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Nexity Interim / Quarterly Report 2025
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Interim / Quarterly Report
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nexity
Société anonyme au capital de 280.648.620 euros
Siège social : 67 rue Arago, - 93400 Saint-Ouen-sur-Seine
444 346 795 RCS BOBIGNY
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
Les communiqués de la Société, les rapports annuels comprenant notamment les informations financières historiques et les comptes consolidés de la Société sont accessibles sur le site Internet de la Société à l'adresse suivante : www.nexity.group, et une copie peut en être obtenue au siège de Nexity, 67, rue Arago - 93400 Saint-Ouen-sur-Seine.
SOMMAIRE GÉNÉRAL
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
1 EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT DU 1ER SEMESTRE 5
1.1 FAITS MARQUANTS DU PREMIER SEMESTRE 2025 6
1.2 TABLEAUX DE SYNTHÈSE DES COMPTES DU GROUPE AU 30 JUIN 2025 7
1.3 ACTIVITÉ DU PREMIER SEMESTRE 2025 10
1.4 RÉSULTATS CONSOLIDÉS ET ÉLÉMENTS BILANTIELS SELON LES NORMES IFRS APPLIQUÉES AU 30 JUIN 2025 13
1.5 PERSPECTIVES 2025 CONFIRMÉES 17
1.6 ÉVÉNEMENTS POST CLÔTURE DU 30 JUIN 2025 17
1.7 ÉVOLUTION DE LA GOUVERNANCE 17
1.8 PRINCIPAUX RISQUES ET INCERTITUDES AUXQUELS EST EXPOSÉ LE GROUPE 18
1.9 PRINCIPALES TRANSACTIONS ENTRE PARTIES LIÉES 18
2 ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025 19
2.1 ÉTATS DE SYNTHÈSE 20
2.2 NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 25
2.3 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L'INFORMATION FINANCIÈRE SEMESTRIELLE 53
3 ATTESTATION DU RESPONSABLE 54
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
MESSAGE DE VÉRONIQUE BÉDAGUE, PRÉSIDENTE-DIRECTRICE GÉNÉRALE
« L'activité commerciale du premier semestre, en nette amélioration sur le T2, confirme la capacité d'adaptation de Nexity à son marché avec notamment la poursuite de la très forte dynamique des accédants qui progressent de 34% sur le semestre, grâce au positionnement et à l'attractivité de notre offre commerciale.
La transformation menée en 2024 porte ses fruits et nous permet de renouer avec la profitability opérationnelle dès le S1, grâce notamment à la mise en production depuis 2024 d'opérations parfaitement calibrées aux nouvelles conditions de marché et à l'activation des économies de la base de coûts.
Nous sommes à un point d'inflexion et cette dynamique est amenée à s'amplifier avec la montée en puissance de notre nouvelle organisation dans l'ensemble des territoires. Axé sur le développement sélectif et la rentabilité, le New Nexity va nous permettre de garder un temps d'avance et de renouer avec la croissance rentable dès 2025, tout en poursuivant la maîtrise de notre bilan. »
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
“哈，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，你是个小伙子，
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
1 EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT DU 1ER SEMESTRE
1.1 FAITS MARQUANTS DU PREMIER SEMESTRE 2025 6
1.2 TABLEAUX DE SYNTHÈSE DES COMPTES DU GROUPE AU 30 JUIN 2025 7
1.3 ACTIVITÉ DU PREMIER SEMESTRE 2025 10
1.3.1 Promotion Immobilier résidentiel 10
1.3.2 Promotion Immobilier d'Entreprise 11
1.3.3 Services 12
1.4 RÉSULTATS CONSOLIDÉS ET ÉLÉMENTS BILANTIELS SELON LES NORMES IFRS APPLIQUÉES AU 30 JUIN 2025 13
1.5 PERSPECTIVES 2025 CONFIRMÉES 17
1.6 ÉVÉNEMENTS POST CLÔTURE DU 30 JUIN 2025 17
1.7 EVOLUTION DE LA GOUVERNANCE 17
1.8 PRINCIPAUX RISQUES ET INCERTITUDES AUXQUELS EST EXPOSÉ LE GROUPE 18
1.9 PRINCIPALES TRANSACTIONS ENTRE PARTIES LIÉES 18
1.9.1 Transactions significatives avec les sociétés liées 18
1.9.2 Transactions significatives avec les organes de direction et d'administration 18
SOMMAIRE GÉNÉRAL
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
1.1 FAITS MARQUANTS DU PREMIER SEMESTRE 2025
Retour à un résultat opérationnel courant¹ Groupe positif dès le S1, grâce à des leviers bien engagés
- Recomposition des marges de l'activité aménagement et promotion résidentielle dès le 30 juin
- Amélioration de la rentabilité des services portée notamment par les activités d'exploitation (12,5% de marge)
- En avance sur le plan d'économies de 100 M€ à horizon 2026 avec des économies activées qui seront supérieures aux objectifs de l'année 2025 (92% activés vs. 75% initialement annoncés), confirmant la rigueur d'exécution et l'efficacité des actions entreprises
⇒ Résultat opérationnel courant¹ Groupe au 30 juin positif à 6 M€ vs. (54) M€ au 30 juin 2024
Adaptation de l'activité commerciale au marché ; poursuite de la forte dynamique des accédants (+34% sur le S1)
- Offre commerciale adaptée à notre marché : 5 279 lots, soit un ratio offre / marché total² identique au niveau de 2019, en cours de reconstitution (+2% vs. T1 2025) ; des délais d'écoulement qui s'améliorent (5 mois), fruit du recalibrage mené en 2024 et de l'approche sélective du développement ; absence de logements achevés invendus (~100 lots).
- Adaptation du mix : Forte dynamique des accédants à +45% sur le T2 (dont +50% de primo accédants) après +23% sur le T1, portée par une offre prix / produit et financement attractive alignée avec le pouvoir d'achat des clients et intégrant les premiers effets de l'extension du PTZ. Part des accédants sur le mix commercial : 35%, +13 points vs. S1 2024.
- Effet prix favorable (-6% en valeur vs. -13% en volume sur les ventes au détail), reflet de la bonne tenue des prix après le recalibrage mené en 2024.
- Forte reprise de l'activité Terrain à bâtir (+56% à près de 700 lots) portée par l'extension du PTZ aux maisons individuelles
- Poursuite de la croissance de nos activités d'exploitation : Chiffre d'affaires en hausse de +13%
Sécurisation renforcée de la structure financière jusqu'en 2028
- Remboursement des maturités obligataires sur le S1 pour 321 M€ en grande partie via la trésorerie disponible grâce à une gestion financière rigoureuse
- Sécurisation du financement jusqu'en 2028 via une nouvelle trajectoire de ratio de levier adaptée au nouveau cycle immobilier, soutenue à l'unanimité par les partenaires bancaires et obligataires EuroPP
- Baisse des frais financiers (-10 M€ sur le S1)
- Poursuite de la trajectoire de désendettement : gestion stricte du BFR (-19 M€ pour le BFR aménagement et promotion résidentielle malgré le pic saisonnier habituel du S1), et finalisation du plan de cession sur les métiers de gestion³
Perspectives 2025 confirmées⁴
- Retour à la profitabilité opérationnelle : Résultat opérationnel courant¹ positif
- Poursuite de la maîtrise du bilan : Endettement net IFRS inférieur à 380 M€
¹ Résultat opérationnel courant « New Nexity » hors activités cédées et hors activités à l'international en gestion extinctive
² Base donnée FPI
³ Le Groupe a signé le 22 juillet 2025 l'entrée en négociation exclusive pour la cession de sa filiale Accessite
⁴ Sous réserve de la non-dégradation de l'environnement macro-économique
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT DU 1ER SEMESTRE
TABLEAUX DE SYNTHÈSE DES COMPTES DU GROUPE AU 30 JUIN 2025
| Activité commerciale – France | S1 2024 | S1 2025 | Variation vs. S1 2024 |
|---|---|---|---|
| Réservations Immobilier résidentiel | |||
| Volume | 5 060 lots | 4 278 lots | -15% |
| Valeur | 1 060 M€ | 930 M€ | -12 % |
| T1 2025 | S1 2025 | Variation vs. mars-2025 | |
| Backlog Aménagement et Promotion | 4 Md€ | 4 Md€ | -1% |
| Promotion immobilier résidentiel | 4 Md€ | 4 Md€ | Stable |
| Promotion immobilier tertiaire | 41 M€ | 26 M€ | -37% |
Comme annoncé lors de la publication des résultats annuels 2024, la communication financière est alignée avec le référentiel IFRS à compter du 1er janvier 2025
| Résultats financiers (en M€) | S1 2024 | S1 2025 | Variation vs. S1 2024 |
|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires « New Nexity » (1) | 1 482 | 1 301 | -12% |
| Résultat opérationnel courant « New Nexity » (1) | (54) | 6 | +60 M€ |
| Marge opérationnelle (en % du chiffre d'affaires) | na | 0,5% | na |
| Résultat net part du Groupe | 45 | (44) | (89) M€ |
| Dont plus-value de cession | 183 | - | - |
| Endettement net (2) | 31-déc-2024 | 30-juin-2025 | Variation vs. déc-2024 |
| 330 | 398 | +68 M€ |
(1) Hors activités à l'international et activités cédées
(2) Endettement net avant obligations locatives.
1.2 TABLEAUX DE SYNTHÈSE DES COMPTES DU GROUPE AU 30 JUIN 2025
Les états financiers consolidés du groupe Nexity au 30 juin 2025 sont établis conformément aux normes IFRS (International Financial Reporting Standards) et aux interprétations et décisions de l'IFRS IC (IFRS Interpretations Committee) telles qu'adoptées dans l'Union européenne.
Ces états financiers consolidés du 1er semestre ont été préparés en conformité avec la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire », telle qu'adoptée par l'Union européenne.
Ils ne comportent pas l'intégralité des informations requises pour les états financiers annuels complets et doivent être lus conjointement avec les états financiers du Groupe pour l'exercice clos le 31 décembre 2024.
Les principes et méthodes comptables appliqués pour les comptes consolidés au 30 juin 2025 sont identiques à ceux utilisés pour les comptes consolidés de l'exercice clos le 31 décembre 2024, sauf pour les points décrits en 2.2.
Les états financiers consolidés du 1er semestre ont été arrêtés par le Conseil d'administration en date du 24 juillet 2025.
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT DU 1ER SEMESTRE
TABLEAUX DE SYNTHÈSE DES COMPTES DU GROUPE AU 30 JUIN 2025
Compte de résultat consolidé résumé
| En millions d'euros | S1 2025 | S1 2024 | Variation 2025/2024 |
|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires consolidé | 1 302 | 1 581 | -18% |
| Résultat opérationnel courant New Nexity | 6 | (54) | +60 M€ |
| Résultat opérationnel courant activités à l'international | (6) | (16) | 10 M€ |
| Résultat opérationnel courant activités cédées | - | 6 | na |
| Résultat opérationnel courant | 0 | (64) | +64 M€ |
| Résultat non courant | (10) | 117 | na |
| Résultat opérationnel | (10) | 53 | (63) M€ |
| Quote-part dans les résultats d'entreprises mises en équivalence | 2 | (0) | +2 M€ |
| Résultat opérationnel après quote-part dans les résultats d'entreprises mises en équivalence | (9) | 52 | (61) M€ |
| Résultat financier | (42) | (52) | +10 M€ |
| Impôts sur les bénéfices | 13 | 44 | (30) M€ |
| Quote-part dans les résultats des entreprises mises en équivalence | (3) | (2) | (1) M€ |
| Résultat net | (40) | 42 | (83) M€ |
| Participations ne donnant pas le contrôle | (4) | 3 | (7) M€ |
| Résultat net part des actionnaires de la société-mère | (44) | 45 | (89) M€ |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT DU 1ER SEMESTRE
TABLEAUX DE SYNTHÈSE DES COMPTES DU GROUPE AU 30 JUIN 2025
Bilan consolidé simplifié
| ACTIF
(en millions d'euros) | 30/06/2025 | 31/12/2024 |
| --- | --- | --- |
| Goodwills | 1 151,7 | 1 151,7 |
| Autres immobilisations | 1 019,4 | 1 006,7 |
| Titres mis en équivalence | 122,8 | 123,4 |
| Impôts différés nets | 58,2 | 49,7 |
| Total actifs non courants | 2 352,2 | 2 331,5 |
| BFR net | 855,7 | 831,6 |
| Actifs nets destinés à la vente | - | - |
| Total de l'actif | 3 207,8 | 3 163,1 |
| PASSIF
(en millions d'euros) | 30/06/2025
IFRS | 31/12/2024
IFRS |
| Capital et Réserves | 1 811,5 | 1 873,3 |
| Résultat de la période | (44,4) | (62,2) |
| Capitaux propres part des actionnaires de la société-mère | 1 767,1 | 1 811,1 |
| Participations ne donnant pas le contrôle | 65,8 | 59,7 |
| Capitaux propres de l'ensemble | 1 832,9 | 1 870,8 |
| Endettement net hors obligations locatives | 398,5 | 329,6 |
| Obligations locatives | 896,4 | 885,5 |
| Provisions | 80,1 | 77,3 |
| Impôts différés nets | - | - |
| Total du passif | 3 207,8 | 3 163,1 |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
SOMMAIRE GÉNÉRAL
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
1.3 ACTIVITÉ DU PREMIER SEMESTRE 2025
1.3.1 AMENAGEMENT ET PROMOTION - IMMOBILIER RESIDENTIEL
L'offre commerciale à fin juin 2025 s'élève à 5 279 lots, soit une baisse de 20% par rapport à fin juin 2024, liée à la poursuite du développement sélectif et au travail de recalibrage et d'adaptation de l'offre mené sur 2024. Cette baisse reflète l'adaptation du Groupe aux nouvelles conditions de marché avec un ratio offre commerciale / marché total au niveau de 2019. L'offre est en légère hausse depuis le T1 2025 (+2%), marquant la reconstitution d'une offre adaptée.
Le délai d'écoulement en amélioration à 5 mois (même délai qu'en 2019) sécurise la rotation de l'offre et permet un nombre de logements achevés invendus toujours non significatif (-100 lots)
L'offre commerciale en cours de travaux représente 47% de l'offre totale, dont plus de 85% des projets ont une date de livraison à plus de 6 mois et 61% à plus d'un an.
Enfin, la part de l'offre commerciale en zones tendues représente 88% et la part éligible au PTZ est désormais de 100% depuis le 1er avril.
Activité commerciale
Dans un marché du logement qui reste dégradé depuis le début de l'année, impacté par l'effet des premiers ralentissements dans la délivrance des permis de construire et la fin du dispositif Pinel fin 2024, Nexity a enregistré un total de 4 278 réservations sur la période, une baisse de 15% en volume mais avec un effet prix favorable (-12% en valeur).
Les réservations au détail enregistrées sur le premier semestre s'élèvent à 2 461 lots vs. 2 823 lots sur le S1 2024, une baisse de 13 % en volume, en nette amélioration sur le T2 (-2% vs. -23% sur le T1) et une baisse de 6% en valeur qui démontre la bonne tenue de nos prix après le recalibrage mené en 2024. Cette évolution reflète les 2 dynamiques suivantes :
Les ventes en bloc, non linéaires sur l'année, ont représenté sur la période 1 817 réservations. A noter la signature fin juin d'un panier de 1 020 lots avec CDC Habitat, lots qui seront enregistrés en réservations au fur et à mesure des permis définitifs obtenus.
Par ailleurs, l'activité aménagement a représenté sur le premier semestre 684 réservations de terrains à bâtir, en hausse de +56%, une dynamique amplifiée par l'extension du PTZ aux maisons individuelles depuis le 1er avril.
- La baisse des investisseurs particuliers comme attendu du fait notamment de la fin du dispositif Pinel, qui représentait pour rappel 80% des investisseurs particuliers et 18% du total des réservations 2024.
- La forte dynamique sur les accédants à +34% sur le S1, dont +45% sur le T2 (+50% pour les primo accédants), notamment portée par :
- L'efficacité des offres produits et campagnes marketing intégrant des solutions de financement innovantes et attractives visant à favoriser l'accès au crédit et à la propriété pour les primo accédants et les jeunes, en permettant notamment pour un locataire d'aligner au maximum les mensualités de crédit à son niveau de loyer.
- Une bonne dynamique dans les lancements commerciaux : 41 lancements sur le T2 et des taux de commercialisation très satisfaisant ; reflet d'une offre adaptée
- Et bien sûr l'amélioration des conditions de financement avec la stabilisation des taux d'emprunt autour de 3,1%, équivalent à un gain de pouvoir d'achat pour nos clients de près de 11% en un an, ainsi que l'extension du dispositif PTZ (Prêt à taux zéro) à l'ensemble du territoire
Le backlog s'élève à 4,0 Md€, stable vs. T1 2025, soit l'équivalent de 1,6 année d'activité.
- Le niveau sécurisé par des ventes actées est de 46%.
- Ce volume n'intègre pas encore les premières contributions du partenariat Carrefour au backlog, dont les deux premiers permis de construire ont été déposés sur le T4 2024 et sont en cours d'instruction (pour rappel, le chiffre d'affaires à terminaison sur une dizaine d'années d'activité à venir est estimé à plus de 2 Md€)
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT DU 1ER SEMESTRE
ACTIVITÉ DU PREMIER SEMESTRE 2025
Performances financières du premier semestre 2025
| En millions d'euros | S1 2024 | S1 2025 | Variation |
|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires | 1117 | 1064 | - 5% |
| Résultat opérationnel courant | (56) | 4 | +60 M€ |
| Marge (en % du CA) | -5,0% | 0,3% | na |
Le chiffre d'affaires est en baisse de 5% à 1 064 M€, reflétant principalement la baisse de l'activité embarquée.
Le résultat opérationnel courant est en amélioration de +60 M€ à 4 M€ (vs -56 M€ au S1 2024) et reflète comme attendu la recomposition des marges initiée sur 2025 : Il intègre notamment :
- 65% provenant de marges dilutives sur des opérations recalibrées en 2024 et dont la contribution à l'avancement décroît
- Partiellement compensée par la contribution à l'avancement, en hausse (35% à fin juin) des mises en production de nouvelles opérations configurées aux nouvelles donnes de marché et aux marges d'engagement cibles depuis début 2024.
1.3.2 AMENAGEMENT ET PROMOTION - IMMOBILIER TERTIAIRE
Dans un contexte de marché toujours en bas de cycle, Nexity n'a pas enregistré comme anticipé de prises de commande significatives sur le premier semestre (10 M€ au total).
La démarche du Groupe en matière de diversification des actifs tertiaires est bien engagée, avec une bonne dynamique dans les appels à projets, couvrant une large typologie de biens : hôtels, cinémas, hôpitaux, centres régionaux, etc.
Performances financières du premier semestre 2025
| En millions d'euros | S1 2024 | S1 2025 | Variation |
|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires | 182 | 31 | - 83% |
| Résultat opérationnel courant | 8 | 1 | - 85% |
| Marge (en % du CA) | 4,2% | 3,6% | -0,51 pts |
Le chiffre d'affaires de l'activité aménagement et promotion tertiaire s'élève à 31 M€ à fin juin 2025, une baisse de 83% par rapport à fin juin 2024 qui s'explique par la livraison des projets tertiaires d'envergure (LGC, Reiwa et Carré Invalides) en 2024, représentant pour rappel une surface de 175 000 m², et au non-rechargement du backlog sur les deux derniers exercices.
Le résultat opérationnel courant atteint 1 M€.
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT DU 1ER SEMESTRE
ACTIVITÉ DU PREMIER SEMESTRE 2025
1.3.3 SERVICES
Performances financières du premier semestre 2025
| En millions d'euros (hors activités cédées) | S1 2024 | S1 2025 | Variation |
|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires | 183 | 206 | + 12% |
| Exploitation | 128 | 145 | + 13% |
| Distribution | 44 | 51 | + 17% |
| Gestion | 11 | 9 | - 19% |
| Résultat opérationnel courant | (1) | 14 | +15 M€ |
| Exploitation | 8 | 18 | +10 M€ |
| Distribution | (10) | (4) | +6 M€ |
| Gestion | 1 | 0 | (1) M€ |
| Marge (en % du CA) | -0,5% | 6,8% | +7,3 pts |
Le chiffre d'affaires des Services, s'élève à 206 M€ à fin juin 2025, en hausse de 12%, porté par l'exploitation et la distribution.
- Les activités d'exploitation (résidences étudiantes, espaces de coworking) affichent un chiffre d'affaires en hausse de +13%, à 145 M€, toujours porté par :
- La dynamique de croissance du parc des activités de coworking (+11 nouveaux sites sur 2024 et +1 sur 2025. Pour un total de près de 160 000 m² gérés)
- L'ouverture de 3 nouvelles résidences étudiantes sur un an, soit un parc en exploitation de plus de 17 000 lots dans 54 villes,
-
Ainsi que par des taux d'occupation toujours élevés tant sur les résidences étudiantes (97%) que les espaces de coworking (86%).
-
Le chiffre d'affaires des activités de distribution est en hausse de +17%, du fait de la reprise commerciale initiée sur 2024 et qui s'est poursuivie en 2025 et d'une bonne dynamique dans la signature des actes sur le semestre.
- À la suite des cessions finalisées sur 2024 de l'ADB, de NPM et de Bien Ici, le chiffre d'affaires des activités de gestion s'élève à 9 M€.
Le résultat opérationnel courant des activités de Services, hors activités cédées s'élève à 14 M€ (vs. -1 M€ au S1 2024), soit une amélioration de 15 M€ tirée principalement par les métiers d'exploitation (taux de marge de 12,5% vs. 6,3% au S1 2024) ainsi que par la bonne reprise commerciale et par la maîtrise des coûts de structure sur la distribution.
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT DU 1ER SEMESTRE
RÉSULTATS CONSOLIDÉS – IFRS
1.4 RÉSULTATS CONSOLIDÉS – IFRS
Suite à la décision d'aligner la communication financière avec le reporting IFRS à compter du 1er janvier 2025, et ce dans un souci de simplification, les indicateurs et données financières dans le présent communiqué sont tous issus du reporting IFRS. Pour rappel : la communication financière était basée jusqu'au 31 décembre 2024 sur le reporting opérationnel avec la présentation des coentreprises en intégration proportionnelle.
Compte de résultat consolidé simplifié au 30 juin 2025
| (En millions d'euros) | 30/06/2025 | 30/06/2024 |
|---|---|---|
| Chiffre d'affaires | 1 301,6 | 1 581,0 |
| Charges opérationnelles | (1 205,0) | (1 545,3) |
| Dividendes reçus d'entreprises mises en équivalence | 0,2 | 4,2 |
| EBITDA | 96,8 | 39,8 |
| Loyers | (92,0) | (83,1) |
| EBITDA après loyers | 4,7 | (43,2) |
| Retraitement des loyers | 92,0 | 83,1 |
| Amortissement des droits d'utilisation des actifs loués | (79,5) | (80,7) |
| Amortissement et dépréciation des immobilisations | (16,1) | (20,2) |
| Dotations nettes aux provisions | (0,0) | 1,3 |
| Paiements en actions | (0,7) | - |
| Dividendes reçus d'entreprises mises en équivalence | (0,2) | (4,2) |
| Résultat opérationnel courant | 0,3 | (64,0) |
| Résultat opérationnel non courant | (10,4) | 116,8 |
| Résultat opérationnel | (10,1) | 52,8 |
| Quote-part du résultat net d'entreprises mises en équivalence | 1,6 | (0,4) |
| Résultat opérationnel après quote-part du résultat net d'entreprises mises en équivalence | (8,6) | 52,4 |
| Coût de l'endettement financier net | (18,2) | (29,0) |
| Autres charges et produits financiers | (7,2) | (7,2) |
| Charges d'intérêts sur obligations locatives | (16,8) | (15,8) |
| Résultat financier | (42,2) | (52,0) |
| Résultat des activités courantes avant impôts | (50,8) | 0,4 |
| Impôts sur les bénéfices | 13,3 | 43,8 |
| Quote-part des résultats des autres entreprises mises en équivalence | (2,8) | (1,7) |
| Résultat net de l'ensemble consolidé | (40,3) | 42,4 |
| Dont participations ne donnant pas le contrôle | 4,1 | (2,6) |
| Dont part des actionnaires de la société mère | (44,4) | 45,1 |
| (En euros) | ||
| Résultat net par action | (0,80) | 0,81 |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT DU 1ER SEMESTRE
RÉSULTATS CONSOLIDÉS – IFRS
Le chiffre d'affaires du premier semestre 2025 s'établit à 1 302 M€, en retrait de -12% à périmètre constant par rapport au premier semestre 2024 (-18% hors retraitement des activités cédées en 2024 et activités à l'international).
- Le chiffre d'affaires de l'activité aménagement et promotion est en baisse de 16%, sous l'effet principalement du ralentissement embarqué de l'activité et de la baisse de la contribution de l'activité tertiaire de 10 points (-83% en valeur) du fait de l'effet de base lié à l'avancement des projets tertiaires significatifs livrés en 2024.
- Le chiffre d'affaires des services, hors activités cédées est en hausse de +12% à 206 M€, porté par la bonne tenue des activités d'exploitation (+13%) et de distribution (+17%).
Bilan consolidé simplifié au 30 juin 2025
| ACTIF
(en millions d'euros) | 30/06/2025 | 31/12/2024 |
| --- | --- | --- |
| Goodwills | 1 151,7 | 1 151,7 |
| Autres immobilisations | 1 019,4 | 1 006,7 |
| Titres mis en équivalence | 122,8 | 123,4 |
| Impôts différés nets | 58,2 | 49,7 |
| Total actifs non courants | 2 352,2 | 2 331,5 |
| BFR net | 855,7 | 831,6 |
| Actifs nets destinés à la vente | - | - |
| Total de l'actif | 3 207,8 | 3 163,1 |
| PASSIF
(en millions d'euros) | 30/06/2025
IFRS | 31/12/2024
IFRS |
| Capital et Réserves | 1 811,5 | 1 873,3 |
| Résultat de la période | (44,4) | (62,2) |
| Capitaux propres part des actionnaires de la société-mère | 1 767,1 | 1 811,1 |
| Participations ne donnant pas le contrôle | 65,8 | 59,7 |
| Capitaux propres de l'ensemble | 1 832,9 | 1 870,8 |
| Endettement net hors obligations locatives | 398,5 | 329,6 |
| Obligations locatives | 896,4 | 885,5 |
| Provisions | 80,1 | 77,3 |
| Impôts différés nets | - | - |
| Total du passif | 3 207,8 | 3 163,1 |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT DU 1ER SEMESTRE
1
RÉSULTATS CONSOLIDÉS – IFRS
Endettement net consolidé au 30 juin 2025
| (en millions d'euros) | 30/06/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Emprunt obligataire (yc intérêts courus et frais de mise en place) | 471,2 | 771,4 |
| Options de ventes accordées à des minoritaires | 24,7 | 24,4 |
| Emprunts sur établissements de crédit et autres | 506,9 | 300,0 |
| Emprunts sur établissements de crédit et autres | 1 002,8 | 1 095,8 |
| Autres dettes et autres créances financières | (196,1) | (229,9) |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | (419,5) | (667,6) |
| Banques créditrices (découverts bancaires) | 11,3 | 131,3 |
| Trésorerie nette et autres | (408,1) | (536,3) |
| Total endettement financier net avant obligations locatives | 398,5 | 329,6 |
| Obligations locatives | 896,4 | 885,5 |
| Total obligations locatives | 896,4 | 885,5 |
| Total endettement net | 1 294,8 | 1 215,1 |
| Total endettement net | 1 294,8 | 1 215,1 |
L'endettement net du Groupe avant obligations locatives s'élève à 398 M€ à fin juin, une hausse limitée (+68 M€) comparativement aux hausses observées historiquement au premier semestre du fait de la
saisonnalité des activités de promotion, grâce notamment à la poursuite d'une gestion stricte du BFR.
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
15
EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT DU 1ER SEMESTRE
1
RÉSULTATS CONSOLIDÉS – IFRS
Tableau simplifié des flux de trésorerie au 30 juin 2025
| (En millions d'euros) | 30/06/2025 | 30/06/2024 |
|---|---|---|
| IFRS | IFRS | |
| Résultat net des sociétés intégrées | (40,3) | 42,4 |
| Élimination des charges et produits sans incidence sur la trésorerie | 106,3 | (65,5) |
| Capacité d'autofinancement après coût du financement et impôts | 66,0 | (23,1) |
| Élimination des charges (produits) d'intérêt nettes | 35,0 | 44,8 |
| Élimination de la charge d'impôt (y compris impôts différés) | (13,4) | (44,2) |
| Capacité d'autofinancement avant coût du financement et impôts | 87,6 | (22,5) |
| Remboursement des obligations locatives | (92,2) | (83,1) |
| Capacité d'autofinancement après loyers avant coût du financement et impôts | (4,6) | (105,6) |
| Incidence de la variation du BFR liée à l'activité | (45,3) | 65,1 |
| Dividendes reçus des sociétés mises en équivalence | 0,2 | 4,2 |
| Intérêts versés | (14,1) | (24,4) |
| Impôts payés | 0,4 | (3,4) |
| Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles | (63,3) | (64,2) |
| Flux de trésorerie liés aux Investissements opérationnels (nets) | (23,6) | (23,0) |
| Cash-flow libre | (86,9) | (87,2) |
| Acquisitions de filiales et autres variations du périmètre | 27,3 | 325,1 |
| Reclassement lié à l'application d'IFRS 5 | - | 0,2 |
| Autres investissements financiers nets | (3,2) | (9,0) |
| Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement financiers | 24,1 | 316,3 |
| Dividendes payés aux actionnaires de la société mère | 0,0 | 0,0 |
| Autres flux avec les actionnaires minoritaires | 1,5 | (12,1) |
| Acquisition et cession d'actions propres | (0,4) | 0,7 |
| Variation des dettes et créances financières (nets) | (66,5) | (237,0) |
| Flux de trésorerie liés aux opérations de financement | (65,3) | (248,4) |
| Incidence de la variation des taux de change | 0,0 | (0,1) |
| Variation de trésorerie | (128,2) | (19,4) |
| Trésorerie d'ouverture | 536,3 | 650,5 |
| --- | --- | --- |
| Trésorerie de clôture | 408,1 | 631,1 |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
16
EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT DU 1ER SEMESTRE
ÉVOLUTION DE LA GOUVERNANCE
1.5 PERSPECTIVES 2025 CONFIRMÉES
- Sous réserve de la non-dégradation de l'environnement macro-économique, les guidances communiquées en février dernier pour l'ensemble de l'exercice 2025 sont confirmées :
- Retour à la profitabilité opérationnelle avec un résultat opérationnel courant IFRS positif, hors activités cédées et hors activités à l'international
- Poursuite de la maîtrise du bilan avec un endettement net IFRS inférieur à 380 M€
1.6 ÉVÉNEMENTS POST CLÔTURE DU 30 JUIN 2025
Le Groupe a signé le 22 juillet 2025 l'entrée en négociation exclusive pour la cession de sa filiale Accessite. Ceci n'aura pas d'impact significatif sur les comptes consolidés 2025.
Aucun autre événement significatif ne s'est produit entre le 30 juin 2025 et le Conseil d'administration du 24 juillet 2025 arrêtant les comptes au 30 juin 2025.
1.7 ÉVOLUTION DE LA GOUVERNANCE
Toutes les résolutions soumises au vote de l'Assemblée générale du 22 mai dernier ont été dûment adoptées, parmi lesquelles :
- Le renouvellement de Madame Véronique Bédague en qualité d'administratrice ;
- Le renouvellement des mandats de Mesdames Soumia Belaïdi-Malinbaum et Florence Verzelen et de la société Crédit Mutuel Arkéa, représentée par Monsieur Bertrand Blanpain, en qualité d'administrateurs ;
- L'élection de Madame Caroline Desmaretz en qualité d'administratrice représentant les salariés actionnaires pour la durée du mandat restant à courir de son prédécesseur démissionnaire.
Par ailleurs, le Conseil d'administration qui s'est réuni post assemblée générale a notamment :
- Renouvelé Madame Véronique Bédague dans ses fonctions de Présidente du Conseil d'administration et de Directrice générale de la Société, pour la durée de son mandat d'administratrice, ainsi que son mandat de Présidente du Comité stratégique et des investissements.
- Renouvelé le mandat de Directeur général délégué de Monsieur Jean-Claude Bassien, pour une durée identique au mandat de la Directrice générale.
Également à la suite de la démission de Monsieur Jérôme Grivet de son mandat d'administrateur en date du 16 Juin 2025, le Conseil, après examen par le Comité des rémunérations et des nominations, a coopté Monsieur Serge Magdeleine (Directeur général du LCL) pour la durée du mandat restant à courir, soit jusqu'à l'issue de l'Assemblée générale annuelle statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2027. Cette décision sera soumise à ratification de la prochaine Assemblée générale. Monsieur Serge Magdeleine remplacera par ailleurs Monsieur Jérôme Grivet en qualité de membre du Comité d'audit et des comptes et du Comité stratégique et des investissements.
Enfin la Société La Mondiale a indiqué que son représentant permanent serait désormais Monsieur Fabrice Heyriès (Directeur Général AG2R LA MONDIALE) en remplacement de Monsieur Benoit Courmont à compter du 15 juillet 2025.
Le Conseil d'administration est ainsi composé à date de 10 administrateurs¹, dont 6 administrateurs indépendants et 5 femmes, en ligne avec les recommandations du code AFEP-MEDEF.
¹ Hors 3 administrateurs représentant les salariés
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT DU 1ER SEMESTRE
PRINCIPALES TRANSACTIONS ENTRE PARTIES LIÉES
1.8 PRINCIPAUX RISQUES ET INCERTITUDES AUXQUELS EST EXPOSÉ LE GROUPE
Les principaux risques et les principales incertitudes pour les 6 mois restants de l'exercice sont de même nature que ceux présentés pour l'ensemble de l'exercice et qui sont détaillés dans le chapitre 2 – Facteurs de risques et Gestion des risques du Document d'enregistrement universel déposé auprès de l'Autorité des marchés financiers (www.amf-france.org et www.nexity.group).
La cartographie des risques prend notamment en compte le contexte d'incertitude macroéconomique, politique et géopolitique.
1.9 PRINCIPALES TRANSACTIONS ENTRE PARTIES LIÉES
1.9.1 TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES AVEC LES SOCIETES LIÉES
Les relations entre les autres parties liées n'ont pas fait l'objet de changement notable au cours du premier semestre 2025.
1.9.2 TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES AVEC LES ORGANES DE DIRECTION ET D'ADMINISTRATION
La rémunération des organes de direction concerne les mandataires sociaux.
Le détail des rémunérations et des évolutions est présenté au chapitre 4 du Document d'enregistrement universel 2024 (déposé le 16 avril 2025).
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
PRINCIPALES TRANSACTIONS ENTRE PARTIES LIÉES
2 ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
2.1 ÉTATS DE SYNTHÈSE 20
2.1.1 BILAN CONSOLIDÉ 20
2.1.2 COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ 21
2.1.3 ÉTAT DU RÉSULTAT NET GLOBAL CONSOLIDÉ 22
2.1.4 VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS 23
2.1.5 TABLEAU DES FLUX DE TRÉSORERIE CONSOLIDÉS 24
2.2 NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 25
2.3 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L'INFORMATION FINANCIÈRE SEMESTRIELLE 54
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
ÉTATS DE SYNTHÈSE
2.1 ÉTATS DE SYNTHÈSE
2.1.1 BILAN CONSOLIDÉ
ACTIF
| (En milliers d'euros) | Notes | Solde au 30/06/2025 | Solde au 31/12/2024 |
|---|---|---|---|
| Actifs non courants | |||
| Goodwills | 5 | 1 151 694 | 1 151 694 |
| Autres immobilisations incorporelles | 6 | 97 171 | 101 567 |
| Droits d'utilisation des actifs loués | 6 | 774 742 | 768 081 |
| Immobilisations corporelles | 6 | 98 536 | 87 864 |
| Titres mis en équivalence | 7 | 122 844 | 123 376 |
| Autres actifs financiers | 8 | 48 998 | 49 227 |
| Impôts différés actifs | 28 | 61 589 | 58 613 |
| Total actifs non courants | 2 355 574 | 2 340 422 | |
| Actifs courants | |||
| Stocks et travaux en-cours | 10 | 1 607 469 | 1 669 110 |
| Créances clients et autres débiteurs | 11 | 523 424 | 799 402 |
| Créances d'impôts | 28 | 6 091 | 10 104 |
| Autres actifs courants | 12 | 664 909 | 671 374 |
| Autres créances financières | 19 | 297 627 | 339 508 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 20 | 419 465 | 667 613 |
| Total actifs courants | 3 518 985 | 4 157 111 | |
| Total de l'actif | 5 874 559 | 6 497 533 |
PASSIF
| (En milliers d'euros) | Solde au 30/06/2025 | Solde au 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres | |||
| Capital apporté | 14 | 280 649 | 280 649 |
| Primes liées au capital | 521 060 | 521 060 | |
| Actions propres détenues | 16 | (9 240) | (8 983) |
| Réserves et résultats accumulés | 1 019 064 | 1 080 589 | |
| Résultat de la période | (44 390) | (62 226) | |
| Capitaux propres part des actionnaires de la société mère | 1 767 143 | 1 811 089 | |
| Participations ne donnant pas le contrôle | 65 761 | 59 663 | |
| Capitaux propres de l'ensemble | 1 832 904 | 1 870 752 | |
| Passifs non courants | |||
| Emprunts et dettes financières non courants | 18 | 670 397 | 564 345 |
| Obligations locatives non courantes | 18 | 756 168 | 744 774 |
| Avantages du personnel | 23 | 6 265 | 8 038 |
| Impôts différés passifs | 28 | 3 390 | 8 873 |
| Total passifs non courants | 1 436 220 | 1 326 030 | |
| Passifs courants | |||
| Emprunts et dettes financières court terme et du cycle d'exploitation | 18 | 445 171 | 772 330 |
| Obligations locatives courantes | 18 | 140 189 | 140 771 |
| Provisions courantes | 23 | 73 838 | 69 254 |
| Fournisseurs et autres créditeurs | 1 282 740 | 1 590 192 | |
| Dettes d'impôts | 28 | 756 | 8 219 |
| Autres passifs courants | 13 | 662 741 | 719 985 |
| Total passifs courants | 2 605 435 | 3 300 751 | |
| Total du passif | 5 874 559 | 6 497 533 |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
2
ÉTATS DE SYNTHÈSE
2.1.2 COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ
| (En milliers d'euros) | Notes | 30/06/2025
6 mois | 30/06/2024
6 mois |
| --- | --- | --- | --- |
| Chiffre d'affaires | | 1 301 578 | 1 580 996 |
| Production stockée | | - | |
| Achats consommés | | (928 672) | (1 156 455) |
| Charges de personnel | 24 | (161 638) | (251 844) |
| Charges externes et autres charges | 25 | (102 486) | (119 556) |
| Impôts et taxes | | (12 941) | (16 193) |
| Amortissements et dépréciations des immobilisations | 26 | (95 540) | (100 954) |
| Résultat opérationnel courant | | 299 | (64 006) |
| Résultat opérationnel non courant | 27 | (10 442) | 116 768 |
| Résultat opérationnel | | (10 143) | 52 762 |
| Quote-part du résultat net d'entreprises mises en équivalence | 7 | 1 578 | (390) |
| Résultat opérationnel après quote-part du résultat net d'entreprises mises en équivalence | | (8 565) | 52 372 |
| Charges financières | 28 | (49 017) | (60 023) |
| Produits financiers | 28 | 6 779 | 8 009 |
| Résultat financier | | (42 238) | (52 014) |
| Résultat des activités courantes avant impôts | | (50 802) | 358 |
| Impôts sur les bénéfices | 29 | 13 305 | 43 805 |
| Quote-part du résultat net des autres entreprises mises en équivalence | 7 | (2 778) | (1 725) |
| Résultat net | | (40 275) | 42 438 |
| Dont part des actionnaires de la société-mère | | (44 390) | 45 069 |
| Dont participations ne donnant pas le contrôle | | 4 115 | (2 631) |
(En euros)
| Résultat net par action | 30 | (0,80) | 0,81 |
|---|---|---|---|
| Résultat dilué par action | 30 | (0,80) | 0,71 |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
2
ÉTATS DE SYNTHÈSE
2.1.3 ÉTAT DU RÉSULTAT NET GLOBAL CONSOLIDÉ
| (En milliers d'euros) | Notes | 30/06/2025
6 mois | 30/06/2024
6 mois |
| --- | --- | --- | --- |
| Résultat net | | (40 275) | 42 438 |
| Variation de valeur des instruments dérivés de couverture | | 203 | 1 652 |
| Impôts différés | | (52) | (427) |
| Écarts de conversion | | (6) | (84) |
| Total gains et pertes ultérieurement recyclables en résultat net | | 145 | 1 141 |
| Total des autres éléments du résultat global (net d'impôt) | | 145 | 1 141 |
| Résultat net global consolidé | | (40 130) | 43 579 |
| Dont part des actionnaires de la société-mère | | (44 245) | 46 210 |
| Dont participations ne donnant pas le contrôle | | 4 115 | (2 631) |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
22
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
2
ÉTATS DE SYNTHÈSE
2.1.4 VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS
| (en milliers d'euros) | Capital | Primes liées au capital | Actions propres détenues | Réserves et résultats accumulés | Autres éléments du résultat global | Capitaux propres part des actionnaires de la société-mère | Participations ne donnant pas le contrôle | Capitaux propres de l'ensemble |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mouvements de l'exercice 2024 | ||||||||
| Au 1er janvier 2024 | 280 649 | 548 489 | (16 633) | 1 055 779 | 9 182 | 1 877 466 | 63 380 | 1 940 846 |
| Actions propres | 1 343 | (609) | 734 | 734 | ||||
| Paiements en actions | - | - | ||||||
| Incidence des acquisitions ou des cessions à des minoritaires postérieures à la prise de contrôle | - | - | ||||||
| Dividendes versés par Nexity | - | 375 | 375 | |||||
| Total mouvements liés aux relations avec les actionnaires | - | - | 1 343 | (609) | - | 734 | 375 | 1 109 |
| Résultat de la période | 45 069 | 45 069 | (2 632) | 42 437 | ||||
| Autres éléments du résultat global | 1 141 | 1 141 | 1 141 | |||||
| Résultat net global consolidé | - | - | - | 45 069 | 1 141 | 46 210 | (2 632) | 43 578 |
| Dividendes versés par les filiales | - | 837 | 837 | |||||
| Impact des mouvements de périmètre | 209 | 209 | 209 | |||||
| Au 30 juin 2024 | 280 649 | 548 489 | (15 290) | 1 100 448 | 10 323 | 1 924 619 | 61 960 | 1 986 579 |
| Mouvements de l'exercice 2025 | ||||||||
| Au 1er janvier 2025 | 280 649 | 521 060 | (8 983) | 1 008 831 | 9 532 | 1 811 089 | 59 663 | 1 870 752 |
| Actions propres | (257) | (156) | (413) | (413) | ||||
| Paiements en actions | 712 | 712 | 712 | |||||
| Incidence des acquisitions ou des cessions à des minoritaires postérieures à la prise de contrôle | - | - | ||||||
| Dividendes versés par Nexity | - | 1 522 | 1 522 | |||||
| Total mouvements liés aux relations avec les actionnaires | - | - | (257) | 556 | - | 299 | 1 522 | 1 821 |
| Résultat de la période | (44 390) | (44 390) | 4 115 | (40 275) | ||||
| Autres éléments du résultat global | 145 | 145 | 145 | |||||
| Résultat net global consolidé | - | - | - | (44 245) | - | (44 245) | 4 115 | (40 130) |
| Dividendes versés par les filiales | - | - | ||||||
| Impact des mouvements de périmètre | - | - | 461 | 461 | ||||
| Au 30 juin 2025 | 280 649 | 521 060 | (9 240) | 965 142 | 9 532 | 1 767 143 | 65 761 | 1 832 904 |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
2
ÉTATS DE SYNTHÈSE
2.1.5 TABLEAU DES FLUX DE TRÉSORERIE CONSOLIDÉS
| (En milliers d'euros) | Notes | 30/06/2025 | 30/06/2024 |
|---|---|---|---|
| 6 mois | 6 mois | ||
| Résultat net part des actionnaires de la société-mère | (44 390) | 45 069 | |
| Résultat net part revenant aux participations ne donnant pas le contrôle | 4 115 | (2 631) | |
| Résultat net des sociétés intégrées | (40 275) | 42 438 | |
| Élimination des charges et produits sans incidence sur la trésorerie : | |||
| Élimination des amortissements et provisions | 23 456 | 49 301 | |
| Élimination des amortissements des droits d'utilisation des actifs loués | 79 453 | 80 706 | |
| Élimination de la perte de valeur des goodwills | - | - | |
| Élimination des plus ou moins-values de cession | 1 474 | (197 637) | |
| Élimination impact des variations de juste valeur | - | - | |
| Élimination du résultat de sociétés mises en équivalence | (1 578) | 390 | |
| Élimination du résultat des autres sociétés mises en équivalence | 2 778 | 1 725 | |
| Élimination impact des paiements en actions | 712 | ||
| Capacité d'autofinancement après coût du financement et impôts | 66 020 | (23 077) | |
| Élimination des charges (produits) d'intérêt nettes | 35 032 | 44 794 | |
| Élimination de la charge d'impôt (y compris impôts différés et crédits d'impôts) | (13 441) | (44 241) | |
| Capacité d'autofinancement avant coût du financement et impôts | 87 611 | (22 524) | |
| Incidence de la variation du BFR liée à l'activité | 9 | (45 283) | 65 068 |
| Dividendes reçus des sociétés mises en équivalence | 7 | 197 | 4 164 |
| Intérêts versés | (14 053) | (24 390) | |
| Impôts payés | 440 | (3 408) | |
| Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles | 28 912 | 18 910 | |
| Acquisitions de filiales, trésorerie acquise déduite | 3.3 | - | |
| Cessions de filiales, après déduction de la trésorerie cédée | 3.4 | 27 500 | 324 686 |
| Incidence des autres variations de périmètre | (233) | 411 | |
| Reclassement lié à l'application d'IFRS 5 | - | 199 | |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles | (23 769) | (23 672) | |
| Acquisitions d'actifs financiers | (7 127) | (11 367) | |
| Cessions d'immobilisations incorporelles et corporelles | 129 | 819 | |
| Cessions et remboursements d'actifs financiers | 3 927 | 2 263 | |
| Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement | 427 | 293 339 | |
| Dividendes payés aux actionnaires de la société mère | - | ||
| Dividendes payés aux minoritaires des sociétés intégrées | 1 522 | 375 | |
| Acquisition et cession d'actions propres | (403) | 734 | |
| Acquisitions/cessions d'intérêts minoritaires (sans prise/perte de contrôle) | - | (12 500) | |
| Emission d'emprunts | 240 862 | 239 559 | |
| Remboursement d'emprunts | (339 145) | (527 378) | |
| Remboursement des obligations locatives | (92 172) | (83 135) | |
| Diminution des créances et augmentation des dettes financières court terme | 31 819 | 50 843 | |
| Flux de trésorerie liés aux opérations de financement | (157 517) | (331 502) | |
| Incidence de la variation des taux de change | 4 | (118) | |
| Variation de trésorerie | (128 174) | (19 371) | |
| Trésorerie d'ouverture | 536 323 | 650 507 | |
| --- | --- | --- | --- |
| Trésorerie de clôture | 20 | 408 149 | 631 136 |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
2.2 NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
Note 1 Présentation et faits marquants
1.1 Présentation
Nexity est un acteur immobilier intégré, présent sur les métiers de l'aménagement, de la promotion et de l'exploitation (résidences étudiantes et coworking). A travers son maillage territorial et ses filiales, Nexity est le premier opérateur urbain au service de la régénération urbaine et des territoires.
Le Groupe est implanté sur l'ensemble du territoire national, et est également présent marginalement en Europe.
Il s'organise autour des trois pôles d'activités suivantes :
Le pôle Promotion, regroupant les activités suivantes :
- La promotion Immobilier résidentiel comprenant la promotion de logements neufs et de lotissements de terrains à bâtir, en France, la régénération urbaine et marginalement la promotion dans d'autres pays européens ;
- La promotion Immobilier d'entreprise, correspondant aux activités de promotion
- D'immeubles de bureaux, de parcs d'activités, de plateformes logistiques, de commerces et d'hôtels ;
Le pôle Services comprenant :
- La gestion (gestion et transactions pour les particuliers et les entreprises) ;
- L'exploitation (gestion de résidences étudiantes, (et co-working) ;
- La Distribution (commercialisation de produits immobiliers) ;
Le pôle Autres activités qui regroupe les activités d'investissements, et la holding.
Nexity est cotée sur le marché Eurolist de NYSE Euronext Paris
1.2 Faits marquants
Le premier semestre 2025 a été marqué par les événements suivants :
Activité commerciale
Dans un marché du logement qui reste dégradé depuis le début de l'année, impacté par l'effet des premiers ralentissements dans la délivrance des permis de construire et la fin du dispositif Pinel fin 2024, Nexity a enregistré un total de 4 278 réservations sur la période, une baisse de 15 % en volume mais avec un effet prix favorable (-12 % en valeur) qui démontre la bonne tenue de nos prix après le recalibrage mené en 2024. Les réservations au détail sont en baisse, comme attendu, sur les investisseurs mais en hausse de 34 % sur les accédants portés par une offre prix / produit et financement attractive alignée avec le pouvoir d'achat des clients et intégrant les premiers effets de l'extension du PTZ. Les activités d'exploitation affichent une forte croissance (+13 % de chiffre d'affaires).
Rupture Conventionnelle Collective Edouard Denis
Dans le cadre de la rationalisation du territoire de marques au sein du groupe Nexity et pour répondre à la baisse d'activité du Groupe Edouard Denis, un projet de réorganisation a été présenté et adopté par le CSE au 1er semestre sous la forme d'une Rupture Conventionnelle Collective. L'accord a été validé par la Dreets au mois de juillet 2025. Le coût de la restructuration a été provisionné en résultat non courant.
Financement
Le Groupe a obtenu le 31 mars 2025, un accord sur son financement bancaire à moyen terme en l'adaptant aux besoins et au redimensionnement du Groupe. La documentation obligataire a également fait l'objet d'un avenant visant à aligner la documentation obligataire aux termes convenus avec les banques. Les résolutions sur la documentation obligataire ont été approuvées à l'unanimité des porteurs le 18 juin 2025.
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
GÉNÉRALITÉS
Note 2 Principes généraux
2.1 Déclaration de conformité
Les états financiers consolidés du groupe Nexity au 30 juin 2025 sont établis conformément aux normes IFRS (International Financial Reporting Standards) et aux interprétations et décisions de l'IFRS IC (IFRS Interpretations Committee) telles qu'adoptées dans l'Union européenne.
Ces états financiers consolidés du 1er semestre ont été préparés en conformité avec la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire », telle qu'adoptée par l'Union européenne. Ils ne comportent pas l'intégralité des informations requises pour les états financiers annuels complets et doivent être lus conjointement avec les états financiers du Groupe pour l'exercice clos le 31 décembre 2024.
Les principes et méthodes comptables appliqués pour les comptes consolidés au 30 juin 2025 sont identiques à ceux utilisés pour les comptes consolidés de l'exercice clos le 31 décembre 2024, sauf pour les points décrits en 2.2.
Les communiqués de la Société, les rapports annuels comprenant notamment les informations financières historiques et les comptes consolidés de la Société sont accessibles sur le site Internet de la Société à l'adresse suivante : www.nexity.groupe, et une copie peut en être obtenue au siège de Nexity, 67, rue Arago - 93400 Saint-Ouen-sur-Seine.
Les états financiers consolidés du 1er semestre ont été arrêtés par le Conseil d'administration en date du 24 juillet 2025.
2.2 Nouvelles normes, interprétations et décisions de l'IFRS IC
Les évolutions des normes et décisions IFRS IC sur 2025 n'ont pas d'impact sur les comptes consolidés du groupe Nexity.
2.3 Estimations et hypothèses
Dans le cadre du processus d'établissement des comptes consolidés, l'évaluation de certains soldes du bilan et du compte de résultat nécessitent l'utilisation d'hypothèses ou appréciations fondées notamment sur les budgets des opérations immobilières. Il s'agit de la valorisation de la marge opérationnelle, des actifs non courants, de la détermination des provisions, des dépréciations des stocks et des charges à payer, ainsi que les actifs destinés à la vente et passifs associés. D'autres postes nécessitent aussi l'utilisation d'estimations en fonction d'hypothèses sur l'évolution des plans d'affaires, ou de l'évolution des taux prévisionnels retenus : évaluation des provisions, estimations liées au goodwill, aux options de vente accordées aux actionnaires minoritaires et au taux annuel d'impôt Groupe appliqué au résultat du 1er semestre.
Ces hypothèses, estimations ou appréciations, sont établies et revues de manière constante sur la base d'informations ou de situations existantes à la date d'établissement des comptes, et en fonction de l'expérience passée ou divers autres facteurs jugés raisonnables. Les résultats réels peuvent différer sensiblement de ces estimations en fonction de l'évolution différente des hypothèses et des conditions de réalisation.
Les hypothèses, estimations, ou appréciations concourant à la présentation des états financiers du 30 juin 2025 ont été réalisées dans un contexte de marché toujours complexe marqué par un environnement politico-économique dégradé malgré des conditions de financement plus favorables pour les clients. À moyen terme, les besoins fondamentaux du Logement en France soutiendront la demande et l'activité du Groupe.
Par ailleurs, les états financiers du Groupe intègrent les effets identifiés des enjeux et risques liés aux changements climatiques. Compte tenu de ses activités, les enjeux ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) constituent un élément essentiel du développement du groupe Nexity et sont pris en compte dans ses décisions financières.
Le Groupe développe une stratégie ambitieuse pour une ville bas carbone et résiliente, participant ainsi à l'accélération de la transition environnementale du secteur de l'immobilier.
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
Ces engagements se matérialisent dans les comptes par :
- La prise en compte dans les budgets des opérations de promotion immobilières des coûts liés au respect de certains critères dans la conception et la construction des bâtiments ;
- Les modalités d'évaluation des goodwills qui se basent sur les projections des marges cibles des opérations, intégrant les coûts décrits ci-dessus,
- Une prise en compte d'un critère lié à la réduction de l'empreinte carbone dans les objectifs de rémunérations variables des dirigeants et des plans d'actions gratuites.
La prise en compte du risque climat n'a pas représenté un enjeu particulier pour l'établissement des comptes
Note 3 Périmètre de consolidation et regroupements d'entreprises
| 3.1 Périmètre de consolidation | ||||
|---|---|---|---|---|
| 3.1.1 Périmètre le 30 juin 2025 | ||||
| Promotion | Services | Autres activités | Total au 30/06/2025 | |
| Méthode de consolidation | ||||
| Intégration globale | 1 442 | 38 | 14 | 1 494 |
| Co-entreprises | 366 | 1 | - | 367 |
| Entreprises associées | 4 | 3 | 2 | 9 |
| Mise en équivalence | 370 | 4 | 2 | 376 |
| Total périmètre de consolidation | 1 812 | 42 | 16 | 1 870 |
3.1.2 Variation du périmètre
Le nombre de sociétés consolidées est passé de 1.864 sociétés à 1.870 au 30 juin 2025.
La déconsolidation de 9 sociétés s'explique notamment par la cession Aegide et par la sortie des programmes immobiliers terminés et devenus sans activité.
15 sociétés sont entrées dans le périmètre de consolidation au cours de l'exercice.
Il s'agit principalement de sociétés créées pour servir de supports de programme aux opérations immobilières du Groupe.
Le Groupe réalise ses nouveaux projets immobiliers dans des sociétés multiprogrammes, ce qui explique le plus faible nombre de créations.
3.2 Résultat opérationnel non courant
Au 30 juin 2025, le résultat opérationnel non courant est de -10,4 millions d'euros.
| (En milliers d'euros) | 30/06/2025 |
|---|---|
| Coûts de restructuration | (10 442) |
| Résultat opérationnel non courant | (10 442) |
3.3 Détail des acquisitions de sociétés dans le tableau des flux de trésorerie
Les acquisitions de sociétés portant des actifs servant de support aux activités de promotion et ne correspondant pas à des regroupements d'entreprise selon IFRS 3, sont retraitées en mouvement de l'activité dans les comptes, et apparaissent en variation de BFR dans le tableau des flux de trésorerie
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ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
3.4 Détail des cessions de sociétés dans le tableau des flux de trésorerie
| (En milliers d'euros) | Cessions 2025 | Cessions 2024 |
|---|---|---|
| Prix de cession encaissé | 27 500 | 342 377 |
| Trésorerie filiales vendues | - | (17 691) |
| Cessions de sociétés intégrées, après déduction de la trésorerie cédée | 27 500 | 324 686 |
Les cessions 2025 correspondent à l'encaissement du solde du prix des titres de Nexity Property Management et de la participation mise en équivalence (Bien'ici) cédés fin 2024.
Les cessions 2024 correspondent aux activités d'administration de biens.
En outre, les cessions de sociétés portant des actifs servant de support aux activités de promotion et ne correspondant pas à des regroupements d'entreprise selon IFRS 3, pour lesquelles la norme IFRS 15 s'applique, sont retraitées en mouvement de l'activité dans les comptes, et apparaissent en variation de BFR dans le tableau des flux de trésorerie
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ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
Note 4 Information sectorielle
4.1 Définition des secteurs
4.1.1 Ventilation par secteur
AU 30 JUIN 2025
| (En milliers d'euros) | Promotion | Services | Autres activités | Total |
|---|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires total | 1 095 532 | 205 628 | 418 | 1 301 578 |
| Chiffre d'affaires | 1 095 532 | 205 628 | 418 | 1 301 578 |
| Charges opérationnelles | (1 087 003) | (120 248) | 2 257 | (1 204 994) |
| Dividendes des mises en équivalence opérationnelles | 197 | - | - | 197 |
| EBITDA ajusté | 8 726 | 85 380 | 2 675 | 96 781 |
| Loyers | (9 506) | (73 219) | (9 324) | (92 049) |
| EBITDA ajusté après loyers | (780) | 12 160 | (6 649) | 4 731 |
| Annulation loyers | 9 506 | 73 219 | 9 324 | 92 049 |
| Annulation des dividendes des mise en equivalence opérationnelles | (197) | - | - | (197) |
| Amortissements des droits d'utilisation | (8 395) | (64 151) | (6 907) | (79 453) |
| Amortissement et dépréciation des immobilisations | (366) | (7 239) | (8 483) | (16 088) |
| Dotations nettes aux provisions | (124) | 67 | 25 | (32) |
| Paiements en actions | (666) | (66) | 20 | (712) |
| Résultat opérationnel courant | (1 022) | 13 991 | (12 670) | 299 |
| Résultat opérationnel non courant | (10 302) | - | (140) | (10 442) |
| Résultat opérationnel | (11 324) | 13 991 | (12 810) | (10 143) |
| Quote-part du résultat net des d'entreprises en équivalence | 1 371 | 206 | - | 1 577 |
| Résultat opérationnel après quote-part du résultat net d'entreprises en équivalence | (9 953) | 14 197 | (12 810) | (8 565) |
| Charges financières | (22 757) | 868 | (10 280) | (32 169) |
| Produits financiers | 5 642 | 283 | 854 | 6 779 |
| Résultat financier avant charges sur obligations locatives | (17 115) | 1 151 | (9 426) | (25 390) |
| Charges financières sur obligations locatives | (838) | (14 033) | (1 977) | (16 848) |
| Résultat financier | (17 953) | (12 882) | (11 403) | (42 238) |
| Résultat des activités courantes avant impôts | (27 906) | 1 316 | (24 213) | (50 803) |
| Impôts sur les bénéfices | 7 309 | (345) | 6 341 | 13 305 |
| Quote-part dans les résultats des entreprises mises en équivalence | (104) | (27) | (2 647) | (2 778) |
| Résultat net | (20 701) | 944 | (20 519) | (40 275) |
| Dont part des actionnaires de la société-mère | (25 350) | 1 478 | (20 518) | (44 390) |
| Dont participations ne donnant pas le contrôle | 4 650 | (534) | (1) | 4 115 |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
AU 30 JUIN 2024
| (En milliers d'euros) | Promotion | Services | Autres activités | Total |
|---|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires total | 1 301 859 | 279 137 | - | 1 580 996 |
| Chiffre d'affaires | 1 301 859 | 279 137 | - | 1 580 996 |
| Charges opérationnelles | (1 351 582) | (201 376) | 7 642 | (1 545 316) |
| Dividendes des mises en équivalence opérationnelles | 4 164 | - | - | 4 164 |
| EBITDA ajusté | (45 559) | 77 760 | 7 642 | 39 843 |
| Loyers | (11 209) | (67 022) | (4 829) | (83 060) |
| EBITDA ajusté après loyers | (56 768) | 10 738 | 2 813 | (43 217) |
| Annulation loyers | 11 209 | 67 022 | 4 829 | 83 060 |
| Annulation des dividendes des mise en équivalence opérationnelles | (4 164) | - | - | (4 164) |
| Amortissements des droits d'utilisation | (10 423) | (64 355) | (5 930) | (80 708) |
| Amortissement et dépréciation des immobilisations | (3 685) | (8 449) | (8 114) | (20 248) |
| Dotations nettes aux provisions | 506 | 539 | 225 | 1 270 |
| Palements en actions | (650) | (275) | 925 | - |
| Résultat opérationnel courant | (63 975) | 5 220 | (5 252) | (64 007) |
| Résultat opérationnel non courant | (25 858) | - | 142 626 | 116 768 |
| Résultat opérationnel | (89 833) | 5 220 | 137 374 | 52 761 |
| Quote-part du résultat net des d'entreprises en équivalence | (368) | (22) | - | (390) |
| Résultat opérationnel après quote-part du résultat net d'entreprises en équivalence | (90 201) | 5 198 | 137 374 | 52 371 |
| Charges financières | (36 512) | (1 066) | (10 848) | (48 426) |
| Produits financiers | 6 144 | 634 | 5 392 | 12 170 |
| Résultat financier avant charges sur obligations locatives | (30 368) | (432) | (5 456) | (36 256) |
| Charges financières sur obligations locatives | (1 032) | (13 471) | (1 254) | (15 757) |
| Résultat financier | (31 400) | (13 904) | (6 710) | (52 014) |
| Résultat des activités courantes avant impôts | (121 601) | (8 705) | 130 664 | 358 |
| Impôts sur les bénéfices | (14 896 275) | (1 066 406) | 16 006 486 | 43 805 |
| Quote-part dans les résultats des entreprises mises en équivalence | (264) | - | (1 461) | (1 725) |
| Résultat net | (15 018 140) | (1 075 111) | 16 135 688 | 42 438 |
| Dont part des actionnaires de la société-mère | (15 016 434) | (1 074 185) | 16 135 688 | 45 069 |
| Dont participations ne donnant pas le contrôle | (1 705) | (926) | (2 631) |
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ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
4.1.2 Ventilation par secteurs des actifs et passifs
AU 30 JUIN 2025
| (En milliers d'euros) | Promotion | Services | Autres activités | Elimination intersecteur et non sectorisé | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Actif | |||||
| Actifs non courants sectoriels | 486 626 | 1 057 902 | 1 049 096 | (299 638) | 2 293 986 |
| Impôts différés actifs | 61 589 | 61 589 | |||
| Total actifs non courants | 486 626 | 1 057 902 | 1 049 096 | (238 049) | 2 355 575 |
| Actifs courants sectoriels | 3 535 911 | 473 806 | 1 056 138 | (1 552 963) | 3 512 893 |
| Créances d'impôts | 6 091 | 6 091 | |||
| Total actifs courants | 3 535 911 | 473 806 | 1 056 138 | (1 546 872) | 3 518 984 |
| Actifs destinés à la vente | - | - | - | - | |
| Total actif | 4 022 537 | 1 531 709 | 2 105 234 | (1 784 921) | 5 874 559 |
Passif
| Capitaux propres de l'ensemble | 1 832 902 | 1 832 902 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Passifs non courants sectoriels | 328 718 | 658 877 | 744 873 | (299 638) | 1 432 830 |
| Impôts différés passifs | 3 390 | 3 390 | |||
| Total passifs non courants | 328 718 | 658 877 | 744 873 | (296 248) | 1 436 220 |
| Passifs courants sectoriels | 2 764 329 | 480 700 | 913 462 | (1 553 809) | 2 604 682 |
| Dettes d'impôts | 756 | 756 | |||
| Total passifs courants | 2 764 329 | 480 700 | 913 462 | (1 553 053) | 2 605 438 |
| Passifs associés aux actifs destinés à la vente | - | - | - | - | |
| Total passif | 3 093 047 | 1 139 577 | 1 658 335 | (16 399) | 5 874 559 |
AU 31 DECEMBRE 2024
| (En milliers d'euros) | Promotion | Services | Autres activités | Elimination intersecteur et non sectorisé | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Actif | |||||
| Actifs non courants sectoriels | 489 861 | 1 030 715 | 1 057 954 | (296 722) | 2 281 807 |
| Impôts différés actifs | 58 614 | 58 614 | |||
| Total actifs non courants | 489 861 | 1 030 715 | 1 057 954 | (238 108) | 2 340 422 |
| Actifs courants sectoriels | 3 861 008 | 531 691 | 1 197 058 | (1 442 750) | 4 147 007 |
| Créances d'impôts | 10 104 | 10 104 | |||
| Total actifs courants | 3 861 008 | 531 691 | 1 197 058 | (1 432 646) | 4 157 111 |
| Actifs destinés à la vente | - | - | - | - | |
| Total actif | 4 350 869 | 1 562 406 | 2 255 012 | (1 670 753) | 6 497 533 |
Passif
| Capitaux propres de l'ensemble | 1 870 751 | 1 870 751 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Passifs non courants sectoriels | 332 668 | 642 972 | 638 239 | (296 722) | 1 317 157 |
| Impôts différés passifs | 8 873 | 8 873 | |||
| Total passifs non courants | 332 668 | 642 972 | 638 239 | (287 849) | 1 326 030 |
| Passifs courants sectoriels | 3 026 006 | 507 929 | 1 202 193 | (1 443 596) | 3 292 533 |
| Dettes d'impôts | 8 219 | 8 219 | |||
| Total passifs courants | 3 026 006 | 507 929 | 1 202 193 | (1 435 377) | 3 300 752 |
| Passifs associés aux actifs destinés à la vente | - | - | - | - | |
| Total passif | 3 358 674 | 1 150 901 | 1 840 432 | 147 525 | 6 497 533 |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
ANALYSE DES COMPTES
ACTIFS NON COURANTS
Note 5 Goodwills
| (En milliers d'euros) | Solde au 31/12/2024 | Acquisitions et réévaluations | Cessions et IFRS 5 | Ajustements pendant le délai d'affectation | Solde au 30/06/2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Promotion Immobilier résidentiel | 804 829 | - | - | - | 804 829 |
| Promotion Immobilier d'entreprise | 74 110 | - | - | - | 74 110 |
| Services | 193 021 | - | - | - | 193 021 |
| Distribution | 79 734 | - | - | - | 79 734 |
| Total goodwills | 1 151 694 | - | - | - | 1 151 694 |
Compte tenu de l'évolution du cours de bourse au premier semestre 2025, la valorisation boursière du Groupe est inférieure à ses capitaux propres consolidés, ce qui constitue un indice de perte de valeur. Néanmoins, le développement à moyen terme de Nexity n'est pas remis en cause.
Les tests de dépréciation des goodwills et tests de sensibilité (sur le taux d'actualisation et sur les flux) effectués au 31 décembre 2024 faisaient apparaître des marges de manœuvre significatives.
Au 30 juin 2025, il n'a pas été mis en œuvre de test de dépréciation.
Note 6 Droits d'utilisation des actifs loués, autres immobilisations incorporelles et corporelles
| (En milliers d'euros) | Brut | Dépréciation & amortissement | Solde au 30/06/2025 | Brut | Dépréciation & amortissement | Solde au 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Autres immobilisations incorporelles | 218 200 | (121 029) | 97 171 | 215 751 | (114 184) | 101 567 |
| Droits d'utilisation des actifs loués (IFRS16) | 1 562 317 | (787 575) | 774 742 | 1 480 463 | (712 382) | 768 081 |
| Immobilisations corporelles | 209 745 | (111 211) | 98 534 | 202 835 | (114 971) | 87 864 |
| Total immobilisations de l'actif non courant | 1 990 262 | (1 019 814) | 970 447 | 1 899 049 | (941 537) | 957 512 |
DÉTAIL DES MOUVEMENTS DE L'EXERCICE
| (En milliers d'euros) | Solde au 31/12/2024 | Mouvements acquisitions et cessions | Dotations nettes de l'exercice | Variations de périmètre et autres | Solde au 30/06/2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Autres immobilisations incorporelles | 101 567 | 4 170 | (7 255) | (1 311) | 97 171 |
| Droits d'utilisation des actifs loués (IFRS16) | 768 081 | 85 105 | (79 453) | 1 009 | 774 742 |
| Immobilisations corporelles | 87 864 | 18 267 | (8 835) | 1 241 | 98 534 |
| Total immobilisations de l'actif non courant | 957 512 | 107 542 | (95 542) | 939 | 970 447 |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
VENTILATION PAR TYPE D'ACTIFS DES DROITS D'UTILISATION
| (En milliers d'euros) | Durée moyenne 2025 (en années) | Solde au 30/06/2025 | Solde au 31/12/2024 |
|---|---|---|---|
| - Résidences étudiantes | 5,0 | 313 112 | 313 750 |
| - Espaces de coworking | 5,9 | 358 030 | 337 767 |
| Activités de résidences gérées et d'espaces de coworking | 671 142 | 651 517 | |
| Actifs corporate | 3,2 | 103 600 | 116 564 |
| Total droits d'utilisation des actifs loués | 5,0 | 774 742 | 768 081 |
DÉTAIL DES MOUVEMENTS DE L'EXERCICE
| (En milliers d'euros) | Solde au 31/12/2024 | Mouvements acquisitions et cessions | Dotations nettes de l'exercice | Variations de périmètre et autres | Solde au 30/06/2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Résidences étudiantes | 313 750 | 31 749 | (32 430) | 43 | 313 112 |
| Espaces de coworking | 337 767 | 50 644 | (30 193) | (188) | 358 030 |
| Actifs corporate | 116 564 | 2 712 | (16 830) | 1 154 | 103 600 |
| Total droits d'utilisation des actifs loués | 768 081 | 85 105 | (79 453) | 1 009 | 774 742 |
Les mouvements d'acquisitions et cessions sur les droits d'utilisation IFRS 16, d'un montant de 85,1 millions d'euros correspondent principalement à de nouveaux baux (contrats de location) ou à des renouvellements signés sur le 1er semestre 2025.
Note 7 Titres mis en équivalence
VARIATION AU COURS DE LA PERIODE
| (En milliers d'euros) | 30/06/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Valeur des titres en début d'exercice | 123 376 | 132 795 |
| Variations de périmètre et écarts de conversion | 865 | (331) |
| Variations de capital des sociétés mises en équivalence | - | 10 148 |
| Quote-part dans les résultats du Groupe des entreprises ayant une nature opérationnelle dans le prolongement de l'activité du Groupe | 1 578 | 4 885 |
| Quote-part dans les résultats du Groupe des autres entreprises | (2 778) | (1 203) |
| Dividendes distribués | (197) | (22 918) |
| Valeur des titres en fin d'exercice | 122 844 | 123 376 |
| Dont entreprises ayant une nature opérationnelle dans le prolongement de l'activité du Groupe | 66 225 | 64 015 |
| Dont autres entreprises | 56 619 | 59 361 |
Les entreprises ayant une nature opérationnelle dans le prolongement de l'activité du Groupe sont des co-entreprises. Il s'agit principalement d'opérations de promotion immobilière (en résidentiel ou d'entreprise) réalisées avec un autre promoteur (copromotions).
Les autres entreprises qui représentent une valeur de 56,6 millions d'euros, sont des entreprises associées, principalement les participations dans le véhicule foncier créé avec Carrefour pour 44,1 millions d'euros (Carrefour Villes & Commerces) et dans Urban campus (entreprise d'exploitation de résidences en co-living).
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
Note 8 Autres actifs financiers
| (En milliers d'euros) | Solde au 31/12/2024 | Mouvements acquisitions et cessions | Dotations nettes de l'exercice | Variations de périmètre et autres | Solde au 30/06/2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Investissement dans des sociétés non consolidées | 21 379 | 2 763 | (2 151) | (357) | 21 634 |
| Trésorerie allouée au contrat de liquidité | 3 549 | (405) | 3 144 | ||
| Dépôts et cautionnements | 19 309 | 258 | 19 567 | ||
| Prêts acquéreurs | 4 990 | (337) | 4 653 | ||
| Total autres actifs financiers | 49 227 | 2 279 | (2 151) | (357) | 48 998 |
Les Investissements dans des sociétés non consolidées sont principalement des participations dans des FPCI (fonds professionnel de capital investissement) ou des sociétés non cotées, dont les secteurs d'activité, notamment dans le domaine du digital, sont susceptibles de générer à terme des synergies ou des relais de croissance, et des prises de participations dans des fonds d'investissement dédiés à l'immobilier.
La Trésorerie allouée au contrat de liquidité correspond aux moyens financiers disponibles pour le prestataire de services d'investissement (PSI), qui gère un contrat de liquidité sur la cotation de l'action Nexity dans le cadre des autorisations approuvées par l'Assemblée générale.
Les Dépôts et cautionnements sont versés auprès de tiers, et sont principalement liés à des dépôts de garantie sur des baux d'immeubles de bureaux qu'occupe le Groupe et sur les cautions professionnelles obtenues dans le cadre des activités de gestion dans les services immobiliers. Les dépôts et cautionnement liés à la réalisation des opérations de promotion immobilière sont classés dans le Besoin en Fonds de Roulement.
Les Prêts acquéreurs correspondent à une activité en cours d'extinction et s'élevent à 4.653 milliers d'euros (dont 312 milliers d'euros à moins d'un an) au 30 juin 2025, contre 4.990 milliers d'euros (dont 322 milliers d'euros à moins d'un an) au 31 décembre 2024.
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT
Note 9 Détail du besoin en fonds de roulement
| (En milliers d'euros) | Notes | Solde au 30/06/2025 | Solde au 31/12/2024 |
|---|---|---|---|
| Actifs courants | |||
| Stocks et travaux en-cours | 10 | 1 607 469 | 1 669 110 |
| Créances clients et autres débiteurs | 11 | 523 424 | 799 403 |
| Autres actifs courants | 12 | 664 909 | 671 374 |
| Passifs courants | |||
| Fournisseurs et autres créditeurs | (1 282 743) | (1 590 194) | |
| Autres passifs courants | 13 | (662 741) | (719 986) |
| Besoin en fonds de roulement avant impôt | 850 319 | 829 708 | |
| Créances d'impôts | 28 | 6 091 | 10 104 |
| Dettes d'impôts | 28 | (756) | (8 219) |
| Total besoin en fonds de roulement | 855 654 | 831 593 |
VARIATION AU COURS DE LA PERIODE
| (En milliers d'euros) | Variation de la période |
|---|---|
| Total besoin en fonds de roulement avant impôt au 31/12/2024 | 829 708 |
| Variation du besoin en fonds de roulement du TFT | 45 281 |
| Impact des mouvements de périmètre | 2 243 |
| Variation des créances et dettes sur immobilisations et autres (incluses dans les dettes fournisseurs) | (26 913) |
| Total besoin en fonds de roulement avant impôt au 30/06/2025 | 850 319 |
Note 10 Stocks et travaux en-cours
| (En milliers d'euros) | Brut | Dépréciation | Solde au 30/06/2025 | Brut | Dépréciation | Solde au 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Total stocks et travaux en-cours | 1 713 214 | (105 745) | 1 607 469 | 1 783 889 | (114 779) | 1 669 110 |
Note 11 Créances clients et autres débiteurs
| (En milliers d'euros) | Brut | Dépréciation | Solde au 30/06/2025 | Brut | Dépréciation | Solde au 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Actifs sur contrats en VEFA | 407 414 | 407 414 | 625 304 | 625 304 | ||
| Autres créances clients et autres débiteurs | 138 782 | (22 771) | 116 011 | 195 859 | (21 760) | 174 099 |
| Total créances clients et autres débiteurs | 546 195 | (22 771) | 523 424 | 821 162 | (21 760) | 799 402 |
Le montant des créances clients exigibles au 30 juin 2025 s'élève à 116 millions d'euros.
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
| (En milliers d'euros) | Solde au 31/12/2024 | Mouvements liés à l'exploitation | Solde au 30/06/2025 |
|---|---|---|---|
| Promotion Immobilier résidentiel | 493 850 | (123 577) | 370 273 |
| Promotion Immobilier d'entreprise | 131 454 | (94 314) | 37 140 |
| Total actifs sur contrat en VEFA | 625 304 | (217 891) | 407 413 |
Les actifs sur contrats correspondent à la part des obligations de performance déjà réalisées par le Groupe et pour lesquelles le droit définitif à percevoir de la trésorerie est subordonné à un échéancier contractuel des paiements. Les actifs sur contrats se transforment en créances au fur et à mesure des appels de fonds auprès du client, traduisant le droit inconditionnel du Groupe à recevoir de la trésorerie. Les actifs sur contrats sont donc représentatifs d'une partie des futurs paiements à recevoir par le Groupe sur les contrats en cours.
Le Groupe considère que le risque de crédit est non significatif, car l'essentiel de son activité s'exerce dans un cadre réglementaire qui sécurise le paiement des créances clients.
Les prestations ayant fait l'objet d'un acte de vente en VEFA mais non encore reconnues en chiffre d'affaires à l'avancement s'élevent au 30 juin 2025 à 1,7 milliards d'euros.
Note 12 Autres actifs courants
| (En milliers d'euros) | Brut | Dépréciation | Solde au 30/06/2025 | Brut | Dépréciation | Solde au 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fournisseurs : avances & acomptes versés | 42 059 | (2 723) | 39 336 | 99 474 | (2 942) | 96 532 |
| Créances sur l'État | 490 097 | - | 490 097 | 426 492 | - | 426 492 |
| Charges constatées d'avance | 32 612 | - | 32 612 | 25 252 | - | 25 252 |
| Autres créances | 95 399 | (26 483) | 68 916 | 114 469 | (25 361) | 89 108 |
| Trésorerie des comptes mandants | 33 948 | - | 33 948 | 33 990 | - | 33 990 |
| Total autres actifs courants | 694 115 | (29 206) | 664 909 | 699 677 | (28 303) | 671 374 |
Note 13 Autres passifs courants
| (En milliers d'euros) | Solde au 30/06/2025 | Solde au 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Dettes fiscales et sociales | 432 536 | 426 952 |
| Produits constatés d'avances et autres comptes | 95 298 | 103 330 |
| Clients - avances & acomptes reçus | 100 959 | 155 713 |
| Comptes des mandants | 33 948 | 33 990 |
| Total autres passifs courants | 662 741 | 719 985 |
Les produits constatés d'avance et autres comptes intègrent en 2025, 20.197 milliers d'euros de passifs sur contrats de l'immobilier d'entreprise qui correspondent à la part des obligations de performance non encore réalisées par le Groupe et pour lesquelles des paiements ont déjà été reçus.
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
2.2.1 CAPITAUX PROPRES
Note 14 Capital social
Au 30 juin 2025, le capital de la société-mère est composé de 56.129.724 actions au nominal de 5 euros inchangé par rapport au 31 décembre 2024.
Note 15 Plans d'attributions gratuites d'actions
Des actions gratuites peuvent être accordées par le Conseil d'administration sur autorisation de l'Assemblée générale, aux dirigeants et à des salariés du Groupe.
Les plans d'intéressement du personnel sous forme de plan d'attributions gratuites d'actions, en cours ou échus au cours de la période, sont les suivants :
| Plans Nexity | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Attribuées | Annulées | Acquises | Attribuées, non annulées et non acquises | Échéance période d'acquisition | |
| (en nombre d'actions) | |||||
| Plan avril 2022 | 165 800 | 139 327 | 26 473 | - | 2ème trimestre 2025 |
| Plan mai 2022 | 100 000 | 77 000 | 23 000 | - | 2ème trimestre 2025 |
| Plan mai 2022 | 89 200 | 69 729 | 19 471 | - | 2ème trimestre 2025 |
| Plan mai 2022 démocratique | 218 040 | 150 510 | 67 530 | - | 2ème trimestre 2025 |
| Plan février 2024 mandataires sociaux | 32 000 | - | - | 32 000 | 1er trimestre 2027 |
| Plans février 2024 | 384 150 | 83 900 | - | 300 250 | 1er trimestre 2027 |
| Plans avril 2024 | 145 000 | 14 000 | - | 131 000 | 2ème trimestre 2027 |
| Plan mai 2024 mandataires sociaux | 75 000 | - | - | 75 000 | 2ème trimestre 2027 |
| Plan mai 2024 | 174 050 | 10 550 | - | 163 500 | 2ème trimestre 2027 |
| Plan avril 2025 démocratique | 270 555 | 1 105 | - | 269 450 | 2ème trimestre 2027 |
| Plan avril 2025 | 40 000 | - | - | 40 000 | 2ème trimestre 2028 |
| Plan mai 2025 mandataires sociaux | 75 000 | - | - | 75 000 | 2ème trimestre 2028 |
| Plans mai 2025 | 224 900 | - | - | 224 900 | 2ème trimestre 2028 |
| Total plans Nexity | 1 993 695 | 546 121 | 136 474 | 1 311 100 |
En outre, le Conseil d'administration dispose d'une autorisation de l'Assemblée générale valable jusqu'au 21 juillet 2026 pour attribuer 1% du capital en actions gratuites (acquises au terme d'une période minimale d'au moins trois ans en fonction de la réalisation de certaines conditions). 299 900 actions gratuites ont été attribuées au 30 juin 2025 dans le cadre de cette autorisation.
La dilution potentielle maximale (en tenant compte des actions propres acquises et destinées à être remises à des bénéficiaires d'actions gratuites) ressortirait à 1,9% (en % de détention du capital) en cas d'acquisition de toutes les actions gratuites attribuées, et à 2,4% y compris les actions gratuites attribuables.
Au 1er semestre 2025, 136 474 actions gratuites ont été définitivement acquises et remises aux bénéficiaires en contrepartie d'actions auto-détenue
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
Valorisation des plans d'actions gratuites Nexity
Les actions gratuites sont évaluées à la date d'octroi à leur juste valeur. Les évolutions de valeur postérieures à la date d'octroi n'ont pas d'effet sur la valorisation initiale.
La valeur calculée des actions gratuites est enregistrée en charges de personnel linéairement sur la période d'acquisition des droits, avec une contrepartie directe en capitaux propres.
La valorisation globale des plans tient compte de la probabilité d'atteindre des conditions d'attribution pour chaque plan en fonction des critères suivants :
- conditions de présence dans l'entreprise à l'issue du plan ; et
- le cas échéant, conditions de performances financières ou extra-financières déterminées sur des objectifs pluriannuels.
Note 16 Détention d'actions propres
Conformément aux autorisations données par l'Assemblée générale et mises en œuvre par le Conseil d'administration, le Groupe peut être amené à détenir des actions propres jusqu'à 10 % du capital ajusté en fonction de son évolution.
Au 30 juin 2025, cette détention s'exerce par le biais de deux objectifs :
- dans le cadre d'un contrat de liquidité animé par un prestataire de services d'investissement (PSI) ;
- dans le cadre de rachats de titres en vue de l'attribution gratuite d'actions dans le cadre des dispositions des articles L. 22-10-59, L. 22-10-60 et L. 225-197-1 et suivants du Code de commerce.
Ces titres sont enregistrés à leur coût d'acquisition en diminution des capitaux propres. Le produit de la cession éventuelle des actions propres (déterminé suivant la méthode du premier entré / premier sorti) est imputé directement en augmentation des capitaux propres, de sorte que les plus ou moins-values de cession n'affectent pas le résultat de l'exercice.
| (En nombre d'actions) | Autorisations | dont contrat de liquidité | dont en contrepartie d'actions gratuites | Détention totale (en date d'opération) |
|---|---|---|---|---|
| Position au 31 décembre 2024 | 5 612 972 | - | 368 001 | 368 001 |
| Achats, cessions et remises d'actions | ||||
| - via le contrat de liquidité | - | - | - | - |
| - destinées à être remises en contrepartie d'actions gratuites attribuées | - | - | - | - |
| - remises au cours de l'exercice en contrepartie d'actions gratuites acquises | - | - | (136 474) | (136 474) |
| Mise en œuvre du programme autorisé par l'Assemblée générale du 22 mai 2025 | 10 % du capital ajusté en fonction de son évolution | |||
| Position au 30 juin 2025 | 5 612 972 | - | 231 527 | 231 527 |
Les 231 527 actions propres détenues au 30 juin 2025 sont comptabilisées en moins de la situation nette.
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
ENDETTEMENT ET FACTEURS DE RISQUES FINANCIERS
Note 17 Détail de l'endettement net
| Détail endettement net | |||
|---|---|---|---|
| (En milliers d'euros) | Notes | Solde au 30/06/2025 | Solde au 31/12/2024 |
| Emprunts obligataires | 21 | 471 222 | 771 434 |
| Emprunts et dettes financières non courants | 21 | 202 752 | 20 011 |
| Emprunts sur établissements de crédits et autres (courant) | 21 | 328 796 | 304 334 |
| Emprunts sur établissements de crédit et autres | 1 002 770 | 1 095 779 | |
| Comptes courants - passif et dettes assimilées | 21 | 101 484 | 109 611 |
| Comptes courants - actif et autres créances | 22 | (297 629) | (339 508) |
| Autres dettes et autres créances financières | (196 145) | (229 897) | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 23 | (419 465) | (667 613) |
| Banques créditrices (découverts bancaires) | 23 | 11 316 | 131 290 |
| Trésorerie nette et autres | (408 149) | (536 323) | |
| Total endettement financier net avant obligations locatives | 398 476 | 329 559 | |
| Obligations locatives | 21 | 896 357 | 885 545 |
| Total endettement net | 1 294 833 | 1 215 104 |
VARIATION AU COURS DE LA PERIODE
| (en milliers d'euros) | Solde au 31/12/2024 | Flux de trésorerie | Impact des mouvements de périmètre | Variation Juste valeur | Contrats de locations | Autres | Solde au 30/06/2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts sur établissements de crédit et autres | 1 095 779 | (98 283) | 1 850 | 2 318 | - | 1 104 | 1 002 768 |
| Autres dettes et autres créances financières | (229 897) | 31 819 | 2 422 | - | (487) | (196 143) | |
| Trésorerie nette et autres | (536 323) | 128 174 | - | - | () | (408 149) | |
| Total endettement net avant obligations locatives | 329 559 | 61 710 | 4 272 | 2 318 | - | 617 | 398 476 |
| Obligations locatives | 885 545 | (92 172) | 16 848 | 89 326 | (3 190) | 896 357 | |
| Total endettement net | 1 215 104 | (30 462) | 4 272 | 19 166 | 89 326 | (2 573) | 1 294 833 |
ELEMENTS DE L'ENDETTEMENT NET REPRIS DANS LE TABLEAU DE FLUX DE TRESORERIE
| (En milliers d'euros) | Flux de trésorerie |
|---|---|
| Emissions d'emprunts | 240 862 |
| Remboursement d'emprunts | (339 145) |
| Acquisition intérêts minoritaires | - |
| Variation dettes bancaires et d'acquisition | (98 283) |
| Remboursement des obligations locatives | (92 172) |
| Variation autres dettes et autres créances financières | 31 819 |
| Variation de trésorerie | 128 174 |
| Total variation endettement net | (30 462) |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
Note 18 Emprunts et dettes financières
| (En milliers d'euros) | Solde au 30/06/2025 | Solde au 31/12/2024 | ||
|---|---|---|---|---|
| Non courant | Courant | Non courant | Courant | |
| Emprunts obligataires | 467 647 | 3 575 | 544 334 | 227 100 |
| Emprunts sur établissements de crédit et autres | 202 752 | 328 796 | 20 011 | 304 334 |
| Comptes courants passifs et dettes assimilées | - | 101 484 | - | 109 611 |
| Banque créditrice (découverts bancaires) | - | 11 316 | - | 131 290 |
| Total emprunts et dettes financières avant obligations locatives | 670 399 | 445 171 | 564 345 | 772 335 |
| Obligations locatives | 756 168 | 140 189 | 744 774 | 140 771 |
| Total emprunts et dettes financières | 1 426 567 | 585 360 | 1 309 119 | 913 106 |
18.1 Dettes obligataires
Au 30 juin 2025, le montant nominal des emprunts obligataires (480 millions d'euros) diffère de leur valeur consolidée (471 millions d'euros), compte tenu du retraitement de la composante capitaux propres de l'OCEANE et de l'étalement des frais d'émission.
Les emprunts obligataires peuvent faire l'objet d'un remboursement anticipé, en espèces, partiel ou total, si au minimum 50% des droits de vote attachés aux actions de Nexity viennent à être détenus de manière directe par un seul tiers.
Emprunts obligataires Euro PP Nexity SA
EMPRUNTS OBLIGATAIRES EURO PP
| Date d'émission | Montant nominal au 30/06/2025 (en millions d'euros) | Montant nominal au 31/12/2024 (en millions d'euros) | Taux d'intérêt annuel (i) | Échéance |
|---|---|---|---|---|
| 29-juin-17 | - | 121,0 | 2,60% | 29-juin-25 |
| 20-déc-19 - Green Euro PP | 84,0 | 84,0 | 3,46% | 20-déc-26 |
| 20-déc-19 - Green Euro PP | 156,0 | 156,0 | 3,66% | 20-déc-27 |
| Total | 240,0 | 361,0 |
Le Green Bond sous forme d'EuroPP émis en 2019 respecte les critères d'éligibilité prévus dans le cadre relatif aux émissions vertes du Groupe (« Greenbond Framework
2019 »). Le produit de l'émission du Green Bond est alloué au financement et/ou au refinancement du développement et de la construction de projets d'Immobilier résidentiel en France répondant à plusieurs critères dont notamment les standards européens NZEB (« Nearly Zero-Energy Buildings »). L'allocation des fonds aux projets fait l'objet d'un processus de traçabilité spécifique et d'un reporting annuel qui est audité et publié sur le site internet du Groupe.
Cette obligation verte s'inscrit dans la politique RSE du Groupe, la lutte contre le réchauffement climatique et
la contribution à la transition vers une économie bas carbone.
En ligne avec cette démarche de finance responsable, Nexity a publié le 25 juillet 2024 un framework durable complétant le volet « Green » en vigueur depuis novembre 2019 avec l'élément « social ». Le framework inclut également un volet relatif aux critères environnementaux « sustainability linked financing ». Ce framework a fait l'objet d'un SPO (Second Party Opinion) par ISS-ESG, qualifiant le niveau d'ambition de robuste et en ligne avec les meilleurs pratiques de marché. Ces documents sont disponibles sur le site internet du Groupe.
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
Emprunt Obligataires convertibles Nexity SA
EMPRUNTS OBLIGATAIRES CONVERTIBLES
| Date d'émission | Montant nominal au 30/06/2025 (en millions d'euros) | Montant nominal au 31/12/2024 (en millions d'euros) | Taux d'intérêt annuel | Échéance | Nombre d'obligations |
|---|---|---|---|---|---|
| ORNANE 2018 - 02-mars-18 | - | 181,2 | 0,250% | 02-mars-25 | 2 629 369 |
| OCEANE 2021 - 19-avr-21 | 240,0 | 240,0 | 0,875% | 19-avr-28 | 4 012 706 |
| Total | 240,0 | 421,2 |
Obligation convertible ou échangeable en actions nouvelles ou existantes (OCEANE 2021)
En date du 19 avril 2021, le Groupe a procédé à l'émission d'un emprunt obligataire à option de Conversion et/ou d'Echange en Actions Nouvelles et/ou Existantes (OCEANE) pour une valeur nominale de 59,81 euros, soit un montant de 240 millions d'euros au coupon annuel de 0,875% pour un remboursement in fine à 7 ans (avril 2028).
La valeur nominale unitaire des obligations convertibles OCEANE 2021 a été fixée à 59,81 euros. En l'absence de distribution de dividendes cette année et conformément à la clause de protection du dividende
incluse dans les modalités de l'obligation, le taux de conversion a été maintenu à 1,272 action de 5 euros nominal pour une obligation (contre une action pour une obligation à la date de l'émission).
En cas de conversion de toutes les obligations convertibles, la dilution ressortirait à 8,3% (en % de détention du capital).
Au 30 juin 2025, la composante capitaux propres de cet instrument s'élève à 11,1 millions d'euros et la composante dette à 228,9 millions d'euros.
18.2 Lignes de crédit
| 30/06/2025 | 31/12/2024 | |||
|---|---|---|---|---|
| (En millions d'euros) | Dettes non courantes | Dettes courantes | Total dettes | Total dettes |
| Crédit Corporate Nexity | 186,2 | - | 186,2 | - |
| Titres de créances négociables (NEU CP et NEU MTN) | - | 130,4 | 130,4 | 115,0 |
| Options de vente accordées aux minoritaires | 16,6 | 8,1 | 24,7 | 24,4 |
| Total dettes corporate | 202,8 | 138,5 | 341,3 | 139,4 |
| Crédits affectés aux opérations | - | 190,3 | 190,3 | 184,9 |
| Total lignes de crédit | 202,8 | 328,8 | 531,6 | 324,3 |
Le montant au 30 juin 2025 des lignes de crédit et des options de ventes accordées aux minoritaires s'élève à 531,6 millions d'euros. Le Groupe bénéficie de capacités d'emprunt dans le cadre de lignes de crédits renouvelables ou affectées à des programmes immobiliers. Les emprunts et dettes financières sont pour l'essentiel en euros et à taux variables indexés sur l'Euribor.
De façon classique, les contrats d'emprunts sont assortis de l'engagement par l'emprunteur au respect d'un certain nombre de conditions, essentiellement financières, telles que résumées ci-après :
Crédits Corporate Nexity
Nexity SA bénéficie d'un concours non affecté d'un montant maximum de 625 millions d'euros accordé par un pool bancaire à échéance février 2028. Ce crédit se matérialise par des tirages court terme. Une des clauses du contrat prévoit un remboursement anticipé obligatoire en cas de changement de contrôle de Nexity SA à hauteur de 30% de son capital, ou si le pourcentage de détention en capital de Nexity Logement par Nexity SA devient inférieur à 95%.
Cette ligne de crédit est utilisée à hauteur de 190 millions d'euros au 30 juin 2025, soit 435 millions d'euros de lignes non tirées.
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
Les crédits Corporate Nexity sont soumis aux mêmes covenants financiers que les dettes obligataires.
Titres de créances négociables
Le groupe bénéficie de créances négociables (billets de trésorerie) sous forme de programme de NEU CP (Negotiable European Commercial Paper) et de NEU MTN (Negotiable European Medium Term Notes) :
| En millions d'euros | Autorisation | Encours |
|---|---|---|
| Negotiable European Commercial Paper | 300,0 | 130,4 |
| < 1 an | ||
| Negotiable European Medium Term Notes | 450,0 | |
| > 1 an | ||
| Total au 30 Juin 2025 | 750,0 | 130,4 |
Options de vente accordées aux minoritaires.
L'échéancier des dettes relatives aux options de vente accordées aux minoritaires est fonction de la date probable d'exécution des obligations contractuelles.
Au 30 juin 2025, sont concernés Bureaux à Partager (Morning) et pantera AG.
Crédits affectés aux opérations
Des concours bancaires spécifiques peuvent être mis en place opération par opération pour couvrir les besoins de financements.
18.3 Covenants afférents aux emprunts obligataires et aux lignes de crédit
Le Groupe a obtenu le 31 mars 2025, un accord sur son financement bancaire à moyen terme en l'adaptant aux besoins et au redimensionnement du Groupe. La documentation obligataire a également fait l'objet d'un avenant visant à aligner la documentation obligataire aux termes convenus avec les banques. Les résolutions sur la documentation obligataire ont été approuvés le 18 juin 2025 à l'unanimité des porteurs.
Au titre de ces emprunts, le Groupe s'est notamment engagé à respecter deux ratios financiers :
- un ratio de levier : <8,5x à fin 2025, <7x à fin 2026 et ≤3,5x à fin 2027 testé annuellement
- un ratio de structure ≤ 2 testé semi-annuellement
| Ratio de structure | Seuil ratio | Ratio au 30/06/2025 |
|---|---|---|
| Ratio Endettement Net hors IFRS 16 / Fonds Propres Consolidés | ≤ 2 | 0,22 |
De plus, le Groupe s'est engagé à maintenir semestriellement, le montant d'Endettement Net Hors Projets inférieur à 500 millions d'euros.
18.4 Obligations locatives
| (En milliers d'euros) | Solde au 31/12/2024 | Paiement de la période | Impact des mouvements de périmètre | Charges financières | Part à moins d'un an | Nouveaux contrats de locations | Autres | Solde au 30/06/2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Obligations locatives courantes | 140 771 | (92 172) | - | 2 678 | 72 841 | 16 071 | 140 189 | |
| Obligations locatives non courantes | 744 774 | - | 14 170 | (72 841) | 89 326 | (19 261) | 756 168 | |
| Total obligations locatives | 885 545 | (92 172) | - | 16 848 | 89 326 | (3 190) | 896 357 |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
Le taux d'actualisation est le taux marginal d'endettement du preneur à la date de début du bail. Ce taux est calculé chaque semestre par groupe de filiales présentant les mêmes profils de risques.
Au 31 décembre 2024, ces taux se situent entre 1,36 % et 6,7 %. Le taux utilisé au 1er semestre 2025 est de 6,4 % contre 5,4 % au 1er semestre 2024.
18.5 Risque de liquidité
ÉCHÉANCIER DES DETTES UTILISÉES
| (en millions d'euros) | Utilisation 30/06/2025 | Amortissement | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025 (6 mois) | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | > 5 ans | ||
| Emprunts obligataires EuroPP | 241,9 | 3,1 | 83,9 | 155,0 | - | - | - |
| Obligations convertibles (Océane) | 240,0 | - | - | - | 240,0 | - | - |
| Options de vente accordées aux minoritaires | 24,7 | - | 8,1 | - | 16,6 | - | - |
| Total dettes obligataires et options de vente | 506,6 | 3,1 | 91,9 | 155,0 | 256,6 | - | - |
| Crédit Corporate Holding | 186,2 | - | - | - | 186,2 | - | - |
| Titres de créances négociables (NEU CP et NEU MTN) | 130,4 | 130,4 | - | - | - | - | - |
| Crédits affectés aux opérations | 190,3 | 51,4 | 90,6 | 16,6 | 17,3 | 0,2 | 14,2 |
| Total dettes bancaires et billets de trésorerie | 506,9 | 181,8 | 90,6 | 16,6 | 203,5 | 0,2 | 14,2 |
| Total amortissement | 184,8 | 182,6 | 171,6 | 460,1 | 0,2 | 14,2 | |
| Total emprunts et dettes financières | 1 013,5 | 828,7 | 646,1 | 474,5 | 14,4 | 14,2 | (0,0) |
Au 30 juin 2025 l'échéance des emprunts et des dettes financières avant IFRS 16 utilisés est à 77 % supérieure à un an.
Les autres composantes de l'endettement net présentées dans la note 20 sont à court terme.
Le montant nominal des obligations convertibles (240 millions d'euros) diffère de leur valeur consolidée (228 millions d'euros) compte tenu du retraitement de la composante capitaux propres.
La maturité moyenne de la dette utilisée au 30 juin 2025 est de 1,9 an
ÉCHÉANCIER DES ENGAGEMENTS DE LOYERS
| (En millions d'euros) | Utilisation 30/06/2025 | Amortissement | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025 (6 mois) | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | > 5 ans | ||
| Engagements de loyers | 898 | 140 | 131 | 115 | 108 | 106 | 298 |
18.6 Instruments dérivés
Le Groupe est exposé au risque de marché, notamment en ce qui concerne le risque de taux d'intérêt. Pour y faire face, le Groupe peut avoir recours à un certain nombre d'instruments financiers dérivés (swaps, caps, collars). L'objectif est de réduire, là où cela lui semble approprié, les fluctuations des flux de trésorerie liées à des variations des taux d'intérêt.
Les instruments dérivés sont évalués à leur juste valeur au bilan sur la base de valorisations externes. La variation de juste valeur des instruments dérivés est toujours enregistrée en contrepartie du compte de résultat, sauf dans les cas de couverture. Pour le 1er semestre 2025, l'ensemble de nos instruments dérivés sont qualifiés d'instruments de couverture et la variation de juste valeur inscrite dans les capitaux propres s'élevent à 203 milliers d'euros.
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
Note 19 Autres créances financières
| (En milliers d'euros) | Brut | Dépréciation | Solde au 30/06/2025 | Brut | Dépréciation | Solde au 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Comptes courants - actif et créances assimilées | 301 891 | (3 852) | 298 039 | 364 790 | (24 798) | 339 992 |
| Juste valeur des dérivés | (412) | - | (412) | (484) | - | (484) |
| Total autres créances financières | 301 479 | (3 852) | 297 627 | 364 306 | (24 798) | 339 508 |
Note 20 Trésorerie et équivalents de trésorerie
| (En milliers d'euros) | Solde au 30/06/2025 | Solde au 31/12/2024 |
|---|---|---|
| VMP - Équivalents de trésorerie | 76 081 | 238 186 |
| Disponibilités | 343 384 | 429 427 |
| Total trésorerie et équivalents de trésorerie | 419 465 | 667 613 |
La trésorerie et équivalents de trésorerie sont majoritairement placés à taux variable sur des comptes bénéficiant d'une liquidité à vue.
La trésorerie de clôture figurant dans le tableau des flux de trésorerie correspond à l'agrégat suivant :
| (En milliers d'euros) | Solde au 30/06/2025 | Solde au 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 419 465 | 667 613 |
| Banques créditrices (découverts bancaires) | (11 316) | (131 290) |
| Trésorerie du tableau des flux de trésorerie | 408 149 | 536 323 |
| Dont trésorerie disponible | 408 149 | 536 323 |
Note 21 Facteurs de risques financiers
21.1 Risque de taux d'intérêt
Risque de taux
Le coût du financement des dettes utilisées du Groupe s'établit à 3,1 % au 1er semestre 2025 (contre 3,2 % en 2024 en incluant les produits financiers et hors waiver fees).
Risque de liquidité
Nexity bénéficie d'une liquidité importante avec 435 millions d'euros de lignes de crédit non tirées (hors crédits affectés aux opérations) lui permettant de faire face à ses engagements et à la poursuite de son développement.
Risque de solvabilité
Nexity s'engage à respecter certains covenants financiers dans le cadre des crédits corporate et des emprunts obligataires Euro PP (voir note 17.1).
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ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
Note 22 Juste valeur des instruments financiers par catégorie comptable
JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS FINANCIERS PAR CATEGORIE COMPTABLE
SITUATION AU 30 JUIN 2025
| Rubriques au bilan (en millions d'euros) | Notes | Instruments financiers à la juste valeur par résultat | Actif financier à la juste valeur par capitaux propres | Instruments financiers au coût amorti | Passifs au coût amorti | Total valeur nette comptable | Cotations sur un marché actif | Modèle interne sur des données observables | Modèle interne sur des données non observables | Total juste valeur |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 | ||||||||
| Titres de participation non consolidés | 8 | 9,6 | 9,6 | 9,6 | 9,6 | |||||
| Créances immobilisées | 8 | 39,4 | 39,4 | 39,4 | 39,4 | |||||
| Instruments dérivés de couverture | 17 | - | - | |||||||
| Comptes courants et autres créances financières | 17 | 298,0 | 298,0 | 298,0 | - | 298,0 | ||||
| Disponibilités et trésorerie | 17 | 419,5 | 419,5 | 419,5 | 419,5 | |||||
| Total actifs financiers | 9,6 | - | 756,9 | - | 766,5 | 717,5 | 49,0 | - | 766,5 | |
| Instruments dérivés de couverture | 17 | 3,2 | 3,2 | 3,2 | 3,2 | |||||
| Lignes de crédit | 17 | 531,5 | 531,5 | 531,5 | 531,5 | |||||
| Emprunts obligataires | 17 | 471,2 | 471,2 | 343,4 | 343,4 | |||||
| Dettes sur loyer (IFRS16) | 17 | 896,4 | 896,4 | 896,4 | 896,4 | |||||
| Comptes courants passifs | 17 | 101,5 | 101,5 | 101,5 | 101,5 | |||||
| Banque créditrice (découverts bancaires) | 17 | 11,3 | 11,3 | 11,3 | 11,3 | |||||
| Total passifs financiers | - | 3,2 | - | 2 011,9 | 2 015,2 | 11,3 | 1 876,0 | 1 887,3 |
En l'absence de marché actif, la juste valeur des emprunts obligataires est déterminée sur la base du taux sans risque et d'une prime de risque stable.
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ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
2.2.2 PROVISIONS
Note 23 Provisions courantes et non courantes
23.1 Provisions
DÉTAIL SUR LES MOUVEMENTS
| (En milliers d'euros) | Solde au 31/12/2024 | Dotations | Reprises consommées | Reprises non consommées | Variations périmètre et autres | Solde au 30/06/2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Avantages du personnel | 8 038 | 138 | (225) | - | (1 686) | 6 265 |
| Total provisions non courantes | 8 038 | 138 | (225) | - | (1 686) | 6 265 |
| Contentieux | 45 352 | 5 440 | (2 017) | (1 437) | 141 | 47 479 |
| Risques fiscaux et participations | 317 | 55 | (3) | - | - | 369 |
| Engagements de versement de loyers | - | - | - | - | - | - |
| Avantages du personnel (part < 1 an) | 685 | - | - | - | - | 685 |
| Provisions pour risques et charges | 22 900 | 4 853 | (1 588) | - | (860) | 25 305 |
| Total provisions courantes | 69 254 | 10 348 | (3 608) | (1 437) | (718) | 73 838 |
| Total des provisions | 77 292 | 10 486 | (3 833) | (1 437) | (2 404) | 80 103 |
DÉTAIL PAR NIVEAU DE RÉSULTAT
| (En milliers d'euros) | Solde au 31/12/2024 | Dotations nettes opérationnelles | Dotations nettes financières | Dotations nettes sur impôts | Variations périmètre et autres | Solde au 30/06/2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Avantages du personnel | 8 038 | (87) | - | - | (1 686) | 6 265 |
| Total provisions non courantes | 8 038 | (87) | - | - | (1 686) | 6 265 |
| Contentieux | 45 352 | 1 986 | - | - | 141 | 47 479 |
| Risques fiscaux et participations | 317 | - | 52 | - | - | 369 |
| Avantages du personnel (part < 1 an) | 685 | - | - | - | - | 685 |
| Provisions pour risques et charges | 22 900 | 3 265 | - | - | (860) | 25 305 |
| Total provisions courantes | 69 254 | 5 251 | 52 | - | (718) | 73 838 |
| Total des provisions | 77 292 | 5 164 | 52 | - | (2 404) | 80 103 |
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ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
2.2.3 RÉSULTAT
Note 24 Charges de personnel
| (En milliers d'euros) | 30/06/2025
6 mois | 30/06/2024
6 mois |
| --- | --- | --- |
| Salaires et charges | (160 181) | (250 373) |
| Crédit d'impôt sur rémunérations | 34 | 5 |
| Intéressement et participation | (779) | (1 476) |
| Charges sur paiement en actions | (712) | - |
| Total charges de personnel | (161 638) | (251 844) |
L'effectif moyen équivalent temps plein du Groupe s'élève à 3.684 collaborateurs au 30 juin 2025 contre 4.619 collaborateurs au 30 juin 2024.
À périmètre constant, l'effectif moyen équivalent temps plein du Groupe s'élevait à 4.062 collaborateurs au S1 2024.
Les charges de personnel 2024 à périmètre constant (hors activités cédées) s'élevaient à 184,4 millions d'euros.
Le solde de la baisse est principalement lié aux effets du PSE 2024.
Note 25 Charges externes et autres charges
| (En milliers d'euros) | 30/06/2025
6 mois | 30/06/2024
6 mois |
| --- | --- | --- |
| Loyers | (3 232) | (4 962) |
| Charges locatives | (5 639) | (6 759) |
| Rémunérations d'intermédiaires et honoraires | (25 568) | (27 200) |
| Autres services extérieurs | (68 873) | (82 395) |
| Autres produits | 4 649 | 8 778 |
| Autres charges | (3 752) | (6 800) |
| Résultat de cession des titres consolidés | (72) | (218) |
| Total charges externes et autres charges | (102 486) | (119 556) |
Note 26 Amortissements et dépréciations des immobilisations
| (En milliers d'euros) | 30/06/2025
6 mois | 30/06/2024
6 mois |
| --- | --- | --- |
| Amortissements des droits d'utilisation des actifs loués | (79 453) | (80 708) |
| Amortissements et dépréciations nettes des immobilisations | (16 088) | (20 248) |
| Total amortissements et dépréciations des immobilisations | (95 540) | (100 956) |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
Note 27 Résultat financier
27.1 Détail du résultat financier
| (En milliers d'euros) | 30/06/2025 | 30/06/2024 |
|---|---|---|
| 6 mois | 6 mois | |
| Charges d'intérêts | (23 574) | (35 669) |
| Produits d'intérêts | 5 390 | 6 632 |
| Coût de l'endettement financier avant charges d'intérêts sur obligations locatives | (18 184) | (29 037) |
| Charges d'intérêts sur obligations locatives | (16 848) | (15 757) |
| Coût de l'endettement financier net | (35 032) | (44 794) |
| Autres charges financières | (8 595) | (8 596) |
| Autres produits financiers | 1 389 | 1 377 |
| Autres charges et produits financiers nets | (7 206) | (7 219) |
| Total charges financières | (49 017) | (60 023) |
| Total produits financiers | 6 779 | 8 009 |
| Total résultat financier | (42 238) | (52 014) |
27.2 Détail des autres charges et produits financiers par nature
| (En milliers d'euros) | 30/06/2025 | 30/06/2024 |
|---|---|---|
| 6 mois | 6 mois | |
| Autres charges financières | (5 980) | (8 656) |
| Autres produits financiers | 977 | 1 064 |
| Dotations financières nettes | (2 203) | 52 |
| Transfert des frais financiers en stocks | - | 321 |
| Autres charges et produits financiers nets | (7 206) | (7 219) |
Note 28 Impôts
28.1 Impôts sur les bénéfices
| (En milliers d'euros) | 30/06/2025 | 30/06/2024 |
|---|---|---|
| 6 mois | 6 mois | |
| Impôts sur les sociétés | 4 885 | (299) |
| Impôts différés | 10 001 | 46 447 |
| Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) | (1 580) | (2 043) |
| Total impôts sur les bénéfices | 13 305 | 43 805 |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
28.2 Evolution des postes d'impôts au bilan
ÉVOLUTION DES POSTES D'IMPÔT AU BILAN
| (En milliers d'euros) | Solde au 31/12/2024 | Charge * | Crédits d'impôts | Hors résultat | Règlements nets* | Solde au 30/06/2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Impôts courants | ||||||
| Créances d'impôts | 10 104 | 6 091 | ||||
| Dettes d'impôts | (8 219) | (756) | ||||
| Total impôts courants | 1 885 | 3 305 | 408 | 177 | (440) | 5 335 |
| Impôts différés | ||||||
| Actif | 58 614 | 61 589 | ||||
| Passif | (8 873) | (3 390) | ||||
| Total impôts différés | 49 741 | 10 001 | (1 543) | 58 199 |
Note 29 Résultats par action
| | 30/06/2025
(en nombre d'actions) | Résultat par action
(en euros) | 31/12/2024
(en nombre d'actions) | Résultat par action
(en euros) |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Nombre d'actions en fin de période | 56 129 724 | | 56 129 724 | |
| Nombre moyen d'actions en circulation pendant la période | 55 829 960 | (0,80) | 55 523 722 | (1,12) |
| Effet dilutif des plans suivant la méthode du rachat d'actions | - | | - | |
| Effet dilutif des emprunts convertibles | - | | - | |
| Nombre moyen d'actions après dilution | 56 799 462 | (0,80) | 56 274 813 | (1,12) |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES
Note 30 Engagements hors bilan
La nature des éléments hors bilan est décrite dans les états financiers consolidés au 31 décembre 2024.
30.1 Engagements hors bilan liés au périmètre du Groupe
GARANTIES DE PASSIF
| (En milliers d'euros) | Total au 30/06/2025 | Total au 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Garanties de passif reçues | 3 002 | 13 002 |
| Garanties de passif données | 12 645 | 69 705 |
Les garanties de passif reçues sont liées aux acquisitions de sociétés et diminuent à l'échéance de la période garantie.
30.2 Engagements hors bilan liés au financement du Groupe
Le Groupe n'a pas accordé aux établissements bancaires de garanties, de sûretés et de nantissements dans le cadre de ses lignes de crédit.
30.3 Engagements hors bilan liés aux activités opérationnelles
Engagements reçus
ENGAGEMENTS REÇUS LIÉS À L'EXPLOITATION COURANTE
| (En milliers d'euros) | Total au 30/06/2025 | Total au 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Garanties de paiement des contrats de promotion reçues des clients | 21 802 | 60 849 |
| Autres engagements | 1 400 | 38 703 |
| Total engagements reçus | 23 202 | 99 552 |
Les garanties de paiement des contrats de promotion concernent principalement l'activité Immobilier d'entreprise. Ces garanties sont émises par des établissements financiers. Leur montant est calculé semestriellement par rapport au total du solde restant dû par le client. Corrélativement, le Groupe donne au client une garantie financière d'achèvement (voir ci-dessous).
Les autres engagements concernent principalement la garantie de paiement de diverses indemnités.
En outre, dans le cadre de son activité courante en France, le Groupe reçoit de la part des entreprises des cautions sur les marchés de travaux, qui couvrent (dans la limite de 5 % du montant des travaux) les retenues de garanties.
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
Engagements donnés
ENGAGEMENTS DONNÉS LIÉS À L'EXPLOITATION COURANTE
| (En milliers d'euros) | Total au 30/06/2025 | Total au 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Immobilier résidentiel | 1 611 141 | 1 951 914 |
| Immobilier d'entreprise | 1 004 | 71 278 |
| Contre garantie des Garanties Financières d'Achèvement | 1 612 145 | 2 023 192 |
| Contre garantie des indemnités d'immobilisation | 42 451 | 46 784 |
| Autres engagements donnés | 157 352 | 227 401 |
| Total engagements donnés | 1 811 948 | 2 297 377 |
Les garanties financières d'achèvement sont délivrées par les établissements financiers, opération par opération, au profit des clients dans le cadre de leur acquisition, et conformément aux dispositions légales. En contrepartie, Nexity accorde aux établissements financiers une promesse d'affectation hypothécaire et un engagement de non-cession de parts de la société support de l'opération.
Une valorisation trimestrielle des garanties financières d'achèvement est réalisée en interne, puis fait l'objet d'un rapprochement et d'une mise à jour en fonction des valorisations retenues par les établissements financiers pour la mise à jour de leurs propres engagements. Ces garanties n'ont jamais fait l'objet de mises en jeu dans le passé.
Les indemnités d'immobilisation données sous forme de cautions bancaires remplacent les versements en numéraire sur les promesses d'achat de terrains (voir paragraphe ci-dessous sur les engagements réciproques) et font l'objet d'une contre garantie de Nexity auprès des établissements financiers qui les ont délivrées.
Les autres engagements donnés concernent principalement des garanties de paiements sur des différés de paiement relatifs à des achats de terrains et des taxes d'urbanisme.
Engagements réciproques
Dans le cadre normal de son activité, le Groupe est amené à contracter les engagements réciproques suivants :
- Pour assurer la maîtrise foncière des futures opérations de promotion et de lotissement, le Groupe signe des promesses de vente unilatérales ou synallagmatiques avec les propriétaires de terrains :
- Dans le cas d'une promesse de vente unilatérale, le propriétaire s'engage à vendre son terrain. En contrepartie, le Groupe peut s'engager à verser une indemnité d'immobilisation, qui sera acquise au propriétaire si l'opération ne se réalise pas,
- Dans le cas d'une promesse de vente unilatérale, le propriétaire s'engage à vendre son terrain. En contrepartie, le Groupe peut s'engager à verser une indemnité d'immobilisation, qui sera acquise au propriétaire si l'opération ne se réalise pas,
- Dans le cas d'une promesse de vente synallagmatique, le propriétaire s'engage à vendre son terrain, et le Groupe s'engage à l'acheter si les conditions suspensives sont levées. Le Groupe s'engage à payer une indemnité, ou clause pénale s'il renonce à acheter le terrain malgré la levée de l'ensemble des conditions suspensives ;
- La signature des promesses, les indemnités d'immobilisation sont soit versées par le Groupe et séquestrées chez le notaire soit font l'objet d'une caution bancaire
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
- Pour réaliser la commercialisation de ses opérations de promotion et de lotissement, le Groupe signe des contrats de réservation ou des promesses de vente avec ses clients :
-
Transformation en actes authentiques de vente est conditionnée par la levée ou non de conditions en faveur des clients (notamment liées à l'obtention de leurs financements)
-
En contrepartie de l'immobilisation du bien, les clients versent un dépôt de garantie (ou remettent une caution), qui leur est restitué si la vente ne se réalise pas
Note 31 Informations relatives aux parties liées
31.1 Prestations entre parties liées
Villes et Commerces
Un accord visant la revalorisation de 76 sites Carrefour et la création d'un véhicule foncier a été signé en 2023. Cet accord porte sur 800 000 m² à régénérer et développer pour permettre entre autres la création de 12 000 logements.
Opérations réalisées en copromotion
Le Groupe réalise de nombreuses opérations en copromotion au travers de sociétés supports de programmes. En application de la norme IFRS 11, ces dernières sont comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
31.2 Rémunération des organes de direction et d'administration
La rémunération des organes de direction concerne les mandataires sociaux.
Les critères de rémunération des mandataires sociaux sont présentés au chapitre 4 du Document d'enregistrement universel (URD) 2024.
Note 32 Événements postérieurs à la clôture
Le Groupe a signé le 22 juillet 2025 l'entrée en négociation exclusive pour la cession de sa filiale Accessite. Ceci n'aura pas d'impact significatif sur les comptes consolidés 2025.
Aucun autre événement significatif ne s'est produit entre le 30 juin 2025 et le Conseil d'administration du 24 juillet 2025 arrêtant les comptes au 30 juin 2025.
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 1ER SEMESTRE 2025
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L'INFORMATION FINANCIÈRE SEMESTRIELLE 2025
2.3 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L'INFORMATION FINANCIÈRE SEMESTRIELLE 2025
Période du 1er janvier au 30 juin 2025
Mesdames, Messieurs les Actionnaires,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par l'assemblée générale et en application de l'article L.451-1-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :
- L'examen limité des comptes semestriels consolidés résumés de la société Nexity, relatifs à la période du 1er janvier au 30 juin 2025, tels qu'ils sont joints au présent rapport ;
- La vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité.
Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité du conseil d'administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes
I. Conclusion sur les comptes
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France.
Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés résumés avec la norme IAS 34 - norme du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne relative à l'information financière intermédiaire.
II. Vérification spécifique
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés résumés sur lesquels a porté notre examen limité.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés résumés.
Les Commissaires aux comptes
Paris La Défense, le 24 juillet 2025
KPMG Audit IS SAS
Stéphanie Millet
Associée
Levallois-Perret, le 24 juillet 2025
FORVIS MAZARS
Claire GUEYDAN-O'QUIN
Associée
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025
ATTESTATION DU RESPONSABLE 3
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L'INFORMATION FINANCIÈRE SEMESTRIELLE 2025
3 ATTESTATION DU RESPONSABLE
Situation semestrielle au 30 juin 2025
J'atteste, à ma connaissance, que les comptes condensés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d'activité ci-joint présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées, et qu'il décrit les principaux risques et les principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.
Paris, le 24 juillet 2025
Véronique Bédague
Présidente-Directrice générale
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025