AI Terminal
NP3 Fastigheter
Annual Report • Feb 9, 2024
2951_10-k_2024-02-09_76f80cdc-793d-4c12-a40b-6116ad2fb5f1.pdf
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
2023 Bokslutskommuniké
+16 %
Hyresintäkterna uppgick till 1 797 mkr
+18 %
Driftöverskottet uppgick till 1 353 mkr
-10 %
Förvaltningsresultat per stamaktie 11,76 kr
Avrundningar i rapporten kan medföra att kolumner och rader inte summerar.
Om NP3
NP3s affärsidé är att med hyresgäster i fokus förvärva, äga och förvalta högavkastande kommersiella fastigheter främst i norra Sverige. NP3 äger och förvaltar fastigheter inom kategorierna industri, logistik, handel, kontor och övrigt. Fastighetsbeståndet är indelat i åtta affärsområden: Sundsvall, Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå och Mellansverige. Bolaget har sitt säte och huvudkontor i Sundsvall.
Större händelser under fjärde kvartalet
- I oktober 2023 utnyttjade bolaget sin rätt till frivillig förtidsinlösen av resterande utestående obligationer med förfall i januari 2024. Lösenbeloppet uppgick till 324 mkr och genomfördes till ett pris motsvarande 100 procent av nominellt belopp.
- NP3 har under fjärde kvartalet avyttrat samtliga preferensaktier i intresseföretaget Emilshus och per den 6 december understeg bolagets ägarandel 15 procent. NP3 har vid denna tidpunkt gjort bedömningen att Emilshus inte längre utgör ett intresseföretag till NP3. För perioden efter den 6 december redovisas ingen resultatandel och aktieinnehavet har i bolagets balansräkning klassificerats om till börsnoterade aktier och redovisas till verkligt värde på balansdagen. Verkligt värde på kvarvarande aktieinnehav i Emilshus uppgick per 31 december till 505 mkr.
Händelser efter årets utgång
• Bolaget har inga väsentliga händelser att rapportera efter årets utgång.
Styrelsens förslag till utdelning
Styrelsens förslag till utdelning utgörs dels av en sakutdelning, dels av kontant utdelning. Sakutdelningen utgörs av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) ("Emilshus") där åtta stamaktier i NP3 ger en B-aktie i Emilshus. Utöver sakutdelningen föreslås en kontant utdelning om 1,50 kr/stamaktie. Baserat på Emilshus B-akties aktiekurs per 31 december 2023 om 31,80 kr motsvarar sakutdelningen ett värde om 3,975 kr/stamaktie i NP3. Med en kontant utdelning om 1,50 kr/stamaktie uppgår värdet på den totala utdelningen till 5,475 kr/stamaktie (5,00). Stamaktieutdelningen föreslås fördelas på fyra tillfällen där sakutdelningen sker efter årsstämman i maj. Därefter fördelas utdelningen på tre utbetalningstillfällen med vardera 0,50 kr/stamaktie. Förslag på avstämningsdagar för utdelning kommer att framgå av styrelsens fullständiga förslag om utdelning.
Styrelsen föreslår vidare en utdelning på bolagets preferensaktie om 2,00 kr/preferensaktie (2,00) att utbetalas vid fyra tillfällen med vardera 0,50 kr. Total föreslagen utdelning uppgår till 391 mkr* (363), vilket är en ökning med 8 procent och motsvarar 58 procent (54) av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt vilket är något över bolagets utdelningspolicy. Föreslagen utdelning per stamaktie motsvarar en ökning om 10 procent.
Emilshus B-akties stängningskurs den 8 februari 2024 uppgick till 34,80 kr vilket motsvarar en sakutdelning om 4,35 kr/stamaktie och en total utdelning om 5,85 kr/stamaktie. För mer information om förslaget att dela ut B-aktier i Emilshus, se bolagets hemsida np3fastigheter.se.
Prognos för 2024
För 2024 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före värdeförändringar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd samt tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 820 mkr.
*Varav värdet på sakutdelningen är baserad på Emilshus B-akties aktiekurs per 31 december 2023.
Bokslutskommuniké januari - december 2023
Januari - december
- Hyresintäkterna ökade med 16 % till 1 797 mkr (1 551).
- Driftöverskottet ökade med 18 % till 1 353 mkr (1 149).
- Förvaltningsresultatet minskade med 5 % till 745 mkr (785). Förvaltningsresultatet per stamaktie minskade med 10 % till 11,76 kr (13,00).
- Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -372 mkr (341).
- Årets resultat efter skatt uppgick till -61 mkr (1 244) vilket motsvarar -2,43 kr/stamaktie (21,04).
- Årets nettoinvesteringar uppgick till 715 mkr (2 342) varav 408 mkr (1 662) avsåg förvärv av fastigheter, 451 mkr (602) investeringar i befintliga fastigheter och nybyggnationer och -128 mkr (214) avsåg förändringar i innehav av intresseföretag och joint venture.
- Styrelsens föreslår en utdelning på bolagets stamaktie som dels består av en sakutdelning där varje stamaktie i NP3 ger 1/8 B-aktie i Emilshus, dels en kontant utdelning om 1,50 kr/stamaktie. Utbetalningen föreslås fördelas på fyra tillfällen. Styrelsen föreslår vidare en utdelning på bolagets preferensaktie om 2,00 kr/preferensaktie (2,00) att utbetalas vid fyra tillfällen med vardera 0,50 kr. För mer information om utdelningsförslaget, se sida 2.
Oktober - december
- Hyresintäkterna ökade med 14 % till 464 mkr (408).
- Driftöverskottet ökade med 13 % till 346 mkr (306).
- Förvaltningsresultatet minskade med 4 % till 175 mkr (184). Förvaltningsresultatet per stamaktie minskade med 10 % till 2,72 kr (3,01).
- Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 34 mkr (-84).
- Kvartalets resultat efter skatt uppgick till -140 mkr (53) vilket motsvarar -2,71 kr/stamaktie (0,45).
- Kvartalets nettoinvesteringar uppgick till 147 mkr (282) varav 91 mkr (118) avsåg förvärv av fastigheter, 181 mkr (127) investeringar i befintliga fastigheter och nybyggnationer och -110 mkr (45) avsåg förändringar i innehav av intresseföretag och joint venture.
| Nyckeltal | 2023 jan-dec |
2022 jan-dec |
2023 okt-dec |
2022 okt-dec |
|---|---|---|---|---|
| Utfall, mkr | ||||
| Hyresintäkter | 1 797 | 1 551 | 464 | 408 |
| Driftöverskott | 1 353 | 1 149 | 346 | 306 |
| Överskottsgrad, % | 75 | 74 | 75 | 75 |
| Förvaltningsresultat | 745 | 785 | 175 | 184 |
| Värdeförändringar fastigheter | -372 | 341 | 34 | -84 |
| Resultat efter skatt | -61 | 1 244 | -140 | 53 |
| Marknadsvärde fastigheter | 20 276 | 19 805 | 20 276 | 19 805 |
| Direktavkastning, % | 6,8 | 6,1 | 6,8 | 6,1 |
| Tillträdda fastigheter | 408 | 1 662 | 91 | 118 |
| Utfall, kr/stamaktie | ||||
| Resultat efter skatt | -2,43 | 21,04 | -2,71 | 0,45 |
| Förvaltningsresultat | 11,76 | 13,00 | 2,72 | 3,01 |
| Långsiktigt substansvärde | 135,58 | 133,17 | 135,58 | 133,17 |
Finansiella mål och utdelningsmål
Nedan redovisas bolagets finansiella mål och utfall de senaste fem åren.
Tillväxt i förvaltningsresultat per stamaktie
Tillväxten i förvaltningsresultat per stamaktie ska uppgå till minst 12 procent per år över en femårsperiod.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska vara lägst 2 gånger.
Serie1 Serie2
Utdelning
Bolaget har som mål att dela ut cirka 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt till stam- och preferensaktieägare.
Avkastning på eget kapital före skatt
Avkastning på eget kapital före skatt ska uppgå till minst 15 procent per år över en femårsperiod.
Belåningsgrad
Den långsiktiga belåningsgraden ska uppgå till 55-65 procent.
Serie1 Serie2
Preferensaktieutdelningens andel
Preferensaktieutdelningen ska understiga 20 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt.
1) Utgör styrelsens förslag, en del av stamaktieutdelningen avser utdelning av B-aktier i Emilshus. För mer information, se styrelsens förslag till utdelning på sida 2.
VD har ordet
Förvaltningsresultatet för 2023 uppgick till 745 miljoner kronor (785), vilket är i paritet med vår tidigare lämnade prognos. För fjärde kvartalet uppgick förvaltningsresultatet till 175 miljoner kronor (184). Resultatet är en minskning med 5 respektive 4 procent i jämförelse med föregående år. Minskningen härleds till högre räntekostnader. Förvaltningsresultatet per stamaktie för året uppgick till 11,76 kronor (13,00), en minskning med 10 procent.
För året ökade hyresintäkterna med 16 procent och driftöverskottet med 18 procent. Trots att kassaflödet från våra fastigheter stärks med 18 procent under 2023 har det skett en nominell nedskrivning på fastighetsbeståndet. Detta till följd av att avkastningskraven ökat från 6,71 procent till 7,12 procent. Det är med andra ord en nedskrivning för 2023 med 6 procent av fastigheternas marknadsvärde, vilket motsvarar 1 120 miljoner kronor. Det ökade driftöverskottet har dock minskat effekten på nedskrivningen med 744 miljoner kronor.
Konjunktur
Nettouthyrningen är positiv med 4 miljoner kronor för kvartalet och med 34 miljoner kronor för helåret. Uppsägningar om 15 miljoner kronor påverkar 2023 års nettouthyrning där NP3 vid förvärvstillfället medvetet valt att köpa en kommande vakans för att den långsiktiga affären bedömts som positiv. Som jag varit inne på tidigare visar nettouthyrning enbart en tendens på efterfrågan då ersättning för investeringar så som hyresgästanpassningar ofta måste beaktas.
Efterfrågan på våra orter är fortsatt god, även om den inte är på samma nivå som för drygt ett år sedan. Det faktum att NP3 har medarbetare nära våra fastigheter och marknader ger tillsammans med NP3s finansiella möjligheter bra förutsättningar för en bibehållen stabil utveckling. Vårt fokus är att på lång sikt värna ett högt och stabilt kassaflöde. De rörelser vi ser bland våra hyresgäster i vårt fastighetsbestånd drivs främst av behov av större lokaler, vilket ofta hanteras genom nyproduktion i egen regi. Sammantaget tyder det på en marknad som är fortsatt väl fungerande för våra hyresgäster men också på att det är svårt att hitta alternativa lokaler. Jag har varit tydlig med att våra vakanser är en tillgång för NP3 och vår fortsatta utveckling. NP3 har som mål att alltid utvärdera investeringar utifrån vad som är långsiktigt rätt och jag är som sagt övertygad om att våra vakanser ur det perspektivet är en tillgång för att öka vårt resultat.
Intresseföretag och joint venture
NP3 har under senaste året valt att renodla bolagets joint venture och intresseföretag. Kapitalandelen har minskat från 1 064 miljoner kronor till 468 miljoner kronor sedan förra årsskiftet. De marknadsförändringar som fanns när dessa positioner byggdes upp råder inte idag och ett ökat kassaflöde som NP3 kan styra och allokera i egen verksamhet är idag än viktigare.
I början av december sålde NP3 samtliga preferensaktier i Emilshus och minskade sin ägarandel, därav har Emilshus omklassificerats från intresseföretag till omsättningstillgångar i form av börsnoterade aktier. Redovisningsmässigt innebär omklassificeringen en negativ påverkan på förvaltningsresultatet för 2023 med 3 miljoner kronor och vår intjäningsförmåga från intresseföretag minskar med cirka 30 miljoner kronor.
Emilshus har en mycket kompetent organisation och ledning med Jacob Fyrberg i spetsen och är ett bolag som till stora delar liknar NP3 men med verksamhet på andra orter. Mot den bakgrunden var NP3 en tidig investerare i Emilshus uppstart och den värdestegring som NP3s aktieägare har åtnjutit tack vare detta har varit god under åren. Inför årsstämman föreslår styrelsen att NP3s aktieägare skall få en direkt exponering mot Emilshus genom en sakutdelning.
Förslaget innebär att varje stamaktie i NP3 ger 1/8 B-aktie i Emilshus, som delas ut i maj, samt därutöver en kontant utdelning om 1,50 kronor, vilken utbetalas med 50 öre vid tre tillfällen. Förslaget till utdelning ligger på en något högre nivå än vad som följer av vår utdelningspolicy då en stor andel sker som sakutdelning. Baserat på Emilshus börskurs per 31 december om 31,80 kronor innebär förslaget sammantaget en total utdelning på cirka 5,5 kronor per stamaktie, en ökning med 10 procent. Sakutdelningen bidrar till att renodla NP3s aktieinnehav samt till att Emilshus får en bredare aktieägarbas med stor preferens för dess tillgångar och affärsmodell, vilket bör vara positivt för både NP3s och Emilshus aktieägare.
2024
Prognosen för NP3s förvaltningsresultat 2024, det vill säga resultat med befintligt fastighetsbestånd före värdeförändring och skatt, uppgår till 820 miljoner kronor. Detta utgör en ökning med 10 procent i jämförelse med 2023 års utfall, trots den påverkan som omklassificieringen av Emilshus har på förvaltningsresultatet.
Krig och ökade spänningar med stort mänskligt lidande präglar tillvaron på flera håll i omvärlden, vilket på olika sätt påverkar även oss i Sverige. Samtidigt rapporterar Konjunkturinstitutet om ljusare signaler från samtliga sektorer i Sverige, även om konfidensindikatorn för bygg- och anläggningsverksamhet endast stigit marginellt, från en låg nivå. Norra Sverige har relativt sett fortsatt mycket goda förutsättningar, vilket märks i bland annat efterfrågan från nyetablerade bolag. Framtiden är alltjämt svårprognostiserad och för NP3 ligger fokus fortsatt på att värdera risk kontra möjligheter. Refinansieringsrisken ska ses i ljuset av att vi under 2024 inte har några betydande volymer på banklån att refinansiera och att det obligationslån som förfaller i oktober skulle kunna hanteras via kassa om så bedöms vara bäst för våra aktieägare.
Givet avkastningskraven på fastigheterna och det yieldgap som finns mot vår snittränta, har NP3 en fortsatt lönsam affär. NP3 har investerat 91 miljoner kronor under fjärde kvartalet i förvärv och avyttrat fastigheter för 40 miljoner kronor. För 2024 ser vi intressanta möjligheter men är fortsatt återhållsamma till dess vi ser en mer långsiktigt stabil kapitalmarknad. Våra investeringar kommer även initialt under 2024 ske i vårt eget fastighetsbestånd, främst genom hyresgästanpassningar, energiprojekt och nyproduktion på egen mark, där vi idag får den högsta riskjusterade avkastningen. Vi har idag nyproduktionsprojekt som ger mellan 8 och 10 procents direktavkastning då vi bygger på egen mark. NP3 kommer dock även att utvärdera transaktioner i våra marknader och vi kommer kunna agera om vi ser rätt förutsättningar. NP3 skall över tid vara ett tillväxtbolag med målsättningen att öka vårt förvaltningsresultat per stamaktie med minst 12 procent till bibehållen eller lägre finansiell risk.
Jag vill avslutningsvis rikta ett stort tack till NP3s alla medarbetare för ert engagemang och ansträngningar under 2023. Jag vill även rikta ett tack till våra aktieägare, finansiärer och övriga engagerande intressenter, ni gör NP3 till ett bättre bolag, tack!
Andreas Wahlén
Rapport över totalresultat
| Rapport i sammandrag, mkr | 2023 jan-dec |
2022 jan-dec |
2023 okt-dec |
2022 okt-dec |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 797 | 1 551 | 464 | 408 |
| Fastighetskostnader | -397 | -362 | -106 | -91 |
| Fastighetsskatt | -46 | -41 | -12 | -12 |
| Driftöverskott | 1 353 | 1 149 | 346 | 306 |
| Central administration | -74 | -68 | -25 | -21 |
| Resultat från intresseföretag och joint venture | -20 | 151 | -9 | 14 |
| - varav förvaltningsresultat | 76 | 81 | 16 | 18 |
| - varav värdeförändringar fastigheter | -93 | 84 | -27 | -5 |
| - varav värdeförändringar finansiella instrument | -3 | 24 | 0 | 5 |
| - varav skatt | 0 | -38 | 2 | -4 |
| Finansiella intäkter | 6 | 9 | 3 | 3 |
| Finansiella kostnader | -617 | -385 | -165 | -122 |
| Resultat efter finansiella poster | 648 | 855 | 150 | 180 |
| - varav Förvaltningsresultat | 745 | 785 | 175 | 184 |
| Värdeförändringar fastigheter | -372 | 341 | 34 | -84 |
| Värdeförändringar finansiella instrument | -279 | 378 | -285 | -8 |
| Resultat före skatt | -3 | 1 575 | -101 | 88 |
| Aktuell skatt | -68 | -55 | -28 | -8 |
| Uppskjuten skatt | 9 | -276 | -11 | -27 |
| Periodens resultat | -61 | 1 244 | -140 | 53 |
| Övrigt totalresultat | - | - | - | - |
| Periodens totalresultat | -61 | 1 244 | -140 | 53 |
| Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | -62 | 1 224 | -137 | 44 |
| Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande | 1 | 20 | -3 | 9 |
| Resultat efter skatt per stamaktie, kr | -2,43 | 21,04 | -2,71 | 0,45 |
| Antal stamaktier vid periodens utgång, tusental | 57 497 | 54 608 | 57 497 | 54 608 |
| Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental | 56 864 | 54 543 | 57 497 | 54 608 |
Driftöverskott, mkr
Hyresintäkter, mkr Förvaltningsresultat, mkr
Intäkter, kostnader och resultat
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år vid resultatposter och närmast föregående årsskifte för balansposter.
Januari - december
Resultat
Förvaltningsresultatet minskade med 5 procent jämfört med föregående år och uppgick till 745 mkr (785). Minskningen av förvaltningsresultatet berodde på ökade finansieringskostnader som till viss del motverkades av ett ökat driftöverskott till följd av förvärv under 2022, ökade hyresintäkter via indexuppräkning samt uthyrningar. Förvaltningsresultat per stamaktie motsvarade 11,76 kr (13,00) och förvaltningsresultat i förhållande till intäkter uppgick till 41 procent (51). Driftöverskottet för året uppgick till 1 353 mkr (1 149) vilket motsvarade en överskottsgrad om 75 procent (74).
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -372 mkr (341), varav -376 mkr (316) avsåg orealiserade värdeförändringar och 5 mkr (25) avsåg realiserade värdeförändringar. Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till -279 mkr (378).
Årets resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till -62 mkr (1 224) vilket motsvarade -2,43 kr per stamaktie (21,04). Preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning för perioden uppgick till 76 mkr (76).
Intäkter och kostnader
Hyresintäkterna ökade med 16 procent till 1 797 mkr (1 551). Intäkterna har ökat främst till följd av indexuppräkningar, fastighetsförvärv samt genom uthyrningar och investeringar i befintliga fastigheter som resulterat i högre hyresintäkter. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 11 procent. Intäkterna utgjordes av hyresintäkter om 1 649 mkr (1 419) och serviceintäkter om 148 mkr (132). Serviceintäkterna bestod framför allt av vidaredebitering av kostnader för värme, el och vatten samt snöröjning.
Fastighetskostnaderna för året uppgick till -397 mkr (-362). Kostnaderna fördelades mellan fastighetsskötsel och drift -346 mkr (-312), reparationer och underhåll -44 mkr (-44) samt befarade och konstaterade kundförluster om -7 mkr (-5). Fastighetsskatt uppgick till -46 mkr (-41).
Centrala administrationskostnader uppgick till -74 mkr (-68) och bestod i huvudsak av koncerngemensamma kostnader.
NP3s investeringar i intresseföretag och joint venture bidrog positivt till bolagets förvaltningsresultat med 76 mkr (81). Den totala resultatandelen för perioden uppgick till -20 mkr (151), den negativa totala resultatandelen förklaras av negativa värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. Emilshus klassificeras sedan 6 december inte längre som ett intresseföretag till NP3, vilket resulterade i ett lägre förvaltningsresultat om knappt 3 mkr. För mer information om bolagets investeringar i intresseföretag och joint ventures, se sidan 15.
Finansiella intäkter uppgick till 6 mkr (9). De finansiella kostnaderna ökade till -617 mkr (-385) som en följd av ökade räntebärande skulder samt en högre räntenivå. I de finansiella kostnaderna ingick förutom räntekostnader även -27 mkr (-29) i periodiserade lånekostnader. För mer information om bolagets finansiering, se sidorna 16 och 17.
Säsongsvariationer
Beroende på årstidsväxlingar varierar överskottsgraden under året. Under vintermånaderna påverkas resultatet av att kostnaderna avseende främst el, värme och snöröjning är höga. Kontraktsstrukturen är utformad så att hyresgästerna debiteras en jämnt fördelad preliminär avgift löpande under året medan utgiften för den faktiska förbrukningen kostnadsförs i takt med utfall vilket ger en lägre överskottsgrad under vintermånaderna och en högre nivå under sommarmånaderna.
Skatt
Aktuell skatt uppgick till -68 mkr (-55) och beräknades på årets skattepliktiga resultat. Det skattepliktiga resultatet för fastighetsbolag är normalt sett lägre än förvaltningsresultatet då det skattepliktiga resultatet belastas med skattemässiga avskrivningar, avsättning till periodiseringsfond och övriga skattemässiga justeringar.
Uppskjuten skatt uppgick till 9 mkr (-276) och utgjordes främst av förändring i temporär skillnad mellan marknadsvärde och skattemässigt värde på fastigheter samt förändring vid marknadsvärdering av finansiella instrument.
Oktober - december
Fjärde kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 175 mkr (184). Driftöverskottet uppgick till 346 mkr (306) vilket motsvarade en överskottsgrad om 75 procent (75). Hyresintäkterna uppgick till 464 mkr (408) varav elstöd 7 mkr (-). Intäkterna utgjordes av hyresintäkter om 423 mkr (370) och serviceintäkter om 41 mkr (38). Fastighetskostnader uppgick till -106 mkr (-91), fastighetsskatt -12 mkr (-12) och central administration -25 mkr (-21). NP3s andel av intresseföretagens förvaltningsresultat uppgick till 16 mkr (18) för kvartalet och den totala resultatandelen uppgick till -9 mkr (14). De finansiella kostnaderna uppgick till -165 mkr (-122).
Resultat före skatt uppgick till -101 mkr (88) och påverkades av orealiserade värdeförändringar av fastigheter om 34 mkr (-84), realiserade värdeförändringar av fastigheter om 4 mkr (0) samt orealiserade värdeförändringar i finansiella instrument som uppgick till -285 mkr (-8). Aktuell skatt påverkade kvartalets resultat med -28 mkr (-8) och uppskjuten skatt med -11 mkr (-27).
Aktuell intjäningsförmåga
Definition av intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en ögonblicksbild, vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, räntekostnader och organisation vid en bestämd tidpunkt, bokslutsdagen. Intjäningsförmågan baseras på kommande tolvmånadersperiod utifrån det fastighetsbestånd bolaget ägde per 31 december 2023. Intjäningsförmågan baseras på kontrakterad årshyra och visar vilket resultat som bolaget skulle generera med angivna förutsättningar.
Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Följande information ligger till grund för den bedömda intjäningsförmågan.
- Fastighetskostnader utgörs av en bedömning av ett normalårs driftkostnader och underhållsåtgärder. I driftkostnader ingår fastighetsadministration.
- Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån bolagets utgående genomsnittliga räntenivå och kreditportfölj per 31 december 2023 och har inte justerats för effekter avseende periodisering av lånekostnader uppgående till 18 mkr.
| Aktuell intjäningsförmåga, mkr | 1 jan 2024 |
1 jan 2023 |
Förändring 12 mån |
|---|---|---|---|
| Justerat hyresvärde | 2 043 | 1 862 | |
| Vakans | -137 | -122 | |
| Hyresintäkter | 1 906 | 1 740 | 10 % |
| Fastighetskostnader | -433 | -397 | |
| Fastighetsskatt | -46 | -45 | |
| Driftöverskott | 1 426 | 1 298 | 10 % |
| Central administration | -68 | -61 | |
| Finansnetto | -608 | -508 | |
| Förvaltningsresultat från intresseföretag och joint venture |
42 | 81 | |
| Förvaltningsresultat | 792 | 810 | -2 % |
| Förvaltningsresultat efter preferensaktieutdelning |
716 | 734 | -2 % |
| Förvaltningsresultat kr/stamaktie |
12,48 | 13,44 | -7 % |
Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmåga, mkr
Kommentar till intjäningsförmåga
Jämfört med aktuellt hyresvärde om 2 065 mkr uppgick det framåtriktade justerade hyresvärdet till 2 043 mkr. De stora justeringsposterna var främst rabatter om -23 mkr.
Från ingången av året har bolagets driftöverskott i intjäningsförmågan ökat med 10 procent till 1 426 mkr. Direktavkastningen i intjäningsförmågan uppgick till 7,0 procent (6,6) i förhållande till fastigheternas marknadsvärde om 20 276 mkr. Förvaltningsresultatet och förvaltningsresultatet per stamaktie i intjäningsförmågan minskade med 2 procent respektive 7 procent jämfört med ingången av året.
Förvärv och försäljningar
Inga avtalade, ej tillträdda förvärv fanns per 31 december. En avtalad ej frånträdd försäljning fanns per 31 december och avser en fastighet i Gävle. Hyresvärdet uppgår till 2 mkr och minskar förvaltningsresultatet med knappt 2 mkr. Fastigheten har frånträtts i början av januari 2024.
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Fastighetsbestånd
Vid årets utgång ägde NP3 507 (488) fastigheter med en total uthyrbar area om 1 998 000 kvadratmeter (1 950 000) fördelat på åtta geografiska affärsområden. Av de åtta affärsområdena ligger tyngdpunkten av beståndet i affärsområde Sundsvall dit 21 procent (21) av marknadsvärdet och 20 procent (21) av hyresvärdet är koncentrerat.
Fastigheternas marknadsvärde uppgick på balansdagen till 20 276 mkr (19 805). NP3s fastighetsbestånd är uppdelat i kategorierna industri, handel, kontor, logistik och övrigt. I kategorin övrigt ingår bland annat samhällsfastigheter som exempelvis skolor. Vid årets utgång var industri den största fastighetskategorin och stod för 51 procent (51) av hyresvärdet. Handel var den näst största fastighetskategorin med 23 procent (23) av hyresvärdet. Inom handelskategorin stod konsumenthandel för 60 procent (62), B2B för 26 procent (26), bilhallar och besiktningsanläggningar för 9 procent (7), och dagligvaruhandel för 5 procent (5). Konsumenthandeln inkluderar fastigheter uthyrda till exempelvis lågpriskedjor som DollarStore, ÖoB och Rusta. Inom B2B återfinns större hyresgäster som Mekonomen, Ahlsell och Swedol.
Riskdiversifiering
NP3 arbetar kontinuerligt med riskspridning genom diversifiering av såväl fastighetskategori som av hyresgästernas branschtillhörighet. Bolagets samlade fastighetsbestånd är väl diversifierierat avseende både fastighetskategorier och exponering mot bransch.
Fastighetskategori visar vilken beskaffenhet en fastighet har medan branschexponering visar vilken bransch bolagets hyresintäkter är allokerade till. Skillnaden är att hyresgäster i en viss bransch kan hyra lokaler inom ett flertal olika kategorier.
Detta blir mest tydligt avseende stat och kommun som sammantaget stod för 10 procent (10) av hyresintäkterna, lokalerna för stat och kommun hyrs inom kategorierna kontor, övrigt och industri.
En stor skillnad finns även i dagligvaruhandeln som i kategoriseringen uppgick till 1,1 procent (1,3) av det totala hyresvärdet och till 4 procent (5) avseende branschexponering av de totala hyresintäkterna. Skillnaden förklaras i att dagligvaruaktörer även förhyr inom kategorin logistik och industri. Exponeringen av hyresintäkterna är fördelad mellan många branscher där tillverkning och lätt industri var den största.
Hyresavtalsstruktur
På balansdagen hade NP3 2 450 (2 400) hyresavtal. Den genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 3,9 år (4,0). De tio största hyresgästerna i förhållande till hyresvärde fördelades på 83 avtal med en återstående löptid om 5,4 år (6,1) och stod för 11 procent (11) av hyresvärdet. Antalet hyresavtal och löptiden på dessa medför att NP3s exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad.
Hyresvärdet uppgick till 2 065 mkr (1 880) och den kontrakterade årshyran till 1 929 mkr (1 758) vid årets utgång. Detta motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 93 procent (94).
Hyresvärde per affärsområde, %
Hyresvärde per fastighetskategori, % Branschexponering, %
- Bilhallar och besiktningsanläggningar 9 (7)
- Dagligvaruhandel 5 (5)
Tillverkning och lätt industri 16 (17) Industri- och bygghandel 12 (12) Sällanköpshandel 11 (10) Stat och kommun 10 (10) Bygg och produktion 10 (10) Fastighet och finans 9 (10) Fordon och verkstad 9 (8) Mat och fritid 7 (7) Dagligvaruhandel 4 (5) Övrigt 12 (11)
Fastighetsvärde per affärsområde, %
- Gävle 14 (14) Dalarna 13 (14)
- Luleå 12 (12)
- Skellefteå 12 (12)
- Umeå 11 (11)
- Mellansverige 7 (6)
Fastighetsvärde per fastighetskategori, %
Förfallostruktur hyresavtal Förfallostruktur hyresavtal
NP3s största hyresgäster avseende hyresvärde
| Per 31 dec 2023 | Antal hyresavtal |
|---|---|
| Postnord Sverige AB | 13 |
| Dagab Inköp & Logistik AB (Axfood) | 6 |
| Ahlberg-Dollarstore AB | 7 |
| Plantagen Sverige AB | 5 |
| Granngården AB | 14 |
| Assemblin El AB | 11 |
| Swedol AB | 9 |
| Fortifikationsverket | 12 |
| LEAX Falun AB | 5 |
| Svenska Krämfabriken AB | 1 |
| Totalt | 83 |
| Sammanlagt hyresvärde för de tio största hyresgästerna | 228 mkr |
| Hyresduration för de tio största hyresgästerna | 5,4 år |
| Hyresduration för totala kontraktsportföljen | 3,9 år |
Nettouthyrning
Värdet av tecknade hyresavtal under året uppgick till 244 mkr och omfattade samtliga nytecknade hyresavtal och befintliga avtal som omförhandlats. Värdet av uppsagda hyresavtal inklusive konkurser uppgick för året till -210 mkr. Beloppet omfattar alla avtal som var uppsagda för avflytt under året, de avtal som fallit bort till följd av konkurser samt de hyresavtal som omförhandlats under pågående avtalsperiod där de nya avtalen redovisas under "tecknade hyresavtal". Nettouthyrningen för året uppgick till 34 mkr (42) varav 17 mkr avsåg omförhandlingar. För fjärde kvartalet uppgick nettouthyrningen till 4 mkr (3).
| Nettouthyrning, mkr | 2023 jan-dec |
2022 jan-dec |
|---|---|---|
| Tecknade hyresavtal | 244 | 188 |
| Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser | -210 | -146 |
| Netto | 34 | 42 |
Vakans
Vid årets utgång ökade vakansvärdet jämfört med ingången av året till följd av nettoförändring av från- och tillträden med 13 mkr och förvärvad vakans om 2 mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93 procent (94).
Per 31 december fanns hyresavtal, ännu ej tillträdda, som uppgick till 73 mkr. Hyresvärdet för uppsagda men ej frånträdda hyresavtal uppgick till 88 mkr, varav 81 mkr sker under 2024.
| Vakansvärdets förändring, mkr | 2023 helår |
2022 helår |
|---|---|---|
| Ingående vakansvärde 1 jan | 122 | 102 |
| Nettoförändring av från-/tillträden | 13 | 10 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 2 | 3 |
| Vakansvärde, avyttrade fastigheter | - | -1 |
| Vakansvärde | 137 | 114 |
| Justering vakanshyror | - | 8 |
| Utgående vakansvärde | 137 | 122 |
| Uthyrningsgrad, % | 93 | 94 |
| Hyresvärde framtida avtalsförändringar, mkr |
2023 helår |
2022 helår |
|---|---|---|
| Uppsagda avtal ej frånträdda | 88 | 66 |
| -varav förvärvade | - | - |
| Nyuthyrning, ej tillträdda | -73 | -50 |
| Frånträdesår uppsagda hyresavtal | Antal | Hyresvärde, mkr |
|---|---|---|
| 2024 | 98 | 81 |
| 2025 | 12 | 4 |
| 2026- | 11 | 3 |
| Totalt | 121 | 88 |
Vakansvärde per affärsområde per 31 dec 2023
| Affärsområde | Hyresvärde, mkr |
Vakansvärde, mkr |
Ekonomisk vakansgrad, % |
|---|---|---|---|
| Sundsvall | 423 | 43 | 10 |
| Dalarna | 282 | 18 | 6 |
| Gävle | 271 | 16 | 6 |
| Luleå | 262 | 10 | 4 |
| Skellefteå | 238 | 11 | 5 |
| Umeå | 231 | 15 | 6 |
| Östersund | 202 | 9 | 4 |
| Mellansverige | 155 | 15 | 10 |
| Totalt | 2 065 | 137 | 7 |
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Fastighetsvärdering
Bolagets fastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde varje kvartal. Värderingspolicyn innebär att minst 90 procent av det totala fastighetsbeståndet externvärderas under kvartal två och fyra samt att övriga fastigheter värderas internt. Under kvartal ett och tre justeras fastigheternas marknadsvärde huvudsakligen genom internvärderingar. Mot bakgrund av den senaste tidens geopolitiska osäkerhet, tilltagande inflation och det nya ränteläget har externvärderarna under fjärde kvartalet justerat upp det vägda direktavkastningskravet till 7,12 procent (6,71). Under fjärde kvartalet 2023 har 99 procent av fastighetsbeståndet externvärderats.
Metod
Bedömning av verkligt värde görs med tillämpning av en kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod i form av diskontering av prognostiserade, framtida kassaflöden. Kassaflödet baseras på faktiska hyror och normaliserade drifts- och underhållskostnader utifrån en marknadsmässig bedömning. Vid respektive kontraktstids utgång sker en marknadsanpassning av de hyror som avviker från bedömd marknadshyra. Driftöverskottet nuvärdesberäknas tillsammans med restvärdet för att beräkna fastighetens marknadsvärde. Marknadsvärdet, som ska spegla ett förväntat pris vid försäljning på den öppna fastighetsmarknaden, jämförs med priser vid kända likvärdiga transaktioner. Kalkylräntor och avkastningskrav, för beräkning av nuvärde av kassaflödet samt beräkning av fastighetens restvärde, ska återspegla fastighetens läge och marknadsutveckling.
Utfall
Känslighetsanalys
| Per 31 dec 2023 | Förändring +/- |
Resultateffekt före skatt, mkr |
|---|---|---|
| Marknadsvärde fastigheter | 5 % | +/-1 014 |
| Direktavkastningskrav | 0,25 % | -696/+747 |
| Hyresintäkter | 80 kr/kvm | +/-160 |
| Fastighetskostnader | 20 kr/kvm | -/+40 |
| Vakansgrad | 1 % | -/+20 |
Det samlade marknadsvärdet på bolagets fastigheter uppgick på balansdagen till 20 276 mkr. Värdeförändringen under året uppgick till -372 mkr, varav 5 mkr avsåg realiserade värdeförändringar. Av orealiserade värdeförändringar om totalt -376 mkr avsåg 744 mkr kassaflödesrelaterade förändringar medan antaganden om förändrade direktavkastningskrav påverkade värderingarna negativt med -1 120 mkr. Värdeförändringen relaterat till indexering av hyror har hänförts till kassaflödesrelaterade förändringar. Direktavkastningskravet som användes vid värdering per balansdagen varierade från 5,60 till 9,20 procent. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 7,12 procent (6,71) och den vägda kalkylräntan uppgick till 9,27 procent (8,91).
Fastighetsbeståndets förändring
NP3 har under året tillträtt 20 fastigheter för 408 mkr. Utöver det har 451 mkr investerats i befintliga fastigheter och nybyggnationer. Av dessa utgjorde 330 mkr investeringar i befintliga fastigheter i form av hyresgästanpassningar och 121 mkr investeringar i nybyggnationsprojekt. Under året har en fastighet avyttrats och frånträtts för 15 mkr. Fastigheternas marknadsvärde per kvadratmeter har från årets början minskat från 10 156 kr till 10 148 kr vid årets slut.
Fastigheter, värdeförändring
| Mkr | 2023 helår |
2022 helår |
|---|---|---|
| Ingående värde | 19 805 | 17 335 |
| Förvärv av fastigheter | 408 | 1 662 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 330 | 377 |
| Investeringar i nybyggnation | 121 | 265 |
| Försäljningar | -15 | -176 |
| Realiserade värdeförändringar | 5 | 25 |
| Orealiserade värdeförändringar | -376 | 316 |
| Utgående värde | 20 276 | 19 805 |
| Förvärvade ej tillträdda fastigheter | - | - |
Fastighetsbeståndets fördelning per 31 dec 2023
| Affärsområde | Antal fastigheter |
Area tkvm |
Hyres- värde, mkr | Fastighets- värde, mkr |
|---|---|---|---|---|
| Sundsvall | 122 | 409 | 423 | 4 213 |
| Dalarna | 68 | 341 | 282 | 2 624 |
| Gävle | 73 | 272 | 271 | 2 793 |
| Luleå | 50 | 220 | 262 | 2 434 |
| Skellefteå | 53 | 237 | 238 | 2 483 |
| Umeå | 46 | 217 | 231 | 2 175 |
| Östersund | 41 | 159 | 202 | 1 963 |
| Mellansverige | 54 | 142 | 155 | 1 590 |
| Totalt | 507 | 1 998 | 2 065 | 20 276 |
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Projekt
Inom ramen för NP3s projektverksamhet ryms nybyggnationer på bolagets byggrätter samt utveckling och förädling av befintliga fastigheter för att optimera ytan till hyresgästernas verksamheter. Dessutom utförs miljö- och energiförbättrande åtgärder. Målet med projektverksamheten är att öka avkastningen och skapa tillväxt genom minskad vakans, högre hyresnivåer, effektivisering av fastighetskostnader och tillskapandet av uthyrbara ytor. Risken avseende nybyggnationer balanseras genom att byggstart sker först när hyresavtal har ingåtts. De senaste 18 månadernas höga inflation och volatilitet på kapitalmarknaden har föranlett bolaget att begränsa omfattningen i projektverksamheten avseende nybyggnationer till förmån för hyresgästanpassningar. Mot slutet av 2023 har bolaget dock noterat en högre efterfrågan på nybyggnationer och sjunkande byggkostnader varmed projektomfattningen bedöms gradvis kunna öka.
Vid utgången av året hade NP3s pågående projekt en total projektbudget om 430 mkr (506). Återstående investering uppgick till 184 mkr (108).
- Räfsan 4, ombyggnation av kontorslokaler för befintlig hyresgäst.
- Sköns Prästbord 1:47, ombyggnation och tillbyggnad av industrilokaler till nytt bilskadecenter.
- Slagan 4, ombyggnation av industri- och kontorslokaler till en vårdcentral.
- Högom 3:179, nybyggnation av industrilokaler.
- Skotet 1, ombyggnation av kontor inklusive energibesparande åtgärder.
- Generatorn 7, ombyggnation till handels- och verkstadslokaler.
- Norrlungånger 2:144, anpassning av industrilokaler samt tillbyggnad av ny entré.
- Sörby Urfjäll 29:4, tillbyggnad av logistiklokaler till befintlig hyresgäst.
Pågående projekt (>10 mkr)
| Fastighet | Ort | Kategori | Färdigställandetid | Projektbudget, mkr | Uthyrbar area, kvm |
|---|---|---|---|---|---|
| Räfsan 4 | Luleå | Logistik | Q2 -24 | 11 | 3 080 |
| Sköns Prästbord 1:47 | Sundsvall | Industri | Q3 -24 | 38 | 3 450 |
| Slagan 4 | Sundsvall | Industri | Q3 -24 | 32 | 1 660 |
| Högom 3:179 | Sundsvall | Industri | Q3 -24 | 32 | 1 930 |
| Skotet 1 | Luleå | Industri | Q2 -24 | 20 | 4 520 |
| Generatorn 7 | Umeå | Industri | Q2 -24 | 14 | 1 460 |
| Norrlungånger 2:144 | Örnsköldsvik | Industri | Q2 -24 | 11 | 7 160 |
| Sörby Urfjäll 29:4 | Gävle | Logistik | Q4 -24 | 21 | 6 680 |
| Totalt | 178 | 29 940 |
Tillkommande hyresvärde för ovan nämnda projekt uppgår till 17 mkr.
Transaktioner
Mot bakgrund av ett osäkert marknadsläge, en osäker omvärld och en volatil kapitalmarknaden har bolaget sedan halvårsskiftet 2022 intagit en begränsad förvärvstakt. Bolaget har dock under slutet av 2023 noterat att marknadsläget delvis stabiliserats till följd av kapitalmarknadens förväntningar om framtida räntesänkningar varmed förvärvstakten bedöms gradvis kunna öka från låga nivåer.
Under fjärde kvartalet har NP3 tillträtt fyra fastigheter för 91 mkr. Fastigheterna är belägna i Gävle, Örnsköldsvik, Skellefteå och Falun och har en uthyrbar area om 9 900 kvadratmeter och ett årligt hyresvärde om 10 mkr. Därutöver har bolaget avyttrat och frånträtt en fastighet i Skellefteå samt avyttrat en fastighet i Gävle med frånträde under Q1 2024.
Transaktioner
| Fastighet | Kommun | Kategori | Area, kvm | Hyresvärde, mkr | Uthyrningsgrad*, % |
|---|---|---|---|---|---|
| Fastigheter tillträdda under Q4 | |||||
| Andersberg 14:45 | Gävle | Logistik | 3 494 | 3,8 | 100 |
| Knorthem 15 | Örnsköldsvik | Industri | 4 400 | 2,9 | 100 |
| Främby 1:38 | Falun | Industri | 1 987 | 1,3 | 100 |
| Gripen 46 | Skellefteå | Övrigt | 0 | 2,4 | 100 |
| Totalt tillträtt under Q4 | 9 881 | 10,4 | |||
| Totalt tillträtt under Q3 | 2 320 | 1,9 | |||
| Totalt tillträtt under Q2 | 20 438 | 24,5 | |||
| Totalt tillträtt under Q1 | - | - | |||
| Totalt tillträtt under 2023 | 32 639 | 36,8 | |||
| Fastigheter frånträdda under Q4 | |||||
| Ringen 4 | Skellefteå | Övrigt | 1 112 | 0,9 | 0 |
| Totalt frånträtt under Q4 | 1 112 | 0,9 | |||
| Totalt frånträtt under Q3 | - | - | |||
| Totalt frånträtt under Q2 | - | - | |||
| Totalt frånträtt under Q1 | - | - | |||
| Totalt frånträtt under 2023 | 1 112 | 0,9 | |||
| Avyttrade fastigheter med frånträde under Q1 2024 | |||||
| Hemsta 17:23 | Gävle | Övrigt | 390 | 1,9 | 100 |
| Totalt | 390 | 1,9 |
*Vid transaktionsdag
Intresseföretag och joint venture
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Resultatandelen från intresseföretag och joint venture avseende perioden januari till december uppgick till -20 mkr (151) varav förvaltningsresultatet uppgick till 76 mkr (81).
Fastighetsbolaget Emilshus AB
NP3 har under fjärde kvartalet avyttrat samtliga preferensaktier i Emilshus och per den 6 december understeg bolagets ägarandel 15 procent. NP3 har vid denna tidpunkt gjort bedömningen att Emilshus inte längre utgör ett intresseföretag till NP3. För perioden efter den 6 december redovisas ingen resultatandel och aktieinnehavet har i bolagets balansräkning klassificerats om till börsnoterade aktier.
För perioden januari till den 6 december bidrog Emilshus med 38 mkr (35) till NP3s förvaltningsresultat och resultatandelen för perioden uppgick till 5 mkr (75).
Bolagets styrelse har inför årsstämman i maj 2024 föreslagit att en del av NP3s innehav i Emilshus delas ut till bolagets stamaktieägare via en sakutdelning. För mer information om styrelsen utdelningsförslag, se sida 2 samt information på bolagets hemsida np3fastigheter.se.
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
NP3 äger 50 procent av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra, resterande 50 procent ägs av AB Sagax. Ess-Sierras verksamhet består i att äga och förvalta fastigheter som utgörs av lagerlokaler och byggvaruhandel. Den uthyrbara arean uppgår till 184 000 kvadratmeter. Drygt 40 procent av fastigheternas marknadsvärde finns på orter där NP3 redan är etablerad idag. Syftet med joint venture-samarbetet är bland annat att kunna erbjuda hyresgästerna lokal service.
Hyresintäkterna för året uppgick till 96 mkr (93) och fastigheternas marknadsvärde uppgick per 31 december till 1 475 mkr (1 610). För året bidrog Ess-Sierra med 31 mkr (32) till NP3s förvaltningsresultat och resultatandelen uppgick till -29 mkr (65).
Cibola Holding AB
NP3 äger 31,6 procent av hotellfastighetsbolaget Cibola Holding AB. Cibola äger fem hotell- och spaanläggningar. Fastigheterna är belägna i norra Sverige.
Per 31 december uppgick NP3s kapitalandel till 104 mkr (99) och för året bidrog Cibola med 8 mkr (11) till NP3s förvaltningsresultat, den totala resultatandelen uppgick till 5 mkr (9). NP3s resultatandel från Cibola redovisas med ett kvartals fördröjning.
Fastighets AB Jämtjägaren
NP3 Fastigheter AB och Jämtkraft AB bedriver ett gemensamt projekt för att bland annat uppföra ett huvudkontor och driftcentral för Jämtkraft. Projektet genomförs i det gemensamt ägda bolaget Fastighets AB Jämtjägaren där parterna äger bolaget till 50 procent vardera och NP3 redovisar därför innehavet som ett joint venture. Projektet utgör en investering om cirka 400 mkr, hyresavtal har tecknats på 15 och 20 år. Projektet finansieras dels genom tillskjutet kapital från ägarna, dels genom byggnadskreditiv i bank.
Projektet att uppföra ett huvudkontor och driftcentral för Jämtkraft kommer att färdigställas under första kvartalet 2024 och tas i drift från och med den 1 april. Per 31 december uppgick NP3s kapitalandel till 73 mkr (73).
Större innehav i intresseföretag och joint venture
| Totalt intresseföretag och Joint venture |
Fastighetsbolaget Emilshus |
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NP3s andel av resultat från intresseföretag och JV, mkr |
2023 jan-dec |
2022 jan-dec |
2023 jan-dec1) |
2022 jan-dec |
2023 jan-dec |
2022 jan-dec |
| NP3s ägarandel, % | 13,1 | 17,8 | 50,0 | 50,0 | ||
| NP3s röstandel, % | 16,8 | 19,3 | 50,0 | 50,0 | ||
| Kapitalandel | 468 | 1 064 | - | 557 | 284 | 321 |
| Förvaltningsresultat | 76 | 81 | 38 | 35 | 31 | 32 |
| Värdeförändring fastigheter | -93 | 83 | -23 | 33 | -68 | 49 |
| Värdeförändring finansiella instrument | -3 | 25 | -3 | 25 | - | - |
| Skatt | 0 | -38 | -7 | -19 | 8 | -16 |
| Summa resultatandel | -20 | 151 | 5 | 75 | -29 | 65 |
1) Då Emilshus publicerar sin bokslutskommuniké efter att NP3 publicerat sin rapport har resultatandelen för fjärde kvartalet fram till den 6 december baserats på den intjäningsförmåga som presenterades i Emilshus kvartalsrapport för januari-september 2023. Beräknad skattekostnad för fjärde kvartalet har antagits uppgå till 20,6 procent av intjäningsförmågan. Värdeförändringar för fjärde kvartalet har lämnats oförändrade i jämförelse med tredje kvartalet. Jämförelseperioden januari-december 2022 har beräknats på samma sätt.
Finansiering
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Övergripande finansieringsstruktur
Bolagets finansiering består av en kombination av skulder till kreditinstitut, övriga skulder och uppskjuten skatteskuld samt eget kapital. NP3s kreditgivare utgörs huvudsakligen av de stora nordiska bankerna genom banklån inklusive revolverande faciliteter. Obligationslån utgör ytterligare en finansieringskälla och är ett komplement till ovanstående finansiering. NP3 har ett långsiktigt kreditbetyg om "BB" med negativa utsikter från Nordic Credit Rating. Syftet är att ratingen ska bidra till att öka transparensen och förståelsen om NP3s verksamhet och kreditvärdighet.
Räntebärande skulder
Nedan redovisas en sammanställning över bolagets räntebärande skulder per 31 december 2023 och 2022.
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Sammanställning - nettoskuld | 31 dec | 31 dec |
| Mkr | ||
| Banklån | 10 140 | 9 769 |
| Säkerställda räntebärande skulder | 10 140 | 9 769 |
| Obligationslån | 1 767 | 2 319 |
| Certifikatslån | 59 | 144 |
| Övriga räntebärande skulder | 15 | 44 |
| Icke-säkerställda räntebärande skulder | 1 841 | 2 507 |
| Periodiserade upplåningskostnader | -38 | -42 |
| Totala räntebärande skulder | 11 943 | 12 234 |
| Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar | -192 | -212 |
| Nettoskuld | 11 751 | 12 022 |
Säkerställda lån utgjorde 85 procent (80) och icke-säkerställda obligations- och reverslån 15 procent (20) av totala räntebärande skulder. Minskningen i icke-säkerställda räntebärande skulder under året beror huvudsakligen på återköp av obligationslån. Återköpen finansierades huvudsakligen genom del av det kapital som genererades från bolagets stamaktieemission i början av februari som inbringade 617 mkr efter emissionskostnader.
Bolaget har sedan i juni 2022 ett MTN-program med en ram om 5 mdkr under vilken lån löpande kan emitteras på kapitalmarknaden i svenska kronor eller euro med en löptid på lägst ett år.
Per bokslutsdagen hade bolaget emitterat gröna obligationer om 1 300 mkr under detta program. Utöver detta har bolaget 467 mkr i grön obligationsfinansiering som emitterats under individuell ram år 2021.
Belåningsgrad och låneförfallostruktur
Bolaget har som mål att ha en belåningsgrad mellan 55 och 65 procent där finansieringskällorna är en balans av bank-, certifikats- och obligationslån. Belåningsgraden beräknad som nettoskuld 11 751 mkr, i förhållande till fastigheternas marknadsvärde om 20 276 mkr och investeringar i intresseföretag om 468 mkr totalt 20 744 mkr, uppgick till 56,6 procent (57,6) per 31 december. Disponibel likviditet bestående av likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter per 31 december uppgick till 588 mkr. Skuldkvoten, nettoskuld i förhållande till framåtriktat justerat driftöverskott uppgick till 8,6 ggr (9,4) på balansdagen.
Räntebärande skulder som förföll inom tolv månader uppgick till 1 408 mkr (1 403) bestående av banklån om 871 mkr, certifikatslån 59 mkr, obligationslån om 467 mkr och övriga skulder om 10 mkr. Av de kortfristiga bankskulderna om 871 mkr den 31 december hade bolaget per rapportdagen antingen genomfört refinansieringar eller erhållit kreditbeslut till ett belopp om 613 mkr. En majoritet av övriga kortfristiga banklån har förfall i december 2024. Vid årets utgång uppgick kapitalbindningen till 2,2 år (2,3) med förfall fördelade enligt tabellen nedan.
Genomsnittsränta och ränteförfallostruktur
Genomsnittlig ränta för bolagets räntebärande skulder uppgick till 5,07 procent (4,18). Den huvudsakliga förklaringen till ökningen av den genomsnittliga räntan är den allmänt ökade räntenivån på marknaden. Grafen på följande sida visar förändringar i de olika komponenter som bygger upp bolagets genomsnittsränta inklusive effekter av bolagets räntederivatsportfölj. Genomsnittlig räntebindningstid uppgick till 2,1 år (1,9) och 42 procent (31) av låneportföljen var räntesäkrad med en förfallostruktur mellan ett och tio år enligt tabell nedan.
För att begränsa ränterisken används räntederivat företrädesvis i form av ränte-swappar. Vid årets slut uppgick bolagets portfölj av räntederivat till 6 725 mkr. I derivatportföljen ingår räntederivat om 1 750 mkr vilka inte ingår i bolagets räntesäkringsportfölj och således inte i beräkningen av bolagets räntesäkringsgrad och räntebindning. Dessa kategorier av räntederivat har antingen en begränsning i skyddet uppåt i räntenivån eller kan förtidsstäng-
Kapital- och räntebindning (Bank och obligationsfinansiering) per 31 dec 2023
| Kapitalbindning | Räntebindning | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfall | Belopp, mkr | Andel, % | Belopp, Mkr | Genomsnittlig ränta, % | Andel % | |
| -12 mån1) | 1 397 | 12 | 6 992 | 7,83 | 58 | |
| 1-2 år | 3 045 | 25 | 1 450 | 0,45 | 12 | |
| 2-3 år | 6 134 | 51 | 500 | 0,58 | 4 | |
| 3-4 år | 1 105 | 9 | 400 | 0,42 | 3 | |
| 4-5 år | 249 | 2 | 825 | 1,69 | 7 | |
| 5-10 år | 36 | 0 | 1 800 | 1,90 | 15 | |
| Summa/genomsnitt | 11 967 | 100 | 11 967 | 5,07 | 100 |
1) Av förfall i kapitalbindningen om 6 134 mkr inom 2 till 3 år avsåg 5 234 mkr bankfinansiering vars förfall huvudsakligen fördelades till under början eller slutet av året inom förfalloperioden.
Finansiering
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
as av motparten och är ett komplement till räntesäkringsportföljen för att reducera bolagets räntekostnader i en volatil marknad. Tabellen nedan visar övergripande bolagets räntederivatsportfölj.
Översikt - räntederivatsportfölj
| Mkr | Nominellt belopp |
Återstående löptid, år |
Genomsnittlig fast ränta, % |
Marknads- värde |
|---|---|---|---|---|
| Räntesäkringsportfölj1) | 4 975 | 4,9 | 1,19 | 114 |
| Stängningsbara räntederivat2) | 1 000 | 9,9 | 2,20 | -38 |
| Performance-swappar3) | 750 | 4,7 | 3,07 | -32 |
| Totalt derivatportfölj | 6 725 | 5,7 | 1,55 | 43 |
1) Marknadsvärde inkluderar forward-startad swap om 1 mdkr med löptid mars 2025 till 2030 till fast ränta 2,99 %, ej beaktat i genomsnittlig fast räntenivå per 31 december 2023.
2) Stängningsbara räntederivat för motparten med början 8 augusti respektive 9 september 2024 därefter kvartalsvis till slutdag 8 november respektive 8 december 2033. Återstående löptid ovan förutsätter ingen förtida stängning av räntederivaten.
3) Avser räntederivat med en begränsning i ränteskyddet uppåt på nivåer i intervallet 4,40 till 4,50 %. I det fall dessa nivåer möts eller överskrids för Stibor 3M förfaller swappen temporärt utan några flöden, d.v.s nettoeffekt är 0 kr.
NP3s räntederivatsportfölj uppgick till 6 725 mkr varav 4 975 avsåg räntesäkring. Swapp-avtalen (derivaten) värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Verkligt värde fastställs genom att använda marknadsräntor för respektive löptid och baseras på en diskontering av framtida kassaflöden. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid förfall har ett derivats marknadsvärde upplösts och värdeförändringar över tid påverkar inte eget kapital. Det sammanlagda marknadsvärdet för derivaten uppgick till 43 mkr (376) på balansdagen. Variationer i derivatens värdeförändring mellan kvartalen avspeglas huvudsakligen av förändringar i skillnader mellan förväntningar om framtida räntenivåer och derivatens räntebindning vid kvartalens slut med därtill hörande avtalslängd. Nettoeffekten av värdeförändringarna för perioden uppgick till -333 mkr.
Den genomsnittliga nettoräntan för bolagets derivatportfölj inklusive dess Stiboreffekt, var per 31 december -2,50 procent (-1,01) med en räntebindning för räntesäkringsportföljen om 4,9 år.
Börsnoterade obligationslån per 31 dec 2023
| Börsnoterade obligationslån per 31 dec 2023 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Löptid | Rambelopp, mkr | Utestående belopp, mkr |
Ränta, % | Räntevillkor, % | Räntegolv | Förfallodag | Grönt obligationslån |
|
| 2021/2024 | 1 000 | 467 | 7,03 | Stibor 3M + 3,50 | Nej | 2024-10-03 | Ja | |
| 2022/2025 | MTN-program | 400 | 10,54 | Stibor 3M + 6,50 | Nej | 2025-09-23 | Ja | |
| 2023/2026 | MTN-program | 500 | 9,57 | Stibor 3M + 5,50 | Nej | 2026-04-12 | Ja | |
2023/2026 MTN-program 400 9,28 Stibor 3M + 5,25 Nej 2026-12-14 Ja
Genomsnittlig räntenivå
4,18 5,07
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Finansiering | 31 dec | 31 dec |
| Banklån, mkr | 10 140 | 9 769 |
| Certifikatslån, mkr | 59 | 145 |
| Obligationslån, mkr | 1 767 | 2 319 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,1 | 2,9 |
| Genomsnittlig ränta, % | 5,07 | 4,18 |
| Likvida medel, mkr | 183 | 204 |
| Belåningsgrad, % | 56,6 | 57,6 |
| Soliditet, % | 35,9 | 35,1 |
| Kapitalbindningstid, år | 2,2 | 2,3 |
| Räntebindningstid, år | 2,1 | 1,9 |
| Andel räntesäkrad låneportfölj, % | 41,6 | 31,3 |
| Skuldkvot, ggr | 8,6 | 9,4 |
Grönt
Rapport över finansiell ställning
| Rapport i sammandrag, mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
|---|---|---|
| Tillgångar | ||
| Förvaltningsfastigheter | 20 276 | 19 805 |
| Nyttjanderättstillgångar | 150 | 118 |
| Andelar i intresseföretag och joint venture | 468 | 1 064 |
| Derivat | 43 | 376 |
| Övriga anläggningstillgångar | 54 | 131 |
| Summa anläggningstillgångar | 20 991 | 21 495 |
| Övriga omsättningstillgångar exklusive likvida medel | 711 | 156 |
| Likvida medel | 183 | 204 |
| Summa omsättningstillgångar | 894 | 359 |
| Totala tillgångar | 21 885 | 21 854 |
| Eget kapital och skulder | ||
| Eget kapital | 7 849 | 7 663 |
| Uppskjuten skatt | 1 240 | 1 248 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 10 319 | 11 640 |
| Långfristiga räntebärande skulder, nyttjanderätter | 150 | 118 |
| Summa långfristiga skulder och avsättningar | 11 709 | 13 007 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 1 624 | 595 |
| Rörelseskulder | 704 | 590 |
| Summa kortfristiga skulder | 2 328 | 1 185 |
| Totalt eget kapital och skulder | 21 885 | 21 854 |
Rapport över förändring eget kapital
| Rapport i sammandrag, mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Balanserad vinst |
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare |
Innehav utan bestämmande inflytande |
Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 2022-01-01 | 324 | 2 334 | 4 041 | 6 698 | 46 | 6 743 |
| Utdelning | - | - | -310 | -310 | - | -310 |
| Incitamentsprogram | - | 3 | - | 3 | - | 3 |
| Emission av stamaktier för incitamentsprogram | 1 | 3 | - | 3 | - | 3 |
| Förändring innehav utan bestämmande inflytande | - | - | - | - | -20 | -20 |
| Årets totalresultat 2022 | - | - | 1 224 | 1 224 | 20 | 1 244 |
| Eget kapital 2022-12-31 | 324 | 2 339 | 4 954 | 7 617 | 46 | 7 663 |
| Utdelning | - | - | -363 | -363 | -4 | -367 |
| Nyemission av stamaktier | 10 | 607 | - | 617 | - | 617 |
| Emission av stamaktier för incitamentsprogram | 0 | 0 | - | 0 | - | 0 |
| Incitamentsprogram | - | 3 | - | 3 | - | 3 |
| Förändring innehav utan bestämmande inflytande | - | - | 4 | 4 | -9 | -5 |
| Årets totalresultat 2023 | - | - | -62 | -62 | 1 | -61 |
| Eget kapital 2023-12-31 | 334 | 2 949 | 4 533 | 7 815 | 33 | 7 849 |
NP3s aktiekapital består av 57 496 774 stamaktier samt 38 000 000 preferensaktier.
Rapport över kassaflöde
| 2023 12 mån |
2022 12 mån |
2023 3 mån |
2022 3 mån |
|
|---|---|---|---|---|
| Rapport i sammandrag, mkr | jan-dec | jan-dec | okt-dec | okt-dec |
| Den löpande verksamheten | ||||
| Förvaltningsresultat | 745 | 785 | 175 | 184 |
| Förvaltningsresultat från intresseföretag och joint venture | -76 | -81 | -16 | -18 |
| Utdelning från intresseföretag och joint venture | 15 | 45 | 2 | 15 |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | -17 | -13 | -13 | -5 |
| Betald skatt | -50 | -65 | -21 | -24 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 617 | 671 | 127 | 153 |
| Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar | -37 | 13 | -94 | 41 |
| Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder | -17 | 39 | 74 | -4 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 563 | 723 | 107 | 190 |
| Investeringsverksamheten | ||||
| Förvärv av fastigheter | -395 | -1 609 | -91 | -85 |
| Avyttrade fastigheter | 15 | 125 | 15 | 8 |
| Investeringar i befintliga fastigheter och övriga anläggningstillgångar | -334 | -377 | -116 | -81 |
| Investeringar i nybyggnation | -121 | -265 | -65 | -46 |
| Investeringar i finansiella tillgångar | -7 | -222 | - | -25 |
| Avyttring av finansiella tillgångar | 210 | - | 128 | - |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -632 | -2 348 | -129 | -230 |
| Finansieringsverksamheten | ||||
| Nyemission | 620 | 3 | - | - |
| Upptagna lån | 4 371 | 6 982 | 1 890 | 920 |
| Amortering av lån | -4 667 | -5 114 | -1 785 | -684 |
| Utbetald utdelning | -276 | -310 | -91 | -136 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 48 | 1 561 | 14 | 100 |
| Periodens kassaflöde | -21 | -64 | -8 | 61 |
| Likvida medel vid periodens början | 204 | 269 | 190 | 143 |
| Likvida medel vid periodens slut | 183 | 204 | 183 | 204 |
Finansiell ställning och kassaflöde
Jämförelser inom parentes avser för balansposter ingången av året. För kassaflödets poster avser jämförelsesiffrorna motsvarande period föregående år.
Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid årets slut till 20 276 mkr (19 805) vilket är en ökning med 471 mkr sedan ingången av året som förklaras av värdeförändringar, fastighetsförvärv och projektinvesteringar.
Försäljningen av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus har medfört att innehavet inte längre redovisas som intresseföretag utan börsnoterat innehav inom övriga omsättningstillgångar exklusive likvida medel.
Utgående likvida medel var 183 mkr (204). Eget kapital har påverkats av årets resultat, nyemission av stamaktier samt utdelning och uppgick till 7 849 mkr (7 663).
Periodiserade upplåningskostnader har minskat räntebärande skulder i balansräkningen med 40 mkr. Långfristiga räntebärande skulder uppgick efter justering för periodiserade lånekostnader till 10 319 mkr (11 640). Räntebärande kortfristiga skulder efter justering för periodiserade lånekostnader uppgick till 1 624 mkr (595), 1 088 mkr avsåg förfall och amorteringar på banklån inom tolv månader, 468 mkr avsåg obligationslån,
60 mkr certifikatslån och 10 mkr återbetalning av reversskuld. På balansdagen hade bolagets räntederivat ett positivt värde om 43 mkr (376). För mer information om bolagets räntebärande skulder se sidorna 16 och 17. Belåningsgraden uppgick till 57 procent (58) och soliditeten till 36 procent (35). Bolagets skuldkvot var på balansdagen 8,6 ggr (9,4).
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 563 mkr (723). Förvärv av fastigheter påverkade kassaflödet med -395 mkr (-1 609), försäljningar av fastigheter bidrog med 15 mkr (125). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till -334 mkr (-377) vilket huvudsakligen avsåg anpassningar och ombyggnader enligt befintliga och nya hyresgästers behov. Investeringar i nybyggnationer uppgick under året till -121 mkr (-265). Investeringar relaterade till finansiella tillgångar uppgick till -7 mkr (-222). Avyttringar av finansiella tillgångar uppgick till 210 mkr (0).
Finansieringsverksamhetens kassaflöde uppgick till 48 mkr (1 561) och förklaras till största delen av nyemission som möts av negativ nettoupplåning. Sammantaget förändrades likvida medel under året med -21 mkr (-64).
Moderbolagets rapporter
| Resultaträkning – rapport i sammandrag, mkr | 2023 12 mån jan-dec |
2022 12 mån jan-dec |
2023 3 mån okt-dec |
2022 3 mån okt-dec |
|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 64 | 62 | 63 | 62 |
| Rörelsekostnader | -104 | -96 | -31 | -29 |
| Rörelseresultat | -40 | -34 | 32 | 33 |
| Finansnetto | 92 | 8 | 10 | 30 |
| Resultat efter finansiella poster | 52 | -26 | 42 | 63 |
| Bokslutsdispositioner | 39 | 113 | 39 | 113 |
| Resultat före skatt | 91 | 87 | 81 | 176 |
| Skatt på årets resultat | - | -10 | 2 | -4 |
| Årets resultat | 91 | 77 | 83 | 172 |
| Balansräkning – rapport i sammandrag, mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
|---|---|---|
| Immateriella tillgångar | 6 | 7 |
| Andelar i koncernbolag | 677 | 667 |
| Långfristiga fordringar koncernbolag | 5 465 | 5 259 |
| Andelar i intresseföretag och joint venture | - | 344 |
| Andra finansiella anläggningstillgångar | 8 | 1 |
| Summa anläggningstillgångar | 6 156 | 6 278 |
| Kortfristiga fordringar koncernbolag | 2 566 | 2 694 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 261 | 15 |
| Likvida medel | 157 | 136 |
| Summa omsättningstillgångar | 2 984 | 2 845 |
| Totala tillgångar | 9 141 | 9 123 |
| Bundet eget kapital | 334 | 324 |
| Fritt eget kapital | 1 649 | 1 305 |
| Summa eget kapital | 1 983 | 1 629 |
| Obeskattade reserver | 20 | 20 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 6 319 | 6 891 |
| Summa långfristiga skulder och avsättningar | 6 339 | 6 911 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 647 | 474 |
| Övriga skulder | 173 | 110 |
| Summa kortfristiga skulder | 820 | 584 |
| Totalt eget kapital och skulder | 9 141 | 9 123 |
Kommentar till moderbolaget
Moderbolagets intäkter består i huvudsak av vidarefakturerade kostnader till dotterbolagen och finansiella intäkter i form av utdelning samt ränteintäkter. Kostnaderna består av centrala administrationskostnader samt finansiella kostnader som räntor och periodiserade lånekostnader. Moderbolagets balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordringar hos dessa samt eget kapital och räntebärande skulder.
Segmentrapportering
Överskottsgraden ökade huvudsakligen till följd av ökade hyresintäkter, primärt drivet av indexering. NP3 valde även, att vid årsskiftet 2022/2023, räkna upp vakanshyror för att samtidigt marknadsanpassa dessa.
I affärsområde Sundsvall är efterfrågan på lokaler fortsatt stabil. Överskottsgraden i affärsområdet har ökat med drygt tre procentenheter jämfört med föregående år drivet främst av indexering och förhållandevis låga kostnadsökningar.
Uthyrningstrenden har varit positiv i affärsområde Dalarna. Överskottsgraden har ökat jämfört med föregående år primärt drivet av lägre kostnader för el.
Vakansgraden har ökat något i Gävle jämfört med föregående år. Inflyttning på den största vakansen som står för 20 procent av vakansvärdet, sker i början av 2024. Överskottsgraden har ökat jämfört med föregående år till stor del drivet av lägre kostnader för el.
Östersund har en stark hyresmarknad. Affärsområdet har, tillsammans med Luleå, den lägsta vakansgraden i bolaget.
Umeå är en stabil marknad med god efterfrågan. Överskottsgraden har minskat jämfört med föregående år till följd av höga vinterrelaterade kostnader.
Näringslivets investeringar i Skellefteå har resulterat i en stark hyresmarknad framför allt för industrilokaler. Överskottsgraden är något lägre än föregående år främst på grund av höga vinterrelaterande kostnader och en reserverad kundförlust.
Affärsområde Luleå har haft en god efterfrågan på lokaler. Inflyttning skedde vid årsskiftet för affärsområdets tidigare största vakans.
Affärsområde Mellansverige omfattar fastigheter främst kring Karlstad, Örebro och Västerås. Fastigheterna i dessa städer står för 82 procent av hyresvärdet och 79 procent av fastighetsvärdet i affärsområdet. Den ekonomiska uthyrningsgraden har ökat jämfört med föregående år och efterfrågan på lokaler i affärsområdet är fortfarande god. Under 2023 har NP3 tillträtt tolv fastigheter i Västerås samt en i vardera Karlstad och Örebro. Förvärvade fastigheter har totalt ökat hyresvärdet med 25 mkr.
| Mkr | Sundsvall | Gävle | Dalarna | Östersund | Umeå | Skellefteå | Luleå | Mellan sverige |
Ej fördelade kostnader |
Totalt koncernen |
||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Jan-dec | 2023 2022 | 2023 | 2022 2023 | 2022 2023 | 2022 2023 | 2022 2023 | 2022 2023 | 2022 2023 | 2022 2023 2022 | 2023 | 2022 | |||||||||
| Hyresintäkter och övriga intäkter |
404 | 346 | 259 | 223 | 270 | 235 | 189 | 162 | 217 | 191 | 214 | 177 | 244 | 222 | 136 | 103 | -3 | -2 | 1 929 | 1 656 |
| Vakans | -34 | -31 | -16 | -9 | -17 | -15 | -6 | -7 | -13 | -10 | -17 | -11 | -14 | -12 | -16 | -11 | - | - | -133 | -105 |
| Rep. och underhåll |
-13 | -13 | -5 | -4 | -7 | -6 | -4 | -4 | -5 | -5 | -3 | -3 | -6 | -6 | -2 | -3 | - | -1 | -44 | -44 |
| Fastighets kostnader |
-72 | -68 | -37 | -39 | -53 | -49 | -36 | -30 | -47 | -39 | -41 | -34 | -44 | -42 | -18 | -14 | 1 | 1 | -346 | -312 |
| Fastighets skatt |
-8 | -7 | -6 | -6 | -5 | -5 | -5 | -4 | -6 | -5 | -5 | -4 | -7 | -6 | -4 | -3 | - | - | -46 | -41 |
| Kund förluster |
-1 | -3 | 0 | -1 | -1 | -2 | 0 | 0 | -1 | 0 | -2 | 0 | 0 | 0 | -1 | -1 | 1 | 1 | -7 | -5 |
| Driftöver skott |
276 | 225 | 195 | 165 | 187 | 158 | 138 | 118 | 145 | 132 | 146 | 126 | 172 | 156 | 95 | 70 | -1 | -1 | 1 353 | 1 149 |
| Överskotts | ||||||||||||||||||||
| grad, % Antal fastigheter |
75 122 |
71 121 |
80 73 |
77 71 |
74 68 |
72 67 |
75 41 |
76 41 |
71 46 |
73 45 |
74 53 |
76 53 |
75 50 |
74 50 |
79 54 |
77 40 |
75 507 |
74 488 |
||
| Uthyrbar area, tkvm |
409 | 406 | 272 | 264 | 341 | 339 | 159 | 159 | 217 | 212 | 237 | 235 | 220 | 217 | 142 | 120 | 1 998 | 1 950 | ||
| Hyresvärde | 423 | 394 | 271 | 248 | 282 | 264 | 202 | 191 | 231 | 210 | 238 | 216 | 262 | 241 | 155 | 115 | 2 065 | 1 880 | ||
| Uthyrnings grad,1) % |
90 | 91 | 94 | 95 | 94 | 93 | 96 | 97 | 94 | 95 | 95 | 92 | 96 | 94 | 90 | 91 | 93 | 94 | ||
| Förvaltnings fastigheter |
4 213 | 4 141 | 2 793 | 2 761 | 2 624 2 648 | 1 963 1 998 | 2 175 2 152 | 2 483 2 401 | 2 434 2 445 | 1 590 1 260 | 20 276 19 805 |
Segmentrapportering i sammandrag
1) Beräknat på aktuellt hyresvärde på balansdagen.
Aktien och ägarna
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år. För stycket eget kapital och substansvärde visar jämförelser inom parentes ingången av året.
NP3s stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid årets slut 10 868 aktieägare (11 339). Aktiekursen för stamaktien uppgick till 233,00 kr (198,60) på balansdagen vilket motsvarade ett börsvärde om 13 397 mkr (10 845). Därutöver tillkommer preferensaktierna med ett börsvärde om 1 034 mkr (942) vid årets slut. Årets högsta betalkurs för stamaktien var 255,00 kr och noterades den 2 februari. Årets lägsta kurs noterades den 25 och 26 oktober och var 140,00 kr. Den volymviktade genomsnittskursen för stamaktien under perioden var 196,74 kr (249,04).
Aktiekursen har under de senaste tolv månaderna stigit med 17 procent (-45) att jämföras med Nasdaqs fastighetsindex (OMXS Real Estate PI) som under samma period hade en avkastning på 17 procent (-45) och Carnegies fastighetsindex (CREX) som hade en avkastning på 16 procent (-45). Aktiens totalavkastning som definieras som aktiekursutveckling inklusive återinvesterad utdelning har för året gett en avkastning på 19 procent (-44) att jämföras med Nasdaqs totalavkastningsindex för fastighetsbolag (OMXS Real Estate GI) som haft en avkastning på 20 procent (-43). Nasdaqs totalavkastningsindex (OMXS GI), som visar den genomsnittliga utvecklingen på hela Stockholmsbörsen inklusive utdelningar, hade under samma period en avkastning på 19 procent (-21).
Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie
Stängningskurs stamaktie Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie, rullande 12 månader
Eget kapital och substansvärde
Eget kapital uppgick till 7 849 mkr (7 663) varav preferenskapital 1 216 mkr (1 216) och innehav utan bestämmande inflytande 33 mkr (46).
I februari 2023 har NP3s styrelse med stöd av det emissionsbemyndigande som erhölls vid årsstämman den 4 maj 2022, beslutat om och genomfört en riktad nyemission av 2 750 000 stamaktier. I juli 2023 har teckningsoptioner utnyttjats och 138 918 stamaktier emitterades. Detta skedde som en följd av det beslut som fattades på bolagets årsstämma den 15 juni 2020 om införandet ett treårigt incitamentsprogram. Nyemissionerna har inneburit att antalet aktier i bolaget ökade från 92 607 856 aktier till 95 496 774 aktier vilket resulterade i att det fanns totalt 57 496 774 stamaktier och 38 000 000 preferensaktier vid årets slut. Efter avdrag för preferenskapital och innehav utan bestämmande inflytande motsvarade eget kapital 114,78 kr per stamaktie (117,21). Soliditeten i bolaget uppgick till 36 procent (35).
Långsiktigt substansvärde uppgick till 7 796 mkr (7 272) vilket motsvarar 135,58 kr per stamaktie (133,17). Aktiekursen vid årets slut var 203 procent (169) av det egna kapitalet per stamaktie och 172 procent (149) av det långsiktiga substansvärdet per stamaktie.
Utdelning av förvaltningsresultat efter aktuell skatt
| Jan-dec, mkr | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat | 745 | 785 | 661 | 558 | 487 |
| Aktuell skatt | -68 | -55 | -44 | -49 | -38 |
| Förvaltningsresultat efter aktuell skatt |
677 | 730 | 617 | 509 | 449 |
| Utdelning | 3911) | 363 | 310 | 270 | 241 |
| Utdelning i procent av förvalt ningsresultat efter aktuell skatt |
58 % | 50 % | 50 % | 53 % | 54 % |
Bolaget har som mål att dela ut cirka 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt till stam- och preferensaktieägare.
1) Utgör styrelsens förslag, föreslagen sakutdelning avser B-aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ), där åtta stamaktier i NP3 ger en B-aktie i Emilshus. Börskursen på Emilshus B-aktie uppgick per 31 december 2023 till 31,80 kr. Värdet på sakutdelningen har baserats på denna börskurs. Utöver sakutdelningen föreslås en kontant utdelning om 1,50 kr/stamaktie. Därutöver föreslås en utdelning om 2,00 kr per preferensaktie. För mer information om styrelsens förslag till utdelning se, sida 2.
NP3s totalavkastning jämfört med Nasdaq Stockholms totalavkastningsindex
NP3s kursutveckling jämfört med Carnegie Fastighetsindex
NP3 volym 1000-tal/månad NP3 stängningskurs Carnegie Fastighetsindex
NP3-aktien
Handeln med aktien på Nasdaq Stockholm
| Stängningskurs, kr | Antal transaktioner i snitt per handelsdag |
Omsättningshastighet, % | Genomsnittlig handels volym per handelsdag, mkr |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 dec 2023 | 31 dec 2022 | Helår 2023 | Helår 2022 | Helår 2023 | Helår 2022 | Helår 2023 | Helår 2022 | ||
| Stamaktie | 233,00 | 198,60 | 347 | 752 | 19 | 40 | 7,9 | 20,9 | |
| Preferensaktie | 27,20 | 24,80 | 86 | 119 | 18 | 36 | 0,7 | 1,6 |
| Aktieägare per 31 dec 2023 | Antal stamaktier |
Antal preferensaktier |
Ägarandel, % | Röstvärde, % |
|---|---|---|---|---|
| Poularde AB | 14 179 726 | 1 140 873 | 16,0 (16,5) | 23,3 (24,5) |
| AB Sagax (Satrap Kapitalförvaltning AB) | 12 783 806 | 2 293 672 | 15,8 (16,0) | 21,2 (21,9) |
| Fjärde AP-fonden | 2 407 918 | 2 255 030 | 4,9 (6,7) | 4,3 (6,7) |
| Länsförsäkringar Fondförvaltning AB | 4 536 910 | - | 4,8 (4,4) | 7,4 (7,0) |
| J.P. Morgan Bank Luxembourg S.A. | 1 270 821 | 1 800 000 | 3,2 (-) | 2,4 (-) |
| Bonnier Treasury S.A.R.L | - | 3 000 000 | 3,1 (3,2) | 0,5 (0,5) |
| Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension | 255 472 | 2 730 899 | 3,1 (3,1) | 0,9 (0,7) |
| Lannebo Fonder | 2 675 837 | - | 2,8 (2,6) | 4,4 (4,2) |
| PPB Holding AB | - | 2 166 666 | 2,3 (2,3) | 0,4 (0,4) |
| State Street Bank and Trust Co, W9 | 1 919 123 | - | 2,0 (1,2) | 3,1 (2,0) |
| SEB Investment Management | 1 907 319 | - | 2,0 (2,3) | 3,1 (3,7) |
| Handelsbanken Liv Försäkrings AB | 664 499 | 843 247 | 1,6 (1,6) | 1,2 (1,3) |
| J.A. Göthes AB | 1 041 600 | 416 640 | 1,5 (1,6) | 1,8 (1,9) |
| Handelsbanken Fonder | 1 174 872 | - | 1,2 (-) | 1,9 (-) |
| JP Morgan Chase Bank NA, W9 | 1 099 204 | - | 1,1 (1,0) | 1,8 (1,6) |
| Jönsson, Ulf | - | 1 000 000 | 1,0 (1,1) | 0,2 (0,2) |
| Futur Pension Försäkringsaktiebolag | 173 591 | 766 310 | 1,0 (0,9) | 0,4 (0,2) |
| BNY Mellon SA/NV (Former BNY), W8IMY | 227 566 | 700 514 | 1,0 (0,8) | 0,5 (0,2) |
| Alfred Berg | 541 507 | 290 025 | 0,9 (-) | 0,9 (-) |
| Swedbank Försäkring AB | 19 821 | 720 695 | 0,8 (1,0) | 0,2 (0,2) |
| Summa 20 största ägare | 46 879 592 | 20 124 571 | 70,2 (71,2) | 79,8 (81,1) |
| Övriga aktieägare | 10 617 182 | 17 875 429 | 29,8 (28,8) | 20,2 (18,9) |
| Totalt antal aktier | 57 496 774 | 38 000 000 | 100,0 | 100,0 |
Värde inom parentes avser innehav och röster vid ingången av året 2023.
| Innehav | Antal aktieägare | Antal stamaktier |
Antal preferensaktier |
Ägarandel, % | Röstvärde, % |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 – 500 | 7 682 | 411 353 | 430 615 | 0,9 | 0,7 |
| 501 – 1 000 | 1 003 | 251 588 | 526 877 | 0,8 | 0,5 |
| 1 001 – 2 000 | 762 | 350 508 | 778 091 | 1,2 | 0,7 |
| 2 001 – 5 000 | 662 | 446 843 | 1 721 664 | 2,3 | 1,0 |
| 5 001 – 10 000 | 330 | 479 266 | 1 935 548 | 2,5 | 1,1 |
| 10 001 – 50 000 | 319 | 1 997 232 | 4 910 458 | 7,2 | 4,1 |
| 50 001 – | 110 | 53 559 984 | 27 696 747 | 85,1 | 91,9 |
| Antal aktieägare totalt 2023-12-31 | 10 868 | 57 496 774 | 38 000 000 | 100,0 | 100,0 |
Kvartalsöversikt
| Resultaträkning, mkr | 2023 kvartal 4 okt-dec |
2023 kvartal 3 jul-sep |
2023 kvartal 2 apr-jun |
2023 kvartal 1 jan-mar |
2022 kvartal 4 okt-dec |
2022 kvartal 3 jul-sep |
2022 kvartal 2 apr-jun |
2022 kvartal 1 jan-mar |
2021 kvartal 4 okt-dec |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 464 | 444 | 443 | 445 | 408 | 397 | 382 | 364 | 343 |
| Fastighetskostnader | -106 | -68 | -93 | -130 | -91 | -73 | -86 | -113 | -81 |
| Fastighetsskatt | -12 | -12 | -12 | -11 | -12 | -10 | -9 | -10 | -10 |
| Driftöverskott | 346 | 365 | 338 | 304 | 306 | 315 | 287 | 242 | 252 |
| Central administration | -25 | -15 | -17 | -17 | -21 | -15 | -15 | -17 | -18 |
| Resultat från intresseföretag och joint venture | -9 | 10 | -11 | -10 | 14 | 35 | 42 | 59 | 54 |
| Finansnetto | -162 | -162 | -149 | -138 | -119 | -101 | -83 | -73 | -69 |
| Resultat efter finansiella poster | 150 | 198 | 161 | 139 | 180 | 234 | 231 | 211 | 219 |
| -varav Förvaltningsresultat | 175 | 206 | 195 | 169 | 184 | 220 | 209 | 173 | 182 |
| Värdeförändringar fastigheter | 34 | -165 | -176 | -66 | -84 | 5 | 291 | 129 | 910 |
| Värdeförändringar finansiella instrument | -285 | 15 | 60 | -69 | -8 | 53 | 136 | 197 | 20 |
| Resultat före skatt | -101 | 48 | 46 | 4 | 88 | 293 | 658 | 537 | 1 148 |
| Aktuell skatt | -28 | -24 | -5 | -11 | -8 | -26 | -11 | -10 | -2 |
| Uppskjuten skatt | -11 | 14 | -4 | 10 | -27 | -38 | -121 | -90 | -214 |
| Periodens resultat1) | -140 | 39 | 36 | 3 | 53 | 228 | 526 | 437 | 933 |
| Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare |
-137 | 38 | 35 | 2 | 44 | 219 | 524 | 436 | 932 |
| Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande |
-3 | 1 | 1 | 1 | 9 | 9 | 1 | 1 | 1 |
| 1) Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat. | |||||||||
| 2023 | 2023 | 2023 | 2023 | 2022 | 2022 | 2022 | 2022 | 2021 | |
| Finansiell ställning, mkr | 31 dec | 30 sep | 30 jun | 31 mar | 31 dec | 30 sep | 30 jun | 31 mar | 31 dec |
| Förvaltningsfastigheter | 20 276 | 19 985 | 20 041 | 19 844 | 19 805 | 19 651 | 19 213 | 17 862 | 17 335 |
| Nyttjanderättstillgångar | 150 | 132 | 130 | 118 | 118 | 106 | 106 | 106 | 106 |
| Andelar i intresseföretag och joint venture | 468 | 1 021 | 1 015 | 1 052 | 1 064 | 1 020 | 978 | 810 | 724 |
| Derivat | 43 | 390 | 362 | 310 | 376 | 383 | 322 | 189 | - |
| Övriga anläggningstillgångar | 54 | 79 | 36 | 131 | 131 | 171 | 192 | 161 | 158 |
| Övriga omsättningstillgångar exkl. likvida medel | 711 | 102 | 127 | 153 | 156 | 198 | 196 | 199 | 127 |
| Likvida medel | 183 | 190 | 254 | 110 | 204 | 143 | 155 | 594 | 269 |
| Totala tillgångar | 21 885 | 21 899 | 21 966 | 21 719 | 21 854 | 21 673 | 21 162 | 19 921 | 18 718 |
| Eget kapital | 7 849 | 7 994 | 7 954 | 8 282 | 7 663 | 7 610 | 7 378 | 7 181 | 6 743 |
| Uppskjuten skatt | 1 240 | 1 229 | 1 243 | 1 238 | 1248 | 1 221 | 1 180 | 1 059 | 969 |
| Räntebärande skulder | 11 943 | 11 838 | 11 894 | 11 535 | 12 235 | 12 000 | 11 816 | 11 040 | 10 361 |
| Skuld nyttjanderätter | 150 | 132 | 130 | 118 | 118 | 106 | 106 | 106 | 106 |
| Derivat | - | - | - | - | - | - | - | - | 9 |
| Ej räntebärande skulder | 704 | 706 | 744 | 545 | 590 | 736 | 682 | 534 | 530 |
| Totalt eget kapital och skulder | 21 885 | 21 899 | 21 966 | 21 719 | 21 854 | 21 673 | 21 162 | 19 921 | 18 718 |
Hyresintäkter per kvartal Driftöverskott per kvartal Förvaltningsresultat per kvartal
Nyckeltal
| 2023 helår jan-dec |
2022 helår jan-dec |
2023 kvartal 4 okt-dec |
2023 kvartal 3 jul-sep |
2023 kvartal 2 apr-jun |
2023 kvartal 1 jan-mar |
2022 kvartal 4 okt-dec |
2022 kvartal 3 jul-sep |
2022 kvartal 2 apr-jun |
2022 kvartal 1 jan-mar |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | ||||||||||
| Antal fastigheter vid periodens utgång | 507 | 488 | 507 | 504 | 503 | 488 | 488 | 486 | 480 | 458 |
| Fastigheternas uthyrbara area, tkvm | 1 998 | 1 950 | 1 998 | 1 982 | 1 978 | 1 957 | 1 950 | 1 939 | 1 893 | 1 816 |
| Förvaltningsfastigheter, mkr | 20 276 | 19 805 | 20 276 | 19 985 | 20 041 | 19 844 | 19 805 | 19 651 | 19 213 | 17 862 |
| Fastighetsvärde, kr/kvm | 10 148 | 10 156 | 10 148 | 10 083 | 10 132 | 10 140 | 10 156 | 10 135 | 10 150 | 9 836 |
| Hyresvärde, mkr | 2 065 | 1 880 | 2 065 | 1 933 | 1 924 | 1 894 | 1 880 | 1 700 | 1 655 | 1 575 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 93 | 94 | 93 | 93 | 93 | 94 | 94 | 94 | 94 | 93 |
| Överskottsgrad, % | 75 | 74 | 75 | 82 | 76 | 68 | 75 | 79 | 75 | 66 |
| Direktavkastning, % | 6,8 | 6,1 | 6,8 | 6,6 | 6,4 | 6,3 | 6,1 | 6,2 | 6,2 | 6,3 |
| Finansiella nyckeltal | ||||||||||
| Avkastning på eget kapital, stamaktie, % | -2,1 | 18,9 | -2,1 | 0,6 | 3,4 | 11,2 | 18,9 | 35,7 | 39,9 | 41,3 |
| Avkastning på eget kapital, % | -0,8 | 17,0 | -0,8 | 1,7 | 4,1 | 10,6 | 17,0 | 30,7 | 33,7 | 34,7 |
| Avkastning på eget kapital, före skatt, % | 0 | 21,5 | 0 | 2,3 | 5,5 | 13,7 | 21,5 | 38,1 | 41,6 | 42,2 |
| Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat, % |
9,4 | 10,7 | 9,4 | 9,5 | 9,9 | 10,2 | 10,7 | 11,3 | 11,5 | 11,6 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,5 | 1,6 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,4 | 1,6 | 1,6 | 1,6 | 1,5 |
| Skuldkvot, ggr1) | 8,6 | 9,4 | 8,6 | 8,9 | 8,9 | 8,9 | 9,4 | 10,4 | 10,5 | 10,0 |
| Räntetäckningsgrad, ggr1) | 2,1 | 2,9 | 2,0 | 2,2 | 2,2 | 2,1 | 2,5 | 2,9 | 3,2 | 3,1 |
| Räntetäckningsgrad, rullande 12, ggr | 2,1 | 2,9 | 2,1 | 2,2 | 2,4 | 2,7 | 2,9 | 3,2 | 3,4 | 3,4 |
| Belåningsgrad, % | 56,6 | 57,6 | 56,6 | 55,4 | 55,2 | 54,6 | 57,6 | 57,3 | 57,7 | 55,9 |
| Soliditet, % | 35,9 | 35,1 | 35,9 | 36,5 | 36,2 | 38,1 | 35,1 | 35,1 | 34,9 | 36,0 |
| Genomsnittlig ränta, % | 5,07 | 4,18 | 5,07 | 5,19 | 4,94 | 4,53 | 4,18 | 3,53 | 2,72 | 2,51 |
| Kapitalbindningstid, år | 2,2 | 2,3 | 2,2 | 2,2 | 2,4 | 2,2 | 2,3 | 2,6 | 2,6 | 2,8 |
| Räntebindningstid, år | 2,1 | 1,9 | 2,1 | 2,2 | 1,9 | 2,0 | 1,9 | 1,8 | 1,7 | 2,0 |
| Andel räntesäkrad låneportfölj, % | 41,6 | 31,3 | 41,6 | 41,9 | 39,6 | 41,0 | 31,3 | 32,6 | 32,2 | 33,6 |
| Nyckeltal per stamaktie | ||||||||||
| Antal aktier vid periodens utgång, tusental | 57 497 | 54 608 | 57 497 | 57 497 | 57 358 | 57 358 | 54 608 | 54 608 | 54 608 | 54 445 |
| Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental | 56 864 | 54 543 | 57 497 | 57 428 | 57 358 | 55 983 | 54 608 | 54 608 | 54 524 | 54 445 |
| Eget kapital, kr | 114,78 | 117,21 | 114,78 | 117,42 | 117,33 | 122,06 | 117,21 | 116,75 | 113,03 | 108,34 |
| Långsiktigt substansvärde, kr | 135,58 | 133,17 | 135,58 | 132,02 | 132,69 | 138,25 | 133,17 | 132,10 | 128,74 | 124,33 |
| Förvaltningsresultat, kr | 11,76 | 13,00 | 2,72 | 3,25 | 3,06 | 2,68 | 3,01 | 3,67 | 3,49 | 2,83 |
| Resultat efter skatt, kr | -2,43 | 21,04 | -2,71 | 0,33 | 0,28 | -0,31 | 0,45 | 3,66 | 9,27 | 7,66 |
| Utdelning, kr | 5,4752) | 5,00 | - | - | - | - | - | - | - | |
| Aktiekurs vid periodens slut, kr | 233,00 | 198,60 | 233,00 | 158,20 | 162,90 | 187,00 | 198,60 | 165,00 | 202,00 | 312,00 |
| Nyckeltal per preferensaktie | ||||||||||
| Antal aktier vid periodens utgång, tusental | 38 000 | 38 000 | 38 000 | 38 000 | 38 000 | 38 000 | 38 000 | 38 000 | 38 000 | 38 000 |
| Eget kapital, kr | 32,00 | 32,00 | 31,50 | 31,50 | 31,00 | 32,50 | 32,00 | 31,50 | 31,00 | 32,00 |
| Resultat, kr | 2,00 | 2,00 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,50 |
| Utdelning, kr | 2,002) | 2,00 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Aktiekurs vid periodens utgång, kr | 27,20 | 24,80 | 27,20 | 24,50 | 24,95 | 26,30 | 24,80 | 24,05 | 23,15 | 32,90 |
1) Definitionerna av räntetäckningsgrad och skuldkvot har uppdaterats och inkluderar nu erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture. Nyckeltalen för tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna.
2) Av styrelsen föreslagen utdelning, för mer information om utdelningsförslaget, se sidan 2.
För avstämning av nyckeltal och definitioner se sidorna 26-27.
Avstämning av nyckeltal
NP3 tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, dvs IFRS. Bolaget redovisar vissa finansiella mått i rapporten som inte definieras enligt IFRS. De alternativa nyckeltal som NP3 presenterar används av företagsledningen för att bedöma bolagets finansiella utveckling. Därmed bedöms de även ge övriga intressenter, som analytiker och investerare, värdefull information. Alla företag beräknar dock inte finansiella mått på samma sätt, och dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan följer en avstämning av de alternativa finansiella nyckeltal som presenteras i denna rapport. Definitioner på nyckeltalen återfinns på sidan 27.
| Mkr | 2023 jan-dec |
2022 jan-dec |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder | 11 943 | 12 235 |
| Kortfristiga placeringar | -9 | -9 |
| Likvida medel | -183 | -204 |
| Nettoskuld | 11 751 | 12 022 |
| Resultat efter skatt, hänförligt till aktieägare i moderbolaget |
-62 | 1 224 |
| Avdrag preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning |
-76 | -76 |
| Resultat efter skatt reducerat med preferensaktieägarnas rätt till utdelning |
-139 | 1 148 |
| Genomsnittligt antal stamaktier, tusental | 56 864 | 54 543 |
| Resultat efter skatt, kr/stamaktie | -2,43 | 21,04 |
| Hyresintäkter | 1 797 | 1 551 |
| Driftöverskott | 1 353 | 1 149 |
| Överskottsgrad, % | 75 | 74 |
| Driftöverskott, rullande 12 mån | 1 353 | 1 149 |
| Genomsnittligt marknadsvärde fastigheter |
19 990 | 18 773 |
| Direktavkastning, % | 6,8 | 6,1 |
| Resultat efter skatt, hänförligt till aktieägare i moderbolaget, rullande 12 mån |
-62 | 1 224 |
| Avdrag preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning |
-76 | -76 |
| Genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapital och innehav utan bestämmande inflytande |
6 708 | 6 066 |
| Avkastning på eget kapital, stamaktie, % | -2,1 | 18,9 |
| Resultat efter skatt, rullande 12 mån | -61 | 1 244 |
| Genomsnittligt totalt eget kapital Avkastning på eget kapital, % |
7 948 -0,8 |
7 315 17,0 |
| Resultat före skatt, rullande 12 mån | -3 | 1 575 |
| Genomsnittligt totalt eget kapital | 7 948 | 7 315 |
| Avkastning på eget kapital, före skatt, % | 0 | 21,5 |
| Förvaltningsresultat, rullande 12 mån | 745 | 785 |
| Genomsnittligt totalt eget kapital | 7 948 | 7 315 |
| Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat, % |
9,4 | 10,7 |
| Nettoskuld | 11 751 | 12 022 |
| Eget kapital enligt finansiell ställning | 7 849 | 7 663 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,5 | 1,6 |
| Mkr | 2023 jan-dec |
2022 jan-dec |
|---|---|---|
| Nettoskuld | 11 751 | 12 022 |
| Driftöverskott, framåtriktat 12 mån enligt intjäningsförmåga |
1 426 | 1 298 |
| Centrala administrationskostnader, rullande 12 mån |
-68 | -61 |
| Utdelningar från intresseföretag och | ||
| joint venture, rullande 12 mån | 15 | 45 |
| Justerat driftöverskott | 1 373 | 1 282 |
| Skuldkvot, ggr1) | 8,6 | 9,4 |
| Förvaltningsresultat | 745 | 785 |
| Återläggning förvaltningsresultat intresseföretag och joint venture |
-76 | -81 |
| Utdelningar från intresseföretag och joint venture |
15 | 45 |
| Finansiella kostnader | 617 | 385 |
| Justerat förvaltningsresultat | 1 301 | 1 134 |
| Räntetäckningsgrad, ggr1) | 2,1 | 2,9 |
| Nettoskuld | 11 751 | 12 022 |
| Marknadsvärde fastigheter | 20 276 | 19 805 |
| Andelar i intresseföretag och joint venture | 468 | 1 064 |
| Belåningsgrad, % | 56,6 | 57,6 |
| Eget kapital enligt finansiell ställning | 7 849 | 7 663 |
| Balansomslutning | 21 885 | 21 854 |
| Soliditet, % | 35,9 | 35,1 |
| Eget kapital enligt finansiell ställning | 7 849 | 7 663 |
| Avdrag preferenskapital | -1 216 | -1 216 |
| Avdrag innehav utan bestämmande inflytande | -33 | -46 |
| Antal aktier vid årets utgång, tusental | 57 497 | 54 608 |
| Eget kapital, kr/stamaktie | 114,78 | 117,21 |
| Eget kapital enligt finansiell ställning | 7 849 | 7 663 |
| Avdrag preferenskapital | -1 216 | -1 216 |
| Avdrag innehav utan bestämmande inflytande |
-33 | -46 |
| Återläggning derivat | -43 | -376 |
| Återläggning uppskjuten skatt | 1 240 | 1 248 |
| Antal aktier vid årets utgång, tusental | 57 497 | 54 608 |
| Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie | 135,58 | 133,17 |
| Förvaltningsresultat | 745 | 785 |
| Avdrag preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning |
-76 | -76 |
| Genomsnittligt antal stamaktier, tusental | 56 864 | 54 543 |
| Förvaltningsresultat, kr/stamaktie | 11,76 | 13,00 |
1) Definitionerna av räntetäckningsgrad och skuldkvot har uppdaterats och inkluderar nu erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture. Nyckeltalen för tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna.
Definitioner
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod, i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital, före skatt
Resultat före skatt, för en rullande tolvmånadersperiod, i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital, stamaktie
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden och resultatandel för innehav utan bestämmande inflytande, i procent av genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapital och innehav utan bestämmande inflytande.
Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat
Förvaltningsresultat för en rullande tolvmånadersperiod, i procent av genomsnittligt eget kapital.
Belåningsgrad
Nettoskuld i procent av fastigheternas redovisade värde och investeringar i intresseföretag och joint venture.
CAGR
(Compounded Annual Growth Rate) Genomsnittlig årlig tillväxt uttryck i procent.
Direktavkastning
Driftöverskott för en rullande tolvmånadersperiod i procent av fastigheternas genomsnittliga marknadsvärde. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas marknadsvärde.
Driftöverskott
Periodens hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Eget kapital, kr/stamaktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång.
Eget kapital, kr/preferensaktie
Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris vid likvidation jämte upplupen utdelning.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Hyresintäkter i procent av hyresvärde.
Förvaltningsresultat
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar i såväl koncern- som intresseföretag och joint venture.
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, i förhållande till vägt genomsnittligt antal stamaktier.
Genomsnittlig ränta
Vägd ränta på räntebärande skulder (exklusive skuld nyttjanderätter) med beaktande av räntederivat på balansdagen.
Hyresduration
Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen.
Hyresintäkter
Debiterade hyror och hyrestillägg minus hyresrabatter.
Hyresvärde
Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd marknadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt från balansdagen.
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie
Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång. Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och uppskjutna skatter exkluderas därför.
Nettoinvesteringar
Summan av förvärvade fastigheter samt investeringar i projekt och intresseföretag och joint venture med avdrag för försäljningspris på fastigheter som avyttrats, direkt och via bolag, samt med avdrag för avyttrade andelar i intresseföretag och joint venture.
Nettoskuld
Räntebärande skulder, exklusive skuld nyttjanderätter, med avdrag för likvida medel och kortfristiga placeringar.
Preferenskapital
Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferensaktie.
Resultat efter skatt, kr/stamaktie
Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden, i förhållande till vägt genomsnittligt antal stamaktier.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från intresseföretag och joint venture men inklusive utdelningar från intresseföretag och joint venture, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Skuldkvot
Nettoskuld på balansdagen i förhållande till tolv månaders framåtriktat driftöverskott minus centrala administrationskostnader plus erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture rullande tolv månader.
Skuldsättningsgrad
Nettoskuld i förhållande till eget kapital på balansdagen.
Soliditet
Eget kapital i procent av balansomslutningen.
Tillträdda fastigheter
Överenskommet fastighetsvärde minskat med skatterabatt för under perioden tillträdda fastigheter.
Uthyrningsgrad
Uthyrd yta i procent av uthyrbar yta.
Överskottsgrad
Periodens driftöverskott i procent av periodens hyresintäkter. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid.
Risker och osäkerhetsfaktorer
NP3 arbetar aktivt för att identifiera och minimera de väsentliga risker som kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. Väsentliga risker för bolaget utgörs bland annat av fastighetsrelaterade risker, finansiella risker och risker som uppstår till följd av händelser och förändringar i vår omvärld. För en utförlig beskrivning av bolagets strukturerade riskarbete, se sidorna 68-72 i bolagets årsredovisning för 2022.
Fastighetsrelaterade risker
NP3 arbetar kontinuerligt med att minimera sina fastighetsrelaterade risker. Bolaget har en god diversifiering avseende både fastighetskategorier och exponering mot bransch. Hyresintäkterna är fördelade på ett stort antal hyresavtal där större hyresgäster endast står för en mindre andel av hyresvärdet.
Det finns en risk att värderingen av förvaltningsfastigheter kan påverkas av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. Dessutom kan det volatila marknadsklimatet och den begränsade transaktionsvolymen medföra en förhöjd risk för fastighetsvärderingen. För att minimera denna risk marknadsvärderas bolagets fastigheter varje kvartal där bolagets värderingspolicy innebär att minst 90 procent av det totala fastighetsbeståndet externvärderas under kvartal två och fyra samt att övriga fastigheter värderas internt.
Marknadsrisken är ytterligare en risk att beakta där hög inflation har lett till högre räntor vilket i sin tur ger högre avkastningskrav med risk för fallande fastighetsvärden. Risken motverkas genom att bolaget arbetar kontinuerligt med att bibehålla eller öka marknadsvärdet på fastigheterna genom att hyra ut vakanta lokaler samt förädla och vidareutveckla befintliga fastigheter. Risken för stor negativ påverkan på grund av fallande fastighetsvärden på en viss ort minskas genom fastigheternas geografiska spridning.
Finansiella risker
Kostnader relaterade till finansiering utgör den enskilt största kostnadsposten för NP3 och det osäkra marknadsläget gör att refinansieringsrisken ökat och vi har också sett kraftigt ökade finansiella kostnader. Bolaget använder sig av räntesäkringar i
Övrig information
Redovisningsprinciper och bedömningar
Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och International Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering. Övriga upplysningar enligt IAS 34 16A lämnas på annan plats än i not i delårsrapporten. Koncernen och moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i årsredovisningen för 2022. Övriga ändrade och nya IFRS standarder med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter.
Moderbolagets rapporter har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen (ÅRL) och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer.
syfte att begränsa ränterisken över tid och öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet. Bolagets arbete med att säkerställa NP3s finansiella ställning har också fortsatt hög prioritet och bolaget arbetar för att bibehålla sina kontakter med banker och kapitalmarknaden för att på så sätt minska de finansiella riskerna. NP3 har även arbetat med att eliminera refinansieringsrisker som bland annat kan kopplas till kommande obligationsförfall.
Intressekonfliktsrisker
Risk för intressekonflikter skulle kunna uppstå då styrelseledamöter, personer i strategisk- och operativ ledning samt övriga anställda inom bolaget åtar sig vissa styrelseuppdrag, investerar i bolag där NP3 investerat, investerar i bolag som är konkurrent till NP3, belånar sitt aktieinnehav i NP3 eller förvärvar eller avyttrar aktier i NP3. För att hantera intressekonfliktsrisker har bolaget väl utvecklade rutiner och policyer. Bland väsentliga policyer kan nämnas bolagets uppförandekod samt insiderpolicy. Frågor rörande intressekonflikter diskuteras löpande på bolagets styrelsemöten och i bolagets ledningsgrupp. För anställda har bolaget en rutin för dokumentation och godkännande av bisysslor.
Övriga risker
Det osäkra och volatila marknadsklimatet i kombination med krig och konflikter i vår omvärld påverkar världsekonomin och då också Sverige och NP3 som bolag. Den höga inflationstakten under 2023 har resulterat i och kan fortsatt resultera i stigande kostnader för råvaror och energi vilket påverkar bolaget och dess hyresgäster men där kostnadsökningarna för NP3 till stor del kompenseras av bolagets hyresavtalsstruktur. NP3 följer utvecklingen och utvärderar löpande hur bolagets verksamhet påverkas.
Medarbetare och organisation
Bolaget har åtta affärsområden: Sundsvall, Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå och Mellansverige. Huvudkontoret ligger i Sundsvall där merparten av bolagets anställda är stationerade. Därutöver finns det medarbetare i alla bolagets åtta affärsområden. Vid årets slut uppgick antalet medarbetare till 61 personer.
Vision
Genom gott affärsmannaskap och med nöjda hyresgäster, investerare och intressenter, skapa Sveriges långsiktigt mest lönsamma fastighetsbolag.
Affärsidé
Styrelse
Nils Styf
Styrelseordförande
Tfn +46 73 350 60 39 Styrelseledamöter Anders Nilsson Hans-Olov Blom Mia Bäckvall Juhlin Åsa Bergström
Med hyresgäster i fokus, förvärva, äga och förvalta högavkastande kommersiella fastigheter främst i norra Sverige.
Finansiella mål
NP3s mål är att tillväxten i förvaltningsresultat per stamaktie ska uppgå till minst 12 procent per år över en femårsperiod. Avkastning på eget kapital före skatt ska uppgå till minst 15 procent över en femårsperiod. Räntetäckningsgraden ska vara lägst två gånger och den långsiktiga belåningsgraden ska uppgå till 55–65 procent.
Ledning
Andreas Wahlén, VD Tfn +46 60 777 03 01 [email protected]
Håkan Wallin, CFO Tfn +46 60 777 03 07 [email protected]
Mattias Lyxell, COO Tfn +46 60 777 03 17 [email protected]
Kalender
Delårsrapporter Q1 januari - mars: 7 maj 2024 Q2 januari - juni: 12 juli 2024 Q3 januari - september: 18 oktober 2024
Årsredovisning Årsredovisning 2023: 11 april 2024
Årsstämma 7 maj 2024
Avstämningsdagar för utdelning på preferensaktier 30 april 2024
Pressmeddelanden under kvartal 4
20/10 Delårsrapport januari - september
Samtliga pressmeddelanden finns på bolagets hemsida: www.np3fastigheter.se
Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Sundsvall den 9 februari 2024
Nils Styf Styrelseordförande
Anders Nilsson Styrelseledamot
Hans-Olov Blom Styrelseledamot
Mia Bäckvall Juhlin Styrelseledamot
Åsa Bergström Styrelseledamot
Andreas Wahlén Vd
Huvudkontor
NP3 Fastigheter AB (publ) Org.nr 556749-1963 [email protected]
Gärdevägen 5A, 856 50 Sundsvall Postadress
Box 12, 851 02 Sundsvall
Lokalkontor
Falun Främbyvägen 6, 791 52 Falun
Gävle Snäppvägen 18, 803 09 Gävle
Karlstad Gjuterigatan 38A, 652 21 Karlstad
Luleå Ödlegatan 1B, 973 34 Luleå
Piteå Kunskapsallén 14, 941 63 Piteå
Skellefteå Maskinvägen 14C, 931 37 Skellefteå
Sollefteå Hågesta 7, 881 41 Sollefteå
Stockholm Birger Jarlsgatan 34, 114 29 Stockholm
Umeå Björnvägen 15E, 906 40 Umeå
Västerås Ånghammargatan 6-8, 721 33 Västerås
Örnsköldsvik Örnsköldsvik 41A, 891 41 Örnsköldsvik
Östersund Infanterigatan 21, 831 32 Östersund
www.np3fastigheter.se
