GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

PANELSAN ÇATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş

KONYA / KARATAY / FEVZİÇAKMAK 34160 ADA 8 PARSEL A. BLOK 11 NOLU BAĞISMIZ BÖLÜM

TRİPLEKS İMALATHANE

DEĞERLEME RAPORU

HAZIRLAYAN:

RM RİTİM GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.

Kaynarca Mahallesi, Aydınlı Yolu Caddesi, No: 137 D: 24, 34000 Pendik / İstanbul Tel: 0 216 361 14 19 Faks: 0 216 361 13 30 www.rmdegerleme.com

RAPOR TARİHİ: 10.01.2025 RAPOR NO: OZLGN-202400100

1.		DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BİLGİLER
	1.1.	Sözleşme Tarihi 2
	1.2.	Değerleme Tarihi 2
	1.3.	Rapor Tarihi ve Numarası2
	1.4.	Rapor Türü 2
	1.5.	Raporu Hazırlayanlar ve kontrol edenler 2
2.		ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
	2.1.	Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri 3
	2.2.	Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri 3
3.		DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve İLKELERİ
	3.1.	Değerleme Raporunun Amacı 4
	3.2.	Sınırlayıcı Koşullar 4
	3.3.	Beyanlar5
	3.4.	Raporda Kullanılan Kısaltmalar 6
	3.5.	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler6
4.		DEĞER TANIMLARI, BU DEĞERLEME RAPORUNDA KULLANILAN YÖNTEMLERİNİN TANIMLARI
	4.1.	Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer) 6
	4.1.1.	Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer) 6
	4.1.2.	Piyasa Kira Değeri 6
	4.1.3.	Düzenli Likiditasyon Değeri 7
	4.1.4.	Zorunlu Likiditasyon Değeri (Tasfiye Değeri) 7
	4.2.	Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler7
	4.2.1.	Piyasa Değeri Yaklaşımı 7
	4.2.2.	Maliyet Oluşumları Yaklaşımı8
	4.2.3.	Gelir İndirgeme Yaklaşımı8
5.		TÜRKİYE GENELİ VERİLER
	5.1.	Demografik Veriler(2) 9
	5.2.	Ekonomik Veriler 13
6.		ÖZEL VERİLER
	6.1.	Konya İli 22
	6.2.	Karatay İlçesi 26
	6.3.	Konya İli Deprem Haritası ve İlçenin Deprem Kuşağı 27
7.		DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER ve ANALİZLER
	7.1.	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler: 32
	7.1.1.	Gayrimenkulün Yeri / Konumu ve Tanımı 32
	7.1.2.	Gayrimenkulün Tanımı ve Hukuksal Durumu 33
	7.1.3.	Gayrimenkulün Yapısal Özellikleri 34
	7.1.4.	İç Mekân Özellikleri 35
	7.2.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yasal Süreç Analizi 35
	7.2.1.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri 35
	7.2.2.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 35
	7.2.3.	Taşınmazın Son 3 Yılda Alım-Satıma Konu Olup Olmadığı: 36
	7.2.4.	Taşınmazın Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı
		hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,36
	7.2.5.	Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri: 36
		7.2.5.1 Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri: 36
		7.2.5.2 Plan, Plan Türleri ve Planlama Süreçleri 36
		7.2.5.3 Parselin İmar Durum Bilgileri, Binanın Yasal İzin ve Belgeleri 39
		7.2.5.4 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler 39
		7.2.5.5 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, (Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi 39
	7.2.6.	Hukuki Durum Analizi: 39
	7.2.7.	En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi-Uzman Görüşü: 40
		7.2.7.1 En Etkin ve Verimli Kullanım Analizinin Tanımı 40
		7.2.7.2 Uzman Görüşü: 41
	7.2.8.	Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri: 41
	7.2.9.	Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken İzin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup
		olmadığı hakkında görüş:41
8.		DEĞERLEME ÇALIŞMALARI
	8.1.	Değerleme Konusu Taşınmaza İlişkin Olarak Değerleme Çalışmasında Esas Alınacak Olumlu Ve Olumsuz Özellikler 42
	8.1.1.	Taşınmazın Değerine Etki Eden Faktörler 42
	8.2.	Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler, 42
	8.3.	Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar 42
	8.3.1.	Piyasa Değeri Yaklaşımı 43
	8.3.2.	Gelir Yaklaşımı 44
	8.3.3.	Maliyet Yaklaşımı 45
9.		NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ
	9.1. 9.2.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 46 Nihai Değer Takdiri ve Sonuç 48

1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BİLGİLER

1.1. Sözleşme Tarihi

Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 27.12.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

1.2. Değerleme Tarihi

Değerleme çalışmalarına 27.12.2024 tarihinde başlanmış olup, 10.01.2025 tarihinde bitirilmiştir.

1.3. Rapor Tarihi ve Numarası

Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 27.12.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında 10.01.2025 tarih OZLGN-202400103 rapor numarası ile hazırlanmıştır.

1.4. Rapor Türü

İş bu rapor; Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş'nin talebi üzerine, RM Ritim Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi tarafından hazırlanan; Konya İli, Karatay İlçesi, Fevziçakmak Mahallesi, 34160 Ada 8 parsel numarasında kayıtlı 105.443,12 m² yüzölçümlü "Arsa" nitelikli ana taşınmazın kurulu kat mülkiyetine göre A. Blok, zemin kat+3, 11 BB nolu "Tripleks İmalathane" nitelikli taşınmazın 31.12.2024 tarihindeki piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla düzenlenmiştir.

İş bu rapor Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri'ne göre, Kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanmıştır.

1.5. Raporu Hazırlayanlar ve kontrol edenler

	Halil TURGUT İktisat	Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 409699
Hazırlayanlar	Şefik Ercan KESKİNER Jeofizik Mühendisi	Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 408115
	AYDIN KATKAK Ekonomist	Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401455

2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1. Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri

Ünvan	:	RM Ritim Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi
Adres	:	Kaynarca Mahallesi, Aydınlı Yolu Caddesi, No: 137 D: 24, 34000 Pendik/İstanbul
Kuruluş Tarihi	:	29.11.2005
Ticaret Siciline Tescil Tarihi	:	02.12.2005
Ticaret Sicil Numarası	:	571659
Sermayesi	:	1.000.000,00 TL
Kayıtlı Vergi Dairesi/V.No	:	Pendik Vergi Dairesi / 7340514510
		Yürürlükte bulunan hukuki düzenlemeler kapsamında kamu ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması,
Faaliyet konusu	:	fizibilite çalışmaları, gayrimenkuller ve bunlara bağlı hakların hukuki durumunun belirlenmesi, gayrimenkuller ve gayrimenkullerle ilgili yatırım, proje değeri ve en iyi kullanım değeri analizi, geliştirilmiş proje değeri analizi, eski eser gayrimenkullerin restorasyon-restitüsyon proje değeri analizi, gibi konularda değerleme ve danışmanlık hizmeti vermektir.

2.2. Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri

Müşteri Adı	:	PANELSAN ÇATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş
Müşteri Adresi	:	MUSTAFA KEMAL MAHALLESİ 2118. CADDE, NO:33 06530 NO:4 A BLOK KAT:3 DAİRE:18 ÇANKAYA/ANKARA
Vergi Dairesi ve Numarası	:	ULUS VD 721 029 40 01
Müşteri İletişim Bilgileri	:	03123420382

3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve İLKELERİ

3.1. Değerleme Raporunun Amacı

İş bu rapor; Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş.'nin talebi üzerine, RM Ritim Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi tarafından hazırlanan; ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'nde Konya İli, Karatay İlçesi, Fevziçakmak Mahallesi, 34160 Ada 8 parsel numarasında kayıtlı 105.443,12 m² yüzölçümlü "Arsa" nitelikli ana taşınmazın kurulu kat mülkiyetine göre A. Blok, zemin kat+3, 11 BB nolu "Tripleks İmalathane" nitelikli taşınmazın 31.12.2024 tarihindeki piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla düzenlenmiştir.

3.2. Sınırlayıcı Koşullar

Bu rapor, RM Ritim Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından, Müşteri'nin yazılı talebi üzerine söz konusu gayrimenkulün değerleme tarihindeki adil (rayiç) piyasa değerini tespit etmek amacıyla düzenlenmiştir.

Raporda gayrimenkulün adil (rayiç) piyasa değeri, değerleme tarihi esas alınarak belirlenmiş olup; bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa koşullarının değişmesi halinde olabilecek maddi değişikliklerden ve ilgili kuruluşlar nezdinde yapılan inceleme tarihinden sonra doğmuş hukuki işlemlerden dolayı RM Ritim Gayrimenkul Değerleme A.Ş. sorumlu tutulamaz.

Rapor, müşteri'nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, müşteri rapor'u ilgili mevzuat kapsamında paylaşması gereken kurumlar, Saklayıcı kuruluş ve Risk bölümüne, kamu kurum ve kuruluşları ile mahkemeye sunabilir. Bunun dışında Rapor hiçbir zaman RM Ritim Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'nin yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez.

Raporda belirtilen değer taşınmazın değerleme tarihindeki değeridir. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir.
Bu rapordaki hiçbir yorum-söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi- hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.
Konu gayrimenkul ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülkün genel olarak raporda belirtilenler hariç haciz, ipotek, irtifak hakları ..vb. gibi takyidatlar dolayısı ile pazarlanmasında bir mani olmadığı kabul edilmiştir. Gayrimenkulün sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.
Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilebilindiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.
Değerleme uzmanı eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve gayrimenkule herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.
Kullanılan şema, şekil, harita ve çizimler sadece görsel amaçlı olup, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır, başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Bu raporda gayrimenkul üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.
Değerleme uzmanı gayrimenkul üzerinde ve/veya yakınında bulunan-bulunmayanbulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile ilgili olarak hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.
Uzmanlığımız dışında olduğundan, zemin kirliliği etüdü çalışması yapmamıştır. Dışarıdan yapılan gözlemsel incelemelerle herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araştırmalar yapılmadan zemin sağlamlığı konusu netleştirilemez. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.
Değerleme çalışması, değerleme konusu varlıklarda herhangi bir takyidat ve/veya hukuki sorun olmadığı; bu tür bir sorun varsa dahi bu sorunların çözüleceği varsayımı ile yapılmıştır. Bu nedenle değerleme hesap analizi aşamasında bu tip hukuki problemler göz ardı edilerek gayrimenkule kıymet takdiri yapılmıştır.
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Bu rapor, Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri'ne göre hazırlanmıştır.

3.3. Beyanlar

Tarafımızdan yapılan değerleme çalışmaları ile ilgili olarak;

Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu
Analizler ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu
Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığı
Değerleme Uzmanı ücretinin, raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığı
Değerlemenin etik kural ve standartlara göre gerçekleştiği
Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim şartlarına haiz olduğu
Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve vasfı konusunda daha önceden deneyimi olduğu
Değerleme Uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediği
Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz.

SPK	Sermaye Piyasası Kurulu
Müşteri	Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi Ve Ticaret A.Ş.
MİA	Merkezi İş Alanı
Becayiş Alanları	Yer değiştirme alanları
DOP	Düzenleme Ortaklık Payı
KOP	Kamu Ortaklık Payı
Kaks	Toplam kapalı alan
Hmax	Maksimum yapı yüksekliği
TKFE	T. C. Merkez Bankası Türkiye Konut Fiyat Endeksi
TYKFE	T. C. Merkez Bankası Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi

3.4. Raporda Kullanılan Kısaltmalar

3.5. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

RM Ritim Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi tarafından; ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'nde Konya İli, Karatay İlçesi, Fevziçakmak Mahallesi, 34160 Ada 8 parsel numarasında kayıtlı 105.443,12 m² yüzölçümlü "Arsa" nitelikli ana taşınmazın kurulu kat mülkiyetine göre A. Blok, zemin kat+3, 11 nolu "Tripleks İmalathane" nitelikli taşınmaza ait Şirketimiz tarafından daha önce rapor hazırlanmamıştır.

4. DEĞER TANIMLARI, BU DEĞERLEME RAPORUNDA KULLANILAN YÖNTEMLERİNİN TANIMLARI

4.1. Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer)

Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.

4.1.1. Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer)

Piyasa değeri, bir varlığın, değerleme tarihi itibarıyla, zorlama altında kalmaksızın bilinçli ve basiretli bir şekilde hareket eden istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında el değiştirmesi gereken emsal bir işleme dayanan tahmini değeri yansıtmaktadır.¹

4.1.2. Piyasa Kira Değeri

Varlıklarla ilgili uygun bir pazarlama sonrasında, değerleme tarihindeki istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında; her iki tarafın da varlıklarla ilgili tüm olumlu-olumsuz şartlardan haberdar olması koşuluyla, yine her iki tarafın da bilgili, ihtiyatlı ve zorlama altında kalmaksızın karşılıklı mutabakatı ile belirleyecek olduğu tahmini ve en olası kira değeri ile ilgili kanaati göstermektedir.

¹ Uluslararası Değerleme Standartları, 1 Haziran 2011

4.1.3. Düzenli Likiditasyon Değeri

Alıcı ve satıcı arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, gayrimenkuller için belirlenen, takribi 3- 6 ay aralığı içindeki en olası nakit satış değeridir. Düzenli likiditasyonda, pazarlıklar sonucunda varlıkların her biri için en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır. Eğer belirtilen zaman aralığı içinde, taraflar arasındaki görüşmeler sonucunda fiyat konusunda anlaşmaya varılamazsa, varlıkların açık arttırmayla satılması önerilir.

4.1.4. Zorunlu Likiditasyon Değeri (Tasfiye Değeri)

Halka açık düzenlenen bir açık arttırmada, ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit değerdir. Zorunlu likiditede, varlıkların olabildiğince çabuk satılması amaçlanır. Bu nedenle gerekli indirimler yapılan gayrimenkullerin satışı için kabul edilen zaman aralığı genellikle 3 aydan azdır.

4.2. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen gayrimenkulün değerlemesinde "Piyasa Değeri Yaklaşımı", "Maliyet Oluşumları Yaklaşımı" ve "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" yöntemleri kullanılmıştır. Bu yaklaşımlara ilişkin özet bilgiler aşağıda verilmiştir.

4.2.1. Piyasa Değeri Yaklaşımı

Bu yaklaşımda; değerlemesi yapılacak gayrimenkule benzer nitelikteki gayrimenkullerin fiyatları kullanılmaktadır. Karşılaştırma yapılan gayrimenkuller satış/kiralama fiyatı ve bunun tarihi, konumu, büyüklüğü, kullanım ve fiziki durumu gibi ilgili verileri dikkate alınarak karşılaştırılır. Bu çalışmada amaç, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin fiyatları ile karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapmaktır. Benzer nitelikteki mülklere istenen ve verilen teklifler de dikkate alınır.

Piyasa Değeri Yaklaşımı, satışa konu olması beklenen gayrimenkullerin değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşımı sunmaktadır. Bu değerleme yönteminde, değerlemeye konu olan gayrimenkulün bulunduğu bölgede, benzer nitelikleri bulunan emsal gayrimenkuller incelenir ve gerekli düzeltmeler yapılarak gayrimenkulün tahmini değerine ulaşılır.

Piyasa Değeri Yaklaşımı'nın uygulanabilmesi için aşağıdaki kriterlerin mevcudiyeti aranmalıdır:

Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı (yani yeterli sayıda alıcı ve satıcı) gereklidir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların, gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu, kabul edilebilir düzeyde olmalıdır.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için satışta kaldığı, talep edenlerin, belirli bir fiyat ve satış özelliği konusunda bilgi alabilecekleri kabul edilebilmelidir.
Piyasada, değerlemeye konu olan gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip yeter sayıda, makul bir zaman aralığında, satışı bekleyen veya gerçekleştirilmiş emsal mevcut olmalıdır.

4.2.2. Maliyet Oluşumları Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımında esas, yeni bir mülk veya konu mülkle aynı yararı olan ikame bir mülk geliştirme maliyetini belirlemektir. Maliyet yaklaşımında geçerli bir değer göstergesi türetmek için, geliştirilen maliyet tahmininde, konu mülkle yaş, durum ve yarar farkları için düzeltmeler yapılır. Maliyetle değer arasında bir ilişki olduğundan, maliyet yaklaşımının piyasanın düşünce tarzını yansıttığı kabul edilmektedir. Maliyet Yaklaşımında, genellikle, maliyetin tahmini için Yeniden İnşa Maliyeti ve İkame Maliyeti olarak bilinen iki farklı metot kullanılmaktadır.

Bu yaklaşımlarla, değerleme tarihi itibari ile mülk yapılandırılmaları için belirlenen maliyetlerden Piyasadan Çıkarma Yönetim, Yaş-Ömür Yöntemi ve Ayrıştırma Metodu yöntemlerinden uygun olanı kullanılmak ve hesaplanan amortisman miktarı düşülmek suretiyle, mevcut yapı değerine ulaşılır. Yapılandırma maliyetinden türetilen mevcut yapı değerinden, amortisman değeri düşüldükten sonra bulunan değere arazi değeri ilave edildiği zaman ulaşılan sonuç, tam mülkiyet hakkının bir değer göstergesidir.

4.2.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. İki metodolojik yaklaşımla bu çalışma yapılabilmektedir.

Direkt Kapitalizasyon: Gayrimenkulün tek bir yıl için üreteceği potansiyel net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, gayrimenkul değerinin hesaplanmasıdır.

Getiri Kapitalizasyonu (Gelir Kapitalizasyonu) Gayrimenkulün makul sayıda oluşan bir dönem boyunca kiralanması veya işletilmesi ile gelecekte elde edilebilecek olan potansiyel net gelirlerinin hesaplanması, Belli bir dönem sonuna kadar hesaplanan bu gelirlerin güncel ekonomik koşullara uygun ve kabul edilebilir belirli bir oran kullanımıyla değerleme tarihine indirgenmesi ve bu yöntemle değer takdirinin yapılması işlemidir.

5. TÜRKİYE GENELİ VERİLER

5.1. Demografik Veriler(2)

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2023 Nüfus Sayımı sonuçlarına göre Türkiye nüfusunun 85.372.377 olarak saptandığı açıklanmıştır. Toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturuyor. Türkiye'nin en kalabalık ili olan İstanbul'un nüfusu ise, geçen yıla göre %1,58 düşerek 15,65 milyona geriledi. Nüfusu en düşük il ise, 86.047 kişiyle Bayburt oldu.

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu. Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.

Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.

İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.

Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.

Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.

Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.

Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.

RM RİTİM GAYRIMENKUL DEĞERLEME A.Ş. Kaynarca Mahallesi, Aydınlı Yolu Caddesi, No:137, 34000 Pendik / İstanbul Tel:0.216.361 14 19 Faks:0.216.361 13 30 www.rmdegerleme.com

Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.

Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.

Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.

Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.

Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk sayısını ifade eden çocuk bağımlılık oranı, %32,3'ten, %31,4'e gerilerken, çalışma çağındaki birey başına düşen yaşlı birey sayısını ölçen yaşlı bağımlılık oranı ise %14,5'ten %15'e yükseldi. Diğer bir ifadeyle, Türkiye'de 2023 yılında, çalışma çağındaki her 100 kişi, 31,4 çocuğa ve 15 yaşlıya bakmaktadır.

Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.

Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.

Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.

Kaynak: www.tuik.gov.tr

5.2. Ekonomik Veriler

2024 yılının dünya kamuoyunu meşgul eden başlıca konuları; devam eden savaşlar, jeopolitik riskler, küresel büyüme, enflasyondaki eğilimler, başta Türkiye ile ABD olmak üzere tüm dünyada devam eden seçim süreçlerinin politik ve ekonomik yansımaları olmuştur.

IMF tarafından Nisan ayında yayımlanan "Küresel Ekonomik Görünüm Raporu"nda, ekonomik aktivitenin 2022-2023'teki küresel dezenflasyona karşın şaşırtıcı derecede dayanıklı olduğu, küresel enflasyon 2022 ortasındaki zirvesinden gerilerken "ekonomik aktivitenin stagflasyon ve küresel resesyon uyarılarına meydan okuyarak istikrarlı bir şekilde büyüdüğü" aktarılmıştır.

Raporda, istihdam ve gelirlerdeki büyümenin istikrarlı bir seyir izlediğine işaret edilerek, bu durumun beklenenden fazla hükümet harcamaları ve hanehalkı tüketimi de dahil olmak üzere destekleyici talep gelişmeleriyle özellikle iş gücüne katılımda beklenmedik bir artışın ortasında arz yönlü bir genişlemeyi yansıttığı kaydedilmiştir. Enflasyonun hedeflenen seviyelere yaklaştığı ve merkez bankalarının birçok ekonomide politika gevşemesine yöneldiği aktarılan raporda, yüksek vergiler ve azalan hükümet harcamalarıyla yüksek kamu borcunu frenlemeyi amaçlayan maliye politikalarının sıkılaştırılmasının büyüme üzerinde baskı oluşturmasının beklendiği ifade edilmiştir. Uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Fitch Ratings, kısa vadeli büyüme beklentilerinin iyileşmesi nedeniyle 2024 yılı için büyüme tahminini 0,3 puan artırılarak %2,4'e yükselttiğini, 2025 yılı için ise %2,5 büyüme beklentisinin korunduğunu açıklamıştır. Küresel büyümenin 2024'te yüzde 2,6 ve 2025 ile 2026'da yüzde 2,7 olmasının tahmin edildiği belirtilen raporda, bu oranların Kovid-19 salgınından önceki 10 yılda yüzde 3,1 olan ortalamanın oldukça altında kaldığı aktarıldı.

Dünya Bankası'nın ocak ayında yayımladığı raporda, küresel ekonomiye ilişkin büyüme beklentisi 2024 için yüzde 2,4 ve 2025 için yüzde 2,7 olmuştu.

Raporda, bu tahminin 2024-2026 yıllarında dünya nüfusunun ve küresel Gayrisafi Yurt İçi Hasılanın (GSYH) yüzde 80'inden fazlasını oluşturan ülkelerin salgından önceki on yıla göre daha yavaş büyüyeceği anlamına geldiğine işaret edilmiştir. ABD Merkez Bankası FED, 2024 Mayıs ayı toplantısında politika faizini değiştirmeyerek %5,25-5,50 aralığında tutmuştur. Faizler böylece 6. toplantıda da değiştirilmeyerek 23 yılın zirvesinde kalmıştır. Avrupa İstatistik Ofisi (Eurostat), Euro Bölgesi'nin mayıs ayına ilişkin enflasyon öncü verilerine göre, Euro Bölgesi'nde Nisan'da %2,4 olan yıllık enflasyon, Mayıs'ta %2,6'ya yükselmiştir. TÜFE ise Mayıs ayında aylık bazda %0,2 artış göstermiştir. AB uyumlu verilere göre enflasyon Mayıs ayında Belçika'da %4,9, Hırvatistan'da %4,3, Portekiz'de %3,9, İspanya'da %3,8, Almanya'da %2,8, Fransa'da %2,7 ve İtalya'da %0,8 olarak tespit edilmiştir.

Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.

Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.

Türkiye: Aşağıdaki tabloda, 2023 yılında %4,5 oranında büyüyen Türkiye ekonomisine ilişkin IMF, OECD ve Dünya Bankasının 2024-2025 yılları son resmi büyüme tahminlerini verilmektedir. Dünya Bankası, Küresel Ekonomik Beklentiler raporunda Türkiye için 2024 büyüme tahminini %3,0 ve 2025 için %3,6 olarak belirlemiştir. OECD Ekonomik Görünüm raporunda, Türkiye için 2024 yılı GSYH büyüme tahmini %3,4 ve 2025 yılı için %3,2 olarak belirlemiştir. IMF, Küresel Ekonomik Görünüm raporunda, Türkiye ekonomisinin bu yıl %3,1 ve 2025'te %3,2 büyüyeceğini tahmin etmiştir.

Kurum	Kaynak	2024		2025
		(Güncel)	(Önceki)	(Güncel)	(Önceki)
IMF	Nisan 2024 Küresel Ekonomik Görünüm Raporu (önceki: Ocak 2024)	$\%3.1 \leftrightarrow$	%3.1	%3.2 $\leftrightarrow$	%3.2
Dünya Bankası	Nisan 2024 Ekonomik Güncelleme Raporu (önceki: Ocak 2024)	$%3.0\downarrow$	%3.1	%3.6↓	%3.9
OECD	Mayıs 2024 Ara Dönem Raporu (önceki: Subat 2024)	$%3.4+$	%2.9	%3.2 $\leftrightarrow$	%3.2

Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Söz konusu çeyrekte, Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYİH), yıllık bazda yüzde 2,5 oranında artarken, çeyreklik bazda yüzde 0,1 artarak yatay seyretmiş ve iktisadi faaliyette zayıflamaya işaret etmiştir.

Gelişmekte olan ekonomilerin 2024'te ortalama yüzde 4 büyümesinin öngörüldüğü ve bu oranın 2023'e göre daha yavaş olduğuna işaret edilen raporda, düşük gelirli ekonomilerdeki büyümenin 2023'teki yüzde 3,8'den 2024'te yüzde 5'e çıkmasının beklendiği kaydedilmiştir.

Raporda, gelişmiş ekonomilerde, büyümenin 2024'te yüzde 1,5 olacağı ve 2025'te 1,7'ye yükseleceğinin öngörüldüğü ifade edilmiştir. Bankanın ocak ayındaki raporunda, bu yılki büyüme tahmini gelişmekte olan ülkeler için yüzde 3,9, düşük gelirli ülkeler için yüzde 5,5 ve gelişmiş ülkeler için 1,2 olarak açıklanmıştı. Raporda, Türkiye'ye dair büyüme beklentisi 2024 için yüzde 3, 2025 için 3,6 olurken, ABD için de sırasıyla yüzde 2,5 ve 1,8 olarak öngörülmüştür.

TCMB Enflasyon Raporuna ise yüzde 2,4 oranındaki 2025 yılı küresel büyüme beklentisi korunsa da ülkeler arası belirgin farklılaşma dikkat çekmiştir. Söz konusu büyüme tahminleri, Euro Bölgesi için aşağı yönlü, ABD, İngiltere ve Birleşik Arap Emirlikleri için yukarı yönlü güncellenirken Çin için aynı kalmıştır. Gerçekleşmeler, tahminler ve öncü göstergeler birlikte değerlendirildiğinde genel olarak küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü risklerin bir önceki Enflasyon Raporu dönemine göre arttığı değerlendirilmektedir.

Küresel faiz oranlarının son on yılların standartlarına göre yüksek kalmaya devam etmesinin muhtemel olduğu belirtilen raporda, 2025-2026 döneminde ortalama yüzde 4 civarında seyredeceği bunun da 2000-2019 ortalamasının yaklaşık iki katı olduğu belirtilmiştir.

TCMB Enflasyon Raporuna Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir. 2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.

Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir. Eylül itibarıyla, B ve C endekslerinde mevsimsellikten arındırılmış üç aylık ortalama artışlar, sırasıyla, yüzde 2,7 ve yüzde 2,8 seviyelerinde gerçekleşerek bir önceki çeyreğe kıyasla sınırlı bir yavaşlama göstermiştir.

Yılsonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir. Parasal sıkılaştırmanın gecikmeli etkileriyle birlikte talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelerde seyredeceği tahmin edilmektedir. 2024 yılsonu enflasyon tahminindeki artışta gıda fiyatları varsayımı ile enflasyonun ana eğilimi ve başlangıç koşullarındaki güncelleme öne çıkmıştır. 2025 yılsonu enflasyon tahminindeki güncellemede ise söz konusu etkilerin yanı sıra elektrik fiyatlama dinamiğine yönelik yürürlüğe konulan düzenlemelerin yansımalarıyla yönetilen yönlendirilen fiyat varsayımlarındaki güncelleme de etkili olmuştur.

Kişi başı Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2023 yılında, 2002 yılına göre 3,7 kat artışla 3.608 dolardan 13.243 dolara yükselmiştir.
Satın Alma Gücü Paritesi (SGP) göre, 2023'te kişi başı GSYH, 42.561 dolar olmuştur.
2023 yılı itibarıyla satın alma gücü paritesine (SGP) göre GSYH sıralamasında Türkiye, Dünya'nın 11'inci, Avrupa'nın ise 4'üncü büyük ekonomisidir.
Türkiye ekonomisi 2024 yılının ikinci çeyreğinde %2,5 oranında büyümüştür.
Türkiye ekonomisi 2024 yılının ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %2,5 oranında büyümüştür. 2003-2023 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
2024 yılı Eylül ayında, İmalat Sanayi Kapasite Kullanım Oranı (KKO) yıllık bazda 2,4 puan, aylık bazda ise 0,5 puan azalarak %74,9 seviyesinde gerçekleşmiştir.
2024 Ağustos ayında mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış Sanayi Üretim Endeksi'nde bir önceki aya göre %1,6, takvim etkisinden arındırılmış Sanayi Üretim Endeksi'nde ise bir önceki yılın aynı ayına göre %5,3 oranında düşüş gerçekleşmiştir.
Satın Alma Yöneticileri Endeksi (PMI), 2024 yılı Eylül ayında 44,3 olarak gerçekleşmiştir.
Yeni İhracat Siparişleri Endeksi Eylül ayında 45,3 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılı Eylül ayında, bir önceki yılın aynı ayına göre, TÜFE'de %49,38, Yİ-ÜFE'de ise %33,09 oranında artış gerçekleşmiştir.
Mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı 2024 Ağustos ayında %8,5 seviyesinde gerçekleşmiştir.
2024 Ağustos ayında, mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı ABD'de %4,2, Avro Bölgesi'nde %6,4, Almanya'da %3,5, Fransa'da %7,5 ve İtalya'da %6,2 düzeyinde bulunmaktadır.
İstihdam edilenlerin sayısı 2024 yılı Ağustos ayında 78 bin kişi artarak 32 milyon 776 bin kişi, istihdam oranı ise 0,1 puanlık artış ile %49,7 olmuştur.

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ

Ülkemizde enflasyonun yüksek süregelmesi ise hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Büyümenin canlı olması bir avantaj olsa da fiyat istikrarının sağlanamaması da tüm sektörleri olumsuz yönde etkilemektedir. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin devam etmesi zor görünmektedir.

Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2022 yılında ivmesi azalmakla birlikte, konut satışlarında artış eğiliminin sürdüğü söylenebilir. Satış türlerine göre ise en önemli artış 2021 yılının ilk yarısına göre, ipotekli satışlarda yaşanmıştır. Süreçte talebin gücünü bir parça kaybettiği gözlenmektedir. Ancak gerek yakın coğrafyalardaki gelişmeler gerekse TL'nin yabancı para değerinde yaşanan gerilemelerin etkisi ile yabancılara yapılan satışlar güçlü bir şekilde devam etmektedir.

Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak;

İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre %2,12 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %71,80 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,71 arttı, işçilik endeksi %0,99 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %57,21 arttı, işçilik endeksi %109,73 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,14 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %70,50 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,77 arttı, işçilik endeksi %0,99 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %55,12 arttı, işçilik endeksi %109,13 arttı.
Maliyet artışı tekil ürün bazında (örneğin çimento ve demir gibi daha yüksek oranlarda gerçekleşmiştir.) Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır.
Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebini oldukça artırmıştır. Ancak gerek kredi mekanizmasında yaşanan yavaşlama gerekse gayrimenkul edinimi için kullanılacak tasarrufları azalması talebi törpülemektedir.
Arz yönlü üretim azalmış talebin fazla olması başta satış fiyatları olmak üzere kiralar dahil tüm değerleri yukarıya itmiştir.
Yabancı talebi de devam etmekte olup özellikle vatandaşlık ve oturma izninin de gayrimenkul alanlar için devam etmesi canlılığı sürdürmektedir.
Doğal konut talebi de sürmekte olup salgın sonrası ertelenen talep ve reel getiri arayışında olan tasarruf sahiplerinin de talebiyle birleşince piyasa fiyatı hızla yukarı gitmektedir.

İNŞAAT SEKTÖRÜ

2023 yıl sonu itibarıyla Türkiye'de reel olarak %7,8 büyüme gösteren inşaat sektörünün, 2024 yılı ve sonrası için oluşturulan projeksiyonlarda pozitif büyüme trendini devam ettirmesi beklenmektedir. Benzer şekilde 2023 yılında reel olarak %4,7'lik büyüme gösteren Türkiye altyapı sektörünün de 2030 yılına uzanan projeksiyonlarda reel büyümeye devam etmesi öngörülmektedir.

2024'ün ikinci çeyreğindeki üç ayda, mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış hazır beton endeksi bir önceki yılın aynı çeyreğindeki aylardaki değerlere göre özellikle haziran ayındaki düşüşün etkisiyle ortalama %7,8 artış ile sınırlı kalırken, çimento endeksi çeyreksel ortalamada değişim göstermemiştir.

TÜİK tarafından açıklanan sektörel bazda güven verilerinden inşaat güven endeksi, 2024 Ç1'de ortalama olarak bakıldığında bir önceki yılın aynı çeyreğine kıyasla değişim göstermezken, 2024 Ç2'de %1,7 seviyesinde azalmıştır. 2024 Ç2 kapsamında, bir önceki ay ile karşılaştırıldığında Haziran 2024 döneminde alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ile son 3 aylık dönemdeki inşaat faaliyetleri sırasıyla yüzde 0,9 düşüş ve 1,1 artış göstermiştir.

Türkiye inşaat sektöründe faaliyet gösteren şirketlerin 2024 Ç2'de ortalama %60,6'sı faaliyetlerini kısıtlayan herhangi bir faktörün olmadığını açıklarken, faaliyetleri kısıtlayan temel unsurlardan finansman sorunları, ortalama %30 seviyesindeki payıyla girişimleri sınırlayan birincil faktör olarak belirlenmiştir. Daha sonrasında gelen talep yetersizliği önceki dönemlerde olduğu gibi 2024 Ç2'de de %16,2'lik ortalamaya sahip olarak faaliyetleri kısıtlayan faktörlerdeki yerini korumuştur.

Global inşaat piyasalarındaki etkilere benzer olarak, kaynak maliyetlerinin Türkiye inşaat sektörüne etkisi özellikle işçilik maliyetleri ve malzeme fiyatları üzerinden görülmeye devam etmektedir. İnşaat maliyet endeksindeki değişim çeyreklik ortalama artış, bir önceki yılın aynı dönemine göre önemli bir yükseliş trendi göstererek 2024 Ç2'de %70,2 seviyesinde kaydedilmiştir.

İnşaat sektörü özelindeki nakdi kredilerin büyümesine karşılık takipteki kredilerin azalması neticesinde, çeyreklik ortalama takipteki krediler oranı 2024'ün ikinci çeyreğinde aynı yılın ilk çeyreğine göre azalarak %4,1 seviyesinde seyretmiştir.

2024 Ç2'de Türkiye genelinde konut satışları 265,5 bin adet düzeyiyle önceki yılların aynı dönemine kıyasla %6'lık düşüş gösterirken, bu tablonun oluşmasında konut kredilerindeki faiz artışı ile krediye erişim zorluğunun devam etmesi, yabancılara konut satışlarındaki düşüşün sürmesi ve ipotekli konut satışlarının azalması etkili olmuştur.

Bir önceki dönemdeki sonuçlara paralel olarak 2024'ün ikinci çeyreğinde de İstanbul 44,3 bin adet ile Türkiye genelinde en çok konut satışı yapılan şehir olmuştur. İstanbul'u ~ 23 bin adet ile Ankara ve 14,6 bin adet ile İzmir takip etmiştir.

Türkiye'de Haziran 2024 sonu itibarıyla 140,0 seviyesinde seyreden konut fiyat endeksi (2023=100) 2023 yılının aynı ayına göre nominal bazda %46,0 artış göstermiştir. Endeks, enflasyon etkisinden arındırılmış reel bazda ise, Şubat 2024 başlangıçlı negatif değişimini sürdürerek haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %15,6'lık düşüş kaydetmiştir.

2024 Ç1'de kullandırılan konut kredisi tutarı bir önceki çeyreğe göre %123, kullandırılan konut kredisi sayısı ise yine bir önceki çeyreğe göre %74 oranında artış göstermiş ve ortalama konut kredisi büyüklüğü 913,1 bin TL seviyesine erişmiştir. Konut kredilerindeki bakiye tutar, 2023 Ç4'e kıyasla %1 artarak 402,7 milyar TL'ye ulaşmıştır. Türkiye genelinde 2024 Ç1 itibarıyla aktif faaliyet gösteren AVM sayısı 447 olarak kaydedilirken toplam kiralanabilir alan "("TKA") 14 milyon m2 'ye ulaşmıştır.

2025 sonuna kadar inşaatı bitmesi planlanan 10 AVM ile birlikte toplam sayının 457'ye erişmesi ve bu AVM'lerin ~%30'unun İstanbul'da olması öngörülmektedir. Perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 164 m2 olarak kaydedilmiştir.

İnşaat sektöründe çeyrek dönemler itibariyle harcamalar yüksek büyümeler göstermiş, 2024 yılı ikinci çeyrek döneminde inşaat harcamaları geçen yılın aynı dönemine göre %89,3 artarak 1,57 trilyon TL olarak gerçekleşmiştir. Bu yüksek büyümede enflasyon/inşaat maliyetleri artışı da önemli rol oynamıştır. İnşaat harcamaları reel olarak ikinci çeyrekte %8,0 artmıştır. 2024 yılının üçüncü çeyreğinde dezenflasyon sürecinin etkileri inşaat sektöründe daha da belirginleşmiş, sıkılaştırma politikalarının finansman üzerindeki etkisi ağırlaşmıştır.

GSYH ve İnşaat Sektöründe Büyümenin Seyri (% puan)

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ağustos ayında yıllık %41,8 artmıştır. Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ağustos ayında yıllık bazda sanayi sektörü ciro endeksi %26,7, inşaat ciro endeksi %75,0, ticaret ciro endeksi %42,8 ve hizmet ciro endeksi %55,5 oranında yükselmiştir. Temmuz ayında aylık bazda %3,7 oranında artan toplam ciro endeksinin alt detaylarına bakıldığında; aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1 ve ticaret ciro endeksi %10,9, inşaat ciro endeksi %4,2 ve hizmet ciro endeksi %3,3 artmıştır.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi, 2024 yılı Ocak ayında yıllık %63,5 oranında artmıştır. Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; Ocak ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %58,3, inşaat ciro endeksi %99,4, ticaret ciro endeksi %60,7 ve hizmet ciro endeksi %77,9 oranında yükselmiştir. Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi, 2024 yılı Ocak ayında %5,1 oranında artış göstermiştir. Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında ise; 2024 yılı Ocak ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksinin %4,6, inşaat ciro endeksinin %9,5, ticaret ciro endeksinin %4,7 ve hizmet ciro endeksinin %6,2 oranında yükseldiği görülmektedir. Öte yandan 2023 yılında zincirlenmiş hacim endeksine göre gayrisafi sabit sermaye oluşumu içerisinde sektörel

yatırımların payı yıl genelinde artış göstermiş, yılın son çeyreğinde ise %7,5 olmuştur. İnşaat sektörünün istihdamdaki payı ise 2023 yılında %6,3 olarak gerçekleşmiştir.

Öte yandan, 2024 yılı ikinci çeyrek döneminde zincirlenmiş hacim endeksine göre gayrisafi sabit sermaye oluşumu içerisinde sektörel yatırımların payı %8'e gerilemiştir. İnşaat sektörünün istihdamdaki payı ise %6,7 olarak gerçekleşmiştir.

TÜİK tarafından açıklanan İnşaat Maliyet Endeksi verilerine göre malzeme ve işçilik maliyetlerindeki artış, ivme kaybına rağmen ılımlı da olsa devam etmiştir. Endeks Ağustos ayında aylık bazda %1,18, yıllık bazda ise %41,54 oranında artmıştır.

Böylelikle inşaat maliyetlerinde Ekim 2021'den bu yana en yavaş yıllık artış yaşanmıştır. İnşaat Maliyet Endeksi kapsamındaki malzeme endeksi yıllık bazda %34,98 ve aylık bazda %1,30, işçilik endeksi ise yıllık bazda %56,86 ve aylık bazda %0,93 oranında yükselmiştir.

Bina inşaatı maliyet endeksi, aylık bazda %1,38, yıllık bazda %42,95 artmıştır. Aylık bazda malzeme endeksi %1,65, işçilik endeksi 0,86, yıllık bazda malzeme endeksi %37,10, işçilik endeksi ise %55,88 yükselmiştir.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, aylık bazda %0,52, yıllık bazda %37,13 artmıştır. Aylık bazda malzeme endeksi %0,23, işçilik endeksi %1,20, yıllık bazda malzeme endeksi %28,83, işçilik endeksi ise %60,49 yükselmiştir.

TÜİK verilerine göre İnşaat Güven Endeksi, diğer ana sektörlerin aksine 2024 yılının üçüncü çeyreğinde de bir önceki çeyrekte olduğu gibi eşik değer olan 100'ün altında seyretmiş; Temmuz ayında 87,1, Ağustos ayında 88,0, Eylül ayında ise 87,8 değerini almıştır.

Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (Türkiye İMSAD) tarafından yayımlanan İnşaat Malzemesi Sanayi Bileşik Endeksi, Eylül ayında bir önceki aya göre 0,05 puan azalarak 67,14 puan seviyesine gerilemiştir.

Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında yıllık bazda %37,3 oranında artarak 140 bin 919 olmuştur. Böylelikle aylık adet bazında son 21 ayın en yüksek satış rakamı kaydedilmiştir. Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 artışla 947 bin 236 olarak gerçekleşmiştir. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olmuştur.

İpotekli konut satışları Eylül ayında yıllık bazda %87,4 oranında artarak 15 bin 825 olmuş, toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşmiştir. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise yıllık bazda %42,6 azalarak 92 bin 310 olmuştur.

Konut Satışları (Adet) Kasım		Eylül		Ocak-Eylül
	2024	2023	Değişim (%)	2024	2023	Değişim (%)
Satış şekline göre toplam satış	140.919	102.656	37,3	947.236	900.074	5,2
İpotekli satış	15.825	8.446	87,4	92.310	160.884	$-42,6$
Diğer satış	125.094	94.210	32,8	854.926	739.190	15,7
Satış durumuna göre toplam satış	140.919	102.656	37,3	947.236	900.074	5,2
ilk el satış	44.858	30.488	47,1	300.879	268.597	12,0
İkinci el satış	96.061	72.168	33,1	646.357	631.477	2,4
Yabancılara satıs	2.022	2.930	$-31,0$	17.090	28.064	$-39,1$

Eylül ayındaki ipotekli satışların, 3 bin 685'i; Ocak-Eylül dönemindeki ipotekli satışların ise 21 bin 702'si ilk el satış olarak gerçekleşmiştir. Diğer konut satışları Eylül ayında yıllık bazda %32,8 artarak 125 bin 94 olmuş, toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşmiştir. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise yıllık bazda %15,7 artışla 854 bin 926 olmuştur. İlk el konut satış sayısı Eylül ayında yıllık bazda %47,1 artarak 44 bin 858 olmuş, toplam

konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 olarak gerçekleşmiştir. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise yıllık bazda %12,0 artışla 300 bin 879 olmuştur. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Eylül ayında yıllık bazda %33,1 artış göstererek 96 bin 61 olmuş, toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 olmuştur.

İkinci el konut satışları OcakEylül döneminde ise aylık bazda %2,4 azalarak 646 bin 357 olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında yıllık %31,0 azalarak 2 bin 22 olmuş, Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 783 ile İstanbul, 548 ile Antalya ve 210 ile Mersin olmuştur.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %39,1 azalarak 17 bin 90 olarak gerçekleşmiştir. Eylül ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 346 ile Rusya Federasyonu, 163 ile İran ve 139 ile Irak vatandaşlarına yapılmıştır.

Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) (2023=100), 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %1 oranında artarak 148 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı ayına göre %27,4 oranında artan KFE, aynı dönemde reel olarak %14,7 oranında azalmıştır.

2024 yılı Eylül ayında şehirlere göre konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde aylık bazda İstanbul'da %1,2, Ankara'da %2,2 ve İzmir'de %0,8 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri ise yıllık bazda İstanbul'da %23,4, Ankara'da %30,4 ve İzmir'de %23,1 oranlarında yükselmiştir.

TÜİK tarafından açıklanan Yapı İzin İstatistikleri'ne göre 2024 yılı ikinci çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı yıllık bazda %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüz ölçümü %30,9 azalmış, yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüz ölçümü 27,1 milyon metrekare iken; bunun 14,6 milyon metrekaresi konut, 6,9 milyon metrekaresi konut dışı ve 5,6 milyon metrekaresi ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir. Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüz ölçüm payına 18 milyon metrekare ile 2 ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip olurken, bunu 2,2 milyon metrekare ile sanayi binaları ve depolar izlemiştir. 2024 yılı ikinci çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %14,7, daire sayısı %23,5 ve yüz ölçümü %14,7 azalmış, iskan verilen binaların toplam yüz ölçümü 18,1 milyon metrekare iken; bunun 9,3 milyon metrekaresi konut, 5,2 milyon metrekaresi konut dışı ve 3,6 milyon metrekaresi ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.

Kaynak: Türkiye Müteahhitler Birliği -Bülten-Ekim-2024. Kaynak: Saha Makroekonomik Görünüm – Haziran 2024 Kaynak: GYODER Kaynak: KPMG Kaynak: TCMB Enflasyon Raporu 2023-I Kaynak: TUİK

6. ÖZEL VERİLER

6.1. Konya İli

Konya, 32°29ʹ32ʺD doğu boylamları ile 37°52ʹ22ʺK kuzey enlemleri arasında konumludur. 39.000 km²'lik yüzölçümü ile Türkiye'nin en geniş ili olan ve Orta Anadolu yaylası üzerinde Ankara, Aksaray, Niğde, Mersin, Karaman, Antalya, Isparta, Afyon ve Eskişehir illeri ile komşudur. Başta büyük ilçeleri Ereğli, Beyşehir, Akşehir'dir. Toplam 31 ilçesi vardır. Konya büyükşehir nüfusu 2023 itibarıyla 2.320.241 olup Türkiye'nin en kalabalık ilk 10 ili arasındadır.

Konya, Türkiye'nin yüzölçümü bakımından en büyük ili ve en kalabalık şehirlerindendir. 31 ilçeden oluşur. 1875'te kurulan Konya Belediyesi, 1987'de çıkarılan 3399 sayılı yasa gereğince "büyükşehir" statüsüne kavuşmuş olup 1989'dan beri belediye hizmetleri bu statüye göre yürütülmektedir. 2014'te 6360 sayılı kanun ile büyükşehir belediyesinin sınırları il mülki sınırları oldu.

Konya, Türkiye'deki en eski yerleşim birimlerinden biridir. Konya'da yerleşimin Prehistorik (Tarih öncesi) çağdan başladığı görülmektedir. Konya'nın merkezinde yer alan ve aynı zamanda bir höyük olan, Anadolu Selçuklu sultanı II. Alaeddin Keykubad'a nispetle Alâeddin Tepesi adı verilen suni tepe ve çevresinde yapılan araştırmalar sonucu, prehistorik çağ içinde gerek Neolitik (Cilalı Taş Devri) ve Kalkolitik ve gerekse Erken Bronz Çağ'larına ait kültürel bulgulara rastlanmıştır.

Yine prehistorik çağa ait höyüklerden, merkeze 15 km mesafede yer alan ve Konya'nın bugünkü merkez Harmancık mahallesinde yer alan Karahöyük ve Konya Ovası üzerinde, bulunmuş en eski ve en gelişmiş Neolitik devir yerleşim merkezi olan Çatalhöyük bulunmaktadır.

Konya, 1987 yılında çıkarılan 3399 sayılı kanun ile büyükşehir unvanı kazandı. Başlangıçta üç ilçe (Karatay, Meram ve Selçuklu) Konya Büyükşehir Belediyesi'nin sınırlarına dahil edildi. 2004 yılında çıkarılan 5216 sayılı kanun ile büyükşehir belediyesinin sınırları valilik binası merkez kabul edilerek yarıçapı 30 kilometre olan dairenin sınırlarına genişletildi. 2012 yılında çıkarılan 6360 sayılı kanun ile 2014 Türkiye yerel seçimlerinin ardından büyükşehir belediyesinin sınırları il mülki sınırları oldu.

Ekonomik açıdan Türkiye'nin gelişmiş kentlerinden biri olan Konya doğal ve tarihsel zenginlikleriyle de önem taşır. Dünyanın en eski yerleşimlerinden biri olan Çatalhöyük, 2012 yılında UNESCO Dünya Miras Listesi'ne alınmıştır. Şehir Anadolu Selçukluları'nın ve Karamanoğulları'nın başkentliğini yapmıştır. Türkiye'nin en önemli sanayi kentlerinden birisidir.

Konya, Anadolu'nun merkezinde, yüzyılların tarih birikimine sahip olan bir şehirdir. Anadolu Selçuklularına başkentlik yapmasından itibaren Anadolu'nun Türk ve İslam yurdu hâline gelmesinin merkezi ve taşıyıcısı olmuştur. Bu özelliğinin yanında daha sonra Osmanlı döneminde siyasi ve ticari ilişkiler açısından bölgedeki önemini muhafaza etmiştir. Osmanlı ve Cumhuriyet modernleşmesinde ise Anadolu'da pek çok alanda yenilikleri geleneksel mirasla birlikte taşıyabilmiştir. Konya, bugün tarihi birikimini farklı alanlara taşıyarak sürdürmektedir.

Büyük bir sanayi üretim potansiyeline sahip olan Konya, belli sektörlerde yurt içi üretim ve ihracat potansiyeliyle öne çıkmaktadır. Konya'nın sanayi geçmişi oldukça eskiye dayanmaktadır. Tarım makinaları konusundaki gelişmeler, şehrin iki önemli üretim kolunda birbirini tamamlamaktadır. Otomotiv yedek parça, ayakkabı, metal işleme gibi sektörlerde uluslararası ticari hareketliliğe sahiptir. Ekonomide tarım ve sanayi iş birliği özellikle öne çıkmakta ve dikkat çekmektedir. Dünyada ve Türkiye'de yaşanan genel ekonomik değişime uyumla Konya'da da hizmet sektörü zamanla yükselmiştir. İşgücü göstergeleri ile Ar-Ge ve inovasyon alanlarındaki göstergeler de Konya'da geleceğe yönelik iyimser beklentileri arttırmaktadır.

Konya, tarihî bir şehir olması dolayısıyla önemli bir kültürel zenginliğe de sahiptir. Bu kültürel zenginliğin şehir hayatına önemli katkıları bulunmaktadır. Şehrin inanç, tarih ve kültür turizmi potansiyeli düzenli olarak yükselmektedir. Ayrıca şehrin büyümesi, sivil toplum kuruluşlarının artması ve üniversitelerin açılması kültürel hayatın canlılığını korumasına ve geliştirmesine katkı sağlamıştır. Konya bir üniversite şehridir. Konya İl Halk Kütüphanesi büyük bir ilgi görmektedir. Kültür Bakanlığına bağlı bir adet devlet tiyatrosunun yanında belediyelerin ve üniversite kulüplerinin tiyatro oyunları yıl boyunca gösterimdedir. Sivil toplum kuruluşları tarafından pek çok kültürel faaliyet düzenlenmektedir.

Konya'da sağlık konusunda yaşanan gelişmelerin olumlu bir çizgide seyrettiği dikkat çekmektedir. Üç tıp fakültesine sahip olan şehirde sağlık yatırımlarının, sağlık personelinin ve yatak sayısının artışı düzenli bir yükseliş trendine sahiptir. Sağlık, ekonomi, işgücü ve eğitim gibi alanlardaki göstergelerdeki değişim Türkiye'nin değişim süreciyle uyumlu bir yönde devam etmektedir. Pek çok alandaki veriler ve göstergeler, Konya'nın dengeli bir değişim eğilimini göstermektedir. Konya sadece geçmişiyle değil şimdiki ve gelecekteki potansiyel durumuyla birlikte değerlendirilmeyi hak etmektedir.

Son on yılın Konya'ya ait verilerine bakıldığında ulusal katma değeri yüksek, bölgesinde öncü ve geleceğe yönelik önemli bir potansiyele sahip bir şehir olduğu dikkati çekmektedir. Bir şehrin gelişimi, sadece ekonomik hareketlilikten ve dolayısıyla ekonomik verilerden hareketle değerlendirilemez. Bu durum elbette Konya için de geçerlidir. Ancak ekonomi, yaşayan bir şehrin sürekliliğinin en önemli sürdürücülerinden birisidir.

Tarım ve sanayinin iş birliğinin Türkiye'deki en ideal örneklerinden biri Konya'da karşımıza çıkmaktadır. Dünyada ve Türkiye'de yaşanan değişmelere bağlı olarak tarımın ekonomideki sektör payı azalsa bile Konya'da ciddi bir potansiyel işlemeye devam etmektedir. Şehir ekonomisine katkı yapan pek çok büyük firma, tarıma bağlı üretim alanlarında faaliyet göstermektedir. Konya, tarım potansiyeli ve sanayinin katkısıyla pek çok ürünün üretiminde yıllardır Türkiye'de birinci durumdadır. Bu iş birliği kendisini yenileyerek daha da güçlü bir şekilde devam edecek gibi görünmektedir.

Osmanlı'dan itibaren şehrin ticari hareketliliğinde yeniliğe açık olmak özellikle dikkat çekmektedir. Büyük Organize Sanayi Bölgeleri, ihracatın ithalattan fazla olması ve daha da artması, bazı sektörlerde Türkiye'de ve uluslararası arenada öne çıkması Konya'nın geleceği açısından özellikle önem arz etmektedir. Ulaşım imkânlarının daha da gelişmesiyle, yeni enerji kaynaklarından güneş enerjisinin Konya'da güçlü bir kaynak olarak kullanılmasıyla sanayi üretiminin daha da büyüyeceği öngörülebilir. Bu gelişmelerle ilişkili olarak inovasyon ve Ar-Ge çalışmaları konusunda da büyükşehirler içinde ayrıcalıklı bir yerde durmaktadır. Konya'yı yeniliklere açık bir şehir olarak tanımlamak yerinde bir tespit olacaktır.

3 devlet, 2 özel üniversitenin olduğu Konya'da eğitim imkânları ve kültürel faaliyetler açısından ciddi bir potansiyel bulunmaktadır. Yıllara göre eğitimli nüfusu daha da artan şehirde üretim ve üniversite ilişkisine dair olumlu örnekler de yaşanmaktadır. Yine üniversite ile sivil toplum arasındaki iş birliği, şehir için önemli bir kültürel dinamizm sağlamaktadır.

Turizm konusunda Konya genelde inanç turizmiyle öne çıkan bir şehir olsa da turizm açısından çok daha büyük ve çeşitli potansiyele sahiptir. Gelecekte tarihsel ve kültürel mirasının yanında doğal güzelliklerinin birikimini daha güçlü bir şekilde kullanması, bugün bile önemli bir turizm şehri olan Konya'yı bu alanda ileriye taşıyacaktır.

Konya, kültürel faaliyetler açısından önemli imkânlara sahiptir. Türkiye'de sivil toplumun en güçlü olduğu ve pek çok kuruluşla rahatlıkla iş birliği yapabildiği ender şehirlerden biridir. Konya'da dikkat çeken, canlı bir şehir kültürü vardır. Sağlık konusundaki yatırımlar ve istatistik verileri, şehrin sadece bölgede değil Türkiye'de de önemli bir merkez hâline geldiğini net bir şekilde göstermektedir.

Konya kendi imkânlarıyla kendisini yenileyebilen, zamanın şartlarına göre rekabet edebilen, daha yaşanabilir bir şehir olma yolunda geçmişin birikimini kullanan bir şehirdir. Pandemi dönemine kadar önemli verilerde ciddi bir yükseliş eğiliminin süreklilik göstermesi, suç gibi bazı istatistiklerde de düşüş eğilimi, "dengeli bir şehir" tanımı yapmaya imkân sağlamaktadır. Son on yılda pandeminin oluşturduğu olağanüstü döneme kadar dengeli, istikrarlı ve huzurlu bir Konya, kendisini pek çok alanda veriler üzerinden net bir şekilde göstermektedir. Bu genel durum, Konya'nın kendi potansiyelleriyle geleceğe de yönelmesini sağlayacak en önemli hareket noktasıdır. Konya'nın pek çok alanda bu potansiyeli işleyebilecek ve kendi geleceğini yenileyerek inşa edebilecek güçte olduğu söylenebilir. Konya, Türkiye'de pek çok şehir için bir "rol model şehir" olarak örnek gösterilebilir.

Şehrin önemli cazibe merkezlerinden bazıları ise;

Alâeddin Camii

Alâeddin Camii, 1220 yılında Konya'da Anadolu Selçuklu Devleti sultanı I. Alaeddin Keykubad tarafından aynı adı taşıyan tepe üzerinde (Alâeddin Tepesi) inşa ettirilmiş cami.

Alâeddin Tepesi

Alâeddin Tepesi, Türkiye'nin Konya ilinin merkezine bağlı Karatay ilçesinde yer alan tepe. 450 x 350 metre boyunda olup, 20 metre yüksekliğinde olan tepe, höyük olarak adlandırılan protohistorik yerleşim yerlerinden biriydi.

Mevlana Müzesi

Mevlana Müzesi, Konya'da bulunan, eskiden Mevlâna'nın dergâhı olan yapı kompleksinde, 1926 yılından beri faaliyet gösteren müzedir. "Mevlana Türbesi" olarak da anılır.

Yeşil Kubbe denilen Mevlana'nın türbesi dört fil ayağı (kalın sütun üzerine yapılmıştır. O günden sonra yapı faaliyetler hiç bitmemiş, 19. yüzyılın sonuna kadar yapılan eklemelerle devam etmiştir. Osmanlı sultanlarının bir kısmının Mevlevi tarikatından olması Türbe'ye özel bir önem verilmesini ve iyi korunmasını sağlamıştır. Müze alanı bahçesi ile birlikte 6.500 m² iken, yeri istimlak edilerek Gül Bahçesi olarak düzenlenen bölümlerle birlikte 18.000 m²ye ulaşmıştır. Bağlı bulunduğu Kültür Bakanlığı'na en çok gelir getiren ikinci müzedir. (Birinci Topkapı Sarayı müzesi.)Mevlana hakkında menkıbelerin anlatıldığı Ahmed Eflaki'nin kitabı "Arifler'in Menkıbeleri"nde Mevlana'nın babası için türbe yaptırmak isteyen devrin sultanına "gök kubbeden daha görkemlisini yapamayacağınıza göre zahmet etmeyin" dediği rivayeti yer alır. Türbe, Mevlana'nın ölümünden sonra inşa edilmiştir.

Konya il nüfusu 2.320.241 (2023). İlin yüzölçümü 40.841 km²'dir. İlde km²'ye 57 kişi düşmektedir. Yoğunluğun en fazla olduğu ilçe: 358 kişi ile Selçuklu'dur. İlde yıllık nüfus artış oranı %1,03 olmuştur.

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Konya'nın Toplam Nüfusu 2.320.241 kişidir. Bu nüfus, 1.152.384 erkek ve 1.167.857 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,67 erkek, %50,33 kadındır.

YILLAR	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
TÜRKİYE	80.810.525	82.003.882	83.154. 997	83.614.362	84.680.273	85.279.553	85.279.553
Konya	2.180.149	2.205.609	2.232.374	2.250.020	2.277.017	2.296.347	2.320.241

Yıllara göre nüfus:

6.2. Karatay İlçesi

Karatay İlçesi, Konya metropolünde bulunan 3 merkez ilçeden biridir. Karatay İlçesi Konya İli Merkezinde 20.06.1987 tarihinde TBMM'de kabul edilerek 27.06.1987 gün ve 1950 Sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 3399 sayılı Kanun gereğince; Konya İl merkezinin Büyükşehir hüviyetine kavuşturulup Karatay, Selçuklu ve Meram adıyla üç (3) ilçeye ayrılmasıyla birlikte Karatay ilçesi

kurulmuş, daha sonra bu Kanunda değişiklik yapan 10.11.1988 tarih ve 3495 sayılı Kanunla İlçe bu günkü sınırları belirlenmiştir.

Adını Selçuklu Emiri Celalettin KARATAY´dan almıştır. Güneybatı´da Meram, Kuzeybatıda Selçuklu, Kuzeyden Altınekin, Kuzeydoğudan Aksaray ili, Doğudan Karapınar ve Güneyden Çumra ilçeleri ile çevrelidir. Yüzölçümü 2780 km², denizden yüksekliği 1015 metredir. 1486 metre yükseklikteki Bozdağ´da koruma altında barındırılan yaban koyunları doğal yapı içerisinde seçkin bir değer taşımaktadır.

Kent merkezinde Büsan, Matbaacılar, Toptancılar, Kuruyemişçiler ve Bakliyatçılar, Büyük ve Orta Ölçekli Sanayiciler ve Kobiler dahil pek çok sanayi ve Ticaret kuruluşu vardır. Konya merkezinde süt ürünlerinin % 80´i Karatay´daki Süt Fabrikalarında üretilmektedir.

İlçe merkezinde Yeni Meram Gazetesi ve Kon TV bölgesel ve ulusal boyutta yayın yapan medya kuruluşlarıdır. 1 Üniversite, 3 Anaokulu, 77 İlköğretim Okulu, 18 Lise eğitim öğretime devam etmektedir. 4 adet dershane, 1400 öğrencinin barındığı 15 öğrenci yurdu bulunmakta, 2 özel hastane, 1 Ana Çocuk Sağlık Merkezi, 1 adet diş sağlığı merkezi ve 15 Sağlık ocağı vardır.

İlçenin tarihsel yerleşimi prehistorik döneme kadar uzanır. Yapılaşma Selçuklu, Karamanoğulları ve Osmanlı dönemlerinin karakteristiğini taşır. Ulusal ve Uluslararası tarih, kültür ve turizm değerlerimizin başında gelen Karatay´da bulunan Mevlana Müzesi´ni her yıl 1.300.000 civarında yerli ve yabancı turist ziyaret etmektedir. Karatay Çini Eserler Müzesi, Kemaliye Medresesi, Şemsi Tebrizi Türbesi, Koyunoğlu Müzesi, Sultan Selim Camii, Şerafettin Camii, Yusufağa Kütüphanesi ve Mevlana Kültür Merkezi ilçedeki kültür varlıklarıdır.

TÜİK tarafından yapılan Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre İlçenin 2023 nüfusu 375.919'dur. Bu nüfus, 188.180 erkek ve 187.739 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,06 erkek, %49,94 kadındır.

İlçenin Yıllara göre nüfus artış grafiği, Nüfus Grafiği ve Nüfus Artış Hızı ise aşağıdaki gibidir.

6.3. Konya İli Deprem Haritası ve İlçenin Deprem Kuşağı

Deprem büyüklüğü, yakınlığı ve şiddeti arttıkça yarattığı sarsıntı ve buna bağlı olarak hasar da artıyor. Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı (AFAD) tarafından yayınlanan ve 2019 yılında yürürlüğe giren Türkiye Deprem Tehlike Haritası (TDTH) depremin bir bölgede yaratabileceği şiddeti farklı olasılıklar için göstermektedir. 2019 yılı başından itibaren yürürlüğe giren Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ise TDTH da gösterilen deprem sarsıntısı ile baş edebilecek yapılaşmanın kurallarını açıkça tanımlamaktadır. Bu iki unsur dikkate alınarak ve bu kurallara uyularak inşa edilen binaların olası bir depremi can kaybına neden olmadan atlatması mümkündür. Konya ilimizin deprem tehlike haritası Şekil 1 de verilmiştir. Haritadaki mavi çizgi önümüzdeki 50 yıl içerisinde gerçekleşme olasılığı %10 dan fazla bir depremde Konya topraklarında meydana gelmesi beklenen yer sarsıntısı miktarını

RM RİTİM GAYRIMENKUL DEĞERLEME A.Ş.

göstermektedir. Şeklin sol tarafındaki mavi çizgi bu sarsıntının yer çekiminin %20 si kadar (0.2g) olması beklenen hattı, onun batısındaki kırmızıya 2 yakın çizgiler 0:4 g ve üzeri, doğusundaki sarı renkli alanlar ise 0.2g den daha az sarsılması beklenen alanları göstermektedir. Özetle bu harita her ne kadar ülkemizin çoğu kesiminden düşük de olsa bilinenin aksine Konya'nın da bir deprem bölgesi olduğunu açıkça göstermektedir. Konya kent merkezi zemini büyük ölçüde alüvyon olan illerimizden biridir. Deprem dalgaları bu tür zayıf zeminler tarafından binalara iletilirken büyütülürler. Zemin büyütmesi olarak tanımlanan bu durum bir deprem olduğu takdirde Konya kent merkezinin kaya üzerinde yer alan kent merkezlerinden daha şiddetli olarak sarsılacağı, bunun sonucunda da bir deprem olması durumunda hasar oranının fazla olacağı anlamına gelmektedir.

30 Ekim 2020 de İzmir'e 70 km uzakta meydana gelen Sisam Adası-Kuşadası Körfezi Depremi İzmir kent merkezinde büyük hasar yaratmış, bunun ana nedeni olarak da düşük yapı kalitesi yanı sıra zemin büyütmesi gösterilmiştir. Öte yandan yapılan araştırmalar büyük bir depremde Konya kent merkezinin bilhassa ova içerisindeki bazı kesimlerinde sıvılaşma olaylarının da yaşanabileceğini göstermektedir. Belli büyüklüğe ulaşan depremlerde belli koşullara sahip zeminlerde meydana gelebilen sıvılaşma, zeminin üstündeki yapıları taşıyamamasına neden olmakta, yapılar yer sarsıntısının bir sonucu olan bu olay nedeniyle de hasar almaktadır.

Orta Anadolu Ovalar Bölgesi içerisinde yer alan Konya kent merkezi batıdaki dağlık alana yaslanan bir ova içerisine kurulmuştur. Farklı yaş ve kökendeki kayalardan oluşan dağlık alan ile ova arasındaki sınır ise Konya Fay Zonu tarafından oluşturulan belirgin bir morfolojik kırıklık ile temsil edilir. Anadolu'nun en geniş alana sahip ili olan Konya il sınırları içerisinde jeolojik devirlerden bu yana deprem üreten çok sayıda aktif fay vardır. Konya kent merkezi neredeyse büyük bir kısmı alüvyon zemin birimleri üzerinde yer alan bir bölgede yerleştiği için depremlerde zeminden kaynaklanan olumsuzluklar yaşayacak olan bir ilimizdir. Alüvyon zeminler yukarıda da değinildiği gibi zayıf mühendislik özellikleri nedeniyle depremden kaynaklanan sarsıntıyı binalara iletirken olduğundan daha fazla büyütmekte, bu da deprem dalgalarını sönümlendiren zeminlere oranla hasarın çok daha fazla olmasına neden olmaktadır. Bunun yanı sıra bu tür zeminler depremde sıvılaşma, oturma, yanal yayılma gibi problemlere de yol açmaktadır. Zeminlerin deprem davranışı ancak detaylı zemin araştırmalarını kapsayan mikrobölgeleme çalışmaları ile ortaya konulmaktadır. Bu çalışmalardan sonra eğer ekonomik sınırlar içerisinde kalıyor ise zemindeki olumsuzlukları önleyecek uygun önlemler deprem olmadan önce alınabilmektedir. Konya kent merkezi zayıf bir zemine sahip olmanın, bu nedenle de olası bir depremde şiddetle sarsılacak olmanın yanı sıra il merkezindeki binalarının altından diri fay geçen illerimizden biridir. Bu nedenle Konya'nın 6.5 dan büyük bir olası depremde hem depremin yaratacağı şiddetli sarsıntı hem de yüzey faylanması tehlikesi nedeniyle hasar alması beklenmektedir. Bu durumda en akıllıca yaklaşım yapıların deprem sarsıntısını karşılayacak biçimde kurallara uygun hale getirilmesidir. Ayrıca diri fayların yerinin net olarak belirlenmesinin ardından fay sakınım bantı üzerindeki bina ve bina türü yapıların zaman içerisinde kaldırılarak bu alanlardaki nüfus yoğunluğunun azaltılması, yüzey faylanması tehlike kuşağı içerisindeki yerlerin farklı biçimde (park, günübirlik tesisler vb) kullanılması, henüz yerleşim olmayan bu tür alanlar varsa da bunların bina ve bina türü yapılar için kullanılmak üzere imara açılmaması gerekir. Konya-Karaman Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı, 16.09.2013 tarihinde Bakanlık Makamının 14278 sayılı Olur'u ile onaylanmış, daha sonra da çok defa

değişikliğe uğramıştır. Plan notlarında "Aktif heyelan alanları, sıvılaşma riski taşıyan zeminlerin bulunduğu alanlar, depreme aşırı duyarlı alanlar, aktif fay hatlarının bulunduğu alanlar, tahkimat amaçlı oluşturulmuş kıyı dolgu alanları, tsunami tehlikesi altında olan alanlar, kumsallar, plaj kumulları, alüvyon yelpazeleri, kıyı falezleri ile % 70 ve üzerinde topoğrafik eğimi olan yamaçlar" afetler açısından riskli alan olarak tanımlanmıştır. Ayrıca "Aktif fay hatlarının bulunduğu alanlarda, taşkın riski bulunan alanlarda ve sıvılaşma riski yüksek alanlarda, yapılacak etütler doğrultusunda gerekli önlemlerin plan kararına dönüştürülmesi zorunludur" ve "jeolojik, jeomorfolojik, hidrolojik ve depremsellik yönünden sakıncalı olan bu alanlarda, imar planlarının yapımı sırasında, ilgili mevzuat doğrultusunda hazırlanan yerleşime uygunluk amaçlı jeolojik ve jeoteknik etütlerin sonuçlarına uygun düzenleme yapılması zorunludur, yerleşime uygun olmayan alanlar alt ölçekli planlarda açık alan ve/veya rekreasyon alanı olarak düzenlenecektir" denilmektedir.

Konya il merkezinin de içinde yer aldığı Konya ovası batıda Konya fay zonu kuzeyde Karaömerler fayı ve doğuda Divanlar fayı ve Göçü fayı ile sınırlı bir çöküntü havzasıdır. Harita görünümü elips şekilli olan Konya havzası yaklaşık K-G gidişlidir. Yöredeki ana fay sistemlerini K-G ve D-B batı gidişli faylar oluşturur. Bunların yanı sıra yörede KD-GB ve KB-GD gidişli faylar da bulunur. Konya çevresindeki yükseltilerde farklı yaşta ve farklı kökende kayalar yer alırken Konya il merkezinin de içinde yer aldığı Konya çöküntü havzasında ise egemen olarak Kuvaterner yaşlı alüviyal yelpaze ve akarsu çökelleri, geçici göl ve bataklık çökelleri yer alır.

Konya'ya en yakın ve İl merkezi içinden geçen fay Konya fay zonudur. Bu fay zonu, Konya'nın hemen batısında 500 evler ile Dikmeli arasından geçmekte ve ova içinde yaklaşık 50 km'lik bir uzunlukta izlenmektedir. Fay birbirine paralel olarak yönlenmiş değişik uzunluklardaki bölümlerden oluşmuştur. Bu zon Konya kuzeyinde Elmaağaç Tepe ile Yazır Mahallesi arasında en az 5 km'lik bir genişliğe sahiptir. Fayın Diri fay haritasında yer alan bölümü Meram ilçesinin güneybatısında Seydişehir yolu üzerinde başlamakta, Krom-Manyezit Fabrikası önü, Tavusbaba türbesi önü, Akyokuş önü, Hocacihan Mah., Sille deresi girişinden 500 evler mahallesine kadar KKD gidişli olarak devam etmektedir. Fayın yakın jeolojik geçmişte deprem ürettiği jeolojik veriler ile belirlenmişse de bu depremlerin hangi tarihlerde oluştuğu bilinmemektedir

Konya'nın depremselliği bununla da sınırlı değildir. Doğanhisar ve Akşehir ilçe merkezleri başta olmak üzere Ilgın, Doğanhisar, Akşehir ve Yunak ilçelerine bağlı 26'yı aşkın eksi köy statüsünde bulunan mahalle doğrudan fay zonu üstüne oturmaktadır. Sultandağı fay zonu üzerinde 3 Şubat 2002 tarihinde meydana gelen Mw:6.5 büyüklüğündeki Sultandağı-Çay(Afyon) depreminde, fay zonu üzerinde yer yer 50 cm varan (ortalama 30cm.) yüzey deformasyonları (yüzey faylanması) sonucunda, çok sayıda binada ağır hasar ve yıkımlar meydana gelmiş ve toplamda 42 vatandaşımız yaşamını yitirmiştir.

T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Deprem Bölgeleri Haritasına göre Konya batıdan doğuya doğru 1. Derece, 2. Derece, 3. Derece, 4. Derece ve 5 Derece olmak üzere 5 ayrı deprem bölgesinde yer almaktadır. 1. derece deprem bölgeleri en riskli bölgeler olarak kabul edilirken, 5. derece deprem bölgeleri deprem riski en az olan bölgelerdir. Konya ili Deprem Haritasına göre taşınmazın yer aldığı Karatay İlçesi 4'üncü derece deprem bölgesinde yer almaktadır. Rapora konu taşınmaz Karatay ilçesi sınırları dahilinde yer almakta olduğundan 4'üncü derece deprem bölgesinde konumludur.

7. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER ve ANALİZLER

7.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler:
7.1.1. Gayrimenkulün Yeri / Konumu ve Tanımı

Değerlemesi yapılan gayrimenkul Konya İli, Karatay İlçesi, Fevziçakmak Mahallesi, 10670. Sokak, No: 31K posta adreslidir. Taşınmaz tapu kayıtlarında Konya İli, Karatay İlçesi, Fevziçakmak Mahallesi, 34160 Ada 8 parsel numarasında kayıtlı 105.443,12 m² yüzölçümlü "Arsa" nitelikli ana taşınmazın kurulu kat mülkiyetine göre A. Blok, zemin kat+3, 11 BB nolu "Tripleks İmalathane" nitelikli taşınmazdır.

Taşınmazın yakın çevresinde genellikle müstakil parseller üzerinde ayrık nizamda, kısmen 1-2 katlı olarak inşa edilmiş genellikle nitelikli işyeri ve fabrika kullanımlı yapılaşma söz konusudur. Bölge orta ve üst düzey gelir grubundan vatandaşların ticaret ve imalat faaliyeti yürüttükleri bir bölge özelliğini taşımaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde Atiker 1, 2 ve 4. Sanayi Siteleri, açık oto pazarı, Türk Yıldızları Parkı, Karayolları Misafirhanesi ve Musalla Mezarlığı yer almaktadır. Ulaşım taşınmazın arka cephesinde bulunan Gülistan Caddesi üzerinden geçen toplu taşıma araçları ve özel araçlarla sağlanabilmektedir.

7.1.2. Gayrimenkulün Tanımı ve Hukuksal Durumu

Değerlemesi yapılan gayrimenkul Konya İli, Karatay İlçesi, Fevziçakmak Mahallesi, 34160 Ada 8 parsel numarasında kayıtlı 105.443,12 m² yüzölçümlü "Arsa" nitelikli ana taşınmazın kurulu kat mülkiyetine göre A. Blok, zemin kat+3, 11 BB nolu "Tripleks İmalathane" nitelikli taşınmazdır.

Değerlemesi yapılan gayrimenkul Konya İli, Karatay İlçesi, Fevziçakmak Mahallesi, 10670. Sokak, No: 31K posta adreslidir.

Rapora konu taşınmaz 26.12.2024 tarih 73898 yevmiye no ile Satış işleminden Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. (1/1) adına tescil edilmiş olup, son 3 yıllık dönemde alım-satım işlemine konu olmuştur.

Değerleme konusu "Tripleks İmalathane" vasıflı 11 bağımsız bölüm nolu taşınmazın mahalde yapılan tespitlerde taşınmazın kat, konum ve kullanım alanını projesi ile uyumlu olduğu tespit edilmiştir. Gayrimenkul toplamda 1.595 m2 alanlı olup, ofis ve imalathane girişlerinin bulunduğu 1.250 m2 alanlı zemin katı, zemini seramik kaplı, wc ve ofis alanlarından oluşan 115 m2 ofis ve zemini helikopter pisti kaplı 1135 m2 alanlı imalathane kısımlarından oluşmaktadır. Ofis ve Wc alanlarından oluşan, zemini seramik kaplı 1 ve 2. katları 115 şer m2 alanlıdır. Zemini seramik kaplı WC, ofis ve mutfak nişinden oluşan 3. katı 115 m2 alanlıdır. Ofis bölümünde personel asansör bulunmaktadır.

Kat	Kapalı Alan (m²)
Zemin Kat + Zemin Kat Eki	1135 m² + 115 m² =250 m²
1. Normal Kat	115 m²
2.Normal Kat	115 m²
3.Normal Kat	115 m²

Ofis bölümünün dış cephesi dış cephe boyalı olup, 3. katın 10670. Sokağa bakan cephesinde alüminyum kompozit kaplama vardır.

Mevcut durumda yapılan incelemelerde onaylı mimari proje ile taşınmazın mahal alanları arasında uyumsuzluk olmadığı görülmüştür.

Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu yapıya ilişkin no bila tarihli onaylı mimari proje; 04.08.2022 tarih 2022/796-276 sayılı yeni yapı ruhsatı, 14.06.2024 tarih ve 24/651 sayılı tadilat ruhsatı, 27.06.2024 tarih ve 2024/385 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.

7.1.3. Gayrimenkulün Yapısal Özellikleri

Değerlemeye konu taşınmazın üzerinde konumlandığı 34160 ada, 8 parsel, 105.443,12 m2 yüz ölçümüne sahip olup geometrik olarak düzgün olmayan dikdörtgen formlu ve düz bir topoğrafyaya sahiptir. Değerlemeye konu taşınmazın konumlandığı ana gayrimenkul üzerinde; blok nizamda, prefabrik inşaat tarzında inşa edilmiş toplamda A, B, C, D, E ve F olarak isimlendirilen 6 blokta 160 bağımsız bölüm bulunan Bayır Sanayi Sitesi yer almaktadır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu sanayi sitesi depo, imalathane ve satış kullanımının yoğunlaştığı bir bölgedir.

Kat irtifakına esas onaylı mimari projesine ve mevcut duruma göre; konu taşınmazın konumlandığı A Blok zemin+3 katlı ve 33.127 m2 inşaat alanından oluşmaktadır. Ana taşınmazda toplam 22 adet

bağımsız bölüm bulunmakta olup değerleme konusu 11 no.lu bağımsız bölüm zemin+3 katta konumlanmaktadır. Taşınmaz orta konumda olup tek cephesi bulunmaktadır. Mevcut durumda yapılan incelemelerde onaylı mimari proje ile taşınmazın mahal alanlarının uyumlu olduğu görülmüştür. Değerleme konusu taşınmaz, 345 m2 alanlı 3 katlı ofis ve 1.250 m2 alanlı imalathane kısmı olama üzere toplam 1.595 m2 bürüt kullanım alanına sahiptir.

Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu yapıya ilişkin no bila tarihli onaylı mimari proje, 04.08.2022 tarih 2022/796-276 sayılı yeni yapı ruhsatı, 14.06.2024 tarih ve 24/651 sayılı tadilat ruhsatı, 27.06.2024 tarih ve 2024/385 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.

7.1.4. İç Mekân Özellikleri

Değerlemeye konu 11 nolu bağımsız bölüm A Blok zemin+3 katta konumlu tripleks imalathane nitelikli gayrimenkuldür. Karatay Belediyesinde incelenen kat mülkiyetine esas onaylı mimari projesine ve yapı kullanma izin belgesine göre 11 no.lu bağımsız bölüm 1.595,00 m² brüt kapalı alana sahiptir. Mevcut durumda yapılan incelemelerde taşınmazın onaylı mimari proje ile kat ve konum olarak uyumlu olduğu görülmüştür. İlgili Belediyesinde herhangi bir olumsuz evrakın bulunmadığı tespit edilmiştir.

7.2. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yasal Süreç Analizi

ANA GAYRİMENKULÜN		BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN
İLİ	KONYA	NİTELİĞİ	TRİPLEKS İMALATHANE
İLÇESİ	KARATAY	ARSA PAYI	400/30495
MAHALLESİ	FEVZİÇAKMAK	BLOK	A
KÖYÜ	-	KAT	ZEMİN+3
SOKAĞI	-	BAĞIMSIZ BÖLÜM	11
MEVKİİ	-	TAPU TARİHİ/YEVMİYE	26.12.2024 / 73898
PAFTA NO	-	CİLT/ SAHİFE NO	193 / 18987
ADA/PARSEL NO	34160/8		ANAGAYRİMENKUL
VASFI	ARSA	TAPU TESCİL ŞEKLİ	KAT İRTİFAKI
YÜZÖLÇÜMÜ (m2)	m2 105.443,12	KAT MÜLKİYETİ
MALİK VE HİSSELERİ	PANELSAN ÇATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş.		1/1

7.2.1. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri

7.2.2. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri

31.12.2024 tarihi itibariyle ilgili WEBTAPU portalı üzerinden alınan resmi tapu takyidat kayıtlarına göre rapora konu taşınmaz üzerinde aşağıda dökümü yapılan takyidatlar tespit edilmiştir.

Beyanlar Hanesinde:

Yönetim Planı: 05.09.2024 (07.10.2024; 48664)
KM'ne çevrilmiştir. (07.10.2024; 53419)
KM'ne çevrilmiştir. (10.10.2024; 54559)

Şerhler Hanesinde:

• Herhangi bir şerh kaydı bulunmamaktadır.

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

• Herhangi bir hak ve mükellefiyet kaydı bulunmamaktadır.

Rehinler Hanesinde:

• Herhangi bir ipotek şerhi bulunmamaktadır.

7.2.3. Taşınmazın Son 3 Yılda Alım-Satıma Konu Olup Olmadığı:

7.2.4. Taşınmazın Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,

Değerleme konusu gayrimenkulün değerini doğrudan etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat kaydı bulunmaması sebebi ile taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri gereğince portföyde yer alınmasında engelleyici herhangi bir unsur bulunmamaktadır.

7.2.5. Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri:

7.2.5.1 Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri:

Ülkemizde arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu İmar Kanunları ve yönetmelikleri düzenlemektedir. Rapora konu taşınmaz incelenirken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate alınmaktadır.

İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlamakta olup; bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir. Bu planlar farklı ölçeklerde olmakla birlikte genel anlamda 1/25.000 ölçekli planlar "Çevre Düzeni Planı" 1/5000 ölçekli planlar "Nazım İmar Planı" ve 1/1000 ölçekli planlar ise fiili uygulamaya temel olacak "Uygulama İmar Planı" olarak kullanılırlar.

7.2.5.2 Plan, Plan Türleri ve Planlama Süreçleri

Plan bir amaca ulaşmada izlenecek yol ve davranış biçimini gösterir. Planlama, önceden belirlenmiş amaçları gerçekleştirmek için yapılması gereken işlerin saptanması ve izlenecek yolların seçilmesidir. Planlama, geleceğe bakma ve olası seçenekleri saptama sürecidir yani geleceği düşünmedir. Özetle

planlama, bir eylemle ilgili tüm etkinliklerin önceden hazırlanması sürecidir. Bu tanımda planlamayla ilgili olarak dikkat çeken ortak nokta, planlamanın geleceği bugünden görme ve kontrol etme aracı olmasıdır. Planlamayı ekonomik anlamda bir kaynak dağıtım mekanizması olarak da görmek mümkündür. Bu açıdan baktığımızda, planlama sınırsız ihtiyaçlar ile sınırlı kaynaklar arasında bir dengeyi sağlama mekanizmasıdır. Geleceği yönetme ve kaynakları dağıtma aracı olan planlama neyin yapılacağının, nasıl yapılacağının, ne zaman harekete geçileceğinin, bütün bu çalışmalarda kimlerin sorumlu olacağının belirlenmesi ve saptanması sürecidir.

Çevre Düzeni Planı; Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plan olarak tanımlanır. Çevre Düzeni Planı, konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi sektörler ile kentsel ve kırsal yapı ve gelişmeyle doğal ve kültürel değerler arasında koruma kullanma dengesini sağlayan arazi kullanma kararlarını belirleyen yönetsel, mekansal ve işlevsel bütünlük gösteren sınırlar içinde varsa bölge planı kararlarına uygun olarak yapılan, idareler arası koordinasyon esaslarını belirleyen 1/25.000, 1/50.000, 1/100.000, 1/200.000 ölçeklerde olan plan notları ve raporuyla bir bütün olan planı ifade eder. Çevre Düzeni Planları, Kalkınma Planları ve Bölge Planları esas alınarak yapılmakta olup; alt ölçekli 1/5000 Nazım İmar Planı, 1/1000 Uygulama İmar Planlarına esas teşkil eder. Plan hiyerarşisinde Çevre Düzeni Planından sonra gelen 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planlarının İmar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde Çevre Düzeni Planına uygun olması yasal bir zorunluluktur.

Nazım İmar Planları, varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plan olarak tanımlanır.

İmar planları ile ilgili idarece doğrudan veya ihale suretiyle yaptırabileceği gibi İller Bankası Genel Müdürlüğü'ne yetki verilmesi suretiyle de yaptırılabilir. Planların hazırlanması sürecinde Plana Esas Dair Yönetmeliğin 14. Maddesi uyarınca, planı düzenlenecek alan ve yakın çevresindeki alanlarda genel başlıklar halinde belirtilen konular ile planlama alanının özelliğine ve plan türüne göre diğer konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veriler elde edilir. Planlama alanı ve yakın çevresi ile alanın bölge veya kent bütünü içindeki konumunu belirlemek üzere eşik analizi, yerinde yapılan incelemeler gibi fiziksel çalışmalarla birlikte, bilimsel tekniklere ve yöntemlere dayalı, yeterli nitelikte ve kapsamda ekonomik, sosyal, kültürel, politik, tarihi, sektörel ve teknolojik araştırmalar yapılır, ilgili kurum ve kuruluşların görüş ve önerileri alınır. Plan ve plan kararları, yapılan inceleme ve araştırma sonuçları değerlendirilerek oluşturulur. Plan raporunda, yapılan tüm inceleme ve araştırmalar, alınan görüş ve öneriler ve yapılan değerlendirmelerle birlikte, planın gerçekleştirilmesini sağlayacak uygulama araçları, kurumsal yapı ve denetim konularına dair ilkeler de yer alır. 1/5000 Nazım İmar Planı, Belediye ve mücavir alan sınırları içinde; Belediye Meclislerince aynen veya değiştirilerek onaylanıp yürürlüğe giren imar planları Belediye Başkanınca mühürlenir ve imzalanır. Mühür ve imza süresindeki gecikmeler, imar planının tatbikatını engelleyemez. Belediye meclislerince uygun görülmeyen imar planı teklifleri gerekçeleri belirtilmek suretiyle, Belediye

Başkanlığınca 15 gün içinde ilgilisine yazı ile bildirilir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında; İl İdare Kurullarınca karar verilen imar planları Valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe girer. Valilikçe uygun görülmeyen imar planı teklifleri gerekçeleri belirtilmek suretiyle 15 gün içinde ilgilisine yazı ile bildirilir. Onaylanmış planlar; onay tarihinden itibaren ilgili idarece herkesin görebileceği şekilde ilan yerlerinde asılmak ve nerede nasıl görülebileceği mahalli haberleşme araçları ile duyurulmak suretiyle 30 gün süre ile ilan edilir. 30 günlük ilan süresi içinde planlara itiraz, ilgili idare nezdinde yapılır. İtiraz Başkanlık tarafından kabul edilmediği takdirde, idari mahkemeye başvurulabilir. İdari mahkeme tarafından da itirazın reddedilmesi halinde Danıştay'a başvurulabilir. Yargı süreci devam ederken plan uygulaması devam eder.

Uygulama İma Planları tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plan olarak tanımlanır.

Planların hazırlanması sürecinde Plana Esas Dair Yönetmeliğin 14. Maddesi uyarınca, planı düzenlenecek alan ve yakın çevresindeki alanlarda genel başlıklar halinde belirtilen konular ile planlama alanının özelliğine ve plan türüne göre diğer konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veriler elde edilir. İmar planı dosyası hazırlanır. Dosyasında başvuru dilekçesi, aplikasyon krokisi, onaylı hali hazır harita, jeolojik etüd raporu, varsa üst ölçekli plandaki koordinatlı konumu, imar planı yapılacak yerin planı, plan açıklama raporu, plan notları bulunur. Belediye ve mücavir alan sınırı içerisinde Belediye, belediye ve mücavir alan sınırı dışında ise Valilik tarafından hazırlanır. Uygulama İmar Planı'nı Belediye kendi planlama bürosunda yapabileceği gibi, ihaleye de sunabilir. Onanma şekli Nazım İmar Planı ile aynıdır. Uygulama imar planlarının tamamı bir aşamada yapılabileceği gibi etaplar halinde de hazırlanabilir. Ancak bu durumda etap sınırlarının varsa Nazım Planlar üzerinde gösterilmiş olması gerekir. Uygulama imar planlarında, yapı adaları içinde imar parselleri düzenlenir ve bu planlar imar planlarının ayrılmaz parçasıdır. Nazım planlar üzerinde gösterilen teknik ve sosyal alt yapı alanlarının konum ile büyüklükleri toplam standartların altına düşülmemek şartı ile uygulama planlarında değiştirilebilir. (Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yön. Madde 15) Onaylanan 1/1000 Uygulama İmar Planı'na göre Kadastro Müdürlüğünde ifraz, tevhid, yola terk ve cins değişikliği işlemleri yapılır. Kadastro Müdürlüğünde yapılan işlemler Tapu Müdürlüğünde yeni tapulara işlenir. Milli Emlak Müdürlüğü tarafından yeni oluşan parsellerin hazine tescili yaptırılır. Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yön.22. Maddesine göre Onaylanan imar planı ve eklerinden birer takım onaylamaya esas olan karar ile birlikte Mülga Bayındırlık ve İskân Bakanlığı ile İller Bankası Genel Müdürlüğüne muhafaza edilmek üzere gönderilir.

Yukarıdaki tanımlara ilave Özel Amaçlı ve Tamamlayıcı Planlar (Koruma Amaçlı İmar Planı, Turizm Amaçlı İmar Planı, İlave İmar Planı, Revizyon İmar Planı, Mevzii İmar Planı) da üst ölçekli planlarına uygun olması yasal bir zorunluluktur.

7.2.5.3 Parselin İmar Durum Bilgileri, Binanın Yasal İzin ve Belgeleri

Karatay Belediyesi Emlak İstimlak Müdürlüğü'nden alınan E-94497409-115.02.01-143689 sayılı resmi imar durumu yazısına göre değerleme konusu taşınmazın imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.

Plan Onay Tarihi: 12.04.2013/158

Plan Adı: 1/1.000 Ölçekli Karatay İlçesi Uygulama İmar Planı

Lejand: Küçük Sanayi Sitesi

Yapılaşma Şartları:

TAKS: 0,70
Emsal: 1,00
Hmaks: 12,0 m.

Parsel için Küçük Sanayi Alanında Emsal Alanın %10 Kadar Ticaret Yapılabilir Plan notu bulunmaktadır.

Binaya ilişkin Yasal Belgeler

	Mimari Proje			Yapı Ruhsatı	Yapı Kullanım İzin Belgesi
Tarih	Sayı	Alan (m²)	Tarih	Sayı	Alan (m²)	Tarih	Sayı	Alan (m²)
-	-	33.147,00	04.08.2022	2022/796-276	33.147,00
			14.06.2024	24/651	33.147,00	27.06.2024	2024/385	33.147

7.2.5.4 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

Yapılan incelemelerde rapora konu taşınmazın son üç yıl içinde hukuki durumunda herhangi bir değişiklik tespit edilmemiştir.

7.2.5.5 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, (Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi

Yapılan incelemelerde rapora konu taşınmazın son üç yıl içinde İmar Durumunda herhangi bir değişiklik tespit edilmemiştir.

7.2.6. Hukuki Durum Analizi:

Değerlemesi yapılan gayrimenkul Konya İli, Karatay İlçesi, Fevziçakmak Mahallesi, 10670. Sokak, No: 31K posta adreslidir.

Değerlemeye konu taşınmazın üzerinde konumlandığı 34160 ada, 8 parsel, 105.443,12 m2 yüz ölçümüne sahip olup geometrik olarak amorf formlu dörtgen ve düz bir topoğrafyaya sahiptir. Değerlemeye konu taşınmazın konumlandığı ana gayrimenkul üzerinde; blok nizamda, prefabrik inşaat tarzında inşa edilmiş toplamda 6 blokta 160 bağımsız bölüm bulunan Bayır Sanayi Sitesi yer almaktadır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu sanayi sitesi depo, imalathane ve satış kullanımının yoğunlaştığı bir bölgedir.

Kat mülkiyetine esas onaylı mimari projesine ve mevcut duruma göre; konu taşınmazın konumlandığı A Blok zemin+3 katlı ve 33.147 m2 inşaat alanından oluşmaktadır. Ana taşınmazda toplam 22 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup değerleme konusu 11 no.lu bağımsız bölüm zemin+3 katta konumlanmaktadır. Taşınmaz ara konumda olup tek cephesi bulunmaktadır. Mevcut durumda yapılan incelemelerde onaylı mimari proje ile taşınmazın mahal alanlarının uyumlu olduğu görülmüştür. Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu yapıya ilişkin no bila tarihli onaylı mimari proje, 04.08.2022 tarih 2022/796-276 sayılı yeni yapı ruhsatı, 14.06.2024 tarih ve 24/651 sayılı tadilat ruhsatı, 27.06.2024 tarih ve 2024/385 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.

Rapora konu gayrimenkulün Tapu Kayıtları ve belediye arşiv dosyasındaki belgeler üzerinde yapılan incelemelerinde; taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri gereğince GYO portföyüne alınmasına engel teşkil edecek bir unsura rastlanmamıştır.

7.2.7. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi-Uzman Görüşü:

7.2.7.1 En Etkin ve Verimli Kullanım Analizinin Tanımı

Bir gayrimenkulün

Yasaların müsaade ettiği ölçüde,
Bölge piyasasında belirlenmiş en isabetli gereksinime yönelik,
Optimum fiziksel değişikliğe uğratarak,
Ekonomik anlamda en fizibıl harcamalarla,
En çok gelir getirir hale getirilmeye yönelik analiz ve raporlama işlemlerinin tamamıdır.

Tanımdan da anlaşılacağı üzere en etkin ve verimli kullanım analizi bir eylem değil, ekonomik ve yasal bir inceleme ve konu taşınmaza yönelik finansal bir analizdir. Bir gayrimenkul hakkında çok sayıda en etkin ve verimli kullanımı sağlayıcı analizler yapmak mümkündür.

Bu konu, piyasayı iyi etüt etme, bölgeyi yapısal anlamda iyi özümseme, geleceğe yönelik isabetli sektörel ve ekonomik tahminlerde bulunma, doğru verilerle, doğru hesaplamalarla ve geçerli ve makul varsayımlarla, doğru mantığa dayalı, hatasız hesaplamaları gerekli kılar. Bu analiz statik değil, dinamik bir analizdir. Son derece sezgisel, eksiksiz ve doğru hesaplamaları gerektirir. Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en

mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.

7.2.7.2 Uzman Görüşü:

Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı bölge itibariyle konu taşınmaz ve çevresi incelendiğinde, sanayi yapılanmalarının yoğun olduğu ve talep gördüğü lokasyonda yer aldığı görülmektedir.

Bölgede yapılan çalışmalar neticesi, uzman görüşümüze ve öngörülerimize göre, rapora konu taşınmazın konum ve ulaşımı, yer aldığı bölgenin genel yapısı, mevcut durumu bölgede mevcut talep ve satışa arzların sonuçlanma süreçleri açısından yapıların ekonomik ömrünü tamamlayıncaya kadar mevcut "Sanayi Tesisi" kullanımının en etkin ve verimli kullanım yöntemi olacağı görüş ve kanaatindeyiz.

7.2.8. Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri:

29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun 11. Maddesine göre "Bu Kanunun uygulanmasına pilot iller olarak; Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bolu, Bursa, Çanakkale, Denizli, Düzce, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ ve Yalova illerinde başlanır. Pilot illerin genişletilmesi ve daraltılmasına, Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulu yetkilidir." 14.06.2010 tarihli Bakanlar Kurulu kararınca; Yapı Denetimi Hakkında Kanunun uygulanacağı iller kapsamında 19 ilde uygulanmakta olan 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun bütün illerde 01.01.2011 tarihi itibarı ile uygulanması kararlaştırılmıştır.

Değerleme Konusu taşınmazın yapı denetimi Nişantaş Mahallesi, Dr.M.Hulusi Beybel Cad. Kemerli İş Merkezi B Blok No:8/803 Selçuklu / Konya adresinde faaliyet gösteren Ergüçlü Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.

7.2.9. Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken İzin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş:

Taşınmazın ada/parsel bazında konumunun doğruluğu paftasından kontrol ve teyit edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu yapıya ilişkin no bila tarihli onaylı mimari proje, 04.08.2022 tarih 2022/796-276 sayılı yeni yapı ruhsatı, 14.06.2024 tarih ve 24/651 sayılı tadilat ruhsatı, 27.06.2024 tarih ve 2024/385 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. Yapıya ilişkin tüm yasal prosedür tamamlanmış alıp alınması gerekli herhangi bir belge bulunmamaktadır.

Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.

Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkule ait düzenlenmiş enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.

Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Ana taşınmaz üzerinde yer alan yapıya ilişkin 27.06.2024 tarih 2024/385 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmakta olduğu tespit edilmiştir. Yapı Kullanma İzin Belgesi alınan tarih sonrasında yapıda herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.

8. DEĞERLEME ÇALIŞMALARI

8.1. Değerleme Konusu Taşınmaza İlişkin Olarak Değerleme Çalışmasında Esas Alınacak Olumlu Ve Olumsuz Özellikler

8.1.1. Taşınmazın Değerine Etki Eden Faktörler

OLUMLU ETKENLER

Ulaşım imkânlarının güçlü olması,
Yeni ve nitelik bir yapıda konumlu olması,
Kat mülkiyetine sahip olması,
Taşınmazın, Karatay ilçesinde sanayi siteleri ve ticari kullanımların yoğun olduğu bölgede konumlu olması.

OLUMSUZ ETKENLER

Bölgede değerleme konusu taşınmazın muadili çok sayıda satılık ve kiralık mülk bulunması.

8.2. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler,

Değerleme konusu gayrimenkullere ait teknik özellikler Rapor'un 7'inci bölümü "7.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler" başlığı altında "7.1.1 Gayrimenkulün Yeri / Konumu ve Tanımı" ile "7.1.3 Gayrimenkulün Tanımı ve Yapısal Özellikleri" bölümlerinde detaylı olarak tanımlanmıştır.

Rapora konu taşınmazın yer aldığı parsel ile ilgili veriler ise rapor içeriğinde ve özellikle "7.2.2.2 Parselin İmar Durum Bilgileri, Binanın Yasal İzin ve Belgeleri" bölümünde detaylandırılmıştır.

Bu tanımlar dışında Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası Döviz Kurları ve Türkiye İstatistik Kurumu resmi verileri de değerleme çalışması esnasında baz alınan veriler arasındadır.

8.3. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar

Raporun 4. Bölümünde "Değer Tanımları, Bu Değerleme Raporunda Kullanılan Yöntemlerinin Tanımları" detaylı olarak açıklanmıştır. Rapora konu taşınmazın değerleme çalışması esnasında konu taşınmazın değer tespitinde bu yöntemlerden;

Piyasa Değeri Yaklaşımı
Gelir Yaklaşımı (Direkt Kapitalizasyon Yöntemi)

kullanılmak suretiyle değerleme çalışması gerçekleştirilmiştir.

8.3.1. Piyasa Değeri Yaklaşımı

Değerleme konusu gayrimenkulün özellikleri dikkate alınarak, Konya ili, Karatay İlçesi, rapora konu taşınmazın yer aldığı bölgede yapılan araştırmalarının sonucu aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.

S.No	AÇIKLAMA	BİNA YAŞI	KAPALI ALAN (m²)	TALEP EDİLEN SATIŞ DEĞERİ (TL)	TALEP EDİLEN BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL/m²)	PAZARLIK PAYI DÜŞÜLMÜŞ DEĞER (TL)	PAZARLIK PAYI DÜŞÜLMÜŞ BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL/m²)
1	Değerleme konusu taşınmazın da yer aldığı Bayır Sanayi Sitesinde bulunan imalathane/dükkan kullanımına uygun işyeri satılıktır. (350 Ofis+880 İmalathane)	0-5	1230	35.000.000	28.455	33.250.000	27.033
2	Değerleme konusu taşınmazın da yer aldığı Bayır Sanayi Sitesinde bulunan imalathane/dükkan kullanımına uygun işyeri satılıktır. (275 Ofis+430 İmalathane)	0-5	705	20.000.000	28.369	19.000.000	26.950
3	Değerleme konusu taşınmazın da yer aldığı Bayır Sanayi Sitesinde bulunan imalathane/dükkan kullanımına uygun işyeri satılıktır.(140 Ofis+860 İmalathane)	0-5	1000	28.500.000	28.500	27.000.000	27.000
4	Değerleme konusu taşınmazın da yer aldığı Bayır Sanayi Sitesinde bulunan imalathane/dükkan kullanımına uygun işyeri satılıktır. (160 Ofis+980 İmalathane)	0-5	1140	30.000.000	26.316	28.500.000	25.000
5	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Büsan Sanayi Sitesinde bulunan imalathane/dükkan kullanımına uygun işyeri satılıktır. (300 Ofis+1000 İmalathane)	15	1300	33.000.000	25.385	31.500.000	24.231
6	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Kobisan-3 Sanayi Sitesinde bulunan imalathane/dükkan kullanımına uygun işyeri satılıktır.	0-5	1500	44.900.000	29.933	42.750.000	28.500
7	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Aslim Sanayi Sitesinde bulunan imalathane/dükkan kullanımına uygun işyeri satılıktır. (300 Ofis+700 İmalathane)	15	1000	28.000.000	28.000	26.750.000	26.750

Satışa konu 1, 2, 3 ve 4 nolu taşınmazlar değerleme konusu taşınmaz ile aynı parselde olup konu taşınmaz ile benzer şerefiyeye sahiptirler. Satışa konu 5, 6 ve 7 nolu taşınmazlar değerleme konusu taşınmazın komşu parsellerinde yer almakta olup benzer şerefiyeye sahiptirler. Değerleme konusu gayrimenkulün özellikleri dikkate alınarak rapora konu taşınmazın yer aldığı bölgede yapılan

araştırmalarının sonucu, bölgede imalathanelerin nitelikleri, alanları, konum ve ana yola cephe olup olmamalarına göre değişmekle birlikte talep edilen m2 birim satış değerlerinin yaklaşık 25.000- 28.500 TL/m² gibi bir aralıkta olduğu tespit edilmiştir. Satış bedeli üzerinden pazarlık payı bulunduğu hesaplamalarda göz önünde bulundurulmuştur. Ülkemizin günümüz ekonomik konjonktüründe arsa alıcı kitlesinin daralmış olduğu, rapora konu taşınmazın yer ve konumu itibariyle satılabilir ve talep görebilir olduğu tespit edilmiştir. Satış bedeli üzerinden pazarlık payı bulunması, taşınmazın ulaşım imkanları, bölgede benzer nitelikte satışa konu işyeri stoğunun çok olması vb. olumlu olumsuz tüm faktörler hesaplamalarda göz önünde bulundurularak değer takdiri yapılmıştır.

DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ		Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5	Emsal 6	Emsal 7
Konum (Lokasyon)	100%	95%	95%	95%	95%	90%	90%	90%
Büyüklük	100%	95%	85%	90%	95%	95%	95%	85%
Ulaşım, Ana yola/ Caddeye mesafe ve reklam kabiliyeti VB.	100%	100%	100%	100%	100%	95%	95%	95%
Ortalama	100%	97%	93%	95%	97%	93%	93%	90%

EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU
		Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5	Emsal 6	Emsal 7

İmar Durumu
Kapalı Alan (m²)		1.230,00	705,00	1.000,00	1.140,00	1.300,00	1.500,00	1.000,00
Talep Edilen Satış Fiyatı (TL)		35.000.000	20.000.000	28.500.000	30.000.000	33.000.000	44.900.000	28.000.000
Talep Edilen Net Birim Satış Fiyatı (TL/m2)		28.455	28.369	28.500	26.316	25.385	29.933	28.000
İskontolu Satış Değeri (TL)		32.000.000	19.000.000	27.000.000	29.700.000	32.000.000	42.000.000	27.000.000
Satılabilir Birim Satış Fiyatı (TL/m2)		26.016	26.950	27.000	26.053	24.615	28.000	27.000
Kıyaslama Oranı	100%
Ayarlama Oranı		97%	93%	95%	97%	93%	93%	90%
		26.913	28.875	28.421	26.951	26.374	30.000	30.000
Ortalama Birim Değer (TL/m2)	28.219
Yaklaşık Birim Değer (TL/m2)	28.220

Bu verilerden hareketle rapora konu taşınmazın piyasa değeri;

ADA/PARSEL	BB NO	KAPALI ALAN (m²)	BİRİM DEĞER (TL/m²)	DEĞER (TL)
31460/8	11	1.595,00	28.220	45.010.900
Yaklaşık Piyasa Değeri (TL) 45.000.000

olarak hesaplanmaktadır.

8.3.2. Gelir Yaklaşımı

Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla kira gelirleri arasındaki ilişki incelenir. Gayrimenkulün tek bir yıl için üreteceği potansiyel net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, gayrimenkul değerinin hesaplanmasıdır.

Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir.

Aynı projede konumlu satışa ve kiralamaya konu yaklaşık kapalı alan büyüklüğüne sahip gayrimenkullere ait bilgiler incelendiğinde aşağıda görüldüğü şekilde 15-18 yıl aralığında bir amortisman süresine sahip olduğu tespit edilmiştir.

	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5
Kapalı Alan (m2)	1.400	1.100	900	1.200	1.100
Talep Edilen Kira Değeri (TL/Ay)	185.000	139.000	140.000	191.000	140.000
Pazarlık Payı Düşülmüş Talep Edilen Yaklaşık Kira Değeri (TL/Ay)	180.000	135.000	135.000	185.000	135.000
Talep Edilen Birim Kira Değeri (TL/m2)	128,57	122,73	150,00	154,17	122,73
Ortalama Birim Kira Değeri (TL/m2)	135,64
Yıllık Kira Değeri (TL)	2.220.000	1.668.000	1.680.000	2.292.000	1.680.000
Talep Edilen Satış Değeri (TL) – (Yaklaşık-Beyan üzerine belirtilmiştir.)	40.000.000	30.000.000	30.000.000	35.000.000	30.000.000
Amortisman Süresi (Yıl)	18,0	18,0	17,9	15,3	17,9
Ortalama Amortisman Süresi (Ay)	17,40
Kapitalizasyon Oranı (%)	5,55%	5,56%	5,60%	6,55%	5,60%
Ortalama Kapitalizasyon Oranı(%)	5,77%

Buna göre taşınmazın aylık kira geliri ve direkt kapitalizasyon yöntemine göre değeri;

ADA/PARSEL	BB NO	KAPALI ALAN (m²)	BİRİM KİRA DEĞERİ (TL/m²)	AYLIK KİRA DEĞERİ (TL/Ay)	YILLIK KİRA DEĞERİ (TL/yIL)	Cap (%)	AMORTİSMAN SÜRESİ (YIL)	DEĞER (TL)
31460/8	11	1595	135,64	216.343	2.596.121	5,748%	17,40	45.166.501
Yaklaşık Piyasa Değeri (TL)								45.170.000

olarak hesaplanmaktadır.

8.3.3. Maliyet Yaklaşımı

Değerleme konusu gayrimenkulün konumlu olduğu ana taşınmazın özellikleri dikkate alınarak, Konya ili, Karatay İlçesi, Fevziçakmak Mahallesinde yapılan araştırmalarının sonucu aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.

S.No	AÇIKLAMA	LEJANT	ALAN (m²)	TALEP EDİLEN SATIŞ DEĞERİ (TL)	TALEP EDİLEN BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL/m²)	PAZARLIK PAYI DÜŞÜLMÜŞ DEĞER (TL)	PAZARLIK PAYI DÜŞÜLMÜŞ BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL/m²)
1	Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, taşınmaza yaklaşık 980 m. mesafede 24135 Ada 2 Parsel satılıktır.	Küçük Sanayi Tesisi	5106	66.500.000	13.024	63.175.000	12.373
2	Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, taşınmaza yaklaşık 1.300 m. mesafede 23776 Ada 1 Parsel satılıktır.	Küçük Sanayi Tesisi	4000	59.900.000	14.975	56.905.000	14.226
3	Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, taşınmaza yaklaşık 1.950 m. mesafede 20691 Ada 12 Parsel satılıktır.	Küçük Sanayi Tesisi	1500	21.000.000	14.000	20.000.000	13.333

Buna göre taşınmazın Arsa+ Bina yöntemine göre değeri;

ARSA DEĞERİ
ADA / PARSEL	YÜZÖLÇÜMÜ (m²)	BİRİM DEĞER (TL/m²)	ARSA DEĞERİ (TL)
34160 ada 8 parsel
11 BB Arsa Hissesi (400/30495)	1.383	13.000	17.979.000
Hisseye Düşen Arsa Alanı (m²)
TOPLAM YAKLAŞIK DEĞERİ (TL)			18.000.000

YASAL BİNA DEĞERİ
BİNALAR	YAPI ALANI (m²)	BİRİM MALİYET (TL/m²)	YIPRANMA PAYI (%)	YAPI DEĞERİ (TL)
İDARİ BÖLÜM	345	17.400	0%	6.003.000
İMALATHANE/FABRİKA	1.250	17.400	0%	21.750.000
TOPLAM DEĞERİ (TL)				27.753.000
HARİCİ MÜTEFERRİK İŞLER - MAKTUEN				247.000
TOPLAM YAKLAŞIK DEĞERİ (TL)				28.000.000

MALİYET YAKLAŞIMINA GÖRE DEĞER
	YASAL DURUM DEĞERİ
ARSA DEĞERİ (TL)	18.000.000
BİNA DEĞERİ (TL)	28.000.000
TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ (TL)	46.000.000

olarak hesaplanmaktadır.

9. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ

9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme konusu "Tripleks İmalathane" vasıflı 11 bağımsız bölüm nolu taşınmazın mahalde yapılan tespitlerde taşınmazın kat, konum ve kullanım alanını projesi ile uyumlu olduğu tespit edilmiştir. Gayrimenkul toplamda 1.562 m2 alanlı olup, ofis ve imalathane girişlerinin bulunduğu 1.226 m2 alanlı zemin katı, zemini seramik kaplı, wc ve ofis alanlarından oluşan 96 m2 ofis ve zemini helikopter pisti kaplı 1.130 m2 alanlı imalathane kısımlarından oluşmaktadır. Ofis ve Wc alanlarından oluşan, zemini seramik kaplı 1 ve 2. katları 112 şer m2 alanlıdır. Zemini seramik kaplı WC, ofis ve mutfak nişinden oluşan 3. katı 112 m2 alanlıdır. Personel asansörü bulunan ofis bölümünün dış cephesi dış cephe boyalı olup, 3. katın 10670. Sokağa bakan cephesinde alüminyum kompozit kaplama vardır.

Mevcut durumda yapılan incelemelerde onaylı mimari proje ile taşınmazın mahal alanlarının uyumlu olduğu görülmüştür. İlgili Belediyesinde yapılan incelemede olumsuz herhangi bir evrağa rastlanmamıştır.

Değerleme konusu gayrimenkulün özellikleri dikkate alınarak rapora konu taşınmazın yer aldığı bölgede yapılan araştırmalarının sonucu, bölgede imalathanelerin nitelikleri, alanları, konum ve ana yola cephe olup olmamalarına göre değişmekle birlikte talep edilen 2024 yılı m2 birim satış değerlerinin yaklaşık 25.000-28.500 TL/m² gibi bir aralıkta olduğu tespit edilmiştir. Satış bedeli üzerinden pazarlık payı bulunduğu hesaplamalarda göz önünde bulundurulmuştur. Ülkemizin günümüz ekonomik konjonktüründe arsa alıcı kitlesinin daralmış olduğu, rapora konu taşınmazın yer ve konumu itibariyle satılabilir ve talep görebilir olduğu tespit edilmiştir. Satış bedeli üzerinden pazarlık payı bulunması, taşınmazın ulaşım imkanları, bölgede benzer nitelikte satışa konu işyeri stoğunun çok olması vb. olumlu olumsuz tüm faktörler hesaplamalarda göz önünde bulundurularak değer takdiri yapılmıştır. Ayrıca 3 farklı yöntem ile yapılan hesaplamaların Benzer sonuçlar verdiği tespit edilmiştir. Buna göre taşınmazın Pazar yaklaşımına göre değeri;

		TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ
ADA / PARSEL	BB NO	ALAN (m²)	TOPLAM YAKLAŞIK PAZAR DEĞERİ (TL)
34160 ADA 8 PARSEL	11	1.595	45.000.000
TOPLAM YAKLAŞIK DEĞERİ (TL)			~ 45.000.000

~ 45.000.000 TL olarak hesaplanmıştır.

9.2. Nihai Değer Takdiri ve Sonuç

Rapor içeriğinde açıklanan veriler ve hesaplamalar doğrultusunda değerlemesi yapılan gayrimenkulün tamamı yerinde yapılan inceleme sonucunda; bulunduğu mevki, kullanış amacı, büyüklüğü, özellikleri ve çevre emsal değerleri göz önünde bulundurularak; , Konya İli, Karatay İlçesi, Fevziçakmak Mahallesi, 34160 Ada 8 parsel numarasında kayıtlı 105.443,12 m² yüzölçümlü "Arsa" nitelikli ana taşınmazın kurulu kat mülkiyetine göre A. Blok, zemin kat+3, 11 BB nolu "Tripleks İmalathane" nitelikli taşınmazın 31.12.2024 tarihindeki toplam PAZAR DEĞERİ:

45.000.000.-TL (KırkBeşMilyon BeşYüzBin TürkLirası) (KDV HARİÇ)

54.000.000.-TL (ElliDörtMilyon TürkLirası) (KDV DAHİL)

piyasa değerinde olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.

Takdir ve tahmin edilen bu değer taşınmaz üzerinde herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.

HAZIRLAYAN	HAZIRLAYAN	ONAYLAYAN
Halil TURGUT	Şefik Ercan KESKİNER	Aydın KATKAK
İktisat	Jeofizik Mühendisi	Ekonomist
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
SPK Lisans No: 409699	SPK Lisans No: 408115	SPK Lisans No: 401455

10. EKLER

OFİS ZEMİN KAT OFİS 1. KAT

OFİS 2. KAT OFİS 3. KAT

İMALATHANE

RM RİTİM GAYRIMENKUL DEĞERLEME A.Ş. Kaynarca Mahallesi, Aydınlı Yolu Caddesi, No:137, 34000 Pendik / İstanbul Tel:0.216.361 14 19 Faks:0.216.361 13 30 www.rmdegerleme.com

Zemin Tipi:	KatMulkiveti	Ada/Parsel:	34160/8
Tasınmaz Kimlik No:	134149402	AT Yüzölcüm(m2):	105443.12
il/ilce:	KONYA/KARATAY	Bağımsız Bölüm Nitelik:	TRİPLEKS İMALATHANE
Kurum Adı:	Karatav	Bağımsız Bölüm Brüt
Mahalle/Köy Adı:	FEVZICAKMAK	YüzÖlcümü:
Mevkii:		Bağımsız Bölüm Net YüzÖlcümü:
Cilt/Sayfa No:	193/18987
		Blok/Kat/Giris/BBNo:	A/ZEMİN+3//11
Kayıt Durum:	Aktif	Arsa Pay/Payda:	400/30495

		Ana Tasınmaz Nitelik:	Arsa

S/B/İ	Acıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmive	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Beyan	.KM ne Cevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Cevrilmiştir.)		Karatay - 10-10-2024 12:00 - 54559
Beyan	KM ne Çevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Çevrilmiştir.)		Karatav-

		10-10-2024 12:00 - 54559
Beyan	KM ne Çevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Çevrilmiştir.)	Karatay 07-10-2024 09:31 - 53419
Beyan	Yönetim Planı: 05/09/2024( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)	Karatay - 16-09-2024 10:23 - 48664

(Hisse) Sistem No	Malik	El Birliği No.	Hisse Pay/ Metrekare Payda	Toplam Metrekare	Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye
856965457	(SN:8330441) PANELSAN CATI CEPHE SISTEMLERI SANAYI VE TICARET ANONIM SIRKETI V		1/1		Satis 26-12-2024 73898

	KONYA	Pafta
Tapu Kütüğü	FEVZICAKMAK	Parsel Alani (1)	105.443.11 m ²
liçe	KARATAY	Ada/Parsel	34160/8

	T YURURLUKTEKI IMAR PLANI
Olçeği	1/1000
Tasdik Tanhi	12.04.2013/158
Mer'i İmar Planı	12.04.2013/158 KARATAY ILCESI UYGULAMA IMAR PLANI
TADILAT KARAR TARIH/SAYI	28.05.2021/428
Clina Madison	DEAN VE DEAN TADE AT NOTEADLOLANT MATAN HVOULANA VADILAMAZ. DEAN NOTEADLOUI UNMAVAN ALANEADO A DEAN VE

Plan Fonsiyon Uyan (2)
Plan Fonksiyon	- Uygulama İmar Planına ait genel plan notları ve lejantı ektedir. Küçük Sanayi Sitesi Alanları
Bina Yüksekliği	12.00 M.	Kat Adedi	$\sim$
On Bahoe	15.00	Insaat Nizami	$\sim$
Yan Bahce	5.00	TAKS	0.7
Arka Bahce		K.A.K.S (Emsal)	$-(1,00)$
Bina Derinliği		Kot Alinacak Nokta
Açıklama	KÜCÜK SANAYİ ALANINDA EMSAL ALANIN %10 KADAR TİCARET YAPILABİLİR.

		re.Komposition_click@edition_ mil. do mil. mil.

	be borrel bered bered borrel borrel borrel borrel borrel borrel borrel.



			$-1.14$ . For the final contract that the state of the state of the state of the state of the state of the state of the state of the state of the state of the state of the state of the state of the state of the state of t
			and the contract that is come that only in the contract of the contract of the state of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the co

	re Rene [and [and [and [and [and [and [and [and

RM RİTİM GAYRIMENKUL DEĞERLEME A.Ş. Kaynarca Mahallesi, Aydınlı Yolu Caddesi, No:137, 34000 Pendik / İstanbul Tel:0.216.361 14 19 Faks:0.216.361 13 30 www.rmdegerleme.com

	The Street Service Street Street Market Street Street Street Street Street Street





	control and the protections of any design of services and one of a protection of a service of the control of a STARTING CONTROL CONTROL CONTROL CONTROL CONTROL CONTROL CONTROL CONTROL CONTROL				E. NORMAL KAT

					√ 指条目 ♪	23R)	余昌
m	ma	o pro mm	$\overline{\mathcal{A}}$	$\Box \Box$	$\Box$	no no		Ŀ.

		YAPI RUHSATI Building Licence						142740604	Strikod / Kanning
1-Richian Weier Kusuny / KARA/TAY BELEDIYES				District will start					12 St subside taxes	13.56 / Linux to
2. Richard, excher payment actions				1.Yes yes	16 Restoranyon	10021			4.08.2023	2022/996-274
ROMM		WARNTAY		Z Yeskow	11.Büdendoma	14 Irost plan: chap tariti		IT knot dutum bei, termi	It lings tissue but no		17.2cmie stark onto larihi
Kilyi				2-Versileri	12 Kallanen oldgigen		5.07.892		1958741	25/37/2022
Магаби-Менкс: ЕЕ//232/м/мик. вим.		Mahaller product inside		4.Dutina	TEFmangia	16 Parselsky et plan once term		19 Parsolic Indiannis artuux			23 Farsite Man(102)
Cadde-Sckok@ukranMeyban/Küme ad:	10070			5. Kell Bankel	14 Metrové excessi			FUCUK SAWAYI ALANE		105413,12
Cashie/Sykohiftshvar/Maydon tansiers kock-	-389	This kept into 3ł		Likes	15 Electric Jesuice	21. Tauxu Innuili Endgani: sonor: Bukani		72.7 Ape letail belges latre			23 Taps testil believ for
Tito ad:				7. Geçki	E.Mm subjekt@	KARATAY TAPLI MÜD.		21.81.2603		350.13
3 First No. 4 Ada No.	5.Parterl No.	E Eliok Nul 7. Biolinini biblich by:	1.710 Kitk	6.Tachlet	17 Islaud Assure	24. CED match stray techs		25 Photiater: Inside biddeto	29. Plustonan Inpact bitimu tarihi		IT Ruhsishn gecartile
MOSACONAIC 34163		э А	678761861	9.Dolpa	18 Birlige skasse	$\sim$	lan Bri 3.06.2022		38-86.2424		The O.62
Yapı Sahibinin		戒	Yapı Müteahhidinin						Santiye Sefinin
25.Adv acquait Lowana, TC kinstik ma		o,	ATTACHMOVER TO UNK IN					43-Ads scyalds, univers
AHMET HAN BAYER, BAYINEL KINYA YAPI ANONAI SRKETI 31713169753 20 Bags olduğu vergi doiresi sott		Ocet Natha ^Chawa Ultravelant res	m ٠		INGLESKINDOK, SHABIR PROJE MOHENDRIJK MOSWARLIK VE RISAAT LINITED SPIKETE, TZOKOTATED			#4.TC kraftic no	ALFTEKIN SART, INS MUH.
GAZIKONT V.O.		50615 吉	n					17130571608
35 Verpi torski no			15 D. D. D. L. D. Library and Commercial			36. Vergi kirolik mi		45 Octo stoll are
1551100064		GELCUK V.O.				1315029040		NITZKI
31.Aares		37.Sigorta sied no		38 Slobesme tanhi 29.17.2022	36 Sitchepre to $\Omega$	45 Tapi: müteenhidi yerki belge na 1042215300367436	natan	46.Sigorta kick ko. UNITAR	47.5bdegme.bathk 6.97.2012		48.50 plagme int
DURUNDAY MAH, YORGANCTO D. NO.		Pina Tr. have now admi				AZ Teyry		HLAdres			til kull
16. 第34月331 第582 www.beautoWaters Canagha	Gaziker	Arriston 155 118 9	сломчта	VESTIGANUM MAH. DEMOKAPI CAD. NO. 14 KARATAY / HORPER'	Entli				NGANTAG MAH. DR.M.HULUSI BAYSAL CAD. NO: FIC KMM NO. 18 BELCUKLU / KOMYA

Form Düzenlenen Kısımla İlgili Özellikler ST.Kullaning amassist plint passner	SZ Madensus	\$1.1 million research		Yapı ile İlgili Özellikler
tages of televisities at a crisis	*bolk art suicide*	the toolful above irw21.	54.Toplan Yüzdikçümü deuts:	05. Bernoot yags beyon	56. Yapeta toğunlar böken sayıla 57. Yapıda kanal bilinistlere) sayısı 22			29912	SII. Yagaren takan alereord (	SIMP	\$9. Yapı inşaal alansond)

1251 - Sanay	22	1984	03147	69. Topkers yook sayse	61: Trapters lasgemed to blive suspect 42. Trapters hand derivationes source				(3.1ustan asiat Audul 43)		84. Tradaer your inquot atenuticity
					22			25912		33147
				ES Tape'en pol tutu all: bol sayes		BR Yagoner: pol bellu ceda kall soprer		ET/Voy-min trackets bot says:		Ed Taylo Kall Internet
					٠
	$\alpha$
				10. Yapeyer pol halts all: süksaköğicesi		73 Yapanın yol kıltız ozita yokucalığılmız		71. Yupmm badum yüksekl@Ord		72. Reve fut ylinsent@(m)
					12.55			12.19.
				13. Yapren amb	T4.Yapının gruba 75. Grup mt	76.1 m2 maliyeti	77. Yapon milyel	78.Yapının arası doğet	TS Area dobit papmer		83 Form Blasmers
Toplart: 1201 - Salayi	19	1964	izitel			TLI 4235	(71.1) 141720426	m	WALNER CTLY 141701420		Automobile (TL) EZT1600

Yapının Teknik Özellikleri
*B1 Jahren Sistem*				87. Toujouttu	88 Ditak Kaliasen Alantan		89 Yaprre's Tararyes Bigleris
3. Merkezi notrati katorlar	2. Rima kg: luster#er		$4.5$ oba
	E Kins	1 Kathakuthat		LAntsa	1. Autosle		Society (Publicat)	1.1. Beterumne			1.1.1 Ceromol sistem
5 Diolal gad saturni 82 h ach Kullandan Yakıt Direl				2.0 at intrayers	2 Bergi kulubasi			2 Ahua			1.1.2.Perbell sistem
	н			3.Doğetgaz	1.Apk object.			1.3. Curtis			1.1.3 Cercevel (Penddi sistem
Fatiyakt 2 Field	3.Debal sec	410G SENNA		4.09409	4 Kayah sicipart		2 Yahoo (Kopr)	$17$ ydain	Computere. Literra
6.0 key T.Tema SRidge		$ \cdot $		Silabelepra	E-Kajaci danesi		4. EA 6-FREFARRS
\$3.Scott for Terres (pes)		All Scott So Yake Cins		6.Premi	E.Kilmütük		BD Dunar Dolg a Madated Circu			I FLDOpens
1. Tarrashe	2.Seber	1 Dolphjar	2.1 ₁₀	7. Turnit to	7.0 lat depo		1,510 al	3 hate		1. Plus Kory
2. Düney koluktildi	4 Handa	$-10$ Fashed	dilasta	8.Halletter	ESignan		13.7m	Allow		2 Marcar dopener
5 Mightrick		5.Kats Yakid	6 Termal	SLieteratör	15 February		5. Kerps		8. Biolomen	3 Aproles
J6				10 Pantonet		12 Yangs medivers	2 Belton blok		A staff gamed	4 Ahang
65 lime Dueu 1.Sehr was	2 Kings Keys	95.At # ss		11. Yangin Balaati	11-Täree havala					S.Hate'yap elenesi
3. Perus suya	4. Tagama kuju	1 Kanstrauyon 27 sseeptk		12.	$+12$		92 Punish Disp Oblaters
									1. Via 2. Vot
Yapı Projeleri
15 Dres larry	IN.Ati sopeti		TG-TC-karakk.ino.		IM-Dota and rise		ST Adves				96. Incza
Minuti 6.08.2024	GONAFETTIN DORN		BATCHESTER		48395		KAPLING 19 KARATAY / ROBIYA		NAMELAR MAH, ANLIUMAR ILYAS SK. AKCAMESTESI ATS BLOK NO. 11 IÇ
Bank
27.87.0022	JEKERYA EAFAL RESKIN		B7544T0016		120336				ESEMLER MAH. VEDITEPE CAD. NO. 13 IÇ KAPI NO. 18 BELÇUKLU / KONYA
MÜELLIFİNIN Eleksik.	ENDER CAGRIL ERTUGROL		10000737366		62191				TAZER MAH, ELIMALILI HAMIDI YAZIR CAD, NO. 29A SCHAPI NO. 28. SELICIMLUV KORYA
26.87.2022 Makerik Treasal
27.87.2022	USADO TACSE		12040420734		54810		RELICURALIU / KIONIVA		IS CATPANY ARRESTS TRERGED FOR MAINTAIN ARRESTS THAN RECYCLE
IMETATION	MUSSARA POVRAZ
8.07.2032			20411907440		7232			PRESENNA HACKLISY SK NO. 13 MERAN/KONVA
$-04$
PROJE
$1 - 98$

$-1 - 95$

			YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ Certificate of permission for use of building						141550350		Science! / Science!
Theseau conen busines 2 Batja verlet julpinit admit	*SARATAY BELEZIVESI*				Belgeville service armaic	Pilane Plufannia lzm		Year Kullenna (cn)			10. Balganin sing tardit			11. Eleige no
RONYA		To a	KARATAJ			Gept						27.0626		2CDL
Kits			RABATAY BRLEIVESI		2. Выдоре наше гитна	TARE VIEW	2 Yenikris	3 Venden		distant	1 furthern		E have		T. Gesso
Maturitie	PEV/SCARMAK MAH	Manager taxion sudu	$+81$				B Drivers					12 Roststayers 11 Depoisione 12 Kulánik élőjörs		13.FosseptA	14 Mekanik tester
	CasterSeiverStutus/Meyber/Karne ad: 19070					15 Elainsk finisat:			10 law engage [17 labour shows		H. Batter shows 1 14			17. Yanilems ruhash latin
	Ealth/Solar/Bullar/Maydal/Kahe factor Acds 389		Diskuping : 21	418,2022	T3. TK pap infrastr texty	Till : 39 years hybridi ing SISSUED 27W		14.06.0004	15. Ban yayı ruhadı tarihi		DAMNS	16. San yapı rahaat mo
					19. Venuten ruhsat terri	19. Tasher ruhasi tathi			20. Ilman plans array tariki		21. Imaging start at the fit			22. Imar durants list
ting ad I Fulls Mo.	4.Adx frit	You's Hamilik No. 6 Parsel Me	STETCHMEN 5. Dick Re-			14.95.2024					4.87.2820			1151741
MISMETAAC	34100		ABLOK		27. Zemrt eludo otray term		24 CED raises engo tanki			25 Tapu texcil belges facili-				20. Tapa tekst briges to
7 Roads Automotive comme beige veriles beginning better			9. Dalve since Austi Judacete ani, etnas nageraus lokker re		36.07.0002 27.1aps teent belgasi ween surger		× $\rightarrow$ 28. Parseissyon plan snay tarm			23.07.2022 20. Parseits kolarsha artisti			Hidro) 30. Parselei alangiri2)
					*KARATAY TAPU MUSI*					*ADDIR SMANT ALMA*			120443.12
			Yapı Müteahhidinin								Santiye Sefinin
Yapı Sahibinin 31.Ad styles, shrah, T.C. Write ris			36 Ad soyed, phees, T.C kenk no								46.Ad) exyed, smeet
AFRICT HARD DAYOR, BAYMEL KIMYA YAPI ANONNA GRIKETI, ZATAZINETGA		Dawn Kamu			HARUN AHYOCA, (BANBIR PROJE MUHCKDISLIK MÜŞAVIRLIK VE WŞAAT LIMITED GRHETI I, T224/IST4TBE						ALITTOON SART, AIG MUH
12 Eagl coupliners dones an		Yétanc:	37. Only smill mil-							47.T.C kinkik to
GAZAGNT V.D.			50019							ITSSEST TORK 48 Ods sick he
33. Very toven to:			38 Begiv olduğu vergi dairesi adı. SELOUK V.D.			1510429646	38 Vergi kirste da			vorrea
1551189384			Callboard B	41.5 bishqime tarihi	, раун						41 Signifia and Inc.	SC Dochigne Skift		St Editionne do
34 Adres OURLINELKY MAN. VORTHLEET		*ATMERTIV*		28.01.2022	O)	DI QUE TINGUIE NE NEGAR						0.073000
CAD NO 321 MERAN / KGM		Stage Training Guyean/Settiv			- Fevel Caking Mah, Dependance CR No.14 Montgoman and Communication of Heather CR 2004447, KajataviKONYA Saicuk V.D. 141 042, A49 ME LEV 157 1216					52 Adres		NEANTAS MAH. DR M.HULUSI BAYEAL CAQ		51/2023
		Wi-bayee10/aista1										NO 2 IC KAPING 18 BELCUKLU HOMYA
	Grassic	V.O.: 155 115 930
	Belge Düzenlenen Kısımla ligili Özellikler				Yapı ile ligili Özellikler
Of Kulturina artistinia pine yapron bağılmız tellamieri da tehak alanlar		55 Sademus Editory superio	BA VANACIANO 1900	ST ENGIN pap source		18 Yapıda toprma tottan sayar			ER Yapıla kimd Armiddam) kapsı.		60 Yapone tabat alwield?			E17 Noi mysel staninG1
1251 - Geneer		22	33141							259/12			STORP
				62 Trailer page says:		63 Textam ballymat lettom says			64 Taplam kend brimddaret sayını		65. Tuylary tabel ability (C)			68. Toplam yap myaet alamim2)
					22					25912			33147
					IST Yapmin yail lots alts list sayar		58 Yapının yür kotu artij kur sayısı			66 Yapon Inplan hat says:			70 lieve kat sayrer


					71 Yapma yel kiliy alli yüksekiğilm).	12.18	T2 Yapmn yet letto tolic pursehigant			TS Yapme Isslam potento@circ 52.15				T4: Jaya kat yuksekriponi

				75.Yapmm text	76 Yapının giulu	T7.1 m2 malarit(TL)		78 Tapece matyrds (7)		TB-Yageleri drita değeri (TL)		80 Area debt yapmet natyeh (TL)		matively (TL)	81 Form digressener blamen
Taplett, 1251 - Sanayi		訂	53342			4219		141703420				141703425		141703425

\$2 letma Sistem	Yapının Teknik Özellikleri			85.Texnelian		89 Orlan Kullenm Alanlan		SO Yapone Tayyon Salam
1 Mis Arest tellmen balonfer			2.9 ma gi kalcider 13 Kat kalcider 14 Este	1 Arima						1.1 Getpharms				1.1.1 Cenyevel salem
5 Doğur gaz sıntanı	1 Kims				2 Red Hillstown	1 Awaren 2 Brap to Met		1. lawent (Kaikas)		124668				1.12 Ferdal Aslare
83. Ismma Amaço Hullanıları Yakıt Cinsi				3 Degwigwa		3. Açık olupark				1.3 Çalik					1.13 Carganeti (Peidad asslert)
The pat 2 Faries	3.Deproper		41PO STeles			4 Kapas stopped				$2P$ vistek		$-4$ Yan prehistrik		5. Karma
YL Garrers	7.Termai BRizgar			5 Haberleyee		S. Kapito dalmini		8 BAK4FREFABRIC
Pit Sout 3x Temm Setti		BILSIGHT BU Yakri Circe		6. Pa av		6 Könster		IT Dave Calgo Mediles Cine					92.Objetter
4 Terressinn	23mm	1 Doğsigan	21.75	T.Temat su		T-Ofalt days		1 Ernel		2 Tuble			1798.976
3 Giovis kallentero	6 Kimti	1 Fast of	4 Elevine	duriarety!		A Signal	3.7as			4 Ahsen			2 Maria digese
3.Moylerek		B-Kall Yakd	d. Tannai	0.2erwrate/		9.Su deposa							3 Autubis
îя				10 Paratriur		10. Yangın merdinen	5 Kinga				4 Gaztarton		4.40 (4)
Milcre Seys	2 Forest month Et-Salvir says	67.Atk su			11. Yangin tesnah	11.Yüzrə hanası		7 Dates Not			8. Half parel			E Hate also element
	4. Tarpinsk kvans 3 Pour hope		1 Kanadosopen 2 Fessages			$\overline{u}$
					Yapının kısmen kullanılması mümkün olan kısımlarına Kısmi Kullanma İzni düzenlenebilmesi için, bu bölümlere hizmet veren ortak kullanım alanlanmın tamamlarımı; ve kullanılabilir olması şartlır. Kullanmı
					izni düzenlenmeyen yapılar ve/veya bağımsız bölümler elektik, su, kanalizasyon, haberleşme, doğalgaz vb. hizmetlerinden faydalanamaz. Toprağa gömülü bodrum katlar, yapının kapic dairesi huriç ortak alarları ile projesinde belirlerimeyen alanlar ikametgah olamaz. Bağımsız bökimlere bağlı depolar, kömürlük, bağlı olduğu bağımsız bökim ile birlikte elektrik, su vt. hizmetlerden taydalarıdırdır. Mekanik ve
					elektrik tesisatının inceleme ve denetimi yapılmak kaydı ile aşağıda yazılı adet dare. 22 adet dükkan veya adet(diğer kullanımlar) tamamı belediye hizmetinden faydalarır.

	Yapının Biten Kısımları İçin Verilen Yapı Kullanma İzin Belgesinin					Konut İle İlgili Özellikler
GX: Sleige twithi	04 Delga no		95 Blok ye	30 Bag mail bolumina							UT. Komston seitor datiri ada kaynti
$1 - 1$								×	а	х					TOPLAM
and a series of the con-						58 Dam septe
															٠
						SB Planke clan door sayer-									x
$-1$
$1 - 1$
and and an						1932 Eit derenin yozdigarnis									$\equiv$

Lisans Belgeleri

RM RİTİM GAYRIMENKUL DEĞERLEME A.Ş. Kaynarca Mahallesi, Aydınlı Yolu Caddesi, No:137, 34000 Pendik / İstanbul Tel:0.216.361 14 19 Faks:0.216.361 13 30 www.rmdegerleme.com

AI Terminal

PANELSAN ÇATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş.

9056_rns_2025-01-17_f852f7bf-1120-46a3-875f-e1ae8d076076.pdf

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

PANELSAN ÇATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş

TRİPLEKS İMALATHANE

DEĞERLEME RAPORU

HAZIRLAYAN:

RM RİTİM GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.

1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BİLGİLER

1.1. Sözleşme Tarihi

1.2. Değerleme Tarihi

1.3. Rapor Tarihi ve Numarası

1.4. Rapor Türü

1.5. Raporu Hazırlayanlar ve kontrol edenler

2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1. Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri

2.2. Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri

3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve İLKELERİ

3.1. Değerleme Raporunun Amacı

3.2. Sınırlayıcı Koşullar

3.3. Beyanlar

3.4. Raporda Kullanılan Kısaltmalar

3.5. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

4. DEĞER TANIMLARI, BU DEĞERLEME RAPORUNDA KULLANILAN YÖNTEMLERİNİN TANIMLARI

4.1. Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer)

4.1.1. Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer)

4.1.2. Piyasa Kira Değeri

4.1.3. Düzenli Likiditasyon Değeri

4.1.4. Zorunlu Likiditasyon Değeri (Tasfiye Değeri)

4.2. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler

4.2.1. Piyasa Değeri Yaklaşımı

4.2.2. Maliyet Oluşumları Yaklaşımı

4.2.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı

5. TÜRKİYE GENELİ VERİLER

5.1. Demografik Veriler(2)

5.2. Ekonomik Veriler

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ

İNŞAAT SEKTÖRÜ

GSYH ve İnşaat Sektöründe Büyümenin Seyri (% puan)

6. ÖZEL VERİLER

6.1. Konya İli

Alâeddin Camii

Alâeddin Tepesi

Mevlana Müzesi

6.2. Karatay İlçesi

6.3. Konya İli Deprem Haritası ve İlçenin Deprem Kuşağı

7. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER ve ANALİZLER

7.1.2. Gayrimenkulün Tanımı ve Hukuksal Durumu

7.1.3. Gayrimenkulün Yapısal Özellikleri

7.1.4. İç Mekân Özellikleri

7.2. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yasal Süreç Analizi

7.2.1. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri

7.2.2. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri

Şerhler Hanesinde:

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

Rehinler Hanesinde:

7.2.3. Taşınmazın Son 3 Yılda Alım-Satıma Konu Olup Olmadığı:

7.2.5. Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri:

7.2.5.1 Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri:

7.2.5.2 Plan, Plan Türleri ve Planlama Süreçleri

7.2.5.3 Parselin İmar Durum Bilgileri, Binanın Yasal İzin ve Belgeleri

Plan Onay Tarihi: 12.04.2013/158

Yapılaşma Şartları:

Binaya ilişkin Yasal Belgeler

7.2.5.4 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

7.2.5.5 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, (Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi

7.2.6. Hukuki Durum Analizi:

7.2.7. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi-Uzman Görüşü:

7.2.7.1 En Etkin ve Verimli Kullanım Analizinin Tanımı

7.2.7.2 Uzman Görüşü:

7.2.8. Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri:

7.2.9. Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken İzin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş:

Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

8. DEĞERLEME ÇALIŞMALARI

8.1. Değerleme Konusu Taşınmaza İlişkin Olarak Değerleme Çalışmasında Esas Alınacak Olumlu Ve Olumsuz Özellikler

8.1.1. Taşınmazın Değerine Etki Eden Faktörler

OLUMLU ETKENLER

OLUMSUZ ETKENLER

8.2. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler,