Quarterly Report • May 2, 2018
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Nyckeltal | 2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
2017 jan-dec |
||
|---|---|---|---|---|---|
| Utfall, mkr | |||||
| Hyresintäkter | 191 | 159 | 677 | ||
| Driftöverskott | 116 | 106 | 477 | ||
| Överskottsgrad, % | 61 | 67 | 71 | ||
| Förvaltningsresultat | 69 | 70 | 315 | ||
| Värdeförändringar fastigheter | 33 | 26 | 245 | ||
| Marknadsvärde fastighetsportfölj | 8 530 | 6 520 | 7 732 | ||
| Förvärvade tillträdda fastigheter | 697 | 479 | 1 406 | ||
| Resultat efter skatt | 77 | 79 | 447 | ||
| Utfall kr/aktie | |||||
| Resultat efter skatt, kr/stamaktie | 1,31 | 1,46 | 8,22 | ||
| Förvaltningsresultat, kr/stamaktie | 1,17 | 1,29 | 5,79 | ||
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/stamaktie | 53,18 | 46,64 | 52,65 | ||
NP3s affärsidé är att med hyresgäster i fokus förvärva, äga och förvalta högavkastande kommersiella fastigheter främst i norra Sverige. Fastigheternas direktavkastning ska överstiga sju procent enligt bolagets finansiella mål. NP3 äger och förvaltar fastigheter inom kategorierna handel, industri, logistik, kontor och övrigt. Fastighetsbeståndet är indelat i sex affärsområden: Sundsvall, Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå och Luleå. Bolaget har sitt säte i Sundsvall.
Kvartalet har varit händelserikt. Jag tänker främst på förvärv av fastigheter för cirka 700 miljoner kronor samt nyemission och notering av preferensaktier. Fastighetsvärdet summeras till 8,5 miljarder kronor vid kvartalets utgång vilket är en ökning med 30 procent mot jämförande period.
Tillväxten gjorde att vi ökade våra intäkter med 20 procent och vårt driftöverskott med knappt tio procent. Vi har med andra ord inte fått fullt genomslag på samtliga förvärv och vi har haft höga fastighetskostnader för kvartalet, även mot jämförande period i fjol. Det är ovanligt att det är en snörik vinter samtidigt som det är en kallare vinter än normalåret, men i år hände det. Sundsvall och Luleå har framför allt varit drabbade av den hårda vintern som tillsammans med de större förvärven ger, tillfälligtvis, högre kostnader för kvartalet. Det gjorde att förvaltningsresultatet sjönk något jämfört med fjolåret. Blickar vi i stället framåt så hade vi en positiv nettouthyrning i kvartalet på drygt tio miljoner kronor. Vi hade även en minskad vakans om sex miljoner. Intjäningsförmågan visar en ögonblicksbild där intäkterna ökade med tio procent från senaste kvartalet och med 25 procent från föregående år. Förvaltningsresultatet ökade med 15 respektive 27 procent. Per stamaktie gav det ett förvaltningsresultat på 6,92 kronor efter preferensaktieutdelningen.
Belåningsgraden sjönk något och vår skuldkvot stärktes ytterligare. Den uthyrningsbara arean uppgick till över 1 000 000 kvadratmeter. Antalet hyresavtal uppgick till drygt 1 400 stycken. Vår tillväxt sker med fokus att inte öka risken för våra aktieägare.
Marknaden är fortsatt stark och efter kvartalets utgång har vi haft en fortsatt positiv uthyrningstrend. De orter som utmärker sig positivt på uthyrningssidan är primärt Östersund och Luleå. Sundsvall har efter en tyngre period en uppåtgående marknad med stor aktivitet. Umeå och Gävle är fortsatt stabila marknader medan Dalarna har utvecklats svagare än önskat.
Vi har i tre olika transaktioner avyttrat några mindre fastigheter under kvartalet samt efter periodens utgång. Det är fastigheter som är mindre till ytan, fastigheter som ligger utspritt och som inte passar in i NP3s förvaltningsstrategi. Vi realiserar en positiv värdeförändring i samtliga av transaktionerna. Totalt uppgick den realiserade värdeförändringen till fem miljoner kronor varav en miljon under kvartalet, fastighetsvärdet uppgick till 48 miljoner kronor.
En marknad i medvind tenderar till att göra transaktionerna dyra. Vi kommer därav göra ännu fler mindre affärer då vi möter mindre konkurrens i de förvärven. Vidare kommer vi ha fortsatt hög prioritet att växa via projekt. Den positiva uthyrningstrenden leder till fler hyresgästanpassningar och därmed fler projekt vilket innebär högre hyresnivåer. Den stora majoriteten av de pågående projekten kommer tillträdas under hösten vilket ger oss en fortsatt tillväxt. Som vi poängterat tidigare ger även våra projekt positiva sidoeffekter på våra närliggande fastigheter via lägre värderingsyielder men framförallt högre hyresnivåer.
Även om det varit ett utmanande kvartal så är det endast ett kvartal av många. Vi ser våra investeringar som långsiktiga och sett till helåret ligger våra högt ställda förväntningar på resultatet fast! Vårt mål på fortsatt tillväxt ligger oförändrat. NP3 skall fortsätta att utvecklas i samma riktning som tidigare med kassaflöde och norra Sverige i fokus!
Andreas Nelvig, VD
| Fastighetsrelaterade | 2018 Kvartal 1 jan-mar |
2017 Kvartal 1 jan-mar |
2017 helår jan-dec |
|---|---|---|---|
| Antal förvaltningsfastigheter vid periodens utgång, st | 277 | 206 | 234 |
| Förvaltningsfastigheternas uthyrbara area vid periodens utgång, tusen kvm | 1 043 | 827 | 934 |
| Förvaltningsfastigheternas redovisade värde, mkr | 8 530 | 6 520 | 7 732 |
| Förvaltningsfastighetsvärde, kr/kvm | 8 178 | 7 884 | 8 278 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 92 | 92 | 91 |
| Överskottsgrad, % 1) | 61 | 67 | 71 |
| Direktavkastning, % 1) | 6,6 | 7,2 | 6,9 |
| Finansiella | |||
| Avkastning på eget kapital, % 1) | 17,5 | 20,4 | 18,6 |
| Avkastning på eget kapital, stamaktie, % 1) | 17,7 | 20,4 | 18,6 |
| Skuldsättningsgrad, ggr 1) | 1,8 | 1,7 | 1,9 |
| Skuldkvot, ggr 1) | 9,9 | 9,5 | 10,2 |
| Räntetäckningsgrad, ggr 1) | 2,9 | 3,8 | 3,6 |
| Belåningsgrad fastigheter, % 1) | 60,1 | 59,1 | 60,8 |
| Soliditet, % 1) | 33,3 | 34,7 | 32,5 |
| Genomsnittlig ränta, % | 2,59 | 2,66 | 2,67 |
| Aktierelaterade, stamaktie | |||
| Antal stamaktier vid periodens slut, tusental | 54 339 | 54 339 | 54 339 |
| Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental | 54 339 | 54 339 | 54 339 |
| Eget kapital, kr/stamaktie 1) | 47,67 | 43,15 | 47,56 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/stamaktie 1) | 53,18 | 46,64 | 52,65 |
| Förvaltningsresultat, kr/stamaktie 1) 3) | 1,17 | 1,29 | 5,79 |
| Resultat efter skatt, kr/stamaktie 1) 3) | 1,31 | 1,46 | 8,22 |
| Utdelning, kr/stamaktie 2) | 2,70 | ||
| Aktiekurs vid periodens slut, kr/stamaktie | 59,20 | 46,70 | 52,00 |
| Aktierelaterade, preferensaktie | |||
| Antal preferensaktier vid periodens slut, tusental | 10 868 | - | - |
| Eget kapital, kr/preferensaktie 1) | 32,50 | - | - |
| Utdelning, kr/preferensaktie 2) | 2,00 | ||
| Aktiekurs vid periodens slut, kr/preferensaktie | 32,50 | - | - |
1) Finansiella mått som inte definieras enligt IFRS. Avstämning av dessa finns på sidan 22.
2) Av styrelsen föreslagen utdelning.
3) Periodens resultat är reducerat med preferensaktieägarnas rätt till utdelning. Beräkning av dessa finns på sidan 22.
| 2018 Kvartal 1 |
2017 Kvartal 4 |
2017 Kvartal 3 |
2017 Kvartal 2 |
2017 Kvartal 1 |
2016 Kvartal 4 |
2016 Kvartal 3 |
2016 Kvartal 2 |
2016 Kvartal 1 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultaträkning, mkr | jan-mar | okt-dec | jul-sep | apr-jun | jan-mar | okt-dec | jul-sep | apr-jun | jan-mar |
| Hyresintäkter | 191 | 180 | 173 | 165 | 159 | 154 | 135 | 122 | 117 |
| Fastighetskostnader | -70 | -50 | -40 | -40 | -48 | -39 | -27 | -28 | -35 |
| Fastighetsskatt | -6 | -5 | -5 | -5 | -5 | -6 | -4 | -4 | -4 |
| Driftöverskott | 116 | 124 | 128 | 120 | 106 | 110 | 104 | 90 | 79 |
| Central administration | -11 | -11 | -9 | -10 | -10 | -10 | -9 | -9 | -9 |
| Finansnetto | -37 | -35 | -32 | -30 | -25 | -25 | -27 | -21 | -20 |
| Förvaltningsresultat | 69 | 78 | 86 | 80 | 70 | 75 | 69 | 60 | 49 |
| Värdeförändringar fastigheter | 33 | 72 | 42 | 104 | 26 | 114 | 60 | 39 | 30 |
| Värdeförändringar derivat | -6 | -10 | 1 | 4 | 1 | 9 | -3 | -2 | 0 |
| Aktuell skatt | -4 | 6 | -7 | -6 | -8 | -7 | -5 | -5 | -4 |
| Uppskjuten skatt | -16 | -30 | -21 | -31 | -9 | -41 | -16 | -8 | -6 |
| Periodens resultat* | 77 | 115 | 101 | 151 | 79 | 150 | 104 | 84 | 69 |
| Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare |
77 | 115 | 101 | 151 | 79 | 150 | 104 | 84 | 69 |
| Totalresultat hänförligt till minoriteten | 0,2 | 0,1 | 0,3 | 0,1 | - | - | - | - | - |
| *Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat | |||||||||
| Balansräkning, mkr | |||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 8 530 | 7 732 | 7 261 | 7 117 | 6 520 | 6 165 | 5 759 | 5 346 | 4 749 |
| Övriga anläggningstillgångar | 12 | 24 | 23 | 16 | 15 | 16 | 52 | 63 | 21 |
| Derivat | - | - | 8 | 8 | 4 | 3 | - | - | 0 |
| Övriga tillgångar | 80 | 53 | 87 | 67 | 95 | 77 | 64 | 61 | 68 |
| Likvida medel | 206 | 150 | 178 | 170 | 128 | 151 | 98 | 98 | 273 |
| Summa tillgångar | 8 828 | 7 959 | 7 557 | 7 377 | 6 762 | 6 413 | 5 973 | 5 568 | 5 110 |
| Eget kapital | 2 943 | 2 584 | 2 469 | 2 368 | 2 345 | 2 266 | 1 951 | 1 828 | 1 842 |
| Uppskjuten skatteskuld | 291 | 275 | 245 | 227 | 193 | 188 | 146 | 136 | 122 |
| Räntebärande skulder | 5 334 | 4 854 | 4 596 | 4 574 | 3 983 | 3 744 | 3 673 | 3 352 | 2 973 |
| Derivat | 8 | 2 | - | - | - | - | 5 | 2 | - |
| Ej räntebärande skulder | 251 | 245 | 248 | 210 | 240 | 215 | 199 | 250 | 173 |
| Summa eget kapital och skulder | 8 828 | 7 959 | 7 557 | 7 377 | 6 762 | 6 413 | 5 973 | 5 568 | 5 110 |
| 2018 | 2017 | 2017 | |
|---|---|---|---|
| Rapport i sammandrag, mkr | 3 mån jan-mar |
3 mån jan-mar |
12 mån helår |
| Hyresintäkter | 191 | 159 | 677 |
| Fastighetskostnader | -70 | -48 | -179 |
| Fastighetsskatt | -6 | -5 | -21 |
| Driftöverskott | 116 | 106 | 477 |
| Central administration | -11 | -10 | -40 |
| Finansiella intäkter | 0 | 0 | 1 |
| Finansiella kostnader | -37 | -25 | -123 |
| Förvaltningsresultat | 69 | 70 | 315 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 33 | 26 | 245 |
| Värdeförändringar derivat | -6 | 1 | -5 |
| Resultat före skatt | 96 | 97 | 554 |
| Aktuell skatt | -4 | -8 | -16 |
| Uppskjuten skatt | -16 | -9 | -91 |
| Periodens resultat | 77 | 79 | 447 |
| Övrigt totalresultat | - | - | - |
| Summa periodens totalresultat | 77 | 79 | 447 |
| Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 77 | 79 | 446 |
| Totalresultat hänförligt till minoriteten | 0,2 | - | 0,4 |
| Resultat per stamaktie | 1,311) | 1,46 | 8,22 |
| (Antal aktier anges i tusental) | |||
| Antal stamaktier vid periodens utgång | 54 339 | 54 339 | 54 339 |
| Vägt genomsnittligt antal stamaktier | 54 339 | 54 339 | 54 339 |
1) Reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden
*Rullande 12 månader till rapportdag
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år vid resultatposter. För balansposter avser jämförelser inom parentes närmast föregående årsskifte.
Kvartalets förvaltningsresultat, vilket är verksamhetens resultat före värdeförändringar och skatt, uppgick till 69 mkr (70). Resultatet påverkades av höga kostnader till följd av stora snömängder främst i Sundsvall. Förvaltningsresultat per stamaktie reducerat med preferensaktieägarnas rätt till utdelning, motsvarade 1,17 kr/aktie (1,29) och förvaltningsresultat i förhållande till intäkter uppgick till 36 procent (44). Driftöverskottet för perioden uppgick till 116 mkr (106) vilket motsvarade en överskottsgrad om 61 procent (67). Att överskottsgraden var lägre än motsvarande period föregående år beror främst på högre kostnader kopplat till snöröjning. Resultat från förvärv medräknas endast för tiden från tillträdesdagen.
Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 33 mkr (26) varav 1 mkr (12) var realiserade värdeförändringar vid försäljningar. Värdeförändringen i kvartalet var i huvudsak uppvärderingar i samband med förvärv samt uthyrningar och berodde inte på ändrade avkastningsnivåer. Omvärdering av derivat påverkade resultatet med -6 mkr (1) och avsåg i sin helhet orealiserade värdeförändringar.
Årets resultat efter skatt uppgick till 77 mkr (79) vilket motsvarade 1,31 kr/stamaktie (1,46). Resultat per stamaktie är minskat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden vilket uppgick till 0,5 kr/preferensaktie motsvarande 5,4 mkr.
Att överskottsgraden varierar över året beror på de säsongsvariationer som uppkommer i fastighetsbranschen på bolagets marknader. Under vintermånaderna påverkas resultatet av att kostnaderna avseende främst el, värme och snöröjning är höga. Kontraktstrukturen är utformad så att hyresgästerna debiteras en jämt fördelad preliminär avgift löpande under året medan utgiften för den faktiska förbrukningen kostnadsförs i takt med utfall vilket gav en lägre överskottsgrad dessa månader, och motsvarande är den på en högre nivå under sommarmånaderna.
Intäkterna ökade med 20 procent till 191 mkr (159). Ökningen berodde främst på fastighetsförvärv och ett större fastighetsbestånd men även egna projekt och intäktshöjande investeringar i befintligt bestånd bidrog till ökningen. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 2 procent. Intäkterna bestod av hyresintäkter 169 mkr (146) och serviceintäkter 22 mkr (12). Serviceintäkterna består av exempelvis vidaredebitering av värme, el och vatten.
Hyresvärdet för befintliga hyreskontrakt uppgick till 792 mkr på årsbasis (635) vid rapporttillfället. Genomsnittlig kontrakterad hyresnivå uppgick till 760 kr per kvadratmeter. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92 procent (92).
Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -70 mkr (-48), kostnaderna fördelas mellan fastighetsskötsel och drift -62 mkr (-39), reparationer och underhåll -6 mkr (-6) samt befarade och konstaterade kundförluster om -2 mkr (-3). Fastighetsskatt uppgick till -6 mkr (-5).
Centrala administrationskostnader uppgick till -11 mkr (-10) och bestod i huvudsak av koncerngemensamma kostnader som personalkostnader samt ekonomi-/finans och marknads-/försäljningskostnader. Kostnaden för central administration i förhållande till hyresintäkterna har sjunkit i förhållande till samma period föregående år och uppgick till 5,5 procent för året mot 6,4 procent 2017.
De finansiella kostnaderna uppgick till -37 mkr (-25). Snitträntan på låneportföljen var vid rapportdagen 2,05 procent (2,28) för fastighetskrediter och 2,59 procent inklusive obligationslån (2,66). De räntebärande skulderna har ökat till följd av finansiering i bank vid fastighetsförvärv samt utökning av bolagets obligationslån. Bolagets kostnader för räntesäkring via swapavtal och periodiserade lånekostnader ingår i finansnetto. För mer info om bolagets finansiering se sidan 14.
Aktuell skatt uppgick till -4 mkr (-8) vilket motsvarade cirka 6 procent av resultat före värdeförändringar. Aktuell skatt utgår på skattepliktigt resultat vilket för fastighetsbolag normalt är lägre än förvaltningsresultatet till följd av möjligheten att göra skattemässigt högre avskrivningar, och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter. Uppskjuten skatt uppkommer på skillnad mellan redovisade värden och skattemässiga värden, främst avseende fastigheter. För perioden uppgick uppskjuten skatt till -16 mkr (-9).
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Vid periodens utgång ägde NP3 277 stycken (234) förvaltningsfastigheter med en total uthyrningsbar area om 1 043 000 kvadratmeter (934 000) fördelat på sex geografiska affärsområden. Beståndet är uppdelat i fastighetskategorierna handel, industri, logistik, kontor och övrigt. I kategorin övrigt ingår bland annat hotell och samhällsfastigheter som exempelvis skolor.
Marknadsvärdet på fastighetsportföljen uppgick på balansdagen till 8 530 miljoner kronor (7 732). I intjäningsförmågan kommande tolv månader uppgick direktavkastningen till 6,8 procent (6,7) vid nuvarande värde på fastighetsbeståndet. Av de sex affärsområdena så ligger tyngdpunkten av beståndet i Sundsvallsregionen dit 27 procent (26) av marknadsvärdet och 29 procent (24) av hyresvärdet är koncentrerat. Den största fastighetskategorin är handel som står för 32 procent (32) av hyresvärdet. Inom handelskategorin står business-to-business-handel inklusive bilhandel för 48 procent (47), konsumenthandel för 42 procent (45) och dagligvaruhandel för 10 procent (8).
| Antal hyresavtal | |
|---|---|
| Dagab Inköp & Logistik AB (Axfood) | 6 |
| Migrationsverket | 6 |
| Mekonomen | 6 |
| Arbetsförmedlingen | 5 |
| PostNord Sverige AB | 8 |
| Quality Hotel Dalecarlia | 1 |
| Cramo AB | 5 |
| Sollefteå kommun | 6 |
| Skanska Sverige AB | 3 |
| Ulno AB (Prolympia friskola) | 2 |
| Totalt | 48 |
| Sammanlagt hyresvärde för de tio största hyresgästerna 117 mkr | |
| Hyresduration för de tio största hyresgästerna 4,5 år | |
| Hyresduration för totala kotraktsportföljen 4,1 år |
Vid balansdagen hade NP3 1 436 hyresavtal (1 339) (därutöver fanns 37 stycken arrendeavtal) och den genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 4,1 år (4,1). De tio största hyresgästerna i förhållande till hyresvärde fördelade sig över 48 avtal med en återstående löptid om 4,5 år (5,0) och de stod för 15 procent (14) av det totala hyresvärdet. Antalet avtal och durationstiden på dessa medför att NP3s exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad.
Det sammanlagda hyresvärdet uppgick till 865 miljoner kronor (788) och den kontrakterade årshyran till 792 miljoner kronor (721) vid periodens utgång. Detta motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 92 procent (91).
Tecknade avtal under perioden uppgick till 28 miljoner kronor och omfattade samtliga nytecknade hyresavtal. Nytecknade avtal inkluderar all nyuthyrning samt befintliga avtal som omförhandlats.
Uppsagda hyresavtal inklusive konkurser uppgick för perioden till -18 miljoner kronor. Siffran omfattar alla avtal som var uppsagda för avflytt under perioden, de avtal som fallit bort till följd av konkurser samt de hyresavtal som omförhandlats under pågående avtalsperiod där det nya avtalet redovisas under "tecknade avtal".
| Nettouthyrning, mkr | jan-mar 2018 |
|---|---|
| Tecknade hyresavtal | 28 |
| Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser | -18 |
| Netto | 10 |
Under det första kvartalet ökade vakansvärdet med totalt 6 miljoner kronor. Ökningen berodde på vakans i förvärvade fastigheter. I ingående bestånd var netto av periodens in- och avflyttningar positivt och har minskat vakansvärdet med 6 miljoner kronor. Periodens förändringar medförde ett totalt vakansvärde om 73 miljoner vid rapportdagen och en ekonomisk uthyrningsgrad om 92 procent vilket var samma nivå som vid ingången av året.
Vid utgången av första kvartalet fanns tecknade avtal, ännu ej inflyttade, som uppgick till 24 miljoner kronor. Hyresvärdet för uppsagda avtal men ej avflyttade uppgick till 25 miljoner.
Per 31 mars 2018
| Affärsområde | Hyresvärde, mkr |
Vakansvärde, mkr |
Ekonomisk vakansgrad, % |
|---|---|---|---|
| Sundsvall | 251 | 34 | 13,7 |
| Gävle | 107 | 5 | 4,3 |
| Dalarna | 140 | 12 | 8,7 |
| Östersund | 108 | 5 | 4,8 |
| Umeå | 121 | 6 | 4,8 |
| Luleå | 138 | 11 | 7,8 |
| Totalt | 865 | 73 | 8,4 |
| Vakansvärdets förändring, mkr | 2018 jan-mar |
|---|---|
| Ingående vakansvärde 1 jan | 67 |
| Nettoförändring av in-/avflyttningar | -6 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 12 |
| Vakansvärde. avyttrade fastigheter | 0 |
| Utgående vakansvärde | 73 |
| Uthyrningsgrad, % | 92 |
| Uppsagda avtal för avflytt, ej avflyttad | 25 |
| Varav förvärvade | 5 |
| Nyuthyrning, ej inflyttad | -24 |
| Avflyttningsår uppsagda hyresavtal | Antal | Vakansvärde |
|---|---|---|
| 2018 | 54 | 15 |
| 2019 | 14 | 10 |
| 2020 | 2 | 0 |
| Totalt | 70 | 25 |
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga på det fastighetsbestånd bolaget ägde per den 1 april 2018 och tolv månader framåt.
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild, vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
| Aktuell intjäningsförmåga, mkr | 1 apr 2018 | 1 jan 2018 | Förändring 3 mån, % |
|---|---|---|---|
| Justerat hyresvärde | 862 | 783 | |
| Vakans | -73 | -67 | |
| Hyresintäkter | 789 | 716 | |
| Fastighetskostnader | -187 | -177 | |
| Fastighetsskatt | -24 | -22 | |
| Driftöverskott | 578 | 517 | +12 |
| Central administration | -40 | -39 | |
| Finansnetto | -140 | -130 | |
| Förvaltningsresultat | 398 | 347 | +15 |
| Förvaltningsresultat kr/aktie | 6,39 | ||
| Förvaltningsresultat kr/stamaktie* | 6,92 |
* Förvaltningsresultat/stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferensaktieinnehavare
Följande information ligger till grund för den bedömda intjäningsförmågan.
o Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och beaktade hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1 april 2018 utifrån gällande hyresavtal.
o Fastighetskostnader utgörs av en bedömning av ett normalårs driftkostnader, underhållsåtgärder och tomträttsavgäld. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration.
o Fastighetsskatt har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärde och aktuella kostnader för tomträttsavgäld.
o Kostnader för central administration och marknadsföring har beräknats utifrån befintlig organisation och fastighetsbeståndets storlek.
o Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån bolagets faktiska genomsnittliga räntenivå och kreditportfölj per den 1 april 2018 men har inte justerats för effekter avseende periodiseringar av lånekostnader om cirka nio miljoner kronor.
Intjäningsförmågan baseras på tecknade hyresavtal den 1 april och visar vilken avkastning som bolaget kan generera med befintligt fastighetsbestånd och befintlig upplåning.
Jämfört med aktuellt hyresvärde om 865 miljoner kronor uppgick det framåtriktade justerade hyresvärdet till 862 miljoner. Justeringen avser kommande in- och utflyttningar till följd av tecknade och uppsagda kontrakt och av rabatter.
Från ingången av året har bolagets intjäningsförmåga på driftöverskottsnivå vuxit med 12 procent till 578 miljoner kronor vilket motsvarar en direktavkastning om 6,8 procent på fastighetsvärdet 8 530 miljoner. Ökningen i förvaltningsresultat motsvarar 15 procent.
Bolagets fastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde varje kvartal, i enlighet med NP3s värderingspolicy. Värderingsmodellen innebär att samtliga fastigheter internvärderas varje kvartal och minst 90 procent av totalt bestånd externvärderas under en 24-månaders period enligt ett rullande schema. Värdering sker i enlighet med IFRS 13 nivå 3. Vid årsskiftet 2017/2018 gjordes en portföljvärdering av hela fastighetsbeståndet av extern part.
Bedömning av verkligt värde görs med tillämpning av en kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod i form av diskontering av prognosticerade framtida kassaflöden. År 1 baseras på faktiska hyror och normaliserade drift- och underhållskostnader. Från år 2 sker marknadsanpassning av de hyror som avviker från bedömd marknadshyra vid respektive kontraktstids utgång. För driftkostnader görs en marknadsmässig bedömning. Driftöverskottet nuvärdesberäknas tillsammans med restvärdet för att beräkna fastighetens marknadsvärde. Marknadsvärdet, som ska spegla ett förväntat pris vid försäljning på den öppna fastighetsmarknaden, jämförs med priser vid kända likvärdiga transaktioner. Kalkylräntor och avkastningskrav, för beräkning av nuvärde av kassaflödet samt beräkning av fastighetens restvärde, ska återspegla fastighetens läge och marknadsutveckling och stäms av med det/ de värderingsinstitut som används.
Per 31 mars 2018
| Förändring +/- | Resultateffekt +/- före skatt, mkr |
|
|---|---|---|
| Marknadsvärde fastighet | 5 % | 426 |
| Direktavkastningskrav | 0,25 % | -307/+331 |
| Hyresintäkter | 80 kr/kvm | 83 |
| Fastighetskostnader | 20 kr/kvm | 21 |
| Vakansgrad | 1 % | 9 |
Det samlade värdet på bolagets fastighetsbestånd uppgick på rapportdagen till 8,5 miljarder kronor. Värderingen för kvartalet visade en positiv orealiserad värdeförändring om 33 miljoner kronor vilket i huvudsak berodde på uppvärdering i samband med förvärv. Avkastningsnivåerna som används vid värdering under perioden varierade från 6,0 till 12,0. Ett vägt snitt av fastigheternas yield uppgick till 7,11 vilket är lägre än snitt vid ingången av året som var 7,13.
NP3 hade under perioden januari-mars förvärvat och tillträtt 43 fastigheter till ett värde av 697 miljoner kronor. Dessutom har 72 miljoner investerats i befintliga fastigheter och nybyggnationer. Av dessa utgjorde 19 miljoner investeringar i nybyggnationsprojekt, 53 miljoner avsåg investeringar i befintliga fastigheter i form av hyresgästanpassningar. Fem fastigheter i Sundsvall varav en obebyggd avyttrades under kvartalet till ett värde av 18 miljoner kronor.
Förvärven under kvartalet bestod främst av två större fastighetsportföljer. Det första var 23 fastigheter, varav 19 stycken belägna i Sundsvalls kommun, om totalt 82 000 kvadratmeter. I denna portfölj utgjorde handel den största fastighetskategorin följt av logistik och industri. Det andra portföljförvärvet utgjordes av 18 fullt uthyrda fastigheter om 24 400 kvadratmeter. Tyngdpunkten i förvärvet var koncentrerat till Gävleborg och Dalarnas län dit drygt 70 procent av marknadsvärdet av portföljen ligger. Resterande del av portföljen är spridd i mellansverige, främst i Värmland men även i Uppland och Västmanland. Fastigheterna består i stort sett uteslutande av bilhallar och bilprovningsanläggningar. Åtta stycken av de förvärvade fastigheterna som fanns i beståndet på balansdagen har under början av det andra kvartalet avyttrats.
Industri är den fastighetskategori som stått för den största förändringen sedan årsskiftet. Vid ingången av perioden stod industri för 23 procent av hyresvärdet för att på balansdagen stå för 28 procent. Periodens förvärv har även medfört att Sundsvalls del av fastighetsvärdet stärkts. Vid årsskiftet stod affärsområde Sundsvall för 22 procent av det samlade fastighetsvärdet för att på balansdagen stå för 27 procent.
Förvaltningsfastigheternas kvadratmetervärde har från årsskiftet minskat från 8 278 kronor per kvadratmeter till 8 178 kronor per kvadratmeter på balansdagen. Förklaringen till detta är att de förvärvade fastigheterna under Q1 hade ett genomsnittligt kvadratmeterpris på cirka 6 900 kronor.
| Mkr | 2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
2017 Helår |
|---|---|---|---|
| Ingående värde | 7 732 | 6 165 | 6 165 |
| Förvärv av fastigheter | 697 | 479 | 1 406 |
| Investeringar i bef. fastigheter | 53 | 34 | 137 |
| Investeringar i nybyggnation | 19 | - | 39 |
| Försäljningar | -18 | -184 | -259 |
| Omklassificering | 13 | - | - |
| Realiserad värdeförändring | 1 | 12 | 33 |
| Orealiserad värdeförändring | 33 | 14 | 212 |
| Utgående värde | 8 530 | 6 520 | 7 732 |
| Förvärvade ej tillträdda fastigheter | 41 | 310 | 553 |
Per 31 mars 2018
| Affärs område |
Antal fastigheter | Area tkvm |
Hyresvärde mkr |
Fastighetsvärde mkr |
|---|---|---|---|---|
| Sundsvall | 87 | 322 | 251 | 2 262 |
| Gävle | 41 | 129 | 107 | 1 161 |
| Dalarna | 56 | 197 | 140 | 1 318 |
| Östersund | 23 | 97 | 108 | 1 192 |
| Umeå | 38 | 145 | 121 | 1 235 |
| Luleå | 32 | 152 | 138 | 1 362 |
| Totalt | 277 | 1 043 | 865 | 8 530 |
Koncernens verksamhet och interna rapportering sker enligt geografisk uppdelning i affärsområden vilka också utgör bolagets segment enligt redovisning IFRS 8 Rörelsesegment. Affärsområdena utgörs av Sundsvall, Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå och Luleå. Sammanställningen visar intäkter och kostnader för de olika områdena i rapportperioden januari-mars och för samma period i jämförelseåret.
Sundsvall visade på betydligt högre fastighetskostnader än i fjol vilket orsakats av den fjärde mest snörika vintern sedan 1960 enligt SMHI. Tillväxten i affärsområdet har varit hög mycket tack vare ett större portföljförvärv under Q1 2018. Detta förvärv hade en högre vakansgrad än det befintliga beståndet vilket förklarar den ökade vakansen. Avtal har tecknats med Sollefteå kommun om att utöka den befintliga arean de hyr för en gymnasieskola. De tillträder de nya lokalerna i juni och det årliga hyresvärdet för den utökade arean uppgår till 3,5 miljoner kronor årligen.
Affärsområde Umeå hade en hög efterfrågan som återspeglar sig i att den ekonomiska vakansen sjunkit från åtta till fem procent i jämförelse med samma period i fjol. Tillväxten i affärsområdet har varit begränsat under året med endast en förvärvad fastighet. Ett tioårigt hyresavtal har tecknats med Trampolinhuset i Skellefteå, det årliga hyresvärdet uppgick till 2,6 miljoner kronor. Arean är 2 300 kvadratmeter och verksamheten är en trampolinpark, som kan beskrivas som ett studsmatteland.
Dalarna har haft en hög tillväxt tack vare det större portföljförvärv som tillträddes under Q1 2018. Detta förvärv bestod även av fastigheter utanför NP3s huvudmarknad, främst i Värmland, dessa fastigheter tillhör affärsområde Dalarna.
I Östersund har inga förvärv skett sedan i fjol. Däremot pågår en nybyggnation om 1 700 kvadratmeter åt Swedol med planerat färdigställande under Q2. Hyresmarknaden är god i affärsområdet och flera större uthyrningar har gjorts under året bl a till Arbetsförmedlingen och Friskis och Svettis. Under Q1 har ett tioårigt hyresavtal tecknats med Riksbyggen. Det årliga hyresvärdet uppgick till 2,5 miljoner kronor. Lokalen är en logistikfastighet som konverteras om till kontor, tillträde sker under Q4 2018.
I Luleå går vintern 2017/18 till historien som den snörikaste vintern sedan 1966 enligt SMHI vilket förklarar de höga fastighetskostnaderna. I Gällivare har byggandet av en så kallad hantverkarlänga påbörjats. I Piteå har, efter periodens slut, ett femårigt hyresavtal skrivits med Hercules Grundläggning AB. Det årliga hyresvärdet uppgick till 2,2 miljoner kronor. Hercules är Sveriges största grundläggningsföretag och ingår i NCC Industry. Fastigheterna i denna region är de som är mest utsatta för hårda väderförhållanden och har därmed de högsta fastighetskostnaderna vilket får till följd att överskottsgraden normalt sett är den lägsta i beståndet.
I Gävle pågår slutfasen av en nybyggnation åt Yamaha-store, dessutom har byggnationen av en hantverkarlänga påbörjats. Den ekonomiska uthyrningsgraden kommer att förbättras i och med att Trafikverket tillträder 5 000 kvadratmeter den 1 december 2018, fastigheten står för 1,7 miljoner kronor av den ekonomiska vakansen i dag.
| (3 mån) mkr | Sundsvall | Gävle | Dalarna | Östersund | Umeå | Luleå | Ej fördelade kostnader |
koncernen | Totalt | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
|
| Hyresintäkter o övriga intäkter |
54 | 41 | 27 | 18 | 34 | 34 | 28 | 17 | 30 | 31 | 36 | 31 | -1 | 0 | 208 | 171 |
| Vakans | -6 | -4 | -1 | -1 | -3 | -3 | -2 | 0 | -2 | -2 | -3 | -2 | - | - | -17 | -12 |
| Rep. o underhåll | -1 | -1 | -1 | -1 | -1 | -2 | -1 | 0 | -1 | -1 | -1 | -1 | - | - | -6 | -6 |
| Fastighetskostn. | -21 | -10 | -6 | -3 | -8 | -7 | -7 | -3 | -7 | -7 | -12 | -9 | 0 | - | -62 | -39 |
| Fastighetsskatt | -1 | -1 | -1 | -1 | -1 | -1 | -1 | -1 | -1 | -1 | -1 | -1 | - | - | -6 | -5 |
| Kundförluster | -2 | 0 | 0 | -1 | - | - | 0 | -1 | 0 | - | 0 | 0 | - | -1 | -2 | -3 |
| Driftöverskott | 23 | 25 | 18 | 12 | 20 | 21 | 17 | 12 | 19 | 19 | 19 | 18 | -1 | -1 | 116 | 106 |
| Överskottsgrad, % | 48 | 67 | 68 | 72 | 67 | 68 | 67 | 72 | 67 | 67 | 57 | 63 | 61 | 67 | ||
| Antal fastigheter | 87 | 65 | 41 | 22 | 56 | 34 | 23 | 23 | 38 | 37 | 32 | 25 | 277 | 206 | ||
| Uthyrningsbar yta, tusen kvm |
322 | 228 | 129 | 77 | 197 | 164 | 97 | 94 | 145 | 134 | 152 | 131 | 1 043 | 827 | ||
| Hyresvärde | 251 | 178 | 107 | 69 | 140 | 117 | 108 | 104 | 121 | 110 | 138 | 115 | 865 | 693 | ||
| Ekonomisk vakans*, % |
14 | 12 | 4 | 4 | 9 | 6 | 5 | 10 | 5 | 8 | 8 | 7 | 8 | 8 | ||
| Fastighetsvärde | 2 262 | 1 553 | 1 161 | 717 | 1 318 | 1 071 | 1 192 | 1 104 | 1 235 | 1 033 | 1 362 | 1 042 | 8 530 | 6 520 |
* 12 månader från rapportdag.
Skillnaden mellan driftöverskott 116 mkr (106) och resultat före skatt 96 mkr (97) består i central administration, finansnetto samt värdeförändringar förvaltningsfastigheter och derivat som inte fördelas per segment.
De förvärvade och tillträdda fastigheterna under Q1 som är gråmarkerade i tabellen nedan har under Q2 avyttrats och frånträtts. Den obebyggda fastigheten Birsta 37:2 både förvärvades och avyttrades under Q1.
| Fastighet | Ort | Segment | Yta/kvm | Hyresvärde, mkr |
Uthyr nings |
|---|---|---|---|---|---|
| Förvärvade fastigheter, tillträdda kvartal 1 | |||||
| Huggsta 1:160 | Sundsvall | Industri | 14 296 | 9,3 | 100 |
| Birsta 12:2 | Sundsvall | Industri | 8 000 | 5,1 | 62 |
| Sköns Prästbord 1:50 | Sundsvall | Handel | 6 296 | 8,1 | 100 |
| Skönsmon 2:100 | Sundsvall | Industri | 4 000 | 2,6 | 100 |
| Sköns Prästbord 1:14 | Sundsvall | Handel | 3 711 | 5,2 | 96 |
| Linjeförmannen 7 | Sundsvall | Handel | 3 210 | 2,8 | 71 |
| Målås 3:20 | Sundsvall | Industri | 3 116 | 2 | 84 |
| Sköns Prästbord 1:47 | Sundsvall | Handel | 2 803 | 2,7 | 85 |
| Ljusta 3:10 | Sundsvall | Industri | 2 695 | 1,5 | 98 |
| Nolby 7:162 | Sundsvall | Industri | 2 458 | 1,4 | 29 |
| Sköns Prästbord 1:59 | Sundsvall | Industri | 1 774 | 1,3 | 0 |
| Geten 1 | Sundsvall | Industri | 1 721 | 1,2 | 86 |
| Lillhällom 1:162 | Sundsvall | Industri | 1 461 | 0,9 | 68 |
| Huggsta 1:167 | Sundsvall | Industri | 1 020 | 0,9 | 100 |
| Huggsta 1:173 | Sundsvall | Industri | 383 | 0,2 | 68 |
| Lillhällom 1:165 | Sundsvall | Mark | - | - | - |
| Bergsåker 5:18 | Sundsvall | Mark | - | - | - |
| Granlo 3:391 | Sundsvall | Mark | - | - | - |
| Birsta 37:2 | Sundsvall | Mark | - | - | - |
| Vivstamon 1:27 | Timrå | Industri | 3 950 | 2 | 75 |
| Vivstamon 1:21 | Timrå | Industri | 3 410 | 2,2 | 63 |
| Fiskja 15:2 | Kramfors | Industri | 17 100 | 6,8 | 47 |
| Sörby Urfjäll 36:2 | Gävle | Industri | 1 280 | 0,8 | 100 |
| Sörby Urfjäll 34:4 | Gävle | Industri | 927 | 0,7 | 100 |
| Teknikern 2 | Borlänge | Handel | 3 190 | 3,3 | 100 |
| Ingenjören 1 | Borlänge | Industri | 877 | 0,5 | 100 |
| Lunsta 4 | Falun | Handel | 3 480 | 2,7 | 100 |
| Västra Tullen 3 | Falun | Handel | 2 535 | 1,4 | 100 |
| Vägverket 2 | Falun | Handel | 1 605 | 1,5 | 100 |
| Ingarvsvreten 1 | Falun | Industri | 1 216 | 0,7 | 100 |
| Gällivare 15:336 | Gällivare | Industri | 8 022 | 5,5 | 100 |
| Stadsön 8:15 | Piteå | Industri | 801 | 0,7 | 100 |
| Sandåker 2:1 | Lysekil | Handel | 1 085 | 0,6 | 100 |
| Svarvaren 11 | Sandviken | Industri | 970 | 0,5 | 100 |
| Blocket 2 | Hedemora | Industri | 836 | 0,6 | 100 |
| Draken 19 | Karlsskoga | Industri | 789 | 0,4 | 100 |
| Lindeshyttan 5:5 | Lindesberg | Industri | 789 | 0,6 | 100 |
| Blästern 2 | Arvika | Industri | 729 | 0,4 | 100 |
| Uthyr nings grad* % |
Fastighet | Ort | Segment | Yta/kvm | Hyresvärde, mkr |
Uthyr nings grad* % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dragaren 4 | Fagersta | Industri | 672 | 0,3 | 100 | |
| Västerängen 23 | Filipstad | Industri | 646 | 0,2 | 100 | |
| Silvret 2 | Kristinehamn | Industri | 639 | 0,3 | 100 | |
| Skäggeberg 15:72 | Sunne | Industri | 624 | 0,3 | 100 | |
| Gärdet 6 | Sala | Industri | 611 | 0,3 | 100 | |
| Gammelbyn 1:74 | Östhammar | Industri | 523 | 0,3 | 100 | |
| Muttern 1 | Avesta | Industri | 471 | 0,2 | 100 | |
| Neken 7 | Hagfors | Industri | 415 | 0,1 | 100 | |
| Tierp 102:2 | Tierp | Industri | 394 | 0,2 | 100 | |
| Rösta 13:1 | Nordanstig | Handel | 329 | 0,3 | 100 | |
| Totalt | 115 859 | 79,7 |
| Sörby Urfjäll 38:5 | Gävle | Handel | 3 305 | 2,4 | 37 |
|---|---|---|---|---|---|
| Del av Näringen 18:10 | Gävle | Industri | 1 350 | 1,1 | 0 |
| Rosenborg 6 | Sundsvall | Industri | 901 | 0,6 | 50 |
| Totalt | 5 556 | 4,1 |
| Luftvärnet 2 | Sundsvall | Övrigt | 1 190 | 0,8 | 100 |
|---|---|---|---|---|---|
| Staben 3 | Sundsvall | Övrigt | 781 | 0,4 | 100 |
| Regementet 6 | Sundsvall | Kontor | 408 | 0,4 | 100 |
| Regementet 5 | Sundsvall | Kontor | 150 | 0,1 | 100 |
| Birsta 37:2 | Sundsvall | Mark | - | - | - |
*vid förvärstidpunkt
Inom ramen för NP3s projektverksamhet ryms nybyggnationer på våra byggrätter samt utveckling och förädling av befintliga fastigheter för att optimera ytan till hyresgästens verksamhet. Dessutom utförs exempelvis miljöförbättrande åtgärder i befintligt bestånd. Målet med projektverksamheten är att öka avkastningen och skapa värdetillväxt genom minskad vakans och högre hyresnivåer. NP3 spekulerar inte i nybyggnationer utan byggstart sker alltid först när hyresavtal är tecknat.
NP3 hade vid utgången av första kvartalet 55 aktiva projekt, varav fyra stycken avser nybyggnationer, med en total projektbudget om 174 miljoner kronor. Utöver de två nybyggnationerna som redovisas i tabellen pågår även byggandet av hantverkarlängor i Gävle och Gällivare.
Under Q1 har två större projekt färdigställts där hyresgästen tillträtt. Det största färdigställda projektet gäller hyresgästanpassningar åt Arbetsförmedlingen i Östersund som utökat sin förhyrda area med drygt 2 000 kvadratmeter. Uthyrningen innebär ett årligt hyresvärde om 2,5 miljoner kronor i bashyra. Det andra färdigställda projektet
gäller en nybyggnation om 240 kvadratmeter åt Subway i Sundsvall med ett årligt hyresvärde om 0,4 miljoner kronor.
Det enskilt största pågående projektet är Näringen 18:8 i vilken Trafikverket tecknat ett sexårigt avtal. NP3 kommer att investera cirka 65 miljoner kronor i om- och nybyggnationer för att konvertera den tidigare logistikfastigheten till en toppmodern kontorsbyggnad. Fastigheten ligger i Gävle Strand som är en expansiv del av Gävle med hög nybyggnationstakt.
I Luleå utförs en utbyggnation av en logistikfastighet som Postnord sedan tidigare hyr fullt ut. Investeringen i utbyggnationen uppgick till 25 miljoner kronor. Postnord har tecknat ett tioårigt hyresavtal för de nya lokalerna, med ett ökat hyresvärde om 2,5 miljoner kronor.
I Östersund uppför NP3 en fastighet om 1 700 kvadratmeter åt Swedol i Odenskog industriområde. Investeringen beräknas till 18 miljoner kronor och hyresavtalet är tecknat på tio år.
| Fastighet | Ort | Segment | Hyresgäst | Färdigställandetid | Projektbudget, mkr | Uthyrbar yta | Hyresvärde, mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Släpvagnen 6 | Östersund | Handel | Swedol* | Q2 -18 | 18 | 1 700 | 1,7 |
| Hemligby 20:7 | Gävle | Industri | Yamaha store* | Q2 -18 | 15 | 1 800 | 1,6 |
| Flamman 1 | Skellefteå | Handel | Trampolin Center | Q3 -18 | 6 | 2 360 | 2,0 |
| Näringen 18:8 | Gävle | Kontor | Trafikverket | Q4 -18 | 65 | 5 065 | 6,9 |
| Storheden 1:81 | Luleå | Logistik | Postnord | Q4 -18 | 25 | 5 610 | 5,6 |
| Lugnet 7 | Östersund | Kontor | Riksbyggen | Q4 -18 | 15 | 1 273 | 1,8 |
| Lugnet 7 | Östersund | Övrigt | Friskis & Svettis | Q4 -18 | 11 | 1 600 | 2,3 |
| Hågesta 3:115 | Sollefteå | Övrigt | Sollefteå kommun | Q4 -18 | 7 | 2 932 | 3,6 |
| Sköns Prästbord 1:67 | Sundsvall | Övrigt | Moove | Q4 -18 | 6 | 1 012 | 1,2 |
| Totalt | 168 | 23 352 | 27 |
*Nybyggnation
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Bolagets finansiering är en kombination av skulder till kreditinstitut och obligationslån, övriga skulder samt uppskjuten skatteskuld och eget kapital.
En bra och stabil tillgång till kapital är en förutsättning för tillväxt och för att bedriva en framgångsrik fastighetsförvaltning. Bolagets kreditgivare utgörs huvudsakligen av de stora nordiska bankerna genom fastighetslån och revolverande faciliteter. Obligationslån utgör ytterligare en finansieringskälla och är ett komplement till bankfinansiering.
En bra finansieringsstruktur innebär att bolaget på kort och lång sikt har tillgång till kapital som är tillräckligt stort i relation till verksamheten och till ett pris avvägt mot risk. För att hantera risken för brist på tillgängligt kapital arbetar bolaget med god framförhållning mot kreditgivare, diversifiering av finansieringskällor och kontinuerlig omförhandling av löptider och krediter. Vid utgången av första kvartalet uppgick bolagets kapitalbindningstid till 3,1 år med förfall fördelade enligt tabell.
Under kvartalet beslutade en extra bolagsstämma om emission av preferensaktier för att ytterligare öka bolagets flexibilitet och addera ytterligare finansieringskälla.
Under 2017 arbetade bolaget intensivt med att förbättra strukturen i kreditportfölj mot bank. Syftet är att nå ett större handlingsutrymme vid förändring i fastighetsportföljen samt att reducera antalet låne- och kreditavtal samt långsiktigt även färre finansiella motparter. Arbetet med att anpassa den finansiella strukturen är långsiktigt och kommer att fortsätta under 2018.
Bolaget har som mål att ha en belåningsgrad mellan 55 till 65 procent där finansieringskällorna är en balans av lån i bank och obligationslån. Netto räntebärande skulder, efter avdrag för likviditet om 206 mkr, uppgick vid rapportdagen till 5 141 mkr vilket i förhållande till ett fastighetsvärde om 8 530 mkr gav en belåningsgrad om 60 procent (61). Bolagets skuldkvot, det vill säga skulder i förhållande till framåtriktat driftöverskott i befintlig fastighetsportfölj uppgick till 9,9 ggr (10,2).
| Banklån | Obligationslån | Totalt kapital | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 mar 2018 | Mkr | Genomsnittlig ränta, % |
Mkr | Genomsnittlig ränta, % |
Mkr | Andel, % |
| -12 mån | 404 | 1,90 | 253 | 4,90 | 657 | 12 |
| 1-2 år | 480 | 2,19 | - | - | 480 | 9 |
| 2-3 år | 1 286 | 1,94 | - | - | 1 285 | 24 |
| 3-4 år | 1 920 | 2,15 | 600 | 4,08 | 2 520 | 49 |
| 4-5 år | 89 | 1,72 | - | - | 89 | 2 |
| 5-10 år | 234 | 2,07 | - | - | 234 | 4 |
| Summa/genomsnitt | 4 413 | 2,05 | 853 | 4,32 | 5 266 | 100 |
| 31 mar 2018 | Derivat, mkr | Summa, mkr | Genomsnittlig ränta, % | Andel, % |
|---|---|---|---|---|
| -12 mån | -1 689 | 3 209 | 3,75 | 61 |
| 1-2 år | -67 | 32 | 6,70 | 1 |
| 2-3 år | -66 | 100 | 0,30 | 2 |
| 3-4 år | 497 | 600 | 0,10 | 11 |
| 4-5 år | 300 | 300 | 0,26 | 6 |
| 5-10 år | 1 025 | 1 025 | 1,20 | 19 |
| Summa/genomsnitt | 0 | 5 266 | 2,59 | 100 |
Räntederivatens påverkan i tabellen för räntebindning, förklaras med att kapitalbasen motsvarande swap har minskat summan upp till tolv månader och fördelats till swapens förfallotid.
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
De räntebärande skulderna uppgick vid kvartalets utgång till 5 347 mkr (4 869), varav bankfinansiering uppgick till 4 413 mkr (4 013), obligation 853 mkr (853) och övriga räntebärande skulder till 81 mkr (3). Det innebär att säkerställda lån i bank utgjorde 83 procent och icke-säkerställda obligations- och reverslån 17 procent av totala räntebärande skulder. Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital uppgick till 1,8 ggr.
Lån i bank som förfaller inom tolv månader uppgick till 404 mkr. Dessa avser i huvudsak krediter som kommer att förlängas på tre till fem års löptid, och det finns underliggande bekräftade lånelöften vilket medför att de i klassificerades som långfristiga.
Genomsnittlig ränta för bolagets räntebärande skulder uppgick till 2,59 procent (2,67) varav snitt på banklån uppgick till 2,05 och obligationslån 4,32 procent. Genomsnittlig räntebindningstid uppgick till 2,1 år och 59 procent av låneportföljen är bunden till Stibor tre månader. Resterande räntesäkrad del av låneportföljen har en förfallostruktur mellan ett till sju år enligt tabell.
Räntesäkring används i syfte att begränsa ränterisken över tid och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat. Bolaget använder sig av lån till fastränta eller räntesäkringsinstrument i form av ränteswappar. Bolagets swapavtal (derivat) värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Verkligt värde fastställs genom att använda marknadsräntor för respektive löptid och baseras på en diskontering av framtida kassaflöden. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid förfall har ett derivats marknadsvärde upplösts och värdeförändringar över tid påverkar inte eget kapital.
Det sammanlagda marknadsvärdet för bolagets derivat uppgick till -8 mkr (4) vid rapportdagen vilket medförde en negativ värdeförändring under kvartalet om -6 mkr (1) i resultatet.
Eget kapital uppgick till 2 943 mkr (2 584) motsvarande 47,67 kr/stamaktie (47,56). Soliditeten i bolaget uppgick till 33 procent (32). Emission av preferensaktier omfattade 10 867 789 stycken aktier till ett värde av 288 mkr. Till årsstämman för 2017 föreslås en utdelning om 2,70 kr/stamaktie, motsvarande 146,7 mkr samt utdelning om 2 kr/preferensaktie motsvarande 21,7 mkr.
EPRA NAV (Net asset value) vilket anger långsiktigt nettotillgångsvärde uppgick till 2 889 mkr (2 861) vilket motsvarade 53,18 kr/stamaktie (52,65).
| Finansiering | 31 mar 2018 |
|---|---|
| Antal lån | 71 |
| Totala lån, mkr | 5 266 |
| Obligationslån, mkr | 853 |
| Genomsnittlig ränta, låneskuld, % |
2,59 |
| Likvida medel, mkr | 206 |
| Belåningsgrad, % | 60 |
| Soliditet, % | 33 |
| Löptid | Rambelopp, mkr | Mkr | Återköp, mkr | Ränta | Räntevillkor | Räntegolv | Förfallodag |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014/2018 | 500 | 253 | 172 | 4,90 % | Stibor 3M + 4.90 | Ja | 2018-10-15 |
| 2017/2021 | 700 | 600 | - | 4,02 % | Stibor 3M + 4.50 | Nej | 2021-04-13 |
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år.
NP3 Fastigheter är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap och hade vid periodens slut 4 461 aktieägare (4 983). Aktiekursen uppgick till 59,2 kronor (46,7) på balansdagen vilket motsvarade ett börsvärde om 3 216 miljoner kronor (2 537). Lägsta kurs under perioden noterades den 2 januari och var 52 kronor. Den högsta kursen, för både perioden och historiskt, noterades den 9 mars och var på 62,20 kronor. Den volymviktade genomsnittskursen för aktien under kvartalet var 57,16 kronor.
Aktien har under de senaste tolv månaderna stigit med 27 procent och under kvartalet har uppgången varit 14 procent. Nasdaqs fastighetsindex (OMXS real estate PI) har under samma perioder ökat med 5,7 procent respektive minskat med knappt 2 procent. SIX generalindex som speglar den genomsnittliga utvecklingen på hela Stockholmsbörsen ligger på -0,9 procent för tolv månader och -1,75 procent för första kvartalet 2018.
Vid en extra bolagsstämma den 5 februari 2018 beslutades det att genomföra en nyemission av preferensaktier med företrädesrätt
för aktieägarna. Preferensaktierna noterades vid Nasdaq Stockholm den 12 mars med kortnamnet NP3 Pref och ISIN-koden SE0010820514. Genom företrädesemissionen har NP3s aktiekapital ökat med 38 037 261,50 kronor till 228 223 572,50 kronor och det totala antalet aktier ökat med 10 867 789 aktier till 65 206 735 aktier, varav 54 338 946 stamaktier och 10 867 789 preferensaktier. Varje stamaktie berättigar till en röst och varje preferensaktie berättigar till en tiondels röst. Det totala antalet röster i bolaget uppgick därmed till 55 425 724,9 röster.
Eget kapital per stamaktie uppgick på rapportdagen till 47,67 kronor (43,15). Det långsiktiga substansvärdet EPRA NAV per stamaktie uppgick till 53,18 kronor (46,64). Aktiekursen vid periodens slut var 124 procent (108) av det egna kapitalet per stamaktie och 111 procent (100) av EPRA NAV per stamaktie.
| Stängningskurs | Transaktioner per handelsdag | Omsättningshastighet på årsbasis |
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 29 mars 2018 | 31 mars 2017 | jan-mar 2018 | jan-mars 2017 | jan-mar 2018 | jan-mars 2017 | jan-mar 2018 | jan-mars 2017 | |
| Stamaktie | 59,2 kr | 46,7 kr | 127 | 143 | 41 % | 29 % | 5,1 mkr | 3,0 mkr |
| Preferensaktie* | 32,5 kr | - | 51 | - | 65 % | - | 0,9 mkr | - |
* Endast 14 handelsdagar under perioden
| Antal | Antal | Förändring i antalet stamaktier, % |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aktieägare per 31 mars 2018 | stamaktier | preferensaktier | Ägarandel, % | Röstvärde, % | från 2017-12-31 | |
| | Lars Göran Bäckvall genom bolag | 11 364 092 | 2 144 673 | 20,7 | 20,9 | 15,5 |
| | Satrap Kapitalförvaltning AB (AB Sagax) | 10 652 979 | 0 | 16,3 | 19,2 | 31,0 |
| | Fjärde AP-fonden | 3 515 761 | 174 152 | 5,7 | 6,4 | -24,5 |
| | Didner & Gerge Fonder Aktiebolag | 3 339 673 | 0 | 5,1 | 6,0 | 14,3 |
| | Länsförsäkringar Fondförvaltning AB | 3 239 227 | 0 | 5,0 | 5,8 | -32,9 |
| | Erik Selin Fastigheter AB | 1 598 000 | 320 000 | 2,9 | 2,9 | 3,1 |
| Handelsbanken Liv | 1 423 216 | 284 923 | 2,6 | 2,6 | ||
| | Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension | 1 077 442 | 466 701 | 2,4 | 2,0 | -4,3 |
| PPB Holding AB (Patrik Brummer) | 0 | 1 300 000 | 2,0 | 0,2 | NY | |
| | Göthes AB | 1 041 719 | 208 343 | 1,9 | 1,9 | -0,1 |
| RBC Investor Services Bank S.A. | 14 516 | 972 526 | 1,5 | 0,2 | ||
| | Polarbrödsgruppen AB | 744 301 | 148 860 | 1,4 | 1,4 | -19,9 |
| Ulf Greger Jönsson | 25 307 | 716 387 | 1,1 | 0,2 | NY | |
| Gunnar Smedh | 613 696 | 122 739 | 1,1 | 1,1 | ||
| | Allba Holding AB | 600 000 | 120 000 | 1,1 | 1,1 | -38,8 |
| | SEB Investment Management | 567 440 | 68 873 | 1,0 | 1,0 | 33,8 |
| BLL Invest AB | 460 564 | 92 112 | 0,9 | 0,9 | ||
| | Catella Bank Filial | 465 094 | 55 840 | 0,8 | 0,9 | -0,9 |
| | Verdipapirfond Odin Ejendom (Odin Fastighet) | 506 430 | 0 | 0,8 | 0,9 | -48,5 |
| Andra AP-fonden | 416 648 | 83 329 | 0,8 | 0,8 | ||
| Summa 20 största ägare | 41 666 105 | 7 279 458 | 75,1 | 76,4 | ||
| Styrelse och anställda* | 425 945 | 75 349 | 0,8 | 0,9 | ||
| Övriga aktieägare | 12 246 896 | 3 512 982 | 24,1 | 22,7 | ||
| 54 338 946 | 10 867 789 | 100% | 100% |
*Lars Göran Bäckvalls innehav ej inkluderat
| Antal | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Innehav | Antal aktieägare | Antal stamaktier | prefrensaktier | Innehav, % | Röster, % | |||
| 1 – 500 | 2 864 | 410 122 | 71 070 | 0,7 | 0,8 | |||
| 501 – 1 000 | 561 | 335 136 | 76 133 | 0,6 | 0,6 | |||
| 1 001 – 2 000 | 453 | 499 834 | 122 325 | 1,0 | 0,9 | |||
| 2 001 – 5 000 | 284 | 730 151 | 159 805 | 1,4 | 1,4 | |||
| 5 001 – 10 000 | 83 | 473 821 | 137 049 | 0,9 | 0,9 | |||
| 10 001 – 50 000 | 125 | 2 350 668 | 501 343 | 4,4 | 4,3 | |||
| 50 001 – | 91 | 49 539 214 | 9 800 064 | 91,0 | 91,2 | |||
| 4 461 | 54 338 946 | 10 867 789 | 100 | 100 |
| Rapport i sammandrag, mkr | 2018-03-31 | 2017-03-31 | 2017-12-31 |
|---|---|---|---|
| Tillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 8 530 | 6 520 | 7 732 |
| Övriga anläggningstillgångar | 12 | 15 | 24 |
| Derivat | - | 4 | - |
| Summa anläggningstillgångar | 8 542 | 6 539 | 7 756 |
| Övriga omsättningstillgångar exklusive likvida medel | 80 | 95 | 53 |
| Likvida medel | 206 | 128 | 150 |
| Summa omsättningstillgångar | 286 | 223 | 203 |
| Totala tillgångar | 8 828 | 6 762 | 7 959 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Eget kapital | 2 943 | 2 345 | 2 584 |
| Uppskjuten skatt | 291 | 193 | 275 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 4 974 | 3 865 | 4 508 |
| Derivat | 8 | - | 2 |
| Summa långfristiga skulder och avsättningar | 5 274 | 4 058 | 4 785 |
| Räntebärande kortfristiga skulder | 360 | 118 | 346 |
| Rörelseskulder | 251 | 240 | 244 |
| Summa kortfristiga skulder | 611 | 358 | 590 |
| Totalt eget kapital och skulder | 8 828 | 6 762 | 7 959 |
| Rapport i sammandrag, mkr | Antal utestå ende aktier (tusen st) |
Aktiekapital | Övrigt till skjutet kapital |
Balanserad vinst |
Eget kapital hänförligt till moder bolagets aktieägare |
Eget kapital hänförligt till minoriteten |
Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 2017-01-01 | 54 339 | 190 | 1 370 | 705 | 2 266 | - | 2 266 |
| Periodens totalresultat jan-mar 2017 | 79 | 79 | - | 79 | |||
| Eget kapital 2017-03-31 | 54 339 | 190 | 1 370 | 784 | 2 345 | - | 2 345 |
| Utdelning | -130 | -130 | |||||
| Förvärvad minoritet | - | 2 | 2 | ||||
| Periodens totalresultat apr-dec 2017 | 368 | 368 | 0,4 | 368 | |||
| Eget kapital 2017-12-31 | 54 339 | 190 | 1 370 | 1 022 | 2 582 | 2 | 2 584 |
| Eget kapital 2018-01-01 | 54 339 | 190 | 1 370 | 1 022 | 2 582 | 2 | 2 584 |
| Nyemission | 288 | 288 | - | 288 | |||
| Emissionskostnader | -5 | -5 | - | -5 | |||
| Periodens totalresultat jan-mar 2018 | 77 | 77 | 0,2 | 77 | |||
| Eget kapital 2018-03-31 | 54 339 | 190 | 1 370 | 1 381 | 2 941 | 3 | 2 943 |
| Rapport i sammandrag, mkr | jan-mar 2018 | jan-mar 2017 | jan-dec 2017 |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Förvaltningsresultat | 69 | 70 | 315 |
| Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet | 0 | - | 3 |
| Betald skatt | -4 | -10 | -25 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 65 | 60 | 292 |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | |||
| Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar | -23 | -21 | 19 |
| Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder | -18 | 14 | 39 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 23 | 53 | 350 |
| Investeringsverksamheten | |||
| Förvärv av förvaltningsfastigheter, direkt eller via bolag | -308 | -216 | -758 |
| Avyttrade förvaltningsfastigheter | 18 | 77 | 150 |
| Investeringar i befintliga fastigheter och övriga anläggningstillgångar | -53 | -34 | -137 |
| Investeringar i nybyggnation | -19 | - | -39 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -362 | -172 | -784 |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Nyemission | 283 | - | - |
| Upptagna lån | 621 | 385 | 2 424 |
| Amortering av låneskulder | -509 | -290 | -1 861 |
| Utbetald utdelning | 0 | - | -130 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 395 | 96 | 433 |
| Periodens kassaflöde | 56 | -24 | -1 |
| Likvida medel vid periodens början | 150 | 151 | 151 |
| Likvida medel vid periodens slut | 206 | 128 | 150 |
Jämförelser inom parentes avser för balansposter ingången av året. För kassaflödets poster avser jämförelsesiffrorna motsvarande period föregående år.
Bolaget har under kvartalet haft en fortsatt starkt tillväxt i fastighetsvärde genom förvärv vilka har finansierats via upplåning i bank och via reverser samt emission av preferensaktier. Även investeringar i befintliga fastigheter och nybyggnadsprojekt har ökat fastighetsvärdet. Vid utgången av perioden var belåningsgraden 60 procent (61) och soliditeten uppgick till 33 procent (32).
Förvaltningsfastigheternas värde uppgick vid periodens slut till 8 530 mkr (7 732) vilket motsvarade en ökning med 10 procent sedan ingången av året. Utgående likvida medel var 206 mkr (150). Eget kapital ökade med 359 mkr till 2 943 mkr (2 584). Ökningen avser 282 mkr emission av preferensaktier efter avdrag för emissionskostnader samt 77 mkr i periodens resultat.
I enlighet med IAS 39 har periodiserade upplåningskostnader minskat räntebärande skulder i balansräkningen med 15 mkr. Långfristiga skulder till kreditinstitut uppgick efter justering för lånekostnader till 4 311 mkr (3 915) och obligationslån efter justering till 844 mkr
(425) varav 253 mkr förfaller under 2018. Räntebärande kortfristiga skulder uppgick till 110 mkr (96) varav 97 mkr avser löpande amorteringar kommande tolv månader och reversskulder utgör 13 mkr. Vid rapporttillfället har bolagets räntederivat ett negativt värde om -8 mkr (-2).
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 23 mkr (53). Förvärv av fastigheter direkt eller via dotterbolag påverkade kassaflödet med -308 mkr (-216), försäljningar av fastigheter bidrog med 18 mkr (77). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till -53 mkr (-34) vilket huvudsakligen avsåg anpassningar och ombyggnader enligt befintliga och nya hyresgästers behov. Pågående nybyggnation uppgick i perioden till -19 mkr (0).
Finansieringsverksamhetens bidrag under året utgörs av upplåning netto till 112 mkr (95). Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med 56 mkr (-24) vilket gav utgående likvida medel om 206 mkr (128).
| 2018 | 2017 | 2017 | |
|---|---|---|---|
| 3 mån | 3 mån | 12 mån | |
| Rapport i sammandrag, mkr | jan-mar | jan-mar | helår |
| Nettoomsättning | 0 | 0 | 33 |
| Rörelsekostnader | -15 | -13 | -57 |
| Rörelseresultat | -15 | -13 | -24 |
| Finansnetto | -5 | -2 | 104 |
| Resultat efter finansiella poster | -20 | -15 | 80 |
| Resultat före skatt | -20 | -15 | 80 |
| Skatt på periodens resultat | -4 | - | -17 |
| Periodens resultat | -24 | -15 | 63 |
| Rapport i sammandrag, mkr | 2018-03-31 | 2017-03-31 | 2017-12-31 |
|---|---|---|---|
| Immateriella tillgångar | 1 | 1 | 1 |
| Andelar i koncernbolag | 245 | 245 | 245 |
| Långfristiga fordringar koncernbolag | 1 264 | - | 922 |
| Finansiella tillgångar | 1 | 1 | 1 |
| Summa anläggningstillgångar | 1 511 | 247 | 1 169 |
| Kortfristiga fordringar koncernbolag | 2 273 | 1 703 | 2 103 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 4 | 5 | 6 |
| Likvida medel | 175 | 112 | 109 |
| Summa omsättningstillgångar | 2 452 | 1 820 | 2 218 |
| Totala tillgångar | 3 963 | 2 067 | 3 387 |
| Bundet eget kapital | 228 | 190 | 190 |
| Fritt eget kapital | 1 590 | 1 436 | 1 369 |
| Summa eget kapital | 1 818 | 1 626 | 1 559 |
| Obligationslån | 593 | 425 | 593 |
| Långfristiga skulder till kreditinstitut | 1 267 | - | 922 |
| Summa långfristiga skulder | 1 860 | 425 | 1 515 |
| Obligationslån | 250 | - | 250 |
| Övriga skulder | 35 | 16 | 63 |
| Summa kortfristiga skulder | 284 | 16 | 313 |
| Totalt eget kapital och skulder | 3 963 | 2 067 | 3 387 |
Moderbolagets intäkter består i huvudsak av vidarefakturerade kostnader till dotterbolagen och finansiella intäkter i form av utdelning och koncernbidrag från dotterbolag. Moderbolagets kostnader har ökat vilket beror på ökade personalkostnader samt administrativa kostnader.
Moderbolagets balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordringar hos dessa samt eget kapital. Risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är samma som för koncernen.
Vid periodens slut uppgick antalet medarbetare till 39 stycken. Under kvartalet har fem personer påbörjat sina anställningar, en förvaltningschef, en affärsansvarig och en junior affärsansvarig, alla med placering i Sundsvall. Därutöver har ytterligare två personer från portföljförvärvet av Norrlandspojkarna anställts. Under perioden har två fastighetstekniker i Östersund och en förvaltningsassistent i Sollefteå slutat på NP3. En av de tre medarbetarna i Dalarna arbetar åt bolaget på konsultbasis. NP3 har egna medarbetare i alla sex affärsområden. Utöver huvudkontoret i Sundsvall har NP3 medarbetare i Umeå, Gävle, Luleå, Piteå, Gällivare, Borlänge, Östersund, Sollefteå och Stockholm.
Sju fastigheter om sammanlagt 4 600 kvadratmeter har avyttrats samt även en obebyggd fastighet. Frånträde sker under Q2.
Två anställda från portföljförvärvet av Norrlandspojkarna har avslutat sina anställningar.
I Piteå har ett femårigt hyresavtal skrivits med Hercules Grundläggning AB. Det årliga hyresvärdet uppgick till 2,2 mkr. Hercules är Sveriges största grundläggningsföretag och ingår i NCC Industry.
Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering. Moderlaget upprättas enlig Årsredovisningslagen och RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten.
Den 1 januari 2018 trädde IFRS 15 Avtal med kunder i kraft. Majoriteten av NP3s intäkter är hyresintäkter, vilka inte omfattas av IFRS 15 utan istället hanteras av IAS 17 Leasingavtal. En mindre del av NP3s intäkter utgörs av serviceintäkter och omfattas därmed av IFRS 15. Hit hör tex vidaredebitering av värme, el och vatten. Det innebär att NP3 från och med denna rapport lämnar tilläggsupplysningar om hur intäkterna fördelar sig mellan hyresintäkter och serviceintäkter.
Den 1 januari 2018 trädde också IFRS 9 Finansiella instrument i kraft och ersatte då IAS 39. Standarden innebär förändringar av hur finansiella tillgångar och skulder klassificeras och värderas, förändrade principer för säkringsredovisning, samt innehåller en nedskrivningsmodell som baseras på förväntade kreditförluster istället för inträffade. Den nya standarden har inte haft någon påverkan på NP3s resultat- och balansräkning.
I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.
Upprättandet av delårsrapporten kräver att bolagsledningen gör ett antal antaganden och bedömningar som påverkar resultat och finansiell ställning. De kritiska bedömningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är desamma som i den senaste årsredovisningen.
| Avstämningsdag för utdelning av aktie | 4 maj 2018 |
|---|---|
| Utbetalningsdatum av aktieutdelning | 9 maj 2018 |
| Delårsrapport januari-juni | 13 juli 2018 |
| Avstämningsdag för utbetalning av preferensaktieutdelning |
31 juli 2018 |
| Delårsrapport januari-september | 24 okt 2018 |
| Avstämningsdag för utbetalning av preferensaktieutdelning |
31 okt 2018 |
| 31 jan 2019 | |
| 30 apr 2019 |
Samtliga rapporter publiceras kl 08.00.
Samtliga pressmeddelanden finns att läsa på vår hemsida www.np3fastigheter.se
NP3 tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, dvs IFRS. De alternativa nyckeltal som NP3 presenterar används av bolagsledningen för att bedöma bolagets finansiella utveckling. Därmed bedöms de även ge övriga intressenter, som analytiker och investerare, värdefull information. Alla bolag beräknar dock inte finansiella mått på samma sätt, och dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan följer en avstämning av de alternativa finansiella nyckeltal som presenteras i denna rapport. Definitioner på nyckeltalen återfinns på sidan 23.
| Mkr | 2018 3 mån jan-mar |
2017 3 mån jan-mar |
2017 helår jan-dec |
|---|---|---|---|
| Resultat efter skatt, mkr | 77 | 79 | 447 |
| Preferensaktieägares företrädesrätt till utdelning, kr/aktie |
0,50 | - | - |
| Antal preferensaktier, tusental | 10 868 | - | |
| Summa preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning, mkr |
5 | - | - |
| Resultat efter skatt reducerat med preferensaktieägarnas rätt till utdelning |
71 | 79 | 447 |
| Genomsnittligt antal stamaktier | 54 339 | 54 339 | 54 339 |
| Resultat efter skatt, kr/stamaktie | 1,31 | 1,46 | 8,22 |
| Hyresintäkter | 191 | 159 | 677 |
|---|---|---|---|
| Driftöverskott | 116 | 106 | 477 |
| Överskottsgrad, % | 61 | 67 | 71 |
| Driftöverskott, rullande 12 månader | 487 | 408 | 477 |
| Genomsnittligt marknadsvärde | |||
| fastighetsportfölj | 7 432 | 5 708 | 6 959 |
| Direktavkastning, % | 6,6 | 7,2 | 6,9 |
| Resultat efter skatt, rullande 12 månader | 444 | 418 | 447 |
| Genomsnittligt eget kapital | 2 542 | 2 046 | 2 406 |
| Avkastning på eget kapital, % | 17,5 | 20,4 | 18,6 |
| Periodens resultat efter skatt, | |||
| rullande 12 månader | 444 | 418 | 447 |
| Avdrag preferensaktieägarnas företrädes | |||
| rätt till utdelning, mkr | -5 | - | - |
| Genomsnittligt eget kapital efter | |||
| avräkning preferenskapital | 2 471 | 2 046 | 2 406 |
| Avkastning på eget kapital, stamaktie, % | 17,7 | 20,4 | 18,6 |
| Räntebärande skulder | 5 334 | 3 984 | 4 853 |
| Eget kapital | 2 943 | 2 345 | 2 584 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,8 | 1,7 | 1,9 |
| 2018 3 mån |
2017 3 mån |
2017 helår |
|
|---|---|---|---|
| Mkr | jan-mar | jan-mar | jan-dec |
| Räntebärande skulder | 5 334 | 3 984 | 4 853 |
| Driftöverskott, framåtriktat 12 månader | |||
| enligt intjäningsförmåga | 578 | 453 | 517 |
| Centrala administrationskostnader, framåtriktat 12 månader |
-40 | -35 | -39 |
| Justerat driftöverskott | 538 | 418 | 478 |
| Skuldkvot, ggr | 9,9 | 9,5 | 10,2 |
| Periodens resultat före skatt | 96 | 97 | 554 |
| Återläggning värdeförändringar | -27 | -26 | -239 |
| Återläggning finansiella kostnader | 37 | 25 | 123 |
| Justerat resultat före skatt | 106 | 95 | 438 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,9 | 3,8 | 3,6 |
| Räntebärande skulder | 5 334 | 3 984 | 4 853 |
| Likvida medel | 206 | 128 | 150 |
| Marknadsvärde fastighetsportfölj | 8 530 | 6 520 | 7 732 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 60,1 | 59,1 | 60,8 |
| Eget kapital | 2 943 | 2 345 | 2 584 |
| Balansomslutning | 8 828 | 6 762 | 7 959 |
| Soliditet, % | 33,3 | 34,7 | 32,5 |
| Eget kapital | 2 943 | 2 345 | 2 584 |
| Avdrag preferenskapital | -353 | - | - |
| Återläggning derivat | 8 | -4 | 2 |
| Återläggning uppskjuten skatt | 291 | 193 | 275 |
| Antal aktier vid periodens utgång | 54 339 | 54 339 | 54 339 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/stamaktie |
53,18 | 46,64 | 52,65 |
| Förvaltningsresultat | 69 | 70 | 315 |
| Avdrag preferensaktieägarnas företrädes rätt till utdelning, mkr |
-5 | - | - |
| Genomsnittligt antal aktier | 54 339 | 54 339 | 54 339 |
| Förvaltningsresultat, kr/stamaktie | 1,17 | 1,29 | 5,79 |
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod, i procent av genomsnittligt eget kapital.
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden, i procent av genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapitalet.
Räntebärande skulder minskade med likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde.
Eget kapital efter avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris vid likvidation jämte upplupen utdelning.
Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet, med återläggning av derivat och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång. Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och uppskjutna skatter exkluderas därför.
Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferensaktiens lösenpris vid likvidation.
Periodens resultat efter skatt, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden, i förhållande till vägt genomsnittligt antal stamaktier.
Periodens resultat före skatt med återläggning av värdeförändring och finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Räntetäckningsgrad är ett mått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten.
Räntebärande skulder vid rapportdagen i förhållande till tolv månaders framåtriktat driftöverskott minus centrala administrationskostnader.
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid rapportdagen.
Eget kapital i procent av balansomslutningen.
Driftöverskott för en rullande tolvmånadersperiod i procent av fastighetsportföljens genomsnittliga marknadsvärde. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde.
Periodens hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Hyresintäkter i procent av hyresvärde.
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, i förhållande till vägt genomsnittligt antal stamaktier.
Debiterade hyror och hyrestillägg minus hyresrabatter.
Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd marknadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt vid rapporttillfället.
Uthyrd yta i procent av uthyrbar yta.
Periodens driftöverskott i procent av periodens hyresintäkter. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag.
Genom gott affärsmannaskap och med nöjda hyresgäster, investerare och intressenter, skapa Sveriges långsiktigt mest lönsamma fastighetsbolag.
Med hyresgäster i fokus, förvärva, äga och förvalta högavkastande kommersiella fastigheter främst i norra Sverige.
NP3s mål är att över tid ha en god avkastning på eget kapital. Det ska ske genom att hålla en överskottsgrad som överstiger 75 procent och en direktavkastning på fastighetsportföljen som överstiger sju procent. Räntetäckningsgraden ska som lägst vara 2 gånger.
Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Sundsvall den 2 maj 2018
Andreas Nelvig, VD Tfn +46 60 777 03 01 | Mobil +46 70 313 17 98 [email protected]
Carl Linton, Chef Investor Relations Tfn +46 60 777 03 13 | Mobil +46 70 508 85 75 [email protected]
Linda Ekman, CFO Tfn +46 60 777 03 10 | Mobil +46 70 391 06 54 [email protected]
Marie Selin, Operativ chef Tfn +46 60 777 03 18 | Mobil +46 70 654 12 63 [email protected]
Anders Nilsson, Mobil +46 70 666 19 15
Elisabeth Norman Gunnar Lindberg Lars Göran Bäckvall Olof Johansson Åsa Bergström
NP3 Fastigheter AB (publ) Org.nr 556749-1963, [email protected]
Besöksadress huvudkontor Esplanaden 16, Sundsvall
Postadress Box 12, 851 02 Sundsvall
Besöksadresser lokalkontor
Borlänge Brunnsgatan 38 Gällivare Vuoskojärvivägen 13 Gävle Utmarksvägen 3 Luleå Spantgatan 2 C Piteå Västra Kajvägen 4
Sollefteå Hågesta 221 Stockholm Adolf Fredriks Kyrkogata 13 Umeå Björnvägen 15 E Östersund Armégränd 4
Webbplats
www.np3fastigheter.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.