南风化工集团股份有限公司拟转让所持衡阳南风化工有限公司 99%股权项目评估报告

大正海地人评报字(2014)第 373D 号 (共一册,第一册)

北京大正海地人资产评估有限公司

二〇一四年十一月十七日

	注册资产评估师声明 1
	评估报告摘要 2
	评估报告 7
一、	委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者	7
二、	评估目的	13
三、	评估对象和评估范围	13
四、	价值类型及其定义	16
五、	评估基准日	16
六、	评估依据	16
七、	评估方法	22
八、	评估程序实施过程和情况	33
九、	评估假设	35
十、	评估结论	36
十一、	特别事项说明	37
十二、	评估报告使用限制说明	40
十三、	评估报告日	41
	附件 42

注册资产评估师声明

本资产评估报告,是在评估人员对纳入评估范围的全部资产、负债进行了认真的核实、评定估算等必要评估程序的基础上作出的,针对本评估报告,特作如下声明:

一、注册资产评估师在执行本资产评估业务中,遵循了相关法律法规和资产评估准则,恪守了独立、客观和公正的原则。根据执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位(或者产权持有单位)申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性、恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、注册资产评估师与评估报告中的评估对象无现存或预期的利益关系,与委托方和相关当事方无现存或预期的利益关系,对委托方和相关当事方不存在偏见。

四、注册资产评估师和其他评估人员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了现场调查;已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方和相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求,但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证。

五、评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制, 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

六、出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的,仅在评估结论使用有效期限内使用,因使用不当造成的后果与评估机构及签字注册资产评估师无关。

南风化工集团股份有限公司拟转让

所持衡阳南风化工有限公司 99%股权项目

评估报告摘要

大正海地人评报字(2014)第 373D 号

重要提示

本摘要内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应认真阅读评估报告正文。

北京大正海地人资产评估有限公司接受南风化工集团股份有限公司的委托, 根据国家相关法律法规和资产评估准则,遵循独立、客观、公正的原则,对因股权转让事宜涉及的衡阳南风化工有限公司的股东全部权益进行了评估。

本次评估目的是对衡阳南风化工有限公司的 99%股权进行评估,提供其在评估基准日的市场价值,作为南风化工集团股份有限公司拟转让衡阳南风化工有限公司 99%股权的价值参考。

本次评估对象为衡阳南风化工有限公司 99%股权;评估范围为衡阳南风化工有限公司全部资产及负债;评估的价值类型为市场价值;评估基准日为 2014 年 9 月 30 日。

评估师履行了必要的评估程序,以资产的持续使用和公开市场等为前提,采用资产基础法进行了评定估算。并将其评估结果作为评估报告的最终结论。

至评估基准日,衡阳南风化工有限公司经审计后的全部资产账面价值为 18,574.83 万元,全部负债账面价值为 24,399.20 万元,股东全部权益(净资产)账面价值为 -5,824.37 万元,经过评估,全部资产评估价值为 35,676.87 万元,全部负债评估价值为 24,399.20 万元,股东全部权益(净资产)评估价值为 11,277.67 万元。股东全部权益评估增值 17,102.04 万元,增值率为 293.63%。南风化工集团股份有限公司所持衡阳南风化工有限公司的 99%股权评估价值为 11,164.89 万元,如下表所示:

资产评估结果汇总表

金额单位:人民币万元

项目		账面价值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C=B-A	D=C/B×100%
流动资产	1	1,214.13	1,213.60	-0.52	-0.04
非流动资产	2	17,360.70	34,463.27	17,102.56	98.51
其中:可供出售金融资产	3	-	-	-
持有至到期投资	4	-	-	-
长期股权投资	5	-	-	-
投资性房地产	6	-	-	-
固定资产	7	16,794.41	17,787.72	993.31	5.91
无形资产	8	559.94	16,669.19	16,109.25	2,876.98
长期待摊费用	9	6.36	6.36	-	-
资产总计	10	18,574.83	35,676.87	17,102.04	92.07
流动负债	11	24,399.20	24,399.20	-	-
非流动负债	12	-	-	-
负债总计	13	24,399.20	24,399.20	-	-
净资产	14	-5,824.37	11,277.67	17,102.04	293.63
99%股权	15	-5,766.13	11,164.89	16,931.02	293.63

评估师对评估过程中发现的重大事项在评估报告中作了特别事项说明,特提请评估报告使用者注意以下重大事项:

(一) 引用其他机构出具的报告结论提示性说明

1.本次评估报告引用了北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司出具的《南风化工集团股份有限公司拟转让所持衡阳南风化工有限公司 99%股权项目所涉及的位于湖南省衡阳市 1 宗土地使用权价格评估》(GTDZ-BJ[2014]土估字第 042 号)与北京大正海地人资产评估有限公司出具的《南风化工集团股份有限公司衡阳钙芒硝矿采矿权评估报告书》(大正海地人矿评报字[2014]第 022 号总第 715 号)专项评估报告结论。具体情况详见此两专项评估报告。

2.列入本次评估范围的资产明细和账面价值由立信会计师事务所(特殊普通合伙人)审定,并出具了立信专审字[2014]第 711263 号审计报告。

(二) 权属资料瑕疵事项

1.纳入本次评估的固定资产账面价值为被评估单位预转固打包入账形成,本次评估,企业根据评估人员的要求,对该部分资产进行了明细拆分,且企业承诺委估资产至评估基准日不存在未付工程款情形。本次评估,评估师是在设定完整产权情况下作出的估值,未考虑可能存在的工程欠款对评估值的影响。

2.纳入本次评估范围的采矿权,其证载权利人为南风化工集团股份有限公司,对此证载权利人及被评估单位均已出具说明,承诺委估采矿权为衡阳南风化工有限公司所有,产权无瑕疵。

3.纳入本次评估范围的房屋建筑物共计 33 项,建筑面积总计 19,674.92 平方米,均未办理房屋所有权证。但被评估单位已取得建设用地规划许可证、建设施工许可证,且被评估单位已就上述无证房屋出具了权属说明,承诺该部分建筑为其合法拥有,产权不存在瑕疵事项。

4.至评估基准日,被评估单位委估车辆共计三辆,其中牌照号为湘 D96772 皮卡车正在进行年检,尚未取得年检后的车辆行驶证;牌照号为湘 DA1448 救护车,于 2013 年 5 月停止使用,且未进行车辆年检。

(三) 本次资产评估对应的经济行为中,可能对评估结论产生重大影响的事项

南风化工集团股份有限公司与衡阳市国土资源局于 2003 年 7 月签订了衡阳市珠晖塔矿区钙芒硝矿采矿权出让合同。合同规定:该采矿权出让期限为 24 年,有效期自颁发采矿许可证之日起 24 年;资源储量:10855 万吨,其中可采储量 921 万吨;采矿权价款为人民币 340 万元。

本次评估,被评估单位根据衡阳市投资咨询中心编制的《南风化工元明粉年产 30 万吨可行性研究报告》及湘国土资储备字(2006)45 号矿产资源储量评审备案书,确定该采矿权的服务年限为 41.3 年;资源储量:10323.10 万吨,可采储量

北京大正海地人资产评估有限公司电话:010-8586 8816 传真:010-8586 8385 邮编:100025 东区地址: 北京市朝阳区八里庄西里 100 号住邦 2000 商务中心 1 号楼 A 区 707 室

4129.24 万吨。

鉴于上述事项,委托方南风化工集团股份有限公司已出具声明,承诺股权转让后,如委估采矿权因上述事项涉及补缴采矿权价款,将由南风化工集团股份有限公司全部承担。

本次评估中,评估师未考虑可能存在的补交采矿权价款对评估结论的影响。特此提请报告使用者注意!

(四) 评估程序受到限制的情形

对衡阳南风化工有限公司所拥有的隐蔽工程,评估人员无法通过现场勘察方式了解资产的实际状态和性能,本次评估根据被评估单位相关人员的情况介绍和收集有关工程预结算等相关资料基础上,通过评估人员分析判断测算出的上述资产评估结论。
评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测, 而是在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录真实有效的前提下和在未借助任何检测仪器的条件下,通过实地勘察作出的判断。

(五) 矿权报告特殊事项说明

1、"衡阳市珠晖塔矿区钙芒硝矿采矿权出让合同"开采标高为+110~-100 米, 资源储量 10855 万吨;2007 年取得采矿许可证开采深度为+110~-180 米,2006 年 3 月提交的《湖南省衡阳市盐类矿区珠晖塔矿段钙芒硝矿 3-6 线资源储量核实报告》估算资源储量标高范围为+110~-180 米,估算保有资源储量 10855 万吨,2010 年 3 月提交的《湖南省衡阳市盐类矿区珠晖塔矿段(衡阳南风)钙芒销矿矿山资源储量检测报告(2006 年 4 月2010 年 3 月)》估算资源储量+110-180 米标高范围为 10323.1 万吨,-180 米标高以下为 370.65 万吨,本次评估资源储量依据"检测报告"确定,特此披露。

2、"衡阳市珠晖塔矿区钙芒硝矿采矿权出让合同"出让期限为 24 年,有效期自颁发采矿许可证之日起 24 年,2003 年采矿权价款评估矿山服务年限取 30 年,动用可采储量 3484.50 万吨,本次评估按《湖南省衡阳市盐类矿区珠晖塔矿段(衡阳南风)钙

芒销矿矿山资源储量检测报告(2006 年 4 月~2010 年 3 月)》估算资源储量 10323.1 万吨计算采矿权评估价值,其中(可采储量)1224.26 万吨未价款处置,特此披露。

(六) 本次评估结论未考虑控股权溢价对评估结果的影响。

本评估报告评估结论使用有效期限自评估基准日起为一年,即从资产评估基准日 2014 年 9 月 30 日起至 2015 年 9 月 29 日止。

本评估报告日为 2014 年 11 月 17 日。

以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应当认真阅读评估报告正文。

南风化工集团股份有限公司拟转让所持衡阳南风化工有限公司 99%股权项目

评估报告

大正海地人评报字(2014)第 373D 号

南风化工集团股份有限公司:

北京大正海地人资产评估有限公司接受贵公司的委托,根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序, 对南风化工集团股份有限公司拟实施股权转让行为涉及的衡阳南风化工有限公司 99%股权在 2014 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。现将评估情况报告如下。

一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者

本项目的委托方为南风化工集团股份有限公司公司,被评估单位为衡阳南风化工有限公司,业务约定书约定的其他评估报告使用者为山西焦煤运城盐化集团有限责任公司及国家法律法规规定的其他评估报告使用者。

(一) 委托方概况

1.概况

名称:南风化工集团股份有限公司

注册号:140000100046776

住所:山西省运城市解放路 294 号

法定代表人:胡文强

注册资本:人民币 54876 万元

实收资本:人民币 54876 万元

公司类型:股份有限公司(上市)

经营范围:许可经营项目:化工产品:饲料添加剂(硫酸钠、硫酸镁)、化学试剂(无水硫酸钠)、工业氯化钠、硫化钠、硫氢化钠、日化产品(液

体消毒剂)、餐具洗涤剂、化妆品的生产及销售。

一般经营项目:化工产品(不含危险品)、化学肥料系列产品、平板显示器、植物油系列产品及卫生杀虫剂、日化产品、工业用纯净水的开发、生产、销售。房屋租赁、仓储服务;钢材、建筑材料、普通机械、电器机械及器材、电子产品、汽车(除小轿车)、塑料制品、橡胶制品、汽车配件的销售。(以上除国家限制生产经营的除外)搬运装卸、货物配载、物流信息服务。

2.企业简介

南风化工集团股份有限公司(以下简称南风化工)是经山西省人民政府晋政函 (1996)47 号文批准,由山西运城盐化局、陕西省西安市日用化学工业公司、中国耀华玻璃集团公司、天津宏发集团公司、升华集团控股有限公司共同发起设立的股份有限公司,于 1996 年 4 月 2 日成立。根据中国证券监督管理委员会证监发(1997)98 号、99 号文件批复,南风化工于 1997 年 4 月 8 日以上网定价方式发行人民币普通股 6,200 万股,并于 4 月 28 日在深交所挂牌交易,发行完成后公司总股本为 18,377 万股。1998 年 7 月根据中国证券监督管理委员会证监发(1998)51 号文件批复,南风化工向社会公众股股东配售1,860万股(每股售价8.5元),南风化工股本总额增至20,237 万股;1999 年度南风化工以 1998 年末总股本 20,237 万股为基数,实施按每 10 股送红股 2 股,资本公积每 10 股转增 8 股方案后,南风化工股本总额增至 40,474 万股; 2000 年度,经中国证券监督管理委员会证监公司字(2000)88 号文核准,南风化工以 1999 年末总股本 40,474 万股为基数,按 10:3 的比例向全体股东配售 5,256 万股, 南风化工股本总额增至 45,730 万股。

2006 年 4 月,南风化工股东大会通过《南风化工集团股份有限公司股权分置改革方案的议案》,并经山西省人民政府国有资产监督管理委员会晋国资产权函[2006]92 号《山西省人民政府国有资产监督管理委员会关于南风化工集团股份有限公司股权分置改革有关问题的批复》批准。股权分置将向社会流通股股东 10 送 3.5 股,股权分置完成后,南风化工股本总额 45,730 万股,其中:有限售条件股份 174,508,075 股,无限售条件股份 282,791,925 股。2007 年 4 月 4 日,经南风化工第四届董事会第十四次

会议决议并经股东大会通过,以 2006 年 12 月 31 日的总股本为基数,以资本公积按每 10 股转增 2 股,共计转增 9,146 万股,转增后南风化工总股本变为 54,876 万股。

根据山西省运城市人民政府与中国盐业总公司签署的《关于山西运城盐化局国有资产无偿划转的协议》,2008 年 12 月 22 日,经国务院国有资产监督管理委员会批复, 南风化工控股股东山西运城盐化局实际控制人山西省运城市国资委将持有山西运城盐化局 100%的国有产权无偿划转给中国盐业总公司。南风化工的实际控制人由山西省运城市国资委变更为中国盐业总公司。2009 年 2 月 25 日经山西省运城市工商行政管理局核准,山西运城盐化局名称变更为中盐运城盐化集团有限公司。

2009 年 7 月 12 日,南风化工接陕西省西安市日用化学工业公司(以下简称西安日化)告知,西安日化将其持有的南风化工全部股份无偿划转给西安高科建材科技有限公司(以下简称高科建材),本次转让已经国务院国有资产监督管理委员会批准。本次变更完成后,南风化工第二大股东由西安日化变更为高科建材。

2012 年 11 月 15 日,南风化工接第一大股东中盐运城盐化集团有限公司告知,中盐运城盐化集团有限公司收到国务院国有资产监督管理委员会下发的《关于中盐运城盐化集团有限公司国有股权无偿换转有关问题的批复》,(国资产权[2012]957 号) 文件,同意将南风化工实际控制人中国盐业总公司持有的中盐运城盐化集团有限公司 100%国有股权无偿划转给山西省运城市国有资产监督管理委员会。中盐运城盐化集团有限公司持有南风化工股份 140,970,768 股,占公司总股本的 25.69%。根据批复, 南风化工的实际控制人由中国盐业总公司变更为山西省运城市国有资产监督管理委员会。

2012 年 12 月 10 日,根据山西省运城市人民政府与山西焦煤集团有限责任公司签订的《关于中盐运城盐化集团有限公司国有股权无偿换转协议》,经山西省人民政府国有资产监督管理委员会批复,山西省运城市国有资产监督管理委员会将持有的中盐运城盐化集团有限公司 100%的国有股权无偿划转给山西焦煤集团有限责任公司。南风化工的实际控制人由山西省运城市国资委变更为山西焦煤集团有限责任公司。2013 年 2 月 26 日经山西省运城市工商行政管理局核准,中盐运城盐化集团有限公司名称变更为山西焦煤运城盐化集团有限责任公司。

(二) 被评估单位概况

概况

名称:衡阳南风化工有限公司

注册号:430400000013384

住所:衡阳市珠晖区茶山坳镇

法定代表人:朱安乐

注册资本:人民币 5000 万元

实收资本:人民币 5000 万元

公司类型:有限责任公司

经营范围:无水硫酸钠;硫酸钡系列化工产品的开发、生产、销售。

企业简介

衡阳南风化工有限公司是由南风化工集团股份有限公司和运城市南光实业有限公司共同投资组建,位于衡阳市珠晖区茶山坳镇,处于京广线和湘桂县交汇处,成立于 2006 年 6 月 12 日。目前,公司现有职工 70 人,其中管理人员 7 人。

被评估单位就年产十五万吨元明粉项目于 2003 年取得衡阳市发展计划委员会下发的《关于衡阳南风年产 15 万吨元明粉工程项目建议书的批复》(衡计工[2003]27 号)、2005 年取得衡阳市发展和改革委员会下发的《关于南风化工有限公司新建 15 万吨/年元明粉项目备案的通知》(衡发改工[2005]30 号),2007 年 1 月被评估单位根据衡阳市发展和改革委员会下发《关于追加衡阳南风化工有限公司元明粉项目建设规模及投资总额的批复》(衡发改工[2007]05 号),由年产十五万吨调整为年产二十万吨。

衡阳南风化工有限公司分为化工厂和矿山两部分,2007 年 9 月化工厂和矿山建设完成。化工厂占地 50 亩,矿区面积 1.1597Km2。化工厂建成年产 20 万吨元明粉生产线。其中钙芒硝矿是南风化工集团股份有限公司 2003 年根据芒硝市场发展战略规划而购买和筹建的中型盐矿。2007 年 9 月矿山和化工厂建设完成,随后投入试生产。2008 年 8 月,因矿山回风巷道出现涌水现象,衡阳南风有限责任公司被迫停产治水。近年来,南风集团在矿山投入了大量的资金,由于矿山的地质水文情况比较复杂,四年多的治水工作中,衡阳南风有限公司先后与多家公司和科研单位合作,都未能解决矿山涌水问题。2014 年初,南风集团与太原理工大学矿业工程学院就衡阳南风钙芒硝开采技术进行了深入的研究和探讨,4 月中旬双方签订了技术合作框架协议。拟对衡阳南

风有限公司钙芒硝矿采用群井致裂压力浸泡地面控制水溶方法进行试采的设计和建设工作。

近三年及评估基准日资产负债状况和经营业绩

衡阳南风化工有限公司 2011 年 12 月 31 日、2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日财务报表及评估基准日财务报表概况如下:

近三年一期资产负债表

单位:人民币万元

序号	项目	2011年12月31日	2012年12月31日	2013年12月31日	2014年9月30日
1	流动资产	3,123.10	2,846.76	2,723.15	1,214.13
2	非流动资产	15,268.04	15,620.63	17,135.40	17,360.70
3	其中:可供出售金融资产	-	-	-	-
4	持有至到期投资	-	-	-	-
5	长期股权投资	-	-	-	-
6	投资性房地产	-	-	-	-
7	固定资产	13,832.35	10,327.21	16,550.04	16,794.41
8	在建工程	790.91	4,680.19		-
9	无形资产	620.61	598.55	576.48	559.94
10	长期待摊费用	24.17	14.69	8.88	6.36
11	资产总计	18,391.13	18,467.39	19,858.55	18,574.83
12	流动负债	17,754.42	19,157.74	23,422.01	24,399.20
13	非流动负债	-	-	-	-
14	负债总计	17,754.42	19,157.74	23,422.01	24,399.20
15	净资产	636.71	-690.36	-3,563.46	-5,824.37

近三年一期利润表

单位:人民币万元

项目	2011年度	2012年度	2013年度	2014年1-9月
一、营业收入	0.14	-	82.04	-
减:营业成本	0.14	-	94.51	-
其中:营业税金及附加	-	-	-	-
销售费用	11.69	5.04	2.09	-
管理费用	1,389.22	1,212.81	1,410.26	1,362.45
财务费用	2.58	3.09	1,112.03	921.07
资产减值损失	9.42	84.95	332.64	-22.61
加:公允价值变动收益(损失以"-"号填列)	-	-	-	-

投资收益(损失以"-"号填列)	-	-	-	-
二、营业利润	-1,412.91	-1,305.89	-2,869.48	-2,260.91
加:营业外收入	-	-	-	-
减:营业外支出	0.45	21.17	3.62	-
其中:非流动资产处置损失	-	-	-	-
三、利润总额	-1,413.36	-1,327.06	-2,873.10	-2,260.91
减:所得税费用	-	-		-
四、净利润(净亏损以"-"号填列)	-1,413.36	-1,327.06	-2,873.10	-2,260.91

南风化工集团股份有限公司拟转让所持衡阳南风化工有限公司 99%股权项目评估报告

以上 2011 年的数据系经大信会计师事务所审计,并出具了大信审字[2012]第 1-0804 号无保留意见的审计报告;以上 2012 年的数据系经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具了信会师报字[2013]第 710544 号无保留意见的审计报告;以上 2013 年的数据系经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具了信会师报字[2014]第 710100 号无保留意见的审计报告。至基准日的数据系经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具了信会师报字[2014]第 711263 号无保留意见审计报告。

(三) 业务约定书约定的其他评估报告使用者概况

1.概况

名称:山西焦煤运城盐化集团有限责任公司

住所:山西省运城市解放南路 294 号

法定代表人:胡文强

注册资本:人民币 51620 万元
实收资本:人民币 51620 万元
公司类型:国有独资企业
经营范围:无机盐系列产品、日用化工系列产品、国际贸易、化工机械加工、医药、旅游业及服务业等。
(四) 委托方和被评估单位之间的关系

委托方南风化工集团股份有限公司为被评估单位衡阳南风化工有限公司的控股母公司。委托方持有被评估单位 99%股权。

二、评估目的

本次评估目的是对衡阳南风化工有限公司 99%股权进行评估,提供其在评估基准日的市场价值,为南风化工集团股份有限公司拟转让衡阳南风化工有限公司 99%股权提供价值参考。

三、评估对象和评估范围

(一) 评估对象和评估范围

本项目的评估对象为衡阳南风化工有限公司 99%股权,评估范围为衡阳南风化工有限公司的全部资产及相关负债。各项资产和负债账面价值如下:

资产合计: 185,748,285.11 元,其中:

流动资产:	账面金额	12,141,262.47元
非流动资产:	账面金额	173,607,022.64元
固定资产:	账面金额	167,944,073.92元
无形资产:	账面金额	5,599,361.22元
长期待摊费用:	账面金额	63,587.50元

负债合计: 243,991,976.70 元,其中:

流动负债: 账面金额 243,991,976.70 元

以上数据经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审定,并出具信会师报字[2014] 第 711263 号审计报告。

本次评估对象和评估范围与经济行为涉及的的评估对象和评估范围一致,不存在表外资产。

(二) 对企业价值影响较大的单项资产或者资产组合

对企业价值影响较大的资产是被评估单位于 2007 年建成的年产 20 万吨元明粉生产线相关资产及钙芒硝矿相关资产。

房屋建主要包括办公楼、宿舍楼、包装工房、配电室、蒸发工房、塑钢门窗、备件库、成品库、职工食堂、化验室、调度室、汽机岛、碎煤机房、库房办公室 (库内)、锅炉房(主厂房)基础工程。

机器设备主要包括循环硫化床锅炉、背压式汽轮发电机组、抽气凝气式汽轮

机、蒸发器、精制系统设备、槽类、锅炉高低压配电柜、锅炉仪表、工艺管道、电站阀门及管路附件、锅炉管线、精制管线、化工厂电线电缆、动力照明电气、化工厂精硝车间高低压配电柜、工厂动力电缆、水汽车间管线等。

自 2009 年底公司矿井透水停产以来,除少数办公生活必需的设备外,其他设备均处于闲置状态,企业对主要化工生产设备进行定时盘车、定期维护保养,以保证设备保持正常待用状态;房屋建(构)筑物状况较好,井巷工程进行了临时密闭。

(三) 企业无形资产状况

企业无形资产为账面记录的土地使用权和矿业权。

1.土地使用权:

被评估单位于 2007 年 4 月 28 日取得的土地使用权,证号为衡阳市人民政府衡国用(2007)第 046 号的土地使用权,坐落于衡阳市珠晖区茶山坳镇茶山村,使用面积 41853.5 平方米,取得方式为出让,账面价值为 3,198,336.32 元。

2.矿业权:

矿业权摊余价值为 2,401,024.90 元。2007 年 4 月 20 日,由湖南省国土资源厅依法颁发了南风化工有限责任公司衡阳钙芒硝矿采矿许可证(证号:4300000710227),有效期 3 年,至 2010 年 4 月到期。2010 年 3 月,矿山申请矿山采矿权延续登记,委托湖南金伯利矿业有限公司对衡阳南风化工有限公司珠晖塔钙芒硝矿进行了矿山资源储量检测,提交了《湖南省衡阳市盐类矿区珠晖塔矿段(衡阳南风)钙芒硝矿矿山资源储量检测报告》(2006.4-2010.3),报告于 2010 年 4 月 14 日经湖南省矿产资源储量评审中心以湘储年报评字 [2010]081 号评审通过,湖南省国土资源厅湘国土资储年报备字 [2010]074 号备案。2010 年 4 月湖南省国土资源厅为衡阳南风钙芒硝矿办理了采矿权延续,新采矿许可证号:C4300002010096230101023,有效期至 2015 年 9 月,面积 1.1597km2,开采深度(标高)110~-180m。

2006 年,衡阳南风化工有限公司投入衡阳南风钙芒硝矿建设,矿山开采工艺采用斜井开拓,硐室爆破水溶采矿法。2007 年 10 月完成主、副井及回风巷建设,共完成井巷掘进 9400m,截至 2008 年 8 月矿山生产建设硐室 7 个,其中完成爆破 2 个,已溶采的 1 个。累计动用资源储量 161.7 万吨,实际采出和爆破水溶钙芒硝矿石 78.17 万吨。

2008 年 8 月后因回风巷、斜井漏水因素,矿山停产进行治水工作。2009 年 10 月,

衡阳南风化工有限公司依据山西省第六地质工程勘察院的勘探报告,采用打井注浆治水方案进行堵漏治水。期间,两次封堵成功,两次反复。期中 2010 年元月份主、副井漏水量总共仅 10 m3。但在 8 月恢复矿山生产的过程中,漏水量在一周内增加到 70 m3, 11 月矿山漏量达到 750m3/h,原定方案难以解决漏水问题。

2011 年 11 月,衡阳南风化工有限公司依据长沙矿山研究院的顶板幄幕治水方案进行,期间经过四次抽水验证,涌水量虽有减少,但仍达不到开产要求。2013 年 4 月, 治水工作全面终止。目前矿井被水淹没,根据初步估算矿山水量在 13 万方左右。

目前,衡阳南风面临的困局是矿产资源无法开采。由于矿层上部含水层十分丰富, 且隔水层为 20—30m 厚度的石膏层,在初期生产时已造成破坏,加之多年的治水工作耗资巨大,原有的开采方法很难再进行。

衡阳南风钙芒硝矿储量概况

(1)衡阳南风钙芒硝矿设计年生产能力 99 万吨矿石,年生产元明粉 20 万吨。矿区内钙芒硝矿体由上至下分别为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ矿体,其中以Ⅰ、Ⅱ号矿体规模大、品位富且勘探程度较高矿体,两矿体(层)平均间距为 57.03 米。矿体产状与地层产状基本一致,即倾向 N-NNE,倾角 3—13°,矿体沿走向有向东侧伏趋势,矿体形态简单, 呈层状和似层状,但局部有分枝复合现象。

Ⅰ号矿体分布于含矿岩系上部,埋藏浅,矿体埋深最浅处仅 28,最深处埋深 171.02 米,矿层底板分布标高-24.16~-80.7 米。矿石资源储量 5817.37 万吨,占全矿区总资源储量的 53.59%。

Ⅱ号矿体在Ⅰ号矿体以下 41.95—76.55 米,矿体埋深最浅处为 60.68 米。矿体最大埋深为 217.35 米,矿石资源储量 5038.04 万吨,占全矿区总资源储量的 46.41%。

(四) 企业表外资产状况

本次评估对象和评估范围与委托确定的评估对象和评估范围一致,不存在表外资产。

(五) 引用其他机构出具评估报告结论所涉及的资产状况

2.委估资产账面价值由立信会计师事务所(特殊普通合伙人)审定并出具信会师报字[2014]第 711263 号审计报告。

四、价值类型及其定义

根据经济行为和评估目的等相关条件,此次评估的价值类型为市场价值,即自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目评估基准日是 2014 年 9 月 30 日。

评估基准日由委托方确定。评估基准日的确定主要考虑了会计期末以及有利于本次经济行为实现等因素。

六、评估依据

(一) 评估行为依据

南风化工集团股份有限公司与北京大正海地人资产评估有限公司签定的《资产评估业务约定书》。

(二) 法律法规依据

1.《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订)(2012 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第三次修订);

2.《中华人民共和国企业国有资产法》(主席令 2008 年第 5 号);

3.《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订);

4.《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 72 号, 2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订);

5.《国有资产评估管理办法》(国务院第 91 号令,1991 年);

6.《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[1992]第 36 号);

7.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第 378 号令,2003 年);

8.《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第 3 号令,2003 年);

9.《企业国有资产评估管理暂行办法》 (国资委第 12 号,2005 年);

10.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权 [2006]274 号);

11.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第 55 号)

12."关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知"(国土资发[1999]433 号)

13.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(中华人民共和国国务院令第 256 号);

14.国土资源部《关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》(国土资发[2000]105 号)

15."关于印发《企业改制土地资产处置审批意见(试行)》和《土地估价报告备案办法(试行)》的通知"(国土资厅发[2001]42 号)

16.《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44 号)

17.国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知(国土资发[2002]195 号);

18.国土资源部《关于进一步规范土地登记的通知》(国土资发[2003]383 号);

19.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28 号);

20.《中华人民共和国土地管理法》中华人民共和国主席令第 28 号 (2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过);

21.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31 号);

22."关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知(国土资发 [2006]307 号)

23.国土资源部关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》的通知(国土资发

〔2007〕112 号);

24.《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据 2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正);

25.《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3 号);

26.《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发 [2006] 307 号);

27.《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发[2008]308 号);

28.《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》(国土资厅函〔2009〕311 号)。

29.《湖南省土地管理条例》

30.湖南省人民政府下发文件湖南省实施《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》办法(湖南省人民政府令第 231 号)

31.湖南省财政厅、省物价局、省国土资源厅联合下发文件《关于进一步加强耕地开垦费征收使用管理的通知》(湘财综[2001]25 号)

32.《衡阳市人民政府关于调整衡阳市征地区片综合地价划分范围的通知》 (衡政通〔2013〕10 号)

33.湖南省人民政府下发文件《关于发布湖南省征地年产值标准的通知》(湘政办发(2005)47 号)

34.《中华人民共和国矿产资源法》(1996 年 8 月 29 日修改颁布);

35.《中华人民共和国矿产资源法实施细则》;

36.《矿产资源开采登记管理办法》(1998 年 2 月 12 日国务院令第 241 号);

37.《探矿权采矿权转让管理办法》(1998 男 2 月 12 日国务院令第 242 号);

38.《矿业权出让转让管理暂行规定》(2000 年 11 月 1 日国土资发[2000]309 号);

39.《矿业权评估管理办法(试行)》的通知(国土资发〔2008〕174 号)。

40.其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。

(三) 评估准则依据

.《资产评估准则—基本准则》(财政部财企(2004)20 号);

.《资产评估职业道德准则—基本准则》(财政部财企(2004)20 号);

.《资产评估职业道德准则——独立性》中评协〔2012〕248 号;

.《资产评估准则—评估报告》(中评协[2011]230 号);

.《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189 号);

.《资产评估准则—机器设备》(中评协[2007]189 号);

.《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189 号);

.《资产评估准则—无形资产》(中评协[2008]217 号);

.《资产评估准则——利用专家工作》(中评协〔2012〕244 号);

.《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227 号)

.《评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2010〕214 号)

.《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2011]230 号);

.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》 (中注协会协 [2003]18 号);

.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号);

.《企业会计准则—基本准则》(财政部令第 33 号);

.《企业会计准则第 1 号—存货》等 38 项具体准则(财政部财会[2006]3 号);

.《企业会计准则—应用指南》(财政部财会 [2006]18 号);

.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999);

.《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001);

.《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)。

.国土资源部《关于实施矿业权评估准则的公告》(国土资源部公告 2008 年第 6 号)[简称《中国矿业权评估准则》(2008 年 8 月);

.中国矿业权评估师协会《关于发布 <矿业权评估项目工作底稿规范 (CMVS11200-2010)>等 8 项中国矿业权评估准则的公告》(2010 年第 5 号)[简称《中国矿业权评估准则(二)》;

.《矿业权评估参数确定指导意见》(CMVS30800-20008);

.《矿业权评估指南》(2006 修订)——矿业权评估收益途径评估方法和

参数(以下简称《矿业权评估指南》(2006 修订);

25.《中国矿业权评估师协会矿业权评估准则—指导意见 CMV13051-2007 固体矿产资源储量类型的确定》;

26.《盐湖和盐类矿产地质勘查规范》DZ/T0212-2002;

27.《固体矿产资源/储量分类》(GB/T17766-1999);

28.《固体矿产地质勘查规范总则》(GB/T13908-2002)。

(四) 资产权属依据

1.国有土地使用证;

2.采矿许可证;

3.机动车行驶证;

4.重要资产购置合同或发票;

5.其他资产权属证明文件。

(五) 评估取价依据

1.财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[2002]394 号);

2.国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知(计价格 [2002]10 号);

3.国家计委办公厅、建设部办公厅《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》(计办价格[2002]1153 号);

4.国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知(发改价格[2007]670 号);

5.国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知(计价格 [2002]1980 号);

6.《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第 294 号,2000 年 10 月 22 日);

7.国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题》的通知(计价格[2002]125 号);

8.国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知(计价格 [1999]1283);

9.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号);

10.《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)

11.湖南金伯利矿业有限公司,于 2012 年 2 月编制的《湖南省衡阳市盐类矿区珠晖塔矿段(衡阳南风)钙芒硝矿资源储量核实报告》;

12.苏州中材非金属矿工业设计研究院有限公司,于 2007 年 2 月编制的《湖南省衡阳市珠晖塔钙芒硝矿初步设计》(工程号:07181);

13.长沙有色冶金设计研究院,于 2006 年 9 月编制的《湖南省衡阳市珠晖塔钙芒硝矿资源开发利用方案》;

14.太原理工大学矿业工程学院,于 2014 年 4 月 20 日编制的《衡阳南风有限责任公司钙芒硝矿群井致裂压力浸泡地面控制水溶试采设计方案》;

15.2014 年 4 月 29 日,《衡阳南风有限责任公司钙芒硝矿群井致裂压力浸泡地面控制水溶开采方案》评审意见;

16.2006 年 8 月 14 日,湖南省国土资源厅关于《湖南省衡阳市盐类矿区珠晖塔矿段钙芒硝矿 3-6 线资源储量核实报告》矿产资源储量评审备案书(湘国土资储备字[2006]045 号);

17.2006 年 7 月 16 日,《湖南省衡阳市盐类矿区珠晖塔矿段钙芒硝矿 3-6 线资源储量核实报告》评审意见书(湘评审[2006]114 号);

18.2010 年 4 月 26 日,湖南省国土资源厅关于《湖南省衡阳市盐类矿区珠晖塔矿段(衡阳南风)钙芒硝矿矿山资源储量检测报告(2006 年 4 月~2010 年 3 月)》备案书(湘国土资储年报备字[2010]074 号);

19.2010 年 4 月 14 日,《湖南省衡阳市盐类矿区珠晖塔矿段(衡阳南风)钙芒硝矿矿山资源储量检测报告(2006 年 4 月~2010 年 3 月)》评审意见书(湘储年报评字[2010]081 号);

20.《衡阳市向建设项目收费的项目和标准(行政事业性收费)》(衡价房字 (2003)237 号);

21.湖南省物价局、省财政厅关于贯彻湘政发《[2002]17 号文件有关行政事业性收费政策问题的通知》(湘价费字(2002)275 号);

22.商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规定》;

23.《中国人民银行贷款利率表》(2012 年 7 月 6 日起执行);

南风化工集团股份有限公司拟转让所持衡阳南风化工有限公司 99%股权项目评估报告

24.冶建定(2010)49 号文《冶金工业矿山建设工程费用定额》;

25.《湖南省建筑装饰装修工程消耗量计算规则》(2006);

26.《湖南省安装工程消耗量标准》(2006);

27.衡阳市 2014 年第 9 期《工程造价信息》;

28.《关于发布湖南省各市州建设工程人工工资单价的通知》(湘建价 2012-237 号);

29.《全国统一建筑安装工程工期定额》(建设部,建标[2000]38 号);

30.《2014 年机电产品报价手册》;

31.《最新资产评估常用数据与参数手册》;

32.被评估单位提供的工程预算、结算等相关资料;

33.被评估单位提供的资产清单及其他资料;

34.被评估单位提供的财务会计、经营方面的资料;

35.评估人员收集的市场资料、产业经济及宏观经济资料;

36.评估人员现场勘查及调查所得的有关资料;

37.工程建设有关技术资料及地质勘查资料;

38.其他参考资料。

(六) 其他参考依据

1.衡阳南风化工有限公司提供的资产评估申报表;

2.立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的信会师报字[2014]第 711263 号无保留意见审计报告。

七、评估方法

资产评估方法主要包括资产基础法、收益法和市场法,注册资产评估师执行企业价值评估业务,应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析三种评估方法的实用性,恰当选择一种或者多种资产评估方法。本次评估根据评估方法的实用性,采用了资产基础法。

资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。

资产基础法的基本公式:

股东全部权益价值=企业各项资产评估值之和-各项负债评估值之和

本报告被评估企业以持续经营为前提,评估基准日资产负债表表内及表外各项资产和负债可以识别,可识别的各项资产和负债都可以采用适当的评估方法进行单独评估,被评估企业不存在对评估对象价值有重大影响且难以识别和评估的资产或者负债,故可以采用资产基础法。

收益法是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法。

收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。

本报告被评估企业因矿山透水停产至今,尚无有效的封堵措施,各项机器设备长期处于闲置状态,何时能够恢复生产以及后续投资、未来收益等均具有较大不确定性,故本次评估不采用收益法进行评估。

市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较,确定评估对象价值的评估方法。

市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

由于无法取得与被评估企业类似的市场交易案例,导致相关可靠的可比交易案例的经营和财务数据很难取得,无法计算适当的价值比率,故本次评估不采用市场法。

(一) 资产基础法评估

流动资产

流动资产包括货币资金、应收票据、预付账款、其他应收款、存货等。

(1)货币资金:包括现金和银行存款。评估人员采用监盘的方式进行现场盘点现金,并根据现金日记账记录进行合理的倒推计算,经过倒推计算出评估基准日现金余额,并与现金日记账核对,以核实后的账面值作为评估值;银行存款在账账、账表核实和核对银行对账单的基础上结合对银行的函证回函情况,对银行存款余额调节表进行试算平衡,核对无误后,以经核实后的账面值确认评估值。

(2)应收票据:评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对。其次,监盘库存票据,核对应收票据登记簿的有关内容。然后了解基准日后票据的承兑、背书转让情况,确认票据所涉及的经济行为真实性,金额准确, 因应收票据发生时间短、变现能力强,且票据开具单位信用较好,以经过核实的账面值作为评估值。

(3)预付账款:评估人员核实了账簿记录、检查了原始凭证、业务合同等相关资料,核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等,对于账龄较短正在进行或近期内能够实现交易的预付款挂账按照核实后的账面值作为评估值;对于少数结余尾款因账龄较长,评估人员和企业相关人员综合分析发生评估风险损失的可能性在 0%。

评估以核实后的账面值减去评估风险损失后的余额确定评估值。

(4) 其他应收款

评估人员通过查阅账簿、报表,在进行经济内容和账龄分析的基础上,对大额款项进行了函证,并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况,具体分析后对各项其他应收款收回的可能性进行判断, 采用个别认定与账龄分析法相结合,综合分析应收款项的可收回金额确定应收款项的评估值。应收款项坏账准备评估值以零列示,风险损失以 3,569,094.92 元列示。

(5) 存货

存货包括原材料、周转材料、在产品等。

对存货的评估,首先评估人员对存货内控制度进行了核查,了解企业的存货进、出和保管核算制度,核对企业财务记录、统计报表和实地盘查,抽查存货的收发、结转和保管的单据、账簿记录,认为企业的存货管理现状较好,具有相应的内控制度,并查阅相关账簿记录和原始凭单,以确认存货的真实性及权属状况。

其次评估人员对存货的计价及核算方式进行核查,其存货按实际成本计价。

各项存货的评估方法如下:

原材料

经核实,原材料主要为企业生产必需的原辅材料及生产设备的备品备件,按实际购置成本入账,对于原材料周转快,账面单价接近基准日市场价格,除个别存货价格浮动较明显,以市场价乘以实际数量确定评估之外,其余均按实际数量乘以账面单价确定评估值。

周转材料

a.在库周转材料

经核实,在库周转材料主要为配合生产所需的用品,按实际成本入账,由于其账面单价接近基准日市价,故以核实后的在库周转材料实际库存数量乘以账面单价确定评估值。

b.在用周转材料

经核实,在用周转材料主要为配合生产所需的用品,按实际成本入账,企业采用五五摊销法对其进行摊销。本次评估人员根据实际盘点,确认报废在用周转材料,其余在周转材料以重置价值结合年限成新率确定评估值。

在产品

经核实,包括在产品(自制半成品)——自制硝水和在产品——在制硝水。自制半成品——自制硝水结合企业 2010 年对溶区硝水所做的减值报告确定评估值,在产品——在制硝水为矿山正在形成溶区的成本费用,本次评估结合矿山矿井被淹等实际情况,确定评估值。

非流动资产

非流动资产包括固定资产、无形资产、长期待摊费用等。

(1)固定资产评估

房屋建筑物类资产

房屋建筑物采用重置成本法评估。

① 重置成本法

对不能单独产生收益、无成交实例的房屋建筑物,按房地分估的原则,采用重置成本法进行评定估算。

重置成本法是指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特征计算重置同类房产所需投资(简称重置价格)乘以综合评价的房屋建筑物的综合成新率确定被评估房产价值的一种方法。

评估值=重置全价×综合成新率

重置全价=建筑安装成本+前期及其他费用+资金成本

综合成新率=理论成新率×权重+勘察成新率×权重

A. 重置全价的确定

a. 建筑安装成本的估测

根据评估房屋建筑物具体情况,分为框架、钢结构和砖混结构三种结构,评

估人员按结构类型、使用功能、分布地域对评估范围内建筑物进行系统的分类, 将结构相同或相近的建筑物分别编组,在各种结构中选出典型工程,收集典型工程的预/结算书、竣工图纸等竣工资料,抽查核实工程量,对(预)结算书中工程量套用《湖南省建筑装饰装修工程消耗量计算规则》(2006)、《湖南省安装工程消耗量标准》(2006)、衡阳市 2013 年第 12 期《工程造价信息》、《关于发布湖南省各市州建设工程人工工资单价的通知》(湘建价 2012-237 号)算出建安工程成本。

对于小型房屋建筑物的重置单价测算,利用当地同类结构评估基准日的单方造价进行差异调整估算。

b. 前期及其他费用

根据当地政府规定和行业标准进行取费。

序号	费用名称	费率	取费基数	取费依据
一	以工程造价为基数
1	建设单位管理费	1.10%	工程费用	财建[2002]394号
2	勘察设计费	3.00%	工程费用	计价格[2002]10号
3	工程监理费	2.60%	工程费用	发改价格[2007]670号
4	工程招投标代理服务费	0.28%	工程费用	计价格[2002]1980号
5	可行性研究费	0.40%	工程费用	计价格[1999]1283号
6	环境影响评价费	0.08%	工程费用	计价格[2002]125号
二	以建筑面积为基数
1	城市基础设施配套费	26元/M2	建筑面积	衡价房字(2003)237号
2	白蚁预防费	2元/M2	建筑面积	湘价费字(2002)275号
合计	工程造价×7.46% +建筑面积×28元/平方米

c. 资金成本

根据企业建设规模和原始资料,按照国家工期定额确定项目建设工期,在正常建设期情况下,且建设期内资金均匀性投入,按照评估基准日基本建设贷款利率计算。

资金成本=(建筑安装成本+前期及其他费用)×建设期×利率×1/2

重置全价=建筑安装成本+前期及其他费用+资金成本

B. 综合成新率的确定

采用理论成新率和勘察成新率相结合的方法确定房屋建筑物的综合成新率。

a. 理论成新率的计算

理论成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100% 或者:

理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

b. 勘察成新率的测定

首先将影响房屋建筑物成新率的主要因素按结构(基础、墙体、承重、屋面)、装修(楼地面、内外装修、门窗、顶棚)、设备设施(水卫、暖气、电照)分项,参照建设部"房屋完损等级评定标准"的规定,结合现场勘查实际现状确定各分项评估完好值,再根据权重确定勘察成新率。

勘察成新率=结构部分打分值×权重+装修部分打分值×权重+安装部分打分值×权重

c. 综合成新率

理论成新率取权重 0.4,勘察成新率取权重 0.6。

综合成新率=理论成新率×0.4+勘察成新率×0.6

C. 评估值的计算

评估值=重置全价×综合成新率

井巷工程类资产

根据申报资产的特点及评估目的,对于井巷工程采用重置成本法评估。

评估值=重置全价×综合成新率

A.重置价格的确定

重置全价=综合造价+前期及其他费用+资金成本

a. 综合造价

根据实物工程量和参照现行的冶金定额及取费标准进行计算。

综合造价=直接费+其它直接费+现场经费+间接费+利润+税金

其中:直接定额费——分不同工程类别、支护方式、支护厚度、岩石硬度系数、断面大小、硐室体积等不同分别选取定额,并按有关规定做相应调整;

辅助定额费——分开拓方式及一、二、三期、尾工期施工区巷道、总工程量、巷道断面、井筒长度选取定额,并按有关规定做相应调整;

取费——依照冶建定(2010)49 号文《冶金工业矿山建设工程费用定额》等文件。

材料差价—参考《衡阳工程建设造价信息》2013 年第 12 期中的材料价格并参照相关企业基准日材料价格表进行调整。

b. 前期及其他费用

前期及其他费用:包括建设单位管理费、可行性研究费、环境评价费、工程勘察设计费、工程监理费、招投标管理费等。前期费用及其他费用费率详见下表:

前期及其他费用率表

序号	费用名称	费率	取费基数	取费依据
一	以工程造价为基数
1	建设单位管理费	1.10%	工程费用	财建[2002]394号
2	勘察设计费	3.00%	工程费用	计价格[2002]10号
3	工程监理费	2.60%	工程费用	发改价格[2007]670号
4	工程招投标代理服务费	0.28%	工程费用	计价格[2002]1980号
5	可行性研究费	0.40%	工程费用	计价格[1999]1283号
6	环境影响评价费	0.08%	工程费用	计价格[2002]125号
合计	工程造价×7.46%

c. 资金成本

按照合理的建设工期,取评估基准日正在执行的贷款利率,按照资金平均投入, 测算矿井建设期间相应工期的合理资金成本。

B.综合成新率的确定

井巷工程与地面建(构)筑物不同,它是一种特殊的构筑物,附着于矿石资源, 与本矿井所开采的矿石储量紧密相关,随着矿石资源开采的减少,其经济寿命相应缩短;当矿石资源开采完毕,经济寿命结束。

井下工程地质构造复杂、不可预见因素多,施工条件较差,巷道的稳定性与其所处的位置、岩层性质和地质条件密切相关。按矿井开拓系统划分,井下可分为开拓巷道、准备巷道和回采巷道,各类巷道的服务年限由其服务区域的储量决定。因此,在成新率确定前,评估人员首先查阅了地质报告、矿井设计资料,了解井下各类巷道所处位置的层位、岩石性质、支护方式,以及地质构造和回采对巷道的影响;其次到井下选择有代表性的巷道实地查看了巷道的支护状况和维修情况,并向现场工程技术人员了解、查验维修记录和维修方法;第三根据各类巷道投产日期计算已服务年限,在根据地质测量部门提供的矿井资源储量、保有资源储量、可采储量及生产能力计算各类巷道的尚可服务年限,最后确定各类巷道的综合成新率。计算公式如下:

综合成新率=尚可服务年限/(已服务年限+尚可服务年限)×100%

C.评估值

评估值=重置全价×综合成新率

设备类资产

根据本次评估目的,按照持续使用原则,以市场价格为依据,结合设备特点和收集资料的情况,对正常生产经营用的机器设备采用重置成本法评估

① 重置成本法

评估值=重置全价×综合成新率

A. 重置全价的确定

a. 机器设备

对于国产设备,重置全价主要参照国内市场同型号或同类型设备现行市价 (2009年以后购置的设备扣除设备购置价增值税),同时考虑必要的运杂费(2009年以后购置的设备扣除设备运杂费增值税)、安装调试费、基础费用、其他费用及资金成本予以确定。

重置全价=(扣税)设备购置价+(扣税)运杂费+安调费+基础费用+其他费用+资金成本

a) (扣税)设备购置价

主要通过向生产厂家、交易市场、贸易公司询价或参照《2014年机电产品报价手册》等价格资料,以及参考近期同类设备的合同价格(2009年后购置的设备抵扣购置价增值税额)综合分析确定。

b) (扣税)运杂费

以购置价为基础,考虑生产厂家与设备所在地的距离、设备重量及外形尺寸等因素,按不同运杂费率(2009 年后购置的设备抵扣设备运费增值税)计取。

c) 安装调试费

根据设备的特点、重量、安装难易程度,以购置价为基础,按不同安装费率计取。

大型设备根据行业设备安装工程定额测算。

对小型、无需安装的设备,不考虑安装调试费。

d) 基础费用

根据设备的特点,参照《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》, 以购置价为基础,按不同安装费率计取。

e) 其他费用

其他费用包括管理费、可行性研究报告及评估费、设计费、工程监理费等, 依据该设备所在地建设工程其他费用标准,结合本身设备特点进行计算,计算基础为设备购置价、运杂费、基础费及安装调试费之和。

序号	费用名称	费率	取费基数	取费依据
一	建设单位管理费	1.10%	工程费用	财建[2002]394号
二	勘察设计费	3.00%	工程费用	计价格[2002]10号
三	工程监理费	2.60%	工程费用	发改价格[2007]670号
四	工程招投标代理服务费	0.28%	工程费用	计价格[2002]1980号
五	可行性研究费	0.40%	工程费用	计价格[1999]1283号
六	环境影响评价费	0.08%	工程费用	计价格[2002]125号
七	联合试运转	0.70%	工程费用	冶建字《1994》039号
	合计	8.16%

f) 资金成本

根据建设项目的合理建设工期,按评估基准日适用的贷款利率,资金成本按建设期内均匀性投入计取。

资金成本=[(扣税)购置价格+(扣税)运杂费+安装调试费+基础费用+其他费用]×贷款利率×建设工期×1/2

b. 非标设备

采用综合估价法确定其重置全价。

综合估价法是通过确定设备的主材费用和主要外购件费用,计算出设备的完全制造成本,并考虑企业利润、税金和设计费用,确定设备的成本价格。

A.(扣税)设备购置价

含税设备购置价=主材单价×单台重量×数量

根据 2008-12-19 财政部国家税务总局财税[2008]170 号文,财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改制若干问题的通知精神,企业 2009 年购置设备后,可抵扣增值税 17%。,所以购置价计算公式为:

扣税设备购置价=含税设备购置价/(1+17%)

B. (扣税)运杂费

以购置价为基础,考虑生产厂家与设备所在地的距离、设备重量及外形尺寸等因素,按不同运杂费率(2009 年后购置的设备抵扣设备运费增值税)计取。

C.安装调试费

根据设备的特点、重量、安装难易程度,以购置价为基础,按不同安装费率计取。大型设备根据行业设备安装工程定额测算。

D.其他费用

其他费用包括管理费、可行性研究报告及评估费、设计费、工程监理费等,依据该设备所在地建设工程其他费用标准,结合本身设备特点进行计算,计算基础为设备购置价、运杂费、基础费及安装调试费之和。

序号	费用名称	费率	取费基数	取费依据
一	建设单位管理费	1.10%	工程费用	财建[2002]394号
二	勘察设计费	3.00%	工程费用	计价格[2002]10号
三	工程监理费	2.60%	工程费用	发改价格[2007]670号
四	工程招投标代理服务费	0.28%	工程费用	计价格[2002]1980号
五	可行性研究费	0.40%	工程费用	计价格[1999]1283号
六	环境影响评价费	0.08%	工程费用	计价格[2002]125号
七	联合试运转	0.70%	工程费用	冶建字《1994》039号
	合计	8.16%

E.资金成本

根据建设项目的合理建设工期,按评估基准日贷款利率,资金成本按建设期内均匀性投入计取。

资金成本=[(扣税)购置价格+(扣税)运杂费+安装调试费+基础费用+其他费用] ×贷款利率×建设工期×1/2

G.重置全价

重置全价=(扣税)设备购置价+(扣税)运杂费+安装调试费+前期及其他费用+ 资金成本

c. 电子设备

对于市场上有同型号设备销售,属于同城购买,商家对购买产品包运输、上门安装调试服务,通常购买价之外,没有其他费用。因此,购买价即为重置全价。

根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料,确定评估基准日的电子

设备的市场价格。2009年后购置的设备予以抵扣增值税。

则其重置全价=购置价-增值税抵扣额

d. 车辆

根据车辆购置时间的不同,分两种情况不同计算。对于2013年8月1日以前购置的车辆,车辆重置全价由含税购置价、车辆购置税、其他费用(如验车费、牌照费、手续费等)三部分构成。对于2013年8月1日以后购置的车辆,车辆重置全价由不含税购置价、车辆购置税、其他费用(如验车费、牌照费、手续费等)三部分构成。

按照《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》(财税〔2013〕37号)规定,自2013年8月 1日起,增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇,其进项税额准予从销项税额中抵扣。

B. 综合成新率的确定

a. 机器设备

综合成新率=勘察成新率×权重+理论成新率×权重

a) 勘察成新率

勘察成新率的确定主要以企业设备实际状况为主,根据设备的技术状态、工作环境、维护保养情况,依据现场实际勘查情况对设备分部位进行逐项打分,确定勘察成新率。

b) 理论成新率

理论成新率根据设备的经济寿命年限、已使用的年限和综合修正系数确定。其中综合修正系数是根据设备利用率、维护保养情况、运行状态以及闲置贬值等综合因素考虑得出。

理论成新率=(经济寿命年限-已使用的年限)/经济寿命年限×综合修正系数 ×100%

或者:

理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限-尚可使用年限)×综合修正系数 ×100%

c) 权重

对于结构复杂及大型的设备,采用使用年限法和勘察法相结合确定成新率, 按使用年限法权重0.4,勘察法权重0.6综合计算。

对于结构轻巧、简单、使用情况正常的设备,主要根据使用时间,结合维修

保养情况,以使用年限法确定成新率。

b. 电子设备

根据使用时间,结合维修保养情况,以使用年限法确定成新率。

c. 车辆

依据现行的车辆强制报废标准,以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率,然后结合现场勘察情况确定的勘察成新率综合确定。

C. 评估值的确定

评估值=重置全价×综合成新率

(2)无形资产

无形资产包括土地使用权和矿业权。本次评估报告引用了北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司出具的《南风化工集团股份有限公司拟转让所持衡阳南风化工有限公司 99%股权项目所涉及的位于湖南省衡阳市 1 宗土地使用权价格评估》(GTDZ-BJ[2014]土估字第 042 号)与北京大正海地人资产评估有限公司出具的《南风化工集团股份有限公司衡阳钙芒硝矿采矿权评估报告书》(大正海地人矿评报字[2014]第 022 号总第 715 号)专项评估报告。关于委估土地及矿权的估价过程详见此两专项报告。

(3)长期待摊费用

评估人员采用核实财务账、证,对其存在性、合法性进行了验证。以经过审查核实后的审计清查值作为其评估值。

负债

关于流动负债中应付账款、其他应付款和应交税费,我们根据企业提供的各项目明细表,以经过审查核实后的审计清查值作为其评估值。

八、评估程序实施过程和情况

北京大正海地人资产评估有限公司接受南风化工集团股份有限公司的委托, 对衡阳南风化工有限公司的 99%股进行评估,评估基准日经协商定于 2014 年 9 月 30 日。评估工作于 2014 年 11 月 11 日正式开始,2014 年 11 月 16 日现场工作结束, 2014 年 11 月 17 日出具正式报告。整个评估过程包括接受委托、资产清查核实、收集资料并分析整理、评定估算、评估汇总、提交报告、工作底稿的归档等。主要评估程序实施过程如下:

(一) 评估前期准备工作阶段

了解被评估单位及评估对象的基本情况,明确评估目的、评估对象及评估范围;
根据评估目的和交易背景对专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价,签署资产评估业务约定书;
收集被评估单位所在行业的基本政策、法律法规以及行业的市场经营情况;
根据了解的情况拟定评估方案和基本评估思路,确定评估工作重点;
确定项目评估小组,并进行业务培训;
指导被评估单位搜集、准备有关评估资料。
配合被评估单位进行资产清查、填报《资产评估明细表》等工作。

(二) 现场核实及评估阶段

根据企业的具体情况,确定进场工作时间;
现场听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状,了解企业的财务制度、经营状况、资产的配置和使用状况等;
根据被评估单位提供的《资产评估明细表》,各科目账面价值与企业财务总账、明细账、会计报表进行核对,使其帐帐、帐表相符,对发现的问题协同被评估单位做出调整,使其保持一致;
根据企业所属的各项资产,按资产评估准则的要求,对评估范围内的各项资产进行了勘察、核实,使其账实相符。具体为:

(1) 流动资产和流动负债进行原始凭证的查验、询问、核对、监盘、抽查函证等核实工作;

(2) 实物资产采取核对、勘查、检查、询问等核实工作。

查阅收集与本次评估的相关资料,并让企业盖章确认,包括:

(1) 企业的整体资料、经济行为文件;

(2) 委估资产的产权证明文件,主要为资产的业务合同、付款发票、询证函、银行对账单、国有资产产权登记证、车辆行驶证、土地使用权证、采矿许可证、商标工商注册登记证、建设用地许可证、出让合同、建设工程施工许可证、承诺函等;

(3) 收集评估技术资料,主要为存货的状况勘查表、房屋的竣工验收资料、

设备的技术说明书、维修保养技改记录、检验报告、报废或待报废资产说明等。

根据收集的资料与相应的资产进行核对、验证、分析和整理,保持资料的完整性和合理性;
根据收集的委估资产资料和市场调研取得的市场价格资料结合资产的实际状况和特点,依据资产评估准则,确定各类资产适用的评估方法;
根据选用的各类资产评估方法,利用评估模型选择合理的相关参数对评估范围内的各项资产进行评估测算,取得初步评估值。

(一) 评估汇总阶段

对各类资产评估的初步结果进行汇总,形成初步评估结果,并进行全面分析汇总审核,注意各专业组之间的对接,有没有发生重评和漏评的情况,关要资产结果的合理性等,完成必要的调整、修改和完善。

(二) 编制提交评估报告阶段

撰写资产评估报告书,将评估报告初稿向委托方汇报和充分沟通,达成一致意见后,按评估机构内部三级审核制度和程序对报告进行审核、修改、校正,最后出具正式资产评估报告书,并按规定报送有关材料,汇集整理资产评估工作底稿。

九、评估假设

(一)一般假设

1、交易假设

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

2、公开市场假设

公开市场假设,是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,资产交易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

3、持续经营假设

持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上使用,相应确定评估方法、参

数和依据。

4、本次评估假定近期影响企业经营的国家现行的有关法律、法规及企业所属行业的基本政策除已知外无重大变化,宏观经济形势除已知外不会出现重大变化;企业所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化;被评估单位会计政策与会计相关实体向评估师提供的各自发展计划在可见未来将实施、成本及费用将如预期产生,会计核算方法无重大变化。

5、假定企业现有和未来和管理层是负责的,并能积极、稳步推进公司的发展计划, 努力保持良好的经营态势;本次预测以被评估单位评估基准日股权结构为框架,未考虑基准后可能发生的股权变化或重组。

(二)特殊假设

1、被评估单位在现有的管理方式和管理水平的基础上,经营范围、方向与目标保持一致。

2、有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。

3、除评估报告中已有揭示以外,假定企业已完全遵守现行的国家及地方性有关法律、法规。

4、本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料等真实、准确、完整。

评估人员根据资产评估的要求,认定这些假设前提条件在评估基准日时成立,当未来经济环境发生较大变化和前提条件改变时,评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评估结果的责任。

十、评估结论

本次评估采用资产基础法进行了评定估算。

至评估基准日,衡阳南风化工有限公司的总资产账面值 18,574.83 万元,评估值 35,676.87 万元,增值额 17,102.04 万元,增值率 92.07%;负债账面值 24,399.20 万元,评估值 24,399.20 万元,增值额 0 万元,增值率 0%;所有者权益 (净资产) 账面值 -5,824.37 万元,评估值 11,277.67 万元,增值额 17,102.04 万元,增值率 293.63%。南风化工集团股份有限公司所持有的衡阳南风化工有限公司的 99%股权评估价值为 11,164.89 万元,评估结论详细情况见评估明细表。

资产评估结果汇总表

项目		账面价值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C=B-A	D=C/B×100%
流动资产	1	1,214.13	1,213.60	-0.52	-0.04
非流动资产	2	17,360.70	34,463.27	17,102.56	98.51
其中:可供出售金融资产	3	-	-	-
持有至到期投资	4	-	-	-
长期股权投资	5	-	-	-
投资性房地产	6	-	-	-
固定资产	7	16,794.41	17,787.72	993.31	5.91
无形资产	8	559.94	16,669.19	16,109.25	2,876.98
长期待摊费用	9	6.36	6.36	-	-
资产总计	10	18,574.83	35,676.87	17,102.04	92.07
流动负债	11	24,399.20	24,399.20	-	-
非流动负债	12	-	-	-
负债总计	13	24,399.20	24,399.20	-	-
净资产	14	-5,824.37	11,277.67	17,102.04	293.63
99%股权	15	-5,766.13	11,164.89	16,931.02	293.63

金额单位:人民币万元

上述评估结论未考虑控股权溢价对评估结果的影响。

十一、特别事项说明

(一)引用其他机构出具的报告结论提示性说明

本次评估报告引用了北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司出具的《南风化工集团股份有限公司拟转让所持衡阳南风化工有限公司 99%股权项目所涉及的位于湖南省衡阳市 1 宗土地使用权价格评估》(GTDZ-BJ[2014]土估字第 042 号)与北京大正海地人资产评估有限公司出具的《南风化工集团股份有限公司衡阳钙芒硝矿采矿权评估报告书》(大正海地人矿评报字[2014]第 022 号总第 715 号)专项评估报告结论。具体情况详见此两专项评估报告。
列入本次评估范围的资产明细和账面价值由立信会计师事务所(特殊普

通合伙人)审定,并出具了立信专审字[2014]第 711263 号审计报告。

(二)权属资料瑕疵事项

纳入本次评估的固定资产账面价值为被评估单位预转固打包入账形成,本次评估,企业根据评估人员的要求,对该部分资产进行了明细拆分,且企业承诺委估资产至评估基准日不存在未付工程款情形。本次评估,评估师是在设定完整产权情况下作出的估值,未考虑可能存在的工程欠款对评估值的影响。
纳入本次评估范围的采矿权,其证载权利人为南风化工集团股份有限公司,对此证载权利人及被评估单位均已出具说明,承诺委估采矿权为衡阳南风化工有限公司所有,产权无瑕疵。
纳入本次评估范围的房屋建筑物共计 33 项,建筑面积总计 19,674.92 平方米,均未办理房屋所有权证。但被评估单位已取得建设用地规划许可证、建设施工许可证,且被评估单位已就上述无证房屋出具了权属说明,承诺该部分建筑为其合法拥有,产权不存在瑕疵事项。
至评估基准日,被评估单位委估车辆共计三辆,其中牌照号为湘 D96772 皮卡车正在进行年检,尚未取得年检后的车辆行驶证;牌照号为湘 DA1448 救护车,于 2013 年 5 月停止使用,且未进行车辆年检。
本次评估是在设定产权持有单位拥有完整产权前提下做出的评估值,根据《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》,委托方和相关当事方委托资产评估业务,应当提供评估对象法律权属资料,并对所提供评估对象的法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象的价值进行估算并发表专业意见,对评估对象法律权属资料确认或发表意见超出注册资产评估师的执业范围,应当对委托方和相关当事方提供的评估对象的法律权属资料和资料来源进行必要查验,并对查验情况予以披露。本次根据提供的资料评估时设定完全产权,并非是对产权的确认,产权的确认应以当地相关部门确认为准。

(三) 本次资产评估对应的经济行为中,可能对评估结论产生重大影响的事项

本次评估,被评估单位根据衡阳市投资咨询中心编制的《南风化工元明粉年产 30 万吨可行性研究报告》及湘国土资储备字(2006)45 号矿产资源储量评审备案书,确定该采矿权的服务年限为 41.3 年;资源储量:10323.10 万吨,可采储量 4129.24 万吨。

本次评估中,评估师未考虑可能存在的补交采矿权价款对评估结论的影响。特此提请报告使用者注意!

(四) 评估程序受到限制的情形

1.对衡阳南风化工有限公司所拥有的隐蔽工程,评估人员无法通过现场勘察方式了解资产的实际状态和性能,本次评估根据被评估单位相关人员的情况介绍和收集有关工程预结算等相关资料基础上,通过评估人员分析判断测算出的上述资产评估结论。

2.评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测,而是在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录真实有效的前提下和在未借助任何检测仪器的条件下,通过实地勘察作出的判断。

(五) 矿权报告特殊事项说明

2、"衡阳市珠晖塔矿区钙芒硝矿采矿权出让合同"出让期限为 24 年,有效期自颁发采矿许可证之日起 24 年,2003 年采矿权价款评估矿山服务年限取 30 年,动用可采储量 3484.50 万吨,本次评估按《湖南省衡阳市盐类矿区珠晖塔矿段(衡阳南风) 钙芒销矿矿山资源储量检测报告(2006 年 4 月~2010 年 3 月)》估算资源储量 10323.1 万吨计算采矿权评估价值,其中(可采储量)1224.26 万吨未价款处置,特此披露。

(六) 评估基准日后重大事项

评估师做了尽职调查,未发现从评估基准日至评估报告日期间对评估结论可能产生影响的重大事项。在评估基准日后、评估结论使用有效期之内,如果资产数量及作价标准发生变化时,应按以下原则处理:

当资产数量发生变化时,应根据原评估方法对资产额进行相应调整;
当资产价格标准发生变化时并对资产评估价值产生明显影响时,委托方应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值;
对评估基准日后资产数量、价格标准的变化,委托方在资产实际作价时应给予充分考虑,进行相应调整。

上述特别事项,评估师提请报告使用者注意。

十二、评估报告使用限制说明

(一) 本评估报告仅用于评估报告载明的评估目的和用途,不能用于其他目的和用途。因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关;

(二) 本评估报告仅由北京大正海地人资产评估有限公司与委托方签定的资产评估业务约定书中约定的评估报告使用者和国家法律、法规规定的报告使用者使用;除国家法律、法规另有规定外,任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

(三) 评估报告未经核准或者备案,评估结论不得被使用;

(四) 未征得评估机构同意,评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体;

(五) 本评估报告评估结论使用有效期限自评估基准日起为一年,即从资产评估基准日 2014 年 9 月 30 日起至 2015 年 9 月 29 日止;

(六) 当政策调整对评估结论产生重大影响时,应当重新确定评估基准日进行评估。

十三、评估报告日

本评估报告日为 2014 年 11 月 17 日。

北京大正海地人资产评估有限公司

法定代表人:陈冬梅

注册资产评估师: 杨炳照王皇楼

二〇一四年十一月十七日

附件

一、被评估单位专项审计报告
二、委托方与被评估单位法人营业执照
三、评估对象涉及的主要权属证明资料
四、委托方和被评估单位的承诺函
五、签字注册资产评估师的承诺函
六、评估机构资格证书
七、评估机构法人营业执照副本
八、签字注册资产评估师资格证书
九、资产评估业务约定书

AI assistant

NORTH COPPER CO.,LTD. Audit Report / Information 2014

53791_rns_2014-12-04_c1ab8e88-05d7-4711-92d6-b39faf2bf86b.PDF

南风化工集团股份有限公司拟转让所持衡阳南风化工有限公司 99%股权项目评估报告

注册资产评估师声明

南风化工集团股份有限公司拟转让

所持衡阳南风化工有限公司 99%股权项目

评估报告摘要

重要提示

本摘要内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应认真阅读评估报告正文。

南风化工集团股份有限公司拟转让所持衡阳南风化工有限公司 99%股权项目

评估报告

一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者

近三年一期资产负债表

近三年一期利润表

二、评估目的

三、评估对象和评估范围

四、价值类型及其定义

五、评估基准日

六、评估依据

南风化工集团股份有限公司拟转让所持衡阳南风化工有限公司 99%股权项目评估报告

七、评估方法

根据评估房屋建筑物具体情况,分为框架、钢结构和砖混结构三种结构,评

八、评估程序实施过程和情况

九、评估假设

十、评估结论

资产评估结果汇总表

十一、特别事项说明

十二、评估报告使用限制说明

十三、评估报告日

附件

AI assistant

NORTH COPPER CO.,LTD. — Audit Report / Information 2014

53791_rns_2014-12-04_c1ab8e88-05d7-4711-92d6-b39faf2bf86b.PDF

南风化工集团股份有限公司拟转让 所持衡阳南风化工有限公司 99%股权项目 评估报告

注册资产评估师声明

南风化工集团股份有限公司拟转让

所持衡阳南风化工有限公司 99%股权项目

评估报告摘要

重要提示

本摘要内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合 理理解评估结论,应认真阅读评估报告正文。

南风化工集团股份有限公司拟转让 所持衡阳南风化工有限公司 99%股权项目

评估报告

一、 委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者

近三年一期资产负债表

近三年一期利润表

二、 评估目的

三、 评估对象和评估范围

四、 价值类型及其定义

五、 评估基准日

六、 评估依据

南风化工集团股份有限公司拟转让 所持衡阳南风化工有限公司 99%股权项目评估报告

七、 评估方法

根据评估房屋建筑物具体情况,分为框架、钢结构和砖混结构三种结构,评

八、 评估程序实施过程和情况

九、 评估假设

十、 评估结论

资产评估结果汇总表

十一、 特别事项说明

十二、 评估报告使用限制说明

十三、 评估报告日

附件

More from NORTH COPPER CO.,LTD.

NORTH COPPER CO.,LTD. Audit Report / Information 2014

南风化工集团股份有限公司拟转让所持衡阳南风化工有限公司 99%股权项目评估报告

本摘要内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应认真阅读评估报告正文。

南风化工集团股份有限公司拟转让所持衡阳南风化工有限公司 99%股权项目

一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者

二、评估目的

三、评估对象和评估范围

四、价值类型及其定义

五、评估基准日

六、评估依据

南风化工集团股份有限公司拟转让所持衡阳南风化工有限公司 99%股权项目评估报告

七、评估方法

八、评估程序实施过程和情况

九、评估假设

十、评估结论

十一、特别事项说明

十二、评估报告使用限制说明

十三、评估报告日