ÖZAK GYO A.Ş.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Bu belge *********** kimlik numarali NURETTIN KULAK tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.

Tarih: 31/12/2024 17:14

YÖNETİCİ ÖZETİ

RAPOR BİLGİLERİ

Değerlemeyi Talep Eden	: Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Hazırlayan Kurum	: Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Dayanak Sözleşmesi	: 14.10.2024 tarih ve 003 kayıt no'lu
Değerleme Çalışmalarının Bitiş Tarihi	: 24.12.2024
Rapor Tarihi	: 31.12.2024
Raporlama Süresi	: 5 iş günü
Rapor No	: 2024/ÖZAKGYO/003
Değerlenen Mülkiyet Hakları	: Tam ve hisseli mülkiyet
Raporun Konusu	: Bu rapor; Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden değerlemeye konu C Blok'un tamamını oluşturan 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 ve 8 no'lu bağımsız bölümler ile T2 Blok 1 ve 2 no'lu bağımsız bölüm ve T3 Blok, 1 no'lu bağımsız bölümdeki Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin 3/5 hissesine düşen kısmının Türk lirası cinsinden toplam aylık pazar kira değeri ile toplam pazar değerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır.

GAYRİMENKULLERE AİT BİLGİLER
Gayrimenkulün Adresi	: Kazlıçeşme Mahallesi, Kennedy Caddesi, No: 52, Büyükyalı İstanbul Projesi, C Blok (8 Adet Bağımsız Bölüm), T2 Blok 1 ve 2 No'lu Bağımsız Bölümler ile T3 Blok 1 No'lu Bağımsız Bölüm Zeytinburnu / İSTANBUL
Tapu Bilgileri Özeti	: İstanbul ili, Zeytinburnu ilçesi, Zeytinburnu Mahallesi, Demirhane Mevkii, 774 ada, 68.132,32 m² yüzölçümlü 83 no'lu parsel üzerinde yer alan C Blok'u Oluşturan 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 ve 8 no'lu bağımsız bölümler ile T2 Blok, 1 ve 2 no'lu bağımsız bölüm ve T3 Blok, 1 no'lu bağımsız bölüm
Sahibi	: Bkz. Rapor / 4.1.1. Mülkiyet Durumu
Tapu İncelemesi	: Taşınmazlar üzerinde takyidat mevcuttur. (Bkz. Rapor / 4.2.1. Tapu Kayıtları İncelemesi)
İmar Durumu	: Bkz. Rapor / 4.3.1. İmar Durumu Bilgileri

GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR EDİLEN DEĞERLER

	KDV Hariç	KDV Dahil
Taşınmazların (C Blok, T2 Blok 1 ve 2 No'lu Bağımsız Bölümler ile T3 Blok 1 No'lu Bağımsız Bölümün ÖZAK GYO A.Ş.'nin 3/5 Hissesinin) Toplam Aylık Pazar Kira Değeri	6.245.000,-TL	7.494.000-TL
Taşınmazların (C Blok, T2 Blok 1 ve 2 No'lu Bağımsız Bölümler ile T3 Blok 1 No'lu Bağımsız Bölümün ÖZAK GYO A.Ş.'nin 3/5 Hissesinin) Toplam Pazar Değeri	1.613.395.000,-TL	1.936.074.000,-TL
RAPORU HAZIRLAYANLAR

Sorumlu Değerleme Uzmanı Uğur AVCI (SPK Lisans Belge No: 402175) Sorumlu Değerleme Uzmanı Nurettin KULAK (SPK Lisans Belge No: 401814)

İÇİNDEKİLER SAYFA NO

1. BÖLÜM	RAPOR BİLGİLERİ 5
2. BÖLÜM	ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6
2.1.	ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 6
2.2.	MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6
2.3.	MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR VE İŞİN
	KAPSAMI 6
3. BÖLÜM	DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI 7
3.1.	DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 7
3.2.	UYGUNLUK BEYANI 7
4. BÖLÜM	GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8
4.1.	GAYRİMENKULLERİN TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB.
	DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLERİ 8

4.1.1.	MÜLKİYET DURUMU 8
4.1.2.	TAPU KAYITLARI İNCELEMESİ 9
4.1.3.	KAT İRTİFAKINA ESAS MİMARİ PROJE İNCELEMESİ10
4.1.4.	KADASTRO İNCELEMESİ 10
4.1.5.	GAYRİMENKULÜN İMAR PLANI BİLGİLERİ 10
4.1.6.	GAYRİMENKULÜN PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA
	BİLGİLER12
4.2.	GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE
	İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 12
4.3.	GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM
	SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULUN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA
	GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER,
	KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİ 13
4.3.1.	KADASTRAL DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 13
4.3.2.	MÜLKİYET DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 13
4.3.3.	İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER13
4.3.4.	HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 13
4.4.	GAYRİMENKULLERİN BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN
	BİLGİLER13
4.5.	GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI
	TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 13
4.6.	GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL
	SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE
	HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 13
4.7.	GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI

	RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM İZİNLERİNE İLİŞKİN
	BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN
	ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN BELGELERİN TAM VE
	DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ13
4.8.	DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE
	4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI
	DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ VB.) VE DEĞERLEMESİ
	YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DEETİMLER
	HAKKINDA BİLGİ 14
4.9.	EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE
	İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN
	MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI
	DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİNAÇIKLAMA
	14
4.10.	VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 14
5. BÖLÜM	GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 14
5.1.	GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER14
5.2.	GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ15

İÇİNDEKİLER SAYFA NO

5.3.	DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER17
5.4.	VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT
	EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGILER17
5.5.	RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR
	KANUNU'NUN 21'İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI
	GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ17
5.6.	GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARİYLE HANGİ AMAÇLA
	KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR
	YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA
	KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ17
6. BÖLÜM	PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER18
6.1.	EKONOMİK GÖRÜNÜM18
6.2.	BÖLGE ANALİZİ 20
6.3.	GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER 20

6.4.	MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASANIN ANALİZİ, MEVCUT
	TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKUL DEĞERİNE
	ETKİLERİ 21
7. BÖLÜM	KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 22
7.1.	DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI 22
7.2.	DEĞERLEMEDE KULLANILACAK YÖNTEMLERİN BELİRLENMESİ24
7.3.	PAZAR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇLAR 24
7.4.	PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ30
7.5.	EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ 30
8. BÖLÜM	ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ30
8.1.	FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE ANALİZ SONUÇLARININ
	UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN METOTLARIN VE NEDENLERİNİN
	AÇIKLANMASI 30
8.2.	ASGARİ HUSUS VE BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NEDEN YER
	ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ31
8.3.	YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA
	ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT
	OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ31
8.4.	VARSA, GAYRİMENKULLER ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ
	GÖRÜŞ31
8.5.	DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER ÜZERİNDEKİ İPOTEK VEYA
	GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYEBİLECEK
	NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ,
	DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI
	HAKKINDA BİLG 31
8.6.	DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL
	GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLMESİNE YÖNELİK HERHANGİ
	BİR TASARRUFTA BULUNUP BULUNMADIĞINA DAİRE BİLGİ 31
8.7.	DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE
	DEVRE MÜLK HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI
	DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR
	HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 31
8.8.	GAYRİMENKULLERİN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE
	PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI
	HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 31
9. BÖLÜM	SONUÇ32
9.1.	SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ 32

9.2.	NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 32

1. BÖLÜM RAPOR BİLGİLERİ

Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları, Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı ve Soyadı

Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası

Raporun, Tebliğin 1. Maddesi Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde de Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Raporun Tarihi ve Numarası : Bu değerleme raporu, Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz tarafından 31.12.2024 tarihinde, 2024/ÖZAKGYO/003 rapor numarası ile hazırlanmıştır.
: Uğur AVCI SPK Lisans No: 402175 (Sorumlu Değerleme Uzmanı) Nurettin KULAK – SPK Lisans No: 401814 (Sorumlu Değerleme Uzmanı)
Değerleme Tarihi : Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 24.12.2024 tarihinde değerleme çalışmalarını bitirmiş ve 31.12.2024 tarihi itibari ile raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
: Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 003 no'lu ve 14.10.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
: Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
: Şirketimiz tarafından daha önce hazırlanan değerleme konusu taşınmazlardan 10 adeti için 2 adet, tüm bağımsız bölümler için ise 2 adet olmak üzere toplam 4 adet değerleme raporu bulunmakta olup son üç rapora ait bilgiler rapor ekinde sunulmuştur.

2. BÖLÜM ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1. ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER
ŞİRKETİN ÜNVANI	: Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ	: Küçükbakkalköy Mahallesi, Sevda Sokak, No: 1, Seven Tower,
	Kat: 5, Ofis: 4, Ataşehir / İSTANBUL
TELEFON NO	: +90 (216) 784 41 10
KURULUŞ TARİHİ	: 13 Ağustos 2014
ÖDENMİŞ SERMAYESİ	: 1.000.000,-TL
TİCARET SİCİL NO	: 934372

SPK LİSANS TARİHİ	: Şirket, 03.12.2014 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye
	Piyasası Kurulu'nun (SPK) "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri
	Listesi"ne alınmıştır.
BDDK LİSANS TARİHİ	: Şirket, 02.04.2015 tarihi itibariyle Bankacılık Düzenleme ve
	Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından "gayrimenkul,
	gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve
	faydaların değerlemesi" hizmetini vermekle yetkilendirilmiştir.
FAALİYET KONUSU	: Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel,
	gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller,
	gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile
	menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak,
	değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek,
	analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda
	görüş raporu vermektir.
2.2. MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
ŞİRKETİN ÜNVANI	: Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ	: Kazlıçeşme Mahallesi, Kennedy Caddesi, No: 52C, 34020,
	Zeytinburnu / İSTANBUL
TELEFON NO	: +90 (212) 486 36 50
TESCİL TARİHİ	: 01 Şubat 2008
ÖDENMİŞ SERMAYESİ	: 1.456.000.000,-TL
KAYITLI SERMAYE TAVANI : 2.000.000.000,-TL
TİCARET SİCİL NO	: 654110
FAALİYET KONUSU	: Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım
	Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve
	esaslar çerçevesinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı
	sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule
	dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek
	diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla

	paylarını ihraç etmek üzere kurulan, belirli projeleri
	gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve Sermaye
	Piyasası Kanunu'nun 48. maddesinde sınırı çizilen faaliyetler
	çerçevesinde olmak kaydı ile Kurulun Gayrimenkul Yatırım
	Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde izin verilen diğer
	faaliyetler.

2.3. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR VE İŞİN KAPSAMI

Bu rapor, Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden değerlemeye konu C Blok'un tamamını oluşturan 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 ve 8 no'lu bağımsız bölümler ile T2 Blok 1 ve 2 no'lu bağımsız bölüm ve T3 Blok, 1 no'lu bağımsız bölümdeki Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin 3/5 hissesine düşen kısmının Türk lirası cinsinden toplam aylık pazar kira değeri ile toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

İşbu değerleme raporu amacına uygun olarak hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz. Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.

3. BÖLÜM DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI

3.1. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Pazar Kirası: Taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.

Pazar Değeri: Bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkulün alım-satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Gayrimenkulün makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
Takdir edilen değer; değerleme tarihi itibariyle belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.

3.2. UYGUNLUK BEYANI

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.
Raporumuz Sermaye Piyasası Kurulu'nun ilgili tebliğinin sorumluluk, bağımsızlık, işin kabulü ve devri, mesleki özen ve titizlik, sır saklama yükümlülüğü ilke ve kurallarına uygun şekilde hazırlanmaktadır. Şirketimizde "Kalite Güvence Sistemi" uyarınca bu ilke ve kuralların denetimi yapılmaktadır.

4. BÖLÜM GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

4.1. GAYRİMENKULLERİN TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLERİ

4.1.1. MÜLKİYET DURUMU

İLİ	: İstanbul
İLÇESİ	: Zeytinburnu
MAHALLESİ	: Zeytinburnu
MEVKİİ	: Demirhane
PAFTA NO	: ---
ADA NO	: 774
PARSEL NO	: 83
ANA GAYRİMENKULÜN

NİTELİĞİ : I. Ordu Zeytinburnu Ağır Tamir Fabrikası A-B Blok 22 Katlı B.arme Mesken C Blok 11 Katlı Betonarme Ofis ve İşyeri D Blok 22 Katlı Betonarme Mesken Ofis ve İşyeri E Blok 16 Katlı Betonarme Mesken Ofis ve İşyeri F Blok 22 Katlı Betonarme Mesken Ofis ve İşyeri G Blok 17 Katlı Betonarme Mesken Ofis ve İşyeri J Blok 23 Katlı Betonarme Mesken H Blok 23 Katlı Betonarme Ofis ve İşyeri I Blok 22 Katlı Betonarme Mesken Ofis ve İşyeri T1 Blok 1 Katlı Betonarme Kamu Eğlence Binaları T2 Blok 2 katlı Betonarme Ofis ve İşyeri T3 Blok 3 Katlı Betonarme Ofis İşyeri ve Arsası (*)

YÜZÖLÇÜMÜ : 68.132,32 m²

(*) Kat mülkiyetine geçilmiştir. DEĞERLEMEYE KONU BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN TAPU KAYITLARI SIRA NO SAHİBİ BLOK ADI KAT NO BAĞ. BÖL. NO. NİTELİĞİ ARSA PAYI CİLT /SAYFA NO YEVMİYE NO TAPU TARİHİ 1 Özak G.Y.O.A.Ş. (1/1) C Zemin 1 Ofis 108402 / 32340544 57/5592 19128 28.12.2020 2 Özak G.Y.O.A.Ş. (1/1) C 1 2 Ofis 12516 / 32340544 57/5593 19128 28.12.2020 3 Özak G.Y.O.A.Ş. (1/1) C 1 3 Ofis 49928 / 32340544 57/5594 19128 28.12.2020 4 Özak G.Y.O.A.Ş. (1/1) C 2 4 Ofis 55034 / 32340544 57/5595 19128 28.12.2020 5 Özak G.Y.O.A.Ş. (1/1) C 3 5 Ofis 74708 / 32340544 57/5596 19128 28.12.2020 6 Özak G.Y.O.A.Ş. (1/1) C 4 6 Ofis 71684 / 32340544 57/5597 19128 28.12.2020 7 Özak G.Y.O.A.Ş. (1/1) C 5 7 Ofis 67458 / 32340544 57/5598 19128 28.12.2020 8 Özak G.Y.O.A.Ş. (1/1) C 6 8 Ofis 38796 / 32340544 57/5599 19128 28.12.2020 9 Özak G.Y.O.A.Ş. (1/1) T2 Zemin 1 İş yeri 22080 / 32340544 65/6341 24957 25.11.2022 10 Özak G.Y.O.A.Ş. (1/1) T2 Zemin 2 Bodrum Katlı İş yeri 148386 / 32340544 65/6342 ²⁴⁹⁵⁷ 25.11.2022 11 Özak G.Y.O.A.Ş. (3/5) T3 Zemin 1 İş yeri 607150 / 32340544 65/6387 28137 30.12.2022

(*) C Blokta yer alan 8 adet bağımsız bölümün tapu senedi suretleri üzerinde kat mülkiyetlerine geçiş tarih ve yevmiye numarası işlenmiş olmasına rağmen Webtapu üzerinden güncel olarak temin etmiş olduğumuz TAKBİS belgelerinde halen kat irtifakı tarihi olan 23.10.2020 tarih ve 14979 yevmiye görülmektedir. Aynı şekilde T2 Blok 1 ve 2 no'lu bağımsız bölümler Webtapu üzerinden güncel olarak temin etmiş olduğumuz TAKBİS belgelerinde halen kat irtifakı tarihi olan 03.11.2020 tarih ve 15498 yevmiye görülmektedir.

4.1.2. TAPU KAYITLARI İNCELEMESİ

21.11.2024 ve 22.11.2024 tarihleri itibari ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Webtapu Sistemi'nden temin edilen "Taşınmaza Ait Tapu Kaydı" belgelerine göre, rapor konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu tespit edilmiştir.

Tüm Taşınmazlar Üzerinde:

Şerhler Bölümü:

• 99 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (99 yıllığına 1 TL bedel ile Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. Genel Müdürlüğü lehine kira şerhi) (26.04.2019 tarih ve 5772 yevmiye no ile)

Beyanlar Bölümü:

KM'ne çevrilmiştir. (25.11.2022 tarih ve 24957 yevmiye no ile)
KM'ne çevrilmiştir. (29.12.2022 tarih ve 28026 yevmiye no ile)
KM'ne çevrilmiştir. (28.12.2020 tarih ve 19128 yevmiye no ile)
Yönetim Planı 04.09.2020 tarihli. (09.09.2020 tarih ve 11691 yevmiye no ile)
Üzerindeki bina Kültür Bakanlığı'nca korumaya alınmıştır. (29.11.1989 tarih ve 7282 yevmiye no ile)
Korunması gerekli kültür varlığıdır. (14.02.1992 tarih ve 1624 yevmiye no ile)
Korunması gerekli kültür varlığıdır. (13.03.1992 tarih ve 2658 yevmiye no ile)
İmar ve iskan vekaletine tahsis edilmiştir. (13.02.1960 tarih ve 195 yevmiye no ile)
Korunması gerekli kültür varlığıdır. (03.10.2006 tarih ve 9309 yevmiye no ile)
Bu parseldeki tescilli yapıların korunması ve yeniden kullanımı için hazırlanacak projelerin ilgili Koruma Bölge Kurulu'na iletilmesi kurulca uygun bulunan işlev ve projeler doğrultusunda uygulama yapılmasına dair belirtme vardır. (11.04.2013 tarih ve 4846 yevmiye no ile)
Korunması gerekli kültür varlığı tescil kaydı bulunan 6 numaralı parselin korunma alanındadır ve yapılacak her türlü uygulama için 2863 sayılı kanun hükümleri doğrultusunda işlem yapılacağına dair belirtme. Tarih:09.07.2015 Sayı: 57834978/1496 (20.08.2015 tarih ve 10421 yevmiye no ile)
Kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile Maliye Bakanlığı'nca değişik ihtiyaçlarla talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak hazineye iade edilir. (09.04.2013 tarih ve 4620 yevmiye no ile)
Ticaret + Konut Alanı: Krokide B ile gösterilen yapı kalıntısı ve C ile gösterilen çeşme korunması gerekli kültür varlığı olup bu parselde kalmaktadır. Krokide gösterilen 2, 3, 4, 5 ile gösterilen yapılar ve krokisinde 7 ile gösterilen yıkılmış yapı 2. grup ve 6 ile gösterilen yapı 4. grup taşınmaz kültür varlığıdır. (18.09.2015 tarih ve 11702 yevmiye no ile)
6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır. (03.11.2015 tarih ve 13300 yevmiye no ile)
6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır. (18.12.2015 tarih ve 15584 yevmiye no ile)
6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır. (18.12.2015 tarih ve 15586 yevmiye no ile)
6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır. (18.12.2015 tarih ve 15603 yevmiye no ile)
6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır. (18.12.2015 tarih ve 15646 yevmiye no ile)
Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlığıdır. (27.09.2016 tarih ve 12243 yevmiye no ile)
Kat mülkiyeti harcı kesilmiştir. Yeditepe Veraset ve Harçlar Vergi Dairesi Müdürlüğü (30.03.2020 tarih ve 5050 yevmiye no ile)
Cins değişikliği için vergi dairesi yazısı mevcuttur. (02.04.2021 tarih ve 6677 yevmiye no ile)
492 Sayılı harçlar kanununa bağlı 4 sayılı tarifenin 13/a maddesi kapsamında cins değişikliği harcı ödenmiştir. (09.04.2021 tarih ve 7146 yevmiye no ile)

T2 Blok, 2 no'lu Bağımsız Bölüm Üzerinde:

Eklenti Bilgisi: Depo. (09.09.2020 tarih ve 11691 yevmiye no ile)

4.1.3. KAT İRTİFAKINA ESAS MİMARİ PROJE İNCELEMESİ

Rapor konusu taşınmazların onaylı mimari projesine ve çarşaf listesine göre bilgileri aşağıda tabloda halinde sunulmuştur.

Sıra No	Blok No	Bağ. Böl. No	Nitelik	Net Alan (m²)	Satışa Esas Brüt Alan (m²)	Bahçe Tahsisi (m²)	Teras Tahsisi (m²)	Depo Tahsisi (m²)	Personel Dinlenme Alanı Tahsisi (m²)
1	C	1	Ofis	492,96	590,84	2.282,22	0,00	204,30	601,46
2	C	2	Ofis	83,45	106,24	0,00	0,00	0,00	0,00
3	C	3	Ofis	438,04	530,46	0,00	0,00	0,00	0,00
4	C	4	Ofis	508,36	609,87	0,00	0,00	0,00	0,00
5	C	5	Ofis	624,06	867,82	0,00	0,00	0,00	0,00
6	C	6	Ofis	619,59	745,51	0,00	0,00	0,00	0,00
7	C	7	Ofis	483,54	752,08	0,00	0,00	0,00	0,00
8	C	8	Ofis	177,48	284,16	0,00	275,08	0,00	0,00
9	T2	1	İş yeri	94,30	167,93	1.019,21	0,00	0,00	0,00
10	T2	2	İş yeri	1.045,29	1.192,86	1.450,43	0,00	1.295,03	0,00
11	T3	1	İş yeri	7.813,83	9.811,86	1.161,27	0,00	0,00	0,00

4.1.4. KADASTRO İNCELEMESİ

Değerlemeye konu taşınmazların konumlandığı parselin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti Zeytinburnu Kadastro Müdürlüğü'nde bulunan paftalar üzerinden ve https://parselsorgu.tkgm.gov.tr online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.

4.1.5. GAYRİMENKULÜN İMAR PLANI BİLGİLERİ

Zeytinburnu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından 18.10.2024 tarihli imar durumu yazısı ile şifahen yapılan araştırmalarda 774 ada 83 parsel sayılı parsel 09.12.2019 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğine göre "Ticaret+Konut Alanı" içerisinde kalmaktadırlar.

Plan notlarına göre "Ticaret + Konut" yapılaşma şartları aşağıdaki şekildedir:

KAKS: 2,00
Yençok: 70 m

Parsel ile ilgili Kültür Bakanlığı İstanbul 1 Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu'nun 29.08.1991 gün ve 2915 sayılı karar eki vaziyet planında tescilli olarak gösterilen yapılar korunmak ve restore edilmek, yerinde olmayan yapıların rekonstrüksiyonlarının gerçekleştirilmesi şartıyla kentsel tasarım projesine göre uygulama yapılacaktır.

Not: Katlar Alanı Katsayısı (KAKS) / Emsal (E): Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır.

4.1.6. GAYRİMENKULÜN PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER

Zeytinburnu Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden değerleme tarihi itibari ile temin edilen değerleme konusu taşınmazların konumlandığı parsele ait dijital arşiv dosyası içerisinde yapılan incelemelerde; taşınmazların yer aldığı bloğa ait yapı kullanma izin belgelerine esas yapı ruhsatları aşağıdaki tabloda listelenmiştir.

ADA / PARSEL	BLOK NO	RUHSAT TARİHİ	RUHSAT NO	VERİLİŞ NEDENİ	İNŞAAT ALANI (M²)	B. B. NİTELİĞİ VE SAYISI
		25.01.2016	4928	Yeni Yapı	6.875,60	11 adet mesken, 1 adet ofis ve işyeri
		27.12.2016	83687	İsim Değişikliği	6.875,60	11 adet mesken, 1 adet ofis ve işyeri
		31.10.2017	59529	Tadilat	9.833,60	15 adet mesken, 3 adet ofis ve işyeri
		17.09.2018	50641	İsim Değişikliği	9.833,60	15 adet mesken, 3 adet ofis ve işyeri
	C	17.09.2018	50922	Tadilat	10.608,10	8 adet ofis ve işyeri
		31.12.2018	67664	Tadilat	10.392,95	8 adet ofis ve işyeri
		19.09.2019	37333	Tadilat	8.088,49	8 adet ofis ve işyeri
		06.08.2020	32383	İsim Değişikliği	8.088,49	8 adet ofis ve işyeri
		21.04.2017	23693	Restorasyon	16.366,36	41 adet ofis ve işyeri
		14.08.2017	44955	İsim Değişikliği	16.366,36	41 adet ofis ve işyeri
		30.03.2018	19013	İsim Değişikliği	16.366,36	41 adet ofis ve işyeri
774 ADA		19.09.2018	51201	İsim Değişikliği	16.366,36	41 adet ofis ve işyeri
ESKİ 69		25.09.2018	52099	Tadilat	17.228,93	27 adet ofis ve işyeri
PARSEL /	T2	13.06.2019	22658	Tadilat	16.977,92	28 adet ofis ve işyeri
YENİ 83		19.09.2019	37294	İsim Değişikliği	16.977,92	28 adet ofis ve işyeri
PARSEL		03.10.2019	39577	Tadilat	30.548,67	28 adet ofis ve işyeri
		03.07.2020	27509	Tadilat	30.658,93	46 adet ofis ve işyeri
		15.02.2022	6374	İsim Değişikliği	30.658,93	46 adet ofis ve işyeri
		08.06.2022	26177	Tadilat	30.658,93	46 adet ofis ve işyeri
		27.09.2017	52277	Restorasyon	9.925,08	1 adet ofis ve işyeri
		30.03.2018	19013	İsim Değişikliği	9.925,08	1 adet ofis ve işyeri
		02.11.2018	58578	İsim Değişikliği	9.925,08	1 adet ofis ve işyeri
	T3	13.06.2019	22659	Tadilat	9.873,04	1 adet ofis ve işyeri
		19.09.2019	37302	Tadilat	20.173,39	1 adet ofis ve işyeri
		03.07.2020	27508	Tadilat	20.173,39	1 adet ofis ve işyeri
		15.02.2022	6375	İsim Değişikliği	20.173,39	1 adet ofis ve işyeri
		08.06.2022	26178	Tadilat	20.173,39	1 adet ofis ve işyeri

Yukarıdaki tadilat ruhsatlarına göre bloğa ait yapı kullanma izin belgeleri aşağıdaki tabloda listelenmiştir.

BLOK NO	YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ TARİHİ	YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ NO'SU	BAĞ. BÖL. ADEDİ	İNŞAAT ALANI (M2)	YAPI SINIFI
C	12.11.2020	47879	8	8.088,49	5-A
T2	28.10.2022	48839	46	30.658,93	5-D
T3	27.12.2022	59152	1	20.173,39	5-D

Taşınmazların dijital arşiv dosyası içerisinde yapı kullanma izin belgesinden sonra düzenlenmiş cezai içerikli herhangi belgeye rastlanılmamıştır.

4.2. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmazlar üzerinde yer alan beyanlar ile şerhinin kısıtlayıcı özelliği bulunmamakta olup taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

Taşınmazların tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekilleri uyumludur. Tapu kayıtları incelemesi itibariyle rapor konusu taşınmazların sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "binalar" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (satışında) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

4.3. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULUN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİ

4.3.1. KADASTRAL DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkullerin konumlandığı parselin kadastral durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

4.3.2. MÜLKİYET DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkullerin mülkiyet durumunda aşağıdaki gibi bir değişiklik olduğu tespit edilmiştir.

Son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu; C Blok, 1,2,3,4,5,6,7 ve 8 no'lu bağımsız bölümler ile T2 Blok 1 ve 2 no'lu bağımsız bölümlerin mülkiyet durumunda herhangi bir değişiklik olmamıştır.
T3 Blok 1 no'lu bağımsız bölümün değerlemeye konu 3/5 hissesi 30.12.2022 tarih ve 28137 yevmiye no ile Özak Gayrimenkul Ortaklığı A.Ş. adına satış işleminden tescil olmuştur.

4.3.3. İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkullerin konumlandığı parselin imar durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

4.3.4. HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

Taşınmazların hukuki durumu ile ilgili herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.

4.4. GAYRİMENKULLERİN BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

Taşınmazların bulunduğu parselin imar durumu "Ticaret + Konut Alanı"'dır. Taşınmazların konumlu olduğu bölge genellikle Ticaret + Konut Alanı lejantına sahip parseller üzerinde yapılar bulunmaktadır.

4.5. GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR

Taşınmazların bulunduğu binayla alakalı olarak değerleme tarihi itibariyle herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı veya riskli yapı kararı da bulunmamaktadır.

4.6. GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER

Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.

4.7. GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan yapıların gerekli tüm izinleri alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Raporumuzun "4.1.6. Gayrimenkullerin Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler" başlığı altında yasal belgeler hakkında detaylı bilgiler anlatılmıştır.

4.8. DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ VB.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ

Taşınmazlar için yapı kullanma izin belgesi alındığından proje tamamlanmış olup taşınmazlar binalar başlığı altında yer almaktadır. Bu nedenle yapı denetimle bir ilişkileri kalmamıştır.

4.9. EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA

Bu değerleme çalışması kapsamında, proje değerlemesi yapılmamıştır.

4.10. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ

Rapor konu taşınmazların konumlu olduğu; C Blok için; B enerji performansında Y243458A5C9CD numaralı ve 31.10.2019 tarihli, T2 Blok için; B enerji performansında Y2934058B6B41 numaralı ve 10.12.2020 tarihli, T3 Blok için; B enerji performansında Y2934430C4602 numaralı ve 10.12.2020 tarihli enerji verimlilik belgesi bulunmaktadır.

5. BÖLÜM GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

5.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER

Değerlemeye konu İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Kazlıçeşme Mahallesi, Kennedy Caddesi (Sahil Yolu), No: 52, 774 ada, 83 nolu parsel üzerinde konumlu Büyükyalı İstanbul Projesi bünyesindeki C bloğu oluşturan 8 adet ofis nitelikli bağımsız bölüm, T2 blok, 1 ve 2 no'lu bağımsız bölüm ile T3 blok 1 no'lu bağımsız bölümdür.

Taşınmazlara ulaşım; ilçenin güneyinde yer alan, bölgenin en önemli ana arteri niteliğindeki Kennedy Caddesi üzerinden sağlanmaktadır. Taşınmazlar; Kennedy Caddesi üzerinde Bakırköy istikametinde ilerlenirken sağ tarafta, Demirhane Caddesi ile Kennedy Caddesi arasında yer almaktadır.

Bitişiğinde inşa edilmekte olan Yedi Mavi Projesi bulunan taşınmazların yakın çevresinde; Novotel, İBB Zeytinburnu Sosyal Tesisleri ve Ottomare Süite Projesi yer almaktadır.

Konumları, gelişmekte olan bir bölgede konumlanması, bölgenin ticaret potansiyeli ve nitelikli bir proje olarak tasarlanmış olması taşınmazların değerini olumlu yönde etkilemektedir.

Taşınmazlar Avrasya Tüneli'ne yakın mesafede yer almaktadırlar. Ayrıca taşınmazlar; Marmaray projesi bünyesinde yer alan Kazlıçeşme Tren İstasyonu'nun bitişiğinde bulunmaktadır.

Bölge, Zeytinburnu Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır ve tamamlanmış altyapıya sahiptir.

5.2. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 5.2.1. PROJE VE BAĞIMSIZ BÖLÜMLER İLE İLGİLİ GENEL ÖZELLİKLER

Rapor konusu taşınmazların konumlu olduğu Büyükyalı Projesi, 33.409,63 m² yüzölçümüne sahip 774 ada 73 no'lu parsel, 68.132,32 m² yüzölçümlü 774 ada 83 no'lu parsel, 2.616,10 m² yüzölçümlü 774 ada 70 no'lu parsel, 4.052,07 m² yüzölçümlü 774 ada 71 no'lu parsel olmak üzere toplam 108.210,12 m² yüzölçümüne sahiptir.
Proje kapsamında 774/70 no'lu parsel üzerinde 757,25 m² kullanım alanlı cami, 774/71 no'lu parsel üzerinde 3.954,60 m² kullanım alanlı okul-üniversite-araştırma vasıflı gayrimenkulü yanı sıra 774/73 no'lu parsel üzerinde K, L, M, N, O, P, S bloklar 774/83 no'lu parsel üzerinde ise A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, T1, T2 ve T3 bloklar bulunmaktadır.
Proje bünyesinde; Fişekhane'yle hayata geçirilen olan kültür ve sanat merkezi, geniş peyzaj bahçeleri, yürüyüş ve bisiklet parkurlar, açık/kapalı yüzme havuzu, spor ve sosyal tesisleri, Türk ve Dünya mutfaklarından restoranlar, kafeler, yöresel lezzetler sunan organik semt pazarı, spor merkezi, eğitici atölyeleri, sergi ve galeri alanlarını barındırmaktadır.
Rapor konusu C Blok onaylı mimari projesine göre, betonarme karkas yapı tarzında, 4 bodrum kat, zemin kat ve 6 normal kat olmak üzere toplam 11 kat olarak projelendirilmiş ve inşa edilmiştir. C Bloğa ait bilgiler aşağıda tabloda halinde sunulmuştur.

Blok No	Bağ. Böl. No	Nitelik	Net Alan (m²)	Satışa Esas Brüt Alan (m²)	Bahçe Tahsisi (m²)	Teras Tahsisi (m²)	Depo Tahsisi (m²)	Personel Dinlenme Alanı Tahsisi (m²)
C	1	Ofis	492,96	590,84	2.282,22	0,00	204,30	601,46
C	2	Ofis	83,45	106,24	0,00	0,00	0,00	0,00
C	3	Ofis	438,04	530,46	0,00	0,00	0,00	0,00
C	4	Ofis	508,36	609,87	0,00	0,00	0,00	0,00
C	5	Ofis	624,06	867,82	0,00	0,00	0,00	0,00
C	6	Ofis	619.59	745,51	0,00	0,00	0,00	0,00
C	7	Ofis	483,54	752,08	0,00	0,00	0,00	0,00
C	8	Ofis	177,48	284,16	0,00	275,08	0,00	0,00
		TOPLAM	3.427,48	4.486,98

C Blok'taki bağımsız bölümler için çarşaf liste hazırlanmış olup bu listeye göre 8 adet ofisin satılabilir toplam alanı 4.486,98 m² dir.
Rapor konusu C Blok; 4 bodrum kat, zemin kat ve 6 normal kattan oluşmaktadır. Bina girişi zemin kattan kuzey cepheden sağlanmaktadır. Blok girişinde otomatik cam kapı bulunmaktadır. C Blok; 8 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Bu bağımsız bölümler birbirleri ile irtibatlandırılarak bina bir bütün halinde Özak GYO A.Ş.'nin yönetim binası olarak kullanılmaktadır.
Binada depo alanları, kapalı otopark alanları, teknik hacimler, 1. bodrum katında yemekhane ve dinlenme alanları bulunmaktadır. Bu alanların bölümlendirilmeleri kısmen cam doğrama ile yapılmış, zeminleri seramik kaplı, duvarları kısmen seramik kısmen duvar kağıdı ile kaplıdır. Zemin katında lobi alanı ve ofis alanları bulunmaktadır. Ofis alanlarının bölümlendirmeleri kısmen cam doğrama ile yapılmış olup, lobi alanını zemini seramik kaplı, duvarları kısmen seramik kaplı, kısmen de duvar kağıdı kaplıdır. Normal katları ofis ve çalışma alanı ve açık ofis alanı olarak kullanılmakta olup, alanların bölümlendirmeleri cam doğrama ile yapılmıştır. Zeminleri halıfleks kaplama, duvarları kısmen duvar kağıdı, kısmen motifli ahşap paneller ile kaplıdır. Son üç kat üst düzey yönetici ofisi, toplantı odaları ve çalışma alanlarının bulunduğu yönetim katları olarak kullanılmaktadır. Blokta katlara ulaşımın sağlandığı merdiven zeminleri mermer kaplı, sahanlık ve kat hollerinin zeminleri seramik kaplıdır. Duvarları plastik boyalı olup, merdiven korkulukları cam doğrama üzeri ahşap kaplıdır.
Rapor konusu T2 Blok 1 ve 2 no'lu bağımsız bölümlere ait detay bilgiler aşağıda tabloda gösterilmiştir.

Blok No	Bağ. Böl. No	Nitelik	Net Alan (m²)	Satışa Esas Brüt Alan (m²)	Bahçe Tahsisi (m²)	Depo Tahsisi (m²)
T2	1	İş yeri	94,30	167,93	1.019,21	0,00
T2	2	İş yeri	1.045,29	1.192,86	1.450,43	1.295,03

T2 Blok 1 No'lu Bağımsız Bölüm; Klasik Osmanlı Mimarisi ile geleneksel hamam yapılarından farklılık gösteren hamam, 19. yüzyılda yığma kargir sistemiyle inşa edilmiştir. Arkeolog ve sanat tarihçilerinin yaptığı incelemeler ve değerlendirmeler ışığında, hamam yapısının içinde bulunduğu sanayi tesisiyle bağlantılı inşa edildiği sonucuna varılmıştır 19. yüzyılda, Osmanlı Devleti'nin modernleşme çabalarının somut örneklerinden olan bir sanayi tesisi içinde, tamamen geleneksel tasarımıyla yer alan hamam, Osmanlı toplumunun bir yandan Batı'nın teknolojik ilerlemelerine yönelirken diğer taraftan geleneksel bağlarını da koruduğunun bir göstergesidir. Mekân mimari ve yapısal özellikleri korunarak özgün malzeme ve teknikler aracılığı ile güçlendirilmiş ve restorasyonun ardından sergi mekanı olarak günümüze kazandırılmıştır.
T2 Blok 2 No'lu Bağımsız Bölüm; Atölye ve depo binaları olarak tanımlanan birbiriyle bağlantılı, eklemli uzun yapı grubu, fabrika alanın güney yönünde, kuzeybatı-güneydoğu doğrultuda konumlanmıştır. Bu bina grubuna, fabrika alanına ana girişten sonra sağ yol aksının bitiminde ulaşılmaktadır. Yapı grubu tek katlı, kargir sistemde inşa edilmiştir ve ahşap makaslı, beşik çatı ile örtülüdür.

• Rapor konusu T3 Blok 1 no'lu bağımsız bölüme ait detay bilgiler aşağıda tabloda gösterilmiştir.

Blok No	Bağ. Böl. No	Nitelik	Net Alan (m²)	Satışa Esas Brüt Alan (m²)	Bahçe Tahsisi (m²)
T3	1	İş yeri	7.813,83	9.811,86	1.161,27

T3 Blok (Zırhlı Araç Tamirhanesi): 19. yüzyıldan günümüze kalan zırhlı araçlar tamirhanesinin yeni işlevleri, Büyükyalı İstanbul projesinde koruma ve restorasyon çalışmaları başladığında, akademik danışmanlardan oluşan kurulun yerinde yaptığı analiz, tespit ve değerlendirmeler sonucunda belirlenmiştir. Yapı grubunun onarım, güçlendirme ve restorasyonlarının ardından bu yapı; sergi ve sinema salonları, tiyatro, bale ve konserlerin izlenebileceği büyük bir performans merkezi olarak sanatseverlerle buluşmuştur.
Endüstri arkeolojisi niteliğinde ve birinci derecede önemli korunması gereken unsur olarak belirlenen vinç, Zırhlı Araçlar Tamirhanesi'nde günümüze kadar ulaşmıştır. Muhtemelen ilk dönem imalat donanımı içinde yer alan vinç (ceraskar), ahşap olmakla birlikte metal elemanlarda da destekleniyor ve mekânın kuzeybatı duvarı önünde, kuzeydoğu yönünde yer almaktadır. Vinç, iç mekandaki üretim sürecinin günümüze kalabilmiş neredeyse tek izi olma özelliği taşımaktadır.
Değerleme çalışmasında bağımsız bölümlere tanımlanmış onaylı yönetim planında bahsi geçen eklenti ve tahsisli alanların sağladığı fayda olumlu etken olarak dikkate alınmıştır.
5.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

5.4. VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGILER

Rapor konusu taşınmazların bulunduğu yapı için herhangi bir ruhsata aykırı durum bulunmamaktadır.

5.5. RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21'İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Taşınmazlar için yapı kullanma izin belgelerinin bulunması nedeniyle mevzuat kapsamında 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir.

5.6. GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARİYLE HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ

Değerleme tarihi itibariyle taşınmazlar, ofis-işyeri niteliğinde olup bu şekilde kullanılmaktadırlar.

6. BÖLÜM PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER

6.1. EKONOMİK GÖRÜNÜM

6.1.1. KİŞİ BAŞI GSYH

Kişi başı Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2023 yılında, 2002 yılına göre yaklaşık 3,7 katına çıkarak 3.608 dolardan 13.243 dolara yükselmiştir. Satın Alma Gücü Paritesi (SGP) göre, 2023'te kişi başı GSYH, 42.561 dolar olmuştur.

Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm Kasım 2024 – Son Güncelleme Tarihi: 06.12.2024

6.1.1. GSYH BÜYÜME ORANI

Türkiye ekonomisi 2024 yılının üçüncü çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %2,1 oranında büyümüştür. 2003-2023 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.

Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm Kasım 2024 – Son Güncelleme Tarihi: 06.12.2024

6.1.2. ENFLASYON

2024 yılı kasım ayında, bir önceki yılın aynı ayına göre, TÜFE'de %47,09 oranında, Yİ-ÜFE'de ise %29,47 oranında artış gerçekleşmiştir.

Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm Kasım 2024 – Son Güncelleme Tarihi: 06.12.2024

6.1.3. DÖVİZ KURLARI

2024 yılının 3. çeyreğini 34,18 TL ile kapatan Amerikan doları 2024 kasım ayını 34,64 TL seviyesinde, 2024 yılının 3. çeyreğini 38,24 TL ile kapatan Euro ise; 2024 kasım ayını 36,61 TL seviyesinde kapatmıştır.

6.2. BÖLGE ANALİZİ

6.2.1. ZEYTİNBURNU İLÇESİ

Zeytinburnu, İstanbul İli'nin Avrupa Yakası'nda yer alan bir ilçesidir. Trakya'nın güneydoğusunda, Çatalca Yarımadası'nın Marmara Denizi'ne bakan yamaçlarının, bu denizle birleştiği yerdedir. Tarihi yarımada ile surlarla ayrılmış, D100 (E-5) Karayolu'na sınır ve havalimanına yakın mesafededir. Bu sebeple İstanbul'un dışarı açılan önemli bir penceresidir. Doğusunda Fatih, kuzeydoğuda Eyüp, kuzeyinde Bayrampaşa, batısında Güngören, Bakırköy, kuzeybatısında Esenler, güneyinde ise Marmara Denizi'yle çevrilidir. Zeytinburnu İlçesi 13 mahalleden oluşmaktadır. İlçenin köy yerleşimi bulunmamaktadır.

Tarihsel olarak ilçenin İstanbul'a yakınlığı ve düşük yoğunluktaki iskan varlığı, Zeytinburnu'nu sanayiye dayalı ekonomi için cazip kılmıştır. Osmanlı'da temelleri atılan Kazlıçeşme tabakhaneleri ilçenin ana ekonomik faaliyetini ve ilçe kimliğini oluşturmuştur. Çevresel nedenlerle, 1996 yılında Tuzla Organize Sanayi Bölgesi'ne taşınan tabakhaneler, uzun yıllar ilçede deri konfeksiyon atölyeleri, aksesuvarcılık gibi ilgili yan sektörlerin gelişmesine yardım etmiştir. Günümüzde tabakhaneler olmasa da ilçede hala deri tacirliği, giyim atölyeleri ve aksesuvarcılık iş kolları faaliyet göstermektedir. Osmanlı'nın ilk fabrikalarından olan 1850'de kurulan Bakırköy-Zeytinburnu sınırına kurulan "Bakırköy Pamuklu Dokuma Fabrikası", ilçe içinde kurulmasa da, işçilerin bir kısmı Zeytinburnu'nda ikamet ettiği için, aynı zaman ilçenin de ekonomik yapısında önemli bir etkendir. Fabrika Cumhuriyet döneminde Sümerbank'a devredilir. Zeytinburnu Sümer Mahallesi'nin ismi de buradan gelir. Mahalle uzun yıllar fabrika işçilerinin iskan mekanı olmuştur. Bir diğer Osmanlı fabrikası da silah sanayisine hizmet için Zeytinburnu'nda kurulan demir fabrikasıdır. İlçe sahilindeki Demirhane Caddesi adını buradan almıştır.

İlçenin kuzeyindeki Seyitnizam, Merkezefendi ve Maltepe Mahalleleri'nde; Demirciler ve Matbaacılar Siteleri ile oto sanayi siteleri bulunmaktadır. İlçenin merkezi sayılan güney kısmı yeni yapılan imar planları ile birlikte prestijli ticaret ve konut alanına yönelik değişim göstermektedir. Bölge ulaşım imkanları, sosyal donatılara yakınlığı ve prestiji itibari ile gayrimenkul değerlerinin artış eğiliminde olduğu bir bölgedir.

6.3. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER

Olumlu faktörler:

Konum,
Ulaşım kolaylığı,
Kat mülkiyetine geçilmiş olması,
Site içerisinde yer alması,
İnşaat kalitesi,
Müşteri celbi ve reklam kabiliyeti,
Bölgenin tamamlanmış altyapısı.

Olumsuz faktör:

• Yüksek enflasyon oranı nedeniyle gayrimenkule olan genel talebin azalmış olması.

6.4. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASANIN ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKUL DEĞERİNE ETKİLERİ

2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler olmuştur. Benzer eğilim 2024 yılı ilk çeyreği itibarıyla devam etmiştir. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarını uygulamayı sürdürmüştür. Özellikle Fed, ECB gibi küresel etkinliği yüksek olan Merkez Bankalarının enflasyonu düşürmeyi öncelikleyen yaklaşımları parasal maliyetlerin yüksek kalmasına neden olmuştur.

2024 yılı ilk çeyreğinde geçtiğimiz yıldan süregelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da artığı gözlenmiştir. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır.

Para Politikasında Ortodoks yaklaşımların benimsenmesi varlıklarda 'köpüklerin' sönümlenmesine neden olmaya başlamış reel olarak konut fiyatları gerilemiştir. Bu eğilimin yüksek mevduat faizleri etkisiyle birkaç çeyrek sürmesi beklenebilir.

İnşaat maliyet endeksi TÜİK verilerine göre yıllık olarak %70,05 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde %54,82, işçilik maliyetlerinin de %108,98 olarak yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak talep yapısında görülen değişiklik konut satışlarında maliyetlerin etkisini azaltmaya başlamış, yüklenici kar marjlarında önemli azalmalar gözlemlenmiştir.

Yaşadığımız deprem felaketinin yaralarının sarılması amacıyla inşaat sektörü ve bileşenleri çalışmakta olup, önümüzdeki 3-4 yıllık süreçte bu bölgelerin yeniden imarı sektör içinde izlenmesi gereken bir değişken olarak karşımıza çıkmaktadır.

Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebi 2021-2023 yılları arasında artırırken son altı aylık periyotta tasarrufların mevduat veya daha likit kaynaklara yöneldiği görülmektedir.

Yabancı talebinde azalma eğilimi sürmektedir. Aslında bu süreç 2022 yılında görülen fazla talebin normale dönmesi ve dengelenmesi olarak da düşünülebilir. Diğer yandan TL'nin diğer para birimleri karşısında göreceli olarak dengeli seyretmesi yabancılar açısından alımı sınırlayan bir etken olarak değerlendirilebilir.

İnşaat ve gayrimenkul sektöründe arz ve talebin dengelenmesi diğer makro ekonomik değişkenlerle de ilgili olup (Faiz, enflasyon, risk primi) söz konusu genel dengelenme sağlandığında daha sağlıklı bir yapıya kavuşma ihtimali artacaktır.

İnşaat ve gayrimenkul sektörü gerek küresel gerekse iç dinamiklerden etkilenmektedir. Bu bağlamda yaşanan ve yaşanabilecek olumsuz etkileri azaltmak amacıyla hukuki düzenlemelerden finansal araç ve kurumlara kadar bazı düzenlemelerin yapılması yerinde olabilecektir. İnşaat ve gayrimenkul sektörümüz hem istihdam hem de üretim anlamında küresel bir büyüklüğe ulaşmış olup sürecin daha sürdürülebilir olması için elinden gelen çabayı da göstermektedir.

Bu bilgiler doğrultusunda bölgenin yakın analizi de yapılmış ve piyasa araştırmalarında da görüleceği üzere istenen ve gerçekleşen satış bedellerinin kendi içerisinde tutarlı oldukları gözlenmiştir. Bölgede yer alan taşınmazların emsal analizinde sunulan şerefiye kriterleri ve değerleme konusu taşınmazların raporda "6.3. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Özet Faktörler" bölümünde belirtilen özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.

7. BÖLÜM KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

7.1. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıdaki gibidir.

Pazar Yaklaşımı
Gelir Yaklaşımı
Maliyet Yaklaşımı

7.1.1. PAZAR YAKLAŞIMI

Pazar yaklaşımı; varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi,
Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

Değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
Pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
Güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
Varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

7.1.2. GELİR YAKLAŞIMI

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

Değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
Değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz),
Değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

7.1.3. MALİYET YAKLAŞIMI

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

Katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
Varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması,
Kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

Katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
Maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması),
Varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

7.2. DEĞERLEMEDE KULLANILACAK YÖNTEMLERİN BELİRLENMESİ

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." ifadesi bulunmaktadır.

Ülkemizde bağımsız bölüme ait arsa payı hesabında farklı hesapların kullanılması sebebiyle bu tür gayrimenkullerde (daire, dükkan, ofis vs.) maliyet yaklaşımı her zaman çok sağlıklı sonuçlar vermemektedir. Ayrıca bölgede emsal nitelikte satılık arsa bulunamaması ve rapora konu taşınmazın ana yapı içerisinde bulunan bağımsız bölüm olması nedeniyle değerlemede maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmayacaktır.

Gelir indirgeme yöntemi gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzdeki değerini bulma işlemidir. Bu yöntemde kullanılan geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Son dönemde ülkemizde yaşanan döviz kurlarındaki hareketlilik, ekonomik verilerdeki olumsuz değişiklikler dikkate alınarak değerlemede gelir yaklaşımı yöntemi kullanılmayacaktır.

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazların aylık pazar kira değeri ile pazar değerinin tespitinde ise pazar yaklaşımı yöntemi kullanılacaktır.

7.3. PAZAR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇLAR

7.3.1. PAZAR YAKLAŞIMINI AÇIKLAYICI BİLGİLER, KONU GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN BU YAKLAŞIMIN KULLANILMA NEDENİ

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1'e Pazar Yaklaşımı "Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder." şeklindedir.

Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmazlar için m² birim değeri belirlenmiştir.

Bulunan emsaller; konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazlara emsal olabilecek satılık işyeri/ofis emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

7.3.2. BİLGİSİ TESPİT EDİLEN EMSAL BİLGİLERİ VE BU BİLGİLERİN KAYNAĞI

Taşınmazların konumlandığı bölgede bulunan kiralık ofislere ve dükkanlara ait bilgiler aşağıdaki gibidir.

1) Taşınmazlara yakın mesafede Ofis Karat projesinde konumlu bloğun 3. normal katında yer alan, brüt 106 m² alanlı beyan edilen ve düşünülen ofis aylık 65.000,-TL bedelle kiralıktır.

(Aylık m² birim kira fiyatı ~ 615 TL) İlgili Tel: 0212 560 88 88

2) Taşınmazlara yakın mesafede Ofis Karat projesinde konumlu bloğun 4. normal katında yer alan, brüt 134 m² alanlı beyan edilen ve düşünülen natamam ofis aylık 85.000,-TL bedelle kiralıktır.

(Aylık m² birim kira fiyatı ~ 635 TL)

İlgili Tel: 0212 560 88 88

3) Taşınmazlara yakın mesafede Ofis Karat projesinde konumlu bloğun 1. normal katında yer alan, brüt 125 m² alanlı beyan edilen ve düşünülen ofis aylık 100.000,-TL bedelle kiralıktır.

(Aylık m² birim kira fiyatı ~ 800 TL)

İlgili Tel: 0531 101 46 76

4) Taşınmazlara yakın mesafede Ofis Karat projesinde konumlu bloğun 4. normal katında yer alan, brüt 76 m² alanlı beyan edilen ve düşünülen natamam ofis aylık 40.000,-TL bedelle kiralıktır.

(Aylık m² birim kira fiyatı ~ 525 TL)

İlgili Tel: 0212 560 88 88

5) Taşınmazlara yakın mesafede Ofis Karat projesinde konumlu bloğun zemin katında yer alan, brüt 65 m² alanlı beyan edilen ve düşünülen dükkan aylık 65.000,-TL bedelle kiralıktır.

(Aylık m² birim kira fiyatı ~ 1.000 TL) İlgili Tel: 0531 101 46 76

6) Taşınmazlara yakın mesafede Ofis Karat projesinde konumlu bloğun zemin katında yer alan, brüt 140 m² alanlı beyan edilen ve düşünülen dükkan aylık 200.000,-TL bedelle kiralıktır.

(Aylık m² birim kira fiyatı ~ 1.430 TL)

İlgili Tel: 0531 101 46 76

7) Taşınmazlara yakın mesafede konumlu yeni bina içerisinde yer alan, brüt 320 m² alanlı beyan edilen ve düşünülen dükkan aylık 325.000,-TL bedelle kiralıktır. (Aylık m² birim kira fiyatı ~ 1.015 TL)

İlgili Tel: 0532 206 37 76

8) Taşınmazlara yakın mesafede Kennedy Caddesi cepheli, Ottomare Suites Sitesinde konumlu binanın zemin katında yer alan brüt 375 m² alanlı beyan edilen ve düşünülen dükkan aylık 450.000,-TL bedelle kiralıktır.

(Aylık m² birim kira fiyatı ~ 1.200 TL)

İlgili Tel: 0212 240 23 23

Taşınmazların konumlandığı bölgede bulunan satılık ofislere ve dükkanlara ait bilgiler aşağıdaki gibidir.

1) Taşınmazlar ile aynı sitede ofis bloğunda konumlu 6. normal katta yer alan, brüt 115 m² alanlı beyan edilen ve düşünülen ofis 23.750.000,-TL bedelle satılıktır.

(m² birim satış fiyatı ~ 206.520 TL)

İlgili Tel: 0532 012 89 84
2) Taşınmazlara yakın mesafede Ofis Karat projesinde konumlu bloğun 1. normal katında yer alan, brüt 76 m² alanlı beyan edilen (60 m² olduğu düşünülen) natamam ofis 11.000.000,-TL bedelle satılıktır.

(m² birim satış fiyatı ~ 183.330 TL)

İlgili Tel: 0532 326 70 05

3) Taşınmazlara yakın mesafede Ofis Karat projesinde konumlu bloğun 2. normal katında yer alan, brüt 165 m² alanlı beyan edilen (145 m² olduğu düşünülen) natamam ofis 24.500.000,-TL bedelle satılıktır. (m² birim satış fiyatı ~ 168.970 TL) İlgili Tel: 0532 326 70 05
4) Taşınmazlara yakın mesafede Ofis Karat projesinde konumlu bloğun 5. normal katında yer alan, brüt 420 m² alanlı beyan edilen (375 m² olduğu düşünülen) ofis 60.000.000,- TL bedelle satılıktır. (m² birim satış fiyatı ~ 160.000 TL) İlgili Tel: 0212 560 88 88
5) Taşınmazlara yakın mesafede Kennedy Caddesi üzerinde konumlu binanın zemin katında yer alan, brüt 244 m² alanlı beyan edilen (200 m² alanlı olduğu düşünülen) dükkan 58.000.000,-TL bedelle satılıktır. (m² birim satış fiyatı ~290.000 TL) İlgili Tel: 0532 276 95 07
6) Taşınmazlara yakın mesafede Kennedy Caddesi cepheli, Yedi Mavi Sitesinde konumlu binanın zemin katında yer alan, bahçe ve otopark kullanımı bulunan, brüt 342 m² alanlı beyan edilen (300 m² alanlı olduğu düşünülen) dükkan 81.500.000,-TL bedelle satılıktır. (m² birim satış fiyatı ~ 271.670 TL) İlgili Tel: 0532 276 95 07
7) Taşınmazlara yakın mesafede Kennedy Caddesi cepheli, Yedi Mavi Sitesinde konumlu binanın zemin katında yer alan, bahçe ve otopark kullanımı bulunan, brüt 650 m² alanlı beyan edilen (600 m² alanlı olduğu düşünülen) dükkan 175.000.000,-TL bedelle satılıktır.

(m² birim satış fiyatı ~ 291.670 TL) İlgili Tel: 0212 662 17 17

8) Taşınmazlara yakın mesafede Kennedy Caddesi cepheli, Ottomare Suites Sitesinde konumlu binanın zemin katında yer alan, brüt 375 m² alanlı beyan edilen (320 m² alanlı olduğu düşünülen) dükkan 103.000.000,-TL bedelle satılıktır. (m² birim satış fiyatı ~321.880 TL)

İlgili Tel: 0212 240 23 23

7.3.3. KULLANILAN EMSALLERİN SANAL ORTAMDAKİ HARİTALARINDAN ÇIKARTILMIŞ, DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE YAKINLIĞINI GÖSTEREN KROKİLER

Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu taşınmazlara yakınlığını gösteren kroki aşağıdaki gibidir.

Satılık Ofisler ve Dükkanlar

7.3.4. EMSALLERİN NASIL DİKKATE ALINDIĞINA İLİŞKİN AYRINTILI AÇIKLAMA, EMSAL BİLGİLERİNDE YAPILAN DÜZELTMELER, DÜZELTMELERİN YAPILMA NEDENİNE İLİŞKİN DETAYLI AÇIKLAMALAR VE DİĞER VARSAYIMLAR

7.3.4.1. EMSALLERİN SEÇİMİ

Rapor konusu taşınmazların pazar değerlerinin tespiti için yakın bölgedeki benzer nitelikte olan ofis ve iş yerleri araştırılmıştır. Emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerde ve incelemelerde yakın tarihte satışı gerçekleşmiş verilere ulaşılamamış olup halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan taşınmazların bilgileri alınmıştır. Alınan bilgiler şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür. Emsal araştırması yapılırken aşağıdaki hususlar dikkate alınmıştır.

Bu raporda taşınmazlarla aynı pazar koşullarına sahip emsaller tercih edilmiştir.
Bu raporda taşınmazlarla aynı veya çok yakın konumda yer alan emsaller tercih edilmiş olup emsal bilgileri bölümünde detaylı konum bilgileri sunulmuştur. Varsa farklı konumda / lokasyonda yer alan emsallerin şerefiye farklılıkları ise belirtilerek değerlemede dikkate alınmışlardır.
Bu raporda emsal taşınmazlarla fiziksel özellikleri (ünite tipi, kullanım alanı büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) dikkate alınmış, farklı olması durumunda emsal analizi kapsamında karşılaştırmaları yapılmıştır.
Bu raporda tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller seçilmiş olup farklı bir durum olması halinde (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) emsallerde belirtilmiş ve şerefiyede bu durumları dikkate alınmıştır.
Emsal olarak seçilen gayrimenkullerde değeri etkileyen özel satış koşullarının (pazarlama süresi, genel pazar ortalamasının üzeri / aşağısı gibi durumlar vd.) olması durumunda piyasa araştırması bölümünde belirtilerek değere etkisi analiz edilmiştir.

7.3.4.2. KİRALIK EMSALLERİN ANALİZİ

Kiralık ofis emsalleri; değerlemeye konu C Blok'un tamamı için; konum, inşaat kalitesi, mimari özellik, büyüklük ve pazarlık payı gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve aylık m² birim pazar kira değeri hesaplanmıştır. Kiralık dükkan emsalleri; değerlemeye konu T2 Blok, 2 no'lu bağımsız bölüm için; konum, inşaat kalitesi, mimari özellik, büyüklük ve pazarlık payı gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve aylık m² birim pazar kira değeri hesaplanmıştır. Rapora konu dükkan niteliğindeki diğer bağımsız bölümler ise kendi aralarında T2 Blok, 2 no'lu bağımsız bölüm ile proje içerisindeki konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması sonucu bağımsız bölüm bazında aylık m² birim pazar kira değerleri belirlenmiştir. Şerefiyelendirme çalışmasının detayı şirket arşivimizdeki çalışma notlarında mevcuttur.

Emsallerin konum kriterinde; raporun "7.3.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokisinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; baz alınan değerlemeye konu gayrimenkule, merkeze, ana yola, ulaşım akslarına yakınlık, katlarına, kattaki konumlarına vb. yakınlık kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin inşaat kalitesi kriterinde; binanın yapılış tarzı, tadilat ihtiyacı, kat sayısı, yapım yılı vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin mimari özellikleri kriterinde; binanın teknik ve altyapı özellikleri gibi kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin büyüklük kriterinde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin pazarlık payı kriterinde; emlak pazarlama firmalarından alınan pazarlık payı bilgileri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Rapora konu C Blok; 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 ve 8 no'lu ofislerin mülkiyeti tek olması ve birbirleri ile irtibatlandırılmış olması ve malik tarafından yönetim binası olarak kullanılması sebebi ile binanın toplam satılabilir alanı göz önünde bulundurularak emsal analizi yapılmıştır.

Kiralık emsaller; konum, inşaat kalitesi, mimari özellikler, büyüklük ve pazarlık payı gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, aylık m² birim pazar kira değeri aşağıdaki tablolarda hesaplanmıştır.

	C BLOK AYLIK PAZAR KİRA DEĞERİ ŞEREFİYE KRİTERLERİ (%)
Emsaller	M² Fiyatı (TL)	Konum	İnşaat Kalitesi	Mimari Özellik	Büyüklük	Pazarlık Payı	Emsal Değer (TL)
Emsal 1	615	35%	0%	0%	-10%	-10%	705
Emsal 2	635	35%	20%	-25%	-10%	-5%	730
Emsal 3	800	10%	0%	0%	-10%	-10%	720
Emsal 4	525	35%	20%	0%	-10%	-10%	710
						Ortalama	715

T2 BLOK 2 NO'LU BAĞ. BÖL. AYLIK PAZAR KİRA DEĞERİ ŞEREFİYE KRİTERLERİ (%)
Emsaller	M² Fiyatı (TL)	Konum	İnşaat Kalitesi	Mimari Özellik	Büyüklük	Pazarlık Payı	Emsal Değer (TL)
Emsal 5	1.000	0%	0%	10%	-20%	-15%	750
Emsal 6	1.430	0%	0%	-15%	-20%	-10%	785
Emsal 7	1.015	0%	0%	0%	-15%	-10%	760
Emsal 8	1.200	-10%	0%	0%	-15%	-10%	780
						Ortalama	770

7.3.4.3. SATILIK EMSALLERİN ANALİZİ

Satılık ofis emsalleri; değerlemeye konu C Blok'un tamamı için; konum, inşaat kalitesi, mimari özellik, büyüklük ve pazarlık payı gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve m² pazar değeri hesaplanmıştır. Satılık dükkan emsalleri; değerlemeye konu T2 Blok, 2 no'lu bağımsız bölüm için; konum, inşaat kalitesi, mimari özellik, büyüklük ve pazarlık payı gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve m² birim pazar değeri hesaplanmıştır. Rapora konu dükkan niteliğindeki diğer bağımsız bölümler ise kendi aralarında T2 Blok, 2 no'lu bağımsız bölüm ile proje içerisindeki konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması sonucu bağımsız bölüm bazında m² birim pazar değerleri belirlenmiştir.

Emsallerin konum kriterinde; raporun "7.3.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokisinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; baz alınan değerlemeye konu gayrimenkullere, merkeze, ana yola, ulaşım akslarına yakınlık, katlarına, kattaki konumlarına vb. yakınlık kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin inşaat kalitesi kriterinde; binanın yapılış tarzı, tadilat ihtiyacı, kat sayısı, yapım yılı vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin mimari özellikleri kriterinde; binanın teknik ve altyapı özellikleri gibi kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin büyüklük kriterinde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin pazarlık payı kriterinde; emlak pazarlama firmalarından alınan pazarlık payı bilgileri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Satılık emsaller; konum, inşaat kalitesi, mimari özellikler, büyüklük ve pazarlık payı gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, m² birim pazar değeri aşağıdaki tabloda hesaplanmıştır.

C BLOK PAZAR DEĞERİ ŞEREFİYE KRİTERLERİ (%)
Emsaller	M² Fiyatı (TL)	Konum	İnşaat Kalitesi	Mimari Özellik	Büyüklük	Pazarlık Payı	Emsal Değer (TL)
Emsal 1	206.520	25%	0%	-20%	-10%	-5%	185.870
Emsal 2	183.330	35%	10%	-25%	-15%	-5%	183.330
Emsal 3	168.970	40%	10%	-25%	-10%	-5%	185.870
Emsal 4	160.000	30%	0%	0%	-5%	-10%	184.000
						Ortalama	184.770

T2 BLOK 2 NO'LU BAĞ. BÖL. PAZAR DEĞERİ ŞEREFİYE KRİTERLERİ (%)
Emsaller	M² Fiyatı (TL)	Konum	İnşaat Kalitesi	Mimari Özellik	Büyüklük	Pazarlık Payı	Emsal Değer (TL)
Emsal 5	290.000	-10%	0%	0%	-15%	-5%	203.000
Emsal 6	271.670	-10%	0%	0%	-15%	-5%	190.170
Emsal 7	291.670	-20%	0%	0%	-10%	-5%	189.590
Emsal 8	321.880	-20%	0%	0%	-15%	-5%	193.130
						Ortalama	193.970

RAPOR NO: 2024/ÖZAKGYO/003

7.4. PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak taşınmazlar için takdir edilen aylık m² birim pazar kira değerleri ile aylık pazar kira değerleri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

AYLIK PAZAR KİRA DEĞERİ
Blok No	Bağımsız Bölüm No	Brüt Kullanım Alanı (m²)	Aylık M² Birim Pazar Kira Değeri (TL)	Yuvarlatılmış Aylık Pazar Kira Değeri (TL)	Özak GYO A.Ş. Hissesi	Özak GYO A.Ş. Hissesine Düşen Aylık Pazar Kira Değeri (TL)
C	1,2,3,4,5,6,7,8	4.486,98	715	3.210.000	1/1	3.210.000
T2	1	167,93	500	85.000	1/1	85.000
T2	2	1.192,86	770	920.000	1/1	920.000
T3	1	9.812,00	345	3.385.000	3/5	2.030.000
					TOPLAM	6.245.000

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak taşınmazlar için takdir edilen m² birim pazar değerleri ile pazar değerleri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

PAZAR DEĞERİ
Blok No	Bağımsız Bölüm No	Brüt Kullanım Alanı (m²)	M² Birim Pazar Değeri (TL)	Yuvarlatılmış Pazar Değeri (TL)	Özak GYO A.Ş. Hissesi	Özak GYO A.Ş. Hissesine Düşen Pazar Değeri (TL)
C	1,2,3,4,5,6,7,8	4.486,98	184.770	829.060.000	1/1	829.060.000
T2	1	167,93	232.765	39.090.000	1/1	39.090.000
T2	2	1.192,86	193.970	231.380.000	1/1	231.380.000
T3	1	9.812,00	87.285	856.440.000	3/5	513.865.000
					TOPLAM	1.613.395.000

7.5. EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ

En verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır. En verimli ve en iyi kullanımın fiziksel olarak mümkün (uygulanabilir olduğunda) finansal olarak kârlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olması gerekir. Bir varlığın en verimli ve en iyi kullanımı optimal bir kullanımın söz konusu olması halinde cari veya mevcut kullanımı olabilir. Ancak, en verimli ve en iyi kullanım cari kullanımdan farklılaşacağı gibi bir düzenli tasfiye hali de olabilir.

Yukarıdaki tanımdan hareketle değerleme konusu taşınmazların konum, büyüklük, mimari özellik, inşaat kalitesi ve mevcut durumları dikkate alındığında en verimli ve en iyi kullanım şeklinin "Ofis ve işyeri" olacağı görüş ve kanaatindeyiz.

8. BÖLÜM ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

8.1. FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN METOTLARIN VE NEDENLERİNİN AÇIKLANMASI

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan aylık pazar kira değeri ile pazar değerinin tespitinde; pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

Buna göre C Blok'un tamamını oluşturan 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 ve 8 no'lu bağımsız bölümler ile T2 Blok 1 ve 2 no'lu bağımsız bölüm ve T3 Blok, 1 no'lu bağımsız bölümdeki Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin 3/5 hissesine düşen kısmının toplam aylık pazar kira değeri için 6.245.000,-TL (Altımilyonikiyüzkırkbeşbin Türk Lirası), toplam pazar değeri için ise; 1.613.395.000,-TL (Birmilyaraltıyüzonüçmilyonüçyüzdoksanbeşbin Türk Lirası) kıymet takdir olunmuştur.

8.2. ASGARİ HUSUS VE BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NEDEN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ

Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.

8.3. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ

İlgili mevzuat uyarınca değerlemeye konu taşınmazların konumlandığı yapıların gerekli tüm izinleri alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.

8.4. VARSA, GAYRİMENKULLER ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmazlar üzerinde yer alan beyanların ve şerhin kısıtlayıcı özelliği bulunmamakta olup taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

8.5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER ÜZERİNDEKİ İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYEBİLECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Rapor konusu taşınmazların tapu incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

8.6. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLMESİNE YÖNELİK HERHANGİ BİR TASARRUFTA BULUNUP BULUNMADIĞINA DAİRE BİLGİ Rapor konusu taşınmazlar ofis/işyeri niteliğindedir.
8.7. DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE DEVRE MÜLK HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Rapor konusu taşınmazlarda üst hakkı veya devre mülk hakkı bulunmamaktadır.

8.8. GAYRİMENKULLERİN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi; "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır. Ortaklığın mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler üzerinde metruk halde bulunan, herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde ilk cümlede belirtilen şart aranmaz." şeklindedir.

Taşınmazların tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekilleri uyumludur. Rapor konusu taşınmazların sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

9. BÖLÜM SONUÇ

9.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ

Rapor konusu taşınmazların sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

9.2. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazların yerinde yapılan incelemesinde, konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine, kullanım fonksiyonuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir olunan Türk lirası cinsinden toplam pazar değeri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.

	KDV HARİÇ	KDV DAHİL
Taşınmazların (C Blok, T2 Blok 1 ve 2 No'lu Bağımsız Bölümler ile T3 Blok 1 No'lu Bağımsız Bölümün ÖZAK GYO A.Ş.'nin 3/5 Hissesinin) Toplam Aylık Pazar Kira Değeri	6.245.000,-TL	7.494.000,-TL
Taşınmazların (C Blok, T2 Blok 1 ve 2 No'lu Bağımsız Bölümler ile T3 Blok 1 No'lu Bağımsız Bölümün ÖZAK GYO A.Ş.'nin 3/5 Hissesinin) Toplam Pazar Değeri	1.613.395.000,-TL	1.936.074.000,-TL

KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır. KDV oranı; %20 olarak alınmıştır.
Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz ve hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3. şahıslara verilemez. Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 31.12.2024 (Değerleme çalışmalarının bitiş tarihi: 24.12.2024)

Saygılarımızla,

SPK Lisans Belge No: 402175 SPK Lisans Belge No: 401814 Sorumlu Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

Uğur AVCI Nurettin KULAK

Ekler:

Uydu Görünüşleri
Fotoğraflar
Tapu Suretleri
Tapu Kayıt Belgeleri
İmar Durum Yazısı
Yapı Ruhsatları ve Yapı Kullanma İzin Belgesi
Enerji Verimlilik Sertifikaları
Şirketimiz Tarafından Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Daha Önce Hazırlanan Rapor Bilgileri
Raporu Hazırlayanları Tanıtıcı Bilgiler
SPK Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri

AI Terminal

ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

9165_rns_2025-01-06_3d9b54bf-16fb-460c-8e15-6783e926d833.pdf

ÖZAK GYO A.Ş.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

YÖNETİCİ ÖZETİ

RAPOR BİLGİLERİ

GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR EDİLEN DEĞERLER

İÇİNDEKİLER SAYFA NO

İÇİNDEKİLER SAYFA NO

1. BÖLÜM RAPOR BİLGİLERİ

Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası

Raporun, Tebliğin 1. Maddesi Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

2. BÖLÜM ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.3. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR VE İŞİN KAPSAMI

3. BÖLÜM DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI

3.1. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

3.2. UYGUNLUK BEYANI

4. BÖLÜM GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

4.1. GAYRİMENKULLERİN TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLERİ

YÜZÖLÇÜMÜ : 68.132,32 m²

4.1.2. TAPU KAYITLARI İNCELEMESİ

Tüm Taşınmazlar Üzerinde:

Şerhler Bölümü:

Beyanlar Bölümü:

T2 Blok, 2 no'lu Bağımsız Bölüm Üzerinde:

4.1.3. KAT İRTİFAKINA ESAS MİMARİ PROJE İNCELEMESİ

4.1.4. KADASTRO İNCELEMESİ

4.1.5. GAYRİMENKULÜN İMAR PLANI BİLGİLERİ

Plan notlarına göre "Ticaret + Konut" yapılaşma şartları aşağıdaki şekildedir:

4.1.6. GAYRİMENKULÜN PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER

4.2. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

4.3. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULUN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİ

4.3.1. KADASTRAL DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

4.3.2. MÜLKİYET DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

4.3.3. İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

4.3.4. HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

4.4. GAYRİMENKULLERİN BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

4.5. GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR

4.6. GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER

4.10. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ

5. BÖLÜM GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

5.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER

5.2. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 5.2.1. PROJE VE BAĞIMSIZ BÖLÜMLER İLE İLGİLİ GENEL ÖZELLİKLER

5.4. VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGILER

5.5. RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21'İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

5.6. GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARİYLE HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ

6. BÖLÜM PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER

6.1. EKONOMİK GÖRÜNÜM

6.1.1. KİŞİ BAŞI GSYH

6.1.1. GSYH BÜYÜME ORANI

6.1.2. ENFLASYON

6.1.3. DÖVİZ KURLARI

6.2. BÖLGE ANALİZİ

6.2.1. ZEYTİNBURNU İLÇESİ

6.3. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER

Olumlu faktörler:

Olumsuz faktör:

6.4. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASANIN ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKUL DEĞERİNE ETKİLERİ

7. BÖLÜM KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

7.1. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI

7.1.1. PAZAR YAKLAŞIMI

7.1.2. GELİR YAKLAŞIMI

7.1.3. MALİYET YAKLAŞIMI

7.2. DEĞERLEMEDE KULLANILACAK YÖNTEMLERİN BELİRLENMESİ

7.3. PAZAR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇLAR

7.3.1. PAZAR YAKLAŞIMINI AÇIKLAYICI BİLGİLER, KONU GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN BU YAKLAŞIMIN KULLANILMA NEDENİ

7.3.2. BİLGİSİ TESPİT EDİLEN EMSAL BİLGİLERİ VE BU BİLGİLERİN KAYNAĞI

7.3.4. EMSALLERİN NASIL DİKKATE ALINDIĞINA İLİŞKİN AYRINTILI AÇIKLAMA, EMSAL BİLGİLERİNDE YAPILAN DÜZELTMELER, DÜZELTMELERİN YAPILMA NEDENİNE İLİŞKİN DETAYLI AÇIKLAMALAR VE DİĞER VARSAYIMLAR

7.3.4.1. EMSALLERİN SEÇİMİ

7.3.4.2. KİRALIK EMSALLERİN ANALİZİ

7.3.4.3. SATILIK EMSALLERİN ANALİZİ

7.4. PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ

7.5. EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ

8. BÖLÜM ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

8.1. FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN METOTLARIN VE NEDENLERİNİN AÇIKLANMASI

8.2. ASGARİ HUSUS VE BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NEDEN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ

8.3. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ

8.4. VARSA, GAYRİMENKULLER ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ