Interim / Quarterly Report • Aug 10, 2012
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
NSI N.V.
| 30-06-2012 | 30-06-2011 | 2011 | |
|---|---|---|---|
| Resultaten (x € 1.000) | |||
| Brutohuuropbrengsten | 81.349 | 51.694 | 119.964 |
| Nettohuuropbrengsten | 69.501 | 43.580 | 101.497 |
| Direct beleggingsresultaat | 32.570 | 26.316 | 56.030 |
| Indirect beleggingsresultaat | - 78.305 |
- 7.305 |
6.675 |
| Resultaat na belastingen | - 45.735 |
19.011 | 62.705 |
| Bezettingsgraad (in %) | 81,8 | 89,5 | 84,1 |
| Loan-to-value (schulden aan krediet | 56,4 | 56,0 | 57,2 |
| instellingen/vastgoedbeleggingen in %) | |||
| Geplaatst kapitaal (in stuks) | |||
| Gewone aandelen met een nominale | 65.964.770 | 43.286.677 | 60.282.917 |
| waarde van € 0,46 op 30 juni | |||
| Gemiddeld aantal uitstaande gewone | 61.956.195 | 43.286.677 | 46.978.800 |
| aandelen in de verslagperiode | |||
| Gegevens per gemiddeld uitstaand | |||
| gewoon aandeel (x € 1) | |||
| Direct beleggingsresultaat | 0,53 | 0,61 | 1,19 |
| Indirect beleggingsresultaat | - 1,27 |
- 0,17 |
0,14 |
| Totaal beleggingsresultaat | - 0,74 |
0,44 | 1,33 |
| Gegevens per aandeel (x € 1) | |||
| (Interim-) dividend | 0,51 | 0,60 | 1,19 |
| Intrinsieke waarde | 11,26 | 13,28 | 12,96 |
| Intrinsieke waarde conform EPRA | 12,38 | 13,78 | 14,02 |
"De resultaten van vandaag laten zien hoe we dit transitiejaar actief managen. We doen alles wat nodig is om ons resultaat te waarborgen en onze balans te verbeteren. We verlagen onze schuldgraad door de verkoop van onze Zwitserse portefeuille, waarvan we al 70% gerealiseerd hebben in het eerste halfjaar van 2012. We zijn er in geslaagd om de verwachte daling in huurinkomsten te compenseren: het direct resultaat in het tweede kwartaal in lijn is met het eerste kwartaal. De kostensynergiën van de fusie worden zichtbaar en daarnaast hebben we maatregelen genomen om onze efficiency verder te verhogen en onze kosten te verlagen.
Een andere belangrijke ontwikkeling is de voortgang die we hebben geboekt in onze financieringsbasis. We hebben onze uitstaande leningen significant verlaagd met € 95 miljoen en hebben de looptijd van onze leningen verlengd. We hebben 40% van onze Nederlandse uitstaande leningen van in totaal €863 miljoen geherfinancierd in slechts zes maanden tijd, voornamelijk bestaande uit: €225 miljoen met het door ING geleide syndicaat en onlangs €121 miljoen met Deutsche Bank."
De onzekerheid in de Eurozone en de politieke worsteling om het financiële systeem te herstructureren blijven het marktsentiment domineren. Als gevolg daarvan blijft ook het sentiment in de vastgoedmarkten bijzonder uitdagend.
Marktindicatoren laten een gemengd beeld zien van de Nederlandse winkel- en kantorenmarkt. Omzetniveaus van winkels nemen af, met uitzondering van Food, hoewel recent onderzoek laat zien dat de leegstand (bron:Locatus) een stabiele niveau van 6,3% laat zien (NSI: 5%)). In de kantorenmarkt hebben we transactievolumes zien afnemen en afwaarderingniveaus zien toenemen in de eerste helft van 2012 ten opzichte van 2011. Echter, de spread tussen vastgoed yields en 'risk free rate' is in Nederland het hoogst in Europa (bron:RREEF).
In het tweede halfjaar zal NSI zich richten op:
Op basis van bovenstaande verwacht NSI dat het directe resultaat voor het volledige jaar 2012 zich zal ontwikkelen in de range van € 0,97- €1,02 per gemiddeld uitstaand aandeel. Dit kan beïnvloed worden door de omvang en timing van desinvesteringen, de mate van succes van de verhuuractiviteiten en nieuwe concepten en door de hoeveelheid nieuw uit te geven aandelen als gevolg van het stock dividend programma.
De integratie tussen NSI en VNOI is in het eerste kwartaal van 2012 afgerond. De toename in het directe resultaat in het tweede kwartaal 2012 ten opzichte van het eerste kwartaal is gedeeltelijk het resultaat van kostenbeheersing en de kostensynergiën die effect beginnen te krijgen. De bereikte kostensynergiën, gerelateerd aan overheadkosten, hebben een niveau bereikt van € 0,5 miljoen per kwartaal. Naast kosten synergiën richt NSI zich op operationele synergiën. NSI heeft recent laten zien hoe de grotere schaal van de portefeuille bijdraagt aan de retentie van huurders en aan het vermogen om in te kunnen spelen op veranderende behoeften van huurders; zo heeft NSI een huurder uit een NSI pand met succes geherhuisvest in een voormalig VNOI pand.
Het totale beleggingsresultaat bedroeg in het eerste halfjaar 2012 € 45,7 miljoen negatief (Q2 2012:- € 28,6 miljoen), met name als gevolg van een positief operationeel resultaat en afwaarderingen in voornamelijk de Nederlandse kantorenportefeuille.
In het tweede kwartaal van 2012 behaalde NSI een direct beleggingsresultaat van € 16,4 miljoen en € 32,6 miljoen in het eerste halfjaar van 2012 (HY 2011: € 26,3 miljoen). Ook ten opzichte van het eerste kwartaal van 2012 (€ 16,2 miljoen) is dit een lichte toename dankzij lagere operationele, administratieve en financieringskosten, waar een lagere bezettingsgraad tegenover stond. Vergeleken bij het eerste kwartaal van 2012 was NSI in staat de verwachte daling in huurinkomsten te compenseren door meer te focussen op kostenbeheersing, het verwezenlijken van kostensynergiën uit de fusie en lagere financieringskosten. Naast kostensynergiën door lagere overheadkosten, resulteerden besparingen ook uit de integratie van de operationele processen, inclusief het toepassen van NSI's aanpak van portfolio management op de VNOI portefeuille. Een voorbeeld van dat laatste is het insourcen van technisch onderhoud, wat nu voor ongeveer 50% van de voormalige VNOI portefeuille is gerealiseerd en in 2012 volledig wordt afgerond. Naast maatregelen om de kosten structureel te verlagen, zoals het verhogen van de efficiency in servicekosten in leegstaande panden (bijvoorbeeld door het beter managen van het energiegebruik), zit er ook een aantal eenmalige effecten in de gerealiseerde kostenreductie (o.a. vrijval van een voorziening in België gerelateerd aan Tibotec).
De bezettingsgraad van de gehele portefeuille daalde licht naar 81.8% per 30 juni 2012, vergeleken met 82,2% op 31 maart 2012. De toename van de leegstand wordt voornamelijk veroorzaakt door de Nederlandse kantorenportefeuille en de verkoop van twee goed verhuurde Zwitserse panden. Het effectieve huurniveau in de kantorenportefeuille bleef stabiel op € 120 p/m2 .
De opname van kantoorruimte in de Nederlandse kantorenportefeuille nam toe, echter niet voldoende om het bovengemiddelde expiratieniveau van huurcontracten te compenseren waardoor de bezettingsgraad daalde naar 71,7% (Q1 2012: 73,4%). In het eerste halfjaar is er 33.114 m2 aan nieuwe verhuringen gerealiseerd en 21.585 m2 herverhuringen, wat in totaal 8,7% van de Nederlandse kantorenportefeuille vertegenwoordigt. Een deel van de leegstand kan worden verklaard uit panden die momenteel worden herontwikkeld en daardoor tijdelijk niet beschikbaar zijn voor verhuur, maar wel in de leegstandscijfers zijn verwerkt. De Rode Olifant is al volledig verhuurd en zal 2% bijdragen in de bezettingsgraad zodra het pand wordt opgeleverd, wat naar verwachting aan het einde van het vierde kwartaal van 2012 zal plaatsvinden.
De herontwikkeling van het Vasteland in HNK Rotterdam ligt op schema en zal naar verwachting aan het einde van het derde kwartaal van 2012 worden afgerond. De pre-marketing is onlangs gestart.
Het verlengen van bestaande verhuringen blijft top prioriteit. NSI benadert proactief huurders ruim voordat de contractenaflopen om tijdig een passend verlengingsvoorstel te doen. In het tweede kwartaal van 2012 zijn 15 contracten (13.818 m2 ) verlengd die in 2014 zouden expireren, waarmee de expiratiekalender met ongeveer 2% wordt gemitigeerd.
Verder wordt een aantal initiatieven ontwikkeld om de verhuurproposities verder te versterken, inclusief een toename van marketing en brandingactiviteiten.
Zoals eerder aangegeven kent 2012 een bovengemiddeld niveau van contractexpiraties (23%), wat ook effect zal hebben op de bezettingsgraad in de tweede helft van het jaar.
De leegstand in de winkelportefeuille bleef op het normale niveau van frictieleegstand (95%). In het tweede kwartaal werden in totaal 148 contracten afgesloten, goed voor 25.302 m2 (8.4% portfolio), waarvan het grootste gedeelte herverhuringen. De hoge retentiegraad van 97% toont zowel de kwaliteit van de objecten als het feit dat NSI in staat is huurders de juiste omgeving te bieden om hun onderneming te bestieren.
De bezettingsgraad in België bleef voor de gehele portefeuille stabiel op 86% (Kantoren: 85%, Logistiek 88%).
Intervest Offices & Warehouses positioneert zichzelf in toenemende mate als aanbieder van turn-key huisvestingsoplossingen. Een flexibel verhuurconcept ("Re:flex; flexible business hub") is recent gelanceerd in Mechelen Campus Toren. Verder is het logistieke complex in Oevel uitgebreid, welke integraal gemanaged zal worden als één complex met de West Logistics site. Onderliggend aan de uitbreiding is een nieuw contract afgesloten met UTi België, de logistieke partner van Estee Lauder.
Het negatieve indirecte beleggingsresultaat in het eerste halfjaar van € 78,3 miljoen (HY 2011- € 7,3 miljoen) wordt voornamelijk veroorzaakt door de afwaardering van de vastgoedportefeuille van € 60,4 miljoen, een negatief resultaat op verkoop van investeringen (2 Zwitserse objecten en aan aantal kleinere Nederlanse panden) en het negatieve effect van de ontwikkeling van de waarde van derivaten (€10,9miljoen).
Het netto resultaat op vastgoedbeleggingen bevat een boekverlies (€ 3,8 miljoen), kosten van afkoop van vastrentende CHF leningen (€ 1,9 miljoen), verkoopkosten (€ 0,7 miljoen) en een voorziening voor een huurgarantie (€ 1,3 miljoen). Het boekverlies wordt gedeeltelijk gecompenseerd door de vrijval van een latente belastingvoorziening (€ 1,2 miljoen).
De negatieve herwaardering vond voornamelijk plaats in de Nederlandse kantorenportefeuille. Deze ontwikkeling wordt gedeelteljk veroorzaakt door de toegenomen leegstand in de portefeuille van NSI, maar reflecteert ook de hoge leegstand in de markt in het algemeen door overaanbod, hetgeen voor aanhoudende druk op vastgoedwaarden zorgt.
Het aantal uitstaande aandelen nam toe van 60,2 miljoen per 31 maart 2012 naar 66 miljoen per 30 juni 2012 als gevolg van de aandelenemissie en uitkering van dividend in aandelen.
De intrinsieke waarde per aandeel (met inbegrip van belastinglatentie en de marktwaarde van de derivaten) daalde van € 12, 68 op 31 maar 2012 naar €11.26 op 30 juni 2012. Exclusief belastinglatentie en de marktwaarde van derivaten (intrinsieke waarde op basis van EPRA) bedroeg de intrinsieke waarde per aandeel € 12,38 vergeleken met € 13,83 per 30 maart 2012.
NSI hanteert rentederivaten alleen ter afdekking van aanwezige operationele renterisico's. Er is geen sprake van een "overdekkingssituatie" en NSI hoeft geen additionele kasstortingen (margin calls) te doen bij een verandering in de waarde van deze instrumenten. De waarde van deze instrumenten loopt over de looptijd automatisch terug naar nul.
NSI wenst de beleningsgraad te verlagen naar beneden de 55% op middellange termijn en beneden de 50% op lange termijn.
NSI verbeterde de beleningsgraad van 57,3% per 31 maart 2012 naar 56,4%, ondanks het effect van €33,8 miljoen aan afwaarderingen in het tweede kwartaal, dankzij opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen en opbrengsten uit de aandelenemissie. NSI verkocht 70% van de Zwitserse portefeuille in het tweede kwartaal en een aantal kleinere panden in Nederland. Het proces van verkoop van de twee resterende Zwitserse objecten loopt en zal na afronding de beleningsgraad verder verlagen.
Verder werkt NSI hard aan de benodigde herfinanciering en de verlenging van de looptijd van de uitstaande schuldpositie. NSI heeft in het eerste kwartaal van 2012 de syndicaatslening van € 225 miljoen verlengd tot 31 december 2015.
Na afsluiting van het tweede kwartaal heeft NSI het volledige financieringsarrangement met Deutsche Bank verlengd. De leningen van in totaal € 121 miljoen die in 2012 en 2013 zouden aflopen, zijn verlengd tot 2015 en 2016. NSI heeft haar herfinancieringsbehoefte voor 2012 nu nagenoeg afgedekt. NSI is in gesprek over de herfinanciering van de resterende 2% van de Nederlandse schuldpositie die voor 2012 nog geherfinancierd moet worden. Door de overeenkomst met Deutsche Bank is de herfinancieringsbehoefte in 2013 voor 19% gedekt (uitstaand per 30 juni 2012).
Na deze herfinanciering (na afsluiting van het tweede kwartaal) verbeterde de resterende gemiddelde looptijd van de leningen naar 2,4 jaar (per 30 juni 2012: 2,1 jaar).
NSI heeft in het eerste kwartaal een emissie van € 25 miljoen aan nieuwe gewone aandelen (ongeveer 5% van het uitstaande aandelenkapitaal) geplaatst.
NSI heeft de netto schuldpositie met € 95 miljoen verlaagd ten opzichte van jaareinde 2011, waarvan €82 miljoen in het tweede kwartaal van 2012.
De financieringskosten daalden licht ondanks hogere bankkosten, die werden gecompenseerd door lagere rentetarieven, lagere hedgingskosten en het lagere niveau van uitstaande leningen.
De rentedekkingsratio bleef onveranderd op 2,5 op 30 juni 2012.
Het interim-dividend bedraagt € 0,25 per uitstaand aandeel. NSI biedt de aandeelhouders, conform het dividendbeleid zoals vastgesteld in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, de keuze om dividend in contanten, in aandelen of in een combinatie van beide te ontvangen.
Voor 2012 streeft NSI naar een uitkeringspercentage van 30-50% in aandelen. NSI zal op 24 augustus 2012 het interim dividend vaststellen en nadere details bekendmaken.
Hoofddorp, 10 augustus 2012 De directie
Voor meer informatie: Johan Buijs, CEO Daniël van Dongen, CFO T + 31 20 76 30 300 [email protected]
Op 14 oktober 2011 is NSI samengegaan met VastNed Offices/Industrial N.V. (VNOI). In de cijfers in dit persbericht is dit als volgt verwerkt:
De integratie tussen NSI en VNOI is in het eerste kwartaal van 2012 volledig afgerond. De toename van het directe resultaat in het tweede kwartaal 2012 ten opzichte van het eerste kwartaal is deels het resultaat van kostenbeheersing en de kosten synergiën die effect beginnen te krijgen. Naast kostensynergiën richt NSI zich op het behalen van operationele synergiën. NSI kan huurders meer keuze bieden als gevolg van de toegenomen portefeuille, wat zal leiden tot een betere retentie. Zo heeft NSI recent huurder Grontmij gefaciliteerd in een organisatiewijziging door hen vanuit een NSI pand in Roosendaal te herhuisvesten in een voormalig VNOI pand in Rotterdam, terwijl het pand in Roosendaal aan een nieuwe huurder kon worden verhuurd. Andere voorbeelden van operationele synergiën zijn het uitrollen van een flexibel kantorenverhuur concept en de virtuele kantoorplanner (officeplanner.be) in België. Dat laatste is een bewezen commerciële tool om de succesratio om vacante ruimte te verhuren te vergroten.
Het totale beleggingsresultaat, bestaande uit het saldo van het direct en het indirect beleggingsresultaat bedroeg over het eerste halfjaar 2012 -€ 45,7miljoen (HY 2011: € 19 miljoen).
NSI hanteert het directe resultaat (huuropbrengsten minus exploitatiekosten, niet doorberekende servicekosten, algemene kosten en financieringskosten) als maatstaf voor de kernactiviteiten en voor het dividendbeleid.
Het directe beleggingsresultaat bedroeg in het eerste halfjaar 2012 € 32,6 miljoen (HY 2011: € 26,3 miljoen). In het tweede kwartaal van 2012 nam het directe beleggingsresultaat (€ 16,4 miljoen) toe vergeleken met het eerste kwartaal van 2012. (€ 16,2 miljoen).
De brutohuuropbrengsten stegen in het eerste halfjaar 2012 (€ 81,3 miljoen) ten opzichte van het eerste halfjaar 2011 (€ 51,7 miljoen) als gevolg van de fusie. De brutohuuropbrengsten daalden ten opzichte van het eerste kwartaal 2012 met 4,0%, met name doordat een aantal grote huurovereenkomsten afliepen (zoals RET in Rotterdam, gemeente Amsterdam, KPN). In België daalden de brutohuuropbrengsten met €0,3 miljoen vergeleken met het eerste kwartaal 2012, voornamelijk door de vrijval van een eenmalige voorziening in het eerste kwartaal. De vrijval van een andere voorziening beinvloedde de operationele kosten in het eerste halfjaar van 2012.
De winkelportefeuille bleef sterk presteren. De brutohuuropbrengsten in de winkelportefuille namen met 1,9% toe in het tweede kwartaal ten opzichte van het eerste kwartaal, voornamelijk als gevolg van de heropening van winkelcentrum 't Loon op 11 feburari 2012; het winkelcentrum was sinds december 2011 gesloten vanwege gedeeltelijke sloop en verbouwing.
De brutohuuropbrengsten in Zwitserland namen met 6% toe vergeleken met het eerste halfjaar van 2011. De Zwitserse objecten die zijn verkocht aan het einde van het tweede kwartaal (70% van de portefeuille) genereerden een jaarlijkse brutohuuropbrengst van € 2,6 miljoen.
De bezettingsgraad over de gehele portefeuille daalde licht naar 81,8% per 30 juni 2012 vergeleken met 82,2% per 31 maart 2012. De toename in leegstand wordt voornamelijk veroorzaakt door de Nederlandse kantorenportefeuille en de verkoop van goed verhuurde Zwitserse objecten.
De bezettingsgraad van de totale kantorenportefeuille nam af met 0.8% van 76% naar 75,2%, terwijl de bezettingsgraad van de winkelportefeuille stabiel bleef op 95%.
De toename van het directe beleggingsresultaat in het tweede kwartaal ten opzichte van het eerste kwartaal is voornamelijk het gevolg van kostenbeheersing en de kostensynergiën uit de fusie die effect beginnen te krijgen. De operationele kosten, administratieve kosten en niet doorberekende servicekosten lieten een daling zien vergeleken met het eerste kwartaal. De operationele kosten bevatte ook een aantal eenmalige effecten (o.a. vrijval van een voorziening in België gerelateerd aan Tibotec).
| ste half jaar 2012 1 |
ste halfjaar 2011 1 |
|
|---|---|---|
| Nederland | ||
| Brutohuuropbrengsten | 57.046 | 48.150 |
| Nettohuuropbrengsten | 46.663 | 40.955 |
| Zwitserland | ||
| Brutohuuropbrengsten | 3.787 | 3.544 |
| Nettohuuropbrengsten | 2.697 | 2.625 |
| België | ||
| Brutohuuropbrengsten | 20.516 | - |
| Nettohuuropbrengsten | 20.141 | - |
De brutohuuropbrengsten per segment in Nederland, België en Zwitserland bedroegen:
| x €1,000 | halfjaar 2011 | bedrijfs combinaties |
aankopen | verkopen | autonome groei |
halfjaar 2012 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nederland | ||||||||
| Kantoren | 24.638 | 11.938 | - | - | 69 | - | 4.112 | 32.395 |
| Winkels | 21.083 | - | 108 | - | 63 | - | 890 | 20.238 |
| Bedrijfsgebouwen | 2.116 | 1.909 | - | - | 50 | 4.075 | ||
| Woningen | 313 | - | - | - | 25 | 338 | ||
| Totaal | 48.150 | 13.847 | 108 | - | 132 | - | 4.927 | 57.046 |
| Zwitserland | ||||||||
| Kantoren | 1.509 | - | - | - | 40 | 60 | 1.529 | |
| Winkel | 2.035 | - | - | 104 | 119 | 2.258 | ||
| Totaal | 3.544 | - | - | 64 | 179* | 3.787 | ||
| België | ||||||||
| Kantoren | - | 13.190 | - | - | - | 13.190 | ||
| Bedrijfsgebouwen | - | 7.326 | - | - | - | 7.326 | ||
| Totaal | - | 20.516 | - | - | - | 20.516 | ||
| Totaal NSI | 51.694 | 34.363 | 108 | - | 68 | - | 4.748 | 81.349 |
* Inclusief valutakoersverschillen van € 0,2 miljoen.
De financieringslasten stegen in lijn met de toegenomen portefeuille naar € 27,9 miljoen (HY 2011: € 16,6 miljoen). De financieringslasten daalden in het tweede kwartaal met 1,6% ten opzichte van Q1 2012 als gevolg van lagere rentetarieven, lagere hedgingkosten en een afname van de uitstaande leningen.
Het indirect beleggingsresultaat over het eerste halfjaar van 2012 bedroeg € 78,3 miljoen negatief. Het indirecte resultaat bestaat naast de gerealiseerde herwaardering (verkoopresultaten op verkochte beleggingen) ook uit ongerealiseerde herwaardering. Deze ongerealiseerde herwaardering heeft betrekking op de wijzigingen in de marktwaarde van de vastgoedportefeuille (- € 60,4miljoen) en de rentedekkingsinstrumenten (- € 10,9 miljoen).
De gerealiseerde herwaarderingen bevatten het verkoopresultaat van - € 0,1 miljoen dat is gerealiseerd op de verkoop van kantoorpanden aan de Lairessestraat en Herengracht in Amsterdam en het afstoten van 70% van de Zwitserse portefeuille van NSI. De Zwitserse objecten zijn verkocht met een boekverlies van € 3,8 miljoen. Verder bevat het netto verkoopresultaat kosten voor het aflossen van vastrentende CHF leningen (€ 1,9 miljoen), verkoopkosten (€ 0,7 miljoen) en een voorziening voor een huurgarantie (€1,3 miljoen). Het boekverlies werd gedeeltelijk gecompenseerd door de vrijval van een latente belastingvoorziening (€1,2 miljoen).
De waarde van rentedekkingsinstrumenten daalde verder door een aanhoudende daling van de rentetarieven als gevolg van de economische situatie in de Eurozone.
NSI hanteert rentederivaten louter ter afdekking van aanwezige operationele renterisico's. Er is geen sprake van een "overdekkingssituatie" en NSI hoeft geen additionele kasstortingen (margin calls) te doen bij een verandering in de waarde van deze instrumenten. De waarde van deze instrumenten loopt gedurende de looptijd automatisch terug naar nul.
De herwaardering van de Nederlandse vastgoedportefeuille bedroeg in het eerste halfjaar 2012 € 54,6 miljoen negatief, waarvan € 30,8 miljoen negatief in het tweede kwartaal en - € 23,8 miljoen in het eerste kwartaal van 2012 (HY 2011: € 12,8 miljoen negatief). De herwaardering werd voornamelijk veroorzaakt door de Nederlandse kantorenportefeuille die met € 46,2 miljoen daalde. De bezettingsgraden blijven onder druk, wat tot een aanhoudende druk op waarderingsniveaus leidt.
De waarde van de Belgische vastgoedportefeuille bleef stabiel gedurende de eerste helft van 2012. De waarde van de Zwitserse beleggingen daalde met € 5,6 miljoen voornamelijk als gevolg van de herclassificatie naar activa bestemd voor verkoop. De verwachte verkoopkosten zijn op de waarde van de Zwitserse portefeuille in mindering gebracht.
| Q2 2012 | Q1 2012 | 2011 | Q4 2011 | |
|---|---|---|---|---|
| Kantoren | - 3.587 |
426 | 2.555 | 2.555 |
| Bedrijfsgebouwen | 1.872 | 1.125 | - 6.126 |
- 6.126 |
| Totaal | - 1.715 |
1.551 | - 3.571 |
- 3.571 |
| Q2 | Q1 | 2011 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | 2010 | 2009 | 2008 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2012 | 2011 | 2011 | 2011 | 2011 | |||||||||||||
| Kantoren | - | 265 | - 2.559 | 208 | 263 | - | 47 | - | 7 | - | 1 | 980 | - | 278 | 802 | |||
| Winkels | - | 1.011 | - 1.734 |
- | 1.152 | - | 762 | - | 347 | - | 36 | - | 7 | 1.036 | - | 749 | - 1.800 | |
| Totaal | - | 1.276 | - 4.293 | - | 944 | - | 499 | - | 394 | - | 43 | - | 8 | 2.016 | - | 1.027 | - | 998 |
| bruto yield* | netto yield** | bruto yield* | netto yield** | |
|---|---|---|---|---|
| 30-06-2012 | 30-06-2012 | 31-12-2011 | 31-12-2011 | |
| Kantoren | 9,8 | 8,3 | 9,9 | 8,4 |
| Winkels | 7,5 | 6,4 | 7,5 | 6,3 |
| Bedrijfsgebouwen | 8,9 | 8,2 | 8,6 | 7,5 |
| Woningen | 7,2 | 6,6 | 7,0 | 6,0 |
| Totaal | 9,0 | 7,7 | 9,0 | 7,6 |
* bruto yield: de theoretische jaarhuur uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van het vastgoed.
** netto yield: de theoretische nettohuuropbrengsten uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van het vastgoed.
| bruto yield* | netto yield** | bruto yield* | netto yield** | |
|---|---|---|---|---|
| 30-06-2012 | 30-06-2012 | 31-12-2011 | 31-12-2011 | |
| Nederland | 9,2 | 8,0 | 9,4 | 8,0 |
| Zwitserland | 6,7 | 4,8 | 6,6 | 4,9 |
| België | 8,7 | 8,5 | 8,5 | 7,9 |
| Totaal | 9,0 | 7,7 | 9,0 | 7,6 |
De waarde van de vastgoedbeleggingen bedroeg op 30 juni 2012 € 2.189 miljoen (30 juni 2011: € 1.357 miljoen, 31 december 2011: € 2.322 miljoen). Deze stijging is het gevolg van het saldo van aankopen, verkopen, herwaarderingen, maar voornamelijk door de fusie met VNOI en de daaropvolgende verkoop van met name Zwitserse objecten.
NSI heeft haar nettoschuld met € 95 miljoen teruggebracht ten opzichte van 31 december 2011.
De beleningsgraad daalde gedurende her eerste halfjaar van 2012 van 57,3% naar 56,4% per 30 juni 2012, voornamelijk als gevolg van de verkoop van 70% van de Zwitserse portefeuille; de opbrengst van deze verkoop is gebruikt om schulden af te lossen. NSI zal actief blijven werken aan het verder verlagen van de beleningsgraad door middel van het verkopen van objecten die strategisch niet in de portefeuille passen. Schulden aan kredietinstellingen bedroegen € 1.234 miljoen op 30 juni 2012 (31 december 2011: € 1.329 miljoen).
Het eigen vermogen nam gedurende het eerste halfjaar 2012 af met € 42,5 miljoen tot € 867,1 miljoen (ultimo 2011: € 909,6 miljoen). Dit was het gevolg van het saldo van het nettoverlies in HY 2012 (€ 41 miljoen), de aandelenemissie (€ 24,3 miljoen), de contante dividendbetalingen inclusief het volledige 2011 dividend van Intervest Warehouses & Offices (€ 25,3 miljoen), en de toename van de (wettelijke) reserve koersverschillen.
Het aantal uitstaande aandelen nam toe van 60,3 miljoen ultimo 2011 naar 66 miljoen per 30 juni 2012 als gevolg van de aandelenemissie en de uitkering van dividend in aandelen. De intrinsieke waarde per aandeel (met inbegrip van belastinglatentie en de marktwaarde van de derivaten) bedroeg € 11,26 per 30 juni 2012. Exclusief belastinglatentie en de marktwaarde van derivaten (intrinsieke waarde op basis van EPRA) bedroeg de intrinsieke waarde per aandeel € 12,38. (€ 14,02 per ultimo 2011).
De financieringsruimte onder de gecommitteerde faciliteiten bedroeg per 30 juni 2012 € 87,0 miljoen (31 december 2011: € 102,7 miljoen). De schulden aan kredietinstellingen namen af van € 1.329,2 miljoen ultimo 2011 tot € 1.233,7 miljoen per 30 juni 2012. De gemiddelde resterende looptijd van de leningen bleef stabiel op 2,1 jaar en het vastrentende deel van de hypothecaire leningen daalde van 91,3% (ultimo 2011) naar 90,6% per 30 juni 2012. Na de herfinanciering met Deutsche Bank (na afsluiting van het tweede kwartaal) verbeterde de resterende gemiddelde looptijd van de leningen naar 2,4 jaar. Het gemiddelde rentepercentage van de leningen en rentedekkingsinstrumenten steeg van 4,2% naar 4,4% (inclusief marge) op 30 juni 2012. De rentedekkingsratio bedroeg op 30 juni 2012 2.5 (ultimo 2011:2.4).
Uitgangspunt van het dividendbeleid is om nagenoeg het totale directe resultaat als dividend aan aandeelhouders ter beschikking te stellen. Voor het eerste halfjaar 2012 zal een interim-dividend van € 0,51 per aandeel worden vastgesteld, waarvan € 0,26 per aandeel reeds is uitgekeerd als eerste kwartaal interim dividend. Het interim dividend over het tweede kwartaal zal derhalve €0,25 per aandeel bedragen. NSI biedt aandeelhouders een keuzedividend geboden, waarbij aandeelhouders de keuze kunnen maken dividend te ontvangen in contacten, aandelen, of een combinatie van beide. NSI zal op 24 augustus 2012 het interim dividend vaststellen en nadere details bekendmaken.
De waarde van de vastgoedportefeuille daalde gedurende het eerste halfjaar 2012 met € 133,0 miljoen, van € 2.321,8 miljoen naar € 2.188,8 miljoen. Deze daling is het resultaat van de verkoop van het grootste gedeelte van de Zwitserse portefeuille (€ 82,1 miljoen), andere verkopen (€ 8,9 miljoen), acquisities (€ 8 miljoen) en herwaarderingen (- € 60,4 miljoen), investeringen (€ 9,4 miljoen) en koersverschillen (€ 1,0 miljoen).
NSI heeft de Zwitserse objecten "Silvergate" in Thalwil en het winkelcentrum "Perolles-Centre" in Fribourg in de laatste week van het tweede kwartaal van 2012 verkocht voor CHF 94,5 miljoen. Deze twee objecten besloegen ongeveer 70% van NSI's Zwitserse portefeuille. Het is de intentie van NSI om de resterende twee objecten in 2012 te verkopen.
In Nederland heeft NSI twee kleinere kantoorpanden in Amsterdam verkocht in twee afzonderlijke transacties voor in totaal € 4,9 miljoen. In België is een industrieel object in St. Niklaas verkocht voor € 4,0 miljoen terwijl een ander logistiek object in Oevel is gekocht voor € 8,0 miljoen.
De portefeuille bestond per 30 juni 2012 uit 94 woningen en 271 bedrijfsmatige vastgoedobjecten, gespreid over:
| in % | x € 1.000 | |
|---|---|---|
| Sectorale spreiding | ||
| Kantoren | 57 | 1.248.777 |
| Winkels | 27 | 612.094 |
| Bedrijfsgebouwen | 15 | 318.430 |
| Woningen | 1 | 9.715 |
| Totaal vastgoedbeleggingen | 100 | 2.188.816 |
| Geografische spreiding | ||
| Nederland | 71 | 1.551.235 |
| Zwitserland | 2 | 36.527 |
| België | 27 | 601.054 |
| Totaal vastgoedbeleggingen | 100 | 2.188.816 |
De bezettingsgraad in de gehele portefeuille bedroeg per 30 juni 2012 81,8% (31 maart 2012: 82,2%). Per sector bedroeg de bezettingsgraad: 75,2% in kantoren, 88,5% in bedrijfsgebouwen en 95,1% in winkels. Per land bedroegen de bezettingsgraden: 80,2% in Nederland, 95,4% in Zwitserland en 85,6% in België.
De bezettingsgraad in de winkelportefeuille bleef stabiel op het niveau van frictieleegstand (95%).
De bezettingsgraad in de Nederlandse kantorenportefeuille daalde naar 71,7% op 30 juni 2012 ten opzichte van 73,4% per 31 maart 2012. Een gedeelte van de leegstand van 28,3% per 30 juni 2012 wordt verklaard door panden die momenteel worden herontwikkeld en daardoor tijdelijk niet beschikbaar zijn voor verhuur, maar wel in de leegstandscijfers zijn verwerkt.
De bezettingsgraad voor de totale kantorenportefeuille daalde met 0,8% naar 75,2% (Q1 2012: 76%).
Zoals eerder aangegeven kent 2012 een bovengemiddeld niveau van contractexpiraties (23%), hetgeen ook effect zal hebben op de bezettingsgraad in het tweede halfjaar van het jaar.
De bezettingsgraad van de logistieke portefeuille bleef stabiel op 88%.
De contractuele huurinkomsten van de vastgoedportefeuille per 30 juni 2012 bedroegen € 161,7 miljoen.
De theoretische brutohuurinkomsten per segment in Nederland, België en Zwitserland bedroegen per 30 juni 2012: (x € 1.000)
Nederland België Zwitserland Totaal Kantoren 88.572 33.672 497 122.741 Winkels 44.022 - 1.958 45.980 Bedrijfsgebouwen 9.826 18.424 - 28.250 Woningen 701 - - 701
Totaal 143.121 52.096 2.455 197.672
Op 15 juni 2012 werd een buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders gehouden, die besloten heeft tot het opheffen van de Stichting Prioriteit. De Stichting Prioriteit oefende bevoegdheden uit, zoals het vaststellen van de beloning van de commissarissen en het doen van bindende voordrachten voor commissarissen en directieleden, die nu conform de huidige corporate governance maatstaven bij de aandeelhoudersvergadering liggen.
| 30-06-2012 | 30-06-2011 | 2011 | |
|---|---|---|---|
| Resultaten (x € 1.000) | |||
| Brutohuuropbrengsten | 81.349 | 51.694 | 119.964 |
| Nettohuuropbrengsten | 69.501 | 43.580 | 101.497 |
| Direct beleggingsresultaat | 32.570 | 26.316 | 56.030 |
| Indirect beleggingsresultaat | - 78.305 |
- 7.305 |
6.675 |
| Resultaat na belastingen | - 45.735 |
19.011 | 62.705 |
| Bezettingsgraad (in %) | 81,8 | 89,5 | 84,1 |
| Balansgegevens (x € 1.000) | |||
| Vastgoedbeleggingen | 2.188.816 | 1.354.499 | 2.321.813 |
| Eigen vermogen | 867.120 | 574.881 | 909.620 |
| Eigen vermogen aandeelhouders NSI | 742.770 | 574.881 | 781.218 |
| Netto schulden aan kredietinstellingen | 1.233.736 | 759.044 | 1.329.166 |
| (exclusief overige beleggingen) | |||
| Loan-to-value (schulden aan krediet | 56,4 | 56,0 | 57,2 |
| instellingen/vastgoedbeleggingen in %) | |||
| Geplaatst kapitaal (in stuks) | |||
| Gewone aandelen met een nominale | 65.964.770 | 43.286.677 | 60.282.917 |
| waarde van € 0,46 ultimo op 30 juni | |||
| Gemiddeld aantal uitstaande gewone | 61.956.195 | 43.286.677 | 46.978.800 |
| aandelen in de verslagperiode | |||
| Gegevens per gemiddeld uitstaand | |||
| gewoon aandeel (x € 1) | |||
| Direct beleggingsresultaat | 0,53 | 0,61 | 1,19 |
| Indirect beleggingsresultaat | - 1,27 |
- 0,17 |
0,14 |
| Totaal beleggingsresultaat | - 0,74 |
0,44 | 1,33 |
| Gegevens per aandeel (x € 1) | |||
| (Interim-) dividend | 0,51 | 0,60 | 1,19 |
| Intrinsieke waarde | 11,26 | 13,28 | 12,96 |
| Intrinsieke waarde conform EPRA | 12,38 | 13,78 | 14,02 |
| Gemiddelde beursomzet | 105.463 | 55.795 | 77.675 |
| (stuks per dag, zonder dubbeltelling) | |||
| Hoogste koers | 9,70 | 15,34 | 15,34 |
| Laagste koers | 5,95 | 13,42 | 8,28 |
| Ultimo koers | 6,72 | 14,01 | 9,45 |
| 1 | ste halfjaar 2012 | 1 | ste halfjaar 2011 | e 2 |
kwartaal 2012 | e 2 |
kwartaal 2011 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Brutohuuropbrengsten | 81.349 | 51.694 | 39.850 | 25.823 | ||||
| Niet doorberekende servicekosten | - | 2.587 | - | 815 | - | 1.105 | - | 408 |
| Exploitatiekosten | - | 9.261 | - | 7.299 | - | 4.323 | - | 3.750 |
| Nettohuuropbrengsten | 69.501 | 43.580 | 34.422 | 21.665 | ||||
| Financieringsbaten | 52 | 868 | 24 | 855 | ||||
| Financieringslasten | - | 27.787 | - | 16.414 | - | 13.780 | - | 8.330 |
| Administratieve kosten | - | 3.153 | - | 1.648 | - | 1.337 | - | 649 |
| Direct beleggingsresultaat voor belastingen | 38.613 | 26.386 | 19.329 | 13.541 | ||||
| Belastingen over de winst | - | 226 | - | 70 | - | 146 | - | 51 |
| Direct beleggingsresultaat na belastingen | 38.387 | 26.316 | 19.183 | 13.490 | ||||
| Direct beleggingsresultaat toekomend aan | ||||||||
| minderheidsbelangen | - | 5.817 | - | - | 2.794 | - | 51 | |
| Direct beleggingsresultaat | 32.570 | 26.316 | 16.389 | 13.490 | ||||
| Herwaardering vastgoedbeleggingen | - | 60.367 | - | 12.855 | - | 33.786 | - | 7.758 |
| Eliminatie huurincentives | - | 91 | - | 202 | - | |||
| Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen | - | *7.801 | 13 | - | 7.801 | 13 | ||
| Herwaardering overige beleggingen | - | - | 340 | - | - | 86 | ||
| Waardemutaties financiële derivaten | - | 10.893 | 7.709 | - | 6.094 | - | 3.855 | |
| Valutakoersverschillen | - | 122 | - | 156 | 401 | - | 431 | |
| Toegerekende beheerkosten | - | 1.161 | - | 679 | - | 580 | - | 339 |
| Acquisitiekosten fusie | - | - | 688 | - | - | 471 | ||
| Indirect beleggingsresultaat voor belastingen | - | 80.435 | - | 6.996 | - | 47.658 | - | 12.927 |
| Belastingen over de winst | **1.061 | - | **1.254 | - | 229 | |||
| Indirect beleggingsresultaat na belastingen | - | 79.374 | - | 7.305 | - | 46.404 | - | 13.156 |
| Indirect beleggingsresultaat toekomend aan | 1.069 | - | - | 1.401 | - | |||
| minderheidsbelangen | ||||||||
| Indirect beleggingsresultaat | - | 78.305 | - | 7.305 | - | 45.003 | - | 13.156 |
| Totaal beleggingsresultaat | - | 45.735 | 19.011 | - | 28.614 | 334 | ||
| Gegevens per gemiddeld uitstaand aandeel (x € 1) | ||||||||
| Direct beleggingsresultaat | 0,53 | 0,61 | 0,26 | 0,31 | ||||
| Indirect beleggingsresultaat | - | 1,27 | - | 0,17 | - | 0,71 | - | 0,30 |
* inclusief de kosten €1,9 miljoen gemoeid met vervroegde aflossing voor de vastrentende CHF leningen en de voorziening voor een huurgarantie (€ 1,2 miljoen).
** inclusief € 1,3 miljoen wegens vrijval van een voorziening voor latent belastingverplichting in verband met de verkoop van Zwitserse beleggingen.
Totaal beleggingsresultaat - 0,74 0,44 - 0,45 0,01
toelichting 1 ste halfjaar 2012 1 ste halfjaar 2011 2 e kwartaal 2012 kwartaal Brutohuuropbrengsten 81.349 51.694 39.850 25.823 Servicekosten doorbelast aan huurders 10.678 6.399 4.994 3.377 Servicekosten - 13.265 - 7.214 - 6.099 - 3.785 Niet doorberekende servicekosten - 2.587 - 815 - 1.105 - 408 Exploitatiekosten 4 - 9.261 - 7.299 - 4.323 - 3.750 Nettohuuropbrengsten 2 69.501 43.580 34.422 21.665 Herwaardering beleggingen - 60.458 - 12.855 - 33.584 - 7.758 Nettoverkoopresultaat 5 - 7.801 13 - 7.801 13 Totaal netto-opbrengsten uit beleggingen 1.242 30.738 - 6.963 13.920 Administratieve kosten 6 - 4.314 - 3.015 - 1.917 - 1.459 Financieringsbaten 52 13 24 - 275 Finanieringslasten - 27.909 - 16.570 - 13.379 - 8.486 Resultaat overige beleggingen - 515 - 769 Waardemutaties financiële derivaten - 10.893 7.709 - 6.094 - 3.855 Nettofinancieringslasten - 38.750 - 8.333 - 19.449 - 11.847 Resultaat voor belastingen - 41.822 19.390 - 28.329 614 Winstbelastingen 13 835 - 379 1.108 - 280 Resultaat na belastingen - 40.987 19.011 - 27.221 334 Omrekeningsverschillen op buitenlandsedeelnemingen 31 219 - 21 Totaal niet gerealiseerde resultaten 31 219 - 21 417 Totaal gerealiseerde en niet gerealiseerde - 40.956 19.230 - 27.242 751 Resultaat na belastingen toe te rekenen aan: Aandeelhouders NSI - 45.735 19.011 - 28.614 334 Minderheidsbelangen 4.748 - 1.393 - Winst na belastingen - 40.987 19.011 - 27.221 334 Totaal gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten toe te rekenen aan: Aandeelhouders NSI - 45.704 19,230 - 28,635 751 Minderheidsbelangen 4.748 - 1,393 -
| (x € 1) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Zowel niet als wel verwaterd resultaat na | - | 0,74 | 0,44 | - | 0,45 | 0,01 |
| belastingen |
417
2 e
2011
vόόr verwerking voorstel winstverdeling tweede kwartaal 2012 (x € 1.000)
| toelichting | 30-06-2012 | 31-12-2011 | 30-06-2011 | |
|---|---|---|---|---|
| Activa | ||||
| Vastgoedbeleggingen | 7 | 2.152.289 | 2.321.813 | 1.356.784 |
| Immateriële activa | 8.495 | 8.509 | 8.490 | |
| Materiële vaste activa | 3.928 | 3.890 | 3.420 | |
| Afgeleide financiële instrumenten | - | - | 1.314 | |
| Totaal vaste activa | 2.164.712 | 2.334.212 | 1.370.008 | |
| Activa bestemd voor verkoop | 8 | 36.527 | - | - |
| Overige beleggingen | - | - | 11.495 | |
| Debiteuren en overige vorderingen | 9 | 22.885 | 13.957 | 5.801 |
| Liquide middelen | 27.131 | 4.399 | 3.007 | |
| Totaal vlottende activa | 86.543 | 18.356 | 20.303 | |
| Totaal activa | 2.251.255 | 2.352.568 | 1.390.311 | |
| Eigen vermogen | ||||
| Geplaatst aandelenkapitaal | 30.344 | 27.732 | 19.914 | |
| Agioreserve | 658.966 | 637.054 | 451.076 | |
| Overige reserves | 108.196 | 53.727 | 97.867 | |
| Ingehouden resultaat | - 54.736 |
62.705 | 6.024 | |
| Totaal eigen vermogen toe te rekenen aan | ||||
| aandeelhouders | 742.770 | 781.218 | 574.881 | |
| Minderheidsbelangen | 124.350 | 128.402 | - | |
| Totaal eigen vermogen | 10 | 867.120 | 909.620 | 574.881 |
| Verplichtingen | ||||
| Rentedragende verplichtingen | 11 | 730.832 | 1.122.648 | 642.638 |
| Afgeleide financiële instrumenten | 12 | 72.854 | 62.297 | 21.313 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 13 | 635 | 1.678 | 1.271 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 804.321 | 1.186.623 | 665.222 | |
| Aflossingsverplichting langlopende | 11 | 445.743 | 137.189 | 71.925 |
| verplichtingen | ||||
| Afgeleide financiële instrumenten | 12 | 432 | 96 | 544 |
| Schulden aan kredietinstellingen | 84.292 | 73.727 | 58.984 | |
| Overige schulden en overlopende activa | 14 | 49.347 | 45.313 | 18.755 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 579.814 | 256.325 | 150.208 | |
| Totaal verplichtingen | 1.384.135 | 1.442.948 | 815.430 | |
| Totaal eigen vermogen en verplichtingen | 2.251.255 | 2.352.568 | 1.390.311 |
| toelichting | 30-06-2012 | 30-06- | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | |||||
| Resultaat na belastingen Aanpassing voor: |
- 40.987 |
19.011 | |||
| Herwaardering vastgoedbeleggingen | 5 | 60.367 | 12.855 | ||
| Herwaardering overige beleggingen | - | 340 | |||
| Nettoverkoopresultaat beleggingen | 7.801 | - 17 |
|||
| Nettofinancieringslasten | 38.750 | 8.390 | |||
| Latente belastingverplichtingen | 13 | - 1.061 |
309 | ||
| Afschrijvingen | 231 | 503 | |||
| Kasstroom uit bedrijfsuitoefening | 106.088 | 22.380 | |||
| Mutatie in debiteuren en overige vorderingen | 9 | - 8.928 |
- 3.495 |
||
| Mutatie overige schulden en overlopende passiva | 6.031 | - 971 |
|||
| Financieringsbaten | 52 | 13 | |||
| Financieringslasten | - 29.784 |
- 16.574 | |||
| Kasstroom uit investeringsactiviteiten | 32.472 | 20.364 | |||
| Aankoop vastgoedbeleggingen en investeringen in bestaande objecten |
7 | - 17.394 |
- 7.441 |
||
| Opbrengst van verkoop vastgoedbeleggingen | 83.238 | 2.413 | |||
| Investeringen materiële vaste activa | - 287 |
- 206 |
|||
| Desinvesteringen materiële vaste activa | 31 | 19 | |||
| Kasstroom uit financieringsactiviteiten | 65.588 | - 5.215 |
|||
| Uitgekeerd dividend | - 25.340 |
- 25.975 | |||
| Kosten keuzedividend | - 50 |
- | |||
| Aandelenemissie | 24.348 | - | |||
| Terugkoop eigen aandelen | - 502 |
- | |||
| Opname leningen | 11 | 30.775 | - 150 |
||
| Aflossing leningen | 11 | - 115.311 |
- 3.209 |
||
| Kasstroom uit financieringsactiviteiten | - 86.080 |
- 29.334 | |||
| Netto kasstroom | 11.980 | - 14.185 |
|||
| Valutakoersverschillen | - 187 |
623 | |||
| Liquide middelen en schulden aan | |||||
| kredietinstellingen per 1 januari | - 69.328 |
- 42.415 | |||
| Liquide middelen en schulden aan | |||||
| kredietinstellingen per 30 juni | - 57.161 |
- 55.977 |
Het verloop van de post eigen vermogen in het eerste halfjaar 2012 was als volgt:
| geplaatst aandelen kapitaal |
agioreserve | overige reserves |
Ingehouden resultaat |
totaal eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders |
minderheids belangen |
totaal eigen vermogen |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand op 1 januari 2012 | 27.732 | 637.054 | 53.727 | 62.705 | 781.218 | 128.402 | 909.620 | |
| Winst eerste halfjaar 2012 | - | - | - | - 45.735 |
- 45.735 |
4.748 | - 40.987 | |
| Omrekeningsverschillen op buitenlandse deelnemingen |
- | - | 31 | - | 31 | - | 31 | |
| Totaal gerealiseerde en niet gerealiseerde | ||||||||
| resultaten 2012 | - | - | 31 | - 45.735 |
- 45.704 |
- 4.7488 |
- 40.958 | |
| Uitgekeerd contant slotdividend 2011 | - | - | - 7.539 | - | - 7.539 |
- 8.8000 |
- 16.339 |
|
| Stockdividend | 685 | - 685 |
- | - | - | - | - | |
| Kosten keuzedividend | - | - 25 |
- 10 |
- | - 35 |
- | - 35 |
|
| Winstbestemming 2011 | - | - | 62.705 | - 62.705 |
- | - | - | |
| Uitgekeerd contant interim-dividend 2012 | - | - | - | - 9.001 |
- 9.001 |
- | - 9.001 |
19 |
| Stockdividend | 566 | - 566 |
- | - | - | - | - | |
| Kosten keuzedividend | - | - 15 |
- | - | - 15 |
- | - 15 |
|
| Aandelenemissie | 1.389 | 23.677 | - 718 |
- | 24.348 | - | 24.348 | |
| Ingekochte eigen aandelen | - 28 |
- 474 |
- | - | - 502 |
- | - 502 |
|
| Totaal bijdragen van en uitkeringen aan | ||||||||
| aandeelhouders | 2.612 | 21.912 | 54.438 | - 71.706 |
7.256 | - 8.8000 |
- 1.544 |
|
| Stand op 30 juni 2012 | 30.344 | 658.966 | 108.196 | - 54.736 |
742.770 | 124.350 | 867.120 |
Het verloop van de post eigen vermogen in het eerste halfjaar 2011 was als volgt:
| geplaatst aandelen kapitaal |
agioreserve | overige reserves |
Ingehouden resultaat |
totaal eigen vermogen toe te rekenen aan aandeel houders |
minderheids belangen |
totaal eigen vermogen |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand op 1 januari 2011 | 19.914 | 451.076 | 85.552 | 25.084 | 581.626 | - | 581.626 |
| Winst eerste halfjaar 2011 | - | - | - | 19.011 | - 19.011 |
- | 19.011 |
| Omrekeningsverschillen op buitenlandse | - | - | 219 | - | 219 | - | 219 |
| deelnemingen | |||||||
| Totaal gerealiseerde en niet gerealiseerde | |||||||
| resultaten eerste halfjaar 2011 | - | - | - 219 |
- 19.011 |
19.230 | - | 19.230 |
| Uitgekeerd contant slotdividend 2010 | - | - | - 12.988 |
- | - 12.988 |
- - |
- 12.988 |
| Winstbestemming 2010 | 25.084 | - 25.084 |
- | - | - | ||
| Uitgekeerd contant interim-dividend 2011 | - | - | - | - 12.987 |
- 12.987 |
- | - 12.987 |
| Totaal bijdragen van en uitkeringen aan | |||||||
| aandeelhouders | - | - | 12.096 | - 38.071 |
- 25.975 |
- - |
- 25.975 |
| Stand op 30 juni2011 | 19.914 | 451.076 | 97.867 | - 6.024 |
574.881 | - | 574.881 |
De financiële overzichten van NSI N.V. over het eerste halfjaar van 2012 worden opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Dit bericht over het eerste halfjaar van 2012 is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 (tussentijdse financiële verslaggeving).
Voor de belangrijkste grondslagen voor consolidatie, van waardering en resultaatbepaling toegepast in dit bericht wordt verwezen naar de gepubliceerde jaarrekening 2011 (zie www.nsi.nl). De geconsolideerde cijfers zijn opgesteld op basis van historische kosten met uitzondering van vastgoedbeleggingen en financiële derivaten, die tegen reële waarde zijn verwerkt. Tenzij anders vermeld, worden de cijfers gepresenteerd in duizenden euro's afgerond op het naaste duizendtal.
Dit bericht over het eerste halfjaar van 2012 is goedgekeurd door de directie en raad van commissarissen op 10 augustus 2012.
Voor het opstellen van dit tussentijds bericht in overeenstemming met IFRS worden van de directie oordelingsvorming, ramingen en veronderstellingen verlangd die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de boekwaarde van activa, passiva, opbrengsten en kosten. De ramingen en hiermee samenhangende veronderstellingen zijn gebaseerd op ervaringskennis en verschillende andere factoren die in dit verband passend worden geacht. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze ramingen. De ramingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in het jaar waarin de schattingen worden herzien, wanneer de herzieningen alleen voor die periode gevolgen hebben, of in het jaar van herziening en toekomstige perioden, indien de herzieningen gevolgen hebben voor zowel de verslagperiode als toekomstige perioden.
Onderstaand is een overzicht opgenomen van de resultaten van elk van de te rapporteren segmenten.
| Per land | Nederland | Zwitserland | België | Totaal | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ste halfjaar 1 |
ste halfjaar 1 |
ste halfjaar 1 |
ste halfjaar 1 |
ste halfjaar 1 |
ste halfjaar 1 |
ste halfjaar 1 |
ste halfjaar 1 |
|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Brutohuuropbrengsten | 57.046 | 48.150 | 3.787 | 3.544 | 20.516 | - | 81.349 | 51.694 |
| Niet doorberekende | ||||||||
| servicekosten | - 1.891 |
- 679 |
- 170 |
- 136 |
- 526 |
- | - 2.587 |
- 815 |
| Exploitatiekosten | - 8.492 | - 6.516 |
- 920 |
- 783 |
151 | - | - 9.261 |
- 7.299 |
| Nettohuuropbrengsten | 46.663 | - 40.955 | 2.697 | 2.625 | 20.141 | - | 69.501 | 43.580 |
| Herwaarderingsresultaat | - 54.410 | - 12.804 | - 5.569 |
- 51 |
- 479 |
- | - 60.458 | - 12.855 |
| Nettoverkoopresultaat | - 123 |
20 | - 7.678 |
- 7 |
- | - | - 7.801 | 13 |
| Segment resultaat | - 7.870 | 28.171 | - 10.550 | 2.567 | 19.662 | - | 1.242 | 30.738 |
| Reconciliatie | ||||||||
| Administratieve kosten | - 2.141 |
- 358 |
- 1.815 |
- | - 4.314 |
- 3.015 |
||
| Nettofinancieringskosten | - 29.939 | - 1.353 |
- 7.458 | - | - 38.750 | - 8.333 |
||
| Resultaat voor belastingen | -39.950 | - 12.261 |
10.389 | - | - 41.822 | 19.390 | ||
| Winstbelastingen | - 5 |
886 | - 46 |
- | 835 | - 379 |
||
| Resultaat na belastingen | - 39.955 | - 11.375 |
10.343 | - | - 40.987 | 19.011 | ||
| Minderheidsbelangen | - | - | - 4.748 | - | - 4.748 |
- | ||
| Beleggingsresultaat | ||||||||
| toekomend aan | ||||||||
| aandeelhouders NSI | - | - 11.375 |
5.595 | - | 45.735 | 19.011 | ||
| Aankopen en investeringen in | 3.599 | 6.147 | 111 | 987 | 13.684 | - | 17.394 | 7.134 |
| bestaande objecten |
Ter afdekking van valutarisico's worden beleggingen anders dan in euro's over het algemeen gefinancierd met leningen in de valuta (Zwitserse franken) van de beleggingen. Per 30 juni 2012 was de wisselkoers voor de Zwitserse frank: CHF 1 is € 0,83126 (30 juni 2011: € 0,82843).
De exploitatiekosten van het vastgoed kunnen als volgt worden gespecificeerd:
| ste halfjaar 2012 1 |
ste halfjaar 2011 1 |
|
|---|---|---|
| Gemeentelijke belastingen | 2.482 | 1.717 |
| Verzekeringspremies | 379 | 312 |
| Onderhoudskosten | 1.974 | 1.127 |
| Bijdrage vereniging van eigenaren | 286 | 315 |
| Beheer van vastgoed (inclusief toegerekende | ||
| administratieve kosten) | 2.440 | 1.551 |
| Verhuurkosten | 741 | 1.422 |
| Overige kosten | 959 | 855 |
| Totaal | 9.261 | 7.299 |
| ste halfjaar 2012 1 |
ste halfjaar 2011 1 |
|
|---|---|---|
| Verkoopopbrengst vastgoedbeleggingen | 87.135 | 2.420 |
| Boekwaarde op moment van verkoop | 91.039 | 2.400 |
| Totaal | - 3.904 |
20 |
| Verkoopkosten | - 3.897 |
- 7 |
| Totaal | - 7.801 |
13 |
De verkoopkosten zijn inclusief de makelaarskosten, juridische kosten, kosten van afkoop van leningen en de verstrekte huurgarantie.
De administratieve kosten kunnen als volgt worden gespecificeerd:
| ste halfjaar 2012 1 |
ste halfjaar 2011 1 |
|
|---|---|---|
| Managementkosten | 6.115 | 3.913 |
| Accountantskosten | 285 | 101 |
| Advieskosten | 300 | 197 |
| Taxatiekosten | 231 | 116 |
| Bezoldiging commissarissen, leden beleggingsraad | ||
| en Stichting Prioriteit NSI | 135 | 132 |
| Acquisitiekosten fusie | - | 688 |
| Overige kosten | 222 | 228 |
| Totaal | 7.288 | 5.375 |
| Toegerekend aan exploitatiekosten | - 2.794 |
- 1.617 |
| Toegerekend aan vastgoedportefeuille | - 180 |
- 55 |
| Acquisitiekosten fusie VastNed Offices/Industrial | - | - 688 |
| Totaal | 4.314 | 3.015 |
Het verloop van de vastgoedbeleggingen in exploitatie en ontwikkeling was als volgt:
| 30-06-2012 | 30-06-2011 | |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 2.135.784 | 1.354.499 |
| Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling | 16.505 | - |
| Totaal | 2.152.289 | 1.354.499 |
De boekwaarde van het vastgoed is tot het moment van herwaardering gelijk aan de verkrijgingsprijs vermeerderd met de kosten van eventueel aangebrachte verbeteringen (inclusief alle aan de aankoop toe te rekenen kosten, zoals bijvoorbeeld juridische kosten, overdrachtsbelasting, makelaarskosten, de kosten van due diligence onderzoeken en andere transactiekosten) en daarna gelijk aan de marktwaarde.
Het verloop van de vastgoedbeleggingen per land is als volgt:
| 2012 | 2011 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nederland | Zwitserland | België | Totaal | Nederland | Zwitserland | België | Totaal | |
| Balans op 1 januari | 1.605.790 | 123.084 | 587.889 | 2.316.763 | 1.243.167 | 117.522 | - | 1.360.689 |
| Aankopen | - | - | 7.966 | 7.966 | 6.126 | - | - | 6.126 |
| Investeringen | 3.599 | - | 5.718 | 9.317 | 21 | 987 | - | 1.008 |
| Herclassificatie naar | - 11.455 |
- | - | - 11.455 | - | - | - | - |
| vastgoedbeleggingen in | ||||||||
| ontwikkeling | ||||||||
| Herclassificatie naar | - | - 119.925 | - | - 119.925 | - | - | - | - |
| activa bestemd voor | ||||||||
| verkoop | ||||||||
| Verkopen | - 4.920 |
- | - 4.005 |
- 8.925 |
- 2.400 |
- | - | - 2.400 |
| Herwaarderingen | - 54.634 |
- 4,293 |
- 164 |
- 59.091 | - 12.804 |
- 51 |
- | - 12.855 |
| Valutakoersverschillen | - | 1.134 | - | 1.134 | - | 4.216 | - | 4.216 |
| Balans op 30 juni | 1.538.380 | - | 597.404 | 2.135.784 | 1.234.110 | 122.674 | - | 1.356.784 |
| Nederland | Zwitserland | België | Totaal 2012 |
Nederland | Zwitserland | België | Totaal 2011 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Overlopende activa in verband met huurincentives |
8.570 | - | 4.434 | 13.004 | 2.285 | - | - | 2.285 |
Het verloop van de vastgoedbeleggingen per type vastgoed:
| winkels | kantoren | bedrijfsgebouwen | woningen | totaal 2012 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Balans op 1 januari 2012 | 664.897 | 1.331.525 | 310.496 | 9.845 | 2.316.763 |
| Aankopen | - | - | 7.966 | - | 7.966 |
| Investeringen | 805 | 6.054 | 2.458 | - | 9.317 |
| Herclassificatie naar | - | - 11.455 |
- | - | - 11.455 |
| vastgoedbeleggingen in | |||||
| ontwikkeling | |||||
| Herclassificatie naar activa | - 74.066 |
- 45.859 |
- | - | - 119.925 |
| bestemd voor verkoop | |||||
| Verkopen | - | - 4.920 |
- 4.005 |
- | - 8.925 |
| Herwaarderingen | - 8.513 |
- 51.963 |
1.515 | - 130 |
- 59.091 |
| Valuatkoersverschillen | 692 | 442 | - | - | 1.134 |
| Balans op 30 juni 2012 | 583.815 | 1.223.824 | 318.430 | 9.715 | 2.135.784 |
Per 30 juni 2012 waren objecten met een boekwaarde van € 1.195,4 miljoen (30 juni 2011: € 1.286,4 miljoen) hypothecair tot zekerheid verstrekt voor opgenomen leningen en kredietfaciliteiten in rekening-courant bij banken ten bedrage van € 958,7 miljoen (30 juni 2011: € 785,3 miljoen).
| Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling | 30-06-2012 | 30-06-2011 |
|---|---|---|
| Balans op 1 januari | 5.050 | - |
| Herclassificatie van vastgoedbeleggingen in | - | |
| exploitatie | 11.455 | |
| Balans op 30 juni | 16.505 | - |
| Zwitserse vastgoedportefeuille | 30-06-2012 | 30-06-2011 |
|---|---|---|
| Balans op 1 januari | - | - |
| Herclassificatie van vastgoedbeleggingen in | - | |
| exploitatie | 119.925 | |
| Investeringen | 111 | - |
| Verkopen | - 82.114 |
- |
| Herwaarderingen | - 1.276 |
- |
| Valutakoersverschillen | - 119 |
- |
| Balans op 30 juni | 36.527 | - |
De grootste posten betreffen vooruitbetaalde kosten 2012 voor € 4,8 miljoen, winstbelastingen (€ 3,4 miljoen) en te ontvangen huur voor een bedrag van € 7,0 miljoen.
Het aantal geplaatste aandelen is door een aandelenemissie op 12 april 2012 (3.020.000 aandelen), het slotdividend 2011 (waarvan in stockdividend 1.489.976 aandelen), het interim-dividend 1ste kwartaal 2012 (waarvan in stockdividend 1.229.255 aandelen) en ingekochte aandelen (52.378 aandelen) met 5.686.853 toegenomen.
De Stichting Prioriteit NSI is op 30 juni 2012 ontbonden. De prioriteitsaandelen zijn omgezet in gewone aandelen die door NSI zijn gekocht.
Het verloop van de leningen in de verslagperiode was als volgt:
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Balans op 1 januari | 1.259.837 | 713.607 |
| Opnamen | 30.775 | - 150 |
| Aflossingen | - 115.311 |
- 3.209 |
| Valutakoersverschillen | 1.274 | 4.315 |
| Balans op 30 juni | 1.176.575 | 714.563 |
| Aflossingsverplichtingen langlopende verplichtingen | 445.743 | 71.925 |
| Balans op 30 juni | 730.832 | 642.638 |
De resterende looptijd van de leningen op 30 juni 2012 was als volgt:
| vaste rente | variabele rente | 2012 totaal | |
|---|---|---|---|
| Tot 1 jaar | 46.485 | 399.259 | 445.744 |
| Vanaf 1 jaar tot 2 jaar | - | 245.864 | 245.864 |
| Vanaf 2 jaar tot 5 jaar | 173.659 | 298.951 | 472.610 |
| Vanaf 5 jaar tot 10 jaar | - | 7.434 | 7.434 |
| Meer dan 10 jaar | - | 4.923 | 4.923 |
| Totaal leningen | 220.144 | 956.431 | 1.176.575 |
De rentedragende schulden betreffen leningen van banken met overeengekomen resterende looptijden van gemiddeld 2,1 jaar. De gewogen gemiddelde rente over de per 30 juni 2012 uitstaande leningen en renteswaps bedraagt 4,4% per jaar inclusief marge. De rentedekkingsratio bedroeg 2,5 per 30 juni 2012.
Als zekerheid voor de leningen en rekening-courantfaciliteiten bij de banken zijn hypotheken gevestigd op het vastgoed met een waarde van € 1.195,4 miljoen alsmede in een aantal gevallen pandrecht op de huuropbrengsten.
NSI beperkt haar renterisico door de variabele rente die zij betaalt op het overgrote deel van haar leningen om te ruilen tegen een vaste rente. Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vaste rente variërend van 1,95% tot 4,613% en afloopdata van 2013 tot en met 2022. De marktwaarde van de financiële derivaten op 30 juni 2012 bedraagt - € 73,3 miljoen.
| aantal contracten | nominaal | positieve reële waarde |
positieve reële waarde |
|
|---|---|---|---|---|
| Binnen 1 jaar | 2 | 22.500 | - | 432 |
| Vanaf 1 jaar tot 5 jaar | 37 | 699.370 | - | 56.566 |
| Vanaf 5 jaar tot 10 jaar | 7 | 125.000 | - | 16.288 |
| Totaal swaps | 46 | 846.870 | - | 73.286 |
De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de derivaten bedraagt 3,9 jaar. NSI is tegen een gewogen gemiddelde rente van 3,1% (exclusief marge) afgedekt. Voor 9,4% van de huidige rentedragende schuld, exclusief schulden aan kredietinstellingen, zijn niet afgedekt.
Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor de nominale waarde van in toekomstige perioden te betalen winstbelastingen die ontstaan als gevolg van verschillen tussen marktwaarde en fiscale waarde van het vastgoed in Zwitserland.
De grootste posten vermeld onder overige schulden en overlopende passiva betreffen vooruitontvangen huren (€ 15,8 miljoen), te betalen exploitatiekosten (€ 9,8 miljoen) en te betalen interest (€ 5,8 miljoen).
De raad van commissarissen en de directie verklaren dat voor zover hen bekend:
Directie Raad van commissarissen ir. J. Buijs, CEO H. Habas, voorzitter drs. D.S.M. van Dongen RC, CFO drs. H.J. van den Bosch RA
drs. H.W. Breukink mr. G.L.B. de Greef MRE mr. W.M. Steenstra Toussaint
De Autoriteit Financiële Markten heeft NSI N.V. op 13 juli 2006 een vergunning verstrekt. Een afschrift daarvan is verkrijgbaar ten kantore van de vennootschap alsmede via haar website: www.nsi.nl.
De leden van de raad van commissarissen en de directie van NSI hebben geen persoonlijk belang in de door NSI gedane beleggingen. Noch hebben zij op enig moment in de verslagperiode een dergelijk belang gehad. De vennootschap is niet op de hoogte van vastgoedtransacties in de verslagperiode met personen of instellingen die geacht kunnen worden een directe relatie met de vennootschap te hebben.
NSI N.V. had één grote belegger, Stichting Prioriteit NSI, houder van alle 5.000 prioriteitsaandelen. De Stichting Prioriteit NSI is op 30 juni 2012ontbonden. De prioriteitsaandelen zijn omgezet in gewone aandelen die door NSI zijn gekocht.
Krachtens de Wet financieel toezicht heeft de Autoriteit Financiële Markten een melding ontvangen van een aandeelhouder met een belang van meer dan 5% in de vennootschap. Volgens de meest recente melding was dit belang als volgt: Habas Investments (1960) Ltd. en haar deelnemingen (20,4%). De datum van voornoemde melding was 19 juni 2012.
Er hebben geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum plaatsgevonden die NSI verplicht zou zijn toe te lichten.
Wij hebben de in dit tussentijds bericht opgenomen verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie van NSI N.V. te Hoofddorp (statutair Hoorn) bestaande uit de geconsolideerde balans per 30 juni 2012, het geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, overzicht van mutaties in het eigen vermogen, het kasstroomoverzicht voor de periode 1 januari 2012 tot en met 30 juni 2012 en de toelichtingen beoordeeld. Het bestuur van de entiteit is verantwoordelijk voor het opstellen en het weergeven van de tussentijdse financiële informatie in overeenstemming met IAS 34 "Tussentijdse Financiële Verslaggeving" zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Het is onze verantwoordelijkheid een conclusie te formuleren bij de tussentijdse financiële informatie op basis van onze beoordeling.
Wij hebben onze beoordeling van de tussentijdse financiële informatie verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse Standaard 2410, "Het beoordelen van tussentijdse financiële informatie door de openbaar accountant van de entiteit". Een beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het inwinnen van inlichtingen, met name bij personen die verantwoordelijk zijn voor financiën en verslaggeving, en het uitvoeren van cijferanalyses en andere
beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een controle die is uitgevoerd in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden en stelt ons niet in staat zekerheid te verkrijgen dat wij kennis hebben genomen van alle aangelegenheden van materieel belang die bij een controle onderkend zouden worden. Om die reden geven wij geen controleverklaring af.
Op grond van onze beoordeling is ons niets gebleken op basis waarvan wij zouden moeten concluderen dat de verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie over de periode 1 januari 2012 tot en met 30 juni 2012 niet, in alle van materieel belang zijnde opzichten, is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 "Tussentijdse Financiële Verslaggeving" zoals aanvaard binnen de Europese Unie.
Amstelveen, 10 augustus 2012
KPMG Accountants N.V. H.D. Grönloh RA
Financiële agenda 2012 Publicatie resultaat eerste drie kwartalen 2012 9 november 2012
| Interim dividenduitkeringen | |
|---|---|
| e Vaststelling interim-dividend 2 kwartaal 2012 |
24 august 2012 |
| Notering ex-dividend | 28 august 2012 |
| e Betaalbaarstelling interim-dividend 2 kwartaal 2012 |
18 september 2012 |
| e Vaststelling interim-dividend 3 kwartaal 2012 |
23 november 2012 |
| Notering ex-dividend | 27 november 2012 |
| e Betaalbaarstelling interim-dividend 3 kwartaal 2012 |
18 december 2012 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.