PEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 15, 2024

Wardin& Schmoranz

Hofferhofer Str. 12 | 51503 Rösrath info@fair-value.de | www.fair-value.de t. 02205-947 85 45 | f. 02205-9478547

GUTACHTEN

PfandBG§ 16'ya göre piyasa ve ipotek kredi değeri

Nr. 24-00004

Konut ve Ticari Bina

Posta Kodu, Şehir 45657 Recklinghausen Sokak Kaiserwall 1 Federal Devlet Kuzey Ren- Vestfalya Müsteri Peker GYO A.S. Değerleme Uzmanı Alexander Schmoranz MRICS | HypZert F Mülk Görüntüleme Günü 26.03.2021 Denetim Kapsamı Dış ve İç mekan turu Wertermittlungsstichtag 31.12.2023* 31.12.2023* Qualitätsstichtag

Piyasa Değeri § 16 PfandBG

547.000 € 13,5 kat yıllık brüt getiri 1.340 €/m² WNfl.

İpotek Kredisi Değeri § 16 PfandBG

474.000 € 11,7 kat yıllık brüt getiri 1,160 €/m² WNfl.

*Karar uyarınca, 31 Aralık 2023 tarihi itibariyle yeni bir saha incelemesi yapılmaksızın bir değerleme düzeltmesi yapılacaktır. Uzman, 26 Mart 2021 tarihine (saha inceleme tarihi) kıyasla mülkün yapısal özelliklerinde değeri etkilerecek herhangi bir değişiklik olmadığını varsaymaktadır. Gelire ilişkin parametrelerle ilgili olarak, müşteri tarafından güncellenmiş bir kira beyanı sunulmuştur.

Wardin&Schmoranz

• Uzman görüşü -

İçindekiler tablosu

1	SONY
	Kullanım amacı
ന	Konum açıklaması……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
4	Bina açıklaması………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
5	Arazi kaydı
ರಿ	Tapu kaydı dışındaki haklar, yükümlülükler ve kısıtlamalar
7	Arazi değeri………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
ထ	Maddi değer (piyasa değeri)
	9
	10
	11
	12 SWOT analizi
	13
	Sonuçlara genel bakış
	15
	16

Sayfa 2 gelen 35

1 Sonuç

Değerleme konusu mülk, Recklinghausen'de (şehir merkezi) merkezi bir yerleşim yerinde ve iyi bir şehir içi iş konumunda, zemin katında bir dükkan (yaklaşık 112 m² NF) ve 3 daire (toplam 296 m² WF / daire boyutları yaklaşık 82 - 107 m² WF arasında) bulunan bir konut ve ticari binadır (yaklaşık 1900 yılında inşa edilmiştir). Mülk ortalama bir onarım durumundadır (ancak yaklaşık 25.000 € tutarında bakım birikimi mevcutur) ve ortalama demirbaş ve donanımlara sahiptir. Mülkteki birimler kiraya verilmiştir. Şu anda boş yer bulunmamaktadır.

Piyasa değeri ve ipotek kredisi değeri, kapitalize edilmiş kazanç değeri temel alınarak türetilmiştir.

Üçüncü taraf kullanılabilirliği: ortalama - kullanım konsepti ve yasal bina koşulları bağlamında verilmiştir. Pazarlanabilirlik/satılabilirlik: ortalama - mevcut piyasa durumu, konum ve mülk özellikleri nedeniyle. Kiralanabilirlik: ortalama - merkezi konum ve mülk özelliklerinin yanı sıra Recklinghausen'deki genel talep nedeniyle.

Alıcı/kullanıcı grubu: Alıcı grubu: ağırlıklı olarak ulusalıbölgesel yatırımcılar / kullanıcı grubu: konut kiracıları ve ticari kiracılar (perakendeciler, hizmet sağlayıcılar, ofis kiracıları).

Mülk riski: Bu değerleme durumunda mülke özgü risk normal olarak değerlendirilmiştir. Ödünç verme kabiliyeti verilmiştir.

2 Kullanım amacı

Devreye alma

Peker GYO A.Ş., c/o H.P. Düsseldorf GmbH, Vogelsanger Weg 157, 40470 Düsseldorftan Sayın Murat Beyazyüz, mülkle ilgili uzman görüşünü hazırlamak üzere görevlendirilmiştir.

Saha incelemesi

Kişisel saha incelemesi 26 Mart 2021 tarihinde dış ve iç mekan incelemeleri yoluyla gerçekleştirilmiştir. Genel olarak erişilebilir alanlara (merdiven boşluğu, bodrum) ek olarak, saha incelemesi sırasında aşağıdaki birimler incelenmiştir:

Dükkan zemin kat daire 1. kat

Daire 2. kat

Denetlenemeyen birimlerin'alanların aynı durumda olduğu ve denetlenen birimlerle aynı veya benzen demirbaş ve donanımlara sahip olduğu varsayılmıştır.

Denetimin kapsamı, BelV ile uyumlu uygun bir değerleme için riskle ilgili bir bakış açısından yeterli kabul edilmektedir.

Mevcut

İşveren tarafından bir temsilci ve Wardin&Schmoranz uzmanlık bürosundan Bay Schmoranz saha incelemesinde hazır bulunmuştur.

Değerleme tarihi 31.12.2023* (siparişe göre) Kalite teslim tarihi 31.12.2023* (siparişe göre)

*Karar uyarınca, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla yeni bir saha incelemesi yapılmaksızın bir değerleme düzeltmesi yapılacaktır. Uzman, 26 Mart 2021 tarihine (saha incelemesi tarihi) kıyasla mülkün yapısal özelliklerinde değeri etkilerecek herhangi bir değişiklik olmadığını varsaymaktadır. Gelire ilişkin parametrelerle ilgili olarak, müşteritarafından güncellenmiş bir kira beyanı sunulmuştur.

Kalite tarihi, değerleme için ilgili mülk durumunun ilgili olduğu tarihtir. Yasal veya diğer nedenlerle mülkün farklı bir tarihteki durumu belirleyici olmadıkça, değerleme tarihine karşılık gelir.

Kullanım amacı

Bu değerleme, § 16 PfandBG uyarınca piyasa ve ipotek kredisi değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.

Mevcut belgeler

Aşağıdaki değerleme ile ilgili belgeler, uzman görüşünün hazırlanması için müşteri tarafından uzmana sunulmuştur:

• 22/04/2021 tarihli tapu kayıt özeti
• 26 Ekim 2011 tarihli harita
• Bina yükümlülük bilgileri 12.10.2020'den itibaren
• Tarihsiz kat planları / inşaat çizimleri
• 21/06/2011 tarihinden itibaren alan hesaplamaları
• Değerleme tarihinde geçerli olan güncel kira listesi (tarihsiz)
• Çeşitli tarihlerde kira sözleşmeleri Tarih

Değerleme uzmanı, müşteri veya mülk sahibi tarafından sağlanan belge ve bilgilerin değerleme tarihi itibariyle tamamen geçerli, doğru ve kapsamlı olduğunu varsayar. İncelenemeyen mülk belgelerine ilişkin değerle ilgili etkiler saklıdır.

ma ası 24-00004

Tedarik edilen belgeler

Aşağıdaki belge ve bilgiler uzmandan temin edilmiştir:

• 26/03/2021 tarihinde planlama kanunu hakkında çevrimiçi bilgi
• 30/03/2021 tarihinde Recklinghausen Belediyesi ile yapılan telefon görüşmesinde bina yükümlülükleri hakkında bilgi

Seçilen prosedür

Mevcut durumda, piyasa değeri ve ipotek kredisi değeri, getiri odaklı mülk türü nedeniyle kapitalize edilmiş kazanç değerinden türetilmiştir.

Değerlendirme kapsamı

Değerlemenin konusu, binalar ve açık hava tesisleri (BGB Madde 94 uyarınca temel bileşenler) dahil olmak üzere tapu sicilinde listelenen arazi veya miras yoluyla geçen inşaat haklarıdır. Değerlemenin kapsamı, mülk üzerinde bulunan aksesuarları veya binaya kalıcı olarak bağlı olmayan aksesuarları ve özel işletme tesislerini içermez. Kiracı mülkler ve üçüncü şahıslara ait diğer mülkler (hayalı bileşenler) de değerlemenin dışında tutulmuştur. Faiz (örneğin ara finansman faizi) ve vergiler (örneğin arazi devir vergileri) de dikkate alınmamıştır.

PfandBG madde 16 (2) uyarınca piyasa değerinin belirlenmesi

Piyasa değeri, tarafların her birinin bilgili, ihtiyatlı ve zorlama olmaksızın hareket ettiği uygun bir pazarlamanın ardından, istekli bir satıcı arasında emsallere uygun bir işlemde, değerleme tarihinde bir teminat mülkünün satılabileceği tahmini tutardır.

PfandBG Bölüm 16 (2) uyarınca ipotek kredisi değerinin belirlenmesi

İpotek kredisi değeri, mülkün uzun vadeli sürdürülebilir özellikleri, normal bölgesel piyasa koşulları ve mevcut ve gelecekteki potansiyel kullanımları dikkate alınarak, mülkün gelecekteki satılabilirliğine ilişkin ihtiyatlı bir değerlendirmeden kaynaklanan değeri aşamaz. Spekülatif unsurlar dikkate alınmayabilir. Değerleme değeri, şeffaf bir şekilde ve tanınmış bir değerleme yöntemine uygun olarak belirlenen bir piyasa değerini aşamaz

Yasal dayanak

Bilirkişi raporlarının hazırlanmasında aşağıda listelenen ilgili yönetmelikler ve kılavuzlar esas alınır Burada herhangi bir talimat verilmemiştir, ancak en son sürümlere açıkça atıfta bulunulmuştur. aşağıda listelenen yönetmelikler:

• ► Alman Bankacılık Kanunu (KWG)
• ► Ödeme Gücü Yönetmeliği (Solv\/)

• Sermaye Gereksinimi Yönetmeliği (CRR)

• Risk yönetimi için asgari gereklilikler (MaRisk)

• Pfandbrief Yasası (PfandBG)

• ► İpotekli Konut Kredisi Değerinin Tespitine İlişkin Yönetmelik (BelWertV)

• Mülk Değerleme Yönetmeliği (ImmoWertV)

MaRisk'e uygun rotasyon prensibi

Aşağıda imzası bulunan değerleme uzmanı, değerlemeyle ilgili nesneyi art arda iki defadan fazla değerlemediğini ve bu nedenle MaRisk BTO 1.2, 3 (rotasyon ilkesi) uyarınca gerekliliğe uyulduğunu teyit eder.

Hizmetlerin kapsamı / hizmetlerin sınırlandırılması

Piyasa değeri ekspertizi bir bina hasanlyapı dokusu ekspertizi değildir. Yapısal tesisatların tanımı ve arazinin durumu ve gerçek özelliklerine ilişkin bilgiler yalnızca saha incelemesi sırasında elde edilen bulgulara, sunulan belgelere ve müşteri veya saha incelemesine katılan sağlanan bilgilere dayanmaktadır. Raporda aksi belirtilmedikçe, mülkün, bileşenlerinin tamamın işlevse olduğu varsayılmaktadır.

Sayfa 5 gelet

Wardin&Schmoranz - Uzman görüşü -

Binanın tanımı esas olarak mevcut yüzeylerilekipmanları içermektedir; bu nedenle bazı alanlarda değer sapmalarının meydana gelmesi göz ardı edilemez. Arazinin olası kirlenmesine ilişkin herhangi bir teknik inceleme veya araştırma yapılmamıştır. Değerleme konusunun gelecekleki kullanıma uygunluğunun yanı sıra kamu hukuku düzenlemelerine, bina ve tesis envanterine ve arazi ve binaların kullanımına ilişkin özel hukuk hükümlerine uygunluk ve mevcut yapı malzemeleri / bileşenleri ve arazi ve toprağın özellikleri nedeniyle kullanıcıların tehlikesizliği incelenmemiş ve kritik olmadığı varsayılmıştır. Aynı durum, uzman görüşünde aksi belirtlimedikçe, değerlemenin dayandığı referans tarih itibariyle mülkün değerini etkileyen olası tüm kamu harçlarının, katkı paylarının, ücretlerin vb. alınması için de geçerlidir. Kamu hukuku düzenlemelerine uygunluğun yanı sıra tüm mülkün varlığı ve kullanımına ilişkin resmi ve maddi yasallık da bu nedenle emirle varsayılır.

Sorumluluk Reddi

Müşteri, raporlama tarihinde geçerli ve eksiksiz olan güncel ve ilgili bilgileri sağladığını teyit eder. Münferit olguların gerçeklerle yeterince kanıtlanaması halinde, değerleme uzmanı makul varsayımlarda bulunmuştur. Belgelerin velveya varsayımların daha sonra çıkarsa, uzman görüşünün etkilenen kısımları buna göre düzeltilecektir. Yüklenici böyle bir durumda raporu sonradan düzeltme hakkını saklı tutar. Bina yapılarının inşatıra uygun olarak inşa edildiği ve kusursuz olarak kabul edildiği ve herhangi bir dönüşüm, genişletme veya benzerinin ruhsata yerçekleştirildiği varsayılmaktadır. Yük taşıma kapasitesi ve olası kirlenmiş alanlar ve zararlı toprak kirliliği ile ilgili olarak toprak altının araştırılması ve değerlendirilmesi sözleşmenin bir parçası değildir ve geçekleştirilmemiştir, yasal sınırların üzerinde kirlenme olmadığı varsayılmaktadır. Yapısal tesisatların sağlamlık, yangın, ses ve ısı yalıtımı ile sızdırmazlık, asbest veya diğer kirler, yapısal hasar ve kusurlar, hayvan veya bitki zararlılarının istilası açısından incelenmesi de bilirkişinin görevinin bir parçası değildir. Görünmeyen bir durum olduğu varsayılır. Bina Enerji Yasası (GEG) gereklilikleri ve bundan kaynaklanabilecek güçlendirme yükümlülükleri ile ilgili herhangi bir inceleme yapılmaz. Bu aynı zamanda yeni binalar ve yapısal değişiklikler (dönüşüm, genişletme, yenileme vb.) için uyulması gereken standartlar için de geçerlidir. Bakım ve modernizasyon önlemleri söz konusu olduğunda, GEG gerekliliklerine uyulduğu varsayılır.

Belirtildiği üzere, her türlü vergi, harç veya katkı payının alındığı ve eksiksiz olarak ödendiği varsayılmaktadır. Ayrıca, temel kira sözleşmelerinin yasal gerekliliklere uygun olduğu ve bilinmeyen ekler veya yan sözleşmelerle değiştirilmediği veya yasal olarak itiraz edilmediği ve bu nedenle değişmediği varsayılmıştır. Ayrıca, kiracıların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirdikleri ve kira borcu olmadığı varsayılmaktadır. Kiracının kredibililesi kontrol edilmemiştir. Müşteri raporu yalnızca kararlaştırılan amaç için kullanacakır. Başka herhangi bir kullanım ve üçüncü taraflara ifşa (kısmen bile olsa) sadece uzmanın açık izniyle mümkündür. Müşteriye karşı sorumluluk kasıt ve ağır ihmal ile sınırlıdır. Uzman görüşünün doğruluğu ve eksiksizliği konusunda üçüncü taraflara karşı herhangi bir sorumluluk kabul edilmez. Üçüncü şahıslara karşı hiçbir sorumluluk kabul edilmez.

Telif hakkı koruması

Rapor telif hakkı korumasına sahiptir. Uzman görüşü yalnızca değerleme tarihinde yukarıda belirtilen amaç için geçerlidir. Başka herhangi bir kullanıma - özellikle üçüncü taraflara ifşa edilmesine - yalnızca uzmana önceden danışılması ve onay vermesi halinde izin verilir. Uzman görüşünün yayınlanması her durumda uzmanın önceden yazılı onayını gerektirir. Çoğaltmaya yalnızca uzman görüşünün kullanım amacı kapsamında izin verilir. Araştırma ve uzman görüşü sonuçları sadece uzmanın yazılı onayı ile ve reklamın ifade ve sunum seklinin önceden onaylanmasından sonra müşteri tarafından reklam amaçlı kullanılabilir.

ariş numarası 24-00004

Savfa 6 gelen વદ

3 Konum açıklaması

Makro pozisyon

Bölge

Şehir / Sakinleri

Recklinghausen şehri / Münster idari bölgesi / Kuzey Ren-Vestfalya

Recklinghausen ilçe kasabası, aynı adı taşıyan bölgede (Regie-Münster ilçesi) ve Dortmund şehir merkezinin yaklaşık 22 km kuzeybatısında yer almaktadır. Recklinghausen büyük bir ilçe kasabası unvanına sahiptir ve yaklaşık 111.700 nüfusa ev sahipliği yapmaktadır (31/12/2022 itibariyle). Şehir halen Ren-Ruhr metropolitan bölgesinin bir parçasıdır, Münster planlama bölgesi içinde orta ölçekli bir merkez işlevini üstlenir ve aynı zamanda bir üniversite yeridir. Ayrıca Recklinghausen'in güneyinden Ren-Herne Kanalı, kuzeyinden ise Lippe Nehri geçmektedir.

Federal Istatistik Dairesi, 30 Haziran 2020 - itibariyle Recklinghausen'de ikamet yerinde sosyal güvenlik primine tabi yaklaşık 41.600 çalışan ve iş yerinde sosyal güvenlik primine tabi yaklaşık 41.900 çalışan bulunduğunu ve 294 kişilik pozitif bir işe gidip gelme dengesi olduğunu belirtmiştir. Söz konusu raporlama tarihinde 2.575 yerel işletme kaydedilmiştir.

lyi erişilebilirliğe sahip iyi yerel üstü ulaşım bağlantıları vardır. A2 ve A43 otoyollarına erişilebilirlik. Recklinghausen tren istasyonu bölgesel demiryolu ağına iyi bağlantılar sunmaktadır. Dortmund Havaalanı şehir merkezine yaklaşık 40 km mesafededir.

Genel satın alma gücü endeksi

Yerel üstü trafik durumu ·

İşsizlik oranı

Nüfus gelişimi

Mikro konum

Şehir /

Otopark durumu

Toplu taşıma

Alışveriş tesisleri

97,9 Kaynak: IHK Kuzey Vestfalya; durum 2020

8,1 - Recklinghausen bölgesi %7,2 - Kuzey Ren-Vestfalya %5,7 - Almanya Kaynak: Federal İş Ajansı; tarih: 12/2023

-%16,1 (2021'den 2050'ye) Kaynak: NRW Eyalet İstatistik Ofisi

bölgeDeğerleme konusu mülk, Recklinghausen'in merkezinde, gelişmiş bir ana yol üzerinde yer almaktadır.

Değerlendirme sahasında araç park yeri bulunmamaktadır. parça. Günün saatine bağlı olarak, kamuya açık yollara park etmek zordur.

Toplu taşıma durakları mahallede Mevcut: "Recklinghausen" tren istasyonu yaklaşık 700 metre uzaklıktadır.

Günlük ihtiyaçlar için mağazalar ve diğer alışveriş olanakları Yakın çevrede çok sayıda restoran ve bar bulunmaktadır.

Wardin&Schmoranz - Uzman görüşü -	Konut ve ticari bina 45657 Recklinghausen, Kaiserwall 1
Okullar	Yakın çevrede yeterince mevcut. Çevredeki binalar çoğunlukla
	: konut ve ticari binalar, ofis binaları EmisyonlarDeğerleme konusu
mülk yoğun trafiğe sahip bir yol üzerinde yer almaktadır.	yol, gürültü emisyonlarına neden olur.
Durum değerlendirmesi ortaya çıkmaktadır	Yukarıda belirtilen durum kriterlerinden aşağıdaki durum değerlendirmesi
	Çözüm: lyı, şehir merkezinde iş yeri konumu / orta, merkezi yerleşim yeri
Mülk açıklaması
Düzen / Şekil	Düzenli bir yerleşim planına sahip teraslı arsa.
Topografya	seviye
Boyutlar	Sokak cephesi: yaklaşık 12,5 m / ortalama derinlik: yaklaşık 14 m
Bina zemini	Yerinde inceleme izlenimine göre, bina zemin koşullarının sağlam olduğu varsayılabilir.

Elektrik / Su / Gaz / Telefon / İnternet

Kamuya ait kanalizasyon bağlantısı mevcuttur.

Mülk, ulaşım ve kamu hizmetleri açısından gelişmiştir.

maliyetlerinin ve ücretlerinin ödenmiş olduğu varsayılmıştır.

Yardımcı Programlar

Atık bertarafı

Geliştirme katkıları

Kentsel arazi kullanım planlaması - 19 Aralık 2008 tarihli 300 no'lu "Löhrhof" imar planı; değerleme konusu taşınmazın alanı için temel koşullar: MK / 6 katlı / kapalı inşaat / GRZ 1.0 / GFZ 6.0

İnceleme izlenimine göre, erişim yolu tarihi, tamamen gelişmiş bir yoldur, bu nedenle değerleme için BauGB ve KAG'a göre geliştirme

Acıklama

Mevcut üst yapılar için bir inşaat ruhsatı sunulmamıştır. Saha incelemesi sırasında ve sağlanan belgelerden, izne uygun olmayan yapılara dair herhangi bir belirti görülmemiştir. Bu bakımdan, mevcut gelişmenin yasallığı varsayılabilir.

Doğrudan yol erişimi vardır. Geçiş hakkı gerekli değildir.

Binalarda kısmi bir sınır gelişimi söz konusudur. Göz ve kadastro haritasına göre herhangi bir sınır üstyapısı bulunmamaktadır.

Sayfa 8 gelen 35

Erişim yolu

Sınır geliştirme / aşırı yapılaşma

kat planları ile işlevsel yerleşim /

4 Bina açıklaması

Konut ve ticari bina

Zemin katta 1 dükkan

planı çözümleri işlevsel

Masif veya hafif bölme duvarlar

Yalıtım camlı plastik pencereler

Fayans / laminat / vinil

alanları fayans kaplı

Gazlı yerden ısıtma

Radyatörler

dairelerde balkon yok

Sağlam yapı

Tam bodrum

klinker

(dormerler)

çeşitli zamanlarda / en son 2017 yılında mağaza binaları

KG / zemin kat / 1. - 2. kat / dönüştürülmüş çatı katı

KG üstü masif / aksi takdirde ahşap kirişli tavanlar

Tuğla işi / sıvalı cephe alanları / zemin kat cephesinde cephe

KG'ye çıkan beton merdivenler / kat alanına çıkan ahşap merdivenler

Kiremit çatılı ahşap konstrüksiyon üzerine üçgen çatı ve çatı eklentileri

Ahşap kapılar / cam kapılar / metal/FH kapılar veya duman koruma

Sıhhi alanlarda duvar kağıdı / sıva / duvar karoları / mutfak tesisat

merkezi olmayan (ani su ısıtıcıları / tezgah üstüfaltı cihazlar)

modernize edildi / başka türlü devam eden bakım önlemleri alındı

1900 civarı

3

		Mülk tipi
--	--	-----------	--	--	--	--

İnşaat yılı

Yenileme/modernizasyon

Konut birimleri

Ticari birimler

İnşaat yöntemi

Yerleşim / kat

Kabuk yapısı

Zeminler

Kiler

Dış duvarlar / cephe

İç duvarlar

Tavanlar

Merdiven

• Çatı
• Genişleme

Pencereler / aydınlatma

Kapılar kapıları

Zemin kaplamaları

İç duvar uygulaması

lsıtma

lsı transferi

Sıcak su kaynağı

Havalandırma / iklimlendirme

imarası 24-00004

Zemin kattaki dükkan alanında klima sistemi

Sayfa 9 gelen 35

Wardin&Schmoranz - Uzman görüşü -

Konut ve ticari bina 45657 Recklinghausen, Kaiserwall 1

Sıhhi teçhizat / WC

Elektrik tesisatı

enerji ekipmanı

İnşaat/bakım durumu

Açık hava tesisleri

Enerji Kimlik Belgesi

Daireler: Basit donanımlara sahip küvetler / Dükkan binaları: tam donanımlı Ortalama olanaklara sahip ayrı bayan ve bay WC'leri

ortalamanın biraz altında

ortalama genel ekipman

ortalama

ortalama

örn. mülk sınırı içindeki ev bağlantıları / kaplamalı açık alanlar / sınır tesisatları

Bir enerjinin potansiyel alıcısı, kiracısı, kiraya vereni veya kiracısı Enerji performans sertifikası her zaman geliştirilmiş bir mülkün, kat mülkiyetinin veya kısmi mülkiyetin sahibine sunulmalı veya teslim edilmelidir (GEG 2020). Bu durum küçük binalar ve tescilli binalar için geçerli değildir. Prensip olarak, mevcut binalar için enerji kimlik belgeleri ya hesaplanan enerji talebi ya da ölçülen enerji tüketimi temelinde düzenlenebilir.

Not Verilen bina ve ekipman tanımı mevcut durumu ifade etmektedir. Bina tanımı sadece ilgili bina tipinin sınıflandırılması için gerekli olan temel özellikleri içerir. Bu bağlamda, bilgiler baskın donanımlar ve kaplamalarla ilgilidir. Bazı alanlarda sapmalar olabilir. Tanım, üretim maliyetlerinin veya kira oranlarının belirlenmesinde temel teşkil eder. Binaların münferit alanlarında ve açık hava tesislerinde sapmalar meydana gelebilir, ancak bunların genel değer üzerinde hiçbir etkisi yoktur. Hazır mutfaklar, eğer mevcutsa, değerlemede dikkate alınmaz.

Sayfa 10 gelen. . 35

192 192

5 Arazi kaydı

Alıntı:	22.04.2021
Yerel mahkeme:	Recklinghausen
Envanter

Arazi kaydı	Grup/ Yaprak	Hayır. Hayır. Hayır. Hayır. BV	Bölge	Koridor	Parsel(ler)	Alan (m²)
Recklinghausen	7865	11	Recklinghausen	338	34	192

Toplam alan hangi

Bölüm I, tapu kayıtlarına göre mal sahibi

Bölüm II, Yükümlülükler / Kısıtlamalar

Bant/ levha	Seri no. Dept.	Seri no. BV or	Korid parça SI	Giris	Açıklama	Deger (છે)
7865 3		11	34	Recklinghausen bölgesindeki 54 No.lu parselin 234 numaralı mülk sahibi için bir pencere hakkı.	Mevcut geliştirme/kullanım ile ilgili olarak önemli bir değer düşüklüğü bulunmamaktadır.

Tapu siciline ilişkin açıklamalar

Parsel takibi / rehinli mülk kimlik kontrolü

Tapu kaydı envanteri, tapu kaydıyla bağlantılı mevcut mülkiyet haritası ve varsa ifraz beyannamesi temelinde anlaşılabilir. Arsa büyüklüğü de kadastro haritası kullanılarak uygunluk açısından kontrol edilmiş ve uygun bulunmuştur.

Arazi kaydı

Envanter ve Bölüm II ile birlikte yukarıda belirtilen tarihe sahip tapu sicilinden bir alıntı sunulabilir.

Envanter

Envantere hiçbir cetvel notu girilmez.

Sayfa 11 gelen રૂક

6 Tapu kaydı dışındaki haklar, yükümlülükler ve kısıtlamalar

Bina yükümlülükleri

Recklinghausen Belediyesi'nden (Bayan Großmann-Milano) 30 Mart 2021 tarihinde telefonla alınan bilgiye göre, değerleme konusu mülkün bulunduğu alan için bina takyidatı kaydında herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.

Kirlenmiş sahalar

Önceki kullanıma dayanarak, kirlenmiş sahalara ilişkin herhangi bir şüphe bulunmamaktadır. Saha incelemesinde de bu konuda herhangi bir şüpheli bulguya rastlanmamıştır. Mevcut bilgi durumuna dayanarak, kirlenmiş alan şüphesi imza sahibinin bakış açısından olası değil olarak sınıflandırılmıştır. Bu bağlamda, değerleme, sahanın kirlenmiş sahalardan arınmış olduğu varsayımına dayanmaktadır.

Anıt koruması

Mülk listelenmiş bir bina değildir.

Açıklama

Tapu kaydı dışında başka üçüncü taraf hakları veya takyidat ve kısıtlamalara ilişkin herhangi bir gösterge bulunmamaktadır.

7 Arazi değeri

Arsa no.		Ana bölge		lkincil alan 1		İkincil alan 2		karlı evet/hayır
	Tanımlama	(m²)	Elm2	(m²)	€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²	(m²)	€/m²		Arazi değeri
	Parsel 34	192	610					Evet	117.120

117.120 Arazi değeri (kiralanabilir kısımlar) Arazi değeri (kârlı olmayan kısımlar)

ZEMİN DEĞERİ (toplam)

117.000

Verim değerinin (MW) %21'ine ve verim değerinin (BLW) %25'ine karşılık gelir.

Arazi değerine ilişkin notlar

Güncel standart arazi değeri, Kuzey Ren-Vestfalya Eyaleti Yüksek Uzman Komitesi'nin ("BORIS.NRW") çevrimiçi portalından alınmıştır. Değerleme konusu mülkün bulunduğu bölge için aşağıdaki bölgesel standart arazi değeri yayınlanmıştır:

Standart değer Referans tarihi Kullanım türü Kat sayısı Bölge

: 610 €/m² ebf. (bölgesel) : 01.01.2023 : Çekirdek alanlar : 2 ila 4 kat : Şehir merkezi

Değerleme konusu mülk, yukarıda belirtilen BRW'nin ana kriterlerini karşılamaktadır. Bu bağlamda, BRW dayanıklı olarak sınıflandırılmış ve değerleme için temel olarak kullanılmıştır.

Sayfa 13 gelen . રૂક

8 Maddi değer (piyasa değeri)

Bina no.	Arsa no.			Insaat GND RND		l Binaların üretim maliyetleri			Yaş değeri azaltımı		Yaş val. Imalat.
Bina			vil	yıllar		m² GFA			BNK Yaklaşım	%
Konut/ticari bina			1900 75		45		710 1.560		18,0 Doğrus 40,0 a		784.181

Yaş değerine göre azaltılmış üretim maliyetleri		784.181
+ Açık hava tesislerinin gerçeğe uygun değeri	23.525
Binaların ve diğer tesislerin maddi değeri		807.706
+ Tüm mülkün arazi değeri		117.000
Geçici varlık değeri		924.706
Ozel mülke özgü özellikler
- Inşaat kusurları ve yapısal hasar nedeniyle değer azalması notlara bakınız		25.000
Maddi değer (yuvarlatılmamış)		899.706
DEGER (yuvarlatılmış)		900.000

9 Maddi değer (ipotek kredisi değeri)

Bina no. Arsa no.		Insaat	GND RND		Binaların üretim maliyetleri		Yaş değeri azaltımı		Zaman değeri
	Bina		yıl	villar		m² GFA	ਵ	Yaklaşım	9/5	e
	Konut/ticari bina		1900	75 .	45			710 1.560 Doğru sa	40.0	664.560

	664.560
3,0%	19.937
	684.497
10,0%	68.450
	616.047
18,0%	110.888
	726.935
	117.000
	843.935
	25.000
	818.935
	818.000

Varlık değerine ilişkin açıklamalar

Alan inandırıcılık kontrolü

İnşaat rakamları ve yaşam/kullanılabilir alan, kendi ölçümleri olmaksızın mevcut belgelerden (yaşam/kullanılabilir alan hesaplaması, kat planları) alınmış veya şirket tarafından kabaca belirlenmiş, genişleme oranı ve parsel haritası kullanılarak inandırıcılık açısından kontrol edilmiş ve uygulanmıştır. Alan uygunluk kontrolünün bir parçası olarak gösterilen temel rakamlar makuldür ve yayınlanan karşılaştırma aralıkları dahilindedir.

İnandırıcılık kontrolü

yakl. 408 m² WNF : yaklaşık 710 m² GFA = yaklaşık 0,57 veya yaklaşık 408 m² WNF : yaklaşık 568 m² GF = yaklaşık 0,72

Toplam ve kalan faydalı ömür.

Mülkün türü ve içinde bulunduğu durum dikkate alınarak, aşağıdaki toplam ve kalan faydalı ömürler varsayılabilir:

Gerçek yapım yılı	: 1900 civarı
Toplam faydalı ömür	: 75 yıl (80 yıllık bir GND'den alan ağırlıktı)
	konut kullanımı için 60 yıllık bir GND ve dükkan / Ek 2
	BelWertV için 60 yıllık bir GND gözlemlenmiştir)
Kalan faydalı ömür	: 45 yıl

Ekonomik kalan faydalı ömür, mevcut durumu ve gerçekleştirilen modernizasyon çalışmalarını dikkate alır.

İnşaat maliyetleri

Üretim maliyetleri BKI tarafından sağlanan karşılaştırmalı verilerden türetilmiştir:

BKI 2023
Bina tipi	: Daireli ticari binalar
Insaat maliyet aralığı	: 1,755 - 2,785 €/m² brüt kat alanı
Seçilen yaklaşım	1.800 €/m² GFA BKI'ye göre
bölgesel faktör	0,870 (Recklinghausen
bölgesi) Uretim maliyetleri	: 1.560 €/m² GFA

Yaklaşım mevcut durumu ifade etmektedir.

Açık hava tesisleri ve yardımcı bina maliyetleri

Açık hava tesisleri ve yardımcı bina maliyetleri için tahminler, karşılaştırılabilir mülklerin istatistiksel olarak doğrulanmış yüzdeleri temelinde hesaplanır ve BelWertV'nin gerekliikleri dikkate alınır. Mülkün türü ve mevcut mülk özellikleri dikkate alındığında, yardımcı bina maliyetleri ve açık hava tesisleri için temel oranların uygun olduğu kabul edilir.

Yasa bağlı amortisman

Bu durumda, doğrusal amortisman yöntemi seçilir.

Modernizasyon ve bakım birikimi

Mülk bir bütün olarak şu anda ortalama bir inşaat ve bakım durumundadır. Devam eden bakım çalışmaları büyük ölçüde mülk üzerinde gerçekleştirilmiştir. Bununla birlikle, arka cephede hafif hasar (hafif çatlama, sıva dökülmesi, boyama gerekli) ve bodrum katında binanın yaşına özgü bir miktar nem hasarı tespit edilmiştir.

Aşağıdaki maliyet tahmin olarak anlaşılmalıdır. Normal ticari işlemlere uygun olarak özel bir kesinti artı yaş nedeniyle değerde bir azalma gereklidir. Değerlemede yaklaşık 25.000 € tutarında bir meblağ dikkate alınmıştır. Bu tutara modernizasyon masrafları dahil değildir.

Notlar Maddi değer

Geçici gerçek değer, ilgili uzman komiteler tarafından belirlenen ve yayınlanan gerçek değer faktörleri yardımıyla piyasa durumuna uyarlanmalıdır. Halihazırda karşılaştırılabilir mülkler için uzman komite tarafından belirleri bulunmamaktadır. Bu değerlemenin amaçları doğrultusunda, geçici, matematiksel olarak belirlenen varlık değeri mevcut piyasa durumuna göre ayarlanmamıştır. Varlık değeri piyasa ayarlaması yapılmadan belirlenmiştir. Piyasa değeri, mülkün türü ve piyasa davranışı nedeniyle yalnızca ilgili gelir değerinden türetilmiştir. Buna ek olarak, değerleme konusu mülk, piyasa değerinin kapitalize edilmiş kazanç değerine dayandığı klasik getirili bir mülktür.

Teminat iskontosu (ipotek kredisi değeri)

Olası bina fiyat düşüşlerini ve dolayısıyla değerlemelerin uzun vadeli geçerliliğini dikkate almak için, ipotekli kredi değerinden bir güvenlik indirimi düşülmüştür (BelWertV Bölüm 16 (2) hükümleri uyarınca). Mevcut durumda, %10'luk bir güvenlik indirimi uygun görülmüştür.

BelWertV'ye göre denetim

§ Bölüm 14 BelWertV (RND < 30 yıl)

: hayır

Sayfa 17 gelen રૂદ

10 Kapitalize kazanç değeri (piyasa değeri)

	Kullanım
	Binalarda		RND	Faiz	Miktar	Yüzey alanı	Kira (€/m²)		RoE	Toprak vz.
		Kullanım / Açıklama	villar	%	adet.	m2	Oyle mi	piyasa teamülleri	ਵ	€/a
g	A	ticari / dükkan zemin kat	45	5.50		112	16,07	16,07	21.598	3.439
W	A	Konut / daireler 1. kattan catı katına	45	4.50	ന	296	5.31	5,31	18.861	2.457
		w = konut, g =		ticari 450 5.03	Σ 4	Σ 408			Σ 40.459	2 5.896

İşletme maliyetleri (kalemlere ayrılmış liste - piyasa değeri)

	Kullanım		Bakım			Yönetim		MAW Çeşitli		Toplam
		Binalarda	€/m²		EWE			€/m²
		Kullanım / Açıklama	(/pc.)	% HK	(/pc.)	ak karlılığı	Ozkayn Ozkayna k karlılığı	(/pc.)		Ozkayna Ozkayna k karlılığılı k karlılığı
ರ	A	ticari / dükkan zemin kat	13.50	0.50	431.96	20	4.0	1.20	0.60	13.6
W	A	Konutlar / daireler 1. kattan DG'ye	13.50	0.50	350	5.6	2,0	1,20	1.90	30,6

w = konut, g = ticari

Mülkte elde edilebilecek standart yıllık brüt getiri		40.459
- Telafi edilemeyen yönetim maliyetleri	21,6%	8.720
Mülkün standart yıllık net geliri		31.739
- Arazi değeri üzerinden faiz		5.896
Binaların normal piyasa net gelir payı		25.843
x ortalama bugünkü değer faktörü	17,62
Binaların aktifleştirilmiş kazanç değeri 2 Kullanımın bugünkü değeri (RoE - işletme maliyetleri - arazi değerinin getirisi) x bugünkü değer faktörü		455.442
+ Arazi değeri		117,000
Geçici aktifleştirilmiş kazanç değeri		572.442
Ozel mülke özgü özellikler
- Inşaat kusurları ve yapısal hasar nedeniyle değer azalması	(bkz. varlık değeri)	25.000
Kapitalize edilmiş kazanç değeri (yuvarlanmamış)		547.442
GELİR DEĞERİ (yuvarlatılmış)		547.000

Sayfa 18 gelen 35

11 Gelir değeri (ipotek kredisi değeri)

Kullanım
	Binalarda		RND	Faiz	Miktar	Yüzey alanı	Kira (€/m²)		ROE	Toprak vz.
		Kullanım / Açıklama	villar	%	adet.	m2	Öyle mi	set	€	€/a
0		ticari / dükkan zemin kat	45	6,25		112」	16.07	16.07	21.598	3.908
W	A	Konut / daireler 1. kattan çatı katina	45	5,25	ന	296	5,31	5,31	18.861	2.866
			Ø 45	Ø 5,78	Σ 4	Σ 408			Σ 40.459	Σ 6.774

İşletme maliyetleri (kalemlere ayrılmış liste - ipotek kredisi değeri)

Kullanım		Bakım		Yönetim		MAW	Çeşitli		Toplam*
		Binalarda	€/m²		EME			€/m²
		Kullanım / Açıklama	(/pc.)	% HK	(/pc.)	ak karlılığı	Ozkayn Ozkayna k karlılığı	(/pc.)	Özkayn ak karılığı	Ozkaynak karlılığı
g	A	ticari / dükkan zemin kat	13,50	0,50	431,96	2,0	4,0	1.20	0.60	15,0
W	A	Konutlar / daireler 1. kattan DG've	13.50	0.50	350	5 6	2,0	1.20	1.90	30.6

* varsa, asgari

oranına göre ayarlanmıştır

%15Ø 22,3

w = konut, g = ticari

Modernizasyon riski (ipotek kredisi değeri)

Kullanım		Modernizasyon riski			BWK Toplam
		Binalarda
		Kullanım / Açıklama	% HK	€/m²	Özkaynak karlılığı	€	Özkaynak karlılığı
g	A	ticari / dükkan zemin kat	0,20	5.43	2.8	3.848	17,8
N	A	Konutlar / daireler 1. kattan DG'ye				5.778	30.6

w = konut, g = ticari

Σ 9.626

Ø 23,8

Wardin&Schmoranz - Uzman görüşü -	Recklinghausen, Kaiserwall 1	Konut ve ticari bina 45657
Yıllık brüt getiri		40.459
- İşletme maliyetleri	23,8%	9.626
Yıllık net getiri		30.833
- Arazi değeri üzerinden faiz		6.774
Bina temizlik geliri		24.059
x ortalama bugünkü değer faktörü	15,88
Binaların aktifleştirilmiş kazanç değeri Σ Kullanımın bugünkü değeri (RoE - İşletme maliyetleri - arazi değerinin getirisi) x bugünkü değer faktörü		382.056
- Modernizasyon/bakım birikimi	(bkz. varlık değeri)	25.000
+ Arazi değeri		117.000
Kapitalize edilmiş kazanç değeri (yuvarlanmamış)		474.056

GELİR DEĞERİ (yuvarlatılmış)

Sayfa 20 gelen · રૂક

474.000

Aktifleştirilmiş kazanç değerine ilişkin notlar

Gerçek kiralar / gelirler

Sunulan 8 Ekim 2020 tarihli kira listesine göre aşağıdaki kiralar elde edilmektedir:

Ticaret

emin kat dükkan	: yaklaşık 112 m² NF 1.800,00 € = yaklaşık 16,07 €/m² NF
	Kullanım: 01.12.2019
	tarihinden itibaren bahis ofisi
	kira sözlesmesi
	Süre: 30.11.2024'e kadar / daha sonra şu kadar uzatma
	Süre bitiminden 6 ay önce iptal edilmediği takdirde 2x5 yıl Servis ücretleri: kiracı tarafından karşılanır
	Endeksleme: mevcut / TUFE've bağlı

Flats

Daire 1	vaklasık 107 m² WF 572,45 € = yaklaşık 5,35
€/m²Daire 2. kat	yaklaşık 107 m² WF 550,00 € = yaklaşık 5,14
	€/m² WF Daire üst kat : yaklaşık 82 m² WF 450,00 € = yaklaşık 5,49
€/m² WF

Ortalama konut kirası = yaklaşık 5,31 €/m² yaşam alanı

Sürdürülebilir kiralar / konut geliri

Aşağıdaki karşılaştırmalı kiralar Recklinghausen için kira endeksinde belirtilmiştir (1 Ocak 2022 itibariyle);

İnşaat yılı grup	: modernize edilmiş daireler
	Binalar 31 Aralık 1947 tarihine
	kadar tamamlanmıstır
Ekipman	: İsıtmalı ve çift camlı
	banyo/WC ile
Kira aralığı	: 4,90 - 5,40 €/m² WF
	(ortalama: 5,15 €/m²
	WF)

IVD, 2023 konut fiyat endeksinde, Recklinghausen'de orta konut alanları için ortalama 7,10 €/m² yaşam alanı ve basit konut değerine sahip konut alanları için 6,00 €/m² yaşam alanı kirası göstermektedir (mevcut daireler, yeniden kiralama/yeni sözleşme kirası).

vdpResearch veri tabanına göre (08/2023 itibariyle), Recklinghausen bölgesi için aşağıdaki ortalama piyasa kiraları yayınlanmıştır:

Orta konum / orta Orta konum / basit donanım 6.60 €/m² WF : 6,40 €/m² WF

Konutlar için fiilen ödenen kiralar makul düzeydedir, ancak dairelerin büyüklüğü, tipi, özellikleri, durumu ve konumu ile diğer faktörler dikkate alındığında piyasa ile uyumludur ve sürdürülebilir bir temelde elde edilebilir. İlımlı kira seviyesi, temel emlak faiz oranına yeterince yansıtılmıştır.

Ticaret

BUYRU

IHK Nordwestfalen'in ticari kira endeksinde (2020/2021 itibariyle), Recklinghausen şehir merkezi bölgesindeki dükkanlar için 9,00 - 20,00 €/m² NF karşılaştırmalı bir aralık yayınlanmaktadır.

Aksi takdirde, ticari karşılaştırmalı kiralar yalnızca çok sınırlı ölçüde mevcuttur.

um ve mülk özelliklerinin yanı sıra istelenen standarı piyasa karşılaştırma aralığı dikkate alındığında, kende alanının mevcut kira seviyesi standart piyasa ve sürdürülebilir şekilde ulaşılabilir olarak andırılmıştır.

numarası: 24-00004

İşletme maliyetleri

Yönetim maliyetleri, BelWertV (Ek 1), Im- moWertV 2021'deki bilgiler ve mevcut emlak piyasası raporunda uzman komite tarafından sağlanan bilgiler temelinde muhasebeleştirilir ve değerleme mülkü için uygundur. Kira kaybı riski ile bakım ve yönetim maliyetleri, karşılaştırılabilir mülklerle ilgili deneyime dayalı olarak seçilmiştir. Mevcut değerleme durumunda, seçilen oranlar mülkün türünü, mülkteki ilgili alan kullanımını, demirbaşları ve donanımları ve mülkün durumunu dikkate almaktadır. İpotek kredisi değeri ile ilgili olarak, BelWertV uyarınca minimum %15'lik bir oran dikkate alınmalıdır. Gerektiğinde diğer maliyet türleri (örneğin modernizasyon riski) bu asgari tutarın dışında düşülür.

Enerji verimliliği nedeniyle ev sahibinde kalan CO2 vergisi, "Diğer yönetim maliyetleri" altında ayrı olarak muhasebeleştirilir. HypZert "Enerji ve Çevre" uzman grubunun bir hesaplama aracına dayanarak, yakıt türü, kullanım türü ve muhtemel olduğu düşünülen enerji tüketimi belirleyicidir.

Modernizasyon riski

Mevcut durumda, mülkün türü göz önünde bulundurularak dükkan alanı için bir modernizasyon riski dikkate alınmalıdır. Sayısallaştırılmış modernizasyon riski, değerleme tarihinde belirlenen pazarlanabilirliği ve kazanç kapasilesini (ilk kira seviyesi) korumak için bakım önlemlerine ek olarak önlerilerini kapsamayı amaçlamaktadır. Bu bağlamda, yalnızca uzun vadede başlangıç kira seviyesini güvence altına almak için gereken modernizasyonlyenileme giderleri dikkate alınacaktır. Donanım, binanın yaşı ve mülkün mevcut kullanımı dikkate alınarak, BelWertV uyarınca modernizasyon riski için yeni inşaat maliyetlerinin %0,2'si oranında bir oran uygulanır.

Mülk faiz oranı

Recklinghausen şehrinin uzman komitesi, 2022 güncel emlak piyasası raporunda aşağıdaki emlak faiz oranlarını yayınlamaktadır:

Çok aileli evler (ticari pay < %20	%3,5 (+/- 1,2)
Konut/ticari binalar (ticari pay > %20)	%3,9 (+/- 1,4)

Ortalama, merkezi konut konumu, iyi şehir merkezi iş konumu, ortalama mülk özellikleri, kira seviyesi ve mevcut bölgesel piyasa koşulları dikkate alındığında ortalama % 5,03 civarında bir emlak faiz oranı (perakende: % 5,5 / konut: % 4,5) uygun görülmektedir.

Kapitalizasyon faiz oranı

BelWertV genel olarak konut mülkleri için %3,5 ila %5,5 ve ticari mülkler için %4,5 ila %6,5 arasında bir asgari kapitalizasyon oranı aralığı belirlemektedir. Deutsche tarafından yayınlanan 30 yıllık federal tahvillerin mevcut getirisi dikkate alındığında, asgari kapitalizasyon oranları şu anda konut mülkleri için %5,1 ve ticari mülkler için %6,1'dir. Buna ek olarak, mülkün türüne bağlı olarak daha fazla artış uygulanması gerekebilir (büyük mağazalar, self servis ve uzman mağazalar, oteller, klinikler, rehabilitasyon tesisleri, huzurevleri, tarımsal mülkler, tüketici pazarları, alışveriş merkezleri, eğlence mülkleri, çok katlı otoparklar, benzin istasyonları ve depo ve lojistik mülkleri için +%0,5 / üretim mülkleri için +%1,0). Uzun vadeli bölgesel piyasa gelişmeleri, sürdürülebilir talep kriterleri ve bina tasarımı ve kullanımı dikkate alınarak, uygun olduğu düşünülen bir kapitalizasyon faiz oranı uygulanır.

Sonucların inandırıcılık kontrolü

Recklinghausen 2022 şehrinin güncel emlak piyasası raporu aşağıdaki karşılaştırmalı faktörleri göstermektedir:

Cok aileli evler (ticari pay < %20 Konut/ticari binalar (ticari pay > %20) 15,8 kat (+/- 2,9) 14.3 kat (+/- 2.9)

Bu değerlemede belirlenen piyasa değeri, bu karşılaştırmalı aralıklar içinde yer almaktadır ve konum ve müly özelliklerinin yanı sıra mevcut piyasa durumu göz önüne alındığında makul kabul edilmektedir.

BUYA insins numarası 24-00004

Sayfa 22 gelen 35

Wardin&Schmoranz
	- IIzman nörüşü -

BelWertV'ye göre testler

ş Bölüm 4 (3) BelWertV (varlık değerinin aktifleştirilmiş kazanç değerinin %20 altında olması)		: havir
S Bölüm 13 (1) BelWertV (negatif net gelir)	: havir
§ Bölüm 13 (2) BelWertV (RND < 30 yıl)	: hayır
§ Bölüm 13 (3) BelWertV (arazi değer payı > %50)	: havir

12 SWOT analizi

Güçlü Yönler

• İyi, şehir merkezinde iş yeri konumu
• Karayolu ve toplu taşıma ağına iyi bağlantılar
• mülk tamamen kiraya verilmiştir

Zayıf Yönler

• İşlek "Kaiserwall" yolundan kaynaklanan gürültü emisyonları

• mülkün orta düzeyde bir bakım birikimi vardır

• Mülkte park yeri yok ve kamuya açık sokak alanında zor park seçenekleri

Fırsatlar

• Yükselen kiralar/fiyatlar

• Binalarda enerji optimizasyonu

Riskler

• Düşen kiralar/fiyatlar
• Artan finansman maliyetleri
• Artan enerji maliyetleri
• Öngörülen nüfus düşüşü

13 Alan ve verim kompozisyonu (piyasa değeri)

Bina no.			YAŞAM		TICARET
	Bina	Alan (m²)	Ozkaynak karlılığı (€)	Alan (m²)	Ozkaynak karlılığı (€)
	Konut/ticari bina	296	18.861	112	21.598
		2 296	Σ 18.861	Σ 112	2 21.598

Σ 18.861

Toplam yaşam alanı (m²) Toplam brüt kâr (€)

408 40.459

14 Sonuçlara genel bakış

		Piyasa değeri	lpotek kredisi değeri
İpotek kredisi değerinde herhangi bir takyidat da dikkate alınmalıdır.		§ Bölüm 16 PfandBG	ipoteksiz (§ 16 PfandBG)
Değerler	Maddi değer Aktifleştirilmiş kazanç değeri	900.000 547.000	818.000 474.000
Piyasa değeri	Aktifleştirilmiş kazanç değerinden türetme	547.000
lpotek kredisi değeri (MWın %87'si)	Aktifleştirilmiş kazanç değerinden türetme		474.000
Karşılaştırma parametreleri	€/m² WNfl.	1.340	1.160
	x kat yıllık kira	13,5	11,7
	RoE konut / ticari	47 / 53	47 / 53
	Brüt özkaynak karlılığı (RoE/x) Net getiri (ReE/x)	7,4% 5,8%	8,5% 6,5%
Kiralık alan	Yaşam alanı	296 m²	296 m²
	Kullanılabilir alan	112 m²	112 m²
	M	408 m²	408 m²
Verim	Yıllık brüt getiri	40.459	40.459
	Yıllık net getiri	31.739	30.833
Emlak/	Yaşam	4,50%	5,25%
Kapitalizasyon faiz oranı	Ticaret	5,50%	6,25%
	lehte.	5,03%	5,78%
İşletme maliyetleri	Yaşam	30,6%	30,6%
	Ticaret	13,6%	17,8%
	lehte.	21,6%	23,8%

Eklerin listesi 15

Fotoğraflı dokümantasyon Makro ve mikro konum Emlak haritası (TİM-Online)

Sayfa 24 gelen રૂડ

Alexander Schmoranz MRICS | HypZert F

Capital Cap ★ સ 11 Balları 11 11:14
11 B Banarası 24-00004

Sayfa 25 gelen · 35

16 Fotoğraflı dokümantasyon

Önden görünüm

Çevre

Çevre

24 100 1

Sayfa 26 gelen રૂક

Arka cephe

İç avlu

ayrı kiler odası

Sayfa 27 gelen ... . રૂદ

Wardin&Schmoranz - Uzman görüşü -

Konut ve ticari bina 45657 Recklinghausen, Kaiserwall 1

Genel kiler

Gaz kazanı dükkanı zemin kat

Genel mahzenin diğer görünümü

-- 1 -- Sipariş numarası 24-00004

Sayfa 28 gelen er gelen er von van રૂક

Wardin&Schmoranz - Uzman görüşü -

Dükkanın iç görünümü

Dükkanın iç görünümü

Dükkanın iç görünümü

A 2017 11:45 Lister のおいではなくなる Sayfa 29 gelen - 19 gelen - 14 14 14 14 14 14 1
17 1 35

Dükkanın iç görünümü

- Daire 1. katın iç görünümü

11 11:42 PM 1

2017年08月11日 11:51:51

87 3

a başı başları başları ve başa Sayfa 30 gelen soru રહ્યુ

Daire 1. katın iç görünümü

10 2011 2011 20:11 2017

Daire 1. katın iç görünümü

Daire 2. katın iç görünümü

Sayfa 31 gelen - - - - - - - - -35

Daire 2. katın iç görünümü

Gaz kazanı daire 2. kat

12 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 -: | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |

Sayfa 32 gelen રૂદ

eppor

Makro ve mikro konum

Übersichtskarte Falk

45657 Recklinghausen "Westf, Kaiserwall 1

AIRDUMONT GrabH & Co. KG Standr 2018

m 26.03.2021. 4 809093386 ×

bariş numarası 24-00004

් Nutzengabadh

410,000

1575 Copyright & by on-geoch & gearp ( 8 Siparış numarası 24-00004
Siparış BUYR

Sayfa 34 gelen . . . . . રૂક

Seita 1

aktuallen Form

Wardin&Schmoranz - Uzman görüşü -

Parsel haritası

Sayfa 35 gelen … રૂક

Wardin& Schmoranz

Hofferhofer Str. 12 | 51503 Rösrath info@fair-value.de | www.fair-value.de t. 02205-947 85 45 | f. 02205-9478547

GUTACHTEN

Markt- und Beleihungswert nach § 16 PfandBG

Auftrags-Nr. 24-00004

Wohn- und Geschäftshaus

PLZ, Ort	45657 Recklinghausen
Straße	Kaiserwall 1
Bundesland	Nordrhein-Westfalen
Kunde	Peker GYO A.S.
Gutachter	Alexander Schmoranz MRICS HypZert F
Objektbesichtigungstag 26.03.2021
Besichtigungsumfang	Außen- und Innenbesichtigung
Wertermittlungsstichtag	31.12.2023*
Qualitätsstichtag	31.12.2023*

Marktwert

547.000 €

1.340 €/m² WNfl.

13,5-fache Jahresrohertrag

§ 16 PfandBG

Beleihungswert

§ 16 PfandBG

474.000 € 11,7-fache Jahresrohertrag 1.160 €/m² WNfl.

*Auftragsgemäß soll eine Gutachtenanpassung zum Stichtag 31.12.2023 ohne erneute Ortsbesichtigung erfolgen. Der Sachverständige setzt voraus, dass sich in Bezug auf die baulichen Eigenschaften der Liegenschaft im Vergleich zum 26.03.2021 (Tag der Ortsbesichtigung) keine wertbeeinflussenden Veränderungen ergeben haben. In Bezug auf die ertragswirtschaftlichen Parameter wurde von der Auftraggeberseite eine aktualisierte Mietaufstellung zur Verfügung gestellt.

Wardin&Schmoranz - Gutachten -

Inhaltsverzeichnis

r	Fazit
	Verwendungszweck
က	Lagebeschreibung
ব	Baubeschreibung
ട്	Grundbuch
	6 Rechte, Lasten und Beschränkungen außerhalb des Grundbuches
7	Bodenwert
ထ	Sachwert (Marktwert)
	9 Sachwert (Beleihungswert)
	10
	Ertragswert (Beleihungswert)
12	SWOT-Analyse
	13
14	Ergebnisübersicht
15	Anlagenverzeichnis
16	Fotodokumentation

Auftragsnummer 24-00004

Seite 2 von 34 2R7RV

1 Fazit

Beim Bewertungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus (Baujahr um 1900) mit einem Ladenlokal im EG (rd. 112 m²) und 3 Wohnungen (insg. 296 m² WF / Wohnungsgrößen zwischen rd. 82 - 107 m² WF) in mittlerer, zentraler Wohnlage und guter, innerstädtischer Geschäftslage von Recklinghausen (Stadtzentrum). Das Objekt befindet sich in einem durchschnittlichen Bauzustand (Instandhaltungsanstau i.H.v. rd. 25.000 € ist jedoch vorhanden) und weist mittlere Ausstattungsmerkmale auf. Die sich im Objekt befindenden Einheiten sind vermietet. Derzeit besteht kein Leerstand.

Die Ableitung des Markt- und Beleihungswerts erfolgt auf der Basis des Ertragswertes.

Drittverwendungsfähigkeit: durchschnittlich - Gegeben im Rahmen der Nutzungskonzeption sowie der baurechtlichen Gegebenheiten.

Verwertbarkeit/Verkäuflichkeit: durchschnitlich - aufgrund der derzeitigen Marktsituation sowie der Lageund Objekteigenschaften.

Vermietbarkeit: durchschnittlich - aufgrund der zentralen Lage- und Objekteigenschaften sowie der allgemeinen Nachfrage in Recklinghausen.

Käufer-/Nutzerkreis: Käuferkreis: schwerpunktmäßig nationale/regionale Kapitalanleger / Nutzerkreis: Wohnungsmieter und gewerbliche Mieter (Einzelhändler, Dienstleister, Büromieter).

Objektrisiko: Das objektspezifische Risiko wird im vorliegenden Bewertungsfall als normal beurteilt. Die Beleihungsfähigkeit ist gegeben.

2 Verwendungszweck

Beauftragung

Die Beauftragung zur Erstellung des Gutachtens über die Liegenschaft erfolgte durch die Herrn Murat Beyazyüz von der Peker GYO A.S., c/o H.P. Düsseldorf GmbH, Vogelsanger Weg 157 in 40470 Düsseldorf.

Ortsbesichtigung

Die persönliche Ortsbesichtigung erfolgte durch Außen- und Innenbesichtigung am 26.03.2021. Es konnten im Rahmen der Ortsbesichtigung neben den allgemein zugänglichen Bereichen (Treppenhaus, Keller) folgende Einheiten besichtigt werden:

Ladenlokal EG Wohnung 1. OG Wohnung 2. OG

Für die Einheiten/Bereiche, die nicht besichtigt werden konnten, wird eine gleichartiger Zustand und eine gleichartige bzw. ähnliche Ausstattung wie bei den besichtigten Einheiten unterstellt.

Der Besichtigungsumfang wird unter risikorelevanten für eine ordnungsgemäße und Bel-WertV konforme Bewertung als ausreichend angesehen.

Anwesende

Bei der Ortsbesichtigung waren ein Vertreter der Eigentümerseite sowie Herr Schmoranz vom Sachverständigenbüro Wardin&Schmoranz anwesend.

Wertermittlungsstichtag	31.12.2023* (auftragsgemäß)
Qualitätsstichtag	31.12.2023* (auftragsgemäß)

*Auftragsgemäß soll eine Gutachtenanpassung zum Stichtag 31.12.2023 ohne erneute Ortsbesichtiqung erfolgen. Der Sachverständige setzt voraus, dass sich in Bezug auf die baulichen Eigenschaften der Liegenschaft im Vergleich zum 26.03.2021 (Tag der Ortsbesichtigung) keine wertbeeinflussenden Veränderungen ergeben haben. In Bezug auf die ertragswirtschaftlichen Parameter wurde von der Auftraggeberseite eine aktualisierte Mietaufstellung zur Verfügung gestellt.

Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist.

Verwendungszweck

Das vorliegende Gutachten wurde zum Zweck der Markt- und Beleihungswertermittlung nach § 16 PfandBG erstellt

Vorliegende Unterlagen

Zur Gutachtenerstellung wurden dem Sachverständigen folgende bewertungsrelevanten Untenseitig zur Verfügung gestellt:

• Grundbuchauszug vom 22.04.2021
• Flurkarte vom 26.10.2011
• Baulastenauskunft vom 12.10.2020
• Grundrisse / Bauzeichnungen ohne Datum
• Flächenberechnungen vom 21.06.2011
• aktuelle Mietaufstellung mit Gültigkeit zum Bewertungsstichtag (undatiert)
• Mietverträge versch. Datums

Der Sachverständige geht davon aus, dass die vom Auftraggeber bzw. Grundstückseigentümer vorgelegten Unterlagen und gegebenen Informationen zum Bewertungsstichtag uneingeschränkt Gültigkeit haben, uneingeschränkt zutreffend bzw. umfassend sind: Wertrelevante Einflüsse bezüglich nicht einsehbarer Objektunterlagen bleiben vorbehalten.

Auftragsnummer 24-00004

Seite 4 von 34 2R7RV

Beschaffte Unterlagen

Folgende Unterlagen bzw. Auskünfte wurden von Seiten des Sachverständigen eingeholt:

• Online-Auskunft zum Planungsrecht am 26.03.2021
• fernmündliche Baulastenauskunft bei der Stadt Recklinghausen am 30.03.2021

Gewähites Verfahren

Im vorliegenden Fall erfolgt aufgrund der Objektart mit Renditeorientierung eine Ableitung des Markt- und Beleihungswertes aus dem Ertragswert.

Bewertungsumfang

Gegenstand der Bewertung sind die unter Grundbuchangaben aufgeführten Grundstücke oder Erbaurechte inklusive der Gebäude und Außenanlagen (wesentliche Bestandteile gemäß § 94 BGB). Nicht zum Bewertungsumfang zählen das auf dem Grundstück befindliche Zubehör sowie nicht fest mit dem Gebäude verbundene Zubehörteile und besondere Betriebseinrichtungen. Ausgeschlossen von der Bewertung wurde ebenfalls Mietereigentum sowie Pächtereigentum und sonstiges Eigentum dritter Personen (Scheinbestandteile). Zinsen (z.B. Zwischenfinanzierungszinsen) und Steuern (z.B. Grunderwerbssteuern) werden nicht berück sichtigt.

Marktwertermittlung nach § 16 Abs. 2 PfandBG

Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufs-bereitem Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Beleihungswertermittlung nach § 16 Abs. 2 PfandBG

Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen Merkmale des Objektes, der normalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.

Gesetzliche Grundlagen

Grundlage bei der Erstellung der Gutachten sind die einschlägigen genannten Vorschriften und Richtlinien, die darin vorgegebenen

Anweisungen werden an dieser Stelle nicht ausgeführt, es wird aber ausdrücklich Bezug auf die jeweils aktu ellsten Fassungen der

unten aufgeführten Regelungen genommen:

• Kreditwesengesetz (KWG)

• Solvabilitätsverordnung (SolvV)

• Capital Requirement Regulation (CRR)

• Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk)

• Pfandbriefgesetz (PfandBG)

• Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)

• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Rotationsprinzip gem. MaRisk

Der unterzeichnende Gutachter versichert, dass er das bewertungsrele-vante Objekt nicht mehr als 2 mal in Folge bewertet hat und somit die Vorgabe gemäß MaRisk BTO 1.2, 3 (Rotationsprinzip) eingehalten wird.

Leistungsumfang / Leistungsabgrenzung

Bei einer Marktwertermittlung handelt es sich nicht um ein Bausubstanzgutachten. Die Beschreibung der baulichen Anlagen sowie Angaben zu Beschaffenheit und tatsächlichen Eigenschaften von Grund und Boden basieren ausschließlich auf den im Rahmen der Ortsbesichtigung durch Inaugenscheinnahme gewonnenen Erkenntnisse, vorgelegten Unterlagen sowie seitens des Auftraggebers oder der von den an der Ortsbesichtigung betätigten Auskünfte. Es wird nach Auftrag von der vollständigen Funktionsfähigkeit der Immobilie, ihrer Bauteile und ihrer technischen Ausstattung ausgegangen, es sei denn, im Gutachten wurde entsprechend Anderes vermerkt.

Die Baubeschreibung umfasst vor allem vorherrschende Ausführungen/Ausstattungen, das Auftreten wertrelevanter Abweichungen in Teilbereichen kann daher nicht ausgeschlossen werden. Es wurden keine fachtechnischen Untersuchungen sowie Untersuchungen zu möglichen Verunreinigungen des Grund und Bodens vorgenommen. Die künftige Gebrauchstauglichkeit des Wertermittlungsobjekts, wie auch die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften, etwaiger privatrechtlicher Bestimmungen im Hinblick auf Gebäude- und Anlagenbestand und die Nutzung von Grund und Boden sowie der baulichen Anlagen wie auch die Nichtgefährdung der Nutzer durch vorhandene Baustoffe/Bauteile und Eigenschaften des Grund und Bodens wurden nach Auftrag nicht geprüft und als unkritisch unterstellt. Gleiches gilt für Erhebung und Entrichtung aller möglichen wertbeeinflussenden öffentlichen Abgaben, Beiträge, Gebühren etc. der des in der Wertermittlung zu Grunde gelegten Stichtags, es sei denn, im Gutachten wurde entsprechend Anderes vermerkt. Die Einhaltung öffentlicher Vorschriften, sowie die formelle und materielle Legalität hinsichtlich Bestand und Nutzung des gesamten Anwesens werden somit nach Auftrag unterstellt.

Haftungsausschluss

Der Auftraggeber bestätigt, aktuelle bzw. am Stichtag gütige und relevante Informationen verfügung gestellt zu haben. Sollten einzelne Sachverhalte nicht ausreichend mit Tatsachen belegt sein, so wurden durch den Gutachter angemessene Annahmen getroffen. Solten sich im Nachhinein die Unterlagen und/oder Annahmen als falsch herausstellen, so sind die davon betroffenen Teile des Gutachtens entsprechend zu korrigieren. Der Auftragnehmer behält sich das Recht vor, das Gutachten in einem solchen Fall nachträglich anzupassen. Es wird angenommen, dass die baulichen Anlagen entsprechend der Baugenehmigung erstellt und mängelfrei abgenommen wurden sowie eventuelle Umbauten, Erweiterungen o. ä. genehmigungskonform ausgeführt wurden. Die Untersuchung und Bewertung des Baugrundes hinsichtlich Tragfähigkeit und evtl. Altlasten und schädliche Bodenverunreinigungen sind nicht Bestandteil des Auftrags und wurden nicht vorgenommen; Freiheit von Kontaminationen oberhalb der gesetzlichen Grenzwerte wird unterstellt. Untersuchungen der baulichen Anlagen bezüglich Standsicherheit, Brand-, Schall- und Wärmeschutz sowie Kanaldichtigkeit, Asbest oder sonstiger Schadstoffe, Bauschäden und Baumängel, Befall durch tierische oder pflanzliche Schädlinge gehören ebenfalls nicht zum Gutachterauftrag. Für die nicht einsehbaren Bauteile wird ein mängelfreier Zustand unterstellt. Es werden keine Prüfungen betreffend den Anforderungen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und möglicherweise daraus resultierender Nachrüstpflichten vorgenommen. Dies betrifft auch die bei Neubau und baulichen Veränderungen (Umbau, Erweiterung, Sanierung etc.) einzuhaltenden Standards. Bei Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wird unterstellt, dass die Vorgaben des GEG eingehalten wurden.

Wie beauftragt, wird angenommen, dass mögliche Steuern, Gebühren oder Beiträge vollständig erhoben und beglichen wurden. Darüber hinaus wird unterstellt, dass die zu Grunde gelegten Mietverträge den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und nicht durch unbekannte Nachträge oder Nebenabreden verändert oder rechtlich angefochten wurde und somit unverändert Bestand haben. Ergänzend wird davon ausgegangen, dass die Mieter ihren Vertragspflichten nachkommen und keine Mietrückstände bestehen. Eine Überprüfung der Mieterbonitäten erfolgt nicht. Der Auftraggeber verwendet das Gutachten ausschließlich zum vereinbarten Zweck. Eine anderweitige Verwendung und Weitergabe an Dritte (auch nur auszugsweise) ist nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Sachverständigen gestattet. Die Haftung gegenüber dem Auftraggeber beschränkt sich auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Gegenüber Dritten ist egliche Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit des Gutachtens ausgeschlossen. Gegenüber Dritten wird keine Haftung übernommen.

Urheberschutz

Das Gutachten genießt Urheberschutz. Das Gutachten ist nur für den o.a. Verwendungszweck zum Bewertungsstichtag gültig. Eine darüberhinausgehende Verwendung - insbesondere eine Weitergabe an Dritte - ist nur zulässig, wenn der Sachverständige zuvor befragt wurde und seine Einwilligung dazu gegeben hat. Eine Veröffentlichung des Gutachtens bedarf in allen Fällen der vorherigen schriftlichen Einwilligung des Sachverständigen. Vervielfältigungen sind nur im Rahmen des Verwendungszweckes des Gutachtens gestattet. Untersuchungs- und Gutachtenergebnisse dürfen zu Zwecken der Werbung durch den Auftraggeber nur mit schriftlicher Zustimmung des Sachverständigen und nach vorheriger Billigung des Wortlauts und der Art der Darstellung der Werbung verwendet werden.

Auftragsnummer 24-00004

Seite 6 von 34 2R7RV

3 Lagebeschreibung

Makrolage

Region

Stadt / Einwohner

Stadt Recklinghausen / Regierungsbezirk Münster / Nordrhein-Westfalen

Die Kreisstadt Recklinghausen liegt im gleichnamigen Kreis (Regierungsbezirk Münster) und befindet sich ca. 22 km nordwesflich des Stadtzentrums von Dortmund. Recklinghausen trägt den Titel einer großen kreisangehörigen Stadt und beherbergt rd. 111.700 Einwohner (Stand: 31.12.2022). Die Stadt ist weiterhin Teil der Metropolregion Rhein-Ruhr, übernimmt innerhalb der Planungsregion Münster die Funktion eines Mittelzentrums und ist zudem Hochschulstandort. Darüber hinaus verläuft der Rhein-Herne-Kanal südlich bzw. die Lippe nördlich von Recklinghausen.

Das Statistische Bundesamt gibt zum Stichtag 30.06.2020 für Recklinghausen insgesamt ca. 41.600 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort bzw. rd. 41.900 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort bei einem positiven Pendlersaldo von 294 Personen an. Zum vorgenannten Stichtag wurden 2.575 ortsansässige Betriebe erfasst.

Es bestehen gute überörtliche Verkehrsanbindungen mit guter Erreichbarkeit der Bundesautobahnen A2 und A43. Mit dem Bahnhof Recklinghausen besteht eine gute Anbindung an das regionale Bahnstreckennetz. Bis zum Flughafen Dortmund beträgt die Entfernung vom Stadtzentrum aus rd. 40 km.

97.9 Quelle: IHK Nord Westfalen; Stand 2020

8,1 % - Kreis Recklinghausen 7,2 % - Nordrhein-Westfalen 5.7 % - Deutschland Quelle: Bundesagentur für Arbeit; Stand: 12/2023

-16,1 % (2021 bis 2050) Quelle: Statistisches Landesamt NRW

Das Bewertungsobjekt liegt im Zentrumsbereich von Recklinghausen an einer ausgebauten Hauptverkehrsstraße.

Es bestehen keine Stellplatzmöglichkeiten auf dem Bewertungsgrundstück. Im Bereich des öffentlichen Straßenlandes sind die Parkmöglichkeiten je nach Tageszeit erschwert.

Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs sind in der Nachbarschaft vorhanden. Der Bahnhof "Recklinghausen" ist rd. 700 m entfernt.

Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie weitergehende Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in der direkten Umgebung.

Überörtliche Verkehrslage

Allgemeiner Kaufkraftindex

Arbeitslosenquote

Bevölkerungsentwicklung

Mikrolage

Stadt / Ortsteil

Parkplatzsituation

Nahverkehrsmittel

Einkaufsmöglichkeiten

Auftragsnummer 24-00004

Seite 7 von 34 2R7RV

Wardin&Schmoranz

• Gutachten -

Schulen

Immissionen

Im näheren Umfeld in ausreichendem Umfang vorhanden. Umliegende Bebauung

schwerpunktmäßig: Wohn- und Geschäftshäuser, Bürogebäude

Das Bewertungsgrundstück befindet sich an einer stark befahrenen Straße, wodurch Lärmimmissionen entstehen.

Aus den vorgenannten Lagekriterien ergibt sich folgende Lagebeurteilung:

gute, innerstädtische Geschäftslage / mittlere, zentrale Wohnlage

Grundstücksbeschreibung

Zuschnitt / Gestalt

Beurteilung der Lage

Topografie

Abmessung

Baugrund

Versorgung

Entsorgung

Erschließungsbeiträge

Bauleitplanung

Zuwegung

Grenzbebauung / Überbauung

Reihengrundstück mit einem regelmäßigen Zuschnitt.

ehen

Straßenfront: ca. 12,5 m / mittlere Tiefe: ca. 14 m

Gemäß dem Besichtigungseindruck vor Ort kann von tragfähigen Baugrundverhältnissen ausgegangen werden.

Strom / Wasser / Gas / Telefon / Internet

Ein öffentlicher Kanalanschluss ist vorhanden.

Das Grundstück ist verkehrs- und versorgungstechnisch erschlossen. Gem. Besichtigungseindruck handelt es sich bei der Erschließungsstraße um eine historische, voll ausgebaute Straße, so dass für die Bewertung davon ausgegangen wird, dass Erschließungskosten und Abgaben nach BauGB und KAG abgerechnet und bezahlt sind.

Bebauungsplan Nr. 300 "Löhrhof" vom 19.12.2008; wesentliche Festsetzungen für den Bereich des Bewertungsgrundstücks: MK / 6-geschossig / geschlossene Bauweise / GRZ 1,0 / GFZ 6,0

Anmerkung

Eine Baugenehmigung der vorhandenen Aufbauten wurde nicht vorgelegt. Im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie aus den zur Verfügung gestellten Unterlagen ergeben sich keine Hinweise auf nicht genehmigungskonforme Aufbauten. Insofern kann die Legalität der vorhandenen Bebauung vorausgesetzt werden.

Es besteht ein direkter Straßenzugang. Wegerechte sind nicht erforderlich.

Es besteht tlw. eine Grenzbebauung der baulichen Anlagen. Augenscheinlich und nach der Flurkarte sind keine Grenzüberbauten vorhanden

4 Baubeschreibung

Objektart	Wohn- und Geschäftshaus
Baujahr	um 1900
Sanierung/Modernisierungen	zu verschiedenen Zeitpunkten / zuletzt wurde in 2017 das Ladenlokal modernisiert / ansonsten erfolgten laufende Instandhaltungsmallsnah- men
Wohneinheiten	3
Gewerbliche Einheiten	1 Ladenlokal im EG
Bauweise	Massivbauweise
Zuschnitt / Grundrisslösungen	funktionsgerechter Zuschnitt mit zweckmäßigen Grundrissen / die Wohnungen haben keine Balkone
Rohbau
Geschosse	KG / EG / 1 -2. OG / ausgebautes DG
Keller	vollunterkellert
Außenwände / Fassade	Mauerwerk / verputzte Fassadenbereiche / Fassade im EG vorne ver- klinkert
Innenwände	massiv oder leichte Trennwände
Decken	massiv über dem KG / ansonsten Holzbalkendecken
Treppenhaus	Betontreppe zum KG / Holztreppen zum Geschossbereich
Dach	Satteldach über Holzkonstruktion mit Ziegeleindeckung sowie Dachauf- bauten (Gauben)
Ausbau
Fenster / Belichtung	Kunststofffenster mit Isolierverglasungen
Türen	Holztüren / Glastüren / Metall-/FH-Türen bzw. Rauchschutztüren
Bodenbeläge	Fliesen / Laminat / Vinyl
Innenwandbehandlung ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	tapeziert / verputzt / Wandfliesen in den Sanitärbereichen / Installati- onsbereiche der Küchen gefliest
Heizung	Gasetagenheizungen
Wärmeübertragung	Heizkörper
Warmwasserversorgung	dezentral (Durchlauferhitzer / Uber-/Untertischgeräte)
	Lüftung / Klimatisierung

·

Wardin&Schmoranz

• Gutachten -

Sanitärausstattung / WC

Elektroinstallation

energetische Ausstattung

Gesamtausstattung

Bau-/Unterhaltungszustand

Außenanlagen

Energieausweis

Wohnungen: Wannenbäder in einfacher Ausstattung / Ladenlokal: getrennte Damen- und Herren-WCs in durchschnittlicher Ausstattung

leicht unterdurchschnittlich

durchschnittlich

mittel

durchschnittlich

u.a. Hausanschlüsse innerhalb der Grundstücksgrenze / befestigte Freiflächen / Grenzeinrichtungen

Einem potenziellen Käufer, Mieter, Pächter oder Leasingnehmer eines bebauten Grundstücks, Wohnungs- oder Teileigentums ist grundsätzlich der Energieausweis vorzulegen bzw. auszuhändigen (GEG 2020). Ausgenommen hiervon sind kleine Gebäude und Baudenkmäler. Grundsätzlich können Energieausweise für bestehende Gebäude entweder auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs oder des gemessenen Energieverbrauchs ausgestellt werden.

Die angeführte Bau- und Ausstattungsbeschreibung bezieht sich auf den vorgefundenen Zustand. Die Baubeschreibung umfasst nur die wesentlichen Merkmale, die für die Klassifizierung des jeweiligen Gebäudetyps notwendig sind. Die Angaben beziehen sich insoweit auf dominierende Ausstattungen u. Ausführungen. In Teilbereichen können Abweichungen vorliegen. Die Beschreibung dient als Grundlage für die Ermittlung der Herstellungskosten bzw. der Mietansätze. Es können Abweichungen in den einzelnen Bereichen der Gebäude und Außenanlagen auftreten, die jedoch auf den Gesamtwert keine Auswirkungen haben. Einbauküchen, falls vorhanden, bleiben im Rahmen der Wertermittlung ohne Berücksichtigung.

Hinweis

Seite 10 von 34 2R7RV

5 Grundbuch

22.04.2021 Auszug vom: Amtsgericht: Recklinghausen

Bestandsverzeichnis

Grundbuch von	Lfd. Nr. Band/ Blatt BV		Gemarkung	Flur	Flurstück(e)	Fläche (m²)
Recklinghausen	7865	r 1 - 1 -	Recklinghausen	338	34	192

Gesamtfläche davon zu bewerten

192 192

Abteilung I, Eigentümer gem. Grundbuchauszug

Abteilung II, Lasten / Beschränkungen

Band/ Blatt	Lfd.Nr Lfd.Nr. Flur- Abt II. BV	stück	Eintragung	Bemerkung	Wert (€)
7865 3 3 11 334			Ein Fensterrecht für den jeweili- gen Eigentümer des Grundstücks Flur 54 Nr. 234 der Gemarkung Recklinghausen.	Es besteht keine signifikante Beeinträchtigung in Bezug auf die vorhandene Bebau- ung/Nutzung.

Erläuterungen zum Grundbuch

Flurstücknachvollzug/Pfandobjektidentitätsprüfung

Der Grundbuchbestand ist anhand der vorliegenden Liegenschaftskarte in Zusammenhang mit dem Grundbuch ggf. und der Teilungserklärung nachvollziehbar. Ebenfalls wurde die Grundstücksgröße anhand der Flurkarte plausibilisiert und für angemessen beurteilt.

Grundbuch

Ein Grundbuchauszug mit genanntem Datum mit dem Bestandsverzeichnis und mit der Abteilung II konnte zur Verfügung gestellt werden.

Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis sind keine Herrschvermerke eingetragen.

6 Rechte, Lasten und Beschränkungen außerhalb des Grundbuches

Baulasten

Nach fernmündlicher Auskunft bei der Stadt Recklinghausen (Frau Großmann-Milano) am 30.03.2021 bestehen für den Bereich des Bewertungsgrundstücks keine Eintragungen im Baulastenverzeichnis.

Altlasten

Aufgrund der bisherigen Nutzung ergibt sich kein Altlastenverdacht. Auch aus der durchgeführten Ortsbesichtigung ergaben sich diesbezüglich keine Verdachtsmomente. Hierauf wird der Altlastenverdacht im derzeitigen Kenntnisstand aus Unterzeicht als unwahrscheinlich eingestuft. Für die Wertermittlung wird insofern von einem altlastenfreien Zustand ausgegangen.

Denkmalschutz

Das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz.

Anmerkung

Es liegen keine Hinweise für weiter Rechte Dritter sowie Lasten und Beschränkungen außerhalb des Grundbuches vor.

7 Bodenwert

Grdst .- teilfläche-Nr.		Hauptfläche		Nebenfläche 1		Nebenfläche 2		rentierlich ja/nein
	Bezeichnung	(m²)	€/m²	(m2)	€/m²	(m²)	€/m²		Bodenwert
	Flurstück 34	192	610					la	117.120

Bodenwert (rentierliche Anteile) Bodenwert (unrentierliche Anteile)

117.000

117.120

C

BODENWERT (gesamt) Entspricht 21% des Ertragswertes (MW) und 25% des Ertragswertes

Erläuterungen zum Bodenwert

(BLW).

Der aktuelle Bodenrichtwert wurde aus dem Onlineportal des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen ("BORIS.NRW") entnommen. Dort wird folgender zonaler Bodenrichtwert für den Bereich des Bewertungsgrundstücks veröffentlicht:

Richtwert	: 610 €/m² ebf. (zonal)
Stichtag	: 01.01.2023
Nutzungsart	: Kerngebiete
Geschosszahl	: 2- bis 4-geschossig
Ortsteil	: Innenstadt

Das Bewertungsgrundstück erfüllt die wesentlichen Kriterien des o.a. BRW. Insofern wird der BRW als belastbar eingestuft und im Rahmen der Wertermittlung zugrunde gelegt.

ထ Sachwert (Marktwert)

	Gebäude-Nr.					Grdst.-teilfläche-Nr. Bau- GND RND Herstellungskosten der baulichen Anlagen			Alterswert- minderung		Alterswertg. Herstel- lungsk.
	Gebäude		iahr		Jahre	m² BGF	€	%BNK	Ansatz	ళం
র		Wohn-/Geschäftshaus	1900 75 45				710 1.560 18.0 Linear 40.0				784.181

Alterswertgeminderte Herstellungskosten		784.181
+ Zeitwert der Außenanlagen	3,0%	23.525
Sachwert der baulichen und sonstigen Anlagen		807.706
+ Bodenwert des gesamten Grundstücks		117.000
Vorläufiger Sachwert		924.706
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
- Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden siehe Erläuterungen		25.000
Sachwert (ungerundet)		899.706
SACHWERT (gerundet)	900.000

· Auftragsnummer 24-00004

9 Sachwert (Beleihungswert)

Gebäude-Nr.			Grdst. teilfläche-Nr. Bau- GND RND		Herstellungskosten der baulichen Anlagen		Alterswertmin- derung		Zeitwert
	Gebäude	iahr	Jahre		m² BGF	ﺳ	Ansatz	9/2
	Wohn-/Geschäftshaus	1900 75 45					710 1.560 Linear 40.0		664.560

Zeitwert der baulichen Anlagen		664.560
+ Außenanlagen	3,0%	19.937
		684.497
- Sicherheitsabschlag	10,0%	68.450
		616.047
+ Baunebenkosten	18,0%	110.888
Wert der baulichen und sonstigen Anlagen		726.935
Bodenwert		117.000
Vorläufiger Sachwert		843.935
- Modernisierungs-/Instandhaltungsrückstau siehe Erläuterungen		25.000
Sachwert (ungerundet)		818.935
SACHWERT (gerundet)		818.000

Erläuterungen zum Sachwert

Flächenplausibilisierung

Die Bauzahlen und Wohn-INutzflächen wurden aus den vorhandenen Unterlagen (Wohn-Nutzflächenberechnung, Grundrisse) ohne eigenes Aufmaß entnommen bzw. überschlägig eigenermittelt, über das Ausbauverhältnis sowie der Flurkarte plausibilisiert und in Ansatz gebracht. Die im Rahmen der Flächenplausibilisierung ausgewiesenen Kennzahlen sind plausibel und bewegen sich innerhalb veröffentlichter Vergleichsspannen.

Plausibilisierung

rd. 408 m² WNF : rd. 710 m² BGF = rd. 0,57 bzw. rd. 408 m² WNF : rd. 568 m² GF = rd. 0,72

Gesamt- und Restnutzungsdauer

Unter Berücksichtigung der Objektart sowie des vorgefundenen Zustandes kann von folgender Gesamt- und Restnutzungsdauer ausgegangen werden:

tatsächliches Baujahr	: um 1900
Gesamtnutzungsdauer	: 75 Jahre (flächengewichtet aus einer GND von 80 Jahren
	für die Wohnnutzung und einer GND von 60 Jahren für
	das Ladenlokal / die Anlage 2 BelWertV wurde beachtet)
Restnutzungsdauer	: 45 Jahre

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer berücksichtigt den vorhandenen Zustand sowie durchgeführte Modernisierungen.

Baukosten

Die Herstellungskosten werden nach den ausgewiesenen Vergleichsdaten des BKI abgeleitet:

BKI 2023

Herstellungskosten	: 1.560 €/m² BGF
Regionalfaktor nach BKI	: 0,870 (Kreis Recklinghausen)
gewählter Ansatz	: 1.800 €/m² BGF
Baukostenspanne	: 1.755 - 2.785 €/m² BGF
Gebäudetyp	: Geschäftshäuser mit Wohnungen

Der Ansatz bezieht sich auf den vorhandenen Zustand.

Außenanlagen und Baunebenkosten

Die Ansätze für Außenanlagen und Baunebenkosten sind auf Basis von statistisch abgesicherten Prozentsätzen vergleichbarer Objekte kalkuliert und berücksichtigen die Vorgaben der Bellicksichtigung der Objektart sowie der vorhandenen Grundstückseigenschaften werden die zugrunde gelegten Ansätze für die Baunebenkosten und die Außenanlagen als angemessen beurteilt.

Alterswertminderung

lm vorliegenden Fall wird die lineare Abschreibungsmethodik gewählt.

Modernisierungs- und Instandhaltungsrückstau

Das Objekt insgesamt vermittelt derzeit allgemein einen durchschnittlichen Bau- und Unterhallungszustand. Die laufenden Instandhaltungsarbeiten wurden am Objekt weitestgehend durchgeführt. Jedoch wurden leichte Schäden im Bereich der rückwertigen Fassade festgestellt (leichte Rissbildungen, Anstrich erforderlich) und es sind tlw. baujahrstypische Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Kellers vorhanden.

Der nachfolgende Kostenansatz versteht sich als Überschlag. Ein besonderer Abschlag zuzüglich zur Alterswertminderung - entsprechend dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr - ist erforderlich. Es wird ein Betrag in Höhe von rd. 25.000 € im Rahmen der Wertermittlung berücksichtigt. Dieser Betrag enthält keine Modernisierungskosten.

Anmerkungen Sachwert

Mithilfe von durch die zuständigen Gutachterausschüsse ermittelten Sachwertfaktoren ist der vorläufige Sachwert an die Marktlage anzupassen. Derzeit liegen keine vom Gutachterausschuss ermittelten Sachwertfaktoren für mit dem Bewertungsobjekt vergleichbare Objekte vor. Im Rahmen dieser Bewertung wird auf die Anpassung des vorläufigen, rechnertes an die aktuelle Marktlage verzichtet. Der Sachwert wurde ohne Marktanpassung ermittelt. Der Marktwert wird hier aufgrund der Objektart und des Marktverhältens alleine aus dem maßgeblichen Ertragswert abgeleitet. Zudem handelt es sich bei dem Bewertungsobjekt um ein klassisches Renditeobjekt, bei dem sich der Marktwert am Ertragswert orientiert.

Sicherheitsabschlag (Beleihungswert)

Um eventuellen Baupreissenkungen und damit der nachhaltigen Güttigkeit der Ansätze Rechnung zu tragen, wurde im Beleihungswert (gemäß den Vorschriften nach § 16 Abs. 2 BelWertV) ein Sicherheitsabschlag in Abzug gebracht. Im vorliegenden Fall ist ein Sicherheitsabschlag von 10 % als angemessen zu beuteilen.

Prüfung gemäß BelWertV

§ 14 BelWertV (RND < 30 Jahre)

: nein

Seite 17 von 34 2R7RV

10 Ertragswert (Marktwert)

	Nutzung
	In Gebäude		RND	Zins	Anzahl	Fläche	Miete (€/m²)		RoE	Bodenvz.
		Nutzung / Beschreibung	Jahre	%	Sik.	m²	Ist	marktübl.	ਵ	€/a
O		A gewerblich / Ladenlokal EG	45	5.50		112	16.07	16,07	21.598	3.439
W	A	wohnwirtschaftlich / Woh- l nungen 1. OG bis DG	45	4.50	ന	296	5.31	5,31	18.861	2.457
		w = Wohnen, a = Gewerbe	0 45 -	ൾ 5.03	Σ 4	Σ 408			Σ 40.459	2 5.896

Bewirtschaftungskosten (Einzelaufstellung - Marktwert)

Nutzung		Instandhaltung		Verwaltung		MAW	Sonstiges		Summe
		In Gebäude	€/m²		EWE			€/m²
		Nutzung / Beschreibung	(/Stk.)	% HK	(/Stk.)	% RoE I	% RoE	(/Stk.)	% RoE	% ROE
	A	l gewerblich / Ladenlokal EG	13.50	0.50	431.96	20	4.0 I	1.20	0.60	13,6
W	A	wohnwirtschaftlich / Wohnungen 1. OG bis DG	13.50	0.50	350	રે રે	2.0 1	1.20 '	1.90	30.6

w = Wohnen, g = Gewerbe

Marktüblich erzielbarer Jahresrohertrag des Grundstücks		40.459
- Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten	21,6%	8.720
Marktüblicher Jahresreinertrag des Grundstücks		31.739
- Bodenwertverzinsungsbetrag		5.896
Marktüblicher Reinertragsanteil der baulichen Anlagen		25.843
x durchschnittlicher Barwertfaktor	17,62
Ertragswert der baulichen Anlagen Σ Barwerte der Nutzungen (RoE - Bewirtschaftungskosten - Bodenwertverzinsung) x Barwerffaktor		455.442
+ Bodenwert		117.000
Vorläufiger Ertragswert		572.442
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
- Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden (vgl. Sachwert)		25.000
Ertragswert (ungerundet)		547 442
ERTRAGSWERT (gerundet)		547.000

Ertragswert (Beleihungswert) 11 -

	Nutzung
		In Gebäude	RND	Zins	Anzahl	Fläche		Miete (€/m²)	ROE	Bodenvz.
		Nutzung / Beschreibung	Jahre	%	Stk.	m²	Ist	angesetzt	ਵ	€/a
0	A	gewerblich / Ladenlokal EG	45	6,25		112	16,07	16,07	21.598	3.908
W	A	wohnwirtschaftlich / Woh- nungen 1. OG bis DG	45	5.25	ന	296	5,31	5,31	18.861	2.866
			Q 45	ഗ് 5,78	Σ 4	Σ 408			2 40.459	Σ 6.774.

Bewirtschaftungskosten (Einzelaufstellung - Beleihungswert)

Nutzung		Instandhaltung		Verwaltung		MAW	Sonstiges		Summe*
		In Gebäude	€/m²		EWE			€/m²
		Nutzung / Beschreibung	(/Stk.)	% HK	(/Stk.)		% RoE % RoE	(/Stk.)	% ROE	% ROE
	A	gewerblich / Ladenlokal EG	13,50 0,50		431.96	יו 2,0 י	4.0	1.20	0.60	15.0
W	A	wohnwirtschaftlich / Wohnungen 1. OG bis DG	13.50	0.50	350	5.6	2.0	1.20	1.90	30.6

* ggf. angepasst an Mindestansatz von 15%

w = Wohnen, g = Gewerbe

Modernisierungsrisiko (Beleihungswert)

Nutzung			Modernisierungsrisiko		BWK Gesamt
		In Gebäude Nutzung / Beschreibung	% HK	€/m²	% RoE	€	% RoE
	A	gewerblich / Ladenlokal EG	0,20	5.43	2.8	3.848	17,8
w	A	wohnwirtschaftlich / Wohnungen 1. OG bis DG				5.778	30,6

Σ 9.626 Ø 23,8

Ø 22,3

w = Wohnen, g = Gewerbe

Auftragsnummer 24-00004

ERTRAGSWERT (gerundet)		474.000
Ertragswert (ungerundet)		474.056
+ Bodenwert		117.000
- Modernisierungs-/Instandhaltungsrückstau	(vgl. Sachwert)	25.000
Ertragswert der baulichen Anlagen S. Barwerte der Nutzungen(RoE - Bewirtschaftungskosten - Bodenwertverzinsung) x Barwertfaktor		382.056
x durchschnittlicher Barwertfaktor	15,88
Gebäudereinertrag		24.059
- Bodenwertverzinsungsbetrag		6.774
Jahresreinertrag		30.833
- Bewirtschaftungskosten	23,8%	9 626
Jahresrohertrag		40.459

Seite 20 von 34 2R7RV

Erläuterungen zum Ertragswert

Tatsächliche Mieten / Erträge

Gemäß einer vorgelegten Mietaufstellung vom 08.10.2020 werden folgende Mieten erzielt:

Gewerbe
Ladenlokal EG	: rd. 112 m² NF zu 1.800,00 € = rd. 16,07 €/m² NF
	Nutzung: Wettbüro
	Mietvertrag vom 01.12.2019
	Laufzeit: bis 30.11.2024 / danach Verlängerung um
	2x5 Jahre, wenn nicht 6 Monate vor Ablauf gekündigt wird
	Nebenkosten: trägt der Mieter
	Indexierung: vorhanden / an VPI gekoppelt
Wohnungen
Walnum 1 no

Wohnung 1. OG	: rd. 107 m² WF zu 572,45 € = rd. 5,35 €/m² WF
Wohnung 2. OG	: rd. 107 m² WF zu 550,00 € = rd. 5,14 €/m² WF
Wohnung DG	: rd. 82 m² WF zu 450,00 € = rd. 5,49 €/m² VVF

Durchschnittsmiete Wohnen = rd. 5,31 €/m² WF

Nachhaltige Mieten / Erträge

Wohnen

Im Mietspiegel von Recklinghausen (Stand: 01.01.2022) sind folgende Vergleichsmieten angegeben:

Baujahrsgruppe	: modernisierte Wohnungen in
	Gebäuden, die bis zum
	31.12.1947 fertiggestellt wurden
Ausstattung	: mit Bad/WC mit Heizung und
	Isolierverglasung
Mietspanne	: 4.90 - 5.40 €/m² WF
	(Mittel: 5,15 €/m² WF)

Der IVD weist in seinem Wohn-Preisspiegel 2023 eine Durchschnittsmiete von 7,10 €/m² für Wohnraum in Recklinghausen mit einem mittleren Wohnwert und 6,00 €/m² WF für Wohnraum mit einem einfachen Wohnwert aus (Bestandswohnungen, Wiedervermietung/Neuvertragsmiete).

Gemäß der vdpResearch-Datenbank (Stand: 08/2023) werden für den Kreis Recklinghausen folgende marktübliche Durchschnittsmieten veröffentlicht:

mittlere Lage / mittlere Ausstattung	: 6,60 €/m² WF
mittlere Lage / einfache Ausstattung	6.40 €/m² WF

Für den Wohnraum sind unter Berücksichtigung der Wohnungsgrößen, der Art, der Ausstattungsmerkmale, der Beschaffenheiten und der Lage sowie sonstiger Faktoren die tatsächlich gezahlten Mieten als moderat, jedoch marktüblich und nachhaltig erzielbar zu bezeichnen. Das moderate Mietniveau wird hinreichend im zugrunde gelegten Liegenschaftszinssatz berücksichtigt.

Gewerbe

Im gewerblichen Mietspiegel der IHK Nordwestfalen (Stand: 2020/2021) ist für Ladenlokale im Innenstadtbereich von Recklinghausen eine Vergleichsspanne von 9,00 - 20,00 €/m² NF veröffentlicht.

Ansonsten liegen gewerbliche Vergleichsmieten in nur sehr eingeschränktem Umfang vor.

'Unter Berücksichtigung der Lage- und Objekteigenschaften sowie der aufgeführten, marktüblichen Vergleichsspanne wird das Bestandsmietniveau der Ladenfläche als marktüblich und nachhaltig eizielbar eingestuft.

Bewirtschaftungskosten

Die Bewirtschaftungskosten werden unter Würdigung der BelWertV (Anlage 1), der Angaben in der ImmoWertV 2021 sowie den Ausweisungen des Gutachterausschusses im aktuellen Grundstücksmarktbericht angesetzt und sind für das Bewertungsobjekt angemessen. Das Mietausfallwagnis sowie die Instandhaltungsund Verwaltungskosten wurden nach Erfahrungssätzen vergleichbarer Objekte gewählten Ansätze berücksichtigen im vorliegenden Bewertungsfall die Objektart, die entsprechenden Flächennutzungen im Objekt, die Ausstattung und den Objektzustand. In Bezug auf den Beleihungswert ist nach der BelWertV ein Mindestansatz von 15 % zu berücksichtigen. Ggf. weitere Kostenarten, sofern erforderlich, (z.B. Modernisierungsrisiko), werden außerhalb dieser Mindesthöhe in Abzug gebracht.

Eine aufgrund der Energieeffizienz beim Vermieter verbleibende CO2-Abgabe wird unter "Sonstige Bewirtschaftungskosten" gesondert angesetzt. Dabei sind auf Basis eines Berechnungstools der HypZert-Fachgruppe "Energie & Umwelt" die Brennstoffart, die Nutzungsart und der als wahrscheinlich angesehene Energieverbrauch maßgeblich.

Modernisierungsrisiko

Im vorliegenden Fall ist angesichts der Objektart ein Modernisierungsrisiko für den Bereich des Ladenlokals zu berücksichtigen. Mit Hilfe des quantifizierten Modernisierungsrisikos sollen die notwendigen Anpassungsmaßnahmen abgedeckt werden, die zusätzlich zu den Instandhaltungsmaßnahmen zur Aufrechterhaltung der Marktgängigkeit und der zum Bewertungsstichten Ertragsfähigkeit (Mietausgangsniveau) notwendig sind. Diesbezüglich ist ausschließlich der Modernisierungsaufwand zu berücksichtigen, der erforderich ist, um das Ausgangsmietniveau dauerhaff zu sichern. Unter Berücksichtigung der Ausstattung, des Gebäudealters und der im Objekt vorgefundenen Nutzungen erfolgt hier gem. BelWertV ein Ansatz für ein Modernisierungsrisiko i.H.v. 0,2 % der Neubauherstellungskosten.

Liegenschaftszinssatz

Der Gutachterausschuss der Stadt Recklinghausen veröffentlicht in seinem aktuellen Grundstücksmarktbericht 2022 folgende Liegenschaftszinssätze:

Mehrfamilienhäuser (gewerbl. Anteil < 20 %)	3,5 % (+/- 1,2)
Wohn-/Geschäftshäuser (gewerbl. Anteil > 20 %)	: 3,9 % (+/- 1,4)

Unter Berücksichtigung der mittleren, zentralen Wohnlage, der guten innerstädtischen Geschäftslage, der durchschnittlichen Objekteigenschaften, der Nutzungsart, des Mietniveaus sowie der derzeitigen, regionalen Marktgegebenheiten ist im vorliegenden Fall ein Liegenschaftszinssatz von durchschnittlich rd. 5,03 % (Ladenlokal: 5,5 % / Wohnen: 4,5 %) als angemessen zu beurteilen.

Kapitalisierungszinssatz

Die BelWertV gibt grundsätzlich eine Mindestkapitalisierungszinssatzspanne von 3,5 bis 5,5 % für Wohnen bzw. von 4,5 bis 6,5 % für Gewerbe vor. Unter Berücksichtigung der seitens der Deutschen Bundesbank veröffentlichten aktuellen Rendite 30-jähriger Bundesanleihen liegen die Mindestkapitalisierungszinssätze derzeit bei 5,1 % für Wohnen bzw. bei 6,1 % für Gewerbe. Darüber hinaus sind objektartbedingt ggf. weitere Zuschläge vorzunehmen (+0,5 % in Bezug auf Warenhäuser, Selbstbedienungs- und Fachmärkte, Hotels, Kliniken, Rehabilitationseinrichtungen, Pflegeheime, landwirtschaftlich genutzte Objekte, Verbrauchermärkte, Einkaufszentren, Freizeitimmobilien, Parkhäuser, Tankstellen sowie Lager- und Logistikimmobilien / +1,0 % bei Produktionsimmobilien). Unter Berücksichtigung der langfristigen regionalen Marktentwicklungen, der nachhaltigen Nachfragekriterien sowie der Gebäudekonzeption und ein als angemessen einge schätzter Kapitalisierungszinssatz angesetzt.

Ergebnisplausibilisierung

Im aktuellen Grundstücksmarktbericht der Stadt Recklinghausen 2022 werden folgende Vergleichsfaktor ausgewiesen:

Mehrfamilienhäuser (gewerbl. Anteil < 20 %) Wohn-/Geschäftshäuser (gewerbl. Anteil > 20 %)

15.8-fache (+/- 2.9) : 14,3-fache (+/- 2,9)

Der in diesem Gutachten ermittelte Marktwert ordnet sich im Bereich dieser Vergleichsspannen ein und wird unter Berücksichtigung der Lage- und Objekteigenschaften sowie der derzeitigen Marktsituation als plausibel beurteilt.

Prüfungen gemäß BelWertV

S 4 Abs. 3 BelWertV (Sachwert liegt 20 % unter dem Ertragswert)	nein
\$ 13 Abs. 1 BelWertV (negativer Reinertrag)	nein
S 13 Abs. 2 BelWertV (RND < 30 Jahre)	: neın
S 13 Abs. 3 BelWertV (Bodenwertanteil > 50 %)	: nein

12 SWOT-Analyse

Stärken

• gute, innerstädtische Geschäftslage

• gute Anbindungen an das Straßen- und ÖPNV-Netz

• das Objekt ist voll vermietet

Schwächen

• Lärmimmissionen durch die stark befahrene Straße "Kaiserwall"

• das Objekt weist einen moderaten Instandhaltungsanstau auf

• keine Stellplätze auf dem Grundstück und erschwerte Parkmöglichkeiten im Bereich des öffentlichen Straßenlandes

Chancen

• steigende Mieten/Preise

• energetische Gebäudeoptimierung

Risiken

• sinkende Mieten/Preise

• steigende Finanzierungskosten

• steigende Energiekosten

• prognostizierter Bevölkerungsrückgang

13 - Flächen- und Ertragszusammenstellung (Marktwert)

Gebäude-Nr.		WOHNEN		GEWERBE
	Gebäude	Fläche (m²)	RoE (€)	Fläche (m²)		RoE (€)
A	Wohn-/Geschäftshaus	296	18.861	112		21.598
		2 296	Σ 18.861	Σ 112		Σ 21.598
		Gesamte WNfl. (m²)				408
		Gesamtrohertrag (€)				40.459

2R7RV

14 Ergebnisübersicht

Evtl. Lasten sind zusätzlich im Beleihungswert noch zu berücksichtigen.	Marktwert § 16 PfandBG	Beleihungswert lastenfrei (§ 16 PfandBG)
Werte	Sachwert	900.000	818.000
	Ertragswert	547.000	474.000
Marktwert Beleihungswert (87% vom MW)	Ableitung vom Ertragswert Ableitung vom Ertragswert	547.000	474.000
Vergleichsparameter	€/m² WNfl.	1.340	1.160
	x-fache Jahresmiete	13,5	11,7
	RoE Wohnen / Gewerbe	47 / 53	47 / 53
	Bruttorendite (RoE/x)	7 4%	8,5%
	Nettorendite (ReE/x)	5,8%	6,5%
Mietfläche	Wohnfläche	296 m²	296 m²
	Nutzfläche	112 m²	112 m²
	Σ	408 m²	408 m²
Ertrag	Jahresrohertrag	40.459	40.459
	Jahresreinertrag	31.739	30.833
Liegenschafts-/ Kapitalisierungszinssatz	Wohnen Gewerbe i.D.	4,50% 5,50% 5,03%	5,25% 6,25% 5,78%
Bewirtschaftungskosten	Wohnen	30,6%	30,6%
	Gewerbe	13,6%	17,8%
	i.D.	21,6%	23,8%

15 Anlagenverzeichnis

Fotodokumentation Makro- und Mikrolage Liegenschaftskarte (TIM-Online)

31.12.2023

iengutachter HypZert small Alexander, Schmoranz

---

Auftragsnummer 24-00004

Erstellt am:

. . ...

Seite 24 von 34 2R7RV

16 Fotodokumentation

Frontansicht

Umfeld

Umfeld

Auftragsnummer 24-00004

2:00 11:

Seite 25 von 34 2R7RV

Rückseitige Fassade

Innenhof

Auftragsnummer 24-00004

Seite 26 von 34 2R7RV

separater Kellerraum

Allgemeinkeller

Gastherme Ladenlokal EG

Weitere Ansicht Allgemeinkeller

Auftragsnummer 24-00004

Seite 27 von 34 2R7RV

Innenansicht Ladenlokal

Wohn- und Geschäftshaus 45657 Recklinghausen, Kaiserwall 1

Innenansicht Ladenlokal

Innenansicht Ladenlokal

Auftragsnummer 24-00004

2019年10月

Seite 28 von 34 2R7RV

Innenansicht Ladenlokal

Treppenhaus

Innenansicht Wohnung 1. OG

4 19 12 13

Auftragsnummer 24-00004

최소 10-11-2

Seite 29 von 34 2R7RV

Innenansicht Wohnung 1. OG

Innenansicht Wohnung 1. OG

Innenansicht Wohnung 2. OG

Auftragsnummer 24-00004

Seite 30 von 34 2R7RV

Wohn- und Geschäftshaus 45657 Recklinghausen, Kaiserwall 1

Innenansicht Wohnung 2. OG

Gastherme Wohnung 2. OG

Auftragsnummer 24-00004

Seite 31 von 34 von 34 von 3 : 2R7RV

Makro- und Mikrolage

Übersichtskarte Falk

45657 Recklinghausen , Westf, Kaiserwall 1

ഗ്രംഭിനിക്കുന്ന നേടിയിലെ സംസ്ഥിതിച്ച് നിന്നും ഈ സ്വാധവന്തം വേദന്ത്രിക്കുന്നു.
നിർമ്മാന്ത്രി ഗ്രാംഗ്രി സ്വീപി (1988-ൽ പ്രാമ്പ്യോപിക്കുന്നത്. സംസ്ത്രിക്കുന്ന പ്രവേശ്വാസം

atenquelle
AIRDUMONT GmbH & Co. KG Standi 2018

Dieses Bakinnent bandet auf der Bostelling Die 2012.021 ach www.gesport.der. ein Service der Storice der Keizelich Form.
or der Groupe & gequirt@ 2021

Seite 32 von 34 2R7RV

Flurkarte

Seite 34 von 34 2R7RV