Platzer Fastigheter Holding

Earnings Release • Feb 18, 2014

2013 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ jan-dec

• Förvaltningsresultatet förbättrades med 28 % till 166 mkr
• Årets resultat uppgick till 294 mkr (157), en ökning med 87 %
• Fastighetsvärdet ökade till 6 913 mkr (6 091)
• Eget kapital per aktie uppgick till 28,47 kr (25,77)
• Resultat per aktie uppgick till 3,82 kr (2,47)
• Styrelsen föreslår en utdelning om 0,60 kr/aktie

Verkställande direktör P-G Persson ringer in Platzer på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap den 29 november 2013.

Kalendarium

Årsredovisning 2013 v 13 2014 Delårsrapport januari-mars 2014 24 april 2014 Årsstämma 24 april 2014, kl 1500 Delårsrapport januari-juni 2014 8 juli 2014 Delårsrapport januari-september 2014 6 november 2014

För ytterligare information, vänligen gå in på www.platzer.se eller kontakta P-G Persson, VD, 0734-11 12 22 Lennart Ekelund, CFO, 0703-98 47 87

VD HAR ORDET

Platzer noterades på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap den 29 november 2013 och detta är första bokslutsrapporten sedan noteringen, vilket är speciellt på många sätt med fler ägare, ett ökat intresse från omvärlden samt utspädningseffekter och balansräkningseffekter med anledning av nyemissionen i bolaget. Samtidigt är det ett årsbokslut och kvartalsbokslut i ett Platzer med samma strategi och inriktning som före börsnoteringen. Att ta bolaget till Stockholmsbörsen var betydligt mer omfattande än vad många av oss hade insett före vi drog igång processen och det känns skönt att vara tillbaka i den normala verksamheten igen. Platzers värdeskapande bygger på ett aktivt arbete i den dagliga förvaltningen och i utvecklingen av fastigheterna, framgångsrika transaktioner samt lönsam fastighets- och projektutveckling. För att vi skall lyckas med det behövs marknadskännedom, kompetenta medarbetare samt tillgång till finansiering. Bolaget har alla dessa ingredienser och är på alla sätt förberett för fortsatt tillväxt.

Resultatmässigt blev helåret 2013 ett bra år för Platzer. Fastighetsvärdet fortsatte att öka genom förvärv av nya fastigheter, men också via investeringar i fastighetsutveckling i befintliga fastigheter. Värdeförändringar förbättrade resultatet med 117 mkr. Förvaltningsresultatet ökade med 28 %. Substansvärdet per aktie ökade över 10 % trots utspädningseffekt med anledning av nyemissionen i samband med börsnoteringen, men med draghjälp av positiva värdeförändringar i derivatinstrumenten under året. Såväl den dagliga förvaltningen, fastighetstransaktionerna som fastighetsutvecklingen bidrog till resultatförbättringen, vilket visar att Platzer fortsätter att leverera lönsam tillväxt enligt den långsiktiga plan som finns för bolaget att bli det ledande kommersiella fastighetsbolaget i Göteborgsområdet.

Marknaden för kommersiella kontorslokaler i Göteborgsområdet, ca 80 % av Platzers fastighetsbestånd, fortsatte att utvecklas positivt i de centrala delarna av Göteborg där huvudparten av Platzers fastighetsvärde finns. Drivkraften för efterfrågan på lokaler är framförallt inflyttningen till Göteborgsområdet, låg andel nyproduktion samt trenden att fler hyresgäster söker lägen med bra allmänna kommunikationer. Vårt nybyggnadsprojekt i norra Gårda hyrdes ut under fjärde kvartalet till Försäkringskassan och Göteborgsregionens kommunförbund. Förhyrningarna omfattar ca 10 500 m² till två stabila hyresgäster och därmed är över 90 % av den uthyrningsbara arean i projektet uthyrd. Projektet har påbörjats och inflyttning sker hösten 2015. Hyresmarknaden för kontor utanför centrala Göteborg har inte haft samma positiva utveckling under året. Däremot är det fortsatt bra efterfrågan på lager och industrilokaler i de lägena.

Under året sålde vi fem fastigheter och köpte fyra fastigheter som tillsammans innebar fastighetsaffärer för över 1,3 mdkr och en nettotillväxt om ca 600 mkr. De förvärvade fastigheterna var samtliga lokaliserade i prioriterade områden och grannfastigheter till vårt befintliga bestånd. Största försäljningen var vår fastig-het Skår 40:17, bestående av en tomställd fab-rik i direkt anslutning till Liseberg. Köpare var Liseberg AB. En logisk och bra affär för båda parter. Vårt mål är att fortsätta växa genom att förvärva fastigheter i attraktiva lägen och att bedriva fastighets- och projektutveckling. Vår nyemission i kombination med bra möjlighet till belåning hos någon av våra långivare – de fyra stora svenska bankerna ger oss ett förvärvsutrymme på ca 1,5 mdkr. Vi kommer aktivt att söka fastighetsaffärer och bedriva utvecklingsprojekt som förbättrar bolagets nyckeltal. Tillväxten har inte skett och kommer inte heller framgent att ske på bekostnad av lönsamheten i Platzer.

P-G Persson VD

PLATZER I KORTHET

Platzer Fastigheter Holding AB (publ), (Platzer) är ett av Göteborgs största och ledande fastighetsbolag inom kommersiella fastigheter, främst kontor. Företaget äger, förvaltar och utvecklar 53 fastigheter med en total yta om cirka 375 000 kvadratmeter. Genom långsiktig fastighetsutveckling och förvaltning skapar Platzer tillväxt och lönsamhet i sina fastigheter. Platzer prioriterar goda relationer med hyresgästerna och att erbjuda en service som präglas av närhet och engagemang. Vid periodens utgång hade Platzer 41 medarbetare.

Vision

Platzer ska vara det ledande fastighetsbolaget inom kommersiella lokaler i Göteborgsområdet. Det naturliga förstahandsvalet.

Affärsidé

Från en ledande position ska Platzer effektivt med miljöhänsyn och hög kvalitet utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet till nytta för kunder, medarbetare och ägare.

Ambition

Fortsätta växa på Göteborgsmarknaden och befästa ställningen som en av de ledande aktörerna på marknaden.

Finansiella mål

• Substansvärde per aktie: 40 kr (2017)
• Avkastning på eget kapital: Riskfri ränta +5 procentenheter
• Soliditet: 30 procent
• Räntetäckningsgrad: 1,5 ggr

Strategi

• Stärka marknadspositionen i Göteborg på utvalda delmarknader. Bli marknadsledande aktör inom respektive delmarknad. Kontinuerligt utvärdera nya delmarknader.
• Sträva mot långsiktiga hyresförhållanden genom att aktivt arbeta med kundrelationer. Systematiskt bearbeta hyresmarknaden för att nå nya kunder.

• Sträva mot ständig förbättring av fastighetsportföljen genom aktiv förvaltning och förädling med fokus på god kostnadseffektivitet, hög uthyrningsgrad och optimal hyresgästsammansättning.

• Finansiera verksamheten genom befintligt ägarkapital, vid behov nytt ägarkapital i form av emission av B-aktier samt lånefinansiering.

• Vid all affärs- och projektutveckling är strävan att över tid förbättra bolagets nyckeltal.

Kärnvärden

Platzers tre kärnvärden genomsyrar hela verksamheten. Kärnvärdena ger stöd inför olika val och skapar utrymme för personligt ansvar i den dagliga kontakten med kunder, leverantörer, ägare och kollegor.

Frihet under ansvar

Jag vågar satsa för att lyckas. Jag visar stolthet över mitt arbete och tar ansvar för min roll. Jag tar ansvar för min kompetens och personliga utveckling. Jag tar hjälp när jag behöver.

Långsiktig utveckling

Jag söker aktivt möjligheter till värdeskapande tillväxt. Jag bidrar till hållbar utveckling av våra fastigheter, områden och staden. Jag bygger långsiktiga relationer. Jag söker ständig förbättring.

Öppenhet

Jag är öppen för nytänkande och förändring. Jag vågar ta upp saker när jag inte är nöjd. Jag delar med mig av mina erfarenheter. Jag för en öppen och affärsmässig dialog.

KOMMENTARER JAN-DEC 2013

Jämförelseposter för resultatposter avser motsvarande period föregående år och för balansposter 2012-12-31.

Resultat

Årets förvaltningsresultat uppgick till 166 mkr (130), en förbättring med 28 %. Resultatförbättringen beror till största delen på ett större fastighetsbestånd i enlighet med den tillväxtstrategi som Platzer arbetar efter. Årets resultat uppgick till 294 mkr (157), en resultatförbättring med 137 mkr eller 87 %. Till resultatförbättringen har också värdeförändringar förvaltningsfastigheter bidragit med ett resultattillskott om 117 mkr (108) och värdeförändringar finansiella instrument som gett ett tillskott till resultatet om 82 mkr(-55).

Hyresintäkter

Hyresintäkterna uppgick för året till 464 mkr (384), en ökning med 21 %. Intäktsökningen är främst hänförlig till ett större fastighetsbestånd samt i mindre utsträckning till hyreshöjningar och fastighetsutveckling. Hyresintäkterna i befintliga hyreskontrakt bedöms per bokslutsdagen uppgå till 531 mkr (453). Den ekonomiska uthyrningsgraden, som redovisas för hela fastighetsbeståndet, uppgick för perioden till 93 % (91).

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick för året till 123 mkr (104), en ökning som till största delen orsakades av det större fastighetsbeståndet. Kostnaderna har också påverkats negativt av ett betydligt kallare första kvartal än normalt. Till övervägande del vidaredebiteras förbrukningskostnader som värme, el, kyla och renhållning samt fastighetsskatt på hyresgästerna.

Driftsöverskott

Driftsöverskottet uppgick till 341 mkr (280), en ökning med 22 %. Överskottsgraden i hela fastighetsbeståndet fortsatte ligga på en hög och stabil nivå och uppgick för perioden till 74 % (73).

Finansnetto

Årets finansnetto uppgick till -149 mkr (-127). De ökade räntekostnaderna avser huvudsakligen lånefinansiering av fastighetsförvärv, som netto belastar resultatet med ca -23 mkr jämfört med föregående år. Marknadsräntan har i år varit något lägre än föregående år men detta har till största delen motverkats av en högre marginalkostnad för bankfinansiering.

Skatt

Inkomstskatt på årets resultat uppgick till 71 mkr (26) och utgörs till största delen av uppskjuten skatt, aktuell skatt uppgick till 6 mkr (11). Försäljning av fastigheter sker vanligtvis genom bolagsförsäljning som är skattebefriad. Härutöver finns möjligheter till större skattemässiga avskrivningar och även i en del fall direktavdrag av ombyggnadskostnader vilket sänker den aktuella skatten.

Kassaflöde

Nettoinvesteringarna i fastigheter har under 2013 uppgått till 705 mkr (1 480), varav fastighetsförvärv utgör 931 mkr (1 500). Fastighetsinvesteringarna netto har påverkats av fastighetsförsäljningar som under

perioden uppgick till 340 mkr (171). Härutöver har årets investeringar i befintliga fastigheter uppgått till 114 mkr (151). Investeringarna har finansierats dels genom lån om netto 475 mkr (1 114) och dels genom kassaflödet från den löpande verksamheten som uppgick till 157 mkr (145). Dessutom har under december en nyemission utan företrädesrätt genomförts parallellt med en börsintroduktion av Platzers B-aktie på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Årets kassaflöde uppgick totalt, efter lämnad utdelning till aktieägarna om 35 mkr (27), till 559 mkr (79). De likvida medlen uppgick per årsskiftet till 677 mkr (118).

Förvaltningsfastigheter och värdeförändring fastigheter

Fastigheterna redovisas till bedömt verkligt värde om 6 913 mkr (6 091) vilket baserar sig på en intern värdering per bokslutsdagen. Fastigheterna värderas varje år i samband med årsbokslutet internt genom en tioårig kassaflödesmodell på samtliga fastigheter, en värdering som uppdateras varje kvartal. En gång per år låter Platzer genomföra en extern värdering av ett urval av fastighetsbeståndet i syfte att kvalitetssäkra den interna värderingen. I år utfördes den externa värderingen per 30 september och omfattade, med anledning av upprättande av prospekt inför börsnoteringen av Platzers B-aktie, samtliga fastigheter i beståndet.

Fastighetsvärderingen har för året inneburit en värdeförändring i förvaltningsfastigheterna om 117 mkr (108). Under året har fyra fastigheter förvärvats för 931 mkr (1 500) samtidigt som fem fastigheter sålts för 340 mkr (171). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick under perioden till 114 mkr (151).

Eget kapital

Koncernens eget kapital uppgick per årsskiftet till 2 726 mkr (1 816). Under andra kvartalet lämnades utdelning till aktieägarna om 35 mkr (0,50 kr per aktie). Under december genomfördes en nyemission utan företrädesrätt om totalt 25,3 miljoner aktier till en kurs om 26,50 kr/aktie. Emissionen som fulltecknades inbringade, efter avdrag för emissionskostnader om 19 mkr, netto 651 mkr. Eget kapital per aktie uppgick per bokslutsdagen till 28,47 kr (25,77) och långsiktigt substansvärde per aktie var samma dag 30,58 kr (29,10).

Soliditeten uppgick samtidigt till 36 % (29), vilket innebär utrymme för fastighetsinvesteringar om knappt 1,5 mdkr med en soliditet om 30 %.

Lånefinansiering och värdeförändringar derivat

Per den 31 december uppgick de långfristiga räntebärande skulderna till 4 520 mkr (4 045), vilket motsvarade en belåningsgrad om 65 % (66). Lånefinansiering sker uteslutande genom banklån som säkerställs genom pantbrev i fastighet. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick per årsskiftet till 2,3 år (1,2). Den genomsnittliga räntan uppgick per bokslutsdagen till 3,42 % (3,55). Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter av ingångna derivatavtal, uppgick samtidigt till 2,8 år (3,4). Den genomsnittliga räntebindningstiden har under januari 2014 förlängts genom tecknande av två ränteswapar med en genomsnittlig löptid om 9 år.

För att nå önskad räntebindningsstruktur används räntederivatinstrument, främst ränteswapar. Dessa redovisas till verkligt värde i balansräkningen och med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Genom höjda marknadsräntor under 2013 har undervärdet i Platzers räntederivat under året minskat till -29 mkr vilket inneburit en positiv värdeförändring om 82 mkr för bokslutsperioden. Värdeförändringen påverkar inte kassaflödet. När derivatens löptid går ut är alltid värdet noll.

De finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde i koncernen utgörs av ovan beskrivna derivatinstrument och kapitalförsäkringar. Både derivatinstrumenten och kapitalförsäkringarna återfinns i nivå 2 enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Verkligt värde på derivatinstrumenten uppgick per årsskiftet till -29 mkr fördelat på övriga långfristiga skulder om 51 mkr och finansiella anläggningstillgångar om 22 mkr. Verkligt värde på långfristiga räntebärande skulder motsvarar dess redovisade värde eftersom diskonteringseffekten inte är väsentlig då räntan på lånen är rörlig och marknadsmässig.

Händelser efter rapportperiodens utgång

Inga väsentliga händelser har inträffat efter 31 december 2013.

Moderbolaget

Moderbolaget innehar inga egna fastigheter utan hanterar vissa koncerngemensamma funktioner kring ledning och finansiering. Intäkterna i moderbolaget avser fakturering av tjänster till koncernbolag.

Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer

I fastighetsverksamhet finns som i all verksamhet alltid en exponering för risk. God intern kontroll och extern kontroll från revisorer, väl fungerande administrativa system och policyer samt väl beprövade rutiner för fastighetsvärderingar är metoder som Platzer använder för att hantera och minska riskerna. Platzers intäkter påverkas främst av hyresnivåer, uthyrningsgrad och kundförluster. För att minska den operativa risken arbetar Platzer medvetet med att öka den genomsnittliga kontraktstiden, minska

beroendet av enskilda hyresgäster och vid nyuthyrning göra kreditbedömningar. Platzer strävar efter att skriva hyresavtal som innebär att större delen av driftskostnaderna och fastighetsskatten vidaredebiteras på hyresgästerna varför risken vid förändring av dessa kostnader begränsas för Platzer. Oförutsedda underhållskostnader kan komma påverka resultatet negativt. Fastigheternas värde påverkas dels av Platzers egna arbete med fastigheterna och dels av yttre faktorer som investerares avkastningskrav. Härutöver finns också operationella risker som kan uppstå genom bristfälliga rutiner och miljörisker. Platzer arbetar aktivt med att begränsa denna typ av risker. De finansiella risker som Platzer i första hand påverkas av beskrivs i årsredovisningen för 2012 på sid 35-36. Härutöver finns en riskbeskrivning i det av Platzer utgivna prospektet från 18 november 2013.

Redovisningsprinciper

Platzer upprättar sin koncernredovisning i enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) sådana de antagits av EU. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i den senast avgivna årsredovisningen. Utöver det har IFRS 8 Rörelsesegment tillämpats i den upprättade bokslutskommunikén. Den nya standarden IFRS 13 Värdering till verkligt värde som gäller från 1 januari 2013 innebär främst ökade upplysningskrav i årsredovisningen. Förvaltningsfastigheter värderas i enlighet med nivå 3 i verkligt värde hierarkin och derivatintstrument i enlighet med nivå 2. Införandet av IFRS 13 bedöms inte få någon effekt på Platzers värderingsmetodik eller resultat. Övriga nya eller reviderade IFRS-standarder som trätt i kraft 2013 har inte haft någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter. Delårsrapporten är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR2.

Förslag till utdelning

Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om en utdelning om 0,60 kronor (0,50) per aktie.

Göteborg 2014-02-18

Platzer Fastigheter Holding AB (publ)

P-G Persson Verkställande direktör

Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bo-

RESULTATRÄKNING KONCERNEN I SAMMANDRAG

Mkr	2013 okt-dec	2012 okt-dec	2013 jan-dec	2012 jan-dec
Hyresintäkter	117	111	464	384
Fastighetskostnader	-33	-35	-123	-104
Driftsöverskott	84	76	341	280
Central administration	-9	-7	-26	-22
Finansnetto	-38	-37	-149	-127
Förvaltningsresultat	37	32	166	130
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	85	42	117	108
Värdeförändring finansiella instrument	-6	-13	82	-55
Resultat före skatt	116	61	365	184
Skatt på periodens resultat	-15	9	-71	-26
Periodens resultat 1)	101	70	294	157
Resultat per aktie 2)	1,32	1,10	3,82	2,47

1) I koncernen förekommer inget övrigt totalresultat varför summa totalresultat för koncernen överensstämmer med periodens resultat. Hela resultatet är hänförbart till moderbolagets aktieägare.

2) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer.

BALANSRÄKNING KONCERNEN I SAMMANDRAG

Mkr	2013-12-31	2012-12-31
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter	6 913	6 091
Övriga anläggningstillgångar	5	3
Finansiella anläggningstillgångar	22	4
Omsättningstillgångar	35	20
Likvida medel	677	118
SUMMA TILLGÅNGAR	7 652	6 235
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	2 726	1 816
Uppskjuten skatteskuld	172	125
Långfristiga räntebärande skulder	4 520	4 045
Övriga långfristiga skulder	51	114
Kortfristiga skulder	183	136
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	7 652	6 235
Ställda säkerheter	4 670	4 090
Ansvarsförbindelser	10	10

KASSAFLÖDESANALYS KONCERNEN I SAMMANDRAG

	2013	2012	2013	2012
Mkr	okt-dec	okt-dec	jan-dec	jan-dec
Den löpande verksamheten
Driftsöverskott	84	76	341	280
Central administration	-8	-7	-25	-22
Finansnetto	-38	-37	-149	-127
Inkomstskatt	-6	-11	-6	-11
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av
rörelsekapital	32	21	161	120
Förändring av kortfristiga fordringar	-15	-3	-15	14
Förändring av kortfristiga skulder	12	14	11	11
Kassaflöde från den löpande verksamheten	29	32	157	145
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter	-20	-46	-114	-151
Förvärv av förvaltningsfastigheter	-755	-	-931	-1 500
Sålda förvaltningsfastigheter	260	-1	340	171
Investering i övrigt	-3	0	-3	0
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-518	-47	-708	-1 480
Finansieringsverksamheten
Förändring av räntebärande skulder	333	-47	475	1 114
Utdelning	-	-	-35	-27
Nyemission	670	-	670	327
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	1 003	-47	1 110	1 414
Periodens kassaflöde	514	-62	559	79
Likvida medel vid periodens början	163	180	118	39
Likvida medel vid periodens slut	677	118	677	118

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL KONCERNEN I SAMMANDRAG

Mkr
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	Vid periodens början	Nyemission	Periodens totalresultat	Utdelning	Vid periodens slut
jan-dec 2013	1 816	651	294	-35	2 726
jan-dec 2012	1 359	327	157	-27	1 816

RESULTATRÄKNING MODERBOLAG I SAMMANDRAG

Mkr	2013 jan-dec	2012 jan-dec
Intäkter	7	7
Kostnader	-8	-6
Finansnetto	62	128
Värdeförändring finansiella instrument	79	-55
Resultat före skatt	140	74
Bokslutsdispositioner	-9	-9
Skatt på periodens resultat	-29	3
Periodens resultat 1)	102	68

1) I moderbolaget förekommer inget övrigt totalresultat varför summa totalresultat för moderbolaget överensstämmer med periodens resultat.

BALANSRÄKNING MODERBOLAG I S A M M A N D R A G

Mkr	2013-12-31	2012-12-31
TILLGÅNGAR
Andelar i koncernföretag	1 020	815
Övriga finansiella anläggningstillgångar	1 194	1 126
Fordringar hos koncernbolag	666	630
Övriga omsättningstillgångar	2	24
Likvida medel	446	0
SUMMA TILLGÅNGAR	3 328	2 595
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	2 057	1 339
Obeskattade reserver	22	12
Långfristiga skulder	1 214	1 235
Kortfristiga skulder	35	9
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	3 328	2 595
Ställda säkerheter	1 170	1 126
Ansvarsförbindelser	3 329	2 830

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

		Ränteförfall		Låneförfall
År	Lånebelopp Mkr	Andel %	Snittränta %	Låne belopp Mkr	Andel %
2014	2 250	50	2,75	1 005	22
2015	300	7	4,56	1 170	26
2016	300	7	4,18	1 313	29
2017	400	9	3,80	1 032	23
2018	100	2	4,20	-	-
2019	200	4	3,60	-	-
2020	300	7	4,54	-	-
2021	370	8	3,98	-	-
2022	200	4	3,80	-	-
2023	100	2	3,88	-	-
Totalt	4 520	100	3,42	4 520	100

NYCKELTAL

	2013 jan-dec	2012 jan-dec
Finansiella
Skuldsättningsgrad, ggr	1,7	2,2
Räntetäckningsgrad, ggr	2,1	2,0
Belåningsgrad, %	65	66
Soliditet, %	36	29
Avkastning på eget kapital, %	12,9	9,9
Fastighetsrelaterade
Direktavkastning, %	5,3	5,4
Överskottsgrad, %	74	73
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	93	91
Hyresvärde, kr/kvm	1 363	1 078
Uthyrningsbar yta, tkvm	374	402

SEGMENTSREDOVISNING JAN-DEC 2013

			Förvaltningsfastigheter					Projekt fastigheter	Totalt
	Centrala Göteborg			Västra Göteborg	Övriga Göteborg
Mkr	2013	2012	2013	2012	2013	2012	2013	2012	2013	2012
Hyresintäkter	253	213	72	72	134	92	4	8	463	384
Fastighetskostnader	-57	-50	-27	-28	-33	-20	-5	-6	-122	-104
Driftsöverskott	196	163	45	44	101	72	-1	1	341	280

Segmentsinformationen lämnas i den upprättade bokslutsrapporten i enlighet med IFRS 8 Rörelsesegment. Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapporteringen som lämnas till den högsta verkställande beslutsfattaren vilket är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentets resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som VD.

I koncernens interna rapportering delas verksamheten in i ovanstående segment. Totalt driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat driftsöverskott i resultaträkningen. Skillnaden mellan driftsöverskott 341 mkr (280) och resultat före skatt 365 mkr (184) består av centraladministration -26 mkr (-22), finansnetto -149 mkr (-127) samt värdeförändringar fastigheter och derivat 199 mkr (53).

FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS VÄRDE

Mkr
Fastigheternas värde 2013-01-01	6 091
Investeringar i befintliga fastigheter	114
Fastighetsförvärv	931
Fastighetsförsäljningar	-340
Värdeförändring	117
Fastigheternas värde 2013-12-31	6 913

FÖRDELNING PER FASTIGHE TSKATEGORI OCH OMRÅDE

	Antal fastig heter	Uthyrbar yta, kvm	Verkligt värde, Mkr	Hyres värde, Mkr	Ekono misk uthyr nings grad, %	Hyres intäkter, Mkr	Drifts över skott, Mkr	Över skotts grad, %
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Centrala Göteborg
Kontor/Butik	16	142 133	4 090	310	94	291	228	78
Industri/Lager/Övrigt	2	23 925	263	21	70	15	12	79
Totalt	18	166 058	4 353	331	93	306	240	78
Västra Göteborg
Kontor/Butik	6	43 389	480	49	84	41	25	61
Industri/Lager/Övrigt	9	53 066	369	39	95	37	23	62
Totalt	15	96 455	849	88	89	78	48	62
Övriga Göteborg
Kontor/Butik	10	86 405	1 363	124	97	121	90	74
Industri/Lager/Övrigt	2	18 813	233	26	96	25	18	74
Totalt	12	105 218	1 596	150	97	146	108	74
SUMMA
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER	45	367 731	6 798	569	93	530	396	75
PROJEKTFASTIGHETER	8	6 657	115	4	25	1	0	-
SUMMA PLATZER	53	374 388	6 913	573	93	531	396	74

Sammanställningen innefattar fastighetsbeståndet per 31 december 2013.

Hyresvärde avser hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för outhyrda ytor i befintligt skick.

Hyresintäkter avser kontrakterade hyresintäkter inklusive avtalade tillägg och oaktat tidsbegränsade rabatter om cirka 8 mkr per 1 januari 2014.

Driftsöverskottet visar fastigheternas intjäningsförmåga på årsbasis definierat som kontrakterade hyresintäkter per 1 januari 2014 med avdrag för bedömda fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration rullande 12 månader.

FASTIGHETSBESTÅND

Platzer äger, förvaltar och utvecklar kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet. Fastigheterna kan delas upp i tre geografiska områden: Centrala Göteborg (Centrum, Gårda och Gullbergsvass), Västra Göteborg (Högsbo och Långedrag) och Övriga Göteborg (Backaplan, Gamlestaden, Mölndal och Mölnlycke). Genom lönsam tillväxt strävar Platzer efter att vara den ledande aktören i samtliga prioriterade områden. Idag är företaget den ledande aktören i Lilla Bommen, Gårda och Högsbo.

Fastighetsbeståndet

Fastighetsbeståndet omfattade per den 31 december 2013 totalt 53 fastigheter, varav åtta projektfastigheter, med ett verkligt värde om 6 913 mkr.

Den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 374 388 kvm, vilka fördelade sig på kontor 66 %, butik 2 %, industri/lager 16 % och övrigt 16 %.

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under perioden till 93 % (91).

Hyresutveckling

Platzer har 536 lokalhyreskontrakt. Bland de största hyresgästerna kan nämnas DB Schenker, Migrationsverket, Mölnlycke Health Care, Länsförsäkringar Göteborg & Bohuslän, Flexlink, Stampen, Domstolsverket, AcadeMedia, Cochlear och Reinertsen.

De tjugo största hyreskontrakten stod för 36 % av hyresvärdet.

Genomsnittlig återstående löptid uppgick till 46 månader.

Härutöver har Platzer tecknade hyreskontrakt i nybyggnadsprojekt med inflyttning hösten 2015.

Utöver lokalhyreskontrakten fanns parkeringsavtal för garage och p-platser, korttidsparkeringar, avtal för reklamskyltar och master med ett totalt hyresvärde om 34 mkr.

Kontraktsstruktur/Avtal per förfalloår 1)
	Antal	Hyresintäkt	Andel %
2014	157	46	9
2015	132	113	23
2016	109	103	21
2017	84	83	16
2018	27	51	10
2019	8	31	6
2020-	19	75	15
Total	536	502	100
P-hus/övrigt		34
Minoritet		-5
Totalt		531

1) Exkl. hyreskontrakt avseende nybyggnadsprojekt.

FÖRÄNDRINGAR I FASTIGHE TSBESTÅNDE T

Platzer har under året genomfört fyra fastighetsförvärv om totalt 32 641 kvm. Under första kvartalet förvärvades två fastigheter, kontorsfastigheten Gullbergsvass 5:11 med en uthyrningsbar yta om 6 455 kvm samt 45 garageplatser från Stena Fastigheter. Fastigheten har efter förvärvet genom fastighetsreglering sammanslagits med den sedan tidigare ägda fastigheten Gullbergsvass 5:10. Den andra var Högsbo 4:1 omfattande 4 643 kvm uthyrningsbar yta som förvärvades av Harry Sjögren. Under fjärde kvartalet genomfördes två förvärv. Fastigheten Gullbergsvass 5:26, en nyutvecklad fastighet som omfattar 16 735 kvm lokalyta, förvärvades från Skanska Fastigheter Göteborg. Tingstadsvassen 3:8, Centrumhuset på Backaplan, omfattande 4 808 kvm förvärvades från AxFast.

Under året har Platzer sålt fem fastigheter om sammanlagt 55 397 kvm. Platzers samtliga fastigheter i Kärra om totalt 8 400 kvm och fastigheten Skår 40:17 omfattande 47 000 kvm, som såldes i november till Liseberg.

						Indu stri/
Kvartal	Fastigheter	Område	Segment	Kontor	Butik	lager	Övrigt	Totalt
	Förvärv
1	Gullbergsvass 5:11	Gullbergsvass	Centrala Göteborg	6 089		252	114	6 455
1	Högsbo 4:1	Högsbo	Västra Göteborg	1 310	510	2 823		4 643
4	Gullbergsvass 5:26	Gullbergsvass	Centrala Göteborg	14 989			1 746	16 735
4	Tingstadsvassen 3:8	Backaplan	Övriga Göteborg	3 966			842	4 808
								32 641
	Försäljningar
2	Kärra 78:12	Kärra	Övriga Göteborg			1 825		1 825
2	Kärra 78:13	Kärra	Övriga Göteborg	440		1 825		2 265
2	Kärra 78:8	Kärra	Övriga Göteborg	250	666	1 893		2 809
2	Kärra 80:6	Kärra	Övriga Göteborg	225		1 273		1 498
4	Skår 40:17	Centrum	Centrala Göteborg	8 890		38 110		47 000
								55 397

Gullbergsvass 5:11, Kämpegatan 7, Göteborg.

Högsbo 4:1, A Odhners gata 8/Olof Asklunds gata 24/Fältspatsgatan 1, Göteborg.

Gullbergsvass 5:26, "Tennet", Kilsgatan 4, Göteborg.

Tingstadsvassen 3:8, Krokegårdsgatan 5, Backaplan, också kallad Centrumhuset.

Kärra 80:6, Trankärrsgatan 16, Göteborg, en av fyra fastigheter som såldes till Eklandia Fastighets AB.

Skår 40:17, Nellickevägen 2, Göteborg, mer känd som Saabs växellådsfabrik.

FASTIGHETSFÖRTECKNING

						Indu
						stri/
Nr	Fastighet	Område	Byggår	Kontor	Butik	lager	Övrigt	Totalt
	Förvaltningsfastighet
1	Balltorp 1:135	Mölndal	1989	5 515	515		377	6 407
2	Bagaregården 17:26	Gamlestaden	1941/2010	24 977	365	6 975	2 535	34 852
3	Bosgården 1:71	Mölndal	1988	4 687	56			4 743
4	Brämaregården 35:4	Backaplan	1984/1991	12 377		222	855	13 454
5	Forsåker 1:196	Mölndal	1955/2002	5 242			150	5 392
6 7	Fänkålen 2 Gasklockan 2	Mölndal Mölndal	1990 1991/2010	3 913 1 482	45	536 3 394		4 494 4 876
8	Gullbergsvass 1:1	Gullbergsvass	1988/2013	15 996				15 996
9	Gullbergsvass 1:17	Gullbergsvass	1993/2011	5 400				5 400
10	Gullbergsvass 5:10	Gullbergsvass	1988	11 736		252	547	12 535
11	Gullbergsvass 5:26	Gullbergsvass	2001/2013	14 989			1 746	16 735
12	Gullbergsvass 703:53	Gullbergsvass	1991				9 000	9 000
13	Gårda 1:15	Gårda	1971/1992	9 672				9 672
14	Gårda 13:7	Gårda	2003				14 925	14 925
15	Gårda 16:17	Gårda	1986	15 101		168	564	15 833
16	Gårda 3:12	Gårda	1956/1998	3 503				3 503
17	Gårda 4:11	Gårda	1965/2002	7 464			433	7 897
18	Gårda 8:2	Gårda	1940/2007	1 960				1 960
19	Högsbo 1:4	Högsbo	1980	1 638		1 444		3 082
20	Högsbo 11:3	Högsbo	1960	400		1 257		1 657
21	Högsbo 11:5	Högsbo	1959			3 655		3 655
22	Högsbo 13:6	Högsbo	1992/1999/2013	6 196		1 657		7 853
23	Högsbo 2:1	Högsbo	1991/2009	6 300				6 300
24	Högsbo 27:8	Högsbo	1971/2009/2013	528			1 986	2 514
25	Högsbo 3:6	Högsbo	1964	4 831		19 588	722	25 141
26	Högsbo 3:9	Högsbo	1971	2 123		2 210		4 333
27	Högsbo 32:3	Högsbo	1974/2011	6 381		1 053	570	8 004
28	Högsbo 34:13	Högsbo	1981	493		1 287		1 780
29	Högsbo 39:1	Högsbo	1972			3 390		3 390
30	Högsbo 4:1	Högsbo	1965/1972	1 310	510	2 823		4 643
31	Högsbo 4:4	Högsbo	1962	2 670		3 718		6 388
32	Högsbo 4:6	Högsbo	1974	1 349		2 549		3 898
33	Livered 1:329	Kållered (Mölndal)	1962				13 937	13 937
34	Nordstaden 13:12	Centrum	1929/1993	5 070				5 070
35	Nordstaden 14:1	Centrum	1890/1993/2012	8 958				8 958
36	Nordstaden 20:5	Centrum	1943	2 553		231		2 784
37	Solsten 1:110	Mölnlycke	1991	1 658		1 089	356	3 103
38	Solsten 1:132	Mölnlycke	2002	4 953				4 953
39	Stampen 4:42	Centrum	2009	5 766			2 847	8 613
40	Stampen 4:44	Centrum	1930/1994	14 681				14 681
41	Stigberget 34:12	Centrum	1967/1999/2013	4 433	2 801	264	253	7 751
42	Stigberget 34:13 (50,3%)	Centrum	1969/2011	2 646	66		2 033	4 745
43	Tingstadsvassen 3:8	Backaplan	1991	3 966			842	4 808
44	Tingstadsvassen 4:3	Backaplan	1943/1986/2011	517	3 628	54		4 199
45	Älvsborg 178:9	Långedrag	1993	9 659		296	3 862	13 817
	Summa förvaltningsfastigheter			243 093	7 986	58 112	58 540	367 731
	Projektfastighet
46	Gårda 2:12	Gårda	1959	1 785	1 340			3 125
47	Gårda 3:14	Gårda						0
48	Högsbo 3:5	Högsbo						0
49	Högsbo 7:21	Högsbo						0
50	Högsbo 14:3	Högsbo	1967	3 255		277		3 532
51	Högsbo 757:118	Högsbo						0
52	Högsbo 757:121	Högsbo						0
53	Högsbo 757:122	Högsbo						0
	Summa projektfastigheter			5 040	1 340	277	-	6 657
	TOTALT			248 133	9 326	58 389	58 540	374 388

ÄGARE

Största aktieägare i Platzer Fastigheter Holding AB (publ) per 31 december 2013

Ägare	Antal A-aktier	Antal B-aktier	Antal aktier	Andel röster	Andel kapital
Ernström & C:o	10 000 000		10 000 000	36,3 %	10,4 %
Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän	5 000 000	11 162 490	16 162 490	22,2 %	16,9 %
Backahill	5 000 000	9 125 000	14 125 000	21,4 %	14,8 %
Familjen Hielte / Hobohm		19 293 745	19 293 745	7,0 %	20,1 %
Länsförsäkringar fondförvaltning AB		5 508 099	5 508 099	2,0 %	5,8 %
Lesley Invest AB (inkl privat innehav)		2 771 490	2 771 490	1,0 %	2,9 %
Lannebo fonder		2 350 535	2 350 535	0,9 %	2,4 %
CGML IPB Client SK AC Sweden Treaty		2 000 000	2 000 000	0,7 %	2,1 %
Catella Fondförvaltning		1 598 500	1 598 500	0,6 %	1,7 %
Svolder AB		1 470 870	1 470 870	0,5 %	1,5 %
Övriga ägare		20 466 705	20 466 705	7,4 %	21,4 %
Totalt (3 341 ägare)	20 000 000	75 747 434	95 747 434	100 %	100 %

Nyckeltal per aktie

	2013 jan-dec	2012 jan-dec
Eget kapital, kr	28,47	25,77
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr	30,58	29,10
Börskurs, kr	27,00	-
Resultat efter skatt, kr 1)	3,82	2,47
Förvaltningsresultat, kr	2,16	2,05
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr	2,04	2,27
Utdelning, kr 2)	0,60	0,50
Antal aktier per bokslutsdagen, tusental	95 747	70 447
Genomsnittligt antal aktier, tusental	76 772	63 724

1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer. 2) För 2013 föreslagen utdelning.

Platzer Fastigheter Holding AB (publ) bildades 1 januari 2008 av Ernström & C:o, Brinova Fastigheter och Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän. Ägarna formulerade då en ägarvision som innebär att "Platzer ska genom lönsam tillväxt nå ett fastighetsbestånd på cirka 10 mdkr och utgöra ett attraktivt placeringsalternativ samt nå en börsnotering". Platzer har sedan dess haft tillväxt i fastighetsbeståndet vilken delvis finansierats genom nyemissioner, 2011 tillfördes Platzer 150 mkr och under 2012 genomfördes två emissioner om tillsammans 330 mkr. Under 2013 har Platzer tagit ett steg närmare ägarvisionen genom att B-aktien sedan 29 november är noterad på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. I samband med noteringen skedde en ägarspridning genom en nyemission om totalt 25,3 miljoner aktier som tillförde bolaget 670 mkr

före avdrag för emissionskostnader om 19 mkr. Antalet aktier uppgick per årsskiftet till 20 miljoner A-aktier (10 röster per aktie) och 75,7 miljoner B-aktier (en röst per aktie). Varje aktie har ett kvotvärde på 0,10 kr. Antalet aktieägare uppgick per årsskiftet till 3 341. Andelen aktier ägda av aktieägare registrerade utanför Sverige uppgick samtidigt till 7 %.

DEFINITIONER

FINANSIELLA

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.

Räntetäckningsgrad

Resultat efter finansiella intäkter dividerat med räntekostnader.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas värde.

Soliditet

Eget kapital dividerat med balansomslutningen.

Avkastning på eget kapital

Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital.

FASTIGHETSRELATERADE

Direktavkastning

Driftsöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga värde, omräknas till helårsvärde för delårsperiod.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Hyresintäkter i procent av hyresvärde där hyresintäkter definieras som debiterade hyror jämte tilllägg som ersättning för värme och fastighetsskatt och hyresvärde definieras som hyresintäkter plus bedömd marknadshyra (kallhyra) för outhyrda ytor (i befintligt skick).

Hyresvärde, kr/kvm

Hyresvärde dividerat med uthyrningsbar yta där hyresvärde definieras som hyresintäkter plus bedömd marknadshyra (kallhyra) för outhyrda ytor (i befintligt skick).

AKTIER

Nyckeltal per aktie

Eget kapital och substansvärde beräknas på antal aktier per bokslutsdagen, övriga beräknas på genomsnittligt antal aktier.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt.

Platzer har tecknat ett sexårigt hyresavtal med Försäkringskassan på 7 300 kvm och ett femårigt avtal med GR Göteborgsregionens kommunalförbund på 3 200 kvm i fastigheterna Gårda 3:12/Gårda 3:14 på Anders Personsgatan 2-8 i norra Gårda. I och med uthyrningarna är nu 92 % av lokalarean i projektet uthyrd. Kvar finns 890 kvm i entréplan som lämpar sig för service, handel eller restaurang.

P l a t z e r Fa s t i g h e t e r H o l d i n g A B ( p u b l ) , B o x 2 1 1 , 4 0 1 2 3 G Ö T E B O R G Besöksadress: Anders Personsgatan 16 Tel 031-63 12 00, Fax 031-63 12 01 e-post info@platzer.se www.platzer.se Styrelsens säte: Göteborg Org nr: 556746-6437