ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Audit Report / Information • Jan 7, 2026

ÖZAK GYO A.Ş.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

YÖNETİCİ ÖZETİ

RAPOR BİLGİLERİ

Değerlemeyi Talep Eden : Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Raporu Hazırlayan Kurum : Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Dayanak Sözleşmesi : 24.10.2025 tarih ve 4 kayıt no'lu

Değerleme Çalışmalarının Bitiş

Tarihi : 24.12.2025 Rapor Tarihi : 31.12.2025

Raporlama Süresi : 5 iş günü

Rapor No : 2025/ÖZAKGYO/20

Değerlenen Mülkiyet Hakları : Tam mülkiyet

Raporun Konusu : Bu rapor; Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

A.Ş.'nin talebine istinaden taşınmazın Türk lirası cinsinden pazar ve aylık pazar kira değerinin

tespitine yönelik hazırlanmıştır.

GAYRİMENKULE AİT BİLGİLER

Gayrimenkulün Adresi : Ela Excellence Resort Belek Lojmanı,

Cumalı Mahallesi, Atatürk Sokak, No: 50-1,

Serik / ANTALYA

Tapu Bilgileri Özeti : Antalya ili, Serik ilçesi, Cumalı Mahallesi, 276 ada,

3 no'lu parselde kayıtlı 6.620,18 m² yüzölçümlü Üç Katlı Betonarme Lojman Kazan Dairesi Havuz ve

Arsası

Sahibi : Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi

Mevcut Kullanım : Ela Excellence Resort'e ait lojman binası olarak

kullanılmaktadır.

Tapu İncelemesi : Taşınmaz üzerinde takyidat bulunmaktadır.

(Bkz. Rapor / 4.2. Tapu Kayıtları İncelemesi)

İmar Durumu : Değerlemeye konu yapıların yer aldığı parsel

1/1000 Uygulama İmar Planı'nda "Emsal (E): 0,90 yapılaşma şartlarında "Konut Alanı" lejantına

sahiptir.

GAYRİMENKUL İÇİN TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER

	KDV Hariç	KDV Dahil
Aylık Pazar Kira Değeri	1.100.000, -TL	1.320.000, -TL
Pazar Değeri	278.070.000, -TL	333.684.000, -TL

RAPORU HAZIRLAYANLAR

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Osman ÖZSU (SPK Lisans Belge No: 402175)

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Kadriye KILINÇ (SPK Lisans Belge No: 406170)

Sorumlu Değerleme Uzmanı Nurettin KULAK (SPK Lisans Belge No: 401814)

İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1. BÖLÜM RAPOR BİLGİLERİ ........................................................................................ 4 2. BÖLÜM ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER ..................................................... 5 2.1. ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER.......................................................................... 5 2.2. MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER ..................................................................... 5 2.3. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR VE İŞİN KAPSAMI .................................................................................................... 5 3. BÖLÜM DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI ....................... 6 3.1. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI .................................................... 6 3.2. UYGUNLUK BEYANI ...................................................................................... 6 4. BÖLÜM GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER................................... 7 4.1. GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLERİ ............................................................ 7 4.1.1. MÜLKİYET DURUMU ..................................................................................... 7 4.1.2. TAPU KAYITLARI İNCELEMESİ ....................................................................... 7 4.1.3. KADASTRO İNCELEMESİ ............................................................................... 7 4.1.4. GAYRİMENKULÜN İMAR PLANI BİLGİLERİ ....................................................... 7 4.1.5. GAYRİMENKULÜN PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER.................................................................................................... 9 4.2. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ .............................10 4.3. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM-SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİ .....................10 4.3.1. KADASTRAL DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER .................................................10 4.3.2. MÜLKİYET DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER ....................................................10 4.3.3. İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER ...........................................................10 4.3.4. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİ .....................................10 4.4. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER.11 4.5. GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR ...............................................11 4.6. GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİLER............................11 4.7. GAYRİMENKUL VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANMA İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ............................11 4.8. DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/06/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ VB.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ .....................................................................11 4.9. PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA .....................................................................................11 4.10. GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ ...............11 5. BÖLÜM GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ ..........................................................12 5.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER....12 5.2. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ ...............12 5.2.1. PARSELİN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ .....................................................................12 5.2.2. PARSELİ ÜZERİNDEKİ YAPILARIN TEKNİK VE YAPISAL ÖZELLİKLERİ .................13 5.2.3. LOJMAN BİNASI..........................................................................................13 5.2.4. DEPO ........................................................................................................14 5.2.5. DİĞER YAPILAR ..........................................................................................14

İÇİNDEKİLER SAYFA NO

5.3.	DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN
5.4.	FAKTÖRLER14 VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT
	EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGILER14
5.5.	RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR
	KANUNU'NUN 21'İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI
5.6.	GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ14 GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARİYLE HANGİ AMAÇLA
	KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR
	YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA
	KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ14
6. BÖLÜM	PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER15
6.1. 6.2.	EKONOMİK GÖRÜNÜM15 BÖLGE ANALİZİ17
6.3.	GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER17
6.4.	MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASANIN ANALİZİ, MEVCUT
	TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKUL DEĞERİNE
	ETKİLERİ18
7. BÖLÜM 7.1.	KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ19 DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI19
7.2.	DEĞERLEMEDE KULLANILACAK YÖNTEMLERİN BELİRLENMESİ21
7.3.	PAZAR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇLAR21
7.4.	PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ24
7.5.	GELİR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇLAR24
7.6.	MALİYET YAKLAŞIMI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇLAR25
7.7. 8. BÖLÜM	EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ29 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ29
8.1.	FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE ANALİZ SONUÇLARININ
	UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN METOTLARIN VE NEDENLERİNİN
8.2.	AÇIKLANMASI29 ASGARİ HUSUS VE BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NEDEN YER
	ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ30
8.3.	YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA
	ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT
	OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ30
8.4.	VARSA, GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ 30
8.5.	DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ İPOTEK VEYA
	GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYEBİLECEK
	NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ,
	DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI
8.6.	HAKKINDA BİLGİ30 DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL
	GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLMESİNE YÖNELİK HERHANGİ
	BİR TASARRUFTA BULUNUP BULUNMADIĞINA DAİR BİLGİ30
8.7.	DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE
	DEVRE MÜLK HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR
	HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ30
8.8.	GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE
	PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI
	HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP
9. BÖLÜM	OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ30 SONUÇ31
9.1.	SORUMLU DEĞERLEME UZMANI SONUÇ CÜMLESİ31
9.2.	NİHAİ DEĞER TAKDİRİ31

1. BÖLÜM RAPOR BİLGİLERİ

Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları, Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı ve Soyadı

Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası

Raporun, Tebliğin 1. Maddesi Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde de Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

• Raporun Tarihi ve Numarası : Bu değerleme raporu, Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz tarafından 31.12.2025 tarihinde, 2025/ÖZAKGYO/20 rapor numarası ile hazırlanmıştır.
• : Osman ÖZSU SPK Lisans No: 408999 (Gayrimenkul Değerleme Uzmanı) Kadriye KILINÇ – SPK Lisans No: 406170 (Gayrimenkul Değerleme Uzmanı) Nurettin KULAK – SPK Lisans No: 401814 (Sorumlu Değerleme Uzmanı)
• Değerleme Tarihi : Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 24.12.2025 tarihinde değerleme çalışmalarını bitirmiş ve 31.12.2025 tarihi itibari ile raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
• : Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 4 no'lu ve 24.10.2025 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
• : Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

: Taşınmaz için daha önce şirketimiz tarafından hazırlanmış dört adet değerleme raporu bulunmakta olup son üç rapora ait bilgiler rapor ekinde sunulmuştur.

2. BÖLÜM ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1. ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER

ŞİRKETİN ÜNVANI : Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

ŞİRKETİN ADRESİ : Küçükbakkalköy Mahallesi, Sevda Sokak, No: 1, Seven Tower,

Kat: 5, Ofis: 4, Ataşehir / İSTANBUL

TELEFON NO : +90 (216) 784 41 10 KURULUŞ TARİHİ : 13 Ağustos 2014 ÖDENMİŞ SERMAYESİ : 1.000.000,-TL

TİCARET SİCİL NO : 934372

SPK LİSANS TARİHİ : Şirket, 03.12.2014 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye

Piyasası Kurulu'nun (SPK) "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri

Listesi"ne alınmıştır.

BDDK LİSANS TARİHİ : Şirket, 02.04.2015 tarihi itibariyle Bankacılık Düzenleme ve

Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmetini vermekle yetkilendirilmiştir.

FAALİYET KONUSU : Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel,

gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda

görüş raporu vermektir.

2.2. MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

ŞİRKETİN ÜNVANI : Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

ŞİRKETİN ADRESİ : Kazlıçeşme Mahallesi, Kennedy Caddesi, No: 52C, 34020,

Zeytinburnu / İSTANBUL

TELEFON NO : +90 (212) 486 36 50

TESCİL TARİHİ : 01 Şubat 2008 ÖDENMİŞ SERMAYESİ : 1.456.000.000,-TL KAYITLI SERMAYE TAVANI : 2.000.000.000,-TL

TİCARET SİCİL NO : 654110

FAALİYET KONUSU : Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım

Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve esaslar çerçevesinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48. maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Kurulun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde izin verilen diğer

faaliyetler

2.3. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR VE İŞİN KAPSAMI

Bu rapor, Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden değerlemeye konu taşınmazın Türk lirası cinsinden pazar değeri ile aylık pazar kira değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

İşbu değerleme raporu amacına uygun olarak hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz. Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.

5

3. BÖLÜM DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI

3.1. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Pazar Kirası: Taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.

Pazar Değeri: Bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

• Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
• Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
• Gayrimenkulün alım-satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
• Gayrimenkulün makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
• Takdir edilen değer; değerleme tarihi itibariyle belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.

3.2. UYGUNLUK BEYANI

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
• Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
• Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.
• Raporumuz Sermaye Piyasası Kurulu'nun ilgili tebliğinin sorumluluk, bağımsızlık, işin kabulü ve devri, mesleki özen ve titizlik, sır saklama yükümlülüğü ilke ve kurallarına uygun şekilde hazırlanmaktadır. Şirketimizde "Kalite Güvence Sistemi" uyarınca bu ilke ve kuralların denetimi yapılmaktadır.

4. BÖLÜM GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

4.1. GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLERİ

4.1.1. MÜLKİYET DURUMU

SAHİBİ : Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

İLİ : Antalya İLÇESİ : Serik MAHALLESİ : Cumalı MEVKİİ : --- PAFTA NO : --- ADA NO : 276 PARSEL NO : 3

NİTELİĞİ : Üç Katlı Betonarme Lojman Kazan Dairesi Havız ve Arsası

YÜZÖLÇÜMÜ : 6.620,18 m² ARSA PAYI : Tamamı YEVMİYE NO : 23963 CİLT NO : 36 SAYFA NO : 3942 TAPU TARİHİ : 29.11.2023

4.1.2. TAPU KAYITLARI İNCELEMESİ

19.11.2025 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Modülü Sistemi'nden temin edilen "Tapu Kayıt Örneği" belgesine göre, taşınmaz üzerinde aşağıdaki not bulunmaktadır.

Beyanlar Bölümü:

• 3402 sayılı kanunun 22. maddesinin 2. Fıkrasının (a) bendi uygulamasına tabidir. (10.11.2014 tarih ve 12599 yevmiye no ile)
• Diğer (Konusu: 3194 sayılı kanunun geçici 16. maddesi gereğince cins değişikliği yapılmıştır.) (30.10.2023 tarih ve 55263 yevmiye no ile)
• Diğer: Konusu: tarım reformu genel müdürlüğünün 8817180 sayılı yazısına istinaden Parsel Serik ovası koruma alanları içerisindedir. Onaylanmış imar planları ile onaylı köy yerleşim alanları içerisinde kalmaması halinde 5403 sayılı kanun kapsamında izin almadan tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz. Tarih: 30.07.2024 Sayı: 13386149 (05.08.2024 tarih ve 39126 yevmiye no ile)

4.1.3. KADASTRO İNCELEMESİ

Değerlemeye konu taşınmazın konumlandığı parselin kadastral sınırı, alan ve konum tespiti Serik Kadastro Müdürlüğü'nde bulunan paftalar üzerinden ve https://parselsorgu.tkgm.gov.tr online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.

4.1.4. GAYRİMENKULÜN İMAR PLANI BİLGİLERİ

T.C. Serik Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden temin edilen 27.10.2025 tarihli imar durum belgesi ve ilgili belediyede yapılan güncel incelemeye göre değerlemeye konu parsel 10.03.2016 tarih ve 78 sayılı kararı ile uygun görülen; Antalya Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 07.09.2016 tarih ve 971 sayılı kararı ile onaylanmış olan 1/1000 ölçekli Cumalı Revizyon Uygulama İmar Planı'nda "Konut Alanı" içerisinde kalmaktadır.

Plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki şekildedir:

• Emsal (E): 0,90
• Planda "Emsal (E)" olarak gösterilen yerleşim alanlarında kat yükseklikleri;
• 0 500 m²arasında olan imar parsellerinde 3 kata kadar,
• 501 1.500 m²arasında olan imar parsellerinde 5 kata kadar,
• 1.501 1.999 m²arasında olan imar parsellerinde 6 kata kadar,
• 2.000 m²ve üstü olan olan imar parsellerinde 7 kata kadar uygulanabilir.
• Minimum parsel büyüklüğü 300 m² 'dir.
• Açıklanmayan hususlarda 1/1000 ölçekli Serik Belediyesi Merkez Uygulama İmar Planı Plan Notları ve 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.

Not: Emsal (E): Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır

4.1.5. GAYRİMENKULÜN PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER

Serik Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinde bulunan değerleme konusu taşınmaza ait arşiv dosyası üzerinde yapılan incelemede aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

• Parsel üzerinde yer alan binaya ait 14.09.2007 tarih ve 122/3471 no'lu ruhsat eki onaylı mimari proje incelenmiştir.
• Mimari projeye göre parsel üzerinde lojman binası, kazan dairesi ve süs havuzu bulunmaktadır. Mevcutta ise lojman binası, kazan dairesi, yüzme havuzu, depo, cam sera bulunmaktadır.
• Lojman binası projesine göre bina bodrum, zemin ve 1 normal kat olmak üzere toplam 3 katlıdır. Ancak projesinde çatı arası boşluğu olarak görünen alanın yapılan tadilatlarda oda alanlarına dönüştürüldüğü tespit edilmiştir. Mevcut durumuna göre bina bodrum, zemin, 1 normal ve çatı katı olmak üzere toplam 4 katlıdır.
• Binanın yasal ve mevcut durumlarına göre kat ve kullanım alanları aşağıda tablo halinde sunulmuştur.

Kat Adı	Yasal Durum Alanı (m2)	Mevcut Durum Alanı (m2)
Bodrum	621	621
Zemin	1.439	1.650
1. Normal	1.439	1.735
Çatı Katı	0	1.275
Toplam	3.499	5.281

• Ayrıca yerinde yapılan incelemelerde binada ihtiyaca uygun olarak kullanım fonksiyonlarında değişiklik yapıldığı belirlenmiştir. Yerinde bodrum katın tamamının depo olarak kullanıldığı, zemin katta 37 adet oda, 1. normal katta 50 adet oda, çatı katında ise 29 adet oda olmak üzere toplam 116 adet oda bulunduğu belirlenmiştir.
• Projeye göre 55 m² olan kazan dairesinin yerinde 170 m² olduğu tespit edilmiştir.
• Proje hilafı depo 520 m² , cam sera 115 m² ve yüzme havuzu 100 m² alanlıdır.
• Arşiv dosyasında yapılan incelemelerde 145 ada, 8 no'lu parsel için düzenlenmiş olan 14.09.2007 tarih ve 122/3471 no'lu Yeni Yapı Ruhsatı'nın bulunduğu görülmüştür. Yapı ruhsatına göre parsel üzerinde yapıların toplam inşaat alanı (Lojman Binası (3.499 m² ) + Kazan Dairesi (55 m² )) 3.554 m² 'dir.
• Arşiv dosyasında yapılan incelemelerde binada projesine aykırı olarak çatı arasının oda olarak düzenlenmesi, vaziyet planında gösterilmemesine rağmen parselin güney kısmında depo (520 m² ) inşa edilmesi, parselin kuzeydoğu köşesinde trafo ve kazan dairesi binasının bahçe çekme mesafesi içinde yapılması ve süs havuzunun yüzme havuzu olarak tanzim edilmesi ile ilgili olarak bila tarihli tutanak düzenlendiği görülmüştür. Arşiv dosyasında söz konusu tutanağa istinaden alınmış olan yıkım ve para cezası kararına rastlanılmamıştır.
• Mevcut durumda parsel üzerindeki yapıların toplam alanı cam sera ve yüzme havuzu hariç 5.971 m² olup bu alanlar için yapı kayıt belgesi tescil edilmiştir.
• Söz konusu yapı tatil tutanağından sonra 06.06.2018 tarihli Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Kanunu'na göre parsel üzerindeki lojman binasında yapılan büyümeler ve ilave odalar ile ana bina dışındaki teknik alan hacimleri, depolar, ve tesisat odaları vb. yapılar için T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na 21.12.2018 tarihinde 4465940 no ile başvuruda bulunulmuş ve 06.01.2019 tarih, 4465940 başvuru no'lu ve C5KA6D6H belge no'lu Yapı Kayıt Belgesi alınmıştır.
• Proje hilafı uygulamalar ve ilgili işlemlerden kaynaklı cezalar taşınmaz için yapı kayıt belgesi alındığından olumsuz faktör olarak değerlendirilmemiştir.
• Değerlemede tesisin yapı kayıt belgesine esas alanı (5.971 m²) dikkate alınmıştır

Taşınmazlar için düzenlenmiş olan yapı ruhsatı ve yapı kayıt belgesi aşağıda tablo halinde listelenmiştir.

16228 ADA 29 PARSEL
Yasal Belge	Tarih	No	Alan (m²)	Veriliş Amacı	Açıklama
Yapı Ruhsatı	14.09.2007	122/3471	3.554	Yeni Yapı Ruhsatı	Lojman
Yapı Kayıt Belgesi	28.09.2017	2017/11-5	5.971	Yapı Kayıt Belgesi	Konut

Taşınmazın arşiv dosyası içerisinde yapı kayıt belgesinden sonra cezai içerikli herhangi belgeye rastlanılmamıştır.

4.2. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmaz üzerinde yer alan beyanların taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

Tapu kayıtları incelemesi itibariyle rapor konusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "binalar" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz.

4.3. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM-SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİ

4.3.1. KADASTRAL DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün kadastral durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

4.3.2. MÜLKİYET DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu taşınmazın mülkiyetinde aşağıdaki değişikliklerin olduğu tespit edilmiştir.

• Taşınmaz 11.12.2019 tarih ve 23963 yevmiye no'lu "Tapu Senedi İşlemi" ile Aktay Otel İşletmeleri A.Ş. adına kayıtlı iken 29.11.2023 tarih ve 62328 yevmiye no'lu satış işlemi ile Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetine geçmiştir.

4.3.3. İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün imar durumunda bir değişiklik bulunmamaktadır.

4.3.4. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİ

Taşınmazın hukuki durumu ile ilgili herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.

4.4. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

Taşınmaz imar planına göre "Konut Alanı" olarak belirlenmiş olan alanda yer almakta olup aynı aks üzerinde konut, ticaret lejantlı ve tarla niteliğindeki parseller, konut, ticari ve sanayi yapıları yer almaktadır.

4.5. GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR

Değerleme konusu taşınmazla alakalı değerleme tarihi itibariyle 28.09.2017 tarihli yapı kayıt belgesinden sonra düzenlenmiş herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı ve riskli yapı tespiti bulunmamaktadır.

4.6. GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİLER

Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.

4.7. GAYRİMENKUL VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANMA İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan yapıların gerekli tüm izinleri alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Raporumuzun "4.1.5. Gayrimenkullerin Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler" başlığı altında yasal belgeler hakkında detaylı bilgiler anlatılmıştır.

4.8. DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/06/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ VB.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ

Taşınmaz için yapı ruhsatı ve kayıt belgesi alınmış olup yapı denetim ile bağlantısı bulunmamaktadır.

4.9. PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA

Bu değerleme çalışması kapsamında, proje değerlemesi yapılmamıştır.

4.10. GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ Rapor konusu taşınmaza ait enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

11

5. BÖLÜM GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

5.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER

Değerlemeye konu taşınmaz; Antalya ili, Serik ilçesi, Cumalı Mahallesi, Atatürk Sokak üzerinde yer alan 50-1 kapı no'lu Ela Excellence Lojman Binası'dır.

Halihazırda bina lojman olarak kullanılmaktadır.

Taşınmaza ulaşım; Antalya Caddesi üzerinde Serik – Antalya istikametinde devam ederken Total Akaryakıt İstasyonu'nun geçilip sağa Atatürk Sokak'a dönülerek sağlanmaktadır.

Yakın çevrede Total Akaryakıt İstasyonu, sera alanları, boş parseller, küçük ölçekli üretim tesisleri ile 3-4 katlı apartmanlar bulunmaktadır.

Bölge, alt ve orta gelir seviyesine sahip aileler tarafından tercih edilmektedir.

Konum, ulaşım rahatlığı, Antalya Caddesi'ne yakın mesafede yer alması ve gelişmekte olan bir bölgede konumlanması taşınmazın değerini olumlu yönde etkilemektedir.

Taşınmaz, Antalya Caddesi'ne 150 m, Serik İlçe Merkezi'ne yaklaşık 3 km, Antalya Havalimanı'na 27 km, Antalya il merkezine ise 35 km mesafede yer almaktadır.

Taşınmaz, Serik Belediyesi sınırları içerisinde yer almakta olup tamamlanmış altyapıya sahiptir.

5.2. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 5.2.1. PARSELİN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

• Yüzölçümü 6.620,18 m² 'dir.
• Paralelkenara benzer bir geometrik şekle sahiptir.
• Kısmen sınırları ihata duvar üzeri fens teli ile çevrilidir.
• Parsel üzerinde betonarme karkas tarzda inşa edilmiş toplam 4 katlı lojman binası, tek katlı depo binası, tek katlı kazan dairesi, cam sera alanı, solar panel alanı, basketbol sahası ve açık yüzme havuzu bulunmaktadır. Depo binası ve sera alanının bir bölümü parsel sınırları dışında, kazan dairesi ise yapı yaklaşma sınırı içinde kalmaktadır.
• Açık alanlar beton kaplıdır.
• Bölgede altyapı tamdır.

5.2.2. PARSELİ ÜZERİNDEKİ YAPILARIN TEKNİK VE YAPISAL ÖZELLİKLERİ

5.2.3. LOJMAN BİNASI

YAPI TARZI	Betonarme karkas
İNŞAAT NİZAMI	Ayrık
YAPININ YAŞI	18 (*)
KAT ADEDİ	4 (Bodrum Kat + Zemin Kat + 1 Normal Kat + Çatı Katı)
KULLANIM ALANI	5.971 m² (**)
ELEKTRİK	Şebeke
JENERATÖR	Mevcut
PARATONER	Mevcut
ISITMA-SOĞUTMA	Merkezi kalorifer / split tipi klima
ASANSÖR	Yok
SU-KANALİZASYON	Şebeke
SU DEPOSU	Mevcut
GÜVENLİK	Güvenlik elemanı mevcut
YANGIN İHBAR SİSTEMİ	Duman ve ısı detektörleri mevcut
YANGIN SÖNDÜRME TES.	Tüplü söndürücüler ve dedektörler mevcut
YANGIN MERDİVENİ	Mevcut
DIŞ CEPHESİ	Sıva + dış cephe boyası
ÇATI ÖRTÜSÜ	Kiremit
OTOPARK	Açık otopark alanı mevcut
ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI	Yok

• (*) Bina yaşı 14.09.2007 tarihli yapı ruhsatından alınmıştır.
• (**) Kullanım alanı bilgisi 06.01.2019 tarih, 4465940 başvuru no'lu ve C5KA6D6H belge no'lu yapı kayıt belgesinden temin edilmiştir.
• Bina mimari projesine göre bodrum, zemin ve 1 normal kat olmak üzere toplam 3 katlı; mevcut durumuna göre ise bodrum, zemin, 1 normal ve çatı katı olmak üzere toplam 4 katlıdır.
• Taşınmazın katlara göre kullanım alanları aşağıda tablo halinde sunulmuştur.

Kat Adı	Yasal Durum Alan (m2)	Mevcut Durum Alanı (m2)
Bodrum	621	621
Zemin	1.439	1.650
1. Normal	1.439	1.735
Çatı Katı	0	1.275
Toplam	3.499	5.281

• Binanın bodrum katında depo; zemin katında 37 adet personel odası, idari ofis, kantin, çamaşırhane, mescit, internet odası ve teknik ofis; 1. normal katta 50 adet personel odası; çatı katında ise 29 adet personel odası bulunmaktadır.
• Binada toplam 116 adet oda bulunmakta olup toplam 350 kişi kapasitesine sahiptir.
• Zemin ve 1 normal kattaki personel odaları konaklama ve banyo hacimlerinden; çatı katındaki odalar ise salon, açık mutfak, 1 adet oda, banyo ve teras alanlarından oluşmaktadır. Odaların tamamında zeminler seramik kaplı, duvarlar ve tavanlar plastik boyalıdır. Giriş ve iç kapı doğramaları ahşap, pencere doğramaları ise PVC'den mamuldür.
• Bina ortak alan kullanımlarında zeminler seramik kaplı, duvarlar ve tavanlar plastik boyalıdır.

5.2.4. DEPO

YAPI TARZI	Sundurma
İNŞAAT NİZAMI	Ayrık
YAPIM YILI	2007
KAT ADEDİ	1
KULLANIM ALANI	520 m²
DIŞ CEPHESİ	Sıva + dış cephe boyası
ÇATI ÖRTÜSÜ	Kiremit
OTOPARK	Açık otopark alanı mevcut

5.2.5. DİĞER YAPILAR

Parsel üzerinde yer alan toplam 170 m² kullanım alanına sahip tek katlı kazan dairesi, cam sera alanı, solar panel alanı, basketbol sahası ve açık yüzme havuzu bulunmaktadır. Sera depo yapısının bir bölümünün imar uygulaması sonucu parsel sınırları dışında kaldığı görülmüştür.

5.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

5.4. VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGILER

Değerleme konusu taşınmaz için yapı kayıt belgesinden sonra düzenlenmiş herhangi bir yapı tatil tutanağına ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. ve 42. maddelerine istinaden alınmış olan bir encümen kararına rastlanılmamıştır.

5.5. RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21'İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Taşınmaz için yapı kayıt belgesinin bulunması nedeniyle mevzuat kapsamında 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir.

5.6. GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARİYLE HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ

Değerlemeye konu taşınmaz halihazırda lojman olarak kullanılmaktadır.

6. BÖLÜM PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER

6.1. EKONOMİK GÖRÜNÜM

6.1.1. KİŞİ BAŞI GSYH

Kişi başına düşen Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2024 yılında 15.325 dolara yükselerek 2002 yılı seviyesinin 4,2 katına ulaşmıştır. Satın Alma Gücü Paritesi'ne (SGP) göre, 2023'te kişi başına düşen GSYH 42.561 dolar olmuştur.

Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm Kasım 2025 – Son Güncelleme Tarihi: 08.12.2025

6.1.1. GSYH BÜYÜME ORANI

Türkiye ekonomisi 2025 yılının üçüncü çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,7 oranında büyümüştür. Türkiye ekonomisi 2024 yılında 2023 yılına kıyasla %3,3 oranında büyümüştür. Türkiye ekonomisi 2002-2024 döneminde ise yıllık ortalama %5,4 oranında büyümüştür.

Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm Kasım 2025 – Son Güncelleme Tarihi: 08.12.2025

6.1.2. ENFLASYON

2025 yılı kasım ayında, bir önceki yılın aynı ayına göre TÜFE'de %31,07, Yİ-ÜFE'de ise %27,23 oranında artış gerçekleşmiştir.

Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm Kasım 2025 – Son Güncelleme Tarihi: 08.12.2025

6.1.3. DÖVİZ KURLARI

2025 yılının 3. çeyreğini 41,58 TL ile kapatan Amerikan doları 2025 kasım ayını 42,43 TL seviyesinde, 2025 yılının 3. çeyreğini 48,83 TL ile kapatan Euro ise; 2025 kasım ayını 49,01 TL seviyesinde kapatmıştır.

Kaynak: TCMB

6.2. BÖLGE ANALİZİ

6.2.1. SERİK İLÇESİ

Antalya ilinin doğu kesiminde yer alan Serik, hem tarımsal üretim kapasitesi hem de turizm odaklı gelişim dinamikleri ile öne çıkan önemli bir yerleşim merkezidir. İlçe, Antalya merkeze yakın konumu, ulaşım ağlarına olan erişilebilirliği ve geniş kıyı bandı sayesinde hem yerleşim hem de yatırım açısından cazip bir bölge niteliği taşımaktadır.

Serik'in en belirleyici unsurlarından biri, dünya ölçeğinde marka değeri taşıyan Belek Turizm Bölgesi'nin ilçe sınırları içerisinde yer almasıdır. Belek; golf turizmi, üst segment oteller, tatil köyleri ve büyük ölçekli turizm yatırımlarıyla yüksek katma değer üreten bir turizm destinasyonudur. Bu yapı, ilçenin ekonomik profilini önemli ölçüde şekillendirmekte ve hizmet sektörü istihdamını artırmaktadır.

İlçe merkezi ve iç kesimler; seracılık, narenciye, sebze-meyve üretimi gibi tarımsal faaliyetlerin yoğunlaştığı alanlardır. Verimli toprak yapısı ve uygun iklim koşulları, Serik'i Antalya'nın önemli tarımsal üretim merkezlerinden biri haline getirmiştir. Son yıllarda artan nüfus ve gelişen ticari faaliyetler doğrultusunda ilçe merkezinde konut, ticari birim ve küçük ölçekli sanayi yatırımlarında artış gözlenmektedir.

Serik'in ulaşım avantajları da dikkat çekicidir. Antalya–Alanya karayolu üzerinde yer alması, turizm tesislerine ve havaalanına kısa sürede erişim sağlanması; ilçeyi hem yerli halk hem de yatırımcılar açısından tercih edilen bir bölge yapmaktadır. Ayrıca, Belek bölgesindeki turizm yoğunluğu, ilçe ekonomisine sürekli bir hareketlilik kazandırmaktadır.

Genel olarak Serik; turizm, tarım ve ticaret sektörlerinin bir arada geliştiği, yatırım potansiyeli yüksek, nüfus artış eğilimi devam eden bir ilçe görünümündedir. Kıyı bandındaki yüksek standartlı turizm tesisleri ile iç kesimlerdeki yerleşim–tarım alanları arasında dengeli bir gelişim dinamiği bulunmaktadır.

6.3. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER

Olumlu faktörler:

• Konumu,
• Ulaşım kolaylığı,
• Antalya Caddesi'ne yakın mesafede yer alması,
• Bölgede 18. madde uygulamasının tamamlanmış olması,
• Mevcut imar durumu,
• Gelişmekte olan bir bölgede yer alması,
• Bölgenin tamamlanmış altyapısı.

Olumsuz faktörler:

• Taşınmazın bulunduğu bölgenin gelişim hızının yavaş olması,
• Yüksek enflasyon, kredi ve inşaat maliyetleri nedeni ile gayrimenkule olan genel talebin azalmış olması

6.4. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASANIN ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKUL DEĞERİNE ETKİLERİ

2025 yılının dokuz aylık döneminde küresel ekonomi, artan belirsizlikler ve çoklu risk unsurlarının etkisi altında şekillenmiştir. ABD kaynaklı ticaret politikaları, korumacılık eğilimlerinin güçlenmesi, Orta Doğu'daki jeopolitik gerilimler ve Rusya-Ukrayna Savaşı'nın devam eden etkileri küresel ekonomik dengeler üzerinde baskı oluşturmaktadır. Enflasyonun küresel ölçekte gerileme eğilimi göstermesine rağmen, hedeflenen seviyelerin üzerinde seyretmesi para politikalarının sıkı duruşunu sürdürmesine neden olmaktadır. Bu durum, küresel büyüme beklentilerinin aşağı yönlü revize edilmesine yol açarken, ticaret hacimleri ve yatırım kararları üzerinde de sınırlayıcı etki yaratmaktadır.

OECD ve benzeri uluslararası kuruluşların değerlendirmelerine göre, küresel ekonominin 2025 yılında beklenenden daha dirençli bir performans sergileyebileceği öngörülmekle birlikte, ticaret politikalarındaki belirsizlikler ve yüksek gümrük tarifeleri önemli risk unsurları olarak öne çıkmaktadır. ABD ve Çin başta olmak üzere büyük ekonomiler arasındaki ticari ilişkilerde yaşanan gerilimler, küresel tedarik zincirlerini ve maliyet yapısını olumsuz etkilemektedir. Avrupa ekonomilerinde ise yapısal sorunlar ve zayıf talep koşulları büyüme üzerinde baskı yaratmaya devam etmektedir.

Türkiye ekonomisi, söz konusu küresel konjonktür içerisinde sıkı para politikası ve dezenflasyon programı çerçevesinde şekillenmektedir. Enflasyon yüksek seviyesini korumakla birlikte, uygulanan politikalar sonucunda enflasyon artış hızında kademeli bir yavaşlama hedeflenmektedir. Bu süreçte politika faizinin yüksek seviyelerde seyretmesi, kredi koşullarını sıkılaştırmakta ve ekonomik faaliyet üzerinde dengeleyici bir etki oluşturmaktadır. Buna karşın, iç talep, ihracat ve turizm gelirleri ekonomik büyümeyi destekleyen unsurlar arasında yer almaktadır.

Gayrimenkul piyasası açısından bakıldığında, 2025 yılının ilk dokuz ayında konut satışlarında yıllık bazda artış gözlemlenmekle birlikte, yüksek faiz oranları ve finansmana erişimdeki zorluklar talep üzerinde sınırlayıcı etki yaratmaktadır. Konut fiyatları nominal olarak artış göstermeye devam etse de, yüksek enflasyon ortamında reel artışların sınırlı kaldığı görülmektedir. İnşaat maliyetlerindeki artış, arsa arzındaki kısıtlar ve işçilik giderleri sektörün temel sorun alanları arasında yer almaktadır.

Yabancıya yapılan konut satışlarında ise önceki yıllara kıyasla belirgin bir gerileme yaşanmış, bu durum hem küresel ekonomik koşullar hem de iç düzenlemelerle ilişkilendirilmiştir. Buna rağmen, demografik yapı, kentleşme eğilimleri, kentsel dönüşüm ihtiyacı ve deprem riskine bağlı olarak güvenli ve nitelikli yapı talebinin orta ve uzun vadede gayrimenkul sektörünü desteklemesi beklenmektedir.

Genel değerlendirme itibarıyla, hem küresel hem de Türkiye ekonomisinde temkinli bir görünüm hakim olup, büyüme-enflasyon-faiz dengesi tüm sektörler açısından belirleyici olmaya devam etmektedir. Gayrimenkul ve inşaat sektörü, mevcut ekonomik koşullar altında kısa vadede sınırlı bir ivme sergilemekle birlikte, yapısal ihtiyaçlar ve uzun vadeli talep dinamikleri sayesinde ekonominin önemli lokomotiflerinden biri olma özelliğini korumaktadır.

Kaynak: Gyoder Gösterge 2025/3 Sayı:41

7. BÖLÜM KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

7.1. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıdaki gibidir.

• Pazar Yaklaşımı
• Gelir Yaklaşımı
• Maliyet Yaklaşımı

7.1.1. PAZAR YAKLAŞIMI

Pazar yaklaşımı; varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
• Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi,
• Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• Değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
• Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
• Pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
• Güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
• Varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

7.1.2. GELİR YAKLAŞIMI

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
• Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• Değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
• Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
• Değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz),
• Değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

7.1.3. MALİYET YAKLAŞIMI

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• Katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
• Varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması,
• Kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• Katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
• Maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması),
• Varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

7.2. DEĞERLEMEDE KULLANILACAK YÖNTEMLERİN BELİRLENMESİ

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." ifadesi bulunmaktadır.

Bu çalışmada; bölgede yeterli sayıda emsal olabilecek nitleikte kiralık taşınmaz tepit edilebildiğinden taşınmazın aylık pazar kira değerinin tespitinde pazar yaklaşımı yöntemi ve pazar değerinin tespitinde ise maliyet yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yöntemleri kullanılmıştır. Maliyet yaklaşımı yönteminde arsa değeri hesaplanırken pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

7.3. PAZAR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇLAR

7.3.1. PAZAR YAKLAŞIMINI AÇIKLAYICI BİLGİLER, KONU GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN BU YAKLAŞIMIN KULLANILMA NEDENİ

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1'e Pazar Yaklaşımı "Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder." şeklindedir.

Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmazlar için m² birim değeri belirlenmiştir.

Bulunan emsaller; konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmaza emsal olabilecek kiralık emsallerin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

7.3.2. FİYAT BİLGİSİ TESPİT EDİLEN EMSAL BİLGİLERİ VE BU BİLGİLERİN KAYNAĞI

Taşınmazın konumlandığı bölgede bulunan kiralık binalara ait bilgiler aşağıdaki gibidir.

1) Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede yer alan, 550 m² alanlı olduğu beyan edilen 3 katlı, havuzlu bina 300.000,-TL bedelle kiralıktır.

(Aylık m² birim kira fiyatı ~ 545 TL)

İlgili Tel: 0532 247 59 13

2) Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede yer alan, 240 m² alanlı olduğu beyan edilen 4 katlı bina 290.000,-TL bedelle kiralıktır.

(Aylık m² birim kira fiyatı ~ 1.210 TL)

İlgili Tel: 0507 246 67 85

3) Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede yer alan, 800 m² alanlı olduğu beyan edilen lojman kullanımına uygun 4 katlı bina 380.000,-TL bedelle kiralıktır.

(Aylık m² birim kira fiyatı ~ 475 TL)

İlgili Tel: 0554 645 84 16

7.3.3. KULLANILAN EMSALLERİN SANAL ORTAMDAKİ HARİTALARINDAN ÇIKARTILMIŞ, DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE YAKINLIĞINI GÖSTEREN KROKİLER

Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu taşınmaza yakınlığını gösteren kroki aşağıdaki gibidir.

7.3.4. EMSALLERİN NASIL DİKKATE ALINDIĞINA İLİŞKİN AYRINTILI AÇIKLAMA, EMSAL BİLGİLERİNDE YAPILAN DÜZELTMELER, DÜZELTMELERİN YAPILMA NEDENİNE İLİŞKİN DETAYLI AÇIKLAMALAR VE DİĞER VARSAYIMLAR

7.3.4.1. EMSALLERİN SEÇİMİ

Rapor konusu taşınmazın aylık pazar kira değerlerinin tespiti için yakın bölgedeki benzer nitelikte olan binalar araştırılmıştır. Emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerde ve incelemelerde yakın tarihte satışı gerçekleşmiş verilere ulaşılamamış olup halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan taşınmazların bilgileri alınmıştır. Alınan bilgiler şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür. Emsal araştırması yapılırken aşağıdaki hususlar dikkate alınmıştır.

• Bu raporda taşınmazla aynı pazar koşullarına sahip emsaller tercih edilmiştir.
• Bu raporda taşınmazla aynı veya çok yakın konumda yer alan emsaller tercih edilmiş olup emsal bilgileri bölümünde detaylı konum bilgileri sunulmuştur. Varsa farklı konumda / lokasyonda yer alan emsallerin şerefiye farklılıkları ise belirtilerek değerlemede dikkate alınmışlardır.
• Bu raporda emsal taşınmazlarla fiziksel özellikleri (ünite tipi, kullanım alanı büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) dikkate alınmış, farklı olması durumunda emsal analizi kapsamında karsılastırmaları yapılmıştır.
• Bu raporda tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller seçilmiş olup farklı bir durum olması halinde (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) emsallerde belirtilmiş ve şerefiyede bu durumları dikkate alınmıştır.
• Emsal olarak seçilen gayrimenkullerde değeri etkileyen özel satış koşullarının (pazarlama süresi, genel pazar ortalamasının üzeri / aşağısı gibi durumlar vd.) olması durumunda piyasa arastırması bölümünde belirtilerek değere etkisi analiz edilmistir.

7.3.4.2. KİRALIK EMSALLERİN ANALİZİ

Kiralık emsaller; değerlemeye konu taşınmaz için; konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve m² birim pazar değeri hesaplanmıştır.

Emsallerin konum kriterinde; raporun "7.3.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokisinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; baz alınan değerlemeye konu gayrimenkule, merkeze, ana yola, ulaşım akslarına yakınlık, katlarına, kattaki konumlarına vb. yakınlık kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin inşaat kalitesi kriterinde; binanın yapılış tarzı, tadilat ihtiyacı, kat sayısı, yapım yılı vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin mimari özellikleri kriterinde; binanın teknik ve altyapı özellikleri gibi kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin büyüklük kriterinde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme vapılmıştır.

Emsallerin pazarlık payı kriterinde; emlak pazarlama firmalarından alınan pazarlık payı bilgileri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Kiralık emsaller; konum, inşaat kalitesi, mimari özellikler, büyüklük ve pazarlık payı gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, aylık m² birim pazar kira değeri aşağıdaki tabloda hesaplanmıştır.

	AYLIK PAZAR KİRA DEĞERİ ŞEREFİYE KRİTERLERİ (%)
Emsaller	M 2 Fiyatı (TL)	Konum	İnşaat Kalitesi	Mimari Özellik	Büyüklük	Pazarlık Payı	Emsal Değer (TL)
Emsal 1	545	-25%	0%	0%	-30%	-10%	190
Emsal 2	1.210	-30%	0%	5%	-50%	-10%	180
Emsal 3	475	-25%	0%	5%	-25%	-15%	190
						Ortalama	185

7.4. PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak taşınmaz için takdir edilen aylık m² birim pazar kira değeri ile aylık pazar kira değeri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

AYLIK PAZAR KİRA DEĞERİ
Yuvarlatılmış Kullanım Alanı M² Birim Pazar Fonksiyon Pazar Değeri (m²) Değeri (TL) (TL)
Lojman	5.971	185	1.100.000

7.5. GELİR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇLAR

7.5.1. GELİR YAKLAŞIMINI AÇIKLAYICI BİLGİLER, KONU GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN BU YAKLAŞIMIN KULLANILMA NEDENİ

Gelir yaklaşımı iki temel yöntemi destekler. Bu yöntemler; direkt (doğrudan) indirgeme yaklaşımı yöntemi ve getiri (gelir) indirgeme yaklaşımı yöntemidir.

Direkt indirgeme yaklaşımı yöntemi; tek bir yılın gelir beklentisini bir değer göstergesine dönüştürmek için kullanılan bir yöntemdir. Bu dönüşüm, ya gelir tahminini uygun bir gelir oranına bölerek veya bunu uygun bir gelir faktörüyle çarparak tek adımda elde edilir. Direkt indirgeme yaklaşımı yöntemi, mülklerin dengeli bir biçimde işletildiği ve benzer risk düzeyleri, gelirleri, giderleri, fiziksel ve konumsal özellikleri ve geleceğe yönelik beklentileri olan emsal satışların bol olduğu zaman yaygın bir biçimde kullanılır.

Getiri indirgeme yaklaşımı yöntemi ise; gelecekteki yararların uygun bir getiri oranı uygulayarak bugünkü değer göstergesine dönüştürülmesi için kullanılır. Bu yöntem 5 ila 10 yıl arasında olan, belirtilen mülkiyet dönemi içerisinde olası gelir ve giderlerin dikkate alınmasını gerektirmektedir. İndirgenmiş nakit akışı analizi (İNA) yöntemi, gelir indirgemenin en önemli örneğidir. İndirgenmiş nakit akışı analizi; bir mülkün veya işletmenin gelecekteki gelirleri ve giderleri ile ilgili kesin varsayımlara dayalı bir finansal modelleme tekniğidir. İNA analizinin en yaygın uygulaması İç Verim Oranı (İVO) ve Net Bugünkü Değer'dir.

Değerlemede; Değerlemede "Net Bugünkü Değer"in tespitine yönelik, direkt (doğrudan) indirgeme yaklaşımı ile taşınmazların pazar değerinin tespitine yönelik bir çalışma yapılmıştır.

Gelir getiren mülk genellikle bir yatırım olarak alınır. Yani, alıcı onu satın almak için kullandığı kapital (ister kendisinin olsun, isterse ödünç almış olsun) ile bir getiri bekler. Yatırımcının beklediği veya aldığı getiri oranı kapitalizasyon oranı (ayrıca toplam kapitalizasyon oranı da denir) olup bu oran mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile değeri arasındaki oran olarak ifade edilir.

Bunu bir matematiksel eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse;

Kapital Oranı = Yılık Net Gelir / Taşınmazın Pazar Değeri'dir.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazlara emsal olabilecek kiralık emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle gelir yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

7.5.2. İNDİRGEME/İSKONTO ORANININ NASIL HESAPLANDIĞINA İLİŞKİN AYRINTILI AÇIKLAMA VE GEREKÇELER

Piyasa bilgileri bölümünde yer alan emsallerin m² birim kira değerlerinin satış değerlerine olan oranları incelenmiştir.

Yakın bölgedeki plaza niteliğindeki binalar incelendiğinde geri dönüş sürelerinin 20 – 25 yıl arasında değiştiği gözlenmiştir. Rapor konusu binanın büyüklüğü dikkate alındığında geri dönüş süresinin yaklaşık 20 yıl olarak alınmasının (kapitalizasyon oranı = ~ % 5,00 (100 / 20 yıl)) makul olduğu kanaatindeyiz.

24

7.5.3. GELİR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ

Değerleme süreci, piyasa bilgileri ve güncel kira bilgilerinden hareketle rapor konusu taşınmazın konumu, büyüklüğü, mimari özellikleri ve inşaat kalitesi dikkate alınarak takdir olunan kapitalizasyon oranı, aylık m² birim pazar kira değeri ile pazar değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

PAZAR DEĞERİ
BRÜT ALANI KAPİTALİZASYON AYLIK M² BİRİM PAZAR YUVARLATILMIŞ
(M²)	ORANI (%)	KİRA DEĞERİ (TL)	PAZAR DEĞERİ (TL)
5.971	% 5,00	185	265.110.000

7.6. MALİYET YAKLAŞIMI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇLAR

Rapor konusu taşınmazın pazar değerinin tespitinde maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

7.6.1. MALİYET YAKLAŞIMINI AÇIKLAYICI BİLGİLER, KONU GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN BU YAKLAŞIMIN KULLANILMA NEDENİ

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 60.1'e Maliyet Yaklaşımı "Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir." şeklindedir.

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği ve önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa veya yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa eklendikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değerinin eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır"şeklinde tanımlanmaktadır.

Maliyet yaklaşımında, geliştirmenin amortize edilmiş yeni maliyetinin arsa değerine eklenmesi sureti ile gayrimenkulün değeri belirlenmektedir.

Değerlemeye konu proje yeni inşa edilmekte olduğu için amortismanı "%0"'dır.

Maliyet yaklaşımı yöntemi ile taşınmazların pazar değerinin tespitinde aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır:

1) Arsanın değeri

2) Arsanın üzerindeki inşaat yatırımlarının mevcut durumuna göre maliyeti

Not: Bu bileşenler, arsa ve inşaat yatırımlarının ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında olmayıp taşınmazın toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir.

7.6.2. PAZAR YAKLAŞIMINI AÇIKLAYICI BİLGİLER, KONU GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN BU YAKLAŞIMIN KULLANILMA NEDENİ

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1'e Pazar Yaklaşımı "Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder." şeklindedir.

Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmazlar için m² birim değeri belirlenmiştir.

Bulunan emsaller; konum, imar durumu, fiziksel özellikler ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 Maddesi'nin b ve c bentlerine göre; "değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmaza emsal olabilecek satılık arsa emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

7.6.3. FİYAT BİLGİSİ TESPİT EDİLEN EMSAL BİLGİLERİ VE BU BİLGİLERİN KAYNAĞI

Taşınmazın konumlandığı bölgede bulunan satılık arsalara ait bilgiler aşağıdaki gibidir.

1) Taşınmazın bulunduğu bölgede konumlu, 1.700 m² yüzölçümlü, "Konut Alanı" lejantına ve "Emsal (E): 0,90" yapılaşma şartlarına sahip olduğu beyan edilen arsa 23.000.000,-TL bedelle satılıktır.

(m² birim satış fiyatı ~ 13.530,-TL)

İlgili tel.: 0533 814 16 76

2) Taşınmazın bulunduğu bölgede konumlu, 1.078 m² yüzölçümlü, "Konut+Ticaret Alanı" lejantına ve "Emsal (E): 0,90" yapılaşma şartlarına sahip ve henüz terkleri yapılmamış olduğu beyan edilen arsa 40.000.000,-TL bedelle satılıktır.

(m² birim satış fiyatı ~ 37.110,-TL)

İlgili tel.: 0537 977 07 35

3) Taşınmazın bulunduğu bölgede konumlu, 7.033 m² yüzölçümlü, "Ticaret Alanı" lejantına ve "Emsal (E): 1,20" yapılaşma şartlarına sahip olduğu beyan edilen arsa 120.000.000,-TL bedelle satılıktır.

(m² birim satış fiyatı ~ 17.060,-TL)

İlgili tel.: 0532 559 08 67

4) Taşınmazın bulunduğu bölgede konumlu, 1.081 m² yüzölçümlü, "Konut Alanı" lejantına ve "Emsal (E): 0,90" yapılaşma şartlarına sahip olduğu beyan edilen arsa 13.000.000,-TL bedelle satılıktır.

(m² birim satış fiyatı ~ 12.030,-TL)

İlgili tel.: 0553 857 60 33

7.6.4. KULLANILAN EMSALLERİN SANAL ORTAMDAKİ HARİTALARINDAN ÇIKARTILMIŞ, DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE YAKINLIĞINI GÖSTEREN KROKİLER

Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren kroki aşağıdaki gibidir.

7.6.5. EMSALLERİN NASIL DİKKATE ALINDIĞINA İLİŞKİN AYRINTILI AÇIKLAMA, EMSAL BİLGİLERİNDE YAPILAN DÜZELTMELER, DÜZELTMELERİN YAPILMA NEDENİNE İLİŞKİN DETAYLI AÇIKLAMALAR VE DİĞER VARSAYIMLAR

7.6.5.1. EMSALLERİN SEÇİMİ

Rapor konusu taşınmazın arsa pazar değerinin tespiti için yakın bölgedeki benzer nitelikte olan arsalar araştırılmıştır. Emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerde ve incelemelerde yakın tarihte satışı gerçekleşmiş verilere ulaşılamamış olup halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan taşınmazların bilgileri alınmıştır. Alınan bilgiler şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür. Emsal araştırması yapılırken aşağıdaki hususlar dikkate alınmıştır.

• Bu raporda taşınmazla aynı pazar koşullarına sahip emsaller tercih edilmiştir.
• Bu raporda taşınmazla aynı veya çok yakın konumda yer alan emsaller tercih edilmiş olup emsal bilgileri bölümünde detaylı konum bilgileri sunulmuştur. Varsa farklı konumda / lokasyonda yer alan emsallerin şerefiye farklılıkları ise belirtilerek değerlemede dikkate alınmışlardır.
• Bu raporda emsal taşınmazların fiziksel özellikleri (arsalar için; büyüklük, topografik, imar hakları ve geometrik özellikleri vb., bağımsız bölümler için; ünite tipi, kullanım alanı büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) dikkate alınmış, farklı olması durumunda emsal analizi kapsamında karşılaştırmaları yapılmıştır.
• Bu raporda tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller seçilmiş olup farklı bir durum olması halinde (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) emsallerde belirtilmiş ve şerefiyede bu durumları dikkate alınmıştır.
• Emsal olarak seçilen gayrimenkullerde değeri etkileyen özel satış koşullarının (pazarlama süresi, genel pazar ortalamasının üzeri / aşağısı gibi durumlar vd.) olması durumunda piyasa araştırması bölümünde belirtilerek değere etkisi analiz edilmiştir.

7.6.5.2. SATILIK EMSALLERİN ANALİZİ

Emsallerin konum kriterinde; raporun "7.3.4. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; baz alınan değerlemeye konu gayrimenkule, merkeze, ana yola, ulaşım akslarına yakınlık, katlarına, kattaki konumlarına vb. yakınlık kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin imar durumu kriterinde; lejant ve yapılaşma kriterleri ile ayrıca emsallerin terklerinin olup olmadığı kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin fiziksel özellikleri kriterinde; emsallerin fiziki şekilleri, eğimleri, yola cephe uzunlukları vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin büyüklük kriterinde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin pazarlık payı kriterinde; emlak pazarlama firmalarından alınan pazarlık payı bilgileri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsaller; değerlemeye konu taşınmazlar için konum, imar durumu, fiziksel özellikler, hisseli mülkiyet, büyüklük ve pazarlık payı gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, m² birim pazar değeri hesaplanmıştır.

ARSA DEĞERİ ŞEREFİYE KRİTERLERİ (%)
Emsaller	M 2 Fiyatı (TL)	Konum	İmar Durumu	Fiziksel Özellikler	Büyüklük	Pazarlık Payı	Emsal Değer (TL)
Emsal 1	13.530	25%	0%	20%	-10%	-5%	17.590
Emsal 2	37.110	-15%	-15%	0%	-10%	-10%	18.560
Emsal 3	17.060	20%	-10%	0%	0%	-5%	17.910
Emsal 4	12.030	40%	0%	20%	-10%	-5%	17.440
						Ortalama	17.880

7.6.6. ARSANIN DEĞERİ

Değerleme süreci, piyasa bilgileri ve emsal analizinden hareketle rapor konusu taşınmazın; konumu, mevcut imar durumu, fiziksel özellikleri ve büyüklüğü dikkate alınarak takdir olunan m² birim pazar değeri ile pazar değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

ARSA PAZAR DEĞERİ
ADA PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ M² BİRİM PAZAR YUVARLATILMIŞ NO NO (m²) DEĞERİ (TL) PAZAR DEĞERİ (TL)
276	3	6.620,18	17.880	118.370.000

7.6.7. YAPI MALİYETLERİ VE DİĞER MALİYETLERİN TESPİTİNDE KULLANILAN BİLGİLER, BU BİLGİLERİN KAYNAĞI VE YAPILAN DİĞER VARSAYIMLAR

Parsel üzerinde inşa edilmiş olan projenin yapı ruhsatlarına göre yapı sınıfı III-B'dir. "Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2025 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ"e göre III-B sınıfındaki yapıların m2 birim maliyeti 18.200,-TL'dir. Değerlemeye konu parsel üzerinde inşa edilen projenin niteliği, yer aldığı bölge, artan inşaat maliyetleri, zemin iyileştirme maliyeti (fore kazık, jet-grouting, ankraj vb. maliyeti) ile pazarlama ve reklam maliyetlerinden dolayı 2025 yılı m² birim inşaat maliyetinin; %75 oranında daha fazla olacağı düşünülmüş ve bina inşaat m2 maliyeti 31.850, -TL olarak hesaplanarak takdir edilmiştir. Buna ilave olarak yapılan inşaat maliyetinin %5'i kadar çevre düzenlemesi, proje giderleri vb. maktuen yatırımlar ilave edilmiştir.

Bina Adı	Alanı (m2)	Yapı Sınıfı	m2 Birim Maliyeti (TL)	Amortisman Oranı	Amortize Edilmiş Pazar Değeri (TL)
Lojman Binası ve Ek Yapılar	5.971,00	3-B	31.850	20%	152.100.000
Çevre düzenlemesi, teknik altyapı vb. maktuen	7.600.000
				Toplam	159.700.000

7.6.8. MALİYET YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ

Rapor konusu taşınmazın pazar değerinin tespitinde maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmış olup ulaşılan sonuç aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.

Arsanın Değeri	118.370.000, -TL
Arsa Üzerindeki İnşaat Yatırımlarının Değeri	159.700.000, -TL
TOPLAM	278.070.000, -TL

7.7. EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ

En verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır. En verimli ve en iyi kullanımın fiziksel olarak mümkün (uygulanabilir olduğunda) finansal olarak kârlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olması gerekir. Bir varlığın en verimli ve en iyi kullanımı optimal bir kullanımın söz konusu olması halinde cari veya mevcut kullanımı olabilir. Ancak, en verimli ve en iyi kullanım cari kullanımdan farklılaşacağı gibi bir düzenli tasfiye hali de olabilir.

Yukarıdaki tanımdan hareketle değerleme konusu taşınmazın konumları, büyüklükleri, mimari özellikleri, inşaat kalitesi ve mevcut durumları dikkate alındığında en verimli ve en iyi kullanım şeklinin "konut" olacağı görüş ve kanaatindeyiz.

8. BÖLÜM ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

8.1. FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN METOTLARIN VE NEDENLERİNİN AÇIKLANMASI

Taşınmazın pazar yaklaşımı yöntemi ile ulaşılan aylık pazar kira değeri 1.100.000,-TL, gelir yaklaşımı yöntemi ile ulaşılan pazar değeri 265.110.000,-TL, maliyet yaklaşımı yöntemi ile ulaşılan pazar değeri ise 278.070.000,-TL'dir.

Gelir yaklaşımı yöntemi gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzdeki değerini bulma işlemidir. Bu yöntemde kullanılan geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Bu nedenle yöntemle ulaşılan sonuç, ekonomide çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değişkenlik arz edebilecektir.

Gayrimenkul rayiçleri; her dönemde kendi içerisinde daha tutarlı bir denge taşımakta olup bölge genelinde yeterli miktarda emsal taşınmaz da bulunmaktadır.

Bu görüşlerden hareketle nihai değer olarak taşınmazın aylık pazar kira değerinin tespitinde pazar yaklaşımı yöntemi, pazar değeri tespitinde ise maliyet yaklaşımı yönteminin kabul edilmesi tarafımızca uygun görülmüştür.

Buna göre rapor konusu taşınmazın aylık pazar kira değeri için 1.100.000,-TL (Birmilyonyüzbin Türk lirası), pazar değeri için ise; 278.070.000,-TL (İkiyüzyetmişsekizmilyonyetmişbin Türk lirası) kıymet takdir olunmuştur.

8.2. ASGARİ HUSUS VE BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NEDEN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ

Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.

8.3. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ

İlgili mevzuat uyarınca değerlemeye konu taşınmazın konumlandığı yapıların gerekli tüm izinleri alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.

8.4. VARSA, GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmaz üzerinde yer alan beyanların taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

8.5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYEBİLECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Rapor konusu taşınmazın tapu incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde; devredilmesinde (satışına) herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

• 8.6. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLMESİNE YÖNELİK HERHANGİ BİR TASARRUFTA BULUNUP BULUNMADIĞINA DAİR BİLGİ Rapor konusu taşınmaz konut/lojman niteliğindedir.
• 8.7. DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE DEVRE MÜLK HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Rapor konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.

8.8. GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ

Rapor konusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

9. BÖLÜM SONUÇ

9.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANI SONUÇ CÜMLESİ

Rapor konusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

9.2. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen gayrimenkulün yerinde yapılan incelemesinde, konumlarına, büyüklüklerine, mimari özelliklerine, inşaat kalitelerine, kullanım fonksiyonuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir olunan Türk lirası cinsinden aylık pazar kira değeri ve pazar değerleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.

	KDV HARİÇ	KDV DAHİL
Aylık Pazar Kira Değeri	1.100.000, -TL	1.320.000, -TL
Pazar Değeri	278.070.000, -TL	333.684.000, -TL

• KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
• Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz ve hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3. şahıslara verilemez. Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 24.12.2025

(Değerleme çalışmalarının bitiş tarihi: 31.12.2025)

Saygılarımızla,

Osman ÖZSU Kadriye KILINÇ Nurettin KULAK SPK Lisans Belge No: 408999 SPK Lisans Belge No: 406170 SPK Lisans Belge No: 401814 Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

Ekler:

• Uydu Görünüşleri
• Fotoğraflar
• Tapu Sureti
• Tapu Kayıt Örneği
• Mimari Proje Fotoğrafları
• Yapı Ruhsatı
• Yapı kayıt Belgesi
• İmar Durumu Yazısı ve Pafta Görseli
• Şirketimiz Tarafından Değerleme Konusu Gayrimenkuller İçin Daha Önce Hazırlanan Rapor Bilgileri
• Raporu Hazırlayanları Tanıtıcı Bilgiler
• SPK Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri