本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

大正评报字(2018)第123A 号 (共二十五册,第一册)

北京国友大正资产评估有限公司二〇一八年七月十日

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

评估报告声明 ............................................................ 2	评估报告声明 ............................................................ 2
资产评估报告摘要 ........................................................ 3
资产评估报告正文 ........................................................ 6
一、	委托人、产权持有单位和评估报告使用人 ................................. 6
二、	评估目的 ............................................................. 26
三、	评估对象和评估范围 ................................................... 28
四、	价值类型及其定义 ..................................................... 37
五、	评估基准日 ........................................................... 37
六、	评估依据 ............................................................. 37
七、	评估方法 ............................................................. 41
八、	评估程序实施过程和情况 .............................................. 50
九、	评估假设 ............................................................. 52
十、	评估结论 ............................................................. 53
十一、	特别事项说明 ......................................................... 61
十二、	评估报告使用限制说明 ................................................ 84
十三、	评估报告日 ........................................................... 85

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 1 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

评估报告声明

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。

三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

五、资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 2 -

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目

资产评估报告摘要

大正评报字（2018）第 123A 号

重要提示

本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。

北京国友大正资产评估有限公司接受南风化工集团股份有限公司的委托，根据国家相关法律法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，评估专业人员履行了必要的评估程序，以持续经营和公开市场等为前提，对因出售日化板块净资产及其他部分资产事宜涉及的相关资产负债进行了评估。

1、评估目的：对南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售的日化板块净资产及其他部分资产进行评估，提供其在评估基准日的市场价值，为南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售的日化板块净资产及其他部分资产事项提供价值参考。

2、评估对象及评估范围：本项目的评估对象为南风化工集团股份有限公司拟置出日化板块净资产及其他部分资产，评估范围为南风化工集团股份有限公司拟出售的部分资产及负债。

3、评估基准日：2017 年 12 月 31 日。

4、评估价值类型：市场价值。
5、评估方法：本次评估采用资产基础法进行了评定估算

6、评估结果：至评估基准日，南风化工集团股份有限公司拟出售日化板块净资产及其他部分资产评估结果为：人民币 19,670.27 万元。

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 3 -

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
1	流动资产	13,870.08	11,469.61	-2,400.48	-17.31
2	非流动资产	36,317.81	44,459.07	8,141.26	22.42
3	长期股权投资	16,939.27	9,354.73	-7,584.54	-44.77
4	固定资产	14,240.60	22,585.97	8,345.37	58.60
5	在建工程	649.79	663.32	13.53	2.08
6	无形资产	4,422.72	11,789.62	7,366.90	166.57
7	其他非流动资产	65.43	65.43	-	-
8	资产总计	50,187.89	55,928.67	5,740.78	11.44
9	流动负债	36,258.40	36,258.40	-	-
10	非流动负债	-	-	-
11	负债合计	36,258.40	36,258.40	-	-
12	净资产（所有者权益）	13,929.49	19,670.27	5,740.78	41.21

7、特别事项说明

本评估报告中陈述的特别事项是指在评估专业人员执行了评估程序，根据搜集的资料经过评定估算已确定评估结果的前提下，评估专业人员揭示在评估过程中已发现可能影响评估结果，但非评估专业人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项。

本次评估范围内的运政国用(2009)第 00377 号土地使用权引用了山西儒林资产评估事务所有限公司出具的《土地估价报》(晋儒林[2018]（估）字第 031 号)，面积为 327,831.80 平方米，账面价值 42,899,305.61 元。

根据山西儒林资产评估事务所有限公司出具的《土地估价报》(晋儒林[2018]（估）字第 031 号)，评估范围内的运政国用(2009)第 00377 号土地使用权评估结果为 63,504,300.00 元。

对产权持有单位申报评估的设备，评估人员进行了现场核实，评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，而是在假定产权持有单位提供的有关技术资料和运行记录真实有效的前提下和在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 4 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所能观察的部分)做技术检测，而是在假定产权持有单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下和在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。

至评估基准日，纳入评估范围房屋建筑物共 169 项，建筑面积 68,832.70 平方米，其

中：已办理房屋所有权证的房屋建筑物 94 项，建筑面积 52,523.55 ㎡。

房产证号为运城市房权证市辖区字第 11216576 号的相关房产、土地使用权证号为运政国用(2009)第 00377 号的土地使用权，于本报告出具前设定了抵押。

车牌号为晋 M18332、晋 M28368 的小轿车，证载权利人与产权持有单位不符。产权持有单位已出具承诺，承诺其拥有相关车辆产权。其中，晋 M18332 小轿车已处于待报废状态。

纳入评估范围内的设备类资产，305 项为融资租入，详见资产评估明细表备注项。本次评估为不含增值税价值。

以上特别事项提醒评估报告使用人予以关注。

8、需要提示的其他事项

委托人或者本评估报告使用人应当按照法律规定和本评估报告载明的使用范围使用评估报告。评估报告使用人应当正确理解评估结果，评估结果不等同于评估对象可实现的价格，评估结果不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

9、评估结果有效期

本评估报告的评估结果使用有效期限自评估基准日起 12 个月，即 2017 年 12 月 31 日起至 2018 年 12 月 30 日止。

若评估结果在使用有效期内市场条件发生了较大变化，评估报告使用人应当关注对评估结果的影响或委托人重新委托评估机构进行评估。

10、评估报告日

本评估报告日为 2018 年 7 月 10 日。

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 5 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目

资产评估报告正文

大正评报字（2018）第 123A 号

南风化工集团股份有限公司：

北京国友大正资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对南风化工集团股份有限公司拟出售日化板块净资产及其他部分资产行为涉及的相关资产负债在 2017 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。

一、委托人、产权持有单位和评估报告使用人

本项目的委托人及产权持有人均为南风化工集团股份有限公司，评估报告使用人为委托人及国家法律法规规定的其他评估报告使用人。

（一）委托人及产权持有单位概况

1．工商登记情况

企业名称：南风化工集团股份有限公司（简称“南风化工”）住所：山西省运城市红旗东街 376 号

法定代表人：李堂锁

注册资本：54876 万

经济性质：其他股份有限公司（上市）

股票代码：000737

2．历史沿革

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

中国盐业总公司将其持有的中盐运城盐化集团有限公司全部国有产权无偿划转给山西省运城市国有资产监督管理委员会。2012 年 12 月 10 日，运城市人民政府将其持有的中盐运城盐化集团有限公司全部国有产权无偿划转给山西焦煤集团有限责任公司。2013 年 2 月 26 日，经山西省运城市工商行政管理局核准，公司控股股东中盐运城盐化集团有限公司更名为山西焦煤运城盐化集团有限责任公司。

3．经营业务范围

经营业务范围：化工产品（不含危险品）、化学肥料系列产品、水产养殖、平板显示器、植物油系列产品及卫生杀虫剂、日化产品、工业用纯净水的开发、生产、销售。房屋租赁、仓储服务；钢材、建筑材料、普通机械及器材、电子产品、汽车（除小轿车）、塑料制品、橡胶制品、汽车配件、洗涤剂的销售（以上国家限制生产经营的除外）搬运装卸、货物配载、物流信息服务。化工产品：饲料添加剂（硫酸钠、硫酸镁）、化学试剂（无水硫酸钠），工业氯化钡、硫化钠、硫氢化钠、日化产品（液体消毒剂）、餐具洗涤剂、化妆品的生产及销售。

4．拟出售资产的经营情况

本次拟出售的资产具体为：

序号	公司名称	持股比例	公司类型	备注
1	山西钾肥	51.00%	化工业务子公司	出售全部股权
2	同庆南风	100.00%	日化业务子公司
3	贵州南风	70.00%
4	西安南风	98.86%
5	安庆南风	100.00%
6	本溪南风	85.00%
7	欧芬爱尔	100.00%
8	山西日化	100.00%
9	洗衣连锁	100.00%	其他业务子公司
10	山西物流	100.00%
11	钡盐分公司硫化碱部	—	部门	剥离全部资产和负债
12	日化分公司	—	分公司
13	洗化分公司	—	分公司
14	电力分公司	—	分公司

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

15	日化销售分公司	—	分公司
16	部分商标、专利和原盐化铁路专用线及附属设施	—	资产	剥离全部资产

日化板块业务主要在各长期股权投资及日化分公司、洗化分公司展开，具体如下：山西钾肥有限责任公司

1) 工商登记情况

企业名称：山西钾肥有限责任公司（以下简称：山西日化）注册资本：18000 万人民币实收资本：18000 万人民币法定代表人：朱安乐注册地址：运城市盐湖区盐湖一路住所：运城市盐湖区盐湖一路企业类型：有限责任公司(国有控股) 经营期限：2000 年 03 月 17 日--2020 年 12 月 31 日统一社会信用代码：91140800719860079K

2) 历史沿革

南风化工基于对盐湖芒硝资源进行深度开发利用、调整产品结构的目的，依托自身技术，研制开发出具有“国际先进，国内领先”水平的“芒硝法”生产硫酸钾新工艺，实现了技术创新。1996 年，根据国产无氯钾肥严重短缺，进一步追求规模效益的目的，注资 7800 万元建成了一条年产 5 万吨的硫酸钾生产线。1998 年，南风集团和中国烟草总公司有了合作建立硫酸钾生产企业的意向，于 1999 年元月签定了设立山西钾肥有限责任公司（以下简称钾肥公司）的协议书，在 1999 年年底将年产 10 万吨硫酸钾生产线建设完毕并交付使用。2000 年 3 月，山西钾肥有限责任公司注册成立，建设规模为年产 15 万吨硫酸钾，总资本 18000 万元，南风集团注资 9180 万元，占 51%，其中，以资产形成投入 5081 万元，其余以资金形式投入 4099 万元；中国烟草总公司出资 8820 万元，占 49%，全部以现金形式出资。钾肥公司主要生产硫酸钾，副产品为工业盐。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 8 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

至评估基准日，山西钾肥有限责任公司工商登记的股权结构如下：

股权持有者名称	出资额（万元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	9180	51%
中国烟草总公司	8820	49%
合计	18000	100%

3) 组织机构

在册职工 84 人。其中：管理人员 14 人，生产人员 24 人，离岗保留关系人员 46 人。学历结构：本科 7 人，大专 19 人，中专/技校 19 人，高中及以下 39 人。

==> picture [421 x 212] intentionally omitted <==

4) 经营情况

钾肥公司自 2007 年元月停产歇业至今，导致停产的主要原因是原料价格上涨，工艺局限，主要产品硫酸钾市场需求减少，副产品工业盐销售受限，资金周转困难，亏损不断加大。

2011 年在南风集团的安排下，山西钾肥公司大多数职工陆续分流到南风集团本部其他兄弟单位，截止目前现有在册职工 84 人（其中：在岗 36 人，离岗保留关系 46 人）。目前主要工作是做好厂区治安安全防范工作、库存产品销售工作，以及集团公司下达的各项工作任务和协助其他兄弟单位做好一些协助工作。公司经营来源主要靠销售库存硫酸钾增加现金流维持现状，现由于硫酸钾市场疲软，价格下滑，加之产品积压时间太长，包装老化，质量难以维持原标准，严重滞销，维持基础经营的资金越来越难以保障，现工资发放及各项保险的交纳主要靠集团公司拨付维持。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风集团山西物流有限公司

1) 工商登记情况

企业名称：南风集团山西物流有限公司（以下简称：南风物流）注册资本：400 万人民币实收资本：400 万人民币法定代表人：郭帅玺注册地址：运城市盐湖区银湖东路 27 号住所：运城市盐湖区银湖东路 27 号企业类型：有限责任公司经营期限：1991 年 06 月 15 日 – 2021 年 06 月 07 日营业执照号码：91140800701100039B

2) 历史沿革

山西物流前身为山西省运城盐化局进出口公司，系依据山西省对外经济贸易厅（88）晋外经贸进出字第 703 号《关于设立山西省运城盐化局进出口公司的批复》设立。公司注册资本为 325 万元，其中山西省运城盐化局以货币方式出资 325 万元，占注册资本 100%。本次出资经中国银行运城支行信贷科审验，并出具了《验资报告》。

1997 年 11 月 18 日，根据进出口公司股东会决议，进出口公司改组成立山西南风化工集团进出口有限公司，由南风化工和山西南风化工集团进出口有限公司职工合股基金会共同出资组建。注册资本为 400 万元，其中南风化工以实物出资 360 万元，占注册资本 90%，山西南风化工集团进出口有限公司职工合股基金会以货币出资 40 万元，占注册资本 10%。本次货币出资经山西省高新会计师事务所有限公司审验，并出具了（97）晋高师内验字第 23 号《验资报告》。

2000 年 2 月 15 日，经山西南风化工集团进出口有限公司股东会决议，公司名称变更为南风化工山西国际贸易有限公司。2001 年 3 月 1 日，经南风化工山西国际贸易有限公司股东会决议，公司名称变更为南风集团山西贸易有限公司。2012 年 1 月 12 日，经南风集团山西国际贸易有限公司股东会决议，山西南风化工集团进出口有限公司职工合股基金会将其持有的 10% 的股权转让给南风化工，双方于 2011 年 1 月 12 日签订了《股权转让协议》。股权转让后，南

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 10 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

风化工持有南风集团山西国际贸易有限公司 100%的股权。2015 年 3 月 24 日，经南风集团山西国际贸易有限公司股东决定，公司名称变更为南风集团山西物流有限公司。

至评估基准日，南风物流公司股权结构如下：

股权持有者名称	出资额（元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	4,000,000	100%
合计	4,000,000	100%

3) 组织机构

公司设有 11 个管理及业务科室部门，现有职工 150 人，其中：管理及业务人员 73 人；一线操作人员 77 人。职工文化程度构成，其中：研究生 1 人；本科 26 人；专科 38 人；中专及高中 85 人。

==> picture [428 x 239] intentionally omitted <==

4) 经营情况

南风集团山西物流有限公司成立于 2015 年，是以铁汽联运为主的物流运营实体，于 2015 年 9 月 22 日正式挂牌运营。它承担着集团公司运城本部所有物流业务的运营任务，主要发运本公司元明粉、硫酸镁、硫酸钡、硫化碱等化工类产品和日化产品，到达则以日化原料、重晶石、煤炭为主，同时肩负着对异地子公司物流业务的监管职能。公司在做好集团公司内部物流业务的基础上，面向社会物流市场开展对外经营业务。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 11 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

安徽安庆南风日化有限责任公司

1) 概况

企业名称：安徽安庆南风日化有限责任公司

住所：安徽省安庆市迎江区工业园

法定代表人：杨严伟注册资本：8200 万人民币实收资本：8200 万人民币

经济性质：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）

主要经营范围：日化系列产品、酶制剂、纸箱制造；纸制品、化工产品、建筑材料、汽车配件销售；货运信息中介服务；自营和代理各类商品及技术的进出口业务。

2) 历史沿革

1998 年 1 月 14 日，南风化工和南光实业共同发起设立安庆南风。公司注册资本为 3,600.00 万元，其中南风化工以货币出资 1,669.13 万元、实物资产出资 1,164.51 万元，无形资产出资 741.36 万元，共出资 3,575.00 万元，占注册资本的 99.31%，南光实业出资 25 万元，占注册资本 0.69%。

1997 年 11 月 3 日，安徽诚信会计师事务所出具诚信评字（97）第 085 号《评估报告书》，以 1997 年 9 月 30 日为评估基准日，南风化工拟出资的实物资产的评估值为 1,164.51 万元，无形资产的评估价值为 741.36 万元。本次出资经安徽诚信会计师事务所出具的诚信验字（98）005 号《验资报告》。

2002 年 3 月 18 日，安庆南风召开股东会，决议由南风化工新增股本金 4,600.00 万元，其中以货币方式出资 4,004.72 万元，以应付股利转增出资 595.28 万元。本次出资经安徽诚信会计师事务所出具的诚信验字[2003]044 号《验资报告》审验。本次增资后，南风化工持股比例为 99.7%，南光实业持股比例为 0.3%。

2013 年 12 月 1 日，安庆南风召开股东会，同意南光实业将其持有的 25 万元股权转让给南风化工。2013 年 12 月 26 日，双方签订了《股权转让协议》。股权转让后，南风化工持有安庆南风 100%的股权。

至评估基准日，安徽安庆南风日化有限责任公司股权结构如下：

股权持有者名称出资额（万元）出资比例北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

12 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司 8200 100%

3) 组织机构

==> picture [421 x 370] intentionally omitted <==

4) 经营情况

安徽安庆南风日化有限责任公司遵照安庆市政府“城区东扩”战略，于 2009 年 6 月搬迁至安庆市迎江工业园，占地 10 万平方米，安庆长江大桥侧身而过，北接安庆火车站、安庆民航机场，南临长江，地理位置优越，交通运输便利。

公司现拥有年产 10 万吨洗衣粉、3 万吨洗衣液、3 万吨皂类产品、3 万吨泡花碱生产线各一条；拥有具有国际领先技术水平的 3.8t/h 表面活性剂生产线一条。

公司生产四大类日化产品：洗涤剂产品：“奇强”洗衣粉、“奇强”洗洁精、洗衣液、“奇强”皂类产品，系“中国驰名商标”、“中国名牌”。

公司在南风现代企业制度管理下，始终坚持“挑战未来，追求超越”的企业宗旨，成为推动安庆地方经济发展的骨干企业。连续五年荣获安庆市利税大户，安徽省经济效益最佳企业等

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

13 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

光荣称号，分别荣获安徽省国家税务局和地方税务局“A 级纳税信用单位”称号。公司严格企业管理，严格产品质量，忠诚为客户服务。公司通过了 ISO9001：2000 质量管理体系国际认证。 2013 年被评为安徽省级两化融合示范单位，2015 年度被评为安徽省高新技术企业，2014 年、 2015 年获得安徽省劳动竞赛先进集体，2015 年被评为安庆市四十强企业，2016 年获“安徽省五一劳动奖状”殊荣。

贵州南风日化有限公司

1) 工商登记情况

企业名称：贵州南风日化有限公司注册资本：6229 万人民币实收资本：6229 万人民币法定代表人：李广智

注册地址：贵州省安顺市经济技术开发区歇凉岩

住所：贵州省安顺市经济技术开发区歇凉岩

企业类型：其他有限责任公司经营期限：1993 年 11 月 11 日至 2043 年 11 月 11 日营业执照号码：915200006223800448

股票代码：

2) 历史沿革

贵州南风日化有限公司（以下简称“本公司”或“公司”），是 1993 年 11 月 11 日经贵州省工商行政管理局批准，由安顺合成洗涤剂厂出资 4900 万元（占注册资本 70%）、马来西亚尤力工业私人有限公司出资 2100 万元（占注册资本 30%），合计出资 7000 万元共同组建的有限责任公司，该出资经安顺会计师事务所验资，并出具了（95）安会验资字第 117 号验资报告。

1998 年 3 月 15 日，安顺合成洗涤剂厂将所持有的贵州南风日化有限公司 40%股权（2800 万元）转让给南风化工集团股份有限公司，该股权变更经安顺会计师事务所验资，并出具了安会验字（1998）第 80 号验资报告，转让后的股权结构如下：

股权持有者名称	出资额（万元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	2800.00	40%

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

14 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

安顺合成洗涤剂厂	2100.00	30%
马来西亚尤力工业私人有限公司	2100.00	30%
合计	7000.00	100.00%

2008 年 1 月 2 日，安顺合成洗涤剂厂将所持有的贵州南风日化有限公司 30%股权（2100 万元）转让给贵州省开发投资有限公司，收购之后的股权结构如下：

股权持有者名称	出资额（万元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	2800.00	40%
贵州省开发投资有限公司	2100.00	30%
马来西亚尤力工业私人有限公司	2100.00	30%
合计	7000.00	100.00%

贵州南风日化有限公司原注册资本为人民币 7,000 万元，实收资本为人民币 6,229.19 元。根据有关法律、法规、“安顺市商务局‘安市商外[2011] 28’ 号文件”、股权转让协议及贵州南风日化有限公司股东会决议和修改后的章程规定，贵州南风日化有限公司申请减少注册资本 770.81 万元，同时进行股权转让和变更公司类型。即: 申请将没有到位的注册资本 770.81 万元作为减少公司注册资本。将原股东马来西亚优力工业私人有限公司拥有贵公司的股权人民币 186.88 万元转让给山西南风化工集团股份有限公司。变更后贵州南风日化有限公司由中外合资企业转变为内资企业。实收资本为人民币 6,229.19 万元。出具了黔永诚验字（2010）077 字号验资报告，变更后的股权结构如下：

验资报告，变更后的股权结构如下：
股权持有者名称	出资额（万元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	4360.44	70%
贵州省开发投资有限公司	1868.76	30%
合计	6229.19	100.00

3) 组织机构

贵州南风共 566 人，其中本科以上学历 32 人；大专学历 91 人；中专 79 人，其它 364 人。管理人员 55 人；财务人员 8 人；技术人员 13 人；生产人员 174 人；销售人员 316 人。

贵州南风实行总经理负责制，公司下设 5 个部门 5 个车间，具体情况为：职能部门综合办公室、财务科、供应科、生产技术质量科、销售业务科，生产系统包装车间、洗衣粉车间、磺化车间、液洗车间、维修中心。

4) 经营情况

公司注册资本 6229 万元，占地 293 亩，员工 600 人，年生产能力八万吨合成洗涤剂。奇强品牌是全国知名品牌，先后荣获中国驰名商标、中国名牌、国家免检产品称号， 2012 年至

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 15 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

2015 年连续四年被评为“全国质量检验稳定合格产品”。主要产品有奇强系列洗衣粉、奇强系列洗洁精、奇强系列液洗等六十个品种规格，是目前贵州省内最大的合成洗涤剂生产基地。产品除销往全国各地外，已出口到缅甸等东南亚国家和地区。

本溪经济开发区南风日化有限公司

1) 工商登记情况

企业名称：本溪经济开发区南风日化有限公司（以下简称：本溪日化）注册资本：5000 万人民币实收资本：5000 万人民币法定代表人：李永刚住所：本溪市溪湖区石桥子镇金桥路 205 号类型：有限责任公司（国有控股）成立日期：1996 年 1 月 18 日营业期限：自 1996 年 1 月 18 日至 2046 年 1 月 18 日营业执照号码：9121050011968730D

2) 历史沿革

1996 年 1 月 18 日，南风化工和本溪化工工业集团有限公司共同发起设立成立本溪南风，注册资本为 5,000.00 万元，其中山西省运城盐化局以货币出资 2,750.00 万元，占注册资本 55%，本溪化工工业集团有限公司以固定资产出资 2,250.00 万元，占注册资本 45%。本次出资经本溪经济开发区审计师事务所出具的《验资证明书》（本经审所验字〔96〕第 10 号）审验。

1996 年 4 月，山西省运城盐化局以其包括本溪南风 55%股权在内的部分净资产 15,150 万元，按 1.5152：1 的比例折股认购南风化工 9,999 万股，设立南风化工。此后，南风化工成为本溪南风的控股股东，持有本溪南风 55%的股权。

1997 年 12 月 26 日，本溪化工工业集团有限公司与南风化工签订《协议书》，双方约定本溪化工工业集团有限公司将其持有的 1,500.00 万元股权转让给南风化工。2007 年，双方完成该次股权转让并办理了工商变更登记。本次股权转让后，南风化工持有本溪南风 85%的股权，本溪化工工业集团有限公司持有本溪南风 15%的股权。

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 16 -

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

2010 年 12 月 20 日，本溪南风召开股东会，同意按辽宁省高级人民法院《民事裁定书》（（2002）辽法执第 94 号）及《协助执行通知书》（（2002）辽执字第 94 号），将本溪化工持有的本溪南风 15%股权过户给中国信达资产管理股份有限公司。本次股权转让后，南风化工持有本溪南风 85%的股权，中国信达资产管理股份有限公司持有本溪南风 15%的股权。

至评估基准日，本溪经济开发区南风日化有限公司股权结构如下：

股权持有者名称	出资额（元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	42,500,000	85%
中国信达资产管理股份有限公司	7,500,000	15%
合计	50,000,000	100%

3) 组织机构

现有职工 491 人，其中生产人员 79 人，技术人员 10 人，管理人员 33 人，服务人员 7 人，销售人员 55 人，内部退养等保持劳动关系的职工 307 人。按教育程度：本科 13 人，大专 49 人，中专 29 人，高中及以下 400 人。

==> picture [404 x 235] intentionally omitted <==

4) 经营情况

公司拥有从意大利麦佐尼公司引进、具有国际先进水平的全套洗衣粉生产装置，年生产能力 3 万吨，可包装袋装规格 220g-5000g。2010 年以来，随着洗涤用品消费观念的转变，公司通过技术改造，投资引进了国内领先水平的两套液体自动化生产线，其中洗衣液生产线年生产能力 1 万吨,可包装桶装规格 100g-3.18kg;洗洁精生产线年生产能力 1 万吨，可包装瓶装规格

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 17 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

400g-500g,可包装桶装规格 1kg-10kg;皂生产线年产能力 5000 吨，可包装块装 158g-265g 不同规格。目前公司合成洗涤剂综合生产能力达到了 5.5 万吨。

四川同庆南风洗涤用品有限责任公司

1) 工商登记情况

企业名称：四川同庆南风洗涤用品有限责任公司（以下简称：同庆洗涤）注册资本：3066 万人民币

实收资本：3066 万人民币

法定代表人：郭志敏

注册地址：眉山市彭山区观音镇唐河村

住所：眉山市彭山区观音镇唐河村

企业类型：有限责任公司(法人独资)

经营期限：2003-01-27 至 2023-01-27 同一社会信用代码：91511422725520679A

2) 历史沿革

2002 年 11 月 11 日，经南风化工董事会、同庆南风董事会、股东会决议，将四川同庆南风有限责任公司日化厂从同庆南风分离，设立同庆洗涤。四川云龙会计师事务所有限公司对同庆洗涤设立出资进行了审验，并出具了川云会验（2003）字第 007 号《验资报告》。

2013 年 12 月 8 日，经同庆洗涤股东会决议，同庆南风将其持有的同庆洗涤 25.85%的股权转让给南风化工。本次股权转让完成后，南风化工持有同庆洗涤 100%的股权。

至评估基准日，四川同庆南风洗涤用品有限责任公司股权结构如下：

股权持有者名称	出资额（元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	30,660,000.00	100%
合计	30,660,000.00	100%

3) 组织机构

现有职工 327 人，管理人员 51 人，技术人员 27 人，生产人员 146 人，销售人员 103 人。其中大专以上学历 35 人，中专、高中学历 113 人，其他 179 人。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

18 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

4) 经营情况

公司拥有年产 10 万吨的全自动化洗衣粉生产线和年产 2 万吨的无菌化液体洗涤剂生产线。下设两个生产车间和六个职能部门；主营“奇强”系列洗衣粉、洗衣液、洗洁精、洗手液、皂等洗涤制品和牙膏、牙刷等产品；随着产品结构多元化，市场竞争力日趋增强，企业不断发展壮大。

南风集团山西日化销售有限公司

1) 工商登记情况

企业名称：南风集团山西日化销售有限公司（以下简称：山西日化）注册资本：2000 万人民币实收资本：2000 万人民币法定代表人：付国才

注册地址：运城市盐湖区红旗东街 376 号

住所：运城市盐湖区红旗东街 376 号

企业类型：有限责任公司

经营期限：2012-03-01 - 2022-02-28 统一社会信用代码：911408005908796679

2) 历史沿革

2012 年 2 月 29 日，南风化工发起设立山西日化，注册资本为 200 万元，其中南风化工以货币方式出资 200 万元，占注册资本 100%。本次出资经山西运城信达会计师事务所审验，并出具了运城信达验字（2012）第 0034 号《验资报告》。

2012 年 8 月 22 日，根据山西日化股东决定，南风化工增资 1,800 万元。由南风化工以货币方式出资 1,800 万元。本次出资经山西运城信达会计师事务所审验，并出具了运城信达验字（2012）第 0140 号《验资报告》。本次增资后，山西日化注册资本为 2,000 万元，南风化工持有 100%股权。

至评估基准日，南风集团山西日化销售有限公司股权结构如下：

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 19 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

股权持有者名称	出资额（元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	2,000,000	100%
合计	2,000,000	100%

3) 组织机构

共 152 人，其中管理人员 3 人，销售人员 6 人，待岗人员 143 人。大学学历 3 人，大专学历 4 人，中专学历 1 人，职高学历 1 人，高中及以下学历 143 人。

4) 经营情况

山西日化主要是统一销售南风化工运城产日化产品（包括日化分公司、洗化分公司的所有产品），统一市场运作，统一客户管理；在实际运作中，也是按照日化分公司、洗化分公司只负责生产合格、适销售对路的产品，然后适当加价后销售给山西日化，由山西日化统一销售。

西安奇强洗衣连锁有限公司

1) 工商登记情况

企业名称：西安奇强洗衣连锁有限公司类型：有限责任公司（法人独资）

住所：西安市雁塔区丈八北路 7 号南风大厦 508 室

法定代表人：刘国举

注册资本：300 万人民币实收资本：300 万人民币

成立日期：2013 年 08 月 27 日

营业期限：长期

经营范围：一般经营项目：洗衣服务；日用品、家用电器、软件的销售。（以上经营项目均不含国家专控、禁止和前置许可的项目）

统一社会信用代码：91610113073428294M

2) 历史沿革

2013 年 7 月 18 日，南风化工发起设立洗衣连锁，注册资本为 300 万元，其中南风化工以货币方式出资 300 万元，占注册资本 100%。本次出资经陕西唐都会计师事务所审验，并出具了陕唐市验字（2013）第 465 号《验资报告》。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 20 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

至评估基准日，西安奇强洗衣连锁有限公司股权结构如下：

股权持有者名称	出资额（元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	3,000,000	100%
合计	3,000,000	100%

3) 组织机构

管理人员：7 人，销售人员：5 人，生产洗涤：16 人；其中本科 4 人，大专 4 人，高中 20

人。

奇强洗衣公司总共设立五个部门，分别为办公室、财务部、生产部、单身公寓营销部、社区营销部。

4) 经营情况

西安奇强洗衣连锁有限公司成立于 2013 年 5 月，是南风化工集团股份有限公司（本手册简称“南风集团”）全资子公司。本公司致力于开拓家用洗衣市场，现已经在北京、山西、陕西、辽宁、四川、贵州、安徽等地的省会城市和地级市全面开店，开发了学校市场、社区市场、单身公寓市场。经过一年多的发展，开发店面 400 余家，业务范围涵盖了干洗、水洗，经营模式涵盖了全自助、半自助，取得了较快的发展。公司已经形成了：形象统一、设备统一、产品统一、管理统一、服务统一等运营标准，建立起一套科学合理的加盟系统。今年公司将加大投入，计划在三年左右时间成为中国洗衣行业的第一品牌。

北京南风欧芬爱尔日用化学用品有限责任公司

1) 工商登记情况

企业名称：北京南风欧芬爱尔日用化学品有限责任公司（以下简称：欧芬爱尔）注册资本：100 万人民币

实收资本：100 万人民币

法定代表人：郭振民

注册地址：北京市丰台区科学城星火路 11 号 2 幢（B 座）306 室

住所：北京市丰台区科学城星火路 11 号 2 幢（B 座）306 室

企业类型：有限责任公司（法人独资）

经营期限：2002-09-17 至 2052-09-16

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

21 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

同一社会信用代码：91110106742629772K

经营范围：销售日用品、化工产品（不含危险化学品）、化妆品。

2) 历史沿革

2002 年 9 月 17 日，南风化工与自然人龙键、宋马良、杜首英、侯志平共同发起设立欧芬爱尔，注册资本为 100 万元，其中南风化工以货币方式出资 50 万元，占注册资本 50%，龙键以货币方式出资 14 万元，占注册资本 14%，宋马良以货币方式出资 12 万元，占注册资本 12%，杜首英以货币方式出资 12 万元，占注册资本 12%，侯志平以货币方式出资 12 万元，占注册资本 12%。本次出资经北京中燕通会计师事务所出具的中燕验字（2002）第 1-01-2514 号《开业登记验资报告书》审验。

2013 年 1 月 20 日，经欧芬爱尔股东会审议，同意侯志平、杜首英、龙键、宋马良分别将其持有的欧芬爱尔股权转让给南风化工。本次股权转让后，南风化工持有欧芬爱尔 100%的股权。

至评估基准日，北京南风欧芬爱尔日用化学品有限责任公司股权结构如下：

股权持有者名称	出资额（元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	1,000,000	100%
合计	1,000,000	100%

3) 组织机构

人员专业构成：生产人员 17 个，销售人员 38 个，技术人员 2 个，管理人员 8 个合计 65 人。人员教育程度：高中及以下 23 个、中专 3 个、专科 19 个、本科 20 个，合计 65 个。

公司分 8 个科室，分别为办公室、车间、销售科、技术科、劳资科、质量科、党宣科、财务科。

4) 经营情况

北京南风欧芬爱尔日用化学品有限责任公司是山西焦煤旗下南风化工集团的全资子公司，专门从事死海矿物系列化妆品的研发、生产和销售。南风集团先后与中国地质科学院、重庆大学、法国戴尔玛实验室等国内外多家科研机构和院校合作，应用先进技术，研发生产出拜尼、蓝哲、中华、36.5℃、美丽梦想五个品牌，近百种单品，其产品概念独特，配方先进，效果明

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 22 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

显，体现了天然、健康的护肤理念，是中国泥、盐护肤的开创者和领导者，在众多消费者中享有极高的声誉和评价。

为了让更多消费者体验死海黑泥化妆品的独特魅力，加大黑泥化妆品的市场影响力和拓展速度，公司自 2005 年开始发展黑泥特色化妆品专卖店，将黑泥化妆品独特的产品概念、天然的护肤理念及优质的产品品质以特色专卖店的形式良好展现给消费者，进而更好、更快地获得消费者的青睐。

西安南风日化有限责任公司

1) 工商登记情况

企业名称：西安南风日化有限责任公司（以下简称：西安南风）类型：有限责任公司

住所：西安市雁塔区丈八北路 7 号南风大厦法定代表人：孙满红注册资本：17500 万人民币实收资本：17500 万人民币成立日期：1996 年 05 月 07 日营业期限：长期

经营范围：一般经营项目：日用化工系列产品和日用化学原料产品（除专项审批）、各类包装产品的制造加工和销售；五金机电产品的制造加工和销售；机械加工、设备制造及安装、维修；房屋租赁；物业管理；停车服务。

营业执照号码：9161011329446466XR

2) 历史沿革

西安南风日化有限责任公司系经西安市工商行政管理局批准，由南风化工集团股份有限公司和山西运城盐化局劳动服务公司共同出资，于 1996 年 5 月 7 日注册成立，注册资本 1.75 亿元。其中南风化工集团股份有限公司出资 1.73 亿元，出资比例 98.86%，山西运城盐化局劳动服务公司出资 200.00 万元，出资比例 1.14%。至评估基准日，西安南风日化有限责任公司股权结构如下：

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 23 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

股权持有者名称	出资额（元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	173,000,000.00	98.86%
山西运城盐化局劳动服务公司	2,000,000.00	1.14%
合计	175,000,000.00	100%

3) 组织机构

专业构成：生产人员 356 人，技术人员 14 人，财务人员 13 人，销售人员 80 人，行政人员 95 人。教育程度：研究生及以上 5 人，本科学历 51 人，专科学历 97 人，中专、技校、高中及以下学历 405 人。

4) 经营情况

公司现有员工 500 多人，拥有国际先进水平的合成洗涤剂、肥皂、液体洗涤剂和表面活性剂生产线，主要生产“奇强”、“天使”、“中华”等品牌系列洗涤用品，包括洗衣粉、洗衣皂、透明皂、增白皂、晶彩皂、内衣皂、婴儿皂、除菌皂、洗洁精、洗衣液、柔顺剂、消毒液、洁厕液等；以及“安”字牌 AES、AOS、磺酸等表面活性剂。公司通过 ISO9001-2008 质量体系认证，所产的洗涤用品在国内市场上具有较高的知名度和美誉度，受到消费者的青睐。“奇强” 洗衣粉及液洗产品荣获国家弛名商标和名牌产品称号，“奇强”皂类产品荣获中国驰名商标。 “中华”牌、“安”字牌产品为西安市名牌产品。

南风化工集团股份有限公司日化分公司、洗化分公司

1) 组织机构

日化分公司共有 623 人，其中管理人员 63 人，技术人员 13 人，操作人员 547 人；按学历划分，研究生 2 人，本科 63 人，专科 114 人，专科以下 444 人。

洗化分公司共有 402 人，其中管理 47 人，技术 20 人，操作 335 人；按学历划分，本科 50 人，专科 120 人，专科以下 232 人。

2) 经营情况

南风化工集团股份有限公司日化分公司，成立于 1996 年 4 月，公司位于运城市盐湖区西南部，是一个以生产“奇强牌”洗衣粉为主的日用化工企业。主要产品有速效、双倍洁、A3+ 加酶加香、浓缩粉、富氧炫漂、皂粉等 6 大系列，124 种规格。

南风化工集团股份有限公司洗化分公司成立于 2002 年 5 月，系南风化工集团股份有限公

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 24 -

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

司分公司。公司位于运城市经济技术开发区南风工业园，生产设备先进一流，是一座现代化的工厂。公司拥有国内先进水平的设计能力 4.5 万吨/年绿色液洗、3 万吨/年特色皂、1 万吨/年脂肪酸的生产线。

3) 划拨入南风集团山西日化销售有限公司情况介绍

山西日化成立之初，其目的主要是统一销售南风化工运城产日化产品（包括日化分公司、洗化分公司的所有产品），统一市场运作，统一客户管理；在实际运作中，也是按照日化分公司、洗化分公司只负责生产合格、适销售对路的产品，然后适当加价后销售给山西日化，由山西日化统一销售。

在南风化工重组之时，把日化分公司、洗化分公司并入山西日化，其目的主要有以下几点：一是为了业务的完整，生产和销售统一整合到一个法人主体；二是为了重组后方便运作，减少管理层级和提高沟通效率；三是为了贴近市场，产销步调一致；四是为了国有企业契约化管理改革提供良好的基础；五是为了改善山西日化的资产结构，为其独立融资提供条件。

5．近三年委估资产负债模拟的财务报表

委估资产负债 2015 年 12 月 31 日、2016 年 12 月 31 日财务报表及评估基准日模拟财务报表概况如下：

近三年模拟资产负债表

单位：人民币万元

项目	2017 年12 月31 日	2016 年12 月31 日	2015 年12 月31 日
流动资产	13,870.08	14,761.83	17,095.60
非流动资产：	36,317.81	37,208.06	37,534.88
其中：持有至到期投资	-	-	-
长期股权投资	16,939.27	16,939.27	16,939.27
固定资产	14,240.60	15,275.17	14,565.10
在建工程	649.79	211.93	1,272.72
无形资产	4,422.72	4,589.85	4,757.80
其他非流动资产	65.43	191.85	-
资产总计	50,187.89	51,969.90	54,630.49
流动负债	36,258.40	39,490.24	40,410.76
非流动负债	-	-	-
负债合计	36,258.40	39,490.24	40,410.76

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

25 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

净资产合计	13,929.49	12,479.66	14,219.72
	近三年模拟利润表

单位：人民币万元

项目	2017 年度	2016 年度	2015 年度
营业收入	6,415.35	22,532.85	21,309.84
减：营业成本	4,557.25	18,979.77	20,526.86
营业税金及附加	134.91	110.54	171.04
销售费用	1,264.82	1,605.31	1,123.42
管理费用	4,749.05	1,397.69	2,998.18
财务费用	1,339.59	1,063.53	1,489.46
资产减值损失	458.67	318.99	172.09
资产处置收益	0.22	1.56	2.32
其他收益	23.90	-	-
营业利润	-6,064.82	-941.44	-5,168.89
加：营业外收入	0.65	0.30	4.27
减：营业外支出	0.05	31.00	9.05
利润总额	-6,064.22	-972.14	-5,173.67
减：所得税费用	-	-	-
净利润	-6,064.22	-972.14	-5,173.67

以上 2015 年、2016 年及评估基准日的数据系经立信会计师事务所（特殊普通合伙）

审定，并出具了信会师报字[2018]第 ZG11654 号标准无保留意见审计报告。

（二）委托人和产权持有单位之间的关系

委托人与产权持有单位均为南风化工集团股份有限公司。

二、评估目的

南风化工集团股份有限公司主要生产销售无机盐系列产品和日用洗涤剂系列产品。无机盐系列产品主要包括元明粉、氯化钠、硫化碱、硫酸钡、硫酸镁等。日用洗涤剂系列产品主要包括洗衣粉、洗衣液、洗洁精、皂类产品等。其中，日化行业做为大众消费品行业， “奇强品牌”虽然为驰名产品，具备一定的盈利能力，但在化工行业整体处于周期性低点、刚刚回暖的情况下，公司无法同时对无机盐系列产品和日用洗涤剂系列产品投入充足的资

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 26 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告源，导致“奇强”等日化相关产品的市场宣传、广告投入不够充足，销售量下降明显，进而在日趋激烈的市场竞争中持续亏损。

本次交易方案为南风化工集团股份有限公司向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产，标的资产包括：

序号	公司名称	持股比例	公司类型	备注
1	山西钾肥	51.00%	化工业务子公司	出售全部股权
2	同庆南风	100.00%	日化业务子公司
3	贵州南风	70.00%
4	西安南风	98.86%
5	安庆南风	100.00%
6	本溪南风	85.00%
7	欧芬爱尔	100.00%
8	山西日化	100.00%
9	洗衣连锁	100.00%	其他业务子公司
10	山西物流	100.00%
11	钡盐分公司硫化碱部	—	部门	剥离全部资产和负债
12	日化分公司	—	分公司
13	洗化分公司	—	分公司
14	电力分公司	—	分公司
15	日化销售分公司	—	分公司
16	部分商标、专利和原盐化铁路专用线及附属设施	—	资产	剥离全部资产

本次交易的标的资产中，钡盐分公司硫化碱部的产品市场价格虽然较好，若恢复生产可以盈利，也具备随时恢复生产的能力，但因环保原因，复产没有明确的时间表。

本次交易通过剥离日化板块相关业务，对上市公司而言，减轻了上市公司经营负担，同时解决上市公司与山焦盐化在日化业务方面存在的同业竞争问题。上市公司可以集中资源进行业务结构转型升级，进一步推进公司无机盐业务专业化经营。对山焦盐化而言，一方面上市公司负担的减轻有利于市值管理，另一方面盐化集团与上市公司相比，决策程序相对简单，控制力更强，可选择恢复日化系列产品活力的措施更为丰富灵活。

硫化碱部资产虽然具备盈利能力，但由于恢复生产时间难以确定，其折旧虽不会导致现金流出，但会造成上市公司整体利润下滑，进而影响上市公司市值。将其置出，一方面

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 27 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

可以对上市公司利润产生正面影响，另一方面对于盐化集团而言，未来也可以形成收益，无论对哪方来讲都是有利的。

故经通盘考虑，置出标的资产有利于上市公司及盐化集团的利益最大化需求。

对南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售的日化板块净资产及其他部分资产进行评估，提供其在评估基准日的市场价值，为南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售的日化板块净资产及其他部分资产事项提供价值参考。

本次评估涉及的经济行为文件：

南风化工集团股份有限公司《南风化工资产重组专题会议纪要》（【2018】7 号）2018 年 3 月 23 日；

山西焦煤运城盐化集团有限责任公司《董事会决议》2018 年 4 月 24 日；

山西焦煤集团公司《关于南风化工集团股份有限公司出售资产的批复》（山西焦煤财函【2018】337 号）2018 年 6 月 6 日；

《山西省人民政府国有资产监督管理委员会关于南风化工重大资产重组保壳事项的审理意见》（晋国资资本函【2018】302 号）2018 年 6 月 7 日；

山西恒一律师事务所出具的《关于南风化工集团股份有限公司重大资产出售的法律意见书》。

三、评估对象和评估范围

（一）评估对象和评估范围

本项目的评估对象为南风化工集团股份有限公司拟置出日化板块净资产及其他部分资产，评估范围为南风化工集团股份有限公司拟出售的部分的资产及负债，各项资产和负债账面价值如下：

资产合计：501,878,891.41 元，其中：

流动资产：账面金额 138,700,833.59 元非流动资产：账面金额 363,178,057.82 元长期股权投资：账面金额 169,392,700.83 元固定资产：账面金额 142,405,974.54 元

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

28 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

==> picture [275 x 36] intentionally omitted <==

其他非流动资产：账面金额 654,250.00 元负债合计：362,584,014.09 元，全部为流动负债。

以上数据经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审定，并出具了信会师报字[2018]第 ZG11654 号标准无保留意见审计报告。

本次评估对象和评估范围与委托的评估对象和评估范围一致。

（二）对价值影响较大的单项资产或者资产组合

本次评估范围的实物资产主要为固定资产和存货。分布在钡盐分公司（硫化碱部）、电力分公司、日化销售部及运输处。

存货包括原材料、产成品、在产品及在用周转材料。原材料材料按用途分别存放于厂内的各仓库中，有专门的库管人员负责管理；产成品存放于产成品库，产成品库由库管员负责管理；在产品分散于各生产车间；在用周转材料企业正常使用。

原材料主要为燃煤及备品备件等；产成品为硫化钠60 片碱、硫氢化钠一级、沉淀硫酸钡膏状2 号，均为近期生产准备销售的产品，保存完好；在产品主要为外购液体硫化碱、自制硫化钡等；在用周转材料主要为写字台、沙发、电视柜、办公柜、床等，大部分购置时间较早，分在各个办公室、宿舍内，基本可以满足使用要求。

设备类固定资产：

机器设备主要包括南风化工集团股份有限公司钡盐分公司（硫化碱部）及南风化工集团股份有限公司电力分公司相关设备。

钡盐分公司（硫化碱部）现有两条生产线：

（1）工业硫化碱生产线，1965 年建成，几经改造，目前年生产能力为6 万吨，先后通过了2000 年、2006 年市环保局组织的环保达标验收。该生产线主要原材料为芒硝、煤炭和水，通过配料、煅烧、溶浸、蒸发、制片等工艺，制作最终产品片状硫化钠和液体流化钠。

（2）盐湖卤水综合利用生产线，2001 年建成，年生产能力3 万吨，该生产线以重晶石、煤炭、卤水为原料，经过煅烧、反应、过滤、蒸发、干燥、制片、粉碎等工艺，制作最终产品氯化钡、硫酸钡、氢氧化镁和硫氢化钠。

主要产品有：工业氯化钡、工业硫氢化钠、工业沉淀硫酸钡、工业氢氧化镁。

电力分公司前身为机械厂（现机械公司）电工队，1984 年 12 月独立成为山西运城盐化局北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

29 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

供电所；2000 年9 月，由集团公司投资新建110KV 变电站投入运行，山西运城盐化局供电所由集团公司购买，更名为“南风化工集团股份有限公司供电所”;2005 年6 月，为规范管理，设立”南风化工集团股份有限公司电力分公司“，同时撤销”南风化工集团股份有限公司供电所“。2017 年年底在册在岗职工48 人。

生产工艺：

接受电网供电-----降压站降压-----传输----用户降压

车辆有5 辆已经办理行驶证，证载权利人为南风化工集团股份有限公司，3 辆处于待报废状态。

电子设备主要为空调、电脑、打印机等办公电子设备，大部分购置时间较早，可以正常使用。

房屋构建筑物类固定资产：

按使用功能可划分为生产性用房、生产辅助性用房和非生产性用房；生产用房主要有一洗大楼、一洗工房、磺化工房、灌装车间、液洗配置楼、熔化工房等，生产辅助用房主要有循环泵房、包装大楼、包装工房、新配电室、化验室等，非生产用房主要有厂办公楼、职工食堂、单职工楼、职工楼房、BaS 办公室等。

按建筑结构类型主要为框架、砖混、钢结构。

框架结构一般采用独立基础及箱型基础两种，基础垫层为C15 砼垫层，柱采用钢筋混凝土矩型柱，梁采用钢筋混凝土现浇梁，楼板为钢筋混凝土现浇楼板。围护结构采用MU7.5 混凝土砌块，内墙面为水泥砂浆抹面刷白色涂料，外墙为水泥砂浆抹灰刷涂料或局部粘贴面砖，地面铺设抛光地板砖或水泥砂浆面层，木门、部分办公室安装防盗门、铝合金窗，屋面采用三油二毡防水卷材。水、电及消防设施齐全。

砖混结构房屋采用毛石砌筑带型基础，砖承重墙，外墙采用实心粘土砖砌体， M5水泥砂浆砌筑。外墙抹灰刷涂料或清水墙，内墙混合砂浆抹面刷白色涂料。地面水泥地面或铺地砖，铝合金窗，内门胶合板门。屋面板为C20 预应力空心板，屋面保温层为水泥膨胀珍珠岩，屋面防水采用SBS 防水卷材，一般用于多层或单层民用建筑，如各生产车间辅助楼和其他辅助生产建筑。

钢结构构造为钢筋砼独立基础以及与之相连接的条形砖基础。围护结构为标高900mm 以下为机砖砌筑墙体，外墙粘贴外墙砖，内墙混合砂浆抹灰刷白色涂料，标高900mm 以上为彩钢板围护。钢梁、钢柱、钢箱吊车梁、钢檩条、钢支撑。室内素混凝土地面，局部铺设抛光北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 30 -

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

地板砖，塑钢窗。屋面为彩钢板、采光板。电气照明等配套设施齐全。

室外配套设施主要有水塔、深井、贮水池、烟囱、围墙、厂区道路、铁路专用线、货棚、护坡、挡土墙、车棚、水池、站台、接触氧化池、事故调节池等。其中：水塔、深井、厂区道路、水池、冷却塔等主要为钢筋砼或砼结构，挡土墙、护坡、生活区护坡、站台等主要为毛石砌筑或砼结构，围墙、站区围墙、电缆沟、烟囱、生活区厕所、硝场围墙等主要为砖混结构，栈桥、铁路、防风抑尘墙、彩钢棚、硫氢化钠工棚等主要为轻钢结构。

至评估基准日，纳入评估范围房屋建筑物共169 项，建筑面积68,832.70 平方米，其中：已办理房屋所有权证的房屋建筑物94 项，建筑面积52,523.55 ㎡,房产证号为运城市房权证市辖区字第11216576 号，于本报告出具前设定了抵押。该单位承诺未办证房屋建筑物均为南风化工集团股份有限公司所有。

（三）企业无形资产状况

企业申报的账面记录的无形资产为土地使用权及商标、专利资产，其中土地使用权状况详见下表：

详见下表：
土地权证编号	终止日期	用地性质	土地用途	准用年限	开发程度	面积(m2)
运政国用(2009)第00377号	2047年3月1日	出让	工业	50	五通一平	327,831.80

南风化工集团股份有限公司拥有的商标及在申请的商标，账面价值1,858,019.89 元，明细如下：

商标明细

序号	商标名称	注册证号	类别	商标注册人	到期时间	他项权利
1	奇强织物spa	12428926	3	南风化工	2024/9/20	无
2	奇强维文	15653785	3	南风化工	2026/2/27	无
3	奇强维文	18010909	3	南风化工	2026/11/13	无
4	奇强维文	18010912	3	南风化工	2026/11/13	无
5	奇强天使	19160047	3	南风化工	2027/3/27	无
6	奇强	5116939	3	南风化工	2019/6/13	无
7	奇强	1285163	3	南风化工	2019/6/20	无
8	奇强	1285160	3	南风化工	2019/6/20	无
9	奇强	1312648	3	南风化工	2019/9/13	无
10	奇强	1312650	3	南风化工	2019/9/13	无
11	奇强	1312649	3	南风化工	2019/9/13	无

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

31 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

序号	商标名称	注册证号	类别	商标注册人	到期时间	他项权利
12	奇强	1330773	3	南风化工	2019/11/6	无
13	奇强	1576317	3	南风化工	2021/5/27	无
14	奇强	9614735	3	南风化工	2022/7/20	无
15	奇强	13753509	3	南风化工	2025/4/13	无
16	奇强	723431	3	南风化工	2025/1/6	无
17	奇强	3682739	3	南风化工	2025/11/20	无
18	奇强	15653052	3	南风化工	2025/12/27	无
19	奇强	15653672	3	南风化工	2026/1/20	无
20	keon	18669143	3	南风化工	2027/1/27	无
21	keon	21274472	3	南风化工	2027/11/13	无
22	keon	23129874	3	南风化工	2028/3/6	无
23	金猫	322520	3	南风化工	2018/8/29	无
24	金猫	8976488	3	南风化工	2022/1/6	无
25	奇霸	20025235	3	南风化工	2027/7/6	无
26	紫罗兰	12435839	3	南风化工	2025/3/27	无
27	太阳	182447	3	南风化工	2023/7/4	无
28	百洁	1248171	3	南风化工	2019/2/20	无
29	嘉宝	12436104	3	南风化工	2025/3/27	无
30	蓝哲（字母）	3354915	3	南风化工	2024/6/13	无
31	蓝哲（图形）	3501891	3	南风化工	2025/2/13	无
32	蓝哲	5549973	3	南风化工	2019/10/13	无
33	蓝哲	3354914	3	南风化工	2024/6/13	无
34	拜尼	4541988	3	南风化工	2018/7/13	无
35	36.5ºC	6051271	3	南风化工	2020/4/20	无
36	36.5ºC	10332925	3	南风化工	2023/6/27	无
37	36.5ºC	10332924	3	南风化工	2023/6/27	无
38	美丽梦想（图）	4281490	3	南风化工	2027/11/13	无
39	美丽梦想（图）	4281489	3	南风化工	2027/11/13	无
40	美丽梦想	15653005	3	南风化工	2025/12/27	无
41	美丽梦想	3791815	3	南风化工	2026/2/27	无
42	中华	117555	3	南风化工	2023/2/28	无
43	中华	3908837	3	南风化工	2026/8/20	无
44	天使织物spa	12428954	3	南风化工	2024/9/20	无
45	天使cleangel	15660796	3	南风化工	2026/3/6	无
46	天使cleangel	15660859	3	南风化工	2026/3/6	无
47	天使cleangel	16865802	3	南风化工	2026/7/27	无
48	天使	5549974	3	南风化工	2019/10/13	无

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

32 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

序号	商标名称	注册证号	类别	商标注册人	到期时间	他项权利
49	天使	8976487	3	南风化工	2022/1/20	无
50	天使	8976486	3	南风化工	2022/3/13	无
51	天使	166936	3	南风化工	2023/2/28	无
52	天使	3373624	3	南风化工	2024/7/27	无
53	天使	1105407	3	南风化工	2027/9/20	无
54	angel天使	19160045	3	南风化工	2027/3/27	无
55	一叶兰	172544	3	南风化工	2023/2/28	无
56	一叶兰	172035	3	南风化工	2023/2/28	无
57	安字	154983	3	南风化工	2023/2/28	无
58	山丹丹	118518	3	南风化工	2023/2/28	无
59	山丹丹	12435924	3	南风化工	2025/3/20	无
60	啄木鸟	232317	3	南风化工	2025/9/14	无
61	争荣	296555	3	南风化工	2027/8/19	无
62	云竹	166935	3	南风化工	2023/2/28	无
63	雅晨	1212165	3	南风化工	2018/10/6	无
64	哑姑泉	13496819	3	南风化工	2025/1/27	无
65	喜盈门	172036	3	南风化工	2023/2/28	无
66	维文熏香抑菌	19213766	3	南风化工	2027/4/13	无
67	维文深层洁净	19213762	3	南风化工	2027/6/6	无
68	维文奇恰克	19213763	3	南风化工	2027/5/27	无
69	维文冷水速效	19213764	3	南风化工	2027/4/13	无
70	维文高效去渍	19213765	3	南风化工	2027/4/13	无
71	维特纳	504296	3	南风化工	2019/11/19	无
72	维特纳	1536329	3	南风化工	2021/3/13	无
73	维特佳	8976492	3	南风化工	2024/5/6	无
74	维傲	1262645	3	南风化工	2019/4/13	无
75	维傲	1290160	3	南风化工	2019/7/6	无
76	维傲	1290161	3	南风化工	2019/7/6	无
77	维傲	5549972	3	南风化工	2019/10/13	无
78	太阳风	1098192	3	南风化工	2027/9/13	无
79	四喜	155343	3	南风化工	2023/2/28	无
80	水之花	12436061	3	南风化工	2024/9/20	无
81	石榴花	1416159	3	南风化工	2020/7/6	无
82	圣女莎兰	1760385	3	南风化工	2022/5/6	无
83	闪剑	9613724	3	南风化工	2022/7/20	无
84	三美	172037	3	南风化工	2023/2/28	无
85	三美	165896	3	南风化工	2023/2/28	无

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

33 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

序号	商标名称	注册证号	类别	商标注册人	到期时间	他项权利
86	瑞莱斯	3615253	3	南风化工	2025/10/13	无
87	瑞莱斯	3602510	3	南风化工	2025/10/20	无
88	全猫	231648	3	南风化工	2025/8/29	无
89	奇疆	9614736	3	南风化工	2022/7/20	无
90	珀诗	3602354	3	南风化工	2025/10/13	无
91	泥水	3777251	3	南风化工	2026/4/27	无
92	泥水	3777250	3	南风化工	2026/4/27	无
93	尼韵	13441799	3	南风化工	2025/1/20	无
94	蜜月	182448	3	南风化工	2023/7/4	无
95	曼巴雅	1728390	3	南风化工	2022/3/13	无
96	龙凤	6855602	3	南风化工	2020/10/27	无
97	龙凤	155345	3	南风化工	2023/2/28	无
98	珂琳	504297	3	南风化工	2019/11/19	无
99	洁诗	1214134	3	南风化工	2018/10/13	无
100	红猫	20175192	3	南风化工	2027/7/20	无
101	皓玉	1902755	3	南风化工	2022/10/27	无
102	豪彩	3555961	3	南风化工	2025/6/27	无
103	海尔	504295	3	南风化工	2019/11/19	无
104	盬	18010910	3	南风化工	2026/11/13	无
105	盬	18010911	3	南风化工	2026/11/13	无
106	古都	136540	3	南风化工	2023/2/28	无
107	蝶花	268689	3	南风化工	2026/11/9	无
108	晨香	172077	3	南风化工	2023/2/28	无
109	白鳍豚	3414068	3	南风化工	2024/11/13	无
110	白鹭	13151005	3	南风化工	2025/11/13	无
111	ZHUA	6880945	3	南风化工	2020/6/27	无
112	ykj	5621593	3	南风化工	2019/10/27	无
113	yikoujing	5621592	3	南风化工	2019/10/27	无
114	U特(字母)	3615252	3	南风化工	2025/8/20	无
115	U特（图形）	3615250	3	南风化工	2025/12/6	无
116	spa织物	12435946	3	南风化工	2025/2/6	无
117	spa织物	12435979	3	南风化工	2025/2/6	无
118	nafine	1592303	3	南风化工	2021/6/27	无
119	HJL	3414066	5	南风化工	2024/10/13	无
120	拜泥	6987930	3	南风化工	2020/6/13	无
121	拜泥	7263706	3	南风化工	2020/12/20	无

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

34 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

在申请商标明细

商标名称	申请号	类别	项目
cleangel天使		3	香皂，洗发液，护发素，化妆用油，香水，洗面奶，浴液，浴盐，防皱霜，去斑霜，粉刺霜，化妆洗液，化妆品，按摩膏，增白霜，香波，美容面膜，护肤用化妆剂，焗油
cleangel天使	21746659	3	牙膏，去渍剂，唇彩，化妆笔，去油剂，去污粉，清洁制剂，厕所清洗剂，爽身粉，药皂
天使妈妈	24948756	3	肥皂，香波，去污粉，洗洁精，抛光制剂，去痱水，牙膏，动物用化妆品，洗衣剂，护发素，洗衣粉，浴液，花露水，洗发液，香皂，洁肤乳液，浴盐，香精油，护肤用化妆剂，非医用香膏，香，洗手膏，研磨剂，洗澡用化妆品，空气芳香剂
天使妈妈	24943274	3	肥皂洗衣剂洗发液香皂护发素浴盐洗衣粉浴液洗手膏洁肤乳液香波去污粉洗洁精抛光制剂研磨剂香精油非医用香膏去痱水花露水洗澡用化妆品护肤用化妆剂牙膏香动物用化妆品
天使爸爸	25915704	3	肥皂，去污粉，洗洁精，花露水，香皂，洗手膏，洗发液，浴盐，去痱水，洁肤乳液，洗衣剂，护发素，香波，浴液，洗衣粉，洗澡用化妆品，护肤用化妆剂，非医用香膏，空气芳香剂，动物用化妆品,牙膏，香,抛光制剂，研磨剂，香精油，
天使爸爸	25914742	3	肥皂洗衣剂洗发液香皂护发素浴盐洗衣粉浴液洗手膏洁肤乳液香波去污粉洗洁精抛光制剂研磨剂香精油非医用香膏去痱水花露水洗澡用化妆品护肤用化妆剂牙膏香动物用化妆品
银湖	20025238	3	洗衣剂，洗衣用织物柔顺剂，浸洗衣服制剂，干洗剂，洗衣粉，清洁制剂，清洗用洗涤碱，玻璃擦净剂，厕所清洗剂，餐具清洗剂,
金猫	2319873	3	洗衣粉，香皂，干洗剂，肥皂，家用除水垢剂，洗衣浸泡剂，洗衣剂，厕所清洗剂，洗洁精，洗衣用织物柔顺剂
超微	25871776	3	化妆品，空气芳香剂，洗衣用织物柔顺剂，洗洁精，洗衣粉，去渍剂，动物用化妆品，肥皂，家用除水垢剂，清洁制剂，厕所清洗剂，香精油，牙膏，抛光制剂，香，洗发液，香皂，洗衣剂，家庭洗衣用亮色化学品，洗发液，去污剂，洗衣用漂白剂，疏通下水道制剂，玻璃擦净剂
奇强	26166263	3	洗衣剂，家用亮色化学品（洗衣用），洗衣粉，香精油，香，肥皂，家用除水垢剂，动物用化妆品，空气芳香剂，洗衣用漂白剂，香皂，去渍剂，去污粉，疏通下水道制剂，洗洁精，抛光制剂，牙膏，厕所清洗剂，清洁制剂，洗发液，洗衣用织物柔顺剂，洗发液，化妆品，玻璃擦净剂
卫小生	27640191	3	肥皂，洗洁精，洗手膏，厕所清洗剂，疏通下水道制剂，香皂，洗衣粉，洗衣用织物柔顺剂，去污剂，洗衣剂
洁力士	27628339	3	洗衣剂，洗洁精，洗手膏，洗衣粉，去污剂，肥皂，疏通下水道制

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

35 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

			项目资产评估报告
商标名称	申请号	类别	项目
			剂，洗衣用织物柔顺剂，厕所清洗剂，香皂抑菌洗手剂，
奇霸	27258007	3	洗发液，家庭洗衣用亮色化学品，去渍剂，洗衣用漂白剂，洗衣剂，洗洁精，肥皂，家用除水垢剂，空气芳香剂，香皂，疏通下水道制剂，香精油，香，抛光制剂，化妆品，动物用化妆品，牙膏

专利账面价值 43,243.68 元，明细如下：

名称	申请号/专利号	申请日	授权公告日	专利类型	专利权人
一种矿物黑泥香皂及其生产方法	200510012804.4	2005.09.08	2007.08.22	发明	南风化工集团股份有限公司
一种矿物黑泥湿疹膏的生产配方	200510048113.x	2005.11.21	2008.08.13	发明	南风化工集团股份有限公司
一种矿物黑泥面膜的生产方法	200610102260.5	2006.12.13	2009.03.04	发明	南风化工集团股份有限公司
一种杜氏盐藻二次提取液产品及其在皮肤保健用日用化工产品中的应用	200710122389.7	2007.09.25	2010.08.11	发明	南风化工集团股份有限公司
用于洗衣粉生产的含MES的组合物	200910263929.2	2009.12.25	2012.06.13	发明	南风化工集团股份有限公司
皂基洗衣粉及其生产工艺	200810079337.0	2008.09.03	2012.08.29	发明	南风化工集团股份有限公司
一种脂肪酸甲酯磺酸钠的生产方法	201010102449.0	2010.01.25	2012.12.26	发明	南风化工集团股份有限公司
加酶洗衣皂用特种皂粒及其制备方法	201110252153.1	2011.08.30	2013.01.30	发明	南风化工集团股份有限公司
治疗静脉曲张黑泥膏产品及其生产方法	201210077928.0	2012.03.13	2013.09.11	发明	南风化工集团股份有限公司
一种矿物按摩浴盐及其生产方法	201210077882.2	2012.03.13	2014.04.30	发明	南风化工集团股份有限公司
以皂角提取物为主要活性成分的餐具洗涤剂及其制备方法	CN201410536895.0	2014.10.13	2017.06.16	发明	南风化工集团股份有限公司
一种无水洗衣液及其制备方法	201410541720.9	2014.10.14	2017.11.07	发明	南风化工集团股份有限公司
一种液体洗涤剂在线加入香精装置	201420455401.1	2014.08.13	2015.03.18	实用新型	南风化工集团股份有限公司
瓶盖与瓶体的连接结构	CN201520449931.X	2015.06.19	2015.10.07	实用新型	南风化工集团股份有限公司
肥皂硬度测量仪	CN201520779101.3	2015.10.10	2016.02.03	实用新型	南风化工集团股份有限公司
包装膜(肥皂)	CN201530214104.8	2015.06.19	2015.11.25	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装袋(皂粉)	CN201530214102.9	2015.06.19	2015.11.25	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装瓶(皂液)	CN201530214103.3	2015.06.19	2015.11.25	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装瓶（洗衣液）	CN201630053157.0	2016.02.26	2016.06.22	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装膜（皂1）	CN201630053149.6	2016.02.26	2016.06.22	外观设计	南风化工集团股份有限公司

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

36 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

包装膜（皂2）	CN201630053143.9	2016.02.26	2016.06.22	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装袋（皂粉）	CN201630053138.8	2016.02.26	2016.06.22	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装瓶（洗手液）	201630499758.4	2016.10.12	2017.01.11	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装瓶（皂液）	201630499821.4	2016.10.12	2017.01.11	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装瓶（洗发沐浴露）	201630499797.4	2016.10.12	2017.01.11	外观设计	南风化工集团股份有限公司

（四）企业申报的表外资产的类型、数量

无。

（五）利用其他机构出具评估报告结果所涉及的资产状况

四、价值类型及其定义

根据经济行为和评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，此次评估的价值类型为市场价值，即自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目评估基准日是 2017 年 12 月 31 日。

评估基准日由委托人确定。评估基准日的确定主要考虑了会计期末以及有利于本次经济行为实现等因素。

六、评估依据

（一）经济行为依据

南风化工集团股份有限公司《南风化工资产重组专题会议纪要》（【2018】7 号）2018 年 3 月 23 日；

山西焦煤运城盐化集团有限责任公司《董事会决议》2018 年 4 月 24 日；

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

37 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

山西焦煤集团公司《关于南风化工集团股份有限公司出售资产的批复》（山西焦煤财函【2018】337 号）2018 年 6 月 6 日；

《山西省人民政府国有资产监督管理委员会关于南风化工重大资产重组保壳事项的审理意见》（晋国资资本函【2018】302 号）2018 年 6 月 7 日；

山西恒一律师事务所出具的《关于南风化工集团股份有限公司重大资产出售的法律意见书》。

（二）法律法规依据
1．《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日主席令第 46 号）；
2．《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日主席令第 8 号）；
3．《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日主席令第 62 号）；
4．《中华人民共和国企业国有资产法》 (2008 年 10 月 28 日主席令第 5 号)；
5．《中华人民共和国证券法》（根据 2014 年 8 月 31 日第十二届全国人民代表大会常
务委员会第十次会议《关于修改〈中华人民共和国保险法〉等五部法律的决定》第三次修

正）；

6．《上市公司重大资产重组管理办法》（中国证券监督管理委员会令第 127 号）；
7．《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日主席令第 28 号)；
8．《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年 8 月 30 日主席令第 72 号)；
9．《中华人民共和国合同法》（1999 年 3 月 15 日主席令第 15 号）；
10．《国有资产评估管理办法》(国务院第 91 号令，1991 年)；
11．《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[1992]第 36 号)；
12．《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第 378 号令，2003 年)；
13．《企业国有资产交易监督管理办法》（2016 年 6 月 24 日国资委、财政部令第 32

号）；

14．《企业国有资产评估管理暂行办法》 (2005 年 8 月 25 日第 12 号， 2005 年)；
15．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274
号)；
16．关于印发《企业国有资产评估项目备案工作指引》的通知（国资发产权[2013]64
号）；

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

17．《会计监管风险提示第 5 号-上市公司股权交易资产评估》（证监会 2013 年 2 月北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 38 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

6 日发布）；

18．《关于加强企业国有资产评估管理工作的通知》（晋国资产权[2007]71 号）；
19．《关于省属企业国有产权协议转让有关事项的通知》（晋国资发〔2013〕47 号）； 20．《关于省属企业国有资产评估管理有关事项的通知》（晋国资产权〔2017〕73 号）； 21．关于贯彻落实《企业国有资产交易监督管理办法》有关事项的通知（晋国资
﹝2016﹞64 号）；
22．其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
（三）评估准则依据
1．《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
2．《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
3．《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2017〕31 号）；
4．《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2017〕32 号）；
5．《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33 号）；
6．《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2017〕34 号）；
7．《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协〔2017〕35）
8．《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2017〕36）；
9．《资产评估执业准则——无形资产》（中评协〔2017〕37）；

10．《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38）；

11．《资产评估执业准则——机器设备》（中评协〔2017〕39）；

12．《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42）；

13．《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46）；
14．《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47）；
15．《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48）；
16．《商标资产评估指导意见》（中评协〔2017〕51）；
17．《专利资产评估指导意见》（中评协〔2017〕49）；
18．《企业会计准则—基本准则》(财政部令第 33 号)；
19．《企业会计准则第 1 号—存货》等 38 项具体准则(财政部财会[2006]3 号)；
20．《资产评估专家指引第 6 号——上市公司重大资产重组评估报告披露》（（2015）

67 号）；

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

39 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

21．《企业会计准则—应用指南》(财政部财会 [2006]18 号)；
22．《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
23．《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；
24．《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）；
25．《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）。
（四）资产权属依据
1．《国有资产产权登记证》；
2．房屋所有权证；
3．国有土地使用权证；
4．机动车行驶证；
5．重要资产购置合同或发票；
6．其他资产权属证明文件。
（五）评估取价依据
1．《2011 山西省建筑工程预算定额》（2016 调整版）；
2．《2011 山西省装饰装修工程预算定额》（2016 调整版）；
3．《2011 山西省安装工程预算定额》（2016 调整版）；
4．《2011 山西省建设工程费用定额》（2016 调整版）；
5．《关于建筑业“营改增”<山西省建设工程计价依据>调整执行规定的通知》晋建

标函[2016]383 号；

6．《中国人民银行贷款利率表》(2015 年 10 月 24 日起执行)；
7．《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）；
8．《运城市工程造价信息》（2017 年 12 月）；
9．中国石油和化学工业联合会发布的《化工建筑安装工程预算定额》（2012），《化工
建设安装工程费用定额》（2012）；
10．机械工业信息研究院编制的《2017 年机电产品价格信息查询系统》；
11．产权持有单位提供的工程预算、结算等相关资料；
12．华夏二手车网站；
13．土地方面的取价资料；

14．无形资产方面的取价资料；

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

40 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

15．产权持有单位提供的资产清单及其他资料；
16．产权持有单位提供的财务会计、经营方面的资料；
17．评估专业人员收集的市场资料、产业经济及宏观经济资料；
18．评估专业人员现场勘查及调查所得的有关资料；
19．wind 资讯资本终端。

七、评估方法

资产评估方法主要包括资产基础法、收益法和市场法三种基本方法，评估专业人员执行资产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析资产评估三种基本方法的适用性，选择评估方法。本次评估根据评估方法的适用性，采用了资产基础法进行评估，并以资产基础法评估值作为评估结果。

资产评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估

表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。资产基础法的基本公式：

评估对象价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和

委估各项资产和负债可以识别，可识别的各项资产和负债都可以采用适当的评估方法进行单独评估，故可以采用资产基础法。

收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。

收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。

股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估。

现金流量折现法通常包括自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。

委估资产组合除长期股权投资以外主要由三部分组成，分别为硫化碱部资产、电力分公司资产及运输处资产。其中硫化碱部资产因环保原因停产，尚不能对未来经营收益情况进行合理客观的预测；电力分公司 2015-2017 年分别实现净利润-67.99 万元、105.99 万元、 -103.77 万元，波动幅度均超过 100%，难以对未来经营状况进行客观合理预测；运输处资产仅为部分构筑物，不具独立盈利能力，故不采用收益法评估。

市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 41 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

委估资产构成较为复杂，市场上没有与之相同或类似的资产出售，故本次评估不采用市场法。

（一）资产基础法评估

1．流动资产

流动资产包括包括货币资金、应收账款及其他应收款、预付账款、存货。

（1）货币资金：包括现金和银行存款。评估专业人员采用监盘的方式进行现场盘点现金，并根据现金日记账记录进行合理的倒推计算，经过倒推计算出评估基准日现金余额，并与现金日记账核对，以核实后的账面值作为评估值；银行存款在账账、账表核实和核对银行对账单的基础上结合对银行的函证回函情况，对银行存款余额调节表进行试算平衡，核对无误后，以经核实后的账面值确认评估值。

（2）应收款项：包括应收账款、其他应收款，评估专业人员通过查阅账簿、报表，在进行经济内容和账龄分析的基础上，对大额款项进行了函证，并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况，具体分析后对各项应收款收回的可能性进行判断，采用个别认定与账龄分析法相结合，综合分析应收款项的可收回金额确定应收款项的评估值。应收款项坏账准备评估值以零列示。

（3）预付账款：评估专业人员核实了账簿记录、检查了原始凭证、业务合同等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，对于账龄较短正在进行或近期内能够实现交易的预付款挂账按照核实后的账面值作为评估值。

评估以核实后的账面值确定评估值。

（4）存货

存货包括原材料、产成品、在产品、在用周转材料。核实时，评估专业人员对存货申报表与明细账、总账及会计报表进行核对，查阅相关账簿记录和原始凭单，以确认存货的真实存在及产权状况。对企业的存货内控制度，存货进、出库和保管核算制度及定期盘点制度进行核查，通过查阅最近的存货进出库单等，掌握存货的周转情况，并对可能存在的失效、变质、残损、无用等存货进行了重点调查。经核实，确认该企业内控制度严格、健全，存货的收、发和保管的单据、账簿记录完整、清晰。评估专业人员对存货进行了抽盘，抽查了评估基准日至盘点日之间的存货的出入库单等，确定评估基准日至盘点日之间的出入库存货的数量，并由此倒推计北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 42 -

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

算出评估基准日存货的实有数量，并以此作为评估的基础。

原材料

原材料主要由购买价、运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费用构成，主要为原料和包装物等。

评估专业人员了解到企业原材料、包装物的周转较快，评估范围内的大部分购入日期距评估基准日较接近，且其账面单价与其评估基准日市场价格基本一致，评估专业人员在确认账账、账表相符的基础上，以实际购入成本确定评估值。对于实物数量为 0 的，评估为 0。

产成品

产成品为产权持有单位生产销售的各种规格型号的产品，通过销售部门了解其销售情况，均为正常销售的产品。

对于正常销售的产品，以其不含税销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值。销售税费包括销售费用和有关税负，销售费用、税金及附加按 2017 年销售费用率、税金及附加率考虑；所得税根据企业实际税负情况考虑；适当数额的税后净利润按税后利润的 50%确定。

其计算公式为：

产成品评估值=（不含税销售单价－销售费用－全部税金－适当数额税后净利润）×数量

在产品

为尚未完工的在制品，根据产权持有单位提供的在产品申报明细表，通过询问在产品的核算流程，审查有关在产品的原始单据、记账凭证及明细账，对在产品的形成和转出业务进行抽查审核，对在产品的价值构成情况进行调查，经核查，在产品成本结转及时完整，金额准确，但因硫化碱部已停产，尚未生产为产品。考虑到在产品仍可用于其他产品的生产，在产品以其核实的账面价值作为评估值。

4. 在用周转材料

在用周转材料为产权持有单位的写字台、沙发、电视柜、办公柜、床等。

评估专业人员根据评估明细表首先进行账账、账表核对余额，然后进行盘点核实，了解资产的使用情况，并作好勘察记录，为做好在用周转材料的成新率做准备。

根据在用周转材料的特点，采用成本法进行评估。

2．非流动资产

非流动资产包括长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产和其他非流动资产。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

43 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

（1）长期股权投资

根据资料的收集情况，结合被投资单位的资产情况、盈利情况及其对评估对象价值的影响程度，对控股股权进行整体评估。

控制权长期股权投资评估值=被投资单位股东全部权益评估值×投资比例

其中，对于评估值为负数的长期股权投资，考虑到被投资单位为有限责任公司，股东以出资额为限承担有限责任，故评估值以 0 元列示。

（2）固定资产评估

1）房屋建筑物类资产

根据本次评估房屋建筑物的特点，房屋建筑物采用成本法评估。

① 成本法

成本法是指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特征计算重置同类房产所需投资(简称重置价格)乘以综合评价的房屋建筑物的综合成新率确定被评估房产价值的一种方法。

评估值=重置全价×综合成新率

重置全价=建筑安装成本+前期及其他费用+资金成本-增值税抵扣额

综合成新率=理论成新率×权重+勘察成新率×权重

A. 重置全价的确定
a．建筑安装成本的估测

首先根据所评估建筑物的特点和类别，在各种结构中筛选出有代表性的典型建筑工程，收集工程施工图纸、预（结）算资料，核实工程量，然后套用《2011 山西省建筑工程预算定额》（2016 调整版）、《2011 山西省装饰装修工程预算定额》（2016 调整版）、《2011 山西省安装工程预算定额》（2016 调整版）、《2011 山西省建设工程费用定额》（2016 调整版）、《关于建筑业“营改增”<山西省建设工程计价依据>调整执行规定的通知》晋建标函[2016]383 号、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）计算工程造价，采用工程所在地现行工程计价依据，以及政府有关部门发布的工程计价调整文件、通知等，分别确定其在评估基准日的建筑工程、建筑装饰工程、安装工程造价。

同类结构中其他建筑物建安工程成本采用典型工程差异对比调整法进行计算。影响房屋建筑安装成本的主要因素有层数、层高、平面立面形式、进深、开间、跨度、柱距、建筑材料、装饰装修水平、配套设备设施等，通过和典型工程进行比较，估算影响建安工程北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 44 -

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

成本的差价，在典型工程造价基础上做出对比调整，从而确定被评估建筑物建安工程成本。 b．前期及其他费用
根据当地政府规定和行业标准进行取费。
c．资金成本
根据企业建设规模和原始资料，按照国家工期定额确定项目建设工期，在正常建设期
情况下，且建设期内资金均匀性投入，按照评估基准日基本建设贷款利率计算。资金成本=(建筑安装成本+前期及其他费用)×建设期×利率×1/2
d、增值税抵扣额

增值税抵扣额分两部分，一是以建安工程造价计算的增值税，二是以可抵扣增值税前

期及其他费用计算的增值税。
B. 综合成新率的确定

采用理论成新率和勘察成新率相结合的方法确定房屋建筑物的综合成新率。

a. 理论成新率的计算

使用年限成新率=尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100％

b. 勘察成新率的测定

首先将影响房屋建筑物成新率的主要因素按结构(基础、墙体、承重、屋面)、装修(楼地面、内外装修、门窗、顶棚)、设备设施(水卫、暖气、电照)分项，参照建设部“房屋完损等级评定标准”的规定，结合现场勘查实际现状确定各分项评估完好值，再根据权重确定勘察成新率。

勘察成新率=结构部分打分值×权重＋装修部分打分值×权重＋安装部分打分值×权重

c. 综合成新率

理论成新率取权重 0.4，勘察成新率取权重 0.6。

综合成新率=理论成新率×0.4+勘察成新率×0.6

C. 评估值的计算

评估值=重置全价×综合成新率

2）设备类资产

设备评估方法为成本法及市场法。

根据本次评估目的，对于正处于使用状态的正常生产经营用的机器设备，还将继续在

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 45 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

原地使用，按照原地持续使用原则，以市场价格为依据，结合设备特点和收集资料的情况，采用成本法评估；

对于待报废的设备，按其废品的销售价格作为评估值。

① 成本法

评估值＝重置全价×综合成新率

A. 重置全价的确定
a. 机器设备
对于国产设备，重置全价主要参照国内市场同型号或同类型设备现行市价，同时考虑
必要的运杂费、安装调试费、基础费用、其他费用及资金成本等予以确定。

重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费用+其他费用+资金成本-增值税

抵扣额

a) 购置价

主要通过向生产厂家、交易市场、贸易公司询价或参照《2017 年机电产品报价手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格分析确定。

对于非标设备，采用如下公式计算购置价

S=（MRM/Km+ MPM）× (1+ KP)（1+Kt）(1+ Kd/n)

式中：S= 购置价

MRM= 主材费

Km= 成本主材费率

MPM= 主要外购件费

Kp= 成本利润率

Kt = 销售税金率

Kd= 非标设备设计费率

n= 非标设备的生产数量

其中主材费用如下公式计算

∑[(某主材净消耗量÷该主材利用率)×含税市场价格÷(1+增值税率)]
b) 运杂费

以购置价为基础，考虑生产厂家与设备所在地的距离、设备重量及外形尺寸等因素，

按不同运杂费率计取。

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 46 -

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

c) 安装调试费

根据设备的特点、重量、安装难易程度，以购置价为基础，按不同安装费率计取。对小型、无需安装的设备，不考虑安装调试费。

d) 基础费用

根据设备的特点，参照《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》，以购置价为基础，按不同费率计取。

e) 其他费用

其他费用包括管理费、可行性研究报告及评估费、设计费、工程监理费等，依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算，计算基础为设备购置价、运杂费、基础费及安装调试费之和。

f) 资金成本

根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率，资金成本按建设期内均匀性投入计取。

资金成本=(购置价+运杂费+安装调试费+基础费用+其他费用)×贷款利率×建设工期

×1/2

g) 增资税抵扣额

增值税抵扣额分四部分，一是以购置价为基础计算的增值税，二是以运费为基础计算的增值税，三是以安装费和基础费为基础计算的增值税，四是以前期及其他费用为基础计算的增值税。

b. 电子设备

对于市场上有同型号设备销售，属于同城购买，商家对购买产品包运输、上门安装调试服务，因此：重置全价=购置价（不含税价）。

c. 车辆

车辆重置全价由不含税购置价、车辆购置税、其他费用(如验车费、牌照费、手续费

等)三部分构成。

B. 综合成新率的确定
a. 机器设备

综合成新率=勘察成新率×权重＋理论成新率×权重

a) 勘察成新率

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

47 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

勘察成新率的确定主要以企业设备实际状况为主，根据设备的技术状态、工作环境、

维护保养情况，依据现场实际勘查情况对设备分部位进行逐项打分，确定勘察成新率。

b) 理论成新率
理论成新率根据设备的经济寿命年限和已使用的年限确定。
理论成新率=(经济寿命年限-已使用的年限)/经济寿命年限×100% 或者：

理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限-尚可使用年限)×100%

c) 权重
对于结构复杂及大型的设备，采用使用年限法和勘察法相结合确定成新率，按使用年
限法权重0.4，勘察法权重0.6综合计算。

对于结构轻巧、简单、使用情况正常的设备，主要根据使用时间，结合维修保养情况，

以使用年限法确定成新率。
b. 电子设备

根据使用时间，结合维修保养情况，以使用年限法确定成新率。

c. 车辆
车辆理论成新率的确定,主要通过对车辆的规定行驶里程、已行驶里程，规定使用年
限和已使用年限进行调查，根据国家有关部门最新颁布的汽车报废标准的有关规定，根据车辆的已使用年限和已行驶里程，分别计算成新率，以二者孰低的方法确定运输车辆的理论成新率，然后结合现场勘察情况确定的勘察成新率综合确定。
年限法成新率=（经济寿命年限－已使用年限）/经济寿命年限×100%
里程法成新率=（经济行驶里程－已行驶里程）/经济行驶里程×100%
在确定理论成新率的基础上，结合车辆的性能、外观、维护保养等情况，对理论成新
率进行修正，最终确定综合成新率。
C. 评估值的确定

评估值=重置全价×综合成新率

② 市场法
A.车辆

在近期二手车交易市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性

的汽车交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对尚可行驶里程、交易日期因素和交易车北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 48 -

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

辆状况等影响二手车市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。计算公式如下：

比准价格=可比实例价格×车辆行驶里程修正系数×车辆状况修正系数×车辆交易日期修正系数×车辆交易情况修正系数

比准价格=（案例 A+案例 B+案例 C）÷3

车辆市场法评估值=比准价格

B、电子办公设备

选择与待估设备型号相同或类似、交易时间相同或接近的市场交易案例（不少于 3 个），取其算数平均值作为待估设备评估结果。

（3）在建工程

根据在建工程的特点，评估方法采用成本法。对正常施工的在建工程，建设期较短，建筑材料等价格变化不大，企业按工程进度和合同规定支付工程款，在调查和核实工程形象进度的基础上，在确认工程预算合理性的前提下，评估以核实后的账面值为基础，考虑恰当的成本变化及资金成本后确定评估值。

（4）无形资产

无形资产包括土地使用权及其他无形资产。

1）土地使用权

根据委托业务合同约定，土地使用权委托人单独委托具有相应资格的山西儒林资产评估事务所有限公司进行评估，应委托人的要求，进行整体评估时，本次评估范围内的土地使用权资产评估结论引用山西儒林资产评估事务所有限公司出具的土地估价报告的评估结论。评估专业人员在对山西儒林资产评估事务所有限公司出具《土地估价报》(晋儒林[2018]（估）字第 031 号)按照资产评估具体准则规定应当关注的内容充分分析、判断、核查后，土地的评估结论直接引用经备案评估报告的评估结论，本机构对山西儒林资产评估事务所有限公司出具的土地资产评估报告不承担法律责任，将承担引用不当的相关责任。

2）其他无形资产——商标、在申请商标、专利

对于未来无使用计划的无形资产，因不能对企业产生贡献，本次评估为 0。

对于在用的无形资产，根据《资产评估执业准则——无形资产》规定的公认评估方法及其各自应用的条件，然后针对本评估项目的特点，经过反复分析和判断，企业相关无形

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

49 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

资产的价值与其成本对应性很弱，不宜使用成本法。而相关无形资产的价值是由其所带来的未来超额收益所决定的，故采用收益法对专利无形资产进行评估。通常在实践中更普遍采用的办法，是销售收入分成法。一方面是销售价格或销售收入相对来讲是比较公开的资料，比较易于把握；另一方面且更为重要的是销售价格涵盖了成本和利润，价值范畴是全面的。因此，销售分成法已成为技术资产评估的通行做法，其合理性和可行性已被普遍接受，估算公式为：

==> picture [175 x 64] intentionally omitted <==

==> picture [117 x 12] intentionally omitted <==

==> picture [154 x 12] intentionally omitted <==

==> picture [239 x 12] intentionally omitted <==

==> picture [65 x 12] intentionally omitted <==

==> picture [92 x 12] intentionally omitted <==

==> picture [125 x 12] intentionally omitted <==

对其他非流动资产评估专业人员首先核对明细表、会计报表、总账和明细账余额，然后收集大额款项发生的合同、协议等重要资料，并抽查有关会计凭证，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，通过核实，账账、账表金额相符，以核实后的账面值确定评估值。 3．负债

核实各项负债的实际债务人、负债额，以评估基准日产权持有单位实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。

八、评估程序实施过程和情况

北京国友大正资产评估有限公司接受南风化工集团股份有限公司的委托，对南风化工集团股份有限公司拟剥离的资产及负债进行评估，评估基准日经协商定于 2017 年 12 月 31 日。

整个评估过程包括明确评估业务基本事项；签订评估委托合同；编制评估计划；现场调查；收集整理评估资料；评定估算；编制、审核和提交评估报告；立卷归档等。主要评估程序实施

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 50 -

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

过程如下：

（一）评估前期准备工作阶段
1．了解产权持有单位及评估对象的基本情况，明确评估目的、评估对象及评估范围；
2．根据评估目的和交易背景对专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评
价，签署资产评估委托合同；
3．收集产权持有单位所在行业的基本政策、法律法规以及行业的市场经营情况；
4．根据了解的情况拟定评估方案和基本评估思路，确定评估工作重点；
5．确定项目评估小组，并进行业务培训；
6．指导产权持有单位搜集、准备有关评估资料。
7．配合产权持有单位进行资产清查、填报《资产评估明细表》等工作。
（二）现场核实及评估阶段
1．根据企业的具体情况，确定进场工作时间；
2．现场听取委托人及产权持有单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史
及现状，了解企业的财务制度、经营状况、资产的配置和使用状况等；
3．根据产权持有单位提供的《资产评估明细表》，各科目账面价值与企业财务总账、
明细账、会计报表进行核对，使其账账、账表相符，对发现的问题协同产权持有单位做出
调整，使其保持一致；
4．根据企业评估范围所属的各项资产，按资产评估准则的要求，结合资产特点进行
了核实调查工作,使其账实相符。具体为：
(1) 流动资产和流动负债进行原始凭证的核对、询问、监盘等调查工作；
(2) 实物资产采取核对、勘查、检查、询问等核实工作。
(3) 对调查过程中获取的资料及了解的信息根据重要性原则采取了观察、询问、书面
审查、检查记录或文件、实地调查、查询和函证、分析、计算、复核等核查验证方式。
5．查阅收集与本次评估的相关资料，并让企业盖章确认，包括：
(1) 企业的整体资料、经济行为文件；
(2) 委估资产的产权证明文件，主要为资产的业务合同、付款发票、询证函、银行对
账单、国有资产产权登记证、车辆行驶证、房屋所有权证、土地使用权证、商标工商注册登记证、承诺函；

(3) 收集评估技术资料，主要为存货的状况勘查表、房屋的竣工验收资料、设备的技北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 51 -

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

术说明书、维修保养技改记录、检验报告、报废或待报废资产说明等。

6．根据收集的资料与相应的资产进行核对、验证、分析和整理，保持资料的完整性
和合理性；
7．根据收集的委估资产资料和市场调研取得的市场价格资料结合资产的实际状况
和特点，依据资产评估准则，确定各类资产适用的评估方法；
8．根据选用的各类资产评估方法，利用评估模型选择合理的相关参数对评估范围内
的各项资产进行评估测算，取得初步评估值。
（三）评估汇总阶段

对各类资产评估的初步结果进行汇总，合理形成初步评估结果，并进行全面分析汇总审核，注意各专业组之间的对接，有没有发生重评和漏评的情况，关注资产结果形成的合理性等，完成必要的调整、修改和完善。

（四）编制提交评估报告阶段

撰写资产评估报告书，按评估机构内部三级审核制度和程序对报告进行审核、修改、校正，将评估报告初稿向委托人汇报和充分沟通，达成一致意见后，最后出具正式资产评估报告书，并按规定报送有关材料，汇集整理资产评估工作底稿。

九、评估假设

（一）公开市场假设；
（二）资产原地续用；
（三）产权主体变动假设；
（四）企业持续经营；
（五）目标资产所在地宏观政治、经济、社会环境不发生重大变化；
（六）汇率、利率、税负、通货膨胀、人口、产业政策不发生重大变动；
（七）标的资产所遵循的现行法律、法规、政策和社会经济环境无重大变化；
（八）标的资产所处行业及领域的市场、技术处于正常发展的状态，没有出现重大的市
场、技术突变情形；
（九）标的资产的主要经营资产能够得到有效使用，不会发生闲置等无效利用情况；

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 52 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

（十）标的资产人力资源、管理团队不发生重大变化，并且保持目前的经营方式持续经营；

（十一）标的资产制订的经营计划和采取的措施以及扩大规模追加投资等能按预定的时间和进度如期实现，并取得预期效益；

（十二）发生关联交易，为公平的市场交易价格；

（十三）假设标的资产未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重
要方面基本一致；

（十四）委托人和相关当事人提供的资料真实、合法、完整；

（十五）无其他人力不可抗拒因素造成对企业经营的重大影响。

评估专业人员根据资产评估的要求，认定这些假设前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化和前提条件改变时，评估专业人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评估结果的责任。

十、评估结论

本次评估采用资产基础法进行了评定估算。

（一）评估结果

在持续经营前提下，至评估基准日 2017 年 12 月 31 日南风化工集团股份有限公司纳入评估范围内的总资产账面值为 50,187.89 万元，评估值为 55,928.67 万元，评估增值 5,740.78 万元，增值率为 11.44%。负债账面价值 36,258.40 万元，评估值 36,258.40 万元，无评估增减值。纳入评估范围的资产负债账面价值 13,929.49 万元，评估值 19,670.27 万元，评估增值 5,740.78 万元，增值率 41.21%。各类资产及负债的评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
1	流动资产	13,870.08	11,469.61	-2,400.48	-17.31
2	非流动资产	36,317.81	44,459.07	8,141.26	22.42

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

53 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

3	长期股权投资	16,939.27	9,354.73	-7,584.54	-44.77
4	固定资产	14,240.60	22,585.97	8,345.37	58.60
5	在建工程	649.79	663.32	13.53	2.08
6	无形资产	4,422.72	11,789.62	7,366.90	166.57
7	其他非流动资产	65.43	65.43	-	-
8	资产总计	50,187.89	55,928.67	5,740.78	11.44
9	流动负债	36,258.40	36,258.40	-	-
10	非流动负债	-	-	-
11	负债合计	36,258.40	36,258.40	-	-
12	净资产（所有者权益）	13,929.49	19,670.27	5,740.78	41.21

（二）各项长其股权投资评估结果
山西钾肥有限责任公司 51%股权

对山西钾肥有限责任公司股东全部权益采用了资产基础法进行评估，在持续经营前提下，至评估基准日 2017 年 12 月 31 日山西钾肥有限责任公司纳入评估范围内的股东全部权益账面值为-8,148.17 万元，评估值为-8,067.44 万元，评估增值 190.60 万元，增值率为 2.31%。各类资产及负债的评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
1	流动资产	349.05	358.52	9.47	2.71
2	非流动资产	415.90	597.03	181.13	43.55
3	固定资产	415.90	597.03	181.13	43.55
4	资产总计	764.95	955.55	190.60	24.92
5	流动负债	2,399.55	2,399.55	-	-
6	非流动负债	6,623.44	6,623.44	-	-
7	负债合计	9,022.99	9,022.99	-	-
10	净资产（所有者权益）	-8,258.04	-8,067.44	190.60	2.31

因山西钾肥有限责任公司为有限责任公司，股东以出资额为限承担有限责任，故山西钾肥有限责任公司 51%股权评估值以 0 元列示。

2. 南风集团山西物流有限公司 100%股权

对南风集团山西物流有限公司股东全部权益采用了资产基础法进行评估，在持续经营前提

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

54 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

下，至评估基准日 2017 年 12 月 31 日南风集团山西物流有限公司纳入评估范围内的股东全部权益账面值为-3,002.19 万元，评估值为-1,556.47 万元，评估增值 1,445.72 万元，增值率为 48.16%。各类资产及负债的评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
1	流动资产	3,007.30	2,702.34	-304.96	-10.14
2	非流动资产	769.98	2,520.66	1,750.68	227.37
3	固定资产	769.98	2,520.66	1,750.68	227.37
4	资产总计	3,777.28	5,223.00	1,445.72	38.27
5	流动负债	6,779.47	6,779.47	-	-
6	非流动负债	-	-	-
7	负债合计	6,779.47	6,779.47	-	-
8	净资产（所有者权益）	-3,002.19	-1,556.47	1,445.72	48.16

因南风集团山西物流有限公司为有限责任公司，股东以出资额为限承担有限责任，故南风集团山西物流有限公司股东全部权益价值评估值以 0 元列示。

3. 安徽安庆南风日化有限责任公司

对安徽安庆南风日化有限责任公司股东全部权益采用了资产基础法及收益法进行评估，最终以资产基础法评估结果作为最终评估结论。在持续经营前提下，至评估基准日 2017 年 12 月 31 日安徽安庆南风日化有限责任公司股东全部权益（净资产）账面值为-9,175.86 万元，评估值为-5,516.42 万元，评估增值 3,659.44 万元，增值率为 39.88%。各类资产及负债的评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
1	流动资产	4,879.16	4,855.61	-23.55	-0.48
2	非流动资产	9,028.57	12,711.56	3,682.99	40.79
3	固定资产	8,136.58	8,943.29	806.71	9.91

55 -

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

4	在建工程	40.54	40.54	-	-
5	无形资产	851.45	3,727.73	2,876.28	337.81
6	资产总计	13,907.73	17,567.17	3,659.44	26.31
7	流动负债	23,083.59	23,083.59	-	-
8	非流动负债	-	-	-
9	负债合计	23,083.59	23,083.59	-	-
10	净资产（所有者权益）	-9,175.86	-5,516.42	3,659.44	39.88

因安徽安庆南风日化有限责任公司为有限责任公司，股东以出资额为限承担有限责任，故

安徽安庆南风日化有限责任公司股东全部权益价值评估值以 0 元列示。

4. 贵州南风日化有限公司 70%股权

对贵州南风日化有限公司股东全部权益采用了资产基础法及收益法进行评估，最终以资产基础法评估结果作为最终评估结论。在持续经营前提下，至评估基准日 2017 年 12 月 31 日贵州南风日化有限公司纳入评估范围内的股东全部权益账面值为 4,187.98 万元，评估值为 6,980.96 万元，评估增值 2,792.98 万元，增值率为 66.69%。各类资产及负债的评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
1	流动资产	9,025.63	9,134.01	108.38	1.20
2	非流动资产	4,204.56	6,827.70	2,623.14	62.39
3	固定资产	4,158.09	6,634.63	2,476.54	59.56
4	无形资产	-	146.60	146.60
5	递延所得税资产	46.47	46.47	-	-
6	资产总计	13,230.19	15,961.71	2,731.52	20.65
7	流动负债	8,960.26	8,960.26	-	-
8	非流动负债	81.95	20.49	-61.46	-75.00
9	负债合计	9,042.21	8,980.75	-61.46	-0.68
10	净资产（所有者权益）	4,187.98	6,980.96	2,792.98	66.69

贵州南风日化有限公司 70%股权评估值为 48,866,730.46 元。

5. 本溪经济开发区南风日化有限公司 85%股权

对本溪经济开发区南风日化有限公司股东全部权益采用了资产基础法及收益法进行评估，

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

56 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

最终以资产基础法评估结果作为最终评估结论。在持续经营前提下，至评估基准日 2017 年 12 月 31 日本溪经济开发区南风日化有限公司的股东全部权益（净资产）账面值为-13,618.42 万元，评估值为-6,453.42 万元，评估增值 7,165.00 万元，增值率为 52.61%。各类资产及负债的评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
1	流动资产	12,150.16	13,111.99	961.83	7.92
2	非流动资产	5,468.57	11,671.74	6,203.17	113.43
3	固定资产	3,636.52	6,501.79	2,865.27	78.79
4	在建工程	148.60	151.83	3.23	2.17
5	无形资产	1,683.45	5,018.12	3,334.67	198.09
6	资产总计	17,618.73	24,783.73	7,165.00	40.67
7	流动负债	30,237.15	30,237.15	-	-
8	非流动负债	1,000.00	1,000.00	-	-
9	负债合计	31,237.15	31,237.15	-	-
10	净资产（所有者权益）	-13,618.42	-6,453.42	7,165.00	52.61

因本溪经济开发区南风日化有限公司为有限责任公司，股东以出资额为限承担有限责任，故本溪经济开发区南风日化有限公司 85%股权评估值以 0 元列示。

6. 四川同庆南风洗涤用品有限责任公司 100%股权

对四川同庆南风洗涤用品有限责任公司股东全部权益采用了资产基础法及收益法进行评估，最终以资产基础法评估结果作为最终评估结论。在持续经营前提下，至评估基准日 2017 年 12 月 31 日四川同庆南风洗涤用品有限责任公司纳入评估范围内的股东全部权益账面值为 568.43 万元，评估值为 1,667.22 万元，评估增值 1,098.80 万元，增值率为 193.30%。各类资产及负债的评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目账面价值评估价值增减值增值率％

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

57 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
1	流动资产	5,292.46	5,250.81	-41.65	-0.79
2	非流动资产	2,831.89	3,972.34	1,140.45	40.27
3	固定资产	2,821.17	3,866.26	1,045.09	37.04
4	无形资产	10.73	106.08	95.35	888.83
5	资产总计	8,124.36	9,223.15	1,098.80	13.52
6	流动负债	7,555.93	7,555.93	-	-
7	非流动负债	-	-	-
8	负债合计	7,555.93	7,555.93	-	-
9	净资产（所有者权益）	568.43	1,667.22	1,098.80	193.30

四川同庆南风洗涤用品有限责任公司 100%股权评估值为 16,672,230.37 元。

模拟置入日化分公司、洗化分公司相关资产负债后的南风集团山西日化销售有限公司

100%股权

对模拟置入日化分公司、洗化分公司相关资产负债后的南风集团山西日化销售有限公司股东全部权益采用了资产基础法评估，在持续经营前提下，在持续经营前提下，至评估基准日 2017 年 12 月 31 日模拟置入日化分公司、洗化分公司相关资产负债后的南风集团山西日化销售有限公司股东全部权益账面值为-12,076.21 万元，评估值为 2,454.36 万元，评估增值 14,530.57 万元，增值率为 120.32%。各类资产及负债的评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
1	流动资产	32,341.47	31,142.27	-1,199.20	-3.71
2	非流动资产	14,491.54	30,071.31	15,579.77	107.51
3	投资性房地产	945.42	3,288.65	2,343.23	247.85
4	固定资产	11,616.63	21,234.85	9,618.22	82.80
5	在建工程	1.59	1.59	-	-
6	工程物资	24.27	24.27	-	-
7	无形资产	1,903.63	5,521.95	3,618.32	190.07
8	资产总计	46,833.01	61,213.58	14,380.57	30.71
9	流动负债	58,709.22	58,709.22	-	-
10	非流动负债	200.00	50.00	-150.00	-75.00

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

58 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

11	负债合计	58,909.22	58,759.22	-150.00	-0.25
12	净资产（所有者权益）	-12,076.21	2,454.36	14,530.57	120.32

模拟置入日化分公司、洗化分公司相关资产负债后的南风集团山西日化销售有限公司 100%股权评估值 24,543,652.55 元。

8. 西安奇强洗衣连锁有限公司 100%股权

对西安奇强洗衣连锁有限公司股东全部权益采用了资产基础法及收益法进行评估，最终以资产基础法评估结果作为最终评估结论。在持续经营前提下，至评估基准日 2017 年 12 月 31 日西安奇强洗衣连锁有限公司纳入评估范围内的股东全部权益账面值为-559.62 万元，评估值为-582.55 万元，评估减值 22.93 万元，减值率为 4.10%。各类资产及负债的评估结果见下表：资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
1	流动资产	378.98	378.98	-	-
2	非流动资产	114.65	91.72	-22.93	-20.00
3	固定资产	114.65	91.72	-22.93	-20.00
4	资产总计	493.63	470.70	-22.93	-4.65
5	流动负债	1,053.25	1,053.25	-	-
6	非流动负债	-	-	-
7	负债合计	1,053.25	1,053.25	-	-
8	净资产（所有者权益）	-559.62	-582.55	-22.93	-4.10

因西安奇强洗衣连锁有限公司为有限责任公司，股东以出资额为限承担有限责任，故西安

奇强洗衣连锁有限公司为有限责任公司股东全部权益价值评估值以 0 元列示。

9. 北京南风欧芬爱尔日用化学用品有限责任公司 100%股权

对北京南风欧芬爱尔日用化学用品有限责任公司股东全部权益采用了资产基础法及收益法进行评估，最终以资产基础法评估结果作为最终评估结论。在持续经营前提下，至评估基准日 2017 年 12 月 31 日北京南风欧芬爱尔日用化学品有限责任公司纳入评估范围内的股东全部权益账面值为 191.69 万元，评估值为 311.76 万元，评估增值 121.32 万元，增值率为 63.71%。各类资产及负债的评估结果见下表：

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 59 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
1	流动资产	1,605.59	1,726.91	121.32	7.56
2	非流动资产	7.52	7.52	-	-
3	固定资产	7.52	7.52	-	-
4	资产总计	1,613.11	1,734.43	121.32	7.52
5	流动负债	1,422.67	1,422.67	-	-
6	非流动负债	-	-	-
7	负债合计	1,422.67	1,422.67	-	-
8	净资产（所有者权益）	190.44	311.76	121.32	63.71

北京南风欧芬爱尔日用化学用品有限责任公司 100%股权评估值为 3,117,539.05 元。

10. 西安南风日化有限责任公司 98.86%股权

对西安南风日化有限责任公司股东全部权益采用了资产基础法及收益法进行评估，最终以资产基础法评估结果作为最终评估结论。在持续经营前提下，至评估基准日 2017 年 12 月 31 日西安南风日化有限责任公司纳入评估范围内的股东全部权益账面值为-5,352.10 万元，评估值为 35.12 万元，评估增值 5,387.22 万元，增值率为 100.66%。各类资产及负债的评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
1	流动资产	13,855.96	13,635.47	-220.49	-1.59
2	非流动资产	5,944.87	11,552.58	5,607.71	94.33
3	投资性房地产	1,446.77	1,543.93	97.16	6.72
4	固定资产	4,496.66	10,007.21	5,510.55	122.55
5	在建工程	1.44	1.44	-	-
6	资产总计	19,800.83	25,188.05	5,387.22	27.21
7	流动负债	25,152.93	25,152.93	-	-
8	非流动负债	-	-	-

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

60 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

9	负债合计	25,152.93	25,152.93	-	-
10	净资产（所有者权益）	-5,352.10	35.12	5,387.22	100.66

西安南风日化有限责任公司 98.86%股权评估值为 347,151.68 元。

十一、特别事项说明

（一）本次评估为不含增值税价值
（二）引用其他机构出具的单项资产评估报告情况

1）引用单项资产评估报告的评估机构名称、报告名称、报告编号、出具日期；评估机构名称：山西儒林资产评估事务所有限公司报告名称及报告编号：《土地估价报》(晋儒林[2018]（估）字第 031 号) 出具日期：2018 年 7 月 6 日

2）引用单项资产评估报告的资产、数量、产权权属

本次引用山西儒林资产评估事务所有限公司出具的《土地估价报》(晋儒林[2018]（估）字第 031 号)涉及的资产为运政国用(2009)第 00377 号土地使用权，面积为 327,831.80 平方米。宗地由运城盐化二厂厂区占地 327831.8 平方米，经转让后，由南风化工集团股份有限公司钡盐分公司硫化碱部使用，办理《国有土地使用权证》（运政国用(2009)第 00377 号）。

3）引用单项资产评估报告的评估方法、假设前提、使用限制以及相关事项

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 61 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

评估方法：

本次估价采用基准地价系数修正法和市场比较法测算国有建设用地使用权价格。采用的两种估价方法均符合《城镇土地估价规程》及相关技术规范的要求。故估价人员在考察当地同类用地价格水平的基础上，经权衡分析，采用简单算术平均法确定最终的估价结果。估价的前提条件和假设条件：

估价对象权属来源合法。建设用地使用权人合法有偿取得国有建设用地使用权，程序符合相关法律法规，并已支付土地出让金或土地转让款及相关税费。

估价对象依法利用，于估价期日 2017 年 12 月 31 日，设定用途为工业用地，M1 宗地剩余年期为 29.16 年，M2 宗地剩余年期为 18.16 年等设定条件下得到最有效利用，并产生相应的土地收益。

估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常运行，保证土地的持续经营和公司的持续发展。

估价期日的地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

任何有关估价对象的运作方式及程序均符合国家和地方的有关法律、法规。

估价对象能够满足地价定义中关于用途、开发程度、年限、估价期日等设定条件。

本次估价期日为 2017 年 12 月 31 日，估价期日与现场勘查日期不一致，本次估价以估价期日与现场勘查估价对象状况一致为假设前提。

使用限制及相关事项：

估价人员遵照国家有关法律法规，以《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）为技术标准，结合估价对象具体情况，确定估价原则、方法及参数的选取，撰写估价报告，并形成意见和结论。

本报告和估价结果仅依据本次估价目的，为相关方提供南风化工集团股份有限公司拟实施重大资产重组所涉及的国有出让建设用地使用权于正常市场条件下的价值参考意见。

本报告及估价结果仅供委托方实施特定估价目的之情形所涉及的当事人、以及呈送有关管理机关审查估价报告和估价工作之用。此外，不得提供给其他任何部门、单位或个人使用。本估价机构对估价结果有解释权。

本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的国有建设用地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该估价结果应作相应调整。

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 62 -

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

根据国土资源部办公厅《关于实施电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发[2012]35 号），本报告需在“土地估价报告备案系统”上进行电子化备案，取得电子备案号后使用。估价结果由资产评估机构汇入企业整体价值中，与资产评估报告一同使用。属国有资产主管部门核准或备案的资产评估项目，须由国有资产监督管理委员会核准或备案后使用。对使用未经核准或备案的报告或仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，本估价机构不承担责任。非为法律、行政法规规定，未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。本报告的复印件不具法律效力。

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），土地估价报告的有效期限自报告提交日起，原则上不超过一年。根据《资产评估执业准则》，资产评估结论的有效期为一年，即自评估基准日起一年内有效。土地估价报告应与资产评估报告一同使用，其有效期限不应超过资产评估报告有效期限。即 2018 年 7 月 6 日至 2018 年 12 月 30 日有效。超过此有效期使用本估价结果造成的一切损失或产生的其他后果，本估价机构不承担任何责任。

委托方或其他第三者在设定的估价目的和假设条件下使用本报告不当造成的后果与受托方及签字估价师无关。

4）引用单项资产评估报告的评估结论；

根据《城镇土地估价规程》，估价人员依据土地估价的基本原则、理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择适当的估价方法对位于运城市圣惠路南端南侧、西环城路西侧的2 宗国有建设用地使用权进行了评定。估价对象设定用途为工业用地，设定开发程度为红线外“五通”及红线内“场地平整”，在现状利用条件下，于估价期日2017 年12 月31 日剩余年期为29.16 年的国有出让建设用地使用权价格为：

M1：钡盐分公司硫化碱部地块

单位地价：193.71 元/m2（12.91 万元/亩）土地面积：327831.80m2（491.75 亩）宗地总地价：6350.43 万元

大写: 人民币陆仟叁佰伍拾万肆仟叁佰元整

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 63 -

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

M2：日化厂地块

单位地价：552.45 元/m2（36.83 万元/亩）土地面积：99953.80m2（149.93 亩）

宗地总地价：5521.95 万元

大写: 人民币伍仟伍佰贰拾壹万玖仟伍佰元整

评估范围内的运政国用(2009)第00377 号土地使用权，引用了M1：钡盐分公司硫化碱部地块的评估结论，即运政国用(2009)第 00377 号土地使用权的评估值为6350.43 万元。

长期股权投资南风集团山西日化销售有限公司，评估范围内的运国用（96）字第GY01029 号土地使用权，引用了M2：日化厂地块的评估结论，即运国用（96）字第GY01029 号土地使用权的评估值为5521.95 万元。

5）其他需要披露的重要事项。

估价对象相关的权属资料、土地利用情况由建设用地使用权人提供，其合法性、真实性、准确性由资料提供方负责。本所保留由于现有资料有误而对本报告进行修改的权利。土地区位条件资料、地产市场交易资料、征地资料等估价相关资料由估价人员实地调查或向当地土地管理部门征询而得。

本报告的估价结果仅为国有建设用地使用权价格，不包含由于国有建设用地使用权流转而产生的契税、交易手续费等相关税费。提请报告使用者注意。

报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》及《国土土地使用权出让合同》上的记载内容为准。估价人员未进行专业技术勘测。提请报告使用者注意。

2008 年 3 月 1 日，山西运城盐化局与运城市国土资源局盐湖分局签订《国有土地使用权出让合同》，受让位于运城市西环城路西侧及盐湖二路宗地，出让金分别为 241.89 万元、222.99 万元，约定 2008 年 8 月底以前全部付清。根据相关出让金票据，山西运城盐化局已付清全部土地出让金。提请报告使用人注意。

2008 年 4 月 28 日，山西运城盐化局与南风化工集团股份有限公司签订《国有土地使用权转让合同书》（运地转字（2008）第 113 号）,待估宗地均在转让范围内。M1 宗地面积原为 339920.5

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 64 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

平方米，经转让后，由南风化工集团硫化碱分公司（钡盐分公司前身）使用，厂区用地为 327831.8 平方米，分割办理《国有土地使用证》（运政国用(2009)第 00377 号），本次评估中 M1 宗地面积以该土地证上登记面积为准。剩余 18979.84 平方米分割办理《国有土地使用证》，证号为运政国用(2009)第 00378 号。

M2 宗地土地面积为 99953.80 平方米，现实际由南风化工集团股份有限公司日化分公司使用，根据《日化土地未转让原因》，该宗地因未完成指界确认，暂未办理相关权属变更登记。本次估价报告中 M2 宗地地类、面积、剩余年限等以《国有土地使用权出让合同》（2008 运盐国土(出）字第 020 号）为准。根据该出让合同，“出让人同意 1997 年 3 月 1 日前将出让宗地交付给受让人...土地使用权出让年期为叁拾玖年，自出让方向受让方实际交付土地之日起算....”据此计算 M2 宗地剩余使用年限为 18.16 年。提请报告使用人注意。

本次估价设定的红线内开发程度均为“场地平整”。土地估价中的“场地平整”是指国有土地于出让之前所达到的简单平整条件；而资产评估中的“场地平整”是指土地使用权人取得土地之后所投入的场地硬化等投资，两者资金投入的开发程度内涵不一样，所评估的资产价值不会重复计算。提请报告使用人注意。

M1 宗地于 2017 年 12 月 28 日设定抵押权，抵押权人为山西焦煤集团财务有限责任公司，抵押期限为 2018 年 1 月 18 日至 2019 年 3 月 18 日，可贷金额为 38699435.02 元。委托方已将重大资产重组事项告知抵押权人山西焦煤集团财务有限责任公司，但至今未取得抵押权人的书面意见。根据山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出具的《关于南风化工资产重组涉及权利受限资产交易方案的说明》，“就未能取得书面同意转让之抵押物，南风化工将提前偿还相关债务，并积极办理限制性权利解除的相关手续，保证后续资产交割不存在障碍。同时，前述相关内容将在双方签署的《资产出售协议》予以明确约定。”提请报告使用人注意。

（三）权属资料不全面的情形

至评估基准日，纳入评估范围房屋建筑物共 169 项，建筑面积 68,832.70 平方米，其中：已办理房屋所有权证的房屋建筑物 94 项，建筑面积 52,523.55 ㎡。

房产证号为运城市房权证市辖区字第 11216576 号的相关房产、土地使用权证号为运政国用(2009)第 00377 号的土地使用权，于本报告出具前设定了抵押。

车牌号为晋 M18332、晋 M28368 的小轿车，证载权利人与产权持有单位不符。产权

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 65 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

持有单位已出具承诺，承诺其拥有相关车辆产权。其中，晋 M18332 小轿车已处于待报废状态。

纳入评估范围内的设备类资产，305 项为融资租入，详见资产评估明细表备注项。

本次评估是在设定产权持有单位拥有完整产权前提下做出的评估值，根据《资产评估对象法律权属指导意见》，委托人和相关当事人委托资产评估业务，应当提供评估对象法律权属资料，并对所提供评估对象的法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。评估专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象的价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属资料确认或发表意见超出评估专业人员的执业范围。本次根据提供的资料评估时设定完全产权，并非是对产权的确认，产权的确认应以当地相关部门确认为准。

评估时未考虑该部分房屋办理产权证所产生的费用。

（四）评估程序受到限制的情形

1．评估专业人员未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，而是在假定产权持有单位提供的有关技术资料和运行记录真实有效的前提下和在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。

2．评估专业人员未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所能观察的部分)做技术检测，而是在假定产权持有单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下和在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。

（五）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结果产生影响的事项

评估专业人员做了尽职调查，未发现从评估基准日至评估报告日期间对评估结论可能产生影响的重大事项。在评估基准日后、评估结论使用有效期之内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：

1．当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；

2．当资产价格标准发生变化时并对资产评估价值产生明显影响时，委托人应及时聘
请有资格的评估机构重新确定评估值；
3．对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充
分考虑，进行相应调整。
4．本次评估采用的是《2011 山西省建筑工程预算定额》（2016 调整版）及其配套文

件。根据相关规定，凡 2018 年 2 月 1 日前签订合同的在建项目，按原合同条款执行；合北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 66 -

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

同约定按照政策性规定调整的工程项目，2018 年 2 月 1 日以后完成的工程量应当执行 2018 《计价依据》。故当评估基准日在 2018 年 2 月 1 日前时，2018《山西省建设工程计价依据》对评估结无影响。

（六）长期股权投资评估结论没有考虑控制权对评估对象价值的影响
（七）长期股权投资单位的特殊事项说明

1. 山西钾肥有限责任公司

钾肥公司从成立至今已 17 年，5 万吨硫酸钾装置于 2001 年停产，部分资产随后都已陆续调往南风集团本部各分子公司，10 万吨硫酸钾装置自 2000 年成立后也仅连续开产 7 年，自 2007 年元月停产歇业至今，导致停产的主要原因是原料价格上涨，工艺局限，主要产品硫酸钾市场需求减少，副产品工业盐销售受限，资金周转困难，亏损不断加大。

至评估基准日，山西钾肥有限责任公司房屋建筑物 17 项，建筑面积合计 4,836.00 m2，均未办理房屋所有权证。

纳入本次评估范围的房屋建筑物，由于企业于 2006 年停产，致使房屋建筑物均已闲置，部分建筑物不能正常使用的评估为零，尚能使用的房屋建筑物正常评估。

2. 南风集团山西物流有限公司

至评估基准日，南风集团山西物流有限公司房屋建筑物 11 项，建筑面积合计 3,927.22 m2。其中：已办理房屋所有权证的房屋建筑物 6 项，建筑面积 941.21 ㎡，未办理房屋所有权证的房屋建筑物 5 项，建筑面积 2986.01m[2] 。该单位承诺未办证房屋建筑物均为南风集团山西物流有限公司所有。

3. 安徽安庆南风日化有限责任公司

房屋建筑物座落于安庆市迎江区工业园安徽安庆南风日化有限责任公司厂区内，建筑物 25 项，建筑面积为 41587.75 ㎡，其主要建筑有：办公楼、食堂及浴室、宿舍楼、科技楼、洗衣粉车间、液洗车间、电仪车间、泡花碱车间、磺化车间、蚊香车间、锅炉房、成品库等，构筑物 22 项。主要为钢混结构、钢结构和砖混结构等，多数建成于 2010 年 12 月，普通装修，有水，电，无地基沉陷、墙体开裂、屋面漏水等不良状况，均在正常使用中。其中有 9 项没有办理房屋所有权证。

房屋建筑物占用的土地为安徽安庆南风日化有限责任公司 2010 年 5 月 4 日获取的出让土

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 67 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

地，土地权证号为：庆国用（2010）第 124 号和庆国用（2010）第 125 号。9 项房屋没有办理房屋所有权证，建筑面积为 4,459.24 平方米。

无房屋所有权证的资产明细：

序号	建筑物名称	结构	建成年月	计量单位	建筑面积（m2)	账面价值	账面价值
						原值	净值
1	皂车间	钢结构	2010-12-31	m2	1741	1,793,643.19	1,089,073.13
2	污水站操作间	钢混	2010-12-31	m2	327.6	349,450.25	234,986.56
3	化验室	砖混	2010-12-31	m2	328.3	427,229.19	299,045.60
4	蚊香车间	钢结构	2010-12-31	m2	1286.25	1,424,791.13	997,303.79
5	物流门及门房	砖混	2010-12-31	m2	35.04	143,202.35	100,236.77
6	小车库及洗衣房	钢结构	2010-12-31	m2	165	47,754.57	7,193.90
7	废旧物资库	砖混	2010-12-31	m2	35	166,706.00	116,688.20
8	仓库（泡花碱）	钢结构	2013-01-31	m2	510.25	448,934.05	409,699.00
9	西大门门房及附属工程	砖混	2013-11-13	m2	30.8	470,797.00	393,923.99
合计					4459.24	5,272,507.73	3,648,150.94

存货－在用周转材料共 82 项 1634 件，其中有 17 项，计 209 件已不能使用，目前处于待

报废状态。

引用其他机构出具单项资产评估报告情况：

根据委托业务合同约定，土地使用权委托人单独委托具有相应资格的山西儒林资产评估事务所有限公司进行评估，应委托人的要求，进行整体评估时，本次评估范围内的土地使用权资产评估结论引用山西儒林资产评估事务所有限公司出具的土地估价报告的评估结论。评估专业人员在对山西儒林资产评估事务所有限公司出具《土地估价报》(晋儒林[2018]（估）字第 032 号)按照资产评估具体准则规定应当关注的内容充分分析、判断、核查后，土地的评估结论直接引用经备案评估报告的评估结论，本机构对山西儒林资产评估事务所有限公司出具的土地资产评估报告不承担法律责任，将承担引用不当的相关责任。

1）引用单项资产评估报告的评估机构名称、报告名称、报告编号、出具日期；评估机构名称：山西儒林资产评估事务所有限公司报告名称及报告编号：《土地估价报》(晋儒林[2018]（估）字第 032 号)

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 68 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

出具日期：2018 年 7 月 6 日

2）引用单项资产评估报告的资产、数量、产权权属

本次估价对象是安徽安庆南风日化有限责任公司持有的位于迎江区工业园 1 号的 2 宗国有建设用地使用权，土地面积合计 99296.49 m2（148.95 亩），证载地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让，现为安徽安庆南风日化有限责任公司的厂区用地。

2006 年 12 月 31 日，安徽安庆南风日化有限责任公司与安庆市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，受让面积为 99296.49m2 的工业用地。并于 2010 年领取《国有土地使用证》（庆国用（2010）第 124 号、庆国用（2010）第 125 号）。

估价对象的宗地编号、宗地名称、土地使用权人、国有土地使用证编号、座落、地号、图号、地类（用途）、土地级别、使用权类型、终止日期、使用权面积、四至等土地登记状况详见下表：

宗地编号	宗地名称	土地使用权人	国有土地使用证编号	座落	地号	图号	地类（用途）	土地级别	使用权类型	终止日期	使用权面积（m 2）	四至
M1	厂区西地块	安徽安庆南风日化有限责任公司	庆国用（2010）第124号	迎江区工业园 1 号	——	26-01-01 -01	工业	工业二级	出让	2057 年 7月4日	45465.06	东至宗地02 南至内环南路西至方兴路北至河流（近皖江大道）
M2	厂区东地块		庆国用（2010）第125号	迎江区工业园 1 号	——	26-01-01 -02	工业	工业二级	出让	2057 年 7月4日	53831.43	东至一号路南至内环南路西至宗地01 北至河流（近皖江大道）

3）引用单项资产评估报告的评估方法、假设前提、使用限制以及相关事项评估方法：

本次估价采用市场比较法和成本逼近法测算国有建设用地使用权价格。通过对估价对象所在区域土地市场和土地价格的分析，采用的两种估价方法均符合《城镇土地估价规程》及相关技术规范的要求，价格内涵一致。故估价人员在考察当地同类用地价格水平的基础上，经权衡分析，采用简单算术平均法确定最终的估价结果。

估价的前提条件和假设条件：

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 69 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

估价对象权属来源合法。建设用地使用权人合法有偿取得国有建设用地使用权，程序符合相关法律法规，并已支付土地出让金及相关税费。

估价对象依法利用，在估价设定条件下得到最有效利用，并产生相应的土地收益。估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常运行，保证土地的持续经营和公司的持续发展。

估价期日的地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

任何有关估价对象的运作方式及程序均符合国家和地方的有关法律、法规。估价对象能够满足地价定义中关于用途、开发程度、年限、估价期日等设定条件。

本次估价期日为 2017 年 12 月 31 日，估价期日与现场勘查日期不一致，本次估价以估价期日与现场勘查估价对象状况一致为假设前提。

使用限制及相关事项：

本报告和估价结果仅依据本次估价目的，为相关方提供南风化工集团股份有限公司拟实施重大资产重组所涉及安徽安庆南风日化有限责任公司持有的国有建设用地使用权于正常市场条件下的价值参考意见。

一担责任。非为法律、行政法规规定，未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任部分均不

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 70 -

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。本报告的复印件不具法律效力。

委托方或其他第三者在设定的估价目的和假设条件下使用本报告不当造成的后果与受托方及签字估价师无关。

4）引用单项资产评估报告的评估结论；

根据《城镇土地估价规程》，估价人员依据土地估价的基本原则、理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择适当的估价方法对位于迎江区工业园 1 号的 2 宗国有建设用地使用权进行了评定。估价对象设定用途为工业用地，设定开发程度为红线外“六通”及红线内“场地平整”，在现状利用条件下，于估价期日 2017 年 12 月 31 日剩余年期为 39.53 年的国有出让建设用地使用权价格为：

M1 ：厂区西地块

单位地价：369.00 元/m2（24.60 万元/亩）

土地面积：45465.06 m2（68.20 亩）宗地总地价：1677.66 万元

大写: 人民币壹仟陆佰柒拾柒万陆仟陆佰元整

M2 ：厂区东地块

单位地价：374.32 元/m2（24.95 万元/亩）土地面积：53831.43 m2（80.75 亩）宗地总地价 2015.02 万元

大写: 人民币贰仟零壹拾伍万零贰佰元整

面积合计：99296.49 m2（148.95 亩）

总地价：3692.68 万元

大写：人民币叁仟陆佰玖拾贰万陆仟捌佰元整

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

71 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

5）其他需要披露的重要事项。

本报告的估价结果仅为国有出让建设用地使用权价格，包括征地过程中的征地成本及有关税费，不包含由于国有建设用地使用权流转而产生的契税、交易手续费等相关税费。提请报告使用者注意。

报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》上的登记内容为准。估价人员未进行专业技术勘测。提请报告使用者注意。

根据《国有土地使用权出让合同》（合同编号安庆市国让(合)字(2007)第 068 号）中第十一条，受让人在合同项下宗地的建筑容积率为 0.6。M1 宗地现有建筑物主要为综合楼、洗衣粉车间、成品库、科技楼等，容积率 0.64，M2 宗地现有建筑物主要为洗衣车间、磺化车间及锅炉房等，容积率 0.23。M2 宗地容积率尚不满足规划要求。提请报告使用人注意。

委估宗地 M1 和 M2 于评估基准日已设定抵押权，抵押权人为交通银行股份有限公司安庆分行，抵押期限为 2016 年 11 月 1 日至 2019 年 4 月 5 日，抵押金额为贰仟贰佰万元整。提请报告使用人注意。

4. 贵州南风日化有限公司

截至评估基准日，贵州南风日化有限公司房屋建筑物 43 项，建筑面积合计 33,912.73m[2] 。其中：已办理房屋所有权证的房屋建筑物 22 项，建筑面积 30,053.36 ㎡。剩余为办理房产证的房屋建筑物，被评估单位已提供相应的报建手续并且已出具相应的产权承诺，承诺产权归其所有，建筑面积为根据企业相应的测量数据和竣工决算报告所得，本次评估结论是在假定其产权完整的前提下作出的，亦未考虑将来办理产权时需要支付的费用，房屋的建筑面积及产权的最终确定应当以当地房地产管理部门通过测绘颁发的产权证为准。

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 72 -

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

5. 本溪经济开发区南风日化有限公司

房屋建筑物中有 19 个房屋已经办理不动产权证、7 套商品房已办理房屋所有权证，其余房屋均未办理房屋所有权证，车辆有 37 辆已经办理行驶证，3 辆处于报废状态，12 辆厂内用车未办理最新年检行驶证，被评估单位已出具承诺权属归本溪经济开发区南风日化有限公司所有，且拥有无瑕疵的产权。评估是在上述资产为企业资产的前提下而进行的，已提请企业尽快解决以上问题。

房屋建筑物中已办理不动产权证证号为辽（2017）本溪市不动产权第 0022511 号、辽（2017）本溪市不动产权第 0020562 号、辽（2017）本溪市不动产权第 0022509 号、辽

（2017）本溪市不动产权第 0020564 号存在抵押权，抵押日期为 2017 年 2 月 15 日，期限为 12 个月。

纳入评估范围的土地共计 2 宗，已经办理国有土地使用证不动产权证。两宗土地使用权以出让的方式取得，证载权利人为本溪经济开发区南风日化有限公司，证号为辽（2017）本溪市不动产权第 0022511 号、辽（2017）本溪市不动产权第 0020562 号、辽（2017）本溪市不动产权第 0022509 号、辽（2017）本溪市不动产权第 0020564 号存在抵押权，抵押日期为 2017 年 2 月 15 日，期限为 12 个月。

另经核实，公司 1997 年接收本溪市新郊化工厂时，存在一宗划拨土地使用权，证载权利人为本溪市新郊化工厂。因划拨土地转移时未取得政府相应手续，企业认为不拥有该宗土地的使用权，故未申报该宗土地，本次评估未将其纳入评估范围。

洗衣粉和皂类生产线目前处于停产状态。

引用其他机构出具单项资产评估报告情况：

根据委托业务合同约定，土地使用权委托人单独委托具有相应资格的山西儒林资产评估事务所有限公司进行评估，应委托人的要求，进行整体评估时，本次评估范围内的土地使用权资产评估结论引用山西儒林资产评估事务所有限公司出具的土地估价报告的评估结论。评估专业人员在对山西儒林资产评估事务所有限公司出具《土地估价报》(晋儒林[2018]（估）字第 033 号)按照资产评估具体准则规定应当关注的内容充分分析、判断、核查后，土地的评估结论直接引用经备案评估报告的评估结论，本机构对山西儒林资产评估事务所有限公司出具的土地资产评估报告不承担法律责任，将承担引用不当的相关责任。

==> picture [424 x 12] intentionally omitted <==

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 73 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

评估机构名称：山西儒林资产评估事务所有限公司

报告名称及报告编号：《土地估价报》(晋儒林[2018]（估）字第 033 号) 出具日期：2018 年 7 月 6 日

2）引用单项资产评估报告的资产、数量、产权权属

本次估价对象是本溪经济开发区南风日化有限公司持有的位于本溪经济技术开区神农大街的 2 宗国有建设用地使用权，土地面积合计 159713.30m2（239.57 亩），证载地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让，现为本溪经济开发区南风日化有限公司的厂区用地。

M1 宗地：1995 年 12 月 30 日，本溪化学工业集团有限公司与本溪经济技术开发区土地规划建设局签订《国有土地使用权出让合同》，受让面积为 171224.8m[2] 的工业用地。2017 年 12 月 26 日，因山西南风化工集团股份有限公司和本溪化工集团有限公司合作原因，土地使用权归本溪经济开发区南风日化有限公司所有。于 2017 年换领《不动产权证书》（辽（2017）本溪市不动产权第 20019096 号、辽（2017）本溪市不动产权第 0022501 号等）。

M2 宗地：2014 年 4 月 10 日，本溪经济开发区南风日化有限公司与本溪市国土资源局经济开发区分局签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让面积为 51500m[2] 的工业用地。于 2014 年 5 月 13 日取得《不动产权证书》（本国土经开国用（2014）第 35 号）。

宗地编号	宗地名称	土地使用权人	国有土地使用证编号	座落	地号	图号	地类（用途）	土地级别	使用权类型	终止日期	使用权面积（m 2）	四至
M1	厂区东地块	本溪经济开发区南风日化有限公司	辽（2017）本溪市不动产权第 20019096 号、辽（2017）本溪市不动产权第 0022501 号等共计17 个不动产权证书	本溪经济技术开区神农大街	——	——	工业	——	出让	2046 年1 月 1 日	108213. 3	东至空地南至空地西至住宅区北至张石线

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 74 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

M2	新厂区地块		本国土经开国用（2014）第35 号	本溪经济技术开区神农大街	21050 30140 05	——	工业	——	出让	2064 年4 月 10 日	51500.0 0	东至空地南至道路西至空地北至神农大街

3）引用单项资产评估报告的评估方法、假设前提、使用限制以及相关事项评估方法：

估价的前提条件和假设条件：

估价对象权属来源合法。建设用地使用权人合法有偿取得国有建设用地使用权，程序符合相关法律法规，并已支付土地出让金及相关税费。

估价期日的地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

任何有关估价对象的运作方式及程序均符合国家和地方的有关法律、法规。

估价对象能够满足地价定义中关于用途、开发程度、年限、估价期日等设定条件。

本次估价期日为 2017 年 12 月 31 日，估价期日与现场勘查日期不一致，本次估价以估价期日与现场勘查估价对象状况一致为假设前提。

使用限制及相关事项：

本报告和估价结果仅依据本次估价目的，为相关方提供南风化工集团股份有限公司拟资产重组所涉及的国有建设用地使用权于正常市场条件下的价值参考意见。

本报告及估价结果仅供委托方实施特定估价目的之情形所涉及的当事人、以及呈送有关管理机关审查估价报告和估价工作之用。此外，不得提供给其他任何部门、单位或个人使用。本

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 75 -

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

估价机构对估价结果有解释权。

委托方或其他第三者在设定的估价目的和假设条件下使用本报告不当造成的后果与受托方及签字估价师无关。

4）引用单项资产评估报告的评估结论；

根据《城镇土地估价规程》，估价人员依据土地估价的基本原则、理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择适当的估价方法对位于本溪经济技术开区神农大街的 3 宗国有建设用地使用权进行了评定。估价对象设定用途为工业用地，设定开发程度为红线外“五通”及红线内“场地平整”，在现状利用条件下，于估价期日 2017 年 12 月 31 日剩余年期分别为 28.0 年、46.3 年的国有出让建设用地使用权价格为：

M1 ：厂区东地块

单位地价：307.34 元/m2（20.49 万元/亩）

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 76 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

土地面积：108213.3m2（162.32 亩）

宗地总地价：3325.83 万元

大写: 人民币叁仟叁佰贰拾伍万捌仟叁佰元整

M2 ：新厂区地块

单位地价：328.60 元/m2（21.91 万元/亩）土地面积：51500.00m2（77.25 亩）宗地总地价：1692.29 万元

大写: 人民币壹仟陆佰玖拾贰万贰仟玖佰元整

面积合计： 159713.30m2 （ 239.57 亩）总地价： 5018.12 万元

大写：人民币伍仟零壹拾捌万壹仟贰佰元整 5）其他需要披露的重要事项。

估价对象相关的权属资料、土地利用情况由建设用地使用权人提供，其合法性、真实性、准确性由资料提供方负责。本公司保留由于现有资料有误而对本报告进行修改的权利。土地区位条件资料、地产市场交易资料、征地资料等估价相关资料由估价人员实地调查或向当地土地管理部门征询而得。

本报告的估价结果仅为国有出让建设用地使用权价格，包括征地过程中的征地成本及有关税费，不包含由于国有建设用地使用权流转而产生的契税、交易手续费等相关税费。

报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的《不动产权证书》或《国有土地使用证》上的登记内容为准。估价人员未进行专业技术勘测。提请报告使用者注意。

根据 M2 宗地《国有建设用地使用权出让合同》第十三条，待估宗地建筑容积率不低于 0.80。第三十五条规定，合同项下宗地容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 77 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同。至估价期日， M2 地块为闲置土地，现状容积率为 0。提请报告使用人注意。

1995 年 12 月 30 日，本溪化学工业集团有限公司与本溪经济技术开发区土地规划建设局签订《国有土地使用权出让合同》，受让面积为 171224.8m2 的工业用地。1997 年 12 月 26 日，因山西南风化工集团股份有限公司和本溪化工集团有限公司合作原因，土地使用权归本溪经济开发区南风日化有限公司所有。其中住宅等附属设施占地 63011.5m2，已分割办理土地登记。厂区占地 108213.3m2，地上现有 75 栋建筑物，主要为办公楼、生产车间等，其中 17 栋已于 2017 年领取《不动产权证书》（辽（2017）本溪市不动产权第 0019096 号、辽（2017）本溪市不动产权第 0022501 号等共计 17 个不动产权证书），共用土地使用权面积为 108213.3 ㎡。提请报告使用人注意。

根据借款抵押合同（编号：2017 年东明支行字第 0038 号），于估价期日 M1 宗地地上部分房产设有抵押权（辽（2017）本溪市不动产权第 0020552、0022509、0022511、0020564 号），抵押权人为本溪市商业银行股份有限公司东明支行，抵押日期为 2017 年 2 月 15 日，期限为 12 个月，抵押担保的债权额为人民币一百五十万元整。

6. 四川同庆南风洗涤用品有限责任公司

至评估基准日，四川同庆南风洗涤用品有限责任公司拥有的房屋建筑物 19 项，建筑面积合计 18,364.00 m2，均未办理房屋所有权证。该单位承诺未办证房屋建筑物均为四川同庆南风洗涤用品有限责任公司所有。

模拟置入日化分公司、洗化分公司相关资产负债后的南风集团山西日化销售有限公司

至评估基准日，南风化工集团股份有限公司日化分公司与洗化分公司房屋建筑物共 142 项，建筑面积合计 131,167.02 m[2] 。其中：已办理房屋所有权证的房屋建筑物 114 项，建筑面积 101,406.38 m[2] 。该单位承诺未办证房屋建筑物均为南风化工集团股份有限公司分公司所有。

房产证号为房权证运字第 03200545 号的房产于报告出具前设定了抵押，涉及投资性房地产及房屋建筑物类固定资产，详见明细表备注。

部分设备类资产为融资租赁，其中机器设备 447 项，电子设备 3 项，详见评估明细表备注项。

引用其他机构出具单项资产评估报告情况：

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 78 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

2）引用单项资产评估报告的资产、数量、产权权属

引用山西儒林资产评估事务所有限公司出具的《土地估价报》(晋儒林[2018]（估）字第 031 号)涉及的资产为运国用（96）字第 GY01029 号土地使用权，面积为 99,953.80 平方米。宗地原已取得《国有土地使用权证》（运国用（96）字第 GY01029 号），经转让后，由南风化工集团股份有限公司日化分公司使用，根据《日化土地未转让原因》，该宗地因未完成指界确认，暂未办理相关权属变更登记。

3）引用单项资产评估报告的评估方法、假设前提、使用限制以及相关事项评估方法：

估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常运行，保证土地

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 79 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

的持续经营和公司的持续发展。

估价期日的地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

任何有关估价对象的运作方式及程序均符合国家和地方的有关法律、法规。

估价对象能够满足地价定义中关于用途、开发程度、年限、估价期日等设定条件。本次估价期日为 2017 年 12 月 31 日，估价期日与现场勘查日期不一致，本次估价以估价

期日与现场勘查估价对象状况一致为假设前提。

使用限制及相关事项：

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），土地估价报告的有效期限自报告提交日起，原则上不超过一年。根据《资产评估执业准则》，资产评估结论的有效期为一年，即自评估基准日起一年内有效。土地估价报告应与资产评估报告一同使用，其有效期限不应超过资产评估北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 80 -

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

报告有效期限。即 2018 年 7 月 6 日至 2018 年 12 月 30 日有效。超过此有效期使用本估价结果造成的一切损失或产生的其他后果，本估价机构不承担任何责任。

委托方或其他第三者在设定的估价目的和假设条件下使用本报告不当造成的后果与受托方及签字估价师无关。

4）引用单项资产评估报告的评估结论；

根据《城镇土地估价规程》，估价人员依据土地估价的基本原则、理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择适当的估价方法对位于运城市圣惠路南端南侧、西环城路西侧的 2 宗国有建设用地使用权 “ ” “ ” 进行了评定。估价对象设定用途为工业用地，设定开发程度为红线外五通及红线内场地平整，在现状利用条件下，于估价期日 2017 年 12 月 31 日剩余年期为 29.16 年的国有出让建设用地使用权价格为：

M1 ：钡盐分公司硫化碱部地块

单位地价：193.71 元/m2（12.91 万元/亩）土地面积：327831.80m2（491.75 亩）宗地总地价：6350.43 万元

大写: 人民币陆仟叁佰伍拾万肆仟叁佰元整

M2 ：日化厂地块

单位地价：552.45 元/m2（36.83 万元/亩）土地面积：99953.80m2（149.93 亩）宗地总地价：5521.95 万元

大写: 人民币伍仟伍佰贰拾壹万玖仟伍佰元整

评估范围内运国用（96）字第 GY01029 号土地使用权评估结果的用了 M2：日化厂地块的评估结论，即运国用（96）字第 GY01029 号土地使用权的评估值为 5521.95 万元。 5）其他需要披露的重要事项。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 81 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

本报告的估价结果仅为国有建设用地使用权价格，不包含由于国有建设用地使用权流转而产生的契税、交易手续费等相关税费。提请报告使用者注意。

2008 年 4 月 28 日，山西运城盐化局与南风化工集团股份有限公司签订《国有土地使用权转让合同书》（运地转字（2008）第 113 号）,待估宗地均在转让范围内。M1 宗地面积原为 339920.5 平方米，经转让后，由南风化工集团硫化碱分公司（钡盐分公司前身）使用，厂区用地为 327831.8 平方米，分割办理《国有土地使用证》（运政国用(2009)第 00377 号），本次评估中 M1 宗地面积以该土地证上登记面积为准。剩余 18979.84 平方米分割办理《国有土地使用证》，证号为运政国用(2009)第 00378 号。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 82 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

限资产交易方案的说明》，“就未能取得书面同意转让之抵押物，南风化工将提前偿还相关债务，并积极办理限制性权利解除的相关手续，保证后续资产交割不存在障碍。同时，前述相关内容将在双方签署的《资产出售协议》予以明确约定。”提请报告使用人注意。

8. 西安奇强洗衣连锁有限公司

无

北京南风欧芬爱尔日用化学用品有限责任公司无

10. 西安南风日化有限责任公司

截至评估基准日 2017 年 12 月 31 日，西安南风日化有限责任公司的建筑物中，除南风大厦外，其余建筑物均未办理房屋所有权证，其中，南风大厦证载房屋所有权人为西安南风日化有限责任公司，证载土地使用权人为西安日用化学工业公司，本次南风大厦的评估值不包含土地使用权的价值；其余未办理房产证房屋建筑物系在企业无偿使用土地上所建，企业承诺该部分资产属于其所有，对于该部分资产，其面积是企业根据现场测量情况进行申报的，对企业申报面积，评估人员进行了抽样核实后以企业申报面积进行评估。

被评估单位两项房屋涉及诉讼，可能存在腾退房屋的风险，明细如下

建筑物名称	结构	建成年月	计量单位	建筑面积 /体积（m2/m3)	成本单价(元 /m2 或元/m 3)	账面价值	账面价值
						原值	净值
机修车间	砖混	1971-10	m2	372.00	541.71	201,516.00	6,045.48
木工房+备件库	砖混	1971-10	m2	707.00	363.81	257,212.60	7,716.38

因诉讼结果尚存不确定性，本次评估未考虑该事项的影响。

（八）本报告涉及由委托人和相关当事人提供并确认的与评估相关的营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托人、产权持有人和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。

（九）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 83 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

估专业人员已履行评估程序仍无法获悉的情况下，评估机构及评估专业人员不承担相关责任。

上述特别事项，评估专业人员提请报告使用人注意。

十二、评估报告使用限制说明

（一）本评估报告仅用于评估报告载明的评估目的和用途，不能用于其他目的和用途。因使用不当造成的后果与签字评估专业人员及其所在评估机构无关；

（二）委托人或者本评估报告使用人应当按照法律规定和本评估报告载明的使用范围使用评估报告；委托人或者本评估报告使用人违反前述规定使用评估报告的，本资产评估机构、评估专业人员不承担责任。

（三）本评估报告仅供委托人、评估委托合同中约定的其他评估报告使用人和国家法律、法规规定的评估报告使用人使用；除此之外，任何机构和个人不能由于得到评估报告而成为评估报告的使用人。

（四）评估报告使用人应当正确理解评估结果，评估结果不等同于评估对象可实现的价格，评估结果不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（五）本评估报告如果根据国家相关法律法规规定，需提交国有资产监督管理部门或者企业有关主管部门审查备案，未经备案，评估结论不得被使用；

（六）未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体；

（七）自评估基准日起，市场条件或资产状况未发生重大变化时，本评估报告的评估结论使用有效期自评估基准日起 12 个月，即从资产评估基准日 2017 年 12 月 31 日起至 2018 年 12 月 30 日止；超过有效期或有效期之内期后事项的变化对评估结果有较大影响时，需重新进行评估。

（八）当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 - 84 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

十三、评估报告日

资产评估报告日通常为评估结论形成的日期，可以不同于资产评估报告的签发日。本评估报告日为 2018 年 7 月 10 日。

北京国友大正资产评估有限公司

资产评估师：邹翔余月新

二〇一八年七月十日

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

85 -

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目

资产评估报告

大正评报字(2018)第123A 号 (共二十五册,第二册)

北京国友大正资产评估有限公司

二〇一八年七月十日

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目

资产评估说明

大正评报字(2018)第123A 号 (共二十五册,第二册)

北京国友大正资产评估有限公司

二〇一八年七月十日

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

目录
第一部分关于《资产评估说明》使用范围的声明...............................1
第二部分评估对象及评估范围说明...........................................2
一、评估对象与评估范围内容...........................................................................................................2
二、实物资产的分布情况及特点.......................................................................................................2
三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况...................................................................4
四、企业申报的表外资产的类型、数量.......................................................................................13
五、利用其他机构出具的报告的结果所涉及的资产类型、数量和账面金额.............................13
第三部分资产核实情况总体说明............................................14
一、资产核实的过程..........................................................................................................................14
二、影响资产核实的事项及处理方法..............................................................................................15
三、核实结论......................................................................................................................................15
第四部分评估方法的说明..................................................16
第五部分资产基础法评估技术说明..........................................17
一、流动资产评估技术说明..............................................................................................................17
二、非流动资产评估技术说明..........................................................................................................21
三、流动负债的评估技术说明..........................................................................................................88
第六部分评估结论及其分析................................................90
一、评估结论....................................................................................................................................... 90
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因................................................................................ 90
企业关于进行资产评估有关事项的说明..........................................92
一、委托人与产权持有单位概况........................................................................................................ 92
二、关于经济行为的说明.................................................................................................................. 101
三、关于评估对象和评估范围的说明.............................................................................................. 102
四、关于评估基准日的说明.............................................................................................................. 103
五、可能影响评估工作的重大事项说明.......................................................................................... 103
六、资产负债情况、未来经营和收益状况预测说明...................................................................... 103
七、资料清单..................................................................................................................................... 105

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室

-1-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

第一部分关于《资产评估说明》使用范围的声明

本资产评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

-1-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

第二部分评估对象及评估范围说明

一、评估对象与评估范围内容

本项目的评估对象为南风化工集团股份有限公司拟置出日化板块净资产及其他部分资产，评估范围为南风化工集团股份有限公司拟出售的部分的资产及负债，具体资产明细见资产评估明细表内容。各项资产和负债账面价值如下：

资产合计：501,878,891.41 元，其中：流动资产：账面金额 138,700,833.59 元非流动资产：账面金额 363,178,057.82 元长期股权投资：账面金额 169,392,700.83 元固定资产：账面金额 142,405,974.54 元在建工程：账面金额 6,497,911.88 元无形资产：账面金额 44,227,220.57 元其他非流动资产：账面金额 654,250.00 元

负债合计：362,584,014.09 元，全部为流动负债。

以上数据经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审定，并出具了信会师报字[2018] 第ZG11654 号标准无保留意见审计报告。

委托评估对象和范围与经济行为涉及的评估对象和范围一致。

固定资产中主要包括房屋建筑物、机器设备、车辆等，房屋建筑物中有142 项已经办房屋所有权证，车辆有5 辆已经办理行驶证，证载权利人为南风化工集团股份有限公司， 3 辆处于待报废状态。

无形资产为土地使用权及商标、在申请商标、专利。土地使用权已经办理国有土地使用证，土地性质为出让，用途为工业用地，准用年限为50 年，开发程度五通一平，土地面积327,831.80 平方米。

本次纳入评估范围的资产均为南风化工集团股份有限公司出资购置。

二、实物资产的分布情况及特点

本次评估范围的实物资产主要为固定资产和存货。钡盐分公司（硫化碱部）、电力分公司、日化销售部及运输处。

-2-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

原材料主要为燃煤及备品备件等等；产成品为硫化钠60 片碱、硫氢化钠一级、沉淀硫酸钡膏状2 号，均为近期生产准备销售的产品，保存完好；在产品主要为外购液体硫化碱、自制硫化钡等；在用周转材料主要为写字台、沙发、电视柜、办公柜、床等，大部分购置时间较早，分在各个办公室、宿舍内，基本可以满足使用要求。

设备类固定资产：

机器设备主要包括南风化工集团股份有限公司钡盐分公司（硫化碱部）及南风化工集团股份有限公司电力分公司相关设备。

钡盐分公司（硫化碱部）现有两条生产线：

主要产品有：工业氯化钡、工业硫氢化钠、工业沉淀硫酸钡、工业氢氧化镁。目前因环保原因停产。

电力分公司前身为机械厂（现机械公司）电工队，1984 年12 月独立成为山西运城盐化局供电所；2000 年9 月，由集团公司投资新建110KV 变电站投入运行，山西运城盐化局供电所由集团公司购买，更名为“南风化工集团股份有限公司供电所”;2005 年6 月，为规范管理，设立”南风化工集团股份有限公司电力分公司“，同时撤销”南风化工集团股份有限公司供电所“。2017 年年底在册在岗职工48 人。

生产工艺：

接受电网供电-----降压站降压-----传输----用户降压

车辆有5 辆已经办理行驶证，证载权利人为南风化工集团股份有限公司，3 辆处于待报废状态。

电子设备主要为空调、电脑、打印机等办公电子设备，大部分购置时间较早，可以正常使用。

-3-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

房屋构建筑物类固定资产：

按建筑结构类型主要为框架、砖混、钢结构。

框架结构一般采用独立基础及箱型基础两种，基础垫层为C15 砼垫层，柱采用钢筋混凝土矩型柱，梁采用钢筋混凝土现浇梁，楼板为钢筋混凝土现浇楼板。围护结构采用 MU7.5 混凝土砌块，内墙面为水泥砂浆抹面刷白色涂料，外墙为水泥砂浆抹灰刷涂料或局部粘贴面砖，地面铺设抛光地板砖或水泥砂浆面层，木门、部分办公室安装防盗门、铝合金窗，屋面采用三油二毡防水卷材。水、电及消防设施齐全。

砖混结构房屋采用毛石砌筑带型基础，砖承重墙，外墙采用实心粘土砖砌体， M5 水泥砂浆砌筑。外墙抹灰刷涂料或清水墙，内墙混合砂浆抹面刷白色涂料。地面水泥地面或铺地砖，铝合金窗，内门胶合板门。屋面板为C20 预应力空心板，屋面保温层为水泥膨胀珍珠岩，屋面防水采用SBS 防水卷材，一般用于多层或单层民用建筑，如各生产车间辅助楼和其他辅助生产建筑。

钢结构构造为钢筋砼独立基础以及与之相连接的条形砖基础。围护结构为标高900mm 以下为机砖砌筑墙体，外墙粘贴外墙砖，内墙混合砂浆抹灰刷白色涂料，标高900mm 以上为彩钢板围护。钢梁、钢柱、钢箱吊车梁、钢檩条、钢支撑。室内素混凝土地面，局部铺设抛光地板砖，塑钢窗。屋面为彩钢板、采光板。电气照明等配套设施齐全。

三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

企业申报的账面记录的无形资产为土地使用权及商标、专利资产，其中土地使用权状况详见下表：

	土地权证编号	终止日期	用地性质	土地用途	准用年限	开发程度	面积(m2)

-4-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

运政国用(2009)第 00377 号 2047 年 3 月 1 日出让工业 50 五通一平 327,831.80

南风化工集团股份有限公司拥有的商标及在申请的商标，账面价值 1,858,019.89 元，明细如下：商标明细

序号	商标名称	注册证号	类别	商标注册人	到期时间	他项权利
1	奇强织物spa	12428926	3	南风化工	2024/9/20	无
2	奇强维文	15653785	3	南风化工	2026/2/27	无
3	奇强维文	18010909	3	南风化工	2026/11/13	无
4	奇强维文	18010912	3	南风化工	2026/11/13	无
5	奇强天使	19160047	3	南风化工	2027/3/27	无
6	奇强	5116939	3	南风化工	2019/6/13	无
7	奇强	1285163	3	南风化工	2019/6/20	无
8	奇强	1285160	3	南风化工	2019/6/20	无
9	奇强	1312648	3	南风化工	2019/9/13	无
10	奇强	1312650	3	南风化工	2019/9/13	无
11	奇强	1312649	3	南风化工	2019/9/13	无
12	奇强	1330773	3	南风化工	2019/11/6	无
13	奇强	1576317	3	南风化工	2021/5/27	无
14	奇强	9614735	3	南风化工	2022/7/20	无
15	奇强	13753509	3	南风化工	2025/4/13	无
16	奇强	723431	3	南风化工	2025/1/6	无
17	奇强	3682739	3	南风化工	2025/11/20	无
18	奇强	15653052	3	南风化工	2025/12/27	无
19	奇强	15653672	3	南风化工	2026/1/20	无
20	keon	18669143	3	南风化工	2027/1/27	无
21	keon	21274472	3	南风化工	2027/11/13	无
22	keon	23129874	3	南风化工	2028/3/6	无
23	金猫	322520	3	南风化工	2018/8/29	无
24	金猫	8976488	3	南风化工	2022/1/6	无
25	奇霸	20025235	3	南风化工	2027/7/6	无
26	紫罗兰	12435839	3	南风化工	2025/3/27	无
27	太阳	182447	3	南风化工	2023/7/4	无
28	百洁	1248171	3	南风化工	2019/2/20	无
29	嘉宝	12436104	3	南风化工	2025/3/27	无
30	蓝哲（字母）	3354915	3	南风化工	2024/6/13	无
31	蓝哲（图形）	3501891	3	南风化工	2025/2/13	无
32	蓝哲	5549973	3	南风化工	2019/10/13	无
33	蓝哲	3354914	3	南风化工	2024/6/13	无
34	拜尼	4541988	3	南风化工	2018/7/13	无
35	36.5ºC	6051271	3	南风化工	2020/4/20	无

-5-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

序号	商标名称	注册证号	类别	商标注册人	到期时间	他项权利
36	36.5ºC	10332925	3	南风化工	2023/6/27	无
37	36.5ºC	10332924	3	南风化工	2023/6/27	无
38	美丽梦想（图）	4281490	3	南风化工	2027/11/13	无
39	美丽梦想（图）	4281489	3	南风化工	2027/11/13	无
40	美丽梦想	15653005	3	南风化工	2025/12/27	无
41	美丽梦想	3791815	3	南风化工	2026/2/27	无
42	中华	117555	3	南风化工	2023/2/28	无
43	中华	3908837	3	南风化工	2026/8/20	无
44	天使织物spa	12428954	3	南风化工	2024/9/20	无
45	天使cleangel	15660796	3	南风化工	2026/3/6	无
46	天使cleangel	15660859	3	南风化工	2026/3/6	无
47	天使cleangel	16865802	3	南风化工	2026/7/27	无
48	天使	5549974	3	南风化工	2019/10/13	无
49	天使	8976487	3	南风化工	2022/1/20	无
50	天使	8976486	3	南风化工	2022/3/13	无
51	天使	166936	3	南风化工	2023/2/28	无
52	天使	3373624	3	南风化工	2024/7/27	无
53	天使	1105407	3	南风化工	2027/9/20	无
54	angel天使	19160045	3	南风化工	2027/3/27	无
55	一叶兰	172544	3	南风化工	2023/2/28	无
56	一叶兰	172035	3	南风化工	2023/2/28	无
57	安字	154983	3	南风化工	2023/2/28	无
58	山丹丹	118518	3	南风化工	2023/2/28	无
59	山丹丹	12435924	3	南风化工	2025/3/20	无
60	啄木鸟	232317	3	南风化工	2025/9/14	无
61	争荣	296555	3	南风化工	2027/8/19	无
62	云竹	166935	3	南风化工	2023/2/28	无
63	雅晨	1212165	3	南风化工	2018/10/6	无
64	哑姑泉	13496819	3	南风化工	2025/1/27	无
65	喜盈门	172036	3	南风化工	2023/2/28	无
66	维文熏香抑菌	19213766	3	南风化工	2027/4/13	无
67	维文深层洁净	19213762	3	南风化工	2027/6/6	无
68	维文奇恰克	19213763	3	南风化工	2027/5/27	无
69	维文冷水速效	19213764	3	南风化工	2027/4/13	无
70	维文高效去渍	19213765	3	南风化工	2027/4/13	无
71	维特纳	504296	3	南风化工	2019/11/19	无
72	维特纳	1536329	3	南风化工	2021/3/13	无
73	维特佳	8976492	3	南风化工	2024/5/6	无
74	维傲	1262645	3	南风化工	2019/4/13	无

-6-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

序号	商标名称	注册证号	类别	商标注册人	到期时间	他项权利
75	维傲	1290160	3	南风化工	2019/7/6	无
76	维傲	1290161	3	南风化工	2019/7/6	无
77	维傲	5549972	3	南风化工	2019/10/13	无
78	太阳风	1098192	3	南风化工	2027/9/13	无
79	四喜	155343	3	南风化工	2023/2/28	无
80	水之花	12436061	3	南风化工	2024/9/20	无
81	石榴花	1416159	3	南风化工	2020/7/6	无
82	圣女莎兰	1760385	3	南风化工	2022/5/6	无
83	闪剑	9613724	3	南风化工	2022/7/20	无
84	三美	172037	3	南风化工	2023/2/28	无
85	三美	165896	3	南风化工	2023/2/28	无
86	瑞莱斯	3615253	3	南风化工	2025/10/13	无
87	瑞莱斯	3602510	3	南风化工	2025/10/20	无
88	全猫	231648	3	南风化工	2025/8/29	无
89	奇疆	9614736	3	南风化工	2022/7/20	无
90	珀诗	3602354	3	南风化工	2025/10/13	无
91	泥水	3777251	3	南风化工	2026/4/27	无
92	泥水	3777250	3	南风化工	2026/4/27	无
93	尼韵	13441799	3	南风化工	2025/1/20	无
94	蜜月	182448	3	南风化工	2023/7/4	无
95	曼巴雅	1728390	3	南风化工	2022/3/13	无
96	龙凤	6855602	3	南风化工	2020/10/27	无
97	龙凤	155345	3	南风化工	2023/2/28	无
98	珂琳	504297	3	南风化工	2019/11/19	无
99	洁诗	1214134	3	南风化工	2018/10/13	无
100	红猫	20175192	3	南风化工	2027/7/20	无
101	皓玉	1902755	3	南风化工	2022/10/27	无
102	豪彩	3555961	3	南风化工	2025/6/27	无
103	海尔	504295	3	南风化工	2019/11/19	无
104	盬	18010910	3	南风化工	2026/11/13	无
105	盬	18010911	3	南风化工	2026/11/13	无
106	古都	136540	3	南风化工	2023/2/28	无
107	蝶花	268689	3	南风化工	2026/11/9	无
108	晨香	172077	3	南风化工	2023/2/28	无
109	白鳍豚	3414068	3	南风化工	2024/11/13	无
110	白鹭	13151005	3	南风化工	2025/11/13	无
111	ZHUA	6880945	3	南风化工	2020/6/27	无
112	ykj	5621593	3	南风化工	2019/10/27	无
113	yikoujing	5621592	3	南风化工	2019/10/27	无

-7-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

序号	商标名称	注册证号	类别	商标注册人	到期时间	他项权利
114	U特(字母)	3615252	3	南风化工	2025/8/20	无
115	U特（图形）	3615250	3	南风化工	2025/12/6	无
116	spa织物	12435946	3	南风化工	2025/2/6	无
117	spa织物	12435979	3	南风化工	2025/2/6	无
118	nafine	1592303	3	南风化工	2021/6/27	无
119	HJL	3414066	5	南风化工	2024/10/13	无
120	拜泥	6987930	3	南风化工	2020/6/13	无
121	拜泥	7263706	3	南风化工	2020/12/20	无

在申请商标明细

商标名称	申请号	类别	项目
cleangel天使		3	香皂，洗发液，护发素，化妆用油，香水，洗面奶，浴液，浴盐，防皱霜，去斑霜，粉刺霜，化妆洗液，化妆品，按摩膏，增白霜，香波，美容面膜，护肤用化妆剂，焗油
cleangel天使	21746659	3	牙膏，去渍剂，唇彩，化妆笔，去油剂，去污粉，清洁制剂，厕所清洗剂，爽身粉，药皂
天使妈妈	24948756	3	肥皂，香波，去污粉，洗洁精，抛光制剂，去痱水，牙膏，动物用化妆品，洗衣剂，护发素，洗衣粉，浴液，花露水，洗发液，香皂，洁肤乳液，浴盐，香精油，护肤用化妆剂，非医用香膏，香，洗手膏，研磨剂，洗澡用化妆品，空气芳香剂
天使妈妈	24943274	3	肥皂洗衣剂洗发液香皂护发素浴盐洗衣粉浴液洗手膏洁肤乳液香波去污粉洗洁精抛光制剂研磨剂香精油非医用香膏去痱水花露水洗澡用化妆品护肤用化妆剂牙膏香动物用化妆品
天使爸爸	25915704	3	肥皂，去污粉，洗洁精，花露水，香皂，洗手膏，洗发液，浴盐，去痱水，洁肤乳液，洗衣剂，护发素，香波，浴液，洗衣粉，洗澡用化妆品，护肤用化妆剂，非医用香膏，空气芳香剂，动物用化妆品,牙膏，香,抛光制剂，研磨剂，香精油，
天使爸爸	25914742	3	肥皂洗衣剂洗发液香皂护发素浴盐洗衣粉浴液洗手膏洁肤乳液香波去污粉洗洁精抛光制剂研磨剂香精油非医用香膏去痱水花露水洗澡用化妆品护肤用化妆剂牙膏香动物用化妆品
银湖	20025238	3	洗衣剂，洗衣用织物柔顺剂，浸洗衣服制剂，干洗剂，洗衣粉，清洁制剂，清洗用洗涤碱，玻璃擦净剂，厕所清洗剂，餐具清洗剂,
金猫	2319873	3	洗衣粉，香皂，干洗剂，肥皂，家用除水垢剂，洗衣浸泡剂，洗衣剂，厕所清洗剂，洗洁精，洗衣用织物柔顺剂
超微	25871776	3	化妆品，空气芳香剂，洗衣用织物柔顺剂，洗洁精，洗衣粉，去渍剂，动物用化妆品，肥皂，家用除水垢剂，清洁制剂，厕所清洗剂，香精油，牙膏，抛光制剂，香，洗发液，香皂，洗衣剂，家庭洗衣用亮色化学品，洗发液，去污剂，洗衣用漂白剂，疏通下水道制剂，玻璃擦净剂

-8-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

			资产项目资产评估说明
商标名称	申请号	类别	项目
奇强	26166263	3	洗衣剂，家用亮色化学品（洗衣用），洗衣粉，香精油，香，肥皂，家用除水垢剂，动物用化妆品，空气芳香剂，洗衣用漂白剂，香皂，去渍剂，去污粉，疏通下水道制剂，洗洁精，抛光制剂，牙膏，厕所清洗剂，清洁制剂，洗发液，洗衣用织物柔顺剂，洗发液，化妆品，玻璃擦净剂
卫小生	27640191	3	肥皂，洗洁精，洗手膏，厕所清洗剂，疏通下水道制剂，香皂，洗衣粉，洗衣用织物柔顺剂，去污剂，洗衣剂
洁力士	27628339	3	洗衣剂，洗洁精，洗手膏，洗衣粉，去污剂，肥皂，疏通下水道制剂，洗衣用织物柔顺剂，厕所清洗剂，香皂抑菌洗手剂，
奇霸	27258007	3	洗发液，家庭洗衣用亮色化学品，去渍剂，洗衣用漂白剂，洗衣剂，洗洁精，肥皂，家用除水垢剂，空气芳香剂，香皂，疏通下水道制剂，香精油，香，抛光制剂，化妆品，动物用化妆品，牙膏

专利账面价值 43,243.68 元，明细如下：

名称	申请号/专利号	申请日	授权公告日	专利类型	专利权人
一种矿物黑泥香皂及其生产方法	200510012804.4	2005.09.08	2007.08.22	发明	南风化工集团股份有限公司
一种矿物黑泥湿疹膏的生产配方	200510048113.x	2005.11.21	2008.08.13	发明	南风化工集团股份有限公司
一种矿物黑泥面膜的生产方法	200610102260.5	2006.12.13	2009.03.04	发明	南风化工集团股份有限公司
一种杜氏盐藻二次提取液产品及其在皮肤保健用日用化工产品中的应用	200710122389.7	2007.09.25	2010.08.11	发明	南风化工集团股份有限公司
用于洗衣粉生产的含MES的组合物	200910263929.2	2009.12.25	2012.06.13	发明	南风化工集团股份有限公司
皂基洗衣粉及其生产工艺	200810079337.0	2008.09.03	2012.08.29	发明	南风化工集团股份有限公司
一种脂肪酸甲酯磺酸钠的生产方法	201010102449.0	2010.01.25	2012.12.26	发明	南风化工集团股份有限公司
加酶洗衣皂用特种皂粒及其制备方法	201110252153.1	2011.08.30	2013.01.30	发明	南风化工集团股份有限公司
治疗静脉曲张黑泥膏产品及其生产方法	201210077928.0	2012.03.13	2013.09.11	发明	南风化工集团股份有限公司
一种矿物按摩浴盐及其生产方法	201210077882.2	2012.03.13	2014.04.30	发明	南风化工集团股份有限公司
以皂角提取物为主要活性成分的餐具洗涤剂及其制备方法	CN201410536895.0	2014.10.13	2017.06.16	发明	南风化工集团股份有限公司
一种无水洗衣液及其制备方法	201410541720.9	2014.10.14	2017.11.07	发明	南风化工集团股份有限公司
一种液体洗涤剂在线加入香精装置	201420455401.1	2014.08.13	2015.03.18	实用新型	南风化工集团股份有限公司
瓶盖与瓶体的连接结构	CN201520449931.X	2015.06.19	2015.10.07	实用新型	南风化工集团股份有限公司
肥皂硬度测量仪	CN201520779101.3	2015.10.10	2016.02.03	实用新型	南风化工集团股份有限公司
包装膜(肥皂)	CN201530214104.8	2015.06.19	2015.11.25	外观设计	南风化工集团股份有限公司

-9-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

包装袋(皂粉)	CN201530214102.9	2015.06.19	2015.11.25	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装瓶(皂液)	CN201530214103.3	2015.06.19	2015.11.25	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装瓶（洗衣液）	CN201630053157.0	2016.02.26	2016.06.22	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装膜（皂1）	CN201630053149.6	2016.02.26	2016.06.22	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装膜（皂2）	CN201630053143.9	2016.02.26	2016.06.22	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装袋（皂粉）	CN201630053138.8	2016.02.26	2016.06.22	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装瓶（洗手液）	201630499758.4	2016.10.12	2017.01.11	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装瓶（皂液）	201630499821.4	2016.10.12	2017.01.11	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装瓶（洗发沐浴露）	201630499797.4	2016.10.12	2017.01.11	外观设计	南风化工集团股份有限公司

各项专利的实施状况、年费缴纳情况及获利状况如下表所示：

-10-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

				2015 年	2015 年	2015 年	2016 年	2016 年	2016 年	2017 年	2017 年	2017 年
专利简况

		年费缴纳状况		销量（吨）	收入(元)	成本（元）	销量（吨）	收入(元)	成本（元）	销量（吨）	收入(元)	成本（元）
名称	申请号/专利号		具体产品

一种矿物黑泥香皂及其生产方法	200510012804.4		黑泥香皂		309,274.13	78,843.10		429,833.37	118,139.80		426,967.54	94,700.21
一种矿物黑泥湿疹膏的生产配方	200510048113.x		没生产
一种矿物黑泥面膜的生产方法	200610102260.5		黑泥面膜		197,856.76	31,832.33		411,927.42	77,477.46		483,125.99	93,814.38
一种杜氏盐藻二次提取液产品及其在皮肤保健用日用化工产品中的应用
	200710122389.7		没生产

用于洗衣粉生产的含MES的组合物			超微皂粉							228.63	1,780,468.14	1,654,602.26
	200910263929.2	已缴纳

皂基洗衣粉及其生产工艺	200810079337.0	已缴纳	皂粉	8,319.45	47,453,925.87	31,408,365.70	9,270.28	51,295,574.72	31,382,654.20	8,514.28	46,514,789.95	35,992,426.27
一种脂肪酸甲酯磺酸钠的生产方法	201010102449.0	已缴纳	没生产
加酶洗衣皂用特种皂粒及其制备方法
	201110252153.1	已缴纳	没生产

治疗静脉曲张黑泥膏产品及其生产方法
	201210077928.0		没生产

一种矿物按摩浴盐及其生产方法	201210077882.2		按摩浴盐		294,819.97	62,290.53		380,402.18	82,818.43		572,456.72	157,029.49
以皂角提取物为主要活性成分的餐具洗涤剂及其制备方法	CN201410536895.0
		已缴纳	没生产

一种无水洗衣液及其制备方法	201410541720.9	已缴纳	没生产
一种液体洗涤剂在线加入香精装置	201420455401.1		没生产
瓶盖与瓶体的连接结构	CN201520449931.X		没生产

-11-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

				2015 年	2015 年	2015 年	2016 年	2016 年	2016 年	2017 年	2017 年	2017 年
专利简况

		年费缴纳状况		销量（吨）	收入(元)	成本（元）	销量（吨）	收入(元)	成本（元）	销量（吨）	收入(元)	成本（元）
名称	申请号/专利号		具体产品

肥皂硬度测量仪	CN201520779101.3		没对外销售
			天使婴幼儿洗衣皀
包装膜(肥皂)	CN201530214104.8			321.65	12,608,662.27	3,824,880.34	673.30	28,467,911.12	8,296,219.25	124.86	4,420,644.24	2,404,742.70

			天使婴幼儿植物皀粉
包装袋(皂粉)	CN201530214102.9			18.96	312,985.48	104,489.12	71.77	1,217,326.61	354,804.18	12.87	197,007.90	77,508.31

			奇强皀液（晶彩）
包装瓶(皂液)	CN201530214103.3

包装瓶（洗衣液）	CN201630053157.0	已缴纳	奇强洗衣液（盐洁抑菌）
				19.82	166,136.74	144,133.78	66.28	591,562.14	420,232.09	23.51	184,781.60	127,581.43

包装膜（皂1）	CN201630053149.6	已缴纳	奇强净柔皀	5,482.74	46,719,442.14	37,473,899.35	4,792.98	44,557,940.07	29,508,773.66	3,987.02	31,194,595.66	25,952,072.48
包装膜（皂2）	CN201630053143.9	已缴纳	奇强内衣皀	4,090.70	60,675,399.57	35,908,762.28	4,925.69	71,120,689.73	36,494,813.84	3,471.23	46,020,362.09	26,898,559.94
包装袋（皂粉）	CN201630053138.8	已缴纳	奇强植物皀粉	7,739.37	43,805,143.60	29,474,901.99	8,704.40	47,270,024.59	29,920,211.21	7,967.70	43,382,964.57	33,280,196.13
包装瓶（洗手液）		已缴纳	天使婴幼儿泡泡洗手液
	201630499758.4

包装瓶（皂液）		已缴纳	天使婴幼儿植物皀液
	201630499821.4			33.09	1,302,939.78	338,443.14	206.81	8,324,262.91	2,456,379.23	6.94	137,250.15	43,217.13

包装瓶（洗发沐浴露）		已缴纳	天使婴幼儿洗发淋浴露
	201630499797.4

-12-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

部分尚未缴纳年费的专利，企业正在积极办理，经专利网站查询，目前各专利均为有权状态。

四、企业申报的表外资产的类型、数量

除上述账面未记录在申请商标，企业未申报账面未记录资产。

五、引用其他机构出具的报告的结果所涉及的资产类型、数量和账面金额

本次评估范围内的运政国用(2009)第00377 号土地使用权评估值引用了山西儒林资产评估事务所有限公司出具的《土地估价报》(晋儒林[2018]（估）字第031 号)，面积为 327,831.80 平方米，账面价值42,899,305.61 元。

根据山西儒林资产评估事务所有限公司出具的《土地估价报》(晋儒林[2018]（估）字

第031 号) ，评估范围内的运政国用(2009) 第00377 号土地使用权评估结果为 63,504,300.00 元。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-13-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

第三部分资产核实情况总体说明

评估机构按照资产的不同类别，组织了专业评估队伍，分成各个专业组，在产权持有单位各管理部门的配合下，对申报的资产分别进行了现场核实。核实工作于2018 年2 月6 日开始，至2018 年3 月30 日结束。

一、资产核实的过程

(一) 前期辅导产权持有单位相关人员清查资产、准备评估所需资料

1.制定工作计划，先期派遣评估专业人员，了解产权持有单位资产的基本情况，召开由财务人员、各类管理人员参加的培训会，专门讲解评估明细表的填报方法以确保各项资产经济技术指标、账面价值的对应性和准确性。

2.辅导产权持有单位财务与资产管理方面的相关人员按照资产的实际清查情况如实登记填写《资产评估明细表》账面价值左边各列的内容，收集委估资产的产权证明文件和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。

(二) 初步审查产权持有单位提供的评估明细表

根据产权持有单位填报的《资产评估明细表》，查阅有关资产的财务会计资料、台账及档案资料，初步检查有无资产项目不明确、明细表项目填列不全的情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查评估明细表有无重复、漏项等。

(三) 根据申报的评估明细表调整完善现场工作计划

(四) 现场实地勘查

1、根据本次评估资产的不同类型，成立配备了不同专业人员的评估现场核实小组，以产权持有单位填报的评估明细表为基础，对不同类型的资产分别采取不同的核实方法进行现场勘查核实。同时，了解企业评估资产的使用状况，为评估资产的价值准备资料。

2、通过与公司管理层沟通，了解企业的历史基本情况、资产交易情况、财务状况和税收政策、业务来源和分配政策、主要产品以及经营情况、行业的主要政策规定和所在行业的地位、资产的配置和使用情况、上下游行业的市场发展变化对企业的影响、今后的发展规划等；

(五) 补充、修改和完善评估明细表

根据现场实地勘察结果，与资产申报明细表填报资料不一致的地方与企业相关人员进

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-14-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

行充分的沟通和协调，修改完善评估明细表，以使“账”、“表”、“实”相符，满足资产评估的要求。

(六) 核对产权

对企业提供经营资质和评估范围内资产的权属资料进行查阅核对，以了解产权情况，对没有办理产权证或者财产权证资料与被评估企业不一致的资产，收集产权替代资料，同时要求企业做出产权承诺函。

二、影响资产核实的事项及处理方法

三、核实结论

经核实，评估范围内的资产与负债情况与产权持有单位申报的资产与负债情况一致。其中：

至评估基准日，纳入评估范围房屋建筑物共169 项，建筑面积68,832.70 平方米，其中：已办理房屋所有权证的房屋建筑物94 项，建筑面积52,523.55 ㎡。该单位承诺未办证房屋建筑物均为南风化工集团股份有限公司所有。车辆3 辆处于待报废状态，产权持有单位已出具承诺权属归南风化工集团股份有限公司所有，且拥有无瑕疵的产权。评估是在承认上述资产为企业资产的前提下而进行的，已提请企业尽快解决以上问题。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-15-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

第四部分评估方法的说明

资产评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，

评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。资产基础法的基本公式：
评估对象价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和
委估各项资产和负债可以识别，可识别的各项资产和负债都可以采用适当的评估
方法进行单独评估，故可以采用资产基础法。
收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于
缺乏控制权的股东部分权益价值评估。
现金流量折现法通常包括自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。
委估资产组合除长期股权投资以外主要由三部分组成，分别为硫化碱部资产、电
力分公司资产及运输处资产。其中硫化碱部资产因环保原因停产，尚不能对未来经营收益情况进行合理客观的预测；电力分公司2015-2017 年分别实现净利润-67.99 万元、 105.99 万元、-103.77 万元，波动幅度均超过100%，难以对未来经营状况进行客观合理预测；运输处资产仅为部分构筑物，不具独立盈利能力，故不采用收益法评估。市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对
象价值的评估方法。
市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价
格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
委估资产构成较为复杂，市场上没有与之相同或类似的资产出售，故本次评估不
采用市场法。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-16-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

第五部分资产基础法评估技术说明

一、流动资产评估技术说明

评估范围内的流动资产包括货币资金、应收账款及其他应收款、预付账款、存货。一 ( ) 货币资金

货币资金账面值为 14,956.47 元，包括现金、银行存款。

现金账面值 4,829.89 元，存放于企业财务部，按币种核对现金日记账与总账、报表、评估明细表余额进行核对，对现金盘点进行了监盘，对编制的“现金盘点表”进行了复核，根据盘点金额和基准日至盘点日期间的账务记录倒推出评估基准日的金额，经核实，账实相符。以核实后账面值作为评估值。现金评估值为 4,829.89 元。

银行存款账面值为 10,126.58 元，为存放于中国工商银行股份有限公司运城河东支行的存款。评估专业人员核对银行日记账、会计报表和明细表，对其期末余额进行函证，查阅银行对账单、余额调节表，并根据回函情况，如果与企业账面余额不一致时，查明是否存在正常的未达账项，经调节后银行存款余额是否相符。经核实，银行存款余额相符，以核实后账面值作为评估值，即评估值为 10,126.58 元。

(二) 应收款项

包括应收账款及其他应收款。

应收账款账面余额为 126,656,376.33 元，共 298 笔，计提坏账准备为 15,921,667.30 元，应收账款账面价值为 110,734,709.03 元。主要为应收电费、货款等。

其他应收款账面余额为 4,996,601.17 元，共 311 笔，计提坏账准备为 1,410,011.04 元，其他应收款账面价值为 3,586,590.13 元。主要内容为往来款、备用金等。

对应收款项，评估专业人员首先核对评估明细表与明细账、总账、报表余额，根据评估明细表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄。对金额较大或金额异常的款项进行函证，对没有回函的款项采取收集记账凭证、业务合同、取得期后收回款项的有关凭证等替代程序，对关联单位应收款项进行相互核对，以证实应收款项的真实性、完整性，通过核实，应收款项账账、账表金额相符。

评估专业人员在对上述应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收和坏账情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失，对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0；对有确凿证据表明款项不能收回或实

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-17-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

施催款手段后债务方不认可已过诉讼时效账龄超长的，评估风险损失为 100%；对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出风险损失。对本次置出范围内经评估后股权价值为负数公司的债权，按总资产评估值支付工资及税费后，可清偿债权人的比例，计算可回收款项，同时确定风险损失。置出范围内经评估后股权价值为负数公司的债权回收比例如下：

					人民币元
公司名称	总资产评估值	总负债评估值	应付职工薪酬	应交税费	债权可回收比例
山西钾肥有限责任公司	9,555,510.89	90,229,939.82	1,296,325.39	1,298,708.08	7.94%
南风集团山西物流有限公司	52,229,960.38	67,794,707.95	3,216,424.08	1,775.61	75.90%
安徽安庆南风日化有限责任公司	175,671,686.23	230,835,899.08	1,411,977.90	208,450.51	75.93%
本溪经济开发区南风日化有限公司	247,837,294.69	312,371,459.31	2,991,603.74	162,219.93	79.13%
西安奇强洗衣连锁有限公司	4,707,007.76	10,532,456.16	495,943.28	59,902.50	41.61%

按以上标准，确定应收账款风险损失为39,962,984.47 元，其他应收款风险损失为 1,410,011.04 元。以应收款项合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备评估为零。

应收账款评估值为86,693,391.86 元，评估减值24,041,317.17 元。其他应收款为 3,586,590.13 元，无评估增减值。

应收账款减值原因为评估时对置出范围内经评估后股权价值为负数公司的债权计算了风险损失。

(三) 预付款项

预付款项账面余额为4,123,669.11 元，共48 笔，未计提坏账准备，主要为电费、材料费、工程费等。

对预付账款评估专业人员首先核对明细表、会计报表、总账和明细账余额，然后收集大额款项发生的合同、协议等重要资料，并抽查有关会计凭证，并实施函证，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，通过核实，账账、账表金额相符。

预付账款已核实后的账面值确定评估值。

预付账款评估值为4,123,669.11 元。

(四) 存货

存货账面余额为21,070,238.69 元，存货跌价准备为829,329.84 元，账面价值为 20,240,908.85 元。包括原材料、在产品及产成品、在用周转材料。核实时，评估专业人员对存货申报表与明细账、总账及会计报表进行核对，查阅相关账簿记录和原始凭单，以

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-18-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

确认存货的真实存在及产权状况。对企业的存货内控制度，存货进、出库和保管核算制度及定期盘点制度进行核查，通过查阅最近的存货进出库单等，掌握存货的周转情况，并对可能存在的失效、变质、残损、无用等存货进行了重点调查。经核实，确认该企业内控制度严格、健全，存货的收、发和保管的单据、账簿记录完整、清晰。评估专业人员对存货进行了抽盘，抽查了评估基准日至盘点日之间的存货的出入库单等，确定评估基准日至盘点日之间的出入库存货的数量，并由此倒推计算出评估基准日存货的实有数量，并以此作为评估的基础。

原材料

原材料账面余额为18,961,662.78 元，未计提存货跌价准备，账面价值为 18,961,662.78 元，主要由购买价、运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费用构成，主要为燃煤、备品备件等。

评估专业人员了解到企业原材料的周转较快，评估范围内的大部分原材料价格稳定，且其账面单价与其评估基准日市场价格基本一致，评估专业人员在确认账账、账表相符的基础上，以实际购入成本确定评估值。

原材料评估值为18,961,662.78 元，无评估增减值。

在产品

在产品账面价值为791,242.42 元，为未包装的外购液体硫化碱、自制硫化钡、芒硝等，根据产权持有单位提供的在产品评估明细表，通过询问在产品的核算流程，审查有关在产品的原始单据、记账凭证及明细账，对在产品的形成和转出业务进行抽查审核，对在产品的价值构成情况进行调查，经核查，在产品成本结转及时完整，金额准确，但因硫化碱部已停产，尚未生产为产品。考虑到在产品仍可用于其他产品的生产，在产品以其核实的账面价值作为评估值。

在产品评估值为791,242.42 元，评估值无增减。

产成品

产成品账面余额为1,092,067.20 元，计提跌价准备686,802.55 元，账面价值为 405,264.65 元，为产权持有单位生产销售的各种规格的硫化钠60 片碱、硫氢化钠一级、沉淀硫酸钡膏状2 号，通过销售部门了解其销售情况，均为正常销售的产品。

对于正常销售的产品，以其不含税销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值。销售税费包括销售费用和有关税负，销售费用、税金及附加按2017 年销售费用率、税金及附加率考虑；所得税根据企业实际税负情况考虑；适当数额的税后

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

净利润按税后利润的50%确定。

其计算公式为：

产成品评估值=（不含税销售单价－销售费用－全部税金－适当数额税后净利润）×数

量

产成品评估案例：

【案例一】硫氢化钠一级（产成品评估明细表序号2 项）

硫氢化钠一级，库存数量11.75 吨，成本单价2,662.43 元/吨，金额31,283.60 元。经向销售部门调查，该种产品的评估基准日出厂不含税销售单价为2,865.14 元/吨。

该产品为正常销售产品，评估时以该产品的不含税销售价格减去销售费用、全部税金和50%的净利润后，确定评估值。

（1）各项税费标准的确定

根据评估基准日的硫化碱部利润表数据计算得出，销售费用率、销售税金及附加率分别取6.09%、1.21%，管理和财务费用率为195.99%，所得税率为25%，扣除净利润率为50%。进而计算出销售费用、税金附加、所得税、适当数额税后净利润分别为174.60 元、34.75 元、0.00 元、0.00 元。

（2）评估值的估算

产成品评估值=（不含税销售单价－销售费用－全部税金－适当数额税后净利润）×数量 =（2,865.14- 174.60 - 34.75 -0）×11.75

==> picture [182 x 12] intentionally omitted <==

经过上述评估，产成品评估值为447,866.28 元，评估增值42,601.63 元，增值率10.51%, 主要增值原因是企业充分计提了减值准备。

在用周转材料

在用周转材料账面余额为225,266.29 元，计提跌价准备142,527.29 元，账面价值为

82,739.00 元，为产权持有单位的写字台、沙发、电视柜、办公柜、床等。

评估人员根据产权持有单位提供明细表进行了核实盘点，了解资产的使用情况，并做

好勘察记录，为做好在用周转材料的成新率做准备。

根据在用周转材料的特点，采用成本法进行评估。

评估案例：安吉尔饮水机（在用周转材料评估明细表序号3）

（1）重置价

该饮水机型号为YR-5-X，数量1 台，启用于2001 年6 月，经市场询价，同类型的饮

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-20-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

水机含税价210.00 元/台，不含税价180.00 元/台，则：

重置价为180.00 元

（2）成新率

截至评估基准日该饮水机已使用16.5 年，已超过经济寿命年限，目前仍正常使用，成新率取15%。

（3）评估值

评估值=重置价×成新率=180.00×15%= 27.00（元）

在用周转转材料评估值为76,677.90 元，评估减值6,061.10 元。

存货类评估结果（金额单位：人民币元）

科目名称	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
原材料	18,961,662.78	18,961,662.78	-	-
产成品（库存商品）	1,092,067.20	447,866.28	-644,200.92	-58.99
在产品（自制半成品）	791,242.42	791,242.42	-	-
在用周转材料	225,266.29	76,677.90	-148,588.39	-65.96
合计	21,070,238.69	20,277,449.38	-792,789.31	-3.76
减：存货跌价准备	829,329.84	-	-829,329.84	-100.00
合计	20,240,908.85	20,277,449.38	36,540.53	0.18

二、非流动资产评估技术说明

评估范围内的非流动资产包括长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产和其他非流动资产。

一 ( ) 长期股权投资

1. 评估范围

本次置出的长期股权投资，共 10 项，账面余额为 498,442,700.83 元，计提减值准备 329,050,000.00 元，账面价值 169,392,700.83 元。

金额单位：人民币元

序号	被投资单位名称	投资日期	协议投资期限	投资比例%	账面价值
1	山西钾肥有限责任公司	2000/3/17	长期	51	91,800,000.00
2	南风集团山西物流有限公司	1991/6/15	长期	100	5,468,780.50
3	安徽安庆南风日化有限责任公司	1998/1/1	长期	100	82,000,000.00
4	贵州南风日化有限公司	1993/11/11	长期	70	43,604,352.33
5	本溪经济开发区南风日化有限公司	1996/1/1	长期	85	42,500,000.00
6	四川同庆南风洗涤用品有限责任公司	2003/1/27	长期	100	36,069,568.00
7	南风集团山西日化销售有限公司	2012/3/1	长期	100	20,000,000.00
8	西安奇强洗衣连锁有限公司	2013/8/27	长期	100	3,000,000.00
9	北京南风欧芬爱尔日用化学用品有限责任公司	2002/9/17	长期	100	1,000,000.00

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-21-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

10	西安南风日化有限责任公司	1996/5/7	长期	98.86	173,000,000.00
合计					498,442,700.83
减：长期股权投资减值准备					329,050,000.00
合计					169,392,700.83

其中，根据《南风化工资产重组专题会议纪要》（【2018】7 号），南风化工集团股份有限公司将日化分公司、洗化分公司资产负债划入南风集团山西日化销售有限公司，本次评估范围内的对南风集团山西日化销售有限公司长期投资是模拟置入日化分公司、洗化分公司资产负债后的南风集团山西日化销售有限公司。

2. 核实情况

本次纳入置出范围的长期股权投资全部为控制权的长期股权投资。

评估专业人员主要采取收集投资协议、公司章程、被投资单位的营业执照、验资报告、财务报表、审计报告等资料的方法核查投资的真实性，同时对投资方式、股权结构、形成日期、原始投资成本、投资比例、股权证明等重要资料进行了认真核查。

经核实长期股权投资基本情况如下：

山西钾肥有限责任公司

5) 工商登记情况

企业名称：山西钾肥有限责任公司（以下简称：山西日化）

注册资本：18000 万人民币实收资本：18000 万人民币法定代表人：朱安乐注册地址：运城市盐湖区盐湖一路住所：运城市盐湖区盐湖一路企业类型：有限责任公司(国有控股) 经营期限：2000 年03 月17 日--2020 年12 月31 日统一社会信用代码：91140800719860079K

6) 历史沿革

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-22-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

称钾肥公司）的协议书，在1999 年年底将年产10 万吨硫酸钾生产线建设完毕并交付使用。 2000 年3 月，山西钾肥有限责任公司注册成立，建设规模为年产15 万吨硫酸钾，总资本 18000 万元，南风集团注资9180 万元，占51%，其中，以资产形成投入5081 万元，其余以资金形式投入4099 万元；中国烟草总公司出资8820 万元，占49%，全部以现金形式出资。钾肥公司主要生产硫酸钾，副产品为工业盐。

至评估基准日，山西钾肥有限责任公司工商登记的股权结构如下：

股权持有者名称	出资额（万元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	9180	51%
中国烟草总公司	8820	49%
合计	18000	100%

7) 组织机构

==> picture [421 x 213] intentionally omitted <==

8) 经营情况

钾肥公司自2007 年元月停产歇业至今，导致停产的主要原因是原料价格上涨，工艺局限，主要产品硫酸钾市场需求减少，副产品工业盐销售受限，资金周转困难，亏损不断加大。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-23-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

现金流维持现状，现由于硫酸钾市场疲软，价格下滑，加之产品积压时间太长，包装老化，质量难以维持原标准，严重滞销，维持基础经营的资金越来越难以保障，现工资发放及各项保险的交纳主要靠集团公司拨付维持。

南风集团山西物流有限公司

5) 工商登记情况企业名称：南风集团山西物流有限公司（以下简称：南风物流）注册资本：400 万人民币实收资本：400 万人民币法定代表人：郭帅玺注册地址：运城市盐湖区银湖东路27 号住所：运城市盐湖区银湖东路27 号企业类型：有限责任公司经营期限：1991 年06 月15 日 – 2021 年06 月07 日营业执照号码：91140800701100039B

6) 历史沿革

山西物流前身为山西省运城盐化局进出口公司，系依据山西省对外经济贸易厅（88）晋外经贸进出字第703 号《关于设立山西省运城盐化局进出口公司的批复》设立。公司注册资本为325 万元，其中山西省运城盐化局以货币方式出资325 万元，占注册资本100%。本次出资经中国银行运城支行信贷科审验，并出具了《验资报告》。

1997 年11 月18 日，根据进出口公司股东会决议，进出口公司改组成立山西南风化工集团进出口有限公司，由南风化工和山西南风化工集团进出口有限公司职工合股基金会共同出资组建。注册资本为400 万元，其中南风化工以实物出资360 万元，占注册资本90%，山西南风化工集团进出口有限公司职工合股基金会以货币出资40 万元，占注册资本10%。本次货币出资经山西省高新会计师事务所有限公司审验，并出具了（97）晋高师内验字第 23 号《验资报告》。

2000 年2 月15 日，经山西南风化工集团进出口有限公司股东会决议，公司名称变更为南风化工山西国际贸易有限公司。2001 年3 月1 日，经南风化工山西国际贸易有限公司股东会决议，公司名称变更为南风集团山西贸易有限公司。2012 年1 月12 日，经南风集团山西国际贸易有限公司股东会决议，山西南风化工集团进出口有限公司职工合股基金会

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-24-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

将其持有的10%的股权转让给南风化工，双方于2011 年1 月12 日签订了《股权转让协议》。股权转让后，南风化工持有南风集团山西国际贸易有限公司100%的股权。2015 年3 月24 日，经南风集团山西国际贸易有限公司股东决定，公司名称变更为南风集团山西物流有限公司。

至评估基准日，南风物流公司股权结构如下：

股权持有者名称	出资额（元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	4,000,000	100%
合计	4,000,000	100%

7) 组织机构

==> picture [427 x 239] intentionally omitted <==

8) 经营情况

安徽安庆南风日化有限责任公司

5) 概况企业名称：安徽安庆南风日化有限责任公司住所：安徽省安庆市迎江区工业园法定代表人：杨严伟注册资本：8200 万人民币实收资本：8200 万人民币

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-25-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

经济性质：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）

主要经营范围：日化系列产品、酶制剂、纸箱制造；纸制品、化工产品、建筑材

料、汽车配件销售；货运信息中介服务；自营和代理各类商品及技术的进出口业务。 6) 历史沿革

至评估基准日，安徽安庆南风日化有限责任公司股权结构如下：

股权持有者名称	出资额（万元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	8200	100%

7) 组织机构

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-26-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

==> picture [420 x 369] intentionally omitted <==

8) 经营情况

公司生产四大类日化产品：洗涤剂产品：“奇强”洗衣粉、“奇强”洗洁精、洗衣液、 “奇强”皂类产品，系“中国驰名商标”、“中国名牌”。

公司在南风现代企业制度管理下，始终坚持“挑战未来，追求超越”的企业宗旨，成为推动安庆地方经济发展的骨干企业。连续五年荣获安庆市利税大户，安徽省经济效益最佳企业等光荣称号，分别荣获安徽省国家税务局和地方税务局“A 级纳税信用单位”称号。公司严格企业管理，严格产品质量，忠诚为客户服务。公司通过了 ISO9001：2000 质量管理体系国际认证。2013 年被评为安徽省级两化融合示范单位，2015 年度被评为安徽省高新

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-27-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

技术企业，2014 年、2015 年获得安徽省劳动竞赛先进集体，2015 年被评为安庆市四十强企业，2016 年获“安徽省五一劳动奖状”殊荣。

贵州南风日化有限公司

5) 工商登记情况

企业名称：贵州南风日化有限公司注册资本：6229 万人民币实收资本：6229 万人民币法定代表人：李广智注册地址：贵州省安顺市经济技术开发区歇凉岩

住所：贵州省安顺市经济技术开发区歇凉岩企业类型：其他有限责任公司经营期限：1993 年11 月11 日至2043 年11 月11 日营业执照号码：915200006223800448 股票代码：

6) 历史沿革

贵州南风日化有限公司（以下简称“本公司”或“公司”），是1993 年11 月11 日经贵州省工商行政管理局批准，由安顺合成洗涤剂厂出资4900 万元（占注册资本70%）、马来西亚尤力工业私人有限公司出资2100 万元（占注册资本30%），合计出资7000 万元共同组建的有限责任公司，该出资经安顺会计师事务所验资，并出具了（95）安会验资字第117 号验资报告。

1998 年3 月15 日，安顺合成洗涤剂厂将所持有的贵州南风日化有限公司40%股权（2800 万元）转让给南风化工集团股份有限公司，该股权变更经安顺会计师事务所验资，并出具了安会验字（1998）第80 号验资报告，转让后的股权结构如下：

股权持有者名称	出资额（万元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	2800.00	40%
安顺合成洗涤剂厂	2100.00	30%
马来西亚尤力工业私人有限公司	2100.00	30%
合计	7000.00	100.00%

2008 年 1 月 2 日，安顺合成洗涤剂厂将所持有的贵州南风日化有限公司 30%股权（2100 万元）转让给贵州省开发投资有限公司，收购之后的股权结构如下：

股权持有者名称	出资额（万元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	2800.00	40%

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-28-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

贵州省开发投资有限公司	2100.00	30%
马来西亚尤力工业私人有限公司	2100.00	30%
合计	7000.00	100.00%

贵州南风日化有限公司原注册资本为人民币7,000 万元，实收资本为人民币6,229.19 元。根据有关法律、法规、“安顺市商务局‘安市商外[2011] 28’ 号文件”、股权转让协议及贵州南风日化有限公司股东会决议和修改后的章程规定，贵州南风日化有限公司申请减少注册资本770.81 万元，同时进行股权转让和变更公司类型。即: 申请将没有到位的注册资本770.81 万元作为减少公司注册资本。将原股东马来西亚优力工业私人有限公司拥有贵公司的股权人民币186.88 万元转让给山西南风化工集团股份有限公司。变更后贵州南风日化有限公司由中外合资企业转变为内资企业。实收资本为人民币6,229.19 万元。出具了

黔永诚验字（2010）077 字号验资报告，变更后的股权结构如下：

股权持有者名称	出资额（万元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	4360.44	70%
贵州省开发投资有限公司	1868.76	30%
合计	6229.19	100.00

组织机构

贵州南风共566 人，其中本科以上学历32 人；大专学历91 人；中专79 人，其它364 人。管理人员55 人；财务人员8 人；技术人员13 人；生产人员174 人；销售人员316 人。

贵州南风实行总经理负责制，公司下设5 个部门5 个车间，具体情况为：职能部门综合办公室、财务科、供应科、生产技术质量科、销售业务科，生产系统包装车间、洗衣粉车间、磺化车间、液洗车间、维修中心。

经营情况

公司注册资本6229 万元，占地293 亩，员工600 人，年生产能力八万吨合成洗涤剂。奇强品牌是全国知名品牌，先后荣获中国驰名商标、中国名牌、国家免检产品称号， 2012 年至2015 年连续四年被评为“全国质量检验稳定合格产品”。主要产品有奇强系列洗衣粉、奇强系列洗洁精、奇强系列液洗等六十个品种规格，是目前贵州省内最大的合成洗涤剂生产基地。产品除销往全国各地外，已出口到缅甸等东南亚国家和地区。

本溪经济开发区南风日化有限公司

工商登记情况

企业名称：本溪经济开发区南风日化有限公司（以下简称：本溪日化）注册资本：5000 万人民币

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-29-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

实收资本：5000 万人民币

法定代表人：李永刚住所：本溪市溪湖区石桥子镇金桥路205 号类型：有限责任公司（国有控股）成立日期：1996 年1 月18 日

营业期限：自1996 年1 月18 日至2046 年1 月18 日

营业执照号码：9121050011968730D 历史沿革

1996 年1 月18 日，南风化工和本溪化工工业集团有限公司共同发起设立成立本溪南风，注册资本为5,000.00 万元，其中山西省运城盐化局以货币出资2,750.00 万元，占注册资本55%，本溪化工工业集团有限公司以固定资产出资2,250.00 万元，占注册资本45%。本次出资经本溪经济开发区审计师事务所出具的《验资证明书》（本经审所验字〔96〕第 10 号）审验。

1996 年4 月，山西省运城盐化局以其包括本溪南风55%股权在内的部分净资产15,150 万元，按1.5152：1 的比例折股认购南风化工9,999 万股，设立南风化工。此后，南风化工成为本溪南风的控股股东，持有本溪南风55%的股权。

1997 年12 月26 日，本溪化工工业集团有限公司与南风化工签订《协议书》，双方约定本溪化工工业集团有限公司将其持有的1,500.00 万元股权转让给南风化工。2007 年，双方完成该次股权转让并办理了工商变更登记。本次股权转让后，南风化工持有本溪南风 85%的股权，本溪化工工业集团有限公司持有本溪南风15%的股权。

2010 年12 月20 日，本溪南风召开股东会，同意按辽宁省高级人民法院《民事裁定书》（（2002）辽法执第94 号）及《协助执行通知书》（（2002）辽执字第94 号），将本溪化工持有的本溪南风15%股权过户给中国信达资产管理股份有限公司。本次股权转让后，南风化工持有本溪南风85%的股权，中国信达资产管理股份有限公司持有本溪南风15%的股权。

至评估基准日，本溪经济开发区南风日化有限公司股权结构如下：

股权持有者名称	出资额（元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	42,500,000	85%
中国信达资产管理股份有限公司	7,500,000	15%
合计	50,000,000	100%

组织机构

现有职工491 人，其中生产人员79 人，技术人员10 人，管理人员33 人，服务人员7

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-30-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

人，销售人员55 人，内部退养等保持劳动关系的职工307 人。按教育程度：本科13 人，大专49 人，中专29 人，高中及以下400 人。

==> picture [405 x 234] intentionally omitted <==

经营情况

公司拥有从意大利麦佐尼公司引进、具有国际先进水平的全套洗衣粉生产装置，年生产能力3 万吨，可包装袋装规格220g-5000g。2010 年以来，随着洗涤用品消费观念的转变，公司通过技术改造，投资引进了国内领先水平的两套液体自动化生产线，其中洗衣液生产线年生产能力1 万吨,可包装桶装规格100g-3.18kg;洗洁精生产线年生产能力1 万吨，可包装瓶装规格400g-500g,可包装桶装规格1kg-10kg;皂生产线年产能力5000 吨，可包装块装158g-265g 不同规格。目前公司合成洗涤剂综合生产能力达到了5.5 万吨。

四川同庆南风洗涤用品有限责任公司

工商登记情况

企业名称：四川同庆南风洗涤用品有限责任公司（以下简称：同庆洗涤）

注册资本：3066 万人民币

实收资本：3066 万人民币

法定代表人：郭志敏

注册地址：眉山市彭山区观音镇唐河村

住所：眉山市彭山区观音镇唐河村

企业类型：有限责任公司(法人独资)

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-31-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

经营期限：2003-01-27 至 2023-01-27

同一社会信用代码：91511422725520679A 历史沿革

2002 年11 月11 日，经南风化工董事会、同庆南风董事会、股东会决议，将四川同庆南风有限责任公司日化厂从同庆南风分离，设立同庆洗涤。四川云龙会计师事务所有限公司对同庆洗涤设立出资进行了审验，并出具了川云会验（2003）字第007 号《验资报告》。

2013 年12 月8 日，经同庆洗涤股东会决议，同庆南风将其持有的同庆洗涤25.85%的股权转让给南风化工。本次股权转让完成后，南风化工持有同庆洗涤100%的股权。

至评估基准日，四川同庆南风洗涤用品有限责任公司股权结构如下：

股权持有者名称	出资额（元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	30,660,000.00	100%
合计	30,660,000.00	100%

组织机构

现有职工327 人，管理人员51 人，技术人员27 人，生产人员146 人，销售人员103

人。其中大专以上学历35 人，中专、高中学历113 人，其他179 人。经营情况

公司拥有年产10 万吨的全自动化洗衣粉生产线和年产2 万吨的无菌化液体洗涤剂生产线。下设两个生产车间和六个职能部门；主营“奇强”系列洗衣粉、洗衣液、洗洁精、洗手液、皂等洗涤制品和牙膏、牙刷等产品；随着产品结构多元化，市场竞争力日趋增强，企业不断发展壮大。

南风集团山西日化销售有限公司

工商登记情况

企业名称：南风集团山西日化销售有限公司（以下简称：山西日化）

注册资本：2000 万人民币实收资本：2000 万人民币法定代表人：付国才注册地址：运城市盐湖区红旗东街376 号住所：运城市盐湖区红旗东街376 号企业类型：有限责任公司经营期限：2012-03-01 - 2022-02-28

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-32-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

统一社会信用代码：911408005908796679

历史沿革

2012 年2 月29 日，南风化工发起设立山西日化，注册资本为200 万元，其中南风化工以货币方式出资200 万元，占注册资本100%。本次出资经山西运城信达会计师事务所审验，并出具了运城信达验字（2012）第0034 号《验资报告》。

2012 年8 月22 日，根据山西日化股东决定，南风化工增资1,800 万元。由南风化工以货币方式出资1,800 万元。本次出资经山西运城信达会计师事务所审验，并出具了运城信达验字（2012）第0140 号《验资报告》。本次增资后，山西日化注册资本为2,000 万元，南风化工持有100%股权。

至评估基准日，南风集团山西日化销售有限公司股权结构如下：

股权持有者名称	出资额（元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	2,000,000	100%
合计	2,000,000	100%

组织机构

共152 人，其中管理人员3 人，销售人员6 人，待岗人员143 人。大学学历3 人，大专学历4 人，中专学历1 人，职高学历1 人，高中及以下学历143 人。经营情况

西安奇强洗衣连锁有限公司工商登记情况

企业名称：西安奇强洗衣连锁有限公司类型：有限责任公司（法人独资）住所：西安市雁塔区丈八北路7 号南风大厦508 室法定代表人：刘国举注册资本：300 万人民币实收资本：300 万人民币成立日期：2013 年08 月27 日

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-33-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

营业期限：长期

经营范围：一般经营项目：洗衣服务；日用品、家用电器、软件的销售。（以上经营项目均不含国家专控、禁止和前置许可的项目）

统一社会信用代码：91610113073428294M 历史沿革

2013 年7 月18 日，南风化工发起设立洗衣连锁，注册资本为300 万元，其中南风化工以货币方式出资300 万元，占注册资本100%。本次出资经陕西唐都会计师事务所审验，并出具了陕唐市验字（2013）第465 号《验资报告》。

至评估基准日，西安奇强洗衣连锁有限公司股权结构如下：

股权持有者名称	出资额（元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	3,000,000	100%
合计	3,000,000	100%

组织机构

管理人员：7 人，销售人员：5 人，生产洗涤：16 人；其中本科4 人，大专4 人，高中20 人。

奇强洗衣公司总共设立五个部门，分别为办公室、财务部、生产部、单身公寓营销部、社区营销部。

经营情况

西安奇强洗衣连锁有限公司成立于2013 年5 月，是南风化工集团股份有限公司（本手册简称“南风集团”）全资子公司。本公司致力于开拓家用洗衣市场，现已经在北京、山西、陕西、辽宁、四川、贵州、安徽等地的省会城市和地级市全面开店，开发了学校市场、社区市场、单身公寓市场。经过一年多的发展，开发店面400 余家，业务范围涵盖了干洗、水洗，经营模式涵盖了全自助、半自助，取得了较快的发展。公司已经形成了：形象统一、设备统一、产品统一、管理统一、服务统一等运营标准，建立起一套科学合理的加盟系统。今年公司将加大投入，计划在三年左右时间成为中国洗衣行业的第一品牌。

北京南风欧芬爱尔日用化学用品有限责任公司

工商登记情况

企业名称：北京南风欧芬爱尔日用化学品有限责任公司（以下简称：欧芬爱尔）注册资本：100 万人民币

实收资本：100 万人民币

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-34-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

法定代表人：郭振民

注册地址：北京市丰台区科学城星火路11 号2 幢（B 座）306 室

住所：北京市丰台区科学城星火路11 号2 幢（B 座）306 室

企业类型：有限责任公司（法人独资）

经营期限：2002-09-17 至2052-09-16 同一社会信用代码：91110106742629772K

经营范围：销售日用品、化工产品（不含危险化学品）、化妆品。

历史沿革

2002 年9 月17 日，南风化工与自然人龙键、宋马良、杜首英、侯志平共同发起设立欧芬爱尔，注册资本为100 万元，其中南风化工以货币方式出资50 万元，占注册资本50%，龙键以货币方式出资14 万元，占注册资本14%，宋马良以货币方式出资12 万元，占注册资本12%，杜首英以货币方式出资12 万元，占注册资本12%，侯志平以货币方式出资12 万元，占注册资本12%。本次出资经北京中燕通会计师事务所出具的中燕验字（2002）第 1-01-2514 号《开业登记验资报告书》审验。

2013 年1 月20 日，经欧芬爱尔股东会审议，同意侯志平、杜首英、龙键、宋马良分别将其持有的欧芬爱尔股权转让给南风化工。本次股权转让后，南风化工持有欧芬爱尔 100%的股权。

至评估基准日，北京南风欧芬爱尔日用化学品有限责任公司股权结构如下：

股权持有者名称	出资额（元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	1,000,000	100%
合计	1,000,000	100%

组织机构

人员专业构成：生产人员17 个，销售人员38 个，技术人员2 个，管理人员8 个合计65 人。人员教育程度：高中及以下23 个、中专3 个、专科19 个、本科20 个，合计65 个。

公司分8 个科室，分别为办公室、车间、销售科、技术科、劳资科、质量科、党宣科、财务科。

经营情况

北京南风欧芬爱尔日用化学品有限责任公司是山西焦煤旗下南风化工集团的全资子公司，专门从事死海矿物系列化妆品的研发、生产和销售。南风集团先后与中国地质科学院、重庆大学、法国戴尔玛实验室等国内外多家科研机构和院校合作，应用先进技术，研发生

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 -35-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

产出拜尼、蓝哲、中华、36.5℃、美丽梦想五个品牌，近百种单品，其产品概念独特，配方先进，效果明显，体现了天然、健康的护肤理念，是中国泥、盐护肤的开创者和领导者，在众多消费者中享有极高的声誉和评价。

为了让更多消费者体验死海黑泥化妆品的独特魅力，加大黑泥化妆品的市场影响力和拓展速度，公司自2005 年开始发展黑泥特色化妆品专卖店，将黑泥化妆品独特的产品概念、天然的护肤理念及优质的产品品质以特色专卖店的形式良好展现给消费者，进而更好、更快地获得消费者的青睐。

西安南风日化有限责任公司工商登记情况企业名称：西安南风日化有限责任公司（以下简称：西安南风）类型：有限责任公司住所：西安市雁塔区丈八北路7 号南风大厦法定代表人：孙满红注册资本：17500 万人民币实收资本：17500 万人民币成立日期：1996 年05 月07 日营业期限：长期

营业执照号码：9161011329446466XR 历史沿革

西安南风日化有限责任公司系经西安市工商行政管理局批准，由南风化工集团股份有限公司和山西运城盐化局劳动服务公司共同出资，于1996 年5 月7 日注册成立，注册资本 1.75 亿元。其中南风化工集团股份有限公司出资1.73 亿元，出资比例98.86%，山西运城盐化局劳动服务公司出资200.00 万元，出资比例1.14%。至评估基准日，西安南风日化有

限责任公司股权结构如下：

限责任公司股权结构如下：
股权持有者名称	出资额（元）	出资比例
南风化工集团股份有限公司	173,000,000.00	98.86%
山西运城盐化局劳动服务公司	2,000,000.00	1.14%
合计	175,000,000.00	100%

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-36-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

组织机构

专业构成：生产人员356 人，技术人员14 人，财务人员13 人，销售人员80 人，行政人员95 人。教育程度：研究生及以上5 人，本科学历51 人，专科学历97 人，中专、技校、高中及以下学历405 人。

经营情况

公司现有员工500 多人，拥有国际先进水平的合成洗涤剂、肥皂、液体洗涤剂和表面活性剂生产线，主要生产“奇强”、“天使”、“中华”等品牌系列洗涤用品，包括洗衣粉、洗衣皂、透明皂、增白皂、晶彩皂、内衣皂、婴儿皂、除菌皂、洗洁精、洗衣液、柔顺剂、消毒液、洁厕液等；以及“安”字牌AES、AOS、磺酸等表面活性剂。公司通过ISO9001-2008 质量体系认证，所产的洗涤用品在国内市场上具有较高的知名度和美誉度，受到消费者的青睐。“奇强”洗衣粉及液洗产品荣获国家弛名商标和名牌产品称号，“奇强”皂类产品荣获中国驰名商标。“中华”牌、“安”字牌产品为西安市名牌产品。

南风化工集团股份有限公司日化分公司、洗化分公司组织机构

日化分公司共有623 人，其中管理人员63 人，技术人员13 人，操作人员547 人；按学历划分，研究生2 人，本科63 人，专科114 人，专科以下444 人。

洗化分公司共有402 人，其中管理47 人，技术20 人，操作335 人；按学历划分，本

科50 人，专科120 人，专科以下232 人。

经营情况

南风化工集团股份有限公司日化分公司，成立于1996 年4 月，公司位于运城市盐湖区西南部，是一个以生产“奇强牌”洗衣粉为主的日用化工企业。主要产品有速效、双倍洁、 A3+加酶加香、浓缩粉、富氧炫漂、皂粉等6 大系列，124 种规格。

南风化工集团股份有限公司洗化分公司成立于2002 年5 月，系南风化工集团股份有限公司分公司。公司位于运城市经济技术开发区南风工业园，生产设备先进一流，是一座现代化的工厂。公司拥有国内先进水平的设计能力4.5 万吨/年绿色液洗、3 万吨/年特色皂、 1 万吨/年脂肪酸的生产线。

划拨入南风集团山西日化销售有限公司情况介绍

山西日化成立之初，其目的主要是统一销售南风化工运城产日化产品（包括日化分公

司、洗化分公司的所有产品），统一市场运作，统一客户管理；在实际运作中，也是按照日

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-37-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

化分公司、洗化分公司只负责生产合格、适销售对路的产品，然后适当加价后销售给山西日化，由山西日化统一销售。

评估方法

根据资料的收集情况，结合被投资单位的资产情况、盈利情况及其对评估对象价值的影响程度，对控股股权进行整体评估。

控制权长期股权投资评估值=被投资单位股东全部权益评估值×投资比例

其中，对于评估值为负数的长期股权投资，考虑到被投资单位为有限责任公司，股东以出资额为限承担有限责任，故评估值以0 元列示。

长期股权投资评估结果如下：

长期股权投资评估结果如下：	长期股权投资评估结果如下：
				金额单位：人民币元
序号	被投资单位名称	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
1	山西钾肥有限责任公司	91,800,000.00	-	-91,800,000.00	-100.00
2	南风集团山西物流有限公司	5,468,780.50	-	-5,468,780.50	-100.00
3	安徽安庆南风日化有限责任公司	82,000,000.00	-	-82,000,000.00	-100.00
4	贵州南风日化有限公司	43,604,352.33	48,866,730.46	5,262,378.13	12.07
5	本溪经济开发区南风日化有限公司	42,500,000.00	-	-42,500,000.00	-100.00
6	四川同庆南风洗涤用品有限责任公司	36,069,568.00	16,672,230.37	-19,397,337.63	-53.78
7	南风集团山西日化销售有限公司	20,000,000.00	24,543,652.55	4,543,652.55	22.72
8	西安奇强洗衣连锁有限公司	3,000,000.00	-	-3,000,000.00	-100.00
9	北京南风欧芬爱尔日用化学用品有限责任公司	1,000,000.00	3,117,539.05	2,117,539.05	211.75
10	西安南风日化有限责任公司	173,000,000.00	347,151.68	-172,652,848.32	-99.80
合计		498,442,700.83	93,547,304.11	-404,895,396.72	-81.23
减：长期股权投资减值准备		329,050,000.00	-	-329,050,000.00	-100.00
合计		169,392,700.83	93,547,304.11	-75,845,396.72	-44.77

控制权长期股权投资的评估结果详细情况见各被投资单位评估说明及评估明细表。本次评估在确定长期股权投资评估值时，评估专业人员未考虑控制权股权和非控制权股权等因素产生的溢价和折价。

( 二 ) 房屋建筑物类固定资产

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-38-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

评估范围

纳入本次评估范围的房屋建筑物是南风化工集团股份有限公司拥有房屋建筑物，共计 361 项，其中：房屋建筑物共 169 项，建筑面积 68,832.70 平方米，账面原值 37,431,663.29 元，账面净值 13,251,991.31 元；构筑物共 192 项，账面原值 120,971,945.14 元，账面净值 52,337,299.38 元。

建筑物类固定资产按其取得时的成本作为入账的价值。其中，外购的固定资产成本包括买价和相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出；自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

与固定资产有关的后续支出，包括修理支出、更新改造支出等，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本，对于被替换的部分，终止确认其账面价值；不符合固定资产确认条件的，于发生时计入当期损益。

建筑物类固定资产折旧年限、预计净残值率、折旧率如下：

类别	折旧年限（年）	残值率（%）	年折旧率（%）
房屋及建筑物	8－50	3	1.94－12.13

核实情况

根据产权持有单位提供的《资产评估明细表》，在核实账账、账表的基础上，核实账面价值的构成情况，折旧政策，以及房屋建筑物所占用土地的情况。然后评估人员根据评估明细表在产权持有单位相关人员的陪同下到现场进行了勘查，对建成年代、建筑结构、面积、建筑层数、层高、设备设施、装修标准等情况进行了核实 , 并向工程管理人员了解房屋建筑物的维修和使用情况。在对实物的核实过程中，作好现场勘查记录，填写了房屋评估勘查表和技术勘查表，对勘察过程中发现申报建筑物的特征参数与实际不一致的地方与相关人员进行沟通，找出原因，使其账实相符。收集评估所需的工程竣工资料、产权证明文件等。

经常现场核实，部分房屋建筑物未办理房屋所有权证，未办理房产证房屋所占用土地已办理土地使用权证。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-39-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

房产证号为运城市房权证市辖区字第 11216576 号的相关房产，于本报告出具前设定了抵押。

基本概况

（ 1 ）地理位置

纳入评估范围内的建筑物为南风化工集团股份有限公司所拥有，分别位于运城市各城区。房屋建筑物于 90 年代至 2017 年年间陆续建成并投入使用。

（ 2 ）主要房屋建筑物概况

按建筑结构类型主要为框架、砖混、钢结构。

框架结构一般采用独立基础及箱型基础两种，基础垫层为 C15 砼垫层，柱采用钢筋混凝土矩型柱，梁采用钢筋混凝土现浇梁，楼板为钢筋混凝土现浇楼板。围护结构采用 MU7.5 混凝土砌块，内墙面为水泥砂浆抹面刷白色涂料，外墙为水泥砂浆抹灰刷涂料或局部粘贴面砖，地面铺设抛光地板砖或水泥砂浆面层，木门、部分办公室安装防盗门、铝合金窗，屋面采用三油二毡防水卷材。水、电及消防设施齐全。

砖混结构房屋采用毛石砌筑带型基础，砖承重墙，外墙采用实心粘土砖砌体， M5 水泥砂浆砌筑。外墙抹灰刷涂料或清水墙，内墙混合砂浆抹面刷白色涂料。地面水泥地面或铺地砖，铝合金窗，内门胶合板门。屋面板为 C20 预应力空心板，屋面保温层为水泥膨胀珍珠岩，屋面防水采用 SBS 防水卷材，一般用于多层或单层民用建筑，如各生产车间辅助楼和其他辅助生产建筑。

钢结构构造为钢筋砼独立基础以及与之相连接的条形砖基础。围护结构为标高 900mm 以下为机砖砌筑墙体，外墙粘贴外墙砖，内墙混合砂浆抹灰刷白色涂料，标高 900mm 以上为彩钢板围护。钢梁、钢柱、钢箱吊车梁、钢檩条、钢支撑。室内素混凝土地面，局部铺设抛光地板砖，塑钢窗。屋面为彩钢板、采光板。电气照明等配套设施齐全。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-40-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

（ 3 ）权属状况

至评估基准日，纳入评估范围房屋建筑物共 169 项，建筑面积 68,832.70 平方米，其中：已办理房屋所有权证的房屋建筑物 94 项，建筑面积 52,523.55 ㎡。该单位承诺未办证房屋建筑物均为南风化工集团股份有限公司所有。相应明细详见“表 4-6-1 房屋建筑物评估明细表”。

评估依据

（ 1 ）《资产评估执业准则 —— 资产评估程序》（中评协〔 2017 〕 31 号）；
（ 2 ）《资产评估执业准则 — 资产评估报告》（中评协〔 2017 〕 32 号）；
（ 3 ）《资产评估执业准则 — 企业价值》（中评协〔 2017 〕 36 号）；
（ 4 ）《资产评估执业准则 —— 不动产》（中评协〔 2017 〕 38 号）；
（ 5 ）《房地产估价规范》（ GB/T 50291—2015 ）；
（ 6 ）《 2011 山西省建筑工程预算定额》（ 2016 调整版）；
（ 7 ）《 2011 山西省装饰装修工程预算定额》（ 2016 调整版）；
（ 8 ）《 2011 山西省安装工程预算定额》（ 2016 调整版）；
（ 9 ）《 2011 山西省建设工程费用定额》（ 2016 调整版）；
（ 10 ）《关于建筑业“营改增” < 山西省建设工程计价依据 > 调整执行规定的通知》晋
建标函 [2016]383 号；
（ 11 ）《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔 2016 〕 36 号）；

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-41-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

（ 12 ）《资产评估常用数据与参数手册》中国经济科学出版社出版；
（ 13 ）《运城市工程造价信息》（ 2017 年 12 月）；
（ 14 ）委托人提供的与本次资产评估有关的资料；
（ 15 ）评估人员实地勘查记录以及产权持有单位提供的工程预（结）算资料；
（ 16 ）评估人员收集的有关市场价格信息资料、参数资料等。

评估方法

根据本次评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况及评估房屋建筑物的特点，采用成本法进行评估。

对于工业建筑，因单独建筑物不能独立产生收益，并且当地房地产市场同类建筑物的交易量很低，无法获得可比较的市场交易价格，为此，根据所评估建筑物的特点，按房地分估的原则，采用成本法进行评估。

成本法是指按评估基准日的市场条件和被评估资产的类型计算重新购建全新状态的资产所需要的全部成本（重置全价），再将被评估资产与其全新状态相比较估算出综合成新率，然后用重置成本与综合成新率相乘得出评估值的一种估价方法。基本计算公式为：评估值 = 重置全价 × 综合成新率

重置全价 = 建安工程成本 + 前期费用及其他费用 + 资金成本 - 可抵扣增值税

综合成新率 = 使用年限成新率 × 权重 + 勘察成新率 × 权重重置全价的确定

建筑安装成本的估测

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-42-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

标函 [2016]383 号、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔 2016 〕 36 号）计算工程造价，采用工程所在地现行工程计价依据，以及政府有关部门发布的工程计价调整文件、通知等，分别确定其在评估基准日的建筑工程、建筑装饰工程、安装工程造价。

同类结构中其他建筑物建安工程成本采用典型工程差异对比调整法进行计算。影响房屋建筑安装成本的主要因素有层数、层高、平面立面形式、进深、开间、跨度、柱距、建筑材料、装饰装修水平、配套设备设施等，通过和典型工程进行比较，估算影响建安工程成本的差价，在典型工程造价基础上做出对比调整，从而确定被评估建筑物建安工程成本。

②前期费用及其他费用

根据国家有关建筑工程收费管理办法和规定，列入建筑工程建设前期费用和其他费用的主要项目有：建设项目前期工作咨询费、勘察设计费、施工图审查费、城市基础设施配套费、人防地下室易地建设费、新型墙体材料专项基金、招标代理服务费、工程建设监理费、环境影响咨询服务费、地震安全性评价服务费、工程预（决）算编制审核费、建设单位综合管理费等。不同建筑物因建设项目类别、建筑规模、建筑面积、建筑造价等不同，应计取的前期费用和其他费用也有所不同，本次根据被评估建筑物的实际情况，分别选择适应的费用项目和计费标准进行计算，本此评估采用的具体取费内容如下表所示：

序号	费用名称	取费基数	钡盐硫化碱部	电力公司	其他	参照
1	建设单位管理费	工程造价	1.18%	1.62%	1.23%	财建[2016]504号
2	勘察设计费	工程造价	2.79%	3.31%	2.86%	计价格[2002]10号
3	工程建设监理费	工程造价	1.92%	2.46%	2.00%	发改价格[2007]670号
4	招标代理服务费	工程造价	0.16%	0.42%	0.19%	发改办价格[2003]857号
5	环境评价费	工程造价	0.07%	0.21%	0.06%	计价字[2002]125号
6	可研编制费	工程造价	0.19%	0.35%	0.21%	计价格[1999]1283号
7	城市配套费	建筑面积	25.00	25.00	25.00	晋财综〔2014〕59号

③资金成本

资金成本为采用成本法评估时，被评估建筑物在正常建设工期内占用资金的筹资成本。对应于本次特定的评估目的，筹资成本为建设贷款利息。

假设建设资金在建设工期内均匀投入，资金成本按下式计算：

资金成本 = （建安工程成本 + 前期及其他费用） × 合理建设工期 × 贷款利率 × 1/2

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-43-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

其中：合理建设工期参照《全国统一建筑安装工程工期定额》并结合评估项目整体规模确定，贷款利率按评估基准日实行的金融机构人民币贷款基准利率确定。

2015 年 10 月 24 日人民币贷款利率表

2015	年10月24日人民币贷款利率表
贷款期限	年利率%
一、短期贷款
六个月（含）	4.35
六个月至一年（含）	4.35
二、中长期贷款
一至三年（含）	4.75
三至五年（含）	4.75
五年以上	4.90
三、贴现	在再贴现利率基础上，按不超过同期贷款利率（含浮动）加点再贴

④可抵扣增值税

产权持有单位为增值税一般纳税人，根据营改增相关文件政策，建筑安装成本、前期及其他费用中的增值税可予抵扣。

可抵扣增值税 = 建筑安装成本增值税 + 前期及其他费用增值税

综合成新率的确定

采用使用年限成新率和勘查成新率相结合的方法确定房屋建筑物的综合成新率。

使用年限成新率的计算

使用年限成新率 = 尚可使用年限 / （已使用年限＋尚可使用年限） × 100 ％

勘查成新率的测定

首先将影响房屋建筑物成新率的主要因素按结构（基础、墙体、承重、屋面）、装修（楼地面、内外装修、门窗、顶棚）、设备设施（水卫、暖气、电照）分项，参照建设部 “ 房屋完损等级评定标准 ” 的规定，结合现场勘查实际现状确定各分项评估完好值，再根据权重确定勘查成新率。

勘查成新率=结构部分打分值×权重＋装修部分打分值×权重＋安装部分打分值×权

重

③综合成新率的确定

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-44-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

使用年限成新率取权重0.4，勘查成新率取权重0.6

综合成新率=使用年限成新率×0.4+勘查成新率×0.6

1）评估值的计算

评估值=重置全价×综合成新率

1.评估案例

【案例一】办公楼（建筑物明细表4-6-1，序号159）

办公楼建成于2003年5月，建筑面积2491.50平方米，砖混结构，共4层，账面原值 1,607,708.00元，账面净值865,274.61元。该建筑位于运城市盐湖区银湖东街37号（南风化工集团股份有限公司电力分公司院内）。

砖混结构房屋采用毛石砌筑带型基础，砖承重墙，外墙采用实心粘土砖砌体， M5水泥砂浆砌筑。外墙厚240mm，内墙厚240mm。外墙水泥砂浆抹灰，内墙混合砂浆抹面刷白色涂料。地面水泥地面，铝合金窗，内门胶合板门。屋面板为C20预应力空心板，屋面保温层为水泥膨胀珍珠岩，屋面防水采用SBS防水卷材。水、电、暖、消防等配套设施齐全。

（1）重置全价的估算

重置全价＝建筑成本＋前期费用＋其他费用＋资金成本-可抵扣增值税 1）确定建筑工程造价

根据委托方提供的工程图纸、结算资料及现场核实情况，采用《2011 山西省建筑工程预算定额》（2016 调整版）、《2011 山西省装饰装修工程预算定额》（2016 调整版）、《2011 山西省安装工程预算定额》（2016 调整版）、《2011 山西省建设工程费用定额》（2016 调整版）、《关于建筑业“营改增”<山西省建设工程计价依据>调整执行规定的通知》晋建标函 [2016]383 号，以及当地工程建设造价信息网站发布的有关工程计价文件，《运城市工程造价信息》（2017 年12 月份），计算工程造价，确定该建筑物的建安工程成本，计算过程如下：

①建筑工程

建筑工程计算程序表

序号	费用项目	计算公式	费率	合计
1	直接工程费	按《计价依据》预算定额计算		843,191.32
2	施工技术措施费	按《计价依据》预算定额计算		59,637.69
3	施工组织措施费	1×相应费率	4.26%	35,919.95
4	直接费小计	1+2+3		938,748.96
5	企业管理费	4×相应费率	7.35%	68,998.05
6	规费	4×核准费率	7.15%	67,120.55
7	间接费小计	5+6		136,118.60

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-45-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

8	利润	（4+7）×相应利润率	6.90%	74,165.86
9	动态调整、主材	按规定计算		505,373.12
10	税金	（4+7+8+9）*相应税率	11.00%	181,984.72
11	工程造价	4+7+8+9+10		1,836,391.26

② 装饰装修工程

装饰装修工程计算程序表

序号	费用项目	计算公式	费率	合计
1	直接工程费	按《计价依据》预算定额计算		328,903.70
2	其中：人工费	按《计价依据》预算定额计算		147,148.24
3	施工技术措施费	按《计价依据》预算定额计算		49,335.55
4	其中：人工费	按《计价依据》预算定额计算		19,004.71
5	施工组织措施费	2×相应费率	8.41%	12,375.17
6	其中：人工费	按规定的比例计算		1,237.52
7	直接费小计	1+3+5		390,614.42
8	企业管理费	（2+4+6）×相应费率	13.71%	22,949.23
9	规费	（2+4+6）×相应费率	39.00%	65,282.28
10	间接费小计	8+9		88,231.51
11	利润	（2+4+6）×相应利润率	11.50%	19,249.90
12	动态调整、主材	按规定计算		178,230.45
13	税金	（7+10+11+12）*相应税率	11.00%	74,395.89
14	工程造价	7+10+11+12+13+14		750,722.17

③ 安装工程

安装工程计算程序表

序号	费用项目	计算公式	费率	合计
1	直接工程费	按《计价依据》预算定额计算		150,603.89
2	其中：人工费	按《计价依据》预算定额计算		35,278.56
3	施工技术措施费	按《计价依据》预算定额计算		37,650.97
4	其中：人工费	按《计价依据》预算定额计算		3,765.10
5	施工组织措施费	2×相应费率	10.97%	3,870.06
6	其中：人工费	按规定的比例计算		387.01
7	直接费小计	1+3+5		192,124.92
8	企业管理费	（2+4+6）×相应费率	27.33%	10,776.40
9	规费	（2+4+6）×相应费率	39.00%	15,377.96
10	间接费小计	8+9		26,154.36
11	利润	（2+4+6）×相应利润率	24.00%	9,463.36
12	动态调整	按规定计算		54,937.58
13	主材费			47,503.86
14	税金	（7+10+11+12+13）*相应税率	11.00%	36,320.27
15	工程造价	7+10+11+12+13+14		366,504.31

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-46-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

建安工程造价=土建工程造价+装饰装修工程造价+安装工程造价

= 1,836,391.26 + 750,722.17 + 366,504.31

= 2,953,617.76 元

应扣除增值税=建筑工程增值税 +装饰工程增值税+安装工程增值税

= 181,984.72 + 74,395.89 + 36,320.25

= 292,700.86（元）

2）前期费用及其他费用

前期及其他费用依据国家、省的有关规定如下表：

前期费用及其他费用表

单位：元人民币

						单位：元人民币
序号	费用名称	取费基数	费率	合计	应扣税金额	参照
1	建设单位管理费	工程造价	1.62%	47,848.61	-	财建[2016]504号
2	勘察设计费	工程造价	3.31%	97,764.75	5,533.85	计价格[2002]10号
3	工程建设监理费	工程造价	2.46%	72,659.00	4,112.77	发改价格[2007]670号
4	招标代理服务费	工程造价	0.42%	12,405.19	702.18	发改办价格[2003]857号
5	环境评价费	工程造价	0.21%	6,202.60	351.10	计价字[2002]125号
6	可研编制费	工程造价	0.35%	10,337.66	585.15	计价格[1999]1283号
7	城市配套费	建筑面积	25.00	62,287.50		晋财综〔2014〕59号
	合计			309,505.31	11,285.05

3）资金成本

按照《全国建筑安装工程工期定额》的规定，该建筑的合理建设期为 1.0 年，假设在建设期内建设资金均匀投入，贷款利率按一年期人民币贷款利率 4.35%计取资金成本：

资金成本= （建安成本+前期费用及其它费用）×建设期利率×建设期×1/2

=（2,953,617.76 +309,505.31）×4.35%×1.0×1/2

=70,972.93 元

4）可抵扣增值税

可抵扣增值税=建筑安装成本增值税+前期及其他费用增值税

= 292,700.86 + 11,285.05

=303,985.91 元

5）重置全价

重置全价=建安工程成本+前期费用及其他费用+资金成本-可抵扣增值税

=2,953,617.76 +309,505.31+70,972.93-303,985.91

=3,030,100.00 元（取整）

（2）确定综合成新率

1）使用年限成新率

该建筑物于 2003 年 5 月竣工投入使用，经济耐用年限为 50 年，距评估基准日(2017.12.31)已使用 14.68 年，尚可使用年限 35 年，则成新率计算如下。

使用年限成新率=尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100％

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-47-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

=35/（14.68 +35）×100%

=70%（取整）

2）勘查成新率

通过实地勘查将建筑物分为三部分，即结构部分、装修部分、设备部分，了解该房屋的使用现状，维修保养，使用环境，使用强度等，然后对结构部分、装饰部分和设备部分进行打分，确定其勘查成新率。如下表：

勘察成新率计算表

			勘察成新率计算表
	部件名称	标准分	具体情况	权重	评定分
结构部分	基础	25	有足够承载能力，有不均匀沉降；	25	21
	承重构件	25	梁、板、柱较牢固；	25	21
	非承重墙	15	墙体有腐蚀、损坏,节点牢固；	15	10
	屋面	20	排水较好，有渗漏现象	20	15
	楼地面	15	整体面层较好，有轻度空鼓、裂缝；	15	10
	小计：（1+2+3+4+5）×权重			70%	54
装修部分	门窗	40	有锈蚀现象	40	27
	外装修	30	有空鼓、脱皮现象	30	16
	内装修	30	完整，有空鼓、裂缝、剥落；	30	16
	小计：（6+7+8）×权重			22%	13
设备部分	水卫	30	上下管道较畅通，局部有腐蚀现象；	30	15
	电照	35	各种照明设施齐全，部分电气老化；	35	18
	暖气	35	局部有渗漏现象	35	18
	小计：（9+10）×权重			8%	4
	现场勘查成新率=结构部分+装饰部分+设备部分				71

勘查成新率为 71%

3）综合成新率

综合成新率=使用年限成新率×0.4＋勘查成新率×0.6

=70%×40%+71%×60%

=71%（取整）

（3）评估值的计算

评估值=重置全价×综合成新率

= 3,030,100.00×71%

= 2,151,400.00 元（百位取整）

【案例二】路面（评估明细表 4-6-2，序号 7）

1、建筑物概况

路面于2000年12月竣工，该工程为砼结构，总建筑面积5,700.00m[2] 。账面原值552,964.00元，账面净值188,711.32元。该工程位于南风集团股份有限公司钡盐分公司硫化碱部。

2、重置全价的估算

重置全价＝建筑成本＋前期及其他费用＋资金成本可抵扣增值税

1）确定建筑工程造价

根据委托方提供的工程图纸、结算资料及现场核实情况，采用《2011 山西省建筑工程预算定额》（2016

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-48-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

调整版）、《2011 山西省装饰装修工程预算定额》（2016 调整版）、《2011 山西省建设工程费用定额》（2016 调整版）、《关于建筑业“营改增”<山西省建设工程计价依据>调整执行规定的通知》晋建标函[2016]383 号，以及当地工程建设造价信息网站发布的有关工程计价文件，《运城市工程造价信息》（2017 年 12 月份），计算工程造价，确定该建筑物的建安工程成本，计算过程如下：

建筑工程计算程序表

		建筑工程计算程序表
序号	费用项目	计算公式	费率	合计
1	直接工程费	按《计价依据》预算定额计算		713,712.12
2	施工技术措施费	按《计价依据》预算定额计算		21,411.36
3	施工组织措施费	1×相应费率	4.26%	30,404.14
4	直接费小计	1+2+3		765,527.62
5	企业管理费	4×相应费率	7.35%	56,266.28
6	规费	4×核准费率	7.15%	54,735.22
7	间接费小计	5+6		111,001.51
8	利润	（4+7）×相应利润率	6.90%	60,480.51
9	动态调整、主材	按规定计算		135,422.27
10	税金	（4+7+8+9）*相应税率	11.00%	117,967.51
11	工程造价	4+7+8+9+10		1,190,399.42

2）前期费用及其他费用

前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。

序号	费用名称	取费基数	费率	合计	可抵扣增值税	参照
1	建设单位管理费	工程造价	1.18%	14,046.71	-	财建[2016]504号
2	勘察设计费	工程造价	2.79%	33,212.14	1,879.93	计价格[2002]10号
3	工程建设监理费	工程造价	1.92%	22,855.67	1,293.72	发改价格[2007]670号
4	招标代理服务费	工程造价	0.16%	1,904.64	107.81	发改办价格[2003]857号
5	环境评价费	工程造价	0.07%	833.28	47.17	计价字[2002]125号
6	可研编制费	工程造价	0.19%	2,261.76	128.02	计价格[1999]1283号
	合计			75,114.20	3,456.65

3）资金成本

按照《全国建筑安装工程工期定额》的规定，该建筑的合理建设期为 1.5 年，假设在建设期内建设资金均匀投入，贷款利率按一年期至三年期人民币贷款利率 4.75%计取资金成本：

资金成本=(建安成本+前期费用+其它费用)×建设期利率×建设期×1/2

=（1,190,399.42+75,114.20）×4.75%×1.5×1/2

=45,083.92（元）

4）可抵扣增值税可抵扣增值税=建筑安装成本增值税+前期及其他费用增值税

=117,967.51+3,456.65

=121,424.16 元

5）重置全价

重置全价=建安工程成本+前期费用及其他费用+资金成本-可抵扣增值税 =1,190,399.42+75,114.20+45,083.92-121,424.16

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-49-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

= 1,189,200.00 元（取整）

3 、确定综合成新率

1）理论成新率

该建筑物于 2000 年 12 月竣工投入使用，经济耐用年限为 20 年，距评估基准日(2017.12.31)已使用

17.00 年，预计尚可使用年限 3 年，则成新率计算如下。

理论成新率=尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100％

=3/（17+3）×100%

=15%（取整）

2）勘察成新率

通过实地勘查，了解该建筑物的使用现状，维修保养，使用环境，使用强度等，然后对基础部分、结构部分和辅助部分进行打分，确定其勘察成新率。如下表：

序号	部件名称	标准分	具体情况	评定分
1	基础	45	局部有不均沉降；	15
2	道路面层	45	局部有轻度破损、断裂现象；	20
3	其他附属工程	10	整体状况一般。	5
	现场勘查成新率			40

勘察成新率为 40%。

3）综合成新率

综合成新率=使用年限成新率×0.4＋勘查成新率×0.6

=15%×40%+40%×60%

=30%（取整）

4、评估值的计算

评估值=重置全价×综合成新率

= 1,189,200.00×30%

= 356,760.00（元）

2.评估结果

本次评估房屋建筑物于评估基准日 2017 年 12 月 31 日的评估结果为：

金额单位：人民币元

			金额单位：人民币元	金额单位：人民币元
科目名称	账面价值		评估价值		增值率%
	原值	净值	原值	净值	原值	净值
房屋建筑物类合计	158,403,608.43	65,589,290.69	195,979,900.00	125,467,340.00	23.72	91.29
固定资产-房屋建筑物	37,431,663.29	13,251,991.31	68,354,100.00	31,623,800.00	82.61	138.63
固定资产-构筑物及其他辅助设施	120,971,945.14	52,337,299.38	127,625,800.00	93,843,540.00	5.50	79.31

评估值增减原因的分析：

①本次评估的建筑物，大部分建成较早，随着我国社会经济的不断发展，构成建筑物建安工程成本的综合人工费、机械费、材料费价格也在不断上涨，使得建筑物建筑成本上升，导致评估增值； ②本次评估采用的经济寿命年限长于折旧年限，导致成新率较高，导致评估增值。

3.特别事项说明

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-50-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

至评估基准日，纳入评估范围房屋建筑物共 169 项，建筑面积 68,832.70 平方米，其中：已办理房屋所有权证的房屋建筑物 94 项，建筑面积 52,523.55 ㎡。该单位承诺未办证房屋建筑物均为南风化工集团股份有限公司所有。相应明细详见“表 4-6-1 房屋建筑物评估明细表”。 ( 三 ) 设备类固定资产

1. 评估范围

本次评估范围内的设备包括机器设备、车辆、电子设备，账面原值 216,781,991.97 元，账面净值 76,816,683.85 元。详见下表：

单位：人民币元

科目名称	账面价值	账面价值
	原值	净值
设备类合计	216,781,991.97	76,816,683.85
固定资产-机器设备	208,486,123.02	75,021,086.46
固定资产-车辆	6,611,483.53	1,665,761.35
固定资产-电子设备	1,684,385.42	129,836.04

设备类固定资产账面成本，外购的包括买价、相关税费、以及为使其达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出；自行建造的包括建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。与设备有关的后续更新改造支出，符合固定资产确认条件的，计入设备成本，不符合固定资产确认条件的，计入当期损益。折旧采用平均年限法，分类折旧见下表：

分类	折旧年限（年）	年折旧率％	残值率％
通用设备	6－20	4.85－16.17	3
专用设备	10－20	4.85－9.70	3
运输设备	8	12.13	3

2. 核实情况

查验产权持有单位的固定资产台账和有关会计凭证，查阅有关的购置合同和付款发票等，核实其账面价值的构成，收集设备的日常运行记录，维修保养记录，设备的技术说明书，大型设备的发票和设备的生产工艺流程图，逐项核实产权持有单位提供的申报表中所 “ ” “ ” 列设备的品名、数量、规格型号、存放地点，完善评估明细表，要求做到表、实相符。

向设备操作人员了解其使用状况、维修保养、使用强度等，对重点、大型设备做好详细勘察记录。

经核实，硫化碱部相关资产已经与 2016 年中闲置，车辆有 3 辆待报废，其他设备使用正常。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-51-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

基本概况
a. 南风化工集团股份有限公司钡盐分公司（硫化碱部）硫化碱部现有两条生产线：

（1）工业硫化碱生产线，1965 年建成，几经改造，目前年生产能力为 6 万吨，先后通过了 2000 年、2006 年市环保局组织的环保达标验收。该生产线主要原材料为芒硝、煤炭和水，通过配料、煅烧、溶浸、蒸发、制片等工艺，制作最终产品片状硫化钠和液体流化钠。

（2）盐湖卤水综合利用生产线，2001 年建成，年生产能力 3 万吨，该生产线以重晶石、煤炭、卤水为原料，经过煅烧、反应、过滤、蒸发、干燥、制片、粉碎等工艺，制作最终产品氯化钡、硫酸钡、氢氧化镁和硫氢化钠。

公司主要主要产品有：工业氯化钡、工业硫氢化钠、工业沉淀硫酸钡、工业氢氧化镁。

主要包括硫化碱生产线和盐湖卤水综合利用生产线。主要设备类型为一座自备电厂（未投入运行），蒸汽锅炉、塔器、各类罐、热交换设备、控制器、变送器、变频器、低压配电屏、配电柜、高压开关柜、工艺管道、电缆等。

b. 南风化工集团股份有限公司电力分公司

电力分公司前身为机械厂（现机械公司）电工队，1984 年 12 月独立成为山西运城盐化局供电所；2000 年 9 月，由集团公司投资新建 110KV 变电站投入运行，山西运城盐化局供电所由集团公司购买，更名为“南风化工集团股份有限公司供电所”;2005 年 6 月，为规范管理，设立“南风化工集团股份有限公司电力分公司”，同时撤销“南风化工集团股份有限公司供电所”。2017 年年底在册在岗职工 48 人。

生产工艺

----- ----- ---- 接受电网供电降压站降压传输用户降压

主要包括供电线路、主变压器、变压器、开关柜等。

4.评估依据

（1）企业提供的设备评估申报表；

（2）设备购置合同和发票；

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-52-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

（3）中国石油和化学工业联合会发布的《化工建筑安装工程预算定额》（2012），
- 《化工建设安装工程费用定额》（2012）；
（4）机械工业信息研究院编制的《2017 年机电产品价格信息查询系统》；
（5）《国家计委、建设部关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知》（计价格
[2002]10 号）；
（6）《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36 号）；
（7）企业提供主要设备的订货合同、技术协议及有关图纸资料；
（8）有关厂商询价及互联网价格资料；
（9）国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料；
（10）评估人员市场询价及向设备制造厂询价收集的价格信息；
（11）评估人员收集的其他资料。
5.评估方法

根据本次评估目的，按照持续使用假设，以市场价格为依据，结合设备特点和收集资料的情况，对正常生产经营用的机器设备采用成本法评估；对设备使用时间较长，市场上无法询到同类型全新设备市场价、且存在活跃的二手交易市场的设备，如普通的机动车辆及电子办公类设备，采用市场法评估。

（1）成本法

评估价值=重置全价×综合成新率

1) 重置全价的确定
① 机器设备

重置全价＝设备购置价＋运杂费＋设备基础费＋安装调试费＋前期及其他费用＋资金成本－可抵扣的增值税进项税

对于零星购置的小型设备，不需要安装的设备，重置全价＝设备购置价格+运杂费－可抵扣的增值

税进项税。对于一些运杂费和安装费包含在设备费中的，则直接用不含税购置价作为重置价值。 A. 购置价

对于仍在现行市场流通的设备，直接按现行市场价确定设备的购置价格；对于已经淘汰、厂家不再生产、市场已不再流通的设备，则采用类似设备与委估设备比较，综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定购置价格。

对于非标设备，采用如下公式计算购置价
S= （ MRM/Km+ MPM ） × (1+ KP) （ 1+Kt ） (1+ Kd/n)
式中： S= 购置价
MRM= 主材费

Km= 成本主材费率

MPM= 主要外购件费

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-53-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

Kp= 成本利润率

Kt = 销售税金率

Kd= 非标设备设计费率

n= 非标设备的生产数量

其中主材费用如下公式计算

∑[(某主材净消耗量÷该主材利用率)×含税市场价格÷(1+增值税率)]

③运杂费

参照设备生产厂家与安装地的距离来确定设备的综合运杂费率。

B. 安装工程费

对于化工设备，根据《化工建筑安装工程预算定额》2012 年版的计算规则，计算出直接工程费，并依据《化工建设安装工程费用定额》（2012）计取其他措施费、间接费、利润和税金。对于通用设备，按机械行业安装调试费率结合实际情况确定。

C. 基础费用

本次评估对于设备基础费用是在企业提供设备基础建筑工程结算等资料，并核实基础工程量的基础上，根据企业提供的竣工决算报告书，按照施工当地现行的人工费、材料费、机械台班价格标准，对设备基础工程结算进行调整计算，得出设备基础工程费，并避免与建筑工程重复计算。

D. 其他费用

计算方法为工程费用或设备费乘以相应费率，相应费率主要根据下述文件确定：根据财政部财建 [2016]504 号文件《基本建设项目建设成本管理规定》；国家计委、建设部计价格[2002]10 号文件《工程设计取费标准》；国家发展改革委、建设部发改价格[2007]670 号关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知；国家计划委员会计价格[2002]1980 关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知；国家计委、国家环境保护总局计价格[2002]125 号文件《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》；国家计委计价格[1999]1283 号文件《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的规定。其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、招标代理服务费、环境评价费和可研编制费。

E. 资金成本

资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的贷款利率以设备购置费、运杂费、安装工程费、基础费用及其他费用之和为基数确定。

资金成本=（购置价格+运杂费+安装调试费+基础费用+其他费用）×贷款利率×建设工期×1/2

F. 增值税抵扣额

② 电子设备

对于市场上有同型号设备销售，属于同城购买，商家对购买产品包运输、上门安装调试服务，通常购买价之外，没有其他费用。因此，购买价即为重置全价。

根据当地市场信息及评估人员查询获取的市场价格资料，确定评估基准日的电子设备的市场价格。则其重置全价=购置价-增值税抵扣额

2) 成新率的确定

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-54-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

①机器设备

对大型、关键设备，采用勘察成新率和理论成新率按权重确定：综合成新率=勘察成新率×0.6＋理论成新率×0.4

d) 理论成新率

使用年限法主要考虑使用时间、使用频率、设备完好率、故障率、利用率、维修状况、大修和技改情况、工作环境、设备精度、功能等多方面因素来综合确定。机器设备在整个使用寿命期间，实体性损耗是随时间线性递增的，设备价值的降低与其损耗的大小成正比，其计算公式为：

理论成新率=(经济寿命年限-已使用的年限)/经济寿命年限×100%

对于已使用年限超过经济寿命年限的设备，使用如下计算公式：

理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

e) 勘察成新率

勘察成新率的确定主要以企业设备实际状况为主，根据设备的技术状态、工作环境、维护保养情况，依据现场实际勘察情况对设备分部位进行逐项打分，确定勘察成新率。

f) 权重

对于结构复杂及大型的设备，采用使用年限法和勘察法相结合确定成新率，按使用年限法权重0.4，勘察法权重0.6综合计算。

对于结构轻巧、简单、使用情况正常的设备，主要根据使用时间，结合维修保养情况，以使用年限法确定成新率。

③ 车辆

车辆理论成新率的确定,主要通过对车辆的规定行驶里程、已行驶里程，规定使用年限和已使用年限进行调查，根据国家有关部门最新颁布的汽车报废标准的有关规定，根据车辆的已使用年限和已行驶里程，分别计算成新率，以二者孰低的方法确定运输车辆的理论成新率，然后结合现场勘察情况确定的勘察成新率综合确定。

年限法成新率=（经济寿命年限－已使用年限）/经济寿命年限×100% 里程法成新率=（经济行驶里程－已行驶里程）/经济行驶里程×100%

在确定理论成新率的基础上，结合车辆的性能、外观、维护保养等情况，对理论成新率进行修正，最终确定综合成新率。

③电子设备

根据使用时间，结合维修保养情况，以理论成新率确定成新率。

3) 评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

（2）市场法

A.车辆

在近期二手车交易市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的汽车交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对尚可行驶里程、交易日期因素和交易车辆状况等影响二手车市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。计算公式如下：

比准价格=可比实例价格×车辆行驶里程修正系数×车辆状况修正系数×车辆交易日期修正系数×车辆交易情况修正系数

比准价格=（案例 A+案例 B+案例 C）÷3 车辆市场法评估值=比准价格

B、电子办公设备

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-55-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

选择与待估设备型号相同或类似、交易时间相同或接近的市场交易案例（不少于 3 个），取其算数平均值作为待估设备评估结果。 6.评估案例

【案例一】二效蒸发罐（含加热室）（机器设备评估明细表序 1309）

（1）设备概况及技术参数设备名称：二效蒸发罐（含加热室）使用单位：硫化碱部规格型号：￠5000×15878mm 生产厂家：辽宁新华阳伟业装备制造有限公司启用日期：2016年12月31日账面原值：3,230,230.22元账面净值：3,006,421.46元数量：1台主要技术参数结构形式：立式腰鼓形材质：0cr25ni20 +Q345R 设计压力： -0.1MPa 设计温度： 100℃ 物料名称：卤水（2）重置全价的确定重置全价＝设备购置价＋运杂费＋设备基础费＋安装调试费＋前期及其他费用＋资金成本－可抵扣的增值税进项税 1 ）购置价该设备属于非标设备，对于非标设备，采用如下公式计算购置价 S= （ MRM/Km+ MPM ） × (1+ KP) （ 1+Kt ） (1+ Kd/n) 式中： S= 购置价 MRM= 主材费 Km= 成本主材费率 MPM= 主要外购件费 Kp= 成本利润率 Kt = 销售税金率 Kd= 非标设备设计费率 n= 非标设备的生产数量

其中主材费用如下公式计算 ∑[(某主材净消耗量÷该主材利用率)×含税市场价格÷(1+增值税率)]

根据该设备设计图纸以及产权持有单位技术人员提供的资料，各类主材及费用详见下表：

序号设备、材料或费用名称 δ= 单位数量含税单价总价北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-56-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

1	加热室制作 0cr25ni20	12	T	20.4	52000	1,060,800.00
2	蒸发罐制作 Q345	12	T	50.4	5200	262,080.00
	合计			70.8		1,322,880.00

根据原机械工业部机械计[1995]1041 号文件表 17 估价编号 0801，各项费率取值如下：

该主材利用率=90%，Km=64%，Kp=10%，Kt=18.7%，n=2，设计费率因产品较为成熟，结构简单，本次取 0。

则不含税购置价为：

S=(1,322,880.00÷90%÷1.17÷64%+0.00)×（1+10%）×（1+18.7%）（1+0）

=2,563,040.74 元

2 ）运杂费

制造企业距离设备目的地约 1600 公里，运费费率取 5.25% 含税运杂费=2,563,040.74×5.25%

=134,559.64 元

3 ）安装工程费

根据《化工建筑安装工程预算定额》2012 年版的计算规则，计算出直接工程费，人工费；并依据《化工建设安装工程费用定额》（2012）计取其他措施费、间接费、利润和税金。具体计算过程见下表：

设备安装费计算表

金额单位：人民币元

序号	项目名称	计算办法	费率%	金额（元）
一	直接费	（一）+（二）+（三）		251,527.40
（一）	直接工程费（A）	1+2+3		227,522.95
1	人工费a	《化工建筑安装工程预算定额》（2012版）		75,753.90
2	材料费	《化工建筑安装工程预算定额》（2012版）		51,531.00
3	施工机械使用费	《化工建筑安装工程预算定额》（2012版）		100,238.05
（二）	措施费	Ⅰ＋Ⅱ		24,004.45
Ⅰ	组织措施费	4~14		24,004.45
4	安全文明施工费	（1）~（4）		11,699.75
（1）	环境保护费	A×费率	1.28%	2,912.29
（2）	文明施工费	a×费率	0.92%	696.94
（3）	安全施工费	a×费率	0.92%	696.94
（4）	临时设施费	a×费率	9.76%	7,393.58
5	夜间施工费	a×费率	2.70%	2,045.36
6	二次搬运费	a×费率	0.65%	492.40
7	已完、未完工程及设备	a×费率	0.90%	681.79

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-57-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

		资产项目资产评估说明
	保护费
8	施工排水费	a×费率	0.70%	530.28
9	施工降水费	a×费率	0.46%	348.47
10	地上地下设施、建筑物的临时保护设施费	a×费率	0.72%	545.43
11	冬季、雨季施工增加费	a×费率	5.02%	3,802.85
12	生产工具、用具使用费	a×费率	2.25%	1,704.46
13	工程定位复测、工程点交费	a×费率	0.26%	196.96
14	配合联动试车费	A×费率	0.86%	1,956.70
Ⅱ	技术措施费	按实际发生额计算		0.00
二	间接费	（一）+（二）		78,518.93
（一）	规费	15+16+17+18		35,854.33
15	工程排污费	a×费率	0.63%	477.25
16	社会保险费	（1）~（5）		24,771.53
（1）	养老保险费	a×费率	20.00%	15,150.78
（2）	失业保险费	a×费率	1.50%	1,136.31
（3）	医疗保险费	a×费率	10.00%	7,575.39
（4）	工伤保险费	a×费率	0.40%	303.02
（5）	生育保险费	a×费率	0.80%	606.03
17	住房公积金	a×费率	12.00%	9,090.47
18	危险作业意外伤害保险费	a×费率	2.00%	1,515.08
（二）	企业管理费	a×费率	56.32%	42,664.60
三	利润	a×费率	28.22%	21,377.75
四	价差调整	19+20+21		20,303.88
19	人工费价差	市场价与定额价之差		15,150.78
20	材料费价差	市场价与定额价之差		5,153.10
21	机械费价差	市场价与定额价之差		0.00
五	税金	（一+二+三+四）×费率	11.00%	40,890.08
六	安装工程造价	一+二+三+四+五		412,618.04

经测算，安装工程费为 412,618.04 元。 4 ）基础费

设备的基础费在房屋构建筑物中已经考虑，此处不再考虑。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-58-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

5 ）其他费用

其他费用计算表

					金额单位：人民币元
序号	项目名称	费率（含税）	费率（不含税）	其他费用金额（含税）	其他费用金额（不含税）
1	建设单位管理费	1.18%	1.18%	36,700.58	36,700.58
2	勘察设计费	2.79%	2.63%	86,775.09	81,798.74
3	工程建设监理费	1.92%	1.81%	59,716.19	56,294.95
4	招标代理服务费	0.16%	0.15%	4,976.35	4,665.33
5	环境评价费	0.07%	0.07%	2,177.15	2,177.15
6	可研编制费	0.19%	0.18%	5,909.40	5,598.40
	合计	6.31%	6.02%	196,254.78	187,235.15

经测算，含税其他费用为 196,254.78 元，不含税其他费用为 187,235.15 元。

6 ）资金成本

按照《全国建筑安装工程工期定额》（建标[2016]161 号）的规定，该项目建设周期为 1.5 年，同期贷款利率为 4.75%，按均匀投入计算。

资金成本=（设备主材费＋运费费+安装工程费+其他费用）×利率×合理工期/2

=（2,563,040.74＋134,559.64＋412,618.04+196,254.78）×4.75%×1.5/2

=117,793.11（元）

7 ）重置全价

重置全价=设备主材费+运杂费+安装工程费+其他费用+资金成本-可抵扣的增值税计算结果如下表：

序号	项目名称	费率/税率/ 利率	计算公式	金额(元)
1	设备费			2,563,040.74
2	运杂费	5.25%	1×运杂费率	134,559.64
3	安装费		定额	412,618.04
4	基础费		含在土建工程中	0
5	小计		（1）+（2）+（3）+（4）	3,110,218.42
6	前期费用(含税）	6.31%	5×前期费率(含税）	196,254.78
7	前期费用（不含税）	6.02%	5×前期费率（不含税）	187,235.15
8	资金成本	4.75%	(5+6)×合理工期×利率/2	117,793.11
9	重置全价（取整）		（1）/1.17+（2+3）/1.11+（7）+（8）	2,988,600.00

重置全价为 2,988,600.00 元。

（3）成新率的确定

成新率采用综合测定的方法，即通过对设备的安装调试及使用情况的调查，对工作环境、外观、运行操作、维护保养、开机率、完好率等的现场勘察，查阅必要的设备运行、事故、检修、性能考核、检

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-59-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

测试验记录报告，并与工程技术、运行、检修等人员交换意见后，经测算予以评定。综合成新率=理论成新率×40%+现场勘察成新率×60%

1 ）理论成新率

经济寿命年限为 20 年，自 2016 年 12 月 31 日运行到评估基准日 2017 年 12 月 31 日，已运行 1 年，则：

理论成新率 = （经济寿命年限 - 已使用年限） / 经济寿命年限 ×100%

= （ 20-1 ） /20×100%

=95%

2）勘察成新率

项目	勘查情况	标准	打分
外观	无划痕、锈蚀，铭牌完整。	20	19
加热室	整体较新，使用较少	35	34
蒸发罐	整体较新，使用较少	35	33
基础	稳固	10	9
合计			95

3）成新率

成新率=勘察成新率×0.6＋理论成新率×0.4

=95%×0.6+95%×0.4 =95%（取整）

（4）评估值评估值=重置全价×综合成新率 =2,988,600.00×95% =2,839,170.00（元）【案例二】主变压器（机器设备评估明细表序 1407）（1）设备概况设备名称：主变压器规格型号：SFSZ9-20000/110 使用单位：电力分公司生产厂家：山东现代达弛电工电气股份有限公司启用日期：2000年12月1日账面原值：3,461,058.00元账面净值：103,831.74元数量：2台（2）主要技术参数型号： SFSZ9-20000/110 型式：强迫油循环风冷三相变压器调压方式无励磁调压额定容量 20000kVA 高压 110KV 联结组别 D，yn1-yn1 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-60-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

（3）重置全价的确定

重置全价＝设备购置价＋运杂费＋设备基础费＋安装调试费＋前期及其他费用＋资金成本－可抵扣的增值税进项税

1 ）购置价

经查询机价网，同规格型号的产品含税包运输安装售价为 2,560,000.00 元。

2 ）运杂费

购置价已经包含运杂费，此处不再考虑。

3 ）安装工程费

购置价为包安装价，此处不再考虑。

4 ）基础费

在房屋建筑物中已经考虑，此处不再重复考虑。

5 ）其他费用

其他费用计算表

		其他费用计算表	其他费用计算表	其他费用计算表
					金额单位：人民币元其他费用金额（不含税） 41,472.00 79,872.00 59,392.00 10,240.00 5,120.00 8,448.00 204,544.00
序号	项目名称	费率（含税）	费率（不含税）	其他费用金额（含税）	其他费用金额（不含税）
1	建设单位管理费	1.62%	1.62%	41,472.00	41,472.00
2	勘察设计费	3.31%	3.12%	84,736.00	79,872.00
3	工程建设监理费	2.46%	2.32%	62,976.00	59,392.00
4	招标代理服务费	0.42%	0.40%	10,752.00	10,240.00
5	环境评价费	0.21%	0.20%	5,376.00	5,120.00
6	可研编制费	0.35%	0.33%	8,960.00	8,448.00
	合计	8.37%	7.99%	214,272.00	204,544.00

经测算，含税其他费用为 214,272.00 元，不含税其他费用为 204,544.00 元。

6 ）资金成本

按照《全国建筑安装工程工期定额》（建标[2016]161 号）的规定，该项目建设周期为 1 年，同期贷款利率为 4.35%，按均匀投入计算。

资金成本=（设备费＋运费费+安装工程费+其他费用）×利率×合理工期/2

=（2,560,000.00＋0＋0+214,272.00）×4.35%×1/2
=60,340.42（元）

7 ）重置全价

重置全价=设备主材费+运杂费+安装工程费+其他费用+资金成本-可抵扣的增值税计算结果如下表：

序号	项目名称	费率/税率/ 利率	计算公式	金额(元)
1	设备费			2,560,000.00
2	运杂费	含在设备费中	0.00%	0.00

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-61-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

安装费	含在设备费中	0.00%	0.00
基础费		0.00%	0.00
小计		（1）+（2）+（3）+（4）	2,560,000.00
前期费用(含税）	8.37%	5×前期费率(含税）	214,272.00
前期费用（不含税）	7.99%	5×前期费率（不含税）	204,544.00
资金成本	4.35%	(5+6)×合理工期×利率/2	60,340.42
重置全价（取整）		（1）/1.17+(2+3)/1.11+(7)+（8）	2,452,919.00

重置全价为 2,452,919.00 元。

（4）成新率的确定

成新率采用综合测定的方法，即通过对设备的安装调试及使用情况的调查，对工作环境、外观、运行操作、维护保养、开机率、完好率等的现场勘察，查阅必要的设备运行、事故、检修、性能考核、检测试验记录报告，并与工程技术、运行、检修等人员交换意见后，经测算予以评定。

综合成新率=理论成新率×40%+现场勘察成新率×60%

1 ）理论成新率

经济寿命年限为 30 年，自 2000 年 12 月运行到评估基准日 2017 年 12 月 31 日，已运行 17.08 年，则：

理论成新率 = （经济寿命年限 - 已使用年限） / 经济寿命年限 ×100% = （ 30-17.08 ） /30×100% =43%

2）勘察成新率

勘察成新率如下表所示：

序号	设备系统	现状	标准分（%）	评估分（%）
1	本体	结构完整，外观良好，附件完整，绝缘良好，在运行中温升合格	40	18
2	油系统	油位、油温、油色正常，无泄漏现象，色谱分析正常	25	10
3	高低压套管	外观完好，带电情况良好	20	8
4	冷却系统	设备齐全，工作可靠，冷却效果一般，冷有腐蚀	15	7
合计			100	43

两台设备现场勘查基本一致。

3）成新率

成新率=勘察成新率×0.6＋理论成新率×0.4

=43%×0.6+43%×0.4

=43%（取整）

（5）评估值

评估值=重置全价×综合成新率×台数

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-62-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

=2,452,919.00×43%×2

=2,109,494.00（元）

【案例三】帕萨特小轿车（车辆明细表序号 6）

（1）概况

设备名称：帕萨特小轿车

牌号：晋 MKR520 生产厂家：上海大众购置时间：2013-11-30 启用日期：2013-11-30 行驶里程：142000 公里账面原值：192,435.53 元账面净值：97,425.70 元

（2）比准价格的确定

比准价格=可比实例价格×100/（车辆行驶里程修正指数）×100/（车辆状况修正指数）×100/（车辆交易日修正指数）×100/（车辆交易情况修正指数）

平均比准价格=（案例 A+案例 B+案例 C）÷3

车辆市场法评估值=比准价格

1) 可比实例的选取

评估人员通过对二手车市场的调查，选取了三个交易实例，具体情况见下表：

案例	车型	交易时间	用途	上牌日期	已行驶里程	交易价格（不含税）	交易地点
待估	帕萨特小轿车	2017/12/31	非营运	2013-11-30	142,000.00
1	帕萨特小轿车	2017/12/31	非营运	2013/1/1	130,000.00	122,000.00	晋城
2	帕萨特小轿车	2017/12/31	非营运	2013/9/1	110,000.00	125,000.00	太原
3	帕萨特小轿车	2017/12/31	非营运	2013/1/1	100,000.00	123,800.00	太原

2) 里程修正

根据尚可行驶里程线性修正。

案例待估 1 2	车型	已行驶里程	尚可行驶里程	修正指数	规定里程
	帕萨特小轿车SVW71810HJ	142,000.00	458,000.00	100.00	600,000.00
	帕萨特小轿车SVW71810HJ	130,000.00	470,000.00	102.62	600,000.00
	帕萨特小轿车SVW71810HJ	110,000.00	490,000.00	106.99	600,000.00
3	帕萨特小轿车SVW71810HJ	100,000.00	500,000.00	109.17	600,000.00

3) 车辆状况

主要是对外观、内饰、性能等综合打分。

车型	车辆技术状况	修正指数
帕萨特小轿车SVW71810HJ	一般	100.00
帕萨特小轿车SVW71810HJ	一般	100.00
帕萨特小轿车SVW71810HJ	一般	100.00
帕萨特小轿车SVW71810HJ	一般	100.00

4) 车辆交易日修正

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-63-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

案例	车型	交易日期	修正指数
待估	帕萨特小轿车SVW71810HJ	2017/12/31	100.00
1	帕萨特小轿车SVW71810HJ	2017/12/31	100.00
2	帕萨特小轿车SVW71810HJ	2017/12/31	100.00
3	帕萨特小轿车SVW71810HJ	2017/12/31	100.00

5) 车辆交易情况修正

案例	车型	交易情况	修正指数
待估	帕萨特小轿车SVW71810HJ	正常交易	100.00
1	帕萨特小轿车SVW71810HJ	正常交易	100.00
2	帕萨特小轿车SVW71810HJ	正常交易	100.00
3	帕萨特小轿车SVW71810HJ	正常交易	100.00

6) 价格计算表

序号	待估案例	案例1	案例2	案例3
车牌号	川ZX8967	不详	不详	不详
里程修正	100.00	102.62	106.99	109.17
车况修正	100.00	100.00	100.00	100.00
交易日期修正	100.00	100.00	100.00	100.00
交易情况修正	100.00	100.00	100.00	100.00
交易价格		122,000.00	125,000.00	123,800.00
比准价格		118,885.00	116,837.00	113,401.00
	平均值	116,400.00

平均比准价格=118,885.00+116,837.00+113,401.00)÷3 =116,400.00 (元)百位取整

【案例四】HP 电脑（表 4-6-6 固定资产—电子设备评估明细表序 138）（1）概况

名称：HP 电脑型号：251-010 生产厂家：惠普启用日期：2015-08-27 账面原值：2,991.45 元账面净值：1,863.05 元（2）主要技术参数产品类型：家用电脑机箱类型：立式 CPU 频率：2.8GHz 核心/线程数：双核心/双线程内存类型：DDR3 硬盘容量：500GB 显卡类型：集成显卡显存容量：共享内存容量黑白打印速度： 20ppm （3）重置全价的确定

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-64-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

评估人员通过网络查询，此款电脑的销售价格（含税）为 2,000.00 元，故不含税价为 1,710.00 元（取整）。

（4）成新率的确定

该设备启用日期为 2015-08-27，至评估基准日已经使用 2.35，经济寿命年限 5 年。成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%

=（5-2.35）/5×100% =53% （5）评估值

评估值=重置全价×成新率

=1,710.00×53% = 906.30（元）

评估结果

经评估计算，设备类资产于评估基准日 2017 年 12 月 31 日的评估结果如下表：

金额单位：人民币元

科目名称	账面价值	账面价值	评估价值	评估价值	增值率%	增值率%
	原值	净值	原值	净值	原值	净值
设备类合计	216,781,991.97	76,816,683.85	223,254,110.00	100,392,359.10	2.99	30.69
固定资产-机器设备	208,486,123.02	75,021,086.46	217,710,200.00	98,834,623.00	4.42	31.74
固定资产-车辆	6,611,483.53	1,665,761.35	5,342,600.00	1,455,547.00	-19.19	-12.62
固定资产-电子设备	1,684,385.42	129,836.04	201,310.00	102,189.10	-88.05	-21.29

评估增减值的主要原因是：机器设备评估增减值原因：

委估设备购置时间较早，近年材料、人工等价格上涨，导致评估原值增值；部分设备账面值含增值税，评估时采用的不含税价，因材料、人工上涨因素大于增值税因素，故评估原值小幅增值；评估所采用的经济寿命年限长于企业折旧年限，导致净值评估增值。车辆评估增减值原因：

因委估机车由南风集团山西物流有限公司（简称“物流公司”）租用，改造费用由物流公司支付，形成的相关资产体现在物流公司账上，相关资产的评估值也体现在物流公司，导致评估减值。

电子设备增减值原因：

评估范围内的电子设备购置时间较早，由于电子设备更新较快，评估原值下降较大；部分电子设备账面仅剩残值，但仍正常使用。评估时考虑其使用情况，导致评估值大于账面值。因评估减值因素大于评估增值因素的影响，最终电子设备评估减值。 5. 特别事项说明

车牌号为晋 M18332、晋 M28368 的小轿车，证载权利人与产权持有单位不符。产

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-65-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

权持有单位已出具承诺，承诺其拥有相关车辆产权。其中，晋 M18332 小轿车已处于

待报废状态。

纳入评估范围内的设备类资产，部分为融资租入，详见资产评估明细表备注项。

( 四 ) 在建工程

评估范围

纳入评估范围的在建工程有 8 项，账面值为 6,497,911.88 元，为设备安装工程。设备安装工程等。设备安装工程主要为硫化碱两效蒸发改造项目、卤水系统反应液过滤方式研究项目等。

核实情况

评估专业人员对在建工程项目的合规性文件进行了收集核实，并对开工时间、预计完工时间、付款比例进行了解，通过实地勘察，查阅施工合同、成本结算单、订货合同、付款凭证等原始凭证，工程欠款情况，在确认工程预算合理性的前提下综合判断其账面值合理性。设备安装工程主要由设备费构成，成本支出合理。

基本情况

设备安装项目主要为改造项目、研究项目，其中燃煤锅炉提标改造项目已经停工。硫化碱两效蒸发改造项目计划与 2018 年年中完成，其他设备安装项目计划与 2018 年年底完成。主要改造项目根据《关于下达 2017 年更新改造项目投资计划的通知》（南风化工企字【2017】32 号）批准的投资计划进行。 4. 评估方法

根据在建工程的特点，评估方法采用成本法。对正常施工的在建工程，建设期较短，建筑材料等价格变化不大，企业按工程进度和合同规定支付工程款，在调查和核实工程形象进度的基础上，在确认工程预算合理性的前提下，评估以核实后的账面值考虑恰当的成本变化及资金成本后确定评估值。

评估案例
【案例一】硫化碱转炉炉头及出料无组织排放除尘系统工程（表 4-7-2 在建工程—设备安装工程评估
明细表序 5）
硫化碱转炉炉头及出料无组织排放除尘系统工程账面价值 1,376,347.90 元，开工日期为 2016 年 9
月 1 日。经查询山西省设备工器具购置固定资产投资价格指数，2017 年为 2016 年的 1.0060，故据此对成本进行调整。

调整后账面成本=1,376,347.90×1.0060= 1,384,605.99 元

资金成本根据项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的贷款利率以调整后的账面成本确

定。

资金成本=调整后账面成本×贷款利率×建设工期×1/2

=1,384,605.99×4.35%×1×1/2

=30,115.18 元在建工程评估值= 1,384,605.99+30,115.18= 1,414,721.17 元 6. 评估结果

在建工程评估值= 6. 评估结果	1,384,605.99+30,115	.18= 1,414,721.17元
科目名称	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
在建工程-土建工程	-	-	-
在建工程-设备安装工程	6,497,911.88	6,633,230.49	135,318.61	2.08
在建工程合计	6,497,911.88	6,633,230.49	135,318.61	2.08
减：在建工程减值准备	-		-
在建工程合计	6,497,911.88	6,633,230.49	135,318.61	2.08

增减值的原因分析在建工程评估增值的原因为评估时考虑适当的资金成本。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-66-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

( 五 ) 无形资产

土地使用权评估
（1）评估范围

纳入本次评估范围的无形资产—土地使用权是“南风化工集团股份有限公司”拥有的运城市圣惠路南端南侧的一宗出让工业用地，宗地面积为：327,831.80 平方米。

（2）核实情况

首先以评估明细表与明细账、总账和报表进行余额核对；然后收集查验土地使用权证书、土地出让合同和缴纳地价款的凭证。现场查勘待估宗地及周围地区的土地利用情况，宗地上主要建筑物名称、结构、用途、建筑年月等，了解宗地周围交通条件、产业集聚状况、基础设施和公共配套设施情况等，调查待估宗地的公共基础设施配套条件、开发程度，并填写调查作业表。

经核实，出让土地使用权 1 宗。

（3）基本概况

1）土地登记状况

评估土地登记基本情况如下表：

土地权证编号	土地位置	用地性质	土地用途	终止日期	开发程度	面积(m2)
运政国用(2009)第00377号	运城市圣惠路南端南侧	出让	工业	2047/3/1	五通一平	327,831.80

2）土地权利状况

待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权为“南风化工集团股份有限公司”以有偿出让方式取得。宗地出让年期为 50 年，截至土地估价期日 2017 年 12 月 31 日，土地剩余使用年期为 29.18 年。 3）地上附着物状况

待估宗地为南风化工集团股份有限公司钡盐分公司硫化碱部厂区，地上在不同的时间均已建成不同的房屋建筑物。

（4）评估过程

6）引用单项资产评估报告的评估机构名称、报告名称、报告编号、出具日期；

评估机构名称：山西儒林资产评估事务所有限公司报告名称及报告编号：《土地估价报》(晋儒林[2018]（估）字第 031 号) 出具日期：2018 年 7 月 6 日

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-67-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

7）引用单项资产评估报告的资产、数量、产权权属

本次引用山西儒林资产评估事务所有限公司出具的《土地估价报》(晋儒林[2018]（估）字第 031 号) 涉及的资产为运政国用(2009)第 00377 号土地使用权，面积为 327,831.80 平方米。宗地由运城盐化二厂厂区占地 327831.8 平方米，经转让后，由南风化工集团股份有限公司钡盐分公司硫化碱部使用，办理《国有土地使用权证》（运政国用(2009)第 00377 号）。

8）引用单项资产评估报告的评估方法、假设前提、使用限制以及相关事项

评估方法：

本次估价采用基准地价系数修正法和市场比较法测算国有建设用地使用权价格。采用的两种估价方法

均符合《城镇土地估价规程》及相关技术规范的要求。故估价人员在考察当地同类用地价格水平的基础上，经权衡分析，采用简单算术平均法确定最终的估价结果。

估价的前提条件和假设条件：
估价对象权属来源合法。建设用地使用权人合法有偿取得国有建设用地使用权，程序符合相关法律法
规，并已支付土地出让金或土地转让款及相关税费。
估价对象依法利用，于估价期日2017 年12 月31 日，设定用途为工业用地，M1 宗地剩余年期为29.16
年，M2 宗地剩余年期为18.16 年等设定条件下得到最有效利用，并产生相应的土地收益。
估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常运行，保证土地的持续经营
和公司的持续发展。

估价期日的地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

任何有关估价对象的运作方式及程序均符合国家和地方的有关法律、法规。

估价对象能够满足地价定义中关于用途、开发程度、年限、估价期日等设定条件。
本次估价期日为2017 年12 月31 日，估价期日与现场勘查日期不一致，本次估价以估价期日与现场
勘查估价对象状况一致为假设前提。
使用限制及相关事项：

根据国土资源部办公厅《关于实施电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发 [2012]35 号），本报告需在“土地估价报告备案系统”上进行电子化备案，取得电子备案号后使用。估价结果由资产评估机构汇入企业整体价值中，与资产评估报告一同使用。属国有资产主管部门核准或备案的资产评估项目，须由国有资产监督管理委员会核准或备案后使用。对使用未经核准或备案的报告或仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，本估价机构不承担责任。非为法律、行政法规规定，未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。本报告的复印件不具法律效力。

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），土地估价报告的有效期限自报告提交日起，原则上不

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-68-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

超过一年。根据《资产评估执业准则》，资产评估结论的有效期为一年，即自评估基准日起一年内有效。土地估价报告应与资产评估报告一同使用，其有效期限不应超过资产评估报告有效期限。即2018 年7 月 6 日至2018 年12 月30 日有效。超过此有效期使用本估价结果造成的一切损失或产生的其他后果，本估价机构不承担任何责任。

委托方或其他第三者在设定的估价目的和假设条件下使用本报告不当造成的后果与受托方及签字估价师无关。

9）引用单项资产评估报告的评估结论；

M1：钡盐分公司硫化碱部地块

单位地价：193.71 元/m2（12.91 万元/亩）

土地面积：327831.80m2（491.75 亩）

宗地总地价：6350.43 万元

大写: 人民币陆仟叁佰伍拾万肆仟叁佰元整

M2：日化厂地块

单位地价：552.45 元/m2（36.83 万元/亩）

土地面积：99953.80m2（149.93 亩）

宗地总地价：5521.95 万元

大写: 人民币伍仟伍佰贰拾壹万玖仟伍佰元整

本评估说明引用了M1：钡盐分公司硫化碱部地块的评估结论，即运政国用(2009)第 00377 号土地使用

权的评估值为6350.43 万元。

10）其他需要披露的重要事项。

本报告的估价结果仅为国有建设用地使用权价格，不包含由于国有建设用地使用权流转而产生的契税、交易手续费等相关税费。提请报告使用者注意。

报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-69-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

及《国土土地使用权出让合同》上的记载内容为准。估价人员未进行专业技术勘测。提请报告使用者注意。

（5）评估结论

根据山西儒林资产评估事务所有限公司出具的《土地估价报》(晋儒林[2018]（估）字第 031 号)，评估范围内的土地使用权评估结果为 63,504,300.00 元。详细评估情况请见山西儒林资产评估事务所有限公司出具的《土地估价报》(晋儒林[2018]（估）字第 031 号)。

（6）特别事项说明

宗地于 2017 年 12 月 28 日设定抵押权，抵押权人为山西焦煤集团财务有限责任公司，抵押期限为 2018 年 1 月 18 日至 2019 年 3 月 18 日，可贷金额为 38699435.02 元。提请报告使用人注意。 2. 其他无形资产——商标、在申请商标、专利

（1）评估对象与评估范围

其他无形资产为南风化工集团股份有限公司拥有的商标及在申请商标，商标账面价值 1,858,019.89 元，明细如下：

商标明细

序号	商标名称	注册证号	类别	商标注册人	到期时间	他项权利
1	奇强织物spa	12428926	3	南风化工	2024/9/20	无
2	奇强维文	15653785	3	南风化工	2026/2/27	无

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-70-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

序号	商标名称	注册证号	类别	商标注册人	到期时间	他项权利
3	奇强维文	18010909	3	南风化工	2026/11/13	无
4	奇强维文	18010912	3	南风化工	2026/11/13	无
5	奇强天使	19160047	3	南风化工	2027/3/27	无
6	奇强	5116939	3	南风化工	2019/6/13	无
7	奇强	1285163	3	南风化工	2019/6/20	无
8	奇强	1285160	3	南风化工	2019/6/20	无
9	奇强	1312648	3	南风化工	2019/9/13	无
10	奇强	1312650	3	南风化工	2019/9/13	无
11	奇强	1312649	3	南风化工	2019/9/13	无
12	奇强	1330773	3	南风化工	2019/11/6	无
13	奇强	1576317	3	南风化工	2021/5/27	无
14	奇强	9614735	3	南风化工	2022/7/20	无
15	奇强	13753509	3	南风化工	2025/4/13	无
16	奇强	723431	3	南风化工	2025/1/6	无
17	奇强	3682739	3	南风化工	2025/11/20	无
18	奇强	15653052	3	南风化工	2025/12/27	无
19	奇强	15653672	3	南风化工	2026/1/20	无
20	keon	18669143	3	南风化工	2027/1/27	无
21	keon	21274472	3	南风化工	2027/11/13	无
22	keon	23129874	3	南风化工	2028/3/6	无
23	金猫	322520	3	南风化工	2018/8/29	无
24	金猫	8976488	3	南风化工	2022/1/6	无
25	奇霸	20025235	3	南风化工	2027/7/6	无
26	紫罗兰	12435839	3	南风化工	2025/3/27	无
27	太阳	182447	3	南风化工	2023/7/4	无
28	百洁	1248171	3	南风化工	2019/2/20	无
29	嘉宝	12436104	3	南风化工	2025/3/27	无
30	蓝哲（字母）	3354915	3	南风化工	2024/6/13	无
31	蓝哲（图形）	3501891	3	南风化工	2025/2/13	无
32	蓝哲	5549973	3	南风化工	2019/10/13	无
33	蓝哲	3354914	3	南风化工	2024/6/13	无
34	拜尼	4541988	3	南风化工	2018/7/13	无
35	36.5ºC	6051271	3	南风化工	2020/4/20	无
36	36.5ºC	10332925	3	南风化工	2023/6/27	无
37	36.5ºC	10332924	3	南风化工	2023/6/27	无
38	美丽梦想（图）	4281490	3	南风化工	2027/11/13	无
39	美丽梦想（图）	4281489	3	南风化工	2027/11/13	无
40	美丽梦想	15653005	3	南风化工	2025/12/27	无

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-71-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

序号	商标名称	注册证号	类别	商标注册人	到期时间	他项权利
41	美丽梦想	3791815	3	南风化工	2026/2/27	无
42	中华	117555	3	南风化工	2023/2/28	无
43	中华	3908837	3	南风化工	2026/8/20	无
44	天使织物spa	12428954	3	南风化工	2024/9/20	无
45	天使cleangel	15660796	3	南风化工	2026/3/6	无
46	天使cleangel	15660859	3	南风化工	2026/3/6	无
47	天使cleangel	16865802	3	南风化工	2026/7/27	无
48	天使	5549974	3	南风化工	2019/10/13	无
49	天使	8976487	3	南风化工	2022/1/20	无
50	天使	8976486	3	南风化工	2022/3/13	无
51	天使	166936	3	南风化工	2023/2/28	无
52	天使	3373624	3	南风化工	2024/7/27	无
53	天使	1105407	3	南风化工	2027/9/20	无
54	angel天使	19160045	3	南风化工	2027/3/27	无
55	一叶兰	172544	3	南风化工	2023/2/28	无
56	一叶兰	172035	3	南风化工	2023/2/28	无
57	安字	154983	3	南风化工	2023/2/28	无
58	山丹丹	118518	3	南风化工	2023/2/28	无
59	山丹丹	12435924	3	南风化工	2025/3/20	无
60	啄木鸟	232317	3	南风化工	2025/9/14	无
61	争荣	296555	3	南风化工	2027/8/19	无
62	云竹	166935	3	南风化工	2023/2/28	无
63	雅晨	1212165	3	南风化工	2018/10/6	无
64	哑姑泉	13496819	3	南风化工	2025/1/27	无
65	喜盈门	172036	3	南风化工	2023/2/28	无
66	维文熏香抑菌	19213766	3	南风化工	2027/4/13	无
67	维文深层洁净	19213762	3	南风化工	2027/6/6	无
68	维文奇恰克	19213763	3	南风化工	2027/5/27	无
69	维文冷水速效	19213764	3	南风化工	2027/4/13	无
70	维文高效去渍	19213765	3	南风化工	2027/4/13	无
71	维特纳	504296	3	南风化工	2019/11/19	无
72	维特纳	1536329	3	南风化工	2021/3/13	无
73	维特佳	8976492	3	南风化工	2024/5/6	无
74	维傲	1262645	3	南风化工	2019/4/13	无
75	维傲	1290160	3	南风化工	2019/7/6	无
76	维傲	1290161	3	南风化工	2019/7/6	无
77	维傲	5549972	3	南风化工	2019/10/13	无
78	太阳风	1098192	3	南风化工	2027/9/13	无

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-72-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

序号	商标名称	注册证号	类别	商标注册人	到期时间	他项权利
79	四喜	155343	3	南风化工	2023/2/28	无
80	水之花	12436061	3	南风化工	2024/9/20	无
81	石榴花	1416159	3	南风化工	2020/7/6	无
82	圣女莎兰	1760385	3	南风化工	2022/5/6	无
83	闪剑	9613724	3	南风化工	2022/7/20	无
84	三美	172037	3	南风化工	2023/2/28	无
85	三美	165896	3	南风化工	2023/2/28	无
86	瑞莱斯	3615253	3	南风化工	2025/10/13	无
87	瑞莱斯	3602510	3	南风化工	2025/10/20	无
88	全猫	231648	3	南风化工	2025/8/29	无
89	奇疆	9614736	3	南风化工	2022/7/20	无
90	珀诗	3602354	3	南风化工	2025/10/13	无
91	泥水	3777251	3	南风化工	2026/4/27	无
92	泥水	3777250	3	南风化工	2026/4/27	无
93	尼韵	13441799	3	南风化工	2025/1/20	无
94	蜜月	182448	3	南风化工	2023/7/4	无
95	曼巴雅	1728390	3	南风化工	2022/3/13	无
96	龙凤	6855602	3	南风化工	2020/10/27	无
97	龙凤	155345	3	南风化工	2023/2/28	无
98	珂琳	504297	3	南风化工	2019/11/19	无
99	洁诗	1214134	3	南风化工	2018/10/13	无
100	红猫	20175192	3	南风化工	2027/7/20	无
101	皓玉	1902755	3	南风化工	2022/10/27	无
102	豪彩	3555961	3	南风化工	2025/6/27	无
103	海尔	504295	3	南风化工	2019/11/19	无
104	盬	18010910	3	南风化工	2026/11/13	无
105	盬	18010911	3	南风化工	2026/11/13	无
106	古都	136540	3	南风化工	2023/2/28	无
107	蝶花	268689	3	南风化工	2026/11/9	无
108	晨香	172077	3	南风化工	2023/2/28	无
109	白鳍豚	3414068	3	南风化工	2024/11/13	无
110	白鹭	13151005	3	南风化工	2025/11/13	无
111	ZHUA	6880945	3	南风化工	2020/6/27	无
112	ykj	5621593	3	南风化工	2019/10/27	无
113	yikoujing	5621592	3	南风化工	2019/10/27	无
114	U特(字母)	3615252	3	南风化工	2025/8/20	无
115	U特（图形）	3615250	3	南风化工	2025/12/6	无
116	spa织物	12435946	3	南风化工	2025/2/6	无

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-73-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

序号	商标名称	注册证号	类别	商标注册人	到期时间	他项权利
117	spa织物	12435979	3	南风化工	2025/2/6	无
118	nafine	1592303	3	南风化工	2021/6/27	无
119	HJL	3414066	5	南风化工	2024/10/13	无
120	拜泥	6987930	3	南风化工	2020/6/13	无
121	拜泥	7263706	3	南风化工	2020/12/20	无

在申请商标明细

商标名称	申请号	类别	项目
cleangel天使		3	香皂，洗发液，护发素，化妆用油，香水，洗面奶，浴液，浴盐，防皱霜，去斑霜，粉刺霜，化妆洗液，化妆品，按摩膏，增白霜，香波，美容面膜，护肤用化妆剂，焗油
cleangel天使	21746659	3	牙膏，去渍剂，唇彩，化妆笔，去油剂，去污粉，清洁制剂，厕所清洗剂，爽身粉，药皂
天使妈妈	24948756	3	肥皂，香波，去污粉，洗洁精，抛光制剂，去痱水，牙膏，动物用化妆品，洗衣剂，护发素，洗衣粉，浴液，花露水，洗发液，香皂，洁肤乳液，浴盐，香精油，护肤用化妆剂，非医用香膏，香，洗手膏，研磨剂，洗澡用化妆品，空气芳香剂
天使妈妈	24943274	3	肥皂洗衣剂洗发液香皂护发素浴盐洗衣粉浴液洗手膏洁肤乳液香波去污粉洗洁精抛光制剂研磨剂香精油非医用香膏去痱水花露水洗澡用化妆品护肤用化妆剂牙膏香动物用化妆品
天使爸爸	25915704	3	肥皂，去污粉，洗洁精，花露水，香皂，洗手膏，洗发液，浴盐，去痱水，洁肤乳液，洗衣剂，护发素，香波，浴液，洗衣粉，洗澡用化妆品，护肤用化妆剂，非医用香膏，空气芳香剂，动物用化妆品,牙膏，香,抛光制剂，研磨剂，香精油，
天使爸爸	25914742	3	肥皂洗衣剂洗发液香皂护发素浴盐洗衣粉浴液洗手膏洁肤乳液香波去污粉洗洁精抛光制剂研磨剂香精油非医用香膏去痱水花露水洗澡用化妆品护肤用化妆剂牙膏香动物用化妆品
银湖	20025238	3	洗衣剂，洗衣用织物柔顺剂，浸洗衣服制剂，干洗剂，洗衣粉，清洁制剂，清洗用洗涤碱，玻璃擦净剂，厕所清洗剂，餐具清洗剂,
金猫	2319873	3	洗衣粉，香皂，干洗剂，肥皂，家用除水垢剂，洗衣浸泡剂，洗衣剂，厕所清洗剂，洗洁精，洗衣用织物柔顺剂
超微	25871776	3	化妆品，空气芳香剂，洗衣用织物柔顺剂，洗洁精，洗衣粉，去渍剂，动物用化妆品，肥皂，家用除水垢剂，清洁制剂，厕所清洗剂，香精油，牙膏，抛光制剂，香，洗发液，香皂，洗衣剂，家庭洗衣用亮色化学品，洗发液，去污剂，洗衣用漂白剂，疏通下水道制剂，玻璃擦净剂
奇强	26166263	3	洗衣剂，家用亮色化学品（洗衣用），洗衣粉，香精油，香，肥皂，家用除水垢剂，动物用化妆品，空气芳香剂，洗衣用漂白剂，香皂，

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-74-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

			资产项目资产评估说明
商标名称	申请号	类别	项目
			去渍剂，去污粉，疏通下水道制剂，洗洁精，抛光制剂，牙膏，厕所清洗剂，清洁制剂，洗发液，洗衣用织物柔顺剂，洗发液，化妆品，玻璃擦净剂
卫小生	27640191	3	肥皂，洗洁精，洗手膏，厕所清洗剂，疏通下水道制剂，香皂，洗衣粉，洗衣用织物柔顺剂，去污剂，洗衣剂
洁力士	27628339	3	洗衣剂，洗洁精，洗手膏，洗衣粉，去污剂，肥皂，疏通下水道制剂，洗衣用织物柔顺剂，厕所清洗剂，香皂抑菌洗手剂，
奇霸	27258007	3	洗发液，家庭洗衣用亮色化学品，去渍剂，洗衣用漂白剂，洗衣剂，洗洁精，肥皂，家用除水垢剂，空气芳香剂，香皂，疏通下水道制剂，香精油，香，抛光制剂，化妆品，动物用化妆品，牙膏

专利账面价值 43,243.68 元，明细如下：

名称	申请号/专利号	申请日	授权公告日	专利类型	专利权人
一种矿物黑泥香皂及其生产方法	200510012804.4	2005.09.08	2007.08.22	发明	南风化工集团股份有限公司
一种矿物黑泥湿疹膏的生产配方	200510048113.x	2005.11.21	2008.08.13	发明	南风化工集团股份有限公司
一种矿物黑泥面膜的生产方法	200610102260.5	2006.12.13	2009.03.04	发明	南风化工集团股份有限公司
一种杜氏盐藻二次提取液产品及其在皮肤保健用日用化工产品中的应用	200710122389.7	2007.09.25	2010.08.11	发明	南风化工集团股份有限公司
用于洗衣粉生产的含MES的组合物	200910263929.2	2009.12.25	2012.06.13	发明	南风化工集团股份有限公司
皂基洗衣粉及其生产工艺	200810079337.0	2008.09.03	2012.08.29	发明	南风化工集团股份有限公司
一种脂肪酸甲酯磺酸钠的生产方法	201010102449.0	2010.01.25	2012.12.26	发明	南风化工集团股份有限公司
加酶洗衣皂用特种皂粒及其制备方法	201110252153.1	2011.08.30	2013.01.30	发明	南风化工集团股份有限公司
治疗静脉曲张黑泥膏产品及其生产方法	201210077928.0	2012.03.13	2013.09.11	发明	南风化工集团股份有限公司
一种矿物按摩浴盐及其生产方法	201210077882.2	2012.03.13	2014.04.30	发明	南风化工集团股份有限公司
以皂角提取物为主要活性成分的餐具洗涤剂及其制备方法	CN201410536895.0	2014.10.13	2017.06.16	发明	南风化工集团股份有限公司
一种无水洗衣液及其制备方法	201410541720.9	2014.10.14	2017.11.07	发明	南风化工集团股份有限公司
一种液体洗涤剂在线加入香精装置	201420455401.1	2014.08.13	2015.03.18	实用新型	南风化工集团股份有限公司
瓶盖与瓶体的连接结构	CN201520449931.X	2015.06.19	2015.10.07	实用新型	南风化工集团股份有限公司
肥皂硬度测量仪	CN201520779101.3	2015.10.10	2016.02.03	实用新型	南风化工集团股份有限公司
包装膜(肥皂)	CN201530214104.8	2015.06.19	2015.11.25	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装袋(皂粉)	CN201530214102.9	2015.06.19	2015.11.25	外观设计	南风化工集团股份有限公司

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-75-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

包装瓶(皂液)	CN201530214103.3	2015.06.19	2015.11.25	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装瓶（洗衣液）	CN201630053157.0	2016.02.26	2016.06.22	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装膜（皂1）	CN201630053149.6	2016.02.26	2016.06.22	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装膜（皂2）	CN201630053143.9	2016.02.26	2016.06.22	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装袋（皂粉）	CN201630053138.8	2016.02.26	2016.06.22	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装瓶（洗手液）	201630499758.4	2016.10.12	2017.01.11	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装瓶（皂液）	201630499821.4	2016.10.12	2017.01.11	外观设计	南风化工集团股份有限公司
包装瓶（洗发沐浴露）	201630499797.4	2016.10.12	2017.01.11	外观设计	南风化工集团股份有限公司

（2）无形资产的核实

本次评估商标及在申请商标的权利属性为商标专用权，是指商标主管机关依法授予商标所有人对其注册商标受国家法律保护的专有权。商标注册人依法支配其注册商标并禁止他人侵害的权利，包括商标注册人对其注册商标的排他使用权、收益权、处分权、续展权和禁止他人侵害的权利。商标是用以区别商品和服务不同来源的商业性标志，包括文字、图形、字母、数字、三维标志、颜色组合和声音等，以及上述要素的组合，均可以作为商标申请注册。

评估人员检查了商标注册证书，并在商标局网站站进行了查询。经核实，评估范围内的商标均为商品商标，均为南风化工集团股份有限公司所有。

对于专利权资产，评估人员检查了专利权证书、最近一期专利缴费凭证等资料，核实相关资产权属。
（3）无形资产历史使用情况

委估无形资产均用于日化产品，主要用于洗衣粉、皂、液洗、洗洁精及化妆品，由各子公司对外销售。历史使用，且未来有使用计划的无形资产概况如下：

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-76-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

商标使用情况

产品系列	2015 年	2015 年	2015 年	2016 年	2016 年	2016 年	2017 年	2017 年	2017 年	产品类型	产品种类（皂、洗衣粉等等）	主要销售产品的公司
	销量（吨）	收入(万元)	成本(万元)	销量（吨）	收入(万元)	成本(万元)	销量（吨）	收入(万元)	成本(万元)
奇强	237,210.71	123,869.87	94,984.18	219,314.47	113,723.71	84,598.71	195,409.98	94,249.93	83,658.27	日化	洗衣粉、皂、液洗、洗洁精	山西日化、本溪、西安、昌吉、贵州、四川、安庆
天使	799.03	2,241.51	1,133.05	1,215.40	4,424.11	1,507.51	337.38	752.79	481.80	日化	洗衣粉、皂、液洗	山西日化、本溪、西安、昌吉、贵州、四川、安庆
金猫	655.60	233.37	206.96	667.76	233.58	193.90	726.89	374.11	318.32	日化	洗衣粉	山西日化、西安、昌吉
奇霸	405.48	133.05	137.40	46.88	15.38	13.75	4.34	1.51	1.41	日化	洗衣粉、皂、液洗、洗洁精	山西日化
中华	2,541.48	1,076.78	872.18	1,819.89	1,460.53	1,100.99	1,662.60	1,296.09	1,153.52	日化	皂	山西日化、本溪、西安、昌吉、贵州、四川、安庆
太阳	58.76	22.02	18.24	25.77	9.70	6.89	23.80	8.60	6.56	日化	洗衣粉	山西日化、贵州
百洁	472.24	213.11	160.20	390.57	186.52	115.69	769.60	422.86	244.73	日化	洗衣粉、洗洁精	本溪、四川
嘉宝	117.85	27.71	18.96	94.10	23.90	14.32	114.80	28.50	20.09	日化	洗洁精	安庆
蓝哲	-	277.50	80.74	-	231.68	65.27	-	234.69	70.52	日化	化妆品	欧芬爱尔
拜尼	-	71.58	11.64	-	44.92	11.81	-	61.55	11.27	日化	化妆品	欧芬爱尔
36.5℃	-	60.36	18.35	-	112.90	35.62	-	90.94	36.32	日化	化妆品	欧芬爱尔
美丽梦想	-	799.02	277.13	-	656.64	223.97	-	504.09	168.80	日化	化妆品	欧芬爱尔

商标已授权各相关子公司生产相应产品使用

==> picture [641 x 43] intentionally omitted <==

-77-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

专利对应产品情况

专利对应产品情况
		2015 年			2016 年			2017 年
名称	具体产品
		销量（吨）	收入(元)	成本（元）	销量（吨）	收入(元)	成本（元）	销量（吨）	收入(元)	成本（元）

一种矿物黑泥香皂及其生产方法	黑泥香皂		309,274.13	78,843.10		429,833.37	118,139.80		426,967.54	94,700.21
一种矿物黑泥面膜的生产方法	黑泥面膜		197,856.76	31,832.33		411,927.42	77,477.46		483,125.99	93,814.38
用于洗衣粉生产的含MES的组合物	超微皂粉							228.63	1,780,468.14	1,654,602.26
皂基洗衣粉及其生产工艺	皂粉	8,319.45	47,453,925.87	31,408,365.70	9,270.28	51,295,574.72	31,382,654.20	8,514.28	46,514,789.95	35,992,426.27
一种矿物按摩浴盐及其生产方法	按摩浴盐		294,819.97	62,290.53		380,402.18	82,818.43		572,456.72	157,029.49
包装膜(肥皂)	天使婴幼儿洗衣皀	321.65	12,608,662.27	3,824,880.34	673.30	28,467,911.12	8,296,219.25	124.86	4,420,644.24	2,404,742.70
包装袋(皂粉)	天使婴幼儿植物皀粉	18.96	312,985.48	104,489.12	71.77	1,217,326.61	354,804.18	12.87	197,007.90	77,508.31
包装瓶（洗衣液）	奇强洗衣液（盐洁抑菌）	19.82	166,136.74	144,133.78	66.28	591,562.14	420,232.09	23.51	184,781.60	127,581.43
包装膜（皂1）	奇强净柔皀	5,482.74	46,719,442.14	37,473,899.35	4,792.98	44,557,940.07	29,508,773.66	3,987.02	31,194,595.66	25,952,072.48
包装膜（皂2）	奇强内衣皀	4,090.70	60,675,399.57	35,908,762.28	4,925.69	71,120,689.73	36,494,813.84	3,471.23	46,020,362.09	26,898,559.94
包装袋（皂粉）	奇强植物皀粉	7,739.37	43,805,143.60	29,474,901.99	8,704.40	47,270,024.59	29,920,211.21	7,967.70	43,382,964.57	33,280,196.13
包装瓶（皂液）	天使婴幼儿植物皀液	33.09	1,302,939.78	338,443.14	206.81	8,324,262.91	2,456,379.23	6.94	137,250.15	43,217.13

==> picture [641 x 43] intentionally omitted <==

-78-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

（4）评估方法

本次对商标、在申请商标、专利根据产品系列进行分类评估。

对于未来无使用计划的商标、在申请商标、专利因不能对企业产生贡献，本次评估为 0。对于在用的商标、在申请商标、专利无形资产，根据《资产评估执业准则——无形资产》规定的公认评估方法及其各自应用的条件，然后针对本评估项目的特点，经过反复分析和判断，企业相关无形资产的价值与其成本对应性很弱，不宜使用成本法。而相关无形资产的价值是由其所带来的未来超额收益所决定的，故采用收益法对专利无形资产进行评估。通常在实践中更普遍采用的办法，是销售收入分成法。一方面是销售价格或销售收入相对来讲是比较公开的资料，比较易于把握；另一方面且更为重要的是销售价格涵盖了成本和利润，价值范畴是全面的。因此，销售分成法已成为技术资产评估的通行做法，其合理性和可行性已被普遍接受，估算公式为：

==> picture [120 x 56] intentionally omitted <==

K－无形资产提成率

Ai－未来第 i 年预期收入额

n- 收益年限（其中商标资产按永续期考虑）

r－折现率

T－所得税税率

（5）评估案例

“奇强”相关商标

“奇强”品牌及系列洗涤剂是中国驰名商标、中国名牌产品。产品包括洗衣粉、洗衣皂、液体洗涤剂、牙膏牙刷等，其中洗衣粉、洗衣皂、液体洗涤剂的产销量目前均在全国名列前茅。奇强经过多年的成长，其硬朗、去污强性、价比好的个性和形象已经形成。

但是由于品牌定位及采取的低价策略等原因，让奇强的业绩陷入了停滞，奇强不可避免地迎来了业绩的衰退。

商标权价值采用收益途径估算，公式为：

==> picture [120 x 55] intentionally omitted <==

K－无形资产提成率

Ai－未来第 i 年预期收入额

n- 收益年限

r－折现率

T－所得税税率

① 无形资产分成率的确定

本次评估采用对比公司分析法估算待估无形资产的收入提成率。评估人员选取日化类上市公司作为对比公司。根据公司财务报告，可以得出对比公司的资产结构：

对比对象	营运资金比重%	营运资金比重%	营运资金比重%	有形非流动资产比重%	有形非流动资产比重%	有形非流动资产比重%	无形非流动资产比重 %	无形非流动资产比重 %	无形非流动资产比重 %
	2015/12/31	2016/12/31	2017/12/31	2015/12/31	2016/12/31	2017/12/31	2015/12/31	2016/12/31	2017/12/31
上海家化	14.6%	16.8%	8.4%	3.0%	7.4%	7.0%	82.4%	75.9%	84.6%
青岛金王	6.9%	11.0%	30.1%	2.0%	2.0%	3.7%	91.0%	87.0%	66.2%
广州浪奇	12.9%	25.3%	40.0%	8.2%	9.3%	11.9%	78.9%	65.4%	48.1%
平均值	11.4%	17.7%	26.2%	4.4%	6.2%	7.5%	84.1%	76.1%	66.3%
三年平均	18.4%			6.1%			75.5%

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-79-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

无形非流动资产在资产结构所占比例为（1-经营资产比重-有形资产比重）。而无形非流动资产中包含销售网络、客户关系、商标权、专利权及不可识别无形资产等部分，根据各项资产对企业价值贡献的大小，确定商标资产占全部无形资产的 30%，对比公司商标提成率计算见下表：

对比公司分成率估算表

对比公司名称	年份	无形非流动资产在资本结构中所占比例	无形非流动资产中专利所占比重	平台在资本结构中所占比重	相应年份的业务税息折旧/摊销前利润 EBITDA	平台对主营业务现金流的贡献	相应年份的主营业务收入	技术提成率
B	D	E	F	*G=EF**	H	*I=GH**	J	K=I/J
上海家化	2015/12/31	82.4%	30.0%	24.7%	92,400.6	22,839.4	584,586.5	3.91%
	2016/12/31	75.9%	30.0%	22.8%	38,779.2	8,824.7	532,119.8	1.66%
	2017/12/31	84.6%	30.0%	25.4%	58,885.3	14,943.4	648,824.6	2.30%
青岛金王	2015/12/31	91.0%	30.0%	27.3%	17,270.8	4,717.1	147,688.8	3.19%
	2016/12/31	87.0%	30.0%	26.1%	25,607.9	6,685.1	237,099.6	2.82%
	2017/12/31	66.2%	30.0%	19.9%	44,395.0	8,820.3	467,652.9	1.89%
广州浪奇	2015/12/31	78.9%	30.0%	23.7%	11,519.0	2,728.1	757,042.4	0.36%
	2016/12/31	65.4%	30.0%	19.6%	12,067.4	2,366.3	984,907.4	0.24%
	2017/12/31	48.1%	30.0%	14.4%	11,014.4	1,590.9	1,181,097.2	0.13%
平均			30.0%	22.7%				1.83%

得到对比公司提成率后，再根据对比公司与标的公司毛利率的差异对分成率进行调整。虽然对比公司均为日化行业，但其业务与委估专利应用领域仍有差异，故根据相似度对对比公司毛利率进行加权平均，详见下表：

均，详见下表：
对比公司名称	2017/12/31	2016/12/31	2015/12/31	权重	平均值
上海家化	65%	61.26%	59.18%	35.00%	21.63%
青岛金王	21%	20.57%	21.52%	15.00%	3.17%
广州浪奇	3%	3.07%	3.72%	50.00%	1.60%
平均值	29.69%	28.30%	28.14%		26.40%

“奇强”系列产品近三年的平均毛利率为 20.06%。根据历史毛利率调整后得到标的商标资产提成率为 0.40%，详见下表：

对比公司前平均销售利润率	被评估商标产品平均销售利润率	销售利润率差异	商标占全部资产结构比重平均值	对比公司专利提成率平均值	无形资产组合提成率
A	B	C=A-B	D	E	*F=E-CD**
26.40%	20.06%	6.34%	22.65%	1.83%	0.40%

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-80-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

② 收益期 n 的确定

收益年限是指无形资产能有效使用并创造收益的持续时间，本次评估未发现在可预见的未来可能严重影响商标无形资产继续使用的因素，且商标到期后可续展，则商标评估收益年限取无限年期。 ③ 折现率 r 的确定

根据本次资产评估各类资产的风险特点和收集资料的情况，参考可比上市公司的情况，并在 WARA 与 WACC 相等的前提下，来估算无形资产的折现率。因为有：全部资产×WARA =无形资产×Ri+营运资金×Rc+固定资产×Rf WARA=WACC 则无形资产折现率的评估公式为：全部资产营运资金固定资产 Ri  ~~（~~ WACC  Rc  Rf ）无形资产全部资产全部资产 – Ri: 无形资产折现率 – 全部资产=股权价值+负息负债价值（减：非经营性资产的价值） – 营运资金 = 流动资产-非负息流动负债 – 固定资产 = 固定资产账面价值 – 无形资产=全部资产-营运资金-固定资产= 股权价值+负息负债-营运资金-固定资产 – Rc: 流动资产折现率 – Rf: 固定资产折现率对比公司 WACC 的计算公式为： r=rd×wd×（1-t）+re×we 式中： rd：所得税前长期付息债务利率； Wd：付息债务价值在投资性资产中所占的比例； D Wd  ( E  D ) We：权益资本价值在投资性资产中所占的比例； E We  ( E  D ) t：所得税税率； re：权益资本成本，采用CAPM（Capital Asset Pricing Modle）模型确定。公式如下： re=rf+  （rm－rf）＋ ε 式中： re：权益资本成本 rf：无风险报酬率；  ：企业风险系数； rm-rf：市场风险溢价; rm：市场报酬率； ε ：公司特定风险调整系数 1. 无风险报酬率rf 的确定

无风险报酬率反映的是在本金没有违约风险、期望收入得到保证时资金的基本价值。在此情形下，投资者仅仅牺牲了某一时期货币的使用价值或效能。对一般投资者而言，国债利率通常成为无风险报酬率的参考标准。这不仅因为各国的国债利率是金融市场上同类金融产品中最低的，而且还因为国债具有有期性、安全性、收益性和流动性等特点。

由于国债具有以上本质特征，其复利率常被用作无风险利率。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-81-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

评估人员通过Wind 资讯查询，选取距评估基准日到期年限10 年期以上的国债到期收益率4.22%（复利收益率）作为无风险收益率。无风险回报率rf = 4.22%。

权益系统风险系数 β 值确定

β 被认为是衡量公司相对风险的指标，投资股市中一个公司，如果其 β 值为1.1，则意味着股票风险比整个股市场平均风险高10%；相反，如果公司 β 为0.9，则表示其股票风险比股市场平均低10%。个股的合理回报率＝无风险回报率＋β×（整体股市回报率－无风险回报率）+企业特定风险调整系

数

β＝1 时，代表该个股的系统风险＝大盘整体系统风险；

β>1 时代表该个股的系统风险高于大盘，一般是易受经济周期影响； β<1 时代表该个股风险低于大盘，一般不易受经济周期影响。权益的系统风险系数 β：因对比公司为上市公司，评估人员直接利用Wind 系统取得 β。

市场报酬率rm 的确定

市场报酬率是预期市场证券组合收益率，rm 的确定既可以依靠历史数据，又可以基于事前估算。一般取证券市场基准日前历史平均报酬率作为市场报酬率，通过 wind 资讯系统，查取证券市场基准日前历史平均报酬率 rm 为 10.69%

公司特定风险调整系数 ε 的确定

特有风险收益率包括规模超额收益率和其他特有风险收益率两部分，目前国际上比较多的是考虑规模因素的影响，资产规模小、投资风险就会相对增加，反之，资产规模大，投资风险就会相对减小，企业资产规模与投资风险这种关系已被投资者广泛接受，另外特有风险也与产权持有单位其他的一些特别因素有关，如供货渠道单一、依赖特定供应商或销售产品品种少等。因可比公司本身为上市公司，所以不再做考虑。

re 折现率的确定

将上述各值分别代入公式：

re=rf+  （rm－rf）＋ ε

分别计算出对比公司的权益资本成本，进而计算WACC。

WACC 计算表

对比公司名称	无风险收益率 (Rf)(3)	带财务杠杆贝塔	超额风险收益率 (ERP)	股权收益率 (Re)(4)	债权收益率 (Rd)(5)	适用所得税率%(6)	加权资金成本 (WACC)(7)
上海家化	4.22%	0.9949	6.47%	10.66%	4.90%	15.00	10.66%
青岛金王	4.22%	1.2180	6.47%	12.10%	4.90%	15.00	11.38%
广州浪奇	4.22%	1.3392	6.47%	12.88%	4.90%	15.00	10.51%
平均							10.85%

根据无形资产折现率的计算公式

全部资产营运资金固定资产 Ri  ~~（~~ WACC  Rc  Rf ）无形资产全部资产全部资产计算对比公司无形资产的折现率，其中：

– Rc: 流动资产折现率

营运资金（流动资产）：在与被评估无形资产共同创造收益的过程中自身一般不发生价值损耗，投资者可以在经营结束后回收，因此营运资金的投资者仅需要投资回报（Return On)即可，本次评估取一年期贷款利率（税后）。

– Rf：固定资产折现率

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-82-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

固定资产投资的回报取 5 年期贷款利率（税后）。

采用上述方法估算的可比公司无形资产综合折现率为 14.96%，因产权持有单位与可比公司存在差异，考虑 0.5%个别风险后，折现率为 15.46%，计算过程见下表：

对比对象	股票代码	营运资金比重 %(Wc)	营运资金回报率 %(Rc)	有形非流动资产比重 %(Wf)	有形非流动资产回报率 %(Rf)	无形非流动资产比重 %(Wi)	无形非流动资产回报率 %(Ri)
上海家化	600315.00	8.43%	3.70%	6.98%	4.17%	84.59%	11.9%
青岛金王	002094	30.07%	3.70%	3.70%	4.17%	66.23%	15.3%
广州浪奇	000523	39.96%	3.70%	11.89%	4.17%	48.15%	17.7%
对比公司平均值							14.96%
个别风险							0.50%
折现率取值							15.46%

④ 未来收入的预测

根据南风化工集团股份有限公司的规划，本次评估企业对未来收入的预测情况如下：

单位：人民币万元

项目	2018	2019	2020	2021	2022
商标收入合计	92,854.81	102,145.47	107,371.08	112,753.95	118,854.44

⑤ 评估结果

评估值计算表

金额单位：人民币万元

项目	2018 年	2019 年	2020 年	2021 年	2022 年
收入合计	92,854.81	102,145.47	107,371.08	112,753.95	118,854.44
提成率	0.40%	0.40%	0.40%	0.40%	0.40%
无形资产超额收益	371.42	408.58	429.48	451.02	475.42
所得税	92.85	102.15	107.37	112.75	118.85
净收益	278.56	306.44	322.11	338.26	356.56
折现率	15.46%	15.46%	15.46%	15.46%	15.46%
折现系数	0.9306	0.8060	0.6981	0.6046	3.9106
净现值	259.24	247.00	224.87	204.52	1394.39
评估值	2,330.02

“奇强”相关商标评估值为 23,300,200.00 元。

【案例二】“一种矿物黑泥香皂及其生产方法”发明专利
“一种矿物黑泥香皂及其生产方法”发明专利，专利号为 200510012804.4，申请日期为 2005 年 9 月
8 日，专利保护期 20 年，系一种矿物黑泥香皂重量比组成为脂肪酸钠：2，6-二叔丁基对甲酚∶乙二胺四乙酸∶香精∶羊毛脂∶异辛酸异辛酯∶甘油∶黑泥∶水＝75-80∶0.05-0.1∶0.2-0.4∶1-2.5∶1-3∶ 1-3∶1-3∶0.5-6∶13-14。采用黑泥于造粒工序加入或黑泥于混料工序加入的生产方法。本发明具有使香皂由清洁型跨越清洁护肤型，使皮肤新陈代谢走向良性循环的优点。

专利权价值采用收益途径估算，公式为：

==> picture [118 x 41] intentionally omitted <==

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-83-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

其中： P 为无形资产价值;

K－无形资产提成率

Ai－未来第 i 年预期收入额

n- 收益年限

r－折现率

T－所得税税率

① 无形资产分成率的确定

本次评估采用对比公司分析法估算待估无形资产的收入提成率。评估人员选取日化类上市公司作为对比公司。根据公司财务报告，可以得出对比公司的资产结构：

对比对象	营运资金比重%	营运资金比重%	营运资金比重%	有形非流动资产比重%	有形非流动资产比重%	有形非流动资产比重%	无形非流动资产比重 %	无形非流动资产比重 %	无形非流动资产比重 %
	2015/12/31	2016/12/31	2017/12/31	2015/12/31	2016/12/31	2017/12/31	2015/12/31	2016/12/31	2017/12/31
上海家化	14.6%	16.8%	8.4%	3.0%	7.4%	7.0%	82.4%	75.9%	84.6%
青岛金王	6.9%	11.0%	30.1%	2.0%	2.0%	3.7%	91.0%	87.0%	66.2%
广州浪奇	12.9%	25.3%	40.0%	8.2%	9.3%	11.9%	78.9%	65.4%	48.1%
平均值	11.4%	17.7%	26.2%	4.4%	6.2%	7.5%	84.1%	76.1%	66.3%
三年平均	18.4%			6.1%			75.5%

无形非流动资产在资产结构所占比例为（1-经营资产比重-有形资产比重）。而无形非流动资产中包含销售网络、客户关系、商标权、专利权及不可识别无形资产等部分，根据各项资产对企业价值贡献的大小，确定专利权资产占全部无形资产的 15%，对比公司专利权提成率计算见下表：

对比公司分成率估算表

序号	对比公司名称	年份	无形非流动资产在资本结构中所占比例	无形非流动资产中专利所占比重	专利在资本结构中所占比重	相应年份的业务税息折旧/摊销前利润 EBITDA	专利对主营业务现金流的贡献	相应年份的主营业务收入	技术提成率
A	B	D	E	F	*G=EF**	H	*I=GH**	J	K=I/J
1	上海家化	2015/12/31	82.4%	15.0%	12.4%	92,400.6	11,419.7	584,586.5	1.95%
		2016/12/31	75.9%	15.0%	11.4%	38,779.2	4,412.4	532,119.8	0.83%
		2017/12/31	84.6%	15.0%	12.7%	58,885.3	7,471.7	648,824.6	1.15%
2	青岛金王	2015/12/31	91.0%	15.0%	13.7%	17,270.8	2,358.6	147,688.8	1.60%
		2016/12/31	87.0%	15.0%	13.1%	25,607.9	3,342.5	237,099.6	1.41%
		2017/12/31	66.2%	15.0%	9.9%	44,395.0	4,410.2	467,652.9	0.94%
3	广州浪奇	2015/12/31	78.9%	15.0%	11.8%	11,519.0	1,364.0	757,042.4	0.18%
		2016/12/31	65.4%	15.0%	9.8%	12,067.4	1,183.1	984,907.4	0.12%
		2017/12/31	48.1%	15.0%	7.2%	11,014.4	795.4	1,181,097.2	0.07%
	平均			15.0%	11.3%				0.92%

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-84-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

均，详见下表：
对比公司名称	2017/12/31	2016/12/31	2015/12/31	权重	平均值
上海家化	65%	61.26%	59.18%	35.00%	21.63%
青岛金王	21%	20.57%	21.52%	15.00%	3.17%
广州浪奇	3%	3.07%	3.72%	50.00%	1.60%
平均值	29.69%	28.30%	28.14%		26.40%

专利“黑泥香皂”产品近三年的平均毛利率为 74.95%。

根据历史毛利率调整后得到标的商标资产提成率为 6.42%，详见下表：

对比公司前平均销售利润率	被评估专利产品平均销售利润率	销售利润率差异	专利占全部资产结构比重平均值	对比公司专利提成率平均值	专利提成率
A	B	C=A-B	D	E	*F=E-CD**
26.40%	74.95%	-48.55%	11.33%	0.92%	6.42%

同时考虑专利随着技术更新提成率逐年递减。

② 收益期 n 的确定

收益年限是指无形资产能有效使用并创造收益的持续时间，虽然专利的法律保护年限为 10 年、20

年，但这并不意味着其在 10 年内都不会被其他技术所替代。当一项技术被完全替代时，就失去了价值。故本次评估根据知识更新周期确定专利资产的收益年限。

联合国教科文组织曾经做过一项研究，结论是：信息通信技术带来了人类知识更新速度的加速。在 18 世纪时，知识更新周期为 80～90 年，19 世纪到 20 世纪初，缩短为 30 年，上个世纪 60～70 年代，一般学科的知识更新周期为 5～10 年，而到了上个世纪 80～90 年代，许多学科的知识更新周期缩短为 5 年，而进入新世纪时，许多学科的知识更新周期已缩短至 2～3 年。

本次评估确认的专利权收益期为 5 年，并且提成率逐年递减。

③ 折现率 r 的确定

根据本次资产评估各类资产的风险特点和收集资料的情况，参考可比上市公司的情况，并在 WARA 与 WACC 相等的前提下，来估算无形资产的折现率。

因为有：

全部资产×WARA =无形资产×Ri+营运资金×Rc+固定资产×Rf WARA=WACC

则无形资产折现率的评估公式为：

==> picture [316 x 57] intentionally omitted <==

营运资金 = 流动资产-非负息流动负债
固定资产 = 固定资产账面价值
无形资产=全部资产-营运资金-固定资产= 股权价值+负息负债-营运资金-固定资产
Rc: 流动资产折现率
Rf: 固定资产折现率

对比公司 WACC 的计算公式为：

r=rd×wd×（1-t）+re×we 式中：

rd：所得税前长期付息债务利率；

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-85-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

Wd：付息债务价值在投资性资产中所占的比例；

D Wd  ( E  D ) We：权益资本价值在投资性资产中所占的比例； E We  ( E  D ) t：所得税税率； re：权益资本成本，采用CAPM（Capital Asset Pricing Modle）模型确定。公式如下： re=rf+  （rm－rf）＋ ε 式中： re：权益资本成本 rf：无风险报酬率；  ：企业风险系数； rm-rf：市场风险溢价; rm：市场报酬率； ε ：公司特定风险调整系数

无风险报酬率rf 的确定

由于国债具有以上本质特征，其复利率常被用作无风险利率。

评估人员通过Wind 资讯查询，选取距评估基准日到期年限10 年期以上的国债到期收益率4.22%（复利收益率）作为无风险收益率。无风险回报率rf = 4.22%。 7. 权益系统风险系数 β 值确定

数

β＝1 时，代表该个股的系统风险＝大盘整体系统风险； β>1 时代表该个股的系统风险高于大盘，一般是易受经济周期影响； β<1 时代表该个股风险低于大盘，一般不易受经济周期影响。权益的系统风险系数 β：因对比公司为上市公司，评估人员直接利用Wind 系统取得 β。 8. 市场报酬率rm 的确定

市场报酬率是预期市场证券组合收益率，rm 的确定既可以依靠历史数据，又可以基于事前估算。一般取证券市场基准日前历史平均报酬率作为市场报酬率，通过 wind 资讯系统，查取证券市场基准日前历史平均报酬率 rm 为 10.69% 9. 公司特定风险调整系数 ε 的确定

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-86-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

10. re 折现率的确定

将上述各值分别代入公式：

re=rf+  （rm－rf）＋ ε

分别计算出对比公司的权益资本成本，进而计算WACC。

WACC 计算表

对比公司名称	无风险收益率 (Rf)(3)	带财务杠杆贝塔	超额风险收益率 (ERP)	股权收益率 (Re)(4)	债权收益率 (Rd)(5)	适用所得税率%(6)	加权资金成本 (WACC)(7)
上海家化	4.22%	0.9949	6.47%	10.66%	4.90%	15.00	10.66%
青岛金王	4.22%	1.2180	6.47%	12.10%	4.90%	15.00	11.38%
广州浪奇	4.22%	1.3392	6.47%	12.88%	4.90%	15.00	10.51%
平均							10.85%

根据无形资产折现率的计算公式

全部资产营运资金固定资产 Ri  ~~（~~ WACC  Rc  Rf ）无形资产全部资产全部资产计算对比公司无形资产的折现率，其中：

– Rc: 流动资产折现率

– Rf：固定资产折现率

固定资产投资的回报取 5 年期贷款利率（税后）。

采用上述方法估算的可比公司无形资产综合折现率为 14.96%，因产权持有单位与可比公司存在差异，考虑 1%个别风险后，折现率为 15.96%，计算过程见下表：

对比对象	股票代码	营运资金比重 %(Wc)	营运资金回报率 %(Rc)	有形非流动资产比重 %(Wf)	有形非流动资产回报率 %(Rf)	无形非流动资产比重 %(Wi)	无形非流动资产回报率 %(Ri)
上海家化	600315.00	8.43%	3.70%	6.98%	4.17%	84.59%	11.9%
青岛金王	002094	30.07%	3.70%	3.70%	4.17%	66.23%	15.3%
广州浪奇	000523	39.96%	3.70%	11.89%	4.17%	48.15%	17.7%
对比公司平均值							14.96%
个别风险							1.00%
折现率取值							15.96%

④ 未来收入的预测

根据南风化工集团股份有限公司的规划，本次评估企业对相关产品未来收入的预测情况如下：

单位：人民币万元

项目	2018	2019	2020	2021	2022
专利收入合计	45.95	57.43	74.66	94.76	114.87

⑤ 评估结果

评估值计算表

金额单位：人民币万元

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-87-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

项目	2018 年	2019 年	2020 年	2021 年	2022 年
收入合计	45.95	57.43	74.66	94.76	114.87
提成率	6.42%	5.14%	3.85%	2.57%	1.28%
无形资产超额收益	2.95	2.95	2.88	2.43	1.47
所得税	0.74	0.74	0.72	0.61	0.37
净收益	2.21	2.21	2.16	1.83	1.11
折现率	15.96%	15.96%	15.96%	15.96%	15.96%
折现系数	0.9286	0.8008	0.6906	0.5955	0.5136
净现值	2.05	1.77	1.49	1.09	0.57
评估值	6.97

“一种矿物黑泥香皂及其生产方法”发明专利评估值为 69,700.00 元。

（6）其他无形资产评估结果

采用上述方法评估，其他无形资产的评估值为 54,391,900.00 元。 ( 六 ) 其他非流动资产

其他非流动资产账面价值为 654,250.00 元，主要为支付法人设备款和材料款。对其他非流动资产评估专业人员首先核对明细表、会计报表、总账和明细账余额，然后收集大额款项发生的合同、协议等重要资料，并抽查有关会计凭证，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，通过核实，账账、账表金额相符。

其他非流动资产以核实后的账面值确定评估值。

其他非流动资产评估值为 654,250.00 元。

三、流动负债的评估技术说明

评估范围内的流动负债账面值为 362,584,014.09 元，包括应付账款、预收款项、应付职工薪酬及其他应付款。

（一）应付账款

应付账款账面值为 134,830,079.89 元，共 368 笔，主要为应付材料款、劳务款等。账面金额为滚动发生的业务往来款。评估专业人员抽查有关账簿记录、业务购销合同、文件资料，通过与各公司进行抽查对账，确定应付款项的真实性和完整性。

经核实，应付账款账、表、单金额相符，核实后账面值为 134,830,079.89 元。

经核查相关会计记录及会计凭证无误，为企业实际应负担的债务,以核实后账面值确定其评估值。应付账款的评估值为 134,830,079.89 元。

（二）预收账款：

预收账款账面值为 2,550,663.13 元，共 368 笔，主要为产品款、售货款等。评估专业人员抽查有关账簿记录、业务购销合同、文件资料，并选取金额较大或异常的款项进行函证，根据回函确定应付款项的真实性和完整性。经核实，预收账款账、表、单金额相符，核实后账面值为 2,550,663.13 元。

预收账款均为企业实际应负担或清偿的债务。以核实后账面值确定其评估值。预收账款的评估值为 2,550,663.13 元。

（三）其他应付款：

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-88-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

其他应付款账面值为 208,935,356.14 元，共 421 笔，主要为应付南风化工集团股份有限公司的借款、往来款等。评估专业人员核实了相关账簿记录、文件资料，并选取金额较大或异常的项目核查其原始凭证，确定其真实性和完整性。经核实，其他应付款账、表、单相符，核实后账面值为 208,935,356.14 元。

均为企业实际应负担的债务，以核实后账面值确定其评估值。

其他应付款评估值为 208,935,356.14 元。

（四）应付职工薪酬：

应付职工薪酬账面值 16,267,914.93 元，对应付职工薪酬，评估专业人员获取或编制企业应付职工薪酬明细表，复核加计正确，并与明细账、总账、报表数进行核对，与相关会计科目的应付职工薪酬计提数核对一致，汇总或收集与现金流量有关的信息，核实了职工薪酬的提取及使用情况。经核实，应付职工薪酬账、表、单相符，以核实后账面值作为评估值。

应付职工薪酬评估值为 16,267,914.93 元。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-89-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

第六部分评估结论及其分析

一、评估结论

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
1	流动资产	13,870.08	11,469.61	-2,400.48	-17.31
2	非流动资产	36,317.81	44,459.07	8,141.26	22.42
3	长期股权投资	16,939.27	9,354.73	-7,584.54	-44.77
4	固定资产	14,240.60	22,585.97	8,345.37	58.60
5	在建工程	649.79	663.32	13.53	2.08
6	无形资产	4,422.72	11,789.62	7,366.90	166.57
7	其他非流动资产	65.43	65.43	-	-
8	资产总计	50,187.89	55,928.67	5,740.78	11.44
9	流动负债	36,258.40	36,258.40	-	-
10	非流动负债	-	-	-
11	负债合计	36,258.40	36,258.40	-	-
12	净资产（所有者权益）	13,929.49	19,670.27	5,740.78	41.21

二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因

南风化工集团股份有限公司各项资产及负债评估结果与账面值变动情况及原因如下：

（一）应收账款减值原因为评估时对置出范围内经评估后股权价值为负数公司的债权计算了风险

损失。

（二）存货评估增减值原因如下：
产成品考虑了企业亏损的现状，故评估减值。因企业计提的减值准备充分，最终评估值小幅增值。（三）建筑物评估增值原因如下
本次评估的建筑物，大部分建成较早，随着我国社会经济的不断发展，构成建筑物建安工程成本的
综合人工费、机械费、材料费价格也在不断上涨，使得建筑物建筑成本上升，导致评估增值；本次评估采用的经济寿命年限长于折旧年限，导致成新率较高，导致评估增值。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-90-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

（四）设备评估增减值原因如下

机器设备评估增减值原因：

电子设备增减值原因：

评估范围内的电子设备购置时间较早，由于电子设备更新较快，评估原值下降较大；部分电子设备账面仅剩残值，但仍正常使用。评估时考虑其使用情况，导致评估值大于账面值。因评估减值因素大于评估增值因素的影响，最终电子设备评估减值。

（五）土地使用权评估增值原因如下

土地取得原始成本较低，随着房地产市场的发展，土地市场价格上涨明显，故出现了评估增值。（六）其他无形资产评估增值原因如下

其他无形资产为商标权（含在申请商标）、专利权。评估时考虑了其为企业带来的收益，因企业商标有较好的市场认可度，故导致评估增值较大。

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

-91-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托人与产权持有单位概况

本项目的委托人及产权持有单位均为南风化工集团股份有限公司。（一）概况 6．工商登记情况

企业名称：南风化工集团股份有限公司（简称“南风化工”）住所：山西省运城市红旗东街 376 号法定代表人：李堂锁注册资本：54876 万经济性质：其他股份有限公司（上市）股票代码：000737

7．历史沿革

1996 年 4 月 2 日，南风化工集团股份有限公司由山西运城盐化局、陕西省西安市日用化学工业公司、中国耀华玻璃集团公司、天津宏发集团公司、升华集团控股有限公司共同发起设立，控股股东为山西运城盐化局。2007 年 10 月 23 日，运城市人民政府将其持有的山西运城盐化局全部国有产权无偿划转给中国盐业总公司，并将公司第一大股东山西运城盐化局更名为中盐运城盐化集团有限公司。2012 年 11 月 20 日，公司实际控制人中国盐业总公司将其持有的中盐运城盐化集团有限公司全部国有产权无偿划转给山西省运城市国有资产监督管理委员会。2012 年 12 月 10 日，运城市人民政府将其持有的中盐运城盐化集团有限公司全部国有产权无偿划转给山西焦煤集团有限责任公司。2013 年 2 月 26 日，经山西省运城市工商行政管理局核准，公司控股股东中盐运城盐化集团有限公司更名为山西焦煤运城盐化集团有限责任公司。

8．经营业务范围

9．近三年委估资产负债模拟的财务报表

委估资产负债 2015 年 12 月 31 日、2016 年 12 月 31 日财务报表及评估基准日模拟财务报表概况如下：

==> picture [121 x 12] intentionally omitted <==

==> picture [85 x 11] intentionally omitted <==

==> picture [436 x 18] intentionally omitted <==

-92-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

流动资产	13,870.08	14,761.83	17,095.60
非流动资产：	36,317.81	37,208.06	37,534.88
其中：持有至到期投资	-	-	-
长期股权投资	16,939.27	16,939.27	16,939.27
固定资产	14,240.60	15,275.17	14,565.10
在建工程	649.79	211.93	1,272.72
无形资产	4,422.72	4,589.85	4,757.80
其他非流动资产	65.43	191.85	-
资产总计	50,187.89	51,969.90	54,630.49
流动负债	36,258.40	39,490.24	40,410.76
非流动负债	-	-	-
负债合计	36,258.40	39,490.24	40,410.76
净资产合计	13,929.49	12,479.66	14,219.72

近三年模拟利润表

单位：人民币万元

项目	2017 年度	2016 年度	2015 年度
营业收入	6,415.35	22,532.85	21,309.84
减：营业成本	4,557.25	18,979.77	20,526.86
营业税金及附加	134.91	110.54	171.04
销售费用	1,264.82	1,605.31	1,123.42
管理费用	4,749.05	1,397.69	2,998.18
财务费用	1,339.59	1,063.53	1,489.46
资产减值损失	458.67	318.99	172.09
资产处置收益	0.22	1.56	2.32
其他收益	23.90	-	-
营业利润	-6,064.82	-941.44	-5,168.89
加：营业外收入	0.65	0.30	4.27
减：营业外支出	0.05	31.00	9.05
利润总额	-6,064.22	-972.14	-5,173.67
减：所得税费用	-	-	-
净利润	-6,064.22	-972.14	-5,173.67

以上 2015 年、 2016 年及评估基准日的数据系经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审定，并出具了信会师报字 [2018] 第 ZG11654 号标准无保留意见审计报告。

10．委估资产主要产品的生产和经营情况

委估资产组合主要由三部分组成，分别为硫化碱部资产、电力分公司资产及运输处资产。其中硫化碱部资产因环保原因于 2016 年停产。

11．委估资产主营业务资产生产能力状况和投资发展规划情况

-93-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

钡盐分公司（硫化碱部）现有两条生产线：

主要产品有：工业氯化钡、工业硫氢化钠、工业沉淀硫酸钡、工业氢氧化镁。电力分公司前身为机械厂（现机械公司）电工队，1984 年12 月独立成为山西运城盐化局供电所；2000 年9 月，由集团公司投资新建110KV 变电站投入运行，山西运城盐化局供电所由集团公司购买，更名为“南风化工集团股份有限公司供电所”;2005 年6 月，为规范管理，设立“南风化工集团股份有限公司电力分公司”，

同时撤销“南风化工集团股份有限公司供电所”。2017 年年底在册在岗职工48 人。生产工艺：

接受电网供电-----降压站降压-----传输----用户降压

截至评估基准日，尚无对相关资产的投资发展规划。

12．执行的会计政策
（1）执行的会计制度：《企业会计准则》
（2）会计年度：自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止
（3）记账本位币：人民币
（4）外币业务核算方法：外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折

合成人民币记账；

（5）坏账核算方法：

1）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项：

单项金额重大的判断依据或金额标准：

单项金额大于或等于 100 万元的应收款项。

单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法：

期末对于单项金额大于或等于 100 万元的应收款项逐项进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。如经减值测试无证据表明其已发生减值，则采用账龄分析法计提坏账准备。

2）按信用风险特征组合计提坏账准备应收款项：

确定组合的依据

组合1 按账龄分析法计提坏账准备的应收款项无客观证据表明其发生了减值的应收款项

==> picture [596 x 43] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816 传真：010-8586 8385 邮编：100025 东区地址：北京市朝阳区八里庄西里100 号住邦2000 商务中心1 号楼A 区707 室 -94-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

组合2	不计提坏账准备的应收款项	应收母公司、最终控制方及其控股子公司的款项
	按组合计提坏账准备的计提方法
组合1	按账龄分析法计提坏账准备的应收款项	账龄分析法
组合2	不计提坏账准备的应收款项	不计提坏账准备

组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：

账龄	应收账款计提比例(%)	其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含1 年）	1.00	1.00
1－2 年	5.00	5.00
2－3 年	10.00	10.00
3－4 年	50.00	50.00
4－5 年	50.00	50.00
5 年以上	70.00	70.00

3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：

期末对于单项金额小于 100 万元的应收款项有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。如经减值测试无证据表明其已发生减值，则采用账龄分析法计提坏账准备。

（6）记账原则和计价基础：权责发生制
（7）存货的核算及计价方法：
1）公司存货包括在途物资、原材料、周转材料、库存商品、在产品、发出商品、委托加工
物资等。
2）发出存货的计价方法：存货发出时按移动加权平均法计价。
3）不同类别存货可变现净值的确定依据：

产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相

-95-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。

除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。

本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。

4）存货盘存采用永续盘存法。
5）低值易耗品和包装物的摊销方法：低值易耗品采用五五摊销法摊销、包装物采用一次性

转销法。

（8）划分为持有待售的资产

本公司将同时满足下列条件的组成部分（或非流动资产）确认为持有待售：

1）该组成部分必须在其当前状况下仅根据出售此类组成部分的惯常条款即可立即

出售；

2）公司已经就处置该组成部分（或非流动资产）作出决议，如按规定需得到股东批准的，已
经取得股东大会或相应权力机构的批准；
3）公司已与受让方签订了不可撤销的转让协议；
4）该项转让将在一年内完成。
（9）固定资产
1）固定资产确认条件

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

② 该固定资产的成本能够可靠地计量。
2）折旧方法

固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。

融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产

-96-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。

各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：

类别	折旧年限（年）	残值率（%）	年折旧率（%）
房屋及建筑物	8－50	3	1.94－12.13
通用设备	6－20	3	4.85－16.17
专用设备	10－20	3	4.85－9.70
运输设备	8	3	12.13

（10）在建工程的核算方法：在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产的入账价值。所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。

（11）借款费用

1）借款费用资本化的确认原则

借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

①资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

②借款费用已经发生；

③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

2）借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用

-97-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

暂停资本化的期间不包括在内。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。

购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。

3）暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

4）借款费用资本化率、资本化金额的计算方法

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

（12）无形资产

1）无形资产的计价方法

①公司取得无形资产时按成本进行初始计量；

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。

债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定

-98-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。

在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。

②后续计量

在取得无形资产时分析判断其使用寿命。

对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。

2）使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：

每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。

3）使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序截至资产负债表日，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。
4）划分研究阶段和开发阶段的具体标准

公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。

研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、

研究活动的阶段。

开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划
或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
5）开发阶段支出资本化的具体条件
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产： ①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在

-99-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。

（13）长期待摊费用

长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本公司长期待摊费用包括车位使用费、房屋装修费等。长期待摊费用按费用项目的受益期限分期摊销。若长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

（14）营业收入

1）收入确认和计量的总体原则

a、销售商品收入确认和计量的总体原则

本公司销售的商品在同时满足下列条件时，按从购货方已收或应收的合同或协议价款的金额确认销售商品收入：①已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； ②既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠地计量；④相关的经济利益很可能流入企业；⑤相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，按照应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。

b、让渡资产使用权收入的确认和计量原则

本公司在让渡资产使用权相关的经济利益很可能流入并且收入的金额能够可靠地计量时确认让渡资产使用权收入。

2）具体原则

销售商品收入：在商品已经发出，并取得向对方收款的权利，相关的收入成本能够可靠计量时，确认商品销售收入的实现。

（15）所得税核算方法：采用资产负债表债务法。

-100-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

（16）税项：

公司属于一般纳税人，缴纳的税项以及标准如下：

税种	计税依据	税率
	按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销
增值税	项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为	17%
	应交增值税
城市维护建设税、
教育费附加、	按实际缴纳的营业税、增值税及消费税计缴	7%、3%、2%
地方教育费附加
企业所得税	按应纳税所得额计缴	25%

（17）国家有关优惠政策：无

（二）委托人和产权持有单位的关系

委托人与产权持有单位均为南风化工集团股份有限公司。

二、关于经济行为的说明

南风化工集团股份有限公司主要生产销售无机盐系列产品和日用洗涤剂系列产品。无机盐系列产品主要包括元明粉、氯化钠、硫化碱、硫酸钡、硫酸镁等。日用洗涤剂系列产品主要包括洗衣粉、洗衣液、洗洁精、皂类产品等。其中，日化行业做为大众消费品行业，“奇强品牌”虽然为驰名产品，具备一定的盈利能力，但在化工行业整体处于周期性低点、刚刚回暖的情况下，公司无法同时对无机盐系列产品和日用洗涤剂系列产品投入充足的资源，导致“奇强”等日化相关产品的市场宣传、广告投入不够充足，销售量下降明显，进而在日趋激烈的市场竞争中持续亏损。

本次交易方案为南风化工集团股份有限公司向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产，标的资产包括：

序号	公司名称	持股比例	公司类型	备注
1	山西钾肥	51.00%	化工业务子公司	出售全部股权
2	同庆南风	100.00%	日化业务子公司
3	贵州南风	70.00%
4	西安南风	98.86%
5	安庆南风	100.00%
6	本溪南风	85.00%
7	欧芬爱尔	100.00%
8	山西日化	100.00%
9	洗衣连锁	100.00%	其他业务子公司

-101-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

10	山西物流	100.00%
11	钡盐分公司硫化碱部	—	部门	剥离全部资产和负债
12	日化分公司	—	分公司
13	洗化分公司	—	分公司
14	电力分公司	—	分公司
15	日化销售分公司	—	分公司
16	部分商标、专利和原盐化铁路专用线及附属设施	—	资产	剥离全部资产

硫化碱部资产虽然具备盈利能力，但由于恢复生产时间难以确定，其折旧虽
不会导致现金流出，但会造成上市公司整体利润下滑，进而影响上市公司市值。将其置出，一方面可以对上市公司利润产生正面影响，另一方面对于盐化集团而言，未来也可以形成收益，无论对哪方来讲都是有利的。
故经通盘考虑，置出标的资产有利于上市公司及盐化集团的利益最大化需求。
对南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售的日化板块
净资产及其他部分资产进行评估，提供其在评估基准日的市场价值，为南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售的日化板块净资产及其他部分资产事项提供价值参考。
本次评估涉及的经济行为文件：
南风化工集团股份有限公司《南风化工资产重组专题会议纪要》（【2018】7 号）2018 年 3 月
23 日；
山西焦煤运城盐化集团有限责任公司《董事会决议》2018 年 4 月 24 日；
山西焦煤集团公司《关于南风化工集团股份有限公司出售资产的批复》（山西焦煤财函【2018】
337 号）2018 年 6 月 6 日；
《山西省人民政府国有资产监督管理委员会关于南风化工重大资产重组保壳事项的审理意见》
（晋国资资本函【2018】302 号）2018 年 6 月 7 日；
山西恒一律师事务所出具的《关于南风化工集团股份有限公司重大资产出售的法律意见书》。

三、关于评估对象和评估范围的说明

本项目的评估对象为南风化工集团股份有限公司拟置出日化板块净资产及其他部分资

-102-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

产，评估范围为南风化工集团股份有限公司拟出售的部分的资产及负债，各项资产和负债账面价值如下：资产合计：501,878,891.41 元，其中：流动资产：账面金额 138,700,833.59 元非流动资产：账面金额 363,178,057.82 元长期股权投资：账面金额 169,392,700.83 元固定资产：账面金额 142,405,974.54 元在建工程：账面金额 6,497,911.88 元无形资产：账面金额 44,227,220.57 元其他非流动资产：账面金额 654,250.00 元负债合计：362,584,014.09 元，全部为流动负债。

以上数据经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审定，并出具了信会师报字 [2018]第 ZG11654 号标准无保留意见审计报告。

本次评估对象和评估范围与委托的评估对象和评估范围一致。

四、关于评估基准日的说明

评估基准日确定为 2017 年 12 月 31 日。

评估基准日由委托人确定。评估基准日的确定主要考虑了会计期末以及有利于本次经济行为实现等因素。

五、可能影响评估工作的重大事项说明

六、资产负债情况、未来经营和收益状况预测说明

一 ( ) 资产负债清查情况的说明

资产种类及账面金额

实物资产的产权状况，分布地点及特点

本次评估范围的实物资产主要为固定资产和存货。分布在钡盐分公司（硫化碱部）、电力分公司、日化销售部及运输处。

原材料主要为燃煤及备品备件等等；产成品为硫化钠60 片碱、硫氢化钠一级、

-103-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

沉淀硫酸钡膏状2 号，均为近期生产准备销售的产品，保存完好；在产品主要为外购液体硫化碱、自制硫化钡等；在用周转材料主要为写字台、沙发、电视柜、办公柜、床等，大部分购置时间较早，分在各个办公室、宿舍内，基本可以满足使用要求。设备类固定资产：

机器设备主要包括南风化工集团股份有限公司钡盐分公司（硫化碱部）及南风化工集团股份有限公司电力分公司相关设备。

钡盐分公司（硫化碱部）现有两条生产线：

主要产品有：工业氯化钡、工业硫氢化钠、工业沉淀硫酸钡、工业氢氧化镁。电力分公司前身为机械厂（现机械公司）电工队，1984 年12 月独立成为山西运城盐化局供电所；2000 年9 月，由集团公司投资新建110KV 变电站投入运行，山西运城盐化局供电所由集团公司购买，更名为“南风化工集团股份有限公司供电所”;2005 年6 月，为规范管理，设立”南风化工集团股份有限公司电力分公司“，同时撤销”南风化工集团股份有限公司供电所“。2017 年年底在册在岗职工48 人。生产工艺：

接受电网供电-----降压站降压-----传输----用户降压

车辆有5 辆已经办理行驶证，证载权利人为南风化工集团股份有限公司，3 辆处于待报废状态。

电子设备主要为空调、电脑、打印机等办公电子设备，大部分购置时间较早，可以正常使用。

房屋构建筑物类固定资产：

按建筑结构类型主要为框架、砖混、钢结构。

砖混结构房屋采用毛石砌筑带型基础，砖承重墙，外墙采用实心粘土砖砌体， M5 水泥砂浆砌筑。外墙抹灰刷涂料或清水墙，内墙混合砂浆抹面刷白色涂料。地面水泥地面或铺地砖，铝合金窗，内门胶合板门。屋面板为C20 预应力空心板，屋面保温层为水泥膨胀珍珠岩，屋面防水采用SBS 防水卷材，一般用于多层或单层民用建筑，如各生产车间辅助楼和其他辅助生产建筑。

钢结构构造为钢筋砼独立基础以及与之相连接的条形砖基础。围护结构为标高

-104-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

900mm 以下为机砖砌筑墙体，外墙粘贴外墙砖，内墙混合砂浆抹灰刷白色涂料，标高 900mm 以上为彩钢板围护。钢梁、钢柱、钢箱吊车梁、钢檩条、钢支撑。室内素混凝土地面，局部铺设抛光地板砖，塑钢窗。屋面为彩钢板、采光板。电气照明等配套设施齐全。

3. 清查工作的组织情况

为配合本次资产评估而进行的资产清查于 2018 年 1 月 23 日开始，至 2018 年 1 月 30 日结束，公司为此成立了以有关领导为组长的资产清查领导小组，参加人员有财务、基建、设备等有关人员。

清查结论

评估范围内的资产与负债情况与产权持有单位申报的资产与负债情况一致。其中：

至评估基准日，纳入评估范围房屋建筑物共 169 项，建筑面积 68,832.70 平方米，其中：已办理房屋所有权证的房屋建筑物 94 项，建筑面积 52,523.55 ㎡。车辆 3 辆处于待报废状态。

(二) 未来经营和收益状况预测说明

委估资产组合主要由三部分组成，分别为硫化碱部资产、电力分公司资产及运输处资产。其中硫化碱部资产因环保原因停产，尚不能对未来经营收益情况进行合理客观的预测；电力分公司、运输处资产资产历史主要是关联交易，历史经营波动巨大，管理层无法对未来收益进行合理预测，

==> picture [81 x 13] intentionally omitted <==

（一）资产评估明细表；

（二）相关经济行为的批文；

（三）审计报告；

（四）资产权属证明文件、产权证明文件；

（五）重大合同、协议等；

（六）生产经营统计资料；

（七）其他资料。

-105-

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估说明

（此页无正文，为企业关于进行资产评估有关事项说明的盖章页）

委托人及产权持有单位：南风化工集团股份有限公司（盖章）法定代表人：李堂锁

二○一八年七月十日

-106-

宗地编号	宗地名称	土地使用权人	国有土地使用证编号	座落	地号	图号	地类（用途）	土地级别	使用权类型	终止日期	使用权面积（m 2）	四至
M1	厂区西地块	安徽安庆南风日化有限责任公司	庆国用（2010）第124号	迎江区工业园 1 号	——	26-01-01 -01	工业	工业二级	出让	2057 年 7月4日	45465.06	东至宗地02 南至内环南路西至方兴路北至河流（近皖江大道）
M2	厂区东地块		庆国用（2010）第125号	迎江区工业园 1 号	——	26-01-01 -02	工业	工业二级	出让	2057 年 7月4日	53831.43	东至一号路南至内环南路西至宗地01 北至河流（近皖江大道）

AI assistant

NORTH COPPER CO.,LTD. — Audit Report / Information 2017

53791_rns_2018-08-29_ba127f6f-c4c6-4bdc-ae1c-643c21dbb1e2.PDF

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限 责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目 资产评估报告

目 录

评估报告声明

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公 司出售日化板块净资产及其他部分资产项目

资产评估报告摘要

重要提示

本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合 理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产 项目资产评估报告

资产评估结果汇总表

7、 特别事项说明

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产 项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公 司出售日化板块净资产及其他部分资产项目

资产评估报告正文

一、 委托人、产权持有单位和评估报告使用人

2． 历史沿革

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产 项目资产评估报告

3． 经营业务范围

4． 拟出售资产的经营情况

本次拟出售的资产具体为：

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产 项目资产评估报告

3) 组织机构

4) 经营情况

3) 组织机构

4) 经营情况

3) 组织机构

4) 经营情况

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产 项目资产评估报告

3) 组织机构

4) 经营情况

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产 项目资产评估报告

4) 经营情况

四川同庆南风洗涤用品有限责任公司

3) 组织机构

4) 经营情况

2) 历史沿革

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产 项目资产评估报告

3) 组织机构

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产 项目资产评估报告

3) 组织机构

4) 经营情况

1) 工商登记情况

经营期限：2002-09-17 至 2052-09-16

同一社会信用代码：91110106742629772K

2) 历史沿革

3) 组织机构

4) 经营情况

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产 项目资产评估报告

3) 组织机构

南风化工集团股份有限公司日化分公司、洗化分公司

1) 组织机构

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产 项目资产评估报告

3) 划拨入南风集团山西日化销售有限公司情况介绍

5． 近三年委估资产负债模拟的财务报表

近三年模拟资产负债表

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产 项目资产评估报告

二、 评估目的

三、 评估对象和评估范围

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产 项目资产评估报告

商标明细

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产 项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产 项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产 项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产 项目资产评估报告

在申请商标明细

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产 项目资产评估报告

四、 价值类型及其定义

五、 评估基准日

六、 评估依据

（一） 经济行为依据

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产 项目资产评估报告

6 日发布）；

67 号）；

标函[2016]383 号；

14．无形资产方面的取价资料；

七、 评估方法

4. 在用周转材料

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产 项目资产评估报告

NORTH COPPER CO.,LTD. Audit Report / Information 2017

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

目录

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目

本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

7、特别事项说明

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目

一、委托人、产权持有单位和评估报告使用人

2．历史沿革

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

3．经营业务范围

4．拟出售资产的经营情况

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

5．近三年委估资产负债模拟的财务报表

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

二、评估目的

三、评估对象和评估范围

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

四、价值类型及其定义

五、评估基准日

六、评估依据

（一）经济行为依据

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

七、评估方法

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

八、评估程序实施过程和情况

九、评估假设

十、评估结论

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

十一、特别事项说明

4）引用单项资产评估报告的评估结论；

5）其他需要披露的重要事项。

（三）权属资料不全面的情形

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

5）其他需要披露的重要事项。

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目资产评估报告

十二、评估报告使用限制说明

十三、评估报告日

南风化工集团股份有限公司拟向山西焦煤运城盐化集团有限责任公司出售日化板块净资产及其他部分资产项目