Nivika Fastigheter

Annual Report (ESEF) • Apr 4, 2025

549300HXIG611R7YBT332023-09-012024-12-31549300HXIG611R7YBT332022-09-012023-08-31549300HXIG611R7YBT332024-12-31549300HXIG611R7YBT332023-08-31549300HXIG611R7YBT332022-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300HXIG611R7YBT332022-08-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300HXIG611R7YBT332022-08-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300HXIG611R7YBT332022-08-31549300HXIG611R7YBT332022-09-012023-08-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEK549300HXIG611R7YBT332022-09-012023-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300HXIG611R7YBT332022-09-012023-08-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300HXIG611R7YBT332023-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300HXIG611R7YBT332023-08-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300HXIG611R7YBT332023-08-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300HXIG611R7YBT332023-09-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300HXIG611R7YBT332023-09-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300HXIG611R7YBT332023-09-012024-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300HXIG611R7YBT332024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300HXIG611R7YBT332024-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300HXIG611R7YBT332024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 1 ÅRSREDOVISNING 2023-2024 1 SEPTEMBER 2023 - 31 DECEMBER 2024 (16 MÅN) Nivika Fastigheter AB (publ) Med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING INLEDNING Perioden i sammandrag .......................................................................................3 VD har ordet ....................................................................................................... 4 Detta är Nivika ....................................................................................................5 Aktuell intjäningsförmåga ...................................................................................6 Affärsmodell .......................................................................................................10 Vision, affärsidé & mål ........................................................................................11 FASTIGHETSPORTFÖLJ ........................................................................14 Hyresgäster och avtalsportfölj .........................................................................15 Fastighetsvärdering ..........................................................................................16 Fastighetstransaktioner .................................................................................... 17 Fastighetsmarknaden ........................................................................................ 19 LOKAL NÄRVARO .................................................................................. 23 Projektverksamheten .......................................................................................24 Jönköping ...........................................................................................................27 Värnamo ............................................................................................................28 Växjö ..................................................................................................................29 Västkusten .........................................................................................................30 Mitt Lager ...........................................................................................................31 HÅLLBARHET ........................................................................................... 32 Året i korthet ....................................................................................................34 Dubbel väsentlighetsanalys ..............................................................................39 Miljö (E) ............................................................................................................45 Socialt (S)..........................................................................................................55 Styrning (G) ...................................................................................................... 59 Uppföljning grönt ramverk - investerarrapport ..............................................61 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT ....................................................... 66 INTERN STYRNING OCH KONTROLL ........................................... 70 RISKER OCH RISKHANTERING ....................................................... 71 FINANSIELLA RAPPORTER...............................................................77 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 3 PERIODEN I SAMMANDRAG September 2023 - december 2024 (16 mån) Siffror inom parentes avser motsvarande period föregående år. Under 2023/2024 (16 mån) ökade de totala hyresintäkterna till 923 miljoner kronor och driftnettot till 655 miljoner kronor. Överskottsgraden har stigit till 71,0 procent (67,8). Förvärven av högavkastande fastigheter under det senaste året har fått genomslag i resultatet. Fastighetsvärdet på Nivikas portfölj uppgår vid periodens slut till 11,8 miljarder kronor. Fastighetsportföljen ökade genom förvärv av 35 fastigheter som tillsammans tillför ca 34 miljoner kronor i årligt hyresvärde, cirka 22 000 m2 lokaler och 184 lägenheter har färdigställts, tillsammans tillför dessa cirka 35 miljoner kronor i driftnetto per år. Portföljen utgörs till 95 procent av förvaltningsfastigheter och två tredjedelar av hyresvärdet kommer från kommersiella fastigheter. Nivika har fortsatt stärka sin balansräkning genom omförhandlade banklån med sänkt och borttagen amortering. Belåningsgraden har minskat till 47 procent (50) obligationsfinansiering inberäknat. Nivika har genomfört byte av räkenskapsår till kalenderår genom att räkenskapsåret har förlängts till och med 2024-12-31 och omfattar därmed 16 månader. Hållbarhetsarbetet har under året haft fokus på främst energiförbättringsåtgärder och arbetet med CSRD. Perioden i sammandrag Fastighetsvärde och totala intäkter, Mkr - 100 200 300 400 500 600 700 800 - 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16/17 17/18 18/19 19/20 20/21 21/22 22/23 Q6 23/24 Fastighetsvärde Totala intäkter R12 Mkr 2023/24 16 mån sep-dec 2022/23 12 mån sep-aug Nyckeltal Hyresintäkter 923 612 Driftnetto 655 415 Förvaltningsresultat 266 134 Periodens totalresultat 200 -283 Fastighetsvärde 11 788 10 629 Uthyrbar area, m² 622 362 559 418 Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 96 98 Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 95 97 Antal fastigheter, st 203 182 Antal lägenheter, st 2 797 2 458 Eget kapital 5 556 4 919 Likvida medel 365 66 Soliditet, % 45 45 Nettobelåningsgrad, % 47 50 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0x 1,6x Långsiktigt substansvärde per aktie 65,2 69,9 Resultat per aktie 2,1 -4,4 ) Nyemission genomförd i maj 2023 samt i november 2023. I mitten av augusti höll Nivika en extra bolagsstämma där stämman beslutade om omläggning av räkenskapsår till kalenderår. Det innebar att räkenskapsåret 2023/2024 förlängdes till och med 2024-12-31 och blev därmed 16 månader. - De totala hyresintäkterna ökade till 923 Mkr - Driftnettot ökade till 655 Mkr - Förvaltningsresultatet ökade till 266 Mkr - Värdeförändring fastigheter uppgick till 126 Mkr varav realiserade värdeförändringar uppgick till 11 Mkr - Värdeförändringar räntederivat uppgick till -82 Mkr - Periodens resultat uppgick till 200 Mkr - Resultat per aktie 2,08 kr * - Långsiktigt substansvärde per aktie 65,19 kr * - Styrelsen föreslår årsstämman 2025 att utdelning lämnas om 0,64 kronor per aktie för verksamhetsåret fördelat på 4 utbetalningstillfällen. Fullständigt förslag, inklusive utbetalnings- dagar redovisas i kallelsen till stämman - Årsstämma 2023/2024 hålls den 8 maj 2025 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 4 VD HAR ORDET Sverker Källgården, VD Nytt avstamp mot tillväxt När jag summerar 2024 kan jag konstatera att det varit ett händelserikt år. Omvärlden har varit turbulent med stora geopolitiska utmaningar i form av fortsatt krig i Ukraina, val i USA med maktskifte som följd och osäkerheter på finansmarknaden kring hur mycket centralbankerna är villiga att sänka styrräntan. För Nivika har året inneburit en omstart. Bolaget har gått från en defensiv strategi med fokus på balansräkningen till att återigen ha en positivare syn och tillväxt på agendan. Bolaget har genomfört ett byte av räkenskapsår till kalenderår vilket innebar att innevarande räkenskapsåret förlängdes till 16 månader. Nu är Bolaget i fas med kalenderåret och branschen som helhet i och med denna rapport. Nivika har också bytt VD då jag löste av grundaren Niclas Bergman som lämnat över rodret från den första juni. Niclas kvarstår i bolaget med fokus på affärsutveckling vilket är en stor trygghet för mig. Niclas har ett unikt kontaktnät i södra Sverige vilket visar sig i mängden offmarket-affärer vi gör. Nivika har under året förvärvat fastigheter inom främst lager och lätt industri till ett värde om cirka 800 miljoner kronor. Bolagets strategi med sikte på en portfölj värd minst 15 miljarder till och med 2028 med minst två tredjedelar kommersiella fastigheter, innebär att tillväxten kommer ske med förvärv och byggnation av kommersiella fastigheter. Bolagets huvudfokus är lägen utmed den västsvenska triangeln, det vill säga utmed E4, riksväg 40 samt E6, där både näringsliv och efterfrågan på kommersiella lokaler är stark. Hållbara kommunikationer kommer bli allt viktigare och utbyggnad pågår av laddstationer för elektriska långtradare utmed dessa huvudvägar vilket kommer möjliggöra för företagen som väljer att etablera sig här att transportera sina varor på ett hållbart vis. Finansiellt har bolaget fortsatt att utvecklas tillsammans med Bolagets banker, under året har lån omstrukturerats hos två av tre banker vilket resulterat i lägre eller borttagna amorteringskrav och därigenom förbättrat kassaflöde. Bolaget har även fortsatt räntesäkra låneportföljen och byggt en ränteförfallostruktur för att minimera de finansiella riskerna. Under 2024 föll inflationen tillbaka och förutsättningarna för finansiering av verksamheten har avsevärt förbättrats. Tillgången på kapital är återigen god på marknaden vilket innebar att Nivika Sverker Källgården, VD VD HAR ORDET återinträdde på obligationsmarknaden med en grön, icke säkerställd obligation om 400 miljoner kronor under hösten. Likviden från obligationen har använts för att delfinansiera bolagets tillväxt under vintern. Det finns ett hälsosamt yieldgap mellan vad Bolaget förvärvar fastigheter för och Bolagets snittränta vilket visar sig bland annat i överlag förbättrade nyckeltal. Ur ett hållbarhetsperspektiv kan jag konstatera att Nivika har en grön fastighetsportfölj. Sett utifrån energiklass har 50 procent av våra fastigheter energiklasserna A-C samt endast ett fåtal fastigheter har energiklasserna F och G. Det innebär att bolaget har en fastighetsportfölj utan hållbarhetsskuld vilket skulle kunna kräva stora investeringar för att klara kraven inom exempelvis EU-taxonomin. Bolaget har under året också arbetat med de nya kraven inom CSRD och kommer inte att dra ner på ambitionsnivån framåt trots förslag från EU kring viss justering av krav och på införandet. 2025 har öppnat positivt för Nivika, vi fortsätter förvärva högavkastande fastigheter utmed den västsvenska triangeln till mycket attraktiva nivåer. På Bolagets hemmamarknader finns många intressanta prospekt att utvärdera och inom lätt industri ser Bolaget stabilitet framöver, intresset för den här typen av fastigheter är hög vilket minimerar den operationella risken. Med en stabil kassa, gott kassaflöde och fantastiska medarbetare ser jag fram emot kommande år. Nivika är ett fantastiskt bolag och målsättningen är att fler aktieintresserade skall hitta aktien under året. Detta är ett personligt fokus för mig då fler aktieäga re skapar likviditet i aktien och gör den än attraktivare att äga. Väl mött under året! ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 5 Jönköping 31 % Värnamo 31 % Växjö 18 % Västkusten 18 % Övriga 2 % Fördelning fastighetsvärde per geografi, % 27 7 38 10 3 2 4 9 Industri/lager 27 % Kontor 9 % Handel 7 % Samhällsfastigheter 10 % Hotell/restaurang 4 % Mark 3 % Bostäder 38 % Övrigt 2 % Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, % Fördelning hyresvärde per objektstyp, % Industri/lager 29 % Kontor 11 % Handel 7 % Samhällsfastigheter 10 % Hotell/restaurang 5 % Mark - % Bostäder 35 % Övrigt 3 % 29 7 35 10 3 5 11 "Långsiktigt ägande, förvaltning i egen regi, lokal närvaro och korta beslutsvägar.” 11 788 Mkr ANDEL KOMMERSIELLA FASTIGHETER (AV FASTIGHETSVÄRDET) FASTIGHETSVÄRDE 62 % 46,9 % 2,0 X 11 % Mål: ≤50 % Mål: 2/3-delar Mål: 15 000 Mkr vid utgången av 2028 Mål: ≥2,0 x Mål: ≥15 % Med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. DETTA ÄR NIVIKA TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE RÄNTETÄCKNINGSGRAD NETTOBELÅNINGSGRAD ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 5 31 18 18 2 31 VÄRNAMO VÄST- KUSTEN Laholm Höganäs Båstad Halmstad Falkenberg Varberg Göteborg Gislaved VÄXJÖ Kalmar Borås Vetlanda/ Sävsjö Nybro Ljungby JÖNKÖPING Ulricehamn ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 6 289 lägenheter AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan: Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyresavtal per bokslutsdag. Fastighetskostnader baseras på ett normalt verksamhetsår med underhåll för innehavda fastigheter per bokslutsdag. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt ingår i posten Fastighetskostnader och beräknas utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen, inklusive projektutveckling, och fastighetsportföljens storlek per bokslutsdag. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna. Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån Bolagets faktiska genomsnittliga räntenivå och kreditportfölj per bokslutsdag. Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2024-12-31 Hyresvärde 800 Vakans -40 Hyresintäkter 760 Fastighetskostnader -203 Driftnetto 557 Central förvaltning -40 Finansiella kostnader -259 Förvaltningsresultat 258 Förvaltningsresultat per aktie, kr 2,69 Baserat på det fastighetsbestånd och de hyreskontrakt som föreligger vid periodens utgång uppgår hyresintäkterna för den kommande tolvmånadersperioden till 760 miljoner kronor. Fastighetskostnader na beräknas utifrån aktuell driftsmarginal, uppgår till 203 miljoner kronor, vilket innebär ett driftnetto om 557 miljoner kronor. Överskottsgraden beräknas uppgå till cirka 73 procent utifrån fastighetskostnader för ett normalt verksamhetsår inklusive fastighetsrelaterad administration. Utifrån nuvarande omfattning av organisation och verksamhet bedöms de centrala administrationskostnaderna uppgå till 40 miljoner kronor. Förvalt ningsresultatet bedöms därmed uppgå till 258 miljoner kronor. I aktuell intjäningsförmåga är kommande intäkter från pågående byggnationer ej inräknade. Enligt uppskattning tillför pågående projekt hyresintäkter om 38 miljoner kronor. Utifrån bedömd överskottsgrad tillför projekten ett driftnetto om cirka 34 miljoner kronor. För mer information om pågående projekt se avsnitt Fastighetsportfölj i delårsrapporten. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte är en prognos utan visar på Nivikas intjäningsförmåga vid periodens utgång och beaktar inte eventuella förändringar av variabler såsom hyror, vakanser, fastighetskostnader, räntor med mera. Hänsyn har ej heller tagits till händelser efter periodens utgång. Sadelmakaren 1, Värnamo Vinkeln 6, Jönköping Folkets Hus 1, Värnamo Aktuell intjäningsförmåga Refugen 6, Värnamo ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 7 Väsentliga händelser VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2023/24 Q1 September till november 2023 • Nivika har den 1 september 2023 avyttrat fyra fastigheter, Vesslan 18-21, i Vetlanda. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 1,3 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 1 345 m2. Transaktionen har gjorts till fastigheternas bokförda värden. • Nivika har den 15 september 2023 avyttrat fastigheten Släggan 11 i Gislaved. Fastigheten har ett årligt hyresvärde om 2,1 miljoner kronor och en uthyrningsbar yta om 2 966 m2. Transaktionen har gjorts strax över fastighetens bokförda värde. • Nivika har den 5 oktober 2023 avyttrat tre fastigheter, Ämbaret 3, Ämbaret 8 och Ödlan 20 i Jönköping. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 11 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 11 000 m2. Transaktionen har gjorts till fastigheternas bokförda värden. • Nivika har den 16 oktober 2023 förvärvat en fastighetsportfölj i Ulricehamn/Borås. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 11 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 9 200 m2. Genom förvärvet har Nivika ett fastighetsbestånd i Ulricehamn och Borås om 700 miljoner kronor. • Styrelsen för Nivika beslutade den 22 september 2023 att genomföra en, fullt garanterad, nyemission av B-aktier om cirka 511 miljoner kronor med företrädesrätt för Bolagets befintliga aktieägare. Syftet med företrädesemissionen är att stärka Bola gets finansiella ställning, genomföra en förtida återbetalning av utestående obligationslån samt möjliggöra fortsatt lönsam tillväxt. Nivika fortsätter samtidigt sin strategiska översyn och geografiska konsolidering av fastighetsportföljen. • I anslutning till företrädesemissionen har Bolaget refinansierat och utökat sina kreditfaciliteter hos Nordea, SEB och Danske Bank. Totalt har finansieringen utökats med 400 miljoner kronor varav 235 miljoner kronor i utökad grundfinansiering och 165 miljoner kronor i byggnadskreditiv med beviljad slutfinansiering. • Nivika har även uppdaterat sina finansiella mål, hållbarhetsmål samt Bolagets utdelningspolicy, med fokus på lönsam tillväxt och finansiell stabilitet. De finansiella målen ska säkerställa att Nivika över tid fortsatt skapar värde för aktieägarna, samt ger verk samheten en tydlig målbild. För att öka tydligheten och avspegla Bolagets förstärkta fokus på lönsamhet och värdeskapande, har styrelsen valt att minska antalet finansiella mål till fyra samt addera ett hållbarhetsmål. • Nivika har den 12 oktober respektive den 16 november 2023 återbetalt cirka 600 miljoner kronor respektive cirka 50 miljoner kronor av det utestående obligationslånet med ISIN: SE0015949631, med ett totalt belopp om 650 miljoner kronor. Nivika har därmed inga obligationslån. • Nivika har efter beslut om företrädesemission även genomfört en extra bolagsstämma den 26 oktober 2023. Stämman beslutade att godkänna styrelsens beslut om företrädesemission samt reviderad valberedningsinstruktion. Q2 December 2023 till februari 2024 • Nivika har den 20 december 2023 förvärvat Almen 13, en fullt uthyrd kommersiell fastighet i Värnamo. Fastigheten har ett årligt hyresvär de om 1,3 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 1 545 m2. Fastigheten ligger i anslutning till befintlig fastighetsportfölj. • Nivika har den 22 december 2023 förvärvat Bokbindaren 13, i Värnamo respektive Berghem 1:28 i Ljungby i två separata transaktioner. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 4,9 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 5 058 m2. Båda fastigheterna är fullt uthyrda och ligger i anslutning till befintlig fastighetsportfölj. • Nivika har den 7 februari 2024 avtalat om förvärv av Projekt Stationsallén i Gislaved. Färdigställt hyresvärdet uppgår till cirka 23 miljoner kronor där 70 procent avser kommersiella lokaler, uthyrda till Gislaveds Kommun med 25-åriga hyreskontrakt, samt ett trygghetsboende med ett femtiotal lägenheter. Det förvärvade projektet ligger i anslutning till Nivikas befintlig portfölj. • Pressmeddelande den 14 februari, Niclas Bergman lämnar VD- rollen i Nivika för att fokusera på Bolagets affärsutveckling. Niclas Bergman kvarstår som VD och kommer att successivt tillträda rollen som strategisk affärsutvecklare i takt med att en ny VD och koncernchef har kommit på plats på Nivika. • Nivika har den 29 februari förvärvat Graniten 5, en fullt uthyrd kommersiell fastighet i Värnamo. Fastigheten har ett årligt hyresvärde om 1,8 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 2 079 m2 . Fastigheten ligger på Bredastens Industriområde i anslutning till befintlig fastighetsportfölj. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 8 Väsentliga händelser VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2023/24 Q3 Mars till maj 2024 • Pressmeddelande den 25 mars, styrelsen för Nivika Fastigheter AB (publ) har uppdaterat det finansiella målet avseende belåningsgrad. Belåningsgraden för koncernen som långsiktigt skall vara under 55 procent, tidigare var målet under 50 procent. • Nivika har den 26 mars förvärvat Bikupan 12 och Eldstaden 4, två kommersiella fastigheter i Varberg, i två separata transaktioner. Förvärven är så kallade sales and leaseback-affärer. Fastigheterna har en total uthyrningsbar yta om cirka 4 200 m2 och ett årligt hyresvärde om 3,7 miljoner kronor. Båda fastigheterna är fullt uthyrda och ligger i anslutning till befintlig fastighetsportfölj. • Nivika har den 12 april förvärvat Projekt Stationsallén, Gislaved. Projektet kommer vid färdigställande att ha ett hyresvärdet uppgående till cirka 23 miljoner kronor där 70 procent avser kommersiella lokaler, uthyrda till Gislaveds Kommun med 25-åriga hyreskontrakt, samt ett trygghetsboende med ett 70-tal lägenheter. Fastigheterna uppförs med fokus på hållbarhet, låga driftskostnader och med delvis återbrukade material. Inflyttning beräknas ske i juli 2026. • Nivika har den 15 april avyttrat tomten Stigamo 1:66 på Stiga mo Industriområde, strax söder om Jönköping. Försäljningen avser en byggklar tomt med en yta på cirka 38 500 m2. Transaktionen har gjorts 20 procent över bokfört värde. • Nivika har den 29 april avyttrat sina två fastigheter i Eksjö, Apoteket 2 och Bokhandeln 2. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 3 250 m2 och ett årligt hyresvärde om 3,5 miljoner kronor. Transaktionen har gjorts i nivå med fastigheternas bokförda värden. • Pressmeddelande den 15 maj, med stöd av bemyndigande från årsstämman den 5 februari 2024 har styrelsen för Nivika Fastigheter AB (publ) beslutat att påbörja ett återköpsprogram av egna aktier till ett belopp om upp till 50 miljoner kronor under perioden 16 maj till 31 december 2024. • Nivika har den 15 maj förvärvat Verkstaden 4 och 6, två kommersiella fastigheter i Ulricehamn. Fastigheterna har ett en total uthyrningsbar yta om 7 300 m2 och ett årligt hyresvärde om 5,4 miljoner kronor. Båda fastigheterna är fullt uthyrda med sk.triple-net avtal. • Pressmeddelande den 22 maj, styrelsen för Nivika Fastigheter AB (publ) har utsett Sverker Källgården till ny VD för Bolaget. Sverker tillträdde sin nya roll den 1 juni 2024. Niclas Bergman är kvar i Bolaget och har övergått till rollen som strategisk affärsutvecklare. Q4/Q5 Juni till september 2024 (4 mån) • 1 juni tillträdde Sverker Källgården som ny VD för Nivika. Sverker kommer närmast från en roll som VD för det noterade fastighetsbolaget Cibus Nordic Real Estate AB. Innan dess har Sverker haft ledande positioner på bland annat Hufvudstaden AB och Byggpartner i Dalarna AB. • I juli tillträdde Nivika två centrumfastigheter, Krokodilen 5 och Stenbocken 10 samt en mindre industritomt i Gislaved. Gislaveds Kommun är den största kommersiella hyresgästen och hyr även lägenheter i fastigheterna. Fastigheterna har tillsammans en uthyrningsbar area om cirka 3 400 m2 och ett årligt hyresvärde om 4,8 miljoner kronor. Fastigheterna ligger i anslutning till befintlig fastighetsportfölj i Gislaved. • I juli tillträdde Nivika också Berghem 1:24, en kommersiell fastighet med motellverksamhet vid E4 i Ljungby. Fastigheten har en total uthyrningsbar area om 4 500 m2 och ett årligt hyresvärde om 7,9 miljoner kronor och ligger i anslutning till befintlig portfölj i Ljungby. • I juli tillträddes också, det sedan länge avtalade projekt Stormagärdet. Stormagärdet ligger i Habo och består av detaljplanerad kvartersmark på 84 000 m² avsett för bostäder. Planen möjliggör byggnation och utveckling av upp till 300 bostäder . Habo Kommun växer och har goda kommunikationer till närliggande städer såsom Jönköping, vilket ger bra förutsättningar för framtida byggnationer. • I mitten av augusti höll Nivika en extra bolagsstämma där stämman framförallt beslutade om ändring av Bolagets bolagsordning innebärande en omläggning av räkenskapsår till kalenderår, det vill säga 1 januari till 31 december. Det innebär att innevarande räkenskapsår förlängs till och med 2024-12-31 och blir därmed 16 månader. Nivika kommer att lämna första delårsrapporten i enlighet med nytt räkenskapsår per 2024-09-30. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 9 VÄSENTLIGA HÄNDELSER Väsentliga händelser Q6 Händelser under perioden oktober till december 2024 • Nivika har den 9 oktober tecknat avtal om att förvärva en kommersiell fastighet, Överkanten 4, på industriområde Solåsen i Jönköping. Fastigheten har en total uthyrningsbar area om cirka 3 400 m2 och ett årligt hyresvärde om 4,0 miljoner kronor. Fastigheten gränsar till befintlig fastighetsportfölj. Tillträdesdag planerad till 2026-01-07. • Nivika har den 28 oktober tillträtt en kommersiell fastighet, Älgskytten 14, på industriområdet Ljungarum, utmed E4, i Jönköping. Fastigheten har en total uthyrningsbar area om cirka 6 800 m2 och ett årligt hyresvärde om 7,1 miljoner kronor. • Nivika har den 5 november framgångsrikt emitterat seniora icke säkerställda gröna obligationer till ett belopp om 400 miljoner kronor. Obligationen löper med en rörlig ränta om 3 månader STIBOR plus 325 baspunkter med en löptid om 3,25 år. Emissionslikviden kommer att användas i enlighet med Bolagets nyligen etablerade ramverk för grön finansiering och kommer bidra till Bolagets fortsatta tillväxt och skapa värde för aktieägarna . • Nivika har den 29 november tillträtt en kommersiell fastighet, Klynnan 13, som ligger utmed riksväg 27, angränsande till befintlig industrifastighet i Värnamo. Fastigheten har en total uthyrningsbar area om cirka 2 100 m2 och ett årligt hyresvärde om 1,5 miljoner kronor. Förvärvet finansierades delvis med återköpta B-aktier. • Nivika har den 4 december tillträtt en kommersiell fastighet, Lärkfalken 2, i Värnamo. Fastigheten har en total uthyrningsbar area om 1 140 m2 och ett årligt hyresvärde om 2 miljoner kronor. • Valberedningen i Nivika meddelade den 17 december sin avsikt att till årsstämma 2025 föreslå Knut Rost som ny styrelseledamot i Nivika. Styrelsen i Nivika har också beslutat om att, för tiden intill årsstämman 2025, utse Knut Rost till adjungerande medlem i Nivikas styrelse. Knut Rost har omfattande erfarenhet från fastighetsbranschen och kommer närmast från Diös Fastigheter AB (publ) där han varit verkställande direktör i nästan elva år. Hans mångåriga erfarenhet som verksam i ett annat börsnoterat bolag kommer att hjälpa Nivika i fortsatt tillväxt Valberedningens övriga arbete inför årsstämman 2025 har inletts och övriga förslag kommer att presenteras i god tid före årsstämman. • Pressmeddelande den 23 december, Nivika tecknar nya finansieringsavtal med två nordiska banker om cirka 3 miljarder kronor innebärande refinansiering och omstrukturering av befintlig låneportfölj, en utökning med RCF-facilitet samt amorteringsfritt vid LTV under 50 procent. Kapitalbindningen förlängs med tre år. • Pressmeddelande den 27 december, med stöd av bemyndigande från årsstämman den 5 februari 2024 har styrelsen för Nivika Fastigheter AB (publ) beslutat att påbörja ett nytt återköpsprogram av egna aktier till ett belopp om upp till 50 miljoner kronor under perioden 2 januari till 30 april 2025. Q1 2025 Händelser efter räkenskapsperiodens slut • Nivika har den 14 januari tillträtt en kommersiell fastighet, Kämparp 1:23, i Habo. Fastigheten har en total uthyrningsbar area om cirka 1 500 m2 och ett årligt hyresvärde om 1,1 miljon kronor. Nivika kommer också att utnyttja byggrätten på fastigheten för att uppföra en ny byggvaruhandel åt Jem & Fix med en kontraktstid på 10 år och en årshyra om 1,4 miljoner kronor. Förvärvet finansierades delvis med återköpta B-aktier. • Nivika har den 16 januari tillträtt två kommersiella fastigheter, Hammaren 35 och Berghem 1:21, i Ljungby, som båda ligger utmed E4:an. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 5 200 m2 och ett årligt hyresvärde om cirka 3,9 miljoner kronor. Förvärvet finansieras delvis med återköpta B-aktier. • Nivika har den 29 januari meddelat att CFO och Vice VD Kristina Karlsson väljer att avsluta sin tjänst för att övergå till egen verksamhet. Kristina har varit CFO för Nivika sedan 2018 och kommer att kvarstå i sin roll under uppsägningstiden. • Nivika har den 31 januari tillträtt tre kommersiella fastigheter, Varberg Stören 2, Halmstad Fanan 24 och Laholm Lampan 3. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 4 000 m2 och ett årligt hyresvärde om cirka 4,0 miljoner kronor. • Nivika har den 21 februari meddelat att Daniel Karlsson anställs som ny CFO på Nivika och ansluter till Nivika senast den 25 maj 2025. • Nivika har den 14 mars tillträtt fastigheterna Ljungby Trädet 2, Torg 1:236 och Torg 1:239. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 3 600 m2 och ett årligt hyresvärde om 4,7 miljoner kronor. F örvärvet finansierades delvis med återköpta B-aktier. • Nivika har den 17 mars tillträtt fastigheterna Varberg Svärmen 2 och Veddige 38:5, Falkenberg Bensinen 2, Bilen 3, Slottshagen 8 och Transportören 7. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 9 700 m2 och ett årligt hyresvärde om 10 miljoner kronor. F örvärvet finansierades delvis med återköpta B-aktier. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 10 Detta är Nivika NIVIKAS AFFÄRSMODELL GRUNDAS PÅ LÅNGSIKTIG FÖRVALTNING OCH HÅLLBAR VÄRDETILLVÄXT Fastighetsförvaltning Nivika bedriver förvaltning med lokal närvaro och egen personal på varje ort med tillräcklig förvaltningsvolym. Den lokala förvaltningen skapar möjlighet till effektivitet och hållbarhet med nära relationer till stabila och långsiktiga hyresgäster. Utifrån varje fastighets unika förutsättningar sker energieffektivisering, hyresgästanpassningar, renoveringar och fastighetsutveckling med mål att öka driftnettot, fastighetsvärdet och därmed avkastningen. Det långsiktiga perspektivet stärker Nivikas lokala position. Framtagning av byggrätter, projektering och nybyggnation för egen förvaltning Nivika tar fram byggrätter på befintliga fastigheter och arbetar aktivt med kommunerna för att kunna utveckla kommersiell yta till bostäder eller möjliggöra fler bostäder på aktuell fastighet i nya detaljplaner. Befintliga fastigheter bidrar som regel med kassaflöde ända fram till byggstart. Hållbarhet och resursanvändning är centrala vid nybyggnation. Energieffektiva byggnader, hållbar och långsiktig kvalitet enligt ”Nivika-standard” för att skapa attraktiva miljöer och hållbar förvaltning. Långsiktig förvaltning skapar stabila kassaflöden som i sin tur ger möjlighet till ytterligare investering och expansion. Fastighetsaffärer Nivika arbetar löpande med att identifiera nya och intressanta fastighetsaffärer. Helst ser Nivika affärer utmed den västsvenska triangeln som förtätar beståndet på befintliga orter och därmed skapar lokala kluster. Lokal förankring och kunskap om marknaden skapar affärsmöjligheter. Fastighetsförvaltning med förädling av befintliga fastigheter är basen för Nivikas verksamhet. Verksamheten kompletteras med framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter, projektutveckling i attraktiva lägen samt strategiska förvärv. Tillsammans skapar detta förutsättningar för en egen, lokal och hållbar långsiktig förvaltning. MED SMÅLÄNDSK KLOKSKAP SKA VI ÄGA OCH FÖRVALTA HÖGAVKASTANDE FASTIGHETER FÖR GENEREATIONER OCH VARA DET SJÄLVKLARA VALET FÖR HYREGÄSTEN FRAMTAGNING BYGGRÄTTER PROJEKTERING OCH NYBYGGNATION FASTIGHETS- UTVECKLING FÖRVÄRV AV FASTIGHETER FASTIGHETS- FÖRVALTNING Vision Kärnvärden ENGAGEMANG ÄRLIGHET GLÄDJE HÅLLBARHET MEDARBETARE ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 11 Vision Med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. Affärsidé Med hyresgästen i fokus ska Nivika vara en attraktiv, trygg och långsiktig fastighetsägare. Med lokal förankring, närvaro och kännedom skapar vi förutsättning för lönsam tillväxt. Mål för verksamheten • Fastighetsportföljens värde i slutet av år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor varav 2/3 kommersiella fastigheter • Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara under 55 procent • Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara minst 2,0 ggr • Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt vara minst 15 procent Utdelningspolicy Nivikas övergripande mål är att skapa värde för Bolagets aktieägare. Bolagets långsiktiga målsättning är att dela ut 30-50 procent av förvaltningsresultatet efter betald skatt. Utdelningens storlek anpassas till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och ekonomiska ställning i övrigt för att säkerställa att koncernens framtida utveckling sker med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet. VISION, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL VÅRA KÄRNVÄRDEN ENGAGEMANG ÄRLIGHET GLÄDJE HÅLLBARHET Vi arbetar mot verksamhetens gemensamma mål med ett genuint engagemang och tar tillvara på möjligheter som är av godo för Nivika. Vi respekterar varandra och varandras olikheter och tror på goda relationer i och utanför företaget med en tydlig god ton. Vi har kul på jobbet och gläds med varandras framgångar, när vi lyckas gynnar det både oss själva och företaget. Vi har en inställning att hållbarhet är en grundläggande drivkraft som ska genomsyra företaget som en grundsten i beslut och i vår dagliga verksamhet. Våra värderingar beskriver det som är allra viktigast i våra initiativ och handlingar. Värderingarna guidar oss i vårt dagliga arbete och i de relationer vi bygger med kollegor, kunder och partners. Vision, affärsidé och mål ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 12 NIVIKA I TILLVÄXTFAS MED STABIL UTHYRNING Operationella mål Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på minst 90 procent och för bostäder minst 95 procent. Bolagets fastigheter ligger på en relativt hög uthyrningsnivå vilket bolaget har haft under flera år. Uthyrningsgrad, bostäder, skall uppgå till 95 % Per bokslutsdag var uthyrningsgraden 96 procent (98) för bostäder. Uthyrningsgrad, lokaler, skall uppgå till 90 % Per bokslutsdag var uthyrningsgraden 95 procent (97) för lokaler. Andel kommersiella fastigheter i fastig- hetsportföljen skall 2028 uppgå till 2/3 av fastighetsvärdet Finansiella mål • Fastighetsportföljens värde i slutet av år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor varav 2/3 kommersiella fastigheter • Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara under 55 procent och räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara minst 2,0 ggr • Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt vara minst 15 procent Nivikas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Bolagets långsiktiga målsättning är att dela ut 30-50 procent av förvaltningsresultatet efter betald skatt. Utdelningens storlek anpassas till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och ekonomiska ställning i övrigt för att säkerställa att koncernens framtida utveckling sker med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet. Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara under 55 % Nivikas mål är att belåningsgraden inte skall över- stiga 55 procent. Netto räntebärande skulder, efter avdrag för likviditet, i förhållande till fastighetsvärde ger en belåningsgrad om 47 procent (50). Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara minst 2,0 ggr Nivikas mål är att räntetäckningsgraden över tid inte skall understiga 2,0 ggr. Per den 31 december 2024 uppgick räntetäckningsgraden till 2,0x (1,6). Utdelningspolicy MÅL UPPNÅTT MÅL UPPNÅTT MÅL UPPNÅTT Nivikas mål innebär att fastighetsportföljen år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor varav 2/3 kommersiella fastigheter. Per 31 december 2024 uppgick värdet på fastig- hetsportföljen till 11 788 Mkr (10 629) varav 62 procent (14) utgörs av kommersiella fastigheter. Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt vara minst 15 % Nivika har som mål att årlig tillväxt i förvaltnings- resultatet per aktie långsiktigt ska vara minst 15 procent . Per den 31 december 2024 uppgick den årliga tillväxten i förvaltningsresultatet till +11 procent (-34). 100% 98% 98% 98% 96% 80% 82% 84% 86% 88% 90% 92% 94% 96% 98% 100% 19/20 20/21 21/22 22/23 23/24 Uthyrningsgrad Bostäder Mål 96% 94% 96% 97% 95% 80% 82% 84% 86% 88% 90% 92% 94% 96% 98% 100% 19/20 20/21 21/22 22/23 23/24 Uthyrningsgrad kommersiella lokaler Mål 3 472 5 165 6 795 6 515 7 321 1 591 1 745 3 904 4 114 4 468 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% - 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 19/20 20/21 21/22 22/23 23/24 Q6 Kommersiella fastigheter, mkr Bostäder, mkr Andel kommersiella fastigheter 2,1x 1,8x 2,2x 1,6x 2,0x 59% 58% 53% 50% 47% 0,0x 1,0x 2,0x 3,0x 40% 50% 60% 70% 19/20 20/21 21/22 22/23 23/24 Q6 ICR Net LTV MÅL UPPNÅTT -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% - 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 19/20 20/21 21/22 22/23 23/24 Förvaltningsresultat Årlig tillväxt Mål och affärsmodell ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 13 Strategisk inriktning Hållbarhet Med rötterna i Småland och huvudkontor i Värnamo brukar vi säga att ”Nivika - det är fastigheter på småländska”. Smålänningarna är kända för sin seghet, påhittighet och klurighet. Från starten har Nivika präglats av långsiktighet och hållbarhet, det som är långsiktigt hållbart är också i regel ekonomiskt klokt. Genom att investera i hållbara fastigheter, noggrant utvalda material vid byggnation och renoveringar samt att använda lokala leverantörer och vara nära hyresgästen blir uthyrning och förvaltning mer hållbar och effektiv i längden. Minskad energianvändning, kWh/m2 A-temp Bolaget har haft som mål att minska energianvändningen med 10 procent. Jämfört med 2022/23 är det en minskning med fyra procent. Andel gröna fastigheter i portföljen Bolaget har som mål att minst 20 procent av fastighetsportföljen skall vara grön enligt definition i Nivikas Gröna Ramverk, se sidan 61. Per sista december 2024 var hela 45 procent av portföljen grön. Producerad solenergi, MWh Många av Nivikas fastighet har solceller och Nivika placerar sig topp tio bland noterade fastighetsbolag avseende totalt producerad solenergi. Under 2024 har Nivikas solcesslanläggningar producerat 2,8 GWh. (1,6) Installerad solenergi, W/m2 Nivika sätter solpaneler på våra fastigheters tak, både nybyggnation och befintliga fastigheter. Under 2024 har solcellsanläggningar installerats med en total produktionskapacitet om 4,7 GWp. MÅL UPPNÅTT MÅL UPPNÅTT MÅL UPPNÅTT MÅL UPPNÅTT -12% -10% -8% -6% -4% -2% 0%0 20 40 60 80 100 120 19/20 20/21 21/22 22/23 2024 Energianvändning Förändring jmf med fg år 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 19/20 20/21 21/22 22/23 23/24 Andel gröna fastigheter 0,0 500,0 1 000,0 1 500,0 2 000,0 2 500,0 3 000,0 19/20 20/21 21/22 22/23 2024 Producerad solenergi, MWh - 2 4 6 8 10 19/20 20/21 21/22 22/23 2024 Installerad solenergi, W/kvm Nivika har under 2024 påbörjat arbetet med att ta fram en klimatomställningsplan där syftet är att ge en samlad bild över hur Bolaget kan minska sin klimatpåverkan och specificera vilka åtgärder som krävs i verksamheten för att nå klimatmålen i linje med Parisavtalet samtidigt som arbetet med att införa CSRD bedrivits för att utveckla en strukturerad process för rapportering av väsentlig hållbarhetsdata. Energieffektivitet, innovation och klimatanpassning I vårt hållbarhetsarbete har vi fortsatt att minska energianvändningen i fastigheterna. Flera större energibesparande projekt har genomförts, bland annat i fastigheten Kärleken 2 i Värnamo. Där har vi gjort värmekonvertering från el till vattenburet med luftvärmepump lett till en besparing i december på -30 procent jämfört med föregående år, vilket motsvarar ca 7 000 kWh. Energiintensiteten har minskat med -5 procent jämfört med 2022/2023. Ett exempel på vårt innovationsarbete är byggnationen av vårt nya huvudkontor, där vi valde ett innovativt stomsystem med hybridbjälklag som minskar betonganvändningen med 75 procent, vilket bidrar till ett betydligt lägre CO2-avtryck. Utsläpp kopplat till egen verksamhet har minskat med -15 procent jämfört med 2022/2023. Vi har också genomfört hållbarhetsriskanalyser på samtliga fastigheter, där ökad nederbörd och översvämningar identifierades som potentiella framtida risker. För att hantera dessa risker vidtar vi åtgärder både i förvaltningen av våra fastigheter och i våra pågående och framtida byggprojekt . Kundfokus och långsiktiga relationer En central del av vår strategi är att bygga långsiktiga och nära relationer med våra hyresgäster. Vi arbetar kontinuerligt med att förbättra kundupplevelsen och säkerställa att våra hyresgäster trivs i sina lokaler och sina bostäder. Under året genomfördes en kundundersökning för våra lokalhyresgäster där hela 90 procent upplever att de trivs i sina lokaler och områden. Nivika vill såklart att alla ska trivas och vi har fått in många förbättringsförslag som kommer analyseras och ligga till grund för kommande åtgärdsplan och som blir ett viktigt bidrag till Nivikas fortsatta utvecklingsarbete. Hållbara medarbetare och företagskultur Våra medarbetare är den största tillgången i vår verksamhet. För att skapa en hållbar arbetsplats och företagskultur fokuserar vi på att främja engagemang, kompetensutveckling och jämställdhet. Vi har som mål att vara en arbetsplats där alla medarbetare trivs och känner att de har möjlighet att utvecklas. Vi är stolta över att återigen finnas på Allbrights gröna börslista tack vare en jämställd ledningsgrupp, vilket är en del i en hållbar och inkluderande arbetsplats. Energiklasser Fastighetsvärde motsvarande 50 procent av Nivikas fastighetsportfölj utgörs av energiklasser A, B och C. Endast 2,9 procent har energiklass G och 3,5 procent har energiklass F. 16 procent av portföljen är ej energideklarerade då fastigheterna ej har krav på energideklaration. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 14 Jönköping 31 % Värnamo 31 % Växjö 18 % Västkusten 18 % Övriga 2 % Industri/Lager 27 % Kontor 9 % Handel 7 % Samhällsfastighet 10 % Hotell/Restaurang 4 % Mark 3 % Bostäder 38 % Övrigt 2 % 31 18 18 2 31 9 38 27 10 7 3 3 4 Värnamo Industri/Lager 30 % Kontor 9 % Handel 10 % Samhällsfastighet 13 % Hotell/Restaurang 8 % Mark - % Bostäder 30 % Västkusten Industri/Lager 30 % Kontor 10 % Handel 8 % Samhällsfastighet 1 % Hotell/Restaurang 3 % Mark 1 % Bostäder 47 % Jönköping Industri/Lager 30 % Kontor 9 % Handel 5 % Samhällsfastighet 3 % Hotell/Restaurang 4 % Mark 6 % Bostäder 43 % Växjö Industri/Lager 19 % Kontor 11 % Handel 3 % Samhällsfastighet 26 % Hotell/Restaurang - % Mark 2 % Bostäder 39 % Övriga Övrigt 100 % ) Fastigheter tillhörande Mitt Lager utanför orterna ovan. ) Ekonomisk uthyrningsgrad. ) Totala hyresintäkter under perioden. Nivikas affärsområden och fastighetsportfölj Nivikas fastighetsbestånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala lägen i tillväxtorterna Jönköping, Värnamo och Växjö samt marknadsområdet Västkusten. Jönköping är ett område med stark arbetsmarknad och god befolkningstillväxt. Staden har ett fördelaktigt geografiskt läge och anses vara ett logistiknav i södra Sverige. Jönköping är också ett regionalt nav med ett antal viktiga offentliga verksamheter, bland annat ett av Sveriges ledande länssjukhus, huvudkontor för Jordbruksverket, Skogsstyrelsen och Domstolsverket samt Länsstyrelsen i Jönköpings län. Värnamo är en del av området Gnosjöregionen, på många sätt Sveriges industriella center, ett område med låg arbetslöshet, stark tillväxt och ett näringsliv med flera världsledande företag men också den berömda entreprenörsandan med många mindre och lönsamma företag. Växjö är ett område med diversifierat näringsliv med starka företag inom skog och trä. Ett växande näringsliv med en stark tradition av tillverkande företag men också en stark och växande IT-sektor. Växjö kommuns devis är att en hållbar utveckling är allas ansvar. Västkusten, från Höganäs i söder till Göteborg i norr, ett område med expansivt näringsliv och en stadigt ökande befolkning. Med E6 som löper som en pulsåder genom regionen och som ger en närhet till Danmark och kontinenten. Övrigt Övrigt är fastigheter, utanför orterna ovan, tillhörande Mitt Lager, Nivikas selfstorageverksamhet. Mitt Lager har 15 anläggningar på tolv orter i södra Sverige. Anläggningarna har tillsammans cirka 3 300 förråd, med en genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad på 59 procent Totalt, Mkr 31 dec 2024 31 aug 2023 Fastighetsvärde 11 788 10 628 Hyresintäkter 923 612 Uthyrningsgrad, % 95 97 Antal fastigheter 203 182 Area, m² 622 362 559 418 Jönköping, Mkr 31 dec 2024 31 aug 2023 Fastighetsvärde 3 663 3 419 Hyresintäkter 255 196 Uthyrningsgrad, % 93 97 Antal fastigheter 38 41 Area, m² 153 885 150 793 Värnamo, Mkr 31 dec 2024 31 aug 2023 Fastighetsvärde 3 707 3 091 Hyresintäkter 299 178 Uthyrningsgrad*, % 99 98 Antal fastigheter 71 64 Area, m² 215 635 178 297 Växjö, Mkr 31 dec 2024 31 aug 2023 Fastighetsvärde 2 155 2 143 Hyresintäkter 166 103 Uthyrningsgrad, % 89 93 Antal fastigheter 35 35 Area, m² 112 924 107 961 Västkusten, Mkr 31 dec 2024 31 aug 2023 Fastighetsvärde 1 981 1 648 Hyresintäkter 171 112 Uthyrningsgrad, % 96 99 Antal fastigheter 53 35 Area, m² 119 479 98 963 Övriga, Mkr 31 dec 2024 31 aug 2023 Fastighetsvärde 283 328 Hyresintäkter 31 23 Antal fastigheter 6 7 Area, m² 20 439 23 404 Fastighetsportfölj ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 15 Diversifierad fastighetsportfölj med en bred avtalsportfölj Hyresavtal Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster. Med en spridd förfallostruktur i kombination med spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för vakanser och hyresförluster. Per den sista december 2024 uppgick kontrakterad årshyra, inklusive bostäder, till 760 miljoner kronor (634) och den vägda återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 5,6 år (4,8). Uthyrning Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över tid. Bolagets fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft under flera år. Efterfrågan är god på de flesta av Nivikas orter och uthyrningsgraden är fortsatt hög, 95 procent sett över hela beståndet inklusive projektfastigheter, 95 procent för kommersiellt och 96 procent för bostäder. Den något lägre uthyrningsgraden är främst kopplad till en hyresgästs konkurs i det kommersiella beståndet och för bostäder färdigställd nybyggnation där uthyrning pågår. Nettouthyrning uppgick för 2024, 12 mån, till +5 miljoner kronor, aktiviteten är fortsatt hög i uthyrningsverksamheten på Nivikas orter. Hyresgäster Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till medelstora företag, som stora multinationella företag och bostadshyresgäster. Intäktsbasen är väl diversifierad med 580 (620) kommersiella kontrakt och cirka 2 800 (2 458) bostäder. Per den sista december 2024 stod de tio största hyreskontrakten för knappt 15 procent (16) av den samlade årliga grundhyran från Bolagets hyresgäster. Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 9,6 år (10,0). Kontraktsvärde hyresavtal lokaler, förfallofördelning, Mkr Fördelning hyresvärde per objekttyp, 2024-12-31 Fördelning hyresvärde per ort, 2024-12-31 Holmgrens Bil AB, Jönköping 4,6 DS Smith Packaging Sweden AB 1,5 Holmgrens Bil AB, Värnamo 1,3 Febe Group AB 1,2 Polismyndigheten 1,2 Gobilind Fastighets AB 1,1 Racketcentrum Sports Business AB 1,1 NPB Automation 1,0 Rasta Sverige AB 0,9 Växjö Kommun 0,8 Övriga 85,2 Hyreskontrakt Andel av kommersiella lokaler total årshyra, % Jönköping 29 % Värnamo 32 % Växjö 18 % Västkusten 18 % Övriga 3 % 29 3 18 18 32 35 7 29 10 3 5 11 Industri/Lager 29 % Kontor 11 % Handel 7 % Samhällsfastighet 10 % Hotell/Restaurang 5 % Bostäder 35 % Övrigt 3 % 800 Mkr 0 50 100 150 200 250 2025 2026 2027 2028 2029+ 800 Mkr Hyresgäster och avtalsportfölj De 10 största hyresgästernas andel av kontraktsvärdet 2024-12-31 De 10 största hyresgästerna per 2024-12-31 Ort Antal lägenheter Bostäder yta, m² Lokaler yta, m² Total uthyrningsbar yta, m² Jönköping 1 011 41 329 112 556 153 885 Värnamo 698 47 575 168 060 215 635 Växjö 503 26 034 86 890 112 924 Västkusten 585 37 234 82 245 119 479 Övrigt - - 20 439 20 439 Summa 2 797 152 172 470 190 622 362 Antal lägenheter och uthyrningsbar yta, 2024-12-31 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2017/18 2018/19 2019/20 2020/21 2021/22 2022/23 2023/24 Hyresvärde 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, % ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 16 Fastighetsvärdering Varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod. Nivika genomför varje kvartal värdering av hela sin fastighetsportfölj. Värderingen ligger till grund för de verkliga värden som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning och värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträkning. Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika, är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med och delvis baserad på ortsprisanalyser. Värderingen sker i enlighet med nivå 3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Med ett undantag, fastigheten Almen 12 i Värnamo, som är Nivikas huvudkontor, vilken redovisas som rörelsefastighet sedan 1 september 2022. Möjligheter och risker i fastigheternas värde Värdeförändring av fastigheter har historiskt haft en betydande påverkan på periodens/årets resultat och bidrar till att resultaten kan bli högre eller lägre. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en prisjustering uppåt och vice versa. Förändringar i hyreskontrakt och med hyresgäster inkluderas i värderingar så snart de tillkännages. Känslighetsanalys Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som Bolaget skulle kunna vidta. Värderingsparametrar Förändring förvaltningsfastigheter Förändring rörelsefastigheter Fastighetsvärdering * Från 1 september 2022 redovisas fastigheten Almen 12 i Värnamo som rörelsefastighet. Fastigheten har under perioden varit Nivikas huvudkontor, och omklassificeringen sker efter att Nivika utnyttjar majoriteten av ytan. Mkr 31 dec 2024 31 aug 2023 Fastighetsbestånd vid årets början 10 619 10 699 Förvärv av fastigheter 810 84 Försäljning av fastigheter -237 -549 Omklassificering till rörelsefastighet - -20 Investeringar i befintliga fastigheter 474 843 Värdeförändring i befintliga fastigheter 115 -448 Fastighetsbestånd vid periodens slut 11 769 10 619 Ändring indata Värdeförändring Parameter enhet antal Mkr % Marknadshyra för lokal (ej bostäder) %-enheter 10 +530 +4,5 Vakansgrad %-enheter 10 -1 462 -12,4 Drift & underhåll kr/m² 10 -145 -1,2 Inflation %-enheter 1 +828 +7,0 Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter 1 -1 678 -14,2 Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter -1 +2 502 +21,2 Värderingstidpunkt 2024-12-31 (2024-09-30) Inflationsantagande År 2025 1% därefter 2 % (2 % per år) Kalkylperiod, år 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år) Direktavkastning kommersiellt, % 5,8 - 8,8, medel 6,7 (5,8- 8,0 medel 6,6) Direktavkastning bostäder, % 3,1 -7,4, medel 4,6 (3,2 -7,0, medel 4,5) Långsiktig vakans, % 0-20 % Hyresantagande Befintlig hyra och marknadshyra Drift- och underhållskostnader Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet och värderingsinstitutets erfarenhet av likartade objekt Mkr 31 dec 2024 31 aug 2023 Fastighetsbestånd vid årets början 19,3 - Omklassificering - 19,7 Avskrivning -0,5 -0,4 Fastighetsbestånd vid periodens slut 18,8 19,3 Refugen 6, Värnamo ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 17 Fastighetsportfölj Fastighetstransaktioner 2023/2024 Fastighetsnamn Ort Förvärv/ Avyttring Hyresvärde, Mkr Yta, m² Till-/Frånträde Kommentarer Vesslan 18-21 Vetlanda Avyttring -1,3 +1 345 2023-09-01 Bostadsfastighet i Vetlanda Släggan 11 Gislaved Avyttring -2,1 -2 966 2023-09-15 Kommersiell fastighet i Gislaved Ämbaret 3 Jönköping Avyttring -1,8 -2 920 2023-10-05 Kommersiell fastighet i Jönköping Ämbaret 8 Jönköping Avyttring -8,9 -7 668 2023-10-05 Kommersiell fastighet i Jönköping Ödlan 20 Jönköping Avyttring -0,2 -300 2023-10-05 Projektfastighet vid Munksjön i Jönköping Båten 3 & 4 Ulricehamn Förvärv 0,7 576 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn. Laxen 5,6 & 13 Ulricehamn Förvärv 1,6 1 298 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn. Petersberg 11 Borås Förvärv 1,3 825 2023-10-16 Bostadsfastighet i Borås Brännebo 1:32 Borås Förvärv 2,3 2 182 2023-10-16 Bostadsfastighet utanför Borås Ljung 1:27 & 1:73 Ulricehamn Förvärv 2,4 2 171 2023-10-16 Bostadsfastighet utanför Ulricehamn Smörbollen3 Ulricehamn Förvärv 0,3 352 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn. Linnéan 9 Ulricehamn Förvärv 0,4 292 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn. Hästhoven 10 Ulricehamn Förvärv 0,4 348 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn. Gulsippan 3 Ulricehamn Förvärv 0,3 259 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn. Björkdungen 2 Ulricehamn Förvärv 0,8 454 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn. Aspen 10 Ulricehamn Förvärv 0,5 424 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn. Almen 13 Värnamo Förvärv 1,3 1 545 2023-12-20 Kommersiell fastighet i Värnamo Bokbindaren 13 Värnamo Förvärv 1,5 1 888 2023-12-22 Kommersiell fastighet i Värnamo Berghem 1:28 Ljungby Förvärv 3,4 3 170 2023-12-22 Kommersiell fastighet i Ljungby Graniten 5 Värnamo Förvärv 1,8 2 079 2024-02-29 Kommersiell fastighet i Värnamo Bikupan 12 Varberg Förvärv 1,4 1 567 2024-03-26 Kommersiell fastighet i Varberg Eldstaden 4 Varberg Förvärv 2,2 2 600 2024-03-26 Kommersiell fastighet i Varberg Centrum 4 Gislaved Förvärv - - 2024-04-11 Mark för kommande projekt - kommersiell byggnation i Gislaved Stigamo 1:66 Jönköping Avyttring - - 2024-04-15 Industrimark på Stigamo industriområde i Jönköping Apoteket 2 Eksjö Avyttring -2,0 -1 755 2024-04-29 Centrumfastighet i Eksjö Bokhandeln 2 Eksjö Avyttring -1,5 -1 493 2024-04-29 Centrumfastighet i Eksjö Verkstaden 4 & 6 Ulricehamn Förvärv 5,4 7 268 2024-05-15 Kommersiella fastigheter i Ulricehamn Krokodilen 5 Gislaved Förvärv 2,8 1 875 2024-07-02 Centrumfastighet i Gislaved Stenbocken 10 Gislaved Förvärv 2,0 1 537 2024-07-02 Centrumfastighet i Gislaved Munin 21 Gislaved Förvärv - - 2024-07-02 Industritomt på Haga Industriområde i Gislaved Berghem 1:24 Ljungby Förvärv 7,9 4 529 2024-07-08 Kommersiell fastighet i Ljungby intill E4 Bränninge 3:339 Habo Förvärv - - 2024-07-09 Byggrätt för framtida byggnation av ca 300 bostäder Älgskytten 14 Jönköping Förvärv 7,1 6 782 2024-10-28 Kommersiell fastighet i Jönköping, gränsande till befintlig portfölj, intill E4 Klynnan 13 Värnamo Förvärv 1,5 2 088 2024-11-29 Kommersiell fastighet i Värnamo, gränsande till befintlig portfölj, intill riksväg 27 Lärkfalken 2 Värnamo Förvärv 2,0 1 140 2024-12-04 Kommersiell fastighet i Värnamo Summa 33,6 28 802 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 18 Fastighetsportfölj Fastighetstransaktioner med tillträde från januari 2025 och framåt Fastighetsnamn Ort Förvärv / Avyttring Hyresvärde, Mkr Yta, m² Tillträde Kommentar Kämparp 1:23 Habo Förvärv 1,1 1 510 2025-01-14 Kommersiell fastighet i Habo med tillhörande nybyggnation av byggvaruhandel Hammaren 35 Ljungby Förvärv 2,4 3 200 2025-01-16 Kommersiell fastighet utmed E4:an i Ljungby Berghem 1:21 Ljungby Förvärv 1,5 1 973 2025-01-16 Kommersiell fastighet utmed E4:an i Ljungby Stören 2 Varberg Förvärv 2,1 1 849 2025-02-01 Kommersiell fastighet i Varberg Fanan 24 Halmstad Förvärv 0,9 1 035 2025-01-31 Kommersiell fastighet i Halmstad Lampan 3 Laholm Förvärv 1,0 1 012 2025-01-31 Kommersiell fastighet i Laholm Flundran 1 & 2 Värnamo Förvärv 1,1 1 100 2025-01-31 Kommersiell fastighet i Värnamo Trädet 2 Ljungby Förvärv 1,1 0 2025-03-14 Uthyrd mark i Ljungby utmed E4 Torg 1:236 Ljungby Förvärv 2,0 1 405 2025-03-14 Kommersiell fastighet utmed E4:an i Ljungby Torg 1:239 Ljungby Förvärv 1,6 2 163 2025-03-14 Kommersiell fastighet utmed E4:an i Ljungby Bensinen 2 Falkenberg Förvärv 1,0 432 2025-03-17 Kommersiell fastighet i Falkenberg Bilen 3 Falkenberg Förvärv 2,4 2 281 2025-03-17 Kommersiell fastighet i Falkenberg Transportören 7 Falkenberg Förvärv 0,8 830 2025-03-17 Kommersiell fastighet i Falkenberg Slottshagen 8 Falkenberg Förvärv 2,2 1 172 2025-03-17 Kommersiell fastighet i Falkenberg Svärmen 2 Varberg Förvärv 2,0 2 425 2025-03-17 Kommersiell fastighet i Varberg Veddige 38:5 Varberg Förvärv 1,6 2 542 2025-03-17 Kommersiell fastighet i Varberg Båramo 1:10 Vaggeryd Förvärv 7,4 11 300 2025-04-11 Kommersiell fastighet utmed E4:an i Vaggeryd Överkanten 4 Jönköping Förvärv 4,0 3 380 2026-01-07 Kommersiell fastighet i Jönköping, gränsande till befintlig portfölj Summa 36,2 39 609 Överkanten 3 & 4, Jönköping ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 19 FASTIGHETSMARKNADEN Nivikas affärsmodell går ut på att utveckla och skapa värde i fastighetsportföljen genom förädling av befintliga fastigheter, framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter, projektutveckling i attraktiva lägen samt genom strategiska förvärv. Nivika arbetar löpande med att identifiera nya och intressanta fastighetsaffärer. Helst ser Nivika affärer utmed den västsvenska triangeln som förtätar beståndet på befintliga orter och därmed skapar lokala kluster. Lokal förankring och kunskap om marknaden skapar affärsmöjligheter. Makroöversikt Makroöversikt Sveriges ekonomi har under 2024 visat en svag återhämtning, trots att Riksbanken genomfört fem räntesänkningar för att stimulera tillväxten. Styrräntan sänktes successivt från 4,0 procent i januari till 2,50 procent i december, men effekterna på konsumtionen har varit begränsade. Hushållen har fortsatt att hålla tillbaka sina utgifter, vilket tillsammans med en avvaktande investeringsvilja från företag har dämpat den ekonomiska aktiviteten. Som en följd av detta beräknas BNP-tillväxten för året landa på 0,6 procent, en nivå som speglar den långsamma återhämtningen. Inflationen har däremot fortsatt att sjunka och låg vid årets slut på 1,5 procent, under Riksbankens mål på 2 procent. De lägre prisökningarna har minskat trycket på hushållens ekonomi, men har samtidigt gett signaler om att ytterligare räntesänkningar kan bli aktuella under 2025 för att öka konsumtionen och investeringarna. Samtidigt har arbetsmarknaden försvagats. Arbetslösheten steg till 7,1 procent i december, den högsta nivån på tre år, och företag har varit försiktiga med nyanställningar. Flera branscher har påverkats negativt av det svaga ekonomiska läget, särskilt fastighetssektorn, bilhandeln och industrin, där höga kostnader och minskad efterfrågan pressat företagens lönsamhet. Trots räntesänkningar och lägre inflation är det tydligt att Sveriges ekonomi fortfarande befinner sig i en utmanande fas. Konjunkturen väntas förbli svag under inledningen av 2025, och arbetslösheten förväntas ligga kvar på nuvarande nivåer. Det ekonomiska läget präglas av osäkerhet, där en fortsatt försiktig konsumtion och svaga investeringar kan innebära att återhämtningen drar ut på tiden. Sveriges befolkningstillväxt har fortsatt att avta under 2024. Befolkningen ökade med 0,35 procent, vilket är en marginell ökning från 0,3 procent 2023. I november uppgick folkmängden till cirka 10,59 miljoner invånare, vilket innebär en fortsatt låg tillväxttakt jämfört med tidigare decennier. Den svaga ökningen beror främst på ett lågt födelseöverskott och ett fortsatt dämpat invandringsnetto. Födelseöverskottet ökade från 5 700 under 2023 till 8 500 i november 2024, medan invandringsnettot steg med 37 procent från föregående år. Trots dessa ökningar ligger båda faktorerna under sina historiska genomsnitt. Enligt Statistiska centralbyråns prognoser väntas befolkningen öka med i genomsnitt 28 000 personer per år under de kommande åren, vilket är en lägre takt än tidigare. År 2040 beräknas Sveriges befolkning uppgå till 11 miljoner, men en allt större andel kommer att vara äldre. Den svenska fastighetsmarknaden Efter en kraftig nedgång under 2023 har den svenska transaktionsmarknaden visat tecken på återhämtning under 2024. Den totala transaktionsvolymen uppgick till 140 miljarder SEK, en ökning med 35 procent jämfört med föregående år. Trots uppgången ligger volymen fortfarande 30 procent under det historiska genomsnittet för perioden 2015–2023. Totalt genomfördes 342 affärer under året, vilket innebär Fastighetsmarknaden en marginell ökning jämfört med 2023. Den största förändringen var en markant ökning av större transaktioner, där antalet affärer över en miljard kronor fördubblades från föregående år. December var dessutom den starkaste månaden sedan juni 2022, vilket bidrog till det positiva helårsresultatet. Samtidigt har andelen internationella investerare minskat från 30 procent under 2023 till 17 procent under 2024. Minskningen speglar en osäker global ekonomi och har ökat konkurrensen bland inhemska aktörer. Svenska investerare har i större utsträckning tagit tillvara på möjligheterna att förvärva högkvalitativa fastigheter, vilket har bidragit till en ökad aktivitet. Segmentsfördelning Bostadssegmentet var det största på transaktionsmarknaden under 2024 och stod för 31 procent av den totala volymen. Detta markerar en tydlig återhämtning jämfört med föregående år och visar på ett ökat intresse för bostadsfastigheter, trots fortsatt osäkerhet i det makroekonomiska klimatet. Segmentet har historiskt haft en genomsnittlig andel på 28 procent sedan 2015. Kontorsfastigheter var det näst största segmentet och stod för 26 procent av transaktionsvolymen, en kraftig ökning från 2023 års nivå. Historiska snittet för kontor har legat på 21 procent sedan 2015, vilket gör årets andel till en av de högsta på senare år. Logistik-, lager- och industrifastigheter fortsatte att vara ett attraktivt segment, även om dess andel minskade med 9 procentenheter till 18 procent. Detta innebär en återgång närmare det historiska snittet på 16 procent, efter att segmentet tidigare gynnats av pandemins effekter på e-handeln och ökade logistikbehov. Handelsfastigheter stod för 8 procent av den totala transaktionsvolymen, i linje med föregående år men fortsatt långt under de toppnivåer på 18 procent som noterades mellan 2015 och 2017. Segmentet har mött strukturella utmaningar till följd av förändrade konsumtionsmönster och en växande e-handel, vilket har påverkat efterfrågan på butikslokaler. De två minsta segmenten under 2024 var övriga fastigheter och samhällsfastigheter som stod för 10 procent respektive 7 procent av transaktionsvolymen. Samhällsfastigheter har blivit ett alltmer attraktivt segment under de senaste åren, men aktiviteten har varierat beroende på marknadsförutsättningar. Övriga fastigheter, som inkluderar hotell och utvecklingsprojekt, har haft en andel på 10 procent, vilket är i linje med det historiska snittet sedan 2015. Nivikas specifika marknader Nivikas huvudmarknader omfattar Jönköping, Växjö, Värnamo och Västkusten, vilka tillsammans utgör en central del av den så kallade västsvenska triangeln – det geografiska område som avgränsas av E4, riksväg 40 och E6. Denna triangel fungerar som ett ekonomiskt nav där stark infrastruktur och geografisk närhet till viktiga transportleder driver både industriell och kommersiell utveckling. Källa: Newsec 2024 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 20 Transaktionsvolymen i Nivikas marknader har följt den övergripande utvecklingen på den svenska marknaden sedan 2015 och har visat en långsiktig stabilitet. Efter en nedgång under 2023 har aktiviteten återhämtat sig markant under 2024, med en ökning på 40 procent jämfört med föregående år. Detta tyder på att marknaderna fortsatt uppvisar motståndskraft även i ett föränderligt ekonomiskt landskap. Jönköping har en transaktionsmarknad där industri- och logistiksegmentet dominerar, medan Värnamo i huvudsak präglats av bostadsaffärer sedan 2015. Växjö har haft en liknande utveckling med en stor andel bostadstransaktioner, men även betydande investeringar inom industri- och logistikfastigheter. Västkustens transaktionsmarknad liknar Växjö, men med största andelen industri- och logistiksegmentet, följt av bostadssegmentet. I likhet med den svenska marknaden i stort är bostäder samt industri- och logistikfastigheter de mest framträdande segmenten på Nivikas kärnmarknader, vilket bidrar till deras stabilitet trots konjunktursvängningar. Att dessa marknader har en bred mix av fastighetstyper, kombinerat med sin strategiska position inom den västsvenska triangeln, stärker deras långsiktiga attraktivitet. Yieldutveckling i Sverige Yieldutvecklingen i Sverige har fortsatt att påverkas av både nationella och globala faktorer under 2024. Efter kraftiga uppgångar under 2022 och 2023 steg yielderna ytterligare under året, men i en mer dämpad takt. Effekterna av de senaste räntejusteringarna har ännu inte fullt ut slagit igenom, men med en mer stabil räntemiljö finns förväntningar om att marknaden kan närma sig en period av yieldkompression. En tydlig trend under året har varit det ökade fokuset på hållbarhetsaspekter vid investeringar. Särskilt inom kontorssegmentet har fastigheter med hög hållbarhetsstandard i vissa fall uppvisat en grön premie på yielderna. Även inom industri och andra segment finns tecken på att detta kan bli en viktigare faktor, även om det fortfarande är svårt att kvantifiera effekterna. Newsec bedömer att en viss yieldkompression kan ske framöver, särskilt i segment där efterfrågan är hög och investerare ser potential i långsiktigt stabila kassaflöden. Samtidigt kan en fortsatt osäkerhet på marknaden hålla yielderna på förhöjda nivåer under inledningen av 2025. Utveckling och framtidsutsikter för Nivikas orter Utvecklingen i Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten har varit positiv och i linje med den bredare svenska fastighetsmarknaden. Under de senaste åren har de geografiska skillnaderna mellan olika regioner minskat, vilket har bidragit till en ökad attraktivitet för dessa orter. Investerares intresse har breddats bortom storstäderna i jakt på stabil avkastning, vilket har stärkt marknadens dynamik. En fortsatt låg vakansgrad och begränsat utbud av lokaler har dessutom möjliggjort en stabil hyresutveckling, vilket ytterligare befäster orternas långsiktiga tillväxtpotential. Framtidsutsikter Nivikas orter råder fortsatt brist på tillgängliga lokaler inom industri- och logistiksektorn. En stabil efterfrågan, i kombination med låga vakanser, signalerar en långsiktig tillväxt för segmentet. Många av dessa städer har en stark industriell prägel, vilket driver behovet av ytterligare lager- och lättindustrifastigheter. Även om logistikfastigheter har varit det dominerande nyproduktionssegmentet under de senaste åren finns nu ett tydligt behov av att komplettera utbudet med modernare lager- och produktionslokaler för att möta marknadens framtida krav. Kontorssegmentet i mindre och medelstora städer har visat sig vara mer motståndskraftigt än i storstäderna, där hybridarbete haft en större påverkan på efterfrågan. I Nivikas orter har kontorsnyttjandet varit stabilt, och en stark återgång till fysiska arbetsplatser har noterats. Bristen på nybyggda kontorslokaler i dessa städer innebär att efterfrågan är fortsatt hög. På kort sikt kan osäkerheter i ekonomin och kortare hyresavtal skapa temporära vakanser, men på längre sikt väntas kontorssegmentet i Nivikas orter förbli stabilt. Efterfrågan på samhällsfastigheter drivs av demografiska förändringar, och en växande befolkning i alla åldersgrupper ökar behovet av vård- och utbildningslokaler samt andra offentliga fastigheter. Många av de befintliga samhällsfastigheterna i Nivikas orter har eftersatt underhåll, vilket skapar ett betydande investeringsbehov. Samtidigt är nyproduktionen av samhällsfastigheter fortfarande begränsad, vilket skapar möjligheter för aktörer som vill bidra till utvecklingen av segmentet. Med en fortsatt bostadsbrist och en prognostiserad befolkningstillväxt i Sverige är framtidsutsikterna för bostadssegmentet i Nivikas orter fortsatt starka. Trots en utmanande nyproduktionstakt förväntas efterfrågan på bostäder öka, särskilt i växande regionstäder och mindre städer. Inflyttning till dessa områden är en tydlig trend, vilket gynnar marknaden i Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten, där bostadssegmentet i Höganäs, Båstad och Halmstad fortsätter att utvecklas positivt. Sammanfattningsvis pekar prognoserna för 2024 på fortsatt tillväxt för Nivikas orter, där bristen på kommersiella lokaler och bostäder i kombination med en stabil efterfrågan inom industri, logistik och samhällsfastigheter skapar långsiktiga möjligheter på marknaden. 0,00% 2,00% 4,00% 6,00% 8,00% 10,00% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Industri/lager Jönköping Växjö Värnamo Västkusten 0,00% 2,00% 4,00% 6,00% 8,00% 10,00% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Kontor Jönköping Växjö Värnamo Västkusten Yieldutveckling 0,00% 2,00% 4,00% 6,00% 8,00% 10,00% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Samhällsfastigheter Jönköping Växjö Värnamo Västkusten 0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Bostäder Jönköping Växjö Värnamo Västkusten Källa: Newsec 2024 Fastighetsmarknaden ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 21 NIVIKAS SEGMENT Nivikas fastighetsportfölj består utifrån hyresvärde till två tredjedelar kommersiella fastigheter. De kommersiella fastigheterna består i huvudsak av industri-, lager-, kontor- och samhällsfastigheter. Fastighetsportföljen har en låg vakansnivå och återfinns på marknader med starkt näringsliv och växande befolkning. Industri/Lager De senaste åren har en stark underliggande efterfrågan uppdagats inom logistik- och industrisegmentet. Städers expansion har lett till att tidigare industriområden omvandlas till bostadsområden, vilket ytterligare ökar trycket på dessa typer av fastigheter. Samtidigt har digitalisering och e-handelns tillväxt förändrat konsumtionsmönstren, vilket skapar ett ökat behov av lager- och distributionslokaler nära konsumenterna. Prognoser pekar på att e-handeln kan utgöra mellan 31 och 40 procent av den totala detaljhandeln år 2030, vilket ytterligare understryker vikten av effektiva logistiklösningar. Efterfrågan på industri- och lagerfastigheter är fortsatt stark, drivet av omställningar inom produktion och försörjningskedjor. Företag söker i allt högre grad flexibla fastigheter som kan kombinera produktion, lager och kontor för att effektivisera verksamheten. Samtidigt påverkas sektorn av makroekonomiska och geopolitiska förändringar, där den ökande globala oron fått många företag att omvärdera sina leveranskedjor och flytta produktion och lager närmare den inhemska marknaden för att minska risker och förbättra leveranssäkerheten, så kallad reshoring. Detta driver på utvecklingen av ny infrastruktur och stärker behovet av strategiskt belägna industrifastigheter. Hållbarhet har blivit en allt viktigare faktor inom segmentet. Företag och fastighetsägare investerar i miljövänlig infrastruktur och energieffektiva lösningar för att minska klimatavtrycket och framtidssäkra sina fastigheter. Solenergi, förbättrad isolering och smart energistyrning är några av de åtgärder som blir allt vanligare. Hållbarhetsarbetet ses inte bara som en miljömässig nödvändighet utan även som en konkurrensfördel, särskilt i ljuset av skärpta regelverk och ökade krav från både hyresgäster och investerare. Kontor Under det senaste året har hyresmarknaden för kontor i vissa områden blivit mer avvaktande. 2024 har präglats av ökade vakansnivåer och längre uthyrningstider, vilket har satt press på hyresnivåerna i flera delmarknader. Efterfrågan på större kontorsytor har minskat till följd av förändrade arbetsmönster, medan intresset för högkvalitativa lokaler i attraktiva lägen ökar. För att attrahera hyresgäster blir det allt vanligare att erbjuda hyresrabatter och flexibla avtal istället för att sänka grundhyran. Kontorsmarknaden påverkas även av ränteutvecklingen, vilket har lett till en måttlig nedgång i yielder under 2024. Efter pandemins uppgång i avkastningskrav har räntelättnader möjliggjort bättre finansieringsvillkor för investerare. Samtidigt har hyresgäster fortsatt förhandlingsutrymme i en marknad präglad av högre vakanser. Marknaden genomgår dessutom en förändring där hållbarhet och flexibilitet spelar en allt större roll. Gröna hyresavtal har blivit en självklar del av fastighetsägarnas erbjudanden och säkerställer att fastigheter uppfyller miljökrav, vilket ger fördelar i form av lägre driftskostnader och ökad attraktivitet. Många företag efterfrågar även kortare hyresavtal eller flexibla uppsägningsklausuler, vilket skapar nya utmaningar för fastighetsägare. Hybridarbete har ökat efterfrågan på yteffektiva kontor med flexibla arbetsytor, medan äldre kontorsfastigheter ofta behöver moderniseras för att förbli konkurrenskraftiga. Samtidigt har intresset för kontorshubbar utanför stadskärnorna vuxit, där lägre hyror och kortare pendlingstider lockar företag i ekonomiskt osäkra tider. Fastighetsmarknaden Fastighetsägare har blivit mer försiktiga i uthyrningsprocesser och ställer högre krav på hyresgarantier. Samtidigt ökar behovet av flexibla lösningar, vilket gör det avgörande att balansera hyresgästernas efterfrågan med stabilitet i intäktsströmmarna. Kontorsmarknaden fortsätter att omformas, där anpassningsbara lokaler och hållbara lösningar blir allt viktigare konkurrensfaktorer. Samhällsfastigheter Under 2024 har samhällsfastigheter fortsatt att vara en attraktiv investeringsklass, även om aktiviteten var svagare under årets första hälft. Segmentet har en fortsatt viktig roll på fastighetsmarknaden, där långa hyresavtal med offentliga aktörer ger en stabil intäktsbas och låg vakansrisk. Efterfrågan på äldreboenden har varit särskilt stark, drivet av en växande äldre befolkning och ett ökande behov av vård- och omsorgsplatser. Samtidigt har även fastigheter kopplade till rättsväsendet och försvar blivit allt viktigare inom segmentet, i takt med ökade satsningar på säkerhetsinfrastruktur och krisberedskap. Hyresnivåerna inom samhällsfastigheter har fortsatt att utvecklas väl, i linje med trenden under 2000-talet, trots de senaste årens ekonomiska turbulens. En bidragande faktor är att hyreskontrakten ofta är indexerade till 100 procent av KPI, vilket skapar en automatisk justering för inflation. Eftersom hyresgästerna ofta är offentligt finansierade bidrar detta ytterligare till en stabil hyresutveckling och en låg vakansgrad, som förväntas kvarstå på låga nivåer även framöver. Trots sin stabilitet kan samhällsfastigheter vara komplexa att hantera på grund av deras specialanpassning och höga bygg- och underhållskostnader. Offentliga prioriteringar och budgetförändringar kan också påverka efterfrågan och lönsamheten i segmentet. Samtidigt har investerarnas intresse för samhällsfastigheter stärkts av en långsiktig efterfrågan inom vård, utbildning och säkerhet, vilket befäster segmentets position som en attraktiv och defensiv investering i en osäker ekonomisk omvärld. Bostäder Den svenska bostadsmarknaden står fortsatt inför betydande utmaningar. Faktorer som strängare regleringar, ökade finansieringskostnader och osäker ekonomisk utveckling har haft en negativ inverkan på bostadsbyggandet, vilket lett till en avmattning i byggtakten. Enligt Boverkets prognoser väntas endast 40 000 bostäder ha färdigställts under 2024, vilket är långt under det bedömda årliga behovet på 52 300 bostäder. För 2025 beräknas byggtakten minska ytterligare till 33 000 färdigställda bostäder, vilket riskerar att förvärra den redan påtagliga bostadsbristen, särskilt i storstadsregioner där efterfrågan är hög och betalningsviljan ofta överstiger genomsnittliga hyresnivåer. Källa: Newsec 2024 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 22 Den ekonomiska osäkerheten och de höga produktionskostnaderna fortsätter att påverka nyproduktionen av bostäder. Många privata aktörer är fortsatt försiktiga med att initiera nya byggprojekt, medan det allmännyttiga byggandet har en något starkare utveckling, men utgör en begränsad del av den totala produktionen. Trots detta fortsätter bostäder att vara ett av de mest attraktiva investeringssegmenten på fastighetsmarknaden, med sin stabilitet och långsiktighet. Svenska hyresfastigheter har uppvisat en konsekvent värdeutveckling sedan 1980-talet, och även under perioder av ekonomisk osäkerhet har segmentet visat motståndskraft. Hyresutvecklingen inom bostadssegmentet har varit stark även i tider av ekonomisk osäkerhet. Historiskt sett har hyresjusteringarna följt eller överträffat KPI-utvecklingen, och framöver förväntas bostadshyrorna öka i snabbare takt än för kommersiella fastigheter, då tidigare inflation ska kompenseras. Samtidigt finns indikationer på att det framtida behovet av nya bostäder kan komma att dämpas något på grund av en svagare befolkningstillväxt. Låga födelsetal och minskad invandring innebär att efterfrågan på nya bostäder på längre sikt kan bli lägre än vad tidigare prognoser antytt. Dock kvarstår ett betydande eftersatt behov, då bostadsbyggandet under lång tid legat under den nivå som krävs för att möta marknadens behov. Hyresutveckling Källa: Newsec 2024 0 200 400 600 800 1000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Industri/lager Jönköping Växjö Värnamo Västkusten 0 500 1000 1500 2000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Kontor Jönköping Växjö Värnamo Västkusten 0 500 1000 1500 2000 2500 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Samhällsfastigheter Jönköping Växjö Värnamo Västkusten 0 500 1000 1500 2000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Bostäder Jönköping Växjö Värnamo Västkusten I Bostadsmarknadsenkäten 2024 uppgav 148 av landets 290 kommuner att de har underskott på bostäder, vilket är en minskning från 180 kommuner föregående år. Trots detta förväntar sig 173 kommuner att bostadsbrist kommer att råda inom tre år, vilket speglar en fortsatt osäkerhet kring bostadsmarknadens utveckling. Den minskade byggtakten har redan skapat utmaningar, såsom ökad trångboddhet och svårigheter för unga att etablera sig på bostadsmarknaden. Då samtliga av Nivikas kommuner uppvisar underskott eller balans bedömer Newsec att efterfrågan på bostadssegmentet kommer att fortsätta vara stark i Nivikas regioner. Vakansutveckling Källa: Newsec 2024 0,00% 2,00% 4,00% 6,00% 8,00% 10,00% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Industri/lager Jönköping Växjö Värnamo Västkusten 0,00% 2,00% 4,00% 6,00% 8,00% 10,00% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Kontor Jönköping Växjö Värnamo Västkusten Fastighetsmarknaden ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 23 E4 E6 RV40 Vetlanda Kalmar Växjö Ljungby Värnamo Gislaved Jönköping Varberg Falkenberg Halmstad Ulricehamn Borås NIVIKA - LOKAL NÄRVARO Lokal närvaro i Småland och på Västkusten Med rötterna i Småland och huvudkontor i Värnamo brukar vi säga att ”Nivika - det är fastigheter på småländska”. Smålänningarna är kända för sin seghet, påhittighet och klurighet. Småland har: - En stark entreprenörsanda särskilt i Gnosjöregionen med den världskända Gnosjöandan, entreprenörs- och företagarandan med Värnamo som centralort - Vi Smålänningar är kända för vår höga arbetsmoral – att bli kallad smålänning är något att vara stolt över, och det smittar av sig ut till Västkusten - Företagstätt - Småland och Västkusten har ett starkt och expansivt näringsliv med lönsamma företag och hög andel av befolkningen i sysselsättning - Småland och Västkusten har ett strategiskt läge och anses inneha ett av Sveriges bästa logistiklägen. Transportläget är starkt genom vägförbindelser via E4:an från Stockholm till Öresundsregionen, riksväg 40 från Jönköping till Göteborg, E6:an som löper utmed Västkusten samt riksväg 25 mellan Halmstad och Kalmar . En stark entreprenörsanda har skapat en gynnsam mix av innovation och industriell tradition vilket givit en hög hållbar tillväxt. Här finns flera världsledande företag inom sina respektive segment. Inte bara känslan, utan även statistik, talar för att den starka entreprenörsandan har medfört en industriell tradition, med vilja till innovation som genererar en hög och hållbar tillväxt över tid. Småland och Västkusten har ett starkt och expansivt näringsliv samt korta avstånd mellan intressanta etableringsorter utmed huvudvägarna. Västsvenska triangeln Vi på Nivika har myntat begreppet västsvenska triangeln som beskrivning av Nivikas fokus och huvudsakliga verksamhetsområde. Västsvenska triangeln är avgränsad av vägarna; E4 i öster, riksväg 40 i norr samt E6 i väster. Inom den västsvenska triangeln återfinns merparten av Nivikas fastighetsportfölj, kompletterat med Växjö som har väl differentierat näringsliv med högteknologiska och kunskapsintensiva företag. Växjö kommun är därmed en av de mest IT-företagstäta kommunerna i landet. Nivika bygger och förvärvar för egen långsiktig förvaltning vilket skapar långsiktiga värden både ekonomiska och hållbarhetsmässiga. Historiskt har Nivika varit framgångsrika i att bygga kluster av fastigheter för en närhet till hyresgästen och för en effektiv förvaltning. Ett bra exempel är Bredastens industriområde i Värnamo där Nivika framgångsrikt etablerat ett kluster i nära anslutning till E4:an, en av huvudvägarna, i den västsvenska triangeln. Bredasten har ett strategiskt läge utmed E4 och riksväg 27 i Värnamo och är ett område med en mångfald av företag från industriverksamhet till detaljhandel och restauranger. Nivika har varit en tongivande aktör för utvecklingen av området tillsammans med Värnamo Kommun. Nyligen har vi uppfört nytt huvudkontor på Bredasten och flyttade in strax efter årsskiftet 2024/2025. Idag äger Nivika omkring hälften av fastigheterna i området, se bild nedan där en stjärna markerar en Nivika-fastighet. Bredasten, Värnamo ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 24 Projektverksamheten PROJEKTVERKSAMHETEN Projektverksamheten i Nivika omfattar förädling av befintlig fastighetsportfölj med hela kedjan från råmark till färdig fastighet. Nivika arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöjligheter och outnyttjade byggrätter inom portföljen. Målet med projektverksamheten är att öka avkastningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder med långa avtal och förbättrade kassaflöden för långsiktigt hållbar förvaltning. Genom åren har detta varit en viktig del av Nivikas verksamhet och är fortsatt en del av Nivikas strategi, särskilt där kluster skapas i fastighetsportföljen där brukar möjligheten till ytterligare byggrätter finnas. Nivika har kompetens genom hela kedjan - från första idé till förvaltning och kan driva och förvalta ett projekt eller en fastighet genom hela dess utveckling och alla dess faser. Detaljplaneprocessen innebär att byggrätterna konkretiseras och definieras. Arbetet sker i dialog med kommuner som tillsammans med Nivikas medarbetare arbetar för att definiera hur marken kan och får användas. Som engagerad fastighetsägare kan vi påverka planprocessen, men den är också beroende av den kommunala översiktsplaneringen och eventuella överklaganden. Det är i detta skede – när idéerna för den obrutna marken ska realiseras och förvandlas till konkreta planer för attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler – som första delen av värdeskapandet sker. Vi tar utgångspunkt i de lokala förutsättningarna och skapar projekt som tillför mervärde för hela närområdet, inte bara för de som bor, studerar, arbetar eller besöker lokalerna. Vi arbetar aktivt för att tillföra hållbara värden och höga boendekvaliteter till staden. För fastigheter med antagna detaljplaner tar vi fram de handlingar som behövs för bygglov och för att bygga. Vår projektavdelning fungerar som beställare under entreprenadtiden. Projektledare leder den interna projektgruppen, koordinerar de externa konsulter som engageras i projektet och har ansvar för att de uppställda ekonomiska och tidsmässiga målen i projekten uppnås. Produktion och färdigställande pågår fram till tillträde. Därefter tar Nivikas förvaltning över fastigheterna och håller kontakt med hyresgästen. Projektportfölj Nivikas långsiktiga arbete med fastighetsutveckling förutsätter en projektportfölj. Projektportföljen består dels av pågående byggnationer dels av framtida projekt. Per den 31 december 2024 har Nivika fem större pågående byggnationer om total 15 640 m² och 38 miljoner kronor i tillkommande hyresintäkter. Den framtida projektportföljen innehåller cirka 140 000 m² kommersiella ytor och cirka 2 800 lägenheter fördelat över ett femtiotal fastigheter. Förvaltningsfastigheter 11 175 Pågående byggnation 182 Framtida projektportfölj 137 Obebyggd mark 294 9 214 Bokfört värde, Mkr Framtida projektportfölj, andel egenägd Ägd Markanvisning el likn. med byggkrav 11 788 Mkr 100 % Refugen 6, Värnamo 289 lägenheter Räkenskapsåret 2023/2024 Under det gångna året har Nivika färdigställt 184 lägenheter och tre kommersiella fastigheter på totalt 22 000 m2 och 4 400 m2 ombyggt i följande större projekt: Q1 • Graniten 39, Värnamo, LOA 4 000 m2 Q2 • Hematiten 1,Värnamo, LOA 18 000 m2 Q3 • Repslagaren 1, Växjö, LOA 284 m² • Hovslätts Ängar, Jönköping, 40 lägenheter • Tor3, Nybro, 62 lägenheter Q4 • Roten 2 "Hisingstorp", 82 lägenheter • Rosen 1, Värnamo ombyggd LOA 4 435m2 Tillsammans tillför de färdigställda projekten 41 miljoner kronor i årligt hyresvärde och 35 miljoner kronor i driftnetto per år. LÄGENHETER 184 MILJONER KRONOR I DRIFTNETTO 35 LOKALER 22 000 m² ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 25 Refugen 6 VÄRNAMO Nybyggnation kommersiellt Hyresgäst IONITY Investering, se ovan Refugen 6 VÄRNAMO Nybyggnation kommersiellt Hyresgäst Nivika mfl Investering 108 Mkr PÅGÅENDE VÄRNAMO Centrum 4 - Stationsallén GISLAVED Nybyggnation samhällsfastighet/ bostäder Hyresgäst Gislaveds Kommun Investering 320 Mkr PÅGÅENDE Porfyren 4 VÄRNAMO Nybyggnation kommersiell Hyresgäst Rudhäll Industrier Investering 34 Mkr Lejonet 5 VÄRNAMO Ombyggnation kommersiellt Investering 13 Mkr Hyresgäst IF Metall m. fl. Investering 13 Mkr PÅGÅENDE Pågående projekt Fastighet Ort Projekttyp Kategori Planeras vara färdigställt Bedömd investering, Mkr Återstående investering Bostäder Uthyrbar yta, m2 Lokaler Uthyrbar yta, m2 Hyres- värde, Mkr Antal lägenheter Refugen 6 Värnamo Nybyggnation Kontor/motell/ elmack Q1/Q2 2025 108 40 - 3 239 7,5 - Sandstenen 2 Värnamo Ombyggnation Industri/Lager Q2 2025 10 9 - 3 200 3,3 - Porfyren 4 Värnamo Nybyggnaion Kommersiell Q3 2025 34 32 - 2 598 2,7 - Lejonet 5 Värnamo Ombyggnation Kommersiell Q2 2025 13 11 - 892 1,6 - Centrum 4 “Stationsallén” Gislaved Nybyggnation Samhällsfastighet/ Bostäder Q2/2026 320 232 3 752 5 711 22,7 66 Summa 486 324 3 752 15 640 37,9 66 PÅGÅENDE GISLAVED Sandstenen 2 VÄRNAMO Ombyggnation kommersiell Hyresgäst Sordin Investering 10 Mkr PÅGÅENDE Nivikas pågående större (över 5 miljoner kronor) ny- och ombyggnationer kommer tillsammans tillföra ett årligt hyresvärde om cirka 38 miljoner kronor. Entreprenaderna upphandlas i regel som totalentreprenad för att minimera risken för oförutsedda kostnader. Bolaget lägger stort fokus på riskhantering i våra pågående projekt och har en attraktiv helägd projektportfölj att starta upp med när mark- nadsförutsättningarna blir mer gynnsamma. Pågående projekt Färdigställande av pågående projekt tillför ett årshyresvärde om 38 Mkr Porfyren 4, Värnamo Projektverksamheten ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 26 VÄRNAMO VÄST- KUSTEN Laholm Höganäs Båstad Halmstad Falkenberg Varberg Göteborg Gislaved VÄXJÖ Kalmar Borås Vetlanda/ Sävsjö Nybro Ljungby JÖNKÖPING Ulricehamn JÖNKÖPING INKLUSIVE ULRICEHAMN, BORÅS, HABO OCH MULLSJÖ VÄRNAMO INKLUSIVE VETLANDA, EKSJÖ, SÄVSJÖ, GISLAVED OCH LJUNGBY VÄSTKUSTEN HÖGANÄS, BÅSTAD, LAHOLM, HALMSTAD, FALKENBERG, VARBERG OCH GÖTEBORG VÄXJÖ INKLUSIVE NYBRO OCH KALMAR NIVIKA - LOKAL NÄRVARO Jönköping 31 % Värnamo 31 % Växjö 18 % Västkusten 18 % Övriga 2 % Fördelning fastighetsvärde per geografi, % 31 18 18 2 31 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 27 Jönköping är en kommun med stark arbetsmarknad och god befolkningstillväxt. Staden har ett fördelaktigt geografiskt läge och anses vara ett logistiskt nav i södra Sverige. 2022 blev Jönköping utsedd till årets superkommun i kategorin Städer och stadsnära kommuner och både 2023 och 2024 har det blivit en pallplats vilket visar på Jönköpings attraktivitet och starka utveckling. Befolkningstillväxten i Jönköping förväntas öka med 6 procent fram till 2040 och kommunen har även ett positivt flyttnetto, det vill säga att fler flyttar till Jönköping än därifrån. Då den historiska bostadsproduktionen inte mött den växande befolkningsmängden har Boverkets bedömt att det fram till 2027 finns ett byggbehov på upp till 1 650 nya bostäder per år. Jönköping har sedan 2010 varit ett affärsområde i Nivika, per den 31 december 2024 står Jönköping för 31 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 3,7 miljarder kronor och 28 procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 255 miljoner kronor (16 mån). Fastighetsbeståndet i Jönköping består av ett fyrtiotal fastigheter där de kommersiella fastigheterna utgör 62 procent och bostäder 38 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93 procent i snitt för Jönköpingsbeståndet per bokslutsdagen. Inom det kommersiella segmentet är, likt Nivika som helhet, industri den mest förekommande typen av fastighet. Den relativt höga andelen industrilokaler i Jönköping förklaras genom Jönköpings geografiska läge som ses som ett logistiskt nav i södra Sverige, där diverse typer av lagerlokaler fyller en viktig funktion. Bostäder i Jönköpingsportföljen finns i centrala Jönköping, på Ekhagen, Kungsängen och Valplatsen med totalt drygt 1 000 lägenheter. Samtliga bostäder var uthyrda per den 31 december 2024. I Jönköping har under 2024 en fastighet med trygghetsbostäder, 82 lägenheter på Hisingstorp färdigställs liksom ett fyrtiotal hyresrätter på Hovslätts ängar, på ett naturskönt område strax söder om Jönköping med endast några kilometer till Jönköpings centrum. Projektverksamheten i Jönköping består främst av utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd men även arbete med aktuella detaljplaner för att skapa framtida byggrätter. I portföljen finns byggklar mark på Stigamo industriområde, utmed E4:an söder om Jönköping. Nivika har några av de få tomter som ännu inte är bebyggda på området. Nivika har fem pågående detaljplaner, både för kommersiella fastigheter och bostäder, i olika skeden för Jönköping. Fastighetsportfölj JÖNKÖPING Industri/Lager 30 % Kontor 9 % Handel 5 % Samhällsfastighet 3 % Hotell/Restaurang 4 % Mark 6 % Bostäder 43 % JÖNKÖPING Andel fastighetsvärde, Jönköping Älgskytten 1, Jönköping Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Jönköping ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 28 Värnamo, som del av Gnosjöregionen med en bred och mångfacetterad flora av tillverkande företag, låg arbetslöshet och stark tillväxt, är Värnamo en attraktiv ort att etablera och driva företag i och allt fler ser fördelarna med det gynnsamma geografiska läget. Här samarbetar näringsliv och kommun för att utvecklas framåt på det sätt som är signifikant för den småländska företagsamheten. Det är ingen slump att Värnamo hamnar högt när näringslivets organisationer och branschtidningar jämför landets kommuner. Värnamo ligger väl placerat vid knutpunkten det ”Sydsvenska krysset” där E4:an och riksväg 27 korsas. Boverket noterar att det i Värnamo råder brist på bostäder och prognosticerar ett byggbehov om cirka 145 bostäder per år fram till 2030. Värnamo var Nivikas första affärsområde när Bolaget grundades år 2000. Per den 31 december 2024 står Värnamo för 31 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 3,7 miljarder kronor och 32 procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 299 miljoner kronor (16 mån). Fastighetsbeståndet i Värnamo består av 71 fastigheter varav kommersiella fastigheterna utgör 70 procent och bostäder 30 procent. Inom det kommersiella segmentet är, likt Nivika som helhet, industri den mest förekommande typen av fastighet. Den relativt höga andelen industrilokaler i Värnamo förklaras genom Värnamos starka näringsliv med tyngdpunkt på tillverkande företag. Bredastens industriområde, Värnamo, ligger i nära anslutning till E4:an, en av huvudvägarna, i den västsvenska triangeln, där Nivika framgångsrikt etablerat ett fastighetskluster. Bredasten har ett strategiskt läge utmed E4 och riksväg 27 i Värnamo och är ett område med en mångfald av företag från industriverksamhet till detaljhandel och restauranger. Nivika har varit en tongivande aktör för utvecklingen av området tillsammans med Värnamo Kommun. Nyligen har Bolaget uppfört nytt huvudkontor på Bredasten och flyttade in strax efter årsskiftet 2024/2025. Uthyrningsgraden var 96 procent sett till ekonomisk uthyrning per bokslutsdag. Under året har två kommersiella nybyggnationer färdigställts, med en total uthyrbar yta om 22 000 m2. Bostäderna i Värnamoportföljen ligger i centrala Värnamo, totalt finns det 700 lägenheter och i princip samtliga var uthyrda per den 31 december 2024. Projektverksamheten i Värnamo utgörs i huvudsak av utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd samt kommersiell nybyggnation men även arbete med aktuella detaljplaner för att skapa framtida byggrätter. Nivika har två pågående nybyggnationer på Bredastens Industriområde och två större ombyggnationer med en total uthyrbar yta om nästan 20 000 m2. Nivika har fem detaljplaner i olika skeden i Värnamo, Kärleken och Aftonfalken 1, två pågående detaljplaner för bostäder, samt Tre Liljor 17, en framtida detaljplan för bostäder. Fastighetsportfölj VÄRNAMO Industri/Lager 30 % Kontor 9 % Handel 10 % Samhällsfastighet 13 % Hotell/Restaurang 8 % Mark - % Bostäder 30 % VÄRNAMO Andel fastighetsvärde, Värnamo Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Värnamo Refugen 6, Värnamo ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 29 Fastighetsportfölj Växjö är en universitetsstad med stark tillväxt. Näringslivet är diversifierat och präglas här av nyfikenhet, vilket har bidragit till att Växjö är ett av Sveriges största IT-kluster. En kreativ kraft i en miljö som tror på hållbart företagande och långsiktighet - både för klimat och näringsliv. Växjö kommuns devis är att en hållbar utveckling är allas ansvar. Växjö kommun arbetar för att ta sitt ansvar i frågor om miljö, mångfald, folkhälsa och tillgänglighet. Detta ligger i linje med Nivikas eget arbete inom hållbarhet. Växjö kommun har fortsatt en positiv befolkningsutveckling och Växjö stad har en genomsnittlig befolkningstillväxt de senaste 10-åren på 1,5 procent. Kommunen växer och beräknas inom ett par år vara minst 100 000 invånare. 2017 tog Nivika ett första steg in på fastighetsmarknaden i Växjö. I april 2020 genomfördes ett större förvärv av en kommersiell fastighetsportfölj om 72 000 m2. Nivika etablerade därmed en lokal förvaltningsorganisation för fortsatt expansion i staden och samtidigt bildades affärsområdet Växjö. Beståndet har sedan dess vuxit till att bli Nivikas tredje största affärsområde. Per sista december 2024 är det sammanlagda fastighetsvärdet 2,2 miljarder kronor, vilket motsvarar 18 procent av Nivikas totala fastighetsvärde och 18 procent av hyresintäkterna, motsvarande 166 miljoner kronor (16 mån). Fastighetsbeståndet i Växjö består av 35 fastigheter där de kommersiella fastigheterna utgör 61 procent och bostäder 39 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden är 89 procent i snitt för Växjöbeståndet per bokslutsdagen. Inom det kommersiella segmentet är samhällsfastigheter den mest förekommande typen av fastighet följd av industrilokaler. Växjöportföljen omfattar totalt 500 lägenheter, fördelade mellan Växjö och Kalmar. Per bokslutsdagen uppgår den ekonomiska uthyrningsgraden till 84 procent. Projektutvecklingen i Växjö är främst utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd samt kommersiell nybyggnation. I portföljen finns även byggklar industrimark på Nylanda industriområde, nära väg 23, 25 och 30 nordväst om Växjö. VÄXJÖ VÄXJÖ Industri/Lager 19 % Kontor 11 % Handel 3 % Samhällsfastighet 26 % Hotell/Restaurang - % Mark 2 % Bostäder 39 % Värendsvallen 12, Växjö Andel fastighetsvärde, Växjö Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Växjö ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 30 Fastighetsportfölj Västkusten är Nivikas nyaste affärsområde, via ett flertal mindre förvärv under våren 2021 utökades Nivika med ytterligare ett affärsområde, Västkusten. Under åren därefter har Bolaget fortsatt att växa på Västkusten främst via förvärv. Västkusten sträcker sig från Göteborg i norr till Höganäs i söder, med E6:an som löper som en pulsåder genom området och utgör den västra sidan av Västsvenska triangeln. Västkusten är ett affärsområde som passar väl in i Nivikas affärsmodell. Samtliga orter där Nivika etablerat sig har expansiva näringsliv samt en stadig befolkningsökning. Enligt Länsstyrelsen i Halland och Skåne, råder det på alla orter inom affärsområdet, brist på bostäder. Samtidigt har båda länen, Skåne och Halland, positiva befolkningsutvecklingar som ligger över genomsnittet för Sverige i helhet, och bedöms fortsatt öka fram till åtminstone år 2030. Per den 31 december 2024 står Västkusten för 18 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 2 miljarder kronor och 19 procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 171 miljoner kronor (16 mån). Fastighetsbeståndet som är beläget i Höganäs, Båstad, Laholm, Halmstad, Falkenberg, Varberg, Göteborg, Ulricehamn och Borås, består av 53 fastigheter varav kommersiella fastigheter utgör 53 procent och bostäder 47 procent. Inom det kommersiella segmentet, likt Nivika som helhet, är industri den mest förekommande typen av fastighet. Den ekonomiska uthyrningsgraden var 96 procent per bokslutsdagen. Bostäderna i Västkustportföljen ligger i Båstad, Höganäs, Haverdal strax utanför Halmstad och Ulricehamn, totalt finns det 585 lägenheter och den ekonomiska uthyrningsgraden var 96 procent per bokslutsdagen. Projektverksamheten på Västkusten är främst utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd samt kommersiell nybyggnation. Bolaget har en pågående detaljplan i affärsområdet, för framtida bostäder strax utanför Falkenberg. Båstad, Laholm Halmstad Höganäs Falkenberg Varberg Göteborg VÄSTKUSTEN Industri/Lager 29 % Kontor 11 % Handel 7 % Samhällsfastighet 2 % Hotell/Restaurang 3 % Mark 1 % Bostäder 47 % Eldstaden 4, Varberg Andel fastighetsvärde, Västkusten Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Västkusten ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 31 Göteborg Motala Gislaved Lysekil Hunnebostrand Strömstad Jönköping Borås Värnamo Växjö Vetlanda Selfstorageverksamheten Mitt Lager har sedan dess start 2016 bedrivits med syftet att utnyttja vakanser i Nivikas fastighetsbestånd. Mitt Lager startades till följd av två lediga lokaler i Jönköping och Värnamo som lämpade sig för selfstorageverksamhet. Beståndet har sedan vuxit med cirka två anläggningar per år, genom etableringar i Nivikas fastighetsbestånd i Småland samt genom strategiska förvärv av liknande verksamheter på orter i västra Sverige, såsom Lysekil och Strömstad. Nivika har en fortsatt tillväxtstrategi för selfstorageverksamheten och har som mål att växa med två anläggningar per år, antingen genom etablering på flera orter och eller att utöka verksamheten på befintliga orter. Mitt Lager bedriver verksamheten med en för branschen låg bemanning tack vare sitt digitala system med bokning och betalning vilket även ger kunden snabb tillgång till den lokal de bokat. Kunden skall kunna hyra och få tillgång till ett förråd på mindre än två minuter. Verksamheten omsätter cirka 22 miljoner kronor i årstakt och drivs av två medarbetare. Per den 31 december 2024 har Mitt Lager 15 anläggningar på tolv orter i södra Sverige. Anläggningarna har tillsammans cirka 3 300 förråd, med en genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad på 59 procent. Fördelning av förråd per geografi 2024-12-31, % Omsättning och Ekonomisk uthyrningsgrad 2024-12-31, % Borås 75 Falkenberg 187 Gislaved 101 Göteborg 676 Hunnebostrand 242 Jönköping 339 Lysekil 212 Motala 239 Strömstad 144 Vetlanda 116 Värnamo 204 Växjö 756 Anläggning Antal förråd Växjö Borås Falkenberg Göteborg Hunnebostrand Jönköping Motala Lysekil Vetlanda Värnamo 41 68 48 78 29 55 53 Falkenberg 59 41 61 3291 st 52 58 Gislaved Mitt Lager Antal förråd och uthyrningsgrad 2024-12-31, % 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% - 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 2020-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31 2024-12-31 (16 mån) Omsättning totalt Ekonomisk uthyrningsgrad 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% - 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 2020-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31 2024-12-31 (16 mån) Antal förråd Uthyrningsgrad antal förräd Strömstad ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 32 Refugen 6, Värnamo HÅLLBARHETSRAPPORT ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 33 Hållbarhetsrapport ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Årsredovisningen 2024 inkluderar Nivikas hållbarhetsförklaring 2024 som också utgör bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport. Hållbarhetsförklaringen följer det finansiella räkenskapsåret och omfattar perioden 1 september 2023 till och med 31 december 2024. Nivikas hållbarhetsförklaring 2024 är framtagen med en påbörjad anpassning till EU-direktivet Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Hållbarhetsförklaringen tar även stöd av EU-taxonomiförordning, standarder som Taskforce on Climated-related Disclosures (TCFD) och Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). Nivika fokuserar på de hållbarhetsområden som är mest väsentliga utifrån bolagets affärsmodell, värdekedja och intressenter. Hållbarhetsförklaringen omfattar hela koncernens verksamhet; Nivika Fastigheter AB (publ) och samtliga helägda dotterbolag, om inget annat anges. CSRD - nya redovisningskrav Nivika omfattas av EU:s nya hållbarhetsdirektiv CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) från och med räkenskapsåret 2025. CSRD innebär att Nivika måste rapportera enligt standarden ESRS (European Sustainability Reporting Standard). Under våren 2024 genomförde Nivika sin första Dubbla Väsentlighetsanalys i enlighet med ESRS. Fortsatt utveckling av arbetet för att göra en fullständig redovisning enligt CSRD kommer att fortlöpa under 2025 och bevakar utvecklingen av EU:s Omnibusförslag. Nivika har påbörjat och kommer fortsätta att utveckla en strukturerad process för rapportering av hållbarhetsdata. Det innebär mer regelbundna möten där alla involverade parter får information vad det nya direktivet innebär och vilka omställningar som kommer att behöva genomgås. Hållbarhetsavdelningen kommer att fortsätta driva på arbetet med omställningen till ESRS och de olika projekt som rapporteringen medför. Styrning – en integrerad del i Nivikas verksamhet Långsiktigt och hållbart värdeskapande är en central del av den övergripande bolagsstyrningen för vilken styrelsen och VD är ytterst ansvariga. Nivikas styrelse antar årligen hållbarhetspolicy och uppförandekod samt följer minst kvartalsvis upp hållbarhetsarbetet. Styrelsen ansvarar för att årligen upprätta och ge ut hållbarhetsredovisningen och är tillsammans med koncernledningen ansvarig för att anta Nivikas hållbarhetsmål. VD och koncernledning verkställer och driver igenom styrelsens beslut, ansvarar för att den egna verksamheten hanterar hållbarhetsarbetet, att det finns rutiner i enlighet med policyer och regelverk samt att de efterlevs och följs upp. Hållbarhetsarbetet i organisationen leds av hållbarhetschefen som rapporterar löpande till koncernledningen. Arbetet med hållbarhet ingår som en naturlig och integrerad del i all verksamhet. Ansvaret för det dagliga arbetet med hållbarhetsrelaterade frågor såsom planering, genomförande och uppföljning följer organisationsstrukturen. Förändringar mot tidigare rapportering Inga betydande förändringar har skett i verksamheten under redovisningsperioden. Under året förändrades Nivikas fastighetsbestånd på grund av försäljning, förvärv och färdigställande av nya fastigheter/projekt. Förändringarna påverkar inte hållbarhetsredovisningen nämnvärt, men bör beaktas vid jämförelser av energianvändning och utsläpp över tid. Datainsamling Osäkerheter i hållbarhetsredovisningen kan innebära att data har rapporterats in på ett felaktigt sätt vilket leder till missvisande information eller att tillgången till direkt data är begränsad och datan behöver uppskattas med hjälp av schabloner. Det kan även handla om antaganden eller tolkningar av nya direktiv och ramverk som reviderats. Kontaktperson för Nivikas hållbarhetsförklaring är Emelie Regnell, hållbarhetschef, emelie.regnell@nivika.se. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 34 Hållbarhetsrapport ÅRET I KORTHET När vi summerar 2024 ser vi ännu ett år präglat av framsteg och utmaningar inom hållbarhetsarbetet på Nivika. Vår vision, att med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastade fastigheter för generationer och vara det självklara valet för våra hyresgäster, har fortsatt vägleda oss genom ett dynamiskt år. Hållbarhet genomsyrar hela vår verksamhet och ligger till grund för både förvaltning och utveckling av vår fastighetsportfölj. Med målet att säkerställa långsiktigt värdeskapande utan negativ påverkan på människor eller miljö fortsätter vi att stärka vårt hållbarhetsarbete. Vi har under året arbetat med Nivikas fyra fokusområden: långsiktig värdeutveckling, miljö och resursanvändning, hållbar stadsutveckling och hållbara medarbetare. Nivika har under våren 2024 gjort en Dubbel Väsentlighetsanalys med syfte att identifiera företagets väsentliga hållbarhetsfrågor för att driva Nivikas hållbarhetsarbete framåt och för att förbereda Bolaget för det nya lagkravet från EU, Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Energieffektivitet, innovation och klimatanpassning I vårt hållbarhetsarbete har vi fortsatt vårt arbete med att minska energianvändningen i fastigheterna. Flera större energibesparande projekt har genomförts, bland annat i fastigheten Kärleken 2 i Värnamo, där vi gjort värmekonvertering från el till vattenburet med luftvärmepump vilket lett till en besparing i december på -30 procent, vilket motsvarar ca 7 000kWh. Energiintensiteten har minskat med -5 procent jämfört med 2022/2023. Ett exempel på vårt innovationsarbete är byggnationen av vårt nya huvudkontor, där vi valde ett innovativt stomsystem med hybridbjälklag som minskar betonganvändningen med 75 procent, vilket bidrar till ett betydligt lägre CO2-avtryck. Utsläpp kopplat till egen verksamhet har minskat med -15 procent jämfört med 2022/2023. Vi har också genomfört hållbarhetsriskanalyser på samtliga fastigheter, där bland annat ökad nederbörd och översvämningar identifierades som potentiella framtida risker. För att hantera dessa risker vidtar vi åtgärder både i förvaltningen av våra fastigheter och i våra pågående och framtida byggprojekt. Kundfokus och långsiktiga relationer En central del av vår strategi är att bygga långsiktiga och nära relationer med våra hyresgäster. Vi arbetar kontinuerligt med att förbättra kundupplevelsen och säkerställa att våra hyresgäster trivs i sina lokaler och sina bostäder. Under året genomfördes en kundundersökning bland våra lokalhyresgäster, där hela 90 procent upplever att de trivs i sina lokaler och områden. Nivika vill såklart att alla ska trivas och vi har fått in många förbättringsförslag som kommer analyseras och ligga till grund för kommande åtgärdsplan och som blir ett viktigt bidrag till Nivikas fortsatta utvecklingsarbete. Hållbara medarbetare och företagskultur Våra medarbetare är den största tillgången i vår verksamhet. För att skapa en hållbar arbetsplats och företagskultur fokuserar vi på att främja engagemang, kompetensutveckling och jämställdhet. Vi har som mål att vara en arbetsplats där alla medarbetare trivs och känner att de har möjlighet att utvecklas. Vi är stolta över att återigen finnas på Allbrights gröna börslista tack vare en jämställd ledningsgrupp, vilket är en del i en hållbar och inkluderande arbetsplats. 2024 har varit ett år med stora framsteg för Nivika. Genom småländsk klokskap, hållbarhet och innovation har vi tagit viktiga steg mot att skapa en långsiktigt hållbar fastighetsportfölj. Vi har lyckats minska vår klimatpåverkan, genomfört stora energibesparingar och byggt fastigheter som uppfyller stränga miljökrav. Vi har också fortsatt att bygga långsiktiga och nära relationer med våra hyresgäster och skapa en arbetsplats där våra medarbetare kan trivas och utvecklas. 2024 har bekräftat att vi är på rätt väg och vi ser fram emot att fortsätta vårt hållbarhetsarbete under de kommande åren. FN Global Compact Nivika har under 2024 anslutit sig och är medlemmar i FN Global Compact. Det innebär att efterleva tio principer för hållbart företagande som berör mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden, miljö och antikorruption. Nivikas uppförandekod utgår från dessa principer. Agenda 2030 Vi fokuserar vårt hållbarhetsarbete på de områden där vi har störst påverkan och därmed störst möjlighet att bidra till positiv utveckling. Nivika bidrar till att uppfylla Agenda 2030, med särskilt fokus på utvalda delmål. Lokal närvaro för globala mål • 15% minskad klimatpåverkan jämfört med 2022/2023 (scope 1 och 2) • Minskning energianvändning till 89 kWh/m² Atemp (93) • Installerad effekt solenergi ökar till 7,6 kWp/m² (6,6) • Nivika har anslutit sig till FN Global Compact • 100% hållbarhetsriskinventerade fastigheter • Nytt grönt ramverk i linje med EU-taxonomin • 30 % grön finansiering På väg mot en hållbar framtid Samarbeten och partnerskap Genom våra partnerskap med Fastighetsägarna och näringslivet får vi fakta och kunskap om regionen och stöttar deras arbete med utveckling av och information om regionen. Flera av våra medarbetare engagerar sig i nätverk och styrelser för att få kunskap om behov, förutsättningar och trender i regionen. ID06, Citysamverkan, CCC Jönköpings län och CSR Småland är några exempel. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 35 Hållbarhetsrapport HÅLLBART FÖRETAGANDE –MED NÄRHET OCH ENGAGEMANG Vi utgår från vår vision att med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. Nivikas hållbarhetsarbete är integrerat i verksamheten och präglar såväl förvaltning som utveckling av fastighetsportföljen. Vår övergripande målsättning är att säkra en attraktiv fastighetsportfölj med ett långsiktigt uthålligt värde utan negativ påverkan på människor eller miljön. Vi har fyra strategiska fokusområden inom hållbarhet – miljö och resursanvändning, hållbar stadsutveckling, hållbara medarbetare och långsiktig värdeutveckling. Tillsammans omfamnar de Nivikas verksamhet och dess påverkan, risker och möjligheter ur ett hållbarhetsperspektiv. E S S ENVIRONMENT Miljö och resursanvändning Vi bygger, förvaltar och utvecklar fastigheter resurseffektivt med klimatet i fokus. Att våra fastigheter är energieffektiva, har låg klimatpåverkan och bidrar till en funktionell och god inomhusmiljö är viktigt. Det är i och kring fastigheterna vi kan göra mest för att minimera påverkan på omgivningen, och vi fokuserar på att redovisa och förbättra fastigheternas klimatpåverkan, miljöprestanda och energianvändning. • Klimatpåverkan och anpassning till ett förändrat klimat • Resurseffektivitet – material, energi och avfall • Biologisk mångfald SOCIAL Hållbar stadsutveckling Vi är en lokal samhällsbyggare som erbjuder attraktiva och trivsamma lokaler/boenden för våra hyresgäster. Nivika bidrar till regionens utveckling genom vår kärnverksamhet samt skapar förutsättningar för våra hyresgäster att agera hållbart. Vi engagera oss också i initiativ, såsom infrastruktur, innovation och utbildning samt väljer lokala leverantörer. • Trygga områden • Trivsamma fastigheter SOCIAL Hållbara medarbetare Vi är en inkluderande arbetsplats med friska och engagerade medarbetare. Att våra medarbetare trivs, är engagerade och utvecklas har en direkt påverkan på kundernas upplevelse av relationen med Nivika, liksom vår förmåga att leverera goda resultat. I vår strävan att vara en attraktiv arbetsgivare prioriterar vi särskilt aspekterna arbetsmiljö, kompetensutveckling, jämställdhet och mångfald. • God arbetsmiljö • Jämställdhet och mångfald • Kompetensutveckling GOVERNANCE Långsiktig värdeutveckling Vi skapar långsiktig värdeutveckling genom ansvarsfulla affärer. Att ta ansvar i våra relationer med kunder, leverantörer och partners är avgörande för vårt förtroende och för vår förmåga att skapa långsiktigt framgångsrika affärer. Vi lägger stor vikt vid att säkerställa en god ekonomisk stabilitet, ansvarsfulla relationer i hela värdekedjan och efterlevnad av Nivikas uppförandekod. • Finansiell stabilitet • Ansvarsfullt företagande • Arbetstagare i värdekedjan G Mål 2030 Minska utsläppen av växthusgaser i linje med Parisavtalet Minska utsläppen av växthusgaser kopplat till energianvändningen i drift (E1) Minska utsläppen av växthusgaser kopplat till byggverksamheten (E5) Läs mer ESRS E1 Klimatförändringar, sida 45 ESRS E4 Biologisk mångfald och ekosystem, sida 53 ESRS E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi, sida 54 EU-taxonomi, sida 51 * Ansökan för verifiering av mål till SBTi skickas in under 2025. Mål 2030 Vara en trygg arbetsgivare och ett förstahandsval på arbetsmarknaden Nöjd medarbetarindex (NMI) minst 70 (S1/G1) Korttidsfrånvaro under 2 % (S1) Nollvision skador och olyckor (S1) Läs mer ESRS S1 Egna anställda, sida 55 ESRS G1 Företagskultur, sida 59 Mål 2030 Öka tryggheten och trivseln bland våra hyresgäster Trygghet: Kommersiella – topp 50 % i branschen – delindex rent, snyggt och tryggt. Bostäder – topp 25 % i branschen – trygghetsindex (S3) Trivsel: Kommersiella – topp 50 % i branschen – inom nöjd kundindex. Bostäder – topp 25 % i branschen – produktindex: trivsel i lägenheten (S4) Läs mer ESRS S3 Påverkade samhällen, sida 57 ESRS S4 Konsumenter och slutanvändare, sida 58 Mål 2030 Enbart arbeta med affärspartners som följer Nivikas värdegrunder Leverantörsuppförandekod (G1/S2) Uppförandekod är känd av alla medarbetare (G1) Andelen icke reklamerade fakturor som ska betalas i tid ska uppgå till 100 % (G1) Läs mer ESRS S2 Arbetare i värdekedjan, sida 56 ESRS G1 Korruption och mutor, sida 59 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 36 Hållbarhetsrapport Hållbarhetsfrågan är central och det finns stora förväntningar på hur frågan hanteras. Vår intressentanalys omfattar de intressenter som Nivika i huvudsak påverkar, samverkar med och/eller blir påverkad av. Vi för en löpande dialog för att fånga in åsikter och förväntningar från intressenterna. Intressentdialogen är viktig då den är ett underlag för hur vi ska utveckla vårt hållbarhetsarbete vidare. Nedan presenteras dialogform och intressenternas nyckelfrågor. I DIALOG MED OMVÄRLDEN HYRESGÄSTER - BOENDE Dialogform • Möten (visning, uthyrning, in-& utflytt) • Kundtjänst & serviceanmälan • Hyresgästenkät Nyckelfråga • Trygghet och trivsel • Bra boendemiljö • Möjliggöra hållbara val hos boende KREDITGIVARE/ FINANSIÄRER Dialogform • Finansiella rapporter (kvartalsvis) • Möten med banker och investerare • Kapitalmarknads- och investerarpresentationer Nyckelfråga • Långsiktig och stabil ekonomisk förvaltning • Låg klimatpåverkan • Nöjda och stabila hyresgäster • Transparent rapportering HYRESGÄSTER - KOMMERSIELLA Dialogform • Kundmöten • Avtalsförhandlingar • Kundtjänst, serviceanmälan och löpande dialog kring förvaltning Nyckelfråga • Lokaler med god arbetsmiljö • Långsiktig fastighetsförvaltning • Möjliggöra hållbarhetsarbete hos hyresgäster MEDARBETARE Dialogform • Medarbetarsamtal (årligen) • Utbildningar • Företagsevents • Avdelnings-, projekts- och skyddskommittémöten Nyckelfråga • Stabil arbetsgivare med goda arbetsvillkor • God arbetsmiljö • Engagemang i lokala föreningslivet och samhället SAMHÄLLSAKTÖRER Dialogform • Möten med kommunala tjänstepersoner och förtroendevalda rörande byggnationer, stadsutveckling, detaljplaner etcetera. • Samverkansmöten och nätverk samt medverkan i intresse- och branschorganisationer Nyckelfråga • Bidra till hållbar stadsutveckling • Byggnation med ett starkt hållbarhetsperspektiv LEVERANTÖRER Dialogform • Vid upphandling av ramavtal • Beställningar och leverantörsmöten • Avstämning och kontroll av ramavtals- leverantörer (årligen) Nyckelfråga • Kravställare när det gäller kvalitet, arbets- villkor och arbetsmiljö hos våra leverantörer • Samverkan för ökad hållbarhet STYRELSE Dialogform • Styrelsemöten (6-8 per år) • Bolagsstämma (årligen) Nyckelfråga • Långsiktig och stabil värdeutveckling. • Transparens • God bolagsstyrning och rapportering. ÄGARE Dialogform • Finansiella rapporter (kvartalsvis) • Hållbarhetsrapportering • Bolagsstämma (årligen) Nyckelfråga • Långsiktig avkastning med hänsyn till människor och miljö • Transparent rapportering och hög kundnöjdhet ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 37 Hållbarhetsrapport Nivikas värdekedja Nivika ska med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastade fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. Vår övergripande målsättning är att säkra en attraktiv fastighetsportfölj med ett långsiktigt uthålligt värde som inte har en negativ påverkan på människor eller miljön. Via Nivikas verksamhet och bolagets värdekedja har vi inverkan på och påverkas av sociala, miljö- och styrningsrelaterade hållbarhetsfrågor. För att bedriva verksamheten är Nivika beroende av resurser, produkter och tjänster för att skapa värde. Råvaruutvinning Råvaruutvinning Planering av nybyggnation Goda relationer banker, leverantörer Långsiktig byggande med fokus på energieffektivitet och hållbart Leverantörer: -Inköp och upphandling -Schyssta arbetsvillkor Transport Biologisk mångfald Byggavfall LaddmöjligheterEnergianvändning Återbruk Bostäder, arbetsplatser Energieffektivisering/installation av solceller/öka mängden förnybar energi (energi) Anlägga ängar, välja blommande växter (biologisk mångfald) Nivika standard (resursanvändning) Skapa arbetstillfällen och anställningstrygghet (medarbetare) Skapa arbetstillfällen och vara en bra kravställare (arbetare i värdekedjan) Skapa trygga områden och samhällen (påverkade samhällen) Skapa trivsamma bostäder och arbetsplatser (hyresgäster) God arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling (företagskultur) Fysiska skador på fastigheterna (klimatanpassning) Omställningsbehov (klimatpåverkan) – förändrade fastighetsvärderingar, ökade kostnader för försäkringar, drift, finansiering, lagkrav Ökad energianvändning (energi) Ökade krav på hållbara material och återbruk (resursanvändning) Felaktig hantering av avfall (avfall) – ökade kostnader för hantering, ökade driftkostnader Korruption och mutor (korruption och mutor) Koldioxidutsläpp från byggverksamheten (klimatpåverkan) Energiförbrukning (energi) Markexploatering (biologisk mångfald) Resursförbrukning (resursanvändning) Avfall (avfall) Avsaknad av kollektivavtal (arbetare i värdekedjan) Avfallshantering Trygghet Byggnation MATERIAL OCH RESURSER MATERIAL OCH RESURSER Kultur och personal Fastighetsförvaltning SCOPE 3 / UPPSTRÖMS SCOPE 1&2 / EGEN VERKSAMHET SCOPE 3 / NEDSTRÖMS Detaljplan Bygglov Återbruk Återbruk Trivsel POSITIV PÅVERKAN ÖVERSIKT - NIVIKAS VÄRDEKEDJA NEGATIV PÅVERKAN HÅLLBARHETSRELATERADE RISKER 4 4 4 4 4 4 4 4 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 5 5 5 5 5 5 5 5 5 3 3 3 3 3 3 3 3 21 1 3 3 3 6 6 6 6 6 6 6 6 6 7 7 8 8 Verksamheten har en miljöpåverkan i form av material- och markanvändning vid nybyggnation, material vid hyresgästanpassningar och renovering samt energianvändning som i nästa led genererar påverkan av koldioxidutsläpp, avfallsmängder och kan ha negativ påverkan på biologisk mångfald. Nivika har positiv social påverkan genom att skapa arbetstillfällen och anställningstrygghet hos medarbetare, vara en bra kravställare till arbetare i leverantörskedjan samt via bolagets verksamhet vara med och skapa trygga, trivsamma områden och fastigheter för hyresgästerna. Hur Nivika styrs, genom styrdokument, rutiner och leverantörskrav har inverkan på företagskulturen samt vårt affärsetiska agerande. Nivikas verksamhet och värdekedja är förenade med risker – men också möjligheter, vilket utmanar oss och kräver tid för anpassning. Klimatförändringar med ökade extremväder, såsom skyfall och översvämningar, ställer högre krav på fastighetsägare att klimatanpassa sina byggnader för att minska risken för skador. Skärpta regelverk och ökade hållbarhetskrav påverkar fastighetsvärderingar och kan innebära högre kostnader för försäkringar, drift och finansiering. Samtidigt ökar efterfrågan på miljövänliga material och byggmetoder, vilket påverkar byggprocesser och investeringsbeslut. Effektiv avfallshantering är avgörande för att undvika driftstörningar och höga hanteringskostnader, medan återbruk och cirkulära lösningar blir allt viktigare. Transparens och affärsetik är centrala frågor, då oegentligheter kan skada företagets rykte och leda till rättsliga påföljder. Genom att proaktivt hantera dessa utmaningar kan Nivika stärka sin långsiktiga hållbarhet och skapa värde för hyresgäster, investerare och samhället i stort. Nivika har direkt och indirekt påverkan i värdekedjan, vilket har behandlats vid sammanställningen av den dubbla väsentlighetsanalysen. Värdekedjan har därför inte begränsats till organisationens direkta påverkan, direkta avtalsförbindelser eller till operationell eller finansiell kontroll. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 38 Hållbarhetsrapport Råvaruutvinning Råvaruutvinning Planering av nybyggnation Goda relationer banker, leverantörer Långsiktig byggande med fokus på energieffektivitet och hållbart Leverantörer: -Inköp och upphandling -Schyssta arbetsvillkor Transport Biologisk mångfald Byggavfall LaddmöjligheterEnergianvändning Återbruk Bostäder, arbetsplatser Energieffektivisering/installation av solceller/öka mängden förnybar energi (energi) Anlägga ängar, välja blommande växter (biologisk mångfald) Nivika standard (resursanvändning) Skapa arbetstillfällen och anställningstrygghet (medarbetare) Skapa arbetstillfällen och vara en bra kravställare (arbetare i värdekedjan) Skapa trygga områden och samhällen (påverkade samhällen) Skapa trivsamma bostäder och arbetsplatser (hyresgäster) God arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling (företagskultur) Fysiska skador på fastigheterna (klimatanpassning) Omställningsbehov (klimatpåverkan) – förändrade fastighetsvärderingar, ökade kostnader för försäkringar, drift, finansiering, lagkrav Ökad energianvändning (energi) Ökade krav på hållbara material och återbruk (resursanvändning) Felaktig hantering av avfall (avfall) – ökade kostnader för hantering, ökade driftkostnader Korruption och mutor (korruption och mutor) Koldioxidutsläpp från byggverksamheten (klimatpåverkan) Energiförbrukning (energi) Markexploatering (biologisk mångfald) Resursförbrukning (resursanvändning) Avfall (avfall) Avsaknad av kollektivavtal (arbetare i värdekedjan) Avfallshantering Trygghet Byggnation MATERIAL OCH RESURSER MATERIAL OCH RESURSER Kultur och personal Fastighetsförvaltning SCOPE 3 / UPPSTRÖMS SCOPE 1&2 / EGEN VERKSAMHET SCOPE 3 / NEDSTRÖMS Detaljplan Bygglov Återbruk Återbruk Trivsel POSITIV PÅVERKAN ÖVERSIKT - NIVIKAS VÄRDEKEDJA NEGATIV PÅVERKAN HÅLLBARHETSRELATERADE RISKER 4 4 4 4 4 4 4 4 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 5 5 5 5 5 5 5 5 5 3 3 3 3 3 3 3 3 21 1 3 3 3 6 6 6 6 6 6 6 6 6 7 7 8 8 UPPSTRÖMS VERKSAMHET NEDSTRÖMS ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 39 Hållbarhetsrapport DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS Nivikas hållbarhetsarbete utgår från de frågor där Nivikas verksamhet har störst påverkan. Under våren 2024 genomförde Nivika en dubbel väsentlighetsanalys baserat på de krav som anges i EU:s hållbarhetsrapporteringsstandard ESRS. Nivika har delvis använt sig av konsulter för genomförandet av väsentlighetsbedömning samt analys av resultat därefter. Konsekventiell väsentlighet Den dubbla väsentlighetsanalysen syftar till att identifiera företagets påverkan på miljö och samhälle, om de är faktiska eller potentiella, positiva eller negativa, på kort medellång och lång sikt samt var i värdekedjan de kopplas till Nivika. Finansiell väsentlighet Den dubbla väsentlighetsanalysen syftar även till att identifiera väsentliga hållbarhetsrisker och möjligheter som kan medföra finansiella effekter på kort, medellång och lång sikt. Genomförande Som förberedelse inför IRO-analysen (påverkan, risker och möjligheter) har följande delar inkluderats: 1. Omvärldsanalys 2. Benchmark av branschen och andra sektorer 3. Intressentkartläggning och analys 4. Analys av värdekedja 5. Klimatscenarioanalys Omvärldsanalys Omvärldsanalysen tjänar flera syften, för det första skapar den förståelse för omvärlden och de övergripande trender och händelser som kan påverka Nivikas hållbarhetsarbete. Genom att undersöka politiska, ekonomiska, sociala, teknologiska, ekologiska och lagliga aspekter identifierades potentiella risker och möjligheter. Dessutom granskar den om det finns ytterligare aspekter som borde inkluderas i Nivikas hållbarhetsstrategi utöver de som är inkluderade i ESRS. Sammanfattning omvärldsanalys: • Mandat och styrning: Tydliga ansvarsområden och mandat bör ges till olika personer inom projektet för att säkerställa effektiv styrning och genomförande. • Förståelse för CSRD-kraven: Projektgruppen har erhållit en djupare insikt i innehållet och kraven i Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). • Tidsplan och delmål: Det är viktigt att skapa en detaljerad tidplan fram till att rapporten ska publiceras, med tydliga delmål längs vägen. • Engagemang från styrelse och revisorer: Styrelsen, revisionsutskottet och revisorerna bör involveras tidigt och kontinuerligt i processen. Benchmark Nivika har undersökt och jämfört hållbarhetsarbetet hos företag från andra sektorer och företag från fastighets- branschen. Syftet med denna undersökning var att erhålla insikter om branschens praxis och förväntningar samt att säkerställa att Nivikas hållbarhetsstrategi är konkurrenskraftig och anpassad till marknadens behov och förväntningar. Genom att jämföra och analysera hållbarhetsinitiativ, prestationer och rapportering från kunder och branschkollegor identifierades framgångsfaktorer och områden där det finns möjligheter till förbättring. Det ger även en grund för att säkerställa att inte några viktiga hållbarhetsfrågor missas och för att verifiera att Nivikas hållbarhetsmål och åtgärder är relevanta. Resultaten av benchmarkingundersökningen och omvärldsanalysen har sammanställts och presenterats för styrelsen, företagets ledning och nyckelpersoner i företaget. Fördjupad intressentdialog Vi har genomfört en uppdaterad intressentkartläggning och viktning för att identifiera och prioritera de viktigaste intressenter inom hållbarhetsområdet. Processen syftar till att säkerställa att hänsyn tas till, och att engagemang riktas mot, de intressenter som är mest relevanta för verksamheten. Via en workshop med ledningsgruppen har potentiella intressenter tagits fram. Därefter har dessa intressenter placerats inom kategorierna "påverkas av vår verksamhet" och "användare av vår hållbarhetsinformation". Efter att intressenterna har identifierats har de rankats utifrån tre kriterier: intressentens (1) inflytande, (2) betydelse och (3) involvering. Respektive intressent har bedömts på en skala från 0 till 5 inom varje kriterium. Genom viktningen har vi selekterat fram åtta intressenter som har högst poäng och därmed anses vara mest väsentliga för Nivikas verksamhet. Utöver att prioritera intressenter har en reflektion över aktuell intressentdialog gjorts och hur vi kan utveckla dialogen för att inkludera ytterligare hållbarhetsperspektiv. Slutligen har en reflektion gjorts över vilka specifika hållbarhetsfrågor som är viktiga för respektive intressentgrupp för att säkerställa en mer anpassad och effektiv kommunikation och samarbete. En fördjupad intressentdialog har gjorts där svaren har fångats upp och inkluderats i analysen. Den fördjupande intressentdialogen visade att de mest relevanta hållbarhetsfrågorna var: • Energieffektivitet och förnybar energi • Klimatpåverkan och koldioxidutsläpp • God affärsetik • Hållbar byggnation (produktionsprocess, byggmetoder etc.) ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 40 Hållbarhetsrapport Analys av värdekedja En detaljerad analys och kartläggning har genomförts av värdekedjan för att identifiera och förstå de olika stegen samt att analysera de risker och möjligheter som uppstår längs dessa steg. Processerna och aktiviteterna som ingår i värdekedjan har identifierats och beskrivits, inklusive upphandling, byggnationer, transporter, renovering, kundservice, energieffektivisering, avfallshantering samt trygghet och trivsel. Kartläggning av uppströms- och nedströms aktiviteter i Nivikas verksamhet samt utvärdering av påverkan och sannolikhet för de identifierade riskerna och möjligheterna inom värdekedjan. Resultaten av analysen och kartläggningen av värdekedjan ligger till grund för fortsatta arbete med hållbarhetsintegrering och riskhantering. Klimatscenarioanalys Nivika har genomfört en djupgående riskkartläggning där samtliga fastigheter har utvärderats separat utifrån klimatpåverkan (konsekvens) och sannolikhet. Syftet är att systematiskt bedöma och hantera klimatrelaterade risker och möjligheter. Resultaten av riskkartläggningen ligger till grund för strategiska beslut och åtgärder för att minimera negativa effekter av klimatförändringar, kontrollera finansiella effekter och samtidigt utnyttja möjligheter för hållbar tillväxt och konkurrenskraft. Specifikt har riskkartläggningen pekat ut ökad nederbörd och översvämningar som en av de största framtida riskerna. Handlingsplaner har upprättats med planerade aktiviteter och nödvändiga åtgärder i förvaltningen. Även säkerställt att hantering av de identifierade hållbarhetsriskerna hanteras effektivt i samband med pågående och framtida ombyggnationer. Genom att vara förberedd på olika klimatscenarier kan vi stärka både affärsmodell och affärsstrategi. IRO-analys IRO-analysen är en central del av den dubbla väsentlighetsanalysen, där fokus är att analysera och bedöma verksamhetens konsekvenser på människor och miljö samt de finansiella risker och möjligheter som företaget står inför. IRO-analysen genomfördes som en workshop, med ledningsgrupp och nyckelpersoner från Nivika, där fokus låg på att sammanväva alla insikter och sammanstråla all information utifrån hållbarhetsfrågorna i ESRS. Genom att involvera medarbetare från olika befattningar i analysen identifierades och bedömdes storleken och sannolikheten för olika konsekvenser, risker och möjligheter kopplade till varje hållbarhetsfråga. I bedömningen beaktades samma skala som Nivikas övriga riskarbete, omfattning och återställbarhet, liksom allvarlighetsgrad och sannolikhet. Baserat på bedömningen av konsekventiell väsentlighet och finansiell väsentlighet har ett tröskelvärde identifierats för gränsdragning av vilka frågor som ska anses vara väsentliga. Under analysprocessens gång dokumenterades beslut och resonemangen bakom varför vissa frågor bedöms som särskilt viktiga medan andra anses vara mindre relevanta. När samtliga frågor hade analyserats och rankats utifrån en skala 0-5 analyserades vilka tröskelvärden som skulle användas för konsekventiell väsentlighet respektive finansiell väsentlighet. Processen resulterade i en lista över möjliga väsentliga hållbarhetsfrågor. Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen presenteras i tabell samt matris på nästkommande sida. Arkadien 2, Jönköping ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 41 Hållbarhetsrapport Resultat dubbel väsentlighetanalys ESRS standard Väsentliga hållbarhetsfrågor Bedömning väsetlighet 1 ESRS E1 Klimatanpassning Väsentlig 2 ESRS E1 Klimatpåverkan Väsentlig 3 ESRS E1 Energi Väsentlig 4 ESRS E2 Förorening av mark Bevakning 5 ESRS E2 Förorening av luft Låg 6 ESRS E2 Förorening av vatten Bevakning 7 ESRS E2 Föroreningar av levande organismer och livsmedelsresurser Låg 8 ESRS E2 Potentiellt skadliga ämnen Bevakning 9 ESRS E2 Särskilt farliga ämnen Låg 10 ESRS E3 Vattenförbrukning Bevakning 11 ESRS E3 Försämring av livsmiljöer och trycket på marina resurser Låg 12 ESRS E3 Vattenuttag Låg 13 ESRS E3 Vattenutsläpp i vattendrag och hav Låg 14 ESRS E4 Direkt påverkan på förlust av biologisk mångfald Väsentlig 15 ESRS E4 Påverkan på arters tillstånd Låg 16 ESRS E4 Effekter på ekosystemens omfattning och tillstånd Låg 17 ESRS E4 Påverkan på och beroende av ekosystemtjänster Låg 18 ESRS E5 Resursinflöden, inklusive resursanvändning Väsentlig 19 ESRS E5 Resursutflöden relaterat till produkter och tjänster Låg 20 ESRS E5 Avfall Väsentlig 21 ESRS S1 Arbetsförhållanden i egen verksamhet Väsentlig 22 ESRS S1 Likabehandling och lika möjligheter för alla i egen verksamhet Låg 23 ESRS S1 Andra arbetsrelaterade rättigheter i egen verksamhet Låg 24 ESRS S2 Likvärdig behandling och lika möjligheter för alla i värdekedjan Låg 25 ESRS S2 Arbetsförhållanden i värdekedjan Väsentlig 26 ESRS S2 Andra arbetsrelaterade rättigheter i värdekedjan Låg 27 ESRS S3 Samhällens civila och politiska rättigheter Låg 28 ESRS S3 Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter Väsentlig 29 ESRS S3 Specifika rättigheter för ursprungsbefolkning Låg 30 ESRS S4 Informationsrelaterade påverkan för kunder Bevakning 31 ESRS S4 Personlig säkerhet för kunder Väsentlig 32 ESRS S4 Social inkludering för kunder Väsentlig 33 ESRS G1 Företagskultur Väsentlig 34 ESRS G1 Skydd för visselblåsare Låg 35 ESRS G1 Djurskydd Låg 36 ESRS G1 Politiskt engagemang och lobbyism Låg 37 ESRS G1 Hantering av leverantörsrelationer, samt betalningspraxis Låg 38 ESRS G1 Korruption och mutor Väsentlig 37 35 34 36 29 27 24 23 22 19 17 16 15 13 12 11 9 7 5 26 30 10 8 6 4 38 33 32 31 28 25 21 20 18 14 3 2 1 Finansiell väsentlighet Konsekventiell väsentlighet Låg Låg Bevakning Väsentlig Bevakning Väsentlig Hög Medel ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 42 Hållbarhetsrapport E1 Klimatförändringar Klimatanpassning Risk En förändring av klimatet medför en ökad risk för skador på fastigheter, vilket kan leda till betydande ekonomiska konsekvenser för Nivika. För att minska dessa risker krävs investeringar i förebyggande åtgärder och klimatanpassning av fastigheterna. Dessa åtgärder innebär ökade kostnader, men är nödvändiga för att skydda tillgångarna och säkerställa långsiktig hållbarhet och motståndskraft mot klimatrelaterade händelser. Klimatpåverkan Negativ påverkan Koldioxidutsläpp från byggverksamheten Nivikas aktiviteter inom nybyggnation och ombyggnation, inklusive transporter och användning av byggmaterial, samt drift av fastigheter, leder till betydande koldioxidutsläpp. Dessa utsläpp bidrar negativt till klimatförändringarna och är en utmaning för vår hållbarhetsstrategi. Det är avgörande att identifiera och implementera åtgärder för att minska dessa utsläpp, både genom effektivare byggprocesser samt genom att använda mer hållbara material och energikällor i driften av våra fastigheter. Risk Omställningsbehov Klimatförändringar kan utlösa globala kriser som direkt påverkar fastighets- sektorn. Exempelvis kan flyktingkriser och förändrade fastighetsvärderingar bli aktuella. Försäkringskostnader och driftskostnader kan stiga, samtidigt som hälsoriskerna för boende ökar. Behovet av att byta ut teknik i förtid kan också uppkomma, liksom förändringar i krav för finansiering och strängare lagkrav. Dessa faktorer medför ekonomiska risker och krav på anpassning och proaktiva åtgärder för att hantera klimatrelaterade utmaningar och säkerställa långsiktig hållbarhet och ekonomisk stabilitet. Energi Negativ påverkan Energiförbrukning Nybyggnation av fastigheter och den löpande energiförbrukningen från hyresgästers elanvändning utgör betydande källor till negativ miljöpåverkan. Dessa aktiviteter leder till höga nivåer av energikonsumtion, vilket i sin tur bidrar till ökade koldioxidutsläpp och belastning på miljön. För att minska denna negativa påverkan är det avgörande att använda mer energieffektiva byggnadsmetoder och uppmuntra hyresgästerna till att minska sin energianvändning genom hållbara praxis och teknologier. Positiv påverkan Energieffektivisering & öka mängden förnybar energi Nivika har ett stort fokus på energieffektivisering och utnyttjandet av egna solceller, vilket ger en positiv påverkan på miljön. Genom att implementera energieffektiva lösningar och installera solceller på fastigheterna minskas energiförbrukningen och beroendet av fossila bränslen. Detta bidrar till minskade koldioxidutsläpp och främjar en hållbar energianvändning. Dessutom ger solcellerna en möjlighet att producera förnybar energi direkt på plats, vilket stärker Nivikas miljöprofil och långsiktiga hållbarhetsmål. forts. Energi Risk Ökad energianvändning Nivika står inför finansiella risker kopplade till energi, särskilt på grund av ökad energianvändning till följd av utfasningen av fossil energi. När vi övergår till mer hållbara energikällor kan detta initialt öka elanvändningen och medföra högre driftskostnader. Dessutom kan energibrist och stigande energipriser leda till ytterligare ekonomiska påfrestningar. Dessa faktorer kräver noggrann planering och investeringar i energieffektiv teknologi och alternativa energikällor för att hantera de finansiella riskerna och säkerställa långsiktig hållbarhet. E4 Biologisk mångfald och ekosystem Direkt påverkan på förlust av biologisk mångfald Negativ påverkan Markexploatering Markexploatering i samband med nybyggnation och ombyggnation kan negativt påverka biologisk mångfald genom att leda till habitatförlust för lokala arter och minskning av ekosystemtjänster. Dessa förändringar kan ha långtgående effekter på omgivande naturmiljöer och ekosystem. Kommunens beslut (aktör i vår värdekedja) om markanvändning och planeringsprocesser kan ytterligare påverka hur marken används och dess biologiska mångfald på lång sikt. Positiv påverkan Anlägga ängar Genom att omvandla traditionella gräsytor till ängar skapas en positiv påverkan på biologisk mångfald. Ängsmarker är mer gynnsamma för många arter av växter, insekter och andra djur jämfört med monokulturer av gräs. Detta initiativ kan bidra till att återställa lokala ekosystem, främja pollinering och öka variationen av habitat för flora och fauna. Det kan ses som en åtgärd för att motverka negativ påverkan på biologisk mångfald genom att skapa mer gynnsamma livsmiljöer för olika arter. Resursinflöden, inklusive resursanvändning Negativ påverkan Resursförbrukning Vid nybyggnation och ombyggnation uppstår en negativ påverkan på resursinflöden genom behovet av nytt material. Detta inkluderar bland annat trä, betong, stål och andra byggmaterial som krävs för att konstruera och upprätthålla byggnader. Processen att framställa och transportera dessa material innebär en betydande användning av energi och resurser, vilket kan bidra till miljöpåverkan genom utvinning av råmaterial, energiförbrukning vid tillverkning och transporter, samt avfallshantering. Genom återanvändning, återvinning eller effektivisering av materialanvändningen mildras denna negativa påverkan. E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi ! ! ! - - - - + + Fysiska skador på fastigheterna ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 43 Hållbarhetsrapport forts. Resursinflöden, inklusive resursanvändning Positiv påverkan Nivika standard Genom att använda "Nivika-standarden", som bland annat innebär en preferens för trä som byggmaterial, uppnår Nivika en positiv påverkan på resursinflöden. Trä är en förnybar resurs som kräver mindre energi vid tillverkning jämfört med andra material som betong eller stål. Dessutom binder trä koldioxid under sin livscykel, vilket bidrar till att minska de totala koldioxid- utsläppen i byggnadsprocessen. Genom att göra medvetna val gällande material, såsom specificerat i Nivika-standarden, kan vi minska vår miljö- påverkan och främja hållbara byggpraxis. Denna strategi kan också påverka leverantörsval och marknadsföring av mer hållbara byggnadslösningar. Risk Ökade krav på hållbara material och återbruk Ökade krav på användning av hållbara material och återbruk i byggbranschen kan innebära att efterfrågan på dessa material ökar. Dock kan marknaden för hållbara byggmaterial vara omogen, vilket kan leda till begränsad tillgång och höga priser på specifika material som uppfyller de strängare hållbarhetskraven. Denna situation innebär en finansiell risk för företag inom fastighetssektorn, eftersom en högre kostnad för material påverkar budget och lönsamhet negativt. För att hantera denna risk kan företag behöva diversifiera sina leverantörer, investera i forskning och utveckling av alternativa material eller förhandla långsiktiga avtal med leverantörer för att säkerställa tillgång till nödvändiga resurser till rimliga priser. Avfall Negativ påverkan Avfall Negativ påverkan på avfallshantering uppstår genom hanteringen av olika typer av avfall inom fastighetssektorn. Byggavfall från nybyggnation och renoveringar, rivavfall från rivningsprojekt samt osorterat avfall från hyresgäster bidrar alla till den totala avfallsmängden. Dessa avfallstyper kräver särskilda åtgärder för att hanteras på ett miljömässigt hållbart sätt, inklusive återvinning, återanvändning och korrekt sortering för att minimera avfall och maximera återanvändning av resurser. Utmaningen ligger i att implementera effektiva avfallshanteringssys- tem och utbilda hyresgäster och personal i rätt hantering av avfall för att minska miljöpåverkan och uppfylla hållbarhetsmål. Risk Felaktig hantering av avfall Felaktig hantering av avfall inom fastighetssektorn kan resultera i stora finansiella effekter och ökade kostnader på lång sikt. Om avfall inte hanteras korrekt kan det leda till förluster i form av böter, sanktioner från myndigheter eller extra kostnader för att åtgärda miljöskador. Dessutom kan ineffektiv avfallshantring resultera i högre driftskostnader för fastighetsägare, inklusive transport, deponering och behandling av avfall. För att minska denna finansiella risk är det viktigt att implementera robusta avfallshanteringssystem, utbilda medarbetare och hyresgäster om korrekt avfallshantering och övervaka processerna noggrant för att säkerställa överensstämmelse med gällande regler och minimering av miljöpåverkan. S1 Den egna arbetskraften Arbetsförhållanden Positiv påverkan Genom att skapa arbetstillfällen för våra medarbetare bidrar vi till ökad anställningstrygghet och ekonomisk stabilitet för dem. Detta skapar en positiv arbetsmiljö och bidrar till Nivikas förmåga att attrahera och behålla kompetent personal. Genom att erbjuda säkra och stabila jobb kan vi också främja personalens välbefinnande och produktivitet. Detta är avgörande för att bygga en stark och engagerad arbetsstyrka som kan bidra till Nivikas långsiktiga framgångar och position på arbetsmarknaden. Arbetsförhållanden Negativ påverkan Avsaknad av kollektivavtal Negativ påverkan på anställda i värdekedjan kan uppstå om underentreprenörer i tidiga led av försörjningskedjan och leverantörer av servicetjänster i senare led inte har kollektivavtal. Detta kan leda till osäkra anställningsvillkor, lägre löner, brist på sociala förmåner och arbetsmiljö som inte är tillräckligt skyddande för arbetstagarna. Dessutom kan frånvaron av kollektivavtal försvåra möjligheten för arbetstagarna att organisera sig och förhandla om bättre arbetsvillkor och löner. Att säkerställa att alla parter i försörjningskedjan respekterar arbetsrättsliga normer och kollektivavtal är avgörande för att minimera denna negativa påverkan och främja hållbara arbetsförhållanden och arbetssäkerhet i hela värdekedjan. Risk Skapa arbetstillfällen och vara en bra kravställare Klimatförändringar kan utlösa globala kriser som direkt påverkar fastighets- sektorn exempelvis kan flyktingkriser och förändrade fastighetsvärderingar påverka branschen. Försäkringskostnader och driftskostnader kan stiga, samtidigt som hälsoriskerna för boende ökar. Behovet av att byta ut teknik i förtid kan också uppkomma, liksom förändringar i krav för finansiering och strängare lagkrav. Dessa faktorer medför ekonomiska risker och krav på anpassning och proaktiva åtgärder för att hantera klimatrelaterade utmaningar och säkerställa långsiktig hållbarhet och ekonomisk stabilitet. S2 Arbetskraft längst värdekedjan ! ! - + ! - + Skapa arbetstillfällen och anställningstrygghet ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 44 Hållbarhetsrapport S3 Påverkade samhällen Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter Positiv påverkan Skapa trygga områden och samhällen Nivikas verksamhet bidrar till positiva effekter i de samhällen där vi verkar. Genom att skapa trygga och trivsamma boendemiljöer bidrar Nivika till att städer och orter kan utvecklas hållbart. Dessutom stödjer vi föreningsliv och samhällsengagemang genom sponsring och partnerskap, vilket stärker sociala band och gemenskap i samhället. Genom att tillhandahålla bostäder bidrar Nivika också till trygga stadsdelar och möjliggör tillgång till vatten och sanitet, vilket är grundläggande för människors hälsa och välbefinnande. Denna positiva inverkan kan även omfatta bidrag till lokal ekonomisk utveckling genom skapandet av arbetstillfällen och stöd till lokala leverantörer och tjänsteleverantörer. På så sätt spelar Nivika en aktiv roll i att främja hållbara och inkluderande samhällen där människor kan trivas och växa. Personlig säkerhet för konsumenter och/eller slutanvändare Positiv påverkan Skapa trivsamma bostäder och arbetsplatser Genom att bygga och tillhandahålla bostäder uppfyller Nivika ett grundläggande mänskligt behov för säkerhet och trygghet. Nivika säkerställer att de erbjudna fastigheterna och bostäderna är säkra och uppfyller höga säkerhetsstandarder, inklusive skydd mot brand och inbrott. Detta skapar en trygg boendemiljö för slutanvändare och konsumenter, vilket är avgörande för deras fysiska och psykiska välbefinnande. Genom att investera i säkerhet och trygghet i bostäder bidrar Nivika också till att öka kundens förtroende och tillfredsställelse. Genom att erbjuda säkra och kvalitativa bostäder spelar Nivika en viktig roll i att stödja människors livskvalitet och säkerställa att deras grundläggande behov är tillgodosedda. S4 Konsumenter och slutanvändare G1 Ansvarsfullt företagande Företagskultur Positiv påverkan God arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling Genom att prioritera öppenhet, mångfald och kontinuerlig utveckling främjar Nivika en positiv företagskultur. Ledarskapet stöder en miljö där medarbetare uppmuntras att dela idéer och olika perspektiv välkomnas. Nivika investerar aktivt i personalutveckling och välbefinnande, vilket ökar motivationen och långsiktig lojalitet bland våra medarbetare. Denna kultur av tillit och öppenhet bidrar inte bara till förbättrad samarbetsförmåga och prestationer utan också till att attrahera och behålla talangfulla individer som delar Nivikas värderingar. Risk Korruption och mutor Korruption och mutor är utmaningar inom byggbranschen och kan medföra en finansiell risk för Nivika. Att implementera robusta system för att hantera och förebygga korruption och mutor hanterar risken för ekonomiska förluster genom böter, rättsliga påföljder och skadestånd. Dessutom kan en skadad affärsimage och förlorat förtroende från intressenter påverka Nivikas framtida affärsmöjligheter negativt. Att aktivt investera i compliance-program, utbildning, övervakning och uppföljning av affärsetik är avgörande för att minimera denna risk och upprätthålla en sund och hållbar verksamhet inom byggbranschen. Korruption och mutor ! + + + ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 45 Hållbarhetsrapport E MILJÖ Bygg- och fastighetsbranschen står för en betydande del av Sveriges totala energianvändning och en stor andel av växthusgasutsläppen vilket har en negativ påverkan på klimat och miljö. Nivikas verksamhet medför en direkt och faktisk påverkan via egen verksamhet samt en indirekt och potentiell påverkan både upp- och nedströms i värdekedjan. Vi ska arbeta med att begränsa den negativa påverkan och öka den positiva. Störst möjlighet till påverkbarhet och mätbarhet finns inom den egna verksamheten. Hållbarhetsarbetet fokuseras till de områden som bedömts som mest väsentliga. Dessa områden är för Nivika klimatförändringar, biologisk mångfald och ekosystem samt resursanvändning och cirkulär ekonomi. POLICY/STYRDOKUMENT • Hållbarhetspolicy • Uppförandekod • Inköpspolicy VÄSENTLIGA OMRÅDEN MILJÖ Klimatförändringar (E1) -Klimatanpassning -Klimatpåverkan -Energi Biologisk mångfald och ekosystem (E4) Resursanvändning och cirkulär ekonomi (E5) -Resursinflöden, inklusive resursanvändning -Avfall ESRS E1 - KLIMATFÖRÄNDRINGAR Nivikas verksamhet har en negativ påverkan på klimat och miljö genom både direkta och indirekta växthusgasutsläpp. I den egna verksamheten uppstår exempelvis utsläpp i samband med energianvändning och värmeproduktion samt utsläpp som kommer från företagsresor och användning av företagsfordon. I den övriga värdekedjan uppkommer växthusgasutsläpp kopplat till exempelvis nybyggnation och ombyggnation, användning av byggmaterial samt fastighetsdrift. ENVIRONMENT Strategi Nivika är ett småländskt entreprenördrivet företag med huvudkontor i Värnamo mitt i den företagstäta Gnosjöregionen. Smålänningarna är kända för sin seghet, påhittighet och klurighet. Vi har en vana att anpassa oss efter tillväxt och nya förhållanden vilket underlättar i omställningsarbetet som klimatförändringarna innebär. Klimatförändringar medför risker för Nivika på kort, medellång och lång sikt. Exempelvis risk för ökade kostnader för förebyggande åtgärder och klimatanpassningar av fastigheter, förändrade fastighetsvärderingar, ökade försäkringskostnader, behov av att byta ut teknik i förtid, förändrade regelverk, ökad elanvändning samt stigande priser på material och energi. Att mäta och redovisa utvecklingen av Nivikas klimatpåverkan är ett sätt att identifiera, prioritera och följa upp åtgärder för att minska klimatutsläppen. Genom ökad kunskap om direkta och indirekta utsläpp kan klimatplaner och metoder tas fram för att prioritera de åtgärder som ger bäst effekt. Nivika har under 2024 påbörjat arbetet med att ta fram en klimatomställ- ningplan där syftet är att ge en samlad bild över hur Bolaget kan minska sin klimatpåverkan och specificera vilka åtgärder som krävs i verksamheten för att nå klimatmålen i linje med Parisavtalet. Under 2025 kommer målen att skickas in för verifiering av Science Based Targets Initiative (SBTi). Nivikas metodiska arbete med energieffektivisering under lång tid har bidragit till både högre lönsamhet och lägre utsläpp. Genom att använda förnybar energi, öka den egenproducerade elen, samt minska energian- vändningen minskas utsläpp av växthusgaser och även driftkostnaderna. Nivika arbetar i dagsläget inte med upptagning och lagring av växthusgaser eller med klimatkompensering. Nivika har för närvarande inte introducerat något internt system för koldioxidprissättning. Styrning och ansvar Arbetet med klimatförändringar är ett prioriterat område och involverar hela organisationen. Riskarbetet följer en strukturerad process. Den påbörjas med en inventering av befintliga och nya risker. Ledningsgruppen och nyckelpersoner gör därefter en bedömning av de inventerade riskerna och väsentliga risker presenteras för styrelsen. Hållbarhetschefen ansvarar för att fastighetsbeståndet samt bolagets övriga verksamhet analyseras utifrån konsekvenserna av ett förändrat klimat. Det är projektansvarig som ansvarar för att projekt samt långsiktiga underhållsplan innehåller relevanta klimatanpassningsåtgärder för hela beståndet. För investeringar och eventuella förvärv ansvarar transaktions- ansvarig att analys genomförs med avseende på klimatförändringarna. Nivikas utsläpp följer samma ansvarsfördelning som för de underliggande orsakerna till att utsläppen sker. Det vill säga ansvaret för nybyggnation och ombyggnation, användning av byggmaterial, energianvändning och avfall. Varken styrelsens eller ledningens prestation beaktas i nuläget utifrån hur väl bolaget utvecklas i linje med klimatmål och ingen ekonomisk ersättning har knutits till utfall av klimatmål. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 46 Hållbarhetsrapport Strategi Nivika utvärderar kontinuerligt risker som kan uppstå som en följd av klimatförändringar och analyserar samtidigt organisationens motstånds- kraft och förmåga att hantera dessa risker. Syftet med risk- och möjlighetsanalysen är att få en uppfattning om hur Nivika påverkas finansiellt av klimatförändringarna; dels rent fysiskt, dels av styrmedel för att begränsa växthusgasutsläpp – men även att tillvarata de möjligheter för Bolaget som identifieras under processen. Nivika genomför årligen analyser och genomlysning av hela fastighets- beståndet. Analyser har gjorts både på en geografisk nivå samt på fastighetsnivå och identifierat de största framtida potentiella riskerna. Åtgärdsarbete För att få en samlad bild har Nivika inventerat samtliga fastigheter i beståndet, inte bara med hänsyn till klimatrelaterade risker, utan även med avseende på ett urval av lokala och sociala hållbarhetsrisker. Följande hållbarhetsrisker har analyserats: • Skyfall och översvämning • Inomhusklimat • Vattentillgång • Storm • Ras, skred och erosion • Stora snömängder • Jordbävning • Radon • Förorenat område • Invasiva arter • Byggnadsminne • Energiklass F och G • Skyddsrum • Hög nivå av felanmälningar • NIS-direktivet • Utsatt område • Riskområde • Särskilt utsatt område Varje risk har graderats enligt sannolikhet och påverkan med skalan låg, medel och hög. Klimatanpassning Nivikas verksamhet påverkas av effekter till följd av klimatförändringarna. Med ett tydligt fokus på klimatfrågan anpassar vi arbetet för att hantera riskerna, men också tillvarata möjligheterna. En förändring av klimatet medför en ökad risk för skador på fastigheter, vilket kan leda till betydande ekonomiska konsekvenser för Nivika. För att hantera dessa risker krävs investeringar i förebyggande åtgärder och klimatanpassning av fastigheterna. Dessa åtgärder kan initialt innebära ökade kostnader, men är nödvändiga för att skydda tillgångarna och säkerställa långsiktig hållbarhet och motståndskraft mot klimatrelaterade händelser. Klimatförändringar kan utlösa globala kriser som direkt påverkar fastighetssektorn. Risker kopplade till Nivikas omställningsbehov uppstår, exempelvis kan flyktingkriser och förändrade fastighetsvärderingar påverka branschen. Försäkringskostnader och driftskostnader kan stiga. Behovet av att byta ut teknik i förtid kan också uppkomma, liksom förändringar i krav förfinansiering och strängare lagkrav. De fastigheter som vid inventeringen har förhöjda riskvärden analyseras mer djupgående. Relevanta investeringar och insatser som ska genomföras för att anpassa de fastigheterna till ett förändrat klimat och öka deras motståndskraft har definierats. För de identifierade riskfastigheterna har åtgärdsplaner upprättats. Fastigheter med lägre riskvärde genererar ingen åtgärdsplan, men genererar en ökad rondering av förvaltningen vid exempelvis större mängd nederbörd. Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de största framtida potentiella riskerna för Nivikas bestånd. Vid förvaltning samt pågående och framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga åtgärder vidtas för att hantera identifierade hållbarhetsrisker. Exempel på åtgärder som genomförts inom verksamheten är anläggning av dagvattensystem samt installation av översvämningsmagasin vilket i sin tur leder till ökad trivsel och trygghet för hyresgäster men också är värdeskapande för Nivika. Hållbarhetsriskerna är integrerade i Nivikas duediligence-process. Arbetet ingår som en del av EU-taxonomins miljömål för begränsning av klimatförändringar och anpassning till klimatförändringar. Under 2025 ska arbetet med hållbarhetsriskerna utvecklas och ytterligare ett scenario ska kompletteras samt de förväntade finansiella effekterna. Mål och mätetal 100 % hållbarhetsinventerade fastigheter Samtliga fastigheter har genomgått en inventering med hänsyn till hållbarhetsrisker. Inventeringen visade på att 23 fastigheter har förhöjda riskvärden, vilka i sin tur har analyserats och utvärderats för att få en samlad bild över åtgärdsbehov. Åtgärdsplaner har upprättats för elva av dessa fastigheter. Totalt antal fastigheter i beståndet: 203 st Analyserade fastigheter: 203 st Fastigheter med åtgärdsbehov: 23 st Fastigheter med åtgärdsplan: 11 st ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 47 Hållbarhetsrapport TCFD vägleder Nivika arbetar i linje med TCFD (Task Force on Climaterelated Financial Disclosures) för att utvärdera risker och möjligheter kopplat till klimatförändringarna. Ambitionen är att följa rekommendationerna i största möjliga utsträckning. Identifiering och analys av klimatrelaterade risker är en förlängning av vårt ordinarie riskarbete – en process som beskrivs på sidorna 71-74. Miljöaspekter, inklusive klimat, ingår i denna process liksom alla de andra av bolagets risker och möjligheter. TCFD-index Styrning Strategi Riskhantering Mätetal och mål A. Styrelsens översyn av klimatrelaterade risker och möjligheter. Se sid. 33, 45-46 A. Klimatrelaterade risker och möjligheter organisationen har identifierat på kort, medel och lång sikt. Se sid. 45-46 A. Organisationens processer för att identifiera och bedöma klimatrelaterade risker. Se sid. 45-46 A. Organisationens mätetal för att bedöma klimatrelate - rade risker och möjligheter i linje med sin strategi och riskhanteringsprocess. Se sid. 45-46 B. Ledningens roll i bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter. Se sid. 33, 45-46 B. Påverkan från klimatrelaterade risker och möjligheter på organisationens verksamheter, strategi och finansiella planering. Se sid. 45-46 B. Organisationens processer för att hantera klimatrelate - rade risker. Se sid. 45-46 B. Scope 1, Scope 2 och Scope 3-utsläpp av växthus - gaser och relaterade risker. Se sid. 48, Hållbarhetsnot E1 Utsläpp av växthusgaser C. Organisationsstrategins anpassningsförmåga med hänsyn till olika klimatrelate - rade scenarios – inkluderat ett scenario för 2 grader eller lägre. Se sid. 45-46 C. Processer för att identi - fiera, bedöma och hantera klimatrelaterade risker är integrerade i organisationens övergripande riskhantering. Se sid. 45-46 C. Mål som organisationen använder för att hantera klimatrelaterade risker och möjligheter och utveckling mot mål. Se sid. 45-46 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 48 Hållbarhetsrapport Klimatpåverkan Nivikas verksamhet inom ny- och ombyggnation, inklusive transporter och användning av byggmaterial, samt drift av fastigheter, leder till betydande koldioxidutsläpp som har en negativ påverkan på klimatet. Strategi Att mäta och redovisa utvecklingen av Nivikas klimatpåverkan är ett sätt att identifiera, prioritera och följa upp åtgärder för att minska klimatutsläppen. Genom ökad kunskap om direkta och indirekta utsläpp kan klimatplaner och metoder tas fram för att prioritera de åtgärder som ger bäst effekt. Klimatomställningsplan Nivika har under 2024 påbörjat arbetet med att ta fram en klimatomställningsplan där syftet är att ge en samlad bild över hur vi kan minska vår klimatpåverkan över hela värdekedjan i linje med Parisavtalet. Klimatomställningsplanen är ett första steg mot att nå Bolagets klimatmål och beskriver vilka övergripande åtgärder som behöver utföras. Arbetet med klimatomställningsplanen fortsätter under 2025. Nivika kommer att bryta ner omställningsplanen i mer detaljerade handlingsplaner med nyckelåtgärder och specificera vilka åtgärder som krävs i verksamheten för att nå klimatmålen. Åtgärdsarbete Nivika lägger stort fokus på att minska både energibehov och klimatpåverkan från såväl projektverksamhet som fastighetsdrift. Klimatpåverkan inom den egna organisationen, scope 1, är marginell då Nivika inte har några egna värmepannor i fastigheterna. Utsläppen genereras från tjänstebilar för service och drift och påverkas av Nivikas val av drivmedel till fordonsflottan. Utsläppen inom scope 2 är kopplade till fastigheternas energianvändning, där Nivika arbetar aktivt för att minska klimatpåverkan genom energieffektiva lösningar och hållbara energival. Samtidigt är fjärrvärme- leverantörernas omställning till mer klimatsmarta produktionsmetoder en viktig del av arbetet mot minskade utsläpp. De mest omfattande utsläppen finns inom scope 3 och berör verksamhet utanför Nivikas direkta verksamhet, framför allt från ny- och ombyggnationer. Nivika lägger stor vikt vid att arbeta med dessa utsläpp genom att välja klimatsmarta material och förbättra avfallshanteringen i byggprojekten. Klimatkalkyler hjälper till att synliggöra påverkan och möjliggör förbättringar. Vidare kan krav på bränsle för fordon och maskiner bidra till en mer hållbar utveckling. Hyresgästers påverkan hanteras genom att inspirera och vägleda till hållbara val, som förnybar el, effektiv avfallssortering att underlätta för klimatsmarta pendlingsresor. Mål och mätetal Nya mål verifieras av SBTi Under 2025 kommer mål skickas in för verifiering av Science Based Targets Initiative (SBTi) för minskning av utsläppen av växthusgaser i linje med Parisavtalet. Minskning av växthusgaser kopplas till de två områden; energianvändning i drift samt byggverksamheten. Då omarbetning av målsättning och målomfattning pågår kommer tidigare målsättning om att minska 25 procent till år 2025 (basår 2019) i egna verksamheten att utgå. Utfallet av årets minskning av utsläpp kopplat till egen verksamhet är -15 procent jämfört med 2022/2023 och uppgår till 1 334 ton CO2e (1 573). Klimatberäkning Nivika rapporterar utsläppen av växthusgaser med hjälp av GHG-protokollet (Green House Gas Protocol), i enlighet med modellen Operational Control approach. Beräkningarna av Nivikas klimat- påverkande utsläpp utvecklas kontinuerligt för mer tillförlitliga nyckeltal och för att inkludera fler utsläppsposter. En del av beräkningarna är baserade på faktiska data och en del på schabloner. Förändring i år i jämförelse med föregående klimatbokslut: • Från Financial Control till Operational Control • Scope 3 kategori 3.1 Köpta varor och tjänster; nytillkomna data spendbaserad beräkning • Scope 3 kategori 3.13 Hyresgästernas bilkörning; omvärderats i väsentlighets- analys för scope 3, ej längre väsentlig då Nivikas rådighet är väldigt låg Analys Scope 1 avser direkta utsläpp som kontrolleras av verksamheten själva och där Nivika har direkt kontroll över sin klimatpåverkan, utsläpp från egna fordon samt från köldmedia. Nivika har inga egna värmepannor och har inte haft något läckage av köldmedia under året. 2024 uppgår utsläppen till 32 ton CO2e och motsvarar för mindre än en procent av de totala utsläppen. Scope 2 avser indirekta utsläpp från inköpt energi; fastighetsel, fjärrvärme och fjärrkyla. Trots ökat inköp av fjärrvärme minskar ändå utsläppen i scope 2 med -16 procent jämfört med 2022/2023 och uppgår till 1 302 ton CO2e (1547), vilket är ett resultat av konsekvent arbete med energieffektiviseringar i fastigheterna. Scope 3 omfattar indirekta utsläpp upp- och nedströms i värdekedjan som Nivika ger upphov till men inte kontrollerar direkt. Ungefär 90 procent av de totala utsläppen återfinns i scope 3, 13 999 ton CO2e. Av scope 3 kopplas knappt 80 procent av dessa utsläpp till byggverksamheten (nybyggnation och projektavfall). Fordon 0,2 % El 16,6 % Värme + kyla 4,3 % Nybyggnation 74,5 % Förvaltning 4,4 % Totala utsläpp fördelade på scope 74,5 % 16,6 % 4,3 % 4,4 % 0,2 % ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 49 Hållbarhetsrapport Energi Nybyggnation av fastigheter och löpande energiförbrukningen från hyresgästers elanvändning utgör betydande källor till negativ miljöpåverkan. Dessa aktiviteter leder till höga nivåer av energikonsumtion, vilket i sin tur bidrar till ökade koldioxidutsläpp och belastning på miljön. Nivika har ett stort fokus på energieffektivisering och har gjort stora investeringar i solcellsanläggningar de senaste åren vilket ger en positiv påverkan på miljön. Nivika står inför finansiella risker kopplade till energi, särskilt på grund av ökad energianvändning till följd av utfasningen av fossil energi. När vi övergår till mer hållbara energikällor kan detta initialt öka elanvändningen och medföra högre kostnader, dessutom kan energibrist och stigande energipriser leda till ytterligare ekonomiska påfrestningar. Dessa faktorer kräver noggrann planering och investeringar i energieffektiv teknologi och alternativa energikällor för att mildra de finansiella riskerna och säkerställa långsiktig hållbarhet. Strategi Att ha kontroll över och att kunna påverka energiförbrukningen i våra fastigheter är en förutsättning och en viktig del i energieffektiviseringen. Nivikas tekniska förvaltning använder olika system för att löpande övervaka fastigheterna med fokus på att följa upp, utveckla och optimera energianvändningen. Ett metodiskt arbete med energieffektivisering under lång tid har gett både högre lönsamhet och lägre utsläpp. All el som köps in till fastigheterna är producerad av förnybara källor. Genom att implementera energieffektiva lösningar och installera solceller på fastigheterna minskar energiförbrukningen och beroendet av fossila bränslen. Detta bidrar till minskade koldioxidutsläpp och främjar en hållbar energianvändning. Dessutom ger solcellerna en möjlighet att producera förnybar energi direkt på plats, vilket stärker Nivikas miljöprofil och långsiktiga hållbarhetsmål. Att Nivikas fastigheter har en låg energianvändning är viktigt för Nivikas gröna finansiering och en förutsättning för att fastigheterna ska anses vara i linje med EU-taxonomin. För att vara i linje med taxonomin behöver en nybyggd byggnad bland annat prestera 10 procentbättre än BBR-kravet (Boverkets nybyggnadsregler) och en befintlig byggnad måste tillhöra de 15 procent bästa ur energiprestanda för sin typ. En minskad energi- användning innebär dessutom en lägre driftskostnad och minskad risk för ökade energikostnader. Under året har Nivikas gröna ramverk uppdaterats, vilket delvis följer EU-taxonomin samt stärker kopplingen mellan finansiering och hållbara investeringar, med fokus på energieffektivisering, förnybar energi och optimerad drift. Åtgärdsarbete Genom att använda förnybar energi, öka andel egenproducerad elen, samt minska energianvändningen minskas utsläpp av växthusgaser och därmed även driftkostnaderna. Energieffektivisering För att minska energianvändningen genomförs exempelvis uppkoppling av rumsgivare, byte eller injustering av ventilationsaggregat, byte av värmepump och byte av värmesystem. Flera energieffektiviserande projekt har genomförts under året som en del av Nivikas löpande hållbarhetsarbete. Exempel på åtgärder som genomförts inom verksamheten är värmekonvertering från el till vattenburet med luftvärmepump på fastigheten Kärleken 2 i Värnamo vilket lett till en besparing i december på 30 procent, vilket motsvarar ca 7 000kWh. 772 2 720 2 308 1 527 1 815 413 346 A B C D E F G Energiklasser, fastighetsvärde, mkr Fortsatt tillväxt solenergi Under året är en av Nivikas större solcellsparker driftsatt. Nivika ligger på en andraplats i tidningen Fastighetsvärldens lista över svenska fastighetsbolag som är stora inom solenergi1, med 6,64 watt per kvadratmeter installerad effekt i förhållande till förvaltad yta. Nivika har under året ökat ytterligare till 7,55 watt per kvadratmeter per uthyrningsbar yta. Ett långsiktigt hållbarhetsarbete som bidrar till lönsamheten. Kartläggning av energiklasser Energideklarationen visar hur mycket energi som en fastighet förbrukar. Förutom energiklass finns nedbruten information som kan vara ett underlag till förbättringsåtgärder och energioptimering för att minska byggnadens energianvändning. En energideklaration är ett myndighetskrav, alla hyresfastigheter, bostäder eller kommersiella lokaler, ska vara energideklarerade, vissa byggnader är dock undantagna från krav om energideklaration. Energiklasserna graderas i en skala från A till G, där A står för den lägsta energianvändning en byggnad kan ha, och G för den högsta. En byggnad som har en energianvändning som uppfyller kraven som ställs på ett nybyggt hus får klass C eller bättre. Energiklassen är viktig för kartläggningen av hur bolagets ekonomiska aktiviteter står sig i förhållande till taxonomins tröskelvärden och ligger till grund för hur stor andel av Nivikas lån som är hållbara. Nivika arbetar löpande med energi- förbättrande åtgärder för att kunna påvisa en förbättrad energiklass över tid. Nivika har inventerat hela fastighetsportföljen och fastigheter med energiklass F och G har fått en plan för energiförbättring. 1 Magasinet Fastighetsvärlden nr 7/2024 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 50 Hållbarhetsrapport Underlätta för hyresgästen att agera hållbart Förutom uppvärmningen av Nivikas fastigheter och Bolagets byggprojekt genererar hyresgästerna egna utsläpp från exempel biltransporter, avfall och konsumtion. Hyresgästernas intresse för att bidra till hållbara lösningar och effektiviseringar ökar. Som hyresvärd kan Nivika bidra genom att göra det enkelt för hyresgästerna att göra rätt, underlätta för att skapa en mer hållbar livsstil och engagera dem till fler klimatsmarta val i vardagen kopplat till sin verksamhet eller boende. Det kan vara allt från enkla system för avfallshantering, erbjuda laddplatser för elbilar till att erbjuda odlingsmöjligheter intill fastigheterna. I nybyggda bostadsfastigheter mäts el- och vattenförbrukningen individuellt, vilket ger en drivkraft att minska kostnaden och ökar kunskapen om den faktiska förbrukningen hos för respektive hyresgäst. Arbetet med att erbjuda hyresgästen möjligheter till en hållbar mobilitet fortsätter. Mål och mätetal Energianvändning Energiintensiteten har under året minskat med -5 procent, jämfört med 2022/2023 har vi minskat från 93 till 89 kWh/m2 Atemp. Viss verksamhetsel ingår i sammanställningen på grund av svårigheter att urskilja denna från fastighetselen, vilket innebär att vissa hyresgästers energianvändning finns med i sammanställningen. Förnybar energi All el som köps in av Nivika är producerad av förnybara källor och är ursprungsmärkt. Nivika installerar solpaneler på tak, både vid nybyggnation och på befintliga fastigheter som fortsatt fokus på förnybar el. Under året har solcells- anläggningar installerats på två fastigheter, Roten 2 och Hällstorp 1:107 med en total produktionskapacitet om 66,3 kWp. Nivikas solcellsanläggningar har under året producerat 2 780 MWh, av den har 11 procent använts på plats i egna fastigheter och resterande sålts till elnätet. Den producerade elen från egna anläggningar har under året ökat med 79 procent jämfört med 2022/2023. Energiklasser Baserat på fastighetsvärde är endast 6 procent av Nivikas fastighetsportfölj fastigheter med energiklass F & G och 30 procent fastigheter med energiklass A & B. 84 procent av Nivikas fastighetsvärde har en giltig energideklaration och Nivika har för avsikt att över tid energideklarera samtliga fastigheter. Se fördelningen av energiklasser i Nivikas fastighetsbestånd i tabellen till vänster. Laddplatser Under året har Nivika fortsatt att installera laddplatser för att underlätta omställningen till fossilfria resor. Det totala antalet laddplatser i beståndet uppgår nu till 233 stycken varav 164 finns i anslutning till kommersiella fastigheter och 69 stycken finns i anknytning till bostadsfastigheter. Vinkeln 6, Jönköping ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 51 Hållbarhetsrapport Företag prövar sin verksamhet mot taxonomiförordningens tekniska granskningskriterier och minimiskyddsåtgär- der. Om de uppfylls kan hela, eller delar av företagets omsättning, investeringar (kapitalutgifter) och driftutgifter bli klassade som hållbara. För att en ekonomisk aktivitet enligt taxonomin ska anses miljömässigt hållbar ska den bidra väsentligt till minst ett av följande miljömål: 1. Begränsning av klimatförändringar (Climate change mitigation, CCM) 2. Anpassning till klimatförändringar (Climate change adaption, CCA) 3. Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser (Sustainable use and protection of water and marine resources, WTR) 4. Omställning till en cirkulär ekonomi (Transition to a circular ecenomy, CE) 5. Förebyggande och kontroll av föroreningar (Pollution prevention and control, PPC) 6. Skydd och återställande av biologisk mångfald och ekosystem (Protection and restoration of biodiversity and ecosystems, BIO) Aktiviteten får inte heller göra någon avsevärd skada på något av de övriga fem miljömålen (Do No Significant Harm, DNSH) och företaget ska uppfylla kraven i definierade minimiskyddsåtgärder. Identifiering av lämplig aktivitet Nivika äger, förvaltar och utvecklar fastigheter. Verksamheten återfinns i huvudgrupp 7, Bygg och fastighetsverksamhet, i taxonomin. Nivika har ekonomiska aktiviteter inom följande kategorier: 7.1 Uppförande av nya byggnader 7.2 Renovering av befintliga byggnader 7.3 Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning 7.4 Installation, underhåll och reparation av laddstationer för elfordon i byggnader (och parkeringsplatser i anslutning till byggnader) 7.5 Installation, underhåll och reparation av instrument och anordningar för mätning, reglering och kontroll av byggnaders energiprestanda 7.6 Installation, underhåll och reparation av tekniker för förnybar energi 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 4.1 Solenergi Följande ekonomiska aktiviteter bedöms vara relevanta för Nivika 2024: 7.7 Förvärv och ägande av byggnader Nivikas kärnverksamhet och huvudsakliga omsättning avser hyresintäkter, vilket omfattas av aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. Bedömning av väsentligt bidrag Som ett fastighetsbolag med projekt för egen förvaltning omfattas hela Nivikas verksamhet av de två första miljömålen, Miljömål 1 Begränsning av klimatförändringar och Miljömål 2 Anpassning till klimatförändringar, samt av Miljömål 4 Omställning till en cirkulär ekonomi. Miljömål 3 Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser, Miljömål 5 Förebyggande och kontroll av föroreningar samt Miljömål 6 Skydd och återställande av biologisk mångfald och ekosystem har bedömts inte innehålla några aktiviteter som omfattas av Bolagets verksamhet. Miljömål 1 Begränsning av klimatförändringar det mål som är mest relevant för Nivika och därmed redovisar bolaget förenlighet med detta mål. Nivika har ett löpande energieffektiviseringsarbete. Energioptimering och effektivisering är en prioriterad fråga och samtliga fastigheter omfattas av det löpande energiarbetet. Stora resurser läggs på att minska energianvändningen. För att avgöra i vilken utsträckning bolagets verksamhet uppfyller kraven för Miljömål 1 analyseras de tekniska granskningskriterierna för den ekonomiska aktiviteten. Enligt de tekniska granskningskriterierna för den ekonomiska aktiviteten 7.7 ska en byggnad (uppförd innan 31 december 2020) ha en giltig energideklaration med lägst energiklass A eller tillhöra de topp 15 procent av det nationella byggnadsbeståndet i enlighet med Fastighetsägarnas upprättade gränsvärden (2022). Har byggnaden en energideklaration med ett primärenergital som ligger under gränsvärdet för byggnadens huvudsakliga verksamhet anser Nivika att byggnaden har uppfyllt kraven i Miljömål 1. För att avgöra när en byggnad är uppförd har Nivika valt att utgå från datum för godkänt bygglov. EU-taxonomin EU-taxonomin är ett gemensamt klassificeringssystem framtaget av Europeiska unionen (EU) för att styra finansmarknaden mot hållbara investeringar. EU-taxonomin tydliggör vad som är en hållbar ekonomisk aktivitet i en verksamhet. Målet med klassificeringen är ett steg mot att leva upp till Parisavtalet och EU:s mål om klimatneutralitet 2050. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 52 Hållbarhetsrapport Bedöma ej avsevärd skada För att vara uppfylla EU-taxonomins krav, utöver väsentligt bidrag till ett miljömål, krävs även att man inte orsakar betydande skada till något av de andra miljömålen. För aktivitet 7.7 finns, i dagsläget, endast tekniska granskningskriterier för Miljömål 2 Anpassning till klimatförändringar. För att en 7.7-aktivitet ska uppfylla granskningskriterierna för Miljömål 2 behöver en klimatrisk- och sårbarhetsanalys utföras för att identifiera de viktigaste klimatriskerna samt möjliga anpassningslösningar. Nivika har genomfört en djupgående riskkartläggning där samtliga fastigheter i fastighetsbeståndet, på byggnads- nivå, har utvärderats och hållbarhetsrisker analyserats. För de identifierade riskfastigheterna har en åtgärdsplan upprättats. Riskfastigheterna har analyserats mer djupgående och relevanta investeringar och insatser som ska genomföras för att anpassa de fastigheterna till ett förändrat klimat och öka deras motståndskraft har definierats. Har byggnaden en hållbarhetsriskanalys och en åtgärdsplan om klimatrisk finns anser Nivika att byggnaden har uppfyllt kraven i miljömål 2. Läs mer om klimatanpassning samt riskkartläggningen på sida 46. Säkra minimiskyddsåtgärder Enligt taxonomiförordningen måste efterlevnad av minimiskyddsåtgärder för ansvarsfullt företagande uppfyllas för att en ekonomisk aktivitet ska klassas som taxonomiförenlig. Syftet är att säkerställa att företagens hållbarhetsarbete uppfyller socialt ansvarstagande inom områdena mänskliga rättigheter och arbetares rättigheter, antikorruption, beskattning och rättvis konkurrens. Nivika uppfyller taxonomins krav kring minimiskyddsåtgärder kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, transparens kring skattebelastning samt fri konkurrens. Vi är en ansvarsfull samhällsutvecklare som ska vara med och bidra till en hållbar utveckling. Verksamheten ska bedrivas ansvarsfullt gentemot samhället och intressenter. Nivika betraktar försiktighetsprincipen och samhällets lagar och förordningar som minimikrav. Genom väl förankrade och styrande dokument och processer säkerställer bolaget att inga kränkningar av mänskliga rättigheter och barns rättigheter sker i verksamheten. Nivika har länge arbetat i enlighet med FN Global Compacts tio principer och under hösten 2024 anslöt vi oss officiellt till initiativet. Omfattning samt förenlighet EU-taxonomin för samtliga Miljömål Beräkning av KPI:er och rapportering Enligt förordningen ska redovisningen omfatta hur stor andel av omsättning, kapitalutgifter och driftutgifter som är tillämpliga och förenliga i enlighet med taxonomin. Definition av nyckeltal: Omsättning Intäkter från ekonomiska aktiviteter i bolaget som omfattas av EU-taxonomin. För Nivika innebär det samtliga intäkter från fastigheterna som bolaget äger. Kapitalutgifter (CapEx) Samtliga investeringar kopplat till Nivikas fastigheter. Driftutgifter (OpEx) Nivikas löpande driftkostnader som rör intern- och extern fastighetsskötsel samt reparation och underhåll, i syfte att bibehålla fastighetens värde kopplade till: • Byggnadsrenovering • Kortsiktiga leasingavtal • Underhåll och reparation • Samtliga (övriga) utgifter kopplade till löpande underhåll av den materiella anläggningstillgången som krävs för att säkerställa tillgångens fortlöpande och ändamålsenliga funktion, genomfört av bolaget eller av anlitad tredjepart Omfattas ej: utgifter för fastighetsel, vatten/ VA, kyla, mediakostnader, sophämtning, administration, försäkringar, tomträttsavgäld, avskrivningar och fastighetsskatt. Analys Nedan följer en sammanfattande tabell över taxonomiförenlighet 2024. Enligt aktivitet 7.7 linjerar 33 procent av Nivikas fastighetsbestånd med EU-taxonomin. Nivikas fastighetsbestånd presterar bra i termer om energiprestanda (primärenergi) vilket resulterar i andelen hållbar omsättning uppgår till 37 procent, andelen hållbara driftutgifter är 7 procent samt andelen hållbara kapitalutgifter är 14 procent. Andel omsättning/total omsättning Andel kapitalutgifter/totala kapitalutgifter Andel driftsutgifter/totala driftsutgifter Miljömål Taxonomi- förenlighet per mål, % Mål som omfattas av taxonomin, % Taxonomi- förenlighet per mål, % Mål som omfattas av taxonomin, % Taxonomi- förenlighet per mål, % Mål som omfattas av taxonomin, % CMM 37 100 14 100 7 100 CCA 0 0 0 0 0 0 WTR 0 0 0 0 0 0 CE 0 0 0 0 0 0 PPC 0 0 0 0 0 0 BIO 0 0 0 0 0 0 Förkortningar av EU-taxonomins mål 1–6 enligt EUs standard. Nivika redovisar enbart mot Miljömål 1 Climate Change Mitigation, CCM. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 53 Hållbarhetsrapport ESRS E4 - BIOLOGISK MÅNGFALD & EKOSYSTEM Markexploatering i samband med nybyggnation kan negativt påverka biologisk mångfald genom att leda till habitatförlust för lokala arter och minskning av ekosystemtjänster. Dessa förändringar kan ha långtgående effekter på omgivande naturmiljöer och ekosystem. Kommunens beslut om markanvändning och planeringsprocesser kan ytterligare påverka hur marken används och dess biologiska mångfald på lång sikt. Strategi När ett område nyexploateras kan det medföra att vissa ekologiska värden på platsen påverkas. När Nivika nyexploaterar regleras verksamheten av detaljplaner, lagar och regleringar. Skyddet av arter är införlivat i lagar som påverkar detaljplaner och bygglov för fastigheter. Klimatrisker, klimatpåverkan och biologisk mångfald är tätt sammankopplade. Samtidigt som klimatavtrycket ska minska ska den biologiska mångfalden öka. Ju fler växter som finns, desto större kapacitet finns för att ta upp koldioxid i atmosfären. Fler växter och träd skapar även mer skugga, vilket lindrar effekten av värmeböljor och bidrar till naturlig dagvattenhantering genom upptag av vatten via rotsystem. Enligt Nivikas hållbarhetspolicy ska Nivika vara ett hållbart företag som bidrar till ett hållbart samhälle genom att ta ansvar för ekonomi, människor och miljö. Åtgärder Nivika arbetar med att stötta biologisk mångfald bland annat genom att anlägga gröna tak, skapa gröna innergårdar men också prioritera växter och träd som blommar för att förstärka det biologiska värdet kring fastigheterna. Flera konkreta exempel återfinns både i löpande förvaltning samt vid detaljplanering och nybyggnation för att bidra och bevara biologisk mångfald. Anlägga ängar Nivika förespråkar ängar framför gräsmatta på de ytor där möjligheten finns, exempelvis har äng anlagts vid Porfyren 2 på Bredastens industriområde i Värnamo istället för en klippt gräsyta. Ängarna binder både dagvatten och koldioxid. Jämfört med en gräsmatta som har behov av att klippas en gång per vecka under sommarhalvåret behöver ängen bara slås en gång per år, färre antal gräsklippningar gör dessutom att utsläppen minskar. Ängen är inte bara vacker att titta på utan uppskattas även av pollinerande insekter som humlor, bin och fjärilar. Grönskande gårdar I flera av Nivikas fastigheter har pallkragar för odling ställts ut, i Kungsängen i Jönköping finns ett växthus där bostadshyresgästerna har möjlighet till egen odling. En prioritering av blommande träd och växter på gårdar har gjorts som både bidrar till ökad trivsel hos hyresgästerna och är till fördel för den biologiska mångfalden. Mål och mätetal Nivika har under 2024 påbörjat arbetet med att kartlägga verksamhetens påverkan på biologisk mångfald. Översyn görs av var i verksamheten den biologiska mångfalden påverkas som mest, hur den påverkas, på vilket vis det skulle kunna mätas samt framtagning av lämpligt mål. Arbetet kommer att fortsätta de kommande åren. Projektering Redan i projekteringsstadiet sätter Nivika ramarna för byggnadens livscykel. Energieffektiva byggnader med långsiktig kvalitet och flexibilitet skapas, anpassade för framtida behov och förändringar. Nybyggnation Byggskedet har störst klimatpåverkan. Genom att bygga i linje med EU-taxonomi, läggs fokus på hållbara material och en effektiv energianvändning. Flexibilitet och resursoptimering prioriteras i samarbete med leverantörer för att minska klimatavtrycket. Drift och förvaltning Löpande driftoptimering, energieffektivisering och teknikuppdateringar minimerar klimatpåverkan. Hållbara lösningar som delningstjänster, laddningsmöjligheter och vägledning kring materialval erbjuds för att stötta hyresgästers klimatarbete. Rivning Rivning sker endast vid behov, med fokus på att förlänga byggnadens livslängd. Återbruk och återvinning av material prioriteras, medan deponering undviks så långt det är möjligt. Byggnadens livscykel ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 54 Hållbarhetsrapport ESRS E5 - RESURSANVÄNDNING OCH CIRKULÄR EKONOMI Nivikas verksamhet har en negativ påverkan på miljö då bygg- och fastighetssektorn står för en betydande del av samhällets materialanvändning och avfallsmängd. Vid nybyggnation och ombyggnation uppstår en negativ påverkan via resursinflöden genom behovet av stora mängder nytt material. Även negativ påverkan från avfall uppstår genom Nivikas egna verksamhet, hyresgästernas verksamhet och samarbetspartnernas verksamhet. Den cirkulära ekonomin handlar om att frikoppla ekonomisk tillväxt från ett överutnyttjande av naturresurser. För en minskad klimatpåverkan från byggnation och förvaltning är bevarande och återbruk en nyckelåtgärd, liksom medvetna materialval med låg klimatpåverkan och lång livslängd. Vi ser omställningen till en cirkulär ekonomi som en tydlig affärsmöjlighet. Genom att bevara och återbruka byggmaterial kan inköpskostnader minskas liksom även kostnader för hantering av bygg- och rivningsavfall. . Resursanvändning Strategi Vid nybyggnation och ombyggnation uppstår en negativ påverkan på resursinflöden genom behovet av nytt material. Detta inkluderar bland annat trä, betong, stål och andra byggmaterial som krävs för att konstruera och upprätthålla byggnader. Processen att framställa och transportera dessa material innebär en betydande användning av energi och resurser, vilket kan bidra till miljöpåverkan genom utvinning av råmaterial, energiförbrukning vid tillverkning och transporter, samt avfallshantering. Genom återanvändning, återvinning eller effektivisering av materialanvändningen mildras denna negativa påverkan. Ökade krav på användning av hållbara material och återbruk i byggbranschen kan innebära att efterfrågan på dessa material ökar. Dock kan marknaden för hållbara byggmaterial vara omogen, vilket kan leda till begränsad tillgång och höga priser på specifika material som uppfyller de strängare hållbarhetskraven. Denna situation innebär en finansiell risk för företag inom fastighetssektorn, eftersom en högre kostnad för material påverkar budget och lönsamhet negativt. För att hantera denna risk kan företag behöva diversifiera sina leverantörer, investera i forskning och utveckling av alternativa material eller förhandla långsiktiga avtal med leverantörer för att säkerställa tillgång till nödvändiga resurser till rimliga priser. Åtgärder Nivika standard Genom att använda "Nivika-standard", som bland annat innebär en preferens för trä som byggmaterial, uppnår Nivika en positiv påverkan på resursinflöden. Trä är en förnybar resurs som kräver mindre energi vid tillverkning jämfört med andra material som betong eller stål. Dessutom binder trä koldioxid under sin livscykel, vilket bidrar till att minska de totala koldioxidutsläppen i byggnadsprocessen. Genom att göra medvetna val gällande material, såsom specificerat i Nivika-standarden, kan vi minska vår miljöpåverkan och främja hållbara byggpraxis. Denna strategi kan också påverka leverantörsval och marknadsföring av mer hållbara byggnadslösningar. Under 2025 kommer Nivika att fortsätta arbetet med att utveckla Nivika-standarden. Att välja material av hög kvalitet har varit en självklarhet sedan bolaget startade. Med en utveckling av Nivika standard kvalitetssäkras inköpen samt smarta alternativ med hållbara material kan erbjudas till hyresgästerna. Avfall Strategi Byggavfall från nybyggnation och ombyggnation, rivavfall från rivnings- projekt samt osorterat avfall från hyresgäster bidrar alla till den totala avfallsmängden. Dessa avfallstyper kräver särskilda åtgärder för att hanteras på ett miljömässigt hållbart sätt, inklusive återvinning, återanvändning och korrekt sortering för att minimera avfall och maximera återanvändning av resurser. Utmaningen ligger i att implementera effektiva avfallshanteringssystem och utbilda hyresgäster och personal i rätt hantering av avfall för att minska miljöpåverkan och uppfylla hållbarhetsmål. Felaktig hantering av avfall inom fastighetssektorn kan resultera i stora finansiella effekter och ökade kostnader på lång sikt. Om avfall inte hanteras korrekt kan det leda till förluster i form av böter, sanktioner från myndigheter eller extra kostnader för att åtgärda miljöskador. Dessutom kan ineffektiv avfallshantering resultera i högre driftskostnader för fastighetsägare, inklusive transport, deponering och behandling av avfall. För att minska denna finansiella risk är det viktigt att implementera robusta avfallshanterings-system, utbilda medarbetare och hyresgäster om korrekt avfallshantering och övervaka processerna noggrant för att säkerställa överensstämmelse med gällande regler och minimering av miljöpåverkan. Åtgärder Minskade avfallsmängder – ökad återvinning Arbetet med avfall handlar om att minska mängden avfall som går till deponi och förbränning – och att öka andelen återvunnet avfall. Nivikas verksamhet genererar avfall i våra byggprojekt, nyproduktion och hyresgästanpassningar men också från verksamhetens hyresgäster. Vad det gäller avfall från byggnation är det viktigt att det ställs krav på exempelvis avfallsplaner i projekt, men även att öka återvinningsgraden på byggarbetsplatser och hos våra hyresgäster. Här krävs samverkan med våra avfallsleverantörer samt entreprenörer vid byggprojekt. Byggavfallet som uppstår vid våra egna ombyggnadsprojekt och lokalanpassningar sorteras på arbetsplatsen enligt fastställda rutiner. Mål och mätetal Sedan 2022/2023 rapporteras genererat avfall in vid alla slutförda projekt, både i mängder och fraktioner. Under året har totala mängden projektavfall minskat från 1145 ton till 656 ton, vilket är en minskning på 57 procent. Mängden återvunnet avfall från projektverksamheten har ökat från 18 till 30 procent. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 55 Hållbarhetsrapport S SOCIALT Medarbetarna är avgörande för företagskulturen, verksamheten och den pågående utvecklingen. Kunniga, engagerade och välmående medarbetare ger nöjdare hyresgäster och en mer effektiv verksamhet. Att arbeta mot gemensamma mål, respektera varandra och varandras olikheter samtidigt som att ha kul på jobbet är några av de egenskaper som ligger till grund för Nivikas företagskultur och som knyter an till Nivikas kärnvärden: engagemang, ärlighet, glädje och hållbarhet. Nivika vill att hyresgästen som arbetar eller bor i fastigheter och områden trivs, känner sig trygga och mår bra. Nivika ska vara en lokal samhällsbyggare som erbjuder attraktiva och trivsamma lokaler och boenden för hyresgästen. Nivika skapar hållbara kvarter och områden med fastigheter där människor ska arbeta och leva i många år framöver. Områdena ska klara klimatförändringar och samhällsomvandling. Att ta långsiktigt ansvar vid byggnation, utveckling och förvaltning är en grundförutsättning. POLICY/STYRDOKUMENT • Hållbarhetspolicy • Uppförandekod • Personalhandbok • Inköpspolicy VÄSENTLIGA OMRÅDEN MILJÖ Den egna arbetskraften (S1) Arbetskraft längs värdekedjan (S2) Påverkade samhällen (S3) Konsumenter och samhällen (S4) ESRS S1 DEN EGNA ARBETSKRAFTEN - ARBETSVILLKOR SOCIAL Strategi Genom att vara en arbetsgivare bidrar Nivika till arbetstillfällen och ger anställningstrygghet och ekonomisk stabilitet. Detta skapar en positiv arbetsmiljö och bidrar till Nivikas förmåga att attrahera och behålla kompetent personal. Genom att erbjuda säkra och stabila jobb kan personalens välbefinnande och produktivitet främjas. Detta är avgörande för att bygga en stark och engagerad arbetsstyrka som kan bidra till Nivikas långsiktiga framgångar och position på arbetsmarknaden samt öka den positiva påverkan på Nivikas medarbetare. Styrning och ansvar Nivikas operativa chef ansvarar för det övergripande arbetsmiljö- och hälsofrämjande arbetet. Respektive chef ansvarar för att medarbetarna har en god arbetsmiljö och kan göra sitt jobb utan risk för olycksfall och ohälsa. Nivikas arbetsmiljöarbete utgår ifrån arbetsmiljölagen och styrs av bolagets policyer för arbetsmiljö, personalhandbok och uppförandekod. Åtgärdsarbete För att vara en hållbar arbetsplats prioriteras tre områden: god arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling. Sund arbetsmiljö Nivika ska erbjuda medarbetarna en trygg, säker och hälsosam arbetsmiljö. Bolaget arbetar förebyggande med säkerhet genom bland annat interna rutiner och verktyg samt samarbete med företagshälsovård. Den dagliga verksamheten bedrivs med bakgrund av Nivikas kärnvärden. Information och tillvägagångssätt hur medarbetare ska agera beskrivs i företagets policys och uppförandekod. Arbetsmiljöfrågor är viktiga för att minimera tillbud och olyckor. Uppkomna tillbud dokumenteras och rapporteras till närmsta chef som i sin tur lyfter tillbudet vidare till ledningen. Nivika har en nollvision för arbetsplatsolyckor, den gäller alla som arbetar för eller utför uppdrag åt Nivika. Detta innebär att ingen ska komma till skada på jobbet. Att arbeta förebyggande, minimera och åtgärda säkerhets- och hälsorelaterade risker samt främja medarbetarnas välmående bidrar till måluppfyllnad. Alla medarbetare erbjuds friskvårdsbidrag och samtliga anställda omfattas även av en vårdförsäkring. Friskvård sker både förebyggande och i rehabiliteringssyfte för att främja hälsa och välmående. Nivikas medarbetare uppmuntras till att transportera sig med så låg klimatpåverkan som möjligt. Alla tillsvidareanställda erbjuds personalcykel, elcyklar finns tillgängliga för kortare resor i tjänsten, därtill finns bilpool med elbilar för resor i tjänsten. Lika värde, jämställdhet och mångfald Nivikas grundläggande synsätt är att alla människor har lika värde och rätt till lika behandling. Medarbetarna skall ges samma möjligheter gällande anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran, inom ramen för sin kompetens och vilja. Arbetsvillkoren styrs av lag och kollektivavtal och samtliga medarbetare omfattas. Nivika är medlemmar i Almega. Lönesättningar tar hänsyn till branschstatistik och medarbetarnas individuella prestation. Historiskt sett är bygg- och fastighetsbranschen en mansdominerad bransch. Kompetensutveckling Medarbetarsamtal genomförs för att stödja personlig utveckling, uppföljning av gemensamt satta mål, avstämning kring arbetssituationen och planering av framtida kompetensutveckling. För Nivika handlar kompetensutveckling om att utveckla medarbetarens kunskaper och färdigheter. Medarbetare ska ges samma möjligheter gällande anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran inom ramen för sin kompetens och egna vilja. Utbildningsbehovet kartläggs och anpassas individuellt för varje medarbetare, rätt kompetens för respektive arbetsuppgifter. Under året har utbildningar genomförts inom bland annat hållbarhetsrapportering, arbetsmiljö, entreprenadjuridik och IT-säkerhet. Nivika har också fokus på framtida medarbetare för att stärka varumärket och öka attraktiviteten och därmed säkra intresse från framtida medarbetare. Bolaget har ett långsiktigt utbyte med Campus i Värnamo och Jönköping University, som strävar efter att ge studenter möjlighet till praktiska erfarenheter och utbildning kopplat till bygg- och fastighetsbranschen. Mål och mätetal Nivika har bara anställda i Sverige, rapporterar inte på medarbetare som inte är anställda eller personer med funktionsnedsättning. Anställda I december 2024 hade Nivika 71 medarbetare, varav 35 procent av medarbetarna är kvinnor vilket är en minskning jämfört med föregående år om 2 procentenheter. Majoriteten av Nivikas anställda är tillsvidareanställda med en heltidsanställning. Personalomsättningen uppgår till 2,9 procent, vilket, på helår, motsvarar två personer som avslutat sin anställning. Kollektivavtalstäckning och social dialog Nivika är medlemmar i Almega och därmed styrs arbetsvillkoren utöver lag även av kollektivavtal och samtliga medarbetare omfattas. Systematiskt arbetsmiljöarbete bedrivs med exempelvis skyddskommitté. Skyddsombud finns och skyddsronder genomförs och protokoll förs, eventuella brister åtgärdas av ansvarig chef. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 56 Hållbarhetsrapport Mångfald 33 personer av de anställda hos Nivika är 30 till 50 år gamla, lika många är över 50 år gamla och 5 personer är under 30 år. Av de anställda är 49 personer tjänstemän och 21 personer kollektivanställda. Styrelsens medlemmar består av två kvinnor och sex män, varav fyra personer är över 50 år och två personer är 30 till 50 år. Koncernledningen består av tre män och tre kvinnor och har för andra året i rad placerat sig på Allbrights gröna börslista där granskning av jämställdhet och inkludering inom Sveriges börsnoterade bolags styrelser och ledningsgrupper görs. Löner Lönerevision görs årligen enligt företagets lönepolicy. Alla medarbetare får minst lägstalön enligt kollektivavtal. Utbildning och kompetens Under året har 100 procent deltagit i lönesamtal och 53 procent deltagit i medarbetarsamtal. Under året har vi tagit emot åtta feriearbetare och tre praktikanter. Genomsnittlig utbildningstid per medarbetare uppgår till 10,37 timmar. Arbetsmiljö Endast ett olycksfall har skett under året som föranledde frånvaro, jämfört med 2022/23 då verksamheten hade fem olycksfall. Olycksfallsfrekvensen för anställda uppgår till 0 promille, frånvaro i tid i förhållande till arbetad tid. Frisknärvaro Frisknärvaron är återigen hög och ligger på 99,01 procent (98,9). Under året har korttidsfrånvaron sjunkit ytterligare till 0,9 procent (1,1). Nivika visar ytterligare ett år av den historiskt låga sjukfrånvaron kring en procent som vi ser som ett tecken på att medarbetarna trivs och mår bra hos oss. Ersättning Under 2024 uppgår kvinnornas genomsnittliga löner till 98,4 procent av männens, löneklyftan uppgår därmed till 1,6 procent. Ersättningsgraden för den högst betalda personen i förhållande till medianmedellönen för alla anställda är 7,87. Incidenter Det sammanlagda antalet diskrimineringsfall, inklusive trakasserier, som har anmälts är totalt 2 under 2024. Dessa händelser har hanterats utifrån Bolagets rutiner med medarbetarnas psykosociala arbetsmiljö i främsta rum. ESRS S2 ARBETSKRAFT LÄNGS VÄGEN - ARBETSFÖRHÅLLANDEN Negativ påverkan på anställda i värdekedjan kan uppstå om underentreprenörer i tidiga led av försörjningskedjan och leverantörer av servicetjänster i senare led exempelvis inte har kollektivavtal. Detta kan leda till osäkra anställningsvillkor, lägre löner, brist på sociala förmåner och arbetsmiljö som inte är tillräckligt skyddande för arbetstagarna. Dessutom kan frånvaron av kollektivavtal försvåra möjligheten för arbetstagarna att organisera sig och förhandla om bättre arbetsvillkor och löner. Att säkerställa att alla parter i försörjningskedjan respekterar arbetsrättsliga normer och kollektivavtal är avgörande för att minimera denna negativa påverkan och främja hållbara arbetsförhållanden och arbetssäkerhet i hela värdekedjan. Strategi Genom att skapa arbetstillfällen i hela värdekedjan, inklusive underentreprenörer och servicetjänster, bidrar Nivika till att stärka ekonomisk stabilitet för anställda i värdekedjan. Dessutom agerar Bolaget kravställare genom att ställa krav på leverantörer och samarbetspartners, vilket inkluderar krav på att följa arbetsrättsliga standarder, erbjuda konkurrenskraftiga löner och säkra arbetsmiljöer. Genom att agera på detta sätt kan Nivika främja hållbara och säkra arbetsprinciper och etablera goda relationer i vår försörjningskedja. Detta kan också bidra till att minska risken för arbetskonflikter, förbättra vårt rykte och stärka vår hållbarhetsprofil genom att visa engagemang för socialt ansvarstagande och etiska arbetsprinciper. Åtgärdsarbete Nivikas leverantörer har en viktig roll i värdekedjan och som beställare av varor och tjänster har Nivika ett stort ansvar och möjlighet att ställa krav med koppling till hållbarhet. Exempelvis kravställs leverantörer på att följa Bolagets uppförandekod. Uppförandekoden är grundad på FN:s Global Compacts tio principer för mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Nivika eftersträvar lokala leverantörer, nära och långsiktiga samarbeten med affärspartners för att tillsammans främja hållbarhet genom hela värdekedjan. Mål och mätetal Under 2024 har ett arbete med att uppdatera Nivikas uppförandekod genom att göra en specifik leverantörsuppfarande som komplement till den existerande uppförandekoden. Syftet är att leverantörsuppförande- koden ska ge riktlinjer för ansvarsfullt företagande samt säkerhetsställa vilka grundläggande krav som gäller. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 57 Hållbarhetsrapport ESRS S3 PÅVERKADE SAMHÄLLEN - TRYGGHET Nivikas verksamhet bidrar till positiva effekter i de samhällen där vi verkar. Genom att skapa trygga, trivsamma arbets- och boendemiljöer bidrar Nivika till att städer och orter kan utvecklas hållbart. Dessutom stödjer Nivika föreningsliv och samhällsengagemang genom sponsring och partnerskap, vilket stärker sociala band och gemenskap i samhället. Genom att tillhandahålla bostäder bidrar Nivika också till trygga stadsdelar och möjliggör tillgång till vatten och sanitet, vilket är grundläggande för människors hälsa och välbefinnande. Denna positiva inverkan kan även omfatta bidrag till lokal ekonomisk utveckling genom skapandet av arbetstillfällen och stöd till lokala leverantörer och tjänsteleverantörer. På så sätt spelar Nivika en aktiv roll i att främja hållbara och inkluderande samhällen där människor kan trivas och växa. Strategi En viktig del i Nivikas strategi är att arbeta lokalt, bygga långsiktiga relationer och vara en samhällsutvecklare. Nära dialog med kommun och näringsliv är viktigt men också att vara engagerad lokalt. Nivika engagerar sig bland annat genom att stötta olika idrottsföreningar och evenemang i de geografiska områden där vi finns. Det kan bidra till en positiv utveckling av samhället och stärkt trygghet och säkerhet men också motverka utanförskap. En blandad stadsmiljö skapar förutsättningar för stor mångfald och variation mellan gammal och ny bebyggelse, både i gestaltning och funktion för boende, handel, service, rekreation, kultur och arbetsplatser. Blandstaden utgår ifrån att människans välbefinnande står i centrum, vilket bidrar till ökad trygghet och gemenskap. Åtgärdsarbete Trygghetsskapande arbete Att en region är attraktiv för näringslivet är en förutsättning för Nivikas verksamhet. Vi bidrar till regionens utveckling genom vår kärnverksamhet men också genom engagemang i initiativ som bidrar till att stärka regionen på olika sätt, såsom arbete, innovation, utbildning och inkludering. Att prioritera val av lokala leverantörer bidrar också till regionens utveckling. I egenskap av en kommersiell fastighetsägare i regionen är vi delaktiga genom vår verksamhet både i stadsplanerings- och stadsutvecklings- projekt. Vi arbetar även med att få områden att bli mer attraktiva och trygga genom att skapa en blandning av kontor, butiker och bostäder. Mål och mätetal Trygghet NKI-mätning (Nöjd kundindex) Kommersiella hyresgäster Mål 2030: topp 50 % i branschen - Delindex Rent, snyggt och tryggt Bostadshyresgäster Mål 2030: topp 25 % i branschen - Delindex Trygghet Graniten 39, Värnamo ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 58 Hållbarhetsrapport ESRS S4 KONSUMENTER OCH SLUTANVÄNDARE - TRIVSEL Nivika skapar attraktiva och trivsamma fastigheter för både kommersiella hyresgäster och boende. Genom att tillhandahålla moderna och välanpassade lokaler säkerställer Nivika att företag kan bedriva sin verksamhet i en säker och funktionell arbetsmiljö. En välskött och attraktiv fastighet stärker företagens varumärke och skapar en positiv upplevelse för såväl medarbetare som besökare. För bostadshyresgäster strävar Nivika efter att skapa boendemiljöer där människor trivs. Genom att ständigt utveckla och förbättra sina fastigheter, oavsett om det handlar om bostäder eller kommersiella lokaler, skapar Nivika attraktiva miljöer där människor och företag kan utvecklas, växa och trivas. Strategi Att ha nöjda kunder skapar förutsättningar för långsiktiga affärsrelationer och kan ge goda ambassadörer. Ett viktigt mått på kundnöjdhet är rekommendationsvilja. För att kunna skapa ett bättre boende är Bolaget beroende av att få veta vad hyresgästerna tycker om Nivikas service, lägenheten, huset och området de bor i. Genom att skapa en bra dialog kan vi tillsammans göra skillnad. Åtgärdsarbete Kund i fokus – för ökad trivsel Under året genomförde Nivika sin första hyresgästenkät för lokal- hyresgästerna i samarbete med AktivBo. Syftet med enkäten var att få mer kunskap om hur lokalhyresgästerna upplever Nivika som hyresvärd. Fyra av fem lokalhyresgäster svarade att de tycker att Nivika tar sina kunder på allvar, att det är rent och snyggt och att de får hjälp när det behövs. Hela 90 procent upplever att de trivs i sina lokaler och områden. Nivika vill såklart att alla ska trivas och vi har fått in många förbättringsförslag som kommer analyseras och ligga till grund för kommande åtgärdsplan och som blir ett viktigt bidrag till Nivikas fortsatta utvecklingsarbete. Mål och mätetal Trivsel NKI-mätning (Nöjdkund index) Kommersiella hyresgäster Mål 2030: topp 50 % i branschen - Delindex Nöjd kund index Bostadshyresgäster Mål 2030: topp 25 % i branschen - Delindex Trivsel i lägenheten ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 59 Hållbarhetsrapport G STYRNING Nivika bygger och investerar för egen långsiktig förvaltning och till grund för bolagets hållbarhetssyn ligger en strävan efter att skapa långsiktiga värden, både ekonomiska och mänskliga. Att skapa värde över tid förutsätter ett hållbart synsätt, långsiktigt ansvarstagande, sund affärsmässighet och stabil finansiell ställning. POLICY/STYRDOKUMENT • Uppförandekod • Personalhandbok • Hållbarhetspolicy • Inköpspolicy • Insiderpolicy • Internkontrollpolicy • IT-säkerhetspolicy • Attestinstruktion VÄSENTLIGA OMRÅDEN MILJÖ Ansvarsfullt företagande (G1) -Företagskultur -Korruption och mutor ESRS G1 - ANSVARSFULLT FÖRETAGANDE Att vara en finansiellt stabil affärspartner främjar relationen med våra intressenter och är också en förutsättning för att driva hållbar utveckling. Långsiktig värdeutveckling innebär också att all verksamhet genomsyras av ett långsiktigt arbete för en hållbar leverantörskedja samt transparent redovisning av hållbarhetsdata. Syftet är att äga, förvalta och utveckla fastigheterna under lång tid och det har sedan länge därför varit naturligt att redan från start lägga stor vikt vid hållbarhet. Att skapa attraktiva arbets- och boendemiljöer i resurseffektiva fastigheter med beständiga material till en rimlig kostnad, lägger grunden för ett varaktigt värdeskapande. Nivika investerar inte för kortsiktig vinst eftersom de fastigheter som byggs sällan säljs, utan eftersträvar att skapa en ekonomisk stabilitet som går över och bortanför konjunkturer. GOVERNANCE Stark företagskultur Nivika fortsätter att utvecklas, vilket gör att behovet av nya medarbetare och kunskap ökar. Därför är det viktigt att fortsatt arbeta tillsammans för att förstärka värdegrundsplattformen och den familjära företagskultur som finns inom Nivika - för att fortsätta att vara en hållbar arbetsplats och attraktiv arbetsgivare. Strategi Genom att prioritera öppenhet, mångfald och kontinuerlig utveckling främjar Nivika en positiv företagskultur. Ledarskapet stöder en miljö där medarbetare uppmuntras att dela idéer och olika perspektiv välkomnas. Nivika investerar aktivt i personalutveckling och välbefinnande, vilket ökar motivationen och långsiktig lojalitet bland våra medarbetare. Denna kultur av tillit och öppenhet bidrar inte bara till förbättrad samarbetsförmåga och prestationer utan också till att attrahera och behålla talangfulla individer som delar Nivikas värderingar. Engagemang, ärlighet, glädje och hållbarhet är Nivikas kärnvärden. Värderingarna ger vägledning i det dagliga arbetet och de relationer som byggs med kollegor, kunder och partners. Åtgärdsarbete Uppförandekod Uppförandekoden (Koden) beskriver hur Nivikas medarbetare ska agera på arbetsplatsen och hur vi gör affärer. Koden beskriver även vad Nivika förväntar sig av sina medarbetare och affärspartners samt vad intressenterna kan förvänta sig av oss. Koden gäller för alla Nivikas medarbetare. Alla helägda dotterbolag till Nivika är bundna av koden, leverantörer och andra affärspartners förväntas följa liknande principer som ingår i koden. Att dessa principer efterlevs är en viktig faktor när val av affärspartners görs. Information om uppförandekoden ingår som en del av introduktionsprogrammet för alla nyanställda. Utöver uppförandekoden finns styrdokument innehållande principer för bolagsstyrning och efterlevnadsprocedurer, som beslutats av styrelsen. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 60 Hållbarhetsrapport Korruption och mutor I Sverige är byggbranschen den bransch där flest döms för mutbrott vilket gör att Nivika kan vara utsatt för en finansiell risk. Om vi inte implementerar robusta system för att hantera och förebygga korruption och mutor kan det leda till ekonomiska förluster genom böter, rättsliga påföljder och skadestånd. Dessutom kan en skadad affärsimage och förlorat förtroende från intressenter påverka Nivikas framtida affärsmöjligheter negativt. Att aktivt investera i complianceprogram, utbildning och övervakning av affärsetik är avgörande för att minimera denna risk och upprätthålla en sund och hållbar verksamhet inom byggbranschen. Åtgärdsarbete Ansvarsfull samarbetspartner - affärsetik och anti-korruption Nivika värdesätter sin position som ett respekterat företag oavsett var vår verksamhet bedrivs. Vi stödjer och respekterar Svensk lag, etik och moral samt de internationellt erkända mänskliga rättigheterna. Mutor, bestickningar eller otillbörliga förmåner får inte förekomma och vi arbetar för att motverka alla former av korruption i verksamheten och i affärsrelationer. Visselblåsare Nivika är angelägna om att både egna medarbetare och externa intressenter känner sig trygga med att eventuella missförhållanden i organisationen fångas upp redan på ett tidigt stadium, antingen via dialog eller via företagets visselblåsarfunktion, som hanteras av Nivikas styrelseordförande. Repressalier mot eller diskriminering av någon medarbetare som i god tro gjort en anmälan är inte tillåtet. Under året finns inga rapporterade fall av korruption, mutor eller brott mot uppförandekoden. Mål och mätetal Under 2024 har Nivikas uppförandekod uppdaterats och kompletterats med en specifik leverantörsuppfarande. Syftet är att leverantörsuppförandekoden ska ge riktlinjer för ansvarsfullt företagande samt säkerhetsställa vilka grundläggande krav som gäller. Leverantörsuppförandekoden bifogas till leverantörsavtal som Nivika ingår. Rapporterade fall av visselblåsning 2024 2024/23 2023/22 2022/21 Antal rapporterade fall av visselblåsning 0 0 0 0 Refugen 6, Värnamo Revisorns yttrande avseende den lagstad- gade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB, org. nr 556735-3809 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för räkenskapsåret 2023-09-01 – 2024-12-31 på sidorna 32-60 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 3 april 2025 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 61 UPPFÖLJNING GRÖNT RAMVERK Hösten 2020 gav Nivika ut sitt första Grönt Ramverk i samband med att bolagets första gröna obligation emitterades. Som ett led i det finansiella hållbarhetsarbetet har Nivika under hösten 2024 upprättat ett nytt grönt ramverk, som granskats och godkänts av Sustainanalytics. Det uppdaterade gröna ramverket linjerar till stora delar med EU- taxonomin och innebär att grön finansiering kan användas till projekt och tillgångar som är gröna, såsom gröna och energieffektiva byggnader, men kan också vara investeringar i omfattande energieffektiviseringsåtgärder. Grön finansiering I juni 2021 erhöll Nivika sin första gröna bankfinansiering vilket sedan dess har utvecklats till att omfatta totalt 1 108 miljoner kronor per 2024-12-31 vilket utgör 73 procent av den totala gröna finansieringen om 1 508 miljoner kronor. Per 31 december 2024 har Nivika ett utestående obligationslån, vilket också är kategoriserat som grönt, om 400 miljoner kronor. Likviden från Nivikas gröna obligation, emitterad hösten 2024, har nyttjats till följande kategorier enligt det gröna ramverket. - Finansiering av nybyggnation - Finansiering av fastigheter som möter kravet för energikonsumtion baserat på byggnadsår. Likviden används inte till projekt som omfattar fossil energiproduktion, infrastruktur för fossila bränslen, kärnenergiproduktion, vapen och försvar, potentiellt miljöskadlig resursutvinning, gruvdrift, spel eller tobak. Uppföljning Grönt Ramverk Nybyggnation • 10 % lägre än gällande BBR • Genomgå riskkartläggning • 10 % lägre än gränsvärde klimatdeklaration EU Taxonomi kategori: 7.1 -Uppförande av nya byggnader Befintliga fastigheter • Energiklass A eller • Tillhöra topp 15 % i nationellt bestånd EU Taxonomi kategori: 7.7 - Förvärv och ägande av byggnader Större renoveringar • 30 % förbättrad energiprestanda efter renovering samt • Minst uppfylla gällande BBR-krav EU Taxonomi kategori: 7.2 - Renovering av befintliga byggnader ICMA GBP Kategori Green and energy- efficient buildings EU Environmental Objective Climate change mitigation UN SDG SDG 7 - Affordable and Clean Energy SDG 11 - Sustainable Cities and Communities Gröna projektkategorier där grön finansiering kan användas Kategori Grönt projekt Tillgångar som finansieras i linje med det gröna ramverket ska uppfylla något av nedan- stående kriterier: Grön upplåning, Mkr 2024-12-31 Bankfinansiering, grön 1 108 Obligationslån (SE0023261771) 400 Summa 1 508 Godkänt investeringsbelopp, Mkr 2024-12-31 Totalt verklig värde gröna tillgångar 5 285 Existerande grön bankfinansiering -1 108 Existerande grön obligationsfinansiering -400 Totalt återstående utrymme för grön kapitalmarknadsfinansiering 3 777 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 62 Uppföljning Grönt Ramverk Fastighet Fastighets- värde, mkr Energiförbr. i % av BBR- krav Energi– klass Undvikna utsläpp, ton CO₂ Advokaten 5 161 69 B -8 761 Avenboken 1 100 65 B -7 596 Barnarps-Kråkebo 1:79 99 75 B -15 267 Bergbunken 1 63 87 C -1 510 Bikupan 22 25 89 C -518 Bäret 1 50 79 C -1 814 Diabasen 4 162 59 B -32 170 Drängen 2 133 50 A -20 848 Eklövet 1 64 71 B -3 261 Folkets Hus 1 83 100 C - Garvaren 5 66 43 A -16 793 Graniten 2 90 100 C - Gravören 18 12 78 C -1 238 Hedenstorp 2:30 22 83 B -1 947 Hematiten 1 163 80 B -22 279 Hemmeslöv 10:208 120 69 B -7 208 Hjortronet 7 28 69 B -5 096 Hjällbo 150:1 59 97 C -1 521 Hällstorp 1:107 Lamellhus 118 75 B -4 267 Klynnan 12 43 62 B -6 207 Klynnan 13 17 41 A -10 546 Lagern 9 65 96 C -1 293 Lejonet 18 26 88 C -1 001 Norra Amerika 1 141 62 B -12 535 Pionen 6 6 70 B -548 Porfyren 2 41 59 B -12 600 Porfyren 3 87 62 B -11 491 Porfyren 4, under uppförande 3 72 B - Refugen 6, hotell 116 100 C - Refugen 6, kontor ingår i ovan 86 C -1 858 Rosen 1 188 80 C -15 388 Roten 2 264 80 C -9 586 Råstenen 1 Norra 69 69 B -4 272 Råstenen 1 Västra 92 69 B -2 620 Sadelmakaren 1 268 55 B -25 091 Sandstenen 1 38 80 B -2 989 Sandstenen 2 208 80 C -16 282 Schaktet 1 79 60 B -7 245 Snöflingan 16 193 75 B -8 507 Stationen 2 45 78 C -4 053 Befintliga fastigheter som ligger till grund för investering Fastighet Fastighets- värde, mkr Energiförbr. i % av BBR- krav Energi– klass Undvikna utsläpp, ton CO₂ Stålet 2 64 47 A -17 477 Tor 3 120 73 B -6 866 Tunnbindaren 7 45 98 C -368 Täljstenen 1 109 46 B -8 762 Valplatsen 2 106 93 C -4 934 Valplatsen 8 292 61 B -20 636 Vombaten 2 & Vråken 2 91 56 B -7 609 Vråken 1 161 87 C -3 244 Värendsvallen 12, bostäder 436 61 B -15 190 Värendsvallen 12, skola ingår i ovan 47 A -49 104 Västergöken 1 256 72 B -11 731 Totalt 5 285 -452 132 Exempel på grön fastighet Graniten 39, Värnamo • Beläget på Bredastens industriområde, Värnamo • Byggt enligt Nivika-standard med särskild fokus på hållbara material • Klimatdeklaration uppgår till 186 CO2e/m2 och har energiklass A • 6 st laddplatser • Genomgående utrustad med energisnål belysning ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 63 Nivikas verksamhet finansieras genom en kombination av banklån, övriga skulder och eget kapital. Bankupplåning sker via säkerställda banklån, byggnadskreditiv och revolverande krediter hos ett tiotal finansinstitut; huvudsakligen tre nordiska storbanker samt SBAB och lokala sparbanker. Under det senaste räkenskapsåret har Nivika stärkt balansräkningen via eget kapital, utökat säkerställd finansiering samt minskat obligationsfinansiering som förflyttat den finansiella positionen framåt och lett till positiva förändringar av de finansiella nyckeltalen. Åtgärderna i kombination med förvärv av högavkastande kommersiella fastigheter och färdigställda byggnationer bidrar till ökat förvaltningsresultat och resultat per aktie. För att ta vara på möjligheter i marknaden som en effekt av snabba förändringar i marknaden återinträdde Nivika under november på obligationsmarknaden och emitterade nya obligationslån. Transaktionen var framgångsrik, mötte starkt intresse från nordiska institutionella investerare och boken var väl övertecknad. Likviden ska användas i enligt med det gröna ramverket och kommer bidra till Bolagets fortsatta tillväxt. Finansiering 2024-12-31 2023-08-31 Säkerställd finansiering, Mkr 5 327 4 648 Obligationslån, Mkr 400 650 Genomsnittlig ränta exkl. byggnadskreditiv, % 4,4 5,1 Kapitalbindningstid, år 2,7 2,5 Räntebindningstid, år 2,9 0,9 Andel bunden ränta, % 59 31 Likvida medel, Mkr 365 66 Nettobelåningsgrad, % 46,9 49,6 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,6 Soliditet, % 45,2 44,7 Räntebärande skulder De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick per rapportdagen till 5 759 miljoner kronor (5 214), varav långfristig bankfinansiering utgjorde 5 251 miljoner kronor (4 520), obligationslån 400 miljoner kronor (650) och övriga räntebärande skulder 108 miljoner kronor (42). Fördelning räntebärande skulder 91% 7% 2% Banklån Obligation Säljarreverser FINANSIERING Förändringen under året förklaras av nyupplåning på befintligt bestånd, nyupplåning till förvärv och nybyggnationer, lösen av lån i samband med avyttringar samt lösen och upptagande av obligationslån. Andelen grön finansiering ökar och cirka 30 procent av den utestående räntebärande skulden är grön, varav 73 procent är säkerställda banklån. Utveckling grön finansiering 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800 2 000 2020-11-30 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31 2024-12-31 Gröna banklån Gröna obligationer Bankfinansieringen säkerställs genom pant i fastigheter och tillkommande säkerheter som koncernborgen. Vissa banklån inkluderar även åtaganden som rapportering av finansiella nyckeltal och informationsåtaganden. Samtliga åtagande var per rapportdagen uppfyllda. Bolagets mål är att långsiktigt ha en nettobelåningsgrad om maximalt 55 procent. Vid periodens slut uppgick nettobelåningsgraden till 47 procent (50), beräknad som nettoskuld 5 532 miljoner kronor i förhållande till fastigheternas totala marknadsvärde om 11 788 miljoner kronor. Beviljad men ej utnyttjad finansiering per sista december 2024 uppgick till cirka 380 miljoner kronor avseende beviljade men ej utbetalda byggnadskreditiv, banklån samt revolverande kreditfaciliteter. I slutet av 2024 genomfördes stora justeringar i amorteringsnivån vilket framöver beräknas ge en positiv effekt på kassaflödet om totalt cirka 80 miljoner kronor årligen. Under perioden har Nivika återvänt till obligationsmarknaden och framgångsrikt emitterat seniora icke säkerställda gröna obligationer till ett initialt belopp om 400 miljoner kronor under ett ramverk om totalt 800 miljoner kronor. Obligationen löper med en rörlig ränta om 3 månader STIBOR plus 325 baspunkter med en löptid om 3,25 år, se tabell. Emissionslikviden kommer att användas i enlighet med Bolagets etablerade ramverk för grön finansiering. 27% 73 % Finansiering ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 64 FINANSIERING, FORTS. Finansiering Kapitalbindning Räntebindning Förfall Belopp, Mkr Andel, % Belopp, Mkr Genomsnittlig ränta, % Andel, % 0-1 år 2 279 39 2 446 6,88 41 1-2 år 1 053 18 20 2,14 0 2-3 år 1 903 32 600 2,70 10 3-4 år 410 7 209 3,59 4 4-5 år 155 3 1 328 2,83 23 5- år 98 2 1 294 2,27 22 Summa 5 897 100 5 897 4,40 100 Utestående obligationer Löptid Utestående belopp, Mkr Rambelopp, Mkr Räntevillkor, % Förfallodag Typ 2024/2028 400 800 STIBOR 3M + 3,25 2028-02-14 Grön Kapital- och räntebindningsstruktur Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick vid periodens slut till 2,6 år (2,7) med fördelning enligt tabellen nedan. Skuld med förfall under kommande tolv månader, totalt 2 277 miljoner kronor består i sin helhet av banklån där drygt 60 procent kommer att förlängas under första kvartalet 2025. Den genomsnittliga räntan, beaktat räntederivat och exkluderat byggnadskreditiv, uppgick vid periodens utgång till 4,4 procent (5,1), där minskningen till stor del förklaras av en sjunkande räntenivå för 3 månader STIBOR under året men också justeringar i lånemarginaler. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 2,7 år (0,9) vid periodens slut där 52 procent av den totala låneportföljen är räntesäkrad och 59 procent om bundna lån räknas in enligt tabellerna nedan. Räntetäckningsgraden, mätt som rullande 12 månader, har successivt stigit och uppgick till 2,0 (1,6) vilket är i linje med Bolagets egna mål och bekräftar Bolagets strategi. Nivika arbetar aktivt med att hantera ränterisken genom att använda räntesäkringar. Andel bunden ränta uppgår till 59 procent beaktat räntederivat och olika typer av fasträntelån. Nedan, till höger, tabeller som redogör för samtliga utestående räntederivat och fasträntelån. Fasträntelån Belopp, Mkr Räntenivå, % Förfallodatum 19 2,00 2026-04-04 1 5,00 2026-12-31 49 2,00 2027-07-09 146 3,55 2027-11-09 149 4,21 2029-01-19 6 5,00 2029-12-31 20 5,00 2034-06-30 10 3,00 2035-12-01 400 Förfallostruktur swapar Belopp, Mkr Räntenivå Förfallodatum 300 2,69 2025-05-08 205 2,97 2027-06-07 80 1,98 2027-09-27 120 1,98 2027-09-27 209 3,59 2028-10-10 73 3,39 2029-04-30 45 2,94 2029-05-15 64 3,37 2029-06-03 300 2,84 2029-06-05 100 2,84 2029-06-05 191 2,84 2029-09-17 400 2,09 2029-09-24 200 2,88 2030-03-31 191 2,87 2030-09-17 191 2,90 2031-09-17 191 2,94 2032-09-17 191 2,98 2033-09-19 3 051 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 65 AKTIEN OCH ÄGARNA Nivika Fastigheter AB (Publ) B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom sektorn Real Estate. Nivikas marknadsvärde uppgick den 31 december 2024 till 3 864 miljoner kronor och antalet aktieägare var 4 160 stycken (3 087). Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 95 885 594 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A och 71 000 794 stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning. Kursutveckling och handel Under perioden 1 oktober till 31 december 2024 omsattes på Nasdaq Stockholm ca 3 163 000 NIVI B-aktier. Dagsomsättningen för Nivika på Nasdaq Stockholm uppgick i genomsnitt till 51 009 aktier och det volymviktade genomsnittspriset uppgick till 39,86 kronor. Högst betalkurs under perioden var 45,00 kronor den 1 oktober 2024 och lägst betalkurs var 37,00 kronor den 21 november 2024. Aktiekursen den 31 december uppgick till 40,30 kronor (senast betalt). Information om aktiens utveckling finns även på www.nivika.se. Återköp av aktier Vid årsstämman i februari 2024 bemyndigades Nivikas styrelse att, fram till nästa stämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att förvärva egna aktier. Styrelsen har i december 2024 beslutat att påbörja ett återköpsprogram av egna aktier till ett belopp om upp till 50 miljoner kronor under perioden 1 januari till 30 april 2025. Per den 31 december 2024 ägde Bolaget 1 157 973 aktier av serie B. Under perioden har återköp genomförts till ett belopp om cirka 26 miljoner kronor. De tio största aktieägare (röstsorterat) per den 31 december 2024 Källa: Euroclear Sweden och Bolaget ) A-aktier berättigar till tio röster per aktie och B-aktier berättigar till en röst per aktie. ) Marknadsvärdet på samtliga aktier i Bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktier per datum ovan. Aktien och ägarna Namn Antal tusen A-aktier Antal tusen B-aktier Totalt antal aktier, tusen Andel av kapital Andel av röster Santhe Dahl Invest AB 6 952 16 059 23 011 24,0 26,8 Värnanäs AB 7 436 2 167 9 602 10,0 23,9 Husleden Förvaltning AB 4 000 10 671 14 671 15,3 15,8 Skandinavkonsult i Stockholm AB 3 109 3 075 6 108 6,5 10,7 Planch AB 3 109 933 4 042 4,2 10,0 Nordea Livförsäkring Sverige AB - 4 071 4 071 4,2 1,3 Nordnet Pensionsförsäkring Ab - 3 744 3 744 3,9 1,2 Swedbank Robur Småbolagsfond Norden - 3 550 3 550 3,7 1,1 Pollock Invest AB 280 745 1 025 1,1 1,1 Tredje AP-fonden - 3 170 3 170 3,3 1,0 10 största aktieägare 24 885 48 185 73 070 76,2 92,9 Återköpta aktier - 1 158 1 158 1,2 0,4 Övriga aktieägare - 21 733 21 733 22,7 6,8 Totalt 24 885 71 001 95 886 100,0 100,0 Varav styrelse och koncernledning 21 776 34 902 56 678 59,1 79,0 Nivikaaktien 2024-12-31 Handelsplats Nasdaq Stockholm Aktienamn Nivika Kortnamn (ticker) NIVI B ISIN-kod SE0017083272 Segment Nasdaq, Mid Cap Sektor Real Estate Valuta SEK Totalt utestående aktier 95 885 594 st Totalt antal B-aktier 71 000 794 st Stängningskurs 31 december 2024 40,30 kr Marknadsvärde 31 december 2024 3 864 Mkr NIVI B och omsättning Långsiktigt substansvärde och börskurs 0 100 200 300 400 500 600 700 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Total volym, tusen Stängningskurs 0 20 40 60 80 Börskurs, kr Långsiktigt substansvärde per aktie, kr ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 66 Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrning Nivika Fastigheter AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Värnamo. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att äga och förvalta mindre och medelstora företag, bedriva handel och förvaltning av aktier och andra värdepapper samt därmed förenlig verksamhet. Bolagsordningen finns i sin helhet att tillgå på Bolagets webbplats www.nivika.se. Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att effektivt och kontrollerat styra och leda verksamheten i Nivika Fastigheter. Bolagsstyrningen syftar även till att säkerställa att bolaget lever upp till sina åtaganden gentemot aktieägare, kunder, medarbetare, leverantörer och omvärlden i övrigt. Bolagsstyrningen i Nivika Fastigheter baseras bland annat på aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, bokföringslagen, bolagsordningen, regelverk för emittenter (räntebärande instrument) på de marknadsplatser där Nivika Fastigheter är noterat, policyer samt interna regler och riktlinjer. Svensk kod för bolagsstyrning Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Bolagsstyrningen i svenska börsbolag har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer och uttalanden samt genom självreglering. Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är betydelsefull för bolagsstyrningen i svenska börsbolag. Efterlevnad av Koden Enligt styrelsens uppfattning har Nivika i alla avseenden följt Koden under verksamhetsåret och har ingen avvikelse att förklara. Ägarstruktur och rösträtt Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom sektorn Real Estate. Nivikas marknadsvärde uppgick den 31 december 2024 till 3 864 miljoner kronor och antalet aktieägare var 4 160 stycken (3 087). Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 95 885 594 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A och 71 000 794 stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning. Mer information om ägarstrukturen finns på sidan 65 avsnitt Aktien och ägarna. Valberedning Valberedningen representerar aktieägarna. Valberedningen har till uppgift att före bolagsstämman lägga fram förslag till styrelse och revisorer inklusive ersättning. Enligt svensk kod för Bolagsstyrning ska bolaget ha en valberedning som har till syfte att lämna förslag avseende ordförande på bolagsstämmor, kandidater till styrelseledamöter (inklusive ordföranden), arvoden och övrig ersättning till varje styrelseledamot samt ersättning för utskottsarbete, val av och ersättning till externa revisorer BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT samt förslag till valberedning för den nästföljande årsstämman. Valberedningens förslag redovisas i kallelse till årsstämman. Vid extra bolagsstämma den 20 augusti 2024 antog aktieägarna följande principer för utseende av valberedningen. Valberedningen ska utgöras av representanter för de till röstetalet fyra största aktieägarna i Nivika Fastigheter AB (publ) (”Bolaget”) baserat på den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken per den sista bankdagen i augusti varje år och övrig tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits Bolaget vid denna tidpunkt. Om någon av de fyra till röstetalet största aktieägarna väljer att avstå från sin rätt att utse ledamot till valberedningen, eller annars får anses ha avstått från sådan rätt, ska nästa aktieägare i turordning beredas tillfälle att utse ledamot. Vid bedömningen av vilka som utgör de fyra till röstetalet största aktieägarna ska en grupp aktieägare anses utgöra en ägare om de (i) ägargrupperats i Euroclearsystemet eller (ii) offentliggjort och till Bolaget meddelat att de träffat skriftlig överenskommelse att genom samordnat utövande av rösträtten inta en långsiktig gemensam hållning i fråga om Bolagets förvaltning. Valberedningens ordförande ska vara den ledamot som utsetts av den till röstetalet största aktieägaren, såvida inte valberedningen beslutar annat. Sammansättningen av valberedningen ska offentliggöras på Bolagets hemsida senast sex månader före årsstämma. I de fall ledamot är utsedd av viss ägare ska detta framgå. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att ny valberedning utsetts. Styrelsens ordförande ska ansvara för att sammankalla valberedningen och ska, i den utsträckning som valberedningen finner lämpligt, delta vid valberedningens arbete såsom adjungerad utan rösträtt. Ledamöterna i valberedningen erhåller ingen ersättning. Baserat på valberedningsinstruktionen har Nivikas valberedning erhållit följande sammansättning: Victoria Skoglund, valberedningens ordförande, utsedd av Värnanäs AB, Erik Dahl, utsedd av Santhe Dahl Invest AB, Göran Larsson, utsedd av Husleden Förvaltning AB och Jörgen Olsson, utsedd av Skandinavkonsult i Stockholm AB. Bolagsstämma Aktieägarnas rätt att besluta i bolagets angelägenheter utövas vid bolagsstämman. En gång per år hålls årsstämman som bland annat beslutar om styrelsens sammansättning, ansvarsfrihet för verkställande direktör och styrelsens ledamöter, utdelning och val av styrelse och revisorer, samt ersättningsprinciper för ledande befattningshavare. Årsstämman 2023/2024 kommer att hållas i Värnamo, den 8 maj 2025 kl. 15.00. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 67 Styrelsens arbete Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman. Styrelsens övergripande uppgift är att ansvar för koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföring, medelförvaltning och ekonomiska förhållanden i övrigt är betryggande. Det åligger styrelsen att tillse att det finns fungerande rapporteringssystem och att styrelsen erhåller erforderlig information om bolagets ställning, resultat, finansiering och likviditet genom periodisk rapportering. Styrelsen svarar också för att fatta beslut i strategiska frågor såsom fastställande av strategiska planer, affärs- och lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar styrelsen beslut om större förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag. Detta skall göras på ett hållbart sätt med ett väl avvägt risktagande för att säkerställa en långsiktigt positiv utveckling för Bolaget. Styrelsen arbetar enligt en arbetsordning för styrelsen och utfärdar en VD-instruktion som bland annat anger rapporteringsskyldigheter mot styrelsen. Arbetsordningen anger bland annat styrelsens ansvar, arbetsfördelning samt vilka ärenden som skall föreläggas styrelsen. Styrelsens utskott Utskottens arbetsuppgifter och arbetsordning fastställs av styrelsen i skriftliga instruktioner. Utskottens huvudsakliga uppgift är att bereda ärenden som föreläggs styrelsen för beslut. Ersättningsutskott Enligt styrelsens arbetsordning ska ersättningsutskottets uppgifter fullgöras av hela styrelsen. Ersättningsutskottet är främst ett förberedande organ och tar fram förslag till styrelsen och arbetar enligt en styrelsens arbetsordning. Huvudsaklig uppgift är att behandla frågor avseende ersättnings- och anställningsvillkor för verkställande direktör samt andra ledande befattningshavare baserat på de riktlinjer för ersättning och anställningsvillkor för verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare som beslutats av årsstämman. Revisionsutskott Styrelsen har inom sig inrättat ett revisionsutskott. Revisionsutskottet består av Håkan Eriksson (ordförande), Elisabeth Norman, Thomas Lindster och Helena Nordman-Knutsson. Revisionsutskottet är främst ett förberedande organ som tar fram förslag till styrelsen och arbetar enligt en styrelsens arbetsordning. Huvudsaklig uppgift är att övervaka processerna kring Nivikas finansiella rapportering och interna kontroll för att säkerställa kvaliteten i den externa rapporteringen. Styrelsens sammansättning Styrelsen skall bestå av lägst tre och högst nio ledamöter med högst fem suppleanter. Om styrelsen består av tre ledamöter skall minst en suppleant utses. Ledamöterna väljs årligen för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsen har under året utgjorts av åtta ledamöter. Styrelsens oberoende Enligt Koden skall majoriteten av de bolagstämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Enligt koden skall vidare minst två av de ledamöter som är oberoende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen också vara oberoende i förhållande till större aktieägare. Med större aktieägare avses aktieägare som direkt eller indirekt kontrollerar 10 procent eller mer av samtliga aktier eller röster i Bolaget. Styrelsens bedömning är att majoriteten av styrelsen, sex av åtta, ledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och dess ledning. Av dessa är tre även oberoende i förhållande till större aktieägare. Styrelsens ordförande Styrelsens ordförande har till uppgift att leda styrelsens arbete samt att tillse att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åligganden. Ordföranden ska genom kontakter med VD följa utvecklingen i Bolaget samt tillse att styrelsens ledamöter genom VD:s försorg fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa Bolagets ställning, ekonomiska planering och utveckling. Ordföranden ska vidare samråda med VD i strategiska frågor samt kontrollera att styrelsens beslut verkställs på ett effektivt sätt. Styrelseordföranden ansvarar för kontakter med ägarna i ägarfrågor och för att förmedla synpunkter från ägarna till styrelsen. Ordföranden deltar inte i det operativa arbetet inom Bolaget. Hon ingår inte heller i koncernledningen. Styrelsens arbete under 2023/24 Styrelsen har under 2023/24 haft tjugotvå styrelsemöten inklusive ett konstituerande styrelsemöte. Styrelsen får genom månadsrapporter och vid styrelsemöten löpande information om såväl den affärsmässiga som den finansiella utvecklingen samt hållbarhetsarbete. Varje styrelsemöte har följt en godkänd agenda, som tillsammans med underlag, har tillhandahållits ledamöterna inför respektive styrelsemöte. VD och CFO deltar vid styrelsemöten, VD som föredragande och CFO är styrelsens sekreterare. Andra medarbetare i koncernen deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande i särskilda frågor när styrelsen så finner motiverat. Till de fasta punkterna som behandlas på styrelsemötena hör VD- rapport, Rapport om Bolagets skatter och avgifter samt eventuella tvister, Likviditet och Potentiella förvärv och investeringar. Därutöver behandlade styrelsen ett antal andra frågor vid sina möten där särskild uppmärksamhet ägnades åt Strategi och affärsplan, stigande räntor, finansiering och refinansiering med tillhörande effekt på verksamheten, Hållbarhet, Revisionsutskottsfrågor, Ersättningsutskottsfrågor, Bolagsstyrningsfrågor, samt Årsbokslut och delårsrapporter. Med avseende på revisionsutskottet rapporterades frågor såsom redovisningsprinciper, ekonomiskt utfall, riskhantering, regelefterlevnad, eventuell visselblåsning och uppförandekoden, intern kontroll samt resultatet av den externa revisionen. Styrelsens utvärdering Styrelsen genomför årligen en utvärdering av sitt utförda arbete. Samtliga styrelseledamöter tillställs en länk till ett utvärderingsformulär med frågor avseende arbetsformer och arbetsklimat, inriktning för styrelsens arbete samt tillgång till och behovet av särskild kompetens i styrelsen. Styrelseledamöternas svar sammanställs i en rapport som skickas till styrelseordföranden. I enlighet med arbetsordningen presenteras rapporten och resultatet av utvärderingen diskuteras på ett ordinarie styrelsemöte. Utvärderingen används som ett verktyg för att utveckla styrelsens arbete. Ersättning till styrelsen Arvodet till styrelsens ledamöter beslutas av årsstämman. På årsstämman den 5 februari 2024 beslutades att arvode till styrelsens ledamöter för tiden fram till nästa årsstämma skulle uppgå till 515 000 kronor på årsbasis för styrelseordföranden och 250 000 kronor på årsbasis för respektive styrelseledamot som är oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare och 200 000 vardera till övriga ledamöter vilka är beroende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Stämman beslutade även att ersättning för utskottsarbete i revisionsutskottet som för tiden fram till nästa årsstämma skulle uppgå till 50 000 kronor på årsbasis för ordföranden i revisonsutskottet och 25 000 vardera till övriga ledamöter i revisionsutskottet. För vidare information om ersättning till styrelsens ledamöter hänvisas till Not 7. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 68 Bolagsstyrningsrapport Styrelsens sammansättning per 2024-12-31 och närvaro under 2023/2024 1) Avser Värnanäs AB i vilket Viktoria Bergmans innehav uppgår till 44 procent och Niclas Bergmans innehav uppgår till 44 procent. 2) Viktoria Bergman var styrelseledamot till och med årsstämma 2024-02-05. 3) Tim Floderus vald till styrelseledamot på årsstämma 2024-02-05. 4) Oscar Welandson vald till styrelseledamot på extra bolagsstämma 2023-10-26. Namn Funktion Invald, år Oberoende gentemot större ägare Oberoende gentemot bolaget och bolagets ledning Närvaro styrelsemö- ten Revisions- utskottet Närvaro revisions- utskottet A-aktier (privat eller genom bolag) B-aktier (privat eller genom bolag) Elisabeth Norman Styrelseordförande 2017 Ja Ja 22/22 Ledamot 6/6 - 42 412 Viktoria Bergman2 Styrelseledamot 2018 Nej Nej 7/22 - - 7 4361 2 1671 Santhe Dahl Styrelseledamot 2020 Nej Ja 20/22 - - 6 952 16 059 Håkan Eriksson Styrelseledamot 2008 Nej Ja 22/22 Ordförande 6/6 3 109 3 075 Tim Floderus3 Styrelseledamot 2024 Nej Nej 15/22 - - 7 436 2 167 Benny Holmgren Styrelseledamot 2016 Nej Nej 22/22 - - 280 2 773 Thomas Lindster Styrelseledamot 2020 Ja Ja 21/22 Ledamot 5/6 - 25 Helena Nordman-Knutsson Styrelseledamot 2023 Ja Ja 18/22 Ledamot 6/6 - 0 Oscar Welandson4 Styrelseledamot 2023 Nej Ja 19/22 - - 4 000 10 6710 Revisorer Den externa revisorn är en oberoende granskare av räkenskaperna för att säkerställa att den i allt väsentligt ger en korrekt, rättvisande och fullständig bild av bolagets ställning och resultat. Revisorn granskar också styrelsens- och verkställande direktörens förvaltning och redovisar sina iakttagelser för styrelsen utan ledningens närvaro. Efter varje räkenskapsår lämnar revisorn en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse till årsstämman. Enligt bolagsordningen ska bolaget ha en till två revisorer, med eller utan suppleanter. Vid årsstämman 5 februari 2024 valdes Ernst & Young Aktiebolag till bolagets revisor med Jonas Svensson som huvudansvarig revisor. Ersättning till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. För vidare information om arvoden till revisorerna hänvisas till Not 5. VD och koncernledningw VD och koncernchef är ansvarig för den löpande förvaltningen av koncernens verksamheter i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar. VD förser styrelsen med erforderligt underlag för dess arbete både inför och mellan styrelsens sammanträden. VD utser i sin tur övriga medlemmar i den verkställande ledningen. Den verkställande ledningen utgörs av VD, CFO, COO, fastighetschef, Uthyrningschef samt Transaktion- och finansieringsansvarig. Den verkställande ledningen har ett övergripande exekutivt ansvar. Den verkställande ledningen har ett övergripande ansvar för Nivika i frågor av långsiktig och strategisk karaktär såsom koncernens organisation, förvärv, varumärke, investeringar och finansiering. Utöver de schemalagda mötena stämmer koncernledningen löpande av frågor vid behov. Centrala funktioner som hållbarhetschef och inköp samt förvaltningsansvariga för respektive ort ansvarar för sitt respektive område. Förvaltningscheferna tillsammans med COO, Uthyrningschef och fastighetschef har förvaltningsmöte minst varannan månad för att följa upp verksamheten och diskutera övergripande frågor. COO har också enskilt månadsmöte med respektive förvaltningschef. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 69 Bolagsstyrningsrapport Riskbedömning Omfattning och bedömning av bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom Bolagets hållbarhetsarbete identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas. Riskhantering är en viktig aktivitet för Nivika. Det är av väsentlig vikt för långsiktig överlevnad, lönsamhet och stabilitet att Nivika har en fungerande riskhanteringsprocess inom koncernen. Riskarbete förekommer på koncernövergripande nivå vilket går under benämningen Enterprise Risk Management (ERM), samt dels på en processnivå vilket går under benämningen Intern Kontroll för Finansiell Rapportering (IKFR). Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten. För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga processteg: identifiering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av åtgärdsplaner samt uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i ekonomihandboken och en ingående beskrivning går att finna i koncernens Riskpolicy. Riskbedömning IKFR, Identifiering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i arbetet med koncernens finansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning enligt instruktionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identifiera var väsentliga risker existerar i den finansiella rapporteringen inom koncernen. Väsentliga finansiella processer ska definieras med hjälp av kvalitativ och kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som redogör flöden, risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en ägare som ansvarar för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller har identifierats och dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt proceduren att identifiera väsentliga processer och risker på flera nivåer inom koncernen. Inom styrelsen ingår ansvaret i arbetet med frågor för revisionsutskottet att löpande utvärdera Bolagets risksituation varefter styrelsen även gör en årlig genomgång av risksituationen. Kontrollaktiviteter Ekonomiavdelning och fastighetsavdelning arbetar sida vid sida för att säkerställa att riktlinjer följs. Ett begränsat antal personer har firmateckningsrätt och en attestordning finns upprättad. Representanter ur bolagsledningen närvarar regelbundet vid styrelsemöten, och styrelsen följer då upp aktuella frågor och bedömningar direkt med ledningspersoner. Till varje identifierad risk på koncernövergripande nivå samt inom IKFR ska kontroller kopplas tills dess att risken anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. Framtagna åtgärder respektive dokumenterade processkartor och risk/kontrollmatriser är exempel på hur kontrollaktiviteter hanteras inom koncernen. Bolaget ska säkerställa att nyckelkontroller finns implementerade och efterlevs. Varje kontroll ska utföras med spårbarhet, vilket innebär att kontrollbevis ska arkiveras och dokumenteras på lämpligt vis vid varje enskilt kontrollutförande. Relevanta kontrollaktiviteter utförs för de risker som identifierats inom de väsentliga processerna. Syftet med dessa kontrollaktiviteter är att säkerställa att det inte uppstår väsentliga fel i den finansiella rapporteringen. Respektive nyckelkontroll ska tilldelas en ägare som ansvarar för att nyckelkontrollen utförs. Det är koncernledningens ansvar att säkerställa att de lägsta kraven avseende IKFR är känd genom organisationen och att tillräcklig ansvarsfördelning är på plats (Segregations of Duties, SoD). Koncernen har identifierat de minimikrav som ska gälla för ansvarsfördelning vilka framgår i processkartorna för respektive väsentlig process. Information och kommunikation Relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt mottagare och vid rätt tidpunkt. Att kommunicera betydelsefull information, både uppåt och nedåt i en organisation och till externa parter är en viktig del av god intern kontroll. Koncernledningens möten ska användas som ett forum för kommunikation och informationsspridning kopplat till riskhantering i koncernen. Likaså åligger det koncernledningen att säkerställa att de processansvariga kopplat till den finansiella rapporteringen har tillräcklig kunskap om de väsentliga riskerna samt relaterade kontrollaktiviteter i den specifika processen. IKFR-koordinator, tillika ekonomichef på Nivika, ansvarar för att varje medarbetare har tillräcklig kunskap om intern kontroll för att kunna utföra sina arbetsuppgifter på ett tillfredsställande sätt från ett internkontrollperspektiv, exempelvis kunskap om applicerbara lagar och regler eller hur kontroller skall utföras och dokumenteras. Styrelsen i Nivika säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom att tillse att Bolaget har en ändamålsenlig organisation samt rutiner och instruktioner för sitt arbete med den finansiella rapporteringen. Rutinerna för den externa informationsgivningen syftar till att förse marknaden med relevant, tillförlitlig och korrekt information om Nivikas utveckling och finansiella ställning. Nivika har en informations- och kommunikationspolicy som uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag. Finansiell rapportering och verksamhetsinformation lämnas regelbundet i form av: • Boksluts- och delårsrapporter, vilka publiceras som pressmeddelanden • Årsredovisningar • Pressmeddelanden om viktiga nyheter och händelser som väsentligt kan påverka värderingen av bolaget och bolagets aktie och obligationer • Presentationer, möte och telefonkonferenser för finansanalytiker, investerare och media • Alla rapporter, presentationer och pressmeddelanden publiceras på koncernens hemsida; www.nivika.se samtidigt som de kommuniceras till marknaden Uppföljning Koncernledningen ska utvärdera att den koncernövergripande riskutvärderingen och hanteringen samt de specifika kontrollaktiviteter som utförs i respektive väsentlig process kopplad till den finansiella rapporteringen är fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga riskerna Nivika står inför. Kontrollaktiviteter ska dokumenteras så att spårbarhet finns av utförandet. Systemet för koncernövergripande riskhantering och IKFR ska följas upp kontinuerligt och syftar till att säkerställa att systemet upprätthålls, att förändringar sker vid behov och att utvärdera förändringar i arbetssätt. Detta innefattar att styrelsen i arbetet med revisionsutskottets frågor åtminstone årligen ska granska den interna kontrollen och avrapportera till styrelsen. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 70 Bolagsstyrningsrapport INTERN STYRNING OCH KONTROLL Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten. För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga processteg: identifiering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av åtgärdsplaner samt uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i ekonomihandboken och en ingående beskrivning går att finna i koncernens Riskpolicy. Riskbedömning IKFR, Identifiering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i arbetet med koncernens finansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning enligt instruktionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identifiera var väsentliga risker existerar i den finansiella rapporteringen inom koncernen. Väsentliga finansiella processer ska definieras med hjälp av kvalitativ och kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som redogör flöden, risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en ägare som ansvarar för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller har identifierats och dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt proceduren att identifiera väsentliga processer och risker på flera nivåer inom koncernen. Intern kontroll Styrelsens ansvar för den interna kontrollen regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen samt Koden, som innehåller krav på att information om de viktigaste inslagen i Nivikas system för intern kontroll och riskhantering i samband med den finansiella rapporteringen varje år ska ingå i bolagsstyrnings-rapporten. Styrelsen ska bland annat se till att Nivika har god intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer att fastlagda principer för finansiell rapportering och intern kontroll efterlevs samt att det finns ändamålsenliga system för uppföljning och kontroll av Bolagets verksamhet och de risker som bolaget och dess verksamhet är förknippad med. Den interna kontrollens övergripande syfte är att i rimlig grad säkerställa att Bolagets operativa strategier och mål följs upp och att ägarnas investering skyddas. Den interna kontrollen ska vidare säkerställa att den externa finansiella rapporteringen med rimlig säkerhet är tillförlitlig och upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed, att tillämpliga lagar och förordningar följs samt att krav på noterade bolag efterlevs. Den interna kontrollmiljön inom Nivika Fastigheter följer det etablerade så kallade COSO-ramverket (COSO – Committee of Sponsoring Organization of the Treadway Commision), och påverkar alla funktioner i bolaget och omfattar såväl riskbedömning och rutiner som uppföljning av mål. Ramverket består av fem komponenter, kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Kontrollmiljö och kontrollåtgärder säkerställer effektiviteten i bolaget och utgör basen för den interna kontrollen. Den formella beslutsordningen utgår ifrån ansvarsfördelning mellan styrelse och VD och omfattar arbetsordning samt VD-instruktion. Övergripande policyer uppdateras löpande och fastställs av styrelsen en gång per år. Nivikas kontrollmiljö innefattar de värderingar och den etik som styrelsen, VD och koncernledningen kommunicerar och verkar utifrån samt koncernens organisationsstruktur, ledarskap, ansvar och befogenheter samt den kompetens som medarbetarna har. Styrelsen arbetar löpande med bedömning och hantering av risker. Nivikas styrelse har valt att inte inrätta en internrevisionsfunktion för den interna kontrollen. Styrelsen bedömer att den existerande organisationen och befintliga kontrollstrukturer inom Nivika möjliggör en effektiv verksamhet, identifierar risker i den finansiella rapporteringen och säkerställer efterlevnaden av tillämpliga lagar och regler. Ansvar och befogenheter definieras i instruktioner för attesträtt, manualer, policyer, rutiner och uppförandekod. Några exempel är bolagsordning, styrelsens arbetsordning, VD-instruktion, finanspolicy och ekonomihandbok. Dessa riktlinjer utgör tillsammans med lagar och externa regelverk den så kallade kontrollmiljön. Styrelsen prövar löpande dessa instruktioners relevans och aktualitet. Ansvaret för att kontinuerligt upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen är delegerat till den verkställande direktören. Koncernledningen och övriga ledande befattningshavare har ansvaret för intern kontroll inom sina respektive ansvarsområden. Omfattning och bedömning av Bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom bolagets hållbarhetsarbete identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 71 Bolagsstyrningsrapport RISKER OCH RISKHANTERING All affärsverksamhet innebär risktagande. En systematisk och strukturerad riskhantering i kombination med Nivikas strategi och affärsmodell ger god riskspridning. Risker hanteras på flera nivåer inom koncernen och styrelsen analyserar och säkerställer med underlag från VD och koncernledning vad som måste hanteras. Koncernledningen har ansvar för den löpande riskhanteringen inom respektive ansvarsområde och ansvarar för att den egna verksamheten hanterar möjligheter och risker, att det finns rutiner i enlighet med policyer och regelverk samt att de efterlevs och följs upp. Risker relaterade till Nivikas verksamhet, liksom bedömd sannolikhet och eventuell påverkan på bolaget, identifieras och bedöms minst årligen i en strukturerad process. Riskarbete utifrån Nivikas mål Enligt COSO-ramverket ska bolagsövergripande riskarbete bidra till att säkerställa att företagets affärsmål uppnås. Inom ramen för en organisations fastställda syfte eller vision fastställer ledningen strategiska mål, väljer strategi och preciserar en uppsättning mål för verksamhetens olika delar. Detta ramverk för företagsövergripande riskhantering är anpassat för att nå organisationens mål inom fyra områden, strategiska- operationella-, finansiella- och legala risker. Strategiska risker Strategiska risker är långsiktiga och övergripande och omfattar bland annat koncernens styrning, planering och resursallokering, marknadsförutsättningar, hållbarhet, kommunikation och relation till omvärlden. Koncernen är exponerad för allmänna makroekonomiska trender och därav betingade förändringar i sina kunders köpkraft och konsumtionsmönster. Makroekonomiska eller politiska beslut och händelser runt om i världen påverkar koncernens verksamhet, såväl lokalt som på en global skala. Politisk osäkerhet och svaga makroekonomiska förhållanden kan indirekt påverka efterfrågan på lokaler och bostäder. Operationella risker Operationella risker omfattar bland annat risker i koncernens förvärvs-, förvaltnings- och projektverksamhet, inklusive uthyrning, HR och IT. Finansiella risker Finansiella risker omfattar bland annat risker i koncernens värdering av fastigheter, marknadsrisker, likviditetsrisker, bokföring och rapportering, kapitalstruktur och skattefrågor. Koncernen är exponerad för ett antal finansiella risker som hanteras inom ramen för den finanspolicy som godkänts av styrelsen. Det övergripande målet är att ha en kostnadseffektiv finansiering inom koncernen. Koncernens främsta finansiella skulder utgörs av externa lån. Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av förändringar i till exempel räntenivåer. Bolaget utsätts framför allt för ränterisk, finansierings- och refinansieringsrisk, likviditetsrisk och kredit- och motpartsrisk. Legala risker Legala risker är kopplade till regelefterlevnad och omfattar bland annat koncernens efterlevnad av etiska och legala regler och krav på bokföring och rapportering. Koncernen är exponerad för ett antal risker i samband med ändrad lagstiftning, överträdelser av lagar och regler i verksamheten eller eventuella fel i avtal som bolaget har undertecknat. Bristande hantering av relationer med intressenter skulle det kunna orsaka störningar i verksamheten och få en negativ påverkan på koncernens anseende. Dessa krav omfattar bland annat lagar gällande miljö, priskontroller, efterlevnad av konkurrenslagstiftning, dataskydd, mänskliga rättigheter samt arbetslagar. Hårdare miljökrav, återställning av miljön i samband med stängda anläggningar eller brott mot olika tillstånd. Det finns en ökad efterfrågan från investerare och regulatoriska organ för tydligare finansiella upplysningar från företagen när det gäller klimatrelaterade risker och möjligheter. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 72 Bolagsstyrningsrapport Risköversikt Strategiska risker Hållbarhet - Klimatförändringar kan leda till fysisk påverkan på fastigheterna som kan ge ökade kostnader och kräva större resurser vilket kan påverka Nivikas verksamhet, hyresgäster och leverantörer - Bristande kontroll och uppföljning kan ge en klimatpåverkan i hela värdekedjan och påverka verksamhetens klimatpåverkan negativt Planering och resursallokering - Om strateg och affärsplan saknas eller otydlig kan det försvåra möjligheten att uppnå strategiska mål - Fastigheter i Nivikas bestånd kan uppfattas som mindre attraktiva för hyresgäster om Nivika inte förstår hyresgästens behov av exempelvis läge, hyresnivå, storlek eller kvalitet och kan leda till lägre hyresintäkter och högre vakanser - Brist i planering, budgetering, likviditet, organisation eller resurser kan leda till att Nivika inte kan fullfölja strategiska beslut, genomföra projektstart enligt plan eller fullfölja överenskommelser Fastighetstransaktioner - Nivika förvärvar och avyttrar fastigheter i syfte att förädla fastighetsportföljen, om due diligens är bristfällig, dokumentation eller lagefterlevnad saknas kan det leda till ekonomiska konsekvenser eller utökade krav på resurser i form av tid. Marknad och makrofaktorer - Processer tillsammans med potentiella hyresgäster, leverantörer, kommuner eller länsstyrelser kan vara långdragna och kräva mer tid och resurser än planerat och kan även leda till ökade kostnader och eventuellt förseningar - Konkurrens på lokal fastighetsmarknad kan öka och skulle kunna göra att projekt blir dyrare eller att Nivika inte har möjlighet att växa i de områden där Bolaget vill växa - Om det blir många aktörer på fastighetsmarknaden kan det leda till att utbudet blir högre än efterfrågan på lokaler och bostäder vilken kan ge högre vakanser och lägre hyresintäkter för Nivika Kommunikation och relationer - Om Nivikas kommunikation med intressenter skulle vara otillräcklig och Bolaget därmed inte når ut med sitt budskap och strategi mot ägare och kreditgivare eller om Nivikas policys och riktlinjer är otillräckligt kommunicerade inom Bolaget och därmed inte efterföljs kan det skada Nivikas varumärke och lokala ställning Operationella risker Fastighetsutveckling - Nivika utvecklar fastighetsportföljen via renovering, om- och nybyggnation, om projektprocessen är bristfällig, dokumentation brister eller felbedömningar sker kan det leda till ekonomiska konsekvenser eller utökade krav på resurser i form av tid. - Om Nivika inte klarar av att fullfölja projekt enligt plan, kan det leda till förlorade intäkter och vite - Om Projekt försenade på grund av kulturskydd, miljöskydd, ändringar i planbestämmelser, överklaganden m.m. - Miljörisker vid förvärv av mark, fastigheter och/eller andra bolag. Kan finnas i verksamheten, bland leverantörerna eller hyresgästernas verksamhet och vara kopplat till ex materialval, radon, föroreningar, upptäcks inte detta vid Due Diligense kan det leda till ökade kostnader Fastighetsförvaltning - Om Nivika brister i tillsyn, underhåll och förvaltning av sina fastigheter kan det skapa hyresgäster som är missnöjda med sin lokal eller bostad vilket kan skada Nivikas varumärke och lokalställning samt riskera utökad vakans - Vakanser kan uppstå i beståndet vid te x minskning av fysisk handel eller rädsla för lågkonjunktur vilket innebär lägre hyresintäkter och högre vakanser - Hyresgästanpassningar och ombyggnationer av kommersiella lokaler blir inte lönsamma vilket skulle kunna innebära lägre hyresintäkter och högre vakanser - Extremt väder leder till ökade kostnader, ex. översvämningar, ökat snöfall, regn och storm m.m. Uthyrning - Nivika gör inte tillräcklig motpartskontroll och därmed riskerar att ta in hyresgäster som inte kan betala. hyresgäster som är stökiga och skapar otrivsel för omgivande hyresgäster kan innebära lägre hyresintäkter och ökad vakans. - Hyresgäster som är missnöjda med sin lokal eller bostad kan skada Nivikas varumärke och lokalställning samt riskera utökad vakans - Hyresgästanpassningar och ombyggnationer av kommersiella lokaler blir inte lönsamma vilket skulle kunna innebära lägre hyresintäkter och högre vakanser Medarbetare - Att inte kunna attrahera och behålla nyckelpersoner eller kompetenta medarbetare eller om den psykosociala påfrestningen eller arbetsbelastningen blir för hög kan det skada Nivikas varumärke och leda till högre kostnader - Bristande efterlevnad av säkerhets- och hälsoföreskrifter kan leda till olycka eller orsaka på person och kan påverka produktivitet och varumärke negativt IT- och cybersäkerhet - Nivika kan råka ut för fel i, eller intrång i dess drift- och serversystem som kan orsaka problem med lagring eller hantering av personuppgifter - Beroende av IT-system i verksamheten kan orsaka ökade kostnader och krav på resurser vid intrång eller problem i drift Oförutsedda händelser - Om Nivika har bristande kontinuitetsplanering kan det leda till att Bolaget förlorar viktigt information och har långsam återhämtningsprocess Legala risker Bolagskod - Om Nivikas enskilda medarbetare, av misstag eller avsiktligt, agerar i strid med Bolagskod och interna policy och processer kan det orsaka skada på Nivikas varumärke och trovärdighet Lagstiftning, regler och politiska beslut - Om Nivikas hyresgäster bedriver illegal verksamhet kan det skada Bolagets anseende och eventuellt ge rättsliga påföljder - Om Nivika brister i att följa myndighetskrav, exempelvis el, brandföreskrifter, hissar, OVK m.m. kan det ge högre kostnader och orsaka skada på Nivikas varumärke och trovärdighet - Tvist med kommersiell hyresgäst, leverantör eller bristfälligt utformade avtal skulle kunna ge en negativ ekonomisk påverkan via exempelvis skadestånd - Om Nivika inte är förberedd på politiska beslut som kan påverka Bolagets fortsatta utveckling, eller innehar bristande kunskap inom bidrags- och byggregler eller brister gäller mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, svart arbetskraft etc. bland leverantörer och entre- prenörer, kan det orsaka ökade kostnader och skada Nivikas varumärke Finansiella risker Omvärld och marknad - Förändringar i marknadsvillkor för finansiering, marginaler och räntor kan påverka Nivikas möjlighet till refinansiering, avkastning och förändra den finansiella situationen Finansiering - Om Nivika inte skulle kunna uppfylla sina åtaganden i enlighet med finansiärers covenantavtal kan innebära att Nivika inte kan erhålla finansiering eller att finansiering endast kan erhållas till avsevärt ökade kostnader Rapportering och bokföring - Bristfälliga processer för fastighetsvärdering och liknande marknadsvärderingar kan leda till missvisande värderingar och därmed för högt eller för låg resultat för Nivika och skada Nivikas förtroende på marknaden - Om Nivikas finansiella rapportering skulle innehålla felaktigheter kan det leda till sanktioner från FI och/eller Nasdaq ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 73 Bolagsstyrningsrapport Väsentliga risker Koncernledningen har identifierat de väsentliga risker som bedöms föreligga. Riskerna har utvärderats, hanterats och rapporterats till styrelsen. För risker som bedömts ha relativt hög sannolikhet för att inträffa kombinerat med relativt stor inverkan på koncernen har ansvarig inom koncernen utsetts och handlingsplan upprättats. Dessa handlingsplaner följs upp kontinuerligt av ledningsgruppen och rapporteras till styrelsen. Vidare har ett antal styrdokument och policyer upprättats av ledningsgruppen och styrelsen och ändamålsenliga interna kontrollfunktioner och system har etablerats för att reducera, exportera och i möjligaste mån eliminera potentiella risker i verksamheten. Några specifika risker och osäkerhetsfaktorer Hållbarhetsrisker Hållbarhetsrisker kopplade till miljö och klimat innefattar faktorer som ökade kostnader på grund av höga koldioxidutsläpp, resursanvändning, avfallshantering, energiförbrukning samt kostnader som kan uppstå vid bristande regelefterlevnad kring biologisk mångfald och miljöskydd. Det kan uppstå en finansiell risk för bolag som har negativ påverkan eller bristfällig hantering av de människor som direkt eller indirekt påverkas av bolagets verksamhet. Exempelvis kan detta omfatta arbetsvillkor för anställda, mänskliga rättigheter i leverantörskedjan samt Bolagets påverkan på det lokala samhället. Bristande hantering av dessa risker kan leda till hög personalomsättning, svårigheter att attrahera ny personal, minskat förtroende eller varumärkesskador. Svag bolagsstyrning, inklusive brister i styrelse, ledning, styrsystem, policyer, rutiner och kontroller, kan medföra regulatoriska risker och leda till böter eller andra sanktioner. En transparent och ansvarsfull styrning är avgörande för Nivikas utveckling och för att minimera finansiella risker. Det kan handla om styrelsens sammansättning, ledningsstrukturer, hållbarhetsrapportering, affärsetik, regelefterlevnad och antikorruptionsarbete. Nivika hanterar hållbarhetsriskerna genom att hållbarhet är en integrerad del i Bolagets verksamhet. Geopolitik och säkerhet Den globala geopolitiska situationen har blivit mer osäker Det har en potentiell påverkan på de normala internationella relationerna, vilket leder till mer komplexa situationer för företagen på flera sätt. Det kan vara inflation och den ekonomiska utvecklingen i stort, statliga regleringar och tullar i olika delar av världen, högre energipriser och räntor, en avmattning på finansmarknaden och högre risk för cyberattacker. Nivika kan påverkas av förändrade regleringar och tullar genom våra hyresgäster som om de blir påverkade kan få försämrad lönsamhet och i förlängningen kan det leda till ökade vakanser. Dock verkar Nivika i en geografi där bolag historiskt har visat stark motståndskraft tidigare. Nivika kan påverkas av ett fluktuerande energipriset vilket kan få genomslag på energikostnader men också på serviceintäkter då en stor del av energin vidaredebiteras hyresgästen. De kommersiella hyreskontrakten är i princip samtliga KPI-indexerade och där kompenserar hyreshöjning för inflationen, hyreshöjningen för bostadshyresgäster kan däremot vara både under och över inflationen och kan ge effekten att Bolaget inte fullt ut kan kompensera sig för kostnadsökningarna respektive år. Som en följd av det geopolitiska läget med högre osäkerhet har Nivika extra fokus på vilka makroeffekter detta ger kort- och långsiktigt. Kapitalmarknad Under 2024 har inflationen fallit tillbaka och finansieringsförutsättningarna för fastighetsbolag avsevärt förbättrats. Tillgången till kapitalmarknaden är åter god och finansieringsvillkoren är numera på nivåer som 2021 . Nivika emitterade obligationer för ett totalt nominellt belopp om 400 miljoner kronor i november 2024 med en marginal på 3,25 procent vilket är den lägsta marginalen Nivika har erhållit på obligationsmarknaden. Hållbar organisation och medarbetare Engagerade medarbetare med rätt kompetens är avgörande för att Nivika ska kunna konkurrera på ett framgångsrikt sätt inom branschen. Det finns alltid en risk att kompetenta medarbetare lämnar bolaget och att Bolaget inte lyckas attrahera och rekrytera ny kompetens. Det finns också en risk att medarbetares engagemang och prestation påverkas om bolaget inte på ett tydligt sätt kommunicerar vad strategin innefattar, inte ger möjligheter till intern utveckling eller inte säkerställer en sund och säker arbetsmiljö. Kategori Riskbeskrivning Hantering Marknad - Vakanser Den största risken anses vara att upp- rätthålla Nivikas höga uthyrningsgrad på framför allt kommersiella lokaler. En generell konjunkturnedgång kan medföra minskad efterfrågan på lokaler, ökade kostnader och sänkta hyresnivåer på bolagets samtliga marknader. Nivika är beroende av att hyresgästen betalar avtalad hyra i tid, och att hyresgästen är i god ekonomisk situation och kan fullgöra sina förpliktelser Nivika ska: - Ha kontinuerlig översikt av hyresgäststocken för att på så sätt säkerställa att Nivika tidigt upptäcker en hyresgäst med problem/önskan om minskade ytor eller tankar på avflyttning - Vid nyuthyrning genomförs sedvanlig bedömning av potentiell hyresgäst inklusive dess betalningsför- måga, vid behov tecknas hyresgarantier i erforderlig omfattning - Arbeta proaktivt och direkt ta kontakt med kommer- siell hyresgäst som blir försenad med hyresbetalningen - Följa uppsatt process vid utebliven betalning både för kommersiell- och bostadshyresgäst - Bibehålla lokal anknytning för att tidigt uppfatta förändringar på den lokala marknaden - Arbeta för att behålla Nivikas goda rykte som attraktiv hyresvärd - Nivika har förvaltningsansvariga på respektive ort som skall vara nära hyresgästen och ha god lokal kännedom. Kategori Riskbeskrivning Hantering Marknad - ränta Risken bedömdes ha en hög påverkan om räntor skulle höjas signifikant, vilket också har skett under året. Det har även inneburit en stor påverkan på hela branschen. Största påverkan på Nivika är att expansionstakten minskar samt att finansiella kostnader ökar. Nivika ska: - Fortsätta arbeta nära sina banker och fortsätt arbeta med beslutad andel bundna räntor /räntesäkringar utifrån finanspolicy och styrelsens instruktioner för att begränsa effekten av räntehöjningarna - Vara öppna för alternativa finansieringsformer såsom obligationer Finansiering Risken bedömdes ha en hög påverkan om finansiering endast skulle kunna erhållas till avsevärt högre kostnader, vilket också delvis har skett under året. Det har inneburit en stor påverkan på hela branschen. Största påverkan på Nivika är att expansionstakten minskar samt att finansiella kostnader ökar. Nivika ska: - Fortsätta arbeta nära sina banker och fortsätt arbeta med beslutad andel bundna räntor /räntesäkringar utifrån finanspolicy och styrelsens instruktioner för att begränsa effekten av räntehöjningarna - Vara öppna för alternativa finansieringsformer såsom obligationer Operationell risk Finansiell risk ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 74 Bolagsstyrningsrapport Nivika har en företagskultur som främjar nyfikenhet och nytänkande. Bolaget arbetar aktivt för att ha hållbara medarbetare. Gemensam värdegrund med en sund kultur samt ett öppet och transparent arbetsklimat Utöver företagskulturen finns också etablerade processer som säkerställer långsiktig kompetensförsörjning, inklusive successionsplanering för nyckelpersoner, ett gott ledarskap och en öppenhet för internrekrytering när nya tjänster ska tillsättas. Bolaget arbetar även aktivt med att erbjuda relevanta utvecklingsmöjligheter och att vårda varumärket som attraktiv arbetsgivare. Detta innefattar bland annat att vara ett hållbart företag i alla dimensioner. Vad gäller förståelse för bolagets strategi och värderingar säkerställs det på ett tidigt stadium genom det så kallade onboardingprogram som alla nya medarbetare genomgår. Nivikas chefer och medarbetare har också en viktig roll i att säkerställa att en bra arbetsmiljö erbjuds. IT- och cybersäkerhet Nivika är beroende av IT-system för driften av viktiga affärssystem, inklusive de som används av administrativa och finansiella funktioner inom bolaget. Förknippat med detta finns det ett antal underliggande risker i form av exempelvis driftstopp av servrar och virusattacker vilka skulle kunna ha en stor negativ påverkan på bolagets verksamhet. Det finns även en risk att obehöriga genom intrång i Bolagets IT-system orsakar skada för Bolaget eller Bolagets hyresgäster. Digitalisering skapar nya affärsmöjligheter men kan också innebära nya riskmoment, bland annat vad gäller hantering av persondata. Nivika bedriver ett kontinuerligt proaktivt arbete med IT-säkerhet och Bolagets IT-policy kombinerat med uppförandekod, som ska ge en tydlig vägledning för alla medarbetare. Samtliga medarbetare får också öva på sina IT-kunskaper genom regelbundna utbildningar, korta utbildningar som skapar förståelse och kunskap om bedrägerier, skadlig programvara/virus och användarbeteende. Utbildningarna prioriteras individuellt beroende på resultat i tidigare genomförda kurser. Revisorns yttrande över bolagstyrningsrapporten Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB, org. nr 556735-3809 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2023-09-01 – 2024-12-31 på sidorna 66-76 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Stockholm den 3 april 2025 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 75 Bolagsstyrningsrapport STYRELSEN Styrelsen i Nivika Fastigheter AB (publ) bestod per 31 december 2024 av åtta ordinarie ledamöter. Mer om bolagets finns på nivika.se/investor-relations/styrelsen. THOMAS LINDSTER Styrelseledamot sedan 2020 Född: 1958 Utbildning och bakgrund Civilekonom från Högskolan i Växjö. Direktör Danske Bank, konsult och rådgivare inom finansiering Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseledamot Holmgren Group m.fl. Styrelseledamot Edström Gruppen m.fl.. Aktieinnehav i bolaget 25 000 B-aktier (privat eller genom bolag) SANTHE DAHL Delägare och styrelseleda- mot sedan 2020 Född: 1954 Utbildning och bakgrund Entreprenör Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseordförande Vida AB, Santhe Dahl Invest AB och Växjö DFF AB. Styrelseledamot i Canfor Corporation (Canada), FPI AB, GBJ Bygg AB, med flera Aktieinnehav i bolaget 6 952 000 A-aktier och 16 059 484 B-aktier (privat eller genom bolag). HELENA NORDMAN- KNUTSON Styrelseledamot sedan 2023 Född: 1964 Utbildning och bakgrund Pol.mag. från Helsingfors Universitet samt Ekon.mag från Svenska Handelshögskolan i Helsingfors Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseledamot Alimak Group, Karnell Group, Exel Composites Oy, USWE Sports.Ledamot i placeringskommittén för Kungliga Vetenskapsakademin och Sjöberg Stiftelsen. Aktieinnehav i bolaget 369 B-aktier (privat eller genom bolag) BENNY HOLMGREN Delägare och styrelseleda- mot sedan 2016 Född: 1961 Utbildning och bakgrund Huvudägare och VD i familjeföretaget Holmgren Group AB Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseledamot och verkställande direktör i Holmgren Group AB, styrelseledamot Kabe Group AB. Huvudägare och VD i familjeföretaget Pollock Invest AB, med flera. Aktieinnehav i bolaget 280 000 A-aktier och 2 772 631 B-aktier (privat eller genom bolag). ELISABETH NORMAN Styrelseordförande sedan 2017 Född: 1961 Utbildning och bakgrund Fil.kand från Uppsala Universitet och Stockholms Universitet. Entreprenör inom fastighetsbranschen, chef fastighet/hållbarhet TV4 Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseledamot Cibus Nordic Real Estate AB, styrelseordförande AB Enköpings Hyresbostäder, vice Styrelseordförande Sveriges Allmännytta AB, styrelseledamot i ByggPartner Grtuppen AB (publ) och ByggPartner i Dalarna AB, med flera Aktieinnehav i bolaget 42 412 B-aktier (privat eller genom bolag) HÅKAN ERIKSSON Delägare och styrelseleda- mot sedan 2008 Född: 1962 Utbildning och bakgrund Civilekonom från Luleå Universitet. Investerare och rådgivare inom företagsöverlåtelser Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseledamot Skandinav- konsult AB, styrelseledamot Ferronordic AB, med flera Aktieinnehav i bolaget 3 108 600 A-aktier och 3 075 713 B-aktier (privat eller genom bolag) TIM FLODERUS Delägare och styrelseleda- mot sedan 2024 Född: 1994 Utbildning och bakgrund Kandidatexamen från Handelshögskolan i Stockholm. Över tio års erfarenhet från Investment AB Öresund. Övriga väsentliga styrelseuppdrag Arbetar med investerings- verksamhet i Värnanäs AB och Lodet AB. Styrelseledamot i Värnanäs AB, Lodet AB, TMF Invest AB, Tendron Invest AB, WMF Group AB och Ås Härads Holding AB. Aktieinnehav i bolaget 7 435 600 A-aktier och 2 201 593 B-aktier (privat eller genom bolag) OSCAR WELANDSON Delägare och styrelseleda- mot sedan 202 3 Född: 1991 Utbildning och bakgrund - Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseledamot i Weland Holding AB samt styrelseledamot i ett flertal dotterbolag inom Welandkoncernen. Aktieinnehav i bolaget 4 000 000 A-aktier och 10 671 028 B-aktier (privat eller genom bolag) ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 76 NICLAS BERGMAN Strategisk affärsutveckling Utbildning och bakgrund Entreprenör och grundare av Nivika, verksam som CEO sedan start Andra åtaganden Styrelseledamot Poplanäs Invest AB amt styrelseledamot i ett flertal dotterbolag inom Poplanäskoncernen. Aktieinnehav i bolaget 7 435 600 A-aktier och 2 166 593 B-aktier (privat eller genom bolag) KRISTINA KARLSSON CFO, IR & vice VD Utbildning och bakgrund Civilekonom från Växjö Universitet, CFO på Rosti GP (del av Nordstjernan) Andra åtaganden Styrelseledamot Ecorub AB, styrelsesuppleant Redo i Gnosjö AB Aktieinnehav i bolaget 61 391 B-aktier (privat eller genom bolag) SVERKER KÄLLGÅRDEN VD/CEO Utbildning och bakgrund Civilingenjör Kungliga Tekniska Högskolan, VD Cibus Nordic Real Estate AB Andra åtaganden - Aktieinnehav i bolaget 14 536 B-aktier (privat eller genom bolag) KONCERNLEDNINGEN Förvaltningschefer, avdelningsansvariga Bolagsstyrningsrapport STINA GOF Operativ chef Utbildning och bakgrund Ingenjör i kemi-och miljöteknik samt utbildad i hållbart ledarskap på Jönköping University. Andra åtaganden Styrelseledamot i Värnamo Energi, Värnamo Elnät AB, Värnamo Energi Produktion AB och huvudman för Sparbank- stiftelsen Alfa Aktieinnehav i bolaget 1 100 B-aktier (privat eller genom bolag) RASMUS OLSSON SCHREWELIUS Uthyrningschef Utbildning och bakgrund Marknad- och försäljning business-to-business Andra åtaganden Styrelseledamot i Värnamo City AB Aktieinnehav i bolaget 1 000 B-aktier (privat eller genom bolag) JULIA ÖRBOM Transaktions- och finansieringsansvarig Utbildning och bakgrund Pol.kand. inom nationalekonomi på Internationella Handelshögskolan i Jönköping Andra åtaganden Styrelseledamot i Nittonnie AB Aktieinnehav i bolaget 12 136 B-aktier (privat eller genom bolag) Koncernledningen i Nivika Fastigheter AB (publ) bestod per 31 december 2024 av sex medlemmar. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 77 ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE .............................................................. 78 FLERÅRSÖVERSIKT ....................................................................................81 KONCERNEN Rapport över resultat och totalresultat i koncernen .....................................83 Koncernens rapport över finansiell ställning ...................................................84 Koncernens Egna Kapital ................................................................................. 85 Koncernens Kassaflödesanalys ........................................................................86 Noter ................................................................................................................. 87 MODERBOLAGET Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag ............................................ 103 Moderbolagets Balansräkning i sammandrag ...............................................104 Moderbolagets Egna Kapital ..........................................................................105 Moderbolagets Kassaflödesanalys .................................................................106 Noter ................................................................................................................107 UNDERTECKNANDE .................................................................................116 REVISIONSBERÄTTELSEN ...................................................................117 HÅLLBARHETSNOTER ........................................................................ 120 AVSTÄMNINGSTABELLER OCH DEFINITIONER .........................126 FASTIGHETSLISTA ................................................................................... 129 INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER ................................131 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 78 Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Nivika Fastigheter AB (publ), 556735-3809, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2023/24. Efterföljande resultat- och balansräkningar, förändring i eget kapital, kassaflödesanalyser och noter utgör en integrerad del av årsredovisningen och är granskad av bolagets revisor. Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (tkr). Resultatposter jämförs med föregående år september-augusti 2023. Balansposter avser ställningen vid periodens utgång december 2024 och jämförs med närmast föregående års period och året september 2022-augusti 2023. Verksamhet Nivika Fastigheter AB (publ) är koncernmoder i en småländsk fastighetskoncern med både kommersiella lokaler och bostäder, huvudsakligen belägna i Jönköping, Värnamo, Växjö samt på Västkusten. Visionen - Med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. Stark lokal närvaro och korta beslutsprocesser gör oss flexibla och konkurrenskraftiga på marknaden. Fastighetsbeståndet består för närvarande av 203 fastigheter med cirka 622 000 m² uthyrningsbar yta. Med årets färdigställda byggprojekt uppgår årshyresvärdet till 800 Mkr och fastighetsbeståndet värderades till 11 788 Mkr. Bolaget arbetar ständigt med att skapa värde i fastighetsportföljen genom att förädla befintliga fastigheter, optimera fastighetsförvaltningen samt genomföra strategiska förvärv. Medarbetare Vid periodens slut uppgick antalet medarbetare till 63 (62). Medarbetarna är anställda i moderbolaget. Koncernens totalresultat De totala intäkterna för året, vilket summerar 16 månader, uppgick till 923 Mkr (612) och motsvarar en tillväxt på 51 procent i jämförelse med föregående år. Intäkterna under perioden utgörs av hyresintäkter 872 Mkr (578), serviceintäkter 39 Mkr (32) samt övriga rörelseintäkter 12 Mkr (2). Serviceintäkter består huvudsakligen av vidaredebitering av värme, el, vatten och fastighetsskatt. Tillväxten är framförallt hänförlig till fastighetsförvärv, indexreglering samt att Nivika har färdigställt ett större antal projekt. Bolaget förvaltar 203 fastigheter per 2024-12-31 med en total uthyrbara yta om cirka 622 000 m². Det sammanlagda hyresvärdet per 2024-12-31 uppgick, på årsbasis, till 800 Mkr. För hela perioden, september 2023 till december 2024, uppgick driftsöverskottet till 655 Mkr vilket motsvarar en överskottsgrad om 71 procent. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet, vilket är verksamhetens resultat efter finansnetto, ökade för perioden och uppgår till 266 Mkr (134). Det ökade kostnaderna för centraladministration härleds främst till engångskostnader för byte av både ekonomi- och fastighetssystem. Även kostnader av engångskaraktär i samband med byte av räkenskapsår och VD samt ökning av kundförluster jämfört med föregående år, har påverkat kostnadsökningen för perioden. Förvaltningsresultatet påverkades positivt till följd av ökade hyresintäkter och minskade förvaltningskostnader. Värdeförändringar För perioden uppgick värdeförändringen på fastigheter till 126 Mkr (-458) varav 11 Mkr (38) är realiserade och hänförliga till försäljningen av Släggan 11 i Gislaved, Vesslan 18-21 i Vetlanda, Apoteket 2, Bokhandeln 2, Stigamo 1:66 samt del av Graniten 39. Orealiserade värdeförändringar uppgick till 115 Mkr (-496). Orealiserade värdeförändringar på derivat för hela perioden påverkade resultatet med -82 Mkr (8) och avser i sin helhet orealiserade värdeförändringar drivet av sjunkande marknadsräntor. Orealiserade värdeförändringar, fastigheter, Mkr 2023/24 2022/23 Förändring driftnetto 274 271 Pågående nybyggnation 28 224 Mark och outnyttjade byggrätter -30 -82 Förändringar i avkastningskrav -157 -919 Avtalad försäljning - 10 Totalt 115 -496 Finansiell ställning och likviditet Nivikas verksamhet finansieras genom en kombination av banklån, övriga skulder och eget kapital. Bankupplåning sker via säkerställda banklån, byggnadskreditiv och revolverande krediter hos ett tiotal finansinstitut; huvudsakligen tre nordiska storbanker samt SBAB och lokala sparbanker. En bra finansieringsstruktur innebär att Nivika löpande har tillgång till kapital i tillräcklig mängd i relation till befintlig verksamhet till ett riskavvägt pris. Bolaget har ett bra och nära samarbete med sina kreditgivare och arbetar aktivt och kontinuerligt med att säkerställa Bolagets likviditet och framtida finansiering. Genomsnittlig kapitalbindningstid var 2,6 år per den 31 december (2,5). Under det senaste räkenskapsåret har Nivika stärkt balansräkningen via eget kapital, utökat säkerställd finansiering samt minskat obligationsfinansiering som förflyttat den finansiella positionen framåt och lett till positiva förändringar av de finansiella nyckeltalen. Åtgärderna i kombination med förvärv av högavkastande kommersiella fastigheter och färdigställda byggnationer bidrar till ökat förvaltningsresultat och resultat per aktie. För att ta vara på möjligheter i marknaden som en effekt av snabba förändringar i marknaden återinträdde Nivika under november på obligationsmarknaden och emitterade nya obligationslån. Transaktionen var framgångsrik, mötte starkt intresse från nordiska institutionella investerare och boken var väl övertecknad. Likviden ska användas i enligt med det gröna ramverket och kommer bidra till Bolagets fortsatta tillväxt. De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick per rapportdagen till 5 759 Mkr (5 214), varav långfristig bankfinansiering utgjorde 5 251 Mkr (4 520), obligationslån 400 Mkr (650) och övriga räntebärande skulder 108 Mkr (42). Förändringen under året förklaras av nyupplåning på befintligt bestånd, nyupplåning till förvärv och nybyggnationer, lösen av lån i samband med avyttringar samt lösen och upptagande av obligationslån. Andelen grön finansiering ökar och cirka 30 procent av den utestående räntebärande skulden är grön, varav 73 procent är säkerställda banklån. I slutet av 2024 genomfördes stora justeringar i amorteringsnivån vilket framöver beräknas ge en positiv effekt på kassaflödet om totalt cirka 80 Mkr årligen. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 79 Förvaltningsberättelse Hyresgäster och avtalsportfölj Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster med en spridd förfallostruktur. I kombination med spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för vakanser och hyresförluster. Per den sista december 2024 uppgick den vägda återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 5,6 år (4,8). Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över tid. Bolagets fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft under flera år. Efterfrågan är fortsatt god på de flesta av Nivikas orter och uthyrningsgraden är fortsatt hög, 95 procent sett över hela beståndet, inklusive projektfastigheter. 95 procent (97) för kommersiellt och 96 procent (98) för bostäder. Den något lägre uthyrningsgraden är främst kopplad till en hyresgästs konkurs i det kommersiella beståndet och för bostäder färdigställd nybyggnation där uthyrning pågår. Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till medelstora företag, som till stora multinationella företag och bostadshyresgäster. Intäktsbasen är väl diversifierad med 580 (620) kommersiella kontrakt och cirka 2 800 (2 458) bostäder. Per den sista december 2024 stod de tio största hyreskontrakten för drygt 15 procent (16) av den samlade årliga grundhyran från Bolagets hyresgäster. Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 9,6 år (10,0). Fastighetsportföljen Fastighetsvärdet på Nivikas portfölj uppgår vid periodens slut till 11,8 miljarder kronor. Portföljen har under året vuxit via förvärv, färdigställande och pågående byggnationer. Totalt har 22 000 m2 lokaler färdigställts i tre kommersiella fastigheter, 4 400 m2 ombyggt i en kommersiell fastighet samt 184 lägenheter färdigställda. Tillsammans tillför de färdigställda projekten 41 miljoner kronor i årligt hyresvärde. I Värnamo har två kommersiella fastigheter färdigställts, Graniten 39, en industrilokal med kontor och lager till Boxess och Hematiten 1, en industri- och lagerlokal med kontor till DS Smith. Även en större renovering av Rosen 1 till Polismyndigheten har färdigställts. På Bredastensområdet utmed E4:an i Värnamo pågår både ny- och ombyggnation; tre kommersiella fastigheter är under uppförande, en pågående utbyggnation av hotell Vidöstern samt en ombyggnation/anpassning av produktionslokaler och kontor till Sordin. I centrala Värnamo pågår ombyggnation av Lejonet 5, kontor uthyrda till GS Facket och IF Metall. I Gislaved pågår byggnation av Stationsallén, ett projekt bestående av kommersiella lokaler till Gislaveds Kommun samt trygghetsboende med ett 50-tal lägenheter. I Jönköping har två bostadsfastigheter färdigställts, Hovslätts Ängar med 40 lägenheter och Roten 2 ”Hisingstorp” ett trygghetsboende med 82 lägenheter. I Växjö har en kommersiell fastighet färdigställts på Repslagaren 1, en industrilokal åt Besikta. Även en bostadsfastighet, Tor 3 med 62 lägenheter har färdigställts under året. För selfstorageverksamheten Mitt Lager har anläggningen i Motala byggts ut med 145 nya förrådsenheter och Värnamo byggts ut med 60 förrådsenheter. Verksamheten har nu cirka 3 300 förrådsenheter fördelat över 15 anläggningar på 12 orter. Under året har fastigheter för cirka 800 miljoner kronor förvärvats fördelat främst på Jönköping, Värnamo och Västkusten. I början av räkenskapsåret 2023/2024 skedde avyttringar från Höglandet samt Jönköping för motsvarande cirka 250 miljoner kronor. Investeringar och kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten i perioden uppgick till 652 Mkr (358). Förvärv av fastigheter, direkt eller via dotterbolag, påverkade kassaflödet i perioden med -797 Mkr (-84). Detta avser förvärv av 31 fastigheter, 15 stycken i Ulricehamn, två i Varberg, två i Borås, fem i Värnamo, fyra i Gislaved, två i Ljungby samt en i Jönköping. Även mark med framtida byggrätter i Habo har förvärvats under perioden. De avyttrade fastigheterna har påverkat kassaflödet med 211 Mkr (536). Dessa avser försäljning av Släggan 11 i Gislaved, Vesslan 18-21 i Vetlanda, Apoteket 2 och Bokhandeln 2 i Eksjö, Ämbaret 3 och 8, Ödlan 20, Stigamo 1:66 i Jönköping samt del av Graniten 39 i Värnamo. Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till -474 Mkr (-843) och avser främst nybyggnation, anpassningar och ombyggnationer för befintliga eller nya hyresgästers behov. Finansieringsverksamhetens förändring under året utgörs främst av nyemission 479 (723), upplåning netto om 557 Mkr (-573), samt betald ränta -293 Mkr (235) och återköp av aktier -50 Mkr (0). Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med 299 Mkr (-121) vilket gav utgående likvida medel om 365 Mkr (66). Finansiering 2024-12-31 2023-08-31 Säkerställd finansiering, Mkr 5 389 4 648 Obligationslån, Mkr 400 650 Genomsnittlig ränta, säkerställd finansiering, % 4,2 5,6 Genomsnittlig ränta, icke säkerställd finansiering, % 5,2 7,8 Genomsnittlig ränta, total, % 4,4 5,3 Kapitalbindningstid, år 2,6 2,5 Räntebindningstid, år 2,7 0,9 Likvida medel, Mkr 365 66 Nettobelåningsgrad, % 46,9 49,6 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,6 Soliditet, % 45,1 44,7 * Inklusive byggnadskreditiv ** Inklusive byggnadskreditiv och räntesäkringar ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 80 Förvaltningsberättelse Hållbarhet År 2024 har präglats av både framgångar och utmaningar inom hållbarhetsarbetet. Med en vision om att med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer, har hållbarhet fortsatt vara en central del av verksamheten. Genom att integrera hållbarhet i både förvaltning och utveckling av fastighetsportföljen skapas långsiktigt värde utan negativ påverkan på människor eller miljö. Fokusområden och anpassning till CSRD Hållbarhetsarbetet under året har utgått från fyra fokusområden: • Långsiktig värdeutveckling • Miljö och resursanvändning • Hållbar stadsutveckling • Hållbara medarbetare Under 2024 genomfördes en Dubbel Väsentlighetsanalys för att identifiera de mest betydande hållbarhetsfrågorna och stärka arbetet framåt. Analysen utgör också en viktig del av anpassningen till det nya EU-direktivet Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Energieffektivitet, innovation och klimatanpassning Energianvändningen i fastigheterna har fortsatt att minska genom olika effektiviseringsåtgärder. Ett större energibesparande projekt i fastigheten Kärleken 2 i Värnamo innebar en konvertering från eluppvärmning till ett vattenburet system med luftvärmepump, vilket resulterade i en energibesparing på 30 procent under december, motsvarande cirka 7 000 kWh. Totalt sett har energiintensiteten minskat med 5 procent jämfört med 2022/2023. Innovationsarbetet har bland annat inkluderat byggnationen av ett nytt huvudkontor med ett hybridbjälklag som reducerar betonganvändningen med 75 procent, vilket kraftigt minskar byggprojektets koldioxidavtryck. Utsläppen från den egna verksamheten har minskat med 15 procent jämfört med föregående år. Hållbarhetsriskanalyser har genomförts för samtliga fastigheter, där ökad nederbörd och översvämningar identifierats som potentiella framtida risker. Åtgärder implementeras både i förvaltningen och vid nybyggnation för att hantera dessa utmaningar. Kundfokus och långsiktiga relationer Långsiktiga och nära relationer med hyresgäster är en viktig del av verksamheten. En kundundersökning bland lokalhyresgäster visade att 90 procent trivs i sina lokaler och områden. Insamlade förbättringsförslag analyseras och utgör en viktig del av den fortsatta utvecklingsprocessen. Hållbara medarbetare och företagskultur Medarbetarna är den största tillgången för verksamhetens framgång. För att skapa en hållbar och inkluderande arbetsplats prioriteras engagemang, kompetensutveckling och jämställdhet. Återigen har Nivika placerats på Allbrights gröna börslista tack vare en jämställd ledningsgrupp, vilket markerar fortsatta steg mot en hållbar och inkluderande företagskultur. Uppdaterat grönt ramverk Under fjärde kvartalet 2024 uppdaterades ramverket för grön finansiering. Det nya ramverket är anpassat till EU-taxonomins kriterier för energieffektivitet i befintligt bestånd och ombyggnadsprojekt, med tillägg för riskbedömning och tröskelvärden för koldioxidutsläpp vid nybyggnation. Hållbarhetsrapporten upprättas separat i enlighet med årsredovisningslagen och återfinns på sidorna 32–62 i årsredovisningen, fristående från den finansiella rapporten. Eget kapital Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 5 556 Mkr (4 919). Soliditeten uppgick till 45 procent (45). Förändringen under perioden september 2023 - december 2024 utgörs av en företrädesemission som genomfördes och godkändes på en extra bolagsstämma i början av december 2023, återköp av aktier samt periodens resultat. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen. Intäkterna består i huvudsak av vidarefakturerade kostnader till dotterbolagen och finansiella intäkter i form av ränteintäkter från dotterbolag samt inlåningsränta. Moderbolaget har under perioden september 2023 - december 2024, förändrat swapportföljen samt löst tidigare obligationslån om 1 250 miljoner kronor, vilket medfört betydligt lägre räntekostnader. Under senhösten 2024, ställdes en ny obligation om 400 miljoner kronor . Balansräkningen består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordring ar hos dessa samt eget kapital. Risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är samma som för koncernen. Framtidsutsikter Nivika lämnar inte någon prognos avseende den finansiella utvecklingen. Nivika har under2023/2024 förvärvat fastigheter inom främst lager och lätt industri till ett värde om cirka 800 miljoner kronor. Bolagets strategi med sikte på en portfölj värd minst 15 miljarder till och med 2028 med minst två tredjedelar kommersiella fastigheter, innebär att tillväxten kommer ske med förvärv och byggnation av kommersiella fastigheter. Bolagets huvudfokus är lägen utmed den västsvenska triangeln, det vill säga utmed E4, riksväg 40 samt E6, där både näringsliv och efterfrågan på kommersiella lokaler är stark. 2025 har öppnat positivt för Nivika med fortsatta förvärv av högavkastande fastigheter utmed den västsvenska triangeln till mycket attraktiva nivåer. På Bolagets hemmamarknader finns många intressanta prospekt att utvärdera och inom lätt industri ser bolaget stabilitet framöver, intresset för den här typen av fastigheter är hög vilket minimerar den operationella risken. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 81 Flerårsöversikt FLERÅRSÖVERSIKT Förslag till resultatdisposition, i kronor Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Flerårsöversikt koncern tkr 2023/24 2022/23 2020/21 2010/21 2019/20 Resultaträkning Intäkter 923 182 611 913 528 082 327 433 259 050 Fastigheternas driftnetto 655 149 414 910 354 370 236 359 178 191 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 114 928 -496 017 544 475 340 931 195 358 Resultat före skatt 310 811 -316 714 775 609 475 556 300 709 Balansräkning Balansomslutning 12 323 847 10 998 591 11 231 410 7 311 587 5 245 789 Förvaltningsfastigheter 11 768 240 10 619 100** 10 698 539 6 910 100 5 062 656 Rörelsefastigheter 18 781 19 306 - - - Fastighetsrelaterade och finansiella nyckeltal Uthyrningsgrad lokaler, % 95 97 96 94 96 Uthyrningsgrad bostäder, % 96 98 98 98 100 Soliditet, % 45 45 40 33 32 Direktavkastning, % 5,1 3,9 3,3 3,4 3,7 Antal anställda 63 62 65 76 - Kassaflödesanalys Kassaflöde från den löpande verksamheten 651 893 357 964 173 007 156 331 131 643 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 039 508 -389 469 -3 263 235 -1 582 500 -1 444 203 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 686 872 89 221 3 095 596 1 542 082 1 216 949 ) Avser perioden 2023-09-01 - 2024-12-31, 16 månader totalt. ** ) Förvaltningsfastigheter inkluderar tillgångar till försäljning. ) Per 2023-09-01 har utgångspunkt för kassaflödet uppdaterats, tidigare utgick kassaflödet från rörelseresultat, nu resultat före skatt. Överkursfond 3 575 496 680 Balanserade vinstmedel 50 834 453 Årets resultat 165 251 417 3 791 582 550 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att till aktieägare utdelas (0,64 kronor per aktie) 61 366 780 i ny räkning balanseras 3 730 215 770 3 791 582 550 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 82 KONCERNEN ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 83 Koncernen RAPPORT ÖVER RESULTAT OCH TOTALRESULTAT I KONCERNEN 0 100 200 300 400 500 2023202220212020201920182017 23/24 Q2 R12 Driftnetto, Mkr 0 100 200 300 400 500 600 700 2023202220212020201920182017 0 50 100 150 200 2023202220212020201920182017 Förvaltningsresultat, Mkr tkr Not 2023/24 2022/23 16 mån 12 mån sep-dec sep-aug Hyresintäkter 3,4 871 718 578 078 Serviceintäkter 3,4 39 039 31 875 Övriga rörelseintäkter 7 12 425 1 959 Summa intäkter 923 182 611 913 Driftskostnader 5,6,8 -224 996 -165 238 Underhållskostnader 5,6,8 -18 691 -13 342 Fastighetsskatt 5,6,8 -24 346 -18 423 Summa fastighetskostnader -268 033 -197 002 Driftnetto 655 149 414 910 Central administration 5,6,8 -76 707 -40 117 Övriga rörelsekostnader 7 -160 -1 3 Finansnetto 9 -311 870 -241 004 Förvaltningsresultat 266 412 133 777 Värdeförändring fastigheter, realiserade 10 11 362 37 832 Värdeförändring fastigheter, orealiserade 11 114 928 -496 017 Värdeförändring räntederivat 18,19 -81 891 7 693 Summa värdeförändring 44 399 -450 492 Resultat före skatt 310 811 -316 714 Aktuell skatt 10 -19 993 -3 427 Uppskjuten skatt 10 -90 939 37 531 Periodens resultat 199 879 -282 610 Övrigt totalresultat - - Övrigt totalresultat - - Periodens totalresultat 199 879 -282 610 Hänförligt till Moderföretagets aktieägare 199 879 -282 610 Innehav utan bestämmande inflytande Totala hyrestintäkter, Mkr ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 84 Koncernen KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING tkr Not 31 dec 2024 31 aug 2023 TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Programvara/licenser 13 1 370 2 097 Summa immateriella anläggningstillgångar 1 370 2 097 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 11 11 768 240 10 479 100 Rörelsefastigheter 12 18 781 19 306 Inventarier 14 61 309 63 397 Nyttjanderättstillgångar 15 16 069 25 405 Derivatinstrument 18,19,21 - 36 793 Andra långsiktiga värdepappersinnehav 18 11 11 Uppskjuten skattefordran 10 24 699 27 113 Andra långfristiga fordringar 16,18 25 766 48 300 Summa anläggningstillgångar 11 914 874 10 699 425 Omsättningstillgångar Varulager 17 10 2 047 Hyresfordringar 18 18 623 16 285 Skattefordran - 1 767 Övriga fordringar 18 10 762 54 224 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 12 927 16 723 Likvida medel 18,20 365 280 66 023 Summa omsättningstillgångar 407 603 157 069 Tillgångar till försäljning - 140 000 SUMMA TILLGÅNGAR 12 323 847 10 998 591 * Avser förvaltningsfastigheter avyttrade 2023-09-15, se vidare Not 26. tkr Not 31 dec 2024 31 aug 2023 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 22 Aktiekapital 47 943 38 954 Övrigt tillskjutet kapital 3 575 497 3 098 809 Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 932 800 1 780 846 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 556 241 4 918 609 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 10 649 962 560 482 Räntebärande finansiella skulder 18,21 5 759 178 5 162 650 Leasingskulder 15,18,21 12 187 21 747 Derivatinstrument 45 098 - Summa långfristiga skulder 6 466 425 5 744 879 Kortfristiga skulder Räntebärande finansiella skulder 18,21 137 749 126 523 Leasingskulder 15,18,21 3 782 3 626 Leverantörsskulder 18 40 690 36 187 Aktuella skatteskulder 13 390 - Övriga skulder 18 66 793 41 459 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 38 777 76 434 Summa kortfristiga skulder 301 181 284 230 Skulder direkt hänförliga till tillgångar till försäljning - 50 874 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 12 323 847 10 998 591 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 85 Koncernen FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL 0 10 20 30 40 50 2023202220212020201920182017 Soliditet, % Fastighetsvärde, Mkr 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 2023202220212020201920182017 Övrigt Balanserat resultat Totalt tkr Aktiekapital tillskjutet kapital inkl. årets resultat eget kapital Ingående balans 2022-09-01 29 085 2 379 932 2 063 457 4 472 474 Årets resultat -282 610 -282 610 Summa totalresultat -282 610 -282 610 Transaktioner med ägare: - Utdelning - Nyemission 9 868 740 132 750 000 - Kostnader för emission -21 255 -21 255 Utgående balans 2023-08-31 38 954 3 098 809 1 780 846 4 918 609 Ingående balans 2023-09-01 38 954 3 098 809 1 780 846 4 918 609 Årets resultat 199 879 199 879 Summa totalresultat 199 879 199 879 Transaktioner med ägare: - Nyemission 8 898 501 601 510 591 - Kostnader för emission -24 913 -24 913 - Återköp av aktier -49 925 -49 925 - Återutgivning av aktier som betalning för fastighetsförvärv 2 000 2 000 Utgående balans 2024-12-31 47 943 3 575 497 1 932 800 5 556 241 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 86 Koncernen KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS tkr 2023/24 2022/23 16 mån 12 mån sep-dec sep-aug Den löpande verksamheten Resultat före skatt 310 811 -316 714 Justering för: Finansiella poster 311 870 241 003 Värdeförändring fastigheter -126 290 458 185 Värdeförändring räntederivat 81 891 -7 693 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 15 079 38 728 Betald skatt -4 836 -9 492 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 588 525 404 016 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet Förändring rörelsefordringar 46 113 61 715 Förändring rörelseskulder 17 255 -107 767 Kassaflöde från den löpande verksamheten 651 893 357 964 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter -796 893 -84 000 Avyttring av förvaltningsfastigheter 211 318 535 960 Investering i förvaltningsfastigheter -473 916 ** -842 901 Förändring i materiella anläggningstillgångar -4 966 1 375 Förändring i finansiella tillgångar 24 948 97 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 039 508 -389 469 Finansieringsverksamheten Nyemission 510 591 750 000 Emissionskostnad -31 377 -26 769 Återköp av egna aktier -49 925 - Upptagna lån 4 356 325 1 292 294 Amortering/lösen lån -3 799 175 -1 865 126 Betald ränta -293 377 -234 628 Amortering av leasingskuld -6 190 -4 993 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 686 872 -89 221 Periodens kassaflöde 299 257 -120 726 Likvida medel vid periodens början 66 023 186 749 Likvida medel vid periodens slut 365 280 66 023 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 87 Noter koncernen Not 1 Allmän information och övergripande redovisningsprinciper Not 1.1 Företagsinformation Nivika Fastigheter AB (publ), org.nr 556735-3809, är ett aktiebolag med säte i Värnamo. Bolaget är moderbolag i en koncern med en fastighetsportfölj som består av 203 fastigheter i Sverige. Fastigheterna ägs genom 115 dotterbolag och dotterdotterbolag. Det huvudsakliga syftet med verksamheten är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter i Jönköping, Värnamo, Västkusten och Växjö med omnejd. Koncernens besöksadress är: Nivika Fastigheter AB (publ) Refugen 6 331 44 VÄRNAMO Företagets redovisningsvaluta: Svenska kronor (SEK). Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (tkr). De finansiella rapporterna avser Nivika Fastigheter AB (publ) och har godkänts av styrelsen för offentliggörande vid styrelsesammanträdet den 27 mars 2025 och kommer att läggas fram för antagande vid 2024 års årsstämma den 8 maj 2025. Not 1.2 Tillämpade regelverk och grunder för upprättandet av koncernredovisningen Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS Redovisningsstandarder såsom de antagits av Europeiska unionen (EU). Vidare har årsredovisningslagen och RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Koncernredovisningen har upprättats utifrån antagandet om fortlevnad. Tillgångar och skulder är värderade till sina historiska anskaffningsvärden med undantag för derivatinstrument och förvaltningsfastigheter som är värderade till verkliga värden (se not 10 och 18). Nivikakoncernen beskriver de mest väsentliga redovisningsprinciperna för varje post i anslutning till respektive not. Not 1.3 Sammanfattning av övergripande redovisningsprinciper 1.3.1 Koncernredovisning Konsolidering av dotterbolag Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden och innefattar alla företag som koncernen har ett bestämmande inflytande över. Dotterföretag som omfattas av koncernredovisningen framgår av moderbolagets not 16. 1.3.2 Omräkning av utländsk valuta Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Koncernredovisningen är upprättad i SEK, som både är den funktionella valutan och presentationsvalutan i moderbolaget. Nivikakoncernen har inga utländska enheter. 1.3.3 Redovisning av kassaflöde Likvida medel utgörs av tillgänglig kassa och banktillgodohavanden till förfogande hos banken. Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det innebär att resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar samt intäkter och kostnader som hänförs till investeringsrings- och/eller finansieringsverksamhet. 1.4 Nya standarder och tolkningar Nya och ändrade standarder som trätt i kraft Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i årsredovisningen föregående år. De ändringar i IAS 1 om upplysning av väsentliga redovisningsprinciper som trädde i kraft 1 januari 2023 har medfört att avsnitt om redovisningsprinciper till viss del har omarbetats och att vissa uppgifter om redovisningsprinciper har flyttats till andra noter. Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2024 och framåt Ingen av de nya och ändrade standarder och tolkningsuttalanden som godkänts av EU bedöms för närvarande påverka Nivikas resultat eller finansiella ställning i någon väsentlig omfattning under 2024. Kommande standarder och tolkningar som ännu inte har tillämpats av koncernen Under 2022 blev det nya direktivet för hållbarhetsrapportering, CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) godkänt av EU och börjar gälla för Nivikas räkenskapsår 2025/2026. Nivika Fastigheter bedömer att det nya direktivet kommer att ha en väsentlig påverkan på företaget. Under 2022 har IASB även godkänt flera nya redovisningsstandarder samt tolkningsuttalanden från IFRS IC. Nivika gör bedömningen att dessa ändrade standarder samt tolkningsuttalanden inte bedöms ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. IASB har publicerat följande nya standarder med införandedatum 1 januari 2027: IFRS 18 Upplysningar i finansiella rapporter (utgiven 9 april 2024). Bolaget har inte slutfört sin utvärdering av eventuella effekter på presentationen av de finansiella rapporterna av IFRS 18. Not 1.5 Betydelsefulla redovisningsbedömningar, uppskattningar och antaganden För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som i bokslutet påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Uppskattningar och bedömningar ses över regelbundet. De områden där uppskattningar och antaganden är av stor betydelse för koncernen och som kan komma att påverka resultat- och balansräkning om de ändras, beskrivs nedan. 1.5.1 Klassificering av fastigheter utifrån bedömning av syftet med innehavet En bedömning görs gällande klassificering av fastigheter som förvaltningsfastigheter, rörelsefastigheter eller omsättningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter utgörs av byggnader och mark som i huvudsak inte nyttjas av koncernen eller används i dess verksamhet, eller är till försäljning som en del av den löpande verksamheten, utan innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Dessa fastigheter är i huvudsak uthyrda utan avsikt att säljas inom ramen för den löpande verksamheten. Fastigheter som till betydlig del används av koncernen i den löpande verksamheten klassificeras som rörelsefastighet. Omsättningsfastigheter utgörs av fastigheter som innehas i syfte att säljas som en del av den löpande verksamheten. Samtliga koncernens fastigheter utgörs av förvaltningsfastigheter med ett undantag, fastigheten Almen 12, Värnamo, som är Nivikas huvudkontor och redovisas som rörelsefastighet sedan 1 september 2022. 1.5.2 Värdering förvaltningsfastigheter Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden påverka koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaflödet samt fastställelse av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vid fastighetsvärdering vanligtvis en känslighetsanalys. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 10. Ovanstående värderingsmodell innebär att värdering skett enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin, vilket innebär att modellen baseras till stora delar på icke observerbar indata. 1.5.3 Klassificering av förvärv utifrån bedömning av syftet med förvärvet Företagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Företagsförvärv vars primära syfte är att förvärva företagets fastighet och där företagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga företagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Koncernen ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 88 Koncernen Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Fastställandet av verkligt värde kräver ofta att företagsledningen gör antaganden och uppskattningar av framtida händelser. Förändringar i de antaganden eller uppskattningar som krävs för att fastställa det verkliga värdet för förvärvade tillgångar och skulder kan påverka beloppen som avser tillgångar, skulder och goodwill till följd av allokering av köpeskilling 1.5.4 Beräkning av verkligt värde av finansiella instrument Finansiella instrument värderade till verkligt värde kategoriseras i enlighet med hierarkin för verkligt värde, vilken anges nedan, och tar utgångspunkt i den lägsta nivå av datainput som är väsentlig vid värderingen av instrumentet i sin helhet: • Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder (nivå 1). • Andra observerbara data för tillgången eller skulden än noterade priser antingen direkt (dvs. som prisnoteringar) eller indirekt dvs. härledda från prisnoteringar) (nivå 2). • Data för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (nivå 3) . Likvida medel Verkligt värde antas vara detsamma som bokfört värde. Räntebärande skulder Koncernen redovisar räntebärande skulder till upplupet anskaffningsvärde. Verkligt värde av räntebärande skulder anses vara ungefärlig med bokfört värde då alla räntebärande skulder löper på rörlig ränta och koncernen inte ser några indikationer på att marginalen har förändrats sedan upplåning. Hyresfordringar, övriga kortfristiga fordringar, leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder Initialt bokförs dessa poster till verkligt värde och i nästkommande perioder till upplupet anskaffningsvärde. Vanligtvis anses diskontering inte ha någon signifikant effekt på denna typ av tillgångar och skulder. Finansiella derivat Bolaget har derivat i form av ränteswappar som värderas till verkligt värde via resultatet (nivå 2). Not 2 Hyres- och serviceintäkter tkr 2023/24 2022/23 Hyresintäkter 871 718 578 079 Serviceintäkter 39 039 31 875 Summa 910 757 609 954 Redovisningsprinciper Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella hyresavtal och hyresintäkter intäktsredovisas i resultatet linjärt över hyresperioden som en operationell leasingintäkt. Eventuella hyresrabatter periodiseras linjärt över hyresperioden även om betalning inte sker på samma sätt. I hyresavtalen ingår servicetjänster för vilka Nivika genererar intäkter. Hyresgästen får kontroll över servicetjänsterna i takt med att Nivika presterar enligt hyresavtalet och därmed uppfyller Nivika sitt prestationsåtagande över tid. Intäktsredovisning sker månatligen i den månad hyran avser. Serviceintäkter består huvudsakligen av vidaredebitering av värme, el, vatten och fastighetsskatt och debiteras månadsvis löpande under året. Framtida minimiinbetalningar avseende icke uppsägningsbara operationella hyresavtal: tkr 2023/24 2022/23 Mindre än 1 år 439 701 378 153 Mellan 1 och 2 år 383 935 278 028 Mellan 2 och 3 år 314 845 213 282 Mellan 3 och 4 år 249 888 163 068 Mellan 4 och 5 år 210 251 141 918 Mer än 5 år 923 563 766 623 Summa 2 522 183 1 941 072 Koncernen ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 89 Not 3 Segmentredovisning Ledningen följer primärt upp segmenten på omsättning och driftöverskott. Alla intäkter är från externa kunder. Nivikakoncernen rapporterar en segmentredovisning där segmenten är uppdelade geografiskt: Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har använts i delårsrapporten som i den senaste årsredovisningen . Jönköping Värnamo Växjö Västkusten Övrigt Totalt 2023/24 sep-dec 16 mån 2022/23 sep-aug 12 mån 2023/24 sep-dec 16 mån 2022/23 sep-aug 12 mån 2023/24 sep-dec 16 mån 2022/23 sep-aug 12 mån 2023/24 sep-dec 16 mån 2022/23 sep-aug 12 mån 2023/24 sep-dec 16 mån 2022/23 sep-aug 12 mån 2023/24 sep-dec 16 mån 2022/23 sep-aug 12 mån Totala hyresintäkter (Inkl service- och rörelseintäkter) 255 445 195 927 299 334 177 613 165 752 103 044 171 422 111 966 31 230 23 364 923 182 611 913 Fastighetskostnader - Drift -71 994 -56 181 -77 086 -51 224 -33 023 -23 133 -32 720 -26 438 -10 174 -8 262 -224 996 -165 238 Fastighetskostnader - Underhåll -4 199 -2 930 -6 768 -4 351 -2 806 -2 970 -4 395 -2 840 -524 -251 -18 691 -13 342 Fastighetskostnader - Fastighetsskatt -9 572 -7 282 -7 201 -5 714 -3 040 -2 139 -3 900 -2 778 -634 -511 -24 346 -18 423 Driftnetto 169 680 129 535 208 280 116 323 126 884 74 801 130 407 79 910 19 898 14 340 655 149 414 910 Värdeförändring, förvaltningsfastigheter 3 066 -94 767 162 460 -127 080 -55 043 -110 544 40 569 -123 802 -24 762 -1 993 126 290 -458 185 Resultat inkl. värdeförändringar 172 746 34 768 370 740 -10 756 71 841 -35 742 170 976 43 892 -4 864 12 347 781 439 -43 274 Ofördelade poster: Förvaltnings- och administrationskostnader -76 867 -40 130 Övriga rörelseinäkter - - Övriga rörelsekostnader - - Finansnetto -311 870 -241 004 Värdeförändring derivat -81 891 7 693 Skatt -110 932 34 104 Resultat efter skatt 199 879 -282 610 Förvaltningsfastigheter 3 736 800 3 419 300 3 686 840 3 071 300 2 218 300 2 202 700 1 843 600 1 588 000 282 700 327 500 11 768 240 10 608 800 Rörelsefastigheter - - 18 781 19 306 - - - - - - 18 781 19 306 27 7 38 10 3 2 4 9 Industri/lager 27 % Kontor 9 % Handel 7 % Samhällsfastigheter 10 % Hotell/restaurang 4 % Mark 3 % Bostäder 38 % Övrigt 2 % Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, % 31 18 18 2 31 Jönköping 31 % Värnamo 31 % Växjö 18 % Västkusten 18 % Övriga 2 % Fördelning fastighetsvärde per geografi, % Koncernen ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 90 Koncernen Not 4 Kostnader fördelade på kostnadsslag Fastighetskostnader, tkr 2023/24 2022/23 Mediakostnader -105 885 -75 056 Underhållskostnader -18 691 -13 342 Försäkring och avgälder -4 944 -2 298 Fastighetsskatt -24 346 -18 423 Personal -44 566 -35 999 Övriga fastighetskostnader -69 601 -51 884 Summa -268 033 -197 002 Central administration, tkr 2023/24 2022/23 Personal -37 963 -24 000 Konsultkostnader -6 497 -1 991 Avskrivningar -4 433 -1 855 Övriga centrala kostnader -27 814 -12 271 Summa -76 707 -40 117 * I mediakostnader ingår uppvärmning, el, vatten och renhållning. Not 5 Arvode till revisorer tkr 2023/24 2022/23 Ernst & Young AB Revisionsuppdraget 3 314 2 909 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 289 275 Skatterådgivning 288 149 Summa 3 891 3 333 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på företagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter . Not 7 Anställda och personalkostnader Redovisningsprinciper Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie, om inte befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. Förpliktelser avseende avgiftsbestämda pensioner redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. All personal, inklusive VD, är anställda av moderbolaget. Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare, tkr 2023/24 2022/23 Löner och andra ersättningar 15 634 9112 Sociala avgifter 4 856 3 272 Pensionskostnader 3 464 1 860 Summa 23 954 14 244 Övriga anställda, tkr 2023/24 2022/23 Löner och andra ersättningar 38 119 38 842 Sociala avgifter 14 799 13 505 Pensionskostnader 2 466 2 437 Summa 55 384 54 784 Summa personalkostnader 79 338 69 028 Ersättning till styrelse Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2024 att utgå med 515 tkr (415) till styrelsens ordförande och 250 tkr (200) till envar av övriga styrelseledamöter som är oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare och med 200 tkr (200) till envar av övriga styrelseledamöter som är beroende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Ersättning för utskottsarbete tillkommer med totalt 125 tkr (125). Beloppen sträcker sig från årsstämman 2024-02-05 till och med årsstämman 2025-05-08. Extra bolagsstämma 2024-08-20 beslutade om att förändra ersättningen i proportion till det förlängda räkenskapsåret. Not 6 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader Övriga rörelseintäkter, tkr 2023/24 2022/23 Försäkringsersättningar, återvunna kundförluster, övrig försäljning 12 425 1 959 Summa 12 425 1 959 Övriga rörelsekostnader , tkr 2023/24 2022/23 Kostnader vid övrig försäljning -160 -13 Summa -160 -13 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 91 forts. Not 7 Anställda och personalkostnader Grundlön/ styrelsearvode Pension Övriga förmåner Ersättning till ledande befattningshavare 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Elisabeth Norman, styrelseordförande 677 423 - - - - Viktoria Bergman, styrelseledamot 86 200 - - - - Anna Carendi, styrelseledamot - 83 - - - - Santhe Dahl, styrelseledamot 267 200 - - - - Håkan Eriksson, styrelseledamot 333 229 - - - - Benny Holmgren, styrelseledamot 267 200 - - - - Thomas Lindster, styrelseledamot 333 215 - - - - Helena Nordman-Knutson, styrelseledamot 345 131 - - - - Oscar Welandson, styrelseledamot 236 - - - - - Tim Floderus, styrelseledamot 180 - - - - - Niclas Bergman, VD 2 600 3 507 864 1 031 47 66 Sverker Källgården, VD 1 794 - 619 - 68 - Andra ledande befattningshavare (6(4) pers) 7 891 3 924 1 981 829 512 283 Summa 15 009 9 112 3 227 1 860 627 349 Ingen rörlig ersättning har utgått Könsfördelning bland ledande befattningshavare, % 2023/24 2022/23 Andel kvinnor i styrelsen 25 43 Andel män i styrelsen 75 57 Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare 50 50 Andel män bland övriga ledande befattningshavare 50 50 Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen. Koncernledning Vid årsskiftet ingick verkställande direktören, CFO, COO, Affärsutveckling, Uthyrningschef och Transaktions- och finansieringsansvarig i koncernledningen. Ersättning och förmåner Ersättning och förmåner till koncernledningen beslutas av styrelsen. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Nivika har inga beslutade eller föreslagna incitamentsprogram. Uppsägning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst 12 månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning från den ledande befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst 12 månader, utan rätt till avgångsvederlag. Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå. Not 8 Finansiella intäkter och kostnader Redovisningsprinciper Finansiella intäkter resultatförs i den period de avser med tillämpning av effektivräntemetoden. Finansiella kostnader utgörs av ränta och liknande kostnader som uppstår när ett företag lånar pengar. Låneutgifter som är hänförliga till finansiering av en tillgång, som tar en betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning, aktiveras som en del av tillgångens anskaffningsvärde. Övriga låneutgifter redovisas som en kostnad i den period de uppkommer. Finansiella intäkter, tkr 2023/24 2022/23 Ränteintäkter 5 745 4 228 Övriga finansiella intäkter - - Summa 5 745 4 228 Finansiella kostnader, tkr 2023/24 2022/23 Räntekostnader till kreditinstitut -300 091 -159 640 Övriga räntekostnader -17 512 -85 591 Summa -317 603 -245 231 * Avser främst obligationslån Betalda och erhållna räntor 2023/24 2022/23 Under året erhållna ränteintäkter 5 745 4 228 Under året betalda räntekostnader - - Summa 4 228 4 228 Koncernen ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 92 Not 9 Inkomstskatt tkr 2023/24 2022/23 Aktuell skatt -19 993 -3 427 Uppskjuten skatt -90 939 37 531 Skattekostnader som redovisats i resultaträkningen 110 932 34 104 Avstämning av effektiv skattesats 2023/24 2022/23 Redovisat resultat före skatt 310 811 -316 714 Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6): -64 027 65 243 Skatteeffekt av: Ej skattepliktiga intäkter 10 014 25 Schablonintäkt periodiseringsfond -82 -65 Övriga ej avdragsgilla kostnader -720 -1 559 Skatteeffekt återföring av ränteavdrag -39 311 -39 448 Skatt vid fastighetsförsäljningar -13 546 7 793 Skattemässigt avdrag för ej bokförda kostnader (emission) - - Skattemässigt underskott vid bolagsförvärv - - Ingående balans uppskjuten skatt - - Justering avseende skatter föregående år -2 037 2 342 Övrigt -1 221 -228 Total skattekostnad -110 932 34 104 Effektiv skattesats 35,7 % 10,8 % Koncernen Uppskjuten skatt enligt gällande skattesats har beräknats utifrån 20,6 procent. Uppskjutna skatter omvärderas utifrån sänkt bolagsskatt i takt med att dessa träder i kraft. Den genomsnittliga effektiva skattesatsen är 35,7 procent (10,8). Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat varför det inte förekommer någon skatt redovisad mot övrigt totalresultat . Uppskjuten Inkomstskatt är hänförligt till, tkr Uppskjuten skattefordran 2024-12-31 Uppskjuten skatteskuld 2024-12-31 Uppskjuten skattefordran 2023-08-31 Uppskjuten skatteskuld 2023-08-31 Omvärdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde - -657 177 - -550 577 Omvärdering av ränteswap till verkligt värde - 9 290 - -7 579 Aktiverade underskottsavdrag 24 699 - 27 113 - Obeskattade reserver - -2 075 - -2 326 Summa 24 699 -649 962 27 113 560 482 Redovisas enligt följande i Rapport över finansiell ställning, tkr 2024-12-31 2023-08-31 Uppskjutna skattefordringar 24 699 27 113 Uppskjutna skatteskulder -649 962 -560 482 Summa 623 263 -533 369 2024-12-31 2023-08-31 Avstämning uppskjutna skatter, tkr Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skattefordran Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skattefordran Ingående balans -560 482 27 113 -602 793 26 170 Omklassificering Skattekostnader/intäkter redovisade i resultaträkningen -82 061 -8 878 36 618 943 Justering pga förvärv/försäljning -7 419 Uppskjuten skatt i eget kapital 6 464 5 514 - Utgående balans -649 962 24 699 -560 482 27 113 Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden. Fastigheter, derivatinstrument och underskottsavdrag är de huvudsakliga posterna som utgör uppskjuten skatt. Vid värderingen av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikhet att underskotten kan utnyttjas i framtiden. Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 93 Koncernen Not 10 Förvaltningsfastigheter Förändring av förvaltningsfastigheter, tkr 2024-12-31 2023-08-31 Fastighetsbestånd vid årets början 10 619 100 10 698 539 Förvärv av fastigheter 809 836 84 000 Försäljning av fastigheter -247 100 -538 500 Omklassificering till rörelsefastighet - -19 700 Investeringar i befintliga fastigheter 473 916 842 901 Värdeförändring i befintliga fastigheter 114 928 -448 440 Fastighetsbestånd vid periodens slut 11 768 240 10 619 100 Orealiserade värdeförändringar, Mkr 2023/24 sep-nov 2023/24 dec-feb 2023/24 mars-maj 2023/24 juni-sep 2023/24 okt-dec 2023/24 16 mån Förändring driftnetto 47 150 24 5 48 274 Pågående nybyggnation - 4 4 - 20 28 Mark och outnyttjade byggrätter 3 - - -15 -18 -30 Förändring avkastningskrav -16 -136 -23 37 -19 -157 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 34 18 5 27 31 115 Årets förändring per kategori Industri/ Lager Handel/ Kontor Samhälls- fastigheter Bostäder / Mark Verkligt värde vid årets början 2022-09-01 4 659 600 1 498 800 620 300 3 635 939 283 901 Förvärv 40 000 - - 44 000 - Förbättringsinvesteringar 223 504 62 493 95 789 420 093 41 021 Avyttringar -538 500 - - - Omklassificeringar - -19 700 - - - Orealiserade värdeförändringar -69 989 -72 763 -48 722 -229 962 -7 003 Verkligt värde vid årets slut 2023-08-31 4 314 615 1 446 184 667 367 3 870 070 317 919 Förvärv 299 250 133 000 - 201 783 175 803 Förbättringsinvesteringar 100 903 99 614 90 443 181 952 1 002 Avyttringar -187 400 - - -59 700 - Omklassificeringar - - - - - Orealiserade värdeförändringar 37 754 83 335 6 920 61 610 -74 185 Verkligt värde vid årets slut 2024-12-31 4 565 122 1 762 134 764 730 4 255 715 420 539 Redovisningsprinciper Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att erhålla hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförbara transaktionskostnader. Därefter redovisas förvaltningsfastigheter till sina respektive verkliga värden och redovisas i rapport över finansiell ställning som anläggningstillgång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultatet. Tillkommande utgifter för förvaltningsfastigheter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att tillfalla företaget. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som fastighetskostnader i den period de uppkommer. Förvaltningsfastigheter under uppförande värderas till anskaffningskostnaden med tillägg eller avdrag för förväntad orealiserad värdeförändring, beräknat som bedömt verkligt värde enligt avkastningsmetoden reducerat med bedömda anskaffningskostnader. Värdeförändringen tas upp successivt under uppförandet i förhållande till nedlagda anskaffningskostnader. Fastigheter under uppförande värderas till anskaffningskostnad i de fall de ej kan värderas externt på ett tillförlitligt sätt. Hyresintäkter redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under not 2. Reparationer och underhållsåtgärder redovisas som fastighetskostnader i den period utgiften uppkommer. Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas i samband med att kontrollen övergått till köparen från säljaren, vilket motsvarar tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Resultatet vid försäljning av fastighet utgör en realiserad värdeförändring, vilket motsvarar skillnaden mellan avtalad köpeskilling och fastighetens verkliga värde såsom det beräknats/bedömts i den senaste finansiella rapporten. Värderingsmodell Nivika genomför varje kvartal extern eller intern värdering av fastighetsportföljen. Värderingen ligger till grund för de verkliga värden som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning och värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträkning. Varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande 12-månadersperiod. Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med och delvis baserad på ortsprisanalyser. Av beståndets 203 fastigheter har samtliga, under perioden 2023-09-01 - 2024-12-31, värderats externt, vilket motsvarar 100 procent (100) av det samlade fastighetsbeståndet. Det värderingsinstitut som har anlitats är per den sista december 2024 är Newsec samt Savills. Koncernen har till värderare lämnat information om bland annat gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande drifts- och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner och bedömda framtida vakanser. Värderingen grundar sig på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioden. Antagandet avseende de framtida kassaflödena har gjorts utifrån en analys av: • Nuvarande och historiska hyror samt kostnader • Marknadens/närområdets framtida utveckling • Fastighetens förutsättningar och position i respektive marknadssegment • Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor • Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut • Drifts- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten Prognostiserade driftnetton under kalkylperioden, och ett prognostiserat restvärde vid kalkylperiodens slut, har diskonterats baserat på bedömd kalkylränta. Restvärdet framräknas såsom fastighetens/tomträttens verkliga värde vid kalkylperiodens slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det prognostiserade driftnettot evighetskapitaliseras med ett för fastigheten/tomträtten individuellt direktavkastningskrav för att beräkna restvärdet. De parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. Grund för dessa bedömningar fås i ortsprisanalyser samt analyser av transaktioner av i övrigt jämförbara fastigheter. Värderingsförfarandet för fastighetsbeståndet, med tillhörande underlagsinsamling och bearbetning, följer god värderingssed, upprättad av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna. Ovanstående värderingsmodell innebär att värdering skett enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin vilket innebär att modellen baseras till stora delar på icke observerbar indata. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 94 Koncernen Not 11 Rörelsefastigheter Mkr 2023/24 2022/23 Fastighetsbestånd vid årets början 19,3 - Omklassificering - 19,7 Avskrivning -0,5 -0,4 Fastighetsbestånd vid årets slut 18,8 19,3 Not 12 Immateriella anläggningstillgångar tkr 2023/24 2022/23 Ingående anskaffningsvärden 6 846 6 846 Årets anskaffningar - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 6 846 6 846 Ingående avskrivningar -4 749 -3 265 Årets avskrivningar -727 -1 484 Utgående ackumulerade avskrivningar -5 476 -4 749 Utgående redovisat värde 1 370 2 097 De immateriella anläggningstillgångarna består av programvaror. Not 13 Övriga materiella anläggningstillgångar Redovisningsprinciper Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella ackumulerade nedskrivningar. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång redovisas i resultatet den redovisningsperiod då tillgången avyttrats, såsom övrig kostnad eller övrig intäkt. Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskrivningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras om så behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod. Sedvanliga utgifter för underhåll och reparation kostnadsförs när de uppstår, men utgifterna för betydande förnyelser och förbättringar redovisas i balansräkningen och skrivs av under den återstående nyttjandeperioden för den underliggande tillgången. Se not 11, 12 och 14. Avskrivning av materiella anläggningstillgångar sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. De tillämpade nyttjandeperioderna är: Avskrivning beräknas enligt följande: Antal år Inventarier, verktyg och installationer 5-10 år Rörelsefastighet 50-100 år Koncernen genomför ett nedskrivningstest i de fall det föreligger indikationer på att en värdenedgång har skett i de materiella tillgångarna. Koncernen forts. Not 10 Förvaltningsfastigheter Fastighetsbeståndets värdeförändring Per den 31 december 2024 uppgick det samlade verkliga värdet på koncernens fastighetsportfölj till 11 788 Mkr (10 629). Den orealiserade värdeförändringen för det ursprungliga beståndet och under året förvärvade fastigheterna, uppgick totalt till 115 Mkr (-496). Förändringen av fastigheternas värde, inkluderat rörelsefastigheter, motsvarar en värdeökning om cirka 11 procent (-0,6). Värdeökningen förklaras främst av förvärv Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som Bolaget skulle kunna vidta. Värderingsantagande Värderingstidpunkt 2024-12-31 (2023-08-31) Inflationsantagande 1 % för år 2025, därefter 2 % per år Kalkylperiod, år 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år) Direktavkastning bostäder, % 5,8 -8,8, medel 6,7 (3,0 -7,0, medel 4,4) Direktavkastning kommersiellt, % 3,1 -7,4, medel 4,6 (5,5 - 8,5, medel 6,6) Långsiktig vakans, % 0-20 % Hyresantagande Befintlig hyra och marknadshyra Drift- och underhållskostnader Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet och värderingsin - stitutets erfarenhet av likartade objekt Ändring indata Värdeförändring Känslighetsanalys Enhet Antal Mkr % Marknadshyra för lokal (ej bostäder) %-enhet 10 +530 +4,5 Vakansgrad %-enhet 10 -1 462 -12,4 Drift- och underhållskostnader Kr/m2 10 -145 -1,2 Inflation %-enhet 1 +828 +7,0 Kalkylränta och direktavkastning, vid kalkylslut %-enhet 1 -1 678 -14,2 Kalkylränta och direktavkastning, vid kalkylslut %-enhet -1 +2 502 +21,2 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 95 Koncernen 2023/24 2022/23 Nyttjanderättstillgångar, tkr Totalt Totalt Ingående balans 2022-09-01 25 405 19 630 Omvärdering -5 983 - Tillkommande avtal 6 338 11 672 Avskrivningar -4 130 -2 081 Avslutade avtal -5 566 -3 815 Utgående balans 2023-08-31 16 064 25 405 Leasingskulder, tkr Ingående balans 2023-09-01 24 493 18 584 Omvärdering -5 171 - Tillkommande avtal 6 338 11 672 Avslutade avtal -5 590 -2 178 Räntekostnader 2 050 378 Betalda leasingavgifter -6 151 -3 964 Utgående balans 2024-12-31 15 969 24 493 Nivika har fem tomträttsavtal som anses utgöra s.k. eviga leasingavtal. Leasingskulden och nyttjanderättstillgången för dessa leasingavtal värderas till verkliga värden, där diskonteringsräntan som använts har fastställts genom att använda Nivikas genomsnittliga marginalränta för liknande tillgångar. Då tomträttsavtalen anses eviga sker ingen avskrivning av nyttjanderätten och ingen amortering av leasingskulden. Leasingbetalningen anses därmed i sin helhet avse betalning av ränta. Leasingskulden för de eviga tomträttsavtalen redovisas som långfristig skuld i rapporten över finansiell ställning. Tillämpning av praktiska undantag Nivika tillämpar det praktiska undantaget avseende icke-leasingkomponenter. För dessa leasingavtal redovisar Nivika både leasingkomponenter och icke-leasingkomponenter som en enda leasingkomponent, vilket innebär att avgifterna för icke- leasingkomponenter inkluderas i leasingbetalningen vid beräkning av leasingskulden . Nedan presenteras de belopp som har redovisats i koncernens rapport över resultatet under året hänförligt till leasingverksamheter: tkr 2023/24 2022/23 Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar -4 130 -3 357 Räntekostnader fordringar -2 050 -378 Summa -6 180 -3 735 forts. Not 13 Övriga materiella anläggningstillgångar Not 14 Leasingavtal Redovisningsprinciper Koncernen som leasegivare Leasingavtal där leasegivaren i huvudsak behåller alla risker och fördelar med äganderätten klassificeras som operationella. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till koncernens förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisningsprincipen för dessa avtal framgår av not 10 Förvaltiningsfastigheter. Koncernen som leasetagare Leasingavtal där Nivika är leasetagare avser tillgångsslagen tomträtter, inventarier (kontorsinventarier och maskiner) samt fordon. Från och med räkenskapsåret 2020/2021 redovisar Nivika leasingavtal där koncernen är leasetagare i balansräkningen enligt följande redovisningsprinciper. På inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisar koncernen en leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasingbe- talningar som ska erläggas under leasingperioden. Leasingperioden bestäms som den icke-uppsägningsbara perioden tillsammans med perioder att förlänga eller säga upp avtalet om koncernen är rimligt säkra på att nyttja de optionerna. Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar, samt justerat för omvärderingar av leasingskulden. Anskaffningsvärdet för nyttjanderättstillgångar inkluderar det initiala värdet som redovisas för den hänförliga leasingskulden, initiala direkta utgifter, samt eventuella förskottsbetalningar som görs på eller innan inledningsdatumet för leasingavtalet efter avdrag av eventuella erhållna incitament. I nedan tabell presenteras koncernens utgående balanser avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder samt rörelserna under året. tkr 2023/24 2022/23 Ingående anskaffningsvärden 107 942 108 129 Årets anskaffningar 5 286 9 117 Försäljningar/utrangeringar -1 119 -3 082 Förvärv/avyttring av dotterbolag 5 322 -6 222 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 117 431 107 942 Ingående avskrivningar -44 545 -39 053 Försäljningar/utrangeringar 799 390 Förvärv/avyttring av dotterbolag -1 762 2 717 Årets avskrivningar -10 614 -8 599 Utgående ackumulerade avskrivningar -56 122 -44 545 Utgående redovisat värde 61 309 63 397 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 96 Not 15 Andra långfristiga fordringar tkr 2023/24 2022/23 Ingående anskaffningsvärden 48 300 45 794 Tillkommande fordringar 8 890 5 412 Amorteringar, avgående fordringar -31 424 -2 907 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 25 766 48 300 Utgående redovisat värde 25 766 48 300 Not 16 Varulager tkr 2023/24 2022/23 Råvaror och ej färdigställda volymer 10 2 047 Summa 10 2 047 Not 17 Finansiella instrument och finansiell riskhantering Redovisningsprincip Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna i IFRS 9. Klassificering och värdering Koncernens finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde förutom skuld för villkorad tilläggsköpeskilling som redovisas till verkligt värde. Förändring av verkligt värde på den finansiella skulden redovisas i rörelseresultatet som övrig rörelseintäkt eller övrig rörelsekostnad. Finansiella tillgångar Koncernens finansiella tillgångar inkluderar hyres- och kundfordringar, kassa samt finansiella derivatinstrument. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via årets resultat Koncernen använder derivatinstrument för att skydda sig mot finansiella risker. Ingångna derivatkontrakt består främst av räntederivat. För närvarande tillämpar inte koncernen säkringsredovisning vilket föranleder att samtliga värdeförändringar redovisas till sina verkliga värden via årets resultat. Värdeförändringar redovisas i resultatet på raden ”Värdeförändring derivatinstrument” . Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtalsenliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. De värderas inledningsvis till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader och därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Frånsett derivatinstrument som värderas till verkligt värde via årets resultat, värderas koncernens finansiella tillgångar till upplupet anskaffningsvärde. Nedskrivning av finansiella tillgångar Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovisningstillfället för en tillgång eller fordran. Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Den förenklade modellen tillämpas för hyresfordringar och avtalstillgångar (upplupna intäkter). En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid. För övriga tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga andra långfristiga värdepappersinnehav, övriga fordringar och likvida medel tillämpas den generella modellen. Koncernen tillämpar en nedskrivningsmodell med tre stadier. Initialt, samt per varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de nästkommande 12 månaderna, alternativt för en kortare tidsperiod beroende på återstående löptid (stadie 1). Om det har skett en väsentlig ökning av kreditrisk sedan första redovis- ningstillfället, medförande en rating understigande investment grade, redovisas en förlustreserv för tillgångens återstående löptid (stadie 2). För tillgångar som bedöms vara kreditförsämrade reserveras fortsatt för förväntade kreditförluster för den återstående löptiden (stadie 3). För kreditförsämrade tillgångar och fordringar baseras beräkningen av ränteintäkterna på tillgångens redovisade värde, netto av förlustreservering, till skillnad mot på bruttobeloppet som i föregående stadier. Koncernens tillgångar har bedömts vara i stadie 1, det vill säga, det har inte skett någon väsentlig ökning av kreditrisk. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga, netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultatet . Finansiella skulder Koncernens finansiella skulder består av räntebärande skulder, leasingskulder, derivatinstrument samt leverantörs- och övriga skulder. Finansiella skulder som värderats till upplupet anskaffningsvärde Skulder redovisas inledningsvis till verkligt värde. I efterföljande perioder värderas dessa skulder till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplupet anskaffningsvärde beräknas med beaktande av eventuella rabatter, avgifter och transaktionskostnader som är en del av effektivräntan. Eventuell vinst eller förlust, vid lösen redovisas som finansiell kostnad eller intäkt i resultatet. Avgifter som betalas för lånelöften redovisas som transaktionskostnader för upplåningen i den utsträckning det är sannolikt att delar av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas. I sådana fall redovisas avgiften när kreditutrymmet utnyttjas. När det inte föreligger några bevis för att det är sannolikt att delar av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas, redovisas avgiften som en förskottsbetalning för finansiella tjänster och fördelas över det aktuella lånelöftets löptid som en del av effektivräntan. Finansiella skulder värderade till verkligt värde via årets resultat Koncernen använder derivatinstrument för att skydda sig mot finansiella risker. Ingångna derivatkontrakt består främst av räntederivat. För närvarande tillämpar inte koncernen säkringsredovisning vilket föranleder att samtliga värdeförändringar redovisas till sina verkliga värden över årets resultat. Värdeförändringar redovisas i resultatet på raden ”Värdeförändring derivatinstrument”. Finansiell riskhantering Koncernen är exponerad för ett antal finansiella risker som hanteras inom ramen för den finanspolicy som godkänts av styrelsen. Det övergripande målet är att ha en kostnadseffektiv finansiering inom koncernen. Koncernens främsta finansiella skulder utgörs av säkerställda banklån. Koncernen ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 97 forts. Not 17 Finansiella instrument och finansiell riskhantering Ränterisk Ränterisk är risken för fluktuationer i resultat och kassaflöde på grund av ränteförändringar. Koncernens upplåning sker huvudsakligen med rörliga räntor. Eftersom verksamhetens intäkter inte samvarierar med räntenivån begränsas effekterna av ränteförändringar genom räntebindningsåtgärder. Som säkringsinstrument används olika typer av räntederivat. Per december månad 2024 påverkar en samtidig förändring av räntan, upp eller ned med en procentenhet, de årliga nettoräntekostnaderna med 58,4 Mkr (53,4), förutsatt att koncernens löptid och finansieringsstruktur förblir konstant under året. Den genomsnittliga räntebindningsperioden för koncernens räntebärande nettoskulder, inbegripet samtliga räntederivat, men exklusive kassa- och banktillgodohavanden, uppgick till 2,7 år (0,9). Kreditrisk Med kreditrisk avses risken att bolagets hyresgäster inte kan fullgöra sina betalningsförpliktelser. Utvärdering sker löpande på nya och befintliga hyresgästers förmåga att betala avtalad hyra. Vid behov kompletteras avtalet med ställda säkerheter i form av deposition eller garantier. Risken är totalt sett liten då hyror faktureras i förskott, vilket ger små hyresfordringar. Genom ett stort antal hyresgäster i flera olika branscher och ett medvetet urval, begränsas kreditrisken. Avseende banktillgodohavanden är dessa endast placerade på bankkonto i stabila banker med god kreditrating. Totalt sett uppgår möjliga förväntade kreditförluster till oväsentliga belopp för koncernen. Likviditet och finansieringsrisk Med likviditetsrisk avses risken för att det inte finns tillräcklig likviditet för att möta kommande betalningsåtaganden. I samband med kvartalsvisa styrelsemöten upprättas interna likviditetsprognoser för kommande 36 månader. Syftet med likviditetsprognosen är att verifiera behovet av kapital med god framförhållning. Med finansieringsrisk avses risken att finansiering inte kan erhållas eller endast erhållas till kraftigt ökade kostnader vid omförhandling av befintliga krediter och finansiering av kommande investeringar. Den externa låneportföljen följer koncernens finansieringspolicy och har en löptidsstruktur som innebär att koncernens exponering för refinansieringsrisker minskar. Bolaget ska vara en attraktiv låntagare och ha en god framförhållning som innebär att bolaget kan erbjudas finansiering till goda villkor. Bolaget har en god och löpande kontakt med bankerna och ett väl fungerande samarbete. Tabellen nedan visar avtalade återstående löptider (odiskonterade värden) på de finansiella skulderna. Förväntat kassaflöde 2023/24 Finansiella skulder År 1 År 2 År 3 År 4 < Summa Räntebärande finansiella skulder1 2 551 469 1 187 283 1 922 882 718 977 6 380 612 Leasingskulder 3 782 1 735 1 662 8 790 15 969 Derivatinstrument 10 039 6 821 6 666 17 626 41 153 Leverantörsskulder 40 690 - - - 40 690 Övriga kortfristiga skulder 105 570 - - - 105 570 Summa 2 711 550 1 195 840 1 931 210 745 393 6 583 993 Koncernen Tabellerna nedan visar koncernens finansiella tillgångar och skulder som är föremål för finansiell riskhantering: Finansiella tillgångar 2024-12-31 2023-08-31 Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde Andra långfristiga värdepappersinnehav 11 11 11 11 Hyresfordringar 18 623 18 623 16 285 16 285 Övriga fordringar 10 762 10762 55 992 55 992 Upplupna intäkter 12 927 12 927 16 723 16 723 Likvida medel 365 280 365 280 66 023 66 023 Summa 407 603 407 603 155 034 155 034 Finansiella tillgångar Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Räntebärande finansiella skulder 5 912 896 5 912 896 5 314 546 5 314 546 Leverantörsskulder 40 690 40 690 36 187 36 187 Övriga skulder 80 183 80 183 41 459 41 459 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 38 777 38 777 76 434 76 434 Summa 6 072 546 6 072 546 5 468 626 5 468 626 Finansiella tillgångar värderad till verkligt värde via resultatet Derivatinstrumet - - 36 793 36 793 Finansiella skulder värderad till verkligt värde via resultatet Derivatinstrument 45 098 45 098 - - Koncernen har derivatinstrument i form av olika typer av ränteswappar som utgör finansiella instrument värderade till verkligt värde (nivå 2). Nivå 2 innebär att jämfört med nivå 1 baseras värderingen på annan indata än noterade priser som antingen direkt eller indirekt är observerbar för tillgången eller skulden. I Nivikas fall utgörs detta av marknadsvärdering från bankerna. Marknadsrisk Exponering av finansiell marknadsrisk uppstår till följd av exponering mot ränteförändringar. Exponeringen hanteras i huvudsak genom användning av finansiella derivat. Valutarisk Koncernens verksamhet bedrivs i Sverige, samtliga avtal och transaktioner görs i svenska kronor, bolaget är därmed inte exponerat för någon valutarisk . ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 98 Förväntat kassaflöde 2022/23 Finansiella skulder År 1 År 2 År 3 År 4 < Summa Räntebärande finansiella skulder1 1 897 215 1 986 241 712 853 565 343 5 161 652 Leasingskulder 3 626 2 825 1 839 17 084 25 373 Övriga långfristiga skulder 64 782 662 533 11 436 11 650 750 401 Leverantörsskulder 36 187 - - - 36 187 Övriga kortfristiga skulder 117 893 - - - 117 893 Summa 2 119 733 2 651 600 726 128 594 077 6 091 537 Lånen är revolverande och omtecknas vid förfallodag, ses därför som en del av långfristig finansiering. Räntebärande skuld inkluderar både kortfristiga skulder och långfristiga skulder. Förväntat kassaflöde inkluderar ränta och amorteringar. Kassaflöde från räntederivat avser det tillkommande nettoutflödet från respektive swap. Riskhantering av kapital Koncernens kapitalstruktur ska hållas på en nivå som säkerställer att dotterbolagen i koncernen efterlever fortlevnadsprincipen, samtidigt som avkastningen optimeras. Styrelsen analyserar löpande förhållande mellan skuldsättning och eget kapital. Nettoskulden innefattar räntebärande skulder med avdrag för likvida medel. För att upprätthålla eller anpassa kapitalstrukturen kan koncernen, efter aktieägarnas godkännande när så är lämpligt, variera utdelningen till aktieägarna, sätta ned aktiekapitalet för betalning till aktieägarna, emittera nya aktier eller sälja tillgångar för att minska skuldsättningsgraden. Koncernen analyserar löpande förhållande mellan skuldsättning och eget kapital och förhållandet mellan skuldsättning och eget kapital inklusive lån från aktieägarna utifrån uppsatta mål. I nettoskulden ingår långfristiga och kortfristiga lån . 2024-12-31 2023-08-31 Räntebärande nettoskuld 5 912 896 5 314 546 Summa eget kapital 5 556 241 4 918 609 Förhållande mellan skuld och eget kapital 94 % 93 % Covenanter (särskilda villkor) och risktagande Nivikas finansiella ställning och risktagande kan utläsas av flera olika nyckeltal. I låneavtal med banker och kreditinstitut samt i obligationsvillkoren finns det covenanter avseende belåningsgrad och räntetäckningsgrad och/eller andra finansiella åtaganden. Alla låntagarbolag uppfyller samtliga krav per 31 december 2024. Nivika uppfyller samtliga krav under räkenskapsåret. Per 2024-12-31 uppgick soliditeten till 45 procent (45), ränteteckningsgraden var 2,0x (1,6), och belåningsgraden uppgick till 47 procent (50). forts. Not 17 Finansiella instrument och finansiell riskhantering Not 18 Finansiella instrument värderade till verkligt värde Uppskattat verkligt värde för koncernens finansiella instrument baseras på marknadspriser och värderingsmetoder som beskrivs nedan. Nivikas fall utgörs detta av marknadsvärdering från bankerna. Tabellen nedan visar bolagets värdering till verkligt värde, redovisat som skuld (fordan) i balansräkningen: Värdering 2024-12-31 Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Summa Derivatinstrument (ränteswappar) - -45 098 - -45 098 Summa - -45 098 - -45 098 Värdering 2023-08-31 Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Summa Derivatinstrument (ränteswappar) - 36 793 - 36 793 Summa - 36 793 - 36 793 Tabellen nedan presenterar förändringar i finansiella instrument enligt nivå 2: tkr 2024-12-31 2023-08-31 Ingående balans 36 793 -29 100 Värdeförändring -81 891 7 693 Utgående balans -45 098 36 793 Not 19 Likvida medel Likvida medel omfattar kassa och banktillgodohavanden. tkr 2024-12-31 2023-08-31 Kassa och banktillgodohavanden 365 280 66 023 365 280 66 023 Koncernen ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 99 Koncernen Not 20 Räntebärande krediter och lån Specifikation över förändringar av skulder som uppkommer från finansieringsverksamheten Räntebärande finansiella skulder, långfristiga Derivatinstrument, långfristiga Räntebärande finansiella skulder, kortfristiga Derivatinstrument, kortfristiga tkr 2024-12-31 2023-08-31 2024-12-31 2023-08-31 2024-12-31 2023-08-31 2024-12-31 2023-08-31 Ingående balans 5 235 271 5 792 563 - - 130 149 138 898 - - Kassaflöde - Upptagna lån 4 218 306 1 292 294 - - 137 749 126 523 - - Kassaflöde - Amortering av lån -3 672 652 -1 865 126 - - -126 523 -138 898 - - Leasingavtal 3 824 17 741 - - 687 6 417 - - Kassaflöde - Amortering av leasingskuld -13 384 -2 202 - - -531 -2 791 - - Förändring av verkligt värde - - 45 098 - - - - - Utgående balans 5 771 365 5 235 271 45 098 - 141 531 130 149 - - ) Verkligt värde har förändrats från fordran på 36 793 till skuld på 45 098, alltså en förändring på -81 891. Tabellen nedan visar koncernens olika räntebärande krediter och lån. Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 40 000 tkr (40 000). Outnyttjad kredit (byggnadskreditiv) uppgår till 342 807 tkr (198 619). I tabellen nedan sammanfattas återbetalningsplanen för koncernens krediter och lån. tkr 2024-12-31 2023-08-31 Långfristiga Banklån (rörlig ränta) 5 294 516 4 542 100 Övriga lån (främst rörlig ränta) 476 846 693 171 Derivatinstrument - - Summa långfristiga skulder 5 771 365 5 235 271 Kortfristiga Banklån (rörlig ränta) 110 231 130 149 Övriga lån (fast ränta) 31 300 - Summa kortfristiga skulder 141 531 130 149 Räntebärande skuld 5 912 896 5 365 420 Förfallostruktur lån per räkenskapsår, tkr 2024-12-31 2023-08-31 2024/2025 (2023/2024) 2 446 1 627 820 2025/2026 (2024/2025) 20 380 2 472 239 2026/2027 (2025/2026) 599 967 683 519 2027/2028 eller senare (2026/2027 eller senare) 2 830 665 556 468 Summa räntebärande skulder 5 896 927 5 340 047 Koncernens exponering, avseende lån, för ränteförändringar och kontraktsenliga datum när det gäller omförhandlingar av räntor är följande Externa kreditgivare Total portfölj Ränteförfallostruktur 2024-12-31 Volym* Ränta, % Volym Ränta, % Inom 1 år 2 446 915 6,9 2 446 915 6,9 1-2 år 20 380 2,1 20 380 2,1 2-3 år 599 967 2,7 599 967 2,7 3-4 år 209 000 3,6 209 000 3,6 4-5 år 1 327 500 2,8 1 327 500 2,8 > 5 år 1 294 165 2,3 1 294 165 2,3 Summa 5 896 927 5 896 927 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 100 Koncernen forts. Not 20 Räntebärande krediter och lån Externa kreditgivare Total portfölj Ränteförfallostruktur 2023-08-31 Volym Ränta, % Volym Ränta, % Inom 1 år 1 627 820 3,8 1 627 820 3,8 1-2 år 2 472 239 6,0 2 472 239 6,0 2-3 år 683 519 5,3 683 519 5,3 3-4 år 405 041 4,5 405 041 4,5 4-5 år 77 599 3,7 77 599 3,7 > 5 år 73 829 3,6 73 829 3,6 Summa 5 340 047 5 340 047 ) Lånen är revolverande och omtecknas vid förfallodag, ses därför som en del av långfristig finansiering. ) Genomsnittlig ränta vid årets utgång inkl derivat och byggnadskreditiv. Den viktade genomsnittliga räntesatsen på externa krediter och lån, inbegripet marginaler och derivateffekter, uppgick till 4,4 procent (5,3) per den 31 december 2024. I summan upplåning ingår banklån och annan upplåning mot säkerhet uppgående till 5 389 Mkr (4 648). De säkerheter som ställts för lånen är koncernens förvaltningsfastigheter. Totalt 59 procent (30) av den räntebärande skulden är räntesäkrad med olika typer av räntederivat eller via fasträntelån. Information om covenanter framgår av not 17. Not 21 Eget kapital Antal aktier 2024-12-31 2023-08-31 Ingående balans 77 907 047 58 170 205 Nyemission - 19 736 842 Företrädesemission 17 978 547 - Utgående balans 95 885 594 77 907 047 Resultat per aktie 2023/24 2022/23 Årets resultat, tkr 199 879 -282 610 Antal aktier 95 885 594 77 907 047 Genomsnittligt antal aktier under perioden 95 885 594 64 334 588 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 2,08 -4,39 Beräkningen av resultat per aktie före utspädning har baserats på årets resultat i koncernen, hänförligt till moderbolagets aktieägare, och på ett vägt genomsnittligt antal aktier utestående under året. Några potentiella aktier, till exempel konvertibler, förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning, så kallade preferensaktier. Not 24 Upplysningar om transaktioner med närstående Följande affärsförbindelser sköts på normala marknadsvillkor och krav (”på armlängds avstånd”), i tabellen nedan förtecknas de företag som Bolaget har affärstransaktioner med: Namn Enheter med betydande inflytande över företaget: Relation % av kapitalandelar Santhe Dahl Invest AB (559185-7122) Ägare 24,0 Husleden Förvaltning AB (556920-6765) Ägare 15,3 Värnanäs AB (556735-3783) Ägare 10,0 De finansiella rapporterna omfattar Nivika Fastigheter AB (publ) och de dotterbolag som förtecknas i tabellen i moderbolagets Not 16. Närståendetransaktioner 2023/24: Avtal med närstående omfattar under perioden 1 september 2023 till 31 december 2024: • Hyresavtal mellan Nivika-koncernens fastighetsägande bolag och Holmgrens Bil AB respektive Holmgrens Fritid AB, där styrelseledamot och aktieägare Benny Holmgren är delägare, avseende hyra av lokal i Vinkeln 6 Jönköping, Sandstenen 5 Värnamo och Gasellen 11 Växjö. • Avtal mellan Nivika Fastigheter AB och Poplanäs Invest AB, där aktieägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av administrativa tjänster, lön med tillhörande löneadministration. Avtal mellan Nivika Fastigheter AB och Yälp Facility AB, där aktieägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av lokalvård. Not 22 Ställda säkerheter För egna avsättningar och skulder. Skulder till kreditinstitut 2024-12-31 2023-08-31 Företagsinteckningar 94 500 94 500 Fastighetsinteckningar 6 074 940 5 164 250 Summa 6 169 440 5 258 750 Not 23 Eventualförpliktelser Skulder till kreditinstitut 2024-12-31 2023-08-31 Garantiförpliktelse - 8 800 - 8 800 Koncernen ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 101 Koncernen Not 25 Icke kassaflödespåverkande poster 2023/24 2022/23 Avskrivning och nedskrivning av materiella anläggningstillgångar 18 233 10 752 Kostnad och skatt IPO - 26 769 Övrigt -3 154 1 207 Summa 15 079 38 728 Not 26 Väsentliga händelser efter balansdagen • Nivika har den 14 januari tillträtt en kommersiell fastighet, Kämparp 1:23, i Habo. Fastigheten har en total uthyrningsbar area om cirka 1 500 m² och ett årligt hyresvärde om 1,1 miljon kronor. Nivika kommer också att utnyttja byggrätten på fastigheten för att uppföra en ny byggvaruhandel åt Jem & Fix med en kontraktstid på 10 år och en årshyra om 1,4 miljoner kronor. Förvärvet finansierades delvis med återköpta B-aktier. • Nivika har den 16 januari tillträtt två kommersiella fastigheter, Hammaren 35 och Berghem 1:21, i Ljungby, som båda ligger utmed E4:an. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 5 200 m² och ett årligt hyresvärde om cirka 3,9 miljoner kronor. Förvärvet finansieras delvis med återköpta B-aktier. • Nivika har den 29 januari meddelat att CFO och Vice VD Kristina Karlsson väljer att avsluta sin tjänst för att övergå till egen verksamhet. Kristina har varit CFO för Nivika sedan 2018 och kommer att kvarstå i sin roll under uppsägningstiden. • Nivika har den 31 januari tillträtt tre kommersiella fastigheter, Varberg Stören 2, Halmstad Fanan 24 och Laholm Lampan 3. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 4 000 m² och ett årligt hyresvärde om cirka 4,0 miljoner kronor. • Nivika har den 21 februari meddelat att Daniel Karlsson anställs som ny CFO på Nivika och ansluter till Nivika senast den 25 maj 2025. • Nivika har den 14 mars tillträtt fastigheterna Ljungby Trädet 2, Torg 1:236 och Torg 1:239. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 3 600 m² och ett årligt hyresvärde om 4,7 miljoner kronor. Förvärvet finansierades delvis med återköpta B-aktier. • Nivika har den 17 mars tillträtt fastigheterna Varberg Svärmen 2 och Veddige 38:5, Falkenberg Bensinen 2, Bilen 3, Slottshagen 8 och Transportören 7. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 9 700 m² och ett årligt hyresvärde om 10 miljoner kronor. Förvärvet finansierades delvis med återköpta B-aktier. forts. Not 24 Upplysningar om transaktioner med närstående Tabellerna nedan visar omfattningen av de transaktioner med närstående parter under perioden september 2023 till december 2024: Ersättning till styrelseledamöter och ledande befattningshavare avseende utfört arbete framgår av Not 7. Inköp Avser 2023/24 Mkr 2022/23 Mkr Värnanäs AB Administrativa tjänster 1,4 0,9 Poplanäs Invest AB Administrativa tjänster 0,1 0,4 Yälp Facility AB Lokalvård 3,4 1,9 Tigbro AB Badrumsmoduler till byggnation 0,2 0,6 Holmgren Group AB Hyresgästanpassning 0,3 0,9 Totalt 5,4 4,7 Försäljning Avser Värnanäs AB Hyra 8,9 4,2 Poplanäs Invest AB Hyra 5,6 6,3 Holmgren Group AB Hyra 57,4 40,7 Pollock Invest AB Hyra 2,4 2,1 Totalt 74,3 53,3 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 102 MODERBOLAGET ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 103 Moderbolaget MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING tkr 2023/24 2022/23 Årets resultat enligt resultaträkningen 165 251 154 239 Övriga totalresultat - - Årets totalresultat 165 251 154 239 Rapport över totalresultat moderbolaget tkr Not 2023/24 16 mån sep-dec 2022/23 12 mån sep-aug Nettoomsättning 4 130 641 81 202 Övriga rörelseintäkter 4 121 472 Totala intäkter 130 762 81 674 Administrationskostnader 5,6,7 -139 424 -93 821 Rörelseresultat -8 661 -12 147 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 8 21 436 138 121 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 9 180 610 88 415 Räntekostnader och liknande resultatposter 10 -22 488 -95 388 Finansnetto 179 558 131 148 Resultat efter finansiella poster 170 897 119 001 Bokslutsdispositioner 11 -5 900 42 900 Resultat före skatt 164 997 161 901 Skatt på periodens resultat 12 255 -7 662 Periodens resultat 165 251 154 239 Periodens totalresultat 165 251 154 239 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 104 Moderbolaget MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING tkr Not 31 dec 2024 31 aug 2023 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 20 47 943 38 954 Fritt eget kapital Överkursfond 3 575 497 3 098 809 Balanserat resultat 50 835 -55 480 Årets resultat 165 251 154 239 Summa fritt eget kapital 3 791 582 3 197 567 Summa eget kapital 3 839 525 3 236 521 Långfristiga skulder Räntebärande finansiella skulder 19,21,22 483 970 681 435 Summa långfristiga skulder 483 970 681 435 Kortfristiga skulder Räntebärande finansiella skulder 19,21,22 31 300 10 717 Leverantörsskulder 19 3 079 1 548 Skulder till koncernföretag 19 77 400 - Övriga skulder 19 12 818 5 130 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 13 320 21 741 Summa kortfristiga skulder 137 917 39 135 Summa skulder 621 887 720 571 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 461 413 3 957 091 tkr Not 31 dec 2024 31 aug 2023 TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Programvara/licenser 13 263 650 Summa immateriella anläggningstillgångar 263 650 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter - - Inventarier, verktyg, installationer och immateriella tillgångar 14 765 813 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 15 337 1 750 Summa materiella anläggningstillgångar 1 102 2 563 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 16 2 197 913 2 364 038 Uppskjuten skattefordran 17 21 362 14 643 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 219 275 2 378 681 Summa anläggningstillgångar 2 220 640 2 381 894 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 19 22 318 Fordringar hos koncernföretag 19 1 890 956 1 461 386 Aktuell skattefordran 19 1 161 416 Övriga fordringar 19 9 100 46 214 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 12 040 7 076 Summa kortfristiga fordringar 1 913 279 1 515 410 Kassa och bank 18,19 327 494 59 787 Summa omsättningstillgångar 2 240 219 1 575 197 SUMMA TILLGÅNGAR 4 461 413 3 957 091 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 105 Moderbolaget RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGNA KAPITAL tkr Aktie- kapital Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat Totalt eget kapital Ingående balans 2022-09-01 29 085 2 379 931 -90 403 34 922 2 353 535 Omföring resultat föregående år 34 922 -34 922 - Årets resultat 154 239 154 239 Summa totalresultat 154 239 154 239 Transaktioner med ägare: - Nyemission 9 868 740 132 750 000 Kostnader för emission -21 255 -21 255 Utgående balans 2023-08-31 38 954 3 098 809 -55 481 154 239 3 236 521 Ingående balans 2023-09-01 38 954 3 098 809 -55 481 154 239 3 236 521 Omföring resultat föregående år 154 239 -154 239 - Årets resultat 165 251 165 251 Summa totalresultat 165 251 165 251 Transaktioner med ägare: - Nyemission 8 989 501 601 510 591 Kostnader för emission -24 913 -24 913 Återköp av aktier -49 925 -49 925 Återutgivning av aktier som betlaning för fastighetsförvärv 2 000 2 000 Utgående balans 2024-12-31 47 973 3 575 497 50 835 165 251 3 839 525 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 106 Koncernen MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS tkr 2023/24 16 mån sep-dec 2022/23 12 mån sep-aug Den löpande verksamheten Resultat före skatt 164 997 161 901 Justering för: Finansiella poster -179 558 -131 148 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -5 688 23 576 Betald skatt -745 - Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -20 994 54 329 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet Förändring rörelsefordringar -402 028 -324 279 Förändring rörelseskulder 87 812 -20 487 Kassaflöde från den löpande verksamheten -335 210 -300 437 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter - - Förvärv av dotterbolag -217 166 66 637 Avyttring av dotterbolag 414 687 431 220 Investering i materiella anläggningstillgångar -423 -1 301 Avyttring i materiella anläggningstillgångar - 920 Kassaflöde från investeringsverksamheten 197 098 364 202 Finansieringsverksamheten Nyemission 510 591 750 000 Emissionskostnad -31 377 -26 769 Återköp av egna aktier -49 925 - Upptagna lån 635 985 - Amortering/lösen lån -812 867 -853 316 Betald ränta -32 102 -76 028 Erhållen ränta 185 514 72 899 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 405 819 -133 214 Periodens kassaflöde 267 707 -69 449 Likvida medel vid periodens början 59 787 129 236 Likvida medel vid periodens slut 327 494 59 787 ) Per 2023-09-01 har utgångspunkt för kassaflödet uppdaterats, tidigare utgick kassaflödet från rörelseresultat, nu resultat före skatt. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 107 Moderbolaget Noter moderbolaget Not 1 Företagsinformation Nivika Fastigheter AB (publ), org.nr 556735-3809, är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Värnamo. Nivikas B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan 2021. Bolaget är moderbolag i en koncern med en fastighetsportfölj som består av 203 fastigheter i Sverige. Fastigheterna ägs genom 115 dotterbolag och dotterdotterbolag. Det huvudsakliga syftet med verksamheten är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter i Jönköping, Värnamo, Växjö och på Västkusten med omnejd. Koncernens besöksadress är: Nivika Fastigheter AB (publ) Refugen 6 331 44 VÄRNAMO De finansiella rapporterna avser Nivika Fastigheter AB (publ) och har godkänts av styrelsen för offentliggörande vid styrelse- sammanträdet den 27 mars 2025 och kommer att läggas fram för antagande vid 2024 års årsstämma den 8 maj 2025. Not 2 Grunder för årsredovisningens upprättande 2.1 Tillämpade regler och bestämmelser Moderbolagets årsredovisning har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer som utarbetats av Rådet för finansiell rapportering. Detta innebär att samma principer som i koncernen tillämpas, med de undantag och tillägg som framgår nedan. 2.2 Grunder för upprättandet av årsredovisningen Tillgångar och skulder är värderade till sina historiska anskaffningsvärden. Att upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS kräver att flera uppskattningar görs av ledningen för redovisningsändamål. De områden som innefattar en hög grad av bedömning, som är komplexa eller sådana områden där antaganden och uppskattningar är av väsentlig betydelse för redovisningen anges i not 3. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar om gjorda bedömningar ändras eller andra förutsättningar föreligger. 2.3 Moderbolaget som leasetagare Moderbolaget klassificerar sina leasingavtal som operationella leasingavtal. Leasingavgifter vid operationella leasingavtal kostnadsförs linjärt över leasingperioden, såvida inte ett annat systematiskt sätt bättre återspeglar användarens ekonomiska nytta över tiden. Not 3 Betydelsefulla redovisningsbedömningar, uppskattningar och antaganden Vid upprättandet av finansiella rapporter i enlighet med IFRS måste vissa uppskattningar och antaganden göras som påverkar redovisade värden av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. De områden där uppskattningar och antaganden är av stor betydelse för moderbolaget och som kan komma att påverka resultat- och balansräkning om de ändras är följande (se även not 10, 11 och 18 i koncern): Inkomstskatt, Förvaltningsfastigheter och Finansiella instrument och finansiell riskhantering. 3.1 Beräkning av verkligt värde 3.1.1 Likvida medel Verkligt värde antas vara detsamma som bokfört värde. 3.1.2 Kundfordringar, leverantörsskulder och övriga skulder Initialt bokförs dessa poster till historiskt anskaffningsvärde och i nästkommande perioder till upplupet anskaffningsvärde. 3.1.3 Verkligt värde på aktier i dotterbolag vid prövning av nedskrivningsbehov För att beräkna verkligt värde på aktier i dotterbolag har Nivika använt sig av historiskt anskaffningsvärde i det enskilda dotterbolaget. Vid beräkningen av substansvärdet har det antagits att det verkliga värdet av förvaltningsfastigheterna och att det bokförda värdet av övriga poster i dotterbolag är jämförligt med verkligt värde. Bolaget anser att detta är ett rimligt antagande vid beräkning av verkligt värde på aktierna i dotterbolag. Not 4 Totala intäkter tkr 2023/24 2022/23 Fakturerade koncerngemensamma tjänster utförda åt samtliga dotterbolag enligt not 16 130 641 81 202 Summa 130 641 81 202 Övriga rörelseintäkter , tkr 2023/24 2022/23 Försäkringsersättningar, återvunna kundförluster, övrig försäljning 121 472 Summa 121 472 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 108 Moderbolaget Not 9 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Not 8 Resultat från andelar i koncernföretag Not 5 Kostnader fördelade på kostnadsslag Not 7 Arvode till revisorer Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på företagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Not 6 Anställda och personalkostnader tkr 2023/24 2022/23 Personalkostnader -82 384 -61 218 Inhyrd personal - - Avskrivningar -805 -1 479 Övriga centrala kostnader -56 235 -31 124 Summa -139 424 -93 821 * Inkluderar kostnader för exempelvis förbrukningsmaterial, marknad, IT och programvaror, konsulter samt andra kostnader. tkr 2023/24 2022/23 Ernst & Young AB Revisionsuppdraget 1 673 1 318 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 289 275 Skatterådgivning 288 149 Summa 2 250 1 742 tkr 2023/24 2022/23 Ränteintäkter från koncernföretag 153 619 72 899 Övriga ränteintäkter 26 991 15 516 Summa 180 610 88 415 tkr 2023/24 2022/23 Avyttring dotterbolag 21 436 107 721 Utdelning dotterbolag - 30 400 Summa 21 436 138 121 Löner och andra ersättningar, tkr 2023/24 2022/23 Styrelse och VD 7 232 5 189 Övriga anställda 46 521 36 711 Summa 53 753 41 900 Sociala kostnader, tkr Pensionskostnader för styrelse och VD 1 483 1 031 Pensionskostnader övriga anställda 4 447 2 953 Övriga sociala kostnader 19 644 14 622 Summa 25 574 18 606 Könsfördelning bland ledande befattningshavare Andel kvinnor i styrelsen, % 25 43 Andel män i styrelsen, % 75 57 Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare, % 50 50 Andel män bland övriga ledande befattningshavare, % 50 50 Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 109 Not 11 Bokslutsdispositioner Not 10 Räntekostnader och liknande resultatposter tkr 2023/24 2022/23 Räntekostnader till koncernföretag - -74 Övriga räntekostnader -20 509 -86 241 Övriga finansiella kostnader -1 979 -9 073 Summa -22 488 -95 388 Redovisningsprincip koncernbidrag och aktieägartillskott Lämnade respektive erhållna koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner. Lämnade aktieägartillskott redovisas som en ökning av andelens bokförda värde. tkr 2023/24 2022/23 Lämnat koncernbidrag -77 400 - Erhållet koncernbidrag 71 500 42 900 Summa -5 900 42 900 Nivika Aborren AB 2 000 2 000 Nivika Advokaten AB 5 000 7 000 Nivika Argussex AB -2 300 - Nivika Arkadien AB -600 2 500 Nivika Avenboken AB -2 500 - Nivika Bautastenen AB - 2 200 Nivika Bikupan 4 AB 300 - Nivika Bredasten AB -1 300 - Nivika Budkaveln AB 1 900 - Nivika Byggsystem AB -4 200 - Nivika Cityfastigheter AB 4 500 - Nivika Center AB -9 300 - Nivika Faktorn AB 1 300 - Nivika Företagaren 2 AB 900 - Nivika Gasellen AB 800 - Nivika Geologen AB 400 - Nivika Hisingstorp AB -500 - Nivika Halmstadfastigheter AB 3 900 - Nivika Handelsfastigheter AB -400 16 400 Nivika Höglandet AB 13 000 - Nivika Industrifastigheter AB 1 300 1 800 Nivika Kalkstenen AB -2 800 - Nivika Kungsängen AB -12 000 - Nivika Lagern AB 1 300 - Nivika Lingonet AB -3 000 - Nivika Lokal AB 400 - Nivika LP Fastigheter AB - 1 100 Nivika Mitt Lager AB -9 000 - Nivika Mitt Lager Gbg AB -6 200 - Nivika Norra Amerika -500 - Norra Delfin AB 1 600 - Nivika Sadelmakaren AB - 600 Nivika Sandstenen AB - 8 300 Nivika Skogskärret AB -2 600 - Nivika Skåpvägen AB -4 100 500 Nivika Snöflingan AB -3 500 - Nivika Stationen AB 3 500 - Nivika Stenladan AB -800 - Nivika Sågaren AB 1 000 - Nivika Sävsjöfastigheter AB 1 000 - Nivika Tandborsten AB 1 000 - Nivika Tre Liljor AB 4 500 - Nivika Töringe AB 1 300 - Nivika Refugen AB -800 - Nivika Rosen AB 7 000 - Nivika Råstenen AB -7 000 - Nivika Vetlanda 16&17 AB 600 - Nivika Vetlanda 18 AB 1 600 - Nivika Vakten AB 1 000 - Nivika Varbygeln AB 400 - Nivika Vigören AB 1 300 - Nivika Växjöfastigheter AB 4 500 - Nivika Åkerfältet AB -4 000 - Nivika Överljudet 4 AB 1 200 500 Nivika Överljudet 5 AB 3 000 - ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 110 Moderbolaget Not 12 Inkomstskatt tkr 2023/24 2022/23 Aktuell skatt - - Uppskjuten skatt 255 -7 662 Skattekostnader som redovisats i resultaträkningen 255 -7 662 Redovisat resultat före skatt 164 997 161 901 Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6) -33 989 -33 352 Skatteeffekt av: Ej avdragsgilla kostnader -190 -110 Ej skattepliktiga intäkter 6 2 Ej skattepliktigt resultat vid avyttring av andelar 4 416 22 191 Justering avseende skatt föregående år -2 037 -1 466 Skattemässigt överskott/kapitalvinst 327 -120 Utdelning aktier dotterbolag - 6 262 Skatteeffekt återföring av ränteavdrag 32 377 -1 067 Total skattekostnad 255 -7 662 Effektiv skattesats 0,2% -4,7 % Den genomsnittliga effektiva skattesatsen är -0,2 procent (-4,7). Skatt enligt gällande skattesats har beräknats utifrån 20,6 procent (20,6). Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat varför det inte förekommer någon skatt redovisad mot övrigt totalresultat. Not 13 Programvara tkr 2024-12-31 2023-08-31 Ingående anskaffningsvärden 4 800 4 800 Årets anskaffningar - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 4 800 4 800 Ingående avskrivningar -4 150 -2 922 Årets avskrivningar -386 -1 228 Utgående ackumulerade avskrivningar -4 537 -4 150 Utgående redovisat värde 263 649 Not 15 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Not 14 Inventarier, verktyg och installationer tkr 2024-12-31 2023-08-31 Ingående anskaffningsvärden 1 380 1 739 Årets anskaffningar 371 291 Årets avyttring -650 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 751 1 380 Ingående avskrivningar -567 -567 Årets avskrivningar -419 -251 Årets avyttringar 251 Utgående ackumulerade avskrivningar -986 -567 Utgående redovisat värde 765 813 tkr 2024-12-31 2023-08-31 Ingående anskaffningsvärden 1 750 801 Årets anskaffningar 52 1 072 Årets aktiveringar -1 465 -122 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 337 1 750 Not 16 Andelar i koncernföretag tkr 2024-12-31 2023-08-31 Ingående anskaffningsvärden 2 364 038 2 616 900 Årets anskaffningar 220 148 70 637 Årets försäljningar -386 274 -323 499 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 197 912 2 364 038 Utgående redovisat värde 2 197 912 2 364 038 Redovisningsprincip Andelar i koncernföretag redovisas i moderbolaget till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Om det redovisade värdet på andelarna överstiger dess verkliga värde sker en nedskrivning av värdet till det verkliga värdet. Nedskriv- ningen redovisas i resultaträkningen. I de fall nedskrivningen inte längre är erforderlig återförs nedskrivningen i resultaträk- ningen. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 111 Moderbolaget Namn Org.nr. Säte Kapital- andel Rösträtts- andel Antal andelar Bokfört värde Nivika Aborren AB 556773-2028 Värnamo 100 % 100 % 1 000 8 832 Nivika Advokaten AB 556842-7362 Värnamo 100 % 100 % 500 50 Nivika Almen AB 556870-3150 Värnamo 100 % 100 % 500 778 Nivika Argussex AB 556736-9896 Värnamo 100 % 100 % 1 020 5 429 Nivika Arkadien AB 556756-8570 Värnamo 100 % 100 % 100 34 785 Nivika Avenboken AB 559276-4764 Värnamo 100 % 100 % 500 17 395 Nivika Bautastenen AB 556698-7664 Värnamo 100 % 100 % 1 000 276 Nivika Bikupan 20 AB 556756-3662 Värnamo 100 % 100 % 1 000 3 625 Nivika Bikupan 12 AB 559050-3354 Värnamo 100% 100% 500 8 434 Nivika Bikupan 4 AB 556865-9295 Värnamo 100 % 100 % 500 58 Nivika Bikupan 5 AB 556825-0202 Värnamo 100 % 100 % 50 9 356 Nivika Bikupan 2 AB 559088-5561 Värnamo 100 % 100 % 500 34 661 Nivika Bostadsutveckling AB 559368-2320 Värnamo 100 % 100 % 1 000 1 000 Nivika Brunstorp AB 559305-1245 Värnamo 100 % 100 % 250 25 Nivika Budkaveln AB 556928-1651 Värnamo 100 % 100 % 500 15 541 Nivika Byggsystem AB 559180-9487 Värnamo 100 % 100 % 11 765 10 000 Nivika Bälgen 15 AB 559015-0792 Värnamo 100 % 100 % 500 7 033 Nivika Compact Living AB 556831-2663 Värnamo 100 % 100 % 10 000 107 506 Nivika Eftra AB 559370-7788 Värnamo 100 % 100 % 250 10 677 Nivika Faktorn AB 559331-6630 Värnamo 100 % 100 % 250 12 249 Nivika Fyllinge KB 969632-8427 Värnamo - 100 % - 21 530 Nivika Företagaren 2 AB 556632-0940 Värnamo 100 % 100 % 4 000 11 525 Nivika Gasellen AB 559241-8247 Värnamo 100 % 100 % 500 10 834 Nivika Gislaved Centrum AB 559485-8432 Värnamo 100 % 100 % 250 21 201 Nivika Halmstadfastigheter AB 559067-3264 Värnamo 100 % 100 % 500 57 432 Nivika Handelsfastigheter AB 556923-1474 Värnamo 100 % 100 % 500 82 328 Nivika Haverdal AB 556983-1224 Värnamo 100 % 100 % 500 70 556 Nivika Hemmeslöv AB 559235-4525 Värnamo 100 % 100 % 500 4 314 Nivika Hisingstorp AB 559318-9045 Värnamo 100 % 100 % 250 20 248 Nivika Holding 2 AB 559054-1776 Värnamo 100 % 100 % 10 000 107 542 Nivika Holding 3 AB 559149-8703 Värnamo 100 % 100 % 1 000 94 512 Nivika Holding 4 AB 559264-2168 Värnamo 100 % 100 % 10 000 40 857 Nivika Hovslätt AB 559160-3484 Värnamo 100 % 100 % 500 33 793 Nivika Hygiea AB 559164-4124 Värnamo 100 % 100 % 500 16 865 Nivika Kalkstenen AB 556780-4595 Värnamo 100 % 100 % 4 000 13 474 Nivika Klynnan 13 AB 559499-9947 Värnamo 100% 100% 250 8 110 Nivika Kungsängen AB 559188-8895 Värnamo 100 % 100 % 500 50 Nivika Kärleksudden AB 559338-0610 Värnamo 100 % 100 % 250 48 587 Nivika Lagern AB 556567-7852 Värnamo 100 % 100 % 1 000 56 035 Nivika LB1 AB 559511-2813 Värnamo 100% 100% 250 25 Nivika LB2 AB 559511-2821 Värnamo 100% 100% 250 25 Namn Org.nr. Säte Kapital- andel Rösträtts- andel Antal andelar Bokfört värde Nivika Lokal AB 556746-9613 Värnamo 100 % 100 % 1 000 862 Nivika Lärkfalken 2 AB 559224-8230 Värnamo 100% 100% 50 000 7615 Nivika Mittlager AB 559054-1792 Värnamo 100 % 100 % 5 000 3 300 Nivika Myrten AB 556720-7450 Värnamo 100 % 100 % 1 000 34 181 Nivika Norra Amerika AB 559062-5827 Värnamo 100 % 100 % 500 42 368 Nivika Parkering Ulricehamn AB 559286-0620 Värnamo 100 % 100 % 500 54 Nivika Sandstenen AB 556953-3838 Värnamo 100 % 100 % 500 50 Nivika Sjuhärad AB 559044-1993 Värnamo 100% 100% 500 72 609 Nivika Skogskärret AB 559154-5966 Värnamo 100 % 100 % 10 000 1 000 Nivika Skåpvägen 6 AB 556986-7764 Värnamo 100 % 100 % 500 13 269 Nivika Stigamo Syd AB 559097-7681 Värnamo 100 % 100 % 500 1 068 Nivika Stormagärdet AB 559338-0636 Värnamo 100% 100% 250 81 821 Nivika Tandborsten AB 556677-7354 Värnamo 100 % 100 % 1 000 2 305 Nivika Tor AB 559310-8623 Värnamo 100 % 100 % 1 000 7 150 Nivika Tre Liljor AB 556797-3994 Värnamo 100 % 100 % 1 000 1 867 Nivika Täljstenen AB 559048-7384 Värnamo 100 % 100 % 500 66 482 Nivika Töringe AB 556917-4708 Värnamo 100 % 100 % 500 13 231 Nivika Ulricehamn AB 556365-8235 Värnamo 100 % 100 % 5 000 78 852 Nivika Vagnen 7 och 10 AB 556976-3195 Värnamo 100 % 100 % 50 000 47 192 Nivika Vakten AB 559174-9477 Värnamo 100 % 100 % 500 6 931 Nivika Vinberg AB 556848-8471 Värnamo 100 % 100 % 500 11 172 Nivika Vinkelhaken AB 556728-7304 Värnamo 100 % 100 % 100 8 983 Nivika Västbofastigheter AB 559239-3457 Värnamo 100 % 100 % 2 000 000 5 517 Nivika Växjöfastigheter AB 556672-1683 Värnamo 100% 100 % 10 000 359 276 Nivika Överljudet 4 AB 556410-2696 Värnamo 100 % 100 % 10 000 9 300 Nivika Överljudet 5 AB 556686-8211 Värnamo 100 % 100 % 1 000 23 601 2 197 912 forts. Not 16 Andelar i koncernföretag tkr 2024-12-31 2023-08-31 Belopp vid årets ingång 14 643 16 790 Årets förändring 6 719 -2 147 Belopp vid årets utgång 21 362 14 643 tkr 2024-12-31 2023-08-31 Kassa och banktillgodohavanden 327 494 59 787 Belopp vid årets utgång 327 494 59 787 Not 17 Uppskjuten skattefordran Not 18 Likvida medel ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 112 Moderbolaget Not 19 Finansiella instrument * Bolaget bedömer att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat värde och verkligt värde. Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Totalt Tillgångar 2024-12-31 2023-08-31 2024-12-31 2023-08-31 2024-12-31 2023-08-31 Andra långfristiga värdepappersinnehav - - - - - - Kundfordringar - - 22 318 22 318 Fordringar hos koncernföretag - - 1 890 956 1 461 386 1 890 956 1 461 386 Övriga fordringar - - 10 261 46 630 10 261 46 630 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter - - 12 040 7 076 12 040 7 076 Kassa och bank - - 327 494 59 787 327 494 59 787 Summa - - 2 240 733 1 575 197 2 240 733 1 575 197 Skulder Räntebärande finansiella skulder - - 115 270 42 152 115 270 42 152 Obligationslån - - 400 000 650 000 400 00 650 000 Leverantörsskulder - - 3 079 1 548 3 079 1 548 Skulder till koncernföretag - - 77 400 - 77 400 - Övriga skulder - - 12 818 5 130 12 818 5 130 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter - - 13 320 21 741 13 320 21 741 Summa - - 621 887 720 571 621 887 720 571 Not 20 Antal aktier 2024-12-31 2023-08-31 2024-12-31 2023-08-31 Kvotvärde Kvotvärde Antal Antal Aktier 0,5 0,5 95 885 594 77 907 047 0,5 0,5 95 885 594 77 907 047 Not 21 Räntebärande krediter och lån tkr Räntebärande finansiella skulder, långfristiga Räntebärande finansiella skulder, kortfristiga Ingående balans 2023-09-01 681 435 10 717 Kassaflöde - Upptagna lån 604 370 31 300 Kassaflöde - Amortering av lån -801 835 -10 717 Utgående balans 2024-12-31 483 970 31 300 tkr Räntebärande finansiella skulder, långfristiga Räntebärande finansiella skulder, kortfristiga Ingående balans 2022-09-01 1 340 252 205 216 Kassaflöde - Upptagna lån - - Kassaflöde - Amortering av lån -658 817 -194 499 Utgående balans 2023-08-31 681 435 10 717 Specifikation över förändringar av skulder som uppkommer från finansieringsverksamheten: Redovisningsprincip Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan; andra långfristiga värdepappersinnehav, hyresfordringar, övriga fordringar, upplupna intäkter (avtalstillgångar), likvida medel och derivatinstrument. Bland skulderna ingår; räntebärande skulder, leverantörsskulder, övriga kortfristiga skulde. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 113 Tabellen nedan visar moderbolagets olika räntebärande krediter och lån. Tabellen nedan visar avtalade återstående löptider (odiskonterade värden) på de finansiella skulderna. Förväntat kassaflöde 2023/24 Finansiella skulder År 1 År 2 År 3-5 Efter år 5 Summa Skulder till kreditinstitut - - - - - Övriga långfristiga skulder 66 018 57 628 458 554 15 645 597 845 Leverantörsskulder - - - - - Övriga kortfristiga skulder - - - - - Summa 66 018 57 628 458 554 15 645 597 845 Förväntat kassaflöde 2022/23 Finansiella skulder År 1 År 2 År 3-5 Efter år 5 Summa Skulder till kreditinstitut - - - - - Övriga långfristiga skulder 64 782 661 540 13 731 9 065 749 118 Leverantörsskulder - - - - - Övriga kortfristiga skulder - - - - - Summa 64 782 661 540 13 731 9 065 749 118 Räntebärande skuld inkluderar både kortfristiga skulder och långfristiga skulder. Förväntat kassaflöde inkluderar ränta och amorteringar. forts. Not 21 Räntebärande krediter och lån För egna avsättningar och skulder: Skulder till kreditinstitut 2024-12-31 2023-08-31 Ställda säkerheter, aktier i dotterbolag 1 391 728 866 985 Summa 1 391 728 866 985 Not 22 Ställda säkerheter Långfristiga 2024-12-31 2023-08-31 Övriga lån (fast ränta) 75 827 31 435 Banklån (rörlig ränta) 8 142 - Obligationslån 400 000 650 000 Summa långfristiga skulder 483 970 681 435 Kortfristiga Räntebärande finansiella skulder 31 300 10 717 Summa kortfristiga skulder 31 300 10 717 Räntebärande skuld 515 270 692 152 Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 40 000 tkr (40 000). Tabellen nedan visar moderbolagets olika räntebärande krediter och lån. Förfallostruktur lån per räkenskapsår, tkr 2024-12-31 2023-08-31 2023/2024 (2022/2023) 39 443 10 717 2024/2025 (2023/2024) 51 680 660 717 2025/2026 (2024/2025) 81 883 10 717 2026/2027 eller senare (2025/2026 eller senare) 342 264 10 000 Summa räntebärande skulder 515 270 692 152 Skulder till kreditinstitut 2024-12-31 2023-08-31 Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 5 314 033 4 488 975 5 314 033 4 488 975 Not 23 Eventualförpliktelser Nivika Aborren AB 20 310 21 850 Nivika Advokaten AB 162 470 173 020 Nivika Almen AB 22 270 6 800 Nivika Argussex AB 17 950 19 310 Nivika Arkadien AB 27 325 28 575 Nivika Avenboken AB 64 558 66 586 Nivika Bautastenen AB 76 800 79 200 Nivika Bergbunken AB 43 227 43 890 Nivika Berghem AB 69 357 - Nivika Biklupan 12 AB 10 360 - Nivika Bikupan 20 AB 9 972 10 504 Nivika Bikupan 22 AB 12 903 879 Moderbolaget ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 114 Nivika Bikupan 4 AB 1 390 1 474 Nivika Bikupan 5 AB 5 751 6 099 Nivika Bikupan 2 AB 10 596 11 013 Nivika Bokbindaren AB 10 421 - Nivika Bredasten AB 99 250 - Nivika Bredasten Norra AB 64 625 39 000 Nivika Brunstorp AB 3 465 3 735 Nivika Budkaveln AB 11 340 12 040 Nivika Bälgen 15 AB 18 626 19 751 Nivika Bälgen 6 AB 4 950 6 270 Nivika Center AB 263 532 268 625 Nivika Cityfastigheter AB - 82 037 Nivika Compact Living AB 53 335 58 795 Nivika Duvelund AB - 9 433 Nivika Eklövet AB 38 200 39 200 Nivika Eko AB - 22 756 Nivika Faktorn AB 16 782 17 560 Nivika Fyllinge KB 22 070 23 145 Nivika Företagaren 2 AB 8 695 9 100 Nivika Gasellen AB 9 433 9 967 Nivika Gislaved Centrum AB 18 587 - Nivika Geologen AB - 19 441 Nivika Graniten 5 AB 11 910 - Nivika Halmstadfastigheter AB 36 584 38 374 Nivika Handelsfastigheter AB 168 890 169 515 Nivika Haverdal AB 68 860 71 032 Nivika Hemmeslöv AB 78 000 79 200 Nivika Hisingstorp AB 145 884 75 881 Nivika Hovslagaren AB - 529 Nivika Hovslätt AB 64 708 - Nivika Höglandet AB 194 512 209 105 Nivika Industrifastigheter AB - 15 610 Nivika Inkassohuset KB 29 959 30 725 Nivika Kalkstenen AB 16 785 - Nivika Kungsängen AB 289 550 297 300 Nivika Kärleken AB 132 707 103 255 Nivika Lagern AB 28 500 29 250 Nivika Lingonet AB 55 390 56 840 Nivika Lokal AB 202 765 168 113 Nivika LP Fastigheter AB - - Nivika Mittlager AB 39 498 42 263 Nivika MittLager Göteborg AB 52 200 55 800 Nivika Myrten AB 30 974 31 452 Nivika Norra Amerika AB 78 086 80 552 Nivika Norra Delfin AB - 39 109 Nivika Refugen AB 55 193 - Nivika Rosen AB - 60 858 Nivika Råstenen AB 110 780 113 680 Nivika Rättaren 4 KB - 5 741 Nivika Sadelmakaren 1 AB 148 500 193 500 Nivika Sandstenen AB 335 489 286 237 Nivika Schaktet AB 54 216 55 049 Nivika Sjuhärad AB 105 832 - Nivika Skåpvägen 6 AB 10 120 10 995 Nivika Snöflingan AB - 141 120 Nivika Stenladan AB - 12 540 Nivika Stålet 2 i Varberg AB 42 357 26 851 Nivika Sågaren 3 AB - 15 522 Nivika Sävsjöfastigheter AB - 39 126 Nivika Tandborsten AB 8 675 9 015 Nivika Tor AB 72 635 - Nivika Tre Liljor AB 68 447 70 613 Nivika Tribuner AB 23 629 - Nivika Trädet AB - 8 100 Nivika Täljstenen AB 71 306 73 181 Nivika Töringe AB 10 871 11 375 Nivika Ulricehamn AB 52 250 53 625 Nivika Vagnen 7 och 10 AB 36 869 40 221 Nivika Vakten AB 17 450 3 637 Nivika Nivika Verkstaden AB 37 712 - Nivika Vetlanda 16 & 17 AB - 5 345 Nivika Vetlanda 18 AB - 20 647 Nivika Vigören AB - 16 740 Nivika Vinberg AB 9 054 9 500 Nivika Västbofastigheter AB 28 108 29 278 Nivika Växjöfastigheter AB 1 001 965 381 719 Nivika Åkerfältet AB - 57 361 Nivika Älgskytten 14 i Jönköping AB 30 000 - Nivika Älgskytten AB 30 000 - Nivika Ödlan AB - 3 234 Nivika Överljudet 4 AB 12 345 13 275 Nivika Överljudet 5 AB 15 914 16 960 5 314 033 4 488 975 forts. Not 23 Eventualförpliktelser Moderbolaget ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 115 Moderbolaget Förslag till resultatdisposition, kr Styrelsen föreslår att till förfogande stående medel 2024-12-31 2023-08-31 Överkursfond 3 575 496 680 kr 3 098 808 202 kr Balanserat resultat 50 834 453 kr -55 480 342 kr Årets resultat 165 251 417 kr 154 239 406 kr 3 791 582 550 kr 3 197 567 265 kr Disponeras så att till aktieägare utdelas (0,64 kronor per aktie /0 kronor per aktie) 61 366 780 kr - kr i ny räkning överföres 3 730 215 770 kr 3 197 567 265 kr 3 791 582 550 kr 3 197 567 265 kr Not 25 Disposition av vinst eller förlust • Nivika har den 14 januari tillträtt en kommersiell fastighet, Kämparp 1:23, i Habo. Fastigheten har en total uthyrningsbar area om cirka 1 500 m2 och ett årligt hyresvärde om 1,1 miljon kronor. Nivika kommer också att utnyttja byggrätten på fastigheten för att uppföra en ny byggvaruhandel åt Jem & Fix med en kontraktstid på 10 år och en årshyra om 1,4 miljoner kronor. Förvärvet finansierades delvis med återköpta B-aktier. • Nivika har den 16 januari tillträtt två kommersiella fastigheter, Hammaren 35 och Berghem 1:21, i Ljungby, som båda ligger utmed E4:an. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 5 200 m2 och ett årligt hyresvärde om cirka 3,9 miljoner kronor. Förvärvet finansieras delvis med återköpta B-aktier. • Nivika har den 29 januari meddelat att CFO och Vice VD Kristina Karlsson väljer att avsluta sin tjänst för att övergå till egen verksamhet. Kristina har varit CFO för Nivika sedan 2018 och kommer att kvarstå i sin roll under uppsägningstiden. • Nivika har den 31 januari tillträtt tre kommersiella fastigheter, Varberg Stören 2, Halmstad Fanan 24 och Laholm Lampan 3. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 4 000 m2 och ett årligt hyresvärde om cirka 4,0 miljoner kronor. • Nivika har den 21 februari meddelat att Daniel Karlsson anställs som ny CFO på Nivika och ansluter till Nivika senast den 25 maj 2025. • Nivika har den 14 mars tillträtt fastigheterna Ljungby Trädet 2, Torg 1:236 och Torg 1:239. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 3 600 m2 och ett årligt hyresvärde om 4,7 miljoner kronor. Förvärvet finansierades delvis med återköpta B-aktier. • Nivika har den 17 mars tillträtt fastigheterna Varberg Svärmen 2 och Veddige 38:5, Falkenberg Bensinen 2, Bilen 3, Slottshagen 8 och Transportören 7. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 9 700 m2 och ett årligt hyresvärde om 10 miljoner kronor. Förvärvet finansierades delvis med återköpta B-aktier. Not 24 Väsentliga händelser efter balansdagen ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 116 Undertecknande UNDERTECKNANDE Undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbola- get och de företag som ingår i koncernen står inför. Värnamo 2025-04-03 Elisabeth Norman Styrelseordförande Benny Holmgren Styrelseledamot Oscar Welandson Styrelseledamot Santhe Dahl Styrelseledamot Thomas Lindster Styrelseledamot Håkan Eriksson Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den 3 april 2023 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 116 Sverker Källgården VD och koncernchef Tim Floderus Styrelseledamot Helena Nordman-Knutson Styrelseledamot ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 117 Revisionsberättelse REVISIONSBERÄTTELSE Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Nivika Fastigheter AB (publ). Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 77–116 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB (publ), org nr 556735-3809 Särskilt betydelsefulla områden Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter redovisade i Rapport över finansiell ställning uppgick den 31 augusti 2024 till 11 768 mkr vilket utgör 95% av koncernens totala tillgångar per 31 december 2024. Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde på balansdagen och värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Värderingen är beroende av en rad olika antaganden och bedömningar. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Värdering av fastigheter sker enligt koncernens principer varje kvartal och viss andel värderas av externt värderingsbolag och viss andel internt och innebär att varje fastighet i beståndet värderas externt minst en gång under en rullande 12-månadersperiod. Med anledning av det väsentliga värdet och de antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av not 10 Förvaltningsfastigheter på sidan 93-94 samt avsnitt 1.3 Sammanfattning av övergripande redovisningsprinciper på sidan 87. Hur detta område beaktades i revisionen I vår revision har vi utvärderat och granskat ledningens process för fastighetsvärdering. Vidare har vi granskat fastighetsvärderingen, bland annat genom att utvärdera bolagets värderingsmetod och fört en dialog med ledningen avseende principer och antaganden på vilka deras bedömningar baseras. Med stöd av våra interna fastighetsvärderingsspecialister har vi granskat ett urval av de externa och interna fastighetsvärderingarna och bedömt rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftkostnader. Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation och ortanalys. Vi har granskat indata och beräkningar i de externa värderingarna på fastighetsnivå för ett urval av förvaltningsfastigheterna. Vi har utvärderat det externa värderingsbolagets kompetens och objektivitet. Vi har granskat lämnade tilläggsupplysningar i årsredovisningen. Annan information än årsredovisningen och koncern redovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-65. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 118 Revisionsberättelse god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Nivika Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2023-09-01 – 2024-12-31 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 119 Revisionsberättelse Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Nivika Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2023-09-01 – 2024-12-31. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Nivika Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef- rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef- rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef- förordningen. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till Nivika Fastigheter ABs revisor av bolagsstämman den 5 februari 2024 och har varit bolagets revisor sedan 26 oktober 2007. Stockholm den 3 april 2025 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 120 Hållbarhetsrapport Hållbarhetsnot E1 Utsläpp av växthusgaser 2024 2023/24 2022/23 Aktivitet, Scope 1 & 2 Datakälla Omvandlingsfaktorer Absoluta utsläpp, ton CO2e Intensitet, kg CO2e/m2 Absoluta utsläpp, ton CO2e Intensitet, kg CO2e/m2 Absoluta utsläpp, ton CO2e Intensitet, kg CO2e/m2 Företagsbilar och poolbilar Intern inhämtning från körjournaler Emissionsfaktor för respektive fordon, bränslebaserad 25 0,04 23 0,04 26 0,05 Förmånsbilar Intern inhämtning från körjournaler Emissionsfaktor för respektive fordon, bränslebaserad 7 0,01 - - - - Köldmedia Hämtas från respektive fastighet enligt lag om obligatorisk köldmediarapport Svensk Kyl & Värmepumps- förening 0 0,00 0 0,00 0 0,00 Scope 1 direkta utsläpp total 32 0,05 23 0,05 26 0,04 El (Market based) Data från leverantör 26 0,04 107 0,18 29,7 0,05 El (Location based) Data från leverantör Nordisk mix 2023: 51,3, Miljöbarometern 648 1,04 794 1,31 939,2 1,68 Fjärrvärme Data från leverantör 654 1,05 660 1,09 607,9 1,09 Fjärrkyla Data från leverantör 0 0,00 0 0,00 0,0 0,00 Scope 2 indirekta utsläpp total (Market based) 680 1,1 767 1,3 638 1,1 Scope 2 indirekta utsläpp total (Location based) 1 302 2,1 1 454 2,4 1 547 2,8 Scope 1+2 Total (Marked based) 712 1,1 790 1,3 664 1,2 Scope 1+2 Total (Location based) 1 334 2,1 1 477 2,4 1 573 2,8 2024 2023/24 2022/23 Aktivitet, Scope 3 Datakälla Omvandligsfaktorer Absoluta utsläpp, ton CO2e Intensitet, kg CO2e/m2 Absoluta utsläpp, ton CO2e Absoluta utsläpp, ton CO2e 3.1 Köpta varor och tjänster Upphandlingsmyndigheten miljöspendanalysverktyg Spendbaserad beräkning; Reparationer, underhåll och service: 0,008 677 1,09 920 - 3.2 Kapitalvaror IVL´s vägledning scope 3 för bostadsföretag Faktiska värden; klimatdeklarationer Schablonvärden; IVL 11 299 18,14 11 318 12 886 3.3 Bränsle och energirelaterade aktiviteter Ingen data - - - - 3.4 Transport och distribution, uppströms Ingen data - - - - 3.5 Avfall genererat i verksamheten Blandat avfall till förbränning: Avfall Sverige Materialåtervinning: DEFRA. Deponi:DEFRA Beräknikng per hanteringsmetod: Blandat avfall till förbränning: 0,45 Materialåtervinning: 0,02. Deponi: 0,47 119 0,19 212 430 3.6 Tjänsteresor - privatägd bil Intern inhämtning från körjournaler Emissionsfaktor för respektive fordon, bränslebaserad 3 0,00 9 18 3.7 Anställdas pendling Ingen data - - - - 3.8 Leasade tillgångar, uppströms Ingen data - - - - 3.9 Transport och distrubution, nedströms Inte relevant för Nivikas verksamhet - - - - 3.10 Bearbetning av sålda produkter Inte relevant för Nivikas verksamhet - - - - 3.11 Användning av sålda produkter Ingen data - - - - 3.12 Slutbehandling av sålda produkter Ingen data - - - - 3.13 Leasade tillgångar, nedströms Schablon årsförbrukning: Konsumenternas energimarknadsbyrå. Nordisk mix:Miljöbarometern. Uppskattad data + faktiska värden Nordisk mix 2022 0,0667 1 901 3,05 545 549 3.14 Franshiser Inte relevant för Nivikas verksamhet - - - - 3.15 Investeringar Ingen data - - - - Scope 3 övriga indirekta utsläpp total 13 999 22,5 13 004 13 883 Scope 1+2+3 Total (Marked based) 14 711 23,6 13 771 14 547 Scope 1+2+3 Total (Location based) 15 333 24,6 14 481 15 456 HÅLLBARHETSNOTER ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 121 Hållbarhetsrapport Hållbarhetsnot E5 Avfall Avfallet från avslutade byggprojekt, ton 2024 2023 Avfall exkl. farligt avfall Materialåtervinning 200 207 Energiåtervinning/förbränning 415 730 Deponi 41 205 Farligt avfall Deponi 0,3 3 Total mängd avfall 656 1 145 Energianvändning, kWh 2024 2023/24 2022/23 2021/22 El 15 283 909 15 470 173 14 081 088 13 418 621 Fjärrvärme 24 750 429 24 803 113 24 193 749 19 532 531 Fjärrkyla 22 420 15 981 9 378 10 852 Total förbrukning 40 056 758 40 289 267 38 284 215 32 962 004 Hållbarhetsnot E1 Energianvändning Hållbarhetsnot E1 Energiintensitet Energiintensitet, kWh/m2 Atemp 2024 Förändring % 2024/23 Föränring % 2022/23 Föränring % 2021/22 Total energiintensitet 89 -5 se jämfört med år 23/22. 91 -2 93 -4 97 Hållbarhetsnot E1 Producerad energi Producerad solenergi (MWh) 2024 Förändring % 2022/23 Totalt installerad effekt (kWp) 4 702 31 3 588 Energiproduktion 2 780 79 1 553 Intensitet (W/kvm) 7,6 18 6,4 Egenproducerad el som används på plats 1 938 25 1 553 Egenproducerad el som säljs till elnätet 842 100 0 % av den totala elanvändningen som används på plats 11 N/A Hållbarhetsnot E1 Laddplatser Laddplatser per ort, st 2024 Värnamo 79 Jönköping 70 Växjö 58 Västkusten 26 Totalt 233 Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter Ja/Nej Kärnenergirelaterade verksamheter 1. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärnen- ergiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln. Nej 2. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa med hjälp av bästa tillgängliga teknik. Nej 3. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av dessa. Nej Fossilgasrelaterade verksamheter 4. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av elproduktionsanläggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej 5. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej 6. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av värmeproduktionsanläggningar som producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej Hållbarhetsnot EU-taxonomi Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 122 Hållbarhetsrapport Hållbarhetsnot EU-taxonomi Andel av omsättningen från produkter eller tänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven. Ekonomiska verksamheter Kod Absolut omsättning, Mkr Absolut omsättning, % Absolut omsättning, % A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader 7.7 232 37 100 Driftutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 232 37 100 A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader 7.7 390 63 Driftutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är mijömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) A2 390 63 Totalt (A.1 + A.2) Summa 622 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Driftutgifter hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B) - Totalt (A + B) Summa 622 Andel av kapitalutgifterna från produkter eller tänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven. Ekonomiska verksamheter Kod Absolut omsättning, Mkr Absolut omsättning, % Absolut omsättning, % A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader 7.7 66 14 100 Driftutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 66 14 100 A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader 7.7 408 86 Driftutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är mijömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) A2 408 86 Totalt (A.1 + A.2) Summa 474 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Driftutgifter hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B) - Totalt (A + B) Summa 474 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 123 Hållbarhetsrapport Hållbarhetsnot S1 Uppgifter för anställda Uppgifter anställda 2024 2022/23 2021/22 Könsfördelning Kvinna Man Total Kvinna Man Totalt Kvinna Man Total Antal anställda 25 46 71 23 39 62 20 45 65 Antal tillsvidareanställda 25 45 70 23 38 61 25 45 65 Antal tillfälligt anställda/ behovsanställda 1 1 2 0 0 0 0 0 0 Antal heltidsanställda 22 41 63 20 38 58 17 43 63 Antal deltidsanställda 3 5 8 3 1 4 3 2 5 Avslutad anställning 0 2 2 6 9 15 0 7 7 Hållbarhetsnot S1 Kollektivavtalstäckning och social dialog 2024 Arbets- och anställningsvillkor för anställda Andel % Anställda som berörs av kollektivavtal 100 Anställda som ingår i den sociala dialogen i EES på driftställenivå och europeisk nivå 100 Kollektivavtal i Europeiska ekonomiska samarbetsområdet Andelen av alla anställda om omfattas av kollektivavtal i Europeiska ekonomiska samarbetsområdet, oavsett om det har ett eller flera kollektivavtal 100 Social dialog Hur stor andel av de anställda globalt som företräds av medarbetarföreträdare redovisat på landsnivå för varje land i EEA där företaget har en betydande anställd arbetsstyrka. 100 via skyddsombud Hållbarhetsnot S1 Personalomsättning Personalomsättning 2024 2022/23 2021/22 Kvinna Man Total % Kvinna Man Total % Kvinna Man Total % Antal anställda som lämnat 0 2 3 6 9 23 0 7 11 Hållbarhetsnot EU taxonomi, forts. Andel av driftsutgifterna från produkter eller tänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven. Ekonomiska verksamheter Kod Absolut omsättning, Mkr Absolut omsättning, % Absolut omsättning, % A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader 7.7 24 7 100 Driftutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 24 7 100 A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader 7.7 342 93 Driftutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är mijömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) A2 342 93 Totalt (A.1 + A.2) Summa 366 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Driftutgifter hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B) - Totalt (A + B) Summa 366 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 124 Hållbarhetsrapport Hållbarhetsnot S1 Mångfald hos anställda Styrelse per åldersgrupp 2024 2022/23 2021/22 Åldersgrupp Antal Andel % Antal Andel % Antal Andel % < 30 år 0 0 0 0 0 0 30-50 år 0 0 1 14 1 14 > 50 år 8 100 6 86 6 86 Totalt 8 100 7 100 7 100 Ledning per kön 2024 2022/23 2021/22 Könstillhörighet Antal Andel % Antal Andel % Antal Andel % Kvinna 3 50 3 50 1 25 Man 3 50 3 50 3 75 Totalt 6 100 6 100 4 100 Ledning per åldersgrupp 2024 2022/23 2021/22 Åldersgrupp Antal Andel % Antal Andel % Antal Andel % < 30 år 0 0 0 0 0 0 30-50 år 3 50 3 50 1 25 > 50 år 3 50 3 50 3 75 Totalt 6 100 6 100 4 100 Yrkeskategori anställda 2024 2022/23 2021/22 Yrkeskategori Antal Andel % Antal Andel % Andel Andel % Arbetare/kollektivare 21 30 17 30 20 31 Tjänstemän (inklusive chefer) 49 70 45 70 45 69 Totalt 70 100 62 100 65 100 Varav chefer (inom kategorin arbetare tjänstemän). 13 19 11 18 9 14 Anställda per kön 2024 2022/23 2021/22 Könstillhörighet Antal Andel % Antal Andel % Antal Andel % Kvinna 25 35 23 37 20 31 Man 46 65 39 63 45 69 Totalt 71 100 62 100 65 100 Anställda per åldersgrupp 2024 2022/23 2021/22 Åldersgrupp Antal Andel % Antal Andel % Antal Andel % < 30 år 5 7 5 8 6 9 30-50 år 33 46 29 47 36 55 > 50 år 33 46 28 45 23 35 Totalt 71 100 62 100 65 100 Styrelse per kön 2024 2022/23 2021/22 Könstillhörighet Antal Andel % Antal Andel % Antal Andel % Kvinna 2 25 3 43 3 43 Man 6 75 4 57 4 57 Totalt 8 100 7 100 7 100 Hållbarhetsnot S1 Mångfald hos ledning och styrelse ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 125 Hållbarhetsrapport Hållbarhetsnot S1 Löner för anställda Uppgifter lön för anställda i Sverige 2024 Kommentar Antal anställda som får en tillräcklig lön i berörda länder 100 % Ja, alla anställda får minst lägstalön enligt kollektivavtal. Antal anställda som får tillräcklig lön i nivå med referenslöner i branschen 100 % Ja, alla får minst lägstalön enligt kollektivavtal. Lönerevision enligt företagets lönepolicy årligen. Hållbarhetsnot S1 Utbildning och kompetens Utbildning och kompetensutveckling 2024 Andel anställda som deltagit i regelbundna utvecklingssamtal, % 100 % Anställda som deltagit i regelbundna medarbetarsamtal, % 53 % Hållbarhetsnot S1 Arbetsmiljö Anställda 2024 Anställda som omfattas av bolagets arbetsmiljösystem, % 100 % Dödsfall som har orsakats av arbetsrelaterade skador eller ohälsa, antal 0 Arbetsrelaterade olyckor, antal 1 Olycksfallsfrekvensen för anställda, förlorad arbetstid/arbetade timmar, ‰ 0 ‰ Dokumenterad arbetsrelaterad ohälsa, antal 0 Förlorade arbetsdagar till följd av arbetsrelaterad ohälsa och olyckor, antal 0 Andelen egna arbetstagare som omfattas av ett arbetsmiljösystem som inrättats pga. lagkrav 100 % Hållbarhetsnot S1 Socialt skydd Socialt skydd för anställda 2024 Kommentar Antal anställda som omfattas av socialt skydd mot inkomstbortfall vid sjukdom 100 % Alla anställda omfattas av kollektivavtalad försäkring vid sjukdom. Antal anställda som omfattas av socialt skydd mot inkomstbortfall vid arbetslöshet 100 % Alla anställda omfattas av omställningsstöd vid arbetslöshet. Antal anställda som omfattas av socialt skydd mot inkomstbortfall vid arbetsskador och förvärvart funktionshinder 100 % Ingen kommentar Antal anställda som omfattas av socialt skydd mot inkomstbortfall vid föräldrarledighet 100 % Ingen kommentar Antal anställda som omfattas av socialt skydd mot inkomstbortfall vid pension 100% Ingen kommentar Hållbarhetsnot S1 Kortttidsfrånvaro Korttidsfrånvaro i % 2024 2022/23 2021/22 2020/21 2019/20 Antal anställda som ha rapporterad korttidsfrånvaro 0,9 1,1 3,1 3,1 1,9 Hållbarhetsnot S1 Ersättnig för anställda Löneskillnaden mellan de genomsnittliga lönenivåerna bland kvinnliga och manliga anställda är redovisade i procent av de manliga arbets tagarnas genomsnittliga lönenivå. Löneskillnaden har beräknats genom att dividera genomsnittlig månatlig bruttolön för kvinnliga anställda med genomsnittlig månatlig bruttolön för manliga anställda. I bruttolön ingår grundlön, fasta och rörliga ersättningar. Lön för deltidsanställda har räknats om till heltidslöner. Löneklyfta mellan könen 2024 Kvinnors genomsnittliga lön motsvarar i % av männens genomsnittliga lön 91 Hållbarhetsnot S1 Incidenter Incidenter i antal 2024 2023 Antalet arbetsrelaterade incidenter relaterade till mänskliga rättigheter inom den egna arbetskraften 0 0 Antalet anmälningar relaterade till mänskliga rättigheter inom den egna arbetskraften 0 0 Det sammanlagda antalet diskrimineringsfall, inklusive trakasserier, som har anmälts 2 0 Antalet klagomål som lämnas in genom kanaler för personer i företagets egen arbetskraft 0 0 Antal böter, viten och ersättningar för de incidenter och klagomål som redovisats ovan 0 0 Fall relaterade till mänskliga rättigheter - - Antalet allvarliga människorättsincidenter med anknytning till företagets anställda 0 0 Antal böter, viten och ersättningar för skador som uppstått i samband med människorättsincidenter som beskrivs ovan 0 0 Ersättning 2024 Den årliga totala ersättningsgraden för den högst betalda personen i förhållande till medianvärdet för den totala ersättningen för alla anställda (exklusive den högst betalda personen) 7,9 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 126 Nyckeltal 2023/24 16 mån sep-dec 2022/23 12 mån sep-aug Definition Syfte Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 269,0 215,1 Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens bostadsfastigheter samt ett effektivitetsmått för uthyrningen. B Hyresvärde bostäder, Mkr 280,8 219,7 A / B Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 95,8 97,9 Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 491,0 426,9 Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens lokalfastigheter samt ett effektivitetsmått för uthyrningen. B Hyresvärde lokaler, Mkr 519,2 441,7 A / B Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 94,6 96,7 Hyresvärde, bostäder A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 269,0 215,1 Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd marknadshyra för eventuellt outhyrda ytor 12 månader framåt vid rapporttillfället. Nyckeltalet används för att visa Koncernens intäktspotential. B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 11,8 4,6 (A+B) Hyresvärde bostäder, Mkr 280,8 219,7 Hyresvärde, lokaler A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 491,0 426,9 Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd marknadshyra för eventuellt outhyrda ytor 12 månader framåt vid rapporttillfället. Nyckeltalet används för att visa Koncernens intäktspotential. B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 28,2 14,8 (A+B) Hyresvärde lokaler, Mkr 519,2 441,7 Överskottsgrad A Periodens driftnetto, Mkr 655,1 414,9 Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Nivika får behålla och är ett effektivitetsmått som är jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag. B Periodens hyresintäkter, Mkr 923,2 611,9 A / B Överskottsgrad, % 71,0 67,8 Driftnetto 655,1 414,9 Hyresintäkter för fastigheter reducerat med fastigheternas driftskostnader. Nyckeltalet visar förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats. Antal färdigställda lägenheter 184 289 Antal färdigställda lägenheter under perioden. Nyckeltalet visar antalet lägenheter som färdigställts. Antal lägenheter i pågående byggnation 66 187 Antal lägenheter vid periodens slut som är under byggnation. Nyckeltalet visar antalet lägenheter under byggnation. Antal lägenheter under projektutveckling 2 774 2 774 Antal lägenheter vid periodens slut som är under projektutveckling. Nyckeltalet visar antalet lägenheter som är i ett projektstadie. Uthyrbar yta kommersiella fastigheter 470 190 427 858 Total yta för kommersiella fastigheter som är tillgänglig för uthyrning, inklusive rörelsefastighet. Nyckeltalet visar på den ytan från kommersiella fastigheter som är möjlig att hyra ut. Total uthyrbar yta 622 362 559 418 Total yta (m²) som är tillgänglig för uthyrning. Nyckeltalet visar på den totala area i Nivikas fastighetsbestånd som är möjlig att hyra ut. AVSTÄMNINGSTABELLER OCH DEFINITIONER Fastighetsrelaterade nyckeltal Nivika tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal, mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, dvs IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Tabellen nedan redogör för beräkningen samt definitionen av de alternativa nyckeltalen. Avstämningstabeller och definitioner ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 127 Finansiella nyckeltal Nyckeltal 2023/24 16 mån sep-dec 2022/23 12 mån sep-aug Definition Syfte Långsiktigt substansvärde, Mkr A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 5 556,2 4 918,6 Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv. B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr 45,1 -36,8 C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 6 50,0 560,5 A+B+C Långsiktigt substansvärde, Mkr 6 251,3 5 442,3 Avkastning på eget kapital A Periodens totalresultat, Mkr 199,9 -282,6 Resultat för rullande tolv månaders resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet belyser Koncernens förmåga att generera avkastning på ägarnas kapital. B Eget kapital vid periodens början, Mkr 4 918,6 4 472,5 C Eget kapital vid periodens slut, Mkr 5 556 ,2 4 918,6 A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % 3,8 -6,0 Soliditet A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 5 556,2 4 918,6 Eget kapital i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet visar hur stor andel av tillgångarna som är finansierade med eget kapital. B Balansomslutning vid periodens slut, Mkr 12 323 ,8 10 998,6 A / B Soliditet, % 45,1 44,7 Nettobelåningsgrad A (A.1+A.2) Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 5 896,9 5 340,0 Räntebärande nettoskuld i procent av förvaltnings- fastigheternas verkliga värde av periodens slut. A.1 Långfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 5 7 59,2 5 213,5 Nyckeltalet belyser Koncernens finansiella risk. A.2 Kortfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 137,7 126,5 B Likvida medel vid periodens slut, Mkr 365,3 66,0 C Fastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 11 787,9 10 628,5 (A-B) / C Nettobelåningsgrad, % 46,9 49,6 Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång A Räntekostnader uppräknat till årstakt vid utgången av perioden Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen med säkerställd finansiering uppräknat till årstakt vid periodens utgång. Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till säkerställda räntebärande skulder. säkerställd finansiering inkl byggnadskreditiv, Mkr 225,5 262,3 B Räntebärande skulder säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr 5 388,8 4 647,9 A / B Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång, % 4,2 5,6 Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång A Räntekostnad uppräknat till årstakt vid utgången av perioden Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen med icke säkerställd finansiering uppräknat till årstakt vid periodens utgång. Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till icke säkerställda räntebärande skulder. för icke säkerställd finansiering, Mkr 26,2 54,1 B Räntebärande skulder icke säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr 508,1 692,2 A / B Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång, % 5,2 7,8 Genomsnittlig ränta exkl. byggnadskreditiv vid periodens utgång A Räntekostnad uppräknat till årstakt vid utgången av perioden för finansiering exkl. Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i byggnadskreditiv, Mkr 257,0 247,8 skuldportföljen exkl. byggnadskreditiv uppräknat till Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå exkl. byggnadskreditiv men inkl. derivat. B Räntebärande skulder exkluderat byggnadskreditiv vid periodens slut, Mkr 5 8 41,7 4 843,7 årstakt vid periodens utgång. A/B Genomsnittlig ränta exkl. byggnadskreditiv vid periodens utgång, % 4,4 5,1 Andel bunden ränta A Utestående räntederivat och fasträntelån, Mkr 3 451,0 1 612,1 Andel bunden ränta av totala räntebärande skulder vid periodens utgång. Nyckeltalet visar hur stor del av Koncernens räntebärande skulder som löper med en fast räntenivå. B Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 5 896,9 5 340,0 A/B Andel bunden ränta, % 59 31 Räntetäckningsgrad A Periodens förvaltningsresultat 12 månader, Mkr 222,6 133,8 Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk samt visar hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. B Periodens finansiella kostnader 12 månader, Mkr -221,3 -241,0 (A-B) / (-B) Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,6 Avstämningstabeller och definitioner ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 128 Aktierelaterade nyckeltal Nyckeltal 2023/24 16 mån sep-dec 2022/23 12 mån sep-aug Definition Syfte Förvaltningsresultat per aktie A Periodens förvaltningsresultat 12 månader, Mkr 222,6 133,8 Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar och skatt per aktie under perioden. Nyckeltalet ger en ökad förståelse för Nivikas resultatgenerering med hänsyn till utestående aktier. B Genomsnittligt antal aktier under perioden 95 885 594 64 334 588 A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr 2,3 2,1 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie A Förvaltningsresultat per aktie 12 månader, kr 2 ,32 2,08 Procentuell förändring i förvaltningsresultat per aktie under perioden. Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av förvaltningsresultat per aktie. B Förvaltningsresultat per aktie under motsvarande period, kr 2 ,08 3,16 (A / B) -1 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 11,4 -34,1 Resultat per aktie, kr A Periodens resultat, Mkr 199,9 -282,6 Årets resultat i relation till vägt antal genomsnittliga utestående aktier under perioden. Nyckeltalet visar utvecklingen av årets resultat relativt antalet utestående aktier. B Genomsnittligt antal aktier under perioden 95 885 594 64 334 588 A / B Resultat per aktie, kr 2,08 -4,39 Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie, kr A Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare vid periodens slut, Mkr 5 556,2 4 918,6 Eget kapital hänförligt till aktieägarna i förhållande till antal utestående aktier vid periodens slut. Nyckeltalet visar Nivikas egna kapital per aktie. B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 95 885 594 77 907 047 A / B Eget kapital per aktie, kr 57,9 63,1 Långsiktigt substansvärde per aktie A (A.1+A.2+A.3) Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr 6 250, 6 5 442,3 Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat samt uppskjuten skatt i relation till antal aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv per aktie. A.1 Eget kapital vid periodens slut, Mkr 5 556,2 4 918,6 A.2 Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr 45 ,1 -36,8 A.3 Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 6 50,0 560,5 B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 95 885 594 77 907 047 A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 65,2 69,9 Förvaltningsresultat 12 månader 222,6 133,8 Totalresultat R12 före värdeförändringar och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar. Räntebindningstid 2,7 0,9 Viktad återstående räntebindningstid för räntebärande skulder och derivat. Nyckeltalet visar ränterisken för Nivikas räntebärande skulder. Kapitalbindningstid 2,6 2,5 Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. Nyckeltalet belyser långsiktigheten i finansieringen och behovet av refinansiering. Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 95 885 594 77 907 047 Antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt justerade för fondemissioner, aktiesplittar och aktiesammanslagningar. Nyckeltalet visar hur antalet utestående aktier utvecklas på ett jämförbart sätt. Genomsnittligt antal utestående aktier 95 885 594 64 334 588 Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Nyckeltalet visar hur det genomsnittliga antalet utestående aktier utvecklas. Tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie. % 3,8 -19,5 Procentuell förändring i substansvärde per aktie under perioden 2024-01-01 - 2024-12-31. Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av substansvärde per aktie. Avstämningstabeller och definitioner ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 129 FASTIGHETSLISTA Fastighet Typ, K/B1 Ort Yta Not2 JÖNKÖPING Abborren 6 K Jönköping 831 Advokaten 14 K Jönköping 3 427 Advokaten 5 K Jönköping 4 167 Alvesta 15:13 13:20 13:21 K Jönköping 2 948 Arkadien 2 K Jönköping 1 954 Barnarps-Kråkebo 1:79 K Jönköping 8 482 D Brunstorp 1:55 K Jönköping 2 548 B Bränninge 3:399 B Habo - D Budkaveln 21 K Huskvarna 2 167 Bäret 1 B Jönköping 1 285 Bäret 2 K Jönköping 2 213 Ekhagen 1:1, del av B Jönköping 6 438 B Gyljeryd 1:57 B Mullsjö - Hedenstorp 2:30 K Jönköping 1 545 Häljaryd 1:294 K Tenhult 4 385 B Hällstorp 1:107 B Jönköping 2 540 Hällstorp 1:109-1:124 B Jönköping B Hällstorp 1:20 m.fl. B Jönköping - Roten 2 B Jönköping 5 848 B Stigamo 1:51, 1:52 och 1:53 K Jönköping - Vakten 10 K Jönköping 1 250 D Vakten 8 K Jönköping 458 D Valplatsen 2 K Jönköping 11 205 D Valplatsen 3 K Huskvarna 2 024 D Valplatsen 5 K Huskvarna 210 D Valplatsen 8 B Huskvarna 6 897 D Varbygeln 1 K Huskvarna 1 381 Vigören 1 K/B Jönköping 4 795 Vinkeln 6 K Jönköping 33 813 Vombaten 2 & Vråken 2 B Jönköping 2 562 Vråken 1 B Jönköping 3 871 Västergöken 1 B Jönköping 6 207 Åkerfältet 3 & 5 K Jönköping 11 000 D Älgskytten 14 K Jönköping 6 782 Ämbaret 11 K Jönköping 2 241 Överkanten 1 K Jönköping 4 559 Överljudet 4 K Jönköping 1 910 Överljudet 5 K Jönköping 1 942 2) Fastighet/erförvärvad under verksamhetsåret. B - Byggrätt och/eller byggklar mark på fastigheten D - Detaljplan, pågående och framtida finns på fastigheten 1) Fastighetstyp, majoritet utifrån yta: K - Kommersiell B - Bostäder Fastighet Typ, K/B1 Ort Yta Not2 VÄRNAMO Aftonfalken 1 K Värnamo 2 059 D Almen 12 K Värnamo 2 393 Banken 14 K/B Vetlanda 4 124 Banken 16 K Vetlanda 0 Banken 17 K Vetlanda 1 108 Banken 18 B Vetlanda 1 486 Bautastenen 1 K Värnamo 2 230 Bautastenen 3 B Värnamo 4 119 Berghem 1:24 K Ljungby 4 529 Berghem 1:28 K Ljungby 3 170 Bokbindaren 13 K Värnamo 1 860 Broarna 4 K Värnamo 1 057 Bävern 1 & 2 B Vetlanda 1 296 Centrum 4 K Gislaved 0 Diabasen 4 K Värnamo 10 684 B Duvelund 1 & 2 K Värnamo 1 950 Duvelund 4 K Värnamo 6 787 Falken 25 B Värnamo 310 Flundran 6 K Värnamo - Folkets Hus 1 K Värnamo 4 273 Golvläggaren 1 K Värnamo 1 900 Graniten 2 K Värnamo 2 600 Graniten 5 K Värnamo 4 000 Graniten 39 K Värnamo 2 800 B Granliden 4 B Sävsjö 370 Hematiten 1 K Värnamo 17 682 Hjorten 23 B Gislaved 2 358 Hovslagaren 4 K Värnamo 576 Hygiea 1 K Vetlanda 2 174 Hygiea 3 B Vetlanda 4 796 Jerusalem 3 B Gislaved 1 463 Kalkstenen 2 K Värnamo 2 400 B Klynnan 12 K Värnamo 1 900 Klynnan 13 K Värnamo 2 088 Krokodilen 5 B Gislaved 1 875 Kräftan 7 K Sävjsö 2 317 Kärleken 1 B Värnamo 1 048 D Kärleken 2 B Värnamo 2 216 D Fastighet Typ, K/B1 Ort Yta Not2 Kärleken 3 K Värnamo 3 391 D Kärleken 4 K Värnamo 120 D Lejonet 18 K/B Värnamo 1 630 Lejonet 14 K/B Vetlanda 1 236 Lejonet 5 K Värnamo 6 705 Ljuset 9 B Sävsjö 3 667 Lärkfalken 2 K Värnamo 1 140 Munin 21 K Gislaved - B Norra Delfin 1 B Vetlanda 2 272 Porfyren 2 K Värnamo 4 878 B Porfyren 3 K Värnamo 4 800 B Refugen 1 K Värnamo Refugen 6 K Värnamo 3 867 B Rosen 1 K Värnamo 8 882 Rödspättan 2 K Värnamo 5 386 Sadelmakaren 1 B Värnamo 8 113 Sandstenen 1 K Värnamo 2 044 Sandstenen 2 K Värnamo 8 388 B Sandstenen 5 K Värnamo 7 590 Smeden 3 K Värnamo 2 133 Smeden 5 K Värnamo 6 240 Snickaren 1-3 K Värnamo 1 280 Snipen 13 K Värnamo 1 249 Snipen 18 K/B Värnamo 1 799 Snipen 19 B Värnamo 1 498 Snipen 20 K Värnamo - Stationen 2 K Vetlanda 2 130 Stenbocken 10 K/B Gislaved 1 537 Svanen 8 B Vetlanda 650 Tre Liljor 17 K Värnamo 9 931 Trädet 6 K Ljungby 2 451 Vinkelhaken 13 B Ljungby - Örnen 1 B Sävjsö 2 630 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 130 Information Nivika FASTIGHETSLISTA, FORTS. Fastighet Typ, K/B1 Ort Yta Not2 Växjö Alvesta 15:13, 13:20, 13:21 Alvesta 2 948 Argus 6 Växjö 1 427 Drängen 2 Växjö 9 266 Eklövet 1 Kalmar 1 674 Eko 6 Växjö 2 686 B Elefanten 1 Växjö 3 018 Garvaren 5 Växjö 4 140 Gasellen 11 Växjö 1 300 Geologen 5 Växjö 993 Gravören 18 Växjö 1 251 Illern 3 Växjö 1 310 Juveleraren 7 Växjö 8 601 Kopparslagaren 2 Växjö - B Kopparslagaren 3 Växjö 5 035 Krysspricken 1 Växjö 4 945 Kvasten 7 Växjö - Lingonet 1 & 2 Kalmar 2 604 Minken 3 Växjö 717 Mjälan 8 Växjö 3 000 Nyckelharpan 2 Växjö 4 112 Repslagaren 1 Växjö 2 032 Råstenen 1 Kalmar 2 592 Rättaren 4 Växjö 1 550 Rättaren 5 Växjö 5 479 Sanden 2 Växjö 1 250 Skogskärret 1 Växjö - B Skomakaren 1 Växjö 1 531 Skräddaren 7 Växjö 4 230 Snöflingan 16 Växjö 5 064 Snörmakaren 4 Växjö 1 777 Sotaren 3 Växjö 2 405 Sågaren 3 Växjö 2 833 Tor 3 Nybro 3 750 Tunnbindaren 7 Växjö 4 090 Värendsvallen 12 Växjö 16 572 Växjö 12:15 Växjö 1 690 D Fastighet Typ, K/B1 Ort Yta Västkusten Aspen 10 Ulricehamn 400 Avenboken 1 Ulricehamn 3 199 Bergbunken 1 Höganäs 1 728 Bikupan 2 Varberg 1 567 Bikupan 4 Varberg 5 505 Bikupan 5 Varberg 450 Bikupan 12 Varberg 470 Bikupan 20 Varberg - Bikupan 22 Varberg 1 070 Björkdungen 1 Ulricehamn 454 Björkdungen 2 * Ulricehamn 455 Brännebo 1:32 * Dalum 2 182 Båten 3 * Ulricehamn 224 Båten 4 * Ulricehamn 352 Bälgen 4 Varberg 2 421 Bälgen 6 Varberg 2 400 Bälgen 15 Varberg 619 Eftra 3:3 Falkenberg - Ekan 3 Ulricehamn 754 Eldstaden 4 Varberg 2 596 Faktorn 10 Falkenberg 1 456 Fyllinge 20:412 Halmstad 5 130 Företagaren 2 Falkenberg 3 254 Gulsippan 3 Ulricehamn 224 Haverdal 22:16 Halmstad 6 675 Hemmeslöv 10:208 Båstad 3 428 Hjälllbo 150:1 Göteborg/ Gunnilse 8 036 Hästhoven 10 Ulricehamn 350 Lagern 9 Borås 4 724 Laxen 5 * Ulricehamn 498 Laxen 6 * Ulricehamn 428 Laxen 13 * Ulricehamn 376 Linnéan 9 * Ulricehamn 268 Ljung 1:27 * Herrljunga 823 Ljung 1:73 * Herrljunga 1 348 Myrten 2 Borås 7 628 Norra Amerika 1 Ulricehamn 4 848 Fastighet Typ, K/B1 Ort Yta Petersberg 11 * Borås 825 Pionen 6 Ulricehamn 406 Schaktet 1 Höganäa 2 236 Smörbollen 3 Ulricehamn 198 Solrosen 12 Ulricehamn 1 457 Stegen 1 Halmstad 2 981 Stålet 2 Varberg 5 065 Syd-Afrika 1 Ulricehamn 1 045 Sylen 3 Halmstad 2 106 Tandborsten 7 Laholm 1 185 Täljstenen 1 Ulricehamn 3 606 Töringe 7:40 Falkenberg 3 036 Vagnen 7 Varberg 1 049 Vagnen 10 Varberg 8 800 Verkstaden 4 & 6* Ulricehamn 7 268 Vinberg 2:104 Falkenberg 1 876 1) Fastighetstyp, majoritet utifrån yta: K - Kommersiell B - Bostäder 2) Fastighet/erförvärvad under verksamhetsåret. B - Byggrätt och/eller byggklar mark på fastigheten D - Detaljplan, pågående och framtida finns på fastigheten ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 131 Information Nivika INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER Den information vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt samt syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke. Som publikt bolag lyder Nivika under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelande och finns också tillgängligt på vår webbplats; www.nivika.se Vi informerar löpande om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet träffa såväl analytiker, investerare och finansiärer som kunder och samarbetspartners. På www.nivika.se finns även möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Kontakt För ytterligare information, vänligen kontakta KRISTINA KARLSSON, CFO/IR Tfn: 070-614 20 20 E-post: kristina@nivika.se FÖLJ OSS I SOCIALA MEDIER https://www.instagram.com/nivikafastigheter https://www.facebook.com/nivika https://se.linkedin.com/company/nivika-fastigheter Finansiell kalender Rapporter publiceras i regel kl 08.30 om inget annat anges. Delårsrapport Q1 2025 .....................................................................................................................2025-05-08 Årsstämma 2023/2024 ....................................................................................................................2025-05-08 Delårsrapport Q2 2025 ....................................................................................................................2025-07-10 Delårsrapport Q3 2025 ....................................................................................................................2025-11-06 Bokslutskommuniké 2025 .................................................................................................................februari 2026 Årsredovisning 2025 ..........................................................................................................................april 2026 ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 132 Tfn. +46 (0)10-26 36 100 www.nivika.se info@nivika.se VÄRNAMO / HUVUDKONTOR Nivika Fastigheter AB (publ) Refugen 6 331 44 Värnamo JÖNKÖPING Nivika Fastigheter AB (publ) Österängsvägen 2A 554 63 Jönköping VÄXJÖ Nivika Fastigheter AB (publ) Smedjegatan 30 352 46 Växjö Nivika reserverar sig för eventuella tryckfel och förbehåller sig rätten till ändringar. Vissa bilder är visuali seringar och anger inte i detalj det slutliga utförandet.