverskottet visar fastigheternas intjäningsförmåga på årsbasis definierat som kontrakterade hyresintäkter per 1 oktober 2014 med avdrag för bedömda fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration rullande 12 månader.

FASTIGHETSBESTÅND

Platzer äger, förvaltar och utvecklar kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet. Fastigheterna kan delas upp i tre geografiska områden: Centrala Göteborg (Centrum, Gårda och Gullbergsvass), Västra Göteborg (Högsbo och Långedrag) och Övriga Göteborg (Backaplan, Gamlestaden, Mölndal och Mölnlycke). Genom lönsam tillväxt strävar Platzer efter att vara den ledande aktören i samtliga prioriterade områden. Idag är företaget den ledande aktören i Lilla Bommen, Gårda och Högsbo.

Fastighetsbeståndet

Fastighetsbeståndet omfattade per den 30 september 2014 totalt 54 fastigheter, varav åtta projektfastigheter, med ett verkligt värde om 7 363 mkr.

Den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 380 083 m2, vilka fördelade sig på kontor 64 %, butik 5 %, industri/lager 16 % och övrigt 15 %.

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under perioden till 93 % (92).

Hyresutveckling

Platzer har 542 lokalhyreskontrakt. Bland de största hyresgästerna kan nämnas DB Schenker, Migrationsverket, Mölnlycke Health Care, Länsförsäkringar Göteborg & Bohuslän, Flexlink, Stampen, Domstolsverket, AcadeMedia, Cochlear och Reinertsen.

De tjugo största hyreskontrakten stod för 34 % av hyresvärdet.

Genomsnittlig återstående löptid uppgick till 43 månader.

Härutöver har Platzer tecknade hyreskontrakt i nybyggnadsprojekt med inflyttning 2015/2016 .

Utöver lokalhyreskontrakten fanns parkeringsavtal för garage och p-platser, korttidsparkeringar, avtal för reklamskyltar och master med ett totalt hyresvärde om 35 mkr.

Kontraktsstruktur/Avtal per förfalloår 1)
	Antal	Hyresintäkt Andel %
2014	30	12	2
2015	191	117	23
2016	118	102	20
2017	111	75	15
2018	49	53	10
2019	17	53	10
2020-	26	98	19
Total	542	510	100
P-hus/övrigt		35
Minoritet		-7
Totalt		538

1) Exkl. hyreskontrakt avseende nybyggnadsprojekt.

FASTIGHETSTRANSAKTIONER

Platzer har under andra kvartalet förvärvat en handelsfastighet vid Backaplan i Göteborg, Backa 173:2. Backaplan är en av Sveriges större handelsplatser och står inför en spännande omdaning. Fastigheten, som tillträddes 16 maj, omfattar knappt 6 000 kvm och största hyresgäster är Rusta och Mekonomen. Platzer äger sedan tidigare tre fastigheter i området.

	Fastigheter			Uthyrbar yta, kvm
Kvartal		Område	Kontor	Butik	Industri/lager	Övrigt	Totalt
	Förvärv
2	Backa 173:2	Backaplan	151	5 330	420		5 901
							5 901

FÖRVÄRV EFTER PERIODENS UTGÅNG

Under oktober månad träffades avtal om förvärv av fem fastigheter från Wallenstam. Förvärvet sker genom bolagsförvärv och fastighetsvärdet uppgår till 700 mkr. Av de köpta fastigheterna är fyra kontorsfastigheter belägna kring Almedals fabriker och längs Möndalsåns dalgång strax söder om centrala Göteborg. Totalt omfattar dessa fyra fastigheter cirka 36 000 kvm uthyrningsbar yta. Härutöver finns framtida byggrätter om totalt cirka 25 000 kvm, dels vid Almedals fabriker och dels en fastighet i norra Högsbo, direkt angränsande till en av Platzers befintliga fastigheter.

Platzer tillträder fastigheterna per 1 december 2014 och inkluderas från samma datum i redovisningen.

						Industri/
Kvartal	Fastigheter	Område	Segment	Kontor	Butik	lager	Övrigt	Totalt
	Förvärv
4	Krokslätt 148:13	Krokslätt	Övriga Göteborg	2 581		616	20	3 217
4	Krokslätt 149:10	Krokslätt	Övriga Göteborg	6 580	348		1 000	7 928
4	Krokslätt 34:13	Krokslätt	Övriga Göteborg	10 855	700	851	3 557	15 963
4	Skår 57:14	Krokslätt	Övriga Göteborg	7 897		739		8 636
4	Högsbo 2:2	Högsbo	Västra Göteborg				350	350
				27 913	1 048	2 206	4 927	36 094

Krokslätt 34:13, Mölndalsvägen 91-93/Varbergsgatan 2 A-C

Krokslätt 148:13, Mölndalsvägen 40-42

Krokslätt 149:10, Mölndalsvägen 36-38 Skår 57:14, Gamla Almedalsvägen 1-51

FASTIGHETSFÖRTECKNING

					Uthyrbar yta, kvm
Nr	Fastighet	Område	Byggår	Kontor	Butik	Industri/ lager	Övrigt	Totalt
	Förvaltningsfastighet
1	Backa 173:2	Backaplan	1979	151	5 330	420		5 901
2	Balltorp 1:135	Mölndal	1989	5 515	515		377	6 407
3	Bagaregården 17:26	Gamlestaden	1941/2010	24 977	365	6 975	2 535	34 852
4	Bosgården 1:71	Mölndal	1988	4 687	56			4 743
5	Brämaregården 35:4	Backaplan	1984/1991	12 377		222	855	13 454
6	Forsåker 1:196	Mölndal	1955/2002	5 242			150	5 392
7	Fänkålen 2	Mölndal	1990	3 913	45	536		4 494
8	Gasklockan 2	Mölndal	1991/2010	1 482		3 394		4 876
9	Gullbergsvass 1:1	Gullbergsvass	1988/2013	16 003				16 003
10	Gullbergsvass 1:17	Gullbergsvass	1993/2011	5 400				5 400
	11 Gullbergsvass 5:10	Gullbergsvass	1988	11 736		252	547	12 535
12 13	Gullbergsvass 5:26 Gullbergsvass 703:53	Gullbergsvass Gullbergsvass	2001/2013 1991	15 298			1 447 9 000	16 745 9 000
14	Gårda 1:15	Gårda	1971/1992	9 672				9 672
15	Gårda 13:7	Gårda	2003				14 925	14 925
16	Gårda 16:17	Gårda	1986	15 101		168	564	15 833
17	Gårda 3:12	Gårda	1956/1998	3 503				3 503
18	Gårda 4:11	Gårda	1965/2002	7 464			433	7 897
19	Gårda 8:2	Gårda	1940/2007	1 960				1 960
20	Högsbo 1:4	Högsbo	1980	1 638		1 444		3 082
21	Högsbo 11:3	Högsbo	1960	400		1 257		1 657
22	Högsbo 11:5	Högsbo	1959			3 670		3 670
23	Högsbo 13:6	Högsbo	1992/1999/2013	6 196		1 658		7 854
24	Högsbo 2:1	Högsbo	1991/2009	6 300				6 300
25	Högsbo 27:8	Högsbo	1971/2009/2013	528			2 028	2 556
26	Högsbo 3:6	Högsbo	1964	4 831		19 588	722	25 141
27 28	Högsbo 3:9 Högsbo 32:3	Högsbo Högsbo	1971 1974/2011	2 123 6 381		2 210 1 053	570	4 333 8 004
29	Högsbo 34:13	Högsbo	1981	493		1 287		1 780
30	Högsbo 39:1	Högsbo	1972			3 390		3 390
31	Högsbo 4:1	Högsbo	1965/1972	1 310	510	2 823		4 643
32	Högsbo 4:4	Högsbo	1962	2 670		3 718		6 388
33	Högsbo 4:6	Högsbo	1974	1 349		2 549		3 898
34	Livered 1:329	Mölndal	1962				13 937	13 937
35	Nordstaden 13:12	Centrum	1929/1993	5 070				5 070
36	Nordstaden 14:1	Centrum	1890/1993/2012	8 958				8 958
37	Nordstaden 20:5	Centrum	1943	2 554		231		2 785
38	Solsten 1:110	Mölnlycke	1991	1 658		1 089	356	3 103
39	Solsten 1:132	Mölnlycke	2002	4 953				4 953
40	Stampen 4:42	Centrum	2009	5 769			2 847	8 616
41 42	Stampen 4:44 Stigberget 34:12	Centrum Centrum	1930/1994 1967/1999/2013	14 681 4 433	2 801	264	253	14 681 7 751
43	Stigberget 34:13 (50,3%)	Centrum	1969/2011	2 738	66		2 033	4 837
44	Tingstadsvassen 3:8	Backaplan	1991	29	3 966		850	4 845
45	Tingstadsvassen 4:3	Backaplan	1943/1986/2011	517	3 268	54		3 785
46	Älvsborg 178:9	Långedrag	1993	9 659		296	3 862	13 817
	Summa förvaltningsfastigheter			239 719	16 922	58 494	58 291	373 426
	Projektfastighet
47	Gårda 2:12	Gårda	1959	1 785	1 340			3 125
48 49	Gårda 3:14 Högsbo 3:5	Gårda Högsbo						0 0
50	Högsbo 7:21	Högsbo						0
51	Högsbo 14:3	Högsbo	1967	3 255		277		3 532
52	Högsbo 757:118	Högsbo						0
53	Högsbo 757:121	Högsbo						0
54	Högsbo 757:122	Högsbo						0
Summa projektfastigheter			5 040	1 340	277		6 657
TOTALT			244 759	18 262	58 771	58 291	380 083

AKTIEN OCH ÄGARE

Platzers B-aktie noterades på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap, den 29 november 2013 till en introduktionskurs om 26,50 kr per aktie. I samband med noteringen genomfördes en nyemission som tillförde bolaget 651 mkr efter avdrag för emissionskostnader. Bolagets börskurs uppgick per 30 september 2014 till 30,00 kronor per aktie och börsvärdet uppgick till 2 872 mkr.

Aktiekapital

Per bokslutsdagen fördelade sig aktiekapitalet i Platzer på 20 000 000 A-aktier med ett röstvärde på 10 röster per aktie samt 75 747 434 B-aktier med ett röstvärde på en (1) röst per aktie. Varje aktie har ett kvotvärde på 0,10 kr.

Utdelningspolicy och utdelning

Utdelningen skall långsiktigt uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet efter skatt (med skatt avses 22 procent schablonskatt).

Ägarförhållanden

Antalet aktieägare uppgick vid periodens utgång till 3 065. Det utländska ägandet uppgick till 6 procent av aktiekapitalet och 2 procent av antalet röster.

Platzer Fastigheter Holding AB (publ) bildades 1 januari 2008 av Ernström & C:o, Brinova

Fastigheter (förvärvat av Backahill AB 2012) och Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän. Samma grupp utgör fortfarande Platzers Aaktieägare.

I Platzers bolagsordning finns en hembudsklausul som innebär att en köpare av A-aktier, vilken inte tidigare äger A-aktier är skyldig att hembjuda de förvärvade aktierna till övriga ägare av A-aktier, om inte förvärvet skett genom koncernintern överlåtelse eller överlåtelse till juridisk person som innehåller firman Länsförsäkringar. Om ägare av A-aktier inte förvärvar de hembjudna aktierna omvandlas de överlåtna aktierna automatiskt till B-aktier innan förvärvaren införs i aktieboken.

Information till aktieägarna

Platzers främsta informationskanal är platzer.se. Här offentliggörs alla pressmeddelanden och finansiella rapporter. Pressmeddelandena och rapporterna kan erhållas via e-post eller sms i samband med offentliggörandet. På webbplatsen finns också presentationer från stämmor och analytikerträffar, generell information om aktien, rapport om bolagsstyrning, finansiella data samt uppgifter om insiders och insidertransaktioner.

STÖRSTA AKTIEÄGARE

Största aktieägare i Platzer Fastigheter Holding AB (publ) per 30 september 2014

Ägare	Antal A-aktier	Antal B-aktier	Antal aktier	Andel röster	Andel kapital
Ernström & C:o	10 000 000	0	10 000 000	36,3 %	10,4 %
Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän	5 000 000	11 162 490	16 162 490	22,2 %	16,9 %
Backahill	5 000 000	9 125 000	14 125 000	21,4 %	14,8 %
Familjen Hielte / Hobohm	0	19 293 745	19 293 745	7,0 %	20,2 %
Länsförsäkringar fondförvaltning AB	0	9 323 699	9 323 699	3,4 %	9,7 %
Lannebo fonder	0	3 397 934	3 397 934	1,2 %	3,5 %
Lesley Invest (inkl. privat innehav)	0	2 771 490	2 771 490	1,0 %	2,9 %
Svolder AB	0	2 568 684	2 568 684	0,9 %	2,7 %
Nordea Investment Funds	0	1 300 089	1 300 089	0,5 %	1,4 %
Prior & Nilsson Fond- och Kapitalförvaltning AB	0	1 279 502	1 279 502	0,5 %	1,3 %
Övriga ägare	0	15 524 801	15 524 801	5,6 %	16,2 %
Totalt (3 065 ägare)	20 000 000	75 747 434	95 747 434	100 %	100 %

NYCKELTAL PER AKTIE

	2014 jan-sept	2013 jan-sept	2013 jan-dec	2013/2014 okt-sept
Eget kapital, kr	29,85	28,02	28,47	29,85
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr	33,95	30,85	30,58	33,95
Börskurs, kr	30,00	-	27,00	30,00
Resultat efter skatt, kr 1)	1,98	2,74	3,82	3,22
Förvaltningsresultat, kr	1,67	1,83	2,16	2,17
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr	1,51	1,82	2,04	1,91
Antal aktier per bokslutsdagen, tusental	95 747	70 447	95 747	95 747
Genomsnittligt antal aktier, tusental	95 747	70 447	76 772	90 752

1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer.

RAPPORTENS UNDERTECKNANDE

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten, såvitt de känner till, ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Göteborg 2014-11-06

Fabian Hielte Eva Persson styrelseordförande ledamot

ledamot ledamot

Anders Jarl Ingemar Larsson

ledamot VD

Lena Apler P-G Persson

REVISORERNAS GRANSKNINGSRAPPORT

Inledning

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Platzer Fastigheter Holding AB (publ) per 30 september 2014 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Slutsats

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Göteborg den 6 november 2014

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Håkan Jarkvist Auktoriserad revisor

DEFINITIONER

FINANSIELLA

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.

Räntetäckningsgrad

Resultat efter finansiella intäkter dividerat med räntekostnader.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas värde.

Soliditet

Eget kapital dividerat med balansomslutningen.

Avkastning på eget kapital

Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital, omräknas till helårsvärde för delårsperiod.

FASTIGHETSRELATERADE

Direktavkastning

Driftsöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga värde, omräknas till helårsvärde för delårsperiod.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Hyresintäkter i procent av hyresvärde där hyresintäkter definieras som debiterade hyror jämte tillägg som ersättning för värme och fastighetsskatt och hyresvärde definieras som hyresintäkter plus bedömd marknadshyra (kallhyra) för outhyrda ytor (i befintligt skick).

Hyresvärde, kr/kvm

Hyresvärde dividerat med uthyrningsbar yta där hyresvärde definieras som hyresintäkter plus bedömd marknadshyra (kallhyra) för outhyrda ytor (i befintligt skick).

AKTIER

Nyckeltal per aktie

Eget kapital och substansvärde beräknas på antal aktier per bokslutsdagen, övriga beräknas på genomsnittligt antal aktier.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)

Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt.

P l a t z e r F a s t i g h e t e r H o l d i n g A B ( p u b l ) , B o x 2 11 , 4 0 1 2 3 G Ö T E B O R G Besöksadress: Anders Personsgatan 16 Tel 031-63 12 00, Fax 031-63 12 01 info@platzer.se platzer.se Styrelsens säte: Göteborg Org nr: 556746-6437