PEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Annual Report • Jan 15, 2024

PEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Üsküdar / İSTANBUL

(1 Adet Çatı Piyesli Konut)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Rapor No: 2023 / 930

1.	RAPOR ÖZETĠ4
2.	RAPOR BĠLGĠLERĠ 5
3.	ġĠRKET BĠLGĠLERĠ6
4.	MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ6
5.	DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA
	HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA7
6.	MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR 7
7.	DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER 7
8.	DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI8
9.	UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR 9
10.	TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI 10
10.1.	TAPU KAYITLARI 10
10.2.	TAPU TAKYĠDATI 10
10.3.	TAKYĠDAT AÇIKLAMALARI 11
11.	BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ12
11.1.	ĠMAR DURUMU 12
11.2.	ĠMAR DOSYASI ĠNCELEMESĠ 13
11.3.	ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, RĠSKLĠ YAPI TESPĠTĠ, PLAN ĠPTALLERĠ
	V.B. KONULAR13
11.4.	YAPI DENETĠM FĠRMASI13
11.5.	SON ÜÇ YIL ĠÇERĠSĠNDEKĠ HUKUKĠ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞĠġĠM13
12.	TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU 14
12.1.	KONUM VE ÇEVRE BĠLGĠLERĠ 14
12.2.	BÖLGE ANALĠZĠ 16
	12.2.1.ĠSTANBUL ĠLĠ: 16
	12.2.2.ÜSKÜDAR ĠLÇESĠ:18
12.3.	DÜNYA EKONOMĠSĠNE GENEL BAKIġ20
12.4.	TÜRKĠYE'NĠN MAKROEKONOMĠK GÖRÜNÜMÜ 21
12.5.	MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT
	TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER25
	12.5.1.TÜRKĠYE GAYRĠMENKUL PĠYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDĠTLER 27
13.	YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ28
14.	AÇIKLAMALAR 28

EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ 29
DEĞERLENDĠRME30
DEĞERLEME YAKLAġIMLARI 30
PAZAR YAKLAġIMI30
MALĠYET YAKLAġIMI 32
GELĠR YAKLAġIMI 33
FĠYATLANDIRMA 34
ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ 38
FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI
VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLAMASI38
KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER 38
GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ 38
GAYRĠMENKUL ÜZERĠNDEKĠ TAKYĠDAT VE ĠPOTEKLER ĠLE ĠLGĠLĠ GÖRÜġ 38
DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN, ÜZERĠNDE ĠPOTEK VEYA GAYRĠMENKULÜN
DEĞERĠNĠ DOĞRUDAN ETKĠLEYECEK NĠTELĠKTE HERHANGĠ BĠR TAKYĠDAT BULUNMASI
DURUMLARI HARĠÇ, DEVREDĠLEBĠLMESĠ KONUSUNDA BĠR SINIRLAMAYA TABĠ OLUP
OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ38
BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE
VARSAYIMLAR 38
ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NEDEN VERĠLMEDĠKLERĠNĠN
GEREKÇELERĠ 39
MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ 39
HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE,
EMSAL PAY ORANLARI 39
19.10. YASAL GEREKLERĠN YERĠNDE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA
ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP
OLMADIĞI39
19.11. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN TAPUDAKĠ NĠTELĠĞĠNĠN, FĠĠLĠ KULLANIM
ġEKLĠNĠN VE PORTFÖYE DAHĠL EDĠLME NĠTELĠĞĠNĠN BĠRBĠRĠYLE UYUMLU OLUP
OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ ĠLE GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI
PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL
OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ39
SONUÇ40

1. RAPOR ÖZETĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	PEKER GAYRĠMENKULYATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ	Güzeltepe Mahallesi, Beyaz KöĢk Sokak, Sultan Makamı Sitesi, No: 46/C4, D: 3 Üsküdar / ĠSTANBUL
DAYANAK SÖZLEġME	01 Aralık 2023 tarih ve 2196 - 2023/074 no ile
DEĞERLEME TARĠHĠ	29 Aralık 2023
RAPOR TARĠHĠ	08 Ocak 2024
DEĞERLENEN TAġINMAZIN TÜRÜ	1 Adet bağımsız bölüm
DEĞERLENEN MÜLKĠYET HAKLARI	Tam mülkiyet
TAPU BĠLGĠLERĠ ÖZETĠ	Ġstanbul Ġli, Üsküdar Ġlçesi, Çengelköy Mahallesi, 879 ada, 51 nolu parsel, C4 Blok, 2. kat, 3 bağımsız bölüm nolu, çatı piyesli konut (Bkz. Tapu Kayıtları)
ĠMAR DURUMU ÖZETĠ	"Konut ve Kısmen Ġmar Yolu" Alanında kalmaktadır. (Bkz. Ġmar Durumu)
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen dubleks konutun değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek Ģekilde hazırlanmıĢtır.

GAYRĠMENKUL ĠÇĠN TAKDĠR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARĠÇ)
ÜSKÜDAR ĠLÇESĠ, ÇENGELKÖY MAHALLESĠ'NDE YER ALAN 879 ADA, 51 NOLU PARSELDE KONUMLU C4 BLOK, 3 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN PĠYASA DEĞERĠ	57.625.000,-TL
ÜSKÜDAR ĠLÇESĠ, ÇENGELKÖY MAHALLESĠ'NDE YER ALAN 879 ADA, 51 NOLU PARSELDE KONUMLU C4 BLOK, 3 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN AYLIK KĠRA DEĞERĠ	196.000,-TL
RAPORU HAZIRLAYANLAR
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
M. Kıvanç KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114)	Engin AKDENĠZ (SPK Lisans Belge No: 403030)

2. RAPOR BĠLGĠLERĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	PEKER GAYRĠMENKULYATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN	Güzeltepe Mahallesi, Beyaz KöĢk Sokak, Sultan Makamı Sitesi, No: 46/C4, D: 3 GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ Üsküdar / ĠSTANBUL
DAYANAK SÖZLEġME	01 Aralık 2023 tarih ve 2196 - 2023/074 no ile
MÜġTERĠ NO	2196
RAPOR NO	2023/930
DEĞERLEME TARĠHĠ	29 Aralık 2023
RAPOR TARĠHĠ	08 Ocak 2024
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen dubleks konutun değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek Ģekilde hazırlanmıĢtır.
RAPORU HAZIRLAYANLAR	M.Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Engin AKDENĠZ – Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 403030
RAPORA KONU GAYRĠMENKUL ĠÇĠN ġĠRKETĠMĠZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER	Konu taĢınmaz için Ģirketimiz tarafından ilk defa rapor hazırlanmaktadır.

3. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ

ġĠRKET ADI	LOTUS GAYRĠMENKUL DEĞERLEME VE DANIġMANLIK A.ġ.
ġĠRKET MERKEZĠ	Kadıköy/ĠSTANBUL
ġĠRKET ADRESĠ	Gömeç Sokak, No: 37 Akgün ĠĢ Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / ĠSTANBUL
TELEFON	(0216) 545 48 66-(0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29-(0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37-
FAKS	(0216) 339 02 81
EPOSTA	bilgi@lotusgd.com
WEB	www.lotusgd.com
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	10 Ocak 2005
SERMAYE PĠYASASI KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO	07 Nisan 2005 – 14/462
BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO	12 Mart 2009- 3073
TĠCARET SĠCĠL NO	542757/490339
KURULUġ SERMAYESĠ	75.000,-YTL
ġĠMDĠKĠ SERMAYESĠ	1.000.000,-TL

4. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

ġĠRKET ÜNVANI	PEKER GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.
ġĠRKETĠN ADRESĠ	Cumhuriyet mah. SilahĢör cad. Yeniyol sok. No:8/2-3 ġiĢli / ĠSTANBUL
TELEFON NO	0212 444 32 64
FAKS NO	0212 241 00 90
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	25.04.2017
TĠCARET SĠCĠL NO	81769
HALKA AÇIKLIK ORANI	%60,83
KAYITLI SERMAYE TAVANI	1.850.000.000,-TL
ÖDENMĠġ SERMAYESĠ	669.833.746,99-TL
FAALĠYET KONUSU	ġirketin faaliyet alanları Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına iliĢkin düzenlemelerinde yazılı amaç ve konular ile esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmaktır.

5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA

Bu rapor, aĢağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmıĢ olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.

• Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar"
• Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"
• Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)

6. MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR

Bu rapor Peker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.'nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve Ģirket portföyünde yer alan gayrimenkulün Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır. MüĢteri tarafından getirilmiĢ herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

7. DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER

Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.

8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI

Bu rapor, müĢterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkulün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.

Pazar değeri:

Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir iliĢkiden etkilenmeyeceği Ģartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kiĢiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleĢtirecekleri alım satım iĢleminde el değiĢtirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.

Bu değerleme çalıĢmasında aĢağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

• Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul edilmiĢtir.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
• Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkullerin satıĢı için makul bir süre tanınmıĢtır.
• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peĢin olarak yapılmaktadır.
• Gayrimenkullerin alım satım iĢlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleĢtirilmektedir.

9. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR

Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aĢağıdaki hususları teyit ederiz.

• a. Raporda yer alan görüĢ ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koĢullarla sınırlıdır. Tümü kiĢisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmıĢ çalıĢmaların sonucudur.
• b. ġirketimizin değerleme konusunu oluĢturan tesis ve mülklere iliĢkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu iĢin içindeki taraflara karĢı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır.
• c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmıĢ olan bir değere; özel koĢul olarak belirlenen bir sonuca ulaĢmaya ya da sonraki bir olayın oluĢmasına bağlı değildir.
• d. ġirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleĢtirmiĢtir.
• e. ġirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değiĢikliklerin ve ekonomide yaĢanabilecek olumlu ya da olumsuz geliĢmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taĢımaz.
• f. Mülkün takdir edilen değerde değiĢikliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıĢtır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dıĢındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koĢullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.

10. TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI

10.1. Tapu kayıtları

SAHĠBĠ	PEKER GAYRĠMENKULYATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.
ĠLĠ- ĠLÇESĠ	Ġstanbul – Üsküdar
MAHALLESĠ	Çengelköy
PAFTA NO	--
ADA NO	879
PARSEL NO	51
NĠTELĠĞĠ	A14A15A16A17A18A19A20A21B6B23B24B25B26B27B28B29B30 C1C2 C3C4C5C7 C8C9C10C11C12C13C22C 31C32C33C34 C35 Nolu Betonarme Bloklar+Sosyal Tesisi+Bekçi Evi Ve Arsası
ARSA ALANI	40.413,94 m²
BLOK	C4
KAT	2
B. B. NO	3
B. B. NĠTELĠĞĠ	Çatı Piyesli Konut
ARSA PAY/PAYDA	1930831/180000000
TARĠHĠ	05.10.2017
YEVMĠYE NO	17544
CĠLT NO	30
SAYFA NO	2948

10.2. Tapu Takyidatı

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,

TKGM Web Tapu portalından alınan 13.12.2023 tarihli takbis belgesinden hareketle rapora konu taĢınmaz üzerinde aĢağıdaki notların bulunduğu tespit edilmiĢtir.

Beyanlar Hanesinde:

• ĠĢ bu taĢınmazın mülkiyeti KM ne ÇevrilmiĢtir. (23.12.2013 tarih, 23139 yevmiye)
• Yönetim Planı DeğiĢikliği : 16.05.2012 (25.05.2012 tarih, 8764 yevmiye)
• Tabiat Varlığı Belirtmesi Tesisi (Harç Muafiyetsiz): TaĢınmaz üzerindeki 1 nolu (servi), 31 nolu (ceviz), 72 nolu ( erguvan), 145 nolu (erguvan), 151 nolu (at kestanesi), 8 nolu (meĢe), 9 nolu (meĢe), 14 nolu (meĢe), 53 nolu (meĢe), 128 nolu (meĢe), 147 nolu (meĢe), 148 nolu (meĢe) ağaçları korunması gerekli anıt ağaçlardır. (25.01.2010 tarih, 1457 yevmiye)

Rehinler Hanesinde:

QNB FĠNANSBANK A.ġ. lehine 1/0 dereceden 19000000.00 TL bedelle 06.11.2019 tarih, 24511 yevmiye no ile ipotek Ģerhi.

10.3. Takyidat Açıklamaları

Yönetim planı beyanı ve cins değiĢikliği beyanı yasal bir gereklilik olup taĢınmazların alım satımını engellememektedir.

(Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30.maddesinde "(1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. (Değişik cümle:RG-9/10/2020-31269) Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. (2) (Ek:RG-17/1/2017-29951)(2) (Değişik:RG-9/10/2020-31269) Ortaklıklar, sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri bağlı ortaklıkları lehine kendi portföyündeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirebilir ve söz konusu bağlı ortaklıkları lehine teminat, garanti ve kefalet verebilirler. (3) Bu madde kapsamında temin edilecek krediler de bu Tebliğin 31 inci maddesi kapsamında değerlendirilir."

Borçlanma sınırı MADDE 31 – (Değişik:RG-23/1/2014-28891) (1) Ortaklıklar, fon ihtiyaçlarını veya portföyleri ile ilgili maliyetleri karşılamak amacıyla hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları konsolide olmayan veya bireysel finansal tablolarında yer alan öz sermayelerinin beş katı kadar kredi kullanabilirler. Söz konusu kredilerin üst sınırının hesaplanmasında ortaklığın finansal kiralama işlemlerinden doğan borçları ve gayri nakdi kredileri de dikkate alınır. (2) Ortaklıklar sermaye piyasası mevzuatındaki sınırlamalar dahilinde borçlanma aracı ihraç edebilirler. Ancak ihraç edecekleri borçlanma araçları için sermaye piyasası mevzuatı uyarınca hesaplanacak ihraç limitinden birinci fıkrada bahsedilen krediler düşülür. (3) Ortaklıklar, Kurul düzenlemeleri çerçevesinde gayrimenkul sertifikası ve portföydeki gayrimenkullerin satışından veya satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan senetli alacakları ile kira gelirlerinin teminatı altında varlık teminatlı menkul kıymet ihraç edebilirler. (4) Kurul, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten ortaklıklar için altyapı yatırım ve hizmetlerinin niteliğini dikkate almak suretiyle borçlanma sınırını artırabilir."denilmektedir.

Bağımsız bölüm üzerinde yer alan ipotek kaydının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen iĢlemler nedeniyle konulmuĢ olduğunu beyan eden yazılı açıklama eklerde yer almaktadır.

Tapu kayıtlarında belirtilen beyan notlarının Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taĢınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

Değerlemesi yapılan gayrimenkulün üzerinde taĢınmazın devredilebilirliğini etkileyecekĢekildeherhangi bir haciz, ipotek ya da kısıtlayıcı Ģerh bulunmamaktadır. TaĢınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" baĢlığı altında yer almasında sakınca bulunmamaktadır.

11

11. BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ

11.1. Ġmar Durumu

Üsküdar Belediyesi Ġmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemede taĢınmazın yer aldığı parselin 26.09.2016 t.t.'li ve 1/1000 ölçekli Boğaziçi Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgesi Koruma Amaçlı Revizyon Uygulama Ġmar Planında ve 14.09.2018 t.t.li ve 1/1000 ölçekli plan değiĢikliğinde, 2.etapta, kısmen A1 rumuzlu konut alanında, kısmen de imar yolu alanında kalmaktadır. Söz konusu planın, plan notlarının, 1.5. maddesinde, "Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirtilen ifraz hattı ile ayrılan A1 ve A2 rumuzlu alanlardır. Bu alanlarda kalan parsellerin yeni imar haklarından yararlanması durumunda; A1 rumuzlu alanlarda, TAKS: 0,15, Yençok: 12,50 m. olup, terk miktarı toplamının %40'ın altında olması durumunda proje onay sürecinde, Donatı Anahtar Paftasında belirlenen alanlar bila bedel terk edilecek, ilave donatı alanları ile terk miktarı %40'a tamamlanacak olup daha önce yapılan terkler de dahil toplam terk miktarı %40'a tamamlanmadan uygulama yapılamaz." hükmü bulunmakta olup, söz konusu plan notu, muhtelif mahkeme kararları ile iptal edilmiĢtir. Hukuki süreç devam etmektedir.

Ayrıca, 879 ada 51 parsel, Prof. Dr. Beynun AkyavaĢ Caddesi ile Küçük Namazgah Caddesi arasındaki tünel projesi güzergahında kalmakta olup, yeni bir uygulamada ilgili kurumdan görüĢ alınması gerekmektedir.

TaĢınmaz, yapı kullanma izin belgesine sahip olması ve yasal sürecini tamamlamıĢ olması (ruhsat, iskan vb.) nedeniyle mevcut yapılaĢma koĢullarından etkilenmemektedir.

Ġmar Plan Örneği

11.2. Ġmar dosyası incelemesi

Üsküdar Belediyesi Ġmar Müdürlüğü arĢivinde yapılan incelemelerde, taĢınmazın yer aldığı C4 Bloka ait;

• 10.12.2009 tarih ve 12-13/3 sayılı yeni yapı ruhsatı,
• 25.10.2010 tarih ve 10-24/3 sayılı kat ilave ruhsatı,
• 26.12.2011 tarih Ģantiye Ģefi ve denetçi değiĢikliği ruhsatı ve
• 06.11.2013 tarih ve 4788 sayılı yapı kullanma izin belgesi incelenmiĢtir.

Dosyasında taĢınmazla ilgili herhangi bir olumsuz evraka rastlanmamıĢtır.

TaĢınmazın bila tarih 2010/7349 no'lu tadilat projesi TKGM web portal sitesi üzerinden incelenmiĢtir.

11.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Riskli Yapı Tespiti, Plan Ġptalleri v.b. konular

Yapılan incelemelerde herhangi bir encümen kararı, mahkeme kararı, riskli yapı tespiti, plan iptali v.b. konuya rastlanmamıĢtır.

11.4. Yapı Denetim Firması

(Yapı denetim kuruluĢu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluĢu (ticaret ünvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleĢtirdiği denetimler hakkında bilgi)

Değerlemeye konu taĢınmazın bulunduğu projenin yapı denetimi aĢağıda bilgileri verilen Ģirket tarafından yapılmıĢtır.

Yapı Denetim KuruluĢu Unvanı:TĠMAK Yapı Denetim Ltd. ġti.

Adres:Florya Cad., No: 36/3 ġenlik-Florya/Ġstanbul

11.5. Son Üç Yıl içerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan DeğiĢim 11.5.1.Tapu Müdürlüğü Bilgileri

11.5.1.1. Son Üç Yıl Ġçinde gerçekleĢen alım satım bilgileri

Değerleme konusu taĢınmaz 05.10.2017 tarihi itibariyle Peker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı adına tescil edilmiĢtir.

11.5.2.Belediye Bilgileri

11.5.2.1. Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b. Bilgiler

Ġmar planında meydana gelen değiĢiklik ya da kamulaĢtırma bulunmamaktadır.

11.5.3. Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

11.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

C bloklar için 31.07.2013 tarihli C sınıfı enerji kimlik belgeleri bulunmaktadır.

11.5.5. Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

TaĢınmaza ait yapı kullanma izin belgesi mevcut olup kat mülkiyetine geçilmiĢtir. Yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.

12. TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU

12.1. Konum ve Çevre Bilgileri

Değerlemeye konu taĢınmaz; Ġstanbul Ġli, Üsküdar ilçesi, Güzeltepe Mahallesi, Beyaz KöĢk Sokak, Sultan Makamı Sitesi, No:46/C4 D:3 açık adresinde konumludur.

Konut fonksiyonlu geliĢmiĢ bir bölgede konumlu taĢınmazın yakın çevresinde Yıldırım Beyazıd Cami, Çamlıca Cami, Üsküdar Ġmam Hatip Lisesi, DoğuĢ Üniversitesi Çengelköy YerleĢkesi, Özel Medivia Hastanesi ile villa nitelikli tasarlanmıĢ konut siteleri ve 3-4 katlı mesken binaları yer almaktadır.

TaĢınmaza ulaĢım özel araçlar ve toplu taĢıma araçlarıyla mümkündür. TaĢınmaz Çengelköy Ġskelesi'ne yaklaĢık 1,5 km mesafededir.

Konum Krokisi

Uydu Fotoğrafı

12.2. Bölge Analizi

12.2.1. Ġstanbul Ġli:

Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli Ģehridir. ġehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.

Ġstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluĢur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada Ġstanbul Boğazı'ndan oluĢan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komĢudur. Ġstanbul'u oluĢturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki Ġstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleĢtirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz ġehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. Ġstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek Ģekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuĢtur.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran Ġstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, Ġstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.

Ġstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleĢme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da

göze çarpmaktadır.

Ġstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, AtaĢehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, BaĢakĢehir, BayrampaĢa, BeĢiktaĢ, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, GaziosmanpaĢa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece,

Maltepe, Pendik, Sancaktepe,Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, ġile, ġiĢli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.

Ġstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaĢma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'da özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.

Son yıllarda inĢa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmıĢlardır. ġehrin hızla geniĢlemesinden dolayı konutlaĢma, genellikle Ģehir dıĢına doğru ilerlemektedir. ġehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıĢtır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alıĢveriĢ merkezi toplanmıĢtır. Türkiye'nin en büyük Ģirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluĢlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıĢtır.

Ġstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavĢağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaĢamın merkezi olmuĢtur. ġehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karĢılamaktadır. YaklaĢık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. Ġstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, Ġpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eĢya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaĢım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.

Ticaret, Ġstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. Ġlde bu sektörün geliĢmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı Ģekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. Ġstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluĢturur. DıĢalım ve dıĢsatım konusunda da Ġstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaĢım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri Ġstanbul'dadır. Nitekim Ġstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaĢtırmahaberleĢme sektörü %15'i aĢan bir paya sahiptir.

Türkiye'nin büyük sanayi kuruluĢlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası Ġstanbul'da bulunmaktadır. Ġlde madeni eĢya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi geliĢkindir. 2000'li yılların baĢında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.

17

12.2.2. Üsküdar Ġlçesi:

Üsküdar Ġlçesi, Ġstanbul'un Anadolu Yakası'nda bulunan bir ilçesidir. Üsküdar Ġlçesi, kuzeyden Beykoz, kuzeydoğudan Ümraniye, doğudan AtaĢehir, güneyden Kadıköy ilçeleri ve batıdan Ġstanbul Boğazıyla çevrilidir.

33 mahalleden oluĢan Üsküdar Ġlçesinin nüfusu, 2020 ADNKS verilerine göre 520.771 kiĢi olarak tespit edilmiĢtir. 1926 yılına kadar il statüsünde olan Üsküdar aynı yıl yapılan yasal düzenlemeyle ilçe statüsüne getirilip Ġstanbul'a bağlanmıĢtır. 1930'da Kadıköy ve Beykoz'un, 1987'de Ümraniye'nin Üsküdar'dan ayrılarak ilçe olmaları, 2008'de de Örnek, EsatpaĢa ve Fetih mahallelerinin AtaĢehir ilçesine bağlanmasıyla bugünkü sınırlarına ulaĢmıĢtır.

Ġlçe toprakları Ġstanbul Boğazı kıyılarının güneydoğusunda kabaca kuzey-güney doğrultusunda uzanır. Bu toprakların genel eğimi doğu kesimde, Kocaeli Yarımadası'nın iç

bölümlerine, güney kesimde Marmara Denizi kıyısına, batı kesimde ise Ġstanbul Boğazı kıyısına doğrudur. Orta kesimde kabaca kuzeydoğu-güneybatı doğrultusunda uzanan bir sırt yer alır. Bu sırt güney kesimdeki Büyük Çamlıca Tepesi'nde 268 m yüksekliğe

eriĢir. Büyük Çamlıca Tepesi, Üsküdar Ġlçesi'nin en yüksek noktasıdır. Öbür önemli yükselti 227 m'lik Küçük Çamlıca Tepesi'dir.

Üsküdar Ġlçesi'nde baĢlıca akarsu, Küçüksu Deresi'nin baĢlangıç kollarıdır. Beylerbeyinden denize dökülen Ġstavroz Deresi Kısıklı eteklerinden çıkarak akar ancak son yıllarda bu derenin üstü birçok yerde kapatılmıĢtır. Ġstanbul ilinde koruların azımsanmayacak kadar yer kapladığı ilçelerden biri de Üsküdar'dır. Ġstanbul Boğazına olan sahil uzunluğu 12 km'dir.

UlaĢım: Ġlçenin ulaĢım açısından taĢıdığı önem günümüzde de sürmektedir. Eskiden Üsküdar ile KabataĢ ve Sirkeci arasında yapılan araba vapuru seferlerine, Boğaziçi Köprüsü'nün açılmasından bir süre sonra son verilmiĢtir. Araba vapuru seferleri günümüzde Harem Ġskelesi ile Sirkeci arasında yapılmaktadır. Bu iskele çevresinde bulunan Anadolu Yakası Otobüs Terminali olan Harem Otogarı, Anadolu'daki çeĢitli merkezlerle Ġstanbul arasında yapılan karayolu ulaĢımında eskisi kadar olmasa da hala önemli bir yer tutmaktadır.

15 Temmuz ġehitler Köprüsü'nün Anadolu yakasındaki ayağı ilçe sınırları içindedir. Eskiden E-5 olarak tanınan D-100 Karayolu Harem'e kadar uzanır. Bu karayolundan Uzunçayır mevkiindeki köprülü kavĢakla ayrılan çevre yolu 15 Temmuz ġehitler Köprüsü'ne ulaĢır. Bu çevre yolundan Küçük Çamlıca eteklerinden ayrılan bir baĢka yol Fatih Sultan Mehmet Köprüsü çevre yoluyla bağlantı sağlar.

Ġlçe, karayollarının önem kazanmasından bu yana suyolu ulaĢımından yeterince yararlanamamaktadır. Ġstanbul Boğazı kıyısındaki bazı iskelelerle (Üsküdar, Kuzguncuk, Beylerbeyi, Çengelköy, Kandilli) karĢı kıyıdaki belli iskeleler arasında (Üsküdar-Eminönü) Ģehir hatları vapurlarıyla tarifeli seferler yapılmaktadır. Üsküdar Ġskelesi'yle Eyüpsultan, BeĢiktaĢ, KabataĢ ve Sirkeci arasında yapılan "motor" seferleri de halkın ulaĢım gereksinmesini karĢılaması açısından önem taĢır.

2013 yılında tamamlanan Marmaray Projesiyle Ġstanbul'un önemli ulaĢım ve ticaret merkezi Üsküdar oldu. Marmaray Projesi tamamlandığı zaman Üsküdar'da yeni bir yeraltı istasyonu hizmete açıldı.

Ġlçede son olarak faaliyete geçen Avrasya Tüneli ile, KoĢuyolu ve Kumkapı arası özel araç ile seyahat süresi ortalama olarak 100 dakikadan 5 dakikaya inmiĢtir. Anadolu yakasından Avrupa yakasına geçiĢte en pahalı karayolu ulaĢım Ģeklidir.

2017 yılında tamamlanan M5 (Üsküdar - Çekmeköy) Metro Hattı'nın Ġstanbul'un önemli ulaĢım ve ticaret merkezi Üsküdar oldu. Metro Ġstanbul tamamlandığı zaman Üsküdar'da yeni bir yeraltı istasyonu hizmete açıldı.

Yavuztürk, Ġstanbul'un Anadolu Yakası'nda bulunan Üsküdar ilçesine bağlı 33 mahalleden biridir. Ġdari sınırlarına bakıldığında kuzey-güney doğrultusunda ince uzun bir biçimde yayılım gösterdiği görülür. Batısında Bahçelievler, Mehmet Akif Ersoy ve Ferah mahalleleri; doğusunda Ümraniye ilçesinin Dumlupınar ve Elmalıkent mahallesi; güneyinde ise yine Ümraniye ilçesinin Tantavi mahallesi vardır.

19

12.3. Dünya Ekonomisine Genel BakıĢ

Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiĢtir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değiĢimler izlediği bir dönem olmuĢtur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleĢtiği gözlenmiĢtir. Büyüme hızındaki yavaĢlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiĢ olup Amerika BirleĢik devletleri bu trendin dıĢında kalmıĢtır. Ancak Amerika'nın yaĢadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teĢvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. GeliĢmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaĢamıĢ, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiĢtir. Çin ekonomisi ise yavaĢlama eğilimini kıramamıĢtır.

2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya baĢlamıĢ olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaĢlamasına yol açmıĢtır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düĢüĢler yaĢamıĢ olup BaĢta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal geniĢleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaĢanmıĢ. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleĢen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiĢtir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.

2021 yılı aĢılamaların hızla yapılmaya çalıĢıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalıĢıldığı bir dönem olmuĢtur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünya'da enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değiĢikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaĢam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaĢladığı bir dönem olmuĢtur. 2023 yılında geliĢmiĢ ekonomilerdeki yavaĢlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeĢil enerji dönüĢüm maliyetleri önem taĢımaktadır. Ayrıca son dönemde yaĢanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.

12.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiĢ olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıĢtır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaĢladığı bir dönem olmuĢ 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıĢtır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6 olarak gerçekleĢmiĢtir.

2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiĢtir. 2022 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 23. Büyük ekonomisidir.

2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27 oranında gerçekleĢmiĢtir. 2023 yılı Kasım ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %61,98 artmıĢtır. TÜFE bir önceki aya göre değiĢim oranı %3,28 dir.

Kaynak: TÜİK

ĠĢsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2023 yılı Eylül ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmıĢ iĢsizlik oranı %9,2 seviyesinde gerçekleĢmiĢtir. ĠĢsiz sayısı bir önceki aya göre 74 bin kiĢi artmıĢtır. Ġstihdam edilenlerin sayısı 2023 3. Çeyreğinde, bir önceki döneme göre 124 bin kiĢi artarak 31 milyon 724 bin kiĢi olmuĢtur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmıĢ Ġstihdam oranı ise %48,4 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karĢılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 Ocak-Ekim döneminde %69,1 olarak gerçekleĢmiĢtir.

KiĢi BaĢına DüĢen GSYH (USD)

	2000	2010	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2023	2022
GSYN ARTIŞI, Zincirlenmiş Hacim Endeksi , %	6.9	84	6.1	3,3	75	3,0	0.8	1.9	12.4	25
GSYH, Cari Fiyatlaria, Milyar TL	171	1.168	2.351	2.627	3.134	3.761	4.318	5.048	7 256	15.012
GSYH, Cari Fiyatlaria, Milyar S	273	777.5	857	863	859	797	759.3	717.1	807,9	905.8
NÜFUS, Bin Kişi	64.249	73.142	78.218	79.278	80.313	81.407	82.579	83.385	84.147	85 288
KİŞİ BAŞINA GSYH, Cari Fiyatlarla, 5	4.749	10.629	11.085	10.954	10.698	9.799	9.208	8.600	9.601	10.659
HRACAT [GTS, F.O.B.], Milyon S			151	149.2	1645	177.2	180.8	169.6	225,2	254.2
IHRACAT[GTS]/GSYH,N			17.4	17.2	19.1	22,2	23,8	23.7	27,9	22.1
ITHALAT (GTS, C.I.F.), Milyon \$			213/6	202:2	238.7	231.2	210.3	219.5	271.4	563.7
THALAT(GT5)/GSYH, %			24.6	23.3	27.8	ਨੇ ਕੇ	27,7	30 0	33,6	40,2
IHRACATIN ITHALATI KARSILAMA ORANI [%, GTS]			70.7	73.8	68.9	76.6	86	77.3	8.4	69.9
SEYAHAT GELIRLERI, Milyar S	7,6	22,6	27.3	19,1	23	25,9	34,3	13,3	26.6	41,2
DOGRUDAN YABANCI YATIRIMLAR (GİRİŞ), Milyar Ş	1	9,1	193	13.8	11.2	12,5	ਦੇ ਦ	7,7	13.3	13
CARI ISLEMLER DENGESI (Milyar S)	-0.9	-44,6	-26.6	-26,7	.40.0	-20 2	10,8	-31.9	-7,2	48.1
CARI IŞLEMLER DENGESİ/GSYH, %	36	5.7	-3.1	-3.1	-4,7	-2,5	1,4	4.4	40.9	5,4
ISGUCUNE KATILMA ORANI, %	4	46,5	51.3	52	528	53.2	ਦੇਤ	49,3	51,4	ਦੇਤੇ ਹ
İşsizlik ORANI, %		11.1	10.3	10.9	10.9	11	13,7	33,2	12	10,5
ISTIHDAM ORANI, %		413	વાદ	46,3	47.2	47,4	45,7	42,8	45,2	47,5
TÜFE, [On iki aylık ortalamalara göre değişam) (%)		8.6	7.7	7.8	11.1	16.3	15,2	12,28	19,6	72.3
TUFE (%)	-	6,4	8,81	8.53	11:42	20.3	11.80	14.6	36,08	64.27
UFE, (On iki aylık çetalamalara göre değişim) (%)		8,52	5,28	4.3	15.82	27.01	17,56	12.18	43.86	128.47
UFE (76)		8,87	5,71	a 94	15.47	33,64	7,36	25,15	79,89	97,72

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Dönemler Ġtibariyle Büyüme Oranları

Türkiye ekonomisi, 2023'ün ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,8 oranında büyümüştür. 2003-2022 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.

Kaynak: TÜİK

		Bazı Ülke-Ülke Gruplarına Ilişkin Büyüme Tahminleri (%)
Uluslararası Kuruluşlar	818	Dünya	Avro Bölgesi	ABD	Brezilya	Rusya	Hindistan	Çin	Japonya
	2022	3,5	3,3	2,1	2,9	-2,1	7,2	3,0	1,0
IME	2023	3,0	0,7	2,1	3,1	2,2	6,3	5,0	2,0
	2024	2,9	1,2	1,5	1,5	1,1	6,3	4,2	1,0
	2022	3,3	3,4	2,1	3,0	-2,0	7,2	3,0	1,0
OECD	2023	3,0	0,6	2,2	3,2	0,8	6,3	5,1	1,8
	2024	2,7	1,1	1,3	1,7	0,9	6,0	4,6	1,0
	2022	3,1	3,5	2,1	2,9	-2,1	7.2	3,0	1,0
Dünya Bankası	2023	2,50	0,5 €	2,10	1,2	1,6	6,9	5,04	0,8
	2024	2,1 *	0,70	0,9 .	1,4	1,34	6,4	4,5°	0,7

2022-2023 Büyüme Tahminleri:

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Merkezi Yönetim Bütçe GerçekleĢmeleri

2023 yılı 3. çeyreğinde merkezi yönetim bütçe gelirleri 441,3 milyar TL olarak gerçekleşirken, bütçe giderleri 570,5 milyar TL olmuş ve bütçe açığı 129,2 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

12.5. Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaĢanan ekonomik krizle baĢlayan dönem, yaĢanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıĢtır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düĢüĢler yaĢanmıĢ, alım satım iĢlemleri yok denecek kadar azalmıĢtır.

Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu geliĢmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya baĢlamıĢ; gayrimenkul ve inĢaat sektöründe büyüme kaydedilmiĢtir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluĢan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiĢtir. Bu dengesiz büyüme ve artıĢların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiĢtir.

2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaĢtırdığı gözlenmiĢtir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaĢanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz geliĢmeler devam etmiĢtir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiĢtir. Yıkılmaz diye düĢünülen birçok finansal kurum devrilmiĢ ve global dengeler değiĢmiĢtir.

Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluĢu, faaliyetlerini bekletme aĢamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiĢtir.

Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıĢtır. Ġçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaĢ yavaĢ gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araĢtırmalara baĢlamıĢlardır.

2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inĢaat sektörü lehine geliĢmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıĢtığı bir yıl olmuĢ ve az da olsa daha esnek bir yıl yaĢanmıĢtır. GeçmiĢ dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "eriĢilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu geliĢmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiĢtir.

2017 yılından itibaren, beĢeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaĢanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iĢ gücü maliyetleri geliĢtiricilerin ödeme zorluğu yaĢamasına neden olmuĢtur.

Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inĢaat sektöründe yaĢanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliĢtirme hızında düĢüĢe yol açmıĢtır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıĢtır.

25

Kaynak: TÜİK (2023 verileri yapı izin istatistikleri için 3. Çeyrek verisi olup maliyet endeksi ve konut satış adedi Ekim Ayı itibariyle olan verilerdir)

2018 yılında düĢük bir performans çizen inĢaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiĢtir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiĢtir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya baĢlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiĢ ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıĢtır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımıĢ, konut kredisi faizlerindeki düĢüĢ ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satıĢlarını rekor seviyelere ulaĢtırmıĢtır.

Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artıĢlara yol açmıĢ, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaĢma politikası uygulamaya baĢlarken parasal sıkılaĢma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmıĢ, bu da faiz oranlarında yükseliĢe yol açmıĢtır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya baĢlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya baĢlamıĢtır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satıĢları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satıĢlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalıĢ meydana gelmiĢtir. Ġpotekli satıĢlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artıĢın etkisiyle meydana gelmiĢtir. 2023 yılında inĢaat maliyetlerinin arttığı ve risk iĢtahının azaldığı bir süreç yaĢanmakta olup yeni inĢaat sayısı azalmıĢ bu da konut arzında düĢüĢe yol açmıĢtır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaĢanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaĢanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaĢı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalıĢıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.

Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranıĢları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaĢlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaĢtırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya iĢaret etmektedir. 2023 yılının ilk dokuz aylık döneminde konut satıĢlarında geçen yılın aynı dönemine göre %14,9 oranında bir düĢüĢ yaĢanmıĢtır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaĢanan artıĢ eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaĢladığı görülmektedir.

12.5.1.Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler

Tehditler:

• Amerika BirleĢik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekiĢme, Rusya-Ukrayna savaĢı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,
• Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaĢlama,
• Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımların yavaĢlaması ve talebin azalması,
• Son dönemde inĢaat maliyetlerinde görülen hızlı artıĢ,
• Son dönemde gayrimenkul fiyatlarında görülen hızlı artıĢ.

Fırsatlar:

• Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
• Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi,
• Döviz kurunun yükselmesi ile yabancı turistler için ülkemizdeki tesislerin cazibesinin artması,
• Turizm sektöründe son dönemde yaĢanan ivmelenme.

13. YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ

ĠNġAAT TARZI	B.A.K
ĠNġAAT NĠZAMI	Blok
YAPININ YAġI	10 (Ġskan belgesine göre)
KAT ADEDĠ	4 (Zemin + 2 normal kat + çatı kat)
BRÜT KULLANIM ALANI	250,00 m²
ELEKTRĠK	ġebeke
SU	ġebeke
KANALĠZASYON	ġebeke
SU DEPOSU	Mevcut
HĠDROFOR	Mevcut
YANGIN MERDĠVENĠ	Mevcut
JENERATÖR	Mevcut
ISITMA SĠSTEMĠ	Mevcut (Doğalgaz)
ASANSÖR	Mevcut
GÜVENLĠK/KAMERA SĠSTEMĠ	Mevcut /Mevcut
PARK YERĠ	Mevcut
SATIġ KABĠLĠYETĠ	"Satılabilirlik" özelliğine sahiptirler.

14. AÇIKLAMALAR

• Sultan Makamı Sitesi, 40.413,94 m² yüzölçümlü 879 ada 51 parsel üzerinde 35 adet blok ve 89 adet bağımsız bölümden oluĢmaktadır.
• TaĢınmazın konumlu olduğu C4 blok zemin, 2 normal kat ve çatı katı olmak üzere 4 kattan ve 3 adet bağımsız bölümden oluĢmaktadır.
• Site içi yollar Arnavut kaldırımı taĢı kaplıdır.
• Site içinde fitness merkezi, yüzme havuzu, yürüyüĢ yolları ve açık otopark mevcuttur.
• Ayrıca bazı blokların kendine ait yüzme havuzu ve bazı bloklarda ise müĢtemilat ve garaj bulunmaktadır.

• Rapor konusu C4 Blok 3 Nolu bağımsız bölüm, projesine göre 2. Normal ve çatı katta konumlu olup yaklaĢık net 218 m² , brüt 250 m² kullanım alanına sahiptir.
• Piyasada 520 m² alanlı olarak pazarlanmaktadır.
• Kullanım alanı olarak projesi ile uyumludur.
• Lüks/1.sınıf malzeme ve iĢçilik kalitesi ile tefriĢ edilmiĢ olan taĢınmazın iç hacimlerinde zeminler lamine parke, duvarlar saten boya, tavanları alçıpan asma tavadır. Islak hacimlerde zeminler ve duvarlar seramik kaplıdır.
• GiriĢ kapısı çelik, iç kapıları panel kapıdır.

15. EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleĢtirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaĢtıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)

TaĢınmazın mevcut kullanımının devam etmesinin en uygun kullanım Ģekli olduğu düĢünülmektedir.

16. DEĞERLENDĠRME

Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi)

Güçlü Yönler	Zayıf Yönler
- UlaĢım imkanlarının kolaylığı, - Elit bir bölgede yer alması, - Kat mülkiyetli olması, - TamamlanmıĢ altyapı, - Site içerisinde yer alması, - Boğaz manzarası bulunması.
Fırsatlar	Tehditler
	- Ekonomideki dalgalanmaların gayrimenkul sektörünü olumsuz yönde etkilemesi

17. DEĞERLEME YAKLAġIMLARI

Değerleme yaklaĢımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile iliĢkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. AĢağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaĢım değerlemede kullanılan temel yaklaĢımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaĢımları Pazar YaklaĢımı,Gelir YaklaĢımı ve Maliyet YaklaĢımıdır. Bu temel değerleme yaklaĢımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa iliĢkin değerleme yaklaĢımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aĢağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koĢulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) olası değerleme yaklaĢımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaĢımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

17.1. Pazar YaklaĢımı

Pazar yaklaĢımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karĢılaĢtırılabilir (benzer) varlıklarla karĢılaĢtırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımı ifade eder.

AĢağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıĢ olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olarak iĢlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir iĢlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara iliĢkin iĢlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte iĢlem görmesi,

(c) pazar iĢlemlerine iliĢkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karĢılaĢtırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel iĢlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satıĢ içeren iĢlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda iĢlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluĢan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren iĢlemlere iliĢkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaĢımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaĢımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

KarĢılaĢtırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle iliĢkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin karĢılaĢtırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karĢılaĢtırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karĢılaĢtırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleĢtirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaĢtırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

31

Pazar yaklaĢımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karĢılaĢtırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

17.2. Maliyet YaklaĢımı

Maliyet yaklaĢımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elveriĢsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiĢ olsun, kendisine eĢit faydaya sahip baĢka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımdır. Bu yaklaĢımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleĢen tüm yıpranma paylarının düĢülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluĢturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluĢturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaĢımını veya pazar yaklaĢımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluĢturmayı düĢündükleri, ancak varlığın yeniden oluĢturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaĢımının diğer yaklaĢımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaĢımının, değerlemesi iĢletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir iĢletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

(c) varlığın, maliyet yaklaĢımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluĢturulmuĢ olması.

32

Kısmen tamamlanmıĢ bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluĢturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine iliĢkin beklentilerini yansıtacaktır.

17.3. Gelir YaklaĢımı

Gelir yaklaĢımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akıĢlarının tek bir cari değere dönüĢtürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaĢımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akıĢlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• a) Değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
• b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin önemli belirsizliklerin bulunması,
• c) Değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye eriĢimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiĢ tarihli finansal tablolara ulaĢabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaĢamaz), ve/veya
• d) Değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz baĢlamaması, ancak baĢlamasının planlanmıĢ olması.

Gelir yaklaĢımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma iliĢkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teĢkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeĢitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

18. FĠYATLANDIRMA

TaĢınmazın satıĢ (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmıĢ olup değerleme prosesi aĢağıda ayrıntılı olarak verilmiĢtir.

18.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

18.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı

18.1. Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı

Bu yöntemde, taĢınmazın çevresinde pazara çıkarılmıĢ veya yakın dönemde satılmıĢ/kiraya verilmiĢ benzer gayrimenkullerin satıĢ değerleri araĢtırılmıĢ ve pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul için fiyat belirlenmiĢtir.

Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, manzara, inĢai kalite, konfor ve teknik donanım gibi kriterler dahilinde karĢılaĢtırılmıĢ; yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıĢtır.

Pazar değerinin tespitinde, emsallerin m² birim değerleri taĢınmaz niteliğine göre farklılaĢmak üzere; konum, fonksiyon, büyüklük, imar durumu, Ģerefiye, fiziksel özellik, yapı yaĢı, inĢaat kalitesi, manzara vb. kriterlere göre uygunlaĢtırma yapılmak suretiyle değerlendirilmiĢtir. UygunlaĢtırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aĢağıdaki Ģekilde sınıflandırılmıĢtır.

Emsalin Durumu (Konum)	Emsalin Durumu (Büyüklük)	Emsalin Durumu (Yaş/İnşai Kalite)	Yüzdelik Oranlar
Çok Kötü	Çok Büyük	Çok Eski
Orta Kötü	Orta Büyük	Orta Eski	%11 … %20
Az Kötü	Az Büyük	Az Eski	%1 … %10
Benzer	Benzer	Benzer	%0
Az İyi	Az Küçük	Az Yeni	-%10 … -%1
İyi	Küçük	Yeni	-%20 … - %11
Çok İyi	Çok Küçük	Çok Yeni	> -%20

Piyasa Bilgileri

Çevrede yapılan piyasa araĢtırmalarında aĢağıdaki tespitlerde bulunulmuĢtur.

Satılık Emsaller

1-Emsal: Emlak Ofisi - SATILIK – 0 538 820 50 36

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı site içerisinde Boğaz manzarası olmayan bahçe katında konumlu brüt 420 m² kullanım alanlı bahçe dubleksi 70.000.000 TL bedelle satılıktır.

2-Emsal: Emlak Ofisi - SATILIK – 0 216 519 34 92

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı site içerisinde Boğaz manzaralı ara katta konumlu brüt 185 m² kullanım alanlı daire 45.000.000 TL bedelle satılıktır.

3-Emsal: Emlak Ofisi - SATILIK – 0 545 876 97 20

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede site içerisinde yer alan Boğaz manzarası olmayan brüt 167 m² kullanım alanlı çatı dubleks daire 25.000.000 TL bedelle satılıktır.

4-Emsal Emlak Ofisi - SATILIK – 0 530 118 10 24

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede site içerisinde yer alan Boğaz manzaralı brüt 220 m² kullanım alanlı çatı dubleks daire 60.000.000 TL bedelle satılıktır.

5-Emsal: Emlak Ofisi – SATILIK – 0 216 308 69 45

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede site içerisinde yer alan Boğaz manzarası olmayan brüt 205 m² kullanım alanlı çatı dubleks daire 35.000.000 TL bedelle satılıktır.

Kiralık Emsaller:

6-Emsal: Emlak Ofisi – KİRALIK –0 212 257 04 08

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede Boğaz manzaralı brüt 300 m² kullanım alanlı çatı dubleksi daire 250.000,-TL/ay bedelle kiralıktır.

7-Emsal: Emlak Ofisi - KİRALIK – 0 212 262 80 68

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede Boğaz manzaralı brüt 300 m² kullanım alanlı ara kat daire 180.000,-TL/ay bedelle kiralıktır.

8-Emsal: Emlak Ofisi - KİRALIK – 0 532 471 99 95

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede deniz manzarası olmayan brüt 250 m² kullanım alanlı bahçe dubleksi daire 180.000,-TL/ay bedelle kiralıktır.

9-Emsal: Emlak Ofisi - KİRALIK – 0 212 263 63 63

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede Boğaz manzaralı brüt 200 m² kullanım alanlı ara kat daire 175.000,-TL/ay bedelle kiralıktır.

Emsal Analizi (Satılık)

EMSAL ANALİZİ ve HESAPLAMA
	Birim Satış Fiyatı (TL)	Pazarlık Oranı		Alan Düzeltmesi		İnşai-Mimari Kalite	Konum / Şerefiye		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer (TL)
Konu Mülk				10 Yıllık Yapı - 250,00 İyi		Site İçi - Boğaz Manzaralı			230.500
		Düzeltme Oranı		Alanı Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Düzeltme Oranı
Emsal 1	166.667	-10%	420	20%	Benzer	0%	Orta Kötü	15%	25%	208.333
Emsal 2	243.243	-10%	185	20%	Benzer	0%	Orta İyi	-20%	-10%	218.919
Emsal 3	149.701	-10%	167	20%	Benzer	0%	Çok Kötü	40%	50%	224.551
Emsal 4	272.727	-10%	220	20%	Benzer	0%	Orta İyi	-20%	-10%	245.455
Emsal 5	170.732	-10%	205	20%	Benzer	0%	Çok Kötü	40%	50%	256.098

Emsal Analizi (Kiralık Ticari)

EMSAL ANALİZİ ve HESAPLAMA
	Birim Kira Fiyatı (TL)	Pazarlık Oranı	Alan Düzeltmesi		İnşai-Mimari Kalite		Konum / Şerefiye		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer (TL)
Konu Mülk				250,00 10 Yıllık Yapı - İyi				Site İçi - Boğaz Manzaralı		785
		Düzeltme Oranı	Alanı	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Düzeltme Oranı
Emsal 6	833	-10%	300	20%	Benzer	0%	Benzer	0%	10%	917
Emsal 7	600	-10%	300	20%	Benzer	0%	Orta İyi	-20%	-10%	540
Emsal 8	720	-10%	250	20%	Benzer	0%	Orta Kötü	15%	25%	900
Emsal 9	875	-10%	200	20%	Benzer	0%	Orta İyi	-20%	-10%	788

Emsaller taĢınmazın yer aldığı siteden ve yakın çevredeki benzer projelerde yer alan benzer nitelikli taĢınmazlardan seçilmiĢ olup beyan edilen satıĢ fiyatlarından pazarlık payı düĢülmüĢ, büyüklük, bina kalitesi/yaĢ kriteri ve konum/Ģerefiye düzeltmeleri yapılmıĢtır.

UlaĢılan Sonuç

Emsal analizinden hareketle rapora konu taĢınmazın blok, kat, büyüklük ve kullanım fonksiyonu dikkate alınarak takdir olunan arsa payı dahil piyasa değeri aĢağıda tablo halinde sunulmuĢtur.

BLOK NO	BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	KAT NO	NİTELİĞİ	BRÜT ALANI (M²)	BİRİM DEĞERİ (TL/M²)	TAKDİR OLUNAN DEĞERİ (TL)	TAKDİR OLUNAN DEĞERİ (TL - KDV DAHİL)
C4	3	2	ÇATI PİYESLİ KONUT	250	230.500	57.625.000	69.150.000

18.2. Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı

Bu yaklaĢımda, Doğrudan Ġndirgeme (Direkt Kapitalizasyon) ve Gelir Ġndirgeme (en önemli örneği ĠndirgenmiĢ Nakit Akımları analizidir) olarak adlandırılan iki yöntem kullanılmaktadır. Rapor konusu taĢınmazların değer tesbitinde kira bedelinin ve kapitalizasyon oranının kolay tesbit edilebilir olması sebebiyle Doğrudan Ġndirgeme yöntemi kullanılmıĢtır.

Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon da denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan bu yaklaĢım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder.

Bu yöntemde bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karĢılaĢtırılabilir mülklerin satıĢ fiyatlarıyla gelirleri arasındaki iliĢkiyi incelenir daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır.

Elde edilen değer, benzer mülklerin aynı düzeyde getiri elde edeceği varsayımıyla belirlenen gelir düzeyi ile garanti edilen piyasa değeridir.

Bu analizde "TaĢınmazın Değeri=TaĢınmazın Yıllık Net Geliri / Direkt Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.

Kapitalizasyon oranı ise satılık ve kiralık emsallerin ortalama birim fiyatlarından hareketle (Bkz. Emsal Analizi) Ģu Ģekilde belirlenmiĢtir.

Ortalama m² satıĢ değeri: 200.614 TL/m²

Ortalama m² kira değeri: 757 TL/m²

SatıĢ Değeri / kira değeri: 200.614 / 757 = 265 Ay / 12 Ay = 22,08 Yıl

Buna göre Kapitalizasyon oranı: 100 / 22,08 = % 4,529 olarak belirlemiĢtir.

Bu hesaplamalar neticesinde rapora konu taĢınmaz için takdir olunan aylık kira ve satıĢ değeri aĢağıdaki özet tabloda sunulmuĢtur.

Blok No	Kat No	B.B. No	Niteliği	Brüt Kullanım Alanı (m2 )	Birim Kira Değeri (TL/m2	Aylık Kira Bedeli	Yıllık Kira Bedeli	Kap. Oranı	Takdir Edilen Piyasa Değeri (TL)
C4	2	3	Çatı Piyesli Konut	250	785	196.000	2.352.000	0,04529	52.000.000

19. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ

19.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirine yakındır.

FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI
KULLANILAN YÖNTEMLER	TOPLAM DEĞER (TL)
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI	57.625.000
GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI	52.000.000

Ancak nihai değer olarak gayrimenkul rayiçleri piyasanın ekonomik parametrelerini her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge ile yansıtması ve diğer yöntemin büyük oranda kabullere bağlı olması sebepleriyle "Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi" ile bulunan değerin alınması uygun görülmüĢ ve buna göre rapora konu taĢınmazın arsa payı dahil değeri 57.625.000 TL olarak belirlenmiĢtir.

19.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Rapor konusu bağımsız bölüm için takdir olunan aylık ve yıllık kira değeri aĢağıdaki tabloda sunulmuĢtur.

NITELIK	BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	BRÜT KULLANIM ALANI (m2 )	AYLIK KĠRA DEĞERĠ (TL)	YILLIK KĠRA DEĞERĠ (TL)
Çatı Piyesli Konut	C4 Blok / 3	250	196.000	2.352.000

19.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerlemeye konu taĢınmazın resmi kurumlar nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda herhangi bir hukuki soruna rastlanmamıĢtır.

19.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ

TaĢınmaz üzerinde gayrimenkul değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

19.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taĢınmazın devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.

19.6. BoĢ Arazi ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar

Değerleme, proje geliĢtirme niteliğinde değildir.

19.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri

Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.

19.8. MüĢterek veya bölünmüĢ kısımların değerleme analizi

MüĢterek veya bölünmüĢ kısım bulunmamaktadır.

19.9. Hasılat PaylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Hasılat paylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi kullanılmamıĢtır.

19.10. Yasal Gereklerin yerinde getirilip getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı

TaĢınmazın yapı kullanma izin belgesi mevcut olup kat mülkiyetine geçilmiĢtir.

19.11. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Ġle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na ĠliĢkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:

b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.

c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.

TaĢınmazın tapu kayıtlarında, değerlerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. TaĢınmaz için Yapı Kullanma Ġzin belgeleri alınmıĢ olup kat mülkiyetine geçilmiĢtir.

Değerlemesi yapılan gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" baĢlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

20. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Sultan Makamı Sitesi bünyesindeki dubleks konutun yerinde yapılan incelemelerinde konumuna, kullanım alanı büyüklüğüne, mimari ve inĢaî özelliklerine ve piyasa araĢtırmalarına göre günümüz ekonomik koĢulları itibariyle,

1. Arsa payı dahil piyasa değeri için,

57.625.000 TL (ElliyedimilyonaltıyüzyirmibeĢbin Türk Lirası);

2. Aylık kira değeri için ise,

196.000 TL (Yüzdoksanaltıbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiĢtir.

TaĢınmazın KDV dahil değeri 69.150.000 TL'dir.

Rapor konusu taĢınmazların Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "Binalar" baĢlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

ĠĢbu rapor, PEKER GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.'nin talebi üzerine ve eimzalı olarak düzenlenmiĢ olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan Ģirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 08 Ocak 2024 (Değerleme tarihi: 29 Aralık 2023)

Saygılarımızla,

LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.

Eki:

• Konum Krokisi ve Uydu Fotoğrafı
• Fotoğraflar
• Yapı Kullanma İzin Belgesi
• Enerji Kimlik Belgesi
• Tapu Sureti
• Takbis Belgesi
• İpotek Yazısı
• Değerleme uzmanlığı lisans belgesi
• Mesleki Tecrübe Belgeleri

M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)

Engin AKDENĠZ Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 403030)