Legal Proceedings Report • Jan 6, 2025
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
Özel 2024 - 610
Aralık, 2024
| Talep Sahibi | Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||||
| Rapor Tarihi | 31.12.2024 | |||||
| Rapor Numarası | Özel 2024 - 610 | |||||
| Raporun Konusu | Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti | |||||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul İli, Bayrampaşa İlçesi, Esenler Mahallesi, 524 ada 1 parselde yer alan; "(C1)ABC ve (C2) D Bloklu betonarme apartmanlar, süper market ve arsa " nitelikli ana taşınmazda D blokta konumlu, "Depolu Dükkan" nitelikli ve E blokta konumlu 1 bağımsız bölüm numaralı "BODRUMDA OTOPARK VE SOSYAL TESİSİ OLAN MARKET" nitelikli 2 adet taşınmazın adil piyasa Türk Lirası cinsinden tespiti. |
↗ İş bu rapor, Seksen Beş (85) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 1 | 85
| YÖNETİCİ ÖZETİ 4 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 5 | ||
| 1.2 | Değerlemenin Amacı 5 | ||
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı) 5 | ||
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 5 | ||
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 5 | ||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 5 |
||
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 6 | ||
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 6 | ||
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 6 | ||
| 2.4 | İşin Kapsamı 6 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 7 | ||
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 7 | ||
| 3.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları 8 | ||
| 3.3 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 9 |
||
| 3.4 | Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi 9 |
||
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 9 | ||
| 3.6 | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar 9 |
||
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler 10 |
||
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10 |
||
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 10 |
||
| 3.10 | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 10 |
||
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 10 |
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 11 | ||
|---|---|---|---|
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 11 | ||
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 11 |
||
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 20 | ||
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 20 | ||
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişki Bilgiler 21 |
||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 21 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında |
||
| Bilgi…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………21 | |||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 21 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı 23 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 27 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı 28 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler 29 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 30 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması 30 |
||
| 6.2 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 30 | ||
| 6.3 | Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler – Swot Anailizi 30 | ||
| 6.4 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 31 |
||
| 6.5 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş 31 | ||
| 6.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 31 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi 31 |
||
| 6.8 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 31 |
||
| 6.9 | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında |
||
| Görüş…… 31 | |||
| 7. | SONUÇ 32 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 32 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri 32 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI 33 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ 33 |
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 3 | 85
| Talep Sahibi | Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024 – 610 / 31.12.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkullerin değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değeri tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazın Açık Adresi |
Altıntepsi Mahallesi, Çiftlik Caddesi, Özak Hayattepe Sitesi, D Blok, No:1 ve E Blok, No:11 Bayrampaşa/İstanbul |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Bayrampaşa İlçesi, Esenler Mahallesi, 524 ada 1 parselde yer alan; "(C1) ABC ve (C2) D Bloklu betonarme apartmanlar süper market ve arsa " nitelikli ana taşınmazda D blokta konumlu, "Depolu Dükkan" nitelikli ve E blokta konumlu 1 bağımsız bölüm numaralı "BODRUMDA OTOPARK VE SOSYAL TESİSİ OLAN MARKET" nitelikli 2 adet bağımsız bölüm. |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
E Blok 1 nolu taşınmaz market olarak kullanılmaktadır. D blokta konumlu 1 nolu taşınmaz boş durumdadır. |
| İmar Durumu | Konu parselin 21.11.2005 tasdik tarihli 1/1.000 Ölçekli Bayrampaşa Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında, "Ticaret + Hizmet" lejandında kaldığı, 12.11.2021 tarihli plan tadiline göre Yençok: 12 kat, KAKS: 2,00 yapılaşma koşullarına haiz olduğu bilgisi edinilmiştir. |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Taşınmazların tapu kayıtlarında kısıtlılık oluşturacak bir durum yoktur. *Taşınmazların belediye dosyasında kısıtlılık oluşturacak herhangi bir kayıt bulunmamaktadır. |
| Piyasa Değeri | 1.581.750.000,00-TL (Birmilyarbeşyüzseksenbirmilyonyediyüzellibin Türk Lirası) |
| Kira Değeri | 9.666.000,00-TL/Ay (Dokuzmilyonaltıyüzaltmışaltıbin Türk Lirası/Ay) |
| KDV Dahil Piyasa Değeri |
1.898.100.000,00-TL |
| Açıklama | Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar |
Burak BARIŞ – SPK Lisans No: 406713 Doğukan TORUNLER SPK Lisans No: 915831 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
| Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır. |
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 4 | 85
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlamış 31.12.2024 itibariyle değerleme çalışmaları bitmiş olup Özel 2024 - 610 rapor numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.
İstanbul İli, Bayrampaşa İlçesi, Esenler Mahallesi, 524 ada 1 parselde yer alan; "(C1)ABC ve (C2) D Bloklu betonarme apartmanlar, süper market ve arsa " nitelikli ana taşınmazda D blokta konumlu, "Depolu Dükkan" nitelikli 1 bağımsız bölüm numaralı ve E blokta konumlu 1 bağımsız bölüm numaralı "BODRUMDA OTOPARK VE SOSYAL TESİSİ OLAN MARKET" nitelikli taşınmazın adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın değer tespiti amacıyla güncel Pazar değerini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 08.10.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Doğukan TORUNLER ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Burak BARIŞ tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller için şirketimiz tarafından;
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere İstanbul'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/İstanbul adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 20855 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye | : | 14.000.000,-TL |
|---|---|---|
| Ticaret Sicil | : | 256696 |
| Telefon | : | 0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web | : | [email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres | : | Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/İstanbul |
| Şirket Unvanı | : | ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
|---|---|---|
| Şirket Adresi | : | Kazlıçeşme Mah. Kennedy Caddesi No:52C 34020 Büyükyalı / İstanbul |
Şirket Amacı : Şirket, Sermaye Piyasası Kurulunun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve esaslar çerçevesinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48. maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Kurulun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur.
| Sermaye | : | 1.456.000.000,00 TL |
|---|---|---|
| Halka Açıklık | : | % 25 |
| Telefon | : | 0 212 486 36 50 |
| E-Posta | : | [email protected] |
İş bu rapor, Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine İstanbul İli, Bayrampaşa İlçesi, Esenler Mahallesi, 524 ada 1 parselde yer alan; "(C1)ABC ve (C2) D Bloklu betonarme apartmanlar, süper market ve arsa " nitelikli ana taşınmazda D blokta konumlu, "Depolu Dükkan" nitelikli ve E blokta konumlu 1 bağımsız bölüm numaralı "BODRUMDA OTOPARK VE SOSYAL TESİSİ OLAN MARKET" nitelikli 2 adet taşınmazın adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Konu taşınmazlar; İstanbul İli, Bayrampaşa İlçesi, Altıntepsi Mahallesi Çiftlik Caddesi üzerinde konumludur. Konu taşınmazın konumlu olduğu siteye ulaşım için taşınmaza ulaşım, bölgenin bilindik ulaşım akslarından olan Otogar Bağlantı Yolu üzerinde TEM Otoyolu istikametinde ilerlenirken Esenler Kavşağı'ndan Yaşar Kemal Sokak'a doğru sağa girilir. Yaşar Kemal Sokak üzerinde ilerlerken
Çiftlik Caddesi'ne doğru sola girilir. Değerlemeye konu taşınmazın konumlu olduğu Özak Hayattepe Projesi bu cadde üzerinde sol kolda yer almaktadır.
Ulaşım ana cadde üzerinden geçen toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile rahatlıkla sağlanabilmektedir. Taşınmazın bulunduğu bölge ticari nitelikli gelişmiş olup üst gelir grubuna hitap etmektedir. Bölgenin kamu hizmetlerinden istifadesi tam olup herhangi bir altyapı problemi bulunmamaktadır.
Enlem: 41.0421 - Boylam: 28.8885
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 7 | 85
| İL – İLÇE | : İSTANBUL / BAYRAMPAŞA |
|---|---|
| MAHALLE – KÖY - MEVKİİ | : ESENLER - / -/ |
| CİLT - SAYFA NO | : TABLO-1 |
| ADA - PARSEL | : 524 / 1 |
| ARSA PAY - PAYDA | : TABLO-1 |
| YÜZÖLÇÜMÜ | : 31.828,39 m² |
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : (C1) ABC ve (C2) D Bloklu betonarme apartmanlar, süper market ve arsa |
| TAŞINMAZ NİTELİK | : TABLO-1 |
| BLOK/KAT/GİRİŞ/B.B. NO | : TABLO-1 |
| TAŞINMAZ ID | : TABLO-1 |
| MALİK - HİSSE | : ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKET (1/1) (MÜŞTEREK) |
| EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE |
: Kat İrtifakı Tesisi (20.10.2014 - 12074) (MÜŞTEREK) |
| TABLO -1 | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK | KAT | BAĞIMSIZ | ARSA | ||||||||||
| SIRA NO |
BÖLÜM NO |
PAY | PAYDA | TAŞINMAZ NİTELİĞİ | CİLT NO |
SAYFA NO |
TAŞINMAZ ID |
||||||
| 1 | D | ZEMİN | 1 | 266 | 100000 | DEPOLU DÜKKAN | 6 | 547 | 86724732 | ||||
| 2 | E | ZEMİN | 1 | 20110 | 100000 | BODRUMDA OTOPARK VE SOSYAL TESİSİ OLAN MARKET |
7 | 615 | 86724802 |
3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TKGM Portal üzerinden 27.11.2024 ve 29.11.2024 tarihinde alınan Tapu Kayıt belgelerine göre taşınmazlar üzerinde aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır.
*Yönetim planı beyanı ana taşınmazın nasıl yönetileceğinin belirlendiğini belirten beyandır
**Kat mülkiyetine çevrilmiştir beyanı hak sahibinin taşınmazın bağımsız bölümlerinde hem mülkiyet hem de kullanım hakkının olduğunu belirtir beyandır.
***Bedaş, Tedaş lehine kira şerhi gayrimenkulün bulunduğu parsel içerisinde trafo alanı veya üzerinden geçen elektrik hattı için konulan şerhtir. Sembolik bedel karşılığıdır.
****Kira sözleşmesi vardır şerhi malik ile kiracısı arasında imzalanan sözleşmenin süresini ve meblağını belirtir şerhtir.
*Takyidatların taşınmazın tasarrufuna olumsuz etkisi yoktur.
3.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Konu taşınmazlar son üç yıllık süreçte alım satım işlemine konu olmamıştır.
Taşınmazların tapu kayıtlarında son üç yıllık süreçte herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
Taşınmazların konumlu olduğu parselin 12.11.2021 tarihli plan tadiline göre Yençok: 12 kat, KAKS: 2,00 yapılaşma koşullarına haiz olduğu bilgisi edinilmiştir.
Gayrimenkullerin ada/parsel bazında konumu Bayrampaşa Belediyesi İmar Arşiv Müdürlüğü'nde yer alan imar paftası üzerinden tespit edilmiştir. 13.06.2023 tarihli İmar Durum Belgesi'ne 21.11.2005 tasdik tarihli 1/1.000 Ölçekli Bayrampaşa Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında, "Ticaret + Hizmet" lejandında kaldığı, 12.11.2021 tarihli plan tadiline göre Yençok: 12 kat, KAKS: 2,00 yapılaşma koşullarına haiz olduğu bilgisi edinilmiştir. Parselin kamusal alana terki bulunmamaktadır. Taşınmaz belediye sınırları içerisindedir.
Söz konusu gayrimenkuller için Bayrampaşa Belediyesi İmar Arşiv Müdürlüğü'nde yapılan incelemeler ve alınan sözlü bilgilere göre taşınmaz ile ilgili herhangi bir olumsuz karar bulunmamaktadır.
3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler
Konu taşınmazlar Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına kayıtlıdır. E Blok 1 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın tapu kaydında 01.08.2012 tarihinde 8938 yevmiye numarası ile "119.307.600 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( - )." şerhi işlenmiştir.
3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmazlar Bayrampaşa Belediyesi sınırları içinde olup, Bayrampaşa Belediyesi imar servisinde yapılan araştırmaya göre ana taşınmaza ait incelenen belgeler aşağıdaki gibidir;
| SIRA NO BELGE ADI |
TARİH | SAYI | BLOK | KULLANIM AMACI | BAĞIMSIZ | BÖLÜM SAYISI TOPLAM ALAN KAT SAYISI | YAPI SINIFI | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | YENİ YAPI RUHSATI | 18.05.2012 | 4880 | E (ESKİ B) | SIĞINAK+OTOPARK+ SÜPERMARKET |
1 | 19.280,51 | 2 | 4A |
| 2 | YENİ YAPI RUHSATI | 28.12.2012 | 13256 | A,B,C | KONUT+SIĞINAK+ OTOPARK |
424 | 83.005,01 | 23 | 5A |
| 3 | İKSA RUHSATI | 14.01.2015 | 13228 | - | |||||
| 4 | TADİLAT RUHSATI | 4.02.2014 | 1089 | A,B,C | MESKEN | 546 | 94.344,94 | 26 | 5A |
| 4 | TADİLAT RUHSATI | 14.08.2014 | 8515 | A,B,C,D | KONUT+DÜKKAN | 614 | 106.244,28 | 27 | 5A |
| 5 | YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ |
4.12.2012 | 10493 | E (ESKİ B) | SIĞINAK+OTOPARK+ SÜPERMARKET |
1 | 19.280,51 | 2 | 4A |
| 6 | KISMİ KULLANMA İZİN BELGESİ |
22.09.2014 | - | A,B,C | KONUT | 546 | 94.344,94 | 27 | 5A |
| 7 | YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ |
3.02.2016 | - | D | MESKEN+OFİS +İŞYERİ |
68 | 11.899,34 | 18 | 5A |
Konu taşınmazla alakalı mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınmıştır, yasal gerekliliği olan belgeler tam ve doğru olarak mevcuttur.
3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Söz konusu gayrimenkullerin yapı denetim işleri İstanbul Sistem Yapı Denetim LTD. ŞTİ. tarafından yapılmış olup, konu şirket Molla Şeref Mh., Turgut Özal Cd., No: 78 D:3 Fatih/İSTANBUL adresinde konumludur.
3.10 Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Rapora konu taşınmazlar "BODRUMDA OTOPARK VE SOSYAL TESİSİ OLAN MARKET" ve "DEPOLU DÜKKAN" vasıflı olup parsel üzerinde yer alan yapı haricinde herhangi bir proje değerlemesi yapılmamıştır.
E blok için tanzim edilmiş Enerji Kimlik Belgesi bulunmamaktadır.
D blok için 08.12.2025'e kadar geçerli, S3408BEA105FC sayılı C sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
İstanbul; Avrupa ile Asya kıtaları arasında köprü görevi gören, bunların birbirine en çok yaklaştığı iki uç üzerinde kurulmuş bir şehirdir. Bu uçlar Avrupa kıtasında Çatalca, Asya kıtasında ise Kocaeli; güneyden Marmara ve Bursa, güneybatıdan Tekirdağ ve kuzeybatıdan Kırklareli ile çevrilidir.
Şehrin adını aldığı ve Haliç ile Marmara arasında kalan yarımada üzerinde bulunan asıl İstanbul 253 km², bütünü ise 5.712 km² 'dir. Marmara denizindeki Adalar da İstanbul iline dahildir. İstanbul çevresinin bitki örtüsü, Akdeniz iklimi bitkilerini andırır. Bölgede en çok görülen bitki türü makidir. Bu bitkiler uzun ve kurak bir yaz mevsimine kendini uydurmuştur. Fakat iklimin özelliği dolayısı ile tepeler çıplak değildir. Yer yer görülen ormanlık alanların en önemlisi kentin 20 km. kuzeyindeki Belgrad Ormanı'dır. İstanbul ilinde büyük akarsu yoktur.
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %2,88, bir önceki yılın Aralık ayına göre %39,77, bir önceki yılın aynı ayına göre %48,58 ve on iki aylık ortalamalara göre %62,02 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,14 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %93,66 ile eğitim oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre en çok azalan ana grup %-0,54 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %14,32 ile giyim ve ayakkabı oldu. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %2,69, bir önceki yılın Aralık ayına göre %40,12, bir önceki yılın aynı ayına göre %47,10 ve on iki aylık ortalamalara göre %62,65 olarak gerçekleşti. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Ekim ayı itibarıyla, 26 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 7 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 110 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. (TUİK)
GSYH 2024 yılı üçüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,1 arttı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %9,2, finans ve sigorta faaliyetleri %6,2, tarım sektörü %4,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,5, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %2,3, bilgi ve iletişim faaliyetleri %2,2, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %1,9 ve
hizmetler %1,4 arttı. Diğer hizmet faaliyetleri %2,4, sanayi sektörü %2,2, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise %0,3 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %0,2 azaldı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,9 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %53,3 artarak 11 trilyon 893 milyar 252 milyon TL oldu. GSYH'nin üçüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 357 milyar 989 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hanehalklarının nihai tüketim harcamaları 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %3,1 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %0,9, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %0,8 azaldı. Mal ve hizmet ihracatı, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %0,8 artarken ithalatı %9,6 azaldı. İşgücü ödemelerinin cari fiyatlarla Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın üçüncü çeyreğinde %31,9 iken, bu oran 2024 yılında %36,4 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise %47,8 iken %45,1 oldu. (TUİK)
| GSYH | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | |||||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | |||||
| 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |||||||
| $\mathbf{H}$ | 3 4 2 4 6 7 0 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | ||||||
| $\mathbf{H}$ | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | ||||||
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | ||||||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | |||||
| 1 | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | ||||||
| Ħ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | ||||||
| Ш | 7 759 106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | ||||||
| IV | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | ||||||
| 2024 | $1^{(\prime)}$ | 8 8 5 8 4 2 8 | 286 751 | 205,7 | 5,3 | |||||
| $11^{(7)}$ | 9925986 | 307 407 | 216,0 | 2,4 | ||||||
| $\mathbf{H}^{(t)}$ | 11 893 252 | 357989 | 243,4 | 2,1 |
Aşağıda verilen tablolarda görüldüğü üzere rapor tarihi itibari ile TR 10 yıllık tahvil getirisi %29 bandında, TR 5 yıllık tahvil getirisi %33 bandında, TR 2 yıllık tahvil getirisi %41 bandındadır. Grafikler üzerinden geçmiş dönemler incelendiğinde bu oranların çok daha düşük düzeyde olduğu görülmektedir. Tahvil getirilerinin son dönemde yüksek seviyelerdeki seyir sebebi ülke ekonomisindeki enflasyonist ortamı düzeltmek adına uygulanan yeni ekonomi politikalarıdır. (Grafik: Bloomberght.com)
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 14 | 85
Türk Lirası Gecelik Referans Faiz Oranı, finansal türev ürünlerde, borçlanma araçlarında ve çeşitli finansal sözleşmelerde değişken faiz göstergesi, dayanak varlık veya karşılaştırma ölçütü olarak kullanılabilecek, Türk Lirası kısa vadeli referans faiz oranı ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak oluşturulmuştur. Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %49 civarındadır.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile %8,50 seviyelerinde seyrederken 2023 Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte yükselişe geçmiş ve %50 seviyesine gelmiştir. Rapor tarihi itibari ile %50 seviyesindedir.
Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %76,1 oranında artarak 165 bin 138 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 812 ile İstanbul, 15 bin 257 ile Ankara ve 8 bin 658 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 76 ile Hakkari, 97 ile Bayburt ve 112 ile Ardahan olarak gerçekleşti. (TUİK)
| Konut satış sayısı, Ekim 2024 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ekim | Ocak-Ekim | ||||||
| 2024 | 2023 | Değişim (96) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
||
| Satış şekline göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76.1 | 1 1 1 2 3 7 4 | 993 835 | 11,9 | |
| İpotekli satış | 21 095 | 5 5 7 7 | 278.2 | 113 405 | 166 461 | $-31,9$ | |
| Diğer satış | 144 043 | 88 184 | 63,3 | 998 969 | 827 374 | 20,7 | |
| Satış durumuna göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76,1 | 1 1 1 2 3 7 4 | 993 835 | 11,9 | |
| ilk el satış | 57 679 | 29 230 | 97.3 | 358 558 | 297 827 | 20,4 | |
| Ikinci el satış | 107 459 | 64 531 | 66,5 | 753 816 | 696 008 | 8,3 |
Konut satışları Ocak-Ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,9 oranında artarak 1 milyon 112 bin 374 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %278,2 oranında artarak 21 bin 95 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %12,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %31,9 oranında azalarak 113 bin 405 oldu. Türkiye genelinde diğer konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,3 oranında artarak 144 bin 43 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %87,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,7 oranında artarak 998 bin 969 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %97,3 oranında artarak 57 bin 679 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %34,9 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,4 oranında artarak 358 bin 558 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %66,5 oranında artarak 107 bin 459 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %65,1 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,3 oranında artarak 753 bin 816 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçümü %18,9 azaldı. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m² iken; bunun 17,0 milyon m²'si konut, 8,2 milyon m²'si konut dışı ve 6,8 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçümü payına 21,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçümü %5,3 azaldı.. (TUİK)
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 17 | 85
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %0,57 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %38,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,77 arttı, işçilik endeksi %0,18 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %31,56 arttı, işçilik endeksi %56,68 arttı. (TUİK)
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,78 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %40,59 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,14 arttı, işçilik endeksi %0,09 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %33,98 arttı, işçilik endeksi %55,69 arttı. (TUİK)
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,11 azaldı, bir önceki yılın aynı ayına göre %33,73 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,38 azaldı, işçilik endeksi %0,50 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %24,50 arttı, işçilik endeksi %60,32 arttı. (TUİK)
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 18 | 85
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği tarafından en son yayınlanan AVM Endeksi'nin Eylül ayı sonuçlarına göre ciro endeksi, Eylül 2024 döneminde, bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmamış olarak incelendiğinde %58 oranında artarak 3371 puana yükseldi. Eylül 2024 için açıklanan yıllık enflasyon oranının %49,38 olduğu düşünüldüğünde, metrekare verimlilik endeksindeki artışın enflasyonun üzerinde olduğu görülmektedir. Eylül 2024 döneminde metrekare verimlilik endeksi, Ağustos 2024 dönemi ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde %2,8 oranında yükseliş göstererek 3371 puana yükselmiştir. AVM Endeksi verileri üçüncü çeyrek bazında geçtiğimiz yılın üçüncü çeyreği ile karşılaştırıldığında %55,2 oranında artış göstererek 2024 üçüncü çeyrek döneminde 3152 puana yükseldi. AVM'lerde kiralanabilir metrekare alanı başına düşen ciro Eylül ayında Türkiye genelinde 12.852TL iken İstanbul'da 15.192 TL, Anadolu'da 11.292 TL olarak gerçekleşmiştir. Çeyrek bazlı m2 başına düşen cirolarda üçüncü çeyrekte bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde %55,2'lik bir artış yaşanmıştır. 2024 yılı üçüncü çeyrekte metrekare verimliliği 12.396 TL şeklinde gerçekleşmiştir. (Kaynak: AYD)
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
Ana taşınmaz 31.828,39 m2 yüz ölçümüne sahip, 524 ada 1 parsel sayılı arsa üzerinde betonarme karkas yapı tarzında, blok nizamda inşa edişmiş Özak Hayat Tepe projesidir. Söz konusu parsel geometrik olarak amorf, topografik olarak ise düz bir arazi yapısına sahiptir. Özak Hayat Tepe projesi A, B, C, D ve E olarak adlandırılan 5 bloktan oluşmaktadır. Hayat Tepe projesi sosyal donatılı ve 7/24 güvenliklidir. Taşınmazın ısıtma sistemi doğalgaz kombi, dış cephesi kısmen kompozit, kısmen cam giydirmedir. Taşınmaz, konut ve ticari nitelikli karma site olup ticari olarak orta hareketli bir bölgede konumludur.
| BLOK DETAYI | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA NO |
BLOK | KAT SAYISI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
||||||||
| 1 | A | 27 | 171 | ||||||||
| 2 | B | 26 | 206 | ||||||||
| 3 | C | 27 | 169 | ||||||||
| 4 | D | 18 | 68 | ||||||||
| 5 | E | 2 | 1 |
Blok bazında bağımsız kat detayı ve bağımsız bölüm dağılımı şu şekildedir;
Değerleme konusu taşınmaz E 1 blokta konumludur, E1 blok projesine göre tek bağımsız bölümden oluşmakta olup, blokta konumlu taşınmaz "Bodrumda Otopark ve Sosyal Tesisi olan Market" niteliklidir.
E1 blok 1 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz 10.807,35 m2 bodrum, 8.473,16 m2 zemin kat alanlıdır. Taşınmazın bodrum katında otopark, teknik hacim, depo alanları bulunmaktadır. Zemin katında ise market alanlı, yönetim ofisleri, sıcak/soğuk depo alanları bulunmaktadır. Konu taşınmazın iç hacimlerinde ihtiyaca binaen sökülebilir bölümlendirmeler yapılmıştır. Taşınmaz zemini epoksi, duvarları plastik boyalı panel kaplıdır. Taşınmaz market ve depolama alanlarında metal raf sistemleri mevcuttur. Taşınmaz değerleme tarihi itibari ile kiracısı tarafından market olarak kullanılmakta olup bakımlı durumdadır.
D blok 1 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz 92,07 m2bodrum, 105,26m2zemin kat alanlıdır. Değerleme tarihi itibariyle taşınmaz natamam durumdadır.
4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişki Bilgiler
E blokta konumlu taşınmazın iç hacimlerinde ihtiyaca binaen sökülebilir malzeme ile bölümlendirmeler yapıldığı görülmüş olmakla birlikte bahsi geçen durum ruhsata aykırı bir durum olarak değerlendirilmemiştir.
E blok 1 nolu taşınmaz değerleme tarihi itibariyle kiracısı tarafından market olarak kullanılmaktadır. D blok 1 nolu taşınmaz değerleme tarihi itibariyle boş durumdadır.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar
şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve
pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
[E:1 Satılık Dükkan] Dumlupınar Caddesi ile Cengiz Topel Sokak kesişiminde konumlu, 350 m2 2. bodrum, 350 m21. bodrum, 350 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 40.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsalin 1 ve 2. bodrum kat toplam alanı 1/3 oranında zemin kat alanına indirgenmiştir(indirgenmiş alan: 580 m2 ). İlgilisi: 532 243 55 22
[E:2 Satılık Dükkan] Tuna Caddesi üzerinde konumlu, 320 m2bodrum, 320 m2zemin kat, 320 m2asma kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 58.500.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmazın bodrum kat alanı 1/3 oranında, asma kat alanı ise ½ oranında zemin kat alanlına indirgenmiştir (indirgenmiş alan: 586 m2 ). İlgilisi: 543 194 71 21
[E:3 Satılık Dükkan] Hudut Yolu Caddesi üzerinde konumlu, 300 m2bodrum, 300 m2zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 39.500.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsalin bodrum kat alanı 1/3 oranında zemin kat alanına indirgenmiştir (indirgenmiş alan: 400 m2 ). İlgilisi: 533 437 14 55
[E:4 Satılık Dükkan] İstanbul Caddesi üzerinde konumlu, 457 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 38.500.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 505 903 94 30
[E:5 Satılık Dükkan] Giyimkent'te konumlu, 150 m2 bodrum, 200 m2 zemin, 150 m2 asma kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 40.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsalin bodrum kat alanı 1/3, asma kat alanı ½ oranında zemin kat alanına indirgenmiştir(indirgenmiş alan: 350 m2 ). İlgilisi: 506 927 50 10
[E:6 Kiralık Dükkan] 50. Yıl ile Akpınar Caddesi kesişiminde konumlu, zemin + 3 normal katlı, her katı 260 m2 olan dükkan pazarlıklı olarak 300.000,00-TL bedelle kiralıktır. Emsalin normal kat alanları toplamı ½ oranında zemin kat alanına indirgenmiştir (indirgenmiş alan: 650 m2 ). İlgilisi: 551 20 11 10
[E:7 Kiralık Dükkan] Abdi İpekçi Caddesi üzerinde konumlu, bodrum + zemin + 3 normal katlı, her katı 237 m2 olan dükkan pazarlıklı olarak 390.000,00-TL bedelle kiralıktır. Emsalin bodrum kat alanı 1/3 oranında, normal kat alanları toplamı ise ½ oranında zemin kat alanına indirgenmiştir (indirgenmiş alan: 671 m2 ). İlgilisi: 542 425 21 60
[E:8 Kiralık Dükkan] Viaport Venezia AVM projesi içerisinde konumlu, 431 m2zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 210.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 507 680 80 40
[E:9 Kiralık Dükkan] Numunebağı Caddesi üzerinde konumlu, 300 m2zemin kat, 150 m2asma kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 200.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsalin asma kat alanı ½ oranında zemin kat alanına indirgenmiştir (indirgenmiş alan 375 m2 ). İlgilisi: 532 266 13 13
∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler
E blok 1 nolu taşınmazın bulunduğu bölgede, kendisine benzer özellikli emsal bulunmamaktadır. Taşınmaza yakın çevreden, nispeten market kullanımına uygun ya da mevcut durumda market kullanımında olan emsaller bulunmaya çalışılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu proje yer aldığı ilçenin en değerli konsept projelerinden biri konumundadır seçilen emsaller ana arterler üzerinde konumlu olmakla birlikte konsept projede konumlu olmaması sebebiyle proje şerefiyesi açısından dezavantajlıdır. Bu sebeple tüm emsallerde %10 oranında proje şerefiyesi uygulanmıştır.
Bölgede yapılan araştırmalarda taşınmazla benzer alana sahip tek katlı emsaller bulunamamış olup, emlakçı beyanları ve bölge eğilimi doğrultusunda alansal indirgeme yapılmış, yapılan indirgemeler neticesinde emsallerin topladığı indirgenmiş alanlar üzerinden alan şerefiyesi uygulanmıştır. Genel piyasa eğiliminin alansal büyüme oldukça birim fiyatın yükseldiği yönünde olması sebebiyle 1, 2, 6, 7 numaralı emsallerin topladıkları alanın diğer emsallere nazaran büyük olması gerekçesi ile %5, diğer emsallerin ise küçük alanlı olması sebebiyle %10 ve oranında alan şerefiyesi uygulanmıştır. Emsal taşınmazlar özelinde taşınmaza kattığı şerefiyenin düşük olduğu kanaati ile bodrum kat birim değeri zemin kat birim değerinin 1/3'ü olarak, asma kat birim değeri ise zemin kat birim değerinin ½'si olarak kabul edilmiştir. Konu taşınmazlar özelinde ise bodrum kat şerefiyesinin taşınmaz birim değerine olumlu etki ettiği, E blok 1 nolu taşınmaz için ise bodrum katın sosyal tesis, otopark ve ticari olarak kullanılabilecek alansal büyüklüğe sahip olması sebebiyle zemin kat birim değerinin %75'i olarak kabul edilmiştir. Ancak taşınmazlardan D blok 1 bağımsız bölümünün bodrum katının görünürlüğünün olmaması ve bu nedenle şerefiyesinin çok yüksek olmaması ile natamam olması sebebi ile zemin kat birim değerinin %60'si olarak kabul edilmiştir.
2, 3 numaralı emsaller konumlandıkları caddelerin meydanlarına yakın konumdadır, dolayısı ise insan sirkülasyonu konu taşınmazlara nazaran oldukça yüksektir. Bu sebeple bahsi geçen taşınmazlara %20 oranında ticari hareketlilik şerefiyesi uygulanmıştır. 5, 7 ve 9 numaralı emsaller 2 ve 3 numaralı emsaller kadar sirkülasyonun yüksek olduğu bölgede konumlu olmasa da toplu ulaşım akslarına konu
taşınmazlara nazaran yakın konumludur. Bahsi geçen etkenler dolayısı ile emsal taşınmazlara sırasıyla %15, %5 ve %10 oranında negatif ticari hareketlilik şerefiyesi uygulanmıştır.
Taşınmazlardan E blok 1 nolu taşınmazın emsallere nazaran nispeten yeni yapıda konumlu olması, kendisiyle benzer alan özelliğine sahip emsalin bulunmaması, açık ve kapalı otopark hacimlerinin bulunuyor ve bahsi geçen hacimlerin taşınmaza katma değer sağlıyor olması, global bir markanın halihazırda mülkte kiracı durumunda olması veya bu çapta başka herhangi bir marka talebine cevap verebilecek teknik alt yapı ve alana haiz olması kanaatiyle taşınmaz birim fiyatının bölge ortalamasının %20 üzerinde olacağı kanaati oluşmuş ve bu kanaatle örtüşen beyanlar alınmıştır. Bu sebeple taşınmaz birim fiyatı tespit edilen bölge emsallerinden ~%20 oranında yüksek kabul edilip değer belirlenmiştir.
Yukarıda bahsi geçen etkenlerle değer düzeltmeleri bu etkenler dikkate alınarak yapılmış ve birim değer kanaatinde önemli rol oynamışlardır. Taşınmazların bulunduğu bölgede, dükkan satış birim fiyatları 70.000-TL/m2 ila 90.000-TL/m2 , kira birim fiyatları 450-TL/m2 ila 600-TL/m2 aralığındadır.
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (Satılık Dükkan) | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | ||||||
| Brüt alanı (m²) | 580,00m² | 586,00m² | 400,00m² | 457,00m² | 350,00m² | ||||||
| Satış fiyatı | ₺40.000.000,00 | ₺58.500.000,00 | ₺39.500.000,00 | ₺38.500.000,00 | ₺40.000.000,00 | ||||||
| m² birim fiyatı | ₺68.965,52 | ₺99.829,35 | ₺98.750,00 | ₺84.245,08 | ₺114.285,71 | ||||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - | |
| Proje Şerefiyesi | 10% | + | 10% | + | 10% | + | 10% | + | 10% | + | |
| Alan Şerefiyesi | 5% | - | 5% | - | 10% | - | 10% | - | 10% | - | |
| Ticari Hareketlilik Şerefiyesi | 0% | - | 20% | - | 20% | - | 0% | - | 15% | - | |
| İndirgenmiş birim fiyat | ₺68.965,52 | ₺79.863,48 | ₺74.062,50 | ₺80.032,82 | ₺91.428,57 | ||||||
| Ortalama Birim fiyat | 78.871TL/m² |
Bölgede genel pazarlık oranı İstanbul piyasası ile paralel olarak %5 civarındadır.
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (Kiralık Dükkan) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| i cerik | Emsal 6 Emsal 7 Emsal 8 |
Emsal 9 | |||||||
| Brüt alanı $(m2)$ | 650,00m 2 | 671,00m 2 | 431,00m 2 | $375,00m^2$ | |||||
| Satış fiyatı | ₺300.000,00 | ₺390.000,00 | ₺210.000,00 | ₺200.000,00 | |||||
| $m2$ birim fiyatı | ₺461,54 ₺581,22 |
₺487,24 | ₺533,33 | ||||||
| Pazarlık | 5% | 5% | 5% | 5% | |||||
| Proje Şerefiyesi | 10% | ۰ | 10% | ۰ | 10% | ٠ | 10% | ٠ | |
| Alan Şerefiyesi | 5% | 5% | 10% | 10% | |||||
| Ticari Hareketlilik Şerefiyesi | 0% | 5% | 0% | 10% | |||||
| Indirgenmis birim fiyat | ₺461.54 | ₺552.16 | ₺462,88 | ₺453.33 | |||||
| Ortalama Birim fiyat | $482$ TL/m 2 |
Yukarıda yazılan bilgiler doğrultusunda söz konusu taşınmaza değer takdirinde bulunulmuştur. Taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar neticesinde oluşan birim değer kanaatine göre taşınmaza takdir edilen değer detayı şu şekildedir;
| DEĞER DETAYI | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No | Blok | Taşınmaz No | Kat | Alan (m2) | Birim Fiyat (TL/m2) |
Kat Bazında Değer (TL) |
Taşınmaz Toplam Değeri (TL) |
| 1 | D | 1 | BODRUM KAT | 92,07 | ₺47.322,60 | ₺4.356.991,78 | ₺12.658.953,24 |
| ZEMİN KAT | 105,26 | ₺78.871,00 | ₺8.301.961,46 | ||||
| 2 | E | 1 | BODRUM KAT 10.807,35 | ₺70.983,90 | ₺767.147.851,67 | ||
| ZEMİN KAT | 8.473,16 | ₺94.645,20 | ₺801.943.922,83 | ₺1.569.091.774,50 | |||
| TOPLAM DEĞER | ₺1.581.750.727,74 | ||||||
| Düzeltilmiş Değer ~~₺1.581.750.000,00 | |||||||
| KİRA DEĞER DETAYI | |||||||
| Sıra No | Blok | Taşınmaz No | Kat | Alan (m2) | Birim Fiyat | Kat Bazında Değer | Taşınmaz Toplam |
| (TL/m2) | (TL) | Değeri (TL) | |||||
| BODRUM KAT | 92,07 | ₺289,20 | ₺26.626,64 | ||||
| 1 | D | 1 | ZEMİN KAT | 105,26 | ₺482,00 | ₺50.735,32 | ₺77.361,96 |
| BODRUM KAT 10.807,35 | ₺433,80 | ₺4.688.228,43 | |||||
| 2 | E | 1 | ZEMİN KAT | 8.473,16 | ₺578,40 | ₺4.900.875,74 | ₺9.589.104,17 |
| TOPLAM DEĞER | ₺9.666.466,14 |
Pazar yaklaşımı yöntemi sonucunda taşınmaza (K.D.V hariç) ~1.581.750.000,00- TL satış, ~9.666.000,00-TL/Ay kira değeri takdir edilmiştir.
∆ Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Taşınmazlar kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda konumlu olup, arsa değerlemesi yapılmamıştır.
Değerleme konusu Taşınmazlar kat mülkiyeti, b.b. niteliği kazanmış ve yapı kullanım izin belgesi alınmıştır. Bu sebeple yapı değeri tespit edilmemiştir.
Taşınmazlar kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda konumlu olup, maliyet yaklaşımı ile değer takdiri yapılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Değerlemede bu yöntem direkt kullanılmamakla birlikte, mevcut piyasa kira değerlerinden kaynaklı oluşan potansiyel gelir, belirlenen kapitalizasyon oranı ile oranlanarak bir değer varsayımında bulunulmuştur.
Gayrimenkuller için kullanım maksat ve kapsamı dahilinde indirgenmiş nakit akışı analizi uygulanmadığından dolayı herhangi bir iskonto oranı belirlenmemiştir. Ancak, gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler maddesinde belirtilen bir diğer yöntem olan doğrudan/direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılmak üzere gerekli varsayım ve kabuller yapılmıştır.
Bölgede yapılan emsal araştırmaları ve edinilen bilgiler ile mevcut verilerin kullanımı, günümüz ekonomik koşulları ve gayrimenkul piyasası ile piyasaya etki eden nitel ve nicel tüm etkenler neticesinde taşınmaz için mülkün kendini amorti etme süresi ortalama yaklaşık 13 - 15 yıl olarak ön görülmüştür. Buna göre taşınmaz için 0,072 olarak yaklaşık kapitalizasyon oranı belirlenmiştir. Bu kapitalizasyon oranı sadece bu taşınmaz için geçerlidir, genel bir oranı yansıtmamaktadır.
Taşınmazın tamamı için ayrı ayrı değer analizi yapılmış olup yapılan hesaplamalar sonucunda gelir yaklaşımı ile taşınmazın toplam değerine ulaşılmıştır.
| GELİR YÖNTEMİ'NE GÖRE DEĞER DETAYI | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No Blok Taşınmaz No | Kat | Alan (m2) | Birim Fiyat (TL/m2) |
Kat Bazında Değer (TL) |
Aylık Kira Değeri (TL/Ay) |
Yıllık Kira Değeri (TL/Yıl) |
Kapitalizasyon Oranı (%) / |
Toplam Taşınmaz Değeri (TL) |
||
| 1 | D | 1 | BODRUM KAT 92,07 ZEMİN KAT 105,26 |
₺289,20 ₺482,00 |
₺26.626,64 ₺50.735,32 |
₺77.361,96 | ₺928.343,57 | 0,072 | / ₺12.893.660,67 | |
| 2 | E | 1 | BODRUM KAT 10.807,35 ZEMİN KAT 8.473,16 |
₺433,80 ₺578,40 |
₺4.688.228,43 ₺4.900.875,74 |
₺9.589.104,17 ₺115.069.250,09 | 0,072 | / ₺1.598.184.029,00 | ||
| TOPLAM DEĞER | ₺1.611.077.689,67 | |||||||||
| Düzeltilmiş Değer ~~ ₺1.611.078.000,00 |
Sonuç olarak gelir yaklaşımı yöntemine göre söz konusu taşınmazın toplam piyasa değeri için ~1.611.078.000,00-TL değer tespit edilmiştir.
Söz konusu değerleme çalışması sonucunda taşınmazın aylık kira değeri, satılık ve kiralık emsaller ile bölgede yapılan satış-kira araştırması ayrıca mevcut sektörel veriler ışığında taşınmazlar için toplam ~9.666.000,00 TL /Ay kira değeri takdir edilmiştir.
Konu taşınmazlar hasılat paylaşımına veya kat karşılığına konu olmayacağı düşüncesiyle bu yönde herhangi bir çalışma yapılmamıştır.
Boş arazi ve proje değeri tespit edilmemiştir. Rapor içerisinde belirtilen taşınmazların değeri belirlenmiştir.
Konusu taşınmazların mevcut durumu, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım şeklinin en etkin ve verimli kullanım şekli olacağı kanaatine varılmıştır.
Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi yapılmamıştır.
6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
Taşınmazların niteliği, kat mülkiyetinin kurulu olması, kullanım şekli ve amacı vb. her türlü etkenler değerlemede dikkate alınmıştır. Raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere değerleme yapılırken taşınmaza ayrı ayrı analiz yapılmış olup değer oluşumu Pazar yaklaşımı ve Gelir yaklaşımı esasına göre belirlenmiştir. Taşınmaz; gelir getirici bir mülk sınıfında değildir. Ancak bölge piyasası doğrultusunda yapılan inceleme ve araştırmalardan elde edilen veriler neticesinde kira değerleri getirilerinden kaynaklı potansiyel bir piyasa değeri de takdir edilmiştir. Bu ise direkt kapitalizasyon analizi yardımıyla bulunmuştur. Taşınmazların kat mülkiyetine konu olması göz önüne alınarak en uygun değerleme yönteminin Pazar Yaklaşımı analizi olacağına kanaat getirilmiştir. Bu sebeple nihai değer takdiri pazar yaklaşımı kabul edilmiştir.
6.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir.
Yakın çevresinde yapılaşmanın sık ve düzensiz olması,
Bölgede tek konumda olması,
6.4 Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
Konu taşınmazlar üzerinde bulunan takyidatlar raporun 3.3 maddesinde açıklanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkullerin tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." gereği taşınmazın tapudaki niteliklerinin mevcut kullanımı ile uyumlu olması ve yasal zorunluluklarının yerine getirilmiş olması sebebiyle GYO portföyünde bulunmasına bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
Bu rapor, Özak GYO A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Bayrampaşa İlçesi, Esenler Mahallesi, 524 ada 1 parselde yer alan; "(C1) ABC ve (C2) D Bloklu betonarme apartmanlar, süper market ve arsa " nitelikli ana taşınmazda D blokta konumlu, "Depolu Dükkan" nitelikli ve E blokta konumlu 1 bağımsız bölüm numaralı "BODRUMDA OTOPARK VE SOSYAL TESİSİ OLAN MARKET" nitelikli 2 taşınmazın piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazın Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün yer aldığı arsanın imar durumu, yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, yüzölçümü, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar, parsel üzerinde yer alan yapının inşai kalitesi gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmazlara değer takdir edilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Taşınmazların bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçeyle 'Pazar Yöntemi' neticesinde elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir. Böylelikle;
Taşınmazların değerleme tarihi itibariyle Pazar Yaklaşımı yöntemine göre kanaat getirilen ve takdir edilen piyasa değeri şu şekildedir;
KDV Dahil Toplam Satış Değeri: 1.898.100.000,00-TL dir.
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|
|---|---|---|---|---|
| Doğukan TORUNLER SPK Lisans No: 915831 |
Burak BARIŞ SPK Lisans No: 406713 Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır. |
Raci Gökcehan SONER Kontrolör SPK Lisans No: 404622 |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU SPK Lisans No: 401418 |
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
∆ Takyidat Belgeleri,
∆ Tapu Belgeleri,
∆ Resmi Evraklar ve Yer Görme Fotoğrafları,
∆ SPK Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri,
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.