Earnings Release • Nov 8, 2013
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
NSI N.V.
| Resultaten |
|---|
| Direct beleggingsresultaat over de eerste drie kwartalen van 2013 bedroeg € 36,1 miljoen |
| (€ 0,53 per aandeel); over het |
| 3 e kwartaal € 10,6 miljoen (€ 0,16 per aandeel) |
| Totale beleggingsresultaat over de eerste drie kwartalen van 2013 bedroeg € 88,5 |
| miljoen negatief, bestaande uit een positief direct beleggingsresultaat van € 36,1 |
| miljoen en een negatief indirect beleggingsresultaat van € 124,6 miljoen. |
| Herwaarderingen van de vastgoedportefeuille bedroegen € 139,3 miljoen negatief in de |
| eerste drie kwartalen 2013; |
| € 59,3 miljoen negatief in het 3e kwartaal |
| Verbetering bezettingsgraad in Nederlandse kantorenportefeuille zette door van 72,8% per |
| 30 juni 2013 naar 73,1% per 30 september 2013 |
| Stabiele like-for-like huurontwikkeling (0,2%) Q3 2013 vs Q2 2013 in Nederlandse |
| kantorenportefeuille |
| NSI heeft in totaal voor € 115,7 miljoen aan panden verkocht in de eerste drie kwartalen |
| van 2013 (brutohuuropbrengst |
| € 9,3 miljoen op jaarbasis) |
| De beleningsgraad bedroeg 59,6% op 30 september 2013 (58,9% per 30 juni 2013) |
| Volgens het dividendbeleid wordt de hoogte en distributie van het dividend bepaald door |
| de hoogte van de beleningsgraad na dividenduitkering. De beleningsgraad na (theoretische) |
| dividenduitkering overschrijdt de 60%, wat betekent dat een uitkering van 50% in aandelen |
| van toepassing is. In het licht van de vandaag aangekondigde transactie, zal het stock |
| dividend over het 3e kwartaal komen te vervallen. |
| Na de aandelenplaatsing zal de beleningsgraad met circa 45% (op pro forma basis per 30 |
| september 2013) uitkomen onder de 55% grens in het dividendbeleid, wat correspondeert met |
een uitkering van 85-100% in contanten voor de toekomst.
NSI zal een conference call houden om de aankondiging van de aandelenplaatsing toe te lichten. Een presentatie is beschikbaar op de website(www.nsi.nl). Media is uitgenodigd voor de conference call om 8:15 uur Dial-in: + 31 (0) 45 63 16 902 or + 44 207 153 20 27. Analisten en beleggers voor de call die begint om 9:30 uur
Dial-in: + 31 (0) 45 63 16 905 or + 44 207 153 20 27.
"Nederland heeft te kampen met een lange en diepe financiële en economische crisis. Als gevolg hiervan is het landschap van de vastgoedsector ingrijpend veranderd. De beschikbaarheid van krediet is afgenomen en internationale beleggers keerden de Nederlandse markt de rug toe. Het overaanbod op de Nederlandse kantorenmarkt nam toe wat de huurniveaus onder druk gezet heeft. Het lage consumentenvertrouwen en lage consumentenbestedingen raken de winkelmarkt. Als gevolg hiervan hebben we vastgoedwaardes zien dalen. Sinds het begin van de crisis in 2008 hebben we bijna de helft van de waarde van de Nederlandse kantorenportefeuille afgewaardeerd.
Deze omstandigheden creëren tegelijkertijd ook kansen, met name in de Nederlandse kantorenmarkt. Om van deze omstandigheden te kunnen profiteren is het cruciaal om het beste verhuurplatform te hebben. NSI heeft een bewezen operationeel platform en heeft aanhoudend beter gepresteerd dan de markt op het gebied van opname. Daarnaast komt er weer beweging in de kantorenbeleggingsmarkt, wat een indicatie is dat de markt aan momentum wint. NSI heeft over de afgelopen jaren geïnvesteerd in het bouwen van een sterk verhuurplatform en een schaalbare organisatie, waardoor NSI goed is gepositioneerd om een belangrijke rol te spelen in de consolidatie van de markt en te profiteren van de verbeterende omstandigheden.
Beide mechanismen noodzaakten NSI tot een omvangrijke herkapitalisering. De vandaag aangekondigde transactie brengt onze balans in lijn met de eisen van de markt, waarborgt onze strategie in het belang van al onze stakeholders, en stelt NSI in staat om ons sterke verhuurplatform nog verder uit te nutten."
3
| 30-09-2013 | 30-09-2012 | 31-12-2012 | |
|---|---|---|---|
| Resultaten (x € 1.000) | |||
| Brutohuuropbrengsten | 109.404 | 120.228 | 160.545 |
| Nettohuuropbrengsten | 92.890 | 103.042 | 137.334 |
| Direct beleggingsresultaat | 36.076 | 48.447 | 63.405 |
| Indirect beleggingsresultaat | - 124.556 | - 124.296 | -166.522 |
| Resultaat na belastingen | - 88.480 |
- 75.849 |
-103.117 |
| Bezettingsgraad (in %) | 80,7 | 80,5 | 81,1 |
| Loan-to-value (schulden aan krediet | 59,6* | 57,6 | 58,2 |
| instellingen/vastgoedbeleggingen in %) | |||
| Geplaatst kapitaal (in stuks) Gewone aandelen met een nominale waarde |
|||
| van € 0,46 ultimo verslagperiode | 68.201.841 | 66.897.112 | 68.201.841 |
| Gemiddeld aantal uitstaande gewone | |||
| aandelen in de verslagperiode | 68.201.841 | 63.346.375 | 64.288.818 |
| Gegevens per gemiddeld uitstaand gewoon | |||
| aandeel (x € 1) | |||
| Direct beleggingsresultaat | 0,53 | 0,76 | 0,99 |
| Indirect beleggingsresultaat | - 1,83 |
- 1,96 |
- 2,59 |
| Totaal beleggingsresultaat | - 1,30 |
- 1,20 |
- 1,60 |
| Gegevens per gemiddeld uitstaand aandeel | |||
| (x € 1) | |||
| (Interim-) dividend | 0,19 | 0,75 | 0,86 |
| Intrinsieke waarde | 8,18 | 10,50 | 9,78 |
| Intrinsieke waarde conform EPRA | 9,03 | 11,73 | 10,95 |
| *) Loan-to-value voor dividenduitkering, Loan-to-value is na (theoretische) dividenduitkering |
60%
De economische omstandigheden blijven uitdagend. Een aantal economische indicatoren laat een voorzichtige positieve richting zien, alhoewel er nog geen sprake is van een breed en robuust herstel. De onderscheidende en proactieve strategie van NSI blijft daarom cruciaal om de bezettingsgraad in deze uitdagende markt verder te verbeteren.
NSI heeft vandaag een plaatsing van nieuwe gewone aandelen aangekondigd, tegen een uitgiftekoers van € 4,00 per aandeel om € 300 miljoen kapitaal op te halen. De opbrengst van de plaatsing zal worden gebruikt om de balans te versterken en kansen in de Nederlandse markt te benutten.
De aandelenuitgifte zal de beleningsgraad terug brengen tot circa 45% na de transactie (op pro forma basis per 30 september 2013) als gevolg van het aflossen op bepaalde lange termijn leningen en het terugbrengen van gecommitteerde doorlopende kredietfaciliteiten. Hierdoor is de flexibiliteit aanwezig om deze kredietruimte weer te gebruiken in het geval van toekomstige investeringen. NSI beoogt de beleningsgraad op lange termijn structureel onder de 50% te houden.
Als gevolg van de verbetering van de balans als gevolg van deze transactie heeft NSI overeenstemming bereikt met de banken die betrokken zijn in deze transactie over gunstigere financieringsvoorwaarden teneinde de gemiddelde financieringskosten te verlagen. NSI zal met de overige banken onderhandelingen initiëren.
In de rest van het jaar zal NSI zich specifiek richten op:
Verdere professionalisering van de organisatie
Het directe resultaat in 2013 zal naar verwachting uitkomen in de bandbreedte van € 46 miljoen tot € 48 miljoen.
Het totaal beleggingsresultaat, bestaande uit het saldo van het direct en het indirect beleggingsresultaat bedroeg over de eerste drie kwartalen 2013 -€ 88,5 miljoen (eerste drie kwartalen 2012: -€ 75,8 miljoen).
NSI hanteert het directe beleggingsresultaat (huuropbrengsten minus exploitatiekosten, niet doorberekende servicekosten, algemene kosten en financieringskosten) als maatstaf voor de kernactiviteiten en voor het dividendbeleid.
Het directe beleggingsresultaat bedroeg in de eerste drie kwartalen van 2013 € 36,1 miljoen (eerste drie kwartalen 2012: € 48,4 miljoen). Het directe beleggingsresultaat in het 3 e kwartaal 2013 nam af tot € 10,6 miljoen ten opzichte van € 12,1 miljoen in het tweede kwartaal van 2013 met name als gevolg van toegenomen financieringslasten (€ 1,3 miljoen) en verkopen.
De brutohuuropbrengsten bedroegen € 109,4 miljoen (eerste drie kwartalen 2012: € 120,2 miljoen). In het 3e kwartaal bedroegen de brutohuuropbrengsten € 35,8 miljoen ten opzichte van € 36,5 miljoen in het tweede kwartaal van 2013, met name als gevolg van verkopen (€ 0,7 miljoen). De like-for-like ontwikkeling van het 3e kwartaal ten opzichte van het 2e kwartaal van 2013 was min of meer stabiel.
De bezettingsgraad van de gehele portefeuille daalde licht naar 80,7% per 30 september 2013 ten opzichte van 81,5% per
30 juni 2013 (ultimo 2012: 81,1%). De bezettingsgraad van de Nederlandse kantorenportefeuille verbeterde voor het 3e kwartaal op rij van 72,8% per 30 juni 2013 naar 73,1% per 30 september 2013. De bezettingsgraad van de winkelportefeuille daalde van 92,0% naar 89,7%, met name door verkoop van volledig verhuurde winkelcentra in Rotterdam, Hoorn en Purmerend (effect 0,7%).
De onderstaande tabel laat de ontwikkeling van de bezettingsgraad in vierkante meters zien. Naast de bezettingsgraad in m² rapporteert NSI de financiële bezettingsgraad, die verbeterde van 72,8% per 30 juni 2013 naar 73,1% per 30 september 2013.
| Verhuurd per | Verhuurd in | Leeggekomen in | Portefeuille | Verhuurd per | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | januari 2013 | periode | periode | per | 30 september 2013 | |
| 30 september | ||||||
| 2013 | ||||||
| % | m 2 |
m 2 |
m 2 |
m 2 |
% | |
| 68,2 | 26.939 | 34.393 | 622.189 | 421.521 | 67,7 |
'Verhuurd in periode' (zie tabel) zijn verhuringen die in de eerste drie kwartalen van 2013 zijn ingegaan.
Opname (nieuwe verhuringen) zijn contracten die in de verslagperiode zijn getekend. Het derde kwartaal werd gekenmerkt door het gebruikelijke seizoenspatroon. NSI tekende voor 7.019 m² nieuwe verhuringen (opname) in de Nederlandse kantorenportefeuille in het 3e
kwartaal van 2013 en 20.613 m² in de eerste drie kwartalen 2013, wat ruim 3% van de totale opname in de Nederlandse kantorenmarkt1 over de respectievelijke perioden is. De portefeuille van NSI vertegenwoordigt 1,2% van de totale Nederlandse kantorenmarkt, wat aangeeft dat NSI wat betreft opname beter is blijven presteren dan het marktgemiddelde.
Retentie:
| Expiratie m2 t/m Q3 | Herverhuurd m 2 |
t/m Q3 | Retentie t/m Q3 |
|---|---|---|---|
| 2013 | 2013 | 2013 | |
| 84.763 | 51.806 | 61% |
De like-for-like huurontwikkeling was in het 3e kwartaal 0,2% positief ten opzichte van het 2e kwartaal.
Het effectieve huurniveau van nieuwe verhuringen in de kantorenportefeuille, rekening houdend met incentives, bedroeg
€ 131 per m2 over de afgelopen 12 maanden (€ 112 in het derde kwartaal). De effectieve huur over de gehele portefeuille bedroeg € 146 per m² per 30 september 2013 (30 juni 2013: € 145 per m2). De gemiddelde huurtermijn van de portefeuille bedroeg 3,6 jaar op 30 september 2013.
De financiële bezettingsgraad van de winkelportefeuille daalde van 92,0% naar 89,7%, met name door verkoop van volledig verhuurde winkelcentra in Rotterdam, Hoorn en Purmerend (effect 0,7%). Verder is een aantal winkels tijdelijk aan outlets verhuurd ter overbrugging van de periode totdat de huurder intrekt aan wie het object langjarig verhuurd is.
Zoals eerder aangegeven, bleef de retail sector onder druk in het 3e kwartaal door lage consumptieve bestedingen. NSI profiteert van de gebalanceerde mix in huurders en branches, met een sterke vertegenwoordiging van supermarkten. Dankzij de actieve verhuurstrategie, is NSI erin geslaagd om nieuwe huurders aan te trekken die het profiel in een aantal winkelcentra hebben verbeterd.
De lage consumentenbesteding heeft ook voor druk gezorgd in de grootschalige detailhandel (16% van de winkelportefeuille). Met name de woningbranche, waar het effect van de lage bestedingen versterkt wordt door het gebrek aan beweging op de woningmarkt. De verwachting voor dit segment is dan ook dat de leegstand zal toenemen.
| Verhuurd per 1 januari 2013 |
Verhuurd in periode |
Leeggekomen in periode |
Portefeuille per 30 september 2013 |
Verhuurd per 30 september 2013 |
|
|---|---|---|---|---|---|
| % | m 2 |
m 2 |
m 2 |
m 2 |
% |
| 93,0 | 9.332 | 19.981 | 270.552 | 239.842 | 88,6 |
| De onderstaande tabel laat de ontwikkeling van de bezettingsgraad in vierkante meters | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| zien. |
| Expiratie m2 t/m Q3 | 2 t/m Q3 Herverhuurd m |
Retentie t/m Q3 |
|---|---|---|
| 2013 | 2013 | 2013 |
| 43.830 | 27.516 | 63% |
1 Volgens marktonderzoek van Dynamis bedroeg opname in de Nederlandse kantorenmarkt 185.700 in het 3e kwartaal en 614.768 in de eerste drie kwartalen van 2013
De effectieve huur over de gehele winkelportefeuille bedroeg € 154 per m² in het 3e kwartaal van 2013 (Q2 2013: € 155 per m2). De gemiddelde huurtermijn van de winkelportefeuille bedroeg 3,7 jaar op 30 september 2013.
De bezettingsgraad van de Belgische portefeuille is per saldo licht afgenomen naar 84,8% (30 juni 2013: 85,3%) als gevolg van een min of meer stabiele ontwikkeling in de kantorenportefeuille en een daling in de logistieke portefeuille.
| t/m 3e kwartaal 2013 | t/m 3e kwartaal 2012 | |
|---|---|---|
| Nederland | ||
| Brutohuuropbrengsten | 78.364 | 84.959 |
| Nettohuuropbrengsten | 62.692 | 70.123 |
| Zwitserland | ||
| Brutohuuropbrengsten | 1.122 | 4.384 |
| Nettohuuropbrengsten | 950 | 3.179 |
| België | ||
| Brutohuuropbrengsten | 29.918 | 30.885 |
| Nettohuuropbrengsten | 29.248 | 29.740 |
De brutohuuropbrengsten per segment in Nederland, Zwitserland en België bedroegen:
| x € 1.000 | t/m Q3 2012 | aankopen | verkopen | autonome | t/m Q3 2013 |
|---|---|---|---|---|---|
| groei | |||||
| Nederland | |||||
| Kantoren | 47.630 | - | - 1.123 |
- 4.030 |
42.477 |
| Winkels | 30.498 | - | - 1.194 |
501 | 29.805 |
| Bedrijfsgebouwen | 6.327 | - | - 285 |
- 193 |
5.849 |
| Woningen | 504 | - | - 251 |
- 20 |
233 |
| Totaal | 84.959 | - | - 2.853 |
- 3.742 |
78.364 |
| Zwitserland | |||||
| Kantoren | 1.633 | - | - 1.269 |
- 61 |
303 |
| Winkels | 2.751 | - | - 1.898 |
- 34 |
819 |
| Totaal | 4.384 | - | - 3.167 |
- 95 |
1.122 |
| België | |||||
| Kantoren | 19.733 | - | - | - 1.144 |
18.589 |
| Bedrijfsgebouwen | 11.152 | - | - 569 |
746 | 11.329 |
| Totaal | 30.885 | - | - 569 |
- 398 |
29.918 |
| Totaal NSI | 120.228 | - | - 6.589 |
- 4.180 |
109.404 |
De brutohuuropbrengsten per segment in Nederland, Zwitserland en België bedroegen:
| x € 1.000 | Q2 2013 | aankopen | verkopen | autonome groei |
Q3 2013 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nederland Kantoren |
14.508 | - | - | 104 | 33 | 14.437 |
| Winkels | 9.895 | - | - | 83 | 83 | 9.895 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bedrijfsgebouwen | 1.662 | - | - | 165 | - | 96 | 1.401 |
| Woningen | 73 | - | - | - | 2 | 71 | |
| Totaal | 26.138 | - | - | 352 | 18 | 25.804 | |
| Zwitserland | |||||||
| Kantoren | 100 | - | - | - | 1 | 101 | |
| Winkels | 318 | - | - | 317 | 2 | 3 | |
| Totaal | 418 | - | - | 317 | 3 | 104 | |
| België | |||||||
| Kantoren | 6.238 | - | - | - | 153 | 6.085 | |
| Bedrijfsgebouwen | 3.743 | - | - | 1 | 57 | 3.799 | |
| Totaal | 9.981 | - | - | 1 | - | 96 | 9.884 |
Totaal NSI 36.537 - - 670 - 75 35.792
NSI blijft zich richten op kostenbeheersing. De exploitatiekosten bedroegen € 13,2 miljoen in de eerste drie kwartalen van 2013 (eerste drie kwartalen 2012: € 13,6 miljoen). De exploitatiekosten daalden licht in het 3e kwartaal (€ 4,4 miljoen) ten opzichte van het 2e kwartaal (€ 4,5 miljoen).
De administratieve kosten bleven stabiel op € 4,5 miljoen in de eerste drie kwartalen van 2013 (eerste drie kwartalen 2012 € 4,5 miljoen).
De financieringslasten namen in de eerste drie kwartalen toe tot € 44,0 miljoen ten opzichte € 41,5 miljoen in de eerste drie kwartalen van 2012 door hogere marges en financieringskosten, die deels werden gecompenseerd door lagere rente tarieven en hedgingkosten, en een afname van de uitstaande leningen. Op kwartaalbasis namen de financieringslasten toe van € 14,4 miljoen in het 2e kwartaal naar € 15,6 miljoen in het 3e kwartaal door de effectuering van een nieuwe financieringsovereenkomst.
Het indirecte beleggingsresultaat over de eerste drie kwartalen van 2013 bedroeg € 124,6 miljoen negatief. Het indirecte resultaat bestaat naast de gerealiseerde herwaardering (verkoopresultaten op verkochte beleggingen) ook uit ongerealiseerde herwaardering. Deze ongerealiseerde herwaardering heeft betrekking op de wijzigingen in de marktwaarde van de vastgoedportefeuille (- € 139,3 miljoen) en de rentedekkingsinstrumenten (€ 22,3 miljoen).
De gerealiseerde herwaarderingen bevatten het verkoopresultaat (- € 2,0 miljoen) van 15 verkochte objecten. In het derde kwartaal zijn in Nederland 3 winkelcentra (De Esch in Rotterdam, Kersenboogerd in Hoorn en Overwhere in Purmerend) en een kantoorgebouw in Heerhugowaard verkocht.
De negatieve waarde van rentedekkingsinstrumenten nam per saldo af als gevolg van aanhoudende lage renteverwachting in combinatie met teruglopende looptijd van de derivaten.
NSI hanteert rentederivaten louter ter afdekking van aanwezige operationele renterisico's. Er is geen sprake van een "overdekkingssituatie" en NSI hoeft geen additionele kasstortingen (margin calls) te doen bij een verandering in de waarde van deze instrumenten. De waarde van deze instrumenten loopt gedurende de looptijd automatisch terug naar nul.
De herwaardering van de totale vastgoedportefeuille bedroeg in de eerste drie kwartalen van 2013 - € 139,3 miljoen (eerste drie kwartalen 2012: - € 98,3 miljoen).
De herwaardering van de Nederlandse vastgoedportefeuille bedroeg in de eerste drie kwartalen van 2013 - € 139,1 miljoen (eerste drie kwartalen van 2012: - €92,3 miljoen). In het derde kwartaal bedroeg de herwaardering van de Nederlandse vastgoedportefeuille € 55,4 miljoen (eerste drie kwartalen van 2012: - € 43,0 miljoen).
De waarde van de Nederlandse kantorenportefeuille daalde met €100,2 miljoen in de eerste die kwartalen van 2013 (eerste drie kwartalen 2012: € 78,8 miljoen), waarvan € 37,5 miljoen in het 3e kwartaal (2e kwartaal 2013: - € 29,4 miljoen). Hoewel de bezettingsgraad licht verbeterde, nam de druk op markthuur toe en bleven ook de yields onder druk staan. Verder hanteren taxateurs een strakker beleid ten aanzien van gebouwen die grotendeels en voor langere tijd leeg staan, wat de waardering van een aantal specifieke panden heeft beïnvloed. De impact van deze additionele afwaarderingen bedroeg circa € 7 miljoen.
De herwaardering in de winkelportefeuille was in het 3e kwartaal € 15,9 miljoen negatief (2e kwartaal 2013: - € 11,7 miljoen). Ook in de winkelportefeuille geldt dat de yields en markthuur onder druk staan. Daarnaast is het herwaarderingsresultaat beïnvloed door een aantal specifieke factoren, waaronder een tijdelijk lagere huurstroom in winkelcentrum 't Loon totdat de herbouw is afgerond, en een aantal voorziene contractexpiraties in de grootschalige detailhandel portefeuille. Het totale effect van deze factoren bedroeg circa € 7 miljoen.
In de Belgische portefeuille werd een negatieve herwaardering in de kantorenportefeuille over de eerste 3 kwartalen van 2013 (€ 21,4 miljoen) gecompenseerd door een positieve herwaardering in de logistieke portefeuille (€ 21,3 miljoen).
| Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | 2011* | 2010* | 2009* | 2008* | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013 | 2013 | 2013 | 2012 | 2012 | 2012 | 2012 | |||||
| Kantoren | -37.463 | -29.394 | -33.313 | -23.264 -32.583 | - | - | -31.400 | - | -37.875 -44.871 | ||
| 25.434 | 20.80 | 21.43 | |||||||||
| 9 | 5 | ||||||||||
| Winkels | -15.939 | -11.716 | - 5.296 | -6.752 | -2.893 | -3.951 | - | - 622 |
- | -7.920 | 7.770 |
| 2.828 | 1.179 | ||||||||||
| Bedrijfsgebouw | - 1.983 | - 1.865 | - 1.980 | -2.467 | -2.145 | -1.285 | - 197 |
-1.351 | - | -5.504 | -4.367 |
| en | 2.416 | ||||||||||
| Woningen | - 20 |
- | - 85 |
- | - 25 |
- 125 |
- 5 |
135 | - | 44 | - 248 |
| 1.747 | |||||||||||
| Totaal | -55.405 | -42.975 | -40.674 | -32.483 -37.646 | - | - | -33.238 | - | -51.255 | - | |
| 30.795 | 23.83 | 26.77 | 41.716 | ||||||||
| 9 | 7 |
*) In overeenstemming met IFRS zijn de cijfers van voor de fusie met VNOI (van 2008 tot en met 1ste drie kwartalen 2011) niet aangepast en representeren alleen de cijfers van NSI. Vanaf het 4e kwartaal van 2011 zijn de cijfers van VNOI volledig geconsolideerd.
| Q3 2013 | Q2 2013 | Q1 2013 | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Kantoren | - 4.722 | -14.730 | -1.913 | -15.891 | 2.555 |
| Bedrijfsgebouwen | 872 | 20.240 | 198 | 2.420 | -6.126 |
| Totaal | - 3.580 | 5.510 | -1.715 | -13.471 | -3.571 |
| Q3 2013 | Q2 2013 | Q1 2013 | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Kantoren | - 25 |
- 15 |
- 22 | - 161 | 208 |
| Winkels | - | - 105 |
- | -1.782 | -1.152 |
| Totaal | - 25 |
- 120 |
- 22 | -1.943 | - 944 |
| bruto yield 30-09-2013 |
netto yield 30-09-2013 |
bruto yield 31-12-2012 |
netto yield 31-12-2012 |
|
|---|---|---|---|---|
| Kantoren | 10,9 | 9,0 | 10,3 | 8,6 |
| Winkels | 8,3 | 7,2 | 7,8 | 6,7 |
| Bedrijfsgebouwen | 8,6 | 7,8 | 9,1 | 8,3 |
| Woningen | 8,0 | 7,3 | 7,2 | 6,8 |
| Totaal | 9,8 | 8,4 | 9,4 | 8,0 |
| bruto yield* | netto yield** | bruto yield* | netto yield** | |
|---|---|---|---|---|
| 30-09-2013 | 30-09-2013 | 31-12-2012 | 31-12-2012 | |
| Nederland | 10,3 | 8,8 | 9,6 | 8,3 |
| Zwitserland | 5,8 | 4,9 | 7,3 | 5,3 |
| België | 8,8 | 8,6 | 9,0 | 8,7 |
| Totaal | 9,8 | 8,4 | 9,4 | 8,0 |
* bruto yield: de theoretische jaarhuur uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van het vastgoed.
** netto yield: de theoretische nettohuuropbrengsten uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van het vastgoed.
De aandelenuitgifte zoals vandaag aangekondigd zal de beleningsgraad terug brengen tot circa 45% na de transactie (op pro forma basis per 30 september 2013) als gevolg van het aflossen op bepaalde lange termijn leningen en het terugbrengen van gecommitteerde doorlopende kredietfaciliteiten. Hierdoor is de flexibiliteit aanwezig om deze kredietruimte weer te gebruiken in het geval van toekomstige investeringen. NSI beoogt de beleningsgraad structureel onder de 50% te houden.
De beleningsgraad bedroeg per 30 september 2013 59,6%.
Als gevolg van de verbetering van de balans als gevolg van deze transactie heeft NSI een overeenstemming bereikt met de banken die betrokken zijn in deze transactie over gunstigere financieringsvoorwaaden teneinde de gemiddelde financieringskosten te verlagen. NSI zal met de overige banken onderhandelingen initiëren.
De waarde van de vastgoedbeleggingen bedroeg op 30 september 2013 € 1.863,9 miljoen (30 juni 2013: € 1.948,6 miljoen, ultimo 2012 € 2.106,1 miljoen). Dit is het gevolg van het saldo van investeringen, verkopen en herwaarderingen.
NSI heeft de kredietfaciliteit van € 65 miljoen met FGH Bank/ Rabobank geherfinancierd. De looptijd van de oorspronkelijk in 2014 en 2015 expirerende schuld is verlengd tot 2018. De resterende in 2014 aflopende schuld in de Nederlandsche lening portefeuille bedraagt circa € 75 miljoen. Het proces om deze schuld te herfinancieren is gestart.
In de eerste drie kwartalen van 2013 heeft NSI € 118,7 miljoen aan schuld afgelost, in lijn met het streven de schuldpositie te verlagen. Schulden aan kredietinstellingen bedroegen € 1.110,2 miljoen op 30 september 2013 (30 juni 2013 € 1.148,6 miljoen, ultimo 2012: € 1.226,4 miljoen).
Het eigen vermogen nam gedurende de eerste drie kwartalen van 2013 af tot € 686,6 miljoen (ultimo 2012: € 789,8 miljoen), voornamelijk als gevolg van het negatieve totale beleggingsresultaat van € 88,5 miljoen.
Het aantal uitstaande aandelen is in de eerste drie kwartalen van 2013 niet gewijzigd (68,2 miljoen). De intrinsieke waarde per aandeel (met inbegrip van belastinglatentie en de marktwaarde van de derivaten) daalde naar € 8,18 per 30 september 2013 (ultimo 2012: € 9,78). Exclusief belastinglatentie en de marktwaarde van derivaten (intrinsieke waarde op basis van EPRA) bedroeg de intrinsieke waarde per aandeel € 9,03 (ultimo 2012: € 10,95).
Het aantal aandelen zal als gevolg van de aangekondigde aandelenuitgifte van € 300 miljoen significant toenemen; er zullen 75 miljoen nieuwe aandelen worden uitgegeven, waarna het totale aantal aandelen op 143,2 miljoen zal uitkomen.
De financieringsruimte onder de gecommitteerde faciliteiten bedroeg per 30 september 2013 € 53,2 miljoen (30 juni 2013: € 52,4 miljoen, ultimo 2012: € 71,3 miljoen). De gemiddelde resterende looptijd van de leningen bleef stabiel op 2,6 jaar (30 juni 2013: 2,6 jaar, 30 september 2012: 2,3 jaar).
Het gewogen gemiddelde rentepercentage van de leningen en rentedekkingsinstrumenten steeg van 5,2% per 30 juni 2013 (30 september 2012: 4,8%) naar (inclusief marge) 5,3% op 30 september 2013, voornamelijk als het gevolg van de herfinanciering van lage interest leningen tegen hogere marktconforme marges. Dit is gebaseerd op de vigerende - gestegenrentemarges per kwartaaleinde, hetgeen niet de gemiddelde rentemarge over de periode weergeeft. De rentedekkingsratio bedroeg op 30 september 2013 2,1.
Conform het dividendbeleid is het uitkeringspercentage en de wijze van distributie van het dividend gekoppeld aan de ontwikkeling van de beleningsgraad om te waarborgen dat NSI in staat blijft om te investeren en haar strategie uit te voeren. Het uitkeringspercentage en de wijze van distributie wordt bepaald aan de hand van de beleningsgraad na dividend.
De beleningsgraad bedraagt per 30 september 59,6% voor uitkering van dividend. De beleningsgraad na (theoretische) dividenduitkering overschrijdt de 60%, wat betekent dat een uitkering van 50% in aandelen van toepassing is. In het licht van de vandaag aangekondigde transactie, zal het stock dividend over het 3e kwartaal komen te vervallen.
Na de aandelenplaatsing zal de beleningsgraad onder de 55% grens in het dividendbeleid uitkomen, wat correspondeert met een uitkering van 85-100% in contanten voor de toekomst.
NSI heeft over het 1ste halfjaar van 2013 een interim dividend van € 0,19 per aandeel in contanten uitgekeerd.
De waarde van de vastgoedportefeuille daalde de eerste drie kwartalen van 2013 met € 242,2 miljoen naar € 1.863,9 miljoen per 30 september 2013 (ultimo 2012: € 2.106,1 miljoen). Deze daling is het resultaat van herwaarderingen (-€ 139,3miljoen), verkopen (€ 115,2 miljoen), investeringen (€ 12,4 miljoen), herclassificatie eigen kantoor (€ 0,8 miljoen) en koersverschillen (-€ 0,9 miljoen).
Verkochte objecten in het 3e kwartaal van 2013 in Nederland zijn drie winkelcentra (De Esch in Rotterdam, Kersenboogerd in Hoorn en Overwhere in Purmerend) en een kantoorgebouw in Heerhugowaard.
In de 1ste helft van 2013 zijn in Nederland 4 kantoorgebouwen verkocht (Herengracht, Leidsegracht en Oudezijds Voorburgwal in Amsterdam , en Parklaan in Eindhoven) , 2 bedrijfsgebouwen (Cessnalaan op Schiphol en Archimedesbaan in Nieuwegein) en 2 winkelcentra (Mereveldplein in De Meern en Rozemarijndonk in Spijkenisse). In België is een bedrijfsgebouw (Guldendelle in Kortenberg) en een stuk land verkocht. In Zwitserland werd het winkelcentrum HertiZentrum verkocht.
Gemiddeld genomen zijn de objecten 1,7% onder boekwaarde verkocht.
In oktober 2013 werd het laatste Zwitserse pand (Pérolles 2000 in Fribourg) verkocht tegen boekwaarde.
NSI blijft doorgaan met het desinvesteren van panden die strategisch niet (meer) in de portefeuille passen.
De portefeuille bestond per 30 september 2013 uit 48 woningen en 256 bedrijfsmatige vastgoedobjecten, gespreid over:
| in % | x € 1.000 | |
|---|---|---|
| Sectorale spreiding | ||
| Kantoren | 57 | 1.053.416 |
| Winkels | 26 | 489.767 |
| Bedrijfsgebouwen | 17 | 316.505 |
| Woningen | - | 4.220 |
| Totaal vastgoedbeleggingen | 100 | 1.863.908 |
| Geografische spreiding | ||
| Nederland | 68 | 1.276.499 |
| Zwitserland | 1 | 7.935 |
| België | 31 | 579.474 |
| Totaal vastgoedbeleggingen | 100 | 1.863.908 |
De bezettingsgraad in de gehele portefeuille daalde per 30 september 2013 naar 80,7% (per 30 juni 2013: 81,5%). Per sector bedroeg de bezettingsgraad per 30 september 2013: 75,6% in kantoren, 88,9% in bedrijfsgebouwen en 89,7% in winkels. Per land bedroegen de bezettingsgraden: 79,1% in Nederland en 84,8% in België.
De bezettingsgraad in de winkelportefeuille nam af van 92,0% per 30 juni 2013 naar 89,7% per 30 september 2013 als gevolg van de verkoop van volledig verhuurde winkelcentra in Rotterdam, Hoorn en Purmerend (impact 0,7%). Verder is een aantal winkels tijdelijk aan outlets verhuurd ter overbrugging van de periode totdat de huurder intrekt aan wie het object langjarig verhuurd is.
De bezettingsgraad in de kantorenportefeuille verbeterde licht van 75,3% per 30 juni 2013 naar 75,6%, doordat de bezettingsgraad van de Nederlandse kantorenportefeuille voor het 4e kwartaal op rij verbeterde van 72,8% per 30 juni 2013 naar 73,1% per 30 september 2013.
De bezettingsgraad in de logistieke portefeuille nam af tot 88,9% per 30 september 2013 (30 juni 2013:91,0%).
| Nederland | België | Zwitserland | Totaal | |
|---|---|---|---|---|
| Kantoren | 81.805 | 462 | 32.921 | 115.188 |
| Winkels | 40.838 | - | - | 40.838 |
| Bedrijfsgebouwen | 9.166 | - | 18.101 | 27.267 |
| Woningen | 335 | - | - | 335 |
| Totaal | 132.144 | 462 | 51.022 | 183.628 |
De contractuele huurinkomsten van de vastgoedportefeuille per 30 september 2013 bedroegen € 148,2 miljoen (30 juni 2013:
€ 151,9 miljoen).
| 30-09-2013 | 30-09-2012 | 2012 | |
|---|---|---|---|
| Resultaten (x € 1.000) | |||
| Brutohuuropbrengsten | 109.404 | 120.228 | 160.545 |
| Nettohuuropbrengsten | 92.890 | 103.042 | 137.334 |
| Direct beleggingsresultaat | 36.076 | 48.447 | 63.405 |
| Indirect beleggingsresultaat | -124.556 | -124.296 | -166.522 |
| Resultaat na belastingen | - 88.480 | - 75.849 | -103.117 |
| Bezettingsgraad (in %) | 80,7 | 80,5 | 81,1 |
| Balansgegevens (x € 1.000) | |||
| Vastgoedbeleggingen | 1.863.908 | 2.154.754 | 2.106.091 |
| Eigen vermogen | 686.639 | 828.575 | 789.788 |
| Eigen vermogen aandeelhouders NSI | 557.899 | 702.304 | 666.850 |
| Netto schulden aan kredietinstellingen | |||
| (exclusief overige beleggingen) | 1.110.237 | 1.241.966 | 1.226.432 |
| Loan-to-value (schulden aan krediet | |||
| instellingen/vastgoedbeleggingen in %) | 59,6* | 57,6 | 58,2 |
| Geplaatst kapitaal (in stuks) | |||
| Gewone aandelen met een nominale waarde | |||
| van € 0,46 ultimo verslagperiode | 68.201.841 | 66.897.112 | 68.201.841 |
| Gemiddeld aantal uitstaande gewone | |||
| aandelen in de verslagperiode | 68.201.841 | 63.346.375 | 64.288.818 |
| Gegevens per gemiddeld uitstaand gewoon | |||
| aandeel (x € 1) | |||
| Direct beleggingsresultaat | 0,53 | 0,76 | 0,99 |
| Indirect beleggingsresultaat | - 1,83 |
- 1,96 |
- 2,59 |
| Totaal beleggingsresultaat | - 1,30 |
- 1,20 |
- 1,60 |
| Gegevens per aandeel (x € 1) | |||
| (Interim-) dividend | 0,19 | 0,75 | 0,86 |
| Intrinsieke waarde | 8,18 | 10,50 | 9,78 |
| Intrinsieke waarde conform EPRA | 9,03 | 11,73 | 10,95 |
| Gemiddelde beursomzet (stuks per dag, | |||
| zonder dubbeltelling) | 153.431 | 94.672 | 92.580 |
| Hoogste koers | 7,00 | 9,70 | 9,70 |
| Laagste koers | 4,86 | 5,95 | 5,95 |
| Ultimo koers | 5,22 | 6,37 | 6,08 |
* Loan-to-value voor dividenduitkering, Loan-to-value is na (theoretische) dividenduitkering 60%
(x € 1.000)
| t/m 3e | t/m 3e | 3 e kwartaal |
3 e kwartaal |
|
|---|---|---|---|---|
| kwartaal 2013 | kwartaal 2012 | 2013 | 2012 | |
| Brutohuuropbrengsten | 109.404 | 120.228 | 35.792 | 38.879 |
| Niet doorberekende servicekosten | - 3.348 |
- 3.613 |
- 984 |
- 1.026 |
| Exploitatiekosten | - 13.166 |
- 13.573 |
- 4.384 |
- 4.312 |
| Nettohuuropbrengsten | 92.890 | 103.042 | 30.424 | 33.541 |
| Financieringsbaten | 227 | 84 | 71 | 32 |
| Financieringslasten | - 43.980 |
- 41.466 |
- 15.640 | - 13.679 |
| Administratieve kosten | - 4.548 |
- 4.539 |
- 1.461 |
- 1.386 |
| Direct beleggingsresultaat voor | 44.589 | 57.121 | 13.394 | 18.508 |
| belastingen | ||||
| Belastingen over de winst | - 92 |
- 231 |
- 26 |
- 5 |
| Direct beleggingsresultaat na | 44.497 | 56.890 | 13.368 | 18.503 |
| belastingen | ||||
| Direct beleggingsresultaat toekomend | ||||
| aan minderheidsbelangen | - 8.421 |
- 8.443 |
- 2.763 |
- 2.626 |
| Direct beleggingsresultaat | 36.076 | 48.447 | 10.605 | 15.877 |
| Herwaardering vastgoedbeleggingen | - 139.277 |
- 98.322 |
- 59.281 | - 37.955 |
| Eliminatie huurincentives | 1.370 | 46 | 507 | 137 |
| Nettoverkoopresultaat | - 1.998 |
- *7.754 |
- 1.185 |
47 |
| vastgoedbeleggingen | ||||
| Waardemutaties financiële derivaten | 22.259 | - 19.176 |
4.670 | - 8.283 |
| Valutakoersverschillen | - 137 |
- 139 |
- 64 |
- 17 |
| Toegerekende beheerkosten | - 1.909 |
- 1.741 |
- 636 |
- 580 |
| Indirect beleggingsresultaat voor | - 119.692 |
- 127.086 |
- 55.989 | - 46.651 |
| belastingen | ||||
| Belastingen over de winst | - 61 |
**1.015 | - | - 46 |
| Indirect beleggingsresultaat na | - 119.753 |
- 126.071 |
- 55.989 | - 46.697 |
| belastingen | ||||
| Indirect beleggingsresultaat toekomend | ||||
| aan minderheidsbelangen | - 4.803 |
1.775 | 154 | 706 |
| Indirect beleggingsresultaat | - 124.556 |
- 124.296 |
- 55.835 | - 45.991 |
| Totaal beleggingsresultaat | - 88.480 |
- 75.849 |
- 45.230 | - 30.114 |
| Gegevens per gemiddeld uitstaand | ||||
| aandeel (x € 1) | ||||
| Direct beleggingsresultaat | 0,53 | 0,76 | 0,16 | 0,24 |
| Indirect beleggingsresultaat | - 1,83 |
- 1,96 |
- 0,83 |
- 0,70 |
| Totaal beleggingsresultaat | - 1,30 |
- 1,20 |
- 0,67 |
- 0,46 |
*) inclusief de kosten € 1,9 miljoen gemoeid met vervroegde aflossing voor de vastrentende CHF leningen en de voorziening voor een huurgarantie (€ 1,2 miljoen).
**) inclusief € 1,3 miljoen wegens vrijval van een voorziening voor latente belastingverplichtingen in verband met de verkoop van Zwitserse beleggingen.
30 september 2013
| toelich | t/m 3e | t/m 3e | e 3 |
e 3 |
|
|---|---|---|---|---|---|
| ting | kwartaal | kwartaal | kwartaal | kwartaa | |
| 2013 | 2012 | 2013 | l | ||
| Brutohuuropbrengsten Servicekosten doorbelast |
109.404 | 120.228 | 35.792 | 38.879 2012 | |
| aan huurders | 14.267 | 17.051 | 4.308 | 6.373 | |
| Servicekosten | -17.615 | -20.664 | - 5.292 | - 7.399 | |
| Niet doorberekende | - 3.348 |
- 3.613 |
- 984 |
- 1.026 | |
| servicekosten | |||||
| Exploitatiekosten | 6 | - 13.166 |
- 13.573 |
- 4.384 |
- 4.312 |
| Nettohuuropbrengsten | 4 | 92.890 | 103.042 | 30.424 | 33.541 |
| Herwaardering beleggingen | - 137.907 | - 98.276 |
- 58.774 |
-37.818 | |
| Nettoverkoopresultaat | 7 | - 1.998 |
- 7.754 |
- 1.185 |
47 |
| Totaal netto-opbrengsten vastgoedbeleggingen |
|||||
| uit beleggingen | - 47.015 |
- 2.988 |
- 29.535 |
- 4.230 | |
| Administratieve kosten | 8 | - 6.457 |
- 6.280 |
- 2.097 |
- 1.966 |
| Financieringsbaten | 227 | 84 | 71 | 32 | |
| Financieringslasten | -44.117 | -41.605 | -15.704 | -13.696 | |
| Waardemutaties financiële | |||||
| derivaten | 22.259 | -19.176 | 4.670 | - 8.283 | |
| Nettofinancieringslasten | - 21.631 |
-19.176 - 60.697 |
- 10.963 |
-21.947 | |
| Resultaat voor | - 75.103 |
- 69.965 |
- 42.595 |
-28.143 | |
| Winstbelastingen belastingen |
15 | - 153 |
784 | - 26 |
- 51 |
| Resultaat na belastingen | - 75.256 |
- 69.181 |
- 42.621 |
-28.194 | |
| Omrekeningsverschillen op | |||||
| buitenlandse deelnemingen | - 2 |
70 | - 1 |
39 | |
| Totaal niet gerealiseerde resultaten |
- 2 |
70 | - 1 |
39 | |
| Totaal gerealiseerde en | |||||
| niet gerealiseerde | - 75.258 |
- 69.111 |
- 42.622 |
-28.155 | |
| resultaten | |||||
| Resultaat na belastingen | |||||
| toe te rekenen aan: | |||||
| Aandeelhouders NSI | - 88.480 |
- 75.849 |
- 45.230 |
-30.114 | |
| Minderheidsbelangen | 13.224 | 6.668 | 2.609 | 1.920 | |
| Winst na belastingen | - 75.256 |
- 69.181 |
- 42.621 |
-28.194 | |
| Totaal gerealiseerde en | |||||
| niet gerealiseerde | |||||
| resultaten toe te rekenen | |||||
| aan: Aandeelhouders NSI | - 88.482 |
- 75.779 |
- 45.231 |
-30.075 | |
| Minderheidsbelangen | 13.224 | 6.668 | 2.609 | 1.920 | |
| Totaal gerealiseerde en | |||||
| niet-gerealiseerde resultaten |
- 75.258 |
- 69.111 |
- 42.622 |
-28.155 | |
| Gegevens per gemiddeld | |||||
| uitstaand aandeel (x € 1) | |||||
| Zowel niet als wel | - 1,30 |
- 1,20 |
- 0,67 |
- 0,46 |
|
| verwaterd resultaat na |
Vóór verwerking voorstel winstverdeling derde kwartaal 2013 (x € 1.000)
| Toelichting | 30-09-2013 | 31-12-2012 | 30-09-2012 | |
|---|---|---|---|---|
| Activa | ||||
| Vastgoedbeleggingen | 9 | 1.855.973 | 2.036.114 | 2.117.210 |
| Immateriële activa | 8.499 | 8.486 | 8.486 | |
| Materiële vaste activa | 2.949 | 3.750 | 3.836 | |
| Afgeleide financiële instrumenten | 14 | 429 | 666 | - |
| Totaal vaste activa | 1.867.850 | 2.049.016 | 2.129.532 | |
| Activa bestemd voor verkoop | 10 | 7.935 | 69.977 | 37.544 |
| Debiteuren en overige vorderingen | 11 | 24.820 | 21.915 | 21.554 |
| Liquide middelen | 12.049 | 7.007 | 7.601 | |
| Totaal vlottende activa | 44.804 | 98.899 | 66.699 | |
| Totaal activa | 1.912.654 | 2.147.915 | 2.196.231 | |
| Eigen vermogen | ||||
| Geplaatst aandelenkapitaal | 31.372 | 31.372 | 30.773 | |
| Agioreserve | 657.912 | 657.912 | 658.527 | |
| Overige reserves | - 42.905 |
80.683 | 88.854 | |
| Ingehouden resultaat | - 88.480 |
-103.117 | - 75.849 |
|
| Totaal eigen vermogen toe te | ||||
| rekenen aan aandeelhouders | 557.899 | 666.850 | 702.305 | |
| Minderheidsbelangen | 128.740 | 122.938 | 126.270 | |
| Totaal eigen vermogen | 12 | 686.639 | 789.788 | 828.575 |
| Verplichtingen | ||||
| Rentedragende verplichtingen | 13 | 916.051 | 961.046 | 847.931 |
| Afgeleide financiële instrumenten | 14 | 56.615 | 80.787 | 81.133 |
| Uitgestelde | 15 | 157 | 164 | 670 |
| belastingverplichtingen | ||||
| Totaal langlopende verplichtingen | 972.823 | 1.041.997 | 929.734 | |
| Aflossingsverplichting langlopende | ||||
| verplichtingen | 13 | 143.552 | 186.273 | 306.644 |
| Afgeleide financiële instrumenten | 14 | 1.561 | - | 436 |
| Schulden aan kredietinstellingen | 62.683 | 86.119 | 94.992 | |
| Overige schulden en overlopende | 16 | 45.396 | 43.738 | 35.850 |
| activa | ||||
| Totaal kortlopende verplichtingen | 253.192 | 316.130 | 437.922 | |
| Totaal verplichtingen | 1.226.015 | 1.358.127 | 1.367.656 | |
| Totaal eigen vermogen en | 1.912.654 | 2.147.915 | 2.196.231 | |
| verplichtingen |
| toelichtin | 30-09-2013 | 30-09-2012 | ||
|---|---|---|---|---|
| Resultaat na belastingen | g | - 75.256 | -69.181 | |
| Aanpassing voor: | ||||
| Herwaardering vastgoedbeleggingen | 139.277 | 98.322 | ||
| Nettoverkoopresultaat beleggingen | 7 | - 1.998 |
7.754 | |
| Nettofinancieringslasten | 21.631 | 60.697 | ||
| Latente belastingverplichtingen | 15 | - 7 |
- 1.015 |
|
| Afschrijvingen | 538 | 389 | ||
| Kasstroom uit bedrijfsuitoefening | 159.441 | 166.147 | ||
| Mutatie in debiteuren en overige | 11 | - 2.905 |
- 7.597 | |
| vorderingen | ||||
| Mutatie overige schulden en | 1.394 | - 6.309 | ||
| overlopende passiva | ||||
| Financieringsbaten | 227 | 84 | ||
| Financieringslasten | - 43.831 | -44.621 | ||
| Kasstroom uit operationele | 39.070 | 38.523 | ||
| activiteiten | ||||
| Aankoop vastgoedbeleggingen en | ||||
| investeringen in bestaande objecten | 9 | - 12.387 | -21.419 | |
| Opbrengst van verkoop | 117.229 | 83.287 | ||
| vastgoedbeleggingen | ||||
| Investeringen materiële vaste activa | - 563 |
- 344 |
||
| Desinvesteringen materiële vaste | 16 | 31 | ||
| activa | ||||
| Investeringen in immateriële vaste | - 50 |
- | ||
| activa | ||||
| Kasstroom uit investeringsactiviteiten | 104.245 | 61.555 | ||
| Uitgekeerd dividend | - 27.883 | -35.712 | ||
| Kosten keuzedividend | - 8 |
- 68 |
||
| Aandelenemissie | - | 24.348 | ||
| Terugkoop eigen aandelen | - | - 502 |
||
| Opname leningen | 13 | 31.835 | 30.043 | |
| Aflossing leningen | 13 | -118.723 | -136.382 | |
| Kasstroom uit | -114.779 | -118.273 | ||
| financieringsactiviteiten | ||||
| Netto kasstroom | 28.536 | -18.195 | ||
| Valutakoersverschillen | - 58 |
132 | ||
| Liquide middelen en schulden aan | ||||
| kredietinstellingen per 1 januari | - 79.112 | -69.328 | ||
| Liquide middelen en schulden aan | ||||
| kredietinstellingen per 30 september | - 50.634 | -87.391 |
Het verloop van de post eigen vermogen over de eerste drie kwartalen eindigend op 30 september 2013 was als volgt:
| Geplaatst | Agioreserv | Overige | Ingehouden | Totaal | Minderheid | Totaal | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| aandelen | e | reserves | resultaat | eigen | s-belangen | eigen | |
| kapitaal | vermogen | vermogen | |||||
| toe te | |||||||
| rekenen | |||||||
| aan | |||||||
| aandeel | |||||||
| houders | |||||||
| Stand op 1 januari 2013 | 31.372 | 657.912 | 80.683 | - 103.117 | 666.850 | 122.938 | 789.788 |
| Resultaat eerste drie | - | - | - | -88.480 | -88.480 | 13.224 | -75.256 |
| kwartalen 2013 | |||||||
| Omrekeningsverschillen op | |||||||
| buitenlandse deelnemingen | - | - | - 2 |
- | - 2 |
- | - 2 |
| Totaal gerealiseerde en niet | |||||||
| gerealiseerde resultaten | - | - | - 2 |
-88.480 | -88.482 | 13.224 | -75.258 |
| eerste drie kwartalen 2013 |
|||||||
| Uitgekeerd contant | - | - | - 7.502 |
- | - 7.502 | - 7.422 | -14.924 |
| slotdividend 2012 | |||||||
| Winstbestemming 2012 | - | - | - 103.117 | 103.117 | - | - | - |
| Uitgekeerd contant interim | - | - | - 12.959 |
- | -12.959 | - | -12.959 |
| dividend 2013 | |||||||
| Kosten keuzedividend | - | - | - 8 |
- | - 8 |
- | - 8 |
| Totaal bijdragen van en | |||||||
| uitkeringen aan aandeelhouders | - | - | - 123.586 | 103.117 | -20.469 | - 7.422 | -27.891 |
| Stand op 30 september 2013 | 31.372 | 657.912 | - 42.905 |
-88.480 | 557.899 | 128.740 | 686.639 |
Het verloop van de post eigen vermogen over de eerste drie kwartalen eindigend op 30 september 2012 was als volgt:
| Geplaatst | Agioreserve | Overige | Ingehoude | Totaal | Minderheid | Totaal | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| aandelen | reserves | n | eigen | s-belangen | eigen | ||
| kapitaal | resultaat | vermogen | vermogen | ||||
| toe te | |||||||
| rekenen | |||||||
| aan | |||||||
| aandeel | |||||||
| houders | |||||||
| Stand op 1 januari 2012 | 27.732 | 637.054 | 53.727 | 62.705 | 128.402 | 909.620 | |
| 781.218 | |||||||
| Winst eerste drie kwartalen 2012 | - | - | - | - | -75.849 | 6.668 | - 69.181 |
| 75.849 | |||||||
| Omrekeningsverschillen op | |||||||
| buitenlandse deelnemingen | - | - | 70 | - | 70 | - | 70 |
| Totaal gerealiseerde en niet |
| gerealiseerde resultaten 2012 | - | - | 70 | - | -75.779 | 6.668 | - | 69.111 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 75.849 | ||||||||||
| Uitgekeerd contant slotdividend | - | - | - 7.539 |
- | - 7.539 | -8.800 | - | 16.339 | ||
| 2011 | ||||||||||
| Stockdividend | 685 | - | 685 | - | - | - | - | - | ||
| Kosten keuzedividend | - | - | 25 | - 10 |
- | - 35 |
- - | 35 | ||
| Winstbestemming 2011 | - | - | 62.705 | -62.705 | - | - | - | |||
| Uitgekeerd contant interim | - | - | - 19.373 | - | -19.373 | - - | 19.373 | |||
| dividend 2012 | ||||||||||
| Stockdividend | 995 | - | 995 | - | - | - | - | - | ||
| Kosten keuzedividend | - | - | 25 | - | 8 | - | - 33 |
- - | 33 | |
| Aandelenemissie | 1.389 | 23.677 | - 718 |
- | 24.348 | - | 24.348 | |||
| Ingekochte eigen aandelen | - 28 |
- | 474 | - | - | - 502 |
- - | 502 | ||
| Totaal bijdragen van en | ||||||||||
| uitkeringen aan | 3.041 | 21.473 | 35.057 | - 62.705 | - 3.134 | -8.800 | - | 11.934 | ||
| aandeelhouders | ||||||||||
| Stand op 30 september 2012 | 30.773 | 658.527 | 88.854 | - 75.849 | 702.305 | 126.270 | 828.575 |
NSI N.V. (hierna: "De Vennootschap") is gevestigd in Hoofddorp (statutair Hoorn). Het verkorte geconsolideerde tussentijdse bericht van de Vennootschap over de eerste drie kwartalen eindigend op 30 september 2013 omvat de Vennootschap en haar dochterondernemingen (hierna gezamenlijk te noemen: "de Groep") en belangen van de Groep in geassocieerde deelnemingen en entiteiten waarover gezamenlijke zeggenschap wordt uitgeoefend.
Dit verkorte geconsolideerde tussentijdse bericht is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. Op 8 november 2013 heeft NSI een plaatsing van nieuwe aandelen aangekondigd om € 300 miljoen kapitaal op te halen voor het verder versterken van de balans.
Dit verkorte geconsolideerde tussentijdse bericht is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 Tussentijdse financiële verslaggeving. Het bevat niet alle informatie die vereist is bij een volledige IFRS-jaarrekening. Er wordt echter wel toelichting gegeven op specifieke gebeurtenissen en transacties die van significant belang zijn voor het verkrijgen van inzicht in de veranderingen in de financiële positie en prestaties sinds de vorige jaarrekening over het boekjaar eindigend op 31 december 2012.
De directie en raad van commissarissen hebben op 6 november 2013 goedkeuring gegeven aan de publicatie van dit tussentijds bericht.
De opstelling van het tussentijdse bericht vereist dat de directie zich oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van
grondslagen voor financiële verslaggeving en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen.
De significante oordelen die de directie zich heeft gevormd bij de toepassing van de grondslagen voor financiële verslaggeving van de Groep, alsmede de belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden, zijn dezelfde als toegepast in de geconsolideerde jaarrekening over het boekjaar 2012.
De Groep heeft de volgende nieuwe richtlijnen en wijzigingen van richtlijnen, inclusief mogelijk hieruit resulterende wijzigingen van andere richtlijnen, met als datum van eerste toepassing 1 januari 2013.
Naar aanleiding van IFRS 10 (2011) heeft de Groep de grondslag gewijzigd voor het bepalen of entiteiten waarin is geïnvesteerd moeten worden geconsolideerd omdat de Groep er zeggenschap over uitoefent. IFRS 10 (2010) introduceert een nieuw zeggenschapsmodel dat van toepassing is op alle entiteiten waarin de Groep investeert en is gebaseerd op de vraag of de Groep macht heeft over de entiteit, is blootgesteld aan, of rechten heeft op, variabele rendementen vanwege haar betrokkenheid bij de entiteit, en invloed kan uitoefenen op deze rendementen. IFRS 10 (2011) vereist specifiek dat de Groep entiteiten consolideert waarover zij op basis van feitelijke omstandigheden zeggenschap uitoefent.
Overeenkomstig de overgangsbepalingen van IFRS 10 (2011) heeft de Groep de conclusie over haar zeggenschap over de entiteiten waarin zij investeert per 1 januari 2013 herbeoordeeld. Deze stelselwijziging heeft geen invloed gehad op de consolidatie van entiteiten en de verwerking ervan.
Vanwege de toepassing van IFRS 11 heeft de Groep de grondslag gewijzigd voor de verantwoording van haar belangen in gezamenlijke overeenkomsten. Overeenkomstig IFRS 11 classificeert de Groep haar belangen in gezamenlijke overeenkomsten nu als gezamenlijke bedrijfsactiviteit of joint venture, afhankelijk van of de Groep vanwege de overeenkomst rechten heeft op activa of verplichtingen met betrekking tot passiva. Bij de beoordeling hiervan neemt de Groep de structuur van de overeenkomst, de rechtsvorm van eventuele afzonderlijke vehikels, de contractuele voorwaarden en andere feiten en omstandigheden in aanmerking. Voorheen was de classificatie uitsluitend gebaseerd op de structuur van de overeenkomst.
De Groep is bij geen gezamenlijke overeenkomst betrokken.
IFRS 13 introduceert een uniform raamwerk voor waardering tegen reële waarde en informatieverschaffing over waardering tegen reële waarde waar deze waarderingsgrondslag op grond van andere IFRS-standaarden verplicht of is toegestaan. Daarbij wordt de reële waarde specifiek gedefinieerd als de prijs die zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief of die betaald zou moeten worden bij het overdragen van een verplichting in
een ordelijke transactie tussen marktpartijen op de waarderingsdatum. De vereiste informatieverschaffing in IFRS 13 inzake waarderingen tegen reële waarde dient ook ter vervanging van of als uitbreiding op de vereisten in andere IFRS-standaarden, waaronder IFRS 7 Financiële instrumenten: informatieverschaffing. Enkele van de punten waarover informatie moet worden verschaft hebben specifiek betrekking op financiële instrumenten in tussentijdse berichten; derhalve verschaft de Groep hierover nadere informatie in dit tussentijdse bericht.
Presentatie van posten van niet-gerealiseerde resultaten (wijzigingen in IAS 1) Naar aanleiding van de wijzigingen in IAS1 is de presentatie gewijzigd van posten met betrekking tot niet gerealiseerde resultaten in het verkorte geconsolideerde overzicht van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten.
De inwerkingtreding van de wijzigingen in IAS 1 heeft geen effect op opgenomen activa en verplichtingen en gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten van de Groep.
Naar aanleiding van IAS 19 (2011) is de grondslag gewijzigd voor de bepaling van de baten en lasten uit hoofde van de toegezegd-pensioenregeling.
Deze stelselwijziging heeft geen effect op de opgenomen activa en verplichtingen en gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten, daar de Groep de pensioenregelingen extern heeft verzekerd.
Onderstaand is een overzicht opgenomen van de resultaten van elk van de te rapporteren segmenten.
| Per land | Nederland | Zwitserland | België | Totaal | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| t/m 3e | t/m 3e | t/m 3e | t/m 3e | t/m 3e | t/m 3e | t/m 3e | t/m 3e | |
| kwartaal | kwartaal | kwartaal | kwartaal | kwartaal | kwartaal | kwartaal | kwartaal | |
| 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | |
| Brutohuuropbrengsten | 78.364 | 84.959 | 1.122 | 4.384 | 29.918 | 30.885 | 109.404 | 120.228 |
| Niet doorberekende | ||||||||
| servicekosten | - 2.716 |
- 2.719 |
- 1 |
- 160 |
- 631 |
- 734 |
- 3.348 |
- 3.613 |
| Exploitatiekosten | - 12.956 | - 12.117 |
- 171 |
- 1.045 |
- 39 |
- 411 |
- 13.166 | - 13.573 |
| Nettohuuropbrengsten | 62.692 | 70.123 | 950 | 3.179 | 29.248 | 29.740 | 92.890 | 103.042 |
| Herwaarderingsresultaa | -138.123 | - 91.856 |
- 167 |
- 5.559 |
383 | - 1.131 |
-137.907 | - 98.276 |
| t | ||||||||
| Nettoverkoopresultaat | - 3.017 |
- 123 |
- 1.113 |
- 7.771 |
2.132 | 140 | - 1.998 |
- 7.754 |
| Segment resultaat | - 78.448 | - 21.586 |
- 330 |
- 10.151 | 31.763 | 28.749 | - 47.015 | - 2.988 |
| Reconciliatie | ||||||||
| Administratieve kosten | - 3.570 |
- 3.067 |
- 181 |
- 471 |
- 2.706 |
- 2.742 |
- 6.457 |
- 6.280 |
| Nettofinancieringskost | - 15.765 | - 47.855 |
- 185 |
- 1.534 |
- 5.681 |
- 11.308 | - 21.631 | - 60.697 |
| en | ||||||||
| Resultaat voor | - 97.783 | - 72.508 |
- 696 |
- 12.156 | 23.376 | 14.699 | - 75.103 | - 69.965 |
| belastingen | ||||||||
| Winstbelastingen | - 71 |
- | - 10 |
862 | - 72 |
- 78 |
- 153 |
784 |
| Resultaat na | - 97.854 | - 72.508 |
- 706 |
- 11.294 | 23.304 | 14.621 | - 75.256 | - 69.181 |
| belastingen | ||||||||
| Minderheidsbelangen | - | - | - | - | - 13.224 | - 6.668 |
- 13.224 | - 6.668 |
| Beleggingsresultaat | ||||||||
| toekomend aan | - 97.854 | - 72.508 |
- 706 |
- 11.294 | 10.080 | 7.953 | - 88.480 | - 75.849 |
| aandeelhouders NSI |
| Per land | Nederland Zwitserland |
Totaal | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30-9- | 31-12- | 30-9- | 31-12- | 30-9- | 31-12- | 30-9- | 31-12- | |
| 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | |
| Vastgoedbeleggingen | 1.276.4 | 1.482.789 | 7.935 | 34.567 | 579.474 | 588.735 | 1.863.9 | 2.106.09 |
| 99 | 08 | 1 | ||||||
| Overige activa | 36.557 | 26.300 | 1.541 | 2.170 | 10.223 | 12.824 | 48.321 | 41.294 |
| Niet toegerekende | - | - | - | - | - | - | 425 | 530 |
| activa | ||||||||
| Totale activa | 1.912.6 | 2.147.9 | ||||||
| 54 | 15 | |||||||
| Langlopende | 751.228 | 782.016 | 157 | 164 | 221.438 | 259.817 | 972.823 | 1.041.997 |
| verplichtingen | ||||||||
| Kortlopende | 160.434 | 226.944 | 5.849 | 26.659 | 86.807 | 62.447 | 253.090 | 316.050 |
| verplichtingen | ||||||||
| Niet toegerekende | - | - | - | - | - | - | 102 | 80 |
| passiva | ||||||||
| Totaal verplichtingen | 1.226.0151.358.12 | |||||||
| 7 | ||||||||
| Aankopen en | ||||||||
| investeringen in | 7.823 | 15.187 | 143 | 274 | 4.421 | 15.013 | 12.387 | 30.474 |
bestaande objecten
Ter afdekking van valutarisico's worden beleggingen anders dan in euro's over het algemeen gefinancierd met leningen in de valuta (Zwitserse franken) van de beleggingen. Per 30 september 2013 was de wisselkoers voor de Zwitserse frank: CHF 1 is € 0,81800 (30 september 2012: € 0,82651).
De exploitatiekosten van het vastgoed kunnen als volgt worden gespecificeerd:
| t/m 3e kwartaal | t/m 3e kwartaal 2012 | |
|---|---|---|
| 2013 | ||
| Gemeentelijke belastingen | 2.953 | 3.483 |
| Verzekeringspremies | 559 | 605 |
| Onderhoudskosten | 2.896 | 2.867 |
| Bijdrage vereniging van eigenaren | 365 | 370 |
| Beheer van vastgoed (inclusief toegerekende | 3.829 | 3.607 |
| administratieve kosten) | ||
| Verhuurkosten | 1.638 | 1.307 |
| Overige kosten | 926 | 1.334 |
| Totaal | 13.166 | 13.573 |
| t/m 3e kwartaal | t/m 3e kwartaal 2012 | |
|---|---|---|
| 2013 | ||
| Verkoopopbrengst vastgoedbeleggingen | 115.745 | 88.517 |
| Boekwaarde op moment van verkoop | 115.231 | 92.266 |
| Totaal | 514 | - 3.749 |
| Verkoopkosten | - 2.512 |
- 4.005 |
| Totaal | - 1.998 |
- 7.754 |
De verkoopkosten zijn inclusief de makelaarskosten, juridische kosten, kosten van afkoop van leningen en een verstrekte huurgarantie.
De administratieve kosten kunnen als volgt worden gespecificeerd:
| t/m 3e kwartaal | t/m 3e kwartaal 2012 | |
|---|---|---|
| 2013 | ||
| Managementkosten | 9.265 | 8.936 |
| Accountantskosten | 209 | 322 |
| Advieskosten | 435 | 537 |
| Taxatiekosten | 326 | 335 |
| Bezoldiging commissarissen, leden beleggingsraad en | 188 | 189 |
| Stichting Prioriteit NSI | ||
| Overige kosten | 453 | 339 |
| Totaal | 10.876 | 10.658 |
| Toegerekend aan exploitatiekosten | - 4.074 |
- 4.108 |
| Toegerekend aan vastgoedportefeuille | - 345 |
- 270 |
| Totaal | 6.457 | 6.280 |
Het verloop van de vastgoedbeleggingen in exploitatie en ontwikkeling was als volgt:
| 30-09-2013 | 30-09-2012 | |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 1.836.953 | 2.101.565 |
| Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling | 19.020 | 15.645 |
| Totaal | 1.855.973 | 2.117.210 |
Vastgoedbeleggingen in exploitatie en vastgoedbeleggingen in ontwikkeling worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de hiërarchie reële waarde: Niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen in actieve markten. Niveau 2: waardering gebaseerd op (extern) observeerbare informatie. Niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk op niet (extern) observeerbare informatie.
De vastgoedbeleggingen zijn van niveau 3. Alle vastgoedbeleggingen in België worden ieder kwartaal getaxeerd door onafhankelijke taxateurs. De reële waarde van de Nederlandse vastgoedbeleggingen wordt ieder kwartaal op basis van interne taxaties bepaald en wordt ten minste jaarlijks of vaker indien dit gewenst of voorschreven is, in lijn met de taxatieprocedure, getoetst aan de door onafhankelijke, bevoegde deskundigen vastgestelde taxatiewaarden. Eventuele afwijkingen tussen interne en externe waarderingen zijn beperkt en dienen op kwartaalbasis verklaard en onderbouwd te zijn.
Per 30 september 2013 is 53,9% van de vastgoedbeleggingen getaxeerd door onafhankelijke beëdigde taxateurs en de overige externe waarderingen zijn binnen het jaar verricht. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde (kosten koper, dus gecorrigeerd voor aankoopkosten, zoals overdrachtsbelasting), dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op waarderingsdatum kan worden verhandeld tussen een tot een transactie bereid zijnde koper en een verkoper in een zakelijke, objectieve transactie voorafgegaan door gedegen onderhandeling waarbij de partijen goed geïnformeerd en tot een transactie bereid waren.
Wanneer geen actuele marktprijzen in een actieve markt beschikbaar zijn, komen de waarderingen tot stand op basis van een nettoaanvangsrendementsberekening, waarbij de nettomarkthuren worden gekapitaliseerd. De gehanteerde rendementen zijn specifiek voor het land, type vastgoed, locatie, staat van onderhoud en de verhuurbaarheid van ieder object. De basis voor de bepaling van de rendementen wordt gevormd door vergelijkbare transacties, aangevuld met markt- en objectspecifieke kennis.
De rendementen beschreven in het directieverslag geven de marktpraktijk weer en worden berekend door de (theoretische) nettohuur van het vastgoed te delen door de reële waarde van de vastgoedbeleggingen uitgedrukt in een percentage. Het totale nettorendement per 30 september 2013 bedroeg 8,4% (ultimo 2012: 8,0%). De netto yield bedroeg 8,8% voor Nederland (ultimo 2012: 8,3%), 4,9% voor Zwitserland (ultimo 2012: 5,3%) en 8,6% voor België (ultimo 2012: 8,7%). De gehanteerde rendementen zijn specifiek voor het land, type vastgoed, locatie, staat van onderhoud en de verhuurbaarheid van ieder object. De basis voor de bepaling van de rendementen wordt gevormd door vergelijkbare transacties, aangevuld met markt- en object-specifieke kennis. Deze varieerden van 5,7% tot 17,0% voor Nederland (2012: van 5,4% tot 14,0) en van 6,0% tot 9,5% voor België (2012: van 7,0% tot 8,5%). Bij de waardebepaling is ook rekening gehouden met vergelijkbare transacties in de markt.
| Nederland | Zwitserland | België | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| t/m 3e | 2012 | t/m 3e | 2012 | t/m 3e | 2012 | |
| kwartaal | kwartaal | kwartaal | ||||
| 2013 | 2013 | 2013 | ||||
| Gemiddelde markthuur per m² | ||||||
| (in €) | ||||||
| Kantoren | 124 | 131 | 218 | 218 | 141 | 145 |
| Winkels | 144 | 144 | - | 245 | - | - |
| Bedrijfsgebouwen | 60 | 63 | - | - | 44 | 47 |
| Woningen (per woning) per | 549 | 670 | - | - | - | - |
| maand | ||||||
| Gemiddelde bruto yield (in %) |
10,3 | 9,6 | 5,8 | 7,3 | 8,8 | 9,0 |
| Gemiddelde netto yield (in %) |
8,8 | 8,3 | 4,9 | 5,3 | 8,6 | 8,7 |
| Leegstandspercentage | 20,8 | 21,0 | 14,0 | 4,1 | 15,2 | 14,4 |
Er worden per object, per huurder en per leegstaande ruimte veronderstellingen gemaakt van de kans op (her)verhuur, aantal maanden leegstand, incentives en verhuurkosten.
De waarde van de vastgoedbeleggingen impliceert een gemiddeld nettoaanvangsrendement van 8,3% (2012: 8,0%). Indien op 30 september 2013 de rendementen die gebruikt zijn bij het tot stand komen van de waarderingen van de vastgoedbeleggingen 100 basispunten lager zouden zijn uitgevallen dan thans gehanteerd, zou de waarde van de vastgoedbeleggingen toenemen met 13,6% (2012: 14,2%). Het eigen vermogen van NSI zou in die situatie € 253,2 miljoen (2012: € 299,7 miljoen) hoger uitkomen. De loan-to-value daalt in dat geval van 59,6% (2012: 58,2%) naar 52,4% (2012: 51,0%). Indien het netto aanvangsrendement 100 basispunten hoger zouden zijn uitgevallen, dan is het omgekeerde van toepassing.
Het verloop van de vastgoedbeleggingen in exploitatie per land is als volgt:
| Nederland | Zwitserlan | België | Totaal | Nederland | Zwitserlan | België | Totaal | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| d | 2013 | d | 2012 | |||||
| Balans op 1 | 1.437.009 | - | 583.860 | 2.020.8 | 1.605.790 | 123.084 | 587.889 | 2.316.7 |
| januari | 69 | 63 | ||||||
| Aankopen | - | - | - | - | - | - | 7.966 | 7.966 |
| Investeringen | 7.768 | - | 4.421 | 12.189 | 7.010 | - | 6.277 | 13.287 |
| Herclassificatie | ||||||||
| naar | ||||||||
| vastgoedbelegging | - 8.125 |
- | - | - 8.125 | - 10.595 |
- | - | -10.595 |
| en in | ||||||||
| ontwikkeling | ||||||||
| Herclassificatie | ||||||||
| naar activa | ||||||||
| bestemd voor | - | - | - | - | - | - 119.925 |
- 1.225 | -121.150 |
| verkoop | ||||||||
| Herclassificatie | ||||||||
| naar materiële | - 1.665 |
- | - | - 1.665 | - | - | - | - |
| vaste activa | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Herclassificatie | - | ||||||||
| van materiële | 2.512 | - | - | 2.512 | - | - | - | ||
| vaste activa | |||||||||
| Verkopen | - 41.725 | - | -12.402 | -54.127 | - 4.920 |
- | - 3.865 | - 8.785 | |
| Herwaarderingen | -138.045 | - | 3.345 | -134.700 - | 92.280 | - | 4.293 | - 482 |
-97.055 |
| Valutakoersversch | - | - | - | - | - | 1.134 | - | 1.134 | |
| illen | |||||||||
| Balans op 30 | 1.257.729 | - | 579.224 | 1.836.9 | 1.505.005 | - | 596.560 | 2.101.5 | |
| september | 53 | 65 |
| Nederland | Zwitserlan | België | Totaal | Nederland | Zwitserla | België | Totaal | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| d | 2013 | nd | 2012 | |||||
| Overlopende | ||||||||
| activa in | ||||||||
| verband met | ||||||||
| huurincentiv | 6.992 | - | 4.260 | 11.252 | 8.099 | - | 4.720 | 12.819 |
| es |
Het verloop van de vastgoedbeleggingen in exploitatie per type vastgoed:
| Winkels | Kantoren | Bedrijfsgebouwen | Woningen | Totaal 2013 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Balans op 1 januari | 551.377 | 1.146.269 | 318.898 | 4.325 | 2.020.869 |
| 2013 | |||||
| Investeringen | 1.601 | 6.320 | 4.268 | - | 12.189 |
| Herclassificatie naar | |||||
| materiële vaste activa | - | - 1.665 |
- | - | - 1.665 |
| Herclassificatie van | |||||
| materiële vaste activa | - | 2.512 | - | - | 2.512 |
| Herclassificatie naar | |||||
| vastgoedbeleggingen in | |||||
| ontwikkeling | - | - 8.125 |
- | - | - 8.125 |
| Verkopen | - 30.260 | - 2.725 |
- 21.142 | - | - 54.127 |
| Herwaarderingen | - 32.951 | -116.125 | 14.481 | - 105 | -134.700 |
| Balans op 30 september | 489.767 | 1.026.461 | 316.505 | 4.220 | 1.836.953 |
| 2013 |
Op 30 september 2013 waren objecten met een boekwaarde van € 1.279,6 miljoen (ultimo 2012: € 1.507,2 miljoen) hypothecair tot zekerheid verstrekt voor opgenomen leningen en kredietfaciliteiten in rekening-courant bij banken ten bedrage van
€ 845,9 miljoen (ultimo 2012: € 951,0 miljoen). De mate van zekerheidsstelling kan worden gevarieerd binnen bancaire afspraken, waardoor additioneel kan worden geleend onder de bestaande faciliteiten, of een deel van de zekerheidsstelling aan een andere financiering kan worden gealloceerd.
| Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Balans op 1 januari | 15.245 | 5.050 |
| Investeringen | 55 | - |
| Herclassificatie van vastgoedbeleggingen in exploitatie | 8.125 | 10.595 |
| Herwaarderingen | - 4.405 | - |
| Balans op 30 september | 19.020 | 15.645 |
Onder de vastgoedbeleggingen in ontwikkeling zijn per 30 september 2013 vier kantoorgebouwen en twee grondposities opgenomen.
De boekwaarde van vastgoed bestemd voor verkoop is de verwachte opbrengst bij verkoop, die de reële waarde vertegenwoordigt.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Balans op 1 januari | 69.977 | - |
| Herclassificatie van vastgoedbeleggingen in exploitatie | - | 121.150 |
| Investeringen | 143 | 166 |
| Verkopen | -61.103 | -82.256 |
| Herwaarderingen | - 173 |
- 1.266 |
|---|---|---|
| Valutakoersverschillen | - 909 |
- 250 |
| Balans op 30 september | 7.935 | 37.544 |
De grootste posten betreffen de te verwachten schade-uitkeringen in verband met winkelcentrum 't Loon, een lening aan koper winkelcentrum in Zug (€ 3,6 miljoen), vooruitbetaalde kosten 2013 voor € 4,2 miljoen, winstbelastingen (€ 1,6 miljoen) en te ontvangen huur voor een bedrag van € 4,5 miljoen.
Het aantal geplaatste aandelen is gedurende de verslagperiode niet gewijzigd. De vennootschap heeft de volgende dividenden vastgesteld en uitgekeerd:
Het verloop van de leningen in de verslagperiode was als volgt:
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Balans op 1 januari | 1.147.319 | 1.259.837 |
| Opnamen | 31.835 | 30.043 |
| Aflossingen | -118.723 | -136.382 |
| Valutakoersverschillen | - 828 |
1.077 |
| Balans op 30 september | 1.059.603 | 1.154.575 |
| Aflossingsverplichtingen langlopende verplichtingen tot 1 | 143.552 | 306.644 |
| jaar | ||
| Balans op 30 september | 916.051 | 847.931 |
De resterende looptijd van de leningen op 30 september 2013 was als volgt:
| vaste rente | variabele rente | totaal | |
|---|---|---|---|
| Tot 1 jaar | 28.263 | 115.289 | 143.552 |
| Vanaf 1 jaar tot 2 jaar | - | 43.177 | 43.177 |
| Vanaf 2 jaar tot 5 jaar | 216.034 | 648.118 | 864.151 |
| Vanaf 5 jaar tot 10 jaar | - | 8.722 | 8.722 |
| Meer dan 10 jaar | - | - | - |
| Totaal leningen | 244.297 | 815.306 | 1.059.603 |
De rentedragende schulden betreffen voornamelijk leningen van banken, een obligatielening van € 75 miljoen in België met overeengekomen resterende looptijden van gemiddeld 2,6 jaar. De gewogen gemiddelde rente over de per 30 september 2013 uitstaande leningen en renteswaps bedraagt 5,3% per jaar inclusief marge. De rentedekkingsratio bedroeg 2,1 per 30 september 2013.
Als zekerheid voor de leningen en rekening-courant faciliteiten bij de banken zijn hypotheken gevestigd op het vastgoed met een waarde van € 1.279,6 miljoen alsmede in een aantal gevallen pandrecht op de huuropbrengsten.
Tegen reële waarde gewaardeerde financiële instrumenten
In de onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van tegen reële waarde gewaardeerde financiële activa en financiële verplichtingen. Deze waarderingen tegen reële waarde worden gerubriceerd naar verschillende niveaus van de hiërarchie reële waarde, afhankelijk van de inputs op basis waarvan waarderingstechnieken zijn toegepast. De verschillende niveaus zijn als volgt gedefinieerd.
Alle afgeleide financiële instrumenten zijn van niveau 2: de tegenpartij gebruikt een model waarbij de reële waarde wordt vastgesteld op basis van direct of indirect waarneembare marktgegevens.
In niveau twee wordt de reële waarde van 'over-the-counter' derivaten gebaseerd op opgaven van banken ('broker quotes'). Deze opgaven worden periodiek op redelijkheid gecontroleerd door discontering van kasstromen op basis van de marktente op de waarderingsdatum voor een vergelijkbaar instrument. Reële waarden bevatten een afspiegeling van het kredietrisico van het instrument en omvatten waar nodig aanpassingen die rekening houden met het kredietrisico van de Groepsentiteit en de tegenpartij.
De afgeleide financiële instrumenten hebben op balansdatum de volgende looptijden:
| Aantal contracten |
Nominaal | Reële waarde activa |
Reële waarde verplichtingen |
|
|---|---|---|---|---|
| Binnen 1 jaar | 6 | 65.000 | - | 1.561 |
| Vanaf 1 jaar tot 5 jaar |
34 | 649.704 | - | 44.126 |
| Vanaf 5 jaar tot 10 jaar |
4 | 99.300 | - | 12.489 |
| Totaal swaps | 44 | 814.004 | - | 58.176 |
| Totaal derivaten | ||||
| index leningen | 2 | 54.000 | 429 | - |
| Totaal derivaten | 46 | 868.004 | 429 | 58.176 |
NSI beperkt haar renterisico door de variabele rente die zij betaalt op het overgrote deel van haar leningen om te ruilen tegen een vaste rente. Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vaste rente variërend van 2,14% tot 4,61% en afloopdata van 2014 tot en met 2022. De marktwaarde van financiële derivaten bedroeg € 57,7 miljoen per 30 september 2013.
De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de derivaten bedraagt 3,2 jaar. NSI is tegen een gewogen gemiddelde rente van 3,1% (exclusief marge) afgedekt. Voor 6,7% van de huidige leningen en kredietfaciliteiten geldt een variabele rente en deze zijn derhalve niet afgedekt.
Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor de nominale waarde van in toekomstige perioden te betalen winstbelastingen die ontstaan als gevolg van verschillen tussen marktwaarde en fiscale waarde van het vastgoed in Zwitserland.
De grootste posten vermeld onder overige schulden en overlopende passiva betreffen vooruitontvangen huren
(€ 12,9 miljoen), te betalen exploitatiekosten (€ 9,9 miljoen) en te betalen interest (€ 8,5 miljoen).
Desinvesteringen
Op 4 oktober 2013 heeft de levering van het kantoorgebouw Pérolles 2000 in Fribourg (Zwitserland) plaatsgevonden. De verkoopprijs bedroeg CHF 9,7 miljoen.
Hoofddorp, 8 november 2013
ir. J. Buijs, CEO H.W. Breukink, voorzitter drs. D.S.M. van Dongen RC, CFO drs. H.J. van den Bosch RA
mr. G.L.B. de Greef
De Autoriteit Financiële Markten heeft NSI N.V. op 13 juli 2006 een vergunning verstrekt. Een afschrift daarvan is verkrijgbaar ten kantore van de vennootschap alsmede via haar website: www.nsi.nl.
De leden van de raad van commissarissen en de directie van NSI hebben geen persoonlijk belang in de door NSI gedane beleggingen. Noch hebben zij op enig moment in de verslagperiode een dergelijk belang gehad. De vennootschap is niet op de hoogte van vastgoedtransacties in de verslagperiode met personen of instellingen die geacht kunnen worden een directe relatie met de vennootschap te hebben.
Krachtens de Wet financieel toezicht heeft de Autoriteit Financiële Markten een melding ontvangen van een aandeelhouder met een belang van meer dan 5% in de vennootschap. Volgens de meest recente melding was dit belang als volgt: Habas Investments (1960) Ltd. en haar deelnemingen (20,5%). De datum van voornoemde melding was 18 december 2012.
De directie verklaart dat voor zover hen bekend:
NSI beschouwt het kredietrisico, liquiditeitsrisico, renterisico en valutarisico's als financiële risico's. Naast deze risico's wordt het marktrisico tevens onderkend.
Financiële risico's
Financieringspartners zijn zich meer bewust van vastgoed gerelateerde risico's en, in combinatie met de algemene economische situatie en de veranderende regelgeving (Basel III / Solvency II), ziet NSI een algemeen verminderde beschikbaarheid van vastgoedfinanciering in de markt. Processen van herfinanciering duren aanmerkelijk langer.
De marges en bankkosten laten een aanzienlijke stijging zien sinds het begin van de crisis als gevolg van de eerder genoemde trends. Echter, NSI heeft €850 miljoen van de Nederlandse uitstaande schuld in de afgelopen zes kwartalen geherfinancierd. Het proces met betrekking tot herfinanciering van schuld die in 2014 zal expireren (ca. € 100 miljoen euro) is gestart.
Leningsconvenanten worden meer restrictief en worden intensiever gemonitord ten aanzien van effecten van taxaties, verkopen van vastgoed en de leegstandsontwikkeling.
Negatieve herwaarderingen leiden tot een lagere solvabiliteit en een hogere Loan-tovalue. Door het doen van extra aflossingen kan aan de financieringsconvenanten worden voldaan. Extra aflossingen kunnen resulteren in druk op de liquiditeiten van de onderneming. Door aanpassing van het dividendbeleid en het verkopen van vastgoed kan deze worden gemanaged. De verkoop van vastgoed en daaraan gerelateerde netto huurinkomsten in combinatie met stijgende financieringskosten leiden tot druk op de interest ratio.
Door de voorgenomen emissie zal de solvabiliteit en liquiditeitspositie versterkt worden, daalt de Loan-to-value door aflossing van schulden welke leidt tot lagere financieringskosten en een betere interest ratio.
Markt risico's
Marktrisico's omvatten veranderingen in de economische omstandigheden en de beschikbaarheid van financiering op de kredietmarkten, dat gedeeltelijk gerelateerd is aan de euro crisis, die zowel de verhuur vooruitzichten, alsook de marktwaarde van het onroerend goed kunnen beïnvloeden. Marktomstandigheden hebben geleid tot hoge negatieve herwaarderingen van het vastgoed in de voorgaande perioden en het is onzeker wanneer dit zal veranderen.
De risico's worden continu gemonitored.
Hoofddorp, 8 november 2013
ir. J. Buijs, CEO drs. D.S.M. van Dongen RC, CFO
Wij hebben de in dit tussentijds bericht, op pagina 17 tot en met 32 opgenomen verkorte geconsolideerde tussentijdse bericht per 30 september 2013 van NSI N.V. te Hoofddorp (statutair Hoorn) bestaande uit de geconsolideerde balans per 30 september 2013, het geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten voor de 3 maands periode en de 9-maands periode eindigend op 30 september 2013, het geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht voor de 9-maands periode eindigend op 30 september 2013 met de toelichting beoordeeld. De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opstellen en het weergeven van het verkorte geconsolideerde tussentijdse bericht in overeenstemming met IAS 34 'Tussentijdse Financiële Verslaggeving' zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Het is onze verantwoordelijkheid een conclusie te formuleren bij het verkorte geconsolideerde tussentijdse bericht op basis van onze beoordeling.
Wij hebben onze beoordeling van het verkorte geconsolideerde tussentijdse bericht verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse Standaard 2410 'Het beoordelen van tussentijdse financiële informatie door de accountant van de entiteit'. Een beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het inwinnen van inlichtingen, met name bij personen die verantwoordelijk zijn voor financiën en verslaggeving, en het uitvoeren van cijferanalyses en andere beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een controle die is uitgevoerd in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden en stelt ons niet in staat zekerheid te verkrijgen dat wij kennis hebben genomen van alle aangelegenheden van materieel belang die bij een controle onderkend zouden worden. Om die reden geven wij geen controleverklaring af.
Op grond van onze beoordeling is ons niets gebleken op basis waarvan wij zouden moeten concluderen dat het verkorte geconsolideerde tussentijdse bericht per 30 september 2013 niet, in alle van materieel belang zijnde opzichten, is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 'Tussentijdse Financiële Verslaggeving' zoals aanvaard binnen de Europese Unie.
Amstelveen, 8 november 2013 KPMG Accountants N.V.
H.D. Grönloh RA
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.