Regulatory Filings • Jan 17, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
ANKARA / ÇANKAYA / LODUMU 28173 ADA 5 PARSEL "ARSA" NİTELİKLİ ANA TAŞINMAZ
Kaynarca Mahallesi, Aydınlı Yolu Caddesi, No: 137 D: 24, 34000 Pendik / İstanbul Tel: 0 216 361 14 19 Faks: 0 216 361 13 30 www.rmdegerleme.com
RAPOR TARİHİ: 10.01.2025 RAPOR NO: OZLGN-202400098
| 1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BİLGİLER | ||
|---|---|---|
| 1.1. | Sözlesme Tarihi | |
| 1.2. | Değerleme Tarihi | |
| 1.3. | Rapor Tarihi ve Numarası | |
| 1.4. | Rapor Türü ……………………………………………………………………………………… | |
| 1.5. | Raporu Hazırlayanlar ve kontrol edenler | |
| 2. SİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER | ||
| 2.1. | Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri | |
| 2.2. | Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri | |
| 3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve İLKELERİ | ||
| 3.1. | Değerleme Raporunun Amacı | |
| 3.2. | Sinirlayici Koşullar | |
| 3.3. | Beyanlar ……………………………………………………………………………………………… | |
| 3.4. | Raporda Kullanılan Kısaltmalar | |
| 3.5. | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 | |
| 4. DEĞER TANIMLARI, BU DEĞERLEME RAPORUNDA KULLANILAN YÖNTEMLERİNİN TANIMLARI | ||
| 4.1. | Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer) | |
| 4.1.1. | Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer) | |
| 4.1.2. | Piyasa Kira Değeri | |
| 4.1.3. 4.1.4. |
Düzenli Likiditasyon Değeri Zorunlu Likiditasyon Değeri (Tasfiye Değeri) |
|
| 4.2. | Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler | |
| 4.2.1. | Piyasa Değeri Yaklasımı | |
| 4.2.2. | Maliyet Oluşumları Yaklaşımı | |
| 4.2.3. | Gelir İndirgeme Yaklaşımı | |
| 5. TÜRKİYE GENELİ VERİLER | ||
| 5.1. | Demografik Veriler (2) | |
| 5.2. | Ekonomik Veriler………………………………………………………………………………………… | |
| 6. ÖZEL VERİLER | ||
| 6.1. | Ankara İli | |
| 6.2. | Cankaya İlçesi | |
| 6.3. | Ankara İli Deprem Haritası ve İlçenin Deprem Kuşağı | |
| 7. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER ve ANALİZLER | ||
| 7.1. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler: | |
| 7.1.1. | Gayrimenkulün Yeri / Konumu ve Tanımı | |
| 7.1.2. | Gayrimenkulün Tanımı ve Hukuksal Durumu | |
| 7.2. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yasal Sürec Analizi | |
| 7.2.1. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri | |
| 7.2.2. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri | |
| 7.2.3. | Taşınmazın Son 3 Yılda Alım-Satıma Konu Olup Olmadığı: | |
| 7.2.4. | Taşınmazın Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı | |
| hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı | ||
| hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş, | ||
| 7.2.5. | Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İsleri v.s. Bilgileri: | |
| 7.2.5.1 Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri: | ||
| 7.2.5.2 Plan, Plan Türleri ve Planlama Süreçleri | ||
| 7.2.5.3 Parselin İmar Durum Bilgileri, Binanın Yasal İzin ve Belgeleri 7.2.5.4 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler |
||
| 7.2.5.5 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, (Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi 35 | ||
| 7.2.6. | Hukuki Durum Analizi: | |
| 7.2.7. | En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi-Uzman Görüşü: | |
| 7.2.7.1 En Etkin ve Verimli Kullanım Analizinin Tanımı | ||
| 7.2.7.2 Uzman Görüşü: | ||
| 7.2.8. | Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri: | |
| 7.2.9. | Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken İzin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut | |
| olup olmadığı hakkında görüş: | ||
| 8. DEĞERLEME ÇALIŞMALARI | ||
| 8.1. | Değerleme Konusu Taşınmaza İlişkin Olarak Değerleme Çalışmasında Esas Alınacak Olumlu Ve Olumsuz Özellikler 38 | |
| 8.1.1. | Taşınmazın Değerine Etki Eden Faktörler | |
| 8.2. | Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler, | |
| 8.3. | Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar | |
| 8.3.1. | Piyasa Değeri Yaklaşımı | |
| 9. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ | ||
| 9.1. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi | |
| 9.2. | Nihai Değer Takdiri ve Sonuç | |
| 10. EKLER |
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 27.12.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Değerleme çalışmalarına 27.12.2024 tarihinde başlanmış olup, 10.10.2025 tarihinde bitirilmiştir.
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 27.12.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında 10.01.2025 tarih OZLGN-202400098 rapor numarası ile hazırlanmıştır.
Hazırlayanlar
İş bu rapor; Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş.'nin talebi üzerine, RM Ritim Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi tarafından hazırlanan; ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'nde Ankara ili, Çankaya ilçesi, Lodumu Mahallesi 28173 ada 5 parsel nolu taşınmazın 31.12.2024 tarihindeki piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla düzenlenmiştir.
İş bu rapor Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri'ne göre, Kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanmıştır.
| Halil TURGUT | Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
|---|---|
| İktisat | SPK Lisans No: 409699 |
| Şefik Ercan KESKİNER Jeofizik Mühendisi |
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 408115 |
| AYDIN KATKAK | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| Ekonomist | SPK Lisans No: 401455 |
| Ünvan | : | RM Ritim Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi |
|---|---|---|
| Adres | : | Kaynarca Mahallesi, Aydınlı Yolu Caddesi, No: 137 D: 24, 34000 Pendik/İstanbul |
| Kuruluş Tarihi | : | 29.11.2005 |
| Ticaret Siciline Tescil Tarihi | : | 02.12.2005 |
| Ticaret Sicil Numarası | : | 571659 |
| Sermayesi | : | 1.000.000,00 TL |
| Kayıtlı Vergi Dairesi/V.No | : | Pendik Vergi Dairesi / 7340514510 |
| Yürürlükte bulunan hukuki düzenlemeler kapsamında kamu ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, |
||
| Faaliyet konusu | : | fizibilite çalışmaları, gayrimenkuller ve bunlara bağlı hakların hukuki durumunun belirlenmesi, gayrimenkuller ve gayrimenkullerle ilgili yatırım, proje değeri ve en iyi kullanım değeri analizi, geliştirilmiş proje değeri analizi, eski eser gayrimenkullerin restorasyon-restitüsyon proje değeri analizi, gibi konularda değerleme ve danışmanlık hizmeti vermektir. |
| Müşteri Adı | : | PANELSAN ÇATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş |
|---|---|---|
| Müşteri Adresi | : | MUSTAFA KEMAL MAHALLESİ 2118. CADDE, NO:33 06530 NO:4 A BLOK KAT:3 DAİRE:18 ÇANKAYA/ANKARA |
| Vergi Dairesi ve Numarası | : | ULUS VD 721 029 40 01 |
| Müşteri İletişim Bilgileri | : | 03123420382 |
İş bu rapor; Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. nin talebi üzerine, RM Ritim Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi tarafından hazırlanan; ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'nde Ankara ili, Çankaya ilçesi, Lodumu Mahallesi, 28173 ada 5 parsel nolu taşınmazın değerleme tarihindeki piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla düzenlenmiştir.
Bu rapor, RM Ritim Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından, Müşteri'nin yazılı talebi üzerine söz konusu gayrimenkulün değerleme tarihindeki adil (rayiç) piyasa değerini tespit etmek amacıyla düzenlenmiştir.
Raporda gayrimenkulün adil (rayiç) piyasa değeri, değerleme tarihi esas alınarak belirlenmiş olup; bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa koşullarının değişmesi halinde olabilecek maddi değişikliklerden ve ilgili kuruluşlar nezdinde yapılan inceleme tarihinden sonra doğmuş hukuki işlemlerden dolayı RM Ritim Gayrimenkul Değerleme A.Ş. sorumlu tutulamaz.
Rapor, müşteri'nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, müşteri rapor'u ilgili mevzuat kapsamında paylaşması gereken kurumlar, Saklayıcı kuruluş ve Risk bölümüne, kamu kurum ve kuruluşları ile mahkemeye sunabilir. Bunun dışında Rapor hiçbir zaman RM Ritim Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'nin yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Tarafımızdan yapılan değerleme çalışmaları ile ilgili olarak;
RM Ritim Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi tarafından; ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'nde Ankara ili, Çankaya ilçesi, Lodumu Mahallesi, 28173 ada 5 parsel nolu taşınmaza ait Şirketimiz tarafından daha önce;
31.01.2024 tarih OZLGN-202400004 sayılı Değerleme Raporu hazırlanmış olup; rapora konu taşınmazın 31.12.2023 tarihli toplam değeri KDV Hariç 300.00.000 TL olarak takdir edilmiştir.
Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.
Piyasa değeri, bir varlığın, değerleme tarihi itibarıyla, zorlama altında kalmaksızın bilinçli ve basiretli bir şekilde hareket eden istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında el değiştirmesi gereken emsal bir işleme dayanan tahmini değeri yansıtmaktadır.1
Varlıklarla ilgili uygun bir pazarlama sonrasında, değerleme tarihindeki istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında; her iki tarafın da varlıklarla ilgili tüm olumlu-olumsuz şartlardan haberdar olması koşuluyla, yine her iki tarafın da bilgili, ihtiyatlı ve zorlama altında kalmaksızın karşılıklı mutabakatı ile belirleyecek olduğu tahmini ve en olası kira değeri ile ilgili kanaati göstermektedir.
1 Uluslararası Değerleme Standartları, 1 Haziran 2011
Alıcı ve satıcı arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, gayrimenkuller için belirlenen, takribi 3- 6 ay aralığı içindeki en olası nakit satış değeridir. Düzenli likiditasyonda, pazarlıklar sonucunda varlıkların her biri için en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır. Eğer belirtilen zaman aralığı içinde, taraflar arasındaki görüşmeler sonucunda fiyat konusunda anlaşmaya varılamazsa, varlıkların açık arttırmayla satılması önerilir.
Halka açık düzenlenen bir açık arttırmada, ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit değerdir. Zorunlu likiditede, varlıkların olabildiğince çabuk satılması amaçlanır. Bu nedenle gerekli indirimler yapılan gayrimenkullerin satışı için kabul edilen zaman aralığı genellikle 3 aydan azdır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen gayrimenkulün değerlemesinde "Piyasa Değeri Yaklaşımı", "Maliyet Oluşumları Yaklaşımı" ve "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" yöntemleri kullanılmıştır. Bu yaklaşımlara ilişkin özet bilgiler aşağıda verilmiştir.
Bu yaklaşımda; değerlemesi yapılacak gayrimenkule benzer nitelikteki gayrimenkullerin fiyatları kullanılmaktadır. Karşılaştırma yapılan gayrimenkuller satış/kiralama fiyatı ve bunun tarihi, konumu, büyüklüğü, kullanım ve fiziki durumu gibi ilgili verileri dikkate alınarak karşılaştırılır. Bu çalışmada amaç, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin fiyatları ile karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapmaktır. Benzer nitelikteki mülklere istenen ve verilen teklifler de dikkate alınır.
Piyasa değeri, bir varlığın, değerleme tarihi itibarıyla, zorlama altında kalmaksızın bilinçli ve basiretli bir şekilde hareket eden istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında el değiştirmesi gereken emsal bir işleme dayanan tahmini değeri yansıtmaktadır.
Piyasa Değeri Yaklaşımı, satışa konu olması beklenen gayrimenkullerin değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşımı sunmaktadır. Bu değerleme yönteminde, değerlemeye konu olan gayrimenkulün bulunduğu bölgede, benzer nitelikleri bulunan emsal gayrimenkuller incelenir ve gerekli düzeltmeler yapılarak gayrimenkulün tahmini değerine ulaşılır.
Piyasa Değeri Yaklaşımı'nın uygulanabilmesi için aşağıdaki kriterlerin mevcudiyeti aranmalıdır:
Maliyet yaklaşımında esas, yeni bir mülk veya konu mülkle aynı yararı olan ikame bir mülk geliştirme maliyetini belirlemektir. Maliyet yaklaşımında geçerli bir değer göstergesi türetmek için, geliştirilen maliyet tahmininde, konu mülkle yaş, durum ve yarar farkları için düzeltmeler yapılır. Maliyetle değer arasında bir ilişki olduğundan, maliyet yaklaşımının piyasanın düşünce tarzını yansıttığı kabul edilmektedir. Maliyet Yaklaşımında, genellikle, maliyetin tahmini için Yeniden İnşa Maliyeti ve İkame Maliyeti olarak bilinen iki farklı metot kullanılmaktadır.
Bu yaklaşımlarla, değerleme tarihi itibari ile mülk yapılandırılmaları için belirlenen maliyetlerden Piyasadan Çıkarma Yönetim, Yaş-Ömür Yöntemi ve Ayrıştırma Metodu yöntemlerinden uygun olanı kullanılmak ve hesaplanan amortisman miktarı düşülmek suretiyle, mevcut yapı değerine ulaşılır. Yapılandırma maliyetinden türetilen mevcut yapı değerinden, amortisman değeri düşüldükten sonra bulunan değere arazi değeri ilave edildiği zaman ulaşılan sonuç, tam mülkiyet hakkının bir değer göstergesidir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. İki metodolojik yaklaşımla bu çalışma yapılabilmektedir.
Direkt Kapitalizasyon: Gayrimenkulün tek bir yıl için üreteceği potansiyel net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, gayrimenkul değerinin hesaplanmasıdır.
Getiri Kapitalizasyonu (Gelir Kapitalizasyonu) Gayrimenkulün makul sayıda oluşan bir dönem boyunca kiralanması veya işletilmesi ile gelecekte elde edilebilecek olan potansiyel net gelirlerinin hesaplanması, Belli bir dönem sonuna kadar hesaplanan bu gelirlerin güncel ekonomik koşullara uygun ve kabul edilebilir belirli bir oran kullanımıyla değerleme tarihine indirgenmesi ve bu yöntemle değer takdirinin yapılması işlemidir.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2023 Nüfus Sayımı sonuçlarına göre Türkiye nüfusunun 85.372.377 olarak saptandığı açıklanmıştır. Toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturuyor. Türkiye'nin en kalabalık ili olan İstanbul'un nüfusu ise, geçen yıla göre %1,58 düşerek 15,65 milyona geriledi. Nüfusu en düşük il ise, 86.047 kişiyle Bayburt oldu.
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu. Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.
Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.
RM RİTİM GAYRIMENKUL DEĞERLEME A.Ş. Kaynarca Mahallesi, Aydınlı Yolu Caddesi, No:137, 34000 Pendik / İstanbul Tel:0.216.361 14 19 Faks:0.216.361 13 30 www.rmdegerleme.com
Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.
Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk sayısını ifade eden çocuk bağımlılık oranı, %32,3'ten, %31,4'e gerilerken, çalışma çağındaki birey başına düşen yaşlı birey sayısını ölçen yaşlı bağımlılık oranı ise %14,5'ten %15'e yükseldi. Diğer bir ifadeyle, Türkiye'de 2023 yılında, çalışma çağındaki her 100 kişi, 31,4 çocuğa ve 15 yaşlıya bakmaktadır.
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.
Kaynak: www.tuik.gov.tr
2024 yılının dünya kamuoyunu meşgul eden başlıca konuları; devam eden savaşlar, jeopolitik riskler, küresel büyüme, enflasyondaki eğilimler, başta Türkiye ile ABD olmak üzere tüm dünyada devam eden seçim süreçlerinin politik ve ekonomik yansımaları olmuştur.
IMF tarafından Nisan ayında yayımlanan "Küresel Ekonomik Görünüm Raporu"nda, ekonomik aktivitenin 2022-2023'teki küresel dezenflasyona karşın şaşırtıcı derecede dayanıklı olduğu, küresel enflasyon 2022 ortasındaki zirvesinden gerilerken "ekonomik aktivitenin stagflasyon ve küresel resesyon uyarılarına meydan okuyarak istikrarlı bir şekilde büyüdüğü" aktarılmıştır.
Raporda, istihdam ve gelirlerdeki büyümenin istikrarlı bir seyir izlediğine işaret edilerek, bu durumun beklenenden fazla hükümet harcamaları ve hanehalkı tüketimi de dahil olmak üzere destekleyici talep gelişmeleriyle özellikle iş gücüne katılımda beklenmedik bir artışın ortasında arz yönlü bir genişlemeyi yansıttığı kaydedilmiştir. Enflasyonun hedeflenen seviyelere yaklaştığı ve merkez bankalarının birçok ekonomide politika gevşemesine yöneldiği aktarılan raporda, yüksek vergiler ve azalan hükümet harcamalarıyla yüksek kamu borcunu frenlemeyi amaçlayan maliye politikalarının sıkılaştırılmasının büyüme üzerinde baskı oluşturmasının beklendiği ifade edilmiştir. Uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Fitch Ratings, kısa vadeli büyüme beklentilerinin iyileşmesi nedeniyle 2024 yılı için büyüme tahminini 0,3 puan artırılarak %2,4'e yükselttiğini, 2025 yılı için ise %2,5 büyüme beklentisinin korunduğunu açıklamıştır. Küresel büyümenin 2024'te yüzde 2,6 ve 2025 ile 2026'da yüzde 2,7 olmasının tahmin edildiği belirtilen raporda, bu oranların Kovid-19 salgınından önceki 10 yılda yüzde 3,1 olan ortalamanın oldukça altında kaldığı aktarıldı.
Dünya Bankası'nın ocak ayında yayımladığı raporda, küresel ekonomiye ilişkin büyüme beklentisi 2024 için yüzde 2,4 ve 2025 için yüzde 2,7 olmuştu.
Raporda, bu tahminin 2024-2026 yıllarında dünya nüfusunun ve küresel Gayrisafi Yurt İçi Hasılanın (GSYH) yüzde 80'inden fazlasını oluşturan ülkelerin salgından önceki on yıla göre daha yavaş büyüyeceği anlamına geldiğine işaret edilmiştir. ABD Merkez Bankası FED, 2024 Mayıs ayı toplantısında politika faizini değiştirmeyerek %5,25-5,50 aralığında tutmuştur. Faizler böylece 6. toplantıda da değiştirilmeyerek 23 yılın zirvesinde kalmıştır. Avrupa İstatistik Ofisi (Eurostat), Euro Bölgesi'nin mayıs ayına ilişkin enflasyon öncü verilerine göre, Euro Bölgesi'nde Nisan'da %2,4 olan yıllık enflasyon, Mayıs'ta %2,6'ya yükselmiştir. TÜFE ise Mayıs ayında aylık bazda %0,2 artış göstermiştir. AB uyumlu verilere göre enflasyon Mayıs ayında Belçika'da %4,9, Hırvatistan'da %4,3, Portekiz'de %3,9, İspanya'da %3,8, Almanya'da %2,8, Fransa'da %2,7 ve İtalya'da %0,8 olarak tespit edilmiştir.
Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Türkiye: Aşağıdaki tabloda, 2023 yılında %4,5 oranında büyüyen Türkiye ekonomisine ilişkin IMF, OECD ve Dünya Bankasının 2024-2025 yılları son resmi büyüme tahminlerini verilmektedir. Dünya Bankası, Küresel Ekonomik Beklentiler raporunda Türkiye için 2024 büyüme tahminini %3,0 ve 2025 için %3,6 olarak belirlemiştir. OECD Ekonomik Görünüm raporunda, Türkiye için 2024 yılı GSYH büyüme tahmini %3,4 ve 2025 yılı için %3,2 olarak belirlemiştir. IMF, Küresel Ekonomik Görünüm raporunda, Türkiye ekonomisinin bu yıl %3,1 ve 2025'te %3,2 büyüyeceğini tahmin etmiştir.
| 2024 | 2025 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kurum | Kaynak | (Güncel) | (Önceki) | (Güncel) | (Önceki) | |
| IMF | Nisan 2024 Küresel Ekonomik Görünüm Raporu (önceki: Ocak 2024) |
$\%3.1 \leftrightarrow$ | %3.1 | %3.2 $\leftrightarrow$ | %3.2 | |
| Dünya Bankası |
Nisan 2024 Ekonomik Güncelleme Raporu (önceki: Ocak 2024) |
$%3.0\downarrow$ | %3.1 | %3.6↓ | %3.9 | |
| OECD | Mayıs 2024 Ara Dönem Raporu (önceki: Subat 2024) |
$%3.4+$ | %2.9 | %3.2 $\leftrightarrow$ | %3.2 |
Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Söz konusu çeyrekte, Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYİH), yıllık bazda yüzde 2,5 oranında artarken, çeyreklik bazda yüzde 0,1 artarak yatay seyretmiş ve iktisadi faaliyette zayıflamaya işaret etmiştir.
Gelişmekte olan ekonomilerin 2024'te ortalama yüzde 4 büyümesinin öngörüldüğü ve bu oranın 2023'e göre daha yavaş olduğuna işaret edilen raporda, düşük gelirli ekonomilerdeki büyümenin 2023'teki yüzde 3,8'den 2024'te yüzde 5'e çıkmasının beklendiği kaydedilmiştir.
Raporda, gelişmiş ekonomilerde, büyümenin 2024'te yüzde 1,5 olacağı ve 2025'te 1,7'ye yükseleceğinin öngörüldüğü ifade edilmiştir. Bankanın ocak ayındaki raporunda, bu yılki büyüme tahmini gelişmekte olan ülkeler için yüzde 3,9, düşük gelirli ülkeler için yüzde 5,5 ve gelişmiş ülkeler için 1,2 olarak açıklanmıştı. Raporda, Türkiye'ye dair büyüme beklentisi 2024 için yüzde 3, 2025 için 3,6 olurken, ABD için de sırasıyla yüzde 2,5 ve 1,8 olarak öngörülmüştür.
TCMB Enflasyon Raporuna ise yüzde 2,4 oranındaki 2025 yılı küresel büyüme beklentisi korunsa da ülkeler arası belirgin farklılaşma dikkat çekmiştir. Söz konusu büyüme tahminleri, Euro Bölgesi için aşağı yönlü, ABD, İngiltere ve Birleşik Arap Emirlikleri için yukarı yönlü güncellenirken Çin için aynı kalmıştır. Gerçekleşmeler, tahminler ve öncü göstergeler birlikte değerlendirildiğinde genel olarak küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü risklerin bir önceki Enflasyon Raporu dönemine göre arttığı değerlendirilmektedir.
Küresel faiz oranlarının son on yılların standartlarına göre yüksek kalmaya devam etmesinin muhtemel olduğu belirtilen raporda, 2025-2026 döneminde ortalama yüzde 4 civarında seyredeceği bunun da 2000-2019 ortalamasının yaklaşık iki katı olduğu belirtilmiştir.
TCMB Enflasyon Raporuna Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir. 2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.
Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir. Eylül itibarıyla, B ve C endekslerinde mevsimsellikten arındırılmış üç aylık ortalama artışlar, sırasıyla, yüzde 2,7 ve yüzde 2,8 seviyelerinde gerçekleşerek bir önceki çeyreğe kıyasla sınırlı bir yavaşlama göstermiştir.
Yılsonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir. Parasal sıkılaştırmanın gecikmeli etkileriyle birlikte talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelerde seyredeceği tahmin edilmektedir. 2024 yılsonu enflasyon tahminindeki artışta gıda fiyatları varsayımı ile enflasyonun ana eğilimi ve başlangıç koşullarındaki güncelleme öne çıkmıştır. 2025 yılsonu enflasyon tahminindeki güncellemede ise söz konusu etkilerin yanı sıra elektrik fiyatlama dinamiğine yönelik yürürlüğe konulan düzenlemelerin yansımalarıyla yönetilen yönlendirilen fiyat varsayımlarındaki güncelleme de etkili olmuştur.
Ülkemizde enflasyonun yüksek süregelmesi ise hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Büyümenin canlı olması bir avantaj olsa da fiyat istikrarının sağlanamaması da tüm sektörleri olumsuz yönde etkilemektedir. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin devam etmesi zor görünmektedir.
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2022 yılında ivmesi azalmakla birlikte, konut satışlarında artış eğiliminin sürdüğü söylenebilir. Satış türlerine göre ise en önemli artış 2021 yılının ilk yarısına göre, ipotekli satışlarda yaşanmıştır. Süreçte talebin gücünü bir parça kaybettiği gözlenmektedir. Ancak gerek yakın coğrafyalardaki gelişmeler gerekse TL'nin yabancı para değerinde yaşanan gerilemelerin etkisi ile yabancılara yapılan satışlar güçlü bir şekilde devam etmektedir.
Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak;
2023 yıl sonu itibarıyla Türkiye'de reel olarak %7,8 büyüme gösteren inşaat sektörünün, 2024 yılı ve sonrası için oluşturulan projeksiyonlarda pozitif büyüme trendini devam ettirmesi beklenmektedir. Benzer şekilde 2023 yılında reel olarak %4,7'lik büyüme gösteren Türkiye altyapı sektörünün de 2030 yılına uzanan projeksiyonlarda reel büyümeye devam etmesi öngörülmektedir.
2024'ün ikinci çeyreğindeki üç ayda, mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış hazır beton endeksi bir önceki yılın aynı çeyreğindeki aylardaki değerlere göre özellikle haziran ayındaki düşüşün etkisiyle ortalama %7,8 artış ile sınırlı kalırken, çimento endeksi çeyreksel ortalamada değişim göstermemiştir.
TÜİK tarafından açıklanan sektörel bazda güven verilerinden inşaat güven endeksi, 2024 Ç1'de ortalama olarak bakıldığında bir önceki yılın aynı çeyreğine kıyasla değişim göstermezken, 2024 Ç2'de %1,7 seviyesinde azalmıştır. 2024 Ç2 kapsamında, bir önceki ay ile karşılaştırıldığında Haziran 2024 döneminde alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ile son 3 aylık dönemdeki inşaat faaliyetleri sırasıyla yüzde 0,9 düşüş ve 1,1 artış göstermiştir.
Türkiye inşaat sektöründe faaliyet gösteren şirketlerin 2024 Ç2'de ortalama %60,6'sı faaliyetlerini kısıtlayan herhangi bir faktörün olmadığını açıklarken, faaliyetleri kısıtlayan temel unsurlardan finansman sorunları, ortalama %30 seviyesindeki payıyla girişimleri sınırlayan birincil faktör olarak belirlenmiştir. Daha sonrasında gelen talep yetersizliği önceki dönemlerde olduğu gibi 2024 Ç2'de de %16,2'lik ortalamaya sahip olarak faaliyetleri kısıtlayan faktörlerdeki yerini korumuştur.
Global inşaat piyasalarındaki etkilere benzer olarak, kaynak maliyetlerinin Türkiye inşaat sektörüne etkisi özellikle işçilik maliyetleri ve malzeme fiyatları üzerinden görülmeye devam etmektedir. İnşaat maliyet endeksindeki değişim çeyreklik ortalama artış, bir önceki yılın aynı dönemine göre önemli bir yükseliş trendi göstererek 2024 Ç2'de %70,2 seviyesinde kaydedilmiştir.
İnşaat sektörü özelindeki nakdi kredilerin büyümesine karşılık takipteki kredilerin azalması neticesinde, çeyreklik ortalama takipteki krediler oranı 2024'ün ikinci çeyreğinde aynı yılın ilk çeyreğine göre azalarak %4,1 seviyesinde seyretmiştir.
2024 Ç2'de Türkiye genelinde konut satışları 265,5 bin adet düzeyiyle önceki yılların aynı dönemine kıyasla %6'lık düşüş gösterirken, bu tablonun oluşmasında konut kredilerindeki faiz artışı ile krediye erişim zorluğunun devam etmesi, yabancılara konut satışlarındaki düşüşün sürmesi ve ipotekli konut satışlarının azalması etkili olmuştur.
Bir önceki dönemdeki sonuçlara paralel olarak 2024'ün ikinci çeyreğinde de İstanbul 44,3 bin adet ile Türkiye genelinde en çok konut satışı yapılan şehir olmuştur. İstanbul'u ~ 23 bin adet ile Ankara ve 14,6 bin adet ile İzmir takip etmiştir.
Türkiye'de Haziran 2024 sonu itibarıyla 140,0 seviyesinde seyreden konut fiyat endeksi (2023=100) 2023 yılının aynı ayına göre nominal bazda %46,0 artış göstermiştir. Endeks, enflasyon etkisinden arındırılmış reel bazda ise, Şubat 2024 başlangıçlı negatif değişimini sürdürerek haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %15,6'lık düşüş kaydetmiştir.
2024 Ç1'de kullandırılan konut kredisi tutarı bir önceki çeyreğe göre %123, kullandırılan konut kredisi sayısı ise yine bir önceki çeyreğe göre %74 oranında artış göstermiş ve ortalama konut kredisi büyüklüğü 913,1 bin TL seviyesine erişmiştir. Konut kredilerindeki bakiye tutar, 2023 Ç4'e kıyasla %1 artarak 402,7 milyar TL'ye ulaşmıştır. Türkiye genelinde 2024 Ç1 itibarıyla aktif faaliyet gösteren AVM sayısı 447 olarak kaydedilirken toplam kiralanabilir alan "("TKA") 14 milyon m2 'ye ulaşmıştır.
2025 sonuna kadar inşaatı bitmesi planlanan 10 AVM ile birlikte toplam sayının 457'ye erişmesi ve bu AVM'lerin ~%30'unun İstanbul'da olması öngörülmektedir. Perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 164 m2 olarak kaydedilmiştir.
İnşaat sektöründe çeyrek dönemler itibariyle harcamalar yüksek büyümeler göstermiş, 2024 yılı ikinci çeyrek döneminde inşaat harcamaları geçen yılın aynı dönemine göre %89,3 artarak 1,57 trilyon TL olarak gerçekleşmiştir. Bu yüksek büyümede enflasyon/inşaat maliyetleri artışı da önemli rol oynamıştır. İnşaat harcamaları reel olarak ikinci çeyrekte %8,0 artmıştır. 2024 yılının üçüncü çeyreğinde dezenflasyon sürecinin etkileri inşaat sektöründe daha da belirginleşmiş, sıkılaştırma politikalarının finansman üzerindeki etkisi ağırlaşmıştır.
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ağustos ayında yıllık %41,8 artmıştır. Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ağustos ayında yıllık bazda sanayi sektörü ciro endeksi %26,7, inşaat ciro endeksi %75,0, ticaret ciro endeksi %42,8 ve hizmet ciro endeksi %55,5 oranında yükselmiştir. Temmuz ayında aylık bazda %3,7 oranında artan toplam ciro endeksinin alt detaylarına bakıldığında; aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1 ve ticaret ciro endeksi %10,9, inşaat ciro endeksi %4,2 ve hizmet ciro endeksi %3,3 artmıştır.
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi, 2024 yılı Ocak ayında yıllık %63,5 oranında artmıştır. Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; Ocak ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %58,3, inşaat ciro endeksi %99,4, ticaret ciro endeksi %60,7 ve hizmet ciro endeksi %77,9 oranında yükselmiştir. Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi, 2024 yılı Ocak ayında %5,1 oranında artış göstermiştir. Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında ise; 2024 yılı Ocak ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksinin %4,6, inşaat ciro endeksinin %9,5, ticaret ciro endeksinin %4,7 ve hizmet ciro endeksinin %6,2 oranında yükseldiği görülmektedir. Öte yandan 2023 yılında zincirlenmiş hacim endeksine göre gayrisafi sabit sermaye oluşumu içerisinde sektörel
yatırımların payı yıl genelinde artış göstermiş, yılın son çeyreğinde ise %7,5 olmuştur. İnşaat sektörünün istihdamdaki payı ise 2023 yılında %6,3 olarak gerçekleşmiştir.
Öte yandan, 2024 yılı ikinci çeyrek döneminde zincirlenmiş hacim endeksine göre gayrisafi sabit sermaye oluşumu içerisinde sektörel yatırımların payı %8'e gerilemiştir. İnşaat sektörünün istihdamdaki payı ise %6,7 olarak gerçekleşmiştir.
TÜİK tarafından açıklanan İnşaat Maliyet Endeksi verilerine göre malzeme ve işçilik maliyetlerindeki artış, ivme kaybına rağmen ılımlı da olsa devam etmiştir. Endeks Ağustos ayında aylık bazda %1,18, yıllık bazda ise %41,54 oranında artmıştır.
Böylelikle inşaat maliyetlerinde Ekim 2021'den bu yana en yavaş yıllık artış yaşanmıştır. İnşaat Maliyet Endeksi kapsamındaki malzeme endeksi yıllık bazda %34,98 ve aylık bazda %1,30, işçilik endeksi ise yıllık bazda %56,86 ve aylık bazda %0,93 oranında yükselmiştir.
Bina inşaatı maliyet endeksi, aylık bazda %1,38, yıllık bazda %42,95 artmıştır. Aylık bazda malzeme endeksi %1,65, işçilik endeksi 0,86, yıllık bazda malzeme endeksi %37,10, işçilik endeksi ise %55,88 yükselmiştir.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, aylık bazda %0,52, yıllık bazda %37,13 artmıştır. Aylık bazda malzeme endeksi %0,23, işçilik endeksi %1,20, yıllık bazda malzeme endeksi %28,83, işçilik endeksi ise %60,49 yükselmiştir.
TÜİK verilerine göre İnşaat Güven Endeksi, diğer ana sektörlerin aksine 2024 yılının üçüncü çeyreğinde de bir önceki çeyrekte olduğu gibi eşik değer olan 100'ün altında seyretmiş; Temmuz ayında 87,1, Ağustos ayında 88,0, Eylül ayında ise 87,8 değerini almıştır.
Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (Türkiye İMSAD) tarafından yayımlanan İnşaat Malzemesi Sanayi Bileşik Endeksi, Eylül ayında bir önceki aya göre 0,05 puan azalarak 67,14 puan seviyesine gerilemiştir.
Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında yıllık bazda %37,3 oranında artarak 140 bin 919 olmuştur. Böylelikle aylık adet bazında son 21 ayın en yüksek satış rakamı kaydedilmiştir. Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 artışla 947 bin 236 olarak gerçekleşmiştir. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olmuştur.
İpotekli konut satışları Eylül ayında yıllık bazda %87,4 oranında artarak 15 bin 825 olmuş, toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşmiştir. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise yıllık bazda %42,6 azalarak 92 bin 310 olmuştur.
| Konut Satışları (Adet) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kasım | Eylül | Ocak-Eylül | |||||
| 2024 | 2023 | Değişim (%) | 2024 | 2023 | Değişim (%) | ||
| Satış şekline göre toplam satış | 140.919 | 102.656 | 37,3 | 947.236 | 900.074 | 5,2 | |
| İpotekli satış | 15.825 | 8.446 | 87,4 | 92.310 | 160.884 | $-42,6$ | |
| Diğer satış | 125.094 | 94.210 | 32,8 | 854.926 | 739.190 | 15,7 | |
| Satış durumuna göre toplam satış | 140.919 | 102.656 | 37.3 | 947.236 | 900.074 | 5,2 | |
| ilk el satış | 44.858 | 30.488 | 47,1 | 300.879 | 268.597 | 12,0 | |
| İkinci el satış | 96.061 | 72.168 | 33,1 | 646.357 | 631.477 | 2,4 | |
| Yabancılara satıs | 2.022 | 2.930 | $-31,0$ | 17.090 | 28.064 | $-39,1$ |
Eylül ayındaki ipotekli satışların, 3 bin 685'i; Ocak-Eylül dönemindeki ipotekli satışların ise 21 bin 702'si ilk el satış olarak gerçekleşmiştir. Diğer konut satışları Eylül ayında yıllık bazda %32,8 artarak 125 bin 94 olmuş, toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşmiştir. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise yıllık bazda %15,7 artışla 854 bin 926 olmuştur. İlk el konut satış sayısı Eylül ayında yıllık bazda %47,1 artarak 44 bin 858 olmuş, toplam
konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 olarak gerçekleşmiştir. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise yıllık bazda %12,0 artışla 300 bin 879 olmuştur. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Eylül ayında yıllık bazda %33,1 artış göstererek 96 bin 61 olmuş, toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 olmuştur.
İkinci el konut satışları OcakEylül döneminde ise aylık bazda %2,4 azalarak 646 bin 357 olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında yıllık %31,0 azalarak 2 bin 22 olmuş, Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 783 ile İstanbul, 548 ile Antalya ve 210 ile Mersin olmuştur.
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %39,1 azalarak 17 bin 90 olarak gerçekleşmiştir. Eylül ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 346 ile Rusya Federasyonu, 163 ile İran ve 139 ile Irak vatandaşlarına yapılmıştır.
Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) (2023=100), 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %1 oranında artarak 148 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı ayına göre %27,4 oranında artan KFE, aynı dönemde reel olarak %14,7 oranında azalmıştır.
2024 yılı Eylül ayında şehirlere göre konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde aylık bazda İstanbul'da %1,2, Ankara'da %2,2 ve İzmir'de %0,8 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri ise yıllık bazda İstanbul'da %23,4, Ankara'da %30,4 ve İzmir'de %23,1 oranlarında yükselmiştir.
TÜİK tarafından açıklanan Yapı İzin İstatistikleri'ne göre 2024 yılı ikinci çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı yıllık bazda %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüz ölçümü %30,9 azalmış, yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüz ölçümü 27,1 milyon metrekare iken; bunun 14,6 milyon metrekaresi konut, 6,9 milyon metrekaresi konut dışı ve 5,6 milyon metrekaresi ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir. Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüz ölçüm payına 18 milyon metrekare ile 2 ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip olurken, bunu 2,2 milyon metrekare ile sanayi binaları ve depolar izlemiştir. 2024 yılı ikinci çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %14,7, daire sayısı %23,5 ve yüz ölçümü %14,7 azalmış, iskan verilen binaların toplam yüz ölçümü 18,1 milyon metrekare iken; bunun 9,3 milyon metrekaresi konut, 5,2 milyon metrekaresi konut dışı ve 3,6 milyon metrekaresi ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.
Kaynak: Türkiye Müteahhitler Birliği -Bülten-Ekim-2024. Kaynak: Saha Makroekonomik Görünüm – Haziran 2024 Kaynak: GYODER Kaynak: KPMG Kaynak: TCMB Enflasyon Raporu 2023-I Kaynak: TUİK
Ankara, Türkiye'nin başkenti olan şehirdir. Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve İç Anadolu Bölgesi'nde yer alır. Ankara ilinin Türk Kurtuluş Savaşı'nda merkezî bir yeri olmuştur. 27 Aralık 1919'da Ankara'ya gelen Mustafa Kemal, şehri Anadolu'daki direniş hareketinin yönetimi olan Heyet-i Temsiliye'nin merkezi olarak seçti. Şehir, coğrafi olarak Anadolu'nun ortasındaydı, demir yolu ile İstanbul'a ulaşılabiliyordu, Batı Cephesine yakındı ve halkın millî mücadeleye olan desteği tamdı. İstanbul'un İngilizler tarafından resmen işgalinden iki gün sonra, 18 Mart 1920'de, İstanbul'da bulunan Meclis-i Mebûsan kendini resmen feshedince, 23 Nisan 1920'de Ankara'da Büyük Millet Meclisi kuruldu. Ankara ili, Türk-Yunan Savaşı'nın en yoğun muharebesinin gerçekleştiği yer olmuştur. 1920 yazında Yunan birlikleri, Ankara şehrini ele geçirmek amacıyla Sakarya nehri kıyılarına kadar ilerlemişti. Ancak 23 Ağustos - 13 Eylül tarihleri arasında gerçekleşen Sakarya Meydan Muharebesi sonucunda Yunan birlikleri püskürtüldü. Polatlı yakınlarında meydana gelen zorlu muharebe Kurtuluş Savaşı'nın dönüm noktası olmuş, Mustafa Kemal Atatürk ünlü "Hattı müdafaa yoktur, sathı müdafaa vardır. O satıh bütün vatandır" sözünü bu sırada söylemiştir. Birkaç hafta sonra Fransa ile yapılan Ankara Anlaşması ile, Türk-Fransız ihtilafı sona ermiştir. Kurtuluş Savaşı sonucu toprakları üzerindeki egemenliğini kanıtlayan Türkiye, 1922 Lozan Barış Konferansı ve 1923 Lozan Antlaşması ile uluslararası toplulukta millî sınırlarını tescilledi ve bağımsızlığını onaylattı. Türkiye Büyük Millet Meclisi 13 Ekim 1923'te Ankara ilinin merkezi olan Ankara kentini başkent ilan etti.
Ankara, 1984 yılında çıkarılan 2972 sayılı kanun ve 195 sayılı kanun hükmünde kararname sonucu İstanbul ve İzmir ile birlikte büyükşehir unvanı kazandı. Aynı yıl çıkarılan 3030 sayılı kanun ile büyükşehir ve ilçe belediyeleri statüleri netleşti. Başlangıçta beş ilçe Ankara Büyükşehir Belediyesinin sınırlarına dâhil edildi. 2004 yılında çıkarılan 5216 sayılı kanun ile büyükşehir belediyesinin sınırları valilik binası merkez kabul edilerek yarıçapı 50 kilometre olan dairenin sınırlarına genişletildi.[48] Bu sınırlar içinde kalan 16 ilçe, büyükşehir ilçe belediyeleri hâline geldi. 2012 yılında çıkarılan 6360 sayılı kanun ile 2014 Türkiye yerel seçimlerinin ardından büyükşehir belediyesinin sınırları il mülki sınırları oldu.
Ankara'nın 13 Ekim 1923'te başkent ilan edilmesinin ardından şehir hızla gelişmiş ve Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır. Ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır. Tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır. Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım, haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır. Türkiye'nin en çok sayıda üniversiteye sahip ikinci ili olan Ankara'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katıdır. Bu eğitimli nüfus, teknoloji ağırlıklı yatırımların gereksinim duyduğu iş gücünü oluşturur. Ankara'dan otoyollar, demir yolu ve hava yoluyla Türkiye'nin diğer şehirlerine ulaşılır.
Bilinen tarihi en az 10 bin yıl öncesine, Eski Taş Çağı'na ulaşan Ankara, tarih öncesinden günümüze dek pek çok medeniyeti barındırmıştır. Hititler, Frigyalılar, Lidyalılar, Persler, Galatlar, Romalılar, Bizanslılar, Selçuklu Hanedanı, Osmanlılar ve nihayet Türkiye Cumhuriyeti, il topraklarını kontrolleri altında tutmuştur. Tektosagların ve Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olan Ankara şehri ve Frigyalıların başkenti Gordion, il sınırları içinde yer alır. Yıldırım Bayezid'in Timurlenk'e yenik düştüğü Ankara Muharebesi Çubuk yakınlarında ve Türk Kurtuluş Savaşı'nın dönüm noktası olan Sakarya Muharebesi Polatlı yakınlarında yapılmıştır.
Ankara kara iklimine sahiptir. Şehir dışındaki il topraklarının büyük kısmı tahıl tarlalarıyla kaplı platolardan oluşur. İlin çeşitli yerlerindeki doğal güzellikler korumaya alınmış, dinlenme ve eğlence amaçlı kullanıma sunulmuştur. İlin adını taşıyan tavşanı, keçisi, atı ve kedisi dünya çapında bilinir, armudu, çiğdemi, yerel yemeklerden Ankara tavası ve Kızılcahamam ve Beypazarı'nın maden suyu ise ülke çapında tanınır.
Ankara, başkent olduktan sonra hızla kalabalıklaşmıştır. Özel ve kamu sektörü yatırımları başkent ve yöresine yoğunlaşmış, bunun sonucu ortaya çıkan çalışma olanakları büyük bir nüfus akımına yol açmıştır. Ekonomi, sağlık ve eğitim altyapısının gelişmişliği, suç oranının düşük olması, kişi başına kamu yatırımının ve kişi başına mevduatın yüksek olması gibi nedenlerin[55] göçü teşvik ediyor olması muhtemeldir. Cumhuriyet tarihi boyunca ilin nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Ankara'nın nüfusu hiçbir zaman tam olarak hesaplanamaz. Memur ve öğrenciler ağırlıkta olduğu için net nüfus bulunamaz. TÜİK verilerine göre nüfusu 5 milyondan fazla iken gayriresmî nüfusu 8 milyondur. 1927 sayımında nüfusu 404 bin olan il Türkiye nüfusunun %3,2'sine sahipken bugün 8 milyon nüfus ile bu oran %6,3'tür. 2007-2008 yılları arasında ise nüfus artış hızı (%1,83), ülke nüfus artış hızının (%1,32) bir buçuk katı olmuştur.[56] Bu büyümenin başını çeken Ankara kenti aldığı göçe rağmen, 2008'de Ankara'da işsizlik oranı (%11,8) Türkiye genel işsizlik oranına (%11,0) yakındır. İstihdam edilenlerin %72'si hizmetler, %26'sı sanayi, %2'si tarımda çalışır (bu oranlar Türkiye için sırasıyla %49, %27 ve %24'tür). 2023 yılı itibarıyla 5.782.285 kişidir. Bu nüfus; 25 ilçe ve bu ilçelere bağlı 1425 mahallede yaşamaktadır.
Yıllara göre nüfus:
| YILLAR | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TÜRKİYE | 80.810.525 | 82003.882 | 83.154.997 | 82.614.362 | 84.680.273 | 85.279.553 | 85.279.553 |
| ANKARA | 5.445.026 | 5.503.985 | 5.639.076 | 5.663.322 | 5.747.325 | 5.782.285 | 5.803.482 |
Yıllık nüfus artış hız:
| Yıllık Nüfus Artış hızı(‰) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YILLAR | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | ||
| Türkiye Toplam | 12,4 | 14,7 | 13,9 | 5,5 | 12,7 | 7,1 | 7,1 | ||
| Ankara | 1,84 | 1,08 | 2,45 | 0,43 | 1,48 | 0,61 | 0,37 |
Yıllara göre nüfus yoğunluğu ise:
| Nüfus yoğunluğu | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YILLAR | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
| Türkiye Toplam | 104 | 105 | 107 | 108 | 109 | 110 | 111 | 111 | |
| Ankara | 210 | 214 | 216 | 222 | 223 | 226 | 227 | 228 |
Ankara, Türkiye dışından gelen turistlerin çok tercih ettiği bir il değildir. Türkiye'ye gelen yabancıların sadece %1,5'i (2007'de 383 bin kişi) Ankara Esenboğa Havaalanı'ndan giriş yapar. Bunların çoğu mayıs-eylül döneminde gelir ve %38'i Alman vatandaşıdır.
İlde birçok arkeolojik alan vardır. Buralarda keşfedilmiş kıymetli eserler Anadolu Medeniyetleri Müzesi ve ODTÜ Bilim ve Teknoloji Müzesi'nde sergilenmekte, yapılar da ziyarete açık tutulmakta, Ahlatlıbel, Etiyokuşu, Karaoğlan ve Kocumbeli höyüklerinde taş ve bronz çağlarından yapıtlar bulunur. Hititlerden kalan çeşitli kalıntılar arasında Balıkhisar, Ballıkuyumcu, Bitik, Karaoğlan ve Külhöyük höyükleri ve Gâvurkale taş oymaları sayılabilir. Yine Ankara Kalesi, Galatlar zamanında inşa edilmiş ve sonraki yüzyıllar boyunca çeşitli medeniyetlerce kullanılmıştır.
Başkentte Roma döneminden kalan önemli kalıntılar vardır. Roma Hamamı 3. yüzyılda Septimius Severus'un oğlu Roma İmparatoru Caracalla tarafından Sağlık Tanrısı Asklepios adına yapılmıştır. MÖ 2. yüzyılda Frigya tanrısı Men adına yapılmış olan Augustus Tapınağı zamanla yıkılmıştır. Bugün kalıntıları bulunan tapınak ise son Galatya hükümdarı Amintos'un oğlu Kral Pilamenes tarafından Roma İmparatoru Caesar Divi Filius Augustus adına bir bağlılık nişanesi olarak yaptırılmıştır. Jülian Sütunu, 362 yılında Roma İmparatorluğu İmparatoru Julian'ın Ankara ziyareti onuruna dikilmiştir. Başkent dışında, Kalecik'teki Kalecik Kalesi Romalılardan kalmadır. Bir dağın içine oyulan Güdül'deki mağaralar ise ilk Hristiyanların Romalılardan saklandığı çok katlı bir yerleşim yeridir.
Ankara ilinde Selçuklular ve Osmanlılardan kalma pek çok eser vardır. Yenimahalle ilçesindeki Selçuklu yapısı Akköprü, Anadolu Selçuklu Sultanı I. Alaeddin Keykubad zamanında yaptırılmıştır. Alaaddin Camii, Ankara Kalesi içinde yer alır ve 1178 tarihlidir. Samanpazarı'nda bulunan Arslanhane (Ahi Şerafettin) Camii 13. yüzyılın başında yapılmıştır.
Osmanlı dönemine ait önemli eserler arasında 15. yüzyıldan kalma Hacı Bayram Camii, Karacabey Camii, Kurşunlu Han kervansarayı ve 16.yüzyıldan kalma Cenabi Ahmet Paşa Camii sayılabilir. Osmanlı son dönem mimari özelliklerini taşıyan Ankara Kaleiçi, Beypazarı, Ayaş, Güdül'deki tarihî evler korumaya alınmıştır.
Çankaya, İç Anadolu Bölgesi'nin kuzeybatısındaki Yukarı Sakarya Bölümü'nde yer alır. Çankaya'nın doğu ve kuzeydoğusunda yine Ankara iline bağlı Mamak ve Altındağ, güneyinde Gölbaşı, batısında ise Etimesgut ilçeleri bulunur. Ankara ilinin orta kesiminde bulunan ilçe, Ankara'nın başkent olması ile birlikte Türkiye'nin yönetim merkezi durumuna gelmiştir. 2022 yılı nüfus verilerine göre Ankara'nın birinci, Türkiye'nin ise en büyük ikinci ilçesi konumundadır.
Türkiye'nin en kalabalık ilçelerinden biri olarak nüfusu pek çok ilden daha fazladır. Gün içinde iki milyona kadar çıkabilmektedir. 102 lise ve 13 üniversitesi ile ilçe önemli bir eğitim kentidir. Türkiye Cumhuriyeti Sanayi Ve Teknoloji Bakanlığının yaptığı araştırmaya göre Türkiye'nin en gelişmiş 2. ilçesi seçilmiştir.
Çankaya sırasıyla Hatti, Hititler, Frigyalılar, Lidyalılar, Pers İmparatorluğu, Makedonya Krallığı, Galatlar, Roma İmparatorluğu, Doğu Roma İmparatorluğu, Büyük Selçuklu İmparatorluğu, Anadolu Selçuklu Devleti, Ahiler ve Osmanlı İmparatorluğu dönemlerini yaşamıştır. 19. yüzyılda önemini kaybeden yerleşim, 20. yüzyılın başlarında Bağdat Demiryolu'nun yapılması, daha sonra Mustafa Kemal Atatürk'ün, Kurtuluş Savaşı'nı buradan yönetmesi ile gelişti. Ankara'nın, 13 Ekim 1923 tarihinde, yeni kurulan Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olmasının ardından gelişen Çankaya, 15 Haziran 1936 tarihinde 3012 No.lu Kanun ile ilçe statüsüne erişmiştir.
Çankaya'nın 124 mahallesinin 99'u merkezde bulunmaktadır.
TÜİK tarafından yapılan Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre İlçenin 2023 nüfusu 937.546 kişidir. Bu nüfus, 448.453 erkek ve 489.093 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %47,83 erkek, %52,17 kadındır..
İlçenin Yıllara göre nüfus artış grafiği, Nüfus Grafiği ve Nüfus Artış Hızı ise aşağıdaki gibidir.
| Yıl | Çankaya Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 937.546 | 448.453 | 489.093 |
| 2022 | 942.553 | 450.652 | 491.901 |
| 2021 | 949.265 | 454.974 | 494.291 |
| 2020 | 925.828 | 445.235 | 480.593 |
| 2019 | 944.609 | 452.729 | 491.880 |
| 2018 | 920.890 | 442.513 | 478.377 |
| 2017 | 921.999 | 442.882 | 479.117 |
| 2016 | 919.119 | 439.375 | 479.744 |
| 2015 | 922.536 | 446.575 | 475.961 |
| 2014 | 913.715 | 443.057 | 470.658 |
| 2013 | 914.501 | 442.058 | 472.443 |
| 2012 | 832.075 | 406.801 | 425.274 |
| 2011 | 813.339 | 391.129 | 422.210 |
| 2010 | 797.109 | 384.685 | 412.424 |
| 2009 | 794.288 | 385.989 | 408.299 |
| 2008 | 785.330 | 383.654 | 401.676 |
| 2007 | 792.189 | 385.617 | 406.572 |
Ankara ili genel olarak depremsellik ve deprem tehlikesi açısından güvenli bir yer olarak bilinir. Fakat son yıllarda meydana gelmiş olan depremler ve yapılan çalışmalar bunun böyle olmayabileceğini göstermeye başlamıştır. Bu nedenle güncel verilerin ve çalışmaların ışığı altında bölgenin depremselliğinin ve deprem tehlikesinin yeniden gözden geçirilmesi gerekmektedir. Çalışmanın amacı, deterministik (tanımsal) yöntemle Ankara ilinin deprem tehlikesini belirlemek ve deprem tehlike haritasını hazırlamaktır. Bu çalışma ile deterministik yöntem kullanarak, on dört kaynak bölge ve iki farklı azalım ilişkisinden yararlanarak ana kayada oluşabilecek maksimum yer ivmeleri hesaplanmış ve Ankara il sınırları içinde oluşabilecek maksimum yer ivme değerlerinin 0,1 g ile 0,6 g arasında değişebileceği bulunmuştur. Ankara kent merkezi, Mülga Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından 1996 yılında yayımlanan ve bakanlar kurulu kararı ile yürürlüğe girmiş olan ve olasılık yöntemine göre hazırlanmış resmi deprem bölgeleri haritasına göre IV. derece deprem bölgesinde yer almaktadır. Yani 50 yılda %90 ihtimalle aşılmayacak yer ivmesi 0,1 g'dir [1]. Ankara il sınırlarının ise %8'i I. derece, %21'i II. derece, %32'si III. derece ve %38'i IV. derece deprem bölgesinde bulunmaktadır. 1945, 1947, 1963 ve 1972 tarihli eski resmi deprem bölgeleri haritalarında ise Ankara kent merkezinin bulunduğu bölge sırasıyla tehlikesiz, tehlikesiz, tehlikesiz ve IV. derece deprem bölgesinde gösterilmiştir. Türkiye'nin başkenti ve nüfus olarak İstanbul'dan sonra ikinci büyük ili olmasına rağmen Ankara için deprem B. Özmen, H. Can Ankara İçin Deterministik Deprem Tehlike Analizi 10 Gazi Üniv. Müh. Mim. Fak. Der. Cilt 31, No 1, 2016 tehlikesine yönelik çok az sayıda çalışma vardır.
Genel olarak Ankara bölgesi, depremsellik bakımından güvenli bir yer olarak bilinir. Ancak gerçek durum, bu yanlış algılamanın tam tersidir. Bu olgu, içinde çok sayıda ve değişik boyutta (köy, kasaba, ilçe ve il gibi) örneğin Ankara, Çankırı ve Kırıkkale gibi illerin de bulunduğu kuzeybatı Orta Anadolu bölgesinde, 1938-2008 yılları arasında gerçekleşen bir seri deprem ile de kanıtlanmıştır. Son zamanlarda Ankara bölgesinde gerçekleştirilmiş olan aktif tektonik çalışmalar, bu bölgenin, yaklaşık K-B ve K-G yönlerinde etkin olan sıkışma gerilimlerinin etkisi altında olduğunu ortaya koymuştur. Anılan bu sıkışma gerilimi, kuzeybatı Orta Anadolu'daki doğrultu atımlı tektonik rejimlerin ve ilgili faylanmanın ana nedenidir. Bu bölgede üç fay sistemi, birçok fay kuşağı ve çok sayıda aktif tekil fay vardır. Bunlar arasında Kuzey Anadolu Fay Sistemi (KAFS), İnönü-Eskişehir fay sistemi, Kırşehir fay sistemi ile Tuz Gölü, Dodurga, Çeltikçi, Sarıoba-Ayaş, Kazan, Elmadağ, Balaban-Küredağ, Kesikköprü, Kırıkkale-Sungurlu ve Afşar (Bala) fay kuşakları sayılabilir. KAFS Anadolu ile Avrasya plakalarının sınırını oluşturur. Etkinliği çok yüksek olan bu fay sistemi, yinelenme aralığı 250-300 yıl ve büyüklüğü Mw = 8.0 olan yıkıcı deprem üretme kapasitesine sahiptir. KAFS'nin Ankara il merkezine uzaklığı harita üzerinde yaklaşık 115 km'dir. Diğer fay sistemleri ve fay kuşakları Anadolu plakası içinde yer alır. Plaka içinde yer alan ve onun deformasyonuna yol açan bu faylardan kaynaklanacak en büyük depremin büyüklüğü Mw = 7.0, yinelenme aralığı ise çok daha uzundur (bin yıl ve daha uzun). Plaka içinde yer alan deprem kaynaklarının (fayların) Ankara şehir merkezine uzaklıkları harita üzerinde 30-100 km arasında değişir. Plaka içindeki fay kuşakları birbirleriyle kesişmekte, eşlenik ve aktif fay sistemleri oluşturmaktadır. Nitekim 31 Temmuz 2005 (Mw = 5.3), 20 Aralık 2007 (Ml=5.6) ve 27 Aralık 2007 (Ml=5.5) Afşar (Bala-Ankara) gibi çok yeni depremler, KBgidişli Afşar ve KD-gidişli Küredağ eşlenik fay sisteminin etkinleşmesinden kaynaklanmıştır. KB-gidişli sağ yanal doğrultu atımlı Afşar fay kuşağı üzerindeki deprem etkinliği günümüzde hala sürmekte olup, etkinlik KB yönde (Ankara'ya doğru) göç etmektedir. Yukarıda sözü edilen ve Afşar fay kuşağı dışında kalan diğer plaka içi fay kuşaklarını oluşturan ana fay segmentleri, uzun süredir sismik boşluk özelliği taşımakta olup (enerji biriktirmekte olup), özellikle Ankara için dolaylı deprem tehlikesi oluşturmaktadır. Çünkü Ankara İli'nin büyük kesimi, depremin etkisini büyütme özelliğine sahip kalın ve gevşek bir zemin üzerinde kuruludur.
Ankara ili ve yerleşkelerini son yüzyıl içinde etkilemiş olan önemli depremler sırasıyla 6.6 büyüklüğündeki 19 Nisan 1938 Akpınar (Kırşehir) depremi, 7.4 büyüklüğündeki 1 Şubat 1944 Gerede depremi, 4.7 büyüklüğündeki 21 Nisan 1983 Köşker (Kulu) depremi, 6.1 büyüklüğündeki 6 Haziran 2000 Orta (Çankırı) depremi, 4.3 büyüklüğündeki 22 Ağustos 2000 Uruş (Ankara) depremi, 4.0 büyüklüğündeki 27 Şubat 2003 Çamlıdere (Ankara) depremi, 5.2 büyüklüğündeki 31 Temmuz 2005, 5.6 büyüklüğündeki 20 Arallık 2007 ve 5.5 büyüklüğündeki 27 Aralık 2007 Afşar (Bala-Ankara) depremleridir (Tablo 1, Şekil 1). Hiç kuşkusuz bunlardan ilk ikisi ve en önemlileri 1938 Akpınar ve 1944 Gerede depremleridir. 1938 Akpınar depremi, toplam 120 km uzunluğunda birkaç km genişliğinde, sağ yanal doğrultu atımlı Seyfe fay kuşağının Akpınar-Taşova segmentinden kaynaklanmıştır. Fay kuşağı sürekli olmayan, birkaç km ile 20 km arasında değişen uzunluğa sahip çok sayıda fay segmentinden oluşur (Koçyiğit, 2003; Temiz, 2004). Akpınar depremi sırasında 158 can kaybı olurken her türden toplam 3860 yapı ağır hasar görmüş ve yıkılmıştır. 1938 depreminin merkez üstü ve depreme kaynaklık eden fay kuşağının batı ucunun, harita üzerinde, Anakara il merkezine olan uzaklıkları sırasıyla 115 km ve 60 km'dir. Bu deprem sırasında, henüz o yıllarda yoğun yapılaşmanın olmadığı Ankara'da, özellikle Ulus, Kızılay ve Yenişehir'de yapıların duvarları çatlamış ve bacalar yıkılmıştır. 1944 depremi, Türkiye'deki yıkıcı depremlerin en önemli kaynağı olan Kuzey Anadolu Fay Sistemi'nden (KAFS) kaynaklanmıştır. KAFS, Türkiye'nin kuzey kesimini, yaklaşık doğu-batı doğrultusunda baştan başa kat eden, yaklaşık 4-110 km genişliğinde, 1600 km uzunluğunda, sağ yanal doğrultu-atımlı, çok aktif ve plaka sınırı (transform fay) niteliğinde bir makaslama (kesme) kuşağıdır. Gerede depremi, KAFS'nin doğuda Ulumelan ile batıda Abant (Bolu) gölü arasında uzanan bölümünün aktif hale gelmesi ile oluşmuş ve deprem sırasında 200 km uzunluğunda yüzey kırığı ile, bu kırık üzerinde 11 metreye varan sağ yanal yönde yer değiştirmeler (ötelenmeler) gerçekleşmiştir. Bu deprem sırasında ölü-yaralı sayısı 7471, ağır hasar görmüştümüyle yıkılmış her türden yapı sayısı ise 20865 dir. 1944 Gerede depreminin merkez üstünün ve deprem kaynağının (aktif hale gelen fayın) harita üzerinde Ankara il merkezine uzaklığı sırasıyla 105 ve 115 km olmasına karşın, Ankara ve bağlı yerleşkelerde (Özellikle Çubuk, Kızılcahamam, Çamlıdere, Kazan Ayaş, Beypazarı) toplam 125 can kaybına, 158 yaralanmaya ve 1450 yapının hasar görmesi ve yıkılmasına yol açmıştır. KAFS'nin en büyük depremlerin kaynağı olduğu gerçeği, fay sisteminin yaklaşık 450 km uzunluğundaki Abant (Bolu)-Erbaa (Tokat) arasındaki bölümünün, 1943 ve 1944 depremleriyle iki ayrı kezde etkin hale gelirken, aynı bölümün 12 Ağustos 1668 tarihsel depremiyle (yaklaşık 8.0 büyüklüğünde bir deprem) bir kez de etkin hale gelmesiyle açık biçimde kanıtlanmıştır. Türkiye'deki en büyük deprem olarak da bilinen bu sismik olay sırasında Ankara il merkezi ve Beypazarı ilçesinde toplam 9 kişi yaşamını yitirirken yapılarda ağır hasar oluşmuştur (Ambraseys ve Finkel, 1995). Üçüncü ve diğer önemli bir deprem ise 6 Haziran 2000 Orta (Çankırı) depremidir. Bu deprem, yaklaşık kuzey-güney uzanımlı, 4-7 km genişliğinde, 65 km uzunluğundaki Dodurga fay zonunun, Dodurga-Buğurören kesiminin aktif hale gelmesi ile oluşmuştur (Koçyiğit vd. 2001). Bu depremin kaynağı, önemli miktarda normal bileşeni olan sol yanal doğrultu-atımlı bir faydır (Şekil 1). Orta depremi sırasında 2 kişi yaşamını yitirirken, toplam 4822 yapı değişik derecelerde hasar görmüş ve bir kısmı da tümüyle yıkılmıştır. Hasar gören yapılar arasında betonarme binalar da bulunmaktadır. Depremin merkez üstü ve kaynağı Ankara il merkezine sırasıyla 78 ve 38 km uzaklıktadır. Bununla birlikte, Ankara iline bağlı Çubuk ilçesinde de yapılar orta derecede hasar görmüştür. Diğer üç deprem (1983 Köşker, 2000 Uruş ve 2003 Çamlıdere depremleri) her ne kadar küçük depremler ise de özellikle 4.3 büyüklüğündeki Uruş depremi Uruş'da
12 betonarme yapının ağır hasar görmesine yol açmıştır (Demirtaş vd., 2000). Uruş depremi, 2-8 km genişlikte, 68 km uzunlukta ve K60°D doğrultusunda uzanan, önemli miktarda normal bileşene sahip sol yanal doğrultu-atımlı Çeltikçi fay kuşağının Tahtacıörencik-Kırkkavak segmentinden kaynaklanmıştır (Kaplan, 2004). Çeltikçi fay kuşağı Ankara il merkezine 70 km uzaklıkta olup, 6 büyüklüğünde deprem üretme kapasitesine sahiptir. Özetle, Ankara ilini ve bağlı yerleşkeleri sadece büyük depremler değil, fakat aynı zamanda, 22 Ağustos 2000 Uruş depremi örneğinde olduğu gibi, küçük depremler de etkilemiştir. Etkilenmede ana neden, kırsal kesimdeki kerpiç ve taş yığma yapıların yanı sıra, en az yapı tekniği kadar önemli bir diğer etken de zemin koşulları ve deprem kaynaklarının (fayların) yerleşim ve yapılaşmada dikkate alınmamış olmasıdır. Bunların dışında, Ankara ili ve bağlı yerleşkeler için deprem tehlikesi oluşturan birçok aktif fay vardır. Bunlar genelde Ankara'nın güney-güneydoğusunda yer alır. Bunlar arasında önemli olanlar sırasıyla İnönü-Eskişehir fay sistemi, Ayaş, Tuzgölü, Altınekin, Salanda, Kesikköprü, Küredağ, Balaban ve Afşar fay kuşaklarıdır (Şekil 1). İnönü-Eskişehir fay sistemi (İEFS) 15-25 km genişlikte ve toplam 470 km uzunlukta olup, batıda Bursa ile doğuda Tuzgölü arasında uzanan, önemli miktarda normal bileşene sahip sağ yanal doğrultu-atımlı bir basit kesme kuşağıdır. IEFS uzunlukları 0.5-25 km arasında değişen, süreksiz ve çok sayıda fay segmentinden oluşur. En yakın kesimi Ankara il merkezine 90 km uzaklıkta olan fay sistemi, büyüklüğü 6 ve üzerinde deprem üretme kapasitesine sahiptir (Şaroğlu vd., 1987; Koçyiğit, 2003; Dirik ve Erol, 2003). Ankara ve bağlı yerleşkeler, Kuzey Anadolu Fay Sistemi gibi çok aktif (yıkıcı deprem yinelenme aralığı ~250-300 yıl) ve plaka sınırı niteliğinde bir deprem kaynağı ile Çeltikçi, Ayaş, İnönü-Eskişehir, Tuzgölü, Seyfe, Salanda, Kesikköprü, Küredağ, Balaban ve Afşar fay kuşakları gibi aktif fakat yinelenme aralığı oldukça uzun (birkaç binyıl) fakat yıkıcı deprem üreten fay ve fay sistemlerinin dolaylı deprem tehlikesine açıktır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkul Ankara İli, Çankaya İlçesi, Mustafa Kemal Mahallesi, 2075. Cadde, No:1 posta adreslidir. Taşınmaz tapu kayıtlarında Ankara İli, Çankaya İlçesi, Lodumu Mahallesi, 5176,00 m² yüzölçümlü I29A10C3B Pafta, 28173 Ada, 5 Parsel numarasına kayıtlı "Arsa" nitelikli ana taşınmazdır.
Taşınmazın yakın çevresinde genellikle müstakil parseller üzerinde ayrık nizamda, kısmen 5-6 katlı kısmense 20-25 kat olarak inşa edilmiş genellikle nitelikli işyeri, özel ya da kamu kurum ve kuruluşu kullanımlı yapılaşma söz konusudur. Bölge, orta ve üst düzey gelir grubundan vatandaşların ticaret faaliyeti yürüttükleri bir bölge özelliğini taşımaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde Bilgi Teknolojileri ve İletişim Bakanlığı, Tarım ve Orman Bakanlığı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Gıda Tarım Hayvancılık Bakanlığı ve ODTÜ Bilim ve İnovasyon Merkezi yer almaktadır. Ulaşım taşınmazın cephe aldığı Dumlupınar Bulvarı üzerinden geçen toplu taşıma araçları ve özel araçlarla sağlanabilmektedir.
RM RİTİM GAYRIMENKUL DEĞERLEME A.Ş. Kaynarca Mahallesi, Aydınlı Yolu Caddesi, No:137, 34000 Pendik / İstanbul Tel:0.216.361 14 19 Faks:0.216.361 13 30 www.rmdegerleme.com
Değerlemesi yapılan gayrimenkul Ankara İli, Çankaya İlçesi, Mustafa Kemal Mahallesi, 2075. Cadde, No:1 posta adreslidir. Taşınmaz tapu kayıtlarında Ankara İli, Çankaya İlçesi, Lodumu Mahallesi, 5176,00 m² yüzölçümlü I29A10C3B Pafta, 28173 Ada, 5 Parsel numarasına kayıtlı "Arsa" nitelikli ana taşınmazdır.
Rapora konu 28173 ada 5 nolu parselin 07.10.2016 tarih 75555 yevmiye no ile 869/1294 lik kısmı ve 09.04.2018 tarih ve 28633 yevmiye no ile 425/1294 lik kısmı SS Koza 92 Konut Yapı Kooperatifi adına tescil edilmiş olup, son 3 yıllık dönemde alım-satım işlemine konu olmamıştır.
Değerlemeye konu 1 posta adresli, 28173 Ada 5 parsel numaralı taşınmaz; Dumlupınar Bulvarına 60 m. 2075. Caddeye 90 m. cepheli olup, kuzeyinde 28173 Ada 10 numaralı parsel, batısında 28173 Ada 6 numaralı parseller ile sınırlandırılmıştır. Mevcut durumda otopark olarak kullanılmaktadırlar.
Taşınmazların ada/parsel bazında konumunun doğruluğu imar paftasından ve CBS kaydından kontrol ve teyit edilmiştir. Değerlemeye konu Mustafa Kemal Mahallesi, 2075. Cadde, No: 1 posta adresli, 28173 Ada 5 Parsel numaralı taşınmaz; geometrik olarak dikdörtgen formlu ve düz bir topoğrafyaya sahiptir. Dumlupınar Bulvarına 60 m. 2075. Caddeye 90 m. cepheli olup, kuzeyinde 28173 Ada 10 numaralı Parsel, batısında 28173 Ada 6 numaralı parseller ile sınırlandırılmıştır. Parsel sınırlarını belirleyici bir unsur yer almamakta olup mevcut durumda otopark olarak kullanılmaktadırlar.
Değerleme konusu 28173 ada 5 sayılı parsel 15.08.2017 onay tarihli 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında Emsal 1.50, TAKS: 0,30 En çok 15 kat, 15m ön ve arka, 10 ve 15 m. yan çekme mesafeli yapılaşma şartlarına haiz ''Ticaret Alanı'' lejantında kalmaktadır. Çankaya Belediyesi'nde değerleme tarihinde yapılan incelemelere göre değerleme konusu parsel üzerinde yapı yer almamakta olup taşınmazlara ait imar arşiv dosyası ya da herhangi bir yasal belge bulunmamaktadır.
| ANA GAYRİMENKULÜN | BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN | |||
|---|---|---|---|---|
| İLİ | ANKARA | NİTELİĞİ | - | |
| İLÇESİ | ÇANKAYA | ARSA PAYI | - | |
| MAHALLESİ | LODUMU (ME)M | BLOK | - | |
| KÖYÜ | - | KAT | - | |
| SOKAĞI | - | BAĞIMSIZ BÖLÜM | - | |
| 07.10.2016/75555 | ||||
| MEVKİİ | - | TAPU TARİHİ/YEVMİYE | 09.04.2018/28633 | |
| PAFTA NO | I29A10C3B | CİLT/ SAHİFE NO | 75/7415 | |
| ADA/PARSEL NO | 28173/5 | ANA GAYRİMENKUL |
||
| VASFI | ARSA | TAPU TESCİL ŞEKLİ | KAT İRTİFAKI | |
| YÜZÖLÇÜMÜ (m2 ) |
5176,00 m² |
KAT MÜLKİYETİ | ||
| MALİK VE | SS. KOZA 92 KONUT YAPI KOOPERATİFİ | 869/1294 | ||
| HİSSELERİ | SS. KOZA 92 KONUT YAPI KOOPERATİFİ | 425/1294 |
WEBTAPU portalından alınan resmi tapu takyidat kayıtlarına göre rapora konu taşınmaz üzerinde aşağıda dökümü yapılan takyidatlar tespit edilmiştir.
Herhangi bir beyan bulunmamaktadır.
Herhangi bir hak ve/veya mükellefiyet bulunmamaktadır.
Herhangi bir şerh bulunmamaktadır.
Herhangi bir rehin bulunmamaktadır.
Rapora konu 28173 ada 5 nolu parselin 07.10.2016 tarih 75555 yevmiye no ile 869/1294 lik kısmı 09.04.2018 tarih ve 28633 yevmiye no ile 425/1294 lik kısmı SS Koza 92 Konut Yapı Kooperatifi adına tescil edilmiş olup, son 3 yıllık dönemde alım-satım işlemine konu olmamıştır.
7.2.4. Taşınmazın Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,
Değerleme konusu gayrimenkulün değerini doğrudan etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat kaydı bulunmaması sebebi ile taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri gereğince portföyde yer alınmasında engelleyici herhangi bir unsur bulunmamaktadır.
Ülkemizde arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu İmar Kanunları ve yönetmelikleri düzenlemektedir. Rapora konu taşınmaz incelenirken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate alınmaktadır.
İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlamakta olup; bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir. Bu planlar farklı ölçeklerde olmakla birlikte genel anlamda 1/25.000 ölçekli planlar "Çevre Düzeni Planı" 1/5000 ölçekli planlar "Nazım İmar Planı" ve 1/1000 ölçekli planlar ise fiili uygulamaya temel olacak "Uygulama İmar Planı" olarak kullanılırlar.
Plan bir amaca ulaşmada izlenecek yol ve davranış biçimini gösterir. Planlama, önceden belirlenmiş amaçları gerçekleştirmek için yapılması gereken işlerin saptanması ve izlenecek yolların seçilmesidir. Planlama, geleceğe bakma ve olası seçenekleri saptama sürecidir yani geleceği düşünmedir. Özetle planlama, bir eylemle ilgili tüm etkinliklerin önceden hazırlanması sürecidir. Bu tanımda planlamayla ilgili olarak dikkat çeken ortak nokta, planlamanın geleceği bugünden görme ve kontrol etme aracı olmasıdır. Planlamayı ekonomik anlamda bir kaynak dağıtım mekanizması olarak da görmek mümkündür. Bu açıdan baktığımızda, planlama sınırsız ihtiyaçlar ile sınırlı kaynaklar arasında bir dengeyi sağlama mekanizmasıdır. Geleceği yönetme ve kaynakları dağıtma aracı olan planlama neyin yapılacağının, nasıl yapılacağının, ne zaman harekete geçileceğinin, bütün bu çalışmalarda kimlerin sorumlu olacağının belirlenmesi ve saptanması sürecidir.
Çevre Düzeni Planı; Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plan olarak tanımlanır. Çevre Düzeni Planı, konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi sektörler ile kentsel ve kırsal yapı ve gelişmeyle doğal ve kültürel değerler arasında koruma kullanma dengesini sağlayan arazi kullanma kararlarını belirleyen yönetsel, mekansal ve işlevsel bütünlük gösteren sınırlar içinde varsa bölge planı kararlarına uygun olarak yapılan, idareler arası koordinasyon esaslarını belirleyen 1/25.000, 1/50.000, 1/100.000, 1/200.000 ölçeklerde olan plan notları ve raporuyla bir bütün olan planı ifade eder. Çevre Düzeni Planları, Kalkınma Planları ve Bölge Planları esas alınarak yapılmakta olup; alt ölçekli 1/5000 Nazım İmar Planı, 1/1000 Uygulama İmar Planlarına esas teşkil eder. Plan hiyerarşisinde Çevre Düzeni Planından sonra gelen 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planlarının İmar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde Çevre Düzeni Planına uygun olması yasal bir zorunluluktur.
Nazım İmar Planları, varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plan olarak tanımlanır.
İmar planları ile ilgili idarece doğrudan veya ihale suretiyle yaptırabileceği gibi İller Bankası Genel Müdürlüğü'ne yetki verilmesi suretiyle de yaptırılabilir. Planların hazırlanması sürecinde Plana Esas Dair Yönetmeliğin 14. Maddesi uyarınca, planı düzenlenecek alan ve yakın çevresindeki alanlarda genel başlıklar halinde belirtilen konular ile planlama alanının özelliğine ve plan türüne göre diğer konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veriler elde edilir. Planlama alanı ve yakın çevresi ile alanın bölge veya kent bütünü içindeki konumunu belirlemek üzere eşik analizi, yerinde yapılan incelemeler gibi fiziksel çalışmalarla birlikte, bilimsel tekniklere ve yöntemlere dayalı, yeterli nitelikte ve kapsamda ekonomik, sosyal, kültürel, politik, tarihi, sektörel ve teknolojik araştırmalar yapılır, ilgili kurum ve kuruluşların görüş ve önerileri alınır. Plan ve plan kararları, yapılan inceleme ve araştırma sonuçları değerlendirilerek oluşturulur. Plan raporunda, yapılan tüm inceleme ve araştırmalar, alınan görüş ve öneriler ve yapılan değerlendirmelerle birlikte, planın
gerçekleştirilmesini sağlayacak uygulama araçları, kurumsal yapı ve denetim konularına dair ilkeler de yer alır. 1/5000 Nazım İmar Planı, Belediye ve mücavir alan sınırları içinde; Belediye Meclislerince aynen veya değiştirilerek onaylanıp yürürlüğe giren imar planları Belediye Başkanınca mühürlenir ve imzalanır. Mühür ve imza süresindeki gecikmeler, imar planının tatbikatını engelleyemez. Belediye meclislerince uygun görülmeyen imar planı teklifleri gerekçeleri belirtilmek suretiyle, Belediye Başkanlığınca 15 gün içinde ilgilisine yazı ile bildirilir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında; İl İdare Kurullarınca karar verilen imar planları Valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe girer. Valilikçe uygun görülmeyen imar planı teklifleri gerekçeleri belirtilmek suretiyle 15 gün içinde ilgilisine yazı ile bildirilir. Onaylanmış planlar; onay tarihinden itibaren ilgili idarece herkesin görebileceği şekilde ilan yerlerinde asılmak ve nerede nasıl görülebileceği mahalli haberleşme araçları ile duyurulmak suretiyle 30 gün süre ile ilan edilir. 30 günlük ilan süresi içinde planlara itiraz, ilgili idare nezdinde yapılır. İtiraz Başkanlık tarafından kabul edilmediği takdirde, idari mahkemeye başvurulabilir. İdari mahkeme tarafından da itirazın reddedilmesi halinde Danıştay'a başvurulabilir. Yargı süreci devam ederken plan uygulaması devam eder.
Uygulama İma Planları tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plan olarak tanımlanır.
Planların hazırlanması sürecinde Plana Esas Dair Yönetmeliğin 14. Maddesi uyarınca, planı düzenlenecek alan ve yakın çevresindeki alanlarda genel başlıklar halinde belirtilen konular ile planlama alanının özelliğine ve plan türüne göre diğer konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veriler elde edilir. İmar planı dosyası hazırlanır. Dosyasında başvuru dilekçesi, aplikasyon krokisi, onaylı hali hazır harita, jeolojik etüd raporu, varsa üst ölçekli plandaki koordinatlı konumu, imar planı yapılacak yerin planı, plan açıklama raporu, plan notları bulunur. Belediye ve mücavir alan sınırı içerisinde Belediye, belediye ve mücavir alan sınırı dışında ise Valilik tarafından hazırlanır. Uygulama İmar Planı'nı Belediye kendi planlama bürosunda yapabileceği gibi, ihaleye de sunabilir. Onanma şekli Nazım İmar Planı ile aynıdır. Uygulama imar planlarının tamamı bir aşamada yapılabileceği gibi etaplar halinde de hazırlanabilir. Ancak bu durumda etap sınırlarının varsa Nazım Planlar üzerinde gösterilmiş olması gerekir. Uygulama imar planlarında, yapı adaları içinde imar parselleri düzenlenir ve bu planlar imar planlarının ayrılmaz parçasıdır. Nazım planlar üzeride gösterilen teknik ve sosyal alt yapı alanlarının konum ile büyüklükleri toplam standartların altına düşülmemek şartı ile uygulama planlarında değiştirilebilir. (Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yön. Madde 15) Onaylanan 1/1000 Uygulama İmar Planı'na göre Kadastro Müdürlüğünde ifraz, tevhid, yola terk ve cins değişikliği işlemleri yapılır. Kadastro Müdürlüğünde yapılan işlemler Tapu Müdürlüğünde yeni tapulara işlenir. Milli Emlak Müdürlüğü tarafından yeni oluşan parsellerin hazine tescili yaptırılır. Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yön.22. Maddesine göre Onaylanan imar planı ve eklerinden birer takım onaylamaya esas olan karar ile birlikte Mülga Bayındırlık ve İskân Bakanlığı ile İller Bankası Genel Müdürlüğüne muhafaza edilmek üzere gönderilir.
Yukarıdaki tanımlara ilave Özel Amaçlı ve Tamamlayıcı Planlar (Koruma Amaçlı İmar Planı, Turizm Amaçlı İmar Planı, İlave İmar Planı, Revizyon İmar Planı, Mevzii İmar Planı) da üst ölçekli planlarına uygun olması yasal bir zorunluluktur.
Çankaya Belediyesi'nden imar müdürlüğünden alınan 26.01.2024 tarih ve E-53849070-115.01.06- 968719 sayılı belgeye göre değerleme konusu 28173 ada 5 sayılı parsel 15.08.2017 onay tarihli 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında Emsal 1.50, TAKS: 0,30 En çok 15 kat, 15m ön ve arka, 10 ve 15 m. yan çekme mesafeli yapılaşma şartlarına haiz ''Ticaret Alanı'' lejantında kalmaktadır. Değerleme tarihi itibariyle ilgili belediyeden alınan şifahi bilgiye göre resmi belgede belirtilen imar planı, onay tarihi, lejant ve yapılaşama koşullarında bir değişiklik olmayıp aynı koşullar geçerliliğinin korumaktadır.
15.08.2017 tarih ve 1728 sayılı kararıyla onaylı ve UİP-24144-1 plan işlem numaralı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı ve 25.05.2021 tarih ve 393 sayılı kararı onaylı UİP-06533526 plan numaralı yükseklik belirtmesi kapsamında,
Çankaya Belediyesi'nde değerleme tarihinde yapılan incelemelere göre değerleme konusu parsel üzerinde yapı yer almamakta olup taşınmazlara ait imar arşiv dosyası ya da herhangi bir yasal belge bulunmamaktadır.
Çankaya Belediyesi'nden alınan bilgiye göre konu taşınmaza ait son üç yıllık dönemde Cumhurbaşkanlığı Kararnamesine göre yüksekliklerin belirlenmesine istinaden "Yençok: Serbest" iken "Hmaks: 15 kat" olarak belirlenmiştir.
Yapılan incelemelerde rapora konu taşınmazın son üç yıl içinde İmar Durumunda herhangi bir değişiklik tespit edilmemiştir.
Değerlemesi yapılan gayrimenkul Ankara İli, Çankaya İlçesi, Mustafa Kemal Mahallesi, 2075. Cadde, No: 1 posta adresli, tapu kayıtlarında Ankara İli, Çankaya İlçesi, Lodumu (Me) Mahallesi, I29A10C3B Pafta, 5.176,00 m² yüzölçümlü 28173 Ada, 5 Parsel numarasına kayıtlı, "Arsa" nitelikli ana taşınmazdır.
Taşınmazların ada/parsel bazında konumunun doğruluğu imar paftasından ve CBS kaydından kontrol ve teyit edilmiştir. Değerlemeye Mustafa Kemal Mahallesi, 2075. Cadde, No: 1 posta adresli, 28173 Ada 5 Parsel numaralı taşınmaz; geometrik olarak dikdörtgen formlu ve düz bir topoğrafyaya
sahiptir. Dumlupınar Bulvarına 60 m. 2075. Caddeye 90 m. cepheli olup, kuzeyinde 28173 Ada 10 numaralı Parsel, batısında 28173 Ada 6 numaralı parseller ile sınırlandırılmıştır. Parsel sınırlarını belirleyici bir unsur yer almamakta olup mevcut durumda otopark olarak kullanılmaktadırlar.
Bir gayrimenkulün
Tanımdan da anlaşılacağı üzere en etkin ve verimli kullanım analizi bir eylem değil, ekonomik ve yasal bir inceleme ve konu taşınmaza yönelik finansal bir analizdir. Bir gayrimenkul hakkında çok sayıda en etkin ve verimli kullanımı sağlayıcı analizler yapmak mümkündür.
Bu konu, piyasayı iyi etüt etme, bölgeyi yapısal anlamda iyi özümseme, geleceğe yönelik isabetli sektörel ve ekonomik tahminlerde bulunma, doğru verilerle, doğru hesaplamalarla ve geçerli ve makul varsayımlarla, doğru mantığa dayalı, hatasız hesaplamaları gerekli kılar. Bu analiz statik değil, dinamik bir analizdir. Son derece sezgisel, eksiksiz ve doğru hesaplamaları gerektirir. Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı bölge itibariyle konu taşınmaz ve çevresi incelendiğinde, Çankaya İlçe merkezinde konut ve ticaret kullanımlı parsellerin bulunduğu, kamu binalarının yoğun olduğu ve bölgenin talep gören lokasyonunda yer almakta olduğu görülmektedir.
Bölgede yapılan çalışmalar neticesi, uzman görüşümüze ve öngörülerimize göre, rapora konu taşınmazın konum ve ulaşımı, yer aldığı bölgenin genel yapısı, mevcut durumu bölgede mevcut talep ve satışa arzların sonuçlanma süreçleri açısından imar planı ile uyumlu olarak Ticari nitelikli kullanımının en etkin ve verimli kullanım yöntemi olacağı görüş ve kanaatindeyiz.
29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun 11. Maddesine göre "Bu Kanunun uygulanmasına pilot iller olarak; Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bolu, Bursa, Çanakkale, Denizli, Düzce, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ ve Yalova illerinde başlanır. Pilot illerin genişletilmesi ve daraltılmasına, Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulu yetkilidir." 14.06.2010 tarihli Bakanlar Kurulu kararınca; Yapı Denetimi Hakkında Kanunun uygulanacağı iller kapsamında 19 ilde uygulanmakta olan 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun bütün illerde 01.01.2011 tarihi itibarı ile uygulanması kararlaştırılmıştır.
Değerleme konusu 28173 Ada 5 parsel nolu "Arsa" nitelikli ana taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından Yapı Denetime tabi değildir.
Taşınmazın ada/parsel bazında konumunun doğruluğu paftasından kontrol ve teyit edilmiştir. Değerleme konusu arsa nitelikli parsel ticaret imarlı olup, mahallen otopark olarak kullanılmaktadır. Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup alınması gerekli herhangi bir izin ya da yasal belge bulunmamaktadır.
Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Ana taşınmaz nitelikli söz konu parsel üzerinde yapı yer almamakta olup enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.
Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu Arsa nitelikli ana taşınmaz mahallen boştur ve otopark olarak kullanılmaktadır.
Küresel ölçekte yaşanan ekonomik dalgalanmaların, üretim faaliyetindeki birçok sektör gibi gayrimenkul sektörünüde olumsuz etkileme olasılığı bulunmaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkullere ait teknik özellikler Rapor'un 7'inci bölümü "7.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler" başlığı altında "7.1.1 Gayrimenkulün Yeri / Konumu ve Tanımı" ile "7.1.3 Gayrimenkulün Tanımı ve Yapısal Özellikleri" bölümlerinde detaylı olarak tanımlanmıştır.
Rapora konu taşınmazın yer aldığı parsel ile ilgili veriler ise rapor içeriğinde ve özellikle "7.2.2.2 Parselin İmar Durum Bilgileri, Binanın Yasal İzin ve Belgeleri" bölümünde detaylandırılmıştır.
Bu tanımlar dışında Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası Döviz Kurları ve Türkiye İstatistik Kurumu resmi verileri de değerleme çalışması esnasında baz alınan veriler arasındadır.
Raporun 4. Bölümünde "Değer Tanımları, Bu Değerleme Raporunda Kullanılan Yöntemlerinin Tanımları" detaylı olarak açıklanmıştır. Rapora konu taşınmazın değerleme çalışması esnasında konu taşınmazın değer tespitinde bu yöntemlerden;
Piyasa Değeri Yaklaşımı kullanılmak suretiyle değerleme çalışması gerçekleştirilmiştir.
"10.4. Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dâhilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir."
Rapora konu taşınmazın Değer takdiri esnasında yapılan çalışmalarda, Pazar Değeri Yaklaşımı yönteminde, pazarda yeterli miktarda ve çeşitlilikte arzın bulunması ve yakın dönem satışa konu olmuş benzer gayrimenkuller nedeniyle, yüksek seviyede itimat duyulduğundan UDES 105 Değerleme Yöntem ve yaklaşımları 10.4 maddesi hükmü doğrultusunda sadece PAZAR DEĞERİ YAKLAŞIMI kullanılmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkulün özellikleri dikkate alınarak, Ankara ili, Çankaya İlçesi, rapora konu taşınmazın yer aldığı bölgede yapılan araştırmalarının sonucu aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.
| AÇIKLAMA | LEJANT | YAPILAŞMA ŞARTLARI |
ALAN (m²) |
TALEP EDİLEN SATIŞ DEĞERİ (TL) |
TALEP EDİLEN BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL/m²) |
PAZARLIK PAYI DÜŞÜLMÜŞ DEĞER (TL) |
PAZARLIK PAYI DÜŞÜLMÜŞ BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda imarlı arsa satılıktır. |
Ticaret Emsal:1,50 | 233 | 12.000.000 | 51.502 | 11.500.000 | 49.356 | |
| Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda imarlı arsa satılıktır. |
Ticaret | Emsal:1,5 | 10.295 | 710.000.000 | 68.966 | 700.000.000 | 67.994 |
| Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda imarlı arsa satılıktır. |
Ticaret | Emsal:1,0 | 8.000 | 575.000.000 | 71.875 | 570.000.000 | 71.250 |
| Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda imarlı arsa satılıktır |
Ticaret | Emsal:1,50 | 10.000 | 600.000.000 | 60.000 | 590.000.000 | 59.000 |
| Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda imarlı arsa satılıktır |
Ticaret | Emsal:1,0 | 20.000 | 960.000.000 | 48.000 | 950.000.000 | 47.500 |
RM RİTİM GAYRIMENKUL DEĞERLEME A.Ş. Kaynarca Mahallesi, Aydınlı Yolu Caddesi, No:137, 34000 Pendik / İstanbul Tel:0.216.361 14 19 Faks:0.216.361 13 30 www.rmdegerleme.com
Emsal Parseller rapora konu taşınmaz ile benzer arsa nitelikli ve İmarlı, bir kısmı ise ana arter cepheli parsellerdir. Satışa konu 2 ve 5 nolu emsaller bulvara cepheli olmayıp, şerefiyeleri 1, 3 ve 4 nolu emsale ve değerleme konusu taşınmaza oranla düşüktür. Değerleme konusu taşınmaz Eskişehir Yolu olarak bilinen Dumlupınar Caddesine cepheli olup en yüksek şerefiyeye sahiptir. 28173 ada 5 parsel çift yola cepheli olması sebebiyle avantajı olduğu kanaatine varılmıştır.
Bölgede yapılan incelemelerde rapora konu taşınmazın bulunduğu bölgede satışa konu arsa stoğunun az olduğu, özellikle ana arter niteliğindeki bulvar üzerinde arsa stoğunun az olduğu tespit edilmiştir. Satışa konu emsal taşınmazların uzun süre satışta bekledikleri ya da satışa arz değerleri üzerinden yüksek pazarlık oranları ile satış görebildikleri, bölgede yakın zamanda satılmış emsal bir taşınmaz olmadığı bilgisi edinilmiştir.
Emsal taşınmazların Konum – Ulaşım, Yol cephesinin olup olmaması, cephe aldığı yolun niteliği, geometrik yapısı ve topografyası üzerinden yapılan çalışma ile rapora konu taşınmazların birim değeri;
| DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Konum - Ulaşım | 100% | 80% | 70% | 75% | 65% | 65% |
| Büyüklüğü | 95% | 100% | 60% | 70% | 60% | 50% |
| Lejant, Yapılaşma | 100% | 100% | 90% | 100% | 100% | 100% |
| Ortalama | 98% | 93% | 73% | 82% | 75% | 72% |
| EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |
| Alanı (m²) | 233 | 10.295 | 8.000 | 10.000 | 20.000 | |
| Talep Edilen Satış Fiyatı (TL) | 12.000.000 | 710.000.000 | 575.000.000 | 600.000.000 | 960.000.000 | |
| Talep Edilen Net Birim Satış Fiyatı (TL/m2) | 51.502 | 68.966 | 71.875 | 60.000 | 48.000 | |
| İskontolu Satış Değeri (TL) | 11.500.000 | 700.000.000 | 570.000.000 | 590.000.000 | 950.000.000 | |
| Satılabilir Birim Satış Fiyatı (TL/m2) |
49.356 | 67.994 | 71.250 | 59.000 | 47.500 | |
| Kıyaslama Oranı | 98% | |||||
| Ayarlama Oranı | 93% | 73% | 82% | 75% | 72% | |
| 52.000 | 91.174 | 85.791 | 77.356 | 65.174 | ||
| Ortalama Birim Değer (TL/m2) | 74.299 | |||||
| Ortalama Birim Değer (TL/m2) | 74.300 |
Buna göre taşınmazların toplam değeri;
| ARSA DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| ADA / PARSEL | ALAN (m²) | BİRİM DEĞER (TL/m²) | ARSA DEĞERİ (TL) | |
| 28173 ADA 5 PARSEL | 5.176 | 74.300 | 384.576.800 | |
| TOPLAM DEĞERİ (TL) | 385.000.000 |
~385.000.000 TL olarak hesaplanmaktadır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkul Ankara İli, Çankaya İlçesi, Mustafa Kemal Mahallesi, 2075. Cadde, No:1 posta adreslidir. Taşınmaz tapu kayıtlarında Ankara İli, Çankaya İlçesi, Lodumu Mahallesi, 5176,00 m² yüzölçümlü I29A10C3B Pafta, 28173 Ada, 5 Parsel numarasına kayıtlı "Arsa" nitelikli ana taşınmazdır.
Rapora konu 28173 ada 5 nolu parselin 07.10.2016 tarih 75555 yevmiye no ile 869/1294 lik kısmı ve 09.04.2018 tarih ve 28633 yevmiye no ile 425/1294 lik kısmı SS Koza 92 Konut Yapı Kooperatifi adına tescil edilmiş olup, son 3 yıllık dönemde alım-satım işlemine konu olmamıştır.
Taşınmazın ada/parsel bazında konumunun doğruluğu imar paftasından ve CBS kaydından kontrol ve teyit edilmiştir. Değerlemeye konu Mustafa Kemal Mahallesi, 2075. Cadde, No: 1 posta adresli, 28173 Ada 5 Parsel numaralı taşınmaz; geometrik olarak dikdörtgen formlu ve düz bir topoğrafyaya sahiptir. Dumlupınar Bulvarına 60 m. 2075. Caddeye 90 m. cepheli olup, kuzeyinde 28173 Ada 10 numaralı Parsel, batısında 28173 Ada 6 numaralı parseller ile sınırlandırılmıştır. Parsel sınırlarını belirleyici bir unsur yer almamakta olup mevcut durumda otopark olarak kullanılmaktadırlar.
Değerleme konusu 28173 ada 5 sayılı parsel 15.08.2017 onay tarihli 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında Emsal 1.50, TAKS: 0,30 En çok 15 kat, 15m ön ve arka, 10 ve 15 m. yan çekme mesafeli yapılaşma şartlarına haiz ''Ticaret Alanı'' lejantında kalmaktadır. Çankaya Belediyesi'nde değerleme tarihinde yapılan incelemelere göre değerleme konusu parsel üzerinde yapı yer almamakta olup taşınmazlara ait imar arşiv dosyası ya da herhangi bir yasal belge bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkulün değerini doğrudan etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat kaydı bulunmaması sebebi ile taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri gereğince portföyde yer alınmasında engelleyici herhangi bir unsur bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkulün özellikleri dikkate alınarak rapora konu taşınmazların yer aldığı bölgede yapılan araştırmalarının sonucu, bölgede ticari arsalara talebin düşük kaldığı buna karşın arzın mevcut olduğu, arz fazlalığı ve talebin düşük kalmasının pazarlık marjlarını çok yükselttiği, satışa konu emsal taşınmazların uzun süre satışta bekledikleri ya da satışa arz değerleri üzerinden yüksek pazarlık oranları ile satış görebildikleri, bölgede yakın zamanda satılmış emsal bir taşınmaz olmadığı, bölgenin pazarlık oranlarının %10-15 seviyelerinde olduğu, bölgede benzer nitelikli talebin sınırlı bir alıcı kitlesinin bulunduğu, Ülkemizin günümüz ekonomik konjonktüründe alıcı kitlesinin daralmış olduğu, rapora konu taşınmazın yer ve konumu itibariyle satılabilir ve talep görebilir olduğu tespit edilmiştir. Tüm bu olumlu olumsuz tüm faktörler hesaplamalarda göz önünde bulundurularak değer takdiri yapılmıştır. Buna göre rapora konu taşınmazın değeri,
| ARSA DEĞERİ | ||
|---|---|---|
| ADA / PARSEL | YÜZÖLÇÜMÜ (m²) | ARSA DEĞERİ (TL) |
| 28173 ADA 5 PARSEL | 5176,00 m² | 385.00.000 TL |
~385.000.000.-TL olarak hesaplanmaktadır.
Rapor içeriğinde açıklanan veriler ve hesaplamalar doğrultusunda değerlemesi yapılan gayrimenkulün tamamı yerinde yapılan inceleme sonucunda; bulunduğu mevki, kullanış amacı, büyüklüğü, özellikleri ve çevre emsal değerleri göz önünde bulundurularak; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Lodumu Mahallesi, 5.176,00 m² yüzölçümlü I29A10C3B Pafta, 28173 Ada, 5 Parsel numarasına kayıtlı, "Arsa" nitelikli ana taşınmazın 31.12.2024 tarihli PAZAR DEĞERİ:
piyasa değerinde olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.
Takdir ve tahmin edilen bu değer taşınmaz üzerinde herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.
| HAZIRLAYAN | HAZIRLAYAN | ONAYLAYAN | |
|---|---|---|---|
| Halil TURGUT İktisat Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 409699 |
Şefik Ercan KESKİNER Jeofizik Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 408115 |
Aydın KATKAK Ekonomist Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401455 |
|
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 28173/5 |
|---|---|---|---|
| Tasınmaz Kimlik No: | 335566 | AT Yüzölcüm(m2): | 5176.00 |
| II/IIce: | ANKARA/CANKAYA | Bağımsız Bölüm Nitelik: | |
| Kurum Adı: | Cankaya | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Köy Adı: | LODUMU (ME) M | YüzOlcümü: | |
| Mevkii: | Bağımsız Bölüm Net YüzOlcümü: |
||
| Cilt/Savfa No: | 75/7415 | ||
| Kavit Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | |
| Arsa Pay/Payda: | |||
| Ana Tasınmaz Nitelik: | ARSA |
| (Hisse) Sistem No. |
Malik | El Birliği No. |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmive |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 357878764 | (SN:430348) S.S KOZA 92 KONUT YAPI KOOPERATIFI V |
869/1294 | 3476.00 | 5176.00 | Satis 07-10-2016 75555 |
||
| 423754584 | (SN:430348) S.S KOZA 92 KONUT YAPI KOOPERATIFI V |
425/1294 | 1700.00 | 5176.00 | Satis 09 04 2018 28633 |
T.C. CANKAYA BELEDİYE BASKANLIĞI İmar ve Sehircilik Müdürlüğü
26.01.2024
:E-53849070-115.01.06-968719 Savi Konu : Mustafa Kemal Mahallesi 25389 Ada 3 Sayılı Parsel ve 28173 Ada 5 Parsel
Mustafa Kemal Mahallesi, 2118. Cadde, No:4, Maidan A/18, 06530, Çankaya/ANKARA
İlgi : 18.01.2024 tarihli ve E-967438 sayılı dilekçe
İlgide kayıtlı dilekçe ile Çankaya İlçesi, Mustafa Kemal Mahallesi 25389 ada 3 sayılı ve 28173 ada 5 sayılı parsellere ait imar planı bilgileri talep edilmiştir.
Yapılan inceleme neticesinde;
Mustafa Kemal Mahallesi 25389 ada 3 sayılı parselin 22435 mz yüzölçümle, 81010 nolu parselasyon planı ile olusturulduğu, Ankara Büyüksehir Belediyesi Meclisi'nin 12/06/2013 tarih ve 1093 sayılı kararıyla onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre parselin imar kullanımının "kentsel servis alanı", yapılaşma koşullarının ise "E:2,00, Hmax:Serbest" olduğu,
Mustafa Kemal Mahallesi 28173 ada 5 sayılı parselin 5176 m2 yüzölçümle, 81177 nolu parselasyon planı ile oluşturulduğu, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 15/08/2017 tarih ve 1728 sayılı kararıyla onaylı ve UİP-24144-1 plan işlem numaralı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ile parselin imar kullanımının "ticaret alanı", yapılaşma koşullarının ise "E:1,50, TAKS:0,30, Yençok:Serbest" olduğu, yapı yaklaşma mesafelerinin plan üzerinde, yapılaşmaya ilişkin diğer hususların da plan notlarında tanımlı olduğu; sonrasında parselin Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 25/05/2021 tarih ve 393 sayılı kararıyla onaylı UİP-06533526 plan işlem numaralı yükseklik belirleme çalışması ile yüksekliğinin "Yençok:15 Kat" olarak belirlendiği tespit edilmiştir.
Söz konusu parseller, Milli Savunma Bakanlığı'nın belirlediği Etimesgut ve Güvercinlik Havaalanlarına ait yeni Askeri Havaalanı Mania Planları'na göre iniş-kalkış koridoru içerisinde kaldığından, saçak seviyeleri belirlenirken Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü'nün ilgili genelgelerine uyulacaktır.
Yazı konusu parsellerin imar durumu suretleri ile plan notları iletilmekte olup bilgilerinize rica ederim.
Belma TEKİN İmar ve Sehircilik Müdürü
Fk:
Bu belge, güvenli elektronik imza ile imzalanmıştır.
Belge Doğruluma Kodu :BSFNAPZ00F Pin Kodu :52162 Belge Takip Adresi : https://www.turkiye.gov.tz/cankaya-belediyesi-ebys Adres:Ziya Gökalp Cad. No :11 A-1 Blok Kat:2 Kızılay / Ankara
Telefon:0312 458 89 00 Fakı:0312 458 90 55 Bilgi için: İbrahim Akın Erbas
Unvanz: Şehir Plancısı
Web:www.cankaya.bel.tr
Kep Adresi:[email protected]
Bu belge, 5070 sayılı Elektronik İmza Kanununa göre Güvenli Elektronik İmza ile imzalanmıştır.
10)±0.00 KOTU, ESKİŞEHİRYOLU İLE PARSELİN BATISINDAKİ 25 METRELİK YOLUN AKSLARININ KESİŞTİĞİ NOKTA ESAS ALINARAK BELİRLENİR. ANCAK TOPOĞRAFYA ÖZELLİKLERİNDEN DOLAYI YOL VE YAPI ARASINDA DAHA UYUMLU BİR İLİŞKİ KURMAK AMACIYLA; KİTLELER ADA ÇEVRESİ VEYA ADA İÇİ YOLLARDAN KOTLANDIRILABİLECEĞİ GİBİ BİR ÖLÇÜ SINIRLAMASINA BAĞLI KALMAKSIZIN TESVİYELER YAPILABİLECEK VE TESVİYE EDİLMİS ZEMİNDEN KOT ALABİLECEKLERDİR.
11) PARSEL BAZINDA JEOLOJÍK ETŰD YAPILMADAN ÍNSAAT RUHSATI VERÍLMEZ
1- Yollar kamuya terk edilmeden tapuda tescil işlemi yapılamaz.
2- Kentsel Servis Alanlarında; Kamu Kuruluşları, Turistik Tesisler, Sağlık Tesisleri, Ticari Büro Servisleri, Ticaret Merkezleri, Sergi, Servis ve Satış Tesisleri, Kültür, Eğlenti ve Dinlenme Tesisleri, Yurt Alanları yapılabilir.
3- E:2, H max: Serbest, TAKS: 0.30 olacaktır.
4- Binalar tabii zeminden kot alacaktır. Gerektiğinde her bir bina için ayrı tabii zemin kotu verilebilir. Otopark amacıyla birden fazla bodrum kat düzenlenebilir. Bu katların tevsii en düşük tabii zemin kotu altında kalmak kaydıyla yapılabilir.
5- Bahçe düzenlemesi amacıyla iki metreyi aşan kazı ve dolguları kabule İmar Müdürlüğü yetkilidir.
6-Yoldan mahreç almak ve parsel büyüklüğü 10000m2 den küçük olmamak ve inşaat alanı artışına olanak sağlamamak koşuluyla ifraz yapılabilir.
7- Ayrık nizam kitleler arasında en az yükseldiğinin 2/3' ii kadar mesafe bırakılacaktır.
8- Teknik altyapı gerçekleştirilmeden yapılara kullanma izni verilemez.
9- Çevresel Etld Değerlendirmesi (ÇED) Yönetmeliğine uyulacaktır.
10- Mimari proje asamasında sondailı jeolojik etüt raporu sonucuna göre islem yapılacaktır.
11- Trafo ihtiyacı, parselin yapı yaklaşma sınırları içerisinde çözülecektir.
12- Vaziyet Planı imar Müdürlüğünce uygun görülmeden mimari proje onayı yapılamaz.
13- Mimari proje onayı aşamasında Hmax saçak seviyeleri belirlenirken Ulaştırma Bakanlığı
Sivil Havacılık Genel Müdürlüğünden uygun görüş alınması zorunludur.
T C ANKARA BÜYÜKSEHİR BELEDİYESİ BELEDIYE MECLISI
Karar No:1728
15.08.2017
$-2-$
parsellerin mevcut imar durumları yukarıda belirtildiği şekilde iken söz konusu ada/parselleri iceren toplam 38.2 ha.'lık alan, Büyükşehir Belediye Meclisinin 15.11.2012/1919 sayılı kararı ile KDGPA sınırı olarak ilan edildiği, ancak TMMOB Mimarlar Odasınca açılan dava sonucu anılan KDGPA kararının, Ankara 2. İdare Mahkemesi Mahkemesinin 03.07.2014 tarih ve 2013/262E... 2014/780K. sayılı kararı ile iptal edildiği, Belediyemiz Meclisinin 14.12.2012 tarih ve 2212 sayılı kararı ile onaylanan anılan KDGP Alanma ait 1/5000 Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişiklikler ile; 28165/1, 28166/1,2,3, 28167/1,2,3,4, 28168/1,3,4, 28172/1, 28171/3, 28170/1, 28169/1, 28173/2,3,4,5,9, 27030/3,4,5,6,7,8, 28293/1, 5471, 13800/20, 13870/6 ve 25389/1 parseller E:3,00, Hpaxx,Serbest yapılaşma koşullu, 28171/2 parsel ise E:1.50. Hmax:Sarbest vapılasma kosullu Merkezi İs Alanı (Kentsel ve Bölgesel İs Merkezi) olarak ayrıldığı, tp.5471 sayılı parselin ise bir kısmının E:2.50, Hınaz Şarbaşt yapılaşma koşullu Eğitim Tesisi, bir kısmının ise E:3.00, Hmax:Serbast yapılaşma koşulları ile Konut Alanı olarak düzenlendiği, ancak yine söz konusu planlar, Mimarlar Odası tarafından açılan dava sonucu, Ankara 2. İdare Mahkemesinin 05.06.2014 tarih ve 2013/1028E., 2014/717K. sayılı kararı ile iptal edildiži.
Plansız kalan alanda daha sonra 25389/3 parsel ile 27030/3 ve 4 (texhiden, 27030/23, daha sonra veni 29369/5) parselde veni 1/5000 ve 1/1000 plan dežisikliklerinin onavlandıžı. 28173/9 savılı parselde de Büyüksehir Belediye Meclisinin 14.10.2014/1248 savılı kararı ile eski imar haklarına dönüldüğü.
Daha sonra plansız kalan bu bölgedeki taşınmazlar için eski imar haklarına iadesine yönelik 1997/99 sayılı Belediyemiz Meclisinin kararıyla onaylı 1/5000 ölçekli Eskişehir Yolu Kamu Kuruluşları Alanı Revizyon Nazım İmar Planı kararlarına uygun olarak Büyükşehir Belediye Meclisinin 15.07.2016/1447 sayılı kararı ile 1/5000 ölçekli nazım imar planı onavlandığı.
İlçe Belediye Meclisince uygun görülen uygulama imar planıyla:
28165 ada 1 sayılı parsel, 28166 ada 1,2,3 parseller, 28167 ada 1,2,3,4 parseller, 28168 ada 1.3,4 parseller, 28169 ada 1 parsel, 29369 ada 6, 7, 8, 9 sayılı parseller (eski 27030 ada 5,6,7,8 sayılı parseller), 28170 ada 1 parsel, 28171 ada 2, 3 parseller ve 28173 ada 2, 5, 10 (3 ve 4 parseli teuhiden, 10 parsel) parsellerde E:1.50, TAKS:30, Yengok Serbest, 28172 ada 1 sayılı parselde E:1.00, TAKS:0.30, Yengok Serbest, 13800 ada 20 sayılı parselde E:1.50, Vencob Serbest, 13870 ada 6 sayılı parselde E:2.00, TAKS:0.30, Vencob Serbest 28293 ada 1 sayılı parselde E:1.50, TAKS:0.30, Mencok:Serbest 29335 ada 1 sayılı parselde E:1.50, TAKS:0.30, Yencok: Serbest, seklinde imar durumları belirlendiği,
1-Plan üzerinde parsellerin yapılaşma koşulları belirtilmiş olup ve diğer hususlarda; 28165/1, 28166/1-2-3, 28167/1-2-3-4, 28168/1-3-4, 28169/1, 28170/1, 28171/2-3, 28172/1, 28173/2-5-10, 29369/6-7-8-9 (eski 27030 ada 5,6,7,8 sayılı parseller) sayılı ada/parsellerde 81177 nolu parselasyon planı plan notları,
T.C. ANKARA BÜYÜKSEHİR BELEDİYESİ BELEDİYE MECLİSİ
Karar No:1728
15.08.2017
-3-
28293 ada 1 sayılı parselde 81182 nolu parselasyon planı plan notları, 13870 ada 6 sayılı parselde 81073/1 nohu parselasyon planı notları, 13800 ada 20 sayılı parselde 81025 nohu parselasyon planı notları, geçerlidir.
29335/1 ve 16140/4 sayılı ada parsellerde, kitleler tabii zeminde kotlandırılacaktır. ±0.00 kotu kitle köse kotlarının aritmetik ortalamasıdır. Otopark amacıyla birden fazla bodrum kat düzenlenebilir. Bu katların tevsii en düşük tabii zemin kotu altında kalmak kaydıyla yapılabilir. 29335 ada 1 parsel ve 16140 ada 4 parsel için plan ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümleri geçerli olacaktır.
3- Plan onama sınırı içinde kalan tüm ada'parsellerde yapılaşmada mania kriterlerine uyulacaktır. Mimari proje onay aşamasında Xençak saçak seviyeleri belirlenirken ilgili komutanlığın görüşü almacaktır. Şeklinde 3 adet plan notuna yer verildiği,
Söz konusu taşınmazlarda KDGPA öncesi son imar haklarına dönülmesi tarzında uygulama imar planı onayının uygun olacağı görüş ve kanaatine varıldığı,
Hususları tespit edilmiş olup, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin "qqqyq",pg.ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu oylanarak oyçokluğu ile kabul edildi.
Meclis 1.Başkan V. Ali İhsan ÖLMEZ
Katip Cafer Tayyar ALTUG
Katip Nurdan COBAN
Lisans Belgeleri
Tarih: 12.06.2018
No: 409699
Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunanlar İçin Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ"i (VII-128.7) uyarınca
Gayrimenkul Değerleme Lisansını almaya hak kazanmıştır.
$\lambda$
Levent HANLIOGLU LİSANSLAMA VE SİCİL MÜDÜRÜ
Tuba ERTUGAY YILDIZ GENEL MÜDÜR
| Mesleki Tecrübe Belgeleri |
|---|
Kaynarca Mahallesi, Aydınlı Yolu Caddesi, No:137, 34000 Pendik / İstanbul Tel:0.216.361 14 19 Faks:0.216.361 13 30 www.rmdegerleme.com
Belge Tarihi: 22.04.2021
Belge No: 2021-01.3935
(T.C. Kimlik No: 25781038622 - Lisans No: 408115)
Sermaye Piyasası Kurulu tarafından gayrimenkul değerleme alanındaki tecrübenin kontrolüne ilişkin belirlenen ilke ve esaslar çerçevesinde "Sorumlu Değerleme Uzmanı" olmak için aranan 5 (beş) yıllık mesleki tecrübe şartını sağladığınız tespit edilmiştir.
Doruk KARSI Genel Sekreter
Encan AYDOĞDU Başkan
Belge Tarihi: 30.11.2020
Belge No: 2019-01.3692
(T.C. Kimlik No: 40405146644 - Lisans No: 401455)
Sermaye Piyasası Kurulu tarafından gayrimenkul değerleme alanındaki tecrübenin kontrolüne ilişkin belirlenen ilke ve esaslar çerçevesinde "Sorumlu Değerleme Uzmanı" olmak için aranan 5 (beş) yıllık mesleki tecrübe sartını sağladığınız tespit edilmiştir.
Doruk KARSI Genel Sekreter
Encan AYDOĞDU Baskan
BASBAKANLIK Sermaye Piyasası Kurulu
11193
Sayı: B.02.1.SPK.0.15 - 599
$04/7/2008$
Konu : Değerleme hizmeti verme amacıyla listeye alınma başvurusu hk.
İlgi: 19.03.2008 tarih ve 2008/2 sayılı yazınız.
Şirketinizin, Kurulumuzun Seri: VIII, No:35 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" (Tebliğ) çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere Kurulca listeye alınmasına ilişkin ilgide kayıtlı talebi, Kurulumuzun 03.07.2008 tarih ve 18/747 sayılı Kurul Kararı ile olumlu karşılanmıştır. Bu çerçevede,
hususlarında bilgi edinilmesini ve gereğini rica ederim.
Ceyda IS Daire Baskanı
EK: Sürekli Bilgilendirme Formu Formatı
MERKEZ-Eskipehir Yolu B.Km No:156 06530 ANKARA-Tel: (312) 292 90 90 -Faks:(312) 292 90 00
ISTANBUL TEMSİLCİLİĞİ-Harbiye Mak Askerocağı Cad. No:15 54367 Şişli İSTANBUL-Tel: (212) 334 55 00 -Faks: (212) 334 56 00 www.spk.gov.ir
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.