Neufcour (Compagnie Financière de) SA

Business and Financial Review • Aug 30, 2018

7
rue
sur
Haies B-‐4557
TINLOT Tel
+32(0)85
250
750 Fax
+32(0)85
250
770 Email:
info@chatelainxpert.be Website
:
ChatelainXpert.be

S.A.
Compagnie
Financière
de
Neufcour Rue
Churchill,
26

4624 ROMSEE

RAPPORT D'EXPERTISE EN EVALUATION

Estimation
en
valeur
vénale
du
patrimoine
immobilier
composé
de
différents
terrains
et
bâtiments

Visites effectuées en
Août
2018 Rapport
établi
le
27
Août
2018

Mission :

La
S.A.
Compagnie
Financière
de
Neufcour,
rue
Churchill
26
à
4624
ROMSEE,
a
donné
mission
à
la
sprl
ChatelainXpert
ayant
son
siège
établi
7
rue
sur
Haies
à
4557
TINLOT,
de
procéder à
l'estimation
du
patrimoine
immobilier
des
immeubles
et
terrains
dont
la
société
est
propriétaire
directement
et
aussi
au
travers
de
sa
filiale BOUILLE
S.A.

Il
nous
a
été
demandé
de
définir
les
VALEURS
VENALES
NORMALES
des
différents
actifs.

Après
visite
des
lieux
en
Août
2018
et
consultation
des
documents
communiqués,
nous
avons
rédigé
nos
observations
et
conclusions
dans
les
pages
qui
suivent.

Conditions
d'exécution :

Les
valeurs
annoncées
s'entendent
à
la
date
de
Aout
2018
et
ne
saurait
engager
l'avenir.

Ces
valeurs
ont
été
déterminées
notamment
à
partir
de
documents
qui
nous
ont
été
communiqués
et
qui
sont
considérés
comme
exacts
et
sincères,
notre
mission
n'impliquant
en
aucun
cas
la
vérification
de
ces
documents.

L'évaluation
a
été
menée
en
postulant
que
les
biens
considérés
répondent
à
toutes
obligations
légales
ou
réglementaires
tenant
à
la
construction
ou
à
l'environnement.

L'évaluation
s'appuie
sur
les
informations
obtenues au
cours
d'entretiens
avec
le
donneur
d'ordre
ou
son
(ses)
mandant(s),
aucune
autre
servitude
ou
obligation
que
celles
citées
dans
le
présent rapport
n'a
été
portée
à
notre
connaissance.

L'évaluation
n'a
été
précédée
d'aucun
audit
technique
qui
aurait
éventuellement
fait
apparaitre
des
désordres
ou
dégradations
internes
susceptibles
d'affecter
la
valeur
des
biens.

RECAPITULATIF DES VALEURS

SA NEUFCOUR

COMMUNE	SITUATION	Surface	Valeur Vénale
			actuelle
BERLOZ	Rue J Beauduin et rue	5042 m2	635.000 €
	J Goffin
CHENEE	Rue des Piedroux -­‐rue	248.586 m2	3.900.000 €
	de Chèvremont 8
CHENEE	Rue de Chèvremont	9545 m2	595.000 €
	55
BEYNE-­‐HEUSAY	Rue du Homvent	25.046 m2	882.000 €
XHENDELESSE	Rue des Deux Tilleuls	131.953 m2	837.000 €
ROMSEE	Eco quartier	95000m2	4.035.000 €
ROMSEE	Rue Churchill	24.428 m2	3.225.000 €
CHENEE -­‐	Piedroux	100.890 m2	1.303.000 €
CHAUDFONTAINE

SITE DE BERLOZ

Situation :

Descriptif :

Situé en milieu rural, cadre champêtre, quartier calme, ensemble des commodités et facilités accessibles dans un rayon 5 km.

Zone SEVESO : en-dehors d'une zone SEVESO Plan de secteur : zone habitat à caractère rural.

Désignation cadastrale :

BERLOZ - 2°Division – Section A Superficie : 50a 42ca

Désignation du bien :

Terrain avec projet de construction de 9 maisons.

Analyse SWOT

Forces : performances énergétiques ; garage ou car-port ou emplacement parking ; jardin ; programme neuf ; à proximité d'un accès d'autoroute.

Faiblesses : superficies des parcelles moyennes.

Opportunités : pas d'opportunité particulière.

Menaces : pas de menace particulière.

Remarques : projet réalisé en 2 phases, la première en cours concerne les maisons 5 à 9.

VALEUR VENALE ARRONDIE : 635.000 €

SITE DE CHENEE

Situation :

Descriptif :

Situé dans un environnement calme, en retrait de la voirie principale. Au lieu-dit " Aux Piedroux" Zone SEVESO : à proximité d'un zone SEVESO

Plan de secteur : zone habitat et zone d'habitat à caractère rural

CHENEE – 24° Division – Section A

Superficie : 24ha 85a 86ca

Désignation du bien :

Terrains à lotir

Analyse SWOT

Forces : magnifique parcelle située en zone d'habitat (bien rare voire unique dans la région).

Faiblesses : étude en cours (pas de permis d'urbanisme délivré à ce jour) ; frais d'équipements et d'impétrants importants et non définitivement établis ; projet d'envergure représentant des délais et des investissements conséquents avant de pouvoir vendre les parcelles.

Opportunités : scinder le projet en plusieurs phases ; valeur d'avenir prévisible (vu le stop au béton prévu pour 2050) ; libre de constructeurs.

Menaces : délais non prévisibles pour l'octroi du permis d'urbanisation ; imprévus quant aux frais d'équipement possibles.

Remarques :

Situé à 1km d'une zone SEVESO.

Magnifique ensemble de parcelle situé aux portes de Liège, projet comportant de 438 à 524 logements possibles, mélangeant la maison unifamiliale, au logement collectif sur une surface de parcelle à bâtir de 143414 m2 projetée.

Projet d'installation d'une MRS sur le site.

Le projet d'urbanisation est en cours d'étude.

Evaluation :

- Méthode analytique

Méthode Analytique						2018-18460---COMPAGNIE FINANCIÈRE DE NEUFCOUR-rue des Piedroux et rue de Chèvremont 8 -4032-CHENEE *
Parcelle * Surface Total 3.919.990€	248586 M2 prix au m2		1° Zone 143414 M2 20,00€ 2.868.280€	2° Zone 105171 M2 10,00€ 1.051.710€		3° Zone }
Construction Surface dalles de sol Surface des vides ventilés Surface caves non aménagées Surface caves aménagées Surface caves habitables Surface garage Surface habitable Surface habitable sous toiture Surface non habitable Grenier aménageable Grenier rangement Combles Surface complexe toiture Aménagts extérieurs Coût Construction / + Value Surface ou unité	Surface	Cf/m2 0,05 0,1 0,25 0,35 0,65 0,35 1 0,85 0,7 0,5 0,3 0,05 0,1	Surf.Pondérées 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 Total : 0,00m2	Vétusté 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%	Surf. Corrigées 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,0 M2 0,00m2	Total Surf. 0,00m2 Corrigées Coût Moyen M2 Construction Total 0€ Dépréciation économique Valeur du bâti voir éléments négatifs repris au rapport	Taux Abex 789 Sol + Construction 3.919.990 € valeur selon la méthode analytique
Vétusté/Achèvement Total		}

www.chatelainxpert.be - info@chatelainxpert.be Tél 085/250.750 - Gsm 0495/250.123 - Fax 085/250.770 Ref : 2018-18460---COMPAGNIE FINANCIÈRE DE NEUFCOUR-rue des Piedroux et rue de Chèvremont 8 -4032-CHENEE

VALEUR VENALE ARRONDIE : 3.900.000 €

SITE DE CHENEE

Situation :

Descriptif :

Situé en agglomération quartier résidentiel populaire plutôt agréable, voirie moyennement fréquentée, à 300m

des 1° commerces de proximité, à 4km de toutes les facilités socio-économiques.

Zone SEVESO : à proximité d'une zone SEVESO

Plan de secteur : zone habitat

CHENEE – 24° Division - Section A Superficie : 95a 45ca

Désignation du bien :

Immeuble classé ayant fait l'objet d'un PU pour 4 logements

Analyse SWOT

Forces : immeuble de caractère ; volume habitable confortable ; vaste parcelle. Faiblesses : à rénover ; performances énergétiques moyennes ; immeuble classé ; conciergerie à démolir. Opportunités : permis octroyé pour réhabiliter l'immeuble en 4 logements. Menaces : pas de menace particulière.

Remarques :

Le bien est situé à environ 1km d'une zone SEVESO

Un permis d'urbanisme a été octroyé en date du 12/02/16 pour la restauration et transformation du bâtiment classé en 4 logements.

Le site a fait l'objet d'importants travaux de préparations (démolition des anciennes installations industrielles, terrassement, nettoyage...)

Évaluation :

2018-18461---COMPAGNIE FINANCIÈRE DE NEUFCOUR-rue de Chèvremont 55-4032-CHENEE Méthode Analytique								*
Parcelle *			1° Zone	2° Zone		3° Zone
Surface	9545 M2		4600 M2	4945 M2
	prix au m2		110,00€	20,00€
Total 604.900€			506.000€	98.900€		}
Construction	Surface	Cf/m2	Surf.Pondérées	Vétusté	Surf. Corrigées
Surface dalles de sol		0,05	0,0 M2	65%	0,0 M2
Surface des vides ventilés		0,1	0,0 M2	65%	0,0 M2	Total Surf.	41,65m2
Surface caves non aménagées		0,25	0,0 M2	65%	0,0 M2	Corrigées
Surface caves aménagées		0,35	0,0 M2	65%	0,0 M2	Coût Moyen M2 Construction	1.025€
Surface caves habitables		0,65	0,0 M2	65%	0,0 M2		Total 42.691€		Taux Abex
Surface garage		0,35	0,0 M2	65%	0,0 M2				789
Surface habitable		1	0,0 M2	65%	0,0 M2	**Dépréciation économique	25,00%
Surface habitable sous toiture		0,85	0,0 M2	65%	0,0 M2	Valeur du bâti 32.018€			Sol + Construction
Surface non habitable	170,0 M2	0,7	119,0 M2	65%	41,7 M2				616.918 €
Grenier aménageable		0,5	0,0 M2	65%	0,0 M2	** voir éléments négatifs repris au
Grenier rangement		0,3	0,0 M2	65%	0,0 M2	rapport
Combles		0,05	0,0 M2	65%	0,0 M2				valeur selon la méthode analytique
Surface complexe toiture		0,1	0,0 M2	65%	0,0 M2
Aménagts extérieurs			Total : 119,00m2		41,65m2
Coût Construction / + Value -20.000€
Surface ou unité 1m2/pc		}
Vétusté/Achèvement
	Total -20.000€

www.chatelainxpert.be - info@chatelainxpert.be Tél 085/250.750 - Gsm 0495/250.123 - Fax 085/250.770 Ref : 2018-18461---COMPAGNIE FINANCIÈRE DE NEUFCOUR-rue de Chèvremont 55-4032-CHENEE

VALEUR VENALE ARRONDIE : 595.000 €

SITE DE BEYNE-‐HEUSAY

Situation :

Descriptif :

Situé dans une rue en retrait de la grand'route principale de Beyne-Heusay, quartier composé principalement de maisons d'habitation. Proximité des commodités. Zone SEVESO : en-dehors d'une zone SEVESO Plan de secteur : zone ZACC

SPRL
ChatelainXpert
SA
COMPAGNIE
FINANCIERE DE
NEUFCOUR (
19304
)

LIEGE 1ère Division – Section A n° 65 D et 64 F

Superficie : 25.046 m2

Désignation du bien :

Ensemble de terrains.

Analyse SWOT

Forces : bonne situation ; petites parcelles prévues.

Faiblesses : dossier administratif à établir et à finaliser.

Opportunités : demande soutenue pour ce type de terrain libre de constructeur.

Menaces : imprévus au niveau voirie et impétrants possibles délais pour obtenir le permis d'urbanisation pouvant s'allonger.

Remaques :

Données clés:

Surface totale = +- 15.800 m2

Surface commercialisable = +- 13.000 €

Surface Voirie et infrastructures = +- 2.800 m2

Développement voirie = +- 180m

Potentiel logements = 38 logements (façades 8 m)

Aléas d'inondation élevés et moyens

VALEUR VENALE ARRONDIE : 882.000 €

SITE DE XHENDELESSE

Situation :

Descriptif :

Situé dans un quartier rural, composé de maisons d'habitation de même style et lotissement, quartier calme,

agréable et verdoyant.

Zone SEVESO : en-dehors d'une zone SEVESO

Plan de secteur : zone d'habitat à caractère rural

XHENDELESSE 6° Division – Section A Superficie : 13ha 19a 53ca

Désignation du bien :

Site du Terril des Xhawirs et ensemble de 4 parcelles à bâtir.

Analyse SWOT

Forces : environnement agréable ; libre de constructeur. Faiblesses : rien à signaler. Opportunités : pas d'opportunités particulières. Menaces : pas de menaces particulières.

Remarques :

La parcelle 74L2 est à valoriser pour moitié au vu des arrangements conclus avec la propriétaire.

Evaluation :

avaux.	Description Site du Terril des Xhawirs, ensemble de 4 parcelles à bâtir.
--------	--------------------------------------------------------------------------

Enthis gw.		Surface in" Valisa Vénale publique	Valeur awate. WAMBARE	Value yester publican. forest.	Video: kicative mensuelle	Visual, locative. annuoto.	Type de irthanges:	Statut too and Sourrels au	permis de Location	Salters. Toyotak INVER
tot Y	943 m2	81,000 €	73.000 K	15 IDC K							640 o
MET.	810 es2	71000E	HEORE	56,000 K							810 HZ
Lot F4L3	1200 mill	90,000 C	81,000.0	72.000.K							1200.HZ
1972	stava:	HLOU C	72,009 K	as are c							arrange.
terit des Husers	54422.112	300,000 E	ASUM 6	3313004							\$4922.152
into:	73751 HAT	15/00 E	12,000 f.	120003							FODDEHAT

VALEUR VENALE ARRONDIE : 837.000 €

Situation :

Descriptif : Ensemble immobilier situé à proximité d'une voirie assez fréquentée, non loin du centre de Fléron et de Beyne-Heusay et de tous les services qui y sont accessibles Zone SEVESO : en dehors Plan de secteur : zone d'habitation et ZACC

FLERON 4° Division Section A Superficie : 9ha 50a

Désignation du bien :

Terrains à lôtir : Eco quartier

Analyse SWOT

Forces : très bonne situation ; vaste parcelle libre de constructeur ; sources principales de nouvelles parcelles à bâtir dans la commune.

Faiblesses : frais d'étude, de dépollution et d'infrastructure conséquent ; délais à prévoir avant de pouvoir entamer la commercialisation.

Opportunités : pas d'opportunités particulières.

Menaces : pas de menaces particulières.

Remarques : pas de remarque particulière à signaler

VALEUR VENALE ARRONDIE : 4 035 000 €

SITE DE ROMSEE

Situation :

Ensemble immobilier situé à proximité d'une voirie assez fréquentée, non loin du centre de Fléron et de Beyne-

Heusay et de tous les services qui y sont accessibles

Zone SEVESO : en dehors d'une zone SEVESO

Plan de secteur : zone d'habitat

FLERON 4° Division Section A Superficie 2ha 44a 28ca

Désignation du bien :

Ensemble immobilier – Site de Wérister

Analyse SWOT

Forces : bonne situation ; bons revenus locatifs ; à proximité de nombreuses facilités.

Faiblesses : état moyen de certains entrepôts ; performances énergétiques moyennes qualité standard de certains matériaux.

Opportunités : possibilité d'extension ; possibilité de changement d'affectation possibilité de vendre entité par entité.

Menaces : pas de menaces signalées ou détectées

Remarques : pas de remarque particulière à signaler

Evaluation :

-

2018-18475---COMPAGNIE FINANCIÈRE DE NEUFCOUR-rue Churchill-4624-ROMSEE Méthode Analytique						*
Parcelle *			1° Zone	2° Zone		3° Zone
Surface	24428 M2		15155 M2	9273 M2
	prix au m2		0,00€	60,00€
Total 556.380€		0€		556.380€		}
Construction	Surface	Cf/m2	Surf.Pondérées	Vétusté	Surf. Corrigées
Surface dalles de sol		0,05	0,0 M2	35%	0,0 M2
Surface des vides ventilés		0,1	0,0 M2	35%	0,0 M2	Total Surf. 3028,81m2
Surface caves non aménagées		0,25	0,0 M2	35%	0,0 M2	Corrigées
Surface caves aménagées		0,35	0,0 M2	35%	0,0 M2	Coût Moyen M2 1.000€ Construction
Surface caves habitables		0,65	0,0 M2	35%	0,0 M2	Total 3.028.805€	Taux Abex
Surface garage	14947,0 M2	0,3	4484,1 M2	35%	2914,7 M2		789
Surface habitable	100,0 M2	1	100,0 M2	35%	65,0 M2	**Dépréciation économique
Surface habitable sous toiture		0,85	0,0 M2	35%	0,0 M2	Valeur du bâti 3.028.805€	Sol + Construction
Surface non habitable	108,0 M2	0,7	75,6 M2	35%	49,1 M2		3.585.185 €
Grenier aménageable		0,5	0,0 M2	35%	0,0 M2	** voir éléments négatifs repris au
Grenier rangement		0,3	0,0 M2	35%	0,0 M2	rapport
Combles		0,05	0,0 M2	35%	0,0 M2		valeur selon la méthode analytique
Surface complexe toiture		0,1	0,0 M2	35%	0,0 M2
Aménagts extérieurs			Total : 4659,70m2		3028,81m2
Coût Construction / + Value 1.000€
Surface ou unité		}
Vétusté/Achèvement
Total 0€

www.chatelainxpert.be - info@chatelainxpert.be Tél 085/250.750 - Gsm 0495/250.123 - Fax 085/250.770 Ref : 2018-18475---COMPAGNIE FINANCIÈRE DE NEUFCOUR-rue Churchill-4624-ROMSEE

Actuelle / Avant Travaux			Apres
Loyer Mensuel privé potentiel	20.404 €		Loyer Mensuel privé potentiel	0 €
Loyer Mensuel professionnel ou commercial potentiel	0 €		Loyer Mensuel professionnel ou commercial potentiel	0 €
Loyer brut Annuel Total potentiel	244.848 €		Loyer brut Annuel Total potentiel	0 €
Loyer brut Annuel Total corrigé	244.848 €		Loyer brut Annuel Total corrigé	0 €
Frais annuels - Taxes - Charges	0 €		Frais annuels - Taxes - Charges	0 €
Loyer NET Annuel Total	244.848 €		Loyer NET Annuel Total	0 €
Valeur vénale potentiel brute	3.264.640 €		Valeur vénale potentiel brute	?
Travaux/Réparations à prévoir			Travaux/Réparations à prévoir
Vacance/Franchise			Vacance/Franchise
Frais d'acquisition	425.823 €	Taux 15%	Frais d'acquisition	?		Taux 0%
Taux de Rendement Théorique (T2) YIELD	7,50%		Taux de Rendement	0,00%
Valeur vénale	2.838.817 €		Valeur par la méthode du revenu :	?
Note explicative		+ le potentiel non exploité à l'heure actuelle

www.chatelainxpert.be - info@chatelainxpert.be Tél 085/250.750 - Gsm 0495/250.123 - Fax 085/250.770 Ref : 2018-18475---COMPAGNIE FINANCIÈRE DE NEUFCOUR-rue Churchill-4624-ROMSEE

VALEUR VENALE ARRONDIE : 3.225.000€

SITE DE CHENEE -‐ CHAUDFONTAINE

Situation :

Situé dans un environnement calme, en retrait de la voirie principale. Au lieu-dit "Aux Piedroux" Zone SEVESO : à proximité Plan de secteur : zone d'habitat

Commune : LIEGE 24° Division – Chaudfontaine Section A Superficie 11ha 76a 90ca

Désignation du bien : Terrains à lotir site Piedroux

Analyse SWOT

Forces : bonne situation ; bon potentiel d'aménagement ; à proximité de nombreuses facilités magnifique parcelle située en zone d'habitat (bien rare dans la région)

Faiblesses : étude en cours (pas de permis d'urbanisme délivré à ce jour) ; frais d'équipements et d'impétrants importants et non définitivement établis ; projet d'envergure représentant des délais et des investissements conséquents avant de pouvoir vendre les parcelles ; parcelles enclavées (dépendants des autres parcelles de la société pour pouvoir être valorisées)

Opportunités : scinder le projet en plusieurs phases ; valeur d'avenir prévisible (vu le stop au béton prévu pour 2050) ; libre de constructeurs

Menaces : délais non prévisibles pour l'octroi du permis d'urbanisation ; imprévus quant aux frais d'équipement possibles.

Remarques : 28930m2 sont désormais propriété d'une autre société que la Compagnie Financière de Neufcour : 202A 261B 270A

Evaluation :

Parcelle +			1" Zone	$2"$ Zone		3° Zone
Surface 100890 M2			81290 M2	10600 MZ
	prix au m 2		10,006	29,00E
Total 1.302.900€			812,9006	490.000€
Construction	Surface	Ct/m2	Surf.Ponderees Vetuste		Surf, Corrigées
Surface dalles de sol		0.05	0.0 M2	10016	0.0 M2
Surface des vides ventilés.		0.1	0.0 M2	100%	0.0 M2	Total Surf. 0,00m2 Compées
Surface caves non aménagées.		0,25	0.0 M2	100%	0.0 M2
Surface caves aménagées:		0,35	0,0 M2	100%	0.0 M2	Coût Moyen M2 Construction	Taux Abex
Surface caves habitables		0,05	0.0 M2	100%	0.0 M2	Total DE
Surface garage		0,35	0.0 M2	100%	0.0 M2	"Dépréciation	789
Surface habitable		$\mathbf{1}$	0,0 M2	100%	0.0 MZ	économique
Surface habitable sous toiture		0,85	0.0 M2	100%	0,0 M2	Valeur du băti	Sol + Construction
Surface non habitable		0,7	0.0 M2	100%	0,0 M2		1.302.900€
Granier aménageable		0.5	0.0 M2	100%	0.0 M2	88 voir éléments négatifs repris au
Grenier rangement		0.3	0.0 M2	100%	0,0 M2	mpport	valeur selon la méthode
Combles		0,05	0,0 M2	100%	0.0 M2		analytique.
Surface complexe toiture		(0, 1)	0.0 M2	100%	0.0 M2
Aménagt' extérieurs		Total	0,00m2		0.00 m2
Cout Construction / + Value
Surface ou unité
Webuste/Achievement
Total

VALEUR VENALE ARRONDIE : 1.303.000€