Quarterly Report • Sep 13, 2011
Quarterly Report
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AU 30 JUIN 2011
| Page | |
|---|---|
| RAPPORT SEMESTRIEL D'ACTIVITE | 3 |
| RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES | 9 |
| COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDES : |
10 |
| Bilan | 11 |
| Compte de résultat | 12 |
| Tableau de variation des capitaux propres | 13 |
| Tableau des flux de trésorerie | 14 |
| Notes annexes | 15 |
| ATTESTATION DU RESPONSABLE DE L'INFORMATION FINANCIERE | 26 |
Plusieurs événements ont marqué le premier semestre de l'exercice 2011 :
Le patrimoine immobilier du groupe PAREF est valorisé à 176 M€ au 30 juin 2011 (contre 207 M€ à fin décembre 2010). Ce chiffre comprend les immeubles de placement et les actifs disponibles à la vente pour 166,9 M€ (dont 6,4 M€ au titre des usufruits temporaires), la participation de 27% dans l'OPCI Vivapierre mise en équivalence pour 7,8 M€, des usufruits de parts de SCPI à hauteur de 0,9 M€ et les parts de SCPI pleinement détenues par PAREF à hauteur de 0,4 M€ (classés en actifs financiers disponibles à la vente dans le bilan consolidé).
Plusieurs facteurs expliquent cette variation ;
Nous rappelons que PAREF a apporté au 1er juillet 2010 à la SCPI Interpierre (bureaux et locaux d'activités) gérée par PAREF Gestion, 8 immeubles homogènes avec le patrimoine de la SCPI pour une valeur d'actif net de 8,3 M€. Il en a résulté que la SCPI Interpierre (actuellement détenue à 76,7%) est désormais consolidée par intégration globale dans les comptes du groupe PAREF.
Hormis les cessions évoquées ci-dessus, PAREF a signé une promesse de vente au prix de 3 M€ de l'immeuble des Ulis, qui s'accompagne d'un protocole de résiliation du bail de l'actuel locataire (avec prise d'effet à la date de la vente et versement d'une indemnité par le locataire).
.PAREF a par ailleurs procédé le 7 juillet 2011 à l'acquisition de 100% des titres de la société Watford qui dispose d'un terrain à bâtir situé à Nanterre, bénéficiant d'un permis de construire de 11.000 m² purgé de tout recours. Cette opération doit aboutir à la construction d'un immeuble de bureaux HQE/BBC.
L'endettement financier consolidé s'élève au 30 juin 2011 à 107,8 M€ contre 126,7 M€ au 31 décembre 2010, soit un désendettement de 19,2 M€ (dont 14,8 M€ résultant des remboursements anticipés liés aux cessions d'actifs intervenus sur le premier semestre 2011).
La trésorerie disponible au 30 juin 2011 s'élève à 13,1 M€ et des comptes de banques bloqués classés en immobilisations financières à 2,15 M€. Compte tenu de ces éléments, l'endettement financier net consolidé au 30 juin 2011 représente 92,6 M€.
Le ratio LTV (endettement financier consolidé - trésorerie – comptes banques bloqués / patrimoine immobilier) au 30 juin 2011 ressort à 52,6% contre 58% au 31 décembre 2010 et 64% du 30 juin 2010. Le groupe respecte ses covenants au 30 juin 2011. Il convient de souligner que, retraité de l'acquisition de la société Watford réalisée début juillet 2011, le ratio LTV ressort à 54,7%.
Le désendettement résulte de l'amortissement normal du capital des emprunts finançant les actifs, des remboursements anticipés résultant des cessions d'actifs effectuées au premier semestre 2011 et de la levée de fonds de 4,6 M€ réalisée en octobre 2010.
Les emprunts bancaires du groupe sont contractés soit à taux fixe, soit à taux variable. Au 30 juin 2011, la quasitotalité de l'encours de crédit hypothécaire est à taux fixe ou couvert par un swap.
Les résultats consolidés, établis en normes IFRS permettent de faire ressortir par rapport à 2010 les éléments comparatifs suivants :
| En millions d'euros | 30/06/2011 | 30/06/2010 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 8,13 | 9,03 |
| Commissions de gestion et de souscription | 3,60 | 1,57 |
| Autres produits | 0,05 | 0,04 |
| Marges sur opérations de marchand de biens | 0,00 | 0,20 |
| Résultat brut d'exploitation | 7,49 | 8,29 |
| Résultat de cession des immeubles de placement | 0,08 | 0 |
| Variation nette de juste valeur des immeubles de placement | -4,21 | -1,77 |
| Résultat financier | -3,61 | -3,52 |
| Résultat net avant impôt | -0,30 | 3,01 |
| Résultat net part groupe | 0,03 | 3,38 |
| € par action, ajusté, pondéré et dilué | 0,03 | 3,77 |
Les loyers et charges récupérées du premier semestre 2011 représentent 10,7 M€, soit un recul de 2,9% à données comparables (contre 3,8% à données réelles). Les variations liées aux changements de périmètre représentent une baisse de 94 K€ et s'expliquent par deux facteurs aux effets opposés ;
Retraitée de ces deux éléments, la baisse des loyers (et charges) représente 324 K€ et s'explique principalement par la renégociation du loyer de l'immeuble situé à Pantin (avec effet au 1er juin 2010) et la libération de petites surfaces à Vitry, Lognes et Clichy.
Le taux d'occupation s'établit à 89% à fin juin 2011 contre 90% à fin décembre 2010 sous l'effet des arbitrages et de la libération de petites surfaces.
Les revenus locatifs s'élèvent à 8,1 M€ en baisse de 10% par rapport à fin juin 2010 (9 M€), ce qui s'explique par la baisse des loyers et une proportion de charges refacturées légèrement inférieure par rapport au 30 juin 2010.
Précisons que le 1er semestre 2010 n'intégrait pas les chiffres d'Interpierre (soit 6 immeubles avant l'apport par Paref qui représentaient 0,8 M€ de loyers annuels et 0,2 M€ de charges).
Le groupe PAREF poursuit ses efforts visant à réduire la vacance ; l'immeuble de la Houssaye en Brie (14.438 m²) a été reloué partiellement (5.720 m²) avec prise d'effet au 1er septembre 2011 pour 206 K€ HT/an dans le cadre d'un bail de deux ans.
La collecte des SCPI a été particulièrement dynamique (près de 35 M€, soit davantage que pour l'ensemble de l'exercice 2010 qui avait représenté 31,3 M€ hors apport à la SCPI Interpierre), ce qui a conduit à une vive progression des commissions de gestion : 3,6 M€ (dont 2,5 M€ pour les commissions de souscription) contre 1,6 M€ (dont 0,5 M€ pour les commissions de souscription) à fin juin 2010.
Les SCPI Novapierre (murs de magasins) et Pierre 48 (immobilier d'habitation à Paris et en région parisienne) ont drainé l'essentiel des commissions de souscription (respectivement 1,9 M€ et 0,6 M€). Par ailleurs, les commissions de gestion sur encours progressent de 8,3% à données comparables compte tenu de la forte collecte enregistrée depuis le second semestre de l'exercice 2010.
La gestion des OPCI (Vivapierre, Naos et Polypierre) génère enfin des commissions récurrentes à hauteur de 0,27 M€, en progression de 14% par rapport au premier semestre 2010.
PAREF Gestion devrait lancer deux nouveaux OPCI dans le courant du second semestre de l'exercice 2011, la procédure d'agrément auprès de l'AMF étant actuellement en cours pour l'un d'eux. L'OPCI Polypierre devrait réaliser courant octobre un investissement d'environ 0,5 M€ dans l'attente d'investissements plus significatifs.
Globalement, les actifs gérés par PAREF Gestion sont valorisés à 677 M€ (contre 650 M€ au 31 décembre 2010). Sur ce total, les actifs gérés pour compte de tiers (SCPI y compris Interpierre, OPCI) représentent 526 M€ (contre 468 M€ au 31 décembre 2010).
Les actifs gérés par PAREF Gestion au 30 juin 2011 (incluant ceux gérés pour le compte du Groupe) s'analysent comme suit :
| Capitaux | 30/06/2011 | 31/12/2010 | Variation | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| gérés | m2 | K€ | m2 | K€ | m2 | K€ |
| Groupe Paref (1) | 239 132 | 166 902 | 247 401 | 197 995 | -3% | -16% |
| Interpierre | 47 702 | 16 582 | 47 779 | 16 028 | 0% | 3% |
| Novapierre 1 | 25 237 | 101 644 | 22 685 | 75 341 | 11% | 35% |
| Pierre 48 | 52 287 | 231 276 | 52 660 | 211 775 | -1% | 9% |
| Total SCPI (2) | 125 226 | 349 502 | 123 124 | 303 144 | 2% | 15% |
| Vivapierre (1) | 53 833 | 116 100 | 53 833 | 115 375 | 0% | 1% |
| Naos (1) | 5 982 | 40 800 | 5 982 | 28 550 | 0% | 43% |
| Total OPCI | 59 815 | 156 900 | 59 815 | 143 925 | 0% | 9% |
| Tiers | 16 593 | 19 937 | 16 593 | 20 917 | 0% | -5% |
| Usufruits comptés 2 fois (3) | -16 661 | -16 661 | ||||
| Interpierre (4) | -47 779 | -16 582 | -47 779 | -16 028 | ||
| Total général | 376 326 | 676 659 | 382 493 | 649 954 | -2% | 4% |
(1) valeur d'expertise des actifs au 31 décembre
(2) capitalisation au 31 mars calculée au prix d'émission des parts à cette date
(3) surfaces décomptées à la fois par Pierre 48 ( nu- propriétaire) et Paref ou un tiers géré (usufruitier).
(4) valorisation décomptée à la fois dans Groupe Paref (chiffres consolidés) et par la SCPI
Le RBE recule de 10,4% sous l'effet de la baisse des revenus locatifs (-0,9 M€), d'une augmentation des frais de personnel (1,3 M€ contre 0,9 M€ à fin juin 2010) en partie liée à des éléments non récurrents et à d'autres charges d'exploitation à hauteur de 0,25 M€ (frais juridiques et de communication pour l'essentiel). Il convient aussi de noter que le RBE du 30 juin 2010 avait bénéficié d'un élément non récurrent à hauteur de 0,2 M€ (marge sur opération marchand de biens liée à la cession de l'hôtel-restaurant de Lisieux).
A l'inverse, les opérations de Paref Gestion entraînent une hausse du RBE de 0,9 M€ compte tenu de la forte augmentation des commissions de souscription et en dépit de la hausse des rétrocessions versées aux apporteurs d'affaires, qui progressent fortement (1,3 M€ contre 0,2 M€).
Le groupe PAREF a, conformément à sa politique d'arbitrage concernant les actifs arrivés à maturité ou devenus inadaptés, procédé au cours de ce semestre à la cession des murs de la clinique Parmentier à hauteur de 14 M€ (valeur d'expertise au 31 décembre 2010) et des immeubles Roule et Rivoli à hauteur de 13 M€ (valeur d'expertise au 31 décembre 2010).
Ces opérations n'ont donc pas eu d'impact sur le résultat consolidé mais ont entraîné une plus-value globale de 6,57 M€ en comptes sociaux et ont permis une réduction de l'endettement financier consolidé de PAREF de 14,8 M€ par le biais des remboursements anticipés d'emprunts.
La variation de juste valeur des immeubles de placement est négative à hauteur de 4,2 M€ (contre 1,8 M€ au titre du premier semestre 2010) et s'analyse comme suit :
0,9 M€ au titre des usufruits d'habitation correspondant à leur amortissement économique,
3,3 M€ au titre de la variation de valeur des immeubles de placement et des immeubles destinés à la vente, ce qui représente une diminution de 2% à périmètre constant par rapport à la valeur des mêmes actifs au 31 décembre 2010.
Notons que la SCPI Interpierre (actuellement contrôlée à 76,7%) a cédé son dernier actif situé à Jérusalem, ce qui a généré une plus-value de 82 K€.
Le résultat financier s'élève à -3,6 M€. Le coût de l'endettement financier s'élève à -3,7 M€. Il est stable par rapport à celui du premier semestre de l'exercice 2010 et cela en dépit du désendettement que le groupe a réalisé au cours des derniers mois ; cette stabilité s'explique par des frais financiers non-récurrents essentiellement liés à l'annulation du swap relatif à l'emprunt Parmentier et des pénalités de remboursement anticipé. Retraité de ces éléments, le coût de l'endettement financier se serait élevé à -3,4 M€.
Le résultat avant impôt s'établit ainsi à -0,3 M€ (contre 3,1 M€ au 30 juin 2010). La diminution du résultat brut d'exploitation, la variation de la juste valeur des immeubles de placement et des charges financières nonrécurrentes expliquent le niveau du résultat avant impôt au 30 juin 2011.
Le résultat net avant impôt et variation de juste valeur ressort à 3,9 M€ contre 4,8 M€ au 30 juin 2010.
Le résultat net, après impôt (-0,4 M€) et mise en équivalence de Vivapierre (+ 0,7 M€) s'élève à -0,04 M€ (contre 3,4 M€ au titre du premier semestre 2010).
Les intérêts minoritaires liés à l'intégration globale de la SCPI Interpierre s'élèvent à -0,07 M€.
Le résultat net consolidé part groupe au 30 juin 2011 ressort à 0,03 M€ contre 3,4 M€ au 30 juin 2010.
Le résultat dilué par action, hors autocontrôle, pondéré en fonction du nombre d'actions en circulation, est 0,03 € contre 3,77 € au 30 juin 2010.
Les fonds propres consolidés part groupe s'établissent à fin juin 2011 à 77,6 M€, contre 79,6 M€ au 31 décembre 2010 et 69,13 M€ au 30 juin 2010.
La distribution d'un dividende de 3 M€ en mai 2011 et les variations de juste valeur des instruments financiers de couverture (+1 M€) expliquent cette évolution des fonds propres.
Les plus-values de cessions réalisées sur le premier semestre 2011 (Parmentier et Roule-Rivoli) n'impactent pas les capitaux propres consolidés mais ont généré une plus-value globale de 6,6 M€ en comptes sociaux, qui devra être prise en considération dans la politique de distribution des deux prochains exercices conformément aux dispositions du régime SIIC.
Le Groupe détient 18.257 actions propres au 30 juin 2011 qui sont éliminées des fonds propres en consolidation. Le nombre d'actions a peu évolué depuis le 31 décembre 2010. Il est rappelé que le nombre d'actions composant le capital avait augmenté de 91.500 titres à la suite de l'augmentation de capital réalisée en octobre 2010. Les actions détenues dans le cadre du programme de rachat se classent comme suit : 17.100 en couverture des plans de stock-options et 1.157 au titre du contrat de liquidité.
L'actif net réévalué s'élève en valeur de remplacement à 96,4 M€ à fin juin 2011 contre 96,9 M€ au 31 décembre 2010.
Le fonds de commerce de PAREF Gestion faisant l'objet d'un amortissement dans les comptes consolidés IFRS, cette valeur est retraitée dans le calcul de l'ANR en prenant la valeur économique du fonds de commerce appréciée sur la base de multiple des commissions de gestion et de souscription, soit une valeur totale de 9,34 M€ et une correction de 5,4 M€. L'estimation des commissions de performance des OPCI qui seront payées ultérieurement, selon les modalités prévues par le prospectus des fonds, n'intervient pas dans ce calcul.
L'actif net de liquidation par action s'élève à 85,2 € par action au 30 juin 2011 et l'actif net de remplacement par action s'élève à 97,49 € par action.
| K€ | 30/06/2011 | 31/12/2010 | Variation % |
|---|---|---|---|
| Nombre d'actions en fin de période (hors autocontrôle) | 988 996 | 988 608 | |
| Actif net comptable | 77 561 | 79 564 | -2,5% |
| Marge latente sur marchand de biens | |||
| Réévaluation des biens sous promesses en cours au 31 décembre | |||
| Droits à construire Vitry | |||
| Ajustement de valeur du fonds de commerce SCPI/OPCI | 5 376 | 3 366 | |
| Impôts différés sur fonds de commerce | 1 318 | 1 420 | |
| ANR liquidatif K€ | 84 255 | 84 350 | -0,1% |
| " " €/action |
85,19 | 85,32 | -0,2% |
| Autres impôts différés sur actifs et passifs non éligibles au régime SIIC | 480 | 257 | |
| Droits de mutation | 11 791 | 12 282 | |
| ANR de remplacement K€ | 96 526 | 96 889 | -0,4% |
| " " €/action |
97,60 | 98,01 | -0,4% |
Le groupe PAREF est mobilisé autour de quatre objectifs importants :
Rotation et gestion d'actifs :
La poursuite d'une politique active d'arbitrage visant les actifs matures ou inadaptés et de valorisation des actifs.
Le Directoire pourrait par ailleurs recourir à une émission en capital dans les mois à venir afin de permettre au groupe PAREF de renforcer sa structure financière et de poursuivre son développement.
PricewaterhouseCoopers Audit RBA S.A 63, rue de Villiers 5, rue de Prony 92208 Neuilly-sur-Seine Cédex 75017 Paris
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L'INFORMATION FINANCIERE SEMESTRIELLE 2011
Aux Actionnaires PAREF 8, rue Auber 75009 Paris
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée Générale et en application de l'article L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à:
Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité du Directoire. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives, obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés résumés avec la norme IAS 34 - norme du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne relative à l'information financière intermédiaire.
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés résumés sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés résumés.
Neuilly-sur-Seine et Paris, le 12 septembre 2011
Les commissaires aux comptes
PricewaterhouseCoopers Audit RBA
Jean-Baptiste Deschryver Christine Leneveu
COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDES
30 JUIN 2011
| Montants en milliers d"euros | Note | 30-juin-11 | 31-déc-10 |
|---|---|---|---|
| ACTIF | |||
| Actifs non courants | |||
| Immeubles de placement | 6 | 155 501 | 162 595 |
| Immobilisations incorporelles | 3 962 | 4 269 | |
| Immobilisations corporelles Immobilisations financières |
41 | 19 | |
| Titres mis en équivalence | 2 260 | 2 124 | |
| Actifs financiers disponibles à la vente | 24 | 7 817 | 7 384 |
| 7 | 1 240 | 1 630 | |
| Actifs courants | 170 822 0 |
178 021 | |
| Stocks | 0 | 0 | |
| Clients et autres débiteurs | 8 | 5 200 | 4 662 |
| Autres créances et comptes de régularisation | 1 346 | 1 123 | |
| Instruments dérivés | 9 | 0 | 0 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 13 077 | 4 049 | |
| 19 623 | 9 834 | ||
| Actifs non courants destinés à la vente | 10 | 35 400 | |
| 11 420 | |||
| TOTAL ACTIF | 201 864 | 223 255 | |
| CAPITAUX PROPRES | |||
| Capital social | 11 | 25 181 | 25 181 |
| Primes liées au capital | 29 380 | 29 380 | |
| Réserves de la juste valeur | 2 943 | 3 156 | |
| Variation de valeur des instruments de couverture | -1 886 | -2 869 | |
| Réserves consolidées | 21 882 | 16 659 | |
| Résultat consolidé | 28 | 8 056 | |
| Capitaux propres – part du Groupe | 77 528 | 79 563 | |
| Intérêts minoritaires | 3 146 | 3 151 | |
| Total des capitaux propres | 80 675 | 82 714 | |
| PASSIF | |||
| Passifs non courants | |||
| Emprunts bancaires, part à long terme | 14 | 99 398 | 111 228 |
| Impôts différés passifs, nets | 15 | 1 798 | 1 677 |
| Provisions | 13 | 290 | 382 |
| 101 486 | 113 287 | ||
| Passifs courants | |||
| Emprunts bancaires, part à court terme | 14 | 8 410 | 15 491 |
| Instruments dérivés | 9 | 1 604 | 2 571 |
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 1 563 | 1 291 | |
| Dettes fiscales et sociales | 4 176 | 3 261 | |
| Autres dettes et comptes de régularisation | 3 950 | 4 640 | |
| 19 703 | 27 254 | ||
| TOTAL DETTES | 121 190 | 140 541 | |
| TOTAL PASSIF | 201 864 | 223 255 |
| Montants en milliers d'euros sauf données par actions | Note | 30-juin-11 | 30-juin-10 |
|---|---|---|---|
| Loyers nets | 16 | 8 748 | 9 365 |
| Charges locatives refacturées | 16 | 1 960 | 1 761 |
| Charges locatives | -2 461 | -2 173 | |
| Autres produits et charges sur immeubles | -130 | 74 | |
| Revenus locatifs | 8 116 | 9 027 | |
| Commissions de gestion, de souscription | 17 | 3 597 | 1 566 |
| Autres produits | 53 | 38 | |
| Marge sur opérations de marchand de biens | 0 | 200 | |
| Frais de personnel | -1 320 | -918 | |
| Autres frais généraux | 26 | -2 266 | -936 |
| Autres charges | -746 | -683 | |
| Résultat brut d'exploitation | 7 434 | 8 294 | |
| Résultat de cession des immeubles détenus à court terme | 82 | 0 | |
| Résultat de cession des immeubles de placement | 0 | 0 | |
| Variation nette de la juste valeur des immeubles de placement | 6 | -4 208 | -1 773 |
| Résultat opérationnel après ajustement des valeurs | 3 308 | 6 521 | |
| Coût de l'endettement financier net | -3 687 | -3 714 | |
| Autres produits et charges financiers | 77 | 198 | |
| Résultat net avant impôt | -302 | 3 005 | |
| Charge d'impôt | 19 | -428 | -288 |
| Quote-part de résultat mis en équivalence | 24 | 687 | 658 |
| Résultat net | -42 | 3 375 | |
| intérêts minoritaires | -70 | 0 | |
| Résultat net part du groupe | 28 | 3 375 | |
| Résultat par action pondéré, ajusté et dilué en euro | 20 | 0,03 | 3,77 |
| Résultat par action pondéré, ajusté et non dilué en euro | 20 | 0,03 | 3,77 |
| En milliers d'euros | Note | 30-juin-11 | 30-juin-10 |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé (part du groupe) | 28 | 3 375 | |
| Variation de valeur des instruments de couverture | 9 | 984 | -863 |
| Résultat global | 1 012 | 2 512 |
| Montants en milliers d'euros | Capital social |
Primes liées au capital |
Réserves de la juste valeur |
Variation de valeur des instruments de couverture |
Réserves et bénéfices non distribués |
Total des capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Solde au 1er janvier 2010 | 24 370 | 29 158 | 3 740 | -2 847 | 14 221 | 68 642 |
| Ajustement à la juste valeur des actifs disponibles à la vente |
20 | 20 | ||||
| répartition sur dix ans de la réserve de juste valeur du fonds de commerce |
-445 | 445 | 0 | |||
| Ajustement à la juste valeur des instruments dérivés |
-22 | -22 | ||||
| Résultat net consolidé | 8 055 | 8 055 | ||||
| Diminution du capital | -1 476 | -2 066 | 3 542 | 0 | ||
| Augmentation du capital | 2 287 | 2 288 | 4 575 | |||
| Distribution de dividendes | -2 018 | -2 018 | ||||
| Autres variations | -159 | 192 | 33 | |||
| Titres auto-détenus | 0 | |||||
| Engagements sociaux | 0 | |||||
| Variation du périmètre | 278 | 278 | ||||
| Solde au 31 décembre 2010 | 25 181 | 29 380 | 3 156 | -2 869 | 24 715 | 79 563 |
| Ajustement à la juste valeur des actifs disponibles à la vente |
10 | 10 | ||||
| répartition sur dix ans de la réserve de juste valeur du fonds de commerce |
||||||
| Ajustement à la juste valeur des instruments dérivés |
-223 | 223 | 0 | |||
| 984 | 984 | |||||
| Résultat net consolidé Augmentation du capital |
28 | 28 | ||||
| Distribution de dividendes | -2 967 | 0 | ||||
| Autres variations | -98 | -2 967 | ||||
| Titres auto-détenus | 8 | -98 8 |
||||
| Engagements sociaux | 0 | |||||
| Variation du périmètre | 0 | |||||
| Solde au 30 juin 2011 | 25 181 | 29 380 | 2 943 | -1 885 | 21 909 | 77 528 |
| Montants en milliers d'euros | Note | 30-juin-11 | 30-juin-10 |
|---|---|---|---|
| Flux d'exploitation | |||
| Résultat net | 28 | 3 375 | |
| Elimination des charges et produits sans incidence sur la trésorerie: | |||
| Dotations aux amortissements et provisions | 513 | 295 | |
| Dotations de pertes de valeurs | 0 | 0 | |
| Réévaluations à la juste valeur immeubles de placements | 6 | 4 208 | 1 773 |
| Réévaluations à la juste valeur des instruments dérivés | 9 | 52 | 17 |
| Réévaluations à la juste valeur des actifs financier disponibles à la vente | 7 | 404 | 414 |
| Variation des impôts | 19 | 428 | 288 |
| Plus ou moins values de cession d'immobilisations net d'impôt | -82 | 0 | |
| Autres charges calculées | -40 | 0 | |
| Quote part des résulats des sociétés mises en équivalence | 24 | -688 | -659 |
| Capacité d'auto-financement après coût de l'endettement financier et avant impôt |
4 823 | 5 503 | |
| Coût de l'endettement financier net | 14 | 3 687 | 3 714 |
| Impôts payés | -581 | -591 | |
| Capacité d'auto-financement avant coût de l'endettement financier et après | 7 929 | 8 626 | |
| impôt | |||
| Autres variation du BFR | -384 | 22 | |
| Flux de trésorerie net provenant des activités opérationnelles | 7 545 | 8 648 | |
| Flux d'investissements | |||
| Acquisition des immeubles de placement | 6 | -215 | -280 |
| Acquisition des actifs disponibles à la vente | 0 | -40 | |
| Autres acquisitions d'immobilisations | -154 | -71 | |
| Prix de cession des immeubles de placement | 10 | 27 080 | 0 |
| Prix de cession des actifs disponibles à la vente | |||
| Remboursement d'immobilisation financières | 0 | -23 | |
| Paiement de l'exit tax | 0 | ||
| Produits financiers reçus | 250 | 250 | |
| Incidence des variations de périmètres | 226 | ||
| Flux de trésorerie utilisés par les activités d'investissement | 27 187 | -164 | |
| Flux de financement | |||
| Augmentation de capital | 0 | ||
| Titres d'autocontrôle | 11 | 28 | |
| Augmentation des emprunts bancaires | 0 | 2 473 | |
| Variation des autres dettes financières | 0 | 16 | |
| Remboursements des emprunts | -18 862 | -6 889 | |
| Frais d'acquisition des emprunts | 0 | 0 | |
| Intérêts payés | -3 739 | -3 650 | |
| Dividendes versés aux actionnaires | 21 | -3 114 | -2 018 |
| Flux de trésorerie utilisés par les activités de financement | -25 704 | -10 040 | |
| Augmentation / (Diminution) de la trésorerie | 9 028 | -1 556 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à l'ouverture de l'exercice | 4 049 | 3 052 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de l'exercice | 13 077 | 1 496 |
Le Groupe Paref (l'abréviation de "Paris Realty Fund") a été constitué en 1997 sous la forme juridique de Société en Commandite par Actions (SCA) à capital variable, de droit français. A l'occasion de son introduction en bourse en 2005, Paref a adopté la forme juridique de SA à Directoire et Conseil de Surveillance. Le Groupe Paref a pour objet social la constitution et la gestion d'un patrimoine diversifié d'immeubles, tant directement que par la voie de prise de participations dans des sociétés existantes ou en création, ainsi que la gestion d'actifs pour compte de tiers via sa filiale Paref Gestion détenue à 100%. Paref Gestion, société de gestion d'actifs pour compte de tiers agréée par l'AMF a obtenu en février 2008 l'agrément de société de gestion de portefeuille et s'occupe de gestion de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), d'organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), de sociétés foncières et immobilières ainsi que de gestion et transaction immobilière. Le Groupe a par ailleurs une activité de marchand de biens à travers sa filiale Parmarch.
Le Groupe emploie 24 personnes. Son siège social est situé 8 rue Auber à Paris 9ème. Les comptes semestriels consolidés au 30 juin 2011 en normes IFRS ont été arrêtés par le Directoire lors de sa réunion du 8 septembre 2011.
Les actifs immobiliers détenus par le Groupe représentent au 30 juin 2011 une surface de 239 000 m² en réduction de 8 000 m² à la suite de la vente des immeubles de Parmentier, de Rivoli et de Roule. Ils se décomposent en 222 000 m² d'immeubles de placement et 16 000 m² d'actifs destinés à la vente. La valeur des immeubles de placement s'élève à 155,5 M€ et les actifs destinés à la vente 11,4 M€, soit une valeur totale des actifs immobiliers, hors SCPI et OPCI, de 166,9 M€ contre 198,0 M€ au 31 décembre 2010.
Les actifs gérés par Paref Gestion pour compte de tiers représentent au 30 juin 2011 une surface de 140 000 m² et une valeur de 526 M€ en progression de 58 M€ par rapport à fin 2010 du fait de la revalorisation de l'immeuble de Naos et des acquisitions de Novapierre.
Les loyers et charges refacturées du premier semestre sont en léger recul et s'élèvent à 10,7 M€ contre 11,1 M€ pour la même période de 2010, soit un recul de 2,9% à données comparables.
Les commissions de gestion et de souscription s'élèvent à 3,6 M€ contre 1,6 M€ en 2010. Les commissions de souscription de SCPI, progressent sensiblement à 2,5 M€ contre 0,5 M€ en 2010 à la faveur de la reprise de la collecte de capitaux. Les commissions de gestion sont stables à 1,1 M€ en raison, pour l'essentiel, de l'intégration d'Interpierre au 1er juillet 2010.
Après déduction des charges d'exploitation et des autres charges en hausse de 1,8 M€, le résultat brut d'exploitation consolidé s'élève à 7,4 M€ en baisse de 0,9 M€.
La variation de juste valeur des immeubles de placement s'élève à - 4,2 M€, à comparer à -1,8 M€ en 2010. Hors l'écart au titre des usufruits d'habitation correspondant à leur amortissement économique (-0,9 M€), le solde de l'écart de juste valeur, soit 3,3 M€ correspond à une diminution de 2,0 % de la valeur d'expertise des immeubles de placement par rapport au 1er janvier.
Le résultat opérationnel après ajustement des valeurs diminue en conséquence à 3,3 M€ (contre 6,5 M€ sur le 1er semestre 2010).
Le coût de l'endettement financier est stable à 3,7 M€, en raison de la réduction de l'endettement sur la période (-18,9 M€) et des coûts de remboursement anticipé des emprunts (-0,4 M€).
Le résultat net avant impôt du semestre s'établit à -0,3 M€ (contre +3,0 M€ en 2010).
Le résultat net, après impôt et mise en équivalence de Vivapierre (+ 0,7 M€) s'élève à 28 K€ (contre + 3 375 K€ au titre du premier semestre 2010).
Les comptes consolidés semestriels résumés du Groupe au 30 juin 2011 ont été préparés en conformité avec la norme IAS 34 - Information financière intermédiaire (IAS 34.19). Ils ont été soumis à l'examen du comité d'audit du 8 septembre 2011, puis ont été arrêté par le Directoire et soumis à l'examen du Conseil de Surveillance du même jour. S'agissant de comptes résumés, ils n'incluent pas toute l'information requise par le référentiel IFRS et doivent être lus en relation avec les états financiers du Groupe, pour l'exercice clos le 31 décembre 2010.
Les principes comptables retenus pour la préparation des comptes consolidés semestriels résumés sont conformes aux normes et interprétations IFRS telles qu'adoptées par l'Union Européenne au 30 juin 2011.
Les principes comptables retenus sont les mêmes que ceux utilisés dans la préparation des comptes consolidés annuels pour le 31 décembre 2010 (IAS 34.28).
Les normes applicables depuis le 1er janvier 2011 n'ont pas d'impact significatif sur les comptes du groupe.
L'établissement des états financiers selon les normes IFRS nécessite d'effectuer des estimations et de formuler des hypothèses qui affectent les montants figurant dans ces états financiers. Ces estimations partent d'une hypothèse de continuité d'exploitation et sont établies en fonction des informations disponibles lors de leur établissement. Les estimations peuvent être révisées si les circonstances sur lesquelles elles étaient fondées évoluent ou par suite de nouvelles informations. Les résultats réels peuvent être différents de ces estimations.
Le recours à des estimations concerne notamment les éléments suivants :
Les immeubles de placement sont évalués initialement à leur coût, y compris les coûts de transaction. Après la comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur. La juste valeur est calculée à partir de la juste valeur hors droit d'enregistrement établie à chaque clôture par un expert immobilier externe qualifié en matière d'évaluation. La juste valeur est établie par l'expert immobilier par capitalisation des loyers ou par comparaison avec le prix de marché des transactions récentes sur des immeubles ayant des caractéristiques identiques. La juste valeur peut aussi tenir compte d'éléments particuliers retenus par la direction de la société et non pris en compte par un expert immobilier.
La juste valeur d'un immeuble de placement reflète, entre autres choses, le revenu locatif des contrats de location en cours et les hypothèses de revenu locatif pour les contrats de location futurs en tenant compte des conditions de marché actuelles, ainsi que toute sortie de trésorerie qui pourrait être prévue en ce qui concerne l'immeuble.
Les dépenses ultérieures sont imputées à la valeur comptable de l'actif seulement s'il est probable que les avantages économiques futurs associés à cet actif iront au Groupe et que le coût de cet actif peut être évalué de façon fiable. Toutes les autres dépenses de réparation et de maintenance sont comptabilisées au compte de résultat au cours de la période où elles ont été engagées. Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont comptabilisées au compte de résultat.
Si le propriétaire vient à occuper un immeuble de placement, celui-ci est reclassé dans les immobilisations corporelles et sa valeur comptable correspond alors à sa juste valeur à la date de reclassement. Un bien en cours de construction ou de développement destiné à une utilisation future en tant qu'immeuble de placement est classé en immobilisations corporelles et évalué à son coût jusqu'à l'achèvement de sa construction ou de son développement, date à laquelle le bien est reclassé et comptabilisé en immeubles de placement. Au 30 juin 2010, le Groupe n'a pas d'immeubles classés en immobilisations corporelles.
Les actifs financiers disponibles à la vente comprennent les titres de participation non consolidés dans des sociétés, ainsi que des usufruits de parts des SCPI sur lesquelles le Groupe n'exerce pas de contrôle ni d'influence notable. Ces titres sont évalués à la juste valeur qui correspond au prix de négociation en fin d'exercice. Les variations de la juste valeur sont enregistrées en capitaux propres, dans une réserve de la juste valeur. En cas de survenance d'une perte de valeur durable sur ces actifs, celle-ci est passée en charge.
Les instruments dérivés (caps et swaps de taux) contractés par le Groupe sont comptabilisés au bilan pour leur valeur de marché (« juste valeur ») lors de leur conclusion et à chaque arrêté de comptes.
Les caps de taux ne remplissent pas les critères de comptabilité de couverture au sens d'IAS 39. Par conséquent, les variations de justes valeurs positives ou négatives sont enregistrées au compte de résultat.
L'efficacité des swaps permet d'adopter la comptabilité de couverture (« cash flow hedge ») dans la mesure où :
En conséquence, la variation de valeur de marché de la part « efficace » de l'instrument de couverture est affectée au poste de réserve intitulé « variation de valeur des instruments de couverture », sans incidence sur le résultat. L'éventuelle part « inefficace » est comptabilisée en résultat.
La valeur de marché des instruments dérivés est déterminée et confirmée par un établissement bancaire, lors de chaque arrêté de comptes.
Les actifs non courants destinés à la vente comprennent les immeubles isolés qui sont :
Les actifs non courants destinés à la vente sont comptabilisés à la valeur la plus faible entre :
Les impôts différés sont constatés selon la méthode du report variable pour toutes les différences temporaires provenant de la différence entre la base fiscale et la valeur comptable des actifs et passifs figurant dans les états financiers consolidés. Toutefois, l'impôt différé n'est pas constaté lorsqu'il résulte de l'évaluation initiale d'un actif ou d'un passif dans le cadre d'une transaction autre qu'un regroupement d'entreprises qui lors de la transaction n'affecte ni le résultat comptable, ni le résultat fiscal.
Les impôts différés sont déterminés selon la réglementation et les taux d'imposition votés ou annoncés en date de clôture et compte tenu du statut fiscal de la société à l'arrêté des comptes (notamment quant à son assujettissement à l'impôt sur les sociétés sur la partie de son activité imposable). Ils sont calculés sur la base des taux qui seront applicables lorsque l'actif d'impôt différé concerné est réalisé ou le passif d'impôt différé réglé.
Au 30 juin 2011, le Groupe a calculé les impôts différés au taux d'imposition de 33 1/3 %, à l'exception de l'activité bénéficiant du régime SIIC qui n'est pas redevable de cet impôt. Les montants d'impôts différés ainsi déterminés ne sont pas actualisés.
Les actifs d'impôts différés sont comptabilisés dans la mesure où il est probable qu'un bénéfice imposable futur sur lequel les différences temporelles pourront être imputées sera disponible. Cf. Note 16 "Impôts différés".
La charge d'impôt sur le résultat est comptabilisée au titre de chaque période intermédiaire sur la base de la meilleure estimation du taux d'impôt annuel moyen pondéré attendu pour la totalité de la période annuelle. Les montants à payer au titre de l'impôt sur le résultat d'une période intermédiaire peuvent devoir être ajustés lors d'une période intermédiaire ultérieure du même exercice si l'estimation relative au taux d'impôt annuel change.
Selon l'article 222-2 du règlement général de l'AMF, en cas de changement de périmètre ayant un impact sur les comptes supérieur à 25%, l'émetteur présente une information pro forma concernant au moins l'exercice en cours. En application de l'instruction de l'AMF d'octobre 2007, des comptes pro forma doivent être établis afin de présenter l'impact de cette opération sur les états financiers du Groupe
Le montant net des acquisitions et des cessions du premier semestre 2011 s'élèvent à -26,9 M€, soit moins de 14% des actifs de l'exercice. De ce fait, aucune information pro forma n'est nécessaire.
Les secteurs opérationnels au 30 juin 2011 se présentent comme suit (en milliers d'euros):
| 30 juin 2011 | Investissements directs |
gestion pour compte de tiers |
marchand de biens |
groupe |
|---|---|---|---|---|
| chiffre d'affaires (1) | 10 707 | 3 608 | 0 | 14 315 |
| coût de revient direct du chiffre d'affaires (2) | -2 591 | -1 326 | 0 | -3 917 |
| marge brute | 8 116 | 2 282 | 0 | 10 398 |
| autres produits | 43 | 0 | 0 | 43 |
| frais généraux | -1 156 | -1 104 | 0 | -2 260 |
| autres charges | -442 | 0 | 0 | -442 |
| résultat brut d'exploitation | 6 561 | 1 178 | 0 | 7 739 |
| résultat financier | -3 135 | 9 | 5 | -3 120 |
| résultat courant - modèle interne (3) | 3 427 | 1 187 | 5 | 4 619 |
| variation de juste valeurs des immeubles de placement et plus values | -3 929 | 0 | 0 | -3 929 |
| autres produits et charges non récurrents | 0 | 0 | 0 | 0 |
| amortissement du fonds de commerce | 0 | -304 | 0 | -304 |
| impôt | -117 | -311 | -1 | -428 |
| intérêts minoritaires | 70 | 70 | ||
| résultat net | -549 | 572 | 4 | 28 |
| total actif bilantiel par secteur | 198 399 | 3 432 | 33 | 201 864 |
| total dettes par secteur | 119 219 | 1 967 | 3 | 121 189 |
| 30 juin 2010 | Investissements directs |
gestion pour compte de tiers |
marchand de biens |
groupe |
|---|---|---|---|---|
| chiffre d'affaires | 11 284 | 1 408 | 900 | 13 592 |
| coût de revient direct du chiffre d'affaires | -2 097 | -181 | -702 | -2 980 |
| marge brute | 9 187 | 1 226 | 198 | 10 612 |
| autres produits | 27 | 0 | 11 | 38 |
| frais généraux | -1 146 | -521 | -6 | -1 673 |
| autres charges | -382 | 0 | 3 | -379 |
| résultat brut d'exploitation | 7 686 | 706 | 206 | 8 598 |
| résultat financier | -3 179 | 9 | 0 | -3 170 |
| résultat courant - modèle interne | 4 507 | 715 | 206 | 5 428 |
| variation de juste valeurs des immeubles de placement et plus values | -1 461 | 0 | 0 | -1 461 |
| autres produits et charges non récurrents | 0 | 0 | 0 | 0 |
| amortissement du fonds de commerce | 0 | -304 | 0 | -304 |
| impôt | -59 | -136 | -93 | -288 |
| intérêts minoritaires | ||||
| résultat net | 2 987 | 275 | 113 | 3 375 |
| total actif bilantiel par secteur | 213 735 | 1 641 | 102 | 215 478 |
| total dettes par secteur | 145 637 | 584 | 131 | 146 352 |
(3) Rapprochement entre le résultat opérationnel consolidé et le résultat courant modèle interne :
| rubriques | 30-juin-11 | 30-juin-10 |
|---|---|---|
| Résultat opérationnel | 3 309 | 6 521 |
| variation nette de juste valeur des immeubles de placement | 4 208 | 1 773 |
| Résultat de cession des immeubles détenus à court terme | -82 | 0 |
| autres produits et charges non récurrents | 0 | 0 |
| coût de l'endettement financier net | -3 687 | -3 714 |
| aures produits et charges financiers | 77 | 198 |
| amortissement du fonds de commerce | 304 | 304 |
| Quotes-parts de résultat courant mis en équivalence | 490 | 346 |
| résultat courant - modèle interne | 4 619 | 5 428 |
La variation de la valeur nette comptable des immeubles de placement se présente comme suit :
| Immeubles de placement | ||||
|---|---|---|---|---|
| Mouvements en milliers d'euros | Immeubles et terrains |
Usufruits | TOTAL | dont location financement |
| Au 1er janvier 2011 | 155 320 | 7 275 | 162 595 | 35 050 |
| Acquisitions hors frais | 214 | 214 | 0 | |
| frais d'acquisition | 0 | |||
| Transfert d'immeuble en actif destiné à la vente | -3 270 | -3 270 | ||
| Cessions | -80 | -80 | ||
| Retraitements contrats location financement | 0 | |||
| Variation de la juste valeur | -3 040 | -918 | -3 958 | 0 |
| Au 30 juin 2011 | 149 144 | 6 357 | 155 501 | 35 050 |
Le montant total de la variation de juste valeur des immeubles de placements et des actifs non courants disponibles à la vente s'élève à – 4 208 K€.
Ce montant se décompose en :
| Variation de juste valeur des immeubles de placements (cf. note 6) | -3 958 |
|---|---|
| Variation de juste valeur des actifs non courants disponibles à la vente (cf. note 10) | -250 |
| Total | -4 208 |
Au 30 juin 2011, l'ensemble des immeubles de placement figurant au bilan font l'objet d'hypothèques relatives aux emprunts bancaires contractés auprès des établissements de crédit (cf. note 23), exception faite des immeubles détenus par le biais de contrats de location financement.
Les immeubles transférés en actifs non courants destinés à la vente sont expliqués en note 10.
| Variations en milliers d'euros | |
|---|---|
| Au 1er janvier 2011 | 1 630 |
| Acquisitions | |
| Cessions | |
| Ajustement de la juste valeur (réserves) | 14 |
| Perte durable (charge) | -404 |
| Au 30 juin 2011 | 1 240 |
Les actifs financiers disponibles à la vente incluent des parts de SCPI, qui ne sont pas consolidées. Au 30 juin 2011, les parts de SCPI classées en actifs financiers disponibles à la vente font l'objet de nantissements liés aux emprunts bancaires auprès des établissements de crédit. La perte durable résulte de la diminution de la durée de vie résiduelle des droits sur les parts détenues en usufruits et est enregistrée en autres produits et charges financiers.
Les créances clients et comptes rattachés se décomposent comme suit :
| Montants en milliers d'euros | 30-juin-11 | 31-déc-10 |
|---|---|---|
| Créances fiscales et sociales | 401 | 347 |
| Créances clients | 4 568 | 4 861 |
| Dépréciation des créances clients | 1 127 | -829 |
| Autres débiteurs | 231 | 283 |
| Total créances clients et comptes rattachés | 6 327 | 4 662 |
| Autres créances et comptes de régularisation | 1 346 | 1 123 |
L'augmentation des créances clients et des comptes de régularisation s'explique essentiellement par l'enregistrement en factures à établir des taxes foncières à refacturer aux locataires à hauteur de six mois et par l'accroissement des créances clients de Paref Gestion, consécutives à des commissions de souscription en fin de semestre.
Au 30 juin 2011, les 5 principales créances clients représentent 2 432 K€
La juste valeur des créances clients correspond à leur valeur nette comptable au 30 juin 2011.
| couverture parfaite |
couverture non parfaite |
|
|---|---|---|
| notionel des swaps détenus | 29 141 | 10 701 |
| durée résiduelle moyenne | 3,4 | 5,0 |
| taux moyen payé | 4,00% | 3,49% |
| taux reçu | euribor 3 mois | euribor 3 mois |
| juste valeur au 30 juin 2011 | -1 516 | -88 |
| juste valeur au 31 décembre 2010 | -2 536 | -36 |
| variation de juste valeur | 1 019 | -52 |
| Variations en milliers d"euros | |
|---|---|
| Au 1er janvier 2011 | 35 400 |
| acquisitions (travaux) | |
| Vente d'immeuble | -27 000 |
| Transfert d'immeuble en actifs non courants destinés à la vente |
3270 |
| Variation de la juste valeur | -250 |
| Au 30 juin 2011 | 11 420 |
| En milliers d'euros | Nombre d'actions (en unités) |
Capital social (en K€) |
Primes d'émission (en K€) |
Total |
|---|---|---|---|---|
| Au 30 juin 2011 | 1 007 253 | 25 181 | 29 380 | 54 561 |
| Au 31 décembre 2010 | 1 007 253 | 25 181 | 29 380 | 54 561 |
Au 30 juin 2011, le capital social du Groupe est composé de 1 007 253 actions, d'une valeur nominale de 25 euros. Ce capital est entièrement libéré.
| Situation au 30 juin 2011 | Situation au 31 décembre 2010 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Noms | Nombre d'actions |
% du capital | Nombre de droits de vote |
% droits de vote |
Nombre d'actions |
% du capital | Nombre de droits de vote |
% droits de vote |
| Anjou Saint Honoré | 158 033 | 15,69% | 285 066 | 18,56% | 158 033 | 15,69% | 285 066 | 18,51% |
| Parfond | 131 821 | 13,09% | 263 642 | 17,16% | 131 821 | 13,09% | 263 642 | 17,12% |
| Bielle | 22 767 | 2,26% | 42 510 | 2,77% | 22 767 | 2,26% | 45 534 | 2,96% |
| Hubert Lévy-Lambert | 750 | 0,07% | 1 500 | 0,10% | 750 | 0,07% | 1 500 | 0,10% |
| Guillaume Lévy-Lambert | 5 334 | 0,53% | 10 668 | 0,69% | 5 334 | 0,53% | 10 668 | 0,69% |
| Famille Lévy-Lambert | 318 705 | 31,64% | 603 386 | 39,28% | 318 705 | 31,64% | 606 410 | 39,37% |
| Gesco SA | 110 598 | 10,98% | 218 705 | 14,24% | 110 598 | 10,98% | 218 705 | 14,20% |
| SL UN | 16 886 | 1,68% | 30 772 | 2,00% | 16 886 | 1,68% | 30 772 | 2,00% |
| Jean Louis Charon | 6 666 | 0,66% | 13 332 | 0,87% | 6 666 | 0,66% | 13 332 | 0,87% |
| Madar | 11 743 | 1,17% | 23 486 | 1,53% | 11 743 | 1,17% | 23 486 | 1,52% |
| Picard SAS | 2 120 | 0,21% | 4 240 | 0,28% | 2 120 | 0,21% | 4 240 | 0,28% |
| MO 1 | 100 790 | 10,01% | 175 580 | 11,43% | 100 790 | 10,01% | 175 580 | 11,40% |
| Autres signataires du pacte | 248 803 | 24,70% | 466 115 | 30,34% | 248 903 | 24,71% | 466 315 | 30,27% |
| Total pacte d'actionnaires | 567 508 | 56,34% | 1 069 501 | 69,62% | 567 608 | 56,35% | 1 072 725 | 69,64% |
| Orfim | 50 747 | 5,04% | 50 747 | 3,30% | 50 747 | 5,04% | 50 747 | 3,29% |
| Paref | 18 257 | 1,81% | 0,00% | 18 645 | 1,85% | 0,00% | ||
| Tocqueville dividende | 39 897 | 3,96% | 39 897 | 2,60% | 39 897 | 3,96% | 39 897 | 2,59% |
| Autres actionnaires | 330 844 | 32,85% | 376 101 | 24,48% | 330 356 | 32,80% | 376 930 | 24,47% |
| Total hors pacte | 439 745 | 43,66% | 466 745 | 30,38% | 439 645 | 43,65% | 467 574 | 30,36% |
| Total général | 1 007 253 | 100,00% | 1 536 246 | 100,00% | 1 007 253 | 100,00% | 1 540 299 | 100,00% |
Le groupe Paref a comptabilisé 290 K€ de provisions, destinées à couvrir deux litiges avec les locataires des immeubles de Rueil et de Paris, rue du Roule et une proposition de rectification au titre de la Tva.
| Montants en milliers d'euros | 30-juin-11 | 31-déc.-10 |
|---|---|---|
| Provision Rueil (Paref) | 200 | 200 |
| Provision litige fiscal (Paref) | 20 | 112 |
| Provision Roule (Paref) | 70 | 70 |
| Total | 290 | 382 |
| En milliers d'euros | 30-juin-11 | 31-déc-10 |
|---|---|---|
| Non courants | 99 398 | 111 228 |
| Emprunts bancaires | 75 537 | 86 710 |
| Emprunts bancaires - location financement | 24 142 | 24 874 |
| Retraitement des frais d'émission d'emprunt | -281 | -356 |
| sous total | 99 398 | 111 228 |
| Courants | 8 410 | 15 491 |
| Emprunts bancaires | 7 064 | 14 228 |
| Emprunts bancaires – location financement | 1 465 | 1 404 |
| Retraitement des frais d'émission d'emprunt | -119 | -141 |
| sous total | 8 410 | 15 491 |
| Total | 107 808 | 126 719 |
Au 30 juin 2011, la quasi-totalité des emprunts est à taux fixe ou à taux variable "swapé" (voir note 6).
Aucun nouvel emprunt n'a été souscrit au cours du premier semestre 2011.
Les échéances des emprunts à long terme se ventilent de la façon suivante :
| En milliers d'euros | 30-juin-11 | 31-déc-10 |
|---|---|---|
| De 1 à 2 ans | 15 313 | 15 355 |
| De 2 à 5 ans | 36 348 | 44 360 |
| Plus de 5 ans | 47 737 | 51 514 |
| Total | 99 398 | 111 229 |
Le taux moyen d'intérêt des emprunts du groupe (taux effectif incluant l'amortissement des frais d'émission d'emprunt) s'est élevé au cours du premier semestre 2011 à 6,29% contre 5,60% au premier semestre 2010. Ce taux inclus le coût des remboursements anticipés qui représente 361 K€. Le taux retraité de ces coûts s'élève à 5,68%).
Le montant des frais sur emprunts restant à étaler sur la durée de vie des emprunts est de 399 K€ au 30 juin 2011.
Les actifs et passifs d'impôts différés sont compensés dès lors que le Groupe a un droit juridiquement exécutoire de compenser les actifs et passifs d'impôts exigibles et quand les impôts sont prélevés par la même autorité fiscale.
Les montants compensés se ventilent de la façon suivante :
| Montants en millers d'euros | |
|---|---|
| Mandat de gestion | 1 318 |
| Actifs financiers disponibles à la vente | 111 |
| Mise en équivalence Vivapierre | 317 |
| Autres | 52 |
| Total | 1 798 |
Les loyers et charges refacturées se ventilent comme suit au 30 juin 2011
| En milliers d'euros | 30-juin-11 | 30-juin-10 |
|---|---|---|
| Loyers et charges refacturées | 10 707 | 11 126 |
| Dont habitation | 1 563 | 1 538 |
| Dont commercial | 9 144 | 9 588 |
| En milliers d'euros | 30-juin-11 | 30-juin-10 |
|---|---|---|
| Commissions de gestion | 1 066 | 1 104 |
| Commissions de souscription | 2 531 | 462 |
| Total | 3 597 | 1 566 |
Le tableau ci-après fait ressortir le rapprochement entre le chiffre d'affaires consolidé tel qu'il est publié et les différentes rubriques du compte de résultat.
| En milliers d'euros | note | 30-juin-11 | 30-juin-10 |
|---|---|---|---|
| Loyers et charges locatives refacturées | 16 | 10 708 | 11 126 |
| commissions de gestion | 17 | 1 066 | 1 104 |
| commissions de souscription | 17 | 2 531 | 462 |
| Vente d'immeubles en marchand de biens | 0 | 900 | |
| autres produits | 10 | ||
| Total | 14 315 | 13 592 |
| Montants en milliers d'euros | 30-juin-11 | 30-juin-10 |
|---|---|---|
| Impôts courants | -400 | -433 |
| Impôts différés | -28 | 145 |
| Total | -428 | -288 |
Le taux d'impôt réel est de 33,33% et n'est appliqué que sur la partie de l'activité imposable du groupe Paref.
| Montants en milliers d'euros | 30-juin-11 | 30-juin-10 |
|---|---|---|
| résultat net attribuable aux actionnaires (en K€) | 28 | 3 375 |
| Nombre moyen pondéré et ajusté d'actions ordinaires hors autocontrôle | 895 195 | 895 195 |
| Résultat net par action ajusté (€ par action) | 0,03 | 3,77 |
Les dividendes versés au cours du premier semestre 2011, au titre de l'exercice 2010, se sont élevés à 2 967 K€ (3,00 € par action).
PAREF a procédé le 7 juillet 2011 à l'acquisition de 100% des titres de la société Watford qui dispose d'un terrain à bâtir situé à Nanterre, bénéficiant d'un permis de construire de 11.000 m² purgé de tout recours. Cette opération doit aboutir à la construction d'un immeuble de bureaux HQE.
L'immeuble de la Houssaye en Brie (14.438 m²) a été reloué partiellement (5.720 m²) avec prise d'effet au 1er septembre 2011 pour 206 K€ HT/an dans le cadre d'un bail de deux ans.
Au 30 juin 2011, la plupart des immeubles du groupe sont hypothéqués ou font l'objet de privilège de prêteur de deniers en garantie d'un montant total d'emprunts de 99 986 K€. Les parts de SCPI classées en actifs financiers disponibles à la vente font l'objet de nantissement en garantie d'un montant total d'emprunts de 309 K€.
| poste d'actif | note | total du poste |
engagement donné |
|---|---|---|---|
| immeubles de placements | 6 | 155 501 | 80 353 |
| actifs non courants destinés à la vente | 10 | 11 420 | 1 647 |
| actifs financiers disponibles à la vente | 7 | 1 240 | 104 |
| Total | 168 161 | 82 104 |
La société loue son siège social sous contrat de location simple. Le bail a été signé le 24 octobre 2006 pour neuf ans, avec faculté de résiliation triennale. Le Groupe a un engagement ferme de paiement de loyers futurs minimum comme suit au 30 juin 2011 :
| 30-juin-11 | 31-déc-10 | |
|---|---|---|
| Moins d'un an | 214 | 214 |
| De 1 à 3 ans | 107 | 214 |
| Total | 321 | 428 |
Les titres de la société Vivapierre, mise en équivalence, sont nantis, au 30 juin 2011, au profit d'une banque à hauteur de 3 000 K€ en garantie d'une autorisation de découvert du même montant.
Un locataire de la Courneuve bénéficie d'une option d'achat pour un prix de 14 000 K€ partiellement indexé sur le coût de la construction. Cette option est exerçable pendant un délais de six mois à compter du 1er octobre 2012.
Une promesse de vente a été signée sur l'immeuble des Ulis au prix de 3 M€ avec une date d'échéance fin 2011. Cette promesse s'accompagne d'un protocole de résiliation du bail avec le versement d'une indemnité par le locataire à la date de réalisation de la vente .
Paref a reçu de certains locataires des garanties bancaires à première demande, en remplacement des dépôts de garantie liés à leur bail. Au 31 décembre 2010, le montant de ces garanties s'élève à 1 461 K€.
Au 30 juin 2011, Paref détient 27,24% des titres de Vivapierre.
Les principales données financières relatives à la mise en équivalence sont les suivantes
| 30-juin-11 | |||
|---|---|---|---|
| montants en K€ | total | QP Paref | |
| Bilan | |||
| total de l'actif | 121 644 | 33 136 | |
| total du passif | 92 932 | 25 315 | |
| capitaux propres | 28 712 | 7 821 | |
| Compte de résultat | |||
| chiffre d'affaire | 4 512 | 1 229 | |
| Quote-part dans le résultat des activités récurrentes | 1 797 | 490 | |
| Quote-part dans les variations de justes valeurs | 725 | 197 | |
| Quote-part dans le résultat global | 2 522 | 687 |
A l'exception des transactions suivantes, aucune transaction avec les parties liées n'a été enregistrée au cours du premier semestre 2011.
| Rémunérations payées aux principaux dirigeants | 30-juin-11 | 30-juin-10 |
|---|---|---|
| a ) avantages à court terme | 228 | 228 |
| b) avantages postérieurs à l'emploi | 0 | 0 |
| c) autres avantages à long terme | 0 | 0 |
| d) indemnités de fin de contrat de travail | 100 | 0 |
| e) paiement fondé sur des actions | 3 | 12 |
| total | 331 | 240 |
| Montants en milliers d'euros | 30-juin-11 | 30-juin-10 |
|---|---|---|
| Commissions d'apporteurs | 1 326 | 181 |
| autres | 940 | 755 |
| total | 2 266 | 936 |
26 P A R E F J'atteste, qu'à ma connaissance, les comptes résumés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des sociétés comprises dans la consolidation du Groupe PAREF, et que le rapport d'activité semestriel ci-joint présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leurs incidences sur les comptes semestriels, des principales transactions entre parties liées, ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.
Fait à Paris, le 12 septembre 2011
Alain Perrollaz Président du directoire
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