GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

PANELSAN ÇATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş

İZMİR / BORNOVA / DOĞANLAR 19028 ADA 1 PARSEL ÜZERİNDEKİ YAPIDA KONUMLU B BLOK 1 NOLU "DEPO" NİTELİKLİ BAĞISMIZ BÖLÜM

DEĞERLEME RAPORU

HAZIRLAYAN:

RM RİTİM GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.

Kaynarca Mahallesi, Aydınlı Yolu Caddesi, No: 137 D: 24, 34000 Pendik / İstanbul Tel: 0 216 361 14 19 Faks: 0 216 361 13 30 www.rmdegerleme.com

RAPOR TARİHİ: 10.01.2025 RAPOR NO: OZLGN-202400100

	1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BİLGİLER
1.1.	Sözleşme Tarihi 2
1.2.	Değerleme Tarihi 2
1.3.	Rapor Tarihi ve Numarası2
1.4.	Rapor Türü 2
1.5.	Raporu Hazırlayanlar ve kontrol edenler 2
	2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
2.1.	Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri 3
2.2.	Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri 3

3.1.	3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve İLKELERİ Değerleme Raporunun Amacı 4

3.2.	Sınırlayıcı Koşullar 4
3.3.	Beyanlar5
3.4.	Raporda Kullanılan Kısaltmalar 6
3.5.	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler6
	4. DEĞER TANIMLARI, BU DEĞERLEME RAPORUNDA KULLANILAN YÖNTEMLERİNİN TANIMLARI
4.1.	Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer) 6
4.1.1.	Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer) 6
4.1.2.	Piyasa Kira Değeri 7
4.1.3.	Düzenli Likiditasyon Değeri 7
4.1.4.	Zorunlu Likiditasyon Değeri (Tasfiye Değeri) 7
4.2.	Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler7
4.2.1.	Piyasa Değeri Yaklaşımı 7
4.2.2.	Maliyet Oluşumları Yaklaşımı8
4.2.3.	Gelir İndirgeme Yaklaşımı8
	5. TÜRKİYE GENELİ VERİLER
5.1.	Demografik Veriler(2) 9
5.2.	Ekonomik Veriler 13

6.1.	6. ÖZEL VERİLER İzmir İli 22
6.2.	Bornova İlçesi 25

6.3.	İzmir İli Deprem Haritası ve İlçenin Deprem Kuşağı 27
	7. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER ve ANALİZLER
7.1.	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler: 29
7.1.1.	Gayrimenkulün Yeri / Konumu ve Tanımı 29
7.1.2.	Gayrimenkulün Tanımı ve Hukuksal Durumu 30
7.1.3.	Gayrimenkulün Yapısal Özellikleri 31
7.1.4.	İç Mekân Özellikleri 31
7.2.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yasal Süreç Analizi 32
7.2.1.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri 32
7.2.2.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 32
7.2.3.	Taşınmazın Son 3 Yılda Alım-Satıma Konu Olup Olmadığı: 33
7.2.4.	Taşınmazın Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı
	hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri
	çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,33
7.2.5.	Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri: 33
	7.2.5.1 Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri: 33
	7.2.5.2 Plan, Plan Türleri ve Planlama Süreçleri 33
	7.2.5.3 Parselin İmar Durum Bilgileri, Binanın Yasal İzin ve Belgeleri 35
	7.2.5.4 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler 36
	7.2.5.5 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, (Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi 36
7.2.6.	Hukuki Durum Analizi: 37
7.2.7.	En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi-Uzman Görüşü: 38
	7.2.7.1 En Etkin ve Verimli Kullanım Analizinin Tanımı 38
	7.2.7.2 Uzman Görüşü: 38
7.2.8.	Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri: 38
7.2.9.	Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken İzin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut
	olup olmadığı hakkında görüş: 39

	8. DEĞERLEME ÇALIŞMALARI
8.1.	Değerleme Konusu Taşınmaza İlişkin Olarak Değerleme Çalışmasında Esas Alınacak Olumlu Ve Olumsuz Özellikler 40
8.1.1.	Taşınmazın Değerine Etki Eden Faktörler 40
8.2.	Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler, 40
8.3.	Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar 40
8.3.1.	Piyasa Değeri Yaklaşımı 41
8.3.2.	Gelir Yaklaşımı 43
	9. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ
9.1.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 44
9.2.	Nihai Değer Takdiri ve Sonuç 46

1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BİLGİLER

1.1. Sözleşme Tarihi

Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 27.12.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

1.2. Değerleme Tarihi

Değerleme çalışmalarına 27.12.2024 tarihinde başlanmış olup, 10.01.2025 tarihinde bitirilmiştir.

1.3. Rapor Tarihi ve Numarası

Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 27.12.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında 10.01.2025 tarih OZLGN-202400100 rapor numarası ile hazırlanmıştır.

1.4. Rapor Türü

İş bu rapor; Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş'nin talebi üzerine, RM Ritim Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi tarafından hazırlanan; İzmir İli, Bornova İlçesi, Doğanlar Mahallesi, 19208 ada, 1 parsel numarasında kayıtlı 53.255,99 m² yüzölçümlü "A,B,C,D ve E Bloktan Oluşan 1 Katlı Prefabrik Depo ve Arsası" vasıflı ana taşınmaz üzerinde kurulu kat irtifakına göre B Blok zemin katta konumlu 1 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın 31.12.2024 tarihindeki piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla düzenlenmiştir.

İş bu rapor Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri'ne göre, Kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanmıştır.

1.5. Raporu Hazırlayanlar ve kontrol edenler

Tuğba AYDIN YILDIZ Ekonomi ve Finans	Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 902963
Şefik Ercan KESKİNER Jeofizik Mühendisi	Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 408115
AYDIN KATKAK Ekonomist	Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401455

Hazırlayanlar

2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1. Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri

Ünvan	:	RM Ritim Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi
Adres	:	Kaynarca Mahallesi, Aydınlı Yolu Caddesi, No: 137 D: 24, 34000 Pendik/İstanbul
Kuruluş Tarihi	:	29.11.2005
Ticaret Siciline Tescil Tarihi	:	02.12.2005
Ticaret Sicil Numarası	:	571659
Sermayesi	:	1.000.000,00 TL
Kayıtlı Vergi Dairesi/V.No	:	Pendik Vergi Dairesi / 7340514510
		Yürürlükte bulunan hukuki düzenlemeler kapsamında kamu ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması,
Faaliyet konusu	:	fizibilite çalışmaları, gayrimenkuller ve bunlara bağlı hakların hukuki durumunun belirlenmesi, gayrimenkuller ve gayrimenkullerle ilgili yatırım, proje değeri ve en iyi kullanım değeri analizi, geliştirilmiş proje değeri analizi, eski eser gayrimenkullerin restorasyon-restitüsyon proje değeri analizi, gibi konularda değerleme ve danışmanlık hizmeti vermektir.

2.2. Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri

Müşteri Adı :		PANELSAN ÇATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş
Müşteri Adresi	:	MUSTAFA KEMAL MAHALLESİ 2118. CADDE, NO:33 06530 NO:4 A BLOK KAT:3 DAİRE:18 ÇANKAYA/ANKARA
Vergi Dairesi ve Numarası	:	ULUS VD 721 029 40 01
Müşteri İletişim Bilgileri	:	03123420382

3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve İLKELERİ

3.1. Değerleme Raporunun Amacı

İş bu rapor; Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş.'nin talebi üzerine, RM Ritim Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi tarafından hazırlanan; ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'nde İzmir İli, Bornova İlçesi, Doğanlar Mahallesi, 19208 ada, 1 parsel numarasında kayıtlı 53.255,99 m² yüzölçümlü "A,B,C,D ve E Bloktan Oluşan 1 Katlı Prefabrik Depo ve Arsası" vasıflı ana taşınmaz üzerinde kurulu kat irtifakına göre B Blok zemin katta konumlu 1 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın 31.12.2024 tarihindeki piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla düzenlenmiştir.

3.2. Sınırlayıcı Koşullar

Bu rapor, RM Ritim Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından, Müşteri'nin yazılı talebi üzerine söz konusu gayrimenkulün değerleme tarihindeki adil (rayiç) piyasa değerini tespit etmek amacıyla düzenlenmiştir.

Raporda gayrimenkulün adil (rayiç) piyasa değeri, değerleme tarihi esas alınarak belirlenmiş olup; bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa koşullarının değişmesi halinde olabilecek maddi değişikliklerden ve ilgili kuruluşlar nezdinde yapılan inceleme tarihinden sonra doğmuş hukuki işlemlerden dolayı RM Ritim Gayrimenkul Değerleme A.Ş. sorumlu tutulamaz.

Rapor, müşteri'nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, müşteri rapor'u ilgili mevzuat kapsamında paylaşması gereken kurumlar, Saklayıcı kuruluş ve Risk bölümüne, kamu kurum ve kuruluşları ile mahkemeye sunabilir. Bunun dışında Rapor hiçbir zaman RM Ritim Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'nin yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez.

Raporda belirtilen değer taşınmazın değerleme tarihindeki değeridir. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir.
Bu rapordaki hiçbir yorum-söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi- hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.
Konu gayrimenkul ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülkün genel olarak raporda belirtilenler hariç haciz, ipotek, irtifak hakları ..vb. gibi takyidatlar dolayısı ile pazarlanmasında bir mani olmadığı kabul edilmiştir. Gayrimenkulün sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.
Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilebilindiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.
Değerleme uzmanı eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve gayrimenkule herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.
Kullanılan şema, şekil, harita ve çizimler sadece görsel amaçlı olup, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır, başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Bu raporda gayrimenkul üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.
Değerleme uzmanı gayrimenkul üzerinde ve/veya yakınında bulunan-bulunmayanbulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile ilgili olarak hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.
Uzmanlığımız dışında olduğundan, zemin kirliliği etüdü çalışması yapmamıştır. Dışarıdan yapılan gözlemsel incelemelerle herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araştırmalar yapılmadan zemin sağlamlığı konusu netleştirilemez. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.
Değerleme çalışması, değerleme konusu varlıklarda herhangi bir takyidat ve/veya hukuki sorun olmadığı; bu tür bir sorun varsa dahi bu sorunların çözüleceği varsayımı ile yapılmıştır. Bu nedenle değerleme hesap analizi aşamasında bu tip hukuki problemler göz ardı edilerek gayrimenkule kıymet takdiri yapılmıştır.
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Bu rapor, Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri'ne göre hazırlanmıştır.

3.3. Beyanlar

Tarafımızdan yapılan değerleme çalışmaları ile ilgili olarak;

Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu
Analizler ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu
Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığı
Değerleme Uzmanı ücretinin, raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığı
Değerlemenin etik kural ve standartlara göre gerçekleştiği
Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim şartlarına haiz olduğu
Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve vasfı konusunda daha önceden deneyimi olduğu
Değerleme Uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediği
Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz.

3.4. Raporda Kullanılan Kısaltmalar

SPK	Sermaye Piyasası Kurulu
Müşteri	Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi Ve Ticaret A.Ş.
MİA	Merkezi İş Alanı
Becayiş Alanları	Yer değiştirme alanları
DOP	Düzenleme Ortaklık Payı
KOP	Kamu Ortaklık Payı
Kaks	Toplam kapalı alan
Hmax	Maksimum yapı yüksekliği
TKFE	T. C. Merkez Bankası Türkiye Konut Fiyat Endeksi
TYKFE	T. C. Merkez Bankası Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi

3.5. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

RM Ritim Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi tarafından; ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'nde İzmir İli, Bornova İlçesi, Doğanlar Mahallesi, 19208 ada, 1 parsel numarasında kayıtlı 53.255,99 m² yüzölçümlü "A,B,C,D ve E Bloktan Oluşan 1 Katlı Prefabrik Depo ve Arsası" vasıflı ana taşınmaz üzerinde kurulu kat irtifakına göre B Blok zemin katta konumlu 1 bağımsız bölüm numaralı taşınmaza ait Şirketimiz tarafından daha önce;

31.01.2024 tarih OZLGN-202400006 sayılı Değerleme Raporu hazırlanmış olup; rapora konu taşınmazın 31.12.2023 tarihli toplam değeri KDV Hariç 36.000.000 TL olarak takdir edilmiştir.

4. DEĞER TANIMLARI, BU DEĞERLEME RAPORUNDA KULLANILAN YÖNTEMLERİNİN TANIMLARI

4.1. Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer)

Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.

4.1.1. Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer)

Piyasa değeri, bir varlığın, değerleme tarihi itibarıyla, zorlama altında kalmaksızın bilinçli ve basiretli bir şekilde hareket eden istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında el değiştirmesi gereken emsal bir işleme dayanan tahmini değeri yansıtmaktadır.¹

¹ Uluslararası Değerleme Standartları, 1 Haziran 2011

4.1.2. Piyasa Kira Değeri

Varlıklarla ilgili uygun bir pazarlama sonrasında, değerleme tarihindeki istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında; her iki tarafın da varlıklarla ilgili tüm olumlu-olumsuz şartlardan haberdar olması koşuluyla, yine her iki tarafın da bilgili, ihtiyatlı ve zorlama altında kalmaksızın karşılıklı mutabakatı ile belirleyecek olduğu tahmini ve en olası kira değeri ile ilgili kanaati göstermektedir.

4.1.3. Düzenli Likiditasyon Değeri

Alıcı ve satıcı arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, gayrimenkuller için belirlenen, takribi 3- 6 ay aralığı içindeki en olası nakit satış değeridir. Düzenli likiditasyonda, pazarlıklar sonucunda varlıkların her biri için en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır. Eğer belirtilen zaman aralığı içinde, taraflar arasındaki görüşmeler sonucunda fiyat konusunda anlaşmaya varılamazsa, varlıkların açık arttırmayla satılması önerilir.

4.1.4. Zorunlu Likiditasyon Değeri (Tasfiye Değeri)

Halka açık düzenlenen bir açık arttırmada, ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit değerdir. Zorunlu likiditede, varlıkların olabildiğince çabuk satılması amaçlanır. Bu nedenle gerekli indirimler yapılan gayrimenkullerin satışı için kabul edilen zaman aralığı genellikle 3 aydan azdır.

4.2. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen gayrimenkulün değerlemesinde "Piyasa Değeri Yaklaşımı", "Maliyet Oluşumları Yaklaşımı" ve "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" yöntemleri kullanılmıştır. Bu yaklaşımlara ilişkin özet bilgiler aşağıda verilmiştir.

4.2.1. Piyasa Değeri Yaklaşımı

Bu yaklaşımda; değerlemesi yapılacak gayrimenkule benzer nitelikteki gayrimenkullerin fiyatları kullanılmaktadır. Karşılaştırma yapılan gayrimenkuller satış/kiralama fiyatı ve bunun tarihi, konumu, büyüklüğü, kullanım ve fiziki durumu gibi ilgili verileri dikkate alınarak karşılaştırılır. Bu çalışmada amaç, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin fiyatları ile karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapmaktır. Benzer nitelikteki mülklere istenen ve verilen teklifler de dikkate alınır.

Piyasa Değeri Yaklaşımı, satışa konu olması beklenen gayrimenkullerin değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşımı sunmaktadır. Bu değerleme yönteminde, değerlemeye konu olan gayrimenkulün bulunduğu bölgede, benzer nitelikleri bulunan emsal gayrimenkuller incelenir ve gerekli düzeltmeler yapılarak gayrimenkulün tahmini değerine ulaşılır.

Piyasa Değeri Yaklaşımı'nın uygulanabilmesi için aşağıdaki kriterlerin mevcudiyeti aranmalıdır:

Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı (yani yeterli sayıda alıcı ve satıcı) gereklidir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların, gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu, kabul edilebilir düzeyde olmalıdır.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için satışta kaldığı, talep edenlerin, belirli bir fiyat ve satış özelliği konusunda bilgi alabilecekleri kabul edilebilmelidir.
Piyasada, değerlemeye konu olan gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip yeter sayıda, makul bir zaman aralığında, satışı bekleyen veya gerçekleştirilmiş emsal mevcut olmalıdır.

4.2.2. Maliyet Oluşumları Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımında esas, yeni bir mülk veya konu mülkle aynı yararı olan ikame bir mülk geliştirme maliyetini belirlemektir. Maliyet yaklaşımında geçerli bir değer göstergesi türetmek için, geliştirilen maliyet tahmininde, konu mülkle yaş, durum ve yarar farkları için düzeltmeler yapılır. Maliyetle değer arasında bir ilişki olduğundan, maliyet yaklaşımının piyasanın düşünce tarzını yansıttığı kabul edilmektedir. Maliyet Yaklaşımında, genellikle, maliyetin tahmini için Yeniden İnşa Maliyeti ve İkame Maliyeti olarak bilinen iki farklı metot kullanılmaktadır.

Bu yaklaşımlarla, değerleme tarihi itibari ile mülk yapılandırılmaları için belirlenen maliyetlerden Piyasadan Çıkarma Yönetim, Yaş-Ömür Yöntemi ve Ayrıştırma Metodu yöntemlerinden uygun olanı kullanılmak ve hesaplanan amortisman miktarı düşülmek suretiyle, mevcut yapı değerine ulaşılır. Yapılandırma maliyetinden türetilen mevcut yapı değerinden, amortisman değeri düşüldükten sonra bulunan değere arazi değeri ilave edildiği zaman ulaşılan sonuç, tam mülkiyet hakkının bir değer göstergesidir.

4.2.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. İki metodolojik yaklaşımla bu çalışma yapılabilmektedir.

Direkt Kapitalizasyon: Gayrimenkulün tek bir yıl için üreteceği potansiyel net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, gayrimenkul değerinin hesaplanmasıdır.

Getiri Kapitalizasyonu (Gelir Kapitalizasyonu) Gayrimenkulün makul sayıda oluşan bir dönem boyunca kiralanması veya işletilmesi ile gelecekte elde edilebilecek olan potansiyel net gelirlerinin hesaplanması, Belli bir dönem sonuna kadar hesaplanan bu gelirlerin güncel ekonomik koşullara uygun ve kabul edilebilir belirli bir oran kullanımıyla değerleme tarihine indirgenmesi ve bu yöntemle değer takdirinin yapılması işlemidir.

5. TÜRKİYE GENELİ VERİLER

5.1. Demografik Veriler(2)

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2023 Nüfus Sayımı sonuçlarına göre Türkiye nüfusunun 85.372.377 olarak saptandığı açıklanmıştır. Toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturuyor. Türkiye'nin en kalabalık ili olan İstanbul'un nüfusu ise, geçen yıla göre %1,58 düşerek 15,65 milyona geriledi. Nüfusu en düşük il ise, 86.047 kişiyle Bayburt oldu.

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu. Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.

Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.

İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.

Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.

Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.

Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.

Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.

Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.

Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.

Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.

Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.

Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk sayısını ifade eden çocuk bağımlılık oranı, %32,3'ten, %31,4'e gerilerken, çalışma çağındaki birey başına düşen yaşlı birey sayısını ölçen yaşlı bağımlılık oranı ise %14,5'ten %15'e yükseldi. Diğer bir ifadeyle, Türkiye'de 2023 yılında, çalışma çağındaki her 100 kişi, 31,4 çocuğa ve 15 yaşlıya bakmaktadır.

Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.

Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.

Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.

Kaynak: www.tuik.gov.tr

5.2. Ekonomik Veriler

2024 yılının dünya kamuoyunu meşgul eden başlıca konuları; devam eden savaşlar, jeopolitik riskler, küresel büyüme, enflasyondaki eğilimler, başta Türkiye ile ABD olmak üzere tüm dünyada devam eden seçim süreçlerinin politik ve ekonomik yansımaları olmuştur.

IMF tarafından Nisan ayında yayımlanan "Küresel Ekonomik Görünüm Raporu"nda, ekonomik aktivitenin 2022-2023'teki küresel dezenflasyona karşın şaşırtıcı derecede dayanıklı olduğu, küresel enflasyon 2022 ortasındaki zirvesinden gerilerken "ekonomik aktivitenin stagflasyon ve küresel resesyon uyarılarına meydan okuyarak istikrarlı bir şekilde büyüdüğü" aktarılmıştır.

Raporda, istihdam ve gelirlerdeki büyümenin istikrarlı bir seyir izlediğine işaret edilerek, bu durumun beklenenden fazla hükümet harcamaları ve hanehalkı tüketimi de dahil olmak üzere destekleyici talep gelişmeleriyle özellikle iş gücüne katılımda beklenmedik bir artışın ortasında arz yönlü bir genişlemeyi yansıttığı kaydedilmiştir. Enflasyonun hedeflenen seviyelere yaklaştığı ve merkez bankalarının birçok ekonomide politika gevşemesine yöneldiği aktarılan raporda, yüksek vergiler ve azalan hükümet harcamalarıyla yüksek kamu borcunu frenlemeyi amaçlayan maliye politikalarının sıkılaştırılmasının büyüme üzerinde baskı oluşturmasının beklendiği ifade edilmiştir. Uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Fitch Ratings, kısa vadeli büyüme beklentilerinin iyileşmesi nedeniyle 2024 yılı için büyüme tahminini 0,3 puan artırılarak %2,4'e yükselttiğini, 2025 yılı için ise %2,5 büyüme beklentisinin korunduğunu açıklamıştır. Küresel büyümenin 2024'te yüzde 2,6 ve 2025 ile 2026'da yüzde 2,7 olmasının tahmin edildiği belirtilen raporda, bu oranların Kovid-19 salgınından önceki 10 yılda yüzde 3,1 olan ortalamanın oldukça altında kaldığı aktarıldı.

Dünya Bankası'nın ocak ayında yayımladığı raporda, küresel ekonomiye ilişkin büyüme beklentisi 2024 için yüzde 2,4 ve 2025 için yüzde 2,7 olmuştu.

Raporda, bu tahminin 2024-2026 yıllarında dünya nüfusunun ve küresel Gayrisafi Yurt İçi Hasılanın (GSYH) yüzde 80'inden fazlasını oluşturan ülkelerin salgından önceki on yıla göre daha yavaş büyüyeceği anlamına geldiğine işaret edilmiştir. ABD Merkez Bankası FED, 2024 Mayıs ayı toplantısında politika faizini değiştirmeyerek %5,25-5,50 aralığında tutmuştur. Faizler böylece 6. toplantıda da değiştirilmeyerek 23 yılın zirvesinde kalmıştır. Avrupa İstatistik Ofisi (Eurostat), Euro Bölgesi'nin mayıs ayına ilişkin enflasyon öncü verilerine göre, Euro Bölgesi'nde Nisan'da %2,4 olan yıllık enflasyon, Mayıs'ta %2,6'ya yükselmiştir. TÜFE ise Mayıs ayında aylık bazda %0,2 artış göstermiştir. AB uyumlu verilere göre enflasyon Mayıs ayında Belçika'da %4,9, Hırvatistan'da %4,3, Portekiz'de %3,9, İspanya'da %3,8, Almanya'da %2,8, Fransa'da %2,7 ve İtalya'da %0,8 olarak tespit edilmiştir.

Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.

Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.

Türkiye: Aşağıdaki tabloda, 2023 yılında %4,5 oranında büyüyen Türkiye ekonomisine ilişkin IMF, OECD ve Dünya Bankasının 2024-2025 yılları son resmi büyüme tahminlerini verilmektedir. Dünya Bankası, Küresel Ekonomik Beklentiler raporunda Türkiye için 2024 büyüme tahminini %3,0 ve 2025 için %3,6 olarak belirlemiştir. OECD Ekonomik Görünüm raporunda, Türkiye için 2024 yılı GSYH büyüme tahmini %3,4 ve 2025 yılı için %3,2 olarak belirlemiştir. IMF, Küresel Ekonomik Görünüm raporunda, Türkiye ekonomisinin bu yıl %3,1 ve 2025'te %3,2 büyüyeceğini tahmin etmiştir.

		2024		2025
Kurum	Kaynak	(Güncel)	(Önceki)	(Güncel)	(Önceki)
IMF	Nisan 2024 Küresel Ekonomik Görünüm Raporu (önceki: Ocak 2024)	$\%3.1 \leftrightarrow$	%3.1	%3.2 $\leftrightarrow$	%3.2
Dünya Bankası	Nisan 2024 Ekonomik Güncelleme Raporu (önceki: Ocak 2024)	$%3.0\downarrow$	%3.1	%3.6↓	%3.9
OECD	Mayıs 2024 Ara Dönem Raporu (önceki: Subat 2024)	$%3.4+$	%2.9	%3.2 $\leftrightarrow$	%3.2

Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Söz konusu çeyrekte, Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYİH), yıllık bazda yüzde 2,5 oranında artarken, çeyreklik bazda yüzde 0,1 artarak yatay seyretmiş ve iktisadi faaliyette zayıflamaya işaret etmiştir.

Gelişmekte olan ekonomilerin 2024'te ortalama yüzde 4 büyümesinin öngörüldüğü ve bu oranın 2023'e göre daha yavaş olduğuna işaret edilen raporda, düşük gelirli ekonomilerdeki büyümenin 2023'teki yüzde 3,8'den 2024'te yüzde 5'e çıkmasının beklendiği kaydedilmiştir.

Raporda, gelişmiş ekonomilerde, büyümenin 2024'te yüzde 1,5 olacağı ve 2025'te 1,7'ye yükseleceğinin öngörüldüğü ifade edilmiştir. Bankanın ocak ayındaki raporunda, bu yılki büyüme tahmini gelişmekte olan ülkeler için yüzde 3,9, düşük gelirli ülkeler için yüzde 5,5 ve gelişmiş ülkeler için 1,2 olarak açıklanmıştı. Raporda, Türkiye'ye dair büyüme beklentisi 2024 için yüzde 3, 2025 için 3,6 olurken, ABD için de sırasıyla yüzde 2,5 ve 1,8 olarak öngörülmüştür.

TCMB Enflasyon Raporuna ise yüzde 2,4 oranındaki 2025 yılı küresel büyüme beklentisi korunsa da ülkeler arası belirgin farklılaşma dikkat çekmiştir. Söz konusu büyüme tahminleri, Euro Bölgesi için aşağı yönlü, ABD, İngiltere ve Birleşik Arap Emirlikleri için yukarı yönlü güncellenirken Çin için aynı kalmıştır. Gerçekleşmeler, tahminler ve öncü göstergeler birlikte değerlendirildiğinde genel olarak küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü risklerin bir önceki Enflasyon Raporu dönemine göre arttığı değerlendirilmektedir.

Küresel faiz oranlarının son on yılların standartlarına göre yüksek kalmaya devam etmesinin muhtemel olduğu belirtilen raporda, 2025-2026 döneminde ortalama yüzde 4 civarında seyredeceği bunun da 2000-2019 ortalamasının yaklaşık iki katı olduğu belirtilmiştir.

TCMB Enflasyon Raporuna Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir. 2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.

Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir. Eylül itibarıyla, B ve C endekslerinde mevsimsellikten arındırılmış üç aylık ortalama artışlar, sırasıyla, yüzde 2,7 ve yüzde 2,8 seviyelerinde gerçekleşerek bir önceki çeyreğe kıyasla sınırlı bir yavaşlama göstermiştir.

Yılsonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir. Parasal sıkılaştırmanın gecikmeli etkileriyle birlikte talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelerde seyredeceği tahmin edilmektedir. 2024 yılsonu enflasyon tahminindeki artışta gıda fiyatları varsayımı ile enflasyonun ana eğilimi ve başlangıç koşullarındaki güncelleme öne çıkmıştır. 2025 yılsonu enflasyon tahminindeki güncellemede ise söz konusu etkilerin yanı sıra elektrik fiyatlama dinamiğine yönelik yürürlüğe konulan düzenlemelerin yansımalarıyla yönetilen yönlendirilen fiyat varsayımlarındaki güncelleme de etkili olmuştur.

Kişi başı Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2023 yılında, 2002 yılına göre 3,7 kat artışla 3.608 dolardan 13.243 dolara yükselmiştir.
Satın Alma Gücü Paritesi (SGP) göre, 2023'te kişi başı GSYH, 42.561 dolar olmuştur.
2023 yılı itibarıyla satın alma gücü paritesine (SGP) göre GSYH sıralamasında Türkiye, Dünya'nın 11'inci, Avrupa'nın ise 4'üncü büyük ekonomisidir.
Türkiye ekonomisi 2024 yılının ikinci çeyreğinde %2,5 oranında büyümüştür.
Türkiye ekonomisi 2024 yılının ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %2,5 oranında büyümüştür. 2003-2023 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
2024 yılı Eylül ayında, İmalat Sanayi Kapasite Kullanım Oranı (KKO) yıllık bazda 2,4 puan, aylık bazda ise 0,5 puan azalarak %74,9 seviyesinde gerçekleşmiştir.
2024 Ağustos ayında mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış Sanayi Üretim Endeksi'nde bir önceki aya göre %1,6, takvim etkisinden arındırılmış Sanayi Üretim Endeksi'nde ise bir önceki yılın aynı ayına göre %5,3 oranında düşüş gerçekleşmiştir.
Satın Alma Yöneticileri Endeksi (PMI), 2024 yılı Eylül ayında 44,3 olarak gerçekleşmiştir.
Yeni İhracat Siparişleri Endeksi Eylül ayında 45,3 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılı Eylül ayında, bir önceki yılın aynı ayına göre, TÜFE'de %49,38, Yİ-ÜFE'de ise %33,09 oranında artış gerçekleşmiştir.
Mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı 2024 Ağustos ayında %8,5 seviyesinde gerçekleşmiştir.
2024 Ağustos ayında, mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı ABD'de %4,2, Avro Bölgesi'nde %6,4, Almanya'da %3,5, Fransa'da %7,5 ve İtalya'da %6,2 düzeyinde bulunmaktadır.
İstihdam edilenlerin sayısı 2024 yılı Ağustos ayında 78 bin kişi artarak 32 milyon 776 bin kişi, istihdam oranı ise 0,1 puanlık artış ile %49,7 olmuştur.

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ

Ülkemizde enflasyonun yüksek süregelmesi ise hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Büyümenin canlı olması bir avantaj olsa da fiyat istikrarının sağlanamaması da tüm sektörleri olumsuz yönde etkilemektedir. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin devam etmesi zor görünmektedir.

Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2022 yılında ivmesi azalmakla birlikte, konut satışlarında artış eğiliminin sürdüğü söylenebilir. Satış türlerine göre ise en önemli artış 2021 yılının ilk yarısına göre, ipotekli satışlarda yaşanmıştır. Süreçte talebin gücünü bir parça kaybettiği gözlenmektedir. Ancak gerek yakın coğrafyalardaki gelişmeler gerekse TL'nin yabancı para değerinde yaşanan gerilemelerin etkisi ile yabancılara yapılan satışlar güçlü bir şekilde devam etmektedir.

Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak;

İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre %2,12 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %71,80 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,71 arttı, işçilik endeksi %0,99 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %57,21 arttı, işçilik endeksi %109,73 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,14 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %70,50 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,77 arttı, işçilik endeksi %0,99 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %55,12 arttı, işçilik endeksi %109,13 arttı.
Maliyet artışı tekil ürün bazında (örneğin çimento ve demir gibi daha yüksek oranlarda gerçekleşmiştir.) Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır.
Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebini oldukça artırmıştır. Ancak gerek kredi mekanizmasında yaşanan yavaşlama gerekse gayrimenkul edinimi için kullanılacak tasarrufları azalması talebi törpülemektedir.
Arz yönlü üretim azalmış talebin fazla olması başta satış fiyatları olmak üzere kiralar dahil tüm değerleri yukarıya itmiştir.
Yabancı talebi de devam etmekte olup özellikle vatandaşlık ve oturma izninin de gayrimenkul alanlar için devam etmesi canlılığı sürdürmektedir.
Doğal konut talebi de sürmekte olup salgın sonrası ertelenen talep ve reel getiri arayışında olan tasarruf sahiplerinin de talebiyle birleşince piyasa fiyatı hızla yukarı gitmektedir.

İNŞAAT SEKTÖRÜ

2023 yıl sonu itibarıyla Türkiye'de reel olarak %7,8 büyüme gösteren inşaat sektörünün, 2024 yılı ve sonrası için oluşturulan projeksiyonlarda pozitif büyüme trendini devam ettirmesi beklenmektedir. Benzer şekilde 2023 yılında reel olarak %4,7'lik büyüme gösteren Türkiye altyapı sektörünün de 2030 yılına uzanan projeksiyonlarda reel büyümeye devam etmesi öngörülmektedir.

2024'ün ikinci çeyreğindeki üç ayda, mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış hazır beton endeksi bir önceki yılın aynı çeyreğindeki aylardaki değerlere göre özellikle haziran ayındaki düşüşün etkisiyle ortalama %7,8 artış ile sınırlı kalırken, çimento endeksi çeyreksel ortalamada değişim göstermemiştir.

TÜİK tarafından açıklanan sektörel bazda güven verilerinden inşaat güven endeksi, 2024 Ç1'de ortalama olarak bakıldığında bir önceki yılın aynı çeyreğine kıyasla değişim göstermezken, 2024 Ç2'de %1,7 seviyesinde azalmıştır. 2024 Ç2 kapsamında, bir önceki ay ile karşılaştırıldığında Haziran 2024 döneminde alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ile son 3 aylık dönemdeki inşaat faaliyetleri sırasıyla yüzde 0,9 düşüş ve 1,1 artış göstermiştir.

Türkiye inşaat sektöründe faaliyet gösteren şirketlerin 2024 Ç2'de ortalama %60,6'sı faaliyetlerini kısıtlayan herhangi bir faktörün olmadığını açıklarken, faaliyetleri kısıtlayan temel unsurlardan finansman sorunları, ortalama %30 seviyesindeki payıyla girişimleri sınırlayan birincil faktör olarak belirlenmiştir. Daha sonrasında gelen talep yetersizliği önceki dönemlerde olduğu gibi 2024 Ç2'de de %16,2'lik ortalamaya sahip olarak faaliyetleri kısıtlayan faktörlerdeki yerini korumuştur.

Global inşaat piyasalarındaki etkilere benzer olarak, kaynak maliyetlerinin Türkiye inşaat sektörüne etkisi özellikle işçilik maliyetleri ve malzeme fiyatları üzerinden görülmeye devam etmektedir. İnşaat maliyet endeksindeki değişim çeyreklik ortalama artış, bir önceki yılın aynı dönemine göre önemli bir yükseliş trendi göstererek 2024 Ç2'de %70,2 seviyesinde kaydedilmiştir.

İnşaat sektörü özelindeki nakdi kredilerin büyümesine karşılık takipteki kredilerin azalması neticesinde, çeyreklik ortalama takipteki krediler oranı 2024'ün ikinci çeyreğinde aynı yılın ilk çeyreğine göre azalarak %4,1 seviyesinde seyretmiştir.

2024 Ç2'de Türkiye genelinde konut satışları 265,5 bin adet düzeyiyle önceki yılların aynı dönemine kıyasla %6'lık düşüş gösterirken, bu tablonun oluşmasında konut kredilerindeki faiz artışı ile krediye erişim zorluğunun devam etmesi, yabancılara konut satışlarındaki düşüşün sürmesi ve ipotekli konut satışlarının azalması etkili olmuştur.

Bir önceki dönemdeki sonuçlara paralel olarak 2024'ün ikinci çeyreğinde de İstanbul 44,3 bin adet ile Türkiye genelinde en çok konut satışı yapılan şehir olmuştur. İstanbul'u ~ 23 bin adet ile Ankara ve 14,6 bin adet ile İzmir takip etmiştir.

Türkiye'de Haziran 2024 sonu itibarıyla 140,0 seviyesinde seyreden konut fiyat endeksi (2023=100) 2023 yılının aynı ayına göre nominal bazda %46,0 artış göstermiştir. Endeks, enflasyon etkisinden arındırılmış reel bazda ise, Şubat 2024 başlangıçlı negatif değişimini sürdürerek haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %15,6'lık düşüş kaydetmiştir.

2024 Ç1'de kullandırılan konut kredisi tutarı bir önceki çeyreğe göre %123, kullandırılan konut kredisi sayısı ise yine bir önceki çeyreğe göre %74 oranında artış göstermiş ve ortalama konut kredisi büyüklüğü 913,1 bin TL seviyesine erişmiştir. Konut kredilerindeki bakiye tutar, 2023 Ç4'e kıyasla %1 artarak 402,7 milyar TL'ye ulaşmıştır. Türkiye genelinde 2024 Ç1 itibarıyla aktif faaliyet gösteren AVM sayısı 447 olarak kaydedilirken toplam kiralanabilir alan "("TKA") 14 milyon m2 'ye ulaşmıştır.

2025 sonuna kadar inşaatı bitmesi planlanan 10 AVM ile birlikte toplam sayının 457'ye erişmesi ve bu AVM'lerin ~%30'unun İstanbul'da olması öngörülmektedir. Perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 164 m2 olarak kaydedilmiştir.

İnşaat sektöründe çeyrek dönemler itibariyle harcamalar yüksek büyümeler göstermiş, 2024 yılı ikinci çeyrek döneminde inşaat harcamaları geçen yılın aynı dönemine göre %89,3 artarak 1,57 trilyon TL olarak gerçekleşmiştir. Bu yüksek büyümede enflasyon/inşaat maliyetleri artışı da önemli rol oynamıştır. İnşaat harcamaları reel olarak ikinci çeyrekte %8,0 artmıştır. 2024 yılının üçüncü çeyreğinde dezenflasyon sürecinin etkileri inşaat sektöründe daha da belirginleşmiş, sıkılaştırma politikalarının finansman üzerindeki etkisi ağırlaşmıştır.

GSYH ve İnşaat Sektöründe Büyümenin Seyri (% puan)

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ağustos ayında yıllık %41,8 artmıştır. Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ağustos ayında yıllık bazda sanayi sektörü ciro endeksi %26,7, inşaat ciro endeksi %75,0, ticaret ciro endeksi %42,8 ve hizmet ciro endeksi %55,5 oranında yükselmiştir. Temmuz ayında aylık bazda %3,7 oranında artan toplam ciro endeksinin alt detaylarına bakıldığında; aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1 ve ticaret ciro endeksi %10,9, inşaat ciro endeksi %4,2 ve hizmet ciro endeksi %3,3 artmıştır.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi, 2024 yılı Ocak ayında yıllık %63,5 oranında artmıştır. Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; Ocak ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %58,3, inşaat ciro endeksi %99,4, ticaret ciro endeksi %60,7 ve hizmet ciro endeksi %77,9 oranında yükselmiştir. Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi, 2024 yılı Ocak ayında %5,1 oranında artış göstermiştir. Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında ise; 2024 yılı Ocak ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksinin %4,6, inşaat ciro endeksinin %9,5, ticaret ciro endeksinin %4,7 ve hizmet ciro endeksinin %6,2 oranında yükseldiği görülmektedir. Öte yandan 2023 yılında zincirlenmiş hacim endeksine göre gayrisafi sabit sermaye oluşumu içerisinde sektörel

yatırımların payı yıl genelinde artış göstermiş, yılın son çeyreğinde ise %7,5 olmuştur. İnşaat sektörünün istihdamdaki payı ise 2023 yılında %6,3 olarak gerçekleşmiştir.

Öte yandan, 2024 yılı ikinci çeyrek döneminde zincirlenmiş hacim endeksine göre gayrisafi sabit sermaye oluşumu içerisinde sektörel yatırımların payı %8'e gerilemiştir. İnşaat sektörünün istihdamdaki payı ise %6,7 olarak gerçekleşmiştir.

TÜİK tarafından açıklanan İnşaat Maliyet Endeksi verilerine göre malzeme ve işçilik maliyetlerindeki artış, ivme kaybına rağmen ılımlı da olsa devam etmiştir. Endeks Ağustos ayında aylık bazda %1,18, yıllık bazda ise %41,54 oranında artmıştır.

Böylelikle inşaat maliyetlerinde Ekim 2021'den bu yana en yavaş yıllık artış yaşanmıştır. İnşaat Maliyet Endeksi kapsamındaki malzeme endeksi yıllık bazda %34,98 ve aylık bazda %1,30, işçilik endeksi ise yıllık bazda %56,86 ve aylık bazda %0,93 oranında yükselmiştir.

Bina inşaatı maliyet endeksi, aylık bazda %1,38, yıllık bazda %42,95 artmıştır. Aylık bazda malzeme endeksi %1,65, işçilik endeksi 0,86, yıllık bazda malzeme endeksi %37,10, işçilik endeksi ise %55,88 yükselmiştir.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, aylık bazda %0,52, yıllık bazda %37,13 artmıştır. Aylık bazda malzeme endeksi %0,23, işçilik endeksi %1,20, yıllık bazda malzeme endeksi %28,83, işçilik endeksi ise %60,49 yükselmiştir.

TÜİK verilerine göre İnşaat Güven Endeksi, diğer ana sektörlerin aksine 2024 yılının üçüncü çeyreğinde de bir önceki çeyrekte olduğu gibi eşik değer olan 100'ün altında seyretmiş; Temmuz ayında 87,1, Ağustos ayında 88,0, Eylül ayında ise 87,8 değerini almıştır.

Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (Türkiye İMSAD) tarafından yayımlanan İnşaat Malzemesi Sanayi Bileşik Endeksi, Eylül ayında bir önceki aya göre 0,05 puan azalarak 67,14 puan seviyesine gerilemiştir.

Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında yıllık bazda %37,3 oranında artarak 140 bin 919 olmuştur. Böylelikle aylık adet bazında son 21 ayın en yüksek satış rakamı kaydedilmiştir. Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 artışla 947 bin 236 olarak gerçekleşmiştir. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olmuştur.

İpotekli konut satışları Eylül ayında yıllık bazda %87,4 oranında artarak 15 bin 825 olmuş, toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşmiştir. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise yıllık bazda %42,6 azalarak 92 bin 310 olmuştur.

Konut Satışları (Adet) Kasım		Eylül		Ocak-Eylül
	2024	2023	Değişim (%)	2024	2023	Değişim (%)
Satış şekline göre toplam satış	140.919	102.656	37,3	947.236	900.074	5,2
İpotekli satış	15.825	8.446	87,4	92.310	160.884	$-42,6$
Diğer satış	125.094	94.210	32,8	854.926	739.190	15,7
Satış durumuna göre toplam satış	140.919	102.656	37,3	947.236	900.074	5,2
ilk el satış	44.858	30.488	47,1	300.879	268.597	12,0
İkinci el satış	96.061	72.168	33,1	646.357	631.477	2,4
Yabancılara satıs	2.022	2.930	$-31,0$	17.090	28.064	$-39,1$

Eylül ayındaki ipotekli satışların, 3 bin 685'i; Ocak-Eylül dönemindeki ipotekli satışların ise 21 bin 702'si ilk el satış olarak gerçekleşmiştir. Diğer konut satışları Eylül ayında yıllık bazda %32,8 artarak 125 bin 94 olmuş, toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşmiştir. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise yıllık bazda %15,7 artışla 854 bin 926 olmuştur. İlk el konut satış sayısı Eylül ayında yıllık bazda %47,1 artarak 44 bin 858 olmuş, toplam

konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 olarak gerçekleşmiştir. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise yıllık bazda %12,0 artışla 300 bin 879 olmuştur. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Eylül ayında yıllık bazda %33,1 artış göstererek 96 bin 61 olmuş, toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 olmuştur.

İkinci el konut satışları OcakEylül döneminde ise aylık bazda %2,4 azalarak 646 bin 357 olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında yıllık %31,0 azalarak 2 bin 22 olmuş, Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 783 ile İstanbul, 548 ile Antalya ve 210 ile Mersin olmuştur.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %39,1 azalarak 17 bin 90 olarak gerçekleşmiştir. Eylül ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 346 ile Rusya Federasyonu, 163 ile İran ve 139 ile Irak vatandaşlarına yapılmıştır.

Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) (2023=100), 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %1 oranında artarak 148 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı ayına göre %27,4 oranında artan KFE, aynı dönemde reel olarak %14,7 oranında azalmıştır.

2024 yılı Eylül ayında şehirlere göre konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde aylık bazda İstanbul'da %1,2, Ankara'da %2,2 ve İzmir'de %0,8 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri ise yıllık bazda İstanbul'da %23,4, Ankara'da %30,4 ve İzmir'de %23,1 oranlarında yükselmiştir.

TÜİK tarafından açıklanan Yapı İzin İstatistikleri'ne göre 2024 yılı ikinci çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı yıllık bazda %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüz ölçümü %30,9 azalmış, yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüz ölçümü 27,1 milyon metrekare iken; bunun 14,6 milyon metrekaresi konut, 6,9 milyon metrekaresi konut dışı ve 5,6 milyon metrekaresi ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir. Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüz ölçüm payına 18 milyon metrekare ile 2 ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip olurken, bunu 2,2 milyon metrekare ile sanayi binaları ve depolar izlemiştir. 2024 yılı ikinci çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %14,7, daire sayısı %23,5 ve yüz ölçümü %14,7 azalmış, iskan verilen binaların toplam yüz ölçümü 18,1 milyon metrekare iken; bunun 9,3 milyon metrekaresi konut, 5,2 milyon metrekaresi konut dışı ve 3,6 milyon metrekaresi ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.

Kaynak: Türkiye Müteahhitler Birliği -Bülten-Ekim-2024. Kaynak: Saha Makroekonomik Görünüm – Haziran 2024 Kaynak: GYODER Kaynak: KPMG Kaynak: TCMB Enflasyon Raporu 2023-I Kaynak: TUİK

6. ÖZEL VERİLER

6.1. İzmir İli

İzmir ili Türkiye'nin batısında 26° 15'-28° 20' doğu boylamları ile 37° 45'-39° 15' kuzey enlemleri arasındadır. Kuzeyde Madra Dağları, güneyde Kuşadası Körfezi, batıda Çeşme Yarımadası'nın Tekne Burnu, doğuda ise Aydın, Manisa il sınırları ile çevrilmiş İzmir, batıda kendi adıyla anılan körfezle kucaklaşır. İlin kuzey-güney doğrultusundaki uzunluğu yaklaşık olarak 200 km, doğu-batı doğrultusundaki genişliği ise 180 km'dir. Yüzölçümü 12.012 km²'dir.

İzmir, Türkiye'de Ege Bölgesi'nde yer alan, ülkenin nüfus bakımından en kalabalık üçüncü şehridir. Ekonomik, tarihi ve sosyo-kültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir.

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2022 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İzmir'in Toplam Nüfusu 4.462.056 kişidir. Bu nüfus 2.215.716 erkek ve 2.246.340 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak bakıldığında ise % 49,66 erkek, % 50,34 kadındır.

İlin, Buca, Karabağlar, Bornova, Karşıyaka, Konak, Bayraklı, Çiğli, Torbalı, Menemen, Gaziemir, Ödemiş, Kemalpaşa, Menderes, Bergama, Aliağa, Tire, Balçova, Urla, Narlıdere, Seferihisar, Çeşme, Dikili, Kiraz, Bayındır, Selçuk, Güzelbahçe, Foça, Kınık, Karaburun ve Beydağ olmak üzere toplam 30 ilçesi vardır. Şehrin nüfus sayısı bakımından 2022 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi 522.404 kişi ile Buca, en az nüfusa sahip ilçesi ise 12.000 kişi ile Beydağ ilçesi olmuştur. Antalya'nın 2021 yılından 369 kişi/km² olan nüfus yoğunluğu 2022 yılında 372 kişi/km² yükselmiştir.

Yıllara göre nüfus:

YILLAR	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
TÜRKİYE	80 810 525	82 003 882	83 154 997	83 614 362	83 614 362	85 279 553	85.372.377
İZMİR	4 279 677	4 320 519	4 367 251	4 394 694	4 425 789	4 462 056	4.479.525

Yıllık nüfus artış hız:

	Yıllık Nüfus Artış hızı(‰)
YILLAR	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
Türkiye Toplam	12,4	14,7	13,9	5,5	12,7	7,1	1,1
İZMİR	1,33	0,95	1,08	0,63	0,71	0,82	0,39

Yıllara göre nüfus yoğunluğu ise:

	Nüfus yoğunluğu
YILLAR	2017	2018	2019 2020 2021				2023
Türkiye Toplam	105	107	108	109	110	110	111
İstanbul	356	360	364	366	369	372	373

Akdeniz iklim kuşağında kalan İzmir'de yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı geçmektedir. Dağların denize dik uzanması ve ovaların İçbatı Anadolu eşiğine kadar sokulması, denizel etkilerin iç kesimlere kadar yayılmasına olanak vermektedir.

İzmir'de bazında yıllık ortalama sıcaklık, 16ºC (Bergama) ile 17ºC (Bayındır) arasında değişmektedir. İzmir'de ölçülen uç değerler göz önüne alındığında, sıcaklığın maksimum 45.1ºC (Torbalı) ile minimum -13ºC (Ödemiş) arasında değiştiği anlaşılır.

İzmir'de bağıl nem oranı sıcaklığın yüksek, bulutluluğun az olduğu yaz aylarında düşüktür. Buna karşılık nemli hava akımlarının etkisine girildiği yılın soğuk döneminde artış görülmektedir. Yıl içinde Mart ayından itibaren azalmaya başlayan değerler en düşük oranına Temmuz ayında ulaşmaktadır. Bu ayda aylık ortalama bağıl nem Bergama'da %52, İzmir kent merkezinde %50'dir. Kış mevsiminde ise aylık ortalama %70 civarındadır.

İzmir'de iklim elemanları içinde en büyük değişkenliği yağış miktarı göstermektedir. Yıllık ortalama yağış miktarı 700 mm. olmasına karşın, genel atmosfer dolaşımında görülen değişmelere bağlı olarak bazı yıllarda yağış toplamı 1000 mm'ye yaklaşmakta, bazı yıllarda ise 300 mm civarına düşmektedir. Yıl içinde yağış miktarı ekim ayının ikinci yarısından itibaren artış göstermekte ve Mayıs ayına kadar devam etmektedir. Aylık ortalama yağış miktarının en yüksek olduğu aylar Aralık, Ocak, Şubat'tır. Ortalama yağış değerlerine göre, sadece Aralık ayında düşen yağışların yıllık toplama katkısı % 20 civarındadır. Yaz aylarında aylık yağış miktarının yıllık toplam içindeki payı ise, % 2 düzeyine düşmektedir.

İzmir ilinde en yüksek rüzgar hızları ve yönleri incelendiğinde, Güzelyalı istasyonunda, 41.2 m/sn ile güneydoğu yönüne, Seferihisar'da 32.1 m/sn ile güneydoğu, Ödemiş'te 26.7 m/sn ile kuzeydoğu, Bornova'da 25.0 m/sn ile kuzeydoğu ve Çiğli istasyonunda 31.8 m/sn ile kuzeydoğu yönüne ait olduğu görülür.

Ormanlar il içerisinde 475.779 hektarlık bir alanı kaplar. Ormanların kapladığı alan, il arazisinin %40'ıdır.

İzmir, uzun ve dar bir körfezin başında yer almaktadır. İzmir Limanı, Türkiye'nin en büyük yedinci limanıdır. İzmir'in batısında denizi, plajları ve termal merkezleriyle Urla Yarımadası uzanır. Şehir, her yıl İzmir Enternasyonal Fuarı'nı düzenleyen önemli bir fuar merkezidir.

Özellikle Alsancak ve Çeşme ilçelerinde yoğunlaşan tur operatörleri, oteller ve araç kiralama firmaları bulunmaktadır. Çeşme'ye bağlı bir mahalle olan ve tarihî taş evleri ile yılın 360 günü rüzgâr alması sebebiyle rüzgâr sörfüne elverişli plajları ile ünlü olan Alaçatı da, 704 kilometrekarelik alanında birçok eğlence mekânı ve oteli barındırmasıyla İzmir'in önemli tatil beldelerinden biridir. İzmir'in Selçuk ilçesinin üç kilometre güneybatısında yer alan ve UNESCO Dünya Miras Listesi'nde bulunan İzmir Efes Antik Kenti, Selçuk ilçesi sınırları içerisinde bulunmaktadır. Efes Antik Kenti ise ve yılda ortalama 1,5 milyon turist tarafından ziyaret edilmektedir. Foça, sayıları giderek azalan akdeniz fokunun yaşam alanlarından biridir. Urla'da 2015 yılından beri her yıl bahar aylarında Urla mutfağının tanıtıldığı Enginar Festivali düzenlenmektedir. Buna ek olarak Urla'ya bağlı Özbek Mahallesinde her yıl Mart Dokuzu Ot Bayramı yapılmaktadır.

İzmir'e kara, hava, deniz ve demiryolu ile ulaşılabilmektedir. Kara yolu ile Türkiye'nin her yerinden otobüs ile Türkiye'nin ve dünyanın birçok noktasından Adnan Menderes Havalimanı'na uçak ile ulaşım sağlanabilmektedir. Ayrıca Demiryolu ile Basmane Garı'ndan Tire, Ödemiş, Söke, Aydın, Nazilli, Denizli, Balıkesir, Bandırma, Uşak, Afyonkarahisar, Isparta, Konya ve Ankara'ya gün içerisinde karşılıklı tren seferleri bulunmaktadır. Kent içi toplu ulaşım İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin yetki ve sorumluluğundadır. Toplu ulaşım hizmetlerinin hat ve güzergâhları ile birbirini tamamlaması için otobüs-vapur-metroda ulaşım hizmet bütünlüğü sağlanmıştır.

Kentte, tarıma dayalı sanayi kolları oldukça gelişkindir. Tekstil, konfeksiyon, gıda, içki, bira, tütün yem sanayi en önemli işkolları arasındadır. Bunların dışında, demir-çelik, petrokimya, otomotiv, çimento, ayakkabı, gübre, tarım makineleri ve seramik sanayi iç ve dış pazara yönelik olarak üretim yapılmaktadır.

Liman kenti olmasının yanında, hammadde kaynakları, nitelikli işgücü ve ulaşım olanaklarının genişliği, sanayinin gelişmesine olanak vererek İzmir'i bölgenin ticaret merkezi konumuna getirmiş durumdadır. Sanayi sektöründe üretilen mallar, dünya standartları ölçüsünde kaliteye sahiptir.

Yörede, kömür, altın, bakır, kurşun, çinko, demir, antimuan, perlit, grafit, asbest, titanyum, dolomit ve mermer madenleri çıkarılıp işlenmektedir. İnşaat malzemeleri imalatı ve inşaat yapımı alanlarında Türkiye'nin en gelişmiş kentlerinden birisidir.

İzmir, sanayi bakımından Marmara Bölgesi'nden sonra ikinci sırada gelir. Bölümler arasında gelişmişlik ve sanayi oranı bakımından büyük farklılık vardır. Asıl Ege Bölümü sanayi bakımından daha gelişmiştir. Zaten bölgenin en büyük ve gelişmiş kenti İzmir'de bu bölümde yer almaktadır. İzmir sanayisi, fuarı, ve ihracat limanı ile önemli bir kentimizdir. İzmir'de Aliağa Petrol Rafinerisi de bulunmaktadır. İl'de otomotiv, madeni eşya, kimya, seramik, dokuma, çimento, sigara ve zeytinyağı sektörleri gelişmiştir. İzmir, Türkiye'nin en büyük ihracat limanıdır.

İzmir'deki organize sanayi bölgeleri, serbest bölgeler ve teknoloji geliştirme bölgesi yatırımcılara birçok olanak tanımaktadır. İzmir, Türkiye'nin en yüksek ticaret hacmine sahip ikinci serbest bölgesi Ege Serbest Bölgesi İzmir'dedir. İzmir Teknoloji Geliştirme Bölgesi bilişim ve yüksek teknoloji (hitech) yatırımları için avantajlar sunmaktadır. Jeotermal kaynakları ve rüzgar enerjisi potansiyeli ile İzmir alternatif enerji kullanımına yönelik yatırımlar olanaklıdır. Öte yandan tarih, kültür, doğa ve deniz İzmir'i sağlık, kültür, din, kongre ve fuar turizminin önemli merkezlerinden biri yapmaktadır.

6.2. Bornova İlçesi

1425 yılında Türk egemenliğine alınan Bornova, 1919 - 9 Eylül 1922 tarihleri arasında Yunan işgali altında kalmıştır. İlçe çok eski bir yerleşim yeri iken 1881 yılında belediyelik, 7033 Sayılı Kanunla 19 Haziran 1957 tarihinde TBMM"de kabul edilerek İlçe olmuştur.

Bornova, Türkiye'nin İzmir ilinin bir ilçesidir. İlçenin doğusunda Kemalpaşa, güneyinde Buca, batısında Konak ve Bayraklı, kuzeybatısında Karşıyaka ve Menemen ilçeleri, kuzeyinde Manisa ili bulunmaktadır.

Yamanlar Dağı'nın eteğinde, 38 derece kuzey enlem ve 27 derece

doğu boylamı üzerinde yer alır. İzmir kent merkezinin 8 km kuzeydoğusunda, İzmir Körfezi'nden 3 km doğudadır. Belediye teşkilatı 1882 yılında kurulmuş, 1957 yılında ilçe hâline gelmiştir. Yüzölçümü 220 km²'dir.

Ege Üniversitesi'nin ana kampüsü ve üniversite ile aynı adı taşıyan, Türkiye'nin en büyük hastanelerinden biri olan Ege Üniversitesi Hastanesi bu ilçede bulunmaktadır. Ayrıca Yaşar Üniversitesi'nin Selçuk Yaşar yerleşkesi de Bornova Ağaçlıyol mevkiindedir.

İki büyük askeri birliğin yanı sıra, İzmir-İstanbul, İzmir-Ankara, İzmir-Aydın ve İzmir-Çanakkale karayolu ağlarının merkezinde bulunması, 2000 yılında metronun Bornova'ya uzanması ve İzmir Otogarı'nın ilçe içinde konuşlandırılmış olması ve Bornova-Kavaklıdere-Işıkkent üçgeninin sanayi bölgesi olarak saptanması ve 4 sanayi sitesinin yerleşim alanı içinde bulunması, Bornova'nın gelişimine bugün ve gelecekte etki yapacak unsurların başında gelmektedir.

Bornova, Osmanlı Devleti'nin son dönemlerinde ve özellikle 1865'te Halkapınar çıkışlı bir demiryolu hattının buraya uzatılmasıyla, İzmir'in zengin Levanten ailelerinin tercih ettiği bir yerleşim mekanı olmuştur. İzmir merkezinden daha ferah ve serin havası ve 1980'li yıllara kadar İzmir ile arasında varlığını sürdüren mandalina bahçelerinin nezih ortamı, İngiliz konsolosluğu rezidansının ve çoğu İngiliz kökenli pek çok ailenin muhteşem konaklarının Bornova'da inşa edilmesi sonucunu doğurmuştur (İtalyan ve Fransız kökenli Levantenler daha ziyade Buca'yı tercih etmişlerdir.)

Ege Üniversitesi ve Yaşar Üniversitesi'ne ev sahipliği yapan ilçede, aralarında Bornova Anadolu Lisesi, İzmir Fen Lisesi, Suphi Koyuncuoğlu Anadolu Lisesi, Yunus Emre Anadolu Lisesi, Cem Bakioğlu Anadolu Lisesi, Kars Halil Atilla İlkokulu, 9 Eylül İlkokulu, Özel Ege Lisesi ve Mazhar Zorlu Mesleki ve Teknik Anadolu Lisesi'nin de olduğu ortaöğretim kurumları hizmet vermektedir.

Bornova nüfusu 2023 yılı sayımına göre 447.553 kişidir. Bu nüfus, 220.585 erkek ve 226.968 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,29 erkek, %50,71 kadındır.

İlçenin Yıllara göre nüfus artış grafiği, Nüfus Grafiği ve Nüfus Artış Hızı ise aşağıdaki gibidir.

Yıl	Bornova Nüfusu	Erkek Nüfusu	Kadın Nüfusu
2023	447.553	220.585	226.968
2022	454.470	223.915	230.555
2021	452.867	224.889	227.978
2020	446.927	222.392	224.535
2019	450.992	223.684	227.308
2018	445.232	221.092	224.140
2017	442.839	219.827	223.012
2016	438.549	218.410	220.139
2015	435.162	217.150	218.012
2014	431.149	215.896	215.253
2013	426.490	213.223	213.267
2012	423.063	212.324	210.739
2011	418.837	210.133	208.704
2010	419.070	212.629	206.441
2009	409.009	206.068	202.941
2008	399.023	201.472	197.551
2007	476.153	240.095	236.058

6.3. İzmir İli Deprem Haritası ve İlçenin Deprem Kuşağı

Sismik verilerin stratigrafik ve yapısal anlamda yorumlanması ve bu bulguların kara morfolojik özellikleri ile ilişkilendirilmesi sonucu; bölgede yaygın olarak doğrultusu K-G'den KD-GB'ya değişen aktif sıkışma bileşenli doğrultu atımlı faylar, ters faylar ve yer yer D-B yönelimli normal faylar haritalanmıştır. Bu faylardan K-G doğrultulu Karaburun fayı Karaburun Yarımadası'nı yükseltirken, Urla fayı, İzmir Körfezi içerisinde Urla-Uzunada ekseni boyunca temeldeki yükselimi kontrol etmektedir. KD-GB doğrultulu Tuzla fayı İzmir kentinden Doğanbey Burnu açıklarına kadar uzanmaktadır ve fayın pozitif çiçek yapısı Seferihisar yükselimini kontrol etmektedir. Bu faylar, bölgede D-B yönünde bir daralmaya işaret etmektedir. Çalışma alanının normal fayları; Karaburun-Foça açıklarında, İzmir Körfezi'nin iç kısmında, Alaçatı-Teke açıklarında ve Kuşadası'nda sırasıyla; Midilli havzasının güney yamacını, İzmir havzasını, Nikarya havzasının kuzey yamacını ve Küçük Menderes Grabeni'nin devamını sınırlamaktadırlar. Normal faylar, bölgede doğu ve batıya uzun mesafelerde devamlı değillerdir. Bu faylar genellikle doğrultu atımlı faylar tarafından kesilmektedirler. Çalışma alanındaki aktif faylarla depremselliğin ilişkilendirilmesi sonucu, bölgedeki deprem aktivitesinden sadece İzmir kentinin içinden geçen D-B doğrultulu İzmir fayının sorumlu olmadığı görülmüştür. Bölgeyi K-G ve KD-GB doğrultularda kateden doğrultu atım karakterli Tuzla, Urla ve Karaburun fayları, son yıllarda 2003 ve 2005 Seferihisar ve Sığacık Körfezi depremleri de dahil olmak üzere, bölgenin depremselliğinden büyük ölçüde sorumlu fay sistemleri olarak değerlendirilmişlerdir.

1900'lü yılların başından itibaren "Aletsel Dönem" olarak adlandırılan ve günümüze kadar ki dönemi içeren zaman diliminde İzmir kenti ve yakın çevresini etkileyen çok sayıda deprem meydana gelmiştir. İzmir kenti merkez olmak üzere yaklaşık 50km yarıçaplı bir daire içerisinde kalan alanda, 1900 yılından günümüze kadar magnitüdü 4.0'ten büyük 190 deprem meydana gelmiştir. Bu depremlerin bazıları bölgede can kaybı ve büyük maddi hasarlara sebep olmuştur. Son yüzyıl içinde İzmir ve çevresini etkileyen üç yıkıcı deprem meydana gelmiştir. 1928 Torbalı Depremi (M=6.5) Solomon - Calvi (1940), 1949 Karaburun Depremi Jackson and McKenzie (1984) ve 1992 Seferihisar Depremi (M=6.0) daha çok İzmir'in güneyindeki alanlarda etkili olmuştur. 2003 yılında meydana gelen Seferihisar Depremi (Mw:5,7) ise Seferihisar'da az hasara sebep olmuştur. İzmir kent yerleşkesi orta büyüklükte de olsa çevresinde oluşan bu depremlerden etkilenebilecek bir coğrafik konumdadır (BAYKAL, 2006). M.S. 1-2000 yılları arasında İzmir Körfezi ve civarında meydana gelen magnitüdü 4 ve daha büyük 269 depremin 177'si bu dönemde kaydedilmiştir. % 95 inin magnitüdü 5.5 M ve daha küçüktür. % 86'sının odak derinliği 0-30 km arasındadır. M.S. 1900-2000 tarihleri arasında olmak üzere 9 kez 5.5 M sınırı erişilip aşılmıştır, yani 9 kez şiddetli deprem olmuştur. Bunların arasında 100 ve daha çok ölümle sonuçlanana deprem, 23 Nisan 1970 Manisa depremidir. En aktif yıllar depremle 1976 (11 deprem), 1994 (11 deprem) ve 1992 (10 deprem) yılları olmuştur.

Bölgedeki diri faylar KD-GB, K-G, KB-GD ve D-B doğrultularında uzanmaktadır. Bunlardan D-B uzanımlı olanlar normal fay, diğer uzanımlardaki faylar ise ağırlıklı olarak doğrultu atımlıdır. Gediz graben sistemi batısındaki faylar ile İzmir fayı bölgedeki normal fayların başlıcalarıdır. KD-GB uzanımlı Tuzla fayı ve Seferihisar fayı ile KB-GD uzanımlı Güzelhisar fayı ve K-G genel uzanımlı Gülbahçe fayları ise doğrultu atımlı faylardır. Gerek tarihsel dönem gerekse son yüzyıldaki aletsel

kayıtlar İzmir çevresindeki fayların orta ve büyük manyitüdlü depremler üretebildiğini göstermektedir (EMRE vd. 2005).

Batı Anadolu ve Ege Denizi'nin belirgin yapıları D-B gidişli grabenler olarak bilinir. Bu grabenlerden başlıcaları, kuzeyden güneye Saroz, Edremit, Bakırçay, Gediz, Küçük Menderes, Büyük Menderes ve Gökova grabenleridir. Bu anlamda çalışma alanındaki faylanma türlerinin Batı Anadolu'nun kuzey ve güney jeodinamikleri arasında; bir geçiş bölgesinde oluştuğu düşünülebilir çünkü İzmir körfezi ve onu çevreleyen kara alanlarında hem D-B gidişli Gediz, Küçük Menderes grabenleri hem de KD-GB gidişli aktif fay sistemleri haritalanmıştır (OCAKOĞLU VE DEMİRBAĞ, 2005).

İzmir Körfezi ve çevresinde tarih içinde çok sayıda IX ve X şiddetinde (şiddet-magnetüd dönüşümü için kullanılan ampirik bağıntıya göre 7.0-7.5 büyüklüğünde) depremlerin yaşanmış olduğu ve bu depremler ile arkasından çıkan yangınlar sonucunda çok sayıda can kaybı olduğu bilinmektedir.

T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Deprem Bölgeleri Haritasına göre 4. Derece, 3. Derece, 2. Derece ve 1 Derece olmak üzere 4 ayrı deprem bölgesinde yer almaktadır. 1. derece deprem bölgeleri en riskli bölgeler olarak kabul edilirken, 5. derece deprem bölgeleri deprem riski en az olan bölgelerdir. İzmir ili Deprem Haritasına göre taşınmazların yer aldığı Bornova bölge 1'inci derece deprem kuşağında konumludur.

7. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER ve ANALİZLER

7.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler:
7.1.1. Gayrimenkulün Yeri / Konumu ve Tanımı

Değerlemesi yapılan gayrimenkul İzmir İli, Bornova İlçesi, Doğanlar Mahallesi, 19208 ada, 1 parsel numarasında kayıtlı 53.255,99 m² yüzölçümlü "A,B,C,D ve E Bloktan Oluşan 1 Katlı Prefabrik Depo ve Arsası" vasıflı ana taşınmaz üzerinde kurulu kat irtifakına göre B Blok zemin katta konumlu 1 bağımsız bölüm numaralı taşınmazdır. Rapora konu taşınmaz Doğanlar Mahallesi 1411/7 Sokak B Blok No:4 Bornova/İzmir posta adreslidir.

Değerleme konusu taşınmaz Bornova İlçesi'nde, sanayi kullanımlarının yoğun olduğu lokasyonda, İzmir limanına, kent merkezine ve yeni merkezi iş alanı olarak planlanan Bayraklı'ya yakın konumda yer almaktadır. Taşınmaz, Bornova sanayi bölgesinden başlayıp Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesine kadar devam eden sanayi siteleri ve ticari kullanımların yoğunlaştığı aks üzerinde yer almakta olup İzmir-Aydın Otoyolu ve Kemalpaşa Caddesi üzerinden güçlü ulaşım imkanlarına sahiptir. Taşınmazın konumlu olduğu Kemalpaşa-İzmir Çevreyolu, İzmir'in doğusundan kente girişi sağlayan ana aks niteliğindedir.

Taşınmazın yakın çevresinde Örnek Sanayi Sitesi, Hacılarkı Kışlası ve Arama Kurtarma Birlik Müdürlüğü, Bornova Aziz Kocaoğlu Stadyumu, Bornova 5. ve 4. Sanayi Siteleri, Batıçim, Hurdacılar Sitesi, Ambarlar Sitesi gibi sanayi siteleri ile Ege Üniversitesi Kampüsü, Forum Bornova AVM bulunmaktadır.

7.1.2. Gayrimenkulün Tanımı ve Hukuksal Durumu

Değerlemeye konu taşınmazın konumlandığı ana gayrimenkul üzerinde; blok nizamda, prefabrik inşaat tarzında inşa edilmiş, A,B,C,D ve E olarak isimlendirilen 5 bloklu bir sitedir. Kat irtifakına esas onaylı mimari projesine ve mevcut duruma göre; konu taşınmazın konumlandığı B Blok tek katlı ve 5.482 m2 inşaat alanından oluşmakta olup, B Blokta toplam 10 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Değerleme konusu 1 no.lu bağımsız bölüm B Bloğun zemin katında ve köşe konumda olup 2 cephesi bulunmaktadır. Mevcut durumda yapılan incelemelerde onaylı mimari proje ile taşınmazın mahal alanları arasında uyumsuzluk olduğu görülmüştür. Mahalde yapılan incelemelere göre; konu 1 nolu bağımsız bölümün içine duvar ilaveleri yapılarak ofis hacimleri oluşturulduğu, ayrıca yapının içerisinde ofis kullanımlarının üzerinde yaklaşık 25 m2 kapalı alana sahip olan ofis inşa edildiği tespit edilmiştir. Değerleme konusu taşınmaz, yasal evraklarına göre 732 m² alana sahip olup mevcut durumda 757 m2 kapalı kullanım alanına sahiptir. Değerleme çalışmasında söz konusu 25 m²'lik alan göz ardı edilerek 732 m²'lik brüt kapalı alan yasal alan olarak kabul edilmiştir. Söz konusu proje hilafı uygulamalar basit tadilatla projesine uyumlu hale getirilebilir niteliktedir. Konuya ilişkin herhangi bir olumsuz evrağa rastlanmamıştır.

Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu yapıya ilişkin 12.11.2018 tarihli onaylı mimari proje; 06.12.2018 tarih 850 sayılı yeni yapı ruhsatı, 23.05.2019 tarih ve 178 sayılı isim değişikliği ruhsatı, 05.11.2020 tarih ve 367 sayılı yeni yapı ruhsatı ile 05.03.2021 tarih 40/83181 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.

7.1.3. Gayrimenkulün Yapısal Özellikleri

Değerlemeye konu taşınmazın üzerinde konumlandığı 19208 ada, 1 parsel, 53.255,99 m2 yüz ölçümüne sahip olup geometrik olarak amorf formlu ve hafif eğimli bir topoğrafyaya sahiptir. Değerlemeye konu taşınmazın konumlandığı ana gayrimenkul üzerinde; blok nizamda, prefabrik inşaat tarzında inşa edilmiş toplamda A,B,C,D ve E olarak isimlendirilen 5 blokta 52 bağımsız bölüm bulunan Bornova İş Merkezi yer almaktadır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu iş merkezi depo kullanımının yoğunlaştığı bir bölge olup Bornova İş Merkezi'nin 3 adet girişi bulunmaktadır.

Kat irtifakına esas onaylı mimari projesine ve mevcut duruma göre; konu taşınmazın konumlandığı B Blok tek katlı ve 5.482 m² inşaat alanından oluşmaktadır. Ana taşınmazda toplam 10 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup değerleme konusu 1 no.lu bağımsız bölüm zemin katta konumlanmaktadır. Taşınmaz köşe konumda olup 2 cephesi bulunmaktadır. Mevcut durumda yapılan incelemelerde onaylı mimari proje ile taşınmazın mahal alanları arasında uyumsuzluk olduğu görülmüştür. Mahalde yapılan incelemelere göre; konu 1 nolu bağımsız bölümün içine duvar ilaveleri yapılarak ofis hacimleri oluşturulduğu ayrıca yapının içerisinde ofis kullanımlarının üzerinde yaklaşık 25 m2 kapalı alana sahip olan ofis inşa edildiği tespit edilmiştir. Değerleme konusu taşınmaz, yasal evraklarına göre 732 m² alana sahip olup mevcut durumda 757 m2 kapalı kullanım alanına sahiptir. Değerleme çalışmasında söz konusu 25 m²'lik alan göz ardı edilerek 732 m²'lik brüt kapalı alan yasal alan olarak kabul edilmiştir. Söz konusu proje hilafı uygulamalar basit tadilatla projesine uyumlu hale getirilebilir niteliktedir. Konuya ilişkin herhangi bir olumsuz evrağa rastlanmamıştır.

7.1.4. İç Mekân Özellikleri

Değerlemeye konu 1 nolu bağımsız bölüm B Blok zemin katında konumlu depo nitelikli gayrimenkuldür. Bornova Belediyesinde incelenen kat mülkiyetine esas onaylı mimari projesine ve yapı kullanma izin belgesine göre 1 no.lu bağımsız bölüm 732,00 m² brüt kapalı alana sahiptir. Mevcut durumda yapılan incelemelerde taşınmazın onaylı mimari proje ile kat ve konum olarak uyumlu olduğu ancak fonksiyonel olarak uyumsuz olduğu görülmüştür. İlgili Belediyesinde konu ile ilgili herhangi bir olumsuz kararın bulunmadığı tespit edilmiştir.

Yerinde yapılan incelmeler neticesinde bağımsız bölümün içine duvar ilaveleri yapılarak ofis hacimleri oluşturulmuştur. Ayrıca yapının içerisinde ofis kullanımlarının üzerinde yaklaşık 25 m² kapalı alana sahip ofis inşa edildiği tespit edilmiştir. Değerleme çalışmasında söz konusu 25 m2'lik alan göz ardı edilerek 732,00 m²'lik brüt kapalı alan yasal alan olarak kabul edilmiştir. Söz konusu proje hilafı uygulamalar basit tadilatla projesine uyumlu hale getirilebilir niteliktedir. Değerleme konusu taşınmazın kat yüksekliği 15,50 metredir. Taşınmaz 2 cepheye sahip olup dış cephesi cam ve kompozit kaplamadır. Taşınmazın zemin malzemesi brüt betondur.

7.2. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yasal Süreç Analizi

7.2.1. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri

ANA GAYRİMENKULÜN		BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN
İLİ	İZMİR	NİTELİĞİ	DEPO
İLÇESİ	BORNOVA	ARSA PAYI	4/146
MAHALLESİ	DOĞANLAR	BLOK	B
KÖYÜ	-	KAT	ZEMİN
SOKAĞI	-	BAĞIMSIZ BÖLÜM	1
MEVKİİ	KORKUT	TAPU TARİHİ/YEVMİYE	21.09.2021 / 27730
PAFTA NO	-	CİLT/ SAHİFE NO	43/4243
ADA/PARSEL NO	19208/1		ANAGAYRİMENKUL
VASFI	A.B.C.D VE E BLOKTAN OLUŞAN 1 KATLI PREFABRİK DEPO VE ARSASI	TAPU TESCİL ŞEKLİ	KAT İRTİFAKI
YÜZÖLÇÜMÜ (m2)	m2 53.255,99		KAT MÜLKİYETİ
MALİK VE HİSSELERİ	PANELSAN ÇATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş.		1/1

7.2.2. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri

31.12.2024 tarihi itibariyle ilgili WEBTAPU portalı üzerinden alınan resmi tapu takyidat kayıtlarına göre rapora konu taşınmaz üzerinde aşağıda dökümü yapılan takyidatlar tespit edilmiştir.

Beyanlar Hanesinde:

Yönetim Planı: 10.12.2020 (17.12.2020; 35926)
KM'ne çevrilmiştir. (03.06.2021; 15839)
Diğer (Konusu: Yazıda bilgilerine yer verilen taşınmazların cins değişikliği işlemleri için 20.004,40-TL harç 22.02.2021 tarih 202102220KGj0000079 nolu tahsilat fiş no ile tahsil edilmiştir. Bu belge 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin 13/a maddesi kapsamındaki cins değişikliği işlemleri geçerlidir.) Tarih: 22.02.2021 Sayı: 57719 (23.02.2021; 5832)
3402 Sayılı Kanunun 22. Maddesinin 2. Fıkrasının (a) bendi uygulamasına tabidir. (13.09.2017; 17901)

Şerhler Hanesinde:

• TL Bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (A ile gösterilen 105,50 m²'lik alanda trafo yeri olmak üzere 99 yıllığına 1. TL iz bedel ile irtifak hakkı kurulmuştur. (14.12.2022; 48096)

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

• Herhangi bir hak ve mükellefiyet kaydı bulunmamaktadır.

Rehinler Hanesinde:

• Herhangi bir ipotek şerhi bulunmamaktadır.

7.2.3. Taşınmazın Son 3 Yılda Alım-Satıma Konu Olup Olmadığı:

Rapora konu taşınmaz 21.09.2021 tarih 27730 yevmiye no ile Ferdileşme işleminden Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. (1/1) adına tescil edilmiş olup, son 3 yıllık dönemde alımsatım işlemine konu olmamıştır.

7.2.4. Taşınmazın Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,

Değerleme konusu gayrimenkulün değerini doğrudan etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat kaydı bulunmaması sebebi ile taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri gereğince portföyde yer alınmasında engelleyici herhangi bir unsur bulunmamaktadır.

7.2.5. Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri:

7.2.5.1 Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri:

Ülkemizde arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu İmar Kanunları ve yönetmelikleri düzenlemektedir. Rapora konu taşınmaz incelenirken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate alınmaktadır.

İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlamakta olup; bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir. Bu planlar farklı ölçeklerde olmakla birlikte genel anlamda 1/25.000 ölçekli planlar "Çevre Düzeni Planı" 1/5000 ölçekli planlar "Nazım İmar Planı" ve 1/1000 ölçekli planlar ise fiili uygulamaya temel olacak "Uygulama İmar Planı" olarak kullanılırlar.

7.2.5.2 Plan, Plan Türleri ve Planlama Süreçleri

Plan bir amaca ulaşmada izlenecek yol ve davranış biçimini gösterir. Planlama, önceden belirlenmiş amaçları gerçekleştirmek için yapılması gereken işlerin saptanması ve izlenecek yolların seçilmesidir. Planlama, geleceğe bakma ve olası seçenekleri saptama sürecidir yani geleceği düşünmedir. Özetle planlama, bir eylemle ilgili tüm etkinliklerin önceden hazırlanması sürecidir. Bu tanımda planlamayla ilgili olarak dikkat çeken ortak nokta, planlamanın geleceği bugünden görme ve kontrol etme aracı olmasıdır. Planlamayı ekonomik anlamda bir kaynak dağıtım mekanizması olarak da görmek mümkündür. Bu açıdan baktığımızda, planlama sınırsız ihtiyaçlar ile sınırlı kaynaklar arasında bir dengeyi sağlama mekanizmasıdır. Geleceği yönetme ve kaynakları dağıtma aracı olan planlama neyin yapılacağının, nasıl yapılacağının, ne zaman harekete geçileceğinin, bütün bu çalışmalarda kimlerin sorumlu olacağının belirlenmesi ve saptanması sürecidir.

Çevre Düzeni Planı; Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plan olarak tanımlanır. Çevre Düzeni Planı, konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi sektörler ile kentsel ve kırsal yapı ve gelişmeyle doğal ve kültürel değerler arasında koruma kullanma dengesini sağlayan arazi kullanma kararlarını belirleyen

yönetsel, mekansal ve işlevsel bütünlük gösteren sınırlar içinde varsa bölge planı kararlarına uygun olarak yapılan, idareler arası koordinasyon esaslarını belirleyen 1/25.000, 1/50.000, 1/100.000, 1/200.000 ölçeklerde olan plan notları ve raporuyla bir bütün olan planı ifade eder. Çevre Düzeni Planları, Kalkınma Planları ve Bölge Planları esas alınarak yapılmakta olup; alt ölçekli 1/5000 Nazım İmar Planı, 1/1000 Uygulama İmar Planlarına esas teşkil eder. Plan hiyerarşisinde Çevre Düzeni Planından sonra gelen 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planlarının İmar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde Çevre Düzeni Planına uygun olması yasal bir zorunluluktur.

Nazım İmar Planları, varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plan olarak tanımlanır.

İmar planları ile ilgili idarece doğrudan veya ihale suretiyle yaptırabileceği gibi İller Bankası Genel Müdürlüğü'ne yetki verilmesi suretiyle de yaptırılabilir. Planların hazırlanması sürecinde Plana Esas Dair Yönetmeliğin 14. Maddesi uyarınca, planı düzenlenecek alan ve yakın çevresindeki alanlarda genel başlıklar halinde belirtilen konular ile planlama alanının özelliğine ve plan türüne göre diğer konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veriler elde edilir. Planlama alanı ve yakın çevresi ile alanın bölge veya kent bütünü içindeki konumunu belirlemek üzere eşik analizi, yerinde yapılan incelemeler gibi fiziksel çalışmalarla birlikte, bilimsel tekniklere ve yöntemlere dayalı, yeterli nitelikte ve kapsamda ekonomik, sosyal, kültürel, politik, tarihi, sektörel ve teknolojik araştırmalar yapılır, ilgili kurum ve kuruluşların görüş ve önerileri alınır. Plan ve plan kararları, yapılan inceleme ve araştırma sonuçları değerlendirilerek oluşturulur. Plan raporunda, yapılan tüm inceleme ve araştırmalar, alınan görüş ve öneriler ve yapılan değerlendirmelerle birlikte, planın gerçekleştirilmesini sağlayacak uygulama araçları, kurumsal yapı ve denetim konularına dair ilkeler de yer alır. 1/5000 Nazım İmar Planı, Belediye ve mücavir alan sınırları içinde; Belediye Meclislerince aynen veya değiştirilerek onaylanıp yürürlüğe giren imar planları Belediye Başkanınca mühürlenir ve imzalanır. Mühür ve imza süresindeki gecikmeler, imar planının tatbikatını engelleyemez. Belediye meclislerince uygun görülmeyen imar planı teklifleri gerekçeleri belirtilmek suretiyle, Belediye Başkanlığınca 15 gün içinde ilgilisine yazı ile bildirilir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında; İl İdare Kurullarınca karar verilen imar planları Valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe girer. Valilikçe uygun görülmeyen imar planı teklifleri gerekçeleri belirtilmek suretiyle 15 gün içinde ilgilisine yazı ile bildirilir. Onaylanmış planlar; onay tarihinden itibaren ilgili idarece herkesin görebileceği şekilde ilan yerlerinde asılmak ve nerede nasıl görülebileceği mahalli haberleşme araçları ile duyurulmak suretiyle 30 gün süre ile ilan edilir. 30 günlük ilan süresi içinde planlara itiraz, ilgili idare nezdinde yapılır. İtiraz Başkanlık tarafından kabul edilmediği takdirde, idari mahkemeye başvurulabilir. İdari mahkeme tarafından da itirazın reddedilmesi halinde Danıştay'a başvurulabilir. Yargı süreci devam ederken plan uygulaması devam eder.

Uygulama İma Planları tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve

düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plan olarak tanımlanır.

Planların hazırlanması sürecinde Plana Esas Dair Yönetmeliğin 14. Maddesi uyarınca, planı düzenlenecek alan ve yakın çevresindeki alanlarda genel başlıklar halinde belirtilen konular ile planlama alanının özelliğine ve plan türüne göre diğer konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veriler elde edilir. İmar planı dosyası hazırlanır. Dosyasında başvuru dilekçesi, aplikasyon krokisi, onaylı hali hazır harita, jeolojik etüd raporu, varsa üst ölçekli plandaki koordinatlı konumu, imar planı yapılacak yerin planı, plan açıklama raporu, plan notları bulunur. Belediye ve mücavir alan sınırı içerisinde Belediye, belediye ve mücavir alan sınırı dışında ise Valilik tarafından hazırlanır. Uygulama İmar Planı'nı Belediye kendi planlama bürosunda yapabileceği gibi, ihaleye de sunabilir. Onanma şekli Nazım İmar Planı ile aynıdır. Uygulama imar planlarının tamamı bir aşamada yapılabileceği gibi etaplar halinde de hazırlanabilir. Ancak bu durumda etap sınırlarının varsa Nazım Planlar üzerinde gösterilmiş olması gerekir. Uygulama imar planlarında, yapı adaları içinde imar parselleri düzenlenir ve bu planlar imar planlarının ayrılmaz parçasıdır. Nazım planlar üzerinde gösterilen teknik ve sosyal alt yapı alanlarının konum ile büyüklükleri toplam standartların altına düşülmemek şartı ile uygulama planlarında değiştirilebilir. (Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yön. Madde 15) Onaylanan 1/1000 Uygulama İmar Planı'na göre Kadastro Müdürlüğünde ifraz, tevhid, yola terk ve cins değişikliği işlemleri yapılır. Kadastro Müdürlüğünde yapılan işlemler Tapu Müdürlüğünde yeni tapulara işlenir. Milli Emlak Müdürlüğü tarafından yeni oluşan parsellerin hazine tescili yaptırılır. Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yön.22. Maddesine göre Onaylanan imar planı ve eklerinden birer takım onaylamaya esas olan karar ile birlikte Mülga Bayındırlık ve İskân Bakanlığı ile İller Bankası Genel Müdürlüğüne muhafaza edilmek üzere gönderilir.

Yukarıdaki tanımlara ilave Özel Amaçlı ve Tamamlayıcı Planlar (Koruma Amaçlı İmar Planı, Turizm Amaçlı İmar Planı, İlave İmar Planı, Revizyon İmar Planı, Mevzii İmar Planı) da üst ölçekli planlarına uygun olması yasal bir zorunluluktur.

7.2.5.3 Parselin İmar Durum Bilgileri, Binanın Yasal İzin ve Belgeleri

Bornova Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden temin edilen 24.01.2023 tarih e-30465670- 115.02.01-138471 sayılı resmi imar durumu yazısına göre değerleme konusu taşınmazın imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir. Değerleme tarihi itibariyle ilgili belediyeden alınan şifahi bilgiye göre resmi belgede belirtilen imar planı, onay tarihi, lejant ve yapılaşama koşullarında bir değişiklik olmayıp aynı koşullar geçerliliğinin korumaktadır.

Plan Onay Tarihi: 08.11.2018 Plan Adı: 1/1.000 Ölçekli İzmir Bornova Doğanlar Uygulama İmar Planı Lejand: Toplu İş Yeri

Yapılaşma Şartları:

TAKS: 0,50
Emsal: 0,80
Hmaks: 15:50 m.

TOKİ tarafından hazırlanan İzmir İli, Bornova İlçesi, Doğanlar Mahallesi, 143 parselin yer aldığı 1/5.000 ölçekli Nazım ve 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 08.11.2018 tarihinde onaylanmıştır. Ancak, bakanlıkça onaylanan konu planların iptali istemiyle TMMOB Mimarlar Odası tarafından açılan dava sonucu, İzmir 3. İdare Mahkemesince dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir. Söz konusu alanın plansız kalması sebebiyle, TOKİ tarafından hazırlanan İzmir İli, Bornova İlçesi, Doğanlar Mahallesi Korkut Mevki 19208 ada 1 parsel, 19209 ada 1 parsel, 19210 ada 1 ve 2 parsellere yönelik 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifinin kabul edilmesi TOKİ Başkanlığınca 2019 yılında talep edilmiş ve teklif bakanlık tarafından onaylanarak söz konusu planlar 03.02.2020 – 04.03.2020 tarihleri arasında askıya çıkarılmıştır. Askı sürecinde planlara itiraz edilip bu süre zarfında bakanlık aleyhine dava açılmıştır ve İzmir 3. İdare Mahkemesince dava konusu işlemin iptaline hükmedilmiştir. Ancak istinaf yoluna başvurulmuş olup İzmir Bölge İdare Mahkemesi 3. İdari Dava Dairesi tarafından, İzmir 3. İdare Mahkemesi kararının yürütülmesinin durdurulmasına hükmedilmiş, dolayısıyla kararın uygulanma zorunluluğu kaldırılmıştır. Söz konusu taşınmazın satışı, 14.02.2020 tarihli karar ile TOKİ idaresince S.S. Kemalpaşa İş Merkezi Toplu İş Yeri Yapı Kooperatifi'ne gerçekleştirilmiştir. İzmir Bölge İdare Mahkemesi 3. İdari Dava Dairesinin kararı sonucu iptal kararı yürürlükten kalktığı için 18.04.2018-18.05.2018 tarihleri arasında askıya çıkarılan 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre uygulamalar devam edebileceğinden 2020 yılında hazırlanan planın ilgilisinin talebi doğrultusunda onay sürecinin durdurulması ve bundan sonraki işlemlerin 18.04.2018-18.05.2018 tarihleri arasında askıya çıkarılan 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planlarına göre yapılmasına karar verilmiştir.

	Mimari Proje			Yapı Ruhsatı		Yapı Kullanım İzin Belgesi
Tarih	Sayı	Alan (m²)	Tarih	Sayı	Alan (m²)	Tarih	Sayı	Alan (m²)
12.11.2018		26.620,40	06.12.2018	850	53.255,99
			23.05.2019	178	53.255,99
			05.11.2020	368	5.482,0	05.03.2021	40/83131	5.482,0

Binaya ilişkin Yasal Belgeler

7.2.5.4 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

Yapılan incelemelerde rapora konu taşınmazın son üç yıl içinde hukuki durumunda herhangi bir değişiklik tespit edilmemiştir.

7.2.5.5 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, (Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi

Yapılan incelemelerde rapora konu taşınmazın son üç yıl içinde İmar Durumunda herhangi bir değişiklik tespit edilmemiştir.

7.2.6. Hukuki Durum Analizi:

Değerlemeye konu taşınmazın üzerinde konumlandığı 19208 ada, 1 parsel, 53.255,99 m² yüz ölçümüne sahip olup geometrik olarak amorf formlu ve hafif eğimli bir topoğrafyaya sahiptir. Değerlemeye konu taşınmazın konumlandığı ana gayrimenkul üzerinde; blok nizamda, prefabrik inşaat tarzında inşa edilmiş toplamda 5 blokta 52 bağımsız bölüm bulunan Bornova İş Merkezi yer almaktadır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu iş merkezi depo kullanımının yoğunlaştığı bir bölge olup Bornova İş Merkezi'nin 3 adet girişi bulunmaktadır.

Kat mülkiyetine esas onaylı mimari projesine ve mevcut duruma göre; konu taşınmazın konumlandığı B Blok tek katlı ve 5.482 m² inşaat alanından oluşmaktadır. Ana taşınmazda toplam 10 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup değerleme konusu 1 no.lu bağımsız bölüm zemin katta konumlanmaktadır. Taşınmaz köşe konumda olup 2 cephesi bulunmaktadır. Mevcut durumda yapılan incelemelerde onaylı mimari proje ile taşınmazın mahal alanları arasında uyumsuzluk olduğu görülmüştür. Mahalinde yapılan incelemelere göre; konu 1 nolu bağımsız bölümün içinde iç bölmelendirmeler yapılarak ofis hacimleri oluşturulduğu, ayrıca yapının içerisinde ofis kullanımlarının üzerinde yaklaşık 25 m² kapalı alana sahip olan ofis inşa edildiği tespit edilmiştir. Değerleme konusu taşınmaz, yasal evraklarına göre 732 m² alana sahip olup mevcut durumda 757 m2 kapalı kullanım alanına sahiptir. Söz konusu proje hilafı uygulamalar basit tadilatla projesine uyumlu hale getirilebilir niteliktedir. Konuya ilişkin herhangi bir olumsuz evrağa rastlanmamıştır. Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu yapıya ilişkin 12.11.2018 tarihli onaylı mimari proje; 06.12.2018 tarih 850 sayılı yeni yapı ruhsatı, 23.05.2019 tarih ve 178 sayılı isim değişikliği ruhsatı, 05.11.2020 tarih ve 367 sayılı yeni yapı ruhsatı ile 05.03.2021 tarih 40/83181 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.

Rapora konu gayrimenkulün Tapu Kayıtları ve belediye arşiv dosyasındaki belgeler üzerinde yapılan incelemelerinde; taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri gereğince GYO portföyüne alınmasına engel teşkil edecek bir unsura rastlanmamıştır.

7.2.7. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi-Uzman Görüşü:

7.2.7.1 En Etkin ve Verimli Kullanım Analizinin Tanımı

Bir gayrimenkulün

Yasaların müsaade ettiği ölçüde,
Bölge piyasasında belirlenmiş en isabetli gereksinime yönelik,
Optimum fiziksel değişikliğe uğratarak,
Ekonomik anlamda en fizibıl harcamalarla,
En çok gelir getirir hale getirilmeye yönelik analiz ve raporlama işlemlerinin tamamıdır.

Tanımdan da anlaşılacağı üzere en etkin ve verimli kullanım analizi bir eylem değil, ekonomik ve yasal bir inceleme ve konu taşınmaza yönelik finansal bir analizdir. Bir gayrimenkul hakkında çok sayıda en etkin ve verimli kullanımı sağlayıcı analizler yapmak mümkündür.

Bu konu, piyasayı iyi etüt etme, bölgeyi yapısal anlamda iyi özümseme, geleceğe yönelik isabetli sektörel ve ekonomik tahminlerde bulunma, doğru verilerle, doğru hesaplamalarla ve geçerli ve makul varsayımlarla, doğru mantığa dayalı, hatasız hesaplamaları gerekli kılar. Bu analiz statik değil, dinamik bir analizdir. Son derece sezgisel, eksiksiz ve doğru hesaplamaları gerektirir. Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.

7.2.7.2 Uzman Görüşü:

Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı bölge itibariyle konu taşınmaz ve çevresi incelendiğinde, sanayi yapılanmalarının yoğun olduğu ve talep gördüğü lokasyonda yer aldığı görülmektedir.

Bölgede yapılan çalışmalar neticesi, uzman görüşümüze ve öngörülerimize göre, rapora konu taşınmazın konum ve ulaşımı, yer aldığı bölgenin genel yapısı, mevcut durumu bölgede mevcut talep ve satışa arzların sonuçlanma süreçleri açısından yapıların ekonomik ömrünü tamamlayıncaya kadar mevcut kullanımının en etkin ve verimli kullanım yöntemi olacağı görüş ve kanaatindeyiz.

7.2.8. Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri:

29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun 11. Maddesine göre "Bu Kanunun uygulanmasına pilot iller olarak; Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bolu, Bursa, Çanakkale, Denizli, Düzce, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ ve Yalova illerinde başlanır. Pilot illerin genişletilmesi ve daraltılmasına, Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar

Kurulu yetkilidir." 14.06.2010 tarihli Bakanlar Kurulu kararınca; Yapı Denetimi Hakkında Kanunun uygulanacağı iller kapsamında 19 ilde uygulanmakta olan 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun bütün illerde 01.01.2011 tarihi itibarı ile uygulanması kararlaştırılmıştır.

Değerleme Konusu taşınmazın yapı denetimi Sakarya Mahallesi, Uzunyol Caddesi, No: 108B Şehzadeler / Manisa adresinde faaliyet gösteren Avrasya 45 Yapı Denetim A.Ş. tarafından yapılmıştır.

7.2.9. Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken İzin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş:

Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.

Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkule ait düzenlenmiş enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.

Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu yapıya ilişkin 05.03.2021 tarih 40/83181 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmakta olup yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra yapıda herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.

8. DEĞERLEME ÇALIŞMALARI

8.1. Değerleme Konusu Taşınmaza İlişkin Olarak Değerleme Çalışmasında Esas Alınacak Olumlu Ve Olumsuz Özellikler

8.1.1. Taşınmazın Değerine Etki Eden Faktörler

OLUMLU ETKENLER

Ulaşım imkânlarının güçlü olması,
Yeni ve nitelik bir yapıda konumlu olması,
Kat mülkiyetine sahip olması,
Taşınmazın, Bornova Sanayi Bölgesinden başlayıp Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesine kadar devam eden sanayi siteleri ve ticari kullanımların yoğun olduğu aks üzerinde olması

OLUMSUZ ETKENLER

Proje hilafı uygulamalar söz konusudur. Ancak basit tadilatla uyumsuzluklar giderilebilir durumdadır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölge 3402 sayılı Kadastro Kanun'unun 22 (a) maddesi uygulamasına tabi olup uygulama sonucu parselin yüz ölçümleri koordinat sistemleri üzerinden tekrar hesaplandığında taşınmazın yüz ölçümünde farklılıklar olabilir.

8.2. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler,

Değerleme konusu gayrimenkullere ait teknik özellikler Rapor'un 7'inci bölümü "7.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler" başlığı altında "7.1.1 Gayrimenkulün Yeri / Konumu ve Tanımı" ile "7.1.3 Gayrimenkulün Tanımı ve Yapısal Özellikleri" bölümlerinde detaylı olarak tanımlanmıştır.

Rapora konu taşınmazın yer aldığı parsel ile ilgili veriler ise rapor içeriğinde ve özellikle "7.2.2.2 Parselin İmar Durum Bilgileri, Binanın Yasal İzin ve Belgeleri" bölümünde detaylandırılmıştır.

Bu tanımlar dışında Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası Döviz Kurları ve Türkiye İstatistik Kurumu resmi verileri de değerleme çalışması esnasında baz alınan veriler arasındadır.

8.3. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar

Raporun 4. Bölümünde "Değer Tanımları, Bu Değerleme Raporunda Kullanılan Yöntemlerinin Tanımları" detaylı olarak açıklanmıştır. Rapora konu taşınmazın değerleme çalışması esnasında konu taşınmazın değer tespitinde bu yöntemlerden;

Piyasa Değeri Yaklaşımı
Gelir Yaklaşımı (Direkt Kapitalizasyon Yöntemi)

kullanılmak suretiyle değerleme çalışması gerçekleştirilmiştir.

8.3.1. Piyasa Değeri Yaklaşımı

Değerleme konusu gayrimenkulün özellikleri dikkate alınarak, rapora konu taşınmazın yer aldığı bölgede yapılan araştırmalarının sonucu aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.

AÇIKLAMA	BİNA YAŞI	YÜKSEKLİK (m)	ALAN (m²)	TALEP EDİLEN SATIŞ DEĞERİ (TL)	TALEP EDİLEN BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL/m²)	PAZARLIK PAYI DÜŞÜLMÜŞ DEĞER (TL)	PAZARLIK PAYI DÜŞÜLMÜŞ BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL/m²)
Değerleme konusu taşınmazla aynı projede yer alan işyeri satılıktır.	2	15	360	27.000.000	75.000	25.000.000	69.444
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan 3 katlı işyeri satılıktır.	5-10	3	315	13.000.000	41.270	12.000.000	38.095
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Örnek Sanayi Sitesi içerisinde yer alan 2 katlı işyeri satılıktır. Zemin kat, 1. normal kat ve teras alanılarının her biri110 m²olup 1. normal kat 1/2 ve teras alanı 1/5 oranında zemine indirgenmiştir.	5-10	3	187	10.250.000	54.813	10.000.000	53.476
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Bornova Evka3 4S İş Merkezinde işyeri satılıktır.	0	5	198	20.000.000	101.010	17.000.000	85.859
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Bornova Evka3 4S İş Merkezinde işyeri satılıktır.	0	5	225	19.000.000	84.444	17.000.000	75.556

Satışa konu 1 nolu İŞYERİ değerleme konusu taşınmaz ile projede yer almakta olup benzer şerefiyeye sahiptir. Kapalı alan büyüklüğü sebebiyle şerefiyesi yüksektir. Satışa konu 2-3-4-5 ve 6 nolu taşınmazlar kapalı alan büyüklüğü bakımından yüksek şerefiyeye sahip olmalarına karşın hem nitelik hem de konum olarak düşük şerefiyeye sahiptirler.

TL/m²/ay seviyelerinde olduğu tespit edilmiştir. Satış/Kira bedeli üzerinden pazarlık payı bulunduğu ve sınırlı alıcı kitlesine sahip gayrimenkul olduğu hesaplamalarda göz önünde bulundurulmuştur. Ülkemizin günümüz ekonomik konjonktüründe arsa alıcı kitlesinin daralmış olduğu, rapora konu taşınmazın yer ve konumu itibariyle satılabilir ve talep görebilir olduğu tespit edilmiştir. Satış bedeli üzerinden pazarlık payı bulunması, kat mülkiyetli iskanlı yeni bir site içerisinde konumlu olması, bölgede benzer nitelikte satışa konu yeni işyeri stoğunu az olması vb. olumlu olumsuz tüm faktörler hesaplamalarda göz önünde bulundurularak değer takdiri yapılmıştır.

	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5
Konum - Ulaşım	90%	90%	80%	80%	100%	100%
Büyüklüğü	50%	65%	70%	100%	100%	95%
Nitelik-Yaş-Bakım Durumu vb.	95%	95%	70%	50%	100%	100%
Ortalama	78%	83%	73%	77%	100%	98%

EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU
DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ		Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5

Alanı (m²)		360	315	187	198	225
Talep Edilen Satış Fiyatı (TL)		27.000.000	13.000.000	10.250.000	20.000.000	19.000.000
Talep Edilen Net Birim Satış Fiyatı (TL/m2)		75.000	41.270	54.813	101.010	84.444
İskontolu Satış Değeri (TL)		25.000.000	12.000.000	10.000.000	17.000.000	17.000.000
Satılabilir Birim Satış Fiyatı (TL/m2)		69.444	38.095	53.476	85.859	75.556
Kıyaslama Oranı	78%
Ayarlama Oranı		83%	73%	77%	100%	98%
		65.278	40.693	54.638	67.256	60.188
Ortalama Birim Değer (TL/m2)	57.611
Ortalama Birim Değer (TL/m2)	58.000

Bu verilerden hareketle rapora konu taşınmazın satış değeri;

			TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ
ADA / PARSEL	BB NO	ALAN (m²)	BİRİM DEĞER (TL/m²)	TOPLAM YAKLAŞIK PAZAR DEĞERİ (TL)
19208 ADA 1 PARSEL	1	732	58.000	42.456.000
TOPLAM YAKLAŞIK DEĞERİ (TL)				42.500.000

olarak hesaplanmaktadır.

NO	AÇIKLAMA	BİNA YAŞI	YÜKSEKLİK (m)	ALAN (m²)	TALEP EDİLEN KİRA DEĞERİ (TL/ay)	TALEP EDİLEN BİRİM SATIŞ KİRA (TL/m²/ay)	PAZARLIK PAYI DÜŞÜLMÜŞ DEĞER (TL)	PAZARLIK PAYI DÜŞÜLMÜŞ BİRİM KİRA DEĞERİ (TL/m²/ay)
1	Değerleme konusu taşınmazla aynı projede yer alan işyeri kiralıktır.	2	15	400	150.000	375	120.000	300
2	Değerleme konusu taşınmazla aynı projede yer alan işyeri kiralıktır.	2	15	540	150.000	278	140.000	259
3	Değerleme konusu taşınmazla aynı projede yer alan işyeri kiralıktır.	2	15	720	200.000	278	190.000	264
4	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Kemalpaşa Caddesi cepheli sıfır dükkan kiralıktır.	0	3	600	140.000	233	130.000	217
5	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Ayakkabıcılar Sanayi Sitesi içerisinde yer alan 2 katlı bina kiralıktır.	0	3	1550	320.000	206	300.000	194
6	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Örnek Sanayi Sitesi içerisinde yer alan 2 katlı 10.250.000 TL bedelle satışa konu işyerinin kirasının 40.000 TL seviyelerinde olabileceği beyan edilmiştir.	5-10	3	187	40.000	214	40.000	214

	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5	Emsal 6
Konum - Ulaşım	95%	90%	90%	90%	100%	85%	80%
Büyüklüğü	60%	75%	70%	50%	75%	25%	100%
Nitelik	90%	90%	90%	90%	100%	80%	70%
Ortalama	82%	85%	83%	77%	92%	63%	83%

EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU
DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ		Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 6	Emsal 6	Emsal 6

Alanı (m²)		400	540	720	600	1.550	187
Talep Edilen Satış Fiyatı (TL)		150.000	150.000	200.000	140.000	320.000	40.000
Talep Edilen Net Birim Satış Fiyatı (TL/m2)		375	278	278	233	206	214
İskontolu Satış Değeri (TL)		120.000	140.000	190.000	130.000	300.000	40.000
Satılabilir Birim Satış Fiyatı (TL/m2)		300	259	264	217	194	214
Kıyaslama Oranı	82%
Ayarlama Oranı		85%	83%	77%	92%	63%	83%
		288	254	281	193	250	210
Ortalama Birim Değer (TL/m2)	246

8.3.2. Gelir Yaklaşımı

Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla kira gelirleri arasındaki ilişki incelenir. Gayrimenkulün tek bir yıl için üreteceği potansiyel net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, gayrimenkul değerinin hesaplanmasıdır.

Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir.

Aynı projede konumlu satışa ve kiralamaya konu aynı kapalı alan büyüklüğüne sahip gayrimenkullere ait bilgiler incelendiğinde aşağıda görüldüğü şekilde 15 - 21 yıl aralığında bir amortisman süresine sahip olduğu tespit edilmiştir.

TALEP EDİLEN SATIŞ DEĞERİ (TL)	TALEP EDİLEN KİRA DEĞERİ (TL/ay)	AMORTİSMAN SÜRESİ (YIL)	KAPİTALİZASYON ORANI (%)
27.000.000	150.000	15	6,67 %
10.250.000	40.000	21	4,66 %

Buna göre taşınmazın aylık kira geliri ve 18-21 (Amorti Sürei) yılların ortalaması ile direkt kapitalizasyon yöntemine göre değeri;

				TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ
ADA / PARSEL	BB NO	ALAN (m²)	BİRİM DEĞER (TL/m²)	TOPLAM YAKLAŞIK PAZAR KİRA DEĞERİ (TL)	YIL (Amorti Sürei)	TOPLAM YAKLAŞIK PAZAR DEĞERİ (TL)
		18	38.886.063
19208 ADA 1					19	41.046.400
PARSEL	1	732	246	180.028	20	43.206.737
					21	45.367.074
TOPLAM YAKLAŞIK DEĞERİ (TL)						42.126.569

~ 42.130.000 TL olarak hesaplanmaktadır.

9. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ

9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Taşınmaz köşe konumda olup 2 cephesi bulunmaktadır. Mevcut durumda yapılan incelemelerde

onaylı mimari proje ile taşınmazın mahal alanları arasında uyumsuzluk olduğu görülmüştür. Mahalde yapılan incelemelere göre; konu 1 nolu bağımsız bölümün içinde iç bölmelendirmeler yapılarak ofis hacimleri oluşturulduğu, ayrıca yapının içerisinde ofis kullanımlarının üzerinde yaklaşık 25 m2 kapalı alana sahip olan ofis inşa edildiği tespit edilmiştir. Değerleme konusu taşınmaz, yasal evraklarına göre 732 m² alana sahip olup mevcut durumda 757 m2 kapalı kullanım alanına sahiptir. Değerleme çalışmasında söz konusu 25 m²'lik alan göz ardı edilerek 732 m²'lik brüt kapalı alan yasal alan olarak kabul edilmiştir. Söz konusu proje hilafı uygulamalar basit tadilatla projesine uyumlu hale getirilebilir niteliktedir. Konuya ilişkin herhangi bir olumsuz evrağa rastlanmamıştır.

Değerleme konusu gayrimenkulün özellikleri dikkate alınarak rapora konu taşınmazların yer aldığı bölgede yapılan araştırmalarının sonucu, aynı projede konumlu işyerleri için talep edilen satış fiyatlarının 70.000-75.000 TL/m² seviyelerinde olduğu, talep edilen kira değerlerinin ise yaklaşık 275- 375 TL/m²/ay gibi aralıkta olduğu tespit edilmiştir. Bölgede yer alan diğer işyerlerinde ise talep edilen satış fiyatlarının yaklaşık 40.000-100.000 TL/m², kira değerlerinin ise yaklaşık 200–250 TL/m²/ay seviyelerinde olduğu tespit edilmiştir. Satış/Kira bedeli üzerinden pazarlık payı bulunduğu ve sınırlı alıcı kitlesine sahip gayrimenkul olduğu hesaplamalarda göz önünde bulundurulmuştur. Ülkemizin günümüz ekonomik konjonktüründe arsa alıcı kitlesinin daralmış olduğu, rapora konu taşınmazın yer ve konumu itibariyle satılabilir ve talep görebilir olduğu tespit edilmiştir. Satış bedeli üzerinden pazarlık payı bulunması, kat mülkiyetli iskanlı yeni bir site içerisinde konumlu olması, bölgede benzer nitelikte satışa konu yeni işyeri stoğunu az olması vb. olumlu olumsuz tüm faktörler hesaplamalarda göz önünde bulundurularak değer takdiri yapılmıştır.

Buna göre taşınmazın değeri;

		TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ
ADA / PARSEL	BB NO	ALAN (m²)	TOPLAM YAKLAŞIK PAZAR DEĞERİ (TL)
19208 ADA 1 PARSEL	1	732	42.456.000
TOPLAM YAKLAŞIK DEĞERİ (TL)			42.500.000

~ 42.500.000 TL olarak hesaplanmıştır.

9.2. Nihai Değer Takdiri ve Sonuç

Rapor içeriğinde açıklanan veriler ve hesaplamalar doğrultusunda değerlemesi yapılan gayrimenkulün tamamı yerinde yapılan inceleme sonucunda; bulunduğu mevki, kullanış amacı, büyüklüğü, özellikleri ve çevre emsal değerleri göz önünde bulundurularak; , İzmir İli, Bornova İlçesi, Doğanlar Mahallesi, 19208 ada, 1 parsel numarasında kayıtlı 53.255,99 m² yüzölçümlü "A,B,C,D ve E Bloktan Oluşan 1 Katlı Prefabrik Depo ve Arsası" vasıflı ana taşınmaz üzerinde kurulu kat irtifakına göre B Blok zemin katta konumlu 1 bağımsız bölüm numaralı taşınmazdır. Rapora konu Doğanlar Mahallesi 1411/7 Sokak B Blok No:4 Bornova/İzmir posta adresli taşınmazın 31.12.2024 tarihindeki toplam PAZAR DEĞERİ:

42.500.000.-TL (KırkİkiMilyonBeşYüzBin TürkLirası) (KDV HARİÇ)

51.000.000.-TL (ElliBirMilyon TürkLirası) (KDV DAHİL)

piyasa değerinde olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.

Takdir ve tahmin edilen bu değer taşınmaz üzerinde herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.

HAZIRLAYAN	HAZIRLAYAN	ONAYLAYAN
Tuğba AYDIN YILDIZ Ekonomi ve Finans Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 902963	Şefik Ercan KESKİNER Jeofizik Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 408115	Aydın KATKAK Ekonomist Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401455

10. EKLER

RM RİTİM GAYRIMENKUL DEĞERLEME A.Ş. Kaynarca Mahallesi, Aydınlı Yolu Caddesi, No:137, 34000 Pendik / İstanbul Tel:0.216.361 14 19 Faks:0.216.361 13 30 www.rmdegerleme.com

	Ìli		IZMIR			Türkiye Cumhuriyeti
	liçesi		BORNOVA
			Mahallesi poganLAR							Fotoğraf
	Köyü
	Sokağı
GAYRIMENKULÜN	Mevkii		KORKUT		TAPU SENEDI
ANA	Pafta No.		Ada No.	Parsel No.			Niteliği		ha	Yüzöiçümü m ²	dm ²
	$1.18b - 06a$		19208		Arsa					53 255,99 m2
	Planindadir Sinin KAT MÜLKİYETİ				Zemin Sistem No: 111994385 QRKodu kullanarak taşınmazın haritasına ulaşabilirsiniz.
						KAT IRTIFAKI			DEVRE MULK
			Satış Bedeli			Niteliği		Arsa Payı	Blok No.	Kat No.	Bağımsız Blm. No.

	Edinme Sebebi		0,00 Kat Irtifakı Tesisi işleminden. YON.PLANI : Yönetim Plani : 10/12/2020		Depo			4/146	BI-	ZEMIN
BAGIMSIZ BOLÜN						SINIRLI SORUMLU KEMALPASA IS MERKEZI TOPLU ISYERI YAPI			Tam
			Sahibi KOOPERATIFI
		Geldisi		Yevmiye No.	Cilt No.	Sahife No.	Sara No.	Tarihi		Gittisi
	Cilt No.			35926	43.	4243		17/12/2020			Cilt No.
	Sahife No.					Serkan DEMIREL	Siciline Uygundar				Sahife No.
	Sira No.					Tapu Moder V					Sira No.
	Tarih			NOT !	Moniecents	* talükiyetin payıl ayıl taktar ile şehiller için tapu külüğüne münasat edilmektir. ** Teologal Kanunu Hükümleri genağının adına değişkalığı ayıl Tapu Sıcıl Müdürlüğüne					Tarih

APU KAYIT BILGISI
Zemin Tipi:	KatMulkiveti	Ada/Parset:	19208/1
Tasınmaz Kimlik No:	111994385	AT Yüzölcüm(m2):	53255.99
li/lice:	IZMIR/BORNOVA	Bağımsız Bölüm Nitelik:	Depo
Kurum Adc	Bornova	Bağımsız Bölüm Brüt
Mahalle/Köy Adc	DOGANLAR	YuzOlcumu:
Mevkii:	KORKUT	Bağımsız Bölüm Net VüzÖlcümü:
Cilt/Sayfa No:	43/4243
Kavit Durum:	Aktif	Blok/Kat/Giris/BBNo:	B/ZEMIN//1
		Arsa Pay/Payda:	4/146
		Ana Tasınmaz Nitelik:	A.B.C.D VE E BLOKTAN OLUSAN 1

S/B/I	Acıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih Yevmive	Terkin Sebebi- Torih Yevmiye
Beyan	KM ne Cevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Cevrilmiştir.)		Bornova- 03-06-2021 15:55 - 5839

Beyan	KM ne Cevrilmiştir.( Sablor: Bu Taşınmazmal KM ye Cevrilmiştir.)		Bornova- 03-06-2021 15:55 - 15839
Deyan:	Diğer (Konusu; Yazıda bilgilerine yer yerilen taşınmazların cina değişikliği işlemleri için 20.004,40-TL harc,22.02.2021 tarih 2021022203K0(0000079 nolu tahsilat fis no ile tahsil edilmiştir.Bu belge, 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin 13/a maddesi- kapsamındaki cinsdeğişikliği işlemleri için geçerlidir ) Tarih: 22/02/2021 Says: 57719(Sablon: Diğer)	(0000144542) BELKAHVE VERGI DAIRESI MÜDÜRI ÜĞÜ VKN:1630165439	Bornová 23 02 2021 14:28 5832
Bevan	Yöretim Planı: 10/12/2020(Sablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)		Bornova- 17-12-2020 10:53 - 35026
Beyan	3402 Sayılı Kanunun 22. maddesinin 2. fikrasının (a) bendi uygulamasına tabidir.( Sablon: 3402 Sayılı Kadastro Kanunun 22, Md. Fikrasinin (a) Bendi Gereği Belirtme.)		Bornova- 13 09 2017 14:23 17901

(Hase) Sistem No A POSTAGE	Malik	ELBidOI No.	Hisse Pay/ Payda	Metrekare *CONTRACTOR*	Toolam. Metrekare	Edinme Schebi-Tanh- Yeveniye	Terkin Sebebi- Tanh-Yevmiye
608131165	(SN:8330441) PANELSAN CATI CEPHE SISTEM/LERI SANAYÎ VE TICARET ANONIM SIRKETLY		1/1			Ferdilepme 21-09-2021 27730

\$34	Anklama	Kisith Malik Hissel Ad Soyad	Malác/Lehtar CONTRACTOR	Tesis Kurum Tanh- Yeymiye	Terkin Tarih Yevmiye
	bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır.	PANELSAN	(SN:5273) TURKIVE ELEKTRIK DAGITIM

A ILE GÖSTERILEN 105,50 m2 LİK ANONIM SIRKETI VKN:8790013397 14-12-2022 11:03 CATI CEPHE SISTEMLER 48096 ALANDA TRAFO YERI OLMAK ÜZERE 99
SANAYİ VE YILLIGINA 1 TL IZ BEDEL ILE IRTIFAK HAKKI KURULMUSTUR 1051 TICARET ANONIM SÍRKETÍ VKN