Annual Report • Mar 11, 2009
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V
| Algemene gegevens | 5 |
|---|---|
| Financiële kerngegevens | 7 |
| Profiel | 8 |
| Voorwoord | 11 |
| Raad van commissarissen | 12 |
| •Gegevens van de raad van commissarissen | 12 |
| • Bericht van de raad van commissarissen | 13 |
| •Remuneratie, remuneratiebeleid en remuneratiecommissie | 15 |
| • De beleggingsraad | 17 |
| •De auditcommissie | 18 |
| Verslag van de directie over 2008 | 20 |
| • In het oog springende gebeurtenissen | 20 |
| • Doelstelling en strategie | 22 |
| •Vooruitzichten | 23 |
| • Bestuur en organisatie | 24 |
| • Maatschappelijk verantwoord ondernemen | 27 |
| •Resultaten | 29 |
| •Financiering | 32 |
| •Portefeuilleinformatie | 34 |
| •Corporate Governance | 50 |
| • Risicomanagement | 55 |
| •Aandeelhoudersinformatie en investor relations | 60 |
| • Het aandeel Nieuwe Steen Investments | 61 |
| •Dividend | 63 |
| Jaarrekening 2008 | 65 |
| •Geconsolideerde winst- en verliesrekening | 66 |
| •Direct en indirect resultaat | 67 |
| •Geconsolideerde balans | 68 |
| •Geconsolideerd kasstroomoverzicht | 69 |
| •Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen | 70 |
| •Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening | 71 |
| •Vennootschappelijke winst- en verliesrekening | 94 |
| •Vennootschappelijke balans | 94 |
| •Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening | 95 |
| Overige gegevens | 98 |
| •Accountantsverklaring | 101 |
| •Adviseurs | 103 |
| •Overzicht vastgoedbeleggingen per 1 januari 2009 | 104 |
H. Habas, voorzitter drs. H.J. van den Bosch RA, secretaris mr. G.L.B, de Greef MRE jhr. mr. A.P van Lidth de Jeude, vice-voorzitter
ir. J. Buijs, algemeen directeur mg. J.J.M. Reijnen, financieel directeur
mg Th.C. Dijksman FRIGS, voorzitter mr. G.L.B, de Greef MRE A. Nitzani
De Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt gehouden op donderdag 26 maart 2009 om 10.30 uur in Schouwburg Het Park, Westerdijk 4 te Hoorn. De agenda voor de vergadering is verkrijgbaar bij de vennootschap.
halfjaar 2009 Publicatie resultaat eerste 3 kwartalen 2009
26 maart 2009 29 april 2009 juli 2009 30 oktober 2009
kwartaal 2008 Notering ex-dividend kwartaal 2008
kwartaal 2009 Notering ex-dividend
kwartaal 2009 Notering ex-dividend
kwartaal 2009 kwartaal 2009 26 maart 2009 6 april 2009
14 mei 2009 22 mei 2009
13 auguslus 2009 14 augustus 2009
12 november 2009 13 november 2009 20 november 2009
| 2008 | 2007 | 2006 | 2005 | 2004* | |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultaten (x € 1.000) Bruto huuropbrengsten Netto huuropbrengsten |
101.692 88.257 |
89.635 78.749 |
91.939 80.111 |
88.432 76.925 |
87.073 75.332 |
| Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat/ |
50.037 -71.377 |
47.810 37.273 |
48.510 33.123 |
46.635 42.737 |
45.327 21.672 |
| Resultaat na belastingen | - 21.340 | 85.083 | 81.633 | 89.372 | 66.999 |
| Bezettingsgraad (in %) | 92,4 | 93,2 | 93,8 | 95,8 | 96,1 |
| Salansgegevens (x € 1.000) | |||||
| Beleggingen Eigen vermogen Schulden aan kredietinstellingen |
1411.519 582.181 |
1.214.069 653.408 |
1.247.861 616.262 |
1.195.788 583.289 |
1.078.014 500.990 |
| (exclusief derivaten) | 806.806 | 569.973 | 620.027 | 589.151 | 563.496 |
| Loan to value (schulden aan kredietinstellingen/ beleggingen in %) |
57,2 | 46,9 | 49,7 | 50,0 | 52,2 |
| Geplaatst kapitaal (in stuks) Gewone aandelen met een nominale waarde van € 0,46 |
|||||
| ultimo boekjaar Gemiddeld aantal uitstaande |
35.774.117 | 35.774.117 | 35.774.117 | 35.774.117 | 33.774.117 |
| gewone aandelen in het boekjaar | 35.774.117 | 35.774.117 | 35.774.117 | 33.915.761 | 33.223.571 |
| Gegevens per gemiddeld uitstaand gewoon aandeel (x € 1) |
|||||
| Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat |
1,40 -2,00 -0,60 |
1,34 1,04 2,38 |
1,36 0,92 2,28 |
1,37 1,26 2,63 |
1,36 0,65 2,01 |
| Gegevens per aandeel (x € 1) | |||||
| Dividend (in contanten) Intrinsieke waarde ultimo boekjaar |
1,40 16,27 |
1,34 18,26 |
1,36 17,22 |
1,36 16.20 |
1,36 14,83 |
| Gemiddelde beursomzet (stuks per dag, zonder dubbeltelling) Hoogste koers Laagste koers |
64.588 19,99 10,01 |
80.476 23,70 17,25 |
35.478 24,50 18,95 |
35 895 20,80 17,15 |
33.556 17,12 15.49 |
| Ultimo koers | 11,21 | 17,65 | 22,36 | 20,48 | 17,12 |
• voor vergelijkingsdoeleinden aangepast naar de destijds gepubliceerde reële waarden van belegging en linancièle derivaten
JAARVERSLAG 2008
Nieuwe Steen Investments N.V. is een vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. Nieuwe Steen Investments NV. is (statutair) gevestigd te Hoorn; de vennootschap is aldaar ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 36.040.044.
Op 1 maart 1993 is Nieuwe Steen Investments opgericht. Nieuwe Steen Investments heeft op 8 augustus 1995 van De Nederlandsche Bank N.V. een vergunning ontvangen als bedoeld in artikel 2:67 van de Wet op het financieel toezicht. Deze wet is op 1 september 2005 gewijzigd waardoor Nieuwe Steen Investments een nieuwe vergunning moest aanvragen, welke op 13 juli 2006 is verleend door de Autoriteit Financiële Markten. Sinds 3 april 1998 is Nieuwe Steen Investments genoteerd op de Officiële Markt van de door Euronext N.V. gehouden Effectenbeurs in Amsterdam.
"Het met een consistent beleid behalen van een duurzaam en groeiend resultaat per aandeel, op basis van een kwalitatief goede vastgoedportefeuille".
Nieuwe Steen Investments is een herkenbaar meerwaarde creërend winkel-kantorenfonds met de focus op een drietal thuismarkten.
De doelstelling van Nieuwe Steen Investments, zoals deze ook al blijkt uit de missie en de ambitie, is een duurzame groei van het resultaat per aandeel. Om dit doel te bereiken zal:
Nieuwe Steen Investments streeft naar een financiering van de vastgoedportefeuille van in beginsel niet meer dan 50% vreemd vermogen. Nieuwe Steen Investments streeft er voorts naar langlopende leningen af te sluiten met een variabele rente, waarbij het renterisico voor langere tijd door middel van derivaten wordt afgedekt.
Nieuwe Steen Investments streeft ernaar valutarisico's te beperken door primair in de eurozone te beleggen. Bij voorkomende valutarisico's wordt de omvang hien/an beperkt door zorgvuldige valutaire afstemming van bezittingen en schulden enerzijds en inkomsten en uitgaven anderzijds.
Aan het beleggen tn vastgoed zijn risico's verbonden Nieuwe Steen Investments voert een actief beleid op het terrein van het in kaart brengen van en indien nodig het ondernemen van passende acties met betrekking tot deze risico's. Daarbij wordt onderscheid gemaakt m strategische, operationele, financiële, fiscale, rapportage en compliance risico's.
Nieuwe Steen Investments streeft naar transparantie en communicatie met de (potentiële) aandeelhouders. De vennootschap hecht waarde aan het verstrekken van informatie door middel van roadshows, presentaties, persberichten, jaarverslagen alsmede informatieverstrekking via de website van de vennootschap. De jaarverslagen en andere publicaties zijn zowel in de Nederlandse taal als in de Engelse taal bij de vennootschap te verkrijgen.
Nieuwe Steen Investments N.V. kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling (in de zin van artikel 28 van de Wet op Vennootschapsbelasting) en betaalt over haar Nederlandse beleggingsresultaat 0% vennootschapsbelasting. De wet slelt hieraan echter voonwaarden. De vastgoedbeleggmgen in hel buitenland kunnen aan belastingheffing zijn onderworpen.
Hel dividendbeleid van Nieuwe Steen Investments is erop gericht het directe beleggingsresultaal nagenoeg geheel aan de aandeelhouders ler beschikking te slellen. Om aan de fiscale voorwaarden voor fiscale beleggingsinstellingen te voldoen, dient ten minste de fiscale winst m contanten te worden uitgekeerd. Nieuwe Steen Investments keert het directe resultaat in contanten uit door middel van interim-dividenden in mei, augustus en november over respectievelijk het eerste, tweede en derde kwartaal, gevolgd door een slotdividend m april van het daaropvolgende iaar.
Nieuwe Steen Investments ts een closed-end beleggingsfonds. Dit betekent dat Nieuwe Steen Investments geen verplichting heefl aandelen uil le geven ol in te nemen. De uitgifte en inkoop van aandelen vinden piaals bij besluit van de directie onder goedkeuring van de raad van commissarissen.
Nieuwe Steen Investments geett een ieder de mogelijkheid om door middel van de aankoop van aandelen in de vennootschap te beleggen tn een internationaal gesprekje, kwalitatief hoogwaardige vastgoedporteleuille. De aandelen van Nieuwe Steen Investments zijn genoteerd aan de Effectenbeurs van Euronext Amsterdam en geregistreerd onder code 29232
ISIN-code: NL0000292324
10
Toen ik in september 2008 startte als CEO van Nieuwe Steen Investments dacht ik dal de impact van de kredielcrisis zich aan het stabiliseren was. Niets bleek minder waar Met de val van Lehman Brothers veranderden de financiële en economische perspectieven in zeer korte tijd en ook het aandeel Nieuwe Steen Investments heett zich helaas niet aan de negatieve gevolgen hiervan kunnen onttrekken.
Het is dan op zijn minst opmerkelijk te noemen dat Nieuwe Steen Investments onder dergelijke omstandigheden het beste directe resultaat sinds de oprichting in 1993 behaalt Dit geett aan dal we een gezond en sterk bedrijf zijn en dat met name de samenstelling van de portefeuille - met een zeer gespreid huurdersbestand - de benodigde risicospreiding levert in turbulente perioden.
Passend bij de portefeuille, en dal heefl mjj - in de positieve zin - hel meest verrast, trof ik een dynamische organisatie aan Opvallend door de werklust van de medewerkers: een hands on. geen woorden maar daden mentaliteit. Iels wat me als Rotterdammer natuurlijk aanspreekt, maar nog belangrijker, het is 11 onontbeerlijk in deze onstuimige lijden.
Mijn opdracht bij het aantreden bij Nieuwe Steen Investments is tweeledig. Ten eerste het verder uitbouwen van Nieuwe Steen Investments lot een professionelere en herkenbaardere beursgenoteerde vastgoedbeleggingsmaatschappi) en ten tweede het uitbouwen van met name de internationale beleggingslak. Alhoewel Nieuwe Steen Investments in 2008 met investeringen in Zwitserland de buitenlandse markt betrad, zal gezien de kredietcrisis de uitvoering van de nagestreefde expansie vertraging oplopen. Tot de lijd die nieuwe kansen brengt zullen we ons maximaal focussen op het verder optimaliseren van de Nederlandse en Zwitserse organisatie én op waardecreatie die de huidige portefeuille biedt.
Onder hel motto; "3 landen, 2 segmenten, 1 doel: dividend' zullen we de uitdagingen waarvoor wij ons gesteld zien, ombouwen naar kansen en mogelijkheden.
Het jaan/erslag gaat verder dieper m op wat er in 2008 gebeurd is en welke prestaties door Nieuwe Steen Investments zijn geleverd. Ik wens u veel genoegen met hel lezen hiervan
Johan Buijs
| H. Habas (1960) voorzitter |
Nationaliteit: Huidige functie: Eerste benoeming: Lopende termijn: |
Israëlische directeur van Habas HZ. Lid 2007 tol 2011 |
|---|---|---|
| drs. HJ . van den Bosch RA (1949) secretar;s |
Nationaliteit: Huidige functie. Voormalige functie: Nevenfuncties: Commissariaat: Eerste benoeming: Lopende termijn: |
Nederlandse zelfstandig gevestigd management adviseur financieel directeur Blokker BV besiuurslid maatschap Alliance Terberg Group B.V. Terberg Leasing B.V, Rabobank Veenstromen, Antea Participaties IV, Stichting Woonzorg Nederland. Slichiing Espria 2006 1012010 |
| mr. G.L.B. de Greef MRE (1959) | Nationaliteit. Huidige functie: Voormalige functie: Eersie benoeming Lopende termijn: |
Nederlandse zelfstandig ondernemer op het gebied van vastgoedbeleggingen en projectontwikkeling en Partner in Gemini Development B.V. Diverse directiefuncties bij projectontwik kelaars Mulli Development, William Properlies en Fortis Vastgoed 2008 1012012 |
| jhr. mr. A.R van Lidth de Jeude (1942) vice-voorzitter |
Nationaliteit: Huidige functie: Voormalige funclie: Nevenfuncties: Commissariaat Eersie benoeming Lopende lermijn: |
Nederlandse zelfstandig adviseur notaris en compagnon bij Loyens & Loeff directeur Valbonne Groep, bestuurslid van Stichting Prioriteit NSI Depa Holding BV, lid Raad van Advies Nieuwe Borg Holding B.V 2007 tot 2009 |
Wij hebben hel genoegen u het door de directie opgestelde jaarverslag over 2008 van Nieuwe Steen Investments N.V. aan te bieden. De jaarrekening is door BDO CampsObers Audit & Assurance BV geconlroleerd en voorzien van een goedkeurende accountantsverklaring (bladzijde 101). Wij slellen u voor deze jaarrekening vast le stellen. De décharge van de directie voor het in 2008 gevoerde beleid en van de commissarissen voor het door hen in 2008 gehouden toezicht wordt, onverminderd hetgeen hieromtrent in de wet is bepaald, als een apart agendapunt behandeld op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 26 maart 2009.
In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 27 maart 2008 is de heer mr. G.L.B, de Greef MRE ^ benoemd tol commissaris in de vacature die eind 2007 was ontstaan. De heer De Greef is levens lid van 13 de beleggingsraad
Belangrijk aspect in de profielschets van de raad van commissarissen is. mede gezien de samenstelling van de raad en de daarin reeds vertegenwoordigde competenties, een voorkeur voor een kandidaat met kennis en ervaring van de (internationale) vastgoedmarkt, inclusief koop en verkoop, exploitatie en de verhuur van vastgoed. Daamaast achl de vennootschap het van belang dat, gezien haar beursgenoteerde status, binnen de raad voldoende kennis en ervaring is met betrekking tot de actuele ontwikkelingen op hel gebied van hel besturen, structureren en organiseren van bedrijven, strategische processen en het beoordelen van complexe bedrijfsrisico's.
De heer De Greef is zelfstandig ondernemer op het gebied van vastgoedbeleggingen en projectontwikkeling en partner in Gemini Development BV Als voormalig directeur van Mulli Development Corporation, William Properties en Fortis Vastgoed Ontwikkeling heefl hij kennis en ervaring op het gebied van commerciële vastgoedbeleggmgen (kantoren, winkelcentra en mixed-use projecten) en projectontwikkeling. Bovendien heeft de heer De Greef ervaring met internationale vastgoedbeleggingen en projectontwikkeling
Met de benoeming van de heer De Greef is de raad weer optimaal samengesteld.
Gedurende het verslagjaar is de raad van commissarissen zeven maal bijeengekomen voor de reguliere vergaderingen. Alle vergaderingen zijn - een enkele keer gedeeltelijk - bijgewoond door de leden van de directie. De jaarrekening is besproken met de accountant. De commissarissen zijn alle vergaderingen aanwezig geweesl. Naasl de reguliere vergaderingen was er regelmatig contact lussen de commissarissen onderling en lussen individuele commissarissen en leden van de directie
In alle vergaderingen is de algemene gang van zaken en de financiële posilie van de onderneming aan de orde geweesl. Daarnaast is diverse keren met de directie gesproken over de doelstellingen, de relatie met de aandeelhouders, de strategie en de implementatie van die strategie. De ontwikkelingen op de vastgoedmarkten en de gevolgen daarvan voor de samenstelling en (inlernalionale) groeimogelijkheden voor de vastgoedportefeuille en de bezettingsgraad werden veelvuldig besproken en geëvalueerd. Daarnaast blijven zaken als het financieringsbeleid, waarderingsmethodiek, het systeem van interne controle en risicobeheersmgsprocedures en hel corporate govemance beleid continu de nodige aandacht vragen. De raad van commissarissen heeft - builen aanwezigheid van de directie - het functioneren geëvalueerd van de raad van commissarissen, de individuele commissarissen, de ingestelde commissies, de directie en de individuele directieleden
Een bijzonder aandachtspunt voor de raad van commissarissen in 2008 zijn de wisselingen in de directie geweest. Begin 2008 en medio 2008 hebben respectievelijk de heer J.Th Schipper en de heer R.J.J.M. Storms te kennen gegeven de onderneming ie willen verlaten. De heer Schipper achtte zichzelf niet de juiste persoon om uilvoering te geven aan het meer op het buitenland gerichte beleid. De heer Storms achtte hel lijd zijn carrière een andere wending te geven.
Vervolgens heeft mevrouw ing. J.J.M. Reijnen in mei geadviseerd op zoek le gaan naar een nieuwe bestuursvoorzitter. Zij gaf aan dat met de internationalisering ander leiderschap nodig is. Naar aanleiding hiervan is de raad van commissarissen op zoek gegaan naar een nieuwe CEO De raad heeft zich doen bijslaan door een gespecialiseerd bureau op het terrein van werving en selectie van bestuurders.
De raad is ingenomen met de uilkomst van de selectieprocedure en heeft de heer ir. J. Buijs op 25 september 2008 aan de aandeelhouders aanbevolen en deze aanbeveling is door de aandeelhouders unaniem gevolgd. Vanaf 25 september 2008 wordt de vennootschap geleid door een tweehoofdige directie bestaande uil de heer Buijs als CEO en mevrouw Reijnen als CFO.
In dil verband moet het bestuur van de Stichting Prioriteit NSI genoemd worden die de raad heeft bijgestaan als het gaal om zaken als samenstelling van de directie, terwijl de remuneratiecommissie de raad van commissarissen heeft geadviseerd met betrekking tot het beloningsbeleid en de beloning van de directie. Het bestuur van de Stichting stelt eveneens de beloning van de leden van de raad van commissarissen vast.
Een verslag van de raad van commissarissen over hel jaar 2008 zou niet compleet zijn zonder het noemen van de kredielcrisis. In het verslag van de directie zal dieper worden ingegaan op de gevolgen van deze crisis. Hier volstaat de vermelding dat de raad intensief met de directie van gedachten heefl gewisseld en advies heefl gegeven hoe om te gaan met de veranderende omstandigheden.
Gedurende hel verslagjaar hebben twee transacties plaatsgevonden die alhier vermeld dienen le worden in het kader van de tegenstrijdig belang regelgeving. Bij de aankoop van de Philips-portefeuille, waar een bedrag ad € 143,0 miljoen mee gemoeid was, is Nieuwe Steen Investments geadviseerd door EPAC Property Counselors B.V. Eén van de directeuren van EPAC is de heer ing. Th.C. Dijksman, voorzitter van de beleggingsraad van Nieuwe Steen Investments. De heer Dijksman heeft niet deelgenomen aan de discussie en de besluitvorming met betrekking tol de transactie.
In november heeft de onderneming zeven panden verkocht aan een particuliere belegger die in een familierelatie staat lot een van de directieleden van de onderneming. Hel betreffende directielid heeft niet deelgenomen aan de discussie en de besluitvorming met belrekking tot de transactie. De transactie heeft plaatsgevonden onder de directe leiding van het andere directielid en is goedgekeurd door de raad van commissarissen. Met deze transactie was een verkoopprijs van € 20,4 miljoen gemoeid. Deze prijs en de overige condities van de transactie zijn als in de branche gebruikelijk aan te merken.
De bepalingen 11.3.2 tot en met 11.3.4 van de Nederlandse Corporate Govemance Code zijn daarmee nageleefd Er waren geen transacties lussen de vennootschap en een aandeelhouder met ten minste 10% van de aandelen in de vennootschap.
De raad van commissarissen heeft drie commissies ingesteld. Ofschoon de raad hiertoe niet verplicht is op grond van de Nederlandse Corporate Govemance Code zijn de commissies desondanks ingesteld teneinde het functioneren van de raad le optimaliseren. De beleggingsraad en de remuneratiecommissie bestonden reeds. In de vergadering van december 2008 heeft de raad besloten een auditcommissie in te stellen. Tot vorig jaar was de raad nog van mening dal de taken van de auditcommissie door de raad als geheel vervuld konden worden. Met de aanscherping van de regelgeving op dit punt is de mening van de raad veranderd.
De dne commissies zullen in de paragrafen hierna voorgesteld worden en verantwoording afleggen.
Emd 2007 is een nieuwe strategie vastgesteld. De eerste helft van het jaar 2008 heefl in het teken gestaan van de implementatie van deze nieuwe strategie. Een aantal gevolgen van de strategie zijn hiervoor reeds aangestipt, men denke aan de wisselingen in de directie, hel aantrekken van een nieuwe CEO. De stiategie is gericht op internationalisering en groei. Het doel is om op de lange termijn het resullaat per aandeel le doen groeien.
De implementatie van de strategie en de eerste stappen in Zwitserland zijn door de raad nauwgezet gevolgd. In december is de strategie geëvalueerd met de directie en op punien aangepast.
De raad van commissarissen hecht waarde aan een transparante structuur, een helder beleid en hel afleggen van verantwoording aan de aandeelhouders. Dit betekent dat hel verder ontwikkelen en uitdragen van de corporale govemance structuur van de vennootschap de permanente aandacht heeft.
Het beleid ten aanzien van de afwijkingen van de Nederlandse Corporale Govemance Code zijn in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders in september 2004 ter stemming voorgelegd aan en goedgekeurd door de aandeelhouders Daarnaast zullen wijzigingen in het corporate govemance beleid ter goedkeuring worden voorgelegd aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders
De raad van commissarissen is van mening dat de vennootschap hiermee voldoet aan de eisen van de Nederlandse Corporate Govemance Code en verwijst verder naar het aparte hoofdstuk over corporate govemance op bladzijde 50.
In 2009 zal bezien worden of de gewijzigde Corporate Govemance Code, die immers met ingang van het verslagjaar 2009 aangewend dient le worden, gevolgen voor Nieuwe Steen Investments heefl.
De vennooischap hanteert als dividendbeleid dal zij hel gehele directe resultaat elk kwartaal in contanten 15 als dividend uitkeert In lijn met hel dividendbeleid heett de vennootschap over de eersie drie kwartalen van 2008 reeds elk kwartaal een dividend in contanten uitgekeerd van in lolaal € 1,05 per aandeel.
De raad van commissarissen stemt m met hel voorstel van de directie om hel restant van hel in 2008 behaalde directe beleggingsresultaal in de vorm van een bedrag tn contanten van € 0,35 per aandeel uit te keren als slotdividend over 2008. Het totale dividend over 2008 komt hiermee op € 1,40 per aandeel.
Voor Nieuwe Steen Investments was 2008 een jaar van uildagingen. De raad doelt dan met name op de eerste stappen in het buitenland, een nieuwe direcliestructuur en de kredietcrisis. Toch heeft de directie haar vooraf geslelde operationele doelen en verwachtingen ten aanzien van de portefeuille, de bezettingsgraad en het directe beleggingsresultaat welen le realiseren Gezien de marktomstandigheden waarin deze resultaten zijn behaald, is dal een goede prestatie. De raad van commissarissen is erkentelijk voor de door de directie en medewerkers geleverde inspanningen gedurende hel verslagjaar.
Hoorn. 19 februari 2009
De raad van commissarissen,
H. Habas, voorzitter drs. H.J van den Bosch RA, secretaris mr. G.L.B de Greet MRE jhr. mr. A.P van Lidth de Jeude, vice-voorzitter
De bezoldiging van de directie wordt door de raad van commissarissen vastgesteld aan de hand van een door de aandeelhoudersvergadering vastgesteld remuneratiebeleid. Op 25 september 2008 is door de aandeelhouders een gewijzigd remuneraliebeleid vastgesteld Dtt remuneraliebeleid trad in werking met hel aantreden van de heer ir. J. Buijs, maar zal voor wat hel variabel deel van de beloning betreft praktisch effect hebben vanaf 1 januari 2009.
De beloning van mevrouw mg. J.J M. Reijnen en de heer R.J.J.M. Storms zijn vastgesteld overeenkomstig het op 1 januari 2008 geldende beloningsbeleid Ten opzichte van 2007 zijn de salarissen enkel voor inflatie gecorrigeerd. Het vasle salaris van mevrouw Reijnen bedroeg € 301 000 (2007: € 296.000) ^ en het vaste salaris van de heer Storms tot en met 30 september 2008 bedroeg € 136.000 ^ (2007: € 172.000 over hel hele jaar).
De heer Buijs. in dienst getreden op 1 september 2008 en benoemd op 25 september 2008. ontving een bedrag groot € 113.000 aan vast salaris
De directieleden de heer J.Th. Schipper en de heer Storms, die gedurende het verslagjaar de ondememing hebben verlaten, ontvingen een beeindigingsvergoeding van respectievelijk € 116.000 en € 247.000.
Mevrouw Reijnen, lot 25 september 2008 algemeen directeur en daarna linancieel directeur, werd een bonus toegekend groot € 173.000, Deze bonus valt uileen tn twee delen. Het eerste deel, € 130.000 betaald in 2008. heeft betrekking op de loyale medewerking van mevrouw Reijnen bij de fXDSitiewisseltng van CEO naar CFO. Hel tweede deel, € 43.000 uit te betalen in mei 2009, is een bonus gerelateerd aan het jaar 2008.
Op 25 september 2008 is een nieuw beloningsbeleid aangenomen. Het beloningsbeleid is gericht op • het kunnen werven, behouden en motiveren van gekwalificeerde personen;
De integrale tekst van hel beloningsbeleid ts opgenomen op de website van Nieuwe Steen Investments (www.nsi.nl).
Nieuwe Steen Investments kent een tweehoofdige directie. De raad van commissarissen slell binnen de kaders van hel door de aandeelhouders vastgestelde beloningsbeleid de beloning van de directie vast. De beloning bestaat uit een vast salaris, een variabele beloning en uit overige bestanddelen Bij overige bestanddelen moet gedacht worden aan een auto van de zaak, telefoon, pensioenregeling en dergelijke. De vasle beloning en de variabele beloning worden ieder jaar in het jaarverslag bekend gemaakl. Tol nog toe kende de beloningsstructuur van Nieuwe Steen Investments niet de mogelijkheid van een variabele beloning.
Deze mogelijkheid is thans wel geopend Het jaarsalaris van een directielid zal dan beslaan uit de vasle beloning en de variabele beloning. De variabele beloning beslaat uit een lange lermijn en een korte termijn component.
Vanaf 1 januari 2009 zal de variabele beloningsregeling feitelijk van kracht worden. Deze regeling ts van toepassing op de statutaire directieleden van de onderneming.
Voor wal betreft de variabele beloning heeft de remuneratiecommissie, bijgestaan door een extern deskundige, een regeling voorgelegd die door de raad van commissarissen is vastgesteld. De commissie heeft bij het samenstellen van de regeling getracht een moderne, verantwoorde en objectief bepaalbare regeling te ontwerpen Het beloningsbeleid bepaalt dat de doelstellingen vooraf vastgesteld, gespecificeerd en meetbaar moeten zijn.
De korte lermijn variabele beloning wordt jaarlijkse vastgesteld en bedraagt maximaal 15% van het vasle salaris. Voor aanvang van een kalenderjaar worden criteria vaslgesteld waaraan in bepaalde mate voldaan moet worden. Deze criteria kunnen van jaar lot jaar variëren. Voor hel kalenderjaar 2009 zijn de kwantitieve criteria waarop beoordeeld zal worden: het directe beleggingsresultaal, de like-for-like groei en de total expense ratio. Daarnaast zullen een of twee kwalitatieve criteria passend in het ondernemingsplan aangewezen worden.
Voor het criterium total expense ratio zal gebruik worden gemaakt van een peer groep, dit wil zeggen dal de prestatie van Nieuwe Steen Investments op dit onderdeel vergeleken zal worden met vergelijkbare bedrijven.
De lange termijn variabele beloning wordt vaslgesteld naar aanleiding van de prestaties van Nieuwe Steen Investments gedurende de penode 1 januan 2009 - 31 december 2012. De hoogte van de lange termijn variabele beloning wordl vastgesteld in april 2013. Deze beloningscomponent bedraagt maximaal 40% van het vasle jaarsalaris
De kwantitatieve criteria die gehanteerd worden zijn: het dividend, de opbouw van de buitenlandse portefeuille en de solvabiliteit van Nieuwe Steen Investments. Daarnaast zullen een of twee kwalitatieve criteria passend in het ondernemingsplan aangewezen worden.
De Slichting Prioriteit NSI stelt de bezoldiging van de commissarissen vast. De bezoldiging van de commissarissen is niet afhankelijk van de resultaten van de vennooischap Over hel jaar 2008 bedroeg de bezoldiging van de commissarissen € 30.000 per jaar en van de voorzitter € 35.000 Daarenboven ontving de voorzitter een vaste vergoeding voor reis- en verblijfkosten van € 15.000 Een overzicht van de honorering van de leden van de raad van commissarissen tretl u aan op pagina 91 van de jaarrekening.
De commissie is in 2008 een aantal malen bijeen geweesl niet alleen tn het kader van het beloningsbeleid en de beloning van de bestuursleden, maar ook in het kader van de werving en selectie van de nieuwe voorzitter van de raad van bestuur.
Hoorn, 19 februari 2009
De remuneratiecommissie,
drs H.J. van den Bosch RA, voorzitter jhr mr AP van Lidth de Jeude J. Timmer (levens bestuurslid van de Stichting Prioriteil NSI)
De beleggingsraad slaat de raad van commissarissen bij met betrekking tot de beoordeling van het verkrijgen of vervreemden van vastgoed casu quo rechlen daarop en houdl daarmee toezicht op de uilvoering van hel beleggingsbeleid van de vennootschap.
De beleggingsraad beslaat reglementair uit drie natuurlijke personen, waarvan minimaal één de hoedanigheid van commissaris van de vennootschap bezit Zo lang niet aan deze eis wordt voldaan behoeven alle transacties de goedkeuring van de voltallige raad van commissarissen. De leden van de beleggingsraad worden door de raad van commissarissen benoemd en ontslagen. Door de toetreding van de heer mr. G.L.B, de Greef MRE lot de beleggingsraad per 27 maart 2008 voldoet de beleggingsraad weer aan dit vereiste.
De beleggingsraad is in het verslagjaar negen keer met de directie bijeen geweesl. Daarnaast is ook veelvuldig schriftelijk gecommuniceerd. De voorgestelde investeringen en desinvesteringen zijn hierbij uitvoerig aan de orde geweest en getoetst aan de door de directie geformuleerde en door de raad van commissarissen onderschreven strategische en financiële uitgangspunten. Leden van de beleggingsraad hebben veelal de voor aankoop voorgedragen objecten bezocht.
Met de directie is regelmatig overlegd over de ontwikkelingen In de Nederlandse en de Zwitserse vastgoedmarkt, de gevolgen daarvan voor de samenstelling van de portefeuille en de ontwikkeling van de internationale strategie. Veel aandacht is voorts besleed aan de verbetertrajecten voor delen van de portefeuille met het oog op behoud van kwaliteit en verhuurbaarheid.
Over hetgeen in de beleggingsraad aan de orde is geweest is regelmatig verslag gedaan aan de raad van commissarissen.
De beleggingsraad is de directie en alle medewerkers erkentelijk voor de professionele wijze waarop de voorstellen werden voorbereid en voor de constructieve wijze waarop de beraadslagingen konden worden gevoerd.
Hoorn. 19 februari 2009
De beleggingsraad,
ing. Th.C. Dijksman FRICS, voorzitter mr G.L.B, de Greef MRE A. Nitzani
Daar de raad van commissarissen van Nieuwe Steen Investments uil niet meer dan vier personen bestaat, bestaat geen verplichting om de zogenaamde kemcommissies in te stellen. Voorwaarde is dan wel dat de raad van commissarissen de taken die door een dergelijke commissie vervuld worden, als geheel vervult. Tot eind 2008 was dit hel geval. Vanwege de inwerkingtreding van het besluit audit committee medio 2008 en de verzwaarde taaklast heeft de raad in december 2008 besloten een audit commissie in te stellen.
De eersie taken van de audit commissie waren hel begeleiden van de samenstelling van hel onderhavige jaarverslag en de selectie van een accountant voor het verslagjaar 2009.
Voor hel overige bestaan de opgedragen laken uit het houden van toezicht op:
Hoorn, 19 februari 2009
De auditcommissie,
drs. H.J. van den Bosch RA, voorzitter jhr. mr. A.P van Lidth de Jeude
In het voorjaar van 2008 heeft Nieuwe Steen Investments de eerste aankopen in Zwitserland gerealiseerd en daarmee invulling gegeven aan hel strategische doel om internationaal le groeien. Het winkelcentrum met bovengelegen kantoren "Herti Zentrum" in Zug en het kantoorgebouw "SilverGate" in Thalwil werden aan de portefeuille toegevoegd Later in het jaar zijn daar nog hel in Fribourg gelegen kantoorgebouw aan de Boulevard de Pérolles en het winkelcentrum Pérolles Centre, eveneens le Fribourg, bijgekomen. De investeringen in Zwitserland vertegenwoordigen ultimo 2008 een waarde van ruim € 100 miljoen.
Nieuwe Steen Investments kan over de eersie internationale stappen alleen maar tevreden zijn. De 20 aangekochte panden voldoen aan het gewenste profiel met betrekking lol kwaliteit, locatie, type vastgoed r en rendement Het lokale management is via externe partijen opgebouwd en geïmplementeerd De snelheid waarmee de huidige omvang van de portefeuille is bereikt rechtvaardigt echter de eerste stap naar de opbouw van een eigen Zwitserse organistatie. Verder is gebleken dal de keuze voor stabiele Invesleringsregio's goed uitpakt.
Naasl de internationale aankopen groeide Nieuwe Steen Investments in de eerste maanden van het jaar ook door aankopen m Nederland De stichting Philips Pensioenfonds wenste hel direel gehouden vastgoed le verkopen aan een betrouwbare en gerenommeerde partij. Een van de belangrijke criteria daarbij was een snelle afwikkeling van de transactie en Nieuwe Steen Investments kon hieraan voldoen. In tolaal werden acht kantoor- en winkelpanden met een totale waarde van ruim € 143 miljoen aan de portefeuille toegevoegd.
Door de extra huurinkomsten uil de nieuwe aankopen en de autonome huurgroei als gevolg van verhuurinspanningen behaalde Nieuwe Steen Investments hel beste directe resultaat per aandeel sinds de oprichting in 1993 Aan de aandeelhouders wordt dan ook over hel jaar 2008 een dividend per aandeel van € 1,40 uitgekeerd Nieuwe Steen Investments beschouwt hel directe resultaat - opgebouwd uil de huuropbrengsten minus exploitatiekosten, niel doorberekende servicekosten, algemene koslen en financieringskosten - als de graadmeter voor de operationele acltvitetlen en als indicator voor de efficiency van de organisatie en de kwaliteit en verhuurbaarheid van de panden.
Nieuwe Steen Investments is een organisatie in ontwikkeling De in 2007 ingeslagen weg van professionalisering naar een corporate, internationaal opererend bedrijf met een andere kijk op de Nederlandse portefeuille ts verder ingevuld. Naasl de extern zichtbare veranderingen in de raad van commissarissen en de directie zijn intern diverse veranderingen op het fjersonele vlak, werkwijze en bedrijfscultuur doorgevoerd De paragraaf "Besluur & organisatie" gaal hier uitgebreid op in.
De gevolgen van de kredietcrisis zijn tot op heden nog niet merkbaar in het directe resullaal. De effecten van de financiële crisis op de reële economie zijn vooralsnog met name in de kapitaalintensieve sectoren zichtbaar. De huurders van Nieuwe Steen Investments worden lot op heden nog niet zodanig geraakt dal betalingsproblemen toenemen.
De gevolgen komen wel tot uitdrukking in het indirecte resultaat. De algemene beschikbaarheid in de markt van vreemd vermogen en met name eigen vermogen is tot nagenoeg nul teruggelopen. Aankopen kunnen niet meer worden gefinancieerd waardoor de vraag naar vastgoed grotendeels is weggevallen met als gevolg dalende vastgoedprijzen. Hiermee is de jarenlange trend van al maar duurder wordend vastgoed in 2008 omgeslagen in waardedalingen. In de laatste maanden van hel jaar is de marktwaarde van de portefeuille gedaald en bedraagl het gemiddeld brulo aanvangsrendement voor kantoren 8,9% en voor winkels 7,3% Hiermee zijn de waardes weer op een niveau vergelijkbaar met hel niveau van eind jaren negentig uitgekomen.
Door de herfinanciering van een kredietfaciliteit van € 275 miljoen in december 2008 hoeft Nieuwe Steen Investments voor geheel 2009 en een deel van 2010 geen nieuwe financiering aan te trekken. De leningen die gedurende 2009 zouden expireren zijn allemaal verlengd tegen goede voorwaarden zodat de gemiddelde rentelast gelijk is gebleven op 4,7%.
In september 2008 is Nieuwe Steen Investments gestart met een verkoopprogramma van kleinere panden, panden met een waarde lussen de € 3 en € 5 miljoen. De reden hiervoor is dat deze panden relatief veel managementaandacht vragen en dat het aantal panden in portefeuille le groot wordt, zeker indien de gewenste groei naar een waarde van € 2,5 miljard wordt gerealiseerd. In het laatste kwartaal is er voor ruim € 38 miljoen verkocht op waardes rond de boekwaarde. Deze verkopen bevestigen dal waarderingen marktconform zijn en dat er een markt is voor kleinere objecten. Wij zijn dan ook optimistisch dat we onze strategie ten aanzien van de verkoop van kleinere panden in 2009 kunnen continueren. De opbrengsten van de verkopen zullen op termijn herbelegd worden in grotere objecten in Zwitserland en Nederland. Op de korte termijn ondersteunen de verkopen de balansverhouding.
Al in het jaarverslag 2006 is aangegeven dal een wijziging van de strategie noodzakelijk was om duurzame waardegroei en daarmee groei van het dividend veilig te stellen. Vasthouden aan het op Nederland gerichte beleggingsbeleid zou daarvoor op lermijn onvoldoende ruimte bieden. Vervolgens is in 2007 een strategie vaslgesteld gericht op internationalisering van de vastgoedportefeuille teneinde verdere groei van de waarde en het resultaat in de toekomst mogelijk te maken. In het laatste kwartaal van 2008 heeft een evaluatie van de strategie plaatsgehad die tot gewijzigde ambities heeft geleid. In de volgende paragraaf "Doelstellingen en Strategie" volgt een verdere toelichting.
Hel jaar 2008 ts hel eersie jaar waarin uitvoering ts gegeven aan de strategie "Naar nieuwe uitdagingen", een strategie die is ontwikkeld binnen de missie van Nieuwe Steen Investments
"Het met een consistent beleid behalen van een duurzaam groeiend resultaat per aandeel, op basis van een kwalitatief goede vastgoedbeleggingsportefeuille'
In 2007 is een internationale groeidoelstelling gedefinieerd: verdubbeling van de huidige portefeuille lot circa € 2,5 miljard in twee tot drie jaar, waarbij voor circa € 1,5 miljard in Nederlands vastgoed en circa € 1 miljard in buitenlands vastgoed geïnvesteerd moet worden. Voor de financiering van deze groei blijft Nieuwe Steen Investments vasthouden aan haar uitgangspunten om in beginsel 50% met eigen vermogen en 50% met vreemd vermogen te financieren. Inherent aan de groeidoelstelling en de financieringsverhouding is de noodzaak om - op een gunstig moment - nieuwe aandelen uil te geven.
De wens om te groeien komt voort uit de noodzaak om op de lange termijn rendementsgroei te kunnen realiseren Verder biedt een grotere portefeuille de mogelijkheid grotere objecten te kopen zonder nadelige gevolgen voor hel risicoprofiel. Dit tegen de achtergrond van de door Nieuwe Steen Investments gehanteerde regel dal de koopsom van een object met groter mag zijn dan 5% van de totale portefeuille. Voorts zorgt schaalvergroting voor een verbetering van de efficiency In hel portefeuillemanagement, bij financiering en bij inkoop van diensten of producten
Nederland blijtt de kemmarkt voor Nieuwe Steen Investments. Beleggen m het buitenland vergroot echter de mogelijkheden om kwalitatieve, goed renderende aankopen te doen. Als buitenland dat geschikt is om te beleggen komen alleen landen met een stabiel politiek, juridisch en fiscaal klimaat in aanmerking. Valutarisico's moeten niet aanwezig zijn (zoals in de Eurozone) of slechts in beperkte mate (zoals in Zwitserland)
In 2008 is begonnen met de uitvoering van deze in 2007 vastgestelde strategie. Met de komst van de nieuwe CEO is gedurende de laatste maanden van 2008 de strategie tegen hel licht gehouden. Tijdens deze evaluatie is vastgesteld dal de strategie van internationale groei nog steeds van toepassing is, maar op een aantal punten aangescherpt en veranderd diende te worden Dit is verwoord in de volgende ambitie voor Nieuwe Steen Investments:
'Nieuwe Steen Investments le positioneren als een herkenbaar, toegevoegde waarde creërend, gemengd fonds (winkels en kantoren) met de focus op een drietal thuismarkten.'
Door de veranderde marktomstandigheden is de groeiambitie getemporiseerd. Het streven om op termijn een inlernalionale portefeuille met een omvang van € 2.5 miljard te krijgen ts gebleven. De focus in 2007 op Zwitserland. Duitsland en Oostenrijk ts gewijzigd en heeft er toe geleid dat Oostenrijk en Duitsland niet meer als beoogde investeringsgebieden zijn bestempeld aangezien Oostenrijk een le kleine en afgeschermde markt ts en Duitsland door fiscale maatregelen van begin 2008 mmder aantrekkelijk geworden is voor Nieuwe Steen Investments. Naasl Nederland en Zwitserland bestudeert Nieuwe Steen Investments Frankrijk als derde markt om op lermijn internationale groei te realiseren
Inmiddels is de Zwitserse markt succesvol betreden en is gebleken dat Zwitserland een zeer aantrekkelijk investeringsgebied is, zowel op het gebied van rendementen op investeringen als vanwege de economische stabiliteit. Verdere expansie in Zwitserland zal dan ook prioriteil hebben, waarbij gestreefd wordl een portefeuille op te bouwen in met name retail van minimaal € 300 tot € 400 miljoen.
De segmenten woningen en bedrijfsgebouwen behoren niet meer tot hel primair gewenste investeringssegment en zullen op termijn afgebouwd worden. Dit laatste wordt benadrukt door het opnemen van "winkels en kantoren" in de ambitie. Het streven is om een gemengde porteteuille te bezitten die voor ongeveer de helft uit winkels en voor hel andere deel uil kantoren bestaat
Hel creëren van toegevoegde waarde wordt vorm gegeven door in eerste instantie binnen de eigen portefeuille actiever te gaan (her)onlwikkelen en daarmee uitbreidingen te realiseren en/of hogere huurinkomsten le genereren, waardoor de waarde van deze objecten verhoogd wordl. Door hel opzetten van een interne ontwikkelafdelmg zal Nieuwe Steen Investments deze mogelijkheden beter gaan benutten.
Nieuwe Steen Investments heeft in 2007 een ambitieuze groeistrategie gelanceerd Doel was een verdubbeling van de portefeuille lot een waarde van € 2,5 miljard in drie jaar, waarbij de groei met name internationaal zou moeten plaatsvinden, In 2008 is hieraan invulling gegeven door voor ruim € 100 miljoen aan vastgoed in Zwitserland te kopen. De groeiambitie is onveranderd, maar de kredielcrisis heefl er toe geleid dal de groeiplannen worden getemporiseerd totdal duidelijk is wat de effecten van de financiële crisis op de reële economie zijn. Wij verwachten dat deze effecten pas in de tweede helft van 2009 zichtbaar zullen worden
In 2009 zal de nadruk verder liggen op het verhuren van de leegstand in de bestaande portefeuille, hel uitwerken van de (her)onlwikkelingsmogelijkheden binnen de bestaande portefeuille, het opbouwen van de hiervoor benodigde expertise binnen de eigen organisalie en het opbouwen van een eigen Zwitserse 23 managemenlorganlsalie.
In september 2008 is Nieuwe Steen Investments gestart met de verkoop van kleinere panden (€ 3 - € 5 miljoen) met hel doel hel aantal van deze managemenlinlensieve panden tn de portefeuille te reduceren In 2009 wordt dit verkoopprogramma gecontinueerd.
Gezien de beperkte mogelijkheden in de huidige markt om vreemd vermogen en met name eigen vermogen aan te trekken wordt voor 2009 geen grole uitbreiding van de portefeuille voorzien.
Door de neerwaartse trend van de waarde van vastgoed is het mogelijk dat in de loop van 2009 vastgoed op aantrekkelijke rendementen kan worden aangekocht. Dergelijke acquisities zijn alleen aan de orde indien de balansverhoudingen verbeterd kunnen worden.
Aangezien voor 2009 de effecten van de financiële crisis op de reële economie nog niel zijn le overzien kunnen geen concrete verwachtingen voor de resultaten 2009 worden uitgesproken Behoudens het effect van de reeds gerealiseerde verkopen en geplande verkopen heeft Nieuwe Steen Investments lot op heden echter geen reden om aan le nemen dal hel directe resullaal, dat feitelijk Immers uil de huurinkomsten voortkomt, substantieel ten nadele zal wijzigen.
De bezettingsgraad zal op grond van de expiraliekalender ruim boven de 90% blijven.
De negatieve trend met betrekking tot herwaardering van met name kantoren zal in 2009 nog niel geheel voorbij zijn Gezien de volatiliteit op de rentemarkt kan over het verloop van de waarde van rentedekkingsmstrumenten geen concrete verwachting worden uitgesproken. Hierdoor kan over het indirecte resullaal dan ook geen verwachting worden afgegeven.
Hoorn, 19 februari 2009
De directie,
ir. J. Buijs. algemeen directeur ing. J.J.M. Reijnen, linancieel directeur
Het jaar 2008 is voor Nieuwe Steen Investments een jaar van transities geweest. De veranderingen hebben ook directe gevolgen voor de organisatie gehad.
De wens om internationaal le beleggen leidt direct tot de vraag op welke wijze de vennootschap dit proces organisatorisch wil aansturen. Het betekent ook dat het bedrijf competenties moet aantrekken die voorheen niet nodig waren. De komst van niet-Nederlands sprekende personen in de toezichthoudende raden betekende een aanpassing in de voertaal. De sfeer van het "lokale beursgenoteerde bedrijf" zal noodzakelijkerwijs verdwijnen door de strakkere zakelijke verhoudingen, welke passen bij de nieuwe strategie en de wens tol verdere professionalisering. Dil alles heeft gevolgen gehad voor de organisatie en voor de bedrijfscultuur.
Nieuwe Steen Investments begon het jaar 2008 met een driehoofdig bestuur bestaande uit mevrouw J.J M Reijnen als algemeen directeur en verantwoordelijk voor hel algemene beleid, financiën en investor relations, de heer J.Th. Schipper als directeur asset management verantwoordelijk voor het aan- en verkoopbeleid en de heer R.J.J.M. Storms als directeur property management verantwoordelijk voor een zo optimaal mogelijke exploitatie van de portefeuille.
Begin 2008 heeft de heer Schipper aangegeven terug te willen treden uit de directie. De heer Schipper is tol de conclusie gekomen dal hij, ingegeven door aanpassing van het beleggingsbeleid en de wijzigingen in de organisatie, zijn carrière beter een andere wending kon geven. De heer Schipper heeft de vennootschap medio januari 2008 verlaten en de vennootschap is hem dankbaar, mede gezien zijn lange loopbaan bij Nieuwe Steen Investments, zijn belangrijke aandeel in het aan- en verkoopbeleid en de zeer plezierige wijze van samenwerken.
Het vertrek van de heer Schipper was voor mevrouw Reijnen en de raad van commissarissen de directe aanleiding om zich te beraden over de wijze waarop de directie van de vennootschap, met in achtname van de nieuwe strategie, hel beste vorm gegeven kon worden. Mevrouw Reijnen heeft hierbij aangegeven dal naar haar mening een andere leiderschapsstijl gewenst was om én de internationale groei verder vorm te geven én om te zorgen voor een frisse wind binnen het bedrijf teneinde de cultuur le veranderen. Mevrouw Reijnen zelf loonde zich bereid lid te blijven van de directie in de functie van financieel directeur. In het verslag van de raad van commissarissen werd reeds beschreven dat de raad vervolgens op zoek is gegaan naar een algemeen directeur en dat deze in de persoon van de heer J. Buijs is gevonden.
Nadat de contouren van de beoogde nieuwe directiestructuur waren geschetst, besloot de heer Storms in goed overleg met de raad van commissarissen, per 1 oktober 2008 de vennooischap te verlaten. Ook de heer Storms was reeds lange lijd bij de vennootschap en haar rechtsvoorgangers in diensl en heeft daarmee een belangrijke bijdrage geleverd aan de opbouw en van het huidige Nieuwe Steen Investments.
Sinds 25 september 2008 - de datum waarop de aandeelhouders de heer Buijs hebben benoemd - heeft Nieuwe Steen Investments daarmee een tweehoofdige directie beslaande uit de heer J. Buijs, algemeen directeur en mevrouw J.J.M. Reijnen, financieel directeur.
Met het betreden van de Zwitserse markt ontstond de noodzaak voor Nieuwe Steen Investments om een organisatiestructuur in de vorm van landenorganisalies te creëren Voor alle landen waarin Nieuwe Steen Investments opereert ts de lokale managemenlorganlsalie. binnen de door de directie geslelde kaders, verantwoordelijk voor de operationele activiteiten properly management en asset management
(* controle & administratie - |undische zaken - personeelszaken - algemene zaken - marktonderzoek - ICT)
Asset management behelst hel aan- en verkopen van panden; property managemenl omvat hel (technisch) beheren en verhuren van vastgoed. Hel asset management en property management in Zwitserland zijn volledig bij externe partijen ondergebracht. Met hel bereiken van een omvang van de Zwitserse portefeuille van meer dan € 100 miljoen kan een begin worden gemaakt met de opbouw van een eigen managementorganisatle.
Met hel oog op de gewenste (her)ontwikkelingsactiviteiten binnen de portefeuille is in 2008 gestart met de opbouw van een eigen ontwikkelingsafdeling, In de loop van 2009 zal verdere invulling aan deze activiteit en bijbehorende organisatie worden gegeven.
Ultimo 2008 werkten bij Nieuwe Steen Investments 30 (27,4 tie) medewerkers, inclusiei de directie. De medewerkers waren over de volgende afdelingen verdeeld; directie (2), directiesecretaris (1), asset management (3), property managemenl inclusief verhuur en bouwtechnisch management (10), controle & administratie (5), secretariaat (2), ICT (2) en receptie & facilitair (5).
In oktober 2007 werd Zeeman Vastgoed Beheer overgenomen en geïntegreerd in NSI Managemenl b.v, de bestaande managemenlorganlsalie van Nieuwe Steen Investments Met de overname was hel volledige fonds- en vastgoedbeheer intern. Met name voor hel commercieel en financieel managemenl worden daarmee voordelen behaald. Voor het dagelijks, technisch beheer werd vanuil efficiency oogpunt gekozen voor externe partijen Dil technisch beheer is uitbesteed aan een drietal externe beheerders.
Uiteindelijk moet een gebalanceerd beleid op hel gebied van aan- en verkopen en actief beheer tol optimaal rendement leiden. De aangepaste strategie leidde tot een nieuwe organisalie. Belangrijk voor de toekomst van de vennootschap is dat zij mee zal professionaliseren in de lijn van strategie en doelstellingen. In 2008 hebben in dat kader niet alleen binnen de directie een aantal mutaties plaatsgevonden. Voor de nieuwe organisatie zijn voor een aantal nieuwe, doch cruciale sleutelposities en/aren mensen aangetrokken zoals een direcliesecrelaris levens bedrijlsjurist en een hoofd property management. Daarnaast verwacht de vennootschap in de eerste helft van 2009 een landenmanager voor de Nederlandse portefeuille le kunnen aanstellen. Verder zal in 2009 nadere invulling worden gegeven aan de marktonderzoeksafdeling.
Nieuwe Steen Investments wil een aantrekkelijke werkgever voor medewerkers met diverse niveaus van opleiding, leeftijd en achtergrond zijn en is daarom eind 2008 begonnen systematischer op competenties te sturen. Dit zal in 2009 verder uitgewerkt worden.
Met de documentaire "an inconvenient truth" wist Al Gore een stroomversnelling aan hel thema Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen te geven. Heel ontwerpend, bouwend en ontwikkelend Nederland is aan de slag gegaan met dtt thema, zo ook Nieuwe Steen Investments.
Met het uitbreken van de kredietcrisis zal echter blijken welke bedrijven op een echt duurzame wijze met dil thema willen omgaan en het niel slechls vanuil commercieel oogpunt hoog in het vaandel hebben geplaatst. Nieuwe Steen Investments is en blijft ook in lijden van economische tegenwind geloven dat duurzaam ondememen noodzakelijk is en op de langere lermijn lot betere rendementen leidt We doen dat echter op onze eigen, kenmerkende wijze: No nonsense. Sustainable, Integer.
Nieuwe Steen Investments telt slechts zon 30 medewerkers. De impact van de eigen organisalie is in absolute zin dan wellicht gering, de effecten die wij met onze 180 panden via duurzaam bouwen kunnen bereiken zijn des le groter. Conform deze opsplitsing is Nieuwe Steen Investments actief geweesl met
In 2008 is gestart met het vastleggen van de duurzame maatregelen die in alle panden aanwezig moeten zijn dte Nieuwe Steen Investments koopt en/of aanpast (herontwikkeling en/of upgrading). Verder heefl Nieuwe Steen Investments geïmplementeerd dat het energieverbruik van al haar panden 'online' wordt gemeten. Dit is de basis voor de analyse van toekomstige energiebesparende maatregelen. Tol slot participeert Nieuwe Steen Investments via de branchevereniging IVBN m diverse werkgroepen op het gebied van duurzaam bouwen
Doelen voor 2009:
Het beleggingsresultaat ts opgebouwd uit hel directe beleggingsresultaal en het indirecte beleggingsresultaal. Hel directe resultaat per aandeel steeg naar het hoogste niveau in de geschiedenis van Nieuwe Steen Investments: € 1,40 (2007: € 1,34). Het indirecte beleggingsresultaat is na jaren van aanhoudende waardestijgingen van vastgoed omgeslagen in waardedalingen,
In onderstaande grafieken is een overzicht weergegeven van de ontwikkeling van het beleggingsresultaal over de afgelopen zeven jaren.
De in 2008 aangekochte beleggingen in Zwitserland en Nederland en de autonome groei als gevolg van verhuurinspanningen hebben hel directe resullaat per aandeel doen stijgen tot € 1,40 (2007: € 1,34). Het directe resullaal (huuropbrengsten minus exploitatiekosten, niet doorberekende servicekosten, algemene koslen en financieringskosten) tn absolute zin bedroeg in 2008 € 50,0 miljoen (2007: € 47,8 miljoen) Nieuwe Steen Investments hanteert hel directe resultaat als maatstaf voor de kernactiviteiten en voor het dividendbeleid
De ontwikkeling van de theoretische huur van de gehele portefeuille laat tussen ultimo 2007 (€ 96,7 miljoen) en ultimo 2008 (€ 115,5 miljoen) een stijging van € 18,8 miljoen (+19,5%) zien. De theoretische huurinkomsten zijn enerzijds gestegen door hel saldo van aan- en verkopen en de indexaties en hel aangaan van nieuwe en herziene huurcontracten en anderzijds afgenomen door een lagere bezettingsgraad en verstrekte huurvrije perioden, huurkortingen en huurincentives. Door de spreiding in de expiratiedata van de huurcontracten dient er jaarlijks een vergelijkbaar deel van de huurcontracten verlengd of vernieuwd le worden
De "like-for-like" huurgroei bedroeg 1,7% voor de gehele portefeuille, 1,0% voor de kantorenportefeuille en 2.7% voor de winkelportefeuille.
De exploitatiekosten uitgedrukt m een percentage van de brutohuuropbrengsten stegen naar 12,0% (2007: 10.9%) en kwamen daarmee uil op € 12,2 miljoen. Deze stijging koml vooral door de groei van de porteteuille in Nederland, maar ook door de toename van planmatig onderhoud en verhuurkoslen. Tevens zijn de exploitatiekosten gestegen als gevolg van de aankopen m Zwitserland, voor de beleggingen in Zug en Thalwill is periodiek een erfpachtcanon verschuldigd.
| Exploitatiekosten (x C 1.000) |
zooa | 2007 |
|---|---|---|
| Gemeentelijke belastingen | 2.839 | 2.304 |
| Verzekeringspremies | 699 | 611 |
| Onderhoudskosten | 3.253 | 1.860 |
| Bijdrage vereniging van eigenaren | 470 | 398 |
| Beheer van vastgoed | 3.051 | 2.379 |
| Verhuurkoster | l 934 | 1 655 |
| Overige kosten | 6 | 601_ |
| Totaal | 12.240 | 9.808 |
Op 1 oktober 2007 is het externe propertymanagement overgenomen en vervolgens is hel technisch beheer uitbesteed, In 2008 zijn de koslen van het beheren van vastgoed gesteld op 3% van de huuropbrengsten en toegerekend aan de exploitatiekosten. Dit percentage komt overeen met de directe koslen van personeel dal belasl is met het beheer van het vastgoed
De mterestlasten stegen van € 27,2 miljoen in 2007 naar € 34,8 miljoen. Deze stijging was vooral het gevolg van exlra opgenomen financieringen voor de aankopen in Nederland en Zwitserland. In het vierde kwartaal 2008 steeg de renteopslag fors en daalden de een- en driemaands euribor aanzienlijk. Per saldo bleef hel gemiddelde rentepercentage per balansdatum over alle uitstaande leningen 4,7%, evenals in 2007.
Een actief portefeuillemanagement is de basis voor goede resultaten. Dit betekent enerzijds een goed verhuurde, goed onderhouden en qua mix evenwichtig samengestelde vastgoedportefeuille en anderzijds veel aandacht voor verhuurinspanningen, kostenbeheersing en rentemanagement Dit beleid resulteerde m 2008 tn een direct resultaat van € 1.40 per gemiddeld uitslaand aandeel.
| (x€1) | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 | 2004 |
|---|---|---|---|---|---|
| Huuropbrengsten | 2,84 | 2,51 | 2,57 | 261 | 2,62 |
| Niei doorberekende servicekosten | -0,03 | -0.03 | -0,04 | - | - |
| Exploitatiekosten | -0,34 | -0,28 | -0,29 | 0.34 | -0.35 |
| Netto-inkomsten uit exploitatie | 2,47 | 2,20 | 2.24 | 2,27 | 2,27 |
| Algemene koslen | 0.10 | 0,10 | 0.09 | 0,09 | 0,09 |
| Interest | 0.97 | 0,76 | 0,79 | 0.81 | 0,82 |
| 1.07 | 0,86 | 0,88 | 0.90 | 0,91 | |
| Direct beleggingsresultaal | 1,40 | 1.34 | 1,36 | 1.37 | 1.36 |
Het indirecte resullaat over 2008 bedroeg € -71,4 miljoen. Het indirecte resultaat bestaat naasl de gerealiseerde herwaardering (verkoopresultaten op verkochte beleggingen) ook uit ongerealiseerde herwaardering. Deze ongerealiseerde herwaardering heefl betrekking op de wijzigingen in de marktwaarde van de vastgoedportefeuille (€ -42,7 miljoen) en de rentedekkingsinstrumenten (€ -26.7 miljoen)
| (x e i.ooo) | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 | 2004 |
|---|---|---|---|---|---|
| Herwaardering beleggingen | -42.714 | 23.583 | 18.439 | 37.609 | 16.212 |
| Gerealiseerd verkoopresultaat | |||||
| beleggingen | - 200 |
9.809 | 7.747 | 7.433 | 5.738 |
| Mutatie in marktwaarde derivaten | -26.721 | 4.950 | 7.079 | -1.872 | 159 |
| Vaiütakoersverschillen | - 231 |
- | - | - | - |
| Toegerekende beheerkoslen | - 1.214 |
-1.069 | - 142 | - 432 | - 444 |
| Mutatie latente belastingverplichting | 297 | - | - | ||
| Tolaal | 71.377 | 37.273 | 33.123 | 42.738 | 21.665 |
In het derde kwartaal van 2008 is de trend van de afgelopen jaren met aanhoudende waardestijgingen van vastgoed omgeslagen in waardedalingen. Dit is het gevolg van de kredietcrisis, die er voor zorgde dal de beschikbaarheid van geld om le investeren in vastgoed sterk verminderde. Daardoor is de vraag naar vastgoed weggevallen met als gevolg dalende vastgoedprijzen. Over heel 2008 is het vastgoed met € 42,7 miljoen in waarde afgenomen (2007: € 23,6 miljoen toename). Met de afwaarderingen in het derde en vierde kwartaal is de kantorenportefeuille gewaardeerd op een bruto aanvangsrendement van 8,9% en de winkelportefeuille op 7,3%. Dat zijn niveaus vergelijkbaar met niveaus van eind jaren negentig.
De herwaarderingsresultalen gedurende 2008 bedroegen:
| (x e i.ooo) | QI | 02 | Q3 | Q4 | totaal (x€ 1.000) |
bruto yield ln% |
netto yield in% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kantoren | -11.693 | -4.511 | -18.137 | - 9.729 | -44.070 | 8,9 | 7.6 |
| Winkels | 4990 | 5.206 | 9 | - 4.216 | 5 971 | 7.3 | 6.4 |
| Bedrijfsgebouwen | - 296 |
- 268 |
- 2.473 | - 1.330 | - 4.367 | 9.2 | 7.9 |
| Woningen | 144 | 150 | 10/ | 649 | 248 | 5,7 | 5,1 |
| Totaal | -6.855 | 577 | -20.512 | -15.924 | - 42.714 | 8.1 | 7,1 |
Nieuwe Steen Investments heefl derivalencontraclen met een vaste rente gesloten. Hierdoor wordl het renterisico beperkt door de variabele rente op een deel van de leningen om te ruilen tegen een vaste rente.
De belangrijkste maatstaf voor de waardebepaling van de derivaten is de huidige rente en de verwachte renteontwikkeling. De renteontwikkeling is gedurende 2008 sterk wisselend gebleken. In het vierde kwartaal 2008 is de rente gedaald als gevolg van de kredielcrisis, de gewijzigde rentepoliliek van de Europese Centrale Bank en hel overheidsingrijpen in de bancaire seclor, met als gevolg de negatieve herwaardering van de derivaten.
De negatieve herwaardering loopt met hel aflopen van de derivalencontraclen te zijner tijd via een positieve herwaardering in het indirecte beleggingsresultaal terug naar nul.
iMIM i
Het eigen vermogen bedroeg ultimo 2008 € 582.2 miljoen (2007: € 653,4 miljoen) op een balanstotaal van € 1.429,3 miljoen. De intrinsieke waarde per aandeel kwam ultimo 2008 uit op € 16,27 (2007 € 18,26). De vastgoedportefeuille van Nieuwe Steen Investments is momenteel met 57,2% vreemd vermogen gefinancierd. De balansverhouding is beïnvloed door aankopen, verkopen en herwaarderingen van de vastgoedportefeuille.
De schulden aan kredietinstellingen bedroegen per 31 december 2008 € 806.8 miljoen (2007: € 570,0 miljoen). De toename van de schulden is het gevolg van de in 2008 verworven Philips Pensioenfonds portefeuille en de aankoop van de panden in Zwitserland.
Nieuwe Steen Investments streeft ernaar de financiering met leningen als percentage van de porteteuille te houden op een niveau van maximaal 50% als lange termijndoelstelling. Tijdelijke afwijking van de doelstelling is mogelijk. Afhankelijk van de marktomstandigheden en het zich voordoen van attractieve acquisitiemogelijkheden zal Nieuwe Steen Investments eigen vermogen aantrekken.
Voor de vastgoedbeleggingen heefl Nieuwe Steen Investments een langetermijnstrategie, waardoor de hypothecaire leningen en portefeuilletinancieringen in beginsel voor een langere periode worden afgesloten Ultimo 2008 was de gewogen gemiddelde looptijd van de financieringen 2,7 jaar.
Banken en andere financiële instellingen zijn uiterst terughoudend geworden in het verstrekken van leningen, zowel aan elkaar als aan zakelijke klanten. Als gevolg hiervan zijn de marges aanzienlijk gestegen, zelfs voor financieringen met het laagste risico, en is de verhouding van de leningen ten opzichte van de waarde van het vastgoed veel conservatiever dan voorheen
Nieuwe Steen Investments heeft haar leningen gespreid over negen financiers, waarmee lange termijn relaties zijn opgebouwd. De huidige gemiddelde lotale marge bedraagl ongeveer 95 basispunten op de één- of drie-maands euribor rente Het tolaal aan opgenomen rentedragende leningen nam toe tot € 747,3 miljoen (2007 € 531,9 miljoen). In 2008 is in totaal € 225.7 miljoen aan hypothecaire leningen binnen de portefeuillefinancieringsovereenkomslen opgenomen met looplijden van 1 tot 5 jaar. Eind 2008 zijn nieuwe financieringsarrangemenlen gesloten, zodat de herfinancieringen voor 2009 en deels voor 2010 zijn geregeld.
Onderstaande grafiek geeft de looplijden van de hypothecaire leningen per 31 december 2008 weer
Vervaldata hypothecaire leningen (x € 1 miljoen)
Naast hypothecaire leningen beschikt Nieuwe Steen Investments over kredietfaciliteiten in rekeningcourant van 6 18,0 miljoen bij Rabobank Hoorn en omstreken, € 30.5 miljoen bij GE Artesia Bank en € 25,8 miljoen bij de ABN AMRO Bank N.V.
Deze kredietfaciliteiten bieden de vennooischap een grote flexibiliteit m de financiering en worden tevens gebruikt als overbrugging tot het tijdstip waarop eigen vermogen of lang vreemd vermogen is aangetrokken. Per 31 december 2008 was van de kredietfaciliteiten € 58,5 miljoen (2007: € 28,1 miljoen) opgenomen.
(x € 1 miljoen)
De financiering vindt plaats op basis van een goed onderbouwd rentebeleid, waarbij is gekozen om de rente voor lange termijn vast te zetten of af le dekken door hel gebruik van interest rate swaps. Nieuwe Steen Investments streeft naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata en naar een renletypische looplijd. De rentelasten bedragen 4,7% inclusief marges en de rente is vastgezet voor een periode van 3,9 jaar.
De rentedekking bedroeg 2,5, De door Nieuwe Steen Investments aangegane financieringsovereenkomsten voorzien in een minimum renledekking van 2,0.
In verband met de ontwikkeling van de rente en de kredietcrisis is gedurende 2008 de verhouding variabele rente versus de vasle rente aangepast ten gunste van de vastrentende verplichtingen. Ultimo 2008 bedraagl de vasle - variabele ratio 94% - 6%.
De leningen worden afgesloten tegen een vasle rente of legen rentetarieven op één- of drie-maands euribor. De renlelooptijden van de variabele rente worden verlengd door hel afsluilen van renleswaps. In onderstaande grafiek is de renlelooptijd weergegeven.
Beleggingsruimte bij maximale financiering met vreemd vermogen
Op basis van niet opgenomen kredielruimte in de portefeuille financieringsovereenkomsten kan per ultimo 2008 nog een bedrag van € 88.9 miljoen aan leningen worden opgenomen. Op basis van niet opgenomen kredielruimte in de rekening-courant faciliteiten stond per ultimo 2008 een bedrag van € 15,7 miljoen ler beschikking
De fiscale boekwaarde van de Nederlandse vaslgoedportefeuille bedraagl € 1.256.9 miljoen. Op basis van de voor de fiscale beleggingsinstelling gestelde voorwaarden aan de financiering met vreemd vermogen mogen de beleggingen tot maximaal 60% van de fiscale boekwaarde van hel vastgoed en de andere beleggingen lol maximaal 20% van de boekwaarde met vreemd vermogen gefinancierd worden. De financieringsruimte ultimo 2008 bedraagt circa € 25,9 miljoen. Door de wijziging in de fiscale wetgeving mogen met ingang van 1 januari 2009 de andere beleggingen lol maximaal 60% van de boekwaarde met vreemd vermogen gefinancierd worden De fiscale financieringsruimte bedraagl alsdan € 29.9 miljoen.
De fiscale boekwaarde wordl niet beïnvloed door herwaardering en is derhalve ongevoelig voor fluctuerende marktomstandigheden.
Het jaar 2008 was het jaar van de grootste aankoop die Nieuwe Steen Investments ooit heefl gedaan: de transactie met het Philips Pensioenfonds. Voor een bedrag van € 143,0 miljoen werd ruim 73.000 m2 kantoor- en winkelruimte verworven. Daarnaast is in 2008 een start gemaakt met de verkoop van een aantal kleinere panden. Dit past in de strategie van Nieuwe Steen Investments om het aantal panden in portefeuille te verminderen. De vrijgekomen middelen zullen op termijn worden geherinvesteerd in grotere objecten in Zwitserland en Nederland. In het laatste kwartaal van 2008 werden twaalf objecten verkocht met een totale verkoopprijs van € 32.2 miljoen.
De economie is in een razend tempo veranderd. Na alle negatieve ontwikkelingen op de financiële markten is de economie in een neergaande stroomversnelling geraakt. De negatieve verwachtingen over de economische groei worden bijna dagelijks bijgesteld. Zowel de economische groei als de vertrouwensindicatoren tonen een negatieve trend, die in 2009/2010 ook van invloed zijn op de vastgoedmarkt. Nieuwe Steen Investments merkt de verslechterende economische omstandigheden (nog) niet in de huurinkomsten. Zo is de debileurensland ultimo 2008 lager dan ultimo 2007 en gaan nog geen huurders failliet.
De Nederlandse vastgoedmarkt behoort tot de meest transparante vastgoedmarkten ter wereld. Helaas heefl deze transparantie niet kunnen voorkomen dat door de verslechtering van de economie de vastgoedmarkt in het laatste halfjaar van 2008 is veranderd. De aanvangsrendementen zijn opwaarts bijgesteld, krediet blijft vooralsnog schaars en partijen zijn minder snel bereid de risicotoeslagen die banken verlangen, te betalen. Een verdere correctie van de aanvangsrendementen wordt verwacht. Deze verslechteringen bieden ook kansen. In de loop van 2009 zal aantrekkelijk vastgoed legen aantrekkelijke prijzen op de markt komen. De partijen die vermogen weten aan te trekken - eigen en vreemd vermogen - zullen in staat zijn gunstige transacties te doen.
De huurprijzen in het topsegment in de grote Nederlandse steden slaan nog steeds onder opwaartse druk. Dit wordl veroorzaakt door een beperkt aanbod bij een blijvende (internationale) vraag van retailers. De huurprijzen in kleine en middelgrote steden zullen naar verwachting stabiliseren of zelfs dalen.
Het dalende consumentenvertrouwen heeft weinig invloed gehad op de winkelbestedingen in 2008. Supermarkten zijn de sterkste retail spelers en discount formules zullen profiteren van het lagere consumentenvertrouwen. Speciaalzaken in het non-food segment gaan moeilijke lijden tegemoet, vooral de mode en elektronica retailers.
Retail op Al locaties is nog steeds populair onder met name Nederlandse beleggers. Unit shops en shopping centers waren de grootste beleggingssegmenten, al was er een aanzienlijke toename van beleggingen in het retail warehousing segment.
De sterke opname van kantoorruimte heefl in de afgelopen jaren een afname van hel aanbod lol gevolg gehad. Hel opnamevolume kwam in 2008 net boven het langjarig historisch gemiddelde uil en bedroeg circa 810.000 m2 . De opnamedynamiek van 2009 zal in het leken staan van contractverlengingen tegen onderhandelbare huurprijzen. Leegstand neemt de komende periode toe, mede vanwege een aanzienlijk aantal opleveringen.
De huurprijzen in hel topsegment op de kwalitatief goede locaties in de grote steden zullen op korte termijn slabiel blijven. Overige huurprijzen vertonen de komende periode een dalende trend, dit geldt met name voor de regiosteden. Bovendien nemen incentives op de Nederlandse kanlorenmarkt momenteel toe.
De Nederlandse Vereniging van Bouwondernemingen (NVB) gaf een prognose van een voorraad aan kantoormetrage in 2013 van 49 miljoen m2 , ten/vijl er op dat momenl niet meer dan 41 miljoen m2 nodig is. Enerzijds is er sprake van een gestegen aanbod in de afgelopen paar jaar en anderzijds een kwalitatieve mismatch tussen wat gevraagd en wat aangeboden wordt. De structurele vraag naar kantoorruimte zal met de jaren gaan afnemen, onder meer omdat de beroepsbevolking nog nauwelijks zal groeien en in de verdere loop van de eeuw zelfs zal afnemen.
De gevolgen van de kredietcrisis en de daaruit voortvloeiende economische crisis zullen aanhouden. De verwachting is dat Nederland relatief minder negatief beïnvloed wordt in vergelijking met andere Europese landen. De recessie in Europa en Nederland heeft een vraagafname van gebruikers naar commercieel vastgoed tot gevolg in 2009 en 2010.
Een eerste herstel op de verhuurmarkt wordt verwacht na 2010. De beleggingsmarkt zal naar verwachting eerder aantrekken, Nederland is en blijft een relatief stabiele vastgoedmarkt, met een lage volatilileil en een hoge mate van transparantie.
36
Nieuwe Steen Investments heeft in 2008 de eerste slappen m hel buitenland gezet. Dit werd gedaan door de aankoop van het winkelcentrum "Herti Zentrum" in het Zwitserse Zug voor CHF 35,1 miljoen (€ 21,7 miljoen). De tweede aankoop omvatte de verwerving van kantoorgebouw "Silvergate" m Thalwil. De aankoopprijs exclusief aankoopkosten bedroeg CHF 44,2 miljoen (€ 27,7 miljoen) Gedurende de tweede helft van het jaar 2008 heeft Nieuwe Steen Investments haar Zwitserse portefeuille verder uitgebreid. Het betreft de aankoop van het winkelcentrum "Pérolles-Centre" waarmee een inveslering van CHF 65,0 miljoen (€ 44,8 miljoen) gemoeid was en de venwen/ing van het gebouw "Pérolles 2000" voor een bedrag groot CHF 9,5 miljoen (€ 5,9 miljoen). Beide objecten zijn gesitueerd in het centrum van Fribourg.
Zwitserland heefl een moderne en stabiele economie met de nadruk op hoogopgeleid personeel Belangrijkste economische sectoren zijn de financiële dienstverlening, de chemische en farmaceutische Industrie, de fabricage van machines en precisie-instrumenten, de levensmiddelenindustrie en hel toerisme. De meeste Zwitsers zijn werkzaam m de dienstensector, vooral in het midden- en kleinbedrijf waardoor deze organisaties een belangrijke rol spelen in de Zwitserse economie
Het landsbestuur kent een belangrijke male van decentralisatie, met autonome bevoegdheden voor de gemeenten en de kantons. Hel land telt 26 kantons. Elk kanton heefl zijn eigen grondwet, parlement, regering en rechtbanken. Ook hel fiscale regime verschilt per kanton waaronder de hoogle van de vennootschapsbelasting. Dil maakt investeren In Zwitserland tot een complexe zaak waarbij de nello rendementen per kanton flink kunnen verschillen.
Zwitserland kent geen valutacontrole en de inflatie is laag. Het land voert sinds jaar en dag een behoudende financiële koers. De Zwitserse frank is één van de sterkste munten ler wereld en is sinds halverwege de jaren zeventig van de vorige eeuw in waarde verdrievoudigd ten opzichte van de dollar De werkloosheid m Zwitserland behoort tot de laagste in Europa. Het land geldl als een aantrekkelijke vestigingsplaats voor buitenlandse ondernemingen vanwege de hoge levenskwaliteit, het stabiele politieke klimaat en de relatief lage belastingdruk.
De Zwitserse vastgoedmarkt wordl gekenmerkt door haar beslotenheid. De drempel voor buitenlandse beleggers is hoog Toch zien steeds meer buitenlandse beleggers dal er op de Zwitserse markt goede resultaten zijn le behalen. Het opbouwen van een Zwitsers netwerk is van groot belang om succesvol op deze markt te kunnen opereren Het merendeel van hel Zwitserse vastgoed is in handen van lokale beleggers. De driehoek Basel-Zürich-Bern blijft de economisch belangrijkste regio van het land. In dit gedeelte bevindt zich de meeste bedrijvigheid
De detailhandelssector wordt gekenmerkt door prijsvolatiliteit en een continue vloeruilbreiding. Terwijl aan het begin van 2008 de huurniveaus omhoog werden geduwd wegens sterke omzetgroei en positief consumentenvertrouwen, zijn de marktomstandigheden onlangs moeilijker geworden. In het laatste kwartaal van 2008. daalde de consumentenvertrouwensindex van Zwitserland van -17 naar -27. Daarnaast blijven de plannen voor nieuwbouw en uitbreiding ambitieus helgeen uiteindelijk de huurniveaus onder druk kan zetten. De Zwitserse winkeimarkt wordt gedomineerd door Migros en COOP Beide formules zijn met hun dochterondernemingen verantwoordelijk voor meer dan 50% van de winkeluilgaven in Zwitserland. Deze formules zorgen voor verkeer in een winkelcentrum en zijn daarom geliefde huurders bij beleggers. Tevens is Zwitserland het enige land ter wereld met twee steden (Zurich en Geneve) in de top tien van de duurste winkelmeters ler wereld.
Zurich en Genève zijn al jaren de belangrijkste kantorensteden van Zwitserland. Genève in het Franstalige gedeelte van Zwitserland is populair als vestigingsplaats van verschillende organisaties van de Verenigde Naties, non-gouvernementele organisaties alsmede de financiële seclor. Zurich is naast de industrie, ook in trek bij financiële instellingen.
De leegstand in de twee grootste kantorensteden van Zwitserland is al jaren zeer laag. In het zakendistrict van Genève is deze historisch laag, kleiner dan 2%.
De chemische, farmaceutische en biotechnologische industrie zijn voornamelijk gevestigd in en rond Basel. De rijksoverheid heeft zich geconcentreerd in Bern. Maar ook de middelgrote steden zoals Lausanne, Lugano en St. Gallen bieden goede beleggingsmogelijkheden. Meer dan 50% van de kantorenvoorraad bevindt zich buiten de vier belangrijkste markten.
De aanvangsrendementen liggen in Zwitserland lager dan in Nederland. Aanvangsrendementen zijn door de kredietcrisis wel gestegen, maar liggen nog altijd lager dan in Nederland. In combinatie met het lagere renteniveau dan in Nederland is Zwitserland een interessante beleggingsmarkt.
De eerste ervaringen op de Zwitserse vastgoedmarkt zijn positief. De directie van Nieuwe Steen Investments heeft zich voorgenomen de Zwitserse portefeuille verder te laten groeien indien zich goed renderende investeringen aandienen.
Door de aankopen, investeringen en verkopen is gedurende 2008 de focus meer komen te liggen op grotere kantoorgebouwen en winkels in Nederland en Zwitserland. Het aandeel kantoren in de portefeuille is toegenomen van 46% ultimo 2007 tot 50% ultimo 2008 en het aandeel winkels is afgenomen van 47% ultimo 2007 tot 45% ultimo 2008. Nieuwe Steen Investments streeft naar een gemengde kantorenwinkelportefeuille in een verhouding van 50% van elk segment. De portefeuille is verdeeld over twee landen. Naast Nederland is inmiddels in Zwitserland ruim € 100 miljoen geïnvesteerd.
De vaslgoedportefeuille is ultimo 2008 als volgt over de landen verspreid Nederland 92% (2007: 100%) en Zwitserland 8% (2007: 0%)
De totale vastgoedfXDrtefeuille ziel er als volgt uit:
| aantal | Verhuur bare 2 m |
theoretische jaarhuur (x£ 1.000) |
bezettings graad % |
reële waarde (x£ 1.000) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Winkels | 66 | 319.587 | 45 678 | 97,5 | 628.934 |
| Kanioren | 96 | 425744 | 63068 | 92.3 | 711.564 |
| Bedrijfsgebouwen | 7 | 77.575 | 5.432 | 94,9 | 58.733 |
| Woningen | 160 | 1 300 | 12.289- | ||
| Totaal | 329 | 822.906 | 115.487 | 92.3 | 1.411.520 |
' betrefi uitsluitend de waarde van de woningen in Nederland.
38 Aan de winkelportefeuille is m 2008 circa 26.800 m2 brulo verhuurbaar oppervlak toegevoegd met een r ^ theoretische jaarhuur van circa € 4.3 miljoen. Dit betrof de acquisities in Zwitserland: "Hertizentrum" in Zug en "Pérolles Centre" in Fribourg. Deze objecten, die voor een totaalbedrag € 69,4 miljoen zijn verworven, zijn ultimo 2008 tussen de 88% en 97% verhuurd.
In de jaren 2005.2006 en 2007 werden reeds gefaseerd delen van de meubelboulevard "Mortiere" in Middelburg in portefeuille genomen Het totale volume beslaat 20.090 m2 grootschalige detailhandel. De laatste fase (5 486 m2 ) is in het eersie kwartaal 2008 opgeleverd en volledig verhuurd in de portefeuille genomen
Tegenover de toevoegingen aan de winkelportefeuille staat een afname met circa 15.700 m? door de verkoop van kleinere objecten voor een bedrag van € 28.1 miljoen, hetgeen 1,4% boven de taxatiewaarde ultimo 2007 is.
Dit betrof:
De kaniorenportefeuille is m 2008 met circa 93.800 m2 in brulo verhuurbaar vloeroppen/lak toegenomen door de aankoop van negen objecten in Nederland en twee objecten in Zwitserland Per saldo is er € 195.4 miljoen geïnvesteerd in kanioren m 2008.
Dit betrof de volgende kantoorgebouwen:
Tegenover de toename in de kantorenportefeuille staat een afname met 4.100 m2 door de verkoop van kleinere objecten voor een bedrag van € 6,6 miljoen, hetgeen 0,2 % boven de taxatiewaarde ultimo 2007 Is.
Dit betrof:
De bedrijfsgebouwenportefeuille is met 3.920 m2 afgenomen door de verkoop van het bedrijfsgebouw "Baionen" in Amsterdam en hel gebouw aan de Macroweg in Venray voor een bedrag van € 3.2 miljoen, helgeen 2,7% boven de taxatiewaarde ultimo 2007 is.
Spreiding van de beleggingen is voor Nieuwe Steen Investments altijd een van de pijlers geweest voor de resultaten en het risicoprofiel van het fonds. Deze spreiding bestaat zowel uit het investeren in de verschillende vastgoedcategorieen als spreiding over verschillende regio's en sinds 2008 landen. Verder is de spreiding over een groot aantal huurders van belang voor de continuïteit van de resultaten. In combinatie met de verdeling over de verschillende categorieën vastgoed voorkomt Nieuwe Steen Investments dat bij conjuncturele tegenspoed de huuropbrengsten teveel gaan afhangen van één bepaalde categorie in de verhuurmarkt. 39
Door actief hands-on managemenl kunnen de mogelijke risico's van huurexpiraties omgezet worden in mogelijkheden om deze huurcontracten te verlengen of te vernieuwen (nieuwe of herziene contracten). Hierdoor is een stabiele groei van de huren mogelijk.
Op een "like for like"-basis, waarbij de objecten die gedurende heel 2008 in Nederland in exploitatie waren in aanmerking worden genomen, zijn de huuropbrengsten 1,7% hoger. Per sector bedroeg de "like-for-like'': 1,0% in kanioren, 0,3% in bedrijfsgebouwen, 2,7% in winkels en 3,0% in woningen.
De bezettingsgraad is met 92,3% ultimo 2008 lager dan ultimo 2007 (93,2%). Leegstand geeft een goed inzicht in de daadwerkelijk nog te leveren verhuurinspanningen. In de leegstand is niet opgenomen de situaties waarin al wel een getekende huurovereenkomst is, maar er nog geen huur wordt ontvangen, hetzij omdat de ruimte nog niet in gebruik is genomen, hetzij omdat de huurders huurvrije periodes hebben verkregen. Deze vormen van "leegstand" hebben echter wel effect op de netto huurinkomsten.
De verschillende sectoren kennen aanmerkelijke verschillen in financiële leegstandpercenlages:
| Winkels | 2,5% | (2007: 2,8%) |
|---|---|---|
| Kantoren | 11,7% | (2007: 11,4%) |
Bedrijfsgebouwen 5,1% (2007: 0,6%) Leegstand is geen statisch gegeven. Gedurende het boekjaar heefl het totale financiële leegstandspercentage zich bewogen tussen 6,4% en 7,7%. Deze fluctuaties reflecteren de dynamiek in onze vastgoedportefeuille Aan- en verkopen beïnvloeden dit percentage, maar ook meuwe verhuren, huuropzeggingen en faillissementen van huurders.
De waarde van de vastgoedportefeuille nam toe van € 1.214,1 miljoen ultimo 2007 tol € 1.411,5 miljoen ultimo 2008 als gevolg van enerzijds het saldo van de aankopen en investeringen in de portefeuille (€ 278,3 miljoen) en verkopen (€ 37,9 miljoen) en anderzijds de henwaarderingen (€ -42,7 miljoen). De herwaarderingen zijn opgebouwd uil positieve herwaarderingen van in totaal € 18,1 miljoen en negatieve herwaarderingen van € 60.8 miljoen. De brulo theoretische yield van de portefeuille bedraagt 8,1 % ultimo 2008
De herwaardering van de vastgoedportefeuille bedroeg:
| Nederland (x€ 1.000) |
Zwitserland (x € 1.000) |
totaal (x e i.ooo) |
bruto yield in% |
netto yield ln% |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Winkels | 7 771 | -1.800 | 5.971 | 7,3 | 6.4 |
| Kanioren | - 44.872 | 802 | - 44.070 | 6.9 | 7,6 |
| Bedrijfsgebouwen | 4 367 | - | - 4.367 | 9,2 | 7.9 |
| Woningen | 248 | 248 | 5.7 | 5,1 | |
| Totaal | -41.716 | - 996 | -42.714 | 8.1 | 7,1 |
Voor de bepaling van de reële waarde van de beleggingen maakt Nieuwe Steen Investments gebruik van een taxatiemanagementsysteem. In dit sysleem wordt van alle objecten intern ieder kwartaal de reële waarde bepaald. Daarnaast wordt ieder kwartaal een kwart van de portefeuille door middel van externe taxaties beoordeeld. De externe taxaties worden als toetsingskader voor de interne taxaties gebruikt. Alle Zwitserse beleggingen worden ieder kwartaal extern gewaardeerd.
De vennootschap draagt er zorg voor dat de taxateurs over alle relevante informatie beschikken om tot een gedegen oordeel te komen. De opdracht die de externe taxateurs wordl gegeven, is te komen tot een waarde waartegen hel object naar verwachting kan worden verkocht op de vrije markt op de peildatum van de waardering. Dit bedrag wordt verkregen door de verwachte huidige en toekomstige netto huuropbrengsten en de benodigde Investeringen le kapitaliseren.
Veetlade Rotterdam
Nieuwe Steen Investments zal meer nadruk leggen op portefeuilleverbetering met inachtneming van het daarbij behorende risicoprofiel door selectieve revitaliseringen, renovaties, uitbreidingen en aan- en verkopen. Kleinschalige uitbreidingen, herontwikkeling alsmede revitalisering van objecten kunnen in eigen beheer worden gerealiseerd. Grootschalige herontwikkelingen worden niet door Nieuwe Steen Investments zelf uitgevoerd. Deze projecten zullen in samenwerking met externe partijen worden uitgevoerd. Naast revitalisering en uitbreiding van objecten wordt er daar waar nodig geïnvesteerd in middelen ter bevordering van de verhuurbaarheid en het zowel bouwkundig als technisch up to date houden van de gebouwen Hierbij moet builen hel reguliere onderhoud gedacht worden aan het verbeteren en moderniseren van toegangen, openbare ruimten en technische installaties. Indien de vennooischap van mening is dal bovengenoemde werkzaamheden niel tol hel gewenste resultaat zullen leiden, wordt verkoop van het object overwogen.
Objecten in uitbreiding en/of revitalisering:
| categorie | investering (x e i.oooi |
uitbreiding mm' |
verwachte oplevering |
|
|---|---|---|---|---|
| "DeH BOD | winkels | 1 700 | m.o | |
| Rozemarijndonk. Spijkenisse | winkels | 1.850 | 1 150 | 2009 |
| Pettelaarpark. Den Bosch | kantoren | 725 | 2009 | |
| Science Park. Son | kantoren | 2.800 | 1400 | 2010 |
| Veerkade. Rotterdam | kantoren | 3.250 | 2009 | |
| Korenmolenlaan, Woerden | kanioren | 900 | 2009 |
Een belangrijk bestanddeel van de vastgoedportefeuille van Nieuwe Steen Investments bestaat uit winkels en winkelcentra. Deze sector wordt gezien als een sterke en waardevaste beleggingscategorie. Van belang hierbij zijn de locatiekenmerken van winkelvastgoed, waaronder het verzorgingsgebied waarbinnen de winkels een functie vervullen.
Door het verkoopprogramma van kleinere objecten, objecten met een waarde tussen de € 3 en € 5 miljoen is de winkelportefeuille met tien kleine winkelobjecten afgenomen.
De winkelportefeuille maakte ultimo 2008 43% van de totale vastgoedportefeuille van Nieuwe Steen Investments uit. De winkelportefeuille kenmerkt zich door een groot aantal objecten (64) en huurders (720). De winkelportefeuille bestaat voor een groot deel uit wijkwinkelcentra die zich op de dagelijkse levensbehoeften richten. In onderstaande tabel zijn de belangrijkste huurders van de winkelportefeuille, de supermarktvestigingen, weergegeven.
| Supermarktvestiginge n | (in aantallen) | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|
| Ahold | 13 | 11 | |
| Aldi | 4 | 5 | |
| Bas van der Heijden | 2 | 2 | |
| Jumbo | 3 | 2 | |
| Lidl | 8 | 8 | |
| Plus | 6 | 7 | |
| Super de Boer | 7 | 11 | |
| Overig | 9 | 8 | |
| Totaal | 52 | 54 |
Door de huurverhogingen, de aankoop van de laatste fase van een woonboulevard en de verkoop van tien winkelobjecten is de theoretische huur met € 0,4 miljoen (0,9%) afgenomen over 2008. Naast de gebruikelijke indexaties zijn de brutohuurinkomsten gestegen door verlenging en vernieuwing van huurcontracten. De bezettingsgraad bedroeg ultimo 2008 98.1% (2007: 97,2%).
Het verstrekken van huurvrije perioden en andere incentives is beperkt. Het huurniveau is als marktconform aan te merken. Gedurende 2008 is bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten in hel algemeen het bestaande huurniveau gecontinueerd of zijn overeenkomsten op een iets hoger niveau gesloten. Hierdoor nam de "like for like" huurgroei toe tot 2,7%. In onderstaande tabel is de huurontwikkeling gedurende 2008 weergegeven.
| Huurontwikkeling winkels |
(x e i.ooo) | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|
| Huur per 1-1 2008 resp, 1 1 200/ | 41 865 | 39 274 | |
| Index en overige huurmutaties | 2,078 | 789 | |
| Gekocht in 2008 resp. 2007 | 462 | 2.409 | |
| Verkochl in 2008 resp, 2007 | 2.935 | - 607 |
|
| Huur per 1-1-2009 resp. 2008 | 41.470 | 41.865 |
Huurovereenkomsten worden in hel algemeen voor een periode van 5 jaar afgesloten, met de mogelijkheid tol opzegging voor huurder en verhuurder. Voor de "oudere" huurovereenkomsten met relatief kleine metrages geldl dal de huurtermijn voor onbepaalde termijn loopt. Voor de winkelportefeuille geldt ultimo 2008 een gemiddelde contractduur van 4,3 jaar. Een overzichl van de per ultimo 2008 bestaande huurovereenkomsten is nevenstaand in een grafiek weergegeven.
Afloopdata resp. verlengdata van de huurcontracten winkels (x € 1 miljoen)
| De 10 grootste winkelhuurders. Totaal aantal |
(x 61 miljoen) | % van de totale huuropbrengsten van winkels |
|
|---|---|---|---|
| huurders: 720 | Ahold (Albert Heijn, Etos, Gall & Gall) | 3.0 | 8,8% |
| Laurus (Super de Boer) | 1.4 | 4,1% | |
| Plus | 1.2 | 3,6°; | |
| Lidl | 1.2 | 3.4% | |
| Kruidvat Tiekpleislei | 0,9 | 2 6% | |
| Blokker | 0.8 | 2.3% | |
| Maxeda iV&D, Hema Ki kshop, Pel's place Peny Sport) | 0,7 | 2.2% | |
| Impacl Retail (It's Prijs Topper, Modern Electronics) | 0,6 | 1,9% | |
| Aldi | 0,6 | 1.8% | |
| C&A | 0.6 | 1,7% | |
| Top 10 Winkelhuurders | 11,0 | 32,4% |
43
In 2008 is de beleggersvraag veranderd en is de nadruk komen te liggen op kleinere objecten waarbij de kwaliteit van de kantoren, kwaliteit van de locatie en langjarige verhuur aan financieel goed bekend staande huurders een speerpunten zijn.
Een groot deel van de leegstand is geconcentreerd in gedateerde objecten. Nieuwe kantoorruimte koml over het algemeen nagenoeg verhuurd op de markt. De kantorenmarkt bevond zich in 2008 in een huurgroeifase en de incentives bleven op hetzelfde niveau. Door actief beheer kan zowel de kwaliteit van het vastgoed als de kwaliteit van de huurders en de lengte van de huurcontracten op hel gewenste niveau worden gehouden. Dit beleid is ook van belang bij de besluitvorming over mogelijke nieuwe beleggingen. Locatie en kwaliteit van gebouw en huurders spelen een prominente rol.
In het eerste kwartaal van 2008 heeft Nieuwe Steen Investments van het Philips Pensioenfonds een achttal objecten gekocht. Deze portefeuille omvat ruim 73.000 m? waarvan de helft is verhuurd aan de overheid. De kantoorgebouwen zijn gelegen in Zuid-Holland en Noord-Brabant. In drie van deze objecten zijn in de plint winkels gevestigd. Medio 2008 zijn de kantoorgebouwen "Villa 2000 I en II" in Son, ook in de regio Noord-Brabant, aan de portefeuille toegevoegd. Daarnaast zijn twee kantoorgebouwen verkocht. De verdeling op geografische spreiding van de kantoren zag er ultimo 2008 als volgt uit (in procenten):
De omvang van de kantoorgebouwen in de portefeuille maakt dat hel huurdersbestand vooral beslaat uit het midden- en kleinbedrijf. De commerciële afdeling heeft regelmatig contact met de beslissers in deze bedrijven. Vandaar dal Nieuwe Steen Investments in een vroeg stadium op de hoogte is van de vragen en wensen vanuil de huurders zodal hierop kan worden ingespeeld met tailormade oplossingen en op de huurder toegesneden servicepakketten.
Nieuwe Steen Investments heefl een groot aantal kanloorhuurders (450). In onderstaande tabel is een overzicht van de tien grootste huurders weergegeven. Deze vormen samen 31,5% van de theoretische huuropbrengst. Geen van deze huurders is dermate dominant dat zij een groot risico vormen voor de omvang van de huurinkomsten voor Nieuwe Steen Investments.
De 10 grootste kantoorhuurders. Totaal aantal
kantoorhuurders: 450
| branche | (x € 1 miljoen) | % van de totale huuropbrengsten kanioren |
|
|---|---|---|---|
| Ri ksgebouwendienst | (\$emi)overheid | 4,5 | 7.5% |
| Gemeente Rolterdam | (semi)overheid | 2,9 | 4,7% |
| Stichting de Thuiszorg Icare | (semi)overheid | 2,0 | 3,3% |
| Getronics Pink Roccade Nederland B.V. | ICT | 1.8 | 2,9% |
| Imtech | Industrie/handel | 1.7 | 2,9% |
| Ziggo | Industrie/handel | 1.7 | 2,8% |
| Gemeenle Heerlen | (semi)overheid | 1,5 | 2,4% |
| Ernst & Young Accountants | Zakelijke dienstverlening |
1.2 | 1,9% |
| Stichting ROC Amsterdam | Zakelijke dienstverlening |
1,0 | 1,7% |
| Friesland Coberco Dairy Foods B.V. | Industrie/handel | 0.8 | 1,4% |
| Top 10 Kantoorhuurders | 19,1 | 31,5% |
In onderstaande grafiek zijn de expiratiedata in de kaniorenportefeuille weergegeven. Als expiratiedatum is door Nieuwe Steen Investments gedefinieerd het eerste moment waarop de huurder zonder additionele kosten het gehuurde kan verlaten. De gemiddelde looptijd bedraagt 3,6 jaar (2007: 3,7 jaar). Nieuwe Steen Investments ziel dat in 2008 vergeleken met 2007 hetzelfde percentage huurcontracten expireert, te weten 4% (2007: 4%).
Le Verseau Zwolle
Door de huurverhogingen, de aankoop van negen objecten en de verkoop van twee kantoorgebouwen is de theoretische huur met e 12,0 miljoen of 24,7% toegenomen over 2008. Naasl de gebruikelijke indexaties zijn de brutohuurinkomsten gestegen door verlenging en vernieuwing van huurcontracten. Hierdoor nam de "like for like" huurgroei toe tol 1,0%.
In onderstaande tabel is de huurontwikkeling gedurende 2008 in kaart gebracht.
| Huurontwikkeling kantoren |
(x€ 1.000) | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|
| Huur per 1-1-2008 resp. 1-1-2007 | 48328 | 48.020 | |
| Index en overige huurmutaties | 1.401 | - 2.150 | |
| Gekocht in 2008 resp. 2007 | 11,156 | 2.511 | |
| Un,l,n,.M lr> 0000 rnrn ODm Verkochl in 2008 resp. 2007 |
598 | 54 | |
| Huur per 1-1-2009 resp. 2008 | 60.287 | 48.327 |
Afloopdata resp. expiratiedata van de huurcontracten
kantoren (x € 1 miljoen)
Hoewel de fundamenten in de bedrijfsruimtenmarkt goed zijn. bleven de verhuur- en beleggingstranacties achter door een beperkt aanbod van kwalitatief goede objecten. Nieuwbouw is beperkt, daar de hogere bouwkosten moeilijk vertaald kunnen worden in een hogere huur door de onder druk staande marges van de huurders. Vooral distributieruimlen en bedrijfsruimten op centrale, goed bereikbare locaties hebben een goede (ver)huur- en rendementsontwikkeling laten zien.
Het bestanddeel bedrijfsgebouwen in de portefeuille van Nieuwe Steen Investments is beperkt. De onderneming beschouwt deze categorie als non-core. Zolang de thans in eigendom zijnde bedrijfsgebouwen goede rendementen opleveren, is er geen reden om de objecten te verkopen.
Mocht zich een koper melden die bereid is een acceptabele prijs te betalen, zal Nieuwe Steen Investments afscheid nemen van bedrijfsgebouwen. Het is niet de bedoeling om nieuwe bedrijfsgebouwen aan de portefeuille toe te voegen.
Door de huurverhogingen en de verkoop van twee bedrijfsgebouwen is de theoretische huur ultimo 2008 afgenomen. Per saldo zijn de netto huurinkomsten afgenomen met 1,8%, als gevolg van hogere operationele kosten door de verhuur van leegstand. De "like for like" huurgroei bedroeg 0,3%.
| Huurontwikkeling |
|---|
| bedrijfsgebouwen |
| (x€ 1.000) | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Huur per 1-1-2008 resp. 1-1-2007 | 5,697 | 5.487 |
| Index en overige huurmutaties | 17 | |
| Gekocht in 2008 resp 2007 | 357 | |
| Verkocht in 2008 resp, 2007 | - 282 | - 141 |
| Huur per 1-1-2009 resp. 2008 | 5.432 | 5.697 |
De directie en raad van commissarissen zijn verantwoordelijk voor de naleving van de corporate govemance van Nieuwe Steen Investments. Corporate govemance ziet toe op goed ondernemerschap, waaronder begrepen transparant handelen door de directie, alsmede goed toezicht hierop, met inbegrip van hel afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht.
In overeenstemming met de Nederlandse Corporate Govemance Code, wordt in dit hoofdstuk in grote lijnen de corporate govemance structuur van de vennootschap uiteengezel, waaronder afwijkingen van de best practice-bepalingen. Een gedetailleerde lijst van deze best practice-bepalingen is opgenomen op de websile van Nieuwe Steen Investments.
Hieronder volgt een uiteenzetting van de rollen en verantwoordelijkheden binnen de corporate govemance structuur van de vennootschap.
De directie is belast met het besturen van de vennootschap, hetgeen onder meer inhoudt dat de directie verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de vennootschap, de strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resullaatontwikkeling. De directie legt hierover verantwoording af aan de raad van commissarissen en de raad van commissarissen op zijn beurt aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De directie en de raad van commissarissen richten zich bij de vervulling van hun taak naar het belang van de vennootschap en de met haar verbonden ondernemingen en wegen daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij de vennootschap betrokkenen af. De directie is verantwoordelijk voor de naleving van de relevante wet- en regelgeving, hel beheersen van de risico's verbonden aan de ondernemingsactiviteiten en voor de financiering van de vennootschap. De directie rapporteert hierover aan de raad van commissarissen. De directie is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële berichten. De raad van commissarissen ziet erop toe dat de directie deze verantwoordelijkheid vervult. De directie heeft, met instemming van de raad van commissarissen, de strategie vaslgesteld.
De directie bestaat uit minimaal twee statutaire directeuren, die door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden benoemd. De Stichting Prioriteit NSI heeft het rechl kandidaten bindend voor te dragen. Het aantal directeuren wordt vastgesteld door de Slichiing Priorileil NSI. De taakverdeling van de directie, alsmede de werkwijze, is neergelegd in de statuten en een reglement. De statuten en het reglement zijn op de websile van Nieuwe Steen Investments geplaatst.
De bezoldiging van de directeuren wordl bepaald in overeenstemming met het beleid dat is uiteengezel in het remuneratierapport. Het bezoldigingsbeleid voor de directie wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De raad van commissarissen heeft in 2008 een remuneratierapport opgesteld, dat door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders is aangenomen. Een besluit van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders tot ontslag of schorsing van een directeur kan worden genomen bij een absolute meerderheid van stemmen, meer dan 50% van hel geplaatste kapitaal vertegenwoordigende.
De raad van commissarissen heeft als voornaamste taak toezicht le houden op de activiteiten van de vennootschap en de directie te adviseren en begeleiden. Bij de vervulling van deze laken houdl de raad van commissarissen rekening met de belangen van alle belanghebbenden. De raad van commissarissen richt zich bij zijn toezicht op het behalen van doelstellingen en strategie.
Verder houdt de raad van commissarissen toezicht op een juiste uilvoering van risicobeheer- en interne controlesystemen, het vastgoed- en financiële rapportageproces en naleving van wet- en regelgeving. Ten slotte is de raad van commissarissen betrokken bij het opstellen van het bezoldigingsbeleid van de vennootschap en bekrachtigt hij de individuele bezoldiging van de directeuren op basis van het beleid.
De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. De raad van commissarissen bestaat uit ten minste drie leden. Het streven van de raad van commissarissen is erop gericht de ervaring en deskundigheid van zijn eigen leden goed te doen aansluiten op de activiteiten en strategie van Nieuwe Steen Investments. De raad van commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, de directie en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Alle commissarissen, met uilzondering van de heer Habas, zijn onafhankelijk. Een commissaris geldt als onafhankelijk indien de in de code genoemde afhankelijkheidscriteria niet op hem van toepassing zijn De raad van commissarissen heett een profielschets voor zijn omvang en samenstelling opgesleld. Deze profielschets staat op de website van Nieuwe Steen Investments. De raad van commissarissen kiest uit zijn midden een voorzitter en vice-voorzitter.
De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor de besluitvorming over het omgaan met tegenstrijdige belangen bij directieleden, commissarissen en de externe accountant in relatie tot de vennootschap. In de jaarrekening onder 'verbonden partijen' wordt ingevolge de Wet op hel financieel toezicht en de IFRS gerapporteerd over transacties tussen de vennootschap en verbonden partijen, daaronder begrepen de directie en de commissarissen, alsmede over transacties waarbij een of meer verbonden partijen betrokken zijn. Daarbij wordl vermeld in hoeverre de transacties zijn verricht op marktconforme voorwaarden.
De commissarissen worden door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders benoemd uil de 51 kandidaten die door de Stichting Prioriteil NSI worden voorgedragen. De Stichting Prioriteit NSI stelt de bezoldiging van de commissarissen vast. Krachtens de statuten treden de commissarissen volgens een rooster af. Gegeven de huidige samenstelling van de raad van commissarissen (vier leden), zal iedere commissaris voor een periode van maximaal vier jaar worden benoemd. Voorstellen aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders tot benoeming of herbenoeming worden deugdelijk onderbouwd. In het geval van een herbenoeming wordt rekening gehouden met de prestaties en het functioneren van de kandidaat in de hoedanigheid van commissaris. Hel reglement van de raad van commissarissen bepaalt dat een commissaris maximaal voor een periode van twaalf jaar zitting kan hebben in de raad van commissarissen. Een besluit van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders tot ontslag of schorsing van een commissaris kan worden genomen bij een absolute meerderheid van stemmen, meer dan 50% van hel geplaatste kapilaal vertegenwoordigende.
De taakverdeling van de raad van commissarissen, alsmede de werkwijze, is neergelegd in de statuten en een reglement. Het reglement is op de website van de vennootschap geplaatst. De raad heeft een beleggingsraad, een remuneratiecommissie en sinds eind 2008 een auditcommissie ingesteld.
De raad van commissarissen koml volgens een vast rooster ten minste viermaal per jaar bijeen. Daarnaast is er een speciale bijeenkomst waarin in afwezigheid van de directie het eigen functioneren van de raad van commissarissen, de relatie met de directie en de samenstelling, beoordeling en bezoldiging van de directie worden besproken. Het profiel waaraan de commissarissen dienen le voldoen wordt jaarlijks beoordeeld en waar nodig aangepast.
De vennooischap heeft gezien haar omvang geen interne audit-afdeling. De raad van commissarissen bespreekt de bevindingen van de externe accounlanl inzake de interne-controle-omgeving van de vennootschap met de directie en de externe accountant.
De raad van commissarissen houdl toezicht op de inteme controlestructuur en procedures en de beoordeling van risico's waar de vennootschap en haar dochtervennootschappen mee worden geconfronteerd. Gedurende het boekjaar 2008 is er geen aanleiding geweest om te twijfelen aan het functioneren van de systemen en procedures in overeenstemming met hun beoogde doelen.
Aandeelhoudersvergaderingen worden bijeengeroepen door de directie of door de raad van commissarissen. In 2008 zijn twee Algemene Vergadering van Aandeelhouders gehouden, eind maart en eind september. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden besproken: het jaarverslag, vaststelling van de jaarrekening, bestemming van de winst, décharge van de directie en van de raad van commissarissen en besluiten over eventuele vacatures en andere agendapunten.
Voor besluiten die van wezenlijke invloed zijn op de vennootschap en haar risicoprofiel is de goedkeuring van de aandeelhouders vereist.
Met inachtneming van de statuten, zal de directie en/oi de raad van commissarissen ook onderwerpen op de agenda plaatsen die door aandeelhouders zijn voorgesteld.
Aandeelhouders die alleen of gezamenlijk 10% van hel geplaatste kapilaal vertegenwoordigen, mogen de directie en/of de raad van commissarissen verzoeken een Algemene Vergadering van Aandeelhouders bijeen te roepen. Aandeelhouders hebben recht één stem uit te brengen voor elk door hen gehouden gewoon aandeel en zij kunnen zo nodig bij volmacht stemmen.
Besluiten van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden genomen met een gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de wet of de staiuten een grotere meerderheid voorschrijven Teneinde aandeelhouders die hun stem op afstand willen uitbrengen, voldoende in staal te stellen een gedegen analyse uil te voeren, zijn de agenda en onderliggende stukken uiterlijk vijftien kalenderdagen van tevoren beschikbaar op de website en ten kantore van Nieuwe Steen Investments.
De concept notulen van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden binnen drie maanden na de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op de website van de vennootschap geplaatst. Aandeelhouders worden daarbij gedurende drie maanden uitgenodigd om commentaar te geven op de conceptnotulen. Na deze periode worden de notulen op haar eerstvolgende vergadering vaslgesteld door de raad van commissarissen waarbij de raad van commissarissen rekening houdt met voornoemd commentaar. De directie en de raad van commissarissen verschaffen de Algemene Vergadering van Aandeelhouders alle verlangde informatie, tenzij een zwaarwichtig belang van de vennootschap zich daartegen verzet.
De externe accountant wordt benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders en woont de vergadering van de raad van commissarissen met de directie bij waarin de jaarcijfers worden besproken en vastgesteld. De kwartaal-, halfjaar- en jaarcijfers die zijn opgenomen in persberichten worden niet door de externe accountant gecontroleerd, maar wel met hem vóór de publicatie besproken. De jaarrekening wordt door de externe accountant gecontroleerd en de kwartaal- en halfjaarcijfers worden door de externe accountant aan een beperkte beoordeling onderworpen.
De Algemene Vergadering van Aandeelhouders is bevoegd om de accountant vragen te stellen omtrent zijn verklaring inzake de getrouwheid van de jaarrekening. De externe accountant is bevoegd tijdens de vergadering daarover hel woord te voeren.
Na de publicatie van de Nederlandse Corporate Govemance Code in december 2003 hebben de raad van commissarissen en de directie het effect van de Code op de corporate governance-structuur van de vennootschap uitvoerig besproken. Er zijn verschillende codes en reglementen opgesteld en ingevoerd voor de vennootschap en haar dochtermaatschappijen.
De vennootschap voldoet op vijf na aan alle best practice-bepalingen van de Code en heefl haar staiuten gewijzigd om de corporale governance-structuur verder in overeenstemming te brengen met de Code. Deze wijzigingen zijn tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 2 september 2004 besproken en goedgekeurd. Alle ingevoerde of gewijzigde codes en reglementen zijn op de website van de vennootschap geplaatst.
De enige best practice-bepalingen die de vennootschap niet volledig naleeft of die een toelichting vereisen zijn:
In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 27 september 2007 is door de aandeelhouders de heer Habas als lid van de raad van commissarissen benoemd en vervolgens door de raad als zijn voorzitter. Deze benoeming is strijdig met best practice bepaling III 2.2 van de code omdat de heer Habas middellijk een aandelenbelang van ten minste 10% in de vennootschap houdt Toch is besloten de heer Habas voor te dragen, vanwege zijn kennis en ervaring op het gebied van ondernemerschap en internationaal beleggen Bovendien is de raad naar behoren samengesteld gelet op best practice bepaling III 2 1
De directie van Nieuwe Steen Investments bestaat uit twee directieleden. Een van deze directieleden was ten tijde van haar benoeming reeds jaren werkzaam voor de vennooischap en de arbeidsovereenkomst voorziet niet in een benoemingstermijn van vier jaar of een maximering van de vergoeding bij onvrijwillig ontslag. Nieuwe Steen Investments heefl in dit geval gemeend de arbeidsovereenkomst ^ op deze punten niet aan te passen. S3
In afwijking van "best practice" bepalingen 11.2.6 en 111.7.3 heeft Nieuwe Steen Investments besloten geen apart reglement voor de directieleden ol commissarissen betreftende bezit en transacties in effecten anders dan die uitgegeven door de eigen vennootschap vast le slellen. Voor bezit en transacties m effecten uitgegeven door de eigen vennootschap beslaat op grond van de Wel toezicht effectenverkeer 1995 reeds een reglement met meldingsplicht voor de directie en commissarissen Dit reglement heeft een ruime strekking die zich niet lol de transacties van effecten in de eigen onderneming beperkt. Het reglement verbiedt elke transactie die de schijn van gebruik van koersgevoelige informatie kan wekken. Hierdoor wordt een apart reglement als overbodig beschouwd.
Nieuwe Steen Investments heeft een maatschappelijk kapitaal van 74,995.000 gewone aandelen. 35.774,117 aandelen zijn geplaatst en volgestort met een nominale waarde van € 0,46. Per aandeel kan één slem worden uitgebracht De vennooischap kent geen beperking voor de overdracht van haar aandelen.
De bijzondere zeggenschapsrechten. die aan de 5.000 prioriteitsaandelen zijn verbonden, zijn beschreven in het jaarverslag onder de "overige gegevens".
Op basis van de wettelijke regeling inzake melding van zeggenschap m ter beurze genoteerde vennootschappen heefl Habas-H Z. Investmenls (1960) Ltd. op 1 augustus 2007 een deelneming in Nieuwe Steen Investmenls gemeld van 20.08%.
De directie en de commissarissen worden door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders benoemd. De Slichiing Prioriteit NSI heeft het rechl kandidaten bindend voor te dragen.
Een besluit van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders tot ontslag of schorsing van een directeur ol commissaris kan worden genomen bij een absolute meerderheid van stemmen, meer dan 50% van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigende.
Nieuwe Steen Investments is een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal als bedoeld in artikel 2:76a Burgerlijk Wetboek. Dat betekent dal de directie bevoegd is tol uitgifte van aandelen en tot inkoop van aandelen over te gaan Een besluit tot statutenwijziging, ontbinding, juridische fusie en juridische splitsing kan door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders slechts worden genomen op voorstel van de raad van commissarissen.
In de overeenkomsten die Nieuwe Steen Investmenls heeft met haar getóverstrekkers is de bepaling opgenomen dal indien er een wijziging is in de zeggenschap over Nieuwe Steen Investments, de geldverslrekkers de mogelijkheid hebben de verstrekte leningen vervroegd op te eisen Dit zou het geval zijn na een geslaagd openbaar bod.
Nieuwe Steen Investments heeft voor de vastgoedbeleggingen een langetermijnbeleggingsstrategie en bewaakt de risico's die voortvloeien uit het beleggingsbeleid. Er zijn controlemaatregelen ingevoerd met betrekking tot de uitvoering van het beleid en het toezicht op de daarmee verband houdende resultaten en gevolgen. Er is een stelsel van beleid, richtlijnen, rapportagesystemen en functiescheidingen opgezet en in gebruik om de hiervoor genoemde controlemaatregelen te effectueren. De organisatiestructuur en bedrijfsstralegie zijn gericht op een maximale aandeelhouderswaarde tegen minimale risico's.
Alle belangrijke beslissingen ten aanzien van vastgoed worden besproken en beoordeeld tijdens regelmatige bijeenkomsten van de beleggingsraad met de directie. De beleggingsraad is betrokken bij de beoordeling van aankopen, verkopen en grote uitbreidingsinvesteringen.
De belangrijkste risico's voor Nieuwe Steen Investments kunnen geclassificeerd worden als strategische, operationele, financiële, fiscale, rapportage en compliance risico's. Onderstaand worden deze risico's, en de wijze van beheersing daarvan, beschreven.
Hieronder vallen alle risico's die inherent zijn aan het beleggen in vastgoed. Jaarlijks wordt de strategie door de directie geëvalueerd en geformuleerd en vastgelegd in een ondernemingsplan. Vervolgens wordt de strategie vertaald in concrete taakstellingen en ondernemingsacties. Tijdens dit proces worden belangrijke ondernemingsrisico's geïnventariseerd en vindt de evaluatatie en eventuele bijstelling van de doelstellingen en strategie van de vennootschap piaals. De strategie wordl besproken met en goedgekeurd door de raad van commissarissen.
Nieuwe Steen Investments belegt in Nederland en Zwitserland. De vennootschap investeert voornamelijk in winkels en kantoren in relatief welvarende en stabiele economieën en beperkt economische en politieke risico's zodoende tot een minimum. Door aldus het aantal landen en het type sectoren te selecteren spreidt Nieuwe Steen Investmenls haar risico's.
In het ondernemingsplan zijn ten aanzien van het beleggingsbeleid criteria opgesteld die erop gericht zijn de risico's zo goed mogelijk te spreiden en te beheersen:
De operationele risico's doen zich voor bij asset managemenl en propertymanagement.
Aan- en verkooprisico Nieuwe Steen Investments past een zorgvuldige (des)investeringsseleclie- en beslissingsprocedure toe. Alle aan- en verkopen worden beoordeeld op basis van een aan- of verkoopvoorslel. Goedkeuring van alle (des)investeringsbeslissingen vindt piaals door de beleggingsraad en, indien hel een internationale
Nieuwe Steen Investments hanteert een intern rekenmodel op basis waarvan het verwachte toekomstige rendement van een mogelijk le verwerven object wordt berekend. Dit verwachte rendement wordt afgezet legen het rendement dat de directie eist op basis van het ingeschatte risicoprofiel. Alvorens tol een aankoop over te gaan, onderwerpt de directie de vastgoedbelegging aan een zorgvuldig due diligenceonderzoek waarbij lechnische risico's en verhuurbaarheid centraal staan. Daarin kan de directie bijgestaan worden door externe partijen, zoals vastgoedadviseurs, advocaten, taxateurs en belastingadviseurs.
De volledige vastgoedportefeuille van Nieuwe Steen Investments wordl ieder kwartaal intern gewaardeerd, voorts wordt een kwart van de portefeuille ieder kwartaal extern gewaardeerd, waardoor de gehele portefeuille in een boekjaar extern gewaardeerd is. Bij de interne waardering worden de objecten in principe geïndexeerd en afhankelijk van substantiële veranderingen in de markt en de verhuursituatie worden zij apart gewaardeerd. Voor de externe taxaties worden opdrachten verstrekt aan ter zake kundige en gerenommeerde taxateurs. Deze waarderingen worden geanalyseerd op gebruikte methoden, gehanteerde aannames en uitkomsten in vergelijking met de ontwikkelingen in de markt.
Hel risico van de waardeontwikkeling van het vastgoed betreft de mogelijk dalende waarde van het vastgoed die een negatieve invloed heeft op de vermogenspositie van Nieuwe Steen Investments. Indien een herwaardering van de vastgoedportefeuille met 1 % plaatsvindt, zal dit een invloed hebben van circa € 14,1 miljoen op het indirecte beleggingsresultaat (op basis van de ultimo 2008 uitstaande aandelen circa € 0,39 per aandeel).
Deze risico's worden ondervangen door tijdig te anticiperen op naderende expiraties en contracten huurprijsherzieningen, nieuwe huurders te screenen op kredietwaardigheid. Door maandelijkse debiteurenoverzichten te rapporteren, worden oplopende betalingsachterstanden gesignaleerd. Nieuwe Steen Investments hanteert een strikt debiteurenbeheer- en incassobeleid.
De strategie van de vennootschap is er op gericht te voorkomen dat huurders de huurovereenkomst bij expiratie willen beëindigen. Dit betekent dat er onderhandeld moet worden over de condities bij verlenging. Indien ten tijde van de expiratie een verschil bestaat tussen de markthuur en de contracthuur zal de leegstand niet toenemen maar zullen de huurinkomsten niettemin veranderen.
Tenminste eenmaal per maand wordl er gerapporteerd over de leegstand en het leegstandsrisico, waarbij de expiratiekalender van de huurcontracten in aanmerking wordt genomen. De mate van leegstand is van belang, omdat enerzijds huurderving plaatsvindt en anderzijds de vaste lasten, verzekeringen en de niel verrekenbare servicekosten doorgaan, terwijl voor het verhuurgereed maken ook - soms aanzienlijke kosten gemaakt moeten worden.
Het propertymanagement is verantwoordelijk voor de beheersing van de exploitatie- en servicekosten, hel onderhoud en de lechnische aspecten van de beleggingen alsmede hel voldoen aan wijzigende wet- en regelgeving betrekking hebbende op deze objecten. Er worden regelmatig controles uitgevoerd betreffende brandtechnische, veiligheids- en gezondheidsaspecten van elk object. Daarnaast is hel op peil houden van een kwalitatief goed beheer op de lange termijn essentieel voor hel in stand houden van het rendement. Hiertoe wordt een onderhoudsbegroting opgesteld die tenminste vijf jaren beslaat.
De vastgoedportefeuille is verzekerd legen wettelijke aansprakelijkheid en opstalschades. De vennootschap kan niet alle genoemde risico's zelf beheersen. Nieuwe Steen Investments is mede afhankelijk van medewerking en gedrag van huurders. Ten aanzien van verzekeringen geldt dat niet alle risico's zijn afgedekt: calamiteiten van verschillende aard vallen (deels) builen de dekking (natuurrampen, terrorisme).
De belangrijkste financiële risico's zijn de loegang tot kapitaal, liquiditeit, derivaten en rentetarieven. Nieuwe Steen Investments volgt nauwkeurig de kasstromen, de dekking van de rentelasten, verhouding vreemd/eigen vermogen, looptijden van de rente en schulden en looptijden van de derivaten. De vastgoedsector is kapitaalintensief. De toegang tot kapitaal, zowel de uitgifte van aandelen als hel aantrekken van leningen tegen lage financieringskosten, is essentieel voor de groei van de porteleuille.
Door de directie wordt het linancieringskader periodiek geëvalueerd en vastgesteld. Daarbij worden bandbreedtes bepaald voor renlefixatie, valutaafdekking en de optimale structuur van de tinancieringsportefeuille.
Hel risico dat geldgevers niel bereid zijn tegen acceptabele tarieven geld te lenen wordt beperkt door de afloopdata van langlopende leningen en faciliteiten te spreiden en te streven naar voldoende direct beschikare kredietfaciliteiten via meerdere bankrelaties en het handhaven van de 50-50 balansverhouding.
Nieuwe Steen Investments hanteert ter beperking van liquidileitsrisico's een strategie van spreiding van looptijden van leningen. Daarnaast dient de vennooischap le allen lijde te voldoen aan haar verplichtingen onder de opgenomen hypothecaire leningen, onder meer door de rentedekkingsratio. De rentedekkingsratio wordt berekend door de netto-huuropbrengsten te delen door de rentelasten. Dit mag niet lager zijn dan 2,0. Tevens moet de vennootschap voldoen aan de eisen gesteld aan de loan to value. Het totaalbedrag aan opgenomen leningen mag in hel algemeen niet meer bedragen dan 65% van het ondergezette vastgoed.
De bewaking van de ratio's waartoe de vennootschap zich in de leningsovereenkomsten heefl gecommitteerd vindt maandelijks plaats. Het kasstromenplan. dat aan de hand van investerings- en desinvesteringsvoorstellen en eventuele fluctuaties in de inkomsten en uitgaven wordl aangepast, is de belangrijkste basis voor deze analyse
Renlerisicobeheer betekent inzicht krijgen In de aard en omvang van hel risico en vervolgens de mogelijke gevolgen van dit risico afwegen. Renlerisicobeheer maakt hel mogelijk de financieringskosten te beheersen.
Omdat de vennootschap ervoor heeft gekozen om hypothecaire leningen met langdurige rentevaslperiodes aan le gaan of gebruik te maken van derivaten om het renlerlsico bij leningen met variabele rente af le dekken, is slechts een beperkt deel van de leningenportefeuille gevoelig voor wijzigingen in de rentestand. Gevolg is wel dat slechls heel beperkt kan worden geprofiteerd van dalingen in de marktrentestand. Beoogd wordt het renterisico zodanig te beheersen dat Nieuwe Steen Investments een duurzame en groeiende winst aan haar aandeelhouders kan bieden. Indien de rente met 1% stijgt, heeft dil een effect van € 0,6 miljoen op het directe beleggingsresultaat (€ 0,02 per aandeel, op basis van de ultimo 2008 uitstaande aandelen).
Nieuwe Steen Investments heeft met betrekking tol de investeringen in Zwitserland het valutarisico gereduceerd door le financieren in Zwitserse franken. Indien de waarde van de Zwilsere franken met 10% wijzigt, heeft dit een effect van € 0,05 miljoen op het indirecte beleggingsresultaal (€ 0,001 per aandeel, op basis van de ultimo 2008 uitstaande aandelen).
Periodiek vindt er een inventarisatie plaats van alle belangrijke risico's met betrekking tot de fiscale positie.
Het belangrijkste hierbij is dat Nieuwe Steen Investments de status heeft van fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting. Voor hel behoud van de fiscale status dient aan de wettelijke vereisten te worden voldaan. Het behoud van de status heefl de voortdurende aandacht van de directie. De uJtdelingsverplichting, de samenstelling van het aandeelhoudersbestand en de financieringslimieten worden periodiek en bij herfinanciering berekend. Gedurende 2008 heeft Nieuwe Steen Investments ruimschoots voldaan aan de vereisten die verbonden zijn aan de fiscale status van beleggingsinstelling.
Binnen Nieuwe Steen Investments worden strikte procedures gevolgd voor hel periodiek opstellen van maandelijkse, kwartaal-, en jaarcijfers op basis van de gehanteerde grondslagen en één keer per jaar een begroting per land en per afzonderlijk object. De kwaliteit van de rapportages wordt gewaarborgd door uitvoerige analyses, waarbij de inhoud van de rapportages in detail wordt besproken met de raad van commissarissen. Het interne managementrapportagesysteem is ook ontworpen om ontwikkelingen van het resultaat per aandeel te kunnen volgen. De kwartaalcijfers worden voor de publicatie beoordeeld door de externe accountant en bekendgemaakt door middel van een persbericht.
Nieuwe Steen Investments ziel erop toe dat de bedrijfsvoering in overeenstemming met wet- en regelgeving is. Hieronder valt het voorkomen van fraude en van handel met voorwetenschap en overig handelen in strijd met de Wel op het financieel toezicht en de daarop gebaseerde besluiten.
Ter voorkoming en bewustwording van tegenstrijdige belangen worden medewerkers en nieuwe directieleden en leden van de raad van commissarissen bij hun indiensttreding gewezen op de van toepassing zijnde reglementen, waaronder de Gedragscode, directiereglement, reglement voor de raad van commissarissen.
In het kader van de Wet financieel toezicht en hel Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen verklaart Nieuwe Steen Investments dal zij over een beschrijving van de administratieve organisatie en interne controle beschikt die voidoel aan de eisen gesteld in de Wet en het Besluit, Gedurende 2008 heefl Nieuwe Steen Investments verschillende aspecten van de administratieve organisatie en interne controle beoordeeld en er kwamen geen bevindingen aan het licht op grond waan/an zou moeten worden geconcludeerd dat de beschrijving van de opzet van de administratieve organisatie en interne controle niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in het Besluil en daaraan gerelateerde regelgeving. Ook is niet geconstateerd dat de administratieve organisatie en de maatregelen van interne controle van de vennootschap gedurende 2008 niet effectief en niet in overeenstemming met de beschrijving functioneerden.
Gezien de aard en de omvang van de vennootschap bestaan er inherente beperkingen aan de interne controle, zoals beperkte mogelijkheden tot functiescheiding, onevenredig hoge kosten ten opzichte van de baten van interne controle en het risico op calamiteiten, samenspanning en dergelijke. Door deze beperking kan geen absolute zekerheid worden gegeven.
De directie is van mening dat de opzet van de interne risicobeheersings- en controlesystemen over de financiële rapportage een redelijke mate van zekerheid bieden dat de jaarrekening van Nieuwe Steen Investments over 2008, zoals opgenomen in dit jaarverslag, geen onjuistheden van materieel belang bevat. Er zijn geen indicaties dat deze systemen in het boekjaar 2009 niet effectief zullen zijn.
| toename/ afname |
geschatte invloed op beleggingsresultaal |
effect op winst per aandeel |
|
|---|---|---|---|
| Bezettingsgraad | 1% | € 1,2 miljoen | e 0.03 |
| Rentelasten | 1% | £ 0,6 miljoen | e 0,02 |
| Herwaardering vastgoedbeleggingen | 1% | £14.1 milioen |
e 0 39 |
| Zwitserse franken | 10% | € 0,05 miljoen | e o.ooi |
59
Het doel van het investor relations beleid van Nieuwe Steen Investments is heldere informatie te verschaffen over hel beleid van de vennootschap en de uitvoering daarvan Dit gebeurt door tijdig eenduidige, adequate en betrouwbare inlormatie aan de belangstellenden te verstrekken. Informatie die invloed op de koers van het aandeel kan hebben, zal aan alle belanghebbenden gelijktijdig bekend worden gemaakl De financiële resultaten worden per kwartaal gepubliceerd. Belangrijke mutaties in de vaslgoedportefeuille worden zodra deze zijn geëffectueerd bekend gemaakl. Daarnaast kan er contact met de vennootschap worden opgenomen.
In 2008 zijn diverse roadshows gehouden voor beleggers in Europa en de Verenigde Staten Tijdens deze roadshows werd ingegaan op de strategie, de ontwikkelingen in de portefeuille en de financiële resultaten van Nieuwe Steen Investments De presentaties van deze roadshows staan op de websile (vvwwnsi nl) Nieuwe Steen Investments wordl gevolgd door een aantal analisten. De directie onderhoudt de contacten met deze analisten, waarbij uileraard zorg wordt gedragen voor de gelijke behandeling van aandeelhouders en andere belangstellenden.
Gezien het toenemende belang van de websile In de communicatie met belangstellenden is de website begin 2008 vernieuwd en regelmatig aangepast. De websile (beschikbaar in zowel Nederlands als Engels) beval naasl algemene informatie over Nieuwe Steen Investments, financiële informatie eninformatie over de vaslgoedportefeuille. Al deze informatie blijft minimaal vijf jaar op de websitebeschikbaar.
Voor zover bij Nieuwe Steen Investments bekend is Habas-H.Z. Investments (1960) de enige aandeelhouder die meer dan 5% van hel geplaatste aandelenkapitaal in zijn bezit heeft. Habas-H.Z, Investments heeft conform de meldingsplicht bij de AFM op 1 augustus 2007 gemeld 20,08% van het geplaatste aandelenkapitaal in zijn bezit te hebben. De heer H Habas (commissaris van de vennootschap) meldt aan de AFM, maar ook aan Nieuwe Steen Investments, dat hel belang van Habas-H.Z. Investments in de vennootschap per 31 december 2008 21,5% is.
Zodra een deelneming 5% of meer van het geplaatste kapitaal bedraagt, dient de aandeelhouder dit te melden. Vervolgens dient dil opnieuw gemeld le worden zodra de deelneming een drempelwaarde (5%, 10%, 15%, 20%, 25%, 30%, 40%, 50%, 60%, 75% en 95%) bereikt, overschrijdt of onderschrijdt. Dil kan het geval zijn als gevolg van aankoop of verkoop van aandelen of door een toename of afname van hel geplaatste kapitaal.
Korenmolenlaan Woerden
De koers van het aandeel sloot ultimo 2008 op e 11,21. Dit is een daling van 36,5% ten opzichte van de koers ultimo 2007 (€ 17,65). In combinatie met het totaal uitgekeerde dividend gedurende hel boekjaar van € 1,39, behaalde hel aandeel een koers- en dividendrendement van -30% (2007: -16%).
De beurskoers noteerde ultimo 2008 een discount ten opzichte van de intrinsieke waarde per aandeel van 31,1%. Het bestaan van deze discount is mede het gevolg van kredietcrisis, de verwachtingen met betrekking tot de rente en de gevolgen daarvan op de vastgoedmarkten.
Beleggen in vastgoed is, ook als dat door middel van aandelen geschiedt, een cyclus. Vastgoed is echter in de regel ook een belegging voor de lange termijn en in dal licht bezien, kan het aandeel Nieuwe Steen Investments, over een langere periode vanaf haar beursnotering in 1998 bekeken, terugzien op een goed koers- en dividendrendement.
| -30% | |
|---|---|
| -16% | |
| 16% | |
| 28% | |
| 23% | |
| 21% | |
| - 2 % | |
| 22% | |
| 2% | |
| 1999 | 19% |
| 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 |
Het aandeel Nieuwe Steen Investments is sinds 3 april 1998 genoteerd aan Euronext Amsterdam. Op 14 mei 2008 werd voor hel jaar 2008 de hoogste slotkoers bereikt van € 19.99 en de laagste koers op 5 december 2008 bedroeg € 10,01. De gemiddelde dagelijkse omzet van het aandeel is m 2008 afgenomen naar een aantal van 64 588 (2007: 80.476). Met haar totale beursomzetcijfers over 2008 nam Nieuwe Steen Investments op Euronext Amsterdam de 57e (2007: 62e ) plaats in.
Vanal 4 maart 2008 maakt Nieuwe Steen Investmenls wederom deel uil van de AScx-index (SmallCap). Nieuwe Steen Investmenls is in deze index opgenomen met een wegingsfactor van 3,77% (2009: 6,89%).
Ten behoeve van de continue verhandelbaarheid van het aandeel maakt Nieuwe Steen Investments gebruik van een bezoldigd liquidity provider, Kempen & Co.
Naast de Small Cap Index maakt het aandeel Nieuwe Steen Investments ook deel uit van andere indexen waaronder de Global Property Research (GPR)-index en de European Real Estate Association (EPRA) index. Deze indexen spelen een belangrijke rol voor met name mlernalionale mslilulionele beleggers.
Veerkade Rotterdam
Het dividendbeleid van Nieuwe Steen Investments is erop gericht het gehele directe resultaat, door middel van kwartaalbetalingen, als dividend in contanten uit te keren.
In 2008 heeft de vennootschap in totaal € 1,39 aan contant dividend uitgekeerd, opgebouwd uil de volgende dividendbetalingen:
De directie stelt aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voor het slotdividend over 2008 vast te stellen op € 0,35 in contanten per gewoon aandeel. Het totale over het boekjaar 2008 uitgekeerde dividend zal hiermee op € 1,40 uitkomen.
Aangenomen dat de Algemene Vergadering van Aandeelhouders dit dividendvoorstel goedkeurt, zal hel slotdividend betaalbaar worden gesteld vanaf 6 april 2009.
( X€ 1000)
| Toelichting | 2008 | 2007 | |
|---|---|---|---|
| Brulo huuropbrengsten | 4 | 101.692 | 89.635 |
| Niet doorberekende servicekosten | 4 | - 1.195 |
-1.078 |
| Exploitatiekosten | 5 | -12 240 | -9,808 |
| Netto huuropbrengsten | 4 | 88.257 | 78.749 |
| Herwaardering beleggingen | 6 | - 42.714 | 23,583 |
| Gerealiseerd verkoopresultaat beleggingen | 7 | 200 | 9.809 |
| Totaal netto opbrengsten uit beleggingen | 45.343 | 112.141 | |
| Interest | 8 | 34.983 | 27.056 |
| Waardemutaties financiële derivaten | 8 | 26.721 | - 4.837 |
| Netto financieringslasten | 61.704 | 22.219 | |
| -16.361 | 89.922 | ||
| Algemene kosten | 9 | 4.558 | - 4 694 |
| Resultaat voor belastingen | -20.919 | 85.228 | |
| Belastingen over de winst | 10 | 421 | 145 |
| Resultaat na belastingen | -21.340 | 85.083 |
| Gegevens per aandeel (x e 1) | |||
|---|---|---|---|
| Resultaat na belastingen | n | 1,60 | 2.38 |
| Verwaterde resultaat na belastingen | 11 | 2.38 |
(X€1000)
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Bruto huuropbrengsten | 101.692 | 89 635 |
| Niel doorberekende servicekosten | - 1.195 |
- 1.078 |
| Exploitatiekosten | -12.240 | - 9.808 |
| Netto huuropbrengsten | 88.257 | 78.749 |
| Interest | - 34.752 | -27 169 |
| Algemene kosten | - 3.344 |
- 3.625 |
| Direct beleggingsresultaal voor belastingen | 50.161 | 47.955 |
| Belastingen over de winst | 124 | 145 |
| Direct beleggingsresultaat | 50.037 | 47.810 |
| Herwaardering beleggingen | - 42.714 | 23583 |
| Netto verkoopresultaat bnleggmgen | - 200 |
9.809 |
| Waarde mutaties financiële derivaten | - 26.721 | 4 950 |
| Valutakoersverschillen | 231 | - |
| Toegerekende beheerkosten | 1.214 | - 1069 |
| Indirect beleggingsresultaal voor belastingen | -71.080 | 37.273 |
| Mutatie latente belastingverplichtingen | 297 | - |
| Indirect beleggingsresultaat | -71.377 | 37.273 |
| Totaal beleggingsresultaat | -21.340 | 85.083 |
| Gegevens per aandeel (x Cl) | ||
|---|---|---|
| Direct beleggingsresultaat | 1.40 | 1.34 |
| Indirect beleggingsresullaal | 2.00 | 1.04 |
| Totaal beleggingsresultaat | - 0.60 |
2,38 |
*) Deze opstelling bevat aanvullende informalie die geen deel uitmaakt van de primaire overzichten en is niet verplicht onder de huidige IFRS regelgeving.
VÓÓR VERWERKING VOORSTEL WINSTVERDELING VIERDE KWARTAAL 2008
(X€1000)
| Toelichting | 2008 | 2007 | |
|---|---|---|---|
| Activa | |||
| Vastgoedbeleggingen | 12 | 1.411,519 | 1.214069 |
| Totaal beleggingen | 1.411.519 | 1.214.069 | |
| Immateriële vaste activa | 13 | 8,205 | 8,205 |
| Materiële vaste activa | 14 | 4.124 | 4,508 |
| Financiële derivaten | 20 | - | 10476 |
| Overlopende activa in verband met huurincentives | 1.820 | 1 110 | |
| Totaal vaste activa | 1.425.668 | 1.238.368 | |
| Debiteuren en overige vorderingen | 15 | •; 625 | 6.794 |
| 1 qi de middelen | 1 | ||
| Totaal vlottende activa | 3.636 | 6.794 | |
| Totaal activa | 1.429.294 | 1.245.162 | |
| Eigen vermogen | |||
| Geplaatst aandelenkapitaal | 16 | 16.458 | 16.458 |
| Agioreserves | 16 | 360.090 | 360.090 |
| Overige reserves | 16 | 226.973 | 227 556 |
| Resultaat boekjaar (2007: na uitkering interim-dividenden) | 16 | - 21.340 |
49.304 |
| Totaal eigen vermogen | 582.181 | 653.408 | |
| Schulden | |||
| Hypothecaire leningen | 17 | 747.234 | 531.424 |
| Financiële derivaten | 21 | 16 290 | 45 |
| Latente belastingverplichtingen | 18 | 297 | |
| Totaal langlopende schulden | 763.821 | 531.469 | |
| Aflossingsverplichting langlopende schulden | 17 | 73 | 497 |
| Schulden aan kredielinstellingen | 19 | 59.499 | 38052 |
| Overige schulden en overlopende passiva | 20 | 23,720 | 21.736 |
| Totaal kortlopende schulden | 83.292 | 60.285 | |
| Totaal schulden | 847.113 | 591.754 | |
| Tolaal eigen vermogen en schulden | 1.429.294 | 1,245.162 |
(X€1000)
| Toelichting | 2008 | 2007 | ||
|---|---|---|---|---|
| Resultaat na belastingen | - 21340 |
85.083 | ||
| Aanpassing voor | ||||
| Herwaardering beleggingen | 6 | '14 | 23 582 | |
| Gerealiseerd verkoopresullaai i | 7 | 200 | - | 9.808 |
| Netto financieringslasten | 8 | 61704 | 22219 | |
| Latente belastingverplichtingen | 10 | 297 | ||
| Kasstroom uit operationele activiteiten | 83.575 | 73.911 | ||
| Mutatie in debiteuren en overige vorderingen | 3.015 | - | 4758 | |
| kortlopende schulden') | 1.984 | - | 6 944 | |
| Betaalde interest | 8 | 34 983 | 27 056 | |
| Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | 53.591 | 35.153 | ||
| Aankopen vastgoedbeleggingen en | ||||
| investeringen in beslaande objecten | 12 | - 275.183 | - | 79,483 |
| Verkopen vastgoedbeleggingen | 12 | 37 895 | 142 754 | |
| Mutatie overlopende activa in verband | ||||
| met huurincentives | /IO | 284 | ||
| Nello kasstroom koop dochtervennootschap | 104 | |||
| Mulatie materiele vaste activa | 14 | 384 | 246 | |
| Kasstroom uil beleggingsactiviteiten | •237.614 | 62.845 | ||
| Uitgekeerd dividend | 16 | 49 /33 | 47 944 | |
| Opname leningen | 17 | 225736 | 100.000 | |
| Allossing leningen | 17 | - 14,927 |
- | 81876 |
| Kasstroom uH Imancieringsactiviteilen | 161.076 | - | 29.820 | |
| Netto kasstroom | - 22.947 | 68.178 | ||
| Valutakoersverschillen | 1501 | |||
| Kortlopende schuld aan banken per l januari | 19 | 38052 | - 106 230 | |
| Liquide middelen en kortlopende schuld aan banken per 31 december |
- 59.498 |
- | 38.052 |
*) exclusief schuld aan kredielinstellingen
(X€1000)
Het verloop van de post eigen vermogen in het boekjaar 2008 was als volgt:
| Toelichting | geplaatst kapitaal |
agio- reserve |
overige reserves |
resullaat boekjaar |
totaal | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand per 31 december 2007 | - 16 45 |
' | --'"'' ' | •'. 1 ' |
||
| Uitgekeerd contant slotdividend 2007 | 16 | -12165 | - | • 12.165 | ||
| Winstbestemming 2007 | - | 49 304 | -49.304 | |||
| Resultaat boekjaar 2008 | - | -21.340 | -21.340 | |||
| Uitgekeerd contant interim-dividend 2008 | 16 | - | - 37.568 | - | 37 568 | |
| Valutakoersverschillen | - | - | 154 | 154 | ||
| Stand per 31 december 2008 | 16.458 | 360.090 | 226.973 | -21.340 | 582.181 |
Het verloop van de post eigen vermogen in het boekjaar 2007 was als volgt
| Toelichting | geplaatst kapitaal |
agio- reserve |
overige reserves |
resultaat boekjaar |
totaal | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand per 31 december 2006 | 11 458 | 360 090 | 194 576 | 45 138 | 616 262 | ||
| Uitgekeerd contant slotdividend 2006 | 16 | : | - | -12.165 | -12 165 | ||
| Winstbestemming 2006 | - | - | 45.138 | -45.138 | |||
| Resullaal boekjaar 2007 | - | __- | -_ | 85083 | 85083 | ||
| Uitgekeerd contant mlenm-dividend 2007 | 16 | -35.779 | - 35.779 | ||||
| Valutakoersvefschillen | • | 7 | 7 | ||||
| Stand per 31 december 2007 | 16.458 | 360.090 | 227.556 | 49.304 | 653.408 |
Nieuwe Steen Investments N.V. (de "vennootschap"), gevestigd in Hoorn is een closed-end vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. De geconsolideerde jaarrekening van de vennooischap voor hel jaar eindigend op 31 december 2008 heeft betrekking op de vennootschap en haar dochterondernemingen (samen genoemd "groep")
De jaarrekening is goedgekeurd door de directie en raad van commissarissen op 19 februari 2009 De jaarrekening zal voor vaststelling worden voorgelegd aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 26 maart 2009.
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft op 13 juli 2006 een vergunning toegekend in de zin van de 71 Wel toezicht beleggingsinstellingen. Nieuwe Steen Investments N.V staat onder toezicht van de AFM.
De geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap is opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) en de interpretaties daarvan die zijn vastgesteld door de International Accounting Standards Board (IASB) en goedgekeurd door de Europese Commissie per 31 december 2008
Er zijn bepaalde nieuwe standaarden, interpretaties en wijzigingen van bestaande standaarden gepubliceerd die verplicht zijn voor de verslagperioden van de groep die aanvangen op ol na 1 januari 2009. De groep heefl besloten deze standaarden, interpretaties en wijzigingen niet vervroegd, toe te passen.
Hieronder wordl, voor zover deze nieuwe standaarden, wijzigingen en interpretaties relevant zijn voor de groep, aangegeven welke invloed de toepassing hien/an kan hebben op de geconsolideerde jaarrekening over 2009 en daarna.
Aanpassing IAS 1 "Presentatie van de jaarrekening". Deze aanpassing vereist dat ondernemingen additionele informatie verschaffen over de doelstellingen, het beleid en processen gerelateerd aan het beheer van het eigen vermogen. Deze wijziging wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2009. Deze standaard zal gevolgen hebben voor de presentatie van de jaarrekening 2009.
Aanpassing IAS 23 "Financieringskosten". Deze aanpassing maakt het niet langer mogelijk om financieringskosten direct in het resultaat te verantwoorden indien deze gerelateerd zijn aan activa, waarvoor nog geruime lijd benodigd is voor gereedkomen of verkoop. Deze wijziging wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2009, Deze aanpassing geldl niel voor vastgoedbeleggingen die op reële waarde worden gewaardeerd.
Aanpassing IAS 32 "Financiële instrumenten: presentatie". Deze aanpassing beteft de classificatie van financiële instrumenten als eigen of vreemd vermogen. Deze aanpassing wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2009. Deze standaard heeft naar verwachting geen effect op de jaarrekening 2009.
De jaarrekening luidt in duizenden euro's, afgerond op het naaste duizendtal, tenzij anders weergegeven.
De jaarrekening is opgesteld op basis van historische kostprijs, met uitzondering van de volgende activa en passiva die tegen reële waarden zijn opgenomen: vastgoedbeleggingen en derivaten.
Tussentijdse financiële verslagen in de vorm van kwartaalberichten worden opgesleld in overeenstemming met IAS 34 "Tussentijdse verslaggeving"
Het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS vereist dat de directie oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en gerapporteerde bedragen voor activa, passiva, opbrengsten en kosten. De schattingen en hiermee samenhangende veronderstellingen zijn gebaseerd op ervaringen uit het verleden en andere factoren die gezien de omstandigheden als redelijk worden beschouwd. De uitkomsten hien/an vormen de basis voor hel oordeel over de boekwaarde van activa en passiva die niet op eenvoudige wijze uit andere bronnen blijkt. De daadwerkelijk gerealiseerde resultaten kunnen alwijken van de schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden geheel verwerkt in dat jaar waarin de schattingen worden herzien, indien de herzieningen alleen voor die periode gevolgen hebben, of in het jaar van herziening en toekomstige perioden, indien de herzieningen gevolgen hebben voor zowel de verslagperiode als toekomstige perioden.
De in de vennootschappelijke jaarrekening opgenomen winst- en verliesrekening is weergegeven in verkorte vorm, in overeenstemming met artikel 402 Boek 2 van hel Burgerlijk Wetboek. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de Wet op het financiële toezicht 2008.
De jaarrekeningen van dochtermaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen vanal de datum waarop voor het eerst sprake is van zeggenschap, tot aan het moment waarop deze eindigt.
De geconsolideerde jaarrekening heeft belrekking op Nieuwe Steen Investments N.V. en de volgende 100%-dochtermaatschappijen;
| Hoorn, Nederland |
|---|
| Hoorn, Nederland |
| Hoorn, Nederland |
| Hoorn, Nederland |
| Hoorn, Nederland |
| Hoorn, Nederland |
| Hoorn, Nederland |
| Hoorn. Nederland |
| Hoorn. Nederland |
| Hoorn, Nederland |
NSI Luxembourg Holding S.ó.r.l. Luxemburg Luxemburg NSI Switzerland S.è.r.1. Luxemburg, Luxemburg
Nieuwe Steen Investments (Swiss) AG Zug, Zwitserland Nieuwe Steen Investments (Swiss) II AG Zug, Zwitserland Nieuwe Steen Investments (Swiss) III AG Zug, Zwitserland Nieuwe Steen Investments (Swiss) IV AG Zug. Zwitserland Nieuwe Steen Investments (Swiss) V AG Zug, Zwitserland
| Zug, Zwitserland |
|---|
| Zug, Zwitserland |
| Zug, Zwitserland |
| Zug, Zwitserland |
| Zug, Zwitserland |
Op 15 februari 2008 is Zeeman vastgoed Beheer BV door een juridische fusie opgegaan in NSI Management B.V.
Saldi binnen de groep en eventuele ongerealiseerde winsten en verliezen op transacties binnen de groep worden bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening geëlimineerd.
De verkrijging van een verworven dochtervennootschap wordt gewaardeerd tegen de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva. Het positieve verschil tussen de verkrijgingprijs inclusief kosten die direct toegerekend kunnen worden aan de verwerving en de reële waarde van de overgenomen identificeerbare activa, passiva en voorwaardelijke verplichtingen op datum van verwerving wordl verantwoord als goodwill. Als de verkrijgingprijs lager is dan de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva van de verkregen dochten/ennootschap, wordl het verschil direct in de winst- en verliesrekening verantwoord. Na eerste verwerking in de balans wordt goodwill verantwoord als activa, toegerekend aan de kasstroomgenererende eenheden en gewaardeerd tegen kostprijs minus eventuele bijzondere waardeverminderingen. Goodwill wordt jaarlijks op bijzondere waardeverminderingen beoordeeld, of meer frequent als gebeurtenissen of wijzigende omstandigheden aanleiding kunnen zijn tot een mogelijke waardevermindering,
De geconsolideerde jaarrekening wordl gepresenteerd in euro's, de functionele- en presentatievalula van de vennootschap.
Activa en passiva in vreemde valuta worden omgerekend naar euro's tegen de wisselkoers per balansdatum. Transacties in vreemde valuta worden omgerekend tegen de gemiddelde wisselkoers van de desbetreffende maand. Uit omrekening voortvloeiende valutakoersverschillen worden opgenomen in de winst- en verliesrekening.
De functionele valuta van de Zwitserse dochtervennootschappen is de Zwitserse frank. De activa en passiva van de Zwitserse dochtervennootschappen worden omgerekend tegen de wisselkoers op balansdatum. De winst- en verliesrekening wordt in de presentatievaluta omgerekend tegen de gemiddelde wisselkoers van de desbetreffende maand. Hiermee verband houdende verschillen worden rechtstreeks in een separate component van het vermogen (reserve valutakoersverschillen) verwerkt. Bij verkoop van een buitenlandse vennootschap wordt het cumulatieve bedrag van de aldus rechtstreeks in de reserve verwerkte omrekeningsverschillen in de winst- en verliesrekening verwerkt
Vastgoedbeleggingen omvatten het vastgoed in exploitatie dat wordt aangehouden hetzij om huuropbrengsten te genereren hetzij om waardegroei te genereren dan wel een combinatie daarvan.
De vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen de reële waarde per balansdatum. De reële waarde van de Nederlandse beleggingen wordt ieder kwartaal op basis van interne taxaties bepaald en wordt periodiek getoetst aan de door onafhankelijke, bevoegde deskundigen vastgestelde taxatiewaarden. Alle beleggingen in Zwitserland worden ieder kwartaal geherwaardeerd door onafhankelijke, bevoegde taxateurs.
De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde (kosten koper, dus gecorrigeerd voor aankoopkosten, zoals overdrachtsbelasting), zijnde de meest waarschijnlijke prijs waarvoor een vastgoedbelegging op balansdatum redelijkerwijs in de markt kan worden verhandeld tussen terzake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn, waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden. Daarbij wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de slaat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen.
Wijzigingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin zij zich voordoen Gerealiseerde winsten of verliezen bij verkoop van een vastgoedbelegging worden in de periode waarin de verkoop plaatsvindt verantwoord als het verschil tussen de netto-verkoopopbrengst en de meest recent gepubliceerde reële waarde.
Op vastgoedbeleggingen wordl met algeschreven, aangezien zij zijn opgenomen tegen reële waarde. Vastgoedbeleggmgen worden op het momenl van aankoop opgenomen tegen de integrale kostprijs (inclusief alle aan de aankoop toe te rekenen kosten, zoals bijvoorbeeld juridische kosten, overdrachtsbelasting, makelaarskosten, de kosten van due diligence onderzoeken en andere transactiekosten) tol aan de eerste rapporteringsdatum, vanaf welke datum de reële waarde wordt toegepast. De waarde van de vastgoedbelegging wordl vermeerderd met de gedane investeringen, gevolgd door aanpassing aan reële waarde per eerstvolgende rapporteringsdatum.
Voor de bepaling van de reële waarde van de beleggingen in Nederland maakt Nieuwe Steen Investments N V gebruik van een taxatiemanagementsysteem. In dit systeem wordt van alle objecten intern ieder kwartaal de reële waarde bepaald. De belangrijkste kenmerken van het laxatiemanagementsysteem zijn:
Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als renovatieprojecten op het moment dat wordl besloten dat een beslaande vastgoedbelegging voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging eerst dient te worden gerenoveerd en uil dien hoofde gedurende de renovatie niet meer beschikbaar is voor verhuur Renovatieprojecten worden gewaardeerd tegen reële waarde op dezelfde basis als vastgoedbeleggingen De reoovaliekosten omvallen alle direel toerekenbare kosten die nodig zijn om het project gebonksklaar te maken
Nieuwbouw voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging wordt geclassificeerd als vastgoed in aanbouw en gewaardeerd tegen kostprijs, minus alle eventuele bijzondere waardeverminderingen. Bij oplevering wordt het project gereclassificeerd en vervolgens verantwoord als vastgoedbelegging en gewaardeerd legen reële waarde op dezelfde basis als vastgoedbeleggingen. De kosten van vastgoed in aanbouw omvatten alle direct toerekenbare koslen die nodig zijn om het project gebruiksklaar te maken
Van vastgoed voor verkoop wordl verwacht dat het op korte termijn wordt verkocht en wordt daarom opgenomen in de balans als vlottend actief legen de verwachte netto verkoopopbrengst.
Materiële vaste activa omvat het vastgoed (kantoorgebouw) in eigen gebruik, de kantoorinventarissen en vervoermiddelen. De waardering vindt plaats legen kostprijs minus afschrijvingen en eventuele bijzondere waardeverminderingen
Afschrijvingen worden lineair ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht op basis van de verwachte gebruiksduur en restwaarde van de desbetreffende activa Op grond wordt niet algeschreven.
De geschatte verwachte gebruiksduur is als volgt:
| • vastgoed | 25 jaar |
|---|---|
| •kantoorinventaris | 3-10 jaar |
| • vervoermiddelen | 5 jaar |
|---|---|
De debiteuren en overige vorderingen worden gewaardeerd legen geamortiseerde kostprijs onder aftrek van een Individueel bepaalde voorziening wegens vermoedelijke oninbaarheid.
Gewone aandelen en priorileitsaandelen worden geclassiliceerd als eigen vermogen. Exlerne kosten direct toerekenbaar aan de uitgifte van nieuwe aandelen worden in mindering gebracht op de winstreserve Dividenden worden ten laste van de winstresen/e gebracht m de periode waarin de dividenden door de vennooischap worden gedeclareerd.
Hel totaal van de hypothecaire leningen bestaat uit zowel vastrentende als variabel rentende hypothecaire leningen. In beginsel is de reële waarde van de variabel rentende leningen gelijk aan de geamortiseerde kostprijs. Voor een deel van de variabel rentende leningen zijn renleswaps en rentecaps afgesloten om de renlerisico's af te dekken. Door de reële waarde van de derivaten in de balans op te nemen wordt, in combinatie met de nominale waarde van het belrokken deel van de variabel rentende leningen, per saldo de reële waarde van het door derivaten vastrentend gemaakte deel van de variabel rentende leningen weergegeven. In beginsel is de reële waarde van de vastrentende leningen niel gelijk aan de nominale waarde. In de toelichting op de post langlopende leningen is de reële waarde van de vastrentende leningen vermeld. De reële waarde van de vastrentende leningen is berekend volgens de netto contante waarde methode, tegen de op 31 december 2008 geldende marktrente (inclusief marge).
Eventuele aflossingen op hypothecaire leningen binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden.
Nieuwe Steen Investments N.V. maakt gebruik van financiële derivaten om de aan de operationele. financierings- en beleggingsactiviteiten gerelateerde renterisico's (gedeellelijk) af le dekken. Deze financiële ^ derivaten worden niet voor handelsdoeleinden aangehouden of uitgegeven. 75
Financiële derivaten worden vanaf de eerste opname gewaardeerd tegen reële waarde. Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waarden van de financiële derivaten worden onmiddellijk verantwoord in de winst- en verliesrekening. Hedge-accounting is niet van toepassing, waardoor waardeveranderingen niet rechtstreeks in het eigen vermogen worden verwerkt.
De reële waarde van de financiële derivaten is het bedrag dat de groep verwacht te ontvangen of te belalen indien het financiële derivaat op balansdatum wordl beëindigd, waarbij op de balansdatum actuele rente en het actuele kredietrisico van de betreffende tegenpartijen in aanmerking worden genomen. De financiële derivaten worden hetzij onder vasle activa, hetzij onder de langlopende schulden verantwoord in verband met de langlopende leningen.
Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden te betalen winstbelastingen met betrekking tot belastbare tijdelijke verschillen tussen de reële waarde van het Zwitserse vastgoed en de liscale boekwaarde ervan. Bij de waardering van latente beJastingverplichtingen worden de nominale belastingtarieven in aanmerking genomen die naar verwachting van toepassing zullen zijn op de periode waarin de verplichting wordt afgewikkeld, op basis van belastingtarieven waan/an hel wetgevingsproces is afgesloten op balansdatum.
Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.
De huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen, die verhuurd zijn aan bedrijfsmatige huurders op basis van contractueel overeengekomen huurtermijnen, worden op tijdsevenredige basis over de looptijd van de huurovereenkomst in de winst- en verliesrekening verantwoord. Huurvrije perioden, huurkortingen en vergelijkbare tegemoetkomingen worden op tijdsevenredige basis verwerkt gedurende de looptijd van de huurovereenkomst of gedurende de periode tot aan de eersie optie tol tussentijdse beëindiging en in mindering gebracht op de huuropbrengsten. De hieruit voortkomende overlopende balansposten worden verantwoord onder "overlopende activa in verband met huurincentives". Deze overlopende posten worden gecorrigeerd op de reële waarde van de betreffende vastgoedbeleggingen. De over hel verslagjaar van de huurders van woningen ontvangen huren worden als huuropbrengsten aangemerkt.
De winsten of verliezen op de verkoop van vastgoedbeleggingen worden bepaald als het verschil lussen de netto verkoopopbrengsten en de boekwaarde van de vastgoedbeleggingen op de laatst gepubliceerde (inlerim-)balans.
Servicekosten hebben betrekking op gas, water en licht, schoonmaak en bewaking. Servicekosten voor servicecontracten met derden worden doorbelast aan huurders. De niet doorberekende servicekosten omvatten lasten in hel geval van leegstaande ruimten en/of andere oninbare servicekosten als gevolg van contractuele beperkingen of servicekosten die niet verhaalbaar zijn bij huurders. De kosten en doorbelastingen worden niet afzonderlijk in de winst- en verliesrekening vermeld.
De exploitatiekosten bestaan uit de direct met de exploitatie van de vastgoedgoedbeleggingen samenhangende kosten, zoals vastgoedbeheer, onroerendezaakbelasting. verzekeringspremies, onderhoudskosten, verhuurkoslen en andere zakelijke lasten. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben.
Verhuurkosten omvatten uitgaven in relatie tot de verhuur van ruimten en kosten worden afgeschreven over de looptijd van de huurovereenkomst.
De financieringslasten/-baten bestaan uit de aan de periode toe te rekenen rentelasten op leningen en schulden en rentebaten op uitstaande leningen en vorderingen, inclusief de rentebaten en -lasten op basis van renleruil. Onder de financieringslasten/-baten zijn levens opgenomen de winsten en verliezen die voortvloeien uil wijzigingen in de reële waarden van de financiële derivaten. Valulakoerswinsten en -verliezen worden gesaldeerd verantwoord.
Onder algemene kosten vallen advieskosten. kantoorkosten, bezoldiging commissarissen en de kosten van het fondsmanagement.
Kosten die verband houden met het commerciële, lechnische en administratieve beheer van vastgoed worden opgenomen in de exploitatiekosten. Kosten die verband houden met toezicht en controle op investeringsprojecten worden gekapitaliseerd op basis van beslede uren. Kosten die verband houden met aan- en verkoop van vastgoedbeleggingen worden opgenomen in de toegerekende beheerkosten in het indirecte resultaat. Door de beheerkosten toe te rekenen heett in 2008 een reclassificatie van exploitatiekosten en algemene koslen ten opzichte van de jaarrekening 2007 plaatsgevonden.
Nieuwe Steen Investments N.V. heeft de status van liscale beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat onder bepaalde voorwaarden geen vennootschapsbelasting behoeft le worden betaald. De belangrijkste voorwaarden betreffen de beleggingseis. hel als dividend uitkeren van de fiscale winst, beperkingen met betrekking tot de financiering van beleggingen met vreemd vermogen en de samenstelling van het aandeelhoudersbestand. Vervreemdingswinsten van beleggingen behoeven niet tot de uit te keren winst le worden gerekend.
Voor zover bekend, voldoet de vennootschap aan de wetlelijke vereisten. Zolang de vennootschap aan de voorwaarden blijft voldoen en daarmee de status van fiscale beleggingsinstelling behouden blijft, wordt noch bij de bepaling van de winst noch bij de bepaling van de reserves rekening gehouden met belastingdruk.
Over de fiscale resultaten van de Nederlandse (NSI Management B.V.) en buitenlandse dochtervennootschappen die niet de belastingvrije status van fiscale beleggingsinstelling genieten, kan evenwel vennootschapsbelasting verschuldigd zijn.
Belastingen over het resultaat van het jaar omvatten de verschuldigde en latente belastingverplichtingen. Deze belastingen worden in de winst- en verliesrekening verantwoord. De verschuldigde belastingen omvatten het bedrag van de verwachte te belalen of te ontvangen belastingen over de belastbare resultaten van het jaar, rekenmg houdend met vrijgestelde winstbestanddelen en niet aftrekbare kosten en waarbij de belastingtarieven worden gehanteerd die op balansdatum van kracht zijn danwel wijzigingen die op balansdatum reeds bekend zijn. Daarnaast omvatten deze verschuldigde belastingen eventuele aanpassingen in de belastingafdrachten van voorgaande jaren De latente belastingen omvatten de verwachte te betalen belasting over de verschillen tussen de reële waarde en de fiscale boekwaarde van Zwitsers vastgoed die zullen worden gerealiseerd bij verkoop. De belasting wordl berekend op basis van de belastingtarieven die op de balansdatum van kracht zijn.
Naast de geconsolideerde winst- en verliesrekening zijn hel directe en het indirecte beleggingsresultaat ter verduidelijking opgenomen. Deze presentatie is niet verplicht onder IFRS.
Het directe beleggingsresultaat bestaat uit de huuropbrengsten minus exploitatiekosten, niet doorberekende ^ servicekosten, algemene kosten en financieringskosten (inclusief de afschrijving van de betaalde premies 77 derivaten) en de over de verslagperiode verschuldigde vennootschapsbelasting.
Het indirecte beleggingsresultaat bestaat uit de herwaardering van vastgoedbeleggingen, netto verkoopresultaat beleggingen, de mutatie in de reële waarde van financiële derivaten, valutakoersverschillen, toegerekende beheerkosten en de mutaties in de latente belastingverplichtingen.
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De post kortlopende schuld aan banken omvat tevens rekening-courantkredieten die onderdeel zijn van het beleid van de groep ten aanzien van het beheer van de liquide middelen.
In het kasstroomoverzicht heeft een reclassificering inzake de boekwinst op verkochte beleggingen in 2007 plaatsgevonden.
De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van categorie vastgoedbelegging (winkels/ volumineuze detailhandel, kantoren, bedrijtsgebouwen en woningen) en per regio (Nederland en Zwitserland), De woningen en parkeergarages worden toegerekend aan het object waarvan ze deel uitmaken.
De schulden worden niet aan een bepaald segment toegerekend vanwege portefeuillefinanciëringen. Dil gebeurt evenmin in de interne managementrapportages.
| winkels, volumineuze detailhandel |
kanioren | bedrijts gebouwen |
woningen | lolaal | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Bruto huuropbrengsten | 42 967 | 38.410 | 52.529 | 42.541 | 5.424 | 5.317 | 772 | 3 367 | 101.692 | 89635 |
| Niet doorberekende servicekosten | - 151 |
• 14 5 | 975 | - 884 | 18 | 33 | - 51 | - 82 | - 1 195 | |
| Exploitatiekosten | -4 728 | 3 740 | 6719 | -4 733 | 750 | - 610 | 43 | 725 | '2 Mfl | - 9 808 |
| Nello huuropbrengsten | 38.088 | 34525 | 44.835 | 36.924 | 4.656 | 4.740 | 678 | 2560 | 88.257 | 78.749 |
| Herwaardetlngsfesultadt | 5 9/1 | ?! 854 | 44 070 | - 5.639 | 4 367 | 2 322 | -24 8 | 5 04G | 42714 | 23.583 |
| Gerealiseerd verkoopresultaat | - ?67 | • 031 | 11 | 115 | 58 | - 105 | ? | 8 998 | 200 | 9.809 |
| Segment resullaal | 43.792 | 57.410 | 776 | 31.170 | 347 | 6.957 | 428 | 16.604 | 45.343 112.141 | |
| Nelto financienngskoslen | 61704 -22.219 | |||||||||
| Algemene kosten | 4 558 - 4.694 | |||||||||
| Resullaal voor belastingen | -20.919 | 85.228 | ||||||||
| Belastingen over de winst | 421 - | 145 | ||||||||
| Resultaat na belastingen | -21.340 | 85.083 |
| winkels/ volumineuze detailhandel |
kanioren | bedrijfs gebouwen |
woningen | lolaal | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Beleggingen | 628.934 573387 | 711563 560 330 | 58 733 | 66 261 | 12289 | 14091 1.411.519 1214069 | ||||
| Over,ge acliva | 1.95' | 6.300 | 8.014 | 4t)/ | /5 | - | 8/18 | '0981 | ||
| Niet toegerekende acliva | 9057 | 20 112 | ||||||||
| TotMl activa | 1.429.294 1745.162 | |||||||||
| Aankopen en investeringen in bestaande objecten |
76.369 | 36,445 201.890 | 38.534 | 4 504 | - 278,259 | 79 483 |
| Nederland | Zwitserland | totaal | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Bruto huuropbrengsten | 98.089 | 89.635 | 3.603 | 101.692 | 89.635 | |
| Niel doortierekcnde servicekosten | - 1.195 | - 1.078 | - | 1.195 | - 1.078 | |
| Exploiiatiekoslen | -11.492 | - 9808 | - 748 | - 12,240 | 9 809 | |
| Nello huuropbrengsten | 85.402 | 78.749 | 2.855 | • | 88757 | 78.749 |
| Herwaardetingsresultaat | -41.716 | 23.583 | - 998 | , | - 42.714 | 23.583 |
| Gerealiseerd verkoopresultaat | 200 | 9.809 | 200 | 9,809 | ||
| Segment resultaat | 43.486 | 112.141 | 1.857 | - | 45.343 | 112.141 |
| Netto financieringskosten | - 61.704 | -22.219 | ||||
| Algemene kosten | - 4.558 | - 4.694 | ||||
| Resuttaal voor belastingen | - 20.919 | 85.228 | ||||
| Belastingen over de winst | 421 | 145 | ||||
| Resultaat na belastingen | -21.340 | 85.083 |
| Nederland | Zwitserland | tolaal | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Beleggingen | 1.305.472 | 1.214.069 | 106.047 | - | 1.411.519 | 1214.069 |
| Overige acliva | 7.973 | 10.981 | 745 | - | 8.718 | 10981 |
| Niet toegerekende activa | 9,057 | 20.112 | ||||
| Totaal acliva | 1.429.294 | 1.245.162 | ||||
| Langlopende schulden | 73.953 | 73.953 | ||||
| Kortlopende schulden | 1.382 | 1.382 | - | |||
| Niet toegerekende passiva | 771 //8 | 591 754 | ||||
| Totaal schulden | 847.113 | 591.754 | ||||
| Aankopen en investeringen | ||||||
| in bestaande objecten | 171.214 | 79 483 | 107.045 | 278.259 | 79,483 |
Ter afdekking van valutarisico's worden beleggingen anders dan in euro's over hel algemeen gefinancieerd met leningen in de valuta (Zwitserse franken) van de beleggingen. Per 31 december 2008 was de wisselkoers voor de Zwitserse frank; CHF 1 is € 0,67340 (2007; € 0,60434)
| bruto huur opbrengesten |
doorberekende | niet servicekosten |
exploitatie- kosten |
netto huur opbrengsten |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | ||
| 80 | Winkels/Volumineuze detailhandel | 42.967 38.410 | 151 | 145 | 4 728 | 3 740 38 088 34 525 | |||
| Kanioren | 52.529 42 541 | 975 | 884 | 6 719 | 4 733 44 835 36 924 | ||||
| Bedrijfsgebouwen | 5.424 | 5.317 | • | 750 | 610 | 4 656 | |||
| Woningen | 772 | 3367 | 51 | 82 | 43 | 725 | 678 | 2560 | |
| Totaal | 101.692 89.635 | 1.195 | 1.078 12.240 | 9.808 88.257 78.749 |
Nieuwe Steen Investments verhuurt haar vastgoedbeleggingen op basis van operationele huurovereenkomsten met een verscheidenheid aan looptijden. De huurovereenkomst specificeert de ruimte, de huurprijs, de overige rechten en verplichtingen van de verhuurder en huurder, inclusief opzegtermijnen, opties tot huurverlenging alsmede servicekostenbepalingen In het algemeen wordl de huur tijdens de looptijd van de huurovereenkomst jaarlijks geïndexeerd.
De toekomstige te ontvangen totale minimum jaarhuur uit operationele huurovereenkomsten zonder optie tot tussentijdse beëindiging per 31 december 2008 is ongeveer als volgt:
| korter dan 1 jaar | € | 5.3 miljoen | (5%) | |
|---|---|---|---|---|
| lussen 1 en 5 iaar : | € | 71.9 miljoen | (67%) | |
| langer dan 5 jaar | ; | € | 29.4 miljoen | (28%) |
| totaal | € 106.6 miljoen | (100%) |
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Gemeentelijke belastingen | 2 839 | 2 304 |
| Verzekeringspremies | 699 | 611 |
| Onderhoudskosten | 3253 | 1.860 |
| Bijdrage vereniging van eigenaren | 470 | 398 |
| Beheer van vastgoed | 3 051 | 2.379 |
| Verhuurkosten | 1 934 | 1 655 |
| Overige kosten | 601 | |
| Totaal | 12.240 | 9.808 |
Onder de overige kosten zijn de afwaarderingen met betrekking tot debiteuren opgenomen.
De ongerealiseerde waardemutaties van de beleggingen in het verslagjaar waren;
| positief | negatief | 2008 totaal |
positief | negatiet | 2007 totaal |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Beleggingen | 18.123 | 60.837 | - 42/14 | 50.591 | 27.008 | 23.583 |
| Tolaal | 18.123 | 60.837 | -42.714 | 50.591 | 27.008 | 23.583 |
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Verkoopopbrengst vastgoedbeleggingen | 37.924 | 142.982 |
| Boekwaarde op moment van verkoop | 38.095 | 132.946 |
| - 171 | 10.036 | |
| Verkoopkosten | 29 | - 227 |
| RnUl | - 200 | 9.809 |
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Rentebaten | - 117 |
- 355 |
| Rentelasten | 34.869 | 27.411 |
| 34.752 | 27.056 | |
| Ongerealiseerde waardemutatie financiële derivaten | 26.721 | - 4.837 |
| Valutakoersverschillen | 231 | |
| Totaal | 61.704 | 22.219 |
De rentebaten en -lasten betreffen de aan het verslagjaar toe le rekenen interest op leningen inclusief financiële derivalencontraclen, overige schulden, vorderingen en liquide middelen.
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Managementkosten | 4.701 | 2.408 |
| Accountantskosten | 159 | 128 |
| Advieskosten | 775 | 495 |
| Taxatiekosten | 19U | 130 |
| Bezoldiging commissarissen, leden beleggingsraad en Slichiing Priorileil NSI | 259 | 198 |
| Overige kosten | 947 | 1610 |
| Totaal | 7.031 | 4.969 |
| Toegerekend aan exploitatiekosten | - 2.373 | - 275 |
| Toegerekend aan vaslgoedportefeuille | 100 | - |
| 4.558 | 4 694 | |
| Toegerekende beheerkoslen aan hel assetmanagement | - 1.214 | - 1.069 |
| Tolaal | 3.344 | 3.625 |
Het honorarium voor de accountantscontrole verricht door BDO voor het boekjaar 2008 bedraagt € 136 000. De accounlantskoslen betreffen de controle van de jaarrekening en de review van de kwartaalcijfers.
Daar waar beheerkoslen direct betrekking hebben op de exptoitatie van de vaslgoedportefeuille worden deze doorbelast aan de exploitatiekosten. Daar waar beheerkosten direct betrekking hebben op de ontwikkeling van de vaslgoedportefeuille worden deze geactiveerd. Daar waar de beheerkosten direct betrekking hebben op aan- en verkopen van beleggingen worden deze toegerekend aan het indirecte resultaat.
De samenstelling van de managementkosten was als volgt;
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Lonen en salarissen | 2 761 | 1.508 |
| Sociale lasten | 190 | 113 |
| Pensioenkoslen | 139 | 108 |
| Overige personeelskosten | 472 | 82 |
| Afschrijvingen op materiele vasle activa | 337 | 163 |
| Overige bedrijfskosten | 800 | 447 |
| Rentelasten | 2 | - 13 |
| Totaal | 4.701 | 2.408 |
Bij Nieuwe Steen Investments waren gedurende hel verslagjaar 28 personeelsleden (inclusief directie) in diensl (2007: 11). Voor de personeelsleden geldt een pensioenregeling op basis van het beschikbare premiestelsel Door de overname van de exteme beheerder per 1 oktober 2007 zip in de managementkosten over 2007 drie maanden koslen van propertymanagement verantwoord.
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Lopend boekjaar | 124 | 145 |
| Totaal | 124 | 145 |
De dochlervennoolschap NSI Managemenl B.V. maakt in fiscale zin geen deel uil van de fiscale beleggingsmslellmg Nieuwe Steen Investments N.V. en is als zodanig vennootschapsbelasting verschuldigd.
| 2008 | 2007 | |||
|---|---|---|---|---|
| Als gevolg van; | ||||
| Waafdemutaties vastgoedbeleggingen | 297 | - | ||
| Aansluiting effectieve belastingdruk; | ||||
| Resultaat voor belastingen | - 20.919 | 85.228 | ||
| Belastingen over de wmsl tegen binnenlandslanel | 0% | - 0% | ||
| Effect van belastingtarieven van dochtermaatschappijen vallend onder andere belaslingregime | 22% | 297 0% | ||
| Totaal | 29/ |
In Zwitserland wordt het vastgoed gehouden door belastingplichtige entiteiten. In Zwitserland bedraagt het belastingtarief tussen 17% en 24%, afhankelijk van het kanton. De belastbare netto vastgoedopbrengsten in Zwitserland worden verminderd door afschrijvingen en rentelasten.
Bij het vaststellen van de winst per aandeel per 31 december 2008 is uitgegaan van het aan de gewone aandeelhouders toe te rekenen resultaat van € - 21,3 miljoen (2007; € 85.1 miljoen) en een gewogen gemiddelde van het uitstaande aantal gewone aandelen gedurende het jaar eindigend op 31 december 2008 van 35.774.117 (2007; 35.774.117). Er zijn geen potentiële aandelen, daarom is de verwaterde winst per aandeel hetzelfde als de winst per aandeel.
| Winst | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaal |
50.037 - 71.377 |
47,810 37.273 |
| Totaal beleggingsresultaat | -21.340 | 85.083 |
| 2008 | 2007 | |
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen per 31 december | 35.774.117 | 35.774.117 |
| Winst per aandeel | 2008 | 2007 |
| Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaal |
1.40 - 2.00 |
1,34 1.04 |
| Totaal beleggingsresultaal | - 0,60 |
2.38 |
Het verloop van de vastgoedbeleggingen is als volgt:
| 2008 | 2007 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| vastgoed beleggingen |
renovatie projecten |
tolaal | vastgoed beleg gingen |
renovatie projecten |
totaal | |
| Balans per 1 januari | 1 2M 069 | - | 1.214.069 | 1.237.211 | 5 900 | 1 243 111 |
| Aankopen | 270,904 | - | 270.904 | 73.981 | 73.981 | |
| Overboekingen van/naar renovatieprojecten | - 3,777 | 3.777 | - | 5 900 | - 5,900 | |
| Overboekingen van vastgoed in aanbouw | - | 8 933 | 8.933 | |||
| nvesteringen | 4,279 | _ | 4 279 | 1.319 | 1.319 | |
| /erkopen | - 38.095 | - | - 38,095 | -132.946 | - | 132 946 |
| Overboekingen naar materiele vaste acliva | - | - | - | 3 912 | - 3.912 |
|
| Herwaarderinger | -42,714 | - | -42.714 | 23.583 | 23,583 | |
| Valulakoersverschillen | 3.076 | - | 3,076 | — | ||
| Balans per 31 december | 1.407.742 | 3.777 | 1.411.519 | 1.214.069 | 1.214.069 |
Het verloopoverzicht van de beleggingen per categorie;
| winkels/ volumineuze detailhandel |
bedrijts kantoren gebouwen |
woningen | 2008 totaal |
||
|---|---|---|---|---|---|
| Balans per 1 ianuari | 573 387 | 5011330 | 66 261 | 14 091 | 1214 069 |
| Aankopen | 75,551 | 195.353 | •_ | 270904 | |
| Investeringen | 373 | 3906 | 4.279 | ||
| Verkopen | - 26 793 | -6.587 | -3161 | - 1.554 |
- 38 095 |
| Overboekingen naar materiele vasle acliva | |||||
| Herwaarderingen | 5.971 | - 44.070 | -4.367 | 248 | 42714 |
| Valulakoersverschillen | 445 | 2631 | 3 076 | ||
| Balans per 31 december | 628.934 | 711.563 | 58.733 | 12.289 1.411519 |
| winkels volumineuze detailhandel |
bedrijls kantoren gebouwen |
woningen | 2007 lolaal |
||
|---|---|---|---|---|---|
| Balans per | |||||
| Aankopen | 32.262 | 37.164 | 4.555 | 73 981 | |
| Overboeking van vastgoed in aanbouw | 8933 | 8933 | |||
| Investeringen | 1.370 | - 5! |
1 319 | ||
| Verkopen | 8 650 | -15.898 | -2 250 | 106148 | 132 946 |
| Overboekingen naar materiele vaste activa | - | - 3.912 | - | - 3912 |
|
| Herwaarderingen | 21.854 | - 5.639 | 2.322 | 5 046 | 23 583 |
| Balans per 31 december | 573.387 | 560.330 | 66.261 | 14.091 1.214.069 |
Het verloopoverzicht van de beleggingen per land:
| Nederland | Zwitserland | totaal | |
|---|---|---|---|
| Balans per 1 januari | 1.214,069 | .'14 069 | |
| Aankopen | 166.935 | 103.969 | 270 904 |
| Investeringen | 4.279 | 4 279 | |
| Verkopen | - 38.095 | - 38095 | |
| Herwaarderingen | - 41.716 | - 998 |
- 42 714 |
| Valutakoersverschillen | 3.076 | 3076 | |
Balans per 31 december 1.305.472 106.047 1.411.519
De vaslgoedportefeuille is procentueel als volgt samengesteld;
| Nederland Zwitserland |
92% 8% |
100% |
|---|---|---|
| 2008 | 2007 | |
| Totaal | 100% | 100% |
| Woningen en appartementen | 1% | 1% |
| Kantoren Bedrijfsgebouwen |
50% 4% |
46% "6% |
| Winkels (evenlueel met bovenwoningen)/volumineuze detailhandel | 45% | 47% |
VJl "
2008
2007
2008
Van één object met een totale waarde van € 1.2 miljoen bezit de groep alleen het economische eigendom.
Per 31 december 2008 waren objecten met een boekwaarde van € 1.325,4 miljoen (2007; € 1.150,0 miljoen) hypothecair tot zekerheid verstrekt voor opgenomen leningen en kredietfaciliteiten in rekening-courant bij banken ten bedrage van € 823,5 miljoen ultimo 2008. De verhouding tussen de hypothecaire leningen en de boekwaarde vastgoed bedroeg per 31 december 2008 58,3% (2007; 50,3%),
Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht "vastgoedbeleggingen per 1 januari 2009".
| Balans per 31 december | 8.205 | 8.205 |
|---|---|---|
| Verwerving door ovemame (inclusief aankoopkosten) | 8.205 | |
| Balans per 1 januari | 8.205 | _ |
| 2008 | 2007 |
Immateriële vaste acliva betreft goodwill die ontstond door de verwerving van hel externe propertymanagement. De goodwill heeft hoofdzakelijk betrekking op kostenbesparingen van het externe propertymanagement door de overname.
De vennootschap toetst jaarlijks de goodwill op bijzondere waardevermindering door het relevante kasstroomgenererende bedrijfsonderdeel te beoordelen. De hierbij gehanteerde disconteringvoet bedraagt 11,8%. De waardeverminderingstoets van het kasstroomgenererende bedrijfsonderdeel is gebaseerd op de besparing van het exteme propertymanagement
Materiële vaste activa betreffen vervoermiddelen, kantoorinrichting en inventaris alsmede het kantoor van de vennootschap aan de Nieuwe Steen 27 te Hoorn.
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Boekwaarde per 1 januari | 4.508 | 350 |
| Aankopen | 4 | 94 |
| Overboeking van vastgoedbelegging | - | 3.912 |
| Overname inventaris | - | 336 |
| Desinvesteringen | - 43 |
- 11 |
| Afschrijvingen | - 337 |
- 173 |
| Boekwaarde per 31 december | 4.124 | 4.508 |
| 2008 | 2007 | |
| Aanschafwaarde einde boekjaar | 5.481 | 5.461 |
| Cumulatieve afschrijvingen | - 1,357 | - 953 |
| Boekwaarde einde boekjaar | 4.124 | 4.508 |
| pen Vooruitbetalingen op uitbreidingen er aanko Omzetbelasting |
266 1.391 |
2.285 2.478 |
|---|---|---|
| Lening Overige vorderingen en overlopende activa |
206 661 |
237 445 |
| Totaal | 3.625 | 6.794 |
Onder de vorderingen zijn posten opgenomen met een looptijd langer dan één jaar met een totaalbedrag van € 1,6 miljoen (2007; € 2,2 miljoen). De post omzetbelasting betreft grotendeels herzieningsomzetbelasting die in de komende jaren door een huuropslag wordt ontvangen.
De post debiteuren betreft vervallen vorderingen op huurders en wordt getoond na aftrek van een voorziening voor oninbaarheid van 6 0,4 miljoen (2007: € 1,7 miljoen). In 2008 is een bedrag van € -1,3 miljoen (2007: € 0,06) genoteerd aan de voorziening en een bedrag van € -0,01 miljoen (2007: € 0,6) onttrokken.
De ouderdomsopbouw van de debiteuren was als volgt:
| Niet vervallen tot 1 maand vervallen | 714 | 65% |
|---|---|---|
| 1 maand lot 3 maanden vervallen | 179 | 16% |
| 3 maanden tot 1 jaar vervallen | 162 | 15% |
| Meer dan één jaar vervallen | 46 | 4% |
1.101
100%
° ° Ten aanzien van de debiteuren zijn er naast bankgaranties voor 6 0,3 miljoen waarborgsommen gestort.
Hel maatschappelijk kapitaal is verdeeld in:
In 2008 hebben geen mutaties plaatsgevonden, evenmin in 2007.
De houders van gewone aandelen zijn gerechtigd tot het ontvangen van het door de vennootschap per kwartaal gedeclareerde dividend en hebben het recht tot het uitbrengen van één stem per aandeel bij de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.
Voor een uiteenzetting van de rechten van de prioriteilsaandeelhouders wordt verwezen naar de elders in dit verslag opgenomen "Overige gegevens".
De agioreserve wordt voor de Nederlandse belasting als fiscaal erkend gestort kapitaal aangemerkt.
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari | 227.556 | 194.576 |
| Winstbestemming 2007 respectieveliik 2006 | 49.304 | 45.138 |
| UilgekeerO contant slotdividend 2007 respectievelijk 2006 | - 12.165 | - 12.165 |
| Uitgekeerd contant interim-dividend 2008 | - 37.568 | - |
| Valutakoersverschillen | 154 | 7 |
| Sland per 31 december | 226.973 | 227.556 |
Na balansdatum is hel volgende slotdividend voorgesteld door de directie, onder voorbehoud van goedkeuring op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 26 maart 2009. Dit voorstel is nog niet als verplichting opgenomen in de balans per 31 december 2008.
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Uitgekeerd interim-dividend (£ 1,05 resp. £ 1,00 per aandeel) | 37.568 | 35.779 |
| Voorgesteld slotdividend (€ 0,35 resp. € 0,34 per aandeel) | i 12.523 |
12.165 |
| Totaal (£ 1.40 resp. £ 1.34 per aandeel) | 50.091 | 47.944 |
De uitdelingsverplichting over 2008 bedraagt € 52 miljoen (2007; € 49 miljoen).
Het verloop van de hypothecaire leningen in het verslagjaar was als volgt:
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari | 531921 | 513,797 |
| Opnamen | 225,736 | 100.000 |
| Allossingen | ||
| Valulakoersverschillen | 4 577 | |
| Sland per 31 december | 747 307 | 531.921 |
| Aflossingsverplicbling langlopende leningen | 73 | 497 |
| Stand per 31 december | 747.234 | 531.424 |
De restantschuld van de hypothecaire geldleningen na 5 jaar bedraagl € 9.5 miljoen (2007; € 36.4 miljoen).
De resterende looplijd van de hypothecaire leningen was als volgt 87
| vaste rente |
variabele rente |
totaal | vasle rente |
variabele rente |
lolaal | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Toll •.•• | ?é.988 | 11 831 | ||||
| Vanaf ' | öö J l 1 | 110 808 | 149.379 | 149 859 | ||
| Vanaf 2 tot 5 jaai | 199 262 | 312.205 | 511.467 | 55.134 | 263 225 | 318359 |
| Vanal 5 lol 10 jaar | - | - | ||||
| Meer dan 10 jaar | - | 9.473 | 9.473 | - | 12 869 | 12 869 |
| Totaal leningen | 237.833 | 509.474 | 747.307 | 66.965 | 464.956 | 531.921 |
| Gemiddeld rentepercentage (exclusief renleswaps) |
5.0% | 3,5% | 5.6% | 5.3% |
Leningen- en renteoverzicht;
| Variabel rentende leningen* |
Vast rentende leningen** |
Totaal leningen |
Gemiddelde rente in \ |
termijn m jaren |
Gewogen Rente gemiddelde verval looptijd van leningen in jaren |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Euro | 38 73C | 599 882 | 638 612 | 4,9 | 3.9 | |
| Zwitserse Franken | 7 4C8 | 101.287 | 108 695 | 3.7 | 4,0 | 3.6 |
| Totaal | 46.138 | 701.169 | 747.307 | 4.7 | 3.9 | 2.7 |
' De leningen met variabele rente bestaan uil exlerne financieringen met een resterende rentetermijn van minder dan één jaar. rekening houdend met het effect van renleswaps.
"De vastrentende leningen bestaan uil externe financieringen met een resterende rentetermijn van meer dan één jaar, rekening houdend met het effect van renleswaps.
De hypothecaire leningen betreffen leningen van banken met overeengekomen resterende looptijden van gemiddeld 2,7 jaar (2007: 2,8 jaar). De gewogen gemiddelde rente over de ultimo 2008 uitstaande hypothecaire leningen en renleswaps bedraagt 4.7% per jaar inclusief marge (ultimo 2007: 4,7%).
Als zekerheid voor de hypothecaire leningen en de rekening-courant faciliteiten bij de banken zijn hypotheken gevestigd op het vastgoed met een waarde van € 1.325.4 miljoen (2007: €1.150,0 miljoen) alsmede in een aantal gevallen pandrecht op de huuropbrengsten.
Per 31 december 2008 heeft de vennootschap niet benutte leningfaciliteiten tot haar beschikking voor een totaalbedrag van € 88,9 miljoen (2007: € 131.7 miljoen).
De reële waarde van de hypothecaire leningen per 31 december 2008 bedraagl € 755 miljoen (2007; € 533 miljoen). De reële waarde wordt berekend als de contante waarde van kasstromen gedisconteerd met de relevante marktrenten inclusief opslag.
Latente belastingverplichtingen houden verband met het verschil lussen de reële waarde van Zwitserse vastgoedbeleggmgen en de fiscale boekwaarde ervan. De post wordt beschouwd als langlopend
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Mutaties ten laste van het resultaat | 297 | |
| Stand per 31 december | 297 |
Per balansdatum zijn er € 1,6 miljoen ongebruikte verliezen. Hiervoor is, vanwege de verwachting dat op grond van de huidige structuur m de nabije toekomst deze ongebruikte fiscale verliezen niel gecompenseerd kunnen worden met fiscale winsten, geen latente belastingvordering opgenomen.
De post schulden aan kredietinstellingen betreft kasgeldleningen en schulden in rekening-courant bij banken Met de voornaamste banken, Rabobank Hoorn en Omstreken, GE Artesia Bank en ABN AMRO Bank heefl Nieuwe Steen Investments N.V. tezamen met haar dochtervennootschappen kredietovereenkomsten afgesloten
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Kredietfaciliteiten | 74 243 | 88 000 |
| Waarvan niet gebruikt | 15 744 | 59.948 |
| Opgenomen per 31 december | 58.499 | 28 052 |
| Kasgeldleningen | 1000 | 10 000 |
| Totaal | 59.499 | 38.052 |
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Crediteuren | 627 | 154 |
| Belastingen | 319 | 296 |
| Te betalen interesl | 2 588 | 2 063 |
| Te betalen exploitatiekosten | 2 627 | 2 699 |
| Waarborgsommen | 323 | 360 |
| investeringen Te betalen op aangekochte beleggingen en |
3 139 | 2 770 |
| Vooruitontvangen huren | 12 529 | 11 600 |
| Overige schulden | 1.568 | 1 794 |
| Totaal | 23.720 | 21.736 |
De waarborgsommen hebben in hel algemeen een langlopend karakter
In de normale uitoelening van de activiteiten is de vennootschap onderworpen aan kredielrisico, liquiditeitsrisico, renlerlsico en valutarisico. Hel totale risicomanagement richt zich op de onvoorspelbaarheid van de financiële markten en streeft ernaar om eventuele negatieve effecten op de financiële bedrijfsprestatie te minimaliseren De vennootschap houdl de financiële risico's verbonden aan de activiteiten en de financiële instrumenten, nauwlettend in de gaten. De vennooischap is een lange termijn vastgoedbelegger en hanteert derhalve het principe dat de financiering van de beleggingen eveneens op langetermijnbasis gepland dient te worden in overeenstemming met het risicoprofiel van de activiteiten.
Het kredielrisico wordt gedefinieerd als de onvoorziene waardedaling van activa als wederpartijen niet meer aan hun verplichtingen kunnen voldoen De risico's verbonden aan mogelijke niet-nakoming door de wederpartijen worden geminimaliseerd door het aangaan van transacties met diverse gerenommeerde JÉ. banken voor financiële derivaten. Het kredietrisico in verband met huurders wordl bepaald via een analyse 89 van de uitslaande schuld Dit kredielrisico wordt beperkt door het vooraf zorgvuldig screenen van potentiële huurkandidaten Verder worden van huurders zekerheden voor de huurbetalingen voor een beperkte periode verlangd m de vorm van waarborgsommen ol bankgaranties. De debiteurenvorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid Doordat het huurderbesland uit een groot aantal verschillende partijen bestaat, is er geen sprake van een concentratie van kredielrisico.
Hel management van het liquiditeitsrisico behelst de zekerstelling van de beschikbaarheid van een adequaat bedrag aan kredietfaciliteiten. Om het liquiditeitrisico te spreiden heefl de vennootschap de activiteiten gefinancierd met diverse leningen en eigen vermogen. Ter beperking van het liquiditeilsrisico worden de afloopdata gespreid in de lijd. De gemiddelde resterende looptijd van de langlopende schulden is 2,7 jaar.
Door de beleggingen in Zwitserland loopt de vennooischap risico ten opzichte van de Zwitserse trank. Valutarisico's zijn gereduceerd door investeringen te financieren met leningen in dezelfde valuta.
De vennootschap dienl te allen lijde te voldoen aan haar verplichtingen onder de opgenomen hypothecaire leningen, onder meer door de rentedekkingsratio. De rentedekkingsratio wordl berekend door de netto-huuropbrengsten te delen door de rentelasten. Dit mag niet lager zijn dan 2,0. Tevens moet de vennootschap voldoen aan de eisen gesteld aan de loan to value (schulden aan kredietinstellingen in verhouding tot de beleggingen) Het totaalbedrag aan opgenomen leningen mag m het algemeen niet meer bedragen dan 65% van het ondergezette vastgoed. Als de loan to value onder druk komt te staan, kunnen de rentelasten toenemen. De bewaking van de ratio's waartoe de vennootschap zich in de leningsovereenkomsten heefl gecommitteerd vindt periodiek plaats
Leningen met een variabele rente slellen Nieuwe Steen Investments bloot aan onzekere rentekosten, vaste rentes reduceren deze onzekerheden. Nieuwe Steen Investments maakt gebruik van financiële derivaten om haar renterisico te beheersen.
Deze derivaten hebben per balansdatum de volgende reële waarden;
| 2008 | ||||
|---|---|---|---|---|
| vordering | schuld | vordering | schuld | |
| Cap | ZZ | 428 | ||
| Forward interesl rate swap | '-_ | j | j | 45 |
| Interesl rate swap | 16 268 | 10 048 | ||
| Totaal | - | 16.290 | 10.476 | 45 |
| 2008 | 2007 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| aantal contracten |
nominaal | reële | aantal waarde contracten |
nominaal | reële waarde |
|
| Tot 1 jaar | 5 | 84.748 | - 340 |
1 | 9.507 | 92 |
| Vanal 1 jaar t/m 5 jaar | 16 | 215 000 | 4 388 | 15 | 229.748 | 6 016 |
| Vanaf 5 jaar t/m 10 jaar | 16 | 208 588 | -11562 | 14 | 150.000 | 4323 |
| Meer dan 10 jaar | - | - | - | - | - | |
| Totaal | 37 | 508.336 | -16.290 | 30 | 389.255 | 10.431 |
Nieuwe Steen Investmenls beperkt haar rentensico door de variabele rente die ZIJ betaalt op het overgrote deel van haar leningen om te ruilen legen een vaste rente. Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vasle rente variërend van 2,8125% tot 4,58% en afloopdata van 2009 tot en met 2018.
De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de derivaten bedraagt 3,9 jaar. Nieuwe Steen Investments N.V. is tegen een gewogen gemiddelde rente van 3,8% (2007: 3,6%) (exclusief marge) afgedekt. Voor 6,2% (2007: 18,4%) van de huidige leningen geldt een variabele rente en deze zijn derhalve niet afgedekt.
Ingeval de variabele rente per 31 december 2008 met 1% zou stijgen, nemen de rentelasten over 2009 bij een ongewijzigde samenstelling van de portefeuille en financieringen met € 0,6 miljoen (2007; € 1,0 miljoen) toe. De financiële derivaten zijn m deze berekening verdisconteerd, maar een eventuele waardeverandering in reële waarde van de derivaten met.
Indien de waarde van de Zwitserse franken per 31 december 2008 met 10% zou stijgen, nemen de valulakoersverschillen bij een ongewijzigde samenstelling van de portefeuille en financieringen met € 0,05 miljoen toe.
In 2008 heeft de vennootschap een koopovereenkomst getekend voor de verwerving van een nieuwbouw kantoor- en bedrijfsgebouw (2.450 m^ kantoor, 1.950 m2 bedrijfsruimte en 95 parkeerplaatsen) in Gouda voor € 7,3 miljoen. De levering zal medio 2009 plaatsvinden.
Eind december 2008 is de verkoop van de volgende objecten overeengekomen:
De lotale verkoopopbrengst bedraagt € 5,9 miljoen en de levering heefl m januari 2009 plaatsgevonden
Om het renlerlsico op de leningen te beheersen, zijn derivaten gesloten voor een totale nominale waarde van € 508,3 miljoen (zie ook de toelichting 21 op de geconsolideerde jaarrekening).
Vanaf de jaarrekening 2005 heeft Nieuwe Steen Investments in haar jaarrekeningen melding gemaakt van haar geschil met de curator van de failliete Finse onderneming Interglobia Oy Op 21 maart 2008 heefl de Hoge Raad Nieuwe Steen Investments in het gelijk gesteld terzake van hel centrale punt in dal geschil
De curator kan een vervolg procedure bij het Gerechtshof in gang zetten, maar heeft dat niet gedaan. Indien de curator dat alsnog zou doen, dan ziel Nieuwe Steen Investments die procedure met vertrouwen tegemoet.
Eind januari/begin februari 2009 heeft de vennootschap overeenkomsten getekend voor de verkoop van:
De verkoopopbrengst bedraagt € 19,2 miljoen en de leveringen zullen in hel eersie kwartaal van 2009 91 plaatsvinden.
Als verbonden partijen zijn aan le merken: de vennootschap en haar groepsmaatschappijen, haar raad van commissarissen, directieleden, beleggingsraad en Stichting Prioriteit NSI.
Nieuwe Steen Investments N.V. heeft één grote belegger in de zin van het Besluil toezicht beleggingsinsleJIingen, Stichting Prioriteit NSI, houder van alle 5.000 prioriteitsaandelen.
Krachtens de Wet melding zeggenschap In ter beurze genoteerde vennootschappen is een melding ontvangen van een houder van gewone aandelen met een kapitaalbelang van meer dan 5% in de vennooischap. Volgens de meest recente melding was dil belang als volgt: Habas-H.Z. Investments (1960) Ltd. (20,08%).
De leden van de raad van commissarissen en de directie van Nieuwe Steen Investments N.V. hebben geen persoonlijk belang In de door Nieuwe Steen Investments N.V. gedane beleggingen. Noch hebben zij op enig moment in het afgelopen jaar een dergelijk belang gehad. De vennootschap is op de hoogte van vastgoedbeleggingstransacties in het verslagjaar met personen of instellingen die geacht kunnen worden een directe relatie met de vennootschap le hebben.
| 08 | 2007 | aandelenbezit ultimo 2008 |
|
|---|---|---|---|
| H. Habas (vanal 27 september 2007) | 35 | 6 | 7 691 oon |
| APyan Lidth de Jeude (vanal 27 september 2007) | 30 | 5 | - |
| H.J. van den Bosch | 30 | 42 | - |
| G.L.B, de Greef (vanaf 27 maart 2008) | 23 | ||
| C. Hakstege (tot 22 november 2007) | -__ | _4 0 | - |
| J.R. Zeeman (tot 27 september 2007) | -__ | 19 | - |
| M JC, van Galen (lol 22 maarl 2007) | 5 | - | |
| Tolaal | 118 | 117 | 7.691.000 |
| 2008 | 2007 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| salaris | beëlndl- gings- bonus vergoeding |
pensioen- lasten |
totaal | totaal | periode | m | aandelen benoemd bezit ultimo 2008 |
||
| J. Buijs | 113 | - | 9 | 122 | - | 2008-2012 | 2006 | U H | |
| J.JM Rei iicn | 301 | 173 | - | 20 | 494 | 367 1993-ort.bid | tUüi | 106.232 | |
| J Tti Schipper | - | 116 | 116 | 230 | 1998-2008 | 2004 | |||
| RJJM Storms | 136 | 247 | 14 | 397 | 233 | 1994-2008 | 2004 | ||
| MMl | 550 | 173 | 363 | 43 | 1.129 | 830 | 112.932 |
De heer Schipper heeft per 18 januari 2008 de vennootschap verlaten en de heer Storms per 30 september 2008. In de beeindigingsvergoeding van de heer Schipper is hel salaris over januari, het vakantiegeld en -dagen en een deel van de 13® maand inbegrepen.
* Het salaris is inclusiei vakantiegeld en een eventuele 13e maand De directieleden ontvangen vergoedingen ^ overeenkomstig de algemene arbeidsvoorwaarden. Deze hebben onder andere betrekking op het gebruik van een bedrijfsauto, ziektekostenverzekeringen, arbeidsongeschiktheidsverzekering, onkostenvergoeding en telefoon.
Doordat de directieleden (mevrouw Reijnen en de heren Schipper en Storms) len tijde van hun benoeming reeds jaren bij Nieuwe Steen Investments N.V. werkzaam waren, zijn de arbeidsovereenkomsten voor onbepaalde tijd gesloten en is geen beeindigmgs- ol ontslagvergoeding overeengekomen.
Op 25 september 2008 is door de aandeelhouders een gewijzigd remuneraliebeleid vastgesteld. Dit remuneratiebeleid treedt in werking met het aantreden van de heer Buijs, maar de variabele beloningsregeling zal eflectief zijn vanaf 1 januari 2009.
De leden van de directie en de leden van de raad van commissarissen bezitten geen oplierechten Nieuwe Steen Investments N.V Aan de leden van de directie en de leden van de raad van commissarissen zijn door Nieuwe Steen Investments NV. geen leningen, voorschotten ot garanties verstrekt.
In het vierde kwartaal 2008 heeft de vennootschap zeven objecten verkocht aan de Stichting Vastgoed Beheer Hoorn. De schoonvader van mevrouw J.J.M Reijnen is belanghebbende van deze Stichting. De verkoop vond plaats tegen een marktconform bedrag van € 20,4 miljoen.
De aankoop van de Philips-porteleuilJe werd begeleid door Epac Properly Counselors B.V De heer Th.C. Dijksman is firmant van deze onderneming. De in rekening gebrachte bemiddelingscourtage is marktconform (0,75% van de koopsom).
*"• •
De directie heeft met de raad van commissarissen gesproken over de ontwikkeling en keuze van, en informatieverschaffing over de belangrijkste grondslagen voor financiële verslaggeving en schattingen, alsook toepassing van deze grondslagen en schattingen.
Waarderingsschaltingen en -aannames in deze sectie besproken, worden beschouwd als het meest kritisch voor de interpretatie van de jaarrekening, omdat ze betrekking hebben op belangrijke inschattingen en onzekerheden.
Voor al deze schattingen geeft de directie de waarschuwing af dat toekomstige gebeurtenissen zich vrijwel nooil exact als voorspeld voordoen, en dat zelfs de beste schattingen normaal gesproken later nadere aanpassingen vereisen.
De kritische waarderingsinschattingen in de toepassing van de groepsverslaggevingsregels worden beschreven in de toelichting betreffende vastgoedbeleggingen (zie toelichting 1, waarderingsgrondslagen ^ k voor vastgoedbeleggingen). 93
De Wet financieel toezicht vereist vermelding van de verhouding van de kosten tot de intrinsieke waarde van Nieuwe Steen Investments. Deze verhouding bedraagt 2,7% (2007: 2,4%). Deze wordt berekend als de totale kosten (exploitatiekosten, niel doorberekende servicekosten, algemene kosten en belastingen over de winst) gedeeld door de gewogen gemiddelde intrinsieke waarde over de laatste vijf kwartalen.
VÓÓR VERWERKING VOORSTEL WINSTVERDELING VIERDE KWARTAAL 2008
(X€1000)
| Toelichting | 2008 | 2007 | |
|---|---|---|---|
| Activa | |||
| Financiële vaste activa Financiële derivaten |
3 | 1 351 430 | 1.258110 10476 |
| Totaal vasle activa | 1.351.430 | 1.268.586 | |
| Vorderingen | 61 | 568 | |
| Liquide middelen | |||
| Tolaal vlottende activa | 61 | 568 | |
| Tolaal activa | 1.351.491 | 1.269.154 | |
| Eigen vermogen | |||
| Geplaatst aandelenkapitaal | 16.458 | 16 458 | |
| Agioreserves | 4 | 360 090 | 360 090 |
| Herwaarderingsreserve | 4 | 151433 | 143195 |
| Reserve koersverschillen | 4 | 147 | 7 |
| Winslreserve | 4 | 75 687 | 84354 |
| Resullaal boekjaar (2007; na uitkering interim-dividenden) | 4 | 21.340 | 49 304 |
| Totaal eigen vermogen | 582.181 | 653.408 | |
| Schulden | |||
| Hypothecaire leningen | 673.577 | 531424 | |
| Financiële derivaten | 16 290 | 45 | |
| Totaal langlopende schulden | 689.867 | 531.469 | |
| Allossingsverplichting langlopende schulden | 73 | Vif | |
| Banken | 76086 | 80335 | |
| Overige schulden | 3.284 | 3 445 | |
| Tolaal kortlopende schulden | 79.443 | 84.277 | |
| Tolaal schulden | 769.310 | 615.746 | |
| Totaal eigen vermogen en schulden | 1.351.491 | 1.269.154 |
(X€1000)
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Vennootschappelijk resullaat na belastingen | 278 | 26.525 |
| Resullaat deelnemingen | 21.618 | 58 558 |
| Resultaat na belastingen | - 21.340 |
85.083 |
De omschrijving van de activiteiten en de structuur van Nieuwe Steen Investments NV., zoals opgenomen in de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, is ook van toepassing op de vennootschappelijke jaarrekening.
De vennootschappelijke jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van Titel 9, Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek inzake de financiële verslaggeving. Overeenkomstig artikel 402, Boek 2 van het Burgerlijk Welboek, laat de winst- en verliesrekening van de vennootschap alleen de resultaten van de dochtervennootschappen na belasting als aparte post zien
Om de grondslagen van de vennootschappelijke jaarrekening in overeenstemming te brengen met de geconsolideerde jaarrekening, heeft de directie besloten om, met ingang van 1 januari 2006, de bejDalingen uit artikel 362 lid 8 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek toe te passen, waarbij de grondslagen die gelden voor de geconsolideerde jaarrekening ook van toepassing zijn op de vennootschappelijke jaarrekening van Nieuwe Steen Investments N.V. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld volgens de International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals goedgekeurd door de Europese Commissie.
Bij het opstellen van haar jaarrekening heeft de vennooischap ook de voorschriften voor de inhoud van financiële verslagen van beleggingsinstellingen uit hoofde van de Wet financieel toezicht toegepast.
De grondslagen van waardering en resultaatbepalingen zoals beschreven in de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening zijn ook van toepassing op de vennootschappelijk jaarrekening, tenzij anders vermeld.
De deelnemingen worden gewaardeerd tegen netto-vermogenswaarde. Om de netto-vermogenswaarde le bepalen zijn met toepassing van de faciliteit van artikel 362 lid 8 laatste zin van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek alle activa, passiva en winsten en verliezen onderworpen aan de grondslagen die van toepassing zijn op de geconsolideerde jaarrekening.
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Netto vermogenswaarde deelnemingen | 77.311 | 99.560 |
| Leningen aan deelnemingen | 1274.119 | 1.158.550 |
| Totaal | 1.351.430 | 1.258.110 |
De mutaties in deelnemingen in groepsmaatschappijen zijn als volgt;
| netto vermogens waarde deelnemingen |
leningen | 2008 | netto vermogens waarde deelnemingen |
leningen | 2007 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stanü per 1 januari | 99.560 | 1.158.550 | 1.258.110 | ,743 | 1153 66: | |
| Resultaten deelnemingen | - 21.618 | - 21,618 | 58.558 | 58,558 | ||
| Dividend ontvangen van | ||||||
| deelnemingen | - 631 |
- 631 |
- 55.741 | - 55.741 | ||
| Kapitaalstortingen | - - |
- | 8,000 | - | 8.000 | |
| Mutaties leningen | 115,569 | 115.569 | 4.886 | 4.886 | ||
| Stand per 31 december | 77.311 | 1.274.119 | 1.351.430 | 99.560 | 1.158.550 | 1.258.110 |
| 2008 | 2007 | |||||
| Kostprijs per 31 december | 10,060 | 10.060 | ||||
| Cumulatieve resultaten deelneming | 67.251 | 89500 | ||||
77.311
99.560
Stand per 31 december
Het verloop van de post eigen vermogen in het verslagjaar is als volgt;
| geplaatst aandelen kapitaal |
agio- reserve |
herwaarde- rings- |
(wettelijke) (wettelijke) reserve koers- reserve verschillen |
winst- reserve |
resultaat boekjaar |
2008 totaal |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sland per 1 januari 2008 | 16 458 | 360.090 | 143.195 | 84.354 | 49,304 | 653 408 | |
| Uitgekeerd contant slotdividend 2007 | 12.165 | - 12.165 | |||||
| Winstbestemming 2007 | - | - | 8.238 | - | 41.066 | 49304 | - |
| Resultaat boekjaar 2008 | - | - | - | - | - | - 21 340 | - 21.340 |
| Uitgekeerd contant | |||||||
| interim-dividend 2008 | _ | _ | _ | _ _ | 37 568 | - 37568 | |
| Koersverschillen | - | • 154 | 154 | ||||
| Stand per 31 december 2008 | 16.458 | 360.090 | 151.433 | - 147 | 75.687 | - 21.340 | 582.181 |
Het verloop van de post eigen vermogen in het voorgaande boekjaar was als volgt;
| geplaatst aandelen kapitaal |
agio- reserve |
herwaarde- rings- |
(wettelijke) (wettelijke) reserve koers- reserve verschillen |
winst- reserve |
resultaat boekjaar |
2007 Maal |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand per 1 januari 2007 | 16.458 | 360 090 | 130.108 | 64.468 | 45138 | 616.262 | |
| Uitgekeerd contant slotdividend 2006 | - | - | - | - - | 12.165 | - | - 12.165 |
| Winstbestemming 2006 | - | - | 13.087 | - | 32.051 | - 45.138 | - |
| Resultaat boekjaar 2007 | - | - | - | - | - | 85083 | 85,083 |
| Uitgekeerd contant | |||||||
| interim-dividend 2007 | _ | _ | - 35,779 | - 35.779 | |||
| Koersverschillen | - | - | - | 7 | 7 | ||
| Stand per 31 december 2007 | 16.458 | 360.090 | 143.195 | 7 | 84.354 | 49.304 | 653.408 |
Voor de dividenduitkering zijn zowel de winstreserve als de agioreserve beschikbaar.
Voor nadere gegevens betreffende de mutaties in het eigen vermogen wordt venwezen naar de geconsolideerde jaarrekening (zie toelichting 17 op de geconsolideerde jaarrekening).
Wettelijke reserves op de vennootschappelijke balans zijn reserves die volgens het Nederland Burgerlijk Wetboek moeten worden aangehouden en bestaan uit herwaarderingsreserves en reserve koersverschillen,
De herwaarderingsreserve heeft betrekking op vastgoedbeleggingen en omvat de cumulatieve positieve herwaarderingen van de vastgoedbeleggingen. Deze (wettelijke) herwaardingsreserve is een gebonden reserve volgens het Burgerlijk Welboek.
De post reserve koersverschillen omvat alle valutakoersverschillen als gevolg van de omrekening van de jaarrekening van buitenlandse activiteiten in Zwitserse franken en van de omrekening van verplichtingen en transacties die zijn aangewezen als dekking voor valutaverschillen op de netto-investeringen in de deelnemingen in Zwitserland en de omrekeningsverschillen op resultaten In vreemde valuta (verschil tussen ultimo koersen en gemiddelde koersen).
Met inachtneming van het eerder uitgekeerde interim-dividend, € 1,05 per aandeel, wordt een slotdividend van € 0,35 per aandeel in contanten voorgesteld. Aan de herwaarderingsreserve zal € 8,7 miljoen worden onttrokken, helgeen op objectniveau is bepaald. Het restant van het resultaat zal worden onttrokken aan de winstreserve
Nieuwe Steen Investments N.V. heefl voor een aantal van haar 100% dochtervennootschappen garantieverklaringen afgegeven conform artikel 403, Boek 2 van hel Burgerlijk Wetboek.
Nieuwe Sleen Investments N.V. staat aan hel hoofd van een fiscale eenheid voor vennootschapsbelasting en omzetbelasting en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel.
De raad van commissarissen en de directie verklaren dat; voor zover hun bekend,
Hoorn, 19 februari 2009
ir. J. Buijs, algemeen directeur ing. J.J.M. Reijnen, financieel directeur
H. Habas, voorzitter drs. H.J. van den Bosch RA jhr. mr. A.R van Lidth de Jeude mr. G.L.B, de Greef MRE
Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de prioriteitsaandelen. De prioriteitsaandelen zijn ó pan geplaatst bij de Stichting Prioriteit NSI. Deze stichting heeft volgens artikel 2 lid 1 van haar statuten ten doel het bevorderen van een verantwoord en evenwichtig beleid bij het bestuur van Nieuwe Steen Investments N.V. en de continuileil van de door de vennootschap gevoerde ondememing.
Aan de prioriteitsaandelen zijn onder andere de volgende bijzondere rechten voorbehouden; bepaling van het aantal alsmede de beloning van de leden van de raad van commissarissen en het doen van een bindende voordracht voor de benoeming van de leden van de directie en raad van commissarissen.
Het bestuur van de Stichting was per 31 december 2008 als volgt samengesteld; ^ r Jhr. mr. A.P van Lidth de Jeude, voorzitter J. Timmer R. Moeijes
De winstbestemming is geregeld in artikel 21 van de statuten van de vennootschap. De winst staal ter beschikking van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen groter is dan het bedrag van hel gestorte en opgevraagde kapilaal, vermeerderd met de reserves die krachtens de Wet of de statuten moeten worden aangehouden. Voor zover mogelijk en rechtens geoorloofd, mag de vennootschap interim-dividend uitkeren op voorstel van de directie onder goedkeuring van de raad van commissarissen.
De statuten van Nieuwe Steen Investments N.V. bepalen dat de verdeling van het resultaat na belastingen over het boekjaar wordt vastgesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Voor het financiële jaar 2008 slelt de directie, in overeenstemming met de raad van commissarissen, voor een conlanl slotdividend uil te keren van € 0,35 per aandeel, bovenop het interim-dividend van € 1,05 per aandeel resulterend in een totaal contant dividend van € 1,40 pier aandeel over 2008.
Het totaalbedrag aan slotdividend. gebaseerd op het aantal uitstaande aandelen (35.779.117), is € 12,5 miljoen en zal aan de winstreserve worden onttrokken.
| Het verloop van het voorstel tot winstverdeling is als volgt: |
||
|---|---|---|
| x € 1,000 | Resultaat 2008 | -J l ,340 |
| Slotdividend 2008_ | 12.523 | |
| Onllrokken aan de herwaarderingsreserve | 8,733 | |
| Per saldo onttrekking aan winstreserve | 25.130 |
Indien hel dividendvoorstel wordl geaccepteerd, zal het slotdividend betaalbaar worden gesteld op 6 april 2009. De aandelen Nieuwe Steen Investments zullen genoteerd worden ex-(slot)dividend 2008 met ingang van 30 maart 2009. In afwachting van het daartoe te nemen besluit van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, is het nog niel bestemde resultaat na belastingen over hel boekjaar afzonderlijk opgenomen als resultaat boekjaar binnen het eigen vermogen.
De vennootschap en het bestuur van de Slichting verklaren hierbij dat, naar het gezamenlijk oordeel van de vennooischap en de bestuursleden van de Stichting Prioriteil NSI, de Stichting onafhankelijk is van de vennootschap, een en ander in de zin van Bijlage X van de General Listing Rules (Fondsenreglement) Euronext Amsterdam Stock Market.
Wij hebben de jaarrekening 2008 van Nieuwe Steen Investments N.V. te Hoorn (zoals opgenomen op pagina 66 lol en met 97) gecontroleerd. De jaarrekening omvat de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening. De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde balans per 31 december 2008, .^f l winst- en verliesrekening, het overzicht van mutaties in hel eigen vermogen en kasstroomoverzicht over 101 2008 alsmede uit een overzicht van de belangrijkste grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen. De enkelvoudige jaarrekening beslaat uit de enkelvoudige balans per 31 december 2008 en de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2008 met de toelichting.
Het bestuur van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en hel resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wel op het linancieel toezicht. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer; hel ontwerpen, invoeren en in sland houden van een intern beheersingssysteem relevant voor hel opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dal deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en loepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands rechl. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico's van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niel tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de vennootschap. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de vennootschap heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Nieuwe Steen Investments N.V. per 31 december 2008 en van het resullaat en de kasstromen over 2008 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht.
Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van hel vermogen van Nieuwe Sleen Investments N.V. per 31 december 2008 en van het resultaat over 2008 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht.
Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2;393 lid 5 onder f BW melden wij dal het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist m artikel 2:391 lid 4 BW.
Hoorn, 19 februari 2009 BDO CampsObers Audit & Assurance B.V O van Agthoven RA
RechtStaete vastgoedadvocaten & belastingadviseurs B.V, Amsterdam
Fideos, Luxemburg Value Works, Zurich (Zwitserland)
Voor de waardering van de beleggingen is gebruik gemaakt van de navolgende onafhankelijke externe taxateurs; .
GE Artesia Bank, Amsterdam
Kempen & Co N.V, Amsterdam
De aan Euronext Amsterdam genoteerde aandelen zijn geregistreerd bij het Centrum voor Fondsenadministratie B.V, onder code 29232 ISIN-code; NL0000292324
Voor dit product (aandelen Nieuwe Steen Investments) is een financiële bijsluiter opgesteld met informatie over het product, de koslen en de risico's. De financiële bijsluiter kan bij de vennootschap worden opgevraagd.
(Bedragen x € 1.000)
| Jaar van | aantal | bezetlings | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ocalle | straatnaam | naam | bouw ol renovatie |
jaar van aankoop |
huur conlraclen |
aanial | parkeer plaatsen |
graad (%) |
jaarhuur |
| De Meern | Mereveldplein | 1972 | 1997 | 4fi | 346 | ||||
| Den Bosch | Orthen | 1995 | 1996 | 6 | 44 | ||||
| Prinsenbeek | Markt | 197? | 1993 | 1 | 6 | ||||
| Rolieiöam | zRWiarrvsering | 1981 | 1995 | 48 | 304 | ||||
| Uivenhoul | Chaamseweg | 1980 | 1993 | 1 | 6 | ||||
| 102 | 706 |
| localie | straatnaam | naam | jaar van bouw ol renovatie |
jaar van aankoop |
untal huur conlraclen |
2 m |
parkeer plaatsen |
bezetlings graad (%) |
jaarhuur |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Amersfoort | Printerweg HoefseWmg | 1991 | 1999 | 17 | 8,937 | 167 | 84 | 899 | |
| Spaceshuttle | Orion | 2003 | 2006 | 6 | 3 649 | 87 | 87 | 470 | |
| Stationsplein | 1980 | 1998 | 1 | 958 | 6 | 100 | 141 | ||
| Uraniumweg Fiakl-gebouw | 1989 | 1999 | 2 | 6 649 | 173 | 20 | 623 | ||
| Amsterdam | Arlandaweg' Solaris Eclips | 2001 | 2001 | 1 | 4204 | 36 | 100 | 668 | |
| Cruquiusweg | 2006 | 2007 | 6 | 3264 | 32 | 100 | 493 | ||
| Delaressestraat" | 1918 | 1995 | 1 | 290 | 100 | 89 | |||
| JMIandlaan- | Point West | 1991 | 1999 | 3 | 7 441 | 147 | 100 | 1062 | |
| Donauweg" | 2001 | 2001 | 1 | 4 605 | 119 | 100 | 828 | ||
| tenDiemenstraat* | Y-tech | 1912 | 1999 | 41 | 10779 | 84 | 1.347 | ||
| Apeldoorn | Boogschutterststraat | La Tour | 2002 | 2002 | 13 | 14 169 | 299 | 60 | 2520 |
| De Unie | Le Beaufort | 2003 | 2003 | 10 | 3313 | 61 | K | 765 | |
| Arnhem | Delta | LAimant | 2002 | 2002 | 7 | 5,751 | 75 | 100 | 1049 |
| Asser | Balkendwarsweg | 2001 | 2005 | 2 | 2.116 | 116 | 100 | 408 | |
| Industrieweg | Speclrium_ | 1999 | 1999 | 5 | 4.515 | 79 | 100 | 517 | |
| Bladel | Raambrug | 1982 | 2000 | 2 | 873 | 27 | 100 | ||
| Teteringsedijk | Trinity | 1994 | 1997 | 3 | 1.530 | 32 | too | 214 | |
| Capelle a/d IJssel |
Rivium Boulevard | 1993 | 2000 | 3 | 1.875 | 48 | 49 | 224 | |
| Delft | Delftechpark | Delflechpark | 2001 | 2002 | 1 | 2.819 | 65 | 100 | 520 |
| De Meern | Rynzathe | Rynzathe | 1991 | 2000 | 5 | 4566 | 107 | 96 | 621 |
| localie | straatnaam | naam | jaar van bouw ol renovatie |
jaar van aankoop |
aantal huur contracten |
m' | parkeer plaatsen |
Jezettings graad (%) |
jaarhuur |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Den Bosch | Ertveldweg | 1997 | 2000 | 1 | 2.174 | 85 | 100 | 329 | |
| Ertveldweg | 1988 | 2000 | 1 | 2,435 | 85 | 100 | 141 | ||
| Orthen | De Maalstroom | 1995 | 199G | 12 | 3.088 | 55 | 92 | 288 | |
| Pettelaarpark | 1990 | 2001 | 2 | 2.455 | 75 | 100 | 367 | ||
| Den Haag | Koninginnegracht | 1900 | 2008 | 3 | 2 464 | 18 | 100 | 417 | |
| Oude Middenweg | 2002 | 2008 | 4 | 14.680 | 367 | 100 | 2.642 | ||
| Deventer | Gollandstraal | Hanze Staede D | 2004 | 2003 | 1 | 3.427 | 93 | 100 | 666 |
| Keulenstraat | IJsselveer | 2001 | 2001 | 2 | 4.118 | 149 | 34 | 617 | |
| Verlengde | |||||||||
| Kazemesliaat | LeCoin | 2004 | 2003 | 1 | 1.237 | 19 | 100 | 298 | |
| Doetinchem | Terborgseweg | 1999 | 1999 | 2 | 2.260 | 54 | 100 | 328 | |
| Dordrecht | Burg de Raadtsingel | 2004 | 2008 | 2 | 5.705 | 45 | 100 | 998 | |
| Ede | Bennekomseweg | Horapark | 2003 | 2007 | 4 | 10.010 | 174 | 100 | 1.682 |
| Copernicuslaan | De Vallei | 2004 | 2004 | 6 | 4,690 | 115 | 100 | 545 | |
| Horapark | ^llazo Cathedrale Palla/oAlta |
2003 | 1998 | 5 | 15.504 | 292 | 11 | 1.798 | |
| Eist | Aamsestraat | 1997 | 2000 | 1 | 1.587 | 42 | 100 | 189 | |
| Emmen | Boermarkeweg | 2000 | 2005 | 2 | 2.115 | 48 | 100 | 354 | |
| Eindhoven | Beukenlaan | 1988 | 2008 | 4 | 7.357 | 122 | 86 | 1.120 | |
| Hooghuisstraal Keizersgracht |
1970 | 2008 | 11 | 10820 | 299 | 100 | 1.790 | ||
| Gouda | Gionmyerweg | Molenwieck | 1985 | 2001 | 4 | 5.552 | 101 | 100 | 819 |
| Hanzeweg Kampenringweg |
1991 | 1997 | 5 | 3.736 | 95 | 91 | 425 | ||
| Hanzeweg Stavorenweg |
Hanzepoort | 1986 | 2000 | 8 | 5.571 | 78 | 72 | 490 | |
| Groningen | Zernikelaan | HR Gebouw | 2002 | 2002 | 4 | 1.108 | 20 | 100 | 187 |
| Zernikepark | IDEA Center | 2003 | 2002 | 1 | 5 010 | 100 | 71 | 435 | |
| Heettuwaad | Gildestraat | Waarderpoort | 1992 | 2000 | 6 | 3.210 | 55 | 90 | 402 |
| Heerlen | Geleenstiaal | 2000 | 2001 | 1 | 10.072 | 32 | 100 | 1.462 | |
| Hengelo | Demmersweg | De Baron | 2007 | 2007 | 1 | 3.169 | 61 | 100 | 448 |
| Hoevelaken | De Wel | 2002 | 2006 | 4 | 8.537 | 158 | 100 | 1,284 | |
| Hootddorp | Kruisweg | 1998 | 1998 | 1 | 1.153 | 37 | 190 | ||
| Kruisweg | 2000 | 2000 | 1.580 | 28 | 100 | 279 | |||
| Hoogeveen | Dr. GH. Amshoffweg | 2000 | 2005 | 2 | 2.222 | 55 | 384 | ||
| Hoorn | Nieuwe Steen | Nieuwe Staete | 2001 | 2005 | 1 | 2.003 | 27 | 100 | 305 |
| Houten | De Molen | 1996 | 1 | 495 | 16 | 100 | |||
| De Molen | 1996 1999 |
2000 | 1 | 1.045 | 10 | 100 | 86 149 |
||
| jaar van bouwol |
jaar van | aantal huur |
parkeer- | bezetlings graad |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| tail | straatnaam Haagse |
naam renovatie | aankoop | contracten | m2 | plaatsen | (%) | jaarhuur | |
| Leiden | Schouwweg" | 1989 | 2008 | 8 | 4.237 | 78 | 92 | 648 | |
| Lelystad | Meentweg | Veerstaete | 1979 | 1997 | 4 | 1.105 | B2 | 97 | |
| Maarssen | Industrieweg High Flex Center | 1989 | 1999 | 4 | 3 308 | 46 | 77 | 371 | |
| Maastricht | Avenue Ceramique |
Arco Iris | 1996 | 1996 | 6 | 1.205 | 18 | 100 | 205 |
| Meppel | Blankenstein Blankenstein |
Hermes | 1999 2001 |
2000 2005 |
1 1 |
5400 6 500 |
110 100 |
100 100 |
846 1 199 |
| Naarden | Gooimeer | De Aalscholver | 1991 | 1996 | 3 | 4250 | 106 | 78 | 579 |
| Nieuwegein | Weverstede | Villawal Palazzo d'Ullicio La Residence |
1992 2002 |
1996 2002 |
11 8 |
5 884 6.520 |
94 43 |
100 61 |
890 1061 |
| Nieuwerkerk | |||||||||
| a/d IJssel | Kleinpolderlaan | De Saltier | 1997 | 1998 | 3 | 3,531 | 63 | 68 | 459 |
| Purmerend | Gorslaan | 2002 | 2006 | 22 | 100 | 171 | |||
| Ridderkerk | Nikkelstraal | 1999 | 2000 | 1 | 2,650 | 45 | 100 | 298 | |
| Roermond | Weslhoven | 1996 | 2000 | 465 | 12 | 100 | 63 | ||
| Roosendaal | Bovendonk_ | 1994 | 2000 | 2 3.361 | 85 | 100 | 432 | ||
| Rotterdam | F Elsingastraaf | 1991 | 1999 | 7 1.941 | 54 | 100 | 260 | ||
| Haringvliet | 1999 | 1999 | 4 | 3.050 | 23 | 100 | 454 | ||
| Hoofdweg* | Hoofdveste | 1994 | 1996 | 2 | 2.438 | 47 | 91 | 378 | |
| Hoofdweg' | Port Alexander | 1994 | 2000 | 2 | 2.048 | 36 | 100 | 298 | |
| Max Euwelaa^T | 1990 | 2000 | 1 | 1 134 | 27 | 100 | 192 | ||
| Vareseweg" | 2001 | 2001 | 1 | 6,481 | 148 | 100 | 943 | ||
| Vasteland | 1975 | 2008 | 22 | 25080 | 135 | 100 | 3.523 | ||
| Veerkade | 1915 | 2000 | 26 | 5,578 | 86 | 100 | 970 | ||
| Westblaak" | 1991 | 2001 | 10 | 8.463 | 116 | 92 | 1439 | ||
| Schiedam | Nieuwpoortweg' | 1991 | 2000 | 1 | 2.715 | 48 | 100 | 329 | |
| Son | Ekkersijt | Villa 1 & II | 2000 | 2008 | 3 | 4.364 | 105 | 100 | 577 |
| Science Park | 1990 | 1997 | 1 | 2.025 | 97 | 100 | m | ||
| Ulrechl | Kanaalweg | 1993 | 1998 | 4 | 3.280 | I00 | |||
| m | |||||||||
| Koballweg Reactorweg |
1992 | 2001 | 7 | 9769 | 175 | 39 | 1 048 | ||
| Veenendaal | Landjuiweel | 2000 | 2000 | 1 | 820 | 25 | 58 | 11 7 | |
| Vianen | Lange Dreef | Le Marronier | 2004 | 2003 | 1 | 2.355 | 60 | 100 | 569 |
| Vlaardingen | Churchillsingel' | Holystaele | 1991 | 1999 | 18 2919 | 60 | 97 | 462 | |
| Woerden | Korenmolenlaan | 1993 | 1993 | 1 | 3.630 | 98 | 100 | 438 | |
| Pelmolenlaan | 1995 | 1997 | 3 | 2.276 | 52 | 52 | 255 |
| localie | straatnaam | naam | jaar van bouw ot renovatie |
jaar van aankoop |
aantal huur conlraclen |
2 m |
parkeer- plaatsen |
bezetlings graad (%) |
jaarhuur |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zoetermeer | Engelandlaan | 1994 | 2008 | 5 | 2.811 | 44 | 373 | ||
| Europaweg | HCIassico | 1991 | 1997 | 3 | 2971 | 20 | 83 | 440 | |
| Zutphen | Piet Heinstraat | Vijverstaete | 1997 | 1997 | 2 | 3.294 | 76 | 100 | 503 |
| Zwaagdijk | |||||||||
| Oost | Graanmarkt | Agri-gebouw | 1993 | 1993 | II | 2.169 | 57 | 69 | 236 |
| Zwolle | Dr. Klinkerlweg | Leickert | 1993 | 2001 | 3 | 3.354 | 53 | 75 | 579 |
| Dr. Spanjaardweg | Monet | 1998 | 1998 | 2 | 2.307 | 45 | 77 | 319 | |
| Dr, van Deenweg | Frans Hals | 1995 | 2001 | 3 | 2.337 | 53 | 100 | 382 | |
| Dr, van Deenweg | Le Verseau | 2004 | 2004 | 1 | / 253 | 125 | 100 | 1694 | |
| 409.038 | 7.429 | 60.286 |
| locatie | straatnaam | naam | jaar van bouw ol renovatie |
jaar van aankoop |
aantal huur contracten |
2 m |
parkeer- plaatsen |
bezetlings graad (%) |
jaarhuur |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Almere | Palmpolstraat | 2007 | 2007 | 2 | 1.665 | 25 | 100 | 192 | |
| Televisieweg | 2003 | 2003 | 1 | 850 | 12 | 100 | 94 | ||
| Den Bosch | Ertveldweg | 1997 | 2000 | 2 | 5.258 | 85 | 100 | 355 | |
| Dedemsvaart | Marconistraat | 2000 | 2006 | 1 | 6 958 | 22 | 100 | 280 | |
| Deurne | Dukaat | 2000 | 2004 | 1 | 2.870 | 26 | 100 | 195 | |
| Diemen | Stammeihove Stammerkamp |
2000 | 1997 | 1 | 7.685 | 46 | 100 | 521 | |
| Duiven | Impact | TSC Duiven | 1999 | 1999 | 9 | 7.333 | 76 | 95 | 718 |
| Eersel | Meerheide | 1998 | 2005 | 1 | 26.242 | 106 | 100 | 1.501 | |
| Gorinchem | Techniekweg | 1982 | 1999 | 1 | 2 143 | 40 | 100 | 190 | |
| Hengelo | Binnenhavensttaat | 1999 | 2000 | 1 | 1.331 | 12 | 100 | 59 | |
| Houten | Hoofdveste | De Hoofdveste | 1999 | 1999 | 8 | 5,172 | 85 | 83 | 566 |
| Leiden | Le Pooleweg* | 1996 | 1996 | 2 | 1 678 | 37 | 100 | 168 | |
| Wormerveer | Vrijheidweg | Premium Point | 2001 | 2004 | 3 | 2.600 | 46 | 33 | 220 |
| Zeewolde | Edisonweg | 2005 | 2005 | 1 | 5.790 | 65 | 100 | 373 | |
| 77.575 | 683 | 5.432 |
107
| ocalie | straatnaam | jaar van naam renovalie |
bouw ol jaar van aankoop |
aantal huur contracten |
2 m |
bezetlings parkeer- graad plaatsen |
(%) jaarhuur | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Alphen a'd Rijn | Euromarkt | Novicenter | 1993 | 1997 | 12 | 9.630 | 100 | 975 |
| Apeldoorn | Het Rietveld | Het Rietveld | 2005 | 1994 | 12 23 890 | 100 | 1.743 | |
| Hoofddorp | Stationsweg | 1992 | 1997 | 1 | 1.958 | 100 | 190 | |
| Leiderdorp | Meubelplem | 2002 | 2005 | 6 | 5.807 | 100 | 622 | |
| Middelburg | Torenweg | 2006 | 2006 | 12 | 20.363 | 100 | 1 527 | |
| Roosendaal | Oostplein | Oostplein | 1993 | 19% | 8 | 10.366 | 89 | 984 |
| tanendaal | Einsteinstraat | 2005 | 2007 | 7 | 19,539 | 1568 | ||
| 91.553 | 7.609 |
| locatie | straatnaam | jaar van naam renovatie aankoop |
bouw ol jaar van | aantal huur conlraclen |
2 m |
bezetlings parkeer- graad plaatsen (%) |
jaarhuur | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Almelo | Hagenborgh | Hagenborgh | 1990 | 2000 | 11 | 9.215 | 60 | 907 |
| Amsterdam | Annie Romeinplein Bijlmerdreef Harriet Freezerstraat |
Ganzenpoort | 2002 | 2004 | 34 | 5.747 | 100 | 1.120 |
| Apeldoorn | Brinklaan | 1991 | 1999 | 2 | 1.033 | 100 | 148 | |
| Beverwijk | Breestraal Meerstraat Raadhuisstraat |
1985 | 2002 | 8 | 2.054 | 93 | 381 | |
| Capelle aftJUssel |
Schermerhoek | Oostgaarde | 1999 | 1995 | 5 | 2.919 | 99 | 396 |
| De Meem | Mereveldplein | Mereveldplein | 1972 | 1997 | 26 | 4 382 | 100 | 752 |
| Den Haag | Hildo Kroplaan Kerkplein Nobelstraat Prinsestraal Torenslraal |
Houtwijk Hof ter Haghe |
1985 1998 |
1994 1998 |
7 11 |
2 274 3 971 |
94 100 |
379 779 |
| Dwento | K. de Groteplein TG Gibsonstiaal |
Keizerslanden Hardonk |
1965 1990 |
1996 2000 |
20 2 |
6 706 3 695 |
98 100 |
1312 523 |
| i ndhroen | Sint Trudostraal Slrijpsestraal |
I School | 1972 | 1995 | 12 | 3.408 | u | 461 |
| F. Leharplem Genneperweg |
1974 | 1995 | 4 | 2145 | 250 |
| locatie | straatnaam | naam | jaar van bouw ol renovalie |
jaar van aankoop |
aantal huur contracten |
2 m |
bezetlings parkeer- graad plaatsen (%) |
jaarhuur |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Goor | Da Costastraat | De Whee | 1972 | 1993 | 2 | 1.465 | 100 | 126 |
| Harderwijk | De Bleek Luttekepoortstraat |
De Bleek | 2002 | 2007 | 6 | 2.345 | 100 | 363 |
| Heerlen | Geleenslraat Apollolaan Homerusplein Homeruspassage |
't Loon | 2000 2003 |
2001 2002 |
1 46 |
1.847 25.177 |
100 99 |
184 3.508 |
| Hoorn | Aagje Dekenplein' Betje Wolffplein* |
Kersenboogerd | 1995 | 1995 | 33 | 6.682 | 100 | 1.212 |
| Laren | De Brink Nieuweweg Zomerluin |
Hamdortf | 1998 | 2002 | 10 | 1.979 | 100 | 700 |
| Lelystad | Stadhuisplein" | De Kroon Passage |
1985 | 2001 | 10 | 2.228 | 100 | 357 |
| Maastricht | Roserije | De Heeg | 1984 | 1999 | 16 | 3.536 | 100 | 522 |
| Oldenzaal | De Driehoek Markt Nagelstraal |
De Driehoek | 1999 | 2005 | 41 | 12.189 | 99 | 3.099 |
| Oosterhout | Arkendonk | 1978 | 1993 | 2 | I 294 | 100 | 173 | |
| Oss | De Wal De Walstraat |
1996 | 1997 | 7 | 1.728 | 100 | 281 | |
| Prinsenbeek | Markt | 1972 | 1993 | 1 | 1.350 | 100 | 175 | |
| Purmerend | Leeuwerikplein Beatrixplein Poelstraat |
Overwhere De Gorsselaar |
2003 1987 |
1994 1994 |
17 7 |
5.563 1.355 |
100 100 |
745 197 |
| Raalte | Kwartel Grote Markt Marktstraat De Waag |
't Baan De Wal en Het Schip |
1998 2003 |
1998 2002 |
6 7 |
1.462 2.784 |
100 100 |
199 487 |
| Ridderkerk | St. Jorisplein | Jorishof | 1992 | 2001 | 26 | 7.840 | 99 | 1.658 |
| Rotterdam | Ambachtsplein' Griendwerkerstraat' Imkerstraat" Spinet" Rietdekkerweg" Zevenkampsering" |
Zevenkamp | 1983 | 2002 | 49 | 9.943 | 99 | 1.712 |
| locatie | straatnaam | naam | jaar van bouw ol renovatie |
jaar van aankoop |
aantal huur contracten |
m? | bezetlings parkeer- graad plaatsen (%) |
jaarhuur |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fleringenstraat" Loevesleinsingel' Oude Watering" Rhijnauwensingel" |
Beverwaard | 2006 | 2006 | 25 | 6.818 | 94 | 1.173 | |
| Beijerlandselaan Strijensestraal |
Boulevard-Zuid | 1998 | 2005 | 9 | 4.379 | 100 | 827 | |
| Kreeftsiraar Voermanweg" |
1983 | 2000 | 12 | 1.810 | 100 | 356 | ||
| Mariniersweg* | 1985 | 1998 | 8 | 823 | 80 | 159 | ||
| Rijnwatersiraaf | De Esch | 1990 | 1999 | 6 | 1888 | 100 | 295 | |
| S Esmeyerplem | Hel Lage Land | 1969 | 1994 | 16 | 2 731 | 100 | 464 | |
| Zevenkampsenng' | 1981 | 1995 | 6 | 1.612 | 100 | 220 | ||
| Zuidplem" | Zuidplein | 2001 | 2001 | 19 | 8400 | 100 | 2 052 | |
| Schiedam | Mgr. Nolenslaan | Nieuwland | 1962 | 1998 | 23 | 5.627 | 100 | 585 |
| Spijkenisse | l Plateau | '1 Plateau | 1995 | 2001 | 29 | 5151 | 97 | 613 |
| Rozemarijndonk' | Rozemarijndonk | 1983 | 1993 | 2 | 1 766 | 100 | 270 | |
| Teleringen | Scheperij | De Scheperij | 1972 | 1993 | 3 | 1.924 | 100 | 240 |
| TiRxq | Bart van Peltplein | 1973 | 1996 | 6 | 2.983 | 100 | 315 | |
| Uden | Velmolenweg | 1993 | 2003 | 1 | 1.970 | 100 | 218 | |
| Illlt | Kerkstraat Middelgraal |
De Issel | 1995 | 2000 | 16 | 4.852 | 100 | 634 |
| Ulvenhout | Chaamseweg | 1980 | 1993 | 3 | 1885 | 100 | 240 | |
| Utrecht | Amsterdamse straatweg Mimosastraal Ondiep Zuidzijde |
De Plantage | 1995 | 2000 | 20 | 6.585 | 100 | 936 |
| Plantage Columbuslaan Marco Pololaan Vasco da Gamalaan |
Vasco da Gama | 2007 | 1998 | 12 | 3 279 | 100 | 435 | |
| Winterswijk | Kloelenseweg | 1975 | 2004 | 3 | 1.502 | 100 | 124 | |
| Zutphen | Rudolt Stemerlaan |
De Leesten | 2007 | 2006 | 12 | 3090 | 100 | 599 |
| 207.391 | 33.861 | |||||||
| Totaal | 785.557 | 107.894 |
110
Woningen
| locatie | straatnaam | jaar van bouwol naam renovalie |
jaar van aankoop |
aantal huur contracten |
aantal | parkeer- plaatsen |
bezetlings graad (%) |
jaarhuur | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fribourg | Rue de Locarno Pérolles Centre | 1989 | 2008 | 58 | 594 | ||||
| 58 | 594 |
| localie | straatnaam | naam | jaar van bouw ol renovatie |
jaar van aankoop |
aantal huur contracten |
J m |
parkeer plaatsen |
bezetlings graad |
jaarhuur |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fribourg | Boulevard de Pérolles |
Pérolles 2000 | 2000 | 2008 | 9 | 2266 | 15 | 99 | 407 |
| Thalwil | Zuchetslrasse | SilverGale | 1992 | 2008 | 14 | 12 907 | 345 | 89 | 2 374 |
| 15.173 | 2.781 |
| locatie | straatnaam | jaar van bouw ol naam renovalie |
jaar van aankoop |
aantal huur contracten |
z m |
parkeer- plaatsen |
bezetlings graad (%) |
jaarhuur | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fribourg | Pérolles | Boulevard de Pérolles Centre | 1989 | 2008 | 21 | 13.468 | 112 | 88 | 2.575 |
| ZUQ | Hertistrasse | Hertizentrum | 1983 | 2008 | 20 | 8 212 | b9 | 97 | 1 643 |
| 21.680 | 4.218 | ||||||||
| Totaal | 36.853 | 7.593 |
De financiële bezettingsgraad wordt uitgedrukt als percentage, dat wil zeggen 100% minus de financiële leegstand (financiële leegstand=markthuur van niet verhuurde ruimten gedeeltd door de theoretische huuropbrengsten).
De jaarhuur is hel totaal van de contractuele huren per 1 januari 2009. verhoogd met de markthuur van niet verhuurde ruimten welke voor verhuur beschikbaar zijn.
*) Erfpacht, niet eeuwigdurend afgekocht.
**) De winkels maken deel uil van een winkelcentrum. De winkels zijn 100% in eigendom.
Productie: Zwarthoed grafische communicatie, Volendam Fotografie; Rick Boon Photographer, Amslerdam
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.