Annual Report (ESEF) • Apr 21, 2023
Preview not available for this file type.
Download Source File549300NZI620CFL1TR882022-01-012022-12-31549300NZI620CFL1TR882021-01-012021-12-31549300NZI620CFL1TR882022-12-31549300NZI620CFL1TR882021-12-31549300NZI620CFL1TR882020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300NZI620CFL1TR882020-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300NZI620CFL1TR882020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300NZI620CFL1TR882020-12-31549300NZI620CFL1TR882021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares549300NZI620CFL1TR882021-01-012021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300NZI620CFL1TR882021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300NZI620CFL1TR882021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300NZI620CFL1TR882021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300NZI620CFL1TR882021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300NZI620CFL1TR882022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300NZI620CFL1TR882022-01-012022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300NZI620CFL1TR882022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300NZI620CFL1TR882022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300NZI620CFL1TR882022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300NZI620CFL1TR882022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember ÅRSREDOVISNING 2022 OSCAR PROPERTIES HOLDING AB PUBL Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Innehåll årsredovisning 2022 VERKSAMHETEN KORT OM OSCAR PROPERTIES 2 VIKTIGA STEG 2022 4 VD HAR ORDET 6 2022 I KORTHET 8 VÄRDESKAPANDE 2022 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 12 PROJEKTPORTFÖLJEN 16 HÅLLBARHETSRAPPORT 18 REVISORNS YTTRANDE AVSEENDE DEN LAGSTADGADE HÅLLBARHETSRAPPORTEN 25 KONCERNLEDNING 26 STYRELSE 27 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2022 28 REVISORS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN 34 FINANSIERING 36 AKTIEN OCH ÄGARNA 38 FINANSIELLA RAPPORTER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 41 KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT MED KOMMENTARER 48 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING MED KOMMENTARER 50 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 52 KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 53 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT MED KOMMENTARER 54 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNINGAR MED KOMMENTARER 55 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 56 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 57 TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 58 STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS INTYGANDE 87 REVISIONSBERÄTTELSE 88 ÖVRIGT DEFINITIONER 94 AKTIEÄGARINFORMATION 95 2 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Oscar Properties är ett renodlat fastighetsförval- tande bolag med fokus på att förädla beståndet genom aktiv uthyrning och fastighetsutveckling för att öka attraktionen av bentliga fastigheter genom en aktiv förvaltning. Genom en väldiversierad förvaltningsportfölj har bolaget en solid nansiell ställning med stabila, garanterade kassaöden som stöder en fortsatt expansion och utveckling. TRANSAKTION Oscar Properties har ett starkt transaktionsteam med ett brett nätverk och hög förmåga att att- rahera både o-market aärer och andra aärer. Upparbetade och eektiva DD-processer med korta beslutsvägar gör att bolaget internt kan genomföra transaktio- ner. FINANSIERING Oscar Properties har ett erfaret nansieringsteam som aktivt arbetar med att nna attraktiva nansieringskällor. Strategin 2023 är att avyttra fastigheter för att hantera kostsamma lån. FÖRVALTNING Kärnverksamheten är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter med attraktiva lägen över hela Sverige. Bolaget har idag en väldi- versierad fastighetsportfölj med god spridning över hela Sverige inom segmenten kontor, lager/ logistik, industri, dagligvaruhandel och bostäder. Bolaget har en eektiv och kundnära förvalt- ningsorganisation. Fokus framåt ligger på fortsatt tillväxt genom förvärv och värdeskapande för- valtning av bentlig fastighets- portfölj. VÄRDESKAPANDE UTVECKLING Fokus för utveckling är att utveckla byggrätter och tillsam- mans med förvaltning identiera värdeskapande investeringar i kon- cernens bentliga fastighetsport- följ. Teamet ansvarar för att driva ändringar av detaljplaner, ansöka om bygglov samt att projektleda pågående utvecklingsprojekt. Bolaget har som mål att pågå- ende utvecklingsprojekt inte ska överstiga mer än 10 procent av bolagets balansräkning. TRANSAKTION OCH FINANSIERING UTVECKLING FÖRVALTNING Kort om Oscar Properties OM OSCAR PROPERTIES 3Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 DRIFTNETTO, MKR 289 (131) FASTIGHETSVÄRDE, MKR 6 666 (6 894) INKL DRIFTNETTOGARANTIER, MKR varav 42 mkr redovisas som orealiserad värdeförändring 331 (266) ANTAL FASTIGHETER 87 (87) UTHYRNINGSVBAR YTA, KVM 521 696 (534 465) HYRESINTÄKTER, MKR 446 (216) ÖVERSKOTTSGRAD 65% (61) ” Oscar Properties – ett renodlat fastighetsförvaltande bolag med fokus på uthyrning och förvaltning” 4 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 ÅRETS HÖJDUNKTER Viktiga steg 2022 Överskottsgraden har förbättrats under 2022, till 65 procent jämfört med 61 procent under 2021 Under 2022 har Oscar Properties avyttrat de sista projektfast- igheter och är nu ett renodlat fastighetsförvaltningsbolag. Portföjlsammansättningen har under 2022 renodlats för att öka lönsamheten. Oscar Properties har under 2022 uppdaterat de nansiella målen. Året 2022 innefattar bland annat att det nya Oscar Properties växer fram som ett renodlat fastighets- förvaltande bolag, alla projektfastigheter är avytt- rade, fastighetsportföljen renodlas och överskotts- graden förbättrades. RENODLAT PORTFÖLJEN UPPDATERADE FINANSIELLA MÅL AVYTTRAT ALLA PROJEKTFASTIGHETER FÖRBÄTTRAD ÖVERSKOTTSGRAD Driftnettot exklusive garantier har mer än fördubblats jäm- fört med 2021, från 131 miljoner kronor till 289 miljoner kronor. DUBBLAT DRIFTNETTOT 5Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 ÅRETS HÖJDUNKTER Under 2022 har hyresintäkterna fördubblats, från 216 miljoner kronor till 446 miljoner kronor. Fokuseringen på uthyrning har resulterat i en positiv netto- uthyrning under 2022. Indexhöjning, KPI, som gjordes i oktober 2022, kommer att öka hyresintäkterna med cirka 36 miljoner kronor för 2023. POSITIV NETTOUTHYRNING DUBBLAT HYRESINTÄKTERNA INDEXHÖJNING ÖKAR HYRESINTÄKTERNA MED 36 MKR 6 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 2022 har varit ett utmanande år men också ett bra år på sätt och vis. Efter den snabba tillväxten under 2021 har vi nu kunnat fokusera på att jobba med utveckling och kvalitetssäkring av vår förvaltningsverksamhet för att säkerställa en eektiv fastighetsförvaltning. Vi ser stora möjligheter till resultatförbättringar framöver och vårt mål är att under 2023 kunna öka intäkterna med 20 miljoner och minska kostnaderna med motsvarande belopp.Förändringsarbetet är ständigt pågående och vi tar hela tiden steg i rätt riktning. Nettouthyrningen var positiv under 2022 men vi sätter högre mål framåt och har anpassat organisationen till att kunna uppfylla målen. Vi har en potential på 90 miljoner kronor i hyresvärde att fylla upp de närmsta 2 åren. Jag tror tyvärr att inationen kommer att hålla i sig längre än vi tidigare antagit vilket också betyder fortsatt höga räntenivåer. Jag tror att vi ser lägre räntenivåer först framåt sommaren 2024 vilket gör att 2023 kommer att bli ett ännu mer utmanande år. En positiv eekt är att vi genom den höga inationen 2022 och indexreglerade hyror kommer att få ca 36 miljoner högre hyresintäkter för 2023. Min bedömning är att inationen kommer att vara mellan 6-8 procent i oktober 2023 vilket genererar högre hyresintäkter även kommande år. Vi sitter med för mycket dyr skuld idag och fokus är att sälja tillgångar och amortera skulder för att stärka balans- räkning samt få bättre ICR, räntetäckningsgrad. Under 2023 kommer vi fortsätta att fokusera på förvalt- ningen och arbeta för att uppfylla den långsiktiga strategin: att vara ett attraktivt fastighetsförvaltningsbolag. Jag vill avslutningsvis tacka alla medarbetare, aktieägare och andra i vår närhet som är med oss på denna resa. Stockholm, april 2023 Oscar Engelbert Verkställande Direktör VD har ordet VD HAR ORDET Oscar Properties fortsatte under 2022 att utveckla verksamheten som ett fastighetsförvaltande bolag med närvaro i ett 20-tal av landets kommuner. Under året har vi fokuserat på att konsolidera verk- samheten och kvalitetssäkring av interna processer och rutiner kopplade till förvaltningsverksamheten. 7Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 VD HAR ORDET ”Utveckling och kvalitetssäkring av vår förvaltnings- verksamhet” 8 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 2022 I KORTHET 2022 i korthet VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET • Oscar Properties har emitterat en icke säkerställd obliga- tion på 250 miljoner kronor inom ramen för den existerande ramen på 1 000 miljoner kronor och ansöker om att notera obligationen på Nasdaq. Totalt utestår 800 miljoner kronor efter denna emission. • Oscar Properties har genomfört en kvittningsemission om 73,5 miljoner kronor för att reglera en fordran gentemot Oscar Properties, en fordran som uppkommit i samband med ett fastighetsförvärv. • Oscar Properties har hållit kapitalmarknadsdag och uppda- terat operativa och nansiella mål. • Oscar Properties har förvärvat tre industrifastigheter belägna i Uppsala, Norrköping och Linköping. Köpeskil- lingen baseras på ett överenskommet fastighetsvärde om 159 miljoner kronor. • Oscar Properties har avyttrat byggrätter i Sundsvall med en likviditetseekt om 18 miljoner kronor. Aären genomfördes i linje med strategin att fokusera på förvaltningsfastigheter. Nyckeltal 2022 2021 2020 2019 2018 3 Nettoomsättning, mkr 513,5 257,0 149,5 816,1 1 906,1 Rörelseresultat, mkr -252,1 505,2 -25,8 -118,9 -371,9 Periodens resultat, mkr -451,4 364,5 -70,3 -226,1 -492,5 Avkastning på eget kapital, % neg 20,3 neg neg neg Förvaltningsfastigheter, mkr 6 666,4 6 894,4 1 429,7 - - Balansomslutning, mkr 7 572,9 8 074,7 3 761,6 2 958,8 3 398,6 Eget kapital, mkr 2 051,2 2 514,8 1 074,7 862,4 1 026,1 Eget kapital per aktie, kronor 14,28 18,58 0,55 - - Substansvärde per aktie, kronor 13,24 18,32 0,55 - - Soliditet, % 27 31 29 29 30 Resultat per stamaktie, kronor 1 -3,24 2,69 -0,30 -7,43 -18,54 Totalt antal utestående aktier, tusental 143 635 135 348 241 442 192 898 30 933 Totalt antal utestående BTA, tusental 2 - - 1 714 759 - - 1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter utdelning till preferensaktieägarna efter utspädningseekt. 2) Netto antal utestående BTA:er (Betalda Tecknade Aktier), som omvandlats till stamaktier i början av januari 2021.se vidare sid 38-39 3) Beloppen är ej omräknade efter införandet av den nya redovisningprincipen Oscar Properties Holding AB (publ) är ett fastighetsbolag med fokus på att äga förvaltningsfastigheter med stabila kassaöden. Vi köper, förvaltar, utvecklar och säljer fastigheter med attraktiva lägen över hela Sverige, med den långsiktiga strategin att vara en aktiv fastighets- ägare som är nära sina kunder. Under 2020 påbörjade bolaget en för- ändringsresa där vi föryttade oss från att vara en bostadsutvecklare till att bli ett fastighetsbolag med fokus på fast- ighe tsfö r valtning o ch projek tu tve ckling. Oscar Properties är nu ett renodlat fastighetsförvaltningsbolag som anpas- sar sin verksamhet till det rådande omvärldsläget. 9Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 2022 I KORTHET • Oscar Properties har breddat sin geograska närvaro genom ett förvärv av en kommersiell fastighet i Sarpsborg i Norge till ett värde om 95 miljoner norska kronor. • Oscar Properties har avyttrat två handelsfastigheter i Hel- singborg till ett värde om 333 miljoner kronor. • Tingsrätten har meddelat dom i Oscar Properties Gasklockor AB’s talan mot Stockholms kommun. Tingsrät- ten ogillar käromålet och förpliktar Oscar Properties att ersätta Stockholms kommun för dess rättegångskostnader med 2,3 mkr. I övrigt kommer inte domen att få någon inverkan på Oscar Properties, då bolaget skrev ner till- gången 2020. 10 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Oscar Properties har idag en stark position som fastihetsförvaltare. Med 18 års erfarenhet av projektutveckling har vi värdeskapande genom projekt i vårt DNA. Värdeskapande 2022 1 2 3 VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING Oscar Properties har med förvärv av förvaltningsfastigheter kom- pletterat den strategiska inrikt- ningen och är nu ett renodlat fastighetsförvaltande bolag. Fastigheterna kommer att utgöra basen för en solid nansiell ställ- ning och göra bolaget mindre beroende av uktuerande kassa- öden från utvecklingsverksam- het. UTVECKLING Oscar Properties är en tydlig och kompetent beställare där erfarenheter från många års uppförande av unika och upp- märksammade projekt samlas. Bolagets expertis inom projektutveckling har förädlats med tiden, och utgör en kärn- kompetens och ett konkurrens- medel för bolaget. Oscar Proper- ties driver en rad utvecklings- projekt för att kapitalisera på den etablerade positionen och överföra den till nya områden. TRANSAKTIONER OCH FINANSIERING Starkt transaktionsteam med stor kapacitet att generera transaktioner utanför den öppna marknaden, med ett snabbt genomförande på grund av eektiva Due Diligence-proces- ser och korta ledtider. Erfaret nansieringsteam med förmåga att hitta attraktiva nansie- ringskällor. Ett starkt fokus på renansiering och att sänka de övergripande kapitalkostnaderna kommer att ha högsta prioritet framöver, eftersom det har iden- tierats som en av de viktigaste drivkrafterna för att förbättra bolagets intjäningsförmåga och övergripande resultat på kort och lång sikt. 11Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 AFFÄRSIDÉ Oscar Properties aärsidé är att köpa, förvalta, utveckla och sälja fastigheter med attraktiva lägen i hela Sverige, med den långsiktiga strategin att vara aktiv inom både förvaltning, nyproduktion och omvandling. VISION Oscar Properties vision är att vara det fastighetsbolag i Sverige som är bäst på att skapa värde i sina fastigheter. VÄRDESKAPANDE 12 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Förvaltningsfastigheter FASTIGHETSBESTÅNDET Oscar Properties fastighetsbestånd bestod den 31 december 2022 av 87 fastigheter. Fastigheterna åternns i hela Sverige men är i huvudsak belägna i kommunerna Helsingborg, Stockholm, Sollentuna, Malmö och Nacka. Fastigheternas verkliga värde uppgick per den 31 december 2022 till 6 666 miljoner kronor. Den totala uthyrningsbara ytan är 521 696 kvadratmeter, varav 38 procent är lager/logistik, 27 procent är kontor, 13 procent är butik/dagligvaruhandel, 9 procent är industri/verkstad och 13 procent utgörs av övriga lokalytor. Se även fastighetsvärde fördelat per fastighetskate- gori i cirkeldiagrammet på nästa sida, sidan 13. De största hyresgästerna i beståndet utgörs av Frigoscan- dia AB, City Gross Sverige AB, Volvo Parts AB, Telefonaktiebo- laget LM Ericsson, QO Söder AB, Bilia AB, Johan i Hallen & Bergfalk AB, Stockholm Apartments i Sollentuna AB, Arbets- förmedlingen och Jitech AB. Bolaget har en egen förvaltningsorganisation som förvaltar bolagets bestånd. Med stor erfarenhet av projektutveckling och med bred kompetens inom förvaltning av lager/logistik, industri och kontorsfastigheter nns stora möjligheter att för- ädla och utveckla bentliga fastigheter. Med denna kompe- tens och erfarenheter är Oscar Properties också väl rustade för att göra hyresgästanpassningar för att attrahera nya hyresgäster och för att säkerställa att bentliga hyresgäster väljer att stanna kvar hos oss. Se vidare avsnittet nedan om fastighetsutveckling. Organisationen utgår från den geogra där fastigheterna till stor del nns belägna i idag, Stockholm med omnejd och Skåne. Vi ser den geograska placeringen av förvaltningsper- sonalen som en strategisk viktig del då vi vill ha en närhet till våra kunder och vara en organisation som med eektivitet träar våra kunder efter deras behov. Förvaltningsorganisationen hanterar all ekonomisk förvalt- ning och delar av den tekniska förvaltningen i de orter där vi är representerade med egen personal. På övriga orter kon- trakteras teknisk förvaltning med strategin; nära till kund samt god lokalkännedom om fastigheterna och den lokala entreprenörsmarknaden. Det felavhjälpande underhållet för fastigheterna kontrakteras lokalt på samtliga orter. INVESTERINGAR Under perioden har investeringar i bentliga fastigheter genomförts med 98,7 miljoner kronor. Periodens investeringar avser i huvudsak hyresgästanpassningar och energieektivi- seringar. Vi jobbar kontinuerligt med att utveckla våra fastig- heter efter våra kunders behov och önskemål med en strävan att minska energiförbrukning och miljöpåverkan. FASTIGHETSUTVECKLING Oscar Properties har under perioden genomfört ett ertal ombyggnationer och hyresgästanpassningar till såväl bent- liga som nya kunder. Tillsammans med Volvo pågår en omfattande ombyggnad och utveckling av fastigheten Flen Talja 1:26. Fastigheten kommer att inrymma en modern anläggning för renovering av motorer och maskindelar med återbruksproduktion, en produktion som leder till lägre naturresursåtgång och lägre Skeppsbron 13, Karlskrona. UTHYRNINGSVBAR YTA, KVM 521 696 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER energiåtgång. I Helsingborg har en större hyresgästanpassning färdigställts under perioden, där tidigare vakanta ytor byggts om till ett modernt kontor anpassat efter den nya hyresgästens behov. FÖRVÄRV, AVYTTRINGAR, TILL OCH FRÅNTRÄDEN Oscar Properties har under 2022 tillträtt sex fastigheter. I april har Oscar Properties tillträtt en industrifastighet i Falkö- ping till ett fastighetsvärde om 32 miljoner kronor. Under juni tillträddes bolagets första fastighet i Norge. Det avser en blandfastighet belägen i Sarpsborg och det överenskomna fastighetsvärdet uppgick till 95 miljoner norska kronor. Oscar Properties har även tillträtt en portfölj med tre lager- och indu- strifastigheter belägna i Linköping och Norrköping, tillträtt i maj samt Uppsala tillträtt i juni. Det överenskomna fastighets- värdet uppgick till 159 miljoner kronor. Oscar Properties har även förvärvat och tillträtt en förvaltningsfastighet belägen i Västberga Industriområde i Stockholm. Det överenskomna fastighetsvärde uppgick till 25 miljoner kronor. Två handelsfastigheter belägna i Helsingborg har avyttrats och frånträtts under perioden. Överenskommet fastighets- värde uppgick till 333 miljoner kronor, exklusive avdrag för latent skatt, vilket var i linje med fastigheternas bokförda vär- den. En mindre portfölj belägen i södra Sverige har avyttrats och frånträtts under perioden. Överenskommet fastighets- värde uppgick till 90 miljoner kronor, exklusive avdrag för latent skatt, vilket var i linje med fastigheternas bokförda värden per 30 september 2022. 13Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fastighetsvärde Fördelat per län 31 december 2022 Fastighetsvärde fördelat per fastighetskategori 31 december 2022 Fastighetsbeståndet fördelat på län Län Fastighetsvärde, mkr Hyresvärde, mkr Yta, kvm Antal fastigheter Stockholms län 129 Skåne län 152 Södermanlands län 43 Västra Götalands län 34 Kalmar län 29 Östergötlands län 25 Västmanlands län 27 Blekinge län 22 Övriga 63 Totalt Jordlinan 2, Västerås. ANTAL FASTIGHETER 87 Stockholms län, 30% Skåne län, 28% Södermanlands län, 9% Västra Götalands län, 5% Kalmar län, 4% Östergötlands län, 5% Västmanlands län, 2% Blekinge län, 6% Övriga, 11% Kontor, 38% Industri, 18% Lager, 13% Verkstad, 8% Dagligvaruhandel, 6% Övrigt, 16% 14 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 • Nuvarande och historiska hyror samt kostnader • Kontrakt och marknadsmässiga hyresvillkor • Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten • Fastighetens marknadsförutsättningar och marknads- position • Marknadens och närområdets framtida utveckling • Fastigheternas förutsättningar och position • Investerings- och underhållsplaner Värderingen har beaktat bästa och maximala användning av fastigheterna. Från analysen resulterande driftnetton under kalkylperioden samt restvärde vid kalkylperiodens slut har diskonterats med bedömd kalkylränta. Den bedömda kalkylräntan ska mot- svara ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Kalkyl- räntan är anpassad individuellt för varje fastighet. Den genomsnittliga kalkylräntan för diskontering av kassaöden vid värderingen i det fjärde kvartalet 2022 var 8,3 procent. Vid värderingen i det tredje kvartalet var kalkylräntan 7,9 procent. Värdebedömningen grundar sig på kassaödesanalys inne- bärande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prog- nostiserade kassaöden under kalkylperiodens tio år jämte restvärdet. Det vägda genomsnittliga direktavkastningskra- vet vid kalkylperiodens slut uppgår till till 6,2 procent vilket är en ökning med 0,4 procentenheter från direktavkastningskra- vet i det tredje kvartalet, som var 5,8 procent. Vid utgången av 2021 uppgick det vägda genomsnittliga direktavkastnings- kravet till 5,8 procent. VÄRDERING BYGGRÄTTER I det totala värdet för förvaltningsfastigheterna ingår 146 mkr för byggrätter. De värderade byggrätterna uppgår till drygt 60 000 kvm och presenteras tillsammans med övriga bygg- rätter i avsnittet Projektportföljen. Byggrätterna värderas i första hand genom ortsprismetod, vilket innebär att bedöm- ningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser. I några fall har även en byggrätts/exploateringskalkyl använts där bedömning av värde görs utifrån värdet efter en färdigställd exploatering, minskat med beräknade exploateringskostnader. FASTIGHETSVÄRDERING Oscar Properties internvärderar hela fastighetsbeståndet varje kvartal. För att veriera internvärderingarna görs även externvärdering. Hela fastighetsbeståndet värderas externt under ett år, rullande, genom att vissa fastigheter väljs ut varje kvartal. Verkligt värde för hela fastighetsbeståndet uppgick per den 31 december till 6 666 mkr. Verkligt värde denieras enligt följande. Det värde vid värdetidpunkten till vilket köpare och säljare är beredda att genomföra en transaktion. Detta efter det att fastigheten marknadsförts på en öppen marknad och att ingen av parterna agerar utifrån några tvång ställda av tredje part. Under det fjärde kvartalet 2022 har 35 av 87 fastigheter värderats externt. För periodens externvärderingar har New- sec och Savills anlitats. Hela fastighetsbeståndet har värde- rats internt. Värdebedömningarna grundas på kassaödesanalyser, där den enskilda fastighetens avkastningsförmåga har upp- skattats. Meto- den innebär att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prog- nostiserade kassaöden jämte restvär- det. Antaganden avseende framtida kassaöden görs utifrån analys av: Belopp i miljoner kronor (mkr) Fastighetsbestånd vid periodens början 6 894,4 Förvärv 306,2 Investeringar i bentliga fastigheter 98,7 Omklassicering projektfastighet - Avyttringar -423,4 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade -209,5 Fastighetsbestånd vid periodens slut, 31 december 6 666,4 Förändringar Redovisat Värde Fastigheter Platen 8, Motala. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 15Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 BESTÅNDETS VAKANSER Oscar Properties arbetar aktivt med uthyrning av vakanta ytor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per 31 december 2022 till 88 procent (89). Sett till yta uppgick uthyr- ningsgraden till 86 procent (86). Förvaltningen har löpande kontakt med lokala mäklare samt arkitekter som besitter med mycket information och kunskap om marknaden på res- pektive ort. Utöver detta arbetar förvaltningen kontinuerligt med egna kontakter. I takt med att beståndet växer under- lättas förhandlingar och nya uthyrningar då det nns ett större utbud att erbjuda nya och bentliga hyresgäster. För- valtningen är inne i ett tidigt skede och påbörjar uthyrnings- arbetet så fort förvärv av fastigheten avtalats. KONTRAKTSTRUKTUR Per 31 december 2022 hade Oscar Properties 927 hyresavtal (1 067) tecknade med 655 hyresgäster (727). Den viktade återstående löptiden för dessa hyresavtal upp gick till 3,9 år (3,6). De tio största hyresgästerna stod tillsammans för 32 procent (30) av hyresvärdet. Antalet avtal och durationen på dessa medför att Oscar Properties exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad. RISKDIVERSIFIERING AV HYRESVÄRDET Oscar Properties arbetar kontinuerligt med att minimera ris- kerna relaterade till fastighetsbeståndet. Det samlade beståndet visar en väldiversierad portfölj avseende både fastighetstyp, ort och bransch. Skeppsbron 2, Karlskrona. Beståndets Vakanser Kategori Total yta, kvm Total yta, Vakant Area vakant, % Hyresvärde totalt, mkr Hyresvärde 1 vakant, mkr Ekonomisk vakans, % Lager 13 409 % % Kontor 31 051 % % Butik 5 011 % % Industri 13 323 % % Förråd 2 935 % % Verkstad 1 180 % % Bostad 850 % % Skola 1 044 % % Hotell - - - - Övrigt 4 364 % % Totalt 73 933 % 525 % 1 Majoriteten av portföljens vakansvärde omfattas av hyres- och driftnettogarantier lämnade av säljare vid förvärv. Dessa garantier löper till nov 2023, dec 2023 respektive nov 2026 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 16 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 PROJEKTPORTFÖLJEN Inom Oscar Properties aärsmodell ingår att utveckla projekt inom bentliga förvaltnings- fastigheter. Totalt har ca 189 000 kvm bygg- rätter identierats i den bentliga förvalt- ningsportföljen inom gällande detaljplaner som bolaget har för avsikt att utveckla. Oscar Properties bedriver och nansierar ett projekt inom ramen för joint ventures, Samterna Karlskrona. Oscar Properties identierar möjliga byggrätter och utveck- lingsmöjligheter inom ramen för fastighetsbeståndet i aärs- området Förvaltningsfastigheter i syfte att tillskapa fastig- hetsvärde samt att optimera driftnetto. Byggrätterna fördelar sig inom segmenten kontor, bostäder och industri/lager. Oscar Properties har för avsikt att utveckla byggrätterna löpande. Projektportföljen BYGGRÄTTER VIA BYGGLOV INOM BEFINTLIG DETALJPLAN Med byggrätter inom bentlig detaljplan avses sådana som medges av gällande detaljplan och som kan realiseras genom ansökan om bygglov hos kommunen. För närvarande har 189 000 kvm byggrätter identierats inom bentliga detaljplaner, varav 60 000 kvm är värderade. Dessa är till störst del belägna i Mälardalen, Skånes- och Stockholms län. Byggrätter fördelat per län 31 december 2022 Byggrätter fördelat per kategori 31 december 2022 Industri/Lager/Logistik, 81% Handel, 8% Kontor, 7% Bostäder, 4% Södermanlands län, 39% Kalmar län, 14% Stockholms län, 11% Västmanlands län, 9% Skåne län, 8% Östergötlands län, 6% Övriga, 14% 17Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 PROJEKTPORTFÖLJEN Förslag framtaget på Elektra 25 med en påbyggnad på 3 våningar, ca 3 300 kvadratmeter. Älvsjö, Västberga. MALMÖ På fastigheten Revolversvarven 13 nns möjligheter att bygga till lager och logistikhallar inom bentlig detaljplan med ett fotavtryck på ca 3 000 kvm. Förstudie är påbörjad, det geograska läget för fastighe- ten är attraktivt för lager och logistik. Utvärderar möjlig hyresgäst för att ta nästa steg. VÄSTERÅS I fastigheten Jordlinan 2 nns på plan 2 och plan 3 stomrena ytor på ca 5 300 kvm. Förstudie är startad för hur vi på bästa sätt utformar loka- lerna, och sondering av marknaden för möjliga hyresgäster. BYGGRÄTTER GENOM ÄNDRAD DETALJPLAN Med byggrätter genom ändrad detaljplan avses sådana som kräver att ny detaljplan som medger ny användning antas. För närvarande har 15 000 kvm byggrätter identierats. Dessa är till största del belägna i Mälardalen och Värmlands län. NACKA ALPHYDDAN Utveckling pågår av byggrätten på fastigheten Sicklaön 88:1 inom gällande detaljplan. Fastigheten har ett strategiskt läge där påbyggnation och upprustning ger möjlighet till utökning av bentlig bilrelaterad verksamhet och optimering av fastig- hetens driftnetto. Beviljat bygglov upphävdes i december 2022 av Länsstyrel- sen och arbete pågår med att justera bygglovet inför en för- nyad bygglovsansökan. Dialoger fortsätter med intressenter för denna förhyrning. I och med förnyad bygglovsprocess vän- tas produktion starta under det fjärde kvartalet 2023 och väntas färdigställas under 2024. ÄLVSJÖ På fastigheten Konsumenten 2 nns goda möjligheter att bygga till lokaler och kontorsyta inom bentlig detaljplan om maximalt 7 741 kvm. Förstudie är påbörjad och planerad pro- duktionsstart är tidigast under det första kvartalet 2023. VÄSTBERGA För fastigheterna Dikesrenen 19, Elektra 13, Elektra 25, Elektra 4 och Elektra 26 pågår planering för utnyttjande av byggrät- terna inom bentliga detaljplaner. Totalt nns möjlighet till ca 22 000 kvm BTA inom ramarna för gällande detaljplan. Förstudie för Elektra 25 är slutförd, där det nns möjlighet för både kontor och lagerbyggnad. Sondering av möjlig hyres- gäst pågår. I analysen för respektive fastighet ingår bentliga förutsättningar som situationsplan, konstruktion, installatio- ner och hyresgäster och utifrån det slutföra förstudie med att bestämma omfattning och typ av produkt på tillbyggnaden. 18 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 HÅLLBARHETSRAPPORT 2022 Detta är Oscar Properties hållbarhetsrapport som avser moderbolaget och samtliga dotterbolag inom koncernen. Hållbarhetsrapporten är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagens 6 och 7 kapitel och redovisningsprinciperna är oförändrade i förhållande till föregående år. Hållbarhet och socialt ansvar är en självklar del av Oscar Properties verksamhet. I arbetet med att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter strävar bolaget efter att öka medvetenheten och ambitionen i hållbar- hetsarbetet samt göra förbättringar inom prioriterade områden. Ett aktivt hållbarhetsarbete bidrar till långsiktig lönsamhet och minskade risker för koncernen. Det bidrar även till att kunna möta och överträa förväntningar hos olika intressenter såsom kunder, ägare, medarbetare, partners, leverantörer och samhällsaktörer. Hållbarhet – en naturlig del av verksamheten 19Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Hållbarhetsarbetet drivs inom tre olika fokusområden. För att kunna mäta och följa upp på hållbarhetsarbetet har rele- vanta nyckeltal identierats. Denna process är inspirerad av GRI:s (Global Reporting Initiative) riktlinjer och redovisnings- principer. Genom åtaganden inom respektive fokusområde är målsättningen att göra skillnad och att bidra till ett hållbart samhälle, samtidigt som värde skapas för bolaget och dess intressenter. Under 2022 har bolaget haft ett starkt fokus på att förvalta fastighetsbeståndet för att öka uthyrningen samt att avsluta alla tidigare projekt. Under 2023 kommer Oscar Properties att fortsätta arbeta utifrån de tre fokusom- rådena. RIKTLINJER OCH STYRNING Övergripande riktlinjer för hur Oscar Properties bedriver verk- samheten nns samlade i bolagets uppförandekod. Den ger medarbetare och styrelse vägledning i principer för god aärssed, miljö, mänskliga rättigheter och arbetsförhållan- den. Uppförandekoden är ett grundläggande ramverk och kompletteras av mer detaljerade regler och policies. HÅLLBARA FASTIGHETER Förvalta kommersiella fastigheter som håller hög kvalitet, har låg miljö påverkan samt upp muntrar till en hållbar livsstil. ANSVARSFULLT FÖRETAG Proaktivt arbete för att skapa en kultur där etiska aärsmeto- der och anti- korruption sätts högt på agendan samt att bidra till att skapa hållbara stadsmiljöer. ANSVAR SOM ARBETSGIVARE En attraktiv och ansvarstagande arbetsgivare. FOKUSOMRÅDEN FÖR HÅLLBARHETSARBETET HÅLLBARHETSRAPPORT 2022 Ett viktigt komplement är också The Guide – som beskriver bolagets identitet och grundläggande värderingar: nytän- kande, kvalitet och engagemang. Värderingarna bidrar till att skapa en unik kultur samt ger vägledning i synen på ledar- skap, medarbetar skap samt förhållningssättet till olika intres- senter. Det är såväl ledningens som de anställdas ansvar att säker- ställa att uppförandekod och värderingar efterlevs. Oscar Properties chefer ansvarar för att implementera och infor- mera medarbetare om rättigheter och skyldigheter enligt uppförandekoden. BOLAGETS AFFÄRSMODELL Bolagets aärsmodell är beskriven på sidorna 10-17 i denna årsredovisning. Oscar Properties har upprättat denna hållbar- hetsrapport i enlighet med årsredovisningslagens sjätte och sjunde kapitel och redovisningsprinciperna är oförändrade i förhållande till föregående år. Hållbarhets rapporten avser hela koncernen och utgörs av sidorna 19-24. 20 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Oscar Properties erbjuder goda anställningsvillkor och möjlig- heter till ett utvecklande och stimulerande arbete där nytän- kande uppmuntras och hög kvalitet står i fokus. Bolaget arbetar även proaktivt med att skapa en trygg och hållbar arbetsmiljö för medarbetarna. Det är en förutsättning för att skapa en hög trivsel, nöjda medarbetare och låg sjukfrånvaro. För att skapa tydlighet och säkerställa efterlevnad har Oscar Properties era koncernpolicyer som bland annat klargör riktlinjer kring anställningsvillkor, arbetsmiljö, aärsetik, jäm- ställdhet och mångfald. Dessa revideras och fastställs en gång per år. Chefer och medarbetare inom koncernen har ett gemensamt ansvar att ta del av koncernens policyer och se till att de efterlevs. KOMPETENSUTVECKLING Bolaget ser positivt på och uppmuntrar kompetensutveckling hos medarbetarna och ser gärna att medarbetaren själv kommer med önskemål och förslag på utvecklingsmöjligheter som gagnar både individ och företag. Diskussion av kompe- tensutveckling sker i samband med medarbetarsamtalet, ett strukturerat samtal mellan chef och medarbetare som genomförs minst gång per år. Under samtalet diskuteras arbetssituationen i stort och vilka mål och aktiviteter som ska vara i fokus till nästa samtalstillfälle. Årligen hålls även löne- samtal med alla medarbetare, där principerna för lönesätt- ning och löneutveckling presenteras och motiveras. LEDARSKAP OCH KOMMUNIKATION Ledarskapet och en öppen kommunikation är redskap för ett högt engagemang och nöjda medarbetare. Ett ledarforum har etablerats där bolagets chefer träas regelbundet för intern utveckling av kompetenser. ANSVAR SOM ARBETSGIVARE På Oscar Properties betraktas medarbetaren som bolagets främsta resurs och en viktig ambassadör. Oscar Properties har ett starkt varumärke och strävar efter att vara en attrak- tiv och ansvarstagande arbetsgivare. Under 2021 och 2022 har företagets organisation suc- cessivt anpassats för det nya Oscar Properties inriktat på fastighetsförvaltning. Antal och andel anställda fördelat efter kön 31 december 2022 23 st, 64 %, Kvinnor 13 st, 36 %, Män Totalt antal anställda 36. Antal och andel anställda fördelat efter ålder 31 december 2022 20-29 år, 17 % 30-39 år, 19 % Totalt antal anställda 36. 40-49 år, 28 % 50-59 år, 25 % 60-69 år, 11 % HÅLLBARHETSRAPPORT 2022 21Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD Oscar Properties övergripande målsättning är att jämställdhets arbetet ska ingå som en naturlig och integrerad del i verksamheten. Kvinnors och mäns villkor, rättigheter och utvecklingsmöjligheter ska vara lika inom hela företaget. Överlag är det relativt jämn fördelning av kvinnor och män inom organisationen. Vid utgången av 2022 hade Oscar Pro- perties 36 anställda, 23 av dessa var kvinnor och 13 män. Alla ska ha och ska tillförsäkras lika värde oavsett kön, etnisk eller religiös tillhörighet, trosuppfattning eller sexuell läggning. Detta återspeglas i den dagliga verksamheten och vid rekryteringar. Målet är att alla ska känna sig trygga. Det är viktigt att aktivt motverka alla former av trakasserier och dis- kriminering. Bolagets mångfaldspolicy beskriver riktlinjerna för detta arbete och hjälper till att säkerställa efterlevnad. EN SÄKER OCH HÅLLBAR ARBETSMILJÖ Målsättningen med Oscar Properties arbetsmiljöarbete är att skapa en fysiskt, psykiskt och socialt sund och utvecklande arbetsplats för alla medarbetare, där risker för arbetsskador och arbetsrelaterad ohälsa förebyggs. Bolaget arbetar före- byggande för att begränsa risken för incidenter och olyckor i verksamheten. Fokus under året har varit på att fortsätta arbetsmiljöarbetet samt att implementera förbättringar. Oscar Properties har en nollvision vad gäller arbetsskador som kan leda till sjukfrånvaro. Uppföljning och utvärdering sker månadsvis i fastighetsförvaltningen och vid varje kvartals- möte inom projektorganisationen, är arbetet med att skapa en säker arbetsmiljö en fast punkt på agendan. SJUKFRÅNVARO Totalt antal arbetstimmar inom koncernen var 62 790 timmar. Total korttidsfrånvaro uppgick till 728 timmar under året, motsvarande 0,16 procent av totalt antal arbetstimmar. Total långtidsfrånvaro uppgick till 0 timmar under året, motsva- rande 0 procent av totalt antal arbetstimmar. MEDARBETARUNDERSÖKNINGAR Oscar Properties gör regelbundet medarbetarundersökningar för att ständigt kunna göra förbättringar och uppnå ett högt engagemang hos medarbetarna. HÅLLBARHETSRAPPORT 2022 22 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Intresset för hållbarhet hos konsumenter och företag har ökat på senare år. Valet av tidlösa material och designlösningar av hög kvalitet som håller över tid, bidrar till en hållbar stadsut- veckling och hållbara hem. Oscar Properties inspireras av arki- tektur och design och bygger alltid med utgångspunkt i varje plats och byggnads historia. INTEGRERADE MILJÖMÅL Ökade krav från kunder och den snabba tekniska utvecklingen gör att fastigheter blir allt mer komplexa och tekniskt avan- cerade. Miljöcertiering av fastigheter är en del i systematiseringen och kvali tetssäkringen av arbetet mot High Performance Buil- dings, där hållbar hetsfrågor integreras naturligt, hela vägen från planering till drift. ENERGIEFFEKTIVA FASTIGHETER Genom att standardisera fastighetsförvaltningen, säkerställs att förvaltningsfastigheterna lever upp till gällande krav från myndigheter och kommuner. Utöver dessa verkar bolaget även för att nå en energieektiv nivå där kraven är högre än myndigheternas vad gäller energieektivitet och inneklimat. Vid utformning/gestaltning av fastigheter med generösa fönsterpartier och terrasser är låg energianvändning en utma- ning. Genom eektiv isolering av klimatskalet, energieektiva installationer och fönster med ändamålsenligt solskydd och dagsljusinsläpp, säkerställs ett bra inneklimat. HÅLLBARA FASTIGHETER Oscar Properties ambition är att utveckla fastigheterna som håller en hög kvalitet, har en låg miljöpåverkan samt uppmuntrar till en hållbar förvaltning. HÅLLBARHETSRAPPORT 2022 23Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 HÅLLBARHETSRAPPORT 2022 24 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Att verka för etiska aärsmetoder och antikorruption är en självklarhet för oss. I bolagets uppförandekod framgår tydligt att vi ska respektera mänskliga rättigheter, vara en ansvars- full arbetsgivare och inte acceptera någon form av mutor eller korruption. Inga misstänkta fall av överträdelser av upp- förandekoden har förekommit under 2022. För att öka hållbarheten ur ett fastighetsförvaltnings- och projektperspektiv sker ett kontinuerligt arbete med arbetsbe- redningar mellan projektering och inköp samt erfarenhetså- terföring från efter marknaden, för att ständigt utveckla och förbättra produkten. Vid inköp och upphandlingar kontroll- eras bl.a. kollektivavtal, F-skattebevis och att entreprenörer är godkända enligt UE2015. Noggrant utvalda, strategiska leve- rantörer anlitas för att upprätthålla en jämn och hög kvalitet i leveranserna. Oscar Properties har nolltolerans mot osund konkurrens och utbildar kontinuerligt medarbetare gällande uppförandekoden där etik och antikorruption står i fokus. ANSVARSFULLT FÖRETAG Oscar Properties arbetar proaktivt för att skapa en kultur där etiska aärsmetoder och antikorruption sätts högt på agendan såväl internt som externt. Som fastighetsförvaltare och projektutvecklare är vi med och skapar framtidens samhällen och vill bidra till att utveckla och skapa hållbara stadsmiljöer. HÅLLBARHETSRAPPORT 2022 25Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 REVISORNS YTTRANDE AVSEENDE DEN LAGSTADGADE HÅLLBARHETSRAPPORTEN UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2022 på sidorna 19-24 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrappor- ten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrappor- ten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt- ning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. UTTALANDE En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 21 april 2023 PricewaterhouseCoopers AB Johan Rippe Thijs Dirkse Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Till bolagsstämman i Oscar Properties Holding AB (publ), org. nr 556870-4521 REVISORNS YTTRANDE AVSEENDE DEN LAGSTADGADE HÅLLBARHETSRAPPORTEN 26 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 KONCERNLEDNING Oscar Engelbert Styrelseledamot och VD, anställd sedan 2011 • Född 1976 • Erfarenhet: Grundare av Oscar Properties. • Pågående uppdrag: Styrelseordförande i Aktiebolaget Heribert Engelbert, Heribert Produktion AB och Parkgate AB (tidigare Oscar Engelbert AB) • Innehav i bolaget via bolag: 28 756 448 stamaktier, 2 353 521 teckningsoptioner TO1. Per-Axel Sundström CFO, anställd sedan 2019 • Född 1956 • Utbildning och erfarenhet: Civilekonom Uppsala Universitet, CFO Hembla AB (publ), (tidigare D. Carnegie & Co AB (publ)), EDTS European Drug Testing Service, Investment AB Karlsvik, Industri AB Karlsvik, Permascand Laser AB (inom Akzo Nobel) • Pågående uppdrag: Styrelseledamot PAX Consulting AB, Kepri AB. Foret Aktiebolag • Innehav i bolaget: 396 000 stamaktier, 66 000 teckningsoptioner TO1. KONCERNLEDNING 27Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 STYRELSE Oscar Engelbert Född 1976 • Styrelseledamot och VD, sedan 2011 • Utbildning och erfarenhet: Grundare av Oscar Properties • Pågående uppdrag: Övriga engagemang är relaterade till aktie ägande i Bonnier AB, samt Engelbert Stockholm AB • Innehav i bolaget via bolag: 28 756 448 stamaktier, 2 353 521 teckningsoptioner TO1 • Ej oberoende i förhållande till bolaget, bolags ledningen och bolagets större aktieägare. Ulf Nilsson Född 1958 • Styrelseledamot sedan 2019 • Utbildning: jur kand från Uppsala universitet. Ulf Nilsson är styrelseordförande i Richard Juhlin Grand Cru AB samt GC Cru AB (Guldkula Champagne), ledamot i Neobo AB (publ) samt Partner i Landsort Care 4 AB • Ulf Nilsson har tidigare varit verkstäl- lande direktör för Hembla AB (publ), (tidigare D. Carnegie & Co AB (publ)) • Innehav i bolaget: 514 796 stamaktier, 77 200 teckningsoptioner TO1 • Ulf Nilsson är oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Therese Agerberth Född 1973 • Styrelseledamot sedan 2019 • Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet • Therese Agerberth är verkställande direktor och global aärsutvecklingschef för Secret Escapes Skandinavien. Therese Agerberth har tidigare varit Managing Director för Evan Evans Tours inom the Travel Corporation (Storbritannien), och General Manager för Student.com i EMEA (Storbritannien) • Therese Agerberth, och hennes närstående, innehar inga aktier eller andra nansiella instrument i Oscar Properties. Therese Agerberth är obero- ende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Peter Norman Född 1958 • Styrelseordförande sedan 2019 • Utbildning: examen i nationalekonomi vid Stockholms universitet • Peter Norman är styrelseordförande i Transportstyrelsen , Gotlands- hem AB, Entropics AB och och Nasdaq Nordic samt styrelsele- damot i Swedbank AB (publ) och Kungliga Musikhögskolan. Peter Norman har tidigare varit nansmarknadsminister i Sve- riges regering, VD för Sjunde AP-fonden och Alfred Berg Asset Management samt direktör på Sveriges Riksbank • Innehav i bolaget: 4 231 stamaktier • Peter Norman är oberoende i för- hållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Markus Dragicevic Född 1991 • Styrelseledamot sedan 2023 • Utbildning: Kandi- datexamen i ekonomi och IT från Malmö universitet • Markus Dragicevic är styrelseledamot i Dragfast AB, Dragmark Invest AB (verklig huvudman: Markus Dragicevic 100%), Ryd Rönne- rum Drift AB och Tolvmanstegen Drift AB • Innehav i bolaget, eget och närstående: 28 800 000 stamaktier • Markus Dragicevic är oberoende i förhållande till bolagsledningen. STYRELSE 28 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 INTRODUKTION Denna bolagsstyrningsrapport antogs av styrelsen vid styrel- semötet den 21 april 2023. Den har tagits fram i enlighet med Svensk kod för bolags- styrning (”koden”) och årsredovisningslagen, samt granskats av bolagets revisor. Den presenterar en översikt av Oscar Pro- perties bolagsstyrnings- system och inkluderar styrelsens beskrivning av systemet för intern kontroll samt riskhantering relaterad till nansiell rapportering. SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING Oscar Properties aktier är sedan mars 2015 upptagna till han- del vid Nasdaq Stockholm och Oscar Properties följer därför Nasdaq Stock- holms regelverk för emittenter. Således tilläm- par Oscar Properties också koden, som nns tillgänglig på www.bolagsstyrning.se. Koden är avsedd att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet och bygger på principen ”följ eller för- klara”. Det innebär att ett bolag som tillämpar koden inte vid varje tillfälle måste följa varje regel i koden. Om bolaget nner att en viss regel inte passar med hänsyn till bolagets särskilda omständigheter kan det välja en annan lösning än den koden anvisar och i bolagsstyrningsrapporten redovisa detta, samt vilken lösning bolaget istället valt och motivera detta. Enligt styrelsens uppfattning har Oscar Properties under 2022 följt koden i alla avseenden. Bolagsstyrningsstruktur Styrelse, ledning och kontroll av Oscar Properties Holding AB fördelas mellan aktieägarna, styrelsen, den verkställande direktören och övriga personer i ledningen. Till grund för styr- ningen ligger bland annat bolagsordningen, aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, vilket inkluderar koden, samt andra tillämpliga lagar, regler, föreskrifter och interna regler (såsom exempelvis styrelsens arbetsordning och styrelsens instruktion till den verkställande direktören). Oscar Properties bolagsordning nns att ladda ner på bolagets web- plats, www.oscarproperties.se. Aktieägarna utövar sitt inytande genom att rösta på års- stämmor i Oscar Properties Holding AB (publ) och beslutar på så vis bland annat om sammansättningen av bolagets sty- relse och val av revisor. Valberedningen, som utses enligt prin- ciper fastslagna av årsstämman, lämnar förslag till nästkom- mande årsstämma beträande bland annat val av styrelseledamöter, styrelseordförande och revisorer, samt för- slag till beslut om arvode till styrelsen och revisorerna. Styrelsen är ytterst ansvarig för Oscar Properties organisa- tion och förvaltningen av dess verksamhet. Styrelsens arbetsuppgifter bereds delvis av dess revisions- utskott och ersättningsutskott. Styrelsen utser verkställande direktör i Oscar Properties. Den verkställande direktören leder koncernens löpande verk- samhet i enlighet med styrelsens riktlinjer. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2022 AKTIER OCH AKTIEÄGARE Oscar Properties Holding AB (publ), org.nr 556870-4521, är ett avstämningsbolag, vilket innebär att bolagets aktiebok förs av Euroclear Sweden AB. Aktiekapitalet i Oscar Properties uppgick den 31 december 2022 till 1 052 033 612,010310 kronor fördelat på 143 682 563 aktier, varav 143 635 183 stamaktier, och 44 688 preferens- aktier och 2 692 preferensaktier av serie B, envar med ett kvotvärde om 7,32 kronor. Parkgate AB (f d Oscar Engelbert AB) ägde den 31 december 2022 cirka 18,5 procent av aktierna och innehade cirka 18,5 procent av rös terna i bolaget. Park- gate AB är helägt av Oscar Properties grundare, styrelseleda- mot och verkställande direktör Oscar Engelbert. Enligt bolagsordningen ska bolagets aktiekapital uppgå till lägst 500 000 000 kronor och högst 2 000 000 000 kronor uppdelat på lägst 80 000 000 aktier och högst 320 000 000 aktier. Bolaget kan enligt bolagsordningen ge ut aktier av fyra aktieslag, stamaktier, stamaktier serie B, preferensaktier och preferensaktier av serie B. Stamaktier har ett röstvärde om en röst per aktie. Sta- maktier av serie B, preferensaktier och preferensaktier av serie B har ett röstvärde om en tiondels röst per aktie. Förut- satt att stamaktier av serie B utgivits kan stamaktier konver- teras till stamaktier av serie B genom skriftlig begäran från aktieägare till styrelsen. Genomförandet av sådan omvand- ling innebär att det totala antalet röster i bolaget minskar. Det nns ingen begränsning i hur många röster varje aktieä- gare kan avge vid en bolagsstämma. Mer information om bolagets aktie och dess aktieägare åternns i årsredovis- ningen på sidorna 38-39. BOLAGSSTÄMMA Allmänt Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ. Års- stämma hålls årligen inom sex månader efter räkenskapsår- ets utgång. På årsstämman läggs balans- och resultaträkning samt koncernbalans- och koncernresultaträkning fram och beslut fattas om bland annat disposition av bolagets resultat, fastställande av balans- och resultaträkningarna respektive koncernbalans- och koncernresultaträkningarna, val av och arvode till styrelseledamöter och revisor samt övriga ärenden som ankommer på årsstämman enligt lag. Kallelse till bolags- stämma sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets hemsida. Att kallelse har skett annonseras i Dagens Nyheter. Vid bolagsstämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utöva det inytande över bolaget som deras respektive aktie- innehav representerar. Vid bolagsstämma får således varje röstberättigad rösta för fulla antalet ägda och företrädda aktier utan begränsningar i rösträtten. Aktieägarnas rättighe- ter kan endast förändras av bolagsstämma i enlighet med lag. En aktieägare som vill få ett särskilt ärende behandlat vid stämman måste i god tid före stämman begära det hos sty- relsen under den adress som meddelas på bolagets webb- plats, www.oscarproperties.se. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majori- tet och vid val anses den vald som har fått de esta rösterna. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2022 29Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 För vissa beslut, såsom ändring av bolagsordningen eller emission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, krävs dock beslut av en kvalicerad majoritet. Bolaget har med hänsyn till ägarkretsen inte bedömt det motiverat att till exempel simultantolka bolagsstämman eller översätta pre- sentationer till annat språk. Årsstämman den 12 maj 2022 Oscar Properties årsstämma hölls den 12 maj 2022 i Stock- holm Årsstämman hölls enligt 20 och 22 §§ lagen (2020:198) om tillfäl liga undantag för att genomförandet av bolags- och föreningsstäm- mor; innebärande att deltagande i stäm- man kunnat ske endast genom poströstning. Totalt var 43 666 971 aktier företrädda vid årsstämman, 30,4 procent av de totala antalet aktier i bolaget. Årsstämman beslutade om: • Fastställande av resultat- och balansräkning, koncernresul- tat- räkning och koncernbalansräkning samt vinstutdelning i enlighet med styrelsens förslag, • ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna samt den verkställande direktören för räkenskapsåret 2021, • Om godkännande av styrelsens ersättningsrapport över ersättningar enligt 8 kap. 53 a § aktiebolagslagen. • I enlighet med valberedningens förslag att styrelsen skall bestå av fem ledamöter, utan styrelsesuppleanter. • Att styrelsearvode skall, i enlighet med valberedningens för- slag, utgå med 550 000 kronor till styrelsens ordförande och 275 000 kronor till var och en av de övriga ledamöterna utom den verkställande direktören, till vilken inget arvode ska utgå samt 50 000 kronor till revisionsutskottets ordförande och • 25 000 kronor till var och en av de övriga ledamöterna i revi- sionsutskottet, samt 20 000 kronor till ersättningsutskottets ordförande och 10 000 kronor till var och en av de övriga ledamöterna i ersättningsutskottet och att arvode till bola- gets revisor skall utgå enligt godkänd räkning. • I enlighet med valberedningens förslag, nyval av Christer Lindholm, omval av Oscar Engelbert, Peter Norman, Therese Agerberth, Ulf Nilsson och Douglas Roos för tiden fram till nästa årsstämma, samt omval av PricewaterhouseCoopers Aktiebolag (”PwC”) som bolagets revisor för tiden fram till slutet av nästa årsstämma. Det antecknades att PwC har låtit meddela att man avser utse auktoriserade revisorn Johan Rippe till huvudansvarig revisor. Beslutades att välja Peter Norman till styrelsens ordförande för samma period. • Att emittera teckningsoptioner till ledande befattningsha- vare och anställda i bolaget. • Emissionsbemyndigande till styrelsen att vid ett eller era till- fällen, före nästa årsstämma, besluta om nyemission, med eller utan företrädesrätt för aktieägarna, att betalas kontant, med apportegendom eller genom kvittning, av: (1) stam- aktier, eller teckningsoptioner eller konvertibler avseende sådana aktier, innebärandes en ökning eller potentiell ökning av bolagets aktiekapital med högst tjugo (20) procent base- rat på det totala antalet röster i bolaget efter tidpunkten för genomförandet av beslut om sammanläggning av aktier, och av (2) nya stamaktier av serie B, eller teckningsoptioner eller konvertibler avseende sådana aktier, innebärande en ökning av antalet röster i bolaget med högst en (1) procent baserat på det totala antalet röster i bolaget vid tidpunkten för genomförandet av beslut om sammanläggning av aktier. Syftet med bemyndigandet och skälen till eventuell avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt är att nyemissioner ska kunna ske för nansiering av förvärv av fastigheter eller fast - ighetsbolag, del av fastighet eller fastighetsbolag, förändring av bolagets kapitalstruktur eller för att anskaa kapital, eller för att nansiera fortsatt tillväxt i bolaget på andra sätt. • Årsstämmans beslut i dess helhet framgår av det fullständiga protokollet från bolagsstämman, vilket tillsammans med övrig information om bolagsstämman nns tillgänglig på bolagets webbplats www.oscarproperties.se. VALBEREDNING Uppgifter Valberedningens uppgift ska vara att inför årsstämman arbeta fram förslag att föreläggas årsstämman för beslut om: • ordförande vid årsstämman • antalet styrelseledamöter och arvodet till styrelsen, uppde- lat mellan ordförande, vice ordförande (i förekommande fall), övriga ledamöter och eventuell ersättning för arbete i styrelseutskott; – val av styrelseledamöter och styrelseordförande; – val av revisor, och – arvode till bolagets revisor. Därutöver ska valberedningen inför varje årsstämma ta ställ- ning till huruvida valberedningen nner det vara erforderligt att föreslå förändringar i instruktionen till valberedningen (beslutad av årsstämma 2017) och i sådant fall till årsstäm- man lämna förslag till beslut avseende sådana förändringar. Valberedningen tillämpar 5.1 i Svensk kod för bolagsstyrning: ”valberedningen beaktar att styrelsen, med hänsyn till bola- gets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt, ska ha en ändamålsenlig sammansättning präglad av mång- sidighet och bredd avseende de bolagsstämmovalda ledamö- ternas kompetens, erfarenhet och bakgrund”. Sammansättning Vid årsstämman 2016 inrättades en valberedning, enligt föl- jande principer. Styrelsens ordförande kontaktar de tre största aktieägarna baserat på Euroclear Sweden AB:s förteckning över registrerade aktieägare per sista bankdagen i augusti månad varje år. De tre största aktieägarna ska erbjudas möj- lighet att utse varsin representant, att jämte ordföranden utgöra valberedningen för tiden till dess ny valberedning har utsetts. Om någon av dessa aktieägare väljer att avstå från sin rätt att utse representant övergår rätten till den aktieä- gare som, efter dessa aktieägare, har det största aktieägan- det. Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamöterna enas om annat, vara den ledamot som röstmässigt represen- terar den största aktieägaren. Utsedd valberedning ska kvar- stå fram till dess att en ny valberedning konstituerats. Skulle en aktieägare, som är representerad i valbered- ningen, väsentligt minska sitt ägande så att aktieägandet inte längre skulle kvalicera för en plats i valberedningen ska, om valberedningen så beslutar, sådan aktieägares ledamot BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2022 30 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 entledigas och annan av bolagets aktieägare erbjudas att utse ledamot i dennes ställe i enlighet med vad som framgår ovan. Skulle en aktieägare som inte är representerad i valbe- redningen, öka sitt ägande så att aktieägandet skulle kvali- cera för en plats i valberedningen (och denne aktieägare inte i samband härmed erbjuds att utse ledamot i valberedningen på grund av vad som föreskrivs i föregående mening) ska, om valberedningen så beslutar, sådan aktieägare erbjudas möjlig- het att utse en ledamot utan att ledamot utsedd av annan aktieägare entledigas. Antalet ledamöter i valberedningen ska aldrig överstiga sex (6). Parkgate AB (f d Oscar Engelbert AB), Dragfast AB samt Kvalitena AB har nominerat ledamöter till valberedningen inför årsstämman 2023, bestående av följande personer: • Parkgate AB har utsett Robert Rosenberg, VD Parkgate AB, till sin ledamot i valberedningen. • Dragfast AB har utsett Malin Robertsson, till sin ledamot i valberedningen. • Kvalitena AB har utsett Harald Pousette, till sin ledamot i valberedningen. Vidare är Peter Norman i sin egenskap av styrelsens ordfö- rande ledamot i valberedningen. Valberedningen inför 2023 årsstämma består av Robert Rosenberg, Malin Robertsson, Harald Pousette och Peter Norman. STYRELSE Uppgifter Styrelsens övergripande uppgift är att för ägarnas räkning förvalta bolagets angelägenheter och att ansvara för bola- gets organisation. Styrelsens arbete leds av styrelseordföran- den. Styrelsen ska årligen hålla konstituerande sammanträde efter årsstämman. Därutöver ska styrelsen sammanträda minst fyra (4) gånger per år. Vid det konstituerande styrelse- mötet ska bland annat styrelsens ordförande utses, bolagets rmatecknare fastställas samt styrelsens arbetsordning, instruktionen för verkställande direktören och instruktionen för den ekonomiska rapporteringen gås igenom och faststäl- las. På bolagets styrelsemöten behandlas bland annat bola- gets nansiella situation samt framsteg i förhandlingar och frågeställningar i joint ventures/intresseföretag. Utvecklings- stadier av bolagets projekt diskuteras vid behov. Bolagets revisor närvarar och rapporterar vid styrelsemöten vid behov. Styrelsen är beslutsför när mer än hälften av ledamöterna är närvarande. Sammansättning Under perioden 1 januari 2022 till och med årsstämman 2022 bestod bolagets styrelse av fem stämmovalda ledamöterna: Oscar Engelbert, Peter Norman, Therese Agerberth, Ulf Nils- son och Douglas Roos. Årsstämman 2022 beslutade om att styrelsen ska bestå av sex ledamöter och valde som ny leda- mot Christer Lindholm och omvalde Oscar Engelbert, Peter Norman, Therese Agerberth, Ulf Nilsson och Douglas Roos. Vid extra bolagsstämma den 20 mars 2023 beslutades om att styrelsen ska bestå av fem ledamöter och valdes som ny leda- mot Marcus Dragicevic, samt entledigades styrelseledamö- terna Douglas Roos och Christer Lindholm. I avsnittet Styrelse på sidan 29 redovisas varje styrelseleda- mots födelseår samt huvudsaklig utbildning och arbetslivser- farenhet, uppdrag i bolaget och andra väsentliga uppdrag, eget eller när- stående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra nansiella instrument i bolaget. Under 2022 hölls 37 styrelse- möten. Ledamöternas närvaro framgår av tabellen enligt ovan. Valberedningens föreslag till styrelse inför årsstämman den 12 maj 2023 och för tiden fram till nästa årsstämma, kommer att publiceras i samband med att kallelsen till årsstämman går ut. Oberoendekrav Styrelsen i bolaget är föremål för de oberoendekrav som följer av koden. Inför årsstämman 2022 presenterade valbered- ningen föl- jande bedömning avseende de styrelseledamöter som valdes vid årsstämman 2022. Peter Norman (ordfö- rande), Therese Agerberth, och Ulf Nilsson bedömdes samt- liga vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsled- ningen samt i förhållande till bolagets större aktieägare. Oscar Engelbert bedömdes, såsom verkställande direktör samt ägare till Parkgate AB (tidigare Oscar Engelbert AB), inte vara oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen eller bolagets större aktieägare. Douglas Roos bedömdes inte vara oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen eller bolagets större aktieägare. Styrelsens sammansättning, ersättningar samt närvaro under 1 januari-31 december 2022 Ledamot Invald Ersättning (kr) Styrelse (37 möten inkl. konstituerande) Revisionsutskott (2 möten) Ersättningsutskott (1 möten) Peter Norman, ordförande 2019 525 000 37 2 1 Therese Agerberth 2019 262 500 36 2 Ulf Nilsson 2019 262 500 36 1 Douglas Roos 2021 262 500 36 Christer Lindholm 2022 137 500 37 Oscar Engelbert 2011 Se not 8 sid 67-68 37 2 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2022 31Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Arbetsordning Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsear- betet. Arbetsordningen beskriver styrelsens, styrelseordföran- dens och styrelseutskottens arbetsuppgifter samt innehåller bestämmelser för ansvarsfördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktören. Arbetsordningen innehåller också bestämmelser för antalet styrelsemöten, dagordningar inför styrelsemöten samt andra riktlinjer för beslutsfattandet, den nansiella rapporteringen och bolagets revision och internrevision. Arbetsordningen beskriver också revisions- utskottet och ersättningsutskottet och vilka arbetsuppgifter och instruktioner som åligger respektive utskott. Styrelsens arbete under 2022 Styrelsens arbete bedrivs i första hand inom ramen för for- mella styrelsemöten samt möten i styrelsens utskott. Därutö- ver upprätthålls en löpande kontakt mellan bolagets verkstäl- lande direktör och styrelsens ordförande i syfte att diskutera den pågående verksamheten och säkerställa att styrelsen får tillfredsställande information och beslutsunderlag för sitt arbete och att styrelsens beslut verkställs. Styrelsen har under år 2022 fortsatt fokuserat på bolagets nya inriktning mot förvaltningsfastigheter och bolagets nan- siering. Styrelsen har under 2022 även uppdaterad de opera- tiva och nansiella målen. Styrelsen har vid sina möten även informerats om aärsläget samt fastställt de nansiella rap- porterna. Styrelseutvärdering Till styrelseordförandens särskilda uppgifter hör att tillse att styrelsens arbete årligen utvärderas och att valberedningen informeras om resultatet av utvärderingen. Styrelsens arbete utvärderades hösten 2022 baserat på enskilda samtal med styrelseordföranden. Resultatet av denna utvärdering har rapporterats till valberedningen. STYRELSENS UTSKOTT För att eektivisera styrelsens arbete har styrelsen tillsatt ett ersättningsutskott och ett revisionsutskott. Respektive leda- möters närvaro vid utskottens sammanträden framgår av tabell redovisande styrelsens sammansättning och närvaro. Revisionsutskottet Revisionsutskottet inrättades vid det konstituerande styrelse- mötet den 28 april 2017. Från den 2 maj 2019 och under hela 2020, 2021 och 2022 har revisionsutskottet bestått av Peter Norman (ordförande) och Therese Agerberth. Oscar Engelbert har deltagit i sin roll som VD. Revisionsutskottet har fått i uppgift av styrelsen att: a. övervaka bolagets nansiella rapportering; b. med avseende på den nansiella rapporteringen övervaka eektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering; c. hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen; d. granska och övervaka revisorns opartiskhet och självstän- dighet och därvid särskilt uppmärksamma om revisorn till- handahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster; och e. biträda vid upprättandet av förslag till bolagsstämmans beslut om revisorsval. Revisionsutskottet har berett styrelsens beslut i ovanstående frågor. Ersättningsutskottet Ersättningsutskottet inrättades vid det konstituerande styrel- semötet den 28 april 2017. Från årsstämman 2019 och under hela 2020, 2021 och 2022 har ersättningsutskottet bestått av Peter Norman (ordförande) och Ulf Nilsson. Ersättningsutskottet har fått i uppgift av styrelsen att: a. bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor; b. följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar för bolagsledningen; och c. följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersätt- ningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings- nivåer i bolaget. Vid biträdande av styrelsen och vid fullgörandet av arbetsupp- gifterna ovan har ersättningsutskottet särskilt instruerats att följa kodens bestämmelser om rörliga ersättningar och incita- mentsprogram. REVISION Revisorn ska granska Oscar Properties årsredovisning och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Styrelsen har också bestämt i sin arbetsordning att revisorn översiktligt ska granska bolagets halvårs- eller niomånadersrapport. Revisorn granskade översiktligt delårs- rapporten för perioden januari-september 2022. Revisor i Oscar Properties är sedan årsstämman 2021, den 18 maj 2021, det registrerade revisionsbolaget Pricewaterhou- seCoopers Aktiebolag. Huvudansvarig revisor är Johan Rippe, auktoriserad revisor och medlem av FAR. Bolagets nuvarande revisor har deltagit vid två (2) möten under år 2022 med bolagets revisionsutskott och träat hela styrelsen fyra (4) gånger. STYRNING OCH ORGANISATIONSSTRUKTUR Styrdokument Bolagets styrelse har antagit bland annat följande policies: nans- policy, kommunikationspolicy, insiderpolicy, utdel- ningspolicy, IT-policy, lönepolicy samt jämställdhetspolicy. Därutöver tar styrelsen årligen ställning till eventuella revide- ringar av instruktionen för den verkställande direktören och för ekonomisk rapportering samt styrelsens arbetsordning. Revidering av policies ska göras då så erfordras för att tillför- säkra att alla policies är aktuella och stödjer verksamhetens uppställda syften och mål. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur nansverk- samheten i Oscar Properties ska bedrivas. Den fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna i nansverksamheten ska begränsas och vilka risker Oscar Properties får ta. Finans- BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2022 32 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 policyn fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler och ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom nansfunktionen. Samtliga Oscar Properties koncernbolag omfattas av nanspolicyn. Oscar Properties kommunikationspolicy är framtagen för att uppfylla de krav som gäller för bolag noterade på Nasdaq Stockholm. Syftet med Oscar Properties policy är att tillför- säkra aktiemarknadens aktörer snabb, samtidig, korrekt, rele- vant och tillförlitlig information om bolaget. Policyn skall föl- jas av samtliga anställda, styrelseledamöter och externt anlitade konsulter. Information till företagets omvärld ges främst i form av pressmeddelanden och ekonomiska rapporter. Oscar Properties insiderpolicy syftar till att ge riktlinjer för hur bolaget ska hantera insiderinformation så att bolaget, och bolagets medarbetare, inte gör sig skyldiga till överträdel- ser mot lagar och bestämmelser, Nasdaq Stockholms regel- verk för emittenter eller god sed på aktiemarknaden. Efterlev- naden av dessa riktlinjer är av högsta vikt för att upprätthålla kapitalmarknadens och allmänhetens förtroende. Insiderpoli- cyn omfattar alla personer med insynsställning, närstående till dessa och övriga personer som underrättats om att de omfattas av policyn. Samtliga medarbetare och konsulter har skyldighet att rapportera insiderinformation till Oscar Proper- ties verkställande direktör. Oscar Properties utdelningspolicy fastslår att bolaget har som långsiktigt mål att dela ut hälf- ten av bolagets nettoresultat i sammanlagd utdelning på stam- och preferensaktierna. Eftersom Oscar Properties under de närmaste åren kommer att prioritera tillväxt, kapitalstruktur och likviditet kommer utdelningen på stamaktierna att utebli. Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdel- ning om 1 000,00 kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning om 250,00 kronor. Preferensaktierna av serie B medför före- trädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning om 1 750,00 kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning om 437,50 kronor per aktie. Enligt Diskrimineringslagen skall en arbetsgivare vidta aktiva åtgärder för att motverka diskriminering. Oscar Pro- perties ledning har därför fastställt ett antal styrande doku- ment i syfte att säkerställa såväl ett aktivt jämställdhetsar- bete och att identiera, samt former för att eliminera, diskriminering. De dokument som är styrande är enligt föl- jande och anges utan inbördes rangordning: • Policy för Jämställdhet • Policy för att hantera Kränkande Särbehandling • Policy för Uppförandekod • Policy för Lönesättning • Policy för Aärsetik • Policy för Mångfald • Policy för Visselblåsning • Policy för Arbetsmiljö Oscar Properties målsättning med ovan angivna styrande dokument är att alla anställda ska ha samma rättigheter, möjligheter, och skyldigheter inom alla områden i arbetslivet. Arbetsförhållanden, utbildnings- och befordringsmöjligheter ska vara oberoende av kön, etnicitet, religion samt ålder och lönesättningen ska vara jämställd och ej diskriminerande inom Oscar Properties. Regelefterlevnad ska bedrivas i sam- verkan mellan arbetsgivare och arbetstagare. Varje anställd har ett eget ansvar att aktivt medverka till att de riktlinjer som anges i dessa styrande dokument efterlevs. VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Oscar Properties verkställande direktör ansvarar för bolagets löpande förvaltning i enlighet med reglerna i aktiebolagsla- gen samt de instruktioner för verkställande direktören och för den ekonomiska rapporteringen som styrelsen har fastställt. Verkställande direktören har enligt instruktionen ansvar för bolagets bokföring och medelsförvaltning. Vidare ska den verkställande direktören upprätta delegationsföreskrifter för olika befattningshavare i bolaget samt anställa, entlediga och fastställa villkor för bolagets personal. Samtliga beslut om ersättningar och anställningsvillkor för bolagets övriga personal fastställs av verkställande direktören. Se avsnittet Styrelse på sidan 26 för information om den verkställande direktören Oscar Engelberts födelseår samt huvudsaklig utbildning och arbetslivserfarenhet, väsentliga uppdrag utan- för bolaget, och eget eller närstående fysisk eller juridisk per- sons innehav av aktier och andra nansiella instrument i bolaget samt väsentliga aktieinnehav och delägarskap i före- tag som bolaget har betydande aärsförbindelser med. BESKRIVNING AV INTERN KONTROLL AVSEENDE DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN Inledning Styrelsen ansvarar enligt aktiebolagslagen och koden för bolagets interna kontroll. Denna beskrivning har upprättats i enlighet med kodens avsnitt 7.4 och avser bolagets nansiella rapportering. Kontrollmiljö För att behålla och utveckla en väl fungerande kontrollmiljö har styrelsen fastställt ett antal grundläggande dokument av betydelse för den nansiella rapporteringen. Däribland ingår styrelsens arbetsordning och instruktionerna för verkställande direktören och för den ekonomiska rapporteringen. Därutöver förutsätter en fungerande kontrollmiljö en utvecklad struktur med löpande översyn. Ansvaret för det dagliga arbetet med att upprätthålla kontrollmiljön åvilar primärt den verkstäl- lande direktören. Verkställande direktören rapporterar regel- bundet till styrelsen. Verkställande direktören framlägger vid varje styrelsemöte som hålls i samband med kvartalsbokslut ekonomisk och nansiell rapport över verksamheten. Riskbedömning Riskhantering är inbyggd i bolagets processer och olika meto- der används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Oscar Properties är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policys och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen minst en gång om året en genomgång av den interna kontrollen tillsammans med bolagets revisorer och genomgången behandlas av sty- relsen vid närmast följande styrelsemöte. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2022 33Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Identiering görs av de risker som bedöms nnas och åtgär- der vidtas för att reducera dessa risker. Se separat avsnitt om risker och riskhantering på sidan 43-45. Kontrollaktiviteter De risker som identierats avseende den nansiella rapporte- ringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser och omfattar till exempel analytisk uppföljning på era nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoav- stämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redo- visning av aärstransaktioner, fullmakts- och behörighets- strukturer, rmatecknare, koncerngemensamma denitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värde- ringsprinciper. Information och kommunikation Oscar Properties informations- och kommunikationspolicy syftar till en eektiv och korrekt informationsgivning avse- ende den nansiella rapporteringen. Även bolagets insiderpo- licy och nanspolicy behandlar information och kommunika- tion avseende den nansiella rapporteringen. Policies och riktlinjer avseende den nansiella rapporte- ringen samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal. Styrelsen erhåller ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och nan- siell rapportering från sina möten med revisorn. Styrning och uppföljning Löpande uppföljning av resultatutfall sker på era nivåer i bolaget, såväl på bolagsnivå som på koncernnivå. Uppföljning sker mot budget. Resultatet analyseras av såväl förvaltningsorganisationen som ekonomiavdelning. Avrapportering sker till ledningsgrupp och därefter vidare till styrelse. På uppdrag av årsstämman ska bolagets revisorer rapportera direkt till styrelsen minst en gång per år. Reviso- rerna ska rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Dessa iakttagelser avrapporteras sedan till styrelsen vid nästföljande styrelse- sammanträde. Styrelsen protokollför avrapporteringen och följer upp protokollet vid ett senare sammanträde. Behov av internrevision Oscar Properties har en relativt liten organisation där samt- liga enheter – Fastighetsförvaltning och Projektutveckling – sköts från bolagets kontor i Stockholm. Uppföljning av resul- tat och balansutfall görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna inom bolaget som av bolagsledningen. Sam- mantaget medför detta att styrelsen inte anser det motiverat att ha en särskild enhet för internrevision. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2022 ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Ersättning till styrelsen Vid årsstämman den 12 maj 2022 beslutades att styrelsearvo- den skall utgå med 550 000 kronor till styrelsens ordförande och 275 000 kronor till var och en av övriga styrelseledamöter, dock undantaget verkställande direktören till vilken inget sty- relsearvode ska utgå. 50 000 kronor ska utgå till revisions- utskottets ordförande och 25 000 kronor till var och en av de övriga ledamöterna i revisionsutskottet, samt 20 000 kronor till ersättningsutskottets ordförande och 10 000 kronor till var och en av de övriga ledamöterna i ersättningsutskottet. Arvodet till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. Ersättning till verkställande direktör och ledning De riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som årsstämman 2022 beslutade om är beskrivet på sid 46 i denna årsredovisning. För ytterligare information om ersättning till ledande befattningshavare, se not 8 sidan 67. 34 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 REVISORS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN REVISORS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor- ten för år 2022 på sidorna 28-33 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16 Revi- sorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Interna- tional Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. UTTALANDE En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredo- visningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen Stockholm den 21 april 2023 PricewaterhouseCoopers AB Johan Rippe Thijs Dirkse Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Till bolagsstämman i Oscar Properties Holding AB (publ), org. nr 556870-4521 35Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 36 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Finansiering FINANSIERING Oscar Properties bedriver en kapitalintensiv verksamhet och tillgång till kapital är en grund- läggande förutsättning för att vidareutveckla bolaget. Bolaget använder sig av olika nansie- ringskällor såsom lån från kreditinstitut, obligationer, preferensaktier och förlagslån. EFFEKTIVT KAPITALUTNYTTJANDE OCH RISKMINIMERING Beträande nansiering av förvaltningsfastigheter har Oscar Properties valt en kombination av utgivande av aktier, bank- lån samt emittering av obligationslån. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Det nominella beloppet för totala räntebärande skulder upp- gick per den 31 december 2022 till 4 996,2 mkr. Den genomsnittliga räntan för de totala räntebärande skul- derna uppgick per den 31 december 2022 till 6,4 procent. Av koncernens räntebärande skulder är 4 416 mkr upplånade mot Stibor 3 månader. Den högre snitträntan under kvartalet är ett resultat av högre marknadsräntor. Skulder till kreditinstitut utgjorde 2 755,4 mkr (2 900,9) med en genomsnittlig ränta på 5,8 procent, obligationslån utgjorde 2 060,0 mkr (1 810,0) med en genomsnittlig ränta på 7,2 procent, samt övriga räntebärande skulder 180,8 mkr (283,3) med en genomsnittlig ränta på 7,8 procent. Koncer- nen har tre utestående obligationslån varav två säkerställda obligationslån utgivna av dotterbolag i koncernen om 710 mkr respektive 550 mkr samt ett icke-säkerställt obligationslån utgivet av moderbolaget om 800 mkr. Obligationslånet om 710 mkr förfaller 30 april 2023, vilket bolaget avser att lösa med avyttringar och renansiering utanför obligationsmark- naden. Förfalloprol Koncernens räntebärande skulder (mkr) 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 0 mkr Eget kapital Balansomslutning Soliditet 17-12-31 21-12-31 22-12-31 % 19-12-31 20-12-31 0 10 20 30 40 50 18-12-31 30 31 27 2929 34 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 mkr 2025 eller senare 2023 2024 710 2 041 177 391 1 350 323 Obligationslån Lån från kreditinstitut Övriga räntebärande RÄNTEBÄRANDE SKULDER DIREKT HÄNFÖRLIGA TILL FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Oscar Properties eftersträvar en balans mellan lånat och eget kapital, med det långsiktiga målet att soliditeten inte skall understiga 27,5 procent och nettobelåningsgraden inte skall överstiga 65,0 procent. Koncernens nettobelåningsgrad per 31 december 2022 uppgick till 70,7 procent. KONCERNFINANSIERING Koncernen kan också ta upp övrig skuld, t.ex. i form av obli- gationer eller checkräkningskrediter, för övrigt kapitalbehov. Detta kapital används för investeringar i förvaltningsfastig- heter och vid förvärv. Oscar Properties har inom ramen för det seniora icke säkerställda obligationslånet emitterat 800 mkr per 31 december 2022. Den 1 februari 2023 påbörjade Oscar Properties ett skriftligt förfarande i syfte att ändra vissa villkor och nansiella åtaganden i moderbolagets ute- stående obligation. EGET KAPITAL Eget kapital uppgick per den 31 december 2022 till 2 051,2 mkr (2 514,8) och soliditeten till 27 procent (31). Balansomslut- ningen uppgick till 7 572,9 mkr (8 074,7). Den historiska utvecklingen av eget kapital, balansomslutning och soliditet framgår av grafen nedan. Eget kapital balansomslutning (mkr) och soliditet (%) 37Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 FINANSIERING LIKVIDITET Koncernens likvida medel uppgick den 31 december 2022 till 70,7 mkr (112,8). Totala räntebärande skulder med förfallo- tidpunkt under den kommande tolvmånadersperioden upp- gick per 31 december 2022 till 2 928,4 mkr (463,2). Av de totala kreditförfallen på 2 928,4 mkr under den kommande 12 månadersperioden är huvuddelen hänförligt till nansiering av fastigheter via banklån med säkerhet i pantbrev. För dessa krediter nns en pågående dialog med nuvarande långivare om förlängning av bentliga krediter, där bolaget erhållit sig- nerade term sheet på 1 986,0 mkr och bankerna har informe- rat oss om att de avser förlänga krediterna. Förfallet av den säkerställda obligationen på 710,0 mkr avses hanteras i enlig- het med det pågående skriftliga förfarandet där emittenten önskar förlänga förfallotidpunkten med 6 månader till 2023- 10-30 mot att en amortering om 400,0 mkr sker i samband med förlängningen i början av maj. Det skriftliga förfarandet avslutas 28 april. Likviditet om 187,0 mkr från genomförda avyttringar under första kvartal 2023 har avsatts på pantsatt konto för användning till kommande amortering. Under april har ytterligare frånträden på genomförda försäljningar gene- rerat 209,0 mkr i likviditet att användas till den föreslagna amorteringen. Kvarvarande del av obligationen, 310,0 mkr med 6 månaders löptid, avses hanteras genom amortering med likvid från planerade avyttringar och renansiering utanför obligationsmarknaden. Ytterligare ett lån på 100,0 mkr kommer att amorteras via likvid från avyttring av fastigheter. Resterande cirka 132,0 mkr i förfall under kommande 12-månadersperiod planeras att förlängas. Styrelsens och koncernledningens bedömning är att vid genomförande av ovan åtgärder kommer tillräcklig likviditet att erhållas för att säkerställa fortsatt drift. 38 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Aktien och ägarna Stamaktien, kursutveckling Stam- och preferensaktierna i Oscar Properties Holding AB (publ) handlas sedan mars 2015 på Nasdaq Stockholm. Marknadsvärdet på Oscar Properties stamaktier uppgick den 31 december 2022 till 178,1 mkr. Den 31 december 2022 uppgick det totala antalet aktier i Oscar Properties till 143 682 563 aktier, varav 143 635 183 stamaktier, 44 688 preferensaktier och 2 692 preferensaktier av serie B. Per samma datum uppgick antalet röster i Oscar Properties till 143 639 921 varav stamaktierna motsvarar 143 635 183 röster, preferensaktierna 4 468,8 röster och preferensaktierna av serie B 269,2 röster. Under perioden har en riktad emission genomförts. Totalt har under perioden 8 334 462 aktier emitterats genom den riktade emissionen. Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas till aktieä- garna för 2022. AKTIEN OCH ÄGARNA Källa: Nasdaq Kronor Jan 2022 Dec 2022 Oscar Properties Omsatt antal i 1 000-tal per dag Antal i 1 000-tal per dag 0 400 800 1 200 1 600 2 000 0 3 6 9 12 15 Oscar Properties, 15 största ägare, 31 december 2022 Antal aktier Andel av Ägare Stamaktier Preferensaktier Preferensaktier Serie B Innehav (%) Röster (%) Oscar Engelbert, genom bolag 0 , , Dragfast AB , , Avanza Pension 1 997 , , Kvalitena AB , , Ålandsbanken ABP, Svensk lial , , Öresund Investment AB , , Swedbank Försäkring 4 , , Peter Eriksson Fastighets AB 4 445 081 0 0 3,1 3,1 Kusinhus AB 2 500 000 0 0 , , Ironblock AB 1 882 689 0 0 , , Nordnet Pensionsförsäkring AB 1 264 161 , , Joakim Svensson 0 0 , , Lectoria AB 1 176 000 0 0 , , Dan Hägerbring 1 172 822 0 0 , , Peritas Investment AB 0 , , Övriga , , Totalt antal utestående aktier , , Innehav av egna aktier - - - Totalt antal registrerade aktier , , Informationen om aktieägarstruktur den 31 december 2022 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden. 39Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 AKTIEKAPITALETS UTVECKLING Tabellen visar förändringen av aktiekapitalet och antalet aktier i Oscar Properties sedan bolaget grundades. Tidpunkt Transaktion Förändring av antalet aktier Aktiekapital, kr 2012, december Apportemission stamaktier 473 333 47 333 300 Uppdelning av stamaktier (50:1) 23 438 317 – 2013, februari Emission av preferensaktier 625 000 1 250 000 2013, december Emission av preferensaktier 106 250 212 500 2014, februari Emission av stamaktier 4 153 333 8 306 666 2015, maj Inlösen av preferensaktier -731 250 -1 462 500 Fondemission 140 349 280 698 Utgivande av nya preferensaktier 1 059 651 2 119 302 2016, mars Emission preferensaktier serie B 400 000 800 000 2016, maj Emission preferensaktier serie B 50 000 100 000 2016, maj Fondemission pref 140 349 280 698 2017, februari Nyemission i samband med Allegro Projekt 493 513 987 026 2017, juni Fondemission preferensaktier 142 817 285 634 2017, juni Inlösen av preferensaktier serie B -42 072 -84 144 2018, maj Fondemission preferensaktier serie B 571 269 1 142 538 2018, juni Fondemission preferensaktier serie B 180 000 360 000 2018, juli Inlösen av preferensaktier -273 327 -546 654 2019, oktober Obligationskonvertering 4 859 790 9 719 580 2019, december Nyemission av stamaktier och utbyte 157 105 539 157 105 539 Fondemission - 40 140 210 2020, december Utbyte 48 544 515 17 633 039 2021, januari Emission av stamaktier 1 714 759 425 – 2021, mars Riktad emission av stamaktier 195 383 277 28 611 651 2021, april Nyemission och riktade emissioner av stamaktier 1 706 130 343 249 843 321 2021, juli Riktade emissioner av stamaktier 175 645 100 25 721 221 2021, augusti Sammanläggning av samtliga aktieslag (50:1) - 3 952 693 312 2021, oktober Riktade emissioner av stamaktier 5 012 721 36 702 790 2021, november Nyemission och riktade emissioner av stamaktier 31 133 948 227 960 576 2021, december Riktade emissioner av stamaktier 18 534 223 135 706 276 2022, februari Riktade emissioner av stamaktier 8 334 462 61 024 344 2022 Vid årets slut 143 682 563 1 052 033 612 Aktiekapitalet i Oscar Properties uppgick den 31 december 2022 till 1 052 033 612 kronor fördelat på 143 635 183 stam- aktier, 44 688 preferensaktier och 2 692 preferensaktier serie B, med ett sammanlagt kvotvärde om 7,32193 kronor per aktie. Per samma datum uppgår antalet röster i Bolaget till 143 639 921 varav stamaktier motsvarar 143 635 183,0 röster, preferensaktier motsvarar 4 468,8 röster och preferensaktier serie B motsvarar 269,2 röster. AKTIEN OCH ÄGARNA 40 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 41 KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT MED KOMMENTARER 48 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING MED KOMMENTARER 50 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 52 KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 53 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT MED KOMMENTARER 54 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNINGAR MED KOMMENTARER 55 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 56 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 57 TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 58 STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS INTYGANDE 87 REVISIONSBERÄTTELSE 88 DEFINITIONER 94 AKTIEÄGARINFORMATION 95 ADRESS 95 41Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Styrelsen och verkställande direktören för Oscar Properties Holding AB (publ), organisationsnummer 556870-4521, avger härmed redo visning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2022. Där inget annat anges avser uppgifterna koncernen. Uppgif- ter inom parentes avser föregående år. Belopp anges i miljoner kronor (mkr) om inget annat anges. Avrundningsdifferenser kan förekomma. VERKSAMHET Oscar Properties är ett fastighetsbolag med fokus på att äga förvaltningsfastigheter med stabila kassaflöden. Vi köper, utvecklar och säljer fastigheter med attraktiva lägen över hela Sverige, med den långsiktiga strategin att vara en aktiv fastighetsägare som är nära sina kunder. Under 2022 fort- satte bolaget förändringsresan med förflyttning från att vara en bostadsutvecklare till att bli ett fastighetsbolag med fokus på fastighetsförvaltning och projektutveckling. Under 2022 genomfördes sex fastighetsförvärv och sju fast- igheter avyttrades, det verkliga fastighetsvärdet minskade från 6,9 miljarder kronor till 6,7 miljarder kronor. Genom en väldiversifierad förvaltningsportfölj har bolaget en stabil finansiell ställning med garanterade kassaflöden som stödjer en fortsatt expansion och utveckling. FÖRVALTNINGSFASTIGHETERER Oscar Properties har under året tillträtt sex fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta om cirka 25 000 kvadrat- meter. Finansieringen av förvärven har bestått av en kombi- nation av bankfinansiering, säljarreverser och egen kassa Under året har sju fastigheter i Helsingborg, Ängelholm, Bjuv och Lund avyttrats. Vid årets slut bestod Oscar Properties fastighetsbestånd av 87 fastigheter med ett verkligt värde om 6 666 miljoner kro- nor. Den totala uthyrningsbara ytan är cirka 521 696 kvadrat- meter varav 38 procent är lager, 27 procent är kontor, 13 pro- cent är butik, 9 procent är industri/verkstad och 13 procent utgörs av övriga ytslag. Samtliga förvärv under året har skett som tillgångsförvärv utan en förvaltningsorganisation. Från och med 1 januari 2022 drivs all fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning i egen regi. Teknisk förvaltning upphandlas lokalt där fastighe- terna är belägna. De tio största hyresgästerna i beståndet utgörs av Frigoscan- dia AB, City Gross Sverige AB, Volvo Parts AB, Telefonaktiebo- laget LM Eriksson i Karlskrona, Bilia AB, QO Söder AB, Johan i Hallen & Bergfalk AB, Stockholm Apartments i Sollentuna AB, Arbetsförmedlingen och Jitech AB. PROJEKT PORTFÖLJEN Projektportföljen innehåller fastigheter som Oscar Properties förvärvat som potentiella framtida projekt för utveckling av nya bostäder. Bolaget gör en löpande utvärdering av utveck- FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE lingsmöjligheten för respektive fastighet. Projektfastigheter är fastigheter under utveckling och består dels av byggnader med potential att konverteras från kommersiella lokaler till bostadsrätter och dels av fastigheter med befintliga eller pla- nerade byggrätter för nyproduktion av bostäder. De helägda projektfastigheterna redovisas som projektfastigheter i balansräkningen. Vid utgången av 2022 hade Oscar Proper- ties inga projektfastigheter i balansräkningen. Den 31 december 2022 hade koncernen engagemang, helt eller delvis, i totalt 1 projekt. Projekt och fastigheter där kon- cernen är delägare redogörs för ytterligare i not 19, Innehav redovisade med kapitalandelsmetoden. På sidorna 10-19 redo- visas samtliga projekt och fastigheter i vilka koncernen hade ett engagemang vid periodens slut. Samarbetsarrangemang Oscar Properties är delägare i ett antal joint ventures/intres- seföretag. Bolaget bidrar i dessa samägda bolag med fram- förallt affärsgenerering och projektledning, medan övriga del- ägare i huvudsak bidrar med finansiering och nya projekt. Koncernen var vid periodens utgång delägare i tre joint ven- tures med en kapitalandel om 50 procent. Under året har Oscar Properties förvärvat resterande andelar i joint venture- bolaget Torsplan Holding. Projektfastigheter där koncernen är delägare redogörs ytterligare för i not 19 Innehav redovisade med kapitalandelsmetoden. Finansiella mål Den 21 februari 2023 antogs nya finansiella mål för Oscar Properties: - Genomsnittlig avkastning på eget kapital om 15 procent per år över en konjunkturcykel. - Soliditeten ska inte understiga 27,5 procent. - Belåningsgraden, netto, ska inte överstiga 65 procent. Den 31 december 2022 uppgick soliditeten i koncernen till 27 procent. VERKSAMHETEN UNDER RÄKENSKAPSÅRET Förvaltningsfastigheternas utveckling under året Oscar Properties fastighetsportfölj har under året minskat med 1 fastighet, fastighetsvärdet har under året minskat med 228,0 miljoner kronor och uppgår vid slutet av året till 6 666,4 miljoner kronor. Orealiserade värdeförändringar i fastighets- beståndet uppgår under året till -209,5 miljoner kronor. Anta- let avtal och durationen på dessa medför att Oscar proper- ties exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad, de tio största hyresgästerna stod tillsammans för 32 procent av hyresvärdet. Oscar Properties arbetar aktivt med uthyrning av vakanta ytor och per den 31 december 2022 uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 88 procent. Förvaltningsfastigheternas utvecklingsmöjligheter analyse- ras löpande och under året har bland annat byggrätter om FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 42 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 cirka 26 000 kvadratmeter inom befintlig detaljplan identifie- rats i Älvsjö och Västberga. Projektportföljens utveckling under året Oscar Properties projektportfölj har succesivt minskat under året, beroende på färdigställande av projekt. Oscar Properties har inte för avsikt att påbörja några nya bostadsprojekt och planerar inte att förvärva nya byggrätter, utan att fokusera på att förvalta och utveckla redan befintliga i portföljen. FÖRÄNDRINGAR I PROJEKTPORTFÖLJEN Primus Park Projektet frånträddes i augusti 2022. Samterna, Karlskrona Norrternas affärsidé är att bygga och sälja bostäder i hela landet med hög kvalitet till priser för en bredare målgruppp. Första projektet, Skogsgläntan, är beläget i Gullberna Park i Karlskrona och omfattar totalt 80 lägenheter fördelat på 5 hus. I den norra delen av Gullberna Park uppförs Norrternas andra projekt Skogsbacken om ca 90 lägenheter där två punkthus ska byggas intill befintlig gata vilket minimerar ingreppen i parkområdet. Rörelseresultat Koncernens rörelseresultat uppgick till -252,1 mkr (505,2). Årets resultat Koncernens resultat för räkenskapsåret uppgick till -451,4 mkr (364,5). Den totala skatteintäkten för perioden uppgick till 112,1 mkr (7,7) och avser aktuell skatt med -1,8 mkr (-9,0) och uppskjuten skatt 113,9 mkr (16,7). Aktien och ägarna Stam- och preferensaktierna i Oscar Properties Holding AB (publ) handlas sedan mars 2015 på Nasdaq Stockholm. Marknadsvärdet på Oscar Properties stamaktier uppgick den 31 december 2022 till 178,1 mkr. Den 31 december 2022 uppgick det totala antalet aktier i Oscar Properties till 143 682 563 aktier, varav 143 635 183 sta- maktier, 44 688 preferensaktier och 2 692 preferensaktier av serie B. Per samma datum uppgick antalet röster i Oscar Pro- perties till 143 639 921 varav stamaktierna motsvarar 143 635 183 röster, preferensaktierna 4 468,8 röster och preferensakti- erna av serie B 269,2 röster. Vid årets utgång har bolaget 27 378 preferensaktier och 1 676 preferensaktier serie B i eget förvar. Avkastning Avkastning på eget kapital efter skatt är -19,8 procent. Eget kapital, soliditet och balansomslutning Koncernens eget kapital uppgick den 31 december 2022 till 2 051,2 mkr (2 514,8) och soliditeten till 27 procent (31). Balansomslutningen vid årets utgång uppgick till 7 572,9 mkr (8 074,7). Aktiekapital Oscar Properties aktiekapital uppgick den 31 december 2022 till 1 052,0 mkr (991,0) fördelat på 143 682 563 (135 348 101) aktier, varav stamaktier 143 635 183 stycken (135 300 721), preferensaktier 44 688 stycken (44 688) och preferensaktier serie B 2 692 stycken (2 692). De utgivna aktierna är fritt över- låtbara utan begränsningar till följd av lag eller Oscar Proper- ties bolagsordning. Oscar Properties känner inte till några avtal mellan aktieägare som kan medföra begränsningar i rätten att överlåta aktier i bolaget. Vid årets utgång har bolaget 27 378 preferensaktier och 1 676 preferensaktier serie B i eget förvar. Räntebärande skulder 1 Koncernens räntebärande skulder uppgick till nominellt 4 996,2 mkr (4 994,2). Skulder till kreditinstitut utgjorde 2 755,4 mkr (2 900,9) med en genomsnittlig ränta på 5,4 pro- cent, obligationslån utgjorde 2 060,0 mkr (1 810,0) med en genomsnittlig ränta på 7,2 procent, samt övriga räntebärande skulder 180,8 mkr (283,3) med en genomsnittlig ränta på 7,8 procent. Oscar Properties tillämpar kapitalandelsmetoden som redovisningsmetod vilket innebär att varken fastigheter eller de räntebärande skulderna i respektive joint venture/intresse- företag redovisas. Den 31 december 2022 uppgick den genomsnittliga räntan för räntebärande skulder i koncernen till 6,4 procent (4,4) exklusive preferensaktie serie B. Likvida medel Koncernens likvida medel uppgick den 31 december 2022 till 70,7 mkr (112,8). Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -48,0 mkr (6,7). Kassaflödet från investeringsverksamheten påver- kade kassaflödet med 19,3 mkr (-4 744,3) och hänförde sig främst till förändringar av förvaltningsfastigheter. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -13,4 mkr (4 740,5) och var huvudsakligen hänförligt till upptagande av lån i sam- band med fastighetsförvärv samt amortering av befintliga lån. Totalt uppgick periodens kassaflöde till -42,1 mkr (2,9). Säsongsvariation Oscar Properties verksamhet har inga tydliga säsongsvaria- tioner. Enskilda kvartal kan dock variera beroende på att det 1 Angivna belopp avser skuldernas nominella värden. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 43Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 första och fjärde kvartalet uppvisar högre kostnader än de två övriga. Intäkts- och resultat utvecklingen bör därför bedö- mas över ett helt kalenderår. MILJÖ OCH ORGANISATION Miljöpåverkan Oscar Properties bedriver inte någon tillståndspliktig verk- samhet enligt miljöbalken. Förändrade lagar, regler och myn- dighetskrav på miljöområdet kan leda till att Oscar Properties drabbas av kostnader för sanering eller efterbehandling för nuvarande eller i framtiden förvärvade fastigheter. Organisation och medarbetare Medelantalet anställda i koncernen uppgick under året till 32 (25) varav 20 (11) kvinnor och 12 (14) män. Jämställdhet Oscar Properties övergripande målsättning är att jämställdhets arbetet ska ingå som en naturlig och integrerad del i all vår verksamhet. Detta gäller för alla typer av arbets- platser, nivåer och även för lednings- och beslutsorgan. Kvinnors och mäns villkor, rättigheter och utvecklings- möjligheter ska vara lika inom hela koncernen. Arbetsvillkor och utvecklingsmöjligheter ska inte vara beroende av kön eller ursprung. RISKER OCH RISKHANTERING Att göra väl avvägda riskbedömningar är mycket viktigt för bolaget, då riskhantering och värdeskapande har en stark koppling. Oscar Properties ska skapa långsiktig tillväxt och värdeök- ning genom att på ett hållbart sätt förvärva, förvalta och förädla fastigheter. Oscar Properties arbetar med att förvalta och förädla fastighetsbeståndet för fortsatt tillväxt. Omvärldsrisker Konjunktursvängningar och balansen mellan lokalt utbud och efterfrågan av hyresobjekt är yttre faktorer som kan påverka värdet på förvaltningsfastigheterna. I samband med transak- tioner finns risk att uthyrningsgrader inte utvecklas enligt för- väntan, att teknisk standard på fastigheter är sämre än bedömt eller att dolda miljörisker finns. Oscar Properties arbetar kontinuerligt med att minimera riskerna relaterade till fastighetsbeståndet. Det samlade beståndet visar en väldi- versifierad portfölj avseende både fastighetstyp, ort och bransch. Operationella risker Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom bolaget. Samtliga väsentliga affärs- och projekt- beslut analyseras avseende såväl risk som möjlighet. Rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekt är utfor- made för att minska affärs- och genomföranderiskerna. I övrigt har Oscar Properties att hantera andra mer gene- rella risker förknippade med en relativt liten organisation, såsom beroende av nyckelpersoner på viktiga positioner i bolaget. Finansiella risker Styrelsens bedömning är att storleken på det egna kapitalet måste bibehållas i syfte att bolaget skall kunna fortsätta sin verksamhet och därmed kan förväntas att fullgöra sina för- pliktelser på kort och lång sikt. Att skapa en långsiktigt håll- bar kapitalstruktur är en förutsättning för fortsatt verksam- het samt medför att bolaget såväl som koncernen kan förväntas fullgöra sina förpliktelser på såväl kort som lång sikt. Den likvida situationen bedöms löpande av styrelsen och koncernledningen. Bolagets styrelse och koncernledning arbetar med en rad åtgärder för att säkerställa tillgång till erforderlig likviditet genom att bland annat intensifiera arbe- tet med försäljning av vissa fastigheter i syfte att renodla bolagets verksamhet och frigöra likviditet. Vidare förs liksom tidigare löpande dialoger med kreditgivare. Koncernens likvida medel uppgick den 31 december 2022 till 70,7 mkr (112,8). Totala räntebärande skulder med förfallotid- punkt under den kommande tolvmånadersperioden uppgick per 31 december 2022 till 2 928,4 mkr (463,2). Av de totala kreditförfallen på 2 928,4 mkr under den kommande 12 månadersperioden är huvuddelen hänförligt till finansiering av fastigheter via banklån med säkerhet i pantbrev. För dessa krediter finns en pågående dialog med nuvarande långivare om förlängning av befintliga krediter, där bolaget erhållit sig- nerade term sheet på 1 986,0 mkr och bankerna har informe- rat oss om att de avser förlänga krediterna. Förfallet av den säkerställda obligationen på 710,0 mkr avses hanteras i enlig- het med det pågående skriftliga förfarandet där emittenten önskar förlänga förfallotidpunkten med 6 månader till 2023- 10-30 mot att en amortering om 400,0 mkr sker i samband med förlängningen i början av maj. Det skriftliga förfarandet avslutas 28 april. Likviditet om 187,0 mkr från genomförda avyttringar under första kvartal 2023 har avsatts på pantsatt konto för användning till kommande amortering. Under april har ytterligare frånträden på genomförda försäljningar gene- rerat 209,0 mkr i likviditet att användas till den föreslagna amorteringen. Kvarvarande del av obligationen, 314,0 mkr med 6 månaders löptid, avses hanteras genom amortering med likvid från planerade avyttringar och refinansiering utan- för obligationsmarknaden. Ytterligare ett lån på 100,0 mkr kommer att amorteras via likvid från avyttring av fastigheter. Resterande cirka 132,0 mkr i förfall under kommande 12-månadersperiod planeras att förlängas. Styrelsens och koncernledningens bedömning är att vid genomförande av ovan åtgärder kommer tillräcklig likviditet att erhållas för att säkerställa fortsatt drift. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 44 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 OMVÄRLDSRISKER Risk Beskrivning av risk Hantering Makro- ekonomiska risker Makroekonomiska faktorer såsom konjunktur, regionalekonomisk utveckling, sysselsätt- ning, produktionstakt för nya bostäder och lokaler, förändringar i infrastruktur, befolk- ningstillväxt, befolkningsstruktur, inflation, räntenivåer med mera kan komma att ha påverkan på bolaget. - Regelbunden omvärldsanalys - Affärsplanering Konkurrens- situation Bolagets framtida konkurrensmöjligheter är bl.a. beroende av bolagets förmåga att förutse framtida marknadsförändringar, vilket kan leda till kostnadsökningar eller kräva prissänk- ningar eller förändringar i bolagets affärsmodell. Vidare är koncernen verksam på en marknad där många av Oscar Properties konkurrenter har större finansiella resurser än koncernen. - Regelbunden omvärldsanalys - Affärsplanering Politiska, legala och miljörisker Oscar Properties verksamhet påverkas av ett antal olika lagar såväl som olika processer och beslut relaterade till dessa regelverk, både på politisk- och tjänstemannanivå. Bl.a. plan- och bygglagen, säkerhetsföreskrifter, regler kring tillåtna byggmaterial, antikvarisk bygg- nadsklassning mm. Ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador är enligt miljö- lagstiftningen att verksamhetsutövaren, nuvarande och tidigare, bär ansvaret. Oscar Properties bedriver inte någon sådan verksamhet. Emellertid kan det finnas, eller ha fun- nits, hyresgäster på de fastigheter som Oscar Properties direkt eller indirekt äger som bedriver sådan verksamhet. Oscar Properties är, och kan komma att bli, inblandat i tvister eller krav, exempelvis avseende entreprenader inom ramen för den löpande verksamheten. - Kompetensutveckling av personal avseende miljöfrågor - Rutiner för detaljerad due diligence inför förvärv Värdeföränd- ring fastigheter Fastighetsinnehavet redovisas till verkligt värde, vilket ger en direkt påverkan på resultat och finansiell ställning. Fastigheternas värde påverkas både av hur väl bolaget lyckas för- ädla och utveckla fastigheterna, förvaltnings- och uthyrningsarbetet i form av avtals- och hyresgäststruktur, samt av yttre faktorer som konjunktur och den lokala utbuds- och efter- frågebalansen. - Samtliga fastigheter värderas varje kvartal. Samtliga fastighe- ter värderas externt en gång per år. Hyresintäkter och uthyrnings- grad Resultatet påverkas av ekonomisk uthyrningsgrad samt av eventuellt bortfall av hyresin- täkter. Risken för svängningar i vakanser och bortfall av intäkter ökar ju fler enskilt stora hyresgäster ett fastighetsbolag har. Oscar Properties är beroende av att hyresgäster beta- lar sina avtalade hyror i tid för god likviditet. Risk finns även att hyresgäster ställer in sina betalningar eller i övrigt inte kan fullgöra sina förpliktelser. - Risken för svängningar i vakanser och bortfall av intäkter ökar ju fler enskilt stora hyresgäster ett fastighetsbolag har. En diversifie- rad kontraktsbas, med hyresgäs- ter inom olika branscher och hyresavtal med olika löptider, minskar risken för större påver- kan genom yttre marknadsfak- torer. Transaktion Tillväxten av Oscar Properites fastighetsbestånd grundas i en aktiv transaktionsverksam- het. Vid förvärv finns risk att fastigheternas uthyrningsgrad ej utvecklas enligt förväntan, tekniska standard är sämre än gjorda bedömningar, eller att dolda miljörisker finns. Vid bolagsförvärv finns även risk för juridiska åtaganden inom det förvärvade bolaget samt en skattemässig risk -God kontakt med marknaden och hög marknadskännedom säkerställer förvärvs och avytt- ringsmöjligheter. Risker vid genomförande av transaktioner hanteras genom att ha bred och hög kunskap inom fastighetsverk- samhet och vid varje förvärv genomföra sedvanlig Due Dili- gence. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 45Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 OPERATIONELLA RISKER Risk Beskrivning av risk Hantering Tekniska risker Vid fastighetsförvaltning förekommer tekniska risker. Dessa inkluderar risk för dolda fel eller brister, skador samt föroreningar. Om sådana tekniska problem skulle uppstå kan de komma att medföra ökade kostnader för förvaltning av bolagets fastigheter. - Rutiner för detaljerad due diligence inför förvärv - Systematisk uppföljning under hela projekteringsprocessen. - Erfarenhetsåtermatning Risker relaterade till projekt- genomförandet Vid genomförande av projektutveckling förekommer risker relaterade till förmågan att pla- nera, kontrollera och leda de olika entreprenörerna som engageras i projektet. Oscar Pro- perties arbetar ofta med delad entreprenad som genomförandeform vilket ställer högre krav på projektutförare. Särskilt viktigt är det att säkerställa att underentreprenörer med rätt resurser och tillräcklig finansiell kapa citet upphandlas och att det ritningsunderlag som projekteras fram är genomförbart på ett kostnadseffektivt sätt. - Personal med rätt kompetens i projektledningen - Rutiner för bedömning av under entreprenörer inklusive motparts riskanalys - Löpande projektavstämningar Risker relaterade till förvärv Vid förvärv av fastigheter föreligger exempelvis osäkerhet beträffande hantering av hyresgäster, oförutsedda kostnader för miljö sanering, ombyggnad och hantering av tekniska problem, myndighetsbeslut samt uppkomsten av tvister relaterade till förvärvet eller fastighetens skick. - Rutiner för detaljerad due diligence inför förvärv Risker relaterade till försäljning Vid avyttring av fastigheter föreligger osäkerhet inte bara om pris utan även att olika krav kan komma att riktas mot Oscar Properties eller intresseföretagen med anledning av avyttringen eller skicket på fastigheterna. - Väl planerade marknads- kampanjer med tydliga målgrupper och budskap - Juridiskt stöd i granskning och upprättande av försäljningsavtal Värderisker Oscar Properties förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom vakansgrad, hyresnivå, driftskostnader och tillåten användning av fastigheten, dels marknadsspecifika såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor. Såväl realiserade som orealiserade värdeförändringar, liksom felaktigheter i värderingarna av Oscar Properties fastigheter, skulle kunna ha en väsentlig negativ inverkan på koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning. - Professionell förvaltnings- organisation för att säkerställa uthyrning på marknadsmässiga villkor - Regelbunden och oberoende marknadsvärdering av förvalt- ningsfastigheterna FINANSIELLA RISKER Risk Beskrivning av risk Hantering Kredit- och motpartsrisk Oscar Properties är exponerade mot risken att inte få betalt. Förutom kreditrisker i förhål- lande till kunder är bolaget exponerat mot kreditrisker i förhållande till hyresgäster och andra motparter. Fram förallt gäller det kreditrisker i förhållande till hyresgäster i förvalt- ningsfastigheterna. Vidare är bolaget exponerat mot kreditrisker i förhållande till de banker i vilka bolaget placerar sina likvida medel eller annars har fordringar på. - Välja projektpartners och banker med omsorg. Företrädesvis väljs stora och välrenommerade bolag och banker Finansierings- risk En stor del av koncernens och intresseföretagens/joint ventureföre tagens verksamhet utgörs av fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller drabbas av oförutsedda, eller ökade kostnader. Om sådana omständigheter inträffar kan det innebära att projekten inte kan slutföras innan lånen förfaller, eller att sådana ökade kostnader inte ryms inom beviljade kreditfaciliteter. - Planering och aktivt prognos- arbete för att skapa handlings- utrymme - Förhandlingar avseende förläng- ningar Likviditetsrisk Likviditetsrisk är risken att bolaget inte kan infria sina betalnings förpliktelser vid förfallopunkten utan att kostnaden för att erhålla betalningsmedel ökar avsevärt. - God likviditetsplanering - Reducera kapitalbindning och att frigöra likviditet Marknadsrisk Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på, eller framtida kassaflöden från, ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. Enligt IFRS indelas marknadsrisker i tre slag: valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. Den marknadsrisk som främst påverkar bolaget är ränterisk. - Bolagets målsättning är att identifiera, hantera och mini- mera marknadsriskerna enligt gällande policy och riktlinjer Ränterisk Med ränterisk avses risken att förändringar i ränteläget påverkar ett bolags räntekostnader. Ränterisk kan leda till förändring i verkliga värden, förändringar i kassaflöden samt fluktua- tion i bolagets resultat. Bolaget är utsatt för ränterisker till följd av låneskulder. - Bolagets hantering av ränterisk sker enligt gällande policy och riktlinjer, se not 29 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 46 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 UTDELNINGSPOLICY Långsiktigt ska bolaget lämna hälften av bolagets nettoresul- tat i sammanlagd utdelning på stam- och preferensaktier. Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas till preferens- aktier och stamaktierna. Preferensaktierna medför företrä- desrätt framför stamaktierna enligt gällande bestämmelser i bolagsordningen. Denna företrädesrätt uppgår per 31 decem- ber 2022 för preferensaktie till 79 234 078 kronor. MODERBOLAGET Moderbolagets verksamhet består främst av förvaltning av de investeringar bolaget har i dotterbolag och intresseföretag. Moderbolagets resultat för räkenskapsåret uppgick till -702,6 mkr (-679,9) och bestod framförallt av resultat från andelar i koncernföretag om -675,2 mkr (-521,2). På boksluts- dagen uppgick eget kapital till 2 075,2 mkr (2 590,3). Balans- omslutningen uppgick till 5 721,9 mkr (5 611,6) och moderbola- gets soliditet var 36 procent (46). VALBEREDNINGEN Inför årsstämman 2023 består Oscar Properties valberedning av Robert Rosenberg (ordförande), Malin Robertsson, Harald Pousette, samt styrelsens ordförande Peter Norman. RIKTLINJER FÖR LÖN OCH ANNAN ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Ingen ändring mot föregående år när det gäller riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare: Med ledande befattningshavare avses verkställande direk- tör och koncernledning, för närvarande två personer. Målsätt- ningen med riktlinjerna för ersättning till ledande befatt- ningshavare är att bolaget ska erbjuda en marknadsmässig ersättning bestående av: fast lön, rörlig lön, pensionsavsätt- ningar samt övriga ersättningar och förmåner. Riktlinjerna är oförändrade jämfört med föregående år. Styrelsen ansvarar för att bolaget har en formaliserad och transparent process för att fastställa principer, ersättningar och andra anställ- ningsvillkor för bolagsledningen. Oscar Properties ersättnings- utskott bereder förslag till riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor till VD och andra ledande befattningsha- vare samt utvärderar tillämpningen av de riktlinjerna som årsstämman fattat beslut om. Ersättningsutskottet i Oscar Properties består av två styrelsens ledamöter. Förslag till rikt- linjer upprättas av styrelsen och förslaget läggs fram för beslut vid årsstämman. Inför årsstämma 2023 avser styrelsen föreslå årsstämman att fatta beslut om riktlinjer för bestämmande av lön och annan ersättning till ledande befattningshavare i Oscar Pro- perties. Oscar Properties ska erbjuda marknadsmässig och konkurrenskraftig ersättning som står i relation till ansvar och befogenheter. Ersättningen ska bestå av fast lön, eventuell rörlig ersättning, pensionsförmåner och övriga förmåner. Marknadsmässighet och konkurrenskraft ska gälla som över- gripande principer för ersättning till ledande befattningsha- vare. Lön, ersättningar samt pensionspremier under 2022 framgår av not 8. Pensionsvillkor ska vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Övriga förmåner ska, där de förekommer, utgöra en begränsad del av ersättningarna. Styrelsen ska i enlighet med vad som följer av 8 kap. 53 § Aktiebolagslagen ha rätt att frångå riktlin- jerna, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. Fast lön Den huvudsakliga ersättningen ska utgöras av fast lön och anses motsvara en marknadsmässig ersättningsnivå för ledande befattningshavare. Den fasta lönen ska återspegla de krav som ställs på befattningen avseende kompetens, ansvar, komplexitet och på vilket sätt den bidrar till att uppnå affärsmålen. Rörlig lön Den rörliga lönen ska baseras på utfallet av ett antal resultat- parametrar så kallade KPI:er (Key Performance Indicators), vilka ska definieras av styrelsen. Respektive KPI ges en viktning av total rörlig lön beroende på hur viktig respektive KPI anses vara för bolaget. Utbetalning av del av den villkorade rörliga lönen är vill korad av att de underliggande målen har uppnåtts på ett långsiktigt hållbart sätt. KPI:er kan även kombineras med individuella mål. Rörlig lön, som inte ska överstiga 50 procent av den fasta lönen, ska regleras i individuella bonusavtal som upprättas kalenderårsvis. Pensionsavsättningar samt övriga ersättningar Övriga ersättningar och förmåner, t.ex. pensionsförmåner, tjänstebil och sjukförsäkring, ska vara marknadsmässiga. Uppsägningslön ska uppgå till maximalt sex månadslöner. Avgångsvederlag ska inte tillämpas. Rätt att frångå riktlinjerna Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det. Sådana avsteg från riktlinjerna ska redovisas vid nästkommande års- stämma. Några avsteg från de riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som antogs vid årsstämman 2022 har ej skett. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2022 Bolagsstyrningsrapporten finns som en separat del i Oscar Properties årsredovisning 2022 och utgör inte en del av de for- mella årsredovisningshandlingarna, se avsnitt Bolagsstyr- ningsrapport 2022 på sid. 28-33. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 47Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 HÅLLBARHETSRAPPORT 2022 Oscar Properties hållbarhetsarbete utgår från att optimera bolagets fastigheter i syfte att hålla hög kvalitet, samt ha låg miljöpåverkan och bolaget strävar efter att öka medvetenhe- ten och ambitionen i hållbarhetsarbetet samt att göra för- bättringar inom prioriterade områden. Ett aktivt hållbarhets- arbete bidrar till långsiktig lönsamhet och minskade risker för koncernen. Det bidrar även till att kunna möta och överträffa förväntningar hos olika intressenter såsom kunder, ägare, medarbetare, partners, leverantörer och samhällsaktörer. Fokusområden för hållbarhetsarbetet är; • Hållbara fastigheter • Ansvarsfullt företag • Ansvar som arbetsgivare Hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen finns som separat del av årsredovisningen, se sidorna 19-24. STYRELSENS FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Styrelsens förslag till vinstdisposition till årsstämman 2023, se nedan samt framgår av not 33. Till årsstämman finns följande medel att förfoga: Överkursfond 935 376 737 kr Balanserat resultat -58 303 628 kr Årets förlust 2022 –702 655 659 kr Summa disponibla medel 174 417 450 kr Styrelsen föreslår med hänsyn till bestämmelserna i 17 kap.3 § andra och tredje styckena aktiebolags- lagen (2005:551) att ingen utdelning lämnas till aktieägarna vilket innebär att medlen disponeras enligt följande: per preferensaktie, totalt 44 688 aktier, utdelas 0 kr dvs sammanlagt 0 per preferensaktie, serie B, 2 692 aktier, utdelas 0 kr dvs sammanlagt 0 per stamaktie, 143 635 183 aktier, utdelas 0 kr dvs sammanlagt 0 Sammanlagd av styrelsen föreslagen utdelning uppgår till 0 Summa föreslagen utdelning 0 Balanseras i ny räkning 174 417 450 kr VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPS- ÅRETS UTGÅNG Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång framgår av not 34. FRAMTIDA UTVECKLING Oscar Properties avslutade året med en balansräkning med en soliditet som uppgick till 27 procent (31) och likvida medel om 70,7 mkr (112,8). Oscar Properties har en attraktiv fastighets portfölj som möjliggör stabila kassaflöden, kom- mersiell utveckling och ger Oscar Properties långsiktiga möj- ligheter till lönsamhet för framtida tillväxt. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 48 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Belopp i miljoner kronor (mkr) Not 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 1 Hyresintäkter 4 4 46, 3 215,8 Projektomsättning och övriga intäkter 6 7, 2 41,2 Nettoomsättning 2,3 513,5 2 5 7, 0 Fastighetskostnader 6 -1 60 , 2 -86,5 Projektkostnader -162,6 -80,1 Summa kostnader 2,5,7,8 -322,8 -166,6 Bruttoresultat 190,7 90,4 Central administration 5,7,8,13 -5 7, 1 -47 ,3 Förvärvskostnader 5 -82,5 -2 9, 0 Resultat från andelar i joint ventures/intresseföretag 19 -1, 3 -4 6,5 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 15 -1 6 7, 4 8 46,0 Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 15 -24 , 5 -1,7 Realiserad värdeförändring projektfastigheter -11 0, 0 -306, 7 Rörelseresultat -2 5 2 ,1 50 5,2 Finansiella intäkter 9 10,8 7, 1 Finansiella kostnader 9 -322,2 -155,5 Resultat från finansiella poster -311,4 -14 8,4 Resultat före skatt -563,5 356,8 Inkomstskatt 11 11 2,1 7, 7 Årets resultat -451, 4 364,5 Övrigt totalresultat, netto efter skatt - – Summa totalresultat för året -451, 4 364,5 Årets resultat hänförligt till: Moderföretagets aktieägare -451,4 364,5 Innehav utan bestämmande inflytande - – Summa totalresultat hänförligt till: Moderföretages aktieägare -451,4 364,5 Innehav utan bestämmande inflytande - – Resultat per stamaktie, kr 1 12 -3, 24 2,69 Resultat per genomsnittligt antal stamaktier, kr -3, 24 4, 18 Antal aktier utestående, miljoner stycken 143,6 135, 3 Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner stycken 1 3 9, 5 8 7, 2 Genomsnittligt antal preferensaktier, tusen stycken 4 4,7 4 4,7 1 Resultat i relation till antal stamaktier vid periodens slut. KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT MED KOMMENTARER 49Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 NETTOOMSÄTTNING Koncernens nettoomsättning uppgick under perioden till 513,5 mkr (257,0) och är hänförlig till hyresintäkter från för- valtningsfastigheterna 446,3 mkr (215,8) och upparbetade intäkter inom projektverksamheten samt fakturerade entre- prenader om totalt 67,2 mkr (41,2). Nettouthyrningen uppgick till 7,7 mkr. FASTIGHETS- OCH PROJEKTKOSTNADER Koncernens rörelsekostnader uppgick under perioden till -322,8 mkr (-166,6). Rörelsekostnaderna är hänförliga till för- valtningsfastigheterna med -160,2 mkr (-86,5) och projektut- vecklingsverksamheten med -162,6 mkr (-80,1), se även seg- mentredovisningen not 2. Fastighetskostnaderna -160,2 mkr (-86,5), består i huvudsak av taxebundna kostnader, fastig- hetsskötsel, reparationer och underhåll av fastigheterna. Kostnaderna är normalt sett lägre under det andra och tredje kvartalet i jämförelse med det första och det fjärde kvartalet. Projektkostnaderna -162,6 (-80,1) mkr består i huvudsak av en uppgörelse under det andra kvartalet 2022 med Brf Innova- tionen på totalt -33,5 mkr, samt kostnader för Volvo-projektet i Flen. ÖVRIGA POSTER I RÖRELSERESULTATET Kostnader för central administration uppgick under perioden till -57,1 mkr (-47,3) och består i huvudsak av kostnader för koncerngemensamma funktioner, samt externa kostnader för bolagsgemensamma åtaganden. Förvärvskostnader uppgick under perioden till -82,5 mkr (-29,0) och avser kostnader, såväl interna som externa, för såväl förvärvs- som avyttrings- aktiviteten som genomförts under perioden. Perioden har också belastats med breakage fee avseende den avbrutna Phoenix-affären. Kostnaderna är relaterade till den omvand- ling mot fastighetsförvaltning som genomförs och som inte hör till den löpande verksamheten inom fastighetsförvaltning eller projektutveckling. Resultat från andelar i joint venture/intresseföretag uppgick under perioden till -1,3 mkr (-46,5), se not 19 sid 73. Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter upp- gick under perioden till -167,4 mkr (846,0), varav -209,5 mkr (710,8) avser periodens värdeförändring förvaltningsfastigheter, väsentligen en effekt av högre direktavkastningskrav, se not 15 sid 70. Enligt IFRS regelverk redovisas även driftnettogarantier, 42,1 mkr (135,2), tillhörande perioden som orealiserad värdeför- ändring. Realiserade värdeförändringar projektfastigheter uppgick under perioden till -110,0 (-306,8) mkr och är i huvudsak hänför- liga till försäljning av fem villor i Skurusund, samt avslut av projekten Plania samt Smådalarö. RÖRELSERESULTAT Koncernens rörelseresultat uppgick till -252,1 mkr (505,2), varav -301,9 mkr (537,5) avsåg värdeförändringar på fastigheter. FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Koncernens finansiella intäkter uppgick under perioden till 10,8 mkr (7,1). De finansiella intäkterna är främst hänförliga till kortfristiga fordringar. Koncernens finansiella kostnader uppgick under perioden till -322,2 mkr (-155,5). De finansiella kostnaderna är främst hänförliga till räntekostnader till kreditinstitut och obliga- tionsinnehavare. I de finansiella kostnaderna ingår även upp- läggningskostnader som uppkommer vid upptagande av kre- diter och som periodiseras över lånets löptid. SKATT Redovisad skatt för perioden uppgick till 112,1 mkr (7,6) och består av aktuell skatt om -1,8 mkr (-9,1) och uppskjuten skatt om 113,9 mkr (16,7). Den uppskjutna skatten avser dels tem- porära skillnader mellan skattemässigt värde och verkligt värde på förvaltningsfastigheter, som under perioden redovi- sats med 53,9 mkr (-222,5), dels att fordran avseende befint- liga underskottsavdrag under perioden redovisats med 60,0 mkr (239,2). Den förändring mot fastighetsförvaltningsbolag som Oscar Properties verksamhet genomgår genom de för- värv och avyttringar som genomförts, innebär att de skatte- mässiga underskotten i koncernen om sammanlagt cirka 1,5 mdkr kommer att kunna utnyttjas mot framtida vinster. Totalt motsvarar underskottsavdragen ett värde om cirka 315 mkr. Dessa underskottsavdrag började redovisas från och med 2021 och redovisas som en tillgång i takt med att förvaltningsportföljen växer och förlustavdragen bedöms kunna utnyttjas. Under perioden redovisas ett värde om 299,2 mkr (239,2). PERIODENS RESULTAT Periodens resultat uppgick till -451,4 mkr (364,5), vilket mot- svarar -3,24 (4,18) kronor per stamaktie och -3,24 (4,18) kronor per stamaktie efter utspädning. KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT MED KOMMENTARER 50 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Belopp i miljoner kronor (mkr) Not 2022-12-31 2021-12-31 1 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella tillgångar 14 12,4 16, 3 Förvaltningsfastigheter 15 6 666,4 6 894,4 Övriga materiella anläggningstillgångar 16 3 9, 1 35,0 Nyttjanderättstillgångar 20 7 5 ,9 2 9, 6 Andelar i joint ventures/intresseföretag 19 12, 3 6 4,1 Uppskjutna skattefordringar 11 14 8,5 35 ,7 Övriga finansiella anläggningstillgångar 21 218,4 2 3 7, 5 Summa anläggningstillgångar 7 173,0 7 312,6 Omsättningstillgångar Projektfastigheter 22 - 390, 3 Andelar i bostadsrättsföreningar - - Kundfordringar 23 72,4 2 1,7 Aktuella skattefordringar - 4,7 Övriga kortfristiga fordringar 24 1 9 7, 2 136,4 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 5 9, 6 96 , 2 Likvida medel 26 70,7 11 2,8 Summa omsättningstillgångar 3 9 9,9 762 ,1 SUMMA TILLGÅNGAR 7 57 2,9 8 074,7 EGET KAPITAL 27 Aktiekapital 1 052,0 9 91,0 Övrigt tillskjutet kapital 932,3 984,4 Upparbetat resultat inklusive årets resultat 6 6 ,9 5 3 9, 4 Summa eget kapital 2 051,2 2 514,8 SKULDER 29 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 28 705,0 2 606,1 Obligationslån 28 1 330,6 1 78 9,8 Långfristiga leasingskulder 6 9, 1 24 , 3 Övriga räntebärande långfristiga skulder 28 0,8 101, 3 Långfristiga skulder intresseföretag - - Övriga långfristiga skulder 2 9, 1 30, 4 Uppskjutna skatteskulder 11 - - Summa långfristiga skulder 2 134,6 4 5 51,9 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstititut 28 2 046,4 26 8, 4 Obligationslån 28 708 ,7 - Kortfristiga leasingskulder 5,1 4,4 Övriga räntebärande skulder 28 180, 4 183, 3 Leverantörsskulder 112, 6 13 3 ,9 Aktuella skatteskulder 14, 2 2 9, 2 Övriga kortfristiga skulder till intresseföretag 3,4 2,0 Övriga kortfrista skulder 162,4 25 4,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 1 5 3 ,9 132,4 Summa kortfristiga skulder 3 3 87,1 1 008,0 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 7 57 2,9 8 074,7 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING MED KOMMENTARER 51Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2022 till 6 666,4 mkr (6 894,4) och avser förutom den fastighetsport- följ, för vidare information se sid 12-15, samt not 15 sid 70-71. Andelar i intresseföretag/joint ventures uppgick per den 31 december 2022 till 12,3 mkr (64,1). Minskningen förklaras i huvudsak av att Slättös andelar i Torsplan Holding förvärvats och att bolaget därmed blev ett helägt dotterbolag. Se not 19 sidan 73. Uppskjuten skatt, skattefordran samt skatteskuld, är net- toredovisad och uppgår per den 31 december 2022 till upp- skjuten skattefordran 148,5 mkr (35,7), se not 11 sidan 68-69. Övriga finansiella anläggningstillgångar uppgick till 218,4 mkr (237,6) och avser väsentligen fordringar avseende kom- mande tilläggsköpeskillingar för Nacka och Kvarngärdet. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Efter att den sista villan i Skurusundet avyttrats under december 2022, är hela portföljen av projektfastigheter avvecklad den 31 december 2022 och uppgår därmed till 0 mkr (390,3). Övriga omsättningstillgångar uppgick den 31 december 2022 till 329,2 mkr (258,9) och avser väsentligen kundfordringar, kortfristiga tilläggsköpeskillingar och upplupna driftnettoga- rantier. Likvida medel uppgick den 31 december 2022 till 70,7 mkr (112,8). se not 26 sidan 77. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Skulder till kreditinstitut utgjorde 2 751,4 mkr (2 874,5) efter avdrag för uppläggningsavgifter, obligationslån utgjorde 2 039,3 mkr (1 789,8) samt övriga räntebärande skulder 181,2 mkr (284,6). KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING MED KOMMENTARER 52 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Koncernens egna kapital uppgår per den 31 december till 2 051,2 mkr (2 514,8). Under perioden har emission av sta- maktier genomförts i form av kvittningsemission. Denna emission har tillfört det egna kapitalet netto 1,3 mkr (998,8) efter avdrag för transaktionskostnader. Aktiekapitalet uppgår Hänförligt till moderföretagets aktieägare Balanserade Övrigt vinstmedel Aktie- tillskjutet inklusive Summa Belopp i miljoner kronor (mkr) Not kapital kapital årets resultat eget kapital Ingående balans per 2021-01-01 286,5 525, 2 263 ,0 1 074,7 Totalresultat Årets resultat - - 36 4,5 36 4,5 Övrigt totalresultat - – – – Summa Totalresultat – – 36 4,5 364,5 Transaktioner med aktieägare Utgivande av förlagslån – 170,0 – 170,0 Nyemission 70 4, 5 322,7 -28 , 4 998,8 Avyttring egetkapitalinstrument - -7 0 ,9 -5 9, 7 -13 0 ,6 Inlösen preferensaktier - 3 7, 4 – 3 7, 4 Summa Transaktioner med aktieägare 704 ,5 4 5 9, 2 -8 8 ,1 1 075,6 Utgående balans per 2021-12-31 9 91 ,0 984 ,4 5 3 9, 4 2 514,8 Ingående balans per 2022-01-01 9 91 ,0 984 ,4 5 3 9, 4 2 514,8 Totalresultat Årets resultat – – -451,4 -451, 4 Övrigt totalresultat – – – – Summa Totalresultat – – -4 51,4 -451, 4 Transaktioner med aktieägare Justering tillträdesbokslut – - –13,0 -13,0 Nyemission 61, 0 -5 7, 8 -1 ,9 1, 3 Avyttring egetkapitalinstrument - 5,7 -4 ,9 0, 8 Omräkningsdifferens - - -1, 3 -1, 3 Summa Transaktioner med aktieägare 61,0 -51,7 -2 1, 2 -1 2 , 2 Ränta på egetkapitalinstrument – – – – Utgående balans per 2022-12-31 1 052,0 932,3 6 6 ,9 2 051,2 1 1 1 1 Avser villkorsändringar i den utestående hybridobligationen i Uppfinnaren 1 AB (publ), samt amortering på det eget kapitalinstrument som emitterades i december 2021 per den 31 december till 1 052,0 mkr (991,0), och soliditeten uppgick per den 31 december till 27 procent (31). För mer information, se not 27 Eget kapital sid 77-79. KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 53Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 2022-01-01 2021-01-01 Belopp i miljoner kronor (mkr) Not 2022-12-31 2021-12-31 Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelseresultat -2 52 ,1 505,2 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet - Resultat från andelar i intresseföretag/joint ventures -1, 3 1,3 - Återföring av av- och nedskrivningar -14 , 3 15, 4 - Värderförändring fastigheter 1 6 7, 4 -5 3 7, 5 - Övriga icke kassaflödespåverkande poster 1,4 -7 9, 8 Erhållen ränta 10,8 0,2 Betald ränta -270 ,7 -105,0 Betald skatt -0, 6 -2,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -3 5 9, 4 -202,8 Förändring av projektfastigheter 390, 3 - Förändring av övrigt rörelsekapital -7 8 ,9 2 0 9, 5 Kassaflöde från den löpande verksamheten -4 8,0 6,7 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i förvaltningsfastigheter -4 0 4 ,9 -4 741,6 Försäljningar av förvaltningsfastigheter 423,4 - Investeringar i övriga anläggningstillgångar -4, 5 -2,7 Investeringar/försäljningar av verksamheter -13,0 - Förändring andelar och utlåning till intresseföretag/joint ventures 50,4 - Förändring övriga finansiella anläggningstillgångar -32,1 - Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 9, 3 -4 744,3 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission 1,2 9 98,9 Upptagna lån 28 9 8 7, 3 4 291,4 Amortering av lån 28 -1 0 02,7 -719 ,8 Återköp/Avyttring egetkapitalinstrument 0,8 - Utgivande av förlagslån - 170 ,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -13 ,4 4 740,5 Periodens kassaflöde -4 2 ,1 2,9 Likvida medel vid periodens början 112, 8 109,9 Likvida medel vid periodens slut 26 70,7 112,8 KOMMENTARER TILL KASSAFLÖDESANALYS Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till -48,0 mkr (6,7). Kassaflödet från investeringsverksamheten påver- kade kassaflödet med 19,3 mkr (-4 744,3) och hänförde sig främst till förvärv och avyttring av förvaltningsfastigheter. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -13,4 mkr (4 740,2) och var framförallt hänförligt till uppta- gande av lån i samband med fastighetsförvärv och refinan- siering av befintliga lån. Totalt uppgick periodens kassaflöde till -42,1 mkr (2,9). Lik- vida medel uppgick vid periodens slut till 70,7 mkr (112,8). KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 54 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Belopp i miljoner kronor (mkr) Not 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 1 Nettoomsättning 3 19,1 9,9 Summa rörelsens intäkter 19,1 9,9 Övriga externa kostnader -27,3 -16,6 Personalkostnader 7, 8 -8,9 -8,5 Avskrivningar av materiella och immateriella tillgångar -0,3 -0,2 Summa rörelsens kostnader 5,6 -36,5 -25,3 Rörelseresultat -17,4 -15,4 Resultat från andelar/aktier 10 -675,2 -623,5 Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 188,6 32,6 Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -208,6 -73,6 Resultat från finansiella poster -695,2 -664,4 Bokslutsdispositioner 10,0 - Resultat före skatt -702,6 -679,9 Skatt på årets resultat 11 - – Årets resultat 1 -702,6 -679,9 1 Överensstämmer med årets totalresultat. MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS RAPPORT ÅRETS RESULTAT Moderbolagets verksamhet består främst av förvaltning av de investeringar moderbolaget har i dotterbolagen. Rörelsens intäkter består främst av utfakturerade tjänster motsvarande 19,1 mkr (9,9). Rörelseresultatet uppgick till -17,4 mkr (-15,4). KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS BALANSRÄKNINGAR Balansomslutningen uppgick till 5 721,9 mkr (5 611,6). Soliditeten uppgick till 36,2 procent (46,2). Andelar i dotterbo- lag har under året skrivits upp med 196,0 mkr (788,0). Under samma period har andelar i dotterbolag om -762,1 mkr (-623,5) skrivits ner i resultatet. Under året ar 396,8 mkr (312,0) av uppskrivningsfonden tagits i anspråk. Under perioden har en nedskrivning av aktier/andelar i kon- cernföretag gjorts med -762,1 mkr (-623,5). En uppskrivning av andelar mot det egna kapitalet har gjorts med 196,0 mkr (788,0). Periodens resultat uppgick till -702,6 (-679,9) mkr. MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT MED KOMMENTARER 55Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Belopp i miljoner kronor (mkr) Not 2022-12-31 2021-12-31 1 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förbättringar på annans fastighet 4,3 - Inventarier, verktyg och installationer 0,8 0,9 Summa materiella anläggningstillgångar 5,1 0,9 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 17 1 943,6 1 924,2 Fordringar på koncernföretag 18 180,5 176,9 Andelar i joint ventures/intresseföretag 19 - 50,1 Övriga finansiella anläggningstillgångar 21 11,4 20,8 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 135,5 2 172,0 Omsättningstillgångar Fordringar på koncernföretag 18 3 523,6 3 419,1 Fordringar på intresseföretag 0,2 0,2 Övriga kortfristiga fordringar 24 54,7 10,9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 2,8 3,4 Kassa och bank 26 - 5,1 Summa omsättningstillgångar 3 581,3 3 438,7 SUMMA TILLGÅNGAR 5 721,9 5 611,6 EGET KAPITAL Eget kapital 27 Aktiekapital 1 052,0 991,0 Uppskrivningsfond 848,7 1 049,5 Summa bundet eget kapital 1 900,8 2 040,5 Överkursfond 1 222,6 1 005,2 Balanserat resultat -345,6 224,5 Årets resultat -702,6 -679,9 Summa fritt eget kapital 174,4 549,8 Summa eget kapital 2 075,2 2 590,3 SKULDER Långfristiga skulder 29 Obligationslån 28 786,5 536,7 Övriga skulder - 0,3 Övriga räntebärande skulder 0,9 1,0 Summa långfristiga skulder 787,2 538,0 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 28 - 17,7 Skulder till koncernbolag 18 2 776,1 2 296,0 Skulder till intresseföretag 10,8 10,9 Leverantörsskulder 7,0 25,2 Aktuella skatteskulder 0,1 0,1 Övriga räntebärande skulder 28 29,1 108,3 Övriga skulder 11,5 3,6 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 24,9 21,5 Summa kortfristiga skulder 2 859,5 2 483,3 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 5 721,9 5 611,6 Information om ställda säkerheter och eventualförpliktelser framgår av not 31. MODERBOLAGETS BALANSRÄKNINGAR MODERBOLAGETS BALANSRÄKNINGAR MED KOMMENTARER 56 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Hänförligt till moderföretagets aktieägare Summa eget kapitalBelopp i miljoner kronor (mkr) Not Aktiekapital Uppskrivnings- fond Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Ingående balans 2021-01-01 286,5 573,5 887,5 -433,1 1 314,4 Totalresultat Årets resultat – – – -679,9 -679,9 Övrigt totalresultat – – – – – Summa Totalresultat – – – -679,9 -679,9 Transaktioner med aktieägare Uppskrivningsfond – 787,0 – – 787,0 Ianspråktagande av uppskrivningsfond - -311,0 - 311,0 0 Utgivande av förlagslån - - 170,0 - 170,0 Nyemission 704,5 – 322,7 -28,4 998,8 Summa Transaktioner med aktieägare 704,5 476,0 492,7 282,6 1 955,8 Utgående balans per 2021-12-31 991,0 1 049,5 1 380,2 -830,4 2 590,3 Ingående balans per 2022-01-01 991,0 1 049,5 1 380,2 -830,4 2 590,3 Totalresultat Årets resultat – – – -702,6 -702,6 Övrigt totalresultat – – – – – Summa Totalresultat – – – -702,6 -702,6 Transaktioner med aktieägare Uppskrivningsfond – 196,0 – – 196,0 Ianspråktagande av uppskrivningsfond - -396,8 - 396,8 0 Avyttring egetkapitalinstrument - - -10,0 - -10,0 Nyemission 61,0 – 57,5 -2,0 1,5 Summa Transaktioner med aktieägare 61,0 -200,8 -67,5 394,7 187,5 Utgående balans per 2022-12-31 1 052,0 848,7 1 312,7 -1 138,3 2 075,2 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 57Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN Belopp i miljoner kronor (mkr) Not 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelseresultat -17,4 -15,4 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet -240,5 Avskrivningar 0,3 Erhållen ränta 1) 185,4 0,6 Erlagd ränta -195,0 -36,6 Erhållen utdelning - - Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -26,7 -292,0 Förändringar i rörelsekapital Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar -173,6 -1 407, 3 Ökning/minskning av leverantörsskulder -18,2 - Ökning/minskning övriga kortfristiga skulder 554,6 1 023,0 Summa förändringar i rörelsekapital 336,0 -384,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten -676,1 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar -4,5 -1,2 Erhållen utdelning 74,4 - Lämnade aktieägartillskott -585,1 -651,6 Investeringar i och utlåning till koncernföretag -19,1 -3,6 Avyttring koncernbolag 15,8 - Avyttring intressebolag 50,1 - Ökning/minskning långfristiga finansiella tillgångar -5,0 - Kassaflöde från investeringsverksamheten -473,4 -656,3 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission 1,2 998,9 Upptagna lån 562,1 693,8 Kostnad för nyemission -13,5 Amortering av lån -421,0 -377,9 Återköp/Avyttring egetkapitalinstrument -10,0 - Utdelning till moderbolagets aktieägare - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 132,3 1 301,3 Förändring likvida medel -5,1 -31,1 Likvida medel vid periodens början 5,1 36,2 Likvida medel vid periodens slut 26 0,0 5,1 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 58 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER 59 NOT 2 SEGMENTREDOVISNING 65 NOT 3 SPECIFIKATION NETTOOMSÄTTNING 65 NOT 4 AVTALADE FRAMTIDA HYRESINTÄKTER 65 NOT 5 KOSTNADER FÖRDELADE PÅ KOSTNADSSLAG 65 NOT 6 FASTIGHETSKOSTNADER 66 NOT 7 ANTAL ANSTÄLLDA 66 NOT 8 PERSONALKOSTNADER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR 67 NOT 9 FINANSIELLA INTÄKTER OCH FINANSIELLA KOSTNADER 68 NOT 10 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG 68 NOT 11 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT 68 NOT 12 RESULTAT PER STAMAKTIE 69 NOT 13 ARVODEN OCH KOSTNADSERSÄTTNINGAR TILL REVISIONSFÖRETAG 69 NOT 14 IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 70 NOT 15 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 70 NOT 16 ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 71 NOT 1 7 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG 71 NOT 18 FORDRINGAR OCH SKULDER PÅ KONCERNFÖRETAG 73 NOT 19 INNEHAV REDOVISADE MED KAPITALANDELSMETODEN 73 NOT 20 NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR 75 NOT 21 ÖVRIGA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 76 NOT 22 PROJEKTFASTIGHETER 76 NOT 23 KUNDFORDRINGAR 76 NOT 24 ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR 77 NOT 25 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 77 NOT 26 LIKVIDA MEDEL 77 NOT 27 EGET KAPITAL 77 NOT 28 RÄNTEBÄRANDE SKULDER 80 NOT 29 FINANSIELLA INSTRUMENT OCH FINANSIELL RISKHANTERING 80 NOT 30 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 84 NOT 31 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER 84 NOT 32 UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER 85 NOT 33 VINSTDISPOSITION 85 NOT 34 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN 85 TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 59Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Not 1 Allmän information och redovisningsprinciper ALLMÄN INFORMATION Oscar Properties Holding AB (publ), org.nr 556870-4521, är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Besöksadressen till huvudkontoret är Nybrogatan 55, Box 5123, 102 43 Stockholm. Oscar Properties är ett fastighetsbolag med fokus på att äga förvaltningsfastigheter med stabila kassaflöden. Vi köper, förval- tar, utvecklar och säljer fastigheter med attraktiva lägen i hela Sverige , med den långsiktiga strategin att vara en aktiv fastig- hetsägare som står sina kunder nära . Oscar Properties stam- och preferensaktier handlas sedan års- skiftet 2016/2017 på Nasdaq Stockholms Small Cap lista. Årsredovisningen och koncernredovisningen avseende 2022 har godkänts av styrelsen för utfärdande den 21 april 2023 och före- läggs för fastställande vid årsstämman den 12 maj 2023. GRUND FÖR RAPPORTERNAS UPPRÄTTANDE Tillämpade regelverk Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar som utfär- dats av IFRS Interpretations Committee (IFRIC) såsom de fast- ställts av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats enligt svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporte- rings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsreg- ler). Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). I de fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än kon- cernen anges detta separat i slutet av denna not. Utöver finansiella definitioner enligt IFRS’ regelverk, används- alternativa nyckeltal för att beskriva den underliggande verksam- hetens utveckling och öka jämförbar heten mellan perioder. Bolaget följer European Securities and Market Authorities (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Grund för koncernredovisningen Koncernredovisningen baseras på historiska anskaffningsvärden, med undantag för förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument. Tillgångar som innehas för försäljning värderade till det lägsta av redovisat värde och verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader. Alla belopp anges, om inget annat sägs, i miljoner svenska kronor (mkr). Grunder för konsolideringen Koncernredovisningen omfattar moderbolaget, de företag och verksamheter i vilka moderbolaget och dotterbolagen, direkt eller indirekt, har ett bestämmande inflytande. De finansiella rapporterna för moderbolaget och dotterbolagen som tas in i koncernredovisningen avser samma period och är upp- rättade enligt de redovisningsprinciper som gäller för koncernen. Ett dotterbolag tas med i koncernredovisningen från förvärvs- tidpunkten, vilken är dagen när moderbolaget får ett bestäm- mande inflytande, normalt mer än 50% av rösterna. Bostads- rättsföreningarna konsolideras till den tidpunkt då huvuddelen av bostadsrättsinnehavarna tillrätt sina lägenheter och styrelsen därmed kan utses av boende medlemmar. Dotterbolag exklude- ras från koncernredovisningen när det bestämmande inflytandet upphör. Interna mellanhavanden och vinster och förluster från interna transaktioner elimineras. Redovisningsprinciperna för dotterbolag har i förekommande fall ändrats för att garantera en konsekvent tillämpning av kon- cernens principer. De viktigaste redovisningsprinciper som tillämpats när denna koncernredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer har tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat anges. NYA OCH ÄNDRADE REDOVISNINGSSTANDARDER OCH TOLKNINGAR 2022 Ett antal nya standarder och tolkningar träder ikraft för räken- skapsår som börjar efter den 1 januari 2022 och nedan följer en bedömning av den påverkan som införandet av dessa standarder och uttalanden har fått på koncernens finansiella rapporter. Ändringar i IFRS 3 Rörelseförvärv: Definition av en rörelse Syftet med ändringen är att förtydliga definitionen av ett rörelse- förvärv med målsättning att underlätta för företag att analysera om ett förvärv utgör ett rörelseförvärv eller förvärv av tillgångar. Ändringen tydliggör att rörelser normalt har förmågan att gene- rera avkastning (output) men att avkastning (output) inte är ett krav för att en integrerad uppsättning av aktiviteter och till- gångar ska kategoriseras som ett rörelseförvärv. Att beakta att en förvärvad uppsättning av aktiviteter och tillgångar måste, som minst, inkludera ekonomiska resurser (inputs) och en sub- stantiell process som tillsammans väsentligen bidrar till en för- måga att generera avkastning (output). Ändringarna inför ett frivilligt koncentrationstest som möjlig- gör en förenklad bedömning av om en förvärvad uppsättning aktiviteter och tillgångar är ett rörelse- eller tillgångsförvärv. Detta frivilliga test innebär att om väsentligen hela det verkliga värdet av bruttotillgångarna som förvärvas kan hänföras till en tillgång eller en grupp av liknande tillgångar utgör förvärvet inte ett rörelseförvärv, utan ett tillgångsförvärv. Ändringarna tillämpas på alla rörelse- och tillgångsförvärv med en förvärvsdag under eller efter räkenskapsår som börjar den 1 januari 2020 eller senare. Oscar Properties bedömer att tillägget inte har haft en materi- ell effekt på upplysningar eller förvärv på de redovisade beloppen i denna årsredovisning. Övriga nya standarder, ändringar eller tolkningar Övriga ändringar i IFRS har inte fått någon väsentlig påverkan på Oscar Properties finansiella rapportering. Redovisningsprinciper för bostadsutveckling genom bostadsrättsföreningar Oscar Properties ttillämpar från den 1 januari 2020 en princip för redovisning av bostadsutvecklingsprojekt genom bostads- rättsföreningar, som är anpassad till den bedömning Finansin- spektionen gjort av IFRS 10. Koncernredovisning. Bostadsrättsför- eningarna konsolideras till den tidpunkt då huvuddelen av bostadsrättsinnehavarna tillträtt sina lägenheter och styrelsen därmed kan utses av boendemedlemmarna. Det innebär att Oscar Properties redovisar projekten i balansräkningen som pågående arbeten inom tillgångsposten projekt samt som ränte- bärande skulder. Den ändrade redovisningsprincipen enligt IFRS innebär också TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 60 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 att intäkter och således resultat för bostadsutveckling genom bostadsrättsföreningar redovisas vid en viss tidpunkt i samband med att Oscar Properties uppfyllt sitt prestationsåtagande och att det är den tidpunkt då huvuddelen av bostadsrättsinneha- varna tillträtt sina lägenheter och styrelsen därmed utses av boende medlemmarna. Intäkter från bostadsutveckling till bostadsrättsföreningar redovisas när slutkunden erhåller kontroll över bostaden vilket sker vid en tidpunkt i samband med tillträ- det. I och med ändringen redovisar Oscar Properties när slutkunden erhåller kontroll över bostaden vilket sker vid en tidpunkt i sam- band med samband med tillträdet. VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Vid upprättande av redovisningen måste Oscar Properties göra bedömningar, uppskattningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångs och skuldposter respektive intäkt- och kost- nadsposter samt den information som lämnas. Dessa uppskatt- ningar och bedömningar speglar vad Oscar Properties anser vara välgrundade vid tidpunkten för årsredovisningens avgivande. Andra bedömningar, antaganden eller uppskattningar kan leda till andra resultat och senare bedömningar och/eller faktiska utfall kan komma att avvika från de bedömningarna som nu utförts på grund av senare inträffade händelser eller förändringar i omvärldsfaktorer. Oscar Properties måste också göra bedöm- ningar vad avser tillämpningen av koncernens redovisningsprinci- per. Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedöm- ningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden . EFFEKTIVT KAPITALUTNYTTJANDE OCH RISKMINIMERING Ett grundläggande mål för bolaget är att alla projekt ska drivas i separata projektbolag varigenom risken begränsas för att eventu- ella problem i enskilda projekt kan spridas till andra projekt. Beträffande finansiering av förvaltningsfastigheter har Oscar Pro- perties valt en kombination av utgivande av aktier, banklån och emittering av obligationslån. Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsens bedömning är att storleken på det egna kapitalet måste bibehållas i syfte att bolaget skall kunna fortsätta sin verksamhet och därmed kan förväntas att fullgöra sina förpliktel- ser på kort och lång sikt. Att skapa en långsiktigt hållbar kapitalstruktur är en förutsätt- ning för fortsatt verksamhet samt medför att bolaget såväl som koncernen kan förväntas fullgöra sina förpliktelser på såväl kort- som lång sikt. Styrelsens bedömning är att efter de åtgärder som genomförts under 2022, föreligger stabila förutsättningar för fortsatt drift. Totala räntebärande skulder med förfallotidpunkt under den kommande tolvmånadersperioden uppgick per 31 december 2022 till 2 928 mkr. Väsentliga bedömningar vid tillämpning av redovisningsprinciper Oscar Properites beslutade att ändra sina redovisningsprinciper from den 1 januari 2020 och det innebär att bostadsrättsfören- ingarna konsolideras i Oscar Properties räkenskaper från och med samma datum. För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs det att det görs bedöm- ningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade till- gångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsätt- ningar föreligger. Vid utgången av 2022 pågår inga byggprojekt, då inriktningen är äga och förvalta fastigheter. Joint ventures och intresseföretag Med joint ventures avses företag där bolaget genom samarbets- avtal har ett gemensamt bestämmande inflytande över kontrollen och styrningen i företaget mot bakgrund av att varken avtalsvillkoren eller enhetens legala form ger delägarna rätt till tillgångar eller skulder tillhörande samarbetsarrangemangen. Med intresseföretag avses företag där koncernen innehar minst 20 och högst 50 procent av rösterna eller där koncernen i övrigt har ett betydande inflytande. Innehav i joint ventures/intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden, vilket innebär att andelarna i dessa bolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstidpunkten och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i joint ventures/intresseföretagets nettotillgångar. Koncernens bokförda värde på aktierna i joint ventures/intresseföretaget motsvaras av koncernens andel av eget kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden. Orealiserade vinster på transaktioner mellan koncernen och dessa bolag elimineras mot- svarande koncernens innehav. Orealiserade förluster elimineras eller resulterar i nedskrivning av dessa andelar. Redovisningsprin- ciperna i respektive ägt joint venture och/eller intresseföretag jus- teras för att motsvara koncernens redovisningsprinciper. Andelar i joint ventures/intresseföretag redovisas i not 19 . Transaktioner med aktieägare utan bestämmande inflytande Koncernen redovisar transaktioner med aktieägare utan bestäm- mande inflytande som transaktioner med koncernens aktieägare. Vid förvärv från aktieägare utan bestämmande inflytande redovi- sas skillnaden mellan erlagd köpeskilling och den faktiskt förvär- vade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets netto- tillgångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital. Segmentsrapportering Från och med 2021 följer bolaget upp två rörelsesegment, projektutveckling och fastighetsförvaltning. Rörelsesegmenten baserar sig på skillnader i rörelsens karaktär samt den rapporte- ring som styrelsen inhämtar för att fatta strategiska beslut. RESULTATRÄKNING Intäktsredovisning Intäkter redovisas när det är troligt att ekonomiska fördelar kom- mer koncernen tillgodo och intäkterna kan fastställas på ett till- förlitligt sätt. Intäkterna redovisas exklusive mervärdesskatt och med avdrag för eventuella rabatter. Intäkt för fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner, enga- gemang i den löpande förvaltningen samt övergång av legal äganderätt. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Intäkterna avseende projektomsättning och övriga intäkter är hänförliga till försäljning av bygg- och konsulttjänster i Oscar Properties olika projekt. Hyresintäkter Oscar Properties är hyresvärd avseende avtal där alla väsentliga risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegiva- ren, klassificeras som operationella leasingavtal. Koncernens samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal. Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt över hyresperioden om inte en annan periodisering följer av de ekono- miska fördelarna i hyreskontraktet. Förskottsbetalade hyror redovisas som förutbetalda intäkter. I Not 1, forts. TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 61Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 port över finansiell ställning. Koncernen har vid diskontering till nuvärde av leasingskulden utgått från den marginella lånerän- tan. Den marginella låneräntan motsvarar den bedömda ränta som koncernen skulle betalt vid förvärv av nyttjanderätten vid finansiering genom lån under motsvarande period och med säker- het i lokalerna belägna i centrala Stockholm. Efter inledningsdatumet värderas leasingskulden genom att öka det redovisade värdet för att återspegla räntan på leasing- skulden (genom användning av effektivräntemetoden), och genom att minska det redovisade värdet för att återspegla utbe- talda leasingavgifter. Oscar Properties omvärderar leasingskulden (och gör en mot- svarande justering av nyttjanderätten) om antingen: • Leasingperioden förändras eller om bedömningen av en option att köpa den underliggande tillgången förändras, i vilket fall leasingskulden måste omvärderas genom diskontering av de ändrade leasingavgifterna med användning av en ändrad dis- konteringsränta. • Leasingavgifterna förändras till följd av ändringar i ett index eller ett pris eller om det sker en förändring i de belopp som för- väntas betalas ut enligt en restvärdesgaranti, i vilka fall lea- singskulden omvärderas genom diskontering av de ändrade lea- singbetalningarna med användning av den initiala diskon- teringsräntan (såvida inte leasingbetalningarna förändras på grund av en förändring i den rörliga räntan, i vilket fall en ändrad diskonteringsränta ska användas). • En ändring av leasingavtalet som inte redovisas som ett sepa- rat leasingavtal, i vilket fall leasingskulden omvärderas genom att diskontera de ändrade leasingavgifterna med en ändrad dis- konteringsränta. Oscar Properties haruppdaterat leasingberäkningen till följd av att ett nytt hyresavtal för huvudkontoret har tillträtts under 2022 med en löptid på 5 år med en rätt för Oscar Properties att för- länga hyresperioden med ytterligare 3 år i taget. Nyttjanderätter omfattar den initiala värderingen av motsva- rande leasingskuld, leasingavgifter som betalats vid eller före inledningsdatumet och eventuella initiala direkta utgifter. Däref- ter värderas de till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumule- rade avskrivningar och nedskrivningar. När koncernen har en skyldighet att bortforsla den underlig- gande tillgången, återställa den plats där den befinner sig eller återställa den underliggande tillgången till det skick som före- skrivs i leasingavtalets villkor, redovisas en avsättning och värde- ras enligt IAS 37, om inte dessa kostnader uppstår i samband med produktion av varor. Nyttjanderättigheter skrivs av under det kortare av leasingpe- rioden och den underliggande tillgångens nyttjandeperiod. Om leasingavtalet överför äganderätten till den underliggande till- gången till koncernen eller om anskaffningsvärdet för nyttjande- rätten återspeglar att koncernen kommer att utnyttja en option att köpa, ska den relaterade nyttjanderätten skrivas av under den underliggande tillgångens nyttjandeperiod. Avskrivningarna påbörjas vid leasingavtalets inledningsdatum . Nyttjanderätterna redovisas som en separat post i koncernens rapport över finansiell ställning. Koncernen tillämpar IAS 36 för att fastställa om det föreligger ett nedskrivningbehov av nyttjanderätten och redovisar eventuell identifierad nedskrivning vilket beskrivs i principen för ”Materi- ella anläggningstillgångar” . Variabla leasingavgifter som inte beror på ett index eller ett pris inkluderas inte i värderingen av leasingskulden eller nyttjan- derätten. Dessa relaterade betalningar redovisas som en kostnad i den period som den händelse eller förhållande som ger upphov till dessa betalningar uppstår och inkluderas i ”Övriga rörelsekost- nader” i resultatet. Som en praktisk lösning tillåter IFRS 16 att inte skilja icke-lea- singkomponenter från leasingkomponenter, och i stället redovisa varje leasingkomponent och alla tillhörande icke-leasingkompo- de fall som hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period periodiseras denna linjärt över den aktuella kontraktsperi- oden. Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resul- tatet linjärt över hyresperioden. Resultat av fastighetsförsäljning Avyttring av fastigheter som inte är föremål för vidareutveckling redovisas i resultaträkningen i den period när fastigheten från- träds. Resultat av fastighetsförsäljning i samband med byggna- tion av bostadsrätter medtas i bostadsprojektet. Intäkt för fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträ- desdagen. I händelse av att kontrollen över tillgången har över- gått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten intäktsredovi- sas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedöm- ning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner, enga- gemang i den löpande förvaltningen samt övergång av legal äganderätt. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Rörelsens kostnader Projektkostnader motsvaras av direkta och indirekta kost nader från projekten. Fastighetskostnader motsvaras av direkta och indirekta kostnader relaterat till förvaltningsfastigheter . Finansiella intäkter Ränteintäkter intäktsredovisas fördelat över löptiden med till- lämpning av effektivräntemetoden samt återköp av obligation. Finansiella kostnader Räntekostnader kostnadsförs fördelat över löptiden med tilläm- ning av effektivräntemetoden. Uppläggningsavgifter kostnads- förs över lånens löptid . Leasingtagare Oscar Properties bedömer om avtalet är, eller innehåller, ett lea- singavtal när avtalet ingås. Oscar Properties redovisar en nyttjan- detillgång med tillhörande leasingskuld för samtliga leasingavtal där koncernen är leasingtagare, förutom för korttidsleasingavtal (avtal klassificerade som leasing med en leasingperiod under 12 månader) och leasingavtal av lågt värde (såsom datorer och kon- torsinventarier). För dessa leasingavtal, redovisar koncernen lea- singbetalningarna som en kostnad linjärt över leasingavtalet såvida inte en annan systematisk metod är mer representativ för när de ekonomiska fördelarna från de leasade tillgångarna för- brukas av koncernen. Leasingavgifter som inkluderas i värderingen av leasingskul- den omfattar: • fasta avgifter (inklusive till sin substans fasta avgifter, med avdrag för eventuella förmåner i samband med teckning av leasingavtal), • variabla leasingavgifter som beror på ett index eller ett pris, ini- tialt värderade med hjälp av det index eller det pris som gällde vid inledningsdatumet, • belopp som förväntas betalas ut av leasetagaren enligt restvär- desgarantier, det belopp som förväntas eventuell restvärdesga- ranti som tillhandahålls leasegivaren av leasetagaren, en till lea- setagaren närstående part eller en tredje part som inte är relaterad till leasegivaren och som har finansiella förutsätt- ningar att infria de avtalade förpliktelserna, • lösenpriset för optioner att köpa om leasetagaren är rimligt säker på att utnyttja optionerna, och • straffavgifter som utgår vid uppsägning av leasingav talet, om leasingperioden återspeglar att leasetagaren kommer att utnyttja en möjlighet att säga upp lea singavtalet. Leasingskulden redovisas som en separat post i koncernens rap- Not 1, forts. TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 62 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 nenter som en enda leasingkomponent. Koncernen har valt att inte använda denna praktiska lösning. Central administration Central administration består av kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner samt kostnader relaterat till börsno- tering och liknande. Förvärvskostnader Förvärvskostnader består av kostnader som avser förvärvs och avyttringsaktiviteter som genomförts under perioden. Kostna- derna är relaterade till den omvandling mot fastighetsförvaltning som genomförs och hör inte till den löpande verksamheten inom fastighetsförvaltning eller projektutveckling. Ersättningar till anställda/pensioner Löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och pensioner till anställda redovisas i takt med intjänandet. Pensioner efter avslu- tad anställning består enbart av avgiftsbestämda pensionspla- ner. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen avgifter till en separat oberoende juridisk enhet. Inga ytterligare betalningsförpliktelser återstår för koncernen när avgifterna är betalda. Av gifterna redovisas som personalkostnader i takt med intjänandet. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av fram- tida betalningar kan komma koncernen tillgodo. Avsättningar Avsättningar motsvarar skulder där ovisshet råder om när betal- ning ska ske eller beloppets storlek för att reglera skulden. En avsättning redovisas när koncernen har en legal eller informell förpliktelse till följd av tidigare händelser, och det är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera åtag- andet, samt att beloppet har beräknats på ett tillförlitligt sätt. Inga avsättningar görs för framtida rörelseförluster . Skatter inklusive uppskjuten skatt Inkomstskatt avser aktuell och uppskjuten skatt. Den aktuella skattekostnaden beräknas på basis av de skatte- regler som på balansdagen är beslutade eller i praktiken beslutade i Sverige. Ledningen utvärderar regelbundet de yrkanden som gjorts i självdeklarationer avseende situationer där tillämpliga skatte- regler är föremål för tolkning och gör, när så bedöms lämpligt, avsättningar för belopp som troligen ska betalas till Skatteverket. Uppskjuten skatt redovisas i sin helhet, enligt balansräknings- metoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan det skattemässiga värdet på tillgångar och skulder och dessas redovisade värden i koncernredovisningen. Den uppskjutna skatten redovisas emellertid inte om den uppstår till följd av en transaktion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld som inte är ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktio- nen, varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Upp- skjuten inkomstskatt beräknas med tillämpning av skattesatser (och lagar) som har beslutats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den uppskjutna skatteskulden regleras. Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga, mot vilka de temporära skillnaderna kan utnyttjas. Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader som upp- kommer på andelar i dotterföretag, förutom där tidpunkten för återföring av den temporära skillnaden kan styras av koncernen och det är sannolikt att den temporära skillnaden inte kommer att återföras inom överskådlig framtid . BALANSRÄKNING Immateriella anläggningstillgångar Koncernens immateriella anläggningstillgångar består av utveck- lingskostnader så som aktivering av ekonomisystem. Immateriella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningskostnader minus ackumulerade av- och nedskrivningar. Avskrivningstiden för utvecklingskostnader är 5 år. Materiella anläggningstillgångar Alla materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffnings- värde med avdrag för avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. Avskrivningar för att fördela deras anskaffningsvärde ner till det beräknade restvärdet över den beräknade nyttjandeperioden, görs linjärt enligt följande: • Inventarier, verktyg och installationer 5 år Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter som innehas för att generera hyresintäk- ter och/eller värdestegringar redovisas initialt till anskaffnings- värde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskostnader. Därefter redo visas förvaltningsfastigheter till verkligt värde baserat i första hand på priser på en aktiv marknad och är det belopp till vilken en tillgång skulle kunna överlåtas mellan initierade parter som är obe- roende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. För att fastställa förvaltningsfastigheternas värde används verkligt värdemetoden. Förändringar redovisas för helägda för valtningsfastigheter som värdeförändring i resultat- räkningen och för delägda som resultat från andelar i joint venture/intresseföretag. Vid försäljning av fastighet redovisas skillnaden mellan erhållet försäljningspris och redovisat värde enligt senast upprättad del- årsrapport, med avdrag för försäljningsomkostnader och tillägg för aktiveringar sedan senaste rapporten som värdeförändring i resultaträkningen. Tillkommande utgifter aktiveras enbart när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med fastigheten kommer att erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet samt att åtgärden avser utbyte av en befintlig eller införandet av en ny identifierad komponent. Vid större ny-, till- och ombyggnad aktiveras även räntekostnad under produktionstiden. Värderingsmodellen som används är kassaflö- desmodell. Från utfallet i kassaflödesmodellen bedöms det verk- liga värdet på fastigheten. Byggrättterna värderas i första hand genom ortsprismetod, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser. I några fall har även en bygg- rätts/exploateringskalkyl använts där slutsatser om värde dras utifrån värdet efter en färdigställd exploatering minskat med beräknade exploateringskostnader. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Projektfastigheter Projektfastigheter avser dels fastigheter som konverteras till bostadsfastigheter samt fastigheter som nyuppförs. Projektfast- igheter värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoför- säljningsvärde. I anskaffningsvärdet för projektfastigheter ingår utgifter för markanskaffning och projektering/fastighetsutveck- ling samt utgifter för ny- till- och/eller ombyggnation. Nettoför- säljningsvärdet är det uppskattade försäljningsvärdet i den löpande verksamheten efter avdrag för uppskattade kostnader för färdigställande och för att åstadkomma en försäljning. Intäk- ter från bostadsutveckling till bostadsrättsföreningar redovisas när slutkunden erhåller kontroll över bostaden vilket sker vid en tidpunkt i samband med tillträdet. Nedskrivningar Materiella och immateriella tillgångar prövas varje balansdag och justeras vid behov. En tillgångs redovisade värde skrivs omgående ner till dess återvinningsvärde om tillgångens redovisade värde överstiger dess bedömda återvinningsvärde. En nedskrivning återförs endast i den utsträckning tillgångens redovisade värde efter återföring inte överstiger det redovisade värde som till - Not 1, forts. TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 63Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 gången skulle ha haft om nedskrivning inte skett. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen . Finansiella Instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld redovisas i balansräk- ningen när koncernen blir part till instrumentets avtalsenliga villkor. En finansiell tillgång bokas bort från balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från tillgången upphör, regleras eller när koncernen förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld, eller del av finansiell skuld, bokas bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgörs eller på annat sätt upphör . Klassificering och värdering Finansiella tillgångar klassificeras utifrån den affärsmodell som tillgången hanteras i och tillgångens kassaflödeskaraktär. Om den finansiella tillgången innehas inom ramen för en affärsmodell vars mål är att inkassera kontraktsenliga kassaflöden (hold to collect) och de avtalade villkoren för den finansiella tillgången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden som enbart består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestå- ende kapitalbeloppet redovisas tillgången till upplupet anskaff- ningsvärde. Om affärsmodellens mål istället uppnås genom att både inkas- sera avtalsenliga kassaflöden och sälja finansiella tillgångar (hold to collect and sell), och de avtalade villkoren för den finansiella tillgången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden som enbart består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till verkligt värde via övrigt totalresultat. Alla övriga affärsmodeller (other) där syftet är spekulation, innehav för handel eller där kassaflödeskaraktären utesluter andra affärsmodeller innebär redovisning till verkligt värde via resultat räkningen. Koncernen tillämpar affärsmodellen hold to collect för samtliga finansiella tillgångar. Koncernens finansiella tillgångar redovisas inledningsvis till verkligt värde samt transaktionskostnader och därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effek- tivräntemetoden, minskat med reservering för värdeminskning. Finansiella skulder värderas till verkligt värde via resultat- räkningen om de är en villkorad köpeskilling på vilken IFRS 3 appli- ceras, innehav för handel eller om de initialt identifieras som skul- der till verkligt värde via resultaträkningen. Övriga finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Koncernens finansiella skulder består av upplåning samt leve- rantörsskulder. Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaffningsvärde. Låneutgifter aktiveras och redovisas enligt effektivräntemetoden över lånets längd. Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncer- nen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtminstone 12 månader efter balansdagen. Lånekostnader redo- visas i resultaträkningen i den period till vilken de hänför sig. I de fall lånekostnaderna är hänförliga till inköp, uppförande eller pro- duktion av en kvalificerad tillgång aktiveras lånekostnaderna i balansräkningen. Leverantörsskulder värderas till upplupet anskaffningsvärde . Finansiella instrumentens verkliga värde Det verkliga värdet för finansiella tillgångar och skulder som handlas på en aktiv marknad bestäms med hänvisning till noterat marknadspris. Det verkliga värdet på andra finansiella tillgångar och skulder bestäms enligt allmänt accepterade värderingsmo- deller såsom diskontering av framtida kassaflöden och använd- ning av information hämtad från aktuella marknadstransaktioner. För samtliga finansiella tillgångar och skulder bedöms det redo- visade värdet vara en god approximation av dess verkliga värde, om inte annat särskilt anges. Kvittning av finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen när det finns legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Kon- cernen har inte kvittat några finansiella tillgångar och skulder per bokslutsdagen . Nedskrivningar Koncernen redovisar en förlustreserv för förväntade kreditför- luster på finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaff- ningsvärde. Koncernen redovisar förväntade kreditförluster för åter stående löptid för al la finansiella instrument för vilka det har skett betydande ökningar av kreditrisken sedan det första redovisningstillfället antingen bedömt enskilt eller kollektivt med tanke på alla rimliga och verifierbara uppgifter inklusive framåtb- lickande sådana. För kundfordringar. avtalstillgångar och leasingfordringar finns förenklingar som innebär att koncernen direkt redovisar förväntade kreditförluster för tillgångens återstående löptid (den förenklade modellen). Likvida medel utgörs av placeringar med förfallodag inom tre månader från anskaffningstidpunkten samt spärrade banktillgo- dohavanden som förväntas bli reglerade inom 12 månader efter balansdagen och omfattas av den generella modellen för ned- skrivningar. För likvida medel tillämpas undantaget för låg kreditrisk. Även fordringar på joint ventures/intresseföretag, övriga fordringar och fordringar på koncernföretag omfattas av den generella modellen. Koncernens kundfordringar och avtalstillgångar omfattas av den förenklade modellen för nedskrivningar . Eventualförpliktelser och ställda säkerheter Med eventualförpliktelse avses ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas. Aktiekapital och resultat per stamaktie Stamaktier klassificeras som eget kapital. Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till emission av nya aktier redovisas, netto efter skatt, i eget kapital som ett avdrag från emissionslik- viden. I moderbolaget finns också preferensaktier emitterade. Resultat per stamaktie beräknas som resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter utdelning till preferensak- tieägarna. Utdelningar Utdelning till moderbolagets aktieägare redovisas som skuld i koncernens finansiella rapporter i den period när utdelningen har beslutats av bolagsstämman. Kassaflödesanalys Indirekt metod tillämpas vid upprättande av kassaflödesanalys i enlighet med IAS 7, Kassaflödesanalys. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetal- ningar. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncernen i de fall som anges nedan. Not 1, forts. TILLÄGGSIN FORMATION OCH NOTER 64 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Ändrade redovisningsprinciper Ändringarna som trädde i kraft 1 januari 2020 är ändringar i IFRS 3 Rörelseförvärv och Oscar Properties bedömer att tillägget inte har haft en materiell effekt på upplysningar eller på redovisade belopp i denna årsredovisning. Övriga ändringar i IFRS har inte fått någon väsentlig påverkan På Oscar Properties finansiella rap- portering. Aktier i koncernföretag Aktier i dotterbolag och andelar i joint ventures redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar och med tillägg för eventuella förvärvsrelaterade kostnader. Erhållna utdelningar redovisas som intäkter när rätten att erhålla betal- ning bedöms som säker. En nedskrivning av aktier och andelar i dotterbolag görs efter en beräkning av återvinningsvärdet. Ned- skrivningen redovisas i posten Resultat från andelar i koncernbo- lag. Uppskrivningsfonden ingår i eget kapital och när en uppskriv- ning sker är det för att täcka förluster eller öka aktiekapitalet via så kallat fondemission. Uppskrivningarna påverkar inte bolagets resultat. Finansiella instrument Moderbolaget tillämpar undantaget avseende IFRS 9 i RFR2. Vid första redovisningstillfället redovisas finansiella instrument till anskaffningsvärde, med vilket avses det belopp som motsvarar utgifterna för tillgångens förvärv med tillägg för transaktions- utgifter som är direkt hänförligt till förvärvet. Per varje balansdag redovisar moderbolaget förändringen i för- väntade kreditförluster sedan det första redovisningstillfället i resultatet. Vid beräkning av nettoförsäljningsvärdet på finansiella till- gångar som redovisas som omsättningstillgångar tillämpas principerna för nedskrivning i IFRS 9. En finansiell tillgång respektive finansiell skuld bokas bort från balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från tillgången har upphört eller reglerats respektive när den avtalade förpliktelsen fullgjorts eller upphört. Preferensaktier av serie B redovisas i moderbolaget som egetkapitalinstrument. Koncernbidrag och aktieägartillskott Moderbolaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln, vil- ket innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som bok slutsdispositioner. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren. Erhållna aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital. Resultaträkningens intäkter Intäkter redovisas då det är troligt att ekonomiska fördelar kom- mer moderbolaget tillgodo och intäkterna kan fastställas på ett tillförlitligt sätt. Intäkterna redovisas med avdrag för eventuella rabatter. Moderbolagets intäkter utgörs i all väsentlighet av eko- nomiarvode samt redovisningsarvode. Not 1, forts. TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 65Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Not 4 Avtalade framtida hyresintäkter Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasingav- tal. Förfallostrukturen avseende de hyreskontrakt som avser ej upp- sägningsbara operationella leasingavtal framgår av tabellen nedan. 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 Koncernen Avtalade hyresintäkter inom ett år 366,1 361,7 Avtalade hyresintäkter mellan ett och fem år 629,7 550,3 Avtalade hyresintäkter senare än fem år 325,0 287,7 Summa 1 320,8 1 199,7 Not 5 Kostnader fördelade på kostnadsslag 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 Koncernen Råvaror och förnödenheter 42,3 61,2 Övriga externa tjönster 369,3 124,4 Personalkostnader 42,2 33,9 Avskrivningar 8,7 23,3 Nedskrivningar - - Övriga rörelsekostnader - 0,1 Summa 462,5 242,9 Avskrivningar ingår i central administration med 8,7 mkr (23,3). 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 Moderbolaget Övriga externa kostnader 27,3 16,6 Personalkostnader 8,9 8,5 Avskrivningar 0,3 0,2 Summa 36,5 25,3 Not 3 Specifikation nettoomsättning 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 Koncernen Hyresintäkter 446,3 215,8 Intäkter projekt 59,1 40,1 Intäkter försäkringserättningar 2,4 - Övriga intäkter 5,7 1,1 Summa 513,5 257,0 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 Moderbolaget Intäkter koncernen 19,1 9,9 Summa 19,1 9,9 Not 2 Segmentredovisning 2022-01-01 – 2022-12-31 2021-01-01 – 2021-12-31 Fastighets- förvaltning Projekt- utveckling Totalt Fastighets- förvaltning Projekt- utveckling Totalt Hyresintäkter 446,2 0,1 446,3 214,3 1,6 215,8 Projektomsättning och övriga intäkter 2,7 64,5 67,2 2,6 38,6 41,2 Fastighetskostnader -160,2 - -160,2 -86,2 -0,3 -86,5 Projektkostnader -0,2 -162,4 -162,6 0,0 -80,1 -80,1 Bruttoresultat 288,5 -97,8 190,7 130,6 -40,2 90,4 Båda segmenten följs upp till resultatnivå, driftöverskott och uppföljning görs på VD nivå. Se sid 12-17 vad segmenten avser. TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 66 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Not 7 Antal anställda MEDELANTAL ANSTÄLLDA 2022-01-01 – 2022-12-31 2021-01-01 – 2021-12-31 Medelantal anställda Varav män Medelantal anställda Varav män Moderbolaget Sverige 2 50% 2 50% Summa 2 50% 2 50% Dotterföretag Sverige 30 35% 26 31% Summa 30 35% 26 31% Koncernen totalt 32 36% 28 33% KÖNSFÖRDELNING FÖR STYRELSELEDAMÖTER OCH ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE 2022-12-31 2021-12-31 Antal på balansdagen Varav män Antal på balansdagen Varav män Koncernen Styrelseledamöter 5 4 4 3 Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare 2 2 2 2 Summa 7 6 6 5 Moderbolaget Styrelseledamöter 5 4 4 3 Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare 1 1 1 1 Summa 6 5 5 4 TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER Not 6 Fastighetskostnader 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 Koncernen Taxebundna kostnader 60,4 24,1 Driftkostnader 25,6 15,8 Förvaltningskostnader 34,9 22,2 Reparationer och underhåll 19,8 14,4 Fastighetsskatt 19,5 10,0 Summa 160,2 86,5 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 Moderbolaget Taxebundna kostnader - - Driftkostnader - - Förvaltningskostnader - - Reparationer och underhåll - - Fastighetsskatt - - Summa - - 67Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 Koncernen Löner och ersättningar 29,3 22,9 Sociala kostnader 8,5 7,2 Pensionskostnader – avgiftsbestämda planer 4,4 3,7 Summa 42,2 33,9 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 Moderbolaget Löner och ersättningar 6,3 5,8 Sociala kostnader 1,9 2,0 Pensionskostnader – avgiftsbestämda planer 0,7 0,7 Summa 8,9 8,5 SAMMANSTÄLLNING AV STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR 2022 Belopp i tusental kronor (tkr) Lön/arvode Varav tantiem Förmåner Pension Summa Peter Norman, styrelseordförande 620 - - - 620 Therese Agerberth, styrelseledamot 300 - - - 300 Ulf Nilsson, styrelseledamot 285 - - - 285 Douglas Roos, styrelseledamot 275 - - - 275 Christer Lindholm, styrelseledamot 275 - - - 275 Oscar Engelbert, styrelseledamot och VD 3 000 - 482 497 3 979 Övriga ledande befattningshavare 1 466 - 17 300 1 783 Total 6 221 - 499 797 7 517 SAMMANSTÄLLNING AV STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR 2021 Belopp i tusental kronor (tkr) Lön/arvode Varav tantiem Förmåner Pension Summa Peter Norrman, styrelseordförande 570 - - - 570 Therese Agerberth, styrelseledamot 275 - - - 275 Ulf Nilsson, styrelseledamot 260 - - - 260 Douglas Roos, styrelseledamot 250 - - - 250 Oscar Engelbert, styrelseledamot och VD 3 405 - 574 497 4 476 Övriga ledande befattningshavare 1 461 - - 306 1 767 Total 6 221 - 574 803 7 598 N ot 8 Personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar inklusive sociala avgifter 2022-01-01 – 2022-12-31 2021-01-01 – 2021-12-31 Löner och andra ersättningar (varav tantiem) Pensions- kostnader Antal Löner och andra ersättningar (varav tantiem) Pensions- kostnader Antal Koncernen Styrelseledamöter, VD och andra ledande befattningshavare 8,2 0,8 2 8,1 0,8 2 Övriga anställda 29,6 3,6 30 22,0 2,9 26 Summa 37,8 4,4 32 30,1 3,7 28 Moderbolaget Styrelseledamöter, VD och andra ledande befattningshavare 6,7 0,5 1 6,8 0,5 1 Övriga anställda 1,4 0,2 1 1,0 0,2 1 Summa 8,2 0,7 2 7,8 0,7 2 LEDANDE BEFATTNINGHAVARES ERSÄTTNING OCH VILLKOR Till styrelsens ordförande och övriga årsstämmovalda ledamöter utgår arvode enligt beslut av årsstämman. Till verkställande direktör och tillika styrelseledamot utgår inget arvode. Inga pensioner utgår till styrelsen. Arvode eller annan ersättning skall inte utgå till valberedning- ens ledamöter. Verkställande direktörens ersättningar föreslås av ordföranden och fastställs av styrelsen. Ersättningar till övriga ledande befattningshavare föreslås av verkställande direktör och godkänns av styrelsen. Ersättning till bolagsledningen inklusive verkställande direktör utgörs av en fast och rörlig ersättning, övriga förmåner samt pension. Med övriga ledande befattnings- havare menas de personer som tillsammans med verkställande direktör utgör koncernledningen. Vid årets början var antalet medlemmar i koncernledningen 2, varav 0 kvinnor, och vid årets slut 2, varav 0 kvinnor. Av koncernledningen är 1 (1) anställda av moderbolaget. Ingen av styrelseledamöterna eller de ledande befattnings- havarna har något avtal som berättigar till ersättning vid upp- hörande av uppdraget. TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 68 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Not 9 Finansiella intäkter och finansiella kostnader 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 Koncernen Ränteintäkter 10,8 7,1 Summa finansiella intäkter 10,8 7,1 Räntekostnader -285,0 -137,5 Uppläggningsavgifter -37,2 -18,0 Summa finansiella kostnader -322,2 -155,5 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 Moderbolaget Ränteintäkt extern 5,3 2,7 Ränteintäkter koncernföretag 183,3 29,9 Summa ränteintäkter och liknande poster 188,6 32,6 Räntekostnader extern -76,6 -59,4 Räntekostnader koncernföretag -120,7 -4,4 Uppläggningsavgifter -11,3 -5,0 Övriga ränteposter, netto - -4,8 Summa räntekostnader och liknande poster -208,6 -73,6 Not 8, forts. Not 11 Skatt på årets resultat 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 Koncernen Aktuell skatt för året -4,2 -8,8 Aktuell skatt hänförlig till tidigare år 2,4 –0,2 Uppskjuten fordran på underskott 60,0 239,2 Uppskjuten skuld temporära skillnader fastigheter 54,1 -219,7 Uppskjuten skattekostnad avseende övriga temporära skillnader -0,2 -2,8 Summa skatt på årets resultat 112,1 7,7 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 Moderbolaget Aktuell skatt för året - - Summa skatt på årets resultat – – Skillnaderna mellan redovisad skattekostnad och en beräknad skattekostnad baserad på gällande skattesats är följande: 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 Koncernen Resultat före skatt -563,5 356,8 Inkomstskatt beräknad enligt koncernens gällande skattesats 116,1 -73,5 Skatteeffekt avseende outnyttjat underskott från tidigare år 76,7 239,2 ej skattepliktiga intäkter 71,5 40,2 ej avdragsgilla kostnader -112,6 -95,4 andra ej bokförda intäkter -0,1 -2,6 andra ej bokförda kostnader 18,9 - temporära skillnader avseende fastigheter -14,8 - skattemässiga underskott för vilka ingen uppskjuten skattefordran redovisats -51,1 -117,6 Utnyt tjande av förslutavdrag som tidigare inte redovisats 5,1 17,6 Justering aktuell skatt avseende tidigare år 2,4 -0,2 Inkomstskatt 112,1 7,7 RÖRLIG ERSÄTTNING Befattningshavare är berättigade till rörlig lön som maximalt kan uppgå till 50 procent av fast årslön. Möjligt bonusutfall baseras på utfallet av ett antal resultat parametrar. PENSIONSVILLKOR Verkställande direktören har ett premiebestämt pensionsavtal där premien uppgår till max 30 procent av den fasta ersätt- ningen. Pensionsåldern för verkställande direktör är ej avtalsreg- lerad.Övriga ledande befattingshavare omfattas av avgiftsbase- rad ITP med 65 års pensionsålder, i enligt med gällande policy. Premien är baserad på 4,5 procent på lönedelar upp till 7,5 ibb, 30 procent på de lönedelar som överstiger 7,5 ibb. INCITAMENTSPROGRAM Styrelsen i Oscar Properties har beslutat att inte fullfölja det av årsstämman 2022 beslutade aktierelaterade incitamentsprogram som riktats till personalen på grund av förändrade omvärldsförut- sättningar. Not 10 Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolaget 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 Erhållen utdelning 74,3 - Nedskrivning av andelar i dotterbolag -762,1 -623,5 Resultat från försäljning av dotterbolag 12,6 - Summa -675,2 -623,5 TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 69Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 Moderbolaget Resultat före skatt -702,6 -679,9 Inkomstskatt beräknad enligt gällande skattesats 144,7 140,1 Skatteeffekt avseende outnyttjat underskott från tidigare år 47,9 43,8 ej skattepliktiga intäkter 17,9 - ej avdragsgilla kostnader -161,9 -134,1 andra bokförda intäkter -1,9 skattemässiga underskott för vilka ingen uppskjuten skattefordran redovisats -48,6 -47,9 Utnyttjande av förlustavdrag som tidigare inte redovisats - Skatt på årets resultat 0,0 0,0 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN/ SKATTESKULD 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 Koncernen Ingående balans 35,7 -2,7 Förändring redovisad via resultaträkningen 113,9 -222,5 Underskott 239,2 Förändring fastigheter - Förändring som inte har redovisats via resultaträkningen -1,1 21,7 Utgående balans 148,5 35,7 Vid årets utgång har koncernen outnyttjade underskott uppgå- ende till 149,9 mkr (484,9) för vilka ingen uppskjuten skattefordran redovisats. Not 12 Resultat per stamaktie Belopp i kronor (kr) 2022 2021 Resultat per stamaktie -3,14 2,69 Resultat per genomsnittligt antal aktier -3,24 4,18 Resultat per stamaktie har beräknats som årets resultat dividerat med antalet utestående stamaktier vid periodens slut. Efter avdrag för årets totala utdelning till preferensaktier och prefe- rensaktier serie B av periodens resultat, totalt 0 mkr (0) uppgår årets resultat till -451,4 mkr (364,5) vilket motsvarar årets resultat till Moderbolagets stamaktieägare. Utspädningseffekter förekom- mer ej under året eller föregående år. VÄGT GENOMSNITT ANTAL UTESTÅENDE STAMAKTIER 2022-12-31 2021-12-31 Moderbolaget Ingående totalt antal aktier 135 300 721 1 953 832 765 Effekt av nyemitterade aktier 2 077 158 720 Effekt av split 50:1 -3 950 371 656 Effekt avnyemitterade aktier efter split 50:1 8 334 462 54 680 892 Utgående totalt antal aktier 143 635 183 135 300 721 Vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier under året 139 467 952 87 188 688 Not 1 3 Arvoden och kostnadsersättningar till revisionsföretag 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 Koncernen PWC revisionsuppdrag 7,7 3,5 revisionsverksamhet utöver revisions- uppdrag - – skatterådgivning 0,3 – övriga tjänster 0,9 1,6 EY revisionsuppdrag - 2,6 revisionsverksamhet utöver revisionsupp- drag - – skatterådgivning - – övriga tjänster - - Summa ersättningar till revisorer 8,9 7,7 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 Moderbolaget PWC revisionsuppdrag 7,7 3,5 revisionsverksamhet utöver revisions- uppdrag - – skatterådgivning 0,3 – övriga tjänster 0,9 1,6 EY revisionsuppdrag - 2,6 revisionsverksamhet utöver revisions- uppdrag - – skatterådgivning - – övriga tjänster - - Summa ersättningar till revisorer 8,9 7,7 Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den lagstad- gade revisionen, det vill säga sådant arbete som har varit nöd- vändigt för att lämna revisionsberättelsen. Med revisionsverk- samhet avses i princip vad som benämns kvalitetssäkringstjänster samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iaktagelser vid sådan granskning eller genomförandete av sådana arbets- uppgifter. Not 11, forts. TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 70 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Not 14 Immateriella anläggningstillgångar 2022-12-31 2021-12-31 Ingående anskaffningsvärde 39,6 38,8 Årets anskaffningar - 0,8 Försäljningar/utrangeringar - - Nedskrivningar - - Omklassificeringar - - 39,6 39,6 Ingående ackumulerade avskrivningar -23,3 -19,5 Årets avskrivningar -3,9 -3,9 Försäljningar/utrangeringar - - Omklassificeringar - - -27,2 -23,3 Utgående redovisat värde 12,4 16,3 Not 15 Förvaltningsfastigheter FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS VÄRDE 2022-12-31 2021-12-31 Verkligt värde vid årets början 6 894,4 1 429,7 Förvärvade fastigheter 306,2 4 766,0 Investeringar 98,7 51,6 Omklassificeringar - 266,2 Avyttringar -423,4 -329,9 Orealiserade värdeförändringar -209,5 710,8 Redovisade fastighetsvärden 6 666,4 6 894,4 SAMMANFATTNING AV VÄSENTLIGA ANTAGANDEN 2022-12-31 2021-12-31 Genomsnittlig direktavkastningskrav 6,2 % 5,8 % Genomsnittlig kalkylränta 8,3 % 7,8 % FÖRVÄRVADE FASTIGHETER Under året har samtliga fastighetsförvärv skett via bolagsförvärv. Finansiering av förvärven har huvudsakligen skett genom bankfi- nansiering 187,1 mkr (2 562,8), säljarreverser 75,1 mkr (168,0), övriga egetkapitalinstrument 0 mkr (170,0), resterande medel ur egen kassa. AVYTTRADE FASTIGHETER Under året har sju fastigheter belägna i Helsingborg, Ängelholm, Bjuv och Lund avyttrats via bolagsförsäljningar. OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Årets orealiserade värdeförändringar uppgår till -209,5 mkr (710,8). VÄRDERINGSMETOD Fastighetsbeståndet värderas varje kvartal. Intern och externvär- dering kommer att göras årligen av samtliga fastigheter. Under 2022 kvartal 4 har 86 av 87 fastigheter externvärderats. Värdebe- dömningarna grundas på kassaflödesanalyser, där den enskilda fastighetens avkastningsförmåga har uppskattats. Metoden innebär att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognosti- serade kassaflöden jämte restvärdet. Antaganden avseende framtida kassaflöden görs utifrån analys av: • Nuvarande och historiska hyror samt kostnader • Marknadens och närområdets framtida utveckling • Fastigheternas förutsättningar och position • Gällande hyreskontraktsvillkor • Investerings- och underhållsplaner Oscar Properties samtliga förvaltningsfastigheter har värderats enligt värderingsnivå 3. Fastigheterna delas in i klasserna kontor, industri/lager, retail, hotell, bostäder och övrigt. Värderingen har beaktat bästa och maximala användning av fastigheterna. Värderingarna har upprättats i enlighet med till- lämpliga delar av Valuation Practice Statements (VPS) som ingår i ”Red Book” och utfärdats av RICS samt det ramverk som upp- rättats av International Valuation Strandard Committee (IVSC). Fastigheternas kategori bestäms efter dess huvudsakliga användning. I värdet för fastigheterna ingår 146 mkr för byggrät- ter. De värderade byggrätterna uppgår till drygt 60 000 kvm och presenteras tillsammans med övriga byggrätter i avsnittet för Projektfastigheter. Byggrätterna värderas i första hand genom ortsprismetod, vilket innebär att bedömningen av värdet sker uti- från jämförelser av priser. I några fall har även en byggrätts/ exploateringskalkyl använts där slutsatser om värde dras utifrån värdet efter en färdigställd exploatering minskat med beräknade exploateringskostnader . KALKYLRÄNTA Från analysen resulterande driftnetton under kalkylperioden samt restvärde vid kalkylperiodens slut har diskonterats med bedömd kalkylränta. Den bedömda kalkylräntan ska motsvara ett nomi- nellt avkastningskrav på totalt kapital. Kalkylräntan är anpassad individuellt för varje fastighet. Den genomsnittliga kalkylräntan för diskontering av kassaflöden var 8,3 procent. RESTVÄRDE OCH DIREKTAVKASTNING Värdebedömningen grundar sig på kassaflödesanalys innebä- rande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostise- rade kassaflöden under kalkylperiodens tio år jämte restvärdet. Det vägda genomsnittliga direktavkastningskravet vid kalkylperi- odens slut uppgår till 6,2 procent. KÄNSLIGHETSANALYS Fastighetsvärdering är en uppskattning av värdet som en investe- rare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt. Vär- deringen är gjord utifrån vissa antaganden om olika parametrar. Värdepåverkan vid förändrat driftnetto och/eller direktavkast- ningskrav. De olika parametrarna påverkas var för sig av olika antaganden och i normalfallet samverkar de inte i samma rikt- ning. Ett förändrat fastighetsvärde med +/- 5 procent påverkar bolagets fastighetsvärde med +/- 333 mkr. SAMMANFATTNING AV VÄSENTLIGA ANTAGANDEN Per den 31 december 2022 har hela Oscar Properties fastighetsbe- stånd värderats, med ett bedömt verkligt värde om 6 666 mkr. Verkligt värde definieras enligt följande. Det värde vid värdetid- punkten till vilket köpare och säljare är beredda att genomföra en transaktion. Detta efter det att fastigheten marknadsförts på en öppen marknad och att ingen av parterna agerar utifrån några tvång ställda av tredje part. Fastighetsbeståndet har värderats enligt nedan, av marknaden vedertagen, metodik. Den externa värderingen har utförts av Savills, JLL och Newsec. Värdebedöm- ningen grundar sig på kassaflödesanalys innebärande att fastig- hetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden under kalkylperiodens tio år jämte restvärdet. Det genomsnittliga direktavkastningskravet på ingående värderingsenheter upp går till 6,2 procent. Den genomsnittliga kalkylräntan som används för perioden var 8,3 procent. TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 71Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Not 16 Övriga materiella anläggningstillgångar 2022-12-31 2021-12-31 Ingående anskaffningsvärde 65,1 62,0 Årets anskaffningar 4,6 1,9 Förvärv 1,7 Försäljningar/utrangeringar -0,4 -0,6 Omklassificeringar -18,3 - 51,1 65,1 Ingående ackumulerade avskrivningar -30,1 -17,3 Förvärv -1,4 Årets avskrivningar -0,3 -11,4 Försäljningar/utrangeringar 0,1 - Omklassificeringar 18,3 - -12,0 -30,1 Utgående redovisat värde 39,1 35,0 Not 17 Andelar i koncernföretag Belopp i tusental kronor (tkr) 2022-12-31 2021-12-31 Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde 1 924 164 985 616 Investeringar 585 271 738 549 Försäljningar -25 -65 817 Uppskrivningar 196 310 787 000 Nedskrivningar -762 143 -521 184 Utgående redovisat värde 1 943 577 1 924 164 Årets investeringar avser 202 tkr köp av andelar samt 585 069 tkr aktieägartillskott. Årets försäljningar avser försäljning av bolag för 25 tkr. Not 15, forts. De värdepåverkande parametrar som används i värderingen mot- svarar den externa värderarens tolkning av hur en presumtiv köpare på marknaden skulle resonera och summan av nuvärdet av driftnetton och restvärde utgör marknadsvärdet. Antagandet avseende de framtida kassaflödena görs utifrån ana- lys av: • Kontrakt och marknadsmässiga hyresvillkor • Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten • Fastighetens marknadsförutsättningar och marknadsposition • Marknadens/närområdets framtida utveckling • Nuvarande och historiska hyresnivåer TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 72 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Not 17, forts. TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER ANDELAR I KONCERNFÖRETAG: 2022-12-31 2021-12-31 Redo visat värde Eget kapital Årets resultat Redo visat värde Eget kapital Årets resultatBelopp i tusental kronor (tkr) Organisations- nummer Säte Kapital- andel 1 Oscar Properties Invest AB 556702-1612 Stockholm 100% 531 807 82 685 -233 743 370 319 134 998 -134 947 HG7 Holding AB 556940-2596 Stockholm 100% 946 187 397 533 -74 356 925 023 417 026 -24 336 Oscar Properties 30 AB 559154-9968 Stockholm 100% 6 676 51 -10 705 26 37 530 -37 505 OP Linköping Holding AB 559307-3769 Stockholm 100% 16 570 486 -1 028 13 13 405 -1 392 Uppfinnaren 1 AB (publ) 556998-2936 Stockholm 100% 81 920 79 607 5 363 116 641 74 135 39 997 OP Falk Holding AB 559305-4967 Stockholm 100% 3 021 45 -4 318 5 012 8 083 -8 070 Stora Mans Holding AB 559022-3201 Stockholm 100% 2 185 52 -227 16 340 87 43 Oscarp Köping Holding AB 559316-1291 Stockholm 100% 15 253 15 254 740 14 013 14 529 -16 Bakaxeln Holding AB 559069-3304 Stockholm 100% 39 390 1 535 -5 423 50 17 164 -16 106 OP Skåne Holding AB 559331-3876 Stockholm 100% 73 72 -11 375 13 16 039 -8 026 Oscar Properties Bostadsrätter AB 556998-2944 Stockholm 100% 50 51 -1 981 25 6 203 -6 178 Planiavägen Holding AB 559066-8447 Stockholm 100% 59 883 59 884 -2 679 72 050 62 322 241 Matsoretum AB (publ) 556971-1970 Stockholm 100% 563 564 63 1 060 1 234 37 Matsorower AB (publ) 559001-4147 Stockholm 100% 572 573 64 1 000 1 252 37 Observatoriet Holding AB 556942-9722 Stockholm 100% 1 139 1 140 1 007 20 233 12 234 8 500 Hagasta Holding AB 556936-0455 Stockholm 100% 17 662 17 662 2 137 43 724 53 385 -9 661 Oscar Properties 10 AB 559041-7555 Stockholm 100% 229 229 173 3 070 3 513 43 Riddarop Holding 2 AB 556923-9576 Stockholm 100% 802 803 750 15 452 112 338 -96 885 Oscar Properties 35 AB 559198-3274 Stockholm 100% 1 945 836 -1 110 25 3 843 -3 817 OP BK Holding AB 559336-1412 Stockholm 100% 23 182 29 -1 597 21 025 25 -4 Oscar Properties 37 AB 559209-4162 Stockholm 100% 182 815 7 554 -2 031 190 025 9 946 180 464 Valerum Holding AB 559274-6985 Stockholm 100% 1 847 56 -165 392 109 025 100 025 -3 677 OP Phoenix Mid AB 559334-4004 Stockholm 100% 43 43 -50 292 - - - OP Rotebroleden Mid AB 559334-3964 Stockholm 100% 63 64 -1 111 - - - OP Uppsala Mid AB 559334-3923 Stockholm 100% 57 57 -2 428 - - - OP Östergötland Mid AB 559334-3972 Stockholm 100% 8 640 28 -1 477 - - - OP Mikronova Mid AB 559334-4020 Stockholm 100% 998 90 -2 150 - - - OP Lilletuneveien AS 929 048 830 Sarpsborg 100% 5 -3 540 -2 030 - - - Totalt 1 943 577 663 442 -565 155 1 924 164 1 099 316 -121 258 73Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31 Långfristiga fordringar Ingående anskaffningsvärde 176,9 183,4 Tillkommande 3,6 3,5 Avgående - -10,0 Utgående anskaffningsvärde 180,5 176,9 Kortfristiga fordringar Ingående anskaffningsvärde 3 419,1 2 015,8 Tillkommande 477,5 1 894,3 Avgående -373,0 -490,9 Utgående anskaffningsvärde 3 523,6 3 419,1 Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31 Långfristiga skulder Ingående anskaffningsvärde - - Tillkommande - – Avgående - - Utgående anskaffningsvärde - - Kortfristiga skulder Ingående anskaffningsvärde 2 296,0 1 679,1 Tillkommande 611,4 939,2 Avgående skulder -131,3 -322,3 Omklassificeringar - - Utgående anskaffningsvärde 2 776,1 2 296,0 Not 18 Fordringar och skulder på koncernföretag Not 19 Innehav redovisade med kapitalandelsmetoden KONCERNEN Redovisat värde och resultat från andelar i joint ventures/intresseföretag framgår nedan. 2022-12-31 2021-12-31 Namn Partner Kapital- andel Redovisat värde andelar Resultat från andelar i joint ventures/ intresse- företag Redovisat värde andelar Resultat från andelar i joint ventures/ intresse- företag Projektbolaget Oscarsborg AB Fabege 50 % 1,4 0,3 1,1 - Ostam Holding AB Wallenstam 50 % 5 - - - -0,2 Oscar MaiN One AB NIAM 15 % 1 - - - -0,5 SOF-11 Camilla S.à r.l Starwood 30 % 2 - - - -1,3 Samterna SBB 50 % 3 10,9 -1,6 12,4 3,6 Torsplan Holding AB Slättö Fastpartner 50 % 4 - - 50,6 -48,1 Summa andelar i joint ventures/intresseföretag 12,3 -1,3 64,1 -46,5 1 Oscar Properties förvärvade NIAMs andel i Oscar MaiNOne den 19 april 2021 och bolaget blev därmed ett helägt dotterbolag. 2 SOF-11 Camilla ägs från 13 september 2021 till 100 % av Oscar Properties. Starwood’s andel är förvärvad. 3 Aktiekapitalet fördelar sig på Oscar Properties 50 %, SBB 50 %. 4 Oscar Properties förvärvade Slättös andel i Torplan Holding 14 november 2022 och bolaget blev därmed ett dotterbolag. 5 Andelen avyttrad december 2021 I koncernen redovisas alla innehav enligt kapital andelsmetoden . TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 74 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Förändringen i andelar i joint ventures/intresseföretag framgår nedan 2022-12-31 2021-12-31 Joint ventures Intresse- företag Total andelar i joint ventures/ intresseföretag Joint ventures Intresse- företag Total andelar i joint ventures/ intresseföretag Koncernen Ingående anskaffningsvärde 64,1 - 64,1 321,9 -4,2 317,7 Resultatandel -1,3 - -1,3 12,5 -1,8 10,7 Förvärv - - - – – – Tillskott - - - - – - Omklassificering - - - 1,2 2,9 4,1 Utdelning - - - -190,4 - -190,4 Avyttringar -50,6 - -50,6 -23,8 3,1 -20,7 Nedskrivning - - - -57,2 – -57,2 Utgående redovisat värde 12,3 - 12,3 64,1 - 64,1 I koncernen redovisas alla innehav per 2022-12-31 enligt kapitalandelsmetoden. FINANSIELL INFORMATION I SAMMANDRAG OM JOINT VENTURES/INTRESSEFÖRETAG Nedan visas finansiell information för de joint ventures/intressebolag vilka anses vara väsentliga då de under perioden och föregående år varit aktiva. Information nedan är i sammandrag. Informationen för joint ventures/intresseföretag avser de belopp som redovisas i respektive bolags bokslut (inte koncernens andel av dessa belopp justerade för skillnander i redovisningsprinciper mellan koncernen och joint venture/intresseföretaget). Resultaträkning sammandrag SOF-11 Camilla S.á.r.l 2022-12-31 2021-12-31 Intäkter - – Rörelsekostnader - – Värdeförändring fastigheter - – Resultat från andelar - –1,3 Finansnetto - - Skatt - – Årets resultat 1 - –1,3 1 Årets resultat överensstämmer med Årets totalresultat Balansräkning sammandrag SOF-11 Camilla S.à.r.l 2022-12-31 2021-12-31 Anläggningstillgångar - – Omsättningstillgångar - – Summa tillgångar - – Långfristiga skulder - – Kortfristiga skulder - – Summa skulder - – Nettotillgångar - – Not 19, forts. TILLÄGGSINFORMATION OCH N OTER 75Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Resultaträkning sammandrag Torsplan 2022-12-31 2021-12-31 Intäkter - - Rörelsekostnader - -13,6 Värdeförändring fastigheter - – Resultat från andelar - - Nedskrivningar av andelar - 1,8 Finansnetto - 7,1 Skatt - – Årets resultat 1 - -4,8 1 Årets resultat överensstämmer med Årets totalresultat Balansräkning sammandrag Torsplan 2022-12-31 2021-12-31 Anläggningstillgångar - 116,7 Omsättningstillgångar - 240,2 Summa tillgångar - 356,9 Långfristiga skulder - - Kortfristiga skulder - 24,9 Summa skulder - 24,9 Nettotillgångar - 332,0 Not 19, forts. Not 20 Nyttjanderättstillgångar 2022-12-31 2021-12-31 Anskaffningsvärde Ingående anskaffningsvärde 55,5 36,0 Justering av tillkommande nyttjanderätter 50,7 28,6 Omklassificering -24,3 - Omvärdering 6,4 - Avyttring -10,7 -9,1 Utgående anskaffningsvärde 77,6 55,5 Ackumulerade avskrivningar Ingående ackumulerade avskrivningar -25,9 -18,0 Omklassificering 24,3 - Avyttring 4,9 - Avskrivningar -4,9 -7,9 Utgående ackumulerade avskrivningar -1,7 -25,9 Redovisat värde 75,9 29,6 Koncernen har ett fåtal leasingavtal där huvuddelen avser tom- trätter. Vid årets utgång hade koncernen 5 fastigheter upplåtna med tomträtt. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till bygg- nad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en ralräta på markens uppskattade marknadsvärde. Kon- cernen leasar även ett ett fåtal hyreslokaler vari koncernen bedri- ver sin verksamhet med därtill hörande garageplatser. Den genomsnittliga leasingperioden är cirka 3 år för lokaler och mel- lan ett till två år för garageplatserna. Koncernen har förlängningsoptioner för koncernens hyresavtal som kan nyttjas ett år innan slutet av den ej uppsägningsbara hyresperioden. Vid varje förlängningstidpunkt har Oscar Proper- ties en rättighet att förlänga hyresprioden med ytterligare tre år. Koncernen gör bedömningen vid inledningen av leasingperioden om det är sannolikt att utnyttja förläningsoptionen. Omvärdering av huruvida det är sannolikt att koncernen kommer nyttja förlä- ningsoptionerna om det har skett några signifikanta händelser eller om det skett signifikanta förändringar i omständigheterna inom koncernens kontroll. En löptidsanalys utav leasingskulden presenteras i not 29 . TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 76 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Not 22 Projektfastigheter Inga förvärv har skett under 2022. Avyttringar har gjorts till ett värde av 390,2 mkr (559,2). Omklassificeringar har gjorts till för- valtningsfastigheter till ett värde av 0 mkr (-269,4), samt till pro- jektfastigheter till ett värde av 0 mkr (250,0) och detta nettore- dovisas 0 mkr (-19,4). 2022-12-31 2021-12-31 Koncernen Ingående anskaffningsvärde 390,3 968,9 Förvärv - - Aktiverade projektutvecklingskostnader - - Nedskrivning - - Omklassificeringar - -19,4 Avyttringar -390,3 -559,2 Utgående anskaffningsvärde 0,0 390,3 Not 23 Kundfordringar 2022-12-31 2021-12-31 Koncernen Kundfordringar 75,7 18,7 Hyresfordringar 7,3 10,2 Kundfordringar 83,0 28,9 Kundfordringar fördelade per valuta 83,0 28,9 SEK 83,0 28,9 2022-12-31 2021-12-31 Osäkra kundfordringar Ingående värde -7,2 -1,2 Reservering för osäkra fordringar -6,6 -7,0 Fordringar som skrivits bort under året som ej indrivningsbara 1,9 - Återförda outnyttjade belopp 1,3 1,0 Utgående värde -10,6 -7,2 Åldersanalys kundfordringar 2022-12-31 Ej förfallet 1-30 dagar 31-60 dagar 61-90 dagar 90- dagar Summa 18,6 37,8 - - 26,6 83,0 Åldersanalys kundfordringar 2021-12-31 Ej förfallet 1-30 dagar 31-60 dagar 61-90 dagar 90- dagar Summa 0,8 0,9 5,5 - 21,7 28,9 R esultateffekt 2022-12-31 2021-12-31 Avskrivningar på nyttjanderätter 4,9 7,9 Räntekostnader för leasingskulder 2,2 2,0 Kostnader som avser leasing av tillgångar av lågtvärde - - Kostnader hänförliga till variabla leasingav- gifter som inte inkluderas i värderingen av leasingsskulden - - Den 31 december 2022, har koncernen inte några väsentliga förpliktelser gällande korttidsleasingsavtal. Löptidsanalys: 2022-12-31 2021-12-31 Inom ett år 5,0 4,4 Senare än 1 år, men inom 5 år 18,0 3,7 Senare än 5 år 51,1 20,6 74,2 28,7 Klassificeras som: Långfristiga skulder 69,1 24,3 Kortfristiga skulder 5,1 4,4 74,2 28,7 Koncernen är inte exponerad för någon väsentlig likviditetsrisk till följd av leasingskulderna. Leasingskulden följs upp löpande inom koncernens finansavdelning. Not 2 1 Övriga finansiella anläggningstillgångar 2022-12-31 2021-12-31 Koncernen Ingående anskaffningsvärde 237,6 234,6 Tillkommande fordringar 4,7 17,5 Reglerade fordringar -23,9 -14,6 Utgående anskaffningsvärde 218,4 237,6 2022-12-31 2021-12-31 Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde 20,8 15,6 Tillkommande fordringar 1,4 10,0 Reglerade fordringar -10,8 -4,8 Utgående anskaffningsvärde 11,4 20,8 Not 20, forts. TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 77Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Not 24 Övriga kortfristiga fordringar Övriga kortfristiga fordringar består av kortfristiga fordringar på intresseföretag, tilläggsköpeskilling samt momsfordringar. 2022-12-31 2021-12-31 Koncernen Ingående anskaffningsvärde 136,4 208,8 Tillkommande fordringar 89,8 99,1 Reglerade fordringar -29,0 -171,5 Omklassificering - – Summa övriga kortfristiga fordringar 197,2 136,4 2022-12-31 2021-12-31 Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde 10,9 7,4 Tillkommande fordringar 44,2 3,5 Reglerade fordringar -0,4 - Omklassificeringar - - Summa övriga kortfristiga fordringar 54,7 10,9 Not 25 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2022-12-31 2021-12-31 Koncernen Förutbetald hyra 0,2 2,3 Förutbetalda kostnader 7,4 7,7 Upplupna intäkter projekt 51,9 32,5 Upplupna ränteintäkter - - Övriga poster 0,1 53,7 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 59,6 96,2 2022-12-31 2021-12-31 Moderbolaget Förutbetalda kostnader 0,4 0,2 Upplupna intäkter 2,5 3,2 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2,8 3,4 Not 26 Likvida medel 2022-12-31 2021-12-31 Koncernen Kassa och bank 70,7 112,8 Likvida medel i balansräkningen och kassaflödesanalysen 70,7 112,8 Moderbolaget Kassa och bank - 5,1 Likvida medel i balansräkningen och kassaflödesanalysen - 5,1 Not 27 Eget kapital Aktiekapitalet för Oscar Properties består av 143 682 563 utestå- ende aktier. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är reserverade för överlåtelse. Bolaget har tre aktieslag; stamaktier, preferensaktier och preferensaktier serie B. Preferensaktierna ger företräde per år framför stamaktierna till utdelning om högst 1 000 kronor per aktie och Preferensaktierna serie B ger företräde per år framför stamaktierna till utdelning om 1 750 kronor per aktie eller högst 2 500 kronor per aktie efter förslag från styrelsen och bolagstämmans godkännande. Bolaget har rätt att lösa in preferensaktierna till 17 500 kr per aktie och preferensaktierna serie B till 27 500 kr per aktie. Preferensaktieägare av serie B har även en möjlighet att begära inlösen av sina aktier i mars varje år, anmälan är oåterkallelig och inlösen är villkorad av styrelsens godkännande. Lösenbeloppet vid begäran från aktieägare avse- ende preferensaktier serie B är 25 000 kr per aktie jämte upplupen utdelning. Vid eventuell likvidation av bolaget har preferensakti- erna rätt till företräde om 15 000 kr per preferensaktie och prefe- rensaktier serie B rätt till företräde om 25 000 kr per preferensak- tie serie B. Vid årets utgång har bolaget 27 378 preferensaktier och 1 676 preferensaktier serie B i eget förvar. Uppskrivningsfonden är att täcka förluster eller öka aktiekapita- let via så kallat fondemission. Övrigt tillskjutet kapital utgörs av kapital tillskjutet av aktieägarna utöver aktiekapitalet. Balanserade vinstmedel består av upparbetade vinstmedel. KLASSIFICERING AV EGETKAPITALINSTRUMENT Koncernen har tre finansiella instrument som klassificeras som egetkapitalinstrument. Preferensaktierna bedöms vara egetkapi- talinstrument då både utdelning såväl som eventuell inlösen av preferensaktierna kräver beslut av bolagsstämman där stamak- tieägarna har majoritet. Koncernen bedömer att preferensaktier av serie B inte skall klassificeras som egetkapitalinstrument på grund av emissionsvillkoren som medför en kontraktuell skyldig- het att lösa in preferensaktie serie B på begäran av ägarna. Där- med klassificeras preferensaktier serie B som Övrig skuld. I febru- ari 2022 konverterades ett konvertibelt lån som klassats som ett egetkapitalinstrument om 70 mkr till stamaktier i Bolaget. Den genomförda kvittningsemmissionen ökade antalet aktier i Bola- get med 8 334 462 aktier. Vidare har bolaget ingått ett avtal avseende ett förlagslån om 100 mkr med evig löptid och som löper med en årlig ränta om 7%. Bolaget kan välja att skjuta upp räntebetalningar, helt eller delvis. För det fall förlagslånet inte återbetalas i sin helhet 1 november 2026 tillkommer ytterligare ränta om 5% per utgången av varje period om 18 månader. På grund av villkoren i förlagslånet har detta klassats som eget kapi- tal instrument. Förlagslånet amorterades med 10 mkr under året och uppgick per balansdagen till 90 mkr . TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 78 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 AKTIEKAPITALETS UTVECKLING Tidpunkt Transaktion Förändring av antalet aktier Aktiekapital, kr 1 2011, november Bolaget bildas 5 000 500 000 2012, december Apportemission stamaktier 473 333 47 333 300 Uppdelning av stamaktier (50:1) 23 438 317 – 2013, februari Emission av preferensaktier 625 000 1 250 000 2013, december Emission av preferensaktier 106 250 212 500 2014, februari Emission av stamaktier 4 153 333 8 306 666 2015, maj Inlösen av preferensaktier –731 250 –1 462 500 Fondemission 140 349 280 698 Utgivande av nya preferensaktier 1 059 651 2 119 302 2016, mars Emission preferensaktier serie B 2 400 000 800 000 2016, maj Emission preferensaktier serie B 2 50 000 100 000 Fondemission preferensaktier 140 349 280 698 2017, februari Nyemission 493 513 987 026 2017, ju ni Fondemission preferensaktier 142 817 285 634 Inlösen av preferensaktier serie B –42 072 –84 144 2018, maj Fondemission 571 269 1 142 538 2018, juni Preferensaktier 180 000 360 000 2018, juli Inlösen –273 327 –546 654 2019, oktober Obligationskonvertering 4 859 790 9 719 580 2019, december Nedsättning aktiekapital -35 792 322 -35 792 322 Emission och utbyte 157 105 539 157 105 539 Fondemission 35 792 322 75 932 532 2020, december Emission och utbyte 48 544 515 17 633 039 2021, januari Emission av stamaktier 1 714 759 425 - 2021, mars Riktad emission av stamaktier 195 383 277 28 611 651 2021, april Nyemission och riktade emissioner av stamaktier 1 706 130 343 249 843 321 2021, juli Riktade emissioner av stamaktier 175 645 100 25 721 221 2021, augusti Sammanläggning av samtliga akties- lag (50:1) -3 952 693 312 - 2021, oktober Riktade emissioner av stamaktier 5 012 721 36 702 790 2021, november Nyemission och riktade emissioner av stamaktier 31 133 948 227 960 576 2021, december Riktade emissioner av stamaktier 18 534 223 135 706 276 2022, februari Riktade emissioner av stamaktier 8 334 462 61 024 344 2022 Vid årets slut 143 682 563 1 052 033 612 1 Kvotvärdet den 31 december 2021 är 7,32 kr. Under året har bolaget genomfört en riktad emission om totalt 8 334 462 stamaktier till en genomsnittlig teckningskurs om cirka 8,82 kronor. Totalt har bolaget tillförts en emissionlikvid om 73,5 mkr innan avdrag för transaktionskostnader. Se vidare på sidan 52 över för- ändringar i eget kapital. Not 27, forts. TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 79Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Not 27, forts. TOTALT ANTAL AKTIER PER AKTIESLAG Tidpunkt Transaktion Stamaktier Preferensaktier Preferensaktier serie B Totalt antal aktier 2011, december Utgången av året 5 000 5 000 2012, december Apportemission 473 333 473 333 Uppdelning (50:1) 23 438 317 23 438 317 2013, februari Emission 625 000 625 000 2013, december Emission 106 250 106 250 2014, februari Emission 4 153 333 4 153 333 2015, maj Inlösen –731 250 –731 250 Fondemission 140 349 140 349 Utgivande nya preferensaktier 1 059 651 1 059 651 2016, mars Nyemission 400 000 400 000 2016, maj Nyemission 50 000 50 000 Fondemission 140 349 140 349 2017, februari Nyemission 493 513 493 513 2017, ju ni Fondemission 142 817 142 817 Inlösen -42 072 -42 072 2018, maj Fondemission 571 269 571 269 2018, juni Fondemission 180 000 180 000 2018, juli Inlösen -273 327 -273 327 2019, oktober Obligationskonvertering 4 859 790 4 859 790 2019, december Nedsättning aktiekapital -35 792 322 -35 792 322 Emission och utbyte 157 105 539 157 105 539 Fondemission 35 792 322 35 792 322 2020, december Emission och utbyte 48 544 515 48 544 515 2021, januari Emission av stamaktier 1 714 759 425 1 714 759 425 2021, mars Riktad emission av stamaktier 195 383 277 195 383 277 2021, april Nyemission och riktade emissioner av stamaktier 1 706 130 343 1 706 130 343 2021, juli Riktade emissioner av stamaktier 175 645 100 175 645 100 2021, augusti Sammanläggning av samtliga aktieslag (50:1) -3 950 371 656 -2 189 747 -131 909 -3 952 693 312 2021, oktober Riktade emissioner av stamaktier 5 012 721 5 012 721 2021, november Nyemission och riktade emissioner av stamaktier 31 133 948 31 133 948 2021, december Riktade emissioner av stamaktier 18 534 223 18 534 223 2022, februari Riktade emissioner av stamaktier 8 334 462 8 334 462 2022 Vid årets slut 143 635 183 44 688 2 692 143 682 563 Rösträtt per aktie 1 1/10 1/10 Antal röster 143 635 183 4 468,8 269,2 143 639 921 Procent av röster 100,0% 0,0% 0,0% 100% Procent av kapital 99,5% 0,4% 0,0% 100% Slutkurs 2022-12-31, kr/aktie 1,24 2 370 7 600 Börsvärde, mkr 178,1 105,9 20,5 TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 80 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Nedanstående tabell visar koncernens och moderbolagets upplå- ning. 2022-12-31 2021-12-31 Koncernen Skulder till kreditinstitut 2 751,4 2 874,5 Obligationslån 2 039,3 1 789,8 Övriga räntebärande skulder 181,2 284,6 Summa 4 971,9 4 948,9 2022-12-31 2021-12-31 Moderbolaget Skulder till kreditinstitut - 17,7 Obligationslån 786,5 536,7 Övriga räntebärande skulder 30,0 109,3 Summa 816,5 663,7 Skulderna redovisas netto efter transaktionskostnader. Dessa upp- gick till 27,4 mkr (45,1) i koncernen och 13,5 mkr (13,3) i moderbola- get. Obligationslån i koncernen uppgick till 2 039,3 mkr (1 789,8). Dessa utgörs av en senior icke säkerställd obligation i moderbolaget om 800 mkr (550), en senior säkerställd obligation i dotterbolaget HL 18 Property Portfolio AB (publ) om 550 mkr (550) , samt en senior säkerställd obligation i dotterbolaget Valerum AB (publ) om 710 mkr (710). Obligationen i moderbolaget förfaller 5 juli 2024 och löper med en rörlig ränta om STIBOR 3M plus 725 baspunkter som betalas kvar - talsvis. Obligationen i dotterbolaget Valerum förfaller 30 april 2023 och löper med en rörlig ränta om STIBOR 3M plus 400 baspunkter som betalas kvartalsvis. Obligationen i dotterbolaget HL18 Property portfolio AB förfaller 28 oktober 2024 och löper med en ränta om STIBOR 3M plus 495 baspunkter som betalas kvartalsvis. Obligatio - nerna är marknadsnoterade på Nasdaq Stockholm. Skulder till kre- ditinstitut i koncernen uppgick till 2 751,4 mkr (2 874,5) med en genomsnittligränta om 5,8 % på balansdagen. Skulderna utgörs av banklån och ränta betalas vanligtvis kvartalsvis och i vissa fall månadsvis. Moderbolagets skulder till kreditinstitut uppgick till 0,0 mkr (17,7) med en genomsnittlig ränta om 0 %. Övriga räntebärande skulder uppgick till 181,2 mkr (284,6) i koncernen med en genom - snittlig ränta om 7,8% där 102 mkr avser säljarreverser. De flesta upptagna lån har säkerhet i pantbrev i fastighet och kompletteras i flertalet fall med moderbolagsborgen. I en del av låneavtalen finns gränsvärden för olika finansiella nyckeltal, covenanter, i syfte att begränsa motpartsrisken för bolagets kreditgivare. Finansiella nyck - eltal med gränsvärden är soliditet, belåningsgrad och räntetäck- ningsgrad. Miniminivån för soliditeten per balansdagen var 25 pro- cent, belåningsgraden fick högst vara 75 procent och räntetäckningsgraden överstiga 1,25 gånger. Vid årets utgång upp - gick soliditeten till 27,1 procent, belåningsgraden uppgick till 70,7 pro- cent och räntetäckningsgraden uppgick till 1,25 gånger varmed samtliga gränsvärden uppnåddes. Efter årets utgång har villkoren avseende de finansiella covenanterna ändrats och miniminivån avseende soliditet uppgår därefter till 27,5 procent, belåningsgraden ska högst vara 70 procent och räntetäckningsgraden måste över - stiga 1,0 gånger. FINANSPOLICY (PRINCIPER FÖR RISKHANTERING) Oscar Properties är genom sin verksamhet exponerat för olika slag av finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företa- gets resultat och kassaflöde till följd av förändringar i räntenivåer, valuta kurser och refinansieringsmöjligheter. Hanteringen av kon- cernens finansiella risker utförs på uppdrag av vd och styrelse, av finansavdelningen vars uppgift är att identifiera och i största möjliga ut sträckning minimera dessa riskers resultatpåverkan. All finansiell risk ska rapporteras och analyseras av bolagets finans- avdelning. Detta ska ske enligt bolagets gällande rutiner, vilka verkar för att begränsa bolagets finansiella risker. För mer informa- tion om bolagets arbete med finansiering och riskhantering se sidan 36. FINANSIERINGSRISKER Koncernens verksamhet, särskilt avseende förvärv av fastigheter, finansieras till stor del genom lån från externa långivare och ränte kostnader är en inte obetydlig kostnadspost för koncernen. Koncernens verksamhet utgörs huvudsakligen av fastighetsför- valtning och fastighetstransaktioner. Om koncernen inte skulle kunna erhålla finansiering för förvärv, förlängning eller utökning av befintlig finansiering eller refinansiering av tidigare erhållen finansiering, eller bara kan erhålla sådan finansiering på oförmån - liga villkor, skulle det kunna ha en väsentlig negativ in - verkan på koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställ- ning. Tabellen nedan visar Oscar Properties odiskonterade kassaflöden som kommer av koncernens finansiella skulder (inklusive ränta). Utgångspunkten för beräkningen är kontrakterad återstående löptid med den ränta som förelåg på balansdagen. Not 28 Räntebärande skulder Not 29 Finansiella instrument och finansiell riskhantering TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 81Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 LÖPTIDSANALYS (BELOPP INKLUSIVE RÄNTA) Koncernen, 2022-12-31 <1 år 1-2 år 2-3 år 3-5 år >5 år Total Skulder till kreditinstitut 2 154,2 393,1 78,9 64,6 181,2 2 872,0 Obligationslån 837,5 1 439,6 - - - 2 277,1 Leasingskuld 5,0 5,2 4,7 8,2 51,1 74,2 Övriga räntebärande skulder 154,5 31,5 3,6 - - 189,6 Övriga skulder till intresseföretag 3,4 - - - - 3 4 Leverantörsskulder 112,6 - - - - 112,6 Upplupna kostnader 153,9 - - - - 153,9 Total 3 421,1 1 869,4 87,2 72,8 232,3 5 682,8 Koncernen, 2021-12-31 <1 år 1-2 år 2-3 år 3-5 år >5 år Total Skulder till kreditinstitut 385,9 2 366,9 93,6 59,5 226,5 3 132,4 Obligationslån 95,2 791,0 1 156,3 – – 2 042,5 Leasingskuld 4,4 3,7 - - 20,6 28,7 Övriga räntebärande skulder 192,2 101,0 - – – 293,2 Övriga skulder till intresseföretag 2,0 - - - - 2,0 Leverantörsskulder 133,9 - - - - 133,9 Upplupna kostnader 132,4 – – – – 132,4 Total 946,0 3 262,6 1 249,9 59,5 247,1 5 765, 1 Moderbolaget, 2022-12-31 <1 år 1-2 år 2-3 år 3-5 år >5 år Total Skulder till kreditinstitut - - - - - - Obligationslån 71,3 853,4 - - - 924,7 Övriga räntebärande skulder 2,3 31,4 - - - 33,7 Skulder till intresseföretag 10,8 - - - - 10,8 Leverantörsskulder 7,0 - - - - 7,0 Upplupna kostnader 24,9 - - - - 24,9 Totalt 116,3 884,8 - - - 1 001,1 Moderbolaget, 2021-12-31 <1 år 1-2 år 2-3 år 3-5 år >5 år Total Skulder till kreditinstitut 17,7 - - – – 17,7 Obligationslån 39,9 39,9 579,9 - - 659,7 Övriga räntebärande skulder 109,9 - – – – 109,9 Skulder till intresseföretag 10,9 - - - - 10,9 Leverantörsskulder 25,2 - - - - 25,2 Upplupna kostnader 21,5 – – – – 21,5 Totalt 225,1 39,9 579,9 – – 844,8 RÄNTERISK Med ränterisk avses risken att förändringar i ränteläget påverkar ett bolags räntekostnader. Ränterisk kan leda till förändring i verkliga värden, förändringar i kassaflöden samt fluktuation i koncernens resultat. Koncernen är utsatt för ränterisker till följd av låneskulder. En ökning av räntenivån med en procentenhet skulle medföra en förändring av årets resultat med 50,1 mkr (49,9) per procentenhet givet de räntebärande skulderna på balansda- gen. VALUTARISK Med valutarisk avses risken att förändringar i växelkursen påverkar ett bolags kostnader. Valutarisk kan leda till förändring i kassaflö- den samt fluktuation i koncernens resultat. Koncernen kan också komma att ta upp finansiering i utländsk valuta och är då utsatt för valutarisker. Valutarisken kan hanteras via derivat eller termin- skontrakt och ska begränsas till de valutor som koncernen har exponering mot. Hittills har koncernen haft mindre inköp och ingen finansiering i annan valuta än svenska kronor. Not 29, forts. LIKVIDITETS- OCH REFINANSERINGSRISK Med finansierings- och refinansieringsrisk avses risken att finan- sieringsmöjligheterna är begränsade och/eller kostnaden högre när lån skall omsättas eller nya ska tas upp. Med likviditetsrisk avses risken att betalningsförpliktelser inte kan uppfyllas till följd av otillräcklig likviditet. Finansieringsrisken hanteras genom att koncernen tecknar långfristiga bindande kreditavtal med olika löptider hos flera kreditinstitut. Koncernens likvida medel uppgick den 31 december 2022 till 70,7 mkr (112,8). KREDIT-OCH MOTPARTSRISKER Kreditrisk förknippas främst med sannolikheten för finansiell förlust som beror på motparters oförmåga att uppfylla de avtals- mässiga förpliktelserna förknippade med finansiella transaktioner eller instrument. De finansiella motparternas risk värderas och övervakas med målet att minska motpartsrisken. Koncernen han- terar kreditrisken genom att begränsa sina motparter till ett antal större välkända banker och finansiella institutioner samt övervaka deras ställning. TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 82 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 FÖRFALLOSTRUKTUR KAPITALBINDNING 2022 Räntebärande skulder Förfallotid Belopp (mkr) Andel, % 2023 2 928,4 59 % 2024 1 741,1 35 % >2025 327,7 7 % Totalt 4 996,2 100 % KLASSIFICERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT Koncernen 2022-12-31 Finansiella till- gångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultat- räkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaff ningsvärde Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultat- räkningen Summa redovisat värde Verkligt värde Övriga långfristiga fordringar 218,4 218,4 218,4 Kundfordringar 72,4 72,4 72,4 Övriga fordringar 197,2 197,2 197,2 Likvida medel 70,7 70,7 70,7 Summa tillgångar 558,8 - - - 558,8 558,8 Skulder till kreditinstitut 2 751,5 2 751,5 2 751,5 Obligationslån 2 039,3 2 039,3 1 703,7 Övriga räntebärande skulder 181,2 181,2 181,2 Övriga långfristiga skulder 29,1 29,1 29,1 Skulder itll intresseföretag 3,4 3,4 3,4 Leverantörsskulder 112,6 112,6 112,6 Övriga kortfristiga skulder 162,4 162,4 162,4 Summa skulder 5 279,4 5 279,4 5 279,4 Koncernen 2021-12-31 Finansiella till- gångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultat- räkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaff ningsvärde Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultat- räkningen Summa redovisat värde Verkligt värde Övriga långfristiga fordringar 237,5 237,5 237,5 Kundfordringar 21,7 21,7 21,7 Övriga fordringar 136,4 136,4 136,4 Likvida medel 112,8 112,8 112,8 Summa tillgångar 508,4 – – – 508,4 508,4 Skulder till kreditinstitut 2 874,5 2 874,5 2 874,5 Obligationslån 1 789,8 1 789,8 557,8 Övriga räntebärande skulder 284,6 284,6 284,6 Övriga långfristiga skulder 30,4 30,4 30,4 Leverantörsskulder 133,9 133,9 133,9 Övriga kortfristiga skulder 254,3 254,3 254,3 Summa skulder – – 5 367,5 - 5 367,5 5 367,5 Not 29, forts. REDOVISAT VÄRDE OCH VERKLIGT VÄRDE FÖR FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument som redovisas till upplupet anskaffnings- värde; kundfordringar, övriga fordringar, leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder bedömdes verkliga värdet överens- stämma med redovisade värdet pga dessa kortfristighet. För övriga räntebärande långfristiga respektive kortfristiga skulder bedöms det verkliga värdet inte avvika materiellt från redovisat värde då ledtiden mellan lånens upptagande och balansdagen är kort. Skulder till kreditinstitut löper i huvudsak med kort ränte- bindningstid och villkoren för refinansiering anses inte ha föränd- rats nämnvärt sedan upptagandet av skulderna varför bedöm- ningen är att verkligt värde avviker marginellt från redovisat värde. Koncernens tre obligationslån värderas till verkligt värde enligt nivå 1 i verkligt värdehierarkin, vilket innebär värdering uti- från direkt eller indirekt marknadsdata. Vid periodens utgång uppgick obligationslånet i Oscar Properties Holding AB (publ) till 0,68 procent av det nominella värdet, obligationslånet i Valerum AB (publ) till 0,977 procent av det nominella värdet samt obliga- tionslånet i HL18 Property Portfolio AB (publ) till 0,885 procent av det verkliga värdet. Preferensaktier av serie B, som på grund av emissionsvillkoren bedöms vara räntebärande skulder, värderas enligt nivå 1 i verkligt värdehierarkin då aktierna är noterade. Den 31 december 2022 var aktiekursen för preferensaktier av serie B 7 600 kronor per aktie . T ILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 83Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Moderbolaget 2022-12-31 Finansiella till- gångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultat- räkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaff ningsvärde Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultat- räkningen Summa redovisat värde Verkligt värde Fordringar koncernföretag 3 523,6 3 523,6 3 523,6 Fordringar joint ventures/intresse- företag 0,2 0,2 0,2 Övriga långfristiga fordringar 11,4 11,4 11,4 Övriga fordringar 54,7 54,7 54,7 Likvida medel - - - Summa tillgångar 3 616,0 3 616,0 3 616,0 Skulder till kreditinstitut - - - Obligationslån 800,0 800,0 530,5 Övriga räntebärande skulder 29,1 29,1 29,1 Skulder koncernföretag 2 776,1 2 776,1 2 776,1 Skulder till intresseföretag 10,8 10,8 10,8 Leverantörsskulder 7,0 7,0 7,0 Övriga kortfristiga skulder 6,7 6,7 6,7 Summa skulder 3 629,8 3 629,8 3 629,8 Moderbolaget 2021-12-31 Finansiella till- gångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultat- räkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaff ningsvärde Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultat- räkningen Summa redovisat värde Verkligt värde Fordringar koncernföretag 3 596,0 3 596,0 3 596,0 Fordringar joint ventures/intresse- företag 50,1 50,1 50,1 Övriga långfristiga fordringar 10,8 10,8 10,8 Övriga fordringar 10,6 10,6 10,6 Likvida medel 187,5 187,5 187,5 Summa tillgångar 3 855,1 – – – 3 855,1 3 855,1 Skulder till kreditinstitut 17,7 17,7 17,7 Obligationslån 550,0 550,0 550,0 Övriga räntebärande skulder 109,3 109,3 109,3 Skulder koncernföretag 2 275,0 2 275,0 2 275,0 Skulder till intresseföretag 10,9 10,9 10,9 Leverantörsskulder 25,2 25,2 25,2 Övriga kortfristiga skulder - - - Summa skulder – - 2 988,1 – 2 988,1 2 988,1 Not 29, forts. TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 84 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Not 30 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernens upplupa kostnader består i huvudsak av reservationer för ännu ej fakturerade kostnader för verksamhetsåret samt avsättningar för garantiåtaganden. 2022-12-31 2021-12-31 Koncernen Upplupna räntekostnader 66,6 52,5 Förutbetald hyra 58,0 32,4 Upplupna personalkostnader 4,0 3,6 Upplupna driftkostnader 6,0 9,8 Förutbetalda intäkter 3,6 - Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 15,7 34,1 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 153,9 132,4 Moderbolagets övriga upplupna kostnader består av reserveringar för ännu ej fakturerade kostnader för verksamhetsåret samt avsättning för garantiåtaganden. 2022-12-31 2021-12-31 Moderbolaget Upplupna räntekostnader 18,9 17,4 Upplupna personalkostnader 2,4 1,9 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 3,6 2,2 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24,9 21,5 Not 3 1 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 2022-12-31 2021-12-31 Koncernen Ställda panter Fastighetsinteckningar 4 319,7 4 257,0 Pantsatta reverser - 107,4 Aktier i dotterbolag 2 316,1 3 080,8 Värdepapper - 0,0 Likvida medel - - Eventualförpliktelser Borgensåtaganden - - 2022-12-31 2021-12-31 Moderbolaget Ställda panter Fastighetsinteckningar inga Inga Aktier i dotterbolag 987,4 1 386,1 Pantsatta reverser - 107,4 Värdepapper - 0,0 Eventualförpliktelser Borgensåtaganden 3 442,0 3 210,9 Bolaget har 27 378 st återköpta preferensaktier samt 1 676 st pre- ferensaktier B som ställts som säkerhet för ett lån uppgående till 29,1 mkr. Dessa återköpta preferensaktier har redovisats som en minskning av eget kapital, och marknadsvärdet per bokslutsda- gen för de preferensaktier som ställts som pant uppgick till 77,6 mkr. Borgensåtaganden i moderbolagets avser förvärvslån, topplån och säljarreverser. TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 85Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Not 32 Upplysningar om närstående transaktioner Som närstående till Oscar Properties Holding AB betraktas främst bolag inom Oscar Properties AB koncernen, bolagets huvudägare Parkgate AB och samarbetspartners i form av joint ventures och intresseföretag, not 18 visar Innehav redovisade med kapitalan- delsmetoden. Transaktioner med joint ventures/ intresseföretag är framför allt av projektutvecklingskaraktär. Moderbolaget har även ett närståendeförhållande till sina dotterbolag, se not 17 Andelar i koncernföretag, samt ledande befattningshavare, se not 8 Personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar. Under 2022 uppgick nettoomsättningen till joint ventures/ intresseföretag till 0 mkr (0). Vid årets utgång hade Oscar Properties en skuld till Parkgate AB uppgående till 0,2 mkr (15,2). Under perioden har Oscar Properties erlagt ersättning till Parkgate för transaktionsrådgivning uppgå- ende till 3,0 mkr (0,0), för konsultationer avseende uthyrning upp- gående till 0,3 mkr (0,0), för ränta uppgående till 0,0 mkr (2,8), samt ersättning för anskaffning av kapital uppgående till 0,0 mkr (0,8), totalt 3,3 mkr (3,5). Not 33 Vinstdisposition STYRELSENS FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till årsstämman finns följande medel att förfoga: Överkursfond 935 376 737 kr Balanserat resultat -58 303 628 kr Årets förlust 2022 –702 655 659 kr Summa disponibla medel 174 417 450 kr Styrelsen föreslår med hänsyn till bestämmelserna i 17 kap.3 § andra och tredje styckena aktiebolagsla- gen (2005:551) att ingen utdelning lämnas till aktieä- garna vilket innebär att medlen disponeras enligt föl- jande: per preferensaktie, totalt 44 688 aktier, utdelas 0 kr dvs sammanlagt 0 per preferensaktie, serie B, 2 692 aktier, utdelas 0 kr dvs sammanlagt 0 per stamaktie, 143 635 183 aktier, utdelas 0 kr dvs sammanlagt 0 Sammanlagd av styrelsen föreslagen utdelning uppgår till 0 Summa föreslagen utdelning 0 Balanseras i ny räkning 174 417 450 kr Not 34 Händelser efter balansdagen • Oscar Properties har påbörjat ett skriftligt förfarande där Oscar Properteis ber obligationsinnehavarna om tillstånd att ändra villkoren för Bolagets utestående icke-säkerställda obli- gation. • Oscar Properties har ingått avtal om att avyttra en fastighets- portfölj till ett överenskommet fastighetsvärde om 165 miljoner kronor, före avdrag för lämnad skatterabatt. Avyttringen sker i linje med bokförda värden per 31 december 2022 och likviden används för att amortera på skuld. • Oscar Properties har beslutat att inte fullfölja förvärvet av fem logistik- och industrifastigheter, som tidigare offentliggjorts den 17 maj 2022. • Oscar Properties har kallat till extra bolagsstämma för beslut om förändring av antal styrelseledamöter och styrelsens sam- mansättning. • Oscar Properties uppdaterar finansiella och operativa mål i samband med Bokslutskommunikén 2022. TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 86 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 87Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktör försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Års- och hållbarhetsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncerens och moderbolagets ställning och resultat. Förvalt ningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen 21 april 2023. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställande på årsstämman den 12 maj 2023. Stockholm den 21 april 2023 Peter Norman Styrelseordförande Therese Agerberth Ulf Nilsson Markus Dragicevic Styrelseledamot Styrelseledamot Styeleledamot Oscar Engelbert Styrelseledamot, VD Vår revisionsberättelse har lämnats den 21 april 2023 PricewaterhouseCoopers AB Johan Rippe Thijs Dirkse Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS INTYGANDE 88 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 REVISIONSBERÄTTELSE Till bolagsstämman i Oscar Properties Holding AB (publ), org nr 556870-4521 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Oscar Properties Holding AB (publ) för år 2022. Bola- gets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 48-87 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avse- enden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kas- saflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finan- siella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplette- rande rapport som har överlämnats till moderbolagets och koncernens revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahål- lits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Övrig upplysning Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för räkenskapsåret 2020 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad 26 mars 2021 med omodifierade uttalanden i Rapport om årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Vår revisionsansats Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verk- ställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikel- ser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rappor- terna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar. REVISIONSBERÄTTELSE 89Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 Värdering av förvaltningsfastigheter Det redovisade värdet av förvaltningsfastigheter uppgår per 31 december 2022 till 6 666 Mkr (6 894 Mkr), vilket utgör cirka 97% av koncernens totala tillgångar och utgör därmed en väsentlig del av balansräkningen. Värderingen är till sin natur subjektiv och föremål för led- ningens bedömningar av t ex den specifika fastighetens läge, skick, framtida hyresintäkter samt driftkostnader. Hela beståndet värderas varje kvartal genom en individuell bedömning för varje fastighets framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav, delvis genom interna vär- deringar och delvis genom värderingar av en extern specia- list. För varje fastighet inhämtas en extern värdering en gång om året. Dessa har utförts av Newsec och Savills. Utfallet av värderingarna har analyserats av företagsled- ningen och dessa ligger till grund för bolagets externa redo- visning. Eventuella felaktigheter i antaganden och bedömningar får stor påverkan på den finansiella rapporteringen och där- för anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Refinansiering av kortfristiga skulder Som framgår av förvaltningsberättelsen på sid 43 så uppgick koncernens likvida medel den 31 december 2022 till MSEK 70,7. Totala räntebärande skulder med förfallotidpunkt under den kommande tolvmånadersperioden uppgick per 31 december 2022 till MSEK 2 928,4 (463,2). Av de totala kredit förfallen på MSEK 2 928,4 under den kommande 12 månader- sperioden är huvuddelen hänförlig till finansiering av fastig- heter via banklån med säkerhet i pantbrev. För dessa krediter finns en pågående dialog med nuvarande långivare om för- längning av befintliga krediter, där bolaget erhållit signerade term sheets på MSEK 1 986 och bankerna har informerat Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Värderingarna baseras på bedömningar och är till sin natur behäftade med en inneboende osäkerhet. Vi har tillsammans med värderingsspecialister som en del av revisionsteamet granskat och bedömt Oscar Properties värderingsmetod. Vi har inhämtat de externa värderingarna för de fastigheter som är externvärderade per 31 december 2022. Vi har inhämtat ledningens värderingskalkyler för de fastigheter som är intern- värderade per 31 december 2022. För ett urval av förvaltnings- fastigheterna har vi testat ledningens indata till värderings- modellerna, som exempelvis hyresintäkter, kostnader, vakanser och yielder, från bolagets system för att säkerställa att informationen för fastighetsvärderingarna som används i såväl de interna som de externa värderingarna är rimliga. Vi har bedömt de använda avkastningskraven som externa vär- derare har använt genom att jämföra dessa med uppskat- tade intervall för förväntade avkastningskrav med marknads- data för de berörda marknaderna. Vi har inhämtat bolagets planer angående refinansiering. Obligationslånet i Valerum om MSEK 710 förfaller enligt ursprungliga villkor den 30 april 2023 och som del av vår revi- sion har vi inhämtat information om processen för förläng- ning av obligationens förfallodatum till 31 oktober 2023. Vi har också inhämtat bevis för avyttringar under 2023 som stödjer bolagets planerade amortering om cirka MSEK 400 i början av maj 2023. Vi har tagit del av bolagets plan för den planerade amorteringen på obligationen om MSEK 310 senare 2023 innan obligationen förfaller. Vi har också tagit del av underlag i form av signerade “term REVISIONSBERÄTTELSE Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rim- lig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapporte- ringen som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felak- tigheter på de finansiella rapporterna som helhet. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelse- fulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. 90 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 REVISIONSBERÄTTELSE bolaget att de avser förlänga krediterna. Förfallet av den säkerställda obligationen på MSEK 710 avses hanteras i enlig- het med det pågående skriftliga förfarandet där emittenten önskar förlänga förfallotidpunkten med 6 månader till 30 oktober 2023 mot att en amortering om MSEK 400 sker i samband med förlängningen i början av maj. Det skriftliga förfarandet avslutas 28 april. Likviditet om MSEK 187 från genomförda avyttringar under första kvartal 2023 har avsatts på pantsatt konto för användning till kommande amortering. Under april har ytterligare frånträden på genom- förda försäljningar genererat MSEK 209 i likviditet att använ- das till den föreslagna amorteringen. Kvarvarande del av obligationen, MSEK 314 med 6 månaders löptid, avses hante- ras genom amortering med likvid från planerade avyttringar och refinansiering utanför obligationsmarknaden. Ytterligare ett lån på MSEK 100 kommer att amorteras via likvid från avyttring av fastigheter. Resterande cirka MSEK 132 i förfall under kommande 12-månadersperiod planeras att förlängas. Att bolaget kan refinansiera dessa skulder anses därför som ett särskilt betydelsefullt område i revisionen. Värdering av uppskjutna skattefordringar Som framgår av bolagets redovisningsprinciper så redovisas uppskjutna skattefordringar i den omfattning det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas till- gängliga, mot vilka de temporära skillnaderna kan utnyttjas. Utnyttjandet av skattemässiga underskott är därmed bero- ende av att koncernen kommer generera skattemässiga vin- ster i framtiden mot vilka dessa underskott kan utnyttjas. Då värdering av uppskjuten skatt i hög grad är förknippad med uppskattningar och bedömningar är det att betrakta som ett för revisionen särskilt betydelsefullt område. sheets” och skriftlig kommunikation med banker kopplat till bolagets process att förlänga befintliga lån. Vi har även tagit del av ledningens likviditetsplan innehål- lande antaganden angående dessa finansieringsplaner i bolagets likviditetsprognos ett år framåt som även innehåller antagande om vissa försäljningar för att kunna amortera lån. Vi har i vår revision utvärderat Oscar Properties ställningsta- ganden kring värdering av uppskjutna skattefordringar. Granskningsåtgärderna har inriktats på att skapa oss en uppfattning om rimligheten i bolagets bedömning av möjlig- heten att utnyttja underskott avdragen mot framtida skattepliktiga vinster. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-40 och sidorna 92-93. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget utta- lande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informatio- nen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de anta- gits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedö- mer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedöm- 91Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 REVISIONSBERÄTTELSE ningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fort- satt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberät- telse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktig- heter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspek- tionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Oscar Properties Holding AB (publ) för år 2022 samt av förslaget till dispositioner beträffande bola- gets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncer- nens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt- ningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsent- ligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige 92 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 REVISIONSBERÄTTELSE alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkstäl- lande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rap- portering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Oscar Properties Holding AB (publ) för år 2022. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalanden Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Oscar Properties Holding AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkstäl- lande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegent- ligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk validering av Esef-rapporten, dvs om filen som innehåller Esef-rapporten uppfyller den tekniska specifikation som anges i kommissionens delegerade förordning (EU) 2019/815 och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rättvisande och fullständig maskinläsbar version av koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar samt kassaflödesanalysen. 93Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 REVISIONSBERÄTTELSE Anmärkning Utan att det påverkar våra uttalanden vill vi anmärka på att avdragen skatt och sociala avgifter/mervärdesskatt vid flera tillfällen inte betalats i rätt tid. PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 Stockholm, utsågs till Oscar Properties Holding AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 12 maj 2022 och har varit bolagets revisor sedan 18 maj 2021. Stockholm den 21 april 2023 PricewaterhouseCoopers AB Johan Rippe Thijs Dirkse Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor 94 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 DEFINITIONER BOLAGSRELATERADE DEFINITIONER Oscar Properties Holding, bolaget eller moderbolaget Oscar Properties Holding AB (publ). Oscar Properties, bolaget eller koncernen Oscar Properties Holding AB (publ) tillsammans med dess helägda dotterföretag. Gruppen Oscar Properties Holding AB (publ) tillsammans med dess helägda dotterföretag samt joint venture/intresseföretag. BRANSCHRELATERADE DEFINITIONER Byggrätter Bedömd möjlighet att bebygga ett markområde med bostadsrät- ter. För förfogande över en byggrätt krävs antingen ägande av marken eller option att äga. Förvaltningsfastigheter Avser fastigheter med befintliga kassaflöden och utgörs av såväl kommersiella lokaler som bostäder. Projektfastigheter Avser primärt fastigheter som innehas för projektutveckling. Driftnetto Totala a intäkter minus de totala fastighetskostnaderna som drift- och underhållskostnader, fastighetsadministration, kundförluster och fastighetsskatt. Överskottsgrad Driftnetto i relation till hyresintäkter. Bostadsrättsföreningar Bostadsrättsföreningarna konsolideras till den tidpunkt då huvuddelen av bostadsrättsinnehavarna tillträtt sina lägenheter och styrelsen därmed utse av boende medlemmarna. FINANSIELLA DEFINITIONER Avkastning på eget kapital, % Resultat efter skatt (rullande 12 månader) i relation till genom- snittligt eget kapital. Balansomslutning Summan av alla tillgångar alternativt summan av alla skulder och eget kapital. Belåningsgrad, fastigheter Räntebärande skulder relaterade till förvaltningsfastigheter i rela- tion till förvaltningsfastigheternas verkliga värde. Genomsnittlig kapitalbindningstid Genomsnittlig kvarstående löptid fram till slutförfall av samtliga krediter i skuldportföljen. Intresseföretag Samarbetsform med flera ägare där koncernen innehar minst 20 och högst 50 procent av rösterna. Joint ventures Samarbetsform med flera ägare som har gemensamt bestäm- mandeinflytande. Projektmarginal Beräknad projektvinst i förhållande till de totala intäkterna. Ränteteckningsgrad, ICR Finansnetto i förhållande till resultat före värdeförändringar och finanskostnader. Soliditet, % Eget kapital i relation till balansomslutning vid periodens utgång. AKTIERELATERADE NYCKELTAL Resultat per stamaktie, kronor Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter utdelning till preferensaktieägarna. Långsiktigt substansvärde per aktie NAV, kronor Redovisat eget kapital justerat för värdet på derivat, goodwill samt uppskjuten skatt, dividerat med antalet utestående sta- maktier vid periodens utgång. Mått som visar långsiktigt sub- stansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighets- bolag enhetligt sätt. Oscar Properties presenterar vissa finansiella mått som inte definieras av IFRS, så kallade alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande informa- tion till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av trender och bola- gets prestation. Eftersom inte alla bolag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Bolaget definierar nyckeltalen enligt nedan. Definitionerna är oförändrade mot tidigare perioder. DEFINITIONER 95Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 ÅRSSTÄMMA 2023 Aktieägarna i Oscar Properties Holding AB (publ) kallas till årsstämma torsdagen den 12 maj 2023, kl. 10:00. Anmälan m.m. Aktieägare som önskar delta i stämman ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken senast onsdagen den 4 maj 2023, dels anmäla sig hos bolaget senast onsdagen den 8 maj 2023. Anmälan kan ske via post till Oscar Properties Holding AB (publ), Box 5123, 102 43 Stockholm, via telefon 08-51060770 eller via e-post till bolagsstamma@ oscarproperties.se. Vid anmälan ska anges namn, person eller organisationsnummer, aktieinnehav, adress, telefonnummer dagtid samt, i förekommande fall, det antal biträden (högst två) som avses medföras vid stämman. AKTIEÄGARINFORMATION Om aktieägare avser att låta sig företrädas av ombud bör fullmakt i original och övriga behörighetshandlingar biläggas anmälan. Om fullmakten utfärdats av juridisk person ska bestyrkt kopia av registreringsbevis för den juridiska personen eller motsvarande behörighetshandlingar bifogas. Fullmakts- formulär finns att hämta på bolagets webbplats, www.oscar- properties.se. Fullmakter utan särskild bestämmelse om gil- tighetstid gäller i ett år från utfärdandet. Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier hos bank eller annan förvaltare måste, för att få delta i stämman, tillfälligt registrera aktierna i eget namn. Sådan registrering måste vara verkställd hos Euroclear Sweden AB senast måndagen den 4 april 2023, vilket innebär att aktieägaren bör underrätta förvaltaren om sin önskan i god tid före detta datum. OSCAR PROPERTIES HOLDING AB (PUBL) Nybrogatan 55 Box 5123 114 40 Stockholm E-post: [email protected] Tel: +46 (8) 510 607 70 Org.nr. 556870-4521 www.oscarproperties.se FINANSIELL KALENDER 2023 Delårsrapport januari–mars 2023 28 april 2023 Årsstämma 2023 12 maj 2023 Delårsrapport januari–juni 2023 14 juli 2023 Delårsrapport januari–september 2023 27 oktober 2023 Bokslutskommuniké 2023 21 februari 2024 AKTIEÄGARINFORMATION 96 Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022 97Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2022
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.