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Nexus Industrial REIT Management Reports 2021
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Management Reports
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FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER NEXUS
RAPPORT DE GESTION Exercice clos le 31 décembre 2020
17 mars 2021
RAPPORT DE GESTION
Le rapport de gestion du Fonds de placement immobilier Nexus (le « FPI ») pour l'exercice clos le 31 décembre 2020 doit être lu en parallèle avec les états financiers consolidés audités pour les exercices clos le 31 décembre 2020 et 2019.
L'information contenue dans ce rapport de gestion reflète les événements en cours au 17 mars 2021, date à laquelle ce rapport de gestion a été approuvé par le conseil des fiduciaires du FPI. L'information financière présentée dans ce rapport de gestion est présentée en dollars canadiens, soit la monnaie fonctionnelle du FPI, et a été préparée conformément aux Normes internationales d'information financière (« IFRS »), telles qu'elles sont publiées par l'International Accounting Standard Board (l'« IASB »). Des informations supplémentaires au sujet du FPI sont disponibles au www.sedar.com.
Le 29 janvier 2021, les parts de fiducie du FPI, les parts de société en commandite de catégorie B des sociétés en commandite filiales du FPI et les parts à droit de vote spécial connexes ont été regroupées à raison de une part après le regroupement pour quatre parts avant le regroupement (le « regroupement »). Sauf indication contraire, l'information relative au nombre de parts et de parts de société en commandite de catégorie B émises ou en circulation dans le présent rapport de gestion pour la période antérieure au regroupement est présentée avant regroupement.
DÉCLARATIONS PROSPECTIVES
Certaines déclarations contenues dans le présent rapport de gestion constituent des déclarations prospectives qui reflètent les attentes et les projections actuelles du FPI concernant les résultats futurs. Souvent, mais pas toujours, les déclarations prospectives peuvent être identifiées par l'utilisation de mots tels que « prévoit », « s'attend » ou « ne s'attend pas », « est attendu », « estime », « entend », « anticipe » ou « n'anticipe pas » ou « croit » ou des variations de ces mots et expressions ou l'affirmation que certaines actions, certains événements ou résultats « peuvent », « pourraient », « devraient », « voudrait » ou « seront » (être) pris, se produire ou se réaliser. Les déclarations prospectives impliquent des risques connus et inconnus, des incertitudes et d'autres facteurs susceptibles de faire en sorte que les résultats, le rendement ou les réalisations réels du FPI diffèrent sensiblement des résultats, du rendement ou des réalisations futurs exprimés ou sous-entendus dans les déclarations prospectives. Les résultats réels et les développements sont susceptibles de différer, et peuvent différer considérablement, de ceux exprimés ou sous-entendus par les déclarations prospectives contenues dans le présent rapport de gestion. Ces déclarations prospectives reposent sur un certain nombre d'hypothèses qui pourraient se révéler incorrectes.
Alors que le FPI prévoit que les événements et les développements subséquents peuvent modifier son point de vue, le FPI renonce spécifiquement à toute obligation de mettre à jour ces déclarations prospectives, sauf si la loi l'exige. Ces déclarations prospectives ne devraient pas être considérées comme représentant les points de vue du FPI à partir de toute date postérieure à la date du présent rapport de gestion. Rien ne peut garantir que les déclarations prospectives s'avéreront exactes, car les résultats réels et les événements futurs pourraient différer considérablement de ceux prévus dans de telles déclarations. Par conséquent, les lecteurs ne devraient pas se fier indûment aux déclarations prospectives. Les facteurs identifiés ci-dessus ne sont pas destinés à représenter une liste complète des facteurs susceptibles d'affecter le FPI.
MESURES FINANCIÈRES NON CONFORMES AUX IFRS
Le bénéfice d'exploitation net (« BEN ») est une mesure de la performance opérationnelle basée sur les produits générés par les immeubles de placement du FPI. La direction considère que les mesures non conformes aux IFRS sont des mesures importantes de la performance opérationnelle du FPI. Les fonds provenant de l'exploitation (les « FPE ») sont une mesure de la performance opérationnelle basée sur les fonds générés par les activités du FPI avant le réinvestissement ou la provision pour d'autres besoins en capital. La direction considère que cette mesure non définie par les IFRS est une importante mesure de la performance opérationnelle du FPI. La direction considère que les fonds provenant de l'exploitation ajustés (les « FPEA »), une mesure non définie par les IFRS, est une mesure importante de performance des bénéfices économiques récurrents.
Les FPE normalisés et les FPEA normalisés sont considérés comme étant des mesures importantes qui ajustent les FPE et les FPEA, respectivement, pour exclure l'impact des items uniques ou non récurrents.
Le BEN, les FPE, les FPE normalisés, les FPEA et les FPEA normalisés ne sont pas des mesures définies par les IFRS, n'ont pas de significations standards prescrites par les IFRS et ne devraient pas être interprétés comme des alternatives au bénéfice net, à la trésorerie générée par les (affectée aux) activités d'exploitation ou d'autres mesures de performance financière calculées conformément aux IFRS. Le BEN, les FPE, les FPE normalisés, les FPEA et les FPEA normalisés, tels qu'ils sont calculés par le FPI, peuvent différer des mesures similaires présentées par d'autres fiducies ou entités dans des industries similaires ou différentes.
Le BEN est utilisé par les analystes, les investisseurs et la direction afin de mesurer la performance opérationnelle des fonds de placement immobilier canadiens. Le BEN représente les produits des immeubles de placement moins les charges des immeubles de placement, tels qu'ils sont présentés dans les états du résultat préparés conformément aux IFRS. Par conséquent, le BEN est équivalent au revenu locatif net, tel que présenté dans les états du résultat. Le BEN exclut certaines dépenses incluses dans la détermination du bénéfice net telles que les frais généraux et administratifs, les variations de juste valeur, la quote-part du bénéfice net (perte nette) tiré de la participation dans une coentreprise, la perte à la cession d'immeubles de placement, les autres revenus, les charges d'intérêts nettes et les distributions sur les parts de société en commandite de catégorie B.
L'Association des biens immobiliers du Canada (REALpac) a publié le livre blanc sur les FPE pour les IFRS et les FPEA pour les IFRS, en février 2017 (le « Livre blanc »), tel qu'amendé en février 2018 et en février 2019. Le FPI calcule les FPE et FPEA conformément au Livre blanc.
Les FPE sont une mesure définie comme étant le bénéfice net conformément aux IFRS, excluant les gains ou pertes sur les cessions d'immeubles de placement, les impôts sur les gains ou pertes sur les cessions d'immeubles de placement, les coûts de transaction passés en charges à la suite d'acquisitions comptabilisées comme un regroupement d'entreprises, les gains résultant d'une acquisition à des conditions avantageuses, les ajustements de juste valeur des immeubles de placement, des bons de souscription, des options sur parts, des unités de parts restreintes et des instruments financiers dérivés, les ajustements de juste valeur et autres effets des parts rachetables classées comme passifs financiers et des parts de société en commandite de catégorie B, le cas échéant, l'amortissement des actifs au titre de droits d'utilisation, le remboursement du capital des contrats de location, les impôts sur le résultat différés et l'amortissement des incitatifs aux locataires et des coûts de location. Les FPE incluent également les ajustements relatifs aux entités comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence pour les éléments précédents. Les FPE normalisés sont une mesure définie comme étant les FPE, déduction faite des ajustements pour les éléments uniques ou non récurrents.
Les FPEA sont une mesure définie comme étant les FPE assujettis à certains ajustements, incluant : les différences résultant de la comptabilisation des paiements des baux immobiliers et des revenus locatifs sur une base linéaire, et les réserves normalisées pour les dépenses en capital, les incitatifs aux locataires et les coûts de location. Les FPEA normalisés sont une mesure définie comme étant les FPEA, déduction faite des ajustements pour les éléments uniques ou non récurrents.
Le nombre moyen pondéré de parts dilué utilisé pour calculer les FPE par part dilués et les FPEA par part dilués reflète la conversion de toutes les parts potentielles dilutives, représentées par les options sur parts, les bons de souscription et les unités de parts restreintes, en présumant que les options de parts et les bons de souscription sont exercées et que le produit présumé (composé du prix d'exercice et de tout coût de rémunération non comptabilisé) est utilisé pour l'achat de parts au cours moyen du marché pendant la période.
Le ratio de distribution des FPEA et le ratio de distribution des FPEA normalisés sont calculés comme étant le total des distributions déclarées au cours de la période (incluant les distributions déclarées pour les parts de société en commandite de catégorie B) divisé par les FPEA et les FPEA normalisés, respectivement.
APERÇU DES ACTIVITÉS ET STRATÉGIE
Le Fonds de placement immobilier Nexus est un fonds de placement immobilier à capital variable non constitué en société régi par les lois de la province d'Ontario en vertu d'une déclaration de fiducie modifiée et mise à jour datée du 13 août 2020. Le FPI est un fonds de placement immobilier à capital variable qui détient et exploite des biens immobiliers commerciaux partout au Canada.
La stratégie du FPI est de croître par acquisition d'actifs immobiliers commerciaux dans des juridictions, incluant potentiellement les États-Unis, où les opportunités d'acquérir des actifs à des conditions telles que les acquisitions devraient augmenter les FPEA du FPI par part. Le FPI cherche à identifier les acquisitions potentielles en utilisant des critères d'investissements axés sur la sécurité des flux de trésorerie, le potentiel d'appréciation du capital et le potentiel d'appréciation de la valeur grâce à une gestion plus efficiente des actifs acquis.
Le FPI a une relation stratégique avec RFA Capital Partners Inc. (« RFA »), par l'intermédiaire duquel le FPI s'attend à avoir un accès unique à des propriétés identifiées grâce au vaste réseau de relations industrielles favorables développées par RFA et par plus de 25 années d'investissements réussis dans l'industrie immobilière canadienne.
FAITS SAILLANTS
- Taux d'occupation de 93 % au 31 décembre 2020, stable par rapport au troisième trimestre de 2020 et au quatrième trimestre de 2019.
- Le recouvrement des loyers continue d'être solide malgré les enjeux liés à la pandémie de COVID-19.
- Des immeubles industriels totalisant 50,25 M$ ont été acquis durant le quatrième trimestre de 2020.
- Le bénéfice d'exploitation net pour l'exercice à ce jour se chiffre à 39 226 095 $, en hausse de 1 297 995 $ ou de 3,4 % en regard du bénéfice d'exploitation net de 37 928 100 $ en 2019. Le bénéfice d'exploitation net du quatrième trimestre de 2020 s'est établi à 9 698 301 $, en baisse de 251 061 $ ou de 2,5 % par rapport à 9 949 362 $ pour le troisième trimestre de 2020 et en hausse de 41 027 $ ou de 0,4 % en regard de 9 657 274 $ au quatrième trimestre de 2019. Le BEN pour le troisième trimestre de 2020 a augmenté principalement en raison des frais de résiliation anticipée de bail de 124 000 $ et de la subvention salariale d'urgence liée à la COVID-19 qui a aidé indirectement le FPI au troisième trimestre.
- FPE normalisés par part pour l'exercice 2020 à ce jour de 0,215 $, en regard de 0,225 $ en 2019. FPE normalisés par part pour le quatrième trimestre de 2020 de 0,051 $, par rapport à 0,055 $ pour le troisième trimestre de 2020 et de 0,058 $ pour le quatrième trimestre de 2019.
- FPEA normalisés par part pour l'exercice 2020 à ce jour de 0,193 $, contre 0,201 $ en 2019; FPEA normalisés par part pour le quatrième trimestre de 2020 de 0,046 $, par rapport à 0,048 $ au troisième trimestre de 2020 et à 0,052 $ pour le quatrième trimestre de 2019.
- Ratio de distribution des FPEA normalisés pour l'exercice 2020 à ce jour de 82,4 %, par rapport à 79,4 % en 2019; ratio de distribution des FPEA normalisés pour le quatrième trimestre de 2020 de 86,1 %, contre 84,2 % au troisième trimestre de 2020 et de 77,0 % pour le quatrième trimestre de 2019.
- Trésorerie de 14 M$ et montant de la facilité de crédit de 5 M$ intégralement disponible à la clôture de 2020; ratio de la dette sur l'actif total de 48,2 %.
- Valeur comptable nette par part, notamment des parts de société en commandite de catégorie B, de 2,54 $ (10,16 $ après le regroupement) au 31 décembre 2020, en regard de 2,46 $ (9,84 $ après le regroupement) au 30 septembre 2020 et de 2,52 $ (10,08 $ après le regroupement) au 31 décembre 2019.
- Inscription à la cote de la Bourse de Toronto le 1er février 2021, moyennant un regroupement à raison de 1 pour 4 des parts en circulation.
- Le 19 février 2021, conclusion définitive d'une entente visant l'acquisition de six immeubles industriels à London, en Ontario, en contrepartie de 103,5 M$.
- Acquisition de deux immeubles industriels à Edmonton, en Alberta, en contrepartie de 14 M$, le 1er mars 2021.
- Clôture du placement par prise ferme de 34,9 M$ le 4 mars 2021 consistant en l'émission de 4 255 000 parts de FPI, notamment 555 000 parts émises dans le cadre de l'option de surallocation exercée intégralement.
- La direction du FPI tiendra une conférence téléphonique à 13 h heure normale de l'Est le jeudi 18 mars 2021 pour passer en revue les résultats financiers et les activités d'exploitation.
Mise à jour concernant la pandémie de COVID-19
Bien que la campagne de vaccination ait commencé, la pandémie de COVID-19 a continué d'avoir des répercussions sur la FPI et ses locataires tout au long du quatrième trimestre de 2020 et du premier trimestre de 2021. Le portefeuille d'immeubles commerciaux du FPI, dont la majeure partie se compose de locataires d'envergure nationale ayant une bonne cote de solvabilité s'est avéré résilient. Certains indices portent à croire que le portefeuille d'immeubles de bureaux du FPI pourrait faire face à des remous, car la reconduction de certains baux arrivant à échéance sous peu pourrait se révéler difficile étant donné que la plupart des employés de bureau sont en télétravail.
La Subvention d'urgence du Canada pour le loyer (la « SCUL »), annoncée le 9 octobre 2020 offre un soutien d'au plus 90 % pour le paiement du loyer aux entreprises admissibles qui sont temporairement fermées en raison d'une ordonnance obligatoire en matière de santé. Le 3 mars 2021, le gouvernement du Canada a annoncé son intention de prolonger le programme du 14 mars 2021, date d'expiration antérieure, au 5 juin 2021.
Les programmes comme la SCUL, son prédécesseur, l'Aide d'urgence du Canada pour le loyer commercial (l'« AUCLC »), et le programme de Subvention salariale d'urgence du Canada ont aidé bon nombre des locataires du FPI, et le FPI a pu conserver un excellent taux de recouvrement de loyers durant la pandémie.
| T2 2020 | T3 2020 | T4 2020 | Janvier | Février | Mars | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Trésorerie perçue des locataires | 92,3 | 94,4 | 98,7 | 96,6 | 95,9 | 95,3 |
| % | % | % | % | % | % | |
| AUCLC reçue du gouvernement | 3,5 | 3,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| % | % | % | % | % | % | |
| Total partiel de la trésorerie perçue | ||||||
| des locataires et du gouvernement | 95,8 | 98,1 | 98,7 | 96,6 | 95,9 | 95,3 |
| % | % | % | % | % | % | |
| Reports accordés | 7,0 | 0,8 | 0,3 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| % | % | % | % | % | % | |
| Trésorerie perçue à l'égard des reports | ||||||
| accordés | (4,6) | (0,4) | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| % | % | % | % | % | % | |
| Total partiel des reports accordés, | ||||||
| déduction faite de la trésorerie | ||||||
| perçue | 2,4 | 0,4 | 0,3 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| % | % | % | % | % | % | |
| Réduction au titre de l'AUCLC1) | 1,0 | 1,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| % | % | % | % | % | % | |
| Trésorerie à percevoir du gouvernement2) | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| % | % | % | % | % | % | |
| Total partiel de la trésorerie perçue, | ||||||
| après ajustement au titre de | ||||||
| l'AUCLC et des reports accordés | 99,2 | 99,5 | 99,0 | 96,6 | 95,9 | 95,3 |
| % | % | % | % | % | % | |
| Solde à recouvrer | 0,8 | 0,5 | 1,0 | 3,4 | 4,1 | 4,7 |
| % | % | % | % | % | % | |
| Total | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
| % | % | % | % | % | % |
Le tableau qui suit résume le recouvrement de loyers en pourcentage du loyer brut contractuel :
-
Représente 25 % des loyers bruts devant être réduits dans le cadre du programme de l'AUCLC, déduction faite de la contribution de 12,5 % du gouvernement du Québec pour les locataires admissibles, le cas échéant.
-
La trésorerie à percevoir du gouvernement a trait au programme du gouvernement du Québec qui a pour effet de diminuer la réduction au titre de l'AUCLC de 25 % à 12,5 % des loyers bruts. Le programme du Québec est entré en vigueur le 2 novembre 2020.
Le FPI a également été un bénéficiaire indirect de la Subvention salariale d'urgence du Canada. Déduction faite de cette subvention, la pandémie de COVID-19 a entraîné directement une réduction d'environ 326 000 $ du BEN du FPI pour l'exercice clos le 31 décembre 2020 et de 151 000 $ pour le quatrième trimestre de 2020. La diminution des coûts de déplacement, et autres frais généraux et administratifs attribuable indirectement aux restrictions visant les déplacements et l'exploitation commerciale du fait de la pandémie de COVID-19 ont en partie contrebalancé cette diminution.
ACQUISITIONS ET CESSIONS
Acquisitions
Le 31 décembre 2020, le FPI a acquis une participation de 50 % dans un immeuble industriel situé à Ajax, en Ontario (la « Propriété Ajax ») pour un prix d'achat contractuel de 28 500 000 $. Le FPI a réglé une tranche de 25 500 000 $ du prix d'achat à la date de clôture alors que le reliquat de 3 000 000 $ du prix d'achat sera réglé au moyen de la trésorerie tirée du financement hypothécaire visant la Propriété Ajax une fois réalisé le projet d'agrandissement d'environ 95 000 pieds carrés que le vendeur est tenu d'exécuter à ses propres frais. Pour la période débutant le 31 décembre 2020 et prenant fin à l'achèvement du projet d'agrandissement, le FPI recevra les paiements au titre des obligations locatives du vendeur, dont le montant estimatif est de 270 839 $.
Le 1er décembre 2020, le FPI a acquis un immeuble industriel à locataire unique situé à Moncton, au Nouveau-Brunswick (la « Propriété Moncton »), pour un prix d'achat contractuel de 8 000 000 $. Le prix d'achat a été partiellement réglé au moyen de l'émission de 1 600 000 parts de FPI à une valeur réputée de 2,00 $ par part alors que le solde, déduction faite des ajustements de clôture, a été réglé en trésorerie.
Le 1 er octobre 2020, le FPI a acquis un immeuble industriel à locataire unique situé à Rocky View County en Alberta, au sein de la région métropolitaine de Calgary (la « Propriété Rocky View »), pour un prix d'achat contractuel de 13 750 000 $. Le prix d'achat a été partiellement réglé au moyen de l'émission de 2 750 000 parts de société en commandite de catégorie B d'une société en commandite filiale du FPI à une valeur réputée de 2,00 $ par part, convertibles en parts du FPI à raison de une pour une et le solde, déduction faite des ajustements de clôture, a été réglé en trésorerie.
Le 3 février 2020, le FPI a acquis trois immeubles industriels situés à Regina et à Saskatoon, en Saskatchewan (les « Propriétés Access ») pour un prix d'achat contractuel de 17 400 000 $. Le prix d'achat a été réglé au moyen de l'émission de 4 809 524 parts de société en commandite de catégorie B d'une société en commandite filiale du FPI, convertibles en parts du FPI à raison de une pour une, et de 3 476 190 parts de FPI, les parts de FPI et les parts de société en commandite de catégorie B ayant été émises à une valeur réputée de 2,10 $ par part et les ajustements de clôture ayant été réglés en trésorerie.
Le 2 avril 2019, le FPI a acquis quatre immeubles industriels situés à Fort St John, en Colombie-Britannique, à Blackfalds, en Alberta, à Medicine Hat, en Alberta et à Estevan, en Saskatchewan (les « Propriétés Mastec ») pour un prix d'achat contractuel de 31 000 000 $. Le prix d'achat a été partiellement réglé au moyen de l'émission de 7 030 186 parts de société en commandite de catégorie B d'une société en commandite filiale du FPI à une valeur réputée de 2,10 $ par part et convertible en parts du FPI à raison de une pour une, et le solde, déduction faite des ajustements de clôture, a été réglé en trésorerie.
Cession
Le 2 décembre 2019, le FPI a vendu un immeuble de placement situé à Mascouche, au Québec, pour un prix de vente de 3 700 000 $. Déduction faite des coûts de transaction de 134 313 $, le FPI a reçu un produit en trésorerie de 3 565 687 $. La vente de l'immeuble de placement a généré une perte sur vente de 134 313 $.
PROPRIÉTÉS DU FPI AU 31 DÉCEMBRE 2020
| Utilisation de la | Superficielocative(pieds | Superficielocative(pieds carrés)selon laquote-part du | Taux | Moyennepondérée de ladurée restantedes contrats de | |
|---|---|---|---|---|---|
| Adresse de la propriété | propriété | carrés) | FPI | d'occupation | location |
| Territoires du Nord-Ouest | |||||
| 348-352 Old Airport Rd.,Yellowknife, TNO | Industrielle | 53 212 | 53 212 | 100 % | 4,9 années |
| Colombie-Britannique | |||||
| 965 McMaster Way,Kamloops, CB | Industrielle | 13 706 | 13 706 | 100 % | 4,9 années |
| 988 Great St.,Prince George, CB | Service, entreposageet commerces dedétail pour deslocataires multiples | 53 126 | 53 126 | 100 % | 3,2 années |
| 1751 &1771 Savage Road,Richmond, CB2), 4) | Commerciale | 171 274 | 171 274 | 65 %2), 4) | 8,4 années |
| 9929 Swanson St.,Fort St. John, CB | Industrielle | 26 477 | 26 477 | 100 % | 2,3 années |
| Alberta4700 & 4750 - 102 Ave., SE,Calgary, AB | Industrielle | 29 471 | 29 471 | 100 % | 4,0 années |
| 3780 & 4020 - 76th Ave., SE,Calgary, AB | Industrielle | 58 937 | 58 937 | 100 % | 4,9 années |
| 41 Royal Vista Drive, NW,Calgary, AB | Industrielle | 36 915 | 36 915 | 31 % | 6,4 années |
| 8001 - 99 St.,Clairmont, AB | Entrepôt et bureaux | 26 638 | 26 638 | 100 % | 3,5 années |
| 12104 & 12110 - 17th St., NE,Edmonton, AB | Industrielle et SiègeSocial | 116 582 | 116 582 | 100 % | 4,9 années |
| 14801 - 97th St.,Grande Prairie, AB | Industrielle | 42 120 | 42 120 | 100 % | 4,9 années |
| 3501 Giffen Rd. North &3711 - 36 St. North,Lethbridge, AB | Industrielle | 229 000 | 229 000 | 100 % | 8,5 années |
| 5406 - 59th Ave.,Lloydminster, AB | Industrielle | 12 425 | 12 425 | 100 % | 4,9 années |
| 4301 – 45 Ave.,Rycroft, AB | Industrielle | 22 110 | 22 110 | 100 % | 8,5 années |
| 2301 – 8 St.,Nisku, AB | Industrielle | 21 506 | 21 506 | 100 % | 3,8 années |
| 2303A – 8 St.,Nisku, AB | Industrielle | 39 649 | 39 649 | 100 % | 4,8 années |
| 1010 Brier Park Dr.,Medicine Hat, AB | Industrielle | 14 354 | 14 354 | 100 % | 2,3 années |
| 27323 – 144 Township Rd. 394,Blackfalds, AB | Industrielle | 25 000 | 25 000 | 100 % | 5,8 années |
| 261177-261185 Wagon Wheel Way,Balzac, AB | Industrielle | 95 180 | 95 180 | 100 % | 4,8 années |
| Adresse de la propriété | Utilisation de lapropriété | Superficielocative(piedscarrés) | Superficielocative(pieds carrés)selon laquote-part duFPI | Tauxd'occupation | Moyennepondérée de ladurée restantedes contrats delocation |
|---|---|---|---|---|---|
| Saskatchewan110 - 71st St.,Saskatoon, SK | Industrielle | 74 796 | 74 796 | 100 % | 4,9 années |
| 15 Peters Ave.,Saskatoon, SK | Industrielle | 38 160 | 38 160 | 100 % | 4,9 années |
| 1414 Fletcher Road,Saskatoon, SK | Industrielle | 86 000 | 86 000 | 100 % | 2,3 années |
| 850 Manitoba St. East &th Ave., NE,15 - 9Moose Jaw, SK | Industrielle | 18 800 | 18 800 | 100 % | 4,9 années |
| 4271 – 5 Ave. East,Prince Albert, SK | Industrielle | 24 600 | 24 600 | 100 % | 5,0 années |
| 1117 -1135 Pettigrew Ave.,Regina, SK | Industrielle | 38 690 | 38 690 | 93 % | 1,3 année |
| 320 Industrial Drive,Regina, SK | Industrielle | 60 000 | 60 000 | 100 % | 2,3 années |
| 332 Industrial Drive,Regina, SK | Industrielle | 85 660 | 85 660 | 100 % | 2,3 années |
| 101 Jahn St.,Estevan, SK | Industrielle | 11 846 | 11 846 | 100 % | 2,3 années |
| Ontario | |||||
| 455 Welham Rd.,Barrie, ON | Industrielle | 109 366 | 109 366 | 100 % | 4,5 années |
| 200 Sheldon Drive,Cambridge, ON | Industrielle | 150 000 | 150 000 | 100 % | 3,7 années |
| 5005 South Service Road,Beamsville, ON | Commerciale | 8 125 | 8 125 | 100 % | 2,7 années |
| 241-377 Fairall Street332-360 Frankcom Street97-121 McMaster AvenueAjax, ON1) | Industrielle | 479 496 | 239 748 | 100 % | 10,2 années |
| Québec | |||||
| 935-965 rue Reverchon,Saint-Laurent, QC | Industrielle àlocataires multiples | 114 857 | 114 857 | 86 % | 3,3 années |
| 2045 rue Stanley,Montréal, QC1) | Bureaux | 112 406 | 56 203 | 95 % | 13,2 années |
| 1901 Dickson / 5780 Ontario Est,Montréal, QC | Industrielle | 91 068 | 91 068 | 100 % | 4,4 années |
| 72 rue Laval,Gatineau, QC1) | Bureaux | 68 473 | 34 237 | 100 % | 1,6 année |
| 6810 boul. des Grandes-Prairies,Montréal, QC | Industrielle | 60 786 | 60 786 | 100 % | 1,5 année |
| 3330 2e Rue,Saint-Hubert, QC | Industrielle àlocataires multiples | 60 441 | 60 441 | 100 % | 0,9 année |
| Adresse de la propriété | Utilisation de lapropriété | Superficielocative(piedscarrés) | Superficielocative(pieds carrés)selon laquote-part duFPI | Tauxd'occupation | Moyennepondérée de ladurée restantedes contrats delocation |
|---|---|---|---|---|---|
| 3600 1re Rue,Saint-Hubert, QC | Industrielle àlocataires multiples | 37 554 | 37 554 | 100 % | 4,5 années |
| 3550 1re Rue,Saint-Hubert, QC | Industrielle | 22 428 | 22 428 | 100 % | 3,1 années |
| 1185-1195 Chemin du Tremblay,Longueuil, QC | Commerciale | 53 924 | 53 924 | 97 % | 3,4 années |
| 41 boulevard Saint-Jean-Baptiste,Châteauguay, QC | Commerciale | 53 151 | 53 151 | 100 % | 4,8 années |
| 10500 avenue Ryan,Dorval, QC | Bureaux | 52 372 | 52 372 | 100 % | 8,9 années |
| 3490-3504 rue Griffith,Saint-Laurent, QC | Industrielle àlocataires multiples | 40 665 | 40 665 | 100 % | 2,3 années |
| 955 boulevard Michèle-Bohec,Blainville, QC | Bureaux | 33 461 | 33 461 | 100 % | 5,5 années |
| 1600 rue Montgolfier,Laval, QC | Bureaux | 27 097 | 27 097 | 100 % | 5,6 années |
| 10330-10340 Ch. Côte-de-Liesse,Lachine, QC5) | Bureaux | 26 281 | 26 281 | 44 % | 1,9 année |
| 1094-1100 boulevard Des Chutes,Beauport, QC1) | Commerciale | 32 411 | 16 206 | 100 % | 3,7 années |
| 1700 rue Sherbrooke,Magog, QC1) | Commerciale | 132 584 | 66 292 | 78 % | 3,1 années |
| 1971 rue Bilodeau,Plessisville, QC1) | Commerciale | 99 611 | 49 806 | 92 % | 4,2 années |
| 14000 boulevard Henri-Bourassa,Québec, QC1) | Commerciale | 44 619 | 22 310 | 100 % | 4,1 années |
| 6700 rue St-Georges,Lévis, QC1) | Commerciale | 43 203 | 21 602 | 84 % | 4,0 années |
| 10516 boulevard Sainte-Anne,Ste-Anne-de-Beaupré, QC1) | Commerciale | 88 625 | 44 313 | 86 % | 3,5 années |
| 9550 boulevard L'Ormière,Québec, QC1) | Commerciale | 114 331 | 57 166 | 97 % | 2,1 années |
| 333 Côte Joyeuse,St-Raymond, QC1) | Commerciale | 64 481 | 32 241 | 80 % | 2,4 années |
| 161 Route 230 Ouest,La Pocatière, QC1) | Commerciale | 208 799 | 104 400 | 69 % | 4,5 années |
| 25 Route 138,Forestville, QC1) | Commerciale | 55 962 | 27 981 | 87 % | 2,2 années |
| 2000 boulevard Louis-Fréchette,Nicolet, QC1) | Commerciale | 88 383 | 44 192 | 93 % | 5,2 années |
| 3856 boulevard Taschereau,Greenfield Park, QC1) | Commerciale | 213 982 | 106 991 | 86 % | 3,8 années |
| 250 boulevard Fiset,Sorel, QC1) | Commerciale | 116 348 | 58 174 | 100 % | 4,9 années |
| Adresse de la propriété | Utilisation de lapropriété | Superficielocative(piedscarrés) | Superficielocative(pieds carrés)selon laquote-part duFPI | Tauxd'occupation | Moyennepondérée de ladurée restantedes contrats delocation |
|---|---|---|---|---|---|
| 8245 boulevard Taschereau,Brossard, QC1) | Commerciale | 43 335 | 21 668 | 93 % | 7,6 années |
| 340 rue Belvédère Sud,Sherbrooke, QC1) | Commerciale | 171 265 | 85 633 | 91 % | 3,3 années |
| 401-571 boulevard Jutras Est,Victoriaville, QC | Commerciale | 379 254 | 379 254 | 92 % | 6,0 années |
| 7500 boulevard Les Galeries d'Anjou,Anjou, QC1) | Commerciale | 104 691 | 52 346 | 92 % | 4,7 années |
| 353 St-Nicolas,Montréal, QC1) | Bureaux | 34 425 | 17 213 | 56 % | 2,8 années |
| 410 St-Nicolas,Montréal, QC1) | Bureaux | 154 862 | 77 431 | 82 % | 5,2 années |
| 360 Notre-Dame Ouest,Montréal, QC1) | Bureaux | 29 442 | 14 721 | 98 % | 2,1 années |
| 321 de la Commune,Montréal, QC1) | Bureaux | 11 502 | 5 751 | 100 % | 2,0 années |
| 329 de la Commune,Montréal, QC1) | Bureaux | 21 022 | 10 511 | 93 % | 2,5 années |
| 127, 137 & 145 St-Pierre,Montréal, QC1) | Bureaux | 36 837 | 18 419 | 77 % | 4,5 années |
| 63 rue des Brésoles,Montréal, QC1) | Bureaux | 38 253 | 19 127 | 100 % | 2,8 années |
| 425 rue Guy,Montréal, QC1) | Industrielle àlocataires multiples | 37 196 | 18 598 | 82 % | 2,4 années |
| Nouveau-Brunswick | |||||
| 400 Main Street,St. John, NB | Bureaux | 160 071 | 160 071 | 91 % | 3,3 années |
| 675 St-George Boulevard,Moncton, NB | Industrielle | 93 443 | 93 443 | 100 % | 4,5 années |
| Île-du-Prince-Édouard | |||||
| 695 University Ave.,Charlottetown, IPE | Commerciale | 4 501 | 4 501 | 100 % | 0,5 année |
| Total | 5 751 623 | 4 428 359 | 93 %3) | 5,0 années3) |
-
Le FPI détient une participation de 50 % dans ces propriétés.
-
La propriété fait l'objet actuellement d'un repositionnement afin de passer d'une affectation industrielle à une affectation à rendement plus élevé.
-
À l'exclusion de 1751 & 1771 Savage Road (la « Propriété Richmond »), qui fait l'objet actuellement d'un repositionnement, le taux d'occupation est de 94 % et la moyenne pondérée de la durée restant des contrats de location est de 4,8 années.
-
Au 31 décembre 2020, la propriété sise au 1751 & 1771 Savage Road affiche un taux d'occupation ferme de 100 %.
-
Cet immeuble a été vendu le 16 mars 2021.
ÉCHÉANCES DES BAUX
DIVERSITÉ DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER
SECTEUR D'ACTIVITÉ (EN FONCTION DU LOYER DE BASE)
SOMMAIRE DES RÉSULTATS
| Trimestre clos le31 décembre | Exercice clos le31 décembre | |||
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| $ | $ | $ | $ | |
| Faits saillants financiers | ||||
| Produits des immeubles de placement | 15 648 288 | 15 583 030 | 61 385 585 | 60 010 310 |
| Bénéfice d'exploitation net | 9 698 301 | 9 657 274 | 39 226 095 | 37 928 100 |
| Fonds provenant de l'exploitation (FPE)1) | 6 612 764 | 7 892 732 | 27 458 202 | 28 230 409 |
| FPE normalisés1), 2) | 6 992 342 | 6 993 921 | 28 262 574 | 26 568 084 |
| Fonds provenant de l'exploitation ajustés (FPEA)1) | 5 909 260 | 7 141 757 | 24 522 214 | 25 451 219 |
| FPEA normalisés1), 2) | 6 288 838 | 6 242 946 | 25 326 586 | 23 788 894 |
| Distributions déclarées3) | 5 413 912 | 4 808 507 | 20 864 837 | 18 897 262 |
| Nombre moyen pondéré de parts en circulation, | ||||
| de base4) | 136 058 373 | 120 205 902 | 131 433 360 | 118 131 076 |
| Nombre moyen pondéré de parts en circulation, | ||||
| dilué4) | 136 146 624 | 120 317 048 | 131 521 611 | 118 202 305 |
| Distribution par part, de base et diluée3), 4) | 0,040 | 0,040 | 0,159 | 0,160 |
| FPE par part, de base et diluée1), 4) | 0,049 | 0,066 | 0,209 | 0,239 |
| FPE normalisés par part, de base et diluée1), 2), 4) | 0,051 | 0,058 | 0,215 | 0,225 |
| FPEA par part, de base1), 4) | 0,043 | 0,059 | 0,187 | 0,215 |
| FPEA par part, diluée1), 4) | 0,043 | 0,059 | 0,186 | 0,215 |
| FPEA normalisés par part, de base et diluée1), 2), 4) | 0,046 | 0,052 | 0,193 | 0,201 |
| Ratio de distribution des FPEA, de base1), 3) | 91,6 % | 67,3 % | 85,1 % | 74,2 % |
| Ratio de distribution des FPEA normalisés, | ||||
| de base1), 2), 3) | 86,1 % | 77,0 % | 82,4 % | 79,4 % |
| Ratio de la dette sur l'actif total | 48,2 % | 49,1 % | 48,2 % | 49,1 % |
-
- Mesure financière non définie par les IFRS.
-
- Les FPE normalisés et FPEA normalisés incluent un montant d'obligation de location du vendeur relativement à la Propriété Richmond du FPI, à payer par le vendeur de la propriété jusqu'à ce que la construction soit complétée et que tous les locataires en aient pris possession et paient leur loyer. Le montant de l'obligation de location du vendeur n'est pas inclus dans le BEN aux fins de la comptabilisation selon les normes IFRS. Les FPE normalisés et FPEA normalisés excluent les montants relatifs à l'obligation de location du vendeur inclus dans les autres revenus.
Les FPE normalisés et FPEA normalisés incluent également des ajustements pour des frais de remboursement de dette de 578 399 $ inclus dans les charges d'intérêts nettes pour l'exercice clos le 31 décembre 2019 qui étaient dus au remboursement de la dette prise en charge dans les acquisitions réalisées en juillet 2017.
-
Compte tenu des distributions payables aux porteurs de parts de société en commandite de catégorie B qui sont comptabilisées comme des charges financières dans les états financiers consolidés.
-
Nombre moyen pondéré de parts incluant les parts de société en commandite de catégorie B.
| Trimestre clos le31 décembre20202019$$ | Exercice clos le31 décembre20202019$ | |||
|---|---|---|---|---|
| Résultats financiers | $ | |||
| Produits des immeubles de placement | 15648288 | 15583030 | 61385585 | 60010310 |
| Charges des immeubles de placement | (5949987) | (5925756) | (22159490) | (22082210) |
| Bénéfice d'exploitation net | 9698301 | 9657274 | 39226095 | 37928100 |
| Frais généraux et administratifsAjustement de la juste valeur des immeubles | (773217) | (742429) | (3473655) | (3187095) |
| de placement | 13191196 | 19779867 | 10582824 | 20169991 |
| Ajustement de la juste valeur des parts de sociétéen commandite de catégorie BAjustement de la juste valeur des bons | (9263746) | (3097390) | 6981773 | (5165873) |
| de souscription | - | 70 | 1210 | 3015 |
| Ajustement de la juste valeur des options sur parts | (164000) | (147000) | 333000 | (247000) |
| Ajustement de la juste valeur des unités de partsrestreintes | (69718) | (15841) | (51252) | (15841) |
| Ajustement de la juste valeur des instrumentsfinanciers dérivés | (139246) | 1743383 | (6156831) | 781269 |
| Quote-part du bénéfice net tiré de la participationdans une coentreprise mise en équivalence | 980017 | 2333538 | 865198 | 2142091 |
| Perte à la cessiond'immeubles de placement | - | (134313) | - | (134313) |
| Autres revenus | 180718 | 1416625 | 1546330 | 4624419 |
| 13640305 | 30793784 | 49854692 | 56898763 | |
| Charges d'intérêts nettesDistributions sur les parts de société | (2811759) | (2732394) | (11001134) | (11620169) |
| en commandite de catégorie B | (997431) | (728450) | (3619197) | (2890624) |
| Bénéfice net | 9831115 | 27332940 | 35234361 | 42387970 |
Pour le trimestre clos le 31 décembre 2020, le BEN s'est chiffré à 9 698 301 $, en hausse de 41 027 $ par rapport au BEN de 9 657 274 $ du quatrième trimestre de 2019. Les propriétés acquises en 2020 et les hausses de l'IPC ont donné lieu à une augmentation du BEN d'environ 634 000 $ et de 57 000 $, respectivement, au quatrième trimestre de 2020 en regard du quatrième trimestre de 2019. La résiliation anticipée d'un bail de la Propriété Richmond du FPI au quatrième trimestre de 2019 a réduit le BEN du quatrième trimestre de 2020 d'environ 163 000 $ en regard du quatrième trimestre de 2019. Le bail a fait l'objet d'une résiliation anticipée pour permettre au FPI d'entamer un projet de valorisation de cette propriété. Les coûts liés à la pandémie de COVID-19 au quatrième trimestre de 2020, qui se composent principalement d'une provision pour pertes de crédit attendues, ont totalisé 151 000 $ en regard de néant au quatrième trimestre de 2019. Un local vacant dans un immeuble industriel du FPI à Calgary, en Alberta, a réduit le BEN au quatrième trimestre de 2020 d'environ 110 000 $ en regard du quatrième trimestre de 2019. La résiliation anticipée d'un bail au troisième trimestre de 2020 a réduit le BEN du quatrième trimestre de 2020 d'environ 130 000 $ en regard du quatrième trimestre de 2019, la baisse des revenus locatifs étant imputable au local vacant et aux coûts de réparation et d'entretien engagés en vue de préparer le local pour le nouveau locataire.
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2020, le BEN s'est chiffré à 39 226 095 $, en hausse de 1 297 995 $ par rapport au BEN de 37 928 100 $ en 2019. Les propriétés acquises en 2020 et en 2019 ont contribué d'une tranche d'environ 2 236 000 $ au BEN de 2020 par rapport à 2019. Les augmentations de l'IPC ont généré un BEN supplémentaire d'environ 231 000 $ en 2020 par rapport à 2019. Cette augmentation a été en partie contrebalancée par la cession d'un immeuble au quatrième trimestre de 2019, qui a réduit le BEN de 2020 d'environ 202 000 $ en regard de 2019, ainsi que la résiliation anticipée d'un bail de la Propriété Richmond du FPI au quatrième trimestre de 2019, qui a réduit le BEN de 747 000 $ en 2020 en regard de 2019. Le bail a fait l'objet d'une résiliation anticipée pour permettre au FPI d'entamer un projet de valorisation de cette propriété. Un local vacant dans un immeuble industriel du FPI à Calgary, en Alberta, a réduit le BEN en 2020 d'environ 110 000 $ en regard de 2019.
Pour le trimestre clos le 31 décembre 2020, les frais généraux et administratifs se sont établis à 773 217 $, en hausse de 30 788 $ en regard des frais généraux et administratifs de 742 429 $ au quatrième trimestre de 2019, principalement en raison de la hausse des salaires et charges liées au régime d'unités de parts restreintes réglées en instruments de capitaux propres, facteur en partie compensé par la contraction des honoraires professionnels et des frais de déplacement.
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2020, les frais généraux et administratifs se sont chiffrés à 3 473 655 $, en hausse de 286 560 $ par rapport aux frais généraux et administratifs de 3 187 095 $ au cours de la période correspondante de l'exercice précédent, principalement en raison d'une augmentation des salaires en regard de 2019 et des charges liées au régime d'unités de parts restreintes réglées en instruments de capitaux propres de 287 000 $ en 2020, contre 86 000 $ à la période correspondante de 2019. Les frais d'inscription à la cote de la TSX relatifs aux émissions de parts et la hausse des honoraires professionnels, notamment les honoraires liés au projet d'inscription à la cote de la TSX au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2020, se sont traduits par une augmentation d'environ 56 000 $ en regard de 2019. Ces augmentations ont été en partie contrebalancées par la contraction des frais liés aux déplacements, aux repas et au divertissement et frais connexes qui ont diminué d'environ 124 000 $ en 2020 en regard de 2019 du fait de la pandémie de COVID-19.
Une hausse de la juste valeur des immeubles de placement de 13 191 196 $ et de 10 582 824 $ a été comptabilisée pour le trimestre et l'exercice clos le 31 décembre 2020, respectivement. Au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2020, des ajustements de la juste valeur à la hausse d'environ 23 585 000 $ ont été comptabilisés en vue d'ajuster la valeur comptable des immeubles récemment acquis en fonction des valeurs évaluées et de rendre compte de l'accroissement de la juste valeur des immeubles industriels, principalement. La majorité de ces ajustements de la juste valeur ont été confirmés à l'aide d'évaluations externes réalisées sur les immeubles ayant fait l'objet d'ajustements. Les ajustements à la baisse de la juste valeur d'environ 11 370 000 $ ont été partiellement compensés par les changements apportés aux hypothèses d'évaluation de certains immeubles de placement du FPI imputables à la pandémie de COVID-19, notamment les taux de capitalisation, le bénéfice net d'exploitation et le taux d'occupation.
Les ajustements de la juste valeur des parts de société en commandite de catégorie B sont attribuables aux variations du cours des parts du FPI, multipliées par le nombre de parts de société en commandite de catégorie B en circulation à la fin du trimestre, ainsi qu'aux ajustements de la juste valeur à la date à laquelle les parts de société en commandite de catégorie B sont échangées contre des parts du FPI. Au 31 décembre 2020, 25 485 487 parts de société en commandite de catégorie B étaient en circulation. Le cours des parts du FPI au 31 décembre 2020 était de 1,93 $ comparativement à 1,56 $ au 30 septembre 2020 et à 2,17 $ par part au 31 décembre 2019.
Les ajustements de la juste valeur des options sur parts résultent principalement des variations du cours des parts du FPI par rapport au prix d'exercice des options sur parts et du nombre d'options sur parts en circulation, ainsi que par les variations des taux d'intérêt et de la durée de vie résiduelle prévue des options sur parts. Le cours des parts du FPI a représenté la majeure partie de la variation de la juste valeur au cours de l'exercice.
Des pertes de valeur sur les instruments financiers dérivés de 139 246 $ et de 6 156 831 $ ont été comptabilisées pour le trimestre et l'exercice clos le 31 décembre 2020, respectivement. Ces pertes de valeur sont imputables à la chute significative des taux d'intérêt, qui a influé sur la juste valeur des swaps de taux d'intérêt auxquels est partie le FPI. Les swaps de taux d'intérêt servent à fixer les taux d'intérêt sur une tranche de 65 000 000 $ de la Facilité de Crédit du FPI et une tranche de 77 384 097 $ de ses emprunts hypothécaires à taux variable.
Le bénéfice net tiré de la participation dans une coentreprise mise en équivalence pour le trimestre clos le 31 décembre 2020 de 980 017 $ se compose d'une tranche de 244 234 $ du bénéfice net d'exploitation tiré d'un immeuble de placement détenu en coentreprise, de la plus-value sur l'immeuble de placement de 769 291 $, et de la plus-value de 54 858 $ pour évaluer à la valeur de marché les swaps de taux d'intérêt contractés par la coentreprise, facteurs contrebalancés par les charges d'intérêts de 70 149 $ et les frais généraux et administratifs de 18 217 $.
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2020, le bénéfice net de la participation dans une coentreprise mise en équivalence de 865 198 $ se compose d'une tranche de 942 397 $ du bénéfice net d'exploitation tiré d'un immeuble de placement détenu en coentreprise, de la plus-value sur l'immeuble de placement de 769 291 $, facteurs en partie contrebalancés par la perte à l'ajustement de la juste valeur de 480 321 $ pour évaluer à la valeur de marché les swaps de taux d'intérêts, les charges d'intérêts de 282 114 $ et des frais généraux et administratifs de 84 055 $.
Au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2020, l'obligation de location du vendeur estimée liée à la Propriété Richmond a été réévaluée dans le contexte de retards prévus dans l'achèvement des travaux d'amélioration requis, du fait de la pandémie de COVID-19, avant le début de certains contrats de location. Des montants de 180 718 $ et de 1 546 330 pour le trimestre et l'exercice clos le 31 décembre 2020 ont été respectivement comptabilisés dans les autres revenus, en vue de rendre compte de l'augmentation du montant total à recouvrer auprès du vendeur d'ici l'achèvement des travaux d'amélioration. Les travaux sont en cours et devraient être complétés au deuxième trimestre de 2021.
Les charges d'intérêts nettes pour le trimestre clos le 31 décembre 2020 de 2 811 759 $ étaient supérieures de 79 365 $ aux charges d'intérêts nettes de 2 732 394 $ au quatrième trimestre de 2019, principalement en raison de la hausse de la charge d'intérêts sur les emprunts hypothécaires relativement aux nouveaux financements hypothécaires contractés au deuxième trimestre de 2020 à l'égard des Propriétés Access qui n'étaient grevés d'aucune charge auparavant et d'un immeuble à Beamsville, en Ontario, outre le nouveau financement hypothécaire garanti par les immeubles acquis durant le trimestre.
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2020, les charges d'intérêts nettes se sont chiffrées à 11 001 134 $, soit une baisse de 619 035 $ par rapport aux charges d'intérêts nettes de 11 620 169 $ pour la période correspondante de l'exercice précédent en raison principalement des frais de remboursement de dette de 578 399 $ engagés en 2019, en regard de néant en 2020. Au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2020, les charges d'intérêts ont diminué d'environ 148 000 $ du fait du fléchissement des taux d'intérêt au renouvellement de la Facilité de Crédit en septembre 2019, outre la contraction des charges d'intérêts d'environ 64 000 $ du fait du remboursement d'environ 5 000 000 $ de la dette du FPI durant l'exercice.
Pour le trimestre clos le 31 décembre 2020, les distributions sur les parts de société en commandite de catégorie B se sont chiffrées à 997 431 $, en hausse de 268 981 $ en regard des distributions sur les parts de société en commandite de catégorie B de 728 450 $ pour la période correspondante de l'exercice précédent en raison du nombre accru de parts de société en commandite de catégorie B en circulation au cours de la période, du fait principalement de l'émission de parts liée aux acquisitions des Propriétés Access au premier trimestre de 2020 et de la Propriété Rocky View au quatrième trimestre de 2020.
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2020, les distributions sur les parts de société en commandite de catégorie B se sont établies à 3 619 197 $, en hausse de 728 573 $ par rapport aux distributions sur les parts de société en commandite de catégorie B de 2 890 624 $ en 2019 en raison du facteur susmentionné.
| Au 31 décembre2020 | Au 31 décembre2019 | ||
|---|---|---|---|
| $ | $ | ||
| Données sélectionnées de l'état | |||
| de la situation financière | |||
| Immeubles de placement | 667600805 | 584772861 | |
| Trésorerie | 13993230 | 7875818 | |
| Total des actifs | 710498718 | 613379467 | |
| Portion courante des emprunts hypothécaires | 34368494 | 45132631 | |
| Total des passifs courants | 47954912 | 54292590 | |
| Portion non courante des emprunts hypothécaires | 239413077 | 186971943 | |
| Portion non courante de la Facilité de Crédit | 64903002 | 65009228 | |
| Parts de société en commandite de catégorie B | 49186994 | 39528332 | |
| Total des passifs non courants | 362964311 | 295857626 | |
| Total des capitaux propres | 299579495 | 263229251 | |
| Ratio de la dette sur l'actif total | 48,2% | 49,1 | % |
Ratio de la dette sur l'actif total
Le ratio de la dette sur l'actif total au 31 décembre 2020 était de 48,2 % par rapport à 49,1 % au 31 décembre 2019. La baisse s'explique surtout par la réalisation de l'acquisition de 17 400 000 $ au premier trimestre de 2020 qui a été financée par l'émission de parts de société en commandite de catégorie B et de parts de FPI afin de régler la totalité du prix d'acquisition. Les hausses de juste valeur ont également contribué à l'augmentation de la juste valeur des immeubles de placement du FPI. Le calcul de la dette du FPI pour le trimestre inclut les soldes des emprunts hypothécaires, la Facilité de Crédit et les obligations locatives selon les soldes présentés à l'état consolidé de la situation financière du FPI.
| SOMMAIRE DES RÉSULTATS TRIMESTRIELS1) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| T4 2020 | T3 2020 | T2 2020 | T1 2020 | ||||
| Produits des immeubles de placement | 15 648 288$ | 15 103 549$ | 15 040 989$ | 15 592 759 $ | |||
| Charges des immeubles de placement | (5 949 987) $ | (5 154 187) $ | (5 236 192) $ | (5 819 124) $ | |||
| Bénéfice d'exploitation net | 9 698 301$ | 9 949 362 $ | 9 804 797 $ | 9 773 635 $ | |||
| Bénéfice net | 9 831 115 $ | 4 848 450 $ | 6 883 796 $ | 13 671 000 $ | |||
| Nombre moyen pondéré de parts, | |||||||
| de base2) | 136 058 373 | 132 127 277 | 131 745 744 | 125 743 611 | |||
| Nombre moyen pondéré de parts, dilué2) | 136 146 624 | 132 215 528 | 131 833 996 | 125 861 519 | |||
| T4 2019 | T3 2019 | T2 2019 | T1 2019 | ||||
| Produits des immeubles de placement | 15 583 030$ | 14 929 417 $ | 15 057 425$ | 14 440 438$ | |||
| Charges des immeubles de placement | (5 925 756) $ | (5 340 871) $ | (5 311 966) $ | (5 503 617) $ | |||
| Bénéfice d'exploitation net | 9 657 274$ | 9 588 546 $ | 9 745 459$ | 8 936 821$ | |||
| Bénéfice net | 27 332 940$ | 6 412 316 $ | 4 041 737$ | 4 600 977$ | |||
| Nombre moyen pondéré de parts, | |||||||
| de base2) | 120 205 902 | 119 951 933 | 119 729 985 | 112 532 148 | |||
| Nombre moyen pondéré de parts, dilué2) | 120 317 048 | 120 009 354 | 119 798 205 | 112 557 675 |
-
Les résultats trimestriels fluctuent en fonction de la poursuite et du moment de l'achèvement des acquisitions et des activités corporatives, des autres revenus et de la variation de la juste valeur des immeubles de placement, des parts de société en commandite de catégorie B, des bons de souscription, des options sur parts, des unités de parts restreintes et des instruments financiers dérivés.
-
Le nombre moyen pondéré de parts comprend les parts de commandités de catégorie B.
FONDS PROVENANT DE L'EXPLOITATION ET FONDS PROVENANT DE L'EXPLOITATION AJUSTÉS
| Trimestre clos le31 décembre20202019$$ | 2020$ | Exercice clos le31 décembre2019$ | ||
|---|---|---|---|---|
| FPE | ||||
| Bénéfice net | 9 831 115 | 27 332 940 | 35 234 361 | 42 387 970 |
| Ajustements :Perte à la cession d'immeubles de placement | - | 134 313 | - | 134 313 |
| Ajustement de la juste valeur des immeubles | ||||
| de placement | (13 191 196) | (19 779 867) | (10 582 824) | (20 169 991) |
| Ajustement de la juste valeur des parts de société en | ||||
| commandite de catégorie B | 9 263 746 | 3 097 390 | (6 981 773) | 5 165 873 |
| Ajustement de la juste valeur des bons | ||||
| de souscription | - | (70) | (1 210) | (3 015) |
| Ajustement de la juste valeur des optionssur parts | 164 000 | 147 000 | (333 000) | 247 000 |
| Ajustement de la juste valeur des unités | ||||
| de parts restreintes | 69 718 | 15 841 | 51 252 | 15 841 |
| Ajustement de la juste valeur des instruments financiers | ||||
| dérivés | 139 246 | (1 743 383) | 6 156 831 | (781 269) |
| Ajustements relatifs à la coentreprise mise | ||||
| en équivalence1)Allocation de la juste valeur à la date d'attribution des | (824 149) | (2 152 954) | (288 970) | (1 830 150) |
| options sur parts | (31 224) | (31 224) | (124 896) | (161 965) |
| Distributions sur les parts de société en commandite de | ||||
| catégorie B | 997 431 | 728 450 | 3 619 197 | 2 890 624 |
| Amortissement des incitatifs aux locataires | ||||
| et coûts de location | 166 695 | 135 575 | 636 734 | 317 326 |
| Remboursement du capital des contrats de location | (15 891) | (14 553) | (61 320) | (75 242) |
| Amortissement des actifs au titre de droits d'utilisationImpôts différés | 23 27320 000 | 23 274- | 93 09440 726 | 93 094- |
| Fonds provenant de l'exploitation (FPE) | 6 612 764 | 7 892 732 | 27 458 202 | 28 230 409 |
| Ajout : Obligation de location à recevoir d'un vendeur2) | 560 296 | 517 814 | 2 350 702 | 2 383 695 |
| Moins : Autres revenus2) | (180 718) | (1 416 625) | (1 546 330) | (4 624 419) |
| Ajout : Frais de remboursement3) | - | - | - | 578 399 |
| FPE normalisés | 6 992 342 | 6 993 921 | 28 262 574 | 26 568 084 |
| FPEA | ||||
| FPE | 6 612 764 | 7 892 732 | 27 458 202 | 28 230 409 |
| Ajustements : | ||||
| Ajustements linéaires des loyers et du bail foncier | (128 504) | (197 294) | (635 988) | (575 147) |
| Réserve en capital4) | (575 000) | (553 681) | (2 300 000) | (2 204 043) |
| Fonds provenant de l'exploitation ajustés (FPEA) | 5 909 260 | 7 141 757 | 24 522 214 | 25 451 219 |
| Ajout : Obligation de location à recevoir d'un vendeur2) | 560 296 | 517 814 | 2 350 702 | 2 383 695 |
| Moins : Autres revenus2) | (180 718) | (1 416 625) | (1 546 330) | (4 624 419) |
| Ajout : Frais de remboursement3) | - | - | - | 578 399 |
| FPEA normalisés | 6 288 838 | 6 242 946 | 25 326 586 | 23 788 894 |
- Les ajustements relatifs à la coentreprise comptabilisée selon la méthode de la mise en équivalence correspondent à un ajustement de la juste valeur de swaps contractés par la coentreprise pour échanger le taux variable des acceptations bancaires contre un taux fixe et à un ajustement de la juste valeur de l'immeuble de placement de la coentreprise.
-
- Les FPE normalisés et les FPEA normalisés comprennent des ajustements pour les montants de l'obligation de location du vendeur relativement à la Propriété Richmond, qui sont payables par le vendeur de la propriété jusqu'à ce que la construction de la propriété soit achevée et que les locataires en prennent possession et paient leur loyer. Le montant de l'obligation de location du vendeur n'est pas inclus dans le BEN aux fins de la comptabilité, mais le montant total estimé de l'obligation de location du vendeur est enregistré dans les autres revenus. Les FPE normalisés et les FPEA normalisés excluent les montants futurs estimés de l'obligation de location du vendeur inclus dans les autres revenus dans l'état du résultat et du résultat global et incluent les loyers trimestriels prévus à recevoir sous la forme de l'obligation de location du vendeur.
-
- Les FPE normalisés et les FPEA normalisés incluent des ajustements pour les frais de remboursement de dette inclus dans les charges d'intérêts nettes au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2019 de 578 399 $ qui étaient dus au remboursement de la dette prise en charge dans les acquisitions réalisées en juillet 2017.
-
- La réserve en capital comprend les dépenses en capital d'entretien, les incitatifs aux locataires et les coûts de location. Les montants de réserve sont établis en fonction des rapports sur l'état des bâtiments, des évaluations et des estimations internes du renouvellement des locataires, des incitatifs aux locataires et des coûts de location. Le FPI estime qu'une réserve est plus appropriée étant donné la nature fluctuante de ces dépenses.
Réserve en capital liée aux FPEA
| Trimestre clos le31 décembre20202019 | Exercice clos le31 décembre20202019 | |||
|---|---|---|---|---|
| $ | $ | $ | $ | |
| Réserve en capital | 575000 | 553681 | 2300000 | 2204043 |
| Superficie locative moyenne (pieds carrés)Réserve en capital annualisée par pied carré | 4124604 | 3783145 | 4009115 | 3767763 |
| de superficie locative brute | 0,56$ | 0,59$ | 0,57$ | 0,58$ |
| 2020$ | Trimestre clos le31 décembre2019$ | 2020$ | Exercice clos le31 décembre2019$ | |
| Coût réel des incitatifs aux locataires et coûtsde location1) | 511828 | 904456 | 1153774 | 1875963 |
| Coût réel des dépenses en capital d'entretien2) | 334374 | 555133 | 1110635 | 1169658 |
| Total | 846202 | 1459589 | 2264409 | 3045621 |
| Moins: Dépenses financées par emprunthypothécaire entiercé | - | - | (195286) | - |
| Total des dépenses financées par le FPI | 846202 | 1459589 | 2069123 | 3045621 |
| Superficie locative brute moyenne (pieds carrés)Capital dépensé annualisé par pied carré desuperficie locative brute, non ajusté de la | 4124604 | 3783145 | 4009115 | 3767763 |
| réserve en capital | 0,82$ | 1,54$ | 0,52$ | 0,81$ |
-
Compte non tenu des incitatifs aux locataires et des coûts de location de néant (406 680 $ en 2019) et de 907 182 $ (406 680 $ en 2019) engagés respectivement au cours du trimestre et de l'exercice clos le 31 décembre 2020, du fait de l'accroissement des produits liés à la construction d'un nouveau site et de la reconversion d'un immeuble industriel en vue d'affectations à rendement sensiblement supérieur.
-
Compte non tenu des dépenses en capital de 897 189 $ (néant en 2019) et de 3 985 972 $ (néant en 2019) engagées durant le trimestre et l'exercice clos le 31 décembre 2020, respectivement, au titre de l'accroissement des produits liés à la construction d'un nouveau site et de la reconversion d'un immeuble industriel en vue d'affectations à rendement sensiblement supérieur.
Les dépenses en capital, les incitatifs aux locataires et les coûts de location actuels pour l'exercice clos le 31 décembre 2020 de 2 264 409 $ sont inférieurs au montant de la réserve en capital de 2 300 000 $ incluse dans les FPEA de 35 591 $. Des dépenses en capital visant un portefeuille acquis en juillet 2017 étaient censées être plus élevées dans les deux à trois premières années suivant l'acquisition, puis se normaliser. Certaines des dépenses prévues sur ce portefeuille ont été reportées en raison de la pandémie de COVID-19.
Le tableau suivant est un rapprochement entre les FPEA du FPI et les flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation :
| Trimestre clos le31 décembre | Exercice clos le31 décembre | |||
|---|---|---|---|---|
| 2020$ | 2019$ | 2020$ | 2019$ | |
| Flux de trésorerie provenant des activitésd'exploitation | 9453787 | 6612159 | 24348165 | 23347175 |
| Ajustements: | ||||
| Variation du fonds de roulement hors trésorerie | (3996606) | (20048) | (1145233) | 897635 |
| Variation des autres actifs non courants | 894 | (31663) | 17180 | (59611) |
| Variation de la trésorerie soumise à des | ||||
| restrictions | 8436 | 224086 | 41070 | 453944 |
| Distributions sur les parts de société en | ||||
| commandite de catégorie B | 997431 | 728450 | 3619197 | 2890624 |
| Perte à la cessiond'immeubles de placement | - | 134313 | - | 134313 |
| Ajustements relatifs à la coentreprise | (824149) | (2152954) | (288970) | (1830150) |
| Quote-part du bénéfice net tiré de la participation | ||||
| dans une coentreprise mise en équivalence | 980017 | 2333538 | 865198 | 2142091 |
| Ajustements linéaires des loyers de la | ||||
| coentreprise mise en équivalence | (24550) | (4828) | (90437) | (85674) |
| Charge des unités de parts restreintes | (43082) | (86339) | (287092) | (158339) |
| Allocation de la juste valeur à la date d'attribution | ||||
| des options sur parts | (31224) | (31224) | (124896) | (161965) |
| Amortissement des coûts de financement différés | (78295) | (73537) | (322660) | (373695) |
| Amortissement de la variation de la juste valeur | ||||
| des emprunts hypothécaires | 57492 | 78038 | 252012 | 534156 |
| Remboursement du capital des contrats de | ||||
| location | (15891) | (14553) | (61320) | (75242) |
| Réserve en capital | (575000) | (553681) | (2300000) | (2204043) |
| FPEA | 5909260 | 7141757 | 24522214 | 25451219 |
SITUATION FINANCIÈRE, LIQUIDITÉS ET RESSOURCES EN CAPITAL
La principale source de liquidité du FPI est la trésorerie disponible et la capacité d'emprunt non utilisée sur sa Facilité de Crédit. Au 31 décembre 2020, le FPI avait une trésorerie de 13 993 230 $ (7 875 818 $ au 31 décembre 2019) et un fonds de roulement négatif de 16 097 240 $ (37 635 642 $ au 31 décembre 2019). Compte non tenu de la portion courante des emprunts hypothécaires de 34 368 494 $, le fonds de roulement serait positif de 18 271 254 $. Le FPI s'attend à ce qu'il puisse refinancer ses emprunts hypothécaires à leurs échéances. La direction du FPI prévoit générer suffisamment de trésorerie provenant des activités d'exploitation pour honorer ses engagements financiers lorsqu'ils arriveront à échéance et le FPI a accès à des fonds en vertu de la Facilité de Crédit si nécessaire. Le FPI a suffisamment de liquidité afin de maintenir et de développer ses activités.
Les variations de trésorerie sont présentées dans le tableau suivant:
| Trimestre clos le31 décembre | Exercice clos le31 décembre | |||
|---|---|---|---|---|
| 2020$ | 2019$ | 2020$ | 2019$ | |
| Trésorerie provenant des (affectée aux): | ||||
| Activités d'exploitation | 9453787 | 6612159 | 24348165 | 23347175 |
| Activités d'investissement | (40350720) | 1696089 | (45073435) | (17993641) |
| Activités de financement | 28530549 | (5281460) | 26842682 | (831885) |
| Variation de la trésorerie | (2366384) | 3026788 | 6117412 | 4521649 |
| Trésorerie –début de la période | 16359614 | 4849030 | 7875818 | 3354169 |
| Trésorerie –fin de la période | 13993230 | 7875818 | 13993230 | 7875818 |
La trésorerie provenant des activités d'exploitation pour le trimestre clos le 31 décembre 2020 de 9 453 787 $ comprend le bénéfice net de 9 831 115 $, la trésorerie provenant des variations du fonds de roulement hors trésorerie, des autres actifs non courants et de la trésorerie soumise à des restrictions de 3 983 276 $ et des éléments hors trésorerie de 4 364 604 $. Les frais payés d'avance ont diminué au cours du trimestre, générant 1 579 733 $, la plupart des impôts fonciers ayant été entièrement payés pour l'année avant le quatrième trimestre de 2020, et les loyers à recevoir et autres débiteurs générant 1 259 055 $ durant le trimestre, principalement en raison du recouvrement de loyers qui avaient été reportés.
La trésorerie provenant des activités d'exploitation pour l'exercice clos le 31 décembre 2020 de 24 348 165 $ comprend le bénéfice net de 35 234 361 $, déduction faite de l'incidence des augmentations du fonds de roulement hors trésorerie, des autres actifs non courants et de la trésorerie soumise à des restrictions de 1 086 983 $ et des éléments hors trésorerie de 11 973 179 $.
La trésorerie affectée aux activités d'investissement pour le trimestre clos le 31 décembre 2020 de 40 350 720 $ est principalement liée au montant de 39 250 182 $ affecté à l'acquisition des Propriétés Ajax, Moncton et Rocky View au quatrième trimestre de 2020. Le reliquat de la trésorerie affectée aux activités d'investissement est lié aux incitatifs aux locataires, aux coûts de location et aux dépenses en capital d'un montant de 1 100 538 $, notamment des dépenses en capital de 727 992 $ affectées à la reconversion d'un immeuble industriel en vue d'affectations à rendement sensiblement supérieur.
La trésorerie affectée aux activités d'investissement pour l'exercice clos le 31 décembre 2020 de 45 073 435 $ est principalement liée au montant de 39 415 864 $ affecté aux acquisitions réalisées durant l'exercice. Le reliquat de la trésorerie affectée aux activités d'investissement est lié aux incitatifs aux locataires, aux coûts de location et aux dépenses en capital d'un montant de 5 657 571 $, notamment des dépenses en capital, des incitatifs aux locataires et des coûts de location totalisant 2 964 589 $ ayant trait à la construction d'un nouveau site et à la reconversion d'un immeuble industriel en vue d'affectations à rendement sensiblement supérieur.
La trésorerie provenant des activités de financement pour le trimestre clos le 31 décembre 2020 de 28 530 549 $ est principalement liée au produit du nouveau financement hypothécaire de 34 744 747 $, dont une tranche de 31 312 500 $ avait trait au financement des Propriétés Ajax, Moncton et Rocky View acquises durant le trimestre et les emprunts sur l'avoir net pour le refinancement de deux immeubles durant le trimestre, facteurs en partie contrebalancés par des distributions en espèces aux porteurs de parts de 3 765 249 $ et des remboursements sur le capital des emprunts hypothécaires de 1 975 606 $.
La trésorerie provenant des activités de financement pour l'exercice clos le 31 décembre 2020 de 26 842 682 $ est principalement liée au produit du nouveau financement hypothécaire de 49 428 837 $, dont une tranche de 31 312 500 $ avait trait au financement des propriétés acquises durant le quatrième trimestre de l'exercice, contrebalancée en partie des distributions en espèces aux porteurs de parts de 14 889 612 $ et des remboursements sur le capital d'emprunts hypothécaires de 7 280 155 $.
Le FPI estime qu'il dispose de ressources financières suffisantes et génère suffisamment de liquidités provenant de l'exploitation pour exploiter ses immeubles de placement et pour identifier, étudier et réaliser des acquisitions potentielles et pour financer d'autres dépenses au besoin.
Emprunts hypothécaires
Au 31 décembre 2020, les emprunts hypothécaires sont garantis par des hypothèques immobilières sur 60 immeubles de placement du FPI. Le taux d'intérêt moyen pondéré, incluant les coûts de financement différés et les swaps de taux d'intérêt, sur les emprunts hypothécaires est de 3,66 % et l'échéance moyenne pondérée est de 3,95 années (3,68 années au 31 décembre 2019). La répartition des remboursements en capital prévus, incluant les emprunts hypothécaires à échéance, est présentée dans le tableau suivant :
| Remboursements encapital prévus$ | Soldes du capitalà l'échéance$ | Total$ | |
|---|---|---|---|
| 2021 | 8 | 26 | 34 |
| 363 | 027 | 390 | |
| 067 | 188 | 255 | |
| 2022 | 8 | 15 | 24 |
| 061 | 984 | 045 | |
| 362 | 322 | 684 | |
| 2023 | 6 | 48 | 55 |
| 801 | 922 | 723 | |
| 702 | 042 | 744 | |
| 2024 | 4 | 43 | 48 |
| 860 | 318 | 179 | |
| 656 | 733 | 389 | |
| 2025 | 3 | 63 | 66 |
| 079 | 170 | 250 | |
| 854 | 777 | 631 | |
| Par la suite | 4 | 41 | 45 |
| 354 | 286 | 640 | |
| 156 | 822 | 978 | |
| Total | 35 | 238 | 274 |
| 520 | 709 | 230 | |
| 797 | 884 | 681 |
Facilité de Crédit
Le 13 septembre 2019, le FPI a refinancé sa facilité de crédit existante en une facilité à durée déterminée de 65 000 000 $ et une facilité renouvelable de 5 000 000 $ (collectivement, la Facilité de Crédit). La Facilité de Crédit vient à échéance le 13 septembre 2024 et est garantie par 13 immeubles de placement du FPI.
La facilité à durée déterminée de 65 000 000 $ porte intérêt au taux des acceptations bancaires de 30 jours majoré de 150 points de base. Simultanément au refinancement, le FPI a conclu des swaps de taux d'intérêt totalisant 65 000 000 $ pour échanger les taux variables des acceptations bancaires de 30 jours contre un taux fixe de 1,65 %, de sorte que le taux d'intérêt sur la facilité à durée déterminée, incluant la prime de 150 points de base, est fixé à 3,15 %. La facilité de crédit renouvelable de 5 000 000 $ permet au FPI de prélever sur la facilité sous forme d'avances à taux préférentiel ou d'acceptations bancaires. Les avances au taux préférentiel portent intérêt à 100 points de base par année au-dessus du taux d'emprunt préférentiel canadien. Les avances sur acceptations bancaires portent intérêt à 200 points de base par année au-dessus du taux variable des acceptations bancaires.
Le 6 avril 2020, le FPI a reçu des prêts de soutien au fonds de roulement totalisant 500 000 $ du prêteur de la Facilité de Crédit dans le cadre de ses programmes d'allègement en raison de la COVID-19. Le montant de ces prêts correspond à environ trois mois de paiement d'intérêts aux termes de la Facilité de Crédit. Les prêts portent intérêt au taux d'emprunt préférentiel du prêteur majoré de à 100 points de base, peuvent être remboursés par anticipation sans pénalité et doivent être remboursés au plus tard le 31 juillet 2021. Au 31 décembre 2020, le solde se rapportant à ces prêts de soutien au fonds de roulement était de 293 491 $ (néant au 31 décembre 2019).
Le FPI a une ligne de crédit renouvelable de 500 000 $ qui porte intérêt à 100 points de base par année audessus du taux d'emprunt préférentiel canadien. La ligne de crédit est garantie par 6 immeubles de placement du FPI et permet au FPI de prélever une moyenne maximale annuelle de 75 % de la limite de crédit de 500 000 $. Au 31 décembre 2020, la ligne de crédit était inutilisée (inutilisée au 31 décembre 2019).
Les fonds prélevés sur la Facilité de Crédit et la ligne de crédit sont les suivants :
| 31 décembre2020$ | 31 décembre2019$ | |
|---|---|---|
| Emprunts à durée déterminéePrêts de soutien au fonds de roulement | 65000000293491 | 65000000- |
| Emprunts à taux préférentiel | - | 139273 |
| Total du montant prélevé sur la Facilité de CréditMoins: Coûts de financement différés | 65293491(96998) | 65139273(130045) |
| 65196493 | 65009228 |
Les fonds prélevés sur la Facilité de Crédit au 31 décembre 2020 sont les suivants :
| Capital$ | Taux d'intérêt | Date d'échéance | |
|---|---|---|---|
| Emprunts à durée déterminéePrêts de soutien au fonds | 65000000 | 1,97%1) | 13 janvier 20211) |
| de roulement | 293491 | 3,45% | 31 janvier 2021 |
| 65293491 |
- Le FPI a conclu des contrats de swaps de taux d'intérêt afin d'échanger des intérêts à taux variable contre un taux fixe de 3,15 % sur la durée de la Facilité de Crédit.
La Facilité de Crédit inclut, entre autres, les clauses restrictives que RW Real Estate Holdings Limited Partnership (la « société en commandite RW »), une filiale du FPI qui est partie à la Facilité de Crédit: i) ne permettra pas que le ratio d'endettement excède 60 % à tout moment; et ii) le ratio de couverture des intérêts ne doit pas être inférieur à 2,25:1,00. Au 31 décembre 2020, la société en commandite RW respectait ces deux clauses restrictives. La Facilité de Crédit contient également des restrictions concernant, entre autres, le changement des activités de la société, la vente d'actifs et les fusions et acquisitions sans le consentement du prêteur et comprend des cas de défaillance, tels que le défaut de paiement du prêt principal, le non-respect des clauses restrictives et l'insolvabilité involontaire.
Le ratio d'endettement est un terme défini inclus dans la Facilité de Crédit. Le ratio d'endettement est calculé comme étant le total des montants provenant de la Facilité de Crédit divisé par la juste valeur marchande des immeubles de placement de la société en commandite RW.
Le ratio de couverture des intérêts est un terme défini inclus dans la Facilité de Crédit. Le ratio de couverture des intérêts est calculé en divisant la charge d'intérêts de la société en commandite RW par le résultat suivant, tel que présenté dans l'état du revenu de la société en commandite RW : bénéfice net plus charges d'intérêts, plus perte sur l'ajustement de la juste valeur des immeubles de placement, moins gain sur l'ajustement de la juste valeur des immeubles de placement, plus amortissement.
Le ratio d'endettement et le ratio de couverture des intérêts ne sont pas des mesures définies par les IFRS, n'ont pas de signification standard prescrite par les IFRS et ne doivent pas être interprétés comme alternatifs au bénéfice net (perte nette), situation financière, flux de trésorerie provenant des activités d'exploitation ou autres mesures de performance financière calculés conformément aux IFRS. Ces calculs de clauses restrictives ne sont pas utilisés par le FPI comme mesure de la performance, situation financière ou flux de trésorerie futurs ou historiques du FPI, mais seulement pour déterminer la conformité des clauses restrictives déterminées dans le contrat de Facilité de Crédit de la société en commandite RW.
PRINCIPALES MÉTHODES ET ESTIMATIONS COMPTABLES
La préparation des états financiers conformément aux IFRS exige que la direction effectue des estimations et des hypothèses qui affectent l'application des méthodes comptables et les montants constatés des actifs, des passifs et des passifs éventuels à la date des états financiers et le montant constaté des produits et des charges au cours de la période. Les résultats réels peuvent différer sensiblement de ces estimations. Les estimations et jugements utilisés dans la détermination des montants comptabilisés pour les actifs, passifs et capitaux propres dans les états financiers comprennent les éléments suivants :
Évaluation des immeubles de placement
La juste valeur est déterminée en fonction d'évaluations externes et internes. Les évaluations internes reposent surtout sur la méthode de la capitalisation directe du revenu. Les hypothèses et estimations critiques utilisées par la direction et les évaluations externes en vue de déterminer la juste valeur des immeubles de placement sont le revenu locatif net stabilisé et les taux de capitalisation (voir la note 4 des états financiers consolidés). La direction détermine la juste valeur à l'interne en utilisant des informations financières, des données de marché externes et des taux de capitalisation déterminés à l'aide d'évaluations externes et de rapports de tierces parties publiés par des experts de l'industrie, y compris des courtiers immobiliers commerciaux. Le FPI applique également son jugement pour déterminer si l'acquisition d'un immeuble doit être comptabilisée comme une acquisition d'actifs ou un regroupement d'entreprises. Au 31 décembre 2020, une augmentation de 0,25 % du taux de capitalisation moyen pondéré aurait eu comme incidence une diminution approximative de 24 797 000 $ dans la détermination de la juste valeur des immeubles de placement. Une diminution de 0,25 % du taux de capitalisation moyen pondéré aurait eu comme incidence une augmentation approximative de 26 778 000 $ dans la détermination de la juste valeur des immeubles de placement.
Options sur parts
Les estimations utilisées lors de la détermination de la juste valeur de la rémunération fondée sur des parts correspondent à la période moyenne de détention attendue des options sur parts, le taux de volatilité moyen attendu et le taux d'intérêt sans risque moyen. Pour les options acquises, la période moyenne de détention attendue est estimée être la moitié de la durée contractuelle résiduelle des options. Pour les options non acquises, la période moyenne de détention attendue des options sur parts est estimée être la période restante avant que les options soient acquises plus la moitié de la période entre leur acquisition et leur expiration. Le
taux de volatilité moyen attendu utilisé dans l'évaluation est fondé sur la volatilité historique des parts de société comparables sur une période de temps se rapprochant de la période moyenne de détention attendue des options sur actions. Le taux d'intérêt sans risque moyen utilisé est basé sur les obligations du gouvernement du Canada avec des termes se rapprochant de la période moyenne de détention attendue des options sur parts.
Maladie à coronavirus 2019
La durée et le plein impact de la pandémie de COVID-19 sont inconnus. À ce titre, il n'est pas possible d'estimer de manière fiable les incidences de la COVID-19 sur les résultats financiers et les activités du FPI. Toute estimation est donc assujettie à une incertitude importante et peut différer de façon importante et défavorable des résultats actuels. En particulier, l'incertitude relative aux estimations est accrue dans la détermination de la juste valeur des immeubles de placement du FPI et du recouvrement des montants à recevoir. Les estimations et les hypothèses utilisées aux présentes sont fondées sur l'information dont disposait le FPI à la date de clôture.
Nouvelles normes adoptées par le FPI
IFRS 3 Regroupements d'entreprises
Le 1er janvier 2020, le FPI a adopté les modifications à IFRS 3 Regroupements d'entreprises. La version modifiée de IFRS 3 clarifie la définition d'entreprise et fournit des indications sur la question à savoir si un ensemble d'activités et d'actifs acquis est un groupe d'actifs plutôt qu'une entreprise. Un acquéreur ne reconnaît le goodwill que lors de l'acquisition d'une entreprise, et non lors de l'acquisition d'un groupe d'actifs. L'adoption de cette version modifiée d'IFRS 3 n'a eu aucune incidence sur les états financiers consolidés du FPI.
Normes publiées mais non encore en vigueur
Il y a des changements en cours aux IFRS qui ne sont pas encore en vigueur pour la période en cours et qui n'ont pas été appliqués dans la préparation des états financiers consolidés du FPI.
IAS 1 Classement des passifs en tant que passifs courants ou non courants
Le 23 janvier 2020, l'IASB a publié Classement des passifs en tant que passifs courants ou non courants (modifications à IAS 1). Les modifications précisent que le classement des passifs en tant que passifs courants ou non courants doit être fondé sur les droits qui existent à la fin de la période de présentation de l'information financière. Elles précisent également la définition de « règlement » et présentent des situations qui seraient considérées comme le règlement d'un passif. Les modifications entrent en vigueur à compter du 1er janvier 2023, l'application anticipée étant autorisée. Ces modifications ne devraient pas avoir d'incidence sur les états financiers consolidés du FPI.
IFRS 7, IFRS 9 et IAS 39 Instruments financiers**, IFRS 4** Contrats d'assurance et IFRS 16 Contrats de location
Le 27 août 2020, l'IASB a publié la Réforme des taux d'intérêt de référence, phase 2 (modifications d'IFRS 7 d'IFRS 9, d'IAS 39, d'IFRS 4 et d'IFRS 16), qui comprend des modifications portant sur des questions susceptibles d'avoir une incidence sur la présentation de l'information financière après la réforme d'un indice de référence, y compris son remplacement par des taux de référence alternatifs. Les modifications concernent surtout les changements de base de détermination des flux de trésorerie contractuels liés à des actifs financiers, à des passifs financiers ou à des obligations locatives. Les modifications entrent en vigueur le 1 er janvier 2021, et l'adoption anticipée est autorisée. Ces modifications ne devraient pas avoir d'incidence sur les états financiers consolidés du FPI.
INSTRUMENTS FINANCIERS ET RISQUES ET INCERTITUDES
Risques inhérents à la possession et à l'exploitation d'immeubles de placement
Tous les immeubles de placement sont assujettis à des éléments de risques. La valeur d'un immeuble de placement et de ses améliorations dépend du crédit et de la stabilité financière des locataires et du taux d'inoccupation de l'immeuble de placement. Les immeubles de placement génèrent des produits grâce à des paiements de loyer effectués par les locataires. La capacité à louer un immeuble de placement vacant sera affectée par plusieurs facteurs, incluant les changements dans les conditions économiques générales (comme la disponibilité et le coût d'emprunt), les conditions locales (comme une offre excédentaire de superficie ou une réduction de la demande immobilière pour la région), la réglementation gouvernementale, les changements démographiques, la compétition des autres immeubles de placement disponibles, et divers autres facteurs.
Au moment de l'expiration d'un bail, il n'y a pas de garantie que le bail sera renouvelé ou que le locataire sera remplacé. Les termes d'un bail subséquent peuvent être moins favorables au FPI que ceux du bail existant. En cas de défaut d'un locataire, le FPI peut subir des retards ou des limitations dans l'application de ses droits en tant que locateur et entraîner des coûts substantiels afin de protéger son investissement. En outre, à tout moment, un locataire peut demander la protection en vertu des lois sur la faillite ou l'insolvabilité ou d'autres lois semblables qui pourraient entraîner le rejet ou la résiliation du bail du locataire et, par conséquent, entraîner une réduction des flux de trésorerie disponibles au FPI.
Concurrence
Le secteur immobilier est concurrentiel. De nombreux promoteurs, gestionnaires et propriétaires d'immeubles de placement sont en concurrence avec le FPI à la recherche de locataires. Certaines des propriétés concurrentes peuvent être mieux situées que les immeubles de placement du FPI. L'existence de la concurrence pourrait avoir un impact sur les capacités du FPI à louer ses immeubles de placement et pourrait avoir un impact sur les loyers pouvant être facturés. Le FPI est soumis à la concurrence pour des immeubles de placement appropriés et certains de ces concurrents ont des ressources financières plus importantes que celles du FPI. Il existe un risque que la poursuite de la concurrence accrue pour les acquisitions d'immeubles de placement augmente le prix d'achat à des niveaux non relutifs.
Coûts fixes et dépenses accrues
Le FPI encourt certains coûts fixes qui doivent être payés tout au long de la détention de l'immeuble de placement, peu importe si les immeubles de placement produisent des revenus. Les coûts fixes incluent les services publics, les taxes foncières, les coûts de maintenance, les remboursements d'emprunts, les coûts d'assurance et les coûts connexes.
Risques généraux non assurés
Le FPI souscrit à des polices d'assurance responsabilité civile générale, incendie, inondation, garanties connexes, et pertes locatives dont les dispositions, limites et franchises sont habituelles. Toutefois, rien ne garantit que les réclamations dépassant la couverture d'assurance ou les réclamations non couvertes par la couverture d'assurance ne se présenteront pas ou que la couverture de responsabilité continuera d'être disponible selon des termes acceptables.
Risque environnemental et de litiges
Le FPI est assujetti aux règlements environnementaux fédéraux, provinciaux et locaux qui s'appliquent généralement à la propriété des biens immobiliers et à l'exploitation de propriétés commerciales. Si le FPI ne respecte pas les lois, il pourrait faire l'objet d'amendes importantes ou d'autres sanctions gouvernementales. En vertu de divers lois, ordonnances et règlements fédéraux, provinciaux et locaux, un propriétaire ou un exploitant d'immeubles de placement peut être tenu d'investiguer et de nettoyer les substances dangereuses ou toxiques ou les rejets de produits pétroliers d'une installation et pourrait être tenu responsable par une entité gouvernementale ou de tierces parties pour les dommages à la propriété et les frais d'investigation et de nettoyage engagés par ces parties en lien avec la contamination. Une telle responsabilité pourrait être imposée, que le propriétaire ou l'exploitant soit au courant ou non, ou soit responsable ou non, de la présence de ces substances dangereuses ou toxiques. Le coût de l'investigation, de l'assainissement ou de l'élimination de ces substances pourrait être substantiel et la présence de ces substances, ou l'omission de remédier correctement à ces substances, pourrait avoir une incidence sur la capacité du FPI à vendre ou à louer une telle installation ou d'emprunter à l'aide d'une telle installation en garantie. Afin d'évaluer le potentiel de passifs éventuels résultant de la condition environnementale des immeubles de placement du FPI, le FPI peut obtenir ou examiner des évaluations environnementales préparées par des firmes de consultation en environnement. Les évaluations environnementales reçues à l'égard des immeubles de placement n'ont révélé, ni à la connaissance du FPI, aucun passif environnemental que la société estime avoir un effet défavorable important sur celui-ci.
De plus, en ce qui concerne la propriété, l'exploitation et la gestion des immeubles de placement, le FPI pourrait potentiellement être tenu responsable pour des dommages matériels ou des blessures aux autres et aux biens. Dans le cours normal des activités du FPI, il peut être impliqué, nommé comme faisant partie de ou assujetti à, différentes procédures légales, incluant des procédures réglementaires, des procédures fiscales et des actions légales relativement à des blessures corporelles, des dommages matériels, des taxes foncières, des droits fonciers, des disputes environnementales et des disputes de contrats.
Risque de crédit
Le risque de crédit est le risque que l'une des parties à un instrument financier cause une perte à une autre partie en ne s'acquittant pas de ses obligations. Le FPI est exposé au risque de crédit en raison de sa trésorerie déposée auprès d'institutions financières et des loyers à recevoir et autres débiteurs. Au 31 décembre 2020, un locataire représentait environ 12 % du revenu locatif de base du FPI, ce qui donne lieu à une concentration du risque de crédit. Le FPI surveille de manière continue la solvabilité de ses locataires. Le FPI atténue le risque de crédit en surveillant les notations de crédit des institutions financières détenant les dépôts du FPI. Le FPI a examiné les créances sur ses locataires en vue de déterminer l'existence ou non d'indices de dépréciation. Le taux de défaillance des créances sur les locataires du FPI est inférieur à 0,5 %.
La COVID-19 a entraîné des fermetures imposées par le gouvernement et un ralentissement économique qui créent des difficultés financières pour les locataires. Même si les gouvernements ont mis en place des programmes pour soutenir les entreprises pendant la pandémie de la COVID-19, une détérioration de l'économie peut avoir une incidence sur la capacité des locataires à respecter leurs obligations en vertu de leurs contrats de location. Le FPI continue d'évaluer l'effet des conditions économiques sur la solvabilité de ses locataires. Dans le cadre de cette évaluation, le FPI examine régulièrement les loyers contractuels à recevoir et réduit leur valeur comptable en constituant une provision pour pertes de crédit attendues en vue de comptabiliser le montant de toute perte aux états consolidés du résultat et du résultat global à titre de charges des immeubles.
Risque de liquidité
Le risque de liquidité est le risque que le FPI n'ait pas les ressources financières requises pour honorer ses engagements financiers lorsqu'ils arrivent à échéance. Le FPI gère ce risque en s'assurant qu'il dispose de suffisamment de trésorerie en main ou de capacité d'emprunt pour honorer ses engagements au moment où ils doivent être acquittés, en établissant des prévisions de flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation, ainsi que de la trésorerie requise aux fins d'activités d'investissement et de financement. Au 31 décembre 2020, le FPI avait une trésorerie de 13 993 230 $ (7 875 818 $ au 31 décembre 2019), des emprunts hypothécaires de 274 230 681 $ (232 081 999 $ au 31 décembre 2019), un solde aux termes de la Facilité de Crédit de 65 293 491 $ (65 139 273 $ au 31 décembre 2019) et des créditeurs, charges à payer et autres passifs de 11 734 709 $ (7 737 487 $ au 31 décembre 2019). Le FPI a un fonds de roulement négatif de 16 097 240 $ au 31 décembre 2020 (37 635 642 $ au 31 décembre 2019). Compte non tenu de la portion courante des emprunts hypothécaires de 34 368 494 $, le fonds de roulement serait positif de 18 271 254 $. Le FPI s'attend à ce qu'il puisse refinancer ses emprunts hypothécaires à leur échéance. Le FPI a accès à des fonds aux termes de la Facilité de Crédit et prévoit générer suffisamment de trésorerie provenant des activités d'exploitation pour honorer ses engagements financiers lorsqu'ils arriveront à échéance. Le 4 mars 2021, le FPI a réalisé un placement de titres de capitaux propres par voie de prise ferme dont il a tiré un produit en trésorerie, déduction faite des commissions des preneurs fermes, de 33 320 905 $, compte non tenu des autres coûts associés au placement.
Les échéances contractuelles et les obligations de remboursement des engagements financiers du FPI sont les suivants :
| Créditeurs,charges àpayer etautres passifs$ | Obligationslocatives$ | Paiements encapital de laFacilité deCrédit | Intérêts sur laportion à tauxfixe de laFacilité deCrédit$ | Empruntshypothécaires$ | Intérêts surempruntshypothécaires$ | Total$ | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 11 734 709 | 287 739 | 293 491 | 2 047 500 | 34 390 254 | 9 302 741 | 58 056 434 |
| 2022 | - | 287 739 | - | 2 047 500 | 24 045 685 | 8 230 478 | 34 611 402 |
| 2023 | - | 297 039 | - | 2 047 500 | 55 723 744 | 6 628 131 | 64 696 414 |
| 2024 | - | 269 905 | 65 000 000 | 1 535 625 | 48 179 389 | 4 695 125 | 119 680 044 |
| 2025 | - | 269 905 | - | - | 66 250 631 | 2 869 468 | 69 390 004 |
| Par la suite | - | 5 921 775 | - | - | 45 640 978 | 3 655 571 | 55 218 324 |
| Total | 11 734 709 | 7 334 102 | 65 293 491 | 7 678 125 | 274 230 681 | 35 381 514 | 401 652 622 |
Risque de taux d'intérêt
Le risque de taux d'intérêt correspond au risque de variation de la juste valeur ou des flux de trésorerie futurs d'un instrument financier en raison de la variation des taux d'intérêt du marché. Il existe un risque que le FPI ne soit pas en mesure de renégocier ses emprunts hypothécaires et sa Facilité de Crédit au moment de leur échéance à des modalités aussi favorables que ceux des emprunts hypothécaires et de la Facilité de Crédit existants. Au 31 décembre 2020, un total de 142 677 588 $ (101 536 795 $ au 31 décembre 2019) provenait d'emprunts hypothécaires et de la Facilité de Crédit et porte intérêt au taux variable des acceptations bancaires ou au taux préférentiel canadien majoré d'un taux fixe. Il existe un risque que les taux d'intérêt en vigueur puissent augmenter, et ces augmentations pourraient être importantes. Le FPI atténue le risque de taux d'intérêt en maintenant la dette à un niveau raisonnable par rapport à la valeur des immeubles de placement, et il vise à structurer la nouvelle dette afin de décaler les échéances de manière à s'assurer que les remboursements de la majorité de la dette ne viennent pas à échéance au cours d'une année donnée. Au 31 décembre 2020, le FPI a conclu des contrats de swaps de taux d'intérêt totalisant 142 384 097 $ (101 397 522 $ au 31 décembre 2019) afin d'atténuer le risque de taux d'intérêt découlant de la dette à taux variable.
En décembre 2020, en novembre 2020 et en avril 2019, le FPI a conclu certains emprunts hypothécaires et a simultanément conclu des swaps de taux d'intérêt afin d'échanger des intérêts à taux variable contre des intérêts à taux fixe sur la durée de ces emprunts hypothécaires. Les swaps de taux d'intérêt expirent à la même date que les emprunts hypothécaires correspondants.
En septembre 2019, le FPI a refinancé sa Facilité de Crédit et a simultanément conclu des swaps de taux d'intérêt afin d'échanger des intérêts à taux variable contre des intérêts à taux fixe sur la durée de la Facilité de Crédit. Les swaps de taux d'intérêt expirent à la même date que la Facilité de Crédit.
Le tableau suivant présente des informations pertinentes sur les swaps de taux d'intérêt :
| Date detransaction | Taux d'intérêtfixe effectif | Date d'échéance | Montant ducapital initial$ | Montantrestant$ | Perte latente surajustement de lajuste valeur$ |
|---|---|---|---|---|---|
| Avril 2019 | 3,67 % | 24 avril 2024 | 12000000 | 11750110 | 527661 |
| Avril 2019 | 3,74 % | 24 avril 2026 | 12500000 | 12245404 | 796104 |
| Avril 2019 | 3,87 % | 24 avril 2029 | 12500000 | 12255928 | 1131274 |
| Septembre 2019 | 3,15 % | 13 septembre 2024 | 65000000 | 65000000 | 2355099 |
| Novembre 2020 | 2,82 % | 2 novembre 2027 | 7650000 | 7632655 | 29686 |
| Décembre 2020 | 3,61 % | 1er décembre 2025 | 18500000 | 18500000 | 182635 |
| Décembre 2020 | 3,35 % | 30 décembre 2030 | 15000000 | 15000000 | 353103 |
| 143150000 | 142384097 | 5375562 |
ENGAGEMENTS
Entente de gestion d'aménagement
Le 16 mars 2020, le FPI a conclu une entente de gestion d'aménagement (une « EGA ») avec le vendeur de la propriété du FPI située à Richmond (le « promoteur »). Conformément à l'EGA, le FPI va réaménager environ 60 000 pieds carrés précédemment occupés par un locataire du secteur industriel. Le promoteur gérera le réaménagement et a obtenu de nouveaux locataires pour cet espace, avec lesquels le FPI a conclu des contrats de location. Le FPI assumera les coûts du réaménagement, qui ont été plafonnés à 7 360 000 $, incluant les coûts de location, les incitatifs aux locataires et les coûts de construction.
Selon l'EGA, le FPI effectuera également des travaux de construction portant sur environ 70 000 pieds carrés supplémentaires pour cette propriété. Le FPI assumera les coûts de construction. Le promoteur obtiendra les locataires et gérera la construction. Le FPI va payer au promoteur des frais de gestion d'aménagement estimés à 3 000 000 $. L'EGA prévoit que, tant que certaines conditions sont remplies, les frais de gestion d'aménagement peuvent être payés en émettant au promoteur des parts de société en commandite de catégorie B d'une société en commandite filiale du FPI, évaluées à 2,30 $ par part et qui sont convertibles en parts du FPI sur la base de une pour une. Conformément à l'EGA, 465 837 parts de société en commandite de catégorie B ont été émises le 1er avril 2020, soit cinq mois de frais de gestion d'aménagement. Les 465 837 parts ont été libérées au promoteur le 1er août 2020. Entre septembre 2020 et décembre 2020, 372 668 parts de société en commandite de catégorie B supplémentaires ont été émises et libérées en faveur du promoteur. Entre le 1er janvier 2021 et le 1er avril 2021, 93 167 parts de société en commandite de catégorie B par mois seront émises et libérées en faveur du promoteur, avec une émission finale de 93 175 parts le 1er mai 2021 en règlement de la totalité des frais de gestion d'aménagement estimés.
De plus, conformément à l'EGA, le FPI va répartir l'augmentation de valeur de la propriété, soit l'écart entre la juste valeur marchande de la propriété après l'achèvement du réaménagement et l'ajout décrit ci-dessus, moins le coût total de la propriété du FPI. Le coût total de la propriété du FPI correspondra au coût d'acquisition initial du FPI, majoré des coûts de réaménagement et de construction (y compris les coûts de construction, les incitatifs aux locataires, les coûts de location et les frais de gestion d'aménagement). La première tranche de 20 000 000 $ de l'augmentation de valeur reviendra au FPI. La tranche suivante de 20 000 000 $ de l'augmentation reviendra au promoteur, à condition que la part de l'augmentation de valeur du promoteur soit réduite du montant des revenus locatifs qui auraient été reçus entre le 15 décembre 2019 et la date à laquelle les deux nouveaux locataires commencent l'occupation, si le contrat de location du locataire du secteur industriel précédent n'avait pas été résilié par anticipation le 15 décembre 2019. Toute augmentation de valeur supérieure à 40 000 000 $ sera répartie également entre le FPI et le promoteur. Tant que certaines conditions sont remplies, le FPI peut s'acquitter de son obligation de répartir l'augmentation de valeur avec le promoteur en émettant des parts de société en commandite de catégorie B d'une valeur de 2,30 $ par part.
Conformément à l'EGA, le FPI est tenu de fournir au promoteur une avance de 5 000 000 $ sur la part de l'augmentation de valeur du promoteur. Cette avance est payable en parts de société en commandite de catégorie B évaluées à 2,30 $ par part et convertibles en parts du FPI sur la base de une pour une. Le 1er avril 2020, 2 173 908 parts de société en commandite de catégorie B ont été nouvellement émises et comptabilisées dans les frais payés d'avance. Chaque mois, à compter du 1er avril 2020 jusqu'au 1er mars 2021, 181 159 de ces parts de société en commandite de catégorie B seront libérées en faveur du promoteur. Au 31 décembre 2020, 1 630 431 de ces parts avaient été libérées en faveur du promoteur et 543 477 parts étaient détenues par le FPI.
INFORMATION SUR LES PARTS EN CIRCULATION
Le tableau suivant présente les variations des capitaux propres pour l'exercice clos le 31 décembre 2020 :
| Parts | Montant$ | |
|---|---|---|
| Capitaux propres au 31 décembre 2019 | 102111919 | 197073074 |
| Émission de parts dans le cadre durégime de réinvestissement desdistributions | 1354712 | 2225546 |
| Émissiondes unités dans le cadre du régime des unités de parts | ||
| restreintes | 55348 | 91931 |
| Émission de parts en contrepartie de prix d'acquisition | 5076190 | 10754380 |
| Échange de parts de société en commandite de catégorie B contre | ||
| des parts du FPI | 3302269 | 5289663 |
| Capitaux propres au 31 décembre 2020 | 111900438 | 215434594 |
Au 17 mars 2021, un total d'environ 33 295 000 parts du FPI et 6 281 000 parts de société en commandite de catégorie B étaient émises et en circulation.
DISTRIBUTIONS
Le FPI verse actuellement une distribution mensuelle de 0,01333 $ par part, représentant 0,16 $ par part sur une base annuelle. Les distributions totales déclarées en lien avec les parts du FPI pour le trimestre et l'exercice clos le 31 décembre 2020 se sont élevées à 4 416 481 $ (4 080 056 $ en 2019) et 17 245 637 $ (16 006 631 $ en 2019), respectivement.
Le 1er avril 2020, 2 639 745 parts de société en commandite de catégorie B ont été émises en règlement d'obligations contractuelles. De septembre 2020 à décembre 2020, 372 668 parts de société en commandite de catégorie B supplémentaires ont été émises en règlement d'obligations contractuelles. Au 31 décembre 2020, 543 477 de ces parts étaient détenues en fiducie par le FPI. Tant que les parts sont détenues en fiducie, aucune distribution déclarée ne peut s'accumuler à leur égard.
Conformément à l'Instruction générale 41-201 relative aux fiducies de revenu et autres placements indirects, le FPI est tenu de fournir les informations suivantes :
| Trimestreclosle 31 décembre2020$ | Exercice closle 31 décembre2020$ | Exercice closle 31 décembre2019$ | Exercice closle 31 décembre2018$ | |
|---|---|---|---|---|
| Trésorerie provenant des activités | ||||
| d'exploitation | 9 | 24 | 23 | 19 |
| 453 | 348 | 347 | 528 | |
| 787 | 165 | 175 | 428 | |
| Bénéfice net | 9 | 35 | 42 | 38 |
| 831 | 234 | 387 | 834 | |
| 115 | 361 | 970 | 266 | |
| Distributions en espèces réellesversées ou à verser au cours | ||||
| de la période1) | 4 | 17 | 16 | 14 |
| 416 | 245 | 006 | 412 | |
| 481 | 638 | 631 | 308 | |
| Excédent des flux de trésorerieprovenant des activitésd'exploitation sur les distributions | ||||
| en espèces versées | 5 | 7 | 7 | 5 |
| 037 | 102 | 340 | 116 | |
| 306 | 527 | 544 | 120 | |
| Excédent du bénéfice net sur les | ||||
| distributions en espèces versées | 5 | 17 | 26 | 24 |
| 414 | 988 | 381 | 421 | |
| 634 | 723 | 339 | 958 |
- Les distributions en espèces réelles versées ou à verser comprennent toutes les distributions déclarées payables aux porteurs de parts du FPI et excluent les distributions déclarées payables aux porteurs de parts de société en commandite de catégorie B au cours de la période. Les distributions en espèces réelles versées ou à verser ne sont pas ajustées en fonction des distributions réglées au moyen de l'émission de parts du FPI dans le cadre du régime de réinvestissement des distributions. Sur les distributions déclarées au cours du trimestre et de l'exercice clos le 31 décembre 2020, des tranches de 614 077 $ et de 2 225 546 $, respectivement, ont été réglées au moyen de l'émission de parts du FPI dans le cadre du régime de réinvestissement des distributions.
Le bénéfice net pour le trimestre clos le 31 décembre 2020 de 9 831 115 $ était supérieur de 5 414 634 $ aux distributions en espèces réelles versées ou à verser pour le trimestre clos le 31 décembre 2020 de 4 416 481 $. Le bénéfice net excluant les ajustements de la juste valeur hors trésorerie des immeubles de placement, des parts de société en commandite de catégorie B, des options sur parts, des unités de parts restreintes et des instruments financiers dérivés totalisant 3 554 486 $ et les autres revenus de 180 718 $, était de 6 095 911 $ pour le trimestre clos le 31 décembre 2020, ce qui dépassait les distributions en espèces réelles versées ou à verser de 1 679 430 $.
Le bénéfice net pour l'exercice clos le 31 décembre 2020 de 35 234 361 $ était supérieur de 17 245 638 $ aux distributions en espèces réelles versées ou à verser pour l'exercice clos le 31 décembre 2020 de 17 988 723 $. Le bénéfice net excluant les ajustements de la juste valeur hors trésorerie des immeubles de placement, des parts de société en commandite de catégorie B, des options sur parts, des bons de souscription, des unités de parts restreintes et des instruments financiers dérivés totalisant 11 690 724 $ et les autres revenus de 1 546 330 $, était de 21 997 307 $ pour l'exercice clos le 31 décembre 2020, ce qui dépassait les distributions en espèces réelles versées ou à verser de 4 751 669 $.
Pour le trimestre clos le 31 décembre 2020, la trésorerie provenant des activités d'exploitation dépassait les distributions en espèces réelles versées ou à verser de 5 037 306 $. En excluant des variations du fonds de roulement hors trésorerie, des autres actifs non courants et de la trésorerie soumise à des restrictions de 3 987 276 $, la trésorerie provenant des activités d'exploitation dépassait les distributions en espèces réelles versées ou à verser de 1 050 030 $.
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2020, la trésorerie provenant des activités d'exploitation dépassait les distributions en espèces réelles versées ou à verser de 7 102 527 $. En excluant des variations du fonds de roulement hors trésorerie, des autres actifs non courants et de la trésorerie soumise à des restrictions de 1 086 983 $, la trésorerie provenant des activités d'exploitation dépassait les distributions en espèces réelles versées ou à verser de 6 015 544 $.
RÉGIME DE RÉINVESTISSEMENT DES DISTRIBUTIONS
Le FPI a adopté un régime de réinvestissement des distributions (le « RRD ») le 20 février 2014 au terme duquel les résidents canadiens porteurs de parts sont autorisés à choisir de faire réinvestir la totalité ou une partie des distributions en espèces du FPI dans des parts supplémentaires à un prix par part calculé par rapport à la moyenne pondérée du cours des parts sur la bourse ou un autre marché financier pour la période de cinq jours de bourse précédant immédiatement la date de distribution. Les porteurs de parts éligibles qui choisissent cette option recevront ainsi une distribution supplémentaire de parts égale à 4 % de chaque distribution qui a été réinvestie par eux en vertu du RRD. Au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2020, 1 354 712 parts (809 176 parts en 2019) ont été émises en vertu du RRD pour une valeur attribuée de 2 225 546 $ (1 564 091 $ en 2019).
TRANSACTIONS ENTRE PARTIES LIÉES
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2020, des honoraires de fiduciaires d'un montant de 177 500 $ ont été comptabilisés en charge (195 951 $ en 2019) et aucune part (22 844 parts en 2019) à un prix moyen par part de 1,88 $ n'a été émise aux fiduciaires comme paiement d'honoraires. Les honoraires de fiduciaires sont réglés en trésorerie à compter des honoraires de fiduciaires gagnés à l'égard de 2019. Les honoraires de fiduciaires d'un montant de 44 375 $ étaient à payer au 31 décembre 2020 (44 375 $ au 31 décembre 2019).
Des jetons de présence pour les fiduciaires d'un montant de 16 800 $ ont été comptabilisés en charge pour l'exercice clos le 31 décembre 2020 (52 200 $ en 2019). Des jetons de présence pour les fiduciaires d'un montant de 4 600 $ étaient à payer au 31 décembre 2020 (11 500 $ au 31 décembre 2019).
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2020, les principaux dirigeants ont gagné des salaires et autres avantages sociaux à court terme d'un montant de 1 367 198 $ (1 170 698 $ en 2019).
TriWest est une partie liée à un ancien fiduciaire du FPI. Le 14 mai 2020, le fiduciaire n'a pas cherché à être réélu au sein du conseil des fiduciaires du FPI; par conséquent, l'ancien fiduciaire et TriWest ont cessé d'être des parties liées du FPI. Entre le 1er janvier 2020 et le 14 mai 2020, le FPI a reçu des paiements de loyers de sociétés contrôlées par des fonds associés à TriWest totalisant 1 530 978 $ (3 603 174 $ pour l'exercice clos le 31 décembre 2019).
ÉVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA DATE DE CLÔTURE
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Le 27 janvier 2021, le FPI a annoncé qu'il avait obtenu l'approbation de la TSX d'inscrire ses parts à la cote de la TSX. Les parts ont été inscrites et elles ont commencé à être négociées à la TSX à l'ouverture des marchés le 1er février 2021. Les parts continuent à être négociées sous le symbole « NXR.UN », et elles ont été radiées de la Bourse de croissance TSX au moment de leur inscription et lorsqu'elles ont commencé à être négociées à la TSX. Simultanément à l'inscription à la TSX, le FPI a réalisé un regroupement de ses parts, à raison de une (1) part postérieure au regroupement contre quatre (4) parts antérieures au regroupement, et les parts de société en commandite de catégorie B ont été du même coup regroupées selon le même ratio (le « regroupement »). Le regroupement a été réalisé après la fermeture des marchés le 29 janvier 2021.
Le 19 février 2021, le FPI a levé les conditions à l'égard d'une entente visant l'achat de six immeubles industriels à London, en Ontario, pour un prix d'achat contractuel de 103 500 000 $. Une partie du prix d'achat contractuel, soit 65 600 150 $, devrait être réglée par l'émission de parts de société en commandite de catégorie B d'une société en commandite filiale du FPI, à une valeur réputée de 7,64 $ par part, qui sont convertibles en parts du FPI à raison de une pour une. Le solde du prix d'achat, déduction faite des ajustements de clôture, devrait être réglé au moyen de la prise en charge de la dette et de trésorerie.
Le 28 février 2021, un acheteur a levé ses conditions visant l'acquisition de la propriété du FPI à Lachine, au Québec, au prix d'achat de 2 900 000 $. La vente a été conclue le 16 mars 2021.
Le 1er mars 2021, le FPI a acquis deux immeubles industriels situés à Edmonton, en Alberta, pour un prix d'achat contractuel de 14 000 000 $. Le prix d'achat contractuel a été partiellement réglé par l'émission de 853 659 parts de société en commandite de catégorie B d'une société en commandite filiale du FPI, à une valeur réputée de 8,20 $ par part, convertibles en parts du FPI sur la base de une pour une, et le solde, déduction faite des ajustements de clôture, a été réglé en trésorerie. Au 31 décembre 2020, le FPI détenait un acompte de 100 000 $ en lien avec cette acquisition.
Le 4 mars 2021, le FPI a réalisé un placement de titres de capitaux propres par voie de prise ferme par l'émission de 4 255 000 parts du FPI pour un produit brut de 34 891 000 $. Le FPI a tiré un produit en trésorerie de 33 320 905 $, déduction faite des commissions des preneurs fermes.