Management Reports • Jan 14, 2025
Management Reports
Open in ViewerOpens in native device viewer
konut ve ticari bina ile mülk üzerinde Kaiserwall 1, 45657 Recklinghausen Recklinghausen bölgesi, koridor 338, parsel 34
Emlak no. 2024 1002/4 P NWP Değerleme tarihi: 31.12.2024 Kalite referans tarihi: 31.12.2024
TRAN
SWON.
Kuzey Ren-Vestfalya Mimarlar Odası tarafından gelişmiş ve gelişmemiş arazilerin değerlemesi için kamu tarafından atanmış ve yeminli uzman
Gartzenweg 1 a, 40789 Monheim Rhein Cep: 0173 312 7875 Posta: [email protected]
| 1. Genel bilgi | 3 |
|---|---|
| 2. Değerle ilgili özellikler | 5 |
| 2.1 Tabaka | 5 |
| Bina planlaması ve bina yönetmelikleri durumu 2.2 |
10 |
| 2.3 Tapu kaydı | 10 |
| 2.4 Tapu sicili dışındaki haklar, takyidatlar ve kısıtlamalar | 12 |
| 2.5 Kirlenmiş alanlar/kirlenme/toprak altı/misyonlar | 13 |
| 2.6 Mülkiyet ve bina tanımı/saha denetimi | 14 |
| 3. Değerleme yönteminin seçimi | 16 |
| 4. Arazi değeri | 18 |
| 5. Gelir değerinin belirlenmesi | 19 |
| 5.1 Brüt kar | 19 |
| 5.2 Kira miktarı ve yaklaşımı | 19 |
| 5.3 Yönetim maliyetleri | 20 |
| 5.4 Toplam kullanım ömrü/kalan kullanım ömrü | 21 |
| 5.5 Tesise özel mülk faiz oranı | 22 |
| 5.6 Piyasaya göre düzeltilmiş gelir değerinin türetilmesi | 23 |
| 5.7 Özel mülke özgü mülk özellikleri | 24 |
| 6. Piyasa değeri | 25 |
| 7. Tesislerin Listesi | 26 |
| 25.11.2024 tarihli fotoğraf belgeleri | 27 |
| Yasal dayanak | 42 |
| Kullanılan literatür | 43 |
Yan 2 Kaynak
Mevcut rapor, Recklinghausen bölgesi, koridor 338, parsel 34, toplam yaklaşık 192 metrekarelik bir arsaya atıfta bulunmaktadır. Mülk su anda art arda modernize edilmekte olan bir konut ve ticari bina ile geliştirilmektedir
Raporun hazırlanması için bilirkişi, çeşitli kişi ve makamlardan gelen belge ve bilgilere bağımlıdır. Bu bilgilerin eksiksizliği ve doğruluğu ile ilgili olarak, uzmanın bireysel bilgilerin kapsamlı ve ayrıntılı bir incelemesini yapamayacağı konusunda bir çekince vardır.
Kanalizasyon borularının sızıntı testinin yanı sıra işlevselliklerinin kanıtı ve bir enerji sertifikası mevcut değildi.
| Müşteri: | Peker GYO Global |
|---|---|
| GmbH, Vogelsanger Weg | |
| 157 | |
| 40470 Düsseldorf | |
| Siparis: | 25.11.2024 |
| Sözleşmenin içeriği/değerlemenin amacı: § 194'e göre piyasa değerinin belirlenmesi Sirket içi bir konuda BauGB |
|
| belirtilen sadece için Ekspertiz amac kullanılabilir. Yazarın üçüncü şahıslara karşı sorumluluğu ortadan kalkar. |
|
| Veri: | 22.04.2021 tarihli tapu kaydı (AG) 21.06.2021 tarihli alan hesaplaması ve mevcut binanın inşaat çizimleri (AG) 31.12.2023 tarihli ön rapor (AG) 12.10.2020 tarihli bina takyidat bilgileri (AG) 12.10.2020 tarihli kontamine site kaydından alınan bilgiler (AG) |
| Değerleme Komitesi 2024 Emlak Piyasası Raporu |
|
| Yerel bulgular | |
| Yasal dayanaklar: | Ek'e göre |
| Literatür kaynakları: | Ek'e göre |
| Saha ziyareti: | 25.11.2024, 11.30-12.00 |
| Katılımcı: | Uzman Dr. Ulf R. Netzel Sn. |
| Mehmet Topuk, Peker Holding | |
| N TRA |
4 3 1002/4 A P NWP
| Değerleme tarihi: | 31.12.2024 | |||
|---|---|---|---|---|
| Kalite son teslim tarihi: | 31.12.2024 |
Raporun kapsamı:
26 sayfadan fazla uzman görüşü ve $ek$ Toplamda 44 sayfa
Yan 4 Kaynak
Makro konumu:
Recklinghausen ilçesi, aynı adı taşıyan ilçede (Münster idari bölgesi) yer alır ve Dortmund şehir merkezinin yaklaşık 22 km kuzeybatısında yer alır. Recklinghausen, ilçeye ait büyük bir şehir unvanını taşımaktadır ve yaklaşık 112.000 nüfusa ev sahipliği yapmaktadır (31.12.2023 itibariyle). Şehir hala Ren-Ruhr metropol bölgesinin bir parcasıdır. Münster planlama bölgesi icinde orta büyüklükte bir merkez işlevini üstlenir ve aynı zamanda bir üniversite yeridir. Buna ek olarak, Ren-Herne Kanalı güneyden ve Lippe Recklinghausen'in kuzeyinden geçer.
Şehir haritası detayı (ölçeksiz)
BUY
(Kaynak www.tim-online.nrw.de, © Geobasis NRW 2023, resmi harita yok)
30.06.2023 tarihi itibariyle, Federal İstatistik Ofisi toplam yaklaşık. Sosyal güvenlik primlerine tabi Calışanlar üzerinde Ev veya. Rd. 11229 41.800 çalışan, banliyö bakiyesi olan iş yerinde sosyal güvenlik primine tabi -2.232 024 3 1002/4 A P NWP Yan 5 Kaynak
halk. Söz konusu referans tarihinde 2.569 yerel işletme kayıt altına alınmıştır. Elektrik mühendisliği ve elektronik endüstrisi endüstri kümesine ek olarak. Recklinghausen'in ekonomik yapısı da bankacılık ve sigortacılık endüstrisi ile tekstil endüstrisi tarafından önemli ölcüde sekillendirilmektedir.
Kuzey Ren-Vestfalya Eyaleti Bilgi ve Teknoloji Dairesi'ne göre, Recklinghausen için 2050 yılına kadar 2021 endeks yılına kıyasla %16,1'lik güclü bir nüfus açığı tahmin ediliyor. Federal İş Bulma Kurumu'na göre, Recklinghausen bölgesindeki issizlik oranı su anda %8,3'tür (karşılaştırma için: Kasım 2024 itibariyle Kuzey Ren-Vestfalya: %7,5 ve Almanya: %5,9). Federal ve eyalet hükümetlerinin istatistik ofisleri şu anda Recklinghausen bölgesi için 90,4 puanlık bir satın alma gücü endeksi yayınlıyor ve bu da ulusal ortalama seviye olan 100 puanın biraz altında.
Ölçeksiz havadan görünüm
(Havadan fotoğraf kaynağı www.tim-online.nrw.de, © Geobasis NRW 2024, resmi harita yok
Bertelsmann Vakfı'nın belediye tiplemesinin bir parçası olarak Recklinghausen, sosyoekonomik zorlukları olan bir is yeri olarak sınıflandırılmıştır (demografik tip 6). Prognos Future Atlas'ın güncel baskısına göre, makro konumun gelecekte hafif riskler taşıdığı onaylanmıştır. YBRAKONut piyasası ile ilgili olarak,
BITY
Yan 6 Kaynak
Bir Rahat Durum sız Konut boşluğu önce. İçindeÖzet konum sıralamasında, Recklinghausen ilçesi toplam 400 sıra arasında 311. sırada yer almaktadır.
Yukarıda belirtilen faktörlere dayanarak, makro durum genel olarak orta olarak değerlendirilir _.
| 055620032032 | |
|---|---|
| Toponim | Recklinghausen |
| Konum türü | Şehir (şehir) |
| Idari merkez | Recklinghausen Bölgesi |
| Özel statü (unvan) | İlçeye ait büyük şehir |
| Verbandsgemeinde | Recklinghausen |
| Daire | Recklinghausen Bölgesi |
| dari bölge | Minster |
| Devlet | Kuzey Ren-Vestfalya |
| İşbirliği alanı | Ren-Ruhr Büyükşehir Bölgesi |
| Zentralörtl. Ait | Münster Planlama Bölgesi |
| Zentralörtl. Fonksiyon | Orta büyüklükte merkez |
| Üniversite konumu | 7 |
| Sakin | 111.693 (31.12.2023 itibarıyla) |
| Alan | 66,50 km 2 (31.12.2022 itibarıyla) |
| Nüfus yoğunluğu | 1.680 kişi/km 2 (31.12.2023 itibarıyla) |
| Demografik gelişim | -%1.1 (dönem: 2011 - 2015) |
| Nüfus tahmini | -%16,1 (dönem: 2021 - 2050) |
| İşsizlik Oranı - İlçe | %8,3 (Kasım 2024 |
| itibariyle) İşsizlik oranı - Bundesl. | %7,5 (Kasım 2024 |
| itibariyle) İşsizlik oranı - DE | %5,9 2024 (Kasım |
| itibariyle) | |
| Satın Alma Gücü - Endeks | 90.4 (ilçe düzeyinde, 2022 itibarıyla) |
| Satın alma gücü - kişi başı | 23.341 € (ilçe düzeyinde, 2022 itibariyle) |
| Sosyal güvenlik çalışanları - iş yeri | 41.803 (30.06.2023 itibarıyla) |
| Sosyal güvenlik çalışanları - ikamet yeri | 44.027 (30.06.2023 itibarıyla) |
| Banliyö dengesi | -2.232 (30.06.2023 itibariyle) |
| 2.569 (30.06.2023 itibarıyla) | |
| Kredi- Tekstil endüstrisi ve sigorta sektörü, Elektrik Mühendisliği ve Elektronik Endüstrisi |
| Demografik tip | (Is yeri 6 zorluklar) |
ile | sosyo-ekonomik | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gelecek Atlası - Rütbe | 311 nin-nin 400 | |||||
| Gelecek Atlası - Profil | Gelecekteki hafif | |||||
| riskler Gelecek Atlası - Konut açığı | hiç kimse | |||||
| Sonuç | Orta |
Tesis, Recklinghausen şehir merkezinin yaklaşık 200 m güneyinde, 'Stadtmitte' bölgesinde, çekirdek bir alanda yer almaktadır. Çevredeki gelişme, ağırlıklı olarak kapalı yapıda karma kullanımlı mülklerle karakterize edilir. Orta büyüklükte bir merkez olarak Recklinghausen, iyi bir tedarik altyapısından yararlanıyor. Ekspertiz nesnesinin etrafındaki yaklasık 500 m'lik bir yarıçap içinde, çeşitli gıda pazarları (örneğin 'Aldi', 'Kaufland') ve bir alışveriş merkezinin ('Palais Vest') yanı sıra çok sayıda restoran ve kafe bulunmaktadır. Böylece dönemsel talep, yürüme mesafesindeki alanda karşılanabilir. Ayrıca, Recklinghausen tüm yaygın okul türlerine sahiptir ve periyodik olmayan ihtiyacların tam olarak karsılanmasına ek olarak, birinci basamak tibbi bakım da yerel olarak sağlanmaktadır. Halka açık yollardaki park durumu, genel kentsel cevre nedeniyle gergindir. Değerleme mülkünde ayrıca ilişkili park yeri yoktur.
Mevcut kullanım için, mikro konum genel olarak iyi olarak değerlendirilir.
Havadan fotoğraf (ölçeksiz)
(Kaynak www.tim-online.nrw.de, © Geobasis NRW 2024, resmi harita yok) (tim-online: Topberafische Informationsmanagement des Landes Nordrhein-Westfalen)
3 1002/4 A P NWP
Recklinghausen, B225 federal otoyolu ve A43 ve A2 otoyolları üzerinden özel ulasım ağına bağlıdır. Tesisin bulunduğu yerden yukarıda belirtilen A43 otoyoluna en yakın kayma yolu, 'Recklinghausen/Herten' kavsağında yaklasık 1,6 km batıda (yol mesafesi) yer almaktadır. 'Recklinghausen' otoyol kavşağına arabayla birkaç dakikada ulaşılabilir. Hem 'Viehtor' otobüs durağı hem de bir IC (E) durağı olarak işlev gören Recklinghausen ana istasyonunun her biri yürüme mesafesindedir ve burada faaliyet gösteren, geniş çapta gelişmiş ve bu nedenle kolayca erişilebilir olan ulaşım araclarıyla şehrin geri kalanına daha fazla bağlantı sunmaktadır. Toplu yolcu taşımacılığı için bir başka bölgeler üstü ulaşım merkezi olan 'Düsseldorf' uluslararası havaalanına olan mesafe yaklaşık 48 km'dir.
Bahsedilen faktörler göz önüne alındığında, bu nedenle iyi bir ulaşım altyapısı vardır.
Arsa:
Genel olarak, Kaiserwall yolundan erişilen neredevse düzenli olarak kesilmiş bir arsadır. Taşınmaz, erişim yolu boyunca yaklaşık 13 m genişliğe ve yaklaşık 14 m ortalama derinliğe sahiptir. Doğuya ve batıya maruz kalır ve görünüste düzdür.
Havadan görünüm (ölçeksiz)
(Kaynak www.tim-online.nrw.de, © Geobasis NRW 2024, resmi harita yok)
Yan 9 Kaynak
Ölçeksiz vaziyet planı (kaynak www.tim-online.nrw.de, © Geobasis NRW 2024, resmi harita yok): Değerleme özelliği, renkli işaretlemeye bakın
Ön rapora göre değerlemesi yapılan taşınmaz 19.12.2008 tarih ve 300 nolu >Löhrhof< imar planı kapsamındadır. Ana şartlar MK çekirdek alanı, g 3 kapalı inşaat, GRZ 3 1.0, GFZ 6.0, VI tam katlıdır.
Sözleşmeye uygun olarak inşaat dosyasında bir inceleme yapılmadı. Yapısal tesislerin resmi ve maddi yasallığı burada varsayılmaktadır.
Tapu künyesi, 22.04.2021 tarihli olup, AG tarafından temin edilmiştir. Değerleme referans tarihine kadar başka kayıt olmadığı ve daha sonraki değerlemede listelenmediği sürece başka kayıt dışı hak bulunmadığı varsayılmaktadır. Müvekkile göre, başka bir tasarrufta bulunulmadı.
$\omega$
Bu raporun hazırlanması sırasında, arazi haritası ile tapu kütüğü envanteri arasında bir karşılaştırma yapılmıştır. Taşınmaz, tapu kütüğünde verilen konum bilgileri (ilçe, koridor, parsel numarası) ile tapu haritası üzerinde bulunabilir. Tapu kütüğünde gösterilen alan akla yatkındır.
Alinti: 22.04.2021 Bölge adliye mahkemesi: Recklinghausen
Tapu Sicili: Recklinghausen
| Serit | Yapra ĸ |
Koş u No. BV |
Bölge | Hol | Parsel(ler) | Alan m 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 7865 | 11 | Recklinghausen | 338 | 34 | 192 |
| Toplam | |
|---|---|
| Bunlardan biri |
192.00 192,00
Bölüm I, İşveren: Peker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., Bomenti-Şişli/İstanbul, Türkiye
Tapu sicilinin II. Bölümünde bir kayıt vardır:
11 No'lu Parseldeki 3 No'lu Liste:
Recklinghausen ilçesinin 234 No'lu Flur 54 mülkünün ilgili sahibi için bir pencere hakkı, 31.03.1957 tarihli onay
Değerlendirme:
bu Onay Belgesi Yalan bu Uzman Mevcut gelişme, kaydın değer etkisi yoktur.
değil önce. Yönelimli üzerinde
Bölüm III'teki herhangi bir girişin mülkün değeri üzerinde hiçbir etkisi yoktur ve burada belirtilmemiştir.
Yan 11 Kaynak
Inşaat ücreti, mülk sahibini, mülkü ile ilgili olarak kamu inşaat hukukundan kaynaklanan herhangi bir şey yapmak, hoş görmek veya yapmaktan kaçınmak zorunda bırakan kamu hukuku kapsamındaki bir yükümlülüktür. Recklinghausen sehrinden 12.10.2020 tarihli yazılı bir bildirime göre, mülk bina takyidatları tarafından ne tercih edilmekte ne de ipotek altına alınmaktadır.
Ön raporlarda, görünüşe göre binaların üzerinde herhangi bir bina (§ 912 BGB anlamında) bulunamadı. Gelecekteki binanın görünür mülkiyet sınırlarının ve sınırlarının, resmi kadastro belgelerindeki gercek sınır cizgilerine karşılık geldiği varşayılmaktadır.
Vergi durumu 3 esp. BauGB'ye göre geliştirme katkıları ve KAG (Kommunalabgabengesetz) 3'e göre iyileştirme katkıları, sözleşmeye uygun olarak Recklinghausen şehrinden talep edilmedi. Bu değerleme için, mülkün geliştirme katkılarından muaf olduğu varsayılmaktadır.
Ayrıca, bu konuda herhangi bir katkı olmadığı varsayılmıştır. Anıt koruma:
Müşteriye göre, mülk listelenen bir bina değil. Doğa ve türlerin korunması:
Saha incelemesi sırasında korunan bitkilerin ve/veya türlerin varlığına dair herhangi bir belirti yoktu. Doğa ve türlerin korunması hususları, yetkiye uygun olarak sorgulanmadı.
Patlayıcı mühimmat imhası veya henüz kaldırılmamış patlayıcı mühimmattan kaynaklanan mevcut kısıtlamalar veya tehlikeler hakkında araştırma yapılmamıştır. Bu değerleme için, mevcut olabilecek herhangi bir patlayıcı mühimmattan değerlendirilecek mülk için herhangi bir kısıtlama veya daha fazla risk olmadığı, yani mülkün patlayıcı mühimmat icermediği varsayılır.
Yukarıdaki varsayımlar doğru değilse, bu uzman görüşünün uyarlanması gerekecektir.
Bu rapor çerçevesinde kontamine alanlar ve kontaminasyon için bir kontrol yeya araştırma yapılmamıştır. Recklinghausen bölgesinden 12.10.2020 tarihli yazılı bilgilere göre, mülk su anda kontamine olmuş alanların ve kontamine olduğundan süphelenilen alanların kadastrosunda listelenmemiştir. Bu bakımdan, mülkün ipoteksiz bir durumda olduğu varsavılmaktadır.
Arnsberg bölge yönetimi ve Kuzey Ren-Vestfalya Jeoloji Servisi tarafından işletilen >Kuzey Ren-Vestfalya'daki toprak altının tehlike potansiyelleri< internet portalındaki açıklamalara göre, değerlendirme mülkünün bulunduğu kilometre kare için madencilikle ilgili tehlike potansiyelleri hakkında hiçbir bilgi saklanmamaktadır. Delme sırasında olası gaz sızıntısına ilişkin yalnızca değerle ilgili olmayan bir referans vardır.
Kaynak: Kuzey Ren-Vestfalya Jeolojik Devlet Servisi 3 Devlet Operasyonu -, Kuzey Ren-Vestfalya'daki Yeraltının Tehlike Potansiyelleri, 12.12.2024, 09.30 tarihli ekran görüntüsü)
Aksi takdirde, bu değerleme, standart arazi değerlerine dahil edildiği ölcüde, konumdaki alışılmış bir alt toprak ve yeraltı suyu durumunu dikkate alır. Daha fazla araştırma yapılmadı.
Kuzey Ren-Vestfalya Eyaleti Çevre, Doğa Koruma ve Ulaştırma Bakanlığı'nın 3 numaralı gürültü haritası, http://www.umgebungslaerm-kartierung.nrw.de/ 3'te mevcuttur. karavolu trafiğinden kaynaklanan gürültü kirliliği değerlendirme grafiği için bulunabilir L-den 24 h of 70 3 74 dB (A) (erişim tarihi 12.12.2024, 9.45 h)
Değerleme, özellikle saha incelemesi sırasında, gerçeklerin uygun bir şekilde araştırılması sırasında tanınabilir olan veya başka bir şekilde bilinen koşullara dayanmaktadır. Esas olarak, ayrıntılı olarak farklılık gösterebilen ekipman özellikleri acıklanmaktadır.
Mevcut yapısal hasar, ancak yerinde ziyaret sırasında tahribatsız bir şekilde tanınabilir olduğu ölçüde dikkate alınabilir. Hayvan veya bitki zararlıları, boru hattı korozyonu, asbest kalıntıları vb. gibi yapısal hasarların tanımı bu nedenle eksik olabilir. Yangın, ısı ve ses yalıtımının kalitesi kontrol edilmedi. Demirbaşlar veya mobilyalar kaydedilmemiştir ve açıkça belirtilmedikçe değerlendirmenin bir parcası değildir.
Pencerelerin, kapıların, ısıtmanın, aydınlatmanın vb. işlevselliği kontrol edilmemiştir ve bu raporda işlevsel olduğu varsayılmaktadır.
19.11.2024 tarihinde gerçekleştirilen yerinde ziyarette, ekspertiz objesi genel olarak erisilebilir alanlarda içeriden ve dışarıdan bir bütün olarak görülebilmiştir. Buna ek olarak, catı katındaki daire ziyaret edildi, ancak her odaya ayrı ayrı girilmedi. Ticari birim, vitrin sistemi üzerinden denetlendi ancak içeri alınamadı. Ziyaret edilmeyen alanlar için, ziyaret edilen alanlardakiyle aynı koşulun olduğu varsayılır.
Tur, PEKER Holding'den Sn. Topuk ile birlikte gerçekleşti. Binaya genel
bakış
Taşınmazda çatı katına dönüştürülmüş üç katlı bir konut ve ticari bina bulunmaktadır. Bina, kapanış tarihinde büyük ölçüde boştur ve art arda modernize edilip kiralanacaktır.
Arsa
Arsa toplam 192 metrekare alana sahiptir.
Brüt taban alanı (GFA)
Mevcut binanın brüt taban alanı 761 m2dir.
Yaşama/kullanılabilir alan
Bina, yaklaşık 112 m2 kullanım alanına ve yaklaşık 296 m2 yaşam alanına sahip 1 ticari ünite ve 3 konuttan oluşmaktadır.
Yan 14 Kaynak
Halen modernize edilecek olan mülk, parçalarda varsayılan ortalama bir ekipman standardı ile hatasız modernizasyondan sonra iyi bir yapısal duruma sahiptir.
Enerji sertifikası mevcut değildir. Binanın ancak bir yıllık inşaat ve modernizasyon tamamlandıktan sonra gerçekleştirilen modernizasyon önlemleri çerçevesinde enerji özellikleri için çağdaş gereksinimleri karşılayacağı varsayılmaktadır.
Değerlendirmenin amacı, 1921 yılında inşa edilmiş üç katlı bir binadır. Görünüşe göre, bina ilk olarak 1970'lerde ve 1980'lerde modernize edildi.
| Özellikler | |
|---|---|
| Bina tipi | Konut ve ticari bina |
| Yapım yılı | 1921 civarı, 1979/1980'de tamamen yenilenmiştir |
| Mermi | iki Zemin kat Mahzen üst kat, dönüştürülmüş çatı katı |
| Standart ekipman | basit |
| Idam | |
| İnşaat türü | büyük |
| Çevre duvarları | büyük |
| İç duvarlar | büyük |
| Merdiven | Ahşap merdiven |
| Örtmek | Ahşap kiriş |
| Çatı | Üçgen çatı Beton kiremit ile kaplama, izolasyon incelenmedi |
| Çatı drenajı | Perde olukları ve iniş boruları |
| Cephe | sıvalı, boyalı |
| Zemin kaplamaları | |
| Oturma odası | Fayans, Halı, Laminat |
| Mahzen | Kismen beton. Iptal |
$\mathcal{H}$ Yan 15 Kaynak
| Duvar kaplamaları | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Oturma odası | duvar kağıdı veya sıvalı/boyalı | ||||
| Tavan kaplamaları | |||||
| Oturma odası | sıvalı, boyalı, duvar kağıdı kaplı. | ||||
| Pencere | Yalıtım camlı plastik pencereler, panjur yok | ||||
| Kapı | yapılmış ön kapı Alüminyumdan (modernizasyon yılından itibaren), ahşap çerçeveli lake ahşap kapıların içi |
||||
| Bina hizmetleri | |||||
| Isitma | Gazlı ısıtma, DEH üzerinden merkezi olmayan sıcak su |
||||
| Sıhhi | küvet, lavabo ve tuvalet içeren bir banyo | ||||
| Havalandırma | Windows üzerinde | ||||
| Elektrik tesisatı | Modernizasyona ihtiyaç duyan, Kaynak Modernizas |
||||
| yon Yili | |||||
| Aydınlatma | Tek aydınlatma | ||||
| Isı ve ses yalıtımı/enerji verimliliği | Çağdaş değil, dış mekan tesislerinin | ||||
| güçlendirilmesi ihtiyacı: | tamamen mühürlü | ||||
| Geçerli Kanalizasyon Su Gelisme: Telekomünikasyon, gaz |
Genel:
Piyasa değerini belirleme prosedürleri Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliğinde (ImmoWertV 2021) belirtilmiştir. Karşılaştırmalı değer yöntemi, gelir değeri yöntemi ve maddi değer yöntemi planlanmıştır. Izlenecek prosedür, olağan iş akışında var olan uygulamalar dikkate alınarak, duruma göre seçilmelidir.
Karşılaştırmalı değer yöntemi, piyasa değerini, değerini etkileyen özellikler (örneğin, mülkün konumu, inşaat yılı ve binanın büyüklüğü, inşaat türü ve ekipman) açısından değerleme nesnesine yeterince karşılık gelen arazinin satın alma fiyatlarından elde eder (§ 24 ve devamı ImmoWertV 21). Genel olarak, gelişmiş arsalar için bir fiyat karşılaştırması, ancak karşılaştırılabilir arsaların yapısal tesislerinin yaş grubu, ekipman ve durum açısından değerlendirilen mülkünkilerle yaklaşık olarak aynı olması durumunda mümkündür. Karşılaştırmalı fiyatlara ek olarak veya bunun yerine, özellikle gelişmiş araziler söz konusu olduğunda, mülke özgü uyarlanmış bir karşılaştırma faktörü uygulanabilir.
A3 1002/4 A P NWP
Malzeme değeri yöntemi (§§ 35 - 39 ImmoWertV 21) esas olarak teknik yönlere göre yapılan bir değerlemeye dayanmaktadır. Arazi piyasasının geleneklerine uygun olarak, mevcut bina dokusunun ve karşılaştırılabilir bir binanın inşası için maliyetlerin değer için belirleyici olması durumunda geçerlidir. Bu, örneğin, başta müstakil ve yarı müstakil evler olmak üzere, sahibi tarafından kullanılan gelişmiş mülkler için geçerlidir.
Malzeme değeri, arazi değerini, yapısal tesislerin değerini (bina değeri) ve dış mekan tesislerinin değerini içerir. Binanın değerini belirlemek için, değerleme tarihindeki cari değer, yapısal tesislerin inşası için gerekli masraflardan elde edilir.
Arazi değeri, mülk ve gelir değeri yöntemleri için gereklidir ve genellikle fiyat karşılaştırması ile belirlenir. Binaların ve dış mekan tesislerinin değerinden ayrıdır
Kural olarak, genellikle karşılaştırmalı değer prosedüründe, mülkün gelişmemiş olması durumunda ortaya çıkacak şekilde belirlenecektir. Yerleşim alanlarında arazi değeri belirlenirken, alanı karakterize eden binaların durumu ve yapısı dikkate alınmak zorunda kalabilir. Arazi değeri, karşılaştırılabilir arsaların fiyatlarından elde edilir. Güvenilir bir beyana varmak için, karşılaştırılabilir mülklerin yeterli sayıda satın alma fiyatı gereklidir (§ 40 ve devamı ImmoWertV 21).
Karşılaştırılabilir arsalar için fiyatlara ek olarak veya bunun yerine, arazi değerini belirlemek için mülke özgü düzeltilmiş standart bir arazi değeri de kullanılabilir (§ 40 para. 2 ImmoWertV 21). Standart arazi değeri mülkü, mülk özellikleri büyük ölçüde hakim arazi ve araziyle ilgili mülk özelliklerine karşılık gelen ve § 15 ImmoWertV 21 uyarınca oluşturulan standart arazi değeri bölgesindeki arazinin değerini etkileyen gelişmemiş ve hayali bir mülktür. Standart arazi değerleri, satın alma fiyatı tahsilatı temelinde ilgili değerleme komitesi tarafından belirlenen, normal olarak uyarlanmış arazi parselleri için ortalama konum değerleridir. Olağandışı veya kişisel koşullardan etkilenen satın alma fiyatları dikkate alınmaz.
Gelir değeri yöntemi (§§ 27-34 ImmoWertV), tercihen, gelişmiş bir mülkten sürdürülebilir şekilde elde edilebilir gelirin mülkün değeri için birincil öneme sahip olması durumunda kullanılır. Bu, örneğin kiralanan apartmanlar ve ticari veya karma kullanımlı mülkler için geçerlidir. Gelir değeri yöntemi, mülkün değerinin, mal sahibinin mülkünden elde edebileceği gelecekteki tüm net gelirin bugünkü değeri (bugünkü değer) olduğu varsayımına dayanmaktadır.
Değerlendirmenin amacı:
Değerlemenin amacı, değerleme tarihi itibariyle büyük ölçüde kiraya verilmiş olan konut ve ticari bir binaya sahip bir arsadır. Zemin katta bir kira sözleşmesinin imzalanması yakındır. Zemin katın mal sahibi tarafından modernizasyonu nedeniyle kira düşürülür. Daireler art arda modernize edilecek ve modernizasyondan sonra kiralanacaktır.
Bu nedenle nesne gelir elde etmek için kullanılır. Bu tür mülkler, elde edilebilir getirilere göre işlem görür.
Bu nedenle burada gelir değeri yöntemi uygulanır.
§ 14 paragraf 1 ImmoWertV21'e göre, arazi değeri >mevcut yapısal tesisler dikkate alınmadan< belirlenmelidir & yani gelişmemiş bir hayali mülk için sonuclanacak arazinin değeri değerlendirilmelidir. Özellikle, konum ve kullanılabilirlik değeri belirleyen faktörlerdir.
Arazi değerinin belirlenmesi için belirleyici olan bir arsanın kullanılabilirliği asağıdakilere göre belirlenir: § 5 paragraf 1 ImmoWertV21, planlama yasası kapsamında izin verilen veya konuma özgü kullanımdan elde edilir.
Söz konusu durumda, planlama vasasına göre izin verilen ve arazi değerinin belirlenmesi için belirleyici olan arazinin kullanımı § 30 BauGB'den kaynaklanmaktadır.
Arazi değeri, karşılaştırılabilir arsaların fiyatlarından elde edilir. Güvenilir bir ifadeye ulaşmak icin, karşılaştırılabilir mülklerin yeterli sayıda şatın alma fiyatı gereklidir (§ 25 ImmoWertV 21). Değerleme mülkünün hemen yakınında, uzman, inşaata hazır karşılaştırılabilir arsalar için herhangi bir satın alma durumundan haberdar değildir.
Karşılaştırılabilir arşalar için fiyatlara ek olarak veya bunların yerine, arazi değerini belirlemek için mülke özgü düzeltilmiş standart arazi değerleri de kullanılabilir (§ 24 paragraf 1 ImmoWertV 21). Standart arazi değerleri, yerel koşullara göre yapılandırılmış, yer ve gelişme durumu dikkate alınmalı ve yapısal kullanımın türü ve kapsamına, gelişme durumuna ve her durumda mülkün hakim şekline göre yeterince belirlenmişse uygundur. Standart arazi değerleri, satın alma fiyatı tahsilatı temelinde yıllık olarak tekrarlanan toplantılarda değerleme uzmanları komitesi tarafından belirlenen, normal olarak uyarlanmış arsalar için ortalama konum değerleridir. Olağandışı veya kişisel koşullardan etkilenen satın alma fiyatları dikkate alınmaz.
01.01.2024 tarihi itibariyle bölgesel standart arazi değeri, Kuzey Ren-Vestfalya 3'teki gayrimenkul piyasasındaki gayrimenkul değerleri için değerleme komitelerinin ve üst değerleme komitesinin merkezi bilgi sisteminden 610 €/m2 olarak alınmıştır ve bu sistem internet adresinde http://www.boris.nrw.de 3'te görülebilir. Tanımlayıcı özellikler şunlardır:
| Belediye / ilçe | Recklinghausen/şehir merkezi | |
|---|---|---|
| Standart arazi değeri | 610 €/m 2 (bölgesel) | |
| Standart arazi değerinin referans tarihi | 01.01.2024 | |
| Gelişim durumu | Katkıda bulunmayan | |
| Kullanım türü | Çekirdek alanı | |
| Katsawsn SLAN | II 3 IV |
Arazi değeri karsılastırmalı verilerden türetilirken, değerleme nesnesinin birevsel özellikleri ile karşılaştırmalı değerin ilgili olduğu mülkün özellikleri arasındaki sapmalar, artışlar veya indirimler yoluyla dikkate alınmalıdır. Mevcut standart arazi değeri, çok katlı bir inşaat yöntemini ifade eder
Mevcut standart arsa değeri 01.01.2024 kesim tarihinde belirlenmiştir. Değerleme referans tarihi 31.12.2024'tür. Değerleme referans tarihi ile referans tarihi arasındaki zamansal sapma bir yıldır. Mevcut durgun piyasa durumu, Ukrayna krizi ve buna bağlı olarak insaat faiz oranlarındaki artıs ile karakterize edildiğinden, arazi değeri endeksi serisi bazında herhangi bir ayarlama yapılmayacaktır. Ayrıca standart arsa değeri bir önceki yıla göre değişmemiştir.
Diğer tüm açılardan, değerleme mülkü standart arazi değeri mülküne karşılık gelir. Bu nedenle arazi değeri su sekilde hesaplanır:
192 metrekare * 610 €/metrekare = 117,120 €.
Genel gelir değeri yönteminde, geçici gelir değeri, aktiflestirilmiş yıllık net gelir payı (brüt kar eksi yönetim maliyetleri) ve arazi değerinin toplamı oluşturularak belirlenir.
Brüt kâr, uygun şekilde yönetildikleri ve izin verilen şekilde kullanıldıkları takdirde piyasa standartlarına uygun olarak elde edilebilecek getirilerden kaynaklanır; gerçek gelir, piyasa standartlarına uygun olarak elde edilebiliyorsa, bunun için bir temel olarak kullanılacaktır (§ 31 ImmoWertV21).
Arazi değeri faiz tutarının belirlenmesi ve yapısal tesislerin yıllık net gelir payının aktiflestirilmesi, her durumda düzeltilen avnı mülke özgü mülk faiz oranına dayanacaktır. Aktifleştirme süresi, yapısal tesisin kalan faydalı ömrüne karşılık gelir (§ 28 ImmoWertV21).
Brüt kâr, uygun şekilde yönetildikleri ve izin verilen şekilde kullanıldıkları takdirde piyasa standartlarına uygun olarak elde edilebilecek getirilerden kaynaklanır; gerçek gelir, piyasa standartlarına uygun olarak elde edilebiliyorsa, bunun için bir temel olarak kullanılacaktır (§ 31 ImmoWertV21).
Siparişe uygun olarak, yerel bir ölçüm yapılmadı. Mevcut alan hesabından yaşam alanı alinmistir.
aklaşık 296 m2 yaşam alanına sahip üç konut birimi ve yaklaşık 112 m2 kullanılabilir alana Volvim bulunmaktadır.
$\mathfrak{F}$ 1002/4 A P NWP roje no. 2024 $\mathcal{L}$ A T. B
Yan 19 Kaynak
Bilirkisinin herhangi bir kira sözleşmesi yoktu. Bunların kira ölçekleri veya endeks bağlayıcılığı olmayan standart konut kiralamaları olduğu varsayılmaktadır.
Bölüm 31 (2) ImmoWertV 21, gerçek gelirin piyasada alışılmış olması halinde muhasebeleştirilebileceğini şart koşar. Kiralar aşağıda açıklanmıştır:
Recklinghausen sehri 2024 nitelikli kira endeksi, 1947 yılına kadar oturmaya hazır olan normal yerleşim alanlarındaki modernize edilmiş daireler için ortalama 5,85 €/m2 yaşam alanı ile 5,55 3 6.15 €/m2 vasam alanı kira aralığı vermektedir
Internet portalı wohnungsboerse.net, insaat yılı, konum ve yaşam alanı arasında daha fazla ayrım yapılmaksızın 100 metrekarelik bir daire için 12/2024 için ortalama 7,72 €/m2 yaşam alanı kirasından bahsetmektedir.
IVD daire fivat endeksi, konum ve büyüklüğe göre daha fazla ayrım yapmaksızın Recklinghausen için iyi bir konut değerine sahip daireler için 7,80 €/m2 yaşam alanı kirası verir.
Mevcut durumda, piyasadaki genel kira artışları nedeniyle, modern durumda 8,25 €/m2 yaşam alanı tahmini yapılmıştır.
Kuzey Vestfalya Sanayi ve Ticaret Odası'nın ticari kira endeksi, 9.00 3 20.00 € / m2 Nfl kira aralığını belirtir. Mevcut değerleme durumunda, yeni binanın kalitesi ve sehir merkezindeki konumu nedeniyle, 17.00 €/m2 Nfl.'nin piyasaya paralel olarak elde edilebileceği tahmin edilmektedir. İndirilemeyen yönetim maliyetleri, II.BV temelinde değerlendirilir.
Su anda söz konusu olan 11,00 €/m2 kira farkı, mülke özgü özel bir mülk özelliği olarak dikkate alınmaktadır. (aşağıya bakınız)
Yönetim maliyetleri (§ 32 ImmoWertV21), mülkün (özellikle binaların) sürekli olarak uygun vönetimi ve izin verilen kullanımı için gerekli olan giderlerdir. Yönetim maliyetleri, bakım maliyetlerini, idari maliyetleri, kira kaybı riskini ve varsa paylaştırılamayan işletme maliyetlerini icerir.
Yönetim maliyetlerinin hesaplanması, gayrimenkul faiz oranının belirlenmesine dahil edildikleri modele göre yapılacaktır. Yetkili 2024 emlak piyasası raporunda, Recklinghausen kentindeki mülk değerleri için değerleme komitesi, Kuzey Ren-Vestfalya'daki AGVGA (Değerleme Komitesi Başkanları Çalışma Grubu) modelini kullanıyor.
Yan 20 Kaynak
Yönetim maliyetleri, gayrimenkul faiz oranının türetildiği modelden kaynaklanmaktadır.
Yasamak:
13,80 €/m2 yaşam alanı bakım maliyeti ve 351 €/daire idari maliyetleri. Konut kullanımı için kira kaybı riski %2 olarak değerlendirilmektedir.
Fndüstri:
13,80 €/m2 yaşam alanı bakım maliyetleri ve birim başına yıllık brüt karın %3'ü kadar idari maliyetler. Kira kaybı riski %4 olarak belirlenmiştir.
Kalan faydalı ömür (RND) (§ 4 ImmoWertV21), uygun şekilde bakımı ve yönetimi halinde yapısal tesislerin ekonomik olarak kullanılmasının beklenebileceği yıl sayısıdır. Kalan faydalı ömür, genellikle, değerlenecek mülkün bireysel koşulları dikkate alınarak, toplam faydalı ömür ile yapısal sistemin yaşı arasındaki fark temelinde belirlenir. Değerleme nesnesinde gerçekleştirilen onarımlar veya modernizasyonlar veya ihmal edilen onarımlar gibi değerleme nesnesinin münferit koşulları, 2. cümle uyarınca fark tutarından kaynaklanan süreyi uzatabilir veya kısaltabilir.
§ 12 paragraf 5 ImmoWertV21 uyarınca, değerleme için gerekli diğer veriler belirlenirken toplam faydalı ömrü belirlemek için sistemin model yaklasımları kullanılacaktır
2024 Emlak Piyasası Raporunda, Recklinghausen kentindeki değerleme komitesi, değerlendirmesini konut ve ticari binalar için toplam 80 yıllık bir kullanım ömrüne (AGVGA NRW 2016'nın gayrimenkul faiz oranını türetmeye yönelik model) ve NHK 2010'a göre doğrusal amortismana dayandırıyor
Bina 1921 civarında inşa edilmiş ve geçen yüzyılın 80'li yıllarının başında pencereler, sıhhi tesisat, ısıtma ve çatı alanında modernize edilmiştir. Modernizasyon sırasında, bu önlemler kalan hizmet ömrünü uzatan bir etkiye sahipti. Burada, o sırada çekirdek yenileme adı verilen bir tadilatın gerceklestiği varsayılmaktadır ve buna, kalan ekonomik faydalı ömrün, toplam faydalı ömrün maksimum% 90'ı kadar uzatılması eşlik etmektedir. (bakınız § 12.5 cümle 2 Ek 2. ImmoWertV21). Ancak mevcut bina dokusu daha eski olduğu için burada indirim yapılabilir. Mevcut durumda, %10'luk bir indirim yapılır, bu da 80 yıl * 09 = 72 * 0,9 = 64,8 olan kalan ekonomik faydalı ömrün 1980'de 65 yıla yuvarlanmasına yol açar.
Referans tarihinde kalan ekonomik faydalı ömür 1980 + 60 = 2045 3, 2024 = 21 yıl olarak hesaplanır.
Kapanıs tarihi itibariyle, planlanan modernizasyon önlemlerinin 9 modernizasyon noktası (çatı, kapılar ve pencereler, banyolar, ısıtma, ic donanımlar) kapsamına sahip olduğu varsayılmaktadır. Bu, orta derecede bir modernleşmeye karşılık gelir.
Kalan kullanım ömrünün belirlenmesine yönelik modele dayanarak, 9 puanlık yaklaşım ve 51 villik bir bina yası (hayali insaat vili 1980), modernizasyondan sonra yaklaşık 42 yıllık bir ekonomik kalan kullanım ömrü ile sonuclanır
Gavrimenkul faiz oranı (§ 21 ImmoWertV21), bir mülkün karlılığının bir ölçüsü ve gelir değeri yönteminde bir hesaplama değişkenidir. Arazinin piyasa değerlerinin, mülkün türüne bağlı olarak piyasaya paralel olarak ortalama olarak faiz ödendiği bir kapitalizasyon faiz oranıdır. Gayrimenkul faiz oranı, gelir değeri yönteminin ilkelerine uygun olarak arazinin kullanımı ve geliştirilmesi ile ilgili olarak uygun satın alma fiyatları ve değerleme mülkü ile aynı türdeki arazi için karşılık gelen net gelir temelinde ortalama bir değer olarak elde edilir ve değerleme nesnesine özel olarak avarlanmalıdır (Bölüm 33 ImmoWertV21).
Recklinghausen'deki değerleme komitesinin 2024 emlak piyasası raporu, brüt kârın ticari payı %20'nin altında olan apartmanlar için %2,9'luk bir gayrimenkul faiz oranından bahsediyor. Veriler, 2022 ve 2023 yıllarındaki satıs durumlarına dayanmaktadır. Bu, mevcut piyasa durumunu yeterince yansıtmaktadır.
Emlak faiz oranı, kentsel konum (merkeze yakın)
dikkate alınarak hesaplanır,
yerleşim alanının (ana yol üzerinde basit yerleşim alanı)
Konsept, ekipman ve yapım yöntemi (mülk açıklamasına bakın)
mevcut piyasa koşulları (gayrimenkule olan talebin azalması), pazarlanabilirlik
(gayrimenkule olan talebin azalması) ve
Kira seviyesi (piyasa kiraları)
Başlangıçta %2,9 olarak mülke özgü olarak kabul edildi ve kullanıldı. Modernleşme durumu burada özellikle belirleyicidir.
Bununla birlikte, kendisini düşen fiyatlar ile durgun bir piyasa olarak sunan raporlama tarihindeki piyasa durumu dikkate alınmalıdır. Bunun nedeni yükselen inşaat faizleri ve artan enerii ve tüketici fiyatlarına bağlı olarak enflasyonun başlamasıydı (Ukrayna savaşı).
Bu piyasa durumunu dikkate almak için gayrimenkul faiz oranı %0,1 oranında artırılacaktır. Bu, gerekli daha fazla piyasa düzenlemesinin, toplam %3,0'lık bir gayrimenkul faiz oranı ile raportama tarihinde gerçekleşeceği anlamına gelir.
| Binalarda | Faiz RND |
Bir- | Alan | Kira [EUR/m 2 $(pcs.)$ ] |
Karaca | Bodenv z. |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kullanım / Açıklama | Yıle | % | Özellik -lerini |
m 2 | Dir | Yasama | EUR | EUR/a | ||
| g | Perakende / EC | 42 | 3,00 | 112,14 | 17,00 | 22.876 | 1.540 | |||
| W | 4 | Oturma Odası / 1. kat | 42 | 3,00 | 106,64 | 8,25 | 10.557 | 711 | ||
| W | Oturma Odası / 2. kat | 42 | 3,00 | 107,18 | 8,25 | 10.610 | 715 | |||
| W | Konut / Çatı Katı | 42 | 3,00 | 82,39 | 8,25 | 8.156 | 549 | |||
| $W =$ Konut, G = Ticari | Ø 42 | Ø 3,00 |
$: 4$ : 408,35 | : 52.199 | $\therefore$ 3.515 |
| Kullanmak | Bakım | Yönetim | Cepten kirala |
Diğer | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Binalarda | EUR/m 2 | EUR | risk | CO 2 | EUR/ m 2 |
a | |||||
| Kullanım / Açıklama | (/adet) | $\%$ НK |
/Birim | % Karaca |
% RoE | EUR/ m 2 |
(ladet) | % Karaca |
% Karaca |
||
| g | Perakende / EC | 13,80 | 686,28 | 3,00 | 4,00 | 13,77 | |||||
| W | Oturma Odası / 1. kat | 13,80 | 351,00 | 3,32 | 2,00 | 19,27 | |||||
| W | Oturma Odası / 2. kat | 13,80 | 351,00 | 3,30 | 2,00 | 19,26 | |||||
| W | Konut / Çatı Katı | 13,80 | 351,00 | 4,30 | 2,00 | 20,25 | |||||
| Ø |
17.01
| Kullanmak Binalarda Kullanmak/ Açıklama |
Brüt getiri EUR/a |
Rekla m maliye tleri |
Net getiri EUR/a |
Arazi faizi. EUR/a |
Bina- Net getiri EUR/a |
Barwer t- etken |
Bugünkü değer EUR |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ARNSLAN | EUR/a | |||||||
| RA | Perakende / EC | 22.876 | 3.151 | 19.725 | 1.540 | 18.185 23,7013 | 431.008 | |
| O Projeure Proje no 2024 8 1002/4 A P NWP |
Yan 23 Kaynak |
| Piyasa değeri | Konut ve ticari bina, Kaiserwall 1, Recklinghausen | 13.01.2025 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| W | Oturma Odası / 1. kat | 10.557 | 2.035 | 8.522 | 711 | 7.811 | 23,7013 | 185.130 | |
| W | Oturma Odası / 2. katl | 10.610 | 2.044 | 8.566 | 715 | 7.851 | 23,7013 | 186.078 | |
| w | Konut / Çatı Katı | 8.156 | 1.652 | 6.504 | 549 | 5.955 | 23,7013 | 141.141 | |
| $W =$ Konut $G =$ Ticari | $-52199$ | 8882 | $43.317 \div 3.515$ | :39.802 | 943.357 |
$\sim 2$
| Yapısal tesislerin gelir değeri £ Kullanım başına mevcut değerler (RoE - yönetim maliyetleri - arazi değeri faizi) x bugünkü değer faktörü + Arazi değeri |
943.357 117.120 |
|---|---|
| Özel mülke özgü mülk özellikleri | |
| - Diğer indirimler | |
| Yenileme masrafları düşülerek 296 m 2 yaşam alanı. |
370.000 |
| Modernizasyon çalışmaları sırasında kira kaybı |
10.500 |
| Kira Altı | 192.000 |
| KAZANC GÜCÜ | 487.977 |
Piyasa etkisinden arındırılmış gelir değeri yaklaşık 1.060.000 €'dur. Sonra Kesinti Özel mülke özgü mülk özelliklerinden, modernizasyon tamamlandıktan sonra piyasa değeri yaklasık 488.000 €'dur.
Özel mülke özgü mülk özellikleri (§ 8 paragraf 3 ImmoWertV21), doğası ve kapsamı bakımından ilgili emlak piyasasında alışılmış olandan önemli ölçüde sapan, değeri etkileyen mülk özellikleridir. Bunlar, örneğin, ekonomik bir yaşlanma, ortalamanın üzerinde bir koruma durumu ve mülkiyetle ilgili mevcut haklar veya takyidatlar olabilir (§ 46 ve devamı ImmoWertV21). Ek ücretler veya indirimler ile dikkate alınırlar.
Amortisman, inşaat kusurları veya yapısal hasar nedeniyle de meydana gelebilir (§ 8 paragraf 3 ImmoWertV21). Nedensellik sorusturması, yalnızca özel bir bina hasarı yeya bina dokusu değerlendirmesi çerçevesinde mümkündür, ancak piyasa değeri değerlendirmesinde mümkün değildir. İnşaat kusurlarının ve yapısal hasarların giderilmesi için maliyetler daha sonra yalnızca toplu ödeme olarak ve yerinde ziyarette açık olduğu ölçüde dikkate alınır.
Yukarıda da belirtildiği gibi, bina önemli bir modernizasyon birikimine sahiptir. Bu art arda çalışılmalıdır.
Bu modernizasyon çalışması için 1.250 €/m2 yaşam alanı fiyatı belirlenmiştir:
296 m2 yaşam alanı * 1.250 €/m2 = 370.000 €. Bu tutar, piyasaya göre düzeltilmiş gelir değerinden düşülür.
Modernizasyon çalışmasının 3 aylık/dönemi için yaklaşık 10.500 € tutarındaki kira kaybı da düşülür.
kattaki ticàri birim için bir alt kira vardır. 17 kira €/m2 Nfl.; tesislerin yenilenmeden teslim edilmesi şartıyla müzakere edilir.
3-1002/4 A P NWP
Yan 25 Kaynak
8.064 €/yıl kira farkı, 42 yıl boyunca bugünkü değer faktörü ve binanın kalan kullanım ömrü üzerinden %3 = 23.70 faiz oranı ile aktiflestirilir:
8.046 * 23,70 = 191.116 €, yuvarlanmış 192.000 €.
Bu tutar aynı zamanda piyasaya göre düzeltilmiş gecici gelir değerinden de düşülür. Mülke
özgü diğer özel mülk özellikleri dikkate alınmamalıdır.
Piyasa değeri (piyasa değeri), olağandışı veya kişisel koşullardan bağımsız olarak, yasal koşullara ve fiili özelliklere, mülkün veya diğer değerleme nesnesinin diğer niteliğine ve konumuna göre, belirlemenin ilgili olduğu sırada olağan iş akışında elde edilecek fiyat ile belirlenir (İmar Kanunu Bölüm 194).
Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği'nin 6. maddesine göre, piyasa değeri, önemleri dikkate alınarak ve gayrimenkul piyasasındaki durum dikkate alınarak, kullanılan prosedür(ler)in sonuçlarına göre değerlendirilecektir. Somut olayda, piyasa düzenlemesi, piyasaya uygun bir arsa değeri ve piyasaya uygun kiralar ile mülke özgü düzeltilmiş bir emlak faiz oranı uvgulanarak gerçekleştirilmektedir.
Değerlemesi yapılacak mülk, Recklinghausen şehrinin merkezinde, modernize edilecek bir konut ve ticari bina ile inşa edilmiş bir arsadır. Bina şu anda bu amaçla kiraya veriliyor. Özel mülke özgü mülk özellikleri dikkate alınmadan gelir değeri şu şekilde hesaplanmıştır: 1.060.000 €.
Özel mülke özgü mülk özellikleri (yenileme maliyetleri, modernizasyon çalışmaları sırasında kira kaybı, zemin kattaki dükkan için düşük kira) düşüldükten sonra, gelir değeri yaklaşık 488.000 €'dur.
Değeri etkileyen tüm koşullar ve özellikle yerel piyasa durumu dikkate alındığında, yukarıdaki hesaplamalara ve arastırmalara dayalı olarak piyasa değeri yaklaşık olarak tahmin edilmektedir.
Kamuya açık olarak atanmış ve yeminli bir bilirkişi olarak ettiğim yemine istinaden, sorumluluğum hakkındaki bu uzman görüşünü tarafsız bir şekilde ve bilgim ve inancım dahilinde ve herhangi bir taahhütten muaf olarak hazırladığımı temin ederim. Önyargı konusunda aleyhime herhangi bir neden olmadığını da imzamla onaylıyorum.
Değerlendirme yalnızca müşteri için tasarlanmıştır ve yalnızca belirtilen amaç için kullanılabilir. Üçüncü şahıslar tarafından kullanım ve çoğaltmaya yalnızca yazarın yazılı izni ile izin verilir. Üçüncü şahıslara karşı sorumluluk kabul edilmez. Basitçe orijinalinde yürütülür. Ayrıca, bir pdf dosyası olarak bir kopya yapılacaktır. Rapor yalnızca orijinal olarak geçerlidir.
Monheim, 13.01.2025
BNH
Dr. Ulf R. Netzel, ö.b.u.v. SV
Fotoğraf dokümantasyonu
Bahçe
Tapu sicil kaydı alıntısı (Bölüm III olmadan) İnşaat çizimleri Bina takyidat bilgileri Kirlenmiş site bilgileri Yasal dayanaklar ve uzman literatürü
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.