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Dec 4, 2014

南风化工集团股份有限公司拟转让 所持衡阳南风化工有限公司99%股权项目 评估说明

大正海地人评报字(2014)第373D 号 (共一册,第一册)

北京大正海地人资产评估有限公司

二〇一四年十一月十七日

南风化工集团股份有限公司拟转让所持衡阳南风化工有限公司99%股权项目评估说明

目录

第一部分关于《资产评估说明》使用范围的声明.................................................................1 第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明.................................................................2 第三部分评估对象及评估范围说明.........................................................................................3 一、评估对象与评估范围内容....................................................................................3 二、实物资产的分布情况及特点................................................................................3 三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况............................................4 四、企业申报的表外资产的类型、数量....................................................................6 五、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额........6 第四部分资产核实情况总体说明.............................................................................................7 一、资产核实的过程....................................................................................................7 二、影响资产核实的事项及处理方法........................................................................8 三、核实结论................................................................................................................8 第五部分评估方法的说明.........................................................................................................9 第六部分资产基础法评估技术说明.......................................................................................10 一、流动资产评估技术说明......................................................................................10 二、非流动资产评估技术说明..................................................................................13 三、流动负债的评估技术说明..................................................................................81 第七部分评估结论及其分析...................................................................................................82 一、评估结论..............................................................................................................82 二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因......................................................83 第八部分企业关于进行资产评估有关事项的说明附件.......................................................84 一、委托方与被评估单位概况....................................................................................1 二、关于评估行为的说明............................................................................................6 三、关于评估对象和评估范围的说明........................................................................6 四、关于评估基准日的说明........................................................................................7 五、可能影响评估工作的重大事项说明....................................................................7 六、资产负债情况、未来经营和收益状况预测说明................................................7 七、资料清单................................................................................................................9

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第一部分关于《资产评估说明》使用范围的声明

本资产评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门 使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不 得见诸公开媒体。

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第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明

本项目的委托方为南风化工集团股份有限公司，被评估单位为衡阳南风化工有限公司， 详细情况见本说明附件部分。

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第三部分评估对象及评估范围说明

一、 评估对象与评估范围内容

本项目评估对象为衡阳南风化工有限公司 99%股权，评估范围为衡阳南风化工有限公 司的全部资产及相关负债。资产的类型主要包括：流动资产、非流动资产及流动负债等。 根据立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的信会师报字[2014]第711263 号审计报 告，评估范围内的各项资产及负债于评估基准日 2014 年 9 月 30 日账面价值如下：

资产合计： 185,748,285.11 元，其中： 流动资产： 账面金额 12,141,262.47 元 非流动资产： 账面金额 173,607,022.64 元 固定资产： 账面金额 167,944,073.92 元 无形资产： 账面金额 5,599,361.22 元 长期待摊费用：账面金额 63,587.50 元 负债合计： 243,991,976.70 元，其中： 流动负债： 账面金额 243,991,976.70 元

本次评估对象和评估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，不存 在表外资产。

二、 实物资产的分布情况及特点

本次评估范围的实物资产主要为被评估单位于 2007 年建成的年产 20 万吨元明粉生产 线相关资产及钙芒硝矿相关资产。其中：

固定资产和存货分布在衡阳市珠晖区茶山坳镇厂区库房内和衡阳市盐类矿区珠晖塔矿 段（衡阳南风）钙芒硝矿矿区内。存货包括原材料、周转材料、在产品。原材料按用途分 为生产用和打井用，分别存放于厂区库房和矿区；周转材料分为在用周转材料和在库周转 材料、在库周转材料存放于厂区库房，在用周转材料存放于车间和矿区，均有专门的人员 负责管理。产成品存在井下，产成品库由库管员负责管理。机器设备均安置于各厂房、车

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间及矿区内，多数设备为 2008-2010 年购置，由于矿区长期处于停产状态，生产带来的耗 损微乎其微，设备损耗大部分为管理维护不善造成，但主要设备尚且能够满足生产能力需 求；运输车辆用于日常的交通运输，电子设备主要是空调、电脑、打印机等办公用品，存 放于厂区办公室和矿区办公室，多数是 2008 年购买，少部分为近期购买。房屋建筑物位于 厂区和矿区，主要包括办公楼、宿舍楼、包装工房、配电室、蒸发工房、塑钢门窗、备件 库、成品库、职工食堂、化验室、调度室、汽机岛、碎煤机房、库房办公室（库内）、锅 炉房(主厂房)基础工程等，大部分建成于 2007 年，主要房屋为框架结构、砖混结构、钢结 构等。被评估单位已取得建设用地规划许可证、建设施工许可证，其余报建手续由于停产 缘故暂时搁置，故纳入本次评估范围的房屋建筑物均未取得房屋所有权证。

2008 年8 月后因回风巷、斜井漏水因素，矿山停产进行治水工作，厂区同时停产。2009 年10 月，衡阳南风化工有限公司依据山西省第六地质工程勘察院的勘探报告，采用打井注 浆治水方案进行堵漏治水。期间，两次封堵成功，两次反复。期中2010 年元月份主、副井 漏水量总共仅10 m3。但在8 月恢复矿山生产的过程中，漏水量在一周内增加到70 m3，11 月矿山漏量达到750m3/h，原定方案难以解决漏水问题。故截至评估基准日，被评估单位 一直处于停产状态。停产后可以移出的井下设备经维护保养后存放在库房内，有专人负责 按照企业维护保养制度进行保养维护，故设备处于良好状态。

三、 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

企业无形资产为账面记录的土地使用权和矿业权。 1．土地使用权：

被评估单位于2007 年4 月28 日取得的土地使用权，证号为衡阳市人民政府衡国用 （2007）第046 号的土地使用权，坐落于衡阳市珠晖区茶山坳镇茶山村，使用面积 41853.5 平方米，取得方式为出让，账面价值为3,198,336.32 元。

2．矿业权：

矿业权摊余价值为2,401,024.90 元。2007 年4 月20 日,由湖南省国土资源厅依法颁 发了南风化工有限责任公司衡阳钙芒硝矿采矿许可证(证号:4300000710227)，有效期3 年， 至2010 年4 月到期。2010 年3 月，矿山申请矿山采矿权延续登记，委托湖南金伯利矿业 有限公司对衡阳南风化工有限公司珠晖塔钙芒硝矿进行了矿山资源储量检测，提交了《湖 南省衡阳市 盐 类矿区珠晖塔矿段 （ 衡阳南风 ） 钙芒硝矿矿 山 资源储量检测报告 》 北京大正海地人资产评估有限公司 电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里 100 号住邦 2000 商务中心 1 号楼 A 区 707 室

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（2006.4-2010.3），报告于2010 年4 月14 日经湖南省矿产资源储量评审中心以湘储年报 评字[2010]081 号评审通过，湖南省国土资源厅湘国土资储年报备字[2010]074 号备案。 2010 年4 月湖南省国土资源厅为衡阳南风钙芒硝矿办理了采矿权延续，新采矿许可证号： C4300002010096230101023，有效期至2015 年9 月，面积1.1597km2，开采深度（标高） 110～-180m。

2006 年，衡阳南风化工有限公司投入衡阳南风钙芒硝矿建设，矿山开采工艺采用斜井 开拓，硐室爆破水溶采矿法。2007 年10 月完成主、副井及回风巷建设，共完成井巷掘进 9400m，截至2008 年8 月矿山生产建设硐室7 个，其中完成爆破2 个，已溶采的1 个。累 计动用资源储量161.7 万吨，实际采出和爆破水溶钙芒硝矿石78.17 万吨。

2008 年8 月后因回风巷、斜井漏水因素，矿山停产进行治水工作。2009 年10 月，衡 阳南风化工有限公司依据山西省第六地质工程勘察院的勘探报告，采用打井注浆治水方案 进行堵漏治水。期间，两次封堵成功，两次反复。期中2010 年元月份主、副井漏水量总共 仅10 m3。但在8 月恢复矿山生产的过程中，漏水量在一周内增加到70 m3，11 月矿山漏 量达到750m3/h，原定方案难以解决漏水问题。

2011 年11 月，衡阳南风化工有限公司依据长沙矿山研究院的顶板幄幕治水方案进行， 期间经过四次抽水验证，涌水量虽有减少，但仍达不到开产要求。2013 年4 月，治水工作 全面终止。目前矿井被水淹没，根据初步估算矿山水量在13 万方左右。

目前，衡阳南风面临的困局是矿产资源无法开采。由于矿层上部含水层十分丰富，且 隔水层为20—30m 厚度的石膏层，在初期生产时已造成破坏，加之多年的治水工作耗资巨 大，原有的开采方法很难再进行。

衡阳南风钙芒硝矿储量概况

（1）衡阳南风钙芒硝矿设计年生产能力99 万吨矿石，年生产元明粉20 万吨。矿区内 钙芒硝矿体由上至下分别为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ矿体，其中以Ⅰ、Ⅱ号矿体规模大、品位富且勘探 程度较高矿体，两矿体（层）平均间距为57.03 米。矿体产状与地层产状基本一致，即倾 向N-NNE，倾角3—13°，矿体沿走向有向东侧伏趋势，矿体形态简单，呈层状和似层状， 但局部有分枝复合现象。

Ⅰ号矿体分布于含矿岩系上部，埋藏浅，矿体埋深最浅处仅28，最深处埋深171.02 米， 矿层底板分布标高-24.16～-80.7 米。矿石资源储量5817.37 万吨，占全矿区总资源储量 的53.59%。

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Ⅱ号矿体在Ⅰ号矿体以下41.95—76.55 米，矿体埋深最浅处为60.68 米。矿体最大埋 深为217.35 米，矿石资源储量5038.04 万吨，占全矿区总资源储量的46.41%。

四、 企业申报的表外资产的类型、数量

本次评估对象和评估范围与委托确定的评估对象和评估范围一致，不存在表外资产。

五、 引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额

1．本次评估报告引用了北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司出具 的《南风化工集团股份有限公司拟转让所持衡阳南风化工有限公司99%股权项目所涉及 的位于湖南省衡阳市1 宗土地使用权价格评估》（GTDZ-BJ[2014]土估字第042 号）与 北京大正海地人资产评估有限公司出具的《南风化工集团股份有限公司衡阳钙芒硝矿 采矿权评估报告书》（大正海地人矿评报字［2014］第022 号总第715 号）专项评估 报告结论。具体情况详见此两专项评估报告。

2．委估资产账面价值由立信会计师事务所（特殊普通合伙人）审定并出具信会师 报字[2014]第711263 号审计报告。

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第四部分资产核实情况总体说明

评估机构按照资产的不同类别，组织了专业评估队伍，分成各个专业组，在被评估单 位各管理部门的配合下，对申报的资产分别进行了现场核实。核实工作于 2014 年 11 月 11 日开始，至 2014 年 11 月 17 日结束。

一、资产核实的过程

一 ( ) 前期辅导被评估单位相关人员清查资产、准备评估所需资料

1. 制定工作计划，先期派遣评估人员，了解被评估单位资产的基本情况，召开由财务 人员、各类管理人员参加的培训会，专门讲解评估明细表的填报方法以确保各项资产经济 技术指标、账面价值的对应性和准确性。

2. 辅导被评估单位财务与资产管理方面的相关人员按照资产的实际清查情况如实登

记填写《资产评估明细表》账面价值左边各列的内容，收集委估资产的产权证明文件和反 映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。

(二) 初步审查被评估单位提供的评估明细表

根据被评估单位填报的《资产评估明细表》，查阅有关资产的财务会计资料、台账及 档案资料，初步检查有无资产项目不明确、明细表项目填列不全的情况，并根据经验及掌 握的有关资料，检查评估明细表有无重复、漏项等。

(三) 根据申报的评估明细表调整完善现场工作计划 (四) 现场实地勘查

1、根据本次评估资产的不同类型，成立配备了不同专业人员的评估现场核实小组，以 被评估单位填报的评估明细表为基础，对不同类型的资产分别采取不同的核实方法进行现 场勘查核实。同时，了解企业评估资产的使用状况，为评估资产的价值准备资料。

2、通过与公司管理层沟通，了解企业的历史基本情况、资产交易情况、财务状况和税 收政策、业务来源和分配政策、主要产品以及经营情况、行业的主要政策规定和所在行业 的地位、资产的配置和使用情况、上下游行业的市场发展变化对企业的影响、今后的发展 规划等；

(五) 补充、修改和完善评估明细表

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根据现场实地勘察结果，与资产申报明细表填报资料不一致的地方与企业相关人员进 “ ” “ ” “ ” 行充分的沟通和协调，修改完善评估明细表，以使 账 、 表 、 实 相符，满足资产评估 的要求。

(六) 核对产权

对企业提供经营资质和评估范围内资产的权属资料进行查阅核对，以了解产权情况， 对没有办理产权证或者财产权证资料与被评估企业不一致的资产，收集产权替代资料，同 时要求企业做出产权承诺函。

二、影响资产核实的事项及处理方法

1．评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，而是在假定被 评估单位提供的有关技术资料和运行记录真实有效的前提下和在未借助任何检测仪器的条 件下，通过实地勘察作出的判断。

2．评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所能观察的部分)做技术 检测，而是在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下和在未借助任何检 测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。

三、核实结论

经核实，被评估单位纳入评估范围的全部资产及负债与委托的一致。

全部资产账面价值为 185,748,285.11 元，全部负债账面价值 243,991,976.70 元，净资产 账面价值-58,243,691.59 元。

1．纳入本次评估范围的房屋建筑物共计33 项，建筑面积总计19,674.92 平方米， 均未办理房屋所有权证。但已取得建设用地规划许可证、建设施工许可证，其余报建 手续由于停产缘故暂时搁置，并且已就上述无证房屋出具了权属证明，承诺该部分建 筑为其合法拥有，产权不存在瑕疵事项。

2．被评估单位车辆共计三辆，根据与被评估单位相关人员了解，其中牌照号为湘 D96772 皮卡车正在进行年检，尚未取得经年检后的车辆行驶证。牌照号为湘DA1448 救护车，于2013 年5 月停止使用，未进行车辆年检。

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第五部分评估方法的说明

资产评估方法主要包括资产基础法、收益法和市场法，注册资产评估师执行企业 价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件， 分析三种评估方法的实用性，恰当选择一种或者多种资产评估方法。本次评估根据评 估方法的实用性，采用了资产基础法。

资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表 内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。 资产基础法的基本公式：

股东全部权益价值=企业各项资产评估值之和-各项负债评估值之和

股东部分权益价值=股东全部权益价值×持股比例

本报告被评估企业以持续经营为前提，评估基准日资产负债表表内及表外各项资 产和负债可以识别，可识别的各项资产和负债都可以采用适当的评估方法进行单独评 估，被评估企业不存在对评估对象价值有重大影响且难以识别和评估的资产或者负债， 故可以采用资产基础法。

收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。

收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。

本报告被评估企业因矿山透水停产，各项机器设备长期处于闲置状态，何时能够 恢复生产以及后续投资、未来收益均具有较大不确定性，故本次评估不采用收益法进 行评估。

市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对 象价值的评估方法。

市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

由于无法取得与被评估企业类似的市场交易案例，导致相关可靠的可比交易案例 的经营和财务数据很难取得，无法计算适当的价值比率，故本次评估不采用市场法。

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第六部分资产基础法评估技术说明

一、流动资产评估技术说明

评估范围内的流动资产包括货币资金、应收票据、预付账款、其他应收款、存货等。 一 ( ) 货币资金

货币资金账面值为 140,507.08 元，包括现金、银行存款等。

现金账面值 55,195.35 元，存放于企业财务部，按币种核对现金日记账与总账、报表、 评估明细表余额进行核对，对现金盘点进行了监盘，对编制的“现金盘点表”进行了复核， 根据盘点金额和基准日至盘点日期间的账务记录倒推出评估基准日的金额，经核实，账实 相符。以核实后账面值作为评估值。现金评估值为 55,195.35 元。

银行存款账面值为 85,311.73 元，共两个账户，基本账户为农行江东支行，一般账户 为农行茶山坳分理处。评估人员核对银行日记账、会计报表和明细表，对其期末余额进行 函证，查阅银行对账单、余额调节表，并根据回函情况，如果与企业账面余额不一致时， 查明是否存在正常的未达账项，经调节后银行存款余额是否相符。经核实，银行存款余额 相符，以核实后账面值作为评估值，即评估值为 85,311.73 元。

(二) 应收票据

应收票据账面值为 100,000.00 元，共 1 笔，为银行承兑汇票。

核实时，评估人员核对明细账与总账、报表、评估明细表余额，根据评估明细表监盘 库存票据，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录的一致 性，并了解评估基准日后票据的承兑、背书转让情况。

经核实应收票据真实、完整，账、表、单金额相符。没有资料显示应收票据可能形成 坏账的情况，因此应收票据以核实后的账面值作为评估值，评估值为 100,000.00 元。 (三) 预付账款

预付账款账面值为 678,303.05 元，共 17 笔，未计提坏账准备，主要为预付原材料款、 预付修理费、矿区电费及押金等。

对预付账款评估人员首先核对明细表、会计报表、总帐和明细账余额，然后收集大额

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款项发生的合同、协议等重要资料，并抽查有关会计凭证，并实施函证，核实交易事项的 真实性、账龄、业务内容和金额等，通过核实，账帐、帐表金额相符。

预付账款均可收回相应的资产，按照相应形成的资产或权利确定评估值。 预付账款评估值为 678,303.05 元。

(四) 其他应收款

其他应收款账面原值为 4,486,254.05 元，共 35 笔，计提坏账准备为 3,569,094.92 元， 其他应收款账面价值为 917,159.13 元。主要内容为为应收个人备用金、保证金及垫付款等。

对其他应收款，评估人员首先核对评估明细表与明细账、总账、报表余额，根据评估 明细表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄。对金额较大或金额异 常的款项进行函证，对没有回函的款项采取收集记账凭证、业务合同、取得期后收回款项 的有关凭证等替代程序，对关联单位应收款项进行相互核对，以证实应收款项的真实性、 完整性，通过核实，其他应收款账帐、帐表金额相符。

评估人员在对上述其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的 情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收和坏账情况、欠款人资金、信用、经营 管理现状等，采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失，对关联企业的往来款项等有 充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0；对有确凿证据表明款项不能收回或实施 催款手段后债务方不认可已过诉讼时效账龄超长的，评估风险损失为 100%；对很可能收不 回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业会计计算坏账准备的方法，根据 账龄分析估计出风险损失。

经评估人员向企业有关人员了解，并经对客户往年收款的情况判断，评估人员认为：

1. 对关联方、集团内部的往来款项，评估风险损失为 0；

2. 除内部往来款向外，账龄 1 年以内的（含 1 年）的，处于正常的信用周期内，发生

风险损失的可能性在 0.5%；

1. 账龄 1 年到 2 年的账面价值，发生风险损失的可能性在 10%；

2. 账龄 2 年到 3 年的账面价值，发生风险损失的可能性在 20%；

3. 账龄 3 年到 5 年的账面价值，发生风险损失的可能性在 50%；

4. 账龄 5 年以上的，发生风险损失的可能性在 100%；

按以上标准，确定其他应收款风险损失为 3,569,094.92 元。以其他应收款减去评估风

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险损失后的金额确定评估值。坏账准备评估值以零列示。

经评估，其他应收款评估价值为 917,159.13 元。 (五) 存货

存货账面值为 12,796,788.34 元，存货跌价准备为 2,491,495.13 元，账面余额为 10,305,293.21 元。包括原材料、在库周转材料、在产品及在用周转材料。核实时，评估人 员对存货申报表与明细账、总账及会计报表进行核对，查阅相关账簿记录和原始凭单，以 确认存货的真实存在及产权状况。对企业的存货内控制度，存货进、出库和保管核算制度 及定期盘点制度进行核查，通过查阅最近的存货进出库单等，掌握存货的周转情况，并对 可能存在的失效、变质、残损、无用等存货进行了重点调查。经核实，确认该企业内控制 度严格、健全，存货的收、发和保管的单据、账簿记录完整、清晰。评估人员对存货进行 了抽盘，抽查了评估基准日至盘点日之间的存货的出入库单等，确定评估基准日至盘点日 之间的出入库存货的数量，并由此倒推计算出评估基准日存货的实有数量，并以此作为评 估的基础。

1. 原材料及在库周转材料

原材料账面值为 2,399,523.94 元，存货跌价准备为 545,061.89 元，账面余额 1,854,462.05

元，按实际购置成本入账，主要为企业生产必需的原辅材料及生产设备的备品备件等。

在库周转材料账面值为 23,413.93 元，为配合生产所需的用品等。

评估人员了解到企业原材料及周转材料的周转较快，账面单价接近基准日市场价格， 除个别存货价格浮动较明显，以市场价乘以实际数量确定评估之外，其余均按实际数量乘 以账面单价确定评估值。

原材料评估值为 1,851,828.60 元，评估减值 2,633.45 元，减值率为-0.14%，主要原因 是无烟煤市场价格下降，导致评估减值。

在库周转材料评估值为 23,413.93 元，评估增值 0 元，增值率为 0。

1. 在产品

在产品账面价值为 10,015,544.22 元，存货跌价准备为 1,725,638.02 元，账面余额 8,289,906.20 元，采用实际成本核算，系企业生产的硝水发生的直接材料、直接人工及制造 费用等。据调查，被评估单位共完成溶区两个，07 年9 月完成1#溶区，按230g/L 折合标 准硝水 233926 方，2008 年 1 月完成 4#溶区，折合标准方 301735 方，总计 535661 方，自

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2007 年 11 月至 2009 年 6 月共计消耗硝水 368421 方，现账面仍结存 167239 方，金额 1,412,164.74 元；未完成溶区 14 个，各成本项目总计发生 8,603,379.48 元。2010 年自制半 -- 成品 硝水结存金额已全额计提存货跌价准备，在产品（在制硝水）计提减值 313,473.28 元。

评估人员通过了解企业的成本核算的程序和方法，认为企业成本核算真实合理。在产 品--自制硝水由于井巷透水，自制硝水已经稀释，不再具有利用价值，直接评估为零；在 产品即芒硝开采成本，由于开采的芒硝仍然封存在井下，如果透水封堵成功，原开采的芒 硝仍然可以继续利用，因此该部分存货评估时以核实后账面值扣减预计损失后确认为评估 值。预计损失按照企业计提的存货跌价准备确定，存货跌价准备评估为零。

在产品评估值为 8,289,906.20 元，评估增减值为零。

1. 在用周转材料

在用周转转材料账面价值为 358,306.25 元，存货跌价准备为 220,795.22 元，账面余额 为 137,511.03 元，为企业在用的备品备件及办公用品等。

评估人员根据评估明细表首先进行帐帐、张表核对余额，然后进行盘点核实，了解资 产的使用情况，并作好勘察记录，为做好在用周转材料的成新率做准备。

本次评估人员根据实际盘点，确认报废在周转材料，其余在周转材料以重置价值结合 年限成新率确定评估值。

在用周转转材料评估值为 134,907.00 元，评估减值 2,604.03 元，减值率-1.89%，主要 原因是存在报废的在周转材料以及部分在周转材料使用年限已超过其经济寿命，成新率较 低。

二、非流动资产评估技术说明

评估范围内的非流动资产包括固定资产、无形资产及长期待摊投资等。其中：固定资 产计提减值准备 2,401,204.41 元，经核实，该笔减值准备为企业按照减值评估报告对整体 固定资产所计提的减值准备。

一 ( ) 房屋建筑物类固定资产

1. 评估范围

纳入本次评估范围的房屋建筑物是衡阳南风化工有限公司拥有房屋建筑物，共计 111

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项。其中房屋 33 项，建筑面积 19,674.92 平方米，账面原值 18,166,818.36 元，账面净值 14,746,750.17 元；构筑物 78 项，账面原值 29,917,495.38 元，账面净值 23,757,357.19 元。

科目名称	账面价值（元）	账面价值（元）
	原值	净值
房屋建筑物类合计	48,084,313.74	38,504,107.36
固定资产-房屋建筑物	18,166,818.36	14,746,750.17
固定资产-构筑物及其他辅助设施	29,917,495.38	23,757,357.19
减值准备
账面价值（合计）	48,084,313.74	38,504,107.36

2. 核实情况

根据被评估单位提供的《资产评估明细表》，在核实账账、账表的基础上，核实账面 价值的构成情况，折旧及计提减值政策，以及房屋建筑物所占用土地的情况。然后评估人 员根据评估明细表在被评估单位相关人员的陪同下到现场进行了勘查，对建成年代、建筑 结构、面积、建筑层数、层高、设备设施、装修标准等情况进行了核实,并向工程管理人员 了解房屋建筑物的维修和使用情况。在对实物的核实过程中，作好现场勘查记录，填写了 房屋评估勘查表和技术鉴定表，对勘察过程中发现申报建筑物的特征参数与实际不一致的 地方与相关人员进行沟通，找出原因，使其账实相符。收集评估所需的工程竣工资料、产 权证明文件及固定资产抵押物清单等，对无权属资料的房屋建筑物给予高度关注，并要求 委托方和相关当事方提供工程的报建手续以及出具“产权承诺函”。

3. 基本概况

被评估单位申报的房屋建(构)筑物于2004 年至2009 年陆续建成，主要分布于湖南省 衡阳市东北郊的和平乡、茶山坳镇珠晖塔矿区和衡阳市东北郊的和平乡域。经现场勘查， 各主要建筑物、构筑物地基承载能力较好，未发现这些建(构)筑物由于基础产生不均匀下 沉而使上部结构出现裂缝。主体结构强度较好，各类建(构)筑物承重构件和非承重构件均 较好，具有继续承力和使用的功能。各主要服务用房和辅助用房维护管理较好，大部分经 过装修，能保证正常生活使用。平屋面一般采用卷材防水，坡屋面多采用彩钢压型板防水， 使用情况正常，能够满足继续使用的功能。房产类资产账面价值包括建安工程费、摊入的 其他费用及资金成本等。

建筑结构主要分为框架、钢结构和砖混结构。纳入评估范围的构筑物主要是各类水池、 涵洞、排水沟、道路、围墙等。

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房屋建（构）筑物主要结构特点：

框架结构：基础采用钢筋混凝土独立基础，钢筋混凝土基础梁连接；墙体采用240mm 或120mm 实心粘土砖或空心砌块砌筑，承重结构采用钢筋混凝土梁、板、柱系统，即钢筋 混凝土矩形梁、钢筋混凝土有梁板贴地砖，外墙面采用抹灰涂料或外墙砖装饰，内墙采用 抹灰乳胶漆；窗采用铝合金或塑钢窗，大门多采用全钢厂房门和防盗门；照明采用工业厂 房灯或荧光灯照明，给水采用镀锌钢管输水，铸铁或PVC 管道排水。

钢结构：基础现浇钢筋混凝土独立基础及钢筋混凝土基础梁，±1.2 梁，复合彩钢板 坡屋面，复合彩钢板为围护和隔断结构的建筑物。米以下240mm 厚围护墙体，“H”形型钢 钢柱和“H”形型钢钢梁组成的门式刚架为承重构件，C 形钢檩条及钢墙架，钢柱间及水平 支撑，“I”形钢吊车

砖混结构：部分体量较小的办公用房和生产辅助用房采用此类结构类型。条形基础， 240mm 砖墙及构造柱、圈梁、过梁和楼板屋面板构成承重结构；外墙涂料或外墙砖，内墙 抹灰涂料，地面多为地砖地面，窗采用铝合金窗或塑钢窗，门为木门或防盗门。照明多采 用荧光灯照明，给水采用镀锌钢管输水，铸铁或PVC 管道排水。

1. 评估依据

2. 财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知 ( 财建〔 2002 〕 394 号 ) ；

3. 国家发展改革委、建设部关于《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发

改价格 [2007]670 号）；

1. 《工程勘察设计收费管理规定》国家计委、建设部计价格 (2002)10 号文；

2. 国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格 [2002]1980

号）；

1. 国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知 ( 计价格

[1999]1283) ；

1. 国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题》的通知 ( 计 价格 [2002]125 号 ) ；

2. 《湖南省建筑装饰装修工程消耗量计算规则》（ 2006 ）；

3. 《湖南省安装工程消耗量标准》（ 2006 ）；

4. 衡阳市 2014 年第 9 期《工程造价信息》；

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1. 《关于发布湖南省各市州建设工程人工工资单价的通知》（湘建价 2012-237 号）；

2. 《湖南省建筑装饰装修工程消耗量定额》（ 2006 ）；

3. 《中国人民银行贷款利率表》 (2012 年 7 月 6 日起执行 ) ；

4. 评估人员收集的各种信息资料及现场勘察资料。

5. 企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；

6. 与此次资产评估有关的其他资料。

7. 房屋建筑物评估方法

根据本次评估房屋建筑物的特点，采用成本法进行评估。

• （1）成本法

对不能单独产生收益、无成交实例的房屋建筑物，按房地分估的原则，采用成本法进 行评定估算。成本法是指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特征计算重置同类房 产所需投资（简称重置价格）乘以综合评价的房屋建筑物的成新率确定被评估房产价值的 一种方法。

评估值=重置全价×综合成新率

重置全价=建筑安装成本+前期及其他费用+资金成本

综合成新率=理论成新率×权重+勘察成新率×权重

1）重置全价的确定

• 1 建筑安装成本的估测

根据评估房屋建筑物具体情况，分为钢结构、框架结构、混合结构 3 种结构，评估人 员按结构类型、使用功能、分布地域对评估范围内建筑物进行系统的分类，将结构相同或 相近的建筑物分别编组，在各种结构中选出典型工程，收集典型工程的预/结算书、竣工图 纸等竣工资料，抽查核实工程量，对（预）结算书中工程量套用 2006 年《湖南省建筑装饰 装修工程消耗量定额》、《湖南省安装工程消耗量标准》，依据 2006 年《湖南省建筑装饰 装修工程消耗量计算规则》，材差执行衡阳市 2013 年第 12 期《工程造价信息》发布的 2014 年第 4 期当地材料信息，人工费执行湘建价 2012-237 号文计算工程综合造价，计算出建安 工程成本。

对于小型房屋建筑物的重置单价测算，利用当地同类结构评估基准日的单方造价进行 差异调整估算。

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2 前期及其他费用

根据当地政府规定和行业标准，前期及其它费用取费标准为：

序号	费用名称	费率	取费基数	取费依据
一	以工程造价为基数
1	建设单位管理费	1.10%	工程费用	财建[2002]394 号
2	勘察设计费	3.00%	工程费用	计价格[2002]10 号
3	工程监理费	2.60%	工程费用	发改价格[2007]670 号
4	工程招投标代理服务费	0.28%	工程费用	计价格[2002]1980 号
5	可行性研究费	0.40%	工程费用	计价格[1999]1283 号
6	环境影响评价费	0.08%	工程费用	计价格[2002]125 号
二	以建筑面积为基数
1	城市基础设施配套费	26 元/M2	建筑面积	衡价房字（2003）237 号
2	白蚁预防费	2 元/M2	建筑面积	湘价费字（2002）275 号
合计	工程造价×7.46% +建筑面积×28 元/平方米

3 资金成本

根据房屋建设规模和原始资料，按照国家工期定额确定项目建设工期，在正常建设期 情况下，且建设期内资金均匀性投入，按照评估基准日人民币贷款利率执行标准进行计算。 2014 年 9 月 30 日人民币贷款利率表

贷款期限	年利率%
一、短期贷款
六个月（含）	5.6
六个月至一年（含）	6
二、中长期贷款
一至三年（含）	6.15
三至五年（含）	6.4
五年以上	6.55
三、贴 现	在再贴现利率基础上，按不超过同期贷款利率 （含浮动）加点再贴

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资金成本=（建筑安装成本+前期及其他费用）×建设期×利率×1/2

重置全价=建筑安装成本+前期及其他费用+资金成本

2）综合成新率的确定

采用理论成新率和勘察成新率相结合的方法确定房屋建筑物的综合成新率。

1 理论成新率的计算

理论成新率=（经济耐用年限-已使用年限）/经济耐用年限×100%

理论成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限-已使用年限）×100%

2 勘察成新率的测定

首先将影响房屋建筑物成新率的主要因素按结构(基础、墙体、承重、屋面)、装 修(楼地面、内外装修、门窗、顶棚)、设备设施(水卫、暖气、电照)分项，参照建设 部“房屋完损等级评定标准”的规定，结合现场勘查实际现状确定各分项评估完好值， 再根据权重确定勘察成新率。

勘察成新率=结构部分打分值×权重＋装修部分打分值×权重＋安装部分打分值×权重 3 综合成新率

理论成新率取权重 0.4，勘察成新率取权重 0.6。

综合成新率=理论成新率×0.4+勘察成新率×0.6

3）评估值的计算

评估值=重置全价×综合成新率

6. 评估案例

• 【案例一】框架结构 办公楼(房屋建筑物明细表序号 1)

办公楼账面价值为 2,548,347.40 元，建成于 2009 年 2 月，建筑面积 1692.4 平米，框架 结构，不含女儿墙（高度 0.9 米）高度 10.95 米，平顶女儿墙，耐火等级为二级，地震设防 烈度为六度，屋面防水等级 II 级，工程合理使用年限为 50 年。建筑物外形呈长方形，长 49.99 米，宽 9.5 米，外走廊，公用卫生间。地上三层，层高 3.6/3.6/3.3 米，开间 3.75 米。 钢筋混凝土独立基础，现浇屋面板。外墙除混凝土梁、柱外，柱间粘土砖或空心砖充填， 厚度 240，外墙外侧统一刷 30 厚胶沥颗粒聚苯保温浆料，贴外墙砖。内墙为加气混凝土和 粘土砖。墙面、天棚水泥砂浆抹面刷乳胶漆，厨房厕所墙面贴 200400 瓷砖，天棚铝扣板 吊顶；地面贴 800800 全瓷地砖，瓷砖踢脚线。卫生间 400*400 地砖；楼梯为混凝土板式

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楼梯贴镜面花岗岩，不锈钢手铁栏杆。防盗门、铝合金推拉窗，铝合金固定窗。所有窗加 封不锈钢防盗栏杆或钢制栏杆。卫生间为坐便、蹲便，木隔断，洗面盆，瓷成品拖布池。 会议室为天棚跌级吊顶，筒灯，日光灯池。水、电等配套设施齐全，正常使用。未办理房 屋所有权证。

（1）重置全价的确定

重置全价＝建安成本＋前期及其他费用＋资金成本

土石方工程造价见下表：

单位：人民币元

序号	费用名称	费率	取费说明	费用金额
1	直接工程费		人工费+材料费+机械费+主材费+其他费	13,735.85
1.1	人工费		人工费+技术措施项目人工费	295.12
1.2	材料费		材料费-协商项目A-协商项目B+技术措 施项目材料费	13.91
1.3	机械费		机械费+技术措施项目机械费	13,426.82
1.4	主材费		主材费+设备费+技术措施项目设备费+技 术措施项目主材费
1.5	其他费		其他费+技术措施项目其他费+组织措施 项目合计-安全防护、文明施工措施费
2	企业管理费	7.5	人工预算价+机械预算价+技术措施人工 预算价+技术措施机械预算价	687.28
3	商品砼企业管理 费	5	商品砼材料费
4	利润	5	人工预算价+机械预算价+技术措施人工 预算价+技术措施机械预算价	458.18
5	安全防护文明措 施费	5.46	人工预算价+机械预算价+技术措施人工 预算价+技术措施机械预算价	500.34
6	其他项目费A		协商项目A

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7	优惠	0	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他项 目费A
8	规费		工程排污费+职工教育经费+养老保险费+ 其他规费	660.10
8.1	工程排污费	0.4	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他项 目费A-优惠	61.53
8.2	职工教育经费	1.5	人工费+技术措施项目人工费	4.43
8.3	养老保险费	3.5	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他项 目费A-优惠	538.36
8.4	其他规费	18.9	人工费+技术措施项目人工费	55.78
	其中：工伤保险费	0.9	人工费+技术措施项目人工费	2.66
9	税金	3.39 7	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他项 目费A+规费-优惠	544.94
10	其他项目费B		协商项目B
11	土石方工程造价		直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他项 目费A+规费+税金+其他项目费B-优惠	16,586.69

建筑工程造价见下表：

单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元
序 号	费用名称	费率	取费说明	费用金额
1	直接工程费		人工费+材料费+机械费+主材费+其	1,086,688.63

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			他费
1.1	人工费		人工费+技术措施项目人工费	369,233.56
1.2	材料费		材料费-协商项目A-协商项目B+技术 措施项目材料费	682,755.22
1.3	机械费		机械费+技术措施项目机械费	33,306.59
1.4	主材费		主材费+设备费+技术措施项目设备 费+技术措施项目主材费
1.5	其他费		其他费+技术措施项目其他费+组织 措施项目合计-安全防护、文明施工 措施费	1,393.26
2	企业管理费	33.3	人工预算价+机械预算价+技术措施 人工预算价+技术措施机械预算价	59,924.09
3	商品砼企业管理 费	5	商品砼材料费
4	利润	22	人工预算价+机械预算价+技术措施 人工预算价+技术措施机械预算价	39,589.49
5	安全防护文明措 施费	24.08 4	人工预算价+机械预算价+技术措施 人工预算价+技术措施机械预算价	43,339.69
6	其他项目费A		协商项目A
7	优惠	0	直接工程费+企业管理费+商品砼企 业管理费+利润+安全防护文明措施 费+其他项目费A
8	规费		工程排污费+职工教育经费+养老保 险费+其他规费	123,275.78
8.1	工程排污费	0.4	直接工程费+企业管理费+商品砼企 业管理费+利润+安全防护文明措施	4,918.17

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			费+其他项目费A-优惠
8.2	职工教育经费	1.5	人工费+技术措施项目人工费	5,538.5
8.3	养老保险费	3.5	直接工程费+企业管理费+商品砼企 业管理费+利润+安全防护文明措施 费+其他项目费A-优惠	43,033.97
8.4	其他规费	18.9	人工费+技术措施项目人工费	69,785.14
	其中：工伤保险	0.9	人工费+技术措施项目人工费	3,323.1
9	税金	3.397	直接工程费+企业管理费+商品砼企 业管理费+利润+安全防护文明措施 费+其他项目费A+规费-优惠	45,955.22
10	其他项目费B		协商项目B
11	建筑工程造价		直接工程费+企业管理费+商品砼企 业管理费+利润+安全防护文明措施 费+其他项目费A+规费+税金+其他项 目费B-优惠	1,398,772.90

装饰工程造价见下表：

单位：人民币元

序号	费用名称	费率	取费说明	费用金额
1	直接工程费		人工费+材料费+机械费+主材费+其他费	712,914.51
1.1	人工费		人工费+技术措施项目人工费	203,096.25
1.2	材料费		材料费-协商项目A-协商项目B+技术措 施项目材料费	504,540.63
1.3	机械费		机械费+技术措施项目机械费	5,277.63
1.4	主材费		主材费+设备费+技术措施项目设备费+ 技术措施项目主材费
1.5	其他费		其他费+技术措施项目其他费+组织措施

北京大正海地人资产评估有限公司 电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里 100 号住邦 2000 商务中心 1 号楼 A 区 707 室

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			项目合计-安全防护、文明施工措施费
2	企业管理费	32.2	人工预算价+技术措施人工预算价	22,812.91
3	商品砼企业管理 费	5	商品砼材料费
4	利润	29	人工预算价+技术措施人工预算价	20,545.79
5	安全防护文明措 施费	26.47 2	人工预算价+技术措施人工预算价	18,754.76
6	其他项目费A		协商项目A
7	优惠	0	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他 项目费A
8	规费		工程排污费+职工教育经费+养老保险费 +其他规费	71,657.72
8.1	工程排污费	0.4	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他 项目费A-优惠	3,100.11
8.2	职工教育经费	1.5	人工费+技术措施项目人工费	3,046.44
8.3	养老保险费	3.5	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他 项目费A-优惠	27,125.98
8.4	其他规费	18.9	人工费+技术措施项目人工费	38,385.19
	其中：工伤保险	0.9	人工费+技术措施项目人工费	1,827.87
9	税金	3.397	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他 项目费A+规费-优惠	28,761.91
10	其他项目费B		协商项目B

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11	装饰工程造价		直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他 项目费A+规费+税金+其他项目费B-优惠	875,447.60

给排水工程造价见下表：

单位：人民币元

序号	费用名称	费率	取费说明	费用金额
1	直接工程费		人工费+材料费+机械费+主材费+其他费	87,795.19
1.1	人工费		人工费+技术措施项目人工费	12,676.54
1.2	材料费		材料费-协商项目A-协商项目B+技术措 施项目材料费	9,180.84
1.3	机械费		机械费+技术措施项目机械费	2,861.35
1.4	主材费		主材费+设备费+技术措施项目设备费+技 术措施项目主材费	63,037.71
1.5	其他费		其他费+技术措施项目其他费+组织措施 项目合计-安全防护、文明施工措施费
1.6	其中甲供材料		甲供材料费+甲供主材费
2	企业管理费	37.9	人工预算价+技术措施人工预算价	2,138.37
3	商品砼企业管理 费	5	商品砼材料费
4	利润	39	人工预算价+技术措施人工预算价	2,200.43
5	安全防护文明措 施费	25.51 2	人工预算价+技术措施人工预算价	1,439.42
6	其他项目费A		协商项目A
7	优惠	0	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他项 目费A

北京大正海地人资产评估有限公司 电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里 100 号住邦 2000 商务中心 1 号楼 A 区 707 室

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8	规费		工程排污费+职工教育经费+养老保险费+ 其他规费	6,235.37
8.1	工程排污费	0.4	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他项 目费A-优惠	374.29
8.2	职工教育经费	1.5	人工费+技术措施项目人工费	190.15
8.3	养老保险费	3.5	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他项 目费A-优惠	3,275.07
8.4	其他规费	18.9	人工费+技术措施项目人工费	2,395.86
	其中：工伤保险费	0.9	人工费+技术措施项目人工费	114.09
9	税金	3.397	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他项 目费A+规费-优惠	3,390.51
10	其他项目费B		协商项目B
11	安装工程造价		直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他项 目费A+规费+税金+其他项目费B-优惠	103,199.29

电气工程造价见下表：

单位：人民币元

序号	费用名称	费率	取费说明	费用金额
1	直接工程费		人工费+材料费+机械费+主材费+其他 费	107,860.52
1.1	人工费		人工费+技术措施项目人工费	31,015.23
1.2	材料费		材料费-协商项目A-协商项目B+技术 措施项目材料费	6,491.38

北京大正海地人资产评估有限公司 电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里 100 号住邦 2000 商务中心 1 号楼 A 区 707 室

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1.3	机械费		机械费+技术措施项目机械费	4,414.11
1.4	主材费		主材费+设备费+技术措施项目设备费+ 技术措施项目主材费	65,873.71
1.5	其他费		其他费+技术措施项目其他费+组织措 施项目合计-安全防护、文明施工措施 费	66.09
1.6	其中甲供材料		甲供材料费+甲供主材费
2	企业管理费	37.9	人工预算价+技术措施人工预算价	5,071.18
3	商品砼企业管理 费	5	商品砼材料费
4	利润	39	人工预算价+技术措施人工预算价	5,218.36
5	安全防护文明措 施费	25.512	人工预算价+技术措施人工预算价	3,413.61
6	其他项目费A		协商项目A
7	优惠	0	直接工程费+企业管理费+商品砼企业 管理费+利润+安全防护文明措施费+其 他项目费A
8	规费		工程排污费+职工教育经费+养老保险 费+其他规费	11,068.09
8.1	工程排污费	0.4	直接工程费+企业管理费+商品砼企业 管理费+利润+安全防护文明措施费+其 他项目费A-优惠	486.25
8.2	职工教育经费	1.5	人工费+技术措施项目人工费	465.23
8.3	养老保险费	3.5	直接工程费+企业管理费+商品砼企业 管理费+利润+安全防护文明措施费+其 他项目费A-优惠	4,254.73

北京大正海地人资产评估有限公司 电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里 100 号住邦 2000 商务中心 1 号楼 A 区 707 室

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8.4	其他规费	18.9	人工费+技术措施项目人工费	5,861.88
	其中：工伤保险费	0.9	人工费+技术措施项目人工费	279.14
9	税金	3.397	直接工程费+企业管理费+商品砼企业 管理费+利润+安全防护文明措施费+其 他项目费A+规费-优惠	4,505.50
10	其他项目费B		协商项目B
11	安装工程造价		直接工程费+企业管理费+商品砼企业 管理费+利润+安全防护文明措施费+其 他项目费A+规费+税金+其他项目费B- 优惠	137,137.26

办公楼工程总造价见下表：

单位：人民币元

		单位：人民币元
项目	金额（元）	备注
土石方工程	16,586.69
建筑工程	1,398,772.90
装饰装修工程	875,447.60
给排水工程	103,199.29	将建筑工程中413.32 元的安装工程 调到给排水工程
电气安装工程	137,137.26
合 计	2,531,143.74

2）前期及其他费用

根据国家和地方的相关行政事业性收费和经营性收费标准，确定前期费用及其他费用。

见前述。

前期及其他费用=工程造价×7.46%+建筑面积×28.00

=2,531,143.74×7.46%+1,692.40×28.00 =236,210.00 元

3）资金成本

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本工程正常建设期为2 年，资金均匀投入，贷款利率按6.15%计算，则： 资金成本=（建安工程造价+前期及其他费用）×6.15%×2×1/2

=（2,531,143.74+236,210.00）×6.15%×2×1/2 =170,192.00 元

重置全价=建筑安装工程总造价+前期及其他费用+资金成本

=2,531,143.74+236,210.00+170,192.00 =2,937,500.00 元（百位取整）

（3）成新率的确定

该建筑于2009 年2 月建成，设计使用年限为50 年，已使用5.6 年。经现场勘察，该 建筑物主体结构完好，基础无不均匀沉降，承重构件有承载能力，屋顶梁板完好，室内电 照、上下水设施齐全，能正常使用。根据勘察情况分析后确定尚可使用年限为44.4 年。 综合成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）

=44.4/（5.6+44.4）×100% =89%（取整）

（4）评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

=2,937,500.00×89% =2,614,375.00 元

• 【案例二】砖混结构 矿区二层办公楼 (房屋建筑物明细表序号 24)

矿区二层办公楼账面价值为 90,289.13 元，账面净值为 71,781.92 元，建成于 2006 年 10 月，建筑面积 146.5 平方米。地上二层，建筑高度 6.4 米。建筑平面呈长方形。外走廊， 外楼梯，平顶，无水卫设施。该建筑物带型基础，一砖墙，现浇屋面板。木夹板门，铝合 金窗，内墙抹灰刷乳胶漆，外墙水泥砂浆抹面刷外墙涂料。日光灯照明，嵌入式配电箱， 开关、插座，外走廊球型吸顶灯。混凝土板式外楼梯，水泥砂浆抹面。未办理房屋所有权 证。

（1）重置全价的确定

重置全价＝建安成本＋前期及其他费用＋资金成本

建筑工程造价见下表：

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单位：人民币元

序号	费用名称	费率	取费说明	费用金额
1	直接工程费		人工费+材料费+机械费+主材费+其他费	99,429.28
1.1	人工费		人工费+技术措施项目人工费	34,738.40
1.2	材料费		材料费-协商项目A-协商项目B+技术措施项目材料 费	61,804.74
1.3	机械费		机械费+技术措施项目机械费	2,765.51
1.4	主材费		主材费+设备费+技术措施项目设备费+技术措施项 目主材费
1.5	其他费		其他费+技术措施项目其他费+组织措施项目合计- 安全防护、文明施工措施费	120.63
2	企业管理费	33.3	人工预算价+机械预算价+技术措施人工预算价+技 术措施机械预算价	5,547.70
3	商品砼企业管理费	5	商品砼材料费
4	利润	22	人工预算价+机械预算价+技术措施人工预算价+技 术措施机械预算价	3,665.15
5	安全防护文明措施费	24.084	人工预算价+机械预算价+技术措施人工预算价+技 术措施机械预算价	4,012.34
6	其他项目费A		协商项目A
7	优惠	0	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理费+利润+ 安全防护文明措施费+其他项目费A
8	规费		工程排污费+职工教育经费+养老保险费+其他规费	11,480.17
8.1	工程排污费	0.4	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理费+利润+ 安全防护文明措施费+其他项目费A-优惠	450.62
8.2	职工教育经费	1.5	人工费+技术措施项目人工费	521.08
8.3	养老保险费	3.5	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理费+利润+ 安全防护文明措施费+其他项目费A-优惠	3,942.91
8.4	其他规费	18.9	人工费+技术措施项目人工费	6,565.56
	其中：工伤保险	0.9	人工费+技术措施项目人工费	312.65
9	税金	3.268	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理费+利润+ 安全防护文明措施费+其他项目费A+规费-优惠	4,056.72
10	其他项目费B		协商项目B
11	建筑工程造价		直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理费+利润+ 安全防护文明措施费+其他项目费A+规费+税金+其 他项目费B-优惠	128,191.36

装饰工程造价见下表：

单位：人民币元

	序号	费用名称	费率	取费说明	费用金额
	1	直接工程费		人工费+材料费+机械费+主材费+其他费	48,280.13

北京大正海地人资产评估有限公司 电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里 100 号住邦 2000 商务中心 1 号楼 A 区 707 室

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1.1	人工费		人工费+技术措施项目人工费	19,394.27
1.2	材料费		材料费-协商项目A-协商项目B+技术措施 项目材料费	28,145.37
1.3	机械费		机械费+技术措施项目机械费	740.49
1.4	主材费		主材费+设备费+技术措施项目设备费+技术 措施项目主材费
1.5	其他费		其他费+技术措施项目其他费+组织措施项 目合计-安全防护、文明施工措施费
2	企业管理费	32.2	人工预算价+技术措施人工预算价	2,178.47
3	商品砼企业管理费	5	商品砼材料费
4	利润	29	人工预算价+技术措施人工预算价	1,961.98
5	安全防护文明措施费	26.472	人工预算价+技术措施人工预算价	1,790.95
6	其他项目费A		协商项目A
7	优惠	0	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理 费+利润+安全防护文明措施费+其他项目费 A
8	规费		工程排污费+职工教育经费+养老保险费+其 他规费	6,070.68
8.1	工程排污费	0.4	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理 费+利润+安全防护文明措施费+其他项目费 A-优惠	216.85
8.2	职工教育经费	1.5	人工费+技术措施项目人工费	290.91
8.3	养老保险费	3.5	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理 费+利润+安全防护文明措施费+其他项目费 A-优惠	1,897.40
8.4	其他规费	18.9	人工费+技术措施项目人工费	3,665.52
	其中：工伤保险	0.9	人工费+技术措施项目人工费	174.55
9	税金	3.268	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理 费+利润+安全防护文明措施费+其他项目费 A+规费-优惠	1,970.02
10	其他项目费B		协商项目B
11	装饰工程造价		直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理 费+利润+安全防护文明措施费+其他项目费 A+规费+税金+其他项目费B-优惠	62,252.23

电气工程造价见下表：

	A+规费+税金+其他项目费B-优惠 电气工程造价见下表：	A+规费+税金+其他项目费B-优惠 电气工程造价见下表：	A+规费+税金+其他项目费B-优惠 电气工程造价见下表：	A+规费+税金+其他项目费B-优惠 电气工程造价见下表：	A+规费+税金+其他项目费B-优惠 电气工程造价见下表：	A+规费+税金+其他项目费B-优惠 电气工程造价见下表：
	单位：人民币元
	序号	费用名称	费率	取费说明	费用金额
	1	直接工程费		人工费+材料费+机械费+主材费+其他费	4,250.20
	1.1	人工费		人工费+技术措施项目人工费	985.94

北京大正海地人资产评估有限公司 电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025

东区地址：北京市朝阳区八里庄西里 100 号住邦 2000 商务中心 1 号楼 A 区 707 室

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南风化工集团股份有限公司拟转让所持衡阳南风化工有限公司99%股权项目评估说明

1.2	材料费		材料费-协商项目A-协商项目B+技术措施 项目材料费	186.95
1.3	机械费		机械费+技术措施项目机械费
1.4	主材费		主材费+设备费+技术措施项目设备费+技 术措施项目主材费	3,075.43
1.5	其他费		其他费+技术措施项目其他费+组织措施项 目合计-安全防护、文明施工措施费	1.88
1.6	其中甲供材料		甲供材料费+甲供主材费
2	企业管理费	37.9	人工预算价+技术措施人工预算价	160.14
3	商品砼企业管理费	5	商品砼材料费
4	利润	39	人工预算价+技术措施人工预算价	164.79
5	安全防护文明措施费	25.512	人工预算价+技术措施人工预算价	107.8
6	其他项目费A		协商项目A
7	优惠	0	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理 费+利润+安全防护文明措施费+其他项目 费A
8	规费		工程排污费+职工教育经费+养老保险费+ 其他规费	383.76
8.1	工程排污费	0.4	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理 费+利润+安全防护文明措施费+其他项目 费A-优惠	18.73
8.2	职工教育经费	1.5	人工费+技术措施项目人工费	14.79
8.3	养老保险费	3.5	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理 费+利润+安全防护文明措施费+其他项目 费A-优惠	163.9
8.4	其他规费	18.9	人工费+技术措施项目人工费	186.34
	其中：工伤保险费	0.9	人工费+技术措施项目人工费	8.87
9	税金	3.268	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理 费+利润+安全防护文明措施费+其他项目 费A+规费-优惠	165.58
10	其他项目费B		协商项目B
11	安装工程造价		直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理 费+利润+安全防护文明措施费+其他项目 费A+规费+税金+其他项目费B-优惠	5,232.27

工程造价=建筑工程造价+装饰工程造价+电气工程造价

=128,191.36+62,252.23+5,232.27

=195,675.86 元

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2）前期及其他费用

根据国家和地方的相关行政事业性收费和经营性收费标准，确定前期费用及其他费用。 见前述。

前期及其他费用=工程造价×7.46%+建筑面积×28.00

=195,675.86×7.46%+146.5×28.00 =18,699.00 元

3）资金成本

本工程正常建设期为2 年，资金均匀投入，贷款利率按6.15%计算，则： 资金成本=（建安工程造价+前期及其他费用）×6.15%×2×1/2

=（195,675.86+18,699.00）×6.15%×2×1/2 =13,184.00 元

重置全价=建筑安装工程总造价+前期及其他费用+资金成本

=195,675.86+18,699.00+13,184.00 =227,600.00 元（百位取整）

（3）成新率的确定

该矿区二层办公楼与矿山生产直接相关，坐落位置远离村落。而且除了用于矿山生产 别无它用。该建筑于2006 年10 月建成，已使用8 年，经济耐用年限为50 年。经现场勘察， 该建筑物主体结构完好，基础无不均匀沉降，承重构件有承载能力，屋顶梁板完好，屋面 无渗漏，外墙涂料脱落，木制夹板门略有变形，开启不够灵活。室内电气设施齐全，零器 件完整，正常使用。根据勘察情况分析尚可使用年限为42 年。该矿山的尚可服务年限为 40 年。根据孰短原则确定该建筑物尚可使用年限为40 年。

成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%

=40/（8.75+40）×100% =83%（取整）

（4）评估值的确定

评估值=重置全价×成新率 =227,600.00×83% =188,908.00 元

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• 【案例三】构筑物 矿山防洪排水管线(构筑物及其他辅助设施评估明细表序号 27) 矿山防洪排水管线账面价值为 50,914.00 元，账面净值为 40,477.80 元。沿山坡敷设， 六米一个砖砌管墩，管道为 DN470*12 螺旋管，电弧焊接。外防腐为刷防锈漆二道，刷热 沥青二道，采用集中刷油。焊接后未经行管道冲洗和试压。

• （1）重置全价的确定

重置全价＝建安成本＋前期及其他费用＋资金成本

计算结果如下：

矿山防洪排水管线工程造价见下表：

单位：人民币元

序号	费用名称	费率	取费说明	费用金额
1	直接工程费		人工费+材料费+机械费+主材费+其他费	313,229.14
1.1	人工费		人工费+技术措施项目人工费	26,642.69
1.2	材料费		材料费-协商项目A-协商项目B+技术措施项 目材料费	16,648.08
1.3	机械费		机械费+技术措施项目机械费	15,432.58
1.4	主材费		主材费+设备费+技术措施项目设备费+技术 措施项目主材费	254,411.83
1.5	其他费		其他费+技术措施项目其他费+组织措施项 目合计-安全防护、文明施工措施费	93.96
1.6	其中甲供材料		甲供材料费+甲供主材费
2	企业管理费	37.9	人工预算价+技术措施人工预算价	4,327.54
3	商品砼企业管理 费	5	商品砼材料费
4	利润	39	人工预算价+技术措施人工预算价	4,453.14
5	安全防护文明措 施费	21.26	人工预算价+技术措施人工预算价	2,427.53

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6	其他项目费A		协商项目A
7	优惠	0	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理 费+利润+安全防护文明措施费+其他项目费 A
8	规费		工程排污费+职工教育经费+养老保险费+其 他规费	18,088.17
8.1	工程排污费	0.4	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理 费+利润+安全防护文明措施费+其他项目费 A-优惠	1,297.75
8.2	职工教育经费	1.5	人工费+技术措施项目人工费	399.64
8.3	养老保险费	3.5	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理 费+利润+安全防护文明措施费+其他项目费 A-优惠	11,355.31
8.4	其他规费	18.9	人工费+技术措施项目人工费	5,035.47
	其中：工伤保险费	0.9	人工费+技术措施项目人工费	239.78
9	税金	3.268	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理 费+利润+安全防护文明措施费+其他项目费 A+规费-优惠	11,193.73
10	其他项目费B		协商项目B
11	安装工程造价		直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理 费+利润+安全防护文明措施费+其他项目费 A+规费+税金+其他项目费B-优惠	353,719.25

2）前期及其他费用

根据国家和地方的相关行政事业性收费和经营性收费标准，确定前期费用及其他费用。 见前述。

前期及其他费用=工程造价×7.46%

=353,719.25×7.46%

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=26,387.00 元

3）资金成本

矿山与化工厂的正常建设期为2 年，资金均匀投入，贷款利率按6.15%计算，则： 资金成本=（建安工程造价+前期及其他费用）×6.15%×2×1/2

=（353,719.25+26,387.00）×6.15%×2×1/2 =23,377.00 元

重置全价=建筑安装工程总造价+前期及其他费用+资金成本

=353,719.25+26,387.00+23,377.00 =403,500.00 元（百位取整）

（3）成新率的确定

该矿山防洪排水管线与矿山生产直接相关，而且除了用于矿山生产别无它用。该建筑 于2009 年6 月建成，已使用5.25 年，经济耐用年限为30 年。该矿山的尚可服务年限为 40 年。经现场勘察，该矿山防洪排水管线通畅完好，管道轻度锈蚀，正常使用。根据勘察 情况分析后确定尚可使用年限为24.75 年。

综合成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）

=24.75/（5.25+24.75）×100% =83%（取整）

（4）评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

=403,500.00×83% =334,905 元

• 【案例四】构筑物 锅炉房烟囱(构筑物及其他辅助设施评估明细表序号 54)

该烟囱选自国家建筑标准设计 04G211，烟囱编号为 50/1.7-0.55-400，烟囱高度 50 米， 出口直径 1.7 米。烟囱采用天然地基独立基础，基础深 3.0 米；混凝土筒身 C25，基础 C20， 采用硅酸盐水泥洗净河沙。内衬采用机制烟囱轻质隔热耐酸砌块（<1300kg/m3）,耐酸胶泥 砌筑，强度等级 M10，隔热层采用粘土砖，爬梯、避雷针等所有金属构件热喷镀锌处理。 设一个烟道口，尺寸 1200（宽）*2000（高），中心标高 5.5 米。

（1）重置全价的确定

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重置全价＝建安成本＋前期及其他费用＋资金成本

土石方工程造价见下表：

单位：人民币元

	序号	费用名称	费率	取费说明	费用金额
	1	直接工程费		人工费+材料费+机械费+主材费+其他费	8,368.50
	1.1	人工费		人工费+技术措施项目人工费	297.36
	1.2	材料费		材料费-协商项目A-协商项目B+技术措 施项目材料费	6.47
	1.3	机械费		机械费+技术措施项目机械费	8,064.67
	1.4	主材费		主材费+设备费+技术措施项目设备费+ 技术措施项目主材费
	1.5	其他费		其他费+技术措施项目其他费+组织措施 项目合计-安全防护、文明施工措施费
	2	企业管理费	7.5	人工预算价+机械预算价+技术措施人工 预算价+技术措施机械预算价	417.22
	3	商品砼 企业管理费	5	商品砼材料费
	4	利润	5	人工预算价+机械预算价+技术措施人工 预算价+技术措施机械预算价	278.15
	5	安全防护文明 措施费	5.46	人工预算价+机械预算价+技术措施人工 预算价+技术措施机械预算价	303.74
	6	其他项目费A		协商项目A
	7	优惠	0	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他 项目费A
	8	规费		工程排污费+职工教育经费+养老保险费 +其他规费	426.00

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8.1	工程排污费	0.4	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他 项目费A-优惠	37.47
8.2	职工教育经费	1.5	人工费+技术措施项目人工费	4.46
8.3	养老保险费	3.5	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他 项目费A-优惠	327.87
8.4	其他规费	18.9	人工费+技术措施项目人工费	56.20
	其中：工伤保 险费	0.9	人工费+技术措施项目人工费	2.68
9	税金	3.397	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他 项目费A+规费-优惠	332.69
10	其他项目费B		协商项目B
11	机械土石方工 程造价		直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他 项目费A+规费+税金+其他项目费B-优惠	10,126.30

建筑工程造价见下表：

单位：人民币元

序 号	费用名称	费率	取费说明	费用金额
1	直接工程费		人工费+材料费+机械费+主材费+其他费	363,345.62
1.1	人工费		人工费+技术措施项目人工费	90,494.65
1.2	材料费		材料费-协商项目A-协商项目B+技术措施 项目材料费	258,770.06
1.3	机械费		机械费+技术措施项目机械费	13,564.98

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1.4	主材费		主材费+设备费+技术措施项目设备费+技术 措施项目主材费
1.5	其他费		其他费+技术措施项目其他费+组织措施项 目合计-安全防护、文明施工措施费	515.93
2	企业管理费	33.3	人工预算价+机械预算价+技术措施人工预 算价+技术措施机械预算价	16,013.05
3	商品砼企业管理 费	5	商品砼材料费
4	利润	22	人工预算价+机械预算价+技术措施人工预 算价+技术措施机械预算价	10,579.19
5	安全防护文明措 施费	5.46	人工预算价+机械预算价+技术措施人工预 算价+技术措施机械预算价	2,625.56
6	其他项目费A		协商项目A
7	优惠	0	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理 费+利润+安全防护文明措施费+其他项目费 A
8	规费		工程排污费+职工教育经费+养老保险费+其 他规费	33,770.88
8.1	工程排污费	0.4	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理 费+利润+安全防护文明措施费+其他项目费 A-优惠	1,570.25
8.2	职工教育经费	1.5	人工费+技术措施项目人工费	1,357.42
8.3	养老保险费	3.5	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理 费+利润+安全防护文明措施费+其他项目费 A-优惠	13,739.72
8.4	其他规费	18.9	人工费+技术措施项目人工费	17,103.49

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	其中：工伤保险	0.9	人工费+技术措施项目人工费	814.45
9	税金	3.39 7	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理 费+利润+安全防护文明措施费+其他项目费 A+规费-优惠	14,482.58
10	其他项目费B		协商项目B
11	建筑工程造价		直接工程费+企业管理费+商品砼企业管理 费+利润+安全防护文明措施费+其他项目费 A+规费+税金+其他项目费B-优惠	440,816.88

综上，锅炉房烟囱工程造价见下表：

单位：人民币元

	单位：人民币元
工程名称	金额（元）
机械土石方工程	10,126.30
建筑工程	440,817.88
造价总合计	450,943.18

2）前期及其他费用

根据国家和地方的相关行政事业性收费和经营性收费标准，确定前期费用及其他费用。

见前述。

前期及其他费用=工程造价×7.46%

=450,943.18×7.46% =33,640.00 元

3）资金成本

烟囱正常建设期为不足1 年，但它是生产元明粉的配套工程，应依据元明粉企业建设

期2 年计算资金成本，假设资金均匀投入，相应贷款利率6.15%计算，则：

资金成本=（建安工程造价+前期及其他费用）×6.15%×2×1/2

=（450,943.18+33,640.00）×6.15%×2×1/2

=29,802.00 元

重置全价=建筑安装工程总造价+前期及其他费用+资金成本

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=450,943.18+33,640.00+29,802.00

=514,400.00 元（百位取整）

（3）成新率的确定

该锅炉房烟囱与矿山生产不相关。该建筑于2007 年7 月建成，已使用7.16 年，经济 耐用年限为30 年。

经现场勘察，该建筑物基础无不均匀沉降，承重构件有承载能力，主体结构完好，正 常使用。根据勘察情况分析后确定尚可使用年限为22.84 年。

综合成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）

=22.84/（7.16+22.84）×100% =76%（取整）

（4）评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

=514,400.00×76% =390944.00 元

• 【案例五】构筑物 化工厂厂区场地平整费用(构筑物及其他辅助设施评估明细表序号 77)

化工厂厂区原为农民果园，生产用地出让时为生地，该项费用为化工厂建设前期发生 的场地平整费，初始发生额为 3,167,735.20 元，企业按照土地使用年限进行摊销，至评估 基准日账面值为 2,544,293.24 元。该项场地平整费价值体现在土地使用权价值中，因本次 评估该宗土地使用权未纳入评估范围，评估时按账面值确定评估值为 2,544,293.24 元。

1. 评估结果

本次评估房屋建筑物于评估基准日 2014 年 9 月 30 日的评估结果为（人民币元）：

科目名称	账面价值	账面价值	评估价值	评估价值	增值额	增值率 %
	原值	净值	原值	净值
房屋建筑物类合计	48,084,313.74	38,504,107.36	61,611,685.20	49,251,915.74	10,747,808.38	73.50
房屋建筑物	18,166,818.36	14,746,750.17	30,378,700.00	25,735,854.00	10,989,103.83	74.52
构筑物及其他辅助设施	29,917,495.38	23,757,357.19	31,232,985.20	23,516,061.74	-241,295.45	-1.02

房屋建筑物主要增减值原因是：

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经实施以上程序和运用以上评估方法，房屋建（构）筑物整体增值。增值原因：企业 提供的（预）结算等资料未按照2011 年《湖南省建设工程定额计价办法》进行取费，本次 评估在重编预算法的基础上，依据2011 年《湖南省建设工程定额计价办法》取费，故形成 增值。

8. 特殊事项说明

评估房产中均未办理房屋所有权证。本次评估仅依据该企业申报的房屋建（构）筑物 纳入本次评估范围，建筑面积以被评估单位提供的建筑面积评估人员核实为准估算评估值。 ( 二 ) 井巷工程

1. 评估范围

衡阳南风化工有限公司拥有的衡阳珠晖塔芒硝矿井巷工程。评估咨询范围内的井巷工

• 程，共计25 项，巷道总长4738 米，账面原值 58,771,085.20 元，净值 55,033,798.90 元。 2. 井巷工程概况

（1）概况

衡阳珠晖塔钙芒硝矿位于湖南省衡阳市东北郊的和平乡、茶山坳镇的珠晖塔矿段。距 衡阳市中心6Km。矿区交通便利，有公路直达衡阳市区。地理坐标：东经112039’08”~112039’

40”，北纬26055’35”~26055’27”，面积1.1597Km2。开采深度由110m 至-180m 标高。 矿区范围拐点坐标如下：

点号	54 坐标	54 坐标	80 坐标	80 坐标
	X	Y	X	Y
1	2980125	38366155	2980125.090	38366095.887
2	2980335	38367035	2980280.093	38366975.893
3	2981790	38366510	2981735.104	38366450.887
4	2981095	38365804	2981040.097	38365744.882
	准采标高：+110~-180m,

（2）井巷工程特征

珠晖塔钙芒硝矿于2003 年7 月开始建设，于2005 年6 月主体工程建成投入试运行。 正常运行至2008 年底，后因回风巷漏水、斜井漏水量增大等因素，一直处于停产状态。目 北京大正海地人资产评估有限公司 电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里 100 号住邦 2000 商务中心 1 号楼 A 区 707 室

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前矿山处于停产治水阶段。

采矿方法：硐室水溶法采矿法。

开拓方式：采用斜井开拓。主井、副井担负全矿提升任务，同时兼做进风井。井口标 高Z=80.00 米，井底标高-94 米，倾角a=270，斜长L=米，井筒净断面m2。

大巷运输方式：中段高度确定为10 米，划分为-54 米、-64 米、-74 米、-84 米和-94 米五个中段。中段运输平巷通过石门和斜井车场与斜井直接连接。坑内运输采用3 吨电机 车牵引1.2m3 固定式矿车运输。

通风系统：矿山采用对角式通风系统，新鲜风流从斜井进入井下，经斜井井底车场、 石门、中段运输平巷进入采场，再经采场通风天井进入采场工作面，清洗回采工作面后的 污风经通风天井至回风巷道、回风联络道至汇丰协警。由主扇经斜井排除地表。

• 排水系统：采用集中式排水方式，在-94m 中段斜井车场附近设有水泵房，与硝水泵房

• 集中布置。

• （3）矿山剩余服务年限

根据2003 年7 月15 日签订的采矿权出让合同，采矿权出让期限为24 年，有效期自颁 发采矿权许可证之日起24 年。采矿许可证于2007 年4 月颁发。

至评估基准日2014 年9 月30 日，根据2012 年钙芒硝矿资源储量核实报告中核实的资

• 源储量和回采率，按采矿许可证载明的生产能力，计算出矿山剩余服务年限为40 年。 （4）利用状况与日常维护

• 企业申报的井巷为企业生产所需，评估基准日由于井下渗水，采取防渗措施，井巷处

• 于封存状态，有专人和专门的部门进行管理和维护。

• （5）相关会计政策

• 1）账面原值构成

• 企业井巷工程是由企业自行施工建设，其账面值为工人工资、领用材料费以及企业管

• 理费用等构成。

• 2）折旧方法

被评估单位采用年限平均法计提折旧。

3. 核实过程

• （1）核对账目：根据被评估单位提供的井巷类资产评估申报明细表，首先与被评估单

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位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的井巷类资产明细账、台 帐核对使明细金额及内容相符；最后对部分井巷类资产核对了原始记账凭证等。

（2）资料收集：评估人员按照重要性原则，根据井巷类资产的类型、金额等特征收集 了企业施工原始记录，工程图纸；收集了井巷平面布置图、剖面图；收集了日常维护与管 理制度等评估相关资料。

（3）现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的井巷类资产 进行了盘点与查看。核对了井巷名称、数量、购建日期、岩石硬度系数、支护方式、锚杆 长度及数量、轨型、轨距、轨枕、支护厚度、掘进断面、巷道倾角、巷道长度、硐室体 积等基本信息；了解了井巷的工作环境、维护与保养情况等使用信息；了解了井巷的完损 程度等成新状况；了解了井巷所服务矿山的剩余生产服务年限；填写了典型井巷的现场调 查表。

（4）现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了井巷类资产的质量、功能、利用、 维护等信息；调查了解了当地评估基准日近期的井巷工程的建安市场价格信息；调查了解 了井巷类资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。

4. 评估方法

根据申报资产的特点及评估目的，对于井巷工程采用重置成本法评估。 评估值=重置全价×综合成新率

（1）重置价格的确定

重置全价＝综合造价+前期及其他费用＋资金成本

1）综合造价

根据实物工程量和参照现行的冶金定额及取费标准进行计算。

综合造价=直接费+其它直接费+现场经费+间接费+利润+税金

其中：直接定额费——分不同工程类别、支护方式、支护厚度、岩石硬度系数、断面

大小、硐室体积等不同分别选取定额，并按有关规定做相应调整；

辅助定额费——分开拓方式及一、二、三期、尾工期施工区巷道、总工程量、巷道断

• 面、井筒长度选取定额，并按有关规定做相应调整；

• 取费——依照冶建定（2010）49 号文《冶金工业矿山建设工程费用定额》等文件。 材料差价—参考《衡阳工程建设造价信息》2013 年第12 期中的材料价格并参照相关

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企业基准日材料价格表进行调整。

2）前期及其他费用

前期及其他费用：包括建设单位管理费、可行性研究费、环境评价费、工程勘察设计

费、工程监理费、招投标管理费等。前期费用及其他费用费率详见下表：

前期及其他费用率表

序号	费用名称	费率	取费基数	取费依据
一	建设单位管理费	1.10%	工程费用	财建[2002]394 号
二	勘察设计费	3.00%	工程费用	计价格[2002]10 号
三	工程监理费	2.60%	工程费用	发改价格[2007]670 号
四	工程招投标代理服务费	0.28%	工程费用	计价格[2002]1980 号
五	可行性研究费	0.40%	工程费用	计价格[1999]1283 号
六	环境影响评价费	0.08%	工程费用	计价格[2002]125 号
合 计		7.46%

3）资金成本

按照合理的建设工期，取评估基准日正在执行的贷款利率，按照资金平均投入，测算 矿井建设期间相应工期的合理资金成本。

（2）综合成新率的确定

井巷工程与地面建（构）筑物不同，它是一种特殊的构筑物，附着于矿石资源，与本 矿井所开采的矿石储量紧密相关，随着矿石资源开采的减少，其经济寿命相应缩短；当矿 石资源开采完毕，经济寿命结束。

井下工程地质构造复杂、不可预见因素多，施工条件较差，巷道的稳定性与其所处的 位置、岩层性质和地质条件密切相关。按矿井开拓系统划分，井下可分为开拓巷道、准备 巷道和回采巷道，各类巷道的服务年限由其服务区域的储量决定。因此，在成新率确定前， 评估人员首先查阅了地质报告、矿井设计资料，了解井下各类巷道所处位置的层位、岩石 性质、支护方式，以及地质构造和回采对巷道的影响；其次到井下选择有代表性的巷道实 地查看了巷道的支护状况和维修情况，并向现场工程技术人员了解、查验维修记录和维修 方法；第三根据各类巷道投产日期计算已服务年限，在根据地质测量部门提供的矿井资源 北京大正海地人资产评估有限公司 电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里 100 号住邦 2000 商务中心 1 号楼 A 区 707 室

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储量、保有资源储量、可采储量及生产能力计算各类巷道的尚可服务年限，最后确定各类 巷道的综合成新率。计算公式如下：

综合成新率=尚可服务年限/（已服务年限+尚可服务年限）×100%

（3）评估值

评估值=重置全价×综合成新率

5. 典型案例

案例1：主斜井（井巷工程评估明细表序号1）

（1）井巷概况

主斜井，表土层40m，基岩段314m，岩石硬度f=2.25；主斜井为三心拱断面，C20 混

凝土支护，支护厚度300mm，掘进断面12.66 ㎡，净断面11.76 ㎡，倾角270。

• 主斜井设有300*250mm 有盖排水沟和18Kg/m 的运输轨道。斜井内不行人，考虑检修人

员检修方便设人行步梯，踏步高160mm，路宽360mm。

• 主斜井用普通法施工。

• 主斜井主要用于矿石的提升，是主提升井。于2007 年3 月建成投入使用。

• （2）重置全价

• 1）综合造价

直接定额费——根据井巷工程井筒掘进直径、圆形竖井护壁净直径、支护方式、支护 材料和支护厚度及使用功能，查《冶金矿山井巷工程预算定额》（直接费部分）：该费用 包括人工工资、材料消耗、机械使用费等。

辅助定额——根据《冶金矿山井巷工程预算定额》（辅助费部分）；该费用包括第一 类费用（折旧与大修、辅助材料与经常性维修、安装与拆卸）和第二类费用（人工工资、 电力消耗、周转性材料摊销）。

材料价格：材料价格采用当地2013 年6 月的市场价格，不足部分参照其他矿区的材料 价格。

定额人工费：冶建定（2012）50 号文《关于调整<冶金工业矿山建设工程预算定额>（2010 年版）综合人工工日单价的通知》

取费费率：冶建定（2010）49 号文《冶金工业矿山建设工程费用定额》等文件。 经计算，主斜井直接工程费（含辅助费）为10,422,227.34 元。

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主斜井工程费用表:

序号	费用名称	基数说明	费率 （%）	金额
A	直接费	直接工程费+措施费		4,632,195.67
A1	直接工程费	人工费+材料费+机械费		4,416,662.54
A11	人工费	人工费		2,815,569.92
A12	材料费	材料费		624,497.71
A13	机械费	机械费		976,594.91
A14	主材	主材费
A15	设备费	设备费
A2	措施费	措施项目合计		215,533.13
B	间接费	规费+企业管理费		928,382.46
B1	规费	社会保障费+住房公积金+危险作业意 外伤害保险+工程排污费		420,466.27
B11	社会保障费	养老保障费+失业保险费+医疗保险费		310,491.38
B111	养老保障费	直接工程费	4.63	204,491.48
B112	失业保险费	直接工程费	0.57	25,174.98
B113	医疗保险费	直接工程费	1.83	80,824.92
B12	住房公积金	直接工程费	2.02	89,216.58
B13	危险作业意外伤害保险	直接工程费	0.42	18,549.98
B14	工程排污费	直接工程费	0.05	2,208.33
B2	企业管理费	直接工程费	11.5	507,916.19
C	价差	人工费价差+材料费价差+机械费价差		4,141,416.24
C1	人工费价差	人工价差		3,728,917.98
C2	材料费价差	材料价差		30,007.68
C3	机械费价差	机械价差		382,490.58

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D	利润	直接费+间接费	7	389,240.47
E	不含税工程造价	直接费+间接费+价差+利润		10,091,234.84
F	税金	不含税工程造价	3.28	330,992.5
G	工程造价	不含税工程造价+税金		10,422,227.34

2）前期及其他费用（费率见前述）

前期及其他费用=10,422,227.34×7.46%

=777,498.00 元

3）资金成本

经测算该矿山及配套化工厂的合理建设工期为2 年，资金按均匀投入考虑，相应利率 取国家公布的评估基准日1～3 年贷款利率6.15%计，则：

资金成本＝（10,422,227.34+777,498.00）×6.15%×2×1/2

＝688,783.00 元

4）重置全价

重置全价＝10,422,227.34+777,498.00+688,783.00

=11,888,500.00 元（百位取整）

（3）综合（年限法）成新率

该主斜井建成于2004 年10 月，于2007 年3 月1 日矿山主体工程投入生产使用，截止 评估基准日2014 年9 月30 日已服务7.59 年。该主斜井是为整个矿山服务的，因此尚可服 务年限根据矿山剩余服务年限确定为40 年。

综合成新率=尚可服务年限/（已服务年限+尚可服务年限）×100%

=40/（9.26+40）×100%

=84%（取整）

（4）评估值

评估值=重置全价×综合成新率

=11,888,500.00×84% =9,986,340.00 元

案例2：主井车场（井巷工程评估明细表序号3）

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（1）井巷概况

主井车场，巷道全长60m，梯形断面，钢筋网支护，支护厚度200mm，掘进断面16 ㎡， 掘进断面14 ㎡，岩石硬度f=2.25；锚杆长度2.0m，锚杆数量3 根/米；井车场铺有18kg/m 铁轨，木制轨枕、轨距800mm。采用普通法施工，于2007 年3 月建成投入使用。矿山主体 工程于2007 年3 月投入生产使用。

（2）重置全价

• 1）综合造价

直接定额费——根据井巷工程的掘进断面、支护方式、支护材料和支护厚度及使用功 能，查《冶金矿山井巷工程预算定额》（直接费部分）：该费用包括人工工资、材料消耗、 机械使用费等。

辅助定额——根据《冶金矿山井巷工程预算定额》（辅助费部分）；该费用包括第一 类费用（折旧与大修、辅助材料与经常性维修、安装与拆卸）和第二类费用（人工工资、 电力消耗、周转性材料摊销）。

材料价格：材料价格采用当地2014 年9 月的市场价格，不足部分参照其他矿区的材料

价格。

取费费率依照冶建定（2010）49 号文《冶金工业矿山建设工程费用定额》等文件。 经计算，主井车场工程直接工程费为537,554.27 元。

主井车场工程费用表

序号	费用名称	基数说明	费率（%）	金额
A	直接费	直接工程费+措施费		528,508.62
A1	直接工程费	人工费+材料费+机械费		503,917.44
A11	人工费	人工费		200,607.84
A12	材料费	材料费		112,864.98
A13	机械费	机械费		190,444.62
A14	主材	主材费
A15	设备费	设备费
A2	措施费	措施项目合计		24,591.18

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B	间接费	规费+企业管理费		105,923.45
B1	规费	社会保障费+住房公积金+意外伤害保险+工程		47,972.94
B11	社会保障费	养老保障费+失业保险费+医疗保险费		35,425.4
B111	养老保障费	直接工程费	4.63	23,331.38
B112	失业保险费	直接工程费	0.57	2,872.33
B113	医疗保险费	直接工程费	1.83	9,221.69
B12	住房公积金	直接工程费	2.02	10,179.13
B13	危险作业意外伤害保险	直接工程费	0.42	2,116.45
B14	工程排污费	直接工程费	0.05	251.96
B2	企业管理费	直接工程费	11.5	57,950.51
C	价差	人工费价差+材料费价差+机械费价差		350,870.34
C1	人工费价差	人工价差		250,382.65
C2	材料费价差	材料价差		33,786.73
C3	机械费价差	机械价差		66,700.96
D	利润	直接费+间接费	7	44,410.24
E	不含税工程造价	直接费+间接费+价差+利润		1,029,712.65
F	税金	不含税工程造价	3.28	33,774.57
G	工程造价	不含税工程造价+税金		1,063,487.22

2）前期及其他费用

前期及其他费用＝1,063,487.22×7.46%

＝79,336.00 元

3）资金成本

经测算该矿山与配套化工厂的合理建设工期为2 年，资金按均匀投入考虑，相应的利 率取国家公布的评估基准日1～3 年贷款利率6.15%计，则：

资金成本＝（1,063,487.22+79,336.00）×6.15%×2×1/2

＝70,284.00 元

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4）重置全价

重置全价＝1,063,487.22+79,336.00+70,284.00

＝1,213,100.00 元（百位取整）

（3）综合（年限法）成新率

该主井车场建成于2004 年10 月，矿山主体工程于2005 年6 月投入生产使用，截止评 估基准日2014 年9 月30 日已服务9.26 年。该主斜井是为整个矿山服务的，因此尚可服务 年限根据矿山剩余服务年限确定为40 年。

综合成新率=尚可服务年限/（已服务年限+尚可服务年限）×100%

=40/（9.26+40）×100% =84%（取整）

（4）评估值

评估值=重置全价×综合成新率

=1,213,100.00×84% = 1,019,004.00 元

案例3：修理工程（井巷工程评估明细表序号25）

2008 年底，因回风巷漏水、斜井漏水，矿井不得不停产进行透水封堵处理。该工程账 面价值39,038,845.93 元，均系矿山井巷治水费用。虽然多次治理，目前仍未彻底解决透 水问题。故此项费用属于无效资产，评估值为零。

6. 评估结果

截至评估基准日，被评估企业固定资产—井巷工程公允价值的评估结果详见下表： 井巷工程评估结果汇总表

金额单位:人民币元

科目	账面价值（元）	账面价值（元）	评估价值（元）	评估价值（元）	增值率%	增值率%
	原值	净值	原值	净值	原值	净值
井巷工程	58,771,085.20	55,033,798.90	59,671,900.00	50,180,151.00	1.53	-8.82

增减值原因分析：

1) 评估基准日定额人工费及建材价格上涨，造成工程造价上涨，导致房屋建筑物增值；

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• 2) 截止基准日，构筑物建成时间较长，成新率较低，导致本次评估减值；

• 3) 井巷工程账面价值中包含透水治理费用，矿山至今仍在透水，此项费用，属于

• 无效资产，评估为零导致井巷评估减值。

• ( 三 ) 设备类固定资产

• 1．评估范围

本次评估范围内的设备包括机器设备、车辆、电子设备，账面原值为 104,815,555.26

• 元，账面净值为 76,807,372.07 元。详见下表:

科目名称	账面价值（元）	账面价值（元）
	原值	净值
设备类合计	104,815,555.26	76,807,372.07
固定资产--机器设备	104,304,599.18	76,626,278.04
固定资产--车辆	329,298.00	154,416.51
固定资产--电子设备	181,558.08	26,677.16
减值准备
账面价值（合计）	104,815,555.26	76,807,372.07

• 1．设备类固定资产账面成本，外购的包括买价、相关税费、以及为使其达到预定可使

• 用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出；与设备有关的后续更新改造支出，符 合固定资产确认条件的，计入设备成本，不符合固定资产确认条件的，计入当期损益。 2．核实情况

查验被评估单位的固定资产台账和有关会计凭证，查阅有关的购置合同和付款发票等， 核实其账面价值的构成，收集设备的日常运行记录，维修保养记录，设备的技术说明书， 大型设备的发票和设备的生产工艺流程图，逐项核实被评估单位提供的申报表中所列设备 “ ” “ ” 的品名、数量、规格型号、存放地点，完善评估明细表，要求做到 表 、 实 相符。

向设备操作人员了解其使用状况、维修保养、使用强度等，对重点、大型设备做好详 细勘察记录。

• 经核实，无盘盈、盘亏设备，无闲置设备，无报废设备，无不需用设备。 3．基本概况

衡阳南风化工有限公司的主要产品为元明粉，主要生产设备为蒸发器、大气冷凝器、 循环硫化床锅炉，购置于 2006 年，目前使用状态良好，维修保养正常。

（1）设备生产产品的工艺流程图：

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（2）设备技术状况

衡阳南风化工有限公司的设备类资产主要包括机器设备、电子设备、车辆等，为生产

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和矿山管理服务。纳入评估范围的设备类资产分别安装或存放在珠晖塔钙芒硝矿区、衡阳 南风化工生产厂区院内。

工艺流程简要说明：

矿山采用硐室水溶法开采，开采出来的 22°Be´卤水，经预热后大约 50～60℃与 NaOH、 Na2C03 发生反应，生产 Mg（OH）2、CaC03 固体，经过反应的粗卤水进入斜板沉降器沉 降后，再经砂滤器过滤，得到精卤水进入精硝水储槽。

精硝水通过泵经过泵预热进入一效蒸发器和三效蒸发器蒸发，一、三效蒸发器的物料 靠压差分别进入二效和四效，二效和四效的固体用泵送至离心机分离。锅炉来的蒸汽进入 一效蒸发器加热室，二、三、四效蒸发器的热源分别是一、二、三效蒸发器蒸发室来的蒸 汽。四效蒸发室的蒸汽由来水冷凝冷却使四效蒸发器产生-0.006Mpa 的压力。

通过离心分离的母液用离心母液泵输送到三效蒸发器。分离出含水约为 3%的固体，通 过圆盘给料机输送到干燥螺旋干燥筒与通过预热的空气混合在干燥筒内进行热交换，再经 旋风分离器分离，分离的硫酸钠进入料仓，通过自动包装机包装。旋风分离器的尾气用循 环稀卤水洗涤放空。

纳入评估范围的设备于 2007 年 9 月开始生产至 2009 年 7 月停产，主要原因为矿山井 巷透水，无法开采，被迫停产，至评估基准日企业正在尝试各种方法进行透水治理，力争 早日恢复生产。透水发生后，企业采取积极措施，对井下大部分设备移机拆除运上地面， 经维护保养后存放在库房内。少部分无法移动或不宜移出的设备被淹没在井下，企业已对 该部分进行报废处理。

至评估基准日，矿山设备及化工设备停产闲置 5 年多，停产前企业对转动设备进行了 涂油防护、对化工系统进行了置换。停产后企业专职留守人员负责设备的安保及盘车等维 护保养工作，经现场勘查，设备维护保养情况整体较好。

（3）日常维护和管理制度

设备管理各项规章制度健全，日常维修保养责任到人，关键设备有运行、维修记录， 停产后有定时定点盘车及维护保养记录，设备档案资料基本齐全。关键零部件有合理的库 存储备量。

机器设备共 353 台/件，大体可分为矿山设备、化工生产设备和通用设备三大类。 1) 矿山设备主要包括：单绳双筒提升绞车、单绳单筒提升绞车、凿岩机、运矿车等。

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• 2) 化工设备是钙芒硝生产元明粉的成套设备，主要包括：蒸发器、大气冷凝器、不

• 锈钢翅片散热器、水浴除尘器、粗硝液槽、沉降器、包装机、离心机等设备。

• 3) 通用设备主要包括：锅炉、汽轮发电机组、变配电设备、起重机械和焊接设备等。

• 电子设备共28台，主要包括：计算机、打印机、空调等办公用设备，停用的设备均进

• 行了保护性处理，经现场勘查，设备维护保养状况较好，能满足生产办公要求。

运输设备主要包括：载货汽车和载客汽车，为货物运输和为日常办公使用。经现场勘 察了解，运输车辆中牌照号为湘D96772皮卡车，因方向操作系统漏油，因企业停产不经常 使用，一直未进行维修，目前闲置；牌照号为湘DA1448救护车，于2013年5月停止使用， 未进行车辆年检。

• 4．评估依据

• 1）商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废标准

• 规定》。

• 2）《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》。

• 3）财政部国家税务总局财税[2008]170 号文。

• 4）石油化工工程建设费用定额《2007 版》。

• 5） 2006 年版《湖南省安装工程消耗量定额》。

• 6）衡阳市 2013 年 12 月《工程造价信息》。

• 7）湘建价〔2012〕237 号。

• 5．评估方法

根据本次评估目的，按照持续使用假设，以市场价格为依据，结合设备特点和收集资 料的情况，对正常生产经营用的机器设备采用重置成本法评估。

• （1）成本法

评估值＝重置全价×成新率

• 1) 重置全价的确定

• 1 机器设备

对于国产设备，重置全价主要参照国内市场同型号或同类型设备现行市价(2009年以后 购置的设备扣除设备购置价增值税)，同时考虑必要的运杂费(2009年以后购置的设备扣除 设备运杂费增值税)、安装调试费、基础费用、其他费用及资金成本予以确定。

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• 重置全价=(扣税)设备购置价+(扣税)运杂费+安调费+基础费用+其他费用+资金成本 A. (扣税)设备购置价

主要通过向生产厂家、交易市场、贸易公司询价或参照《2014 年机电产品报价手册》 等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格（2009 年后购置的设备抵扣购置价增值税 额）综合分析确定。

• B. (扣税)运杂费

以购置价为基础，考虑生产厂家与设备所在地的距离、设备重量及外形尺寸等因素，

• 按不同运杂费率（2009 年后购置的设备抵扣设备运费增值税）计取。

• C. 安装调试费

根据设备的特点、重量、安装难易程度，以购置价为基础，按不同安装费率计取。 大型设备根据行业设备安装工程定额测算。

对小型、无需安装的设备，不考虑安装调试费。

• D. 基础费用

根据设备的特点，参照《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》，以购置 价为基础，按不同安装费率计取。

• E. 其他费用

其他费用包括管理费、可行性研究报告及评估费、设计费、工程监理费等，依据该设 备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算，计算基础为设备购置价、 运杂费、基础费及安装调试费之和。

序号	费用名称	费率	取费基数	取费依据
一	建设单位管理费	1.10%	工程费用	财建[2002]394 号
二	勘察设计费	3.00%	工程费用	计价格[2002]10 号
三	工程监理费	2.60%	工程费用	发改价格[2007]670 号
四	工程招投标代理服务费	0.28%	工程费用	计价格[2002]1980 号
五	可行性研究费	0.40%	工程费用	计价格[1999]1283 号
六	环境影响评价费	0.08%	工程费用	计价格[2002]125 号
七	联合试运转	0.70%	工程费用	冶建字《1994》039 号
合计		8.16%

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F. 资金成本

根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日贷款利率，资金成本按建设期内均匀性 投入计取。

资金成本=［(扣税)购置价格+(扣税)运杂费+安装调试费+基础费用+其他费用］×贷款 利率×建设工期×1/2

• 2 非标设备

采用综合估价法确定其重置全价。

综合估价法是通过确定设备的主材费用和主要外购件费用，计算出设备的完全制造成

本，并考虑企业利润、税金和设计费用，确定设备的成本价格。

• A. (扣税)设备购置价

含税设备购置价=主材单价×单台重量×数量

根据 2008-12-19 财政部国家税务总局财税[2008]170 号文，财政部国家税务总局关于全 国实施增值税转型改制若干问题的通知精神，企业 2009 年购置设备后，可抵扣增值税 17%。, 所以购置价计算公式为：

扣税设备购置价=含税设备购置价/(1+17%)

• B. (扣税)运杂费

以购置价为基础，考虑生产厂家与设备所在地的距离、设备重量及外形尺寸等因素，

按不同运杂费率（2009 年后购置的设备抵扣设备运费增值税）计取。

• C.安装调试费

根据设备的特点、重量、安装难易程度，以购置价为基础，按不同安装费率计取。 大型设备根据行业设备安装工程定额测算。

• D.其他费用

其他费用包括管理费、可行性研究报告及评估费、设计费、工程监理费等，依据该设

备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算，计算基础为设备购置价、 运杂费、基础费及安装调试费之和。

E．资金成本

根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日贷款利率，资金成本按建设期内均匀性 投入计取。

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资金成本=［(扣税)购置价格+(扣税)运杂费+安装调试费+基础费用+其他费用］×贷款 利率×建设工期×1/2

• G.重置全价

• 重置全价=(扣税)设备购置价+(扣税)运杂费+安装调试费+前期及其他费用+资金成本 3 电子设备

对于市场上有同型号设备销售，属于同城购买，商家对购买产品包运输、上门安装调

试服务，通常购买价之外，没有其他费用。因此，购买价即为重置全价。

根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备

的市场价格。2009年后购置的设备予以抵扣增值税。

则其重置全价=购置价－增值税抵扣额

• 4 车辆

车辆重置全价由购置价、车辆购置税、其他费用(如验车费、牌照费、手续费等)三部 分构成。

购置价：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定，其他费用依据地方车辆 管理部门的合理收费标准水平确定。

车辆购置税：根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》规定计算。 其他费用：一般为验车费、牌照费、手续费等。

• 2) 成新率的确定

• (1)机器设备

综合成新率=勘察成新率×权重＋理论成新率×权重

• a) 勘察成新率

勘察成新率的确定主要以企业设备实际状况为主，根据设备的技术状态、工作环

境、维护保养情况，依据现场实际勘查情况对设备分部位进行逐项打分，确定勘察成

新率。

• b) 理论成新率

理论成新率根据设备的经济寿命年限、已使用的年限和综合修正系数确定。其中 综合修正系数是根据设备利用率、维护保养情况、运行状态以及闲置贬值等综合因素 考虑得出。

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理论成新率=(经济寿命年限-已使用的年限)/经济寿命年限×综合修正系数× 100%

或者：

理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限-尚可使用年限)×综合修正系数×100% c) 权重

对于结构复杂及大型的设备，采用使用年限法和勘察法相结合确定成新率，按使 用年限法权重0.4，勘察法权重0.6综合计算。

对于结构轻巧、简单、使用情况正常的设备，主要根据使用时间，结合维修保养 情况，以使用年限法确定成新率。

• (2)对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新

• 率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。 计算公式如下：

年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%

• (3)对于运输车辆，主要依据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号

• 《机动车强制报废标准规定》，无使用年限限制的车辆以车辆行驶里程确定理论成新率； 有使用年限限制的车辆以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率， 然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下：

行驶里程成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）/规定行驶里程×100%

使用年限成新率=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限×100%

在此基础上，结合现场勘察情况进行调整确定综合成新率。

• 3) 本次评估中所涉及的主要参数的确定

主要设备参考寿命年限和车辆规定行驶年限及里程

蒸发器、冷凝器、锅炉等生产设备 10-15 年 空调 6-8 年 电脑 5 年 办公设备 5-8 年 各类客车 20 年 轿车 60 万公里

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其他通用设备 5-10 年

4) 评估值的确定 评估值=重置全价×成新率 6．评估案例

【案例 1】：循环硫化床锅炉（机器设备评估明细表序号 208） 资产编号：无 规格型号：KG-40/3.82-M 生产厂家：河南开封得胜锅炉股份有限公司 购置日期：2006 年 9 月 1 日 启用日期：2007 年 9 月 20 日 账面价值：7,142,248.77 元 账面净值：4,998,384.04 元 （1）设备概况

该锅炉主要用于该单位小型发电，与其配套的汽轮发电机组，组成发电系统，用于生 产用气及生活用气。

KG-40/3.82-M 循环硫化床锅炉主要结构采用单锅筒自然循环结构。主要由循环燃烧系

统、水平烟道及尾部对流竖井烟道组成。锅炉的核心结构是由密相区、稀相区、分离器及 返料器组成的循环燃烧系统。

主要技术参数：

名称: 循环硫化床锅炉 型号：KG-40/3.82-M 额定蒸发量：40t/h 额定蒸汽温度：450℃ 额定蒸汽压力：3.82MPa 给水温度：104℃ 排烟温度：150℃ 设计燃料：Ⅲ类无烟煤，粒度 0～8mm （0～2mm≤20%） 一次风温度：150℃

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二次风温度：150℃ 设计热效率：86.4% 燃烧效率：96～99% 脱硫剂：石灰石 0～1mm 脱硫效率：84% 受热面积： 炉膛： 238m² 高温过热器：116m² 低温过热器：2254m² 高温省煤器：284m² 低温省煤器：284m² 空气预热器：1132m² 锅炉本体水容积：16m³

（2）重置全价的确定

机器设备的重置全价由设备购置价、运杂费、安装调试费、前期费用及其他费用和资 金成本等部分构成。

1）设备购置价：设备购置价有两部分组成，锅炉本体价格和耐火材料两部分组成。 经向企业了解，该锅炉目前市场价格为 3,800,000.00 元，价格中含锅炉耐火材料价格。 设备购置价=含税设备购置价

=3,800,000.00

2）运杂费

运杂费=设备购置价×运杂费率

=3,800,000.00×7%

=266,000.00 元

3）安装调试费：现场勘察和查阅有关资料，依据 2006 年版《湖南省安装工程消耗量 定额》和定额说明计算核实工程量。

材料价格依据衡阳市 2014 年 9 月《工程造价信息》；定额人工费依据湖南省各市州建 设工程人工工资单价的通知：湘建价〔2012〕237 号；工程地点乡镇。

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锅炉安装工程费用表如下。

锅炉安装工程费用表如下。	锅炉安装工程费用表如下。	锅炉安装工程费用表如下。	锅炉安装工程费用表如下。	锅炉安装工程费用表如下。	锅炉安装工程费用表如下。
单位工程费用表
项目名称：40 吨锅炉预算					单位：元
行 号	序号	费用名称	费率	取费说明	费用金额
1	1	直接工程费		人工费+材料费+机械费+主材费+其他费	1,148,000.68
2	1.1	人工费		人工费+技术措施项目人工费	428,219.37
3	1.2	材料费		材料费-协商项目A-协商项目B+技术措 施项目材料费	288,623.49
4	1.3	机械费		机械费+技术措施项目机械费	194,679.69
5	1.4	主材费		主材费+设备费+技术措施项目设备费+ 技术措施项目主材费	235,183.2
6	1.5	其他费		其他费+技术措施项目其他费+组织措施 项目合计-安全防护、文明施工措施费	1,294.93
7	1.6	其中甲供材料		甲供材料费+甲供主材费
8	2	企业管理费	37.9	人工预算价+技术措施人工预算价	162,295.14
9	3	商品砼企业管 理费	5	商品砼材料费
10	4	利润	39	人工预算价+技术措施人工预算价	167,005.55
11	5	安全防护文明 措施费	21.26	人工预算价+技术措施人工预算价	91,039.44
12	6	其他项目费A		协商项目A
13	7	优惠	0	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他 项目费A
14	8	规费		工程排污费+职工教育经费+养老保险费	148,522.04

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				+其他规费
15	8.1	工程排污费	0.4	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他 项目费A-优惠	6,273.36
16	8.2	职工教育经费	1.5	人工费+技术措施项目人工费	6,423.29
17	8.3	养老保险费	3.5	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他 项目费A-优惠	54,891.93
18	8.4	其他规费	18.9	人工费+技术措施项目人工费	80,933.46
19		其中：工伤保险 费	0.9	人工费+技术措施项目人工费	3,853.97
20	9	税金	3.397	直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他 项目费A+规费-优惠	58,321.83
21	10	其他项目费B		协商项目B
22	11	安装工程造价		直接工程费+企业管理费+商品砼企业管 理费+利润+安全防护文明措施费+其他 项目费A+规费+税金+其他项目费B-优 惠	1,775,184.68

安装调试费为 1,775,184.68 元。

4）前期费用及其他费用

前期及其他费用。参照国家、地方及行业有关收费规定，计取前期费及其他费用，参

见下表：

序号	费用名称	费率	取费基数	取费依据
一	建设单位管理费	1.10%	工程费用	财建[2002]394 号
二	勘察设计费	3.00%	工程费用	计价格[2002]10 号
三	工程监理费	2.60%	工程费用	发改价格[2007]670 号

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四	工程招投标代理服务费	0.28%	工程费用	计价格[2002]1980 号
五	可行性研究费	0.40%	工程费用	计价格[1999]1283 号
六	环境影响评价费	0.08%	工程费用	计价格[2002]125 号
七	联合试运转	0.70%	工程费用	冶建字《1994》039 号
合计		8.16%

衡阳南风化工厂工程建设其他费用为工程造价的 8.16%

前期费及其他费用=（设备购置价+运杂费＋安装调试费）×8.16%

=（3,800,000.00+266,000.00+1,775,184.68）×8.16% = 476,640.67 元

5）资金成本

衡阳南风化工厂合理建设期为 2 年，假设在建设期内建设资金均匀投入，贷款利率按 一年期人民币贷款利率 6.15%计取资金成本，则：

资金成本=（设备购置价+运杂费＋安装调试费+前期及其他费用）×合理工期×贷款 利率×1/2

=（3,800,000.00+266,000.00+1,775,184.68+476,640.67）×2×6.15%×1/2 = 388,546.26 元

6）重置全价

重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+前期及其他费用+资金成本

=3,800,000.00+266,000.00+1,775,184.68+476,640.67+388,546.26

= 6,706,400.00 元（百位取整）

（3）综合成新率的确定

• 1）该锅炉 2008 年 7 月投入使用，于 2009 年 10 月停产，已使用 1.25 年，至评估基准

• 日闲置 5 年。

锅炉现场勘查情况如下：

序号	部件名称	技术状态	标准分	勘查分
1	锅炉本体	无裂缝、无泄漏牢固部分结构有锈蚀	25	20

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2	汽包	无鼓包，无裂纹，无渗漏,有水垢	5	3
3	水冷壁	受热面良好，微量磨损，有腐蚀	10	7
4	过热器	过热器管子微量磨损，运行正常	15	10
5	省煤器	管子微量腐蚀和磨损，无漏水	15	10
6	空气预热器	无堵灰，无漏风	10	8
7	汽水管路	保温达标，水压试验正常，管路运行正常	10	7
8	其他钢结构	有轻微腐蚀、焊缝无开裂	10	7
	合计		100	72

通过现场勘察鉴定并向设备管理及使用人员了解，该锅炉工作状况良好，运行时无重 大故障发生。根据现场勘查该锅炉各部位机构完好，维护良好，综合考虑后确定该锅炉勘 察成新率为 72%。

理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限-尚可使用年限)×综合修正系数×100% =14/（14+1.25）×81%×100% =74%（取整）

综合成新率=勘察成新率×0.6+理论成新率×0.4

=72%×0.6+74×0.4 =73%（取整）

（4）评估值的计算

评估值=重置全价×综合成新率

=6,706,400.00×73% = 4,895,672.00 元

【案例 2】：蒸发器（机器设备评估明细表序号 225-1 ）

规格型号：530m3 数量：5 台 生产厂家：温州锅炉厂有限责任公司 购置日期：2006 年 5 月 启用日期：2008 年 7 月

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账面原值：19,949,719.22 元

账面净值：14,176,006.27 元

（1）设备概况

蒸发器是将硝液浓缩生成结晶体的主要设备。由蒸发室和加热室组成，属于五效列管 蒸发，加热体积为 530 立方米，整个设备材料为不锈钢，停用前设备状况良好。停用后设 备正常维护保养，有专人负责。

蒸发器主要性能参数：

加热体积：530 m³ 蒸汽温度：430℃ ～ 预热温度：50 60℃ 压 力：-0.06Mpa

单台重量：总重 52.81 吨其中不锈钢 48.643 吨碳钢 4.167 吨 该蒸发器自投入使用以来运转状况良好，保温层无损坏，器体无锈蚀和泄露。 （2）重置全价的确定

重置全价=设备购置价+运输费+安装调试费+前期及其他费用+资金成本

1）设备购置价的确定

该设备为非标设备，根据设备的规格、型号、重量，评估人员依据 2014 年 10 月中石 化非标制作吨价确认蒸发器的购置价。

蒸发器材质为 304 不锈钢和碳钢组成，其中不锈钢单台重量为 48.643 吨，碳钢单台重

量为 4.167 吨。不锈钢吨价= 58,383.00 元/吨，碳钢吨价=8,500.00 元/吨。

蒸发器购置价=（蒸发器不锈钢吨价×单台重量+碳钢吨价×单台重量）×数量

=（58,383.00×48.643+8,500.00×4.167）×5

=14,376,700.00 元（百位取整）

2）运杂费的确定

运杂费=设备购置价×运杂费率

=14,376,700.00×7% =1,006,369.00 元

3）安装调试费的确定

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• 参照原蒸发器整机的安装工程内容，并依据现场实况。采用重编概算法进行测算安装

• 调试费。测算时依据 2006 年版《湖南省安装工程消耗量定额》和定额说明计算核实工程量。 计算过程中选用

• 1）计价方式：定额计价

• 2）定额专业：机电设备安装工程

• 3）工程地点：城镇

• 4）材料价格：衡阳市 2014 年 10 月《工程造价信息》

• 5）定额人工费：关于发布湖南省各市州建设工程人工工资单价的通知：湘建价〔2012〕

237 号

237号	237号	237号	237号	237号	237号
单位工程费用表
项目名称：蒸发器
行 号	序号	费用名称	费率	取费说明	费用金额
1	1	直接工程费		人工费+材料费+机械费+主材费+其他 费	490,758.61
2	1.1	人工费		人工费+技术措施项目人工费	56,996.33
3	1.2	材料费		材料费-协商项目A-协商项目B+技术 措施项目材料费	22,942.26
4	1.3	机械费		机械费+技术措施项目机械费	87,004.56
5	1.4	主材费		主材费+设备费+技术措施项目设备费 +技术措施项目主材费	323,576.86
6	1.5	其他费		其他费+技术措施项目其他费+组织措 施项目合计-安全防护、文明施工措施 费	238.6
7	1.6	其中甲供材料		甲供材料费+甲供主材费
8	2	企业管理费	37.9	人工预算价+技术措施人工预算价	21,601.61
9	3	商品砼企业管理费	5	商品砼材料费
10	4	利润	39	人工预算价+技术措施人工预算价	22,228.57
11	5	安全防护文明措施 费	21.26	人工预算价+技术措施人工预算价	12,117.42

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12	6	其他项目费A		协商项目A
13	7	优惠	0	直接工程费+企业管理费+商品砼企业 管理费+利润+安全防护文明措施费+ 其他项目费A
14	8	规费		工程排污费+职工教育经费+养老保险 费+其他规费	32,948.79
15	8.1	工程排污费	0.4	直接工程费+企业管理费+商品砼企业 管理费+利润+安全防护文明措施费+ 其他项目费A-优惠	2,186.82
16	8.2	职工教育经费	1.5	人工费+技术措施项目人工费	854.94
17	8.3	养老保险费	3.5	直接工程费+企业管理费+商品砼企业 管理费+利润+安全防护文明措施费+ 其他项目费A-优惠	19,134.72
18	8.4	其他规费	18.9	人工费+技术措施项目人工费	10,772.31
19		其中：工伤保险费	0.9	人工费+技术措施项目人工费	512.97
20	9	税金	3.397	直接工程费+企业管理费+商品砼企业 管理费+利润+安全防护文明措施费+ 其他项目费A+规费-优惠	19,690.88
21	10	其他项目费B		协商项目B
22	11	安装工程造价		直接工程费+企业管理费+商品砼企业 管理费+利润+安全防护文明措施费+ 其他项目费A+规费+税金+其他项目费 B-优惠	599,345.88

蒸发器安装费为 599,345.88 元。

4）前期及其他费用

参照国家、地方及行业有关收费规定，计取前期费及其他费用，见前例前期及其他费 用表。

前期及其他费用=（设备购置价 +运杂费＋安装调试费）×8.16%

=（14,376,700.00+1,006,369.00+599,345.88）×8.16%

=1,304,165.05 元

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5）资金成本

该单位合理建设期为 2 年，假设在建设期内建设资金均匀投入，贷款利率按 1-3 年期 人民币贷款利率 6.15%计取资金成本，则：

资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+前期及其他费用）×合理建设工期×贷 款利率×1/2

=（14,376,700.00+1,006,369.00+599,345.88+1,304,165.05）×2×6.15%×1/2 =1,063,124.67 元

6）重置全价

重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+前期及其他费用+资金成本

=14,376,700.00+1,006,369.00+599,345.88+1,304,165.05+1,063,124.67

=18,349,700.00 元（百位取整）

（3）综合成新率的确定

该蒸发器为不锈钢结构，2008 年 7 月开始使用，自 2009 年 10 月因矿山漏水停产，已 使用 1.25 年，至评估基准日尚可使用 4 年。

该蒸发器现场勘查情况如下：

序号	系统名称	技术状态	标准分	勘查分
1	蒸发器体	蒸发器体为不锈钢结构，压力正常，无泄漏。	50	28
2	保温层	保温层为岩棉保温，外壳为铝板包装，无破损。	30	15
3	器体与管道法兰接口处	无泄漏，保温层良好。	20	11
合计			100	54

通过现场勘察鉴定并向设备管理及使用人员了解，该设备工作状况良好，运行时无重 大故障发生。根据现场勘查该设备各部位维护良好，综合考虑后确定该锅炉勘察成新率为 54%。

理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限-尚可使用年限)×综合修正系数×100% =4/（4+1.25）×77%×100%

=59%（取整）

综合成新率=勘察成新率×0.6+理论成新率×0.4

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=54%×0.6+59%×0.4

=56%（取整）

（4）评估值 评估值=重置全价×成新率

=18,349,700.00×56%

=10,275,832.00 元（百位取整）

【案例 3】：帝豪轿车（车辆评估明细表 4-6-6 序号 3）

（1）设备概况 车牌号：湘 DH2357 厂牌型号：JL7200MA4 小型客车 生产厂家：浙江豪情汽车制造有限公司 行驶证产权人：衡阳南风化工有限公司 购置日期：2012 年 8 月 27 日 启用日期：2012 年 9 月 29 日 已行驶公里：29,506 公里 账面原值：137,407.00 元 账面净值：117,010.30 元

主要技术参数：

主要技术参数：
总质量（KG）	1950	排放水平	国四
整备质量（KG）	1540	燃料种类	汽油
前悬/后悬（o）	996/1104	油耗	9.84,9.78
最高车速（KM/H）	174	轮胎规格	215/60 R16,215/55 R17
轴数	2	轮胎数	4
轴距（mm）	2805	前轮距（mm）	1575
防抱死系统	有	后轮距（mm）	1560
外形（长×宽×高）（mm）	4905×1830×1495	额定载客（人）	5
发动机型号	4G63S4N	轴荷	995/955
发动机功率	100kw	接近离去角	13/17
发动机排量	1997mL
（2）重置全价的确定

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1）车辆购置价

通过上网查询，并向衡阳市地区当地汽车销售部门咨询，JL7200MA4 型帝豪牌轿车的

基准日市场销售价格为 119,800.00 元，故该车辆购置价为 119,800.00 元。

2）车辆购置税

车辆购置税=车辆购置价/（1+17%）×10%

=119,800.00/（1+17%）×10%

=10,239.32 元

3）其他费用

其他费用包括牌照费、车检费等，这些费用在衡阳地区约为 500,00 元。

4）重置全价=车辆购置价+车辆购置税+其他费用

=119,800.00+10,239.32+500.00 =130,500.00 元 （百位取整）

（3）成新率的确定

综合成新率=理论成新率+现场勘察调整值

1）理论成新率

依据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号新《机动车强制报废标

准规定》

里程成新率：规定行驶里程 600000 公里，已行驶 29506 公里，则： 里程成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）/规定行驶里程×100%

里程成新率=（600000-29506）/600000×100%

=95%（取整）

该车理论成新率为 95%。

2）现场勘察调整值

①静态勘察

车辆整体外观完整，表漆光亮，无划伤痕迹。底盘清洁无变形，前后灯、保险杠完好 无损坏。车门密封良好，车内饰整洁，仪表齐全，各操作手柄、踏板完好无损坏，空调、 音响、车窗正常。发动机舱内布置整齐，线路无损坏，水箱、风机、电喷装置完整可靠。 该车防撞气囊齐全，电脑控制 ABS 防抱死装置可靠，静态良好。

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②动态勘察

车辆启劝平稳，怠速正常，发动机声音正常，自动变速灵活。转向系统轻变，车灯变 换正常，行驶平稳，30Km/h 紧急制动刹车轨迹无偏差，动态良好。

③评估人员根据现场静态与动态勘察认为该车现场勘察成新率与理论成新率相符，故 不作调整。综合成新率取 95%。

（4）评估值的确定

评估值=重置全价×综合成新率

=130,500.00×95% = 123,975.00 元

【案例四】数字轻便测斜仪（电子设备评估明细表序号 21）

（1）概况：

规格型号：KXP-1S 生产厂家：上海地学仪器研究所 启用日期：2010 年 11 月 30 日 账面原值：16,837.61 元 账面净值：6,944.97 元

KXP-1S 轻便测斜仪是一种新型的测量井斜的数字化仪器设备，用于精度要求较高的 垂直井（孔）的测量，可广泛应用于工程、水文测井以及油田、煤田、地质等测井领域。 该设备于 2010 年 11 月投入使用，使用期间严格按照设备管理规定，定期对该设备进行维 护保养。设备有专人操作使用，有较严格的日常维护保养制度。目前设备状况良好。

（2）主要技术参数： 顶角测量范围：0°—5°； 测量误差：≤±0.5°； 方位测量范围：0°—360°； 测量精度：≤±4°（顶角 3°—50°）； 测量方式：点测，直读； 测量点数：任意； 工作电源：交流 220V±10％；频率 50Hz±10％；

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地面工作环境：温度：0℃—﹢85℃；湿度：≤85％；

井下仪工作环境：温度：-10℃—+50℃；耐压：25MPa； 地面仪外形尺寸：（280×230×160）mm；重量：2.5kg； 井下仪外形尺寸：φ40mm×1210mm；重量：6kg

(3)重置全价的确定

由于该电子设备体积小，重量轻，方便携带，无需安装，故重置全价为设备购置价减 去可抵扣增值税额。重置全价=扣税设备购置价

经向上海地学研究所询价，得知同型号该设备在评估基准日的单价为 16,000 元/台（含 运费）。

重置全价=16,000×（1-1.17×0.17）

=13,700.00 元

（4）成新率的确定

该设备于 2010 年 10 月 30 日购入并启用，截至评估基准日已使用 3.84 年，设备经济 寿命年限为 10 年，剩余使用年限为 6.16 年。

成新率=已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）

=3.84/(3.84+6.16)

=62％

（5）评估值的确定

评估值=设备重置价×成新率

=13,700.00×62％ =8,494.00 元

• 7．评估结果

（1）设备类资产公允价值评估结果及增减值情况如下表：

设备评估结果汇总表

金额单位：人民币元

科目	账面值	账面值	评估值	评估值	增值率	增值率
	原值	净值	原值	净值	原值	净值
设备类合计	104,815,555.26	76,807,372.07	114,036,460.00	78,445,111.00	8.80	2.13

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机器设备	104,304,599.18	76,626,278.40	113,626,760.00	78,212,278.00	8.94	2.07
运输车辆	329,398.00	154,416.51	296,000.00	192,196.00	-10.14	24.47
电子设备	181,558.08	26,677.16	113,700.00	40,637.00	-37.38	52.33

• （2）评估增值原因

• 1) 由于物价上涨，设备购置价较购置日期上涨，故评估原值增值。

• 2) 部分机器设备会计折旧年限普遍低于设备的经济寿命年限，即设备成新率较高，故

• 使评估增值。

• 3) 企业账面价值不含资金成本，而评估过程中加入相应的资金成本，故评估增值。

• 4) 由于企业停产，运输车辆处于闲置状态或利用率较低，磨损降低，故导致车辆评估

• 增值。

• 5) 电子设备技术进步、更新换代快，市场价格不断下降，导致电子设备评估原值减值，

• 但企业存在部分已计提完折旧的电子设备仍能使用，故导致本次电子设备增值。 8．特殊事项说明

• 1）矿山井巷透水事故发生后，企业采取积极措施，对井下大部分设备移机拆除运上

• 地面，经维护保养后存放在库房内，有专人负责按照企业维护保养制度进行保养维护，设 备处于良好状态。少部分无法移动或不宜移出的设备被淹没在井下，企业已对该部分进行 了报废处理。

• 2）车辆中牌照号为湘DA1448救护车，于2013年5月停止使用，未进行车辆年检。 ( 四 ) 无形资产

• 土地使用权评估

• （1）评估范围

纳入评估范围的土地1 宗，证载权利人为衡阳南风化工有限公司。截至评估基准日形 成的无形资产账面价值为3,198,336.32 元，具体明细如下：

序 号	土地权证编号	宗地名称	土地位置	取得日期	用地性 质	土地用 途	面积(m 2)
1	衡国用（2007） 第046 号	衡阳市珠晖区 茶山坳镇茶山	衡阳市珠晖区 茶山坳镇茶山	2007/04/25	出让	工业	41853.5

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村 村

（2）核实情况

收集查验土地使用权证书。现场查勘待估宗地及周围地区的土地利用情况，宗地上主 要建筑物名称、结构、用途、建筑年月等，了解宗地周围交通条件、产业集聚状况、基础 设施和公共配套设施情况等，调查待估宗地的公共基础设施配套条件、开发程度，并填写 查作业表。

（3）基本概况

• 1) 土地登记状况

评估土地登记基本情况如下表：

序 号	土地权证编号	宗地名称	土地位置	取得日期	用地性 质	土地用 途	面积(m 2)
1	衡国用（2007） 第046 号	衡阳市珠晖区 茶山坳镇茶山 村	衡阳市珠晖区 茶山坳镇茶山 村	2007/04/25	出让	工业	41853.5

2) 土地权利状况

待估宗地的土地使用权1 宗，属于全民所有，被评估单位于2007 年04 月25 日以出 让的方式取得宗地的土地使用权，土地征地费3,630,205.25 元已全额缴纳，并已办理土地 使用权证。

3) 地上附着物状况

评估宗地上主要为2007 年后建成的办公楼及锅炉工房及构筑物等生产生活设施。

（4）评估依据

• 1) 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55

• 号）

• 2) “关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若

• 干意见》的通知”（国土资发[1999]433 号）

3) 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第256 号）； 北京大正海地人资产评估有限公司 电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里 100 号住邦 2000 商务中心 1 号楼 A 区 707 室

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• 4) 国土资源部《关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》(国土资发

• [2000]105 号)

• 5) “关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备

• 案办法（试行）》的通知”（国土资厅发[2001]42 号）

• 6) 《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发

• [2001]44 号）

• 7) 国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土

• 地估价规程》的通知（国土资发[2002]195 号）；

• 8) 国土资源部《关于进一步规范土地登记的通知》（国土资发[2003]383 号）；

• 9) 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28 号）；

• 10) 《中华人民共和国土地管理法》中华人民共和国主席令第28 号（2004 年8 月

• 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；

• 11) 《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31 号）；

• 12) “关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[2006]307

• 号）

• 13) 国土资源部关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》的通知（国土资发〔2007〕

• 112 号）；

• 14) 《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994 年7 月5 日第八届全国人民代表

• 大会常务委员会第八次会议通过 根据2007 年8 月30 日第十届全国人民代表大会常务委 员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）；

• 15) 《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3 号）；

• 16) 《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发[2006] 307

• 号）；

• 17) 《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发[2008]308号）； 18) 《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国

• 土资厅函〔2009〕311号）。

19) 《湖南省土地管理条例》

北京大正海地人资产评估有限公司 电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里 100 号住邦 2000 商务中心 1 号楼 A 区 707 室

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20) 湖南省人民政府下发文件湖南省实施《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》办法 （湖南省人民政府令第231号）

21) 湖南省财政厅、省物价局、省国土资源厅联合下发文件《关于进一步加强耕地开垦 费征收使用管理的通知》（湘财综[2001]25号）

• 22) 《衡阳市人民政府关于调整衡阳市征地区片综合地价划分范围的通知》（衡政通

• 〔2013〕10号）

• 23) 湖南省人民政府下发文件《关于发布湖南省征地年产值标准的通知》（湘政办发

• (2005)47号）

24) 中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）

• 25) 中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001)

• 26) 《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）

• 27) 《土地使用权证》【衡国用（2007）第046 号】；

28) 委托方提供的有关资料；

29) 估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料

（5）评估结果：

经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序， 选择成本逼近法和市场比较法两种评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、开 发程度、评估基准日以及设定年期的土地使用权价格为1,397.91 万元

具体情况详见《南风化工集团股份有限公司拟转让所持衡阳南风化工有限公司 99%股权项目所涉及的位于湖南省衡阳市 1 宗土地使用权价格评估》（GTDZ-BJ[2014] 土估字第 042 号）。

1. 矿业权

（1）评估对象和范围

本次评估对象为衡阳南风化工有限公司石盐、芒硝矿采矿权；截止评估基准日形成的 无形资产为账面价值为2,401,024.90 元。

采矿许可证号为：C4300002010096230101023；矿区面积为1.1597 平方公里；有效期 限为伍年，自2010 年9 月25 日至2015 年9 月25 日；发证机关：湖南省国土资源厅；开 北京大正海地人资产评估有限公司 电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里 100 号住邦 2000 商务中心 1 号楼 A 区 707 室

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采矿种：芒硝（含钙芒硝）、硬石膏；开采方式：底下开采。生产规模：100.00 万吨/年。 矿区范围拐点坐标为：

拐点坐标为：
点号	X 坐标	Y 坐标
A	12980070.09	38366095.89
B	22980280.09	38366975.89
C	32981735.10	38366450.89
D	42981040.10	38365744.88

开采深度：由110 米至-180 米标高。共有4 个拐点圈定。

2007 年4 月20 日,由湖南省国土资源厅依法颁发了南风化工有限责任公司衡阳钙芒硝 矿采矿许可证(证号:4300000710227)，有效期3 年，至2010 年4 月到期。2010 年3 月， 矿山申请矿山采矿权延续登记，委托湖南金伯利矿业有限公司对衡阳南风化工有限公司珠 晖塔钙芒硝矿进行了矿山资源储量检测，提交了《湖南省衡阳市盐类矿区珠晖塔矿段（衡 阳南风）钙芒硝矿矿山资源储量检测报告》（2006.4-2010.3），报告于2010 年4 月14 日经湖南省矿产资源储量评审中心以湘储年报评字[2010]081 号评审通过，湖南省国土资 源厅湘国土资储年报备字[2010]074 号备案。

2010 年4 月湖南省国土资源厅为衡阳南风钙芒硝矿办理了采矿权延续，新采矿许可证 号：C4300002010096230101023，有效期至2015 年9 月，面积1.1597km2，开采深度（标 高）110～-180m。

• 截止评估基准日，上述范围内未设置其他矿业权，无矿业权权属争议纠纷。 （2）评估依据

• 1) 评估行为依据

南风化工集团股份有限公司与北京大正海地人资产评估有限公司签定的《资产评 估业务约定书》。

• 2) 法律法规依据

• 1) 《中华人民共和国矿产资源法》（1996 年8 月29 日修改颁布）；

• 2) 《中华人民共和国矿产资源法实施细则》；

• 3) 《矿产资源开采登记管理办法》（1998 年2 月12 日国务院令第241 号）；

北京大正海地人资产评估有限公司 电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里 100 号住邦 2000 商务中心 1 号楼 A 区 707 室

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• 4) 《探矿权采矿权转让管理办法》（1998 男2 月12 日国务院令第242 号）；

• 5) 《矿业权出让转让管理暂行规定》（2000 年11 月1 日国土资发[2000]309 号）；

• 6) 《矿业权评估管理办法（试行）》的通知（国土资发〔2008〕174 号）。

• 3) 产权依据

《采矿许可证》（证号：C4300002010096230101023）；

• 4) 地质矿产信息依据

1 湖南金伯利矿业有限公司，于2012 年2 月编制的《湖南省衡阳市盐类矿区珠晖塔 矿段（衡阳南风）钙芒硝矿资源储量核实报告》；

2 苏州中材非金属矿工业设计研究院有限公司，于2007 年2 月编制的《湖南省衡阳 市珠晖塔钙芒硝矿初步设计》（工程号：07181）；

3 长沙有色冶金设计研究院，于2006 年9 月编制的《湖南省衡阳市珠晖塔钙芒硝矿 资源开发利用方案》；

4 太原理工大学矿业工程学院，于2014 年4 月20 日编制的《衡阳南风有限责任公 司钙芒硝矿群井致裂压力浸泡地面控制水溶试采设计方案》；

5 2014 年4 月29 日，《衡阳南风有限责任公司钙芒硝矿群井致裂压力浸泡地面控 制水溶开采方案》评审意见；

6 2006 年8 月14 日，湖南省国土资源厅关于《湖南省衡阳市盐类矿区珠晖塔矿段 钙芒硝矿3-6 线资源储量核实报告》矿产资源储量评审备案书（湘国土资储备字[2006]045 号）；

7 2006 年7 月16 日，《湖南省衡阳市盐类矿区珠晖塔矿段钙芒硝矿3-6 线资源储 量核实报告》评审意见书（湘评审[2006]114 号）；

8 2010 年4 月26 日，湖南省国土资源厅关于《湖南省衡阳市盐类矿区珠晖塔矿段 （衡阳南风）钙芒硝矿矿山资源储量检测报告（2006 年4 月~2010 年3 月）》备案书（湘 国土资储年报备字[2010]074 号）；

9 2010 年4 月14 日，《湖南省衡阳市盐类矿区珠晖塔矿段（衡阳南风）钙芒硝矿 矿山资源储量检测报告（2006 年4 月~2010 年3 月）》评审意见书（湘储年报评字[2010]081 号）；

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5) 规范标准依据

• 1 国土资源部《关于实施矿业权评估准则的公告》（国土资源部公告2008 年第6

• 号）[简称《中国矿业权评估准则》（2008 年8 月）]；

• 2 中国矿业权评估师协会《关于发布< 矿业权评估项目工作底稿规范

• （CMVS11200-2010）>等8 项中国矿业权评估准则的公告》（2010 年第5 号）[简称《中国 矿业权评估准则（二）》]；

• 3 《矿业权评估参数确定指导意见》（CMVS30800-20008）；

• 4 《矿业权评估指南》（2006 修订）——矿业权评估收益途径评估方法和参数（以

• 下简称《矿业权评估指南》（2006 修订）；

• 5 《中国矿业权评估师协会矿业权评估准则—指导意见CMV13051-2007 固体矿产资

• 源储量类型的确定》；

• 6 《盐湖和盐类矿产地质勘查规范》DZ/T0212-2002；

• 7 《固体矿产资源/储量分类》（GB/T17766-1999）；

• 8 《固体矿产地质勘查规范总则》（GB/T13908-2002）。

• 6) 取价依据

• 1 太原理工大学矿业工程学院，于2014 年4 月20 日编制的《衡阳南风有限责任公

• 司钙芒硝矿群井致裂压力浸泡地面控制水溶试采设计方案》；

• 2 2014 年4 月29 日，《衡阳南风有限责任公司钙芒硝矿群井致裂压力浸泡地面控制

• 水溶开采方案》评审意见；

• 3 衡阳南风化工有限公司提供的可研报告

• 4 评估人员收集和调查的其他资料。

• 7) 评估结果

评估人员根据衡阳钙芒硝矿采矿权范围内编制的检测报告、省国土资源厅评审备案以 及可行性研究报告，具备投资、成本等技术经济参数，因此，评估人员认为评估对象的地 质勘查程度高，资料基本齐全、可靠，基本能满足使用现金流量法进行评估的要求。根据 《矿业权评估管理办法（试行）》、《收益途径评估方法规范》（CMVS12100-2008），故 本次评估项目采用折现现金流量法，评估得到该项采矿权的价格为15,271.28 万元。

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具体情况详见北京大正海地人资产评估有限公司出具的《南风化工集团股份有限 公司衡阳钙芒硝矿采矿权评估报告书》（大正海地人矿评报字［2014］第022 号总第 715 号）。

• 8) 特殊事项说明

a. 本次委估的采矿权，其证载权利人为南风化工集团股份有限公司，对此证载权 利人及被评估单位均已出具说明，承诺委估采矿权为衡阳南风化工有限公司所有，产 权无瑕疵。

b. 南风化工集团股份有限公司与衡阳市国土资源局于 2003 年 7 月签订了衡阳市 珠晖塔矿区钙芒硝矿采矿权出让合同。合同规定：该采矿权出让期限为 24 年，有效期 自颁发采矿许可证之日起 24 年；资源储量：10855 万吨，其中可采储量 921 万吨；采 矿权价款为人民币 340 万元。

本次评估，被评估单位根据衡阳市投资咨询中心编制的《南风化工元明粉年产 30 万吨可行性研究报告》及湘国土资储备字（2006）45 号矿产资源储量评审备案书，确 定该采矿权的服务年限为41.3 年；资源储量：10323.10 万吨，可采储量4129.24 万吨。

鉴于上述事项，委托方南风化工集团股份有限公司已出具声明，承诺股权转让后， 如委估采矿权因上述事项涉及补缴采矿权价款，将由南风化工集团股份有限公司全部承 担。

本次评估中，评估师未考虑可能存在的补交采矿权价款对评估结论的影响。 特此提请 报告使用者注意！

( 五 ) 长期待摊费用的评估

长期待摊费用账面值 63,587.50 元，为租赁矿区土地在基准日的摊余价值。

评估人员查阅了厂房租赁合同、各项费用支出的相关合同和支付凭证等资料，通过查 阅相关合同、款项支付凭据等资料进行核实。了解长期待摊费用的入账和期末计价方法， 摊销方法及期限等财务资料确认其摊余价值合理、准确。

经核实，长期待摊费用账、表相符，核实后账面值为 63,587.50 元。

根据有关合同协议、租赁厂房改造费的受益期为 5 年，评估中结合实际按尚存的权利 或资产采用成本法确定剩余受益期限的评估值。

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长期待摊费用的评估值为 63,587.50 元。

三、流动负债的评估技术说明

评估范围内的流动负债账面值为 243,991,976.70 元，包括应付账款、其他应付款、应 交税金等。

一 ( ) 应付账款

应付账款账面值为 25,889,894.14 元，共 90 笔，主要为应付材料款、设备款及工程款 等。账面金额为滚动发生的业务往来款。评估人员抽查有关账簿记录、业务购销合同、文 件资料，通过与各公司进行抽查对账，确定应付款项的真实性和完整性。

经核实，应付账款账、表、单金额相符，核实后账面值为 25,889,894.14 元。

对有确凿证据表明不需支付的款项进行了个别认定,确定其评估值为零,其余经核查相

关会计记录及会计凭证无误，为企业实际应负担的债务,以核实后账面值确定其评估值。 应付账款的评估值为 25,889,894.14 元。

(二) 其他应付款：其他应付款账面值为 223,726,043.35 元，共 19 笔，主要为代收代付 款及应付管理日常支出等。评估人员核实了相关账簿记录、文件资料，并选取金额较大或 异常的项目核查其原始凭证，确定其真实性和完整性。经核实，其他应付款账、表、单相 符，核实后账面值为 223,726,043.35 元。

对有确凿证据表明不需支付的款项进行了个别认定,确定其评估值为零,其余均为企业 实际应负担的债务,以核实后账面值确定其评估值。

其他应付款评估值为 223,726,043.35 元。

(三) 应交税金：应交税金账面值为-5,623,960.79 元，主要是应交的增值税和个人所得 税等。对应交税费，评估人员获取应交税费明细表，并与明细账、总账、报表数核对相符。 了解企业现行的税目、税率和税收优惠政策，查阅评估基准日纳税申报表及税单，了解企 业应纳税项的内容，检查各项流转税计提正确性及汇缴真实性，以核实后账面值作为评估 值。

应交税金评估值为-5,623,960.79 元。

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第七部分评估结论及其分析

一、评估结论

至评估基准日，衡阳南风化工有限公司经审计后的全部资产账面价值为 18,574.83 万元，全部负债账面价值为 24,399.20 万元，股东全部权益（净资产）账面价值为 -5,824.37 万元，经过评估，全部资产评估价值为 35,676.87 万元，全部负债评估价值为 24,399.20 万元，股东全部权益（净资产）评估价值为 11,277.67 万元。股东全部权益评 估增值 17,102.04 元，增值率为 293.63%。南风化工集团股份有限公司所持衡阳南风化工有 限公司的 99%股权评估价值为 11,164.89 万元，如下表所示：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=B-A	D=C/B×100%
流动资产	1	1,214.13	1,213.60	-0.52	-0.04
非流动资产	2	17,360.70	34,463.27	17,102.56	98.51
其中：可供出售金融资产	3	-	-	-
持有至到期投资	4	-	-	-
长期股权投资	5	-	-	-
投资性房地产	6	-	-	-
固定资产	7	16,794.41	17,787.72	993.31	5.91
无形资产	8	559.94	16,669.19	16,109.25	2,876.98
长期待摊费用	9	6.36	6.36	-	-
资产总计	10	18,574.83	35,676.87	17,102.04	92.07
流动负债	11	24,399.20	24,399.20	-	-
非流动负债	12	-	-	-
负债总计	13	24,399.20	24,399.20	-	-
净资产	14	-5,824.37	11,277.67	17,102.04	293.63
99%股权	15	-5,766.13	11,164.89	16,931.02	293.63

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上述评估结论未考虑控股权溢价对评估结果的影响。

二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因

衡阳南风化工有限公司各项资产及负债评估结果与账面值变动情况及原因如下：

• （一）设备评估增值原因如下

• 1．由于物价上涨，设备购置价较购置日期上涨，故评估原值增值。

• 2．部分机器设备会计折旧年限普遍低于设备的经济寿命年限，即设备成新率较高，故

使评估增值。

• 3．企业账面价值不含资金成本，而评估过程中加入相应的资金成本，故评估增值。

• 4．由于企业停产，运输车辆处于闲置状态或利用率较低，磨损降低，故导致车辆评估

• 增值。

• 5．电子设备技术进步、更新换代快，市场价格不断下降，导致电子设备评估原值减值，

• 但企业存在部分已计提完折旧的电子设备仍能使用，故导致本次电子设备增值。

• （二）建筑物评估减值原因如下

• 1．评估基准日定额人工费及建材价格上涨，造成工程造价上涨，导致房屋建筑物增值；

• 2．截止基准日，构筑物建成时间较长，综合成新率下降，导致本次评估减值；

• 3．井巷工程账面价值中包含透水治理费用，矿山至今仍在透水，此项费用，属于无效

• 资产，评估为零导致井巷评估减值。

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第八部分企业关于进行资产评估有关事项的说明附件

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企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方与被评估单位概况

本项目的委托方为南风化工集团股份有限公司，被评估单位为衡阳南风化工有限公司。 （一）委托方概况

1．工商登记情况

名 称：南风化工集团股份有限公司

注册号：140000100046776

住 所：山西省运城市解放路294 号

法定代表人：胡文强 注册资本：人民币54876 万元 实收资本：人民币54876 万元 公司类型：股份有限公司（上市）

经营范围：许可经营项目：化工产品：饲料添加剂（硫酸钠、硫酸镁）、化学试剂（无 水硫酸钠）、工业氯化钠、硫化钠、硫氢化钠、日化产品（液体消毒剂）、 餐具洗涤剂、化妆品的生产及销售。

一般经营项目：化工产品（不含危险品）、化学肥料系列产品、平板显示 器、植物油系列产品及卫生杀虫剂、日化产品、工业用纯净水的开发、生 产、销售。房屋租赁、仓储服务；钢材、建筑材料、普通机械、电器机械 及器材、电子产品、汽车（除小轿车）、塑料制品、橡胶制品、汽车配件 的销售。（以上除国家限制生产经营的除外）搬运装卸、货物配载、物流 信息服务。

2．企业简介

南风化工集团股份有限公司（以下简称南风化工）是经山西省人民政府晋政函（1996） 47 号文批准，由山西运城盐化局、陕西省西安市日用化学工业公司、中国耀华玻璃集团公 司、天津宏发集团公司、升华集团控股有限公司共同发起设立的股份有限公司，于1996 年4 月2 日成立。根据中国证券监督管理委员会证监发（1997）98 号、99 号文件批复，南 风化工于1997 年4 月8 日以上网定价方式发行人民币普通股6,200 万股，并于4 月28 日

在深交所挂牌交易，发行完成后公司总股本为18,377 万股。1998 年7 月根据中国证券监 督管理委员会证监发（1998）51 号文件批复，南风化工向社会公众股股东配售1,860 万股 （每股售价8.5 元），南风化工股本总额增至20,237 万股；1999 年度南风化工以1998 年 末总股本20,237 万股为基数，实施按每10 股送红股2 股，资本公积每10 股转增8 股方案 后，南风化工股本总额增至40,474 万股；2000 年度，经中国证券监督管理委员会证监公 司字（2000）88 号文核准，南风化工以1999 年末总股本40,474 万股为基数，按10：3 的 比例向全体股东配售5,256 万股，南风化工股本总额增至45,730 万股。

2006 年4 月，南风化工股东大会通过《南风化工集团股份有限公司股权分置改革方案 的议案》，并经山西省人民政府国有资产监督管理委员会晋国资产权函[2006]92 号《山西 省人民政府国有资产监督管理委员会关于南风化工集团股份有限公司股权分置改革有关问 题的批复》批准。股权分置将向社会流通股股东10 送3.5 股，股权分置完成后，南风化工 股本总额45,730 万股，其中：有限售条件股份174,508,075 股,无限售条件股份

282,791,925 股。2007 年4 月4 日，经南风化工第四届董事会第十四次会议决议并经股东 大会通过，以2006 年12 月31 日的总股本为基数，以资本公积按每10 股转增2 股,共计转 增9,146 万股，转增后南风化工总股本变为54,876 万股。

根据山西省运城市人民政府与中国盐业总公司签署的《关于山西运城盐化局国有资产 无偿划转的协议》，2008 年12 月22 日，经国务院国有资产监督管理委员会批复，南风化 工控股股东山西运城盐化局实际控制人山西省运城市国资委将持有山西运城盐化局100% 的国有产权无偿划转给中国盐业总公司。南风化工的实际控制人由山西省运城市国资委变 更为中国盐业总公司。2009 年2 月25 日经山西省运城市工商行政管理局核准，山西运城 盐化局名称变更为中盐运城盐化集团有限公司。

2009 年7 月12 日，南风化工接陕西省西安市日用化学工业公司（以下简称西安日化） 告知，西安日化将其持有的南风化工全部股份无偿划转给西安高科建材科技有限公司（以 下简称高科建材），本次转让已经国务院国有资产监督管理委员会批准。本次变更完成后， 南风化工第二大股东由西安日化变更为高科建材。

2012 年11 月15 日，南风化工接第一大股东中盐运城盐化集团有限公司告知，中盐运 城盐化集团有限公司收到国务院国有资产监督管理委员会下发的《关于中盐运城盐化集团 有限公司国有股权无偿换转有关问题的批复》，（国资产权[2012]957 号）文件，同意将

南风化工实际控制人中国盐业总公司持有的中盐运城盐化集团有限公司100%国有股权无 偿划转给山西省运城市国有资产监督管理委员会。中盐运城盐化集团有限公司持有南风化 工股份140,970，768 股，占公司总股本的25.69%。根据批复，南风化工的实际控制人由 中国盐业总公司变更为山西省运城市国有资产监督管理委员会。

2012 年12 月10 日，根据山西省运城市人民政府与山西焦煤集团有限责任公司签订的 《关于中盐运城盐化集团有限公司国有股权无偿换转协议》，经山西省人民政府国有资产 监督管理委员会批复，山西省运城市国有资产监督管理委员会将持有的中盐运城盐化集团 有限公司100%的国有股权无偿划转给山西焦煤集团有限责任公司。南风化工的实际控制人 由山西省运城市国资委变更为山西焦煤集团有限责任公司。2013 年2 月26 日经山西省运 城市工商行政管理局核准，中盐运城盐化集团有限公司名称变更为山西焦煤运城盐化集团 有限责任公司。

（二）被评估单位概况

1．工商登记情况

名 称：衡阳南风化工有限公司 注册号：430400000013384

住 所：衡阳市珠晖区茶山坳镇

法定代表人：朱安乐 注册资本：人民币5000 万元 实收资本：人民币5000 万元 公司类型：有限责任公司 经营范围：无水硫酸钠；硫酸钡系列化工产品的开发、生产、销售。

2．企业简介

衡阳南风化工有限公司是由南风化工集团股份有限公司和运城市南光实业有限公司共 同投资组建，位于衡阳市珠晖区茶山坳镇，处于京广线和湘桂县交汇处，成立于2006 年6 月12 日。目前，公司现有职工70 人，其中管理人员7 人。

被评估单位就年产十五万吨元明粉项目于2003 年取得衡阳市发展计划委员会下发的 《关于衡阳南风年产15 万吨元明粉工程项目建议书的批复》（衡计工［2003］27 号）、2005 年取得衡阳市发展和改革委员会下发的《关于南风化工有限公司新建15 万吨/年元明粉项 目备案的通知》（衡发改工［2005］30 号），2007 年1 月被评估单位衡阳市发展和改革委

员会下发《关于追加衡阳南风化工有限公司元明粉项目建设规模及投资总额的批复》（衡 发改工［2007］05 号），由年产十五万吨调整为年产二十万吨。

衡阳南风化工有限公司分为化工厂和矿山两部分，2007 年9 月化工厂和矿山建设完成。 化工厂占地50 亩，矿区面积1.1597Km2。化工厂建成年产20 万吨元明粉生产线。其中钙 芒硝矿是南风化工集团股份有限公司2003 年根据芒硝市场发展战略规划而购买和筹建的 中型盐矿。2007 年9 月矿山和化工厂建设完成，随后投入试生产。2008 年8 月，因矿山回 风巷道出现涌水现象，衡阳南风有限责任公司被迫停产治水。近年来，南风集团在矿山投 入了大量的资金，由于矿山的地质水文情况比较复杂，四年多的治水工作中，衡阳南风有 限责任公司先后与多家公司和科研单位合作，都未能解决矿山涌水问题。2014 年初，南风 集团与太原理工大学矿业工程学院就衡阳南风钙芒硝开采技术进行了深入的研究和探讨， 4 月中旬双方签订了技术合作框架协议。拟对衡阳南风有限责任公司钙芒硝矿采用群井致 裂压力浸泡地面控制水溶方法进行试采的设计和建设工作。

3．近三年及评估基准日资产负债状况和经营业绩

衡阳南风化工有限公司 2011 年 12 月 31 日、2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日 财务报表及评估基准日财务报表概况如下：

近三年一期资产负债表

单位：人民币万元

序号	项目	2011年12月31日	2012年12月31日	2013年12月31日	2014年9月30日
1	流动资产	3,123.10	2,846.76	2,723.15	1,214.13
2	非流动资产	15,268.04	15,620.63	17,135.40	17,360.70
3	其中:可供出售金融资产	-	-	-	-
4	持有至到期投资	-	-	-	-
5	长期股权投资	-	-	-	-
6	投资性房地产	-	-	-	-
7	固定资产	13,832.35	10,327.21	16,550.04	16,794.41
8	在建工程	790.91	4,680.19		-
9	无形资产	620.61	598.55	576.48	559.94
10	长期待摊费用	24.17	14.69	8.88	6.36

序号	项目	2011年12月31日	2012年12月31日	2013年12月31日	2014年9月30日
11	资产总计	18,391.13	18,467.39	19,858.55	18,574.83
12	流动负债	17,754.42	19,157.74	23,422.01	24,399.20
13	非流动负债	-	-	-	-
14	负债总计	17,754.42	19,157.74	23,422.01	24,399.20
15	净资产	636.71	-690.36	-3,563.46	-5,824.37

近三年一期利润表

单位：人民币万元

项目 一、营业收入 减：营业成本 其中：营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 加：公允价值变动收益 ~~（损失以“-”号填列）~~ 投资收益（损失以 “-”号填列） 二、营业利润 加：营业外收入 减：营业外支出 其中：非流动资产处置损 失 三、利润总额 减：所得税费用 四、净利润（净亏损以“-” 号填列）	2011年度	2012年度	2013年度	2014年1-9月
	0.14	-	82.04	-
	0.14	-	94.51	-
	-	-	-	-
	11.69	5.04	2.09	-
	1,389.22	1,212.81	1,410.26	1,362.45
	2.58	3.09	1,112.03	921.07
	9.42	84.95	332.64	-22.61
	-	-	-	-
	-	-	-	-
	-1,412.91	-1,305.89	-2,869.48	-2,260.91
	-	-	-	-
	0.45	21.17	3.62	-
	-	-	-	-
	-1,413.36	-1,327.06	-2,873.10	-2,260.91
	-	-		-
	-1,413.36	-1,327.06	-2,873.10	-2,260.91

以上2011 年的数据系经大信会计师事务所审计，并出具了大信审字[2012]第 1-0804 号无保留意见的审计报告；以上2012 年的数据系经立信会计师事务所（特殊普 通合伙）审计，并出具了信会师报字[2013]第710544 号无保留意见的审计报告；以上 2013 年的数据系经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了信会师报字[2014] 第710100 号无保留意见的审计报告。至基准日的数据系经立信会计师事务所（特殊普

通合伙）审计，并出具了信会师报字[2014]第711263 号无保留审计报告。

（三）委托方和被评估单位的关系

委托方南风化工集团股份有限公司为被评估单位衡阳南风化工有限公司的控股母公 司。委托方持有被评估单位99%股权。

二、关于评估行为的说明

本次评估目的是对衡阳南风化工有限公司的99%股权进行评估，提供其在评估基准 日的市场价值，作为南风化工集团股份有限公司拟转让衡阳南风化工有限公司99%股权 的价值参考。

本次评估涉及的评估行为文件为：南风化工集团股份有限公司与北京大正海地人 资产评估有限公司签定的《资产评估业务约定书》。

三、关于评估对象和评估范围的说明

本项目的评估对象为衡阳南风化工有限公司99%股权，评估范围为衡阳南风化工有限 公司的全部资产及相关负债。各项资产和负债账面价值如下：

资产合计： 185,748,285.11 元，其中： 流动资产： 账面金额 12,141,262.47 元 非流动资产： 账面金额 173,607,022.64 元 固定资产： 账面金额 167,944,073.92 元 无形资产： 账面金额 5,599,361.22 元 长期待摊费用：账面金额 63,587.50 元 负债合计： 243,991,976.70 元，其中： 流动负债： 账面金额 243,991,976.70 元

以上数据经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审定，并出具信会师报字[2014] 第711263 号审计报告。

本次评估对象和评估范围与经济行为涉及的的评估对象和评估范围一致，不存在 表外资产。

四、关于评估基准日的说明

评估基准日确定为 2014 年 9 月 30 日。

评估基准日由委托方确定。评估基准日的确定主要考虑了会计期末以及有利于本次经 济行为实现等因素。

五、可能影响评估工作的重大事项说明

衡阳南风化工有限公司委估的珠晖塔矿区钙芒硝矿采矿权，至评估基准日，存在下列 事项：

1．本次委估的采矿权，其证载权利人为南风化工集团股份有限公司，对此证载权利人 及被评估单位均已出具说明，承诺委估采矿权为衡阳南风化工有限公司所有，产权无瑕疵。

2．南风化工集团股份有限公司与衡阳市国土资源局于2003 年7 月签订了衡阳市珠晖 塔矿区钙芒硝矿采矿权出让合同。合同规定：该采矿权出让期限为24 年，有效期自颁发采 矿许可证之日起24 年；资源储量：10855 万吨，其中可采储量921 万吨；采矿权价款为人 民币340 万元。

本次评估，根据衡阳市投资咨询中心编制的《南风化工元明粉年产30 万吨可行性研究 报告》及湘国土资储备字（2006）45 号矿产资源储量评审备案书，确定该采矿权的服务年 限为41.3 年；资源储量：10323.10 万吨，可采储量4129.24 万吨。

鉴于上述事项，南风化工集团股份有限公司已出具声明，承诺：本次股权转让后，委 估采矿权如因上述事项涉及补缴采矿权价款，将由南风化工集团股份有限公司全部承担。

六、资产负债情况、未来经营和收益状况预测说明

一 ( ) 资产负债清查情况的说明

1. 资产负债的种类、账面金额 资产合计： 185,748,285.11 元，其中： 流动资产： 账面金额 12,141,262.47 元 非流动资产： 账面金额 173,607,022.64 元 固定资产： 账面金额 167,944,073.92 元

无形资产： 账面金额 5,599,361.22 元 长期待摊费用：账面金额 63,587.50 元 负债合计： 243,991,976.70 元，其中： 流动负债： 账面金额 243,991,976.70 元

2. 实物资产的产权状况，分布地点及特点

本次评估范围的实物资产主要为固定资产和存货。分布在衡阳市珠晖区茶山坳镇厂区 库房内和衡阳市盐类矿区珠晖塔矿段（衡阳南风）钙芒硝矿矿区内。存货包括原材料、周 转材料、在产品。原材料按用途分为生产用和打井用，分别存放于厂区库房和矿区；周转 材料分为在用周转材料和在库周转材料、在库周转材料存放于厂区库房，在用周转材料存 放于车间和矿区，均有专门的人员负责管理。产成品存在井下。机器设备均安置于各厂房、 车间及矿区内，多数设备为 2008-2010 年购置，由于矿区长期处于停产状态，生产带来的 耗损微乎其微，设备损耗大部分为管理维护不善造成，但主要设备尚且能够满足生产能力 需求；运输车辆用于日常的交通运输，电子设备主要是空调、电脑、打印机等办公用品， 存放于厂区办公室和矿区办公室，多数是 2008 年购买，少部分为近期购买。房屋建筑物位 于厂区和矿区，主要包括办公楼、宿舍楼、包装工房、配电室、蒸发工房、塑钢门窗、备 件库、成品库、职工食堂、化验室、调度室、汽机岛、碎煤机房、库房办公室（库内）、 锅炉房(主厂房)基础工程等，大部分建成于 2007 年，主要房屋为框架结构、砖混结构、钢 结构等。被评估单位已取得建设用地规划许可证、建设施工许可证，其余报建手续由于停 产缘故暂时搁置，故纳入本次评估范围的房屋建筑物均未取得房屋所有权证。

2008 年8 月后因回风巷、斜井漏水因素，矿山停产进行治水工作，厂区同时停产。2009 年10 月，衡阳南风化工有限公司依据山西省第六地质工程勘察院的勘探报告，采用打井注 浆治水方案进行堵漏治水。期间，两次封堵成功，两次反复。期中2010 年元月份主、副井 漏水量总共仅10 m3。但在8 月恢复矿山生产的过程中，漏水量在一周内增加到70 m3，11 月矿山漏量达到750m3/h，原定方案难以解决漏水问题。故截至评估基准日，被评估单位 一直处于停产状态。停产后可以移出的井下设备经维护保养后存放在库房内，有专人负责 按照企业维护保养制度进行保养维护，故设备处于良好状态。

3. 清查工作的组织情况

为配合本次资产评估而进行的资产清查于 2014 年 11 月 10 日开始，于 2014 年 11 月 16 日结束，衡阳南风化工有限公司为此成立了以有关领导为组长的资产清查领导小组，

参加人员有财务、设备、房产、档案等有关人员。

4. 清查结论

经过认真清查，经核实，评估范围内的资产情况与被评估单位申报的资产情况基本相 符。其中：

1） 纳入本次评估的固定资产账面价值为预转固打包入账形成，本次评估，企 业根据评估人员的要求，对该部分资产进行了明细拆分，且企业承诺委估资产至评估 基准日不存在未付工程款情形。

2） 纳入本次评估范围的房屋建筑物共计33 项，建筑面积总计19,674.92 平方 米，均未办理房屋所有权证。但被评估单位已取得建设用地规划许可证、建设施工许 可证，且被评估单位已就上述无证房屋出具了权属说明，承诺该部分建筑为其合法拥 有，产权不存在瑕疵事项。

3） 衡阳南风化工有限公司于2014 年初曾对企业以2013 年12 月31 日为评估 基准日作了《衡阳南风化工有限公司存货及固定资产减值测试项目评估咨询报告》， 根据该报告对固定资产部分整体计提减值2,401,204.41 元。

4） 截至评估基准日，车辆共计三辆，其中牌照号为湘D96772 皮卡车正在进行 年检，尚未取得经年检后的车辆行驶证。牌照号为湘DA1448 救护车，于2013 年5 月 停止使用，本年未进行车辆年检。

(二) 未来经营和收益状况预测说明

衡阳南风化工有限公司因矿山透水而停产，至评估基准日，各项机器设备仍处于停 产、闲置状态，何时能够恢复生产以及后续投资、未来收益均具有较大的不确定性， 故本次评估，衡阳南风化工有限公司不对其未来经营成果和收益状况进行预测。

七、资料清单

（一）资产评估明细表；

• （二）相关评估行为的批文；

• （三）审计报告；

• （四）资产权属证明文件、产权证明文件；

• （五）重大合同、协议等；

（六）生产经营统计资料；

• （七）其他资料。