Annual Report • Apr 1, 2015
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Platzer erbjuder kommersiella lokaler i Göteborgsområdet. Med 60 fastigheter och en total yta om 415 000 kvm är Platzer en ledande aktör på Göteborgsmarknaden. Platzer skapar värde genom fastighetsförvaltning, fastighets- och projektutveckling samt fastighetstransaktioner. Alla kundkontakter sker genom Platzers 43 anställda medarbetare.
Hyresintäkter 464 mkr
Förvaltningsresultat 166 mkr
Fastighetsvärde 6 913 mkr
| Året i sammandrag | 5 |
|---|---|
| VD har ordet | 6 |
| Strategisk inriktning | 8 |
| Omvärld och marknad | 10 |
| - Göteborg växer | 11 |
| - Strategiska områden | 12 |
| - Hyres- och fastighetsmarknaden i Göteborg | 14 |
| Verksamhet | 18 |
| - Fastighetsförvaltning | 19 |
| - Fastighetsutveckling | 22 |
| - Projektutveckling | 24 |
| - Fastighetstransaktioner | 26 |
| - Fastighetsbestånd | 27 |
| - Medarbetare | 28 |
| - Hållbarhetsredovisning | 31 |
| - Intressentdialog | 35 |
| - GRI-index | 36 |
| Finansiering | 38 |
| Platzeraktien | 40 |
| Riskhantering | 43 |
| Flerårsöversikt och nyckeltal | 46 |
| Kvartalsdata | 47 |
| Förvaltningsberättelse | 48 |
| Resultaträkning Koncernen | 50 |
| Balansräkning Koncernen | 51 |
| Förändringar i eget kapital Koncernen | 52 |
| Kassaflödesanalys Koncernen | 53 |
| Resultaträkning Moderbolaget | 54 |
| Balansräkning Moderbolaget | 55 |
| Förändringar i eget kapital Moderbolaget | 56 |
| Kassaflödesanalys Moderbolaget | 57 |
| Noter | 58 |
| Revisionsberättelse | 80 |
| Bolagsstyrningsrapport | 81 |
| Styrelsens rapport om intern kontroll | 85 |
| Revisorns yttrande om bolagsstyrningsrapporten | 87 |
| Styrelse | 88 |
| Ledningsgrupp | 89 |
| Fastighetsförteckning | 90 |
| Ordlista | 92 |
| Definitioner | 93 |
| Årsstämma | 2 8 a p r i l 2 0 15 |
|---|---|
| Delårsrapport I | 28 april 2015 |
| Delårsrapport II | 7 juli 2015 |
| Delårsrapport III | 3 november 2015 |
M e r i n f o r m a t i o n o m P l a t z e r s v e r k s a m h e t , e k o n o m i s k a r a p p o r t e r i n g o c h p r e s s m e d d e l a n d e n finns på platzer.se
| 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, mkr | 525 | 464 | 384 | 330 | 302 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 211 | 166 | 130 | 87 | 99 |
| Årets resultat, mkr | 298 | 294 | 157 | 73 | 125 |
| Investeringar, mkr | 1 030 | 1 045 | 1 650 | 681 | 338 |
| Fastighetsvärde, mkr | 8 343 | 6 913 | 6 091 | 4 504 | 3 880 |
| Kassaflöde från löpande verksamheten, mkr | 192 | 157 | 145 | 67 | 101 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 93 | 91 | 94 | 93 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,4 | 2,1 | 2,0 | 1,8 | 2,2 |
| Belåningsgrad, % | 58 | 65 | 66 | 65 | 67 |
| Soliditet, % | 35 | 36 | 29 | 30 | 29 |
| Avkastning på eget kapital, % | 10,5 | 12,9 | 9,9 | 5,8 | 11,4 |
| Eget kapital per aktie, kr | 30,98 | 28,47 | 25,77 | 23,84 | 23,11 |
| Resultat efter skatt per aktie, kr | 3,11 | 3,82 | 2,47 | 1,41 | 2,50 |
| Utdelning per aktie, kr | 0,75* | 0,60 | 0,50 | 0,48 | 0,40 |
* Föreslagen utdelning
2014 är Platzers första hela kalenderår efter noteringen i november 2013 och det är med glädje och stolthet jag kan konstatera att innevarande år blev det bästa året under min tid som VD. Såväl det ekonomiska, mätbara resultatet som verksamhetens samlade förmåga och kompetens har förstärkts under året. Samtidigt finns det fortfarande många delar att slipa på och förbättra, både vad det gäller vår lönsamhet, vårt arbetssätt och vår företagskultur.
En allt hetare transaktionsmarknad och nedåtgående direktavkastningskrav i kombination med förbättringar i kassaflöde från löpande verksamheten, bra fastighetsaffärer och väl genomförda utvecklingsprojekt innebär rejäla förändringar i fastighetsvärde på en del av våra fastigheter. Fastighetsvärdet för hela bolaget steg med 21 % till 8,3 mdkr. Extra roligt är att cirka 70 % av värdeökningen är hänförlig till våra utvecklingsprojekt och därmed ett direkt resultat av vårt eget arbete. Vårt finansiella mål att nå ett eget kapital per aktie om 40 kr i slutet av 2017 ställer krav på oss att i snitt årligen öka det egna kapitalet per aktie med cirka 10 %. Med justering för undervärdet i våra derivat når vi cirka 15 % förbättring under 2014, vilket känns väldigt tillfredsställande. Det visar framförallt på att vår ambition att successivt öka takten i fastighets- och projektutveckling är vältajmad med marknadsförutsättningarna och med vår egen kapacitet.
Den dagliga fastighetsverksamheten med förvaltning av totalt 60 fastigheter är Platzers ryggrad. Ett framgångsrikt arbete med uthyrning och hyresgästrelationer ger ett stabilt och ökande kassaflöde, vilket i sin tur både skapar möjligheter till fastighetsutveckling och stärker förmågan att genomföra transaktioner. Under innevarande år ökade våra hyresintäkter med 13 % och driftsöverskottet med 16 %. Överskottsgraden var 75 %. Förvaltningsresultatet var upp 27 % jämfört med föregående år. Förbättringarna kommer från den dagliga förvaltningen, att vi vuxit genom förvärv samt ett gynnsamt ränteläge. Att växa med god
lönsamhet är en viktig del i Platzers tillväxtstrategi och det har vi fortsatt att göra under 2014.
Under året förvärvade vi sju fastigheter för 864 mkr och avyttrade en fastighet, med frånträde 2015. I början av det nya året sålde vi ytterligare en fastighet till Göteborgs Stad för att bereda väg för den nya Hisingsbron och där tecknade vi i samband med den försäljningen ett optionsavtal om förvärv av cirka 40 000 kvm BTA byggrätt i anslutning till den nya bron. De köpta fastigheterna är lokaliserade i prioriterade områden – Mölndalsvägen, Norra Högsbo, Backaplan och Gamlestaden – där vi vill växa genom att vara en ledande aktör. 2014 innebar ett rekordår för transaktioner i Göteborgsområdet. Totalt gjordes fastighetsaffärer för cirka 14 mdkr. Med god tillgång till kapital var det en transaktionsmarknad som präglades av hård konkurrens om fastighetsobjekten. Målet för Platzer är att växa genom förvärv av fastigheter i attraktiva lägen och att bedriva fastighets- och projektutveckling. Nyemissionen från 2013 och bra tillgång till belåning ger oss en möjlighet att göra ytterligare nettoförvärv om cirka 1 mdkr.
Urbaniseringstrenden och inflyttningen till Göteborgsområdet innebär att regionen växer med cirka 10 000 nya invånare varje år. Bostadsbristen är stor och i regionen arbetar kommunernas stadsbyggnadskontor för högtryck med att ta fram detaljplaner för att matcha efterfrågan. Under det gångna året har vi sett en tydlig ökning av aktivitet från såväl politiker som tjänstemän. Stadsutvecklingsoch infrastrukturfrågor har debatterats i både kommunernas beslutsforum och i media. Som lokal aktör med kunskap om marknaden är Platzer involverat och drivande i många av de mest spännande tillväxtområdena som till exempel Backaplan, Gamlestaden, Gårda Norra, Norra Högsbo och Gullbergsvass.
löpte på enligt plan och 99 % av den uthyrningsbara arean var uthyrd vid årets slut. Inflyttning sker med start september 2015. Vi tecknade även nya hyreskontrakt med Migrationsverket om totalt 23 500 kvm på fastigheterna Gårda 1:15/Livered 1:329 och drog igång fastighetsutvecklingen av de fastigheterna. De projekten kommer att pågå under hela 2015 med inflyttning januari 2016. Vi gjorde även affär med Serneke där vi förvärvade bolaget som äger den blivande fastigheten Gamlestaden 740:132 på vilken ett nytt resecentrum om cirka 17 000 kvm ska uppföras med beräknad byggstart i början av 2016. Ambitionen är att under kommande år öka takten inom fastighets- och projektutveckling så att en större del av Platzers tillväxt skapas därigenom.
Under 2014 nåddes flera mål inom hållbar utveckling. Energiförbrukningen i Platzer sänktes med 4,55 % i jämförbart bestånd och totalt 11 fastigheter miljöcertifierades, vilket innebar att drygt 50 % av fastigheterna i beståndet var klassificerade enligt Green Building, Breeam, Leed eller Miljöbyggnad. Totalt har vi investerat cirka 15 mkr sedan 2009 för att komma till den nivån och energianvändningen har sänkts med i snitt 37 %. Miljöcertifieringarna ger ingen omedelbar effekt i Platzers resultat eftersom energieffektiviseringar i första hand tillfaller hyresgästerna, men jag ser en tydlig trend att miljöcertifierade fastigheter blir allt viktigare för hyresgäster med aktivt hållbarhetsarbete och även för många investerare. Därmed är jag övertygad om att de miljöcertifierade fastigheterna kommer att vara mer attraktiva och över tid betinga ett högre värde.
Med 43 medarbetare fokuserade på kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet har vi lyckats äga och utveckla fastigheterna på ett lönsamt sätt det gångna året. Platzers organisation har en hög affärsmässig och teknisk kompetens inom våra kärnområden och en stark marknadskännedom. För att möta utmaningarna framåt som innebär en ökad takt inom fastighets- och projektutveckling samt fortsatt fokus på tillväxt har vi förstärkt organisationen med resurser inom uthyrning, projektutveckling och ekonomi. Det gör oss ännu bättre rustade att konkurrera på vår hemmamarknad.
Vår verksamhet bedrivs i ett Göteborgsområde som växer i ett land med starka finanser och i en bransch som gynnas av den globala lågräntemiljön. När dessutom politiker och beslutsfattare inser vikten av stadsutvecklingens roll i att vara en positiv katalysator för kompetensförsörjning och därmed nödvändig konkurrenskraft i det lokala näringslivet blir mobiliseringen kraftfull från många håll. Platzer har en tydlig strategi, organisationsstruktur och marknadskännedom för tillväxt genom förvärv samt fastighets- och projektutveckling och kan dra nytta av det som nu händer i Göteborgsregionen. Jag ser fram emot att det kommande året tillsammans med styrelse och medarbetare dra nytta av det positiva marknadsläget för Platzer och föra bolaget närmare målet att bli det ledande kommersiella fastighetsbolaget i Göteborgsområdet.
P-G Persson
Platzer ska vara det ledande fastighetsbolaget inom kommersiella lokaler i Göteborgsområdet. Det naturliga förstahandsvalet.
Platzer skapar värde genom att äga och utveckla kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet.
Platzer förädlar fastighetsbeståndet genom aktivt förvaltnings- och uthyrningsarbete, värdeskapande fastighetsutveckling och nyproduktion samt förvärv och försäljningar av fastigheter.
I den dagliga förvaltningen är ambitionen att maximera driftsöverskottet för varje fastighet. Genom uthyrning av tomma lokaler och omförhandling av befintliga hyror ökar hyresintäkterna, vilket innebär högre driftsöverskott, bättre kassaflöde och höjt fastighetsvärde.
Goda hyresgästrelationer och stor kunskap om hyresmarknaden leder till bra uppgörelser med befintliga och potentiella kunder. Detta är nyckeln till såväl värdeskapande fastighetsoch projektutveckling som förvärv och försäljningar.
Vid fastighetsutveckling används byggnadens ursprungliga struktur som bas i utvecklingsarbetet. Fastigheterna genererar driftsöverskott och värdet baseras på kassaflödesanalys. Därför klassificeras dessa fastigheter som förvaltningsfastigheter. Exempel på fastighetsutveckling är påbyggnader och tillbyggnader eller att Platzer bygger om en fastighet där
användningsområdet förändras. I detta arbete är lokal marknadskännedom och förmåga att arbeta aktivt med fastighetsspecifika utvecklingsåtgärder viktiga framgångsfaktorer.
Vid projektutveckling används inte byggnadens ursprungliga struktur som grund i utvecklingsarbetet. Exempel på detta är nybyggnadsprojekt med bygglov där befintliga byggnader har rivits eller ska rivas. Projektfastigheter genererar oftast inga eller marginella driftsöverskott och värdet baseras ofta på den framtida byggrättens värde. Fastigheterna klassificeras härigenom som projektfastigheter. För närvarande pågår större projekt i Gårda Norra.
Platzers övergripande förvärvsstrategi är att stärka marknadspositionen i Göteborgsområdet på utvalda delmarknader, bli marknadsledande aktör inom respektive delmarknad och kontinuerligt utvärdera nya delmarknader. Platzer är en långsiktig ägare, men utvärderar kontinuerligt beståndet för att skapa nettotillväxt.
Värdetillväxt sker genom förvärv av fastigheter med utvecklingspotential och försäljning av färdigutvecklade fastigheter och därmed realiserad utvecklingsvinst. En förutsättning för detta är god marknadskännedom i form av
kunskap om exempelvis efterfrågan och förväntade hyresnivåer. Värdetillväxt kan också skapas genom potentiella synergieffekter mellan förvärvade och befintliga fastigheter. Platzer identifierar potentiella förvärvsobjekt med goda möjligheter till värdeskapande genom en strukturerad process som bygger på:
Göteborgsregionen står inför ett decennium av kraftig utveckling. Stark befolkningstillväxt, växande lönesummor, välutbildad befolkning, ett differentierat näringsliv och ett bra innovationsklimat ger regionen en tillväxtpotential i Europeisk toppklass*.
För att möta den kraftiga tillväxten pågår ett stort antal stadsutvecklingsprojekt i regionen. Göteborgs stad är mitt uppe i en expansion som ska ge 30 000 nya bostäder och 40 000 nya arbetsplatser mellan 2010 och 2020. Därefter finns möjlighet att bygga i princip lika mycket till.
I centrum av denna utveckling står satsningarna inom ramen för Västsvenska paketet. Inom loppet av drygt tio år ska två älvförbindelser, tågtunneln Västlänken, en ny knutpunkt för kollektivtrafiken i Gamlestaden samt ytterligare ett stort antal projekt färdigställas. Totalt omfattar Västsvenska paketet investeringar på 34 mdkr.
Syftet är att etablera en större arbetsmarknadsregion, ge förutsättningar för en attraktiv kärna i centrala Göteborg, skapa en konkurrenskraftig kollektivtrafik samt förbättra kvaliteten i näringslivets transporter och därmed stärka den internationella konkurrenskraften.
Under 2014 växte Göteborgs stad med 7 900 invånare. Samtidigt växte Göteborgsregionen med nästan 13 000 invånare. Vid årsskiftet 2014/2015 hade regionen 971 000 invånare. Med nuvarande takt nås miljongränsen redan 2017.
Sedan millennieskiftet har Göteborgsregionen haft en starkare utveckling än både Stockholm och Malmö sett till sysselsättning och årlig tillväxt i total lönesumma. Det betyder att fler har anställts och att lönerna har ökat.
Antalet nya jobb som skapats i Göteborgsregionen sedan år 2000.
Ökningen i total lönesumma sedan år 2000.
Antalet studenter vid Göteborgs universitet och Chalmers Tekniska Högskola.
8
Göteborgs placering när OECD rankar Europas mest innovativa regioner.
+125 000
Ökningen av antalet invånare i Göteborgsregionen sedan år 2000. * Enligt analysföretaget
Under de närmaste åren kommer hela Göteborg att förändras. Utvecklingen kommer främst att prägla de fem strategiska områdena Centrala Älvstaden, Backaplan, Gamlestadstorget, Frölunda torg/Högsbo och Angereds torg. Platzer är engagerat i utvecklingen av fyra av dessa områden samt i Mölndals centrum.
3
Högsbo
4
Före 2015 Före 2020 Före 2025 Före 2030 Efter 2030
Frölunda
Mölndals centrum
5
Göta älv
Gullbergs-
vass
Gamlestaden
2
Centrum
1
Backaplan
Centrala Älvstaden omfattar en yta på 4,7 kvadratkilometer på båda sidor om Göta älv – mitt i centrala Göteborg. Det gör området till det i särklass största utvecklingsområdet i Norden.
På fastlandssidan (Skeppsbron, Gullbergsvass och Centralenområdet) planeras det för nya bostäder åt 2 500 göteborgare och 10 000 nya arbetsplatser till 2025. Platzer äger totalt 10 fastigheter i området.
Gamlestaden
Mölndals centrum
Gamlestadstorget blir en knutpunkt för kollektivtrafiken i form av tåg, spårvagn och buss samt en viktig länk mellan centrala Göteborg och de norra stadsdelarna. Detaljplanen för resecentrum är klar – en fastighet som Platzer förvärvade 2014 och som byggs 2016 och 2017. Totalt planeras nya bostäder för 1 600 göteborgare och mångdubbelt fler nya arbetsplatser runt Gamlestadstorget. Platzer äger totalt 2 fastigheter i området.
Genom den nya Hisingsbron knyts Backaplan, Hisingens centrum, och Frihamnen ihop med dagens centrum. Tanken är att etablera en blandstad med bostäder, handel, kontor och service.
Totalt planeras nya bostäder åt nästan 10 000 göteborgare och lika många nya arbetsplatser i de båda områdena till 2025.
Platzer äger totalt 4 fastigheter i området.
Frölunda torg har de senaste åren utvecklats kraftigt – både vad gäller handel och bostäder. I närområdet finns stora planer för Högsbo som idag är uppdelat i bostäder respektive verksamhetsområde på var sin sida av Dag Hammarskjöldsleden.
Planen är att skapa mer av en blandstad och att göra om Dag Hammarskjöldsleden till en stadsboulevard. Platzer är största fastighetsägare i Högsbo och äger totalt 21 fastigheter i området.
Mölndals centrum har under flera år varit föremål för omfattande utvecklingsplaner. Därtill kommer en stark utveckling både i Forsåker på andra sidan E6 och i stråket längs samma väg mot Göteborg.
Totalt planeras nya bostäder för 3 600 Mölndalsbor och 3 000 nya arbetsplatser i Mölndals centrum och Forsåker de närmaste åren.
Platzer äger totalt 10 fastigheter i Mölndal och längs Mölndalsvägen i Göteborg.
Efterfrågan på kontor är stor i Göteborg. Trots de expansiva byggplanerna kommer efterfrågan under de närmaste åren vara större än utbudet.
Hyresutvecklingen för lokaler styrs av utbud och efterfrågan. Den senare påverkas av såväl allmänna konjunkturförändringar som utvecklingen på den enskilda marknaden avseende exempelvis befolkning och sysselsättning. Utbudet av lokaler påverkas huvudsakligen av tillkommande, nyproducerade ytor.
Göteborgs kontorsmarknad består av cirka 3,2 miljoner kvadratmeter och kan indelas i sju delområden. De två största är CBD (Central Business District) och Övriga innerstaden med cirka 870 000 respektive 760 000 kvadratmeter vardera. Till detta kommer ytterligare bestånd i kranskommunerna.
Konkurrensbilden på kontorsmarknaden i Göteborgs stad är relativt splittrad med ett stort antal aktörer, vars marknadsandelar i samtliga fall understiger 10 procent. Störst är Vasakronan (9 %), Castellum (7 %), Platzer (7 %) och Wallenstam (6 %) beräknat på offentliga uppgifter avseende total kontorsyta.
Under fjärde kvartalet 2014 var den totala vakansgraden för kontorslokaler 5,9 procent (6,4), vilket är bland de lägsta nivåerna sedan 2003. Den låga vakansgraden är ett resultat av Göteborgs positiva ekonomiska utveckling och befolkningstillväxt i kombination med begränsad nyproduktion av kontor. 20 25 VAKANSGRAD KONTOR GÖTEBORG %
Vakansgraden är lägst i CBD och Övriga innerstaden där den under fjärde kvartalet låg på 2,9 respektive 3,7 procent. 15
Det begränsade utbudet av centralt belägna kontorslokaler har resulterat i ökande hyror. De högsta hyrorna i CBD, så kallade prime rent, ligger för närvarande på cirka 2 600 kronor per kvm. För mindre lokaler har ännu högre nivåer noterats. 0 10 Q2-2010 Q4-2010 Q2-2011 Q4 2011 Q2-2012 Q4-2012 Q2-2013 Q4-2013 Q2-2014 Q4-2014
Ökningen för prime rent i CBD har de senaste fyra åren varit i genomsnitt 6 procent per år. I Gårda/Stampen/Heden har ökningen varit ännu högre, vilket främst drivits av uppnådda hyresnivåer i nyproducerade fastigheter.
Under kommande två år bedöms nytillskottet av kontorsyta motsvara en årlig ökning på 1–2 procent. Några av de större projekten framgår av nedanstående tabell.
Under 2014 omsattes fastigheter på den svenska investeringsmarknaden till ett värde om cirka 160 mdkr (102), vilket är mer än någonsin.
Efterfrågan på svenska fastigheter gynnades av förbättrade finansieringsvillkor och starka kapitalinflöden hos institutioner och fastighetsfonder, låg avkastning på alternativa investeringar och Sveriges relativa styrka i ekonomin i jämförelse med Eurozonen. Även likviditeten på marknaden är hög. Det gäller speciellt högkvalitativa kommersiella fastigheter inom storstadsregionerna samt bostads- och samhällsfastigheter med stabila kassaflöden. Den höga likviditeten bidrar till en effektiv prissättning.
Under 2014 omsattes fastigheter för cirka 14 mdkr i Göteborgsområdet, vilket nästan var en tredubbling jämfört med 5 mdkr året innan.
Marknaden präglades framförallt av försäljningar av kontorsfastigheter, vilka utgjorde cirka 38 procent av den totala transaktionsvolymen eller cirka 5,3 mdkr. Merparten av kontorsfastigheterna var belägna i CBD eller Övriga innerstaden, men prisutvecklingen medförde ett ökat intresse även för fastigheter i mindre centrala lägen.
Transaktionsmarknaden för kommersiella fastigheter dominerades av nationella och lokala aktörer.
| Projekt | Byggherre | Total yta (kvm) | Färdigställande | Status |
|---|---|---|---|---|
| Semcon-huset | Eklandia | 8 600 | 2015 | Uthyrt |
| Park 49 | Skanska | 7 500 | 2016 | |
| Ullevigatan | NCC | 19 500 | 2015 | Uthyrt |
| Lyckholms fabriker | Centur (Peab & Balder) | 19 000 | 2015 | |
| SCA-huset | NCC | 25 000 | 2016 | Uthyrt |
| Gårda Norra | Platzer | 12 000 | 2015 | Uthyrt |
Utbudet av centralt belägna kontorsfastigheter av god kvalitet är relativt begränsat. Tillsammans med en stark hyresmarknad, god tillgång till finansiering och institutionellt kapital samt
ett lågt ränteläge, har detta lett till att direktavkastningskraven sänkts. I CBD uppgår prime yield på kontor till 4,50 procent (5,00) och i Övriga innerstaden till 5,25 procent (5,50).
| Delområde | Kontorsstock, tkvm | Vakansgrad, % | Prime rent, kr/kvm |
Prime yield, % |
|---|---|---|---|---|
| CBD | 872 | 2,9 | 2 600 | 4,50 |
| Övriga innerstaden | 758 | 3,7 | 2 300 | 5,25 |
| Norra Älvstranden | 258 | 4,5 | 2 100 | 5,75 |
| Västra Göteborg | 325 | 13,0 | 1 150 | 7,00 |
| Mölndal | 371 | 9,1 | 2 000 | 6,25 |
| Nordöstra Göteborg | 247 | 13,4 | 1 100 | 7,00 |
| Övriga Hisingen | 424 | 9,2 | 1 000 | 7,75 |
| Totalt | 3 255 | 5,9 |
Källa: JLL
| Place ring |
Företag | Antal anställda |
|---|---|---|
| 1 | Volvo Personvagnar AB | 11 325 |
| 2 | Volvo Lastvagnar AB | 4 175 |
| 3 | Chalmers Tekniska Högskola AB | 2 925 |
| 4 | SKF Sverige AB | 2 725 |
| 5 | Volvo Information Technology AB | 2 475 |
| 6 | Ericsson AB | 2 225 |
| 7 | Astra Zeneca AB | 2 025 |
| 8 | Posten Meddelande AB | 1 975 |
| 9 | Samhall AB | 1 525 |
| 10 | SCA Hygiene Products AB | 1 425 |
| Källa: SCB |
| Fastighetsägare | Kvm | Förändring 1 år |
|---|---|---|
| Eklandia (Castellum) | 580 000 | + |
| Wallenstam | 450 000 | - |
| Vasakronan | 420 000 | 0 |
| Platzer | 415 000 | + |
| Balder | 340 000 | + |
| Bygg-Göta | 300 000 | 0 |
| Harry Sjögren (Castellum) |
290 000 | + |
| Kungsleden | 220 000 | - |
| Klövern | 165 000 | + |
| Stena Fastigheter | 150 000 | + |
Sammanställning av uppgifter från bolagens finansiella rapporter och hemsidor, 2014-12-31.
Platzer skapar värde genom förvaltning, fastighets- och projektutveckling samt fastighetstransaktioner. Grunden för uthållig tillväxt ligger i den dagliga förvaltningen och ett starkt engagemang för de områden där Platzer äger fastigheter.
Platzers bestånd utgörs av kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet där bolaget spelar en aktiv roll i stadsutvecklingen. Inom Platzer finns en djup kunskap och förståelse för fastigheternas närområde samt närhet till kunderna.
Framgångsrik fastighetsförvaltning bygger på effektivitet och långsiktiga relationer. Platzers förvaltningsorganisation är utformad för att medarbetarna snabbt ska kunna möta kundernas önskemål. All personal som kunden möter är anställd av Platzer.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 60 | 53 |
| - varav projektfastigheter | 10 | 8 |
| Total uthyrningsbar yta, kvm | 415 000 | 374 000 |
| Totalt fastighetsvärde, mkr | 8 343 | 6 913 |
| - varav de tio största, % | 4 100 | 3 900 |
Platzers förvaltning kännetecknas av engagemang och närhet. Hyresgästerna möter alltid personal som är anställd av Platzer och som har ett uttalat ansvar för den aktuella fastigheten. Det skapar trygghet och kontinuitet, vilket både förenklar och effektiviserar kontakterna.
Platzers organisation innebär korta beslutsvägar. Det gör att hyresgästerna snabbt får återkoppling. För varje fastighet finns inom respektive marknadsområde ett team bestående av en förvaltare och en fastighetsansvarig. Utöver detta har också marknadsområdet tekniska förvaltare som stödjer teamet. Det medför stor kunskap om varje fastighet och engagemang även för de områden som fastigheterna ligger i. Arbetet styrs av treåriga affärsplaner för varje fastighet. I samband med affärsplanerna upprättas även underhållsplaner där status och behov inventeras. Detta innebär ett minskat behov av felavhjälpande underhåll och därmed minskade kostnader.
Under hösten 2014 kompletterade Platzer organisationen med en uthyrningsavdelning. Syftet är att kunna arbeta mer offensivt med uthyrningen av såväl kommande projekt som befintligt bestånd.
Platzer erbjuder lokaler för bland annat kontor, butiker och andra verksamhetslokaler såsom gymnasieskolor, gym och parkeringshus. Bland
| Platzers 10 största hyreskontrakt 2014 | ||
|---|---|---|
| DB Schenker |
|---|
| Migrationsverket |
| Mölnlycke Health Care |
| Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän |
| Flexlink |
| Stampen |
| Domstolsverket |
| AcadeMedia |
| Cochlear |
| Reinertsen |
kunderna finns såväl privata som offentliga företag och institutioner av varierande storlek.
I tabellen framgår vilka som var Platzers tio största hyreskontrakt den 31 december 2014. Under 2014 förlängde Platzer ett antal större kontrakt. Det gäller bland andra Mölnlycke Health Care i Gamlestaden, Cochlear i Mölnlycke samt Plushögskolan och Gårda Meetingpoint i Gårda.
Dessutom hittade bolaget nya och förbättrade lösningar för flera hyresgäster. Nämnas kan Migrationsverkets nya sammanhållna lokaler på Vestagatan i Gårda och IVF Nordics flytt till Odinsgatan.
Totalt har Platzer 608 lokalhyreskontrakt, varav 16 omförhandlades under 2014. De tjugo största hyreskontrakten stod för 31 procent av hyresvärdet och den genomsnittliga återstående löptiden var 43 månader (46) per den 31 december 2014. Därutöver tecknade Platzer under året ytterligare hyreskontrakt i nybyggnadsprojekt med inflyttning 2016/2017.
Förutom lokalhyreskontrakten fanns parkeringsavtal för garage och parkeringsplatser, korttidsparkeringar, avtal för reklamskyltar och master med ett totalt hyresvärde om 39 mkr (34).
Utöver de möten och kontakter som sker i den dagliga verksamheten genomför Platzer också årligen en kundundersökning. I enkäten svarar hyresgästerna på frågor både om Platzer som hyresvärd, den hyrda lokalen och fastigheten som sådan. Platzers NKI, Nöjd Kundindex, för 2014 var 76 (76).
Platzer får genomgående höga betyg i frågor som rör kontakten med hyresgästerna, till
exempel att det är lätt att göra felanmälan och att det går bra att få kontakt med företaget vid behov. Platzer får också höga betyg på frågor som handlar om förtroendet som hyresvärd och om hyresgästen skulle kunna rekommendera Platzer.
Som en lokalt förankrad fastighetsägare tar Platzer ansvar såväl för en hållbar utveckling där bolaget verkar som för den påverkan fastighetsdriften har på den globala miljön.
Göteborg är inne i en snabb förändring med stort fokus på stadsutveckling. Platzer är en aktiv part i detta arbete – både i staden som helhet och i de områden där bolaget är verksamt. Inom fastighetsförvaltning ligger fokus främst på de områden med störst miljöpåverkan:
Energianvändning är en utmaning i all fastighetsförvaltning. Den största andelen av energin används av hyresgästerna (indirekt), medan Platzers egen verksamhet svarar för en mindre andel (direkt).
Som hyresvärd arbetar därför Platzer med att på olika sätt tydliggöra energianvändningen. Genom att i så stor utsträckning som möjligt ingå avtal med kallhyra blir också både kostnadsbild och incitament tydliga. Därtill kommer tekniska åtgärder i form av exempelvis driftoptimering och tilläggsisolering.
Under 2014 slutfördes bland annat en omfattande driftsoptimering av fastigheten Solsten 1:132 i Mölnlycke, vilken hyrs av Cochlear.
Bland annat har nya rumsgivare installerats, vilka integrerats i befintligt styr- och reglersystem för att styra över såväl ventilationsflöden som radiatorvärme. Resultatet var redan 2014 en minskad mängd använd energi till värme med cirka 34 procent samt ett jämnare inomhusklimat.
Totalt sänktes den direkta graddagsjusterade energianvändningen i fastighetsbeståndet under 2014 med 4,55 procent. Långsiktigt har energianvändningen i beståndet minskat med 37 procent från 2009 till 2014. I Green Buildingcertifierade fastigheter är minskningen 34 procent (jämfört med respektive fastighets referensår), vilket förklaras av att dessa redan från början har en avsevärt lägre förbrukningsnivå.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Fjärrvärme | 17 301 | 19 262 |
| El | 19 509 | 17 531 |
| Fjärrkyla | 3 048 | 2 575 |
| Summa | 39 858 | 39 368 |
Elanvändning, uppvärmning och nedkylning gör fastigheter till en av de största utsläppskällorna av koldioxid. I samtliga energiupphandlingar väljer Platzer om möjligt leverantörer som erbjuder Bra Miljöval. Detta är ett önskemål som också blir allt vanligare bland bolagets kunder. Under 2014 skrev flera hyresgäster in detta som ett krav i hyreskontrakten. Platzer arbetar ständigt för att minska utsläppen av växthusgaser. Under 2014 ersattes bolagets servicebilar med gasbilar. Platzers verksamhet är sedan 2011 koldioxidneutralt, vilket betyder att koldioxidutsläpp kompenseras med utsläppsrätter som köps in från Mölndal Energi. För mer information om utsläppsrätterna se molndalenergi.se
| 2014 | 2013 |
|---|---|
| 228 | 165 |
| 84 | 99 |
| 107 | 88 |
| 127 | 75 |
| 24 | 13 |
| 570 | 440 |
| 1,4 | 1,2 |
* Förändrad beräkningsmodell från och med 2014.
Huvuddelen av Platzers avfall genereras av hyresgästerna. Platzer för därför en löpande dialog med hyresgästerna för att kunna anpassa antalet avfallsfraktioner efter hyresgästernas behov. Platzer har också upphandlat en avfallsentreprenör med tydlig miljöprofil för samtliga fastigheter.
| 2014 |
|---|
| 478 |
| 165 |
| 45 |
| 93 |
Genom nära relation till både hyresgäster och marknad kan Platzer snabbt fånga upp och möta förändrade behov. Även om fastigheter är långsiktiga investeringar måste de ständigt anpassas efter den nya tidens förutsättningar. Därmed säkras och utvecklas också värdet av gjorda investeringar.
Fastighetsutveckling innebär för Platzer en utveckling av befintliga byggnader i form av om- eller tillbyggnad på höjden eller på marken. Detta kan ske antingen som anpassning till en enskild hyresgäst eller för att ändra användningsområdet för en fastighet och därmed attrahera nya kunder. Fastighetsutveckling skapar större möjligheter för hyresgästerna, bidrar till stadsutvecklingen och genererar värdetillväxt för Platzer.
Det största fastighetsutvecklingsprojektet som påbörjades under 2014 utgjordes av Migrationsverkets samlokalisering av all administrativ personal till Vestagatan i Gårda och den samtidiga uppgraderingen av Sagåsen, Livered 1:329, till en renodlad ankommandeanläggning. Kapaciteten på Sagåsen utökas från 180 till 430 platser och anläggningen blir därmed den största ankommandeanläggningen i Sverige.
Migrationsverket hyr båda fastigheterna i nytecknade kontrakt med en löptid om sex år. Genom samlokaliseringen blir Migrationsverket på sikt ensam hyresgäst i fastigheten Gårda 1:15. Detta har gjort det möjligt att öka den uthyrningsbara ytan med 1 200 kvm genom att tidigare gemensamma utrymmen kunnat hyras ut.
I två andra fastigheter har Platzer inlett arbetet för att omvandla byggnader som tidigare haft en hyresgäst till att bli moderna flerbrukarhus.
På Polhemsplatsen, alldeles intill Centralstationen, ligger GP-huset. I takt med utvecklingen inom mediebranschen har behovet av lokaler minskat, vilket öppnat för fler hyresgäster. Platzer kommer därför under 2015 att inleda en större utveckling av fastigheten.
En annan fastighet där planering inletts för ett utvecklingsprojekt är Kämpegatan 3 i Gullbergsvass i hjärtat av Älvstaden. Här vill Platzer bygga till fler våningar, vilket dock förutsätter en ny detaljplan. Samtidigt kommer fastighetens flexibilitet och tillgänglighet förbättras genom bland annat fler trapphus.
Platzers mål är att samtliga fastigheter som går att miljöklassificera ska klassificeras enligt något av de aktuella miljösystemen senast fem
| Fastighet | Klassificerings system |
Energi besparing, % |
|---|---|---|
| Stampen 4:44 | Green Building | 43 |
| Bagaregården 17:26 hus A-B |
Green Building | 28 |
| Nordstaden 13:12 | Green Building | 33 |
| Nordstaden 20:5 | Green Building | 32 |
| Tingstadsvassen 3:8 | Green Building | 32 |
| Högsbo 4:4 | Green Building | 27 |
| Fänkålen 2 | Green Building | 37 |
| Gullbergsvass 1:1 | Green Building | 43 |
| Gullbergsvass 1:17 | Breeam in use | N/A |
| Gullbergsvass 5:26 | Leed Platinum | N/A |
| Gårda 8:2 | Green Building | 28 |
år efter förvärv. Under 2014 klassificerades 11 fastigheter (se tabell härintill). Därtill lämnades tre nya ansökningar in.
Vid slutet av 2014 var 26 av Platzers fastigheter miljöklassificerade. Tillsammans med inlämnade ansökningar motsvarar detta 65 procent av det totala antalet certifierbara fastigheter. Idag har Platzer minst en klassificerad fastighet enligt vart och ett av de fyra systemen.
Platzers kostnader för att klassificera fastigheterna har hittills uppgått till cirka 60 kr/kvm.
Det finns ett flertal certifieringssystem i världen. Sweden Green Building Council (SGBC) har valt att fokusera på fyra av dessa som är Leed, Breeam, Miljöbyggnad och Green Building.
Systemen är svåra att jämföra rakt av då de hanterar samma frågor på olika sätt. Nedanstående sammanställning ger en bild av de frågor som tas upp i respektive system.
Som komplement till det löpande miljöarbetet söker Platzer ständigt ytterligare sätt att bidra till ett hållbarare samhälle. Under 2014 installerades därför solpaneler för elproduktion på en av företagets byggnader på Backaplan. Anläggningen är på 25 kW och kan producera cirka 24 000 kWh el per år.
Fördelarna med solceller för elproduktion är många. Till exempel är anläggningen i princip helt underhållsfri och kommer att producera el under åtminstone de närmaste 30 åren.
| Green Building | Miljöbyggnad | Breeam | Leed | Totalt | |
|---|---|---|---|---|---|
| Energi | |||||
| Material | |||||
| Innemiljö | |||||
| Vatten | |||||
| Förvaltning | |||||
| Byggavfall | |||||
| Infrastruktur och kommunikation | |||||
| Ekologi och plats | |||||
| Föroreningar | |||||
| Process och innovation | |||||
| Antal klassificerade fastigheter | 23 | 1 | 1 | 1 | 26 |
| Antal inlämnade ansökningar | 3 | 2 | 1 | - | 6 |
| Totalt | 26 | 3 | 2 | 1 | 32 |
Genom projektutveckling bygger Platzer framtida värden. Samtidigt innebär det att bolaget är med där det händer när Göteborg utvecklas inför framtiden. Under 2014 slutfördes ett större utvecklingsprojekt, medan ett annat initierades och många står på tur.
Platzer definierar projektutveckling som byggnation av ett nytt hus på en fastighet som antingen stått obebyggd eller där tidigare byggnader rivits. Den 31 december 2014 hade Platzer 10 projektfastigheter (8). Projektfastigheternas värde uppgick till 294 mkr (115).
Platzer är ledande i utvecklingen av Gårda. I mars 2014 sattes spaden i marken för projektet Gårda 3:14 på Anders Personsgatan. Totalt omfattar bygget 12 000 kvm i fem våningar utöver markplan och inbegriper även en fastighetsutveckling av grannfastigheten Gårda 3:12. Vid utgången av 2014 var nästan 100 procent av ytan uthyrd till Försäkringskassan och Göteborgsregionens Kommunalförbund.
Samtidigt är Platzer engagerat i tre andra projekt som är i eller på väg in i detaljplanarbete.
Längst har processen kommit med Gårda 2:12 på Anders Personsgatan där Platzer planerar att uppföra en större kontorsbyggnad på upp till 25 våningar. I projektet ingår även en möjlig tillbyggnad av den intilliggande fastigheten Gårda 1:15. Bedömningen är att detaljplanen är klar under 2016 och att bygget därmed kan påbörjas förutsatt att uthyrningen nått en godkänd nivå.
Tillsammans med ägarna av den intilliggande fastigheten har Platzer också inlett samtal om en utveckling av fastigheten Gårda 8:2 på Norra Kustbanegatan.
Det projekt som kommer att synas mest för göteborgarna är Platzers planer för ytterligare ett 22-våningshus på Gårda 16:17 på Drakegatan intill det så kallade Canonhuset. Till projektet hör också tillbyggnad av lokaler i markplan för att bygga ihop de båda höghusen. Detaljplanarbetet inleds under 2015.
Platzer färdigställde under 2014 fastigheten Tennet (Gullbergsvass 5:26), vilken året innan förvärvades av Skanska. Tillsammans med andra fastigheter i området bidrar Tennet till att göra Platzer till en betydande aktör i de mest centrala delarna av det som kallas Älvstaden. Under de närmaste åren kommer området att utvecklas kraftigt.
I början av 2015 sålde Platzer också fastigheten Gullbergsvass 703:53 innehållande ett parkeringshus och parkeringar i markplan till Göteborgs Stad. Samtidigt fick bolaget rätt att förvärva framtida byggrätter om cirka 40 000 kvm när den nya Hisingsbron är färdigställd. Fastigheten frånträds när den nya detaljplanen fastställts samt att tillstånd getts för vattenverksamhet.
På andra sidan älven har Platzer under senare år förvärvat ett antal fastigheter på och runt Backaplan. Bolaget är starkt involverat i att utveckla området till en levande innerstadsmiljö. Genom Hisingsbron knyts Backaplan också samman med övriga centrum.
Området är föremål för flera detaljplaner, varav de första startas under 2015. De första spadtagen kommer därmed att med stor
| Fastighet | Typ 1) | Ny yta LOA (kvm) | Status | Möjlig byggstart 2) |
|---|---|---|---|---|
| Gårda 3:12, 3:14 | PU | 8 500 | byggnation pågår | pågår |
| Gårda 1:15/Livered 1:392 | FU | 1 200 | byggnation pågår | pågår |
| Gårda 2:12 | PU | 15 000–25 000 | detaljplan påbörjas 2015 | 2016 |
| Gårda 16:17 | PU | 12 000–15 000 | detaljplan påbörjas 2015 | 2016 |
| Gamlestaden 740:132 | PU | 15 000–20 000 | detaljplan klar | 2015/2016 |
| Högsbo 7:21 | PU | 5 000 | detaljplan klar | 2015/2016 |
| Generatorn 1 | PU | 5 000 | detaljplan klar | 2015 |
| Bagaregården 17:26 | PU | 5 000–7 000 | detaljplan klar | 2015/2016 |
| Gullbergsvass 5:10 | FU | 7 000 | detaljplan påbörjas 2015 | 2016 |
| Skår 57:14 | PU | 15 000–20 000 | detaljplan påbörjad 2014 | 2017 |
| Totalt | 88 700–113 700 |
Sammanställningen omfattar möjliga projekt identifierade på ägda eller förvärvsavtalade fastigheter.
1) Typ avser fastighetsutveckling (FU), då befintlig byggnad används som bas, eller projektutveckling (PU), nybyggnation från mark. 2) Med möjlig byggstart menas när projektet bedöms kunna starta förutsatt att planarbetet går som förväntat och att uthyrning nått en tillfredställande nivå.
sannolikhet tas under 2017. På sikt kommer utvecklingen av området till en kvartersstad med stor säkerhet innebära att dagens fastighetsindelning måste förändras, vilket säger en hel del om omfattningen av områdets utvecklingsplaner.
I slutet av december 2014 träffade Platzer och Serneke avtal om att tillsammans i projektform utveckla Gamlestaden Resecentrum med en area om cirka 17 000 kvm. Platzer förvärvar fastigheten för långsiktig förvaltning och Serneke kommer att ansvara för totalentreprenaden av byggnationen.
Resecentrum är en del av Västsvenska paketet och kommer att vara hjärtat i utvecklingen av stadsdelen Gamlestaden som bland annat kommer att tillföras kontor, bostäder och handel. Sedan tidigare äger Platzer en större fastighet i Gamlestaden, vilken bland annat hyrs ut till Mölnlycke Health Care.
Under 2014 förvärvade Platzer fyra fastigheter i Krokslätt. Även här finns planer på omfattande utvecklingsprojekt. Ett exempel är fastigheten Skår 57:14 där Platzer planerar att bygga ett större kontorshus. Detaljplanen är ute på samråd under våren 2015.
Platzer har som mål att samtliga nybyggnadsprojekt ska certifieras enligt något av de miljöklassificeringssystem som finns beskrivna på sidan 23.
Under 2014 påbörjades projektet Gårda Norra, Gårda 3:14, som Platzer planerar att certifiera enligt Miljöbyggnad Silver. Specifikt med Gårda Norra är bland annat att solavskärmning och dagsljus utformats för att skapa en hållbar fastighet där både miljöutredning och arkitektur beaktas.
Under året fick Platzer också sina första certifieringar enligt Leed, Gullbergsvass 5:26, samt sin första enligt Breeam in use, Gullbergsvass 1:17. Dessa båda certifieringar omfattar bland annat byggnadsmaterial och resplaner för att skapa förutsättningar för hållbart resande till och från fastigheten. Det kan bland annat handla om varmgarage med ramper för cyklar eller elektroniska skärmar i entrén som visar när nästa buss eller spårvagn går.
I samtliga upphandlingar av leverantörer och entreprenörer ställer Platzer krav på att bolagen ska ha ett systematiskt miljöarbete för att kunna säkerställa att alla som arbetar för bolaget har samma mål. Det ska även finnas en miljöansvarig. Entreprenören ska också kunna besvara frågor om inköpta varor samt produkt- och materialval. Vid val av material ska något av systemen Folksams "Byggmiljöguide", Sunda Hus, Byggvarubedömningen eller Basta användas. Försiktighetsprincipen är vägledande.
Platzer arbetar med långsiktigt ägande och en strategi som bygger på att hela tiden aktivt förädla och koncentrera beståndet till utvalda områden. Vid förvärv läggs särskilt fokus på faktorer som storlek på beståndet, graden av tillgänglighet och om det finns expansiva översiktsplaner.
Grunden för Platzers aktiviteter på transaktionsmarknaden läggs inom fastighetsförvaltning, fastighetsutveckling och projektutveckling. De förvärv och avyttringar som görs syftar till att renodla och koncentrera beståndet till utvalda geografiska lägen som bedöms ha utvecklingspotential.
Under 2014 skrev Platzer avtal om försäljning av fastigheten Högsbo 11:3 och förvärvade sju fastigheter. I början av 2015 ingicks även avtal om försäljning av parkeringshuset Gullbergsvass 703:53.
I maj 2014 förvärvade Platzer fastigheten Backa 173:2 på Deltavägen 4 på Backaplan. Den uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 6 000 kvm och största hyresgäster är Rusta och Mekonomen.
Backaplan är en av Sveriges största handelsplatser och en av fyra strategiska knutpunkter i Göteborgs pågående stadsutveckling. Arbetet med hur området ska detaljplaneras pågår i samverkan mellan Göteborgs Stad och fastighetsägarna, däribland Platzer som sedan tidigare äger tre fastigheter i området.
Den 1 december förvärvade Platzer fem fastigheter från Wallenstam. Förvärvet omfattade främst kontorsfastigheter kring Almedals fabriker och Mölndalsvägen. Därtill finns framtida byggrätter på Almedals fabriker och i norra Högsbo. Totalt omfattar affären cirka 33 000 kvm uthyrningsbar yta i befintliga byggnader samt framtida byggrätter om cirka 25 000 kvm.
Sträckan utmed Mölndalsåns dalgång mellan Korsvägen och Mölndals centrum har utvecklats mycket positivt de senaste åren
både vad gäller kommersiella fastigheter och bostäder. Utvecklingen beror till stor del på tillgängligheten med bland annat spårvagn och närheten till centrala Göteborg samt aktiva fastighetsägare i området.
Den 30 december förvärvades den blivande fastigheten Gamlestaden 740:132 av Serneke med vilka träffats avtal om att tillsammans utveckla Gamlestaden Resecentrum med en total yta om cirka 17 000 kvm. Projektet beräknas färdigställas under slutet av 2017.
Platzers fastighetsbestånd består av 60 fastigheter, varav 10 är projektfastigheter. Beståndet är koncentrerat till Göteborgsområdet. Platzers fastigheter finns i områden som identifierats som strategiska för stadens och regionens utveckling.
Fastighetsbeståndet har sin tyngdpunkt i centrala Göteborg där huvuddelen av ytan är kontor/butik. Platzer har fastigheter i bland annat CBD, på Backaplan, i Gamlestaden och i Gårda där företaget är ledande aktör.
I övriga delar av Göteborgsområdet är andelen industri/lager/övrigt större. Detta gäller främst i Högsbo där Platzer har 21 fastigheter.
Fastigheterna redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Platzer genomför löpande intern fastighetsvärdering av samtliga fastigheter baserad på en tioårig kassaflödesmodell. Varje fastighet värderas individuellt. En utförlig beskrivning av hur Platzer värderar fastigheter finns i not 13 på sidan 68.
| Antal fastig heter |
Uthyrbar yta, kvm |
Verkligt värde, Mkr |
Hyres värde, Mkr |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Hyres intäkter, Mkr |
Drifts överskott, Mkr |
Över skotts grad, % |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FÖRVALTNINGSFASTIGHETER | ||||||||
| Centrala Göteborg | ||||||||
| Kontor/Butik | 20 | 176 311 | 5 077 | 346 | 94 | 326 | 251 | 77 |
| Industri/Lager/Övrigt | 2 | 23 925 | 329 | 20 | 75 | 15 | 12 | 80 |
| Totalt | 22 | 200 236 | 5 406 | 366 | 93 | 341 | 263 | 77 |
| Västra Göteborg | ||||||||
| Kontor/Butik | 6 | 43 390 | 443 | 47 | 83 | 39 | 23 | 59 |
| Industri/Lager/Övrigt | 9 | 53 123 | 364 | 39 | 90 | 35 | 21 | 60 |
| Totalt | 15 | 96 513 | 807 | 86 | 86 | 74 | 44 | 59 |
| Övriga Göteborg | ||||||||
| Kontor/Butik | 11 | 92 480 | 1 494 | 131 | 95 | 124 | 88 | 71 |
| Industri/Lager/Övrigt | 2 | 18 813 | 342 | 25 | 100 | 25 | 19 | 76 |
| Totalt | 13 | 111 293 | 1 836 | 156 | 96 | 149 | 107 | 72 |
| FÖRVALTNINGSFASTIGHETER | 50 | 408 042 | 8 049 | 608 | 93 | 564 | 414 | 73 |
| PROJEKTFASTIGHETER | 10 | 7 007 | 294 | 5 | 29 | 1 | -1 | — |
| SUMMA PLATZER | 60 | 415 049 | 8 343 | 613 | 92 | 565 | 413 | 73 |
Sammanställningen innefattar fastighetsbeståndet per 31 december 2014. Resultatrelaterade kolumner innefattar gällande hyreskontrakt, även med framtida inflyttning under kommande halvår, när inflyttning sker i befintliga fastigheter. Hyreskontrakt med senare inflyttning eller i fastigheter som nu är under byggnation inkluderas inte, såsom hyresavtalen gällande nyproduktionen i Gårda Norra.
Hyresvärde avser hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för outhyrda ytor i befintligt skick. Hyresintäkter avser kontrakterade hyresintäkter inklusive avtalade tillägg som ersättning för värme och fastighetsskatt och oaktat tidsbegränsade rabatter om cirka 11 mkr per 1 januari 2015. Driftsöverskottet visar fastigheternas intjäningsförmåga på årsbasis definierat som kontrakterade hyresintäkter per 1 januari 2015 med avdrag för bedömda fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration rullande 12 månader.
Som hyresgäst hos Platzer möter du endast personal som är anställd av Platzer. Varje medarbetare har långtgående eget ansvar och därmed också stor frihet att snabbt möta hyresgästernas behov. Därmed läggs grunden för långsiktig utveckling av fastigheter, verksamhet och relationer.
Platzers medarbetare arbetar i enlighet med bolagets kärnvärden. I grunden ligger en betoning på öppenhet och transparens, vilken också kan uttryckas som ärlighet, och är en förutsättning för att kunna bygga långsiktiga kundrelationer. Platzers kärnvärden fungerar som ledstjärnor i verksamheten, ger stöd i valsituationer samt skapar utrymme för personligt ansvar.
Platzer arbetar efter en geografisk och funktionsindelad organisationsstruktur. Syftet är att underlätta en effektiv förvaltning och utveckling av fastighetsbeståndet.
Det löpande arbetet sker i tre marknadsområden. Varje marknadsområde har en marknadsområdeschef – med ansvar för hela områdets fastighetsbestånd – som fokuserar på tillväxt, utveckling och nyförvärv. För varje fastighet finns dessutom ett team om två personer – en förvaltare och en fastighetsansvarig. Förvaltarna har det affärsmässiga ansvaret för fastigheten, medan de fastighetsansvariga svarar för den dagliga skötseln. Inom varje marknadsområde finns därutöver en drift- och underhållschef samt tekniska förvaltare.
Genom teamkonstruktionen möter kunderna alltid samma personer i den löpande kontakten med Platzer. Dessutom byggs det i teamen
upp en gedigen kunskap om de fastigheter och kunder dessa ansvarar för. Ambitionen är att Platzers medarbetare tar samma ansvar för sina respektive fastigheter som om de ägde dem själva.
För att arbeta systematiskt med förvaltning och utveckling av fastigheterna upprättas årligen treåriga affärsplaner för varje fastighet. Affärsplanerna innehåller nulägesanalyser avseende både fastighet och närområde samt mål och strategier. Därtill kommer en konkret handlingsplan.
Som stöd till marknadsområdena finns en projektutvecklingsavdelning med en projektutvecklingschef och projektledare. Avdelningen stöttar marknadsområdena i samband med fastighets- och projektutveckling.
Under 2014 inrättades en uthyrningsavdelning som ytterligare stöd till marknadsområdena. Syftet är att kunna möta framtida tillväxt av fastighetsbeståndet samt att bidra till ökad uthyrning i det befintliga beståndet. Avdelningen kommer under 2015 att bestå av fyra medarbetare.
Platzers koncern- och stabsfunktioner består av affärsutveckling, finans, ekonomi, kommunikation och hållbarhet.
Under 2014 anställde Platzer 7 personer. Medelantalet anställda uppgick till 41 (36). Platzer eftersträvar en jämn fördelning mellan kvinnor och män, såväl bland medarbetare som i styrelse och ledning. Vid årets utgång hade Platzer 43 (40) medarbetare, varav 40 procent kvinnor och 60 procent män. Medelåldern var 41 år.
Platzers arbete för att nå jämn fördelning mellan män och kvinnor innebar att företaget i början av 2015 placerade sig på "vita listan" i Stiftelsen AllBrights jämställdhetsrapport.
Platzer arbetar målmedvetet och strukturerat med kompetensutveckling. Arbetet tar sin utgångspunkt i individuella utvecklingssamtal där Platzers övergripande mål bryts ned på individnivå. Samtliga medarbetare har varje år ett utvecklingssamtal som kompletteras med två uppföljningssamtal.
Under 2014 inledde Platzer en större satsning i form av ett företagsgemensamt program för medarbetarutveckling. I arbetet involverades alla anställda för att identifiera vilka behov som förelåg.
Medarbetarprogrammet inleds med en tvådagars introduktion med fokus på individutveckling och gruppdynamik. Därefter fortsätter programmet med löpande utbildningar i enlighet med de behov som identifierats.
Programmet är utformat för att leva vidare i takt med att organisationen fortsätter utvecklas och växa.
Platzer arbetar löpande med frågor som rör arbetsmiljö och hälsa, bland annat genom att stimulera motion och en sund livsstil. Detta sker dels i form av gemensamma initiativ såsom löpargrupper och innebandy, dels genom att alla medarbetare har möjlighet till friskvårdsbidrag för individuell träning. Alla medarbetare erbjuds också en årlig hälsokontroll. Varje år genomförs en medarbetarundersökning (NMI). Mätningen ger möjlighet till uppföljning av utvecklingen och bekräftar bland annat att de anställda trivs och känner stolthet över arbetet.
Inom arbetsmiljö arbetar Platzer i enlighet med arbetsmiljöledningssystemet OHSAS 18001. Under 2014 rapporterades inga arbetsrelaterade skador.
För att skapa en god rekryteringsbas och attrahera nya medarbetare, bygger Platzer relationer med studenter under studietiden. Som exempel medverkar bolaget varje år på arbetsmarknadsdagen VARM på Chalmers och är kontinuerligt handledare för examensarbeten.
Under 2014 utförde två studenter från Chalmers AE-program sina examensarbeten på uppdrag av Platzer som även bidrog med mentorskap. Fyra studenter från Fastighetsakademin gjorde sin LIA-period (Lärande i arbete) hos Platzer.
Platzer är huvudsponsor åt AE-programmet på Chalmers (affärsutveckling och entreprenörskap inom byggsektorn). Dessutom medverkar Platzer i ekonomistyrningskurser på Handelshögskolan vid Göteborgs universitet.
Under 2014 nominerades Platzer till priset Årets Nykomling mot Young Professionals av Universum. Priset tilldelas en organisation som relativt nyligen inlett arbetet med sitt arbetsgivarvarumärke och utvecklat en tydlig strategi för dessa frågor.
Platzer utsågs också i undersökningen Karriärföretagen till ett av de företag där det är mest spännande att göra karriär. I Karriärföretagen granskas och utvärderas tusentals företag utifrån medarbetarnas karriär- och utvecklingsmöjligheter, medarbetarengagemang, internationell räckvidd, internt och externt arbetsgivarvarumärke och mycket mer. Bakom undersökningen står rekryteringsföretaget Jobtip.
Platzer inledde under 2014 ett mer strukturerat arbete inom frågor om CSR (socialt ansvarstagande). Bland annat stöttade bolaget, genom ekonomiskt stöd och mentorskap, Öppet Hus, vars främsta syfte är att öppna dörrar för unga vuxna, företrädesvis med utländsk bakgrund, att närma sig arbetsmarknaden.
Bolagets medarbetare deltog också i bland annat Spin of Hope (en spinningtävling till förmån för Barncancerfonden) och Blodomloppet som syftar till att uppmärksamma blodgivning och hälsa.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Antal anställda per 31 dec | 43 | 40 |
| Personalomsättning, % | 7 | 8 |
| Medelålder, år | 41 | 40 |
| Anställningstid, år | 5,6 | 5,3 |
| Sjukfrånvaro, % | 3 | 2 |
| Medelantal anställda |
Män | Kvinnor | Totalt |
|---|---|---|---|
| Ledning | 4 | 2 | 6 |
| Övriga | 20 | 15 | 35 |
| Totalt | 24 | 17 | 41 |
| Styrelse | 3 | 2 | 5 |
Platzers verksamhet bygger på långsiktighet. Hållbarhet handlar om att ständigt fatta beslut som ger förutsättningar för en långsiktigt hållbar utveckling. Detta uppnås genom balans mellan flera faktorer – en sund ekonomi, medarbetare som trivs, minimal miljöpåverkan och ett positivt bidrag till samhället.
Hållbarhetsarbetet bedrivs integrerat och i den löpande verksamheten och beskrivs i denna års- och hållbarhetsredovisning på samma sätt. I detta avsnitt hänvisas därför i stora delar till verksamhetsbeskrivningarna i andra avsnitt i dokumentet.
Platzers verksamhet berör alla tre dimensioner av hållbarhet – ekonomisk, ekologisk och social. Vilka som är de väsentligaste hållbarhetsfrågorna analyseras fortlöpande. Till bas för analysen ligger:
Resultatet av dessa samtal har följts upp av en genomgång av den faktiska ekonomiska, ekologiska och sociala påverkan verksamheten har. Därefter har resultatet bearbetats av Platzers miljösamordnare och ledningsgrupp och de hållbarhetsfrågor som är mest väsentliga har identifierats. Dessa presenteras under respektive följande rubrik.
Platzer skapar ekonomiskt värde på huvudsakligen tre sätt:
Platzers modell för värdeskapande tillväxt finns beskriven på sidorna 8–9.
Platzers mest väsentliga frågor inom ekonomisk hållbarhet:
I tabellen redogörs för det direkta ekonomiska värde som Platzer skapade och levererade under 2014. I övrigt hänvisas till den formella årsredovisningen på sidorna 48–79.
| Mkr | |
|---|---|
| Direkt skapat värde | |
| Intäkter | 525 |
| Fördelat ekonomiskt värde | |
| Leverantörer (drift- och underhålls kostnader exklusive fastighetsskatt) |
93 |
| Anställda (inklusive löner och ersättningar) | 38 |
| Ägare (utdelning) | 58 |
| Finansiärer (räntekostnader) | 150 |
| Staten (skatter) | 48 |
Platzers miljöpåverkan uppstår både i den dagliga fastighetsdriften och i samband med fastighets- och projektutveckling. En fastighet belastar miljön under hela livscykeln – från att den byggs, under tiden den används och till den rivs.
Platzers ambition är att bedriva ett kontinuerligt miljöarbete som leder till ständiga förbättringar och som även stärker den ekonomiska och sociala hållbarheten.
Det dagliga miljöarbetet bedrivs systematiskt enligt ISO 14001 och är integrerat i verksamheten. Det betyder bland annat att Platzer ställer tydliga krav på leverantörer avseende kvalitet, miljö och uppförande. Under 2014 innebar detta bland annat att ett antal mindre entreprenörer genomgick miljöcertifieringar.
Platzer bedriver inte tillstånds- eller anmälningspliktig verksamhet enligt miljöbalken.
Platzers mest väsentliga miljöaspekter är:
Social hållbarhet handlar för Platzer om ansvar för medarbetare och det omgivande samhället.
Platzers arbete för att attrahera, behålla och utveckla medarbetare med stort engagemang och driv finns beskrivet i medarbetaravsnittet på sidan 28-30. Arbetet utgår ifrån tre kärnvärden: Frihet under ansvar, Långsiktig utveckling och Öppenhet.
Som fastighetsbolag är Platzer också en engagerad aktör i samhället. Platzer tar ett långtgående ansvar för utvecklingen av de områden där bolaget äger fastigheter. Bolaget vill också bidra till utvecklingen av Göteborg som stad. Därtill inledde Platzer under 2014 ett strukturerat CSR-arbete.
Genom att äga flera fastigheter i ett område kan Platzer ta ett större ansvar för områdets utveckling. Det kan bland annat handla om att bidra till en tryggare stadsmiljö. Ett led i detta arbete är att arbeta med belysningen runt fastigheterna.
Platzers mest väsentliga frågor om social hållbarhet:
Platzers hållbarhetsarbete bedrivs integrerat i den löpande verksamheten. Bolagets organisation bygger på att medarbetarna tar stort eget ansvar. Det övergripande ansvaret för styrning och uppföljning ligger på miljösamordnare och ledningsgrupp.
Som stöd i arbetet och i relationen med olika intressenter har medarbetarna ett antal policyer och andra styrdokument att förhålla sig till, varav de viktigaste är:
Affärsplanen bryts ner i separata treåriga affärsplaner för varje fastighet (se sidan 19).
Medarbetarna hålls löpande uppdaterade om nya eller förändrade policyer och riktlinjer genom arbetsplatsträffar, e-post och intranät. Nya medarbetare ges ett introduktionsprogram där även dessa frågor ingår.
Platzer följer de lagar och regler som finns och som berör företagets olika verksamheter. Bolaget arbetar i enlighet med FNs Global Compact och tar avstånd från alla former av korruption. Vad gäller marknadskommunikation följer Platzer, utöver gällande lagar, Internationella Handelskammarens (IIC) regler.
Under 2014 skedde inte några överträdelser mot dessa regelverk. Platzer ålades inga böter eller motsvarande sanktioner för brister kopplade till hållbarhetsfrågorna. Bolaget var heller inte föremål för anklagelser om brott eller överträdelser inom relaterade områden.
Uppgifter i denna hållbarhetsredovisning har hämtats från bolagets ekonomisystem, miljöledningssystem (ISO 14001), arbetsmiljöledningssystem (OHSAS 18001) och från entreprenörer/leverantörer samt från E-rapport 3, vilket är ett webbaserat system för mätinsamling och energiuppföljning.
Platzer certifierar sina första fastigheter enligt Breeam in use och Leed Platinum. Därmed har Platzer fastigheter som är certifierade enligt alla ledande system.
Platzer får sin första certifiering enligt Miljöbyggnad nivå Silver.
Elva fastigheter certifieras enligt Green Building.
Platzer beslutar att endast grön el ska köpas in.
Platzers verksamhet blir koldioxidneutral genom att återstående utsläpp kompenseras med utsläppsrätter.
Platzer beslutar att samtliga fastigheter ska miljöcertifieras.
Platzer blir medlem i Sweden Green Building Council.
Platzer certifieras enligt ISO 14001 – en internationell standard för miljöledningssystem som hjälper företag och organisationer att bedriva ett strukturerat miljöarbete.
Platzer bildas i sin nuvarande form och med nuvarande inriktning. Från dag ett är samtliga fastigheter miljödeklarerade, vilket innebär att inomhusmiljön är kartlagd och att det finns en åtgärdsplan. Platzer mäter och redovisar även sina koldioxidutsläpp från start.
Platzer för en löpande dialog med samtliga intressenter. Bolaget är också ständigt tillgängligt via telefon, e-post eller besök på kontoret. Platzers förvaltare och fastighetsansvariga träffar dagligen hyresgäster och andra intressenter i områdena där bolaget äger fastigheter.
I tabellen nedan ges en översiktlig bild av Platzers formella och informella dialoger med olika intressentgrupper.
Urvalet för dialogen varierar beroende på intressentgrupp. Vad gäller kunder, medarbetare och leverantörer sker en löpande dialog med samtliga representanter för respektive grupp. För övriga intressentgrupper är dialogen och därmed urvalet mer situationsstyrt. Dialogen utvecklas dock kontinuerligt.
| Intressenter Viktigaste kanaler |
Frekvens | Resultat av dialogen | |
|---|---|---|---|
| Hyresgäster | Hemsida | Löpande | Förbättrad planering av |
| Nyhetsbrev | Två ggr/år | underhållsprojekt | |
| Kundundersökning | En gång/år | Kundaktiviteter Proaktiv information |
|
| Personliga möten | Löpande | ||
| Felanmälan | Löpande | ||
| Medarbetare | Intranät | Löpande | Nytt program för |
| Arbetsplatsträffar | En gång/vecka | medarbetarutveckling | |
| Större möten och konferenser | Enstaka | ||
| Infomöten | En gång/månad | ||
| Medarbetarundersökning | En gång/år | ||
| Leverantörer | Kontakter i samband med upphandling och leverans |
Ett antal leverantörer har miljöcertifierats |
|
| Studenter | Deltagande vid arbetsmarknadsdagar | Enstaka | Stärkt arbetsgivarvaru |
| Handledning vid examensarbeten | Enstaka | märke | |
| Medverkan vid utbildningar | Enstaka | ||
| Aktieägare | Ekonomiska rapporter, pressmed delanden och deltagande vid stämmor |
Löpande | |
| Fondförvaltare och analytiker |
Ekonomiska rapporter och pressmeddelanden |
Löpande | Aktivt arbete med hantering av finansiella |
| Analytikerträffar | I samband med rapportering och löpande |
risker och affärsrisker | |
| Personliga möten och konferenser | Enstaka | ||
| Lokalsamhälle och | Personliga möten | Löpande | |
| lokala beslutsfattare | Större möten i samband med projekt | Enstaka |
| G4 | Profilindikator | Sidhänvisning | Kommentar |
|---|---|---|---|
| G4–1 | Uttalande från VD om relevansen av hållbar utveckling för organisationen och dess strategi. |
6–7 | |
| ORGANISATIONSPROFIL | |||
| G4 | Profilindikator | Sidhänvisning | Kommentar |
| G4–3 | Organisationens namn | 48 | |
| G4–4 | De viktigaste varumärkena, produkterna och/eller tjänsterna. |
48 | |
| G4–5 | Lokalisering av organisationens huvudkontor. | 48 | |
| G4–6 | Antal länder som organisationen har verksamhet i, och namnen på de länder där viktig verksamhet bedrivs. |
48 | |
| G4–7 | Ägarstruktur och företagsform | 40–42 | |
| G4–8 | Marknader som organisationen är verksam på. | 48 | |
| G4–9 | Organisationens storlek | 46 | |
| G4–10 | Total personalstyrka, uppdelad på anställningsform, anställningsvillkor och region. |
28–30 | |
| G4–11 | Andel anställda med kollektivavtal. | 36 | Platzer har inte tecknat kollektivavtal. |
| G4–12 | Organisationens leverantörskedja | 25, 32 | |
| G4–13 | Förändringar i organisation eller leverantörskedja. | 36 | Några betydande förändringar har inte skett. |
| G4–14 | Försiktighetsprincipens användning inom organisationen. | 25 | |
| G4–15 | Medlemskap i hållbarhetsinitiativ | 34 | Sweden Green Building Council |
| G4–16 | Engagemang i organisationer | 36 | Fastighetsägarna, Almega, Västsvenska Handels kammaren m m |
| G4 | Profilindikator | Sidhänvisning | Kommentar |
|---|---|---|---|
| G4–17 | Organisationsstruktur | 28 | |
| G4–18 | Process för väsentlighetsanalys | 31 | |
| G4–19 | Identifierade väsentliga aspekter | 31–32 | |
| G4–20 | Avgränsning på aspektnivå inom organisationen. | 36 | Redovisningen av väsentliga aspekter avser hela Platzer, inklusive dotterbolag. |
| G4–21 | Avgränsning på aspektnivå utanför organisationen. | 36 | För indikatorer EN16 och EN23 är hyresgästernas påverkan helt eller delvis medräknad, se respektive indikator. |
| G4–22 | Förklaring av effekten av förändringar av information i tidigare redovisningar och skälen för dessa. |
36 | Hållbarhetsredovisningen 2014 är Platzers första enligt G4. |
| G4–23 | Väsentliga förändringar som gjorts sedan föregående redovisningsperiod vad gäller avgränsning och omfattning. |
36 | Hållbarhetsredovisningen 2014 är Platzers första enligt G4. |
| G4 | Profilindikator | Sidhänvisning | Kommentar |
|---|---|---|---|
| G4–24 | Intressentgrupper som involverats av företaget | 35 | |
| G4–25 | Princip för identifiering och urval av intressenter | 35 | |
| G4–26 | Tillvägagångssätt vid kommunikation med intressenterna | 35 | |
| G4–27 | Viktiga områden som har lyfts via kommunikationen och hur organisationen hanterat dessa områden. |
35 |
| G4 | Profilindikator | Sidhänvisning | Kommentar | |
|---|---|---|---|---|
| G4–28 | Redovisningsperiod | 36 | 1/1-31/12 2014 | |
| G4–29 | Senaste utgivna rapport | 36 | Hållbarhetsredovisning 2013 enligt GRI G3 | |
| G4–30 | Redovisningscykel | 36 | Kalenderår | |
| G4–31 | Kontaktperson för redovisningen | 36 | Caroline Johansson, [email protected] | |
| G4–32 | GRI innehållsförteckning | 36–37 | ||
| G4–33 | Policy för externt bestyrkande av redovisningen | 36 | Redovisningen är inte externt granskad. | |
| STYRNING, ÅTAGANDEN OCH ENGAGEMANG | ||||
| G4 | Profilindikator | Sidhänvisning | Kommentar | |
| G4–34 | Redogörelse för bolagsstyrning | 81–84, 32 | ||
| ETIK OCH INTEGRITET | ||||
| G4 | Profilindikator | Sidhänvisning | Kommentar | |
| G4–56 | Redogörelse för grundläggande värderingar, principer, standarder och etiska riktlinjer, samt hur väl dessa införts i organisationen. |
28–29, 32 |
| Väsentliga hållbarhetsfrågor GRI-aspekter och verksamhets specifika aspekter |
Indikator | Sidhänvisning Indikator |
Kommentar |
|---|---|---|---|
| Ekonomiskt resultat Positiv ekonomisk påverkan och återinvestering i samhället |
G4-EC1: Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde |
31 | |
| Förhandlade hyreskontrakt | Genomsnittlig återstående löptid | 20 | |
| Underhåll och utveckling av fastigheter | Drift och underhållskostnader, exklusive fastighetsskatt |
31 | |
| KATEGORI MILJÖ | |||
| Väsentliga hållbarhetsfrågor GRI-aspekter och verksamhets specifika aspekter |
Indikator | Sidhänvisning Indikator |
Kommentar |
| Energi Förbrukning av energi i form av el, värme och kyla samt tillhörande utsläpp av koldioxid. |
G4-EN3: Energianvändning inom organisationen |
20–21 | |
| Utsläpp Förbrukning av energi i form av el, värme och kyla samt tillhörande utsläpp av koldioxid. |
G4-EN15: Direkta utsläpp av växthusgaser G4-EN16: Indirekta utsläpp av växthusgaser |
21 | |
| Avfall Avfallshantering vid drift och utveckling av fastigheter. |
G4-EN23: Total avfallsvikt per typ och behandlingsmetod |
21 | Hantering avgörs av svensk lagstiftning och upphandlad avfallsentreprenör. |
| Val av material, energilösningar, ventilation m m. |
Krav på certifiering av alla nybyggnads projekt. Mål att alla fastigheter som går att certifiera ska certifieras minst fem år efter förvärv. |
22–23, 24 | Miljöklassningssystemen anger regler och nivåer. |
| Inbyggda farliga ämnen och förorenade fastigheter/mark |
Farliga ämnen ska saneras omgående. | 37 | Fastigheterna kontrolleras/ undersöks regelbundet. Eventuellt farligt material saneras omgående eller i samband med projekt. Provtagning sker i due dilligence-process eller i samband med nybyggnads projekt. |
| Väsentliga hållbarhetsfrågor GRI-aspekter och verksamhets specifika aspekter |
Indikator | Sidhänvisning Indikator |
Kommentar |
|---|---|---|---|
| Anställning Medarbetare som trivs och utvecklas |
G4-LA1: Totalt antal anställda som slutat, personalomsättning per ålder, kön, region Nöjd-medarbetarindex |
28–30 | |
| KATEGORI SOCIAL - PRODUKTANSVAR | |||
| Väsentliga hållbarhetsfrågor GRI-aspekter och verksamhets specifika aspekter |
Indikator | Sidhänvisning Indikator |
Kommentar |
| Märkning av produkter och tjänster Utveckling av stadsdelar och områden |
G4-PR5 : Resultat från kundundersökningar | 20 |
Platzer har finansiell styrka som gör det möjligt att agera när det finns möjlighet att investera i fastigheter med potentiell värdetillväxt. I slutet av 2014 skaffade sig Platzer dessutom tillträde till obligationsmarknaden genom det samägda bolaget SFF Holding AB.
Det övergripande målet för finansverksamheten är att minska bolagets ränte- och upplåningsrisker. Verksamheten på finansmarknaden ska ha ett klart samband med bolagets huvudverksamhet – att förvalta och utveckla fastigheter samt att genomföra fastighetsaffärer.
I finanspolicyn framgår bland annat följande mål:
• Av låneportföljens räntebindning ska andelen som förfaller inom ett år vara i intervallet 20–60 procent.
Därtill anger finanspolicyn regler för hur och vilka räntederivat som får användas för att begränsa ränterisken.
Platzers egna kapital uppgick per årsskiftet till 2 966 mkr (2 726).
Under andra kvartalet lämnades utdelning till aktieägarna om 58 mkr (0,60 kr per aktie).
Eget kapital per aktie uppgick till 30,98 kr (28,47) per bokslutsdagen och långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) per aktie till 36,20 kr (30,58). Soliditeten uppgick samtidigt till 35 procent (36), vilket innebär utrymme för fastighetsinvesteringar om ytterligare cirka en mdkr med en soliditet om 30 procent.
Den 31 december uppgick de långfristiga räntebärande skulderna till 4 855 mkr (4 520), vilket motsvarade en belåningsgrad om 58 procent (65). Med långfristiga skulder avses skulder som har en förväntad löptid längre än ett år. Lånefinansiering sker huvudsakligen genom banklån som säkerställs genom pantbrev i fastighet.
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 31 december 2014 till 1,8 år (2,3) och den genomsnittliga räntan var 2,77 procent (3,42). Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter av ingångna derivatavtal, uppgick samtidigt till 4,7 år (2,8).
I december 2014 startade Platzer tillsammans med Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB och Wihlborgs Fastigheter AB det gemensamma bolaget SFF Holding AB med dotterbolaget Nya Svensk Fastighetsfinansiering AB.
Syftet med att gå in som delägare i bolaget är att genom obligationsmarknaden få tillgång till ytterligare en finansieringskälla som komplement till bankfinansiering. Platzer bedömer att man kan dra nytta av att SFF tidigare varit en aktör på kapitalmarknaden och därmed få bättre villkor och tillgång till kompetens. SFFs finansieringsverksamhet startade i februari 2015.
För att nå önskad räntebindningsstruktur används räntederivatinstrument, främst ränteswappar. Dessa redovisas till verkligt värde i balansräkningen och med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Genom sjunkande marknadsräntor under 2014 ökade undervärdet i Platzers räntederivat till -256 mkr, vilket motsvarar en negativ värdeförändring om 228 mkr under året. Värdeförändringen påverkar inte kassaflödet. När derivatens löptid går ut är värdet alltid noll.
Ett syfte med finansverksamheten är att säkerställa att Platzer har tillräckligt rörelsekapital och tillgång till likvida medel för att fullgöra sina betalningsförpliktelser varefter de förfaller till betalning. Platzers löpande verksamhet binder begränsat rörelsekapital eftersom Platzer erhåller hyresintäkter i förskott samtidigt som utgifterna primärt betalas i efterskott.
Vid utgången av 2014 uppgick likvida medel till 96 mkr (677). Utöver likvida medel fanns vid årsskiftet outnyttjade lånelöften om 480 mkr, varav 280 mkr i form av byggnadskreditiv samt en outnyttjad checkkredit om 50 mkr.
| År | Ränteförfall lånebelopp, mkr |
Andel, % | Snittränta, % | Låneförfall lånebelopp, mkr |
Andel, % |
|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 1 915 | 39 | 1,50 | 1 980 | 41 |
| 2016 | 1 313 | 27 | |||
| 2017 | 1 032 | 21 | |||
| 2018 | 120 | 3 | 3,64 | 530 | 11 |
| 2019 | 200 | 4 | 3,47 | ||
| 2020 | 300 | 6 | 4,41 | ||
| 2021 | 670 | 14 | 3,23 | ||
| 2022 | 550 | 11 | 3,75 | ||
| 2023 | 100 | 2 | 3,75 | ||
| 2024 | 1 000 | 21 | 3,52 | ||
| Totalt | 4 855 | 100 | 2,77 | 4 855 | 100 |
Platzeraktien är sedan november 2013 noterad på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Under det första hela året som noterat bolag ökade aktiekursen med 6,50 kr till 33,50 kr, vilket motsvarar en total värdeökning med cirka 622 mkr.
Noteringen avser samtliga B-aktier i Platzer Fastigheter Holding AB (publ) som är moderbolag i Platzerkoncernen. Aktierna handlas i segmentet Mid Cap och tillhör sektorn Real Estate. Kortnamnet är PLAZ B och ISIN-koden är SE0004977692.
Under det första hela kalenderåret som noterat bolag omsattes 27,9 miljoner aktier till ett sammanlagt värde av 831 mkr. Den genomsnittliga omsättningen var cirka 112 000 aktier per handelsdag. Vid årets slut var kursen 33,50 kr och börsvärdet uppgick till 3 208 mkr (2 585).
Den 31 december 2014 fördelade sig aktiekapitalet i Platzer på 20 miljoner A-aktier med ett röstvärde på 10 röster per aktie samt 75,7 miljoner B-aktier med ett röstvärde på en (1) röst per aktie. Varje aktie har ett kvotvärde på 0,10 kr.
Utdelningen ska långsiktigt uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet efter skatt (med skatt avses 22 procent schablonskatt). Utdelningens storlek är anpassad för att både ge aktieägarna marknadmässig avkastning och möjliggöra investeringar för framtida värdetillväxt. Detta åstadkoms bland annat genom att det är förvaltningsresultatet som ligger till grund för utdelningen, medan värdeökningar som genereras genom utveckling och förvärv finansierar den fortsatta tillväxten.
Inför årsstämman föreslår styrelsen en utdelning om 0,75 kronor (0,60) per aktie för 2014, en höjning med 25 procent.
Årsstämman den 24 april 2014 bemyndigade styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen och med eller utan företrädesrätt för aktieägarna, besluta om nyemission av B-aktier om högst 10 procent av aktiekapitalet. Emissionen ska kunna genomföras som kontant-, apport- eller kvittningsemission och ska ske till marknadsmässigt pris.
Platzers styrelse har inte erhållit något annat bemyndigande att besluta om nyemissioner av aktier, emittera konvertibler eller teckningsoptioner än vad som angivits ovan.
Antalet aktieägare uppgick den 31 december 2014 till 3 206 (3 341). Det utländska ägandet uppgick till 5 procent av aktiekapitalet och 2 procent av antalet röster.
Platzer Fastigheter Holding AB (publ) bildades 1 januari 2008 av Ernström & C:o, Brinova Fastigheter (med moderbolaget Backahill) och Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän. Samma grupp utgör fortfarande Platzers A-aktieägare.
I Platzers bolagsordning finns en hembudsklausul som innebär att en köpare av A-aktier, vilken inte tidigare äger A-aktier, är skyldig att hembjuda de förvärvade aktierna till övriga ägare av A-aktier, om inte förvärvet skett genom koncernintern överlåtelse eller överlåtelse till juridisk person som innehåller firman
Länsförsäkringar. Om ägare av A-aktier inte förvärvar de hembjudna aktierna omvandlas de överlåtna aktierna automatiskt till B-aktier innan förvärvaren införs i aktieboken.
Platzers främsta informationskanal är platzer.se. Här offentliggörs alla pressmeddelanden och finansiella rapporter. Pressmeddelanden och rapporter kan erhållas via e-post i samband
med offentliggörandet. På webbplatsen finns också presentationer från stämmor och analytikerträffar, generell information om aktien, rapport om bolagsstyrning, finansiella data samt uppgifter om insiders och insidertransaktioner.
Årsredovisningen finns tillgänglig på hemsidan och distribueras i tryckt form till de aktieägare som uttryckligen ber om det.
| Största aktieägare 2014-12-31 | ||
|---|---|---|
| -- | -- | ------------------------------- |
| Ägare | Antal A-aktier |
Antal B aktier |
Antal aktier |
Andel röster, % |
Andel kapital, % |
|---|---|---|---|---|---|
| Ernström & C:o | 10 000 000 | 10 000 000 | 36,3 | 10,4 | |
| Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän | 5 000 000 | 11 162 490 | 16 162 490 | 22,2 | 16,9 |
| Backahill | 5 000 000 | 5 625 000 | 10 625 000 | 20,2 | 11,1 |
| Familjen Hielte/Hobohm | 19 293 745 | 19 293 745 | 7,0 | 20,2 | |
| Länsförsäkringar fondförvaltning AB | 10 243 957 | 10 243 957 | 3,7 | 10,7 | |
| Lesley Invest (inkl. privat innehav) | 2 771 490 | 2 771 490 | 1,0 | 2,9 | |
| Svolder AB | 2 568 684 | 2 568 684 | 0,9 | 2,7 | |
| Danske Capital | 1 905 828 | 1 905 828 | 0,7 | 2,0 | |
| Fjärde AP-fonden | 1 807 530 | 1 807 530 | 0,7 | 1,9 | |
| M2 Capital Management | 1 502 823 | 1 502 823 | 0,5 | 1,5 | |
| Övriga ägare | 18 865 887 | 18 865 887 | 6,8 | 19,7 | |
| Totalt | 20 000 000 | 75 747 434 | 95 747 434 | 100 | 100 |
| Storleksklass | Antal aktieägare | Antal A-aktier | Antal B-aktier | Innehav, % | Röster, % |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 - 500 |
1 571 | 481 315 | 0,5 | 0,2 | |
| 501 - 1 000 | 921 | 714 979 | 0,8 | 0,2 | |
| 1 001 - 5 000 | 510 | 1 280 722 | 1,3 | 0,5 | |
| 5 001 - 10 000 | 78 | 605 410 | 0,6 | 0,2 | |
| 10 001 - 15 000 | 19 | 252 756 | 0,3 | 0,1 | |
| 15 001 - 20 000 | 9 | 167 688 | 0,2 | 0,1 | |
| 20 001 - | 98 | 20 000 000 | 72 244 564 | 96,3 | 98,7 |
| Totalt | 3 206 | 20 000 000 | 75 747 434 | 100 | 100 |
| 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital, kr | 30,98 | 28,47 | 25,77 | 23,84 | 23,11 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr | 36,20 | 30,58 | 29,10 | 30,52 | 24,47 |
| Börskurs vid årets slut, kr | 33,50 | 27,00 | |||
| Resultat efter skatt, kr1 | 3,11 | 3,82 | 2,47 | 1,41 | 2,50 |
| Förvaltningsresultat, kr | 2,21 | 2,16 | 2,05 | 1,68 | 1,99 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr | 2,00 | 2,04 | 2,27 | 1,29 | 2,01 |
| Utdelning, kr2 | 0,75 | 0,60 | 0,50 | 0,48 | 0,40 |
| Antal aktier per bokslutsdagen, tusental | 95 747 | 95 747 | 70 447 | 57 000 | 50 000 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 95 747 | 76 772 | 63 724 | 51 250 | 50 000 |
1 Någon utspädningseffekt föreligger inte då inga potentiella aktier förekommer 2 För 2014 föreslagen utdelning
| Antal aktieägare |
Innehav, % | Röster, % | |
|---|---|---|---|
| Sverigeboende | 3 141 | 95,3 | 98,4 |
| Övriga Norden | 11 | 0,9 | 0,3 |
| Övriga Europa (exkl Sverige och Norden) |
46 | 3,6 | 1,3 |
| USA | 7 | 0,2 | 0 |
| Övriga världen | 1 | 0 | 0 |
| Totalt | 3 206 | 100 | 100 |
Platzers verksamhet är, liksom all annan affärsverksamhet, förknippad med ett antal risker. Bolaget bedriver därför ett aktivt arbete med att identifiera, bedöma och hantera dessa risker.
Platzer delar in riskerna i verksamhetsrisker, omvärldsrisker och finansiella risker.
Platzers intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad och hyresnivån samt av hyresgästernas betalningsförmåga. Både uthyrningsgrad och hyresnivåer påverkas i sin tur av konjunktur, befolkningstillväxt och utbudet av motsvarande lokaler.
Platzer möter dessa risker på flera olika sätt. Först och främst koncentrerar bolaget sitt fastighetsbestånd till attraktiva områden i Göteborgsregionen som under lång tid haft en stabil ekonomisk utveckling med mestadels ökande efterfrågan på lokaler och låga vakansnivåer.
Platzer arbetar långsiktigt med uthyrning och bolaget initierar heller inga nya projekt utan att från början ha säkerställt en väl avvägd uthyrningsgrad. Genom att i den dagliga förvaltningen arbeta nära kunderna, med egen personal och med väl förankrade kärnvärden säkerställer Platzer också hög kundnöjdhet, vilket minskar risken för vakanser och minskade hyresintäkter.
Platzer har även god spridning på sina hyreskontrakt. Vid senaste årsskiftet svarade de 20 största hyreskontrakten för 31 procent (36) av hyresintäkterna på årsbasis, varav det största svarade för 4 procentenheter (5).
Driftskostnader utgörs huvudsakligen av taxebundna kostnader såsom kostnader för el, sophämtning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en
aktör, vilket gör dem svåra att påverka. Därutöver tillkommer kostnader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel och administration.
Platzer begränsar denna risk genom att i så stor utsträckning som möjligt vidaredebitera dessa kostnader till hyresgästen. På medellång sikt minskar risken också genom att successivt prissäkra framtida elleveranser. Dessutom arbetar Platzer kontinuerligt med att optimera och energieffektivisera driften av fastigheterna. Oförutsedda och omfattande reparationer kan också påverka resultatet negativt.
Fastighetstransaktioner är alltid förenade med osäkerhet, exempelvis i form av bortfall av hyresgäster, oförutsedda kostnader för hantering av tekniska problem eller miljösanering.
Vid varje förvärv genomför Platzer en legal, finansiell, teknisk och miljömässig due diligence. Dessutom innehåller förvärvsavtal såväl sedvanliga som för den individuella affären erforderliga säljargarantier och andra åtaganden från säljarens sida. Vid avyttringar strävar Platzer efter balanserade avtalsvillkor med sedvanliga ansvarsbegränsningar samt öppenhet och tydlighet i informationsgivningen i syfte att undvika senare tvister.
Platzers fortsatta framgång är delvis beroende av ett antal erfarna medarbetare med specifik kompetens. Dessa nyckelpersoner återfinns såväl bland ledande befattningshavare som bland övriga medarbetare.
Platzer arbetar aktivt för att öka medarbetarnas trivsel på och lojalitet med bolaget. Varje medarbetare har årliga utvecklingssamtal och trivseln följs varje år upp genom en medarbetarenkät. Medarbetarna har stora befogenheter och eget ansvar. Till sitt stöd i det dagliga arbetet finns företagsgemensamma kärnvärden, vilka fungerar som riktlinjer vid beslutsfattande.
Miljöriskerna i Platzers verksamhet består främst i risken att föroreningar och giftiga ämnen påträffas på fastigheter och i byggnader. Vanligen görs sådana upptäckter i samband med till exempel ombyggnation.
Platzer undersöker och identifierar eventuella miljörisker löpande. Det dagliga miljöarbetet bedrivs systematiskt enligt ISO 14001 och är integrerat i verksamheten. Platzer arbetar även med de fyra stora certifieringssystemen: Green Building, Breeam, Leed och Miljöbyggnad. Vid slutet av 2014 var 50 procent av beståndet miljöcertifierat.
Liksom i all affärsverksamhet finns det risk att Platzer blir indraget i legala processer, vilket skulle kunna påverka bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning negativt. Platzer möter denna risk bland annat genom ett strukturerat arbete i enlighet med policyer och fastlagda riktlinjer.
Fastighetsbranschen påverkas i stor utsträckning av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, tillväxt, sysselsättning, produktionstakt för nya bostäder och lokaler, förändringar i infrastruktur, befolkningstillväxt, demografi, inflation och räntenivåer. Tillväxten i ekonomin påverkar sysselsättningsgraden som är en väsentlig grund för utbud och efterfrågan på hyresmarknaden och därmed påverkar vakansgrader och hyresnivåer, framförallt vad gäller kommersiella lokaler.
Platzer möter denna risk bland annat genom ett noggrant förberedande arbete inför varje investering, genom att koncentrera beståndet till områden som bedöms vara attraktiva även vid svagare konjunktur samt genom en diversifierad kontraktsportfölj som minimerar exponeringen mot enskilda branscher och hyresgäster.
Förväntningar om inflationen styr räntan och påverkar därmed Platzers finansnetto. Räntekostnader är Platzers enskilt största kostnad. På längre sikt får förändringar i räntan en väsentlig påverkan på Platzers resultat och kassaflöde. Inflationen påverkar också Platzers kostnader. Utöver detta påverkar förändringar i ränta och inflation även avkastningskraven och därmed fastigheternas marknadsvärden.
Platzer möter inflationsrisken genom att de flesta hyresavtal är helt inflationsjusterade då hyrorna är bundna till konsumentprisindex (KPI). Platzer arbetar systematiskt med rörliga räntor och räntederivat för att hantera ränterisker i enlighet med finanspolicyn vilket beskrivs närmare i not 3 på sidan 62.
Platzers förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen.
Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom vakansgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor som härleds ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Genom att koncentrera sitt innehav till attraktiva lägen med utvecklingspotential i Göteborgsregionen minskar risken för negativa värdeförändringar. Risken minskar också av att Platzer arbetar aktivt med underhåll och investeringar i fastigheterna.
Fastighetsskatt är en stor kostnadspost för Platzer och andra fastighetsbolag. Förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga och kommunala pålagor samt bostadsoch räntebidrag, kan påverka förutsättningarna för Platzers verksamhet.
Platzer följer ständigt utvecklingen inom lagstiftning och skatter – både som bolag och som medlem i branschorganisationer. I de fall det är möjligt vidtar Platzer åtgärder för att minska effekten av eventuella förändringar.
Platzer begränsar risken kring fastighetsskatt genom att avtala om att vidaredebitera den på hyresgästerna.
Platzers exponering mot säsongs- och väderrisker är minimal. Generellt brukar sägas att vinterhalvåret, särskilt första kvartalet, inne-
bär högre fastighetskostnader för exempelvis uppvärmning och snöskottning. Eftersom merparten av Platzers hyreskontrakt löper med kallhyra och att hyresgästerna därutöver betalar för förbrukningskostnader påverkas bolaget i ganska liten utsträckning av variationer i utomhustemperatur. Intäktsmässigt finns inga betydande säsongsvariationer.
Platzer är exponerat för finansiella risker, vilka delas upp i flera riskklasser. Vilka dessa är, hur de bedöms påverka Platzer samt hur bolaget agerar för att kontrollera och minimera riskerna beskrivs i not 3 på sidan 62.
Förändringar i olika riskfaktorer kan alla få påverkan på förvaltningsresultatet. Hur stor effekten blir på förvaltningsresultatet före skatt framgår av tabellen nedan:
| Förändring | Årlig resultateffekt, cirka mkr |
|
|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad |
+/-1 %-enhet | +/-6 |
| Hyresintäkter | +/-1 % | +/-6 |
| Fastighetskostnader | +/-1 % | +/-2 |
| Marknadsränta | +/-1 %-enhet | +/-19 |
| Mkr | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultaträkning | |||||
| Hyresintäkter | 525 | 464 | 384 | 330 | 302 |
| Fastighetskostnader | -131 | -123 | -104 | -124 | -102 |
| Förvaltningsresultat | 211 | 166 | 130 | 87 | 99 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 401 | 117 | 108 | 63 | 51 |
| Resultat före skatt | 385 | 365 | 184 | 94 | 170 |
| Årets resultat | 298 | 294 | 157 | 73 | 125 |
| Balansräkning | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 8 343 | 6 913 | 6 091 | 4 504 | 3 880 |
| Övriga anläggningstillgångar | 42 | 28 | 7 | 9 | 13 |
| Omsättningstillgångar | 123 | 706 | 138 | 72 | 83 |
| Eget kapital | 2 966 | 2 726 | 1 816 | 1 359 | 1 156 |
| Långfristiga skulder | 5 391 | 4 739 | 4 283 | 3 104 | 2 685 |
| Kortfristiga skulder | 151 | 182 | 136 | 122 | 136 |
| Balansomslutning | 8 508 | 7 647 | 6 236 | 4 585 | 3 977 |
| Kassaflödesanalys | |||||
| Kassaflöde från löpande verksamhet | 192 | 156 | 145 | 67 | 101 |
| Kassaflöde från investeringsverksamhet | -1 011 | -708 | -1 479 | -560 | -339 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamhet | 237 | 1 111 | 1 414 | 466 | 248 |
| Årets kassaflöde | -582 | 559 | 80 | -27 | 10 |
| Övrigt | |||||
| Fastigheter, antal | 60 | 53 | 55 | 51 | 49 |
| Uthyrningsbar yta, kvm (tusental) | 415 | 374 | 402 | 329 | 319 |
| Fastighetsinvesteringar | 166 | 114 | 151 | 197 | 53 |
| Medelantal anställda | 41 | 36 | 35 | 30 | 28 |
| Mkr | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|---|---|
| Finansiering | |||||
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,6 | 1,7 | 2,2 | 2,2 | 2,2 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,4 | 2,1 | 2,0 | 1,8 | 2,2 |
| Belåningsgrad, % | 58 | 65 | 66 | 65 | 67 |
| Soliditet, % | 35 | 36 | 29 | 30 | 29 |
| Avkastning på eget kapital, % | 10,5 | 12,9 | 9,9 | 5,8 | 11,4 |
| Fastigheter och förvaltning | |||||
| Direktavkastning, % | 5,2 | 5,3 | 5,4 | 5,0 | 5,6 |
| Överskottsgrad, % | 75 | 74 | 73 | 64 | 66 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 93 | 91 | 94 | 93 |
| Hyresvärde, kr/kvm | 1 490 | 1 363 | 1 078 | 1 166 | 1 060 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 415 | 374 | 402 | 329 | 317 |
| 2013 jan |
2013 april |
2013 juli |
2013 okt |
2014 jan |
2014 april |
2014 juli |
2014 okt |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | mars | juni | sep | dec | mars | juni | sep | dec |
| Resultaträkning | ||||||||
| Hyresintäkter | 115 | 116 | 115 | 118 | 130 | 131 | 133 | 131 |
| Fastighetskostnader | -33 | -29 | -27 | -34 | -36 | -28 | -33 | -34 |
| Driftsöverskott | 82 | 87 | 88 | 84 | 94 | 103 | 100 | 97 |
| Central administration | -6 | -6 | -5 | -9 | -7 | -8 | -7 | -10 |
| Finansnetto | -35 | -38 | -38 | -38 | -38 | -39 | -38 | -36 |
| Förvaltningsresultat | 41 | 43 | 45 | 37 | 49 | 56 | 55 | 51 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter |
0 | 22 | 10 | 85 | 17 | 91 | 126 | 167 |
| Värdeförändringar finansiella instrument |
32 | 49 | 7 | -6 | -48 | -56 | -47 | -76 |
| Resultat före skatt | 73 | 114 | 62 | 116 | 18 | 91 | 134 | 142 |
| Skatt på periodens resultat | -16 | -26 | -14 | -15 | -4 | -20 | -29 | -34 |
| Periodens resultat | 57 | 88 | 48 | 101 | 14 | 71 | 105 | 108 |
| 2013-03-31 2013-06-30 2013-09-30 2013-12-31 2014-03-31 2014-06-30 2014-09-30 2014-12-31 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Balansräkning | ||||||||
| TILLGÅNGAR | ||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 6 308 | 6 285 | 6 314 | 6 913 | 6 958 | 7 195 | 7 363 | 8 343 |
| Övriga anläggningstillgångar | 3 | 3 | 3 | 6 | 7 | 7 | 6 | 6 |
| Finansiella anläggningstillgångar |
5 | 21 | 23 | 22 | 5 | 12 | 12 | 36 |
| Omsättningstillgångar | 22 | 16 | 17 | 29 | 27 | 21 | 21 | 27 |
| Likvida medel | 118 | 178 | 163 | 677 | 681 | 513 | 522 | 96 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 6 456 | 6 503 | 6 520 | 7 647 | 7 678 | 7 748 | 7 924 | 8 508 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER |
||||||||
| Eget kapital | 1 873 | 1 926 | 1 974 | 2 726 | 2 740 | 2 753 | 2 858 | 2 966 |
| Uppskjuten skatteskuld | 142 | 164 | 177 | 172 | 169 | 186 | 213 | 244 |
| Långfristiga räntebärande skulder |
4 208 | 4 188 | 4 187 | 4 520 | 4 520 | 4 518 | 4 515 | 4 855 |
| Övriga långfristiga skulder | 83 | 50 | 45 | 47 | 75 | 144 | 191 | 292 |
| Kortfristiga skulder | 150 | 175 | 137 | 182 | 174 | 147 | 147 | 151 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |
6 456 | 6 503 | 6 520 | 7 647 | 7 678 | 7 748 | 7 924 | 8 508 |
| Ställda säkerheter | 4 207 | 4 218 | 4 218 | 4 670 | 4 677 | 4 677 | 4 677 | 5 000 |
| Ansvarsförbindelser | 57 | 57 | 56 | 57 | 57 | 56 | 57 | 57 |
Styrelsen och verkställande direktören för Platzer Fastigheter Holding AB (publ) organisationsnummer 556746-6437, avger härmed följande årsredovisning och koncernredovisning för 2014. Uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår.
Platzer Fastigheter Holding AB (publ) är moderbolag i Platzerkoncernen (Platzer). Platzer är ett börsnoterat fastighetsbolag med verksamhet koncentrerad till Göteborgsregionen. Fastighetsinnehavet utgörs av kommersiella fastigheter. Platzers fastighetsbestånd hade per årsskiftet ett verkligt värde tillika ett redovisat värde om 8,3 mdkr (6,9). Platzers ambition är att fortsätta växa på Göteborgsmarknaden och befästa sin ställning som en av de ledande aktörerna på marknaden.
Platzer skapar värde genom att äga och utveckla kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet.
Platzer har två ekonomiska mål, att eget kapital per aktie vid 2017 års utgång ska uppgå till minst 40 kronor per aktie. Platzer har också som målsättning att avkastningen på eget kapital långsiktigt ska överstiga den riskfria räntan med 5 procentenheter. Målen ska nås samtidigt som soliditeten över tiden ska vara 30 procent och belåningsgraden 65 procent.
Platzers fastighetsbestånd är organiserat i tre marknadsområden. Marknadsområdena är Platzers enheter med ansvar för den dagliga driften och förvaltningen samt utvecklingen av fastigheterna. Som stöd till marknadsområdena finns två specialistenheter, Projekt som svarar för projektutveckling och projektledning samt Uthyrning som stödjer uthyrningsaffären. Platzers koncern- och stabsfunktioner består av VD, affärsutveckling, finans, ekonomi, kommunikation och hållbarhet. Medelantalet anställda uppgick under 2014 till 41 medarbetare (36). Bolagets kontor finns i Gårda Norra, Göteborg, i en egenägd fastighet.
Platzers fastigheter var per 31 december 2014 redovisade till ett verkligt värde om 8 343 mkr (6 913). Fastighetsinnehavet bestod av 60 fastigheter (53) omfattande totalt cirka 415 000 kvm (374 000). Den uthyrningsbara ytan fördelade sig på Kontor 66 procent, Butik 5 procent, Industri/Lager 15 procent och Övrigt 14 procent. Hyresintäkter på årsbasis utifrån gällande hyreskontrakt per årsskiftet 2014-12-31 uppgår till 565 mkr (531). Uthyrningsgraden uppgick samtidigt till 94 procent (93). Totalt hade Platzer 608 lokalhyreskontrakt. De tjugo största hyreskontrakten stod för 31 procent av det kontrakterade hyresvärdet. Genomsnittlig återstående löptid för hyreskontrakten uppgick till 43 månader (46).
Platzer har under året förvärvat sju fastigheter och tecknat avtal om att sälja en fastighet.
Under andra kvartalet förvärvades Backa 173:2, en handelsfastighet om cirka 6 000 kvm vid Backaplan.
Under fjärde kvartalet förvärvades fem fastigheter av Wallenstam. Fyra av fastigheterna är kontorsfastigheter belägna kring Almedals fabriker och Mölndalsåns dalgång. Totalt omfattar dessa fastigheter cirka 33 000 kvm uthyrningsbar yta. Härutöver finns framtida byggrätter om totalt cirka 25 000 kvm, dels vid Almedals fabriker och dels på en fastighet i norra Högsbo, direkt angränsande till en av Platzers befintliga fastigheter.
Den 30 december förvärvades blivande fastigheten Gamlestaden 740:132 av Serneke med vilka träffats avtal om att tillsammans utveckla Gamlestaden Resecentrum med total yta om cirka 17 000 kvm.
Under fjärde kvartalet har Platzer även tecknat avtal om att sälja Högsbo 11:3, en mindre lagerfastighet, till en privat fastighetsägare med frånträde under 2015 varför denna försäljning redovisas under 2015.
Hyresintäkterna uppgick till 525 mkr (464), vilket är en ökning med 13 procent samtidigt som driftsöverskottet ökade med 16 procent jämfört med föregående år till 394 mkr (341). Ökningen beror dels på ett större fastighetsbestånd 2014 jämfört med 2013, dels på utvecklingsåtgärder och meruthyrning i befintliga fastigheter.
Finansnettot uppgick för 2014 till -150 mkr (-150). Räntekostnaderna har jämfört med föregående år påverkats av fastighetsaffärer med -10 mkr. Marknadsräntan har under 2014 varit lägre än 2013, där främst den korta räntan fått genomslag på resultatet, vilket till viss del har motverkats av högre bankmarginaler.
Förvaltningsresultatet uppgick för året till 211 mkr (166), vilket är en ökning med 27 procent jämfört med föregående år. Resultat före skatt uppgick till 385 mkr (365). Värdeförändringar avseende fastigheter uppgick för året till 401 mkr (117). Av värdeförändringarna har cirka 70 procent skapats genom fastighetsutveckling och därtill kopplad nyuthyrning, transaktioner samt den dagliga förvaltningen och resterande del beror på marknadens sänkta avkastningskrav. Värdeförändringar avseende derivat uppgick till -228 mkr (82) vilket förklaras av sjunkande marknadsräntor under hela året. Värdeförändringarna påverkar inte kassaflödet. Under derivatens återstående löptid löses undervärdet upp och reducerar de finansiella kostnaderna i resultaträkningen. Resultat efter skatt ökade till 298 mkr (294).
Fastighetsinvesteringarna har under året uppgått till 1 030 mkr (1 045) varav 864 mkr (931) avser förvärv och 166 mkr (114) avser investeringar i befintliga fastigheter. Investeringarna har till övervägande del finansierats genom egna medel för att optimera utnyttjandet av likvida medel efter föregående års nyemission, nya lån har tagits upp med 321 mkr.
Eget kapital ökade under året till 2 966 mkr (2 726) och soliditeten var per årsskiftet 35 procent (36). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,4 ggr (2,1).
Avkastning på eget kapital uppgick för 2014 till 10,5 procent (12,9).
Skulder till kreditinstitut var per årsskiftet 4 835 mkr (4 520) och löpte med en genomsnittlig ränta om 2,77 procent (3,42), inklusive effekter av tecknade derivatinstrument, se vidare not 3. Likviditeten, inklusive outnyttjad checkräkningskredit, var per årsskiftet 146 mkr (727).
Platzer är sedan 2009 miljöcertifierade enligt ISO 14001. Platzers miljöpolicy är ett levande dokument som utvärderas och utvecklas löpande. Policyn beskriver vilka mål som Platzer satt upp och innefattar också en handlingsplan som konkretiserar miljöarbetet och hur målen ska uppnås.
Arbetet med de övergripande miljömålen pågår och per årsskiftet har 26 fastigheter certifierats enligt något av miljöcertifieringssystemen, Green Building, Miljöbyggnad, Leed eller Breeam in use. Utöver detta har sex ansökningar skickats in. Platzer bedriver inte någon tillstånds- eller anmälningspliktig verksamhet enligt miljöbalken.
I fastighetsverksamhet finns som i all verksamhet alltid en exponering för risk. God intern kontroll och extern kontroll från revisorer, väl fungerande administrativa system och policyer samt väl beprövade rutiner för fastighetsvärderingar är metoder för att hantera och minska riskerna. Platzer arbetar kontinuerligt med att se över och följa upp den interna kontrollen. Avseende finansiella risker se vidare not 3.
I januari tecknades avtal om försäljning av Gullbergsvass 703:53 till Göteborgs Stad samtidigt som Platzer erhöll en rätt att förvärva framtida byggrätter om cirka 40 000 kvm när den nya Hisingsbron är färdigställd.
Platzer kommer fortsätta verka inom ramen för nuvarande affärsidé och strategi och har ambitionen att fortsätta tillväxten de kommande åren men där projekt- och fastighetsutveckling förväntas stå för en större andel av tillväxten än tidigare år. Platzer räknar också med fortsatt ökat driftsöverskott och förvaltningsresultat under 2015.
Platzer har ett aktiekapital om 9 574 743 kr och antalet registrerade aktier uppgick vid årets utgång till 95 747 434, varav 20 000 000 A-aktier med 10 röster per aktie och 75 747 434 B-aktier med 1 röst per aktie. Varje röstberättigad får vid bolagsstämman rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktie. Samtliga aktier äger lika rätt till andel i Platzers vinst. Bolagets ägarstruktur framgår av tabellen:
| Bolaget ägs av | Röster, % Kapital, % | |
|---|---|---|
| Ernström & C:o | 36,3 | 10,4 |
| Länsförsäkringar | ||
| Göteborg och Bohuslän | 22,2 | 16,9 |
| Backahill | 20,2 | 11,1 |
| Familjen Hielte/Hobohm | 7,0 | 20,2 |
| Länsförsäkringar fondförvaltning AB | 3,7 | 10,7 |
| Lesley Invest AB (inkl privat innehav) | 1,0 | 2,9 |
| Svolder AB | 0,9 | 2,7 |
| Danske Capital | 0,7 | 2,0 |
| Fjärde AP-fonden | 0,7 | 1,9 |
| M2 Capital Management | 0,5 | 1,5 |
| Övriga ägare | 6,8 | 19,7 |
| 100 | 100 |
Enligt aktiebolagslagen ska årsstämman besluta om riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare. Med ledande befattningshavare avses Platzers ledningsgrupp.
Styrelsen kommer på årsstämman 2015 lägga fram ett förslag för beslut gällande dessa ersättningar, innefattande att de ska vara marknadsmässiga och konkurrenskraftiga. Det fullständiga förslaget kommer att publiceras i samband med kallelse till årsstämman. Nuvarande anställningsvillkor avviker inte från det kommande förslagets principer.
Moderbolaget innehar inga egna fastigheter utan hanterar vissa koncerngemensamma funktioner kring ledning och finansiering. Intäkterna i moderbolaget avser i sin helhet fakturering av tjänster till koncernföretag. Omsättningen uppgick under året till 10 mkr (7) och värdeförändringar avseende derivat uppgick till -179 mkr (79) vilket förklaras av sjunkande marknadsräntor under hela året. Resultat efter skatt uppgick till -92 mkr (102).
| Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: | |||
|---|---|---|---|
| Överkursfond | 1 806 907 512 | ||
| Balanserade vinstmedel | 183 542 989 | ||
| Årets resultat | -92 068 427 | ||
| Kronor | 1 898 382 074 |
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att: Till aktieägare utdelas 0,75 kr per aktie 71 810 576 I ny räkning överförs 1 826 571 498 Kronor 1 898 382 074
Den föreslagna vinstutdelningen till aktieägarna reducerar moderbolagets soliditet marginellt, vilken efter föreslagen utdelning uppgår till 51 procent. Koncernens soliditet uppgår efter föreslagen utdelning till 34 procent. Soliditeten är betryggande mot bakgrund av att bolagets och koncernens verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet. Likviditeten i bolaget och koncernen bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå.
Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget, och övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3§ 2-3 st (försiktighetsregeln).
Resultatet av bolagets verksamhet samt den ekonomiska ställningen vid räkenskapsårets utgång framgår i övrigt av efterföljande resultaträkningar och balansräkningar med noter.
| Mkr | Not | 2014-12-31 | 2013-12-31 |
|---|---|---|---|
| 5 | |||
| Hyresintäkter | 6, 8 | 524,9 | 464,2 |
| Fastighetskostnader | 7, 8 | -131,2 | -123,1 |
| Driftsöverskott | 393,7 | 341,1 | |
| Central administration | 4, 8, 9, 28 | -32,3 | -25,6 |
| Ränteintäkter | 11 | 3,7 | 1,6 |
| Räntekostnader | 11 | -153,9 | -151,1 |
| Förvaltningsresultat | 211,2 | 166,0 | |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 10, 13 | 400,8 | 116,9 |
| Värdeförändring finansiella instrument | 10 | -227,5 | 81,8 |
| Resultat före skatt | 384,6 | 364,7 | |
| Skatt på årets resultat | 12 | -86,7 | -71,2 |
| Årets resultat | 297,9 | 293,5 |
I koncernen förekommer inget övrigt totalresultat varför årets resultat för koncernen överensstämmer med årets totalresultat. Resultatet i sin helhet är hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | |
|---|---|---|
| Årets resultat, mkr | 297,9 | 293,5 |
| Resultat per aktie, kr | 3,11 | 3,82 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 95,7 | 95,7 |
| Vägt genomsnittligt antalet aktier, miljoner | 95,7 | 76,8 |
Utspädningseffekt finns ej då inga potentiella aktier förekommer.
KONCERNEN
| Mkr | Not | 2014-12-31 | 2013-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 13 | 8 343,0 | 6 912,6 |
| Maskiner och inventarier | 14 | 5,6 | 5,6 |
| 8 348,6 | 6 918,2 | ||
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i intresseföretag | 33 | 1,0 | — |
| Andra långfristiga fordringar | 19 | 4,9 | 4,8 |
| Derivatinstrument | 19, 22 | 30,4 | 17,7 |
| 36,3 | 22,5 | ||
| Summa anläggningstillgångar | 8 384,9 | 6 940,7 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Hyresfordringar | 16, 19 | 3,5 | 5,2 |
| Övriga fordringar | 19 | 10,2 | 7,7 |
| Derivatinstrument | 19, 22 | 1,0 | — |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 15 | 12,5 | 16,3 |
| Likvida medel | 17, 19 | 95,5 | 677,3 |
| Summa omsättningstillgångar | 122,7 | 706,5 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 8 507,7 | 7 647,2 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 18 | 9,5 | 9,5 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 18 | 1 807,0 | 1 807,0 |
| Balanserat resultat | 852,0 | 616,0 | |
| Årets resultat | 297,9 | 293,5 | |
| Summa eget kapital | 2 966,4 | 2 726,0 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 19, 21 | 4 834,7 | 4 520,2 |
| Uppskjuten skatteskuld | 12 | 243,9 | 172,1 |
| Övriga långfristiga skulder | 19 | 20,1 | 0,1 |
| Pensionsförpliktelse | 4,9 | 4,8 | |
| Derivatinstrument | 19, 22 | 286,7 | 42,2 |
| Summa långfristiga skulder | 5 390,3 | 4 739,4 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Leverantörsskulder | 19 | 15,2 | 16,3 |
| Skatteskulder | 11,4 | 8,8 | |
| Övriga kortfristiga skulder | 19 | 8,5 | 11,9 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | 114,9 | 140,5 |
| Derivatinstrument | 19, 22 | 1,0 | 4,3 |
| Summa kortfristiga skulder | 151,0 | 181,8 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 8 507,7 | 7 647,2 | |
| Ställda säkerheter | 24 | 5 000,2 | 4 670,1 |
| Ansvarsförbindelser | 25 | 57,3 | 57,1 |
| Mkr | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital hänförligt till | Not | 2013-01-01 | Nyemission | Årets resultat |
Utdelning | 2013-12-31 |
| Moderbolagets aktieägare | ||||||
| Aktiekapital | 18 | 7,0 | 2,5 | — | — | 9,5 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 18 | 1 157,7 | 649,3 | — | — | 1 807,0 |
| Årets resultat | — | — | 293,5 | — | 293,5 | |
| Balanserat resultat | 651,2 | — | — | -35,2 | 616,0 | |
| Summa eget kapital | 1 815,9 | 651,8 | 293,5 | -35,2 | 2 726,0 | |
| Utdelning per aktie, kr (utbetald) | 0,50 | |||||
| Eget kapital hänförligt till | Not | 2014-01-01 | Nyemission | Årets resultat |
Utdelning | 2014-12-31 |
| Moderbolagets aktieägare | ||||||
| Aktiekapital | 18 | 9,5 | — | — | — | 9,5 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 18 | 1 807,0 | — | — | — | 1 807,0 |
| Årets resultat | — | — | 297,9 | — | 297,9 | |
| Balanserat resultat | 909,5 | — | — | -57,5 | 852,0 | |
| Summa eget kapital | 2 726,0 | 0,0 | 297,9 | -57,5 | 2 966,4 | |
| Utdelning per aktie, kr (utbetald) | 0,60 |
Styrelsen har föreslagit årsstämman en utdelning per aktie på 0,75 kr, totalt 71,8 mkr 2015 avseende räkenskapsåret 2014.
| Mkr | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||
| Driftsöverskott | 393,7 | 341,1 |
| Central administration | -31,3 | -25,0 |
| Erhållen ränta | 3,7 | 1,6 |
| Erlagd ränta | -153,9 | -151,1 |
| Betald skatt | -16,7 | -5,8 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | 195,5 | 160,8 |
| förändring av rörelsekapital | ||
| Förändring av kortfristiga fordringar | 3,0 | -9,6 |
| Förändring av kortfristiga skulder | -6,7 | 5,4 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 191,8 | 156,6 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Investering i befintliga förvaltningsfastigheter | -166,1 | -113,9 |
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | -843,5 | -931,0 |
| Sålda förvaltningsfastigheter | — | 340,0 |
| Investering i övrigt | -1,0 | -3,5 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -1 010,6 | -708,4 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Amortering av räntebärande skulder | -6,8 | -282,4 |
| Nyupplåning av räntebärande skulder | 321,3 | 757,7 |
| Förändring av långfristiga fordringar | -1,0 | — |
| Utdelning | -57,5 | -35,2 |
| Nyemission | -19,0 | 670,8 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 237,0 | 1 110,9 |
| Årets kassaflöde | -581,8 | 559,1 |
| Likvida medel vid årets början | 677,3 | 118,2 |
| Likvida medel vid årets slut | 95,5 | 677,3 |
| Outnyttjad checkkredit | 50 | 50 |
MODERBOLAGET
| Mkr | Not | 2014-12-31 | 2013-12-31 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 27 | 10,0 | 7,0 |
| Rörelsens kostnader | 4 | -10,3 | -8,1 |
| Rörelseresultat | -0,3 | -1,1 | |
| Finansiella poster | |||
| Ränteintäkter | 11 | 26,2 | 30,1 |
| Räntekostnader | 11 | -73,6 | -64,5 |
| Förvaltningsresultat | -47,7 | -35,4 | |
| Värdeförändring derivatinstrument | 10 | -179,3 | 78,7 |
| Resultat före bokslutsdispositioner och skatt | -227,0 | 43,3 | |
| Bokslutsdispositioner | 29 | 108,1 | 87,0 |
| Skatt | 12 | 26,8 | -28,7 |
| Årets resultat | -92,1 | 101,6 |
I moderbolaget förekommer inget övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med årets resultat.
MODERBOLAGET
| Mkr | Not | 2014-12-31 | 2013-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 32 | 1 020,1 | 1 020,0 |
| Uppskjuten skattefordran | 12 | 46,4 | 6,8 |
| Fordringar hos koncernföretag | 19 | 1 491,6 | 1 170,3 |
| Derivatinstrument | 19 | 0,5 | 14,6 |
| Summa anläggningstillgångar | 2 558,6 | 2 211,7 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Fordringar hos koncernföretag | 19 | 1 107,4 | 666,6 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 19 | 1,5 | 0,8 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 15 | 0,5 | 0,4 |
| Likvida medel | 17, 19 | 3,5 | 446,4 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 112,9 | 1 114,2 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 3 671,5 | 3 325,9 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 18 | 9,5 | 9,5 |
| 9,5 | 9,5 | ||
| Fritt eget kapital | |||
| Överkursfond | 18 | 1 807,0 | 1 807,0 |
| Balanserat resultat | 183,5 | 139,3 | |
| Årets resultat | -92,1 | 101,6 | |
| Summa fritt eget kapital | 1 898,4 | 2 047,9 | |
| Summa eget kapital | 1 907,9 | 2 057,4 | |
| Obeskattade reserver | 30 | 42,3 | 21,9 |
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 19 | 1 491,6 | 1 170,3 |
| Pensionsförpliktelse | 0,5 | 0,0 | |
| Derivatinstrument | 19 | 209,2 | 41,4 |
| Summa långfristiga skulder | 1 701,3 | 1 211,7 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Leverantörsskulder | 19 | 0,0 | 0,1 |
| Aktuella skatteskulder | 8,9 | 6,0 | |
| Övriga kortfristiga skulder | 19 | 0,8 | 0,5 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | 9,3 | 24,0 |
| Derivatinstrument | 19 | 1,0 | 4,3 |
| Summa kortfristiga skulder | 20,0 | 34,9 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 3 671,5 | 3 325,9 | |
| Ställda säkerheter | 24 | 1 491,6 | 1 170,3 |
| Ansvarsförbindelser | 25 | 3 322,6 | 3 329,5 |
| Mkr | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital hänförligt till | Not | 2013-01-01 | Nyemission | Aktieägar tillskott |
Årets resultat |
Utdelning | 2013-12-31 |
| Moderbolagets aktieägare | |||||||
| Aktiekapital | 18 | 7,0 | 2,5 | — | — | — | 9,5 |
| Överkursfond | 18 | 1 157,7 | 649,3 | — | — | — | 1 807,0 |
| Årets resultat | — | — | — | 101,6 | — | 101,6 | |
| Balanserat resultat | 174,5 | — | — | — | -35,2 | 139,3 | |
| Summa eget kapital | 1 339,2 | 651,8 | 0,0 | 101,6 | -35,2 | 2 057,4 | |
| Eget kapital hänförligt till | Not | 2014-01-01 | Nyemission | Aktieägar tillskott |
Årets resultat |
Utdelning | 2014-12-31 |
| Moderbolagets aktieägare | |||||||
| Aktiekapital | 18 | 9,5 | — | — | — | — | 9,5 |
| Överkursfond | 18 | 1 807,0 | — | — | — | — | 1 807,0 |
| Årets resultat | — | — | — | -92,1 | — | -92,1 | |
| Balanserat resultat | 240,9 | — | — | — | -57,5 | 183,5 | |
| Summa eget kapital | 2 057,4 | 0,0 | 0,0 | -92,1 | -57,5 | 1 907,9 |
Styrelsen har föreslagit årsstämman en utdelning per aktie på 0,75 kr, totalt 71,8 mkr 2015 avseende räkenskapsåret 2014.
| Mkr | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||
| Rörelseresultat före finansiella poster | -0,3 | -1,1 |
| Erhållen ränta | 26,2 | 30,1 |
| Erlagd ränta | -73,6 | -64,4 |
| Betald skatt | -10,1 | -5,8 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | -57,8 | -41,2 |
| förändring av rörelsekapital | ||
| Förändring av kortfristiga fordringar | -313,4 | 58,4 |
| Förändring av kortfristiga skulder | 4,8 | -1,7 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | -366,4 | 15,5 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Ökning av reversfordringar | -321,3 | -44,4 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -321,3 | -44,4 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Nyupplåning av räntebärande skulder | 321,3 | 44,4 |
| Förändring av långfristiga fordringar | 0,0 | -205,0 |
| Nyemission | -19,0 | 670,8 |
| Lämnad utdelning | -57,5 | -35,2 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 244,8 | 475,0 |
| Årets kassaflöde | -442,9 | 446,1 |
| Likvida medel vid årets början | 446,4 | 0,3 |
| Likvida medel vid årets slut | 3,5 | 446,4 |
| Outnyttjad checkkredit | 0 | 0 |
Platzer Fastigheter Holding AB (publ), organisationsnummer 556746-6437, har sitt säte i Göteborg i Västra Götalands län. Platzeraktien är noterad på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Bolaget utgör moderbolag för en koncern med dotterbolag. Huvudkontorets postadress är Box 211, 401 23 Göteborg och besöksadress är Anders Personsgatan 16 i Göteborg.
Platzer skapar värde genom att äga och utveckla kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen den 24 mars 2015 och föreläggs för fastställande vid årsstämma den 28 april 2015.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) och sådana de antagits av EU, RFR 1 "Kompletterande redovisningsregler för koncerner" samt Årsredovisningslagen. Den har upprättats enligt anskaffningsvärdemetoden förutom vad beträffar värderingar av förvaltningsfastigheter, samt finansiella tillgångar och skulder (derivatinstrument) värderade till verkligt värde via resultaträkningen.
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens redovisningsprinciper föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.
Poster som ingår i de finansiella rapporterna för de olika enheterna är värderade i den valuta som används i den ekonomiska miljö där respektive företag huvudsakligen är verksamt. Samtliga dotterbolag är verksamma i Sverige varför samtliga i koncernen ingående enheter har funktionell valuta SEK. I koncernredovisningen används svenska kronor, som är koncernens rapportvaluta. Samtliga belopp, om inte annat anges, är angivna i miljoner kronor.
De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag.
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör uppskattningar och bedömningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningen och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningar och antaganden är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållande anses rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningar och bedömningar ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell och framtida perioder. Nedan beskrivs de bedömningar som är mest väsentliga vid upprättandet av bolagets finansiella rapporter.
Värdering av förvaltningsfastigheter är ett område där bedömningar och antaganden kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. För närmare information om Platzers bedömningar och antaganden se not 13.
När ett bolag förvärvas utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller ett förvärv av tillgångar. Ett förvärv av tillgångar föreligger om förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyreskontrakt, där förvärvet inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Företagsledningen bedömer vid varje enskilt förvärv om kriterierna för tillgångsförvärv är uppfyllda. 2014 har inte något rörelseförvärv skett.
Den uppskjutna skatten som redovisas motsvarar inte de förväntade skattebetalningarna i framtiden då Platzer Fastigheter Holding använder sig av möjligheten att sälja fastigheter i bolag då detta är en ej skattepliktig transaktion. Detta får dock beaktas i redovisningen.
Följande standarder tillämpas av koncernen för första gången för räkenskapsår som börjar 1 januari 2014 och har inte haft någon väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter:
IFRS 10 "Koncernredovisning"
IFRS 11 "Samarbetsarrangemang"
IFRS 12 "Upplysningar om andelar i andra företag"
Ett antal nya standarder och tolkningar träder ikraft för räkenskapsår som börjar efter 1 januari 2014 och har inte tillämpats vid upprättandet av denna finansiella rapport. Inga av dessa förväntas ha någon väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter med undantag av de som följer nedan:
IFRIC 21 "Levies", som godkändes av EU 13 juni 2014, klargör redovisningen av en förpliktelse att betala en skatt eller avgift som inte är inkomstskatt. Tolkningen klargör vad den förpliktande händelsen som utlöser skyldigheten att betala skatten eller avgiften är samt när en skuld därmed ska redovisas. För Platzers del innebär detta att fastighetsskatt ska skuldföras när
förpliktelsen uppstår, den 1 januari varje år. Den nya standarden får en påverkan på balansräkningen löpande under året men ingen effekt på resultaträkningen. Platzer kommer att tillämpa denna standard för räkenskapsår som börjar 1 januari 2015.
IFRS 9 "Finansiella instrument" hanterar klassificering, värdering och redovisning av finansiella tillgångar och skulder. Den fullständiga versionen av IFRS 9 gavs ut i juli 2014. Den ersätter de delar av IAS 39 som hanterar klassificering och värdering av finansiella instrument. IFRS 9 behåller en blandad värderingsansats men förenklar denna ansats i vissa avseenden. Standarden ska tillämpas för räkenskapsår som påbörjas 1 januari 2018. Tidigare tillämpning är tillåten. Koncernen har ännu inte utvärderat effekterna av införandet av standarden.
IFRS 15 "Revenue from contracts with customers" reglerar hur redovisning av intäkter ska ske. De principer som IFRS 15 bygger på ska ge användare av finansiella rapporter mer användbar information om företagets intäkter. IFRS 15 ersätter IAS 18 Intäkter och IAS 11 Entreprenadavtal samt därtill hörande SIC och IFRIC. IFRS 15 träder ikraft den 1 januari 2017. Tidigare tillämpning är tillåten. Koncernen har ännu inte utvärderat effekterna av införandet av standarden.
Inga andra av de IFRS eller IFRIC-tolkningar som ännu inte har trätt ikraft, väntas ha någon väsentlig inverkan på koncernen.
Platzers verksamhet är fokuserad på värdetillväxt av eget kapital där en viktig komponent är kassaflöde från den löpande förvaltningen. Kassaflödet från den löpande förvaltningen utgörs av det resultatmått som benämns förvaltningsresultat. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen för vad som ska delas ut till aktieägarna. För att ge en rättvisande bild av Platzers syn på sin verksamhet har koncernens resultaträkning utformats med hänsyn till detta såtillvida att en resultatrad, "Förvaltningsresultat", har infogats som speglar hur verksamheten styrs.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsenligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.
Dotterföretag är alla företag (inklusive strukturerade företag) över vilka koncernen har bestämmande inflytande. Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och har möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inflytande i företaget. Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens förvärv. Köpeskillingen för förvärvet av ett dotterbolag utgörs av verkligt värde för överlåtna tillgångar, skulder och de aktier som emitterats av koncernen. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör.
Koncerninterna fordringar och skulder samt internvinster elimineras i sin helhet.
Intresseföretag är företag där koncernen långsiktigt utövar ett betydande inflytande utan att det delägda företaget är ett dotterföretag. Normalt innebär detta att koncernen innehar mellan 20 procent och 50 procent av rösterna i dessa företag eller så har koncernen på annat sätt ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Redovisning av intresseföretag sker enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen bokförda värdet på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt koncernmässig goodwill och andra eventuella kvarvarande värden på koncernmässiga över- och undervärden. I koncernens resultaträkning redovisas som "Andelar i intresseföretags resultat" koncernens andel i intresseföretagens resultat efter skatt. I koncernens balansräkning redovisas andelarna i intresseföretagen bland koncernens finansiella anläggningstillgångar. Det redovisade värdet på innehaven förändras normalt med ägarföretagets andel av respektive företags resultat efter skatt minskat med erhållna utdelningar.
Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Hyresrabatter periodiseras över kontraktets löptid. I hyresintäkter ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt samt utfakturerade mediakostnader. Tillfälliga rabatter belastar den period de avser.
Fastighetsförsäljningar redovisas vid den tidpunkt då risker och förmåner övergått till köpare, vilket normalt sammanfaller med tillträdesdagen.
Segmentsinformation lämnas i enlighet med IFRS 8 Rörelsesegment. Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapporteringen som lämnas till den högsta verkställande beslutsfattaren vilket är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentets resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som VD.
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Koncernens samtliga nuvarande kontrakt klassificeras som operationella leasingavtal. Leasingavgifter redovisas som en kostnad i resultaträkningen och fördelas linjärt över avtalets löptid.
I egenskap av hyresvärd innehar Platzer leasingavtal med kunder. Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasingavtal.
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel, fordringar, räntekostnader på lån, orealiserade och realiserade vinster och förluster på finansiella placeringar. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Finansiella intäkter och kostnader redovisas i den period vilka de hänför sig till.
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, derivatinstrument och övriga tillgångar såsom kapitalförsäkringar. Bland skulder och eget kapital återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt derivatinstrument. En finansiell tillgång eller skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Skuld tas upp när motparten presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger, även om faktura ej erhållits. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiserats, förfallit eller när bolaget förlorat kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Om inget annat anges så överensstämmer redovisat värde med verkligt värde.
Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången.
Finansiella instrument redovisas initialt till instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument med undantag för finansiella instrument som redovisas till verkligt värde över resultaträkningen. Redovisningen sker därefter beroende på hur instrumentet klassificerats, beskrivet nedan.
Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen, endast när det finns en legal rätt att kvitta de redovisade beloppen och en avsikt att reglera dem med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.
Koncernen bedömer vid varje rapportperiods slut om det finns objektiva bevis för att nedskrivningsbehov föreligger för en finansiell tillgång eller en grupp av finansiella tillgångar. En finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar har ett nedskrivningsbehov och skrivs ned endast om det finns objektiva bevis för ett nedskrivningsbehov till följd av att en eller flera händelser inträffat efter det att tillgången redovisats första gången och att denna händelse har inverkan på de uppskattade framtida kassaflödena för den finansiella tillgången eller grupp av finansiella tillgångar som kan uppskattas på ett tillförlitligt sätt.
Nedskrivningen beräknas som skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av uppskattade framtida kassaflöden diskonterade till den finansiella tillgångens ursprungliga effektiva ränta. Tillgångens redovisade värde skrivs ned och nedskrivningsbeloppet redovisas i koncernens resultaträkning. Om nedskrivningsbehovet minskar i en efterföljande period och minskningen objektivt kan hänföras till en händelse som inträffade efter att nedskrivningen redovisades, redovisas återföringen av den tidigare redovisade nedskrivningen i koncernens resultaträkning.
Likvida medel består av kassamedel hos finansinstitut och redovisas till dess nominella belopp.
Hyresfordringar redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden, minskat med eventuell reservering för värdeminskning.
Platzers hyresfordringar redovisas till det belopp som väntas bli inbetalt efter avdrag för osäkra fordringar som bedöms individuellt. Hyresfordringarnas förväntade löptid är kort varför det redovisade värdet överensstämmer med det nominella värdet eftersom diskonteringseffekten är oväsentlig.
Derivatinstrument redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas till verkligt värde, både initialt och vid efterföljande omvärderingar. Den vinst eller förlust som uppkommer vid omvärdering redovisas i resultaträkningen då kraven för säkringsredovisning inte uppfylls.
Hela det verkliga värdet på ett derivatinstrument klassificeras som anläggningstillgång eller långfristig skuld när den säkrade postens återstående löptid är längre än 12 månader och som omsättningstillgång eller kortfristig skuld när den säkrade postens återstående löptid understiger 12 månader.
Platzer har derivatinstrument för att ekonomiskt säkra räntebetalningar genom ränteswappar där rörliga räntebetalningar byts ut mot fasta räntebetalningar. Platzer använder sig även av räntetak som ett skydd mot stigande korträntor. Koncernen uppfyller inte kraven för säkringsredovisning varför förändringarna i verkligt värde redovisas på raden Värdeförändring finansiella instrument i resultaträkningen.
Leverantörsskulder redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför det redovisade värdet överensstämmer med det nominella värdet eftersom diskonteringseffekten är oväsentlig.
Låneskulder består av skulder till kreditinstitut. Dessa redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader och därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Långfristiga skulder har förväntad löptid på längre än 12 månader medan kortfristiga har en löptid på kortare än tolv månader.
Inventarier tas upp till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar på inventarier kostnadsförs så att tillgångens värde skrivs av linjärt över dess beräknade nyttjandeperiod.
Följande avskrivningsperioder tillämpas: Maskiner och inventarier 5-10 år
Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras i redovisningen som förvaltningsfastigheter, då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa.
I redovisningsbegreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark, markanläggningar, pågående ny-, till- eller ombyggnation samt fastighetsinventarier. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till
anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas därefter till verkligt värde. Omvärderingar av verkligt värde under löpande år sker genom en intern värderingsmodell som närmare beskrivs i not 13. Den internt utförda värderingen kvalitetskontrolleras normalt genom att ett urval fastigheter externvärderas årligen varefter en avstämning sker mellan internt och externt utförd värdering. Vinster och förluster hänförliga till värdeförändringar av förvaltningsfastigheters verkliga värde redovisas för den period de uppkommer på raden Värdeförändring förvaltningsfastigheter i resultaträkningen.
Vinst eller förlust som uppstår vid avyttring av förvaltningsfastigheter utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och verkligt värde baserat på senaste upprättad värdering till verkligt värde. Resultatet av avyttring redovisas i resultaträkningen på raden Värdeförändring förvaltningsfastigheter.
Projekt för ny-, till- eller ombyggnation, underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande och medför ekonomiska fördelar för koncernen i förhållande till senaste värderingen samt kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Vid större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras låneutgifterna under produktionstiden. I normalfallet används den genomsnittliga låneräntan.
Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer.
Redovisat värde, efter eventuella nedskrivningar, för hyresfordringar, leverantörsskulder och övriga kortfristiga fordringar och skulder förutsätts motsvara deras verkliga värden, eftersom dessa poster är kortfristiga till sin natur.
De finansiella tillgångar som värderas till verkligt värde i koncernen utgörs av derivatinstrument och kapitalförsäkringar. Både derivatinstrumenten och kapitalförsäkringarna återfinns i nivå 2 i verkligt värdehierarkin, det vill säga det finns observerbara data för tillgången eller skulden antingen direkt genom till exempel prisnoteringar eller indirekt genom till exempel härledda prisnoteringar men det finns inte noterade priser på aktiva marknader för identiska tillgångar och skulder. Se även not 22.
Ersättning till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och kostnader för pensioner med mera redovisas i takt med intjänandet.
Platzer har förmåns- och avgiftsbestämda pensionsplaner enligt den så kallade ITP-planen. För tjänstemän i Sverige tryggas ITP 2-planens förmånsbestämda pensionsåtaganden för ålders- och familjepension genom en försäkring i Alecta. Enligt uttalande från Rådet för finansiell rapportering UFR 3 Klassificering av ITP-planer som finansieras genom försäkring i Alecta, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2014 har bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen ITP 2 som tryggas genom försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan.
Premien för den förmånsbestämda ålders- och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP 2-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1,4 mkr.
Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Den kollektiva konsolideringsnivån ska normalt tillåtas variera mellan 125 och 155 procent. Om Alectas kollektiva konsolideringsnivå understiger 125 procent eller överstiger 155 procent ska åtgärder vidtas i syfte att skapa förutsättningar för att konsolideringsnivån återgår till normalintervallet. Vid låg konsolidering kan en åtgärd vara att höja det avtalade priset för nyteckning och utökning av befintliga förmåner. Vid hög konsolidering kan en åtgärd vara att införa premiereduktioner. Vid utgången av 2014 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 143 procent (148).
Koncernen redovisar en skuld och en kostnad för bonus baserat på förväntat bonusutfall. En avsättning redovisas när det finns en legal förpliktelse eller en informell förpliktelse på grund av tidigare praxis.
Inkomstskatt utgörs av aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år med de skattesatser som är beslutade per balansdagen. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade per balansdagen, se även not 12.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att utnyttjas.
Uppskjuten skatt redovisas emellertid inte om den uppstår till följd av en transaktion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld som inte är ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Samtliga av Platzer genomförda förvärv klassificeras som förvärv av tillgång varför ingen uppskjuten skatt initialt redovisas på fastigheter avseende dessa förvärv.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapportering RFR 2 "Redovisning för juridiska personer". Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS.
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning presenteras i enlighet med årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1, "Utformning av finansiella rapporter", som tillämpas vid utformning av koncernens finansiella rapporter är främst rapport över totalresultatet, redovisning av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.
Aktier och andelar i dotterföretag och intresseföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet inkluderas förvärvsrelaterade kostnader och eventuella tilläggsköpeskillingar. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella intäkter.
Belopp som avsatts till obeskattade reserver utgör skattepliktiga temporära skillnader. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning redovisas emellertid i en juridisk person den uppskjutna skatteskulden på obeskattade reserver som en del av de obeskattade reserverna. Även bokslutsdispositionerna i resultaträkningen redovisas inklusive uppskjuten skatt.
För redovisning av koncernbidrag tillämpar Platzer från och med 2014 alternativregeln vilken innebär att bolaget redovisar såväl erhållna som lämnade koncernbidrag som bokslutsdisposition. Tidigare har bolaget tillämpat huvudregeln vilken innebär att erhållna koncernbidrag redovisades som finansiell intäkt och lämnade koncernbidrag från moderföretag till dotterföretag redovisades som ökning av andelar i koncernföretag. Jämförelsetal har räknats om retroaktivt. Den ändrade redovisningsprincipen innebär endast en flytt av intäkten från finansnetto till bokslutsdispositioner. Årets resultat och eget kapital har inte påverkats av ändringen av redovisningsprincip.
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterbolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument. För dessa avtal tillämpar moderföretaget lättnadsregeln i RFR 2 (IAS39) p2 och redovisar därmed borgensförbindelsen som en ansvarsförbindelse. När företaget bedömer att det sannolikt kommer att krävas en betalning för att reglera ett åtagande görs en avsättning.
Koncernen utsätts genom sin verksamhet för en mängd olika finansiella risker: marknadsrisk (omfattande främst ränterisk), kreditrisk, likviditetsrisk och refinansieringsrisk. Samtliga dessa risker hanteras i enlighet med Platzers finanspolicy. Koncernens övergripande strategi fokuserar på att minska potentiella ogynnsamma effekter på koncernens finansiella resultat och minimera bolagets ränte- och upplåningsrisker. Koncernen använder derivatinstrument (ränteswappar och räntetak) för att minska viss ränteriskexponering.
Styrelsen för Platzer Fastigheter Holding AB fastställer varje år finanspolicyn. Den anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten inom koncernen ska bedrivas. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler och anger hur risker i finansverksamheten ska begränsas och vilka finansiella risker Platzer får ta. Finanspolicyn fastställer hur kontroll och resultatutvärdering ska ske av finansverksamheten. Finanspolicyn ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. Avsteg från policyn kräver godkännande av styrelsen. Styrelsen erhåller vid varje ordinarie styrelsemöte en finansrapport. Förutom att utvärdera portföljens utveckling innehåller finansrapporten basfakta om lånevolym, derivatinstrument, förfallostruktur och likviditetsprognos.
Ränterisk
Koncernen har räntebärande finansiella tillgångar och skulder vars förändringar kopplat till marknadsräntor påverkar resultat och kassaflöde från den löpande verksamheten. Med ränterisk avses risken att förändringar i det allmänna ränteläget påverkar koncernens nettoresultat negativt. Under 2014 bestod koncernens upplåning av svenska kronor till rörlig ränta.
Platzer minimerar ränterisken med hjälp av varierande löptider avseende förfallotidpunkten för lånen och räntebindningen i syfte att skapa en optimal förfallostruktur. Ränterisken bevakas löpande för upplåning till rörlig ränta, som styrinstrument används en normportfölj med tillhörande ränteriskram som koncernen ska hålla sig inom.
Koncernen hanterar ränterisken avseende kassaflödet genom att använda derivatinstrument (ränteswappar och räntetak).
Ränteswappar används med den ekonomiska innebörden att konvertera upplåning från rörliga till fasta räntor för viss del av upplåningen. Koncernen tar vanligtvis upp långfristiga lån till rörlig ränta och omvandlar dem genom ränteswappar till fast ränta som ger större flexibilitet än om upplåning skett direkt till fast ränta. Ränteswapparna innebär att koncernen kommer överens med andra parter att, med angivna intervaller, för närvarande kvartalsvis, utväxla skillnaden mellan räntebelopp enligt fast kontraktsränta och det rörliga räntebeloppet, beräknade på kontrakterade nominella belopp.
Räntan på räntebärande skulder säkras ekonomiskt till viss del med ränteswappar (rörlig till fast ränta), 2 920 mkr (2 620) av den räntebärande skulden på 4 855 mkr (4 520). Härutöver finns en ränteswap med framtida start år 2016 om 600 mkr. Koncernen är därmed exponerad för viss ränterisk.
Platzer använder sig även av räntetak som skydd mot stigande korträntor. Koncernens räntekostnad begränsas genom räntetak till maximalt 7,5 procent och de löper till år 2017.
Den genomsnittliga räntan, med hänsyn tagen till ränteswappavtal, uppgår till 2,77 procent (3,42).
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden på låneavtalen uppgick vid årsskiftet till 1,8 år (2,3). Samtliga banklån förfaller till betalning inom 5 år (5). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick vid årsskiftet till 4,7 år (2,8). Andelen lån, inklusive effekter av tecknade räntederivat, med ränteförfall under de kommande 12 månaderna uppgick till 40 procent (50).
Platzer har ingen valutarisk då det inte förekommer transaktioner i utländsk valuta (transaktionsrisk) och inte heller dotterbolag i utlandet (omräkningsrisk).
Platzer har inga investeringar i aktieinstrument varför ingen prisrisk finns på finansiella tillgångar.
Kreditrisk eller motpartsrisk är risken för att motparten i en finansiell transaktion inte fullgör sina förpliktelser på förfallodagen. Platzers kreditrisk innefattar främst likvida medel samt hyresfordringar.
Platzers placeringspolicy är att minimera kreditrisk genom att placera endast i godkända likvida instrument, välja motparter med hög kreditrating samt använda instrument med hög likviditet. Platzers placeringar kan göras genom inlåning i bank eller genom köp av räntebärande värdepapper. Enligt policyn så ska motparten inneha en rating om minst K-1 (S&P Nordisk Rating AB). Kreditkvaliteten för finansiella tillgångar som varken har förfallit till betalning eller är i behov av nedskrivning har bedömts genom hänvisning till extern kreditrating (där sådan finns tillgänglig) eller till motpartens betalningshistorik.
Samtliga likvida medel 96 mkr (677) har en kreditrating enligt AAA.
Samtliga derivatinstrument -256 mkr (-29) har en kreditrating enligt AAA.
Förluster på hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Koncernens kreditkontroll innebär att innan kredit lämnas genomförs en kreditkontroll varvid information om kundens finansiella ställning inhämtas från kreditupplysningsföretag. Hyran förskottsfaktureras och betalas normalt i förskott.
Per den 31 december 2014 uppgick fullgoda hyresfordringar till 4 mkr (5). Koncernens kreditförluster uppgick under 2014 till 1 mkr (1). Avsättningar respektive återföringar av reserver för osäkra hyresfordringar ingår i posten fastighetskostnader i resultaträkningen.
Likviditetsrisk är risken för att koncernen saknar likvida medel för betalning av sina åtaganden avseende finansiella skulder. För att säkerställa en god betalningsberedskap för den operativa verksamheten ska Platzer sträva efter att enbart hålla sådan storlek på de likvida finansiella tillgångarna att kraven på likviditetsreserv tillgodoses. Platzer ska eftersträva effektiva betalningsrutiner och effektiv likviditetsplanering.
För att identifiera betalningsflöden görs löpande likviditetsprognoser med ett års framförhållning.
Platzers strategi avseende likviditetsreservens storlek fastställs av styrelsen genom finanspolicyn.
Per den 31 december 2014 hade koncernen likvida medel om 96 mkr (677). Därutöver fanns en ej utnyttjad checkräkningskredit på 50 mkr (50). Villkoren i låneavtalen är förenliga med Platzers finansiella mål och innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor. Platzers låneavtal innehåller sedvanliga kreditvillkor avseende räntetäckningsgrad eller soliditet, i båda fallen överstiger utfall och Platzers egna mål dessa kreditvillkor.
Med refinansieringsrisk menas risken att refinansiering av ett lån som förfaller ej är genomförbart, eller risken att refinansiering måste ske vid ogynnsamma marknadslägen till ofördelaktiga räntevillkor. Platzer strävar efter att begränsa refinansieringsrisken genom att förfallostrukturen i låneportföljen sprids över tiden samt att finansieringen sprids på flera motparter så att likviditetsproblem inte uppstår. Platzers policy är att alltid ha god framförhållning vid refinansieringsförhandlingar och att högst 35 procent av lånestockens avtal ska förfalla för refinansiering under ett enskilt år.
Platzer för kontinuerliga diskussioner med banker och kreditinstitut i syfte att dels trygga den långsiktiga finansieringen genom ett nära samarbete med ett mindre antal långivare, dels optimera finansieringsstrukturen och därigenom frigöra ytterligare kapital som en del i finansiering av framtida förvärv. För att ytterligare diversifiera låneportföljen har Platzer under året förvärvat 20 % av aktierna i SFF Holding AB vilket möjliggör att genom obligationslån utgivna av detta bolag låna direkt från kapitalmarknaden.
Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 30 procent. Detta för att uppfylla kravet på finansiell styrka och på så sätt möjliggöra en fortsatt expansion.
Soliditeten anger hur stor del av tillgångarna som är finansierat med eget kapital. Soliditeten uppgick per senaste årsskiftet till 35 procent (36).
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |||
| Medelantal anställda | ||||||
| Kvinnor | 17 | 15 | — | — | ||
| Män | 24 | 21 | 2 | 2 | ||
| Totalt | 41 | 36 | 2 | 2 |
Koncernen hade per årsskiftet 43 anställda (40), varav 18 kvinnor (18). I moderbolaget var antalet anställda per årsskiftet 2 (2), varav 0 kvinnor (0). Vid årsskiftet hade Platzer 5 styrelseledamöter (5) inklusive ordförande, varav 2 kvinnor (2). Koncernen hade 6 ledande befattningshavare (5) inklusive VD, varav 2 kvinnor (1) fram till 30 september 2014, därefter 5 personer inklusive VD, varav 2 kvinnor. Samtliga anställda finns i Sverige.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | ||
| Styrelseordförande | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,2 | |
| Övriga styrelseledamöter (samma arvode till alla ledamöter) | 0,5 | 0,3 | 0,5 | 0,3 | |
| Lön och förmåner till verkställande direktören | 2,7 | 2,0 | 2,7 | 2,0 | |
| Rörlig ersättning till verkställande direktören | 1,0 | 0,9 | 1,0 | 0,9 | |
| Löner och förmåner till övriga ledande befattningshavare | 4,3 | 4,1 | 1,5 | 1,5 | |
| Rörliga ersättningar till övriga ledande befattningshavare | 0,8 | 0,9 | 0,3 | 0,3 | |
| Löner och förmåner till övriga anställda | 15,4 | 13,4 | — | — | |
| 24,9 | 21,8 | 6,2 | 5,2 | ||
| Sociala avgifter enligt lag | 9,1 | 7,9 | 2,2 | 1,9 | |
| Avtalade pensionskostnader för verkställande direktören | 0,7 | 0,6 | 0,7 | 0,6 | |
| Avtalade pensionskostnader för övriga ledande befattningshavare |
1,1 | 0,9 | 0,4 | 0,4 | |
| Avtalade pensionskostnader för övriga anställda | 1,8 | 1,2 | — | — | |
| 12,7 | 10,6 | 3,3 | 2,9 | ||
| Totalt | 37,6 | 32,4 | 9,5 | 8,1 |
Med övriga ledande befattningshavare avses de fem personer som tillsammans med verkställande direktören ingår i bolagets ledningsgrupp. 2014 bestod ledningsgruppen av 6 personer inklusive VD fram till 30 september, därefter 5 personer inklusive VD. Bolaget har för närvarande ett bonusprogram som omfattar samtliga anställda och som vid maximalt utfall kan ge en månadslön. För ledningsgruppen kan bonusen uppgå till maximalt tre månadslöner och för VD kan den maximalt uppgå till sex månadslöner.
Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Pensionsålder för verkställande direktör är 65 år. Pensionspremien utgår under anställningstiden med 30 procent av den pensionsgrundande lönen. För övriga ledande befattningshavare gäller ITP-planen eller 30 procent av den pensionsgrundande lönen och pensionsåldern är 65 år.
VD har en uppsägningstid om 6 månader vid egen uppsägning och vid uppsägning från bolagets sida 12 månader och då rätt till 12 månadslöner. För övriga ledande befattningshavare gäller en uppsägningstid på 3-6 månader vid egen uppsägning och vid uppsägning från bolagets sida 3-12 månader.
Ersättningar till verkställande direktör beslutas av styrelsen. Övriga ledande befattningshavares ersättningar har beslutats utifrån de riktlinjer som styrelsen lade fram och som fastslogs på årsstämman 2014.
I koncernens interna rapportering delas verksamheten in efter geografiska områden vilka också bedöms utgöra koncernens segment, vilka presenteras nedan. Fördelning av resultat per segment sker till och med driftsöverskott. Därefter sker ingen uppdelning då merparten av dessa intäkter och kostnader är koncerngemensamma. Av posterna i balansräkningen fördelas endast förvaltningsfastigheter på segment. Övriga tillgångar samt skulder och eget kapital bedöms till största delen vara koncerngemensamma.
| Förvaltningsfastigheter | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Centrala Göteborg |
Västra Göteborg |
Övriga Göteborg |
Projekt fastigheter |
Koncern gemensamt |
Totalt | ||||||||
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | ||
| Hyresintäkter | 298,0 | 252,9 | 73,7 | 72,6 | 152,0 | 134,5 | 1,1 | 4,2 | 0,0 | 0,0 | 524,9 | 464,2 | |
| Fastighetskostnader | -63,8 | -57,6 | -28,7 | -27,3 | -37,3 | -33,2 | -1,3 | -5,0 | 0,0 | 0,0 | -131,2 | -123,1 | |
| Driftsöverskott | 234,2 | 195,3 | 45,0 | 45,3 | 114,7 | 101,3 | -0,2 | -0,8 | 0,0 | 0,0 | 393,7 | 341,1 | |
| Central administration | -32,3 | -25,6 | -32,3 | -25,6 | |||||||||
| Finansnetto | -150,2 | -149,5 | -150,2 | -149,5 | |||||||||
| Förvaltningsresultat | -182,5 | -175,1 | 211,2 | 166,0 | |||||||||
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter |
400,8 | 116,9 | 400,8 | 116,9 | |||||||||
| Värdeförändring finansiella instrument |
-227,5 | 81,8 | -227,5 | 81,8 | |||||||||
| Resultat före skatt | -9,1 | 23,6 | 384,6 | 364,7 | |||||||||
| Skatt på årets resultat |
-86,7 | -71,2 | -86,7 | -71,2 | |||||||||
| Årets resultat | -95,8 | -47,6 | 297,9 | 293,5 |
| Förvaltningsfastigheter | |
|---|---|
| Centrala Göteborg |
Västra Göteborg |
Övriga Göteborg |
Projekt fastigheter |
Totalt | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Förvaltningsfastigheter | 5 406,0 | 4 352,4 | 807,0 | 849,0 | 1 836,0 | 1 596,0 | 294,0 | 115,2 | 8 343,0 | 6 912,6 |
Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasingavtal. Med hyresintäkter avses avtalade hyror och hyrestillägg.
Framtida hyresintäkter som hänför sig till icke uppsägningsbara operationella leasingavtal fördelas enligt följande:
| 2014 | 2013 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | Antal | Andel % | Hyresintäkter | Antal | Andel % | |
| 2014 | — | — | — | 46 | 157 | 9 |
| 2015 | 101 | 182 | 19 | 113 | 132 | 23 |
| 2016 | 91 | 150 | 17 | 103 | 109 | 21 |
| 2017 | 89 | 129 | 17 | 83 | 84 | 16 |
| 2018 | 99 | 94 | 18 | 51 | 27 | 10 |
| 2019 | 53 | 20 | 10 | 31 | 8 | 6 |
| 2020 | 37 | 19 | 7 | 75 | 19 | 15 |
| 2021- | 63 | 14 | 12 | — | — | — |
| Total | 533 | 608 | 100 | 502 | 536 | 100 |
| P-hus/övrigt | 39 | 34 | ||||
| Minoritet | -7 | -5 | ||||
| Total | 565 | 531 |
| Koncernen | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Driftskostnader | -78,2 | -77,7 |
| Underhåll | -17,8 | -15,7 |
| Fastighetsskatt | -31,8 | -27,7 |
| Befarade kundförluster | -1,4 | -0,7 |
| Övrigt | -2,0 | -1,3 |
| Summa | -131,2 | -123,1 |
Det finns ett mindre antal operationella leasingavtal av ringa omfattning där Platzer är leasetagare. Dessa avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden.
Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter och hyreskontrakten klassificeras som operationella leasingavtal. Av not 6 framgår kontraktsstrukturen. Normalt tecknas kommersiella lokalhyreskontrakt på 3-7 år med uppsägningstid om 9 månader. Genomsnittlig återstående löptid uppgick 2014-12-31 till 43 månader (46).
Not 9 Central administration
Centrala administrationskostnader uppgick till 32,3 mkr (25,6). Däri ingår koncernens administrativa kostnader såsom personal-, kontors-, lokal- och marknadsföringskostnader samt avskrivningar på inventarier. Fastighetsoch förvaltningsrelaterad administration ingår ej utan redovisas bland fastighetskostnaderna.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter | — | 16,4 | — | — |
| Summa realiserade värdeförändringar | 0,0 | 16,4 | 0,0 | 0,0 |
| Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter | 400,8 | 100,5 | — | — |
| Orealiserad värdeförändring derivat | -227,5 | 81,9 | -179,3 | 78,7 |
| Orealiserad värdeförändring löneskatt kapitalförsäkring | 0,0 | -0,1 | — | — |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 173,3 | 182,3 | -179,3 | 78,7 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | ||
| Ränteintäkter | 3,7 | 1,6 | 26,2 | 30,1 | |
| Summa ränteintäkter | 3,7 | 1,6 | 26,2 | 30,1 | |
| Varav avseende koncernbolag | — | — | 23,7 | 29,7 | |
| Räntekostnader | -153,9 | -151,1 | -73,6 | -64,4 | |
| Summa räntekostnader | -153,9 | -151,1 | -73,6 | -64,4 |
Värdeförändring derivat framgår av not 10.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Aktuell skatt för året | -17,2 | -11,6 | -13,4 | -11,4 |
| Aktuell skatt hänförlig till tidigare år | 0,7 | -0,5 | 0,7 | — |
| Uppskjuten skatt | -71,9 | -47,6 | 39,5 | -17,3 |
| Övrig justering | 1,7 | -11,5 | — | — |
| Summa | -86,7 | -71,2 | 26,8 | -28,7 |
Aktuell skatt som redovisas direkt mot eget kapital uppgick till 0 mkr (5,2). Föregående år var denna aktuella skatt hänförlig till skatteeffekt av emissionskostnader.
Inkomstskatten skiljer sig från det teoretiska belopp som skulle ha framkommit vid användning av vägd genomsnittlig skattesats för resultaten i de konsoliderade företagen enligt följande:
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Resultat före skatt | 384,6 | 364,7 | -118,9 | 130,3 |
| Skatt på resultatet enligt gällande skattesats 22 % | -84,6 | -80,2 | 26,1 | -28,7 |
| Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader/ ej skattepliktiga intäkter |
-0,5 | 4,1 | -0,1 | — |
| Övrig justering | -1,6 | 4,9 | 0,8 | — |
| Skattekostnad | -86,7 | -71,2 | 26,8 | -28,7 |
Uppskjuten skatt på fastigheter, derivat och övrigt avser skillnaden mellan skattemässiga restvärden och redovisade restvärden. Uppskjutna skattefordringar redovisas för skattemässiga underskottsavdrag i den utsträckning det är sannolikt att de kan tillgodogöras genom framtida beskattningsbara vinster. Underskottsavdragen uppgick till 0 mkr (0). Samtliga uppskjutna skatteskulder bedöms förfalla längre fram än 12 månader. Den gällande skattesatsen är 22,0 %.
| Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | ||
| Obeskattade reserver | -4,3 | -2,5 | — | — | |
| Derivat | 50,1 | -18,0 | 39,5 | -17,3 | |
| Förvaltningsfastigheter | -117,7 | -27,2 | — | — | |
| Övriga temporära skillnader | 0,0 | 0,1 | — | — | |
| Summa uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen | -71,9 | -47,6 | 39,5 | -17,3 |
| Uppskjuten skatt redovisad i balansräkningen | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 | |
| Uppskjuten skattefordran | ||||
| Derivat | 63,5 | 10,3 | 46,4 | 10,0 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 1,1 | 1,0 | — | — |
| Uppskjuten skatteskuld | ||||
| Fastigheter | -289,1 | -171,4 | — | — |
| Obeskattade reserver | -12,4 | -8,1 | — | — |
| Derivat | -6,9 | -3,9 | — | -3,2 |
| Summa uppskjuten skatt redovisad i balansräkningen | -243,9 | -172,1 | 46,4 | 6,8 |
Not 12 Forts. Förändringar i uppskjutna skattefordringar- och skulder under året, som har redovisats i resultaträkningen, utan hänsyn tagen till kvittningar som gjorts inom samma skatterättsliga jurisdiktion, framgår nedan:
| Koncernen | Temporär skillnad fastighet |
Derivat instrument |
Kapital försäkring |
Obeskattade reserver |
Summa |
|---|---|---|---|---|---|
| Uppskjutna skatteskulder | |||||
| Per 1 januari 2014 | -171,4 | -3,9 | 0,0 | -8,1 | -183,4 |
| Redovisat i resultaträkningen | -117,7 | -3,0 | — | -4,3 | -125,0 |
| Per 31 december 2014 | -289,1 | -6,9 | 0,0 | -12,4 | -308,4 |
| Uppskjutna skattefordringar | |||||
| Per 1 januari 2014 | 0,0 | 10,3 | 1,0 | 0,0 | 11,3 |
| Redovisat i resultaträkningen | — | 53,2 | 0,0 | — | 53,2 |
| Per 31 december 2014 | 0,0 | 63,5 | 1,1 | 0,0 | 64,6 |
| Netto per 31 december 2014 | -289,1 | 56,6 | 1,1 | -12,4 | -243,9 |
| Moderbolaget | Temporär skillnad fastighet |
Derivat instrument |
Kapital försäkring |
Obeskattade reserver |
Summa |
|---|---|---|---|---|---|
| Uppskjutna skatteskulder | |||||
| Per 1 januari 2014 | 0,0 | -3,2 | 0,0 | 0,0 | -3,2 |
| Redovisat i resultaträkningen | — | 3,2 | — | — | 3,2 |
| Per 31 december 2014 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Uppskjutna skattefordringar | |||||
| Per 1 januari 2014 | 0,0 | 10,0 | 0,0 | 0,0 | 10,0 |
| Redovisat i resultaträkningen | — | 36,3 | — | — | 36,3 |
| Per 31 december 2014 | 0,0 | 46,4 | 0,0 | 0,0 | 46,4 |
| Netto per 31 december 2014 | 0,0 | 46,4 | 0,0 | 0,0 | 46,4 |
Platzers samtliga fastigheter klassificeras i redovisningen som förvaltningsfastigheter. Fastigheterna redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Med verkligt värde menas den gängse använda definitionen av marknadsvärde i Sverige, "Det pris som vid värderingstidpunkten skulle erhållas vid försäljning av en tillgång eller betalas vid överlåtelse av en skuld genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer".
I den operativa verksamheten delas fastighetsinnehavet upp i undergrupperna förvaltningsfastigheter och projektfastigheter. Förvaltningsfastigheter är fastigheter där byggnaden förväntas vara kvar i nuvarande form, med eller utan ombyggnad. Projektfastigheter är sådana fastigheter där en större om- eller nybyggnation planeras. Fastigheten kan vara både obebyggd eller bebyggd.
Platzer genomför löpande intern fastighetsvärdering baserad på en tioårig kassaflödesmodell på samtliga ägda fastigheter. Varje förvaltningsfastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden under tio år samt restvärdet år 10. Bedömda hyresbetalningar samt drift- och underhållskostnader härleds från befintliga och budgeterade intäkter och kostnader. Hänsyn tas till eventuella framtida förändringar i uthyrningsgrad, hyresnivåer, investeringsbehov samt drift- och underhållskostnader. Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen med hänsyn tagen till gällande indexklausuler i befintliga kontrakt. Vid kontraktens slut görs en bedömning om då rådande marknadshyra. Vakanser bedöms med utgångspunkt i gällande vakanssituation och utifrån läge och skick. Till grund för kassaflödeskalkylerna har antagits en inflation om 2 procent. Marknadens direktavkastningskrav och kalkylräntor baseras på analys av jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Projektfastigheter värderas individuellt utifrån bedömt byggrättsvärde.
Vid kvartalsboksluten justeras värderingen då väsentliga förändringar skett av faktorer som avkastningskrav, hyresnivå, uthyrningsgrad, realiserade värdeförändringar och färdigställda projekt. En intern värdering av samtliga fastigheter har gjorts per 2014-12-31.
En gång per år låter Platzer genomföra en extern värdering av ett urval av fastighetsbeståndet i syfte att kvalitetssäkra den interna värderingen. Under 2014 utfördes den externa värderingen av Forum Fastighetsekonomi AB per 31 december och omfattade cirka 31 % av det totala fastighetsvärdet. Forums värdering, med ett osäkerhetsintervall på enskild fastighet om +/- 10 % och på beståndsnivå om +/- 5 %, visade på ett fastighetsvärde som var 11 mkr, eller 0,4 %, högre än Platzers egen värdering.
| Värdetidpunkt | 2014-12-31 |
|---|---|
| Kalkylperiod | I normalfallet 10 år. I vissa fall används en kalkylperiod på 15 år eller längre om så erfordras. |
| Inflationsantagande | 2,0 % under hela kalkylperioden |
| Direktavkastning vid kalkylperiodens slut | Varierar mellan 4,9 % och 7,3 % |
| Kalkylränta | Mellan 6,9 % och 9,3 % |
| Långsiktig vakansgrad | Individuell bedömning, vanligtvis mellan 3 % och 7 % |
Någon generell förändring av kalkylränta eller direktavkastningskrav har inte gjorts i den interna värderingen. Däremot har förändringar skett på individuella fastigheter, både vad gäller direktavkastning och förväntade kassaflöden. Under året har inga fastigheter sålts.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Ingående verkligt värde | 6 912,6 | 6 090,8 |
| Fastighetsförvärv | 863,5 | 931,0 |
| Investeringar i ny-, till- eller ombyggnad | 166,1 | 113,9 |
| Värdeförändring fastigheter | 400,8 | 116,9 |
| Försäljningar | — | -340,0 |
| Utgående verkligt värde | 8 343,0 | 6 912,6 |
| Förvaltnings fastigheter |
Projekt fastigheter |
2014 Totalt |
|
|---|---|---|---|
| Ingående verkligt värde | 6 797,4 | 115,2 | 6 912,6 |
| Fastighetsförvärv | 807,5 | 56,0 | 863,5 |
| Investeringar i ny-, till- eller ombyggnad | 110,6 | 55,5 | 166,1 |
| Värdeförändring fastigheter | 333,3 | 67,5 | 400,8 |
| Försäljningar | — | — | — |
| Utgående verkligt värde | 8 048,8 | 294,2 | 8 343,0 |
Aktiverad ränta under året uppgår till 0,6 mkr (0) vilken ingår i investeringar i ny-, till- eller ombyggnad.
Samtliga projektfastigheter och förvaltningsfastigheter värderas enligt nivå 3 inom verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13 "Värdering till verkligt värde". Värdering till verkligt värde är en bedömning av det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Det verkliga värdet kan endast med säkerhet fastställas då en fastighet faktiskt säljs. Vid fastighetsvärderingar anges ofta ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10 % för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av fastighetsvärden. Avvikelserna i enskilda fastigheter antas normalt till viss del ta ut varandra i ett samlat fastighetsbestånd varför ett rimligt osäkerhetsintervall för Platzers fastighetsbestånd uppskattas till +/- 5 %. Platzers fastighetsbestånd värderas till 8,3 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 % kan det verkliga värdet variera med +/- 0,4 mdkr.
Av tabellen nedan framgår väsentliga faktorer som påverkar värderingen och bedömda resultateffekter av förändringar av dessa.
| Förändring, +/- | Värdepåverkan, cirka | |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 50 kr per kvm | 380 mkr |
| Driftskostnader | 25 kr per kvm | 190 mkr |
| Avkastningskrav | 0,25 %-enheter | 380–420 mkr |
| Koncernen | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | |||
| Ingående anskaffningsvärden | 7,7 | 4,2 | ||
| Inköp | 1,7 | 3,5 | ||
| Försäljningar och utrangeringar | -1,7 | — | ||
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 7,7 | 7,7 | ||
| Ingående avskrivningar | -2,1 | -1,5 | ||
| Försäljningar och utrangeringar | 1,0 | — | ||
| Årets avskrivningar | -1,0 | -0,6 | ||
| Utgående ackumulerade avskrivningar | -2,1 | -2,1 | ||
| Utgående restvärde enligt plan | 5,6 | 5,6 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 | |
| Förutbetalda driftskostnader | 0,8 | 0,2 | — | — |
| Förutbetalda bankkostnader | 6,7 | 8,6 | 0,3 | — |
| Upplupna driftsintäkter | 4,3 | 6,7 | — | — |
| Övriga poster | 0,6 | 0,8 | 0,2 | 0,4 |
| Summa | 12,5 | 16,3 | 0,5 | 0,4 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 | ||
| Hyresfordringar | 6,0 | 6,3 | — | — | |
| Avgår reservering för osäkra fordringar | -2,5 | -1,1 | — | — | |
| Hyresfordringar netto | 3,5 | 5,2 | 0,0 | 0,0 |
Det verkliga värdet på hyresfordringar överensstämmer med det redovisade värdet, eftersom de är kortfristiga till sin natur. Per balansdagen uppgick fullgoda hyresfordringar till 3,5 mkr (5,2).
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Reserv osäkra hyresfordringar | 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 |
| Ingående värde 1 januari | -1,1 | -42,8 | — | — |
| Reservering för osäkra fordringar | -1,4 | -0,7 | — | — |
| Fordringar som skrivits bort under året som ej indrivningsbara |
— | 42,4 | — | — |
| Utgående värde 31 december | -2,5 | -1,1 | 0,0 | 0,0 |
Avsättning till respektive återföring av reserv för osäkra hyresfordringar ingår i posten fastighetskostnader i resultaträkningen.
| Åldersfördelning hyresfordringar | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Ej förfallna hyresfordringar | 4,1 | 4,7 |
| 1-30 dagar | 0,3 | 0,3 |
| 31-60 dagar | 0,0 | 0,0 |
| > 60 dagar | 1,5 | 1,3 |
| varav reserverat | -2,5 | -1,1 |
| Summa | 3,5 | 5,2 |
Not 17 Likvida medel
Not 16 Forts.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 | |
| Kassa och bank | 95,5 | 677,3 | 3,5 | 446,4 |
Not 18 Aktiekapital
| Antal aktier (tusental) |
Aktie kapital |
Övrigt tillskjutet kapital |
Summa | |
|---|---|---|---|---|
| 2013-01-01 | 70 447,4 | 7,0 | 1 157,7 | 1 164,7 |
| Nyemission | 25 300,0 | 2,5 | 649,3 | 651,8 |
| 2013-12-31 | 95 747,4 | 9,5 | 1 807,0 | 1 816,5 |
| 2014-01-01 | 95 747,4 | 9,5 | 1 807,0 | 1 816,5 |
| Nyemission | — | — | — | 0,0 |
| 2014-12-31 | 95 747,4 | 9,5 | 1 807,0 | 1 816,5 |
Aktiekapitalet består av 20 miljoner st A-aktier, med ett röstvärde på 10 röster per aktie, samt 75 747 434 st B-aktier med ett röstvärde på 1 röst per aktie, totalt 95 747 434 st aktier med kvotvärde 0,10 kr.
Av tabellen nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernens balansräkning.
| Koncernen | 2014-12-31 | 2013-12-31 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Låneford ringar och hyres fordringar |
Tillgångar till verkligt värde via resultat räkningen |
Summa | Låneford ringar och hyres fordringar |
Tillgångar till verkligt värde via resultat räkningen |
Summa | ||
| Tillgångar i balansräkningen | |||||||
| Hyresfordringar | 3,5 | — | 3,5 | 5,2 | — | 5,2 | |
| Övriga fordringar | 10,2 | 4,9 | 15,1 | 7,7 | 4,8 | 12,5 | |
| Derivatinstrument | — | 31,4 | 31,4 | — | 17,7 | 17,7 | |
| Likvida medel | 95,5 | — | 95,5 | 677,3 | — | 677,3 | |
| Summa | 109,2 | 36,3 | 145,5 | 690,2 | 22,5 | 712,7 |
| Övriga finansiella skulder |
Skulder till verkligt värde via resultat räkningen |
Summa | Övriga finansiella skulder |
Skulder till verkligt värde via resultat räkningen |
Summa | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Skulder i balansräkningen | ||||||
| Upplåning | 4 834,7 | — | 4 834,7 | 4 520,2 | — | 4 520,2 |
| Övriga skulder | 39,3 | — | 39,3 | 19,9 | — | 19,9 |
| Derivatinstrument | — | 287,7 | 287,7 | — | 46,5 | 46,5 |
| Summa | 4 874,0 | 287,7 | 5 161,7 | 4 540,1 | 46,5 | 4 586,6 |
| Moderbolaget | 2014-12-31 | 2013-12-31 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Låneford ringar och hyres fordringar |
Tillgångar till verkligt värde via resultat räkningen |
Summa | Låneford ringar och hyres fordringar |
Tillgångar till verkligt värde via resultat räkningen |
Summa | ||
| Tillgångar i balansräkningen | |||||||
| Övriga fordringar | 2 600,5 | — | 2 600,5 | 1 837,7 | — | 1 837,7 | |
| Derivatinstrument | — | 0,5 | 0,5 | — | 14,6 | 14,6 | |
| Likvida medel | 3,5 | — | 3,5 | 446,4 | — | 446,4 | |
| Summa | 2 604,0 | 0,5 | 2 604,5 | 2 284,1 | 14,6 | 2 298,7 |
| Övriga finansiella skulder |
Skulder till verkligt värde via resultat räkningen |
Summa | Övriga finansiella skulder |
Skulder till verkligt värde via resultat räkningen |
Summa | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Skulder i balansräkningen | ||||||
| Upplåning | 1 491,6 | — | 1 491,6 | 1 170,3 | — | 1 170,3 |
| Övriga skulder | 0,1 | — | 0,1 | 0,1 | — | 0,1 |
| Derivatinstrument | — | 210,2 | 210,2 | — | 45,7 | 45,7 |
| Summa | 1 491,7 | 210,2 | 1 701,9 | 1 170,4 | 45,7 | 1 216,1 |
Not 20 Checkräkningskredit
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Checkräkningskredit | 2014-12-31 | 2013-12-31 |
| Beviljad kreditlimit | 50,0 | 50,0 |
| Outnyttjad del | 50,0 | 50,0 |
| Utnyttjad del | 0,0 | 0,0 |
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | |
| Förfallotidpunkt, inom ett år från balansdagen | 1 979,5 | 1 004,8 |
| Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen | 2 855,4 | 3 515,4 |
| Förfallotidpunkt, senare än 5 år från balansdagen | — | — |
| Summa | 4 834,9 | 4 520,2 |
Upptagna lån säkerställs normalt med pantbrev i fastighet och kompletteras i flertalet fall med moderbolagsborgen. I vissa fall förekommer också garantier om soliditet och räntetäckningsgrad. Verkliga värden baseras på diskonterade kassaflöden med en ränta som baseras på låneräntan och är i nivå 2 i verkligt värdehierarkin. Verkligt värde överensstämmer med redovisat värde eftersom lånen till all väsentlig del löper med rörlig ränta.
Av tabellen nedan framgår räntebindning, inklusive effekter av tecknade räntederivat och kapitalbindning. Lånens genomsnittliga räntebindningstid, inklusive tecknade räntederivat, uppgick per årsskiftet till 4,7 år (2,8) samtidigt som den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 1,8 år (2,3).
| År | Ränteförfall lånebelopp, mkr |
Andel, % | Snittränta, % | Låneförfall lånebelopp, mkr |
Andel, % |
|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 1 915 | 40 | 1,50 | 1 980 | 41 |
| 2016 | — | — | — | 1 313 | 27 |
| 2017 | — | — | — | 1 032 | 21 |
| 2018 | 100 | 2 | 4,07 | 510 | 11 |
| 2019 | 200 | 4 | 3,47 | — | — |
| 2020 | 300 | 6 | 4,41 | — | — |
| 2021 | 670 | 14 | 3,23 | — | — |
| 2022 | 550 | 11 | 3,75 | — | — |
| 2023 | 100 | 2 | 3,75 | — | — |
| 2024 | 1 000 | 21 | 3,52 | — | — |
| Totalt | 4 835 | 100 | 2,77 | 4 835 | 100 |
Utöver ovanstående finns övriga skulder och leverantörsskulder, i normalfallet med en förfallotid på 30-60 dagar samt räntederivat med ett undervärde om 256,3 mkr.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | |
| Förfallotidpunkt, inom ett år från balansdagen | 0,0 | -4,3 |
| Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen | -22,9 | -29,9 |
| Förfallotidpunkt, senare än 5 år från balansdagen | -233,4 | 5,4 |
| Summa | -256,3 | -28,8 |
Platzer använder räntederivat för att uppnå önskad räntebindningsstruktur vilket innebär att det över tiden uppstår värdeförändringar i räntederivatportföljen. Värdeförändringarna uppkommer främst till följd av förändrade marknadsräntor. I balansräkningen redovisas verkligt värde som kortfristiga eller långfristiga tillgångar eller skulder baserat på löptiden för derivatet, även om något belopp inte kommer att regleras i kontanter. Verkligt värde för derivatinstrumenten har fastställts enligt nivå 2 i verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13 och beräknas genom att framtida kassaflöde diskonteras till nuvärde.
I tabellen nedan redovisas räntederivatens nominella belopp, genomsnittliga ränta (exklusive marginal) och verkliga värde. Av räntederivat med förfalloår 2024 har 600 mkr en framtida start per 2016-12-23.
| År | Nominellt belopp | Verkligt värde | Genomsnittlig ränta, % |
|
|---|---|---|---|---|
| 2015 | — | 0,0 | — | — |
| 2016 | — | — | — | — |
| 2017 | — | — | — | — |
| 2017 | 502 | -0,7 | 7,50 | räntetak |
| 2018 | 100 | -8,4 | 2,66 | ränteswappar |
| 2019 | 200 | -13,8 | 2,06 | ränteswappar |
| 2020 | 300 | -38,9 | 3,00 | ränteswappar |
| 2021 | 670 | -40,6 | 1,82 | ränteswappar |
| 2022 | 550 | -55,2 | 2,34 | ränteswappar |
| 2023 | 100 | -10,4 | 2,34 | ränteswappar |
| 2024 | 1 600 | -88,3 | 2,11 | ränteswappar |
| Totalt | 4 022 | -256,3 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 | |||
| Upplupna räntekostnader | 13,8 | 14,9 | 6,0 | 2,6 | ||
| Upplupna fastighetskostnader | 13,1 | 18,3 | — | 0,2 | ||
| Upplupna personalrelaterade kostnader | 9,4 | 6,4 | 3,3 | 1,8 | ||
| Förskottsbetalda hyror | 70,4 | 68,8 | — | — | ||
| Övriga poster | 8,2 | 32,1 | — | 19,4 | ||
| Summa | 114,9 | 140,5 | 9,3 | 24,0 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 | ||
| För egna avsättningar och skulder | |||||
| Avseende skulder till kreditinstitut | |||||
| Fastighetsinteckningar | 4 945,3 | 4 615,3 | — | — | |
| Koncerninterna reversfordringar | — | — | 1 491,6 | 1 170,3 | |
| Avseende checkräkningskredit | |||||
| Företagsinteckningar | 25,0 | 25,0 | — | — | |
| Fastighetsinteckningar | 25,0 | 25,0 | — | — | |
| Avseende pensionsförpliktelse | |||||
| Kapitalförsäkring | 4,9 | 4,8 | — | — | |
| Summa | 5 000,2 | 4 670,1 | 1 491,6 | 1 170,3 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 | ||
| Bankgarantier | 9,9 | 9,9 | — | — | |
| Borgensförbindelse till förmån för övriga koncernföretag | — | — | 3 322,6 | 3 329,5 | |
| Ansvar för skulder i egenskap av bolagsman | 47,4 | 47,2 | — | — | |
| Summa | 57,3 | 57,1 | 3 322,6 | 3 329,5 |
Inget bolag har bestämmande inflytande över Platzer Fastigheter Holding AB (publ). De bolag som har betydande inflytande över bolaget är Ernström & C:o, Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän och Backahill. Det finns således inte en part som har slutligt bestämmande inflytande över koncernen utan Platzer Fastigheter Holding AB är moderföretag i koncernen.
Det föreligger inga väsentliga avtalsrelationer eller transaktioner mellan bolaget och dess närstående, med undantag för nedan beskrivna hyresavtal med Länsförsäkringar och bolag inom Ernströmkoncernen. Samtliga avtalsförbindelser med närstående är ingångna på marknadsmässiga villkor. Styrelse och ledningsgrupp är närstående till Platzer. Utöver de närstående relationer som anges ovan har moderbolaget ett bestämmande inflytande över sina dotterbolag. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och projektledningstjänster.
Platzer har såsom hyresvärd ingått hyresavtal med bolag inom Ernströmkoncernen och Länsförsäkringar. Platzer har försäkringsavtal med Länsförsäkringar och har även tecknat konsultavtal med Hansan AB. Sammanlagt belopp under året uppgår till icke väsentligt belopp.
Vad gäller styrelsens, VDs och andra ledande befattningshavares löner och ersättningar, kostnader och förpliktelser som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal avseende avgångsvederlag, se not 4.
Moderbolaget har under året fakturerat sina dotterföretag med 10,0 mkr (7,0) avseende adminstrativa tjänster och har inte köpt några varor/tjänster av koncernbolag.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | ||
| PWC | |||||
| Revisionsuppdraget | 0,8 | 0,6 | — | — | |
| Skatterådgivning | 0,2 | 0,2 | — | — | |
| Rådgivning/granskning av noteringsprospekt | — | 0,6 | — | — | |
| Övriga tjänster | 0,1 | 0,1 | — | — | |
| Summa | 1,1 | 1,5 | 0,0 | 0,0 |
Revisionsarvode för Platzer Fastigheter Holding AB har debiterats dotterbolaget Platzer Fastigheter AB. Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter och det som ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag.
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | ||
| Förändring av periodiseringsfond | -20,4 | -9,4 | |
| Koncernbidrag | 128,5 | 96,4 | |
| Summa | 108,1 | 87,0 |
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | ||
| Periodiseringsfond tax 2011 | 3,9 | 3,9 | |
| Periodiseringsfond tax 2013 | 8,6 | 8,6 | |
| Periodiseringsfond tax 2014 | 9,4 | 9,4 | |
| Periodiseringsfond tax 2015 | 20,4 | — | |
| Summa | 42,3 | 21,9 |
I januari 2015 tecknades avtal om försäljning av Gullbergsvass 703:53 till Göteborgs Stad samtidigt som Platzer erhöll en rätt att förvärva framtida byggrätter om cirka 40 000 kvm när den nya Hisingsbron är färdigställd.
| Koncernen | Org nr | Säte | Kapitalandel, % |
|---|---|---|---|
| AB Platzer Alpha | 556652-2701 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Gamma | 556824-2381 | Göteborg | 100 |
| Platzer Fastigheter AB | 556102-5692 | Göteborg | 100 |
| Platzer Finanskonsult AB | 556058-6819 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Väst | 556710-4558 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Kommanditen | 556691-2878 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Bosgården 1:71 | 556870-6351 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Brämaregården 35:4 | 556870-6377 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Gasklockan 2 | 556015-3024 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Gullbergsvass 1:1 | 556688-6627 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Gårda 3:14 | 556793-4335 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Gårda 16:17 | 556859-5309 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Nordstaden 13:12 | 556865-3249 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Nordstaden 14:1 | 556668-6001 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Nordstaden 20:5 | 556875-3551 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Stampen 4:42 | 556695-4342 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Stampen 4:44 | 556751-0234 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Bagaregården 17:26 | 916852-6987 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Forsåker 1:196 | 969651-3382 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Fänkålen 2 | 916850-4042 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Gårda 2:12 | 916444-2213 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Gårda 3:12 | 916837-9866 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Gårda 4:11 | 969634-3459 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Högsbo 13:6 | 916844-4975 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Högsbo 2:1 | 916445-1016 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Högsbo 3:5 | 916852-5682 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Epsilon | 969672-3676 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Delta | 969670-3983 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Livered 1:329 | 969673-6371 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Solsten 1:110 | 969695-4263 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Solsten 1:132 | 969695-4321 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Stampen 4:42 | 969673-0895 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Högsbo 2:2 | 916852-7100 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Krokslätt 148:13 | 916565-2729 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Krokslätt 149:10 | 916442-8949 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Skår 57:14 | 969666-8046 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Öst | 556743-8055 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Backaplan | 556709-6945 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Centrumhuset | 556709-6929 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Gullbergsvass 1:17 | 556746-0562 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Gullbergsvass 5:10 | 556004-0130 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Gullbergsvass 5:26 | 556632-7556 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Gårda 13:7 | 556766-4130 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Gårda 8:2 | 556739-4738 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Kappa | 556549-9356 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Lambda | 556278-8231 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer My | 556449-7716 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Stigberget 34:13 | 556113-9543 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Tingstadsvassen 4:3 | 556660-7239 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Älvsborg 178:9 | 556926-1505 | Göteborg | 100 |
| Fastighetsbolaget Hoberg 13 HB | 916561-4026 | Göteborg | 50,3 |
| HB Oktanten 2 | 916619-4242 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Förvaltning | 969637-3597 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Tingstadsvassen 3:8 | 916444-8236 | Göteborg | 100 |
| Platzer Förvaltning AB | 556539-0266 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Backa 173:2 | 556756-8091 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Krokslätt 34:13 | 556934-2040 | Göteborg | 100 |
| Gamlestadens Resecentrumsutveckling AB | 556978-5925 | Göteborg | 100 |
| Not 16 Forts. | Koncernen | Org nr | Säte | Kapitalandel, % |
|---|---|---|---|---|
| Platzer Nord AB | 556717-0195 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Gullbergsvass 703:53 | 556738-9530 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Högsbo 1:4 | 556711-3245 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Högsbo 27:8 | 556738-5736 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Högsbo 3:6 | 556711-7568 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Högsbo 3:9 | 556711-1736 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Högsbo 32:3 | 556711-3112 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Högsbo 34:13 | 556690-0899 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Högsbo 39:1 | 556693-4401 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Högsbo 4:1 | 556845-7880 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Högsbo 4:4 | 556697-4993 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Högsbo 4:6 | 556694-1216 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Ksi | 556738-2477 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Omikron | 556717-5194 | Göteborg | 100 | |
| Platzer Syd AB | 556717-2993 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Balltorp 1:135 | 556681-8489 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Högsbo 11:3 | 556715-6582 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Högsbo 11:5 | 556684-0038 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Högsbo 14:3 | 556715-6566 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Jota | 556717-0211 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Rho | 556695-3963 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Högsbo 7:21 | 556711-3070 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Sampi | 556695-3955 | Göteborg | 100 | |
| AB Platzer Teta | 556717-0898 | Göteborg | 100 | |
| Platzer Finans Holding AB | 556961-1030 | Göteborg | 100 | |
| Platzer Finans AB | 556974-0243 | Göteborg | 100 |
| Moderbolaget | Kapital andel, % |
Rösträtts andel, % |
Antal aktier |
Bokfört värde 2014-12-31 |
Bokfört värde 2013-12-31 |
|---|---|---|---|---|---|
| AB Platzer Alpha | 100 | 100 | 1 000 | 0,1 | 0,1 |
| Platzer Nord AB | 100 | 100 | 16 500 | 37,7 | 37,7 |
| AB Platzer Öst | 100 | 100 | 1 000 | 515,3 | 515,3 |
| Platzer Syd AB | 100 | 100 | 13 500 | 43,0 | 43,0 |
| AB Platzer Väst | 100 | 100 | 1 000 | 423,9 | 423,9 |
| Platzer Finans Holding AB | 100 | 100 | 500 | 0,1 | — |
| 1 020,1 | 1 020,0 | ||||
| 2014 | 2013 | ||||
| Ingående anskaffningsvärden | 1 020,0 | 815,0 |
|---|---|---|
| Förvärv | 0,1 | — |
| Kapitaltillskott | — | 205,0 |
| Utgående ackumulerat anskaffningsvärde | 1 020,1 | 1 020,0 |
| Utgående redovisat värde | 1 020,1 | 1 020,0 |
| Bolag | Org nr | Säte | Kapital andel, % |
Antal aktier |
Kapital andel Koncern |
|---|---|---|---|---|---|
| SFF Holding AB | 556958-5606 | Stockholm | 20 | 100 000 | 1,0 |
SFF Holding AB bildades 2014-01-08. Platzers andel i bolaget förvärvades 2014-12-30 varmed ingen resultatandel redovisas avseende 2014.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2014 | 2013 | |
| Ingående anskaffningsvärden | 0,0 | 0,0 |
| Förvärv | 0,1 | - |
| Aktieägartillskott | 0,9 | - |
| Utgående ackumulerat anskaffningsvärde | 1,0 | 0,0 |
| Utgående redovisat värde | 1,0 | 0,0 |
Resultat- och balansräkningarna kommer att föreläggas årsstämman för fastställelse 2015-04-28.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av moderbolagets ställning och resultat.
Förvaltningsberättelsen för koncernen och moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Årsredovisningen ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 48–79.
Per-Gunnar Persson Fabian Hielte Verkställande direktör Ordförande
Anders Jarl Lena Apler
Eva Persson Ingemar Larsson
Vår revisionsberättelse har lämnats 2015-03-24
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Håkan Jarkvist Auktoriserad revisor
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Platzer Fastigheter Holding AB (publ), för år 2014. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 48–79.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Platzer Fastigheter Holding AB (publ), för år 2014.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Göteborg den 24 mars 2015 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Håkan Jarkvist Auktoriserad revisor
Platzer Fastigheter Holding AB (publ) (Platzer) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Göteborg som sedan 29 november 2013 är noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap-listan. Denna bolagsstyrningsrapport ingår ej i den formella årsredovisningen utan utgör en egen rapport. Bolagsstyrningsrapporten är granskad av bolagets revisor.
Platzer tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (Koden). Koden kompletterar gällande lagstiftning på ett antal områden där den ställer högre krav. Koden verkar enligt principen "följ eller förklara". Genom denna princip är det möjligt för bolag att avvika från Koden och välja andra lösningar.
Platzer har valt att avvika från Koden enligt följande: Något särskilt revisionsutskott eller ersättningsutskott har ej inrättats, utan hela styrelsen har fullgjort revisionsutskottets och ersättningsutskottets arbetsuppgifter. Styrelsen motiverar detta med att vare sig bolagets eller styrelsens storlek motiverar att ha separata utskott. Frågorna behandlas på ordinarie sammanträde.
Aktieägarna utövar sitt inflytande genom att delta och rösta på årsstämman och extra bolagsstämmor. Ledning och ansvar är fördelat mellan styrelsen och verkställande direktören (VD) enligt svensk lagstiftning, främst aktiebolagslagen, Koden, NASDAQ OMX Stockholms noteringskrav såsom angivna i "Regelverk för emittenter" samt interna instruktioner och policydokument som styrelsens arbetsordning, instruktion för VD och finanspolicy.
Platzer har ett aktiekapital om 9 574 743 kr och antalet registrerade aktier uppgick vid årets utgång till 95 747 434, varav 20 000 000 A-aktier med 10 röster per aktie och 75 747 434 B-aktier med 1 röst per aktie. Varje röstberättigad får vid bolagsstämman rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Samtliga aktier äger lika rätt till andel i Platzers vinst. De största ägarna var vid årsskiftet Ernström & C:o AB (genom dotterbolag) med 36,3 procent av rösterna, Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän Fastigheter AB med 22,2 procent av
rösterna och Backahill AB (genom dotterbolag) med 20,2 procent av rösterna. Antalet aktieägare uppgick per 31 december 2014 till 3 206 (3 341).
Årsstämman, eller i förekommande fall, extra bolagsstämma, är Platzers högsta beslutande organ. Det är vid årsstämman och vid extra bolagsstämma som aktieägarna utövar sin rätt att besluta i bolagets angelägenheter. Årsstämman beslutar bland annat om:
Årsstämman äger vanligen rum i april eller maj månad i Göteborg.
Kallelse till årsstämma ska ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på Platzers webbplats. Samtidigt med att kallelse sker ska Platzer annonsera i Svenska Dagbladet om att kallelse har skett. Kallelse ska utfärdas tidigast sex och senast fyra veckor innan stämman.
Platzers årsstämma 2014 ägde rum den 24 april 2014. På stämman deltog eller företräddes 65 aktieägare motsvarande cirka 82 procent av antal röster. Stämman beslutade bland annat:
Bolagsstämmoprotokoll och bolagsordning finns på Platzers hemsida, platzer.se.
Platzers valberedning utses enligt följande principer:
Valberedningen har till uppgift att inför kommande årsstämma lämna förslag avseende styrelseledamöter och styrelseordförande, styrelse- och revisorsarvode, ordförande på stämman samt förslag om principer för utseende till nästkommande års valberedning.
Valberedningen inför årsstämman 2015 består av Fabian Hielte, såsom styrelsens ordförande, Staffan Ingeborn, företrädande Ernström & Co AB, Anders Tykeson, företrädande Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän och Magnus Swärdh, företrädande Backahill AB. I valberedningen har Staffan Ingeborn utsetts till ordförande.
Det åligger styrelsen i ett aktiebolag att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att se till att VD ger styrelsens ledamöter underlag, så att de kan följa upp planer och prognoser och att de blir informerade om bolagets organisation, affärsmässiga situation, finansiering, likviditet samt om andra för bolaget väsentliga angelägenheter.
Platzers styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av fyra till nio ledamöter utan suppleanter. Styrelseledamöterna utses för högst ett år i taget. Styrelsen, som valdes på årsstämman 24 april 2014, består av fem ledamöter. Bolagets VD är inte ledamot av styrelsen. Bolagets CFO, Lennart Ekelund, har fungerat som styrelsens sekreterare.
Styrelsens arbete följer den arbetsordning, vilken är antagen samt ses över och uppdateras årligen. Styrelsen ansvarar för att bolagets organisation är ändamålsenlig och att verksamheten bedrivs i enlighet med bolagsordningen, aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar och författningar samt denna arbetsordning. Styrelsen ska utföra styrelsearbetet gemensamt under ordförandens ledning.
Av arbetsordningen framgår vilka ärenden som ska behandlas på respektive styrelsemöte samt vilken ekonomisk rapportering som ska ske till styrelsen.
Styrelsen ska vidare tillse att VD fullgör sina åligganden i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar, vilka återfinns i den av styrelsen upprättade VD-instruktionen. Styrelsens ledamöter ska inte ha ansvar för olika arbetsområden eller uppgifter. Av detta följer att styrelsen i sin helhet ansvarar för de uppgifter som annars revisionsutskott och ersättningsutskott handhar. Belönings- och ersättningsfrågor för VD bereds av styrelsens ordförande och beslutas av styrelsen.
Styrelsens uppgift innefattar särskilt, utan att vara begränsad till detta, att:
Det åligger styrelsens ordförande att säkerställa att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åtaganden. Det åligger särskilt ordföranden att bland annat:
Enligt arbetsordningen ska styrelsen, utöver konstituerande möte, sammanträda minst sex gånger per år. Under 2014 hölls det nio protokollförda styrelsemöten, inklusive konstituerande och per capsulam-möten. Vid ordinarie styrelsemöte behandlas beslutsärenden som förvärv och försäljningar av fastigheter och investeringar i befintliga fastigheter. Vidare rapporterar VD avseende uthyrning, investeringar och finansiell situation. Dessutom föredras, när så är aktuellt, kvartalsbokslut, budget och affärsplan.
| Invald år |
Obero ende av bolaget |
Obero ende av större ägare |
Delta gande/ antal möten |
|
|---|---|---|---|---|
| Fabian Hielte, ordförande |
2008 | Ja | Nej | 9/9 |
| Lena Apler | 2013 | Ja | Ja | 9/9 |
| Anders Jarl | 2014 | Ja | Nej | 6/6 |
| Ingemar Larsson | 2011 | Ja | Nej | 9/9 |
| Eva Persson | 2013 | Ja | Ja | 8/9 |
| Gustaf Hermelin* | 2012 | Ja | Nej | 3/3 |
*Ledamot som avgick vid årsstämman 2014.
En utförligare presentation av styrelsens ledamöter finns på sidan 88 i årsredovisningen och på bolagets hemsida, platzer.se.
VD är ansvarig inför styrelsen och handhar den löpande förvaltningen av bolaget. Inom ramen för den VD-instruktion, budget och affärsplan som styrelsen har fastställt samt aktiebolagslagens regler ska VD driva rörelsens utveckling framåt och fatta de beslut som krävs för det. VD ska vidare löpande och minst en gång per kvartal informera styrelsen om verksamhetens utveckling, bolagets ställning, resultat, finansiering och viktiga affärshändelser. Informationen ska vara utformad så att styrelsen erhåller underlag för en välgrundad bedömning av bolagets situation.
Ledningsgruppen utgjordes under 2014 av VD P-G Persson, CFO Lennart Ekelund, marknadsområdescheferna Charlotte Adlerton Gadd, Erik Fischer och Ulrika Sjöswärd samt chef Projekt & Teknik Lars Backman fram tills dess han slutade i bolaget per den 30 september 2014. Under mars 2015 har ledningsgruppen utökats med tre personer, projektutvecklingschef Roger Sundbom, uthyrningschef Christina Cedérus Olauson och ekonomichef Camilla Heyman. Ledningsgruppen sammanträder normalt en gång per månad med en stående agenda.
Enligt aktiebolagslagen ska styrelsen på årsstämman presentera förslag till principer för ersättning och andra anställningsvillkor för ledningsgruppen. Årsstämman 2014 beslutade om sådana principer, vilka bland annat anger att ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagets ledningsgrupp ska vara marknadsmässiga och konkurrenskraftiga samt vara baserade på den anställdes ansvar och prestation. Ersättning utgår med fast lön för samtliga i ledningsgruppen. Pensionsvillkor ska vara marknadsmässiga och baserade på avgiftsbestämda pensionslösningar eller ITP-planen. Utöver fast lön ska också rörlig ersättning
kunna utgå som då ska belöna förutbestämda och mätbara prestationer. Sådan rörlig ersättning ska vara maximerad till motsvarande sex månadslöner. Bolaget har för närvarande ett bonusprogram som omfattar samtliga anställda och som vid maximalt utfall kan ge en (1) månadslön. För ledningsgruppen kan bonusen uppgå till maximalt tre månadslöner och för verkställande direktören maximalt sex månadslöner.
Vid uppsägning av anställning från bolagets sida ska gälla en uppsägningstid om högst 12 månader. Avgångsvederlag, inklusive lön under uppsägningstid, får inte överstiga 12 månadslöner.
Platzers årsredovisning och styrelsens samt VDs förvaltning granskas i enlighet med aktiebolagslagen av bolagets revisor. Granskningen utmynnar dels i en rapportering inför styrelsen, där revisorn närvarar vid minst två styrelsemöten per år, dels i en revisionsberättelse som avges efter räkenskapsårets slut till årsstämman.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB med Håkan Jarkvist som huvudansvarig revisor, valdes på årsstämman den 28 mars 2012 till revisor för en period om fyra år till årsstämman 2016. Förutom sitt uppdrag som revisor i Platzer har Öhrlings PricewaterhouseCoopers bistått Platzer i uppdrag gällande skatt och redovisningsfrågor.
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen i bolaget. Denna rapport är upprättad i enlighet med dessa föreskrifter och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. För att beskriva den interna finansiella kontrollen har Platzer följt ett etablerat ramverk, COSO (Internal Control – Integrated Framework), som består av fem komponenter. Dessa komponenter är kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning som klargör styrelsens ansvar och som reglerar styrelsens inbördes ansvarsfördelning. Styrelsen har beslutat att hela styrelsen utgör både revisions- och ersättningsutskott. Styrelsen utövar sin kontroll genom att årligen fastställa VD-instruktion, policyer, strategi och finansiella mål samt affärsplan och budget. Styrelsen har i VD-instruktionen klarlagt delegeringen för den finansiella rapporteringen till VD och ledningsgrupp. Utöver de av styrelsen fastställda riktlinjerna finns attestordning, interna policyer, manualer och riktlinjer samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner. För flertalet roller i bolaget finns också beslutade roll- och ansvarsbeskrivningar. Dessutom har Platzer etablerade kärnvärden för att underlätta och säkerställa att alla medarbetare utgår från en gemensam värdegrund i sitt arbete.
Platzers organisation möjliggör en effektiv intern kontroll. Bolaget är organiserat i marknadsområden med en marknadsområdeschef för varje marknadsområde. Varje marknadsområde har flera förvaltare som är ansvariga för ett antal fastigheter vardera. Ansvaret framgår bland annat av attestregler, rutiner för tecknande av hyresavtal och projektanmälningar. Resultatrapporteringen för Platzers fastigheter, som alla utgör en egen redovisningsenhet, är standardiserad. Internredovisningen stäms av mot externa redovisningen vid varje rapporttillfälle.
Platzer genomför kontinuerligt en riskbedömning kring den finansiella rapporteringen. Fokus läggs på att identifiera de risker som bedöms som mest väsentliga i den finansiella rapporteringen och vilka åtgärder som kan minska dessa risker. Medarbetare utbildas även löpande för att säkerställa att erforderlig kompetens finns. De mest väsentliga riskerna som identifierats är:
Avsikten är att kontrollaktiviteterna ska förebygga, upptäcka och rätta till de fel som kan uppkomma. Aktiviteterna ska säkerställa de finansiella rapporterna men även säkerställa att de interna regelverken följs. Verksamhetens ekonomiska utfall följs löpande upp av organisationen. Det sker dels genom ett decentraliserat resultatansvar med tydliga riktlinjer och mandat och dels genom ekonomifunktionens kontroll- och uppföljningsarbete. Utöver den löpande uppföljningen sker kvartalsvis en strukturerad process kring uppföljning av det ekonomiska utfallet jämfört med budget och interna prognoser, i vilket alla resultatansvariga deltar. Detta sammanställs för de operativa enheterna och även för koncernen som helhet av ekonomiavdelningen.
Projektavdelningen följer upp pågående projekt på månadsbasis och rapporterar resultatet av uppföljningen till förvaltare. Även nyuthyrning och uppsägningar följs upp genom en månatlig rapportering till ledningsgruppen. Denna uppföljning ligger också till grund för en mer detaljerad kvartalsuppföljning.
Årsredovisning, bokslutskommuniké, delårsrapporter och löpande information utformas enligt lag och praxis. Informationsgivningen ska vara tillförlitlig och präglas av öppenhet. För att säkerställa att den finansiella rapporteringen sker korrekt finns en av styrelsen beslutad kommunikationspolicy.
Ledningsgruppen ansvarar för att berörda medarbetare är informerade om deras ansvar för att upprätthålla god intern kontroll. Detta sker genom muntlig och skriftlig information samt genom Platzers intranät. Platzers hemsida uppdateras löpande för att uppfylla omvärldens krav på informationsgivning.
Samtliga processbeskrivningar, policyer och styrdokument uppdateras vid behov. Dessutom sker en översyn av alla policyer en gång per år. Löpande uppföljning sker per marknadsområde till ledningsgruppen och eventuella brister som upptäcks genom den interna kontrollen
åtgärdas. Bolaget har inte någon avdelning för internrevision. Bolagets revisorer granskar den finansiella rapporteringen avseende helårsbokslut, genomför löpande förvaltningsrevision och gör en översiktlig granskning av kvartalsrapporten för tredje kvartalet.
Styrelsen får information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering dels genom VDs rapportering till styrelsen och dels genom rapporter från bolagets revisorer. Revisorerna lämnar sin bedömning och deltar på styrelsemöten minst två gånger per år.
Styrelsen gör bedömningen att en separat funktion för internrevision inte är motiverad då den interna uppföljningen bedöms vara tillfyllest, organisationen är enkel och verksamheten geografiskt koncentrerad.
Under räkenskapsåret har inga överträdelser skett gällande regelverket vid den börs Platzers aktier är upptagna till handel eller av god sed på aktiemarknaden.
Göteborg 24 mars 2015
Fabian Hielte Lena Apler Ordförande
Anders Jarl Ingemar Larsson
Eva Persson
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2014 på sidorna 81–86 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vi har läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen.
Göteborg den 24 mars 2015 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Håkan Jarkvist Auktoriserad revisor
Styrelseledamot sedan 2011. Utbildning: Civilingenjör väg och vatten, Lunds Tekniska Högskola.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Länsförsäkringar Sak AB och Wasa Kredit AB. Aktieinnehav: Aktie B 1 500.
ANDERS JARL, född 1956. Styrelseledamot sedan 2014. VD Wihlborgs Fastigheter AB Utbildning: Civilingenjör väg och vatten, Lunds Tekniska Högskola. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot
i Wihlborgs Fastigheter AB. Aktieinnehav: Aktie B 2 000.
Styrelseledamot sedan 2013. Utbildning: Kurser i ekonomi och marknadsföring, Göteborgs universitet, SEB IHU (intern högre bankutbildning).
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Collector AB och Collector Credit AB. Styrelseledamot i Svenska Garantiprodukter AB, Västsvenska Handelskammaren, Börssällskapet, Mitt Liv, Connect Väst och Hand in Hand. Aktieinnehav: Aktie B 10 000 (genom juridisk person).
Styrelseordförande sedan 2013, styrelseledamot sedan 2008. VD i Ernström & C:o AB. Utbildning: Filosofie magister, Stockholms universitet, samt Civilekonom, Handelshögskolan
i Stockholm. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande
i Sverigehuset i Göteborg AB. Styrelseledamot i Ernström & C:o AB, Ernströmgruppen AB och Nederman Holding AB.
Aktieinnehav: Aktie B 1 486 334, Aktie A 10 000 000 (delägt via juridisk person).
Styrelseledamot sedan 2013. Utbildning: Juris Kandidatexamen, Lunds universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Norsk Hydro ASA, Deutz AG och Institutet mot mutors etiknämnd. Ledamot i Aktiemarknadsnämnden. Aktieinnehav: Aktie B 1 000.
CAMILLA HEYMAN, (fr o m mars 2015) Född 1973 Ekonomichef Anställd 2013 Utbildning: Civilekonom Antal aktier: 3 841 B-aktier
Antal aktier: -
CHRISTINA CEDÉRUS OLAUSON, (fr o m mars 2015) Född 1964 Uthyrningschef Anställd 2014 Utbildning: Civilekonom
Född 1984 Marknadsområdeschef Anställd 2009 Utbildning: Teknologie Kandidat Affärsutveckling inom bygg- och fastighet Antal aktier: 2 660 B-aktier
Född 1965 VD Anställd 2008 Utbildning: Civilingenjör Väg- och vatten Antal aktier: 14 739 B-aktier samt 500 000 (delägt via juridisk person)
Född 1959 CFO Anställd 2010 Utbildning: Civilekonom, MBA Antal aktier: 5 230 B-aktier samt 500 000 (delägt via juridisk person)
Född 1974 Marknadsområdeschef Anställd 2008 Utbildning: Högskoleingenjör Bygg- och anläggning Antal aktier: 3 090 B-aktier
Född 1975 Marknadsområdeschef Anställd 2007 Utbildning: Fil. kand. systemvetenskap Antal aktier: 1 124 B-aktier
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nr | Förvaltningsfastighet | Område | Byggår | Kontor, kvm |
Butik, kvm |
Industri/ lager, kvm |
Övrigt, kvm |
Totalt, kvm |
| 1 | Backa 173:2 | Backaplan | 1979 | 151 | 5 330 | 420 | 5 901 | |
| 2 | Balltorp 1:135 | Mölndal | 1989 | 5 515 | 515 | 377 | 6 407 | |
| 3 | Bagaregården 17:26 | Gamlestaden | 1941/2010 | 24 977 | 365 | 7 515 | 2535 | 35 392 |
| 4 | Bosgården 1:71 | Mölndal | 1988 | 4 687 | 56 | 4 743 | ||
| 5 | Brämaregården 35:4 | Backaplan | 1984/1991 | 12 377 | 222 | 855 | 13 454 | |
| 6 | Forsåker 1:196 | Mölndal | 1955/2002 | 5 242 | 150 | 5 392 | ||
| 7 | Fänkålen 2 | Mölndal | 1990 | 3 913 | 45 | 536 | 4 494 | |
| 8 | Gasklockan 2 | Mölndal | 1991 | 1 482 | 3 394 | 4 876 | ||
| 9 | Gullbergsvass 1:1 | Gullbergsvass | 1988 | 16 003 | 16 003 | |||
| 10 | Gullbergsvass 1:17 | Gullbergsvass | 1993 | 5 400 | 5 400 | |||
| 11 | Gullbergsvass 5:10 | Gullbergsvass | 1988 | 11 736 | 252 | 487 | 12 475 | |
| 12 | Gullbergsvass 5:26 | Gullbergsvass | 2010 | 15 298 | 1 447 | 16 745 | ||
| 13 | Gullbergsvass 703:53 | Gullbergsvass | 1991 | 9 000 | 9 000 | |||
| 14 | Gårda 1:15 | Gårda | 1971/1992 | 10 777 | 10 777 | |||
| 15 | Gårda 13:7 | Gårda | 2003 | 14 925 | 14 925 | |||
| 16 | Gårda 16:17 | Gårda | 1986 | 15 234 | 168 | 564 | 15 966 | |
| 17 | Gårda 3:12 | Gårda | 1956/1998 | 3 503 | 3 503 | |||
| 18 | Gårda 4:11 | Gårda | 1965/2002 | 7 464 | 433 | 7 897 | ||
| 19 | Gårda 8:2 | Gårda | 1940/2007 | 1 960 | 1 960 | |||
| 20 | Högsbo 1:4 | Högsbo | 1980 | 1 638 | 1 444 | 3 082 | ||
| 21 | Högsbo 11:3 | Högsbo | 1960 | 400 | 1 257 | 1 657 | ||
| 22 | Högsbo 11:5 | Högsbo | 1959 | 3 670 | 3 670 | |||
| 23 | Högsbo 13:6 | Högsbo | 1992 | 6 196 | 1 658 | 7 854 | ||
| 24 | Högsbo 2:1 | Högsbo | 1991 | 6 300 | 6 300 | |||
| 25 | Högsbo 27:8 | Högsbo | 1971 | 528 | 2 028 | 2 556 | ||
| 26 | Högsbo 3:6 | Högsbo | 1964 | 4 831 | 19 588 | 722 | 25 141 | |
| 27 | Högsbo 3:9 | Högsbo | 1971 | 2 123 | 2 210 | 4 333 | ||
| 28 | Högsbo 32:3 | Högsbo | 1974 | 6 381 | 1 053 | 570 | 8 004 | |
| 29 | Högsbo 34:13 | Högsbo | 1981 | 493 | 1 287 | 1 780 | ||
| 30 | Högsbo 39:1 | Högsbo | 1972 | 3 390 | 3 390 | |||
| 31 | Högsbo 4:1 | Högsbo | 1965/1972 | 1 310 | 510 | 2 823 | 4 643 | |
| 32 | Högsbo 4:4 | Högsbo | 1962 | 2 670 | 3 718 | 6 388 | ||
| 33 | Högsbo 4:6 | Högsbo | 1974 | 1 349 | 2 549 | 3 898 | ||
| 34 | Krokslätt 148:13 | Krokslätt | 1952 | 2 581 | 616 | 20 | 3 217 | |
| 35 | Krokslätt 149:10 | Krokslätt | 1952/98 | 6 928 | 1 000 | 7 928 | ||
| 36 | Krokslätt 34:13 | Krokslätt | 1950/88 | 10 905 | 725 | 1 308 | 375 | 13 313 |
| 37 | Livered 1:329 | Mölndal | 1962 | 13 937 | 13 937 | |||
| 38 | Nordstaden 13:12 | Centrum | 1929/1993 | 5 070 | 5 070 | |||
| 39 | Nordstaden 14:1 | Centrum | 1993/1995 | 8 958 | 8 958 | |||
| 40 | Nordstaden 20:5 | Centrum | 1943 | 2 554 | 231 | 2 785 | ||
| 41 | Skår 57:14 | Krokslätt | 1929 | 8 286 | 119 | 8 405 | ||
| 42 | Solsten 1:110 | Mölnlycke | 1991 | 1 658 | 1 089 | 356 | 3 103 | |
| 43 | Solsten 1:132 | Mölnlycke | 2002 | 4 953 | 4 953 | |||
| 44 45 |
Stampen 4:42 Stampen 4:44 |
Centrum Centrum |
2009 1930 |
5 769 14 681 |
2 847 | 8 616 14 681 |
||
| 46 | Stigberget 34:12 | Centrum | 1967/1999 | 4 457 | 2 801 | 264 | 253 | 7 775 |
| 47 | Stigberget 34:13 (andel 50,3%) | Centrum | 1969 | 2 738 | 66 | 2 033 | 4 837 | |
| 48 | Tingstadsvassen 3:8 | Backaplan | 1991 | 29 | 3 966 | 11 | 850 | 4 856 |
| 49 | Tingstadsvassen 4:3 | Backaplan | 1943/1986 | 517 | 3 268 | 3 785 | ||
| 50 | Älvsborg 178:2,9 | Långedrag | 1993 | 9 659 | 296 | 3 862 | 13 817 | |
| Summa förvaltningsfastigheter | 269 681 | 17 647 | 61 088 | 59 626 | 408 042 | |||
| Projektfastighet | ||||||||
| 51 | Gamlestaden 740:132, blivande | Gamlestaden | ||||||
| 52 | Gårda 2:12 | Gårda | 1959 | 1 785 | 1 340 | 3 125 | ||
| 53 | Gårda 3:14 | Gårda | 0 | |||||
| 54 | Högsbo 2:2 | Högsbo | 350 | 350 | ||||
| 55 | Högsbo 3:5 | Högsbo | 0 | |||||
| 56 | Högsbo 7:21 | Högsbo | 0 | |||||
| 57 | Högsbo 14:3 | Högsbo | 1967 | 3 255 | 277 | 3 532 | ||
| 58 | Högsbo 757:118 | Högsbo | 0 | |||||
| 59 | Högsbo 757:121 | Högsbo | 0 | |||||
| 60 | Högsbo 757:122 | Högsbo | 0 | |||||
| Summa projektfastigheter | 5 040 | 1 340 | 277 | 350 | 7 007 | |||
| TOTALT | 274 721 | 18 987 | 61 365 | 59 976 | 415 049 |
Breeam är ett frivilligt miljöcertifieringssystem med sitt ursprung i Storbritannien. Byggnaderna klassificeras enligt en femgradig betygsskala; Passed, Good, Very Good, Excellent och Outstanding. Redan betyget "Passed" innebär att byggnaden är bättre än rådande myndighetskrav och normer.
Byggnadens bruttoarea enligt Svensk Standard.
Central Business District är en stads mest centrala och attraktiva delar för kommersiella lokaler.
COSO är en förkortning för Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission och ett ramverk för att utvärdera ett företags interna kontroll över den finansiella rapporteringen.
Derivatinstrument är en form av värdepapper, till exempel swapavtal, vars värde är relaterat till underliggande egendom. Det används som skydd för oönskad prisutveckling på den underliggande egendomen.
Green Building är ett EU-initiativ som lanserades 2004 för att snabba på energieffektiviseringen i bygg- och fastighetssektorn. För att Green Buildingcertifiera en byggnad krävs att energianvändningen reduceras och att det finns ett energiledningssystem.
Syftet med FNs Global är att få företag att uppmärksamma och ta ett aktivt ansvar för tio internationellt erkända principer inom fyra områden: Mänskliga rättigheter, Arbetsrätt, Miljö, Bekämpning av korruption. Global Compact bildades på initiativ av FNs generalsekreterare Kofi Anan vid "World Economic Forum i Davos".
Graddagar är ett mått på hur kall eller varm en period varit i jämförelse med ett normalår. Graddagar beräknas som temperaturskillnaden mellan +17°C och rådande medeltemperatur ute för varje dygn. Graddagsjusterad energianvändning innebär förbrukningen (MWh) under ett år räknat från juli till och med juni, justeras med avvikelsen i antalet graddagar under samma period.
GRI står för Global Reporting Initiative och är en organisation som tillhandahåller ett ramverk för redovisning av företags resultat gällande socialt ansvarstagande och miljöansvar. GRI ger riktlinjer för vad en hållbarhetsredovisning ska innehålla och hur olika indikatorer ska rapporteras.
ISO står för Internationella standardiseringsorganisationen. ISO 14001 är en internationellt accepterad standard för miljöledning och kan användas i alla typer av organisationer inom alla slags industrier.
Leed är ett amerikanskt miljöcertifieringssystem som är utvecklat och administrerat av den icke vinstdrivande föreningen U.S. Green Building Council. Leed kan användas för olika sorters byggnader i såväl projekterings- som driftstadierna samt för befintlig byggnad. Leed bedömer byggnadens miljöprestanda utifrån områdena: närmiljö, vattenanvändning, energianvändning, material samt inomhusklimat.
Uthyrningsbar yta.
Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som baseras på svenska bygg- och myndighetsregler samt svensk byggpraxis. Det är förhållandevis enkelt och kostnadseffektivt men ändå verkningsfullt för att skapa miljömässigt hållbara byggnader. Miljöbyggnad omfattar faktorer såsom energi, inomhusmiljö och material. Byggnaderna ges betygen Brons, Silver eller Guld.
OECD, Organisation for Economic Co-operation and Development, är en internationell organisation som arbetar med idé- och erfarenhetsutbyte inom områden som påverkar den ekonomiska utvecklingen i och mellan industriella länder. OECD är även ett organ för analys.
OHSAS 18001 är en kravstandard för arbetsmiljöledningssystem. Det omfattar uppföljning, utvärdering och redovisning av arbetsmiljöarbetet.
Den högsta kvadratmeterhyran för ytor av bästa kvalitet och läge i ett område.
Bästa möjliga direktavkastning som kan förväntas uppnås för en fastighet i bästa möjliga läge i ett område.
Ett swapavtal är ett derivatinstrument som innebär byte av kassaflöden mellan två parter. En ränteswap är ett swapavtal där en part som lånar till fast ränta kan vilja byta ränteflöde med en annan part som lånar till rörlig ränta.
Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.
Resultat efter finansiella intäkter dividerat med räntekostnader.
Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas värde.
Eget kapital dividerat med balansomslutningen.
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital.
Direktavkastning Driftsöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga värde.
Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna.
Hyresintäkter i procent av hyresvärde där hyresintäkter definieras som debiterade hyror jämte tillägg som ersättning för värme och fastighetsskatt och hyresvärde definieras som hyresintäkter plus bedömd marknadshyra (kallhyra) för outhyrda ytor (i befintligt skick).
Hyresvärde dividerat med uthyrningsbar yta där hyresvärde definieras som hyresintäkter plus bedömd marknadshyra (kallhyra) för outhyrda ytor (i befintligt skick).
Eget kapital och substansvärde beräknas på antal aktier per bokslutsdagen, övriga beräknas på genomsnittligt antal aktier.
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt.
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat (efter avdrag för 22 procent skatt).
" Som lokal ak tör med kunskap om marknaden är Plat zer involverat och drivande i många av de mest spännande tillvä xtområdena i Göteborgsområdet.
P-G Persson, VD
B o x 2 1 1 , 4 0 1 2 3 G Ö T E B O R G Besöksadress: Anders Personsgatan 16 Tel 031-63 12 00, Fax 031-63 12 01 [email protected] platzer.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.