AI Terminal
PEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Audit Report / Information • Dec 31, 2025
8857_rns_2025-12-31_c936549b-e734-4f17-986e-17b1bd51bae3.pdf
Audit Report / Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | PEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
|---|---|
| İLÇE/İL | ŞİŞLİ / İSTANBUL |
| MAHALLE | TEŞVİKİYE |
| DEĞERLEME KONUSU | 1 ADET KONUT |
Rapor No: 2025 / SPK-003
YÖNETİCİ ÖZETİ
| Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi |
: | Peker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | ||
|---|---|---|---|---|
| Raporu Hazırlayan Kurum | : | AGD Anadolu Gayrimenkul ve Danışmanlık A.Ş. |
||
| Talep/Sözleşme Tarihi-No | : | 12 Aralık 2025 – 2025_PEKERGYO_001 |
||
| Değerlenen Mülkiyet Hakları |
: | Tam mülkiyet | ||
| Ekspertiz Tarihi | : | 24 Aralık 2025 |
||
| Rapor Tarihi | : | 31 Aralık 2025 |
||
| Rapor No | : | 2025/SPK-003 | ||
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi |
: | Ritz Carlton Residence Teşvikiye Mahallesi, Vali Konağı Caddesi, A Blok, No:108, Kat:14, D:95 Şişli/İSTANBUL |
||
| Tapu Bilgileri Özeti | : | İstanbul İli, Şişli İlçesi, Teşvikiye Mahallesi sınırları içerisinde 5.032,56 m² yüzölçümlü, 840 Ada 114 parsel üzerinde "A Blok 25 Katlı B Blok 8 Katlı, C Blok 8 Katlı, Betonarme Bina ve Arsası" nitelikli ana taşınmaz bünyesinde, A Blok, 14.Normal katta yer alan 95 bağımsız bölüm no'lu konut nitelikli taşınmaz |
||
| Sahibi | : | Peker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1) | ||
| Mevcut Kullanım | : | Konut | ||
| Taşınmazın Kullanım Alanı | : | 220 m² | ||
| İmar Durumu | : | "Konut Alanı, H1:2 Kat, H2: 6 Kat" "Bkz. 4.1.4 Gayrimenkulün imar planı bilgileri" |
||
| Raporun Konusu | : | Bu rapor; Peker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'nun talebine istinaden yukarıda adresi belirtilen taşınmazın aylık kira değeri ile pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
GAYRİMENKUL İÇİN TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞERLER
| KDV HARİÇ | KDV DAHİL | |
|---|---|---|
| (TL) | (TL) | |
| TAŞINMAZIN AYLIK PAZAR KİRA DEĞERİ | 230.000 | 276.000 |
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ | 82.375.000 | 98.850.000 |
| Raporu | Hazırlayan Değerleme Uzmanı İBRAHİM YİĞİT (SPK Lisans Belge No: 409952) |
|
|---|---|---|
| Hazırlayanlar | Onay | Sorumlu Değerleme Uzmanı YUSUF KOÇ (SPK Lisans Belge No: 404799) |
İÇİNDEKİLER
| 1. BÖLÜM | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLAR VE UYGUNLUK BEYANI 5 |
|---|---|
| 1.1 | Değer Tanımı ve Geçerlilik Koşulları 5 |
| 1.2 | Uygunluk Beyanı 6 |
| 2. BÖLÜM | ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 7 |
| 2.1 | Şirketi Tanıtıcı Bilgiler 7 |
| 2.2 | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler 7 |
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7 |
| 3. BÖLÜM | RAPOR BİLGİLERİ 8 |
| 3.1 | Rapor Tarihi ve Numarası 8 |
| 3.2 | Raporu hazırlayanların ad ve soyadları, sorumlu değerleme uzmanının adı ve soyadı 8 |
| 3.3 | Değerleme tarihi 8 |
| 3.4 | Dayanak sözleşmesinin tarihi ve numarası 8 |
| 3.5 | Raporun Tebliğin 1. Maddesi kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama 8 |
| 3.6 | Değerleme konusu gayrimenkulün aynı kuruluş tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmışsa son üç değerlemeye ilişkin bilgiler 8 |
| 4. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 9 |
| 4.1 Bilgileri |
Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dökümanları Hakkında 9 |
| 4.1.1. | Gayrimenkulün Mülkiyet Durumu 9 |
| 4.1.2. | İlgili Tapu Sicil Müdürlüğü'nde Yapılan İncelemeler 9 |
| 4.1.3. | İlgili Kadastro Müdürlüğü'nde Yapılan İncelemeler10 |
| 4.1.4. | Gayrimenkulün İmar Planı Bilgileri10 |
| 4.1.5. 4.2 |
Gayrimenkulün Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler11 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat veya devredilmesine ilişkin herhangi bir |
| sınırlama olup olmadığı hakkında bilgi11 | |
| 4.3 | Gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve |
| gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen | |
| değişiklikler, kamulaştırma işlemler vb.) ilişkin bilgiler12 | |
| 4.3.1. | Tapu Sicil Müdürlüğü ve Kadastro Mühendisliği İncelemesi12 |
| 4.3.2. | Belediye İncelemesi12 |
| 4.3.3. | Hukuki Durum İncelemesi12 |
| 4.4 | Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin imar durumuna ilişkin bilgiler12 |
| 4.5 | Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlara dair açıklamalar12 |
| 4.6 | Gayrimenkule ilişkin olarak yapılmış sözleşmelere (gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, |
| kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri vb.) ilişkin bilgiler12 | |
| 4.7 | Gayrimenkuller ve gayrimenkul projeleri için alınmış yapı ruhsatlarına, tadilat ruhsatlarına, |
| yapı kullanma izinlerine ilişkin bilgiler ile ilgili mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinlerine alınıp | |
| alınmadığına ve yasal gerekliliği olan belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında | |
| bilgi | 13 |
| 4.8 | Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetim |
| Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi13 |
|
| 4.9 | Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin bilgi ve planların ve |
| söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması | |
| durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama13 | |
| 4.10 | Varsa, gayrimenkul enerji verimlilik sertifikası hakkında bilgi13 |
| 5. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ14 |
| 5.1 | Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin analizi ve kullanılan veriler14 |
| 5.2 | Gayrimenkulün fiziki, yapısal, teknik ve inşaat özellikleri15 |
| 5.2.1. | Binanın Genel Özellikleri15 |
| 5.2.2. 5.3 5.4 5.5 5.6 6. BÖLÜM |
Taşınmazın Genel Özellikleri16 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler16 Varsa mevcut yapıyla veya inşaatı devam eden projeyle ilgili tespit edilen ruhsata aykırı durumlara ilişkin bilgiler16 Ruhsat alınmış yapılarda yapılan değişikliklerin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektiği değişiklikler olup olmadığı hakkında bilgi16 Gayrimenkul değerleme tarihi itibariyle hangi amaçla kullanıldığı, gayrimenkul arsa veya arazi ise üzerinde herhangi bir yapı bulunup bulunmadığı ve varsa, bu yapıların hangi amaçla kullanıldığı hakkında bilgi16 PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER17 |
|---|---|
| 6.1 6.2 6.3 6.4 7. BÖLÜM |
Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü, Koşulları İle Gayrimenkul Piyasasının Analizi Ve Dayanak Veriler17 Bölge Analizi27 Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Özet Faktörler30 Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri31 KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ32 |
| 7.1 7.2 7.3 7.4 7.4.1 7.4.2. 7.4. 8. BÖLÜM |
Değerleme Yöntemleri32 Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler33 Taşınmazın Aylık Pazar Kira Değerlerinin Tespiti33 Taşınmazın Pazar Değerinin Tespiti38 Pazar Yaklaşımı Yöntemi İle Ulaşılan Sonuçlar38 Gelir Yaklaşımı Yöntemi İle Ulaşılan Sonuçlar42 En Verimli Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi43 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ44 |
| 8.1. 8.2. |
Farklı değerleme yöntemleri ile analiz sonuçlarının uyumlaştırılması ve bu amaçla izlenen metotların ve nedenlerinin açıklanması44 Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin neden yer almadıklarının gerekçesi 44 |
| 8.3. 8.4. 8.5. 8.6. 8.7. 8.8. 9. BÖLÜM |
Yasal gereklerin yetine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş44 Varsa gayrimenkul üzerindeki takyidat ve ipoteklere ilgili görüş44 Değerleme konusu gayrimenkulün, üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyebilecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olup olmadığı hakkında bilgi45 Değerleme konusu arsa veya arazi ise, alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerine proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufa bulunup bulunmadığına dair bilgi45 Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı ise, üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilmesine ilişkin olarak bu hakları doğuran sözleşmelerde özel kanun hükümlerinden kaynaklananlar hariç herhangi bir sınırlama olup olmadığı hakkında bilgi45 Gayrimenkulün tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olmadığı hakkında görüş ile portföye alınmasında herhangi bir sakınca olup olmadığı hakkında görüş45 SONUÇ46 |
| 9.1. 9.2. |
Sorumlu Değerleme Uzmanı Sonuç Cümlesi46 Nihai Değer Takdiri46 |
1. BÖLÜM DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLAR VE UYGUNLUK BEYANI
1.1 Değer Tanımı ve Geçerlilik Koşulları
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen taşınmazın aylık kira ve pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Pazar:
Pazar, mal ve hizmetlerin bir fiyat mekanizması vasıtasıyla alıcılar ve satıcılar arasında alınıp satıldığı ortamdır. Pazar kavramı, mal veya hizmetlerin alıcılar ve satıcılar arasında faaliyetleri üzerinde mesnetsiz bir kısıtlama olmaksızın alınıp satılabildiğini ifade eder. Taraflardan her biri arz talep ilişkisi ve fiyatı belirleyen diğer etkenler ile birlikte mal veya hizmetlerin, kendi durumu kapsamında oluşan göreceli faydasına ve bireysel ihtiyaç ve isteğine göre tepki verecektir.
Uluslararası Değerleme Standartlarında kullanıldığı haliyle pazar, değerlenen varlığın veya yükümlülüğün değerleme tarihi itibarıyla serbest bir şekilde el değiştirdiği ve güncel sahibi de dâhil olmak üzere bu pazardaki katılımcıların çoğunluğunun serbest olarak erişebildikleri bir pazar anlamına gelmektedir.
Pazarlar, çeşitli piyasa aksaklıkları nedeniyle, arz ve talep arasında sürekli bir dengenin kurulduğu mükemmellikte nadiren işlemektedir. Pazardaki yaygın aksaklıklar arasında arz dengesizliği, talepte ani düşüş ve yükselişler veya pazar katılımcıları arasındaki asimetrik bilgilendirme görülür. Pazar katılımcıları bu aksaklıklara tepki verdiklerinden, bir pazar belirli bir zamanda dengesizliğe neden olan herhangi bir değişime karşı kendini uyarlayabilir. Pazardaki en olası fiyatı tahmin etmeyi hedefleyen bir değerleme, pazardaki dengenin yeniden kurulacağı varsayımına dayanan düzeltilmiş veya uyarlanmış fiyattan ziyade, değerleme tarihi itibarıyla ilgili pazardaki koşulları yansıtmalıdır.
Pazar değeri:
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılacak tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
- Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
- Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
- Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
- Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
- Gayrimenkullerin alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
- Gayrimenkullerin makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
- Takdir edilen pazar değeri değerleme tarihi itibariyle belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.
İşbu değerleme raporundaki değer esası, serbest ve açık bir pazarda yapılabilecek varsayımsal bir el değiştirme işlemindeki en olası fiyatı belirlemektir.
1.2 Uygunluk Beyanı
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
- Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
- Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
- Değerleme konusunu oluşturan mülklerle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
- Değerleme çalışmasını gerçekleştiren kişiler ve kuruluşumuzun taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargısı bulunmamakta olup çalışmalar tarafsız olarak yapılmaktadır.
- Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
- Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
- Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
- Bu raporun konusu olan mülkler şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülklerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
- Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.
- Raporumuz Sermaye Piyasası Kurulu'nun ilgili tebliğinin sorumluluk, bağımsızlık, işin kabulü ve devri, mesleki özen ve titizlik, sır saklama yükümlülüğü ilke ve kurallarına uygun şekilde hazırlanmaktadır.
2. BÖLÜM ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER
2.1 Şirketi Tanıtıcı Bilgiler
ŞİRKETİN ÜNVANI : AGD Anadolu Gayrimenkul Ve Danışmanlık Anonim Şirketi
ŞİRKETİN ADRESİ : Cumhuriyet Mahallesi, Menekşe Sokak, No:14/1,
Adapazarı / SAKARYA TELEFON NO : +90 (264) 277 60 54
Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek
ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde
FAALİYET KONUSU : tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik
tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak
ve problemli durumlarda görüş raporu vermektir.
KURULUŞ TARİHİ : 25 Haziran 2015 SERMAYESİ : 1.050.000,-TL
TİCARET SİCİL NO : 27091
TİCARET SİCİL GAZETESİ
TARİH VE NO.SU : 02 Temmuz 2015 / 8854
Not : Şirket, 28 Eylül 2017 tarihi itibariyle Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) "Gayrimenkul
Değerleme Şirketleri Listesi'ne alınmıştı
Şirket, 30 Mayıs 2018 tarihi itibariyle Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların
değerlemesi" hizmetini vermekle yetkilendirilmiştir.
2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler
ŞİRKETİN ÜNVANI : Peker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi
ŞİRKETİN ADRESİ : Cumhuriyet Mah. Silahşör Cad. Yeniyol Sk. No:8 / 2-3
Şişli / İSTANBUL
TELEFON NO : 0 (212) 444 32 64
FAALİYET KONUSU : Her türlü inşaat faaliyetinde bulunup konut ve ticari
gayrimenkul projeleri geliştirmektir.
2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Bu rapor, Peker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden rapor içerisinde adresi belirtilen taşınmazın Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
İşbu değerleme raporu amacına uygun olarak hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz. Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
3. BÖLÜM RAPOR BİLGİLERİ
3.1 Rapor Tarihi ve Numarası
Bu değerleme raporu, Peker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz tarafından 31.12.2025 tarihinde, 2025/SPK-003 rapor numarası ile hazırlanmıştır.
3.2 Raporu hazırlayanların ad ve soyadları, sorumlu değerleme uzmanının adı ve soyadı
Bu değerleme raporunu 409952 SPK Lisans belge no'suna sahip değerleme uzmanı İbrahim YİĞİT ile 404799 SPK Lisans belge no'suna sahip sorumlu değerleme uzmanı Yusuf KOÇ hazırlanmıştır.
3.3 Değerleme tarihi
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 24.12.2025 tarihinde çalışmalara başlamış ve 31.12.2025 tarihi itibari ile raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
3.4 Dayanak sözleşmesinin tarihi ve numarası
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Peker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 2025_PEKERGYO_001 no'lu ve 12.12.2025 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
3.5 Raporun Tebliğin 1. Maddesi kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
3.6 Değerleme konusu gayrimenkulün aynı kuruluş tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmışsa son üç değerlemeye ilişkin bilgiler
Taşınmaz için daha önce şirketimiz tarafından hazırlanmış değerleme raporu bulunmamaktadır.
4. BÖLÜM GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
4.1 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dökümanları Hakkında Bilgileri
4.1.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Durumu
| SAHİBİ | : Peker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (1/1) |
|||
|---|---|---|---|---|
| İL | : İstanbul |
|||
| İLÇE | : Şişli |
|||
| MAHALLE | : Teşvikiye |
|||
| PAFTA | : - |
|||
| ADA NO : |
840 | |||
| PARSEL NO : |
114 | |||
| YÜZÖLÇÜMÜ | : 5.032,56 m² |
|||
| ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ | A Blok 25 Katlı B Blok 8 Katlı, C Blok 8 Katlı, Betonarme : Bina Ve Arsası |
|||
| BLOK NO | : A |
|||
| KAT NO | : 14 |
|||
| BAĞIMSIZ BÖLÜM NO : |
95 | |||
| NİTELİĞİ | : Konut |
|||
| ARSA PAYI | : 79/10000 |
|||
| CİLT NO | : 98 |
|||
| SAYFA NO | : 9589 |
|||
| YEYMİYE NO | : 18194 |
|||
| TARİH | : 10.07.2025 |
(*) Taşınmazda kat irtifakı kurulmuş ve kat mülkiyetine geçilmiştir.
4.1.2. İlgili Tapu Sicil Müdürlüğü'nde Yapılan İncelemeler
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Portalı'ndan 12.12.2025 tarihinde temin edilen takyidatlı tapu kayıt belgesine göre değerleme konusu taşınmazın tapu kaydı üzerinde aşağıdaki notlar bulunmaktadır.
Beyanlar Hanesinde:
- Yönetim Planı Değişikliği: 20.09.2021 (04.10.2021 tarih, 23711 yevmiye)
- Yönetim Planı: 16/04/2002
- Yönetim Planı: 21/06/2019 (08.10.2019 tarih, 17845 yevmiye)
- 3194 sayılı yasanın geçici 16. maddesi gereğince cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edildi (08.10.2019 tarih, 17845 yevmiye)
- 3194 sayılı kanunun geçici 16.Maddesi uyarınca düzenlenen yapı kayıt belgelerine istinaden yapıldığı yapının (T1) ile gösterilen kısmının 18,98 m², yapının (T2) ile gösterilen kısmının 4,96 m², yapının (T3) ile gösterilen kısmının 3,21 m² yola tecavüzü olduğu ve yapının yıkılması veya tecavüzün giderilmesi halinde belirtmenin kaldırılacağı (08.10.2019 tarih, 17845 yevmiye)
Şerhler Hanesinde:
- İ.E.T.T. Genel Müdürlüğü lehine 99 yıl süre ile kira şerhi 18/06/1976 Yev: 6760 (18.06.1976 tarih, 6760 yevmiye)
- 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (5119 no'lu trafo merkezi yeri için TEDAŞ Genel Müdürlüğü lehine 99 Yıllığı 1 TL'den 99 yıl müddetle kira sözleşmesi vardır) (27.03.2023 tarih, 7897 yevmiye)
4.1.3. İlgili Kadastro Müdürlüğü'nde Yapılan İncelemeler
Değerlemeye konu taşınmazın kadastral sınırı, alan ve konum tespiti Şişli Kadastro Müdürlüğü'nde bulunan paftalar üzerinden ve https://parselsorgu.tkgm.gov.tr online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.
4.1.4. Gayrimenkulün İmar Planı Bilgileri
Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde konusu 840 ada 114 parselin 24.06.2006 tasdik tarihli Şişli-Merkez ve Çevresi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında "Konut Alanı" lejantında kaldığı ve yapılaşma şartlarının "H1: 2 Kat, Serbest ve H2: 6 Kat, Blok Nizam" şeklinde olduğu ve yerinin doğru olduğu tespit edilmiştir.
| ADA/PARSEL NO |
TAPU YÜZÖLÇÜMÜ (M2) |
LEJANTI | YAPILAŞMA HAKKI |
|---|---|---|---|
| 840/114 | 5.032,56 | Konut Alanı |
H1: 2 Kat, Serbest ve H2: 6 Kat, Blok Nizam |
Parselin İmar Planı Örneği
AGD ANADOLU DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/SPK-003
4.1.5. Gayrimenkulün Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler
Şişli Belediyesi İmar Arşivi mevcut dosyasında 840 Ada 114 Parselde ana yapı için 08.07.1976 tarih ve 2-22 sayılı yeni yapı ruhsatı, 30.10.2014 tarih 2/92 sayılı tadilat ruhsatı, 11.05.2016 tarih ve 14/2-92 sayılı tadilat ruhsatı (1-5 nolu bağımsız bölümler) ve 11.05.2016 tarih ve 14/2-92 sayılı tadilat ruhsatı (1-121 nolu bağımsız bölümler) incelenmiştir. Taşınmazın dosyasında son ruhsat tarihinden sonra düzenlenmiş yapı kullanma izin belgesi bulunmamaktadır. Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bina için 29.12.2018 tarih ve EA84VKRZ belge numaralı ile yapı kayıt belgesi düzenlenmiş ve yapı kayıt belgesine istinaden kat mülkiyetine geçilmiştir.
Taşınmazın konumlandığı ana yapı için alınan yapı ruhsatları aşağıda tabloda listelenmiştir.
| YAPI RUHSAT | I | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tarihi | No'su | Nitelik | Ünite Adedi | İnşaat Alanı (m²) | Veriliş Nedeni | ||
| 08.07.1976 | 2-22 | Apartman | 20.240 | Yeni yapı | |||
| 30.10.2014 | 2/92 | Mesken ve İşyeri |
166 | 39.051,03 | Tadilat | ||
| 11.05.2016 | 14/2-92 | Mesken ve İşyeri |
121 | 21.363,22 | Tadilat | ||
| 11.05.2016 | 14/2-92 | Mesken ve İşyeri |
5 | 15.218,09 | Tadilat | ||
| YAPI KAYIT BELGESİ | |||||||
| Tarihi | No'su | Nitelik | Ünite Adedi | İnşaat Alanı (m²) | Veriliş Nedeni | ||
| 29.12.2018 | EA84VKRZ | Mesken ve İşyeri |
123 | 24.244,81 | Yapı Kayıt Belgesi |
Şişli Belediyesi İmar Arşivinde yapılan incelemede, taşınmazı olumsuz yönde etkileyebilecek herhangi bir zabıt, tutanak ve yıkım kararına rastlanmamıştır.
Ana gayrimenkulle ilgili olarak ada, parsel bazında yerinin doğruluğu parselasyon planından, bağımsız bölüm bazında taşınmazın konumunun doğruluğu Webtapu sisteminde ve belediye arşiv dosyasında mevcut kat irtifakına esas mimari projesi incelenmek suretiyle tespit edilmiştir.
4.2 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat veya devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama olup olmadığı hakkında bilgi
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmaz üzerinde yer alan yönetim planı beyanlarının kısıtlayıcı özelliği bulunmamakta olup, taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Yine İlgili kira şerhleri İ.E.T.T ve TEDAŞ Kurumlarının bölgede verdiği hizmete yönelik kısıtlayıcı özellikleri olmayıp, şerh rutin uygulama olup, taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
AGD ANADOLU DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/SPK-003
Rapor konusu taşınmazın tapu incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
4.3 Gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemler vb.) ilişkin bilgiler
4.3.1. Tapu Sicil Müdürlüğü ve Kadastro Mühendisliği İncelemesi
Yapılan incelemelerde taşınmazın tapu ve kadastro kayıtlarında son üç yıl içerisinde, 10.07.2025 tarihinde "6361 Sayılı Yasaya Göre Devreden Adına Devir" işlemiyle Peker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edildiği tespit edilmiştir.
4.3.2. Belediye İncelemesi
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün imar durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
4.3.3. Hukuki Durum İncelemesi
Şişli Belediyesi İmar Arşivinde yapılan incelemede, taşınmazı olumsuz yönde etkileyebilecek herhangi bir hukuki (zabıt, tutanak ve yıkım) karara rastlanmamıştır.
4.4 Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin imar durumuna ilişkin bilgiler
Taşınmazın imar durumu " Konut Alanı"dır. Bölgede genel olarak benzer lejantlı projeler ile ticari ve konut alanı imar lejantına sahip parseller bulunmaktadır.
4.5 Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlara dair açıklamalar
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmuş olup, taşınmazla alakalı değerleme tarihi itibariyle herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı veya riskli yapı kararı da bulunmamaktadır.
4.6 Gayrimenkule ilişkin olarak yapılmış sözleşmelere (gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri vb.) ilişkin bilgiler
Değerleme tarihi itibariyle rapor konusu gayrimenkul kat mülkiyetine geçmiş bağımsız bölüm niteliğindedir. Gayrimenkul için herhangi bir satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya hasılat paylaşımı sözleşmesi bulunmamaktadır.
4.7 Gayrimenkuller ve gayrimenkul projeleri için alınmış yapı ruhsatlarına, tadilat ruhsatlarına, yapı kullanma izinlerine ilişkin bilgiler ile ilgili mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinlerine alınıp alınmadığına ve yasal gerekliliği olan belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi
İlgili mevzuat uyarınca 804 ada 114 no'lu parsel üzerinde yer alan bağımsız bölüm için gerekli tüm izinleri alınmış olup, proje için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Raporumuzun "4.1.5. Gayrimenkulün Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler" başlığı altında yasal belgeler hakkında detaylı bilgiler anlatılmıştır.
4.8 Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetim Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi
Taşınmaz yapı denetim kanunu öncesi inşa edilmiş olup, yapı denetim şirketi bilgisine ulaşılamamıştır. Nitekim taşınmaz kat mülkiyetli olup, yapı denetimle ilişkisi kalmamıştır.
4.9 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışması için hazırlanmamıştır.
4.10 Varsa, gayrimenkul enerji verimlilik sertifikası hakkında bilgi
Rapor konu taşınmazın enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
5. BÖLÜM GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ
5.1 Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin analizi ve kullanılan veriler
Rapor konusu taşınmaz; İstanbul İli, Şişli İlçesi, Teşvikiye Mahallesi, Vali Konağı Caddesi üzerinde konumlu 108 kapı numaralı Ritz Carlton Residence bünyesindeki A Blok'un 14.Normal katındaki 95 bağımsız bölüm numaralı konuttur.
Taşınmaza ulaşım; Cumhuriyet Caddesi üzerinde Taksim Meydanı'ndan Mecidiyeköy istikametine doğru ilerlerken Valikonağı Caddesine girilerek sağlanmaktadır. Taşınmaz bu cadde üzerinde, cadde sonunda konumludur. Değerleme konusu taşınmaz, Nişantaşı Koru sitesinde B Blokta yer almaktadır.
Taşınmazın yakın çevresinde City's Alışveriş Merkezi, Nilüfer Hatun İlköğretim okulu, Marmara Üniversitesi İletişim Fakültesi, Amerikan Hastanesi, Nişantaşı Rüstü Uzel Kız Teknik ve Meslek Lisesi, Fevziye Mektepleri Vakfı Özel Işık Lisesi, Teşvikiye Cami, Teşvikiye Karakolu ve Şişli İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü bulunmaktadır.
Taşınmaz; Harbiye Askeri Müzesi'ne 1 km, Taksim Gezi Parkı'na 2,0 km ve Taksim Meydanı'na ise yaklaşık 2,2 km mesafede yer almaktadır.
Bölge, Şişli Belediyesi sınırları içerisinde yer almakta olup tamamlanmış altyapıya sahiptir.
AGD ANADOLU DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/SPK-003
5.2 Gayrimenkulün fiziki, yapısal, teknik ve inşaat özellikleri
İNŞAAT TARZI : Betonarme karkas
İNŞAAT NİZAMI : Ayrık (Blok)
BİNA YAŞI : ~ 9
KAT ADEDİ : 24 (2 bodrum, zemin, 21 normal kat)
A BLOK TOPLAM İNŞAAT
ALANI (m2) : 24.244,81m²
ELEKTRİK : Şebeke
JENERATÖR : Mevcut
SU : Şebeke
SU DEPOSU : Mevcut
HİDROFOR : Mevcut
KANALİZASYON : Şebeke
ISITMA SİSTEMİ : Mevcut
ASANSÖR : Mevcut
GÜVENLİK : Güvenlik elemanları ve güvenlik kameraları mevcut
YANGIN SÖN. TES. : Yangın dolapları, hidrantlar, yangın tüpleri ve sprinker
hatları mevcut
YANGIN MERDİVENİ : Mevcut
DIŞ CEPHE : Kompozit ve cam giydirme
OTOPARK : Açık ve Kapalı otopark yeri mevcut
5.2.1. Binanın Genel Özellikleri
- o Rapora konu taşınmazın yer aldığı Ritz Carlton Residence, 5.032,56 m² yüzölçümlü, topografik olarak çok eğimli, geometrik olarak amorf bir forma sahip parsel üzerinde yer almaktadır.
- o Ritz Carlton Residence kapsamında 3 adet blokta 65 adet konut ve 132 adet ticari nitelikli olmak üzere toplamda 197 adet birim bulunmaktadır.
- o Konu taşınmazın bulunduğu A Blok 3 bodrum kat, zemin kat, 21 normal kat olmak üzere toplamda 25 kattan oluşmaktadır.
- o Onaylı mimari projesine göre bodrum katlarda otopark, teknik hacimler ve 1 adet işyeri, zemin katında 8 adet 1.normal kat ile irtibatlı dubleks işyeri, 2-7.Normal katlarında 8'er adet işyeri, 8.Normal katında 4 adet daire, 1 adet işyeri ve blok girişi, 9-13.Normal katlarında 6'şar adet daire, 14-18.Normal katlarında 5'er adet daire, 19.Normal katında 20 ve 21.Normal katlar ile irtibatlı 6 adet tripleks daire olmak üzere toplamda 123 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
- o Yüksek kaliteli malzeme ile inşa edilmiş bloğun cephesi kompozit ve cam giydirmedir.
o Blok giriş kısmında döner kapı, iç bölümde karşılama lobi, resepsiyon bölümü mevcuttur. Blok içinde normal katlara çıkan 6 adet asansör bulunmaktadır.
5.2.2. Taşınmazın Genel Özellikleri
- o Değerleme konusu 95 bağımsız bölüm no'lu taşınmaz A bloğun 14.Normal katında bina girişine göre sağ kısımda GD cepheli olarak yer almaktadır.
- o Taşınmaz mimari projesine göre 220 m² alandan oluşmaktadır. Konut iç kullanım alanı 1 adet salon, 2 adet oda, 2 banyo, WC, mutfak ve giriş holü hacimlerinden oluşmaktadır. Taşınmazda mahallen ebeveyn odası bölünerek mahallen 3 oda oluşturulmuştur.
- o Taşınmaz blok, kat, kattaki konum ve mimari olarak projesiyle uyumlu olduğu görülmüştür.
- o Taşınmazın zeminleri salon ve oda bölümleri laminant parke kaplı, duvarlar saten boyalıdır. Mutfak bölümünde zeminler mermer, duvarlar saten boyalı olup, profil kapakları dolaplar ve mermer tezgâh bulunmaktadır. Banyo ile WC bölümlerinde zeminler ve duvarlar mermer kaplıdır. Isınma merkezi sistem fan-coil ile sağlanan taşınmaz hali hazırda konut olarak planlanmış olup, iyi kalite malzeme ve işçilikle inşa edilmiştir.
- o Taşınmazın blok, giriş, kat, tip, cephe, manzara durumu ve brüt m² bilgilerinin durumu aşağıda tabloda sunulmuştur.
| BLOK | KAT | BB NO | NİTELİK | CEPHE | BRÜT ALAN (m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 14 | 95 | Konut | GD | 220 m² |
5.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
5.4 Varsa mevcut yapıyla veya inşaatı devam eden projeyle ilgili tespit edilen ruhsata aykırı durumlara ilişkin bilgiler
Rapor konusu taşınmazın bulunduğu ana yapı için herhangi bir ruhsata aykırı durum bulunmamaktadır.
5.5 Ruhsat alınmış yapılarda yapılan değişikliklerin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektiği değişiklikler olup olmadığı hakkında bilgi
Taşınmazın mülkiyetinde kat mülkiyetine geçilmiş olup mevzuat kapsamında 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir.
5.6 Gayrimenkul değerleme tarihi itibariyle hangi amaçla kullanıldığı, gayrimenkul arsa veya arazi ise üzerinde herhangi bir yapı bulunup bulunmadığı ve varsa, bu yapıların hangi amaçla kullanıldığı hakkında bilgi
Değerleme tarihi itibariyle taşınmaz konut niteliğinde olup, yerinde de konut olarak planlanmıştır.
6. BÖLÜM PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER
6.1 Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü, Koşulları İle Gayrimenkul Piyasasının Analizi Ve Dayanak Veriler
2013 yılı ikinci yarısından itibaren dünyadaki küresel ekonomik gelişmeler neticesinde, özellikle FED'in yaptığı parasal genişlemenin sonlanacağı beklentisi ve diğer jeopolitik risklerle beraber faizler artış eğilimine girmiştir. 2015 yılı sonu ve 2016 yılının ilk çeyreğinde faiz oranları %11 mertebelerine kadar çıkmıştır. 15 Temmuz'da yaşanan darbe girişimi sonrası alınan önlemler ve iyileşen risk algısı ile Haziran 2016 da faizle %8,75'e gerilemiştir. Aralık 2016 itibariyle faiz oranları %9 mertebelerinde seyretmesine karşın 2017 Aralık ayı itibariyle %13,5'ların üzerine kadar çıkmıştır.
2018 Haziran ayında faiz oranları %19 Ekim ayında ise bu oran %27 mertebelerine kadar çıkmıştır. Ancak alınan ekonomik önlemler sayesinde 2019 yıl içinde faiz oranları önce %19 mertebelerine sonra kademeli olarak merkez bankasının faiz indirimleri sayesinde faiz oranları %12 bandına gerilemiştir. 2020 yılında da faiz oranlarının kademeli olarak düşürerek tek haneli rakamlara gelmiştir.
2021 yılı itibariyle ani kur artışlarına önlem için politika faizinde indirim yönüne gidilmiştir. 2021 yılı ikinci yarısında üretim, istihdam, büyüme, ihracata odaklı yeni bir ekonomik model uygulamasına geçilmiştir. Ancak yapılan faiz indirimleri ile kur garantili mevduat faiz oranı modeli kur artışlarında geçici çekilme yaşansa da sonraki süreçte kur eski zirvelerini aşmıştır. Kademeli artışlar ile 2024 yılı mart ayı içerisinde %50'ye kadar yükseltilmiş olan politika faiz oranı, enflasyon beklentileri doğrultusunda kademeli düşüşlere başlanmış ve 2025 yılı son toplantısı olan aralık ayında 150 baz puan daha indirimle %38,00'e kadar indirilmiştir.
Kaynak: İnvesting.com
6.1.1 Türkiye Büyüme Verileri ve Yıllara Göre Enflasyon Oranları
GSYH 2025 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %4,8 artmıştır.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2025 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat sektörü toplam katma değeri %10,9, bilgi ve iletişim faaliyetleri %7,1, sanayi sektörü %6,1, ticaret, ulaştırma, konaklama ve yiyecek hizmetleri %5,6, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %5,4, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %3,0, finans ve sigorta faaliyetleri %2,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,6 ve diğer hizmet faaliyetleri %2,1 artmıştır. Tarım sektörü %3,5, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri ise %1,2 azalmıştır.
Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %1,6 artmıştır. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2025 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %4,6 artmıştır.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2025 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %43,7 artarak 14 trilyon 578 milyar 556 milyon TL olmuştur. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 377 milyar 622 milyon olarak gerçekleşmiştir.
Kaynak: TUİK
Kaynak: TUİK
Tahmini Enflasyon Verisi
Kaynak: Hazine ve Maliye Bakanlığı
Tüketici Fiyat Endeksi Verileri
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2025 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %3,23 artış, bir önceki yılın Aralık ayına göre %25,43 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %33,29 artış ve on iki aylık ortalamalara göre %38,36 artış olarak gerçekleşmiştir.
En yüksek ağırlığa sahip 3 ana harcama grubunun yıllık değişimleri; gıda ve alkolsüz içeceklerde %36,06 artış, ulaştırmada %25,30 artış ve konutta %51,36 artış olarak gerçekleşmiştir. İlgili ana grupların yıllık değişime olan etkileri ise gıda ve alkolsüz içeceklerde %8,60, ulaştırmada %4,15 ve konutta %7,85 olmuştur.
AGD ANADOLU DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/SPK-003
| TÜFE değişim oranları (%), Eylül 2025 | |||
|---|---|---|---|
| Eylül 2025 | Eylül 2024 | Eylül 2023 | |
| Bir önceki aya göre değişim oranı | 3,23 | 2,97 | 4,75 |
| Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranı | 25,43 | 35,86 | 49,86 |
| Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı | 33,29 | 49,38 | 61,53 |
| On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı | 38,36 | 63,47 | 55,30 |
Kaynak: TUİK
6.1.2 Türkiye İnşaat Sektörü Verileri
İnşaat sektörü ile ekonominin genelinde yaşanan büyüme arasındaki pozitif ilişki son 7 çeyrektir önemli ölçüde bozulmuştu. 2018 yılında ekonomi yüzde 3,0 büyürken inşaat sektörü yüzde 1,9 küçülmüştü. 2019 yılında ise ekonomi yüzde 0,9 büyürken inşaat sektörü yüzde 8,6 daralmıştı.
AGD ANADOLU DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/SPK-003 2020 yılının birinci çeyreğinde başlayan ve devam eden salgın sürecinde pek çok sektörde olduğu gibi etkilenmiştir. Salgının sektöre etkisi 2.çeyrekte sert bir şekilde hissedilirken, 3. çeyrekte normalleşme süreci ile toparlanmış, fakat son çeyrekte salgının devam etmesi ve destek paketlerinin sona ermesi ile düşüş trendine girmiştir. İnşaat Sektörü 2020 yılında %3,5 küçülmüştür. 2021 yılına ilk çeyrek dönemde ise kaydettiği %2,8 oranında büyüme ile tekrar yükseliş sinyali üretmiş ve inşaat sektöründe temmuz ayı başından itibaren önemli bir sıçrama göstermiştir. Temmuz-Eylül döneminde artış sergileyen sektör, ekim ve kasım aylarında yeniden durağanlaşmıştır. 2021 yılı genelinde ise bir önceki yıla göre %0,9 oranında gerileyen sektör, 2022 üçüncü çeyreğinde de bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,1 gerileme kaydetmiştir. 2022 yılında daralmanın hızlandığı inşaat faaliyetleri, yılın ilk üç çeyrek döneminde yıllık bazda sırasıyla %7,5, %10,7 ve %15 oranlarında küçülmüştür. Sektör, aralıksız olarak son 5 çeyrek dönemdir süren daralmadan sonra yılın son çeyreğinde %2 büyüme kaydetmiştir. 2022 yılı genelinde ise sektör, salgın yılı 2020'den daha derin bir
daralma (-%8,4) yaşamıştır. Deprem bölgesinde yeniden inşa amacıyla artan faaliyetlerle birlikte sektör, 2023 yılında %5,0 ve %6,6, %7,2 ve 9,8 oranlarında büyüme kaydetmiştir
Sektör, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde %9,3 ile genel ekonominin üzerinde büyüme kaydetmiş, Sıkı para politikası ve Kamuda Tasarruf ve Tedbir Paketi'ne rağmen gelen bu yüksek büyüme rakamlarına kuşkusuz deprem bölgesinin yeniden imarı ve özellikle büyükşehirlerde devam eden kentsel dönüşüm çalışmaları büyük katkı sağlamıştır. Bu koşullar altında 2025 yılı ilk çeyreğini tamamlayan inşaat sektörü, %7,3 ile genel ekonominin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. Böylece sektör, ivme kaybetmesine rağmen deprem bölgesinin yeniden imarı ve büyükşehirlerde devam eden kentsel dönüşüm çalışmalarının da etkisiyle üst üste 10 çeyrek kesintisiz büyümeye devam etmiştir.
2024 yılı üçüncü çeyrek döneminde zincirlenmiş hacim endeksine göre gayrisafi sabit sermaye oluşumu içerisinde sektörel yatırımların payı %9,4'e yükselmiştir. İnşaat sektörünün istihdamdaki payı ise %6,7 olarak gerçekleşmiştir. Öte yandan, 2025 yılı ilk çeyrek döneminde zincirlenmiş hacim endeksine göre gayrisafi sabit sermaye oluşumu içerisinde sektörel yatırımların payı %6,9'a gerilemiştir. İnşaat sektörünün istihdamdaki payı ise %6,6 olarak gerçekleşmiştir.
AGD ANADOLU DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/SPK-003
Mevsim etkilerinden arındırılmış güven endeksi Eylül ayında bir önceki aya göre; hizmet sektöründe %0,1 oranında azalarak 111,0 değerini, perakende ticaret sektöründe %0,4 oranında artarak 109,2 değerini ve inşaat sektöründe %3,6 oranında artarak 88,3 değerini almıştır.
| Endeks | • | Bir önceki aya değişim oran |
_ | |
|---|---|---|---|---|
| Ağustos | Eylül | Ağustos | Eylül | |
| Hizmet sektörü güven endeksi | 111,1 | 111,0 | 1,1 | -0,1 |
| Son 3 aylık dönemde iş durumu | 109,6 | 109,5 | 0,0 | -0,1 |
| Son 3 aylık dönemde hizmetlere olan talep | 108,7 | 109,5 | -0,2 | 0,7 |
| Gelecek 3 aylık dönemde hizmetlere olan talep beklentisi |
115,0 | 114,2 | 3,4 | -0,7 |
| Perakende ticaret sektörü güven endeksi | 108,8 | 109,2 | 0,8 | 0,4 |
| Son 3 aylık dönemde iş hacmi-satışlar | 117,7 | 116,3 | -0,5 | -1,2 |
| Mevcut mal stok seviyesi (1) | 86,6 | 89,6 | -4,3 | 3,5 |
| Gelecek 3 aylık dönemde iş hacmi-satışlar beklentisi | 122,1 | 121,7 | 6,3 | -0,3 |
| nşaat sektörü güven endeksi | 85,3 | 88,3 | -4,0 | 3,6 |
| Alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi | 81,2 | 81,7 | -1,6 | 0,6 |
| Gelecek 3 aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi |
89,3 | 95,0 | -6,2 | 6,3 |
Kaynak: TUİK
Yapı İzin İstatistikleri
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı %47,4, daire sayısı %90,3 ve yüzölçümü %61,8 artmıştır. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı %47,4, daire sayısı %90,3 ve yüzölçümü %61,8 artmıştır.
Kaynak: TUİK
AGD ANADOLU DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/SPK-003
| Yıl | Çeyrek | Bina sayısı | Yıllık değişim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölçüm (m²) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 153 351 | 9,7 | 924 985 | 28,2 | 197 455 632 | 16,7 | |
| 1 | 25 861 | -9,6 | 134 073 | -3,5 | 30 831 408 | -6,7 | |
| II | 34 179 | 6,7 | 204 388 | 36,4 | 45 179 358 | 24,0 | |
| III | 39 499 | 25,3 | 224 991 | 48,7 | 48 908 364 | 29,1 | |
| IV | 53 812 | 13,1 | 361 533 | 28,5 | 72 536 502 | 17,4 | |
| 2024 | 143 300 | -6,6 | 853 990 | -7,7 | 180 271 324 | -8,7 | |
| 1 | 32 886 | 27,2 | 207 214 | 54,6 | 44 036 945 | 42,8 | |
| II | 27 645 | -19,1 | 153 638 | -24,8 | 33 595 485 | -25,6 | |
| III | 34 327 | -13,1 | 183 710 | -18,3 | 39 194 494 | -19,9 | |
| IV | 48 442 | -10,0 | 309 428 | -14,4 | 63 444 401 | -12,5 | |
| 2025 | 1 | 28 929 | -12,0 | 169 478 | -18,2 | 35 235 435 | -20,0 |
| II | 40 760 | 47,4 | 292 433 | 90.3 | 54 356 167 | 61,8 |
Kaynak: TUİK
İnşaat Maliyet Endeksi
İnşaat maliyet endeksi, 2025 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre %1,05 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,82 artmıştır. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,46 artmış, işçilik endeksi %0,28 artmıştır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,17 artmış, işçilik endeksi %30,16 artmıştır.
ina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,15 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,53 artmış. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,67 artmış, işçilik endeksi %0,23 artmış. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %18,92 artmış, işçilik endeksi %29,54 artmıştır.
Kaynak: TUİK
6.1.3 Konut Satışları ve Konut Kredilerinin Durumu
Türkiye genelinde konut satışları Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %6,8 oranında artarak 143 bin 319 olmuştur. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 814 ile İstanbul, 12 bin 419 ile Ankara ve 7 bin 695 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 49 ile Ardahan, 105 ile Bayburt ve 138 ile Tunceli olarak gerçekleşmiştir.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %45,2 oranında artarak 19 bin 712 olmuştur. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %13,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Ağustos döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %84,6 oranında artarak 141 bin 227 olmuştur.
Ağustos ayında 4 bin 709; Ocak-Ağustos döneminde ise 33 bin 593 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşmiştir.
Kaynak: TUİK
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %4,8 oranında artarak 43 bin 916 olmuştur. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %30,6 olarak gerçekleşmiştir.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %7,8 oranında artarak 99 bin 403 olmuştur. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %69,4 olarak gerçekleşmiştir.
Kaynak: TUİK
6.1.4 Konut Fiyat Endeksi
Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) (2023=100), 2025 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre yüzde 2,5 oranında artarak 192,5 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 31,4 oranında artan KFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 1,2 oranında azalış göstermiştir.
İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2025 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre, sırasıyla 3,0, 2,8 ve 2,5 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 30,2, 41,1 ve 31,9 oranlarında artış göstermiştir.
| il de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la constitución de la cons | ||||
|---|---|---|---|---|
| Konut Fiyat Endeksi |
TÜRKİYE 192,5 | ISTANBUL 179,4 | 212,2 | 186,5 |
| Yıllık Değişim |
%31,4 | %30,2 | %41,1 | %31,9 |
| Aylık Değişim |
%2,5 | %3,0 | %2,8 | %2,5 |
Kaynak: TCMB
Kaynak: TCMB
6.1.5 Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler Tehditler:
- o Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle mevcut ve gelecekteki yatırımları yavaşlaması ve talebin azalması,
- o Son dönemde döviz kurundaki artış,
- o Yüksek enflasyon oranları.
Fırsatlar:
- o Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
- o Faiz indirim sürecine girilmesi ile özellikle gayrimenkul piyasası üzerinde yukarı yönlü beklenti oluşması,
- o Özellikle kentsel dönüşümün hızlanmasıyla daha modern yapıların inşa ediliyor olması,
- o Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi.
6.2 Bölge Analizi
İstanbul İli
İstanbul, Türkiye'de yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.
2024 yılı itibariyle nüfusu 15.701.602 kişidir.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz Şehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.
İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.
İstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.
İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'da özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.
AGD ANADOLU DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/SPK-003 Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir
kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluşlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıştır.
İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.
Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim, İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırmahaberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.
Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayii gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.
İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir.
İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi başlamıştır.
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. İlin kuzeyinde 3. Havalimanı inşaatı da tamamlanarak hizmet vermeye başlamıştır. Yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından Atatürk Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesinde, İstanbul Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde, Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. Atatürk Havalimanı ilde alanında ilk olup, günümüzde yalnızca özel uçuşlar için kullanılmaktadır. Yeni İstanbul Havalimanı hava ulaşımında en büyük paya sahiptir. Kent merkezine metro hattı ve otoyollarla bağlıdır.
Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır.
Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezlerle; Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır. Yüksek hızlı tren Kadıköy ilçesinden hareket etmektedir.
Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurtiçinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurtdışı varışlı gemi seferi yoktur. İstanbul'da şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.
Şişli İlçesi
1954'e kadar Beyoğlu İlçesi'ne bağlı bir bucak olarak yönetilen Şişli ilçesi, bu tarihte yapılan bir düzenlemeyle ilçe yapılmıştır. Bu düzenlemeye göre Ayazağa ve Kağıthane, Şişli İlçesi'nin Merkez Bucağı'na bağlı birer köydür. 1984'e kadar, İstanbul Belediyesi'ne bağlı şube olarak şube müdürlerince yönetilen Şişli, 1984'de Büyükşehir ve İlçe Belediyeleri için çıkartılan "Yerel Yönetimler Kanunu" çerçevesinde yeniden yapılanarak mevcut statüsünü almıştır. 1980'lerde ilçe sınırları içindeki tüm yerleşim yerleri kentsel alana katılmıştır. Böylece Ayazağa ve Kâğıthane köy statüsünden çıkmıştır. Göç nedeniyle nüfusu hızla artan Kâğıthane yöresi, 1987'de yapılan idari bir düzenlemeyle ilçe olmuştur.
Çatalca Yarımadası'nın doğu kesiminde yer alan ilçe topraklarının deniz kıyısı yoktur. Şişli İlçesi'nin kuzey kesimi güney kesimine göre daha büyüktür. Güney kesiminde çok az yeşil alan kalmıştır, kuzey kesiminde ise çalılık ve ağaçlık alanlar geniş yer tutmaktadır. Kuzey kesimde askeri bölgelerin önemli bir yer kaplaması, bu kesimde yeşil alanların fazla olmasının başlıca nedenidir.
İstanbul Teknik Üniversitesi (İTÜ), Marmara, Yıldız Teknik, İstanbul Bilgi, Beykent, Bahçeşehir, Haliç, İstanbul Bilim üniversitelerinin ilçe sınırları içinde kampüsleri vardır.
AGD ANADOLU DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/SPK-003 İstanbul'un iki yakasını birbirine bağlayan köprülerden batıya doğru uzanan çevre yolları Şişli İlçesi'nden geçmektedir. Boğaziçi Köprüsü'nden Beşiktaş İlçesi'ne çıkan O-1 Otoyolu, Mecidiyeköy'ü bir viyadükle geçtikten sonra Kağıthane İlçesi'ne girmektedir. Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'nden gelen O-2 Otoyolu Sarıyer ve Beşiktaş ilçeleri sınırları içinden geçtikten sonra Şişli İlçesi sınırlarına girmektedir. Bu otoyol kısa mesafede Kağıthane İlçesi'ne
geçmektedir. Şişli Camii'nden başlayıp Sarıyer İlçesi'ne kadar uzanan Büyükdere Caddesi bu iki çevreyoluyla da kesişir. Şişhane-Darüşşafaka metro hattının (M2 Hattı) büyük kısmı Şişli sınırları içinden geçmektedir. Piyalepaşa Bulvarı ile Halaskargazi Caddesi önemli ulaşım akslarıdır.
Şişli ilçesi hızla değişim içinde 21. yüzyıl İstanbul'unun hatta Türkiye ekonomisinin iş ve finans merkezi olma durumundadır. Ticaret ve hizmet sektöründe çalışanlar ağırlıklı bir paya sahiptir. İmalat sanayii daha çok Ayazağa'daki Cendere Deresi kıyılarında yoğunlaşmıştır. İmalata dönük tesislerin şehir merkezinden uzaklaştırılmalarıyla bu sektörde çalışan işgücünün payı giderek düşmektedir. Şişli İlçesi'nde yaşayanların İstanbul'un değişik kesimlerinde çalıştıkları düşünülse de, Şişli katma değer açısından İstanbul ili içinde yüksek paya sahiptir.
Şişli-Mecidiyeköy-Esentepe-Levent-Maslak aksında uzanan Büyükdere Caddesi üzerinde ve çevresindeki bölge Türk finans sektörünün kalbi durumuna gelmiştir.
Nüfusun yüzde 85'i ilçenin güneyinde yaşar, Ayazağa, Maslak ve Huzur mahallelerinden oluşan kuzey kesimi finans merkezi olduğundan nüfus yoğunluğu düşüktür.
Şişli İlçesi 2. derece deprem kuşağı içerisinde yer almaktadır. İlçe genel olarak sağlam zemin olarak nitelendirilen Trakya formasyonunun Küçükköy Kumtaşı grubunun içinde kalmaktadır. Trakya (Trf) formasyonları çoğunlukla şeylerden oluşmaları nedeniyle su alma sonucu, yüzeye yakın kesimlerde ayrışabilirler. Yine, çatlaklı oluşları, yüksek açılım ve derin şevlerde ankraj zorunluluğu getirir. Orta-yumuşak kaya özelliğindeki bu birimler sökülebilirlik açısından yerine göre sert-yumuşak küskülük kayalar olarak tanımlanabilirler.
2024 yılı itibariyle nüfusu 263.063 kişidir.
6.3 Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Özet Faktörler Olumlu etkenler:
- o Ana arterlere yakın konumu ve ulaşım rahatlığı,
- o Konumlandığı bölgenin potansiyeli yüksek konut ve ticaret alanı olması,
- o Bölgede planlı bir gelişmenin mevcut olması,
- o Nezih bir semtte konumlu olması,
- o Kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması,
- o Nitelikli proje bünyesinde yer alması,
- o Bölgenin tamamlanmış altyapısı.
Olumsuz etkenler:
- o Bina yaşı,
- o Kredi arz ve faizlerinin talep seviyesinde olmaması.
AGD ANADOLU DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/SPK-003
6.4 Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri
Raporumuzun 6.bölümde sunulan veriler incelendiğinde son bir yıl içerisinde enflasyon oranlarının ve gösterge faizlerinin artığı, konut satışlarının bir önceki yıla göre azaldığı ve yavaşladığı ayrıca inşaat maliyetlerinin arttığı görülmektedir. 2023 yılı sonu itibarıyla, küresel ekonomik gelişmeleri göz önüne alındığında enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarına devam etmişlerdir. Bu süreç bir yandan küresel kaynak maliyetlerinin artmasına yol açarken bir yandan da global büyüme hızında gerileme görülmeye başlanmıştır.
Ancak artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya başlamıştır. ABD'den AB'ye kadar pek çok ülke ve bölgede enflasyon son 40 yılın en yüksek düzeyine çıkmıştır. Başta Fed (ABD Merkez Bankası) olmak üzere para otoriteleri enflasyonun yaratacağı olumsuzluklara karşı büyüme ve istihdam kaybını göze alır para politikalarını uygulamaya koymuşlardır. Türkiye'de 2022 yılı boyunca fiyatlar genel seviyesindeki artış devam etmiş olup yılı baz etkisi ve alınan makro ihtiyati önlemlerinde etkisi ile % 64,2 düzeyinde tamamlamıştır. Enflasyonun yüksek süregelmesi ise hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Büyümenin canlı olması bir avantaj olsa da fiyat istikrarının tam olarak sağlanamaması da tüm sektörleri olumsuz yönde etkilemiştir.
2023 yılında ise gayrimenkul alım – satım oranları düşmüş, bu düşüşe rağmen enflasyon ve döviz bazlı ekonomik olumsuzlukların yanı sıra birçok ili doğrudan etkileyen şubat ayında yaşanan depremler ve çok sayıda gayrimenkulün hasar almış olması sebebiyle oluşan göçün de etkisiyle kiralar ve satış için istenen fiyatlar artmıştır. Bu artışlara rağmen kredi imkanlarının da kısıtlı olması sebebiyle gayrimenkul satışları belirli bir seviyenin altında kalmıştır.
2024 yılında, 2023 yılı gibi genel ekonomik durgunluk daha fazla hissedilmiş ayrıca son dönemde mali politikalarda değişikliğe gidilerek yapılan kademeli artışlar ile 2024 yılı Mart itibariyle politika faizi %50'ye kadar yükseltilmiş olan politika faiz oranı, 2025 yılı enflasyon beklentileri doğrultusunda kademeli düşüşler ile %42,50'ye düşürülmüştü. Ancak yaşanan jeopolitik gelişmeler doğrultusunda nisan ayında yapılan toplantıda 350 baz puan yükselişle %46'ya çıkarılmış, aralık ayındaki son toplantıda ise 150 baz puan daha indirimle %38,00'e indirilmiştir.
Sonuç itibariyle ekonomi ve gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerle birlikte 2024 yılında nakdin daha değerli olduğu, yerli ve yabancı yatırımcıların pazara göre makul fiyatlı ya da proje özellikleri ile öne çıkan gayrimenkullerden seçerek taşınmaz edindiği bir dönem olmuştur. 2025 yılında ise faiz oranlarının düşeceği beklentisiyle gayrimenkullere yeniden ilginin artacağı öngörülmekte iken mevcut piyasa koşulları ve yaşanan jeopolitik gelişmeler ışığında bu beklentinin 2026 ve 2027 yıllarına sarktığı görülmektedir.
Değerlemede ayrıca "gayrimenkulün değerine etki eden özet faktörler" bölümünde sıraladığımız özellikler de dikkate alınarak taşınmaza pazar değeri takdir olunmuştur.
7. BÖLÜM KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
7.1 Değerleme Yöntemleri
Uygun bir değer esasına göre tanımlanan bir değerlemeye ulaşabilmek amacıyla, bir veya birden çok değerleme yaklaşımı kullanılabilir.
Bu çerçeve kapsamında tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü ekonomi teorisinde geçen fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ilkelerine dayanmaktadır. Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar üretebilmek için yeterli sayıda gerçeklere dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, birden çok sayıda değerleme yaklaşımı veya yöntemi kullanılması özellikle tavsiye edilir.
Pazar Yaklaşımı
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Eğer az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Gelir Yaklaşımı
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari sermaye değerine dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım bir varlığın yararlı ömrü boyunca yaratacağı geliri dikkate alır ve değeri bir kapitalizasyon süreci aracılığıyla belirler. Kapitalizasyon işlemi, gelirlerin uygun indirgeme oranları uygulanarak bir sermaye toplamına dönüştürülmesidir. Gelir akışı, bir sözleşme veya sözleşmelere dayanarak veya bir sözleşme ilişkisi içermeden yani varlığın elde tutulması veya kullanımı sonucunda oluşması beklenen kârlardan türetilebilir. Gelir yaklaşımı kapsamında kullanılan yöntemler aşağıdakileri içerir:
- Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı gelir kapitalizasyonu,
- Bir indirgeme oranının gelecek dönemler için bir dizi nakit akışına uygulandığı (bunları güncel bir değere indirmek için) indirgenmiş nakit akışı,
- Çeşitli opsiyon fiyatlama modelleri.
Gelir yaklaşımı, bir yükümlülük yerine getirilene kadar gereken nakit akışları dikkate alınarak, yükümlülüklere de uygulanabilir.
Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
AGD ANADOLU DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/SPK-003 Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir
varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
7.2 Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Taşınmazın aylık pazar kira değerinin tespitinde pazar yaklaşımı yöntemi, pazar değerlerinin tespitinde ise pazar yaklaşımı yöntemi ve gelir yaklaşımı yöntemi kullanılacaktır. Mevcut ekonomik koşullar ve gayrimenkul kira fiyatlarında afaki yükselişler dikkate alındığında kira kapitalizasyon oranlarında ciddi oransızlık ve farklar oluşmuştur. Bu da gelir yaklaşımı yönteminde de bazı bölgelerde sağlıklı sonuçlar vermediği görülmüş ancak yine de bu çalışmamızda gelir yaklaşımı yöntemi ikinci bir yöntem olarak kullanılmıştır. Ülkemizde konut / ofis gibi taşınmazlarda arsa payının dağılımı çok sağlıklı yapılmadığından pazar değerinin tespitinde maliyet yaklaşımı yöntemi sağlıklı sonuçlar vermemektedir, bu nedenle de bu yöntem kullanılmamıştır.
7.3 Taşınmazın Aylık Pazar Kira Değerlerinin Tespiti
7.3.1. Pazar Yaklaşımını Yöntemi ile Ulaşılan Sonuçlar
7.3.1.1. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1'e Pazar Yaklaşımı "Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder." şeklindedir.
Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve kiralanmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmaz için aylık m2 birim pazar kira değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller; konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; "değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.
Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmaza emsal olabilecek kiralık konut emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
7.3.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı 7.3.2.1. Kiralık Konutlar
Taşınmazın konumlandığı bölgede kiralık konutlara ait bilgiler aşağıdaki gibidir.
- Değerleme konusu taşınmazla aynı projede yer alan 13.katta konumlu 165m² alanlı olarak pazarlanan 140m² alanlı olduğu düşünülen 2+1 konut 195.000,-TL bedel ile kiralıktır. İstenilen değerde pazarlık payı olduğu düşünülmektedir.
İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (534) 934 76 12
- Değerleme konusu taşınmazla aynı projede yer alan 9.katta konumlu 165m² alanlı olarak pazarlanan 140m² alanlı olduğu düşünülen 2+1 konut 216.000,-TL bedel ile kiralıktır. İstenilen değerde pazarlık payı olduğu düşünülmektedir.
İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (530) 940 38 23
- Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede Nişantaşı Koru projesinde yer alan 5.katta konumlu 196m² alanlı olarak pazarlanan teras hariç 150m² alanlı olduğu düşünülen 2+1 daire 249.000,-TL bedel ile kiralıktır. İstenilen değerde pazarlık payı olduğu düşünülmektedir.
İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (552) 892 04 22
- Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede Nişantaşı Koru projesinde yer alan 5.katta konumlu 234m² alanlı olarak pazarlanan teras hariç 200m² alanlı olduğu düşünülen 3+1 daire 375.000,-TL bedel ile kiralıktır. İstenilen değerde pazarlık payı olduğu düşünülmektedir.
İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (532) 213 50 49
7.3.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren kroki aşağıdaki gibidir.
7.3.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar
7.3.4.1. Emsallerin Seçimi
Rapor konusu taşınmazın aylık pazar kira değerlerinin tespiti için yakın bölgedeki benzer nitelikte olan konutlar araştırılmıştır. Emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerde ve incelemelerde yakın tarihte satışı gerçekleşmiş verilere ulaşılamamış olup halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan taşınmazın bilgileri alınmıştır. Alınan bilgiler şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür. Emsal araştırması yapılırken aşağıdaki hususlar dikkate alınmıştır.
- Bu raporda taşınmazla aynı pazar koşullarına sahip emsaller tercih edilmiştir.
- Bu raporda taşınmazla aynı veya çok yakın konumda yer alan emsaller tercih edilmiş olup emsal bilgileri bölümünde detaylı konum bilgileri sunulmuştur. Varsa farklı konumda / lokasyonda yer alan emsallerin şerefiye farklılıkları ise belirtilerek değerlemede dikkate alınmışlardır.
- Bu raporda emsal taşınmazın fiziksel özellikleri (ünite tipi, kullanım alanı büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) dikkate alınmış, farklı olması durumunda emsal analizi kapsamında karşılaştırmaları yapılmıştır.
AGD ANADOLU DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/SPK-003
- Bu raporda tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller seçilmiş olup farklı bir durum olması halinde (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) emsallerde belirtilmiş ve şerefiyede bu durumları dikkate alınmıştır.
- Emsal olarak seçilen gayrimenkullerde değeri etkileyen özel satış koşullarının (pazarlama süresi, genel pazar ortalamasının üzeri / aşağısı gibi durumlar vd.) olması durumunda piyasa araştırması bölümünde belirtilerek değere etkisi analiz edilmiştir.
7.3.4.2. Kiralık Emsallerin Analizi
Kiralık konut emsalleri; konum, manzara, mimari özellik ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve m2 birim pazar değeri hesaplanmıştır.
Emsallerin konum kriterinde; raporun "7.3.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; baz alınan değerlemeye konu gayrimenkule, merkeze, ana yola, ulaşım akslarına yakınlık, katlarına, kattaki konumlarına vb. yakınlık kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin inşaat kalitesi kriterinde; binanın yapılış tarzı, kat sayısı, yapım yılı vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin mimari özellikleri kriterinde; binanın teknik ve altyapı özellikleri gibi kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin büyüklük kriterinde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin pazarlık payı kriterinde; emlak pazarlama firmalarından alınan pazarlık payı bilgileri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Taşınmazın pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal taşınmazların sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal taşınmazlar; konum / lokasyon, büyüklük, fiziksel özellik, mülkiyet durumu gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir.
Değerlendirme kriterleri ise çok daha kötü, daha kötü, kısmen kötü, benzer, kısmen iyi, daha iyi, çok daha iyi olarak belirlenmiştir. Aşağıdaki tabloda bu kriterlerin puanlama aralıkları sunulmuş olup ayrıca büyüklük bazındaki değerlendirmeler de aşağıdaki tabloda yer almaktadır. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.
| TANIMLAR | ||||
|---|---|---|---|---|
| Çok daha kötü | Çok daha büyük | % 20 üzeri | ||
| Daha kötü | Daha büyük | % 11 - % 20 |
||
| Kısmen kötü | Kısmen büyük | % 1 - % 10 |
||
| Benzer | Benzer | % 0 | ||
| Kısmen iyi | Kısmen küçük | - % 10 – (-% 1) |
||
| Daha iyi | Daha küçük | - % 20 – (-% 11) |
||
| Çok daha iyi | Çok daha küçük | - % 20 üzeri |
AGD ANADOLU DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/SPK-003
Kiralık Konut Emsal Analizi
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | |
|---|---|---|---|---|
| Ortalama Kullanım alanı (m2) |
140 | 140 | 150 | 200 |
| Ortalama m2 birim kira değeri (TL) |
1.395 | 1.545 | 1.660 | 1.875 |
| Mevcut kullanım fonks. | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Mülkiyet durumu | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Lokasyon düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Büyüklük düzeltmesi | -10% | -10% | -10% | -5% |
| İnşaat özellikleri düzeltmesi |
0% | 0% | -20% | -20% |
| Kat / Bahçe Kullanım | 0% | -5% | 0% | -5% |
| Pazarlık payı | -15% | -15% | -10% | -15% |
| Toplam şerefiye farkı | -25% | -30% | -40% | -45% |
| Ayarlanmış değer (TL) | 1.045 | 1.080 | 995 | 1.030 |
| Ortalama emsal değeri (TL) |
1.040 |
7.3.5. Pazar Yaklaşımı Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak taşınmaz için takdir edilen m² birim kira değeri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
| AYLIK PAZAR KİRA DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK NO |
KAT NO | BB NO |
СЕРНЕ | BRÜT ALAN (m²) |
AYLIK M² PAZAR KİRA DEĞERİ (TL) |
YUVARLATILMIŞ AYLIK PAZAR KİRA DEĞERİ (TL) |
| А | 14 | 95 | GD | 220 | 1.040 | 230.000 |
7.4 Taşınmazın Pazar Değerinin Tespiti
7.4.1 Pazar Yaklaşımı Yöntemi İle Ulaşılan Sonuçlar
7.4.1.1 Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1'e Pazar yaklaşımı "Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder."
Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satışı gerçekleşmiş benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmaz için ortalama m² birim pazar değerleri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım, manzara ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesinin b ve c bentlerine göre; "değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.
Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konu taşınmaza emsal olabilecek satılık daire emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
7.4.1.2 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı
Taşınmazın konumlandığı bölgede satılık konutlara ait bilgiler aşağıdaki gibidir.
- Değerleme konusu taşınmazla aynı projede yer alan 8.katta konumlu 268m² alanlı olarak pazarlanan 220m² alanlı olduğu düşünülen 3+1 konut 90.000.000,-TL bedel ile satılıktır. İstenilen değerde pazarlık payı olduğu düşünülmektedir.
İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (539) 389 66 43
- Değerleme konusu taşınmazla aynı projede yer alan 3.katta konumlu 180m² alanlı olarak pazarlanan 130m² alanlı olduğu düşünülen 2+1 konut 44.500.000,-TL bedel ile satılıktır. İstenilen değerde pazarlık payı olduğu düşünülmektedir.
İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (532) 489 38 23
- Değerleme konusu taşınmazla aynı projede yer alan 4.katta konumlu 143m² alanlı olarak pazarlanan 110m² alanlı olduğu düşünülen 2+1 konut 41.500.000,-TL bedel ile satılıktır. İstenilen değerde pazarlık payı olduğu düşünülmektedir.
İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (545) 330 17 10
AGD ANADOLU DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/SPK-003
-
- Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede Nişantaşı Terrace projesinde yer alan 2.katta konumlu 168m² alanlı olarak pazarlanan 130m² alanlı olduğu düşünülen 3+1 konut 32.850.000,-TL bedel ile satılıktır. İstenilen değerde pazarlık payı olduğu düşünülmektedir. İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (553) 021 63 93
-
- Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede Nişantaşı Koru projesinde yer alan 3.katta konumlu 350m² alanlı olarak pazarlanan 275m² alanlı olduğu düşünülen 3+1 konut 178.000.000,-TL bedel ile satılıktır. İstenilen değerde pazarlık payı olduğu düşünülmektedir.
İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (549) 727 37 74
7.4.1.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren kroki aşağıdaki gibidir.
7.4.1.4 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar
7.4.1.5 Emsallerin Seçimi
Rapor konusu taşınmazın pazar değerinin tespiti için yakın bölgedeki benzer nitelikte olan taşınmazlar araştırılmıştır. Emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerde ve incelemelerde yakın tarihte satışı gerçekleşmiş verilere ulaşılamamış olup halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan taşınmazların bilgileri alınmıştır. Alınan bilgiler şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür. Emsal araştırması yapılırken aşağıdaki hususlar dikkate alınmıştır.
AGD ANADOLU DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/SPK-003
- Bu raporda taşınmazla aynı pazar koşullarına sahip emsaller tercih edilmiştir.
- Bu raporda taşınmazla aynı veya çok yakın konumda yer alan emsaller tercih edilmiş olup emsal bilgileri bölümünde detaylı konum bilgileri sunulmuştur. Varsa farklı konumda / lokasyonda yer alan emsallerin şerefiye farklılıkları ise belirtilerek değerlemede dikkate alınmışlardır.
- Bu raporda emsal taşınmazın fiziksel özellikleri (ünite tipi, kullanım alanı büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) dikkate alınmış, farklı olması durumunda emsal analizi kapsamında karşılaştırmaları yapılmıştır.
- Bu raporda tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller seçilmiş olup farklı bir durum olması halinde (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) emsallerde belirtilmiş ve şerefiyede bu durumları dikkate alınmıştır.
- Emsal olarak seçilen gayrimenkullerde değeri etkileyen özel satış koşullarının (pazarlama süresi, genel pazar ortalamasının üzeri / aşağısı gibi durumlar vd.) olması durumunda piyasa araştırması bölümünde belirtilerek değere etkisi analiz edilmiştir.
7.4.1.6 Satılık Emsallerin Analizi
Satılık konut emsalleri; konum, manzara, mimari özellik ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve m2 birim pazar değeri hesaplanmıştır.
Emsallerin konum kriterinde; raporun "7.4.1.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; baz alınan değerlemeye konu gayrimenkule, merkeze, ana yola, ulaşım akslarına yakınlık, katlarına, kattaki konumlarına vb. yakınlık kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin inşaat kalitesi kriterinde; binanın yapılış tarzı, kat sayısı, yapım yılı vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin mimari özellikleri kriterinde; binanın teknik ve altyapı özellikleri gibi kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin büyüklük kriterinde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin pazarlık payı kriterinde; emlak pazarlama firmalarından alınan pazarlık payı bilgileri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Taşınmazın pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal taşınmazların sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal taşınmazlar; konum / lokasyon, büyüklük, fiziksel özellik, mülkiyet durumu gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir.
Değerlendirme kriterleri ise çok daha kötü, daha kötü, kısmen kötü, benzer, kısmen iyi, daha iyi, çok daha iyi olarak belirlenmiştir. Aşağıdaki tabloda bu kriterlerin puanlama aralıkları sunulmuş olup ayrıca büyüklük bazındaki değerlendirmeler de aşağıdaki tabloda yer almaktadır. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.
AGD ANADOLU DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/SPK-003
| TAN | Oran Aralığı | |
|---|---|---|
| Çok daha kötü | Çok daha büyük | % 20 üzeri |
| Daha kötü | Daha büyük | % 11 - % 20 |
| Kısmen kötü | Kısmen büyük | % 1 - % 10 |
| Benzer | Benzer | % 0 |
| Kısmen iyi | Kısmen küçük | - % 10 - (-% 1) |
| Daha iyi | Daha küçük | - % 20 - (-% 11) |
| Çok daha iyi | Çok daha küçük | - % 20 üzeri |
Satılık Konut Emsal Analizi
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Ortalama Kullanım alanı (m2) |
220 | 130 | 110 | 130 | 275 |
| Ortalama m2 birim satış değeri (TL) |
409.090 | 342.310 | 377.275 | 252.695 | 647.275 |
| Mevcut kullanım fonks. | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Mülkiyet durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Lokasyon düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Büyüklük düzeltmesi | 0% | -10% | -10% | -10% | 10% |
| İnşaat özellikleri düzeltmesi |
0% | 0% | 0% | 30% | -25% |
| Manzara | 0% | 15% | 10% | 30% | 0% |
| Pazarlık payı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% |
| Toplam şerefiye farkı | -10% | -5% | -10% | 40% | -25% |
| Ayarlanmış değer (TL) | 368.180 | 325.195 | 339.550 | 353.775 | 485.455 |
| Ortalama emsal değeri (TL) |
374.430 |
7.4.1.7 Pazar Yaklaşımı Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak taşınmaz için takdir edilen m² birim satış değeri ve pazar değeri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
| BLOK NO |
KAT NO | BB NO |
СЕРНЕ | BRÜT ALAN (m²) |
M² BİRİM DEĞERİ (TL) |
PAZAR DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Α | 14 | 95 | GD | 220 | 374.430 | 82.375.000 |
7.4.2. Gelir Yaklaşımı Yöntemi İle Ulaşılan Sonuçlar
7.4.2.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Gelir yaklaşımı iki temel yöntemi destekler. Bu yöntemler; direkt (doğrudan) indirgeme yaklaşımı yöntemi ve getiri (gelir) indirgeme yaklaşımı yöntemidir.
Direkt indirgeme yaklaşımı yöntemi; tek bir yılın gelir beklentisini bir değer göstergesine dönüştürmek için kullanılan bir yöntemdir. Bu dönüşüm, ya gelir tahminini uygun bir gelir oranına bölerek veya bunu uygun bir gelir faktörüyle çarparak tek adımda elde edilir. Direkt indirgeme yaklaşımı yöntemi, mülklerin dengeli bir biçimde işletildiği ve benzer risk düzeyleri, gelirleri, giderleri, fiziksel ve konumsal özellikleri ve geleceğe yönelik beklentileri olan emsal satışların bol olduğu zaman yaygın bir biçimde kullanılır.
Getiri indirgeme yaklaşımı yöntemi ise; gelecekteki yararların uygun bir getiri oranı uygulayarak bugünkü değer göstergesine dönüştürülmesi için kullanılır. Bu yöntem 5 ila 10 yıl arasında olan, belirtilen mülkiyet dönemi içerisinde olası gelir ve giderlerin dikkate alınmasını gerektirmektedir. İndirgenmiş nakit akışı analizi (İNA) yöntemi, gelir indirgemenin en önemli örneğidir. İndirgenmiş nakit akışı analizi; bir mülkün veya işletmenin gelecekteki gelirleri ve giderleri ile ilgili kesin varsayımlara dayalı bir finansal modelleme tekniğidir. İNA analizinin en yaygın uygulaması İç Verim Oranı (İVO) ve Net Bugünkü Değer'dir.
Değerlemede; direkt (doğrudan) indirgeme yaklaşımı yöntemi ile taşınmazın pazar değerinin tespitine yönelik bir çalışma yapılmıştır.
Gelir getiren mülk genellikle bir yatırım olarak alınır. Yani, alıcı onu satın almak için kullandığı kapital (ister kendisinin olsun, isterse ödünç almış olsun) ile bir getiri bekler. Yatırımcının beklediği veya aldığı getiri oranı kapitalizasyon oranı (ayrıca toplam kapitalizasyon oranı da denir) olup bu oran mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile değeri arasındaki oran olarak ifade edilir.
Bunu bir matematiksel eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse;
Kapital Oranı = Yılık Net Gelir / Taşınmazın Pazar Değeri'dir.
Taşınmaz konut nitelikli bir gayrimenkul olsa da gelir elde etmesi beklenmekte olduğundan değerlemede gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
7.4.2.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Taşınmazın konumlandığı bölgedeki emsal bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar; raporumuzun "7.3. Taşınmazın Aylık Pazar Kira Değerlerinin Tespiti" ana başlığı altındaki başlıklarda ayrıntıları ile sunulmuştur.
Gayrimenkul yatırım ortaklarının kurumlar vergisi muafiyeti bulunmakta olup, değerlemede vergi öncesi nakit akış uygulanmıştır.
AGD ANADOLU DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/SPK-003
7.4.2.3. İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler
Raporun "7.3.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı" bölümünde yer alan kiralık emsallerin m2 birim kira değerlerinin; "7.4.1.2" Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı" bölümünde yer alan satılık emsallerin m2 birim pazar değerlerine olan oranları incelenmiştir.
Yakın bölgedeki konutlar incelendiğinde geri dönüş sürelerinin 26-30 yıl arasında değiştiği gözlenmiştir. Rapor konusu taşınmaz dikkate alındığında geri dönüş süresinin yaklaşık 24 yıl olarak alınmasının (kapitalizasyon oranı = %3,37 (100 / 28 yıl)) alınmasının makul olduğu kanaatindeyiz.
7.4.2.4. Gelir Yaklaşımı Yöntemi İle Ulaşılan Sonuç
Değerleme süreci, piyasa bilgileri ve güncel kira bilgilerinden hareketle rapor konusu taşınmazın konumu, büyüklüğü, mimari özelliği ve inşaat kalitesi dikkate alınarak takdir olunan; kapitalizasyon oranı, aylık pazar kira değeri ile pazar değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| PAZAR DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK NO | KAT NO | BB NO | BRÜT ALAN (M²) |
AYLIK PAZAR KİRA DEĞERİ (TL) |
KAP. ORANI (%) |
YUVARLATILMIŞ PAZAR DEĞERİ (TL) |
| A | 14 | 95 | 220 | 230.000 | 3,57% | 77.310.000 |
7.4. En Verimli Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
En verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır. En verimli ve en iyi kullanımın fiziksel olarak mümkün (uygulanabilir olduğunda) finansal olarak kârlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olması gerekir. Bir varlığın en verimli ve en iyi kullanımı optimal bir kullanımın söz konusu olması halinde cari veya mevcut kullanımı olabilir. Ancak, en verimli ve en iyi kullanım cari kullanımdan farklılaşacağı gibi bir düzenli tasfiye hali de olabilir.
Yukarıdaki tanımdan hareketle değerleme konusu taşınmazın konumu, büyüklüğü, mimari özellikleri, inşaat kalitesi ve mevcut durumu dikkate alındığında en verimli ve en iyi kullanım şeklinin mevcut kullanımı da olan "konut/rezidans" olacağı görüş ve kanaatine varılmıştır.
8. BÖLÜM ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ
8.1. Farklı değerleme yöntemleri ile analiz sonuçlarının uyumlaştırılması ve bu amaçla izlenen metotların ve nedenlerinin açıklanması
Taşınmazın kullanılan yöntemlere göre toplam pazar değerleri aşağıdaki tabloda özetle belirtilmiştir.
| DEĞERLEME YÖNTEMİ | TOPLAM AYLIK PAZAR KİRA DEĞERİ (TL) |
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|
| Pazar Yaklaşımı Yöntemi | 230.000 | 82.375.000 |
| Gelir Yöntemi | 77.310.000 |
Gelir yaklaşımı yöntemi gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzdeki değerini bulma işlemidir. Bu yöntemde kullanılan geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Bu nedenle yöntemle ulaşılan sonuç, ekonomide çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değişkenlik arz edebilecektir.
Bu görüşten hareketle nihai değer olarak pazar yaklaşımı yöntemi ile bulunan değerlerin kabul edilmesi tarafımızca uygun görülmüştür.
Buna göre; rapora konu taşınmazın toplam aylık pazar kira değeri için 230.000,-TL (İkiyüzotuzbin Türk Lirası), rapora konu taşınmazın toplam pazar değeri için ise 82.375.000,-TL (Seksenikimilyonüçyüzyetmişbeşbin Türk Lirası) kıymet takdir olunmuştur.
8.2. Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin neden yer almadıklarının gerekçesi
Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
8.3. Yasal gereklerin yetine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş
İlgili mevzuat uyarınca değerlemeye konu taşınmazın konumlandığı yapının gerekli tüm izinleri alınmış olup, yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.
8.4. Varsa gayrimenkul üzerindeki takyidat ve ipoteklere ilgili görüş
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmaz üzerinde yer alan yönetim planı beyanlarının kısıtlayıcı özelliği bulunmamakta olup, taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Yine İlgili kira şerhleri İ.E.T.T ve TEDAŞ Kurumlarının bölgede verdiği hizmete yönelik kısıtlayıcı özellikleri olmayıp, şerh rutin uygulama olup, taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
8.5. Değerleme konusu gayrimenkulün, üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyebilecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olup olmadığı hakkında bilgi
Rapor konusu taşınmazın tapu incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde; devredilmesinde (satışına) herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
8.6. Değerleme konusu arsa veya arazi ise, alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerine proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufa bulunup bulunmadığına dair bilgi
Rapor konusu taşınmaz konut niteliğinde olup, hali hazırda konut olarak planlanmıştır.
8.7. Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı ise, üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilmesine ilişkin olarak bu hakları doğuran sözleşmelerde özel kanun hükümlerinden kaynaklananlar hariç herhangi bir sınırlama olup olmadığı hakkında bilgi
Rapor konusu taşınmaz tam mülkiyetli olup bu kapsam dışındadır.
8.8. Gayrimenkulün tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olmadığı hakkında görüş ile portföye alınmasında herhangi bir sakınca olup olmadığı hakkında görüş
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (r) bendine istinaden değerlendirmeler aşağıda sunulmuştur.
(Değişik: RG-17/1/2017-29951) Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır. Ortaklığın mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler üzerinde metruk halde bulunan, herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde ilk cümlede belirtilen şart aranmaz.
Rapor konusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
9. BÖLÜM SONUÇ
9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanı Sonuç Cümlesi
Rapor konusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında, devredilmesinde (satışına) herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
9.2. Nihai Değer Takdiri
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen gayrimenkulün yerinde yapılan incelemesinde, konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliğine, inşaat kalitesine, kullanım fonksiyonuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir olunan peşin satış fiyatı esas alınarak, Türk Lirası cinsinden kira ve pazar değeri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.
| KDV HARİÇ (TL) |
KDV DAHİL (TL) |
|
|---|---|---|
| TAŞINMAZIN AYLIK PAZAR KİRA DEĞERİ | 230.000 | 276.000 |
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ | 82.375.000 | 98.850.000 |
- KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
- Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz ve hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3. şahıslara verilemez. Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 31.12.2025
(Değerleme çalışmalarının bitiş tarihi: 24.12.2025)
Saygılarımızla,
| HAZIRLAYAN | SORUMLU DEĞERLEME UZMANI |
|---|---|
| İbrahim YİĞİT Değerleme Uzmanı Lisans No: 409952 |
Yusuf KOÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 40479 |
Eki:
- Uydu Görünüşleri
- Fotoğraflar
- Mimari projesi
- Yapı ruhsatları
- Yapı kayıt belgesi
- İmar plan örneği
- Takyidatlı tapu kayıt belgesi
- Emsal analizi açıklaması
- Raporu Hazırlayanları Tanıtıcı Bilgiler
- SPK Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri
AGD ANADOLU DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/SPK-003