Neufcour (Compagnie Financière de) SA

Regulatory Filings • Apr 29, 2011

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avenue de Tervurenlaan, 164 B-1150 Bruxelles / Brussel Tel. +32 (0)2 762 99 99 Fax +32 (0)2 770 31 61 Email: info@galtier-expertises.com Website : www.galtier-expertises.com

S.A. COMPAGNIE FINANCIERE DE NEUFCOUR

Rue Churchill, 26

4624 ROMSEE

RAPPORT D'EXPERTISE

Estimation en valeur vénale normale du patrimoine immobilier

TERRAINS et BATIMENTS

DECEMBRE 2010

IMPLANTATIONS EN EUROPE / VESTIGINGEN IN EUROPA - INTERVENTIONS DANS LE MONDE ENTIER / TUS/ENKOMSTEN WERELDWUD BMP FAIRIBAS FORTIS YEC ING. J. Man (Irede 3 cf) BE50 2100 5462 5613 / GEB LEEBB 8E04 4376 1608 5131 / KREDBEBB 8E23 3100 0735 3191 / FBP 18EBB BE33 6451 6300 0646 / JVB IBS 22

MISSION

La S.A. COMPAGNIE FINANCIERE DE NEUFCOUR, rue Churchill, 26 à 4624 ROMSEE, a donné mission à la S.A. GALTIER Expertises, avenue de Tervuren, 164 à 1150 Bruxelles, de procéder à l'estimation du patrimoine immobilier des immeubles dont la société est propriétaire directement et au travers de sa filiale BOUILLE S.A..

Estimation van VALEUR VENALE NORMALE des terrains et des bâtiments

Après visite les lieux en novembre 2010 et consultation des documents communiqués, nous avons rédigé nos observations et conclusions dans les pages qui suivent.

Y.

CONDITIONS D'EXECUTION

Les valeurs annoncées s'entendent à la date de décembre 2010 et ne saurait engager l'avenir.

Ces valeurs ont été déterminées notamment à partir des documents qui nous ont été communiqués et qui sont considérés comme exacts et sincères, notre mission n'impliquant en aucun cas la vérification de ces documents.

L'évaluation a été menée en postulant que les biens considérés répondent a toutes obligations légales ou réglementaires tenant à la construction ou à l'environnement.

L'évaluation s'appuie sur les informations obtenues au cours d'entretiens avec le donneur d'ordre ou son (ses) mandant, aucune autre servitude ou obligation que celles citées dans le présent rapport n'a été portée à notre connaissance.

L'évaluation n'a été précédée d'aucun audit technique qui aurait éventuellement fait apparaître des désordres ou dégradations internes susceptibles d'affecter la valeur des biens.

SYNTHESE DES VALEURS

S.A. NEUFCOUR

COMMUNE	SITUATION	AIRE	VALEUR
			VENALE
			NORMALE
LIEGE	Haïsses	44.586 m 2	1.560.000€
LIEGE	Piedroux Sud	$47.700 \text{ m}^2$	950.000€
LIEGE-CHAUDFONTAINE	Chênée-Vaux	$81.288 \text{ m}^2$	800.000 €
LIEGE	Piedroux Nord	$16.800 \text{ m}^2$	$100.000 \in$
BEYNE-HEUSAY	Voisinage	$6.914 \text{ m}^2$	345.000€
	Cimetière
FLERON	Wérister bâtiments	$23.375 \text{ m}^2$	$1.800,000 \in$
FLERON	Wérister Zone ZAC	$97.156 \text{ m}^2$	485.000 €

S.A. BOUILLE

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COMMUNE	SITUATION	AIRE	VALEUR
			VENALE
			NORMALE
BEYNE-HEUSAY	Homvent	$29.436$ m 2	300.000 €
LIEGE	Piedroux Sud	19.900 m 2	400,000 €
LIEGE	Piedroux Nord	$139,500 \text{ m}^2$	$1.675,000 \in$
HERVE-XHENDELESSE	Derrière Xhawirs 3	$28.262 \text{ m}^2$	90.000€
HERVE-XHENDELESSE	Xhawirs 3 (13 parcelles)	$4.546$ m 2	390.000€
HERVE-XHENDELESSE	Xhawirs 2 (23 parcelles)	$13.185$ m 2	200,000 €
HERVE-XHENDELESSE	Xhawirs 4	149.279 m 2	700.000 €

S.A. GALTIER Expertises

Henri GYSENS Directeur

HISTORIQUE

LA COMPAGNIE FINANCIERE DE NEUFCOUR S.A.

Création en date du 29 décembre 1995, suite à la scission de la S.A. des Charbonnages de Wérister, crée en 1874.
Constituée sous la forme d'une société anonyme de droit belge.
Siège : rue Churchill, 26 à 4624 FLERON (Romsée) – Belgique.
Patrimoine : des immeubles dont la société est propriétaire directement et/ou au travers de sa filiale Bouille S.A. dont elle détient 99,9 % et au travers de la filiale de droit Luxembourgeois Wérimmo S.A. dont elle détien 66,6 %.

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SITE DE ROMSEE

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ANALYSE DU SITE

Le bien, objet de cette étude, ancien site d'exploitation du charbonnage de Wérister, est composé :

• d'un ensemble de constructions - un bâtiment de bureaux - des halls d'une superficie de 14.863 m² et des bâtiments ateliers de 7.912 m² :

• le tout édifié sur un terrain de 12 ha 71 a 56 ca (d'après mesurage).

SITUATION

• Province de LIEGE commune de Fléron à Romée.
• Site d'activité économique désaffecté par Arrêté Royal du 18 avril 1967.
• Ancien charbonnage, le site a pour destination au plan de secteur :
• une zone d'aménagement communale concertée (ZACC) ;
• une zone d'habitat dans sa partie Nord occupation actuelle par les constructions bureaux et halls industriels - superficie de $\pm$ 3 hectares.
• Puits de mine : présence de 6 puits de mine dans la ZACC cependant les caractéristiques du terrain conduisent à considérer comme « minime » l'influence de ces puits en cas de mise en exploitation du site.
• Environnement : une zone d'habitat incluse dans l'agglomération liégeoise, entre les autoroutes E25 et E40, distantes d'une dizaine de kilomètres.

• Localisation entre la rue Churchill, la rue du Charbonnage, la rue de Romsée, la rue Campagne et le Ravel.

• Désignation cadastrale:

• commune de FLERON (Romsée Paire)
• Section A
• parcelles 0770D 0770B2 0770M2 0770W2 0749L 0770T2-Z2
• superficie 12 ha 60 a 90 ca.

EVALUATION ZONE D'HABITAT

OCCUPATION ACTUELLE

D'une superficie de ± 3 hectares, cette zone comprend :

• un ensemble de halls industriels avec bureaux, à simple rez-dechaussée - halls donnés en location (fin de bail le 31/5/2013) superficie: 7.912 m²;
• un ensemble de constructions industrielles traditionnelles en maçonnerie à simple rez-de-chaussée et/ou étage partiel, à usage d'ateliers ou entrepôts avec surfaces de bureaux. Location actuelle de $\pm$ 5.500 m²;
• " un bâtiment bureaux avec 3 étages occupation partielle + conciergerie ;
• cours pavées voiries.

ELEMENTS D'APPRECIATION

ELEMENTS FAVORABLES

• Situation en zone d'habitat.
• Vaste terrain bonne configuration et viabilisé.

ASPECT DEFAVORABLE

• Terrain bâti : ensemble de bâtiments industriels de caractère ancien, en grande partie en faible état de conservation, dont la valorisation nécessiterait d'importants frais de réaménagement.
• Un site assez mal desservi en termes d'accès routier, à l'écart des pôles d'activité économique.

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• Compte tenu de la situation, des éléments d'évaluation énumérés, de la destination actuelle du site, nous pensons devoir déterminer la valeur vénale de ce bien par la méthode de rentabilité, méthode basée sur le revenu locatif attribuable à l'ensemble des immeubles.
• Méthode de rentabilité : méthode consistant à appliquer au revenu du bien - loyer effectif ou potentiel - un taux de rendement retenu par référence aux usages et aux caractéristiques du bien (nature - état emplacement – qualité des locataires, ...).
• Loyer annuel envisageable : 185.000 $\epsilon$
• Taux de rendement : 9 %
• Frais de mutation: 13 %

Valeur vénale, terrain inclus

$185.000 \text{ } \in \times 100 =$ $9 \times 1,13$

1.819.075€

VALEUR VENALE ARRONDIE A: 1.800.000 $\epsilon$

EVALUATION ZONE ZACC

Vaste zone, la plus importante du site de l'ancien charbonnage.

SITUATION - EMPLACEMENT

• Province de Liège commune de Fléron à Romsée.
• Zone d'aménagement communale concertée (ZACC).
• Terrain libre d'occupation.
• Accès par la rue Churchill et la rue du Charbonnage.
• Superficie : 9 ha 71 a 56 ca.

X

Considérant qu'un réaménagement de ce site en zone d'habitat demande un accord des autorités communales sur un plan d'assainissement, un rapport urbanistique et environnemental, un permis d'urbanisation avec étude d'incidence, ... et occasionnant un délai d'attente de l'ordre de quatre années - nous retiendrons pour l'ensemble de ce site une valeur vénale de 5 €/m², soit :

97.156 m² x 5 €/m² =

485.780€

Valeur arrondie à : 485.000€

VALEUR VENALE: 485.000 $\epsilon$

SITE DES XHAWIRS 2

LOTISSEMENT DES XHAWIRS II Site LGV (Ligne à Grande Vitesse)

ANALYSE DU SITE

Terrain partie des concessions attribuées à la S.A. WERISTER, site n'ayant pas connu d'activité industrielle, ayant servi de zone de stockage de remblais.

SITUATION

• Commune de HERVE, route des Xhawirs.
• Site localisé entre :
  • * la route des Xhawirs (deux entrées) ;
  • * la ligne LGV (ligne ferroviaire à grande vitesse Liège-Aachen) ;
  • * à l'arrière une ligne de chemin de fer désaffectée.
  • Terrain cadastré ou ayant été cadastré Section A n° 0008 B3 0008 E3 -0008 F3 - 0013 K - 0014 E - 0021 B3 pour une superficie de 1 ha 31 a 85 ca.
• Classement : en zone d'habitat.

ELEMENTS D'APPRECIATION

• Bon environnement en prolongement d'ensembles résidentiels le long de la route des Xhawirs.
• Vue plongeante sur des zones vertes et boisées.
• Proximité des réseaux d'équipements.
• Un élément moins favorable, la proximité de la ligne LGV, partiellement couverte et pouvant entrainer quelques légères nuisances sonores.

EVALUATION

×

Compte tenu de la situation de ce bien, de sa configuration et des éléments d'appréciation énumérés, nous estimons pouvoir attribuer une valeur actuelle de 15 $\epsilon/m^2$ , soit :

$13.185 \text{ m}^2 \times 15 \text{ E/m}^2$ =

197.775€

VALEUR VENALE: 200.000 $\epsilon$

Remarque : dans l'éventualité de l'octroi d'un permis d'urbanisme (demande en cours), la valeur vénale attribuable à ce terrain (non viabilisé) serait portée à 527.400 € ou à 40 €/m².

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SITE DES XHAWIRS 3

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ANALYSE DU SITE

Concession de la S.A. WERISTER, terrain n'ayant pas connu d'activité industrielle.

SITUATION

• Commune de HERVE.
• En bordure de la route de Xhawirs sur une façade de $\pm$ 160 mètres.
• Cadastré ou ayant été cadastré XHAWIRS Paire n° A 000 2 M A 000 2M - A 008 H3 pour une superficie totale de 3 Ha 28 a 08 ca.
• Classement : zone d'habitat.

Un vaste terrain comportant à front de la rue des Xhawirs, un lotissement de 13 parcelles et à l'arrière, une vaste prairie partiellement boisée.

1 - TERRAIN A BATIR (13 parcelles)

Valeur vénale : $4.546$ m² x $85 \text{ } \in /$ m² = 386.410€

Valeur arrondie à : 390.000€

VALEUR VENALE: 390.000 $\epsilon$

2-TERRAIN ARRIERE

D'une superficie de 2 ha 82 a 62 ca (32.808 m² - 4.546 m²).

Terrain en forte déclivité, possibilité cependant d'y implanter une habitation à l'arrière du lotissement (13 parcelles) en cours de réalisation.

VALEUR VENALE: 90.000 €

SITE DES XHAWIRS 4

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ANALYSE DU SITE

SITUATION

• Commune de HERVE.
• Double accès en façade de la rue de Xhawirs et de la rue des Deux Tilleuls.
• Cadastré ou ayant été cadastré Xhawirs Terril A 0061 B A 0061 B -A 0065 S - A 066 M - 00074 M2 pour une superficie de 14 ha 92 a 78 ca.
• Classement : en zone d'habitat sur ± 5 hectares et en zone forestière.

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Compte tenu de la situation du bien et de son classement, nous
retiendrons des valeurs vénales suivantes :

* terrain à bâtir (non viabilisé) : 50.000 m 2 x 13 $\epsilon/m^2$ =	650,000€
* terrain forestier : 99.278 m 2 x 0,50 $\epsilon/m^2$ =	49.639 €

VALEUR VENALE: 700.000 $\epsilon$

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SITE DE BEYNE-HEUSAY (cimetière)

ANALYSE DU SITE

Terrain libre d'occupation, situé à proximité du cimetière de Beyne.

SITUATION

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3

• Commune de BEYNE-HEUSAY.
• Cadastré ou ayant été cadastré Section A n° 0684 0685 A 0702 B pour une superficie de 69 a 14 ca.
• Classement : zone d'habitat.

ŋ.

D.

Compte tenu de sa situation et de son environnement, nous attribuons à ce terrain (non viabilisé) la valeur suivante :

$6.914 \text{ m}^2 \times 50 \text{ } \infty / \text{m}^2$ =

345.700€

VALEUR VENALE (arrondie) : 345.000 €

SITE DE BEYNE-HEUSAY

ANALYSE DU SITE

Site n'ayant pas connu d'activité industrielle, zone de remblais.

SITUATION

• Commune de BEYNE-HEUSAY (Homvent).
• Cadastré ou ayant été cadastré Section A parcelle 0064^E 0065C -0068L - 0091A - 0094B et 0099G pour une superficie de 2 ha 94 a 36 ca.
• Classement : 1/3 en zone d'habitat et 2/3 en ZAC.

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Compte tenu de la situation du site, de son classement et ne pouvant actuellement préciser dans quel délai les autorisations de mise en valeur peuvent être attribuées, nous attribuons la valeur vénale suivante :

29.436 m² x 10 €/m² =

294.360€

VALEUR VENALE (arrondie) : 300.000 $\epsilon$

SITE DES HAISSES

ANALYSE DU SITE

Terrain situé dans le site « des Piedroux », dans sa partie basse, à proximité du centre de Chênée.

SITUATION

• Commune de LIEGE (Piedroux père Lejeune).
• Accès par la rue « Aux Piedroux ».
• Cadastré ou ayant été cadastré Section A nº 0199 A 0201/02 -0260 H - 0264 A - 0260 K - 0256 M pour une superficie de 4 ha 45 a 86 ca.
• Terrain libre d'occupation, culture en légère pente.
• Environnement : zones urbanisées denses (centre de Chênée), des ensembles de lotissements et des habitations unifamiliales.

Compte tenu de la situation, des possibilités d'envisager une urbanisation de ce site, nous retiendrons un prix de 35 $\epsilon/m^2$ pour ce terrain, soit :

44.586 m² x 35 €/m² =

1.560.510€

VALEUR VENALE (arrondie) : $1.560.000 \in$

SITE « DES PIEDROUX »

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ANALYSE DU SITE

Le site des Piedroux objet de cette étude, est réparti en 5 zones,
propriétés de la Compagnie Financière de Neufcour S.A. et BOUILLE S.A.

SITUATION

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Commune de LIEGE (Piedroux manivelle).
Cadastré ou ayant été cadastré Section A pour :
* Piedroux Sud (S.A. NEUFCOUR) - parcelle 0267 K - contenance 47.700 m 2 ;
* Piedroux Nord (S.A. NEUFCOUR) - parcelle 0270 A - contenance $16.800 \text{ m}^2$ ;
* Piedroux Sud (S.A. BOUILLE) - parcelle 0194D - contenance 19.900 m 2 ;
* Piedroux Nord (S.A. BOUILLE) - parcelle 0184 A - contenance $139.500 \text{ m}^2$ ;
* Liège/Chaudfontaine (S.A. NEUFCOUR) - parcelles 0200G - 0202A - $0200E - 0260 - 026002A - 0261B - 0262B - 0263C - \text{contenance}$ 81.288 m 2 .
Classement : zone d'habitat - occupation actuelle en terrain agricole.
Site présentant une visibilité importante vers Liège et les collines boisées, site dégagé présentant une déclivité assez forte proposant un panorama de qualité.
Site traversé par le chemin « Aux Piedroux » - accès actuel assez difficile.

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Au vu de sa situation, de son classement en zone d'habitat, le site constitue une réserve foncière importante pour l'agglomération liégeoise. Cependant sa valorisation devrait être reportée de plusieurs années et occasionnera de nombreux aménagements de voirie et de viabilité.

Compte tenu de ces éléments, nous attribuons à ces terrains les valeurs vénales suivantes :

* Piedroux Sud $(47.700 \text{ m}^2)$ : S.A. NEUFCOUR	950.000 $\epsilon$
* Piedroux Nord (16.800 m 2 ) : S.A. NEUFCOUR	$100.000 \in$
* Piedroux Sud (19.900 m 2 ): S.A. BOUILLE	400.000€
* Piedroux Nord (139.500 m²) : S.A. BOUILLE	$1.675.000 \in$
* Liège/Chaudfontaine (81,288 m 2 ) : S.A. NEUFCOUR	800.000€

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