NSI N.V.

Interim / Quarterly Report • Jul 22, 2009

DRIE LANDEN, 2 SECTOREN EN 1 DOEL: RIE LANDEN, 2 SECTOREN EN 1 DOEL: DIVIDEND' ¹

TUSSENTIJDS BERICHT PER 30 JUNI 2009

Publicatie: 23 juli 2009 voor opening van Euronext Amsterdam

Inhoudsopgave

Verslag van de directie	2
Kerncijfers	8
Totaal resultaat	9
Geconsolideerd direct en indirect beleggingsresultaat	10
Geconsolideerde balans	11
Geconsolideerd kasstroomoverzicht	12
Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen	13
Toelichting op de cijfers over het eerste halfjaar	14
Overige gegevens	19
Financiële agenda	20

VERSLAG VAN DE DIRECTIE

Nieuwe Steen Investments realiseert een stijging van het directe resultaat van 2,3%

Highlights

• stijging direct resultaat 2,3%
• stijging netto huurinkomsten met 3,5% (Q2 2009 vergeleken met Q1 2009)
• like-for-like groei van 0,6%
• Loan-to-value gedaald naar 54,7%

Het tweede kwartaal 2009 kenmerkt zich door goede operationele resultaten. In vergelijking met het eerste kwartaal 2009 stegen de netto huurinkomsten met 3,5% en in vergelijking met het eerste halfjaar 2008 stegen deze in het eerste halfjaar 2009 met 2,6%. Het directe resultaat over het eerste halfjaar 2009 steeg met 2,3% naar € 25,5 miljoen ten opzichte van het eerste halfjaar 2008 als gevolg van hogere huurinkomsten en lagere rentelasten. Ondanks een gedaalde bezettingsgraad is een positieve like-for-like groei in alle segmenten gerealiseerd van gemiddeld 0,6%.

Door verkopen in het kader van het verkoopprogramma en door de emissie van 2 juni 2009 liep de loan-to-value in het tweede kwartaal verder terug, van 57,0% tot 54,7%, ondanks een geringe afwaardering op het vastgoed. Het effect van de verkopen op de loan-to-value bedroeg 0,2% en het effect van de emissie bedroeg 2,8%.

Johan Buijs, CEO van Nieuwe Steen Investments zegt in een reactie:

"Wij zijn tevreden dat we in moeilijke economische omstandigheden en ondanks verkopen ten opzichte van het eerste kwartaal 2009 een hogere netto huur en een hoger direct resultaat hebben weten te realiseren. Het bevestigt dat onze portefeuille en onze huurders gezond zijn en dat we ook in moeilijke tijden in staat zijn hogere huurinkomsten te genereren.

Het in september 2008 gestarte verkoopprogramma en de emissie van 2 juni 2009 hebben ertoe geleid dat onze vermogenspositie versterkt is en dat we verdere economische verslechteringen beter kunnen doorstaan. Tegelijkertijd is hiermee ook de mogelijkheid gecreëerd om op termijn te kunnen profiteren van de gedaalde waarden van vastgoed."

Financiële resultaten

Direct resultaat

Het directe beleggingsresultaat was met € 25,5 miljoen in de eerste helft van 2009 2,3% hoger dan het directe beleggingsresultaat over het eerste halfjaar 2008 (€ 24,9 miljoen). De netto huuropbrengsten zijn in het eerste halfjaar van 2009 ten opzichte van het eerste halfjaar 2008 met € 1,1 miljoen gestegen naar € 45,0 miljoen. Deze stijging is het gevolg van aankopen en autonome groei. Ten opzichte van het eerste kwartaal 2009 zijn de netto huuropbrengsten in het tweede kwartaal eveneens gestegen.

De exploitatiekosten zijn ten opzichte van het eerste halfjaar 2008 in het eerste halfjaar 2009 met € 1,7 miljoen toegenomen. De niet doorberekende servicekosten zijn toegenomen als gevolg van de toename van de leegstand in met name de kantorenportefeuille. Dit wordt veroorzaakt door hogere onderhoudskosten (€ 0,6 miljoen) en de gewijzigde toerekening van het beheer van vastgoed. Sinds eind 2008 worden de kosten voor het beheren van het vastgoed gesteld op 3% van de huuropbrengsten en worden deze toegerekend aan de exploitatiekosten.

Huuropbrengsten in Nederland en Zwitserland

(x € 1.000)		1e halfjaar 2009	1e halfjaar 2008
Nederland	Huuropbrengsten	49.076	47.947
	Netto huuropbrengsten	42.466	42.954
	Huuropbrengsten	3.364	1.149
Zwitserland	Netto huuropbrengsten	2.560	935

Indirect resultaat

Het indirecte resultaat over het tweede kwartaal 2009 bedroeg - € 2,0 miljoen. Dit indirecte resultaat bestaat uit herwaardering van het vastgoed (- € 4,8 miljoen), herwaardering van de derivaten (€ 3,1) en toegerekende beheerkosten (€ 0,3 miljoen).

Herwaarderingsresultaten Nederland

(x € 1.000)	Q2 2009	Q1 2009	Q4 2008	Q3 2008	Q2 2008	Q1 2008
Kantoren	- 4.300	- 23.389	-10.245	- 17.874	- 5.025	- 11.728
Winkels	- 446	- 3.099	- 2.717	42	5.117	5.329
Bedrijfsgebouwen	- 322	- 2.830	- 1.330	- 2.473	- 268	- 296
Woningen	262	- 94	- 649	107	150	144
Totaal	-4.806	-29.412	-14.941	-20.198	- 26	- 6.551

Herwaarderingsresultaten Zwitserland

(x € 1.000)	Q2 2009	Q1 2009	Q4 2008	Q3 2008	Q2 2008	Q1 2008
Kantoren	52	20	516	- 263	514	35
Winkels	- 51	- 132	- 1.498	- 52	89	- 339
Bedrijfsgebouwen	-	-	-	-	-	-
Woningen	-	-	-	-	-	-
Totaal	1	- 112	- 982	- 315	603	- 304

Yields op 30 juni 2009

	Bruto yield in %	Netto yield in % *		Bruto yield in %	Netto yield in % *
Kantoren	9,3	7,8	Nederland	8,6	7,4
Winkels	7,3	6,4
Bedrijfsgebouwen	9,8	8,6	Zwitserland	7,2	5,5
Woningen	10,8	10,4
Totaal	8,5	7,3	Totaal	8,5	7,3

*netto yield is inclusief leegstand

Balansverhoudingen en financiering

Het balanstotaal daalde van € 1.429 miljoen per ultimo 2008 naar € 1.361 miljoen per 30 juni 2009. Door de verkopen en de emissieopbrengst bedragen de schulden aan kredietinstellingen € 734,0 miljoen. De loan-to-value nam af tot 54,7% per 30 juni 2009 in vergelijking tot 57,2% per ultimo 2008 en 57,0% op 31 maart 2009. De afname van de loan-to-value is het saldo van de afwaarderingen op vastgoedobjecten door de hierboven genoemde herwaardering, de aflossing van financieringen als gevolg van de verkoop van vastgoedobjecten en de opbrengst van de emissie.

Eigen Vermogen

Nieuwe Steen Investments heeft op 2 juni 2009 3.577.410 (9,9%) nieuwe aandelen geplaatst bij gekwalificeerde beleggers. De uitgiftekoers bedroeg € 11,00 en de opbrengst na aftrek van kosten bedroeg € 38,5 miljoen.

De emissie, het resultaat over het tweede kwartaal 2009 (€ 10,8 miljoen) en de dividenduitkering in het eerste kwartaal 2009 (€ 12,5 miljoen) resulteerden in een eigen vermogen van € 578,1 miljoen (€ 541,3 miljoen per 31 maart 2009).

De intrinsieke waarde op basis van IFRS per 30 juni 2009 (met inbegrip van belastinglatenties en de marktwaarde van de derivaten) bedroeg € 14,69 per aandeel, tegen € 16,27 per 31 december 2008 en € 18,31 per 30 juni 2008.

Financiële ratio's

De financieringsruimte onder de gecommitteerde faciliteiten bedroeg per 30 juni 2009 € 63,1 miljoen (ultimo 2008: € 88,9 miljoen, 31 maart 2009: € 53,9 miljoen). Op 30 juni 2009 was de rentedekkingsratio 2,6 en het vastrentende deel van de hypothecaire leningen ging van 93,8% (ultimo 2008) naar 93,0% per 30 juni 2009. De gemiddelde resterende looptijd van de leningen ging omlaag van 2,7 jaar ultimo 2008 naar 2,2 jaar. Het gemiddelde rentepercentage (inclusief marge) van de leningen en derivaten bleef met 4,7% gelijk aan het gemiddelde rentepercentage ultimo 2008.

Herfinancieringen

Gedurende 2009 en 2010 hoeft Nieuwe Steen Investments nauwelijks nog te herfinancieren. In 2009 vervalt een bedrag groot € 19,0 miljoen en in 2010 een bedrag groot € 37,5 miljoen. De leningen die vervallen, worden al afgedekt door andere, nog niet benutte faciliteiten.

Interim-dividend tweede kwartaal 2009

De nieuw uitgegeven aandelen delen vanaf het tweede kwartaal 2009 volledig mee in het dividend. Over het eerste halfjaar 2009 wordt ten laste van de winst een interim-dividend uitgekeerd van € 0,68 per aandeel in contanten, waarvan € 0,35 reeds is uitgekeerd als interim-dividend over het eerste kwartaal. Dit betekent een interim-dividend van € 0,33 over het tweede kwartaal. De daling van het interim-dividend in het tweede kwartaal ten opzichte van het eerste kwartaal wordt volledig verklaard door de emissie waardoor het directe resultaat over meer aandelen verdeeld moet worden.

Het aandeel Nieuwe Steen Investments noteert op 14 augustus 2009 ex-dividend en het dividend over het tweede kwartaal 2009 zal op 21 augustus 2009 betaalbaar worden gesteld.

Ontwikkelingen in de portefeuille

Gedurende de eerste helft van 2009 is voor in totaal € 32,7 miljoen aan vastgoedbeleggingen in Nederland verkocht. De verkopen vonden plaats in het kader van het in het derde kwartaal 2008 aangekondigde verkoopprogramma van kleinere panden. In totaal is in 2008 en 2009 voor € 64,9 miljoen verkocht. De verkoopprijs lag gemiddeld boven boekwaarde.

In het tweede kwartaal zijn de kantoorpanden aan de De Lairessestraat in Amsterdam, Westhoven te Roermond en Gorslaan te Purmerend en de winkels aan de Da Costastraat in Goor en de Arkendonk te Oosterhout verkocht, ter waarde van € 7,73 miljoen.

De portefeuille bestond per 30 juni 2009 uit woningen en 156 bedrijfsmatige vastgoedobjecten, gespreid over:

Sectorale spreiding

x € 1.000

Kantoren	679.728
Winkels	595.013
Bedrijfsgebouwen	55.581
Woningen	12.261
Totaal vastgoedbeleggingen	1.342.583

Geografische spreiding

x € 1.000

Nederland	1.239.530
Zwitserland	103.053
Totaal vastgoedbeleggingen	1.342.583

5

Bezettingsgraad portefeuille

De leegstand in de gehele portefeuille bedroeg per 30 juni 2009 8,7% (ultimo 2008: 7,6%, 31 maart 2009: 7,9%). Per sector bedroeg de leegstand: 12,8% in kantoren, 6,5% in bedrijfsgebouwen en 3,1% in winkels.

De theoretische huurinkomsten van de vastgoedportefeuille per 30 juni 2009 bedroegen € 113,6 miljoen op jaarbasis, terwijl de contractuele huurinkomsten op € 103,7 miljoen uitkwamen.

De huurinkomsten per segment in Nederland en Zwitserland bedroegen per 30 juni 2009:

(x € 1.000)	Nederland	Zwitserland	Totaal	Like-for-like groei*
Kantoren	60.554	2.705	63.259	0,8%
Winkels	39.443	4.127	43.570	0,2%
Bedrijfsgebouwen	5.474	-	5.474	0,7%
Woningen	709	621	1.330	1,0%
Totaal	106.180	7.453	113.633	0,6%

* like-for-like groei is 1 juli 2009 vergeleken met 1 januari 2009. Like-for-like groei is de groei van de netto huuropbrengsten, waarbij de netto huuropbrengsten van de objecten die zowel op 1 januari 2009 als op 1 juli 2009 in exploitatie waren met elkaar worden vergeleken.

Vooruitzichten 2009

Nieuwe Steen Investments verwacht dat, uitgezonderd exceptionele, economische ontwikkelingen gedurende 2009, het direct beleggingsresultaat tussen € 1,30 en € 1,36 per gemiddeld uitstaand aandeel zal bedragen.

De bezettingsgraad zal op grond van de expiratiekalender boven de 90% blijven. Gezien de volatiliteit op de rentemarkt kan over het verloop van de waarde van derivaten geen concrete verwachting worden uitgesproken. Hierdoor kan over het indirecte resultaat dan ook geen verwachting worden afgegeven.

De werving van een nieuwe financieel directeur is gaande. Naar verwachting kan deze in september of oktober gepresenteerd worden.

De nadruk met betrekking tot de operationele activiteiten zal liggen op (her)verhuringen. Daarnaast richt Nieuwe Steen Investments zich op de (her)ontwikkelingsmogelijkheden binnen de bestaande portefeuille, het blijven bouwen aan de eigen organisatie en het opbouwen van een eigen Zwitserse managementorganisatie. De eerste Zwitserse medewerkster van Nieuwe Steen Investments, een portefeuillemanager, zal per 1 augustus 2009 haar werkzaamheden beginnen met kantoor te Zürich.

Teneinde beter inzicht in de operationele activiteiten te krijgen, wordt sinds 1 mei 2009 een nieuw managementinformatiesysteem geïmplementeerd. Naar verwachting zal dit systeem medio augustus operationeel zijn.

Het verkoopprogramma van de kleinere panden (beneden € 5 miljoen) zal voortgezet worden.

Hoorn, 22 juli 2009

De directie

7

KERNCIJFERS

	30-06-2009	30-06-2008	2008
Resultaten (x € 1.000)
Bruto huuropbrengsten	52.440	49.096	101.692
Netto huuropbrengsten	45.026	43.889	88.257
Direct beleggingsresultaat	25.510	24.932	50.037
Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat/	- 43.162	1.063	- 71.377
Resultaat na belastingen	- 17.459	25.995	- 21.340
Bezettingsgraad (in %)	91,3	93,6	92,4
Balansgegevens (x € 1.000)
Beleggingen	1.342.583	1.414.889	1.411.519
Eigen vermogen	578.071	655.240	582.181
Schulden aan kredietinstellingen
(exclusief derivaten)	733.979	755.507	806.806
Loan-to-value
(schulden aan kredietinstellingen/
beleggingen in %)	54,7	53,4	57,2
Geplaatst aandelenkapitaal
Gewone aandelen ultimo kwartaal	39.351.527	35.774.117	35.774.117
Gemiddeld aantal uitstaande gewone
aandelen in verslagperiode	36.347.293	35.774.117	35.774.117
Gegevens per gemiddeld uitstaand
gewoon aandeel (x € 1)
Direct beleggingsresultaat	0,70	0,70	1,40
Indirect beleggingsresultaat	- 1,19	0,03	- 2,00
Totaal beleggingsresultaat	- 0,49	0,73	- 0,60
Gegevens per aandeel (x € 1)
Interim-dividend	0,68	0,70	1,40
IFRS intrinsieke waarde
(voor winstverdeling)	14,69	18,31	16,27
Gemiddelde beursomzet
(stuks per dag, zonder dubbeltelling)	61.460	62.489	64.588
Hoogste koers	13,83	19,99	19,99
Laagste koers	10,05	16,06	10,01
Ultimo koers	11,00	16,50	11,21

TOTAAL RESULTAAT

(X € 1.000)

	Toelichting	1ste halfjaar 2009	1ste halfjaar 2008	2e kwartaal 2009	2e kwartaal 2008
Bruto huuropbrengsten		52.440	49.096	26.295	25.863
Niet doorberekende servicekosten		- 1.216	- 666	- 591	- 362
Exploitatiekosten	4	- 6.198	- 4.541	- 2.808	- 2.325
Netto huuropbrengsten	2	45.026	43.889	22.896	23.176
Herwaardering beleggingen		- 34.329	- 6.278	- 4.805	577
Gerealiseerd verkoopresultaat beleggingen	5	279	23	58	84
Totaal netto opbrengsten uit beleggingen		10.976	37.634	18.149	23.837
Interest	6	- 17.594	- 16.089	- 8.668	- 8.992
Waardemutaties financiële derivaten	6	- 8.017	7.605	3.101	13.095
Netto financieringslasten		- 25.611	- 8.484	- 5.567	4.103
		- 14.635	29.150	12.582	27.940
Algemene kosten	7	- 2.591	- 2.987	- 1.547	- 1.401
Resultaat voor belastingen		- 17.226	26.163	11.035	26.539
Belastingen over de winst	13	426	168	146	146
Resultaat na belastingen		- 17.652	25.995	10.889	26.393
Omrekeningsverschillen op
buitenlandse deelnemingen		110	167	- 45	519
Totaal resultaat		- 17.542	26.162	10.844	26.912

Gegevens per aandeel (x € 1)
Zowel niet als wel verwaterd resultaat na belastingen	-	0,49	0,73	0,29	0,74

GECONSOLIDEERD DIRECT EN INDIRECT BELEGGINGSRESULTAAT

(X € 1.000)

	Toelichting	1ste halfjaar 2009	1ste halfjaar 2008	2e kwartaal 2009	2e kwartaal 2008
Bruto huuropbrengsten		52.440	49.096	26.295	25.863
Niet doorberekende servicekosten		- 1.216	- 666	- 591	- 362
Exploitatiekosten	4	- 6.198	- 4.541	- 2.808	- 2.325
Netto huuropbrengsten	2	45.026	43.889	22.896	23.176
Interest	6	- 17.521	- 16.145	- 8.679	- 9.020
Algemene kosten	7	- 1.885	- 2.703	- 1.193	- 1.258
Direct beleggingsresultaat voor belastingen		25.620	25.041	13.024	12.898
Belastingen over de winst		110	109	65	87
Direct beleggingsresultaat		25.510	24.932	12.959	12.811
Herwaardering beleggingen		- 34.329	- 6.278	- 4.805	577
Netto verkoopresultaat beleggingen	5	279	23	58	84
Waardemutatie financiële derivaten	6	- 8.017	7.661	3.101	13.123
Valutakoersverschillen		- 73	-	11	-
Toegerekende beheerkosten		- 706	- 284	- 354	- 143
Indirect beleggingsresultaat voor belastingen		- 42.846	1.122	- 1.989	13.641
Mutatie latente belastingverplichtingen	13	316	59	81	59
Indirect beleggingsresultaat		- 43.162	1.063	- 2.070	13.582
Totaal beleggingsresultaat		- 17.652	25.995	10.889	26.393

Gegevens per gemiddeld uitstaand aandeel (x € 1)
Direct beleggingsresultaat		0,70	0,70	0,35	0,36
Indirect beleggingsresultaat	-	1,19	0,03	- 0,06	0,38
Totaal beleggingsresultaat	-	0,49	0,73	0,29	0,74

GECONSOLIDEERDE BALANS

VÓÓR VERWERKING VOORSTEL WINSTVERDELING TWEEDE KWARTAAL 2009

(X € 1.000)

	Toelichting	30-06-2009	31-12-2008	30-06-2008
Activa
Vastgoedbeleggingen	8	1.342.583	1.411.519	1.414.889
Totaal beleggingen		1.342.583	1.411.519	1.414.889
Immateriële vaste activa		8.205	8.205	8.205
Materiële vaste activa		4.020	4.124	4.362
Financiële derivaten	12	6	-	18.036
Overlopende activa in verband met huurincentives		2.322	1.820	1.162
Totaal vaste activa		1.357.136	1.425.668	1.446.654
Debiteuren en overige vorderingen	9	3.960	3.625	10.329
Liquide middelen		1	1	-
Totaal vlottende activa		3.961	3.626	10.329
Totaal activa		1.361.097	1.429.294	1.456.983
Eigen vermogen
Geplaatst aandelenkapitaal	10	18.104	16.458	16.458
Agioreserves		397.795	360.090	360.090
Overige reserves		192.237	227.127	264.695
Onverdeeld resultaat boekjaar		- 30.065	- 21.494	13.997
Totaal eigen vermogen	10	578.071	582.181	655.240
Schulden
Hypothecaire geldleningen	11	729.001	747.234	723.493
Financiële derivaten	12	24.314	16.290	-
Latente belastingverplichtingen	13	605	297	59
Totaal langlopende schulden		753.920	763.821	723.552
Aflossingsverplichting langlopende schulden	11	542	73	-
Schulden aan kredietinstellingen		4.436	59.499	50.050
Overige schulden en overlopende passiva	14	24.128	23.720	28.141
Totaal kortlopende schulden		29.106	83.292	78.191
Totaal schulden		783.026	847.113	801.743
Totaal eigen vermogen en schulden		1.361.097	1.429.294	1.456.983

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT

(X € 1.000)

	Toelichting	1ste halfjaar 2009	1ste halfjaar 2008
Resultaat na belastingen		- 17.652	25.995
Aanpassing voor:
Herwaardering beleggingen		34.329	6.278
Gerealiseerd verkoopresultaat beleggingen	5	- 279	- 23
Netto financieringslasten		25.538	8.484
Latente belastingverplichtingen	13	308	59
Kasstroom uit operationele activiteiten		42.244	40.793
Mutatie in debiteuren en overige vorderingen	9	- 335	- 3.368
Mutatie kortlopende schulden*)	14	408	6.405
Betaalde interest	6	- 17.521	- 16.089
Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten		24.796	27.741
Aankopen vastgoedbeleggingen en
investeringen in bestaande objecten	8	- 557	- 218.686
Verkopen vastgoedbeleggingen	8	32.560	11.611
Mutatie overlopende activa in verband
met huurincentives		- 502	- 52
Mutatie materiële vaste activa		104	146
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten		31.605	- 206.981
Uitgekeerd dividend		- 25.045	- 24.330
Aandelenemissie	10	38.478	-
Opname leningen	11	30.000	193.299
Aflossing leningen	11	- 44.808	- 1.727
Kasstroom uit financieringsactiviteiten		- 1.375	167.242
Netto kasstroom		55.026	- 11.998
Valutakoersverschillen		37	-
Liquide middelen en kortlopende schuld
aan banken per 1 januari		- 59.498	- 38.052
Liquide middelen en kortlopende schuld
aan banken per ultimo		- 4.435	- 50.050

*) exclusief schuld aan banken en kasgeldleningen

GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN MUTATIES IN HET EIGEN VERMOGEN

(X € 1.000)

Het verloop van de post eigen vermogen in het eerste halfjaar 2009 was als volgt:

				onverdeeld
	geplaatst kapitaal	agio reserve	overige reserves	resultaat boekjaar	totaal
Stand per 31 december 2008	16.458	360.090	226.973	- 21.340	582.181
Uitgekeerd contant slotdividend 2008	-	-	- 12.523	-	- 12.523
Winstbestemming 2008	-	-	- 21.340	21.340	-
Totaal resultaat eerste halfjaar 2009	-	-	-	- 17.542	- 17.542
Uitgekeerd contant interim-dividend 2009	-	-	-	- 12.523	- 12.523
Aandelenemissie	1.646	37.705	- 873	-	38.478
Stand per 30 juni 2009	18.104	397.795	192.237	- 30.065	578.071

Het verloop van de post eigen vermogen in het eerste halfjaar 2008 was als volgt:

	geplaatst kapitaal	agio reserve	overige reserves	onverdeeld resultaat boekjaar	totaal
Stand per 31 december 2007	16.458	360.090	227.556	49.304	653.408
Uitgekeerd contant slotdividend 2007	-	-	- 12.165	-	- 12.165
Winstbestemming 2007	-	-	49.304	- 49.304	-
Totaal resultaat eerste halfjaar 2008	-	-	-	26.162	26.162
Uitgekeerd contant interim-dividend 2008	-	-	-	- 12.165	- 12.165
Stand per 30 juni 2008	16.458	360.090	264.695	13.997	655.240

TOELICHTING OP DE CIJFERS OVER HET EERSTE HALFJAAR PER 30 JUNI 2009

1. Belangrijkste grondslagen van waardering en resultaatbepaling

De financiële overzichten van Nieuwe Steen Investments N.V. over het eerste halfjaar van 2009 worden opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Dit bericht over het eerste halfjaar van 2009 is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 (tussentijdse financiële verslaggeving).

Voor de belangrijkste grondslagen voor consolidatie, van waardering en resultaatbepaling toegepast in dit bericht wordt verwezen naar de gepubliceerde jaarrekening 2008 (zie www.nsi.nl). De geconsolideerde cijfers zijn opgesteld op basis van historische kosten met uitzondering van vastgoedbeleggingen en financiële derivaten, die tegen reële waarde zijn verwerkt. Tenzij anders vermeld, worden de cijfers gepresenteerd in duizenden euro's afgerond op het naaste duizendtal.

Dit bericht over het eerste halfjaar van 2009 is goedgekeurd door de directie en raad van commissarissen op 22 juli 2009.

De opstelling van dit tussentijds bericht in overeenstemming met IFRS vereist dat de directie oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De schattingen en hiermee verbonden veronderstellingen zijn gebaseerd op ervaringen uit het verleden en verschillende andere factoren die als redelijk worden beschouwd. De werkelijke uitkomsten kunnen van deze schattingen afwijken. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien, indien de herziening alleen voor die periode gevolgen heeft, of in de periode van herziening en toekomstige perioden, indien de herziening gevolgen heeft voor zowel de verslagperiode als toekomstige perioden.

Aanpassing IFRS 8 "operationele segmenten" wordt vanaf 1 januari 2009 toegepast. Deze standaard geeft nieuwe richtlijnen ten aanzien van de informatie die toegelicht dient te worden over te onderscheiden segmenten. De te onderscheiden segmenten en de daarvoor toe te lichten informatie dienen aan te sluiten bij de in gebruik zijnde rapportages.

2. Gesegmenteerde informatie

De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van sectorale spreiding (winkels, kantoren, bedrijfsgebouwen en woningen) en op basis van geografische spreiding (Nederland en Zwitserland).

Per categorie vastgoedbelegging

			bedrijfs-
	winkels	kantoren	gebouwen	woningen	totaal
Bruto huuropbrengsten	21.471	27.751	2.604	614	52.440
Niet doorberekende servicekosten	- 101	- 1.042	- 73	-	- 1.216
Exploitatiekosten	- 2.574	- 3.329	- 267	- 28	- 6.198
Netto huuropbrengsten	18.796	23.380	2.264	586	45.026
Herwaarderingsresultaat	- 3.729	- 27.616	- 3.152	168	- 34.329
Gerealiseerd verkoopresultaat	323	- 44	-	-	279
Segment resultaat	15.390	- 4.280	- 888	754	10.976
Netto financieringslasten Algemene kosten					- 25.611 - 2.591
Resultaat voor belastingen					- 17.226
Belastingen over de winst					426
Resultaat na belastingen					- 17.652
Aankopen en investeringen in bestaande objecten	-	557	-	-	557

Per regio

	Nederland	Zwitserland	totaal
Bruto huuropbrengsten	49.076	3.364	52.440
Niet doorberekende servicekosten	- 1.210	- 6	- 1.216
Exploitatiekosten	- 5.400	- 798	- 6.198
Netto huuropbrengsten	42.466	2.560	45.026
Herwaarderingsresultaat	- 34.218	- 111	- 34.329
Gerealiseerd verkoopresultaat	279	-	279
Segment resultaat	8.527	2.449	10.976
Netto financieringslasten Algemene kosten			- 25.611 - 2.591
Resultaat voor belastingen			- 17.226
Belastingen over de winst			426
Resultaat na belastingen			- 17.652
Aankopen en investeringen in
bestaande objecten	557	-	557

3. Wisselkoersen

Ter afdekking van valutarisico's worden beleggingen anders dan in euro's over het algemeen gefinancierd met leningen in de valuta (Zwitserse franken) van de beleggingen. Per 30 juni 2009 was de wisselkoers voor de Zwitserse frank: CHF 1 is € 0,65509 (2008: € 0,67340).

4. Exploitatiekosten

De exploitatiekosten van het vastgoed in het eerste halfjaar kunnen als volgt worden gespecificeerd:

	2009	2008
Gemeentelijke belastingen	1.527	1.340
Verzekeringspremies	284	348
Onderhoudskosten	1.583	1.033
Bijdrage vereniging van eigenaren	208	244
Beheer van vastgoed	1.573	523
Verhuurkosten	828	920
Overige kosten	195	133
Totaal	6.198	4.541

5. Gerealiseerd verkoopresultaat beleggingen

	2009	2008
Verkoopopbrengst vastgoedbeleggingen	32.666	11.614
Boekwaarde op moment van verkoop	32.281	11.588
	385	26
Verkoopkosten	106	3
Totaal	279	23

6. Financieringsresultaat

	2009	2008
Rentebaten	89	12
Rentelasten	- 17.610	- 16.101
	- 17.521	- 16.089
Ongerealiseerde waardemutatie financiële derivaten	- 8.017	7.605
Valutakoersverschillen	- 73	-
Totaal	- 25.611	- 8.484

7. Algemene kosten

De algemene kosten kunnen als volgt worden gespecificeerd:

	2009	2008
Managementkosten	2.484	1.960
Accountantskosten	61	65
Advieskosten	364	347
Taxatiekosten	88	80
Bezoldiging commissarissen, leden beleggingsraad en Stichting Prioriteit NSI	128	114
Overige kosten	614	421
Totaal	3.739	2.987
Toegerekend aan exploitatiekosten	- 1.148	-
Totaal	2.591	2.987
Toegerekende beheerkosten aan het asset management	- 706	- 284
Totaal	1.885	2.703

8. Beleggingen

Het verloop van de vastgoedbeleggingen is als volgt:

	winkels	bedrijfs- kantoren gebouwen woningen
					totaal
Balans per 1 januari 2009	628.934	711.563	58.733	12.289	1.411.519
Investeringen	-	557	-	-	557
Verkopen	- 28.341	- 3.744	-	- 196	- 32.281
Herwaarderingen	- 3.729	- 27.616	- 3.152	168	- 34.329
Koersverschillen	- 1.851	- 1.032	-	-	- 2.883
Balans per 30 juni 2009	595.013	679.728	55.581	12.261	1.342.583

	Nederland	Zwitserland	totaal
Balans per 1 januari 2009	1.305.472	106.047	1.411.519
Investeringen	557	-	557
Verkopen	- 32.281	-	- 32.281
Herwaarderingen	- 34.218	- 111	- 34.329
Koersverschillen	-	- 2.883	- 2.883
Balans per 30 juni 2009	1.239.530	103.053	1.342.583

Per 30 juni 2009 waren objecten met een boekwaarde van € 1.307,8 miljoen hypothecair tot zekerheid verstrekt voor opgenomen leningen en kredietfaciliteiten in rekening-courant bij banken ten bedrage van € 780,0 miljoen.

9. Debiteuren en vorderingen

De grootste post betreft te ontvangen huur voor een bedrag van € 0,6 miljoen.

10. Eigen vermogen

Het aantal geplaatste aandelen is door een emissie op 2 juni 2009 met 3.577.410 toegenomen.

11. Hypothecaire leningen

Het verloop van de hypothecaire leningen in de verslagperiode is als volgt:

Stand per 1 januari 2009	747.307
Opnamen	30.000
Aflossingen	- 44.808
Koersverschillen	- 2.956
Stand per 30 juni 2009	729.543
Aflossingsverplichtingen langlopende schulden	542

Stand per 30 juni 2009 729.001

De resterende looptijd van de hypothecaire leningen is als volgt:

	vaste rente	variabele rente	totaal
Tot 1 jaar	23.143	125.626	148.769
Vanaf 1 jaar tot 2 jaar	15.428	44.504	59.932
Vanaf 2 jaar tot 5 jaar	226.864	292.205	519.069
Vanaf 5 jaar tot 10 jaar	-	1.773	1.773
Meer dan 10 jaar	-	-	-
Totaal leningen	265.435	464.108	729.543

De hypothecaire leningen betreffen leningen van banken met overeengekomen resterende looptijden van gemiddeld 2,2 jaar. Als zekerheid voor de hypothecaire leningen en de rekening-courant faciliteit bij de banken zijn hypotheken gevestigd op het vastgoed met een waarde van € 1.307,8 miljoen. De gewogen gemiddelde rente over de per 30 juni 2009 uitstaande hypothecaire leningen en renteswaps bedraagt 4,7% per jaar inclusief marge.

12. Financiële derivaten

Nieuwe Steen Investments beperkt haar renterisico door de variabele rente die zij betaalt op een deel van haar leningen om te ruilen tegen een vaste rente. Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vaste rente variërend van 2,9725% tot 4,58% en afloopdata van 2009 tot en met 2018. De marktwaarde van de financiële derivaten per 30 juni 2009 bedraagt € - 24,3 miljoen.

	aantal contracten	nominaal	marktwaarde
Tot 1 jaar	1	10.000	- 180
Vanaf 1 jaar t/m 5 jaar	15	195.000	- 8.668
Vanaf 5 jaar t/m 10 jaar	16	208.082	- 15.466
Meer dan 10 jaar	-	-	-
Totaal swaps	32	413.083	- 24.314
Caps	2	45.000	6
Totaal	34	458.082	- 24.308

Het renterisico op de hypothecaire leningen is per 30 juni 2009 voor 93,0% afgedekt voor een gemiddelde termijn van 4,4 jaar.

13. Latente belastingverplichtingen

Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor de nominale waarde van in toekomstige perioden te betalen winstbelasting die ontstaat als gevolg van verschillen tussen marktwaarde en fiscale waarde van het vastgoed in Zwitserland.

14. Overige schulden en overlopende passiva

De grootste posten vermeld onder overige schulden en overlopende passiva betreffen vooruitontvangen huur (€ 14,5 miljoen) en te betalen interest (€ 3,3 miljoen).

15. Niet in de balans opgenomen verplichtingen

In 2008 heeft de vennootschap een koopovereenkomst getekend voor de verwerving van een nieuwbouw kantoor- en bedrijfsgebouw (2.450 m² kantoor, 1.950 m² bedrijfsruimte en 95 parkeerplaatsen) in Gouda voor € 7,3 miljoen. De levering heeft medio juli 2009 plaatsgevonden.

In juni 2009 is de verkoop van de volgende objecten overeengekomen:

• kantoor en 6 appartementen in Den Bosch;

• kantoor in Breda;

• kantoor in Maastricht;
• bedrijfsgebouw in Leiden;
• bedrijfsgebouw in Almere;
• winkels in Lelystad.

De totale verkoopopbrengst bedraagt € 13,9 miljoen en de levering heeft in juli 2009 plaatsgevonden.

Om het renterisico op de leningen te beheersen, zijn derivaten gesloten voor een totale nominale waarde van € 458,1 miljoen.

Verklaring

De raad van commissarissen en de directie verklaren dat voor zover hen bekend:

• dit halfjaarbericht een getrouw beeld geeft van de activa, passiva, de financiële positie en het resultaat;
• dit halfjaarbericht een getrouw beeld geeft omtrent de toestand op de balansdatum, de gang van zaken gedurende de verslagperiode;
• dit halfjaarbericht de wezenlijke risico's waarmee de vennootschap wordt geconfronteerd, zijn beschreven.

Hoorn, 22 juli 2009

directie raad van commissarissen

Ir. J. Buijs, CEO H. Habas, voorzitter drs. H.J. van den Bosch RA mr. G.L.B. de Greef MRE jhr. mr. A.P. van Lidth de Jeude

OVERIGE GEGEVENS

Verklaring uit hoofde van de Wet financieel toezicht

De Autoriteit Financiële Markten heeft Nieuwe Steen Investments N.V. op 13 juli 2006 een vergunning verstrekt. Een afschrift daarvan is verkrijgbaar ten kantore van de vennootschap alsmede via haar website: www.nsi.nl.

De leden van de raad van commissarissen en de directie van Nieuwe Steen Investments N.V. hebben geen persoonlijk belang in de door Nieuwe Steen Investments N.V. gedane beleggingen. Noch hebben zij op enig moment in de verslagperiode een dergelijk belang gehad. De vennootschap is niet op de hoogte van vastgoedtransacties in de verslagperiode met personen of instellingen die geacht kunnen worden een directe relatie met de vennootschap te hebben.

Houders van aandelen met een kapitaalbelang van 5% of meer

Nieuwe Steen Investments N.V. heeft twee grote beleggers, Stichting Prioriteit NSI, houder van alle 5.000 prioriteitsaandelen en Habas-H.Z. Investments (1960) Ltd. (20,08%). Laatstgenoemde heeft krachtens de Wet financieel toezicht bij de Autoriteit Financiële Markten een melding gedaan als aandeelhouder met een belang van meer dan 5% in de vennootschap. Volgens de meest recente melding was dit belang 20,08%. De datum van voornoemde melding was 1 augustus 2007.

Gebeurtenissen na balansdatum

Er hebben geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum plaatsgevonden, die Nieuwe Steen Investments verplicht zou zijn toe te lichten.

Beoordelingsverklaring

Aan de aandeelhouders van Nieuwe Steen Investments N.V.

Opdracht

Wij hebben de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie, welke is opgenomen op de pagina's 8 tot en met 19 (exclusief "Overige gegevens") van dit tussentijds bericht, van Nieuwe Steen Investments N.V. te Hoorn bestaande uit de balans per 30 juni 2009, overzicht van het totaal resultaat, mutatieoverzicht eigen vermogen en kasstroomoverzicht over de periode 1 januari 2009 tot en met 30 juni 2009 beoordeeld. Het bestuur van de entiteit is verantwoordelijk voor het opmaken en het weergeven van de tussentijdse financiële informatie in overeenstemming met IAS 34 'Tussentijdse Financiële Verslaggeving' zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Het is onze verantwoordelijkheid een conclusie te formuleren bij de tussentijdse financiële informatie op basis van onze beoordeling.

Werkzaamheden

Wij hebben onze beoordeling van de tussentijdse financiële informatie verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder Standaard 2410, "Het beoordelen van tussentijdse financiële informatie door de accountant van de entiteit". Een beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het inwinnen van inlichtingen, met name bij personen die verantwoordelijk zijn voor financiën en verslaggeving, en het uitvoeren van cijferanalyses en andere beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een controle die is uitgevoerd in overeenstemming met Controlestandaarden en stelt ons niet in staat zekerheid te verkrijgen dat wij kennis hebben genomen van alle aangelegenheden van materieel belang die bij een controle onderkend zouden worden. Om die reden geven wij geen accountantsverklaring af.

Conclusie

Op grond van onze beoordeling is ons niets gebleken op basis waarvan wij zouden moeten concluderen dat de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie over de periode 1 januari 2009 tot en met 30 juni 2009 geen getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Nieuwe Steen Investments N.V. per 30 juni 2009 en van het resultaat en de kasstromen over de periode 1 januari 2009 tot en met 30 juni 2009 in overeenstemming met IAS 34 "Tussentijdse Financiële Verslaggeving", zoals aanvaard binnen de Europese Unie.

Amstelveen, 22 juli 2009

Namens KPMG Accountants N.V. H.D. Grönloh RA

Financiële Agenda

Publicatie resultaat eerste 3 kwartalen 2009 30 oktober 2009

Interim-dividenduitkeringen

Vaststelling interim-dividend 2e kwartaal 2009 13 augustus 2009 Notering ex-dividend 14 augustus 2009 Betaalbaarstelling interim-dividend 2e kwartaal 2009 21 augustus 2009

Vaststelling interim-dividend 3e kwartaal 2009 12 november 2009 Notering ex-dividend 13 november 2009 Betaalbaarstelling interim-dividend 3e kwartaal 2009 20 november 2009