PANELSAN ÇATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş.

Audit Report / Information • Jan 17, 2025

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

PANELSAN ÇATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş.

ANKARA / ÇANKAYA / KARAKUSUNLAR 25389 ADA 3 PARSEL A BLOK 16, 17, 18 ve 19 NOLU "BÜRO" NİTELİKLİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLER

4 ADET BÜRO DEĞERLEME RAPORU

HAZIRLAYAN:

RM RİTİM GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.

Kaynarca Mahallesi, Aydınlı Yolu Caddesi, No: 137 D: 24, 34000 Pendik / İstanbul Tel: 0 216 361 14 19 Faks: 0 216 361 13 30 www.rmdegerleme.com

RAPOR TARİHİ: 10.01.2025 RAPOR NO: OZLGN-202400097

1.		DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BİLGİLER
	1.1.	Sözleşme Tarihi 2
	1.2.	Değerleme Tarihi 2
	1.3.	Rapor Tarihi ve Numarası2
	1.4.	Rapor Türü 2
	1.5.	Raporu Hazırlayanlar ve kontrol edenler 2
2.		ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
	2.1.	Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri 3
	2.2.	Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri 3
3.		DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve İLKELERİ
	3.1.	Değerleme Raporunun Amacı 4
	3.2.	Sınırlayıcı Koşullar 4
	3.3.	Beyanlar5
	3.4.	Raporda Kullanılan Kısaltmalar 6
	3.5.	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler6
4.		DEĞER TANIMLARI, BU DEĞERLEME RAPORUNDA KULLANILAN YÖNTEMLERİNİN TANIMLARI
	4.1.	Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer) 6
	4.1.1.	Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer) 6
	4.1.2.	Piyasa Kira Değeri 7
	4.1.3.	Düzenli Likiditasyon Değeri 7
	4.1.4.	Zorunlu Likiditasyon Değeri (Tasfiye Değeri) 7
	4.2.	Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler7
	4.2.1.	Piyasa Değeri Yaklaşımı 7
	4.2.2.	Maliyet Oluşumları Yaklaşımı8
	4.2.3.	Gelir İndirgeme Yaklaşımı8
5.		TÜRKİYE GENELİ VERİLER
	5.1.	Demografik Veriler 9
	5.2.	Ekonomik Veriler 9
6.		ÖZEL VERİLER
	6.1.	Ankara İli 22
	6.2.	Çankaya İlçesi 25
	6.3.	Ankara İli Deprem Haritası ve İlçenin Deprem Kuşağı 27
7.		DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER ve ANALİZLER
	7.1.	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler: 30
	7.1.1.	Gayrimenkulün Yeri / Konumu ve Tanımı 30
	7.1.2.	Gayrimenkulün Tanımı ve Hukuksal Durumu 31
	7.1.3.	Gayrimenkulün Yapısal Özellikleri 31
	7.1.4.	İç Mekân Özellikleri 32
	7.2.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yasal Süreç Analizi 32
	7.2.1.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri 32
	7.2.2.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 33
	7.2.3.	Taşınmazın Son 3 Yılda Alım-Satıma Konu Olup Olmadığı: 35
	7.2.4.	Taşınmazın Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı
		hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı
		hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş, 35
	7.2.5.	Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri: 35
		7.2.5.1 Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri: 35
		7.2.5.2 Plan, Plan Türleri ve Planlama Süreçleri 35
		7.2.5.3 Parselin İmar Durum Bilgileri, Binanın Yasal İzin ve Belgeleri 37
		7.2.5.4 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler 38 7.2.5.5 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, (Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi 38
	7.2.6.	Hukuki Durum Analizi: 38
	7.2.7.	En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi-Uzman Görüşü: 39
		7.2.7.1 En Etkin ve Verimli Kullanım Analizinin Tanımı 39
		7.2.7.2 Uzman Görüşü: 39
	7.2.8. 7.2.9.	Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri: 39 Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken İzin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı
		hakkında görüş: 40
8.		DEĞERLEME ÇALIŞMALARI
	8.1.	Değerleme Konusu Taşınmaza İlişkin Olarak Değerleme Çalışmasında Esas Alınacak Olumlu Ve Olumsuz Özellikler 41
	8.1.1.	Taşınmazın Değerine Etki Eden Faktörler 41
	8.2.	Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler, 41
	8.3.	Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar 41
	8.3.1.	Piyasa Değeri Yaklaşımı 42
9.		NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ
	9.1. 9.2.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 44 Nihai Değer Takdiri ve Sonuç 45

1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BİLGİLER

1.1. Sözleşme Tarihi

Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 27.12.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

1.2. Değerleme Tarihi

Değerleme çalışmalarına 27.12.2024 tarihinde başlanmış olup, 10.01.2025 tarihinde bitirilmiştir.

1.3. Rapor Tarihi ve Numarası

Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 27.12.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında 10.01.2025 tarih OZLGN-202400097 rapor numarası ile hazırlanmıştır.

1.4. Rapor Türü

İş bu rapor; Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş.'nin talebi üzerine, RM Ritim Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi tarafından hazırlanan; ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'nde Ankara ili, Çankaya ilçesi, Karakusunlar Mahallesi, 25389 ada 3 parsel nolu ana taşınmaz üzerinde kurulu kat irtifakına göre A Blok 3.katta konumlu 16, 17, 18 ve 19 nolu bağımsız bölümlerin 31.12.2024 tarihindeki piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla düzenlenmiştir.

İş bu rapor Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri'ne göre, Kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanmıştır.

1.5. Raporu Hazırlayanlar ve kontrol edenler

Halil TURGUT	Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
İktisat	SPK Lisans No: 409699
Şefik Ercan KESKİNER	Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Jeofizik Mühendisi	SPK Lisans No: 408115
AYDIN KATKAK	Sorumlu Değerleme Uzmanı
Ekonomist	SPK Lisans No: 401455

Hazırlayanlar

2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1. Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri

Ünvan	:	RM Ritim Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi
Adres	:	Kaynarca Mahallesi, Aydınlı Yolu Caddesi, No: 137 D: 24, 34000 Pendik/İstanbul
Kuruluş Tarihi	:	29.11.2005
Ticaret Siciline Tescil Tarihi	:	02.12.2005
Ticaret Sicil Numarası	:	571659
Sermayesi	:	1.000.000,00 TL
Kayıtlı Vergi Dairesi/V.No	:	Pendik Vergi Dairesi / 7340514510
		Yürürlükte bulunan hukuki düzenlemeler kapsamında kamu ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması,
Faaliyet konusu	:	fizibilite çalışmaları, gayrimenkuller ve bunlara bağlı hakların hukuki durumunun belirlenmesi, gayrimenkuller ve gayrimenkullerle ilgili yatırım, proje değeri ve en iyi kullanım değeri analizi, geliştirilmiş proje değeri analizi, eski eser gayrimenkullerin restorasyon-restitüsyon proje değeri analizi, gibi konularda değerleme ve danışmanlık hizmeti vermektir.

2.2. Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri

Müşteri Adı	PANELSAN ÇATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş
		MUSTAFA KEMAL MAHALLESİ 2118. CADDE, NO:33 06530 NO:4
Müşteri Adresi	:	A BLOK KAT:3 DAİRE:18 ÇANKAYA/ANKARA
Vergi Dairesi ve Numarası	:	ULUS VD 721 029 40 01
Müşteri İletişim Bilgileri	:	03123420382

3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve İLKELERİ

3.1. Değerleme Raporunun Amacı

İş bu rapor; Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş nin talebi üzerine, RM Ritim Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi tarafından hazırlanan; ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'nde Ankara ili, Çankaya ilçesi, Karakusunlar Mahallesi, 25389 ada 3 parsel nolu ana taşınmaz üzerinde kurulu kat irtifakına göre A Blok 3.katta konumlu 16, 17, 18 ve 19 nolu bağımsız bölümlerin 31.12.2024 tarihindeki piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla düzenlenmiştir.

3.2. Sınırlayıcı Koşullar

Bu rapor, RM Ritim Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından, Müşteri'nin yazılı talebi üzerine söz konusu gayrimenkulün değerleme tarihindeki adil (rayiç) piyasa değerini tespit etmek amacıyla düzenlenmiştir.

Raporda gayrimenkulün adil (rayiç) piyasa değeri, değerleme tarihi esas alınarak belirlenmiş olup; bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa koşullarının değişmesi halinde olabilecek maddi değişikliklerden ve ilgili kuruluşlar nezdinde yapılan inceleme tarihinden sonra doğmuş hukuki işlemlerden dolayı RM Ritim Gayrimenkul Değerleme A.Ş. sorumlu tutulamaz.

Rapor, müşteri'nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, müşteri rapor'u ilgili mevzuat kapsamında paylaşması gereken kurumlar, Saklayıcı kuruluş ve Risk bölümüne, kamu kurum ve kuruluşları ile mahkemeye sunabilir. Bunun dışında Rapor hiçbir zaman RM Ritim Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'nin yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez.

• Raporda belirtilen değer taşınmazın değerleme tarihindeki değeridir. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir.
• Bu rapordaki hiçbir yorum-söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi- hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.
• Konu gayrimenkul ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülkün genel olarak raporda belirtilenler hariç haciz, ipotek, irtifak hakları vb. gibi takyidatlar dolayısı ile pazarlanmasında bir mani olmadığı kabul edilmiştir. Gayrimenkulün sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.
• Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilebilindiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.
• Değerleme uzmanı eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve gayrimenkule herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.
• Kullanılan şema, şekil, harita ve çizimler sadece görsel amaçlı olup, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır, başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.

• Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.

• Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.

• Bu raporda gayrimenkul üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.
• Değerleme uzmanı gayrimenkul üzerinde ve/veya yakınında bulunan-bulunmayanbulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile ilgili olarak hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.
• Uzmanlığımız dışında olduğundan, zemin kirliliği etüdü çalışması yapmamıştır. Dışarıdan yapılan gözlemsel incelemelerle herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
• Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araştırmalar yapılmadan zemin sağlamlığı konusu netleştirilemez. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.
• Değerleme çalışması, değerleme konusu varlıklarda herhangi bir takyidat ve/veya hukuki sorun olmadığı; bu tür bir sorun varsa dahi bu sorunların çözüleceği varsayımı ile yapılmıştır. Bu nedenle değerleme hesap analizi aşamasında bu tip hukuki problemler göz ardı edilerek gayrimenkule kıymet takdiri yapılmıştır.
• Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
• Bu rapor, Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri'ne göre hazırlanmıştır.

3.3. Beyanlar

Tarafımızdan yapılan değerleme çalışmaları ile ilgili olarak;

• Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu
• Analizler ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu
• Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığı
• Değerleme Uzmanı ücretinin, raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığı
• Değerlemenin etik kural ve standartlara göre gerçekleştiği
• Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim şartlarına haiz olduğu
• Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve vasfı konusunda daha önceden deneyimi olduğu
• Değerleme Uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediği
• Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz.

3.4. Raporda Kullanılan Kısaltmalar

SPK	Sermaye Piyasası Kurulu
Müşteri	Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş.
MİA	Merkezi İş Alanı
Becayiş Alanları	Yer değiştirme alanları
DOP	Düzenleme Ortaklık Payı
KOP	Kamu Ortaklık Payı
Kaks	Toplam kapalı alan
Hmax	Maksimum yapı yüksekliği
TKFE	T. C. Merkez Bankası Türkiye Konut Fiyat Endeksi
TYKFE	T. C. Merkez Bankası Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi

3.5. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkule ait şirketimiz tarafından; SPK Mevzuatı kapsamında herhangi bir değerleme raporu hazırlanmamıştır.

RM Ritim Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi tarafından; ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'nde Ankara ili, Çankaya ilçesi, Karakusunlar Mahallesi, 25389 ada 3 parsel nolu ana taşınmaz üzerinde kurulu kat irtifakına göre A Blok 3.katta konumlu 16, 17, 18 ve 19 bağımsız bölüm nolu taşınmazlara ait Şirketimiz tarafından daha önce;

31.01.2024 tarih OZLGN-20240003 sayılı Değerleme Raporu hazırlanmış olup; rapora konu taşınmazların 31.12.2023 tarihli toplam değeri KDV Hariç 34.000.000 TL olarak takdir edilmiştir.

4. DEĞER TANIMLARI, BU DEĞERLEME RAPORUNDA KULLANILAN YÖNTEMLERİNİN TANIMLARI

4.1. Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer)

Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.

4.1.1. Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer)

Piyasa değeri, bir varlığın, değerleme tarihi itibarıyla, zorlama altında kalmaksızın bilinçli ve basiretli bir şekilde hareket eden istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında el değiştirmesi gereken emsal bir işleme dayanan tahmini değeri yansıtmaktadır.¹

¹ Uluslararası Değerleme Standartları, 1 Haziran 2011

4.1.2. Piyasa Kira Değeri

Varlıklarla ilgili uygun bir pazarlama sonrasında, değerleme tarihindeki istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında; her iki tarafın da varlıklarla ilgili tüm olumlu-olumsuz şartlardan haberdar olması koşuluyla, yine her iki tarafın da bilgili, ihtiyatlı ve zorlama altında kalmaksızın karşılıklı mutabakatı ile belirleyecek olduğu tahmini ve en olası kira değeri ile ilgili kanaati göstermektedir.

4.1.3. Düzenli Likiditasyon Değeri

Alıcı ve satıcı arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, gayrimenkuller için belirlenen, takribi 3- 6 ay aralığı içindeki en olası nakit satış değeridir. Düzenli likiditasyonda, pazarlıklar sonucunda varlıkların her biri için en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır. Eğer belirtilen zaman aralığı içinde, taraflar arasındaki görüşmeler sonucunda fiyat konusunda anlaşmaya varılamazsa, varlıkların açık arttırmayla satılması önerilir.

4.1.4. Zorunlu Likiditasyon Değeri (Tasfiye Değeri)

Halka açık düzenlenen bir açık arttırmada, ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit değerdir. Zorunlu likiditede, varlıkların olabildiğince çabuk satılması amaçlanır. Bu nedenle gerekli indirimler yapılan gayrimenkullerin satışı için kabul edilen zaman aralığı genellikle 3 aydan azdır.

4.2. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen gayrimenkulün değerlemesinde "Piyasa Değeri Yaklaşımı", "Maliyet Oluşumları Yaklaşımı" ve "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" yöntemleri kullanılmıştır. Bu yaklaşımlara ilişkin özet bilgiler aşağıda verilmiştir.

4.2.1. Piyasa Değeri Yaklaşımı

Bu yaklaşımda; değerlemesi yapılacak gayrimenkule benzer nitelikteki gayrimenkullerin fiyatları kullanılmaktadır. Karşılaştırma yapılan gayrimenkuller satış/kiralama fiyatı ve bunun tarihi, konumu, büyüklüğü, kullanım ve fiziki durumu gibi ilgili verileri dikkate alınarak karşılaştırılır. Bu çalışmada amaç, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin fiyatları ile karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapmaktır. Benzer nitelikteki mülklere istenen ve verilen teklifler de dikkate alınır.

Piyasa değeri, bir varlığın, değerleme tarihi itibarıyla, zorlama altında kalmaksızın bilinçli ve basiretli bir şekilde hareket eden istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında el değiştirmesi gereken emsal bir işleme dayanan tahmini değeri yansıtmaktadır.

Piyasa Değeri Yaklaşımı, satışa konu olması beklenen gayrimenkullerin değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşımı sunmaktadır. Bu değerleme yönteminde, değerlemeye konu olan gayrimenkulün bulunduğu bölgede, benzer nitelikleri bulunan emsal gayrimenkuller incelenir ve gerekli düzeltmeler yapılarak gayrimenkulün tahmini değerine ulaşılır.

Piyasa Değeri Yaklaşımı'nın uygulanabilmesi için aşağıdaki kriterlerin mevcudiyeti aranmalıdır:

• Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı (yani yeterli sayıda alıcı ve satıcı) gereklidir.
• Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların, gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu, kabul edilebilir düzeyde olmalıdır.
• Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için satışta kaldığı, talep edenlerin, belirli bir fiyat ve satış özelliği konusunda bilgi alabilecekleri kabul edilebilmelidir.
• Piyasada, değerlemeye konu olan gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip yeter sayıda, makul bir zaman aralığında, satışı bekleyen veya gerçekleştirilmiş emsal mevcut olmalıdır.

4.2.2. Maliyet Oluşumları Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımında esas, yeni bir mülk veya konu mülkle aynı yararı olan ikame bir mülk geliştirme maliyetini belirlemektir. Maliyet yaklaşımında geçerli bir değer göstergesi türetmek için, geliştirilen maliyet tahmininde, konu mülkle yaş, durum ve yarar farkları için düzeltmeler yapılır. Maliyetle değer arasında bir ilişki olduğundan, maliyet yaklaşımının piyasanın düşünce tarzını yansıttığı kabul edilmektedir. Maliyet Yaklaşımında, genellikle, maliyetin tahmini için Yeniden İnşa Maliyeti ve İkame Maliyeti olarak bilinen iki farklı metot kullanılmaktadır.

Bu yaklaşımlarla, değerleme tarihi itibari ile mülk yapılandırılmaları için belirlenen maliyetlerden Piyasadan Çıkarma Yönetim, Yaş-Ömür Yöntemi ve Ayrıştırma Metodu yöntemlerinden uygun olanı kullanılmak ve hesaplanan amortisman miktarı düşülmek suretiyle, mevcut yapı değerine ulaşılır. Yapılandırma maliyetinden türetilen mevcut yapı değerinden, amortisman değeri düşüldükten sonra bulunan değere arazi değeri ilave edildiği zaman ulaşılan sonuç, tam mülkiyet hakkının bir değer göstergesidir.

4.2.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. İki metodolojik yaklaşımla bu çalışma yapılabilmektedir.

Direkt Kapitalizasyon: Gayrimenkulün tek bir yıl için üreteceği potansiyel net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, gayrimenkul değerinin hesaplanmasıdır.

Getiri Kapitalizasyonu (Gelir Kapitalizasyonu) Gayrimenkulün makul sayıda oluşan bir dönem boyunca kiralanması veya işletilmesi ile gelecekte elde edilebilecek olan potansiyel net gelirlerinin hesaplanması, Belli bir dönem sonuna kadar hesaplanan bu gelirlerin güncel ekonomik koşullara uygun ve kabul edilebilir belirli bir oran kullanımıyla değerleme tarihine indirgenmesi ve bu yöntemle değer takdirinin yapılması işlemidir.

5. TÜRKİYE GENELİ VERİLER

5.1. Demografik Veriler

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2023 Nüfus Sayımı sonuçlarına göre Türkiye nüfusunun 85.372.377 olarak saptandığı açıklanmıştır. Toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturuyor. Türkiye'nin en kalabalık ili olan İstanbul'un nüfusu ise, geçen yıla göre %1,58 düşerek 15,65 milyona geriledi. Nüfusu en düşük il ise, 86.047 kişiyle Bayburt oldu.

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu. Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.

Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.

İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.

Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.

Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.

Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.

Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.

Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.

Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.

Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.

Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.

Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.

Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk sayısını ifade eden çocuk bağımlılık oranı, %32,3'ten, %31,4'e gerilerken, çalışma çağındaki birey başına düşen yaşlı birey sayısını ölçen yaşlı bağımlılık oranı ise %14,5'ten %15'e yükseldi. Diğer bir ifadeyle, Türkiye'de 2023 yılında, çalışma çağındaki her 100 kişi, 31,4 çocuğa ve 15 yaşlıya bakmaktadır.

Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.

Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.

Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.

Kaynak: www.tuik.gov.tr

5.2. Ekonomik Veriler

2024 yılının dünya kamuoyunu meşgul eden başlıca konuları; devam eden savaşlar, jeopolitik riskler, küresel büyüme, enflasyondaki eğilimler, başta Türkiye ile ABD olmak üzere tüm dünyada devam eden seçim süreçlerinin politik ve ekonomik yansımaları olmuştur.

IMF tarafından Nisan ayında yayımlanan "Küresel Ekonomik Görünüm Raporu"nda, ekonomik aktivitenin 2022-2023'teki küresel dezenflasyona karşın şaşırtıcı derecede dayanıklı olduğu, küresel enflasyon 2022 ortasındaki zirvesinden gerilerken "ekonomik aktivitenin stagflasyon ve küresel resesyon uyarılarına meydan okuyarak istikrarlı bir şekilde büyüdüğü" aktarılmıştır.

Raporda, istihdam ve gelirlerdeki büyümenin istikrarlı bir seyir izlediğine işaret edilerek, bu durumun beklenenden fazla hükümet harcamaları ve hanehalkı tüketimi de dahil olmak üzere destekleyici talep gelişmeleriyle özellikle iş gücüne katılımda beklenmedik bir artışın ortasında arz yönlü bir genişlemeyi yansıttığı kaydedilmiştir. Enflasyonun hedeflenen seviyelere yaklaştığı ve merkez bankalarının birçok ekonomide politika gevşemesine yöneldiği aktarılan raporda, yüksek vergiler ve azalan hükümet harcamalarıyla yüksek kamu borcunu frenlemeyi amaçlayan maliye politikalarının sıkılaştırılmasının büyüme üzerinde baskı oluşturmasının beklendiği ifade edilmiştir. Uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Fitch Ratings, kısa vadeli büyüme beklentilerinin iyileşmesi nedeniyle 2024 yılı için büyüme tahminini 0,3 puan artırılarak %2,4'e yükselttiğini, 2025 yılı için ise %2,5 büyüme beklentisinin korunduğunu açıklamıştır. Küresel büyümenin 2024'te yüzde 2,6 ve 2025 ile 2026'da yüzde 2,7 olmasının tahmin edildiği belirtilen raporda, bu oranların Kovid-19 salgınından önceki 10 yılda yüzde 3,1 olan ortalamanın oldukça altında kaldığı aktarıldı.

Dünya Bankası'nın ocak ayında yayımladığı raporda, küresel ekonomiye ilişkin büyüme beklentisi 2024 için yüzde 2,4 ve 2025 için yüzde 2,7 olmuştu.

Raporda, bu tahminin 2024-2026 yıllarında dünya nüfusunun ve küresel Gayrisafi Yurt İçi Hasılanın (GSYH) yüzde 80'inden fazlasını oluşturan ülkelerin salgından önceki on yıla göre daha yavaş büyüyeceği anlamına geldiğine işaret edilmiştir. ABD Merkez Bankası FED, 2024 Mayıs ayı toplantısında politika faizini değiştirmeyerek %5,25-5,50 aralığında tutmuştur. Faizler böylece 6. toplantıda da değiştirilmeyerek 23 yılın zirvesinde kalmıştır. Avrupa İstatistik Ofisi (Eurostat), Euro Bölgesi'nin mayıs ayına ilişkin enflasyon öncü verilerine göre, Euro Bölgesi'nde Nisan'da %2,4 olan yıllık enflasyon, Mayıs'ta %2,6'ya yükselmiştir. TÜFE ise Mayıs ayında aylık bazda %0,2 artış göstermiştir. AB uyumlu verilere göre enflasyon Mayıs ayında Belçika'da %4,9, Hırvatistan'da %4,3, Portekiz'de %3,9, İspanya'da %3,8, Almanya'da %2,8, Fransa'da %2,7 ve İtalya'da %0,8 olarak tespit edilmiştir.

Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.

Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.

Türkiye: Aşağıdaki tabloda, 2023 yılında %4,5 oranında büyüyen Türkiye ekonomisine ilişkin IMF, OECD ve Dünya Bankasının 2024-2025 yılları son resmi büyüme tahminlerini verilmektedir. Dünya Bankası, Küresel Ekonomik Beklentiler raporunda Türkiye için 2024 büyüme tahminini %3,0 ve 2025 için %3,6 olarak belirlemiştir. OECD Ekonomik Görünüm raporunda, Türkiye için 2024 yılı GSYH büyüme tahmini %3,4 ve 2025 yılı için %3,2 olarak belirlemiştir. IMF, Küresel Ekonomik Görünüm raporunda, Türkiye ekonomisinin bu yıl %3,1 ve 2025'te %3,2 büyüyeceğini tahmin etmiştir.

Kurum		2024		2025
	Kaynak	(Güncel)	(Önceki)	(Güncel)	(Önceki)
IMF	Nisan 2024 Küresel Ekonomik Görünüm Raporu (önceki: Ocak 2024)	$\%3.1 \leftrightarrow$	%3.1	%3.2 $\leftrightarrow$	%3.2
Dünya Bankası	Nisan 2024 Ekonomik Güncelleme Raporu (önceki: Ocak 2024)	$%3.0\downarrow$	%3.1	$%3.6\downarrow$	%3.9
OECD	Mayıs 2024 Ara Dönem Raporu (önceki: Şubat 2024)	$%3.4+$	%2.9	%3.2 $\leftrightarrow$	%3.2

Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Söz konusu çeyrekte, Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYİH), yıllık bazda yüzde 2,5 oranında artarken, çeyreklik bazda yüzde 0,1 artarak yatay seyretmiş ve iktisadi faaliyette zayıflamaya işaret etmiştir.

Gelişmekte olan ekonomilerin 2024'te ortalama yüzde 4 büyümesinin öngörüldüğü ve bu oranın 2023'e göre daha yavaş olduğuna işaret edilen raporda, düşük gelirli ekonomilerdeki büyümenin 2023'teki yüzde 3,8'den 2024'te yüzde 5'e çıkmasının beklendiği kaydedilmiştir.

Raporda, gelişmiş ekonomilerde, büyümenin 2024'te yüzde 1,5 olacağı ve 2025'te 1,7'ye yükseleceğinin öngörüldüğü ifade edilmiştir. Bankanın ocak ayındaki raporunda, bu yılki büyüme tahmini gelişmekte olan ülkeler için yüzde 3,9, düşük gelirli ülkeler için yüzde 5,5 ve gelişmiş ülkeler için 1,2 olarak açıklanmıştı. Raporda, Türkiye'ye dair büyüme beklentisi 2024 için yüzde 3, 2025 için 3,6 olurken, ABD için de sırasıyla yüzde 2,5 ve 1,8 olarak öngörülmüştür.

TCMB Enflasyon Raporuna ise yüzde 2,4 oranındaki 2025 yılı küresel büyüme beklentisi korunsa da ülkeler arası belirgin farklılaşma dikkat çekmiştir. Söz konusu büyüme tahminleri, Euro Bölgesi için aşağı yönlü, ABD, İngiltere ve Birleşik Arap Emirlikleri için yukarı yönlü güncellenirken Çin için aynı kalmıştır. Gerçekleşmeler, tahminler ve öncü göstergeler birlikte değerlendirildiğinde genel olarak küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü risklerin bir önceki Enflasyon Raporu dönemine göre arttığı değerlendirilmektedir.

Küresel faiz oranlarının son on yılların standartlarına göre yüksek kalmaya devam etmesinin muhtemel olduğu belirtilen raporda, 2025-2026 döneminde ortalama yüzde 4 civarında seyredeceği bunun da 2000-2019 ortalamasının yaklaşık iki katı olduğu belirtilmiştir.

TCMB Enflasyon Raporuna Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir. 2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.

Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir. Eylül itibarıyla, B ve C endekslerinde mevsimsellikten arındırılmış üç aylık ortalama artışlar, sırasıyla, yüzde 2,7 ve yüzde 2,8 seviyelerinde gerçekleşerek bir önceki çeyreğe kıyasla sınırlı bir yavaşlama göstermiştir.

Yılsonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir. Parasal sıkılaştırmanın gecikmeli etkileriyle birlikte talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelerde seyredeceği tahmin edilmektedir. 2024 yılsonu enflasyon tahminindeki artışta gıda fiyatları varsayımı ile enflasyonun ana eğilimi ve başlangıç koşullarındaki güncelleme öne çıkmıştır. 2025 yılsonu enflasyon tahminindeki güncellemede ise söz konusu etkilerin yanı sıra elektrik fiyatlama dinamiğine yönelik yürürlüğe konulan düzenlemelerin yansımalarıyla yönetilen yönlendirilen fiyat varsayımlarındaki güncelleme de etkili olmuştur.

• Kişi başı Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2023 yılında, 2002 yılına göre 3,7 kat artışla 3.608 dolardan 13.243 dolara yükselmiştir.
• Satın Alma Gücü Paritesi (SGP) göre, 2023'te kişi başı GSYH, 42.561 dolar olmuştur.
• 2023 yılı itibarıyla satın alma gücü paritesine (SGP) göre GSYH sıralamasında Türkiye, Dünya'nın 11'inci, Avrupa'nın ise 4'üncü büyük ekonomisidir.
• Türkiye ekonomisi 2024 yılının ikinci çeyreğinde %2,5 oranında büyümüştür.
• Türkiye ekonomisi 2024 yılının ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %2,5 oranında büyümüştür. 2003-2023 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
• 2024 yılı Eylül ayında, İmalat Sanayi Kapasite Kullanım Oranı (KKO) yıllık bazda 2,4 puan, aylık bazda ise 0,5 puan azalarak %74,9 seviyesinde gerçekleşmiştir.
• 2024 Ağustos ayında mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış Sanayi Üretim Endeksi'nde bir önceki aya göre %1,6, takvim etkisinden arındırılmış Sanayi Üretim Endeksi'nde ise bir önceki yılın aynı ayına göre %5,3 oranında düşüş gerçekleşmiştir.
• Satın Alma Yöneticileri Endeksi (PMI), 2024 yılı Eylül ayında 44,3 olarak gerçekleşmiştir.
• Yeni İhracat Siparişleri Endeksi Eylül ayında 45,3 olarak gerçekleşmiştir.
• 2024 yılı Eylül ayında, bir önceki yılın aynı ayına göre, TÜFE'de %49,38, Yİ-ÜFE'de ise %33,09 oranında artış gerçekleşmiştir.
• Mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı 2024 Ağustos ayında %8,5 seviyesinde gerçekleşmiştir.
• 2024 Ağustos ayında, mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı ABD'de %4,2, Avro Bölgesi'nde %6,4, Almanya'da %3,5, Fransa'da %7,5 ve İtalya'da %6,2 düzeyinde bulunmaktadır.
• İstihdam edilenlerin sayısı 2024 yılı Ağustos ayında 78 bin kişi artarak 32 milyon 776 bin kişi, istihdam oranı ise 0,1 puanlık artış ile %49,7 olmuştur.

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ

Ülkemizde enflasyonun yüksek süregelmesi ise hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Büyümenin canlı olması bir avantaj olsa da fiyat istikrarının sağlanamaması da tüm sektörleri olumsuz yönde etkilemektedir. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin devam etmesi zor görünmektedir.

Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2022 yılında ivmesi azalmakla birlikte, konut satışlarında artış eğiliminin sürdüğü söylenebilir. Satış türlerine göre ise en önemli artış 2021 yılının ilk yarısına göre, ipotekli satışlarda yaşanmıştır. Süreçte talebin gücünü bir parça kaybettiği gözlenmektedir. Ancak gerek yakın coğrafyalardaki gelişmeler gerekse TL'nin yabancı para değerinde yaşanan gerilemelerin etkisi ile yabancılara yapılan satışlar güçlü bir şekilde devam etmektedir.

Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak;

• İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre %2,12 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %71,80 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,71 arttı, işçilik endeksi %0,99 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %57,21 arttı, işçilik endeksi %109,73 arttı.
• Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,14 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %70,50 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,77 arttı, işçilik endeksi %0,99 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %55,12 arttı, işçilik endeksi %109,13 arttı.
• Maliyet artışı tekil ürün bazında (örneğin çimento ve demir gibi daha yüksek oranlarda gerçekleşmiştir.) Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır.
• Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebini oldukça artırmıştır. Ancak gerek kredi mekanizmasında yaşanan yavaşlama gerekse gayrimenkul edinimi için kullanılacak tasarrufları azalması talebi törpülemektedir.
• Arz yönlü üretim azalmış talebin fazla olması başta satış fiyatları olmak üzere kiralar dahil tüm değerleri yukarıya itmiştir.
• Yabancı talebi de devam etmekte olup özellikle vatandaşlık ve oturma izninin de gayrimenkul alanlar için devam etmesi canlılığı sürdürmektedir.
• Doğal konut talebi de sürmekte olup salgın sonrası ertelenen talep ve reel getiri arayışında olan tasarruf sahiplerinin de talebiyle birleşince piyasa fiyatı hızla yukarı gitmektedir.

İNŞAAT SEKTÖRÜ

2023 yıl sonu itibarıyla Türkiye'de reel olarak %7,8 büyüme gösteren inşaat sektörünün, 2024 yılı ve sonrası için oluşturulan projeksiyonlarda pozitif büyüme trendini devam ettirmesi beklenmektedir. Benzer şekilde 2023 yılında reel olarak %4,7'lik büyüme gösteren Türkiye altyapı sektörünün de 2030 yılına uzanan projeksiyonlarda reel büyümeye devam etmesi öngörülmektedir.

2024'ün ikinci çeyreğindeki üç ayda, mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış hazır beton endeksi bir önceki yılın aynı çeyreğindeki aylardaki değerlere göre özellikle haziran ayındaki düşüşün etkisiyle ortalama %7,8 artış ile sınırlı kalırken, çimento endeksi çeyreksel ortalamada değişim göstermemiştir.

TÜİK tarafından açıklanan sektörel bazda güven verilerinden inşaat güven endeksi, 2024 Ç1'de ortalama olarak bakıldığında bir önceki yılın aynı çeyreğine kıyasla değişim göstermezken, 2024 Ç2'de %1,7 seviyesinde azalmıştır. 2024 Ç2 kapsamında, bir önceki ay ile karşılaştırıldığında Haziran 2024 döneminde alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ile son 3 aylık dönemdeki inşaat faaliyetleri sırasıyla yüzde 0,9 düşüş ve 1,1 artış göstermiştir.

Türkiye inşaat sektöründe faaliyet gösteren şirketlerin 2024 Ç2'de ortalama %60,6'sı faaliyetlerini kısıtlayan herhangi bir faktörün olmadığını açıklarken, faaliyetleri kısıtlayan temel unsurlardan finansman sorunları, ortalama %30 seviyesindeki payıyla girişimleri sınırlayan birincil faktör olarak belirlenmiştir. Daha sonrasında gelen talep yetersizliği önceki dönemlerde olduğu gibi 2024 Ç2'de de %16,2'lik ortalamaya sahip olarak faaliyetleri kısıtlayan faktörlerdeki yerini korumuştur.

Global inşaat piyasalarındaki etkilere benzer olarak, kaynak maliyetlerinin Türkiye inşaat sektörüne etkisi özellikle işçilik maliyetleri ve malzeme fiyatları üzerinden görülmeye devam etmektedir. İnşaat maliyet endeksindeki değişim çeyreklik ortalama artış, bir önceki yılın aynı dönemine göre önemli bir yükseliş trendi göstererek 2024 Ç2'de %70,2 seviyesinde kaydedilmiştir.

İnşaat sektörü özelindeki nakdi kredilerin büyümesine karşılık takipteki kredilerin azalması neticesinde, çeyreklik ortalama takipteki krediler oranı 2024'ün ikinci çeyreğinde aynı yılın ilk çeyreğine göre azalarak %4,1 seviyesinde seyretmiştir.

2024 Ç2'de Türkiye genelinde konut satışları 265,5 bin adet düzeyiyle önceki yılların aynı dönemine kıyasla %6'lık düşüş gösterirken, bu tablonun oluşmasında konut kredilerindeki faiz artışı ile krediye erişim zorluğunun devam etmesi, yabancılara konut satışlarındaki düşüşün sürmesi ve ipotekli konut satışlarının azalması etkili olmuştur.

Bir önceki dönemdeki sonuçlara paralel olarak 2024'ün ikinci çeyreğinde de İstanbul 44,3 bin adet ile Türkiye genelinde en çok konut satışı yapılan şehir olmuştur. İstanbul'u ~ 23 bin adet ile Ankara ve 14,6 bin adet ile İzmir takip etmiştir.

Türkiye'de Haziran 2024 sonu itibarıyla 140,0 seviyesinde seyreden konut fiyat endeksi (2023=100) 2023 yılının aynı ayına göre nominal bazda %46,0 artış göstermiştir. Endeks, enflasyon etkisinden arındırılmış reel bazda ise, Şubat 2024 başlangıçlı negatif değişimini sürdürerek haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %15,6'lık düşüş kaydetmiştir.

2024 Ç1'de kullandırılan konut kredisi tutarı bir önceki çeyreğe göre %123, kullandırılan konut kredisi sayısı ise yine bir önceki çeyreğe göre %74 oranında artış göstermiş ve ortalama konut kredisi büyüklüğü 913,1 bin TL seviyesine erişmiştir. Konut kredilerindeki bakiye tutar, 2023 Ç4'e kıyasla %1 artarak 402,7 milyar TL'ye ulaşmıştır. Türkiye genelinde 2024 Ç1 itibarıyla aktif faaliyet gösteren AVM sayısı 447 olarak kaydedilirken toplam kiralanabilir alan "("TKA") 14 milyon m2 'ye ulaşmıştır.

2025 sonuna kadar inşaatı bitmesi planlanan 10 AVM ile birlikte toplam sayının 457'ye erişmesi ve bu AVM'lerin ~%30'unun İstanbul'da olması öngörülmektedir. Perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 164 m2 olarak kaydedilmiştir.

İnşaat sektöründe çeyrek dönemler itibariyle harcamalar yüksek büyümeler göstermiş, 2024 yılı ikinci çeyrek döneminde inşaat harcamaları geçen yılın aynı dönemine göre %89,3 artarak 1,57 trilyon TL olarak gerçekleşmiştir. Bu yüksek büyümede enflasyon/inşaat maliyetleri artışı da önemli rol oynamıştır. İnşaat harcamaları reel olarak ikinci çeyrekte %8,0 artmıştır. 2024 yılının üçüncü çeyreğinde dezenflasyon sürecinin etkileri inşaat sektöründe daha da belirginleşmiş, sıkılaştırma politikalarının finansman üzerindeki etkisi ağırlaşmıştır.

GSYH ve İnşaat Sektöründe Büyümenin Seyri (% puan)

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ağustos ayında yıllık %41,8 artmıştır. Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ağustos ayında yıllık bazda sanayi sektörü ciro endeksi %26,7, inşaat ciro endeksi %75,0, ticaret ciro endeksi %42,8 ve hizmet ciro endeksi %55,5 oranında yükselmiştir. Temmuz ayında aylık bazda %3,7 oranında artan toplam ciro endeksinin alt detaylarına bakıldığında; aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1 ve ticaret ciro endeksi %10,9, inşaat ciro endeksi %4,2 ve hizmet ciro endeksi %3,3 artmıştır.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi, 2024 yılı Ocak ayında yıllık %63,5 oranında artmıştır. Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; Ocak ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %58,3, inşaat ciro endeksi %99,4, ticaret ciro endeksi %60,7 ve hizmet ciro endeksi %77,9 oranında yükselmiştir. Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi, 2024 yılı Ocak ayında %5,1 oranında artış göstermiştir. Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında ise; 2024 yılı Ocak ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksinin %4,6, inşaat ciro endeksinin %9,5, ticaret ciro endeksinin %4,7 ve hizmet ciro endeksinin %6,2 oranında yükseldiği görülmektedir. Öte yandan 2023 yılında zincirlenmiş hacim endeksine göre gayrisafi sabit sermaye oluşumu içerisinde sektörel

yatırımların payı yıl genelinde artış göstermiş, yılın son çeyreğinde ise %7,5 olmuştur. İnşaat sektörünün istihdamdaki payı ise 2023 yılında %6,3 olarak gerçekleşmiştir.

Öte yandan, 2024 yılı ikinci çeyrek döneminde zincirlenmiş hacim endeksine göre gayrisafi sabit sermaye oluşumu içerisinde sektörel yatırımların payı %8'e gerilemiştir. İnşaat sektörünün istihdamdaki payı ise %6,7 olarak gerçekleşmiştir.

TÜİK tarafından açıklanan İnşaat Maliyet Endeksi verilerine göre malzeme ve işçilik maliyetlerindeki artış, ivme kaybına rağmen ılımlı da olsa devam etmiştir. Endeks Ağustos ayında aylık bazda %1,18, yıllık bazda ise %41,54 oranında artmıştır.

Böylelikle inşaat maliyetlerinde Ekim 2021'den bu yana en yavaş yıllık artış yaşanmıştır. İnşaat Maliyet Endeksi kapsamındaki malzeme endeksi yıllık bazda %34,98 ve aylık bazda %1,30, işçilik endeksi ise yıllık bazda %56,86 ve aylık bazda %0,93 oranında yükselmiştir.

Bina inşaatı maliyet endeksi, aylık bazda %1,38, yıllık bazda %42,95 artmıştır. Aylık bazda malzeme endeksi %1,65, işçilik endeksi 0,86, yıllık bazda malzeme endeksi %37,10, işçilik endeksi ise %55,88 yükselmiştir.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, aylık bazda %0,52, yıllık bazda %37,13 artmıştır. Aylık bazda malzeme endeksi %0,23, işçilik endeksi %1,20, yıllık bazda malzeme endeksi %28,83, işçilik endeksi ise %60,49 yükselmiştir.

TÜİK verilerine göre İnşaat Güven Endeksi, diğer ana sektörlerin aksine 2024 yılının üçüncü çeyreğinde de bir önceki çeyrekte olduğu gibi eşik değer olan 100'ün altında seyretmiş; Temmuz ayında 87,1, Ağustos ayında 88,0, Eylül ayında ise 87,8 değerini almıştır.

Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (Türkiye İMSAD) tarafından yayımlanan İnşaat Malzemesi Sanayi Bileşik Endeksi, Eylül ayında bir önceki aya göre 0,05 puan azalarak 67,14 puan seviyesine gerilemiştir.

Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında yıllık bazda %37,3 oranında artarak 140 bin 919 olmuştur. Böylelikle aylık adet bazında son 21 ayın en yüksek satış rakamı kaydedilmiştir. Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 artışla 947 bin 236 olarak gerçekleşmiştir. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olmuştur.

İpotekli konut satışları Eylül ayında yıllık bazda %87,4 oranında artarak 15 bin 825 olmuş, toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşmiştir. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise yıllık bazda %42,6 azalarak 92 bin 310 olmuştur.

Konut Satışları (Adet) Kasım		Eylül		Ocak-Eylül
	2024	2023	Değişim (%)	2024	2023	Değişim (%)
Satış şekline göre toplam satış	140.919	102.656	37,3	947.236	900.074	5,2
İpotekli satış	15.825	8.446	87,4	92.310	160.884	$-42,6$
Diğer satış	125.094	94.210	32,8	854.926	739.190	15,7
Satış durumuna göre toplam satış	140.919	102.656	37,3	947.236	900.074	5,2
ilk el satış	44.858	30.488	47,1	300.879	268.597	12,0
İkinci el satış	96.061	72.168	33,1	646.357	631.477	2,4
Yabancılara satıs	2.022	2.930	$-31,0$	17.090	28.064	$-39,1$

Eylül ayındaki ipotekli satışların, 3 bin 685'i; Ocak-Eylül dönemindeki ipotekli satışların ise 21 bin 702'si ilk el satış olarak gerçekleşmiştir. Diğer konut satışları Eylül ayında yıllık bazda %32,8 artarak 125 bin 94 olmuş, toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşmiştir. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise yıllık bazda %15,7 artışla 854 bin 926 olmuştur. İlk el konut satış sayısı Eylül ayında yıllık bazda %47,1 artarak 44 bin 858 olmuş, toplam

konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 olarak gerçekleşmiştir. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise yıllık bazda %12,0 artışla 300 bin 879 olmuştur. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Eylül ayında yıllık bazda %33,1 artış göstererek 96 bin 61 olmuş, toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 olmuştur.

İkinci el konut satışları OcakEylül döneminde ise aylık bazda %2,4 azalarak 646 bin 357 olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında yıllık %31,0 azalarak 2 bin 22 olmuş, Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 783 ile İstanbul, 548 ile Antalya ve 210 ile Mersin olmuştur.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %39,1 azalarak 17 bin 90 olarak gerçekleşmiştir. Eylül ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 346 ile Rusya Federasyonu, 163 ile İran ve 139 ile Irak vatandaşlarına yapılmıştır.

Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) (2023=100), 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %1 oranında artarak 148 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı ayına göre %27,4 oranında artan KFE, aynı dönemde reel olarak %14,7 oranında azalmıştır.

2024 yılı Eylül ayında şehirlere göre konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde aylık bazda İstanbul'da %1,2, Ankara'da %2,2 ve İzmir'de %0,8 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri ise yıllık bazda İstanbul'da %23,4, Ankara'da %30,4 ve İzmir'de %23,1 oranlarında yükselmiştir.

TÜİK tarafından açıklanan Yapı İzin İstatistikleri'ne göre 2024 yılı ikinci çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı yıllık bazda %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüz ölçümü %30,9 azalmış, yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüz ölçümü 27,1 milyon metrekare iken; bunun 14,6 milyon metrekaresi konut, 6,9 milyon metrekaresi konut dışı ve 5,6 milyon metrekaresi ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir. Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüz ölçüm payına 18 milyon metrekare ile 2 ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip olurken, bunu 2,2 milyon metrekare ile sanayi binaları ve depolar izlemiştir. 2024 yılı ikinci çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %14,7, daire sayısı %23,5 ve yüz ölçümü %14,7 azalmış, iskan verilen binaların toplam yüz ölçümü 18,1 milyon metrekare iken; bunun 9,3 milyon metrekaresi konut, 5,2 milyon metrekaresi konut dışı ve 3,6 milyon metrekaresi ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.

Kaynak: Türkiye Müteahhitler Birliği -Bülten-Ekim-2024. Kaynak: Saha Makroekonomik Görünüm – Haziran 2024 Kaynak: GYODER Kaynak: KPMG Kaynak: TCMB Enflasyon Raporu 2023-I Kaynak: TUİK

6. ÖZEL VERİLER

6.1. Ankara İli

Ankara, Türkiye'nin başkenti olan şehirdir. Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve İç Anadolu Bölgesi'nde yer alır. Ankara ilinin Türk Kurtuluş Savaşı'nda merkezî bir yeri olmuştur. 27 Aralık 1919'da Ankara'ya gelen Mustafa Kemal, şehri Anadolu'daki direniş hareketinin yönetimi olan Heyet-i Temsiliye'nin merkezi olarak seçti. Şehir, coğrafi olarak Anadolu'nun ortasındaydı, demir yolu ile İstanbul'a ulaşılabiliyordu, Batı Cephesine yakındı ve halkın millî mücadeleye olan desteği tamdı. İstanbul'un İngilizler tarafından resmen işgalinden iki gün sonra, 18 Mart 1920'de, İstanbul'da bulunan Meclis-i Mebûsan kendini resmen feshedince, 23 Nisan 1920'de Ankara'da Büyük Millet Meclisi kuruldu. Ankara ili, Türk-Yunan Savaşı'nın en yoğun muharebesinin gerçekleştiği yer olmuştur. 1920 yazında Yunan birlikleri, Ankara şehrini ele geçirmek amacıyla Sakarya nehri kıyılarına kadar ilerlemişti. Ancak 23 Ağustos - 13 Eylül tarihleri arasında gerçekleşen Sakarya Meydan Muharebesi sonucunda Yunan birlikleri püskürtüldü. Polatlı yakınlarında meydana gelen zorlu muharebe Kurtuluş Savaşı'nın dönüm noktası olmuş, Mustafa Kemal Atatürk ünlü "Hattı müdafaa yoktur, sathı müdafaa vardır. O satıh bütün vatandır" sözünü bu sırada söylemiştir. Birkaç hafta sonra Fransa ile yapılan Ankara Anlaşması ile, Türk-Fransız ihtilafı sona ermiştir. Kurtuluş Savaşı sonucu toprakları üzerindeki egemenliğini kanıtlayan Türkiye, 1922 Lozan Barış Konferansı ve 1923 Lozan Antlaşması ile uluslararası toplulukta millî sınırlarını tescilledi ve bağımsızlığını onaylattı. Türkiye Büyük Millet Meclisi 13 Ekim 1923'te Ankara ilinin merkezi olan Ankara kentini başkent ilan etti.

Ankara, 1984 yılında çıkarılan 2972 sayılı kanun ve 195 sayılı kanun hükmünde kararname sonucu İstanbul ve İzmir ile birlikte büyükşehir unvanı kazandı. Aynı yıl çıkarılan 3030 sayılı kanun ile büyükşehir ve ilçe belediyeleri statüleri netleşti. Başlangıçta beş ilçe Ankara Büyükşehir Belediyesinin sınırlarına dâhil edildi. 2004 yılında çıkarılan 5216 sayılı kanun ile büyükşehir belediyesinin sınırları valilik binası merkez kabul edilerek yarıçapı 50 kilometre olan dairenin sınırlarına genişletildi.[48] Bu sınırlar içinde kalan 16 ilçe, büyükşehir ilçe belediyeleri hâline geldi. 2012 yılında çıkarılan 6360 sayılı kanun ile 2014 Türkiye yerel seçimlerinin ardından büyükşehir belediyesinin sınırları il mülki sınırları oldu.

Ankara'nın 13 Ekim 1923'te başkent ilan edilmesinin ardından şehir hızla gelişmiş ve Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır. Ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır. Tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır. Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım, haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır. Türkiye'nin en çok sayıda üniversiteye sahip ikinci ili olan Ankara'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katıdır. Bu eğitimli nüfus, teknoloji ağırlıklı yatırımların gereksinim duyduğu iş gücünü oluşturur. Ankara'dan otoyollar, demir yolu ve hava yoluyla Türkiye'nin diğer şehirlerine ulaşılır.

Bilinen tarihi en az 10 bin yıl öncesine, Eski Taş Çağı'na ulaşan Ankara, tarih öncesinden günümüze dek pek çok medeniyeti barındırmıştır. Hititler, Frigyalılar, Lidyalılar, Persler, Galatlar, Romalılar, Bizanslılar, Selçuklu Hanedanı, Osmanlılar ve nihayet Türkiye Cumhuriyeti, il topraklarını kontrolleri altında tutmuştur. Tektosagların ve Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olan Ankara şehri ve Frigyalıların başkenti Gordion, il sınırları içinde yer alır. Yıldırım Bayezid'in Timurlenk'e yenik düştüğü Ankara Muharebesi Çubuk yakınlarında ve Türk Kurtuluş Savaşı'nın dönüm noktası olan Sakarya Muharebesi Polatlı yakınlarında yapılmıştır.

Ankara kara iklimine sahiptir. Şehir dışındaki il topraklarının büyük kısmı tahıl tarlalarıyla kaplı platolardan oluşur. İlin çeşitli yerlerindeki doğal güzellikler korumaya alınmış, dinlenme ve eğlence amaçlı kullanıma sunulmuştur. İlin adını taşıyan tavşanı, keçisi, atı ve kedisi dünya çapında bilinir, armudu, çiğdemi, yerel yemeklerden Ankara tavası ve Kızılcahamam ve Beypazarı'nın maden suyu ise ülke çapında tanınır.

Ankara, başkent olduktan sonra hızla kalabalıklaşmıştır. Özel ve kamu sektörü yatırımları başkent ve yöresine yoğunlaşmış, bunun sonucu ortaya çıkan çalışma olanakları büyük bir nüfus akımına yol açmıştır. Ekonomi, sağlık ve eğitim altyapısının gelişmişliği, suç oranının düşük olması, kişi başına kamu yatırımının ve kişi başına mevduatın yüksek olması gibi nedenlerin[55] göçü teşvik ediyor olması muhtemeldir. Cumhuriyet tarihi boyunca ilin nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Ankara'nın nüfusu hiçbir zaman tam olarak hesaplanamaz. Memur ve öğrenciler ağırlıkta olduğu için net nüfus bulunamaz. TÜİK verilerine göre nüfusu 5 milyondan fazla iken gayriresmî nüfusu 8 milyondur. 1927 sayımında nüfusu 404 bin olan il Türkiye nüfusunun %3,2'sine sahipken bugün 8 milyon nüfus ile bu oran %6,3'tür. 2007-2008 yılları arasında ise nüfus artış hızı (%1,83), ülke nüfus artış hızının (%1,32) bir buçuk katı olmuştur.[56] Bu büyümenin başını çeken Ankara kenti aldığı göçe rağmen, 2008'de Ankara'da işsizlik oranı (%11,8) Türkiye genel işsizlik oranına (%11,0) yakındır. İstihdam edilenlerin %72'si hizmetler, %26'sı sanayi, %2'si tarımda çalışır (bu oranlar Türkiye için sırasıyla %49, %27 ve %24'tür). 2023 yılı itibarıyla 5.782.285 kişidir. Bu nüfus; 25 ilçe ve bu ilçelere bağlı 1425 mahallede yaşamaktadır.

Yıllara göre nüfus:

YILLAR	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
TÜRKİYE	80.810.525	82003.882	83.154.997	82.614.362	84.680.273	85.279.553	85.279.553
ANKARA	5.445.026	5.503.985	5.639.076	5.663.322	5.747.325	5.782.285	5.803.482

Yıllık nüfus artış hız:

	Yıllık Nüfus Artış hızı(‰)
YILLAR	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
Türkiye Toplam	12,4	14,7	13,9	5,5	12,7	7,1	7,1
Ankara	1,84	1,08	2,45	0,43	1,48	0,61	0,37

Yıllara göre nüfus yoğunluğu ise:

	Nüfus yoğunluğu
YILLAR	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
Türkiye Toplam	104	105	107	108	109	110	111	111
Ankara	210	214	216	222	223	226	227	228

Ankara, Türkiye dışından gelen turistlerin çok tercih ettiği bir il değildir. Türkiye'ye gelen yabancıların sadece %1,5'i (2007'de 383 bin kişi) Ankara Esenboğa Havaalanı'ndan giriş yapar. Bunların çoğu mayıs-eylül döneminde gelir ve %38'i Alman vatandaşıdır.

İlde birçok arkeolojik alan vardır. Buralarda keşfedilmiş kıymetli eserler Anadolu Medeniyetleri Müzesi ve ODTÜ Bilim ve Teknoloji Müzesi'nde sergilenmekte, yapılar da ziyarete açık tutulmakta, Ahlatlıbel, Etiyokuşu, Karaoğlan ve Kocumbeli höyüklerinde taş ve bronz çağlarından yapıtlar bulunur. Hititlerden kalan çeşitli kalıntılar arasında Balıkhisar, Ballıkuyumcu, Bitik, Karaoğlan ve Külhöyük höyükleri ve Gâvurkale taş oymaları sayılabilir. Yine Ankara Kalesi, Galatlar zamanında inşa edilmiş ve sonraki yüzyıllar boyunca çeşitli medeniyetlerce kullanılmıştır.

Başkentte Roma döneminden kalan önemli kalıntılar vardır. Roma Hamamı 3. yüzyılda Septimius Severus'un oğlu Roma İmparatoru Caracalla tarafından Sağlık Tanrısı Asklepios adına yapılmıştır. MÖ 2. yüzyılda Frigya tanrısı Men adına yapılmış olan Augustus Tapınağı zamanla yıkılmıştır. Bugün kalıntıları bulunan tapınak ise son Galatya hükümdarı Amintos'un oğlu Kral Pilamenes tarafından Roma İmparatoru Caesar Divi Filius Augustus adına bir bağlılık nişanesi olarak yaptırılmıştır. Jülian Sütunu, 362 yılında Roma İmparatorluğu İmparatoru Julian'ın Ankara ziyareti onuruna dikilmiştir. Başkent dışında, Kalecik'teki Kalecik Kalesi Romalılardan kalmadır. Bir dağın içine oyulan Güdül'deki mağaralar ise ilk Hristiyanların Romalılardan saklandığı çok katlı bir yerleşim yeridir.

Ankara ilinde Selçuklular ve Osmanlılardan kalma pek çok eser vardır. Yenimahalle ilçesindeki Selçuklu yapısı Akköprü, Anadolu Selçuklu Sultanı I. Alaeddin Keykubad zamanında yaptırılmıştır. Alaaddin Camii, Ankara Kalesi içinde yer alır ve 1178 tarihlidir. Samanpazarı'nda bulunan Arslanhane (Ahi Şerafettin) Camii 13. yüzyılın başında yapılmıştır.

Osmanlı dönemine ait önemli eserler arasında 15. yüzyıldan kalma Hacı Bayram Camii, Karacabey Camii, Kurşunlu Han kervansarayı ve 16.yüzyıldan kalma Cenabi Ahmet Paşa Camii sayılabilir. Osmanlı son dönem mimari özelliklerini taşıyan Ankara Kaleiçi, Beypazarı, Ayaş, Güdül'deki tarihî evler korumaya alınmıştır.

6.2. Çankaya İlçesi

Çankaya, İç Anadolu Bölgesi'nin kuzeybatısındaki Yukarı Sakarya Bölümü'nde yer alır. Çankaya'nın doğu ve kuzeydoğusunda yine Ankara iline bağlı Mamak ve Altındağ, güneyinde Gölbaşı, batısında ise Etimesgut ilçeleri bulunur. Ankara ilinin orta kesiminde bulunan ilçe, Ankara'nın başkent olması ile birlikte Türkiye'nin yönetim merkezi durumuna gelmiştir. 2022 yılı nüfus verilerine göre Ankara'nın birinci, Türkiye'nin ise en büyük ikinci ilçesi konumundadır.

Türkiye'nin en kalabalık ilçelerinden biri olarak nüfusu pek çok ilden daha fazladır. Gün içinde iki milyona kadar çıkabilmektedir. 102 lise ve 13 üniversitesi ile ilçe önemli bir eğitim kentidir. Türkiye Cumhuriyeti Sanayi Ve Teknoloji Bakanlığının yaptığı araştırmaya göre Türkiye'nin en gelişmiş 2. ilçesi seçilmiştir.

Çankaya sırasıyla Hatti, Hititler, Frigyalılar, Lidyalılar, Pers İmparatorluğu, Makedonya Krallığı, Galatlar, Roma İmparatorluğu, Doğu Roma İmparatorluğu, Büyük Selçuklu İmparatorluğu, Anadolu Selçuklu Devleti, Ahiler ve Osmanlı İmparatorluğu dönemlerini yaşamıştır. 19. yüzyılda önemini kaybeden yerleşim, 20. yüzyılın başlarında Bağdat Demiryolu'nun yapılması, daha sonra Mustafa Kemal Atatürk'ün, Kurtuluş Savaşı'nı buradan yönetmesi ile gelişti. Ankara'nın, 13 Ekim 1923 tarihinde, yeni kurulan Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olmasının ardından gelişen Çankaya, 15 Haziran 1936 tarihinde 3012 No.lu Kanun ile ilçe statüsüne erişmiştir.

Çankaya'nın 124 mahallesinin 99'u merkezde bulunmaktadır.

TÜİK tarafından yapılan Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre İlçenin 2023 nüfusu 937.546 kişidir. Bu nüfus, 448.453 erkek ve 489.093 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %47,83 erkek, %52,17 kadındır..

İlçenin Yıllara göre nüfus artış grafiği, Nüfus Grafiği ve Nüfus Artış Hızı ise aşağıdaki gibidir.

Yıl	Çankaya Nüfusu	Erkek Nüfusu	Kadın Nüfusu
2023	937.546	448.453	489.093
2022	942.553	450.652	491.901
2021	949.265	454.974	494.291
2020	925.828	445.235	480.593
2019	944.609	452.729	491.880
2018	920.890	442.513	478.377
2017	921.999	442.882	479.117
2016	919.119	439.375	479.744
2015	922.536	446.575	475.961
2014	913.715	443.057	470.658
2013	914.501	442.058	472.443
2012	832.075	406.801	425.274
2011	813.339	391.129	422.210
2010	797.109	384.685	412.424
2009	794.288	385.989	408.299
2008	785.330	383.654	401.676
2007	792.189	385.617	406.572

6.3. Ankara İli Deprem Haritası ve İlçenin Deprem Kuşağı

Ankara ili genel olarak depremsellik ve deprem tehlikesi açısından güvenli bir yer olarak bilinir. Fakat son yıllarda meydana gelmiş olan depremler ve yapılan çalışmalar bunun böyle olmayabileceğini göstermeye başlamıştır. Bu nedenle güncel verilerin ve çalışmaların ışığı altında bölgenin depremselliğinin ve deprem tehlikesinin yeniden gözden geçirilmesi gerekmektedir. Çalışmanın amacı, deterministik (tanımsal) yöntemle Ankara ilinin deprem tehlikesini belirlemek ve deprem tehlike haritasını hazırlamaktır. Bu çalışma ile deterministik yöntem kullanarak, on dört kaynak bölge ve iki farklı azalım ilişkisinden yararlanarak ana kayada oluşabilecek maksimum yer ivmeleri hesaplanmış ve Ankara il sınırları içinde oluşabilecek maksimum yer ivme değerlerinin 0,1 g ile 0,6 g arasında değişebileceği bulunmuştur. Ankara kent merkezi, Mülga Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından 1996 yılında yayımlanan ve bakanlar kurulu kararı ile yürürlüğe girmiş olan ve olasılık yöntemine göre hazırlanmış resmi deprem bölgeleri haritasına göre IV. derece deprem bölgesinde yer almaktadır. Yani 50 yılda %90 ihtimalle aşılmayacak yer ivmesi 0,1 g'dir [1]. Ankara il sınırlarının ise %8'i I. derece, %21'i II. derece, %32'si III. derece ve %38'i IV. derece deprem bölgesinde bulunmaktadır. 1945, 1947, 1963 ve 1972 tarihli eski resmi deprem bölgeleri haritalarında ise Ankara kent merkezinin bulunduğu bölge sırasıyla tehlikesiz, tehlikesiz, tehlikesiz ve IV. derece deprem bölgesinde gösterilmiştir. Türkiye'nin başkenti ve nüfus olarak İstanbul'dan sonra ikinci büyük ili olmasına rağmen Ankara için deprem B. Özmen, H. Can Ankara İçin Deterministik Deprem Tehlike Analizi 10 Gazi Üniv. Müh. Mim. Fak. Der. Cilt 31, No 1, 2016 tehlikesine yönelik çok az sayıda çalışma vardır.

Genel olarak Ankara bölgesi, depremsellik bakımından güvenli bir yer olarak bilinir. Ancak gerçek durum, bu yanlış algılamanın tam tersidir. Bu olgu, içinde çok sayıda ve değişik boyutta (köy, kasaba, ilçe ve il gibi) örneğin Ankara, Çankırı ve Kırıkkale gibi illerin de bulunduğu kuzeybatı Orta Anadolu bölgesinde, 1938-2008 yılları arasında gerçekleşen bir seri deprem ile de kanıtlanmıştır. Son zamanlarda Ankara bölgesinde gerçekleştirilmiş olan aktif tektonik çalışmalar, bu bölgenin, yaklaşık K-B ve K-G yönlerinde etkin olan sıkışma gerilimlerinin etkisi altında olduğunu ortaya koymuştur. Anılan bu sıkışma gerilimi, kuzeybatı Orta Anadolu'daki doğrultu atımlı tektonik rejimlerin ve ilgili faylanmanın ana nedenidir. Bu bölgede üç fay sistemi, birçok fay kuşağı ve çok sayıda aktif tekil fay vardır. Bunlar arasında Kuzey Anadolu Fay Sistemi (KAFS), İnönü-Eskişehir fay sistemi, Kırşehir fay sistemi ile Tuz Gölü, Dodurga, Çeltikçi, Sarıoba-Ayaş, Kazan, Elmadağ, Balaban-Küredağ, Kesikköprü, Kırıkkale-Sungurlu ve Afşar (Bala) fay kuşakları sayılabilir. KAFS Anadolu ile Avrasya plakalarının sınırını oluşturur. Etkinliği çok yüksek olan bu fay sistemi, yinelenme aralığı 250-300 yıl ve büyüklüğü Mw = 8.0 olan yıkıcı deprem üretme kapasitesine sahiptir. KAFS'nin Ankara il merkezine uzaklığı harita üzerinde yaklaşık 115 km'dir. Diğer fay sistemleri ve fay kuşakları Anadolu plakası içinde yer alır. Plaka içinde yer alan ve onun deformasyonuna yol açan bu faylardan kaynaklanacak en büyük depremin büyüklüğü Mw = 7.0, yinelenme aralığı ise çok daha uzundur (bin yıl ve daha uzun). Plaka içinde yer alan deprem kaynaklarının (fayların) Ankara şehir merkezine uzaklıkları harita üzerinde 30-100 km arasında değişir. Plaka içindeki fay kuşakları birbirleriyle kesişmekte, eşlenik ve aktif fay sistemleri oluşturmaktadır. Nitekim 31 Temmuz 2005 (Mw = 5.3), 20 Aralık 2007 (Ml=5.6) ve 27 Aralık 2007 (Ml=5.5) Afşar (Bala-Ankara) gibi çok yeni depremler, KBgidişli Afşar ve KD-gidişli Küredağ eşlenik fay sisteminin etkinleşmesinden kaynaklanmıştır. KB-gidişli sağ yanal doğrultu atımlı Afşar fay kuşağı üzerindeki deprem etkinliği günümüzde hala sürmekte olup, etkinlik KB yönde (Ankara'ya doğru) göç etmektedir. Yukarıda sözü edilen ve Afşar fay kuşağı dışında kalan diğer plaka içi fay kuşaklarını oluşturan ana fay segmentleri, uzun süredir sismik boşluk özelliği taşımakta olup (enerji biriktirmekte olup), özellikle Ankara için dolaylı deprem tehlikesi oluşturmaktadır. Çünkü Ankara İli'nin büyük kesimi, depremin etkisini büyütme özelliğine sahip kalın ve gevşek bir zemin üzerinde kuruludur.

Ankara ili ve yerleşkelerini son yüzyıl içinde etkilemiş olan önemli depremler sırasıyla 6.6 büyüklüğündeki 19 Nisan 1938 Akpınar (Kırşehir) depremi, 7.4 büyüklüğündeki 1 Şubat 1944 Gerede depremi, 4.7 büyüklüğündeki 21 Nisan 1983 Köşker (Kulu) depremi, 6.1 büyüklüğündeki 6 Haziran 2000 Orta (Çankırı) depremi, 4.3 büyüklüğündeki 22 Ağustos 2000 Uruş (Ankara) depremi, 4.0 büyüklüğündeki 27 Şubat 2003 Çamlıdere (Ankara) depremi, 5.2 büyüklüğündeki 31 Temmuz 2005, 5.6 büyüklüğündeki 20 Arallık 2007 ve 5.5 büyüklüğündeki 27 Aralık 2007 Afşar (Bala-Ankara) depremleridir (Tablo 1, Şekil 1). Hiç kuşkusuz bunlardan ilk ikisi ve en önemlileri 1938 Akpınar ve 1944 Gerede depremleridir. 1938 Akpınar depremi, toplam 120 km uzunluğunda birkaç km genişliğinde, sağ yanal doğrultu atımlı Seyfe fay kuşağının Akpınar-Taşova segmentinden kaynaklanmıştır. Fay kuşağı sürekli olmayan, birkaç km ile 20 km arasında değişen uzunluğa sahip çok sayıda fay segmentinden oluşur (Koçyiğit, 2003; Temiz, 2004). Akpınar depremi sırasında 158 can kaybı olurken her türden toplam 3860 yapı ağır hasar görmüş ve yıkılmıştır. 1938 depreminin merkez üstü ve depreme kaynaklık eden fay kuşağının batı ucunun, harita üzerinde, Anakara il merkezine olan uzaklıkları sırasıyla 115 km ve 60 km'dir. Bu deprem sırasında, henüz o yıllarda yoğun yapılaşmanın olmadığı Ankara'da, özellikle Ulus, Kızılay ve Yenişehir'de yapıların duvarları çatlamış ve bacalar yıkılmıştır. 1944 depremi, Türkiye'deki yıkıcı depremlerin en önemli kaynağı olan Kuzey Anadolu Fay Sistemi'nden (KAFS) kaynaklanmıştır. KAFS, Türkiye'nin kuzey kesimini, yaklaşık doğu-batı doğrultusunda baştan başa kat eden, yaklaşık 4-110 km genişliğinde, 1600 km uzunluğunda, sağ yanal doğrultu-atımlı, çok aktif ve plaka sınırı (transform fay) niteliğinde bir makaslama (kesme) kuşağıdır. Gerede depremi, KAFS'nin doğuda Ulumelan ile batıda Abant (Bolu) gölü arasında uzanan bölümünün aktif hale gelmesi ile oluşmuş ve deprem sırasında 200 km uzunluğunda yüzey kırığı ile, bu kırık üzerinde 11 metreye varan sağ yanal yönde yer değiştirmeler (ötelenmeler) gerçekleşmiştir. Bu deprem sırasında ölü-yaralı sayısı 7471, ağır hasar görmüştümüyle yıkılmış her türden yapı sayısı ise 20865 dir. 1944 Gerede depreminin merkez üstünün ve deprem kaynağının (aktif hale gelen fayın) harita üzerinde Ankara il merkezine uzaklığı sırasıyla 105 ve 115 km olmasına karşın, Ankara ve bağlı yerleşkelerde (Özellikle Çubuk, Kızılcahamam, Çamlıdere, Kazan Ayaş, Beypazarı) toplam 125 can kaybına, 158 yaralanmaya ve 1450 yapının hasar görmesi ve yıkılmasına yol açmıştır. KAFS'nin en büyük depremlerin kaynağı olduğu gerçeği, fay sisteminin yaklaşık 450 km uzunluğundaki Abant (Bolu)-Erbaa (Tokat) arasındaki bölümünün, 1943 ve 1944 depremleriyle iki ayrı kezde etkin hale gelirken, aynı bölümün 12 Ağustos 1668 tarihsel depremiyle (yaklaşık 8.0 büyüklüğünde bir deprem) bir kez de etkin hale gelmesiyle açık biçimde kanıtlanmıştır. Türkiye'deki en büyük deprem olarak da bilinen bu sismik olay sırasında Ankara il merkezi ve Beypazarı ilçesinde toplam 9 kişi yaşamını yitirirken yapılarda ağır hasar oluşmuştur (Ambraseys ve Finkel, 1995). Üçüncü ve diğer önemli bir deprem ise 6 Haziran 2000 Orta (Çankırı) depremidir. Bu deprem, yaklaşık kuzey-güney uzanımlı, 4-7 km genişliğinde, 65 km uzunluğundaki Dodurga fay zonunun, Dodurga-Buğurören kesiminin aktif hale gelmesi ile oluşmuştur (Koçyiğit vd. 2001). Bu depremin kaynağı, önemli miktarda normal bileşeni olan sol yanal doğrultu-atımlı bir faydır (Şekil 1). Orta depremi sırasında 2 kişi yaşamını yitirirken, toplam 4822 yapı değişik derecelerde hasar görmüş ve bir kısmı da tümüyle yıkılmıştır. Hasar gören yapılar arasında betonarme binalar da bulunmaktadır. Depremin merkez üstü ve kaynağı Ankara il merkezine sırasıyla 78 ve 38 km uzaklıktadır. Bununla birlikte, Ankara iline bağlı Çubuk ilçesinde de yapılar orta derecede hasar görmüştür. Diğer üç deprem (1983 Köşker, 2000 Uruş ve 2003 Çamlıdere depremleri) her ne kadar küçük depremler ise de özellikle 4.3 büyüklüğündeki Uruş depremi Uruş'da 12 betonarme yapının ağır hasar görmesine yol açmıştır (Demirtaş vd., 2000). Uruş depremi, 2-8 km genişlikte, 68 km uzunlukta ve K60°D doğrultusunda uzanan, önemli miktarda normal bileşene sahip sol yanal doğrultu-atımlı Çeltikçi fay kuşağının Tahtacıörencik-Kırkkavak segmentinden kaynaklanmıştır (Kaplan, 2004). Çeltikçi fay kuşağı Ankara il merkezine 70 km uzaklıkta olup, 6 büyüklüğünde deprem üretme kapasitesine sahiptir. Özetle, Ankara ilini ve bağlı yerleşkeleri sadece büyük depremler değil, fakat aynı zamanda, 22 Ağustos 2000 Uruş depremi örneğinde olduğu gibi,

küçük depremler de etkilemiştir. Etkilenmede ana neden, kırsal kesimdeki kerpiç ve taş yığma yapıların yanı sıra, en az yapı tekniği kadar önemli bir diğer etken de zemin koşulları ve deprem kaynaklarının (fayların) yerleşim ve yapılaşmada dikkate alınmamış olmasıdır. Bunların dışında, Ankara ili ve bağlı yerleşkeler için deprem tehlikesi oluşturan birçok aktif fay vardır. Bunlar genelde Ankara'nın güney-güneydoğusunda yer alır. Bunlar arasında önemli olanlar sırasıyla İnönü-Eskişehir fay sistemi, Ayaş, Tuzgölü, Altınekin, Salanda, Kesikköprü, Küredağ, Balaban ve Afşar fay kuşaklarıdır (Şekil 1). İnönü-Eskişehir fay sistemi (İEFS) 15-25 km genişlikte ve toplam 470 km uzunlukta olup, batıda Bursa ile doğuda Tuzgölü arasında uzanan, önemli miktarda normal bileşene sahip sağ yanal doğrultu-atımlı bir basit kesme kuşağıdır. IEFS uzunlukları 0.5-25 km arasında değişen, süreksiz ve çok sayıda fay segmentinden oluşur. En yakın kesimi Ankara il merkezine 90 km uzaklıkta olan fay sistemi, büyüklüğü 6 ve üzerinde deprem üretme kapasitesine sahiptir (Şaroğlu vd., 1987; Koçyiğit, 2003; Dirik ve Erol, 2003). Ankara ve bağlı yerleşkeler, Kuzey Anadolu Fay Sistemi gibi çok aktif (yıkıcı deprem yinelenme aralığı ~250-300 yıl) ve plaka sınırı niteliğinde bir deprem kaynağı ile Çeltikçi, Ayaş, İnönü-Eskişehir, Tuzgölü, Seyfe, Salanda, Kesikköprü, Küredağ, Balaban ve Afşar fay kuşakları gibi aktif fakat yinelenme aralığı oldukça uzun (birkaç binyıl) fakat yıkıcı deprem üreten fay ve fay sistemlerinin dolaylı deprem tehlikesine açıktır.

7. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER ve ANALİZLER

• 7.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler :
• 7.1.1. Gayrimenkulün Yeri / Konumu ve Tanımı

Değerleme konusu taşınmazlar, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Karakusunlar Mahallesi, 25389 ada, 3 parsel no.lu 22.435 m² yüz ölçümüne sahip "19 Katlı Betonarme A Blok, 19 Katlı Betonarme B Blok, 19 Katlı Betonarme C Blok, 5 Katlı Betonarme D Blok Ofiis, İşyeri ve Arsası" vasıflı ana gayrimenkul üzerinde yer alan "Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş." adına tam hisseli "Büro" vasıflı A Blok 3. katta yer alan 16, 17, 18 ve 19 no.lu bağımsız bölümlerdir. Taşınmazlar Mustafa Kemal Mahalleri, 2118 cadde, Maidan Plaza A Blok No:4, Ofis: 16-17-18-19 Çankaya/A

Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı Maidan 22.435 m² arsa üzerinde konumlu A, B, C ve D bloktan oluşmakta olup projede toplam 530 adet ofis, 68 adet dükkan bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı A Blok, 3 bodrum kat, zemin kat ve 15 normal kat olmak üzere toplamda 19 kattan oluşmaktadır. Onaylı mimarı projesine göre ana taşınmazın, 3., 2. ve 1. bodrum katlarında otopark alanları ve sığınak alanları; zemin katta 15 adet asma katlı dükkan, giriş lobi alanı, danışma; 1. normal katında 14 adet galeri alanı ve normal katların her birinde 13'er adet büro alanı bulunmaktadır.

7.1.2. Gayrimenkulün Tanımı ve Hukuksal Durumu

Değerleme konusu 16, 17, 18 ve 19 no.lu bağımsız bölümler 3. normal katta ve Maidan Meydan alanına bakacak şekilde bina girişine göre arka cephede konumludur. Onaylı mimari projeye göre 16 no.lu bağımsız bölüm 49 m² brüt kapalı alandan, 17 no.lu bağımsız bölüm 93 m2 brüt kapalı alandan, 18 no.lu bağımsız bölüm 65 m2 brüt kapalı alandan ve 19 no.lu bağımsız bölüm 93 m2 brüt kapalı alandan oluşmaktadır. Söz konusu bağımsız bölümler; toplantı odası, ofis alanları, arşiv odası, server odası, giriş holü, mutfak ve WC bölümlerinden oluşmaktadır. Mevcut durumda söz konusu bağımsız bölümler bir bütün olarak kullanılmakta olup toplam kapalı alanında herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır. Ayrıca taşınmazların iç hacimlerinde ihtiyaca göre mimari projeden farklı olarak bölümlendirmeler yapılmıştır. Söz konusu yapılan değişiklikler geri dönüştürülebilir niteliktedir.

7.1.3. Gayrimenkulün Yapısal Özellikleri

Değerleme tarihi itibariyle değerleme konusu taşınmazların yer aldığı A Blok 3 bodrum + zemin + 15 normal kat olmak üzere toplam 19 kattan oluşan betonarme yapı tarzında inşa edilmiş bir yapıdır.

İnşaat Tarzı	:	Betonarme
İnşaat Nizamı	:	Ayrık nizam
Kapalı Alan (m²)	:	Toplam: 35.913 m² (Onaylı mimari proje+ yapı ruhsatı ve mevcut duruma göre) 16-17-18-19 Nolu Bağımsız Bölüm Toplamı: 300 m²
Yapı Sınıfı ve Grubu	:	5-A
Yaşı	:	~ 9
Dış Cephe	:	Cam Giydirme
Elektrik	:	Şebeke
Su deposu		Şebeke
Isıtma-Soğutma Sistemi	:	Merkezi Kolorifer
Yangın Merdiveni	:	Mevcut
Yangın Alarmı	:	Mevcut
Park Yeri	:	Açık ve Kapalı Otopark
Güvenlik	:	Mevcut

7.1.4. İç Mekân Özellikleri

Kullanım Amacı	: Büro
Alanı	: Toplam: 300 m² (Onaylı mimari proje+ yapı ruhsatı ve mevcut duruma göre)
Zemin	: Halıfleks, ıslak hacimlerde fayans
Duvar	: Boya
Tavan	: Asma tavan
Aydınlatma	: Floresan Aydınlatma

7.2. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yasal Süreç Analizi

7.2.1. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri

ANA GAYRİMENKULÜN		BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN
İLİ	ANKARA	NİTELİĞİ	BÜRO
İLÇESİ	ÇANKAYA	ARSA PAYI	19/22435
MAHALLESİ	KARAKUSUNLAR	BLOK	A
KÖYÜ	-	KAT	3
SOKAĞI	-	BAĞIMSIZ BÖLÜM	16
MEVKİİ	-	TAPU TARİHİ/YEVMİYE	22.06.2018 / 48262
PAFTA NO	I29B06D3A	CİLT/ SAHİFE NO	267 / 32700
ADA/PARSEL NO	25389/3		ANAGAYRİMENKUL
VASFI	19 Katlı Betonarme A Blok, 19 Katlı Betonarme B Blok, 19 Katlı Betonarme C Blok, 5 Katlı Betonarme D Blok Ofis ve İşyeri Ve Arsası	TAPU TESCİL ŞEKLİ	KAT İRTİFAKI
YÜZÖLÇÜMÜ (m2 )	22.435,00 m2		KAT MÜLKİYETİ
MALİK VE HİSSELERİ	PANELSAN ÇARI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş. 1/1

ANA GAYRİMENKULÜN		BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN
İLİ	ANKARA	NİTELİĞİ	BÜRO
İLÇESİ	ÇANKAYA	ARSA PAYI	36/22435
MAHALLESİ	KARAKUSUNLAR	BLOK	A
KÖYÜ	-	KAT	3
SOKAĞI	-	BAĞIMSIZ BÖLÜM	17
MEVKİİ	-	TAPU TARİHİ/YEVMİYE	22.06.2018 / 48262
PAFTA NO	I29B06D3A	CİLT/ SAHİFE NO	267 / 32701
ADA/PARSEL NO	25389/3		ANAGAYRİMENKUL
VASFI	19 Katlı Betonarme A Blok, 19 Katlı Betonarme B Blok, 19 Katlı Betonarme C Blok, 5 Katlı Betonarme D Blok Ofis ve İşyeri Ve Arsası	TAPU TESCİL ŞEKLİ	KAT İRTİFAKI
YÜZÖLÇÜMÜ (m2 )	22.435,00 m2		KAT MÜLKİYETİ
MALİK VE HİSSELERİ	PANELSAN ÇARI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş.		1/1

ANA GAYRİMENKULÜN		BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN
İLİ	ANKARA	NİTELİĞİ	BÜRO
İLÇESİ	ÇANKAYA	ARSA PAYI	25/22435
MAHALLESİ	KARAKUSUNLAR	BLOK	A
KÖYÜ	-	KAT	3
SOKAĞI	-	BAĞIMSIZ BÖLÜM	18
MEVKİİ	-	TAPU TARİHİ/YEVMİYE	22.06.2018 / 48262
PAFTA NO	I29B06D3A	CİLT/ SAHİFE NO	267 / 32702
ADA/PARSEL NO	25389/3		ANAGAYRİMENKUL
VASFI	19 Katlı Betonarme A Blok, 19 Katlı Betonarme B Blok, 19 Katlı Betonarme C Blok, 5 Katlı Betonarme D Blok Ofis ve İşyeri Ve Arsası	TAPU TESCİL ŞEKLİ	KAT İRTİFAKI
YÜZÖLÇÜMÜ (m2 )	22.435,00 m2		KAT MÜLKİYETİ
MALİK VE HİSSELERİ	PANELSAN ÇARI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş.		1/1

ANA GAYRİMENKULÜN		BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN
İLİ	ANKARA	NİTELİĞİ	BÜRO
İLÇESİ	ÇANKAYA	ARSA PAYI	36/22435
MAHALLESİ	KARAKUSUNLAR	BLOK	A
KÖYÜ	-	KAT	3
SOKAĞI	-	BAĞIMSIZ BÖLÜM	19
MEVKİİ	-	TAPU TARİHİ/YEVMİYE	22.06.2018 / 48262
PAFTA NO	I29B06D3A	CİLT/ SAHİFE NO	267 / 32703
ADA/PARSEL NO	25389/3		ANAGAYRİMENKUL
VASFI	19 Katlı Betonarme A Blok, 19 Katlı Betonarme B Blok, 19 Katlı Betonarme C Blok, 5 Katlı Betonarme D Blok Ofis ve İşyeri Ve Arsası	TAPU TESCİL ŞEKLİ	KAT İRTİFAKI
YÜZÖLÇÜMÜ (m2)	22.435,00 m2		KAT MÜLKİYETİ
MALİK VE HİSSELERİ	PANELSAN ÇARI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş.		1/1

7.2.2. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri

31.12.2024 tarihi itibariyle WEBTAPU sistemi üzerinden alınan tapu takyidat kayıtlarına göre rapora konu taşınmazlar üzerinde aşağıda dökümü yapılan takyidatlar tespit edilmiştir.

16 Nolu BB.

Beyanlar Hanesinde:

• Kat Mülkiyetine çevrilmiştir. (05.02.2018-9350)
• Yönetim Planı 09/10/2015 (26.10.2015-67560)

Şerhler Hanesinde:

• Kira Şerhi: 1 TL karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine 232,00 m2 lik alanda 23.09.2016 tarihinden başlamak üzere yıllığı 1 TL. den 99 yıllığına kira şerhi vardır. (04.10.2016-74544)

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

• Herhangi bir hak ve mükellefiyet kaydı bulunmamaktadır.

Rehinler Hanesinde:

• Herhangi bir rehin ipotek kaydı bulunmamaktadır.

17 Nolu BB

Beyanlar Hanesinde:

• Kat Mülkiyetine çevrilmiştir. (05.02.2018-9350)
• Yönetim Planı. 09/10/2015, (26.10.2015-67560)
• Şerhler Hanesinde:
• Kira Şerhi: 1 TL karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine 232,00 m2 lik alanda 23.09.2016 tarihinden başlamak üzere yıllığı 1 TL. den 99 yıllığına kira şerhi vardır. (04.10.2016-74544)
• Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:
• Herhangi bir hak ve mükellefiyet kaydı bulunmamaktadır.

Rehinler Hanesinde:

• Herhangi bir rehin ipotek kaydı bulunmamaktadır.

18 Nolu BB.

Beyanlar Hanesinde:

• Kat Mülkiyetine çevrilmiştir. (05.02.2018-9350)
• Yönetim Planı. 09/10/2015, (26.10.2015-67560)
• Şerhler Hanesinde:
• Kira Şerhi: 1 TL karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine 232,00 m2 lik alanda 23.09.2016 tarihinden başlamak üzere yıllığı 1 TL. den 99 yıllığına kira şerhi vardır. (04.10.2016-74544)

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

• Herhangi bir hak ve mükellefiyet kaydı bulunmamaktadır.

Rehinler Hanesinde:

• Herhangi bir rehin ipotek kaydı bulunmamaktadır.

19 Nolu BB.

Beyanlar Hanesinde:

• Kat Mülkiyetine çevrilmiştir. (05.02.2018-9350)
• Yönetim Planı. 09/10/2015, (26.10.2015-67560)

Şerhler Hanesinde:

• Kira Şerhi: 1 TL karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine 232,00 m2 lik alanda 23.09.2016 tarihinden başlamak üzere yıllığı 1 TL. den 99 yıllığına kira şerhi vardır. (04.10.2016-74544)

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

• Herhangi bir hak ve mükellefiyet kaydı bulunmamaktadır.

Rehinler Hanesinde:

• Herhangi bir rehin ipotek kaydı bulunmamaktadır.

7.2.3. Taşınmazın Son 3 Yılda Alım-Satıma Konu Olup Olmadığı:

Rapora konu taşınmazların tamamı 22.06.2018 tarih 48262 yevmiye no ile tüzel kişilerin unvan değişikliği işleminden Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. adına tescil edilmiş olup, son 3 yıllık dönemde alım-satım işlemine konu olmamıştır.

7.2.4. Taşınmazın Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,

Rapora konu taşınmazların Tapu Kayıtları incelendiğinde değerleme konusu gayrimenkullerin değerini doğrudan etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat kaydı bulunmaması dolayısı ile taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri gereğince portföyde yer alınmasında engelleyici herhangi bir unsur bulunmamaktadır.

7.2.5. Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri:

7.2.5.1 Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri:

Ülkemizde arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu İmar Kanunları ve yönetmelikleri düzenlemektedir. Rapora konu taşınmaz incelenirken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate alınmaktadır.

İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlamakta olup; bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir. Bu planlar farklı ölçeklerde olmakla birlikte genel anlamda 1/25.000 ölçekli planlar "Çevre Düzeni Planı" 1/5000 ölçekli planlar "Nazım İmar Planı" ve 1/1000 ölçekli planlar ise fiili uygulamaya temel olacak "Uygulama İmar Planı" olarak kullanılırlar.

7.2.5.2 Plan, Plan Türleri ve Planlama Süreçleri

Plan bir amaca ulaşmada izlenecek yol ve davranış biçimini gösterir. Planlama, önceden belirlenmiş amaçları gerçekleştirmek için yapılması gereken işlerin saptanması ve izlenecek yolların seçilmesidir. Planlama, geleceğe bakma ve olası seçenekleri saptama sürecidir yani geleceği düşünmedir. Özetle planlama, bir eylemle ilgili tüm etkinliklerin önceden hazırlanması sürecidir. Bu tanımda planlamayla ilgili olarak dikkat çeken ortak nokta, planlamanın geleceği bugünden görme ve kontrol etme aracı olmasıdır. Planlamayı ekonomik anlamda bir kaynak dağıtım mekanizması olarak da görmek mümkündür. Bu açıdan baktığımızda, planlama sınırsız ihtiyaçlar ile sınırlı kaynaklar arasında bir dengeyi sağlama mekanizmasıdır. Geleceği yönetme ve kaynakları dağıtma aracı olan planlama neyin yapılacağının, nasıl yapılacağının, ne zaman harekete geçileceğinin, bütün bu çalışmalarda kimlerin sorumlu olacağının belirlenmesi ve saptanması sürecidir.

Çevre Düzeni Planı; Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plan olarak tanımlanır. Çevre Düzeni Planı, konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi sektörler ile kentsel ve kırsal yapı ve gelişmeyle doğal ve

kültürel değerler arasında koruma kullanma dengesini sağlayan arazi kullanma kararlarını belirleyen yönetsel, mekansal ve işlevsel bütünlük gösteren sınırlar içinde varsa bölge planı kararlarına uygun olarak yapılan, idareler arası koordinasyon esaslarını belirleyen 1/25.000, 1/50.000, 1/100.000, 1/200.000 ölçeklerde olan plan notları ve raporuyla bir bütün olan planı ifade eder. Çevre Düzeni Planları, Kalkınma Planları ve Bölge Planları esas alınarak yapılmakta olup; alt ölçekli 1/5000 Nazım İmar Planı, 1/1000 Uygulama İmar Planlarına esas teşkil eder. Plan hiyerarşisinde Çevre Düzeni Planından sonra gelen 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planlarının İmar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde Çevre Düzeni Planına uygun olması yasal bir zorunluluktur.

Nazım İmar Planları, varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plan olarak tanımlanır.

İmar planları ile ilgili idarece doğrudan veya ihale suretiyle yaptırabileceği gibi İller Bankası Genel Müdürlüğü'ne yetki verilmesi suretiyle de yaptırılabilir. Planların hazırlanması sürecinde Plana Esas Dair Yönetmeliğin 14. Maddesi uyarınca, planı düzenlenecek alan ve yakın çevresindeki alanlarda genel başlıklar halinde belirtilen konular ile planlama alanının özelliğine ve plan türüne göre diğer konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veriler elde edilir. Planlama alanı ve yakın çevresi ile alanın bölge veya kent bütünü içindeki konumunu belirlemek üzere eşik analizi, yerinde yapılan incelemeler gibi fiziksel çalışmalarla birlikte, bilimsel tekniklere ve yöntemlere dayalı, yeterli nitelikte ve kapsamda ekonomik, sosyal, kültürel, politik, tarihi, sektörel ve teknolojik araştırmalar yapılır, ilgili kurum ve kuruluşların görüş ve önerileri alınır. Plan ve plan kararları, yapılan inceleme ve araştırma sonuçları değerlendirilerek oluşturulur. Plan raporunda, yapılan tüm inceleme ve araştırmalar, alınan görüş ve öneriler ve yapılan değerlendirmelerle birlikte, planın gerçekleştirilmesini sağlayacak uygulama araçları, kurumsal yapı ve denetim konularına dair ilkeler de yer alır. 1/5000 Nazım İmar Planı, Belediye ve mücavir alan sınırları içinde; Belediye Meclislerince aynen veya değiştirilerek onaylanıp yürürlüğe giren imar planları Belediye Başkanınca mühürlenir ve imzalanır. Mühür ve imza süresindeki gecikmeler, imar planının tatbikatını engelleyemez. Belediye meclislerince uygun görülmeyen imar planı teklifleri gerekçeleri belirtilmek suretiyle, Belediye Başkanlığınca 15 gün içinde ilgilisine yazı ile bildirilir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında; İl İdare Kurullarınca karar verilen imar planları Valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe girer. Valilikçe uygun görülmeyen imar planı teklifleri gerekçeleri belirtilmek suretiyle 15 gün içinde ilgilisine yazı ile bildirilir. Onaylanmış planlar; onay tarihinden itibaren ilgili idarece herkesin görebileceği şekilde ilan yerlerinde asılmak ve nerede nasıl görülebileceği mahalli haberleşme araçları ile duyurulmak suretiyle 30 gün süre ile ilan edilir. 30 günlük ilan süresi içinde planlara itiraz, ilgili idare nezdinde yapılır. İtiraz Başkanlık tarafından kabul edilmediği takdirde, idari mahkemeye başvurulabilir. İdari mahkeme tarafından da itirazın reddedilmesi halinde Danıştay'a başvurulabilir. Yargı süreci devam ederken plan uygulaması devam eder.

Uygulama İma Planları tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plan olarak tanımlanır.

Planların hazırlanması sürecinde Plana Esas Dair Yönetmeliğin 14. Maddesi uyarınca, planı düzenlenecek alan ve yakın çevresindeki alanlarda genel başlıklar halinde belirtilen konular ile planlama alanının özelliğine ve plan türüne göre diğer konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veriler elde edilir. İmar planı dosyası hazırlanır. Dosyasında başvuru dilekçesi, aplikasyon krokisi, onaylı hali hazır harita, jeolojik etüd raporu, varsa üst ölçekli plandaki koordinatlı konumu, imar planı yapılacak yerin planı, plan açıklama raporu, plan notları bulunur. Belediye ve mücavir alan sınırı içerisinde Belediye, belediye ve mücavir alan sınırı dışında ise Valilik tarafından hazırlanır. Uygulama İmar Planı'nı Belediye kendi planlama bürosunda yapabileceği gibi, ihaleye de sunabilir. Onanma şekli Nazım İmar Planı ile aynıdır. Uygulama imar planlarının tamamı bir aşamada yapılabileceği gibi etaplar halinde de hazırlanabilir. Ancak bu durumda etap sınırlarının varsa Nazım Planlar üzerinde gösterilmiş olması gerekir. Uygulama imar planlarında, yapı adaları içinde imar parselleri düzenlenir ve bu planlar imar planlarının ayrılmaz parçasıdır. Nazım planlar üzeride gösterilen teknik ve sosyal alt yapı alanlarının konum ile büyüklükleri toplam standartların altına düşülmemek şartı ile uygulama planlarında değiştirilebilir. (Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yön. Madde 15) Onaylanan 1/1000 Uygulama İmar Planı'na göre Kadastro Müdürlüğünde ifraz, tevhid, yola terk ve cins değişikliği işlemleri yapılır. Kadastro Müdürlüğünde yapılan işlemler Tapu Müdürlüğünde yeni tapulara işlenir. Milli Emlak Müdürlüğü tarafından yeni oluşan parsellerin hazine tescili yaptırılır. Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yön.22. Maddesine göre Onaylanan imar planı ve eklerinden birer takım onaylamaya esas olan karar ile birlikte Mülga Bayındırlık ve İskân Bakanlığı ile İller Bankası Genel Müdürlüğüne muhafaza edilmek üzere gönderilir.

Yukarıdaki tanımlara ilave Özel Amaçlı ve Tamamlayıcı Planlar (Koruma Amaçlı İmar Planı, Turizm Amaçlı İmar Planı, İlave İmar Planı, Revizyon İmar Planı, Mevzii İmar Planı) da üst ölçekli planlarına uygun olması yasal bir zorunluluktur.

7.2.5.3 Parselin İmar Durum Bilgileri, Binanın Yasal İzin ve Belgeleri

Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden temin edilen 26.01.2024 tarih E-53849070- 115.01.06-968719 sayılı resmi imar durumu yazısına göre değerleme konusu taşınmazın imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir. Değerleme tarihi itibariyle ilgili belediyeden alınan şifahi bilgiye göre resmi belgede belirtilen imar planı, onay tarihi, lejant ve yapılaşama koşullarında bir değişiklik olmayıp aynı koşullar geçerliliğinin korumaktadır.

• Plan Adı ve Tarihi: Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre konu taşınmazların konumlu olduğu parselin imar durumu "Kentsel Servis Alanı" lejantlı E: 2,00, Hmaks: Serbesttir.
• Lejandı: Kentsel Servis Alanı

Binaya ilişkin Yasal Belgeler

Mimari Proje			Yapı Ruhsatı Yapı Kullanım İzin Belgesi
Tarih	Alan (m²)	Tarih	Alan (m²)	Tarih	Alan (m²)
09.06.2015	118.126	11.11.2015	35.913	08.01.2018	35.913

7.2.5.4 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

Yapılan incelemelerde rapora konu taşınmazın son üç yıl içinde hukuki durumunda herhangi bir değişiklik tespit edilmemiştir.

7.2.5.5 Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, (Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi

Yapılan incelemelerde rapora konu taşınmazın son üç yıl içinde İmar Durumunda herhangi bir değişiklik tespit edilmemiştir.

7.2.6. Hukuki Durum Analizi:

Değerleme konusu taşınmaz, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Karakusunlar Mahallesi, 25389 ada, 3 no.lu Parsel üzerinde A Blokta 16,17,18 ve 19 nolu bağımsız bölümlerden oluşan, Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. bürosu olarak kullanılan bağımsız bölümlerdir.

Rapora konu taşınmazlar 22.06.2018 tarih 48262 yevmiye no ile tüzel kişilerin unvan değişikliği işleminden Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. adına tescil edilmiş olup, son 3 yıllık dönemde alım-satım işlemine konu olmamıştır.

Belediyeden alınan bilgiye göre konu taşınmazların konumlu olduğu parselin imar durumu "Kentsel Servis Alanı" lejantlı E: 2,00, Hmaks: Serbest olup imar planı ile uyumludur.

Ana taşınmaz üzerindeki yapılara ait 09.06.2015 tarih ve bila sayılı, toplam 118.126,00 m² kapalı alanlı "Onaylı Mimari Proje", 11.11.2015 tarih, 405/15-A sayılı 3 Bodrum + Zemin + 15 Normal Kat, 35.193 m2 inşaat alanı için verilmiş yeni yapı amaçlı "Yapı Ruhsatı", 08.01.2018 tarih, 5 sayılı 3 Bodrum + Zemin +15 Normal Kat, 35.193 m2 inşaat alanı için verilmiş "Yapı Kullanma İzin Belgesi" bulunmaktadır. İlgili dosyada herhangi bir olumsuz evrağa rastlanmamıştır.

Rapora konu taşınmazların Tapu Kayıtları incelendiğinde değerleme konusu gayrimenkullerin değerini doğrudan etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat kaydı bulunmaması dolayısı ile taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri gereğince portföyde yer alınmasında engelleyici herhangi bir unsur bulunmamaktadır.

7.2.7. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi-Uzman Görüşü:

7.2.7.1 En Etkin ve Verimli Kullanım Analizinin Tanımı

Bir gayrimenkulün

• Yasaların müsaade ettiği ölçüde,
• Bölge piyasasında belirlenmiş en isabetli gereksinime yönelik,
• Optimum fiziksel değişikliğe uğratarak,
• Ekonomik anlamda en fizibıl harcamalarla,
• En çok gelir getirir hale getirilmeye yönelik analiz ve raporlama işlemlerinin tamamıdır.

Tanımdan da anlaşılacağı üzere en etkin ve verimli kullanım analizi bir eylem değil, ekonomik ve yasal bir inceleme ve konu taşınmaza yönelik finansal bir analizdir. Bir gayrimenkul hakkında çok sayıda en etkin ve verimli kullanımı sağlayıcı analizler yapmak mümkündür.

Bu konu, piyasayı iyi etüt etme, bölgeyi yapısal anlamda iyi özümseme, geleceğe yönelik isabetli sektörel ve ekonomik tahminlerde bulunma, doğru verilerle, doğru hesaplamalarla ve geçerli ve makul varsayımlarla, doğru mantığa dayalı, hatasız hesaplamaları gerekli kılar. Bu analiz statik değil, dinamik bir analizdir. Son derece sezgisel, eksiksiz ve doğru hesaplamaları gerektirir. Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.

7.2.7.2 Uzman Görüşü:

Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı bölge itibariyle konu taşınmazlar ve çevresi incelendiğinde, ofis/büro yapılanmalarının yoğun olduğu ve talep gördüğü lokasyonda yer aldığı görülmektedir.

Bölgede yapılan çalışmalar neticesi, uzman görüşümüze ve öngörülerimize göre, rapora konu taşınmazın konum ve ulaşımı, yer aldığı bölgenin genel yapısı, mevcut durumu bölgede mevcut talep ve satışa arzların sonuçlanma süreçleri açısından yapıların ekonomik ömrünü tamamlayıncaya kadar mevcut büro kullanımının en etkin ve verimli kullanım yöntemi olacağı görüş ve kanaatindeyiz.

7.2.8. Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri:

29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun 11. Maddesine göre "Bu Kanunun uygulanmasına pilot iller olarak; Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bolu, Bursa, Çanakkale, Denizli, Düzce, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ ve Yalova illerinde başlanır. Pilot illerin genişletilmesi ve daraltılmasına, Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulu yetkilidir." 14.06.2010 tarihli Bakanlar Kurulu kararınca; Yapı Denetimi Hakkında Kanunun

uygulanacağı iller kapsamında 19 ilde uygulanmakta olan 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun bütün illerde 01.01.2011 tarihi itibarı ile uygulanması kararlaştırılmıştır.

Değerleme konusu 25389 ada 3 parsel numaralı taşınmaz, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'na tabi olup yapı denetimi Beytepe Mahallesi 1636. Cadde Bilkent Bahçe Konutları Sitesi No:1/92 Çankaya/Ankara adresinde faaliyet gösteren Bulut Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.

7.2.9. Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken İzin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş:

Taşınmazların ada/parsel bazında konumunun doğruluğu paftasından kontrol ve teyit edilmiştir. Ana taşınmaz üzerindeki yapılara ait 09.06.2015 tarih ve bila sayılı, toplam 118.126,00 m² kapalı alanlı "Onaylı Mimari Proje", 11.11.2015 tarih, 405/15-A sayılı 3 Bodrum + Zemin +15 Normal Kat, 35.193 m2 inşaat alanı için verilmiş yeni yapı amaçlı "Yapı Ruhsatı", 08.01.2018 tarih, 5 sayılı 3 Bodrum + Zemin +15 Normal Kat, 35.193 m2 inşaat alanı için verilmiş "Yapı Kullanma İzin Belgesi" bulunmaktadır. İlgili dosyada herhangi bir olumsuz evrağa rastlanmamıştır.

Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.

Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Taşınmazların konumlu olduğu yapıya ilişkin 19.10.2017 tarihinde verilmiş A sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmazların ada/parsel bazında konumunun doğruluğu paftasından kontrol ve teyit edilmiştir. Ana taşınmaz üzerindeki yapılara ait 09.06.2015 tarih ve bila sayılı, toplam 118.126,00 m² kapalı alanlı "Onaylı Mimari Proje", 11.11.2015 tarih, 405/15-A sayılı 3 Bodrum + Zemin +15 Normal Kat, 35.193 m2 inşaat alanı için verilmiş yeni yapı amaçlı "Yapı Ruhsatı", 08.01.2018 tarih, 5 sayılı 3 Bodrum + Zemin +15 Normal Kat, 35.193 m2 inşaat alanı için verilmiş "Yapı Kullanma İzin Belgesi" bulunmaktadır. İlgili dosyada herhangi bir olumsuz evrağa rastlanmamıştır.

8. DEĞERLEME ÇALIŞMALARI

8.1. Değerleme Konusu Taşınmaza İlişkin Olarak Değerleme Çalışmasında Esas Alınacak Olumlu Ve Olumsuz Özellikler

8.1.1. Taşınmazın Değerine Etki Eden Faktörler

OLUMLU ETKENLER

• Taşınmazın konumlu olduğu ana gayrimenkule otobüs, minibüs gibi toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile ulaşım rahat bir şekilde sağlanabilmektedir.
• Taşınmaz ilçenin ofis kullanımı açısından gelişim hızı yüksek olan bir bölgede konumludur.
• Taşınmazın açık ve kapalı otopark alanı mevcuttur.
• Taşınmazın konumlu olduğu bölgede taşınmaza benzer yüzölçüme sahip arsa stoğunun az olması tespit edilmiş olup söz konusu durumun taşınmazın değerine olumlu etki yaptığı düşünülmektedir.

OLUMSUZ ETKENLER

Taşınmaz üzerinde yer alan yapılarda onaylı mimari projesinden farklı olarak iç hacim değişiklikleri yapılmıştır.

8.2. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler,

Değerleme konusu gayrimenkullere ait teknik özellikler Rapor'un 7'inci bölümü "7.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler" başlığı altında "7.1.1 Gayrimenkulün Yeri / Konumu ve Tanımı" ile "7.1.3 Gayrimenkulün Tanımı ve Yapısal Özellikleri" bölümlerinde detaylı olarak tanımlanmıştır.

Rapora konu taşınmazın yer aldığı parsel ile ilgili veriler ise rapor içeriğinde ve özellikle "7.2.2.2 Parselin İmar Durum Bilgileri, Binanın Yasal İzin ve Belgeleri" bölümünde detaylandırılmıştır.

Bu tanımlar dışında Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası Döviz Kurları ve Türkiye İstatistik Kurumu resmi verileri de değerleme çalışması esnasında baz alınan veriler arasındadır.

8.3. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar

Raporun 4. Bölümünde "Değer Tanımları, Bu Değerleme Raporunda Kullanılan Yöntemlerinin Tanımları" detaylı olarak açıklanmıştır. Rapora konu taşınmazın değerleme çalışması esnasında konu taşınmazın değer tespitinde bu yöntemlerden;

Piyasa Değeri Yaklaşımı kullanılmak suretiyle değerleme çalışması gerçekleştirilmiştir.

UDES 105 Değerleme Yöntem ve yaklaşımları 10.4 Maddesi

"10.4. Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dâhilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir."

Rapora konu taşınmazın Değer takdiri esnasında yapılan çalışmalarda, Pazar Değeri Yaklaşımı yönteminde, pazarda yeterli miktarda ve çeşitlilikte arzın bulunması ve yakın dönem satışa konu olmuş benzer gayrimenkuller nedeniyle, yüksek seviyede itimat duyulduğundan UDES 105 Değerleme Yöntem ve yaklaşımları 10.4 maddesi hükmü doğrultusunda sadece PAZAR DEĞERİ YAKLAŞIMI kullanılmıştır.

8.3.1. Piyasa Değeri Yaklaşımı

Değerleme konusu gayrimenkulün özellikleri dikkate alınarak, rapora konu taşınmazların yer aldığı bölgede yapılan araştırmalarının sonucu aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.

AÇIKLAMA	NİTELİK	BULUNDUĞU KAT	ALAN (m²)	TALEP EDİLEN SATIŞ DEĞERİ (TL)	TALEP EDİLEN BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL/m²)	PAZARLIK PAYI DÜŞÜLMÜŞ DEĞER (TL)	PAZARLIK PAYI DÜŞÜLMÜŞ BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL/m²)
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı	Büro	5	69	11.750.000	170.290	11.500.000	166.667
projede konumlu büro satılıktır.
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı	Büro	9	65	10.250.000	157.692	10.000.000	153.846
projede konumlu büro satılmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı	Büro	9	127	19.050.000	150.000	19.000.000	149.606
projede konumlu büro satılmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı						40.000.000	176.211
projede konumlu büro satılıktır.	Büro	10	227	43.500.000	191.630
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı						35.000.000	166.667
projede konumlu büro satılıktır.	Büro	12	210	40.000.000	190.476
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı						16.000.000	172.043
projede konumlu büro satılıktır.	Büro	13	93	17.500.000	188.172

Satışa konu taşınmazların tamamı değerleme konusu taşınmaz ile projede konumlu olup benzer şerefiyeye sahiptir. 2, 3, 4, 5 ve 6 numaralı gayrimenkuller kat şerefiyesi daha bakımından avantajlı durumdadır.

Değerleme konusu gayrimenkulün özellikleri dikkate alınarak rapora konu taşınmazların yer aldığı bölgede yapılan araştırmalarının sonucu, bölgede bürolar için talep edilen birim satış değerlerinin yaklaşık 150.000-190.000 TL/m2 gibi bir aralıkta olduğu tespit edilmiştir. Satış bedeli üzerinden pazarlık payı bulunduğu hesaplamalarda göz önünde bulundurulmuştur. Ülkemizin günümüz ekonomik konjonktüründe arsa alıcı kitlesinin daralmış olduğu, rapora konu taşınmazın yer ve konumu itibariyle satılabilir ve talep görebilir olduğu tespit edilmiştir. Satış bedeli üzerinden pazarlık payı bulunması, taşınmazın ulaşım imkanları, bölgede benzer nitelikte satışa konu büro stoğunun çok olması vb. olumlu olumsuz tüm faktörler hesaplamalarda göz önünde bulundurularak değer takdiri yapılmıştır.

DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ		Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5	Emsal 6
Konum - Ulaşım	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%
Büyüklüğü	100%	95%	95%	90%	80%	80%	85%
Mülkiyet	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%
Kat	100%	95%	95%	95%	90%	85%	85%
Ortalama	100%	98%	98%	96%	93%	91%	93%

EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU
DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ		Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5	Emsal 5
Alanı (m²)		69	65	127	227	210	93
Talep Edilen Satış Fiyatı (TL)		11.750.000	10.250.000	19.050.000	43.500.000	40.000.000	17.500.000
Talep Edilen Net Birim Satış Fiyatı (TL/m2)		170.290	157.692	150.000	191.630	190.476	188.172
İskontolu Satış Değeri (TL)		11.500.000	10.000.000	19.000.000	40.000.000	35.000.000	16.000.000
Satılabilir Birim Satış Fiyatı (TL/m2)		166.667	153.846	149.606	176.211	166.667	172.043
Kıyaslama Oranı	100%
Ayarlama Oranı		98%	98%	96%	93%	91%	93%
		162.500	150.000	143.996	162.996	152.083	159.140
Ortalama Birim Değer (TL/m2)	155.119
Ortalama Birim Değer (TL/m2)	155.000

Bu verilerden hareketle rapora konu taşınmazın değeri;

PAZAR DEĞERİ
BAĞIMSIZ BÖLÜM	ALAN (m²)	BİRİM DEĞER (TL/m²)	BB DEĞERİ (TL)
16 NOLU BB	49	150.000	7.350.000
17 NOLU BB	93	155.000	14.400.000
18 NOLU BB	65	155.000	10.100.000
19 NOLU BB	93	155.000	14.400.000
TOPLAM YAKLAŞIK DEĞERİ (TL)			46.250.000

olarak hesaplanmaktadır.

9. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ

9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme konusu taşınmaz, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Karakusunlar Mahallesi, 25389 ada, 3 no.lu Parsel üzerinde A Blokta 16,17,18 ve 19 nolu bağımsız bölümlerden oluşan, Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. bürosu olarak kullanılan gayrimenkullerdir.

Rapora konu taşınmazlar 22.06.2018 tarih 48262 yevmiye no ile tüzel kişilerin unvan değişikliği işleminden Panelsan Çatı Cephe Sistemleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. adına tescil edilmiş olup, son 3 yıllık dönemde alım-satım işlemine konu olmamıştır.

Belediyeden alınan bilgiye göre konu taşınmazların konumlu olduğu parselin imar durumu "Kentsel Servis Alanı" lejantlı E: 2,00, Hmaks: Serbest olup imar planı ile uyumludur. Ana taşınmaz üzerindeki yapılara ait 09.06.2015 tarih ve bila sayılı, toplam 118.126,00 m² kapalı alanlı "Onaylı Mimari Proje", 11.11.2015 tarih, 405/15-A sayılı 3 Bodrum + Zemin + 15 Normal Kat, 35.193 m2 inşaat alanı için verilmiş yeni yapı amaçlı "Yapı Ruhsatı", 08.01.2018 tarih, 5 sayılı 3 Bodrum + Zemin + 15 Normal Kat, 35.193 m2 inşaat alanı için verilmiş "Yapı Kullanma İzin Belgesi" bulunmaktadır. İlgili dosyada herhangi bir olumsuz evrağa rastlanmamıştır.

Rapora konu taşınmazların Tapu Kayıtları incelendiğinde değerleme konusu gayrimenkullerin değerini doğrudan etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat kaydı bulunmaması dolayısı ile taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri gereğince portföyde yer alınmasında engelleyici herhangi bir unsur bulunmamaktadır.

Değerleme konusu gayrimenkulün özellikleri dikkate alınarak rapora konu taşınmazların yer aldığı bölgede yapılan araştırmalarının sonucu, bölgede bürolar için talep edilen birim satış değerlerinin yaklaşık 150.000-190.000 TL/m2 gibi bir aralıkta olduğu tespit edilmiştir. Satış bedeli üzerinden pazarlık payı bulunduğu hesaplamalarda göz önünde bulundurulmuştur. Ülkemizin günümüz ekonomik konjonktüründe arsa alıcı kitlesinin daralmış olduğu, rapora konu taşınmazın yer ve konumu itibariyle satılabilir ve talep görebilir olduğu tespit edilmiştir. Satış bedeli üzerinden pazarlık payı bulunması, taşınmazın ulaşım imkanları, bölgede benzer nitelikte satışa konu büro stoğunun çok olması vb. olumlu olumsuz tüm faktörler hesaplamalarda göz önünde bulundurularak değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazların değeri yasal kullanım alanı üzerinden takdir edilmiştir.

Buna göre taşınmazların değeri;

PAZAR DEĞERİ
BAĞIMSIZ BÖLÜM	BB DEĞERİ (TL)
16 NOLU BB	7.350.000
17 NOLU BB	14.400.000
18 NOLU BB	10.100.000
19 NOLU BB	14.400.000
TOPLAM YAKLAŞIK DEĞERİ (TL)	46.250.000

~46.250.000.-TL olarak hesaplanmaktadır.

9.2. Nihai Değer Takdiri ve Sonuç

Rapor içeriğinde açıklanan veriler ve hesaplamalar doğrultusunda değerlemesi yapılan gayrimenkulün tamamı yerinde yapılan inceleme sonucunda; bulunduğu mevki, kullanış amacı, büyüklüğü, özellikleri ve çevre emsal değerleri göz önünde bulundurularak; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Karakusunlar Mahallesi, 25389 ada, 3 parsel numarasında kayıtlı 22.435 m² yüzölçümlü "19 Katlı Betonarme A Blok, 19 Katlı Betonarme B Blok, 19 Katlı Betonarme C Blok, 5 Katlı Betonarme D Blok Ofiis, İşyeri ve Arsası" nitelikli ana taşınmaz üzerinde yer alan büro olarak kullanılan 16, 17, 18 ve 19 bağımsız bölüm nolu taşınmazların 31.12.2024 tarihli toplam PAZAR DEĞERİ:

46.250.000.-TL (KırkAltıMilyonİkiYüzElliBin Türk Lirası) (KDV HARİÇ)

55.500.000.-TL (ElliBeşMilyonBeşYüzBin Türk Lirası) (KDV DAHİL)

piyasa değerinde olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.

Takdir ve tahmin edilen bu değer taşınmaz üzerinde herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.

HAZIRLAYAN	HAZIRLAYAN	ONAYLAYAN
Halil TURGUT	Şefik Ercan KESKİNER	Aydın KATKAK
İktisat	Jeofizik Mühendisi	Ekonomist
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
SPK Lisans No: 409699	SPK Lisans No: 408115	SPK Lisans No: 401455

10. EKLER

	TAPU KAYIT BİLGİSİ

The City of the Construction
Zemin Tipi:	KatMulkiveti	Ada/Parset:	25389/3
Taşınmaz Kimlik No:	00644452	AT Yüzölcüm(m2):	22435.00
li/lipe:	ANKARA/CANKAYA	Bağımsız Bölüm Nitelik:	Būro
Kuram Adc.	Cankaya	Bağmsız Bölüm Brüt
Mahalle/Köy Adc	KARAKUSUNLAR	YüzÖlcümü:
Mevkii:	$\sim$	Bağmsız Bölüm Net YüzÖlcümü:
Cilt/Sayfa No:	267/32700
		Blok/Kat/Giris/BBNo:	A/3//16
		Arsa Pay/Payda:	19/22435
Kayıt Durum:	Aktif
		Ana Tasınmaz Nitelik:	19 Katlı Betonarme A Blok, 19 Katlı Betonarme B Blok, 19 Katlı Betonarme C Blok, 5 Katlı Betonarme D Blok Ofis ve İşyeri ve Arsası

S/B/I	Acidama	Malik/Lehtar Tesis Kurum Tarih-	Terkin
			÷

se) Sistem No.	Malik	El Birliği No.	Hisse Pay/ Payda	Metrekare	Toplam Metrekare RADIO AND COMMUNICATIONS	Edinme Sebebi-Tarif- Vevrsive	lerkin Sebebi- arih Yevroye
433764816	(SN:8330441) PANELSAN CATI CEPHE SİSTEMLER SANAYI VE TICARET ANONIM SIRKETI V		1/1	$\sim$	i.	FLUZIE Kisiliklerin Değişikliği 22-06-2018 48252	÷

S/B/I ,,,,	dama	Kranth Mašík Hisse) Ad Sovad	Malik/Lehtar A CONTRACTOR CONTRACTOR	lesis Kurum Tarih- "everyon. CONTRACTOR	Terkin
	TL bedel karşılığında kıra sözleşmesi	PANELSAN	(SN:7922730) TÜRKİYE ELEKTRIK	Constitution of the Constitution

vardır. (TÜRKİYE ELEKTRİK DAĞITIM AS. CATI CEPHE LEHINE 232.00M2 LİK ALANDA 23/09/2016 TARHINDEN BASLAMAK ÜZERE YILLIĞI 1 TL DEN 99 YILLIĞINA KIRA SERHI VARDIR 1	SISTEMLERI SANAYI VE TICARET ANONIM	LETIM ANONIM SIRKETI (TEIAS) VKN:8790304314	$04 - 10 - 2016 + 631 -$ 74544
	SIRKETİ VKN İ

Zemin Tipi:	KatMulkiveti	Ada/Parsel:	25389/3
Taşırmaz Kimlik No:	90644453	AT Yüzölçüm(m2):	22435.00
Wilce:	ANKARA/CANKAYA	Bağımsız Bölüm Nitelik:	Büro
Kurum Adı:	Cankaya	Bağımsız Bölüm Brüt
Mahalle/Köy Adc	KARAKUSUNLAR	Yüz Ölcümü:
Mevkir		Bağımsız Bölüm Net YüzÜcümü:
Cilt/Sayfa No:	267/32701	Blok/Kat/Giris/EBNo:	A/3//17
		Arsa Paw/Payda:	36/22435
Kayıt Durum:	Aktif
		Ana Tasınmaz Nitelik:	19 Katlı Betonarme A Blok, 19 Katlı Betonarme B Blok, 19 Katlı Betonarme C Blok, 5 Katlı Betonarme D Blok Ofis ve İşyeri ve Arşaşı

S/B/I	Acidar	Malik/Lehtar Tesis Kurum Tarih-	Terkin

COLORED BY		Yevmive	Sebebi- Theib- Veymiye
Beyan	.KM ne Çevrilmiştir.[ Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Çevrilmiştir.] - 지수는 1000년 2010년 1월 1일 : 1000년 1월 1일 1000년 1000	Cankaya 0502 2018 09:21 9350
Bevan	KM ne Çevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Çevrilmiştir.)	Cankava 0502-2018 09:21 - 9350
Beyan	Yönetim Plan: 09/10/2015( Sablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)	Cankava 2610-2015 15:57 - 67560

(Hisse) Sistem 190.	Malik LINETO	El Bidió No.	Hisse Pay/ Metrekare Payda	Toplam. Metrekare	Edinme Sebebi-Tanih Yevmive.	Terkin Sebebi- Tarih Yevroiye
433764830	(SN:8330441) PANELSAN CATI CEPHE SISTEMLERI SANAYI VE TICARET ANONIN SIRKETI V		1/1 ь	$\sim$	Türel Kisiliklerin Umvan Değişikliği 22-06-2018 48262

Zemin Tipi:	KatMulkiveti	Ada/Parsel:	25389/3
Taşınmaz Kimlik No:	90644454	AT Yüzölçüm(m2):	22415.00
it/itce:	ANKARA/CANKAYA	Bağımsız Bölüm Nitelik:	Büro
Kurum Adı:	Cankaya	Bağımsız Bölüm Brüt
Mahalle/Köy Adr.	KARAKUSUNUAR	YürÖlcümü:
Mevkil:	$\sim$	Bağımsız Bölüm Net YüzÖlçümü:
Cit/Savfa No:	267/32702	Blok/Kat/Giris/EBNo:	A/3//18
		Arsa Pav/Payda:	25/22435
Kayıt Durum:	Aktif
		Ana Taşınmaz Nitelik:	19 Katlı Betonarme A Blok, 19 Katlı Betonarme B Blok, 19 Katlı Betonarme C Blok, 5 Katlı Betonarme D Blok Ofis ve Isyeri ve Arsası

S/B/I	Aciklama	Tesis Kurum Tarih Malik/Lehtar
				19

(Hisse) Sistem No.	Malik	El Birliği No.	Hisse Pav/ Payda	Metrekare	Toplam Metrekare	Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye
433764832	(SN:8330441) PANELSAN CATI CEPHE SİSTEMLERİ SANAYİ VE TICARET ANONIM SIRKETI V		1/1	$\sim$	$\sim$	Türel Kisiliklerin Unvän Değişikliği 22-06-2018 48262	$\sim$

APU KAYIT BİLGİSİ
-------------------

.
Zemin Tipi:	KatMulkiyeti	Ada/Parset:	25389/3
Taşınmaz Kimlik No:	90644455	AT Yüzölçüm(m2):	22435.00
li/lice:	ANKARA/CANKAYA	Bağımsız Bölüm Nitelik:	Būro
Kurum Adı:	Cankaya	Bağmsız Bölüm Brüt
Mahalle/Köy Adı:	KARAKUSUNLAR	YüzÖlcümü:
Mevkir	$\sim$	Bağımsız Bölüm Net YüzÖlcümü:
Cit/Sayfa No:	267/32703	Blck/Kat/Giris/BBNo:	A/3//19
		Arsa Pav/Pavda:	36/72435
Kayıt Durum:	Aktif
۰		Ana Tasınmaz Nitelik:	19 Katlı Betonarme A Blok, 19 Katlı Betonarme B Blok, 19 Katlı Betonarme C Blok, 5 Kath Betonarme D Blok Ofis ve Işyeri ve Arsası

S/B/I	Acıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih-	Terkin
				ALCOHOL:

(Hase) Sistem No	Malik 10022007	El Birlio No	Hisse Pay! Fayda	Metrekare WANTED BY	Toolam Metrekare	Edinme Sebebi-Tari Yevrnive	Terkin Sebebi- farih-Yevmiye
433764834	(SN 8330441) PANELSAN CATI CEPHE SISTEMLERI SANAYI VE TICARET ANONIM SIRKETI V.		T/1	$\sim$	$\sim$	Tuzel Kislikleriz Unvalie Dedisikliči 22-06-2018 48262	G

									YAPI RUHSATI									105472690
1. Fluinest Verse Kurum: CAMKAYA BELIEDFFE \$1						8 Ruhaster verlig mittels					E Ruhselin oney tarihi		10 Ruhaat no		11.00 newest termin		12.00 number no
2.Ruhaat verlien yapının adresi						1,7 and yago			10. Pleasance print		كاسلا		UOS 71 S		A
AMEANA			Row:	CANKAYA		2.Tankene			11.Göçlendirme		13 Imar at the only larks		14, Regel duranted lands		15 Improvement			15 Zemán etódó onay tarihi
hacah:						La Tunider			13 Autonew degisimi		aandoonad www.		13053015		1,500 V		15 06:2015
CANNAVA BELEDIYESİ MUSTAFA KEMAL Ustalie:			ktatude iznatno kodu:	108		A Existe 3 Kat devest			13 Fesseyan 14 National Institute		17. Persetesyon plan onay tarihi			18 Parado Nationnal ament			19.Parselin elemén2)
theyday jurisqueste, etter, and it is me act.		2118 CAD				Silvers			13.Detch testart		analas solarano 20 Taps least betpen verant under			KENTSEL SERVIS ALAM 21. Tepu sesoi beigesi tarihi			22435	23.Tapu trrack betpering.
Castle/Schah tendrin kodut			Dia kasi no	48		7. Geçid			18 lain değişildiği		CAMPLAYIA T.M			28.10.2015
Sav ad:			Mavis all			EXAMIN			17. Istinati duwan		29. CED reports and p to the			24.Plentenen ingesie besteme		25 Plantsman Ingest-Mikthe taste		26 Runselei gegens
3.Paña No: 4 Ade No:		5. Person Mar	5 Sapt. No.	7.Bağımsız bölüm no		B Dogs			15 Birtige owner
25009			A GLOK										. 1 .			ەر
Yapı Mütsahhidinin Yapı Sahibinin															Santiye Sefinin
32.Ad aquadiumvani, TC Umit No. 27.Adı soyadı.unvanı, TC kimik no Obel														42.Ad: smedi, unven
ERTAN DOĞAN, EGE GRUP YAJN EHDÜSTRISI ANGHEM BRIXETI, 10545172194 BÜLENT KUYUNCU, BHI MÜHTMÜRLIK VE MSAATA 5. 1291002230 Karnu																COMAL CAHOT KEMAHLI, INSANT MÜHENDISI
Yaterc 33 Otte sick no													45 TC Ural on
28 Bagh oktuger vergirdak asi adı				15/8908										25174183490
29. Vergi trimitti no				34 Eagli oktubu vergi dalintel ach							35, Yargi tumfu no			44 Octa sics no
1780071445				MALTEPE 35.Sigona sistine		37.56depre tertil		30.56zeyme.ne		3250491900	30.Tap militarist pelu belge re-			24903 45. Sigona alcii no		46 Sackeyme to VA		47.Blutkyme no
30 Adms		ووساراي				08.08.2013		27188			0000215303015047					05.11.2015		43770
HUSTAFA KENAL HAK 2141 CAD, NO 3 IC KAPI NO: 1 CAMBLATA / ANIGARA				40. Siche esse nove										45 Adms				dê kuza
				gaziosmavpaga iaan. Tutan emeksiz cad. Kent biteri a. Blos ho-5 iç kapıno: 5 çanrana i antara							WIND BAHIN		40LI			SERHAT MAH, MEHMET ZAHIT KOTKU CAD BEYINA KENT SIT SITESI NO: 200 K; KAPI NQ!		DIMMONT
															GETHAMMIE I VARAIS
Form Düzenlenen Kısımla İlgili Özellikler						Yapı İle İlgili Özellikler
10 Kallerena amazona göre yapının. bağımsız bölümleri ile edişir asınları		St. Bater skys.	mest beiden	52.YD:04.0m2.0m2)		53.Benzer yaps stepts		198			54 Yapıda beğirmiz bölüm sayısı 55. Yapıda Konut birini(daha) sayısı			1879	55 Yapımın istem etensim25		33813	ST.Yep-ligaat alangs2)
		198		15065
1220 - Oha va fayeri						SB,Teolam year seens:			Si Taplan bağıması bilikin teysi				60.Toplan: Honut Infinit/Jaire( sayre)	4882	61, Toptare taber: standm2)		118139	62.Tophun yapı inşest atantınıb.
3 - Drak Alen (Orak Alan)				20690		386
						63.Yapone: yol katu alb kat saynu					54.Yapının yöl kele Batü kat sayısı			05. Yapının taplam tat sayısı			68 favo tai sayor
									tā.		LÓ
						67.Yapının yol katu ele yökseltiğilm)			69.Yapının toplam (Ohamlığıyın) 68/Yapının yol hata bati yakasılığı (m) 66.7					fo bere un y bestigent
					11,2	55.5
						71,7appear parts		72 Yapran grupu	73.1 mill matyrdi Œа		74.Yapma-metyek 75. Veputuh aras değeri (Tit.) መን		70 Area daha yapının maliyesi mυ		77.Form didenteran karta methed (TL)
Septem 1220 - Oth we lighed		W.		35913		1230			17067562,5 44172900		41849382.5		A4172990
Yapının Teknik Özellikleri
78 Isone Sistemi		÷				B+Tesharler			85 Ortak Kulturum Alanters			Milliannin Taggacı Distemi
Literapi a trais biter 2 Bre ici tatotte + 1 Kri talenter 4 Sobe						1 Arres			1.849900					1.1. Secondities				1.1.1. Corpored platers
5.000100110000		same	۰. T.			2.Gaz-krasyony			2. Banzi kumpuni			1. Main Distant		1.3,Alsep				1.1.2 Pendeti sistem
Té Janvie Amerik Kultunien Teltit Grof						3 Oxprigas			3.Apk dopes					1.3.048				1,1.3 Carpment - Pentali sister
Literature 2.Furied 3.Deputato			4.0%	SEWAR		4. Elektrik			4. Steph organ			2.nove (Kedr)		3. Profession		4. Yan preteorik	5 Karme
3,Terral 8.Rtzgan 16 Coves				B1.Sigah Gu Yakıt Circi		5. National Assesses			5. Kaper dalras 4.Kovorak			и E7.Durant Dates: Medites! Cins!				85 Disense
80 Sicali Su Temin Behi 1. Termositon	2.500er			Jauna 1.Doğalçaz		7.Texto av			7.ONA aupo			1,6641		`lz:va			LPW-Res
3 Güney kattektörül		4 Karris	3 Fuel-all		4.Dektrk				A Spress			3.744		La Algas			2 Marche diferent
5 Märzenek				6.Termal Sugar Yake		0 Januario			9 Suite de passa								3. Auction
				CONTRACTOR CONTRACTOR		10 Passage			10.Yangın mentineri			$\Box$ 7.8eten bish			A Holf panel		4 Ahyap
82 love Sure		Client says 2 Kays mays	83.Ath wa			11/Yangin teshah			11,753M Neway			9.BMS				-14	Susanyapi element
				3 Prerayo (ATayna ayu 1 Sanatonyon 3 Forests		$12$ company			Sky company to the first
Yapı Projeleri 80.Oney leithi		90 Act soyadt			at, fit sink na				93 Oda akti no			93 Adres					EX Image
Menari					12171204202			17965						odiku mahi, sediri sh, ndi: 28 çardaya i axranar
09:00:2015		ALÍ OSMAN ÖZTÜNK
Sup 18 09 2015		MENNET ZAFÉR KINACI			10090835490			10567						. Kapingi hami kudeun cadi yüceen sitesi hoi 10 kc. Kapingi 10 cahkayaji amara
EarlyN		HACH CELEBI-			47350256252			5435						NSAGI OVEÇLER MAH, 1322 GAD, NO, 45 İÇ KAPI NO; 6 EANKANA I ANKARA
Ugiant Testat	03 GT.2015												PROF. DR. AHVET TAYER KISLALI WAN 3936 GAD ARIYAN PARK GITESI NG: 20 K; KARI NG: 11 ÇAMANYA /
MÜELLIFININ MERIC SAPOI 18.09.0015			14559737948			30912				ANKARA
460 MURAT DINCER 15 06 7015			11738445084			13197						VUKARI BAHCELIEVLER HAH. 64 SK. HAWET BLOK NO. 1 C HARLING: 7 CANNAYA FANKARA
PEYZAJ	BELEVIR DALOKAY			11071133678			241						AUTOURENT NAH, DICLE CAD, NO. 23 CARKAYA / AIRCARA
20.10.2015 TEL.	PROJE													KSAGI OVEÇLER MAN, 1322 CAD, NO. 45 ÎÇ KAM NOI 8. ÇANMAYA / ANAARA
05072015		HADICELER			1208230202			8435
0.0AZ 14.09.7015		KÜNMÜ ÇOMEZ			17182005034			14571				ANKARA		BIRLIK MAH. 467 CAD. MO. 18 KÇ KAPI NO: 7 ÇANKAYA /

						YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ											129551149
1.Belgevi veren kurum	ÇANKAYA BELEDİYESİ				9. Belgenin veriliş amacı			Kısmi Kullanma İzni		Yapı Kullanma İzni			10. Belgenin onay tarihi			11. Belge no
2. Belge verilen yapının adresi ANKARA		lice	CANKAYA				Geçici							08.01.018
Bucak		Köy.			12. Belgeye esas ruhsat		1. Yeni yapı	2 Yenileme		3. Yeniden	4.Ek bina			5.Kat ilavesi		6.llave	7. Geçici
Belediye:	ÇANKAYA BELEDİYESİ						Tadilat	9.Dolgu		10.Restorasyon				11.Güçlendirme 12.Kullanım değişimi		13. Fosseptik	14. Mekanik tesisa
Mahalle MUSTAFA KEMAL		Mahalle tanıtım kodu:		108			15.Elektrik tesisatı			16. Isim değişikliği 17. İstinat duvan			18.Bahçe duvan
Meydan, bulyar, cadde, sokak, küme adı: 2118 CAD					13. İlk yapı ruhsatı tarihi			14. ilk yapı ruhsatı no		15. Son yapı ruhsatı tarihi				16. Son yapı ruhsatı no			17. Yenileme ruhsatı tarihi
Cadde/Sokak tanıtım kodu: 36		Dış kapı no:	4A		11.11.2015 18. Yeniden ruhsat tarihi		405/15-A	19. Tadilat ruhsatı tarihi		20. İmar planı onay tarihi				21. İmar durumu tarihi		22. Imar durumu no
Site adı 3.Pafta No:	4.Ada No.	Mevki adı 5.Parsel No:		6.Blok No:									13.05.2015			1590/A
	25389	3		A BLOK		23. Zemin etüdü onay tarihi		24. CED raporu onay tarihi					25. Tapu tescil belgesi tarihi			26. Tapu tescil belgesi no
7. Kısmi kullanma izni ise belge verilen bağımsız bölüm				8. Daha önce kısmi kullanma izni alınan bağımsız bölüm no	15.06.2015	27. Tapu tescil belgesi veren kurum		28. Parselasyon planı onay tarihi				26.10.2015	29. Parselin kullanma amacı			30. Parselin alanı(m2)
					CANKAYA T.M.								KENTSEL SERVIS ALANI		22435
Yapı Sahibinin				Yapı Müteahhidinin									Santiye Sefinin
31.Adı soyadı, unvanı, T.C. kimlik no		Özel		36 Adı soyadı, unvanı, T.C kimlik no									46.Adı soyadı, unvanı
BÜLENT KUYUMCU, BM MÜHENDISLIK VE INSAAT A.S., 12919092250		Kamu		ERTAN DOĞAN, EGE GRUP YAPI ENDÜSTRISI ANONIM SIRKETI, 10549172694										CEMAL CAHÍT KEMAHLI, İNŞAAT MÜHENDİSİ
		Yabancı	37.Oda sicil no									47.T.C kimlik no
32. Bağlı olduğu vergi dairesi adı 0			35/6908									25774183490
33. Vergi kimlik no				38. Bağlı olduğu vergi dairesi adı				39. Vergi kimlik no				48.Oda sicil no
1780071445			MALTEPE 40.Sigorta sicil no		41.Sözleşme tarihi	42.Sözleşme no		3250491900 43. Yapı müteahhidi yetki belge no				24963 49.Sigorta sicil no			50.Sözleşme tarihi		51.Sözleşme no
34. Adres MUSTAFA KEMAL MAH. 2141	35. Imza		$7 - 80$	44120020212068860060 06.08.2013		27166		0006215365915047						05.11.2015		43778
CAD. NO: 3 IC KAPI NO: 1 CANKAYA / ANKARA				44. Sicile esas adres				45. Iniza				52.Adres				53.lmza
				GAZIOSMANPAŞA MAH. TURAN EMEKSİZ CAD. KENT SİTESİ A BLOK NO: 5 IÇ KAPI NO: 6 ÇANKAYA / ANKARA									15 YENİMAHALLE / ANKARA	SERHAT MAH. MEHMET ZAHİT KOTKU CAD ŞEYMA KENT SİT SİTESİ NO: 20B İÇ KAPI NO
Belge Düzenlenen Kısımla İlgili Özellikler					Yapı ile ilgili Özellikler
54.Kullanma amacına göre yapının bağımsız bölümleri ile ortak alanları		55.Bağımsız bolüm sayısı	56.Yüzölçümü (m2)		57.Benzer yapı sayısı	58. Yapıda bağımsız bölüm sayısı				59. Yapıda konut birimi(daire) sayısı			60. Yapının taban alanı(m2)			61. Yapı inşaat alanı(m2)
1220 - Ofis ve İşyeri		196	15063			196						1879				35913
					62. Toplam yapı sayısı	63. Toplam bağımsız bölüm sayısı				64. Toplam konut birimi(daire) sayısı			65. Toplam taban alanı(m2)			66. Toplam yapı inşaat alanı(m2)
3 - Ortak Alan (Ortak Alan)			20850			598						6882				118126
					67. Yapının yol kotu altı kat sayısı			68. Yapının yol kotu üstü kat sayısı					69. Yapının toplam kat sayısı			70. llave kat sayısı
							16				19
					71. Yapının yol kotu altı yüksekliği(m)			72. Yapının yol kotu üstü yüksekliği(m)					73. Yapının toplam yüksekliği(m)			74.İlave kat yüksekliği(m)
				11.2			55.5				66.7
					75. Yapının sınıfı	76. Yapının grubu		77.1 m2 maliyeti(TL) 78. Yapının maliyeti (TL)			79. Yapının arsa değeri (TL)			80 Arsa dahil yapının			81.Form düzenlenen kısmın
Toplam: 1220 - Ofis ve İşyeri		196	35913				1425		51176025		17667562,5			maliyeti (TL) 68843587,5		maliyeti (TL) 51176025
Yapının Teknik Ozellikleri
82.Isitma Sistemi					88. Tesisatia	89. Ortak Kullanım Alanları				90. Yapının Taşıyıcı Sistemi
1. Merkezi ısıtmalı kalorifer	2. Bina içi kalorifer		3. Kat kaloriferi	4 Soba	1.Aritma	1.Asansör						1.1. Betonarme					1.1.1. Çerçeveli sistem
5.Doğal gaz sobası	6.Klima				2.Baz istasyonu		2.Bekçi kulübesi		1. İskelet (Karkas)			1.2.Ahsap					1.1.2. Perdeli sistem
83.Isinma Amaçlı Kullanılan Yakıt Cinsi					3.Doğalgaz		3.Açık otopark					1.3.Celik					1.1.3. Çerçeveli + Perdeli sistem
1.Katı yakıt	2.Fuel-oil 3.Doğalgaz	4.LPG		5.Elektrik	4.Elektrik		4.Kapalı otopark		2.Yığma (Kagir			3.Prefabrik		4. Yarı prefabrik		5.Karma
6.Güneş 84.Sicak Su Temin Şekli	7.Termal 8.Rüzgar	9. 85.Sıcak Su Yakıt Cinsi			5.Haberleşme		5. Kapıcı dairesi	$\Box$ 6.
1. Termosifon	2.Şofben	1.Doğalgaz		2LPG	6.Pis su	6.Kömürlük				91.Duvar Dolgu Maddesi Cinsi					92.Döşeme
3.Güneş kollektörü	4.Kombi	3.Fuel-oil		4. Elektrik	7.Temiz su 8.Hidrofor	7.Ortak depo			1.Briket			2.Tuğla			1. Plak kiriş
5.Müşterek		5.Katı Yakıt		6. Termal	9.Jeneratör	8.Siğinak 9.Su deposu			3.Taş			4 Ahşap			3.Asmolen	2. Mantar döşeme
					10.Paratoner		10.Yangın merdiveni		5.Kerpiç			6.Gazbeton			4.Ahşap
86 fçme Suyu 1. Sehir suyu	2 Kuyu suyu	87;Atık su			11. Yangın tesisatı		11.Yüzme havuzu		7.Beton blok			8. Hafif panel				5.Hazır yapı elemanı
	3.Pinar suyu 4.Taşıma suyu	1. Kanalizasyon		2.Fosseptik	12.	12.			9. BIMS
Yapının kısmen kullanılması mümkün olan kısımlarına Kısmi Kullanma İzni düzenlenebilmesi icin, bu bölümlere hizmet veren ortak kullanım alanlarının tamamlanmış ve kullanılabilir olması sarttır. Kullanma
İzni düzenlenmeyen yapılar ve/veya bağımsız bölümler elektrik, su, kanalizasyon, haberleşme, doğalgaz vb. hizmetlerinden faydalanamaz. Toprağa gömülü bodrum katlar, yapının kapıcı dairesi hariç ortak alanları ile projesinde belirlenmeyen alanlar ikametgah olamaz. Bağımsız bölümlere bağlı depolar, kömürlük, bağlı olduğu bağımsız bölüm ile birlikte elektrik, su vb. hizmetlerden faydalandırılır. Mekanik ve
elektrik tesisatının inceleme ve denetimi yapılmak kaydı ile aşağıda yazılı adet daire, adet dükkan veya 196 adet(diğer kullanımlar) tamamı belediye hizmetinden faydalanır.
Yapının Biten Kısımları İçin Verilen Yapı Kullanma İzin Bilgisinin								Konut İle İlgili Özellikler
93. Belge tarihi $\ldots$	94.Belge no		95.Blok no		96.Bağımsız bölüm no									97. Konutun salon dahil oda sayısı		$7+$	TOPLAM
						98.Daire sayısı			$\mathbf{1}$	$\overline{2}$			$\sqrt{4}$	5
$1 \cdot 1$																	$0$ -
								99. Parke olan daire sayısı									$0 -$
								100. Bir dairenin yüzölçümü

Binanin		Binanın Resmi
Tipi	: Isyeri Binası
Insaat Yılı
Kapalı Kullanma Alanı	: 12.868.00
Ada, Parseli	$: 25389/-73$
Adresi	: Mustafa Kemal Mah.2118.cadde No:4 CANKAYA/ANKARA
Bina Sahibinin
Adı Soyadı	: BM Mühendislik İnşaat A.Ş. ve EGE GRUP Yapı Endüstrisi A.Ş.
Adresi	: Mustafa Kemal mah.2141.sok.No:3 Söğütözü/ANKARA ve Mustafa Kem
Müşterek Tesisatların Sahibi (gerekliyse)
Adı Soyadı
Adresi

Enerji Kullanım		Yıllık Enerji Tüketimleri
Alanı	Kullanılan Sistem	Nihai (kWh/yd)	Birincil (kWh/yd)	Kullanım Alanı Basına (kWh/m2.yil)	Sinifi
TOPLAM	Sistemler	1.856.242,50	1.817.472,03	144,25	ABCDEFG
ISITMA	Isitma Sistemleri	1.793.636,33	1.793.636,33	139,39	ABCDEFG
SIHHİ SICAK SU	Sicak Su Sistemleri	91.113,89	91.113,89	7,08	ABCDEFG
SOĞUTMA	Soğutma Sistemleri	-447.324,89	$-1.055.686.74$	$-34.76$	A BCDEFG
HAVALANDIRMA	Havalandırma Sistemleri	2.893,27	6.828,11	0,22	A BCDEFG
AYDINLATMA	Aydınlatma Sistemleri	415.923,91	981.580,45	32,32	ABCDEFG

ldı Soyadı	: SERHAT ERTEN
irması	: Teknik Makina Mühendislik
Oda Sicil Nosu	: EGT-0071

Lisans Belgeleri

Mesleki Tecrübe Belgeleri

BDDK Yetkilendirme

SPK Listeye Alınma