NP3 Fastigheter

Annual / Quarterly Financial Statement • Feb 23, 2016

Bokslutskommuniké januari–december 2015

januari–december

• o Intäkterna ökade med 63 % till 408 MSEK (250)
• o Driftöverskottet ökade till 302 MSEK (194)
• o Överskottsgraden uppgick till 74 % (77)
• o Förvaltningsresultatet blev 202 MSEK (111) vilket är en ökning med 82 %
• o Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 68 MSEK (57)
• o Marknadsvärdet på fastighetsportföljen uppgick till 4 580 MSEK jämfört mot 3 333 vid årets ingång.
• o Tillträden av fastigheter för 1 142 MSEK och försäljning av sex fastigheter för 75 MSEK
• o Periodens resultat efter skatt uppgick till 188 MSEK (141) vilket motsvarar 3,83 SEK/aktie (4,45 efter utspädning, respektive 5,53 före utspädning)
• o Styrelsen föreslår utdelning för 2015 med 2,15 SEK/aktie

oktober–december

• o Intäkterna för kvartalet ökade till 113 MSEK (88)
• o Förvaltningsresultatet för kvartalet blev 50 MSEK (44)
• o Resultat efter skatt för kvartalet uppgick till 40 MSEK (60)

"Det skall märkas att NP3 är ett kassaflödesorienterat bolag: Från våra fastigheter till våra ägare. Styrelsen föreslår därför en utdelning om 2,15 SEK per aktie."

Andreas Nelvig, VD

Vision

Genom gott affärsmannaskap och med nöjda hyresgäster, investerare och intressenter, skapa Sveriges långsiktigt mest lönsamma fastighetsbolag.

Affärsidé

Med hyresgäster i fokus, förvärva, äga och förvalta högavkastande kommersiella fastigheter i norra Sverige.

Finansiella mål

NP3s mål är att över tid ha en god avkastning på eget kapital. Det ska ske genom att hålla en överskottsgrad som överstiger 75 procent och en direktavkastning på fastighetsportföljen som överstiger 7,5 procent. Räntetäckningsgraden ska som lägst vara 2 gånger.

Väsentliga händelser

• o Under fjärde kvartalet har NP3 tillträtt 19 fastigheter om sammanlagt 50 000 kvadratmeter och ett aggregerat hyresvärde om drygt 43 miljoner kronor.
• o Den 3 september offentliggjorde NP3 att bolaget emitterat ett icke säkerställt obligationslån om 300 miljoner kronor. En notering av obligationslånet skedde vid Nasdaq Stockholm den 14 oktober 2015.
• o Under året har NP3 gjort fastighetsförvärv och intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd till ett värde av 1 369 miljoner kronor. Vilket innebär att NP3 når målet om 1,3 miljarder i tillväxt under året. (Dock är fyra fastigheter i Umeå till ett värde av 119 miljoner kronor ej tillträdda.)
• o Antalet medarbetare har vuxit från 15 till 20 under 2015.
• o Styrelsen har beslutat att föreslå årsstämman om en utdelning om 2,15 kronor per aktie för verksamhetsåret 2015.
• o En riktad nyemission om 1 900 000 aktier har gjorts till Fjärde AP-fonden.

Marknadskommentar

På den norrländska fastighetsmarknaden genomfördes fastighetsaffärer (>50 MSEK) till ett samlat fastighetsvärde om 5,7 miljarder under årets sista kvartal. Transaktionsvolymen för året uppgår till 18,5 miljarder vilket är 90 procent högre än i fjol. NP3 genomförde fyra förvärv under 2015 som översteg 50 MSEK till ett sammanlagt värde av 736 MSEK. De senaste tio åren har Norrland legat på sju procent av transaktionsvolymen i Sverige. Under 2015 har den siffran ökat till elva procent. Av Norrlandslänen var det Västerbotten som stod för den största delen av transaktionsvolymen. Även Norrbotten och Jämtland finns med bland Sverigetoppen av länen. Av volymen var bostäder det segment som var störst (41 %) mycket tack vare Rikshems bostadsköp från Akelius. Handel var näst största segment med 26 procent. Källa: Pangea och Fastighetsnytt

230

MSEK, förvaltningsresultat enligt aktuell intjäningsförmåga

Nyckeltal 2015	Helår jan–dec	Kvartal 4 okt–dec	Kvartal 3 juli–sept	Kvartal 2 april–juni	Kvartal 1 jan–mars
Utfall
Hyresintäkter, MSEK	408	113	106	99	89
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	92	91	92	91
Överskottsgrad, %	74	72	80	75	69
Förvaltningsresultat, MSEK	202	50	62	50	40
Värdeförändringar fastigheter, MSEK	68	16	25	14	14
Marknadsvärde fastighetsportfölj, MSEK	4 580	4 580	4 179	3 922	3 371
Förvärvade tillträdda fastigheter, MSEK	1 142	410	173	536	23
Aktierelaterade*
Utestående antal aktier	50 351	50 351	50 351	48 451	48 451
Förvaltningsresultat, SEK/aktie	4,10	0,99	1,24	1,04	0,82
Resultat efter skatt, SEK/aktie	3,83	0,80	1,32	0,89	0,81
Eget kapital, SEK/aktie	35,23	35,23	34,39	32,99	32,60
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), SEK/aktie	37,53	37,53	36,23	34,57	33,89
Börskurs per bokslutsdag, SEK/aktie	43,40	43,40	36,30	35,40	40,00
*Aktierelaterade nyckeltal avseende resultat är beräknade på genomsnittligt antal aktier.

VD har ordet

För ett år sedan lämnade NP3 sin första rapport som börsnoterat bolag. Att nu få chansen att summera ett helår som noterat bolag är hedrande. Det är NP3s femte bokslut och år som vi nu summerar och mycket är sig likt vilket är något som gör mig glad. Vår idé med kommersiella fastigheter i norra Sverige har varit lyckad, tillväxten och kassaflödet från verksamheten har varit stark.

Jag ser i dag ett NP3 med en stabil bas som kan fortsätta sin tillväxt på ett tryggt sätt upp till de åtta till tio miljarder kronor i fastighetsvärde som är vårt mål. Ett mål som vi skall nå på tre till fem års sikt. För att fortsatt kunna bibehålla en bra avkastning, hyresgäster och kvalité på vårt bestånd kommer vi framgent att lägga ökat fokus på förädling av våra befintliga fastigheter. NP3 har idag byggrätter och möjliga byggrätter om över 55 000 kvadratmeter som vi skall använda i högre grad än idag. Vi har under 2015 färdigställt tre projekt varav två i Umeå och ett i Piteå. Projekt där vi fått väldigt starka hyresgäster med långa hyresavtal som exempelvis Axfood, Swedol och Skanska. Det är angeläget att i våra egna projekt satsa på energisnåla fastigheter som även ger den avkastning som motsvarar våra högt ställda krav. Målet för 2016 är att nå en volym om cirka 250 MSEK i projektinvesteringar. Till detta skall vi addera vårt mål om en transaktionsvolym på cirka 1 MDSEK som vi till stor del skall finna ute i vår organisations lokala nätverk.

Helårets intäkter summeras i en tillväxt på 63 procent medan förvaltningsresultatet når en tillväxt om drygt 80 procent. Årets förvaltningsresultat om 202 MSEK ger cirka fyra kronor per aktie vilket jag nöjd över då vi under tredje kvartalet har emitterat fler aktier. Överskottsgraden når 74 procent för 2015 vilket är över vår förväntan men dock under vårt riktmärke om 75 procent.

Förvaltningsresultatet är centralt för NP3 då vi skall tjäna pengar på våra hyror och vår effektivitet. NP3s fokus är inte värdeförändringar utan kassaflöde. Vi presenterar därför för första gången en intjäningsförmåga i rapporten. Jag tror den kommer hjälpa många att följa det vi presterar i vår tillväxtresa. Vi har per 1 januari 2016 och tolv månader framåt en intjäningsförmåga som ger ett förvaltningsresultat om 230 MSEK eller cirka 4,55 kronor per aktie. Under året skall vi fortsätta ha en stark tillväxt som till stor del kommer finansieras från vår befintliga kassa och kassaflöde - vilket kommer stärka resultatet per aktie. En betydande del av vårt kassaflöde går också tillbaka till våra aktieägare. Det skall märkas att NP3 är ett kassaflödesorienterat bolag: Från våra fastigheter

till våra ägare. Styrelsen föreslår därför en utdelning om 2,15 kronor per aktie.

Årets fjärde kvartal var ett bra kvartal för NP3 med en fortsatt stark tillväxt. Jämfört med föregående år är tillväxttakten cirka 30 procent på hyresintäkterna och nästan 25 procent på driftöverskottet. Kvartalets förvaltningsresultat pressas ner av den centrala administrationen. Rensat från kundförluster och övriga kostnader av engångskaraktär så ligger NP3s centrala administrationskostnad för det fjärde kvartalet på cirka 7,5 MSEK vilket kan ses som en normal nivå. En nivå som gör att vi kan växa med ansvar och trygghet under 2016.

Värdeförändringarna fortsätter att gå i positiv riktning och det är den känsla som vi upplever i marknaden, en stark efterfrågan. Totalt på helåret uppgår värdeförändringarna till 68 MSEK.

Min ambition är att fortsätta driva bolaget i samma riktning som tidigare det vill säga stark tillväxt under ansvar. Den utstakade kursen är ett ökat förvaltningsresultat, en fortsatt stark utdelning och att tillsammans med organisationens engagemang driva NP3 mot nya högt uppsatta mål.

Andreas Nelvig, VD

Nyckeltal

	2015 3 mån	2014 3 mån	2015 helår	2014 helår
Fastighetsrelaterade	okt–dec	okt–dec	jan–dec	jan–dec
Antal förvaltningsfastigheter vid periodens utgång, st	163	125	163	125
Förvaltningsfastigheternas uthyrbara area vid periodens utgång, tusen kvm	614	473	614	473
Förvaltningsfastigheternas redovisade värde, MSEK	4 580	3 333	4 580	3 333
Förvaltningsfastighetsvärde, SEK/kvm	7 464	7 044	7 464	7 044
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	93	92	94
Överskottsgrad, %	72	75	74	77
Direktavkastning, %	1,9	2,0	7,8	8,0
Finansiella
Avkastning på eget kapital, %	2,3	4,3	11,5	15,2
Avkastning på eget kapital inkl. konvertibla lån, %	2,3	4,3	11,5	13,6
Skuldsättningsgrad, ggr	1,6	1,3	1,6	1,3
Räntetäckningsgrad, ggr	3,4	3,9	4,1	3,5
Belåningsgrad fastigheter, %	56,3	58,4	56,3	58,4
Soliditet, %	35,9	41,5	35,9	41,5
Genomsnittlig ränta, %	2,64	2,73	2,64	2,73
Aktierelaterade före utspädning
Antal aktier vid periodens slut, tusental	50 351	48 451	50 351	48 451
Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental	50 351	43 035	49 227	25 529
Eget kapital, SEK/aktie	35,23	31,79	35,23	31,79
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), SEK/aktie	37,53	32,90	37,53	32,90
Förvaltningsresultat, SEK/aktie	0,99	1,0	4,10	4,34
Resultat efter skatt, SEK/aktie	0,80	1,40	3,83	5,53
Utdelning, SEK/aktie (Förslag för 2015)	-	-	2,15	0,50
Aktierelaterade efter utspädning
Antal aktier vid periodens slut, tusental	50 351	48 451	50 351	48 451
Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental	50 351	43 035	49 227	33 628
Eget kapital, SEK/aktie	35,23	31,79	35,23	31,79
Förvaltningsresultat, SEK/aktie	0,99	1,0	4,10	3,29
Resultat efter skatt, SEK/aktie	0,80	1,40	3,83	4,45
Aktiekurs vid periodens slut	43,40	34,60	43,40	34,60

o NP3 äger en rörelsefastighet (Köpmannen 1) belägen i Sundsvall med en uthyrbar area om 443 kvadratmeter i vilken NP3 har sitt huvudkontor. Rörelsefastigheten ingår inte i sammanställningen över NP3s fastighetsbestånd.

o Sedan bildandet 2010 har investerare tillfört NP3 kapital genom en kombination av aktiekapital och konvertibla skulder. Relationen har varit 30 procent aktier och 70 procent konvertibla skulder med en fast ränta om 5 procent. Konvertiblerna var utformade med en rätt för NP3 att påkalla konvertering vilket genomfördes i juni 2014, varefter ingen utspädningseffekt föreligger. Vid beräkning av avkastning på eget kapital inklusive konvertibla skulder har ränta på konvertibler återlagts till periodens/årets resultat och konvertibla skulder hanterats som eget kapital.

o Eget kapital per aktie, förvaltningsresultat per aktie och resultat efter skatt har justerats för en aktiesplit om 20:1 per 2014.

Om NP3

NP3s affärsidé är att med hyresgäster i fokus förvärva, äga och förvalta högavkastande kommersiella fastigheter i norra Sverige. Fastigheternas direktavkastning ska överstiga 7,5 procent enligt bolagets finansiella mål. NP3 äger och förvaltar fastigheter inom kategorierna handel, industri, logistik, kontor och övrigt. Fastighetsbeståndet är indelat i sex marknadsområden: Sundsvall, Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå och Luleå. Bolaget har sitt säte i Sundsvall.

Fastighetsbestånd

NP3 ägde vid utgången av året 163 (125) fastigheter med en total uthyrningsbar yta om 614 000 (473 000) kvadratmeter fördelat på sex geografiska marknadsområden. Beståndet är uppdelat i fastighetskategorierna handel, industri, logistik, kontor och övrigt där handel står för den största delen. I kategorin övrigt ingår bland annat samhällsfastigheter exempelvis skolor.

Marknadsvärdet på fastighetsportföljen uppgick till 4 580 MSEK (3 333) och portföljens direktavkastning för året uppgick till 7,8 procent. Det innebär att NP3 når det finansiella målet om att ha en direktavkastning på fastighetsportföljen på minst 7,5 procent. Av de sex marknadsområdena så ligger tyngdpunkten av beståndet i Sundsvallsregionen dit 23

NP3s största hyresgäster

Hyresgäst	Hyrd area, kvm	Andel av total area (%)	Antal kontrakt
Tibnor AB	11 223	1,8	1
Förlagssystem JAL AB	10 800	1,8	1
PostNord Logistics AB	10 788	1,8	4
Wipro AB	9 235	1,5	1
Svensk Cater AB	8 990	1,5	4
Ferruform AB	8 476	1,4	2
Bilbolaget	8 452	1,4	2
Ramirent AB	8 447	1,4	5
Mariedals Möbler i Umeå AB	8 299	1,4	2
Nordic Flanges AB	7 974	1,3	1
Totalt	92 684	15,3	23

Återstående hyresduration för de 10 största/area 4,9 år

Förfallostruktur hyreskontrakt

procent av marknadsvärdet och 24 procent av hyresvärdet är koncentrerat. Den dominerande fastighetskategorin är handel som står för 35 procent av hyresvärdet och innefattar dagligvaru- och konsumenthandel samt business-to-business-handel.

NP3 har drygt 1 100 hyresavtal och den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgår till 4,4 (4,5) år. De tio största hyresgästerna sett till area fördelade sig över 23 hyreskontrakt med en hyresduration om 4,9 år och de svarade för 15 procent av den totala hyresintäkten. De tio största hyresgästerna i förhållande till hyresvärde stod för 15,7 procent av det totala hyresvärdet; fördelat på 23 avtal var dessa hyresgästers återstående avtalslängd 5,2 år.

Baserat på area Baserat på hyresvärde

Hyresgäst	Antal kontrakt
Migrationsverket	2
Tibnor AB	1
Rusta AB	3
Mariedals Möbler i Umeå AB	2
PostNord Sverige AB	4
Axfood Sverige AB	2
Skanska Sverige AB	2
Wipro AB	1
Lakkapää Sverige AB	2
Metso Sweden AB	4
Totalt	23
Sammanlagt hyresvärde 79 MSEK
Återstående hyresduration för de 10 största/hyresvärde 5,2 år

Fastighetsbeståndets fördelning 2015-12-31

Marknads	Antal fastigheter	Area	Hyresvärde	Fastighetsvärde
område		tkvm	MSEK	MSEK
Sundsvall	53	148	122	1 059
Gävle	20	67	61	605
Dalarna	18	104	73	657
Östersund	17	59	54	542
Umeå	31	109	90	786
Luleå	24	126	104	931
Totalt	163	614	504	4 580
	Genomsnittlig kontraktslängd			4,4 år

Fastighetsbeståndets förändring

Förvärvade fastigheter, inklusive ej tillträdda, samt investeringar i befintligt bestånd överstiger det kommunicerade investeringsmålet om 1,3 miljarder för 2015.

NP3 har under året förvärvat fastigheter till ett värde av 1 142 MSEK och investerat 108 MSEK i befintliga fastigheter och projekt. Fastighetsbeståndet har vuxit via förvärv och egna projekt med cirka 137 000 kvadratmeter i uthyrningsbar area vilket motsvarar 30 procents ökning.

Bolagets mål är att uppnå minst 100 000 kvadratmeter i uthyrningsbar yta i alla våra sex geografiska marknader. Vid årets början var målet uppnått endast i marknadsområde Sundsvall. Vid årets slut hade NP3 nått målet i ytterligare tre affärsområden: Luleå, Umeå och Dalarna.

Vidare har fyra fastigheter förvärvats i Umeå med ett underliggande fastighetsvärde om 118,8 miljoner kronor men med tillträde under 2016. De har en total yta om drygt 14 000 kvadratmeter och ett hyresvärde om 9,7 MSEK. Under året har fastigheter avyttrats med en sammanlagd yta om drygt 10 000 kvadratmeter.

Den största tillväxten under året har skett i marknadsområdena Luleå och Östersund vars fastighetsvärden stigit med 111 respektive 65 procent och uthyrbara ytan med 97 procent i respektive marknadsområde. Tack vare goda lägen och önskvärda hyresgäster med långa avtal har segmentet kontor ökat med fem procentenheter under året och står nu för 24 procent av hyresvärdet. Förvaltningsfastigheternas kvadratmetervärde har under året ökat med sex procent

Förvaltningsfastigheter, värdeförändring MSEK

	2015 helår	2014 helår
Ingående värde	3 333	1 737
Förvärv av fastigheter	1 142	1 527
Investeringar i befintliga fastigheter	108	26
Försäljningar	-70	-14
Realiserad värdeförändring	5	2
Orealiserad värdeförändring	63	55
Utgående värde	4 580	3 333

vilket främst är en följd av dyrare förvärvade fastigheter exempelvis kontor i bra lägen samt uppvärdering av befintliga fastigheter.

Fastighetsvärdering

Bolagets förvaltningsfastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde varje kvartal, i enlighet med NP3s värderingspolicy. Bolagets styrelse fastställer portföljens marknadsvärde. Värdering sker i enlighet med IFRS 13 nivå 3. Värderingarna baseras på en kassaflödesanalys där den enskilda fastighetens framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav bedöms.

NP3s värderingsmodell innebär att samtliga fastigheter internvärderas varje kvartal och minst 90 procent av totalt bestånd externvärderas under en 24-månaders period enligt ett rullande schema. Externa värderingar inhämtas från Forum Fastighetsekonomi AB, Newsec Advice AB samt NAI Svefa.

Samtliga fastigheter har värderats under perioden vilket resulterat i positiva orealiserade värdeförändringar på 63 MSEK vilket motsvarar drygt en procent av portföljens värde. Värdeökningen beror i huvudsak på sänkta direktavkastningskrav på vissa orter med god lokal efterfrågan samt omvärdering som uppstår vid förvärv till följd av prisavdrag för latent skatt. Under året har försäljningar av fastigheter medfört realiserade värdeförändringar på 5 MSEK. Det samlade värdet på bolagets förvaltningsfastighetsbestånd uppgick på rapportdagen till 4 580 MSEK.

Känslighetsanalys fastighetsvärdering per 31 dec 2015

	Förändring +/-	Resultateffekt +/- före skatt
Marknadsvärde fastighet	5 %	229 MSEK
Direktavkastningskrav	0,25 %	136 MSEK
Hyresintäkter	80 SEK/kvm	43 MSEK
Fastighetskostnader	20 SEK/kvm	12 MSEK
Vakansgrad	1 %	5 MSEK

Förvärvade ej tillträdda fastigheter 119 -

Hyresvärde per fastighetskategori, (%) Area per fastighetskategori, (%) Uthyrningsgrad av hyresvärde, (%)

Aktuell intjäningsförmåga

Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per den 1 januari 2016

Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild, vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.

Aktuell intjäningsförmåga, MSEK	1 januari 2016
Justerat hyresvärde	500
Vakans	-40
Hyresintäkter	460
Fastighetskostnader	-106
Fastighetsskatt	-15
Driftöverskott	339
Central administration	-31
Finansnetto	-78
Förvaltningsresultat	230
Förvaltningsresultat SEK/aktie	4,57

Följande information ligger till grund för den bedömda intjäningsförmågan.

• o Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och beaktade hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1 januari 2016 utifrån gällande hyreskontrakt.
• o Hyresvärdet har justerats för kända in- och utflyttningar.
• o Fastighetskostnader utgörs av en bedömning av ett normalårs driftkostnader, underhållsåtgärder och tomträttsavgäld. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration.
• o Fastighetsskatt har beräknats utifrån fastigheternas aktuellt taxeringsvärde och aktuella kostnader för tomträttsavgäld.
• o Kostnader för central administration och marknadsföring har beräknats utifrån befintlig organisation och fastig hetsbeståndets storlek.
• o Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån bolagets faktiska genomsnittliga räntenivå per den 1 januari 2016.

"Vi har per 1 januari 2016 och tolv månader framåt en intjäningsförmåga som ger ett förvaltningsresultat om 230 MSEK eller cirka 4,55 kronor per aktie."

Area kvm per marknadsområde (%)

Hyresvärde per marknadsområde (%)

Fastighetsvärde per marknadsområde (%)

Segmentsrapportering

Koncernens verksamhet och interna rapportering sker enligt geografisk uppdelning i marknadsområden vilka också utgör bolagets segment enligt redovisning IFRS 8 Rörelsesegment. Marknadsområdena utgörs av Sundsvall, Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå och Luleå. Sammanställningen visar intäkter och kostnader för de olika områdena i rapportperioden januari-december och för samma period i jämförelseåret.

Resultat per segment

NP3 har nu passerat 100 000 kvadratmeter i fyra av affärsområdena. Överskottsgraden blir 74 procent vilket är väl i nivå med bolagets förväntan men under långsiktiga målet om 75 procent.

Västernorrland är det av Norrlandslänen som haft lägst transaktionsvolym under 2015 och även NP3 har varit sparsamma med transaktioner i affärsområde Sundsvall, främst på grund av att bolaget redan har en fullgod volym i regionen. Överskottsgraden tyngs dels av strategiska förvärv från 2014 som gjordes på en lägre överskottsgrad och som nu slår fullt ut på helåret, dels av att Härnösand har en högre vakans och lägre överskottsgrad som påverkar hela marknadsområdet. Avkastningen i marknadsområdet är dock fortsatt stabil.

Umeå har haft en bra tillväxt under året och har nu passerat

100 000 kvadratmeter i uthyrbar yta vilket är den minimivolym NP3 vill uppnå i alla våra regioner för att kunna möta kundernas lokalbehov, förbättra servicenivån samt uppnå en effektivare förvaltning. NP3 märker av en positiv uthyrningstrend under året, dock så trycks överskottsgraden ner av samma strategiska förvärv från 2014 som för Sundsvall.

Dalarna är en stabil marknad som kännetecknas av en hög överskottsgrad och en låg vakansnivå. Marknadsområdet har även relativt lägre hyror än övriga områden.

Med bibehållen hög överskottsgrad har Östersund vuxit kraftigt under året och fastighetsvärdet har ökat med 65 procent och ytan har nära fördubblats. En affärsansvarig är anställd från och med februari 2016 vilket kommer få god effekt för en fortsatt trygg och lönsam tillväxt.

Luleå är det affärsområde som haft kraftigast tillväxt under året. Flera uthyrningar har gjorts under det fjärde kvartalet och 2016 ser ljust ut för Luleå. Under året förvärvade NP3 sina första fastigheter i Piteå som tillhör marknadsområde Luleå.

Gävle är en prioriterad ort där bolaget vill växa ytterligare då minimimålet om 100 000 kvadratmeter i yta ännu inte är nått. Vakansnivån är den lägsta av alla marknadsområden. Dock kommer den under 2016 att öka något mot en mer normaliserad nivå.

(12 mån) MSEK		Sundsvall	Gävle		Dalarna		Östersund		Umeå		Luleå		Ej fördelade kostnader		koncernen	Totalt
	2015 helår	2014 helår	2015 helår	2014 helår	2015 helår	2014 helår	2015 helår	2014 helår	2015 helår	2014 helår	2015 helår	2014 helår	2015 helår	2014 helår	2015 helår	2014 helår
Hyresintäkter	121,4	89,0	53,6	49,6	68,4	51,2	34,5	30,9	75,1	28,2	89,9	15,3	0	0	442,8	265,8
Vakans	-13,3	-6,0	-1,2	-1,8	-3,7	-2,7	-1,1	-0,3	-6,3	-1,8	-9,8	-1,2	0	0	-35,3	-15,5
Reparationer och underhåll	-5,7	-2,2	-2,8	-1,5	-2,6	-0,9	-2,0	-0,5	-1,8	-0,5	-2,4	-0,3	0	0	-18,9	-5,9
Fastighets kostnader	-21,2	-14,3	-5,9	-5,6	-8,7	-8,2	-1,9	-2,1	-15,7	-4,7	-13,3	-1,7	-9,4	-6,0	-74,2	-43,3
Fastighetsskatt	-2,9	-1,7	-1,6	-1,6	-2,3	-1,8	-1,7	-1,4	-2,6	-1,0	-1,8	-0,5	0	0	-12,9	-7,2
Driftöverskott	78,3	64,8	42,0	39,1	51,1	37,6	27,8	26,6	48,7	20,2	62,7	11,6	-9,4	-6,0	301,6	193,9
Överskottsgrad, %	72	78	80	82	79	78	83	87	71	77	78	82			74	77
Antal fastigheter	53	51	20	18	18	17	17	4	31	25	24	10			163	125
Uthyrningsbar yta, tusen kvm	148	146	67	56	104	98	59	30	109	80	126	64			614	473
Hyresvärde, tkr	122	123	61	51	73	67	54	31	90	62	104	51			504	385
Ekonomisk vakans*, %	10	11	6	4	5	6	4	5	9	6	10	14			8	8
Fastighetsvärde	1 059	1 009	605	477	657	578	542	328	786	500	931	441			4 580	3 333

Segmentsrapportering i sammandrag

* 12 månader från rapportdag.

Skillnaden mellan driftöverskott 302 MSEK (194) och resultat före skatt 270 MSEK (171) består i central administration, finansnetto samt värdeförändringar förvaltningsfastigheter och derivat som inte fördelas per segment.

Förvärvade fastigheter

	Fastighet	Ort	Segment	Yta	Hyresvärde	Uthyrningsgrad vid förvärstidpunkt
Q1	Granlo 3:335	Sundsvall	Industri	1 279	626	100 %
	Sköns Prästbord 2:5	Sundsvall	Industri	2 642	1 498	100 %
	Bergnäset 2:433	Luleå	Industri	1 158	774	53 %
	Bergnäset 3:51	Luleå	Logistik	1 486	1 236	76 %
	Bergnäset 3:54	Luleå	Kontor	2 890	2 374	92 %
	Bergnäset 3:6 & 3:7	Luleå	Industri	789	794	100 %
	Bruket 2	Umeå	Industri	1 680	1 164	100 %
	Flygfisken 3 & 4	Luleå	Handel	6 227	5 514	100 %
	Gällivare 12:334	Gällivare	Industri	14 171	16 410	100 %
	Karossen 1	Skellefteå	Handel	4 325	3 391	69 %
	Laven 2	Umeå	Kontor	5 219	5 223	82 %
Q2	Stadsön 8:11	Piteå	Handel	3 106	2 783	100 %
	Stadsön 8:34	Piteå	Handel	3 441	2 491	86 %
	Stadsön 8:36	Piteå	Handel	3 400	3 442	100 %
	Stadsön 8:37	Piteå	Handel	1 876	1 619	94 %
	Stadsön 8:38	Piteå	Handel	2 215	2 024	100 %
	Stadsön 8:5	Piteå	Industri	3 998	2 163	100 %
	Stadsön 8:50	Piteå	Handel	7 790	7 402	95 %
	Stadsön 8:9	Piteå	Handel	5 438	4 367	100 %
	Syllen 12	Umeå	Kontor	1 125	694	100 %
	Vallbacken 21:6	Gävle	Övrigt	1 790	1 882	100 %
	Nacksta 5:19	Sundsvall	Handel	2 325	2 340	96 %
	Baggen 7	Sundsvall	Handel	2 788	2 066	100 %
Q3	Björnjägaren 3	Umeå	Handel	11 242	10 970	97 %
	Einar 10	Borlänge	Övrigt	6 753	6 069	100 %
	Sköns Prästbord 1:82	Sundsvall	Industri	992	695	0 %
	Droskan 2	Östersund	Kontor	1 093	844	36 %
	Släpvagnen 6	Östersund	Handel	2 082	1 609	100 %
	Snöslungan 8	Östersund	Handel	2 632	1 767	86 %
	Svarven 10	Östersund	Industri	4 783	3 611	100 %
	Traktorn 1	Östersund	Handel	2 025	1 434	100 %
	Trucken 7	Östersund	Industri	1 887	1 576	76 %
	Åkeriet 11	Östersund	Kontor	2 650	3 111	70 %
	Cisternen 26	Umeå	Kontor	4 599	6 355	100 %
	Hjultraktorn 1	Östersund	Handel	1 864	1 917	100 %
Q4	Hjultraktorn 2	Östersund	Kontor	1 516	1 544	100 %
	Hjultraktorn 3	Östersund	Mark	0	0
	Hjultraktorn 4	Östersund	Mark	0	0
	Lastbilen 1	Östersund	Industri	7 188	5 660	99 %
	Lastbilen 2	Östersund	Handel	1 296	1 648	100 %
	Matrisen 2-4	Umeå	Handel	2 850	1 654	100 %
	Brynäs 32:3	Gävle	Övrigt	2 575	1 866	100%
	Kungsbäck 4:6	Gävle	Kontor	1 962	3 023	100 %
	Sörby Urfjäll 37:1	Gävle	Industri	5 501	2 930	94 %
	Vivstamon 1:86	Timrå	Industri	3 472	2 939	100 %

Finansiering

Räntebärande skulder

Koncernens räntebärande skulder till kreditinstitut per den 31 december 2015 uppgick till 2 849 MSEK (1 947) fördelat på 2 482 MSEK långfristigt, 300 MSEK obligationslån och 67 MSEK kortfristiga skulder. Därutöver har bolaget räntebärande skulder i form av säljreverser som uppgick till 18 MSEK.

Bolaget emitterade under september ett icke säkerställt obligationslån om 300 MSEK inom ett totalt rambelopp om 500 MSEK. Obligationslånet har börsnoterats och löper med en rörlig ränta om STIBOR 3 mån + 490 räntepunkter och förfaller i oktober 2018.

Av långfristiga skulder till kreditinstitut förfaller 36 MSEK (44) inom tolv månader. För dessa krediter finns bekräftade åtagande från kreditinstitut att lämna långfristiga krediter. Av kortfristiga skulder till kreditinstitut 67 MSEK (60) avser 56 MSEK (60) löpande amorteringar inom tolv månader.

Låneportföljen

NP3s låneportfölj består av låneavtal med banker och obligationslån. Låneportföljen fördelas på 79 lån hos åtta olika kreditgivare. Outnyttjade kreditramar uppgick till 270 MSEK. Per 31 december uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 3,25 år (3,3).

Belåningsgraden uppgick till 56,3 procent (58,4). Det långsiktiga målet för belåningsgraden är 60–70 procent.

Räntebindning och genomsnittlig låneränta

Av låneportföljen är totalt 61,1 procent motsvarande 1 741 MSEK bunden till Stibor tre månader. Resterande del av låneportföljen är bundna via fasträntelån med räntebindningstid mellan ett till sex år enligt tabell.

Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till 16 månader (22) och genomsnittliga låneräntan uppgick till 2,38 procent (2,71) för fastighetskrediter och 2,64 procent inklusive obligationslån.

Derivat

Vid periodens utgång har bolagets samtliga ränteswapavtal löpt ut och derivatportföljen uppgår därmed till noll. Värdeförändringen i derivat uppgick för året till 49 KSEK (2 217).

Eget kapital

Vid periodens utgång uppgick eget kapital till 1 774 MSEK eller 35,23 kronor per aktie. Styrelsen beslutade den 1 juli, med stöd av bemyndigande från årsstämman den 23 april 2015, om en riktad emission om 1 900 000 aktier till Fjärde AP-fonden till ett pris av 35,60 kronor per aktie, totalt 67,6 MSEK. Emissionen slutfördes den 4 augusti 2015. Soliditeten vid rapportdagen uppgick till 35,9 procent (41,5).

På årsstämman den 23 april 2015 fattades beslut om utdelning om 0,50 kronor per aktie, totalt cirka 24 MSEK. Utbetalning har skett per 30 april 2015 via Euroclear.

Finansiering	2015-12-31
Antal lån	79
Låneskuld i bank, MSEK	2 549
Obligationslån, MSEK	300
Genomsnittlig ränta, låneskuld, %	2,64
Likvida medel, MSEK	288
Belåningsgrad, %	56,3
Soliditet, %	35,9

Ränte- och kapitalbindningstruktur

		Räntebindning		Kapitalbindning
31 dec 2015	MSEK	Ränta, %	Andel, %	MSEK	Ränta, %	Andel, %
-12 mån	1 741	2,44	61	36	1,90	1
1–2 år	305	2,89	11	531	2,53	19
2–3 år	452	2,90	16	893	3,41	31
3–4 år	68	4,10	2	574	2,02	20
4–5 år	175	2,68	6	633	2,23	22
5–10 år	108	3,23	4	182	2,77	7
Summa/genomsnitt	2 849	2,64	100	2 849	2,64	100

NP3-aktien

NP3 Fastigheter AB är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap och hade vid periodens slut 3 054 aktieägare. Under det fjärde kvartalet har NP3 haft ett positivt nettoinflöde av nya aktieägare. Under 2015 ökade NP3-aktien i värde med 25 procent. Slutkursen den sista handelsdagen 2015 var 43,40 SEK vilket motsvarar ett börsvärde om drygt 2 185 MSEK. Från och med verksamhetsåret 2015 gäller att utdelningen ska uppgå till 60 procent av förvaltningsresultatet efter betald skatt. Styrelsen föreslår en utdelning för 2015 om 2,15 SEK (0.50) per aktie vilket är i nivå med utdelningspolicyn.

Emission

Under tredje kvartalet gjorde NP3 en riktad nyemission till Fjärde AP-fonden. Nyemissionen medförde att antalet aktier i NP3 Fastigheter ökade med 1 900 000 aktier till totalt 50 351 467 aktier, och aktiekapitalet ökar med 6 650 000 SEK från 169 580 135 SEK till totalt 176 230 135 SEK. Nyemissionen innebar en aktieutspädning om 3,8 procent.

Åtagande från att sälja aktier

Av de lock up-avtal som skrevs inför noteringen med ett antal huvudägare, styrelse och ledning har alla löpt ut. Av de som hade inlåsningsavtal finns alla kvar som aktieägare.

Antal aktier	Antal aktieägare	Innehav, %
1-500	1 846	0,78
501-1000	453	0,76
1001-5000	448	2,21
5001-10 000	99	1,58
10 001-15 000	36	0,93
15 001-20 000	29	1,07
20 001-	143	92,68
Antal aktieägare totalt:	3 054

De största aktieägarna i NP3

Antal aktier	Ägarandel och röstvärde
9 639 509	19,1 %
4 629 043	9,2 %
4 069 158	8,1 %
1 901 144	3,8 %
1 700 000	3,4 %
1 557 400	3,1 %
1 552 342	3,1 %
1 211 819	2,4 %
1 087 625	2,2 %
1 043 100	2,1 %
1 040 000	2,1 %
1 000 000	2,0 %
768 830	1,5 %
700 000	1,4 %
624 600	1,2 %
601 261	1,2 %
33 125 831	65,8 %
17 225 636	34,2 %
50 351 467

Handeln med aktien på Nasdaq Stockholm

Stängningskurs		Transaktioner per handelsdag/st		Omsättningshastighet på årsbasis, %		Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, MSEK
31 dec 2015	31 dec 2014	jan–dec 2015	okt–dec 2015	jan–dec 2015	okt–dec 2015	jan–dec 2015	okt–dec 2015
43,4	34,6	82	74	34,6	27,5	2,8	2,2

NP3 stängningskurser jämfört med OMXPI och PMXS Real Estate index

Övriga kommentarer verksamheten

Organisation och övrigt

Personal och organisation

Vid periodens slut uppgår antalet medarbetare till 20 stycken, nio kvinnor och elva män. Sju stycken är affärsansvariga och återfinns i de olika marknadsområdena, fyra stycken arbetar med teknisk förvaltning och projekt varav en teknisk förvaltare anställdes i Sundsvall under fjärde kvartalet. Dessutom finns en chef för investor relations som arbetar i Stockholm. Övrig personal arbetar på Sundsvallskontoret med koncerngemensamma tjänster samt ledning/ stabsfunktioner. NP3 har medarbetare i Sundsvall, Umeå, Gävle, Luleå, Piteå, Gällivare och Borlänge och från och med januari 2016 även i Östersund.

Transaktioner med närstående

I början av året utbetalades den första serien förfallna syntetiska optioner till medlemmar ur styrelsen och vd. Optionerna var tecknade enligt marknadsmässiga villkor. För övrigt har inga transaktioner av väsentlig betydelse med närstående genomförts under året.

Händelser efter periodens utgång

NP3 och Bilhallen E14 Sundsvall AB har tecknat ett avtal avseende uppförande och förhyrning av en 2 800 kvadratmeter stor fullservice bilanläggning. Inflyttning beräknas till fjärde kvartalet 2016 och hyresavtalets längd är 15 år. Det årliga hyresvärdet ligger på drygt 2,6 miljoner kronor.

Lågpriskedjan MM Mycket mer för pengarna har hyrt 2 257 kvadratmeter i handelsområdet Solbacken i Skellefteå. Inflyttning sker den 1 april 2016 och avtalet löper på sju år. Lokalerna inrymde tidigare byggvaruhuset Lakkapää och har i samband med de nya hyresgästerna fått ett högre hyresvärde.

En industrifastighet i Sveg om 3 643 kvadratmeter har sålts för 6,7 miljoner kronor vilket är drygt två miljoner över bokfört värde. Frånträde skedde den 4:e januari 2016. NP3 har därmed inga fastigheter i Sveg eller Härjedalen i övrigt.

Bolaget har anställt en affärsansvarig för marknadsområde Östersund och därmed har NP3 egna medarbetare i alla sex marknadsområden.

Från och med januari 2016 består NP3s ledningsgrupp av fem personer genom att den utökades med två personer, Maria Paringer och Tove Wahlén.

Redovisningsprinciper och bedömningar

Risker och osäkerhetsfaktorer

NP3 Fastigheters verksamhet, resultat och finansiella ställning kan komma att påverkas såväl positivt som negativt av ett antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt och finansiering. Inga väsentliga förändringar av risker och osäkerhetsfaktorer har skett under 2015. Mer information om bolagets risker och hantering av dessa finns i årsredovisningen för 2014 på sidorna 28 och 66.

Redovisningsprinciper

Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering. Moderbolaget upprättas enligt Årsredovisningslagen och RFR 2, Redovisning för juridiska personer. För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen med undantag av IFRIC 21 Avgifter, vilken tillämpas av koncernen sedan 1 januari 2015. Uttalandet innehåller regler vilka anger att statliga avgifter, för NP3 fastigheters del fastighetsskatt, skall skuldföras i sin helhet då förpliktelsen uppstår. Kostnadsföring sker däremot oförändrat periodiserat över året. Det under året nyupptagna obligationslånet är redovisat till upplupet anskaffningsvärde. Mer upplysningar om redovisning av finansiella instrument finns att läsa i not 26 i årsredovisningen för 2014.

Uppskattningar och bedömningar

Upprättandet av delårsrapport kräver att företagsledningen gör ett antal antaganden och bedömningar som påverkar resultat och finansiell ställning. De kritiska bedömningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är samma som i den senaste årsredovisningen.

Rapport över totalresultat

	2015 3 mån	2014 3 mån	2015 12 mån	2014 12 mån
Rapport i sammandrag, MSEK	okt–dec	okt–dec	helår	helår
Intäkter	113	88	408	250
Fastighetskostnader	-28	-20	-93	-49
Fastighetsskatt	-4	-2	-13	-7
Driftöverskott	82	66	302	194
Central administration	-11	-8	-35	-23
Finansiella intäkter	0	0	1	1
Finansiella kostnader	-21	-15	-66	-49
Ränta konvertibler	-	-	-	-11
Förvaltningsresultat	50	44	202	111
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter	16	22	68	57
Värdeförändringar derivat	-	1	0	3
Resultat före skatt	66	66	270	171
Aktuell skatt	0	2	-19	-7
Uppskjuten skatt	-25	-8	-62	-23
Periodens resultat	40	60	188	141
Övrigt totalresultat	-	-	-	-
Summa årets totalresultat	40	60	188	141

Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger. Beräkning av resultat per aktie för tidigare perioder har justerats för den split som genomfördes under september 2014 genom att antal aktier har multiplicerats med 20.

Resultat per aktie före utspädning	0,80	1,40	3,83	5,53
Resultat per aktie efter utspädning	0,80	1,40	3,83	4,45
(Antal aktier anges i tusental)
Antal aktier vid periodens utgång	50 351	48 451	50 351	48 451
Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning	50 351	43 035	49 227	25 529
Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning	50 351	43 035	49 227	33 628

Kommentar till resultat

Intäkter, kostnader och resultat januari–december 2015

Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år vid resultatposter. Balansposterna jämförs med närmast föregående årsskifte.

Resultat

Förvaltningsresultatet förbättrades 2015 med 82 procent och uppgick till 202 MSEK (111). Resultatökningen beror främst på bolagets tillväxt i form av förvärv vilket medfört ett större fastighetsbestånd än föregående år. Driftöverskottet för fastigheterna uppgick till 302 MSEK (194) vilket motsvarar en överskottsgrad om 74 procent (77) vilket är i enlighet med plan för bolaget. Bidragande orsaker till den lägre överskottsgraden är framförallt förvärv av fastigheter med lägre överskottgrad.

Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 68 MSEK (57) varav 63 MSEK är orealiserad värdeförändring och 5 är realiserade värdeförändringar vid försäljning av fastigheter. Årets resultat efter skatt uppgick till 188 MSEK (141)

Intäkter och kostnader

Koncernens intäkter för helåret uppgick till 408 MSEK (250) ökningen förklaras i huvudsak av förvärvade fastigheters bidrag. Hyresvärdet för befintliga hyreskontrakt vid bokslutsdagen uppgick till 504 MSEK på årsbasis.

Fastighetskostnaderna för året uppgick till -93 MSEK (-49), kostnaderna fördelas mellan fastighetsskötsel och drift -74 MSEK (-44) samt reparationer och underhåll -19 MSEK (-5). Fastighetsskatt uppgick till -13 MSEK (-7).

Centrala administrationskostnader uppgick till -35 MSEK (-23). Centrala administrationskostnader består i huvudsak av personalkostnader, koncerngemensamma kostnader samt marknads- och försäljningskostnader. Ökningen av administrationskostnader är kopplade till de förvärv som gjorts, vilket bland annat medfört mer ekonomi- och administrationstjänster men även ökande kostnader till följd av att bolaget under 2015 etablerat fler kontor i våra

marknadsområden och fler anställda. Enskilda poster som påverkat kostnaden i året är kundförluster cirka -1,3 MSEK samt omvärdering av syntetiska optioner -3,1 MSEK.

Externt finansnetto för perioden uppgick till -65 MSEK (-48) och ränta på konvertibla skulder uppgick till 0 MSEK (-11). Snitträntan på låneportföljen har fortsatt att sjunka och är vid rapportdagen 2,38 procent (2,71) för fastighetskrediter och 2,64 inklusive obligationslån.

Aktuell skatt för perioden uppgick till -19 (-7) och uppskjuten skatt till -62 (-23).

Fjärde kvartalet 2015

Fjärde kvartalet är normalt en lite svagare period på året för bolaget jämfört mot kvartal två och tre sett till driftnetto och överskottsgrad, så även detta år. Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 50 MSEK (44). Driftöverskottet uppgick till 82 MSEK (66) vilket motsvarar en överskottsgrad om 72 procent (75).

Koncernens intäkter för kvartalet uppgick till 113 MSEK (88). Central administration påverkas i kvartalet av omvärdering av syntetiska optioner med -2,7 MSEK där värdering per årsskiftet gjordes till 43,4 SEK/aktie jämfört mot 36,3 SEK/ aktie vid 30:e september. Externt finansnetto uppgick till -21 MSEK (-15) vilket för året även inkluderar ränta på obligationslån. Resultat före skatt uppgick till 66 MSEK (66) och påverkades positivt med 16 MSEK (22) avseende värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. Uppskjuten skatt belastar kvartalets resultat med -25 MSEK (-8) vilket bland annat är en effekt av fastighetsportföljens uppvärdering. Aktuell skatt uppgick till -0 MSEK (2) och är låg i kvartalet beroende på att beräknad skatt under året har räknats högre än verkligt utfall vid årets slut.

Rapport över finansiell ställning

Rapport i sammandrag, MSEK	2015-12-31	2014-12-31
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	4 580	3 333
Övriga anläggningstillgångar	20	20
Summa anläggningstillgångar	4 600	3 352
Övriga omsättningstillgångar exkl. likvida medel	59	63
Likvida medel	288	300
Summa omsättningstillgångar	347	362
Totala tillgångar	4 947	3 715
Eget kapital och skulder
Eget kapital	1 774	1 540
Uppskjuten skatt	116	54
Långfristiga skulder till kreditinstitut	2 482	1 887
Obligationslån	300	0
Övriga långfristiga skulder	21	13
Summa långfristiga skulder och derivat	2 919	1 953
Räntebärande kortfristiga skulder	67	60
Derivat	-	-
Rörelseskulder	188	161
Summa kortfristiga skulder och derivat	255	222
Totalt eget kapital och skulder	4 947	3 715

Rapport över förändring eget kapital

Rapport i sammandrag, MSEK	Antal utestående aktier (tusen st)	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 2014-01-01	344	24	156	100	280
Konvertering av konvertibla skulder	934	65	417		482
Nyemission	761	53	379		432
Emissionskostnader			-8		-8
Periodens totalresultat jan–sept 2014				81	81
Eget kapital 2014-09-30	2 039	143	943	181	1 267
Split 20:1*	40 784
Nyemission	7 667	27	200		227
Emissionskostnader			-14		-14
Periodens totalresultat okt–dec 2014				60	60
Eget kapital 2014-12-31	48 451	170	1 130	241	1 540
Eget kapital 2015-01-01	48 451	170	1 130	241	1 540
Nyemission	1 900	7	61		68
Utdelning				-24	-24
Periodens totalresultat jan–sept 2015				148	148
Eget kapital 2015-09-30	50 351	177	1 191	365	1 732
Periodens totalresultat okt–dec 2015				40	40
Eget kapital 2015-12-31	50 351	177	1 191	406	1 774

*Under 2014 har en split 20:1 genomförts vilket har justerat antal utestående aktier från 2 039 240 till 40 784 800 stycken aktier.

Rapport över kassaflöde

Rapport i sammandrag, MSEK	jan–dec 2015	jan–dec 2014
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat	202	111
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet	-3	-1
Betald skatt	-8	1
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital	190	112
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar	13	-36
Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder	-286	-449
Kassaflöde från den löpande verksamheten	-83	-373
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter	-453	-768
Avyttrade förvaltningsfastigheter	37	2
Investeringar i befintliga fastigheter och övriga anläggningstillgångar	-108	-26
Avyttrade finansiella tillgångar	6	0
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-518	-791
Finansieringsverksamheten
Nyemission	68	629
Upptagna lån	1 907	2 192
Amortering av lån	-1 361	-1 414
Utbetald utdelning	-24	-
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	589	1 407
Årets kassaflöde	-12	243
Likvida medel vid årets början	300	57
Likvida medel vid årets slut	288	300

Kommentar till finansiell ställning och kassaflöde

Förvaltningsfastigheternas värde uppgick vid periodens slut till 4 580 MSEK (3 333). I övriga anläggningstillgångar återfinns bland annat bolagets rörelsefastighet (13 MSEK) samt inventarier och mark för projekt. Utgående likvida medel var 288 MSEK (300). Den stora kassan är en följd av nyemission samt upptaget obligationslån under hösten.

Eget kapital uppgick till 1 774 (1 540). Förändringen under året består i årets resultat samt utdelning och nyemission. Långfristiga skulder till kreditinstitut uppgick till 2 482 MSEK, obligationslån uppgick till 300 MSEK och övriga långfristiga skulder uppgick till 21 MSEK. Räntebärande kortfristiga skulder uppgick till 67 MSEK vilket totalt ger 2 870 MSEK i räntebärande skulder. De räntederivat som bolaget har haft har löpt ut under april 2015.

Kassaflödet för perioden före förändring av rörelsekapital uppgick till 190 MSEK (112). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -83 MSEK (-373). De stora minskningarna av rörelseskulder i året -286 MSEK (-449) är en följd av förvärvade bolags upplåning, som vid tillträde löses bort. Förvärv av fastigheter direkt eller via dotterbolag påverkade kassaflödet med -453 MSEK (-768), försäljningar av fastigheter påverkade med 37 MSEK (2). Investeringar i befintliga fastigheter och övriga anläggningstillgångar uppgick till -108 MSEK (-26) vilket huvudsakligen avser anpassningar och ombyggnader enligt befintliga och nya hyresgästers behov samt energibesparande åtgärder. De två största investeringarna är nybyggnationer av två handelsfastigheter i Piteå respektive Umeå.

Utbetald utdelning uppgick till -24 MSEK (0). Finansieringsverksamhetens bidrag för perioden, förutom utdelning och emissioner uppgick till 545 MSEK (778) vilket beror på ny upplåning vid förvärv samt viss utökad belåning av befintliga krediter. Totalt kassaflöde för perioden uppgick till -12 MSEK (243).

Moderbolagets rapporter

Resultaträkning

	2015 3 mån	2014 3 mån	2015 12 mån	2014 12 mån
Rapport i sammandrag, MSEK	okt–dec	okt–dec	helår	helår
Intäkter	17	10	17	13
Rörelsekostnader	-11	-9	-38	-26
Rörelseresultat	6	1	-21	-13
Finansnetto	99	70	98	67
Ränta konvertibler	-	-	-	-11
Resultat efter finansiella poster	105	71	77	43
Resultat före skatt	105	71	77	43
Skatt på periodens resultat	-17	-5	-17	-5
Periodens resultat	88	66	60	38

Balansräkning

Rapport i sammandrag, MSEK	2015-12-31	2014-12-31
Andelar i koncernbolag	245	245
Andra anläggningstillgångar	1	1
Summa anläggningstillgångar	246	246
Fordringar koncernbolag	1 301	1 004
Övriga kortfristiga fordringar	9	2
Likvida medel	240	132
Summa omsättningstillgångar	1 550	1 138
Totala tillgångar	1 796	1 384
Bundet eget kapital	176	169
Fritt eget kapital	1 286	1 190
Summa eget kapital	1 462	1 359
Obeskattade reserver	0	0
Övriga långfristiga skulder	303	3
Summa långfristiga skulder	303	3
Skulder koncernbolag	0	0
Övriga skulder	31	22
Summa kortfristiga skulder	31	22
Totalt eget kapital och skulder	1 796	1 384

Kommentar till moderbolaget

Moderbolagets intäkter består i huvudsak av vidarefakturerade kostnader till dotterbolagen. Moderbolagets kostnader har ökat vilket beror på ökade personalkostnader samt administrativa kostnader. I moderbolagets resultat ingår även resultat från finansiella andelar koncernbolag och mottagna koncernbidrag.

Moderbolagets balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordringar hos dessa samt eget kapital. Per 2014-06-30 blev samtliga bolagets konvertibla skuldebrev konverterade till aktiekapital.

Risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är samma som för koncernen.

Definitioner

Finansiella nyckeltal

Avkastning på eget kapital

Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital.

Avkastning på eget kapital inklusive konvertibla lån

Periodens resultat justerat för återläggning av konvertibelränta samt exklusive schablon skatt om 22 procent i procent av genomsnittligt eget kapital inklusive konvertibla lån.

Belåningsgrad fastigheter

Räntebärande skulder minskade med likvida medel dividerat med fastigheternas marknadsvärde.

Eget kapital, SEK/aktie

Eget kapital per aktie har beräknats på antal aktier vid periodens slut.

Förvaltningsresultat, SEK/aktie

Förvaltningsresultat per aktie är beräknat på genomsnittligt antal aktier i perioden.

Resultat efter skatt, SEK/aktie

Resultat efter skatt per aktie är beräknat på genomsnittligt antal aktier i perioden.

Räntetäckningsgrad

Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar och finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader.

Soliditet

Eget kapital i procent av balansomslutningen.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder exklusive konvertibellån i andel av eget kapital efter full konvertering.

o Från rapporten 2015-09-30 är definitionerna för belåningsgrad fastigheter och räntetäckningsgrad ändrad. NP3s policy avseende nyckeltal är att tidigare publicerade tal gäller och räknas inte om enligt den nya definitionen.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Direktavkastning

Periodens driftöverskott i procent av fastighetsportföljens genomsnittliga marknadsvärde.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Hyresintäkter i procent av hyresvärdet.

Hyresvärde

Hyresintäkter på aktuella kontrakt plus bedömt marknadsvärde på outhyrda ytor tolv månader framåt vid rapporttillfället.

Uthyrningsgrad

Uthyrd yta i procent av uthyrbar yta.

Överskottsgrad

Driftöverskott i procent av hyresintäkter.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)

Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.

PRESSMEDDELANDEN UNDER KVARTAL 4

OKTOBER

2 oktober

Valberedning inför NP3 Fastigheters årsstämma 2016 7 oktober

12 oktober

NP3 Fastigheter offentliggör obligationsprospekt och ansöker om inregistrering av obligationslån vid Nasdaq Stockholm

20 november

NP3 fortsätter tillväxten i Östersund

24 november

NP3 växer i Umeå, förvärvar en fastighet för 89 miljoner kronor

DECEMBER

16 december

NP3 växer i Gävle och lämnar Sveg

30 december

NP3 fortsätter förvärva i Gävle

Samtliga pressmeddelanden finns att läsa på vår hemsida www.np3fastigheter.se

25 november NP3 hyr ut drygt 2 000 kvm i Gävle

NOVEMBER

3 november NP3 Fastigheter: Delårsrapport 1 januari – 30 september 2015

NP3 säljer två icke-strategiska fastigheter

22 december

NP3 förvärvar och stärker positionen i Umeå

Ledning och styrelse

NP3s ledning Carl Linton, Tove Wahlén, Andreas Nelvig, Maria Paringer och Linda Ekman

Ledning och stabsfunktion

Andreas Nelvig VD Tfn +46 60 777 03 01 | Mobil +46 70 31 31 798 andreas@np3fastigheter.se

Linda Ekman Ekonomichef Tfn +46 60 777 03 10 | Mobil +46 70 391 06 54 linda@np3fastigheter.se

Carl Linton Chef Investor Relations Tfn +46 60 777 03 13 | Mobil +46 70 508 85 75 carl@np3fastigheter.se

Tove Wahlén Affärsansvarig

Maria Paringer Affärsansvarig

Lars-Erik Larsson Frengen Finansansvarig Tfn +46 60 777 03 02 | Mobil +46 70 565 05 31 lars-erik@np3fastigheter.se

Styrelse

Ordförande

Rickard Backlund Mobil +46 70 655 99 60 | rickard@raebkonsult.se

Styrelseledamöter

Lars Göran Bäckvall Lisa Flodin Christian Hahne Per-Olof Jämtberg Anders Nilsson Elisabeth Norman Anders Öquist

Kontakt och kalendarium

Kalendarium

Årsredovisning	vecka 15* 2016
Delårsrapport jan-mars	29 april 2016
Årstämma	2 maj 2016
Delårsrapport jan-juni	14 juli 2016
Delårsrapport jan-sept	27 okt 2016

*Tillgänglig på bolagets hemsida

NP3 kontor

NP3 Fastigheter AB (publ) Org.nr 556749-1963, info@np3fastigheter.se

Besöksadress huvudkontor Esplanaden 16, 852 32 Sundsvall

Postadress Box 12, 851 02 Sundsvall

Faktureringsadress c/o Fastighetssnabben AB Box 1449, 801 39 Gävle

Besöksadresser lokalkontor

Umeå Björnvägen 15 E, 906 40 Umeå

Luleå Spantgatan 2, 973 46 Luleå

Piteå Västra Kajvägen 4, 941 38 Piteå

Gällivare Vuoskojärvivägen 13, 982 38 Gällivare

Gävle Kanalvägen 3, 803 09 Gävle

Stockholm Adolf Fredriks Kyrkogata 13, 111 37 Stockholm Informationen i denna bokslutskommuniké är sådan som NP3 ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 23 februari 2016 klockan 08:00.

Bokslutskommunikén har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Sundsvall den 23 februari 2016

Besöksadress Esplanaden 16, Sundsvall Postadress Box 12, 851 02 Sundsvall Webbplats www.np3fastigheter.se