Earnings Release • Feb 16, 2023
Earnings Release
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1 Ratio d'endettement (LTV pour Loan to Value) : dette nette consolidée tirée divisée par la valeur du patrimoine consolidé hors droits
2 Excluant l'immeuble le Gaïa qui a été cédé fin mars 2022 et l'immeuble en restructuration sur l'actif Léon Frot (Paris)
Le Conseil d'Administration propose un dividende de 3€ par action payable en numéraire pour l'exercice 2022, ce dernier sera soumis à l'approbation de l'Assemblée Générale qui se réunira le 17 mai 2023.
Le Conseil d'Administration, réuni le 16 février 2023, a arrêté les comptes sociaux et consolidés au 31 décembre 2022. Les procédures d'audit par les commissaires aux comptes sont en cours.
« Au cours de l'année 2022, nous avons poursuivi notre stratégie de renforcement du patrimoine avec des actifs répondant aux objectifs de notre politique ESG. Nos résultats annuels sous-jacents sont en croissance, tant dans nos opérations que dans les résultats financiers. En prenant appui sur l'ADN entrepreneurial de PAREF, nous continuerons d'offrir des services haut de gamme à nos clients et à déployer le plan ESG "Create More" avec nos parties prenantes.
Je souhaite adresser mes remerciements et ma reconnaissance à tous les collaborateurs du Groupe PAREF pour leur implication tout au long de l'année, dans un environnement opérationnel complexe. C'est grâce à leur engagement quotidien que nous avons atteint cette année ces résultats si prometteurs.»
Antoine Castro – Président & Directeur Général du Groupe PAREF
Au 31 décembre 2022, PAREF détient :
L'activité de location reste dynamique avec la mise en location de plus de 9 000 m², représentant environ 12% des actifs immobiliers, dont notamment :
Grâce à ces signatures, le taux d'occupation financier (TOF) du portefeuille ressort à 99,1%4 au 31 décembre 2022, contre 95,3% au 31 décembre 2021.
La maturité moyenne pondérée des baux (WALB) s'établit à 4,2 ans à fin décembre 2022, contre 4,4 ans fin 2021.
L'échéancier des baux sur le patrimoine détenu en propre est le suivant :
Les revenus locatifs nets de PAREF s'établissent à 6,7 M€ en 2022, en retrait de 16% par rapport à 8,0 M€ en 2021. Ceci est principalement expliqué par :
3 Excluant les espaces de parking de la Tour Franklin
4 Excluant l'immeuble en restructuration sur l'actif Léon Frot (Paris)
| Résultats locatifs sur le patrimoine détenu en propre (K€) |
2021 | 2022 | Evolution en % |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 8 839 | 7 088 | -20% |
| Charges locatives refacturées | 2 586 | 2 555 | -1% |
| Charges locatives, taxes et assurances | -3 454 | -2 915 | -16% |
| Charges non récupérables | -868 | -360 | -59% |
| Autres revenus | 2 | 0 | -97% |
| Total revenus locatifs nets | 7 974 | 6 728 | -16% |
A périmètre constant, les revenus locatifs bruts est en légère diminution (-0,9%) par rapport à 2021.
Le taux de rendement brut moyen des actifs détenus en propre s'établit à 6,5 % contre 6,6% fin 20215 .
PAREF poursuit la stratégie de rotation des actifs définie en 2018. Cette stratégie a pour objectif la cession des actifs non stratégiques et matures, et le repositionnement progressif du portefeuille vers des actifs de taille plus significative, principalement situés dans le Grand Paris.
Ainsi, la cession de l'actif de bureau situé à Juvisy a généré un premium de 60% au regard de la dernière valorisation au 31 décembre 2021.
L'immeuble Le Gaïa6 , actif de bureau de près de 11 000 m² loué à des locataires de grande qualité, a été cédé à un prix net vendeur en ligne avec la dernière valorisation réalisée par un expert indépendant.
5 Excluant l'actif en restructuration (Léon Frot - Paris)
6 Détenu à 50% travers la société Wep Watford
La valeur du patrimoine de PAREF s'établit à 192 M€ au 31 décembre 20227 . Le patrimoine se compose de 179 M€ d'actifs immobiliers et 13 M€ de participations financières dans des fonds gérés par le Groupe.
| Chiffres clés du patrimoine immobilier8 | 31/12/2021 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Nombre d'actifs | 9 | 7 |
| Surface locative (en exploitation) | 82 363 m² | 74 191 m² |
| Valorisation | 184 M€ | 179M€ |
A périmètre constant, le patrimoine immobilier détenu en propre s'élève à 179 M€, en hausse de 10% par rapport au 31 décembre 2021.
L'évolution du patrimoine immobilier s'explique principalement par :
Le Groupe s'appuie sur ses deux filiales, PAREF Gestion et PAREF Investment Management, qui apportent leur savoir-faire auprès des investisseurs institutionnels et particuliers et proposent des services couvrant l'ensemble de la chaine de valeur des actifs et des fonds immobiliers.
Les souscriptions brutes collectées sur les fonds SCPI au cours de l'année s'élèvent à 194 M€, représentant une très forte augmentation (+92%) par rapport à 2021.
Cette hausse est principalement expliquée par la croissance de la collecte sur la SCPI Novapierre Allemagne 2 (+98 M€ par rapport à 2021), démontrant la confiance des investisseurs dans la stratégie déployée et la capacité de la société de gestion à délivrer de belles performances.
| Type | Fonds | Collecte brute 2021 (M€) |
Collecte brute 2022 (M€) |
Evolution en % |
|---|---|---|---|---|
| Novapierre Allemagne 2 | 29 | 127 | 337% | |
| Interpierre France | 18 | 22 | 25% | |
| SCPI | Novapierre Résidentiel | 32 | 22 | -32% |
| Interpierre Europe Centrale | 17 | 15 | -9% | |
| Novapierre Allemagne | 5 | 6 | 30% | |
| Novapierre 1 | 0,4 | 1,2 | 200% | |
| Total | 101 | 194 | 92% |
7 Incluant la participation dans les sociétés mises en équivalence dont 27,24% de l'OPPCI Vivapierre et excluant la valeur des titres de PAREF Gestion
8 Hors participations minoritaires dans SCPI/OPPCI. Incluant l'immeuble le Gaïa en quote-part jusqu'au 31 décembre 2021. Ce dernier a été cédé courant 1 er trimestre 2022
Le ratio de souscription nette sur souscription brute ressort à 89,10%, démontrant la confiance des investisseurs particuliers dans les produits proposés par le Groupe.
En matière d'investissement, le Groupe a réalisé près de 275 M€ d'acquisitions pour l'ensemble des SCPI sous gestion et renforce sa présence européenne, en particulier :
Le Groupe a également poursuivi la gestion proactive des portefeuilles des véhicules gérés en procédant à des arbitrages pour 57 M€ en 2022, dont notamment :
Preuve de la qualité de la gestion du Groupe PAREF, la performance des SCPI sous gestion s'améliore avec des taux de distribution en phase ou au-delà des prévisionnels.
Par ailleurs, les revalorisations significatives du prix des parts de trois SCPI illustrent la capacité du Groupe à créer de la valeur à long terme pour lesinvestisseurs et confirment la pertinence desstratégies d'investissement mises en place.
| Fonds | Taux de distribution10 |
Hausse du prix de part |
Performance Totale11 |
|---|---|---|---|
| Interpierre Europe Centrale | 5,37% | 5,37% | |
| Novapierre Allemagne 2 | 4,50% | 4,00% | 8,50% |
| Novapierre Allemagne | 4,80% | 7,69% | 12,49% |
| Novapierre 1 | 4,51% | 4,51% | |
| Interpierre France | 5,40% | 5,40% | |
| Novapierre Résidentiel | 2,28%12 | 4,31% | 6,59% |
9 Cifocoma et Cifocoma 2 ont cédé 107 actifs courant 2022 à des prix supérieurs à la dernière valorisation effectuée par l'expert externe au 31 décembre 2020, dans le cadre de dissolution anticipée votée par l'assemble générale extraordinaire des fonds
10 Taux de distribution : il s'agit de la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l'associé, versé au titre de l'année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote‑part de plus‑values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l'année n.
11 L'indicateur « Performance Totale » n'est pas un indicateur normé par l'ASPIM. Il s'agit de la somme du taux de distribution annuelle et de la variation du prix de souscription de la part de la SCPI
12 Concernant Novapierre Résidentiel, taux de distribution de 2,28% dont la totalité correspond au versement de plus-values de cessions
Le patrimoine géré par PAREF Gestion pour compte de tiers atteint 2,1 milliards d'euros, en progression de +13% par rapport au 31 décembre 2021 à 1,8 milliard d'euros.
| Type | Fonds | Stratégie | Actifs sous gestion (M€) 31/12/21 |
Actifs sous gestion (M€) 31/12/22 |
Evolution en % |
|---|---|---|---|---|---|
| Novapierre Allemagne13 | Commerces | 672 | 662 | -2% | |
| 13 Novapierre Allemagne 2 |
Commerces | 185 | 380 | 105% | |
| Novapierre Résidentiel13 | Résidentiel | 351 | 364 | 4% | |
| Interpierre France13 | Bureau/Logistique | 208 | 275 | 32% | |
| SCPI | 13 Novapierre 1 |
Commerces | 247 | 240 | -3% |
| Interpierre Europe Centrale13 | Bureau/Logistique | 16 | 43 | 168% | |
| Cifocoma 14 | Commerces | 26 | 4 | -84% | |
| Cifocoma 214 | Commerces | 25 | 4 | -84% | |
| Sous-total SCPI | 1 732 | 1 974 | 14% | ||
| OPPCI | Vivapierre | Résidences hôtelières | 87 | 83 | -5% |
| Total OPPCI | 87 | 83 | -5% | ||
| Autres FIA | 26 | 26 | 2% | ||
| Total | 1 845 | 2 082 | 13% |
PAREF Investment Management opère en France, en Italie, en Allemagne et en Suisse. Elle a pour mission d'apporter aux investisseurs institutionnels les compétences et services déjà fournis au Groupe en matière d'investissement, d'Asset Management et de Property Management, de gestion de projets, de services juridiques et financiers.
Depuis 2021, PAREF Investment Management gère un projet de redéveloppement de bureau sur l'actif The Trade situé à Francfort en Allemagne et un immeuble de bureau BC 140 à Budapest en Hongrie pour le compte d'investisseurs institutionnels.
Le projet de restructuration de l'immeuble The Medelan situé dans le centre-ville historique de Milan, géré par la filiale italienne, a connu de très importants progrès en matière d'activité locative courant 2022 : 91% dessurfaces de bureaux et 43% dessurfaces commercialessont louées ou sous offresfermes. Cet actif à usage mixte se déploie sur près de 55 000 m² et offre les meilleurs standards du marché, notamment environnementaux avec le certificat Leed Platinium. Le projet a été livré au premier trimestre 2022.
| Commissions (en K€) | 2021 | 2022 | Evolution en % |
|---|---|---|---|
| Revenus des commissions | |||
| - de gestion | 11 884 | 15 508 | 30% |
| - de souscription | 9 435 | 18 759 | 99% |
| Total Revenus des commissions | 21 320 | 34 266 | 61% |
13Capital variable
14Capital fixe
Les commissions de gestion progressent de 30% par rapport à 2021 pour atteindre 15,5 M€ en 2022. Cette hausse s'explique principalement par les synergies et la croissance des activités :
Les commissions de souscription brutes s'élèvent à 18,8 M€ en 2022, soit une augmentation de +99% par rapport à 2021, du fait de la forte hausse de la collecte en 2022.
Les actifs sous gestion du Groupe dépassent 3,0 milliards d'euros au 31 décembre 2022, en progression de 12% par rapport au 31 décembre 2021.
| En M€ | 31/12/2021 | 31/12/2022 | Evolution en % |
|---|---|---|---|
| 1. Gestion pour compte propre |
|||
| Actifs détenus en propre par PAREF | 165 | 179 | 8% |
| Participations détenues par PAREF15 | 31 | 13 | -59% |
| Total patrimoine PAREF | 196 | 192 | -2% |
| 2. Gestion pour compte de tiers particuliers et |
|||
| institutionnels | |||
| Novapierre Allemagne | 672 | 662 | -2% |
| Novapierre Allemagne 2 | 185 | 380 | 105% |
| Novapierre Résidentiel | 351 | 364 | 4% |
| Interpierre France | 208 | 275 | 32% |
| Novapierre 1 | 248 | 240 | -3% |
| Interpierre Europe Centrale | 16 | 43 | 168% |
| Cifocoma | 26 | 4 | -84% |
| Cifocoma 2 | 25 | 4 | -84% |
| Vivapierre | 87 | 83 | -5% |
| Autre FIA 16 | 26 | 26 | 2% |
| Actifs gérés par PAREF Gestion | 1 845 | 2 082 | 13% |
| Actifs gérés par PAREF Investment Management17 | 656 | 739 | 13% |
| Total patrimoine géré pour compte de tiers | 2 501 | 2 821 | 13% |
| Retraitements18 | -12 | -13 | 7% |
| 3. PATRIMOINE TOTAL GERE |
2 686 | 3 001 | 12% |
15 Incluant la participation danslessociétés mises en équivalence dont 27,24% de l'OPPCI Vivapierre et 50% de la société Wep Watford (société détenant l'immeuble le Gaïa à Nanterre, La Défense) jusqu'au 31 décembre 2021, dont l'actif a été cédé au 1 er trimestre 2022 16 Foncière Sélection Régions
17 Comprend l'actif The Medelan en Italie, l'actif The Trade en Allemagne et l'actif de bureau en Hongrie
18 La participation dans l'OPPCI Vivapierre
| Compte de résultat consolidé détaillé (en K€) | 2021 | 2022 | Evolution |
|---|---|---|---|
| en % | |||
| Revenus locatifs bruts | 8 839 | 7 088 | -20% |
| Charges locatives refacturées | 2 586 | 2 555 | -1% |
| Charges locatives, taxes et assurances | -3 454 | -2 915 | -16% |
| Charges locatives et taxes non récupérées | -868 | -360 | -59% |
| Autres revenus | 2 | 0 | -96% |
| Revenus locatifs nets | 7 974 | 6 728 | -16% |
| Chiffres d'affaires sur commissions - de gestion |
21 320 11 884 |
34 266 15 508 |
61% 30% |
| - de souscription | 9 435 | 18 759 | 99% |
| Revenus des commissions | 21 320 | 34 266 | 61% |
| Chiffres d'affaires | 29 293 | 40 994 | 40% |
| Rémunérations d'intermédiaires | -9 960 | -16 804 | 69% |
| -dont honoraires de partenaires | -3 935 | -4 908 | 25% |
| -dont rétro-commissions de souscription | -6 025 | -11 895 | 97% |
| Charges générales d'exploitation | -14 474 | -18 382 | 27% |
| Amortissements et dépréciations | -1 051 | -1 098 | 4% |
| Résultat opérationnel courant | 3 807 | 4 710 | 24% |
| Résultat de cession des immeubles de placement | 2 910 | 1 647 | -43% |
| Variation de juste valeur des immeubles de placement | 3 134 | -2 011 | n.a. |
| Résultat opérationnel | 9 852 | 4 346 | -56% |
| Produits financiers | - | 166 | n.a |
| Charges financières | -1 086 | -1 184 | 9% |
| Coût de l'endettement financier net | -1 086 | -1 018 | -6% |
| Autres charges et produits financiers | 307 | 2 339 | 661% |
| Ajustement de valeur des instruments financiers | - | 356 | n.a. |
| Quote-part des sociétés mises en équivalence19 | 2 078 | -1 551 | n.a. |
| Résultat net avant impôts | 11 151 | 4 471 | -60% |
| Charges d'impôts | -117 | -436 | 272% |
| Résultat net consolidé | 11 034 | 4 036 | -63% |
| Résultat net attribuable aux participations ne donnant pas | |||
| le contrôle | - | - | n.a. |
| Résultat net consolidé part du Groupe | 11 034 | 4 036 | -63% |
| Nombre moyen d'actions (non dilué) | 1 508 131 | 1 508 911 | |
| Résultat net consolidé par action (part du Groupe) | 7,32 | 2,67 | -63% |
| Nombre moyen d'actions (dilué) | 1 511 418 | 1 508 911 | |
| Résultat net consolidé par action (part du Groupe dilué) | 7,30 | 2,67 | -63% |
Le résultat opérationnel courant est de 4,7 M€, en hausse de 24% par rapport à 2021. Ceci s'explique notamment par :
19 Incluant les participations dans les sociétés mises en équivalence dont principalement 27,24% de l'OPPCI Vivapierre et 50% de Wep Watford (société détenant l'immeuble le Gaïa à Nanterre, La Défense). L'actif détenu par Wep Watford a été cédé courant 1er trimestre 2022.
mandats de gestion signés courant 2021 et d'investissements et d'arbitrages réalisés courant 2022 (notamment la cession des actifs de Cifocoma et Cifocoma 2) ;
Au-delà des éléments ci-dessus, les points suivants ont également contribué aux résultats nets :
Le montant nominal de la dette financière brute tirée du Groupe PAREF ressort à 60 M€, stable par rapport au 31 décembre 2021.
Le coût moyen de la dette tirée s'élève à 1,60% au 31 décembre 2022, contre 1,67% au 31 décembre 2021.
L'évolution du coût de la dette depuis 2018 est présentée ci-dessous :
La maturité moyenne résiduelle de la dette s'établit à 1,1 an au 31/12/2022, contre 2,1 ans fin 2021. L'intégralité de la dette tirée est couverte par des instruments financiers, limitant ainsi sa sensibilité à l'évolution des taux.
Les ratios financiers du Groupe PAREF sont solides :
| 31/12/2021 | 31/12/2022 | Covenant | |
|---|---|---|---|
| LTV20 | 22% | 22% | <50% |
| ICR21 | 4,6x | 4,7x | >2,5x |
| DSF22 | 13% | 13% | <30% |
| Valeur de patrimoine consolidée23 | 232 M€ | 230 M€ | >125 M€ |
Le Groupe PAREF dispose de 50M€ de liquidités au 31/12/2022 : une trésorerie de 10 M€, et une ligne de crédit disponible de 40 M€.
21 ICR (Interest Coverage Ratio): le résultat opérationnel courant divisé parlesfraisfinanciers consolidés horsfrais de remboursement anticipés.
20 LTV (Loan to Value) : dette nette consolidée tirée divisée par la valeur du patrimoine consolidé hors droits.
22 DSF : dette financière sécurisée divisée par la valeur consolidée du patrimoine (incluant la valeur des titres de PAREF Gestion)
23 Incluant la valeur des titres de PAREF Gestion au 31 décembre 2022
La Valeur Nette de Reconstitution EPRA (Net Reinstatement Value/NRV) s'élève à 128,0 € par action, en recul de 1,5% par action au 31 décembre 2022 (contre 130,0 € par action au 31 décembre 2021).
L'évolution s'explique par la distribution de dividendes en 2022 de -4,7€ par action et la variation de juste valeur des immeubles de placement à périmètre constant de -1,3€ par action, partiellement compensée par le résultat net récurent pour +3,3€ par action et une légère augmentation sur la réévaluation des autres actifs non courants, soit +0,9€ par action.
Conformément aux recommandations de l'EPRA (« Best Practices Recommandations »), les indicateurs d'ANR EPRA sont déterminés notamment à partir des capitaux propres consolidés en normes IFRS (incluant la méthode de la juste valeur), de la valeur de marché de la dette et desinstruments financiers.
| EPRA NRV (Valeur nette de reconstitution) - en K€ | 31/12/2021 | 31/12/2022 | Evolution |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres IFRS - Part du groupe | 146 082 | 144 437 | en % -1% |
| Inclut / Exclut | |||
| - | - | - | |
| Instrument hybride | |||
| ANR dilué | 146 082 | 144 437 | -1% |
| Inclut | |||
| Réévaluation des immeubles de placement | - | - | - |
| Réévaluation des immeubles en restructuration | - | - | - |
| Réévaluation des autres actifs non courants (valeur | 37 105 | 38 476 | 4% |
| du fonds de commerce de PAREF Gestion24) | |||
| Réévaluation des contrats de crédit-bail | - | - | - |
| Réévaluation des stocks | - | - | - |
| ANR dilué à la juste valeur | 183 187 | 182 913 | 0% |
| Exclut | |||
| Impôts différés liés à la plus-value latente des | - | - | - |
| immeubles de placement | |||
| Juste valeur des instruments financiers | 477 | -1 967 | n.a. |
| Ecart d'acquisition résultant des impôts différés | - | - | |
| Ecart d'acquisition inscrit au bilan | n.a. | n.a. | |
| Actifs incorporels | n.a. | n.a. | |
| Inclut | |||
| Juste valeur des dettes | n.a. | n.a. | |
| Réévaluation des actifs incorporels | - | - | - |
| Droits de mutation | 12 354 | 12 130 | -2% |
| ANR | 196 018 | 193 076 | -2% |
| Nombre d'actions totalement dilué | 1 508 356 | 1 508 911 | |
| ANR par action (en €) | 130,0 | 128,0 | -2% |
24 La valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion a été réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation au 31 décembre 2022.
Un comité ESG, au sein du conseil d'administration de PAREF, a été créé en juin 2022. Cet organe de surveillance est composé de 5 membres, dont 3 membres du Conseil d'administration : Dietrich Heidtmann qui préside le comité ainsi qu'Antoine Castro et Yufei Jin, et 2 experts externes : Sander Paul van Tongeren, fondateur et ancien PDG de GRESB, et Ella Etienne-Denoy, présidente et directrice générale de GreenSoluce from CBRE.
Tous deux apportent leur expertise de l'immobilier durable, de la finance durable et de la gestion des données ESG et des technologies vertes.
Le comité s'est réuni deux fois en 2022 pour superviser la mise en œuvre de la stratégie ESG du Groupe.
En tant que signataire des UNPRI25 , le Groupe a mis en place une charte d'investissement responsable afin d'intégrer les critères ESG dans le processus d'investissement dès la phase d'acquisition ou d'entrée en portefeuille et pendant toute la durée de gestion de l'actif. La mise en place d'un outil ESG modulable sur 16 critères précis a permis de réaliser une évaluation complète du patrimoine détenu en propre. Cette évaluation conduira à la définition de plans d'actions pour améliorer la performance ESG de chaque actif.
Le Groupe a également effectué des actions sur les actifs gérés pour compte de tiers. Deux SCPI sous gestion ont reçu le label ISR26 : Interpierre France en juin 2022 et Interpierre Europe Centrale début 2023. Ainsi, ces deux fonds sont classés Article 8 au titre du règlement SFDR27 .
Dans le cadre de la lutte contre le réchauffement climatique, des audits énergétiques ont été initiés en 2022 sur les actifs sous gestion situés en France. Le résultat de cet audit se traduira par des actions permettant d'améliorer l'efficacité énergétique et de réduire la consommation d'énergie de 40% d'ici 2030, conformément à l'exigence du Décret Tertiaire.
Par ailleurs, le Groupe s'engage à limiter l'impact environnemental de ses opérations au quotidien, par une politique de déplacements professionnels éco-responsables et la mise en place d'objectifs ESG intégrés dans les indicateurs de performance des équipes.
PAREF s'implique aussi auprès d'associations caritatives. En 2022, les équipes ont été mobilisées en collaboration avec Surfrider Foundation Europe pour lutter contre la pollution plastique à l'occasion de la journée mondiale de l'Océan. Le Groupe a également soutenu l'association Vision du Monde dans le cadre d'un projet de création d'accès à l'eau potable dans des écoles au Cambodge.
25 UNPRI : United Nations Principles for Responsible Investment
26 ISR : Investissement Socialement Responsable
27 SFDR : Sustainable Finance Disclosure Regulation – L'Article 8 concerne les produits qui promeuvent, entre autres caractéristiques, des caractéristiques environnementales et/ou sociales ou une combinaison de ces caractéristiques
En capitalisant sur son solide business model, il est prêt à faire face aux incertitudes macroéconomiques et aux exigences toujours plus élevées qu'imposent la transformation ESG du marché immobilier.
En 2023, PAREF accordera une attention toute particulière à :
PAREF prévoit une augmentation de sesrevenuslocatifs en 2023 du fait d'une part, du repositionnement continu de son portefeuille (par exemple la livraison et la prise à bail à 100% de l'actif The Go en 2022), et d'autre part, de l'impact positif généré par l'indexation des loyers. Conformément à son plan stratégique ESG " Create More ", PAREF continuera à créer de la valeur via des projets de restructuration d'actifs d'envergure. Par ailleurs, Le Groupe conservera son approche sélective pour investir directement ou en tant que co-investisseur.
Le Groupe cherche à enrichir la gamme actuelle de ses fonds et proposer des produits en unités de comptes éligibles aux contrats d'assurance vie destinés aux investisseurs particuliers.
Par ailleurs, PAREF est prêt à offrir des stratégies d'investissement thématiques et sur mesure aux investisseursinstitutionnels, notamment de leur proposer des opportunités d'investissement Value-Add répondant aux attentes liées à la transformation ESG du marché immobilier.
En s'appuyant sur son expertise "ONE-STOP-SHOP" en gestion immobilière, PAREF développera également ses activités d'Asset et de Property Management afin de capter de nouveaux mandats de gestion et ainsi diversifier ses sources de revenus.
PAREF poursuit les initiatives lancées en 2022 visant à atteindre la neutralité carbone d'ici 2030 pourses actifs en propre. Les plans d'actions découlant des audits énergétiques de 2022 permettront une meilleure évaluation des performances ESG ainsi que l'établissement d'un plan CAPEX dédié. Le Groupe souhaite également être reconnu comme un « employeur de référence » favorisant les principes de diversité et d'inclusion.
27 avril 2023 : Informations financières au 31 mars 2023 17 mai 2023 : Assemblée Générale Mixte
PAREF est un acteur européen de référence dans la gestion immobilière, actif depuis plus de 30 ans ayant pour objectif de devenir un des leaders de la place en gestion immobilière en s'appuyant sur un savoir-faire reconnu. Aujourd'hui, le Groupe opère en France, en Allemagne, en Italie et en Suisse et intervient sur toute la chaine de valeur des métiers de l'investissement immobilier : investissement, gestion de fonds, gestion de projets de rénovation et de développement, gestion d'actifs, gestion locative. Cette couverture à 360° lui permet de proposer des services intégrés et sur-mesure aux investisseurs institutionnels et particuliers.
Engagé, le Groupe a pour ambition de contribuer à créer davantage de valeur et de croissance durable et a inscrit les enjeux RSE au cœur de sa stratégie.
Au 31 décembre 2022, le Groupe PAREF gère plus de 3 milliards d'euros d'actifs.
PAREF est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris - FR0010263202 – PAR.
Plus d'informations sur www.paref.com
Contacts Presse PAREF Raphaëlle Chevignard +33(6) 16 65 56 36 [email protected]
Citigate Dewe Rogerson Yoann Besse / Marlène Brisset 06 63 03 84 91 / 06 59 42 29 35 [email protected]
| Bilan | ||
|---|---|---|
| BILAN ACTIF (en K€) | 31/12/2021 | 31/12/2022 |
| Actifs non courants | ||
| Immeubles de placement | 165 420 | 179 430 |
| Immobilisations incorporelles | 882 | 883 |
| Immobilisations corporelles | 1 524 | 983 |
| Immobilisations financières | 13 886 | 275 |
| Titres mis en équivalence | 16 183 | 13 613 |
| Actifs financiers | 1 126 | 1 099 |
| Instruments dérivés | - | 2 323 |
| Impôts différés actif | - | - |
| Total actifs non courants | 199 020 | 198 606 |
| Actifs courants | ||
| Stocks | - | - |
| Clients et autres débiteurs | 12 093 | 16 713 |
| Autres créances et comptes de régularisation | 909 | 2 568 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 8 845 | 10 279 |
| Total actifs courants | 21 847 | 29 560 |
| Actifs non courants détenus en vue de la vente | - | - |
| TOTAL DE L'ACTIF | 220 867 | 228 166 |
| BILAN PASSIF (en K€) | 31/12/2021 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Capitaux propres | ||
| Capital social | 37 755 | 37 755 |
| Primes liées au capital | 42 193 | 42 193 |
| Réserves de la juste valeur | 31 | 64 |
| Variation de valeur des instruments de couverture | -477 | 1 967 |
| Réserves consolidées | 55 546 | 58 423 |
| Résultat consolidé | 11 034 | 4 036 |
| Capitaux propres – part du Groupe | 146 082 | 144 437 |
| Intérêts minoritaires | - | - |
| Total des capitaux propres | 146 082 | 144 437 |
| PASSIF | ||
| Passifs non courants | ||
| Dettes financières, part à long terme | 60 507 | 60 186 |
| Instruments dérivés non courants | 477 | - |
| Impôts différés passifs, nets | 10 | 25 |
| Provisions | 283 | 496 |
| Total des passifs non courants | 61 277 | 60 707 |
| Passifs courants | ||
| Dettes financières, part à court terme | 559 | 487 |
| Instruments dérivés courants | - | - |
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 4 218 | 10 489 |
| Dettes fiscales et sociales | 5 734 | 8 793 |
| Autres dettes et comptes de régularisation | 2 997 | 3 253 |
| Total des passifs courants | 13 509 | 23 022 |
| TOTAL DU PASSIF | 220 867 | 228 166 |
| FLUX DE TRESORIE (en K€) | 31/12/2021 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Flux d'exploitation | ||
| Résultat net | 11 034 | 4 036 |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | 1 048 | 1 098 |
| Réévaluations à la juste valeur immeubles de placements | -3 134 | 2 011 |
| Réévaluations à la juste valeur des instruments dérivés | - | -356 |
| Réévaluations à la juste valeur des actifs financiers | - | - |
| Charges d'impôts | 117 | 436 |
| Plus ou moins-values de cession d'immobilisations net d'impôt | -2 910 | -1 647 |
| Quote-part des résultats des sociétés mises en équivalence | -2 078 | 1 551 |
| Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier | 4 077 | 7 129 |
| et avant impôt | ||
| Coût de l'endettement financier net | 1 086 | 1 184 |
| Impôts payés | -116 | 488 |
| Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier | 5 046 | 8 801 |
| et après impôt | ||
| Variations du BFR | -476 | -1 343 |
| Flux de trésorerie net provenant des activités opérationnelles | 4 571 | 7 458 |
| Flux d'investissements | ||
| Acquisition des immeubles de placement | -6 447 | -15 229 |
| Autres acquisitions d'immobilisations | -436 | -242 |
| Prix de cession des immeubles de placement nette de frais de cession | 14 965 | 4 427 |
| Acquisition d'immobilisations financières | -1 426 | 13 640 |
| Cession d'immobilisations financières | - | - |
| Produits financiers reçus | - | - |
| Incidence des variations de périmètre | - | - |
| Flux de trésorerie utilisés par les activités d'investissement | 6 657 | 2 596 |
| Flux de financement | ||
| Variation de capital | - | - |
| Titres d'autocontrôle | 55 | 10 |
| Augmentation des emprunts bancaires | 24 000 | 35 000 |
| Variation des autres dettes financières | - | - |
| Remboursements de dettes locatives | -530 | -585 |
| Remboursements des emprunts | -29 000 | -35 000 |
| Variation des concours bancaires | 15 | -15 |
| Intérêts payés | -778 | -942 |
| Frais d'émission d'emprunt | - | - |
| Dividendes versés aux actionnaires et aux minoritaires | -3 468 | -7 089 |
| Flux de trésorerie utilisés par les activités de financement | -9 706 | -8 621 |
| Augmentation / (Diminution) de la trésorerie | 1 521 | 1 433 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à l'ouverture de l'exercice | 7 325 | 8 845 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de l'exercice | 8 845 | 10 279 |
| En K€ | 2021 | 2022 | Evolution | |
|---|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé part du Groupe | 11 034 | 4 036 | en % -63% |
|
| Ajustements | ||||
| (i) actifs |
Variation de JV des imm. de placements et autres | -3 134 | 2 011 | n.a. |
| (ii) | Gains/pertes sur cessions d'actifs ou de sociétés et autres cessions |
-2 910 | -1 647 | -43% |
| (iii) | Gains ou pertes sur cessions d'actifs financiers disponibles à la vente |
- | - | |
| (iv) | Impôts sur les plus ou moins-values de cessions | - | - | |
| (v) négatif |
Dépréciation d'écart d'acquisition/Ecart d'acq. | - | - | |
| (vi) | Variation de juste valeur des instruments financiers et frais d'annulation des dérivés |
- | -356 | n.a. |
| (vii) autres intérêts |
Coûts d'acquisition sur acquisitions de sociétés et | - | - | |
| (viii) | Impôts différés résultant des ajustements | - | - | |
| (ix) partenariat |
Ajustement (i) à (viii) sur sociétés détenues en | -859 | 915 | n.a. |
| (x) ajustements |
Participations ne donnant pas le contrôle sur les | - | - | |
| Résultat net récurrent EPRA | 4 131 | 4 960 | 20% | |
| Nombre moyen d'actions | 1 508 131 | 1 508 911 | ||
| Résultat net récurrent EPRA / action | 2,74€ | 3,29 € | 20% |
| EPRA NTA (Valeur nette de continuation) - en K€ | 31/12/2021 | 31/12/2022 | Evolution en % |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres IFRS -Part du groupe | 146 082 | 144 437 | -1% |
| Inclut / Exclut | |||
| Instrument hybride | - | - | |
| ANR dilué | 146 082 | 144 437 | -1% |
| Inclut | |||
| Réévaluation des immeubles de placement | - | - | |
| Réévaluation des immeubles en restructuration | - | - | |
| Réévaluation des autres actifs non courants (valeur du | 37 105 | 38 476 | 4% |
| fonds de commerce de PAREF GESTION28) | |||
| Réévaluation des contrats de crédit-bail | - | - | |
| Réévaluation des stocks | - | - | |
| ANR dilué à la juste valeur | 183 187 | 182 913 | 0% |
| Exclut | |||
| Impôts différés liés à la plus-value latente des | - | - | |
| immeubles de placement | |||
| Juste valeur des instruments financiers | 477 | -1 967 | -587% |
| Ecart d'acquisition résultant des impôts différés | - | - | |
| Ecart d'acquisition inscrit au bilan | - | - | |
| Actifs incorporels | -882 | -883 | 0% |
| Inclut | |||
| Juste valeur des dettes | n.a. | n.a. | |
| Réévaluation des actifs incorporels | - | - | |
| Droits de mutation | 12 354 | 12 130 | -2% |
| ANR | 195 135 | 191 340 | -2% |
| Nombre d'actions totalement dilué | 1 508 356 | 1 508 911 | |
| ANR par action (en €) | 129,4 | 127,4 | -2% |
28 La valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion a été réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation au 31 décembre 2022.
| EPRA NDV (Valeur nette de liquidation) - en K€ | 31/12/2021 | 31/12/2022 | Evolution en % |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres IFRS -Part du groupe | 146 082 | 144 437 | -1% |
| Inclut / Exclut | |||
| Instrument hybride | - | ||
| ANR dilué | 146 082 | 144 437 | -1% |
| Inclut | |||
| Réévaluation des immeubles de placement | - | - | |
| Réévaluation des immeubles en restructuration | - | - | |
| Réévaluation des autres actifs non courants | 37 105 | 38 476 | 4% |
| (valeur du fonds de commerce de PAREF | |||
| GESTION29) | |||
| Réévaluation des contrats de crédit-bail | - | - | |
| Réévaluation des stocks | - | - | |
| ANR dilué à la juste valeur | 183 187 | 182 913 | 0% |
| Exclut | |||
| Impôts différés liés à la plus-value latente des | n.a. | n.a. | |
| immeubles de placement | |||
| Juste valeur des instruments financiers | n.a. | n.a. | |
| Ecart d'acquisition résultant des impôts différés | - | - | |
| Ecart d'acquisition inscrit au bilan | - | - | |
| Actifs incorporels | n.a | n.a | |
| Inclut | |||
| Juste valeur des dettes | 194 | -1 328 | n.a. |
| Réévaluation des actifs incorporels | n.a. | n.a. | |
| Droits de mutation | n.a. | n.a. | |
| ANR | 183 381 | 181 584 | -1% |
| Nombre d'actions totalement dilué | 1 508 356 | 1 508 911 | |
| ANR par action (en €) | 121,6 | 120,3 | -1% |
29 La valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion a été réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation au 31 décembre 2022.
• Taux de vacance EPRA
| En K€ | 31/12/2021 | 31/12/2022 | Evolution en pts |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs estimés sur l'espace vacant 30 | 727 | 95 | |
| Revenus locatifs estimés sur l'ensemble de portefeuille | 9 819 | 10 474 | |
| Taux de vacance EPRA | 7,4% | 0,91% | -6,49 pts |
| 31/12/2021 | 31/12/2022 | Evolution en | |
|---|---|---|---|
| En % | pts | ||
| Taux de capitalisation net PAREF | 6,84% | 5,52% | -1,32 pts |
| Effet des droits et frais estimés | -0,46% | -0,36% | +0,10 pts |
| Effet des variations de périmètre | -0,12% | -0,10% | +0,02 pts |
| Rendement Initial Net EPRA 31 | 6,26% | 5,07% | -1,19 pts |
| Effet des aménagements de loyers | 0,43% | 1,59% | +1,16 pts |
| Rendement Initial Net Topped-Up EPRA 32 | 6,69% | 6,66% | -0,03 pts |
| En K€ | 31/12/2021 | 31/12/2022 | |
|---|---|---|---|
| Acquisition | - | - | |
| Développement 33 | 6 658 | 13 445 | |
| Portefeuille à périmètre constant 34 | 697 | 625 | |
| Autres 35 | 851 | 3 800 | |
| Total | 8 206 | 17 871 |
30 Hors participations dans OPPCI Vivapierre et incluant jusqu'au 31 décembre 2021 l'immeuble Le Gaïa en quote-part, qui a été cédé au 1 er trimestre 2022. Excluant l'actif Léon Frot (Paris) qui a été mis en restructuration en 2022
31 Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, après déduction des aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus
32 Le taux de rendement initial net « topped-up » EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, excluant les aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus
33 Comprend les investissements relatifs au projet The Go de l'actif situé à Levallois-Perret et projet modernisation de l'actif situé à Paris Léon Frot
34 Comprend essentiellement les investissements concernant les actifs de Croissy Beaubourg, d'Aubergenville et les 6 étages de la Tour Franklin
35 Incluant les frais financiers capitalisés concernant les projets The Go et les indemnités d'éviction et l'apport de compensation sur le projet de redéveloppement sur l'actif à Paris Léon Frot
Les ratios ci-dessous sont calculés sur le périmètre des actifs détenus en propre par le Groupe PAREF (incluant les mises en équivalence).
| En K€ | 31/12/2021 | 31/12/2022 | Evolution en % |
|
|---|---|---|---|---|
| Inclus : | ||||
| (i) | Frais généraux | - 1 811 | -1 793 | -1% |
| (ii) | Charges sur immeubles | - | - | |
| (iii) | Charges locatives nettes des honoraires | - 3 405 | -2 752 | -19% |
| (iv) | Honoraires de gestion nets des marges réelles/estimées |
- | - | |
| (v) | Autres produits nets des refacturations couvrant les frais généraux |
- | - | |
| (vi) | Quote-part de frais généraux et de charges des sociétés mises en équivalence |
-412 | -352 | -14% |
| Exclus : | ||||
| (vii) | Amortissements des immeubles de placement |
- | - | |
| (viii) | Charges du foncier | 1 447 | 1 641 | 13% |
| (ix) | Charges locatives refacturées comprises dans les loyers |
1 193 | 1 272 | 7% |
| Coûts (y compris coûts de vacance) (A) | - 2 989 | -1 985 | -34% | |
| (x) | Moins : charges de vacance (charges locatives non récupérées) |
782 | 196 | -75% |
| Coûts (hors coûts de vacance) (B) | -2 206 | -1 789 | -19% | |
| (xi) | Revenus locatifs moins charges du foncier | 9 553 | 8 002 | -16% |
| (xii) | Moins : charges locatives refacturées comprises dans les loyers |
-1 582 | -1 272 | -20% |
| (xiii) | Plus : quote-part de revenus locatifs moins charges du foncier des sociétés mises en équivalence |
1 957 | 397 | -80% |
| Revenus locatifs (C) | 9 928 | 7 126 | -28% | |
| Ratio de coûts (y compris coûts de vacance) (A/C) | 30,1% | 27,9% | -2,20pts | |
| Ratio de coûts (hors coûts de vacance) (B/C) | 22,2% | 25,1% | +2,90pts |
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