本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的北方广微科技有限公司股权项目

资产评估说明

中联评报字【2020】第2711号

中联资产评估集团有限公司

二〇二〇年十月十四日

	第一部分	关于评估说明使用范围的声明
	第二部分	企业关于进行资产评估有关事项的说明 2
	第三部分	资产核查核实情况说明
		一、评估对象与评估范围说明
二、		资产核实情况总体说明
		第四部分资产基础法评估说明
		一、流动资产评估技术说明
		二、固定资产评估技术说明
		三、在建工程评估技术说明
		四、无形资产评估技术说明
		五、开发支出评估技术说明
		六、长期待摊费用评估技术说明
		七、其他非流动资产评估技术说明
		八、负债评估技术说明
		第五部分收益法评估说明
		一、基本假设
		二、评估方法
		三、资产核实与尽职调查情况说明
		四、宏观环境及行业发展分析

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五、评估对象介绍
六、收益期限及预测期限的确定
七、净现金流量预测
八、权益资本价值预测
第六部分评估结论及其分析
一、评估结论
二、评估结果的差异分析及最终结果的选取
三、其他事项说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明

第一部分关于评估说明使用范围的声明

本资产评估说明,仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用, 非法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人, 也不得见诸于公开媒体;任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用人。

第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明

本评估说明该部分内容由委托人和被评估单位共同撰写,并由委托人单位负责人和被评估单位负责人签字,加盖相应单位公章并签署日期。详细内容请见《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。

第三部分资产核查核实情况说明

一、评估对象与评估范围说明

(一) 评估对象与评估范围内容

评估对象是北方广微科技有限公司的股东全部权益。评估范围为北方广微科技有限公司在评估基准日的全部资产及相关负债,账面资产总额 34,390.13 万元、负债 9,458.14 万元、净资产 24,931.99 万元。具体包括流动资产 12.688.72 万元; 非流动资产 21.701.41 万元; 流动负债 9.458.14 万元。

上述资产与负债数据摘自经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计的2020年6月30日北方广微科技有限公司资产负债表,评估是在企业经过审计后的基础上进行的。

经委托人及相关当事人确认,委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

本次评估范围中的资产主要为货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款、存货、其他流动资产、固定资产、在建工程、无形资产、开发支出、长期待摊费用以及其他非流动资产。

(二) 实物资产的分布情况及特点

纳入评估范围内的实物资产账面值 14.552.11 万元, 占评估范围内总资产的 42.31%,为存货、固定资产、在建工程。这些资产具有以下特点:

1、实物资产主要分布在北京市海淀区紫竹院路 81 号院 3 号楼 16层1603-1619室、西安市高新区丈八三路24号办公楼以及租赁航天 771 所部分超净厂房内。

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2、存货包括原材料、委托加工物资、产成品、在产品以及在用周转材料。(1)原材料主要为生产探测器所需的各种硅片、电路片、化学试剂及备品备件等, 主要包括电路片 E001、元器件、掩模板 C2048C 等; (2) 委托加工物资系委托云南北方昆物光电科技发展有限公司加工的电路片、探测器等: (3) 产成品为企业自产的各种型号探测器、机芯组件以及外购的后置电路、红外镜头; (4)在产品为正在生产加工中的未完工产品,包含了物料成本及制造费用等:(5) 在用周转材料主要包括热敏镜头、图像采集卡、万用表。

存货品种较多、数量大,有专人管理,出入库记录详细。

3、本次评估范围内的设备类资产主要句括机器设备、车辆、电子设备三大类,其中:

(1) 评估范围内的机器设备购置于 2007-2020 年间, 共计 241 台(套), 主要包括电阻测试仪、残余气体分析仪、金属溅射台、 UV 固胶机、碗口刻蚀机、线宽测量仪、气象沉积设备、半成品通用测试系统等。

(2) 交通运输车辆

车辆为1部奥迪牌 FV7201BACWG 小型轿车。

(3) 电子设备

电子设备购置于 2006-2020 年间,共计 258 台(套),主要句括打印机、电脑、空调、工作站、直饮水机等。

评估范围内的设备资产均在正常使用。该企业设备保养制度较好,可满足正常生产和使用的需要。

4、在建工程为红外线成像系统组件生产研发项目, 位于北京市经济开发区南部新区, 规划总建筑面积 41.663.76 平方米, 具体包括生产厂房、研发实验楼、综合动力站及废弃物收集站、化学品库等。

项目于2010年3月开工建设,2010年底完成主体工程后停工至今。

(三) 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

1、企业申报的账面记录的无形资产情况

被评估单位申报的账面记录的无形资产为1项土地使用权、2项专有技术以及11项其他无形资产。

(1) 土地使用权

纳入本次评估范围内的十地使用权为北方广微科技有限公司以出让方式取得的位于北京经济技术开发区南部新区 X29 号街区的 1 宗国有建设用地使用权,面积为 21.185.462 平方米, 待估宗地概况如 $\overline{\Gamma}$ :

土地权证编号	宗地名称	证载权利人	土地位置	取得日期	终止日期	使用权类型	用地性质	面积 $(m2)$
京技国用 (2014) 出第 00050号	北京经济技术开发区南部新区 X29 号街区 X29F2 地块	北方广微科技有限公戸	北京经济技术开发区南部新区 X29 号街区	2014/12/25	2059/5/4	出让	TNV 用地	21,185,462

(2) 专有技术

纳入本次评估范围内的专有技术共2项,为企业自行研发的384 专有技术、640专有技术, 系北方广微科技有限公司进行一系列产品研发所耗用的材料费用、专用费用以及研发人员职工薪酬等。

(3) 其他无形资产

纳入本次评估范围内的其他无形资产共 11 项, 主要句括猎隼监控软件、金算盘软件、计算机安全检查取证系统等,截至评估基准日, 以上软件均处于正常使用中。

2、企业申报的账面未记录的无形资产情况

被评估单位申报的账面未记录的无形资产为 19 项专利技术、7 项软件著作权、3项商标以及1项域名,具体情况如下:

(1) 专利所有权

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纳入本次评估的专利技术共19项,具体包括14项发明专利、2 项实用新型专利以及3项申请中发明专利。具体情况如下:

序号	内容或名称	类型	专利号	证书号	申请日期	备注
$\mathbf{1}$	非制冷红外焦平面阵列读出电路	发明专利	ZL201711175496.6	第 3626027 号 2017-11-22 2019-12-10
$\overline{2}$	热释电红外读出电路	发明专利	ZL201410645136.8	第 2908724 号 2014-11-10 2018-05-01
3	·种 TiAlV 合金的刻蚀方法	发明专利	ZL201510601726.5	第 2736580 号 2015-09-18 2017-12-12
$\overline{4}$	·种各向异性干法刻蚀 VO2 的方法	发明专利	ZL201410450255.8	第 2439470 号 2014-09-04 2017-04-05
5	干法刻蚀微电机系统牺牲层的方法	发明专利	ZL201410449776.1	第 2127161 号 2014-09-04 2016-06-29
6	聚酰亚胺涂布及烘烤方法	发明专利	ZL201410449625.6	第 2125806 号 2014-09-04 2016-06-29
7	红外焦平面阵列及其读出电路	发明专利	ZL201110005464.8	第1068206号 2011-01-12 2012-10-24
8	红外焦平面阵列及其读出电路	发明专利	ZL201010570406.5	第 981038号	2010-12-02 2012-06-27
$\overline{Q}$	微机电器件的晶圆级真空封装方法	发明专利	ZL201010166444.4	第 935516号	2010-05-10 2012-04-25
10	微机电器件的晶圆级真空封装方法	发明专利	ZL201010200041.7	第 1297026 号 2010-06-08 2013-11-06
	红外透射窗及其制造方法以 11及气密性盒体、红外线传感装置	发明专利	ZL201010252282.6	第 1274436 号 2010-08-13 2013-09-18
12	锗窗、其制造方法以及具有该锗窗的气密性盒体	发明专利	ZL200910139923.4	第 906216号	2009-07-15 2012-02-01
	13 非致冷式红外微测热辐射计	发明专利	ZL200910250392.6	第 784890号	2009-12-07 2011-05-25
14	薄膜应力测试结构、测试方法及制造方法	发明专利	ZL200910131087.5	第 826352号	2009-04-22 2011-08-17
15	种用于半导体湿法清洗的装置	实用新型	ZL201420269354.1	第 3892597 号	2014-05-23 2014-11-05
16	种用于溅射系统上提高薄膜均匀性的装置	实用新型	ZL201420268937.2	第 3857124 号	2014-05-23 2014-10-15
17	偏振非制冷红外焦平面探测器	发明专利	201810994366.3		2018-08-29 2019-02-05	实质审查阶段
18	非制冷红外偏振探测器像元结构及制备方法	发明专利	201810996239.7		2018-08-29 2019-01-22	实质审查阶段
19	用于电容型非制冷焦平面读出电路的超高阻抗测量装置	发明专利	201711042176.3		2017-10-30 2018-05-11	等年登印费

(2) 软件著作权

纳入本次评估范围内的软件著作权共7项,具体内容如下所示:

序号	内容或名称	完成日期	登记号	证书号
	基于车载的非制冷红外机芯组件软件 V1.0	2016-09-23	2016SR272866	软著登字第 1451483 号

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序号	内容或名称	完成日期	登记号	证书号
2	红外机芯测温算法软件 V1.0	2016-09-23	2016SR272194	软著登字第 1450811 号
3	锗窗加工温度监控系统 V1.0	2010-04-08	2010SRBJ1237	软著登字第 BJ26620号
$\overline{4}$	红外成像探测器软件 V1.0	2010-04-08	2010SRBJ1238	软著登字第 BJ26621 号
	薄膜应力测试软件 V1.0	2010-04-08	2010SRBJ1234	软著登字第 BJ26617号
6	反应溅射监测系统 V1.0	2010-04-08	2010SRBJ1235	软著登字第 BJ26618 号
	红外微测热辐射监测系统 V1.0	2010-04-08	2010SRBJ1236	软著登字第 BJ26619号

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(3) 商标

纳入本次评估范围的商标共3项,证载权利人均为北方广微科技有限公司。商标具体情况见下表:

序号	图案	名称	申请/注册号	申请日期	注册公告日期	国际分类
	GMie	GWIC	8832602	$2010 - 11 - 10$	$2011 - 11 - 28$	9类科学仪器
$\overline{2}$	广微	广微	8832626	$2010 - 11 - 10$	$2011 - 11 - 28$	9类科学仪器
3	Guic	GWIE	8405913	2010-06-21	2011-06-28	9类科学仪器

(4)域名

纳入本次评估范围内的域名共1项, 具体内容如下所示:

网站名称	网址	域名	网站备案/许可证号	审核日期
北方广微	www.gwic.com.cn	gwic.com.cn	京 ICP 备 13034681 号-1	2019/8/8

(四) 企业申报的表外资产的类型、数量

经委托人及相关当事人确认,截止评估基准日2020年6月30日, 被评估单位申报评估范围内表外资产为上述 19 项专利技术、7 项软件著作权、3项商标以及1项域名,详见"企业申报的账面未记录的无形资产情况"部分。

(五)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 (或者评估值)

本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系经信永中和会计师事务所 (特殊普通合伙)进行审计,并出具了标准无保留意见的

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审计报告(**号)。除此之外,未引用其他机构报告内容。

二、资产核实情况总体说明

(一) 资产核实人员组织、实施时间和过程

评估人员在进入现场核查前,制定现场核查实施计划,按资产类型和分布特点, 分成在建工程、机器设备、流动资产和其他资产小组, 同时于2020年8月13日至8月19日进行现场的核查工作。核查工作结束后, 各小组对核查核实及现场勘察情况进行工作总结。核查核实的主要步骤如下:

首先,辅导企业进行资产的核查、申报评估的资产明细,并收集整理评估资料。2020年8月初,评估人员开展前期布置工作, 包括本次资产评估的计划安排、需委托人和被评估单位提供的资料清单、企业资产核查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上,填报"评估申报明细表"和"资产调查表",收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。

其次,依据资产评估申报明细表,对申报资产进行现场查勘。不同的资产类型, 采取不同的查勘方法。根据核查结果, 由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表,使"表"、"实"相符。

再次,核实评估资料,尤其是资产权属资料。在核查核实"表"、 "实"相符的基础上, 对企业提供的产权资料进行了核查。核查中, 重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项, 对产权权属资料中所载明的所有人与资产委托人和相关当事人不符以及缺乏产权权属资料的情况, 给予高度关注, 进一步通过询问的方式, 了解产权权属,并要求委托人和相关当事人出具了"说明"和"承诺函"。

(二)影响资产核实的事项及处理方法

本次评估未发现有其他影响尽职调查和资产核查的事项。

(三) 资产核查核实结论

评估人员对列入评估范围资产的清查工作是与被评估单位共同进行的。账面值与经信永中和会计师事务所 (特殊普通合伙)审计后的基准日会计报表一致。

评估人员在资产清查所知范围内, 经过清查核实, 发现如下事项:

1、2009年10月,被评估单位与北京市国土资源局经济技术开发区分局签订《国有建设用地使用权出让合同》,取得位于北京经济技术开发区南部新区 X29 号街区 X29F2 地块的土地使用权, 宗地面积 21.185.462m², 土地使用权出让价款为 11.652.004.10 元。

根据《国有建设用地使用权出让合同补充协议》,该宗土地用于建设红外成像系统组件生产研发项目, 所建项目投资总额不低于2亿元,其中固定资产投资额不低于1.7 亿元;且宗地内所建项目建成达产后(答订《出让合同》5年内)年产值或年销售收入不低于6亿元, 年纳税额不低于 2200 万元。

(1) 当企业已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%,且未经批准中止开发建设连续满一年的, 出让人有权向受让人按土地使用权价款的20%征收土地闲置费。

(2) 企业实际投资强度、产值 (或销售收入) 和纳税情况不能满足双方约定指标的,属于违约,出让人有权收取违约金,并可要求受让人继续履约。

企业红外成像系统组件生产研发项目于 2010 年 3 月开工, 2010 年底完成主体工程后停工至今。

2、被评估单位《高新技术企业证书》(证书编号: GR201611003084)已过期,正在办理延续手续。截止评估基准日,

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公司尚未取得新的认定证书。

3、公司股东广微控股有限公司将其持有的北方广微科技有限公司 28.65%股权 (7.688.00 万元) 质押给北京国际信托有限公司。

4、在建工程中, 部分材料款、设备款、电梯款等为预付款, 被评估单位未收到相关货物。由于项目已停工 10年, 该合同履行及执行金额等存在不确定性, 以核实后账面值确认评估值。另外, 评估人员未收集到被评估单位与全部工程承包方的工程进度结算单据, 故对于应付工程款, 以企业申报为准, 本次评估未考虑除企业申报以外其他可能存在的应付未付工程款。

除上述事项外, 经过资产核查, 我们认为:

1、非实物资产,评估申报明细表和账面记录一致,申报明细表与实际情况吻合。

2、实物资产的核查情况与申报明细一一核对, 对核查核实明细项目已与企业财务人员进行了沟通, 实物资产账实相符。

第四部分资产基础法评估说明

根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等, 采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。

一、流动资产评估技术说明

(一)评估范围

纳入评估的流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货和其他流动资产。

(二) 评估程序

1、根据企业填报的流动资产评估申报表,与企业财务报表进行核对, 明确需进行评估的流动资产的具体内容。

2、根据企业填报的流动资产评估申报表,到现场进行账务核对, 原始凭证的查验, 对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核实。

3、收集整理相关文件、资料,并取得资产现行价格资料。

4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上分别评定估算。

(三) 评估方法

1、流动资产评估方法

采用重置成本法评估,主要是: 对货币资金及流通性强的资产, 按经核实后的账面价值确定评估值; 对应收、预付类债权资产, 以核对无误账面值为基础,根据实际收回的可能性确定评估值;对存货,在核实评估基准日实际库存数量的基础上, 以实际库存量乘以实际成本或可变现价格得出评估值。

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2、各项流动资产的评估

(1) 货币资金

货币资金账面值为 25.505.831.89 元, 其中现金 33.515.81 元, 银行存款 25,472,316.08 元。

库存现金存放于公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地盘点,根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准日的金额,全部与账面记录的金额相符。评估范围内现金全部为人民币, 以核实后账面值确定评估值。

现金评估值 33,515.81 元。

银行存款共7户, 对银行存款账户核查银行对账单、余额调节表、会计师银行存款函证原件等, 以证明银行存款的真实存在, 同时检查有无未入账的银行存款以及评估基准日后的进账情况。对于人民币账户, 以核实后的账面值确认其评估值;对于美元账户,以评估基准日美元汇率进行折算后的人民币作为评估值。

银行存款评估值 25,472,316.08 元。

货币资金评估值 25,505,831.89 元, 评估无增减值。

(2) 应收账款

应收账款账面余额 53,239,061.41 元, 计提坏账准备 2.440.159.29 元, 账面净额 50,798,902.12 元, 主要为应收销售货款。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料,核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等,并进行了函证,核实结果账、表、单金额相符。

评估人员在对应收账款核实无误的基础上,借助于历史资料和现在调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等,应收账款采用账龄分析的方法估计评估风险损失: 对发生时间 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可能性

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为 0%; 发生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账损失的可能性为 50%; 发生时间2年以上评估风险损失为100%。计算过程详见下表:

应收账款评估风险损失计算表

单位: 元

项目	金额	评估风险损失率	评估风险损失额
1年内(含1年)	50,798,902.12	$0.00\%$	$\qquad \qquad \blacksquare$
1-2年(含2年)		50.00%	$\overline{\phantom{0}}$
2年以上	2,440,159.29	100.00%	2,440,159.29
合计	53,239,061.41		2,440,159.29

按以上标准, 确定评估风险损失为 2.440.159.29 元, 以应收账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。

应收账款评估值为 50,798,902.12 元。

(3) 预付账款

预付账款账面价值为 2.584.783.62 元, 未计提坏账准备, 账面净额 2,584,783.62 元, 为预付的材料款、劳务款等。评估人员查阅了相关凭证资料,了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况。未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况,故以核实后账面值作为评估值。

预付账款评估值为 2.584.783.62 元。

(4) 其他应收款

其他应收款账面余额 1,526,408.25 元, 未计提坏账准备, 账面净额 1.526.408.25 元, 为应收的关联方往来、员工备用金。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料,核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等,并进行了函证,核实结果账、表、单金额相符。

评估人员在对其他应收款核实无误的基础上,借助于历史资料和现在调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、

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欠款人资金、信用、经营管理现状等,其他应收款为关联方往来及员工备用金,评估风险坏账损失的可能性为 0%, 以核实后账面值确定评估值。

其他应收款评估值为 1.526,408.25 元。

(5) 存货

存货账面价值为 44,693,125.93 元, 其中: 原材料账面值 8,470,936.85 元, 委托加工物资 6,210,038.46 元, 产成品 15,906,974.78 元, 在产品 14,084,575.88 元, 在用周转材料 20,599.96 元, 未计提存货跌价准备, 存货账面净额为 44.693.125.93 元。存货的具体评估方法及过程如下:

① 原材料

原材料账面余额 8.470.936.85 元, 未计提跌价准备, 账面价值 8,470,936.85 元。原材料主要为生产探测器所需的各种硅片、电路片、化学试剂及备品备件等,主要包括电路片 E001、元器件、掩模板 C2048C 等。

评估人员对各类主要原料等进行了重点抽查盘点, 抽查结果显示原材料数量未见异常。原材料因耗用量大,周转速度较快,账面值接近基准日市价, 故按账面值确定评估值。

经评估, 原材料评估值为 8,470,936.85 元。

②委托加工物资

委托加工物资账面值 6.210.038.46 元, 系委托云南北方昆物光电科技发展有限公司加工的电路片、探测器等。

评估人员核查了委托加工合同及相关凭证,确认委托加工物资的真实性。委托加工物资的账面值主要由材料费组成,账面值接近基准日市价,故按账面值确定评估值。

经评估, 委托加工物资评估值为 6.210.038.46 元。

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3产成品

产成品账面值 15,906,974.78 元, 未计提跌价准备, 账面净额 15,906,974.78 元。产成品为企业自产的各种型号探测器、机芯组件以及外购的后置电路、红外镜头。产成品主要采用如下评估方法:

评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析, a)对于外购产品, 账面值接近基准日市价, 按账面值确定评估值; b) 对于正常销售的自产产品以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估值 (由于企业近年连续亏损, 本次评估不考虑所得税的扣除), 计算公式如下:

评估价值=实际数量×不含税售价×(1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率×(1-所得税率)×r)

a. 不含税售价:不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确定的:

b. 产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育附加;

c. 销售费用率是按销售费用与销售收入的比例平均计算;

d.营业利润率=营业利润÷营业收入:

e.所得税率按企业现实执行的税率:

f.r 为一定的风险率, 由于产成品未来的销售存在一定的市场风险, 具有一定的不确定性, 根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中 r 对于畅销产品为 0, 一般销售产品为 50%, 勉强可销售的产品为100%。

产成品评估值为 17,905,341.98 元, 评估增值 1,998,367.20 元, 增值率 12.56%。

案例一: C1048 探测器 (产成品明细表第12 项)

$C1048$ 探测器共 $1,104.00$ 支, 属一般销售产品, 评估时以该产品的不含税销售价格减去销售费用、全部税金和部分净利润后、确定评估值(由于企业近年连续亏损,本次评估不考虑所得税的扣除)。计算公式如下:

评估价值=实际数量×不含税售价×(1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率 × (1-所得税率) ×r)

根据被评估单位近期销售资料测算, C1048 探测器不含税销售单价为 8.831.86 元/支, 2020 年 1-6 月平均销售税金及附加费率 0.05%, 平均销售费用率为 2.41%, 可比公司 2020 年 1-6 月平均营业利润率为 39.95%, 该产品为一般销售产品, r 取 50%; 所得税率 15%。将以上参数代入公式, 得

评估价值=8.831.86× [1-0.05%-2.41%-39.95%× (1-15%) ×0.5]

$=7.115.06$ (元)

即该产品评估基准日评估单价 7,115.06 元/支。基准日实际库存数量 1.104.00 支, 则评估值为:

$1,104.00 \times 7,115.06 = 7,855.026.24$ (元)

4在产品

在产品账面值14,084,575.88元,为正在生产加工中的未完工产品, 包含了物料成本及制造费用等。

评估人员实地盘点了生产现场的在产品数量、状态;另通过获取收发存报表、了解被评估单位料、工、费的核算方法和各月在产品价值变化情况, 经核实未见异常。企业在产品的账面成本包含合理的材料成本等,基本反映了评估基准日的生产成本,评估时以核实后的账面值确定评估值。

经评估, 在产品评估值为14,084,575.88 元。

6在用周转材料

在用周转材料账面价值 20.599.96 元,主要包括热敏镜头、图像采集卡、万用表。企业在用周转材料采用一次摊销法,截至评估基准日, 在用周转材料均已领用, 企业尚未进行账务处理, 本次评估为零。

⑥存货的评估值

存货合计评估值 46,670,893.17 元, 存货评估增值 1,977,767.24 元, 增值率 4.43%。存货评估增值原因是正常销售产成品评估增值,本次产成品按不含税售价考虑可实现销售因素来确定评估值,评估值包含了一定的利润, 导致评估增值。

(6) 其他流动资产

其他流动资产账面余额 1,778,109.44 元, 为待抵扣进项税及代扣代缴个人所得税。评估人员通过对企业账簿、纳税申报表的查证,证实企业税额计算的正确性, 以核查核实后账面值确认评估值。

其他流动资产评估值为 1,778,109.44 元。

二、固定资产评估技术说明

1、评估范围

北方广微科技有限公司纳入评估范围内的设备类资产账面原值 42,510,274.63 元, 账面净值 7,625,162.62 元。包括机器设备、车辆、电子设备三大类。其中: 机器设备账面原值 40,394,903.23 元, 账面净值 7,335,654.48 元; 车辆账面原值 369,011.46 元, 账面净值 18,450.57 元; 电子设备账面原值 1,746,359.94 元, 账面净值 271,057.57 元。

2、设备概况

北方广微科技有限公司主要从事非制冷红外热成像系统核心控制部件一非制冷型红外焦平面探测器及机芯组件研制与生产, 并具有自主独立知识产权的高新技术企业。

第17页

本次评估范围内的设备类资产主要包括机器设备、车辆、电子设备三大类,其中:

(1) 评估范围内的机器设备购置于 2007-2020 年间, 共计 241 台 (套), 主要包括电阻测试仪、残余气体分析仪、金属溅射台、UV 固胶机、碗口刻蚀机、线宽测量仪、气象沉积设备、半成品通用测试系统等。

(2) 交通运输车辆

车辆为1部奥迪牌 FV7201BACWG 小型轿车。

(3) 电子设备

电子设备购置于 2006-2020 年间, 共计 258 台 (套), 主要包括打印机、电脑、空调、工作站、直饮水机等。

评估范围内的设备资产均在正常使用。该企业设备保养制度较好, 可满足正常生产和使用的需要。

3、评估讨程

(1) 清查核实

1)为保证评估结果的准确性,根据企业设备资产的构成特点,指导该公司根据实际情况填写资产清查评估明细表,并以此作为评估的基础。

2)针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点,采取不同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏,并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。

设备评估人员对重点设备、大型设备采取查阅设备运行记录、技术档案, 了解设备的运行状况; 向现场操作、维护人员了解设备的运行检修情况、更换的主要部件及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况: 向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况,

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从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况。对重点设备到现场逐台察看设备外观、运行情况等;对金额较小、数量较多的小型设备,主要核对财务明细账、固定资产卡片和企业的设备更新报废台账, 以抽查的方式对实物进行清查核实。

3) 根据现场实地勘察结果, 进一步完善清查评估明细表, 要求做到"表"、"实"相符。

4) 关注本次评估范围内设备、车辆的产权问题, 如: 抽查重大设备的购置合同、逐一核对车辆行驶证; 查阅固定资产明细账及相关财务凭证,了解设备账面原值构成情况。

(2) 评定估算

根据评估目的确定价值类型、选择评估方法,开展市场询价工作, 进行评定估算。

(3) 评估汇总

对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总, 对评估结果进行必要的调整、修改和完善。

(4) 撰写评估技术说明

按"资产评估准则"要求, 编制"设备评估技术说明"。

4、评估方法

根据本次评估目的, 按照持续使用原则, 以市场价格为依据, 结合委估设备的特点和收集资料情况,主要采用重置成本法进行评估。

评估值=重置全价×成新率

(1) 机器设备及电子设备

1) 重置全价的确定

列入本次评估范围的机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装调试费等部分组成。评估范围内的机器设备无需安装或安装周期较

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短,本次不考虑其他费用及资金成本。依据财政部、国家税务总局(财税〔2008〕170号〕《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》, 自 2009年1月1日起, 购进或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生的进项税额, 可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号)和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第50号)的有关规定,从销项税额中抵扣。因此,对于机器设备在计算其重置全价时应扣减设备购置所发生的增值税进项税额。

重置全价计算公式:

重置全价 = 设备购置费 + 运杂费 + 安装调试费 - 设备购置所发生的增值税进项税额

评估范围内的电子设备价值量较小,不需要安装(或安装由销售商负责)以及运输费用较低,不再考虑运杂费、安装调试费。

A、设备购置价的确定

向设备的生产厂家、代理商及经销商询价,能够查询到基准日市场价格的设备, 以市场价确定其购置价;

不能从市场询到价格的设备, 通过查阅《2020 机电产品价格信息查询系统》等资料及网上询价来确定其购置价。

对于年代久远已被淘汰不再继续生产的设备, 按其替代或类似设备的市场价格进行调整后确定其购置价。

B、运杂费的确定

设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。设备运杂费参照《资产评估常用方法与参数手册》(机械工业出版社 2011 年版)确定运杂费率。

设备运杂费=设备购置价×运杂费率

C、安装调试费的确定

参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料, 按照设备的特点、重量、安装难易程度,以含税设备购置价为基础,按不同安装费率计取。

设备安装调试费=设备购置价×安装调试费费率

对小型、无须安装的设备,不考虑安装调试费。

D、设备购置所发生的增值税进项税额的确定

设备购置所发生的增值税进项税额 = 设备含税购置价 × 增值税率 /(1+增值税率)+运杂费×运费税率/(1+运费税率)+安装调试费/(1 + 安装调试费税率) × 安装调试费税率

2) 成新率的确定

在本次评估过程中, 按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限,并进而计算其成新率。其公式如下:

成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限) 100%

3) 评估值的确定

评估值 = 重置全价 × 成新率

对生产年代久远, 已无同类型型号的电子设备则参照近期二手市场行情确定评估值。

(2) 运输车辆

本次车辆评估方法采用重置成本法进行评估。即:

车辆评估值 = 重置全价 × 成新率

1) 重置全价的确定

车辆重置全价由现行含税购价、车辆购置税、牌照费和车辆购置进项增值税组成, 计算公式如下:

重置全价=现行含税购价+车辆购置税+牌照费 - 车辆购置所发生的增值税进项税额

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①现行含税购价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价:

②车辆购置税按《关于车辆购置税有关具体政策的公告》(财政部、国家税务总局公告2019年第71号)的规定计取,计算公式为:

车辆购置税额 = 车辆含税购置价 × 购置税率 / (1 + 增值税率)

③车上户牌照手续费等按当地交通管理部门规定计取。

④车辆购置所发生的增值税进项税额按财政部、税务总局、海关总署发布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》(2019年第39号) 的规定计取车辆购置所发生的增值税进项税额, 计算公式为:

增值税进项税额=车辆含税购置价×增值税率/(1+增值税率)

2) 成新率的确定

对于运输车辆,根据商务部、发改委、公安部、环境保护部今2012 年第12号《机动车强制报废标准规定》的有关规定, 按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率,即:

使用年限成新率 = (1-已使用年限 / 经济使用年限) ×100%

行驶里程成新率 = (1-已行驶里程 / 规定行驶里程) ×100%

成新率 = Min (使用年限成新率, 行驶里程成新率) + a

a 为车辆成新率调整系数, 对待估车辆进行必要的勘察鉴定, 若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大,则进行适当的调整, 若两者结果相当, 则不进行调整。

3) 评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

5、评估结果

经实施上述评定估算程序后,设备类资产于评估基准日 2020 年 6 月 30日的评估结果如下表所示:

名称 ŦΠ	账面价值		评估价值		增值额
	原值	净值	原值	净值	原值	净值

中联资产评估集团有限公司

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账面价值科目名称		评估价值		增值额
		原值	净值	原值	净值	原值	净值
	设备类合计	42,510,274.63	7,625,162.62	40,007,557.00	13,709,265.00	$-2,502,717.63$	6,084,102.38
	机器设备	40,394,903.23	7,335,654.48	38,981,402.00	13, 197, 803.00	$-1,413,501.23$	5,862,148.52
车	辆	369,011.46	18,450.57	312,004.00	177,842.00	$-57,007.46$	159,391.43
	电子设备	1,746,359.94	271,057.57	714,151.00	333,620.00	$-1,032,208.94$	62,562.43

昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的北方广微科技有限公司股权项目·资产评估说明

具体评估结果详见"机器设备评估明细表"、"车辆评估明细表"、 "电子设备评估明细表"。

6、设备评估结果及与账面价值相比变动原因分析

本次评估设备类资产评估原值减值 2.502.717.63 元, 减值率 5.89%, 评估净值增值 6.084.102.38 元, 增值率 79.79%。增减变化的原因分类如 $\overline{\Gamma}$ :

(1) 机器设备评估原值减值 1.413.501.23 元, 减值率 3.50%, 减值的主要原因是评估范围内的设备资产主要为检测仪器类设备,该类设备近期购置价格下降,且部分设备账面原值为含税价值,评估原值为不含税价值, 导致评估原值减值; 评估净值增值 5.862.148.52 元, 增值率 79.91%, 增值的主要原因是评估所参考的机器设备经济使用年限长于企业对机器设备的计提折旧年限, 导致评估净值增值。

(2) 车辆评估原值减值 57,007.46 元, 减值率 15.45%, 减值的主要原因是车辆更新换代速度较快,购置价格逐年下降,导致评估原值减值; 评估净值增值 159.391.43 元, 增值率 863.88%, 增值的主要原因是企业对车辆计提折旧年限短于评估所参考的车辆经济使用年限,导致评估净值增值。

(3) 电子设备评估原值减值 1,032,208.94 元,减值率 59.11%,减值的主要原因是电子设备更新换代速度较快, 购置价格逐年下降, 且部分电子设备评估原值为二手设备价值, 导致评估原值减值; 评估净值增值 62.562.43 元, 增值率 23.08%, 增值的主要原因是企业对电子设备计

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提折旧年限短于评估所参考的电子设备经济使用年限,导致评估净值增值。

7、评估案例

案例 1: 高低温试验箱 (机器设备明细表第124项)

(1) 设备概况

EG-04KA 型高低温试验箱, 广州五所环境仪器有限公司生产制造, 2019年9月投入使用, 账面原值 123,008.85 元, 账面净值 105,480.09 元。

主要技术参数:

引线孔: $\phi$ 1001个

照明灯: 9W1个

样品价: 2层

样品价承重: 25kg/层

(2) 重置价的确定

1) 设备购置费:

该设备购置费经向生产厂家询价确定该设备基准日含税市场购置价为 136,000.00 元/台。

2) 运杂费:

该设备属成套设备整体运输,根据运输距离运费费率取2%。

运杂费=购置价×运杂费率

$=136,000.00\times2\%$

$=2,720.00$ (元)

3) 安装调试费:

该设备无需安装,本次不考虑安装调试费。

4) 增值税进项税额

中联资产评估集团有限公司

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增值税进项税额=设备含税购置价×增值税率 / (1 + 增值税率)+运杂费/(1+运费税率) ×运费税率+安装调试费/(1+安装调试税率) × 安装调试税率

$=136,000.00/(1+13\%) \times 13\% + 2,720.00/(1+9\%) \times 9\% + 0.00/(1+9\%) \times 9\%$ $=15,870.61$ (元)

7) 重置全价

重置全价=设备购置费 + 运杂费+安装调试费 - 设备购置所发生的增值税进项税额

$= 136,000.00 + 2,720.00 + 0.00 - 15,870.61$

$=122,849.00$ (元)(取整)

(3) 成新率的确定

在本次评估过程中, 按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限,并进而计算其成新率。其公式如下:

成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限) 100%

该设备至评估基准日已使用 0.8 年, 通过现场勘察、查阅相关资料, 并向设备管理及使用人员了解,现正常使用。经评估人员、企业设备管理及使用人员现场共同勘察评定该设备尚可使用9年:

成新率=尚可使用年限 / (实际已使用年限+尚可使用年限) 100%

$=9/(0.8+9)$ 100%

=92% (取整)

(4) 评估值计算

评估值=重置全价×成新率

$=122,849.00\times92\%$

$=$ 113,021.00 (元) (取整)

案例 2: 奥迪牌 FV7201BACWG 小型轿车 (车辆明细表第1项)

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(1) 车辆概况:

奥迪牌 FV7201BACWG 小型轿车, 一汽大众汽车有限公司生产制造。该车辆保养良好,正常在用。

主要技术参数:

车牌号:	京 NGW383
燃料种类:	汽油
外廓尺寸:	$5015 \times 184 \times 1455$ mm
排量:	1984ml
总质量:	2278 千克
核定载客:	$5\lambda$
发动机号:	413405
	车辆识别代号: LFV3A24G8D3108571
购进日期:	2014年1月
启用日期:	2014年1月

账面原值: 369,011.46 元

账面净值: 18,450.57 元

该车于截至评估基准日已使用 6.4 年, 累计行驶 56946 公里, 车况良好,车辆外表面无碰伤,车内装潢良好,各仪表显示清晰,日常保养良好。

(2) 重置全价的确定

①现行市价: 经上网查询并向当地经销商询价, 该型号车辆的基准日购置价为 320,000.00 元 (含增值税);

②车辆购置附加税: 按不含增值税车价的 10%计算;

车辆购置附加税=车辆含税购置价/(1 + 增值税率) × 附加税率

$=320,000.00 \div (1+13\%) \times 10\%$

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$=28.318.58(\overline{\pi})$

③新车上户牌照工本费

根据当地情况,新车上户牌照工本费用取500.00元;

④增值税进项税 = 车辆含税购置价 × 增值税率 / (1 + 增值税率)

$=$ 320,000.00 $\times$ 13% / (1 + 13%)

$=$ 36,814.16 (元)

⑤该车的重置全价

重置全价 = 现行含税购价+车辆购置税+牌照费 - 车辆购置所发生的增值税进项税额

$= 320,000.00+28,318.58+500-36,814.16$

= 312,004.00 $(\,\overline{\pi})$ (取整)

(3) 综合成新率的确定

对于运输车辆, 根据 2013 年 5 月 1 日起施行的《机动车强制报废标准规定》商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号有关规定, 该车辆引导报废行驶里程为 60 万公里。该型车辆一般经济年限为15年, 截止评估基准日已使用6.4年, 累计行驶 56946公里, 则:

①使用年限成新率 = (1-已使用年限 / 经济使用年限) ×100%

$= (1 - 6.4/15) \times 100\% = 57\%$

②行驶里程成新率 = (1-已行驶里程 / 规定行驶里程) ×100%

$= (1 - 56946/600000) \times 100\% = 91\%$

③综合成新率: 本次运输设备评估成新率采取孰低法, 即在使用年限法;行驶里程法二者中选取最低者,即取57%。现场观测该轿车外观、发动机、仪器仪表、内装饰、变速箱、刹车系统等使用情况, 新旧程度, 维护保养等情况后与该成新率接近,无需修正,故修正系数 a=0。

成新率 = Min (使用年限成新率, 行驶里程成新率) +a

中联资产评估集团有限公司

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$=Min (57\%, 91\%) +0$

$= 57\%$

(4) 评估值的确定

评估值=重置全价 × 综合成新率

$=312,004.00\times57\%$

=177,842.00 $(\,\overline{\hbox{h}}\,)\,$ $(\,\overline{\hbox{R}}\,\overline{\hbox{$\,^\ast$}}\,\hspace{-0.5em}\overline{\hbox{R}}\,)$

案例 3: 交换机(电子设备明细表第223项)

(1) 设备概况

5700S-52P-LI-AC 型交换机, 华为公司生产, 购置于 2018 年 2 月。截止评估基准日, 其账面原值 2.592.59 元, 账面净值 676.83 元。

该设备技术参数如下:

包转发率: 78Mpps

端口数量: 52个

申源功率: 48.4W

产品重量: 5.65kg

(2) 重置全价的确定

①现行市价: 经上网查询并向当地经销商询价, 该型号设备基准日的含税购置价为 2,400.00 元/台;

②该设备的重置全价

重置全价=设备购置费-设备购置所发生的增值税进项税额

$= 2,400.00 - 2,400.00/1.13 \times 0.13$

$= 2,124.00$ (元) (取整)

(3) 成新率的确定

该设备截止评估基准日已使用 2.3 年,通过现场勘察、查阅相关资料,并向设备管理及使用人员了解,现正常使用。经评估人员、企业设备

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管理及使用人员现场共同勘察评定该设备尚可使用3年.则:

成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限) 100%

$=3/(2.3+3)\times100\%$

$=$ 57%

(4) 评估值的计算

评估值=重置全价×成新率

$=2,124.00\times57\%$

$=1,211.00$ (元) (取整)

三、在建工程评估技术说明

1、评估范围

纳入本次评估范围的在建工程为土建工程,共计5项,账面值 93,202,822.35 元, 具体为北方广微科技有限公司红外线成像系统组件生产研发项目配套的厂房、实验楼等建筑物工程。

2、在建工程主要工程概况

在建工程位于北京市经济开发区南部新区 , 规划总建筑面积 41,663.76平方米, 具体包括生产厂房、研发实验楼、综合动力站及废弃物收集站、化学品库等。项目于2010年3月开工建设, 2010年底完成主体工程后停工至今。经现场与被评估单位调查了解,委估在建工程暂时无复工计划。

评估对象在建工程项目已取得建设用地规划许可证 (2009 规 (开) 地字 0037 号)、建设工程规划许可证 (建字第 110301201000016 号、 2010规(开)建字0015号)和建筑工程施工许可证((2010)施(经) 建字 0062号、(2010)施(经)建字 0063号)。

在建工程账面价值主要包括工程前期费用、工程费用、待摊费用及其他。工程前期费用主要为工程前期的设计费、规费、咨询费用; 工程

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费用为向施工单位支付的工程款;待摊费用主要为施工及停工期间的场地租赁费、电费等;其他费用包括预付的材料款、电梯款等。

3、评估程序

(1)查阅提供的待估在建工程详细资料。如项目、名称、建筑面积、结构、工程预算、实际用款数和完工程度等情况。

(2)查阅企业提供的在建工程批准文件、工程图纸、工程预算书、施工合同、有关账簿及原始记录等。

(3)评估人员到工程现场查实工程进度和工程形象进度。

(4)检查工程质量。包括在建工程的各组成部分是否存在缺陷及待修理的因素。

(5)搜集与该项工程评估所需的有关的数据资料。如有关部门规定或制定的当地当年的建筑工程预算定额、建筑工程间接费用标准,如在建工程贷款利率等。

(6)根据搜集到的有关数据资料对在建工程进行评估。

4、评估方法

本次评估结合在建工程的实际情况,采用重置成本法对在建工程进行评估。对于设计费、咨询费用等前期费用以及待摊费用考虑一定的资金成本确定评估值; 对于工程费用, 因为开工时间距离基准日时间较长, 物价变动较大, 因此对于工程费用发采用价格指数调整后考虑一定资金成本以及贬值率,确定评估价值;对于预付的设备款、工程款,由于项目已停工 10 年, 该合同履行及执行金额等存在不确定性, 以核实后账面值确认评估值。

5、评估案例

(1) 工程概况

在建工程位于北京市经济开发区南部新区,规划总建筑面积

41,663.76 平方米, 具体包括生产厂房、研发实验楼、综合动力站及废弃物收集站、化学品库等。项目于2010年3月开工建设,2010年底完成主体工程后停工至今。截止评估基准日,账面列示的工程费用为 77,353,856.80 元。

(2) 在建工程价值的确定

因为开工时间距离基准日时间较长, 物价变动较大, 因此对于工程费用发采用价格指数调整后考虑一定资金成本以及贬值率,确定评估价值。

①调整后建安造价

该工程开工建设时间为 2010 年 3 月, 至评估基准日北京市的建筑安装工程价格指数为 1.7813。

则, 调整后工程费用=核实后的账面价值×价格指数

$=77,353,856.80\times1.7813$

$=$ 137,790,425.12 (元)

②资金成本的确定

资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息, 利率按基准日当月全国银行间同业拆借中心发布的 LPR 确定, 工期按项目建设正常合理周期计算,并假设资金均匀投入。

本次评估项目正常建设工期按12个月计算,利率取2020年6月20 日全国银行间同业拆借中心发布的1年期 LPR (3.85%)。

资金成本=[工程建安造价(含税)+前期及其它费用(含税)]×3.85% $\times$ 12/12/2

资金成本=调整后账面值×3.85%×12/12/2

$= 137,790,425.12 \times 3.85\% \times 12/12/2$

$= 2,652,465.68$ (元)

3重置全价的确定

重置全价=核实后的账面价值+资金成本

$= 137,790,425.12 + 2,652,465.68$

$=140,442,890.80$ (元)

④经济性贬值率的确定

本次评估, 在建工程停工近 10 年时间, 结合现场勘查情况, 评估对象在建工程日常的维护保养一般,确定其经济性贬值率为45%。

6评估值的确定

评估值=重置价值×(1-经济性贬值率)

$=140,442,890.80 \times (1-45\%)$

$=77,243,589.95$ (元)

6、评估结果及增减值原因分析

在建工程——土建工程账面价值 93,202,822.35 元, 评估价值 93,185,046.33 元。评估结果相比较账面价值评估减值, 减值原因是因为本次评估在建工程停工时间较长,本次考虑了经济性贬值,导致评估减值。

四、无形资产评估技术说明

(一) 土地使用权评估说明

1、评估范围

纳入本次评估范围的无形资产——土地使用权为企业申报的1宗国有建设用地使用权, 面积为 21,185.462 平方米, 账面原值 12,070,524.60 元, 账面价值 9,390,424.31 元。

2、待估宗地概况

(1) 土地登记状况

企业于 2014年12月25日办理了京技国用 (2014)出第 00050号

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昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的北方广微科技有限公司股权项目·资产评估说明

《国有土地使用证》, 待估宗地登记信息如下:

编号: 京技国用 (2014) 出第 00050 号

土地使用权人: 北方广微科技有限公司

坐落: 北京经济技术开发区南部新区 X29 号街区

地号: 北京经济技术开发区南部新区 X29 号街区 X29F2 地块

使用权类型: 出让

用涂:工业

面积: 21,185.462 平方米, 独用面积 21,185.462 平方米

终止日期: 2059年5月4日止

记事内容: 无

填发单位: 北京市国土资源局

填发日期: 2014年12月25日

现场勘查:该宗地四至界限东邻新风河路、南邻泰河一路、西邻林克骨科(中国)有限公司、北临中冶赛迪电气技术有限公司;根据北京市基准地价图, 待估宗地所在土地级别为北京市工业用地七级区, 基准地价 1330 元/平方米 (折合 88.67 万元/亩)。

(2) 土地权利状况

待估宗地的十地所有权属于国家所有。

待估宗地的土地使用权属于北方广微科技有限公司。土地性质为出计, 企业取得该宗地的时间为 2009年5月4日; 该宗地土地使用权终止日期为 2059年5月4日, 至评估基准日 2020年6月 30日, 剩余土地使用年限为38.84年。

干评估基准日时点, 待估宗地未设定抵押权、担保等他项权利, 也无法院查封等事项。

(3) 土地利用状况

经评估人员现场勘察待估宗地内有在建工程, 主要有生产厂房、研发实验楼、综合动力站化学品库等建筑,已停工多年,根据《建设工程规划许可证》 (建字第 110301201000016 号、2010 规 (开) 建字 0015 号), 项目规划建筑面积 41,663.76 平方米, 其中地下面积约 3418.38 平方米, 规划容积率 1.81。

待估宗地的利用条件: 规划利用是工业用地; 遵循合法原则条件下最佳利用是工业用地;无利用限制;作为工业用地未发现利用缺陷。

3、评估程序

(1) 收集资料及准备

根据企业提供的无形资产-土地使用权评估明细表,进行账表核对,并核对各宗土地的土地证号、证载权利人、证载用途、坐落地点、使用面积、土地使用权到期日等; 查看土地使用证或不动产权证、土地使用权出让合同等; 收集土地评估所需的其他资料等。

(2) 实地查勘

根据账表相符的明细表进行现场查勘。对待估宗地进行详尽的现场勘查, 主要包括待估宗地现状开发和利用情况、周边配套设施情况等进行了了解和记录。

(3) 市场调查

根据待估宗地的特点, 评估人员进行有针对性的市场调查, 调查了解当地政府公布的有关征地文件、基准地价文件、当地土地开发费、类似土地市场交易案例等有关资料, 取得土地评估的计价依据。

(4) 评估作价

在实施了上述调查和勘察程序的基础上,根据待估宗地的具体情况,采用适宜的评估方法进行评估作价,并撰写有关说明。

4、评估方法

中联资产评估集团有限公司

(1) 评估方法选择

根据《资产评估执业准则——不动产》和《城镇土地估价规程》的要求,结合待估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况, 评估人员分析了不同评估方法的适用性, 最终确定合理的评估方法。

1) 适官采用的方法及理由

市场比较法: 待估宗地位于北京经济技术开发区南部新区 X29 号街区(泰河一路以北,新风河路以西),区域有同一用途土地出让案例, 成交价格公开透明,可以获得与待估宗地条件类似、利用方式类似的大量的土地交易案例,并且可比实例的交易时间、交易情况、区域因素和个别因素明确, 可以合理确定比较因素修正系数, 客观测算比准价格, 因此适宜采用市场比较法进行评估。

基准地价系数修正法: 北京市人民政府于 2014 年 7 月 1 日发布了更新的基准地价,距离本次评估基准日虽超过6年,根据北京市规划和自然资源委员会《关于继续使用现行基准地价的函》(京规自函【2020】 492号), 在北京市新版基准地价公布之前可继续使用再行基准地价, 但期限不得超过 2020 年 12 月 31 日, 经评估人员了解, 该基准地价对该区域内的工业地价仍有较强的指导性。待估宗地位于北京市基准地价覆盖范围内, 所处土地级别明确, 修正体系完善, 可利用基准地价修正体系对待估宗地各项用地条件进行分析, 因此适宜采用基准地价系数修正法进行评估。

2) 不适官采用的方法及理由

成本逼近法:区域规划为北京市经济技术开发区, 区域土地征收案例较少, 且区域有少量征地案例也无法获取公开补偿数据, 难以合理确定土地取得成本, 故不适宜采用成本逼近法进行评估。

收益还原法: 待估宗地所在区域无可供参考的土地出租案例用于估

算潜在租金;同时,待估宗地上建筑物目前为企业自用,虽然该类房屋有一定的通用性, 待估宗地所处区域的工业用地基本以自用为主, 极少有出租的情况, 也难以通过房地租金剥离的方式准确测算+地纯收益有一定难度, 故不适宜采用收益还原法进行评估。

假设开发法: 待估宗地为工业用地, 同一供需圈近期类似工业用地的房地产以企业购地后自建自用为主,工业厂房租赁或买卖案例较少, 未形成稳定公开的工业厂房租赁与买卖交易市场, 故不适宜采用假设开发法进行评估。

综上所述,根据待估宗地的特点和实际情况,本次评估采用基准地价系数修正法和市场比较法两种方法进行评估。

(2) 评估方法介绍

1) 市场比较法

①方法内涵

市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估宗地与具有替代性的, 且在评估基准日近期市场上交易的类似土地使用权进行比较, 并对类似土地使用权的成交价格作适当修正,以此估算待估宗地客观合理价格的方法。

②公式

$\triangle$ $\overrightarrow{x}$ : P=PB $\times$ A $\times$ B $\times$ C $\times$ D $\times$ E

其中:

P------待估宗地价格:

PB-----比较实例价格:

A------待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;

B------待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数:

C------待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数:

D------待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数: E------待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数。

2) 基准地价系数修正法

①方法内涵是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正, 进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。各项修正系数确定后, 可据此评估北京市市区城各用地类型的宗地地价。

(2) 公式

楼面熟地价=适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数 × 容积率修正系数 × 因素修正系数

5、评估讨程

(1) 地价定义

根据委托人及土地使用权人提供的资料及评估人员现场查勘, 待估宗地土地登记用途及设定用途、宗地内外实际及设定开发程度、土地登记使用年限及设定年限、土地利用条件和使用权类型等情况状况设定如 $\overline{\Gamma}$ :

1) 十地用涂设定

待估宗地登记用途为工业用地, 实际用途为工业, 依据《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017), 本次评估设定用途为工业用地。

②开发程度设定

待估宗地实际开发程度为宗地红线外"七通"(通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯)、宗地红线内"五通一平"(通路、通电、通上水、通下水、通讯)及场地平整。由于宗地内开发费用已在在建工程中考虑,本次评估不考虑其对价值的影响,根据此次评估目的,结合

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实际设定待估宗地开发程度为宗地红线外"十通"(通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯)和宗地红线内"场地平整"。

3 土地使用年限设定

根据土地使用证,待估宗地土地使用权终止日期为 2059 年 5 月 4 日, 至评估基准日剩余使用年期为38.84年, 故本次评估设定使用年限为 38.84年。

4+地利用条件说明

经评估人员现场勘察待估宗地内有在建工程,主要有生产厂房、研发实验楼、综合动力站化学品库等建筑,已停工多年,根据《建设工程规划许可证》(建字第 110301201000016 号、2010 规(开)建字 0015 号), 项目规划建筑面积 41,663.76 平方米, 其中地下面积约 3418.38 平方米, 规划容积率 1.81, 本次评估依据规划设定宗地容积率为 1.81。

⑤使用权价格类型

待估宗地于评估基准日时点为国有出让土地使用权, 故本次评估十地使用权类型设定为出让。

综上, 待估宗地地价定义为: 待估宗地在公开市场条件下、干2020 年6月30日、现状利用条件下、设定开发程度为宗地红线外"七通"(通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯)和宗地红线内"场地平整"、设定用途为工业用地、使用年限为38.84年的国有出让土地使用权价格。

(2) 地价影响因素分析

1) 一般因素

一般因素是指影响土地价格的普遍的、共同的因素,它在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响, 从而成为决定各个宗地地价的基础。

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①区域概况

北京市, 简称"京", 古称燕京、北平, 是中华人民共和国首都、省级行政区、直辖市、国家中心城市、超大城市,国务院批复确定的中国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。

②自然状况

A、地理位置

北京市位于东经 115.7° -117.4°, 北纬 39.4° -41.6°, 中心位于北纬 39° 54′ 20″, 东经 116° 25′ 29″, 总面积 16410.54 平方千米。位于华北平原北部,毗邻渤海湾,上靠辽东半岛,下临山东半岛。北京与天津相邻, 并与天津一起被河北省环绕。

B、地质地貌

北京市东与黄龙县的黄龙山脉西麓一黄龙山接界, 此山由富县东的普师山延伸而来, 在北京市境内分三大支, 1940年这一区域划归黄龙县管辖。唯北干由高庙山迤逦分支的白起山(白鸡寺峁), 海拔 1481.8 米。中干分支的烂柯山、鄜畴山尚留洛川境内,与黄龙县接壤。南干黄龙山, 在县境东南边与白水接界, 海拔 1196 米, 绵亘数十里。地势由东北向西南倾斜, 海拔高度 650~1481 米, 沟谷切深在 100~200 米之间,主沟道比降为1%,1公里以上的沟道767条,沟壑密度为1.2公里 /平方公里。

C、气候环境

北京的气候为暖温带半湿润半干旱季风气候, 夏季高温多雨, 冬季寒冷干燥,春、秋短促。全年无霜期 180~200 天,西部山区较短。2007 年平均降雨量 483.9 毫米, 为华北地区降雨最多的地区之一。降水季节分配很不均匀,全年降水的 80%集中在夏季 6、7、8 三个月,7、8 月有大雨。

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北京太阳辐射量全年平均为112~136千卡/厘米。两个高值区分别分布在延庆盆地及密云县西北部至怀柔东部一带,年辐射量均在135千卡/厘米以上;低值区位于房山区的霞云岭附近,年辐射量为112千卡/ 厘米。北京年平均日照时数在 2000~2800 小时之间。最大值在延庆县和古北口,为2800小时以上,最小值分布在霞云岭,日照为2063小时。夏季正当雨季,日照时数减少,月日照在 230 小时左右;秋季日照时数虽没有春季多, 但比夏季要多, 月日照 230~245 小时; 冬季是一年中日照时数最少季节, 月日照不足 200 小时, 一般在 170~190 小时。

(3)行政区划

截至 2020 年,北京市共辖 16 个市辖区,分别是东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、顺义区、通州区、大兴区、房山区、门头沟区、昌平区、平谷区、密云区、怀柔区、延庆区。北京市人民政府驻通州区运河东大街 57号。

4社会经济发展状况

综述

2019年, 全年实现地区生产总值 35371.3 亿元, 按可比价格计算, 比上年增长 6.1%。其中,第一产业增加值 113.7 亿元,下降 2.5%;第二产业增加值 5715.1 亿元, 增长 4.5%; 第三产业增加值 29542.5 亿元, 增长 6.4%。三次产业构成由上年的 0.4:16.5:83.1, 变化为 0.3:16.2:83.5。按常住人口计算, 全市人均地区生产总值为16.4 万元。

2019 年,全市完成一般公共预算收入 5817.1 亿元,比上年增长 0.5%。其中, 增值税 1820.9 亿元, 增长 1.6%; 企业所得税和个人所得税分别为 1228.5 亿元和 544.2 亿元,分别下降 4.6%和 25.3%。

2017年, 北京市连续三年位居中国百强城市排行榜榜首。截至2016 年底, 北京政府性债务余额 4052.80 亿元 (人民币)。2020 年 8 月, 名

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列上半年中国 GDP 十强。

第一产业

2019 年, 北京市实现农林牧渔业总产值 281.7 亿元, 比上年下降 5.1%。其中, 在新一轮百万亩造林工程带动下, 实现林业产值115.6 亿元,同比增长21.6%,所占比重达41.0%,农业生态功能进一步增强。

2019年, 全市农业观光园 948个, 实现总收入 23.2 亿元。乡村旅游农户(单位)13668个, 实现总收入14.4 亿元。设施农业实现产值47.1 亿元。种业实现收入15.1亿元。全年实现农林牧渔业总产值281.7亿元, 比上年下降 5.1%。其中, 在新一轮百万亩造林工程拉动下, 林业产值增长 21.6%。

第二产业

2019年, 北京市规模以上工业增加值按可比价格计算, 比上年增长 3.1%。重点行业中, 计算机、通信和其他电子设备制造业同比增长 9.9%, 电力、热力生产和供应业同比增长 8.2%, 医药制造业同比增长 6.2%, 汽车制造业增长同比 2.7%。

2019年, 全年实现工业增加值 4241.1 亿元, 按可比价格计算, 比上年增长 3.0%。其中,规模以上工业增加值增长 3.1%。在规模以上工业中, 高技术制造业、战略性新兴产业增加值分别增长 9.3%和 5.5%; 国有控股企业增加值增长 5.0%; 股份制企业、外商及港澳台商企业增加值分别增长 5.6%和 0.6%。规模以上工业实现销售产值 19424.3 亿元, 增长 3.0%。其中, 内销产值 18126.3 亿元, 增长 2.7%; 出口交货值 1298 $(7, \pi, \mathbb{R})$ 培长 7.1%

建筑业: 全市具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业完成建筑业总产值 11999.4 亿元, 比上年增长 9.7%。其中, 在本市完成 3395.5 亿元, 增长 9.1%; 在外埠完成 8603.8 亿元, 增长 9.9%。全年新签订合

同额 17274.9 亿元, 增长 7.9%。

第三产业

2019年, 北京市第三产业增加值比上年增长 6.4%, 高于地区生产总值增速 0.3 个百分点, 对经济增长的贡献率达到 87.8%。其中, 金融、信息服务、科技服务等优势行业持续发挥带动作用。从收入看, 2019 年 1 月至 11 月,规模以上金融业,信息传输、软件和信息技术服务业, 科学研究和技术服务业法人单位收入占第三产业收入的比重合计为 36.6%, 同比提高 3.6 百分点。

⑤交通状况

北京是中国铁路网的中心之一, 主要有北京到香港九龙的京九铁路, 北京到上海的京沪铁路, 北京到广东省广州市的京广铁路, 北京到黑龙江省哈尔滨市的京哈铁路, 以及到黑龙江省哈尔滨市的高铁京哈高铁, 北京到内蒙古自治区句头市的京包铁路, 北京到山西省忻州市原平市的京原铁路, 北京至广西壮族自治区桂林市高铁 (京广高铁->湘桂高铁), 北京到内蒙古自治区通辽市的京通铁路和北京到河北省承德市的京承铁路。在国际铁路运输方面,经内蒙古自治区满洲里市去往俄罗斯各城市、经内蒙古自治区二连浩特市去往蒙古国都城乌兰巴托和朝鲜都城平壤以及去往越南都城河内的列车均从北京发车。

京津城际铁路于 2005 年 7 月 4 日开始修建, 2008 年 8 月 1 日正式开通, 北京和天津两地的路程被缩短为半小时。新中国成立以来一次建设里程最长、投资最大、标准最高的高速铁路——京沪高铁于2011年6 月 30日正式开通运营, 京沪两地进入5小时经济圈, 千里京沪一日得以实现。

航空

北京市境内共有两座大型机场, 分别为北京首都国际机场和北京大

兴国际机场。

北京首都国际机场是全球规模最大的机场之一, 是中国国际航空公司(AirChina)的主要运营中心,位于北京市顺义区(行政属朝阳区), 距北京市中心 20 千米。旅客吞吐量在 2012 年达到 8192.9 万人次, 仅次干美国亚特兰大机场, 位居全球第二。机场和北京市区间由北京首都机场高速公路、北京地铁首都机场线连接。

北京大兴国际机场位于北京市大兴区和河北省廊坊市的交界处, 于 2019年9月25日正式通航。2019年, 北京大兴国际机场共完成旅客量吞吐量 313.5074 万人次, 货邮吞吐量 7362.3 吨。

市内交通

北京老城区 ( 二环路以内 ) 的城市道路是棋盘式的格局, 横平竖直。东西方向的道路有长安街 (复兴门至建国门)、平安大街 (东四十条豁口至车公庄)、广安大街(广安门至广渠门)。南北方向的道路有中轴线, 从玉蜓桥到雍和官的东线和开阳桥到积水潭桥的西线。东线路过方庄、红桥、崇文门、东单、东四、北新桥和雍和官; 西线路过菜市口、宣武门、西单、西四、新街口。因为天安门广场和紫禁城的原因, 北京的中轴线分为北中轴和南中轴。北中轴从地安门向北, 经鼓楼、北辰路, 达奥体中心: 南中轴从前门向南经天桥、永定门, 达三营门。南中轴和 104 国道重合。2018 年末,全市公路里程 22255.8 千米,比上年末增加 29.8 千米。其中, 高速公路里程 1114.6 千米, 增加 101.6 千米。年末城市道路里程 6394.8 千米, 比上年末增加 35.8 千米。

公交汽车

2018年末公共电汽车运营线路 1000 条,比上年末增加 2 条;运营线路长度 19245 千米, 减少 45 千米; 运营车辆 24076 辆, 减少 1548 辆; 全年客运总量 31.9 亿人次, 下降 5.0%。

北京地铁始建于1965年7月1日,1969年10月1日第一条地铁线路建成通车, 使北京成为中国第一个拥有地铁的城市。2014年12月28 日, 执行新票价方案, 基价为3元, 进行计程计价, 且在乘车过程中设定4小时限时。

自 2019年12月28日早班车起, 北京轨道交通 7号线东延、八通线南延开通试运营。至此,北京市轨道交通路网运营线路达 23 条、总里程 699.3 千米、车站 405 座(包括换乘站 62 座)。

⑥城市规划

2017年9月29日,《北京城市总体规划(2016年-2035年)》公开发布, 明确提出北京的一切工作必须坚持全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的城市战略定位, 履行为中央党政军领导机关工作服务,为国家国际交往服务,为科技和教育发展服务,为改善人民群众生活服务的基本职责。

规划范围

本次规划确定的规划区范围为北京市行政辖区,总面积为16410平方公里。

规划期限

本次规划期限为 2016年至 2035年, 明确到 2035年的城市发展基本框架。近期到2020年, 远景展望到2050年。

定位中心

草案显示, 北京的战略定位是4个"中心", 即政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。从发展目标看,到2020年,北京建设国际一流的和谐宜居之都实现阶段性目标,率先全面建成小康社会,疏解非首都功能取得明显成效,"大城市病"等突出问题得到缓解, 优化提升首都核心功能,初步形成京津冀协同发展、互利共赢的新局面。

而到 2030 年, 北京基本建成国际一流的和谐官居之都, 治理"大城市病"取得显著成效,首都核心功能更加优化,京津冀区域一体化格局基本形成。2050年,北京全面建成国际一流的和谐宜居之都, 京津冀区域实现高水平协同发展, 建成以首都为核心、生态环境良好、经济文化发展、社会和谐稳定的世界级城市群。

北京城市人口规模, 2020年控制在 2300 万人以内, 以后长期稳定控制在 2300 万人左右。城乡建设用地规模, 2020 年减至 2860 平方公里左右, 2030年减至 2760 平方公里左右。

设立目标

"留白增绿"方面, 按照规划草案, 2030年北京全市森林覆盖率达 45%以上。"绿色出行"方面, 2030年绿色出行比例超过80%, 其中自行车出行比例不低于12.6%。当年中心城区公共交通出行比例 42%。2020 年轨道交通里程, 1000公里左右。

"民生保障"领域,北京 2030 年养老床位不低于 18 万张;当年医疗卫生机构千人床位数提高到7张左右;当年人均体育用地面积达到0.7 平方米, 人均公共文化设施建筑面积达到 0.45 平方米; 并将建成公平、优质、创新、开放的教育体系。"空气治理"方面, PM2.5 年均浓度, 2020年控制在56微克/立方米左右, 2030年达到国家标准35微克/立方米左右。

此外, 2020年基本实现"一刻钟社区服务圈"城市市区全覆盖。15 分钟内,可以到达公交站点、公共绿地、存自行车库、配电室、公共厕所、室内体育设施、托老所等任何一种服务设施。

2) 区域因素

①区域概况

北京经济技术开发区, 位于中国北京大兴亦庄地区, 属明清时期北

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京城皇家园林南苑境内,是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区。

1992年北京经济技术开发区开始建设, 1994年8月25日被国务院批准为北京唯一的国家级经济技术开发区, 1999年6月经国务院批准, 北京经济技术开发区范围内的7平方公里被确定为中关村科技园区亦庄科技园。2007年1月5日,北京市人民政府批复《大兴亦庄新城规划 (2005-2020年)》,明确指出以北京经济技术开发区为核心功能区的大兴亦庄新城是北京东部发展带的重要节点和重点发展的新城之一。

2018年12月,北京经济技术开发区荣获2018年国家级经济技术开发区综合发展水平考核评价排名第 4。北京经济技术开发区是"无废城市"建设特例区。2019年, 北京经济技术开发区正式更名为亦庄新城, 规划面积扩容为225平方公里。亦庄新城的规划区域句括亦庄核心区(核心区、河西区、路东区、路南区),大兴区部分(旧官镇、瀛海地区、青云店及长子营北部),通州区部分(光机电、台湖、马驹桥镇、金桥), 以及飞地 (青云店及采育工业园)。

②基础设施状况

A、通路: 区域已建成纵横交错的道路网, 主要有南六环、泰河路、博兴三路、京沪高速西环南路、新风河路、泰河一街等主次干道, 交通便捷度高。

B、通电: 区域由国家电网供电, 供电保证率高。

C、通讯:北京市通讯服务商主要有中国电信、中国联通、中国移动等。

D、供水: 区域供水由北京市自来水集团有限公司供应, 供水保证率高。

E、排水、排污: 区域污水经市政管网排至北京经济技术开发区南

区污水处理厂,南区污水厂位于北京经济技术开发区路南区 VII-1 街区 N41U1 地块, 2016年12月正式运行, 污水处理采用地上全封闭污水处理工艺,同时引入高效生物除臭系统,全流程低噪声,高自动化管控技术, 是公司第一个自主投资建设运营的污水处理厂。

F、供热: 区域供热由北京市热力集团有限责任公司承担, 供热保证率高。

G、供气: 区域燃气由北京市燃气集团有限责任公司供应燃气年供应量 180.7 亿立方米, 用户总数 651 万余户, 运行燃气管线长度 2.63 万余公里, 保证率高。

3 交通条件

区域交通捷度高, 南六环、泰河路、博兴三路、京沪高速西环南路、新风河路、泰河一街等主次干道。

宗地距大兴国际机场28公里,距火车站燕郊火车站33公司,距京沪高速大兴口3公里,周边有5路公交站,距离同济南地铁口2公里, 交通便捷度高。

4)产业集聚度

区域有类似类企业较少, 有金风科技、中冶赛迪电气技术有限公司、采埃孚传动系统(北京)有限公司、北京利富高塑料制品有限公司、北京奔驰汽车有限公司等工业企业, 但企业间产业上下游联系一般, 产业集聚度一般。

(5)环境条件

待估宗地所处区域地质状况较好, 区域内无污染型企业, 环境条件较好。

6区域规划

区域规划为经济技术开发区,区域规划为工业区,土地以工业用地

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为主。

3) 个别因素

①待估宗地位置

待估宗地位于北京经济技术开发区南部新区 X29 号街区(新风河路以东, 泰河一街以北), 交通便捷度高。

②土地面积

待估宗地面积为 21.185.462 平方米 (折合 31.78 亩), 对于工业项目而言,宗地面积较适当。

3)土地用途

待估宗地证载用途为工业用地, 现状用途为工业用地。

4)土地使用年期

至评估基准日,待估宗地为国有出让土地,使用权终止日期为2059 年 5 月 4 日, 至评估基准日 2020 年 6 月 30 日, 剩余使用年期为 38.84 年。

(5)土地利用状况

经评估人员现场勘察待估宗地内在建房产有生产厂房、研发实验楼、综合动力站化学品库等,根据被评估单位提供的《国有土地使用证》及《建设工程规划许可证》等相关资料, 待估宗地上拟建建筑面积为 41,663.76 平方米, 地下建筑面积约为 3,418.38 平方米, 土地面积为 21,185.462 平方米, 现状容积率 1.81。

⑥待估宗地形状及临路状况

整体厂区形状规则, 对土地利用有利。现状两面临街, 东临新风河路, 南临泰河一街。临路条件较优。

⑦工程地质

待估宗地工程地质能力较优,有利于土地利用。

8宗地基础设施条件

至评估基准日, 待估宗地基础设施条件为宗地红线外"七通"(通路、通申、通讯、供水、排水),宗地内"五通一平"(通路、通申、通讯、供水、排水、通暖及场地平整),宗地基础设施条件基本满足土地利用需要。

(3) 评估原则

①合法原则

土地评估应以待估宗地的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面, 应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据: 在合法使用方面, 应以使用管制 (如城市规划、土地用途管制)为依据; 在合法处分方面, 应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。

②供需原则

土地评估要以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中, 一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求, 价格就会提高, 否则, 价格就会降低。由于土地与一般商品相比,具有独特的人文和自然特性,因此在进行土地评估时既要考虑到所假设的公平市场,又要考虑土地供应的垄断性特征。

3协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中, 必须与周围环境相协调。在土地评估时,应认真分析土地与周围环境的关系,判断其是否协调,这直接关系到该地块的收益量和价格。

④替代原则

土地评估应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场

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交易价格为依据, 评估结果不得明显偏离具有替代性质的+地正常价格。根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或大致相似时, 价格低者吸引需求, 即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时, 商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律,某块土地的价格,受其它具有相同使用价值的地块, 即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。

5变动原则

评估过程中评估人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律, 准确地评估价格。一般商品的价格, 是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果, 而这些价格形成因素经常处于变动之中, 所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地评估时, 必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素, 把握各因素之间的因果关系及其变动规律, 以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

6多种方法相结合原则

目前比较常用的土地评估方法有市场比较法、基准地价系数修正法、成本逼近法、收益还原法和假设开发法等方法。由于不适宜的评估方法可能使评估结果产生较大的偏差,因此进行地价评估时,就要根据待估宗地的实际情况,充分考虑用地类型及所掌握的资料,选择最适宜的方法进行评估,同时为了使评估结果更为客观,更接近干准确,评估中选择两种较为适宜的方法进行评估,以便互相验证,减小误差,确定出合理的价格。

(4) 基准地价系数修正法评估过程

1) 基准地价成果介绍及内涵

2014年8月26日北京市人民政府以《关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》(京政发[2014]26号)公布了北京市城区基准地价,根据上述通知,北京市区基准地价及内涵如下:

基准期日: 2014年1月1日
-----------------	--	--	--

北京市级别基准地价表

单位, 元/建筑平方米

2261比双几日: 2014 十 1 八 1 口用途土地级	地价类型	商业	办公	居住	十二儿火地八工业

一级	楼面熟地价	$26980 - 32980$	$26170 - 31990$	$25850 - 31590$	$9860 - 13340$
	平均熟地价	29980	29080	28720	11600
二级	楼面熟地价	$21970 - 28730$	$21480 - 28080$	$21250 - 27790$	$6660 - 10000$
	平均熟地价	25350	24780	24520	8330
三级	楼面熟地价	$17430 - 24410$	$17140 - 24000$	$16990 - 23790$	$4530 - 6790$
	平均熟地价	20920	20570	20390	5660
四级	楼面熟地价	$13330 - 19990$	$13160 - 19740$	$13060 - 19600$	$3090 - 4650$
	平均熟地价	16660	16450	16330	3870
五级	楼面熟地价	$10420 - 15620$	$10310 - 15470$	$10250 - 15370$	$2140 - 3200$
	平均熟地价	13020	12890	12810	2670
六级	楼面熟地价	$8130 - 12190$	$8060 - 12080$	$8010 - 12010$	$1490 - 2250$
	平均熟地价	10160	10070	10010	1870
七级	楼面熟地价	$5940 - 8900$	$5880 - 8820$	$5840 - 8760$	$1060 - 1600$
	平均熟地价	7420	7350	7300	1330
八级	楼面熟地价	$3970 - 6330$	$3920 - 6260$	$3890 - 6210$	780-^1160
	平均熟地价	5150	5090	5050	970
	楼面熟地价	$2680 - 4280$	$2640 - 4220$	$2620 - 4180$	$580 - 880$
九级	平均熟地价	3480	3430	3400	730
	楼面熟地价	$1700 - 2840$	$1670 - 2790$	$1650 - 2750$	$450 - 670$
十级	平均熟地价	2270	2230	2200	560
$+-$ 级	楼面熟地价	$1070 - 1790$	$1050 - 1750$	$1030 - 1730$	$350 - 530$
	平均熟地价	1430	1400	1380	440
十二级	楼面熟地价	$680 - 1120$	$650 - 1090$	$630 - 1070$	$280 - 420$
	平均熟地价	900	870	850	350

注: 基准地价介绍如下:

①基准地价内涵

级别基准地价是在正常市场条件下各土地级别内,土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整(简称"七通一平")或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整(简称"五通一平"),在平均容积率条件下,各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的平均价格。

区片基准地价是在正常市场条件下各土地区片内, 土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整 (简称"七通一平")或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整(简称"五通一平"), 在平均容积率条件下, 各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的平均价格。

②表示形式

基准地价的表示形式为楼面熟地价。楼面熟地价是指各土地级别(区片)内,完成通平的土地在平均容积率条件下,每建筑面积分摊的完整的国有建设用地使用权的平均价格。

3 基准期日 2014年1月1日。 4土地用途分类基准地价土地用途划分为商业、办公、居住、工业四类。 A. 商业类

包括批发零售用地 (指主要用于商品批发、零售的用地, 包括商场、商店、超市、各类批发(零售)市场、加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等);主宿餐饮用地(指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地, 包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等) 商务金融用地(指金融、证券、通讯、保险等营业网点用地)其他商服用地(指上述用地以外的其他商业、服务业用地,包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所、俱乐部、康乐中心、歌舞厅、赛车场、影视基地、影剧院、邮政、电信营业网点等)殡葬用地等特殊用地。

B.办公类

包括商务金融用地 (指企业、服务业等办公用地, 以及经营性的办公场所用地, 包括写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公楼)其他商服用地(指展览馆、会展中心、停车场、停车楼等用地):机场航站楼用地:科教用地(指用于各类教育, 独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地); 机关团体用地 (指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地); 新闻出版用地 (指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地); 医卫慈善用地 (指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助、养老设施等的用地);文体娱乐用地(指各类文化、体育及公共广场用地);产业用地(指高新技术产业研发与展示中心等产业用地)。

C. 居住类

包括一类居住用地 (地上容积率<1)和二类居住用地 (地上容积率>1)。

D.工业类

包括工业用地(指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地);米矿用地(指米矿、米石、米砂(沙)场,盐田,砖瓦窑等地面生产设施及尾矿堆放地);仓储用地 (指用于物资储备、中转的物流仓储场所等用地)。

公共设施用地 (指用于城乡基础设施的用地, 包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地)和交通用地(指铁路用地、公路用地、机场用地、管道运输用地等,包括铁路、公路、机场、管道运输的地面线路、站场等用地以及城市道路、车站及其相应附属设施用地)参照工业用途确定。

其他未列入上述范围的用地, 其用途类别可参照相关或相近

(或其土地利用效益相近)用地的用途类别, 由国土资源行政主管部门核定。

5土地使用年限

商业用地 40年、办公用地 50年、居住用地 70年、工业用地 50年。

⑥土地级别(区片)划分

根据不同用途土地的特点及相应地价水平,全市范围按用途划分为十二个级别,在级别范围内对中心城和规划新城区域内外分别划分区片。其中: 商业用途划分 260 个区片, 办公用途划分 258 个区片, 居住用途划分 257 个区片, 工业用途划分 237 个区片。

⑦级别基准地价土地开发程度

一至七级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整 ( 简称"七通一平"), 八至十二级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整(简称"五通一平")。

土地级别土地用途	1-2级	3-5级	8-12级
商业	3.5	2.5	2.0
办公	3.5	2.5	2.0
居住

8 级别平均容积率

中联资产评估集团有限公司

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2) 确定待估宗地的土地级别及基准地价

根据《关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》(京政发[2014]26号)中土地级别分布范围,待估宗地位于北京市中心城区工业用地七级区, 根据上表待估宗地所在区域工业用地楼面基准地价为 1330 元/平方米 (折合 88.67 万元/亩)。

3) 用涂修正系数

本次评估设定宗地用途与基准地价设定用途一致,无需修正, 故修正系数为1。

4) 期日修正

北京市基准地价期日为2014年1月1日,本次评估基准日为2020 年 6 月 30 日, 根据中国城市地价动态监测网公布的北京市地价指数, 北京市工业用地地价指数见下表:

时间	水平值	环比增长率	指数
2011.12	1520	8.8	213
2012.12	1569	3.22	220
2013.12	1623	3.44	227
2014.12	2256	4.54	237
2015.12	2370	5.05	249
2016.12	2526	6.58	266
2017.12	2692	6.57	283
2018.12	2899	7.69	305
2019.12	2955	3.94	317
2020.3		0.27	317.86
2020.6		0.47	319.35

北京市工业用地地价指数表

数据来源: 中国城市地价动态监测网

根据上表, 确定本次评估基准日 2020 年 6 月 30 日工业用地地价指数为 319.35, 基准地价评估基准日工业用地地价指数为 227。则期日修正系数为:

$319.35 \div 227 = 1.4068$ .

5) 年期修正系数

工业用地基准地价内涵为 50 年期+地使用权价格, 本次评估设定待估宗地土地使用年期为38.84年,根据土地使用年期修正公式:

$A=[1-1/(1+r)^n]/[1-1/(1+r)^N]$

公式中: A---- 土地使用年期修正系数;

r—土地还原率 4.235% (根据基准地价修正体系, 商业、办公、居住、工业用途的土地还原利率原则上按同期中国人民银行公布的一年期贷款利率分别上浮 25%、20%、15%、10%确定。评估基准日人民银行公布的人民币贷款利率报价(LPR)一年期贷款利率为3.85%, 上浮 10%, 则工业用地土地还原率为 4.235%);

N-工业用地法定最高出让年期为 50年;

n-本次评估设定宗地使用年期为38.84年;

则待估宗地土地使用年期修正系数为:

$A=[1-1/(1+r)^n]/[1-1/(1+r)^N]$

=[1-1/ $(1+4.325\%)$ ^38.84]/[1-1/(1+4.325%)⁵⁰]

$=0.9154$

6) 确定容积率修正系数

由于基准地价为楼面地价, 根据基准地价修正体系, 需要讲行容积率修正, 北京市容积率修正系数表如下:

容积率	$1 - 2$ 级	$3 - 5$ 级	$6 - 7$ 级	$8 - 12$ 级
0.1	11.5060	12.0150	11.1180	10.0000
0.2	5.7530	6.0075	5.5590	5.0000
0.3	3.8353	4.0050	3.7060	3.3333
0.4	2.8765	3.0038	2.7795	2.5000
0.5	2.3012	2.4030	2.2236	2.0000
0.6	1.9177	2.0025	1.8530	1.6667
0.7	1.6437	1.7164	1.5883	1.4286
0.8	1.4383	1.5019	1.3898	1.2500

北京市基准地价容积率修正系数表(工业)部分

容积率	$1 - 2$ 级	$3 - 5$ 级	$6 - 7$ 级	$8 - 12$ 级
0.9	1.2784	1.3350	1.2353	1.1111
1.0	1.1506	1.2015	1.1118	1.0000
1.1	1.1159	1.1441	1.0493	0.9373
1.2	1.0837	1.0973	1.0000	0.8889
1.3	1.0538	1.0590	0.9614	0.8521
1.4	1.0260	1.0272	0.9308	0.8238
1.5	1.0000	1.0000	0.9056	0.8011
1.6	0.9757	0.9752	0.8831	0.7810
1.7	0.9529	0.9519	0.8618	0.7621
1.8	0.9315	0.9300	0.8418	0.7442
1.9	0.9114	0.9094	0.8229	0.7274
2.0	0.8927	0.8901	0.8053	0.7116
2.1	0.8752	0.8720	0.7887	0.6967
2.2	0.8588	0.8550	0.7730	0.6827
2.3	0.8436	0.8390	0.7584	0.6695
2.4	0.8294	0.8241	0.7446	0.6571
2.5	0.8162	0.8102	0.7318	0.6455

昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的北方广微科技有限公司股权项目·资产评估说明

待估宗地容积率为 1.81, 采用插入法确定容积率修正系数为 0.83991.

7) 因素修正

根据宗地所在区域相关因素,结合基准地价成果进行因素修正,经修正确定宗地因素修正系数为 3.125%。

	影响因素			修正因素
		优	较优	一般	较劣	劣
	产业集聚程	产业集聚度	产业集聚度较	产业集聚度一般,	产业集聚度较	产业集聚度
度	高, 上下游产	高,上下游产业	上下游产业联系	低,上下游产	低,上下游产
		业联系紧密	联系较紧密	一般	业联系较少	业无联系
因素	交通便捷度	邻交通型主干道,交通便捷度高	临混合型主干道, 交通便捷度较高	临城市次干道, 交通便捷度一般	临支路, 交通便捷度较低	不临路, 交通便捷度极低
修正	区域土地利用方向	产业开发区, 以工业为主	混合区, 工业用地商住用地混合	混合区, 工业用地商住用地混合	商业住宅区	工业限制区
	临路状况	三面临路, 两面临主路	两面临路, 一面临主路	一面临主路	一面临支路	不临路
	公共服务设施状况	完善	较完善	一般	较不完善	不完善

北京市基准地价因素指标说明表

昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的
北方广微科技有限公司股权项目•资产评估说明

			修正因素
影响因素	优	较优	一般	较劣	劣
宗地形状及	有利于规则,	较规则,对土地	一般对土地利用	较不规则, 对	极不规则,对
可利用程度	土地利用	利用无不利影响	有一定的影响	土地利用有较	土地利用有严
				大影响	重影响
基础设施	完善且保证率	较完善保证率较	一般, 保证率一般	较不完备, 保
完备状况	高	高		证率较差	极不完备
环境状况	环境条件优,	环境条件较优,	环境条件一般,有	环境较差, 有	环境极差污染
	无污染	有轻微的污染	一定的污染	较严重污染	严重

北京市七级工业用地地价修正系数表

影响因素			修正因素
		权重	5	2.5	$\bf{0}$	$-2.5$	$-5$
			优	较优	一般	较劣	劣
	产业集聚程度	26%	$1.3\%$	$0.65\%$	$\theta$	$-0.65%$	$-1.3\%$
区	交通便捷度	33%	$1.65\%$	$0.825\%$	$\Omega$	$-0.825%$	$-1.65\%$
	区域土地利用方向	$5\%$	$0.25\%$	$0.125\%$	$\Omega$	$-0.125%$	$-0.25%$
域	临路状况	$4\%$	$0.2\%$	$0.1\%$	$\Omega$	$-0.1\%$	$-0.2\%$
	公共服务设施状况	6%	$0.3\%$	0.15%	$\Omega$	$-0.15%$	$-0.3\%$
因	宗地形状及可利用程	$5\%$	$0.25\%$	$0.125\%$	$\Omega$	$-0.125%$	$-0.25%$
	度
素	基础设施完备状况	15%	$0.75\%$	0.375%	$\Omega$	$-0.375%$	$-0.75\%$
	环境状况	6%	$0.3\%$	0.15%	$\Omega$	$-0.15%$	$-0.3\%$

待估宗地区域及个别因素修正系数表

	影响因素	优劣程度	修正因素	修正系数
	产业集聚程度	较优	产业集聚度较高, 上下游产业联系较紧密	$0.65\%$
X	交通便捷度	较优	临混合型主干道, 交通便捷度较高	$0.825\%$
域大	区域土地利用方向	优	产业开发区, 以工业为主	$0.25\%$
	临路状况	较优	两面临路, 一面临主路	$0.1\%$
素	公共服务设施状况	较优	较完善	0.15%
	宗地形状及可利用程度	优	有利于土地利用规则,	$0.25\%$
	基础设施完备状况	优	完善且保证率高	$0.75\%$
	环境状况	较优	环境条件较优,有轻微的污染	0.15%
	累计修正系数

8)开发程度修正值

宗地土地开发程度与基准地价界定不一致时,需对适用的基准地建

设用地基础设施建设费(土地开发费)价进行土地开发程度差异修正后作为下一步宗地地价评估的基准。

开发程度差异修正后的基准地价=适用的基准地价±开发费用/级别平均容积率

本次评估设定街估宗地开发程度为七通一平,与基准地价一致, 故不需要修正,则开发程度修正值为 0。

9) 计算宗地楼面地价

根据基准地价系数修正法计算公式, 待估宗地单位面积土地使用权价格为:

楼面熟地价=适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数

$= 1330 \times 1 \times 1.4068 \times 0.9154 \times 0.8399 \times (1+3.125\%) + 0$

= 1,484.00 (元/平方米)

9) 计算宗地价格

由于上述结果为楼面地价,本次评估宗地价格为地面价,则宗地价格为:

宗地价格=楼面地价*容积率

=1.484.00 元/平方米×1.81

$= 2,686.00$ 元/平方米

因此, 采用基准地价系数修正法测算出待估宗地单位面积土地使用权价格为 2,686.00 元/平方米 ( 折合 179.07 万元/亩 )。

(5) 市场比较法评估过程

根据上述市场比较法基本公式, 测算过程详述如下:

1) 比较实例的选择

按照《城镇土地估价规程》的要求,选取的实例应是与待估宗地处

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于同一供需圈层或类似圈层、交易情况类似、用途一致的交易实例,经分析筛选出三宗交易实例作为可比实例。

实例	位置	土地用途	交易日期	交易楼面价格 (元/平方米)	土地面积 (平方米)
实例一	北京经济技术开发区河西区 X61M4 地块	工业	2020/6/18	726	1,073.04
实例二	北京经济技术开发区路东区 C9M2 地块	工业用地	2020/2/21	726	40,936.25
实例三	北京经济技术开发区路东区 E7M2 地块	工业	2019/7/1	726	35,138.40

比较实例交易价格表

比较实例一,中科九微半导体真空核心设备研发生产基地项目用地位于北京经济技术开发区河西区 X61M4, 2020 年 6 月 18 日, 北京中科九微科技有限公司以挂牌方式取得该宗地使用权, +地用涂为工业用地, 出让年期 20年, 用地面积为 1,073.04 平方米, 土地开发程度为宗地红线外"七通"(通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供暖)宗地内"场地平整",单位面积楼面地价为726元/平方米,交易情况正常;

比较实例二, 亦庄新药研发生产基地项目用地, 宗地位于北京经济技术开发区路东区 C9M2 地块, 2020 年 2 月 21 日, 北京亦庄盛元投资开发有限公司以挂牌方式取得该宗地使用权, 土地用途为工业用地, 出让年期20年, 用地面积为40.936.25平方米, 土地开发程度为宗地红线外"七通"(通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖),宗地内 "场地平整", 单位面积楼面地价为726 元/平方米, 交易情况正常;

比较实例三, 集创北方显示驱动芯片设计和先进封测基地项目, 宗地位于北京经济技术开发区路东区 E7M2 地块, 2019 年 7 月 1 日, 北京集创北方半导体科技有限公司以挂牌方式取得该宗地使用权,土地用途为工业, 出让年期 20年, 用地面积为 2.951.43 平方米, 土地开发程度为宗地红线外"七通"(通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖) 昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的北方广微科技有限公司股权项目 · 资产评估说明

宗地内"场地平整",单位面积楼面地价为726元/平方米,交易情况正常。

2) 因素选择

根据估价对象实际, 选择影响估价对象价格的主要因素有:

交易时间: 确定地价指数, 进行交易期日修正;

交易情况: 是否为正常、客观、公正的交易;

区域因素: 主要有产业集聚度、基础设施状况、交通条件、环境质量、规划限制等;

个别因素: 主要有宗地面积、形状、地质状况等。

3) 因素条件说明

待估宗地与可比较实例的比较因素具体情况见下表:

	比较因素	待估土地	比较案例 1	比较案例 2	比较案例 3
	宗地名称/编号	红外线成像系统组件生产研发项 E	中科九微半导体真空核心设备研发生产基地项目	亦庄新药研发生产基地	集创北方显示驱动芯片设计和先进封测基地项目
	详细地址	北京经济技术开发区南部新区 X29 号街区	北京经济技术开发区河西区 X61M4 地块	北京经济技术开发区路东区 C9M2 地块	北京经济技术开发区路东区 E7M2 地块
	交易单价	待估	726.00	726.00	726.00
	规划用途	工业用地	工业用地	工业用地	工业用地
	交易期日	2020年6月30日	2020年6月18日	2020年2月21日	2019年7月1日
	使用年期	38.84	20	20	20
	交易情况	正常	正常	正常	正常
	地理位置和繁华程度	开发区,繁华程度相对一般	开发区, 繁华程度相对一般	开发区,繁华程度一般	开发区,繁华程度一般
	基础设施完善程度	红线外"七通",红线内场地平整	红线外"七通",红线内场地平整	红线外"七通",红线内场地平整	红线外"七通", 红线内场地平整
区域因素	公共配套设施完善程度	完善程度较齐全	完善程度较齐全	完善程度较齐全	完善程度较齐全
	交通便捷程度	近邻主干道, 便捷度较好	近邻主干道, 便捷度较好	近邻主干道, 便捷度较好	近邻主干道, 便捷度较好
	产业集聚程度	工业园区, 集聚度高	工业园区, 集聚度高	工业园区, 集聚度高	工业园区, 集聚度高
	临街状况	两面临街	两面临街	两面临街	两面临街
	容积率	1.81	$\overline{2}$	1.8	1.7
个别因素	土地面积(平方米)	较适当(31.78 亩)	一般 (16亩.10)	适当 (61.40亩)	适当(52.70)
	土地形状	规则, 对土地利用有利	规则, 对土地利用有利	规则, 对土地利用有利	规则, 对土地利用有利

待估宗地及可比案例因素说明表

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比较因素	待估土地	比较案例 1	比较案例 2	比较案例 3
地质和地形条件	地质条件较好, 地势平坦	地质条件较好, 地势平坦	地质条件较好, 地势平坦	地质条件较好, 地势平坦

4) 比较因素条件指数说明

①交易期日修正指数的确定

根据中国城市地价动态监测网公布的北京市地价指数, 北京市工业用地地价指数见下表:

时间	水平值	环比增长率	指数
2011.12	1520	8.8	213
2012.12	1569	3.22	220
2013.12	1623	3.44	227
2014.12	2256	4.54	237
2015.12	2370	5.05	249
2016.12	2526	6.58	266
2017.12	2692	6.57	283
2018.12	2899	7.69	305
2019.12	2955	3.94	317
2020.3		0.27	317.86
2020.6		0.47	319.35

北京市工业用地地价指数表

资料来源: 中国城市地价动态监测网

本次评估设定的评估基准日为 2020 年 6 月 30 日, 地价指数为 319.35, 三个比较案例交易日期分别为 2020 年 6 月 18 日、2020 年 2 月 21日、2019年7月1日,案例一交易日期地价指数为319.35,案例二、案例三交易日期地价指数采用插入法确定为: 317.57、312.00。

②交易情况修正指数的确定

根据对交易实例交易情况分析, 由评估人员判断交易情况是否正常,并判断其对地价的影响指数,待估宗地和可比实例交易情况正常, 故交易情况指数均为100。

③土地使用年期修正系数

土地使用年期修正系数的公式为:

K= $(1-1/(1+r)^n) / (1-1/(1+r)^N)$

式中· K· +地年期修正系数

r: 土地还原率 4.235% (根据基准地价修正体系, 商业、办公、居住、工业用途的土地还原利率原则上按同期中国人民银行公布的一年期贷款利率分别上浮 25%、20%、15%、 10%确定。评估基准日人民银行公布的人民币贷款利率报价(LPR)一年期贷款利率为3.85%, 上浮 10%, 则工业用地土地还原率为 4.235%。)

n:比较实例或待估宗地十地使用年限

N:待估宗地使用年限

本次评估设定土地使得年期为38.84年,则年期修正系数为0.9154。可比实例土地使用年期均为 20 年, 修正系数为 0.6448, 则土地使用年期修正系数为: 91.54、64.48、64.48、64.48。

4地理位置

将宗地位置分为好,较好、一般、较差、差,以待估宗地为100, 每上升或下降一个等级修正 2%

⑤区域基础设施修正指数的确定

将待估宗地所处区域基础设施状况划分为七通、五通、三通、未达三通、未开发五个等级, 以待估宗地条件指数定为100, 每上升或下降一级, 基础设施状况指数增加或减少 2%。

⑥公共配套设施完善程度

将区域公共设施完善程度分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善, 以待估宗地为100, 每上升或下降一个档次修正 2%。

⑦交通便捷程度

将交通便捷度分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷,以待估宗地为100, 每上升或下降一个档次修正 2%

8产业集聚度指数的确定

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将待估宗地所处区域的产业集聚度分为: 好、较好、一般、较差、差五个等级,将待估宗地指数定为100,每增加或减少一个等级,因素修正指数上升或下降 2%。

⑨宗地临路状况指数的确定

将宗地临路条件分为三面临路、二面临路、一面临路、临支路、不临街五个等级。以待估宗地条件指数定为100,每上升或下降一个等级, 因素修正指数上升或下降1%。

⑩容积率

根据基准地价修正体系,容积率对工业用地地价有一定的影响,故需要修正。

容积率	$1 - 2$ 级	$3 - 5$ 级	$6 - 7$ 级	$8 - 12$ 级
0.1	11.5060	12.0150	11.1180	10.0000
0.2	5.7530	6.0075	5.5590	5.0000
0.3	3.8353	4.0050	3.7060	3.3333
0.4	2.8765	3.0038	2.7795	2.5000
0.5	2.3012	2.4030	2.2236	2.0000
0.6	1.9177	2.0025	1.8530	1.6667
0.7	1.6437	1.7164	1.5883	1.4286
0.8	1.4383	1.5019	1.3898	1.2500
0.9	1.2784	1.3350	1.2353	1.1111
1.0	1.1506	1.2015	1.1118	1.0000
1.1	1.1159	1.1441	1.0493	0.9373
1.2	1.0837	1.0973	1.0000	0.8889
1.3	1.0538	1.0590	0.9614	0.8521
1.4	1.0260	1.0272	0.9308	0.8238
1.5	1.0000	1.0000	0.9056	0.8011
1.6	0.9757	0.9752	0.8831	0.7810
1.7	0.9529	0.9519	0.8618	0.7621
1.8	0.9315	0.9300	0.8418	0.7442
1.9	0.9114	0.9094	0.8229	0.7274
2.0	0.8927	0.8901	0.8053	0.7116
2.1	0.8752	0.8720	0.7887	0.6967
2.2	0.8588	0.8550	0.7730	0.6827
2.3	0.8436	0.8390	0.7584	0.6695
2.4	0.8294	0.8241	0.7446	0.6571

士甘准抽丛豪珀索族工系粉主/工业/如八

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$\frac{1}{2}$ ALL AREA	2级	级	7级	级
$\overline{\phantom{a}}$	162	$U \sim$ v	318	6455

待估宗地容积率为 1.81, 采用插入法确定容积率修正系数为 0.83991, 可比案例容积率分别为 2、1.8、1.7, 根据上表确定容积率修正系数为 0.8901、0.8418、0.8618, 则待估宗地与可比案例容积率修正系数分别为: 83.991、89.01、84.18、86.18。

(11)宗地面积指数的确定

将宗地面积分为适当、较适当、一般、偏小或偏大,极小或极大, 以待估宗地面积指数这100, 第相差一个档次修正1%。

(12)宗地形状指数的确定

将宗地形状分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则五个等级, 将待估宗地条件指数定为100, 每上升或下降一个等级, 因素修正指数上升或下降1%。

(3)宗地地质状况指数的确定

将宗地地质状况分为较良好场地、一般性控制场地、严格控制场地三个等级,将待估宗地条件指数定为 100,每增加或减少一个等级,因素修正指数上升或下降 1%。

5) 编制比较因素条件指数表

根据上表各因素的具体情况,以待估宗地各因素条件指数为100(除年期修正指数、地价指数、容积率修正指数外),将比较实例相应因素条件与估价对象相比较,确定出相应的指数,编制比较因素条件指数表如下:

比较因素	待估土地	比较案例 1	比较案例 2	比较案例 3
宗地名称/编号	红外线成像系统组件生产研发项目	中科九微半导体真空核心设备研发生产基地项目	亦庄新药研发生产基地	集创北方显示驱动芯片设计和先进封测基地项目

因素条件说明表

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	详细地址	北京经济技术开发区南部新区 X29 号街区	北京经济技术开发区河西区 X61M4 地块	北京经济技术开发区路东区 C9M2 地块	北京经济技术开发区路东区 E7M2 地块
	交易单价	待估	726.00	726.00	726.00
	规划用途	100	100	100	100
	交易期日	319.35	319.35	317.57	312
	使用年期	91.54	64.48	64.48	64.48
	交易情况	100	100	100	100
	地理位置	100	100	100	100
	基础设施完善程度	100	100	100	100
区域因素	公共配套设施完善程度	100	100	100	100
	交通便捷程度	100	100	100	100
	产业集聚程度	100	100	100	100
	临街状况	100	100	100	100
	容积率	83.991	89.01	84.18	86.18
	土地面积(平方米)	100	99	101	101
个别因素	土地形状	100	100	100	100
	地质和地形条件	100	100	100	100

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6) 编制比较因素修正系数表

根据比较因素说明表和比较因素条件指数表,对比较实例的交易情况、交易期日、区域因素和个别因素进行修正, 即将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较, 编制因素比较修正系数表如 $\overline{\Gamma}$ :

因素冬件修正系数表

	---------------------------------------
比较因素	比较案例 1	比较案例 2	比较案例 3
宗地名称/编号	中科九微半导体真空核心设备研发生产基地项目	亦庄新药研发生产基地	集创北方显示驱动芯片设计和先进封测基地项目
详细地址	北京经济技术开发区河西区 X61M4 地块	北京经济技术开发区路东区 C9M2 地块	北京经济技术开发区路东区 E7M2 地块
交易单价	726	726	726
规划用途	100/100	100/100	100/100
交易期日	319.35/319.35	319.35/317.57	319.35/312
使用年期	91.54/64.48	91.54/64.48	91.54/64.48

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	比较因素	比较案例 1	比较案例 2	比较案例 3
	交易情况	100/100	100/100	100/100
	地理位置	100/100	100/100	100/100
	基础设施完善程度	100/100	100/100	100/100
区域因素	公共配套设施完善程度	100/100	100/100	100/100
	交通便捷程度	100/100	100/100	100/100
	产业集聚程度	100/100	100/100	100/100
	临街状况	100/100	100/100	100/100
个	容积率	83.991/89.01	83.991/84.18	83.991/86.18
别因素	土地面积(平方米)	100/99	100/101	100/101
	土地形状	100/100	100/100	100/100
	地质和地形条件	100/100	100/100	100/100
	比准单价	982.00	1,024.00	998.00

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7) 因素修正及地价计算

将待估宗地各项影响因素与比较实例的各项影响因素相比较, 按市场比较法计算公式得到修正后三个楼面地价比准价格, 三个比准价格差异较小, 确定取三个比准价格的算术平均值作为待估宗地的土地使用权价格, 则待估宗地单位面积土地使用权楼面价格为:

(982.00+1,024.00+998.00) ÷ 3= 1001.00 元/平方米 (取整)

8) 计算宗地价格

由于上述结果为楼面地价, 本次评估宗地价格为地面价, 则宗地价格为:

宗地价格=楼面地价*容积率

= 1,001.00 元/平方米×1.81

=1,812.00 元/平方米

因此,采用市场比较法测算单位面积土地使用权价格为1.812.00元 /平方米 (折合 120.80 万元/亩)。

6、地价的确定

(1) 地价确定的方法

根据以上评估过程, 运用不同的评估方法进行测算, 分别得到各待

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估宗地的评估结果, 两种方法评估结果分别从不同侧面反映了待估宗地的价格水平, 其中:

采用市场比较法评估时, 选取的三宗十地使用权交易实例, 成交日期、区位、用途等方面与待估宗地相比均具有较强的可比性,影响地价的各项主要因素选择及修正系数取值相对客观,能够准确的反应待估宗地的市场价值, 其结果可靠性高。

采用基准地价系数修正法评估时,采用的基准地价更新成果系2014 年 8 月 26 日由北京市国土资源局公布实施的,距离评估基准日较远, 但地价修正体系完整, 数据取值合理, 评估过程符合评估准则的要求, 其结果能一定程度体现宗地价格。

综上分析, 鉴于两种评估方法对应的评估结果差异比较大, 本次评估取其加权平均数作为最终评估结果。地价确定过程如下表:

评估结果确定表

单位· 元/m²

						.
宗地名称		基准地价系数修正法		市场比较法
	单价	权重	单价	权重	评估结果	结果确定方法
北京经济技术开
发区南部新区
X29 号街区	2,686.00	30%	1,812.00	70%	2,074.00	加权平均法
X29F2 地块

(2) 评估结果

评估人员在现场勘查和市场分析的基础上, 按照地价评估的基本原则和评估程序, 选择合适的评估方法, 评估得到满足地价定义条件下的评估结果为:

土地使用权评估总价=21.185.462×2.074.00

= 43,938,648.00 (元) (百位取整)

7、评估结果及增减值原因分析

(1) 评估结果及增减值

纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权账面价值为9.390.424.31 元, 评估值为 43.938.648.00 元, 评估增值 34.548.223.69 元, 增值率 $367.91\%$

(2) 评估增减值原因分析

本次评估范围的无形资产-土地使用权主要增值原因是: 账面价值为企业以前年度取得土地使用权的历史成本,土地取得时间为2014年, 距评估基准日接近6年, 随着近年来该区域经济的不断发展, 土地稀缺性不断凸显, 区域土地市场交易价格增涨幅度较大, 从而导致评估增值较大。

(二) 知识产权评估技术说明

纳入本次评估范围内的无形资产——知识产权原始入账价值 131,411,472.31 元, 账面价值 94,307,590.79 元, 具体包括企业账面记录的2项专有技术, 账面未记录的19项专利技术、7项软件著作权、3项商标以及1项域名。

根据本次委估资产的特点, 对不同的无形资产分别采用不同方法进行评估。

1、专有技术、专利及软件著作权评估技术说明

(1) 委估技术介绍

1) 专有技术

纳入本次评估范围内的专有技术共2项,为企业自行研发的384专有技术、640专有技术, 系北方广微科技有限公司进行一系列产品研发所耗用的材料费用、专用费用以及研发人员职工薪酬等,原始入账价值 131.411.472.31元, 账面价值94.307.590.79元。

委估专有技术,具体为生产非制冷焦平面探测器的一系列产品研发项目支出,核心项目情况如下:

①非制冷红外探测器工程化项目

利用非制冷VOx读出电路设计与测试、高电阻温度系数VOx薄膜设计与制备、MEMS结构设计和阵列制备、高可靠性真空封装等优势技术, 开展工程化、可靠性试验等技术研究, 提高非制冷640×512-17um红外探测器产品性能及成品率, 突破了PI薄膜涂覆均匀性及刻蚀稳定性、氧化钒PVD工艺电阻稳定性、自动化测试系统及探测器可靠性试验研究等五个关键技术, 实现了非制冷640×512-17um红外探测器的工程化。

②非制冷红外探测器C004

C004型产品是一款非制冷红外焦平面探测器,该探测器工作原理及实现的功能: 对传感器像元进行偏置, 将像元的电阻变化通过恒压偏置转换为电流信号, 电流信号通过积分器进行放大, 将放大的信号通过模拟输出缓冲器输出到片外。

探测器工作还需要一系列控制逐行扫描偏置和逐列输出的数字控制电路,并且在片上还有高精度、低噪声的半导体温度传感器用干将芯片的温度反馈到半导体恒温器控制系统中, 从而实现对衬底温度准确稳定地控制。在读出电路中还包含有传感器像元非均匀校正电路、用干校正在传感器制造过程中不可避免的传感器像元的不均匀性, 句括阻值、 TCR、红外吸收、热容、热导等不均匀性。通过片上非均匀校正, 使探测器组件满足NETD、动态范围、响应率均匀性等性能指标。

2) 专利所有权

纳入本次评估的专利技术共19项,具体包括14项发明专利、2项实用新型专利以及3项申请中发明专利。具体情况如下:

序号	内容或名称	类型	专利号	证书号	申请日期	取得日期/ 公告日期	备注
	非制冷红外焦平面阵列读出发明电路	专利	ZL201711175496.6	第 3626027 号 2017-11-22 2019-12-10
	热释电红外读出电路	发明	ZL201410645136.8 第 2908724 号 2014-11-10 2018-05-01

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序号	内容或名称	类型	专利号	证书号	申请日期	取得日期/ 公告日期	备注
		专利
3	布 TiAlV 合金的刻蚀方法	发明专利	ZL201510601726.5	第 2736580 号 2015-09-18		2017-12-12
$\overline{4}$	-种各向异性干法刻蚀 VO2 的方法	发明专利	ZL201410450255.8	第 2439470 号 2014-09-04		2017-04-05
5	干法刻蚀微电机系统牺牲层的方法	发明专利	ZL201410449776.1	第 2127161 号	2014-09-04	2016-06-29
6	聚酰亚胺涂布及烘烤方法	发明专利	ZL201410449625.6	第 2125806 号 2014-09-04		2016-06-29
7	红外焦平面阵列及其读出电路	发明专利	ZL201110005464.8	第1068206号 2011-01-12		2012-10-24
8	红外焦平面阵列及其读出电路	发明专利	ZL201010570406.5	第 981038号	$2010 - 12 - 02$	2012-06-27
$\mathbf Q$	微机电器件的晶圆级真空封装方法	发明专利	ZL201010166444.4	第 935516号	2010-05-10	2012-04-25
10	微机电器件的晶圆级真空封装方法	发明专利	ZL201010200041.7	第1297026号	$2010 - 06 - 08$	2013-11-06
	红外透射窗及其制造方法以 11 及气密性盒体、红外线传感装置	发明专利	ZL201010252282.6	第 1274436 号 2010-08-13		2013-09-18
12	锗窗、其制造方法以及具有该锗窗的气密性盒体	发明专利	ZL200910139923.4	第 906216号	2009-07-15	2012-02-01
	13 非致冷式红外微测热辐射计	发明专利	ZL200910250392.6	第 784890号	2009-12-07	2011-05-25
14	薄膜应力测试结构、测试方法及制造方法	发明专利	ZL200910131087.5 第 826352 号 2009-04-22 2011-08-17
15	·种用于半导体湿法清洗的装置	实用新型	ZL201420269354.1	第 3892597号	$2014 - 05 - 23$	2014-11-05
16	- 种用于溅射系统上提高薄膜均匀性的装置	实用新型	ZL201420268937.2	第 3857124号	2014-05-23	2014-10-15
17	偏振非制冷红外焦平面探测器	发明专利	201810994366.3		2018-08-29	2019-02-05	实质审查阶段
18	非制冷红外偏振探测器像元结构及制备方法	发明专利	201810996239.7		2018-08-29	2019-01-22	实质审查阶段
19	用于电容型非制冷焦平面读出电路的超高阻抗测量装置	发明专利	201711042176.3		2017-10-30	2018-05-11	等年登印费

3) 软件著作权

纳入本次评估范围内的软件著作权共7项,具体内容如下所示:

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序号	内容或名称	完成日期	登记号	证书号
	基于车载的非制冷红外机芯组件软件 V1.0	2016-09-23	2016SR272866	软著登字第 1451483 号
2	红外机芯测温算法软件 V1.0	2016-09-23	2016SR272194	软著登字第 1450811 号
3	锗窗加工温度监控系统 V1.0	2010-04-08	2010SRBJ1237	软著登字第 BJ26620 号
4	红外成像探测器软件 V1.0	2010-04-08	2010SRBJ1238	软著登字第 BJ26621 号
5	薄膜应力测试软件 V1.0	2010-04-08	2010SRBJ1234	软著登字第 BJ26617号
6	反应溅射监测系统 V1.0	2010-04-08	2010SRBJ1235	软著登字第 BJ26618 号
7	红外微测热辐射监测系统 V1.0	2010-04-08	2010SRBJ1236	软著登字第 BJ26619 号

昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的北方广微科技有限公司股权项目 · 资产评估说明

截止评估基准日,上述纳入评估范围的专有技术、专利及软件著作权均为企业自主研发形成的知识产权。纳入评估范围的14项发明专利、 2 项实用新型专利以及 7 项软件著作权均已取得证书, 证载权利人均为北方广微科技有限公司:3 项申请中发明专利已取得专利受理通知单。本次评估根据被评估单位提供的专利资产的法律权属资料核查专利证书,在国家知识产权局网站进行专利检索等方式进行核查,并根据被评估单位提供的相关专利缴费票据等资料,我们核实了其维护情况和专利费用缴纳情况,截止评估基准日,委估专利技术均已缴纳年费。在此基础上,向企业了解专利的应用情况、收益状况,以及专业的竞争性、先进性、替代性等特点。

(2) 委估技术的实施情况及技术产品介绍

本次纳入评估范围的上述专有技术、专利以及软件著作权均已应用于企业生产工艺中, 发挥了应有的效用, 提高了企业产品的质量和市场占有率,且因委估技术均综合作用于企业产品,故本次评估将委估技术视同为一个资产组合进行评估。

北方广微科技有限公司主要从事非制冷型红外焦平面探测器及机芯组件研制与生产, 公司产品主要有探测器及机芯两大类。目前, 公司已成功研发并批量生产160×120(间距45um)、384×288(间距38um、 25 um、20um)、640×512 (间距20um)等多个系列的探测器,正在研制间距17um以及1K×1K等更高性能的探测器。

技术产品主要实现以下控制功能: 手动背景校正、手动快门校正、极性设置、2 倍电子放大、十字叉显示、图像增益调节、图像亮度调节、十字叉位置调节、图像增强、电动调焦、系统参数复位。

目前, 公司相关产品的性能已经达到甚至超过国外同类产品水平, 可以广泛应用于军用装备、电力、石化、冶金、建筑、消防、公共安全及交通夜视等领域。

(3) 行业发展现状及未来趋势分析

具体分析见收益法评估说明"四、宏观环境及行业发展分析"。

(4) 评估方法的选择

无形资产评估方法有三种, 即重置成本法、市场比较法和收益法。

成本法是把现行条件下重新形成或取得被评估资产在全新状况下所需承担的全部成本(包括机会成本)、费用等作为重置价值,然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素,并将其从重置价值中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。对委估技术而言,由于其投入与产出具有弱对应性,有时研发的成本费用较低而带来的收益却很大。因此成本法一般适用于开发时间较短尚未投入使用或后台支持性无形资产的评估。

市场法是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格, 经直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。其采用替代原则,要求充分利用类似资产成交的价格信息,并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。从国内专利交易情况看, 交易案例较少, 因而很难获得可用以比照的数个近期类似的交易案例, 市场法评估赖以使用的条件受到限制, 故目前一般也很少采用市场法评估技术。

收益法是通过估算被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的评估方法。对技术而言,其之所以有价值,是因为资产所有者能够

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通过有偿许可使用或附加干产品上带来收益。如果不能给持有者带来收益, 则该技术没有太大价值。鉴于企业技术产品已实现工业化生产, 目被评估单位所申报的专利产品已投入使用,是企业经营收益的重要价值资源, 因此适合采用收益法进行评估。

综上,本次评估我们采用收益途径对委估技术进行评估。在实际应用中,委估技术是紧密联系产生作用的,具有整体价值,单项技术对企业最终产品的贡献很难区分,因此本次评估中,将委估技术作为一个无形资产组合进行评估。

(5)收益法评估模型

采用收益法的基本思路是: 首先从法律、经济、技术及获利能力角度分析确定无形资产的存在性, 计算出未来一定期间内由该无形资产带来的收益分成额, 选取适当的折现率, 将收益分成额折现即为委估无形资产的价值。采用收入分成法能较合理测算被评估单位专利所有权的价值:

其基本公式为:

$$
P = \sum_{i=1}^{n} \frac{R_i}{(1+r)^i} \times k
$$

式中: P-高委估技术的评估价值;

R :------ 预测第 i 年技术产品当期销售收入:

K -- 委估技术销售收入分成率;

n——委估技术未来收益期;

i------ 折现期;

r——折现率。

其中: 收入分成率计算公式如下:

$K=m+(n-m)\times r$

式中: K-委估技术的分成率

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m-分成率的取值下限

n-分成率的取值上限

r-分成率的调整系数

(6) 评估计算过程

1)收益年限

收益预测年限取决于专利资产的经济寿命年限,即能为投资者带来超额收益的时间。由于各领域科学技术的不断进步和快速更新, 可能会使某一领域在某一时期出现科技成果的经济寿命短于法律 (合同)有效期的现象。因而科技成果的经济寿命期限可以根据专利资产的更新周期剩余经济年限来确定。技术类资产的更新周期有两大参照系, 一是产品更新周期, 在一些高技术和新兴产业, 科学技术的进步往往很快转化为产品的更新换代: 二是技术更新周期, 即新一代技术的出现替代现役技术的时间。具体测算时通常根据同类技术的历史经验数据, 运用统计模型来进行分析。剩余寿命预测法是一种常用的直接估算技术资产尚可使用经济年限的预测方法。这种方法由评估机构有关技术专家、行业主管专家和经验丰富的市场营销专家进行讨论,根据产品的市场竞争状况、可替代性、技术进步和更新趋势作出综合性预测。

经评估人员与企业技术人员沟通,企业技术人员遵循谨慎性原则并根据国内该技术行业的现状,结合专利资产的法律保护期限,最终确定委估技术的经济寿命年限为8.5年, 即2020年7月至2028年。

在此提醒报告使用者注意,本次评估的技术类资产的收益年限至 2028年底,但并不意味着技术类资产的寿命至2028年底结束。

2) 经济寿命年限内委估技术产品收入预测

本次评估根据被评估单位现有的生产规模、经营能力及未来发展规划、企业提供的近期销售订单等相关资料,结合红外成像行业发展趋势

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和市场需求分析以及被评估单位竞争优劣势, 基于各类产品数量的需求和产能情况确定其未来预测期内委估技术收入, 经济寿命年限内委估技术产品收入预测如下表。

未来委估技术产品销售收入预测表

金额单位: 万元

项目名称	$2020$ 年 7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年	2026年	2027年	2028年
1.探测器	5,003.98	10,268.17	1,561.20	12,699.25	13,422.88	14,042.40	14,042.40	14,042.40	14,042.40
销量(支)	7,500.00	16,200.00	19,200.00	22,200.00	24,700.00	27,200.00	27,200.00	27,200.00	27,200.00
单位价格 (元/支)	6,671.97	6,338.37	6,021.46	5,720.38	5,434.36	5,162.65	5,162.65	5,162.65	5,162.65
2.机芯组件	,422.20	2,895.19	3,667.24	4,354.84	4,964.52	5,030.71	5,030.71	5,030.71	5,030.71
销量(支)	700.00	1,500.00	2,000.00	2,500.00	3,000.00	3,200.00	3,200.00	3,200.00	3,200.00
单位价格 (元/支)	20,317.10	19,301.24	18,336.18	17,419.37	16,548.40	15,720.98	15,720.98	15,720.98	15,720.98

具体收入分析预测见收益法评估说明"七、净现金流量预测(一) 营业收入和营业成本的预测 1、营业收入预测"。

3) 委估技术分成率

①待估技术收入分成率(K)的计算

联合国工业发展组织在对印度等发展中国家引进技术时对价格进行分析, 认为技术分成率控制在销售净利率的16%至27%的范围内是合理的。根据评估实践和国际惯例,结合所评估业务的特点,本次评估中采用行业技术收入提成率。

根据我国有关单位通过对全国672个行业44万家企业的调查分析, 测算了国内各行业技术销售收入提成率表,并在评估实践中得到应用。本次选取委托人同行业可比上市公司近三年平均销售净利率为18.40%, 据此测算, 委托人所属行业销售收入提成率区间为2.944%-4.968%。

②收入分成率的调整系数

本次评估将影响技术产品收入分成率的因素包括法律因素、专利因素、经济因素及风险因素,其中风险因素对无形资产价值的影响主要在昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的北方广微科技有限公司股权项目·资产评估说明

折现率中体现, 其余三个因素均可在分成率中得到体现。将上述因素细分为法律状态、保护范围、所属专利领域、先进性、创新性、成熟度、应用范围等 11 个因素, 分别给予权重和评分, 确定收入分成率的调整系数, 测评结果见下表:

序号	权重		考虑因素	权重				分值			合计
					100	80	60	40	20	$\bf{0}$
$\mathbf{1}$			品种类型及法律状态	0.4			60				7.20
$\sqrt{2}$	0.3	法律因素	保护范围	0.3			60				5.40
$\overline{3}$			侵权判定	0.3				40			3.60
$\overline{4}$			专利所属领域	0.1	100						5.00
5			替代技术	0.2		80					8.00
6			先进性	0.2		80					8.00
$\overline{7}$	0.5	专利因素	创新性	0.1		80					4.00
8			成熟度	0.2	100						10.00
9			应用范围	0.1		80					4.00
10			专利防御力	0.1		80					4.00
11	0.2	经济因素	供求关系	1.0		80					16.00
12		合计									75.20

技术产品收入分成率的调整系数打分表

③收入分成率的确定

将上述分成率的取值范围及调整系数,代入公式得到待估无形资产收入分成率中,详见下表:

技术产品销售收入分成率K计算

序号		相关参数	数据或计算公式
	分成率调整系数		75.20%
	分成率区间下限	m	2.944%
	分成率区间上限	n	4.968%
4	销售收入分成率	$K=m+(n-m)\times r$	4.47%

4) 技术替代率为提成率的修正系数, 由于被评估单位仍在不断的进行技术研发,随着科技进步与技术创新,原有技术在公司收入中的贡

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献呈下降趋势, 当某项新技术被普遍推广而使原有技术失去其垄断地位时,最终导致无形资产的更新换代。因此,为客观的反映委估技术的应用价值,以及在企业价值中所起的作用,本次评估中根据技术进步程度考虑一定的技术替代比率作为提成率的修正系数,从 2020 年开始逐年考虑 10%的衰减率。

5) 折现率 r 的确定

为了与未来净收益的内涵和层次相匹配, 本次评估采用资本资产定价模型 (CAPM) 确定无形资产的折现率, 其技术公式如下:

$r = r_f + \beta \times (r_m - r_f) + \varepsilon + \alpha$

式中: r-无形资产折现系数

r--无风险报酬率

r_m--市场预期收益率

B--系统风险系数

E--个别风险调整系数

α--无形资产风险加成率

①无风险收益率 rf, 参照国家近五年发行的中长期国倩利率的平均水平(见表 5-10), 按照十年期以上国债利率平均水平确定无风险收益率 r_f 的近似, 即 r= 3.61%。

②市场期望报酬率 rm, 一般认为, 股票指数的波动能够反映市场整体的波动情况, 指数的长期平均收益率可以反映市场期望的平均报酬率。通过对上证综合指数自1992年5月21日全面放开股价、实行自由竞价交易后至2020年6月30日期间的指数平均收益率进行测算,得出市场期望报酬率的近似, 即: rm=9.72%。

③β_e值, 取沪深两市同类可比上市公司股票, 以 2018年7月1日至 2020年6月30日的市场价格测算估计,得到可比公司无财务杠杆风

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险系数的估计值 β₀=0.8960, 最后由式 (10) 计算得出β2为 0.8960。

4考虑到企业具有的特殊性和风险性,还存在产品市场变化等不确定性因素, 通过对其进行的风险分析, 确定风险调整系数 ε=2%。

⑤收益额的实现除在产品净利润风险的基础上又受到无形资产特殊性影响, 因此无形资产风险水平高于企业风险水平, 结合本次评估无形资产应用情况和风险水平,取技术类无形资产风险加成率为α=3%。

⑥综上, 由资本资产定价模型 (re = rf + βe x (rm - rf) + ε + α) 得出专有技术的 re= 14.08%。

6) 委估技术评估值

委估技术评估值计算详见下表:

								- 平 12 : 7 5 7 8
年份	2020年 7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年	2026年	2027年	2028年
技术产品收入	6,426.18	13,163.36	15,228.44	17,054.09	18,387.40	19,073.11	19,073.11	19,073.11	19,073.11
技术提成率	4.47%	4.02%	3.58%	$3.13\%$	2.68%	2.24%	1.79%	1.34%	0.89%
无形资产提成额	287.25	529.17	545.18	533.79	492.78	427.24	341.41	255.58	169.75
折现率	14.08%	14.08%	14.08%	14.08%	14.08%	14.08%	14.08%	14.08%	14.08%
折现系数	0.9676	0.8766	0.7684	0.6736	0.5905	0.5176	0.4537	0.3977	0.3486
现值	277.94	463.87	418.92	359.56	290.99	221.14	154.90	101.64	59.17
评估值					2,348.13

技术产品计算过程及评估结论

2、商标评估技术说明

(1) 委估商标介绍

纳入本次评估范围的商标共3项,证载权利人均为北方广微科技有限公司。商标具体情况见下表:

序号	图案	名称	申请/注册号	申请日期	注册公告日期	国际分类
	Guis	GWIC	8832602	$2010 - 11 - 10$	$2011 - 11 - 28$	9类科学仪器

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$B \rightarrow \pm \pm \pm$

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序号	图案	名称	申请/注册号	申请日期	注册公告日期	国际分类
$\overline{2}$	广微	广微	8832626	$2010 - 11 - 10$	$2011 - 11 - 28$	9类科学仪器
3	Gwie	GWIE	8405913	2010-06-21	2011-06-28	9类科学仪器

(2) 商标权评估概述

商标权是商标专用权的简称, 是指商标主管机关依法授予商标所有人对其注册商标受国家法律保护的专有权。商标注册人依法支配其注册商标并禁止他人侵害的权利,包括商标注册人对其注册商标的排他使用权、收益权、处分权、续展权和禁止他人侵害的权利。商标是用以区别商品和服务不同来源的商业性标志,由文字、图形、字母、数字、三维标志、颜色组合或者上述要素的组合构成。我国商标权的获得必须履行商标注册程序, 而且实行申请在先原则。商标是产业活动中的一种识别标志, 所以商标权的作用主要在于维护产业活动中的秩序, 与专利权的作用主要在于促进产业的发展不同。

根据《商标法》规定,商标权有效期10年,自核准注册之日起计算, 期满前6个月内申请续展, 在此期间内未能申请的, 可以给予6个月的宽展期。续展可无限重复进行, 每次续展期10年。

商标权具有经济价值, 可以用于抵债, 即依法转让。根据我国《商标法》的规定, 商标可以转让, 转让注册商标时转让人和受让人应当签订转让协议,并共同向商标局提出申请。商标权人依法取得商标权后, 可以自己使用商标, 也可以将商标权转让或者许可他人使用。但是, 未经注册商标所有人的许可,任何人不得在同种或类似商品或服务项目上使用与其注册商标相同或近似的商标; 不得销售明知是假冒注册商标的商品的; 不得伪造、擅自制造他人注册商标标识或销售伪造、擅自制造

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的注册商标标识。

(3) 评估方法的选择

商标权的常用评估方法为收益法、市场法和成本法。

①市场法: 这种评估方法主要是通过在商标市场或产权市场、资本市场上选择相同或相近似的商标作为参照物, 针对各种价值影响因素, 将被评估商标与参照物商标进行价格差异的比较调整, 分析各项调整结果、确定商标的价值。

使用市场法评估商标, 其必要的前提是市场数据比较公开化; 需要存在着具有可比性的商标参照物;并且参照物的价值影响因素明确,应能够量化。由于我国商标市场交易目前尚处初级阶段, 使得商标的公平交易数据采集较为困难, 因此市场法在本次评估中不具备操作性。

②收益法: 以被评估无形资产未来所能创造的收益的现值来确定评估价值, 对商标等无形资产而言, 其之所以有价值, 是因为资产所有者能够通过销售商标产品从而带来收益。

其适用的基本条件是: 商标具备持续经营的基础和条件, 经营与收益之间存在较稳定的对应关系, 并且未来收益和风险能够预测及可量化。当对未来预期收益的估算较为客观公正、折现率的选取较为合理时, 其估值结果较能完整地体现无形资产的价值,易于为市场所接受。

③成本法:成本法评估是依据商标权形成过程中所需要投入的各种费用成本,并以此为依据确认商标权价值的一种方法。

企业取得合法的商标权,期间需要花费的费用一般包括商标设计费、注册费、使用期间的维护费以及商标使用到期后办理延续的费用等, 而通过使用商标给企业带来的价值,和企业实际所花费的价值往往无法构成直接的关系, 因此成本法评估一般适用于不使用的商标, 或刚投入使用的商标评估。

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北方广微科技有限公司主要从事非制冷型红外焦平面探测器及机芯组件研制与生产, 企业市场销售人员表示, 上述商标主要作为其开展业务的识别性标志, 对客户的购买选择并无直接、显著的影响力, 因而被评估单位商标与其业绩的相关性较小,不适宜采用收益法评估, 故采用成本法讲行评估。

(4) 成本法评估模型

成本法评估是依据商标权无形资产形成过程中所需要投入的各种费用成本,并以此为依据确认商标权价值的一种方法。

成本法基本公式如下:

评估值=设计成本+注册及延续成本+维护使用成本

根据有关规定, 注册商标可因连续三年停止使用而被撤销。法律意义上的注册商标使用, 包括将商标用于商品、商品包装或者容器以及商品交易文书上, 或者将商标用于广告宣传、展览以及其他商业活动。具体地说, 商品商标要使用在商品的出售、展览或经海关出口上, 使用在商品交易文书上, 使用在各种媒体对商标进行商业性宣传、展示上才视为使用;服务商标要使用在服务场所、服务工具、服务用品、服务人员服饰上, 使用在反映及记录发生服务的文书上, 使用在各种媒体对商标进行商业性宣传、展示才视为使用。

注册商标所有人为维持商标专用权而使用商品商标, 须印制商标, 生产商品出售、参展(参评、参赛), 或者在媒体上对商标进行商业性宣传;服务商标须印制在服务工具、服务用品、服务人员服饰上,用在服务场所、制作招牌, 或者在媒体上对商标进行商业性宣传等。以上使用商标的形式, 对于以使用为目的商标所有人来说, 支出费用的意义是为了证明其实际使用了商标, 以维持商标专用权。

(5) 商标评估过程

据评估人员了解, 纳入评估范围内的商标用于评估对象主营业务产品, 旨在维护企业品牌形象, 提升企业知名度。

按照前述评估思路, 此次评估中各项成本的确定如下:

①设计成本

设计费根据目前互联网广告传媒机构对商业 logo 设计的收费情况, 常规企业单个标识的普通图形商标的设计费报价在 500.00 元左右。

②注册及延续成本

商标注册费和受理商标评审费根据《国家发展改革委财政部关于降低住房转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》(发改价格〔2015〕2136号)、《财政部、国家发展改革委关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》(财税[2017]20号)、《国家发展改革委、财政部关于降低部分行政事业性收费标准的通知》(发改价格〔2019〕914号)文件的规定, 每项商标的注册费为270.00元、受理商标评审费为675.00元, 则每项商标的注册及延续成本为945.00元。

3维护使用成本

被评估商标主要用干保护性目的,维护使用成本相对较低,根据被评估单位申报, 企业历史年度商标未发生相关维护费用, 对于维护成本本次评估不予考虑。

(6) 商标评估值

委估商标权价值计算如下表所示:

序号	项目	单价(元)	合计(元)
	设计成本	500.00	1,500.00
$\mathcal{L}$	注册及延续成本	945.00	2,835.00
	维护使用成本	٠
	商标重置成本		4,335.00

商标评估结果

第81页

3、域名评估技术说明

纳入本次评估范围内的域名共1项, 具体内容如下所示:

网站名称	网址	域名	网站备案/许可证号	审核日期
北方广微	www.gwic.com.cn	gwic.com.cn	京ICP 备 13034681号-1	2019/8/8

域名收费根据不同的后缀所收取的费用不同,国内一般分为.com、.cn、.net 等。价格分为首年注册费和续费。本次评估对域名采用成本法确定评估值,即考虑域名的首年注册费、每年需要交纳的续费和办理时外聘中介机构申请支付的咨询费用确定评估值。

经核查, cn类域名首年注册30元, 续费38元/年。

已使用年限=(评估基准日-域名审核日期)/365.25

= 0.9年 (保留一位小数)

咨询费: 经上网查询并向当地域名注册咨询机构询价, 该类型的域名咨询费为 1.000.00元。

贬值率: 委估域名目前正常使用, 未见贬值迹象故不考虑贬值率。

重置成本仅考虑截至估值基准日的取得成本, 网站构造简单, 预计无法带来超额利润故不考虑利润率。计算如下:

域名评估值=[首年注册费+续费单价×年限(已使用年限) + 咨询费] × (1-贬值率)

$=$ (30+38×0.9+1,000.00) × (1-0)

$= 1,064.00 \,\mathrm{m}$

(三)其他无形资产评估技术说明

纳入本次评估范围内的其他无形资产共11项,主要包括猎隼监控软件、金算盘软件、计算机安全检查取证系统等,账面价值136.554.58元。

对于其他无形资产的评估, 评估人员核实了账簿记录、抽查了其原始凭证及合同、协议等相关资料, 核对明细账与总账、报表余额相符,

中联资产评估集团有限公司

核对其无形资产摊销计算的合理性等。由于企业拥有的软件是公开市场可以购买的软件,本次评估参考市场购置价 (不含税) 确定评估值。

无形资产-其他无形资产评估值162.859.31元。

五、开发支出评估技术说明

开出支出账面值10.974.903.73元, 为UWB284CX-H04非制冷红外探测器组、被动式红外热成像监控系统等项目的研制费用。

截止评估基准日, 企业UWB284CX-H04非制冷红外探测器组、被动式红外热成像监控系统等项目均处于开发过程中, 账面价值基本反映了上述开发项目的现实成本, 故按核实后的账面值确定评估值。

开发支出评估值为10,974,903.73元。

六、长期待摊费用评估技术说明

长期待摊费用账面价值为127.636.47元, 系西安办公室装修形成的长期待摊费用。本次评估对长期待摊费用的入账价值、摊销计提的合理性和正确性进行核实,以清查核实后账面值确定评估值。

长期待摊费用评估值127,636.47元。

七、其他非流动资产评估技术说明

其他非流动资产账面价值为1.249.000.00元,是预付广州五所环境仪器有限公司设备款。评估人员查阅了相关采购合同或供货协议, 了解了评估基准日至评估现场作业日期间收到的设备情况,为近期采购,设备未到,本次以核实账面值确定评估值。

其他非流动资产评估值为1,249,000.00元。

八、负债评估技术说明

评估范围内的负债为流动负债, 包括应付票据、应付账款、预收账

款、应付职工薪酬和其他应付款。本次评估在经核查核实的账面值基础上进行。

1、应付票据

应付票据账面值10.517.385.00元, 为应付昆明物理研究所、广州五所环境仪器有限公司、陕西维泽精密机械制造有限公司材料款、设备款等。评估人员通过查阅了相关购货合同、结算凭证、核实了应付票据票面记载的收、付款单位、支付金额, 以及是否含有票面利率等内容, 确认企业应付票据为无息票据, 应支付款项具有真实性和完整性, 核实结果账表单金额相符。以核查核实后账面值确定为评估值。

应付票据评估值为10.517.385.00元。

2、应付账款

应付账款账面值50.277.401.25元, 主要为应付各供应商材料款、设备款、外协加工费等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及合同等相关资料, 核实交易事项的真实性、业务内容和金额等, 以核查核实后的账面值作为评估值。

应付账款评估值为50.277.401.25元。

3、预收账款

预收账款账面值4.572.756.40元, 主要为预收的货款, 评估人员抽查有关账簿记录和供货合同,确定预收款项的真实性和完整性,核实结果账表单金额相符,均为在未来应支付相应的权益或资产,故以核查核实后账面值确定为评估值。

预收账款评估值4,572,756.40元。

4、应付职工薪酬

应付职工薪酬账面值 157,766.32 元, 为应付职工社会保险费、住房公积金。评估人员核实了应付职工薪酬的提取及使用情况。以核查核实

第84页

后账面值确定为评估值。

应付职工薪酬评估值为 157,766.32 元。

5、其他应付款

其他应付款账面值为29,056,138.93元, 主要为应付房租、代扣代缴款项等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及合同等相关资料, 核实交易事项的真实性、业务内容和金额等, 上述款项均为在未来应支付相应的权益或资产,以核查核实后账面值作为评估值。

其他应付款评估值为29,056,138.93元。

第五部分收益法评估说明

一、基本假设

(一) 一般假设

交易假设

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中, 评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

公开市场假设

公开市场假设, 是假定在市场上交易的资产, 或拟在市场上交易的资产, 资产交易双方彼此地位平等, 彼此都有获取足够市场信息的机会和时间, 以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

资产持续经营假设

资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上使用,相应确定评估方法、参数和依据。

(二) 特殊假设

假设国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化;
假设评估对象在未来经营期内的所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化;
假设评估对象在未来经营期内的管理层尽职, 并继续保持基准日的经营管理模式持续经营;
鉴于企业的货币资金或其银行存款等在经营过程中频繁变化或

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变化较大,本次评估的财务费用不考虑其存款产生的利息收入,也不考虑汇兑损益等不确定性损益;

假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响;
假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致;
在未来的经营期内, 被评估单位的各项期间费用及原材料不会在现有基础上发生大幅的变化, 仍将保持其最近几年的变化趋势持续;
被评估单位在未来经营期内的主营业务、收入与成本的构成以及经营策略等仍保持其最近几年的状态持续,而不发生较大变化。不考虑未来可能由于管理层、经营策略以及商业环境等变化导致的主营业务状况的变化所带来的损益;
本次收益预测假设被评估单位生产的产品市场价格在未来预测期内不发生重大变化;

在公司存续期内, 不存在因对外抵押、担保、法律纠纷等事 $10¹$ 项导致的大额或有负债; 未来公司保持现有的收入取得方式和信用政策不变,不会遇到重大的款项回收问题;

本次评估对被评估单位未来收益的预测是基于北方广微科技 11. 有限公司对未来收益等数据相关的预测;

假设我国红外成像行业持续快速发展, 行业技术水平不断提 $12₁$ 高,行业竞争状况良好,上下游行业均未出现影响行业发展的重大不利情况, 北方广微科技有限公司在未来经营期内的主营业务收入与成本的构成以及销售政策等能够按照相关规划如期实现;

在高新技术企业认定标准和政策不发生重大变化的前提下, $13.$ 被评估单位能够持续获得高新技术企业资格,享受相关税收优惠;

本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响;

第87页

当上述条件发生变化时, 评估结果一般会失效。

二、评估方法

(一) 概述

根据国家管理部门的有关规定以及《资产评估执业准则一企业价值》,国际和国内类似交易评估惯例,本次评估同时确定按照收益途径、采用现金流折现方法(DCF)估算被评估单位的权益资本价值。

现金流折现方法(DCF)是通过将企业未来预期的现金流折算为现值,估计企业价值的一种方法,即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率, 将预期现金流折算成现时价值, 得出企业价值。其适用的基本条件是: 企业具备持续经营的基础和条件, 经营与收益之间存在较稳定的对应关系,并且未来收益和风险能够预测且可量化。使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测, 以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时, 其估值结果具有较好的客观性, 易于为市场所接受。

(二) 评估思路

根据本次尽职调查情况以及评估对象的资产构成和主营业务特点, 本次评估的基本思路是以企业提供的报表估算其权益资本价值:

1、对纳入报表范围的资产和主营业务, 按照最近几年的历史经营状况的变化趋势和业务类型等分别估算预期收益 (净现金流量), 并折现得到经营性资产的价值:

2、对纳入报表范围, 但在预期收益 (净现金流量) 估算中未予考虑的诸如基准日的货币资金, 应收、应付股利等流动资产 (负债): 呆滞或闲置设备、房产等以及未计收益的在建工程等非流动资产(负债), 定义其为基准日的溢余或非经营性资产 (负债), 单独测算其价值;

3、由上述各项资产和负债价值的加和, 得出评估对象的企业价值,

经扣减付息债务价值后,得出评估对象的股东全部权益价值。

(三) 评估模型

1、基本模型

本次评估的基本模型为:

$$
E = B - D \tag{1}
$$

式中:

E: 评估对象的股东全部权益价值;

B: 评估对象的企业价值:

$$
B = P + C + I \tag{2}
$$

P: 评估对象的经营性资产价值;

$$
P = \sum_{i=1}^{n} \frac{R_i}{(1+r)^i} + \frac{R_{n+1}}{r(1+r)^n}
$$
\n(3)

式中:

R: 评估对象未来第1年的预期收益 (自由现金流量);

r: 折现率:

n: 评估对象的未来经营期;

C: 评估对象基准日存在的溢余或非经营性资产(负债)的价值;

$C=C_1+C_2$ $(4)$

C₁: 评估对象基准日存在的流动性溢余或非经营性资产(负债)价值:

C₂: 评估对象基准日存在的非流动性溢余或非经营性资产 (负债) 价值;

I: 评估对象基准日的长期股权投资价值;

D: 评估对象的付息债务价值。

2、收益指标

本次评估,使用企业的自由现金流量作为评估对象经营性资产的收益指标,其基本定义为:

R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本(5)

根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等,估算其未来经营期内的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现并加和, 测算得到企业的经营性资产价值。

3、折现率

本次评估采用资本资产加权平均成本模型(WACC)确定折现率r:

$$
r = r_d \times w_d + r_e \times w_e \tag{6}
$$

式中:

Wd: 评估对象的长期债务比率;

$$
w_d = \frac{D}{(E+D)}\tag{7}
$$

W: 评估对象的权益资本比率;

$$
w_e = \frac{E}{(E+D)}
$$
(8)

rd: 所得税后的付息债务利率;

re: 权益资本成本, 按资本资产定价模型 (CAPM) 确定权益资本成本r.;

$$
r_e = r_f + \beta_e \times (r_m - r_f) + \varepsilon \tag{9}
$$

式中:

rf: 无风险报酬率;

rm: 市场期望报酬率;

ε: 评估对象的特性风险调整系数;

B.: 评估对象权益资本的预期市场风险系数;

$$
\beta_e = \beta_u \times (1 + (1 - t) \times \frac{D}{E})
$$
\n(10)

B.: 可比公司的预期无杠杆市场风险系数;

$$
\beta_u = \frac{\beta_t}{1 + (1 - t) \frac{D_i}{E_i}} \tag{11}
$$

B: 可比公司股票 (资产) 的预期市场平均风险系数;

$$
\beta_t = 34\%K + 66\% \beta_x \tag{12}
$$

式中:

K: 一定时期股票市场的平均风险值, 通常假设K=1: B、: 可比公司股票 (资产) 的历史市场平均风险系数

$$
\beta_x = \frac{Cov(R_x; R_p)}{\sigma_p} \tag{13}
$$

$Cov(R_X, R_P)$ : 一定时期内样本股票的收益率和股票市场组合收益率的协方差:

σ_n: 一定时期内股票市场组合收益率的方差。

D.、E: 分别为可比公司的付息债务与权益资本。

三、资产核实与尽职调查情况说明

(一) 资产核实与尽职调查的内容

根据本次评估的特点,评估机构确定了资产核实的主要内容是评估对象资产及负债的存在与真实性,具体以被评估单位提供的基准日经审计的资产负债表为准, 经核实无误, 确认资产及负债的存在。为确保资产核实的准确性,评估机构制定了详细的尽职调查计划和清单,确定的尽职调查内容主要是:

1、本次评估的经济行为背景情况,主要为委托人和被评估单位对本次评估事项的说明;

第91页

2、评估对象存续经营的相关法律情况, 主要为评估对象的有关章程、投资出资协议、合同情况等;

3、评估对象的相关土地房屋产权情况:

4、评估对象的生产能力及技术装备情况;

5、评估对象执行的会计制度以及固定资产折旧方法等:

6、评估对象最近几年的倩务、借款情况以及倩务成本情况:

7、评估对象执行的税率税费及纳税情况:

8、评估对象的应收应付账款情况;

9、被评估单位的发展环境情况,主要句括宏观发展环境、相关市场发展环境情况:

10、最近几年的关联交易情况;

11、评估对象的业务类型、历史经营业绩和技术创新能力等;

12、最近几年主营业务成本构成、占用设备及场所(折旧摊销)、人员工资福利费用等情况:

13、最近几年主营业务收入,主要产品价格、占总收入的比例等情况:

14、未来几年的经营计划以及经营策略, 包括: 市场需求、价格策略、产能计划、产品(技术)更新改造、开发、销售计划、成本费用控制、资金筹措和投资计划等以及未来的主营业务收入和成本构成及其变化趋势等:

15、评估对象主要竞争者的简况, 包括经营能力、价格及成本等;

16、评估对象的主要经营优势和风险,包括:国家政策优势和风险、经营优势和风险、市场(行业)竞争优势和风险、财务(债务)风险、汇率风险等;

17、近年经审计的资产负债表、损益表、现金流量表以及产品收入

明细表和成本费用明细表:

18、与本次评估有关的其他情况。

(二)影响资产核实和尽职调查的事项

本次评估中未发现影响资产核查或尽职调查的事项。

(三) 资产核查核实和尽职调查的过程

本次评估的资产核查核实及尽职调查, 是在企业主要资产的所在地现场进行。采用的方法主要是通过对企业现场勘察、参观、以专题座谈会的形式,对被评估单位的经营性资产的现状、生产条件和能力以及历史经营状况、经营收入、成本、期间费用及其构成等的状况进行调查复核。特别是对影响评估作价的主要业务的业务量、收费标准和相关的成本费用等进行了专题的详细调查, 查阅了相关的会计报表、账册等财务数据资料、重要购销合同协议等。通过与企业的管理、财务人员进行座谈交流, 了解企业的经营情况等。在资产核实和尽职调查的基础上进一步开展市场调研工作, 收集相关行业的宏观行业资料以及可比公司的财务资料和市场信息等。

(四) 资产核查复核与尽职调查结论

按照国家资产评估相关规定, 经对评估对象在评估基准日2020年6 月30日资产与经营状况实施必要的核查复核与尽职调查后, 得到如下结论:

1、主要资产负债状况

评估对象最近三年一期经审计的资产负债情况见下表。

项目名称	2017年12月31日	2018年12月31日	2019年12月31日	2020年6月30日
流动资产:
货币资金	2,072.99	2,149.83	1,335.47	2,550.58
应收账款	4,471.43	3,985.44	6,629.95	5,079.89

表 5-1 评估对象最近三年一期资产负债情况

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单位: 万元

昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的北方广微科技有限公司股权项目·资产评估说明

项目名称	2017年12月31日	2018年12月31日	2019年12月31日	2020年6月30日
预付款项	366.90	209.36	501.02	258.48
其他应收款	38.31	77.41	76.31	152.64
存货	3,189.03	4,129.34	3,624.91	4,469.31
其他非流动资产		18.97	229.49	177.81
流动资产合计	10,138.65	10,570.34	12,397.15	12,688.72
非流动资产:
固定资产净额	1,203.46	1,184.06	890.31	762.52
在建工程	9,415.03	9,310.45	9,319.43	9,320.28
无形资产	6,344.08	5,616.93	11,054.60	10,383.46
开发支出	6,410.84	6,480.85	1,097.49	1,097.49
长期待摊费用		19.15	14.89	12.76
其他非流动资产				124.90
非流动资产合计	23,373.41	22,611.43	22,376.72	21,701.41
资产总计	33,512.06	33,181.77	34,773.87	34,390.13
流动负债:
应付票据			960.93	1,051.74
应付账款	4,561.71	3,986.78	5,305.10	5,027.74
预收款项	5.00	412.12	437.02	457.28
应付职工薪酬	0.41	0.65	2.61	15.78
应交税费	34.54	2.89
其他应付款	1,284.10	1,308.94	2,713.80	2,905.61
流动负债合计	5,885.76	5,711.38	9,419.46	9,458.14
负债合计	5,885.76	5,711.38	9,419.46	9,458.14
股东权益合计	27,626.30	27,470.39	25,354.41	24,931.98

2、营业收入与利润情况

评估对象最近三年的损益情况见下表。

表 5-2 评估对象最近三年损益情况

项目名称	2017年	2018年	2019年	2020年1-6月
一、营业收入	4,777.68	4,924.34	6,164.00	3,922.68
其中: 主营业务收入	4,706.93	3,911.03	6,164.00	3,922.68
其他业务收入	70.75	1,013.30
减: 营业成本	2,926.27	2,761.42	4,233.45	2,641.86
主营业务成本其中:	2,881.53	2,685.01	4,233.45	2,641.86
其他业务成本	44.74	76.41		$\overline{\phantom{a}}$
税金及附加	4.23	2.47	2.41	2.15
销售费用	226.22	203.26	226.76	94.35

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昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的北方广微科技有限公司股权项目 · 资产评估说明

项目名称	2017年	2018年	2019年	2020年1-6月
管理费用	1,220.46	451.05	715.45	412.39
研发费用	586.51	1,798.10	1,758.14	1,224.61
财务费用	$-14.05$	$-135.18$	$-160.94$	$-31.56$
资产减值准备	0.29		250.06	$-6.04$
营业利润二、	$-172.25$	$-156.79$	$-861.31$	$-415.09$
加: 营业外收入	350.05	0.94	1.21	1.05
减:营业外支出	8.46	0.05	7.18	8.39
三、利润总额	169.34	$-155.90$	$-867.28$	$-422.43$
减: 所得税
四、净利润	169.34	$-155.90$	$-867.28$	$-422.43$

3、溢余或非经营性资产负债情况

经调查,在评估基准日2020年6月30日评估对象账面存在以下评估所估算现金流之外的非经营性或溢余性资产 (负债):

(1)评估对象基准日账面银行理财产品2.450.00万元,与企业日常经营无关, 属基准日溢余资产。

(2) 评估对象基准日账面其他应收款中, 应收北方广微科技有限公司西安分公司内部往来款84.61万元,与企业日常经营无关,属基准日溢余资产。

(3)评估对象基准日账面在建工程系红外成像系统组件生产研发项目,目前已停工,账面值共9.320.28万元,与企业日常经营无关,属基准日溢余资产。

(4) 评估对象基准日账面无形资产系红外成像系统组件生产研发项目占用土地, 账面净值939.04万元, 与企业日常经营无关, 属基准日溢余资产。

(5) 评估对象基准日账面其他非流动资产系预付广州五所环境仪器有限公司设备款,共计124.90万元,与企业日常经营无关,属基准日溢余资产。

(6) 评估对象基准日账面应付票据中, 应付广州五所环境仪器有

第95页

限公司设备款, 共计124.90万元, 与企业日常经营无关, 属基准日溢余负债。

(7) 评估对象基准日账面应付账款中, 应付工程款、设备款等, 共计660.96万元,与企业日常经营无关,属基准日溢余负债。

(8) 评估对象基准日账面其他应付款中, 应付以前遗留股东款及关联方往来款,共计873.05万元,与企业日常经营无关,属基准日溢余负债。

4、长期股权投资情况

截至评估基准日2020年6月30日, 经审计后的报表披露, 评估对象无长期股权投资。

5、付息债务情况

截至评估基准日2020年6月30日, 经审计后的报表披露, 评估对象无付息债务。

四、宏观环境及行业发展分析

(一) 宏观环境分析

1、国际经济发展状况

2020年全球增长率预计为-4.9%, 比2020年4月《世界经济展望》的预测低1.9个百分点。新型冠状病毒(COVID-19)疫情对2020年上半年经济活动的负面影响比预期的更为严重, 预计复苏将比之前预测的更为缓慢。2021年全球增长率预计为5.4%。总体而言, 这将使2021年GDP 比2020年1月COVID-19疫情之前的预测低6.5个百分点。低收入家庭受到的负面影响尤其严重, 损害了20世纪90年代以来在减少极度贫困方面取得的显著进展。

与2020年4月《世界经济展望》预测一样, 目前预测有极大的不确

定性。基线预测取决于疫情影响方面的主要假设。在感染率下降的经济体, 最新预测中更为缓慢的复苏路径反映了以下因素: 保持社交距离的要求持续到2020年下半年: 2020年第一和第二季度经济活动在封锁期间受到的冲击比预期更大,产生了更严重的"创伤"(对供给潜力的破坏); 以及生存下来的企业加强必要的工作场所安全和卫生措施, 对生产率造成打击。对于仍在努力控制感染率的经济体,持续时间更长的封锁状态将对经济活动造成更大影响。此外,预测假设金融状况(自2020年4月《世界经济展望》发布以来已经放松)将仍然大致处在当前水平。不同于基线预测的其他结果显然也是可能的, 这不仅仅是因为疫情在如何发展。正如2020年6月"全球金融稳定报告更新"所讨论的, 金融市场情绪的近期反弹幅度似乎与基本经济前景的变化脱节,因此,金融状况的收紧幅度有可能大于基线情景的假设。

所有国家 ( 包括病毒感染似乎已经过峰值的国家 ) 应确保医疗卫生体系具备充足的资源。国际社会必须显著增强对国家举措的支持, 包括向医疗卫生能力有限的国家提供资金援助,并且随着疫苗试验取得进展,将资金引导投入疫苗生产,从而使所有国家迅速获得数量充足、费用可负担的疫苗。需要实施封锁的国家应继续实施相关经济政策, 包括通过大规模、有针对性的措施缓冲家庭收入损失,并向因强制限制经济活动而遭受不利影响的企业提供支持。在经济正在重新开放的国家,随着复苏进程启动, 定向支持应逐步取消, 并且应通过政策提供刺激, 以提升需求, 促进和鼓励资源重新分配, 从疫情之后规模可能持续缩小的部门转移到其他部门。

强有力的多边合作在多个领域依然至关重要。面对卫生危机和外部融资短缺的国家迫切需要得到流动性支持, 包括债务减免以及全球金融安全网的融资。除应对疫情外,政策制定者还必须通过合作化解贸易和

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技术领域的矛盾, 这种矛盾会危及从COVID-19危机中的最终复苏。此外,在疫情期间温室气体排放量空前减少的基础上,政策制定者应落实其气候变化缓解承诺,并共同努力加大设计公平的碳税或类似方案力度。全球社会必须现在行动起来, 通过加强全球基本用品和防护设施储备,为研究提供资金,为公共卫生体系提供支持,并建立有效机制,向最亟需群体提供救济,以此避免这一灾难重现。

2、国内经济发展状况

上半年, 面对新冠肺炎疫情带来的严峻考验和复杂多变的国内外环境, 在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下, 全国上下统筹推进疫情防控和经济社会发展各项工作, 坚决贯彻落实各项决策部署, 疫情防控形势持续向好, 复工复产复商复市加快推进, 上半年我国经济先降后升, 二季度经济增长由负转正, 主要指标恢复性增长, 经济运行稳步复苏,基本民生保障有力,市场预期总体向好,社会发展大局稳定。

初步核算,上半年国内生产总值456614亿元,按可比价格计算,同比下降1.6%。分季度看,一季度同比下降6.8%,二季度增长3.2%。分产业看, 第一产业增加值26053亿元, 同比增长0.9%; 第二产业增加值 172759亿元, 下降1.9%; 第三产业增加值257802亿元, 下降1.6%。从环比看,二季度国内生产总值增长11.5%。

①农业生产形势较好,夏粮再获丰收

上半年,农业(种植业)增加值同比增长3.8%,增速比一季度加快 0.3个百分点;其中,二季度增长3.9%,比一季度加快0.4个百分点。全国夏粮总产量14281万吨,比上年增加121万吨,增长0.9%。农业种植结构持续优化, 油菜籽等经济作物播种面积增加。上半年, 牛奶产量同比增长7.9%,禽蛋产量增长7.1%。猪牛羊禽肉产量下降10.8%,降幅比一季度收窄8.7个百分点;其中,禽肉产量增长6.8%,增幅提高5.7个百分

点;羊肉、牛肉、猪肉产量分别下降2.5%、3.4%、19.1%,降幅分别收窄5.2、3.0、10.0个百分点。生猪产能持续恢复。二季度末,生猪存栏33996 万头,比一季度末增长5.8%;其中,能繁殖母猪存栏3629万头,同比增长5.4%, 比一季度末增长7.3%。

②工业生产恢复较快,高技术制造业和装备制造业实现增长

上半年, 全国规模以上工业增加值同比下降1.3%, 降幅比一季度收窄7.1个百分点;其中,二季度增长4.4%,一季度为下降8.4%。6月份, 规模以上工业增加值同比增长4.8%,增速比5月份加快0.4个百分点,连续3个月增长;环比增长1.3%。上半年,分经济类型看,国有控股企业增加值同比下降1.5%; 股份制企业下降0.8%, 外商及港澳台商投资企业下降3.4%; 私营企业下降0.1%。分三大门类看, 采矿业增加值下降1.1%, 制造业下降1.4%, 电力、热力、燃气及水生产和供应业下降0.9%, 降幅分别比一季度收窄0.6、8.8、4.3个百分点。上半年,高技术制造业和装备制造业增加值同比分别增长4.5%和0.4%; 其中6月份分别增长10.0% 和9.7%。部分工程机械类和新产品产量增长较快。上半年,挖掘、铲土运输机械, 集成电路, 工业机器人, 载货汽车产量同比分别增长16.7%、 16.4%、10.3%、8.4%。1-5月份,全国规模以上工业企业实现利润18435 亿元, 同比下降19.3%, 降幅持续收窄; 其中, 5月份利润总额由4月份同比下降4.3%转为增长6.0%。6月份,中国制造业采购经理指数为50.9%, 比5月份上升0.3个百分点,连续4个月位于临界点之上。

③服务业降幅缩小,现代服务业增势良好

上半年, 第三产业增加值同比下降, 降幅比一季度收窄3.6个百分点; 其中, 二季度增长1.9%, 一季度为下降5.2%。分行业看, 上半年信息传输、软件和信息技术服务业,金融业增加值分别增长14.5%、6.6%;批发和零售业、住宿和餐饮业分别下降8.1%、26.8%,降幅比一季度分别

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收窄9.7、8.5个百分点。上半年, 全国服务业生产指数同比下降6.1%, 降幅比一季度收窄5.6个百分点;其中,6月份增长2.3%,比5月份加快 1.3个百分点。1-5月份, 规模以上服务业企业营业收入同比下降6.4%, 降幅比1-4月份收窄2.2个百分点;其中,信息传输、软件和信息技术服务业增长8.4%。6月份,服务业商务活动指数为53.4%,比5月份上升1.1 个百分点。其中,铁路运输业、道路运输业、航空运输业、邮政业、电信广播电视卫星传输服务、互联网软件信息服务、货币金融服务、资本市场服务、保险业等行业商务活动指数位于55.0%及以上。从市场预期看,服务业业务活动预期指数为59.0%。

④市场销售逐步改善,网上零售较快增长

上半年,社会消费品零售总额172256亿元,同比下降11.4%,降幅比一季度收窄7.6个百分点;其中二季度下降3.9%,比一季度收窄15.1 个百分点。6月份,社会消费品零售总额33526亿元,同比下降1.8%,降幅比5月份收窄1.0个百分点;环比增长1.34%。上半年, 按经营单位所在地分, 城镇消费品零售额149345亿元, 下降11.5%; 乡村消费品零售额22911亿元, 下降10.9%; 按消费类型分, 餐饮收入14609亿元, 下降 32.8%; 商品零售157648亿元, 下降8.7%。基本生活用品和医疗用品较快增长,上半年,限额以上单位粮油食品类、饮料类和中西药品类商品零售额分别增长12.9%、10.5%、5.8%, 比一季度分别加快0.3、6.4、2.9 个百分点。升级类商品销售较快增长,限额以上单位体育娱乐用品类、通讯器材类商品零售额分别增长6.1%和5.8%, 一季度分别为下降5.1% 和3.6%。全国网上零售额51501亿元,同比增长7.3%,一季度为下降0.8%。其中,实物商品网上零售额43481亿元,增长14.3%,比一季度加快8.4 个百分点; 占社会消费品零售总额的比重为25.2%, 比一季度提高1.6个百分点。

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5固定资产投资降幅明显收窄,高技术产业和社会领域投资回升

上半年, 全国固定资产投资(不含农户)281603亿元, 同比下降3.1%, 降幅比1-5月份收窄3.2个百分点, 比一季度收窄13.0个百分点。分领域看, 基础设施投资下降2.7%, 制造业投资下降11.7%, 降幅比一季度分别收窄17.0、13.5个百分点; 房地产开发投资增长1.9%, 一季度为下降 7.7%。全国商品房销售面积69404万平方米, 下降8.4%; 商品房销售额 66895亿元,下降5.4%,降幅比一季度分别收窄17.9、19.3个百分点。分产业看, 第一产业投资增长3.8%, 一季度为下降13.8%; 第二产业投资下降8.3%, 第三产业投资下降1.0%, 降幅比一季度分别收窄13.6、12.5 个百分点。民间投资157867亿元, 下降7.3%, 降幅比一季度收窄11.5个百分点。高技术产业投资增长6.3%,一季度为下降12.1%;其中高技术制造业和高技术服务业投资分别增长5.8%和7.2%。高技术制造业中, 医药制造业、计算机及办公设备制造业投资分别增长13.6%、8.2%; 高技术服务业中, 电子商务服务业、科技成果转化服务业投资分别增长 32.0%、21.8%。社会领域投资增长5.3%,一季度为下降8.8%;其中卫生、教育投资分别增长15.2%、10.8%, 一季度为分别下降0.9%、4.0%。从环比看, 6月份固定资产投资(不含农户)比上月增长5.91%。

6货物进出口好于预期, 贸易结构继续改善

上半年, 货物进出口总额142379亿元, 同比下降3.2%, 降幅比一季度收窄3.3个百分点;其中,二季度同比下降0.2%,一季度为下降6.5%。出口77134亿元, 下降3.0%; 进口65245亿元, 下降3.3%; 进出口相抵, 贸易顺差11889亿元。贸易结构继续优化。上半年, 一般贸易进出口占进出口总额的比重为60.1%, 比上年同期提高0.4个百分点。机电产品出口占出口总额的比重为58.6%, 比上年同期提高0.5个百分点。6月份, 进出口总额26973亿元,同比增长5.1%;出口15131亿元,增长4.3%;进

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口11842亿元, 增长6.2%。上半年, 全国规模以上工业企业实现出口交货值54250亿元,同比下降4.9%,降幅比一季度收窄5.4个百分点;其中, 6月份实现出口交货值由5月份同比下降1.4%转为增长2.6%。

⑦居民消费价格涨势温和,工业生产者出厂价格同比下降

上半年, 全国居民消费价格同比上涨3.8%, 涨幅比一季度回落1.1 个百分点。其中, 城市上涨3.6%, 农村上涨4.7%。分类别看, 食品烟酒价格同比上涨12.2%, 衣着下降0.1%, 居住下降0.1%, 生活用品及服务上涨0.1%, 交通和通信下降3.2%, 教育文化和娱乐上涨2.0%, 医疗保健上涨2.1%, 其他用品和服务上涨5.0%。在食品烟酒价格中, 粮食上涨 1.0%, 鲜菜上涨3.4%; 猪肉价格上涨104.3%, 比一季度回落18.2个百分点。扣除食品和能源价格后的核心CPI上涨1.2%。6月份,全国居民消费价格同比上涨2.5%, 环比下降0.1%。

上半年, 全国工业生产者出厂价格同比下降1.9%; 其中6月份同比下降3.0%, 环比上涨0.4%。上半年, 全国工业生产者购进价格同比下降 2.6%; 其中6月份同比下降4.4%, 环比增长0.4%。

8全国城镇调查失业率有所下降, 就业形势总体稳定

上半年, 全国城镇新增就业人员564万人, 完成全年目标任务的 62.7%。6月份, 全国城镇调查失业率为5.7%, 比5月份下降0.2个百分点; 其中25-59岁群体人口调查失业率为5.2%,低于全国城镇调查失业率0.5 个百分点, 比5月份下降0.2个百分点。31个大城市城镇调查失业率为 5.8%, 比5月份下降0.1个百分点。全国企业就业人员周平均工作时间为 46.8小时。二季度末,农村外出务工劳动力总量17752万人。

⑨居民实际收入降幅收窄,城乡居民人均可支配收入比值缩小

上半年,全国居民人均可支配收入15666元,同比名义增长2.4%, 增速比一季度加快1.6个百分点; 扣除价格因素实际下降1.3%, 降幅收

窄2.6个百分点。按常住地分, 城镇居民人均可支配收入21655元, 名义增长1.5%, 实际下降2.0%; 农村居民人均可支配收入8069元, 名义增长 3.7%,实际下降1.0%。从收入来源看,全国居民人均工资性收入同比名义增长2.5%, 经营净收入下降5.1%, 财产净收入增长4.2%, 转移净收入增长8.2%。城乡居民人均收入比值2.68, 比上年同期缩小0.06。全国居民人均可支配收入中位数13347元, 同比名义增长0.5%。

总的来看, 上半年我国经济逐步克服疫情带来的不利影响, 经济运行呈恢复性增长和稳步复苏态势,发展韧性和活力进一步彰显。同时也要看到,一些指标仍在下降,疫情冲击损失尚需弥补。当前全球疫情依然在蔓延扩散, 疫情对世界经济的巨大冲击将继续发展演变, 外部风险挑战明显增多,国内经济恢复仍面临压力。下一步,要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导, 把统筹推进常态化疫情防控和经济社会发展工作贯通起来, 坚持目标引领和问题导向, 积势蓄势谋势, 识变求变应变, 抓重点、补短板、强弱项, 扎实做好"六稳"工作, 全面落实 "六保" 任务, 确保各项决策部署落地生根, 坚决打赢脱贫攻坚战, 努力完成全面建成小康社会目标任务,推动我国经济行稳致远。

(二) 行业发展及前景分析

北方广微科技有限公司专业从事非制冷型红外焦平面探测器及机芯组件的研制、生产与销售。

1、行业主管部门与管理体制

公司产品可以用于军事和民用两个领域, 在不同的应用领域, 有不同的行业主管部门。

军用领域的管理部门为国家国防科技工业局, 国防科工局根据《武器装备科研生产许可管理条例》和《武器装备科研生产许可实施办法》对符合条件的企业颁发武器装备科研生产许可证,并根据《军工产品质

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量监督管理暂行规定》对军工产品的研制、生产过程进行质量监督,要求相关产品符合军工产品、质量管理体系。

民用领域的管理部门为工信部,工信部主要负责行业管理与规范划定, 包括制定并组织实施行业规划、计划和产业政策, 提出优化产业布局、结构的政策建议, 起草相关法律法规草案, 制定规章, 拟订行业技术规范和标准并组织实施,指导行业质量管理工作。

行业内部组织管理机构主要是中国光学光电子行业协会。中国光学光电子协会实行行业自律性管理, 其主要职能为向政府提供有关行业法制规划建议等参考资料;市场信息的动态调查分析;为会员及社会提供咨询服务;开展技术交流,举办专项应用研究与产品展示会;组织会员单位参加相关展览会等。

2、红外成像行业的基本情况

(1)红外热像仪

红外热像仪也叫红外成像系统或红外探测系统, 红外热成像仪是一种用来探测目标物体的红外辐射,将目标物体的温度分布图像转换成视频图像的高科技产品。

红外热像仪的核心部件是用来探测、识别和感知红外辐射的红外探测器,探测器水平直接决定了最终形成的可见图像的清晰度和灵敏度。

(2)红外探测器

红外探测器的设计、生产及研发涉及到材料、集成电路设计、制冷和封装等多个学科, 技术难度很大, 目前全球仅有美国、法国、以色列、中国等少数国家能够掌握非制冷红外探测器核心技术。目前市场上大部分红外探测器都是焦平面阵列, 其特点是由M×N个热敏单元(即像元) 排成阵列, 用来接收红外辐射。

红外探测器可以分为制冷型探测器和非制冷型探测器, 其具体对比

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如下:

类型	特点	应用场景
制冷型探测器	该型探测器需在液氮低温状况下工作,因此需要加装制冷装置,具有灵敏度高、作用距离远的特点,但设备消耗大、昂贵,且价格更加昂贵。	主要应用于航天、船舰等高端领域。
非制冷型探测器	该型探测器可以在常温下使用, 具有轻便、结构简单、低成本、低功耗、长寿命的优势, 但灵敏度低,观测距离较短。	可以满足一般军事需求及大部分民用需求。

3、红外成像行业的发展状况

红外热成像仪最早运用在军事领域,在军事上有极高的应用价值, 其最重要的应用是昼夜观察和热目标探测。随着红外成像技术的发展与成熟, 各种适用于民用的低成本红外成像设备出现, 其在国民经济各个领域发挥着越来越重要的作用。

(1) 红外成像在军用领域的发展状况

红外热成像仪能在完全黑暗的环境下探测到物体,即使在有烟雾、粉尘的情况下也不需要可见光光源,因此可以全天候使用。红外热成像仪以被动的方式探测物体发出的红外辐射, 比其他带光源的主动成像系统更具有隐蔽性。由于红外热成像具有隐蔽性好、抗干扰性强、目标识别能力强、全天候工作等特点, 所以被应用于军事侦察、监视和制导等方面, 在武器装备中得到广泛应用。

军用红外产品从上世纪70-80年代起就逐步应用于海陆空战场上, 经过多年的技术迭代及产品换代,目前红外产品在美国、法国等发达国家军队的普及率较高, 市场趋于稳定。同时, 西方发达国家对于红外成像采取严格的技术封锁及产品禁运政策, 也制约了全球军品市场规模的大幅增长。

根据Maxtech International及北京欧立信咨询中心预测, 2023年全球军用红外市场规模将达到107.95亿美元。

目前国际军用红外热成像仪市场主要被欧美发达国家企业主导占据, 因各国保持高度军事敏感性, 限制或禁止向国外出口, 大部分市场集中在欧美地区。根据Maxtech International统计, 2014年全球军用红外热成像仪系统市场中, 北美占50%, 欧洲占18%, 亚洲地区目前市场份额占12%,未来市场空间巨大。

资料来源: Maxtech International, 2014

与国际市场相比,我国的军用市场由于底子薄,仍处在大力追赶阶段。近年来红外热像仪在我国军事领域的应用处于快速提升阶段, 包括单兵、坦克装甲车辆、舰船、军机和红外制导武器在内的红外装备市场

将迎来快速发展阶段。国内军用红外热像仪市场正快速发展, 属于朝阳行业, 市场容量巨大。目前我国军队红外热像仪配备相对较少, 在国家积极推进军队信息化及武器装备现代化建设的大背景下, 在军民融合式发展的战略引导下, 近年来, 国内一批自主创新企业通过艰苦攻坚, 掌握了红外成像装备核心关键部件非制冷红外探测器的研发及生产, 成功实现了红外热成像核心部件的国产替代, 突破了欧美发达国家的技术垄断及产品禁运。未来,国内军用红外市场将持续快速增长。

(2)红外成像在民用领域的发展状况

在民用领域, 红外热成像仪行业已充分实现市场化竞争, 各企业面向市场自由竞争。随着非制冷红外热成像技术的发展,红外热成像仪在民用领域得到了广泛的应用,其民用市场保持着很快的增长速度,增长幅度要远大干军用领域。红外热成像仪在民用市场消费额的快速增长主要来源于产品成本下降带来新应用领域的不断扩大, 随着红外热成像仪在电力、建筑、执法、消防、车载等行业应用的推广, 国际民用红外热成像仪行业将迎来市场需求的快速增长期。

根据Maxtech International及北京欧立信咨询中心预测, 2023年全球民用红外市场规模将达到74.65亿美元。

中联资产评估集团有限公司

根据Yole研究及预测, 在全球民用红外市场主要细分领域中, 增长最迅速的是个人消费领域,2014年至2019年预计年复合增长率达到 17.41%, 其中智能手机热像仪更是达到40.99%。安防监控及辅助驾驶市场的年复合增长率也在10%以上。

随着我国经济持续发展,国内红外成像产品的普及,市场对于红外热成像仪的需求也日趋旺盛。由于红外热成像仪产品应用领域广泛, 且能为人们生产生活提供极大的便利性,未来对红外热成像仪的市场需求将会保持持续稳定增长的态势。除了传统应用行业外,未来将有更多新兴市场需求成为红外成像市场新的增长极。

4、行业竞争态势

(1) 全球红外市场竞争状况

①全球军用市场竞争状况

出于红外热成像仪的军事敏感性,军用产品往往以国家为单位实施产品和技术垄断,尤其各技术领先国对军用红外热像产品和技术高度保密, 导致不同国家的红外热成像仪企业之间在军用领域一般不会产生直接的市场竞争。

具体看来,本行业的竞争主体集中在美国、法国、英国和以色列等国。其中美国以强大的科研优势保持领先,在国际军品市场占据绝对主导地位。据Maxtech International统计, 2014年全球军用红外热成像仪市场的前十大供应商中, 美国厂商占据7席, 排名前3位的Lockheed Martin Corporation、Raytheon Company、L3 Technologies, Inc. 占据了45%以上的份额, 排名四到十位分别是: Thales Group、SAGEM、Northrop Grumman Corporation、FLIR、United Technologies Corporation、BAE Systems plc及Elbit Systems Ltd..

②全球民用市场竟争状况

国际民用市场上,目前北美市场占据了全球60%以上的红外热像产品份额, 欧洲和亚洲市场则正处于快速发展阶段。民用领域竞争实力最强的业内公司为FLIR,该公司于20世纪80年代推出第一台民用红外热成像仪, 目前已成为世界上规模最大、品种最齐全的红外热成像仪产品供应商。根据Maxtech International统计, 2014年该公司占据了全球民用红外热成像仪市场40%的市场份额,其中测温类红外热成像仪领域的市场占有率高达61%。另外, Fluke Corporation、ULIS、我国的高德红外、大立科技公司等也都是民用红外热成像仪领域较强的竞争者。

目前国际上红外热成像仪产品行业的企业并购非常活跃, 产业集聚现象越来越明显。仅在2007年, 就发生了FLIR收购Cedip Infrared Systems, L3 Technologies, Inc.收购Wescam (Raytheon Company商用红外部)、Fluke Corporation收购Raytek等数宗收购及合并交易。FLIR通过多次并购, 市场份额逐步提高, 在国际民用红外热成像仪产品领域其市场占有率已达40%, 前十大企业的市场占有率已达68%。

(2) 国内非制冷红外市场竞争状况

非制冷红外成像行业具有较高的资质壁垒和技术壁垒, 属于集光学、集成电路设计、传感器设计、MEMS工艺、计算机和物理学等多个学科为一体的技术密集型行业,行业具有较高的技术门槛。受技术发展阶段所限, 以往我国相关厂商主要依赖进口探测器或机芯进行整机组装。由于探测器或机芯成本占整机总成本的比例较大,因此过去国内非制冷红外产品企业在国际主流市场上并不具备真正的竞争力。

近年来, 国内非制冷红外行业经过多年的发展和技术积累, 已经具备探测器的自主研发及量产制造能力,目前国内非制冷红外行业已经掌握了从探测器、成像机芯到整机产品的全产业链生产能力。根据中国产业信息网数据, 全球只有美国、法国、以色列及中国等少数国家掌握了

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非制冷红外探测器的产业化生产能力。

我国从事红外成像探测器科研生产的单位可以分为科研院所和企业两部分。国内科研院所如上海技术物理研究所、中国电子科技集团公司第十一研究所和昆明物理研究所主要从事制冷光子型焦平面探测器技术开发,并不从事非制冷红外成像芯片技术开发。企业方面,国内从事非制冷红外技术产品研制、生产和经营的单位大部分研发能力弱,品牌影响力小, 许多企业是国外产品的代理商或系统集成商, 近5年我国非制冷红外焦平面探测器技术进步较大, 拥有非制冷红外探测器自主研发生产能力的企业主要包括睿创微纳、高德红外、大立科技等。

5、行业发展面临的机遇与挑战

(1) 行业发展面临的机遇

①政策支持引领发展

2015年5月8日,国务院公布旨在强化高端制造业、将中国建设为制造强国的国家战略规划——《中国制造2025》。其中明确提出要着力提升集成电路设计水平, 不断丰富知识产权(IP核)和设计工具, 突破关系国家信息与网络安全及电子整机产业发展的核心通用芯片, 提升国产芯片的应用适配能力。掌握高密度封装及三维(3D)微组装技术, 提升封装产业和测试的自主发展能力。形成关键制造装备供货能力。"十三五"规划中提出要攻克高端通用芯片、集成电路装备、宽带移动通信、高档数控机床、核电站、新药创制等关键核心技术,加快形成若干战略性技术和战略性产品, 培育新兴产业。

红外热成像技术涵盖集成电路、MEMS传感器、电子电路、信号处理、图像处理等多个领域,涉及微电子、材料、机械、热学、光学等多学科领域,红外热成像技术的发展,使得我国摆脱了以往长期受制于国外技术垄断的状况, 提升了我军全天候作战能力, 对我国国防安全有着

重大意义, 未来将在国家的重视与支持下获得长足的持续发展。

②民用红外成像市场潜力巨大

随着我国经济结构调整和经济持续增长, 现代化工业生产对工业检测、制程控制、电气自动化等的需求,未来城市建设对城市监控、检验检疫、消防安保、交通管理等的需求以及个人消费、辅助驾驶、物联网等新兴行业需求将呈现出强劲增长的态势, 这一态势将促进红外热成像仪领域快速发展。另外, 随着非制冷红外成像技术的发展, 红外制冷仪制造成本降低、体积减小, 将渐进入更多民用领域。

3军费增长助推军用红外成像市场的扩大

国防力量的强大是国家安定繁荣、社会和谐发展的坚强后盾。目前我国军费开支占比低,国防军事费用有望长期保持增长,带动军用红外成像市场扩大。目前, 红外热成像技术在夜间观测、夜间瞄准、武器系统的夜间预警、跟踪等领域都得到了广泛的应用。随着军事信息化建设的推进和武器装备更新升级, 红外军品采购需求逐年扩大。

(2) 行业发展面临的挑战

①产业起步较晚, 民用市场尚未成熟

我国红外热像产业起步较晚, 市场培育相对落后于欧美发达国家, 尚有巨大的市场培育和成长空间。目前,我国红外热成像仪应用最成熟的民用市场主要是电力检测,其他领域如工业测温、安防监控、汽车辅助驾驶等领域发展迅速,增长很快,但总体应用不够成熟。从行业发展趋势来看, 随着热像仪成本和价格的进一步降低, 红外成像技术将在越来越多的领域中得到应用。但我国民用市场能否有效培育和成长存在一定的不确定性。

②专业人才缺乏

红外成像设备的研制融合多学科的高精尖技术, 对人员的技术要求

高,人才培养周期长,导致了国内红外成像产品的研发人才队伍建设落后于行业发展的需求, 同时我国红外成像行业起步较晚, 经验丰富、技术能力强的专业技术人才和管理人才较缺乏。随着国防建设的需要及国内红外民用市场的日臻成熟,专业人才的缺乏矛盾将会更加突出。

6、行业未来发展趋势

(1)技术创新向小像元间距、晶圆级封装、ASIC集成等发展

当前, 业内较多采用的金属封装、陶瓷封装技术均为将晶圆切割为单个芯片后进行封装。随着晶圆级封装、3D封装的逐步成熟,未来可实现先整体封装后进行切割的封装工艺, 新的封装工艺能够大大提高规模效应和生产效率,有效降低封装成本。

目前,红外成像产品的信号和图像处理电子器件主要还采用SMT焊接等方式组装在PCB电路板上。近年来,业内个别厂商率先研发出采用 ASIC芯片集成方式替代PCB电路板级元器件集成, 显著减小了成像模组尺寸, 降低了量产成本。未来, 随着采用ASIC集成方式的产品量产, 规模化效应凸显, 更多的业内厂商将会采用此种技术, ASIC芯片集成将为未来技术发展趋势。

国内相关企业的研发投入在过去几年内大幅度提升,未来,随着国内企业创新能力的加强, 会有更多的与生产流程相关的技术进步, 进一步降低生产环节成本,从而降低供给成本。

(2) 新兴民用领域需求快速增长

目前国内红外热像市场实际年需求与潜在需求存在较大的差异, 造成这种差异的主要原因为红外探测器乃至红外热成像仪的成本和售价较高。未来,随着红外产品价格下降,性价比提升,未来市场普及率将进一步提升, 尤其是对价格更为敏感的民用领域。

国际市场上, 新兴经济体的快速发展, 红外热成像仪成为民用领域

的重要消费市场, 红外热成像仪可以应用于新兴经济体中基础设施建设、城市管理、工业生产、交通管控以及资源勘探的领域, 需求广阔; 在国内市场上, 随着我国经济结构调整与经济持续增长, 红外热成像仪将在工业现代化进程中发挥更大的作用, 例如应用于现代化工业生产中的工业检测、生产制造管理、电气自动化等领域,以及未来城市建设中的城市监控、检验检疫、消防安保等领域。

随着产业结构升级及消费水平提高,未来,我国民用红外热成像仪将更多的应用于汽车辅助驾驶、个人消费电子及物联网等新兴领域, 市场规模在不断扩大, 需求空间广阔。

(3) "国产化"成为未来趋势

非制冷红外焦平面阵列探测器是从20世纪80年代开始, 在美国军方的支持下发展起来的。由于非制冷焦平面探测器在军事方面的诸多应用,美国对中国一直实行严格的禁运措施。美国厂商在中国大陆仅出售热成像仪整机,或者在分辨率、帧频等方面有限制条件的机芯组件。法国的探测器可以对中国出口, 但实施最终用户许可制度, 并且在高端产品严格限制。

国内过去主要在高校等研究机构进行一些材料、传感器和读出电路技术相关研究,但一直未能实现国产化批量供货。从2006年前后,国内开始有商业公司进行红外探测器的研制工作,如睿创微纳、大立科技、高德红外和北方广微等。

五、评估对象介绍

北方广微科技有限公司隶属于北方夜视科技研究院集团有限公司, 是一家专业从事非制冷红外热成像系统核心控制部件——非制冷型红外焦平面探测器及机芯组件研制与生产,并具有自主独立知识产权的高新技术企业。

(1) 竞争优势

①人才优势

公司已形成一支高素质的研发团队,拥有留美归国博士及国内985、双一流等知名高校毕业的硕士以上学历人才数十人, 科研人员占比超过公司员工总数的 56%。整体研发队伍拥有极其雄厚的科研实力, 掌握 IC 设计、MEMS 材料设计与制造、检测、工艺与设备等方面的关键技术, 研发团队稳定性强。

②技术和研发优势

公司拥有已授权专利17项、软件著作权7项、商标3项、专有技术 2项。基于这些拥有自主知识产权的核心技术, 北方广微科技有限公司已完全实现了非制冷红外焦平面探测器的国产化设计和制造,具备一定的技术、研发优势。

③品牌影响力优势

北方广微科技有限公司是北方夜视科技研究院集团有限公司的参控股公司, 是中国兵器集团下属三级的参控股公司, 可充分借助夜视集团、兵器集团在军工平台优势, 实现军品项目的全部介入, 力争军品在单兵武器、观瞄驾驶、制导、无人机等项目形成占有率优势; 民品在电力检测、工业检测、安防监控、汽车辅助驾驶、危化气体检测等领域拓展用户和应用。

(2) 竞争劣势

公司近年来发展迅速, 销售收入每年大幅增长, 在业界也取得一定的地位。但与国际领先公司相比,从资产规模、收入规模来看,公司规模偏小, 抗风险能力较弱。因此, 公司产品的产能规模还需进一步提升, 并进一步拓展业务领域,开发新产品,增强企业实力,提高公司规模效益。

六、收益期限及预测期限的确定

北方广微科技有限公司近年来营业收入稳步增长,产品具有一定的市场竞争力, 无迹象表明其未来不可以持续经营, 因此本次评估确定其收益期为无限年期。

本次评估采用分段法对公司的收益进行预测, 即将公司未来收益分为明确的预测期间的收益和明确的预测期之后的收益, 根据北方广微科技有限公司对未来市场状况的预测和生产计划,本次明确的预测期选择为2020年7月至2025年, 以后年度收益状况保持在2025年水平不变。

七、净现金流量预测

(一)营业收入和营业成本的预测

1、营业收入预测

(1) 历史期营业收入分析

被评估单位近3年营业收入情况见下表:

表 5-3 被评估单位最近 3 年营业收入情况表

项目名称	2017年度	2018年度	2019年	2020年1-6月
营业收入	4,777.68	4,924.34	6,164.00	3,922.68
营业成本	2,926.27	2,761.42	4,233.45	2,641.86
毛利率	38.75%	43.92%	31.32%	32.65%
主营业务收入 $1$ ,	4,706.93	3,911.03	6,164.00	3,922.68
主营业务成本	2,881.53	2,685.01	4,233.45	2,641.86
毛利率	38.78%	31.35%	31.32%	32.65%
(1)探测器收入(万元)	1,383.25	3,364.15	5,014.91	3,615.65
销量(个)	1,499.00	4,874.00	7,747.00	5,445.00
单位价格(元/个)	9,227.81	6,902.24	6,473.36	6,640.32
(2)机芯组件收入(万元)	3,256.16	545.33	1,143.61	304.60
销量(个)	1,964.00	336.00	498.00	140.00
单位价格(元/个)	16,579.21	16,230.05	22,963.98	21,757.27
(3)红外组件收入(万元)	67.52	1.55	5.49	2.42
其他业务-劳务收入 $2\lambda$	70.75	1,013.30
其他业务-劳务成本	44.74	76.41
毛利率	36.77%	92.46%

中联资产评估集团有限公司

第115页

北方广微科技有限公司2017年至2019年收入稳步增长,从4.777.68 万元增长至 6.164.00 万元, 其中 2018 年度、2019 年度相比上年的收入增长率分别为 3.07%、25.17%。近两年主营业务手利水平比较稳定, 维持在 31.3%左右。

从公司销售产品类型来看: ①北方广微科技有限公司收入主要来自于探测器、机芯组件的销售, 2019年探测器及机芯组件销售收入占总收入的比重达到 99.91%; ②红外组件系与机芯配套的红外镜头等外采产品, 价值量较小: 3劳务收入系企业向客户提供的技术服务, 为非持续性业务, 2019年及2020年1-6月均无劳务收入。

项目	2017年	$2018$ 年	2019年	2020年1-6月
探测器收入/营业收入	28.95%	68.32%	81.36%	$92.17\%$
机芯组件收入/营业收入	68.15%	11.07%	18.55%	7.77%
红外组件收入/营业收入	$1.41\%$	$0.03\%$	$0.09\%$	$0.06\%$
劳务收入/营业收入	1.48%	20.58%

(2) 未来营业收入预测

本次评估根据被评估单位提供的近期合同订单、生产经营计划、未来收益预测资料、行业现状发展趋势、市场需求分析, 结合企业经营的优劣势、产品研发及客户经营计划需求等情况综合分析,结合评估对象的历史收入情况, 通过分别预测销售数量和销售价格, 估算未来的主营收入。

①销售数量的预测

近年来, 国内军用红外热像仪市场正快速发展, 属于朝阳行业, 市场容量巨大。同时, 随着非制冷红外热成像技术的发展, 红外热成像仪在民用领域也得到了广泛的应用, 其民用市场保持着很快的增长速度, 增长幅度要远大于军用领域。目前国际上仅美国、法国、以色列、韩国和中国等少数国家掌握非制冷红外芯片设计技术, 国外主要供应商对我国存在一定的出口限制, 加之非制冷红外成像行业具有较高的资质壁垒

第116页

和技术壁垒,而作为国内为数不多的具备探测器自主研发能力并实现量产的公司之一,北方广微科技有限公司具有先发优势,市场前景广阔。

公司自 2013 年运行以来, 参与了多个军品项目研制, 并逐渐实现军品定型并陆续取得订单。截至 2020 年 8 月, 北方广微科技有限公司当年已签订合同金额为 7.461.29 万元; 军品备产订单 3.792.60 万元。一般而言, 军工产品研发周期长、定制需求多, 定型后后续订单的确定性较高。

目前, 北方广微科技有限公司收入未明显受 2020 年初新冠肺炎疫情的影响, 营业收入仍呈现增长趋势, 2020年1-6月营业收入为3.922.68 万元, 已然超过 2019 年营业收入的一半。根据被评估单位的发展规划和战略目标, 随着127项目、1202项目以及融合项目的推进, 产品订单开始放量, 销售数量呈现大幅上升。本次评估根据公司近年经营状况、未来发展规划, 与被评估单位相关管理人员充分沟通的基础上估算未来预测期内各产品的销售数量。

②各产品销售价格的预测

2017-2019 年间, 被评估单位探测器平均单价呈现下降趋势, 机芯平均单价呈现上升趋势, 一方面是销售产品型号的结构变化所致, 2019 年,军用机芯产品销量上升;另一方面,随着对主要客户的持续供货以及产品技术日趋成熟,公司在订单量增长的同时逐渐降低成熟型号产品售价,因此探测器平均售价降低。本次评估遵循谨慎性原则, 销售价格在现有售价基础上逐年小幅下降。

③未来营业收入预测

根据上述销售数量和价格, 对 2020 年 7 月至 2025 年的营业收入进行预测, 假设企业 2025 年后进入稳定期, 保持 2025 年水平永续经营。被评估单位未来5年内各类产品销售情况预测见下表:

第117页

项目名称	2020年 7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
主营业务收入	6,433.00	13,177.24	15,246.03	17,074.99	18,411.22	19,097.25
主营业务成本	4,276.56	8,735.63	10,010.39	11,136.88	11,994.48	12,419.84
毛利率	33.52%	33.71%	34.34%	34.78%	34.85%	34.97%
(1) 探测器 (万元)	5,003.98	10,268.17	11,561.20	12,699.25	13,422.88	14,042.40
销量(支)	7,500.00	16,200.00	19,200.00	22,200.00	24,700.00	27,200.00
单位价格(元/支)	6,671.97	6,338.37	6,021.46	5,720.38	5,434.36	5,162.65
(2) 机芯组件(万元)	1,422.20	2,895.19	3,667.24	4,354.84	4,964.52	5,030.71
销量(支)	700.00	1,500.00	2,000.00	2,500.00	3,000.00	3,200.00
单位价格(元/支)	20,317.10	19,301.24	18,336.18	17,419.37	16,548.40	15,720.98
(3)红外组件(万元)	6.82	13.89	17.59	20.89	23.82	24.14

表 5-4 被评估单位未来 5 年营业收入预测表

金额单位: 万元

2、营业成本预测

被评估单位历史年度主营业务成本包括电路片(圆片)、原辅料、人工工资、外协费用、维修费用、封装费和制造费用。

本次评估结合被评估单位历史年度营业成本构成,在和企业生产、销售部门等相关人员充分沟通的基础上, 测算其未来各年度的成本, 其中: 电路片、原辅料、封装费等以2019年各项费用占主营业务收入的比例为基础进行预测; 人工工资根据预计的生产人员人数变化、工资增长水平估算; 折旧费用根据计入主营成本的固定资产折旧费用预测的数据估算; 对于其他费用, 经过分析和适当调整后估算。

被评估单位的营业成本预测结果见下表。

表 5-5 被评估单位未来 5 年营业成本预测表

今妬畄份, 万元

		並鉄半14: 刀儿
项目名称	2020年 7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
主营业务收入	6,433.00	13,177.24	15,246.03	17,074.99	18,411.22	19,097.25
毛利率	33.52%	33.71%	34.34%	34.78%	34.85%	34.97%
主营成本合计	4,276.56	8,735.63	10,010.39	11,136.88	11,994.48	12,419.84
电路片(圆片)	729.50	1,494.30	1,728.90	1,936.31	2,087.84	2,165.63
原辅料	148.78	304.76	352.61	394.91	425.81	441.68
人工工资	453.76	994.33	1,109.30	1,210.45	1,318.93	1,359.70

中联资产评估集团有限公司

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昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的北方广微科技有限公司股权项目 · 资产评估说明

项目名称	2020年 7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
外协费用	1,224.74	2,508.75	2,902.61	3,250.82	3,505.21	3,635.82
维修费用	108.83	222.92	257.91	288.85	311.46	323.06
封装费	1,394.59	2,856.66	3,305.14	3,701.64	3,991.32	4,140.04
制造费用
折旧费	98.35	196.70	196.70	196.70	196.70	196.70
办公费	41.94	57.53	57.53	57.53	57.53	57.53
其他	76.06	99.68	99.68	99.68	99.68	99.68

(二) 税金及附加的预测

被评估单位的税金及附加包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、车船使用税和印花税等。

增值税: 按13%的税率计算销项税额和相应发生的可抵扣进项税。城市维护建设税: 按应交增值税的7%计缴。

教育费附加: 按应交流转税税额的3%计缴。

地方教育费附加: 按应交流转税税额的 2%计缴。

印花税: 按照营业收入的 0.03%计缴。

企业所得税:假设被评估单位能够持续获得高新技术企业资格,按 15%的税率缴纳企业所得税。

税费预测结果见下表。

表 5-6 被评估单位未来 5 年税金及附加预测表

今嫡单位, 万元

项目名称	2020年 7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
城建税	8.55	42.90	51.06	58.25	63.47	67.45
教育费附加	6.10	30.64	36.47	41.61	45.34	48.18
车船使用税	0.20	0.20	0.20	0.20	0.20	0.20
印花税	1.93	3.95	4.57	5.12	5.52	5.73
合计	16.79	77.70	92.30	105.18	114.54	121.57

(三) 期间费用预测

1、销售费用的预测

第119页

被评估单位销售费用主要包括销售人员工资及社会保险费、差旅费、业务经费等。本次评估对于销售人员工资根据公司的工资水平和预计用人计划估算;社会保险费、住房公积金按照最近一年其占工资的比率分析估算; 对于业务经费、运输费等与经营业务存在较密切关联的费用,根据审计后的最近一年各项费用占主营业务收入的比率分析确定; 折旧费用根据计入销售费用的固定资产折旧费用预测的数据估算;对于其他销售费用结合各项费用历史年度的支出情况及变动情况等进行估算。

销售费用预测结果见下表。

表 5-7 被评估单位未来 5 年销售费用预测表

金额单位: 万元
项目名称	2020年 7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
主营业务收入	6,433.00	13,177.24	15,246.03	17,074.99	18,411.22	19,097.25
销售费用/ 主营业务收入	2.23%	$2.04\%$	1.86%	1.75%	1.70%	1.70%
销售费用合计	143.25	268.86	283.51	298.10	312.07	325.09
工资	77.14	161.99	170.09	178.59	187.52	196.90
社会保险费	12.22	25.66	26.94	28.29	29.70	31.19
住房公积金	4.73	9.93	10.43	10.95	11.50	12.07
折旧费	1.40	2.79	2.79	2.79	2.79	2.79
办公费	2.66	4.00	4.00	4.00	4.00	4.00
运输费	0.80	1.65	1.91	2.14	2.30	2.39
差旅费	16.17	20.00	20.00	20.00	20.00	20.00
汽车费	0.37	0.76	0.88	0.99	1.07	1.11
业务经费	13.65	27.97	32.36	36.24	39.08	40.53
其他	14.11	14.11	14.11	14.11	14.11	14.11

2、管理费用的预测

被评估单位管理费用主要包括管理人员工资及福利、社会保险费、差旅费、租赁费、研发费等。本次评估对于管理人员工资及福利根据公司的工资水平和预计用人计划估算; 社会保险费、住房公积金按照最近一年其占工资的比率分析估算; 折旧、摊销费用根据计入管理费用的固

定资产折旧及无形资产摊销、长期待摊费用摊销预测的数据确定;对其他各类管理费用以最近一年各项管理费用占主营业务收入的比率作为预测的基础, 对各项费用进行分析和适当调整后进行估算。

管理费用预测结果见下表。

		表 5-8 被评估单位未来 5 年管理费用预测表
--	--	--------------------------	--	--	--

会额单位: 万元

						$\pi$
项目名称	2020年 7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
主营业务收入	6,433.00	13,177.24	15,246.03	17,074.99	18,411.22	19,097.25
管理费用/ 主营业务收入	19.79%	19.21%	16.88%	15.33%	14.47%	12.76%
管理费用合计	1,273.25	2,530.72	2,574.15	2,617.63	2,663.40	2,436.61
工资	186.71	399.36	419.33	440.29	462.31	485.42
职工福利费	39.06	41.78	43.87	46.06	48.36	50.78
社会保险费	37.61	80.45	84.47	88.69	93.13	97.78
住房公积金	15.89	33.98	35.68	37.47	39.34	41.31
折旧费	2.72	5.45	5.45	5.45	5.45	5.45
无形资产摊销	1.99	3.98	3.98	3.98	3.98	3.98
长期待摊费用摊销	2.13	4.25	4.25	2.13	$\overline{\phantom{a}}$	$\blacksquare$
办公费用	10.42	20.84	20.84	20.84	20.84	20.84
通讯费	1.79	3.59	3.59	3.59	3.59	3.59
汽车费	6.44	10.50	10.50	10.50	10.50	10.50
差旅费	16.91	19.20	19.20	19.20	19.20	19.20
业务招待费	3.91	5.02	5.02	5.02	5.02	5.02
残疾人就业保障金	10.07	10.77	11.31	11.88	12.47	13.09
租赁费	144.00	302.40	317.52	333.40	350.07	367.57
聘请中介机构费用	2.56	8.14	8.14	8.14	8.14	8.14
研发费用	788.47	1,576.94	1,576.94	1,576.94	1,576.94	1,299.87
其他	2.56	4.08	4.08	4.08	4.08	4.08

3、财务费用的预测

在评估基准日,评估对象资产负债表披露,被评估单位基准日账面无付息债务。同时鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营过程中频繁变化或变化较大, 故本次评估不考虑存款产生的利息收入, 也不考虑付息债务之外的其他不确定性损益。

(四)营业外收支预测

营业外收支是主营业务以外发生的其他损益、赔偿金、政府补助等, 为不可预知收支, 本次评估不予预测。

(五) 折旧及摊销预测

1、折旧预测

被评估单位的固定资产主要包括机器设备、运输设备以及办公电子设备等,固定资产按取得时的实际成本计价。折旧预测包括存量固定资产和增量固定资产。本次评估,按照企业执行的固定资产折旧政策,以基准日经审计的存量固定资产账面原值扣除溢余固定资产原值、预计使用期、实际折旧率等估算未来经营期的折旧额。

2、摊销预测

截至评估基准日,被评估单位摊销费用为土地使用费、其他无形资产和长期待摊费用摊销。鉴于土地使用权属基准日溢余资产,本次评估不予预测其摊销; 对于其他无形资产和长期待摊费用, 以基准日经审计的账面原值、摊销期限等为基础,预测其未来各年的摊销费用。

折旧及摊销预测结果见下表。

表 5-9 被评估单位折旧及摊销预测表

人好的什一

项目名称	2020年 7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年	並供于ヒ: カル 2025年	永续期
折旧	163.12	326.24	326.24	326.24	326.24	326.24	326.24
摊销	661.17	1,322.35	1,322.35	1,320.22	1,318.10	1,087.21	625.43

(六) 追加资本预测

追加资本系指企业在不改变当前经营业务条件下, 为保持持续经营所需增加的营运资金和超过一年的长期资本性投入。如经营规模扩大所需的资本性投资 (购置固定资产或其他非流动资产), 以及所需的新增营运资金及持续经营所必须的资产更新等。即本报告所定义的追加资本为:

追加资本=资本性投资+资产更新投资+营运资金增加额

资产更新投资=房屋建筑物更新+机器设备更新+运输设备更新+电子及其他设备更新

1、资本性投资

在维持现有规模的前提下,企业无扩建、产能扩大计划,故本次评估假设预测期无扩大性的资本性投资。

2、资产更新投资估算

按照收益预测的前提和基础,在维持现有资产规模和资产状况的前提下, 结合企业历史年度资产更新和折旧回收情况, 预计未来资产更新改造支出。预测结果见下表。

表 5-10 被评估单位资产更新投资预测表

金额单位: 万元

项目名称	2020年 7-12月	2021年	2022年	2023年	$2024$ 年	$2025$ 年	永续期
固定资产更新性支出	163.12	326.24	326.24	326.24	326.24	326.24	326.24
无形资产及长期待摊费用更新性支出	13.39	$\overline{\phantom{0}}$	$\qquad \qquad \blacksquare$	-	9.15	11.33	625.43

3、营运资金增加额估算

营运资金追加额系指企业在不改变当前主营业务条件下, 为保持企业持续经营能力所需的新增营运资金,如正常经营所需保持的现金、产品存货购置、代客户垫付购货款(应收账款)等所需的基本资金以及应付的款项等。营运资金的追加是指随着企业经营活动的变化,获取他人的商业信用而占用的现金,正常经营所需保持的现金、存货等;同时, 在经济活动中, 提供商业信用, 相应可以减少现金的即时支付。通常其他应收账款和其他应付账款核算的内容绝大多为与主业无关或暂时性的往来, 需具体甄别视其与所估算经营业务的相关性个别确定。因此估算营运资金的增加原则上只需考虑正常经营所需保持的现金、应收款

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项、存货和应付款项等主要因素。本报告所定义的营运资金增加额为: 营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金

营运资金预测根据占收入的合理比例确定, 测结果见下表。

表 5-11 未来年度营运资金预测表

单位: 万元

科目	2020年 7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年	永续期
收入合计	6,433.00	13,177.24	15,246.03	17,074.99	18,411.22	19,097.25	19,097.25
成本合计	4,276.56	8,735.63	10,010.39	11,136.88	11,994.48	12,419.84	12,419.84
完全成本	5,693.06	11,535.21	12,868.05	14,052.61	14,969.94	15,181.55	14,627.42
期间费用	1,416.50	2,799.58	2,857.66	2,915.74	2,975.47	2,761.71	2,207.57
销售费用	143.25	268.86	283.51	298.10	312.07	325.09	325.09
管理费用	1,273.25	2,530.72	2,574.15	2,617.63	2,663.40	2,436.61	1,882.48
财务费用
折旧摊销	822.17	1,644.33	1,644.33	1,644.33	1,644.33	1,413.45	951.67
折旧	163.12	326.24	326.24	326.24	326.24	326.24	326.24
摊销	659.05	1,318.10	1,318.10	1,318.10	1,318.10	1,087.21	625.43
付现成本	4,870.89	9,890.87	11,223.72	12,408.28	13,325.61	13,768.10	13,675.75
营运资本	6,216.75	7,910.60	9,152.53	10,250.50	11,052.67	11,464.51	11,464.51
营运资本增加	3,861.88	1,693.85	1,241.94	1,097.97	802.17	411.84

(七) 净现金流量的预测结果

根据前面的预测原则和预测数据, 编制预测期内现金流量表见下表。本次评估中对未来收益的估算,主要是通过对评估对象财务报表揭示的历史营业收入、成本和财务数据的核实以及对行业的市场调研、分析的基础上,根据其于基准日具有法律效力的相关业务合同或协议、市场未来的发展等综合情况所作出的一种专业判断。估算时不考虑未来经营期内不确定性较大的部分营业外收支、补贴收入以及其它非经常性经营等所产生的损益, 预测期内现金流量表见下表:

表 5-12 未来经营期内的净现金流量预测表

单位: 万元

项目	$2020$ 年 7-12月	2021年	2022年	2023年	$2024$ 年	$2025$ 年	永续期
主营收入	6,433.00	13.177.24	15,246.03	17,074.99	18,411.22	19,097.25	19,097.25
其他业务收入
主营成本	4,276.56	8.735.63	10,010.39	11,136.88	11,994.48	12,419.84	12.419.84

中联资产评估集团有限公司

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项目	2020年 7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年	永续期
其他业务成本
税金及附加	16.79	77.70	92.30	105.18	114.54	121.57	121.57
销售费用	143.25	268.86	283.51	298.10	312.07	325.09	325.09
管理费用	1,273.25	2,530.72	2,574.15	2,617.63	2,663.40	2,436.61	1,882.48
财务费用
营业利润	723.16	1,564.34	2,285.67	2,917.19	3,326.73	3,794.13	4,348.26
营业外收入加:
减: 营业外支出
利润总额	723.16	1,564.34	2,285.67	2,917.19	3,326.73	3,794.13	4,348.26
所得税减:			165.45	260.17	321.60	422.88	568.34
净利润	723.16	1,564.34	2,120.23	2,657.02	3,005.13	3,371.25	3,779.92
折旧摊销等	824.29	1,648.59	1,648.59	1,646.46	1,644.33	1,413.45	951.67
折旧	163.12	326.24	326.24	326.24	326.24	326.24	326.24
摊销	661.17	1,322.35	1,322.35	1,320.22	1,318.10	1,087.21	625.43
扣税后利息
追加资本	4,038.39	2,020.09	1,568.18	1,424.21	1,137.56	749.41	951.67
营运资金增加额	3,861.88	1,693.85	1,241.94	1,097.97	802.17	411.84
追加投资和资产更新	176.51	326.24	326.24	326.24	335.39	337.57	951.67
净现金流量	$-2,490.93$	1,192.84	2,200.64	2,879.27	3,511.90	4,035.28	3,779.92

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八、权益资本价值预测

(一) 折现率的确定

1、无风险收益率 rf, 参照国家近五年发行的中长期国债利率的平均水平(见下表), 按照十年期以上国债利率平均水平确定无风险收益率 rf的近似, 即 rf = 3.61%。

表 5-13 中长期国债利率

国债代码	国债名称	期限	实际利率
101516	国债 1516	10	0.0354
101517	国债 1517	30	0.0398
101521	国债 1521	20	0.0377
101523	国债 1523	$\left \right $	0.0301
101525	国债 1525	30	0.0377
101528	国倩 1528	50	0.0393
101604	国债 1604	IΩ	0.0287
101608	国债 1608		0.0355
101610	国债 1610	$\left($	0.0292

序号	国债代码	国债名称	期限	实际利率
10	101613	国债 1613	50	0.0373
11	101617	国债 1617	10	0.0276
12	101619	国债 1619	30	0.0330
13	101623	国债 1623	10	0.0272
14	101626	国债 1626	50	0.0351
15	101704	国债 1704	10	0.0343
16	101705	国债 1705	30	0.0381
17	101710	国债 1710	10	0.0355
18	101711	国债 1711	50	0.0412
19	101715	国债 1715	30	0.0409
20	101718	国债 1718	10	0.0362
21	101722	国债 1722	30	0.0433
22	101725	国债 1725	10	0.0386
23	101726	国债 1726	50	0.0442
24	101804	国债 1804	10	0.0389
25	101806	国债 1806	30	0.0426
26	101811	国债 1811	10	0.0372
27	101812	国债 1812	50	0.0417
28	101817	国债 1817	30	0.0401
29	101819	国债 1819	10	0.0357
30	101824	国债 1824	30	0.0412
31	101825	国债 1825	50	0.0386
32	101827	国债 1827	10	0.0328
33	101906	国债 1906	10	0.0332
34	101908	国债 1908	50	0.0404
35	101915	国债 1915	10	0.0315
36	101986	国债 1910	30	0.0390
37	102004	国债 2004	30	0.0342
38	102006	国债 2006	10	0.0270
39	102007	国债 2007	50	0.0376
40	102063 平均	特国 2003	10	0.0279 0.0361

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2、市场期望报酬率rm, 一般认为, 股票指数的波动能够反映市场整体的波动情况, 指数的长期平均收益率可以反映市场期望的平均报酬率。通过对上证综合指数自1992年5月21日全面放开股价、实行自由竞价交易后至2020年6月30日期间的指数平均收益率进行测算,得出市场期望报酬率的近似, 即: rm=9.72%。

3、B。值, 取沪深两市同类可比上市公司股票, 以 2018年7月1日至 2020年6月30日的市场价格测算估计, 得到可比公司无财务杠杆风险系数的估计值 β=0.8960, 最后由式 (10) 计算得出β 为 0.8960。

4、权益资本成本 r., 本次评估考虑到评估对象在公司未来成长、融资条件、资本流动性以及公司的治理结构等方面与可比上市公司的差异性所可能产生的特性个体风险, 设公司特性风险调整系数 $\varepsilon$ =0.02; 最终由式 (9) 得到权益资本成本 re 为 0.1108。

5、适用税率: 假设被评估单位能够持续获得高新技术企业资格, 按15%的税率缴纳企业所得税。

6、由式 (7) 和式 (8) 可得到 Wd 值为 0, We 值为 1。

7、付息债务的成本 rd, 评估对象无付息债务, rd 为 0。

8、折现率 r, 将上述各值分别代入式 (6), r=rd×Wd+re×We, 得到折现率 r 为 11.08%。

(二) 经营性资产价值

将得到的预期净现金流量代入式(3), 即可得到评估对象的经营性资产价值 27.397.33 万元。

(三) 溢余或非经营性资产价值

经调查, 在评估基准日2020年6月30日评估对象账面存在以下评估所估算现金流之外的非经营性或溢余性资产 (负债):

(1)评估对象基准日账面银行理财产品2.450.00万元,与企业日常经营无关,属基准日溢余资产。取其成本法评估结果2,450.00万元作为溢余资产价值。

(2) 评估对象基准日账面其他应收款中, 应收北方广微科技有限公司西安分公司内部往来款84.61万元,与企业日常经营无关,属基准日溢余资产。取其成本法评估结果84.61万元作为溢余资产价值。

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(3) 评估对象基准日账面在建工程系红外成像系统组件生产研发项目, 目前已停工, 账面值共9,320.28万元, 与企业日常经营无关, 属基准日溢余资产。取其成本法评估结果9.318.50万元作为溢余资产价值。

(4) 评估对象基准日账面无形资产系红外成像系统组件生产研发项目占用土地,账面净值939.04万元,与企业日常经营无关,属基准日溢余资产。取其成本法评估结果4.393.86万元作为溢余资产价值。

(5) 评估对象基准日账面其他非流动资产系预付广州五所环境仪器有限公司设备款,共计124.90万元,与企业日常经营无关,属基准日溢余资产。取其成本法评估结果124.90万元作为溢余资产价值。

(6) 评估对象基准日账面应付票据中, 应付广州五所环境仪器有限公司设备款,共计124.90万元,与企业日常经营无关,属基准日溢余负债。取其成本法评估结果124.90万元作为溢余负债价值。

(7) 评估对象基准日账面应付账款中, 应付工程款、设备款等, 共计660.96万元, 与企业日常经营无关, 属基准日溢余负债。取其成本法评估结果660.96万元作为溢余负债价值。

(8) 评估对象基准日账面其他应付款中, 应付以前遗留股东款及关联方往来款, 共计873.05万元, 与企业日常经营无关, 属基准日溢余负债。取其成本法评估结果873.05万元作为溢余负债价值。

即基准日溢余或非经营性资产(负债)的价值为:

C=14,712.97 (万元)

(四)长期股权投资价值

截至评估基准日2020年6月30日, 经审计后的报表披露, 评估对象无长期股权投资。

(五) 付息债务

截至评估基准日2020年6月30日, 经审计的报表披露, 评估对象无

付息债务。

(六) 权益资本价值

1、企业价值

将得到的经营性资产的价值P=27,397.33万元,基准日的非经营性或溢余性资产的价值C=14,712.97万元, 基准日的股权投资价值I=0.00万元代入式(2), 即得到评估对象基准日企业价值B=P+C+I=42,110.30 (万元)

2、权益资本价值

将评估对象的企业价值B=42,110.30万元, 付息债务的价值D=0.00 万元代入式(1), 得到评估对象的权益资本价值E=B-D=42,110.30 (万元)。

第六部分评估结论及其分析

一、评估结论

基于被评估单位及企业管理层对未来发展趋势的判断及经营规划, 根据有关法律法规和资产评估准则,采用资产基础法和收益法,按照必要的评估程序, 对北方广微科技有限公司股东权益在评估基准日 2020 年6月30日的价值进行了评估。得出如下评估结论:

(一) 资产基础法评估结论

资产账面价值 34,390.13 万元, 评估值 31,569.90 万元, 评估减值 2,820.23 万元, 减值率 8.20%。

负债账面价值 9,458.14 万元, 评估值 9,458.14 万元, 评估无增减值变化。

净资产账面价值 24,931.99 万元, 评估值 22,111.76 万元, 评估减值 2,820.23 万元, 减值率 11.31%。详见下表。

	项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
		B	C	$D=C-B$	$E=D/B\times100\%$
$\mathbf{1}$	流动资产	12,688.72	12,886.49	197.77	1.56
$\overline{2}$	非流动资产	21,701.41	18,683.41	$-3,018.00$	$-13.91$
3	其中: 固定资产	762.52	1,370.93	608.41	79.79
$\overline{4}$	在建工程	9,320.28	9,318.50	$-1.78$	$-0.02$
5	无形资产	10,383.46	6,758.82	$-3,624.64$	$-34.91$
6	其中:土地使用权	939.04	4,393.86	3,454.82	367.91
7	开发支出	1,097.49	1,097.49	-
8	长期待摊费用	12.76	12.76	-
9	其他非流动资产	124.90	124.90	-
10	资产总计	34,390.13	31,569.90	$-2,820.23$	$-8.20$
11	流动负债	9,458.14	9,458.14	-

资产评估结果汇总表

评估基准日: 2020年6月30日金额单位: 人民币万元

中联资产评估集团有限公司

被评估单位: 北方广微科技有限公司

	目项	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
				$D=C-B$	$E=D/B\times100\%$
12	非流动负债	$\overline{\phantom{a}}$	-	-
13	负债总计	9,458.14	9,458.14	۰
14	(所有者权益) 净资产	24,931.99	22,111.76	$-2,820.23$	$-11.31$

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(二)收益法评估结论

经实施核查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序, 采用现金流折现方法 (DCF) 对企业股东全部权益价值进行评估。北方广微科技有限公司在评估基准日 2020年6月30日的净资产账面值为 24.931.99 万元, 评估后的股东全部权益资本价值 (净资产价值)为 42,110.30 万元, 增值 17,178.31 万元, 增值率 68.90%。

二、评估结果的差异分析及最终结果的选取

(一) 评估结果的差异分析

本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为 42,110.30 万元, 比资产基础法测算得出的股东全部权益价值 22.111.76 万元, 高 19.998.54 万元, 高 90.44%。两种评估方法差异的原因主要是:

1、资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准, 反映的是资产投入(购建成本)所耗费的社会必要劳动,这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化;

2、收益法评估是以资产的预期收益为价值标准, 反映的是资产的经营能力 (获利能力) 的大小, 这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。

综上所述,从而造成两种评估方法产生差异。

(二) 评估结果的选取

1、资产基础法为从资产重置的角度间接地评价资产的公平市场价值, 是企业价值评估的一种基本评估方法, 是以资产负债表为基础, 从

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资产投入的角度出发,以各单项资产及负债的重置价值替代其历史成本, 然后对各单项资产的评估结果进行加和, 是一种静态的评估方法, 受主观判断因素的影响相对较小。

2、收益法则是从决定资产现行公平市场价值的基本依据一资产的预期获利能力的角度评价资产,符合市场经济条件下的价值观念。一方面, 从企业历史年度经营状况以及发展趋势来看, 北方广微科技有限公司收入稳步增长, 2020年新冠肺炎疫情对公司业务发展影响不明显, 并且随着各军品产品定型并实现供货, 预计未来公司收入将保持较好的增长趋势; 另一方面, 红外热像仪行业正处于快速发展阶段, 将为企业批量生产提供良好的生产条件。整体而言,北方广微科技有限公司未来获利能力将逐渐增强, 因此, 本次收益法评估更能体现企业对整体资产的运营能力和运营潜力。

通过以上分析,本次评估选择收益法评估结论作为本次股东全部权益价值的参考。由此得到北方广微科技有限公司股东全部权益在基准日时点的价值为 42,110.30 万元。

三、评估结论与账面价值比较变动情况及原因

北方广微科技有限公司在基准日时点的净资产账面值是 24,931.99 万元, 股东全部权益评估值是 42,110.30 万元, 增值 17,178.31 万元, 增值率 68.90%。增资原因主要为:

(1) 北方广微科技有限公司属于高科技、轻资产企业, 生产过程中所需设备较少,所需厂房均为租赁所有,企业净资产较低,其盈利能力主要依赖于公司的营销能力、人力资源、研发能力等,这些因素不能完全在资产负债表上体现;

(2) 公司所处的红外热像仪行业未来将呈现高速发展态势, 且企

业前期进行了大量研发投入,未来处于放量阶段,企业有较强的增长潜力。

四、其他事项说明

1、2009年10月,被评估单位与北京市国土资源局经济技术开发区分局签订《国有建设用地使用权出让合同》, 取得位于北京经济技术开发区南部新区 X29 号街区 X29F2 地块的土地使用权, 宗地面积 21,185.462m², 土地使用权出让价款为 11,652,004.10 元。

根据《国有建设用地使用权出让合同补充协议》,该宗土地用于建设红外成像系统组件生产研发项目, 所建项目投资总额不低于2亿元, 其中固定资产投资额不低于 1.7 亿元; 且宗地内所建项目建成达产后( 签订《出让合同》5年内)年产值或年销售收入不低于6亿元,年纳税额不低于 2200 万元。

(1) 当企业已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%, 且未经批准中止开发建设连续满一年的, 出让人有权向受让人按土地使用权价款的20%征收土地闲置费。

(2) 企业实际投资强度、产值(或销售收入) 和纳税情况不能满足双方约定指标的,属于违约,出让人有权收取违约金,并可要求受让人继续履约。

企业红外成像系统组件生产研发项目于 2010 年 3 月开工, 2010 年底宗成主体工程后停工至今。本次评估未考虑该事项对土地评估结果的影响。

2、在建工程中,部分材料款、设备款、电梯款等为预付款,被评估单位未收到相关货物。由于项目已停工 10 年,该合同履行及执行金额等存在不确定性,以核实后账面值确认评估值。另外,评估人员未收集到被评估单位与全部工程承包方的工程进度结算单据, 故对于应付工程款,以企业申报为准,本次评估未考虑除企业申报以外其他可能存在的应付未付工程款。

3、被评估单位《高新技术企业证书》(证书编号: GR201611003084) 已过期,正在办理延续手续。截止评估基准日,公司尚未取得新的认定证书。本次评估假设在高新技术企业认定标准和政策不发生重大变化的前提下,被评估单位能够持续获得高新技术企业资格,享受相关税收优惠。

4、公司股东广微控股有限公司将其持有的北方广微科技有限公司 28.65%股权(7,688.00万元)质押给北京国际信托有限公司,特提请报告使用人注意。

5、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

6、评估机构获得的企业盈利预测是本评估报告收益法的基础。评估师对企业盈利预测进行了必要的调查、分析、判断,经过与被评估单位管理层及其主要股东多次讨论,进一步修正、完善后,评估机构采信了被评估单位对盈利预测的相关数据。评估机构对企业盈利预测的利用,不是对企业未来盈利能力的保证。

企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托人、被评估单位概况

本次资产评估的委托人为昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司,被评估单位为北方广微科技有限公司。

(一) 委托人概况

1、委托人 (一)

名称: 昆明物理研究所

类型: 事业单位

住所: 云南省昆明市五华区教场东路 31号

法定代表人: 曾桂林

开办资金: 12402 万元

举办单位: 中国兵器工业集团有限公司

统一社会信用代码: 12100000431204398E

宗旨和业务范围: 开展红外技术研究, 促进光电高科技发展。红外材料研究、红外探测器研究、深低温制冷技术研究、特种光学工艺研究、电子信息处理研究、光机电一体化研究、系统集成研究与开发、相关辅助技术与产品研究开发、相关技术开发与产品研制、《红外技术》出版

2、委托人 (二)

名称: 北方夜视科技研究院集团有限公司

类型: 有限责任公司

住所: 云南省昆明市经济技术开发区红外路 5 号

法定代表人: 曾桂林

注册资本: 贰拾肆亿玖仟捌佰玖拾肆万柒仟伍佰元整

成立日期: 2004年06月18日

营业期限: 2004年06月18日至长期

统一社会信用代码: 91530000763852404W

经营范围: 红外技术、微光技术及其它光电子技术的研究、开发、技术服务;红外产品、微光产品及其它光电子产品、光机电产品(含原辅材料、元件、零件、器件、仪器整机、装备系统及专用和非标工装、设备)的开发、研制、生产、销售、代理和服务;红外产业、微光产业及其他光电子产业项目的投资、建设、经营管理、咨询服务、货物进出口、技术进出口、物业管理、自有房屋租赁。(依法须经批准的项目, 经相关部门批准后方可开展经营活动)

(二) 被评估单位概况

名称: 北方广微科技有限公司

类型: 其他有限责任公司

住所: 北京市北京经济技术开发区地盛北街 1 号院 21 号楼 4 层 2 单元 401-02 室

法定代表人: 秦勇

注册资本: 26835 万元

成立日期: 2006年07月07日

营业期限: 2006年07月07日至2026年07月06日

统一社会信用代码: 91110302791639088U

1、公司简介

北方广微科技有限公司前身为北京广微积电科技有限公司, 成立于 2006年7月, 注册资金26.835.00 万元人民币, 隶属于北方夜视科技研究院集团有限公司, 是一家专业从事非制冷红外热成像系统核心控制部件一一非制冷型红外焦平面探测器及机芯组件研制与生产, 并具有自主独立知识产权的高新技术企业。

2、历史沿革

(1) 公司设立

北京广微积电科技有限公司由法人股东北京红杉清远咨询有限公司、北京悦鼎投资咨询有限公司、资阳凤凰通用航空俱乐部有限公司于 2006年7月出资设立,初始注册资金为1.000万元,实收资本1.000万元。此次出资事宜经北京国府嘉盈会计师事务有限公司审验,并于2006 年7月5日出具"京国验字[2006]第1210号"验资报告。成立时, 公司股东和出资情况如下:

股东名称、出资额和出资比例

金额单位: 万元人民币

序号	股东名称	注册资本	出资比例	实收资本	占实收资本总额比例
	北京红杉清远咨询有限公司	300.00	30.00%	300.00	30.00%
$\overline{2}$	北京悦鼎投资咨询有限公司	500.00	50.00%	500.00	50.00%
3	资阳凤凰通用航空俱乐部有限公司	200.00	20.00%	200.00	20.00%
	合计	1,000.00	100.00%	1,000.00	100.00%

(2) 第一次股权转让

2008年5月6日,根据《北京广微积电科技有限公司股东会决议》及《北京广微积电科技有限公司股权转让协议》,原股东北京悦鼎投资咨询有限公司、北京红杉清远咨询有限公司、资阳凤凰通用航空俱乐部有限公司分别将其持有的北京广微积电科技有限公司 50%股权 (500.00 万元)、30%股权(300.00 万元)、20%股权(200.00 万元)转让给广微控股有限责任公司。此次股权转让完成后, 公司股东和出资情况如下:

股东名称、出资额和出资比例

金额单位: 万元人民币

昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的北方广微科技有限公司股权项目·企业关于进行资产评估有关事项的说明

序号	股东名称	注册资本	出资比例	实收资本	占实收资本总额比例
	广微控股有限责任公司	1,000.00	100.00%	1,000.00	100.00%
	合计	1,000.00	100.00%	1,000.00	100.00%

(3) 公司第一次增资

2009年9月20日,根据《北京广微积电科技有限公司第二届第二次股东会议决议》,决定增加注册资本 9,000 万元,全部由广微控股有限责任公司缴付,增资完成后注册资本10,000万元。此次出资事宜经北京中诚恒平会计师事务所有限公司审验,并于2009年9月22日出具"中诚恒平验字[2009]第01-1065号"验资报告。此次增资完成后,公司股东和出资情况如下:

股东名称、出资额和出资比例

金额单位: 万元人民币

序号	股东名称	注册资本	出资比例	实收资本	占实收资本总额比例
	广微控股有限责任公司	10,000.00	100.00%	10,000.00	100.00%
	合计	10,000.00	100.00%	10,000.00	100.00%

(4) 第二次股权转让

2009年10月12日,根据《北京广微积电科技有限公司股东会决议》及《北京广微积电科技有限公司股权转让协议》,法人股东广微控股有限责任公司将其持有的北京广微积电科技有限公司 10%股权(1,000.00 万元)转让给中国电子科技集团第十一研究所。此次股权转让完成后, 公司股东和出资情况如下:

股东名称、出资额和出资比例

金额单位: 万元人民币

昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的北方广微科技有限公司股权项目·企业关于进行资产评估有关事项的说明

序号	股东名称	注册资本	出资比例	实收资本	占实收资本总额比例
	广微控股有限责任公司	9,000.00	90.00%	9,000.00	90.00%
$\overline{2}$	中国电子科技集团第十一研究所	1,000.00	10.00%	1,000.00	10.00%
	合计	10,000.00	100.00%	10,000.00	100.00%

(5) 公司第二次增资、第三次股权转让

2012年8月15日,根据《北京广微积电科技有限公司第一届第六次股东会决议》及《北京广微积电科技有限公司出资转让协议》, 原股东广微控股有限责任公司将其持有的北京广微积电科技有限公司 36.33% 股权 (3.633.00 万元)、53.67%股权 (5.367.00 万元) 分别转让给北京红杉清远咨询有限公司、无锡国芯科技投资企业(有限合伙)。

同期,广微控股有限责任公司对外转让股权的同时,以现金增资 6.688.00 万元, 北京红杉清远咨询有限公司以现金增资 755.00 万元。本次出资事宜经北京筑标会计师事务所有限公司审验,并于2012年10月 31 日出具"筑标验字[2012]340 号"验资报告。此次股权转让及增资完成后, 公司股东和出资情况如下:

股东名称、出资额和出资比例

金额单位:	万元人 Æ. Ш
-------	----------------

序号	股东名称	注册资本	出资比例	实收资本	占实收资本总额比例
1	广微控股有限责任公司	6,688.00	38.34%	6,688.00	38.34%
$\overline{2}$	北京红杉清远咨询有限公司	4,388.00	25.16%	4,388.00	25.16%
3	无锡国芯科技投资企业(有限合伙)	5,367.00	30.77%	5,367.00	30.77%
$\overline{4}$	中国电子科技集团第十一研究所	1,000.00	5.73%	1,000.00	5.73%
	合计	17,443.00	100.00%	17,443.00	100.00%

今嫡单位万元十民币

(6) 公司第三次增资

2013年3月6日,根据《北京广微积电科技有限公司第二届第二次股东会决议》,同意增加注册资本 9.392.00 万元, 其中: 北方夜视科技集团有限公司以现金增资 6,392.00 万元; 昆明物理研究所以现金增资 3,000.00 万元。此次出资事宜经大华会计师事务所(特殊普通合伙)审验, 并于2013年4月27日出具"大华验字[2013]000119号"验资报告。本次增资完成后, 公司股东和出资情况如下:

股东名称、出资额和出资比例

立如十二: 1114122111
序号	股东名称	注册资本	出资比例	实收资本	占实收资本总额比例
$\mathbf{1}$	广微控股有限责任公司	6,688.00	24.92%	6,688.00	30.48%
$\overline{2}$	北京红杉清远咨询有限公司	4,388.00	20.00%	4,388.00	19.99%
3	无锡国芯科技投资企业(有限合伙)	5,367.00	16.35%	5,367.00	24.46%
$\overline{4}$	中国电子科技集团第十一研究所	1,000.00	3.73%	1,000.00	4.56%
5	昆明物理研究所	3,000.00	11.18%	1,437.00	$6.55\%$
6	北方夜视科技集团有限公司	6,392.00	23.82%	3,063.00	13.96%
	合计	26,835.00	100.00%	21,943.00	100.00%

(7) 第四次股权转让

2013年8月8日, 公司名称正式变更为北方广微科技有限公司。

2013年8月8日,根据《北方广微科技有限公司第一届第五次股东会决议》,中国电子科技集团第十一研究所将其持有的北方广微科技有限公司 3.73%股权转让给广微控股有限责任公司。

截至评估基准日, 公司股东和出资情况如下:

股东名称、出资额和出资比例

金额单位: 万元人民币

序号	股东名称	注册资本	出资比例	实收资本	占实收资本总额比例
$\mathbf{1}$	广微控股有限公司	7,688.00	28.65%	7,688.00	28.65%
$\overline{2}$	北京红杉清远咨询有限公司	4,388.00	16.35%	4,388.00	20.00%
3	无锡芯国企业咨询合伙企业 (有限合伙)	5,367.00	20.00%	5,367.00	16.35%
$\overline{4}$	昆明物理研究所	3,000.00	11.18%	3,000.00	11.18%
5	北方夜视科技研究院集团有限公司	6,392.00	23.82%	6,392.00	23.82%
	合计	26,835.00	100.00%	26,835.00	100.00%

注: 2017年9月30日, 广微控股有限责任公司更名为广微控股有限公司;

2019年12月30日,无锡国芯科技投资企业(有限合伙)更名为无锡芯国企业咨询合伙企业(有限合伙);

2020年1月14日,北方夜视科技集团有限公司更名为北方夜视科技研究院集团有限公司。

3、经营范围

生产红外成像系统核心控制部件、红外成像系统、集成电路: 技术推广服务;红外成像系统核心控制部件、红外成像系统的研发;集成电路的设计;项目投资;投资咨询;销售机械设备(汽车除外)、电子产品;货物进出口、技术进出口、代理进出口;设备维修(需行政许可项目除外)。(企业依法自主选择经营项目,开展经营活动;依法须经批准的项目, 经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动: 不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。)

4、资质状况

北方广微科技有限公司已取得《装备承制单位资格证书》(注册编号: 18DYS01706)、《武器装备科研生产单位二级保密资格证书》(编号:

BJB15097)、《高新技术企业证书》(证书编号: GR201611003084)。

5、公司产品及科研生产情况

北方广微科技有限公司干 2008 年在西安以和赁超净厂房、自投专用设备的方式建设了一条 6 英寸 MEMS 生产线, 专业从事非制冷红外焦平面探测器研制与生产。目前, 公司已成功研发并批量生产 160×120 (间距 45um)、384×288 (间距 38 um、25 um、20um)、640×512 (间距 20um)等多个系列的探测器,正在研制间距 17um 以及 1K × 1K 等更高性能的探测器。

北方广微科技有限公司自创始至今, 成功突破了多项行业内技术难题,打破了国外技术封锁、在国内率先实现了高精技术的规模化生产应用。目前, 公司相关产品的性能已经达到甚至超过国外同类产品水平, 可以广泛应用于军用装备、电力、石化、冶金、建筑、消防、公共安全及交通夜视等领域。

6、公司前景

近年来,国内军用红外热像仪市场正快速发展,属于朝阳行业,市场容量巨大。同时, 随着非制冷红外热成像技术的发展, 红外热成像仪在民用领域也得到了广泛的应用, 其民用市场保持着很快的增长速度, 增长幅度要远大于军用领域。目前国际上仅美国、法国、以色列、韩国和中国等少数国家掌握非制冷红外芯片设计技术, 国外主要供应商对我国存在一定的出口限制, 加之非制冷红外成像行业具有较高的资质壁垒和技术壁垒, 而作为国内为数不多的具备探测器自主研发能力并实现量产的公司之一,北方广微科技有限公司具有先发优势,市场前景广阔。

7、资产、财务及经营状况

截至评估基准日 2020 年 6 月 30 日, 北方广微科技有限公司账面资产总额 34,390.13 万元、负债 9,458.14 万元、净资产 24,931.99 万元; 2020

昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的北方广微科技有限公司股权项目·企业关于进行资产评估有关事项的说明

年1-6月累计实现营业收入3,922.68万元,净利润-422.43万元。公司近 3年资产、财务状况如下表:

公司资产、负债及财务状况

单位: 人民币万元

项目	2017年12月31日	2018年12月31日	2019年12月31日	2020年6月30日
总资产	33,512.06	33,181.77	34,773.87	34,390.13
负债	5,885.76	5,711.38	9,419.46	9,458.14
净资产	27,626.30	27,470.39	25,354.41	24,931.99
项目	2017年度	2018年	2019年	2020年1-6月
营业收入	4,777.68	4,924.34	6,164.00	3,922.68
利润总额	$-172.25$	$-156.79$	$-861.31$	$-415.09$
净利润	169.34	$-155.90$	$-867.28$	$-422.43$
审计机构		信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)
审计意见类型		标准无保留意见

公司现金流量状况

金额单位: 人民币万元

科目/年度	2017年	2018年	2019年
一、经营活动产生的现金流量:	44.05	563.65	$-602.94$
二、投资活动产生的现金流量	$-105.99$	$-486.80$	$-211.51$
三、筹资活动产生的现金流量
汇率变动对现金及现金等价物的影响四、			0.09
现金及现金等价物净增加额五、	$-61.94$	76.84	$-814.36$
加: 期初现金及现金等价物余额	2,134.92	2,072.99	2,550.58
六、期末现金及现金等价物余额	2,072.99	2,149.83	1,736.22

(三) 委托人与被评估单位之间的关系

委托人昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司系被评估单位北方广微科技有限公司的股东。

二、关于经济行为的说明

根据《北方夜视科技研究院集团有限公司董事会第四届第十二次董事会会议决议》(2020年6月16日)以及《北方广微科技有限公司2020 年度第一次股东会决议》(2020年9月3日),昆明物理研究所、北方夜

昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的北方广微科技有限公司股权项目·企业关于进行资产评估有关事项的说明

视科技研究院集团有限公司拟通过挂牌转让其合并持有的北方广微科技有限公司 35%股权, 为此需对北方广微科技有限公司股东全部权益进行资产评估, 为委托人相关经济行为提供价值参考意见。

三、关于评估对象与评估范围的说明

(一) 评估对象与评估范围内容

评估对象是北方广微科技有限公司的股东全部权益。评估范围为北方广微科技有限公司在评估基准日的全部资产及相关负债, 账面资产总额 34,390.13 万元、负债 9,458.14 万元、净资产 24,931.99 万元。具体包括流动资产 12,688.72 万元; 非流动资产 21,701.41 万元; 流动负债 9,458.14 万元。

上述资产与负债数据摘自经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙) 审计的2020年6月30日北方广微科技有限公司资产负债表,评估是在企业经过审计后的基础上进行的。

经委托人及相关当事人确认,委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

(二) 委估主要资产情况

1、纳入评估范围内的实物资产账面值14.552.11万元, 占评估范围内总资产的 42.31%,为存货、固定资产、在建工程。实物资产主要分布在北京市海淀区紫竹院路 81号院 3号楼 16层 1603-1619室、西安市高新区丈八三路 24 号办公楼以及租赁航天 771 所部分超净厂房内。

2、存货包括原材料、委托加工物资、产成品、在产品以及在用周转材料。(1)原材料主要为生产探测器所需的各种硅片、电路片、化学

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试剂及备品备件等, 主要句括电路片 E001、元器件、掩模板 C2048C 等; (2) 委托加工物资系委托云南北方昆物光电科技发展有限公司加工的申路片、探测器等: (3) 产成品为企业自产的各种型号探测器、机芯组件以及外购的后置电路、红外镜头;(4)在产品为正在生产加工中的未完工产品, 包含了物料成本及制造费用等; (5) 在用周转材料主要包括热敏镜头、图像采集卡、万用表。

存货品种较多、数量大,有专人管理,出入库记录详细。

3、本次评估范围内的设备类资产主要包括机器设备、车辆、电子设备三大类,其中:

(1) 评估范围内的机器设备购置于 2007-2020 年间, 共计 241 台 (套), 主要包括电阻测试仪、残余气体分析仪、金属溅射台、UV 固胶机、碗口刻蚀机、线宽测量仪、气象沉积设备、半成品通用测试系统等。

(2) 交通运输车辆

车辆为1部奥迪牌 FV7201BACWG 小型轿车。

(3) 电子设备

电子设备购置于2006-2020年间,共计258台 (套), 主要句括打印机、电脑、空调、工作站、直饮水机等。

评估范围内的设备资产均在正常使用。该企业设备保养制度较好, 可满足正常生产和使用的需要。

4、在建工程为红外线成像系统组件生产研发项目,位于北京市经济开发区南部新区,规划总建筑面积 41.663.76 平方米,具体包括生产厂房、研发实验楼、综合动力站及废弃物收集站、化学品库等。项目于 2010年3月开工建设, 2010年底完成主体工程后停工至今。

(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

1、企业申报的账面记录的无形资产情况

被评估单位申报的账面记录的无形资产为1项十地使用权、2项专有技术以及11项其他无形资产。

(1) +地使用权

纳入本次评估范围内的土地使用权为北方广微科技有限公司以出让方式取得的位于北京经济技术开发区南部新区 X29号街区的1宗国有建设用地使用权,面积为21.185.462平方米,待估宗地概况如下:

土地权证编号	宗地名称	证载权利人	土地位置	取得日期	终止日期	使用权类型	用地性质	面积 $(m2)$
京技国用 (2014) 出第	北京经济技术开发区南部新区 X29 号街区	北方广微科技有限公	北京经济技术开发区南部新区 X29	2014/12/25	2059/5/4	出让	工业用地	21,185,462
00050号	X29F2 地块	司	号街区

(2) 专有技术

纳入本次评估范围内的专有技术共2项, 为企业自行研发的384专有技术、640专有技术,系北方广微科技有限公司进行一系列产品研发所耗用的材料费用、专用费用以及研发人员职工薪酬等。

(3)其他无形资产

纳入本次评估范围内的其他无形资产共 11 项, 主要包括猎隼监控软件、金算盘软件、计算机安全检查取证系统等,截至评估基准日,以上软件均处于正常使用中。

2、企业申报的账面未记录的无形资产情况

被评估单位申报的账面未记录的无形资产为19项专利技术、7项软件著作权、3项商标以及1项域名,具体情况如下:

(1) 专利所有权

纳入本次评估的专利技术共19项,具体包括14项发明专利、2项实用新型专利以及3项申请中发明专利。具体情况如下:

序号	内容或名称	类型	专利号	证书号	期 $\overline{ }$ 申请 − ⊢	期/ $\overline{ }$ 得取 − 日期生	$\boldsymbol{\kappa}$ $\rightarrow$ 奋社
--------	-------	----	-----	-----	-------------------------------------	------------------------------------------------	----------------------------------------------

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昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的北方广微科技有限公司股权项目·企业关于进行资产评估有关事项的说明

序号	内容或名称	类型	专利号	证书号	申请日期	取得日期/ 公告日期	备注
$\mathbf{1}$	非制冷红外焦平面阵列读出电路	发明专利	ZL201711175496.6	第 3626027号	2017-11-22	2019-12-10
2	热释电红外读出电路	发明专利	ZL201410645136.8	第 2908724 号	$2014 - 11 - 10$	2018-05-01
3	-种 TiAlV 合金的刻蚀方法	发明专利	ZL201510601726.5	第 2736580号	$2015 - 09 - 18$	2017-12-12
$\overline{4}$	-种各向异性干法刻蚀 VO2 的方法	发明专利	ZL201410450255.8	第 2439470号	$2014 - 09 - 04$	2017-04-05
5	干法刻蚀微电机系统牺牲层的方法	发明专利	ZL201410449776.1	第 2127161 号	2014-09-04	2016-06-29
6	聚酰亚胺涂布及烘烤方法	发明专利	ZL201410449625.6	第 2125806号	$2014 - 09 - 04$	2016-06-29
$\overline{7}$	红外焦平面阵列及其读出电路	发明专利	ZL201110005464.8	第1068206号	2011-01-12 2012-10-24
8	红外焦平面阵列及其读出电路	发明专利	ZL201010570406.5	第 981038号	$2010 - 12 - 02$	2012-06-27
$\mathbf{Q}$	微机电器件的晶圆级真空封装方法	发明专利	ZL201010166444.4	第 935516号	2010-05-10	2012-04-25
10	微机电器件的晶圆级真空封装方法	发明专利	ZL201010200041.7	第1297026号	2010-06-08	$2013 - 11 - 06$
	红外透射窗及其制造方法以 11 及气密性盒体、红外线传感装置	发明专利	ZL201010252282.6	第1274436号	2010-08-13 2013-09-18
12	锗窗、其制造方法以及具有该锗窗的气密性盒体	发明专利	ZL200910139923.4	第 906216号	2009-07-15	2012-02-01
	13 非致冷式红外微测热辐射计	发明专利	ZL200910250392.6	第 784890号	2009-12-07	2011-05-25
14	薄膜应力测试结构、测试方法及制造方法	发明专利	ZL200910131087.5	第 826352号	2009-04-22	2011-08-17
15	一种用于半导体湿法清洗的装置	实用新型	ZL201420269354.1	第 3892597号	2014-05-23	2014-11-05
16	-种用于溅射系统上提高薄膜均匀性的装置	实用新型	ZL201420268937.2	第 3857124号	2014-05-23	2014-10-15
17	偏振非制冷红外焦平面探测器	发明专利	201810994366.3		2018-08-29	2019-02-05	实质审查阶段
18	非制冷红外偏振探测器像元结构及制备方法	发明专利	201810996239.7		2018-08-29	2019-01-22	实质审查阶段
19	用于电容型非制冷焦平面读出电路的超高阻抗测量装置	发明专利	201711042176.3		2017-10-30	2018-05-11	等年登印费

第13页

(2) 软件著作权

纳入本次评估范围内的软件著作权共7项,具体内容如下所示:

序号	内容或名称	完成日期	登记号	证书号
	基于车载的非制冷红外机芯组件软件 V1.0	2016-09-23	2016SR272866	软著登字第 1451483 号
2	红外机芯测温算法软件 V1.0	2016-09-23	2016SR272194	软著登字第 1450811 号
3	锗窗加工温度监控系统 V1.0	2010-04-08	2010SRBJ1237	软著登字第 BJ26620号
4	红外成像探测器软件 V1.0	2010-04-08	2010SRBJ1238	软著登字第 BJ26621 号
5	薄膜应力测试软件 V1.0	2010-04-08	2010SRBJ1234	软著登字第 BJ26617 号
6	反应溅射监测系统 V1.0	2010-04-08	2010SRBJ1235	软著登字第 BJ26618 号
	红外微测热辐射监测系统 V1.0	2010-04-08	2010SRBJ1236	软著登字第 BJ26619 号

(3) 商标

纳入本次评估范围的商标共3项,证载权利人均为北方广微科技有限公司。商标具体情况见下表:

序号	图案	名称	申请/注册号	申请日期	注册公告日期	国际分类
	GNie	GWIC	8832602	$2010 - 11 - 10$	2011-11-28	9类科学仪器
2	广微	广微	8832626	$2010 - 11 - 10$	$2011 - 11 - 28$	9类科学仪器
3	Guie	GWIE	8405913	2010-06-21	2011-06-28	9类科学仪器

(4)域名

纳入本次评估范围内的域名共1项, 具体内容如下所示:

网站名称	网址	域名	网站备案/许可证号	审核日期
一微北方厂	www.gwic.com.cn	gwic.com.cn	京 ICP 备 13034681 号-1	2019/8/8

(四) 企业申报的表外资产的类型、数量

经委托人及相关当事人确认,截止评估基准日 2020年6月30日, 被评估单位申报评估范围内表外资产为上述19项专利技术、7项软件著作权、3项商标以及1项域名,详见"企业申报的账面未记录的无形资产情况"部分。

四、关于评估基准日的说明

本项目资产评估的基准日是2020年6月30日。

此基准日是委托人综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

五、可能影响评估工作的重大事项的说明

1、2009年10月,被评估单位与北京市国土资源局经济技术开发区分局签订《国有建设用地使用权出让合同》,取得位于北京经济技术开发区南部新区 X29 号街区 X29F2 地块的土地使用权, 宗地面积 21,185.462m², 土地使用权出让价款为 11,652,004.10 元。

根据《国有建设用地使用权出让合同补充协议》,该宗土地用于建设红外成像系统组件生产研发项目,所建项目投资总额不低于2亿元, 其中固定资产投资额不低于1.7 亿元;且宗地内所建项目建成达产后( 答订《出让合同》5年内)年产值或年销售收入不低于6亿元,年纳税额不低于 2200 万元。

(1) 当企业已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足 25%, 且未经批准中止开发建设连续满一年的, 出让人有权向受让人按土地使用权价款的 20%征收土地闲置费。

(2) 企业实际投资强度、产值(或销售收入) 和纳税情况不能满足双方约定指标的,属于违约,出让人有权收取违约金,并可要求受让人继续履约。

企业红外成像系统组件生产研发项目于2010年3月开工, 2010年底完成主体工程后停工至今。

2、被评估单位《高新技术企业证书》(证书编号: GR201611003084) 已过期, 正在办理延续手续。截止评估基准日, 公司尚未取得新的认定证书。

3、公司股东广微控股有限公司将其持有的北方广微科技有限公司 28.65%股权(7.688.00万元)质押给北京国际信托有限公司。

六、资产负债核查情况的说明、未来经营和收益状况预测的说明

(一) 资产负债核查情况说明

1、列入本次核查范围的资产, 是北方广微科技有限公司在评估基准日的全部资产及相关负债,账面资产总额 34,390.13 万元、负债 9,458.14 万元、净资产 24,931.99 万元。具体包括流动资产 12,688.72 万元; 非流动资产 21,701.41 万元; 流动负债 9,458.14 万元。

2、核查盘点时间: 核查基准日为 2020 年 6 月 30 日, 核查盘点时间自 2020年8月13日至 2020年8月19日。

3、实施方案: 此项工作由财务部牵头, 相关各部门参与。具体由业务部门负责存货的盘点,财务部门、设备管理部和办公室共同负责固定资产的清查盘点。

核查盘点工作本着实事求是的原则, 统一核对账、卡、物, 力求做到准确、真实、完整。

(1) 流动资产的核查: 运用实地盘点, 与抽样盘点相结合, 通过点数和抽取样本计算等方法, 确定其实有数量。

(2)固定资产的核查,是通过实物数量盘点和质量检验方法相结合, 采取各种技术方法, 检验资产的质量情况。按照具体要求做到了实事求是的评价。

4、核查结论

第16页

通过以上资产清查核实程序, 资产及负债清查数与账面数一致。

(二) 未来经营和收益状况预测说明

1、预测的编制基础

(1) 主要资产负债状况

评估对象最近三年一期经审计的资产负债情况见下表。

评估对象最近三年一期资产负债情况

单位: 万元
2020 年 6 月 30

项目名称	2017年12月31日	2018年12月31日	2019年12月31日	$1 \leq \cdots \leq 1$ 2020年6月30日
流动资产:
货币资金	2,072.99	2,149.83	1,335.47	2,550.58
应收账款	4,471.43	3,985.44	6,629.95	5,079.89
预付款项	366.90	209.36	501.02	258.48
其他应收款	38.31	77.41	76.31	152.64
存货	3,189.03	4,129.34	3,624.91	4,469.31
其他非流动资产		18.97	229.49	177.81
流动资产合计	10,138.65	10,570.34	12,397.15	12,688.72
非流动资产:
固定资产净额	1,203.46	1,184.06	890.31	762.52
在建工程	9,415.03	9,310.45	9,319.43	9,320.28
无形资产	6,344.08	5,616.93	11,054.60	10,383.46
开发支出	6,410.84	6,480.85	1,097.49	1,097.49
长期待摊费用		19.15	14.89	12.76
其他非流动资产				124.90
非流动资产合计	23,373.41	22,611.43	22,376.72	21,701.41
资产总计	33,512.06	33,181.77	34,773.87	34,390.13
流动负债:
应付票据			960.93	1,051.74
应付账款	4,561.71	3,986.78	5,305.10	5,027.74
预收款项	5.00	412.12	437.02	457.28
应付职工薪酬	0.41	0.65	2.61	15.78
应交税费	34.54	2.89
其他应付款	1,284.10	1,308.94	2,713.80	2,905.61
流动负债合计	5,885.76	5,711.38	9,419.46	9,458.14
负债合计	5,885.76	5,711.38	9,419.46	9,458.14
股东权益合计	27,626.30	27,470.39	25,354.41	24,931.98

2、营业收入与利润情况

评估对象最近三年的损益情况见下表。

				单位: 万元
项目名称	2017年	2018年	2019年	2020年1-6月
营业收入	4,777.68	4,924.34	6,164.00	3,922.68
主营业务收入其中:	4,706.93	3,911.03	6,164.00	3,922.68
其他业务收入	70.75	1,013.30
营业成本减:	2,926.27	2,761.42	4,233.45	2,641.86
主营业务成本其中:	2,881.53	2,685.01	4,233.45	2,641.86
其他业务成本	44.74	76.41
税金及附加	4.23	2.47	2.41	2.15
销售费用	226.22	203.26	226.76	94.35
管理费用	1,220.46	451.05	715.45	412.39
研发费用	586.51	1,798.10	1,758.14	1,224.61
财务费用	$-14.05$	$-135.18$	$-160.94$	$-31.56$
资产减值准备	0.29		250.06	$-6.04$
营业利润二、	$-172.25$	$-156.79$	$-861.31$	$-415.09$
营业外收入加:	350.05	0.94	1.21	1.05
营业外支出减:	8.46	0.05	7.18	8.39
三、利润总额	169.34	$-155.90$	$-867.28$	$-422.43$
减: 所得税
四、净利润	169.34	$-155.90$	$-867.28$	$-422.43$

评估对象最近三年损益情况

2、营业收入与成本预测

(1) 销售收入的预测

根据被评估单位现有的生产规模、经营能力及未来发展规划、企业提供的近期销售订单等相关资料,结合红外成像行业发展趋势和市场需求分析以及被评估单位竞争优劣势, 基于各类产品数量的需求和产能情况确定其未来预测期内主营业务收入。

(2) 成本费用的预测

根据本公司历史年度实际经营情况, 假设其市场环境保持相对稳定的基础上预测其毛利水平, 经过分析和适当调整后估算预测期内的主营业务成本。

第18页

各项期间费用参考历史水平,综合考虑公司各种影响因素后预测。

3、预测期

本次评估采用分段法对公司的收益进行预测, 即将公司未来收益分为明确的预测期间的收益和明确的预测期之后的收益, 根据北方广微科技有限公司对未来市场状况的预测和生产计划,本次明确的预测期选择为2020年7月至2025年,以后年度收益状况保持在2025年水平不变。

4、预测依据的证明文件

预测依据的证明文件为本公司编制的《北方广微科技有限公司未来净利润预测表》。总体预测结果如下:

项目	2020年 7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年	永续期
主营收入	6,433.00	13,177.24	15,246.03	17,074.99	18,411.22	19,097.25	19,097.25
其他业务收入
主营成本	4,276.56	8,735.63	10,010.39	11,136.88	11,994.48	12,419.84	12,419.84
其他业务成本
税金及附加	16.79	77.70	92.30	105.18	114.54	121.57	121.57
销售费用	143.25	268.86	283.51	298.10	312.07	325.09	325.09
管理费用	1,273.25	2,530.72	2,574.15	2,617.63	2,663.40	2,436.61	1,882.48
财务费用
营业利润	723.16	1,564.34	2,285.67	2,917.19	3,326.73	3,794.13	4,348.26
营业外收入加:
营业外支出减:
利润总额	723.16	1,564.34	2,285.67	2,917.19	3,326.73	3,794.13	4,348.26
减: 所得税			165.45	260.17	321.60	422.88	568.34
净利润	723.16	1,564.34	2,120.23	2,657.02	3,005.13	3,371.25	3,779.92

公司未来净利润预测表

单位: 万元

七、资料清单

委托人和被评估单位已向评估机构提供了以下资料:

1、经济行为文件;
2、委托人和被评估单位法人营业执照;
3、企业近年财务报表;
4、评估基准日审计报告;
5、资产权属证明文件;
6、资产评估申报表;
7、与本次评估有关的其他资料及专项说明。

(此页无正文,仅为《昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的北方广微科技有限公司股权项目》"企业关于进行资产评估有关事项说明"之签字盖章页)

$=$ ○ = ○年十月十四日

二〇二〇年十月七四日

二〇二0年十月十四日

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Ningbo Cixing Co.,Ltd. — Audit Report / Information 2020

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昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司 拟转让其持有的北方广微科技有限公司股权项目

资产评估说明

昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的 北方广微科技有限公司股权项目·资产评估说明

第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明

第三部分 资产核查核实情况说明

一、 评估对象与评估范围说明

(一) 评估对象与评估范围内容

二、 资产核实情况总体说明

(三) 资产核查核实结论

第四部分 资产基础法评估说明

2、各项流动资产的评估

应收账款评估风险损失计算表

案例一: C1048 探测器 (产成品明细表第12 项)

二、固定资产评估技术说明

2、设备概况

3、评估讨程

6、设备评估结果及与账面价值相比变动原因分析

7、评估案例

案例 1: 高低温试验箱 (机器设备明细表第124项)

案例 2: 奥迪牌 FV7201BACWG 小型轿车 (车辆明细表第1项)

案例 3: 交换机(电子设备明细表第223项)

三、在建工程评估技术说明

1、评估范围

2、在建工程主要工程概况

3、评估程序

4、评估方法

5、评估案例

2、待估宗地概况

4、评估方法

北京市七级工业用地地价修正系数表

待估宗地区域及个别因素修正系数表

因素条件说明表

6、地价的确定

7、评估结果及增减值原因分析

(二) 知识产权评估技术说明

1、专有技术、专利及软件著作权评估技术说明

昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的 北方广微科技有限公司股权项目·资产评估说明

未来委估技术产品销售收入预测表

2、商标评估技术说明

3、域名评估技术说明

五、开发支出评估技术说明

六、长期待摊费用评估技术说明

七、其他非流动资产评估技术说明

八、负债评估技术说明

1、应付票据

2、应付账款

3、预收账款

4、应付职工薪酬

5、其他应付款

第五部分 收益法评估说明

一、基本假设

二、评估方法

(三) 评估模型

1、基本模型

2、收益指标

3、折现率

(一) 资产核实与尽职调查的内容

(二)影响资产核实和尽职调查的事项

(三) 资产核查核实和尽职调查的过程

(四) 资产核查复核与尽职调查结论

1、主要资产负债状况

表 5-1 评估对象最近三年一期资产负债情况

2、营业收入与利润情况

3、溢余或非经营性资产负债情况

4、长期股权投资情况

5、付息债务情况

1、国际经济发展状况

2、国内经济发展状况

①农业生产形势较好,夏粮再获丰收

②工业生产恢复较快,高技术制造业和装备制造业实现增长

③服务业降幅缩小,现代服务业增势良好

④市场销售逐步改善,网上零售较快增长

6货物进出口好于预期, 贸易结构继续改善

⑦居民消费价格涨势温和,工业生产者出厂价格同比下降

8全国城镇调查失业率有所下降, 就业形势总体稳定

3、红外成像行业的发展状况

4、行业竞争态势

Ningbo Cixing Co.,Ltd. Audit Report / Information 2020

昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的北方广微科技有限公司股权项目

昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的北方广微科技有限公司股权项目·资产评估说明

第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明

第三部分资产核查核实情况说明

一、评估对象与评估范围说明

二、资产核实情况总体说明

第四部分资产基础法评估说明

昆明物理研究所、北方夜视科技研究院集团有限公司拟转让其持有的北方广微科技有限公司股权项目·资产评估说明

第五部分收益法评估说明

第六部分评估结论及其分析

$=$ ○ = ○年十月十四日

二〇二〇年十月七四日