Nivika Fastigheter

549300HXIG611R7YBT332021-09-012022-08-31549300HXIG611R7YBT332020-09-012021-08-31549300HXIG611R7YBT332022-08-31549300HXIG611R7YBT332021-08-31549300HXIG611R7YBT332020-09-01ifrs-full:IssuedCapitalMember549300HXIG611R7YBT332020-09-01ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300HXIG611R7YBT332020-09-01ifrs-full:RetainedEarningsMember549300HXIG611R7YBT332020-09-01549300HXIG611R7YBT332020-09-012021-08-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEKxbrli:sharesiso4217:SEKxbrli:shares549300HXIG611R7YBT332020-09-012021-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300HXIG611R7YBT332020-09-012021-08-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300HXIG611R7YBT332021-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300HXIG611R7YBT332021-08-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300HXIG611R7YBT332021-08-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300HXIG611R7YBT332021-09-012022-08-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300HXIG611R7YBT332021-09-012022-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300HXIG611R7YBT332021-09-012022-08-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300HXIG611R7YBT332022-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300HXIG611R7YBT332022-08-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300HXIG611R7YBT332022-08-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300HXIG611R7YBT332020-08-312021-08-31 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 1 Hållbarhetsrapport 2021/22 ÅRSREDOVISNING 20212022 1 SEPTEMBER 2021  31 AUGUSTI 2022 Nivika Fastigheter AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 2 Hållbarhetsrapport 2021/22 INLEDNING ................................................................................................ 2 Perioden i sammandrag .......................................................................................3 VD har ordet ....................................................................................................... 4 Detta är Nivika ....................................................................................................5 Väsentliga händelser ........................................................................................... 8 Strategisk inriktning ...........................................................................................10 Våra kärnvärden .................................................................................................14 FASTIGHETSPORTFÖLJ ........................................................................... 15 Hyresgäster och avtalsportfölj .........................................................................16 Fastighetsvärdering ..........................................................................................18 Fastighetstransaktioner ....................................................................................19 Aärsområde Jönköping .................................................................................. 22 Aärsområde Värnamo .................................................................................... 22 Aärsområde Växjö .......................................................................................... 28 Aärsområde Västkusten .................................................................................30 Aärsområde Mitt Lager .................................................................................33 PROJEKTVERKSAMHETEN ..................................................................34 Pågående och färdigställda projekt ................................................................ 35 Projektportfölj ..................................................................................................38 HÅLLBARHETSRAPPORT .........................................................................40 Ekonomiskt ansvar ............................................................................................50 Miljömässigt ansvar ..........................................................................................52 Socialt ansvar ....................................................................................................60 Uppföljning grönt ramverk - investerarrapport .............................................66 GRI-Index ......................................................................................................... 70 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA ....................................................... 75 FINANSIERING......................................................................................... 76 AKTIEN OCH ÄGARNA ............................................................................77 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT .............................................................. 78 INTERN STYRNING OCH KONTROLL .................................................82 RISKER OCH RISKHANTERING ............................................................83 FINANSIELLA RAPPORTER .....................................................................90 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 3 Perioden i sammandrag PERIODEN I SAMMANDRAG September 2021–augusti 2022 Totala hyresintäkter ökade med dryga 60 procent till 528 miljoner kronor och driftnettot med 50 procent till 354 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet uppgick till 170 miljoner kronor vilket är det bästa någonsin för Nivika. Hyresintäkterna uppgår till 580 miljoner kro- nor i årstakt. 70 procent av hyresvärdet består av kommersiella kontrakt och 30 procent av bostäder. Hyran på de kommersiella kontrakten följer konsumentprisindex och kompenserar därmed för ökade fastighetskostnader på grund av inﬂation. Fastighetsvärdet på Nivikas fastighetsportfölj uppgår vid periodens slut till 10,7 miljarder kronor. Portföljen har under året vuxit främst via förvärv men även via pågående bygg- projekt. Det har varit en fortsatt expansion på Västkusten med förvärv av både bostäder och kommersiella fastigheter och tre större portföljer har förvärvats, Santhem, Riddarberget och Ulricehamn. Utöver de större portföljförvärven har majoriteten förvärv varit kommersiella fastigheter. Den diversiﬁerade portföljen består till 90 procent av förvaltningsfastigheter och pro- jektportföljen är egenägd vilket gör att vi helt och hållet själva styr tidsplaner för framtida projekt och på projektutvecklingsfastigheterna ﬁnns redan idag ett positivt kassaﬂöde. 0 100 200 300 400 500 600 0 50 100 150 200 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Fastighetsvärde, Mkr Totala hyresintäkter, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr 2021/22 2020/21 12 mån 12 mån Mkr sep-aug sep-aug Nyckeltal Totala intäkter 528 327 Driftnetto 354 236 Förvaltningsresultat 170 91 Periodens totalresultat 627 363 Fastighetsvärde 10 699 6 910 Uthyrbar area, m² 558 276 428 850 Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 98 98 Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 96 94 Antal fastigheter, st 187 130 Antal lägenheter, st 2 169 1 127 Eget kapital 4 472 2 424 Likvida medel 187 211 Soliditet, % 40 33 Nettobelåningsgrad, % 53 58 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2x 1,8x Långsiktigt substansvärde per aktie 86,7 70,3 Totalresultat per aktie 11,7 10,1 ) Inkluderar obligationslån. ) Omvänd split genomförd i november 2021. - De totala intäkterna ökade med 61 % till 528 Mkr (327) - Driftnettot ökade med 50 % till 354 Mkr (236) - Förvaltningsresultatet uppgick till 170 Mkr (91) - Värdeförändring fastigheter uppgick till 558 Mkr (378) - Periodens resultat uppgick till 627 Mkr (363) - Totalresultat per aktie 11,68 kr (10,11) - Styrelsens förslag till årsstämman 2022 är att ingen utdelning lämnas för verksamhetsåret 2021/22. Resultatet föreslås balanseras i ny räkning. 2017 2018 2019 2020 2021 2022 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 4 Hållbarhetsrapport 2021/22 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 SEP 202131 AUG 2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 4 VD HAR ORDET Niclas Bergman, VD Stabilt resultat i en omvärld med nya spelregler Årets förvaltningsresultat uppgick till 170 miljoner kronor vilket är det högsta i Nivikas historia för ett enskilt verksamhetsår och en ökning med 86 procent jämfört med föregående år. Det ökade resultatet är framför allt drivet av ett större fastighetsinnehav som per balansdag uppgick till 10,7 miljarder kronor. Fastighetsportföljen utgörs till cirka 90 procent av förvaltnings- fastigheter med en solid hyresgästbas och långa kontraktstider vil- ket ger en stabil kassaﬂödesbas. Uthyrningsläget är fortsatt positivt på våra orter med hög uthyrningsgrad, positiv nettouthyrning och mycket förfrågningar. Nivikas hyresvärde utgörs till 70 procent av kommersiella kontrakt med indexklausul som följer konsumentprisindex vilket i okto- ber sattes till 10,9 procent och därmed kan hyrorna höjas med motsvarande från 1 januari 2023. Höjningen kompenserar för ökade fastighetskostnader på grund av inﬂationen och delvis även för ökade räntekostnader. Med vår lokala närvaro har vi goda och nära relationer med våra hyresgäster och kan med fog påstå att hyresgästerna fortsatt har god betalningsförmåga. Vi ser utifrån gott uthyrningsläge och vår diversiﬁerade hyresportfölj en stabil grund för fortsatt hög uthyrningsgrad. Nivikas pågående byggnationer är upphandlade till fastpris och löper enligt plan. Dessa tillför, under kommande år, totalt 60 miljoner kronor i hyresvärde i takt med färdigställande. Framtida projektportfölj är egenägd vilket gör att vi helt och hållet själva styr tidsplanerna för framtida projekt. Nivika har under alla år arbetat med en bred och ﬂexibel ﬁnan- siering där svenska aärsbanker är grunden och med en relativt liten andel obligationsﬁnansiering. Vi för kontinuerlig dialog kring ﬁnansiering, relationerna till bankerna och dess representanter är många, långa, nära och goda, vilket är och har alltid varit en viktig förutsättning för Nivika. Niclas Bergman, VD Nivika är ett bolag med goda förutsättningar också framgent med en stabil lokal grund i Småland med omnejd, trakter kända för sin företagsamhet och tillväxt. Nivika följer fortsatt sin strategi. Det kan innebära färre transaktioner ett år och ﬂer ett annat år, men framför allt ska Nivika fortsätta att hitta aärer som ger mervärde. Det kan vara i form av vakanta ytor att utveckla eller hyresnivåer som inte speglar marknaden. Nivika använder sin lokala närhet till såväl fastigheter som hyresgäster för att ﬁnna dessa goda aärer. Utifrån Nivikas väl diversiﬁerade fastighetsportfölj med stabila kassaﬂöden, förväntade ökning av hyresintäkter från färdigställan- de av projekt tillsammans med en balanserad ﬁnansiell risk, är jag övertygad om att vi står starkt rustade och ser möjligheterna att ytterligare stärka bolagets marknadsposition. Avslutningsvis vill jag passa på att rikta ett stort tack till våra duktiga och engagerade medarbetare som de facto gör jobbet, till styrelse och ägare för ert stöd och för att ni får Nivika att prestera bättre, ni gör alla vårt arbete till en intressant, lärorik och spännande gemensam resa, stort tack! ”stabil kassaﬂödesbas med 90 % förvaltningsfastigheter i fastighetsporföljen” ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 5 Hållbarhetsrapport 2021/22 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 6 JÖNKÖPING VÄRNAMO VÄSTKUSTEN Helsingborg Laholm Höganäs Båstad Halmstad Falkenberg Varberg Vetlanda Göteborg Gislaved VÄXJÖ Kalmar Borås Eksjö Sävsjö Nybro Ljungby Ulricehamn 33 18 20 3 26 Jönköping 33 % Värnamo 26 % Växjö 20 % Västkusten 18 % Övriga 3 % Fördelning fastighetsvärde per geograﬁ, % 27 8 36 8 3 2 3 12 Bostäder 36 % Samhällsfastigheter 8 % Industri/lager 27 % Kontor 12 % Handel 8 % Hotell/restaurang 3 % Mark 3 % Övrigt 3 % ) Beräkningsgrund uppdaterad Q1 -22. Tidigare klassades fastigheten utifrån majoritetstyp av yta. Nu uppdelat efter faktisk yta per objektstyp. Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, % Fördelning hyresvärde per objektstyp, % Bostäder 30 % Samhällsfastigheter 8 % Industri/lager 29 % Kontor 14 % Handel 10 % Hotell/restaurang 4 % Mark 0 % Övrigt 5 % 29 8 30 10 5 4 14 Detta är Nivika Hållbarhetsrapport 2021/22 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 7 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 8 Väsentliga händelser VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2021/22 Q1 Q2 • Nivika har den 1 september förvärvat Hedenstorp 2:30, en industrilokal på Hedenstorps Industriområde i Jönköping. Fastigheten är fullt uthyrd. . • Nivika har den 15 september förvärvat Tingstadsvassen 24:10 i Göteborg, en selfstorageanläggning i centrala Göteborg. Det är en strategisk investering för dotterbolaget Mitt Lager, som sedan tidigare har anläggningar längs kusten norr om Göteborg och i och med denna aär tar klivet in i Göteborg. Planerad tillbyggnation 2022 för att öka antalet förråd. • Nivika har i slutet av september tecknat avtal om förvärv av Riddarberget, ett fastighetsbestånd med främst bostads - fastigheter på småländska höglandet med tyngdpunkt på centrala Vetlanda. Beståndet utgörs av 18 fastigheter om cirka 31 000 m² uthyrningsbar yta bestående av centrala bostadsfastigheter med en andel kommersiella lokaler. Hyresvärdet är cirka 33 miljoner kronor. Överenskommet fastighetsvärde är cirka 500 miljoner kronor. Tillträdet skedde den 9 november. • Nivika har den 27 oktober förvärvat Faktorn 10 i Falkenberg som är en fullt uthyrd industrilokal med bl a Mekonomen som hyresgäst. • Nivika har den 1 november förvärvat fastigheten Refugen 1 i Värnamo. Fastigheten gränsar till beﬁntlig fastighet Refugen 6 där byggnation av nytt huvudkontor är planerat. På fastig - heten ﬁnns en hotell- och restaurangbyggnad där det pågår diskussioner med tilltänkta hyresgäster. • Nivika har den 29 oktober förvärvat två industrifastigheter Häljaryd 1:294 i Tenhult och Alvesta 15:13, 13:20 och 13:21 i Alvesta, två industrifastigheter som är fullt uthyrda. Transak- tionen är en närståendetransaktion. • Nivika har den 1 november förvärvat Duvelund 4 i Värnamo, en fullt uthyrd industrilokal med framtida potential till bostadsbyggnation. • Nivikas B-aktie noterades den 3 december på Nasdaqs Stockholm Mid Cap. Aktien handlas under kortnamnet (ticker) ”NIVI B”. Cor - nerstone-investerare var Tredje AP-fonden (AP3), Swedbank Robur Fonder, Öhman Fonder och Weland AB. Nyemissionen tillförde Bolaget cirka 1 150 miljoner kronor före transaktionskostnader. • Nivika har den 7 december förvärvat Hygiea 1 i Vetlanda, en tomt med beﬁntlig byggnad som ger kassaﬂöde och med en detaljplan med byggrätt för cirka 130 lägenheter. • Nivika har den 17 december förvärvat Stationen 2 i Vetlanda, Resecentrum, fastigheten är fullt uthyrd. • Nivika har den 17 december tecknat ett hyreskontrakt med Sporda Nonwowen avseende uppförande av en ny produktionsanläggning på Bredastens Industriområde i Värnamo. Avtalet omfattar en lokal på cirka 4 800 m med produktionshall, lager och tillhörande kontor och personalutrymmen. Första etappen beräknas inflyttningsklar under vintern /. Projektet får en hög hållbarhetsprofil, fastigheten byggs med energiförbrukning på endast 80 procent av BBR- kravet, med bland annat solcellsanläggning och laddplatser. Sporda Nonwowens utökade produktionskapacitet har också stöd från Na - turvårdsverkets projekt Klimatklivet. • Nivika har den 23 december förvärvat fastigheten Ämbaret 11 i Jön - köping. Fastigheten är nyrenoverad, fullt uthyrd och ligger i närheten av beﬁntligt ägd fastighet. • Nivika har den 11 januari tecknat ett 10-årigt hyresavtal med Post- Nord avseende uppförande av en ny terminal/anläggning i Värnamo. Avtalet omfattar en logistikanläggning på 1 900 m. Fastigheten kommer att ha en hög miljöprestanda, energiförbrukningen uppfyller krav enligt Miljöbyggnad Silver och byggnaden förbereds för både elbilsladdare och solceller. Byggnationen startar under det första kvartalet 2022 och anläggningen beräknas inﬂyttningsklar under våren 2023. • Nivika har den 28 januari förvärvat tre kommersiella fastigheter i Var - berg. Fastigheterna är fullt uthyrda och två av fastigheterna angränsar till beﬁntlig ägd fastighet. • Nivika har den 28 januari förvärvat, Hjällbo 150:1, en fastighet i Göteborg. Fastigheten har ett 40-tal hyresgäster och är fullt uthyrd. • Nivika har den 1 november förvärvat Hovslagaren 4 i Värna- mo, en fullt uthyrd industrilokal. • Nivika har den 15 november förvärvat bolagen SantHem Fastigheter AB och SantHem Heden AB som äger bostads- fastigheter om totalt cirka 16 000 m uthyrningsbar yta i Kalmar, Höganäs och Båstad. Överenskommet fastighets- värde 585 miljoner kronor. Beståndet består av totalt cirka 16 000 m² uthyrningsbar yta med ett hyresvärde om drygt 28 miljoner kronor. Förvärvet är en närståendetransaktion och var villkorat beslut bolagsstämma vilket också togs den 4 november. • Nivika har den 7 december förvärvat Hygiea 1, en tomt för bostadsbyggnation i centrala Vetlanda. Det ﬁnns idag bygg- nader på fastigheten med hyresgäster. • Nivika har tecknat avtal om förvärv av markområde med pågående detaljplanarbete för framtida bostadsutveckling i Jönköpings-området Detta förväntas ge möjlighet att bygga 300-400 bostäder, tillträde är planerat under senhöst 2022. • Extra bolagsstämma hållen 4 november beslutade att genomföra en sammanläggning av aktier, en s.k. omvänd split, varigenom fem (5) beﬁntliga aktier av vardera Bolagets aktieslag läggs samman till en (1) aktie av vardera Bolagets aktieslag. Avstämningsdag för sammanläggningen var den 10 november 2021. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 9 Väsentliga händelser Q3 FORTS. • Nivika har i april startat bostadsutvecklingbolag för att bedriva utvecklings-, genomförande- samt säljprocess i ett separat bolag inom Nivika-koncernen. Syftet är att utveckla projektverksamheten vidare och samtidigt utöka projektka - paciteten för att på bästa sätt tillvarata möjligheterna inom Nivikas projektportfölj. Första projektet blir Hovslätts Ängar strax söder om Jönköping som omfattar främst bostadsrät - ter och villor. • Nivika har den 10 maj förvärvat Eftra 3:3, ett markområde på cirka 23 hektar utanför Falkenberg. Detaljplanarbete för bostäder är påbörjat för en del av fastigheten som omfattar cirka 11 hektar. • Nivika har den 16 maj förvärvat Varbygeln 1, en fullt uthyrd kommersiell fastighet på Asec-området i Jönköping. Fastig - heten ligger i anslutning till beﬁntlig fastighetsportfölj. • Nivika har den 31 maj förvärvat Lagern 9, en fullt uthyrd kommersiell fastighet i Borås belägen i samma område som den nyligen förvärvade Myrten 2. • Nivika har den 31 maj avyttrat Sadelmakaren 6 i Växjö, en industri- och lagerlokal med tillhörande byggrätt. Försälj - ningen sker till ett värde cirka 20 procent över senaste värdering. Fastigheten frånträddes per 31 maj 2022. • Avtal har tecknats med Hedin Bil AB gällande uppförande av en ny anläggning för Dacia och Renault bredvid hyres - gästens nuvarande Fordanläggning på Bredasten i Värnamo. Byggnaden uppförs i två plan innehållande verkstad, försälj - ningshall och kontor, totalt cirka 3 000 m². Hyreskontrak- tet är på 15 år och hyresavtalet på beﬁntlig Fordanläggning förlängs till samma löptid. • Ett 20-årigt hyresavtal har tecknats med ChopChop AB gällande uppförande av en ny vägrestaurang på Varberg Nord. Bygglov är sökt och byggnationen planeras starta under hösten 2022. Anläggningen beräknas öppna vår/ försommar 2023. Q4 • Nivika har den 1 juni förvärvat en fastighetsportfölj bestå- ende av bostäder med kommersiella inslag i centrala Ulrice- hamn och breddar därmed marknadsområde Västkusten till att omfatta även Ulricehamn. Fastighetsportföljen omfattar åtta bostadsfastigheter och har en uthyrbar area om knappt 16 000 m. En av fastigheterna är nybyggd, med inves- teringsstöd, och ytterligare en färdigställs under tidig höst 2022. De färdigställda fastigheterna är fullt uthyrda och hela portföljen har ett årligt hyresvärde om drygt 22 miljoner kronor. • Nivika har tecknat hyresavtal med BåﬁPac AB avseende uppförande av en ny logistikbyggnad på Bredasten industri - område i Värnamo. Avtalet omfattar en logistikbyggnad med kontor och lager på cirka 4 000 m. BåﬁPac, som är en del av Boxon Group, är sedan tidigare hyresgäst hos Nivika och tar nu steget till helt egna lokaler. Byggnationen startade under det tredje kvartalet 2022 och anläggningen beräknas inﬂyttningsklar till sommaren 2023. • Marknaden har under ärde kvartalet fortsatt präglats av hög inﬂation och stigande räntor, vilket generellt har försämrat villkoren för ﬁansiering och framför allt påverkat obligationsmarknaden negativt. Detta har bidragit till en generell kursnedgång på aktiemarknaden vilket i hög grad har påverkat fastighetsaktier. Q2 FORTS. • Nivika har den 10 feburari förvärvat projektet Hisingstorp i Jönköping. Ett nyproduktionsprojekt med hyresrätter och trygghetsboende, i ett av Jönköpings bästa lägen. Projektet innebär byggnation och sedan förvaltning av 82 hyresrät - ter, varav 50 lägenheter utgör ett trygghetsboende med gemensamhetslokal. • Nivika har den 28 februari förvärvat Argus 6, en samhälls- fastighet i centrala Växjö, fullt uthyrd till en vårdcentral. Fastigheten har även en potentiell byggrätt för bostäder. • Nivika har den 28 februari förvärvat Eko 6, en bostadsfast- ighet med 40 lägenheter och en butikslokal i centrala Växjö, fullt uthyrd. • Nivika har den 28 februari förvärvat Vinberg 2:104, en kommersiell fastighet vid E6:an i Falkenberg. Q3 • Nivika har den 16 mars förvärvat Myrten 2, en fullt uthyrd kommersiell fastighet i centrala Borås. Därmed breddade Nivika sitt marknadsområde Västkusten till att omfatta även Borås. Det är Nivikas första fastighetsförvärv i Borås, en intressant tillväxtkommun där bolaget hoppas hitta ﬂer investeringsmöjligheter. Vi ser en potential för vidare etablering på orten. • Nivika har den 1 april förvärvat Haverdal 22:16, en fullt uthyrd bostadsfastighet med 88 lägenheter belägen i centrala Haverdal strax utanför Halmstad. • Nivika har den 1 april förvärvat Trädet 6, en fullt uthyrd kommersiell fastighet vid södra infarten till Ljungby. • Nivika har den 4 april tillträtt Gyljeryd 1:57, del av ”Kärleksudden”, ett markförvärv i Mullsjö om cirka 36 000 m² med byggrätt för nybyggnation av cirka 300 bostäder. • För information om eekter av Rysslands krig i Ukraina och förändringar på kapitalmarknaden, se avsnitt Risker och riskhantering. • För väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång, se not 26. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 10 Hållbarhetsrapport 2021/22 Vår vision Med småländsk klokskap och känsla för kvalitet utvecklar och förvaltar vi hus för generationer. Vår aärsidé • Genom gott aärsmannaskap och snabba beslutsvägar skapa förutsättningar för fortsatt god expansion. • Nivika ska vara en långsiktig och trygg fastighets- ägare med fokus på hållbarhet. • Nivika ska med lokal förankring och med hyres- gästen i fokus förvalta, förädla, bygga och förvärva fastigheter. Byggnation skall med fördel ske i trä med industriellt byggande i egen regi, hållbart och ekonomiskt fördelaktigt. Mål för verksamheten Styrelsens och bolagets mål är att nå 12 miljarder i fastighetsportfölj 2025 varav 60 procent skall bestå av bostäder och samhällsfastigheter. Expansion ska ske med bibehållen lönsamhet. Strategisk inriktning STRATEGISK INRIKTNING ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 10 Strategisk inriktning Långsiktig förvaltning och hållbar värdetillväxt är Nivikas grund i aärsmodellen Nivikas aärsmodell går ut på att utveckla och skapa värde i fastighetsportföljen. Detta gör vi via förädling av beﬁntliga fastigheter, framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter, projektutveckling i attraktiva lägen samt genom strategiska förvärv. Detta skapar förutsättningar för en egen och hållbar långsiktig förvaltning! • Fastighetsutveckling: Utvecklingen bedrivs utifrån varje fastighets unika förutsätt- ningar med mål att öka fastighetsvärde och avkastning. • Förvärv av fastigheter: Nivika arbetar löpande med att identiﬁera nya och intressanta fastigheter att utöka beståndet med. Utgångspunkten är att tillkommande fastigheter ska bidra till ett högre fastighets- värde. • Framtagning av byggrätter: Nivika tar fram byggrätter på beﬁntliga fastigheter och arbetar aktivt med kommunerna för att kunna utveckla kommersiell yta till bostäder eller möjliggöra ﬂer bostäder på aktuell fastighet i nya detaljplaner. Beﬁntliga fastigheter bidrar som regel med kassaﬂöde ända fram till byggstart. • Projektering och nybyggnation för egen förvaltning: Miljö och resursanvändning är centrala vid nybyggnation. Miljöcertiﬁering av bostäder, energieektiva byggnader, lång- siktig kvalitet enligt ”Nivika-standard” för att skapa attraktiva miljöer och hållbar förvaltning. Långsiktig förvaltning skapar stabila kassaﬂöden som i sin tur ger möjlighet till ytterligare investering och expansion. Strategi Nivikas fastighetsbestånd ska utvecklas vidare med ett långsiktigt perspektiv så att hyrespotentialen i de olika fastigheterna maximeras och drifts- och förvaltningskostnader eektiviseras, därmed skapas god värdetillväxt över tid. Nivika ska växa vidare med geograﬁskt fokus på Småland med omnejd. Det betyder dels att förtäta fastighetsbeståndet i Jönköping, Växjö, Värnamo och på Västkusten, orter och områden med goda tillväxtmöjligheter och stabil hyresmarknad. Vårt marknadsområde är stabilt och växande när det gäller efterfrågan på såväl bostäder som olika typer av kommersiella lokaler. Genom att hålla samman beståndet geograﬁskt uppnås förvaltningsfördelar, vilket är gynnsamt för byggandet av ett starkt lokalt varumärke. Detta leder till bra aärsmöjligheter. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 11 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 12 Strategisk inriktning Operationella mål Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på minst 90 procent och för bostäder minst 95 procent. Bolagets fastigheter ligger kvar på en relativt hög uthyrningsnivå vilket bolaget har haft under ﬂera år. Uthyrningsgrad, bostäder skall uppgå till 95 % Uthyrningsgrad, lokaler skall uppgå till 90 % Andel bostäder och samhällsfastigheter i fastighetsportföljen skall 2025 uppgå till 60 % av fastighetsvärdet Nivika skall ha en genomsnittlig årlig tillväxt av fastighetsvärdet om minst 15 % Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara under 65 % Nivikas minimikassa ska över tid uppgå till 1,5 % av fastighetsvärdet Finansiella mål och KPI:er Nivikas långsiktiga mål är att fastighetsportföljens värde i slutet av år 2025 skall uppgå till l 12 miljarder kronor, där 60 procent av portföljens värde ska bestå av bostäder och samhällsfastigheter. Nivikas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Under de kommande åren görs detta primärt genom att återinvestera i verksamheten för att skapa tillväxt genom investeringar i nybyggnation, existerande fastigheter samt i förvärv av nya fastigheter. Utdelningen kan därför komma att bli låg eller obeﬁntlig under kommande år. Långsiktigt har bolaget som målsättning att dela ut 20–40 procent av förvaltningsresultatet efter betald skatt. Bolaget har som mål att belåningsgraden inte skall överstiga 65 procent där ﬁnansieringskällorna är en balans av lån i bank och obligationslån. Netto räntebärande skulder, efter avdrag för likviditet, i förhållande till fastighetsvärde ger en belåningsgrad om 53 procent (58). Bolaget har som mål att ränteteckningsgraden över tid inte skall understiga 1,75 ggr. Per den 31 augusti 2022 uppgick ränteteckningsgraden till 2,2x (1,8). Vår ambition är att fortsätta växa med bibehållet geograﬁskt fokus på Småland med omnejd. Nivikas mål, som reviderades i augusti 2021, innebär att fastighetsportföljen år 2025 skall bestå av 60 procent bostäder och samhällsfastigheter. Per 31 augusti 2022 uppgick värdet till 4 707 Mkr (2 424) vilket utgör 44 procent (35) av fastighetsvärdet. Beräkningsgrund uppdaterad jämfört med tidigare perioder. Tidigare klassiﬁc- erades fastigheter utifrån majoritetstyp av yta. Nu uppdelat efter faktisk yta per objektstyp. För att säkerställa en god betalningsberedskap och skapa ﬁnansiellt handlingsutrymme, har bolaget ett mål för minimikassa. Utdelningspolicy MÅL UPPNÅTT MÅL UPPNÅTT MÅL UPPNÅTT MÅL UPPNÅTT MÅL UPPNÅTT MÅL UPPNÅTT Per bokslutsdag var uthyrningsgraden 98 procent (98) för bostäder. Per bokslutsdag var uthyrningsgraden 96 procent (94) för lokaler. 2 748 3 512 5 063 6 910 10 699 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 17/18 18/19 19/20 20/21 21/22 Fastighetsvärde, mkr 99% 99% 100% 98% 98% 80% 82% 84% 86% 88% 90% 92% 94% 96% 98% 100% 17/18 18/19 19/20 20/21 21/22 Uthyrnings-grad Bostäder Mål 95% 96% 96% 94% 96% 80% 82% 84% 86% 88% 90% 92% 94% 96% 98% 100% 17/18 18/19 19/20 20/21 21/22 Uthyrnings-grad kommersiella lokaler Mål 65 190 95 211 187 0 50 100 150 200 250 0 50 100 150 200 250 17/18 18/19 19/20 20/21 21/22 Kassa och bank Mål (1,5% av fastighetsvärdet) 3,6x 2,5x 2,1x 1,8x 2,2x 55% 57% 59% 58% 53% 0,0x 1,0x 2,0x 3,0x 4,0x 40% 50% 60% 70% 17/18 18/19 19/20 20/21 21/22 ICR Net LTV Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara minst 1,75 ggr 730 1 133 1 591 1 745 3 904 - 310 384 679 803 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% - 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000 17/18 18/19 19/20 20/21 21/22 Bostäder, mkr Samhällsfastigheter Andel bostäder & samhällsfastigheter ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 13 Strategisk inriktning Hållbarhetsmål Nivikas hållbarhetsarbete är integrerat i verksamheten och präglar såväl förvaltning som utveckling av fastighetsportföljen. Som långsiktig aktör är det en självklarhet att vara en del i utvecklingen av det hållbara samhället. Minska energianvändningen med 10 % Bolaget har som mål att minska energianvänd- ningen med 10 procent. Jämfört med 2020/21 har vi minskat från 102 till 97 kWh/m² Atemp – vilket motsvarar en minskning med fem procent. Målet nås alltså inte för året då vi har förvärvat ett större antal äldre fastigheter med hög förbrukning. Andel gröna fastigheter i portföljen skall uppgå till 20 % Bolaget har som mål att minst 20 procent av fastighetsportföljen skall vara grön enligt deﬁnition i Nivikas Gröna Ramverk, se sidan 66. Per sista augusti 2022 var 31 procent av portföljen grön. Nyprodukton bostäder ska ske i enlighet med Miljöbyggnad Silver Miljöcertiﬁeringar är ett verktyg för att säkerhets- ställa att våra fastigheter är hållbara och minskar sin miljöpåverkan. Sedan 2020 bygger Nivika alla sina bostäder i enlighet med Miljöbyggnad Silver. Installation av solenergi Målet nyinstallerad solenergi med produktions- kapacitet om minst 1 GWp innebär för bolaget fortsatt fokus på förnybar el. Vi sätter solpaneler på våra tak, både nybyggnation och beﬁntliga fastigheter. Under året har solcellsanläggningar installerats på nio fastigheter med en total produk - tionskapacitet om 1,3 GWp. Nyinstallation laddplatser Bolaget har som mål att installera minst 25 ladd- platser för el- och hybridfordon under året. Målet har överträats fyra gånger om, 102 laddplatser driftsattes under året. 114 102 97 -12% -10% -8% -6% -4% -2% 0%0 20 40 60 80 100 120 19/20 20/21 21/22 Energianvändning Förändring jmf med fg år - 20 40 60 80 100 120 19/20 20/21 21/22 Antal laddplatser Mål fanns ej Mål fanns ej MÅL UPPNÅTT MÅL UPPNÅTT MÅL UPPNÅTT MÅL UPPNÅTT 0% 20% 40% 60% 80% 100% 18/19 19/20 20/21 Andel av nyproduktion 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 19/20 20/21 21/22 Install erad GWp 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 19/20 20/21 21/22 Andel gröna fastigheter ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 14 Hållbarhetsrapport 2021/22 VÅRA KÄRNVÄRDEN ENGAGEMANG GLÄDJE HÅLLBARHET Vi arbetar mot verksamhetens gemensamma mål med ett genuint engagemang och tar tillvara på möjlighe - ter som är av godo för Nivika. Vi har kul på jobbet och gläds med varandras framgångar, när vi lyckas gynnar det både oss själva och företaget. Vi har en inställning att hållbarhet är en grundläggande drivkraft som ska genomsyra företaget som en grundsten i beslut och i vår dagliga verksamhet. ÄRLIGHET Vi respekterar varandra och varandras olikheter och tror på goda relationer i och utanför företaget med en tydlig god ton. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 15 Fastighetsportfölj JÖNKÖPING VÄRNAMO VÄSTKUSTEN Helsingborg Laholm Höganäs Båstad Halmstad Falkenberg Varberg Vetlanda Göteborg Gislaved VÄXJÖ Kalmar Borås Eksjö Sävsjö Nybro Ljungby Jönköping, 33 % Värnamo, 26% Växjö, 20 % Västkusten, 18 % Övriga, 3 % Bostäder 36 % Samhällsfastighet 8 % Industri/Lager 27 % Kontor 12 % Handel 8 % Hotell/Restaurang 3 % Mark 3 % Övrigt 3 % Totalt, tkr 31 aug 2022 31 aug 2021 Fastighetsvärde 10 698 539 6 910 100 Hyresintäkter 528 082 327 433 Uthyrningsgrad*, % 97 95 Antal fastigheter 187 130 Area, m² 558 276 428 850 33 18 20 3 26 8 27 36 12 8 3 3 3 Värnamo Bostäder 34 % Samhällsfastighet 9 % Industri/Lager 24 % Kontor 15 % Handel 11 % Hotell/Restaurang 6 % Mark 1 % Värnamo, tkr 31 aug 2022 31 aug 2021 Fastighetsvärde 2 829 100 1 797 012 Hyresintäkter 143 484 100 303 Uthyrningsgrad, % 96 95 Antal fastigheter 65 42 Area, m² 163 504 110 566 Västkusten Bostäder 41 % Samhällsfastighet 2 % Industri/Lager 39 % Kontor 10 % Handel 4 % Hotell/Restaurang 3 % Mark 1 % Jönköping Bostäder 35 % Samhällsfastighet 2 % Industri/Lager 30 % Kontor 13 % Handel 12 % Hotell/Restaurang 3 % Mark 5 % Jönköping, tkr 31 aug 2022 31 aug 2021 Fastighetsvärde 3 480 339 2 961 856 Hyresintäkter 185 863 140 693 Uthyrningsgrad, % 98 96 Antal fastigheter 39 32 Area, m² 159 246 154 866 Växjö Bostäder 43 % Samhällsfastighet 20 % Industri/Lager 22 % Kontor 9 % Handel 4 % Hotell/Restaurang 0 % Mark 2 % Växjö, tkr 31 aug 2022 31 aug 2021 Fastighetsvärde 2 127 800 1 436 132 Hyresintäkter 93 829 70 587 Uthyrningsgrad, % 92 93 Antal fastigheter 37 32 Area, m² 99 333 97 723 Övriga, tkr 31 aug 2022 31 aug 2021 Fastighetsvärde 316 300 84 732 Hyresintäkter 22 995 10 714 Antal fastigheter 5 4 Övriga Övrigt 100 % ) Fastigheter tillhörande Mitt Lager utanför orterna ovan. ) Ekonomisk uthyrningsgrad. ) Totala hyresintäkter under perioden. Västkusten, tkr 31 aug 2022 31 aug 2021 Fastighetsvärde 1 945 000 636 500 Hyresintäkter 81 911 10 072 Uthyrningsgrad, % 98 92 Antal fastigheter 41 19 Area, m² 113 120 53 408 FASTIGHETS PORTFÖLJ Vid periodens utgång ägde Nivika 187 (130) förvaltningsfastigheter med en sammanlagd uthyrbar yta om cirka 558 000 m². Vårt fastighetsbestånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala lägen i tillväxtorterna Jönköping, Värnamo och Växjö samt marknads- området Västkusten. Värdet på fastigheterna uppgick sammantaget till 10,7 miljarder kronor (6,9), vilket motsvarar en ökning av portföljen med 55 procent jämfört med samma period föregående år. Ökningen förklaras främst av förvärv men även av pågående byggprojekt och värdehöjande investeringar. Nivikas fastighetsbestånd är uppdelat i kategorierna industri, bostäder, kontor, handel, samhällsfastigheter, hotell/restaurang samt övrigt. I kategorin övrigt ingår bland annat två sportarenor. Vårt huvudsakliga geograﬁska fokus ligger på Småland samt Västkusten. Vi fortsätter växa genom att förtäta fastighetsbeståndet. Styrelsens och bolagets mål är att år 2025 nå en fastighetsportfölj om 12 miljarder kronor. För att bibehålla vår tillväxt och nå detta mål, överväger vi ytterligare förvärv på orter i och omkring våra regioner där utvecklingspotentialen bedöms vara gynnsam. Fastighetsbestån- det utvecklas med ett långsiktigt perspektiv så att hyrespotentialen i de olika fastigheterna maximeras och drifts- och förvaltningskostnader eektiviseras. Därmed skapas god värdetillväxt över tid. Vi fortsätter även med renovering och uthyrning av vakanta ytor. Ulricehamn ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 16 Fastighetsportfölj Aktuell fastighetsportfölj om 10,7 miljarder kronor där förvaltningsfastigheter utgör 89 % Förvaltningsfastigheter, 9 502 Pågående byggnation, 760 Pågående projektutveckling, 161 Obebyggd mark, 275 9 214 Bokfört värde, Mkr I tabellen nedan är information om pågående byggnation samt pågående projektutveckling baserat på bedömningar om projektens storlek, inriktning och omfattning. Informationen baseras på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde, vilket innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, projektkostnader och framtida hyresvärde. Informationen omprövas regelbundet och bedömningar justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller att förutsättningarna förändras. Förvaltningsfastigheter Uthyrbar yta Fastighetsvärde Hyresvärde Kontrakterad hyra m 2 Mkr kr/m 2 Mkr kr/m 2 Mkr Bostäder 117 504 3 135 26 682 184 1 566 180 Samhällsfastigheter 46 780 767 16 397 48 1 019 48 Kommersiella lokaler 393 992 5 600 14 214 370 939 353 Totalt förvaltningsfastigheter 558 276 9 502 17 021 602 1 078 580 Pågående byggnation Uthyrbar yta Fastighetsvärde Hyresvärde Investering (inkl. mark) Mkr m 2 Mkr kr/m 2 Mkr kr/m 2 Bedömd Upparbetad Bokfört värde Bostäder 26 964 1 156 42 872 51 1 880 995 561 638 Samhällsfastigheter 3 678 110 29 908 7 1 930 102 26 26 Kommersiella lokaler 15 808 288 18 219 22 1 366 223 74 96 Totalt pågående byggnation 46 450 1 554 33 455 79 1 709 1 320 661 760 10 699 Mkr Sammanställning Uthyrbar yta / Fastighetsvärde / Hyresvärde Bokfört värde potentiell yta, potentiellt värde potentiellt värde m 2 Mkr kr/m 2 Mkr kr/m 2 Mkr Förvaltningsfastigheter 558 276 9 502 17 021 602 1 078 9 502 Pågående byggnation 46 450 1 554 33 455 79 1 709 760 Pågående projektutveckling 418 766 10 446 24 945 592 1 414 161 Obebyggd mark - - - - - 275 Förvärvat men ej tillträtt 7 795 84 10 776 5 590 - Totalt 1 031 287 21 586 20 932 1 278 1 239 10 699 100 % Projektportfölj, andel egenägd Projektutveckling, andel med kassaﬂöde Ägd Markanvisning el likn. med byggkrav Kassaﬂöde Ej kassaﬂöde 100 % ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 17 Fastighetsportfölj Hyresgäster och avtalsportfölj Förfallostruktur hyresavtal Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster med en spridd förfallostruktur. I kombination med spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar detta risken för vakanser och hyresförluster. Per den sista augusti 2022 uppgick den vägda återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 4,8 år (4,8). Uthyrning Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över tid. Bolagets fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft under ﬂera år. Det är fortsatt hög aktivitet på förfrågningar och uthyrningar på samtliga orter och per den 31 augusti 2022 var den ekonomiska uthyr- ningsgraden för lokaler 96 procent (inklusive projektfastigheter) och för bostäder 98 procent. Nettouthyrning för kvartal 4 var +3,7 miljoner kronor. Index 70 procent av hyresvärdet utgörs av kommersiella kontrakt och 30 procent av bostäder. De kommersiella kontrakten har KPI-index i hyreskontraktet och därmed kommer 70 procent av hyresintäkterna höjas med KPI index från årskiftet vilket kompenserar för ökningen i fastigehtskostnader på grund av inﬂation. KPI-index för oktober 2022 blev 10,9 procent. Våra största hyresgäster Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till medelstora företag, som till stora multinationella företag. Intäktsbasen är väl diversiﬁerad med 630 kommersiella kontrakt. Per den sista augusti 2022 stod de tio största hyreskontrakten för 15 procent av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 9,9 år (9,5). Kontraktsvärde hyresavtal lokaler, förfallofördelning, Mkr Fördelning kontraktsvärde hyresavtal per typ 2022-08-31 , % Fördelning kontraktsvärde hyresavtal per ort 2022-08-31 , % Holmgrens Bil AB, Jönköping 5,0 Brenderup AB 1,6 Racketcentrum Sports Business AB 1,3 Holmgrens Bil AB, Värnamo 1,3 1337 Logistics AB 1,3 Rasta Sverige AB 1,0 Beneli AB 1,0 Nivika Byggsystem 1,0 Polismyndigheten 0,9 Växjö Kommun 0,9 Övriga 84,8 85% Antal lägenheter och uthyrningsbar yta, 2022-08-31 Antal Bostäder Lokaler Total Ort lägenheter yta, m² yta, m² uthyrningsbar yta, m² Jönköping 889 32 941 126 305 159 246 Värnamo 545 39 566 123 938 163 504 Växjö 282 18 192 81 141 99 333 Västkusten 453 26 805 86 315 113 120 Övrigt 0 0 23 073 23 073 Summa 2 169 117 504 440 772 558 276 Hyreskontrakt Andel av kommersiella lokaler total årshyra, % Jönköping 31 Värnamo 28 Växjö 17 Västkusten 19 Övriga 5 33 5 18 15 29 29 8 30 10 5 4 14 Bostäder 30 Samhällsfastighet 8 Industri/Lager 29 Kontor 14 Handel 10 Hotell/Restaurang 4 Övrigt 5 580 Mkr 0 50 100 150 200 2022 2023 2024 2025 2026+ 580 Mkr ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 18 Fastighetsportfölj Fastighetsvärdering Nivika genomför varje kvartal värdering av fastighetsportföljen. Dessa värderingen ligger till grund för de verkliga värden som redovisas i kon- cernens rapport över ﬁnansiell ställning och värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträkning. Varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande 12-månadersperiod. Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika är avkastningsbaserad enligt kassaﬂödesmodell, kompletterad med och delvis baserad på ortsprisanalyser. Samtliga fastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Av den kommersiella projektportföljen har Porfyren 2 färdigställts med inﬂyttning i februari och april 2022. Ett antal nybyggnationsprojekt är uppstartade och under produktion med tecknade hyresavtal: Klynnan 12 med byggnation åt PostNord, Porfyren 3 med byggnation åt Sporda Nonwowen, Graniten 39 åt Båﬁ-Pack samt Värendsvallen 12 åt Prolympia. För selfstorageverksamheten Mitt Lager har en fastighet förvärvats i Göteborg, en strategisk investering för Mitt Lager, som tidigare har anläggningar längs kusten norr om Göteborg, och med denna aär tar klivet in i Göteborg. Anläggningen förvärvades i september 2021 och har nyligen byggts ut med ytterligare förråd då anläggningen varit nästan fullt uthyrd. Känslighetsanalys Nedan redovisas eekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av ett antal faktorer. Redovisade eekter skall endast ses som en indikation och inkluderar inte någon eekt av de kompenserande åtgärder som bolaget skulle kunna vidta. Värderingsparametrar Värderingsantagande Värderingstidpunkt 2022-08-31 (2022-05-31) Inﬂationsantagande 5 % för år 2022, därefter 2 % per år (2 %) Kalkylperiod, år 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år) Direktavkastning bostäder, % 2,5 -5,25, medel 3,7 (2,5 -5,5, medel 3,7) Direktavkastning kommersiellt, % 4,75 - 7,5, medel 5,7 (4,75 - 7,5, medel 5,7) Långsiktig vakans, % 0-20 % Hyresantagande Beﬁntlig hyra och marknadshyra Drift- och underhållskostnader Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet och värderingsinstitutets erfarenhet av likartade objekt Parameter enhet antal Mkr % Marknadshyra för lokal (ej bostäder) %-enheter 10 +534 +5,0 Vakansgrad %-enheter 10 -1 302 -12,2 Drift & underhåll kr/m 10 -159 -1,5 Inﬂation %-enheter 1 +819 +7,7 Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter 1 -1 697 -15,9 Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter -1 +2 714 +25,4 Ändring indata Värdeförändring Mkr 31 aug 2022 31 aug 2021 Fastighetsbestånd vid årets början 6 910 5 063 Förvärv av fastigheter 2 673 1 131 Försäljning av fastigheter -76 -190 Investeringar i beﬁntliga fastigheter 634 565 Värdeförändring i beﬁntliga fastigheter 558 341 Fastighetsbestånd vid periodens slut 10 699 6 910 Förändring av förvaltningsfastigheter Fastighetsportföljen 2021-2022 Fastighetsvärdet på Nivikas fastighetsportfölj uppgår vid periodens slut till 10,7 miljarder kronor. Portföljen har under året vuxit främst via förvärv men även via pågående byggprojekt. Totalt har 56 fastigheter förvärvats, det har varit en fortsatt exspansion på Västkusten med både bostadäder och kommersiella fastigheter och tre större portföljer har förvärvast, Santhem, Riddarberget och Ulricehamn. Utöver de större portföljförvärven har majoriteten förvärv varit kommersiella fastigheter. Via förvärvet av Santhem expanderade Nivika sin bostadsportfölj med bostäder i Kalmar, Höganäs och Båstad totalt sex fastigheter om 16 000 m, förvärvet skedde i november 2021. Samma månad förvärva- des också Riddarberget, en blandad fastighetsportfölj med 18 fastigheter på totalt 31 000 m på småländska höglandet med tyngdpunkt i centrala Vetlanda. Den 1 juni förvärvades Ulricehamnsportföljen omfattande åtta bostadsfastigheter i centrala Ulricehamn med en area om knappt 16 000 m. I projektportföljen har på bostadssidan tillbyggnationen på fastigheten Norra Amerika 1 i Ulricehamn och etapp 1 ett av nybyggnationen på Avenboken 1 i Ulricehamn färdigställts i slutet av året. Ökningen av pågående byggprojekt sker till stor del via pågående bygg- nationer av hyresrätter i Värnamo och Växjö. I Värnamo pågår byggna- tion av 130 hyresrätter på fastigheten Sadelmakaren 1 och är planerade att färdigställas i två etapper under 2023. I Växjö byggs Nivika Center, på Värendsvallen 12, byggnaden blir 19 våningar med takterrass och skall inrymma 160 lägenheter, lokaler och en skola. Fastigheten färdigställs i två etapper under 2023. Möjligheter och risker i fastigheternas värde Värdeförändring fastigheter har historiskt haft en betydande påverkan på periodens/årets resultat och bidrar till att resultaten kan bli volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkast- ningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efter- frågan får motsatt eekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en prisjustering uppåt och vice versa. Förändringar i hyreskontrakt och med hyresgäster inkluderas i värde- ringar så snart de tillkännages. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 19 Fastighetsportfölj Fastighetstransaktioner Förvärvade fastigheter med tillträde under 2021/22 Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, Yta, m² Tillträde Kommentarer Mkr Alvesta 15:13, 13:20 och 13:21 Alvesta 1,4 2 948 2021-10-29 Industrifastighet i Alvesta med byggrätt Gyljeryd 1:57, “Kärleksudden” Mullsjö - - 2022-04-04 Markförvärv, cirka 36 000 m, byggrätter för cirka 300 bostäder Hedenstorp 2:30 Jönköping 1,4 1 545 2021-09-01 Industrilokal på Hedenstorps industriområde i Jönköping Häljaryd 1:294 Tenhult 1,8 4 835 2021-10-29 Industrifastighet strax utanför Jönköping Roten 2 “Hisingstorp” Jönköping - - 2022-02-10 Nybyggnadsprojekt av 82 lägenheter, trygghetsboende och hyresrätter, på Hisingstorp, Jönköping Varbygeln 1 Jönköping 2,3 1 588 2022-05-16 Kommersiell fastighet i Jönköping, i anslutning till beﬁntligt bestånd Ämbaret 11 Jönköping 3,1 2 241 2021-12-23 Totalrenoverad butik- och lagerfastighet på Solåsen i Jönköping Argus 6 Växjö 2,0 1 427 2022-02-28 Samhällsfastighet centralt i Växjö, uthyrd till vårdcentral Eklövet 1 Kalmar 3,0 1 674 2021-11-15 Bostadsfastigheter byggda 2018-2019 i Kalmar Eko 6 Växjö 3,2 2 738 2022-02-28 Bostadsfastighet i centrala Växjö Lingonet 1 & 2 Kalmar 4,5 2 604 2021-11-15 Bostadsfastigheter byggda 2018-2019 i Kalmar Råstenen 1 N & V Kalmar 8,8 4 624 2021-11-15 Bostadsfastigheter byggda 2018 och 2020 i Kalmar Apoteket 2 Eksjö 1,9 1 754 2021-11-16 Centrumfastighet i Eksjö med bostäder och lokaler Banken 14 Vetlanda 4,5 4 077 2021-11-16 Cemtrumfastighet med bostäder och lokaler, ﬂertal hyresgäster såsom Swedbank och Fastighetsbyrån Banken 16 Vetlanda - - 2021-11-16 Obebyggd tomt i centrala Vetlanda Banken 17 Vetlanda 1,4 1 108 2021-11-16 Samhällsfastighet i Vetlanda Banken 18 Vetlanda 1,9 1 486 2021-11-16 Bostadsfastighet i centrala Vetlanda, med två mindre lokaler Bokhandeln 2 Eksjö 1,4 1 492 2021-11-16 Centrumfastighet i Eksjö med bostäder och lokaler Bävern 1 & 2 Vetlanda 1,9 1 296 2021-11-16 Bostadsfastigheter i Vetlanda Duvelund 4 Värnamo 1,4 6 785 2021-11-01 Industrifastighet i Värnamo, fullt uthyrd, med potential till framtida bostadsmark Granliden 4 Sävsjö 0,4 370 2021-11-16 Bostadsfastighet i Sävsjö Hovslagaren 4 Värnamo 0,5 576 2021-11-01 Mindre industrifastighet i Värnamo Hygiea 1 Vetlanda 0,8 2 104 2021-12-07 Tomt med beﬁntlig byggnad i centrala Vetlanda, lagakraftvunnen detaljplan för framtida bostäder Hygiea 3 Vetlanda 5,6 4 805 2021-11-16 Centrumfastighet i Vetlanda med bostäder och lokaler, ﬂertalet hyresgäster såsom SEB Kräftan 7 Sävsjö 2,2 2 324 2021-11-16 Centrumfastighet i Sävjö med bostäder och lokaler, Swedbank och Postnord hyresgäster Lejonet 14 Vetlanda 1,9 1 590 2021-11-16 Centrumfastighet i Vetlanda med bostäder och lokal Ljuset 9 Sävsjö 3,9 3 667 2021-11-16 Bostadsfastighet i Sävsjö Norra Delﬁn 1 Vetlanda 2,1 2 155 2021-11-16 Bostads- och butiksfastighet vid Resecentrum i Vetlanda Refugen 1 Värnamo 2,2 1 936 2021-11-01 Hotell- och restaurangbyggnad på Bredasten, angränsande till beﬁntligt ägd tomt där nytt huvudkontor är planerat Stationen 2 Vetlanda 3,4 2 129 2021-12-17 Resecentrum i Vetlanda Svanen 8 Vetlanda 0,7 650 2021-11-16 Bostadsfastighet i centrala Vetlanda Trädet 6 Ljungby 1,7 2 640 2022-04-01 Kommersiell fastighet vid södra infarten till Ljungby Vesslan 18-21 Vetlanda 1,3 1 418 2021-11-16 Bostadsfastighet i centrala Vetlanda, lokaldel uthyrd till Vetlanda Kommun Örnen 1 Sävsjö 2,8 2 630 2021-11-16 Bostadsfastighet i Sävsjö ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 20 Fastighetsportfölj Förvärvade fastigheter med tillträde under 2021/22 Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, Yta, m² Tillträde Kommentarer Mkr Avenboken 1 Ulricehamn 5,0 3 199 2022-06-01 Bostadsfastighet i centrala Ulricehamn, uppförd 2022 med inﬂytt sista etapp i oktober 2022 Bergbunken 1 Höganäs 3,0 1 728 2021-11-15 Bostadsfastigheter byggda 2019 i Höganäs Björkdungen 1 Ulricehamn 0,7 454 2022-06-01 Bostadsfastighet i centrala Ulricehamn Bälgen 4 Varberg 4,2 2 400 2022-01-28 Kontorsfastighet, i anslutning till beﬁntligt bestånd Bälgen 6 Varberg 1,1 619 2022-01-28 Kontorsfastighet, i anslutning till beﬁntligt bestånd Eftra 3:3 Falkenberg - - 2022-05-10 Markförvärv, kommande detaljplan för bostäder Ekan 3 Ulricehamn 0,9 754 2022-06-01 Bostadsfastighet i centrala Ulricehamn Faktorn 10 Falkenberg 2,0 1 456 2021-10-27 Industrilokal i Falkenberg, fullt uthyrd till bl a Mekonomen Haverdal 22:16 Halmstad 6,9 6 675 2022-04-01 Bostadsfastighet i centrala Haverdal strax utanför Halmstad Hemmeslöv 10:208 Båstad 5,4 3 428 2021-11-15 Bostadsfastigheter färdigställda oktober 2021 och april 2022 i Båstad Hjällbo 150:1 Göteborg 5,3 8 036 2022-01-28 Kommersiell fastighet med fyrtiotal hyresgäster, belägen strax utanför Göteborg Lagern 9 Borås 4,4 4 706 2022-05-31 Kommersiell fastighet i centrala Borås Myrten 2 Borås 4,0 7 628 2022-03-16 Kommersiell fastighet i centrala Borås Norra Amerika 1 Ulricehamn 7,3 4 783 2022-06-01 Bostadsfastighet med kommersiella inslag i centrala Ulricehamn Pionen 6 Ulricehamn 0,4 406 2022-06-01 Bostadsfastighet i centrala Ulricehamn Schaktet 1 Höganäs 3,8 2 236 2021-11-15 Bostadsfastigheter byggda 2020 i Höganäs Solrosen 12 Ulricehamn 1,6 1 457 2022-06-01 Bostadsfastighet i centrala Ulricehamn Stålet 2 Varberg 4,5 5 065 2022-01-28 Industri- och lagerfastighet Syd-Afrika 1 Ulricehamn 1,0 1 075 2022-06-01 Bostadsfastighet med kommersiella inslag i centrala Ulricehamn Tingstadsvassen 24:10 Göteborg 4,5 5 785 2021-09-15 Selfstoragefastighet i centrala Göteborg Täljstenen 1 Ulricehamn 5,5 3 606 2022-06-01 Bostadsfastighet i centrala Ulricehamn Vinberg 2:104 Falkenberg 1,3 2 035 2022-02-28 Kommersiell fastighet vid E6:an, Falkenberg Totalt 75,4 72 982 Förvärvade fastigheter med tillträde efter 2021/22 Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, Yta, m² Tillträde Kommentarer Mkr Bikupan 2 Varberg 2,8 5 505 2022-09-01 Kommersiell fastighet på Varberg Nord, i anslutning till beﬁntligt bestånd Ämbaret 3 Jönköping 1,8 2 290 2022-09-27 Kommersiell fastighet i Jönköping, i anslutning till beﬁntligt bestånd Byggrätter Jönköping - - Prel. Vår 2023 Byggrätter för framtida byggnation av 300-400 bostäder i Jönköpingsområdet Totalt 4,6 7 795 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 21 Hållbarhetsrapport 2021/22 JÖNKÖPING VÄRNAMO VÄSTKUSTEN Helsingborg Laholm Höganäs Båstad Halmstad Falkenberg Varberg Vetlanda Göteborg Gislaved VÄXJÖ Kalmar Borås Eksjö Sävsjö Nybro Ljungby NIVIKAS AFFÄRSOMRÅDEN Ulricehamn Nivikas verksamhet är uppdelat i fyra aärsområden baserat på bolagets geograﬁska närvaro; Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten. Bolaget har sitt huvudsakliga geograﬁska fokus i Småland vilket framåt innebär att förtäta beﬁntliga aärsområden samt överväga förvärv på nya orter där utveclingspotentialen bedöms vara gynsam. JÖNKÖPING INKLUSIVE HUSKVARNA, TENHULT OCH MULLSJÖ VÄRNAMO INKLUSIVE VETLANDA, EKSJÖ, SÄVSJÖ, GISLAVED OCH LJUNGBY VÄSTKUSTEN HELSINGBORG, HÖGANÄS, BÅSTAD, LAHOLM, HALMSTAD, FALKENBERG, VARBERG, GÖTEBORG, BORÅS OCH ULRICEHAMN VÄXJÖ INKLUSIVE NYBRO OCH KALMAR ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 22 Hållbarhetsrapport 2021/22 Fastighetsportfölj Jönköping är en kommun med stark arbetsmarknad, god befolkningstillväxt, hållbara samhällen och bra skola, kultur och fritid. Staden har ett fördelaktigt geograﬁskt läge och anses vara ett logistiskt nav i södra Sverige. Under 2022 har Jönköping utsetts till årets superkommun i kategorin Städer och stadsnära kommuner vilket visar på Jönköpings attraktivtivitet och innebär att kommunen fungerar väl i nuläget, har positiv utvecklingstakt och är väl rustad för framtiden. Befolkningstillväxten i Jönköping förväntas öka med 6 procent fram till 2040 och har även ett positivt ﬂyttnetto, det vill säga att ﬂer ﬂyttar till Jönköping än därifrån. Då den historiska bostadsproduktionen inte mött den växande befolkningsmängden har Boverkets bedömt att det fram till 2027 ﬁnns ett bygg- behov på upp till 1 650 nya bostäder per år. Jönköping har sedan 2010 varit ett av Nivikas aärsområden, idag är det vårt allra största. Per den 31 augusti 2022 står Jönköping för 33 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 3,5 miljarder kronor och 35 procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 186 miljoner kronor. Fast- ighetsbeståndet i Jönköping består av 39 fastigheter där den kommersiella delen utgör 63 procent och bostäder 35 procent. Uthyrningsgraden har ökat till hela 97 procent i snitt för Jönköpingsbeståndet. Bostäder i Jönköpingsportföljen ﬁnns i centrala Jönköping, på Ekhagen, Kungsängen och Valplatsen med totalt närmare 900 lägenheter. Av dessa lägenheter är det studentbostäder på två fastigheter med till- sammans cirka 540 studentbostäder. Samtliga bostäder var uthyrda per den 31 augusti 2022. Under byggnation ﬁnns 82 hyreslägenheter på fastigheten Roten 2 på Hisingstorp i Jönköping, detta blir ett så kallat trygghetboen- de och beräknas vara klart för inﬂyttning under sommaren 2024. Inom det kommersiella segmentet är, likt Nivika som helhet, industri den mest förekommande typen av fastighet. Den relativt höga andelen industrilokaler i Jönköping förklaras genom Jönköpings geograﬁska läge som ses som ett logistiskt nav i södra Sverige, där diverse typer av lagerlokaler fyller en viktig funktion. Utöver industrilokaler är även andelen lokaler med hyresgäster inom handel något högre än i bolagets andra aärsområden. Detta då Jönköping är en större stad med ett större behov samt att bilförsäljning klassas som handel. Projektverksamheten i aärsområdet Jönköping är liksom för hela bolaget en central del för att skapa långsiktig och hållbar värdetillväxt. Inom aärsområdet arbetar därför bolaget med att förädla beﬁntliga fastigheter, ta fram detaljplaner för att skapa byggrätter samt utveckla beﬁntligt kommersiellt fastighetsbestånd. I portföljen ﬁnns byggklar mark på Stigamo industriområde, utmed E4:an söder om Jönköping. Nivika har några av de få tomter som ännu inte är bebyggda. Nivika har fyra detaljplaner i olika skeden för Jönköping, Valplatsen en pågående detaljplan för bostäder, Maden i Huskvarna en framtida detaljplan för bostäder, Brunstorp en framtida detaljplan för bostäder samt Åkerfältet en pågående detaljplan för samhällsfastigheter gränsande till Elmiaområdet i Jönköping. JÖNKÖPING Fastighetsportfölj AFFÄRSOMRÅDE JÖNKÖPING ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 23 Fastighetsportfölj Fastigheter i Jönköping Befolkningsutveckling i Jönköping, antal tusen invånare 0 50 100 150 200 2022 aug 2030202020182016201420122010 Antal nyproducerade lägenheter i Jönköping, 2013-2021 0 200 400 600 800 1000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2021 2020 Fastighet Nr Ort Abborren 6 6 Jönköping Advokaten 14 6 Jönköping Advokaten 5 6 Jönköping Arkadien 2 6 Jönköping Barnarps Kråkebo 1:73 14 Jönköping Barnarps Kråkebo 1:58 14 Jönköping Brunstorp 1:55 1 Jönköping Budkaveln 21 2 Huskvarna Bäret 1 6 Jönköping Bäret 2 6 Jönköping Ekhagen 1:1, del av 8 Jönköping Hedenstorp 2:30 17 Jönköping Hällstorp 1:20 7 Jönköping Häljaryd 1:294 18 Tenhult Roten 2 21 Jönköping Stigamo 1:47 15 Jönköping Stigamo 1:49 15 Jönköping Stigamo 1:51, 1:52 och 1:53 15 Jönköping Vakten 8 9 Jönköping Vakten 9 9 Jönköping Vakten 10 9 Jönköping Valplatsen 2 3 Huskvarna Valplatsen 3 3 Huskvarna Valplatsen 5 3 Huskvarna Valplatsen 8 3 Huskvarna Varbygeln 1 19 Jönköping Vigören 1 13 Jönköping Vinkeln 6 5 Jönköping Vombaten 2 & Vråken 2 4 Jönköping Vråken 1 4 Jönköping Västergöken 1 4 Jönköping Åkerfältet 3 & 5 16 Jönköping Ämbaret 11 20 Jönköping Ämbaret 8 12 Jönköping Ödlan 20 11 Jönköping Överkanten 1 10 Jönköping Överljudet 4 10 Jönköping Överljudet 5 10 Jönköping E4 E4 E4 E4 E4 40 47 40 Huskvarna JÖNKÖPING Taberg Hedenstorp Hisingstorp Österängen Ljungarum Norrahammar Hovslätt Tenhult Stigamo Barnarp Torsvik 15 1 2 3 4 5 16 6 7 8 9 10 11 12 20 17 21 18 19 13 14 ) Fastighet/erförvärvad under verksamhetsåret. Fastigheter i Mullsjö Fastighet Ort Gyljeryd 1:57 Mullsjö Källa: SCB Källa: SCB ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 24 Hållbarhetsrapport 2021/22 Med en bred och mångfacetterad ﬂora av tillverkande företag, låg arbetslöshet och stark tillväxt, är Värnamo en attraktiv ort att etablera och driva företag i och allt ﬂer ser fördelarna med det gynnsamma geograﬁska läget. Här samarbetar näringsliv och kommun för att utvecklas framåt på det sätt som är signiﬁkant för den småländska företagsamheten. Det är ingen slump att Värnamo hamnar högt när näringslivets organisationer och branschtidningar testar landets kommuner. Värnamo ligger väl placerat vid knutpunkten det ”Sydsvenska krysset” där E4:an och riksväg 27 korsas. Staden har även utpekats som en av stationerna för den planerade höghastighetsjärnvägen mellan Stockholm och Malmö. Utöver goda kommunikationer har Värnamo ett gott företagsklimat, kommunen placerade sig på första plats över Bästa Tillväxt i Jönköping län 2021. Vidare låg arbetslösheten på 5,8 procent i slutet av 2021 vilket kan jämföras med genomsnittet i Sverige där arbetslösheten är 7,9 procent. Boverket noterar att det i Värnamo råder brist på bostäder och prognosticerar ett byggbehov om cirka 145 bostäder per år fram till 2030. Värnamo var Nivikas första aärsområde när Bolaget grundades år 2000. Per den 31 augusti 2022 står Värnamo för 26 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 2,8 miljarder kronor och 27 procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 143 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet i Värnamo be- står av 65 fastigheter där den kommersiella delen utgör 66 procent och bostäder 34 procent. Den vanligast Fastighetsportfölj VÄRNAMO förekommande fastighetstypen i Värnamo (inklusive Vetlanda med omnejd) är bostäder och per den 31 augusti 2022 upptar bostäder 34 procent av fastighetsbeståndet. Resterande bestånd består av kommer- siella fastigheter inklusive mark 57 procent, samhällsfastigheter nio procent av fastighetsbeståndet. Uthyr- ningsgraden var 96 procent sett till ekonomisk uthyrning vid årets utgång. Bostäderna i Värnamoportföljen ligger i centrala Värnamo, totalt ﬁnns det 545 lägenheter och samtliga var uthyrda per den 31 augusti 2022. Ytterligare 130 hyresrätter är under byggnation på Sadelmakaren 1 i Värnamo och är planerade att färdigställas i två etapper under 2023. Projektutvecklingen inom aärsområde Värnamo fokuserar på att förädla beﬁntliga bostäder, bedriva pro- jektutveckling i attraktiva lägen samt ta fram detaljplaner för att skapa ﬂer byggrätter. Av bolagets pågående projekt är 47 procent av den uthyrbara ytan koncentrerade till aärsområdet Värnamo, bestående av både industrilokaler och bostäder. Nivika har tre detaljplaner i olika skeden för Värnamo, Kärleken och Aftonfalken 1, två pågående detaljplaner för bostäder, samt Tre Liljor 17, en framtida detaljplan för bostäder, samtliga detaljplaner är bostäder i centrala lägen. AFFÄRSOMRÅDE VÄRNAMO ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 25 E4 27 27 27 E4 E4 E4 19 15 18 14 17 13 20 16 12 VÄRNAMO Bredasten Hornaryd 23 11 7 3 22 10 6 2 9 1 8 4 Fastighetsportfölj Fastighetsportfölj Fastigheter i Värnamo Befolkningsutveckling i Värnamo, Gislaved och Ljungby, antal tusen invånare 0 20 40 60 80 100 2022 aug 204020202018201620142012 2010 Gislaved Värnamo Ljungby Antal nyproducerade lägenheter i Värnamo, Gislaved och Ljungby, 2013-2020 0 50 100 150 200 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 GislavedVärnamo Ljungby Fastighet Nr Ort Aftonfalken 1 3 Värnamo Almen 12 10 Värnamo Bautastenen 1 17 Värnamo Bautastenen 3 18 Värnamo Broarna 4 4 Värnamo Diabasen 4 11 Värnamo Duvelund 1 & 2 2 Värnamo Duvelund 4 2 Värnamo Falken 25 20 Värnamo Flundran 6 1 Värnamo Folkets Hus 1 16 Värnamo Golvläggaren 1 8 Värnamo Graniten 2 11 Värnamo Hovslagaren 4 22 Värnamo Kalkstenen 2 11 Värnamo Klynnan 12 23 Värnamo Kärleken 1 4 Värnamo Kärleken 2 4 Värnamo Kärleken 3 4 Värnamo Kärleken 4 4 Värnamo Lejonet 18 14 Värnamo Lejonet 5 13 Värnamo Porfyren 2 11 Värnamo Porfyren 3 11 Värnamo Refugen 1 11 Värnamo Refugen 6 11 Värnamo Rosen 1 7 Värnamo Rödspättan 2 1 Värnamo Sadelmakaren 1 6 Värnamo Sandstenen 1 11 Värnamo Sandstenen 2 11 Värnamo Sandstenen 5 11 Värnamo Smeden 3 9 Värnamo Smeden 5 9 Värnamo Snickaren 1-3 19 Värnamo Snipen 13 12 Värnamo Snipen 18 12 Värnamo Snipen 19 12 Värnamo Snipen 20 12 Värnamo Tre Liljor 17 15 Värnamo Fastigheter i Gislaved ) Fastighet/erförvärvad under verksamhetsåret. Fastigheter i Ljungby Källa: SCB Källa: SCB Fastighet Ort Hjorten 23 Gislaved Jerusalem 3 Gislaved Fastighet Ort Trädet 6 Ljungby Vinkelhaken 13 Ljungby ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 26 Fastighetsportfölj VETLANDA, SÄVSJÖ, EKSJÖ AFFÄRSOMRÅDE VÄRNAMO På det småländska höglandet ﬁnner vi de tre tätorterna Vetlanda, Sävsjö och Eksjö som samtliga har en positiv befolkningsutveckling samtidigt som de är attraktiva orter inom näringslivet. Vetlanda har ett starkt näringsliv med ursprung i träindustrin. Idag ﬁnns ett stort antal företag etablerade på orten, både större tillverkningsindustrier med internationella verksamheter och mindre företag. Orten har utvecklats till ett handelsnav för denna del av norra Småland med livskraftiga handelsområden. Vetlanda kommun har cirka 28 000 invånare och en positiv befolkningsutveckling. Sävsjö präglas av småindustri inom främst trä-, livsmedels- och metal- lindustrin medan sjukhus, regemente, polis och tingsrätt utgör viktiga verksamheter i Eksjö. I november 2021 utökade Nivika sitt fastighetsbestånd i Värnamo med ett förvärv av Ridd- arberget AB, en portfölj bestående av 18 fastigheter på det småländska höglandet, primärt i Vetlanda, men även i Eksjö och Sävsjö. Portföljen innehåller 210 lägenheter vilka utgör cirka två tredjedelar av portföljen sett till uthyrbar yta, medan resterande tredjedel består av kom- mersiella fastigheter med stabila hyresgäster. Hyresvärdet i portföljen uppgår till 33 miljoner kronor medan det överenskomna fastighetsvärdet uppgick till 500 miljoner kronor. Därefter har ytterligare förvärv gjorts, dels en kommersiell fastighet, dels en tom med beﬁntlig bygg- nad som ger kassaﬂöde och med en detaljplan med byggrätt för cirka 130 bostäder, Hygiea 1. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 27 Fastighetsportfölj VETLANDA, SÄVSJÖ, EKSJÖ VETLANDA Nydala Brunnsgård Brogårds Industriområde 31/47 31/47 31/47 8 2 9 5 7 6 3 4 1 Fastighet Nr Ort Banken 14 1 Vetlanda Banken 16 1 Vetlanda Banken 17 1 Vetlanda Banken 18 1 Vetlanda Bävern 1 & 2 2 Vetlanda Hygiea 1 3 Vetlanda Hygiea 3 4 Vetlanda Lejonet 14 5 Vetlanda Norra delﬁn 1 6 Vetlanda Stationen 2 7 Vetlanda Svanen 8 8 Vetlanda Vesslan 18-21 9 Vetlanda Fastigheter i Vetlanda Fastighet Ort Granliden 4 Sävsjö Kräftan 7 Sävsjö Ljuset 9 Sävsjö Örnen 1 Sävsjö Fastigheter i Sävsjö Fastighet Ort Apoteket 2 Eksjö Bokhandeln 2 Eksjö Fastigheter i Eksjö Befolkningsutveckling i Vetlanda, Eksjö, Sävsjö, antal invånare 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2022 aug 20182016 2020201420122010 Eksjö Vetlanda Sävsjö Antal nyproducerade lägenheter i Vetlanda, Eksjö och Sävsjö, 2013-2021 0 30 60 90 120 150 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20212020 EksjöVetlanda Sävsjö ) Fastighet/erförvärvad under verksamhetsåret. Källa: SCB Källa: SCB ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 28 Hållbarhetsrapport 2021/22 Fastighetsportfölj Växjö, en universitetsstad med stark tillväxt med hög expansion. Näringslivet är diversiﬁerat präglas här av ny- ﬁkenhet, vilket har bidragit till att Växjö är ett av Sveriges största it-kluster. En kreativ kraft i en miljö som tror på hållbart företagande och långsiktighet - både för klimat och näringsliv. Växjö kommun arbetar tillsammans med invånare, företag, organisationer och universitetet för en bättre miljö och för minskad klimatpåverkan. Detta ligger i linje med Nivikas eget arbete inom hållbarhet. Växjö kommun har fortsatt en positiv befolkningsutveckling och har så haft under de senaste åren. Kommunen växer och beräknas inom ett par år vara 100 000 invånare. För att möta dagens och framtidens invånare byggs det nytt samtidigt som det byggs om. 2017 tog Nivika ett första steg in på fastighetsmarknaden i Växjö och har sedan dess vuxit till att bli Nivikas tredje största aärsområde. Per sista augusti 2022 är det sammanlagt fastighetsvärde 2,1 miljarder kronor, vilket motsvarar 20 procent av Nivikas totala fastighetsvärde och 18 procent av hyresintäkterna. Genom förvärvet av Alhansa beståndet i april 2020 etablerade Nivika en lokal förvaltningsorganisation för fortsatt expansion i staden. Nivika har sedan dess expanderat med ﬂera fastigheter i Växjö med omnejd, så som Nybro och senast Kalmar genom förvärvet av fastighetsportföljen SantHem. Förvärvet skedde under det första kvartalet av räkenskapsåret som avslutas den 31 augusti 2022. Portföljen består av fem nybyggda fastigheter i Kalmar, samt en fastighet vardera i Båstad och Höganäs, där de sistnämnda hör till aärsområdet Västkusten. I sin helhet uppgår portföljen till 16 000 BOA fördelade på 300 hyreslägenheter med ett hyresvärde på 28 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet i Växjö (inklusive Kalmar) består till största del utav bostäder motsvarande 43 procent av det totala fastighetsbeståndet. Näst störst är industrilokaler, motsvarande 22 procent tätt följt av samhällsfastigheter 20 procent, vilket innefattar en förskola samt lokaler som polismyndighe- ten hyr. Utöver dessa bestod fastighetsbeståndet per årsbokslut i Växjö av 15 procent kommersiella fastigheter, inklusive mark. Uthyrningsgraden sett till ekonomisk uthyrning var vid årsbokslutet 92 procent. Projektutvecklingen inom aärsområdet Växjö sker genom förädling av beﬁntliga fastigheter och nyskapande av byggrätter. Ytterligare en del i projektutvecklingen är att bygga hållbart i enlighet med kommunens målbild. I Växjö återfanns per den 31 augusti 2022 28 procent av den uthyrbara ytan av bolagets pågående projekt i form av Värendsvallen 12, pågående byggnation av Nivika Center bestå- ende av 159 hyresrätter och en friskola. VÄXJÖ AFFÄRSOMRÅDE VÄXJÖ ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 29 Fastighetsportfölj Fastighetsportfölj Fastigheter i Växjö Antal nyproducerade lägenheter i Växjö, Kalmar och Nybro, 2013-2021 0 500 1000 1500 2000 2500 KalmarVäxjö Nybro 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20212020 Befolkningsutveckling i Växjö, Kalmar och Nybro, antal tusen invånare 0 50 100 150 200 2022 aug 20182016 2020201420122010 Kalmar Växjö Nybro Fastighet Nr Ort Argus 6 25 Växjö Drängen 2 15 Växjö Eko 6 25 Växjö Elefanten 1 4 Växjö Garvaren 5 11 Växjö Gasellen 11 5 Växjö Geologen 5 7 Växjö Gravören 18 17 Växjö Illern 3 4 Växjö Juveleraren 7 20 Växjö Kopparslagaren 2 18 Växjö Kopparslagaren 3 18 Växjö Krysspricken 1 21 Växjö Kvasten 7 9 Växjö Minken 3 1 Växjö Mjälan 8 23 Växjö Nyckelharpan 2 2 Växjö Repslagaren 1 18 Växjö Rättaren 4 12 Växjö Rättaren 5 12 Växjö Sanden 2 3 Växjö Skogskärret 1 24 Växjö Skomakaren 1 11 Växjö Skräddaren 7 11 Växjö Snöﬂingan 16 6 Växjö Snörmakaren 4 16 Växjö Sotaren 3 10 Växjö Sågaren 3 19 Växjö Tunnbindaren 7 14 Växjö Värendsvallen 12 22 Växjö Växjö 12:15 8 Växjö Fastigheter i Kalmar Fastighet Ort Eklövet 1 Kalmar Lingonet 1 & 2 Kalmar Råstenen 1 Kalmar Fastigheter i Nybro Fastighet Ort Tor 3 Nybro Fastigheter i Alvesta Fastighet Ort Alvesta 15:13, 13:20, 13:21 Alvesta VÄXJÖ 25 25 25 23 25 37 25 13 12 11 10 21 9 17 16 15 14 22 20 19 18 5 8 4 7 3 23 24 6 2 1 25 Öjaby Sandsbro Hovshaga Teleborg Hov Räppe ) Fastighet/erförvärvad under verksamhetsåret. Källa: SCB Källa: SCB ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 30 Hållbarhetsrapport 2021/22 Fastighetsportfölj Under föregående räkenskapsår 2020/21 utökade Nivika med ytterligare ett aärsområde, Västkusten, vilket för bolaget omfattar Helsingborg i söder till Göteborg i norr. Västkusten är ett aärsområde som passar väl in i Nivikas aärsmodell. Samtliga orter där Nivika etablerat sig har expansiva näringsliv samt en stadig befolkningsökning. Enligt Länsstyrelsens Bostadsanalys 2022 i Halland och Skåne, råder det på alla orter inom aärsområdet, förutom Båstad och Höganäs, brist på bostäder. Samtidigt har båda länen, Skåne och Halland, positiva befolkningsutvecklingar och kommer så också ha fram till 2030. Per den 31 augusti 2022 äger Nivika fastigheter i Helsingborg, Höganäs, Båstad, Laholm, Halmstad, Falkenberg, Varberg samt Göteborg, totalt 41 fastigheter. Det sammanlagda fastighetsvärdet uppgår till 1,9 mdkr och har under året, genom förvärv, tredubblats. Fastighetsbeståndet på Västkusten består utav bostäder motsvarande 41 procent av det totala fastig- hetsbeståndet. Näst störst är industrilokaler, motsvarande 39 procent följt av kontor 10 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per den 31 augusti 2022 till 98 procent. Nivika utökade aärsområdet Västkusten genom förvärvet av fastighetsportföljen SantHem under novem- ber 2021, portföljen innefattade två bostadsfastigheter belägna i Båstad och Höganäs. Fastigheten i Båstad var tidpunkten för förvärvet under produktion, med inﬂyttning som skett etappvis från oktober till april 2022. Bostäderna är fullt uthyrda vid årets utgång. Likt övriga aärsområden är projektverksamheten på Västkusten en viktig del för att skapa långsiktig och hållbar värdetillväxt. På Västkusten återfanns per den 31 augusti 2022 12 procent av den uthyrbara ytan av bolagets pågående projekt i form av pågående byggnation av hyresrätter på Avenboken 1 i Ulricehamn samt byggnation av en Chopchop-restaurang under uppstart på Bikupan 22 i Varberg. Bolaget har en pågående detaljplan i aärsområdet, för framtida bostäder, på Eftra 3:3 strax utanför Falkenberg. Helsingborg Båstad, Halmstad Höganäs Falkenberg Varberg Göteborg Borås Ulricehamn Befolkningsutveckling i aärsområde Västkusten, antal invånare 0 100000 200000 300000 400000 500000 2022 aug 20182016 2020201420122010 Falkenberg Halmstad Varberg Höganäs Helsingborg Båstad Laholm Antal nyproducerade lägenheter i aärsområde Västkusten, 2013-2021 0 500 1000 1500 2000 2500 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20212020 FalkenbergHalmstad Varberg Höganäs Helsingborg Båstad Laholm Källa: SCBKälla: SCB AFFÄRSOMRÅDE VÄSTKUSTEN ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 31 Fastighetsportfölj Helsingborg Dalhem Berga Väla Statena Fredriksdal Ramlösa HELSINGBORG E4 E4 E4 E6/E20 E6/E20 111 111 3 5 4 1, 2 Fastigheter Helsingborg Fastighet Nr Ort Ametisten 2 1 Helsingborg Ametisten 7 2 Helsingborg Briljanten 4 3 Helsingborg Kruthornet 3 4 Helsingborg Opalen 2 5 Helsingborg Fastigheter Höganäs Fastighet Ort Bergbunken 1 Höganäs Schaktet 1 Höganäs Fastigheter Båstad och Laholm Fastighet Ort Hemmeslöv 10:208 Båstad Tandborsten 7 Laholm Falkenberg Skrea Långasand Skrea strand Ringsegård Skogstorp Vinberg Vinberg Kyrkby E6/E20 E6/E20 154 150 FALKENBERG 5 1 3 2 4 Fastigheter Falkenberg Fastighet Nr Ort Eftra 3:3 1 Falkenberg Faktorn 10 2 Falkenberg Företagaren 2 3 Falkenberg Töringe 7:40 4 Falkenberg Vinberg 2:104 5 Falkenberg Fastigheter Halmstad Fastighet Ort Fyllinge 20:412 Halmstad Haverdal 22:16 Halmastad Stegen 1 Halmstad Sylen 3 Halmstad Varberg VARBERG Varberg Nord Tofta Trönninge Getterön Träslöv E6/E20 E6/E20 153 153 41 41 9 6, 7, 8 1, 2, 3 4, 5 10, 11 Fastigheter Göteborg Fastighet Ort Hjällbo 150:1 Gunnilse, Göteborg Fastigheter Varberg Fastighet Nr Ort Bikupan 19 1 Varberg Bikupan 20 2 Varberg Bikupan 22 3 Varberg Bikupan 4 4 Varberg Bikupan 5 5 Varberg Bälgen 4 6 Varberg Bälgen 6 7 Varberg Bälgen 15 8 Varberg Stålet 2 9 Varbergt Vagnen 10 10 Varberg Vagnen 7 11 Varberg ) Fastighet/erförvärvad under verksamhetsåret. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 32 Fastighetsportfölj Totalt AFFÄRSOMRÅDE VÄSTKUSTEN Fastigheter Borås Fastighet Ort Lagern 9 Borås Myrten 2 Borås Fastigheter Ulricehamn Fastighet Nr. Ort Avenboken 1 1 Ulricehamn Björkdungen 1 2 Ulricehamn Ekan 3 3 Ulricehamn Norra Amerika 1 4 Ulricehamn Pionen 6 5 Ulricehamn Solrosen 12 6 Ulricehamn Syd-Afrika 1 7 Ulricehamn Täljstenen 1 8 Ulricehamn Hester Höghult Fredriks- berg Fållorna Paradiset Skarpås Bronäs Karlsnäs Villastaden 40 40 ULRICEHAMN 2 1 7 4 6 3 5 8 BORÅS OCH ULRICEHAMN Befolkningsutveckling i Borås och Ulricehamn, antal invånare 0 30000 60000 90000 120000 150000 2022 aug 20182016 2020201420122010 Ulricehamn Borås Antal nyproducerade lägenheter i Borås och Ulricehamn, 2013-2020 0 100 200 300 400 500 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20212020 Borås Ulricehamn Under tredje och ärde kvartalet 2021/22 har Nivika breddat aärsområde Västkusten genom förvärv i Borås och Ulricehamn. Dessa båda städer är strategisk belägna längs riksväg 40 i Väster- götland och för Nivika del en förbindelse mellan Göteborg/Väst- kusten och Jönköping. Borås, en handels-och textilstad, är efter Göteborg, den näst störta staden i folktäta Västra Götalandsre- gionen, med både ett positivt ﬂytt- och födelsenetto. En positiv utveckling har även Borås näringsliv då intresset för etablering är fortsatt stor, mer industrimark har tagits fram och utveckling fortsätter bl a utefter riksväg 40. Ulricehamns är en stad som lever och utvecklas året om. Under vintertid erbjuder kommen skidspår- och backar som även gjort att staden blivit en aktör för internationella skidtävlingar. Antalet invånare har de senaste åren ökat i snabb takt och enligt kommu- nens prognoser kommer den fortsatt att öka med sex procent fram till år 2028. I Borås har Nivika förvärvat två centrala fastigheter, båda ligger i samma område med kommersiell verksamhet. Totalt har dessa en uthyrbar yta på drygt 12 000 m². Den 1 juni förvärvade Nivika en fastighetsportfölj bestående av bo- städer med kommersiella inslag i centrala Ulricehamn. Fastighets- portföljen omfattar åtta bostadsfastigheter och har en uthyrbar area om knappt 16 000 m². En av fastigheterna är nybyggd och inkluderar investeringsstöd, ytterligare en färdigställdes under ok- tober 2022. De färdigställda fastigheterna är fullt uthyrda och hela portföljen har ett årligt hyresvärde om drygt 22 miljoner kronor. ) Fastighet/erförvärvad under verksamhetsåret. Källa: SCBKälla: SCB ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 33 Hållbarhetsrapport 2021/22 Selfstorageverksamheten Mitt Lager har sedan dess start 2016 bedrivits med syftet att utnyttja vakanser i Nivikas fastighetsbestånd. Mitt Lager startades till följd av två lediga lokaler i Jönköping och Värnamo som läm- pade sig för selfstorageverksamhet. Beståndet har sedan vuxit med cirka två anläggningar per år, genom etableringar i Nivikas fastighetsbestånd i Småland samt genom strategiska förvärv av liknande verksamheter på orter i västra Sverige, såsom Lysekil och Strömstad. Anläggningarna Borås och Vetlanda bedrivs i externt förhyrda lokaler. Mitt Lager bedriver verksamheten med en för branschen låg bemanning tack vare sitt digitala system med bokning och betalning vilket även ger kunden snabb tillgång till den lokal de bokat. Kunden skall kunna hyra och få tillgång till ett förråd på mindre än två minuter. Nivika har en fortsatt tillväxtstrategi för selfstorageverksamheten och har som mål att växa med två anläggningar per år, antingen genom etablering på ﬂera orter och eller att utöka verksamheten på beﬁntliga orter. Per den 31 augusti 2022 har Mitt Lager 15 anläggningar på tolv orter i södra Sverige. Anläggningarna har tillsammans 2 800 förråd, med en genomsnittlig uthyrningsgrad på 70 procent där anläggningarna i Värnamo och Göteborg har en uthyrningsgrad över 80 procent. 1 juni har den nya anläggningen i Falkenberg öppnats vilken omfattar 1 500 m förråd fördelat på två plan och 190 förrådsenheter. I Göteborg expanderas anläggningen med ytterligare 289 förråd som var klara för uthyrning i december 2022. Under perioden har också hemsidan uppda- terats för en än bättre kundupplevelse och än snabbare och enklare bokningsprocess. Under året har verksamheten vuxit med 3 anläggningar, Göteborg, Motala och Falkenberg, tillsammans en utökning med +1 000 förråd. Uthyrnings- graden bibehölls i tillväxten och var 70 procent (69) vid årets utgång. I årstakt omsätter vi nu drygt 20 miljoner kronor på endast två anställda. Göteborg Motala Gislaved Lysekil Hunnebostrand Strömstad Jönköping Borås Värnamo Växjö Vetlanda Falkenberg AFFÄRSOMRÅDE MITT LAGER Fördelning av förråd per geograﬁ, % 23 3 8 15 10 13 8 4 6 4 6 4 2 799 st Anläggningar och uthyrningsgrad * Falkenberg öppnades 2022-06-01. Anläggning Uthyrningsgrad, % Antal förråd Anläggning i fastighet Borås 30 % 75 Myrten 2, Borås Falkenberg 6 % 191 Lokal i Nivika-ägd fastighet Gislaved 18 % 101 Släggan 11, Gislaved Göteborg 80 % 389 Tingstadsvassen 24:10, Göteborg Hunnebostrand 71 % 242 Hedalen 1:6, Hunnebostrand Jönköping - City 71 % 337 Lokal i Nivika-ägd fastighet Jönköping - Ljungarum Lokal i Nivika-ägd fastighet Jönköping - Huskvarna Lokal i Nivika-ägd fastighet Lysekil 35 % 213 Dalskogen 3:15, Lysekil Motala 26 % 95 Hjortronet 7, Motala Strömstad 66 % 141 Erlandseröd 1:23, Strömstad Vetlanda 29 % 116 Externt hyrd lokal Värnamo 82 % 142 Lokal i Nivika-ägd fastighet Växjö - Väster 63 % 757 Lokal i Nivika-ägd fastighet Växjö - Norremark Mjälan 8 Totalt 70 % 2 799 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 34 Hållbarhetsrapport 2021/22 Projektverksamheten PROJEKTVERKSAMHETEN Projektverksamheten i Nivika omfattar hela kedjan från råmark till färdig fastighet samt förädling av beﬁntlig fastighetsportfölj. Vi arbetar löpande med att identiﬁera utvecklingsmöjligheter och outnyttjade byggrätter inom portföljen. Målet med projektverksamheten är att öka avkastningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder med långa avtal och förbättrade kassaﬂöden för långsiktigt hållbar förvaltning. Vi har kompetens genom hela kedjan - från första idé till förvaltning och kan driva och förvalta ett projekt eller en fastighet genom hela dess utveckling och alla dess faser. Detaljplaneprocessen innebär att byggrätterna konkretiseras och deﬁnieras. Arbetet sker i dialog med kom- muner som tillsammans med våra medarbetare arbetar för att deﬁniera hur marken kan och får användas. Som engagerad fastighetsägare kan vi påverka planprocessen, men den är också beroende av den kommunala översiktsplaneringen och eventuella överklaganden. Det är i detta skede – när idéerna för den obrutna marken ska realiseras och förvandlas till konkreta planer för attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler – som första delen av värdeskapandet sker. Vi tar utgångspunkt i de lokala förutsättningarna och skapar projekt som tillför mervärde för hela närområdet, inte bara för de som bor, studerar, arbetar eller besöker loka - lerna. Vi arbetar aktivt för att tillföra hållbara värden och höga boendekvaliteter till staden. För fastigheter med antagna detaljplaner tar vi fram de handlingar som behövs för bygglov och för att bygga. Vår projektavdelning fungerar som beställare under entreprenadtiden. Projektledare leder den interna projektgruppen, koordinerar de externa konsulter som engageras i projektet och har ansvar för att de uppställda ekonomiska och tidsmässiga målen i projekten uppnås. Produktion och färdigställande pågår fram till tillträde. Därefter tar Nivikas förvaltning över fastigheterna och håller kontakt med hyresgästen. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 35 Projektverksamheten Pågående bostads- och kommersiella projekt Värendsvallen 12 - Nivika Center VÄXJÖ Nybyggnation samhällsfastighet Investering 102 Mkr Värendsvallen 12 - Nivika Center VÄXJÖ Nybyggnation bostäder Investering 274 Mkr Hematiten 1 VÄRNAMO Nybyggnation kommersiellt Hyresgäst Konﬁnentiellt Investering ca 150 Mkr Graniten 39 VÄRNAMO Nybyggnation kommersiellt Hyresgäst Båﬁ-Pack Investering 44 Mkr Roten 2 - Hisingstorp JÖNKÖPING Nybyggnation bostäder Investering 246 Mkr Avenboken 1 ULRICEHAMN Nybyggnation bostäder Investering 92 Mkr Sadelmakaren 1 VÄRNAMO Nybyggnation bostäder Investering 253 Mkr Porfyren 3 VÄRNAMO Nybyggnation kommersiellt Hyresgäst Sporda Nonwowen Investering 53 Mkr PÅGÅENDE Bikupan 22 VARBERG Nybyggnation kommersiellt Hyresgäst Chopchop Investering 24 Mkr Klynnan 12 VÄRNAMO Nybyggnation kommersiellt Hyresgäst PostNord Investering 35 Mkr PÅGÅENDE PÅGÅENDE JÖNKÖPING VÄRNAMO VÄXJÖ Vår kompetens sträcker sig från idé, till genomförande och förvaltning och vi ut- vecklar allt från bostäder till alla typer av kommersiella fastigheter. För kommersiella fastigheter tecknas hyreskontrakt innan byggstart sker. Bolaget stävar efter att, där möjlighet ﬁnns, koppla hyresavtalet till entreprenadkostnaden. Vid utveckling av bostäder ska god kännedom om marknadsutveckling, kundbehov och efterfrågan ﬁnnas innan byggstart sker. Framtida projektportfölj är egenägd vilket gör att vi helt och hållet själva styr tidsplanerna för framtida projekt. Entreprenaderna upphandlas i regel som totalentreprenad för att minimera risken för oförutsedda kostnader. PÅGÅENDE PÅGÅENDE PÅGÅENDE PÅGÅENDE PÅGÅENDE VARBERG ULRICEHAMN PÅGÅENDE Grön fastighet enligt Nivikas gröna ramverk, se vidare på sid 66. KONFIDENTIELLT ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 36 Projektverksamheten Sammanfattning pågående och slutförda projekt under perioden, >5 Mkr Fastighet Ort Projekttyp Kategori Projektstart Planeras vara Bedömd Upparbetad Beräknat Energi- Bostäder Lokaler Hyres- Estimerat färdigställt investering, Mkr investering bofört värde prestanda Uthyrbar Uthyrbar värde, fastighetsvärde, Antal ** yta, m² yta, m² Mkr Mkr lägenheter Norra Amerika 1 Ulricehamn Nybyggnation Bostäder Q1 2022 Q3 2022 7 157 0,3 8 5 Tingstadsvassen 24:10 Göteborg Ombyggnation Industri/Lager Q1 2022 Q3 2022 13 4 4 1 725 6,5 45 Avenboken 1 Ulricehamn Nybyggnation Bostäder Q3 2021 Q4 2022 92 56 % 3 199 5,0 115 45 Bikupan 22 Varberg Nybyggnation Restaurang Q2 2022 Q2 2023 24 0 4 80 % 485 1,5 25 Värendsvallen 12 Växjö Nybyggnation Bostäder Q1 2021 Q2 2023 274 191 225 56 % 5 900 14,1 330 160 Sadelmakaren 1 Värnamo Nybyggnation Bostäder Q1 2021 Q1/Q3 2023 253 158 166 56 % 8 111 13,0 335 130 Värendsvallen 12 Växjö Nybyggnation Samhällsfastighet Q1 2022 Q2 2023 102 26 26 80 % 3 678 7,1 110 Klynnan 12 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q1 2022 Q2 2023 35 19 23 80 % 1 900 2,6 44 Sandstenen 2 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q2 2022 Q2 2023 53 2 2 80 % 2 900 3,9 64 Porfyren 3 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q1 2022 Q2 2023 53 38 44 80 % 4 799 4,0 62 Graniten 39 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q4 2022 Q3 2023 44 2 11 80 % 3 999 3,1 48 Tor 3 Nybro Nybyggnation Bostäder Q4 2022 Q4 2023 130 83 91 56 % 3 200 5,9 130 60 Roten 2 “Hisingstorp” Jönköping Nybyggnation Bostäder Q2 2022 Q2 2024 246 41 441 80 % 6 002 13,1 246 82 1 320 564 1 037 26 964 19 486 79,3 1 554 477 46 450 m 58% 33% 8% 46 450 m² 13% 47% 28% 12% 1 320 Mkr 75% 15% 8% 2% 477 Pågående projekt, antal bostäder, st Pågående projekt, projektbudget, Mkr Pågående projekt, uthyrbar yta per kategori, % Pågående projekt, uthyrbar yta fördelat per ort, m² Bostäder 26 964 m Industri/lager 15 323 m Samhällsfastighet 3 678 m Restaurang 485 m Bostäder 995 Samhällsfastighet 102 Industri/lager 199 Restaurang 24 Jönköping 6 002 m Värnamo 21 709 m Växjö 13 330 m Västkusten 5 409 m Hyresbostäder 477 Studentbostäder 0 ) Planeras färdigställt, följer kvartal per kalenderår. ) Boverket.se gällande BBR-krav. Färdigställda fastigheter ej inkluderade i totaler eller grafer. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 37 Projektverksamheten Projektverksamheten Projektportfölj Projektverksamheten i Nivika omfattar hela kedjan från råmark till färdig fastighet samt förädling av beﬁntlig fastighetsportfölj. Informationen om projekt baseras på bedömningar om projektens storlek, inriktning och omfattning, så även det planerade färdigställandet av projek- tet. Informationen baseras på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde, vilka innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomför- ande, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har ﬁnansiering ej upphandlats, vilket innebär att ﬁnansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor. Förvaltningsfastigheter, 9 502 Pågående byggnation, 760 Pågående projektutveckling, 161 Obebyggd mark, 275 Fastighetsportfölj, bokfört värde, Mkr 10 699 Mkr ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 38 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 39 Projektverksamheten Aärsområde Jönköping Mark Stigamo 1:47, 1:49, 1:51, 1:52, 1;53, Jönköping INDUSTRIMARK Potentiell LOA 19 200, 42 500, 6 250, 5 400, 7 600 m Hovslätts Ängar, Jönköping BOSTADSMARK Potentiell BOA 14 000 m, Ca 130 bostäder, främst hyresrätter Detaljplaner Valplatsen, Jönköping DETALJPLAN BOSTÄDER Planarbete påbörjat Potentiell BOA 50 000 - 70 000m Ca 450 lägenheter Åkerfältet 3 & 5, Jönköping DETALJPLAN SAMHÄLLSFASTIGHET Planarbete påbörjat Potentiell LOA 40 000m Brunstorp 1:55, Huskvarna DETALJPLAN BOSTÄDER Framtida detaljplan Potentiell LOA 6 000m Ca 140 lägenheter Aärsområde Värnamo Mark Detaljplaner Refugen 6, Värnamo MARK FÖR BYGGNATION AV NIVIKAS HUVUDKONTOR Potentiell LOA 1 900 m Porfyren 3, Värnamo INDUSTRIMARK Potentiell LOA 19 000 m Aftonfalken 1, Värnamo DETALJPLAN BOSTÄDER Planarbete påbörjat Potentiell BOA 5 000m Ca 75 lägenheter Kalkstenen 2, Värnamo INDUSTRIMARK Potentiell LOA 2 500 m Kärleken 1-4, Värnamo DETALJPLAN BOSTÄDER Planarbete påbörjat Potentiell BOA 30 000 - 35 000m Tre Liljor 17, Värnamo DETALJPLAN BOSTÄDER Planarbete påbörjat Potentiell BOA 4 000 - 5 000m Aärsområde Växjö Mark Skogskärret 1, Växjö INDUSTRIMARK Potentiell LOA 30 000 m Detaljplaner Växjö 12:15 ”Stenladan”, Växjö DETALJPLAN BOSTÄDER Framtida detaljplan Potentiell BOA 2 500m Ca 90 lägenheter Aärsområde Västkusten Mark Bikupan 4, Varberg INDUSTRIMARK Potentiell LOA 4 000 m Detaljplaner Eftra 3:3, Falkenberg DETALJPLAN BOSTÄDER Framtida detaljplan Potentiell BOA 15 000m Ca 200 lägenheter Hållbarhetsrapport 2021/22 ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 40 Hållbarhetsrapport Inga betydande förändringar har skett i organisation eller vår leverantörskedja. Under året förändrades Nivikas fastighetsbestånd på grund av försäljning, förvärv och färdigställande av nya fastigheter/projekt. Förändringarna påverkar inte hållbarhetsredovisningen nämnvärt, men bör beaktas vid jämförelser av energianvändning och utsläpp över tid. Nivikas ambition är att integrera hållbarhetsarbetet i all verksamhet, varför delar av hållbarhetsarbetet återﬁnns i årsredovisningens ordinarie struktur. Hållbarhetsrapporten omfattar hela koncernens verksam- het; Nivika Fastigheter AB (publ) och samtliga helägda dotterbolag förutom Nivika Byggsystem AB, om inget annat anges. Rapporten omfattar inte verksamheter som kontrolleras av enskilda hyresgäster eller leverantörer. Nivikas hållbarhetsredovisning följer det ﬁnansiella räkenskapsåret och publiceras årligen. Ingen extern granskning har gjorts men revisorn har bestyrkt att en hållbarhetsrapport har upprättats enligt årsredovis- ningslagen (ÅRL). Hållbarhetsrapport 2021/22 Årsredovisningen 2021/22 inkluderr Niviks hllbrhetsredovisning 2021/22 som ocks utgör bolgets lgstdgde hllbrhetsrpport. Niviks hllbrhetsredovisning r upprttd i enlighet med Globl Reporting Inititive (GRI) Stndrds frn 2021 och omfttr perioden 1 september 2021 till och med 31 ugusti 2022. Det r Niviks först GRI redovisning. KONTAKTPERSON Emelie Regnell, hållbarhetschef [email protected] ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 40 Hållbarhetsrapport 2021/22 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 41 Hållbarhetsrapport 2021/22 HÅLLBART FÖRETAGANDE  MED NÄRHET OCH ENGAGEMANG Nivik Fstigheter AB r ett smlndskt fstighetsbolg. Med lokl förnkring och med hyresgsten i fokus förvltr, fördlr, bygger och förvrvr vi svl bostder som fstigheter för kommersiellt bruk. Nybyggntion v bostder skll med fördel ske i tr med industriellt byggnde i egen regi, vilket r hllbrt och ekonomiskt fördelk- tigt. Vr övergripnde mlsttning r tt skr en ttrktiv fstighetsportfölj med ett lngsiktigt uthlligt vrde som inte hr en negtiv pverkn p mnniskor eller miljön. Idag ställs vi inför de stora utmaningarna med klimatförändringar, urbanisering och ökande bo- stadsbrist. Bygg- och fastighetssektorn står för en betydande del av samhällets klimatpåverkan. Som företag blir vi alltmer medvetna om vilka val vi står inför och vad vi kan göra för att påverka. Förutom detta står branschen även inför utmaningar vad gäller säkerhet och hälsa, korruption och brott mot de mänskliga rättigheter na. För att Nivika ska lyckas med sitt hållbarhetsarbete är det viktigt att vara en attraktiv arbetsgi- vare med engagerade medarbetare. Vi ska även ställa krav och involvera kommuner, leverantö- rer och hyresgäster i arbetet. Tillsammans når vi längre än vad vi hade gjort var och en för sig. För Nivika utgår hållbarhetsarbetet från ett långsiktigt ansvar för ekonomisk, miljömässig och social utveckling. Nivika ska vara ett fastighetsbolag som driver på utvecklingen och bidrar till ett hållbart samhälle. Det handlar om hållbar utveckling, att göra våra fastigheter bättre för miljön och hyresgästen och bli mer lönsamma på en och samma gång. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 42 Hållbarhetsrapport 2021/22 NYBYGGNATION Byggskedet är den fas i livscykeln med störst klimatpåverkan. För att säkerhetsställa ett gott inomhusklimat bygger Nivika i enlighet med Miljöbyggnad, där fokus läggs på hållbara mate- rial och en eektiv energianvändning. Tillsammans med rätt leverantör möjliggörs ﬂexibilitet, resursoptimering och materialval som skapar förutsättningar för hållbarhet i hela livscykeln. Att kravställa och optimera transporter under byggskedet är ytterligare ett sätt att minska klimatavtryck. PROJEKTERING Nivika sätter ramarna för hela byggnadens livscykel i projekteringsstadiet, redan där skapas energieektiva byggnader med långsiktig kvalitet enligt Nivika-standard. Byggnaden utfor- mas för att för att skapa ﬂexibilitet genom att ta hänsyn till framtida alternativ användning och behov av förändring. DRIFT OCH FÖRVALTNING Genom att arbeta löpande med driftoptimering, energieektivisering samt utbyte av föråld- rad teknik minimerar vi klimatavtrycket från verksamheten. Dessutom att skapa förutsätt- ningar för Nivikas hyresgäster att bo eller bedriva sin verksamhet med så låg klimatpåverkan som möjligt kan utsläppen minska ytterligare i drift- och förvaltningsskedet. Att erbjuda hållbara lösningar såsom delningstjänster, laddningsmöjligheter, men också vägledning kring materialval och återbruk. RIVNING Nivika ska bara riva om det verkligen är nödvändigt och i stället eftersträva att förlänga bygg- nadens livslängd. Om byggnaden trots allt rivs är ambitionen att återbruka byggmaterial och återvinna rivningsmaterial. Material som måste deponeras ska undvikas i möjligaste mån. Byggnadens livscykel ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 43 Hållbarhetsrapport 2021/22 Styrdokument för hållbarhetsarbetet Regelverk som styr, inspirerar och vägleder Nivikas hållbarhetsarbete med försiktighetsprincipen i beaktande. Bolaget beaktar samhällets krav enligt lagar och förordningar som minimikrav och strävar efter ständiga förbättringar med tydliga mål att främja en hållbar utveckling. Externa lagar och riktlinjer • Svenska Aktiebolagslagen • Årsredovisningslagen • Miljöbalken • Arbetsmiljölagen • Boverkets byggregler (BBR-krav) • FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter • EU:s taxonomiförordning • Övriga tillämpliga lagar och regler Externa initiativ • GRI Standards • FN:s globala hållbarhetsmål • Parisavtalet • TCFD • Hållbarhetscertiﬁeringar, t ex miljöbyggnad • Lokala hållbarhetsprogram och klimatanpassningsplaner Interna regelverk • Hållbarhetspolicy • Arbetsmiljöpolicy • Uppförandekod • Övriga rutiner och instruktioner HÅLLBARHET  EN INTEGRERAD DEL I NIVIKAS VERKSAMHET Långsiktigt och hållbart värdeskapande är en central del av den övergripande bolagsstyrningen för vilken styrelsen och vd är ytterst ansvariga. Nivikas styrelse antar årligen hållbarhetspolicy och uppförandekod samt följer kvartalsvis upp hållbarhetsarbetet. Varje år rapporteras bolagets riskanalys till styrelsen, en process som beskrivs på sidan 83-87 – vilket innefattar hållbarhetsrisker och möjlig- heter kopplade till klimat & miljö, sociala förhållanden, mänskliga rättigheter och anti-korruption. Styrelsen ansvarar för att årligen upprätta och ge ut hållbarhetsredovisningen och är tillsammans med koncernledningen ansvariga för att anta Nivikas hållbarhetsmål. Vd och koncernledning verkställer och driver igenom styrelsens beslut samt ansvarar för att den egna verksamheten hanterar hållbarhetsarbe- tet. Att det ﬁnns rutiner i enlighet med policyer och regelverk samt att de efterlevs och följs upp. Nivika har anställt en hållbarhetschef som tillträdde i augusti 2022 med uppgift att driva, utveckla, samt följa upp Nivikas hållbarhets- och klimatarbete. Hållbarhetschefen rapporterar löpande utfallet till koncernledningen. Hållbarhetsarbetet ingår som en naturlig och integrerad del i all verksamhet. Ansvaret för det dagliga arbetet med klimatrelaterade frågor såsom planering, genomförande och uppföljning följer organisationsstrukturen. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 44 Hållbarhetsrapport 2021/22 Hllbrhetsfrgn r centrl och det ﬁnns stor förvntningr p hur frgn hnters. Under vren 2021 identiﬁerdes Niviks prioriterde intressentgrupper. De r hyresgster, medrbetre, kreditgivre/ﬁnnsirer, leverntörer, smhllsktörer smt gre och styrelse. Vi för en löpnde dilog för tt fng in sikter och förvntningr frn intressentern. Intressentdilogen r viktig d den ger oss underlg för hur vi sk utveckl vrt hllbrhetsrbete. Nedn presenters intressenterns nyckelfrgor och hur dilog hr förts. I DIALOG MED OMVÄRLDEN ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 45 HYRESGÄSTER  BOENDE DIALOGFORM Möten (visning, uthyrning, in-, utﬂytt) Kundtjänst & felanmälan NYCKELFRÅGA Trygghet och trivsel Bra boendemiljö Möjliggöra för de boende att agera hållbart KREDITGIVARE/ FINANSIÄRER DIALOGFORM Finansiella rapporter (kvartalsvis) Enskilda möten med banker och investerare Kapitalmarknads- och investerarpresentationer NYCKELFRÅGA Långsiktig och stabil ekonomisk förvaltning Låg klimatpåverkan Nöjda och stabila hyresgäster Transparent rapportering HYRESGÄSTER  KOMMERSIELLA DIALOGFORM Kundmöten Avtalsförhandlingar Kundtjänst, felanmälan och löpande dialog kring förvaltning NYCKELFRÅGA Lokaler med god arbetsmiljö Långsiktig fastighetsförvaltning Möjliggöra för hyresgästen att agera hållbart MEDARBETARE DIALOGFORM Medarbetarsamtal (årligen) Utbildningar Företagsevents Avdelnings- och projektmöten NYCKELFRÅGA Stabil arbetsgivare med goda arbetsvillkor God arbetsmiljö Engagerad i lokala föreningslivet och samhället SAMHÄLLSAKTÖRER DIALOGFORM Möten med kommunala tjänstepersoner rörande byggnationer, stadsutveckling, detaljplaner etcetera. Samverkansmöten vid nätverk, intresse- och branschorganisationer NYCKELFRÅGA Byggnationer med ett starkt hållbarhetsperspektiv Bidra till hållbar stadsutveckling LEVERANTÖRER DIALOGFORM Vid upphandling av ramavtal Beställningar och leverantörsmöten Avstämning och kontroll av ramavtalsleverantörer (årligen) NYCKELFRÅGA Kravställare när det gäller kvalitet, arbetsvillkor och arbetsmiljö hos våra leverantörer Samverkan för ökad hållbarhet ÄGARE OCH STYRELSE DIALOGFORM Styrelsemöten (6-8 per år) Bolagsstämma (årligen) NYCKELFRÅGA Långsiktig avkastning med hänsyn till människor och miljö Transparent rapportering Kundnöjdhet Hållbarhetsrapport 2021/22 VÅRA VIKTIGASTE FRÅGOR  FOKUSOMRÅDEN Långsiktig värdeutveckling Vi skapar långsiktig värdeutveckling genom ansvarsfulla aärer. Att ta ansvar i våra rela- tioner med kunder, leverantörer och partners är avgörande för vårt förtroende och för vår förmåga att skapa långsiktigt framgångsrika aärer. Vi lägger stor vikt vid att säkerställa en god ekonomisk stabilitet, ansvarsfulla relatio- ner i hela värdekedjan och efterlevnad av Nivikas uppförandekod. • Finansiell stabilitet • Grön ﬁnansiering • Aärsetik och anti-korruption Miljö och resursanvändning Vi bygger, förvaltar och utvecklar fastigheter resurseektivt och med klimatet i fokus. Att våra fastigheter är energieektiva, har låg klimatpåverkan och bidrar till en funktionell och god inomhusmiljö är viktigt. Det är i och kring våra fastigheter vi kan göra mest för att minimera vår påverkan på omgivningen, och vi fokuserar på att redovisa och förbättra fastigheternas klimatpåverkan, miljöprestanda och energianvändning. • Klimatpåverkan och anpassning till ett förändrat klimat • Resurseektivitet – energi, material och avfall • Påverka hyresgästen att agera mer hållbart Hållbar stadsutveckling Vi är en lokal samhällsbyggare som erbjuder attraktiva och trivsamma lokaler/boen- den för våra hyresgäster. Nivika bidrar till regionens utveckling genom vår kärnverk- samhet. Också genom att engagera oss i initiativ, såsom infrastruktur, innovation och utbildning samt att välja lokala leve- rantörer. • Trygghet och trivsel Hållbara medarbetare Vi är en inkluderande arbetsplats med friska och engagerade medarbetare. Att våra medarbetare trivs, är engagerade och ut- vecklas har en direkt påverkan på kundernas upplevelse av relationen med Nivika, liksom vår förmåga att leverera goda resultat. I vår strävan att vara en attraktiv arbetsgivare prioriterar vi särskilt aspekterna arbetsmiljö, kompetensutveckling, jämställdhet och mångfald. • God arbetsmiljö • Jämställdhet och mångfald • Kompetensutveckling Under vren 2021 genomfördes en vsentlighetsnlys med syftet tt identiﬁer och prioriter viktig frgor för Nivik ur ett miljömssigt, socilt och ekonomiskt perspektiv. Som grund till vsentlighetsnlysen lg resulttet frn intressentdilogen, tidigre strtegirbete, en omvrldsnlys som ven inkluderde viktig brnschspeciﬁk frgor smt en nlys över Niviks hllbrhetsrelterde risker. Ett ntl prioriterde hllbrhetsfrgor identiﬁerdes och ligger till grund ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 46 Hållbarhetsrapport 2021/22 Pågående projekt, Nivika Center i Växjö. Preliminärt färdigt för inﬂytt sommaren 2023. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 47 Hållbarhetsrapport 2021/22 Hållbarhetsrapport 2021/2022 Agenda 2030 Vi fokuserr vrt hllbrhetsrbete p de omrden dr vi hr störst pverkn och drmed störst möjlighet tt bidr till positiv utveckling. Nivik bidrr till tt uppfyll Agend 2030, med srskilt fokus p utvld delml. LOKAL NÄRVARO FÖR GLOBALA MÅL Mål 16 - Fredliga och inkluderande samhällen För oss är det viktigt att ha ett proaktivt arbete för att minimera alla former av korruption och mutor, både bland medarbetarna, hos leverantörer och kunder. Detta är vårt sätt att bidra till ett fredligt och inkluderande samhälle. (Delmål 16.5) Mål 11 - Hållbara städer och samhällen Genom vårt arbete är vi en aktiv part i utvecklingen av städer. I planering, byggande- och förvaltning av fastigheter och stadsdelar samarbetar vi med kunder, leverantörer och kommuner och skapar tillsammans hållbara städer och samhällen. Med varsam blandning av byggnader, utformning av oentliga miljöer och gröna områden skapar vi stadsliv, gröna oaser, trygghet och trivsel som inkluderar alla. Vi är också med och utvecklar industri- områden och skapar möjligheter för ett expanderande näringsliv i och runt våra kommuner. (Delmål 11.6, 11.7) Mål 5 - Jämställdhet Nivika tror på styrkan i mångfald. Vi välkomnar medarbetare med olika bakgrund, läggning, egenskaper och kompetenser. Att vara öp- pen och nyﬁken har varit en viktig del av Nivikas framgång, därför uppmuntrar vi olikheter och unikitet. Vi arbetar konsekvent för att öka jämställd- het och motverka diskriminering på arbetsplatsen. Generellt sett har Nivika en övervikt av män. Speciellt inom förvaltningsverksamheten arbetar vi för en jämna- re fördelning. (Delmål 5.1, 5.5) Mål 7 - Hållbar energi för alla Genom att köpa el från vattenkraft och installera solceller på våra fastigheter bidrar vi till att öka andelen förnybar energi i den globala energimixen. Med hjälp av olika åtgärder minskar vi energianvänd- ningen i våra byggnader, uppmuntrar till en eektivare användning av lokalytor och bidrar på så sätt till att öka energieektiviteten. (Delmål 7.2, 7.3) Mål 12 - Hållbar konsumtion och produktion Vår ambition är att bidra till en mer hållbar konsumtion och pro- duktion. Detta gör vi genom att arbeta aktivt med vår egen, våra leverantörers och våra kunders resurseektivitet. Vi strävar efter att minska energianvändningen, uppnå en miljövänlig hantering av kemikalier och avfall samt att minska utsläpp, genom miljöklassning av byggnader och ställa krav på leverantörerna. (Delmål 12.2, 12.4, 12.5) Mål 3 - God hälsa och välbeﬁnnande Våra fastigheter utformas för att skapa välbeﬁnnande hos våra hy- resgäster. Genom att bygga bostäder enligt Miljöbyggnad Silver och välja närproducerade material bidrar vi till minskad användning av skadliga kemikalier och byggmaterial samt att undvika föroreningar i luft, mark och vatten. Bra inomhusklimat i våra fastigheter är viktigt för våra hyresgästers hälsa och bidrar till att minska antalet sjukdomsfall i samhället. Vi arbetar också för att säkra en god hälsa bland våra medarbetare. (Delmål 3.4, 3.9) Mål 13 - Bekämpa klimatförändringarna Att minska energianvändningen och nyttjandet av fossila bränslen för att därigenom minska koldioxidutsläppen och på så sätt bekämpa klimatförändringarna är en viktig del i vårt arbete. Vi vill också stärka städernas och fastigheternas motståndskraft mot, och förmåga till anpassning till klimatrelaterade faror och naturkatastrofer. (Delmål 13.1, 13.3) BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA Mål 8 - Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt Hållbar ekonomisk tillväxt säkrar och skapar nya arbetstillfällen samtidigt som engagerade, kompetenta och friska medarbetare är en förutsättning för att åstadkomma bra resultat. Vi arbetar för att främja en trygg och säker arbetsmiljö och goda arbetsvillkor för såväl egna medar - betare som leverantörer. Målsättningen är låg sjukfrånvaro samt noll arbetsplats- olyckor. Vi satsar också på kompetensutveckling för våra anställda. Med hållbara medarbetare läggs grunden till utveckling och lönsamhet. (Delmål 8.4, 8.5, 8.8) ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 48 Hållbarhetsrapport 2021/22 HÅLLBARHETSMÅL 2021/22 Vi rbetr stndigt med mest vsentlig hllbrhetsfrgorn och dess r kopplde till vr fyr fokusomrden. I tbellen nedn redoviss utfll för de ml som gllde 2021/22 och hur vi kopplr dem till FN:s globl ml. Långsiktig värdeutveckling Miljö och resursanvändning Hållbar stadsutveckling Hållbara medarbetare Aärsetik och anti-korruption Aärsetik och anti-korruption Aärsetik och anti-korruption Resurseektivitet Klimatpåverkan och anpassning till förändrat klimat Resurseektivitet Resurseektivitet Påverka hyresgästen att agera mer hållbart Trygghet och trivsel Trygghet och trivsel God arbetsmiljö Jämställdhet och mångfald God arbetsmiljö Alla medarbetare ska informeras om Nivikas uppförandekod Medarbetare ska utbildas i anti-korruption Noll inrapporterade fall av korruption och mutor Minska energianvändningen med 10 % (jämfört med 2020/21) Andel ”gröna” fastigheter i portföljen: 20 % Nyproduktion av bostäder ska byggas minst i enlighet med Miljöbyggnad Silver Nyinstallerad produktionskapacitet, solenergi: 1 GWp Antal nyinstallerade laddplatser: 25 st Börja mäta kundnöjdhet bland hyresgäster Ta fram arbetsmetoder för att säkerhetsställa trygghet och trivsel < 2 % korttids-sjukfrånvaro Ökad jämställdhet Noll olycksfall Allmän genomgång för samtliga medarbetare under året Målet rullar vidare till nästa år 0 st -5 % 31 % 100 % 1,3 GWp 102 st NKI (nöjd kund index) -undersökning görs i slutet av 2022 Intern checklista framtagen för trygghetsrondering 3,1 % 69 % män 31 % kvinnor 9 st, varav 2 st ledde till frånvaro Annat mål gällde 0 st -10 % (jämfört med 2019/20 21 % 100 % 0,54 GWp 59 st Annat mål gällde Annat mål gällde 2,4 % 78 % män 22 % kvinnor 1 st Koden togs fram, 100 % av medarbetarna informerades Delmål Fokusområde Väsentlig hållbarhetsfråga Mål 2021/22 2020/21 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 49 Hållbarhetsrapport 2021/22 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 50 Vägen mot en hållbar framtid – grön ﬁnansiering Grön ﬁnansiering är en naturlig fortsättning på det hållbarhetsarbete som bedrivs i hela organisationen. Det ger oss en ansvarsfull ﬁnansiering, förtroendefulla relationer med våra ﬁnansiärer samt stolthet och engagemang hos våra medarbetare. Nivika gav ut sitt Gröna Ramverk i september 2020 och emitterade i samband med det sin första gröna obligation. Nivikas ramverk följer Green Bond Principles där ambitionen är att bidra till målen enligt Agenda 2030, det är granskad av Cicero med betyget ”Medium Green”. För vidare läsning se avsnitt Uppföljning grönt ramverk – Investerarrapport 2022-08-31 i årsredovisningen. EKONOMISKT ANSVAR  LÅNGSIKTIG VÄRDEUTVECKLING Att vara en ﬁnansiellt stabil aärspartner främjar relationen med våra intressenter och är också en förutsättning för att driva hållbar utveckling. Långsiktig värdeutveckling innebär också att all verksam- het genomsyras av ett långsiktigt arbete för en hållbar leverantörskedja samt transparent redovisning av hållbarhetsdata. Syftet är att äga, förvalta och utveckla fastigheterna under lång tid och det har sedan länge därför varit naturligt att redan från start lägga stor vikt vid hållbarhet. Att skapa attraktiva boendemiljöer i resurseektiva fastigheter med beständiga material till en rimlig kostnad, lägger grunden för ett varaktigt värdeskapande. Vi investerar inte för kortsiktig vinst eftersom vi sällan säljer de fastigheter vi bygger. Vi vill skapa en ekonomisk stabilitet som går över och bortanför konjunkturer. Finansiell stabilitet Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark ﬁnansiell ställning. De ekonomiska och ﬁnansiella målen är satta för att ge en kombination av god avkastning på eget kapital, hög tillväxtkapacitet och ﬁnansiell stabilitet. Att vara en ﬁnansiellt stabil aärspartner främjar relationen med våra intressenter och är också en förutsättning för att driva en hållbar utveckling. Strategin stöds av en stabil bas av intäkter som ger ett stabilt operativt kassaﬂöde och ligger till grund för en sund ekonomisk ställning. Den långsiktiga ﬁnansiella hållbarheten styrs av de ﬁnansiella målen. Utfallet i förhållande till mål, se avsnitt Mål och utfall samt i koncernens Rapport över resultat och totalresultat i koncernen i sammandrag. Dessutom ﬁnns de ﬁnansiella nyckeltalen redovisade i slutet av rapporten. För mer information kring skapat ekonomiskt värde för Nivika se företagets resultaträkning. Nivik bygger och investerr för egen lngsiktig förvltning och till grund för vr hllbrhetssyn ligger en strvn efter tt skp lngsiktig vrden. Bde ekono- misk och mnsklig. Att skp vrde över tid förutstter ett hllbrt synstt, lngsiktigt nsvrstgnde, sund ffrsmssighet och stbil finnsiell stllning. Hållbarhetsrapport 2021/22 Ansvarsfull samarbetspartner - aärsetik och anti-korruption På Nivika värdesätter vi vår position som ett respekterat företag oavsett var vi bedriver vår verksamhet. Vi stödjer och respekterar de internatio- nellt erkända mänskliga rättigheterna där vi verkar. Mutor, bestickningar eller otillbörliga förmåner får inte förekomma och vi arbetar för att motverka alla former av korruption i verksamheten och i aärsrela- tioner. Fördjupad utbildning i anti-korruption är ej genomförd under 2021/22 utan ska genomföras under kommande år. Uppförandekod Uppförandekoden beskriver hur medarbetare ska agera på vår arbets- plats, hur aärer görs och agera i samhället. Koden gäller för alla Nivikas medarbetare. Alla helägda dotterbolag till Nivika är bundna av koden, leverantörer och andra aärspartners förväntas följa liknande principer som ingår i koden. Att dessa principer efterlevs är en viktig faktor när val av aärspartners görs. Information om uppförandekoden ingår som en del av introduktions- programmet för alla nyanställda. Under året har repetition gjorts för samtliga medarbetare i uppförandekoden. Utöver uppförandekoden ﬁnns styrdokument innehållande principer för bolagsstyrning och efter- levnadsprocedurer, som beslutats av styrelsen. Visselblåsare Vi är angelägna om att både våra egna medarbetare och våra exter- na intressenter känner sig trygga med att vi fångar upp eventuella missförhållanden i organisationen redan på ett tidigt stadium, antingen via dialog eller via företagets visselblåsarfunktion, som sköts av Nivikas styrelseordförande. Repressalier mot eller diskriminering av någon medarbetare som i god tro gjort en anmälan är inte tillåtet. Under året ﬁnns inga rapporterade fall av korruption, mutor eller brott mot uppförandekoden. För hållbarhet i leverantörskedjan Nivikas leverantörer har en viktig roll i värdekedjan och som beställare av varor och tjänster har Nivika ett stort ansvar och möjlighet att ställa krav med koppling till hållbarhet. Exempelvis kravställs leverantörer på att följa bolagets uppförandekod. Nivika eftersträvar lokala leverantörer, nära och långsiktiga samarbeten med aärspartners för att tillsam- mans främja hållbarhet genom hela värdekedjan. Nivika kommer under kommande år se över ram- och leverantörsavtal med fokus på Växjö, Vetlanda och Västkusten, där bland annat krav på hållbarhet och uppfö- randekod ska tydliggöras. EU-taxonomin - för hållbara byggnader I enlighet med EU:s taxonomi för hållbara investeringar förväntas större börsnoterade företag i Europa lämna upplysningar i hållbarhetsrappor- ten om hur deras verksamheter bidrar till att uppfylla EU:s miljömål. Detta kommer framöver redovisas som andel av omsättningen, drifts- utgifterna och kapitalutgifterna som anses ”hållbara” i enlighet med kriterierna i taxonomin. Nivika omfattas inte initialt av rapporteringskravet, men väljer ändå att presentera en bedömning av hur vår verksamhet överensstämmer med EU-taxonomin som vägledning för ägare och investerare. I ett första steg har vi uppskattat hur stor del av vår omsättning, våra drifts- och kapitalutgifter som avser ekonomiska aktiviteter som tas upp i taxonomin, det vill säga är ”aligible”. Nivika äger, förvaltar och utvecklar fastigheter. Vår verksamhet återﬁnns i huvudgrupp 7, Bygg och fast- ighetsverksamhet, i taxonomin. Vår verksamhet motsvarar därmed det som i taxonomin benämns ”Förvärv och ägande av byggnader” (7.7) och i stort sett hela vår omsättning, alla våra driftsutgifter och en del av våra kapitalutgifter kan kopplas till denna aktivitet. Vid ny- eller ombyggnation kan kapitalutgifterna kopplas till aktivite- terna ”Uppförande av nya byggnader” (7.1) respektive ”Renovering av beﬁntliga byggnader” (7.2). Härutöver genomför vi löpande ener- gieektivisering av våra fastigheter, samt installerar laddplatser och solcellsanläggningar. Dessa investeringar är förenliga med ”Installation, underhåll och reparation av teknisk utrustning” (7.3-7.6) som avser just denna typ av åtgärder för att begränsa klimatpåverkan. Total, mkr Andel ekonomiska verksamheter som omfattas av taxonomin, % Andel ekonomiska verksamheter som inte omfattas av taxonomin, % Omsättning – redovisningen av total omsättning motsvarar alla våra totala service- och hyresintäkter i resultaträkningen. Driftutgifter - avser direkta utgifter för skötsel, reparation och underhåll av våra fastigheter. Kapitalutgifter – avser aktiverade utgifter som höjer värdet på våra fastigheter, inklusive investeringar och förvärv. Omsättning 528 100 % 0 % Driftutgifter 19 100 % 0 % Kapitalutgifter 3 164 100 % 0 % Nivikas omfattning av EU-taxonomin ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 51 Hållbarhetsrapport 2021/22 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 52 MILJÖMÄSSIGT ANSVAR  MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING Bygg- och fstighetsbrnschen str för en betydnde del v Sveriges totl energinvndning och en stor ndel v koldioxidutslppen, vilket hr en negtiv pverkn p vrt klimt. Nivik sk erbjud hllbr fstigheter, bolget förvltr och utvecklr drför fstigheter resurseektivt och med klimtet i fokus. Vi rbetr stndigt för tt minsk vr egen och vr hyresgsters klimtvtryck smtidigt som vi rbetr med tt eektiviser vr resursnvndning. Inom vrt miljömssig nsvr hr vi prioritert tre vsentlig hllbrhetsfrgor: - Klimtpverkn/npssning - Resurseektivitet - Underltt för hyresgsten tt ger mer hllbrt Uppdaterade beräkningar Under året har nya beräkningsmetoder tillämpats för koldioxidutsläpp samt energianvändning, vilket innebär att 2019/20 och 2020/21 års värden är uppdaterade till årets hållbarhetsrapport och de skiljer sig därför emot tidigare rapporter. Miljöcertiﬁering – en väg till hållbara byggnader Miljöcertiﬁering är ett verktyg för att säkerhetsställa att våra fastigheter är hållbara och minime- rar sin miljöpåverkan. Sedan 2020 bygger Nivika alla sina bostäder i enlighet med Miljöbyggnad Silver. Miljöbyggnad är Sveriges mest använda miljöcertiﬁeringssystem för byggnader. Standarden omfattar de viktigaste miljöpåverkande byggnadsaspekterna och kvalitetssäkrar samtidigt inomhusk- limatet. En byggnad bedöms inom områdena energi, inomhusmiljö och material. Andel bostäder byggda i enlighet med Miljöbyggnad Silver 2021/22 2020/21 Utfall 100 % 100 % Hållbarhetsrapport 2021/22 Att mäta och redovisa utvecklingen av Nivikas klimatpåverkan är ett sätt att identiﬁera, prioritera och följa upp åtgärder för att minska klimatutsläppen. Genom ökad kunskap om direkta och indirekta utsläpp kan klimatplaner och metoder tas fram för att prioritera de åtgärder som ger störst påverkan. Nivika rapporterar koldioxidutsläpp med hjälp av GHG-proto- kollet (Green House Gas Protocol), i enlighet med modellen Financial Control approach. Nivika redovisar Scope 1 och Scope 2. Inom Scope 3 håller Nivika på att inventerar de kategorier som kan tillämpas samt hur datainsamlingen ska ske. Klimatpåverkan och anpassning till ett förändrat klimat 2021/22 Aktivitet Datakälla Omvandlingsfaktor Absoluta utsläpp Intensitet Scope 1 Service/driftbilar och poolbilar Intern inhämtning från körjournaler Emissionsfaktor för respektive fordon, bränslebaserad 21 Köldmedia Utsläpp från köldmedia hämtas från respektive fastighet enligt lag omobligatorisk köldmediarapport Statistik från Svensk Kyl & Värmepumpsförening 0 Scope 1 Summa direkta utsläpp 21 0,04 Scope 2 Marketbased Förbrukning av el i fastigheter Data från leverantör 55 Locationbased Förbrukning av el i fastigheter Data från leverantör Emissionsfaktor, Nordisk mix 2021: 0,0547 734 Förbrukning av ärrvärme i fastigheter Data från leverantör 558,3 Förbrukning av ärrkyla i fastigheter Data från leverantör 0,13 Marketbased Summa indirekta utsläpp från produktion av inköpt energi 613 1,1 Locationbased Summa indirekta utsläpp från produktion av inköpt energi 1 292 2,3 Scope 1+2 Markedbased 634 1,14 Scope 1+2 Locationbased 1 313 2,35 Locationbased - Metoden återspeglar genomsnittlig utsläppsintensitet för nätet på vilken energiförbrukningen inträar. Emissionsfaktorn är för hela leveransen i kraft-, värme- eller kylnätet. Ingen skillnad görs för om organi- sationen har gjort ett aktivt miljöval för sin inköpta el, värme eller kyla. Marketbased – Metoden skiljer på ursprungsmärkt inköpt el, värme och kyla och ospeciﬁcerad inköpt el, värme och kyla. För den ursprungsmärkta elen, värmen och kylan används speciﬁka emissionsfaktorer för ett speciﬁkt energislag, medan för ospeciﬁcerad el, värme och kyla används den nord- iska residualmixen. Klimatutsläpp Scope 1 Avser direkta utsläpp som kontrolleras av verksamheten själva och där Nivika har direkt kontroll över sin klimatpåverkan, till exempel utsläpp från egna fordon. Scope 2 Avser indirekta utsläpp från inköpt energi. Utsläppen sker då hos producenten men räknas in i Nivikas utsläppssiror. Några exempel är inköpt el, värme och kyla. Scope 3 Omfattar indirekta utsläpp uppströms och nedströms i värdekedjan som Nivika ger upphov till men inte kontrollerar direkt. Beräkningen avser kalenderår. Beräkningen från 2021 redovisas i 2021/22 års redovisning. Absoluta utsläpp anges i: ton CO₂e Intensitet anges i: kg CO₂ e/kvm, fördelat ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 53 Hållbarhetsrapport 2021/22 Resurseektivitet - energi, material och avfall Nivika lägger stort fokus på att skapa hållbara byggnader över tid. Det är långsiktiga satsningar som leder till minskad klimatpåverkan och lägre energiförbrukning. Eektiv energianvändning, materialförbrukning och avfallshantering är viktiga områden för Nivika när det gäller resurseektivitet. Eektiv energianvändning Under senare år har elbehovet i Sverige ökat kraftigt. Arbetet med energieektivisering och driftoptimering av fastigheterna är något som ständigt pågår. En ökad installation av exempelvis solcellsanläggningar bidrar också till att minska såväl klimatpåverkan som driftskostnaderna. Att ha kontroll på och påverka energiförbrukningen i våra fastigheter är en viktig del i energieektiviseringen. Nivikas tekniska förvaltning använder olika system för att övervaka fastigheterna med fokus på att följa upp, utveckla och optimera energianvändningen. En kartläggning av fastigheter med hög förbrukning har gjorts. Ett antal åtgärder har gjorts under året, som byte av åtta värmecentraler och sex ventilationssystem. Fönsterby- ten har gjorts på tre fastigheter där vi inte bara får ett bättre energivärde, utan också ger hyresgästerna ett förbättrat inomhusklimat. Energianvändning Energianvändning, kWh 2021/22 2020/21 2019/20 El 13 418 621 10 896 223 9 991 012 Fjärrvärme 19 532 531 12 275 865 2 718 885 Fjärrkyla 10 852 21 298 14 142 Total förbrukning 32 962 004 23 193 386 22 724 039 Energiintensitet Energianvändningen har minskat med 5 procent - jämfört med 20/21 har vi minskat från 102 till 97 kWh/m2 Atemp. Målet med att minska energianvändningen med 10 procent nås inte för året då vi har förvärvat ett antal äldre fastigheter med hög förbrukning. Energiintensitet, kWh/m2 Atemp 2021/22 Förändring, % 2020/21 Förändring, % 2019/20 Total energiintensitet 97 -5 % 102 -11 % 114 Underhållet i siror 2021/22 Resurseektiviseringar som gjorts på våra fastigheter under 2021/22 • Nyinstallerade solpaneler på bostadsfastigheterna Vigören 1 och på de kommersiella fastigheterna Vagnen 10, Bälgen 15, Bikupan 19, Stegen 1, Fyllinge 20, Sandstenen 2, Broarna 4 och Barnarps-Kråkebo 1:58. • Ventilationsbyte för bättre energiprestanda på fastigheterna Rosen 1, Tre Liljor 17 och Snipen 19. • Byte av ärrvärmecentral på fastigheterna Snipen 13, Snipen 19, Lejonet 5, Lejonet 18, Barnarps-Kråkebo 1:58, Folkets Hus 1 och två på Ämbaret 8. • Fönsterbyten har genomförts och färdigställts på Advokaten 5 och på Bäret 1 samt på Tre Liljor 17. • Ett löpande arbete med uppkoppling av överordnat system via Webbport och energidata till Mestro för beﬁntliga fastigheter. • Pågående arbete med att byta ut gamla ljuskällor till nya LED-armaturer på fastigheterna Smeden 3, Smeden 5, Överkanten 1 och Värendsvallen 12. 180 FÖNSTERBYTEN 8 NYA VÄRMECENTRALER 6 BYGGNADER MED FÖRBÄTTRAD VENTILATION 4 FASTIGHETER MED NY LEDBELYSNING ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 54 Hållbarhetsrapport 2021/22 Nivikas solcellsanläggningar har under året producerat 1 678 MWh, vilket motsvarar 13 procent av total elanvändningen. Producerad solenergi Målet nyinstallerad solenergi med produktionskapacitet om minst 1 GWp innebär fortsatt fokus på förnybar el. Vi sätter solpaneler på våra tak, både vid nybyggnation och på beﬁntliga fastigheter. Under året har solcellsanläggningar installerats på nio fastigheter med en total produktionskapacitet om 1,3 GWp. Producerad solenergi, MWh 2021/22 Förändring, % 2020/21 Förändring, % 2019/20 Producerad el från egna solcellsanläggningar 1 678 136 % 710 152 % 282 Egenproducerad solel som används på plats 1 678 710 282 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 55 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Producerad Solenergi, MWh Ämbaret 8 Vetlanda Töringe 7:40 Diabasen Vombaten Överkanten 1 Folkets Hus Rättaren Drängen 2 Holmgrens Bil Rödspätten Hållbarhetsrapport 2021/22 Nivika standard - med material för långsiktig förvaltning För att ta ytterligare ett steg vidare mot ett mer hållbart samhälle behöver vi gemensamt tänka ett steg längre gällande återbruk och långtidsbruk, och därmed lämna slit- och slängtänket bakom oss och minska klimatpåverkan. Material och produkter behöver användas längre, av ﬂer eller i nya sammanhang. Omställningen till en cirkulär ekonomi har stor potential i att minska resursanvändningen och är också ett verktyg för att påverka de globala hållbarhetsmålen i Agenda 2030. Sedan Nivika startades har långsiktig förvaltning varit en grundför- utsättning för materialval och speciﬁkationer oavsett om det gäller renovering eller nyproduktion. Nivika ska ha fastigheter av hög kvali- tet för att attrahera hyresgäster, det är lika viktigt nu som när bolaget startade för drygt 20 år sedan. Vid nyproduktion av hyresrätter ingår alltid Nivika teknisk beskrivning standard som en del av beställning- sunderlaget. När du kliver in i lägenheterna ligger det granit eller keramik klinkers på hallgolvet, tåligt och underhållsfritt, på övriga golv ligger ekparkett, ett vackert och tämligen tåligt golv som även ger en varm träkänsla och är skönt att gå på. Samtliga golvlister är i ek, nästan lika snygga efter ett par års dammsugning som när de är nya. Fönsterbänkar är i sten eller vit marmor som ger ett tidlöst och fräscht intryck. Köket är vitt med tåligt kompaktlaminat på bänkarna och vitvarorna är rostfria. Toalett och badrum har granit eller kera- miskt klinkers på golvet och det är kakel på väggarna. Lägenheten har mekanisk till- och frånluftsventilation med värmeåtervinning med FTX-aggregat i samtliga lägenheter. Våra fastigheter utformas så långt som möjligt för att vara ﬂexibla och lätta att anpassa till föränd- rade behov, vilket minskar behovet av ombyggnation. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 56 Hållbarhetsrapport 2021/22 Nivika Byggsystem – egen produktionskapacitet med miljöproﬁl Nivika Byggsystem har under året varit viktig del i vårt hållbara byggande. Genom att bedriva byggnation industriellt minskas avfallsmängd och skrot, byggnationen sker i kontrollerad miljö och är inte väderberoende vilket också ger en bättre arbetsmiljö för medarbetarna. Fokus ligger på industriellt byggande i trä, vilket förkortar byggtiden väsentligt och således bidrar till mer kostnads- eektivt byggande. Att använda närproducerat svenskt trä kan idag inte mäta sig med någon annan produktionsmetod när det gäller miljö- och klimata- spekter. När trä används som byggnadsmaterial lagras koldioxiden i byggnaden under hela dess livslängd. ”Härproducerat” och bidrag till cirkulära ﬂöden Nivika Byggsystem har sin produktion på Torsvik strax söder om Jönköping vilket är mitt i Nivikas marknader och möjliggör för en bättre kontroll av värdekedjan. Genom närproducerade byggma- terial och färdiga moduler minskar även kostnader och utsläpp vid transport. Nivika kan från Torsvik leverera moduler till alla orter inom vilka bolaget är verksamt och modulerna monteras därefter på plats. Varje modul från Byggsystem ska hålla länge och vara trivsam att vistas i. Modulerna erbjuder en bra vistelsemiljö med genomtänkt planering och bra materialval. Modulerna ska kunna lämpa sig för såväl permanenta boenden som för ﬂyttbara lösningar, enkla att montera ned, ﬂytta och bygga upp igen – för ett cirkulärt ﬂöde. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 57 Hållbarhetsrapport 2021/22 Minskade avfallsmängder - ökad återvinning Arbetet med avfall handlar om att minska mängden avfall som går till deponi och förbränning – och att öka andelen återvunnet avfall. Nivikas verksamhet genererar avfall i våra byggprojekt, nyproduktion och hyres- gästanpassningar men också från verksamhetens hyresgäster. Vad det gäller avfall från byggnation är det viktigt att det ställs krav på exempelvis avfallsplaner i projekt. Men även att öka återvinningsgraden på byggarbetsplatser och hos våra hyresgäster. Här krävs samverkan med våra avfallsleverantörer samt entreprenörer vid byggprojekt. Utmaning har varit att avfallsleverantörer vi samarbetat med inte har kunnat redovisa uppföljning på avfallshanteringen. Under våren 2021 tecknades ett avtal med ett avfalls- och återvinningsföretag som kan leverera mer komplett avfallsdata. Tillsammans ska vi arbeta fram ett system som ger möjlighet att minska avfall, öka återvinningen och däri- genom minska klimatavtryck kopplat till verksamheten. Under våren 2022 har en avfallskartläggning genomförts i Värnamo. Syftet var att ta fram mätdata där vi som fastighetsägare kan påverka hyresgäster genom smarta val för att få dem i sin tur att agera mer hållbart. Näst på tur är Växjö och Jönköping. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 58 Hållbarhetsrapport 2021/22 Laddplatser 102 stycken laddplatser för el- och hybridfordon driftsattes under året, vilket har överträat målet om 25 stycken med fyra gånger om. Ort 2021/22 2020/21 2019/20 Värnamo 12 14 11 Jönköping 52 33 16 Växjö 26 12 2 Varberg 12 0 0 Totalt 102 59 29 Underlätta för hyresgästen att agera mer hållbart Förutom uppvärmningen av våra fastigheter och våra byggprojekt bidrar våra hyresgäster med utsläpp från till exempel biltransporter, avfall och konsumtion. Hyresgästernas intresse för att bidra till hållbara lösningar och eektiviseringar ökar. Som hyresvärd kan vi bidra genom att göra det enkelt för våra hyresgäster att göra rätt, underlätta för att skapa en mer hållbar livsstil och engagera dem att göra mer klimatsmarta val i vardagen kopplat till sitt boende. Det kan vara allt från att erbjuda odlingsmöjligheter intill fastigheterna, enkla system för avfallshantering till att erbjuda laddplatser för elbilar. I våra nybyggda bostadsfastigheter mäts el- och vattenförbrukningen individuellt, vilket ökar kunskapen om den faktiska förbrukningen hos våra hyresgäster. I våra fastigheter vill vi underlätta för att använda cykeln genom till ex- empel trygga och lättillgängliga cykelparkeringar. I projektering av bygg- naderna övervägs möjligheter för cykelpooler. Vi har också etablerat ett samarbete med Green Motion, vilket ger hyresgästerna möjlighet att hyra elcyklar i närheten av fastigheterna. Arbetet med att erbjuda våra hyresgäster möjligheter till en hållbar mobilitet fortsätter. Klimatrisker, klimatpåverkan och biologisk mångfald är tätt samman- kopplat. Samtidigt som klimatavtrycket ska minska ska den biologiska mångfalden öka. Ju ﬂer växter som ﬁnns, desto större kapacitet att ta upp koldioxid i atmosfären. Fler växter och träd skapar även skugga, vilket lindrar eekten av värmeböljor och bidrar till naturlig dagvatten- hantering genom upptag av vatten via rötterna. När ett område nyexploateras kan det medföra att vissa ekologiska vär- den på platsen påverkas. Nivika arbetar med att stötta biologisk mång- fald bland annat genom att anlägga gröna tak, skapa gröna innergårdar men också prioritera växter och träd som blommar för att förstärka det biologiska värdet kring fastigheterna. Såklart vi ska ha en äng mitt bland fabrikerna! På vår nybyggda fastighet Porfyren 2 i Värnamo valde vi att anlägga en blomsteräng. Ängen är inte bara vacker att titta på utan uppskattas även av pollinerande insekter, som humlor, bin och ärilar. Ängarna binder både dagvatten och koldioxid. Jämfört med en gräsmat- ta som har behov av att klippas en gång per vecka under sommarhalvåret behöver ängen bara slås en gång per år, färre antal gräsklippningar gör dessutom att utsläppen minskar. Antal laddplatser ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 59 Hållbarhetsrapport 2021/22 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 60 I detaljplanearbetet ingår förutom att gestalta området även att bidra till en blandad stadsmiljö. En blandad stadsmiljö skapar förutsättningar för stor mångfald och variation mellan gammal och ny bebyggelse, både i gestaltning och funktion för boende, handel, service, rekreation, kultur och arbetsplatser. Blandstaden utgår ifrån att människans välbeﬁnnande står i centrum, vilket bidrar till ökad trygghet och gemenskap. Kommande år ska vi genomföra en undersökning bland våra bostadshyresgäster. Undersökningen mäter hur nöjda hyresgästerna är med sitt boende och Nivika som hyresvärd. Den innehåller också frågor om upplevd trygghet i området och i lägenheten, städning av trapphus och tvättstugor, serviceanmälan och sophantering. Resultaten från undersökningen kommer vi att använda som underlag när vi planerar vår verksamhet och husens förvaltning. SOCIALT ANSVAR  HÅLLBAR STADSUTVECKLING MED TRYGGHET OCH TRIVSEL Närhet till hyresgästen Våra hyresgäster står i centrum för vår verksamhet och det är viktigt att kunna erbjuda rätt produkt och service till bostadshyresgäster såväl som till lokalhyresgäster. Nöjda hyresgäster som trivs är lojala och hyr länge hos oss, vilket bland annat bidrar till lägre omﬂyttning och ökad trygghet. En nöjd hyresgäst är också en god ambassadör för bolaget. Vi möter våra hyresgäster dagligen, genom telefonsamtal, mejl och personliga kontakter. Vi månar om en hög tillgänglighet för våra kunder och de kan nå oss via telefon och mejl. På den kommersiella sidan har lokalansvariga nära kontakt med hyresgästerna för att snabbt kunna fånga upp förändrade behov och önskemål. Digital teknik möjliggör nya beteenden och nya funktioner. Våra hyresgäster kan underteckna bostads- kontrakt, garagekontrakt och parkeringsavtal digitalt. I Mitt Lager har vi smidiga digitala låslösningar där manuell nyckelhantering helt har upphört. Nivik vill tt de som bor eller rbetr i vr hus och kvrter trivs, knner sig trygg och mr br. Vi r en lokl smhllsbyggre som erbjuder ttrktiv och trivsmm lokler och boenden för vr hyresgster. Vi skpr hllbr kvrter och omrden med fstigheter dr mnniskor sk lev och rbet i mng r frmöver. Omrden sk klr klimtförndringr och smhllsomvndling. Vi tr lngsiktigt nsvr nr vi bygger, utvecklr och förvltr. Hållbarhetsrapport 2021/22 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 61 Med lokalt samhällsengagemang Vi arbetar för att vara en engagerad samhällsmedborgare på olika sätt. Nivika engage- rar sig genom att stötta olika idrottsföreningar och evenemang främst i de geograﬁska områden där vi verkar. Att bidra till ungdomsverksamhet, att bidra till en positiv utveckling av samhället samt verka för trygghet och säkerhet. Satsningarna innebär för oss att stödja utsatta grupper som står utanför samhället, men också att motverka utanförskap. Några organisationer/föreningar som Nivika samarbetar med: Hållbarhetsrapport 2021/22 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 62 Att arbeta mot gemensamma mål, respektera varandra och varandras olikheter samtidigt som vi har kul på jobbet är några av de egenskaper som ligger till grund för vår företagskultur och som knyter an till våra kärnvärden: engagemang, ärlighet, glädje och hållbarhet. Nivika fortsätter att utvecklas, vilket gör att behovet av nya medarbe- tare och kunskap ökar. Därför är det viktigt att vi tillsammans fortsätter arbetet med att förstärka vår värdegrundsplattform och den familjära företagskultur som vi har inom Nivika - för att vara en hållbar arbets- plats och en attraktiv arbetsgivare. För att vara en hållbar arbetsplats har vi valt att prioritera tre områden: god arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling. En sund arbetsmiljö Nivika ska erbjuda medarbetarna en trygg, säker och hälsosam arbets- miljö. Bolaget arbetar förebyggande med säkerhet genom bland annat interna rutiner och verktyg. Den dagliga verksamheten bedrivs med bakgrund av våra kärnvärden. Information och tillvägagångssätt hur vi ska agera beskrivs i företagets policys och uppförandekod. Arbetsmiljöfrågor är viktiga för att minimera tillbud och olyckor. Upp- komna tillbud dokumenteras och rapporteras till närmsta chef som i sin tur lyfter tillbudet upp till ledningen. Vi har en nollvision för arbetsplats- olyckor, den gäller alla som arbetar för eller utför uppdrag åt Nivika. Detta innebär att ingen ska komma till skada på jobbet. För att uppnå vårt mål måste vi arbeta förebyggande, minimera och åtgärda säker- hets- och hälsorelaterade risker samt främja medarbetarnas välmående. Jämfört med 2020/21 då vi hade ett olycksfall hade vi i år två olycksfall som föranledde till frånvaro. Alla medarbetare erbjuds friskvårdsbidrag och samtliga anställda omfattas även av en vårdförsäkring. Friskvård sker både förebyggande och i rehabiliteringssyfte för att främja hälsa och välmående. Under året har 23 procent av medarbetarna använt sitt friskvårdsbidrag. Sjukfrånvaron i koncernen har genom åren varit låg. Under verksam- hetsåret har vi dock haft en ökning av korttidsfrånvaro till totalt 3,1 procent. Jämfört med 2020/21 då korttidsfrånvaron stod för 2,4 procent. Orsaken till ökningen beror på den rådande situation avseende covid-19. HÅLLBARA MEDARBETARE  EN STARK FÖRETAGSKULTUR Medrbetrn r vgörnde för företgskulturen, rern och den pgende utvecklingen. Kunnig, enggerde och vlmende medrbetre ger nöjdre hyresgster och en eektivre verksmhet. 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2021/22 2020/21 2019/20 96,9 % 97,6 % 98,1 % Frisknärvaro 2021/22 Frisknärvaron är fortsatt hög och ligger på 96,9 % Hållbarhetsrapport 2021/22 ENGAGEMANG GLÄDJE HÅLLBARHET Vi arbetar mot verksamhetens gemensamma mål med ett genuint engagemang och tar tillvara på möjlighe - ter som är av godo för Nivika. Vi ha kul på jobbet och gläds med varandras framgångar, när vi lyckas gynnar det både oss själva och företaget. Vi har en inställning att hållbarhet är en grundläggande drivkraft som ska genomsyra företaget som en grundsten i beslut och i vår dagliga verksamhet. ÄRLIGHET Vi respekterar varandra och varandras olikheter och tror på goda relationer i och utanför företaget med en tydlig god ton. Våra värderingar beskriver det som är allra viktigast i våra initiativ och handlingar. Värderingarna guidar oss i vårt dagliga arbete och i de relationer vi bygger med kollegor, kunder och partners. VÅRA KÄRNVÄRDEN Hållbarhetsrapport 2021/22 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 63 Hållbarhetsrapport 2021/22 Lika värde, jämställdhet och mångfald Vårt grundläggande synsätt är att alla människor har lika värde och rätt till lika behandling. Medarbetarna skall ges samma möjligheter gällande anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran, inom ramen för sin kompetens och vilja. Arbetsvillkoren styrs av kollektivavtal och samt- liga medarbetare omfattas. Vi är medlemmar i Almega. Lönesättningar tar hänsyn till branschstatistik och medarbetarnas individuella presta- tion. Historiskt sett är bygg- och fastighetsbranschen en mansdomine- rad bransch. Idag ser vi att ﬂer och ﬂer kvinnor söker sig in i branschen, vilket vi välkomnar. Under året har vi gått från 22 procent kvinnor till 31 procent. Inga fall av diskriminering har inrapporterats. I september 2021 hade Nivika 46 medarbetare och per årsslut har vi ökat vårt team med ytterligare 20 medarbetare, totalt är vi nu 65 anställda. De områden som legat i fokus för rekrytering har varit hållbar- het, projekt-, ekonomi- och förvaltningsavdelningen. Vi har även under året lyft upp en del medarbetare till nya utmanande roller. Persona- lomsättningen uppgår till 14 procent, vilket motsvarar 8 personer som avslutat sin anställning. Fördelningen av Nivikas medarbetarbetare per den sista augusti 2022 är 69 procent män och 31 procent kvinnor. Av de anställda är 46 perso- ner (71) tjänstemän och 19 personer (29) kollektivanställda. * Nivika Byggsystem och Bostadsutveckling är ej med i beräkningarna. Kompetensutveckling Medarbetarsamtal genomförs för att stödja den personliga utveckling- en, följa upp gemensamt satta mål, stämma av arbetssituationen och planera framtida kompetensutveckling. För oss handlar kompetensut- veckling om att utveckla våra medarbetares kunskaper och färdigheter. Medarbetare ska ges samma möjligheter gällande anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran inom ramen för sin kompetens och egna vilja. Utbildningsbehovet kartläggs och anpassas individuellt för varje medarbetare, rätt kompetens för respektive arbetsuppgifter. Under året har utbildningar genomförts inom bland annat grundläggan- de hyresrätt, entreprenadjuridik samt hjärt- och lungräddning. Kunskapsutbyte Vi har också fokus på framtida medarbetare för att bidra till deras utveckling. Nivika har ett långsiktigt utbyte med studenter på Campus i Värnamo och Jönköping University, som strävar efter att ge studenter möjlighet till praktiska erfarenheter och utbildning kopplat till bygg- och fastighetsbranschen. Nivika är bland annat medlem i: • Fastighetsägarna, en rikstäckande branschorganisation med lokal förankring som arbetar för en hållbar och fungerande fastighets- marknad. • CSR Småland, har till ändamål att skapa engagemang bland företag och andra aktörer till att utveckla hållbara verksamheter och därige- nom bidra till en attraktiv region, samt att vara en mötesplats som bidrar till hållbar verksamhetsutveckling och nya aärsidéer. • Jönköping City, ett samarbete mellan handeln, fastighetsägarna, kommunen och övrigt näringsliv. • Värnamo City, en samverkan mellan handeln, fastighetsägarna, kommunen och övrigt näringsliv. • Värnamo Företagarförening, en näringspolitisk organisation som aktivt engagerar sig bland annat för att förbättra förutsättningarna för näringslivet och främja en positiv utveckling i området. • ID06, Nuvab Näringsliv, Self Storage, Svenskt Näringsliv, Värnamo Näringsliv. Köns- och åldersfördelning styrelse 7 (3 kvinnor, 4 män) 30-50år Kvinnor: 1 Män:0 Kvinnor >50år Kvinnor: 2 Män: 4 Män 29% 71% 43% 57% Köns- och åldersfördelning koncernledning 4 (1 kvinna, 3 män) Kvinnor Män 33% 25% 67% 75% 30-50år Kvinnor: 0 Män: 1 >50år Kvinnor: 1 Män: 2 Köns- och åldersfördelning hela organisationen 65 (20 kvinnor, 45 män) Kvinnor Män 31% 12% 69% 52% 36% <30 år Kvinnor: 3 Män: 5 30-50år Kvinnor: 10 Män: 24 >50år Kvinnor: 7 Män: 16 2021/22 Fördelning, 2020/21 Fördelning, Antal % Antal % < 30 år 6 9 3 7 30-50 år 36 55 26 57 > 50 år 23 35 17 37 Totalt 65 46 Åldersfördelning 2021/22 Förändring, 2020/21 Fördelning Kvinnor Män Fördelning (kvinnor), % % Kvinnor Män (kvinnor), % Styrelse 3 4 43 0 3 4 43 Koncernledning 1 3 25 -8 1 2 33 Hela organisationen 20 45 31 9 10 36 22 Könsfördelning ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 64 Hållbarhetsrapport 2021/22 TCFD-vägleder Beskrivningen hjälper intressenterna att skapa sig en bild av hur verk- samheten kommer att påverkas av klimatförändringarna. Nivika kommer under 2022/23 att arbeta med vidare med scenarioanalyser kopplade till klimatförändringarna. Nedan beskrivs kortfattat hur vi arbetar med de olika delarna i ramverket, vissa upplysningar presenteras även i andra delar av årsredovisningen, vilket framgår av hänvisningar i texten nedan. Styrning Nivikas styrelse har ett övergripande ansvar för styrningen av hållbar- hetsfrågorna. Koncernledningen ansvarar för att ta fram förslag på policys, mål och strategier. Resultat för mål och klimatrelaterade frågor presenteras för styrelsen och diskuteras vid planerade möten under hela året. Hållbarhetsarbetet ingår som en naturlig och integrerad del i all verk- samhet. Ansvaret för det dagliga arbetet med klimatrelaterade frågor såsom planering, genomförande och uppföljning följer organisations- strukturen. Frågor relaterade till klimatet ingår som en del av de aärs- planer som tas fram. Hållbarhetschefen har det operativa ansvaret för att driva, utveckla, samt följa upp Nivikas klimatarbete och rapportera utfallet till koncernledningen. Strategi Nivikas aärsmodell och verksamhet är anpassad för att ta vara på möj- ligheter som följer av omställningen till ett hållbart samhälle. Vårt arbete med minskad energianvändning och klimatpåverkan från verksamheten är ett sätt att framtidssäkra fastigheterna, minska våra kostnader och möta framtida lagar. Nivika är ett fastighetsbolag som arbetar med lokala kontakter och har ett nära samarbete med kommuner gällande utvecklingsprojekt och att föra fram hållbarhetsaspekter även där. Därigenom förblir vi ett attraktivt bolag för våra intressenter, inte minst framtida hyresgäster. Riskhantering Identiﬁering och analys av klimatrelaterade risker är en förlängning av vårt ordinarie riskarbete – en process som beskrivs på sidan 83. Miljö- aspekter, inklusive klimat, ingår denna process liksom alla de andra av bolagets risker och möjligheter. Syftet med risk- och möjlighetsanalysen är att få koll på hur Nivika påverkas ﬁnansiellt av klimatförändringarna; dels rent fysiskt, dels av styrmedel för att begränsa växthusgasutsläpp – men även att tillvarata de möjligheter som identiﬁeras under processen. Under kommande åren kommer vi öka kunskapen med genomlysning av fastighetsbeståndet till en början på geograﬁsk nivå och därefter kom- mer fysiska risker på fastighetsnivå identiﬁeras och handlingsplaner ska- pas för hantering av de identiﬁerade klimatriskerna. Arbetet involverar förvaltningsorganisationen för att skapa förståelse och förankring med bäst förutsättning för implementering av nya arbetssätt och rutiner. Mål och mätetal Energianvändningen i fastigheter är en stor bidragande orsak till utsläp- pen av växthusgaser. Vi har därför under 2020/21 samt 2021/22 haft ett årligt mål att minska energiförbrukningen med 10 procent, läs mer på sidan 54. Vi har som mål att 20 procent av våra fastigheter i portföljen ska vara ”gröna”, andelen nyinstallerad förnybar energi ska ha en produktions- kapacitet(solenergi) på 1 GWp och all nyproduktion av bostäder ska byggas enligt Miljöbyggnad Silver. Klimatrelaterade risker och möjligheter för Nivika Vi ser redan hur förväntningarna på Nivika från kunder, investerare och andra aktörer ökar vad gäller ett ansvarsfullt klimatarbete. Vi ställer tre snabba frågor till hållbarhetschef Emelie Regnell om arbetet med klimatrelaterade risker och möjligheter. Är det helt frivilligt eller ett krav från ägare? – Det är ingen som i nuläget uttryckt det som ett speciﬁkt krav att vi ska redovisa enligt TCFD:s ramverk. Men vi tror att ﬂer och ﬂer stora ägare kommer att prioritera frågan, så det är lika bra att ta sig an detta redan nu. Gör TCFD någon skillnad i ert praktiska arbete? – Rent konkret innebär det att vi måste bli tydligare att förklara klimatrisken, hur fysiska risker som vattenhöjningar och extremväder kan påverka oss. Men också att våra kunders verksamheter kan komma att påverkas. Vad ligger närmast att hugga tag i? – Det som ligger framför oss är exempelvis att göra scena- rioanalyser för hur Nivikas aär ser ut i en värld som är två grader varmare. Det måste vi kunna förklara för potentiella ägare. Vi har precis börjat greppa klimatriskerna på ett mer systematiserat sätt. Det handlar inte om goodwill, utan om ren aärsmässighet. För tt h ett tydligt fokus p klimtfrgn och hnter riskern men ocks möjlighetern kring dem hr vi börjt rbet i linje med TCFD (Tsk Force on Climte-relted Finncil Disclosures). Ambitionen r tt följ rekommendtionern i störst möjlig utstrckning. TCFD riktr sig till bde bolg och investerre. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 65 Hållbarhetsrapport 2021/22 Uppföljning grönt ramverk – invester report Hösten 2020 gv Nivik ut sitt Grön Rmverk och emitterde i smbnd med dett ocks sin först grön obligtion. Niviks rmverk följer Green Bond Principles, r grnskt v Cicero och hr ftt betyget ”Medium Green”. Grön ﬁnansiering Under föregående bokslutsår, 2020/21 emitterades två gröna obliga- tioner enligt det gröna ramverket. Utestående obligationslån, samtliga gröna, är vid periodslut 1 250 inom ramen 1 600 miljoner kronor. I juni 2021 ﬁck Nivika sitt första gröna banklån vilket sedan dess har utvecklats till att omfatta totalt 611 miljoner kronor per 2022-08-31 vilket utgör 34 procent av total grön ﬁnansiering. Nivika har ett ﬂertal pågående projekt med grön ﬁnansiering såsom Sadelmakaren 1 i Värnamo, Nivika Center i Växjö, Avenboken 1 i Ulrice- hamn och Klynnan 12 i Värnamo. Kriterier enligt ramverket Det gröna ramverket innebär att grön ﬁnansiering ska användas till projekt och tillgångar som är gröna, såsom gröna och energieektiva byggnader, men kan också vara investeringar i energi eektiviserings- åtgärder och förnybar energi. Nivikas Gröna Ramverk innehåller fyra investeringskategorier varav gröna och energieektiva byggnader är den största; 1. Gröna och energieektiva byggnader - nybyggnation • Nybyggnation De kriterier som skall vara uppfyllda för ﬁnansie- ring av nybyggnation av en fastighet är att byggnaden skall ha en energiprestanda som ligger minst 20 procent under Boverkets energikrav (BBR-krav) alternativt vara byggd i enlighet med Miljöbyggnad Silver eller bättre. • Träbyggnation skall byggas med svenskt trä, med märkning FSC/ PEFC. • Beﬁntlig fastighetsportfölj (för byggnader byggda före 2021) Byggnader med en energiprestanda som enligt energideklaratio- nen erhållit energiklass A eller B. • Större renoveringar Renoveringskostnader som leder till en ener- giprestanda i enlighet med beﬁntlig fastighetsportfölj alternativt leder till en energiförbättring på minst 30 procent per kvadratme- ter och år jämfört med före investeringen. 2. Energieektivitet Direkta kostnader för installation av energieektiviseringsteknik såsom smarta styrsystem, förbättrad isolering, värmeväxlare, gröna tak, ener- gieektiv belysning m.m., förutsatt att åtgärderna uppfyller nationella minimikrav och att investeringen är kopplat till åtgärder som syftar till en förbättrad energiprestanda och /eller minskade utsläpp av växthus- gaser. 3. Förnybar energi Förnybar energi, främst installation av solenergianläggningar Hållbara transporter, eldrivna fordon och/eller infrastruktur för eldrivna fordon. Godkänt investeringsbelopp Mkr Upparbetade investeringar i pågående projekt 768 Beﬁntliga fastigheter 2 579 -Varav tidigare ny och ombyggnadsprojekt (1 218) Totalt godkänt investeringsbelopp 3 347 Utestående volym gröna obligationer -1 250 Utestående volym gröna krediter -611 Kvarvarande godkänt investeringsbelopp 1 486 Investeringsbelopp 2022-08-31 Andel grön ﬁnansiering per 2022-08-31 Traditionell ﬁnansiering 31 % 69 % Grön ﬁnansiering Utveckling grön ﬁnansiering per kvartal, Mkr 0 500 1000 1500 2000 20-11-30 Gröna banklån Gröna obligationer 21-02-28 21-05-31 21-08-31 21-11-30 22-02-28 22-05-31 22-08-31 69 % 31 % ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 66 Hållbarhetsrapport 2021/22 Upparbetade investeringar i pågående projekt Energi- prestanda, Energi Nedlagda Mark/ Fastigheter Ort Projekt Typ BBR klass kostnader Byggrätt Summa Sadelmakaren 1 Värnamo Nybyggnation Bostäder 54,8 % av BBR-krav A 148 000 18 000 166 000 Värendsvallen 12, Nivika Center Växjö Nybyggnation Bostäder 53,6 % av BBR-krav A 173 100 18 500 191 600 Värendsvallen 12, Nivika Center Växjö Nybyggnation Kommersiellt 80 % av BBR-krav B 26 000 - 26 000 Tor 3 Nybro Nybyggnation Bostäder Planerad energiklass A - 80 218 10 332 90 550 Vinkelhaken 13 Ljungby Nybyggnation Bostäder Planerad energiklass A - - 11 000 11 000 Hällstorp 1:20, Hovslätts ängar Jönköping Nybyggnation Bostäder Planerad energiklass A - - 60 000 60 000 Klynnan 12 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt 38 % av BBR-krav A 22 500 - 22 500 Porfyren 3 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt 62 % av BBR-krav B 44 400 - 44 400 Avenboken 1 Ulricehamn Nybyggnation Bostäder 65 % av BBR-krav B 115 000 - 115 000 Roten 2 Jönköping Nybyggnation Bostäder Planerad energiklass B - 41 000 - 41 000 Summa 650 218 117 832 768 050 • Fastigheten är belägen på Avenboksgatan i södra Ulricehamn med promenadavstånd till centrum och friluftsområdet Lassalyckan. • Byggnaderna uppfyller energiklass B. • Inom kvarteret ﬁnns totalt 45 lägenheter, fördelat på tre byggnader med lägenheter från 1:or till några 5:or. • Samtliga parkeringsplatser är förberedda för billaddning. • Fastigheterna är förberedda för montage av solceller. • Miljö och gårdshus är byggda i trä och har tak av sedum. Avenboken 1, Ulricehamn • Logistikbyggnad belägen på Lundbyvägen i östra delen av Värnamo. • Byggnaden skall uppfylla energikraven för Miljöbyggnad Silver. • Ett logistikcenter till PostNord som förutom produktionsytor även ska innehålla kontors-och personalutrymmen. Fastigheten kommer också ge kunder möjlighet att hämta och lämna paket direkt på plats. • 25-30 laddplatser kommer att ﬁnnas på fastigheten för att möta PostNords miljömål. • Byggnaden förses med 80 solcellspaneler, installerad eekt 44 kWp. • Några grönytor byts ut till blomsteräng för att bidra till den biologiska mångfalden. Klynnan 12, Värnamo Exempel på tillgångar i den gröna poolen Slutförda ny- och ombyggnadsprojekt Fastighets- Fastigheter Ort Projekt Typ värde Snöﬂingan 16 Växjö Nybyggnation Bostäder 197 000 Västergöken 1 Jönköping Nybyggnation Bostäder 238 000 Vråken 1 Jönköping Nybyggnation Bostäder 156 000 Vombaten 2 & Vråken 2 Jönköping Nybyggnation Bostäder 94 800 Valplatsen 8 Jönköping Nybyggnation Bostäder 324 000 Hjortronet 7 Motala Nybyggnation Kommersiellt 26 500 Hemmeslöv 10:208 Båstad Nybyggnation Bostäder 136 000 Porfyren 2 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt 45 700 Barnarps-Kråkebo 1:58 Jönköping Tillbyggnation Kommersiellt 113 000 Summa 1 331 000 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 67 Hållbarhetsrapport 2021/22 Övriga upplysningar Den miljödata som redovisas är framtagen enligt samma principer och metoder som vår hållbarhetsrapport. Investeringar i ny- och ombyggnadsprojekt motsvarar det belopp som per balansdagen har investerats i den aktuella fastigheter. Beﬁntliga fastigheter tas upp till marknadsvärde. Marknadsvärdet uppdateras varje kvartal då interna och externa värderingar genomförs. Redovisningen av marknadsvärden följer de redovisningsprinciper som framgår av årsredovisningen. Beﬁntliga fastigheter som ligger till grund för investering Fastighets- Undvikna Bolag Fastighet värde 22-08-31 kWh/m², år Energiklass Grön utsläpp, ton CO Nivika Skåpvägen 6 AB Barnarps-Kråkebo 1:58 113 000 75 % B Ja -16 002 Nivika Bautastenen AB Bautastenen 3 147 000 74 % B Ja -8 193 Nivika Sågcrona 1 AB Bergbunken 1 63 200 60 % A Ja -5 288 Nivika Bikupan 19 AB Bikupan 19 33 200 54 % B Ja -8 903 Nivika Sandstenen AB Diabasen 4 157 000 69 % B Ja -25 664 Nivika Eklövet 1 AB Eklövet 1 66 900 71 % A Ja -3 714 Nivika Heden AB Hemmeslöv 10:208 136 000 69 % B Ja -8 129 Nivika Mitt Lager AB Hjortonet 7 26 500 65 % B Ja -5 754 Nivika Norra Amerika 1 AB Norra Amerika 1 162 000 63 % B Ja -13 538 Nivika Växjöfastigheter AB Nyckelharpan 2 37 700 71 % B Ja -6 655 Nivika Ulricehamn AB Pionen 6 7 000 70 % B Ja -932 Nivika Sandstenen AB Porfyren 2 45 700 59 % B Ja -15 300 Nivika Råstenen 1 AB Råstenen 1 Norra 73 900 69 % B Ja -4 819 Nivika Råstenen 1 AB Råstenen 1 Västra 101 000 69 % B Ja -6 147 Nivika Sågcrona 2 AB Schaktet 1 79 800 60 % A Ja -6 842 Nivika Snöﬂingan AB Snöﬂingan 16 197 000 75 % B Ja -9 685 Nivika Stigamo Öst AB Stigamo 1:47 194 000 64 % B Ja -35 839 Nivika Täljstenen AB Täljstenen 1 125 000 46 % A Ja -14 896 Nivika Lokal AB Valplatsen 8 324 000 61 % A Ja -19 100 Nivika Vombaten AB Vombaten 2 & Vråken 2 94 800 56 % A Ja -8 624 Nivika Kungsängen AB Vråken 1 156 000 69 % B Ja -9 180 Nivika Kungsängen AB Västergöken 1 238 000 69 % B Ja -14 720 Summa 2 578 700 -247 924 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 68 Hållbarhetsrapport 2021/22 Gröna och energieektiva byggnader KPI Utnyttjat Nya byggnader Miljöklassade och/eller energiprestandaklass se sid 68 Ja Antal hus med trästomme, st 8 Ja Årlig energiförbrukning jämfört med byggnorm se sid 68 Ja Årlig minskning av växthusgasutsläpp se sid 68 Ja Beﬁntliga byggnader Miljöklassade och/eller energiklass se sid 68 Ja Årlig energiförbrukning undviken se sid 68 Ja Årlig minskning av växthusgasutsläpp se sid 68 Ja Ombyggnation/större renoveringar Årlig minskning av energiförbrukning jämfört med innan renovering, MWh - Nej Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej Energieektiviseringsåtgärder Årlig minskning av energiförbrukning, MWh - Nej Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej Förnybar energi Installerad förnybar kapacitet, GWp 1,3 Nej Årlig produktion av förnybar energi, MWh 1678 Nej Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej Miljövänlig transport Eldrivna fordon Antal fordon, st 5 bilar + 3 cyklar Nej Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej Infrastruktur för eldrivna fordon Antal installerade/uppgraderade laddplatser 102 Nej Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej Grönt ramverk * Utnyttjat innebär att grön ﬁnansiering har använts till investeringskategorin. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 69 Hållbarhetsrapport 2021/22 GRIINDEX GRI Standard Upplysning Upplysningens namn Sidhänvisning Kommentarer GENERELLA UPPLYSNINGAR Organisationen och redovisningsprinciper GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-1 Information om organisationen 78 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-2 Enheter som är ingår i organisationens hållbarhetsrapport 40, 42, 78 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 40 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 40 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-5 Extern granskning 40 Verksamhet och medarbetare GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra aärsrelationer 10-11, 42-45, 50-51 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-7 Medarbetare 62, 64 Byggsystem ej är med i beräkningarna. GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-8 Medarbetare som inte är anställda Nivika rapporterar inte på medarbetare som inte är anställda. Nivikas egna verksamhet drivs enbart med anställda. Styrning GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-9 Sammansättning och struktur för styrning 78-81 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-10 Nominering och val av styrelse 78-81 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-11 Ordförande för högsta styrande organ 78-81 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-12 Det högsta styrelseorganets roll i att övervaka hanteringen av påverkan på hållbar utveckling 78-81 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-13 Delegering av beslutsfattande för att hantera påverkan 44 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-14 Högsta styrande organets roll i relation till hållbarhetsredovisningen 44 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-15 Intressekonﬂikter 78-81 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 78-81 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande organet 78-81 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets arbete 78-81 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-19 Ersättningspolicy 78-81 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-20 Process för att fastställa ersättningar 78-81 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-21 Årlig total ersättning 78-81 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 70 Hållbarhetsrapport 2021/22 GRI Standard Upplysning Upplysningens namn Sidhänvisning Kommentarer Strategi, policyer och praxis GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 44 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande (Policyå - taganden) 44 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande (Implementering av policyer) 50-51 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 50-51 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisatio - nen 50-51 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 50-51 GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-28 Medlemskap i organisationer 44, 64 Intressentengagemang GRI 2: Generella upplysningar 2021 2-29 Metod för intressentengagemang 45 GRI 2: Generella upplysningar 2021 2-30 Kollektivavtal 64 Väsentliga frågor GRI 3 Väsentliga frågor 2021 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 46-49 GRI 3 Väsentliga frågor 2021 3-2 Lista på väsentliga frågor 46-49 GRI 3 Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentliga frågor 50-64 ÄMNESSPECIFIKA UPPLYSNINGAR GRI 200, Ekonomi GRI 201 Ekonomiskt resultat 2016 201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 50-51 GRI 201 Ekonomiskt resultat 2016 201-2 Finansiell påverkan samt andra risker och möjligheter orsakade av klimatföränd - ringar 83-87 GRI 205 Anti-korruption 2016 205-2 Kommunikation kring och utbildning i antikorruptionspolicyer och rutiner 50-51 GRI 205 Anti-korruption 2016 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 49-51 GRI 300, Miljö GRI 302 Energi 2016 302-1 Energiförbrukning inom organisationen 54 GRI 302 Energi 2016 302-3 Energiintensitet 54 GRI 302 Energi 2016 302-4 Minskning av energianvändning genom energieektivisering 54 GRI 305 Utsläpp (till luft) 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 53 GRI 305 Utsläpp (till luft) 2016 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) 53 GRI 305 Utsläpp (till luft) 2016 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 53 GRI 305 Utsläpp (till luft) 2016 305-4 Intensitet avseende växthusgasutsläpp 53 GRI 306 Avfall 2020 306-2 Hantering av signiﬁkant avfallsrelaterad påverkan 56-58 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 71 Hållbarhetsrapport 2021/22 Styrning Strategi Riskhantering Mätetal och mål A. Styrelsens översyn av klimatrelaterade risker och möjligheter. Se sid. 65 A. Klimatrelaterade risker och möjligheter organisationen har identiﬁerat på kort, medel och lång sikt. Se sid. 65 A. Organisationens processer för att identiﬁera och bedöma klimatrelaterade risker. Se sid. 65 A. Organisationens mätetal för att bedöma klimatrelaterade risker och möjligheter i linje med sin strategi och riskhante - ringsprocess. Se sid. 65 B. Ledningens roll i bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter. Se sid. 65 B. Påverkan från klimatrelaterade risker och möjligheter på organisationens verksamheter, strategi och ﬁnansiella planering. Se sid. 65 B. Organisationens processer för att hantera klimatrelate - rade risker. Se sid. 65 B. Scope 1, Scope 2 och Scope 3-utsläpp av växthusgaser och relaterade risker. Se sid. 65 C. Organisations-strategins anpassnings-förmåga med hänsyn till olika klimatrelaterade scenarios – inkluderat ett scenario för 2 grader eller lägre. Se sid. 65 C. Processer för att identiﬁera, bedöma och hantera klimat - relaterade risker är integrerade i organisationens övergri- pande riskhantering. Se sid. 65 C. Mål som organisationen använder för att hantera klimatre - laterade risker och möjligheter och utveckling mot mål. Se sid. 65 TCFD-index GRI Standard Upplysning Upplysningens namn Sidhänvisning Kommentarer GRI 400, Socialt GRI 401 Anställningsförhållanden 2016 401-1 Personalomsättning och nyanställningar 62-64 GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-2 Riskidentiﬁering, riskbedömning och incidentundersökning 62-64 GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-3 Arbetsrelaterad hälsovård 62-64 GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-4 Medarbetardeltagande, konsultation och kommunikation gällande hälsa och säkerhet 62-64 GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-5 Träning och utbildning gällande hälsa och säkerhet 62-64 GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-6 Främjande av medarbetares hälsa 62-64 GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-7 Förebyggande och hantering av hälso- och säkerhetspåverkan på arbetsplatsen direkt kopplade till aärsrelationer 62-64 GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-9 Arbetsrelaterade skador 49, 62-64 GRI 405 Mångfald och jämställdhet 2016 405-1 Sammansättning av styrelse, ledning och övriga medarbetare utifrån ålder och kön 62-64 GRI 406 Icke-diskriminering 2016 406-1 Fall av diskriminering och vidtagna åtgärder 62-64 Företagsspeciﬁka upplysningar Produktansvar GRI-C1 Miljöcertiﬁeringar/process som tillämpas vid uppförande av bostadsfastigheter 54 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 72 Hållbarhetsrapport 2021/22 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 73 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 74 Hållbarhetsrapport 2021/22 Aktuell intjäningsförmåga ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 74 AV HYRESINTÄKTERNA ÄR INDEXBASERADE 70% ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 75 Aktuell intjäningsförmåga AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Utifrån det fastighetsbestånd bolaget ägde per den 31 augusti 2022, baseras intjäningsförmågan på en kommande tolvmånadersperiod. Intjäningsförmågan baseras på tecknade hyresavtal och visar vilken avkastning som bolaget kan generera med givna förutsättningar. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, ﬁnansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan: • Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyresavtal per bokslutsdag. • Fastighetskostnader baseras på ett normalt verksamhetsår med underhåll, för innehavda fastigheter per bokslutsdag. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt ingår i posten Fastighetskostnader och beräknas utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. 2022-08-31 Hyresintäkter 580 Fastighetskostnader -180 Driftnetto 400 Central förvaltning -38 Finansiella kostnader -190 Förvaltningsresultat 172 Förväntad hyresutveckling Diagrammet illustrerar aktuellt hyresvärde för färdigställda förvalt- ningsfastigheter per 31 aug 2022 med tillägg för förväntat hyresvärde för pågående nybyggnation av förvaltningsfastigheter och förvärvade men ej tillträdda förvaltningsfastigheter per 31 aug 2022 i takt med att dessa färdigställs alternativt tillträds, samt hyreshöjningar utifrån KPI-indexering. Information om färdigställda, pågående nybyggnationer och förvär- vade men ej tillträdda förvaltningsfastigheter inkluderar bedömningar och antaganden. Hyresvärdet avser kontrakterad hyra med tillägg för bedömd hyra för vakanta ytor och rabatter uppräknat till årstakt. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna ska inte ses som en prognos. • Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen, inklusive projektutveckling, och fastighetsportföl- jens storlek per bokslutsdag. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna. • Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån bolagets faktiska genomsnittliga räntenivå och kreditportfölj per bokslutsdag. Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 400 500 600 700 800 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Q1 2024 Q2 2024 Förväntad hyresutveckling ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 76 Hållbarhetsrapport 2021/22 Finansiell ställning och likviditet Bolaget ﬁnansierar sina tillgångar med en kombination av bilaterala banklån, obligationslån, övriga skulder samt eget kapital. Fastighetsﬁnan - siering sker genom lån, byggnadskreditiv och revolverande faciliteter hos ett tiotal kreditgivare där tre storbanker utgör basen med tillkommande ﬁnansiering hos lokala sparbanker samt SBAB. Obligationslån utgör en kompletterande ﬁnansieringskälla. En bra ﬁnansieringsstruktur innebär att bolaget löpande har tillgång till kapital i tillräcklig mängd i relation till pågående verksamhet till ett pris avvägt mot risk. Bolaget arbetar nära kreditgivare för att diversiﬁera ﬁnansieringskällorna och kontinuerligt omförhandla villkor såsom löptider för att säkerställa ﬁnansieringen. Samtliga krediter med kapitalförfall under perioden har förlängts och vid periodslut uppgick bolagets kapital- bindningstid till 2,7 (1,9) år. Netto räntebärande skulder, efter avdrag för likviditet, i förhållande till fastighetsvärde uppgick vid periodens slut till 53 procent (58). Bolagets kreditavtal kompletteras med sedvanliga ﬁnansiella- och informationsåtaganden. Moderbolaget har lämnat borgensåtagande som säkerhet för dotterbolagen, de har i sin tur lämnat pant i fastigheter och i vissa fall även aktier som säkerhet till förvärvslån. Samtliga åtaganden vid periodens slut var uppfyllda. De långfristiga räntebärande ﬁnansiella skulderna uppgick vid rapport- dagen till 5 776 Mkr (4 107) varav långsiktig bankﬁnansiering uppgick till 4 355 Mkr (2 821), obligationslån 1 250 Mkr (1 100) och övriga räntebärande skulder till 171 Mkr (170). Ökningen i räntebärande skulder förklaras till största del av investeringar i förvärv, samt ﬁnansiering av investeringar i ny- och ombyggnationer under perioden. Samtliga obligationslån i bolaget har emitterats inom ramen för Nivikas gröna ramverk. Utestående obligationslån är 1 250 miljoner kronor inom ramen 1 600 miljoner kronor och total andel gröna lån i portföljen uppgår vid periodens slut till drygt 30 procent. I december 2021 noterades Bolagets B-aktier. Nyemissionen tillförde Bolaget cirka 1 150 miljoner kronor före transaktionskostnader. Finansiering 2022-08-31 2021-08-31 Säkerställd ﬁnansiering, Mkr 4 491 3 034 Obligationslån, Mkr 1 250 1 100 Genomsnittlig ränta, säkerställd ﬁnansiering, % 2,5 1,5 Genomsnittlig ränta, icke säkerställd ﬁnansiering, % 5,4 4,9 Genomsnittlig ränta, total, % 3,2 2,6 Kapitalbindningstid, år 2,7 1,9 Likvida medel, Mkr 187 211 Nettobelåningsgrad, % 53,2 58,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,8 Soliditet, % 40 33 FINANSIERING 0 10 20 30 40 50 60 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2022– 2023 Eget kapital 41 % Övriga poster 2022-08-31 Obligationsﬁnansiering 12 % Bankﬁnansiering 39 % 2023– 2024 2024– 2025 2025– 2026+ Nettobelåningsgrad, Kapitalstruktur förfall per 2022-08-31 Kapitalstruktur 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 4 472 951 1 250 4 491 0 500 1000 1500 2000 2500 ) Baserad på balansomslutning Beviljad med ej nyttjad ﬁnansiering uppgick vid periodens utgång till 379 Mkr. Avser nyutlåning på beﬁntlig fastighetsportfölj, beviljad kredit på avtalat förvärv, kontokredit samt outnyttjat byggnadskreditiv 153 Mkr. Efter periodens utgång har beﬁntliga lån om 457 Mkr reﬁnansierats. Vi arbetar kontinuerligt med att säkerställa bolagets likviditet och framtida ﬁnansiering. Med tanke på rådande omvärldsläge, särskilt osä- kerheten på obligationsmarknaden, ser vi över möjligheterna till utökad bankﬁnansiering och enstaka avyttringar ur fastighetsportföljen för att säkerställa handlingsfrihet. Nästkommande obligationsförfall om 600 miljoner kronor är i september 2023. Obligationsförfall: September 2023 samt Maj 2024 Räntebärande krediter ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 77 Hållbarhetsrapport 2021/22 AKTIEN OCH ÄGARNA Varför vara aktieägare i Nivika Lokal fristående aktör från Småland Nivika är ett fristående fastighetsbolag från Småland med huvudkontor i Värnamo där företaget i nuvarande skepnad startades år 2000. Fastighets- portföljen är belägen i ﬂer än 20 kommuner i Småland med omnejd. Diversiﬁerad portfölj på starka tillväxtorter, i rätt mikrolägen med en lokal organisation Portföljen är väl sammanhållen, ligger på bra mikrolägen i orter där Nivika har en god lokalkännedom, starkt förankrade lokalt med närhet till hyres- gäster, kommuner och leverantörer. Aärsmodell baserad på kassaföde från långsiktig förvaltning Nivikas strategi är att arbeta långsiktigt med att skapa värde genom att kombinera stabila kassaﬂöden från förvaltningsfastigheter med utveckling av fastigheter, från framtagning av detaljplaner till hyresgästanpassningar. Förvaltningsfastigheterna står för cirka 90 procent av fastighetsportföljen. Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är sedan den 3 december 2021 noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom sektorn Real Estate. Nivikas marknadsvärde uppgick den 31 augusti 2022 till 3 449 Mkr och antalet aktieägare var cirka 3 300 stycken. Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 58 170 205 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A och 33 285 405 stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning. Kursutveckling och handel Under perioden 1 juni 2022 till 31 augusti 2022 omsattes på Nasdaq Stockholm cirka 400 000 NIVI B-aktier. Dagsomsättningen för Nivika på Nasdaq Stockholm uppgick i genomsnitt till 6 204 aktier och det volymviktade genomsnittspriset uppgick till 62,85 kronor. Högst betalkurs under perioden var 69,80 kronor den 7 juni 2022 och lägst betalkurs var 55 kronor den 16 juni 2022. Aktiekursen den 31 augusti 2022 uppgick till 59,30 kronor (senast betalt). Marknadsvärde på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktien 31 augusti 2022, uppgick till 3 449 Mkr. Information om aktiens utveckling ﬁnns även på www.nivika.se. Aktiekapital Årsstämman 2020/21 bemyndigade styrelsen att fatta beslut om nyemission av aktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler motsva- rande högst tio procent av det totala antalet utestående aktier i Bolaget. Under perioden har inga aktier emitterats. De tio största aktieägare (röstsorterat) per den 31 augusti 2022 Namn Antal A-aktier Antal B-aktier Totalt antal aktier Andel av kapital Andel av röster Värnanäs AB 8 185 600 36 804 8 222 404 14,1 29,0 Santhe Dahl Invest AB 5 352 000 3 657 215 9 009 215 15,5 20,3 Holmgren Group AB 3 900 000 975 000 4 875 000 8,4 14,2 Planch AB 3 233 600 808 400 4 042 000 7,0 11,7 Skandinavkonsult i Stockholm AB 3 233 600 808 354 4 041 954 7,0 11,7 Pollock Invest AB 980 000 245 000 1 225 000 2,1 3,6 Nordnet Pensionsförsäkring AB - 4 139 432 4 139 432 7,1 1,5 Nordea Livförsäkring Sverige AB - 3 984 384 3 984 384 6,8 1,4 Tredje AP-Fonden - 2 631 578 2 631 578 4,5 0,9 Swedbank Robur Småbolagsfond - 2 200 000 2 200 000 3,8 0,8 10 största aktieägare 24 884 800 19 486 167 44 370 967 76,3 95,1 Övriga aktieägare - 13 799 238 13 799 238 23,7 4,9 Totalt 24 884 800 33 285 405 58 170 205 100,0 100,0 Varav styrelse och koncernledning 21 651 200 5 897 682 27 548 882 47,4 78,8 Källa: Euroclear Sweden och Bolaget * A-aktier berättigar till tio röster per aktie och B-aktier berättigar till en röst per aktie. ** Företag som bolaget har närståendetransaktioner med. 2022-08-31 Handelsplats Nasdaq Stockholm Aktienamn Nivika Kortnamn (ticker) NIVI B ISIN-kod SE0017083272 Segment Nasdaq, Mid Cap Sektor Real Estate Valuta SEK Totalt antal utestående aktier 58 170 205 st Totalt antal B-aktier 33 285 405 st Stängningskurs 31 augusti 2022 59,30 kr Marknadsvärde 31 augusti 2022 3 449 Mkr Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktier per datum ovan ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 78 Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport Nivika Fastigheter AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Värnamo. Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att eektivt och kontrollerat styra och leda verksamheten i Nivika Fastigheter. Bolagsstyrningen syftar även till att säkerställa att bolaget lever upp till sina åtaganden gentemot aktieägare, kunder, medarbetare, leverantörer och omvärlden i övrigt. Bolagsstyrningen i Nivika Fastigheter baseras bland annat på aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, bokföringslagen, bolagsordningen, regelverk för emittenter (räntebärande instrument) på de mark- nadsplatser där Nivika Fastigheter är noterat, policyer samt interna regler och riktlinjer. Svensk kod för bolagsstyrning Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Bolagsstyrningen i svenska börsbolag har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer och utta- landen samt genom självreglering. Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är betydelsefull för bolagsstyrningen i svenska börsbolag. Efterlevnad av Koden Enligt styrelsens uppfattning har Nivika i alla avseenden följt Koden under verksamhetsåret och har ingen avvikelse att förklara. Ägarstruktur och rösträtt Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är sedan den 3 december 2021 noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom sektorn Real Estate. Nivikas marknadsvärde uppgick den 31 augusti 2022 till 3 449 Mkr och antalet aktieägare var cirka 3 300 stycken. Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 58 170 205 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A och 33 285 405 stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning. Mer information om ägarstrukturen ﬁnns på sidan 77 avsnitt Aktien och ägarna. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Legal struktur Valberedning Valberedningen representerar aktieägarna. Valberedningen har till uppgift att före bolagstämman lägga fram förslag till styrelse och revisorer inklusive ersättning. Enligt svensk kod för Bolagsstyrning ska bolaget ha en valberedning som har till syfte att lämna förslag avseende ord- förande på bolagsstämmor, kandidater till styrelseledamöter (inklusive ordföranden), arvoden och övrig ersättning till varje styrelseledamot samt ersättning för utskottsarbete, val av och ersättning till externa revisorer samt förslag till valberedning för den nästföljande årsstämman. Valberedningens förslag redovisas i kallelse till årsstämman. Vid extra bolagsstämma den 30 juni 2021 antog aktieägarna följande principer för utseende av valberedningen. Valberedningen ska utgöras av representanter för de till röstetalet fyra största aktieägarna i Nivika Fastigheter AB (publ) (”bolaget”) baserat på den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken per den sista bankdagen i april varje år och övrig tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits bolaget vid denna tidpunkt. Om någon av de fyra till röstetalet största aktieägarna väljer att avstå från sin rätt att utse ledamot till valberedningen, eller annars får anses ha avstått från sådan rätt, ska nästa aktieägare i turordning beredas tillfälle att utse ledamot. Vid bedömningen av vilka som utgör de fyra till röstetalet största aktieägarna ska en grupp aktieägare anses utgöra en ägare om de (i) ägargrupperats i Euroclear-systemet eller (ii) oentliggjort och till bolaget meddelat att de träat skriftlig överens- kommelse att genom samordnat utövande av rösträtten inta en långsiktig gemensam hållning i fråga om bolagets förvaltning. Valberedningens ordförande ska vara den ledamot som utsetts av den till röstetalet största aktieägaren, såvida inte valberedningen beslutar annat. Ledamöterna i valberedningen erhåller ingen ersättning. Baserat på valberedningsinstruktionen har Nivikas valberedning erhållit följande sammansättning: Victoria Skoglund, valberedningens ordförande, utsedd av Värnanäs AB, Erik Dahl, utsedd av Santhe Dahl Invest AB, Bo Sandberg, utsedd av Holmgren Group AB och Jörgen Olsson, utsedd av Skandinavkonsult i Stockholm AB Nivika Fastigheter AB (publ) Fastighetsägande dotterbolag Fastighetsägande dotterbolag Fastighetsägande dotterbolag Fastighetsägande dotterbolag Nivika Byggsystem AB Nivika Bostadsutveckling AB 95% 100% ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 79 Hållbarhetsrapport 2021/22 Bolagsstämma Aktieägarnas rätt att besluta i bolagets angelägenheter utövas vid bolags- stämman. En gång per år hålls årsstämman som bland annat beslutar om styrelsens sammansättning, ansvarsfrihet för verkställande direktör och styrelsens ledamöter, utdelning och val av styrelse och revisorer, samt ersättningsprinciper för ledande befattningshavare. Årsstämman 2022 kommer att hållas i Värnamo, den 26 januari 2023 kl. 16.00. Styrelsens arbete Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman. Styrelsens övergripande uppgift är att ansvar för koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföring, medelförvaltning och ekonomiska förhållan- den i övrigt är betryggande. Det åligger styrelsen att tillse att det ﬁnns fungerande rapporterings- system och att styrelsen erhåller erforderlig information om bolagets ställning, resultat, ﬁnansiering och likviditet genom periodisk rapporte- ring. Styrelsen svarar också för att fatta beslut i strategiska frågor såsom fastställande av strategiska planer, aärs- och lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar styrelsen beslut om större förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag. Detta skall göras på ett hållbart sätt med ett väl avvägt risktagande för att säkerställa en långsiktigt positiv utveckling för bolaget. Styrelsen arbetar enligt en arbetsordning för styrelsen och utfärdar en VD-instruktion som bland annat anger rapporteringsskyldigheter mot styrelsen. Arbetsordningen anger bland annat styrelsens ansvar, arbets- fördelning samt vilka ärenden som skall föreläggas styrelsen. Nivikas styrningsstruktur Styrelsens sammansättning per 2022-08-31 och närvaro 2021/22 Styrelsens utskott Ersättningsutskott Enligt styrelsens arbetsordning ska ersättningsutskottets uppgifter full- göras av hela styrelsen. Ersättningsutskottet är främst ett förberedande organ och tar fram förslag till styrelsen och arbetar enligt en styrelsens arbetsordning. Huvudsaklig uppgift är att behandla frågor avseende ersättnings- och anställningsvillkor för verkställande direktör samt andra ledande befattningshavare baserat på de riktlinjer för ersättning och anställningsvillkor för verkställande direktör och övriga ledande befatt- ningshavare som beslutats av årsstämman. Revisionsutskott Enligt styrelsens arbetsordning ska revisionsutskottets uppgifter fullgöras av hela styrelsen. Revisionsutskottet är främst ett förberedande organ som tar fram förslag till styrelsen och arbetar enligt en styrelsens arbets- ordning. Huvudsaklig uppgift är att övervaka processerna kring Nivikas ﬁnansiella rapportering och interna kontroll för att säkerställa kvalitete- ten i den externa rapporteringen. Bolagsstyrningsrapport ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 79 Revisorer Valda av årsstämman. Granskar redovisning, bokföring samt styrelsen och VD:s förvaltning Aktieägare Utövar styrningen via årsstämman och i förekommande fall extra bolagsstämma Styrelse Består av sju ledamöter valda av årsstämman VD och koncernledning VD leder verksamheten med stöd av övriga medlemmar i koncernledningen Valberedning Består av fyra ledamöter. Lämnar förslag gällande bland annat styrelseledamöter till årsstämman Ersättningsutskott Hela styrelsen fullgör utskottets arbetsuppgifter Revisionsutskott Hela styrelsen fullgör utskottets arbetsuppgifter Internkontroll Enligt COSO-ramverket ) Avser Värnanäs AB i vilket Viktoria Bergmans innehav uppgår till 50 procent och Niclas Bergmans innehav uppgår till 50 procent Namn Funktion Invald, år Oberoende gentemot större ägare Oberoende gentemot bolaget och bolagets ledning Närvaro, styrelsemöten A-aktier (privat, eller genom bolag) B-aktier (privat, eller genom bolag) Elisabeth Norman Styrelseordförande 2017 Ja Ja 19/19 0 20 000 Viktoria Bergman Styrelseledamot 2018 Nej Nej 19/19 8 185 600 1 36 804 1 Anna Carendi Styrelseledamot 2021 Ja Ja 19/19 0 1 447 Santhe Dahl Styrelseledamot 2020 Nej Ja 19/19 5 352 000 3 657 215 Håkan Eriksson Styrelseledamot 2007 Nej Ja 19/19 3 233 600 808 354 Benny Holmgren Styrelseledamot 2016 Nej Nej 19/19 4 880 000 1 220 000 Thomas Lindster Styrelseledamot 2020 Ja Ja 19/19 0 20 000 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 80 Bolagsstyrningsrapport Styrelsens sammansättning Styrelsen skall bestå av lägst tre och högst nio ledamöter med högst fem suppleanter. Om styrelsen består av tre ledamöter skall minst en suppleant utses. Ledamöterna väljs årligen för tiden intill slutet av nästa årsstäm- ma. Styrelsen har under året utgjorts av sju ledamöter. Styrelsens oberoende Enligt Koden skall majoriteten av de bolagstämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Enligt koden skall vidare minst två av de ledamöter som är oberoende i förhållan- de till bolaget och bolagsledningen också vara oberoende i förhållande till större aktieägare. Med större aktie- ägare avses aktieägare som direkt eller indirekt kontrollerar 10 procent eller mer av samtliga aktier eller röster i bolaget. Styrelsens bedömning är att majoriteten av styrelsen, fem av sju, ledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och dess ledning. Av dessa är tre även oberoende i förhållande till större aktieägare. Styrelsens ordförande Styrelsens ordförande har till uppgift att leda styrelsens arbete samt att tillse att styrelsens arbete bedrivs ef- fektivt och att styrelsen fullgör sina åligganden. Ordföranden ska genom kontakter med VD följa utvecklingen i bolaget samt tillse att styrelsens ledamöter genom VD:s försorg fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, ekonomiska planering och utveckling. Ordföranden ska vidare samråda med VD i strategiska frågor samt kontrollera att styrelsens beslut verkställs på ett eektivt sätt. Styrelseord- föranden ansvarar för kontakter med ägarna i ägarfrågor och för att förmedla synpunkter från ägarna till styrel- sen. Ordföranden deltar inte i det operativa arbetet inom bolaget. Hon ingår inte heller i koncernledningen. Styrelsens arbete under 2021/22 Styrelsen har under 2021/22 haft nitton styrelsemöten inklusive ett konstituerande styrelsemöte. Styrelsen får genom månadsrapporter och vid styrelsemöten löpande information om såväl den aärsmässiga som den ﬁnansiella utvecklingen samt hållbarhetsarbete. Varje styrelsemöte har följt en godkänd agenda, som tillsam- mans med underlag, har tillhandahållits ledamöterna inför respektive styrelsemöte. VD och CFO deltar vid styrelsemöten, VD som föredragande och CFO är styrelsens sekreterare. Andra medarbetare i koncernen deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande i särskilda frågor när styrelsen så ﬁnner motiverat. Till de fasta punkterna som behandlas på styrelsemötena hör VD-rapport, Rap- port om bolagets skatter och avgifter samt eventuella tvister, Likviditet och Potentiella förvärv och investe- ringar. Därutöver behandlade styrelsen ett antal andra frågor vid sina möten där särskild uppmärksamhet ägnades åt Strategi och aärsplan, Covid -19 och dess eekt på verksamheten, Omvärldssituationen efter Ryss- lands invasion av Ukraina, inﬂation, stigande räntor och stigande pris på insatsvaror, Finansiering, Hållbarhet, Revisionsutskottsfrågor, Ersättningsutskottsfrågor, Bolagsstyrningsfrågor, Årsbokslut och delårsrapporter, IPO-frågor samt utdelningsförslag för räkenskapsåret. Styrelsens utvärdering Styrelsen genomför årligen en utvärdering av sitt utförda arbete. Samtliga styrelseledamöter tillställs en länk till ett utvärderingsformulär med frågor avseende arbetsformer och arbetsklimat, inriktning för styrelsens arbete samt tillgång till och behovet av särskild kompetens i styrelsen. Styrelseledamöternas svar sammanställs i en rapport som skickas till styrelseordföranden. I enlighet med arbetsordningen presenteras rapporten och resultatet av utvärderingen diskuteras på ett ordinarie styrelsemöte. Utvärderingen används som ett verktyg för att utveckla styrelsens arbete. Ersättning till styrelsen Arvodet till styrelsens ledamöter beslutas av årsstämman. På årsstämman den 3 februari 2022 beslutades att arvode till styrelsens ledamöter för tiden framtill nästa årsstämma skulle uppgå till 400 tusen kronor på års- basis för styrelseordföranden och 200 tusen kronor på årsbasis för respektive styrelseledamot. Revisorer Den externa revisorn är en oberoende granskare av räkenskaperna för att säkerställa att den i allt väsentligt ger en korrekt, rättvisande och fullständig bild av bolagets ställning och resultat. Revisorn granskar också sty- relsens- och verkställande direktörens förvaltning och redovisar sina iakttagelser för styrelsen utan ledningens närvaro. Efter varje räkenskapsår lämnar revisorn en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse till årsstäm- man. Enligt bolagsordningen ska bolaget ha en till två revisorer, med eller utan suppleanter. Vid årsstämman 3 februari 2022 valdes Ernst & Young Aktiebolag till bolagets revisor med Jonas Svensson huvudansvarig revisor. Ersättning till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. Information om arvoden till revisorerna återﬁnns i årsredovisningen under rubriken ”Ersättning till revisorer” i not 6. VD och koncernledning VD och koncernchef är ansvarig för den löpande förvaltningen av koncernens verksamheter i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar. VD förser styrelsen med erforderligt underlag för dess arbete både inför och mellan styrelsens sammanträdanden. VD utser i sin tur övriga medlemmar i den verkställande ledningen, som utgörs av VD, CFO, COO och fast- ighetschef. Koncernledningen har i oktober utökats med en Utvecklingschef. Den verkställande ledningen har ett övergripande exekutivt ansvar. Den verkställande ledningen har ett övergripande ansvar för Nivika i frågor av långsiktig och strategisk karaktär såsom koncernens organisation, förvärv, varumärke, investeringar och ﬁnansiering. Avstämningsmöte hålls varje vecka. Utöver de schemalagda mötena stämmer koncernledningen löpande av frågor vid behov. Centrala funktioner som hållbarhetschef och inköp samt förvaltningsansvariga för respektive ort ansvarar för sitt res- pektive område. Förvaltningscheferna tillsammans med COO och fastighetschef har förvaltningsmöte minst en gång per kvartal för att följa upp verksamheten och diskutera övergripande frågor. COO har också enskilt månadsmöte med respektive förvaltningschef. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 81 Bolagsstyrningsrapport Riskbedömning Omfattning och bedömning av bolagets riskhantering i sin helhet, och den ﬁnansiella rapporteringen i synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom bolagets hållbarhetsarbete identiﬁeras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas. Riskhantering är en viktig aktivitet för Nivika. Det är av väsentlig vikt för långsiktig överlevnad, lönsamhet och stabilitet att Nivika har en fungerande riskhanteringsprocess inom koncernen. Riskarbete förekommer på koncernövergripande nivå vilket går under benämningen Enterprise Risk Management (ERM), samt dels på en processnivå vilket går under benämningen IKFR. Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten. För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga proces- steg: identiﬁering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av åtgärdsplaner samt uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i ekonomihand- boken och en ingående beskrivning går att ﬁnna i koncernens Riskpolicy. Riskbedömning IKFR, Identiﬁering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i arbetet med koncernens ﬁnansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning enligt instruk- tionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identiﬁera var väsentliga risker existerar i den ﬁnansiella rapporteringen inom koncernen. Väsentliga ﬁnansiella processer ska deﬁnieras med hjälp av kvalitativ och kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som redogör ﬂöden, risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en ägare som ansvarar för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller har identiﬁerats och dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt proceduren att identiﬁera väsentliga processer och risker på ﬂera nivåer inom koncernen. Inom styrelsen ingår ansvaret i arbetet med frågor för revisionsutskottet att löpande utvärdera bolagets risksi- tuation varefter styrelsen även gör en årlig genomgång av risksituationen. Kontrollaktiviteter Ekonomiavdelning och fastighetsavdelning arbetar sida vid sida för att säkerställa att riktlinjer följs. Ett begrän- sat antal personer har ﬁrmateckningsrätt och en attestordning ﬁnns upprättad. Representanter ur bolagsledningen närvarar regelbundet vid styrelsemöten, och styrelsen följer då upp aktuella frågor och bedömningar direkt med ledningspersoner. Till varje identiﬁerad risk på koncernövergripande nivå samt inom IKFR ska kontroller kopplas tills dess att ris- ken anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. Framtagna åtgärder respektive dokumenterade processkartor och risk/kontrollmatriser är exempel på hur kontrollaktiviteter hanteras inom koncernen. Bolaget ska säkerställa att nyckelkontroller ﬁnns implementerade och efterlevs. Varje kontroll ska utföras med spårbarhet, vilket innebär att kontrollbevis ska arkiveras och dokumenteras på lämpligt vis vid varje enskilt kontrollutförande. Relevanta kontrollaktiviteter utförs för de risker som identiﬁerats inom de väsentliga processerna. Syftet med dessa kontrollaktiviteter är att säkerställa att det inte uppstår väsentliga fel i den ﬁnansiella rapporteringen. Respektive nyckelkontroll ska tilldelas en ägare som ansvarar för att nyckelkontrollen utförs. Det är koncern- ledningens ansvar att säkerställa att de lägsta kraven avseende IKFR är känd genom organisationen och att till- räcklig ansvarsfördelning är på plats (Segregations of Duties, SoD). Koncernen har identiﬁerat de minimikrav som ska gälla för ansvarsfördelning vilka framgår i processkartorna för respektive väsentlig process. Information och kommunikation Relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt mottagare och vid rätt tidpunkt. Att kommunicera betydelsefull information, både uppåt och nedåt i en organisation och till externa parter är en viktig del av god intern kontroll. Koncernledningens möten ska användas som ett forum för kommunikation och informa- tionsspridning kopplat till riskhantering i koncernen. Likaså åligger det koncernledningen att säkerställa att de processansvariga kopplat till den ﬁnansiella rapporteringen har tillräcklig kunskap om de väsentliga riskerna samt relaterade kontrollaktiviteter i den speciﬁka processen. IKFR-koordinator ansvarar för att varje medarbetare har tillräcklig kunskap om intern kontroll för att kunna utföra sina arbetsuppgifter på ett tillfredsställande sätt från ett internkontrollperspektiv, exempelvis kunskap om applicerbara lagar och regler eller hur kontroller skall utföras och dokumenteras. Styrelsen i Nivika säkerställer kvaliteten i den ﬁnansiella rapporteringen genom att tillse att bolaget har en ändamålsenlig organisation samt rutiner och instruktioner för sitt arbete med den ﬁnansiella rapporteringen. Rutinerna för den externa informationsgivningen syftar till att förse marknaden med relevant, tillförlitlig och korrekt information om Nivikas utveckling och ﬁnansiella ställning. Nivika har en informations- och kommuni- kationspolicy som uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag. Finansiell rapportering och verksamhetsin- formation lämnas regelbundet i form av: • Boksluts- och delårsrapporter, vilka publiceras som pressmeddelanden • Årsredovisningar • Pressmeddelanden om viktiga nyheter och händelser som väsentligt kan påverka värderingen av bolaget och bolagets aktie och obligationer • Presentationer, möte och telefonkonferenser för ﬁnansanalytiker, investerare och media • Alla rapporter, presentationer och pressmeddelanden publiceras på koncernens hemsida; www.nivika.se samtidigt som de kommuniceras till marknaden Uppföljning Koncernledningen ska utvärdera att den koncernövergripande riskutvärderingen och hanteringen samt de speciﬁka kontrollaktiviteter som utförs i respektive väsentlig process kopplad till den ﬁnansiella rapporteringen är fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga riskerna Nivika står inför. Kontrollaktiviteter ska dokumente- ras så att spårbarhet ﬁnns av utförandet. Systemet för koncernövergripande riskhantering och IKFR ska följas upp kontinuerligt och syftar till att sä- kerställa att systemet upprätthålls, att förändringar sker vid behov och att utvärdera förändringar i arbetssätt. Detta innefattar att styrelsen i arbetet med revisionsutskottets frågor åtminstone årligen ska granska den interna kontrollen och avrapportera till styrelsen. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 82 Bolagsstyrningsrapport INTERN STYRNING OCH KONTROLL Omfattning och bedömning av bolagets riskhantering i sin helhet, och den ﬁnansiella rapporteringen i synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom bolagets hållbarhetsar- bete identiﬁeras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas. Riskhantering är en viktig aktivitet för Nivika. Det är av väsentlig vikt för långsiktig överlevnad, lönsamhet och stabilitet att Nivika har en fungerande riskhanteringsprocess inom koncernen. Riskarbete förekom- mer på koncernövergripande nivå vilket går under benämningen Enterprise Risk Management (ERM), samt dels på en processnivå vilket går under benämningen IKFR. Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksam- heten. För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsak- liga processteg: identiﬁering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av åtgärdsplaner samt uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i ekonomihandboken och en ingående beskrivning går att ﬁnna i koncernens Riskpolicy. Riskbedömning IKFR, Identiﬁering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i arbetet med koncernens ﬁnansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning enligt instruktionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identiﬁera var väsentliga risker existerar i den ﬁnansiella rapporteringen inom koncernen. Väsentliga ﬁnansiella processer ska deﬁnieras med hjälp av kvalitativ och kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som redogör ﬂöden, risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en ägare som ansvarar för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller har identiﬁerats och dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt proceduren att identiﬁera väsentliga processer och risker på ﬂera nivåer inom koncernen. Intern kontroll Styrelsens ansvar för den interna kontrollen regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen samt Koden, som innehåller krav på att information om de viktigaste inslagen i Nivikas system för intern kontroll och riskhante- ring i samband med den ﬁnansiella rapporteringen varje år ska ingå i bolagsstyrnings-rapporten. Styrelsen ska bland annat se till att Nivika har god intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer att fastlagda principer för ﬁnansiell rapportering och intern kontroll efterlevs samt att det ﬁnns ändamålsenliga system för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet och de risker som bolaget och dess verksamhet är förknippad med. Den interna kontrollens övergripande syfte är att i rimlig grad säkerställa att bolagets operativa strategier och mål följs upp och att ägarnas investering skyddas. Den interna kontrollen ska vidare säkerställa att den externa ﬁnansiella rapporteringen med rimlig säkerhet är tillförlitlig och upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed, att tillämpliga lagar och förordningar följs samt att krav på noterade bolag efterlevs. Den interna kontrollmiljön inom Nivika Fastigheter följer det etablerade så kallade COSO-ramverket (COSO – Committee of Sponsoring Organization of the Treadway Commision), och påverkar alla funktioner i bolaget och omfattar såväl riskbedömning och rutiner som uppföljning av mål. Ramverket består av fem kom- ponenter, kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Kontrollmiljö och kontrollåtgärder säkerställer eektiviteten i bolaget och utgör basen för den interna kontrollen. Den formella beslutsordningen utgår ifrån ansvarsfördelning mellan styrelse och VD och omfattar arbetsordning samt VD-instruktion. Övergripande policyer uppdateras löpande och fastställs av styrelsen en gång per år. Nivikas kontrollmiljö innefattar de värderingar och den etik som styrelsen, vd och koncernledningen kommuni- cerar och verkar utifrån samt koncernens organisationsstruktur, ledarskap, ansvar och befogenheter samt den kompetens som medarbetarna har. Styrelsen arbetar löpande med bedömning och hantering av risker. Nivikas styrelse har valt att inte inrätta en internrevisionsfunktion för den interna kontrollen. Styrelsen bedömer att den existerande organisationen och beﬁntliga kontrollstrukturer inom Nivika möjliggör en eektiv verksamhet, identiﬁerar risker i den ﬁnansiella rapporteringen och säkerställer efterlevnaden av tillämpliga lagar och regler. Ansvar och befogenheter deﬁnieras i instruktioner för attesträtt, manualer, policyer, rutiner och uppfö- randekod. Några exempel är bolagsordning, styrelsens arbetsordning, VD-instruktion, ﬁnanspolicy och eko- nomihandbok. Dessa riktlinjer utgör tillsammans med lagar och externa regelverk den så kallade kontrollmiljön. Styrelsen prövar löpande dessa instruktioners relevans och aktualitet. Ansvaret för att kontinuerligt upprätt- hålla en eektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med den interna kontrollen avseende den ﬁnansiella rapporteringen är delegerat till den verkställande direktören. Koncernledningen och övriga ledande befatt- ningshavare har ansvaret för intern kontroll inom sina respektive ansvarsområden. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 83 Bolagsstyrningsrapport RISKER OCH RISKHANTERING All aärsverksamhet innebär risktagande. En systematisk och strukturerad riskhantering i kombination med Nivikas strategi och aärsmodell ger god riskspridning. Risker hanteras på ﬂera nivåer inom koncernen och styrelsen analyserar och säkerställer med underlag från vd och koncernledning vad som måste hanteras. Koncernledningen har ansvar för den löpande riskhanteringen inom respektive ansvarsområde och ansvarar för att den egna verksamheten hanterar möjligheter och risker, att det ﬁnns rutiner i enlighet med policyer och regelverk samt att de efterlevs och följs upp. Riskarbete utifrån Nivikas mål Enligt COSO-ramverket ska bolagsövergripande riskarbete bidra till att säkerställa att företagets aärsmål uppnås. Inom ramen för en organisations fastställda syfte eller vision fastställer ledningen strategiska mål, väljer strategi och preciserar en uppsättning mål för verksamhetens olika delar. Detta ramverk för företagsövergripande riskhantering är anpassat för att nå organisationens mål inom fyra områden: Strategiska mål –mål på hög nivå, nära knutna till företagets vision och mission och som stödjer dess syfte Operationella mål – mål kopplade till eektivt och produktivt utnyttjade av verksamhetens resurser Finansiella rapporteringsmål – mål som kopplas till företagets förmåga att leverera tillförlitlig ﬁnansiell rapportering Regelefterlevnadsmål – mål som kopplas till företagets behov av att efterleva gällande lagar och regler STRATEGISKA RISKER OPERATIONELLA RISKER FINANSIELLA RISKER LEGALA RISKER Innefattar risker som kan hindra bolaget från att uppnå sin vision och sina mål. Strategiska risker är ofta förknippad med att verka i en speciﬁk bransch. Risker relaterade till eektivitet och eektiv hantering av resurser. Opera - tionella risker är ofta risker kopplade till interna processer, resurser, system och anställda. Risker relaterade till bolagets interna och externa rapportering, fastighets - värdering samt bolagets exponering mot ﬁnansiella risker så som ränta, likviditet, krediter och valutor. Regelefterlevnadsrisker innebär risk för ekonomiska och juridiska påföljder till följd av bristande efterlevnad av lagar, förordningar och regelverk. Utifrån målens fyra områden klassiﬁceras riskerna i fyra olika riskområden: ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 84 Bolagsstyrningsrapport Regelmässigt Bokföring & rapportering Bolagskod Styrning Planering & resurs- allokering Betydande initiativ Samman- slagning & förvärv Marknad Likviditet Bygg, köp & försäljning av fastigheter Fastighets- förvaltning HR IT Uthyrning Oförutsedda händelser Legala Strategiskt Kommunikation och investerar- relationer Marknads- dynamik Bokföring & rapportering Operationellt Kapitalstruktur Finansiellt Skatt Värdering Riskuniversum Styrning  Ägarstruktur  Miljö  Socialt ansvarstagande Planering & resursallokering  Organisationsstruktur  Relation till 3:e part  Strategisk planering  Kapital & överskottsplanering  Budgetering  Framtidsscenarion/trender  Skatteplanering Betydande initiativ  Vision & riktning  Planering & utförande  Mätning & uppföljning  Teknisk support  Affärsacceptans  Identifiera möjligheter Sammanslagningar & förvärv  Planering, exekvering & integration Marknadsdynamik  Konkurrens  Makroekonomiska faktorer  Livsstilstrender  Politiska faktorer Kommunikation & relationer  Mediarelationer  Ratingbolag  Lagstiftare & standardsättare  Kommunikation med intressenter  Kommunikation med anställda Bygg, köp och försäljning av fastigheter  Projektutveckling  Hantera projektportfölj  Förvärv eller försäljning av fastigheter  Inköp och upphandling  Leverantörer Fastighetsförvaltning  Hyresadministration  Underhållsskuld  Drift och skötsel  Underhåll  Säkerhet Uthyrning  Hyreskontrakt under uthyrning  Identifiering av nya hyresgäster  Hyresförhandling med existerande och potentiella kunder  Vakans HR  Kultur  Rekrytering och uppsägningar  Utveckling och performance  Kompensation och ersättning IT  Säkerhet och access  Tillgänglighet och kontinuitet  Infrastruktur Oförutsedda händelser  Naturliga händelser  Affärskontinuitetsplanering Bolagskod  Etik  Förskingring Legalt  Kontrakt  Tillgångar-äganderätt  Detaljplaner  Tvister  Intellektuellt kapital  Antikorruption  Licensiering och arkivering Regelmässigt  Arbetskraft  Data- och personsäkerhet  Börsregler  Miljö  Arbetsmiljö  Hälsa och säkerhet  Konkurrens och anti-trade  Diskrimineringspraxis  Skatt och revision Bokföring och rapportering  Redovisning  Säkerhet Värdering  Fastighetsvärdering  Restvärdesberäkning Marknad  Ränta  Utländsk valuta  Derivat Likviditet  Cash management  Finansiering/Refinansiering  Hedging  Kredit  Försäkring  Elhandel  Motpartsrisk Bokföring och rapportering  Redovisning, rapportering och konsolidering  Internkontroll Kapitalstruktur  Skulder  Eget kapital  Pensionsfonder  Aktier Skatt  Inkomstskatt  Fastighetsskatt  Moms Strategiskt Operationellt Legala Finansiellt Nivikas Riskuniversum Ett riskuniversum sammanställer riskområden och kategorier av risker som Nivika är exponerade mot. Riskuniversumet bygger på de fyra riskområden som deﬁnierats utifrån COSO-ramverket. Riskuniversumet är framtaget för att stödja i arbetet att identiﬁera och kartlägga potentiella risker inom ramen för riskhantering. Modellen kan nyttjas som utgångspunkt samt inspiration vid diskussioner om risker. Det används även för att sortera och kategorisera identiﬁerade risker. Samtliga kategorier och underkategorier inom modellen är inte nödvän- digtvis tillämpliga i bolagets nuvarande situation, men kan komma att aktualiseras i framtiden. ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 84 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 85 Bolagsstyrningsrapport 1 23 4 5 6 7 8 9 10 1112 13 1415 16 17 18 1920 21 22 23 24 25 26 27 2829 30 31 32 33 34 35 36 37 38 3940 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 5556 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 Sannolikhet Påverkan Samtliga risker Strategiska risker Strategiska risker är långsiktiga och övergripande och omfattar bland annat koncernens styrning, plane - ring och resursallokering, marknadsförutsättningar, hållbarhet, kommunikation och relation till omvärlden. Koncernen är exponerad för allmänna makroekonomiska trender och därav betingade förändringar i sina kunders köpkraft och konsumtionsmönster. Makroekonomiska eller politiska beslut och händelser runt om i världen påverkar koncernens verksamhet, såväl lokalt som på en global skala. Politisk osäkerhet och svaga makroekonomiska förhållanden kan indirekt påverka efterfrågan på lokaler och bostäder. Operationella risker Operationella risker omfattar bland annat risker i koncernens förvärvs-, förvaltnings- och projektverk- samhet, inklusive uthyrning, HR och IT. Finansiella risker Finansiella risker omfattar bland annat risker i koncernens värdering av fastigheter, marknadsrisker, likviditetsrisker, bokföring och rapportering, kapitalstruktur och skattefrågor. Koncernen är exponerad för ett antal ﬁnansiella risker som hanteras inom ramen för den ﬁnanspolicy som godkänts av styrelsen. Det övergripande målet är att ha en kostnadseektiv ﬁnansiering inom koncernen. Koncernens främsta ﬁnansiella skulder utgörs av externa lån. Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av ﬁnansiella risker. Med ﬁnansiella risker avses ﬂuktuationer i företagets resultat och kassaﬂöde till följd av förändringar i till exempel räntenivåer. Bolaget utsätts framför allt för ränterisk, ﬁnansierings- och reﬁ- nansieringsrisk, likviditetsrisk och kredit- och motpartsrisk. Legala risker Legala risker är kopplade till regelefterlevnad och omfattar bland annat koncernens efterlevnad av etiska och legala regler och krav på bokföring och rapportering. Koncernen är exponerad för ett antal risker i samband med ändrad lagstiftning, överträdelser av lagar och regler i verksamheten eller eventuella fel i avtal som bolaget har undertecknat. Bristande hantering av relationer med intressenter skulle det kunna orsaka störningar i verksamheten och få en negativ påverkan på koncernens anseende. Dessa krav omfattar bland annat lagar gällande miljö, priskontroller, efterlevnad av konkurrenslagstiftning, data- skydd, mänskliga rättigheter samt arbetslagar. Hårdare miljökrav, återställning av miljön i samband med stängda anläggningar eller brott mot olika tillstånd. Det ﬁnns en ökad efterfrågan från investerare och regulatoriska organ för tydligare ﬁnansiella upplysningar från företagen när det gäller klimatrelaterade risker och möjligheter. Väsentliga risker Koncernledningen har identiﬁerat de väsentliga risker som bedöms föreligga. Riskerna har utvärderats, hanterats och rapporterats till styrelsen. För risker som bedömts ha relativt hög sannolikhet för att inträa kombinerat med relativt stor inverkan på koncer- nen har ansvarig inom koncernen utsetts och handlingsplan upprättats. Dessa handlingsplaner följs upp kontinu- erligt av ledningsgruppen och rapporteras till styrelsen. Vidare har ett antal styrdokument och policyer upprättats av ledningsgruppen och styrelsen och ändamålsenliga interna kontrollfunktioner och system har etablerats för att reducera, exportera och i möjligaste mån eliminera potentiella risker i verksamheten. Väsentliga risker ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 85 # Risk Kategori Riskbeskrivning Påverkan Sannolikhet Riskvärde 4 Finansiell Finansiering Nivika kan inte erhålla finansiering eller att finansiering endast kan erhållas till avsevärt ökade kostnader Väsentlig Medel Medel 7 Finansiell Marknad Förändringar i marknadsräntor påverkar upplåningskostnaden, vilket kan påverka Nivikas avkastning och finansiella situation negativt Väsentlig Hög Hög 26 Operationell HR Förlust av kompetens/nyckelpersoner, svårighet att rekrytera personal med rätt kompetens samt upprätthålla en hög kompetens i hela företaget (kompetensutveckling) Viss Medel Medel 37 Operationell Marknad Vakanser uppstår i kommersiella fastigheter, kan bero på minskning av fysisk handel eller rädsla för lågkonjunktur Viss Medel Hög ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 86 Bolagsstyrningsrapport Kategori Riskbeskrivning Hantering Operationell risk HR - nyckelpersoner Marknad - vakanser Den största risken anses vara att hitta rätt kompetens i samband med tillväxt och samtidigt upprätthålla kompetensen i hela företaget. Det är en utmaning att identiﬁera rätt rekryteringar i samband med att bolaget växer och utökar med nya kontor. Det är bitvis svårt att hitta rätt kompetenser på Nivikas orter. Hyreshöjningar, inﬂation, förväntad lågkonjunktur och omvärldsoron kan leda till att hyresgäster får problem i sin verksamhet och eller med ekonomi och likviditet. Vilket i sin tur kan leda till högre vakanser i Nivikas bestånd. Nivika ska: - Arbeta för att behålla Nivikas goda rykte och image, som ett växande bolag, vilket gör Nivika till en attraktiv arbetsplats - Bibehålla den familjära känslan i bolaget och närheten i organisationen i takt med tillväxten - Fortsätta marknadsföra sig via högskolor i närområden och ta in trainees. Ledningsgruppen ska överväga om det är möjligt att ta in trainees till ﬂera avdelningar än vad som görs idag. - När Nivika växer till nya orter är det viktigt att vara närvarande i orten samt att tidigt identiﬁera nyckelperson/-er som har god kunskap om orten Nivika ska: -Ha kontinuerlig översikt av hyresgäststocken för att på så sätt säkerställa att Nivika tidigt upptäcker en hyresgäst med problem/önskan om minskade ytor eller tankar på avﬂyttning. - Nivika har förvaltningsansvariga på respektive ort som skall vara nära hyresgästen och ha god lokal kännedom. Kategori Riskbeskrivning Hantering Finansiell risk Marknad - ränta Finansiering Risken bedömdes ha en hög påverkan om räntor skulle höjas signiﬁkant, vilket också har skett under året. Det har även inneburit en stor påverkan på hela branschen. Största påverkan på Nivika är att expansionstakten minskar samt att ﬁnansiella kostnader ökar. Risken bedömdes ha en hög påverkan om ﬁnansiering endast skulle kunna erhållas till avservärt högre kostnader, vilket också delvis har skett under året. Det har inneburit en stor påverkan på hela branschen. Största påverkan på Nivika är att expansionstakten minskar samt att ﬁnansiella kostnader ökar. Nivika ska: - Fortsätta arbeta med beslutad andel bundna räntor /räntesäkringar utifrån ﬁnanspolicy och styrelsens instruktioner för att begränsa oförutsedda svängningar - Se över möjligheten och utnyttja ﬁnansier- ingsalternativ Nivika ska: - Fortsätta arbeta med beslutad andel bundna räntor /räntesäkringar utifrån ﬁnanspolicy och styrelsens instruktioner för att begränsa oförutsedda svängningar - Se över möjligheten och utnyttja ﬁnansier- ingsalternativ Några speciﬁka risker och osäkerhetsfaktorer Miljöpåverkan och klimatförändringar De främsta drivkrafterna för externa miljörisker är fysiska förändringar i klimat och naturtillgångar, förändringar av lagar och regler, skatter och priser på olika resurser. Vidare ﬁnns det risker hänförliga till brist på kontroll eller till exempel arbetsförhållanden hos underleverantörer, allvarliga miljöproblem eller arbetsplatsolyckor. Nivika gör bedömningen att koncernen kan påverkas på ﬂera sätt och det kan även uppstå ett ökat behov av investeringar för att möta faktiska, politiska, eller andra intressenters krav. Pandemi / Covid -19 Utbrottet av covid-19 som började i Kina i december 2019 och sedan spred sig över världen har haft på- verkan på samtliga marknader där Nivika verkar, främst i form av en osäkerhet. Eekterna av pandemin har avtagit efterhand till följd av mildare varianter av viruset och av att allt ﬂer är vaccinerade och därmed har restriktionerna i samhället successivt lättats. Den faktiska påverkan av Covid -19 pandemin på Nivika blev begränsad och har inte orsakat några väsentliga eekter på verksamheten, resultat eller ﬁnansiell ställning för perioden. Rysslands krig i Ukraina Rysslands krig i Ukraina har, bortsett från den humanitära katastrof det innebär, också fått påtagliga kon- sekvenser för den ekonomiska utvecklingen i Sverige och Europa. Lägre tillväxt, högre inﬂation, störningar i leverantörskedjor och prishöjningar på råvarumarknaderna utgör några av faktorerna som tynger den ekonomiska utvecklingen. För Nivika har det dock endast inneburit mindre störningar i pågående bygg- nationer såsom någon veckas förskjutning av tidsplanen som sedan arbetats i kapp. Vi har också fått byta varumärke på t ex golv för att möjliggöra leverans. Högre energipris har fått genomslag på energikostna- der men också på serviceintäkter då en stor del av energin vidaredebiteras våra hyresgäster. Utbuds- och produktionsbristen ﬁnns fortsatt i Sverige. Bland annat påverkas tillgången till produktions - material för byggnation, vilket i sin tur kan påverka tid och kostnad för kommande projekt. Som en följd av att det geopolitiska läget snabbt förändrats har Nivika extra fokus på vilka makroeekter detta ger kort- och långsiktigt, främst gällande räntor och inﬂation. Kapitalmarknad Tillgången till lånat kapital har varierat med en relativt sett stängd kapitalmarknad, med stigande kre- ditmarginaler som följd. Således är den generella ﬁnansieringskostnaden som marknaden erbjuder klart högre än vid årsskiftet. Det högre ränteläget baserat på stigande styrränta har fått genomslag på de ﬁnansiella kostnaderna i bolaget. Nivika har två utestående gröna obligationer med förfall i september 2023 respektive maj 2024. Bolaget arbetar på ﬂera lösningar på dessa kommande obligationsförfall inne- bärande utökad bankﬁnansiering och enstaka avyttringar ur fastighetsportföljen för att skapa handlings- frihet. Väsentliga risker ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 87 Organisation och medarbetare Engagerade medarbetare med rätt kompetens är avgörande för om bolaget ska kunna konkurrera på ett framgångsrikt sätt inom fastighetsbranschen. Det ﬁnns alltid en risk att kompetenta medarbetare lämnar bolaget och att bolaget inte lyckas attrahera och rekrytera ny kompetens. Det ﬁnns också en risk att medarbetares engagemang och prestation påverkas om bolaget inte på ett tydligt sätt kommunicerar vad strategin innefattar, inte ger möjligheter till intern utveckling eller inte säkerställer en sund och säker arbetsmiljö. Dessa risker hanteras bland annat genom etablerade processer som säkerställer långsik- tig kompetensförsörjning, inklusive successionsplanering för nyckelpersoner, ett gott ledarskap och en öppenhet för internrekrytering när nya tjänster ska tillsättas. Bolaget arbetar även aktivt med att erbjuda relevanta utvecklingsmöjligheter och att vårda varumärket som attraktiv arbetsgivare. Detta innefattar bland annat att vara ett hållbart företag i alla dimensioner. Vad gäller förståelse för bolagets strategi och värderingar säkerställs det på ett tidigt stadium genom det så kallade onboardingprogram som alla nya medarbetare genomgår. Nivikas chefer och medarbetare har också en viktig roll i att säkerställa att en bra arbetsmiljö erbjuds. IT-säkerhet Nivika är beroende av IT-system för driften av viktiga aärssystem, inklusive de som används av adminis- trativa och ﬁnansiella funktioner inom bolaget. Förknippat med detta ﬁnns det ett antal underliggande risker i form av exempelvis driftstopp av servrar och virusattacker vilka skulle kunna ha en stor negativ påverkan på bolagets verksamhet. Det ﬁnns även en risk att obehöriga genom intrång i bolagets IT-system orsakar skada för bolaget eller bolagets hyresgäster. Digitalisering skapar nya aärsmöjligheter men kan också innebära nya riskmoment, bland annat vad gäller hantering av persondata. Nivika bedriver ett konti- nuerligt proaktivt arbete med IT-säkerhet och bolagets IT-policy kombinerat med uppförandekod, som ska ge en tydlig vägledning för alla medarbetare. ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 87 Bolagsstyrningsrapport Revisorns yttrande över bolagstyrningsrapporten Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB, org.nr 556735-3809 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagstyrningsrapporten för år 2021-09-01 - 2022-08-31 på sidorna 78-89 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrnings rapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en re- vision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6kap. 6§ andra stycket punk- terna 2–6 årsredovisnings lagen samt 7kap. 31§ andra stycket samma lag är förenliga med årsredovis- ningen och koncernredovisningen samt är i överens stämmelse med årsredovisnings lagen. Stockholm den 7 december 2022 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 88 Bolagsstyrningsrapport STYRELSEN Styrelsen i Nivika Fastigheter AB (publ) består av sju ordinarie ledamöter. Mer om bolagets ﬁnns på nivika.se/investor-relations/styrelsen. THOMAS LINDSTER Styrelseledamot sedan 2020 Född: 1958 Utbildning och bakgrund Civilekonom Direktör Danske Bank Konsult och rådgivare inom ﬁnansiering Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseledamot Danske Bank Jönköping Styrelseledamot Holmgren Group AB Aktieinnehav i bolaget 20 000 B-aktier VIKTORIA BERGMAN Grundare och huvudägare, styrelseledamot sedan 2000 Född: 1969 Utbildning och bakgrund Civilekonom och grundare av Nivika Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseledamot Perfekta Industrier Styrelseledamot Prefab i Småland AB Styrelseledamot Tigbro Aktiebolag Med ﬂera Aktieinnehav i bolaget 8 185 600 A-aktier och 36 804 B-aktier (privat eller genom bolag) SANTHE DAHL Delägare och styrelseledamot sedan 2020 Född: 1954 Utbildning och bakgrund Entreprenör Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseordförande Vida AB Styrelseledamot Santhe Dahl Invest AB Med ﬂera Aktieinnehav i bolaget 5 352 000 A-aktier och 3 657 215 B-aktier (privat eller genom bolag). ANNA CARENDI Styrelseledamot sedan 2021 Född: 1977 Utbildning och bakgrund Civilekonom från Linköpings Universitet Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseordförande i den ideella föreningen CSR Småland och Hållbarhetsteamet i Sverige AB Styrelseledamot och VD i Diya Consulting AB Styrelseledamot i Circular Centre Ek. För, den ideella föreningen Friskis och Svettis i Jönköping och F&S Lokaler i Jönköping AB Aktieinnehav i bolaget 1 447 B-aktier (privat eller genom bolag) BENNY HOLMGREN Delägare och styrelseledamot sedan 2016 Född: 1961 Utbildning och bakgrund Huvudägare och VD i familjeföretaget Holmgren Group AB Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseledamot Kabe Group AB Huvudägare och VD i familje- företaget Pollock Invest AB Med ﬂera Aktieinnehav i bolaget 4 880 000 A-aktier och 1 220 000 B-aktier (privat eller genom bolag). ELISABETH NORMAN Styrelseordförande sedan 2017 Född: 1961 Utbildning och bakgrund Kandidatexamen Entreprenör inom fastighetsbranschen Chef fastighet/ hållbarhet TV4 Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseledamot Cibus Nordic Real Estate AB Styrelseordförande Enköpings Hyresbostäder Vice Styrelseordförande Sveriges Allmännytta AB Styrelseledamot i Byggpartner AB Med ﬂera Aktieinnehav i bolaget 20 000 B-aktier (privat eller genom bolag) HÅKAN ERIKSSON Delägare och styrelseledamot sedan 2008 Född: 1962 Utbildning och bakgrund Civilekonom Investerare och rådgivare inom företagsöverlåtelse Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseledamot Skandinavkonsult AB Styrelseledamot Ferronordic AB Med ﬂera Aktieinnehav i bolaget 3 233 600 A-aktier och 808 354 B-aktier (privat eller genom bolag) ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 89 Hållbarhetsrapport 2021/22 Koncernledningen i Nivika bestod under verksamhetsåret av fyra personer, vilka ansvarar för utveckling och ledning av bolaget enligt den beslutade strategin. NICLAS BERGMAN VD/CEO Utbildning och bakgrund Entreprenör och grundare av Nivika, verksam som CEO sedan start Andra åtaganden Styrelseledamot Poplanäs Invest AB, Med ﬂera Aktieinnehav i bolaget 8 185 600 A-aktier och 36 804 B-aktier (privat eller genom bolag) KRISTINA KARLSSON CFO, IR & vice VD Utbildning och bakgrund M.Sc. inom Företagsekonomi CFO på Rosti GP (del av Nordstjernan) Andra åtaganden Styrelselesuppleant Redo i Gnosjö AB Aktieinnehav i bolaget 60 000 B-aktier (privat eller genom bolag) JERRY JOHANSSON Fastighetschef Utbildning och bakgrund Plats-, Projekt– och Regionchef på Elajo Aktieinnehav i bolaget 38 000 B-aktier (privat eller genom bolag) LEDNINGEN Koncernledning RASMUS OLSSON Förvaltningschef Värnamo SIMON NUAY Förvaltningschef Jönköping ANNA SJÖBERG Förvaltningschef Växjö ANDREAS KÄLLSTRÖM Förvaltningschef Västkusten MAGNUS BÄCKMAN Förvaltningschef Höglandet EMELIE REGNELL Hållbarhetschef Förvaltningschefer, avdelningsansvariga Bolagsstyrningsrapport HENRIK SWAHN Operativ chef Utbildning och bakgrund Ekonom, VD på APP Properties AB, Fastighetschef Hovs Mark & Maskin AB samt Aärsutvecklingschef OBOS Kärnhem AB Andra åtaganden Styrelsesuppleant i Hovs Mark & Maskin AB samt Maskin & Mekan i Växjö AB Aktieinnehav i bolaget 46 500 B-aktier (privat eller genom bolag) ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 89 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 90 Hållbarhetsrapport 2021/22 ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING Förvaltningsberättelse ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 91 Hållbarhetsrapport 2021/22 ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING Förvaltningsberättelse FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE .............................................................. 92 FLERÅRSÖVERSIKT ...................................................................................95 KONCERNEN Rapport över resultat och totalresultat i koncernen ..................................... 97 Koncernens rapport över ﬁnansiell ställning ...................................................98 Koncernens Egna Kapital ................................................................................. 99 Koncernens Kassaﬂödesanalys ......................................................................100 Noter ................................................................................................................ 101 MODERBOLAGET Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag .............................................. 121 Moderbolagets Balansräkning i sammandrag ................................................ 122 Moderbolagets Egna Kapital ...........................................................................123 Moderbolagets Kassaﬂödesanalys ..................................................................124 Noter ................................................................................................................125 UNDERTECKNANDE ................................................................................137 REVISIONSBERÄTTELSEN ................................................................. 138 NYCKELTAL .............................................................................................. 141 INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER ...............................146 ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 91 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 92 Förvaltningsberättelse Bolaget ﬁnansierar sina tillgångar med en kombination av bilaterala banklån, obligationslån, övriga skulder samt eget kapital. Fastighetsﬁnansiering sker genom lån, byggnadskreditiv och revolverande faciliteter hos ett tiotal kreditgivare där tre storbanker utgör basen med tillkommande ﬁnansiering hos lokala sparbanker samt SBAB. Obligationslån utgör en kompletterande ﬁnansieringskälla. En bra ﬁnansieringsstruktur innebär att bolaget löpande har tillgång till kapital i tillräcklig mängd i relation till pågående verksamhet till ett pris avvägt mot risk. Bolaget arbetar nära kreditgivare för att diversiﬁera ﬁnansieringskällorna och kontinuerligt omförhandla villkor såsom löptider för att säkerställa ﬁnansieringen. Samtliga krediter med kapitalförfall under perioden har förlängts och vid periodslut uppgick bolagets kapitalbindningstid till 2,7 (1,9) år. Netto räntebärande skulder, efter avdrag för likviditet, i förhållande till fastighetsvärde uppgick vid periodens slut till 53 procent (58). Bolagets kreditavtal kompletteras med sedvanliga ﬁnansiella- och informationsåtaganden, moderbolaget har lämnat borgensåtagande och dotterbolagen har lämnat pant i fastigheter och i vissa fall även aktier som säkerhet till förvärvslån. Samtliga åtaganden vid periodens slut var uppfyllda. De långfristiga räntebärande ﬁnansiella skulderna uppgick vid rapportdagen till 5 776 Mkr (4 107) varav långsiktig bankﬁnansiering uppgick till 4 355 Mkr (2 821), obligationslån 1 250 Mkr (1 100) och övriga räntebärande skulder till 171 Mkr (170). Ökningen i räntebärande skulder förklaras till största del av investeringar i förvärv, samt ﬁnansiering av investeringar i ny- och ombyggnationer under perioden. Samtliga obligationslån i bolaget har emitterats inom ramen för Nivikas gröna ramverk. Utestående obligationslån är 1 250 miljoner kronor inom ramen 1 600 miljoner kronor och total andel gröna lån i portföljen uppgår vid periodens slut till drygt 30 procent. I december 2021 noterades Bolagets B-aktier. Nyemissionen tillförde Bolaget cirka 1 150 miljoner kronor före transaktion- skostnader. Beviljad med ej nyttjad ﬁnansiering uppgick vid periodens utgång till 379 Mkr. Avser nyutlåning på beﬁntlig fastighetsport- följ, beviljad kredit på avtalat förvärv, kontokredit samt outnyttjat byggnadskreditiv 153 Mkr. Efter periodens utgång har beﬁntliga lån om 457 Mkr reﬁnansierats. Finansiell ställning och likviditet Orealiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr 2021/22 2020/21 Förändring driftnetto 120 69 Pågående nybyggnation 227 98 Mark och outnyttjade byggrätter 2 25 Förändring avkastningskrav 196 149 Totalt 544 341 Förvaltningsresultatet, vilket är verksamhetens resultat efter ﬁnansnetto, ökade under perioden, september till augusti med 86 procent jämfört med samma period föregående år och uppgick till 170 Mkr (91). Ökningen beror primärt på högre hyresintäkter som en följd av en allt större förvaltningsvolymbestånd. Under ärde kvartalet, juni-augusti, uppgick förvalt- ningsresultat i förhållande till intäkter till 32 procent (36), för hela perioden visar jämförelsen 32 procent (28). Förvaltningsresultat De totala intäkter för perioden uppgick till 528 Mkr (327), vilket motsvarar en tillväxt på 61 procent i jämförelse med samma period föregående år. Intäkterna under perioden utgörs av hyresintäkter 495 Mkr (308), serviceintäkter 25 Mkr (14) samt övriga rörelseintäkter 8 Mkr (5). Serviceintäkter består huvudsakligen av vidaredebitering av värme, el och vatten. Ökningen av hyresintäkterna är framför allt hänförlig till att Nivika har fortsatt sin expansion, gjort ﬂera större förvärv och förvaltar 187 fastigheter per 31 augusti 2022, att jämföra med 130 stycken vid samma tidpunkt föregående år. Även hyreshöjningar under året påverkar hyresintäkterna positivt. Den uthyrbara ytan i Nivikas fastighetsbestånd uppgick till cirka 558 000 m² per 2022-08-31 jämfört med 429 000 m² 2021-08-31, vilket innebär en ökning med 30 procent. Det sammanlagda kontraktsvärdet för förvaltningsobjekten per 2022-08-31 uppgick, på årsbasis, till 580 Mkr (426), vilket motsvarar en tillväxt om 36 procent. Ökningen av fastighetskostnaderna för perioden förklaras främst av fortsatt anpassning av organisationen till en högre tillväxt och en allt större förvaltningsvolym samt av ökade kostnader för el. Driftöverskottet för perioden september till augusti 2021/22 uppgick till 354 Mkr (236) vilket ger överskottsgrad om 67 procent (72). Koncernens totalresultat Styrelsen och verkställande direktören för Nivika Fastigheter AB (publ), 556735-3809, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2021/22. Efterföljande resultat- och balansräkningar, förändring i eget kapital, kassaﬂödesanalyser och noter utgör en integrerad del av årsredovisningen och är granskad av bolagets revisor. Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (tkr). Resultatposter jämförs med motsvarande tidsperiod föregående år. Balansposter avser ställningen vid periodens utgång augusti 2022 och jämförs med närmast föregående års och året september-augusti. Nivika Fastigheter AB är koncernmoder i ett småländskt fastighetsbolag med både kommersiella lokaler och bostäder, huvudsakligen belägna i Jönköping, Värnamo, Växjö samt på Västkusten. Visionen - Med småländsk klokskap och känsla för kvalitet utvecklar och förvaltar vi hus för generationer - genomsyrar koncernens fokus på långsiktigt ägande och förvaltning. Stark lokal närvaro och korta beslutsprocesser gör oss ﬂexibla och konkurrenskraftiga på marknaden. Fastighetsbeståndet består för närvarande av cirka 558 000 m² uthyrningsbar yta. Med årets färdigställda byggprojekt uppgår årshyresvärdet till 580 Mkr och fastighetsbeståndet värderades till 10 699 Mkr. Bolaget arbetar ständigt med att skapa värde i fastighetsportföljen genom förädling av beﬁntliga fastigheter, framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter, projektutveckling i attraktiva lägen samt genom strategiska förvärv. Verksamhet Förvaltningsberättelse Vid periodens slut uppgick antalet medarbetare till 65 (46), 45 av dessa är män och 20 är kvinnor. Medarbetarna är huvudsakligen anställda i moderbolaget med undantag för VD för Nivika Bostadsutveckling samt produktionsbolaget Nivika Byggsystem med totalt 23 medarbetare, 87 procent män och 13 procent kvinnor. Medarbetare Värdeförändringar på fastigheter för perioden uppgick till 558 Mkr (378), varav 14 Mkr (37) är realiserade och 544 Mkr (341) orealiserade värdeförändringar. Värdeförändring är i huvudsak förändring i avkastningskrav, nybyggnation samt hyreshöjningar från förädling och index. Värdeförändringar ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 93 Förvaltningsberättelse Vid periodens utgång ägde Nivika 187 (130) förvaltningsfastigheter med en sammanlagd uthyrbar yta om cirka 558 000 m². Vårt fastighetsbestånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala lägen i tillväxtorterna Jönköping, Värnamo och Växjö samt marknadsområdet Västkusten. Värdet på fastigheterna uppgick sammantaget till 10,7 miljarder kronor (6,9), vilket motsvarar en ökning av portföljen med 55 procent jämfört med samma period föregående år. Ökningen förklaras främst av förvärv men även av pågående byggprojekt och värdehöjande investeringar. Nivikas fastighetsbestånd är uppdelat i kategorierna industri, bostäder, kontor, handel, samhällsfastigheter, hotell/ restaurang samt övrigt. I kategorin övrigt ingår bland annat två sportarenor. Vårt huvudsakliga geograﬁska fokus ligger på Småland samt Västkusten. Vi fortsätter växa genom att förtäta fastighets- beståndet. Styrelsens och bolagets mål är att år 2025 nå en fastighetsportfölj om 12 miljarder kronor. För att bibehålla vår tillväxt och nå detta mål, överväger vi ytterligare förvärv på orter i och omkring våra regioner där utvecklingspoten- tialen bedöms vara gynnsam. Fastighetsbeståndet utvecklas med ett långsiktigt perspektiv så att hyrespotentialen i de olika fastigheterna maximeras och drifts- och förvaltningskostnader eektiviseras. Därmed skapas god värdetillväxt över tid. Vi fortsätter även med renovering och uthyrning av vakanta ytor. Fastighetsportfölj Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster med en spridd förfallostruktur. I kombination med spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar detta risken för vakanser och hyresförluster. Per den sista augusti 2022 uppgick den vägda återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 4,8 år (4,8). 70 procent av hyresvärdet utgörs av kommersiella kontrakt och 30 procent av bostäder. De kommersiella kontrakten har KPI-index i hyreskontraktet och därmed kommer 70 procent av hyresintäkterna höjas med KPI index från årsskiftet vilket kompenserar för ökningen i fastighetskostnader på grund av inﬂation. Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över tid. Bolagets fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft under ﬂera år. Det är fortsatt hög aktivitet på förfrågningar och uthyrningar på samtliga orter och per den 31 augusti 2022 var den ekonomiska uthyrningsgraden för lokaler 96 procent (inklusive projektfastigheter) och för bostäder 98 procent. Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till medelstora företag, som till stora multinationella företag. Intäktsbasen är väl diversiﬁerad med 630 kommersiella kontrakt. Per den sista augusti 2022 stod de tio största hyreskontrakten för 15 procent av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 9,9 år (9,5). Hyresgäster och avtalsportfölj Kassaﬂödet från den löpande verksamheten i perioden uppgick till 148 Mkr (156). Förvärv av fastigheter, direkt eller via dotterbolag, påverkade kassaﬂödet i perioden med -2 673 Mkr (-1 131). Detta avser förvärv av ett femtiotal fastigheter. Investeringar i beﬁntliga fastigheter uppgick till -633 Mkr (-565), avser främst nybyggnation, anpassningar och ombyggnationer enligt beﬁntliga eller nya hyresgästers behov. Finansieringsverksamhetens bidrag under året utgörs av nyemission samt upplåning netto 3 092 Mkr (1 542), efter avdrag av utbetald utdelning 24,3 Mkr (16,5). Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med-24 Mkr (116) vilket gav utgående likvida medel om 187 Mkr (211). Investeringar och kassaﬂöde Hållbarhet är en integrerad del av Nivikas strategi och en viktig del i vår långsiktighet. Visionen - Med småländsk klokskap och känsla för kvalitet utveckllar och förvaltar vi hus för generationer - genomsyrar koncernens fokus på långsiktigt ägande och förvaltning. Nivika har upprättar en separat hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovisningsla- gen. Rapporten ﬁnns på sidorna 40-73 och ingår ej i den ﬁnansiella rapporten. Hållbarhet Under året har 56 fastigheter tillträtts. En fortsatt expansion har skett på Västkusten där portföljen utökats med både bostads- och kommersiella fastigheter. Tre större portföljer har tillträtts under året, Santhem, Riddarberget och Ulricehamn, resterande förvärv är majoriteten kommersiella fastigheter. Nivika expanderade sin bostadsportfölj med förvärvet av SantHem, ett fastighetsbestånd med bostadsfastigheter om totalt ca 16 000 m uthyrningsbar yta i Kalmar, Höganäs och Båstad, förvärvet skedde i november 2021. Samma månad förvärvades också Riddarberget, ett fastighetsbestånd med en majoritet bestående av bostadsfastigheter på småländska höglandet med tyngdpunkt på centrala Vetlanda. Beståndet utgör idag 18 fastigheter om cirka 31 000 m uthyrningsbar yta. Den 1 juni 2022 förvärvades en fastighetsportfölj bestående av bostäder med kommersiella inslag i centrala Ulricehamn och breddade därmed marknadsområde Västkusten till att omfatta även Ulricehamn. Fastighetsportföljen omfattar åtta bostads- fastigheter i centrala Ulricehamn och har en uthyrbararea om knappt 16 000 m. För self-storageverksamheten Mitt Lager har en fastighet förvärvats, i Göteborg, en strategisk investering för Mitt Lager, som tidigare har anläggningar längs kusten norr om Göteborg, som med denna aär tar klivet in i Göteborg. Under året har avyttring och frånträde skett av Sadelmakaren 6 i Växjö. Fastighetstransaktioner Inom ramen för Nivikas projektverksamhet ryms nybyggnation på våra byggrätter samt utveckling och förädling av beﬁntliga fastigheter för att optimera ytan till hyresgästens verksamhet. Dessutom utförs exempelvis miljöförbättrande åtgärder i beﬁntligt bestånd. Målet med projektverksamheten är att långsiktigt säkerställa vår expansion, öka avkastningen och skapa värdetillväxt genom minskad vakans och högre hyresnivåer. Nivika spekulerar inte i nybyggnation utan byggstart sker alltid först när hyresavtal är tecknat eller för bostäder när efterfrågan föreligger. Per den 31 augusti har Nivika tolv pågående byggnationer, varav fem avser bostadsfastigheter om totalt 480 lägenheter. De kommersiella byggnationerna byggs mot bakgrund av signerade hyreskontrakt. Byggnationerna är upphandlade med fastpris och löper på enligt plan. Framtida projektportfölj är egenägd vilket gör att vi helt och hållet själva styr tidsplanerna för framtida projekt. Entreprenaderna upphandlas i regel som totalentreprenad för att minimera risken för oförutsedda kostnader. Parallellt säkerställs ﬁnansiering för projektet. Bolaget har också pågående detaljplaner med sammanlagt upp till 2 000 bostäder. Flera av planerna är långsiktiga och för att nå våra långsiktiga mål är detta planarbete en stabil grund att stå på. Projektverksamheten Finansiering 2022-08-31 2021-08-31 Säkerställd ﬁnansiering, Mkr 4 491 3 034 Obligationslån, Mkr 1 250 1 100 Genomsnittlig ränta, säkerställd ﬁnansiering, % 2,5 1,5 Genomsnittlig ränta, icke säkerställd ﬁnansiering, % 5,4 4,9 Genomsnittlig ränta, total, % 3,2 2,6 Kapitalbindningstid, år 2,7 1,9 Likvida medel, Mkr 187 211 Nettobelåningsgrad, % 53,2 58,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,8 Soliditet, % 40 33 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 94 Förvaltningsberättelse Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar har beräknats till den lägre skattesatsen 20,6 procent, som gäller från och med 2021. Skatt Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen. Intäkterna består i huvudsak av vidarebefordrade kostnader till dotterbolagen. Moderbolaget har två gröna obligationer, detta tillsammans med ökade personalkostnader i samband med utökad organisation, har medfört ökade kostnader. Balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordringar hos dessa samt eget kapital. Risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är samma som för koncernen. Moderbolaget Nivika lämnar inte någon prognos avseende den ﬁnansiella utvecklingen. Bolaget kommer under 2022/23 fortsätta sin verksamhet likt tidigare - skapa värde genom att förvalta fastighetsbeståndet, driva en hållbar verksamhet i linje med tillväxtstrategi och uppsatta mål samt ha fortsatt fokus på likviditet och fortsatt långsiktig ﬁnansiering. Nivika är ett bolag med goda förutsättningar också framgent med en stabil lokal grund i Småland med omnejd, trakter kända för sin företagsamhet och tillväxt. Nivika följer fortsatt sin strategi. Det kan innebära färre transaktioner ett och ﬂer ett annat år, men framför allt ska Nivika fortsätta att hitta aärer som ger mervärde. Det kan vara i form av vakanta ytor att utveckla eller hyresnivåer som inte speglar marknaden. Nivika använder sin lokala närhet till såväl fastigheter som hyresgäster för att ﬁnna dessa goda aärer. Framtidsutsikter Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 4 472 Mkr (2 424). Soliditeten uppgick till 40 procent (33). Förändringen under perioden september-augusti 2021/22 utgörs främst av en nyemission i samband med börsnotering på Nasdaq Stockholm i början av december 2021 men även av riktade nyemissioner i samband med förvärv före börsnoteringen, av periodens resultat samt utdelning till ägare. Eget kapital ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 95 Flerårsöversikt FLERÅRSÖVERSIKT tkr 2021//22 2020/21 2019/20 2018/19 Resultaträkning Totala intäkter 528 082 327 433 259 050 190 897 Fastigheternas driftnetto 354 370 236 359 178 191 128 534 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 544 475 340 931 195 358 181 682 Resultat före skatt 775 609 475 556 300 709 227 126 Balansräkning Balansomslutning 11 193 410 7 311 587 5 245 789 3 750 269 Verkligt värde fastigheter 10 698 539 6 910 100 5 062 656 3 511 531 Fastighetsrelaterade och ﬁnansiella nyckeltal Uthyrningsgrad lokaler, % 96 94 96 96 Uthyrningsgrad bostäder, % 98 98 100 99 Soliditet, % 40 33 32 31 Direktavkastning, % 3 3 4 4 Antal anställda 65 46 0 0 Kassaﬂödesanalys Kassaﬂöde från den löpande verksamheten 147 613 156 331 131 643 93 814 Kassaﬂöde från investeringsverksamheten -3 263 240 -1 582 500 -1 444 203 -626 381 Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten 3 091 601 1 542 082 1 216 949 657 661 Förslag till resultatdisposition, i kronor Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Flerårsöversikt koncern Överkursfond 2 379 932 460 Balanserade vinstmedel -90 403 291 Årets resultat 34 922 948 2 324 452 117 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att till aktieägare utdelas (0 kronor per aktie) 0 i ny räkning balanseras 2 324 452 117 2 324 452 117 Hållbarhetsrapport 2021/22 Koncernen KONCERNEN ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 96 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 97 Koncernen 0 50 100 150 200 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Förvaltningsresultat, Mkr 0 100 200 300 400 500 600 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Hyresintäkter, Mkr 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Driftnetto, Mkr RAPPORT ÖVER RESULTAT OCH TOTALRESULTAT I KONCERNEN 2021/22 2020/21 12 mån 12 mån tkr Not sep-aug sep-aug Hyresintäkter 3,4 494 985 308 241 Serviceintäkter 3,4 25 196 13 989 Övriga rörelseintäkter 7 7 901 5 203 Totala intäkter 528 082 327 433 Driftskostnader 5,6,8 -137 096 -72 665 Underhållskostnader 5,6,8 -18 976 -5 438 Fastighetsskatt 5,6,8 -17 640 -12 971 Totala fastighetskostnader -173 712 -9 1 074 Driftnetto 354 370 236 359 Central administration 5,6,8 -43 113 -27 847 Övriga rörelsekostnader 7 -81 -85 Finansnetto 9 -141 668 -117 148 Förvaltningsresultat 169 508 91 279 Värdeförändring fastigheter, realiserade 10 14 000 37 219 Värdeförändring fastigheter, orealiserade 11 544 475 340 931 Värdeförändring räntederivat 17,18 47 626 6 127 606 101 384 27 7 Resultat före skatt 775 609 475 556 Aktuell skatt 10 -9 975 -5 612 Uppskjuten skatt 10 -138 601 -106 883 Periodens resultat 627 033 363 061 Periodens totaltresultat 627 033 363 061 Hämförligt till Moderföretagets aktieägare 627 033 363 061 Innehav utan bestämmande inﬂytande Utestående antal aktier 58 170 205 40 713 036 Justerat antal aktier 58 170 205 40 713 036 Genomsnittligt antal aktier under perioden 53 705 054 35 897 982 Totalresultat per aktie, kr 20 11,6 8 10,1 1 ) omvänd split genomförd i november 2021 Ingen utspädningseekt föreligger ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 98 Koncernen KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING tkr Not 31 aug 2022 31 aug 2021 TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Programvara/licenser 12 1 878 2 433 Summa immateriella anläggningstillgångar 1 878 2 433 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 11 10 698 539 6 910 100 Inventarier 12 70 77 7 53 582 Nyttjanderättstillgångar 13 19 630 17 514 Derivatinstrument 17,18,20 29 100 - Andra långsiktiga värdepappersinnehav 17 11 2 071 Uppskjuten skattefordran 10 26 170 - Andra långfristiga fordringar 15,17 45 794 64 749 Summa materiella anläggningstillgångar 10 890 021 7 048 016 Omsättningstillgångar Varulager 16 16 471 3 789 Hyresfordringar 17 26 393 7 946 Övriga fordringar 17 44 187 3 85 4 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 27 712 34 775 Likvida medel 17,19 186 749 210 774 Summa omsättningstillgångar 301 511 261 138 SUMMA TILLGÅNGAR 11 193 410 7 311 587 tkr Not 31 aug 2022 31 aug 2021 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 21 Aktiekapital 29 085 20 358 Övrigt tillskjutet kapital 2 3 79 932 974 368 Balanserat resultat inklusive periodens resultat 2 063 457 1 429 738 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 472 474 2 424 464 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 10 602 793 417 579 Räntebärande ﬁnansiella skulder 17,20 5 776 7 70 4 091 425 Leasingskulder 13,17,20 15 793 15 935 Derivatinstrument 17,18,20 - 18 526 Summa långfristiga skulder 6 395 356 4 543 465 Kortfristiga skulder Räntebärande ﬁnansiella skulder 17,20 98 107 156 941 Leasingskulder 13,17,20 2 791 1 039 Leverantörsskulder 17 92 724 45 368 Aktuella skatteskulder 13 297 11 834 Övriga skulder 17 37 700 55 851 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 80 960 72 625 Summa kortfristiga skulder 325 580 343 658 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 11 193 410 7 311 587 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 99 Koncernen FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Balanserat Övrigt resultat Aktie- tillskjutet inkl. årets resultat Totalt tkr kapital kapital resultat eget kapital Ingående balans 2020-09-01 3 515 588 939 1 097 239 1 689 693 Årets resultat 363 061 363 061 Summa totalresultat 363 061 363 061 Transaktioner med ägare: - Utdelning -16 500 -16 500 - Nyemission 2 781 385 429 388 210 - Förvärv av innehav utan bestämmandeinﬂytande 14 062 -14 062 - Utgående balans 2021-08-31 20 358 974 368 1 429 738 2 424 464 Ingående balans 2021-09-01 20 358 974 368 1 429 738 2 424 464 Årets resultat 627 033 627 033 Summa totalresultat 627 033 627 033 Transaktioner med ägare: - Utdelning -24 252 -24 252 - Nyemission 8 727 1 471 980 1 480 707 Kostnader för emission -66 417 -66 417 Övrig förändring 30 938 30 938 Utgående balans 2022-08-31 29 085 2 379 932 2 063 457 4 472 474 0 10 20 30 40 50 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Soliditet, % Fastighetsvärde, Mkr 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 100 Koncernen KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 2021-09-01 2020-09-01 - 2022-08-31 - 2021-08-31 tkr Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat 311 176 208 381 Erhållen ränta - 3 309 Betald ränta -138 510 -111 752 Övriga poster som inte ingår i kassaﬂödet 23 10 316 7 950 Betald skatt -9 975 -5 612 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 173 007 102 276 Kassaﬂöde från förändringar av rörelsekapitalet Förändring rörelsefordringar -64 398 -15 116 Förändring rörelseskulder 39 004 69 170 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten 147 613 156 331 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter -2 672 939 -1 131 227 Förvärv av rörelse 25 - -578 Avyttring av förvaltningsfastigheter 68 760 202 001 Investering i förvaltningsfastigheter -633 025 -565 371 Investering i materiella anläggningstillgångar -20 880 -32 381 Investering i ﬁnansiella tillgångar -5 156 -54 94 4 Kassaﬂöde från investeringsverksamheten -3 263 240 -1 582 500 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning -24 252 -16 500 Nyemission 20 1 471 980 388 2 10 Emissionskostnad -66 417 - Upptagna lån 19 2 651 028 2 797 846 Förändring lån -9 3 2 9 7 6 -1 626 435 Amortering av leasingskuld -3 767 -1 039 Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten 3 091 601 1 542 082 Periodens kassaﬂöde -24 025 115 913 Likvida medel vid periodens början 210 774 94 861 Likvida medel vid periodens slut 186 749 210 774 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 101 Koncernen Noter koncernen Nivika Fastigheter AB, org.nr 556735-3809, är ett aktiebolag med säte i Värnamo. Bolaget är moderbolag i en koncern med en fastighetsportfölj som består av 187 fastigheter i Sverige. Fastigheterna ägs genom 107 dotterbolag och dotterdotterbolag. Det huvudsakliga syftet med verksamheten är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter i Jönköping, Värnamo, Västkusten och Växjö med omnejd. Koncernens besöksadress är: Nivika Fastigheter AB Ringvägen 38 331 32 VÄRNAMO Företagets redovisningsvaluta: Svenska kronor (SEK). Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (tkr). De ﬁnansiella rapporterna avser Nivika Fastigheter AB och har godkänts av styrelsen för oentliggörande vid styrelsesam- manträdet den 7 december 2022 och kommer att läggas fram för antagande vid 2022 års årsstämma den 26 januari 2023. Not 1 Företagsinformation Not 2 Grundläggande redovisningsprinciper Not 2.1 Grundläggande redovisningsprinciper Tillämpade regelverk Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av Europeiska unionen (EU). Vidare har årsredovisningslagen och RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. De avvikelser som förekommer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen samt gällande skatteregler. Grunder för upprättandet av redovisningen Koncernredovisningen har upprättats utifrån antagandet om fortlevnad (going concern). Tillgångar och skulder är värderade till sina historiska anskaningsvärden med undantag för derivatinstrument och förvaltningsfastigheter som är värderade till verkliga värden (se not 11 och 17). Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med förvärvsmetoden och samtliga dotterföretag, i vilka bestämmande inﬂytande innehas, konsolideras från och med det datum detta inﬂytande erhölls. Att upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS kräver att ﬂera uppskattningar görs av ledningen för redovisningsän- damål. De områden som innefattar en hög grad av bedömning, som är komplexa eller sådana områden där antaganden och uppskattningar är av väsentlig betydelse för koncernredovisningen, anges i not 2.3. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar om gjorda bedömningar ändras eller andra förutsättningar föreligger. Bruttoredovisning tillämpas genomgående avseende redovisning av tillgångar och skulder, förutom i de fall där både en fordran och en skuld existerar gentemot samma motpart och dessa på legala grunder är kvittningsbara och avsikten är att göra detta. Bruttoredovisning tillämpas också avseende intäkter och kostnader om inget annat anges. Klassiﬁcering av tillgångar och skulder Anläggningstillgångar, långfristiga skulder och avsättningar förväntas återvinnas eller förfalla till betalning senare än tolv månader efter balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder förväntas återvinnas eller förfalla till betalning inom mindre än tolv månader efter balansdagen. Not 2.2 Sammanfattning av viktiga redovisningsprinciper 2.2.1 Koncernredovisning Dotterbolag Dotterbolag är alla de bolag (inklusive bolag för särskilt ändamål) där koncernen har rätt till rörlig avkastning från innehavet och en möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inﬂytande på ett sätt som vanligen följer av ett aktieinnehav uppgående till mer än hälften av rösträtterna. Förekomsten och eekten av potentiella rösträtter som för närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera, beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande inﬂytande över ett annat företag. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inﬂytandet överförs till koncernen, och exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inﬂytandet upphör. 2.2.1.2 Förvärv av dotterbolag/ rörelseförvärv Rörelseförvärv redovisas i enlighet med förvärvsmetoden. Köpeskillingen utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar, skulder och emitterade aktier. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av avtalad villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. Identiﬁerbara förvärvade tillgångar och övertagna skulder värderas inledningsvis till verkliga värden på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör koncernen om alla innehav utan bestämmande inﬂytande i det förvärvade företaget, redovisas till verkligt värde (så kallad full goodwill) eller till innehavets proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar. Det belopp varmed köpeskilling, eventuellt innehav utan bestämmande inﬂytande samt verkligt värde på tidigare aktieinnehav, överstiger verkligt värde på koncernens andel av identiﬁerbara förvärvade nettotillgångar, redovisas som goodwill. Om beloppet understiger verkligt värde för det förvärvade dotterföretagets tillgångar, i händelse av ett s.k. ”fördelaktigt förvärv” redovisas mellanskillnaden direkt i rapporten över totalresultat. Goodwill skrivs inte av utan testas minst årligen för nedskrivning. Koncerninterna transaktioner, balansposter samt orealiserade vinster och förluster på transaktioner mellan koncernföretag elimineras. Redovisningsprinciperna för dotterföretag har i förekommande fall ändrats för att garantera en konsekvent tillämpning av koncernens principer. Förvärv av bolag som inte ses som rörelseförvärv När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av tillgångar som inte utgör rörelse, fördelas anskaningskostnaden på de enskilda tillgångarna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. För klassiﬁcering av förvärv se not 2.3.3. 2.2.2 Omräkning av utländsk valuta Funktionell valuta och rapporteringsvaluta De ﬁnansiella rapporterna i de enskilda enheterna i koncernen är värderade till den valuta som i huvudsak används i det ekonomiska område som enheten är verksam (funktionell valuta). Utländsk valuta är en annan valuta än den funktionella valutan för den aktuella enheten. Koncernredovisningen är upprättad i SEK, som både är den funktionella valutan och presentations- valutan i moderbolaget. 2.2.3 Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att erhålla hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaningsvärde, inkluderat direkt hänförbara transaktionskostnader. Därefter redovisas förvaltningsfastigheter till sina respektive verkliga värden och redovisas i rapport över ﬁnansiell ställning som anläggn- ingstillgång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultatet. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet 2.2.9 Intäkter. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att tillfalla företaget. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som fas- tighetskostnader i den period de uppkommer. Reparationer och underhållsåtgärder redovisas som fastighetskostnader i den period utgiften uppkommer. Förvaltningsfastigheter under uppförande Fastigheter under uppförande värderas till anskaningskostnaden med tillägg eller avdrag för förväntad orealiserad värdeförändring, beräknat som bedömt verkligt värde enligt avkastningsmetoden reducerat med bedömda anskaningskost- nader. Värdeförändringen tas upp successivt under uppförandet i förhållande till nedlagda anskaningskostnader. Fastigheter under uppförande värderas till anskaningskostnad i de fall de ej kan värderas externt på ett tillförlitligt sätt. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 102 Koncernen 2.2.4 Materiella anläggningstillgångar utöver förvaltningsfastigheter Materiella anläggningstillgångar utöver förvaltningsfastigheter är fysiska tillgångar som används i koncernens verksamhet och har en förväntad nyttjandeperiod överstigande ett år. Materiella anläggningstillgångar värderas till sina respektive anskaningsvärden och skrivs av linjärt under sin uppskattade nyttjandeperiod. När materiella anläggningstillgångar redovisas tas hänsyn till tillgångens eventuella restvärden när det avskrivningsbara beloppet fastställs. Materiella anläggningstillgångar tas bort från balansräkningen när den avyttras eller om den inte kan förväntas tillföra några ekonomiska fördelar i framtiden antingen genom att den nyttjas eller att den säljs. Vinst och förlust beräknas som skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde. Vinst eller förlust redovisas i resultatet den redo- visningsperiod då tillgången avyttrats, såsom övrig kostnad eller övrig intäkt. Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskrivningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras om så behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod. Sedvanliga utgifter för underhåll och reparation kostnadsförs när de uppstår, men utgifterna för betydande förnyelser och förbättringar redovisas i balansräkningen och skrivs av under den återstående nyttjandeperioden för den underliggande tillgången. Se not 11, 12 och 13. Avskrivning beräknas enligt följande: Antal år Inventarier, verktyg och installationer 5-10 år 2.2.5 Nedskrivning av icke ﬁnansiella tillgångar Tillgångar som löpande skrivs av skall nedskrivningstestas närhelst händelser eller förändringar i förhållanden indikerar att det redovisade värdet kanske inte är återvinningsbart. En nedskrivning görs med det belopp varmed tillgångens redovisade värde överstiger dess återvinningsvärde. Återvin- ningsvärdet är det högre av tillgångens verkliga värde minskat med försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångar på de lägsta nivåer där det ﬁnns separata identiﬁerbara kassaﬂöden (kassagenererande enheter). För tillgångar, andra än ﬁnansiella tillgångar och goodwill, som tidigare har skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras. 2.2.6 Varulager Varulager i koncernen avser främst råvaror och PIA som ﬁnns hos dotterbolaget Nivika Byggsystem AB. Detta varulager värderas till det lägsta av anskaningsvärde och nettoförsäljningsvärde med beaktande av först in, först ut-metoden (FIFU). 2.2.7 Finansiella instrument Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en ﬁnansiell tillgång i ett företag och en ﬁnansiell skuld eller ett eget kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan; andra långfristiga värdepappersinnehav, hyresfordringar, övriga fordringar, upplupna intäkter (avtalstillgångar), likvida medel och derivatinstrument. Bland skulderna ingår; räntebärande skulder, leverantörsskulder, övriga kortfristiga skulder, upplupna kostnader och derivatinstrument vilket redovisas under not 15. Redovisningen beror på hur de ﬁnansiella instrumenten har klassiﬁcerats. Redovisning och borttagande Finansiella tillgångar och skulder redovisas när koncernen blir en part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Transaktioner med ﬁnansiella tillgångar redovisas på aärsdagen, som är den dag då koncernen förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgångarna. Hyresfordringarna tas upp i balansräkningen när faktura har skickats och koncernens rätt till ersättning är ovillkorlig. Skulder redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte har mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura har mottagits. En ﬁnansiell tillgång tas bort från balansräkningen (helt eller delvis) när rättigheterna i kontraktet har realiserats eller förfallit, eller när koncernen inte längre har kontroll över dem. En ﬁnansiell skuld tas bort från balansräkningen (helt eller delvis) när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt modiﬁering redovisas i resultatet. Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget tillämpad nedskriv- ningsmodell avseende förväntade kreditförluster för en ﬁnansiell tillgång eller grupp av ﬁnansiella tillgångar, samt eventuell övrig förekommande kreditexponering. 2.2.7.1 Finansiella tillgångar Koncernens ﬁnansiella tillgångar delas in i följande kategorier: - Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via årets resultat. - Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via årets resultat Koncernen använder derivatinstrument för att skydda sig mot ﬁnansiella risker. Ingångna derivatkontrakt består främst av räntederivat. För närvarande tillämpar inte koncernen säkringsredovisning vilket föranleder att samtliga värdeförändringar redovisas till sina verkliga värden via årets resultat. Värdeförändringar redovisas i resultatet på raden ”Värdeförändring derivatinstrument” och speciﬁceras i not 15. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde Finansiella tillgångar klassiﬁcerade till upplupet anskaningsvärde innehas enligt aärsmodellen att inkassera avtalsenliga kassaﬂöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. De värderas inledningsvis till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader och därefter till upplupet anskaningsvärde med tillämpning av eektivräntemetoden. Frånsett derivatinstrument som värderas till verkligt värde via årets resultat, värderas koncernens ﬁnansiella tillgångar till upplupet anskaningsvärde. Likvida medel Likvida medel omfattar kassa och banktillgodohavanden. Nedskrivning av ﬁnansiella tillgångar Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när det ﬁnns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovisningstillfället för en tillgång eller fordran. Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av alla underskott i kassaﬂöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående löptiden för det ﬁnansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Den förenklade modellen tillämpas för hyresfordringar och avtalstillgångar (upplupna intäkter). En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid. För övriga tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde, det vill säga andra långfristiga värdepappersinnehav, övriga fordringar och likvida medel tillämpas den generella modellen. Koncernen tillämpar en en nedskrivningsmodell med tre stadier. Initialt, samt per varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de nästkommande 12 månaderna, alternativt för en kortare tidsperiod beroende på återstående löptid (stadie 1). Om det har skett en väsentlig ökning av kreditrisk sedan första redovisningstillfället, medförande en rating understigande investment grade, redovisas en förlustreserv för tillgångens återstående löptid (stadie 2). För tillgångar som bedöms vara kreditförsämrade reserveras fortsatt för förväntade kreditförluster för den återstående löptiden (stadie 3). För kreditförsämrade tillgångar och fordringar baseras beräkningen av ränteintäkterna på tillgångens redovisade värde, netto av förlustreservering, till skillnad mot på bruttobeloppet som i föregående stadier. Koncernens tillgångar har bedömts vara i stadie 1, det vill säga, det har inte skett någon väsentlig ökning av kreditrisk. De ﬁnansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaningsvärde, det vill säga, netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultatet. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 103 Koncernen 2.2.7.2 Finansiella skulder Finansiella skulder, med undantag för derivatinstrument med negativt värde, klassiﬁceras till upplupet anskaningsvärde. Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive transaktions- kostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaningsvärde enligt eektivräntemetoden. Upplåning klassiﬁceras som kortfristiga skulder om inte koncernen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtminstone 12 månader efter balansdagen. Lånekostnader redovisas i resultatet i den period till vilken de hänför sig. Upplupen ränta redovisas som en del av kortfristig upplåning från kreditinstitut, i det fall räntan förväntas regleras inom 12 månader från balansdagen. Koncernens ﬁnansiella skulder delas in i följande kategorier: - Finansiella skulder värderade till verkligt värde via årets resultat. - Finansiella skulder värderade till upplupet anskaningsvärde. Finansiella skulder som värderats till upplupet anskaningsvärde Skulder redovisas inledningsvis till verkligt värde. I efterföljande perioder värderas dessa skulder till upplupet anskaningsvärde med tillämpning av eektivräntemetoden. Upplupet anskaningsvärde beräknas med beaktande av eventuella rabatter, avgifter och transaktionskostnader som är en del av eektivräntan. Eventuell vinst eller förlust, vid lösen redovisas som ﬁnansiell kostnad eller intäkt i resultatet. Avgifter som betalas för lånelöften redovisas som transaktionskostnader för upplåningen i den utsträckning det är sannolikt att delar av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas. I sådana fall redovisas avgiften när kreditutrymmet utnyttjas. När det inte föreligger några bevis för att det är sannolikt att delar av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas, redovisas avgiften som en förskottsbetalning för ﬁnansiella tjänster och fördelas över det aktuella lånelöftets löptid som en del av eektivräntan. Finansiella skulder värderade till verkligt värde via årets resultat Koncernen använder derivatinstrument för att skydda sig mot ﬁnansiella risker. Ingångna derivatkontrakt består främst av räntederivat. För närvarande tillämpar inte koncernen säkringsredovisning vilket föranleder att samtliga värdeförändringar redovisas till sina verkliga värden över årets resultat. Värdeförändringar redovisas i resultatet på raden ”Värdeförändring derivatinstrument” och speciﬁceras i not 14 och 15. 2.2.8 Låneutgifter Låneutgifter utgörs av ränta och liknande kostnader som uppstår när ett företag lånar pengar. Låneutgifter som är hänförliga till ﬁnansiering av en tillgång, som tar en betydande tid i anspråk att färdigställa för avsett användning eller försäljning, aktiveras som en del av tillgångens anskaningsvärde. Övriga låneutgifter redovisas som en kostnad i den period de uppkommer. 2.2.9 Leasingavtal Vid ingåendet av ett avtal fastställer koncernen om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identiﬁerad tillgång i utbyte mot ersättning. 2.2.9.1 Koncernen som leasegivare Leasingavtal där leasegivaren i huvudsak behåller alla risker och fördelar med äganderätten klassiﬁceras som operationella. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till koncernens förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisningsprincipen för dessa avtal framgår av nedan not 2.2.10 Intäkter. 2.2.9.2 Koncernen som leasetagare Leasingavtal där Nivika är leasetagare avser tillgångsslagen tomträtter, inventarier (kontorsinventarier och maskiner) samt fordon. Utifrån de allmänna väsentlighetsprinciperna har koncernen inte redovisat några leasingavtal i balansräkningen för tidigare räkenskapsår, utan kostnadsfört leasingavgifterna linjärt över leasingperioden. Från och med räkenskapsåret 2020/2021 redovisar Nivika leasingavtal där koncernen är leasetagare i balansräkningen enligt följande redovisnings- principer. Leasingskulder På inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisar koncernen en leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasingbe- talningar som ska erläggas under leasingperioden. Leasingperioden bestäms som den icke-uppsägningsbara perioden tillsammans med perioder att förlänga eller säga upp avtalet om koncernen är rimligt säkra på att nyttja de optionerna. Leasingbetalningarna inkluderar fasta betalningar (efter avdrag för eventuella förmåner i samband med tecknandet av leasingavtalet som ska erhållas), variabla leasingavgifter som beror på ett index eller ett pris (t.ex. en referensränta) och belopp som förväntas betalas enligt restvärdesgarantier. Leasingbetalningarna inkluderar dessutom lösenpriset för en option att köpa den underliggande tillgången eller straavgifter som utgår vid uppsägning i enlighet med en uppsägningsoption, om sådana optioner är rimligt säkra att utnyttjas av Nivika. Variabla leasingavgifter som inte beror på ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i den period som de är hänförliga till. För beräkning av nuvärdet av leasingbetalningarna använder koncernen den implicita räntan i avtalet om den kan fastställas och i övriga fall används den marginella upplåningsräntan per inledningsdatumet för leasingavtalet. Efter inledningsdatumet av ett leasingavtal ökar leasingskulden för att återspegla räntan på leasingskulden och minskar med utbetalda leasingavgifter. Dessutom omvärderas värdet på leasingskulden till följd av modiﬁeringar, förändringar av leasingperioden, förändringar i leasingbetalningar eller förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången. Nyttjanderättstillgångar Koncernen redovisar nyttjanderättstillgångar i rapporten över ﬁnansiell ställning på inledningsdatumet för leasingavtalet (d.v.s. det datum då den underliggande tillgången blir tillgänglig för användande). Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar, samt justerat för omvärderingar av leasingskulden. Anskaningsvärdet för nyttjanderättstillgångar inkluderar det initiala värdet som redovisas för den hänförliga leasingskulden, initiala direkta utgifter, samt eventuella förskottsbetalningar som görs på eller innan inledningsdatumet för leasingavtalet efter avdrag av eventuella erhållna incitament. Förutsatt att Nivika inte är rimligt säkra på att äganderätten till den underliggande tillgången kommer att övertas vid utgången av leasingavtalet skrivs nyttjanderättstillgången av linjärt under det kortare av leasingperioden och nyttjandeperioden. Tillämpning av praktiska undantag Nivika tillämpar det praktiska undantaget avseende icke-leasingkomponenter. För dessa leasingavtal redovisar Nivika både leasingkomponenter och icke-leasingkomponenter som en enda leasingkomponent, vilket innebär att avgifterna för icke-leasingkomponenter inkluderas i leasingbetalningen vid beräkning av leasingskulden. Tomträtter Nivika har tomträttsavtal som anses utgöra s.k. eviga leasingavtal. Leasingskulden och nyttjanderättstillgången för dessa leasingavtal värderas till verkliga värden, där diskonteringsräntan som använts har fastställts genom att använda Nivikas genomsnittliga marginalränta för liknande tillgångar. Då tomträttsavtalen anses eviga sker ingen avskrivning av nyttjanderätten och ingen amortering av leasingskulden. Leasingbetalningen anses därmed i sin helhet avse betalning av ränta. Leasingskulden för de eviga tomträttsavtalen redovisas som långfristig skuld i rapporten över ﬁnansiell ställning. 2.2.10 Intäkter Hyresintäkter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter intäktsredovisas i resultatet linjärt över hyresperioden som en operationell leasingintäkt. Eventuella hyresrabatter periodiseras linjärt över hyresperioden även om betalning inte sker på samma sätt. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 104 Koncernen Serviceintäkter I hyresavtalen ingår servicetjänster för vilka Nivika genererar intäkter. Hyresgästen får kontroll över servicetjänsterna i takt med att Nivika presterar enligt hyresavtalet och därmed uppfyller Nivika sitt prestationsåtagande över tid. Intäktsredovis- ning sker månatligen i den månad hyran avser. ed Intäkter från fastighetsförsäljning Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas i samband med att kontrollen övergått till köparen från säljaren, vilket motsvarar tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Resultatet vid försäljning av fastighet utgör en realiserad värdeförändring, vilket motsvarar skillnaden mellan avtalad köpeskilling och fastighetens verkliga värde såsom det beräknats/bedömts i den senaste ﬁnansiella rapporten. Finansiella intäkter Finansiella intäkter resultatförs i den period de avser med tillämpning av eektivräntemetoden. 2.2.11 Inkomstskatt Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskjuten skatt. Aktuell inkomstskatt Kortfristiga skattefordringar och skatteskulder för nuvarande och tidigare perioder, fastställs till det belopp som sannolikt kommer att återfås från eller betalas till Skatteverket. De skattesatser och skattelagar som tillämpas för att beräkna beloppet är de som är antagna eller aviserade på balansdagen. Uppskjuten inkomstskatt Uppskjuten skatt redovisas på balansdagen för temporära skillnader mellan tillgångars och skulders skattemässiga och redovisningsmässiga värden. Om den uppskjutna skatten uppstår till följd av en transaktion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld, som inte är ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken påverkat redovisat eller skattemässigt resultat, redovisas den däremot inte. I de fall förvärv av tillgång (fastighet) genomförs, redovisas den uppskjutna skatten som ett avdrag från verkligt värde på tillgången. Uppskjutna skatteskulder i koncernen avser i huvudsak dierenser mellan bedömt marknadsvärde och skattemässigt värde gällande fastigheter. Uppskjutna skattefordringar redovisas för alla avdragsgilla temporära dierenser, däribland underskottsavdrag, i den mån det är sannolikt att en beskattningsbar vinst kommer att vara tillgänglig mot vilken de avdragsgilla temporära dierenserna kan används. Värderingen av uppskjutna skattefordringar skall bedömas på varje balansdag och justeras i den mån det inte längre är troligt att tillräcklig med vinst kommer att genereras, så att hela eller en del av den uppskjutna skattefordran kan utnyttjas. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder fastställs till de skattesatser som gäller för den period då tillgången realiseras eller skulden betalas, utifrån skattesatser (och lagstiftning) som är antagna eller aviserade på balansdagen. Vid förvärv av ett bolag görs en bedömning huruvida förvärvet avser förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång (fastighet). Förvärv av rörelse innebär att förvärvet avser köp av ett bolag med fastigheter inklusive övertagande av personal och processer. Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet med personal eller processer redovisas uppskjuten skatt till nominellt belopp på temporära skillnader. I de fall förvärv av tillgång (fastighet) genomförs, redovisas den uppskjutna skatten som ett avdrag från verkligt värde på tillgången. Detta beskrivs under stycke 2.3.3 Klassiﬁcering av förvärv. Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder kvittas om det ﬁnns en legal rätt att kvitta kortfristiga skattefordringar mot kortfristiga skatteskulder och den uppskjutna skatten är hänförlig till samma enhet i koncernen och samma skattemyndighet. 2.2.12 Emissionskostnader Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till emission av nya stamaktier eller optioner redovisas, netto efter skatt, i eget kapital som ett avdrag från emissionslikviden. 2.2.13 Utdelning Utdelningar till bolagets aktieägare klassiﬁceras som skuld från och med den tidpunkt utdelningen är fastställd på bolagsstämman. 2.2.14 Redovisning av kassaﬂöde Likvida medel utgörs av tillgänglig kassa och banktillgodohavanden till förfogande hos banken. Kassaﬂödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. 2.2.15 Nya standarder och tolkningar Nya och ändrade standarder som trätt i kraft ESEF, Enhetligt elektronisk rapporteringsformat. 2019 infördes nya regler inom EU om elektronisk rapportering av ﬁnansiella rapporter. Reglerna innebär att årsredovisningar som innehåller ﬁnansiella rapporter ska upprättas i XHTML-format och att ﬁnansiella rapporter som upprättas i enlighet med IFRS skall märkas upp i enlighet med en taxonomi framtagen av ESMA. Rapporterna i XHTML-format ska presenteras på företagets hemsida samt lämnas in till Finansinspektionen i samband med oentliggörandet av årsredovisningen. De nya reglerna har tillämpats för årsredovisningen avseende 2021/22. Nya standarder och tolkningar som ännu inte har tillämpats av koncernen Under 2021 och 2022 har IASB godkänt ﬂera så kallade ”Agenda beslut” från IFRS IC. Nivikas bedömning är att dessa inte kommer att ha någon väsentlig påverkan på koncernens ﬁnansiella rapporter. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 105 Koncernen Not 2.3 Betydelsefulla redovisningsbedömningar, uppskattningar och antaganden När styrelsen och verkställande direktören upprättar ﬁnansiella rapporter i enlighet med tillämpade redovisningsprinci- per måste vissa uppskattningar och antaganden göras som påverkar redovisade värdet av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. De områden där uppskattningar och antaganden är av stor betydelse för koncernen och som kan komma att påverka resultat- och balansräkning om de ändras, beskrivs nedan. 2.3.1 Klassiﬁcering av fastigheter En bedömning görs gällande klassiﬁcering av fastigheter som förvaltningsfastigheter, rörelsefastigheter eller omsättnings- fastigheter. Förvaltningsfastigheter utgörs av byggnader och mark som i huvudsak inte nyttjas av koncernen eller används i dess verksamhet, eller är till försäljning som en del av den löpande verksamheten, utan innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Dessa fastigheter är i huvudsak uthyrda utan avsikt att säljas inom ramen för den löpande verksamheten. Fastigheter som till betydlig del används av koncernen i den löpande verksamheten klassiﬁceras som rörelsefastighet. Omsättningsfastigheter utgörs av fastigheter som innehas i syfte att säljas som en del av den löpande verksamheten. Samtliga koncernens fastigheter utgörs av förvaltningsfastigheter. 2.3.2 Värdering förvaltningsfastigheter Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden påverka koncernens resultat och ﬁnansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaﬂödet samt fastställelse av diskonte- ringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som ﬁnns i gjorda antaganden och bedömningar anges vid fastighetsvärdering vanligtvis en känslighetsanalys. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 11. Ovanstående värderingsmodell innebär att värdering skett enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin, vilket innebär att modellen baseras till stora delar på icke observerbar indata. 2.3.3 Klassiﬁcering av förvärv En bedömning måste göras huruvida det rör sig om ett rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. En rörelse består av resurser och processer som kan resultera i produktion. Vid förvärv av bolag görs en bedömning av hur redovisning av förvärvet ska ske baserat på bland annat följande kriterier: förekomsten av anställda, bolagets tillgångar och komplexiteten i interna processer. Vidare beaktas antalet verksamheter och förekomsten av avtal med olika grader av komplexitet. Hög förekomst av dessa kriterier innebär att förvärvet klassiﬁceras som ett rörelseförvärv och låg förekomst som ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av tillgångar som inte utgör rörelse, fördelas anskaningskostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Om istället bedömningen skulle ha resulterat i klassiﬁcering som rörelseförvärv, skulle detta ha medfört att det initialt redovisade fastighetsvärdet skulle varit högre liksom uppskjuten skatteskuld, sannolikt också goodwill. 2.3.4 Beräkning av verkligt värde av ﬁnansiella instrument Finansiella instrument värderade till verkligt värde kategoriseras i enlighet med hierarkin för verkligt värde, vilken anges nedan, och tar utgångspunkt i den lägsta nivå av datainput som är väsentlig vid värderingen av instrumentet i sin helhet: - Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder (nivå 1). - Andra observerbara data för tillgången eller skulden än noterade priser antingen direkt (dvs. som prisnoteringar) eller indirekt dvs. härledda från prisnoteringar) (nivå 2). - Data för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (nivå 3). Likvida medel Verkligt värde antas vara detsamma som bokfört värde. Räntebärande skulder Koncernen redovisar räntebärande skulder till upplupet anskaningsvärde. Verkligt värde av räntebärande skulder anses vara ungefärlig med bokfört värde då alla räntebärande skulder löper på rörlig ränta och koncernen inte ser några indikationer på att marginalen har förändrats sedan upplåning. Hyresfordringar, övriga kortfristiga fordringar, leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder Initialt bokförs dessa poster till verkligt värde och i nästkommande perioder till upplupet anskaningsvärde. Vanligtvis anses diskontering inte ha någon signiﬁkant eekt på denna typ av tillgångar och skulder. Finansiella derivat Bolaget har derivat i form av ränteswappar som värderas till verkligt värde via resultatet (nivå 2). ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 106 Koncernen Not 3 Hyresintäkter tkr 2021/22 2020/21 Hyresintäkter 494 985 308 241 Serviceintäkter 25 196 13 950 Summa 520 181 322 191 tkr 2021/22 2020/21 Mindre än 1 år 371 408 308 123 Mellan 1 och 2 år 297 675 227 309 Mellan 2 och 3 år 215 407 181 074 Mellan 3 och 4 år 158 577 130 448 Mellan 4 och 5 år 131 975 111 921 Mer än 5 år 685 354 528 320 Summa 1 860 396 1 487 196 Samtliga hyreskontrakt klassiﬁceras som operationella hyresavtal. Serviceintäkter består huvudsakligen av vidaredebitering av värme, el och vatten, debiteras månadsvis löpande under året. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 107 Koncernen Not 4 Segmentredovisning Nivikakoncernen rapporterar en segmentsredovisning där segmenten är uppdelade geograﬁskt i Jönköping, Värnamo, Västkusten och Växjö. Västkusten kom in som ett segment 2020/21. Segmenten är identiﬁerade utifrån den uppföljning som görs av den högste verkställande befattningshavaren, det vill säga koncernens ledningsgrupp under ledning av koncernens VD. De identiferade rörelsesegmenten utgör den lägsta nivån av rörelsesegment i den interna rapporteringen och således tillämpas inte någon aggregering av identiﬁerade segment baserad på likartade ekonomiska egenskaper. Segmenten följs primärt upp på omsättnings- och driftöverskottsnivå. Alla intäkter är från externa kunder. Resterande orter där koncernen är verksam, omfattar fastigheter i Gislaved, Hunnebostrand, Lysekil, Motala och Strömstad. Dessa orter anses inte uppfylla kriteriet för att utgöra ett rörelsesegment, varför de ingår i en avstämningspost som benämns som Övrigt nedan. Jönköping Värnamo Växjö Västkusten Övrigt Totalt 2021/22 2020/21 2021/22 2020/21 2021/22 2020/21 2021/22 2020/21 2021/22 2020/21 2021/22 2020/21 sep-aug sep-aug sep-aug sep-aug sep-aug sep-aug sep-aug sep-aug sep-aug sep-aug sep-aug sep-aug Totala hyresintäkter 185 863 140 693 143 484 100 303 93 829 70 587 81 911 10 072 22 995 5 779 528 082 327 433 Fastighetskostnader - Drift -53 638 -26 537 -40 593 -24 518 -21 410 -14 759 -16 091 -898 -5 364 -5 953 -137 096 -72 665 Fastighetskostnader - Underhåll -4 271 -2 273 -8 168 -1 291 -2 851 -1 506 -3 523 -164 -162 -204 -18 976 -5 438 Fastighetskostnader - Fastighetsskatt -7 180 -6 709 -5 456 -3 335 -2 199 -2 184 -2 372 -526 -433 -218 -17 640 -12 971 Driftnetto 120 774 105 174 89 267 71 159 67 368 52 138 59 925 8 484 17 037 -596 354 370 236 359 Värdeförändring, förvaltningsfastigheter 190 597 204 124 157 109 44 009 53 656 98 467 111 848 18 177 45 265 13 373 558 475 378 150 Resultat inkl. värdeförändringar 311 371 309 298 246 376 115 168 121 024 150 605 171 773 26 661 62 302 12 777 912 845 614 509 Ofördelade poster: Förvaltnings- och administrationskostnader -43 113 -27 932 Övriga rörelsekostnader -81 -85 Finansnetto -141 668 -117 102 Värdeförändring derivat 47 626 6 127 Resultat före skatt 775 609 475 556 33 18 20 3 26 27 8 36 8 3 2 3 12 Jönköping 33 % Värnamo 26 % Växjö 20 % Västkusten 18 % Övriga 3 % Bostäder 36 % Samhällsfastigheter 8 % Industri/lager 27 % Kontor 12 % Handel 8 % Hotell/restaurang 3 % Mark 3 % Övrigt 3 % Fördelning fastighetsvärde per geograﬁ, % Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, % ) Beräkningsgrund uppdaterad Q1-22. Tidigare klassades fastigheten utifrån majoritetstyp av yta. Nu uppdelat efter faktisk yta per objektstyp. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 108 Koncernen Not 5 Kostnader fördelade på kostnadsslag Not 6 Arvode till revisorer tkr 2021/22 2020/21 Driftskostnade -137 096 -72 665 Underhållskostnader -18 976 -5 438 Fastighetsskatt -17 640 -12 967 Central administration -43 194 -27 932 Summa -216 906 -119 006 Driftskostnader, tkr 2021/22 2020/21 Mediakostnader 65 901 34 864 Underhållskostnader 18 976 5 438 Försäkring och avgälder 2 846 1 851 Fastighetsskatt 17 640 12 967 Inhyrd personal - 18 215 Per son al * * 31 055 - Övriga fastighetskostnader 37 294 17 739 Summa 173 712 91 074 Central administration, tkr 2021/22 2020/21 Personal 20 704 14 605 Konsultkostnader 2 043 1 922 Avskrivningar 1 761 1 068 Inhyrd personal - 1 070 Övriga centrala kostnader 18 605 9 182 Summa 43 113 27 847 * I mediakostnader ingår uppvärmning, el, vatten och renhållning. ** Se även not 22 Upplysningar om transaktioner med närstående avseende 2020/21. Från 1 juni 2021 är samtliga medarbetare anställda i moderbolaget. tkr 2021/22 2020/21 Ernst & Young AB Revisionsuppdraget 3 164 2 200 Övriga tjänster 360 1 442 Summa 3 523 3 642 Övriga rörelseintäkter , tkr 2021/22 2020/21 Försäkringsersättningar, återvunna kundförluster, övrig försäljning 7 901 5 203 Summa 7 901 5 203 * Jämföresleperioden är omräknad enligt uppdaterad beräkning Övriga rörelsekostnader , tkr 2021/22 2020/21 Kostnader vid övrig försäljning -81 -85 Summa -81 -85 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på företagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Not 8 Anställda och personalkostnader Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare, tkr 2021/22 2020/21 Löner och andra ersättningar 8 207 1 246 Sociala avgifter 2 578 391 Pensionskostnader 1 063 182 Summa 11 848 1 819 Från och med 2021-06-01 är all personal anställd i Nivika Fastigheter. Före detta datum var all personal, inklusive VD, anställd i ägarbolaget Värnanäs AB och hyrdes sedan ut till Nivika Fastigheter. Övriga anställda, tkr 2021/22 2020/21 Löner och andra ersättningar 29 693 6 584 Sociala avgifter 8 124 2 222 Pensionskostnader 2 004 304 Summa 39 821 9 110 Summa personalkostnader 51 669 10 929 Not 7 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 109 2021/22 2020/21 2021/22 2020/21 2021/22 2020/21 2021/22 2020/21 Ersättning till ledande befattningshavare Elisabeth Norman, styrelseordförande 400 200 - - - - - Viktoria Bergman, styrelseledamot 200 - - - - - - - Anna Carendi, styrelseledamot 200 - - - - - - - Santhe Dahl, Styrelseledamot 200 - - - - - - - Håkan Eriksson, Styrelseledamot 200 - - - - - - - Benny Holmgren, styrelseledamot 200 - - - - - - - Thomas Lindster, styrelseledamot 200 100 - - - - - - Niclas Bergman, VD 2 963 450 - - 460 105 78 31 Andra ledande befattningshavare (3(2) pers) 3 684 495 - - 603 77 175 32 Summa 8 207 1 245 - - 1 063 182 253 63 Koncernen tkr 2021/22 2020/21 Aktuell skatt -9 975 -5 612 Uppskjuten skatt -138 601 -106 883 Skattekostnader som redovisats i resultaträkningen -148 576 -112 495 Avstämning av eektiv skattesats 2021/22 2020/21 Redovisat resultat före skatt 775 609 475 556 Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6 % (21,4): -159 775 -101 769 Skatteeekt av: Ej skattepliktiga intäkter 14 2 211 Schablonintäkt periodiseringsfond -51 - Övriga ej avdragsgilla kostnader -492 -1 870 Skatteeekt återföring av ränteavdrag -16 358 -16 315 Skatt vid fastighetsförsäljningar -4 925 - Värdeförändring derivat - 1 262 Värdeförändring på under året förvärvade fastigheter - -22 620 Skattemässigt avdrag för ej bokförda kostnader (emission) 12 723 - Skattemässigt underskott vid bolagsförvärv 8 284 - Ingående balans uppskjuten skatt 12 158 - Eekt av ändrad skattesats - 73 Skattemässigt avdrag för poster ej redovisade i resultaträkningen - 14 443 Utnyttjat förlustavdrag - 3 661 Justering avseende skatter föregående år 328 - Övrigt -481 1 694 Total skattekostnad -148 576 -112 495 Eektiv skattesats 19,2 % 23,7 % Betalda och erhållna räntor 2021/22 2020/21 Under året erhållna ränteintäkter 1 382 3 309 Under året betalda räntekostnader -121 829 -111 752 Summa -120 447 -108 443 Könsfördelning bland ledande befattningshavare, % 2021/22 2020/21 Andel kvinnor i styrelsen 43 43 Andel män i styrelsen 57 57 Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare 25 25 Andel män bland övriga ledande befattningshavare 75 75 Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen. Grundlön/ styrelsearvode Rörlig ersättning Pension Övriga förmåner Not 10 Inkomsskatt Not 9 Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter, tkr 2021/22 2020/21 Ränteintäkter 1 382 3 309 Övriga ﬁnansiella intäkter - - Summa 1 382 3 309 Finansiella kostnader, tkr 2021/22 2020/21 Räntekostnader till kreditinstitut -75 476 -57 778 Övriga räntekostnader -67 540 -62 633 Summa -143 016 -120 411 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 110 Koncernen forts. Not 10 Inkomsskatt Not 11 Förvaltningsfastigheter Uppskjuten Uppskjuten Uppskjuten Uppskjuten Uppskjuten Inkomstskatt är skattefordran skatteskuld skattefordran skatteskuld hänförligt till, tkr 2022-08-31 2022-08-31 2021-08-31 2021-08-31 Dierenser avseende: Omvärdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde - -593 703 - -426 841 Övriga temporära skillnader: Omvärdering av ränteswap till verkligt värde - -5 995 3 817 - Aktiverade underskottsavdrag 26 170 - 5 445 - Obeskattade reserver - -3 095 - - Summa 26 170 -602 793 9 262 -426 841 2021/22 2021/22 2021/22 2021/22 2021/22 Orealiserade värdeförändringar, Mkr Sep-Nov Dec-Feb Mar-Maj Jun-Aug YTD Förändring driftnetto 59 35 89 -63 120 Pågående nybyggnation 79 13 111 24 227 Mark och outnyttjade byggrätter - - - 2 2 Förändring avkastningskrav 143 64 9 -20 196 Utgående ackumulerade anskaningsvärden 281 112 209 -57 545 Redovisas enligt följande i Rapport över ﬁnansiell ställning, tkr 2022-08-31 2021-08-31 Uppskjutna skattefordringar 26 170 9 262 Uppskjutna skatteskulder -602 793 -426 841 Summa -576 623 -417 579 2022-08-31 2021-08-31 Uppskjuten Uppskjuten Avstämning uooskjutna skatter, tkr skatteskuld skattefordran Ingående balans -417 579 - -319 400 Omklassiﬁcering -5 445 5 445 - Skattekostnader/intäkter redovisade i resultaträkningen -148 770 10 166 -106 883 Justering pga förvärv/försäljning -30 999 10 559 8 704 Utgående balans -602 793 26 170 -417 579 Förändring av förvaltningsfastigheter, tkr 2022-08-31 2021-08-31 Fastighetsbestånd vid årets början 6 910 100 5 062 656 Förvärv av fastigheter 2 672 939 1 131 227 Försäljning av fastigheter -76 000 -190 085 Investeringar i beﬁntliga fastigheter 633 025 565 371 Värdeförändring i beﬁntliga fastigheter 558 475 340 931 Fastighetsbestånd vid periodens slut 10 698 539 6 910 100 Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden. Fastigheter, derivatinstrument och underskottsavdrag är de huvudsakliga posterna som utgör uppskjuten skatt. Vid värderingen av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikhet att underskotten kan utnyttjas i framtiden. Uppskjuten skatt enligt gällande skattesats har beräknats utifrån 20,6 procent. Uppskjutna skatter omvärderas utifrån sänkt bolagsskatt i takt med att dessa träder i kraft. Den genomsnittliga eektiva skattesatsen är 19,2 procent (23,7). Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat varför det inte förekommer någon skatt redovisad mot övrigt totalresultat. Årets förändring per kategori Handel/ Industri/ Samhälls- Bostäder Kontor Lager fastigheter Övrigt/Mark Verkligt värde vid årets början 2020-09-01 1 366 784 1 091 214 2 137 471 400 611 66 570 Förvärv 0 235 700 622 324 191 871 81 332 Förbättringsinvesteringar 324 189 14 246 124 067 58 645 44 225 Avyttringar -190 085 - - - - Omklassiﬁceringar - - - - - Orealiserade värdeförändringar 67 498 31 709 223 954 33 105 - 15 335 Verkligt värde vid årets slut 2021-08-31 1 568 386 1 372 869 3 107 816 684 232 176 792 Förvärv 1 808 339 38 100 712 200 75 000 39 300 Förbättringsinvesteringar 29 102 23 292 304 813 171 777 108 891 Avyttringar - - -76 000 - - Omklassiﬁceringar 144 160 -23 569 255 046 -348 332 -27 304 Orealiserade värdeförändringar 85 952 88 108 355 725 37 623 -13 782 Verkligt värde vid årets slut 2022-08-31 3 635 939 1 498 800 4 659 600 620 300 283 901 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 111 Koncernen Värderingsmodell Nivika genomför varje kvartal extern eller intern värdering av fastighetsportföljen. Värderingen ligger till grund för de verkliga värden som redovisas i koncernens rapport över ﬁnansiell ställning och värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträk- ning. Varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande 12-månadersperiod. Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika är avkastningsbaserad enligt kassaﬂödesmodell, kompletterad med och delvis baserad på ortsprisanalyser. Av beståndets 187 fastigheter (130) har 187 (130) värderats externt, vilket motsvarar 100 procent (100) av det samlade fastighetsbeståndet. Det värderingsinstitut som har anlitats är per den sista augusti 2022 är Newsec. Tidigare har främst JLL och Forum fastighetsekonomi AB använts. Koncernen har till värderare lämnat information om bland annat gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande drifts- och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner och bedömda framtida vakanser. Värderingen grundar sig på nuvärdet av prognostiserade kassaﬂöden jämte restvärde under kalkylperioden. Antagandet avseende de framtida kassaﬂödena har gjorts utifrån en analys av: - Nuvarande och historiska hyror samt kostnader - Marknadens/närområdets framtida utveckling - Fastighetens förutsättningar och position i respektive marknadssegment - Beﬁntliga gällande hyreskontraktsvillkor - Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut forts. Not 11 Förvaltningsfastigheter Prognostiserade driftnetton under kalkylperioden, och ett prognostiserat restvärde vid kalkylperiodens slut, har diskonterats baserat på bedömd kalkylränta. Restvärdet framräknas såsom fastighetens/tomträttens verkliga värde vid kalkylperiodens slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det prognostiserade driftnettot evighetskapitaliseras med ett för fastigheten/tomträtten individuellt direktavkastningskrav, för att beräkna restvärdet. De parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. Grund för dessa bedömningar fås i ortsprisanalyser samt analyser av transaktioner av i övrigt jämförbara fastigheter. Värderingsförfarandet för fastighetsbeståndet, med tillhörande underlagsinsamling och bear- betning, följer god värderarsed, upprättad av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna. Ovanstående värderingsmodell innebär att värdering skett enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin vilket innebär att modellen baseras till stora delar på icke observerbar indata. Fastighetsbeståndets värdeförändring Per den 31 augusti 2022 uppgick det samlade verkliga värdet på koncernens fastighetsportfölj till 10 699 Mkr (6 910). Den orealiserade värdeförändringen för det ursprungliga beståndet och under året förvärvade fastigheter, uppgick totalt till 544 Mkr (341). Förändringen av fastigheternas värde motsvarar en värdeuppgång på cirkaa 5 procent (ca 5). Värdeuppgången förklaras främst av framgångsrikt genomförda projekt både nybyggnation och ombyggnation, förvärv och en god fastighetsmarknad. Nedan redovisas eekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av ett antal faktorer. Redovisade eekter skall en- dast ses som en indikation och inkluderar inte någon eekt av de kompenserande åtgärder som bolaget skulle kunna vidta. Känslighetsanalys Enhet Antal Mkr % Marknadshyra för lokal (ej bostäder) %-enhet 10 +534 +5,0 Vakansgrad %-enhet 10 -1 302 -12,2 Drift- och underhållskostnader Kr/kvm 10 -159 -1,5 Inﬂation %-enhet 1 +819 +7,7 Kalkylränta och direktavkastning, vid kalkylslut %-enhet 1 -1 697 -15,9 Kalkylränta och direktavkastning, vid kalkylslut %-enhet -1 +2 714 +25,4 Ändring indata Värdeförändring Värderingsantagande Värderingstidpunkt 2022-08-31 (2022-05-31) Inﬂationsantagande 5 % för år 2022, därefter 2 % per år (2 %) Kalkylperiod, år 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år) Direktavkastning bostäder, % 2,5 -5,25, medel 3,7 (2,5 -5,5, medel 3,7) Direktavkastning kommersiellt, % 4,75 - 7,5, medel 5,7 (4,75 - 7,5, medel 5,7) Långsiktig vakans, % 0-20 % Hyresantagande Beﬁntlig hyra och marknadshyra Drift- och underhållskostnader Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet och värderingsinstitutets erfarenhet av likartade objekt Not 12 Immateriella anläggningstillgångar tkr 2021/22 2020/21 Ingående anskaningsvärden 6 471 4 010 Årets anskaningar 375 2 461 Utgående ackumulerade anskaningsvärden 6 846 6 471 Ingående avskrivningar -2 079 -1 141 Årets avskrivningar -1186 -938 Utgående ackumulerade avskrivningar - 3 265 -2 079 Utgående redovisat värde 3 851 4 392 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 112 Koncernen Not 13 Övriga materiella anläggningstillgångar tkr 2021/22 2020/21 Ingående anskaningsvärden 82 160 56 657 Årets anskaningar 20 505 7 367 Försäljningar/utrangeringar -531 -142 Förvärv/avyttring av dotterbolag 5 994 18 279 Utgående ackumulerade anskaningsvärden 108 128 82 160 Ingående avskrivningar -30 536 -18 378 Försäljningar/utrangeringar 161 11 Förvärv/avyttring av dotterbolag -1 961 -8 005 Årets avskrivningar -6 718 -4 164 Utgående ackumulerade avskrivningar -39 054 -30 536 Utgående redovisat värde 68 804 51 623 Not 14 Leasingavtal Nivikas väsentliga leasingavtal utgörs av tomträtter, fordon och övriga inventarier, varför Nivika presenterar tre klasser av underliggande tillgångar: tomträtter, fordon och övriga inventarier. I nedan tabell presenteras koncernens utgående balanser avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder samt rörelserna under året. Utifrån de allmänna väsentlighetsprin- ciperna har koncernen inte redovisat några leasingavtal i balansräkningen för tidigare räkenskapsår, utan kostnadsfört leasingavgifterna linjärt över leasingperioden. Från och med räkenskapsåret 2020/21 redovisar Nivika leasingavtal där koncernen är leasetagare i balansräkningen. Övriga 2021/22 2020/21 Nyttjanderättstillgångar, tkr Tomträtter Fordon inventarier Totalt Totalt Ingående balans 2021-09-01 10 596 5 973 945 17 514 - Tillkommande avtal - 4 931 466 5 398 18 581 Avskrivningar - -1 300 -983 -2 283 - 1067 Avslutade avtal - -998 - -998 - Utgående balans 2022-08-31 10 596 8 606 428 19 630 17 514 Leasingskulder, tkr Ingående balans 2021-09-01 9 987 5 977 1 010 16 974 - Tillkommande avtal - 4 931 466 5 398 18 581 Avslutade avtal - -976 - -976 - Räntekostnader 31 158 35 224 52 Betalda leasingavgifter -656 -1 439 -941 -3 036 -1 658 Utgående balans 2022-08-31 9 362 8 652 570 18 584 16 974 Nivika har tre tomträttsavtal som anses utgöra s.k. eviga leasingavtal. Leasingskulden och nyttjanderättstillgången för dessa leasingavtal värderas till verkliga värden. Då tomträttsavtalen anses eviga sker ingen avskrivning av nyttjanderätten och ingen amortering av leasingskulden. Leasingbetalningen anses därmed i sin helhet avse betalning av ränta. Leasingskulden för de eviga tomträttsavtalen redovisas som långfristig skuld i rapporten över ﬁnansiell ställning. Nedan presenteras de belopp som har redovisats i koncernens rapport över resultatet under året hänförligt till leasingverk- samheter: 2021/22 2020/21 Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar -2 589 -1 067 Räntekostnader fordringar -224 -52 Summa -2 813 -1 119 Not 15 Andra långfristiga fordringar tkr 2021/22 2020/21 Ingående anskaningsvärden 56 354 8 956 Tillkommande fordringar 2 975 48 398 Amorteringar, avgående fordringar -13 535 -1 000 Utgående ackumulerade anskaningsvärden 45 794 56 354 Utgående redovisat värde 45 794 56 354 Not 16 Varulager tkr 2021/22 2020/21 Råvaror och ej färdigställda volymer 16 471 3 789 Summa 16 471 3 789 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 113 Koncernen Not 17 Finansiella instrument och ﬁnansiell riskhantering Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde Andra långfristiga värdepappersinnehav 11 11 2 071 2 071 Hyresfordringar 26 393 26 393 7 946 7 946 Övriga fordringar 44 187 44 187 3 854 3 854 Upplupna intäkter 27 712 27 712 34 775 34 775 Likvida medel 186 749 186 749 210 774 210 774 Summa 285 051 285 051 259 420 259 420 Finansiella skulder Finansiella skulder värderad till upplupet anskaningsvärde Räntebärande ﬁnansiella skulder 5 893 462 5 893 462 4 265 340 4 265 340 Leverantörsskulder 92 724 92 724 45 368 45 368 Övriga skulder 50 997 37 700 55 851 55 851 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 80 960 80 960 72 625 72 625 Summa 6 118 143 6 118 143 4 451 018 4 451 018 Finansiella tillgångar värderad till verkligt värde via resultatet Derivatinstrumet 29 100 29 100 - - Finansiella skulder värderad till verkligt värde via resultatet Derivatinstrument - - 18 526 18 526 Koncernen har derivatinstrument i form av ränteswappar som utgör ﬁnansiella instrument värderade till verkligt värde (nivå 2). Nivå 2 innebär att jämfört med nivå 1 baseras värderingen på annan indata än noterade priser som antingen direkt eller indirekt är observerbar för tillgången eller skulden. I Nivikas fall utgörs detta av marknadsvärdering från bankerna. 2022-08-31 2021-08-31 Finansiell riskhantering Koncernen är exponerad för ett antal ﬁnansiella risker som hanteras inom ramen för den ﬁnanspolicy som godkänts av styrelsen. Det övergripande målet är att ha en kostnadseektiv ﬁnansiering inom koncernen. Koncernens främsta ﬁnansiella skulder utgörs av externa lån. Tabellerna nedan visar koncernens ﬁnansiella tillgångar och skulder som är föremål för ﬁnansiell riskhantering: Finansiella tillgångar Per augusti månad 2022 påverkar en samtidig förändring av räntan, upp eller ned med en procentenhet, de årliga nettoränte- kostnaderna med 58,7 Mkr (41,0), förutsatt att koncernens löptid och ﬁnansieringsstruktur förblir konstant under året. Den räntebärande nettoskuldpositionen som löper med rörlig ränta för koncernen som helhet, inbegripet kassa- och banktill- godohavanden, uppgick till 5 688,1 Mkr (4 037,0). Den genomsnittliga räntebindningsperioden för koncernens räntebärande nettoskulder, inbegripet samtliga räntederivat, men exklusive kassa- och banktillgodohavanden, uppgick till 0,6 år (0,5). Marknadsrisk Exponering av ﬁnansiell marknadsrisk uppstår till följd av exponering mot ränteförändringar. Exponeringen hanteras i huvudsak genom användning av ﬁnansiella derivat. Valutarisk Koncernens verksamhet bedrivs i Sverige, samtliga avtal och transaktioner görs med SEK som valuta, bolaget är därmed inte exponerat för någon valutarisk. Ränterisk Ränterisk är risken för ﬂuktuationer i resultat och kassaﬂöde på grund av ränteförändringar. Koncernens upplåning sker huvudsakligen med rörliga räntor. Eftersom verksamhetens intäkter inte samvarierar med räntenivån begränsas eekterna av ränteförändringar genom räntebindningsåtgärder. Som säkringsinstrument används ränteswappar vilket innebär att koncernen erhåller rörlig ränta men betalar fast ränta. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 114 Koncernen Finansiella skulder År 1 År 2 År 3 År 4 < Summa Räntebärande ﬁnansiella skulder 1 426 804 1 206 585 1 337 160 764 847 4 735 396 Leasingskulder 2 792 2 489 1 656 11 647 18 584 Derivatinstrument (ränteswappar) 877 877 877 877 3 508 Övriga långfristiga skulder 154 217 1 276 964 2 197 54 728 1 488 106 Leverantörsskulder 92 724 - - - 92 724 Övriga kortfristiga skulder 118 661 - - - 118 661 Summa 1 796 075 2 486 915 1 341 890 832 099 6 456 979 Förväntat kassaﬂöde 2021/22 Förväntat kassaﬂöde 2020/21 1) Lånen är revolverande och omtecknas vid förfallodag, ses därför som en del av långfristig ﬁnansiering Räntebärande skuld inkluderar både kortfristiga skulder och långfristiga skulder. Förväntat kassaﬂöde inkluderar ränta och amorteringar. Kassaﬂöde från ränteswappar avser det tillkommande nettoutﬂödet från swappen. Riskhantering av kapital Koncernens kapitalstruktur ska hållas på en nivå som säkerställer att enheterna i koncernen efterlever fortlevnadsprincipen, samtidigt som avkastningen optimeras. Styrelsen analyserar löpande förhållande mellan skuldsättning och eget kapital och förhållandet mellan skuldsättning och eget kapital inklusive lån från aktieägarna. I nettoskulden ingår räntebärande skulder och likvida medel. För att upprätthålla eller anpassa kapitalstrukturen kan koncernen, efter aktieägarnas godkännande när så är lämpligt, variera utdelningen till aktieägarna, sätta ned aktiekapitalet för betalning till aktieägarna, emittera nya aktier eller sälja tillgångar för att minska skuldsättningsgraden. Koncernen analyserar löpande förhållande mellan skuldsättning och eget kapital och förhållandet mellan skuldsättning och eget kapital inklusive lån från aktieägarna utifrån uppsatta mål. I nettoskulden ingår långfristiga och kortfristiga lån. Utfallen i nedanstående tabell ligger inom de mål som satts upp. Tabellen nedan visar avtalade återstående löptider (odiskonterade värden) på de ﬁnansiella skulderna. Kreditrisk Med kreditrisk avses risken att våra hyresgäster inte kan fullgöra sina betalningsförpliktelser. Utvärdering sker löpande på nya och beﬁntliga hyresgästers förmåga att betala avtalad hyra. Vid behov kompletteras avtalet med ställda säkerheter i form av deposition eller garantier. Risken är totalt sett liten då hyror faktureras i förskott, vilket ger små hyresfordringar. Genom ett stort antal hyresgäster i ﬂera olika branscher och ett medvetet urval, begränsas deras kreditrisk. Avseende banktillgodohavanden är dessa endast placerade på bankkonto i stabila banker med god kreditrating. Totalt sett uppgår möjliga förväntade kreditförluster till oväsentliga belopp för koncernen. Likviditet och ﬁnansieringsrisk Med likviditetsrisk avses risken för att det inte ﬁnns tillräcklig likviditet för att möta kommande betalningsåtaganden. I samband med kvartalsvisa styrelsemöten upprättas interna likviditetsprognoser för kommande 36 månader. Syftet med likviditetsprognosen är att veriﬁera behovet av kapital med god framförhållning. Med ﬁnansieringsrisk avses risken att ﬁnansiering inte kan erhållas eller endast erhållas till kraftigt ökade kostnader vid omförhandling av beﬁntliga krediter och ﬁnansiering av kommande investeringar. Koncernen ﬁnansieras delvis med ägarlån, dessa bedöms inte exponeras för reﬁnansieringsrisker. Den externa låneportföljen skall enligt koncernens ﬁnansieringspolicy ha en löptidsstruktur som innebär att koncernens exponering för reﬁnansierings- risker minskar. Bolaget ska vara en attraktiv låntagare och ha en god framförhållning som innebär att bolaget kan erbjudas ﬁnansiering till goda villkor. Bolaget har en god och löpande kontakt med bankerna och ett väl fungerande samarbete. 2022-08-31 2021-08-31 Räntebärande nettoskuld 5 893 462 4 265 340 Summa eget kapital 4 472 474 2 424 464 Förhållande mellan skuld och eget kapital 76 % 57 % Covenants och risktagande Nivikas ﬁnansiella ställning och risktagande kan utläsas av bland annat nyckeltalen soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad. I kreditavtal med banker och kreditinstitut samt i obligationsvillkoren ﬁnns det oftast fastlagda gränsvärden, så kallade covenants, för just dessa tre nyckeltal. Nivikas egna mål stämmer väl överens med bankernas krav. Vår målsättning är att långsiktigt ha en soliditet om minst 25 procent. Bankerna och obligationsvillkoren har i regel en soliditet på 25 procent som nedre gräns. Bolagets mål är att ränteteckningsgraden skall uppgå till minst 1,75 (minst 1,75), medan banker och obligationsvillkorens krav vanligen är 1,5. Nivikas mål är att belåningsgraden inte skall överstiga 65 procent (65-70) och banker och obligationsvillkorens krav i regel ligger på cirka 70 procent som gräns för fastighetsportföljen. Nivika uppfyller samtliga krav under räkenskapsåret. Per 2022-08-31 uppfyller Nivika samtliga krav med marginal, soliditeten uppgick till 40 procent (33), ränteteckningsgraden var 2,2x (1,8), och belåningsgraden uppgick till 53 procent (58). SEB har även en ägarförändringscovenant utifrån ägarandel avseende de fyra huvudägarna. forts. Not 17 Finansiella instrument och ﬁnansiell riskhantering Finansiella skulder År 1 År 2 År 3 År 4 < Summa Räntebärande ﬁnansiella skulder 1 066 369 1 040 228 736 247 264 508 3 107 352 Leasingskulder 1 154 1 531 2 810 11 481 16 976 Derivatinstrument (ränteswappar) 5 845 5829 5 829 7 155 24 658 Övriga långfristiga skulder 167 425 85 400 1 123 760 17 250 1 393 835 Leverantörsskulder 45 368 - - - 45 368 Övriga kortfristiga skulder 128 476 - - - 128 476 Summa 1 414 637 1 132 988 1 868 646 300 394 4 176 665 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 115 Koncernen tkr 2022-08-31 2021-08-31 Ingående balans 18 526 24 653 Värdeförändring -47 626 -6 127 Utgående balans -29 100 18 526 tkr 2022-08-31 2021-08-31 Kassa och banktillgodohavanden 186 749 210 774 186 749 210 774 Not 18 Finansiella instrument värderade till verkligt värde Not 19 Likvida medel Not 20 Räntebärande krediter och lån Värdering 2022-08-31 Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Summa Derivatinstrument (ränteswappar) - -29 100 - -29 100 Summa - -29 100 - -29 100 Värdering 2021-08-31 Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Derivatinstrument (ränteswappar) - 18 526 - 18 526 Summa - 18 526 - 18 526 tkr 22-08-31 21-08-31 22-08-31 21-08-31 22-08-31 21-08-31 22-08-31 21-08-31 Ingående balans 4 107 361 3 016 915 18 526 24 653 157 980 78 619 - - Kassaﬂöde - Upptagna lån 2 651 028 2 699 945 - - 98 107 156 941 - - Kassaﬂöde - Amortering av lån -981 618 -1 625 435 - - -157 980 -78 619 - - Leasingavtal 3 341 17 542 - - 2 791 1 039 - - Kassaﬂöde - Amortering av leasingskuld -3 767 -1 606 - - -976 - - - Förändring av verkligt värde - - -47 626 -6 127 - - - - Utgående balans 5 776 345 4 107 361 -29 100 18 526 100 898 157 980 - - Uppskattat verkligt värde för koncernens ﬁnansiella instrument baseras på marknadspriser och värderingsmetoder som beskrivs nedan. Nivikas fall utgörs detta av marknadsvärdering från bankerna. Tabellen nedan visar bolagets värdering till verkligt värde, redovisat som fordran i balansräkningen: Speciﬁkation över förändringar av skulder som uppkommer från ﬁnansieringsverksamheten Räntebärande ﬁnansiella skulder, långfristiga Derivatinstrument, långfristiga Räntebärande ﬁnansiella skulder, kortfristiga Derivatinstrument, kortfristiga Tabellen nedan presenterar förändringar i ﬁnansiella instrument enligt nivå 2: ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 116 Koncernen tkr 2022-08-31 2021-08-31 Långfristiga Banklån (rörlig ränta) 4 354 877 2 858 310 Övriga lån (främst rörlig ränta) 1 421 468 1 249 050 Derivatinstrument -29 100 18 526 Summa långfristiga skulder 5 747 245 4 125 886 Kortfristiga: Banklån (rörlig ränta) 100 898 137 030 Övriga lån (fast ränta) - 20 950 Summa kortfristiga skulder 100 898 157 980 Räntebärande skuld 5 848 143 4 283 866 Förfallostruktur lån per räkenskapsår, tkr 2022-08-31 2021-08-31 2022/2023 (2021/2022) 1 344 513 1 083 769 2023/2024 (2022/2023) 2 356 379 1 038 513 2024/2025 (2023/2024) 1 372 035 1 863 663 2025/2026 eller senare (2024/2025 eller senare) 839 526 279 387 Summa räntebärande skulder 5 912 453 4 265 332 forts. Not 20 Räntebärande krediter och lån Tabellen nedan visar koncernens olika räntebärande krediter och lån. Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 40 000 tkr (40 000). Outnyttjad kredit (byggnadskreditiv) uppgår till 152 567 tkr (8 775). I tabellen nedan sammanfattas återbetalningsplanen för koncernens krediter och lån. Koncernens exponering, avseende lån, för ränteförändringar och kontraktsenliga datum när det gäller omförhandlingar av räntor är följande: Den viktade genomsnittliga räntesatsen på externa krediter och lån, inbegripet marginaler och derivateekter, uppgick till 3,2 procent (2,4) per den 31 augusti 2022. I summan upplåning ingår banklån och annan upplåning mot säkerhet uppgående till 4 491 Mkr (3 034). De säkerheter som ställts för lånen är koncernens förvaltningsfastigheter. Den räntebärande skulden är räntesäkrad med totalt 9 (9) räntederivat. Externa kreditgivare Externa kreditgivare Total portfölj Total portfölj Ränteförfallostruktur 2022-08-31 Volym Ränta, % Volym Ränta, % Inom 1 år 1 344 513 2,7 1 344 513 2,7 1-2 år 2 356 379 4,2 2 356 379 4,2 2-3 år 1 375 035 2,6 1 375 035 2,6 3-4 år 419 692 2,4 419 682 2,4 4-5 år 363 321 2,2 363 321 2,2 > 5 år 56 513 2,9 56 513 2,9 Summa 5 915 453 5 915 453 Ränteförfallostruktur 2021-08-31 Volym Ränta, % Volym Ränta, % Inom 1 år 1 083 769 1,8 1 083 769 1,8 1-2 år 1 038 513 1,6 1 038 513 1,6 2-3 år 1 863 663 3,5 1 863 663 3,5 3-4 år 203 108 1,5 203 108 1,5 4-5 år 32 272 3,7 32 272 3,7 > 5 år 44 007 2,9 44 007 2,9 Summa 4 265 332 4 265 332 1) Lånen är revolverande och omtecknas vid förfallodag, ses därför som en del av långfristig ﬁnansiering Antal aktier 2022-08-31 2021-08-31 Ingående balans 203 565 179 35 155 Nyemission 19 024 616 27 790 179 Fondemission - 140 620 Aktiespilt -164 419 590 175 599 225 Utgående balans 58 170 205 203 565 179 Not 21 Eget kapital Beräkningen av resultat per aktie före utspädning har baserats på årets resultat i koncernen, hänförligt till moderbolagets aktieägare, och på ett vägt genomsnittligt antal aktier utestående under året. Antalet utestående stamaktier har minskat till följd av ovan angiven omvända aktiesplit 1000:1, som genomfördes i november 2021. Då koncernen inte har några utestående potentiella stamaktier är resultat per aktie före och efter utspädning detsamma. Resultat per aktie 2021/22 2020/21 Årets resultat, tkr 627 033 363 061 Genomsnilligt antal aktier under perioden 53 705 054 35 897 982 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 11,68 10,11 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 117 Koncernen Namn Relation % av kapitalandelar Enheter med betydande inﬂytande över företaget: Vär n a nä s A B (5 5 67 35-378 3) Ä ga r e 14 ,1 Santhe Dahl Invest AB (559185-7122) Ägare 15,5 Holmgren Group AB (556371-2610) Ägare 8,4 Skulder till kreditinstitut 2022-08-31 2021-08-31 Företagsinteckningar 94 500 94 500 Fastighetsinteckningar 4 879 022 3 212 982 Summa 4 973 522 3 306 849 2022-08-31 2021-08-31 Garantiförpliktelse 8 800 3 300 8 800 3 300 Not 24 Upplysningar om transaktioner med närstående Följande aärsförbindelser sköts på normala marknadsvillkor och krav (”på armlängds avstånd”), i tabellen nedan förtecknas de företag som bolaget har aärstransaktioner med: - Avtal mellan Nivika Fastigheter AB och Yälp Facility AB, där aktieägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av lokalvård. - Avtal mellan Nivika Byggsystem AB och Tigbro AB, där aktieägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av badrums- moduler till byggnation. Avtal med närstående omfattar under perioden 1 september 2021 till 31 augusti 2022: - Förvärv av bolagen Santhem Fastigheter AB och Santhem Heden AB som äger bostadsfastigheter om cirka 16 000 m² uthyrningsbar yta i Kalmar, Höganäs och Båstad. Förvärven tillträddes den 15 novmeber 2021. Tabellerna nedan visar omfattningen av de transaktioner med närstående parter under perioden september till augusti 2021/22: För egna avsättningar och skulder Not 22 Ställda säkerheter Not 23 Eventualförpliktelser 2021/22 2020/21 Inköp Avser Mkr Mkr Värnanäs AB Administrativa tjänster 0,5 23,2 Poplanäs Invest AB Administrativa tjänster 0,1 - Yälp Facility AB Lokalvård 2,2 1,4 Tigbro AB Badrumsmoduler till byggnation 16,5 - Holmgren Group AB Hyresgästanpassning 2,7 0,2 Totalt 22,0 24,8 Försäljning Avser Värnanäs AB Hyra 0,3 1,4 Poplanäs Invest AB Hyra - - Yälp Facility AB Hyra 0,1 0,1 Holmgren Group AB Hyra 38,5 31,9 Totalt 38,9 33,4 De ﬁnansiella rapporterna omfattar Nivika Fastigheter AB och de dotterbolag som förtecknas i tabellen i moderbolagets Not 17. Närståendetransaktioner 2021/22: Avtal med närstående omfattar under perioden 1 september 2021 till 31 augusti 2022: - Hyresavtal mellan Nivika-koncernens fastighetsägande bolag och Holmgrens Bil AB respektive Holgrens Fritid AB, där styrelseledamot och aktieägare Benny Holmgren är delägare, avseende hyra av lokal i Vinkeln 6 Jönköping, Sandstenen 5 Värnamo, Diabasen 4 Värnamo samt Gasellen 11 Växjö. - Avtal mellan Nivika Fastigheter AB och Poplanäs Invest AB, där aktieägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av administrativa tjänster, lön med tillhörande löneadministration. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 118 Koncernen Antal aktier 2021/22 2020/21 Avskrivning och nedskrivning av materiella anläggningstillgångar 8 134 6 076 Nedskrivning av omsättningstillgångar - - Övrigt 2 182 1 874 Summa 10 316 7 950 Not 25 Icke kassaﬂödespåverkande poster Not 26 Väsentliga händelser efter balansdagen Nivika har den 1 september förvärvat Bikupan 2, en fullt uthyrd kommersiell fastighet på industriområdet Varberg Nord. Fastigheten är belägen i anslutning till beﬁntlig fastighetsportfölj. Nivika har den 30 september förvärvat Ämbaret 3, en fullt uthyrd kommersiell fastighet på Ljungarums industriområde i Jönköping. Fastigheten gränsar till beﬁntlig fastighet Ämbaret 8. Nivika har under oktober 2022 upptagit nya lån samt reﬁnansierat en mindre del, 12 procent, av den kommersiella portföljen i samband med ny ﬁnansiär, Nordea Bank. Nivika har den 1 december 2022 avyttrat en fastighetsportfölj om fem kommersiella fastigheter i Helsingborg och en industrifastighet i Jönköping. Portföljen har ett årligt hyresvärde om 26 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 32 000 m². Transaktionen har gjorts i linje med värdering. För information om eekter av Rysslands krig i Ukraina och förändringar på kapitalmarknaden, se avsnitt Risker och riskhantering. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 119 Koncernen ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 119 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 120 Hållbarhetsrapport 2021/22 MODERBOLAGET Moderbolaget ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 121 Moderbolaget MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 2021/22 2020/21 12 mån 12 mån tkr Not sep-aug sep-aug Nettoomsättning 4 61 957 36 633 Övriga rörelseintäkter 4 2 581 45 Totala intäkter 64 538 36 678 Administrationskostnader 5,6,7 -83 674 -45 331 Rörelseresultat -19 136 -8 653 Resultat från ﬁnansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 8 68 735 35 958 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 9 31 141 9 673 Räntekostnader och liknande resultatposter 10 -74 088 -80 657 Finansnetto 25 788 -35 026 Resultat efter ﬁnansiella poster 6 652 -43 679 Bokslutsdispositioner 11 29 540 14 525 Resultat före skatt 36 192 -29 154 Skatt på periodens resultat 12 -1 270 3 661 Periodens resultat 34 922 -25 494 Periodens totalresultat 34 922 -25 494 tkr 2021/22 2020/21 Årets resultat enligt reualtaträkningen 34 922 -25 494 Övriga totalresultat - - Årets totalresultat 34 922 -25 494 Rapport över totalresultat moderbolaget ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 122 Moderbolaget MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING tkr Not 31 aug 2022 31 aug 2021 TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Programvara/licenser 13 1 878 2 433 Summa immateriella anläggningstillgångar 1 878 2 433 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 14 - 48 842 Inventarier, verktyg, installationer och immateriella tillgångar 15 1 172 304 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 16 801 901 Summa materiella anläggningstillgångar 3 851 52 480 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 17 2 616 901 1 464 434 Uppskjuten skattefordran 18 16 790 5 337 Summa ﬁnansiella anläggningstillgångar 2 633 691 1 469 771 Summa anläggningstillgångar 2 637 542 1 522 251 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 20 192 177 Fordringar hos koncernföretag 20 1 130 609 744 610 Aktuell skattefordran 20 1 403 1 403 Övriga fordringar 20 50 234 313 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 8 693 33 483 Summa kortfristiga fordringar 1 191 131 779 986 Kassa och bank 19,20 129 236 187 796 Summa omsättningstillgångar 1 320 367 967 782 SUMMA TILLGÅNGAR 3 957 909 2 490 033 tkr Not 31 aug 2022 31 aug 2021 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 22 29 085 20 358 Fritt eget kapital Överkursfond 2 379 931 974 368 Balanserat resultat -90 403 -40 658 Periodens resultat 34 922 -25 493 Summa fritt eget kapital 2 324 450 908 217 Summa eget kapital 2 353 535 928 575 Långfristiga skulder Räntebärande ﬁnansiella skulder 20,23 1 340 252 1 244 200 Summa långfristiga skulder 1 340 252 1 244 200 Kortfristiga skulder Räntebärande ﬁnansiella skulder 20,23 205 216 53 320 Leverantörsskulder 20 1 570 3 193 Skulder till koncernföretag 20 25 624 228 921 Övriga skulder 20 6 925 4 331 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 24 787 27 493 Summa kortfristiga skulder 264 122 317 258 Summa skulder 1 604 374 1 561 458 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 957 909 2 490 033 tkr Not 31 aug 2022 31 aug 2021 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 22 29 085 20 358 Fritt eget kapital Överkursfond 2 379 931 974 368 Balanserat resultat -90 403 -40 658 Periodens resultat 34 922 -25 493 Summa fritt eget kapital 2 324 450 908 217 Summa eget kapital 2 353 535 928 575 Långfristiga skulder Räntebärande ﬁnansiella skulder 20,23 1 340 252 1 244 200 Summa långfristiga skulder 1 340 252 1 244 200 Kortfristiga skulder Räntebärande ﬁnansiella skulder 20,23 205 216 53 320 Leverantörsskulder 20 1 570 3 193 Skulder till koncernföretag 20 25 624 228 921 Övriga skulder 20 6 925 4 331 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 24 787 27 493 Summa kortfristiga skulder 264 122 317 258 Summa skulder 1 604 374 1 561 458 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 957 909 2 490 033 ) Avser transportköp ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 123 tkr Not 31 aug 2022 31 aug 2021 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 22 29 085 20 358 Fritt eget kapital Överkursfond 2 379 931 974 368 Balanserat resultat -90 403 -40 658 Periodens resultat 34 922 -25 493 Summa fritt eget kapital 2 324 450 908 217 Summa eget kapital 2 353 535 928 575 Långfristiga skulder Räntebärande ﬁnansiella skulder 20,23 1 340 252 1 244 200 Summa långfristiga skulder 1 340 252 1 244 200 Kortfristiga skulder Räntebärande ﬁnansiella skulder 20,23 205 216 53 320 Leverantörsskulder 20 1 570 3 193 Skulder till koncernföretag 20 25 624 228 921 Övriga skulder 20 6 925 4 331 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 24 787 27 493 Summa kortfristiga skulder 264 122 317 258 Summa skulder 1 604 374 1 561 458 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 957 909 2 490 033 Moderbolaget RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGNA KAPITAL Aktie- Balanserat Totalt tkr kapital Överkursfond resultat Årets resultat eget kapital Ingående balans 2020-09-01 3 515 588 939 483 -10 578 582 359 Omföring resultat föregående år -10 578 10 578 0 Årets resultat -25 494 -25 494 Summa totalresultat -25 494 -25 494 Transaktioner med ägare: - Utdelning -16 500 -16 500 - Nyemission 2 781 385 429 388 210 - Fondemission 14 062 -14 062 0 Utgående balans 2021-08-31 20 358 974 368 -40 658 -25 494 928 575 Ingående balans 2021-09-01 20 358 974 368 -40 658 -25 494 928 575 Omföring resultat föregående år -25 494 25 494 0 Årets resultat 34 922 34 922 Summa totalresultat 34 922 34 922 Transaktioner med ägare: - Utdelning -24 252 - 24 252 - Nyemission 8 727 1 471 980 1 480 707 - Fondemission Kostnader för emission -66 417 -66 417 Utgående balans 2022-08-31 29 085 2 379 931 -90 403 34 922 2 353 535 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 124 Moderbolaget MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS 2021-09-01 2020-09-01 tkr Not - 2022-08-31 - 2021-08-31 Den löpande verksamheten Resultat före ﬁnansiella intäkter och kostnader -19 136 -8 653 Övriga poster som inte ingår i kassaﬂödet 5 525 3 878 Erhållen ränta 31 141 9 673 Erlagd ränta -74 088 -80 657 Betald inkomstskatt -621 -1 296 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -57 179 -77 055 Förändringar av rörelsekapitalet Förändring rörelsefordringar -411 145 -675 345 Förändring rörelseskulder -205 032 183 540 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten -673 356 -568 860 Investeringsverksamheten Förvärv av andelar i koncernföretag 17 -1 152 541 -514 465 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -2 363 -53 222 Avyttring materilella anläggningstillgångar 48 842 - Avyttring av dotterbolag 68 810 58 791 Kassaﬂöde från investeringsverksamheten -1 037 253 -508 896 Finansieringsverksamheten - Nyemission 1 428 353 388 210 Upptagna lån 401 468 1 157 520 Amortering/lösen lån -153 520 -610 233 Utbetald utdelning -24 252 -16 500 Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten 1 652 049 918 997 Årets kassaﬂöde -58 560 106 634 Likvida medel vid årets början 187 796 346 556 Likvida medel vid årets slut 129 236 187 796 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 125 Moderbolaget Noter moderbolaget Not 1 Företagsinformation Nivika Fastigheter AB (publ), org.nr 556735-3809, är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Värnamo. Nivikas B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan 2021. Bolaget är moderbolag i en koncern med en fastighetsport- följ som består av 187 fastigheter i Sverige. Fastigheterna ägs genom 107 dotterbolag och dotterdotterbolag. Det huvudsakliga syftet med verksamheten är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter i Jönköping, Värnamo, Växjö och på Västkusten med omnejd. Koncernens besöksadress är: Nivika Fastigheter AB (publ) Ringvägen 38 331 32 VÄRNAMO De ﬁnansiella rapporterna avser Nivika Fastigheter AB och har godkänts av styrelsen för oentliggörande vid styrelse- sammanträdet den 7 december 2022 och kommer att läggas fram för antagande vid 2022 års årsstämma den 26 januari 2023. Not 2 Grunder för årsredovisningens upprättande 2.1 Tillämpade regler och bestämmelser Moderbolagets årsredovisning har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer som utarbetats av Rådet för ﬁnansiell rapportering. Detta innebär att samma principer som i koncernen tillämpas, med de undantag och tillägg som framgår nedan. 2.2 Grunder för upprättandet av årsredovisningen Tillgångar och skulder är värderade till sina historiska anskaningsvärden. Att upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS kräver att ﬂera uppskattningar görs av ledningen för re- dovisningsändamål. De områden som innefattar en hög grad av bedömning, som är komplexa eller sådana områden där antaganden och uppskattningar är av väsentlig betydelse för redovisningen anges i not 3. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar om gjorda bedömningar ändras eller andra förutsättningar föreligger. 2.3 Andelar i koncernföretag Andelar i koncernföretag redovisas i moderbolaget till anskaningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Om det redovisade värdet på andelarna överstiger dess verkliga värde sker en nedskrivning av värdet till det verkliga värdet. Nedskrivningen redovisas i resultaträkningen. I de fall nedskrivningen inte längre är erforderlig återförs nedskrivningen i resultaträkningen. 2.4 Redovisning av koncernbidrag och aktieägartillskott Lämnade respektive erhållna koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner. Lämnade aktieägartillskott redovisas som en ökning av andelens bokförda värde. 2.5 Moderbolaget som leasetagare Moderbolaget klassiﬁcerar sina leasingavtal som operationella leasingavtal. Leasingavgifter vid operationella leasingavtal kostnadsförs linjärt över leasingperioden, såvida inte ett annat systematiskt sätt bättre återspeglar användarens ekonomiska nytta över tiden. 2.6 Finansiella instrument Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en ﬁnansiell tillgång i ett företag och en ﬁnansiell skuld eller ett eget kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan; andra långfristiga värdepappersinnehav, hyresfordringar, övriga fordringar, upplupna intäkter (avtalstillgångar), likvida medel och derivatinstrument. Bland skulderna ingår; räntebärande skulder, leverantörsskulder, övriga kortfristiga skulder, upplupna kostnader och derivatinstrument vilket redovisas under not 15. Redovisningen beror på hur de ﬁnansiella instrumenten har klassiﬁcerats. Not 3 Betydelsefulla redovisningsbedömningar, uppskattningar och antaganden Vid upprättandet av ﬁnansiella rapporter i enlighet med IFRS måste vissa uppskattningar och antaganden göras som påverkar redovisade värden av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. De områden där uppskattningar och antaganden är av stor betydelse för moderbolaget och som kan komma att påverka resultat- och balansräkning om de ändras är följande (se även not 12, 14 och 20 i koncerndelen): Inkomstskatt, Förvaltningsfastigheter och Finansiella instrument och ﬁnansiell riskhantering. 3.1 Beräkning av verkligt värde 3.1.1 Likvida medel Verkligt värde antas vara detsamma som bokfört värde. 3.1.2 Kundfordringar, leverantörsskulder och övriga skulder Initialt bokförs dessa poster till historiskt anskaningsvärde och i nästkommande perioder till upplupet anskaningsvärde. 3.1.3 Verkligt värde på aktier i dotterbolag vid prövning av nedskrivningsbehov För att beräkna verkligt värde på aktier i dotterbolag har Nivika Fastigheter AB använts sig av historiskt anskaningsvärde i det enskilda dotterbolaget. Vid beräkningen av substansvärdet har det antagits att det verkliga värdet av förvaltningsfas- tigheterna och att det bokförda värdet av övriga poster i dotterbolag är jämförligt med verkligt värde. Bolaget anser att detta är ett rimligt antagande vid beräkning av verkligt värde på aktierna i dotterbolag. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 126 Moderbolaget tkr 2021/22 2020/21 Fakturerade koncerngemensamma tjänster utförda åt samtliga dotterbolag enligt not 17 64 538 36 633 Summa 64 538 36 633 tkr 2021/22 2020/21 Ränteintäkter från koncernföretag 30 633 6 417 Övriga ränteintäkter 508 3 256 Summa 31 141 9 673 tkr 2021/22 2020/21 Räntekostnader till koncernföretag -43 -1 045 Övriga räntekostnader -68 019 -69 286 Övriga ﬁnansiella kostnader -6 026 -10 326 Summa -74 088 -80 657 * Avser räntekostnad för obligation. tkr 2021/22 2020/21 Avyttring dotterbolag 68 735 35 958 Summa 68 735 35 958 tkr 2021/22 2020/21 Personalkostnader -52 701 -8 039 Inhyrd personal - -28 568 Avskrivningar -1 288 -932 Övriga centrala kostnader -29 685 -7 792 Summa -83 674 -45 331 * Inkluderar kostnader för exempelvis förbrukningsmaterial, marknad, IT & programvaror, konsulter samt andra kostnader. Not 4 Totala intäkter Not 9 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Not 10 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 8 Resultat från andelar i koncernföretag Not 5 Kostnader fördelade på kostnadsslag tkr 2021/22 2020/21 Ernst & Young AB Revisionsuppdraget 930 1 050 Övriga tjänster 174 858 Summa 1 104 1 908 Not 7 Arvode till revisorer Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på företagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Not 6 Anställda och personalkostnader Löner och andra ersättningar, tkr 2021/22 2020/21 Styrelse och VD 4 522 750 Övriga anställda 29 693 7 080 Summa 34 215 7 830 Könsfördelning bland ledande befattningshavare 2021/22 2020/21 Andel kvinnor i styrelsen, % 43 43 Andel män i styrelsen, % 57 57 Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare, % 25 25 Andel män bland övriga ledande befattningshavare, % 75 75 Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen. Från och med 2021-06-01 är all personal anställd i Nivika Fastigheter. Före detta datum var all personal, inklusive VD, anställd i ägarbolaget Värnanäs AB och hyrdes sedan ut till Nivika Fastigheter. Sociala kostnader, tkr 2021/22 2020/21 Pensionskostnader för styrelse och VD 460 105 Pensionskostnader övriga anställda 2 627 381 Övriga sociala kostnader 10 702 2 613 Summa 13 789 3 099 Övriga rörelseintäkter , tkr 2021/22 2020/21 Försäkringsersättningar, återvunna kundförluster, övrig försäljning 7 901 5 203 Summa 7 901 5 203 * Jämföresleperioden är omräknad enligt uppdaterad beräkning ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 127 Moderbolaget tkr 2021/22 2020/21 Lämnat koncernbidrag -2 460 - Erhållet koncernbidrag 32 000 14 525 Summa 29 540 14 525 Nivika Advokaten AB 2 000 1 700 Nivika Almen AB 100 - Nivika Arkadien AB 2 000 - Nivika Budkaveln AB - 1 000 Nivika Brunstorp AB -850 - Nivika Compact Living AB - 2 750 Nivika Gasellen AB -200 - Nivika Geologen AB - 400 Nivika Handelsfastigheter AB 7 200 - Nivika Hovslätt AB -100 - Nivika Industrifastigheter AB 2 500 - Nivika Kungsängen AB - 4 000 Nivika Lokal AB 6 000 - Nivika Mittlager AB -510 - Nivika RC AB -100 - Nivika Sandstenen AB 5 000 - Nivika Skogskärret AB -700 - Nivika Skåpvägen AB 3 000 - Nivika Stigamo Öst AB - 800 Nivika Tre Liljor AB 4 200 600 Nivika Vakten AB - 775 Nivika Växjöfastigheter AB - 2 500 tkr 2021/22 2020/21 Aktuell skatt - - Uppskjuten skatt - 1 270 3 661 Skattekostnader som redovisats i resultaträkningen -1 270 3 661 Redovisat resultat före skatt 36 193 -29 154 Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6 % (21,4) -7 456 6 239 Skatteeekt av: Ej avdragsgilla kostnader -433 -105 Ej skattepliktigt resultat vid avyttring av andelar 14 224 7 407 Skattemässigt avdrag för ej bokförda kostnader - 3 429 Fusion - - Förändrad skattesats - -232 Skatteeekt återföring av ränteavdrag -7 606 -13 077 Total skattekostnad -1 270 3 661 Eektiv skattesats -3,5 % -12,6 % Not 11 Bokslutsdispositioner Not 12 Inkomstskatt Den genomsnittliga eektiva skattesatsen är -3,5 procent (-12,6). Skatt enligt gällande skattesats har beräknats utifrån 20,6 procent (21,4). Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat varför det inte förekommer någon skatt redovisad mot övrigt totalresultat. Under året har ingen inkomstskatt redovisats i eget kapital. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 128 Moderbolaget tkr 2022-08-31 2021-08-31 Ingående anskaningsvärden 4 425 4 010 Årets anskaningar 375 415 Utgående ackumulerade anskaningsvärden 4 800 4425 Ingående avskrivningar -1 992 -1 141 Årets avskrivningar -930 -851 Utgående ackumulerade avskrivningar -2 922 -1 992 Utgående redovisat värde 1 878 2 433 tkr 2022-08-31 2021-08-31 Ingående anskaningsvärden 901 1 980 Årets anskaningar 762 3 731 Årets aktiveringar -863 -4 810 Utgående ackumulerade anskaningsvärden 801 901 tkr 2022-08-31 2021-08-31 Ingående anskaningsvärden 512 294 Årets anskaningar 1 227 218 Utgående ackumulerade anskaningsvärden 1 739 512 Ingående avskrivningar -209 -128 Årets avskrivningar -358 -81 Utgående ackumulerade avskrivningar -567 -209 Utgående redovisat värde 1 172 304 Not 13 Programvara Not 16 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Not 15 Inventarier, verktyg och installationer tkr 2022-08-31 2021-08-31 Ingående anskaningsvärden 48 842 - Årets anskaningar - 48 842 Årets avyttringar -48 842 - Utgående ackumulerade anskaningsvärden - 48 842 Ingående avskrivningar - - Årets avskrivningar - - Utgående ackumulerade avskrivningar - - Utgående redovisat värde - 48 842 Not 14 Byggnader och mark tkr 2022-08-31 2021-08-31 Ingående anskaningsvärden 1 464 434 955 025 Årets anskaningar 1 152 541 514 465 Årets försäljningar -75 -5 057 Utgående ackumulerade anskaningsvärden 2 616 900 1 464 434 Utgående redovisat värde 2 616 900 1 464 434 Not 17 Andelar i koncernföretag Kapital- Rösträtts- Antal Bokfört Namn Org.nr. Säte andel andel andelar värde Nivika Aborren AB 556773-2028 Värnamo 100 % 100 % 1 000 8 832 Nivika Advokaten AB 556842-7362 Värnamo 100 % 100 % 500 50 Nivika Almen AB 556870-3150 Värnamo 100 % 100 % 500 778 Nivika Ametisten 2 AB 556894-8607 Värnamo 100 % 100 % 500 50 770 Nivika Ametisten 7 AB 556907-8230 Värnamo 100 % 100 % 500 28 385 Nivika Argussex AB 556736-9896 Värnamo 100 % 100 % 1020 5 429 Nivika Arkadien AB 556756-8570 Värnamo 100 % 100 % 100 34 785 Nivika Avenboken AB 559276-4764 Värnamo 100 % 100 % 500 19 689 Nivika Bautastenen AB 556698-7664 Värnamo 100 % 100 % 1 000 276 Nivika Bikupan 19 AB 556923-6010 Värnamo 100 % 100 % 1 000 1 553 Nivika Bikupan 20 AB 556756-3662 Värnamo 100 % 100 % 1 000 3 625 Nivika Bikupan 22 AB 556923-5988 Värnamo 100 % 100 % 1 000 376 Nivika Bikupan 4 AB 556865-9295 Värnamo 100 % 100 % 500 58 Nivika Bikupan 5 AB 556825-0202 Värnamo 100 % 100 % 50 9 356 Nivika Bostadsutveckling AB 559368-2320 Värnamo 95 % 95 % 950 950 Nivika Briljanten AB 556845-6064 Värnamo 100 % 100 % 500 39 843 Nivika Brunstorp AB 559305-1245 Värnamo 100 % 100 % 250 25 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 129 Moderbolaget Kapital- Rösträtts- Antal Bokfört Namn Org.nr. Säte andel andel andelar värde Nivika Snöﬂingan AB 559189-1303 Värnamo 100 % 100 % 500 28 562 Nivika Stationen AB 559171-4240 Värnamo 100 % 100 % 500 20 229 Nivika Stenladan AB 559147-4324 Värnamo 100 % 100 % 1 000 6 236 Nivika Stigamo E4 AB 559097-7657 Värnamo 100 % 100 % 500 65 Nivika Stigamo Syd AB 559097-7681 Värnamo 100 % 100 % 500 1 068 Nivika Stigamo Öst AB 559097-7673 Värnamo 100 % 100 % 500 12 957 Nivika Sågaren 3 AB 559102-2958 Värnamo 100 % 100 % 500 11 668 Nivika Tandborsten AB 556677-7354 Värnamo 100 % 100 % 1 000 2 305 Nivika Tor AB 559310-8623 Värnamo 100 % 100 % 1 000 7 150 Nivika Tre Liljor AB 556797-3994 Värnamo 100 % 100 % 1 000 1 867 Nivika Tribuner AB 556068-1545 Värnamo 100 % 100 % 158 33 594 Nivika Trädet AB 559213-3804 Värnamo 100 % 100 % 500 6 643 Nivika Täljstenen AB 559048-7384 Värnamo 100 % 100 % 500 66 482 Nivika Töringe AB 556917-4708 Värnamo 100 % 100 % 500 13 231 Nivika Ulricehamn AB 556365-8235 Värnamo 100 % 100 % 5000 78 852 Nivika Vagnen 7 och 10 AB 556976-3195 Värnamo 100 % 100 % 50 000 47 192 Nivika Vakten AB 559174-9477 Värnamo 100 % 100 % 500 6 931 Nivika Varbygeln AB 556847-3200 Värnamo 100 % 100 % 50 000 23 858 Nivika Vinberg AB 556848-8471 Värnamo 100 % 100 % 500 11 172 Nivika Vinkelhaken AB 556728-7304 Värnamo 100 % 100 % 100 8 983 Nivika Västbofastigheter AB 559239-3457 Värnamo 100 % 100 % 2 000 000 5 517 Nivika Växjöfastigheter AB 556672-1683 Värnamo 100% 100 % 10 000 359 276 Nivika Åkerfältet AB 559289-5246 Värnamo 100 % 100 % 250 17 631 Nivika Ämbaret AB 559273-1615 Värnamo 100 % 100 % 250 36 306 Nivika Ödlan AB 559087-3096 Värnamo 100 % 100 % 1 000 8 205 Nivika Överljudet 4 AB 556410-2696 Värnamo 100 % 100 % 10 000 9 300 Nivika Överljudet 5 AB 556686-8211 Värnamo 100 % 100 % 1 000 23 601 2 616 900 Kapital- Rösträtts- Antal Bokfört Namn Org.nr. Säte andel andel andelar värde Nivika Budkaveln AB 556928-1651 Värnamo 100 % 100 % 500 15 541 Nivika Byggsystem AB 559180-9487 Värnamo 100 % 100 % 11 765 10 000 Nivika Bälgen 15 AB 559015-0792 Värnamo 100 % 100 % 500 7 033 Nivika Center AB 556827-2891 Värnamo 100 % 100 % 1 000 33 592 Nivika Cityfastigheter AB 556306-4459 Värnamo 100 % 100 % 3 000 84 080 Nivika Compact Living AB 556831-2663 Värnamo 100 % 100 % 10 000 107 506 Nivika Eftra AB 559370-7788 Värnamo 100 % 100 % 250 10 677 Nivika Eko AB 556568-2316 Värnamo 100 % 100 % 3 500 59 636 Nivika Faktorn AB 559331-6630 Värnamo 100 % 100 % 250 12 249 Nivika Fyllinge KB 969632-8427 Värnamo - 100 % - 21 530 Nivika Företagaren 2 AB 556632-0940 Värnamo 100 % 100 % 4 000 11 525 Nivika Gasellen AB 559241-8247 Värnamo 100 % 100 % 500 10 834 Nivika Halmstadfastigheter AB 559067-3264 Värnamo 100 % 100 % 500 57 432 Nivika Handelsfastigheter AB 556923-1474 Värnamo 100 % 100 % 500 82 328 Nivika Haverdal AB 556983-1224 Värnamo 100 % 100 % 500 70 556 Nivika Hedenstorp AB 556768-6331 Värnamo 100 % 100 % 1 000 10 924 Nivika Hemmeslöv AB 559235-4525 Värnamo 100 % 100 % 500 4 314 Nivika Hisingstorp AB 559318-9045 Värnamo 100 % 100 % 250 24 600 Nivika Holding 2 AB 559054-1776 Värnamo 100 % 100 % 10 000 107 542 Nivika Holding 3 AB 559149-8703 Värnamo 100 % 100 % 1000 94 512 Nivika Holding 4 AB 559264-2168 Värnamo 100 % 100 % 10 000 40 857 Nivika Hovslätt AB 559160-3484 Värnamo 100 % 100 % 500 33 793 Nivika Hygiea AB 559164-4124 Värnamo 100 % 100 % 500 16 865 Nivika Höglandet AB 556515-1890 Värnamo 100 % 100 % 1428 290 300 Nivika Industrifastigheter AB 556975-3931 Värnamo 100 % 100 % 500 50 Nivika Kalkstenen AB 556780-4595 Värnamo 100 % 100 % 4 000 13 474 Nivika Kruthornet AB 556247-8817 Värnamo 100 % 100 % 10 000 32 333 Nivika Kungsängen AB 559188-8895 Värnamo 100 % 100 % 500 50 Nivika Kärleksudden AB 559338-0610 Värnamo 100 % 100 % 250 48 587 Nivika Lagern AB 556567-7852 Värnamo 100 % 100 % 1 000 56 035 Nivika Linnarhult AB 556093-0421 Värnamo 100 % 100 % 9 000 22 464 Nivika Lokal AB 556746-9613 Värnamo 100 % 100 % 1 000 862 Nivika LP Fastigheter AB 556982-1555 Värnamo 100 % 100 % 500 27 176 Nivika Mittlager AB 559054-1792 Värnamo 100 % 100 % 5 000 3 300 Nivika Myrten AB 556720-7450 Värnamo 100 % 100 % 1 000 34 181 Nivika Norra Amerika AB 559062-5827 Värnamo 100 % 100 % 500 45 242 Nivika Opalen AB 556491-7176 Värnamo 100 % 100 % 1 000 21 886 Nivika Parkering Ulricehamn AB 559286-0620 Värnamo 100 % 100 % 500 54 Nivika RC AB 556869-3617 Värnamo 100 % 100 % 500 25 000 Nivika Sandstenen AB 556953-3838 Värnamo 100 % 100 % 500 50 Nivika Skogskärret AB 559154-5966 Värnamo 100 % 100 % 10 000 1 000 Nivika Skåpvägen 6 AB 556986-7764 Värnamo 100 % 100 % 500 13 269 Not 17 Andelar i koncernföretag, forts. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 130 Moderbolaget tkr 2022-08-31 2021-08-31 Belopp vid årets ingång 5 337 1 676 Årets avsättning 11 453 3 661 Belopp vid årets utgång 16 790 5 337 tkr 2022-08-31 2021-08-31 Kassa och banktillgodohavanden 129 236 187 796 Belopp vid årets utgång 129 236 187 796 Not 18 Uppskjuten skattefordran Not 19 Likvida medel Not 20 Finansiella instrument Tillgångar 2022-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2021-08-31 Andra långfristiga värdepappersinnehav - - - - - - Kundfordringar - - 192 177 192 177 Fordringar hos koncernföretag - - 1 130 609 744 610 1 130 609 744 610 Övriga fordringar - - 51 637 1 716 51 637 1 716 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter - - 8 693 33 483 8 693 33 483 Kassa och bank - - 129 236 187 796 129 236 187 796 Summa - - 1 320 367 967 782 1 320 367 967 782 Skulder Räntebärade ﬁnansiella skulder - - 295 468 197 520 295 468 197 520 Obligationslån - - 1 250 000 1 100 00 1 250 000 1 100 000 Leverantörsskulder - - 1 570 3 193 1 570 3 193 Skulder till koncernföretag - - 25 624 228 921 25 624 228 921 Övriga skulder - - 6 925 4 224 6 925 4 224 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter - - 24 787 27 492 24 787 27 492 Summa - - 1 604 374 1 561 351 1 604 374 1 561 351 Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaningsvärde Totalt * Bolaget bedömer att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat värde och verkligt värde. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 131 Moderbolaget Räntebärande ﬁnansiella skulder, långfristiga Räntebärande ﬁnansiella skulder, långfristiga Räntebärande ﬁnansiella skulder, kortfristiga Räntebärande ﬁnansiella skulder, kortfristiga tkr Ingående balans 2021-09-01 1 244 200 53 320 Kassaﬂöde - Upptagna lån 401 468 242 599 Kassaﬂöde - Amortering av lån -342 799 -53 320 Utgående balans 2022-08-31 1 302 870 242 599 tkr Ingående balans 2020-09-01 749 017 1 216 Kassaﬂöde - Upptagna lån 1 157 520 53 320 Kassaﬂöde - Amortering av lån -662 937 -1 216 Utgående balans 2021-08-31 1 244 200 53 320 Not 22 Räntebärande krediter och lån Not 21 Antal aktier 2022-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2021-08-31 Kvotvärde Kvotvärde Antal Antal Aktier 0,5 0,10 58 170 205 203 565 179 0,5 0,10 58 170 205 203 565 179 Speciﬁkation över förändringar av skulder som uppkommer från ﬁnansieringsverksamheten: ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 132 Moderbolaget Långfristiga 2022-08-31 2021-08-31 Övriga lån (fast ränta) 42 152 144 200 Banklån (rörlig ränta) 48 100 - Obligationslån 1 250 000 1 100 000 Summa långfristiga skulder 1 340 252 1 244 200 Kortfristiga Räntebärande ﬁnansiella skulder 205 216 53 320 Summa kortfristiga skulder 205 216 53 320 Räntebärande skuld 1 545 468 1 297 520 Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 40 000 tkr (40 000). Tabellen nedan visar moderbolagets olika räntebärande krediter och lån. 2022-08-31 2021-08-31 2021/2022 (2020/2021) 205 216 53 320 2022/2023 (2021/2022) 1 262 417 130 800 2023/2024 (2022/2023) 12 417 1 100 800 2024/2025 (2023/2024) eller senare 65 417 12 600 Summa räntebärande skulder 1 545 468 1 297 520 Tabellen nedan visar moderbolagets olika räntebärande krediter och lån. Tabellen nedan visar avtalade återstående löptider (odiskonterade värden) på de ﬁnansiella skulderna. Finansiella skulder År 1 År 2 År 3-5 Efter år 5 Summa Skulder till kreditinstitut 87 881 3 165 9 189 58 653 158 888 Övriga långfristiga skulder 193 934 1 285 872 24 934 11 045 1 515 785 Leverantörsskulder - - - - - Övriga kortfristiga skulder - - - - - Summa 281 815 1 289 037 34 124 69 698 1 674 673 Finansiella skulder År 1 År 2 År 3-5 Efter år 5 Summa Skulder till kreditinstitut 32 688 - - - 32 688 Övriga långfristiga skulder 177 105 85 080 1 121 532 14 750 1 398 467 Leverantörsskulder 3 193 - - - 3 193 Övriga kortfristiga skulder 31 823 - - - 31 823 Summa 244 809 85 080 1 121 532 - 1 466 065 Förväntat kassaﬂöde 2021/22 Förväntat kassaﬂöde 2020/21 Räntebärande skuld inkluderar både kortfristiga skulder och långfristiga skulder. Förväntat kassaﬂöde inkluderar ränta och amorteringar. forts. Not 22 Räntebärande krediter och lån För egna avsättningar och skulder: Skulder till kreditinstitut 2022-08-31 2021-08-31 Ställda säkerheter, aktier i dotterbolag 578 135 691 065 Summa 578 135 691 065 Not 23 Ställda säkerheter ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 133 Moderbolaget Nivika Aborren AB 22 890 23 930 Nivika Advokaten AB 181 460 187 790 Nivika Almen AB 6 960 7 120 Nivika Ametisten 2 AB 41 856 41 635 Nivika Ametisten 7 AB 22 000 22 800 Nivika Argussex AB 20 330 - Nivika Arkadien AB 29 575 30 575 Nivika Avenboken AB 80 000 - Nivika Bautastenen AB 81 000 82 800 Nivika Bergbunken AB 44 250 - Nivika Bikupan 19 AB 18 957 19 651 Nivika Bikupan 20 AB 10 903 11 302 Nivika Bikupan 22 AB 912 946 Nivika Bikupan 4 AB 1 530 1 586 Nivika Bikupan 5 AB 6 331 6 562 Nivika Briljanten AB 35 486 31 720 Nivika Brunstorp AB 3 915 - Nivika Budkaveln AB 12 600 13 160 Nivika Byggsystem AB 2 200 1 680 Nivika Bälgen 15 AB 20 502 21 252 Nivika Bälgen 6 AB 7 150 - Nivika Center AB 181 965 44 325 Nivika Cityfastigheter AB 83 820 74 750 Nivika Compact Living AB 64 255 69 175 Nivika Duvelund AB 9 833 - Nivika Eklövet AB 40 000 - Nivika Eko AB 23 722 - Nivika Faktorn AB 18 318 - Nivika Fyllinge KB 24 005 19 825 Nivika Företagaren 2 AB 9 500 9 900 Nivika Geologen AB 19 641 19 791 Nivika Halmstadfastigheter AB 39 806 35 190 Nivika Handelsfastigheter AB 177 735 186 640 Nivika Haverdal AB 72 480 - Nivika Hemmeslöv AB 80 000 - Nivika Hovslagaren AB 899 - Nivika Höglandet AB 158 354 - Nivika Industrifastigheter AB 16 590 17 570 Nivika Inkassohuset KB 31 236 - Nivika Kalkstenen AB 12 350 12 110 Nivika Kruthornet AB 22 000 22 800 Nivika Kungsängen AB 303 500 309 700 Nivika Kärleken AB 105 395 108 293 Nivika Lagern AB 5 900 - Nivika Lingonet AB 58 000 - Nivika Lokal AB 171 923 166 390 Nivika LP Fastigheter AB 38 175 39 875 Nivika Mittlager AB 43 955 46 421 Nivika MittLager Göteborg AB 58 200 - Nivika Myrten AB 31 770 - Nivika Norra Amerika AB 82 196 - Nivika Norra Delﬁn AB 25 211 - Nivika Opalen AB 21 134 16 852 Nivika Rosen AB 62 126 63 394 Not 24 Eventualförpliktelser Skulder till kreditinstitut 2022-08-31 2021-08-31 Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 4 357 985 2 945 306 4 357 985 2 945 306 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 134 Moderbolaget forts. Not 24 Eventualförpliktelser Nivika Råstenen AB 116 000 - Nivika Rättaren 4 KB 5 771 5 831 Nivika Sadelmakaren 1 AB 83 943 4 243 Nivika Sandstenen AB 221 825 219 990 Nivika Schaktet AB 55 500 - Nivika Skåpvägen 6 AB 11 695 12 395 Nivika Snöﬂingan AB 144 060 147 000 Nivika Stenladan AB 12 670 12 800 Nivika Stigamo Öst AB 68 000 71 200 Nivika Stålet AB 28 750 - Nivika Sågaren 3 AB 15 680 15 799 Nivika Sävsjöfastigheter AB 29 033 - Nivika Tandborsten AB 9 355 9 695 Nivika Tre Liljor AB 73 128 75 643 Nivika Trädet AB 8 614 - Nivika Täljstenen AB 63 481 - Nivika Töringe AB 11 875 12 375 Nivika Ulricehamn AB 29 300 - Nivika Vagnen 7 och 10 AB 42 455 7 225 Nivika Vakten AB 3 873 4 168 Nivika Varbygeln AB 14 700 - Nivika Vetlanda 16 & 17 AB 5 714 - Nivika Vetlanda 18 AB 12 873 - Nivika Vigören AB 17 540 18 540 Nivika Vinberg AB 9 900 - Nivika Västbofastigheter AB 30 214 10 913 Nivika Växjöfastigheter AB 393 583 456 569 Nivika Åkerfältet AB 58 555 52 592 Nivika Ödlan AB 3 402 3 570 Nivika Överljudet 4 AB 17 800 18 640 Nivika Överljudet 5 AB 13 895 14 515 SKR Lager KB - 4 095 4 357 985 2 945 306 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 135 Moderbolaget ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 136 Moderbolaget Nivika har den 1 september förvärvat Bikupan 2, en fullt uthyrd kommersiell fastighet på industriområdet Varberg Nord. Fastigheten är belägen i anslutning till beﬁntlig fastighetsportfölj. Nivika har den 30 september förvärvat Ämbaret 3, en fullt uthyrd kommersiell fastighet på Ljungarums industriområde i Jönköping. Fastigheten gränsar till beﬁntlig fastighet Ämbaret 8. Nivika har den 1 december 2022 avyttrat en fastighetsportfölj om fem kommersiella fastigheter i Helsingborg och en industrifastighet i Jönköping. Portföljen har ett årligt hyresvärde om 26 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 32 000 m². Transaktionen har gjorts i linje med värdering. För information om eekter av Rysslands krig i Ukraina och förändringar på kapitalmarknaden, se avsnitt Risker och riskhantering. Förslag till resultatdisposition, kr Styrelsen föreslår att till förfogande stående medel 2022-08-31 2021-08-31 Överkursfond 2 379 932 460 kr 974 367 678 kr Balanserat resultat -90 403 291 kr -40 657 660 kr Utdelning beslutad på extra stämma 4 november 2021 - kr -24 251 890 kr Årets resultat 34 922 948 kr -25 493 741 kr 2 324 452 117 kr 883 964 387 kr Disponeras så att till aktieägare utdelas (0 kronor per aktie /0 kronor per aktie) - kr - kr i ny räkning överföres 2 324 452 117 kr 883 964 387 kr 2 324 452 117 kr 883 964 387 kr Not 25 Väsentliga händelser efter balansdagen Not 26 Disposition av vinst eller förlust ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 137 Undertecknande UNDERTECKNANDE Undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbola- get och de företag som ingår i koncernen står inför. Värnamo 2022-12-02 Elisabeth Norman Styrelseordförande Håkan Eriksson Styrelseledamot Anna Carendi Styrelseledamot Thomas Lindster Styrelseledamot Viktoria Bergman Styrelseledamot Benny Holmgren Styrelseledamot Santhe Dahl Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den 7 december 2022 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 137 Niclas Bergman VD ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 138 Revisionsberättelse REVISIONSBERÄTTELSE Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Nivika Fastigheter AB (publ) för år 2021-09-01 – 2022-08-31. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 90–137 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets ﬁnansiella ställning per den 31 augusti 2022 och av dess ﬁnansiella resultat och kassaﬂöde för året enligt årsredovisn- ingslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsre- dovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens ﬁnansiella ställning per den 31 augusti 2022 och av dess ﬁnansiella resultat och kassaﬂöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredo- visningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern-re- dovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-målsenliga som grund för våra uttalanden. Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter redovisade i Rapport över ﬁnansiell ställning uppgick den 31 augusti 2022 till 10 699 miljoner kronor vilket utgör 96 procent av koncernens totala tillgångar per 31 augusti 2022. Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde på balansdagen och värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaﬂödes- modellen, vilket innebär att framtida kassaﬂöden prognostiseras. Värderingen är beroende av en rad olika antaganden och bedömningar. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Värdering av fastigheter sker enligt koncernens principer varje kvartal och viss andel värderas av externt värderingsbolag och viss andel internt och innebär att varje fastighet i beståndet värderas externt minst en gång under en rullande 24-månadersperiod. Med anledning av det väsentliga värdet och de antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltnings- fastigheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB (publ), org nr 556735-3809 Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredo- visningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och kon-cernre- dovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåt-gärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återﬁnns på sidorna 1-77. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisnin- gen är det vårt ansvar att läsa den information som identiﬁeras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra Beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av stycke 2.2.3 Förvaltningsfastigheter på sid 101 och 2.3.2 Värdering Förvalt- ningsfastigheter på sid 105 samt i not 11 Förvaltningsfastigheter på sid 110-111. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 139 Revisionsberättelse något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets ﬁnansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan ﬁnns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: - identiﬁerar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. - skaar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om eektiviteten i den interna kontrollen. - utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. - drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det ﬁnns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det ﬁnns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modiﬁera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberät- telsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. - utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. - inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den ﬁnansiella informationen för enheterna eller aärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identiﬁerat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Nivika Fastigheter AB (publ) för år 2021-09-01 – 2022-08-31 samt av förslaget till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i för- valtningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-målsenliga som grund för våra uttalanden.område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt- ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 140 Revisionsberättelse Revisorns ansvar Vårt mål beträande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: - företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller - på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo-visn- ingslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt-ningss- kyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers-marknaden för Nivika Fastigheter AB (publ) för år 2021-09-01 – 2022-08-31. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[checksumma] upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Nivika Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det ﬁnns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan ﬁnns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av ﬁnansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om eektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk validering av Esef-rapporten, dvs. om ﬁlen som innehåller Esef-rapporten uppfyller den tekniska speciﬁkation som anges i kommissionens delegerade förordning (EU) 2019/815 och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernre- dovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rättvisande och fullständig maskinläsbar version av koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar samt kassaﬂödesanalysen. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till Nivika Fastigheters ABs revisor av bolagsstämman den 3 februari 2022 och har varit bolagets revisor sedan 26 oktober 2007. Stockholm den 7 december 2022 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 141 Nyckeltal NYCKELTAL 31 aug 2022 31 aug 2021 Fastighetsrelaterade nyckeltal Förvaltningsfastigheter, Mkr 10 698,5 6 910,1 Totala intäkter, Mkr 528,1 327,4 Driftnetto, Mkr 354,4 236,4 Överskottsgrad, % 61,7 72,2 Antal färdigställda lägenheter 5 311 Antal lägenheter i pågående byggnation 480 376 Antal lägenheter under projektutveckling 2 807 1 660 Uthyrbar yta samhällsfastigheter och bostäder, m 164 284 99 193 Total uthyrbar yta, m 558 276 428 850 Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 97,8 98,0 Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 95,8 94,5 Finansiella nyckeltal Förvaltningsresultat, Mkr 169,5 91,3 Periodens totalresultat, Mkr 627,0 363,1 Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare, Mkr 4 472,5 2 424,5 Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 046,2 2 860,6 Avkastning på eget kapital, % 14,5 17,7 Soliditet, % 40,0 33,2 Nettobelåningsgrad, % 53,2 58,4 Genomsnittlig ränta säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång, % 2,5 1,5 Genomsnittlig ränta icke säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång, % 5,4 4,9 Räntebindningstid, år 0,6 0,5 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,8 Kapitalbindningstid, år 2,7 1,9 Aktierelaterade nyckeltal Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 58 170 205 40 713 036 Förvaltningsresultat per aktie, kr 3,2 2,5 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 24,1 0,4 Totalresultat per aktie, kr 11,7 10,1 Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie, kr 76,9 55,6 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 86,7 70,3 Tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % 23,5 21,5 *) Fondemission 4:1 och split 1000:1 genomförd i mars 2021 samt omvänd split 1:4 genomförd i november 2021. Ingen utspädningseekt föreligger. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 142 Nyckeltal Nyckeltal Deﬁnition Syfte Nyckeltal Deﬁnition Syfte DEFINITIONER AV NYCKELTAL Fastighetsrelaterade nyckeltal Driftnetto Överskottsgrad Antal färdigställda lägenheter Antal lägenheter i pågående byggnation Antal lägenheter under projektutveckling Uthyrbar yta samhällsfastigheter och bostäder Total uthyrbar yta Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler Hyresvärde Hyresintäkter för fastigheter reducerat med fastigheternas driftskostnader. Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Antal färdigställda lägenheter under perioden. Antal lägenheter vid periodens slut som är under byggnation. Antal lägenheter vid periodens slut som är under projektutveckling. Totalyta för samhällsfastigheter och bostäder som är tillgänglig för uthyrning. Totalyta (m²) som är tillgänglig för uthyrning. Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens utgång. Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens utgång. Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd marknadshyra för eventuellt outhyrda ytor 12 månader framåt vid rapporttillfället. Nyckeltalet visar förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, ﬁnansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats. Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Nivika får behålla och är ett eektivitetsmått som är jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag. Nyckeltalet visar antalet lägenheter som färdigställts. Nyckeltalet visar antalet lägenheter under byggnation. Nyckeltalet visar antalet lägenheter som är i ett projektstadie. Nyckeltalet visar på den yta från samhällsfastigheter och bostäder som är möjlig att hyra ut. Nyckeltalet visar på den totala area i Nivikas fastighetsbestånd som är möjlig att hyra ut. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens bostadsfastigheter samt ett eektivitetsmått för uthyrningen. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens lokalfastigheter samt ett eektivitetsmått för uthyrningen. Nyckeltalet används för att visa Koncernens intäktspotential. Finansiella nyckeltal Förvaltningsresultat Långsiktigt substansvärde Avkastning på eget kapital Periodens totalresultat före värdeförändringar och skatt. Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. Resultat för rullande tolv månaders resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet efter att ﬁnansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar. Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv. Nyckeltalet belyser Koncernens förmåga att generera avkastning på ägarnas kapital. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 143 Nyckeltal Nyckeltal Deﬁnition Syfte Soliditet Nettobelåningsgrad Genomsnittlig ränta säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång Genomsnittlig ränta icke säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång Räntebindningstid Räntetäckningsgrad Kapitalbindningstid Eget kapital i procent av totala tillgångar. Räntebärande nettoskuld i procent av förvaltningsfastigheternas verkliga värde av periodens slut. Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen med säkerställd ﬁnansiering uppräknat till årstakt vid periodens utgång. Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen med icke säkerställd ﬁnansiering uppräknat till årstakt vid periodens utgång. Viktad återstående räntebindningstid för räntebärande skulder och derivat. Förvaltningsresultat efter återläggning av ﬁnansiella kostnader i relation till ﬁnansiella kostnader. Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. Nyckeltalet visar hur stor andel av tillgångarna som är ﬁnansierade med eget kapital. Nyckeltalet belyser Koncernens ﬁnansiella risk. Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till säkerställda räntebärande skulder. Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till icke säkerställda räntebärande skulder. Nyckeltalet visar ränterisken för Nivikas räntebärande skulder. Nyckeltalet åskådliggör ﬁnansiell risk samt visar hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Nyckeltalet belyser långsiktigheten i ﬁnansieringen och behovet av reﬁnansiering. Aktierelaterade nyckeltal Nyckeltal Deﬁnition Syfte Justerat antal utestående aktier vid periodens slut Genomsnittligt antal utestående aktier Förvaltningsresultat per aktie Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie Totalresultat per aktie Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie Långsiktigt substansvärde per aktie Tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie Antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt justerade för fondemissioner, aktiesplittar och aktie- sammanslagningar. Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar och skatt per aktie under perioden. Procentuell förändring i förvaltningsresultat per aktie under perioden. Årets totalresultat i relation till vägt antal genomsnittliga utestående aktier under perioden. Eget kapital hänförligt till aktieägarna i förhållande till antal utestående aktier vid periodens slut. Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat samt uppskjuten skatt i relation till antal aktier vid periodens utgång. Procentuell förändring i substansvärde per aktie under perioden. Nyckeltalet visar hur antalet utestående aktier utvecklas på ett jämförbart sätt. Nyckeltalet visar hur det genomsnittliga antalet utestående aktier utvecklas. Nyckeltalet ger en ökad förståelse för Nivikas resultatgenerering med hänsyn till utestående aktier Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av förvaltningsresultat per aktie. Nyckeltalet visar utvecklingen av årets totalresultat relativt antalet utestående aktier. Nyckeltalet visar Nivikas egna kapital per aktie. Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv per aktie. Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av substansvärde per aktie. ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 144 Nyckeltal AVSTÄMNINGSTABELLER FÖR NYCKELTAL Nyckeltal 31 aug 2022 31 aug 2021 Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 180,0 96,1 B Hyresvärde bostäder, Mkr 184,0 98,1 A / B Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 97,8 98,0 Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 400,0 309,9 B Hyresvärde lokaler, Mkr 417,7 328,0 A / B Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 95,8 94,5 Hyresvärde, bostäder A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 180,0 96,1 B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 4,0 2,0 (A+B) Hyresvärde bostäder, Mkr 184,0 98,1 Hyresvärde, lokaler A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 400,0 309,9 B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 17,7 18,1 (A+B) Hyresvärde lokaler, Mkr 417,7 328,0 Överskottsgrad A Periodens driftnetto, Mkr 354,4 236,4 B Periodens totala hyresintäkter, Mkr 528,1 327,4 A / B Överskottsgrad, % 67,1 72,2 Nyckeltal 31 aug 2022 31 aug 2021 Långsiktigt substansvärde, Mkr A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 4 472,5 2 424,5 B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -29,1 18,5 C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 602,8 417,6 A+B+C Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 046,1 2 860,6 Avkastning på eget kapital A Periodens totalresultat, Mkr 607,4 363,1 B Eget kapital vid periodens början, Mkr 4 193,1 1 689,7 C Eget kapital vid periodens slut, Mkr 4 472,5 2 424,5 A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, Mkr 14,0 17,7 Soliditet A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 4 472,5 2 424,5 B Balansomslutning vid periodens slut, Mkr 11 164,3 7 311,6 A / B Soliditet, % 40,1 33,2 Nettobelåningsgrad A (A.1+A.2) Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 5 874,5 4 248,4 A.1 Långfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 5 776,3 4 091,5 A.2 Kortfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 98,1 156,9 B Likvida medel vid periodens slut, Mkr 186,8 210,8 C Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 10 698,5 6 910,1 (A-B) / C Nettobelåningsgrad, % 53,2 58,4 Genomsnittlig ränta säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång A Räntekostnader uppräknat till årstakt vid utgången av perioden säkerställd ﬁnansiering, Mkr 113,4 45,2 B Räntebärande skulder säkerställd ﬁnansiering vid periodens slut, Mkr 4 491,0 2 978,4 A / B Genomsnittlig ränta säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång, % 2,5 1,5 Genomsnittlig ränta icke säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång A Räntekostnad uppräknat till årstakt vid utgången av perioden för icke säkerställd ﬁnansiering, Mkr 76,1 62,4 B Räntebärande skulder icke säkerställd ﬁnansiering vid periodens slut, Mkr 1 421,5 1 270,0 A / B Genomsnittlig ränta icke säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång, % 5,4 4,9 Räntetäckningsgrad A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 169,5 91,3 B Periodens ﬁnansiella kostnader, Mkr -141,7 -120,4 (A-B) / (-B) Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,8 Fastighetsrelaterade nyckeltal Finansiella nyckeltal ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 145 Nyckeltal 31 aug 2022 31 aug 2021 Långsiktigt substansvärde, Mkr A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 4 472,5 2 424,5 B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -29,1 18,5 C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 602,8 417,6 A+B+C Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 046,1 2 860,6 Avkastning på eget kapital A Periodens totalresultat, Mkr 607,4 363,1 B Eget kapital vid periodens början, Mkr 4 193,1 1 689,7 C Eget kapital vid periodens slut, Mkr 4 472,5 2 424,5 A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, Mkr 14,0 17,7 Soliditet A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 4 472,5 2 424,5 B Balansomslutning vid periodens slut, Mkr 11 164,3 7 311,6 A / B Soliditet, % 40,1 33,2 Nettobelåningsgrad A (A.1+A.2) Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 5 874,5 4 248,4 A.1 Långfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 5 776,3 4 091,5 A.2 Kortfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 98,1 156,9 B Likvida medel vid periodens slut, Mkr 186,8 210,8 C Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 10 698,5 6 910,1 (A-B) / C Nettobelåningsgrad, % 53,2 58,4 Genomsnittlig ränta säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång A Räntekostnader uppräknat till årstakt vid utgången av perioden säkerställd ﬁnansiering, Mkr 113,4 45,2 B Räntebärande skulder säkerställd ﬁnansiering vid periodens slut, Mkr 4 491,0 2 978,4 A / B Genomsnittlig ränta säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång, % 2,5 1,5 Genomsnittlig ränta icke säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång A Räntekostnad uppräknat till årstakt vid utgången av perioden för icke säkerställd ﬁnansiering, Mkr 76,1 62,4 B Räntebärande skulder icke säkerställd ﬁnansiering vid periodens slut, Mkr 1 421,5 1 270,0 A / B Genomsnittlig ränta icke säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång, % 5,4 4,9 Räntetäckningsgrad A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 169,5 91,3 B Periodens ﬁnansiella kostnader, Mkr -141,7 -120,4 (A-B) / (-B) Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,8 Nyckeltal Aktierelaterade nyckeltal Nyckeltal 31 aug 2022 31 aug 2021 Förvaltningsresultat per aktie A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 169,5 91,3 B Genomsnittligt antal aktier under perioden 53 705 054 35 897 982 A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr 3,2 2,5 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie A Förvaltningsresultat per aktie under perioden, kr 3,16 2,54 B Förvaltningsresultat per aktie under motsvarande period, kr 2,54 2,53 (A / B) -1 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 24,1 0,4 Totalresultat per aktie, kr A Periodens totalresultat, Mkr 607,4 363,1 B Genomsnittligt antal aktier under perioden 53 705 054 35 897 982 A / B Totalresultat per aktie, kr 11,3 10,1 Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie, kr A Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare vid periodens slut, Mkr 4 472,5 2 424,5 B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 58 170 205 40 713 036 A / B Eget kapital per aktie, kr 76,9 55,6 Långsiktigt substansvärde per aktie A (A.1+A.2+A.3) Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr 5 046,2 2 860,6 A.1 Eget kapital vid periodens slut, Mkr 4 472,5 2 424,5 A.2 Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -29,1 18,5 A.3 Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 602,8 417,6 B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 58 170 205 40 713 036 A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 86,7 70,3 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 146ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 146 Information Nivika INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER Den information vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt samt syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke. Som publikt bolag lyder Nivika under de regler som ﬁnns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké oentliggörs omedelbart via pressmeddelande och ﬁnns också tillgängligt på vår webbplats; www.nivika.se. Vi informerar löpande om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regel- bundet träa såväl analytiker, investerare och ﬁnansiärer som kunder och samarbetspartners. Årsredovisning och delårsrapporter ﬁnns tillgängliga på vår webbplats. På www.nivika.se ﬁnns möjlighet att prenumerera på ﬁnansiella rapporter och pressmeddelanden. Där lämnar vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter, våra projekt och mycket annat. Kontakt För ytterligare information, vänligen kontakta KRISTINA KARLSSON, CFO/IR Tfn: 070-614 20 20 E-post: [email protected] FÖLJ OSS I SOCIALA MEDIER https://www.instagram.com/nivikafastigheter https://www.facebook.com/nivika https://se.linkedin.com/company/nivika-fastigheter Finansiell kalender Delårsrapport Q1 2022/23 ........................................................................................................... 2023-01-26 Årsstämma 2021/2022 .................................................................................................................2023-01-26 Delårsrapport Q2 2022/23 ......................................................................................................... 2023-04-27 Delårsrapport Q3 2022/23 .........................................................................................................2023-07-06 Bokslutskommuniké 2022/23 .......................................................................................................2023-10-26 Årsredovisning 2022/2023 ....................................................................................................December 2023 Pressreleaser under kvartalet Nivika genomför strategiskt kompletteringsförvärv i Varberg ................................................... 2022-07-08 Nivika tecknar nytt 7+3-årigt hyresavtal med Region Jönköpings län ........................................2022-11-10 Nivika avyttrar fastighetsportfölj i Helsingborg ............................................................................2022-12-01 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 147 Hållbarhetsrapport 2021/22 ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 147 ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 148 Hållbarhetsrapport 2021/22 Tfn. +46 (0)10-26 36 100 www.nivika.se [email protected] VÄRNAMO / HUVUDKONTOR Nivika Fastigheter AB (publ) Ringvägen 38 331 32 Värnamo JÖNKÖPING Nivika Fastigheter AB (publ) Österängsvägen 2A Kontorsgemenskap Österport 554 63 Jönköping VÄXJÖ Nivika Fastigheter AB (publ) Hjalmar Petris väg 40 352 46 Växjö VETLANDA Nivika Fastigheter AB (publ) Stortorget 1B 574 32 Vetlanda Nivika reserverar sig för eventuella tryckfel och förbehåller sig rätten till ändringar. Vissa bilder är visuali seringar och anger inte i detalj det slutliga utförandet.

AI Terminal

More from Nivika Fastigheter

Talk to a Data Expert