GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

PANELSAN ÇATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş.

ANKARA / POLATLI / ÇEKİRDEKSİZ 140947 ADA 3 PARSEL "PREFABRİK FABRİKA" NİTELİKLİ ANA TAŞINMAZ

1 ADET FABRİKA

DEĞERLEME RAPORU

HAZIRLAYAN:

RM RİTİM GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.

Kaynarca Mahallesi, Aydınlı Yolu Caddesi, No: 137 D: 24, 34000 Pendik / İstanbul Tel: 0 216 361 14 19 Faks: 0 216 361 13 30 www.rmdegerleme.com

RAPOR TARİHİ: 10.01.2025 RAPOR NO: OZLGN-202400095

1.		DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BİLGİLER
	1.1.	Sözleşme Tarihi 2
	1.2.	Değerleme Tarihi 2
	1.3.	Rapor Tarihi ve Numarası2
	1.4.	Rapor Türü 2
	1.5.	Raporu Hazırlayanlar ve kontrol edenler 2
2.		ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
	2.1.	Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri 3
	2.2.	Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri 3
3.		DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve İLKELERİ
	3.1.	Değerleme Raporunun Amacı 4
	3.2.	Sınırlayıcı Koşullar 4
	3.3.	Beyanlar5
	3.4.	Raporda Kullanılan Kısaltmalar 6
	3.5.	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler6
4.		DEĞER TANIMLARI, BU DEĞERLEME RAPORUNDA KULLANILAN YÖNTEMLERİNİN TANIMLARI
	4.1.	Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer) 6
	4.1.1. 4.1.2.	Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer) 6 Piyasa Kira Değeri 6
	4.1.3.	Düzenli Likiditasyon Değeri 7
	4.1.4.	Zorunlu Likiditasyon Değeri (Tasfiye Değeri) 7
	4.2.	Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler7
	4.2.1.	Piyasa Değeri Yaklaşımı 7
	4.2.2.	Maliyet Oluşumları Yaklaşımı8
	4.2.3.	Gelir İndirgeme Yaklaşımı8
5.		TÜRKİYE GENELİ VERİLER
	5.1.	Demografik Veriler 9
	5.2.	Ekonomik Veriler 9
6.		ÖZEL VERİLER
	6.1.	Ankara İli 22
	6.2.	Polatlı İlçesi 25
	6.3.	Ankara İli Deprem Haritası ve İlçenin Deprem Kuşağı 27
7.		DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER ve ANALİZLER
	7.1.	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler: 30
	7.1.1.	Gayrimenkulün Yeri / Konumu ve Tanımı 30
	7.1.2.	Gayrimenkulün Tanımı ve Hukuksal Durumu 31
	7.1.3.	Gayrimenkulün Yapısal Özellikleri 32
	7.1.4.	İç Mekân Özellikleri 32
	7.2.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yasal Süreç Analizi 33
	7.2.1.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri 33
	7.2.2.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 33
	7.2.3.	Taşınmazın Son 3 Yılda Alım-Satıma Konu Olup Olmadığı: 35
	7.2.4.	Taşınmazın Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı
		hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş, 35
	7.2.5.	Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri: 35
		7.2.5.1 Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri: 35
		7.2.5.2 Plan, Plan Türleri ve Planlama Süreçleri 36
		7.2.5.3 Parselin İmar Durum Bilgileri, Binanın Yasal İzin ve Belgeleri 38
		7.2.5.4 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler38
		7.2.5.5 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, (Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi 38
	7.2.6.	Hukuki Durum Analizi: 38
	7.2.7.	En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi-Uzman Görüşü: 39
		7.2.7.1 En Etkin ve Verimli Kullanım Analizinin Tanımı 39
		7.2.7.2 Uzman Görüşü: 39
	7.2.8.	Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri: 39
	7.2.9.	Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken İzin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut
		olup olmadığı hakkında görüş: 40
8.		DEĞERLEME ÇALIŞMALARI
	8.1.	Değerleme Konusu Taşınmaza İlişkin Olarak Değerleme Çalışmasında Esas Alınacak Olumlu Ve Olumsuz Özellikler41
	8.1.1.	Taşınmazın Değerine Etki Eden Faktörler 41
	8.2.	Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler, 41
	8.3.	Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar 41
	8.3.1.	Piyasa Değeri Yaklaşımı 42
9.		NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ
	9.1.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 45

1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BİLGİLER

1.1. Sözleşme Tarihi

Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 27.12.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

1.2. Değerleme Tarihi

Değerleme çalışmalarına 27.12.2024 tarihinde başlanmış olup, 10.01.2025 tarihinde bitirilmiştir.

1.3. Rapor Tarihi ve Numarası

Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 27.12.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında 10.01.2025 tarih OZLGN-202400095 rapor numarası ile hazırlanmıştır.

1.4. Rapor Türü

İş bu rapor; Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş.'nin talebi üzerine, RM Ritim Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi tarafından hazırlanan; ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'nde Ankara ili, Polatlı ilçesi, Çekirdeksiz Mahallesi, 140947 ada 3 parsel nolu taşınmazın 31.12.2024 tarihindeki piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla düzenlenmiştir.

İş bu rapor Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri'ne göre, Kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanmıştır.

1.5. Raporu Hazırlayanlar ve kontrol edenler

Halil TURGUT	Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
İktisat	SPK Lisans No: 409699
Şefik Ercan KESKİNER	Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Jeofizik Mühendisi	SPK Lisans No: 408115
AYDIN KATKAK	Sorumlu Değerleme Uzmanı
Ekonomist	SPK Lisans No: 401455

Hazırlayanlar

2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1. Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri

Ünvan	:	RM Ritim Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi
Adres	:	Kaynarca Mahallesi, Aydınlı Yolu Caddesi, No: 137 D: 24, 34000 Pendik/İstanbul
Kuruluş Tarihi	:	29.11.2005
Ticaret Siciline Tescil Tarihi	:	02.12.2005
Ticaret Sicil Numarası	:	571659
Sermayesi	:	1.000.000,00 TL
Kayıtlı Vergi Dairesi/V.No	:	Pendik Vergi Dairesi / 7340514510
		Yürürlükte bulunan hukuki düzenlemeler kapsamında kamu ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması,
Faaliyet konusu	:	fizibilite çalışmaları, gayrimenkuller ve bunlara bağlı hakların hukuki durumunun belirlenmesi, gayrimenkuller ve gayrimenkullerle ilgili yatırım, proje değeri ve en iyi kullanım değeri analizi, geliştirilmiş proje değeri analizi, eski eser gayrimenkullerin restorasyon-restitüsyon proje değeri analizi, gibi konularda değerleme ve danışmanlık hizmeti vermektir.

2.2. Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri

Müşteri Adı	:	PANELSAN ÇATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş
Müşteri Adresi	:	MUSTAFA KEMAL MAHALLESİ 2118. CADDE, NO:33 06530 NO:4 A BLOK KAT:3 DAİRE:18 ÇANKAYA/ANKARA
Vergi Dairesi ve Numarası	:	ULUS VD 721 029 40 01
Müşteri İletişim Bilgileri	:	03123420382

3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve İLKELERİ

3.1. Değerleme Raporunun Amacı

İş bu rapor; Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. nin talebi üzerine, RM Ritim Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi tarafından hazırlanan; ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'nde Ankara ili, Polatlı ilçesi, Çekirdeksiz Mahallesi, 140947 ada 3 parsel nolu taşınmazın 31.12.2024 tarihindeki piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla düzenlenmiştir.

3.2. Sınırlayıcı Koşullar

Bu rapor, RM Ritim Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından, Müşteri'nin yazılı talebi üzerine söz konusu gayrimenkulün değerleme tarihindeki adil (rayiç) piyasa değerini tespit etmek amacıyla düzenlenmiştir.

Raporda gayrimenkulün adil (rayiç) piyasa değeri, değerleme tarihi esas alınarak belirlenmiş olup; bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa koşullarının değişmesi halinde olabilecek maddi değişikliklerden ve ilgili kuruluşlar nezdinde yapılan inceleme tarihinden sonra doğmuş hukuki işlemlerden dolayı RM Ritim Gayrimenkul Değerleme A.Ş. sorumlu tutulamaz.

Rapor, müşteri'nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, müşteri rapor'u ilgili mevzuat kapsamında paylaşması gereken kurumlar, Saklayıcı kuruluş ve Risk bölümüne, kamu kurum ve kuruluşları ile mahkemeye sunabilir. Bunun dışında Rapor hiçbir zaman RM Ritim Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'nin yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez.

Raporda belirtilen değer taşınmazın değerleme tarihindeki değeridir. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir.
Bu rapordaki hiçbir yorum-söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi- hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.
Konu gayrimenkul ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülkün genel olarak raporda belirtilenler hariç haciz, ipotek, irtifak hakları ..vb. gibi takyidatlar dolayısı ile pazarlanmasında bir mani olmadığı kabul edilmiştir. Gayrimenkulün sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.
Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilebilindiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.
Değerleme uzmanı eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve gayrimenkule herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.
Kullanılan şema, şekil, harita ve çizimler sadece görsel amaçlı olup, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır, başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak

yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.

Bu raporda gayrimenkul üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.
Değerleme uzmanı gayrimenkul üzerinde ve/veya yakınında bulunan-bulunmayanbulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile ilgili olarak hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.
Uzmanlığımız dışında olduğundan, zemin kirliliği etüdü çalışması yapmamıştır. Dışarıdan yapılan gözlemsel incelemelerle herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araştırmalar yapılmadan zemin sağlamlığı konusu netleştirilemez. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.
Değerleme çalışması, değerleme konusu varlıklarda herhangi bir takyidat ve/veya hukuki sorun olmadığı; bu tür bir sorun varsa dahi bu sorunların çözüleceği varsayımı ile yapılmıştır. Bu nedenle değerleme hesap analizi aşamasında bu tip hukuki problemler göz ardı edilerek gayrimenkule kıymet takdiri yapılmıştır.
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Bu rapor, Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri'ne göre hazırlanmıştır.

3.3. Beyanlar

Tarafımızdan yapılan değerleme çalışmaları ile ilgili olarak;

Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu
Analizler ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu
Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığı
Değerleme Uzmanı ücretinin, raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığı
Değerlemenin etik kural ve standartlara göre gerçekleştiği
Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim şartlarına haiz olduğu
Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve vasfı konusunda daha önceden deneyimi olduğu
Değerleme Uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediği
Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz.

3.4. Raporda Kullanılan Kısaltmalar

SPK	Sermaye Piyasası Kurulu
Müşteri	Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş.
MİA	Merkezi İş Alanı
Becayiş Alanları	Yer değiştirme alanları
DOP	Düzenleme Ortaklık Payı
KOP	Kamu Ortaklık Payı
Kaks	Toplam kapalı alan
Hmax	Maksimum yapı yüksekliği
TKFE	T. C. Merkez Bankası Türkiye Konut Fiyat Endeksi
TYKFE	T. C. Merkez Bankası Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi

3.5. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

RM Ritim Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi tarafından; ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'nde Ankara ili, Polatlı ilçesi, Çekirdeksiz Mahallesi, 140947 ada 3 parsel nolu taşınmaza ait Şirketimiz tarafından daha önce;

31.01.2024 tarih OZLGN-202400001 sayılı Değerleme Raporu hazırlanmış olup; rapora konu taşınmazın 31.12.2023 tarihli toplam değeri KDV Hariç 172.400.000 TL olarak takdir edilmiştir.

4. DEĞER TANIMLARI, BU DEĞERLEME RAPORUNDA KULLANILAN YÖNTEMLERİNİN TANIMLARI

4.1. Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer)

Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.

4.1.1. Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer)

Piyasa değeri, bir varlığın, değerleme tarihi itibarıyla, zorlama altında kalmaksızın bilinçli ve basiretli bir şekilde hareket eden istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında el değiştirmesi gereken emsal bir işleme dayanan tahmini değeri yansıtmaktadır.¹

4.1.2. Piyasa Kira Değeri

Varlıklarla ilgili uygun bir pazarlama sonrasında, değerleme tarihindeki istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında; her iki tarafın da varlıklarla ilgili tüm olumlu-olumsuz şartlardan haberdar olması koşuluyla, yine her iki tarafın da bilgili, ihtiyatlı ve zorlama altında kalmaksızın karşılıklı mutabakatı ile belirleyecek olduğu tahmini ve en olası kira değeri ile ilgili kanaati göstermektedir.

¹ Uluslararası Değerleme Standartları, 1 Haziran 2011

4.1.3. Düzenli Likiditasyon Değeri

Alıcı ve satıcı arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, gayrimenkuller için belirlenen, takribi 3- 6 ay aralığı içindeki en olası nakit satış değeridir. Düzenli likiditasyonda, pazarlıklar sonucunda varlıkların her biri için en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır. Eğer belirtilen zaman aralığı içinde, taraflar arasındaki görüşmeler sonucunda fiyat konusunda anlaşmaya varılamazsa, varlıkların açık arttırmayla satılması önerilir.

4.1.4. Zorunlu Likiditasyon Değeri (Tasfiye Değeri)

Halka açık düzenlenen bir açık arttırmada, ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit değerdir. Zorunlu likiditede, varlıkların olabildiğince çabuk satılması amaçlanır. Bu nedenle gerekli indirimler yapılan gayrimenkullerin satışı için kabul edilen zaman aralığı genellikle 3 aydan azdır.

4.2. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen gayrimenkulün değerlemesinde "Piyasa Değeri Yaklaşımı", "Maliyet Oluşumları Yaklaşımı" ve "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" yöntemleri kullanılmıştır. Bu yaklaşımlara ilişkin özet bilgiler aşağıda verilmiştir.

4.2.1. Piyasa Değeri Yaklaşımı

Bu yaklaşımda; değerlemesi yapılacak gayrimenkule benzer nitelikteki gayrimenkullerin fiyatları kullanılmaktadır. Karşılaştırma yapılan gayrimenkuller satış/kiralama fiyatı ve bunun tarihi, konumu, büyüklüğü, kullanım ve fiziki durumu gibi ilgili verileri dikkate alınarak karşılaştırılır. Bu çalışmada amaç, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin fiyatları ile karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapmaktır. Benzer nitelikteki mülklere istenen ve verilen teklifler de dikkate alınır.

Piyasa Değeri Yaklaşımı, satışa konu olması beklenen gayrimenkullerin değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşımı sunmaktadır. Bu değerleme yönteminde, değerlemeye konu olan gayrimenkulün bulunduğu bölgede, benzer nitelikleri bulunan emsal gayrimenkuller incelenir ve gerekli düzeltmeler yapılarak gayrimenkulün tahmini değerine ulaşılır.

Piyasa Değeri Yaklaşımı'nın uygulanabilmesi için aşağıdaki kriterlerin mevcudiyeti aranmalıdır:

Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı (yani yeterli sayıda alıcı ve satıcı) gereklidir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların, gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu, kabul edilebilir düzeyde olmalıdır.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için satışta kaldığı, talep edenlerin, belirli bir fiyat ve satış özelliği konusunda bilgi alabilecekleri kabul edilebilmelidir.
Piyasada, değerlemeye konu olan gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip yeter sayıda, makul bir zaman aralığında, satışı bekleyen veya gerçekleştirilmiş emsal mevcut olmalıdır.

4.2.2. Maliyet Oluşumları Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımında esas, yeni bir mülk veya konu mülkle aynı yararı olan ikame bir mülk geliştirme maliyetini belirlemektir. Maliyet yaklaşımında geçerli bir değer göstergesi türetmek için, geliştirilen maliyet tahmininde, konu mülkle yaş, durum ve yarar farkları için düzeltmeler yapılır. Maliyetle değer arasında bir ilişki olduğundan, maliyet yaklaşımının piyasanın düşünce tarzını yansıttığı kabul edilmektedir. Maliyet Yaklaşımında, genellikle, maliyetin tahmini için Yeniden İnşa Maliyeti ve İkame Maliyeti olarak bilinen iki farklı metot kullanılmaktadır.

Bu yaklaşımlarla, değerleme tarihi itibari ile mülk yapılandırılmaları için belirlenen maliyetlerden Piyasadan Çıkarma Yönetim, Yaş-Ömür Yöntemi ve Ayrıştırma Metodu yöntemlerinden uygun olanı kullanılmak ve hesaplanan amortisman miktarı düşülmek suretiyle, mevcut yapı değerine ulaşılır. Yapılandırma maliyetinden türetilen mevcut yapı değerinden, amortisman değeri düşüldükten sonra bulunan değere arazi değeri ilave edildiği zaman ulaşılan sonuç, tam mülkiyet hakkının bir değer göstergesidir.

4.2.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. İki metodolojik yaklaşımla bu çalışma yapılabilmektedir.

Direkt Kapitalizasyon: Gayrimenkulün tek bir yıl için üreteceği potansiyel net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, gayrimenkul değerinin hesaplanmasıdır.

Getiri Kapitalizasyonu (Gelir Kapitalizasyonu) Gayrimenkulün makul sayıda oluşan bir dönem boyunca kiralanması veya işletilmesi ile gelecekte elde edilebilecek olan potansiyel net gelirlerinin hesaplanması, Belli bir dönem sonuna kadar hesaplanan bu gelirlerin güncel ekonomik koşullara uygun ve kabul edilebilir belirli bir oran kullanımıyla değerleme tarihine indirgenmesi ve bu yöntemle değer takdirinin yapılması işlemidir.

5. TÜRKİYE GENELİ VERİLER

5.1. Demografik Veriler

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2023 Nüfus Sayımı sonuçlarına göre Türkiye nüfusunun 85.372.377 olarak saptandığı açıklanmıştır. Toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturuyor. Türkiye'nin en kalabalık ili olan İstanbul'un nüfusu ise, geçen yıla göre %1,58 düşerek 15,65 milyona geriledi. Nüfusu en düşük il ise, 86.047 kişiyle Bayburt oldu.

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu. Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.

Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.

İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.

Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.

Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.

Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.

Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.

Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.

Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.

Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.

Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.

Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk sayısını ifade eden çocuk bağımlılık oranı, %32,3'ten, %31,4'e gerilerken, çalışma çağındaki birey başına düşen yaşlı birey sayısını ölçen yaşlı bağımlılık oranı ise %14,5'ten %15'e yükseldi. Diğer bir ifadeyle, Türkiye'de 2023 yılında, çalışma çağındaki her 100 kişi, 31,4 çocuğa ve 15 yaşlıya bakmaktadır.

Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.

Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.

Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.

Kaynak: www.tuik.gov.tr

5.2. Ekonomik Veriler

2024 yılının dünya kamuoyunu meşgul eden başlıca konuları; devam eden savaşlar, jeopolitik riskler, küresel büyüme, enflasyondaki eğilimler, başta Türkiye ile ABD olmak üzere tüm dünyada devam eden seçim süreçlerinin politik ve ekonomik yansımaları olmuştur.

IMF tarafından Nisan ayında yayımlanan "Küresel Ekonomik Görünüm Raporu"nda, ekonomik aktivitenin 2022-2023'teki küresel dezenflasyona karşın şaşırtıcı derecede dayanıklı olduğu, küresel enflasyon 2022 ortasındaki zirvesinden gerilerken "ekonomik aktivitenin stagflasyon ve küresel resesyon uyarılarına meydan okuyarak istikrarlı bir şekilde büyüdüğü" aktarılmıştır.

Raporda, istihdam ve gelirlerdeki büyümenin istikrarlı bir seyir izlediğine işaret edilerek, bu durumun beklenenden fazla hükümet harcamaları ve hanehalkı tüketimi de dahil olmak üzere destekleyici talep gelişmeleriyle özellikle iş gücüne katılımda beklenmedik bir artışın ortasında arz yönlü bir genişlemeyi yansıttığı kaydedilmiştir. Enflasyonun hedeflenen seviyelere yaklaştığı ve merkez bankalarının birçok ekonomide politika gevşemesine yöneldiği aktarılan raporda, yüksek vergiler ve azalan hükümet harcamalarıyla yüksek kamu borcunu frenlemeyi amaçlayan maliye politikalarının sıkılaştırılmasının büyüme üzerinde baskı oluşturmasının beklendiği ifade edilmiştir. Uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Fitch Ratings, kısa vadeli büyüme beklentilerinin iyileşmesi nedeniyle 2024 yılı için büyüme tahminini 0,3 puan artırılarak %2,4'e yükselttiğini, 2025 yılı için ise %2,5 büyüme beklentisinin korunduğunu açıklamıştır. Küresel büyümenin 2024'te yüzde 2,6 ve 2025 ile 2026'da yüzde 2,7 olmasının tahmin edildiği belirtilen raporda, bu oranların Kovid-19 salgınından önceki 10 yılda yüzde 3,1 olan ortalamanın oldukça altında kaldığı aktarıldı.

Dünya Bankası'nın ocak ayında yayımladığı raporda, küresel ekonomiye ilişkin büyüme beklentisi 2024 için yüzde 2,4 ve 2025 için yüzde 2,7 olmuştu.

Raporda, bu tahminin 2024-2026 yıllarında dünya nüfusunun ve küresel Gayrisafi Yurt İçi Hasılanın (GSYH) yüzde 80'inden fazlasını oluşturan ülkelerin salgından önceki on yıla göre daha yavaş büyüyeceği anlamına geldiğine işaret edilmiştir. ABD Merkez Bankası FED, 2024 Mayıs ayı toplantısında politika faizini değiştirmeyerek %5,25-5,50 aralığında tutmuştur. Faizler böylece 6. toplantıda da değiştirilmeyerek 23 yılın zirvesinde kalmıştır. Avrupa İstatistik Ofisi (Eurostat), Euro Bölgesi'nin mayıs ayına ilişkin enflasyon öncü verilerine göre, Euro Bölgesi'nde Nisan'da %2,4 olan yıllık enflasyon, Mayıs'ta %2,6'ya yükselmiştir. TÜFE ise Mayıs ayında aylık bazda %0,2 artış göstermiştir. AB uyumlu verilere göre enflasyon Mayıs ayında Belçika'da %4,9, Hırvatistan'da %4,3, Portekiz'de %3,9, İspanya'da %3,8, Almanya'da %2,8, Fransa'da %2,7 ve İtalya'da %0,8 olarak tespit edilmiştir.

Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.

Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.

Türkiye: Aşağıdaki tabloda, 2023 yılında %4,5 oranında büyüyen Türkiye ekonomisine ilişkin IMF, OECD ve Dünya Bankasının 2024-2025 yılları son resmi büyüme tahminlerini verilmektedir. Dünya Bankası, Küresel Ekonomik Beklentiler raporunda Türkiye için 2024 büyüme tahminini %3,0 ve 2025 için %3,6 olarak belirlemiştir. OECD Ekonomik Görünüm raporunda, Türkiye için 2024 yılı GSYH büyüme tahmini %3,4 ve 2025 yılı için %3,2 olarak belirlemiştir. IMF, Küresel Ekonomik Görünüm raporunda, Türkiye ekonomisinin bu yıl %3,1 ve 2025'te %3,2 büyüyeceğini tahmin etmiştir.

		2024		2025
Kurum	Kaynak	(Güncel)	(Önceki)	(Güncel)	(Önceki)
IMF	Nisan 2024 Küresel Ekonomik Görünüm Raporu (önceki: Ocak 2024)	$\%3,1\leftrightarrow$	%3,1	%3,2 $\leftrightarrow$	%3.2
Dünya Bankası	Nisan 2024 Ekonomik Güncelleme Raporu (önceki: Ocak 2024)	$%3.0\downarrow$	%3.1	%3.6↓	%3.9
OECD	Mayıs 2024 Ara Dönem Raporu (önceki: Subat 2024)	$%3.4+$	%2.9	%3.2 $\leftrightarrow$	%3.2

Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Söz konusu çeyrekte, Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYİH), yıllık bazda yüzde 2,5 oranında artarken, çeyreklik bazda yüzde 0,1 artarak yatay seyretmiş ve iktisadi faaliyette zayıflamaya işaret etmiştir.

Gelişmekte olan ekonomilerin 2024'te ortalama yüzde 4 büyümesinin öngörüldüğü ve bu oranın 2023'e göre daha yavaş olduğuna işaret edilen raporda, düşük gelirli ekonomilerdeki büyümenin 2023'teki yüzde 3,8'den 2024'te yüzde 5'e çıkmasının beklendiği kaydedilmiştir.

Raporda, gelişmiş ekonomilerde, büyümenin 2024'te yüzde 1,5 olacağı ve 2025'te 1,7'ye yükseleceğinin öngörüldüğü ifade edilmiştir. Bankanın ocak ayındaki raporunda, bu yılki büyüme tahmini gelişmekte olan ülkeler için yüzde 3,9, düşük gelirli ülkeler için yüzde 5,5 ve gelişmiş ülkeler için 1,2 olarak açıklanmıştı. Raporda, Türkiye'ye dair büyüme beklentisi 2024 için yüzde 3, 2025 için 3,6 olurken, ABD için de sırasıyla yüzde 2,5 ve 1,8 olarak öngörülmüştür.

TCMB Enflasyon Raporuna ise yüzde 2,4 oranındaki 2025 yılı küresel büyüme beklentisi korunsa da ülkeler arası belirgin farklılaşma dikkat çekmiştir. Söz konusu büyüme tahminleri, Euro Bölgesi için aşağı yönlü, ABD, İngiltere ve Birleşik Arap Emirlikleri için yukarı yönlü güncellenirken Çin için aynı kalmıştır. Gerçekleşmeler, tahminler ve öncü göstergeler birlikte değerlendirildiğinde genel olarak küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü risklerin bir önceki Enflasyon Raporu dönemine göre arttığı değerlendirilmektedir.

Küresel faiz oranlarının son on yılların standartlarına göre yüksek kalmaya devam etmesinin muhtemel olduğu belirtilen raporda, 2025-2026 döneminde ortalama yüzde 4 civarında seyredeceği bunun da 2000-2019 ortalamasının yaklaşık iki katı olduğu belirtilmiştir.

TCMB Enflasyon Raporuna Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir. 2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.

Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir. Eylül itibarıyla, B ve C endekslerinde mevsimsellikten arındırılmış üç aylık ortalama artışlar, sırasıyla, yüzde 2,7 ve yüzde 2,8 seviyelerinde gerçekleşerek bir önceki çeyreğe kıyasla sınırlı bir yavaşlama göstermiştir.

Yılsonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir. Parasal sıkılaştırmanın gecikmeli etkileriyle birlikte talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelerde seyredeceği tahmin edilmektedir. 2024 yılsonu enflasyon tahminindeki artışta gıda fiyatları varsayımı ile enflasyonun ana eğilimi ve başlangıç koşullarındaki güncelleme öne çıkmıştır. 2025 yılsonu enflasyon tahminindeki güncellemede ise söz konusu etkilerin yanı sıra elektrik fiyatlama dinamiğine yönelik yürürlüğe konulan düzenlemelerin yansımalarıyla yönetilen yönlendirilen fiyat varsayımlarındaki güncelleme de etkili olmuştur.

Kişi başı Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2023 yılında, 2002 yılına göre 3,7 kat artışla 3.608 dolardan 13.243 dolara yükselmiştir.
Satın Alma Gücü Paritesi (SGP) göre, 2023'te kişi başı GSYH, 42.561 dolar olmuştur.
2023 yılı itibarıyla satın alma gücü paritesine (SGP) göre GSYH sıralamasında Türkiye, Dünya'nın 11'inci, Avrupa'nın ise 4'üncü büyük ekonomisidir.
Türkiye ekonomisi 2024 yılının ikinci çeyreğinde %2,5 oranında büyümüştür.
Türkiye ekonomisi 2024 yılının ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %2,5 oranında büyümüştür. 2003-2023 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
2024 yılı Eylül ayında, İmalat Sanayi Kapasite Kullanım Oranı (KKO) yıllık bazda 2,4 puan, aylık bazda ise 0,5 puan azalarak %74,9 seviyesinde gerçekleşmiştir.
2024 Ağustos ayında mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış Sanayi Üretim Endeksi'nde bir önceki aya göre %1,6, takvim etkisinden arındırılmış Sanayi Üretim Endeksi'nde ise bir önceki yılın aynı ayına göre %5,3 oranında düşüş gerçekleşmiştir.
Satın Alma Yöneticileri Endeksi (PMI), 2024 yılı Eylül ayında 44,3 olarak gerçekleşmiştir.
Yeni İhracat Siparişleri Endeksi Eylül ayında 45,3 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılı Eylül ayında, bir önceki yılın aynı ayına göre, TÜFE'de %49,38, Yİ-ÜFE'de ise %33,09 oranında artış gerçekleşmiştir.
Mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı 2024 Ağustos ayında %8,5 seviyesinde gerçekleşmiştir.
2024 Ağustos ayında, mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı ABD'de %4,2, Avro Bölgesi'nde %6,4, Almanya'da %3,5, Fransa'da %7,5 ve İtalya'da %6,2 düzeyinde bulunmaktadır.
İstihdam edilenlerin sayısı 2024 yılı Ağustos ayında 78 bin kişi artarak 32 milyon 776 bin kişi, istihdam oranı ise 0,1 puanlık artış ile %49,7 olmuştur.

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ

Ülkemizde enflasyonun yüksek süregelmesi ise hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Büyümenin canlı olması bir avantaj olsa da fiyat istikrarının sağlanamaması da tüm sektörleri olumsuz yönde etkilemektedir. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin devam etmesi zor görünmektedir.

Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2022 yılında ivmesi azalmakla birlikte, konut satışlarında artış eğiliminin sürdüğü söylenebilir. Satış türlerine göre ise en önemli artış 2021 yılının ilk yarısına göre, ipotekli satışlarda yaşanmıştır. Süreçte talebin gücünü bir parça kaybettiği gözlenmektedir. Ancak gerek yakın coğrafyalardaki gelişmeler gerekse TL'nin yabancı para değerinde yaşanan gerilemelerin etkisi ile yabancılara yapılan satışlar güçlü bir şekilde devam etmektedir.

Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak;

İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre %2,12 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %71,80 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,71 arttı, işçilik endeksi %0,99 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %57,21 arttı, işçilik endeksi %109,73 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,14 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %70,50 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,77 arttı, işçilik endeksi %0,99 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %55,12 arttı, işçilik endeksi %109,13 arttı.
Maliyet artışı tekil ürün bazında (örneğin çimento ve demir gibi daha yüksek oranlarda gerçekleşmiştir.) Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır.
Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebini oldukça artırmıştır. Ancak gerek kredi mekanizmasında yaşanan yavaşlama gerekse gayrimenkul edinimi için kullanılacak tasarrufları azalması talebi törpülemektedir.
Arz yönlü üretim azalmış talebin fazla olması başta satış fiyatları olmak üzere kiralar dahil tüm değerleri yukarıya itmiştir.
Yabancı talebi de devam etmekte olup özellikle vatandaşlık ve oturma izninin de gayrimenkul alanlar için devam etmesi canlılığı sürdürmektedir.
Doğal konut talebi de sürmekte olup salgın sonrası ertelenen talep ve reel getiri arayışında olan tasarruf sahiplerinin de talebiyle birleşince piyasa fiyatı hızla yukarı gitmektedir.

İNŞAAT SEKTÖRÜ

2023 yıl sonu itibarıyla Türkiye'de reel olarak %7,8 büyüme gösteren inşaat sektörünün, 2024 yılı ve sonrası için oluşturulan projeksiyonlarda pozitif büyüme trendini devam ettirmesi beklenmektedir. Benzer şekilde 2023 yılında reel olarak %4,7'lik büyüme gösteren Türkiye altyapı sektörünün de 2030 yılına uzanan projeksiyonlarda reel büyümeye devam etmesi öngörülmektedir.

2024'ün ikinci çeyreğindeki üç ayda, mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış hazır beton endeksi bir önceki yılın aynı çeyreğindeki aylardaki değerlere göre özellikle haziran ayındaki düşüşün

etkisiyle ortalama %7,8 artış ile sınırlı kalırken, çimento endeksi çeyreksel ortalamada değişim göstermemiştir.

TÜİK tarafından açıklanan sektörel bazda güven verilerinden inşaat güven endeksi, 2024 Ç1'de ortalama olarak bakıldığında bir önceki yılın aynı çeyreğine kıyasla değişim göstermezken, 2024 Ç2'de %1,7 seviyesinde azalmıştır. 2024 Ç2 kapsamında, bir önceki ay ile karşılaştırıldığında Haziran 2024 döneminde alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ile son 3 aylık dönemdeki inşaat faaliyetleri sırasıyla yüzde 0,9 düşüş ve 1,1 artış göstermiştir.

Türkiye inşaat sektöründe faaliyet gösteren şirketlerin 2024 Ç2'de ortalama %60,6'sı faaliyetlerini kısıtlayan herhangi bir faktörün olmadığını açıklarken, faaliyetleri kısıtlayan temel unsurlardan finansman sorunları, ortalama %30 seviyesindeki payıyla girişimleri sınırlayan birincil faktör olarak belirlenmiştir. Daha sonrasında gelen talep yetersizliği önceki dönemlerde olduğu gibi 2024 Ç2'de de %16,2'lik ortalamaya sahip olarak faaliyetleri kısıtlayan faktörlerdeki yerini korumuştur.

Global inşaat piyasalarındaki etkilere benzer olarak, kaynak maliyetlerinin Türkiye inşaat sektörüne etkisi özellikle işçilik maliyetleri ve malzeme fiyatları üzerinden görülmeye devam etmektedir. İnşaat maliyet endeksindeki değişim çeyreklik ortalama artış, bir önceki yılın aynı dönemine göre önemli bir yükseliş trendi göstererek 2024 Ç2'de %70,2 seviyesinde kaydedilmiştir.

İnşaat sektörü özelindeki nakdi kredilerin büyümesine karşılık takipteki kredilerin azalması neticesinde, çeyreklik ortalama takipteki krediler oranı 2024'ün ikinci çeyreğinde aynı yılın ilk çeyreğine göre azalarak %4,1 seviyesinde seyretmiştir.

2024 Ç2'de Türkiye genelinde konut satışları 265,5 bin adet düzeyiyle önceki yılların aynı dönemine kıyasla %6'lık düşüş gösterirken, bu tablonun oluşmasında konut kredilerindeki faiz artışı ile krediye erişim zorluğunun devam etmesi, yabancılara konut satışlarındaki düşüşün sürmesi ve ipotekli konut satışlarının azalması etkili olmuştur.

Bir önceki dönemdeki sonuçlara paralel olarak 2024'ün ikinci çeyreğinde de İstanbul 44,3 bin adet ile Türkiye genelinde en çok konut satışı yapılan şehir olmuştur. İstanbul'u ~ 23 bin adet ile Ankara ve 14,6 bin adet ile İzmir takip etmiştir.

Türkiye'de Haziran 2024 sonu itibarıyla 140,0 seviyesinde seyreden konut fiyat endeksi (2023=100) 2023 yılının aynı ayına göre nominal bazda %46,0 artış göstermiştir. Endeks, enflasyon etkisinden arındırılmış reel bazda ise, Şubat 2024 başlangıçlı negatif değişimini sürdürerek haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %15,6'lık düşüş kaydetmiştir.

2024 Ç1'de kullandırılan konut kredisi tutarı bir önceki çeyreğe göre %123, kullandırılan konut kredisi sayısı ise yine bir önceki çeyreğe göre %74 oranında artış göstermiş ve ortalama konut kredisi büyüklüğü 913,1 bin TL seviyesine erişmiştir. Konut kredilerindeki bakiye tutar, 2023 Ç4'e kıyasla %1 artarak 402,7 milyar TL'ye ulaşmıştır. Türkiye genelinde 2024 Ç1 itibarıyla aktif faaliyet gösteren AVM sayısı 447 olarak kaydedilirken toplam kiralanabilir alan "("TKA") 14 milyon m2 'ye ulaşmıştır. 2025 sonuna kadar inşaatı bitmesi planlanan 10 AVM ile birlikte toplam sayının 457'ye erişmesi ve

bu AVM'lerin ~%30'unun İstanbul'da olması öngörülmektedir. Perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 164 m2 olarak kaydedilmiştir.

İnşaat sektöründe çeyrek dönemler itibariyle harcamalar yüksek büyümeler göstermiş, 2024 yılı ikinci çeyrek döneminde inşaat harcamaları geçen yılın aynı dönemine göre %89,3 artarak 1,57 trilyon TL olarak gerçekleşmiştir. Bu yüksek büyümede enflasyon/inşaat maliyetleri artışı da önemli rol oynamıştır. İnşaat harcamaları reel olarak ikinci çeyrekte %8,0 artmıştır. 2024 yılının üçüncü çeyreğinde dezenflasyon sürecinin etkileri inşaat sektöründe daha da belirginleşmiş, sıkılaştırma politikalarının finansman üzerindeki etkisi ağırlaşmıştır.

GSYH ve İnşaat Sektöründe Büyümenin Seyri (% puan)

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ağustos ayında yıllık %41,8 artmıştır. Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ağustos ayında yıllık bazda sanayi sektörü ciro endeksi %26,7, inşaat ciro endeksi %75,0, ticaret ciro endeksi %42,8 ve hizmet ciro endeksi %55,5 oranında yükselmiştir. Temmuz ayında aylık bazda %3,7 oranında artan toplam ciro endeksinin alt detaylarına bakıldığında; aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1 ve ticaret ciro endeksi %10,9, inşaat ciro endeksi %4,2 ve hizmet ciro endeksi %3,3 artmıştır.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi, 2024 yılı Ocak ayında yıllık %63,5 oranında artmıştır. Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; Ocak ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %58,3, inşaat ciro endeksi %99,4, ticaret ciro endeksi %60,7 ve hizmet ciro endeksi %77,9 oranında yükselmiştir. Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi, 2024 yılı Ocak ayında %5,1 oranında artış göstermiştir. Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında ise; 2024 yılı Ocak ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksinin %4,6, inşaat ciro endeksinin %9,5, ticaret ciro endeksinin %4,7 ve hizmet ciro endeksinin %6,2 oranında yükseldiği görülmektedir. Öte yandan 2023 yılında zincirlenmiş hacim endeksine göre gayrisafi sabit sermaye oluşumu içerisinde sektörel yatırımların payı yıl genelinde artış göstermiş, yılın son çeyreğinde ise %7,5 olmuştur. İnşaat sektörünün istihdamdaki payı ise 2023 yılında %6,3 olarak gerçekleşmiştir.

Öte yandan, 2024 yılı ikinci çeyrek döneminde zincirlenmiş hacim endeksine göre gayrisafi sabit sermaye oluşumu içerisinde sektörel yatırımların payı %8'e gerilemiştir. İnşaat sektörünün istihdamdaki payı ise %6,7 olarak gerçekleşmiştir.

TÜİK tarafından açıklanan İnşaat Maliyet Endeksi verilerine göre malzeme ve işçilik maliyetlerindeki artış, ivme kaybına rağmen ılımlı da olsa devam etmiştir. Endeks Ağustos ayında aylık bazda %1,18, yıllık bazda ise %41,54 oranında artmıştır.

Böylelikle inşaat maliyetlerinde Ekim 2021'den bu yana en yavaş yıllık artış yaşanmıştır. İnşaat Maliyet Endeksi kapsamındaki malzeme endeksi yıllık bazda %34,98 ve aylık bazda %1,30, işçilik endeksi ise yıllık bazda %56,86 ve aylık bazda %0,93 oranında yükselmiştir.

Bina inşaatı maliyet endeksi, aylık bazda %1,38, yıllık bazda %42,95 artmıştır. Aylık bazda malzeme endeksi %1,65, işçilik endeksi 0,86, yıllık bazda malzeme endeksi %37,10, işçilik endeksi ise %55,88 yükselmiştir.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, aylık bazda %0,52, yıllık bazda %37,13 artmıştır. Aylık bazda malzeme endeksi %0,23, işçilik endeksi %1,20, yıllık bazda malzeme endeksi %28,83, işçilik endeksi ise %60,49 yükselmiştir.

TÜİK verilerine göre İnşaat Güven Endeksi, diğer ana sektörlerin aksine 2024 yılının üçüncü çeyreğinde de bir önceki çeyrekte olduğu gibi eşik değer olan 100'ün altında seyretmiş; Temmuz ayında 87,1, Ağustos ayında 88,0, Eylül ayında ise 87,8 değerini almıştır.

Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (Türkiye İMSAD) tarafından yayımlanan İnşaat Malzemesi Sanayi Bileşik Endeksi, Eylül ayında bir önceki aya göre 0,05 puan azalarak 67,14 puan seviyesine gerilemiştir.

Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında yıllık bazda %37,3 oranında artarak 140 bin 919 olmuştur. Böylelikle aylık adet bazında son 21 ayın en yüksek satış rakamı kaydedilmiştir. Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 artışla 947 bin 236 olarak gerçekleşmiştir. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olmuştur.

İpotekli konut satışları Eylül ayında yıllık bazda %87,4 oranında artarak 15 bin 825 olmuş, toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşmiştir. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise yıllık bazda %42,6 azalarak 92 bin 310 olmuştur.

Konut Satışları (Adet) Kasım		Eylül		Ocak-Eylül
	2024	2023	Değişim (%)	2024	2023	Değişim (%)
Satış şekline göre toplam satış	140.919	102.656	37,3	947.236	900.074	5,2
Ipotekli satış	15.825	8.446	87,4	92.310	160.884	$-42,6$
Diğer satış	125.094	94.210	32,8	854.926	739.190	15,7
Satıs durumuna göre toplam satıs	140.919	102.656	37,3	947.236	900.074	5,2
ilk el satış	44.858	30.488	47,1	300.879	268.597	12,0
İkinci el satış	96.061	72.168	33,1	646.357	631.477	2,4
Yabancılara satıs	2.022	2.930	$-31,0$	17.090	28.064	$-39,1$

Eylül ayındaki ipotekli satışların, 3 bin 685'i; Ocak-Eylül dönemindeki ipotekli satışların ise 21 bin 702'si ilk el satış olarak gerçekleşmiştir. Diğer konut satışları Eylül ayında yıllık bazda %32,8 artarak 125 bin 94 olmuş, toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşmiştir. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise yıllık bazda %15,7 artışla 854 bin 926 olmuştur. İlk el konut satış sayısı Eylül ayında yıllık bazda %47,1 artarak 44 bin 858 olmuş, toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 olarak gerçekleşmiştir. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise yıllık bazda %12,0 artışla 300 bin 879 olmuştur. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Eylül ayında yıllık bazda %33,1 artış göstererek 96 bin 61 olmuş, toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 olmuştur.

İkinci el konut satışları OcakEylül döneminde ise aylık bazda %2,4 azalarak 646 bin 357 olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında yıllık %31,0 azalarak 2 bin 22 olmuş, Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 783 ile İstanbul, 548 ile Antalya ve 210 ile Mersin olmuştur.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %39,1 azalarak 17 bin 90 olarak gerçekleşmiştir. Eylül ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 346 ile Rusya Federasyonu, 163 ile İran ve 139 ile Irak vatandaşlarına yapılmıştır.

Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) (2023=100), 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %1 oranında artarak 148 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı ayına göre %27,4 oranında artan KFE, aynı dönemde reel olarak %14,7 oranında azalmıştır.

2024 yılı Eylül ayında şehirlere göre konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde aylık bazda İstanbul'da %1,2, Ankara'da %2,2 ve İzmir'de %0,8 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri ise yıllık bazda İstanbul'da %23,4, Ankara'da %30,4 ve İzmir'de %23,1 oranlarında yükselmiştir.

TÜİK tarafından açıklanan Yapı İzin İstatistikleri'ne göre 2024 yılı ikinci çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı yıllık bazda %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüz ölçümü %30,9 azalmış, yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüz ölçümü 27,1 milyon metrekare iken; bunun 14,6 milyon metrekaresi konut, 6,9 milyon metrekaresi konut dışı ve 5,6 milyon metrekaresi ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir. Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüz ölçüm payına 18 milyon metrekare ile 2 ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip olurken, bunu 2,2 milyon metrekare ile sanayi binaları ve depolar izlemiştir. 2024 yılı ikinci çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %14,7, daire sayısı %23,5 ve yüz ölçümü %14,7 azalmış, iskan verilen binaların toplam yüz ölçümü 18,1 milyon metrekare iken; bunun 9,3 milyon metrekaresi konut, 5,2 milyon metrekaresi konut dışı ve 3,6 milyon metrekaresi ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.

Kaynak: Türkiye Müteahhitler Birliği -Bülten-Ekim-2024. Kaynak: Saha Makroekonomik Görünüm – Haziran 2024 Kaynak: GYODER Kaynak: KPMG Kaynak: TCMB Enflasyon Raporu 2023-I Kaynak: TUİK

6. ÖZEL VERİLER

6.1. Ankara İli

Ankara, Türkiye'nin başkenti olan şehirdir. Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve İç Anadolu Bölgesi'nde yer alır. Ankara ilinin Türk Kurtuluş Savaşı'nda merkezî bir yeri olmuştur. 27 Aralık 1919'da Ankara'ya gelen Mustafa Kemal, şehri Anadolu'daki direniş hareketinin yönetimi olan Heyet-i Temsiliye'nin merkezi olarak seçti. Şehir, coğrafi olarak Anadolu'nun ortasındaydı, demir yolu ile İstanbul'a ulaşılabiliyordu, Batı Cephesine yakındı ve halkın millî mücadeleye olan desteği tamdı. İstanbul'un İngilizler tarafından resmen işgalinden iki gün sonra, 18 Mart 1920'de, İstanbul'da bulunan Meclis-i Mebûsan kendini resmen feshedince, 23 Nisan 1920'de Ankara'da Büyük Millet Meclisi kuruldu. Ankara ili, Türk-Yunan Savaşı'nın en yoğun muharebesinin gerçekleştiği yer olmuştur. 1920 yazında Yunan birlikleri, Ankara şehrini ele geçirmek amacıyla Sakarya nehri kıyılarına kadar ilerlemişti. Ancak 23 Ağustos- 13 Eylül tarihleri arasında gerçekleşen Sakarya Meydan Muharebesi sonucunda Yunan birlikleri püskürtüldü. Polatlı yakınlarında meydana gelen zorlu muharebe Kurtuluş Savaşı'nın dönüm noktası olmuş, Mustafa Kemal Atatürk ünlü "Hattı müdafaa yoktur, sathı müdafaa vardır. O satıh bütün vatandır" sözünü bu sırada söylemiştir. Birkaç hafta sonra Fransa ile yapılan Ankara Anlaşması ile, Türk-Fransız ihtilafı sona ermiştir. Kurtuluş Savaşı sonucu toprakları üzerindeki egemenliğini kanıtlayan Türkiye, 1922 Lozan Barış Konferansı ve 1923 Lozan Antlaşması ile uluslararası toplulukta millî sınırlarını tescilledi ve bağımsızlığını onaylattı. Türkiye Büyük Millet Meclisi 13 Ekim 1923'te Ankara ilinin merkezi olan Ankara kentini başkent ilan etti.

Ankara, 1984 yılında çıkarılan 2972 sayılı kanun ve 195 sayılı kanun hükmünde kararname sonucu İstanbul ve İzmir ile birlikte büyükşehir unvanı kazandı. Aynı yıl çıkarılan 3030 sayılı kanun ile büyükşehir ve ilçe belediyeleri statüleri netleşti. Başlangıçta beş ilçe Ankara Büyükşehir Belediyesinin sınırlarına dâhil edildi. 2004 yılında çıkarılan 5216 sayılı kanun ile büyükşehir belediyesinin sınırları valilik binası merkez kabul edilerek yarıçapı 50 kilometre olan dairenin sınırlarına genişletildi.[48] Bu sınırlar içinde kalan 16 ilçe, büyükşehir ilçe belediyeleri hâline geldi. 2012 yılında çıkarılan 6360 sayılı kanun ile 2014 Türkiye yerel seçimlerinin ardından büyükşehir belediyesinin sınırları il mülki sınırları oldu.

Ankara'nın 13 Ekim 1923'te başkent ilan edilmesinin ardından şehir hızla gelişmiş ve Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır. Ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır. Tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır. Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım, haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır. Türkiye'nin en çok sayıda üniversiteye sahip ikinci ili olan Ankara'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katıdır. Bu eğitimli nüfus, teknoloji ağırlıklı yatırımların gereksinim duyduğu iş gücünü oluşturur. Ankara'dan otoyollar, demir yolu ve hava yoluyla Türkiye'nin diğer şehirlerine ulaşılır.

Bilinen tarihi en az 10 bin yıl öncesine, Eski Taş Çağı'na ulaşan Ankara, tarih öncesinden günümüze dek pek çok medeniyeti barındırmıştır. Hititler, Frigyalılar, Lidyalılar, Persler, Galatlar, Romalılar, Bizanslılar, Selçuklu Hanedanı, Osmanlılar ve nihayet Türkiye Cumhuriyeti, il topraklarını kontrolleri altında tutmuştur. Tektosagların ve Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olan Ankara şehri ve Frigyalıların başkenti Gordion, il sınırları içinde yer alır. Yıldırım Bayezid'in Timurlenk'e yenik düştüğü Ankara Muharebesi Çubuk yakınlarında ve Türk Kurtuluş Savaşı'nın dönüm noktası olan Sakarya Muharebesi Polatlı yakınlarında yapılmıştır.

Ankara kara iklimine sahiptir. Şehir dışındaki il topraklarının büyük kısmı tahıl tarlalarıyla kaplı platolardan oluşur. İlin çeşitli yerlerindeki doğal güzellikler korumaya alınmış, dinlenme ve eğlence amaçlı kullanıma sunulmuştur. İlin adını taşıyan tavşanı, keçisi, atı ve kedisi dünya çapında bilinir, armudu, çiğdemi, yerel yemeklerden Ankara tavası ve Kızılcahamam ve Beypazarı'nın maden suyu ise ülke çapında tanınır.

Ankara, başkent olduktan sonra hızla kalabalıklaşmıştır. Özel ve kamu sektörü yatırımları başkent ve yöresine yoğunlaşmış, bunun sonucu ortaya çıkan çalışma olanakları büyük bir nüfus akımına yol açmıştır. Ekonomi, sağlık ve eğitim altyapısının gelişmişliği, suç oranının düşük olması, kişi başına kamu yatırımının ve kişi başına mevduatın yüksek olması gibi nedenlerin[55] göçü teşvik ediyor olması muhtemeldir. Cumhuriyet tarihi boyunca ilin nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Ankara'nın nüfusu hiçbir zaman tam olarak hesaplanamaz. Memur ve öğrenciler ağırlıkta olduğu için net nüfus bulunamaz. TÜİK verilerine göre nüfusu 5 milyondan fazla iken gayriresmî nüfusu 8 milyondur. 1927 sayımında nüfusu 404 bin olan il Türkiye nüfusunun %3,2'sine sahipken bugün 8 milyon nüfus ile bu oran %6,3'tür. 2007-2008 yılları arasında ise nüfus artış hızı (%1,83), ülke nüfus artış hızının (%1,32) bir buçuk katı olmuştur.[56] Bu büyümenin başını çeken Ankara kenti aldığı göçe rağmen, 2008'de Ankara'da işsizlik oranı (%11,8) Türkiye genel işsizlik oranına (%11,0) yakındır. İstihdam edilenlerin %72'si hizmetler, %26'sı sanayi, %2'si tarımda çalışır (bu oranlar Türkiye için sırasıyla %49, %27 ve %24'tür). 2023 yılı itibarıyla 5.782.285 kişidir. Bu nüfus; 25 ilçe ve bu ilçelere bağlı 1425 mahallede yaşamaktadır.

	Yıllara göre nüfus:
--	---------------------

YILLAR	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
TÜRKİYE	80.810.525	82003.882	83.154.997	82.614.362	84.680.273	85.279.553	85.279.553
ANKARA	5.445.026	5.503.985	5.639.076	5.663.322	5.747.325	5.782.285	5.803.482

Yıllık nüfus artış hız:

	Yıllık Nüfus Artış hızı(‰)
YILLAR	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
Türkiye Toplam	12,4	14,7	13,9	5,5	12,7	7,1	7,1
Ankara	1,84	1,08	2,45	0,43	1,48	0,61	0,37

Yıllara göre nüfus yoğunluğu ise:

					Nüfus yoğunluğu
YILLAR	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
Türkiye Toplam	104	105	107	108	109	110	111	111
Ankara	210	214	216	222	223	226	227	228

Ankara, Türkiye dışından gelen turistlerin çok tercih ettiği bir il değildir. Türkiye'ye gelen yabancıların sadece %1,5'i (2007'de 383 bin kişi) Ankara Esenboğa Havaalanı'ndan giriş yapar. Bunların çoğu mayıs-eylül döneminde gelir ve %38'i Alman vatandaşıdır.

İlde birçok arkeolojik alan vardır. Buralarda keşfedilmiş kıymetli eserler Anadolu Medeniyetleri Müzesi ve ODTÜ Bilim ve Teknoloji Müzesi'nde sergilenmekte, yapılar da ziyarete açık tutulmakta, Ahlatlıbel, Etiyokuşu, Karaoğlan ve Kocumbeli höyüklerinde taş ve bronz çağlarından yapıtlar bulunur. Hititlerden kalan çeşitli kalıntılar arasında Balıkhisar, Ballıkuyumcu, Bitik, Karaoğlan ve Külhöyük höyükleri ve Gâvurkale taş oymaları sayılabilir. Yine Ankara Kalesi, Galatlar zamanında inşa edilmiş ve sonraki yüzyıllar boyunca çeşitli medeniyetlerce kullanılmıştır.

Başkentte Roma döneminden kalan önemli kalıntılar vardır. Roma Hamamı 3. yüzyılda Septimius Severus'un oğlu Roma İmparatoru Caracalla tarafından Sağlık Tanrısı Asklepios adına yapılmıştır. MÖ 2. yüzyılda Frigya tanrısı Men adına yapılmış olan Augustus Tapınağı zamanla yıkılmıştır. Bugün kalıntıları bulunan tapınak ise son Galatya hükümdarı Amintos'un oğlu Kral Pilamenes tarafından Roma İmparatoru Caesar Divi Filius Augustus adına bir bağlılık nişanesi olarak yaptırılmıştır. Jülian Sütunu, 362 yılında Roma İmparatorluğu İmparatoru Julian'ın Ankara ziyareti onuruna dikilmiştir. Başkent dışında, Kalecik'teki Kalecik Kalesi Romalılardan kalmadır. Bir dağın içine oyulan Güdül'deki mağaralar ise ilk Hristiyanların Romalılardan saklandığı çok katlı bir yerleşim yeridir.

Ankara ilinde Selçuklular ve Osmanlılardan kalma pek çok eser vardır. Yenimahalle ilçesindeki Selçuklu yapısı Akköprü, Anadolu Selçuklu Sultanı I. Alaeddin Keykubad zamanında yaptırılmıştır. Alaaddin Camii, Ankara Kalesi içinde yer alır ve 1178 tarihlidir. Samanpazarı'nda bulunan Arslanhane (Ahi Şerafettin) Camii 13. yüzyılın başında yapılmıştır.

Osmanlı dönemine ait önemli eserler arasında 15. yüzyıldan kalma Hacı Bayram Camii, Karacabey Camii, Kurşunlu Han kervansarayı ve 16.yüzyıldan kalma Cenabi Ahmet Paşa Camii sayılabilir. Osmanlı son dönem mimari özelliklerini taşıyan Ankara Kaleiçi, Beypazarı, Ayaş, Güdül'deki tarihî evler korumaya alınmıştır.

6.2. Polatlı İlçesi

Polatlı, Ankara ilinin batı kesiminde, Eskişehir-Ankara Devlet Yolu üzerinde Ankara'ya en yakın ilçedir (76 km). 1 Ağustos 1926 tarihinde 877 sayılı kanunla ilçe olmuştur. Polatlı İlçesinde insan yerleşiminin bilinen en eski tarihi M.Ö. 3000 yıllarına kadar dayanmaktadır. Yassıhöyük Mahallesi'nde bulunan antik Gordion Şehrinde M.Ö. 3000 yıllarında yerleşim olduğu bilinmektedir. Bölgede yaşayan belli başlı uygarlıklar sırasıyla, Hitit, Frigya, Lidya, Pers, Roma, Bizans, Selçuklu ve Osmanlı uygarlıklarıdır.

Polatlı ilçesinin ekonomisi tarih boyunca tarım ağırlıklı olagelmiştir. İlçenin 383.675 dekar sulu, 1.789.500 dekar susuz ve toplam 2.173.175 dekar tarım alanı bulunmaktadır. Yöre topraklarında en fazla üretilen ürünler buğday, arpa, şeker pancarı, kavun ve soğandır. İlçede hayvancılık; büyükbaş, küçükbaş ve kümes hayvancılığına dayalıdır.

İlçe merkezinde kentsel ekonomik faaliyetlerin ve buna bağlı olarak sanayinin ve hizmet sektörünün gelişimi Ankara-İstanbul demiryolunun 1892 yılında Polatlı'dan geçmesi ile başlamıştır.

Yakın tarihte inşa edilen Ankara-Sivrihisar yolu ve ilçede istasyonu olan Ankara-Eskişehir hızlı tren yolu yatırımları ile Polatlı, İstanbul-Ankara, Konya-Antalya-İzmir bağlantılarının merkezine oturmuştur.

İlçede sanayi gün geçtikçe gelişmektedir. Türkiye'nin önemli sanayi kuruluşlarından olan Şişecam (Trakya Polatlı Cam Sanayii A.Ş), Ortadoğu Rulman Sanayi ve Ankara Dişli Dövme Sanayi Dişli Fabrikası Polatlı'da bulunmaktadır.

TÜİK tarafından yapılan Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre İlçenin 2023 nüfusu 128.895'dır. Bu nüfus, 64.218 erkek ve 64.677 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,82 erkek, %50,18 kadındır

İlçenin Yıllara göre nüfus artış grafiği, Nüfus Grafiği ve Nüfus Artış Hızı ise aşağıdaki gibidir.

Yıl	Polatlı Nüfusu	Erkek Nüfusu	Kadın Nüfusu
2023	128.895	64.218	64.677
2022	128.378	63.917	64.461
2021	127.526	63.738	63.788
2020	126.623	63.111	63.512
2019	125.075	62.599	62.476
2018	122.287	61.597	60.690
2017	124.464	62.858	61.606
2016	122.424	61.353	61.071
2015	121.858	61.267	60.591
2014	121.101	61.098	60.003
2013	117.393	59.267	58.126
2012	119.349	60.062	59.287
2011	119.510	60.510	59.000
2010	117.473	59.634	57.839
2009	115.457	58.570	56.887
2008	110.990	56.120	54.870
2007	118.454	59.949	58.505

6.3. Ankara İli Deprem Haritası ve İlçenin Deprem Kuşağı

Ankara ili genel olarak depremsellik ve deprem tehlikesi açısından güvenli bir yer olarak bilinir. Fakat son yıllarda meydana gelmiş olan depremler ve yapılan çalışmalar bunun böyle olmayabileceğini göstermeye başlamıştır. Bu nedenle güncel verilerin ve çalışmaların ışığı altında bölgenin depremselliğinin ve deprem tehlikesinin yeniden gözden geçirilmesi gerekmektedir. Çalışmanın amacı, deterministik (tanımsal) yöntemle Ankara ilinin deprem tehlikesini belirlemek ve deprem tehlike haritasını hazırlamaktır. Bu çalışma ile deterministik yöntem kullanarak, on dört kaynak bölge ve iki farklı azalım ilişkisinden yararlanarak ana kayada oluşabilecek maksimum yer ivmeleri hesaplanmış ve Ankara il sınırları içinde oluşabilecek maksimum yer ivme değerlerinin 0,1 g ile 0,6 g arasında değişebileceği bulunmuştur. Ankara kent merkezi, Mülga Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından 1996 yılında yayımlanan ve bakanlar kurulu kararı ile yürürlüğe girmiş olan ve olasılık yöntemine göre hazırlanmış resmi deprem bölgeleri haritasına göre IV. derece deprem bölgesinde yer almaktadır. Yani 50 yılda %90 ihtimalle aşılmayacak yer ivmesi 0,1 g'dir [1]. Ankara il sınırlarının ise %8'i I. derece, %21'i II. derece, %32'si III. derece ve %38'i IV. derece deprem bölgesinde bulunmaktadır. 1945, 1947, 1963 ve 1972 tarihli eski resmi deprem bölgeleri haritalarında ise Ankara kent merkezinin bulunduğu bölge sırasıyla tehlikesiz, tehlikesiz, tehlikesiz ve IV. derece deprem bölgesinde gösterilmiştir. Türkiye'nin başkenti ve nüfus olarak İstanbul'dan sonra ikinci büyük ili olmasına rağmen Ankara için deprem B. Özmen, H. Can Ankara İçin Deterministik Deprem Tehlike Analizi 10 Gazi Üniv. Müh. Mim. Fak. Der. Cilt 31, No 1, 2016 tehlikesine yönelik çok az sayıda çalışma vardır.

Genel olarak Ankara bölgesi, depremsellik bakımından güvenli bir yer olarak bilinir. Ancak gerçek durum, bu yanlış algılamanın tam tersidir. Bu olgu, içinde çok sayıda ve değişik boyutta (köy, kasaba, ilçe ve il gibi) örneğin Ankara, Çankırı ve Kırıkkale gibi illerin de bulunduğu kuzeybatı Orta Anadolu bölgesinde, 1938-2008 yılları arasında gerçekleşen bir seri deprem ile de kanıtlanmıştır. Son zamanlarda Ankara bölgesinde gerçekleştirilmiş olan aktif tektonik çalışmalar, bu bölgenin, yaklaşık K-B ve K-G yönlerinde etkin olan sıkışma gerilimlerinin etkisi altında olduğunu ortaya koymuştur. Anılan bu sıkışma gerilimi, kuzeybatı Orta Anadolu'daki doğrultu atımlı tektonik rejimlerin ve ilgili faylanmanın ana nedenidir. Bu bölgede üç fay sistemi, birçok fay kuşağı ve çok sayıda aktif tekil fay vardır. Bunlar arasında Kuzey Anadolu Fay Sistemi (KAFS), İnönü-Eskişehir fay sistemi, Kırşehir fay sistemi ile Tuz Gölü, Dodurga, Çeltikçi, Sarıoba-Ayaş, Kazan, Elmadağ, Balaban-Küredağ, Kesikköprü, Kırıkkale-Sungurlu ve Afşar (Bala) fay kuşakları sayılabilir. KAFS Anadolu ile Avrasya plakalarının sınırını oluşturur. Etkinliği çok yüksek olan bu fay sistemi, yinelenme aralığı 250-300 yıl ve büyüklüğü Mw = 8.0 olan yıkıcı deprem üretme kapasitesine sahiptir. KAFS'nin Ankara il merkezine uzaklığı harita üzerinde yaklaşık 115 km'dir. Diğer fay sistemleri ve fay kuşakları Anadolu plakası içinde yer alır. Plaka içinde yer alan ve onun deformasyonuna yol açan bu faylardan kaynaklanacak en büyük depremin büyüklüğü Mw = 7.0, yinelenme aralığı ise çok daha uzundur (bin yıl ve daha uzun). Plaka içinde yer alan deprem kaynaklarının (fayların) Ankara şehir merkezine uzaklıkları harita üzerinde 30-100 km arasında değişir. Plaka içindeki fay kuşakları birbirleriyle kesişmekte, eşlenik ve aktif fay sistemleri oluşturmaktadır. Nitekim 31 Temmuz 2005 (Mw = 5.3), 20 Aralık 2007 (Ml=5.6) ve 27 Aralık 2007 (Ml=5.5) Afşar (Bala-Ankara) gibi çok yeni depremler, KBgidişli Afşar ve KD-gidişli Küredağ eşlenik fay sisteminin etkinleşmesinden kaynaklanmıştır. KB-gidişli sağ yanal doğrultu atımlı Afşar fay kuşağı üzerindeki deprem etkinliği günümüzde hala sürmekte olup, etkinlik KB yönde

(Ankara'ya doğru) göç etmektedir. Yukarıda sözü edilen ve Afşar fay kuşağı dışında kalan diğer plaka içi fay kuşaklarını oluşturan ana fay segmentleri, uzun süredir sismik boşluk özelliği taşımakta olup (enerji biriktirmekte olup), özellikle Ankara için dolaylı deprem tehlikesi oluşturmaktadır. Çünkü Ankara İli'nin büyük kesimi, depremin etkisini büyütme özelliğine sahip kalın ve gevşek bir zemin üzerinde kuruludur.

Ankara ili ve yerleşkelerini son yüzyıl içinde etkilemiş olan önemli depremler sırasıyla 6.6 büyüklüğündeki 19 Nisan 1938 Akpınar (Kırşehir) depremi, 7.4 büyüklüğündeki 1 Şubat 1944 Gerede depremi, 4.7 büyüklüğündeki 21 Nisan 1983 Köşker (Kulu) depremi, 6.1 büyüklüğündeki 6 Haziran 2000 Orta (Çankırı) depremi, 4.3 büyüklüğündeki 22 Ağustos 2000 Uruş (Ankara) depremi, 4.0 büyüklüğündeki 27 Şubat 2003 Çamlıdere (Ankara) depremi, 5.2 büyüklüğündeki 31 Temmuz 2005, 5.6 büyüklüğündeki 20 Arallık 2007 ve 5.5 büyüklüğündeki 27 Aralık 2007 Afşar (Bala-Ankara) depremleridir (Tablo 1, Şekil 1). Hiç kuşkusuz bunlardan ilk ikisi ve en önemlileri 1938 Akpınar ve 1944 Gerede depremleridir. 1938 Akpınar depremi, toplam 120 km uzunluğunda birkaç km genişliğinde, sağ yanal doğrultu atımlı Seyfe fay kuşağının Akpınar-Taşova segmentinden kaynaklanmıştır. Fay kuşağı sürekli olmayan, birkaç km ile 20 km arasında değişen uzunluğa sahip çok sayıda fay segmentinden oluşur (Koçyiğit, 2003; Temiz, 2004). Akpınar depremi sırasında 158 can kaybı olurken her türden toplam 3860 yapı ağır hasar görmüş ve yıkılmıştır. 1938 depreminin merkez üstü ve depreme kaynaklık eden fay kuşağının batı ucunun, harita üzerinde, Anakara il merkezine olan uzaklıkları sırasıyla 115 km ve 60 km'dir. Bu deprem sırasında, henüz o yıllarda yoğun yapılaşmanın olmadığı Ankara'da, özellikle Ulus, Kızılay ve Yenişehir'de yapıların duvarları çatlamış ve bacalar yıkılmıştır. 1944 depremi, Türkiye'deki yıkıcı depremlerin en önemli kaynağı olan Kuzey Anadolu Fay Sistemi'nden (KAFS) kaynaklanmıştır. KAFS, Türkiye'nin kuzey kesimini, yaklaşık doğu-batı doğrultusunda baştan başa kat eden, yaklaşık 4-110 km genişliğinde, 1600 km uzunluğunda, sağ yanal doğrultu-atımlı, çok aktif ve plaka sınırı (transform fay) niteliğinde bir makaslama (kesme) kuşağıdır. Gerede depremi, KAFS'nin doğuda Ulumelan ile batıda Abant (Bolu) gölü arasında uzanan bölümünün aktif hale gelmesi ile oluşmuş ve deprem sırasında 200 km uzunluğunda yüzey kırığı ile, bu kırık üzerinde 11 metreye varan sağ yanal yönde yer değiştirmeler (ötelenmeler) gerçekleşmiştir. Bu deprem sırasında ölü-yaralı sayısı 7471, ağır hasar görmüş-tümüyle yıkılmış her türden yapı sayısı ise 20865 dir. 1944 Gerede depreminin merkez üstünün ve deprem kaynağının (aktif hale gelen fayın) harita üzerinde Ankara il merkezine uzaklığı sırasıyla 105 ve 115 km olmasına karşın, Ankara ve bağlı yerleşkelerde (Özellikle Çubuk, Kızılcahamam, Çamlıdere, Kazan Ayaş, Beypazarı) toplam 125 can kaybına, 158 yaralanmaya ve 1450 yapının hasar görmesi ve yıkılmasına yol açmıştır. KAFS'nin en büyük depremlerin kaynağı olduğu gerçeği, fay sisteminin yaklaşık 450 km uzunluğundaki Abant (Bolu)-Erbaa (Tokat) arasındaki bölümünün, 1943 ve 1944 depremleriyle iki ayrı kezde etkin hale gelirken, aynı bölümün 12 Ağustos 1668 tarihsel depremiyle (yaklaşık 8.0 büyüklüğünde bir deprem) bir kez de etkin hale gelmesiyle açık biçimde kanıtlanmıştır. Türkiye'deki en büyük deprem olarak da bilinen bu sismik olay sırasında Ankara il merkezi ve Beypazarı ilçesinde toplam 9 kişi yaşamını yitirirken yapılarda ağır hasar oluşmuştur (Ambraseys ve Finkel, 1995). Üçüncü ve diğer önemli bir deprem ise 6 Haziran 2000 Orta (Çankırı) depremidir. Bu deprem, yaklaşık kuzey-güney uzanımlı, 4-7 km genişliğinde, 65 km uzunluğundaki Dodurga fay zonunun, Dodurga-Buğurören kesiminin aktif hale gelmesi ile oluşmuştur (Koçyiğit vd. 2001). Bu depremin kaynağı, önemli miktarda normal bileşeni olan sol yanal doğrultu-atımlı bir faydır (Şekil 1). Orta depremi sırasında 2 kişi yaşamını yitirirken, toplam 4822 yapı değişik derecelerde hasar görmüş ve bir kısmı da tümüyle yıkılmıştır. Hasar gören yapılar arasında betonarme binalar da bulunmaktadır. Depremin merkez üstü ve kaynağı Ankara il merkezine sırasıyla 78 ve 38 km uzaklıktadır. Bununla birlikte, Ankara iline bağlı Çubuk ilçesinde de yapılar orta derecede hasar görmüştür. Diğer üç deprem (1983 Köşker, 2000 Uruş ve 2003 Çamlıdere depremleri) her ne kadar küçük depremler ise de

özellikle 4.3 büyüklüğündeki Uruş depremi Uruş'da 12 betonarme yapının ağır hasar görmesine yol açmıştır (Demirtaş vd., 2000). Uruş depremi, 2-8 km genişlikte, 68 km uzunlukta ve K60°D doğrultusunda uzanan, önemli miktarda normal bileşene sahip sol yanal doğrultu-atımlı Çeltikçi fay kuşağının Tahtacıörencik-Kırkkavak segmentinden kaynaklanmıştır (Kaplan, 2004). Çeltikçi fay kuşağı Ankara il merkezine 70 km uzaklıkta olup, 6 büyüklüğünde deprem üretme kapasitesine sahiptir. Özetle, Ankara ilini ve bağlı yerleşkeleri sadece büyük depremler değil, fakat aynı zamanda, 22 Ağustos 2000 Uruş depremi örneğinde olduğu gibi, küçük depremler de etkilemiştir. Etkilenmede ana neden, kırsal kesimdeki kerpiç ve taş yığma yapıların yanı sıra, en az yapı tekniği kadar önemli bir diğer etken de zemin koşulları ve deprem kaynaklarının (fayların) yerleşim ve yapılaşmada dikkate alınmamış olmasıdır. Bunların dışında, Ankara ili ve bağlı yerleşkeler için deprem tehlikesi oluşturan birçok aktif fay vardır. Bunlar genelde Ankara'nın güney-güneydoğusunda yer alır. Bunlar arasında önemli olanlar sırasıyla İnönü-Eskişehir fay sistemi, Ayaş, Tuzgölü, Altınekin, Salanda, Kesikköprü, Küredağ, Balaban ve Afşar fay kuşaklarıdır (Şekil 1). İnönü-Eskişehir fay sistemi (İEFS) 15-25 km genişlikte ve toplam 470 km uzunlukta olup, batıda Bursa ile doğuda Tuzgölü arasında uzanan, önemli miktarda normal bileşene sahip sağ yanal doğrultu-atımlı bir basit kesme kuşağıdır. IEFS uzunlukları 0.5-25 km arasında değişen, süreksiz ve çok sayıda fay segmentinden oluşur. En yakın kesimi Ankara il merkezine 90 km uzaklıkta olan fay sistemi, büyüklüğü 6 ve üzerinde deprem üretme kapasitesine sahiptir (Şaroğlu vd., 1987; Koçyiğit, 2003; Dirik ve Erol, 2003). Ankara ve bağlı yerleşkeler, Kuzey Anadolu Fay Sistemi gibi çok aktif (yıkıcı deprem yinelenme aralığı ~250-300 yıl) ve plaka sınırı niteliğinde bir deprem kaynağı ile Çeltikçi, Ayaş, İnönü-Eskişehir, Tuzgölü, Seyfe, Salanda, Kesikköprü, Küredağ, Balaban ve Afşar fay kuşakları gibi aktif fakat yinelenme aralığı oldukça uzun (birkaç binyıl) fakat yıkıcı deprem üreten fay ve fay sistemlerinin dolaylı deprem tehlikesine açıktır.

7. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER ve ANALİZLER

7.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler:
7.1.1. Gayrimenkulün Yeri / Konumu ve Tanımı

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller Ankara İli, Polatlı İlçesi, Çekirdeksiz Mahallesi, 202. Cadde, No: 18 ve 20 posta adreslidir. Taşınmaz tapu kayıtlarında Ankara İli, Polatlı İlçesi, Çekirdeksiz Mahallesi, Muhatlı Mevkii, 28.960,21 m² yüzölçümlü 140947 Ada, 3 Parsel numarasına kayıtlı, "Prefabrik Fabrika Binası, Fabrika, Güvenlik, Trafo Binası ve Arsası" nitelikli ana taşınmazdır.

Taşınmazın yakın çevresinde genellikle müstakil parseller üzerinde ayrık nizamda, kısmen 1-2 katlı olarak inşa edilmiş genellikle nitelikli işyeri ve fabrika kullanımlı yapılaşma söz konusudur. Bölge orta ve üst düzey gelir grubundan vatandaşların ticaret ve imalat faaliyeti yürüttükleri bir bölge özelliğini taşımaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde Acıkır Askeri Gazino Müdürlüğü, Beylikköprü ve Karailyas Mahalleleri yer almaktadır. Ulaşım taşınmazın cephe aldığı Ankara-Eskişehir yolu üzerinden geçen toplu taşıma araçları ve özel araçlarla sağlanabilmektedir.

7.1.2. Gayrimenkulün Tanımı ve Hukuksal Durumu

Değerleme konusu taşınmaz, Ankara ili, Polatlı ilçesi, Çekirdeksiz Mahallesi, Muhatlı Mevkii, 140947 ada, 3 no.lu Parsel üzerinde Fabrika, Güvenlik, Trafo Binası ve Arsasından oluşan, Prefabrik Fabrika olarak kullanılan binadır.

Fabrika (Eski): Tek katlı olarak prefabrik betonarme sistemde inşa edilmiş olup 3 adet holden oluşmaktadır. Bina mimari projesine ve mevcut durumuna göre toplam 3.714 m² kapalı alana sahiptir. Bina yüksekliği 6,50 m'dir.

İdari Bina (Eski): Eski fabrika binasının batısında yer almaktadır. Onaylı mimari projesine ve mevcut durumuna göre 320 m² kapalı alana sahiptir. Değerleme konusu taşınmazın yasal ve mevcut duruma göre zemin katı 160 m² kapalı alanlı ve ofisler, mutfak ve WC alanından, 1. normal kat 160 m² kapalı alanlı ve toplantı salonu ve ofis alanlarından oluşmaktadır.

Fabrika: Bodrum ve zemin katlı olarak prefabrik betonarme sistemde inşa edilmiş olup 3 adet holden oluşmaktadır. Bina mimari projesine ve mevcut durumuna göre toplam 8.381,19 m² kapalı alana sahiptir. Bina yüksekliği 6,50 m'dir.

İdari Bina: Fabrika binasının güneyinde yer almaktadır. Onaylı mimari projesine ve mevcut durumuna göre 761,50 m² kapalı alana sahiptir. Değerleme konusu taşınmazın yasal ve mevcut duruma göre zemin katı 761,50 m² kapalı alandan oluşmakta olup giriş, ofisler, mutfak ve WC alanlarından oluşmaktadır. Mevcut durumda söz konusu yapıya 750 m² büyüklükte asma kat eklenmiştir.

İlave Sundurma: Eski ve yeni fabrika binaları arasında ve eski fabrika binasının kuzey ve batı cephelerine inşa edilmiştir. Tek katlı sundurma tarzı yapı toplamda 3.294 m² kapalı alanlıdır.

Güvenlik: Parselin güneyinde yer almaktadır. Tek katlı yığma sistemde inşa edilmiş yapı yaklaşık 12 m² büyüklüktedir. Yapı için herhangi bir belge bulunmamak olup kadastro paftasına işli olduğu ve cins tashihinin de paftayla uyumlu yapıldığı tespit edildiği için yasal kabul edilmiştir.

Trafo: Parselin güneydoğusunda yer almaktadır. Tek katlı yığma sistemde inşa edilmiş yapı yaklaşık 17 m² büyüklüktedir. Yapı için herhangi bir belge bulunmamak olup kadastro paftasına işli olduğu ve cins tashihinin de paftayla uyumlu yapıldığı tespit edildiği için yasal kabul edilmiştir.

Harici Müteferrik İşler: Fabrika binası bitişik nizamda yaklaşık 200 m², parselin kuzeydoğu cephesinde 175 m², parselin güneybatısında 75 m²otopark sundurması olmak üzere toplamda yaklaşık 450 m² kapalı alanlı sundurma bulunmaktadır. Parsel üzerinde yer alan 16.000 m² saha betonu, 490 m² beton duvar ve 24 m² bekleme salonu harici müteferrik işler kapsamında değerlendirilmiştir. Söz konusu yapılara ait herhangi bir yasal evrak bulunmamaktadır.

Taşınmazların yer aldığı parselin 202. Caddeye cephesi bulunmaktadır. Taşınmazlara 202. Cadde üzerinden giriş yapılabilmektedir. Taşınmazın çevre düzenlemesi tamamlanmış durumdadır. Parsel sınırları; kısmen tel örgü ile çevrilmek suretiyle belirlenmiştir.

7.1.3. Gayrimenkulün Yapısal Özellikleri

Değerleme tarihi itibariyle değerleme konusu ana taşınmaz üzerinde, zeminde tek katlı eski fabrika binası, bodrum + zemin yeni fabrika binası, zemin+ normal kat eski idari bina, 761,5 m2 alanlı idari bina (750 m2 asma kat eklenmiş), trafo, güvenlik binaları ile proje dışı 3 bölümden oluşan toplam yaklaşık 465 m² sundurmalar bulunmaktadır.

İnşaat Tarzı	:	Prefabrik+Betonarme
İnşaat Nizamı	:	Ayrık nizam
Kapalı Alan (m²)	:	Toplam: 16.499,69 m² (Onaylı mimari proje+ yapı ruhsatı ve mevcut duruma göre)
Yapı Sınıfı ve Grubu	:	4-A, 2 C
Yaşı	:	~ 15-20
Dış Cephe	:	Sıva üzeri boyalı
Elektrik	:	Şebeke
Su deposu		Şebeke
Isıtma-Soğutma Sistemi	:	Kalorifer
Yangın Merdiveni	:	Mevcut değil
Yangın Alarmı	:	Mevcut
Park Yeri	:	Açık Otopark
Güvenlik	:	Mevcut

7.1.4. İç Mekân Özellikleri

Kullanım Amacı	:	Prefabrik Fabrika
Alanı	:	Toplam: 16.499,69 m² (Onaylı mimari proje+ yapı ruhsatı ve mevcut duruma göre)
Zemin	:	Beton +Seramik-granit, ıslak hacimlerde fayans
Duvar	:	Boya
Tavan	:	Asma tavan
Aydınlatma	:	Floresan Aydınlatma

7.2. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yasal Süreç Analizi

7.2.1. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri

ANA GAYRİMENKULÜN		BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN
İLİ	ANKARA	NİTELİĞİ	-
İLÇESİ	POLATLI	ARSA PAYI	-
MAHALLESİ	ÇEKİRDEKSİZ	BLOK	-
KÖYÜ	-	KAT	-
SOKAĞI	-	BAĞIMSIZ BÖLÜM	-
MEVKİİ	MUHATLI	TAPU TARİHİ/YEVMİYE	30.03.2022 / 12217
PAFTA NO	-	CİLT/ SAHİFE NO	39 / 3809
ADA/PARSEL NO	140947/3		ANA GAYRİMENKUL
VASFI	PREFABRİK FABRİKA BİNASI, FABRİKA, GÜVENLİK, TRAFO BİNASI VE ARSASI	TAPU TESCİL ŞEKLİ	KAT İRTİFAKI
YÜZÖLÇÜMÜ (m2)	28.960,21 m²		KAT MÜLKİYETİ
MALİK VE HİSSELERİ		PANELSAN ÇATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET PANELSAN ÇATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET PANELSAN ÇATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET	A.Ş. 10000/2896021 A.Ş. 896021/2896021 A.Ş. 10000/2896021

7.2.2. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri

31.12.2024 tarihi itibariyle ilgili WEBTAPU Portalından alınan resmi tapu takyidat kayıtlarına göre rapora konu taşınmaz üzerinde aşağıda dökümü yapılan takyidatlar tespit edilmiştir.

Beyanlar Hanesi:

Diğer: Malik Şirketin Ünvanı Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. olarak değiştirilmiştir. (08.04.2015-176030)

Hak ve Mükellefiyetler Hanesi:

Herhangi bir hak ve mükellefiyet kaydı bulunmamaktadır.

Şerhler Hanesi:

Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. Kişilere devrinde OSB den uygunluk görüşü alınması zorunludur. Bu durumda eski katılımcıların vermiş olduğu taahhütler yeni alıcı tarafından da aynen kabul etmiş sayılır. (16.12.2010-15183)
4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununun 18. Maddesi uyarınca devir ve temlik edilemez. (31.03.2017-5387)
Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. Kişilere devrinde OSB den uygunluk görüşü alınması

zorunludur. Bu durumda eski katılımcıların vermiş olduğu taahhütler yeni alıcı tarafından da aynen kabul etmiş sayılır. (31.03.2017-5387)

Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. Kişilere devrinde OSB den uygunluk görüşü alınması zorunludur. Bu durumda eski katılımcıların vermiş olduğu taahhütler yeni alıcı tarafından da aynen kabul etmiş sayılır. (19.02.2009-2472)

Rehinler Hanesi:

Herhangi bir rehin ipotek kaydı bulunmamaktadır.

4562 OSB Kanunu / 18.Maddesi

Arsa tahsisi, yönetmelik hükümlerine göre müteşebbis heyetin veya genel kurulun belirleyeceği prensipler çerçevesinde yönetim kurulu tarafından yapılır ve Bakanlığa, tahsisi takip eden ayın ilk haftası içerisinde bilgi verilir. Bakanlık gerekli gördüğü takdirde, OSB'de yer tahsis edileceklerin temel vasıfları ile iştigal konularını kuruluş protokolünde belirleyebilir. Katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsalar hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılamaz. Bu arsalar katılımcılar ve mirasçıları tarafından borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez. Bu husus tapuya şerh edilir. Arsa tahsis ve satışının şirket statüsündeki katılımcılara yapılması hâlinde, borcu ödenmeden ve tesis üretime geçmeden arsanın satışını ve spekülatif amaçlı işlemlerle mülkiyet hakkının devrini önlemeye yönelik tedbirleri almakla Bakanlık yetkilidir. Ancak arsa tahsisi yapılan firmanın tasfiyesi hâlinde, firmanın katılımcı vasfını taşıyan ortağına veya ortaklarına tahsis hakkının devri mümkündür. Bu konudaki işlemlerin muvazaalı olup olmadığını tetkikle ve sonucuna göre gerekli tedbirleri almakla Bakanlık yetkilidir. Bu husustaki yasaklara aykırılığın mahkemece tespiti hâlinde, arsa kimin tasarrufunda olursa olsun tahsis veya satış tarihindeki bedeli ile geri alınarak bir başka katılımcıya tahsis ve satışı yapılır.

Tahsis edilen arsaların tapuları, katılımcı tarafından tahsis bedelinin tümüyle ödenmesi veya tahsis bedelinden kalan borç için teminat mektubu verilmesi ve OSB'nin kesin olarak belirleyeceği arsa bedelleri ile yapılacak diğer yatırımlara itirazsız olarak katılacağına ilişkin noter tasdikli taahhütname vermesi koşullarının gerçekleşmesi hâlinde tesisi üretime geçenlere geri alım hakkı şerhi konulmadan, tesisi üretime geçmeyenlere ise geri alım hakkı şerhi konularak verilir. Katılımcının kendisine tahsis edilen parsel üzerinde gerçekleştireceği sabit yatırım tutarının en az %50'si tutarında bankalar veya kredi kuruluşlarından yatırım kredisi alması durumunda altıncı fıkrada aranan şartları sağlayanlarda üretime geçme şartı aranmaksızın geri alım hakkı şerhi konulmadan; Bakanlık kredisi kullanan OSB'lerde ipotekli, Bakanlık kredisi kullanmayan OSB'lerde ipoteksiz tapu verilebilir. Katılımcının yönetmelikte belirlenen süreler içinde üretime geçmemesi ve kredi sözleşmesinin sona ermesi durumunda tahsis için ödenen tutar toplamının tahsis tarihinden sonraki yıllar için 213 sayılı Kanun uyarınca açıklanan yeniden değerleme oranlarına göre güncellenmesi ile elde edilen tutarın ilgilinin banka hesabına yatırılmasını müteakip, parsel OSB adına tescil edilir. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin hususlar yönetmelikle belirlenir. Hâlihazırda geri alım şerhli tapusunu alan katılımcılar hakkında yedinci fıkra hükümleri kıyasen uygulanabilir.

OSB sınırları içerisinde yer alan OSB mülkiyetinde bulunmayan taşınmazların tamamının tapu kaydına "Taşınmazın icra yoluyla satışı dâhil üçüncü kişilere devrinde OSB'den uygunluk görüşü alınması zorunludur." şerhi konulur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler, yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır. (Değişik onuncu fıkra: 28/11/2017-7061/57 md.) OSB'lerde yer alan sanayi parsellerindeki tesislerde bir katılımcı ya da katılımcının kiracısı üretim yapabilir. 6102 sayılı Kanunda tanımlanan hâkim ve bağlı şirketler, geçici 1 inci ve geçici 2 nci madde kapsamında kurulan OSB'lerdeki 1/7/2017 tarihinden önce

yapı kullanma izni almış olan tesisler ve geçici 5 inci madde kapsamında kurulan OSB'ler bu fıkrada yer alan kiralamaya ilişkin kısıtlamalardan muaftır. OSB'lerde yer alacak sanayi kuruluşlarının müşterek yararlarına yönelik hizmet vermek üzere; kamu kurum ve kuruluşları, kamu kurumu niteliğinde meslek kuruluşları ile müteşebbis heyette temsil edilen kurum ve kuruluşlara, müteşebbis heyet tarafından, mülkiyeti OSB'de kalmak üzere arsa tahsis edilebilir.

Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Devredilebilmesine İlişkin Görüş:

Değerleme konusu taşınmazların üzerinde yer alan "Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. kişilere devrinde OSB'den uygunluk görüşü alınması zorunludur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır." ve "4562 Sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanun'un 18. Maddesi uyarınca devir ve temlik edilemez." şerhlerine göre konu taşınmazların 3. kişilere devrinde OSB'den uygunluk görüşü alınması gerekmektedir. Ayrıca eski katılımcının vermiş olduğu taahhüdü yeni katılımcı kabul etmiş sayılmaktadır.

7.2.3. Taşınmazın Son 3 Yılda Alım-Satıma Konu Olup Olmadığı:

Rapora konu 140947 ada 3 nolu parselin 1000000/2896021, 896021/289621 ve 1000000/2896021'lik hisseleri 30.03.2022 tarih, 12217 yevmiye no ile "İmar (TSM)" işleminden Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. adına tescil edilmiştir.

7.2.4. Taşınmazın Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,

Rapora konu taşınmazın Tapu Kayıtları incelendiğinde;

"Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. kişilere devrinde OSB'den uygunluk görüşü alınması zorunludur." beyanı bulunmaktadır. Beyan satışa engel bir durum teşkil etmemekte olup 3. Kişilere devir durumunda OSB'den uygunluk görüşü alınması zorunluluğu getirmektedir.

Değerleme konusu gayrimenkulün değerini doğrudan etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat kaydı bulunmaması dolayısı ile taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri gereğince portföyde yer alınmasında engelleyici herhangi bir unsur bulunmamaktadır.

7.2.5. Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bil gileri:

7.2.5.1 Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri:

Ülkemizde arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu İmar Kanunları ve yönetmelikleri düzenlemektedir. Rapora konu taşınmaz incelenirken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate alınmaktadır.

İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlamakta olup; bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir. Bu planlar farklı ölçeklerde olmakla birlikte genel

anlamda 1/25.000 ölçekli planlar "Çevre Düzeni Planı" 1/5000 ölçekli planlar "Nazım İmar Planı" ve 1/1000 ölçekli planlar ise fiili uygulamaya temel olacak "Uygulama İmar Planı" olarak kullanılırlar.

7.2.5.2 Plan, Plan Türleri ve Planlama Süreçleri

Plan bir amaca ulaşmada izlenecek yol ve davranış biçimini gösterir. Planlama, önceden belirlenmiş amaçları gerçekleştirmek için yapılması gereken işlerin saptanması ve izlenecek yolların seçilmesidir. Planlama, geleceğe bakma ve olası seçenekleri saptama sürecidir yani geleceği düşünmedir. Özetle planlama, bir eylemle ilgili tüm etkinliklerin önceden hazırlanması sürecidir. Bu tanımda planlamayla ilgili olarak dikkat çeken ortak nokta, planlamanın geleceği bugünden görme ve kontrol etme aracı olmasıdır. Planlamayı ekonomik anlamda bir kaynak dağıtım mekanizması olarak da görmek mümkündür. Bu açıdan baktığımızda, planlama sınırsız ihtiyaçlar ile sınırlı kaynaklar arasında bir dengeyi sağlama mekanizmasıdır. Geleceği yönetme ve kaynakları dağıtma aracı olan planlama neyin yapılacağının, nasıl yapılacağının, ne zaman harekete geçileceğinin, bütün bu çalışmalarda kimlerin sorumlu olacağının belirlenmesi ve saptanması sürecidir.

Çevre Düzeni Planı; Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plan olarak tanımlanır. Çevre Düzeni Planı, konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi sektörler ile kentsel ve kırsal yapı ve gelişmeyle doğal ve kültürel değerler arasında koruma kullanma dengesini sağlayan arazi kullanma kararlarını belirleyen yönetsel, mekansal ve işlevsel bütünlük gösteren sınırlar içinde varsa bölge planı kararlarına uygun olarak yapılan, idareler arası koordinasyon esaslarını belirleyen 1/25.000, 1/50.000, 1/100.000, 1/200.000 ölçeklerde olan plan notları ve raporuyla bir bütün olan planı ifade eder. Çevre Düzeni Planları, Kalkınma Planları ve Bölge Planları esas alınarak yapılmakta olup; alt ölçekli 1/5000 Nazım İmar Planı, 1/1000 Uygulama İmar Planlarına esas teşkil eder. Plan hiyerarşisinde Çevre Düzeni Planından sonra gelen 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planlarının İmar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde Çevre Düzeni Planına uygun olması yasal bir zorunluluktur.

Nazım İmar Planları, varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plan olarak tanımlanır.

İmar planları ile ilgili idarece doğrudan veya ihale suretiyle yaptırabileceği gibi İller Bankası Genel Müdürlüğü'ne yetki verilmesi suretiyle de yaptırılabilir. Planların hazırlanması sürecinde Plana Esas Dair Yönetmeliğin 14. Maddesi uyarınca, planı düzenlenecek alan ve yakın çevresindeki alanlarda genel başlıklar halinde belirtilen konular ile planlama alanının özelliğine ve plan türüne göre diğer konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veriler elde edilir. Planlama alanı ve yakın çevresi ile alanın bölge veya kent bütünü içindeki konumunu belirlemek üzere eşik analizi, yerinde yapılan incelemeler gibi fiziksel çalışmalarla birlikte, bilimsel tekniklere ve yöntemlere dayalı, yeterli nitelikte ve kapsamda ekonomik, sosyal, kültürel, politik, tarihi, sektörel ve teknolojik araştırmalar yapılır, ilgili kurum ve kuruluşların görüş ve önerileri alınır. Plan ve plan kararları, yapılan inceleme

ve araştırma sonuçları değerlendirilerek oluşturulur. Plan raporunda, yapılan tüm inceleme ve araştırmalar, alınan görüş ve öneriler ve yapılan değerlendirmelerle birlikte, planın gerçekleştirilmesini sağlayacak uygulama araçları, kurumsal yapı ve denetim konularına dair ilkeler de yer alır. 1/5000 Nazım İmar Planı, Belediye ve mücavir alan sınırları içinde; Belediye Meclislerince aynen veya değiştirilerek onaylanıp yürürlüğe giren imar planları Belediye Başkanınca mühürlenir ve imzalanır. Mühür ve imza süresindeki gecikmeler, imar planının tatbikatını engelleyemez. Belediye meclislerince uygun görülmeyen imar planı teklifleri gerekçeleri belirtilmek suretiyle, Belediye Başkanlığınca 15 gün içinde ilgilisine yazı ile bildirilir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında; İl İdare Kurullarınca karar verilen imar planları Valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe girer. Valilikçe uygun görülmeyen imar planı teklifleri gerekçeleri belirtilmek suretiyle 15 gün içinde ilgilisine yazı ile bildirilir. Onaylanmış planlar; onay tarihinden itibaren ilgili idarece herkesin görebileceği şekilde ilan yerlerinde asılmak ve nerede nasıl görülebileceği mahalli haberleşme araçları ile duyurulmak suretiyle 30 gün süre ile ilan edilir. 30 günlük ilan süresi içinde planlara itiraz, ilgili idare nezdinde yapılır. İtiraz Başkanlık tarafından kabul edilmediği takdirde, idari mahkemeye başvurulabilir. İdari mahkeme tarafından da itirazın reddedilmesi halinde Danıştay'a başvurulabilir. Yargı süreci devam ederken plan uygulaması devam eder.

Uygulama İma Planları tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plan olarak tanımlanır.

Planların hazırlanması sürecinde Plana Esas Dair Yönetmeliğin 14. Maddesi uyarınca, planı düzenlenecek alan ve yakın çevresindeki alanlarda genel başlıklar halinde belirtilen konular ile planlama alanının özelliğine ve plan türüne göre diğer konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veriler elde edilir. İmar planı dosyası hazırlanır. Dosyasında başvuru dilekçesi, aplikasyon krokisi, onaylı hali hazır harita, jeolojik etüd raporu, varsa üst ölçekli plandaki koordinatlı konumu, imar planı yapılacak yerin planı, plan açıklama raporu, plan notları bulunur. Belediye ve mücavir alan sınırı içerisinde Belediye, belediye ve mücavir alan sınırı dışında ise Valilik tarafından hazırlanır. Uygulama İmar Planı'nı Belediye kendi planlama bürosunda yapabileceği gibi, ihaleye de sunabilir. Onanma şekli Nazım İmar Planı ile aynıdır. Uygulama imar planlarının tamamı bir aşamada yapılabileceği gibi etaplar halinde de hazırlanabilir. Ancak bu durumda etap sınırlarının varsa Nazım Planlar üzerinde gösterilmiş olması gerekir. Uygulama imar planlarında, yapı adaları içinde imar parselleri düzenlenir ve bu planlar imar planlarının ayrılmaz parçasıdır. Nazım planlar üzeride gösterilen teknik ve sosyal alt yapı alanlarının konum ile büyüklükleri toplam standartların altına düşülmemek şartı ile uygulama planlarında değiştirilebilir. (Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yön. Madde 15) Onaylanan 1/1000 Uygulama İmar Planı'na göre Kadastro Müdürlüğünde ifraz, tevhid, yola terk ve cins değişikliği işlemleri yapılır. Kadastro Müdürlüğünde yapılan işlemler Tapu Müdürlüğünde yeni tapulara işlenir. Milli Emlak Müdürlüğü tarafından yeni oluşan parsellerin hazine tescili yaptırılır. Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yön.22. Maddesine göre Onaylanan imar planı ve eklerinden birer takım onaylamaya esas olan karar ile birlikte Mülga Bayındırlık ve İskân Bakanlığı ile İller Bankası Genel Müdürlüğüne muhafaza edilmek üzere gönderilir.

Yukarıdaki tanımlara ilave Özel Amaçlı ve Tamamlayıcı Planlar (Koruma Amaçlı İmar Planı, Turizm Amaçlı İmar Planı, İlave İmar Planı, Revizyon İmar Planı, Mevzii İmar Planı) da üst ölçekli planlarına uygun olması yasal bir zorunluluktur.

7.2.5.3 Parselin İmar Durum Bilgileri, Binanın Yasal İzin ve Belgeleri

Polatlı OSB Başkanlığı'ndan imar durumu hakkında şifahi olarak bilgiye göre;

Söz konusu Çekirdeksiz Mahallesi, 140947 ada 3 (eski 123/2,123/3, 140130/2) nolu parsel 18.09.2021 onay tarihli Polatlı Organize Sanayi Bölgesi İlave Revizyon İmar planında; ayrık nizam Emsal:0,70 Hmaks: Serbest, ön/arka 20 m. ve yan bahçe 12 m. çekme mesafeli yapılaşma şartlarına haiz, "Sanayi Depolama Alanı" lejantında kalmaktadır. Parselin 202.Caddeye 200 m. cephesi bulunmaktadır. Değerleme tarihi itibariyle ilgili belediyeden alınan şifahi bilgiye göre resmi belgede belirtilen imar planı, onay tarihi, lejant ve yapılaşama koşullarında bir değişiklik olmayıp aynı koşullar geçerliliğinin korumaktadır.

7.2.5.4 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

Yapılan incelemelerde rapora konu taşınmazın son üç yıl içinde hukuki durumunda herhangi bir değişiklik tespit edilmemiştir.

7.2.5.5 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, (Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi

Yapılan incelemelerde rapora konu taşınmazın son üç yıl içinde İmar Durumunda herhangi bir değişiklik tespit edilmemiştir.

7.2.6. Hukuki Durum Analizi:

Değerlemesi yapılan gayrimenkul Ankara İli, Polatlı İlçesi, Çekirdeksiz Mahallesi, Polatlı OSB 202. Cadde, No: 18-20 posta adresli, tapu kayıtlarında Ankara İli, Polatlı İlçesi, Çekirdeksiz Mahallesi, Muhatlı Mevki, 28.960,21 m² yüzölçümlü 140947 Ada, 3 Parsel numarasına kayıtlı, "Prefabrik Fabrika Binası, Fabrika, Güvenlik, Trafo Binası ve Arsası" nitelikli ana taşınmazdır.

Taşınmazın ada/parsel bazında konumunun doğruluğu imar paftasından ve CBS kaydından kontrol ve teyit edilmiştir. Değerlemeye konu 18-20 posta adresli, 140947 Ada 3 Parsel numaralı taşınmaz; Polatlı OSB 202. Caddeye 200 m. cepheli olup, kuzeybatısında 14947 ada 1 ve 2 numaralı Parseller, güneydoğusunda 140947 Ada 4 numaralı parseller ile sınırlandırılmıştır. Söz konusu Çekirdeksiz Mahallesi, 140947 ada 3 (eski 123/2,123/3, 140130/2) nolu parsel 18.09.2021 onay tarihli Polatlı Organize Sanayi Bölgesi İlave Revizyon İmar planında; ayrık nizam Emsal:0,70 Hmaks: Serbest, ön/arka 20 m. ve yan bahçe 12 m. çekme mesafeli yapılaşma şartlarına haiz, "Sanayi Depolama Alanı" lejantında kalmakta olup mevcut durumda imar durumuna uygun sanayi tesisi olarak kullanılmaktadırlar.

Rapora konu taşınmazın Tapu Kayıtları incelendiğinde değerleme konusu gayrimenkulün değerini doğrudan etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat kaydı bulunmaması dolayısı ile taşınmazın

Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri gereğince portföyde yer alınmasında engelleyici herhangi

bir unsur bulunmamaktadır.

7.2.7. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi-Uzman Görüşü:

7.2.7.1 En Etkin ve Verimli Kullanım Analizinin Tanımı

Bir gayrimenkulün

Yasaların müsaade ettiği ölçüde,
Bölge piyasasında belirlenmiş en isabetli gereksinime yönelik,
Optimum fiziksel değişikliğe uğratarak,
Ekonomik anlamda en fizibıl harcamalarla,
En çok gelir getirir hale getirilmeye yönelik analiz ve raporlama işlemlerinin tamamıdır.

Tanımdan da anlaşılacağı üzere en etkin ve verimli kullanım analizi bir eylem değil, ekonomik ve yasal bir inceleme ve konu taşınmaza yönelik finansal bir analizdir. Bir gayrimenkul hakkında çok sayıda en etkin ve verimli kullanımı sağlayıcı analizler yapmak mümkündür.

Bu konu, piyasayı iyi etüt etme, bölgeyi yapısal anlamda iyi özümseme, geleceğe yönelik isabetli sektörel ve ekonomik tahminlerde bulunma, doğru verilerle, doğru hesaplamalarla ve geçerli ve makul varsayımlarla, doğru mantığa dayalı, hatasız hesaplamaları gerekli kılar. Bu analiz statik değil, dinamik bir analizdir. Son derece sezgisel, eksiksiz ve doğru hesaplamaları gerektirir. Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.

7.2.7.2 Uzman Görüşü:

Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı bölge itibariyle konu taşınmaz ve çevresi incelendiğinde, Polatlı OSB de sanayi depolama alanı kullanımlı parsellerin bulunduğu ve bölgenin talep gören lokasyonunda yer almakta olduğu görülmektedir.

Bölgede yapılan çalışmalar neticesi, uzman görüşümüze ve öngörülerimize göre, rapora konu taşınmazın konum ve ulaşımı, yer aldığı bölgenin genel yapısı, mevcut durumu bölgede mevcut talep ve satışa arzların sonuçlanma süreçleri açısından mevcut kullanımının en etkin ve verimli kullanım yöntemi olacağı görüş ve kanaatindeyiz.

7.2.8. Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri:

29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun 11. Maddesine göre "Bu Kanunun uygulanmasına pilot iller olarak; Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bolu, Bursa, Çanakkale,

Denizli, Düzce, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ ve Yalova illerinde başlanır. Pilot illerin genişletilmesi ve daraltılmasına, Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulu yetkilidir." 14.06.2010 tarihli Bakanlar Kurulu kararınca; Yapı Denetimi Hakkında Kanunun uygulanacağı iller kapsamında 19 ilde uygulanmakta olan 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun bütün illerde 01.01.2011 tarihi itibarı ile uygulanması kararlaştırılmıştır.

Değerleme konusu 140947 ada 3 parsel numaralı taşınmaz, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'na tabi olup yapı denetimi Anafartalar Mahallesi İbrahim Müteferrika Sokak Mehmet Yeşil Blok No:1/17 Altındağ/Ankara adresinde faaliyet gösteren Modi Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.

7.2.9. Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uya rınca alınması gereken İzin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş:

Taşınmazın ada/parsel bazında konumunun doğruluğu paftasından kontrol ve teyit edilmiştir. Parsel mahallen İmarlı olup, Fabrika ve Arsası niteliklidir. Yapılan incelemeye göre değerleme konusu 140947 ada 3 no.lu parsele ilişkin; 12.06.2007 tarihli "Mimari Proje", bila tarihli "Mimari Proje"; 10.08.2001 tarih 017 sayılı "Yeni Yapı Ruhsatı, 20.04.2006 tarih, 01/06 sayılı "İlave Yapı Ruhsatı", 14.11.2007 tarih, 08-07 sayılı "Yeni Yapı Ruhsatı", 16.01.2018 tarih, 02/2018 sayılı "İlave Yapı Ruhsatı"; 02.03.2006 tarih, 03-06 sayılı "Yapı Kullanma İzni", 16.06.2009 tarih, bila sayılı "Kısmı Yapı Kullanma İzni", 22.10.2020 tarih, 05/2010 sayılı "Yapı Kullanma İzni" 18.08.2020 tarih, 08/2020 sayılı "Yapı Kullanma İzni" bulunmaktadır. Söz konusu parsel üzerinde yer alan 12 m² alanlı güvenlik binası ve 17 m² alanlı trafo binalarına ait herhangi bir belge bulunmamaktadır ancak söz konusu parselin kadastro paftasında ilgili binalar işli olduğundan ve cins tashihinin de paftayla uyumlu yapıldığı tespit edilmiştir. Ayrıca parsel üzerinde yer alan fabrika binasına eklenen 750 m² alanlı asma kat ile toplam 465 m² sundurma alanları için 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi gereği yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi gerekmektedir.

Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Bu değerleme raporu, piyasa değerini belirleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.

Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Taşınmazın enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.

Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu parsel üzerinde 3 adet toplam 465 m2 sundurma alan ve 750 m2 asma kat bölümleri projeye aykırı olarak inşa edilmiş olup bu bölümlere ait herhangi bir yasal evrak bulunmamaktadır.

8. DEĞERLEME ÇALIŞMALARI

8.1. Değerleme Konusu Taşınmaza İlişkin Olarak Değerleme Çalışmasında Esas Alınacak Olumlu Ve Olumsuz Özellikler

8.1.1. Taşınmazın Değerine Etki Eden Faktörler

OLUMLU ETKENLER

Yapılaşmaya uygun fiziksel yapıya sahip olması
Merkezi konuma sahip olması,
Ulaşım imkânlarının kolay olması,
Cadde cepheli olması,
Bulunduğu bölgenin yerleşim ve ticari açıdan talep gören bir bölge olması,
Bölgenin çekim merkezi olması potansiyelinin devam edecek olması,

OLUMSUZ ETKENLER

Değerleme konusu Taşınmaz üzerinde onaylı mimari projesi dışında yapıların bulunması.
Küresel ölçekte yaşanan ekonomik dalgalanmaların, üretim faaliyetindeki birçok sektör gibi gayrimenkul sektöründe olumsuz etkileme olasılığı bulunmaktadır.

8.2. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler,

Değerleme konusu gayrimenkullere ait teknik özellikler Rapor'un 7'inci bölümü "7.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler" başlığı altında "7.1.1 Gayrimenkulün Yeri / Konumu ve Tanımı" ile "7.1.3 Gayrimenkulün Tanımı ve Yapısal Özellikleri" bölümlerinde detaylı olarak tanımlanmıştır.

Rapora konu taşınmazın yer aldığı parsel ile ilgili veriler ise rapor içeriğinde ve özellikle "7.2.2.2 Parselin İmar Durum Bilgileri, Binanın Yasal İzin ve Belgeleri" bölümünde detaylandırılmıştır.

Bu tanımlar dışında Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası Döviz Kurları ve Türkiye İstatistik Kurumu resmi verileri de değerleme çalışması esnasında baz alınan veriler arasındadır.

8.3. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar

Raporun 4. Bölümünde "Değer Tanımları, Bu Değerleme Raporunda Kullanılan Yöntemlerinin Tanımları" detaylı olarak açıklanmıştır. Rapora konu taşınmazın değerleme çalışması esnasında konu taşınmazın değer tespitinde bu yöntemlerden;

Piyasa Değeri Yaklaşımı ve
Parselin üzerindeki bina için Maliyet Oluşumları Yaklaşımı kullanılmak suretiyle değerleme çalışması gerçekleştirilmiştir.

8.3.1. Piyasa Değeri Yaklaşımı

Değerleme konusu gayrimenkulün özellikleri dikkate alınarak, Ankara ili, Polatlı İlçesi, rapora konu taşınmazın yer aldığı Polatlı OSB bölgesinde yapılan araştırmalarının sonucu aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.

Satışa konu arsa stoğunun olmaması sebebiyle OSB içerisinde satışa konu fabrikalar araştırılmıştır. Fabrikaların kapalı alanlarına birim inşa maliyet değeri takdir etmek suretiyle arsa değeri hesaplanmıştır. Hesaplanan değerler aşağıdaki tabloda gösterilmektedir.

AÇIKLAMA	ARSA ALANI (m²)	HESAPLANAN ARSA DEĞERİ (TL)	HESAPLANAN ARSA BİRİM DEĞERİ (TL/m²)	KAPALI ALAN (m²)	BİRİM İNŞA MALİYETİ (TL/m²)	YAKLAŞIK YAPI DEĞERİ (TL)	TALEP EDİLEN GAYRİMENKUL DEĞERİ (TL)	TALEP EDİLEN GAYRİMENKUL BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL)
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda aynı OSB içerisinde yer alan tek katlı fabrika arsası ile birlikte satılıktır.	20.000	54.000.000	2700	7.000	15.000	105.000.000	159.000.000	22.714
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda aynı OSB içerisinde yer alan tek katlı hangar fabrika arsası ile birlikte satılıktır.	5.126	17.061.000	3328	5.227	17.000	88.859.000	105.920.000	20.264
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda aynı OSB içerisinde yer alan tek katlı fabrika arsası ile birlikte satılıktır.	5.000	14.500.000	2900	2.500	15.000	37.500.000	52.000.000	20.800
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda aynı OSB içerisinde yer alan tek katlı hangar fabrika arsası ile birlikte satılıktır.	5.000	12.500.000	2500	2.500	13.000	32.500.000	45.000.000	18.000
OSB'den edinilen bilgiye göre 2024 yılında 1.500 TL/m² olarak belirlenen arsa tahsis bedellerinin 0.1.01.2025 itibariyle 2.700 TL/m² olarak belirlendiği bilgisi edinilmiştir.			1.500 (2024) 2.700 (2025)

Satışa konu gayrimenkuller rapora konu taşınmaz ile aynı OSB içerinde içerisinde yer almakta olup aynı yapılaşma şartlarına sahiptir. Satışa konu 4 ve 5 nolu gayrimenkullerin arsa yüzölçümleri küçük olup m2 birim fiyatı yüksektir. Bölgede yapılan incelemelerde rapora konu taşınmazın bulunduğu bölgede satışa konu arsa stoğunun az olduğu, özellikle ana arter niteliğindeki cadde üzerinde satışa konu arsa+fabrika stoğunun bulunmadığı tespit edilmiştir. Satışa konu emsal taşınmazların uzun süre satışta bekledikleri ya da satışa arz değerleri üzerinden yüksek pazarlık oranları ile satış görebildikleri bilgisi edinilmiştir.

OSB Müdürlüğünden alınan ve ekte sunulan belgede 2023 yılı başında belirlenen tahsis ücretlerinin 400 TL/m², 2024 yılı başında belirlenen tahsis bedellerinin 1.500 TL/m² olduğu belirtilmektedir. Ayrıca alınan şifahi bilgiye göre tahsis bedellerinin ilgili yılın başında belirlendiği ve yıl içerisinde farklı oranlarda arttırıldığı bilgisi alınmıştır. Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. tarafından ön tahsis sözleşmesi yapılan arsanın kamulaştırılacak alanda kaldığı ve altyapısı olmaması sebebiyle 16.08.2023 tarihinde 900 TL/m² bedel belirlendiği bilgisi edinilmiştir. OSB'den edinilen bilgiye göre 2024 yılında 1.500 TL/m² olarak belirlenen arsa tahsis bedellerinin 0.1.01.2025 itibariyle 2.700 TL/m² olarak belirlendiği bilgisi edinilmiştir.

Satışa konu taşınmazların konum, ulaşım, yol cephesinin olup olmaması, cephe aldığı yolun niteliği, geometrik yapısı ve topografyası vb. şerefiye kriterleri değerlendirilerek rapora konu taşınmazın arsa değeri hesaplaması aşağıdaki tabloda gösterilmektedir.

	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4
Konum - Ulaşım	100%	90%	80%	85%	80%
Büyüklüğü	90%	90%	100%	100%	100%
Lejant	100%	100%	100%	100%	100%
Ortalama	97%	93%	93%	95%	93%

EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU
	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4

Alanı (m²)		20.000	5.126	5.000	5.000
Talep Edilen Satış Fiyatı (TL)		54.000.000	17.061.000	14.500.000	12.500.000
Talep Edilen Net Birim Satış Fiyatı (TL/m2)		2.700	3.328	2.900	2.500
İskontolu Satış Değeri (TL)		50.000.000	15.000.000	13.500.000	11.500.000
Satılabilir Birim Satış Fiyatı (TL/m2)		2.500	2.926	2.700	2.300
Kıyaslama Oranı	97%
Ayarlama Oranı		93%	93%	95%	93%
		2.414	2.825	2.653	2.221
Ortalama Birim Değer (TL/m2)	2.528
Ortalama Birim Değer (TL/m2)	2.500

Bu veriler göz önüne alındığında taşınmazın arsasının tamamının değeri;

	ARSA DEĞERİ
ADA / PARSEL	YÜZÖLÇÜMÜ (m²)	BİRİM DEĞER (TL/m²)	ARSA DEĞERİ (TL)
140947 ADA 3 PARSEL	28.960	2.500	72.400.525
TOPLAM YAKLAŞIK DEĞERİ (TL)			72.400.000

olarak hesaplanmaktadır.

8.3.2. Maliyet Oluşumları Yaklaşımı

Bu analizde gayrimenkulün bina maliyet değerleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2024 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliği göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir.

Mahallen yapılan çalışmalarda rapora konu taşınmaz parsel üzerinde mevcut binalar nitelik açısından gerek yapı malzemesi gerek uygulaması gerekse fiziki performansı göz önünde bulundurulmuş ve rapor tarihi itibariyle 11.09.2024 tarihinde TÜİK² tarafından yayınlanan inşaat maliyet endeksi verileri "İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Temmuz ayında bir önceki aya göre %1,91 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %46,35 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,12 arttı, işçilik endeksi %1,49 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %41,01 arttı, işçilik endeksi %58,40 arttı." baz alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın 2024 yılı m² birim maliyet listesinde yer alan yapı sınıfına göre belirlenen inşaat maliyetleri yerine bir üst sınıf m² birim maliyeti baz alınarak hesaplamalar yapılmıştır.

	YASAL BİNA DEĞERİ
BİNALAR	YAPI ALANI (m²)	BİRİM MALİYET (TL/m²)	YIPRANMA PAYI (%)	YAPI DEĞERİ (TL)
FABRİKA BİNASI (ESKİ)	3.714	17.400	25%	48.467.700
İDARİ BİNA (ESKİ)	320	18.700	20%	4.787.200
FABRİKA (BODRUM KAT)	8.381	17.400	15%	123.957.652
İDARİ BİNA	762	18.700	10%	12.816.045
İLAVE SUNDURMA	3.294	7.750	5%	24.252.075
GÜVENLİK	12	12.250	25%	110.250
TRAFO	17	7.750	25%	98.813
TOPLAM DEĞERİ (TL)				214.489.735
TOPLAM YAKLAŞIK DEĞERİ (TL)				214.500.000

HARİCİ MÜTEFERRİK İŞLER
HARİCİ MÜTEFERRİK İŞLER	ALAN (m²)	BİRİM MALİYET	YIPRANMA PAYI	YAPI DEĞERİ
		(TL/m²)	(%)	(TL)
ÖRME DUVAR	490	3.500	25%	1.286.250
OTOPARK SUNDURMA	75	2.100	20%	126.000
SUNDURMA	375	2.100	20%	630.000
BETON SAHA	18.000	2.100	35%	24.570.000
BEKLEME SALONU	24	2.100	10%	45.360
TOPLAM DEĞERİ (TL)				26.657.610
TOPLAM YAKLAŞIK DEĞERİ (TL)				26.650.000

Buna göre yapının arsası ile birlikte toplam değeri;

MALİYET YAKLAŞIMINA GÖRE DEĞER
	YASAL DURUM DEĞERİ
ARSA DEĞERİ (TL)	72.400.000
BİNA DEĞERİ (TL)	214.500.000
HARİCİ MÜTEFERRİK İŞLER (TL)	26.650.000
TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ (TL)	313.550.000

~313.550.000.-TL olarak hesaplanmaktadır.

2 https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Insaat-Maliyet-Endeksi-Temmuz-2024-53666

9. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ

9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerlemesi yapılan gayrimenkul Ankara İli, Polatlı İlçesi, Polatlı OSB, 202. Cadde No: 18-20 posta adresli, tapu kayıtlarında Ankara İli, Polatlı İlçesi, Çekirdeksiz Mahallesi, Muhatlı Mevki, 28.960,21 m² yüzölçümlü 140947 Ada, 3 Parsel (Eski 123/2,123/3 ve 140130/2) parsel numarasına kayıtlı, "Ana Taşınmaz" nitelikli "Prefabrik Fabrika"dır. Rapora konu 140947 ada 3 nolu parselin 1000000/2896021, 896021/289621 ve 000000/2896021'lik hisseleri 30.03.2022 tarih, 12217 yevmiye no ile "İmar (TSM)" nedeni ile "Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. adına tescil edilmiştir.

Yapılan incelemeye göre değerleme konusu 140947 ada 3 no.lu parsele ilişkin; 12.06.2007 tarihli "Mimari Proje", bila tarihli "Mimari Proje"; 10.08.2001 tarih 017 sayılı "Yeni Yapı Ruhsatı, 20.04.2006 tarih, 01/06 sayılı "İlave Yapı Ruhsatı", 14.11.2007 tarih, 08-07 sayılı "Yeni Yapı Ruhsatı", 16.01.2018 tarih, 02/2018 sayılı "İlave Yapı Ruhsatı"; 02.03.2006 tarih, 03-06 sayılı "Yapı Kullanma İzni", 16.06.2009 tarih, bila sayılı "Kısmı Yapı Kullanma İzni", 22.10.2020 tarih, 05/2010 sayılı "Yapı Kullanma İzni" 18.08.2020 tarih, 08/2020 sayılı "Yapı Kullanma İzni" bulunmaktadır. Söz konusu parsel üzerinde yer alan 12 m² alanlı güvenlik binası ve 17 m² alanlı trafo binalarına ait herhangi bir belge bulunmamaktadır ancak söz konusu parselin kadastro paftasında ilgili binalar işli olduğundan ve cins tashihinin de paftayla uyumlu yapıldığı tespit edilmiştir. Ayrıca parsel üzerinde yer alan fabrika binasına eklenen 750 m² alanlı asma kat ile toplam 465 m² sundurma alanları için 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi gereği yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi gerekmektedir.

Taşınmaz OSB içerisinde olup; "Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. kişilere devrinde OSB'den uygunluk görüşü alınması zorunludur." beyanı bulunmaktadır. Beyan satışa engel bir durum teşkil etmemekte olup 3. Kişilere devir durumunda OSB'den uygunluk görüşü alınması zorunluluğu getirmektedir.

Bölgede yapılan incelemelerde rapora konu taşınmazın bulunduğu bölgede satışa konu arsa stoğunun az olduğu, özellikle ana arter niteliğindeki cadde üzerinde satışa konu arsa+fabrika stoğunun bulunmadığı tespit edilmiştir. Satışa konu emsal taşınmazların uzun süre satışta bekledikleri ya da satışa arz değerleri üzerinden yüksek pazarlık oranları ile satış görebildikleri bilgisi edinilmiştir. OSB Müdürlüğünden alınan ve ekte sunulan belgede 2023 yılı başında belirlenen tahsis ücretlerinin 400 TL/m², 2024 yılı başında belirlenen tahsis bedellerinin 1.500 TL/m² olduğu belirtilmektedir. Ayrıca alınan şifahi bilgiye göre tahsis bedellerinin ilgili yılın başında belirlendiği ve yıl içerisinde farklı oranlarda arttırıldığı bilgisi alınmıştır. Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. tarafından ön tahsis sözleşmesi yapılan arsanın kamulaştırılacak alanda kaldığı ve altyapısı olmaması sebebiyle 16.08.2023 tarihinde 900 TL/m² bedel belirlendiği bilgisi edinilmiştir. OSB'den edinilen bilgiye göre 2024 yılında 1.500 TL/m² olarak belirlenen arsa tahsis bedellerinin 0.1.01.2025 itibariyle 2.700 TL/m² olarak belirlendiği bilgisi edinilmiştir. Bu bilgiler değerlendirildiğinde 2.700 TL/m² rakamına yakın bir değer üzerinden değer takdir edilmesi uygun görülmüştür. Buna göre rapora konu Taşınmazın toplam değeri;

MALİYET YAKLAŞIMINA GÖRE DEĞER
	YASAL DURUM DEĞERİ
ARSA DEĞERİ (TL)	72.400.000
BİNA DEĞERİ (TL)	214.500.000
HARİCİ MÜTEFERRİK İŞLER (TL)	26.650.000
TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ (TL)	313.550.000

~313.550.000.-TL olarak hesaplanmaktadır.

9.2. Nihai Değer Takdiri ve Sonuç

Rapor içeriğinde açıklanan veriler ve hesaplamalar doğrultusunda değerlemesi yapılan gayrimenkulün tamamı yerinde yapılan inceleme sonucunda; bulunduğu mevki, kullanış amacı, büyüklüğü, özellikleri ve çevre emsal değerleri göz önünde bulundurularak; Ankara İli, Polatlı İlçesi, Çekirdeksiz Mahallesi, Muhatlı Mevki, 28.960,21 m² yüzölçümlü 140947 Ada, 3 Parsel numarasına kayıtlı, "Ana Taşınmaz" nitelikli "Prefabrik Fabrika" nın 31.12.2024 tarihindeki PAZAR DEĞERİ:

313.550.000.-TL (ÜçYüzOnÜçMilyonBeşYüzElliBin Türk Lirası) (KDV HARİÇ)

376.260.000.-TL (ÜçYüzYetmişAltıMilyonİkiYüzAltmışBin Türk Lirası) (KDV DAHİL)

*Hisseli mülkiyete sahip olup hisselerin tamamı Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. mülkiyetindedir.

piyasa değerinde olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.

Takdir ve tahmin edilen bu değer taşınmaz üzerinde herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.

HAZIRLAYAN	HAZIRLAYAN	ONAYLAYAN
Halil TURGUT	Şefik Ercan KESKİNER	Aydın KATKAK
İktisat	Jeofizik Mühendisi	Ekonomist
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
SPK Lisans No: 409699	SPK Lisans No: 408115	SPK Lisans No: 401455

10. EKLER

TAPU KAYIT BİLGİSİ
Zemin Tipi:	AnaTasinmaz	Ada/Parsel:	140947/3
Taşınmaz Kimlik No:	120611255	AT Yüzölçüm(m2):	28960.21
li/ilce:	ANKARA/POLATLI	Bağmsız Bölüm Nitelik:
Kurum Adı:	Polati	Bağımsız Bölüm Brüt
Mahalle/Köy Adı:	CEKİRDEKSİZ Mah.	Yüzütcümü:
Mevkit	MUHATLI	Bağımsız Bölüm Net Yüz0lcümü:
Cilt/Sayfa No:	39/3809
Kayıt Durum:	Aktf	Blok/Kat/Giris/EBNc:
		Arsa PawPayda:
		Ana Tasınmaz Nitelik:	PREFABRIK FABRIKA OTART, XİJIKIYÜQ, AXİRBAT, ICAMİD

Terkin S/B/I Malik/Lehtar Tesis Kurum Tarih- Acıklama Sebebi Yevniye Tarih Yevmiye
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Beyan ---	DIĞIY (KOCUBI: MALİK SRKETİN ÜNVANI FANELSAN CATI CEPHE SISTEMLERI SANAVI VE TICARET A.S. OLARAK DEĞIŞMIŞTIR. ) Tarih: 08/04/2015 Sayr: 176030( Sablon: Diger)	SN 41231 TURKIYE VAKIFLAR BANKASI T.A.G. VKN:9220034970
Revan	Tescile yönetik kesinleşmiş mahkeme karan yardır. Konu : Polatlı Z. Asilye Hukuk Mahkemesi nin 03/05/2024 tarih 2020/14 esas sayılı. yazısı( Şablon: Tescile yönelik kesinleşmiş mahkeme kararlarının helictiones) 2016년 2019년 대표 1710년 11월 11월 1 : 19 : 19 : 19 : 19 : 19 : 19 : 19 :		Potatti: 060520241308- 18098

(Huse) Sistem No.	Malk:	Hisse Pav/ Payda	Metrekare	Toplam Matrocars	Edinmer World-Tarth- Yevrnive	Terkin Sebeb- Tarih-Yevmiya
652747893	(SN:8330441) PANELSAN CATI CEPHE SISTEMLERI SANAVI VE TICARET ANONIM SHKETI V	000000/2 896021	10000.00	28960.21	Imar (TSM) 30-03-2022 12217	$\sim$
652747894	(SN:8330441) PANELSAN CATI CEPHE SISTEMLERI SANAYİ VE TICARET ANONIM SIRKETI V	896021/28 \$6021	8960.21 20220	28960.21	Imar (TSM) 30 03 2022 12217
652747895 .	(SN 8330441) PANELSAN CATI CEPHE SISTEMLERI SANAVI VE TICARET ANONIM SIRKETLY	1000000/2 896021 a ser	00.0001	28960.21	Imar (TSM) 30-03-2022 12217	28

S/B/	Aculdanta	Kreith Malik (Hisse) Ad Sovad	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- YOVITEVE	Terkin "Tebets- anh- Yevroye.
Beyan	Katılımcılara geri alım hakkı şertil	PANELSAN		Polatik -

	kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. kisilere devrinde osb den uygunluk görüşü alınması zorunludur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır	CATI CEPHE SISTEMLER SANAYİ VE TICARET ANONIM SIRKETİ VKN		16-12-2010 16:29 - 15183
Beyan	4562 Savili Organize Sanavi Bölgeleri Kanununun 18. maddesi uyannca devir ve temlik edilemez	PANELSAN CATI CEPHE GISTEMLERI SANAYİ VE TİCARET ANONIM SÍRKETÍ VKN	(SN:4919192) POLATLI ORGANIZE SANAYİ BÖLGESİ VKN-7320084221	Polatk- 31-03-2017 14:21 - 5387
Beyan	Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. kişilere devrinde osb den uygunluk görüşü alınması zorunludur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler. yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sawlar.	PANELSAN CATI CEPHE SISTEMLERI SANAYİ VE TICARET ANONIM SIRKETİ VKN		Polati:- 31-03-2017 14:21 - 5387
Beyan	Katılımcılara geri alım hakkı serhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. kişilere devrinde osb den uygunluk görüşü alınması zorunludur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş säwlar.	PANELSAN CATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET ANONIM SİRKETİ VKN		Polatik- 19-02-2009 10:38 - 2472

		GERI CEKME MESAFESI (Cevre Yesili Dahil) (H)	Ceurs Yauli Geri Cakme Maximizi Igende ve Parsel Einminden Boaren
	PARSEL ALANI (MY)	ON	YAN.	JUNEA	ÖМ	VAN	ARKA
А	3000-5000	8.50	7.00	テ直	1.00	2.00	2.00
в	BOD1-7000	12.00	8, 222	\$30	2.00	2.50	200
с	7001-10000	1.31.000	10.00	12.30	3.00	3.00	3.00
D	10001-20000	18,00	12, 20	15.35	4.00	4.00	4.00
ᄇ	20001-30000	20.00	12.00	25.00	6.185	4.00	5.00
⊷	30001-40000	25.00	18.00	20.80	8.00	6.00	5.00
G	40001-80000	27.00	15.00	36.00	\$.00	5.00	5.00
н	BOOD 1-100000	30.00	15.00	206, 080	# 20	5.00	6.00
	$100001 -$	33.00	18.00	50.00	1/3, 00	4.00	7.00

1- Ruhsah veren Kurum SANAYİ BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ 4- Ruhsatın Veriliş Maksadı YENI YAPI 9- Imar Durumu Tarihi INSAAT SANAYI LTD.STL OSTIM	TAHSIS BELGESI POLATLI ORGANIZE SANAYİ BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ YAPI SAHIBININ	5- Mahallesi	Polatlı Organize Sanayi Bölgesi 10- Imar Durumu Numarası 017	11- Isinma Türü	10 Ağustos 2001 6-Pafta No				3- Ruhsat Numarası 017
13- Tapu tescil belgesi veren kurum 16- Adı Soyadı / Unvanı 17- Bağlı Olduğu Vergi Dairesi 19- Adresi							8- Parsel No. 7- Ada No
							123 2
					RADYAN		12- Yakıt Türü LPG.
				14- Tapu Tescil Belgesi Tarihi	8 Mart 1999		Tapu Tescil Belgesi $15 -$ Numarası
							YAPI MÜTEAHHİDİNİN
		TIMAŞ IZOLASYON METAL		21-Kurum 20- Adı Soyadı / Ünvanı TİMAŞ İZOLASYON METAL sicil no. INSAAT SANAYI LTD. ŞTI.
			18-Vergi Dairesi Sicil No 8440133998	23- Vergi Dairesi Sicil No. 22- Bağlı Olduğu Vergi Dairesi 8440133998 OSTIM Ostim Organize Sanayi Sitesi 24- Adresi
32. Sok. No:29-31-33	Ostim Organize Sanayi Sitesi	06370 ANKARA			32. Sok. No:29-31-33		06370 ANKARA
25- Yapının her bir ünitesinin kul -	$26-$ Unite	$27 -$ Yüzölçümü	28-Yol seviyesi altında kat	29- yol sevi- yesi üstünde Toplam	$30-$	$31 -$ Yapının	$32 -$ 1 M2'sinin	$33-$ Yapının	$34 -$ Yapının
lanma maksadı Sayısı		M2	sayısı	kat sayısı Kat Sayısı Yüksekliği			Maliyeti	Sinifi	Grubu
FABRIKA ALANI		2.712.00		$\mathbf{1}$	1	8 M	158,000.000	IV	Α
TOPLAM	$\mathbf{1}$	2.712.00
35- Insaatın toplam maliyet kıymet (Arsa hariç)	428.496.000.000 TL		36 - AIT OLDUĞU YIL 2001			10.000.000.000 TL	37-Yapının Arsa Değ. 38- Toplam Maliyet (Arsa Dahil)	438.496.000.000 TL
39- Iskeletin Cinsi BETONARME- PREFABRIK	$40 -$		İskeletin Dolğu Maddesi TUGLA			$41-$	Yığma Yapının Cinsi
	RUHSAT EKI PROJELER					FENNI	MES'ULUN (TUS)
42- Mimari Proje	ALI KUCAK
43- Statik Proje				49- Adı Soyadı		OMER ERDOGAN
	ILKER SEZAN			50- Adresi			32. SOKAK NO:29-31-33 OSTIM-ANKARA
44- Tesisat Projeleri		M.YUCEL MUNGAN HAYATİ VURUSKAN		51- Taahhüdü		18433	10 Agustos 2001		$54$ $MZASI$
45- Dolgu Toplamı 46-Kazı Toplamı 47-Harice çıkacak kazı	$3.000 \, \text{m}$ $3.$	toplami		52- Kurum Sicil NO.
	KENDI ARSASI			53- Oda Sicil NO.		31798
			RUHSATLA İLGİLİ MUHTELİF GELİRLER
	56-Makbuz Tr.	57-Mkb.no	58-TUTARI(TL.)			59-ACIKLAMA		60 - Otopark harcı
	10.08.2001	090		55.000.000 TL IHTIYACI	OTOPARK		Trafik Komisyonunun gün ve sayılı kararı gereğince
48- Harice Çıkacak kazı toplamının döküleceği yer 55-Gelirin Mahiyeti Yol - Kanal Harcı Bina - Insaat Harci Ceza Diğer Harçlar	10.08.2001	090 TOPLAM		165.000.000 TL ICINDE 220.000.000 TL	PARSELIN	KARSILANACAKTIR.	parselinde otopark ihtiyacı karşılana - madığından otopark bedeli tahsil edilmiştir.

1. Ruhsatı veren kurum POLÂTLI ORGANIZE SANAYI	2. Ruhaatin verilig arnies !					5. Ruhaatin onay tarihi:		4. Ruhaat No.
BOLGE MÜDÜRLÜĞÜ II: ANKARA	Yeni yapı: Kultinate ministral Yankarya		X illays Possepile Yanidan	Kat Kavesi Intimat duvan	Taclian Bence duvert	$20$ $Q_{12}$ 5. Patte No	2006 6. Ada No. 7. Parsal No. 123	$00001 - 06$ э
Ice: POLATLI	8. Imar Plan: Onay Twins			9. Parselasyon gian onay tanhi-			10. Imar durante tarde us no.
Bucak:	01.02.1998			1/2002				21.02.2008
Köy:	11. Persetin tullanma aması ve alanı (m2)			12. Tapu tescil balgesi veren kurum			13. Tapu tesci beiges tariti ve na
Belediye:	TICARI - 10.000 m2					TAHSIS BELGESI POLATU ORGANIZE SANAYI BOLGE MOD.		08.03.1999
Mahalie:	14. Zamin Ellido Ovay tarihi		15. CED rapers only tarihi.	15. Plantanan ingaata baglama tarihi		17. Plantanan ingaab bitimna tarihi		18. Ruhsatin Gepertille jards
	31.12.2005		1.72002		20.01.2006	20.10.2006		20.04.2009
YAPI SAHISININ 19. Ads, ecyads, crisers	34. A.B., soyads, Grivanni		YAPI MÜTEAHHİTİNİN				SANTIYE SEFININ
PANELSAN GATI DEFHE $X$ and BISTEMLERI KAN. TIC. AB. $\square_{\rm ker}$			PANELSAN CATI CEPHE SISTEMLER) SAN. TIC. AS.	25 Hukuki dunumu ANONIM SIRKET		34. Ads. soyads, Grivany		35. Oda sicil no
20. Bağlı sistoğu vergi dehemi CRTIM VO	251. Nazym sicil no 3136		17. Bağlı olduğu vergi dai.	28. Vergi dairesi sicil no		36. Büre tescil no		37. Oda belge mi
21. Vergi delmini stati res- T212294001	28 Sigorta skill no		OSTIM VD. 30. Sözleşme tarih ve no	7210294001 31. Müteahhillik karne no 3063		38. Sigorta sicil no		39 Societyme tanhi ve no
22 Adres 23 letza FOISS 3 CAD, NO 3 POLATLINNINARA	32 Adres POSS SCAD NO 3 *POLATLIANKARA*			33. lipza		40 Adres	41 limina
42. Yapının izrilerlerinin kulturanla artısız: 43. Üniter, 44. Yüzdiçümü	Sayısı: 0925	45. Senzer yapı sayısı	×	46. Торбит уврі кеуіві ä.		47. Yapının taban alanı (m2) 1322		45. Topism Taber Alan (m2) 3902
ISABRA AUGUST	$\mathcal{L}$ 1322,00		49. Yapıda bağımsız bölüm sayısı	$\mathbf{z}$		50. Toplam bağımsız bölüm sayısı 51. Yapı inşaat alanı (m2) 1322		52. Toplam yapı inşaat alanı (m2) 4054
			53. Yapının yol kolu alb kat sayısı	54. Yapının yol kotu üst kat sayısı $\mathbf{1}$		55. Yapının toplam kat sayısı z		56. Ilave kat payrar
			57. Yapının yüksekiği (m)	58. Ilave kat yüksekliği (m)		59. Yapının sınıfı $\overline{a}$		60. Yapının grubu
		61. 1 m2 maliyeti (YTL)	430	62 Yapının inşeat maliyeti(YTL) 568,450		03. Yapının arsa değeri (YTL) $\alpha$		SK. Arse pand yearns maliyet (1TL) 508,460
TOPLAM	$\mathcal{R}$ 1322.00
				YAPI ILE ILGILI ÖZELLIKLER
IS ISHANA SISTEM!	EZ, TESÍSATLAR			69. ORTAK KULLANIM ALANLARI		TO, YAPIM SISTEMLERI		21 KULLANILAN M ALZEWE
⊡ Usersm retmal kaloniler e Bina içi kalanlar Kathalorleri Doğal gaz sotusu 5046 జ Kima 8 Kat-jakit D Gines CI Tarmal C August □ α	Yangın Tesisalı Haberleşme tes. eano Kanalizasyon Fosseptik Antima Termin pakir Termositon C Solben Rambi Cianes kolentinis Nigterek ▭	□ B п ⊟ BE SICAK SU	Paratoner Flektrik Jeneratör Hidrofor Yağmursuyu Yakit cinsi Doğulgaz $u \Box$ Furted D Events Kali Yakıl Termal □	SOMMA S Signal Olopan Yangın Mertivani Asanabr Ortak depo Napid dansal Desplutions $\Box$ Su deposur D Kuyu Suyu $B$ series mayor $\Box$ □		Vigna (kagir) D Iskelet (Karkas) ECHA D Betonamne Ð Tünel kalıp Verinde dokma 日 Prefators D Kompozit D Prefabrik $\Box$		Disket Column Box $\Xi_{\frac{1}{2}}^{\frac{1}{2}}$ X Half panel 8 Okapic Garbeton O TEL DIOSEME ο Plast King ă Marriar digerria Asmolan DODD Abyap
				YAPI PROJELERÍ
	14: Adi abyada		75. Oda sicil na	76. Búra lescil na	77. Oda belge no. 78. Adres			79. Impa
IL YAKIT CINSI Drawal Cogargas Dura DEMIR T3. Onay tarths Mittail 31.12.2005 lata.	ALEXUCAK.		14124	08.1717	06.018867	TURGUT REIS CAD. 60Y	ANITTEPE / CANNAVIA / ANIOANA
\$1.12,2005 Easts	ILKER SEZAIL		40504	06/4171	06.1199	STANBUL YOLU 28 KM SARAY
PROJE MUELLIFININ 31.12.2005 Mekanik tealuat	VELI DIGI		7906	06/06 - 8180051040	43512	KAZANIANARA FOSTA CAD KIZILBEY SOK, 668 ULUS / ANKARA

1. Belgeyi veren kurum			2.Belgenin veriliş amacı		Krami Kultanım İzni		X Yapi Kullanma brd			4. Belgenin onley tarihi		5. Beige No.
POLATLI ORGANIZE SANAYI BOLGE MDRL			3. Belgeye essa ruhsat
			X Yeni yapı		Itave	Kat Keyesi		Tedlet		02.03.2006			000005-06
II: ANKARA			Kultanım değişikliği		Fossepilk		listinat duyan	Bahça duvan		6 Paña No.	7. Ada No.		6. Parteil No.
Ice: POLATLI			Yenleme		Yerusen						123			$\mathbf{z}$
Bucak: ---------------			0. Imar Plan Onay Tarihi		10. Parselasyon plan: onay tariful			11. limar durumu tarihi ve no:					12. Parselin kullarına amacı ve alanı (m2)
Service Communication $K_0$ y:			01.02.1998		$\mathcal{L}$								TICARI - 10 000
Belediye:			13. CED raporu onay tarihi		14. Zemín etüdü onay tarihi					15 Tapu tescil belgesi veren kurum			16. Tapu tescil belgesi no ve tarihi
Mahalle,			1, 700							POLATLI ORG. SAN. BOLGE MORL			08:03.1999
Muhtarik:			17. Yapı ruhsalı tarih ve no.		18 Tadiat ruhsab tarihi			19 Ruhsati yenileme tarihi		20 Yenidan ruhaat tarihi			21. Ruhnat lakip no.
			10.08.2001 va 017		1.7200			1.7200		1.7200			17
YAPI SAH BININ					YAPI MÜTEAHHİDİNİN								SANTIYE SEFININ
22. Ark exyads, Severe			27. Adv. soyadi, Grivani				28 Hukuki durumu			37. Adi, soyadi, ünvanı			38 Oda sici no
$X$ $O$ and PANELSAN CATIVE CEPHE SIST. SANTICAS.			PANELSAN CATI VE CEPHE SIST.				ANONIM SIRKET
Karna			SAN TIC AS
23. Begi cidogu vergi staineal			29. Kurum sicil no.		30. Bağlı olduğu vergi dai. 31. Vergi dairesi sicil no.				39 Büro tescli no.				40 Oda beige no.
OSTM.			3063		OSTIM		7210294001			41. Sigorta sicil no.			42.Sözleşme tarihi ve
24. Vergi dairesi sizil no.			32. Sigorta sicil no.		33. Sözleşme tarihi ve no. 34. Müteahhitik karne no.								tio.
7210204001 25. Admin 26.imitair		35. Adres	4.4003.011100623.06		10.08.2001 ve 18133	36 Imza			43. Adres				44 linza
32 SCH, NO.33			32 SOK NO.33
CSTIMAANKARA			OSTIM/ANKARA
													51. Toplam Taban Alan (m2)
45. Yapının ünkelerinin kullarıma amacı	46 Unite		47.Yüzdiçümü		48. Benzer yapı sayısı		49. Toplam yapı sayısı			50. Yapının taban alanı (m2)
	Sayou		10025				1			2537,75			2537,75
FABRIKA BINASI		×.	2712	sayısı	52. Yapıda bağımsız bölüm 53. Toplam bağımsız bölüm	sayiar				54 Yapı inşaat alanı (m2)		10021	55. Toplam yapı inşaat atara
					56 Yapının yol kotu altı kar. 57 Yapının yol kotu üstü kat.					2712 56. Yapının toplam kat sayısı			59. Ilave kat sayısı	2712
				saytar		sayou	z.			э
					60. Yapının yüksekliği (m) 61. İlave kat yüksekliği (m)					62. Yapının sınıfı			63. Yapının grubu
										$\overline{a}$				A.
					64. 1 m2 maliyeti (YTL.)	(YTL)	65. Yapının inşaat maliyeti			66. Yapının arsa değeri (YTL.)		CYTLS		67. Ansa dahil yapının maliyeti.

Toplain			2712		158 YAPI İLE İLGİLİ ÖZELLİKLER		428.496			10,000				438, 496
BE-ISITMA SISTEMI	70. TESISATLAR						72 ORTAK KULLANIM ALANLARI			73 YAPI SISTEMLERİ			A KULLANILAN M ALZEME
Uzaktan ismrsk kaloriter			Yangın Tesisatı		Paratoner		Kömürlük			Yigma (Kagir)			Broust	Beton Blok
x Bina içi kaloriler	×		Haberleşme tes	x	Elektrik		Siğinak			lskelet (Karkas)		X.	Tugla	$x -$ Hafif panel
Kat kajoriteri	x		Kanalizasyon		Jenerator		Olopark			Celix.			Tas
Doğal gaz astrası		Fosseptik			Hidrofor		Yangın Merdiveni			Ahşap			Ahşap
Soba		Antma		ΙX.	Yağmursuyu		Asansor			X Betonanne			Kerpig
Kima			71. SICAK SU				Ortak depo			Tünel kalıp			Gaz beton
		Temin pakii			Yakit cinsi		Kapici dairesi				Yerinde dökme		75. DÖŞEME
		Termositon		×І	Doğalgaz		Bekçi kulübesi			X Pretabrik			X Plak Kiris
69. YAKIT CINSE		Sofben		x	LPG		Su deposu			Kompozit			Mantar doyeme
Kati yakıt Güneş					Fuel-oil		Kuyu Suyu			Prefabrik			Asno
Fuel-oil Termal			Güneş kollektörü		Elektrik		X Sehir suyu						Atiqua
X Doğalgaz Rúzgar X LPG Blyodzel	×	Müşterek			Katı Yakıt
Elektrik					Termal Biyodizel
Yapının kısmen kullanılması mümkün olan olan kısımlarına Kısmi Kullanma izni düzenlenebilmesi için bu bölümlere hizmet veren ortak kullanım alanlarının
tamamlanmış ve kullanılabilir olması şartlır. Kullanma izni düzenlenmeyen yapılar ve/veya bağımsız bölümler elektrik, su, kanalizasyon, haberleşme,
doğalgaz vb. Hizmetlerinden faydalanamaz, Toprağa gömülü bodrum katlar, yapının kapıcı dairesi hariç ortak alanları ile projesinde belirlenmeyen alanlar ikametgah olamaz. Bağımsız bölme bağlı depolar, kömürlük, bağlı olduğu bağımsız bölüm ile birlikte elektrik, su vb. hizmetlerden faydalandırılır. Mekanik
ve elektrik tesisatının inceleme ve denetimi yapılmak kaydı ile aşağıda yazılı adet dare adet dükkan veya 1 adet (diğer kullanımlar)
tamamı belediye hizmetlerinden faydalanır. YAPININ BİTEN KISIMLARI İÇİN VERİLEN
YAPI KULLANMA İZİN BELGESİNİN						-1	$-2$	э		KONUT ILE ILGILI ÖZELLİKLER ٠	-5	×	n.
76. Tarih ve numarası	77. Üniterin Adı			Konutun salon	dahil oda sayısı	Odali	Odals	Odali		Odair	Odals	Odals	Odali	TOPLAM
					78. Daire Sayısı

				79. Parke plan
				daire sayısı

				omoglissiy	60. Bu dairenin

YAPI KULLANMA IZIN BELGESİ 462186 POLATLICEEO 5. Segaran verty areas 10. Belgenin onay tarihi Kart kiloma pri The Naprice Adamse and 11: Delga no I Belje verkel vazent amer- 18.06.2009 IMMARA $-10$ most POLATU him. (J. Bolgeye Hake huham STATISTICS L'intrae Evenine Stresser 444 4.00 Blue CAN forme Chair 7. Gegas FOLKNUSSER 1. A Tarifa EDAM 12 Residences 1100pmm Bonnetty Gilleryn SEAMANN THINK POLAYLICAN 13. El El El El Trial anti- Kehalla lansum Jostu of the buyers of these been 18 Belge Docen Weyner, bonner periods, as liab letters and 13. It you runsel tall? 14. Ili yapı Adriani visi West class to be the 150 18. Servings ruheats inc. 17. Vanterne ruhaal: tarthi 10.08.2001 D17 Caribbert Endowe Approximate Annahol- 30.04.2006 00001-08 ٠ Die keer ver in $1 - 1 -$ 19. Yansan kifaal tehti 18. Testal luhaan tartis Sike ads 20 Inst yers may safe 20 21. Ivar Airland tallit Maya ad: 22. Unat statutos no $A - A$ $A - A$ 1.1. 21.02.2005 4. Acts Ferr 1. Parset Fax 6.904.145 21. Eleven ertiest onlig tarmi 34. CEO restrvi onau tentri 123 25. Two clears between tarder $\sim$ 26. Taps retol betper no 31.12.2005 $A - A$ 06.03 1999 T Kann butterne ont the beige verten ballmas billion. If Daha Once training and alone hallows letters on 27 Tans trail below need autom 25. Penalistron plan: shee lariti 30 Paradin Kuhanna amazz 30 Person standidd POLATLICSH $J - J$ BANAYE 10000 Yapı Müteahhidinin Santiye Sefinin M.Ad-anneh. Druger, T.C. envis no B Dem 47.AA words, Glywy PANELSAN CATI CEPHE SISTEM ERI PANELSAN CATI CEPHE SISTEMLERI SAN. TIC. A.S. Call SAN, TIC. A \$ 13993058740 13003099740 College ST. Other similars: M. One was surum trege no. ALT.C. MARINE 12. Bulls (44a), very three art 3139 OSTIM VERGI DAIRESI 36 Bads emigroup detected 40. Very sorote au 45 Cirila estat during beige no: 55 Very moth by OSTIM VERGI DAIRES! 13993059740 *ENGINEERS* 41 Sigona active 42 Malegow series 43 Stowane re AA: Tap: millionhood path) belgis no 50 Significations 51. Stateging Safet S2-Shringma no St. Adves PT. Telacia 01.01.2006 $1 - 1 -$ 32.5DKAK160.33 45. Stole more adver- et inpe SX Adres 54 impy 32. SOKAK NO 33 POLATLIANKARA. Belge Düzenlenen Kısımla İlgili Ozellikler Yapı ile ligili Özellikler 50 Kulturine arrastra gita yasmi bağımız. 1952-yeni ilk istes yüzrüci 56 Bağımacı Milim 57.Yüzdebird (m2) 14 Beten yap saye: 19. Yapıda bağımlar bötüm sayar 90 Yeards bonut bronclibers) say an ECTABING Milet AWARDS IS You read alanced? 1322 1322 (12511) Pabrica binasi 1322 63 Taylor per serie de Topam bagimaa allidmaayar 85 Tupiani konut biomotere) sayan SETHIAM Mike Wanting (Driver) has reported to SHOP 4034 BE Yapond periods all says and holds more than best a 70 Yazımın izgilerin kall esyan 1 Jane hat says 72 Yaprın ya kısı alt pasasığını. 73 Yapımın yız isolu baldı yükünlüğitini 74 Украил горант ускаже фонт 75 liens set patentogico. PE Yapiren sindi TS-1 m2 malum (YTL) 7. Yayının gruba 79 Tepron melyes (YTL) 60 Yearns are depictiful. \$1,416 Dahil yapının malyolof TLL 82,7 em dizerienen isanın malyolof TLL 1322 430 568460 10000 578460 568480 Yapının Teknik Özellikleri TB Testimated 80 Orgic Hullanen Alaman 91 Yapon Tayyan Delaye Chess and said They save 1 Details 1 Chie TAHH 1. Haanedd 1. 11. Betalama 1.1.1 Corporat assess 1. Singer per seten- C Lions 2. But they're 2 Elegislates 1. Newlet (Karkus) TEXAMIN 1.1.2 Period sense 3 Departe Ape stoppe 1.1.1. Corporate Partial comes C. Charges Charac Stopping Caro Stown SE A Detect - A Septiment 2.5 Street (Fage) 3 Piedalett 4. Tel: primarie Liama 600m These Linkings $\mathbb{R}$ El Sistemano 1 Kapo dana ⊓∗ Ridical Sufferin Less MEDICAL BUTAKE CITAL ALL LINE Kinosa 12 Down Dogs Maddee Circa VLORA - Clamoutor 1. Lingugas - Na 2170 2-Sollar 2. P. Names and P.Orial.dept $-1000$ CENTRE STATION Sfuent Extense T-Spring bulletime Expansion Arkauka Bill Adams 2. Stereo Clarme $-1114$ Children KNew Started Eleme 1. Liverant 1. S.S. Days El Limited $-1$ S.Raise UP. ◡ 10 Nickelson $\square$ ------ E. B. Fleft parks The Engineering 21 Hame hawdy Mismour Literacy Discour MAU 42 п. $\Box u$ Shares Chamnel Continue Direct Tapat kana karamatan dan kembatkan Kana kalendari di dipelendaran pada bahan bana menambukkan berasa yang kalendari kalendari di dipelengan pala menga beras beras beras dan pala mengali Kanan pada kana kana di bana bana ka hizmetinden faydalatır. Yapının Biten Kısımları İçin Verilen Yapı Kullanma İzin Bilgisinin Konut ile ligili Özellikler M. Banja Lette BC Bedge (nd) Billish for P. Indirections WE FOR SALE AND RATE HOLD BEEN TOPLAM $1 - 1$ ٠ × TH. ٠ ٠ 08. Daire sayas $TC$ of $\alpha$ 2.11 120 Parks start dairs suyes: 1.1. 121. By deneter yookgong. J, J, J
	Belgiel Versichungen

	Burdet
	Bellevillet
	Mariatio


	3. Parts Ho:



	Yapı Sahibinin
	31.Adj eppels, groups, 1.2. Miklaug-






	POLATLYANNARA











	Toplant (12511) Fabrica binas:


	BS lettre space

	Bill Service arrange multiprover grand array

$\Box$
İlgili Sirketler	ID
İlgili Fonlar	n

			Türkce
	Maddi Duran Varlık Alımı
	Yapılan Açıklama Güncelleme mi?	Hayır (No)
	Yapılan Açıklama Düzeltme mi?	Hayır (No)
	Konuva İlişkin Daha Önce Yapılan Açıklamanın Tarihi
	Yapılan Açıklama Ertelenmiş Bir Açıklama mı?	Havir (No)
	Bildirim İçeriği
	Alıma Konu Maddi Duran Varlığın Niteliği	Arsa
	Alıma Konu Maddi Duran Varlığın Mevkii, Yüzölçümü	Polatlı Organize Sanavi Bölgesi, 81.000 m2
	Alıma İlişkin Yönetim Kurulu Karar Tarihi	16.08.2023, 2023/14
	Alıma İlişkin Yönetim Kurulu Kararında Bağımsız Üvelerin Coğunluğunun Onayı Var mı?	Evet
	Toplam Alım Bedeli	72.900.000 TL.
	İşlem Bedelinin Ortaklığın Yönetim Kurulu Karar Tarihinden Önceki Altı Aylık Günlük Düzeltilmiş Ağırlıklı Ortalama Fiyatların Aritmetik Ortalaması Baz Alınarak Hesaplanacak Sirket Değerine Olan Oranı (%)	2.35
	Alım Bedelinin Ortaklık Ödenmiş Sermayesine Oranı (%)	97,2
	Alım Bedelinin Ortaklığın Kamuya Açıklanan Son Finansal Tablosundaki Aktif Toplamına Oranı (%)	3,81
	Alım Bedelinin Ortaklığın Kamuya Açıklanan Son Finansal Tablosundaki Maddi Duran Varlıkların Net Değerine Oranı (%)	27,15
	İşlem Bedelinin Ortaklığın Kamuya Açıklanan Son Yıllık Finansal Tablolara Göre Oluşan Hasılat Tutarına Oranı (%)	6,2

AI Terminal

PANELSAN ÇATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş.

9056_rns_2025-01-17_c33d97cd-b6e5-402b-a0c9-6a9a71da340a.pdf

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

PANELSAN ÇATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş.

1 ADET FABRİKA

DEĞERLEME RAPORU

RM RİTİM GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.

1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BİLGİLER

1.1. Sözleşme Tarihi

1.2. Değerleme Tarihi

1.3. Rapor Tarihi ve Numarası

1.4. Rapor Türü

1.5. Raporu Hazırlayanlar ve kontrol edenler

2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1. Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri

2.2. Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri

3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve İLKELERİ

3.1. Değerleme Raporunun Amacı

3.2. Sınırlayıcı Koşullar

3.3. Beyanlar

3.4. Raporda Kullanılan Kısaltmalar

3.5. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

4. DEĞER TANIMLARI, BU DEĞERLEME RAPORUNDA KULLANILAN YÖNTEMLERİNİN TANIMLARI

4.1. Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer)

4.1.1. Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer)

4.1.2. Piyasa Kira Değeri

4.1.3. Düzenli Likiditasyon Değeri

4.1.4. Zorunlu Likiditasyon Değeri (Tasfiye Değeri)

4.2. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler

4.2.1. Piyasa Değeri Yaklaşımı

4.2.2. Maliyet Oluşumları Yaklaşımı

4.2.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı

5. TÜRKİYE GENELİ VERİLER

5.1. Demografik Veriler

5.2. Ekonomik Veriler

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ

İNŞAAT SEKTÖRÜ

GSYH ve İnşaat Sektöründe Büyümenin Seyri (% puan)

6. ÖZEL VERİLER

6.1. Ankara İli

Yıllık nüfus artış hız:

Yıllara göre nüfus yoğunluğu ise:

6.2. Polatlı İlçesi

6.3. Ankara İli Deprem Haritası ve İlçenin Deprem Kuşağı

7. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER ve ANALİZLER

7.1.2. Gayrimenkulün Tanımı ve Hukuksal Durumu

7.1.3. Gayrimenkulün Yapısal Özellikleri

7.1.4. İç Mekân Özellikleri

7.2. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yasal Süreç Analizi

7.2.1. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri

7.2.2. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri

Hak ve Mükellefiyetler Hanesi:

Şerhler Hanesi:

Rehinler Hanesi:

4562 OSB Kanunu / 18.Maddesi

Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Devredilebilmesine İlişkin Görüş:

7.2.3. Taşınmazın Son 3 Yılda Alım-Satıma Konu Olup Olmadığı:

7.2.5. Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bil gileri:

7.2.5.1 Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri:

7.2.5.2 Plan, Plan Türleri ve Planlama Süreçleri

7.2.5.3 Parselin İmar Durum Bilgileri, Binanın Yasal İzin ve Belgeleri

7.2.5.4 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

7.2.5.5 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, (Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi

7.2.6. Hukuki Durum Analizi:

Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri gereğince portföyde yer alınmasında engelleyici herhangi

7.2.7. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi-Uzman Görüşü:

7.2.7.1 En Etkin ve Verimli Kullanım Analizinin Tanımı

7.2.7.2 Uzman Görüşü:

7.2.8. Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri:

7.2.9. Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uya rınca alınması gereken İzin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş:

Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

8. DEĞERLEME ÇALIŞMALARI

8.1. Değerleme Konusu Taşınmaza İlişkin Olarak Değerleme Çalışmasında Esas Alınacak Olumlu Ve Olumsuz Özellikler

8.1.1. Taşınmazın Değerine Etki Eden Faktörler

OLUMLU ETKENLER

OLUMSUZ ETKENLER

8.2. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler,

8.3. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar

8.3.1. Piyasa Değeri Yaklaşımı