PEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Registration Form • Jan 15, 2024

PEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Bakırköy / İSTANBUL

(18 Adet İşyeri)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Rapor No: 2023 / 929

1.	RAPOR ÖZETĠ4
2.	RAPOR BĠLGĠLERĠ 5
3.	ġĠRKET BĠLGĠLERĠ6
4.	MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ6
5.	DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA
	HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA7
6.	MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR 7
7.	DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER 7
8.	DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI8
9.	UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR 9
10.	TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI 10
10.1.	TAPU KAYITLARI 10
10.2.	TAPU TAKYĠDATI 11
10.3.	TAKYĠDAT AÇIKLAMALARI 11
11.	BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ12
11.1.	ĠMAR DURUMU 12
11.2.	ĠMAR DOSYASI ĠNCELEMESĠ 13
11.3.	ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, RĠSKLĠ YAPI TESPĠTĠ, PLAN ĠPTALLERĠ
	V.B. KONULAR13
11.4.	YAPI DENETĠM FĠRMASI13
11.5.	SON ÜÇ YIL ĠÇERĠSĠNDEKĠ HUKUKĠ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞĠġĠM14
12.	TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU 15
12.1.	KONUM VE ÇEVRE BĠLGĠLERĠ 15
12.2.	BÖLGE ANALĠZĠ 16
	12.2.1.ĠSTANBUL ĠLĠ: 16
	12.2.2.BAKIRKÖY ĠLÇESĠ: 18
12.3.	DÜNYA EKONOMĠSĠNE GENEL BAKIġ20
12.4.	TÜRKĠYE'NĠN MAKROEKONOMĠK GÖRÜNÜMÜ 21
12.5.	MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT
	TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER25
	12.5.1.TÜRKĠYE GAYRĠMENKUL PĠYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDĠTLER 27
13.	YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ28
14.	AÇIKLAMALAR 28

15.	EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ 30
16.	DEĞERLENDĠRME30
17.	DEĞERLEME YAKLAġIMLARI 30
17.1.	PAZAR YAKLAġIMI31
17.2.	MALĠYET YAKLAġIMI 32
17.3.	GELĠR YAKLAġIMI 33
18.	FĠYATLANDIRMA 34
19.	ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ 39
19.1.	FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI VE
	BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLAMASI39
19.2.	KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER 39
19.3.	GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ 39
19.4.	GAYRĠMENKUL ÜZERĠNDEKĠ TAKYĠDAT VE ĠPOTEKLER ĠLE ĠLGĠLĠ GÖRÜġ 39
19.5.	DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN, ÜZERĠNDE ĠPOTEK VEYA GAYRĠMENKULÜN
	DEĞERĠNĠ DOĞRUDAN ETKĠLEYECEK NĠTELĠKTE HERHANGĠ BĠR TAKYĠDAT BULUNMASI
	DURUMLARI HARĠÇ, DEVREDĠLEBĠLMESĠ KONUSUNDA BĠR SINIRLAMAYA TABĠ OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ39
19.6.	BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE
	VARSAYIMLAR 40
19.7.	ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NEDEN VERĠLMEDĠKLERĠNĠN
	GEREKÇELERĠ 40
19.8.	MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ 40
19.9.	HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE,
	EMSAL PAY ORANLARI 40
	19.10. YASAL GEREKLERĠN YERĠNDE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA
	ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP
	OLMADIĞI40
	19.11. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN TAPUDAKĠ NĠTELĠĞĠNĠN, FĠĠLĠ KULLANIM
	ġEKLĠNĠN VE PORTFÖYE DAHĠL EDĠLME NĠTELĠĞĠNĠN BĠRBĠRĠYLE UYUMLU OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ ĠLE GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE
	ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ40
20.	SONUÇ41

1. RAPOR ÖZETĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	PEKER GAYRĠMENKULYATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ	Ataköy 7-8-9-10. Kısım Mahallesi, ÇobançeĢme E-5 Yan Yol, Nef 22 Ataköy Sitesi, 18 Adet ĠĢyeri Bakırköy / ĠSTANBUL
DAYANAK SÖZLEġME	01 Aralık 2023 tarih ve 2196 - 2023/074 no ile
DEĞERLEME TARĠHĠ	29 Aralık 2023
RAPOR TARĠHĠ	08 Ocak 2024
DEĞERLENEN TAġINMAZIN TÜRÜ	18 Adet ĠĢyeri
DEĞERLENEN MÜLKĠYET HAKLARI	Tam mülkiyet
TAPU BĠLGĠLERĠ ÖZETĠ	Ġstanbul Ġli, Bakırköy Ġlçesi, Kartaltepe Mahallesi, 62 ada, 116 nolu parsel, 18 adet bağımsız bölüm (Bkz. Tapu Kayıtları)
ĠMAR DURUMU ÖZETĠ	"Turizm ve Ticaret" Alanında kalmaktadır. (Bkz. Ġmar Durumu)
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 18 adet iĢyerinin değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek Ģekilde hazırlanmıĢtır.

GAYRĠMENKUL ĠÇĠN TAKDĠR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARĠÇ)
BAKIRKÖY ĠLÇESĠ, KARTALTEPE MAHALLESĠ'NDE YER ALAN 62 ADA, 116 NOLU PARSELDE KONUMLU 18 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN 325.950.000,-TL PEKER GYO HĠSSESĠNE DÜġEN TOPLAM PAZAR DEĞERĠ
BAKIRKÖY ĠLÇESĠ, KARTALTEPE MAHALLESĠ'NDE YER ALAN 62 ADA, 116 NOLU PARSELDE KONUMLU 18 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN 1.097.000,-TL PEKER GYO HĠSSESĠNE DÜġEN TOPLAM AYLIK KĠRA DEĞERĠ
RAPORU HAZIRLAYANLAR
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
M. Kıvanç KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114)	Engin AKDENĠZ (SPK Lisans Belge No: 403030)

2. RAPOR BĠLGĠLERĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	PEKER GAYRĠMENKULYATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ	Ataköy 7-8-9-10. Kısım Mahallesi, ÇobançeĢme E-5 Yan Yol, Nef 22 Ataköy Sitesi, 18 Adet ĠĢyeri Bakırköy / ĠSTANBUL
DAYANAK SÖZLEġME	01 Aralık 2023 tarih ve 2196 - 2023/074 no ile
MÜġTERĠ NO	2196
RAPOR NO	2023/929
DEĞERLEME TARĠHĠ	29 Aralık 2023
RAPOR TARĠHĠ	08 Ocak 2024
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 18 adet bağımsız bölümün değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek Ģekilde hazırlanmıĢtır.
RAPORU HAZIRLAYANLAR	M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Engin AKDENĠZ - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 403030
RAPORA KONU GAYRĠMENKUL ĠÇĠN ġĠRKETĠMĠZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER	Konu taĢınmazlar için Ģirketimiz tarafından ilk defa rapor hazırlanmaktadır.

3. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ

ġĠRKET ADI	LOTUS GAYRĠMENKUL DEĞERLEME VE DANIġMANLIK A.ġ.
ġĠRKET MERKEZĠ	Kadıköy/ĠSTANBUL
ġĠRKET ADRESĠ	Gömeç Sokak, No: 37 Akgün ĠĢ Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / ĠSTANBUL
TELEFON	(0216) 545 48 66-(0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29-(0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37-
FAKS	(0216) 339 02 81
EPOSTA	bilgi@lotusgd.com
WEB	www.lotusgd.com
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	10 Ocak 2005
SERMAYE PĠYASASI KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO	07 Nisan 2005 – 14/462
BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO	12 Mart 2009- 3073
TĠCARET SĠCĠL NO	542757/490339
KURULUġ SERMAYESĠ	75.000,-YTL
ġĠMDĠKĠ SERMAYESĠ	1.000.000,-TL

4. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

ġĠRKET ÜNVANI	PEKER GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.
ġĠRKETĠN ADRESĠ	Cumhuriyet mah. SilahĢör cad. Yeniyol sok. No:8/2-3 ġiĢli / ĠSTANBUL
TELEFON NO	0212 444 32 64
FAKS NO	0212 241 00 90
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	25.04.2017
TĠCARET SĠCĠL NO	81769
HALKA AÇIKLIK ORANI	%60,83
KAYITLI SERMAYE TAVANI	1.850.000.000,-TL
ÖDENMĠġ SERMAYESĠ	669.833.746,99-TL
FAALĠYET KONUSU	ġirketin faaliyet alanları Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına iliĢkin düzenlemelerinde yazılı amaç ve konular ile esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmaktır.

5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA

Bu rapor, aĢağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmıĢ olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.

• Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar"
• Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"
• Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)

6. MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR

Bu rapor Peker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.'nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve Ģirket portföyünde yer alan gayrimenkullerin Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır. MüĢteri tarafından getirilmiĢ herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

7. DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER

Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.

8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI

Bu rapor, müĢterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.

Pazar değeri:

Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir iliĢkiden etkilenmeyeceği Ģartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kiĢiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleĢtirecekleri alım satım iĢleminde el değiĢtirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.

Bu değerleme çalıĢmasında aĢağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

• Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul edilmiĢtir.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
• Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkullerin satıĢı için makul bir süre tanınmıĢtır.
• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peĢin olarak yapılmaktadır.
• Gayrimenkullerin alım satım iĢlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleĢtirilmektedir.

9. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR

Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aĢağıdaki hususları teyit ederiz.

• a. Raporda yer alan görüĢ ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koĢullarla sınırlıdır. Tümü kiĢisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmıĢ çalıĢmaların sonucudur.
• b. ġirketimizin değerleme konusunu oluĢturan tesis ve mülklere iliĢkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu iĢin içindeki taraflara karĢı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır.
• c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmıĢ olan bir değere; özel koĢul olarak belirlenen bir sonuca ulaĢmaya ya da sonraki bir olayın oluĢmasına bağlı değildir.
• d. ġirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleĢtirmiĢtir.
• e. ġirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değiĢikliklerin ve ekonomide yaĢanabilecek olumlu ya da olumsuz geliĢmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taĢımaz.
• f. Mülkün takdir edilen değerde değiĢikliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıĢtır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dıĢındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koĢullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.

10. TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI

10.1. Tapu kayıtları

SAHĠBĠ	PEKER GAYRĠMENKULYATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. (*)
ĠLĠ- ĠLÇESĠ	Ġstanbul – Bakırköy
MAHALLESĠ	Kartaltepe
PAFTA NO	--
ADA NO	62
PARSEL NO	116
NĠTELĠĞĠ	Yirmi Üç Katlı A Ve B Bloklu Yirmi Dört Katlı C, D, E Ve F Bloklu Betonarme Mesken, Ofis, ĠĢyeri Ve Arsası
ARSA ALANI	19.248,98 m²

BLOK NO	KAT NO	B. B. NO	B. B. NİTELİĞİ	ARSA PAY/PAYDA	TAPU TARİHİ	YEVMİYE NO	CİLT NO	SAYFA NO
A	2. Bodrum	5	Depolu İşyeri	5071/1551063	13.10.2017	11329	588	58119
A	2. Bodrum	6	Depolu İşyeri	13567/1551063	13.10.2017	11329	588	58120
B	2. Bodrum	8	Depolu İşyeri	7558/1551063	13.10.2017	11329	590	58375
C	Zemin	11	İş Yeri	2848/1551063	13.10.2017	11329	594	58724
C	Zemin	15	İş Yeri	2798/1551063	13.10.2017	11329	594	58728
C	2. Bodrum	274	İşyeri	220/1551063	13.10.2017	11329	597	58987
C	2. Bodrum	275	İşyeri	220/1551063	13.10.2017	11329	597	58988
D	2. Bodrum	2	Depolu İşyeri	6990/1551063	13.10.2017	11329	597	58994
D	2. Bodrum	3	Depolu İşyeri	7337/1551063	13.10.2017	11329	597	58995
D	2. Bodrum	5	Asma Katlı Depolu İşyeri	3866/1551063	13.10.2017	11329	597	58997
D	Zemin	18	İşyeri	3218/1551063	13.10.2017	11329	597	59010
E	2. Bodrum	9	Asma Katlı Depolu İşyeri	4065/1551063	13.10.2017	11329	598	59171
E	1. Bodrum	14	İşyeri	5013/1551063	13.10.2017	11329	599	59176
F	2. Bodrum	1	Depolu İşyeri	8586/1551063	13.10.2017	11329	601	59431
F	2. Bodrum	2	Depolu İşyeri	5060/1551063	13.10.2017	11329	601	59432
F	2. Bodrum	3	Depolu İşyeri	7681/1551063	13.10.2017	11329	601	59433
F	1. Bodrum	8	İşyeri	9944/1551063	13.10.2017	11329	601	59438
F	1. Bodrum	246	İşyeri	314/1551063	13.10.2017	11329	604	59676

(*) B Blok 8 nolu ve D Blok 2 nolu bağımsız bölümler, 06/10/2023 tarih 2023-08788-01 sayılı Finansal Kiralama Sözleşmesi ile Ziraat Katılım Bankası A.Ş. mülkiyetine geçmiş olup sözleşme yükümlülükleri yerine getirildikten sonra tekrar Peker GYO adına tescil edilecektir.

Ayrıca A5-C11-C15-F2-F8 nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarında tam hissesi Peker GYO'ya ait gözükmekle birlikte Şirket ile Timur Gayrimenkul arasında yapılmış olan sözleşmeler gereği Şirket yönetimi bu 5 adet bağımsız bölümde Timur Gayrimenkul'ün 1/2 oranında hak sahibi olduğunu beyan etmiştir. Bu nedenle Peker GYO'nun toplam değeri hesaplanırken bu 5 adet bağımsız bölümün 1/2 hisseleri dikkate alınmıştır.

10.2. Tapu Takyidatı

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,

TKGM Web Tapu portalından alınan takbis belgelerinden hareketle rapora konu taĢınmazlar üzerinde aĢağıdaki notların bulunduğu tespit edilmiĢtir.

Beyanlar Hanesinde (Tüm taĢınmazlar üzerinde müĢtereken):

• KM ne ÇevrilmiĢtir. (05.07.2019 tarih, 7973 yevmiye)
• Yönetim Planı DeğiĢikliği : 22.09.2017 (27.10.2017 tarih, 11894 yevmiye)

Rehinler Hanesinde:

• QNB FĠNANSBANK A.ġ. lehine 1/0 dereceden 18100000.00 TL bedelle 07.06.2022 tarih, 10976 yevmiyeli ipotek Ģerhi. (E-9 nolu bağ. böl. üzerinde)
• QNB FĠNANSBANK A.ġ. lehine 1/0 dereceden 40060000.00 TL bedelle 24.08.2017 tarih, 9712 yevmiyeli ipotek Ģerhi. (F-8 nolu bağ. böl.üzerinde)
• Ziraat Katılım Bankası A.ġ. lehine 1/0 dereceden 14062500.00 TL bedelle 21.12.2023 tarih, 22332 yevmiyeli ipotek Ģerhi. (D-5 nolu bağ. böl. üzerinde)
• Ziraat Katılım Bankası A.ġ. lehine 1/0 dereceden 18375000.00 TL bedelle 21.12.2023 tarih, 22333 yevmiyeli ipotek Ģerhi. (E-14 nolu bağ. böl. üzerinde)

ġerhler Hanesinde:

Finansal Kiralama ġerhi: ZĠRAAT KATILIM BANKASI A.ġ. nin 06/10/2023 tarih 2023- 08788-01 sayılı SözleĢme ile. (11.10.2023 tarih, 17689 yev.) (B-8 ve D-2 nolu bağ. böl. üzerinde müĢtereken)

10.3. Takyidat Açıklamaları

Yönetim planı beyanı ve cins değiĢikliği beyanı yasal bir gereklilik olup taĢınmazların alım satımını engellememektedir.

(Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30.maddesinde "(1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. (Değişik cümle:RG-9/10/2020-31269) Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. (2) (Ek:RG-17/1/2017-29951)(2) (Değişik:RG-9/10/2020-31269) Ortaklıklar, sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri bağlı ortaklıkları lehine kendi portföyündeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirebilir ve söz konusu bağlı ortaklıkları lehine teminat, garanti ve kefalet verebilirler. (3) Bu madde kapsamında temin edilecek krediler de bu Tebliğin 31 inci maddesi kapsamında değerlendirilir."

Borçlanma sınırı MADDE 31 – (Değişik:RG-23/1/2014-28891) (1) Ortaklıklar, fon ihtiyaçlarını veya portföyleri ile ilgili maliyetleri karşılamak amacıyla hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları konsolide olmayan veya bireysel finansal tablolarında yer alan öz sermayelerinin beş katı kadar kredi kullanabilirler. Söz konusu kredilerin üst sınırının hesaplanmasında ortaklığın finansal kiralama işlemlerinden doğan borçları ve gayri nakdi kredileri de dikkate alınır. (2) Ortaklıklar sermaye piyasası mevzuatındaki sınırlamalar dahilinde borçlanma aracı ihraç edebilirler. Ancak ihraç edecekleri borçlanma araçları için sermaye piyasası mevzuatı uyarınca hesaplanacak ihraç limitinden birinci fıkrada bahsedilen krediler düşülür. (3) Ortaklıklar, Kurul düzenlemeleri çerçevesinde gayrimenkul sertifikası ve portföydeki gayrimenkullerin satışından veya satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan senetli alacakları ile kira gelirlerinin teminatı altında varlık teminatlı menkul kıymet ihraç edebilirler. (4) Kurul, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten ortaklıklar için altyapı yatırım ve hizmetlerinin niteliğini dikkate almak suretiyle borçlanma sınırını artırabilir."denilmektedir.

E Blok 9, F Blok 8, D Blok 5 ve E Blok 14 nolu Bağımsız bölümler üzerinde yer alan ipotek kaydının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen iĢlemler nedeniyle konulmuĢ olduğunu beyan eden yazılı açıklama eklerde yer almaktadır.

B Blok 8 ve D Blok 2 nolu bağımsız bölümler ise yine yukarıdaki tebliğ maddelerine istinaden finansman temini amacıyla Ziraat Katılım Bankası ile finansal kiralamaya konu edilmiĢ olup bankanın bu husustaki yazısı ekte sunulmuĢtur.

TaĢınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" baĢlığı altında yer almasında sakınca bulunmamaktadır.

11. BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ

11.1. Ġmar Durumu

Bakırköy Belediyesi Ġmar ve ġehircilik Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde değerleme konusu taĢınmazların yer aldığı 62 ada 116 nolu parselin, 24.05.2010 onay tarihli 1/5000 ölçekli 62 Ada'nın Bir Kısmına Ait Nazım Ġmar Planı ve tadilatı ile 20.07.2015 onay tarihli1/5000 ölçekli Kartaltepe Mah. 62 ada 36 parsele ait nazım imar planı değiĢikliğinde "Turizm Ticaret Alanı"nda kalmakta olup, plan notu+yönetmelik Ģartlarında ilçe belediyesince onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacaktır. 62 adaya ait nazım planın, plan notlarında "Turizm ticaret alanlarında, fonksiyonlar tercihli olarak yapılabilir. Otel, apart otel, residans, ticaret fonksiyonlarından en az iki tanesi bir arada veya yalnızca otel yapılması durumunda; E:2.45, Taks:0.25-0.40 (hava mania kriterleri aĢılamaz) H(max): deniz seviyesinden itibaren 78mt.yi aĢamaz. Ticaret alanı yapılması durumunda E:1.50, Taks:0.25-0.40, (hava mania kriterleri aĢılamaz) Hmax: deniz seviyesinden itibaren 78 mt.yi aĢamaz"denilmektedir.

Ayrıca söz konusu 116 parsel imar istikameti açısından 26.05.2010/12.11/2010 onay tarihli1/1000 ölçekli DTM Sahil Yolu Arası Yol KavĢak Revize Uygulama Projesi Uygulama Ġmar Planı DeğiĢikliğinden ve 17.07.2006 onanlı 1/1000 ölçekli D-100 Karayolu ġerit Düzenleme ve Yanyol ĠnĢaat Projesine ĠliĢkin 1/1000 ölçekli Uygulama Ġmar Planından etkilenmektedir. Uygulama aĢamasında ĠBB, UlaĢım Daire BaĢkanlığı'ndan ve irtifa ile ilgili de Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü'nden görüĢ alınması gerekmektedir.

Ġmar Plan Örneği

11.2. Ġmar dosyası incelemesi

TaĢınmazın dosya incelemesi Bakırköy Belediyesi'nde taranmıĢ dijital veriler vasıtası ile imar arĢivinde yapılmıĢtır. TaĢınmazların bulunduğu 6 adet blok için;

• 16.06.2014 tarih 4165/A-B-C-D-E-F sayılı yeni yapı ruhsatı,
• 28.11.2016 tarih 74975/A-B-C-D-E-F sayılı tadilat ruhsatı,
• 12.06.2019tarih30850/A-B-C-D-E-F sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.

Dosyasında taĢınmazlarla ilgili herhangi bir olumsuz evraka rastlanmamıĢtır. Bloklara ait13.06.2016 tarih 4165 no'lu mimari projesi incelenmiĢtir.

	YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ TABLOSU
BLOK	TARİHİ	SAYISI	VERİLİŞ NEDENİ	KULLANIM AMACI	B. B. SAYISI	YAPI SINIFI	TOPLAM ALAN (m2)
A	12.06.2019	30850/A	Tadilat	Mesken - İşyeri	253	V/A	20.327,75
B	12.06.2019	30850/B	Tadilat	Mesken - İşyeri	346	V/A	40.711,63
C	12.06.2019	30850/C	Tadilat	Mesken - İşyeri	279	V/A	29.488,42
D	12.06.2019	30850/D	Tadilat	Mesken - İşyeri	179	V/A	30.636,41
E	12.06.2019	30850/E	Tadilat	Mesken - İşyeri	268	V/A	38.622,47
F	12.06.2019	30850/F	Tadilat	Mesken - İşyeri	247	V/A	25.600,10

11.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Riskli Yapı Tespiti, Plan Ġptalleri v.b. konular

Yapılan incelemelerde herhangi bir encümen kararı, mahkeme kararı, riskli yapı tespiti, plan iptali v.b. konuya rastlanmamıĢtır.

11.4. Yapı Denetim Firması

(Yapı denetim kuruluĢu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluĢu (ticaret ünvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleĢtirdiği denetimler hakkında bilgi)

Değerlemeye konu taĢınmazın bulunduğu projenin yapı denetimi aĢağıda bilgileri verilen Ģirket tarafından yapılmıĢtır.

Yapı Denetim KuruluĢu Unvanı: KDK Yapı Denetim Ltd. ġti. Adres: Sultaniye Mah., 350. Sokak, ġelale Plaza Sitesi, No: 1/9 Bakırköy/Ġstanbul

11.5. Son Üç Yıl içerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan DeğiĢim 11.5.1.Tapu Müdürlüğü Bilgileri

11.5.1.1. Son Üç Yıl Ġçinde gerçekleĢen alım satım bilgileri

Değerleme konusu taĢınmazlar 13.10.2017 tarihi itibariyle Peker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı adına tescil edilmiĢtir. B-8 ve D-2 nolu bağımsız bölümler 11.10.2023 tarihinden finansal kiralama sözleĢmesi ile Ziraat Katılım Bankası A.ġ. adına tescil edilmiĢtir. Ayrıca A5- C11-C15-F2-F8 nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarında tam hissesi Peker GYO'ya ait gözükmekle birlikte ġirket ile Timur Gayrimenkul arasında yapılmıĢ olan sözleĢmeler gereği ġirket yönetimi bu 5 adet bağımsız bölümde Timur Gayrimenkul'ün 1/2 oranında hak sahibi olduğunu beyan etmiĢtir.

11.5.2.Belediye Bilgileri

11.5.2.1. Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b. Bilgiler

Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde; fonksiyonunda herhangi bir değiĢikliğin olmadığı görülmüĢtür. 26.05.2020 tarihli imar istikamet açısından 26.05.2020 / 12.11.2010 / 28.09.2015 onanlı 1/1000 ölçekli DTM Sahil Yolu Arası Yol KavĢak Revize Uygulama Projesi Uygulama Ġmar Planı DeğiĢikliğinden etkilenmesi nedeniyle parsel üzerinde yeni inĢaat yapılması durumunda uygulama aĢamasında ĠBB UlaĢım Daire BaĢkanlığı'ndan ve irtifa ile ilgili de Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü'nden görüĢ alınması gerekmektedir.

Değerleme konusu taĢınmazlar tamamlanmıĢ, yapı kullanım izin belgesi alınmıĢ ve cins tashihi yapılmıĢ ana gayrimenkulde yer almaları nedeniyle imar istikamet açısından mevcut olan süreçten olumsuz etkilenmemektedir.

11.5.3. Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

11.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taĢınmazların konumlu olduğu bloklara ait 01.04.2018 tarihli B sınıfı enerji kimlik belgesi mevcuttur.

11.5.5. Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

TaĢınmaza ait yapı kullanma izin belgesi mevcut olup yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.

12. TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU

12.1. Konum ve Çevre Bilgileri

Değerleme konusu taĢınmazlar, Ġstanbul ili, Bakırköy ilçesi, Ataköy 7-8-9-10. Kısım Mahallesi, ÇobançeĢme E-5 Yan Yol, Nef 22 Ataköy Sitesi açık adresinde konumlu olan 18 adet iĢyeridir.

TaĢınmazlara E-5 Karayolu güney yan yol üzerinden ulaĢım sağlanabilmektedir. E-5 karayolunun hemen yanında Kültür Üniversitesine komĢu parselde, Dünya Ticaret Merkezi ile CNR Expo Fuarının yakınında yer almaktadırlar.

Yenibosna Metro istasyonu ve Yenibosna Metrobüs istasyonuna cepheli konumda yer alan taĢınmazlara ulaĢım son derece rahattır.

Konum Krokisi

Uydu Fotoğrafı

12.2. Bölge Analizi

12.2.1. Ġstanbul Ġli:

Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli Ģehridir. ġehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.

Ġstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluĢur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada Ġstanbul Boğazı'ndan oluĢan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komĢudur. Ġstanbul'u oluĢturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki Ġstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleĢtirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz ġehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. Ġstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek Ģekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuĢtur.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran Ġstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, Ġstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.

Ġstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleĢme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da

göze çarpmaktadır.

Ġstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, AtaĢehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, BaĢakĢehir, BayrampaĢa, BeĢiktaĢ, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, GaziosmanpaĢa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece,

Maltepe, Pendik, Sancaktepe,Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, ġile, ġiĢli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.

Ġstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaĢma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'da özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.

Son yıllarda inĢa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmıĢlardır. ġehrin hızla geniĢlemesinden dolayı konutlaĢma, genellikle Ģehir dıĢına doğru ilerlemektedir. ġehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıĢtır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alıĢveriĢ merkezi toplanmıĢtır. Türkiye'nin en büyük Ģirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluĢlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıĢtır.

Ġstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavĢağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaĢamın merkezi olmuĢtur. ġehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karĢılamaktadır. YaklaĢık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. Ġstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, Ġpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eĢya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaĢım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.

Ticaret, Ġstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. Ġlde bu sektörün geliĢmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı Ģekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. Ġstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluĢturur. DıĢalım ve dıĢsatım konusunda da Ġstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaĢım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri Ġstanbul'dadır. Nitekim Ġstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaĢtırmahaberleĢme sektörü %15'i aĢan bir paya sahiptir.

Türkiye'nin büyük sanayi kuruluĢlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası Ġstanbul'da bulunmaktadır. Ġlde madeni eĢya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi geliĢkindir. 2000'li yılların baĢında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.

12.2.2. Bakırköy Ġlçesi:

Bakırköy 1990'larda tümüyle kentleĢmiĢ bir yönetsel birime dönüĢmüĢtür. 1989'da Küçükçekmece çıkarılarak ayrı bir ilçe yapılmıĢtır. 1992'de Bakırköy ilçe sınırları yeniden düzenlenerek Bahçelievler, Güngören, Bağcılar ve Esenler adıyla yeni ilçeler oluĢturulmuĢtur.

Günümüz Bakırköy merkezindeki en eski yapı olan ÇarĢı Camii Bakırköy'ün 17. Yüzyılla birlikte canlandığının yaĢayan bir kanıtıdır. ÇarĢı Camii 1601'de inĢa edilmiĢtir. Camiyle birlikte bir çeĢme ve bir de hamam yapılmıĢtır.

Bakırköy merkezinde Ermeni Mezarlığı yanında Rum Mezarlığı da varlığını sürdürmektedir. Galleria'nın olduğu alandan Ayamama Deresi'ne kadar olan kıyı kesiminde 1970'lerin ortalarına kadar çok sayıda Roma ve Bizans dönemine ait çeĢitli kalıntılara ait parçalar görülebilmekteydi. Ayamama Deresi civarındaki çeĢitli temel kazılarında ise Ġlk Tunç Çağı'na ait çok sayıda eser bulunmuĢtur. Kanuni döneminin Ġskender Çelebi Bahçesi ile Baruthaneye ait çeĢitli yapılar da bu sahil Ģeridinde yer almaktadır.

Bakırköy'ün yayıldığı plato, düz ve hafif dalgalı bir yüzey oluĢturup, aĢınımla önemli ölçüde taĢınmıĢtır.

Bakırköy ilçe alanı, doğudan batıya doğru gidildikçe dalgalı bir görünüm gösterir. Buna rağmen Bakırköy'de önemli yükseltiler görülmez. Sırtlar genel olarak kuzey-güney doğrultusunda uzanır ve Güney Marmara Denizi'ne doğru eğilimleri yitirerek yüzleĢirler. Bakırköy merkezde, yükselti 20-30 metredir. Ġlçenin Marmara Denizi'ne olan kıyıları, fazla engebeli değildir. Genel görünüm, geniĢ koylar ve burunlar Ģeklindedir. Çırpıcı, ÇavuĢpaĢa ve Uzundere''nin aktığı kıyı alanları, alüvyonlara dolmuĢtur. Sakızağacı ve Bakırköy burnunda ise dalgaların etkisiyle aĢınan felezler ve bunların önünde aĢınma. düzlükleri görülür. Bakırköy'ün Marmara Denizi''ne olan kıyıları, Florya kıyıları dıĢında, geniĢ bir yerleĢme alanının kıyısı durumuna dönüĢmüĢtür.

1955 yılından itibaren Bakırköy hızlı bir kentleĢme yaĢamıĢ ve dolayısıyla hızlı nüfus artıĢları sonucunda büyük alt yapı ve kentleĢme sorunlarını da beraberinde getirmiĢtir. Ancak 1989 ve 1992 yerel seçimleri ile Bakırköy ilçesi önce Küçükçekmece daha sonra Bahçelievler, Bağcılar ve Güngören ilçelerinin ayrılması ile hem nüfus, hem de alan olarak küçülmüĢtür. Bakırköy Ģu andaki mevcut sınırları içinde Ġstanbul' un en seçkin ilçelerinden birisine dönüĢmüĢtür.

Ġlçe sınırları kuzeyindeki E-5 Karayolu sınırı olup, Güngören ve Bahçelievler ilçeleri; güneyinde Marmara Denizi, doğusunda Çırpıcı deresi sınır olup, Zeytinburnu ilçesi, batısında ve kuzey-batısında ise Küçükçekmece ilçesi bulunmaktadır. Bu sınırlar içerisinde Bakırköy ilçesi 35 km² alana kuruludur.

Marmara Denizi kıyı Ģeridinde yer alan Bakırköy, baĢ döndürücü kentleĢme hızına karĢın, doğal güzellikleri açısından yinede Ġstanbul'un anılmaya değer bölgelerinden biridir. 40-45 yıl öncesine kadar uçsuz bucaksız çayırlarının uzandığı birbirinden uzak yerleĢmeleri ile kırsal kesimin tüm özelliklerini gösteren Bakırköy günümüzde tam bir kent görünümündedir. Ġstanbul'un iklimi ile Bakırköy iklimi de belirgin iklim kalıpları içinde değerlendirmek mümkün değildir. Ġklimin gösterdiği çeĢitliliğe bağlı olarak kimi yılların Ocak ve ġubat aylarında ılık havalara rastlanır. Marmara Denizi kıyı Ģeridi boyunca yer alan plajları, doğal güzellikleri Bizans döneminden kalma Fildamı, Osmanlı döneminin "ÇarĢı Camii", "Ahmet Hatun Camii" gibi eserler Osmanlı imparatorluğu'nun Bakırköy'e bıraktığı görülmeye değer tarihi yapıtlardır. Bugün Yunus Emre Kültür Merkezi olan bina Osmanlı döneminin baruthanesidir. Azatlı baruthanesi, Ayestefanos, Rus anıtı ve Bakırköy hamamı diger tarihi eserlerdir.

Bakırköy; esnaf, bürokrat ve emeklilerin meydana getirdiği toplum yapısının görünümünü arz eder. Bakırköy'de Cevizlik, Yenimahalle ve Sakızağacı mahalleleri, en eski yerleĢim alanları olmaları nedeniyle mimaride o günlerin özelliğini taĢımaktadır. 1960'dan sonraki yıllarda kurulmaya baĢlanan Ataköy siteleri 40 yılı içeren zaman zarfında büyük geliĢme göstermiĢ olup, mimari ve Ģehircilik planlamasında örnek bir düzeye ulaĢmıĢtır. Halen kısım olarak ifade edilen bu mahalleler 1. kısımdan 11. kısma kadar yeĢil alanları, dinlenme yerleri, gezi pistleri, alıĢveriĢ merkezleri, kültürel ve sosyal tesisleriyle bir bütün olarak Ataköy gerçek anlamda örnek yerleĢim alanı olmuĢtur.

12.3. Dünya Ekonomisine Genel BakıĢ

Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiĢtir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değiĢimler izlediği bir dönem olmuĢtur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleĢtiği gözlenmiĢtir. Büyüme hızındaki yavaĢlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiĢ olup Amerika BirleĢik devletleri bu trendin dıĢında kalmıĢtır. Ancak Amerika'nın yaĢadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teĢvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. GeliĢmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaĢamıĢ, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiĢtir. Çin ekonomisi ise yavaĢlama eğilimini kıramamıĢtır.

2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya baĢlamıĢ olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaĢlamasına yol açmıĢtır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düĢüĢler yaĢamıĢ olup BaĢta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal geniĢleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaĢanmıĢ. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleĢen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiĢtir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.

2021 yılı aĢılamaların hızla yapılmaya çalıĢıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalıĢıldığı bir dönem olmuĢtur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünya'da enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değiĢikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaĢam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaĢladığı bir dönem olmuĢtur. 2023 yılında geliĢmiĢ ekonomilerdeki yavaĢlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeĢil enerji dönüĢüm maliyetleri önem taĢımaktadır. Ayrıca son dönemde yaĢanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.

12.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiĢ olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıĢtır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaĢladığı bir dönem olmuĢ 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıĢtır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6 olarak gerçekleĢmiĢtir.

2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiĢtir. 2022 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 23. Büyük ekonomisidir.

2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27 oranında gerçekleĢmiĢtir. 2023 yılı Kasım ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %61,98 artmıĢtır. TÜFE bir önceki aya göre değiĢim oranı %3,28 dir.

Kaynak: TÜİK

ĠĢsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2023 yılı Eylül ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmıĢ iĢsizlik oranı %9,2 seviyesinde gerçekleĢmiĢtir. ĠĢsiz sayısı bir önceki aya göre 74 bin kiĢi artmıĢtır. Ġstihdam edilenlerin sayısı 2023 3. Çeyreğinde, bir önceki döneme göre 124 bin kiĢi artarak 31 milyon 724 bin kiĢi olmuĢtur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmıĢ Ġstihdam oranı ise %48,4 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karĢılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 Ocak-Ekim döneminde %69,1 olarak gerçekleĢmiĢtir.

KiĢi BaĢına DüĢen GSYH (USD)

	2000	2010	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022
GSYH ARTIŞI, Zincirlenmiş Hacim Endeksi , %	6.9	84	6.1	3,3	7,5	3,0	0.8	1.9	12.4	25
GSYH, Cari Fiyatlaria, Milyar TL	171	1.168	2.351	2.627	3.134	3.751	4.318	5.048	7 256	15.012
GSYH, Cari Fiyatlaria, Milyar \$	273	777.5	857	869	859	797	759.3	717.1	807,9	905,8
NÜFUS, Bin Kişi	64.249	73.142	78.248	79.278	80.313	81.407	82.579	83 385	84.147	85 288
KİŞİ BAŞINA GSYH, Cari Fiyatlarla, Ş	4.249	10.629	11.085	10.954	10.698	9.799	9.208	8.600	9.601	10.659
HRACAT [GTS, F.O.B.], Milyon S			151	149.2	1645	177.2	180.8	169.6	225,2	254.2
IHRACAT[GTS]/GSYH,N			17.4	17,2	19.1	22,2	23,8	23.7	27,9	28.1
ITHALAT (GTS, C.I.F.), Milyon \$			213.6	202:2	238.7	231.2	210.3	219.5	271.4	563.7
THALAT(GT5)/GSYH, %			24.6	23.3	27.8	ਡਰੇ	27,7	30 0	33,6	40,2
IHRACATIN ITHALATI KARSILAMA ORANI [%, GTS]			70.7	73.8	68.9	76.6	86	77.3	87	69.9
SEYAHAT GELIRLERI, Milyar \$	7.6	22,6	27.3	19,1	23	25,9	34.3	13,3	26.6	61,2
DOGRUDAN YABANCI YATIRIMLAR (GİRİŞ), Milyar Ş	11	9,1	193	13.8	11.2	17,5	5,5	7.7	13,3	13
CAR ISLEMLER DENGESI (Milyar S)	-9.9	-44.6	26,6	-26,7	.40.0	-20-2	10,8	-31.9	-7,2	48.4
CARI İŞLEMLER DENGESİ/GSYH, %	36	5.7	3.1	-3.1	-4,7	-2,5	1,4	4.4	40.0	5,4
ISGUCUNE KATILMA ORANI, %	4	46,5	51.3	52	528	53,2	ਦੇਤ	49,3	51,4	ਦੇਤੇ 1
İşsizlik ORANI, %		11.1	103	10.9	10.9	11	13.7	33,2	12	10,5
İSTİHDAM ORANI, %		41 3	વાદ	45,3	47.2	47,4	45,7	42,8	45,2	47,5
TÜFE, [On iki sylık ortalamalara göre değişim) (%)		875	7.7	78	11.1	26.3	15,2	12,28	19,6	72.3
TUFE (%)	4	6,4	8.81	0,53	11 47	20,3	11,84	14.6	36,08	64.27
UFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%)		8,52	5,28	4,3	15.82	27.01	17,56	12,18	43.86	128.47
UFE (76)		8,87	5,71	a 94	15.07	33.64	7,36	25:15	79,89	97,72

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Dönemler Ġtibariyle Büyüme Oranları

Türkiye ekonomisi, 2023'ün ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,8 oranında büyümüştür. 2003-2022 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.

Kaynak: TÜİK

Uluslararası Kuruluşlar		Bazı Ülke-Ülke Gruplarına Ilişkin Büyüme Tahminleri (%)
	818	Dünya	Avro Bölgesi	ABD	Brezilya	Rusya	Hindistan	Çin	Japonya
	2022	3,5	3,3	2,1	2,9	-2,1	7,2	3,0	1,0
IME	2023	3,0	0,7	2,1	3,1	2,2	6,3	5,0	2,0
	2024	2,9	1,2	1,5	1,5	1,1	6,3	4,2	1,0
	2022	3,3	3,4	2,1	3,0	-2,0	7,2	3,0	1,0
OECD	2023	3,0	0,6	2,2	3,2	0,8	6,3	5,1	1,8
	2024	2,7	1,1	1,3	1,7	0,9	6,0	4,6	1,0
	2022	3,1	3,5	2,1	2,9	-2,1	7.2	3,0	1,0
Dünya Bankası	2023	2,50	0,5 €	2,10	1,2	1,6	6,9	5,04	0,8
	2024	2,1 *	0,70	0,9 .	1,4	1,34	6,4	4,5°	0,7

2022-2023 Büyüme Tahminleri:

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Merkezi Yönetim Bütçe GerçekleĢmeleri

2023 yılı 3. çeyreğinde merkezi yönetim bütçe gelirleri 441,3 milyar TL olarak gerçekleşirken, bütçe giderleri 570,5 milyar TL olmuş ve bütçe açığı 129,2 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

12.5. Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaĢanan ekonomik krizle baĢlayan dönem, yaĢanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıĢtır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düĢüĢler yaĢanmıĢ, alım satım iĢlemleri yok denecek kadar azalmıĢtır.

Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu geliĢmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya baĢlamıĢ; gayrimenkul ve inĢaat sektöründe büyüme kaydedilmiĢtir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluĢan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiĢtir. Bu dengesiz büyüme ve artıĢların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiĢtir.

2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaĢtırdığı gözlenmiĢtir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaĢanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz geliĢmeler devam etmiĢtir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiĢtir. Yıkılmaz diye düĢünülen birçok finansal kurum devrilmiĢ ve global dengeler değiĢmiĢtir.

Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluĢu, faaliyetlerini bekletme aĢamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiĢtir.

Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıĢtır. Ġçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaĢ yavaĢ gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araĢtırmalara baĢlamıĢlardır.

2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inĢaat sektörü lehine geliĢmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıĢtığı bir yıl olmuĢ ve az da olsa daha esnek bir yıl yaĢanmıĢtır. GeçmiĢ dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "eriĢilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu geliĢmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiĢtir.

2017 yılından itibaren, beĢeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaĢanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iĢ gücü maliyetleri geliĢtiricilerin ödeme zorluğu yaĢamasına neden olmuĢtur.

Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inĢaat sektöründe yaĢanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliĢtirme hızında düĢüĢe yol açmıĢtır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıĢtır.

Kaynak: TÜİK (2023 verileri yapı izin istatistikleri için 3. Çeyrek verisi olup maliyet endeksi ve konut satış adedi Ekim Ayı itibariyle olan verilerdir)

2018 yılında düĢük bir performans çizen inĢaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiĢtir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiĢtir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya baĢlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiĢ ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıĢtır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımıĢ, konut kredisi faizlerindeki düĢüĢ ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satıĢlarını rekor seviyelere ulaĢtırmıĢtır.

Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artıĢlara yol açmıĢ, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaĢma politikası uygulamaya baĢlarken parasal sıkılaĢma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmıĢ, bu da faiz oranlarında yükseliĢe yol açmıĢtır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya baĢlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya baĢlamıĢtır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satıĢları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satıĢlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalıĢ meydana gelmiĢtir. Ġpotekli satıĢlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artıĢın etkisiyle meydana gelmiĢtir. 2023 yılında inĢaat maliyetlerinin arttığı ve risk iĢtahının azaldığı bir süreç yaĢanmakta olup yeni inĢaat sayısı azalmıĢ bu da konut arzında düĢüĢe yol açmıĢtır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaĢanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaĢanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaĢı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalıĢıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.

Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranıĢları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaĢlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaĢtırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya iĢaret etmektedir. 2023 yılının ilk dokuz aylık döneminde konut satıĢlarında geçen yılın aynı dönemine göre %14,9 oranında bir düĢüĢ yaĢanmıĢtır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaĢanan artıĢ eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaĢladığı görülmektedir.

12.5.1.Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler

Tehditler:

• Amerika BirleĢik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekiĢme, Rusya-Ukrayna savaĢı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,
• Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaĢlama,
• Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımların yavaĢlaması ve talebin azalması,
• Son dönemde inĢaat maliyetlerinde görülen hızlı artıĢ,
• Son dönemde gayrimenkul fiyatlarında görülen hızlı artıĢ.

Fırsatlar:

• Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
• Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi,
• Döviz kurunun yükselmesi ile yabancı turistler için ülkemizdeki tesislerin cazibesinin artması,
• Turizm sektöründe son dönemde yaĢanan ivmelenme.

13. YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ

ĠNġAAT TARZI	B.A.K
ĠNġAAT NĠZAMI	Blok
YAPININ YAġI	4 (Ġskan belgesine göre)
KAT ADEDĠ	Açıklamalar (bkz.)
KULLANIM ALANI	Açıklamalar (bkz.)
ELEKTRĠK	ġebeke
SU	ġebeke
KANALĠZASYON	ġebeke
SU DEPOSU	Mevcut
HĠDROFOR	Mevcut
YANGIN MERDĠVENĠ	Mevcut
JENERATÖR	Mevcut
ISITMA SĠSTEMĠ	Mevcut (Doğalgaz)
ASANSÖR	Mevcut
GÜVENLĠK/KAMERA SĠSTEMĠ	Mevcut /Mevcut
PARK YERĠ	Mevcut
SATIġ KABĠLĠYETĠ	"Satılabilirlik" özelliğine sahiptirler.

14. AÇIKLAMALAR

• Değerlemeye konu olan taĢınmazların yer aldığı Nef 22 Ataköy Projesi; toplam 24.208,75 m² yüzölçümlü iki adet parsel üzerinde konumludur.
• Proje, 18 katlı konut ve ofisin yanında bir alıĢveriĢ merkezinin bulunduğu 6 bloktan oluĢmaktadır.
• Proje toplam 1269 adet bağımsız bölümden oluĢmakta olup 1037 adet konut birimi bulunmaktadır.
• AVM bünyesinde farklı kullanım alanlarında 125 adet dükkan yer almaktadır.
• Parsel üzerinde; 6 adet blok nizamda inĢa edilmiĢ rezidans bloğu mevcuttur. Farklı geometrilerde inĢa edilen bloklarda bodrum katlar ve ticari üniteler birbiri ile bağlantılıdır.
• Projenin güney ve kuzey yönlerden sağlanan 2 adet giriĢi vardır.
• Değerleme konusu taĢınmazların yer aldığı;
  • A blok; 5 bodrum, zemin, asma 17 normal kat olmak üzere V/A yapı sınıfında, toplam 23 katlı olarak inĢa edilmiĢtir. A Blok 253 adet bağımsız bölümden oluĢmaktadır.
  • B blok; 5 bodrum, zemin, asma 17 normal kat olmak üzere V/A yapı sınıfında, toplam 23 katlı olarak inĢa edilmiĢtir. B Blok 346 adet bağımsız bölümden oluĢmaktadır.
  • C blok; 5 bodrum, zemin, asma 18 normal kat olmak üzere V/A yapı sınıfında, toplam 24 katlı olarak inĢa edilmiĢtir. C Blok 279 adet bağımsız bölümden oluĢmaktadır.
  • D blok; 5 bodrum, zemin, asma 18 normal kat olmak üzere V/A yapı sınıfında, toplam 24 katlı olarak inĢa edilmiĢtir. D Blok 179 adet bağımsız bölümden oluĢmaktadır.

• E blok; 5 bodrum, zemin, asma 18 normal kat olmak üzere V/A yapı sınıfında, toplam 24 katlı olarak inĢa edilmiĢtir. E Blok 268 adet bağımsız bölümden oluĢmaktadır.
• F blok; 5 bodrum, zemin, asma 18 normal kat olmak üzere V/A yapı sınıfında, toplam 24 katlı olarak inĢa edilmiĢtir. F Blok 247 adet bağımsız bölümden oluĢmaktadır.
• Değerleme konusu 18 adet bağımsız bölümün mimari projesi üzerinden hesaplanmıĢ olan brüt alanları ve firma tarafından beyan edilmiĢ olan satıĢa esas kullanım alanları aĢağıda belirtilmiĢtir.

BLOK	KAT	B. B. NO	NİTELİK	SATIŞA ESAS BRÜT ALAN (m2)	BRÜT ALAN (m2)
A	2. Bodrum	5	Depolu İşyeri	334,80	51,03
A	2. Bodrum	6	Depolu İşyeri	1103,40	142,26
B	2. Bodrum	8	Depolu İşyeri	550,35	28,26
C	Zemin	11	İş Yeri	68,40	56,64
C	Zemin	15	İş Yeri	67,20	56,00
C	2. Bodrum	274	İşyeri	10,80	9,00
C	2. Bodrum	275	İşyeri	10,80	9,00
D	2. Bodrum	2	Depolu İşyeri	555,30	74,42
D	2. Bodrum	3	Depolu İşyeri	512,40	67,71
D	2. Bodrum	5	Asma Katlı Depolu İşyeri	294,90	135,55
D	Zemin	18	İşyeri	75,60	63,32
E	2. Bodrum	9	Asma Katlı Depolu İşyeri	195,15	127,59
E	1. Bodrum	14	İşyeri	165,60	138,19
F	2. Bodrum	1	Depolu İşyeri	582,45	63,83
F	2. Bodrum	2	Depolu İşyeri	331,20	51,26
F	2. Bodrum	3	Depolu İşyeri	544,95	120,37
F	1. Bodrum	8	İşyeri	392,40	321,77
F	1. Bodrum	246	İşyeri	10,80	9,00

• Ana gayrimenkulün, dıĢ cephesi ve ortak alanları, giriĢ, koridorlar, otoparkların inĢai faaliyetleri tamamlanmıĢ durumdadır.
• ĠĢyeri niteliğinde olan değerlemeye konu taĢınmazların tamamı natamam durumdadır. TaĢınmazların yapı kullanma izin belgesinin bulunması, kat mülkiyetinin kurularak cins tahsisinin yapılmıĢ olması nedeniyle değerlemede %100 inĢaat seviyesine sahip olduğu kabul edilmiĢtir.

Vaziyet Planı

15. EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleĢtirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaĢtıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)

TaĢınmazların mevcut kullanımının devam etmesinin en uygun kullanım Ģekli olduğu düĢünülmektedir.

16. DEĞERLENDĠRME

Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi)

Güçlü Yönler	Zayıf Yönler
- UlaĢım imkanlarının kolaylığı, - Ticari ve konut fonksiyonlu olarak geliĢmiĢ bir bölgede yer alması, - Kat mülkiyetli olması, TamamlanmıĢ altyapı, - - Tercih edilen bir bölgede yer alması.	- Natamam durumda olmaları, - Ana taĢınmazın doluluk oranının düĢük olması.
Fırsatlar	Tehditler
	- Ekonomideki dalgalanmaların gayrimenkul sektörünü olumsuz yönde etkilemesi

17. DEĞERLEME YAKLAġIMLARI

Değerleme yaklaĢımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile iliĢkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. AĢağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaĢım değerlemede kullanılan temel yaklaĢımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaĢımları Pazar YaklaĢımı, Gelir YaklaĢımı ve Maliyet YaklaĢımıdır. Bu temel değerleme yaklaĢımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa iliĢkin değerleme yaklaĢımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aĢağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koĢulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) olası değerleme yaklaĢımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaĢımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

17.1. Pazar YaklaĢımı

Pazar yaklaĢımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karĢılaĢtırılabilir (benzer) varlıklarla karĢılaĢtırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımı ifade eder.

AĢağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıĢ olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olarak iĢlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir iĢlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara iliĢkin iĢlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte iĢlem görmesi,

(c) pazar iĢlemlerine iliĢkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karĢılaĢtırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel iĢlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satıĢ içeren iĢlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda iĢlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluĢan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren iĢlemlere iliĢkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaĢımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaĢımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

KarĢılaĢtırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle iliĢkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin karĢılaĢtırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karĢılaĢtırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karĢılaĢtırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleĢtirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaĢtırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaĢımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karĢılaĢtırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

17.2. Maliyet YaklaĢımı

Maliyet yaklaĢımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elveriĢsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiĢ olsun, kendisine eĢit faydaya sahip baĢka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımdır. Bu yaklaĢımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleĢen tüm yıpranma paylarının düĢülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluĢturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluĢturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaĢımını veya pazar yaklaĢımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluĢturmayı düĢündükleri, ancak varlığın yeniden oluĢturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaĢımının diğer yaklaĢımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaĢımının, değerlemesi iĢletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir iĢletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

(c) varlığın, maliyet yaklaĢımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluĢturulmuĢ olması.

Kısmen tamamlanmıĢ bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluĢturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine iliĢkin beklentilerini yansıtacaktır.

17.3. Gelir YaklaĢımı

Gelir yaklaĢımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akıĢlarının tek bir cari değere dönüĢtürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaĢımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akıĢlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• a) Değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
• b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin önemli belirsizliklerin bulunması,
• c) Değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye eriĢimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiĢ tarihli finansal tablolara ulaĢabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaĢamaz), ve/veya
• d) Değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz baĢlamaması, ancak baĢlamasının planlanmıĢ olması.

Gelir yaklaĢımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma iliĢkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teĢkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeĢitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

18. FĠYATLANDIRMA

TaĢınmazların satıĢ (pazar) değerlerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmıĢ olup değerleme prosesi aĢağıda ayrıntılı olarak verilmiĢtir.

18.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

18.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı

18.1. Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı

Bu yöntemde, taĢınmazların çevresinde pazara çıkarılmıĢ veya yakın dönemde satılmıĢ/kiraya verilmiĢ benzer gayrimenkullerin satıĢ değerleri araĢtırılmıĢ ve pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkuller için fiyat belirlenmiĢtir.

Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, manzara, inĢai kalite, konfor ve teknik donanım gibi kriterler dahilinde karĢılaĢtırılmıĢ; yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıĢtır.

Pazar değerinin tespitinde, emsallerin m² birim değerleri taĢınmaz niteliğine göre farklılaĢmak üzere; konum, fonksiyon, büyüklük, imar durumu, Ģerefiye, fiziksel özellik, yapı yaĢı, inĢaat kalitesi, manzara vb. kriterlere göre uygunlaĢtırma yapılmak suretiyle değerlendirilmiĢtir. UygunlaĢtırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aĢağıdaki Ģekilde sınıflandırılmıĢtır.

Emsalin Durumu (Konum)	Emsalin Durumu (Büyüklük)	Emsalin Durumu (Yaş/İnşai Kalite)	Yüzdelik Oranlar
Çok Kötü	Çok Büyük	Çok Eski	>%20
Orta Kötü	Orta Büyük	Orta Eski	%11 … %20
Az Kötü	Az Büyük	Az Eski	%1 … %10
Benzer	Benzer	Benzer	%0
Az İyi	Az Küçük	Az Yeni	-%10 … -%1
İyi	Küçük	Yeni	-%20 … - %11
Çok İyi	Çok Küçük	Çok Yeni	> -%20

Piyasa Bilgileri

Çevrede yapılan piyasa araĢtırmalarında aĢağıdaki tespitlerde bulunulmuĢtur.

SatılıkEmsaller

1-Emsal: Emlak Ofisi - SATILIK – 0 212 951 01 01

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı AVM içerisinde giriş katta yer alan brüt 9 m² kullanım alanlı kiosk 4.200.000TL bedelle satılıktır.

2-Emsal: Emlak Ofisi - SATILIK – 0 212 559 69 59

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı AVM içerisinde giriş katta yer alan brüt 10m² kullanım alanlı kiosk5.000.000TL bedelle satılıktır.

3-Emsal: Emlak Ofisi - SATILIK – 0 552 261 64 35

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı AVM içerisinde bodrum katta arka cephede yer alan brüt 50 m² kullanım alanlı dükkan 10.000.000TL bedelle satılıktır.

4-Emsal Emlak Ofisi - SATILIK – 0 542 643 25 26

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı AVM içerisinde 2. bodrumkatta yer alan yer alan brüt 92 m² kullanım alanlı dükkan25.500.000TL bedelle satılıktır.

5-Emsal: Emlak Ofisi – SATILIK – 0 532 353 44 42

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı AVM içerisinde bodrum katta arka cephede yer alan brüt 70 m² kullanım alanlı dükkan 14.000.000TL bedelle satılıktır.

6-Emsal: Emlak Ofisi – SATILIK – 0 212 263 84 68

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı AVM içerisinde bodrum katta arka cephede yer alan brüt 95 m² kullanım alanlı dükkan 16.500.000TL bedelle satılıktır.

7-Emsal: Emlak Ofisi – SATILIK – 0 553 471 77 80

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı AVM içerisinde bodrum katta arka cephede yer alan brüt 110 m² kullanım alanlı dükkan 19.000.000TL bedelle satılıktır.

Kiralık Emsaller:

8-Emsal: Emlak Ofisi – KİRALIK –0212 559 69 59

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı AVM içerisinde giriş katta yer alan brüt 9 m² kullanım alanlı kiosk23.000,00 TL/ay bedelle kiralıktır.

9-Emsal: Emlak Ofisi -KİRALIK – 0 530 775 83 34

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı AVM içerisinde 2. Bodrum katta yer alan brüt 126 m² kullanım alanlı dükkan 80.000,00 TL/ay bedelle kiralıktır.

10-Emsal: Emlak Ofisi -KİRALIK – 0 532 179 47 29

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı AVM içerisinde bodrum katta arka cephede yer alan brüt 200 m² kullanım alanlı dükkan70.000,00 TL/ay bedelle kiralıktır.

11-Emsal: Emlak Ofisi -KİRALIK – 0 530 775 83 34

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı AVM içerisinde giriş katta avm girişine yakın konumda yer alan brüt 58 m² kullanım alanlı dükkan80.000,00 TL/ay bedelle kiralıktır.

12-Emsal: Emlak Ofisi - KİRALIK – 0 0 530 775 83 34

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı AVM içerisinde bodrum katta arka cephede yer alan brüt 166 m² kullanım alanlı dükkan80.000,00 TL/ay bedelle kiralıktır.

Emsal Analizi (Satılık)

EMSAL ANALİZİ ve HESAPLAMA
	Birim Satış Fiyatı (TL)	Pazarlık Oranı		Alan Düzeltmesi	İnşai-Mimari Kalite		Konum / Şerefiye		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer (TL)
E Blok/9 B. B.				127,59	3 Yıllık Yapı - İyi		AVM			168.200
		Düzeltm Oranı		Alanı Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Düzeltme Oranı
Emsal 1	466.667	-10%	9	-40%	Benzer	0%	Orta İyi	-15%	-65%	163.333
Emsal 2	500.000	-10%	10	-40%	Benzer	0%	Orta İyi	-15%	-65%	175.000
Emsal 3	200.000	-10%	50	-20%	Benzer	0%	Az Kötü	10%	-20%	160.000
Emsal 4	277.174	-10%	92	-10%	Benzer	0%	Orta İyi	-15%	-35%	180.163
Emsal 5	200.000	-10%	70	-15%	Benzer	0%	Az Kötü	10%	-15%	170.000
Emsal 6	173.684	-10%	95	-10%	Benzer	0%	Az Kötü	10%	-10%	156.316
Emsal 7	172.727	-10%	110	0%	Benzer	0%	Az Kötü	10%	0%	172.727

Emsaller aynı proje bünyesindeki benzer nitelikli taĢınmazlardan seçilmiĢ olup beyan edilen satıĢ fiyatlarından pazarlık payı düĢülmüĢ, büyüklük, bina kalitesi/yaĢ kriteri ve konum/Ģerefiye düzeltmeleri yapılmıĢtır.Emsal analizi E Blok 9 nolu bağımsız bölüm dikkate alınarak yapılmıĢ olup rapora konu diğer bağımsız bölümlere kat ve konum kriterine göre uygunlaĢtırma yapılarak kıymet takdir edilmiĢtir.

Emsal Analizi (Kiralık)

EMSAL ANALİZİ ve HESAPLAMA
	Birim Kira Fiyatı (TL)	Pazarlık Oranı	Alan Düzeltmesi			İnşai-Mimari Kalite		Konum		Düzeltilmiş Değer (TL)
F Blok / 3 B. B.			120,37 3 Yıllık Yapı - İyi		AVM			690
		Düzeltme Oranı		Alanı Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Düzeltme Oranı
Emsal 8	2.556	-10%	9	-40%	Benzer	0%	Az İyi	-10%	-60%	1.022
Emsal 9	635	-10%	126	0%	Benzer	0%	Az Kötü	10%	0%	635
Emsal 10	350	-10%	200	10%	Benzer	0%	Çok Kötü	40%	40%	490
Emsal 11	1.379	-10%	58	-20%	Benzer	0%	Orta İyi	-15%	-45%	759
Emsal 12	482	-10%	166	5%	Benzer	0%	Orta Kötü	20%	15%	554

Emsaller aynı proje bünyesindeki benzer nitelikli taĢınmazlardan seçilmiĢ olup beyan edilen satıĢ fiyatlarından pazarlık payı düĢülmüĢ, büyüklük, bina kalitesi/yaĢ kriteri ve konum/Ģerefiye düzeltmeleri yapılmıĢtır. Emsal analizi F Blok 3 nolu bağımsız bölüm dikkate alınarak yapılmıĢ olup rapora konu diğer bağımsız bölümlere kat ve konum kriterine göre uygunlaĢtırma yapılarak kira değeri takdir edilmiĢtir.

UlaĢılan Sonuç

Emsal analizinden hareketle "Nef 22 Ataköy" bünyesinde yer alan rapora konu taĢınmazların takdir olunan arsa payı dahil toplam piyasa değeri aĢağıdaki özet tabloda sunulmuĢtur. Bağımsız bölüm bazındaki değer tablosu rapor ekinde yer almaktadır.

NİTELİĞİ	TOPLAM BRÜT ALANI (M²)	TAKDİR OLUNAN TOPLAM DEĞERİ (TL)	TAKDİR OLUNAN DEĞERİ (TL - KDV DAHİL)	PEKER GYO HİSSESİNİN TOPLAM DEĞERİ (TL) (*)	TAKDİR OLUNAN DEĞERİ (TL - KDV DAHİL)
TİCARİ	1.525,20	384.800.000	461.760.000	325.950.000	391.140.000

(*) A5-C11-C15-F2-F8 nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarında tam hissesi Peker GYO'ya ait gözükmekle birlikte Şirket ile Timur Gayrimenkul arasında yapılmış olan sözleşmeler gereği Şirket yönetimi bu 5 adet bağımsız bölümde Timur Gayrimenkul'ün 1/2 oranında hak sahibi olduğunu beyan etmiştir. Bu nedenle Peker GYO'nun toplam değeri hesaplanırken bu 5 adet bağımsız bölümün 1/2 hisseleri dikkate alınmıştır.

18.2. Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı

Bu yaklaĢımda, Doğrudan Ġndirgeme (Direkt Kapitalizasyon) ve Gelir Ġndirgeme (en önemli örneği ĠndirgenmiĢ Nakit Akımları analizidir) olarak adlandırılan iki yöntem kullanılmaktadır. Rapor konusu taĢınmazların değer tesbitinde kira bedelinin ve kapitalizasyon oranının kolay tesbit edilebilir olması sebebiyle Doğrudan Ġndirgeme yöntemi kullanılmıĢtır.

Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon da denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan bu yaklaĢım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder.

Bu yöntemde bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karĢılaĢtırılabilir mülklerin satıĢ fiyatlarıyla gelirleri arasındaki iliĢkiyi incelenir daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır.

Elde edilen değer, benzer mülklerin aynı düzeyde getiri elde edeceği varsayımıyla belirlenen gelir düzeyi ile garanti edilen piyasa değeridir.

Bu analizde "TaĢınmazın Değeri=TaĢınmazın Yıllık Net Geliri / Direkt Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.

Kapitalizasyon oranı ise satılık ve kiralık emsallerin ortalama birim fiyatlarından hareketle (Bkz. Emsal Analizi) Ģu Ģekilde belirlenmiĢtir.

Ortalama m² satıĢ değeri: 284.322 TL/m²

Ortalama m² kira değeri: 1.080 TL/m²

SatıĢ Değeri / kira değeri: 284.322 / 1.080 = 263,26 Ay /12 Ay .= 21,94 Yıl

Buna göre Kapitalizasyon oranı: 100 / 21,94 = % 4,558 olarak belirlemiĢtir.

Bu hesaplamalar neticesinde rapora konu taĢınmazlariçin takdir olunan toplam aylık/yıllık kira değerleri ve toplampiyasa değeri aĢağıdaki özet tabloda sunulmuĢtur.

BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI	MİMARİ PROJEYE ESAS TOPLAM BRÜT KULLANIM ALANI (M2)	TOPLAM AYLIK KİRA BEDELİ (TL)	PEKER GYO HİSSESİNE DÜŞEN AYLIK KİRA BEDELİ (TL)	PEKER GYO HİSSESİNE DÜŞEN YILLIK KİRA BEDELİ (TL)	KAP. ORANI	PEKER GYO HİSSESİNE DÜŞEN KISIM İÇİN TAKDİR EDİLEN TOPLAM PİYASA DEĞERİ (TL)
18	1.525,20	1.294.000	1.097.000	13.164.000	0,04558	288.800.000

19. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ

19.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirine yakındır.

	FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI
KULLANILAN YÖNTEMLER	TOPLAM DEĞER (TL)
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI	325.950.000
GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI	288.800.000

Ancak nihai değer olarak gayrimenkul rayiçleri piyasanın ekonomik parametrelerini her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge ile yansıtması ve diğer yöntemin büyük oranda kabullere bağlı olması sebepleriyle "Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi" ile bulunan değerin alınması uygun görülmüĢ ve buna göre rapora konu taĢınmazların Peker GYO hissesine düĢen kısmının arsa payları dahil toplam değeri 325.950.000TL olarak belirlenmiĢtir.

19.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Rapor konusu bağımsız bölümler için takdir olunan aylık ve yıllık kira değerleri aĢağıdaki tabloda sunulmuĢtur.

BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI	MİMARİ PROJEYE ESAS TOPLAM BRÜT KULLANIM ALANI (M2)	TOPLAM AYLIK KİRA BEDELİ (TL)	PEKER GYO HİSSESİNE DÜŞEN AYLIK KİRA BEDELİ (TL)	PEKER GYO HİSSESİNE DÜŞEN YILLIK KİRA BEDELİ (TL)
18	1.525,20	1.294.000	1.097.000	13.164.000

19.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerlemeye konu taĢınmazların resmi kurumlar nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda herhangi bir hukuki soruna rastlanmamıĢtır.

19.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ

TaĢınmazlar üzerinde gayrimenkullerin değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

19.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taĢınmazların devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.

19.6. BoĢ Arazi ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar

Değerleme, proje geliĢtirme niteliğinde değildir.

19.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri

Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.

19.8. MüĢterek veya bölünmüĢ kısımların değerleme analizi

MüĢterek veya bölünmüĢ kısım bulunmamaktadır.

19.9. Hasılat PaylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Hasılat paylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi kullanılmamıĢtır.

19.10. Yasal Gereklerin yerinde getirilip getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı

Değerleme konusu gayrimenkullerin konumlu olduğu Nef 22 Ataköy için Yapı Kullanma Ġzin Belgesi alınmıĢ ve kat mülkiyetine geçilmiĢtir.

19.11. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Ġle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na ĠliĢkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:

b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.

c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.

TaĢınmazların tapu kayıtlarında, değerlerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. TaĢınmazlar için Yapı Kullanma Ġzin belgeleri alınmıĢ olup kat mülkiyetine geçilmiĢtir.

Değerlemesi yapılan gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" baĢlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

20. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Nef 22 Ataköy bünyesindeki 18 adet bağımsız bölümün yerinde yapılan incelemelerinde konumlarına, kullanım alanı büyüklüklerine, mimari ve inĢaî özelliklerine ve gerek bölgedeki benzer projeler üzerinde, gerekse proje bünyesinde yapılan piyasa araĢtırmalarına göre günümüz ekonomik koĢulları itibariyle arsa payları dahil,

1. PEKER GYO A.ġ. hissesine düĢen kısmının toplam piyasa değeri için,

325.950.000 TL (ÜçyüzyirmibeĢmilyondokuzyüzellibin Türk Lirası);

2. PEKER GYO A.ġ. hissesine düĢen kısmının toplam aylık kira değeri için ise,

1.097.000 TL (Birmilyondoksanyedibin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiĢtir.

TaĢınmazların KDV dahil toplam değeri 391.140.000 TL dir.

Rapor konusu taĢınmazların Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "Binalar" baĢlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

ĠĢbu rapor, PEKER GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.'nin talebi üzerine ve eimzalı olarak düzenlenmiĢ olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan Ģirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 08 Ocak 2024 (Değerleme tarihi: 29 Aralık 2023)

Saygılarımızla,

LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.

Eki:

• Konum Krokisi ve Uydu Fotoğrafı
• Fotoğraflar
• Yapı Kullanma İzin Belgeleri
• Enerji kimlik Belgeleri
• Tapu Suretleri
• Takbis Belgeleri
• İpotek Yazıları
• Değer Tablosu
• Değerleme uzmanlığı lisans belgeleri
• Mesleki Tecrübe Belgeleri

M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)

Engin AKDENĠZ Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 403030)