ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Annual / Quarterly Financial Statement • Mar 4, 2016

Bağımsız Denetim GörüşüBağımsız Denetim KuruluşuDenetim TürüGörüş Türü

GÜNEY BAĞIMSIZ DENETİM VE SERBEST MUHASEBECİ MALİ MÜŞAVİRLİK A.Ş.

SürekliOlumluKONSOLİDE FİNANSAL TABLOLAR HAKKINDA

BAĞIMSIZ DENETÇİ RAPORU

Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirket'i Yönetim Kurulu'na

Finansal Tablolara İlişkin Rapor

Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi ("Özak GYO" veya "Şirket"), Bağlı Ortaklıkları ve Müşterek Faaliyeti'nin (birlikte "Grup" olarak anılacaktır) 31 Aralık 2015 tarihli konsolide finansal durum tablosu ile aynı tarihte sona eren hesap dönemine ait; konsolide kar veya zarar ve diğer kapsamlı gelir tablosu, konsolide özkaynak değişim tablosu ve konsolide nakit akış tablosu ile önemli muhasebe politikalarını özetleyen dipnotlar ve diğer açıklayıcı notlardan oluşan ilişikteki finansal tablolarını denetlemiş bulunuyoruz.

Yönetimin Finansal Tablolara İlişkin Sorumluluğu

Grup yönetimi; finansal tabloların Türkiye Muhasebe Standartları'na uygun olarak hazırlanmasından, gerçeğe uygun bir biçimde sunumundan ve hata veya hile kaynaklı önemli yanlışlık içermeyen finansal tabloların hazırlanmasını sağlamak için gerekli gördüğü iç kontrolden sorumludur.

Bağımsız Denetçinin Sorumluluğu

Sorumluluğumuz, yaptığımız bağımsız denetime dayanarak, bu finansal tablolar hakkında görüş vermektir. Yaptığımız bağımsız denetim, Sermaye Piyasası Kurulu'nca yayımlanan bağımsız denetim standartlarına ve Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu tarafından yayımlanan Türkiye Denetim Standartları'nın bir parçası olan Bağımsız Denetim Standartları'na uygun olarak yürütülmüştür. Bu standartlar, etik hükümlere uygunluk sağlanmasını ve bağımsız denetimin, finansal tabloların önemli yanlışlık içerip içermediğine dair makul güvence elde etmek üzere planlanarak yürütülmesini gerektirmektedir.

Bağımsız denetim, finansal tablolardaki tutar ve açıklamalar hakkında denetim kanıtı elde etmek amacıyla denetim prosedürlerinin uygulanmasını içerir. Bu prosedürlerin seçimi, finansal tablolardaki hata veya hile kaynaklı "önemli yanlışlık" risklerinin değerlendirilmesi de dahil, bağımsız denetçinin mesleki muhakemesine dayanır. Bağımsız denetçi risk değerlendirmelerini yaparken, şartlara uygun denetim prosedürlerini tasarlamak amacıyla, işletmenin finansal tablolarının hazırlanması ve gerçeğe uygun sunumuyla ilgili iç kontrolü değerlendirir, ancak bu değerlendirme, işletmenin iç kontrolünün etkinliğine ilişkin bir görüş verme amacı taşımaz. Bağımsız denetim, bir bütün olarak finansal tabloların sunumunun değerlendirilmesinin yanı sıra, işletme yönetimi tarafından kullanılan muhasebe politikalarının uygunluğunun ve yapılan muhasebe tahminlerinin makul olup olmadığının değerlendirilmesini de içerir.

Bağımsız denetim sırasında elde ettiğimiz bağımsız denetim kanıtlarının, görüşümüzün oluşturulması için yeterli ve uygun bir dayanak oluşturduğuna inanıyoruz.

Görüş

Görüşümüze göre konsolide finansal tablolar, Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi, Bağlı Ortaklıkları ve Müşterek Faaliyeti'nin 31 Aralık 2015 tarihi itibarıyla finansal durumunu ve aynı tarihte sona eren hesap dönemine ait finansal performansını ve nakit akışlarını, Türkiye Muhasebe Standartları'na uygun olarak tüm önemli yönleriyle gerçeğe uygun bir biçimde sunmaktadır.

Dikkat çekilen hususlar

Görüşümüzü etkilememekle birlikte aşağıdaki hususa dikkat çekmek istiyoruz:

Ekteki Portföy Sınırlamalarına Uyumun Kontrolü dipnotunda sunulan "Üzerinde proje geliştirilecek mülkiyeti ortaklığa ait olmayan ipotekli arsaların ipotek bedelleri" oranı 31 Aralık 2015 tarihi itibariyle %14 olup, bu oran tebliğde belirtilen azami %10 oranının üzerindedir. 131.250.000 TL ve 38.884.821 ABD Doları tutarındaki üzerinde proje geliştirilecek mülkiyeti ortaklığa ait olmayan ipotekli arsaların ipotek bedeli, Şirket'in Emlak Planlama İnşaat Proje Yönetimi ve Ticaret A.Ş. ile mülkiyeti kamuya ait arsalar ile ilgili olarak imzaladığı Arsa Karşılığı Hasılat Paylaşımı Sözleşmesi'nden kaynaklanmakta olup, esasen ipoteğin teminat aldığı alacak tutarı 31 Aralık 2015 tarihi itibariyle 54.743.240 TL'dir ve ilgili ipotek tutarının azalan borç tutarına paralel olarak azaltılması hususunda Emlak Planlama İnşaat Proje Yönetimi ve Ticaret AŞ tarafından ilgili bankaya müracaatta bulunmuştur ancak görüşmeler rapor tarihimiz itibariyle halen devam etmektedir.

Mevzuattan Kaynaklanan Diğer Yükümlülüklere İlişkin Rapor

1) 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun ("TTK") 398'inci maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca düzenlenen Riskin Erken Saptanması Sistemi ve Komitesi Hakkında Denetçi Raporu 4 Mart 2016 tarihinde Şirket'in Yönetim Kurulu'na sunulmuştur.

2) TTK'nın 402'nci maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca Şirketin 1 Ocak - 31 Aralık 2015 hesap döneminde defter tutma düzeninin, finansal tabloların, kanun ile Şirket esas sözleşmesinin finansal raporlamaya ilişkin hükümlerine uygun olmadığına dair önemli bir hususa rastlanmamıştır.

3) TTK'nın 402'nci maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca Yönetim Kurulu tarafımıza denetim kapsamında istenen açıklamaları yapmış ve talep edilen belgeleri vermiştir.

Güney Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik Anonim Şirketi

A member firm of Ernst & Young Global Limited

Metin Canoğulları, SMMM

Sorumlu Ortak, Başdenetçi

4 Mart 2016

İstanbul, Türkiye

1	METİN CANOĞULLARI	SORUMLU ORTAK BAŞDENETÇİ	GÜNEY BAĞIMSIZ DENETİM VE SERBEST MUHASEBECİ MALİ MÜŞAVİRLİK A.Ş.	04.03.2016 20:10:26

Finansal Durum Tablosu (Bilanço)

1	AHMET AKBALIK	YÖNETİM KURULU BAŞKANI	ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	04.03.2016 19:33:44
2	METİN CANOĞULLARI	SORUMLU ORTAK BAŞDENETÇİ	GÜNEY BAĞIMSIZ DENETİM VE SERBEST MUHASEBECİ MALİ MÜŞAVİRLİK A.Ş.	04.03.2016 20:10:28

Finansal Durum Tablosu

	Dipnot Referansları	Cari Dönem	Önceki Dönem
Finansal Tablo Türü		Konsolide	Konsolide
Dönem		31.12.2015	31.12.2014
Raporlama Birimi		TL	TL
V A R L I K L A R
DÖNEN VARLIKLAR		113.188.581	258.830.314
Nakit ve Nakit Benzerleri	4	45.938.559	149.042.410
Finansal Yatırımlar
Ticari Alacaklar		9.424.999	6.416.249
- İlişkili Taraflardan Ticari Alacaklar	25	1.493.813	1.030.888
- İlişkili Olmayan Taraflardan Ticari Alacaklar	6	7.931.186	5.385.361
Finans Sektörü Faaliyetlerinden Alacaklar
- Finans Sektörü Faaliyetleri İlişkili Taraflardan Alacaklar
- Finans Sektörü Faaliyetlerinden İlişkili Olmayan Taraflardan Alacaklar
Diğer Alacaklar		1.568.770	368.732
- İlişkili Taraflardan Diğer Alacaklar
- İlişkili Olmayan Taraflardan Diğer Alacaklar	7	1.568.770	368.732
Türev Araçlar
Stoklar	8	43.168.948	69.782.649
Canlı Varlıklar
Peşin Ödenmiş Giderler	9	3.148.307	6.155.337
Cari Dönem Vergisiyle İlgili Varlıklar	24	165.329	1.423.646
Diğer Dönen Varlıklar	10	9.773.669	25.641.291
ARA TOPLAM		113.188.581	258.830.314
Satış Amaçlı Sınıflandırılan Duran Varlıklar
DURAN VARLIKLAR		1.558.475.115	1.264.483.239
Finansal Yatırımlar		10.474	10.474
Ticari Alacaklar			276.983
- İlişkili Taraflardan Ticari Alacaklar
- İlişkili Olmayan Taraflardan Ticari Alacaklar			276.983
Finans Sektörü Faaliyetlerinden Alacaklar
- Finans Sektörü Faaliyetleri İlişkili Taraflardan Alacaklar
- Finans Sektörü Faaliyetlerinden İlişkili Olmayan Taraflardan Alacaklar
Diğer Alacaklar
- İlişkili Taraflardan Diğer Alacaklar
- İlişkili Olmayan Taraflardan Diğer Alacaklar
Türev Araçlar
Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımlar
Canlı Varlıklar
Devam Eden Proje Stokları	8	40.705.811	32.156.620
Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller	11	877.309.716	679.580.033
Maddi Duran Varlıklar	12	404.018.052	326.670.627
Maddi Olmayan Duran Varlıklar	13	456.210	482.218
- Şerefiye
- Diğer Maddi Olmayan Duran Varlıklar	13	456.210	482.218
Peşin Ödenmiş Giderler	9	235.559.863	224.741.851
Ertelenmiş Vergi Varlığı	24	414.989	564.433
Diğer Duran Varlıklar
TOPLAM VARLIKLAR		1.671.663.696	1.523.313.553
K A Y N A K L A R
KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER		236.247.384	407.918.726
Kısa Vadeli Borçlanmalar	5	15.335.302	77.988.996
Uzun Vadeli Borçlanmaların Kısa Vadeli Kısımları	5	129.822.065	190.490.376
Diğer Finansal Yükümlülükler
Ticari Borçlar		26.092.736	45.695.124
- İlişkili Taraflara Ticari Borçlar	25	11.319.509	16.734.316
- İlişkili Olmayan Taraflara Ticari Borçlar	6	14.773.227	28.960.808
Finans Sektörü Faaliyetlerinden Borçlar
- Finans Sektörü Faaliyetleri İlişkili Taraflara Borçlar
- Finans Sektörü Faaliyetlerinden İlişkili Olmayan Taraflara Borçlar
Çalışanlara Sağlanan Faydalar Kapsamında Borçlar	16	1.094.651	1.296.986
Diğer Borçlar		34.885.958	53.773.713
- İlişkili Taraflara Diğer Borçlar	25	13.905.423	35.961.204
- İlişkili Olmayan Taraflara Diğer Borçlar	7	20.980.535	17.812.509
Türev Araçlar
Devlet Teşvik ve Yardımları
Ertelenmiş Gelirler	9	27.748.045	38.031.792
Dönem Karı Vergi Yükümlülüğü
Kısa Vadeli Karşılıklar		1.268.627	641.739
- Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Kısa Vadeli Karşılıklar
- Diğer Kısa Vadeli Karşılıklar	14	1.268.627	641.739
Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler
ARA TOPLAM		236.247.384	407.918.726
Satış Amaçlı Sınıflandırılan Varlık Gruplarına İlişkin Yükümlülükler
UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER		292.701.470	298.405.893
Uzun Vadeli Borçlanmalar	5	257.415.754	172.182.713
Diğer Finansal Yükümlülükler
Ticari Borçlar		8.772.927	14.449.202
- İlişkili Taraflara Ticari Borçlar	25		3.706.400
- İlişkili Olmayan Taraflara Ticari Borçlar	6	8.772.927	10.742.802
Finans Sektörü Faaliyetlerinden Borçlar
- Finans Sektörü Faaliyetlerinden İlişkili Taraflara Borçlar
- Finans Sektörü Faaliyetlerinden İlişkili Olmayan Taraflara Borçlar
Diğer Borçlar		19.895.020	48.463.015
- İlişkili Taraflara Diğer Borçlar	25	19.895.020	32.616.757
- İlişkili Olmayan Taraflara Diğer Borçlar	7		15.846.258
Türev Araçlar
Devlet Teşvik ve Yardımları
Ertelenmiş Gelirler	9	5.729.718	11.830.252
Uzun Vadeli Karşılıklar		888.051	663.454
- Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Uzun Vadeli Karşılıklar	16	888.051	663.454
- Diğer Uzun Vadeli Karşılıklar
Cari Dönem Vergisiyle İlgili Borçlar
Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü	24		50.817.257
Diğer Uzun Vadeli Yükümlülükler
Ö Z K A Y N A K L A R		1.142.714.842	816.988.934
ANA ORTAKLIĞA AİT ÖZKAYNAKLAR		1.142.310.675	816.248.418
Ödenmiş Sermaye	15	250.000.000	157.000.000
Sermaye Düzeltme Farkları
Geri Alınmış Paylar (-)	15	-600.625
Karşılıklı İştirak Sermaye Düzeltmesi (-)
Paylara İlişkin Primler/İskontolar	15	146.712.969	146.712.969
Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırılmayacak Birikmiş Diğer Kapsamlı Gelirler veya Giderler		335.868.412	200.941.472
- Yeniden Değerleme ve Ölçüm Kazanç/Kayıpları	15	336.316.735	201.256.874
- Tanımlanmış Fayda Planları Yeniden Ölçüm Kayıpları	15	-448.323	-315.402
- Diğer Kazanç/Kayıplar
Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırılacak Birikmiş Diğer Kapsamlı Gelirler veya Giderler
- Yabancı Para Çevirim Farkları
- Riskten Korunma Kazanç/Kayıpları
- Yeniden Değerleme ve Sınıflandırma Kazanç/Kayıpları
- Diğer Kazanç/Kayıplar
Kardan Ayrılan Kısıtlanmış Yedekler		17.248.217	8.832.313
Geçmiş Yıllar Karları/Zararları		201.345.760	82.501.296
Net Dönem Karı/Zararı		191.735.942	220.260.368
KONTROL GÜCÜ OLMAYAN PAYLAR		404.167	740.516
TOPLAM KAYNAKLAR		1.671.663.696	1.523.313.553

Finansal Durum Tablosu-Konsolide Olmayan

	Dipnot Referansları	Cari Dönem	Önceki Dönem
Finansal Tablo Türü		Konsolide Olmayan	Konsolide Olmayan
Dönem		31.12.2015	31.12.2014
Raporlama Birimi		TL	TL
V A R L I K L A R
DÖNEN VARLIKLAR		98.178.905	244.934.177
Nakit ve Nakit Benzerleri	3	38.906.279	143.295.876
Finansal Yatırımlar
Ticari Alacaklar		6.650.710	3.291.397
- İlişkili Taraflardan Ticari Alacaklar	16	1.406.586	2.157.520
- İlişkili Olmayan Taraflardan Ticari Alacaklar	5	5.244.124	1.133.877
Finans Sektörü Faaliyetlerinden Alacaklar
- Finans Sektörü Faaliyetleri İlişkili Taraflardan Alacaklar
- Finans Sektörü Faaliyetlerinden İlişkili Olmayan Taraflardan Alacaklar
Diğer Alacaklar			322.711
- İlişkili Taraflardan Diğer Alacaklar
- İlişkili Olmayan Taraflardan Diğer Alacaklar	6		322.711
Türev Araçlar
Stoklar	7	41.614.987	68.024.184
Canlı Varlıklar
Peşin Ödenmiş Giderler	8	4.586.985	7.217.446
Cari Dönem Vergisiyle İlgili Varlıklar		146.755	527.601
Diğer Dönen Varlıklar	9	6.273.189	22.254.962
ARA TOPLAM		98.178.905	244.934.177
Satış Amaçlı Sınıflandırılan Duran Varlıklar
DURAN VARLIKLAR		1.610.424.252	1.283.142.843
Finansal Yatırımlar	10	162.864.618	98.181.850
Ticari Alacaklar
- İlişkili Taraflardan Ticari Alacaklar
- İlişkili Olmayan Taraflardan Ticari Alacaklar
Finans Sektörü Faaliyetlerinden Alacaklar
- Finans Sektörü Faaliyetleri İlişkili Taraflardan Alacaklar
- Finans Sektörü Faaliyetlerinden İlişkili Olmayan Taraflardan Alacaklar
Diğer Alacaklar			276.983
- İlişkili Taraflardan Diğer Alacaklar
- İlişkili Olmayan Taraflardan Diğer Alacaklar			276.983
Türev Araçlar
Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımlar
Canlı Varlıklar
Devam Eden Proje Stokları	7	40.705.811	32.156.620
Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller	11	1.159.746.857	913.857.837
Maddi Duran Varlıklar	12	11.348.857	13.520.900
Maddi Olmayan Duran Varlıklar	13	233.474	445.996
- Şerefiye
- Diğer Maddi Olmayan Duran Varlıklar	13	233.474	445.996
Peşin Ödenmiş Giderler	8	235.524.635	224.702.657
Ertelenmiş Vergi Varlığı
Diğer Duran Varlıklar
TOPLAM VARLIKLAR		1.708.603.157	1.528.077.020
K A Y N A K L A R
KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER		225.303.661	395.293.975
Kısa Vadeli Borçlanmalar	4	14.925.441	55.195.129
Uzun Vadeli Borçlanmaların Kısa Vadeli Kısımları	4	98.765.765	190.490.376
Diğer Finansal Yükümlülükler
Ticari Borçlar		23.051.711	42.568.731
- İlişkili Taraflara Ticari Borçlar	16	11.491.329	16.253.736
- İlişkili Olmayan Taraflara Ticari Borçlar	5	11.560.382	26.314.995
Finans Sektörü Faaliyetlerinden Borçlar
- Finans Sektörü Faaliyetleri İlişkili Taraflara Borçlar
- Finans Sektörü Faaliyetlerinden İlişkili Olmayan Taraflara Borçlar
Çalışanlara Sağlanan Faydalar Kapsamında Borçlar		317.173	256.854
Diğer Borçlar		32.709.789	53.511.821
- İlişkili Taraflara Diğer Borçlar	16	11.797.413	35.961.204
- İlişkili Olmayan Taraflara Diğer Borçlar	6	20.912.376	17.550.617
Türev Araçlar
Devlet Teşvik ve Yardımları
Ertelenmiş Gelirler	8	54.946.587	52.825.418
Dönem Karı Vergi Yükümlülüğü
Kısa Vadeli Karşılıklar	14	587.195	445.646
- Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Kısa Vadeli Karşılıklar
- Diğer Kısa Vadeli Karşılıklar	14	587.195	445.646
Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler
ARA TOPLAM		225.303.661	395.293.975
Satış Amaçlı Sınıflandırılan Varlık Gruplarına İlişkin Yükümlülükler
UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER		264.504.927	291.075.017
Uzun Vadeli Borçlanmalar	4	237.740.037	172.182.713
Diğer Finansal Yükümlülükler
Ticari Borçlar		8.772.926	14.449.185
- İlişkili Taraflara Ticari Borçlar	16		3.706.400
- İlişkili Olmayan Taraflara Ticari Borçlar	5	8.772.926	10.742.785
Finans Sektörü Faaliyetlerinden Borçlar
- Finans Sektörü Faaliyetlerinden İlişkili Taraflara Borçlar
- Finans Sektörü Faaliyetlerinden İlişkili Olmayan Taraflara Borçlar
Diğer Borçlar		12.181.358	41.629.147
- İlişkili Taraflara Diğer Borçlar	16	12.181.358	25.782.889
- İlişkili Olmayan Taraflara Diğer Borçlar	6		15.846.258
Türev Araçlar
Devlet Teşvik ve Yardımları
Ertelenmiş Gelirler	8	5.719.680	11.830.252
Uzun Vadeli Karşılıklar		90.926	166.463
- Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Uzun Vadeli Karşılıklar		90.926	166.463
- Diğer Uzun Vadeli Karşılıklar
Cari Dönem Vergisiyle İlgili Borçlar
Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü			50.817.257
Diğer Uzun Vadeli Yükümlülükler
Ö Z K A Y N A K L A R		1.218.794.569	841.708.028
ANA ORTAKLIĞA AİT ÖZKAYNAKLAR		1.218.794.569	841.708.028
Ödenmiş Sermaye	15	250.000.000	157.000.000
Sermaye Düzeltme Farkları
Geri Alınmış Paylar (-)		-600.625
Karşılıklı İştirak Sermaye Düzeltmesi (-)
Paylara İlişkin Primler/İskontolar	15	146.712.969	146.712.969
Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırılmayacak Birikmiş Diğer Kapsamlı Gelirler veya Giderler		335.807.035	222.078.671
- Yeniden Değerleme ve Ölçüm Kazanç/Kayıpları
- Finansal Varlık Değer Artış Fonu	15-10	90.441.556	25.786.288
- Maddi Duran Varlık Değer Artış Fonu	15	245.365.479	196.292.383
- Diğer Kazanç/Kayıplar
Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırılacak Birikmiş Diğer Kapsamlı Gelirler veya Giderler
- Yabancı Para Çevirim Farkları
- Riskten Korunma Kazanç/Kayıpları
- Yeniden Değerleme ve Sınıflandırma Kazanç/Kayıpları
- Diğer Kazanç/Kayıplar
Kardan Ayrılan Kısıtlanmış Yedekler	15	14.123.269	5.707.365
Ortak Kontrole Tabi İşletmeleri İçeren Birleşme Etkisi	15	-119.842.284	-119.842.284
Geçmiş Yıllar Karları/Zararları		328.635.403	188.939.521
Net Dönem Karı/Zararı		263.958.802	241.111.786
KONTROL GÜCÜ OLMAYAN PAYLAR
TOPLAM KAYNAKLAR		1.708.603.157	1.528.077.020