Annual Report • Apr 28, 2017
Annual Report
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| Chiffres clés au 31 décembre | 3 |
|---|---|
| Qui sommes-nous ? | 4 |
| Lettre aux actionnaires | 5 |
| Conseil d'administration | 6 |
| Dirigeants effectifs et équipe opérationnelle | 6 |
| Contrôle légal | 6 |
| Synthèse des faits marquants de l'exercice | 7 |
| Stratégie et politique de Neufcour | 7 |
| Informations boursières | 8 |
| Rapport de gestion sur les comptes consolidés | |
| 1. Déclaration de gouvernement d'entreprise | 10 |
| 2. Rapport de rémunération | 13 |
| 3. Gestion des risques | 15 |
| 4. Informations relatives à la publicité des participations importantes | 17 |
| 5. Entreprises consolidées et entreprises mises en équivalence | 18 |
| 6. Commentaires sur les activités | 19 |
| 7. Expertise immobilière | 22 |
| 8. Prévention des conflits d'intérêts | 23 |
| 9. Proposition d'approbation des comptes annuels | 23 |
| 10. Evénements postérieurs à la clôture | 23 |
| 11. Perspectives | 23 |
| Rapport sur les états financiers consolidés | |
| 1. Etat consolidé du résultat global | 25 |
| 2. Etat consolidé de la situation financière | 27 |
| 3. Etat consolidé des flux de trésorerie | 28 |
| 4. Etat consolidé de variation des capitaux propres | 30 |
| Notes aux comptes consolidés | |
| 1. Identification de l'entreprise | 32 |
| 2. Déclaration de conformité | 32 |
| 3. Résumé des règles d'évaluation | 34 |
| Annexes aux états financiers consolidés | |
| 1. Etat du résultat global | 40 |
| 2. Etat de la situation financière | 47 |
| 3. Transactions | 53 |
| 4. Actifs & passifs éventuels, droits et engagements | 54 |
| Déclarations des personnes responsables | 54 |
| Rapport du commissaire | 55 |
| Comptes sociaux abrégés selon les normes belges | |
| Bilan statutaire | 58 |
| Compte de résultats | 60 |
| Affectations et prélèvements | 61 |
| Fiche informative | 62 |
| Calendrier financier | 62 |
| (en milliers d'EUR) | 31/12/2016 | 31/12/2015 | 31/12/2014 |
|---|---|---|---|
| PATRIMOINE | |||
| Valeur comptable brute des immeubles de placement | 7.623 | 7.581 | 7.218 |
| Valeur comptable nette des immeubles de placement | 3.115 | 3.173 | 2.892 |
| ETAT DU RESULTAT GLOBAL | |||
| Produit des activités | 1.102 | 2.114 | 961 |
| Résultat opérationnel courant | 59 | 330 | -117 |
| Résultat net | -68 | 180 | -187 |
| ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE | |||
| Capitaux propres du groupe | 4.724 | 4.842 | 4.641 |
| Stock | 1.884 | 1.973 | 2.097 |
| Trésorerie | 586 | 408 | 173 |
| L'ACTION NEUFCOUR | |||
| Nombre d'actions émises | 366.060 | 366.060 | 366.060 |
| Nombre d'actions en circulation | 363.250 | 363.250 | 363.250 |
| Valeur nette d'inventaire de la part | 13,01 | 13,33 | 12,78 |
La Compagnie Financière de Neufcour SA a été constituée suite à la scission en date du 29 décembre 1995 de la SA des Charbonnages de Wérister créée en 1874, l'autre branche de cette dernière devenant la Compagnie Financière de Wérister SA. Elle a été constituée pour une durée illimitée sous la forme d'une société anonyme de droit belge.
La société a pour objet, tant en Belgique qu'à l'étranger, directement ou par l'entremise de tiers, pour son propre compte ou pour le compte de tiers :
1) l'acquisition, la vente, la promotion, la location, l'échange, l'exploitation, la gestion, la mise en valeur, le lotissement, la transformation, la construction, le leasing immobilier de tous immeubles ou parties divises ou indivises d'immeubles ainsi que toutes opérations généralement quelconques relatives audits immeubles ; l'accomplissement de tous travaux de réparation, d'entretien, de conservation, de restauration, de parachèvement, d'aménagement ou de décoration desdits immeubles ainsi que toutes activités de courtage ou d'agent immobilier.
2) L'achat, la vente, la location, le leasing, la gestion, l'exploitation, la cession de tout fonds de commerce et de toute exploitation agricole.
3) L'acquisition par voie d'achat ou autrement, de toutes créances, toutes parts d'associés, toutes participations dans toutes entreprises industrielles, commerciales ou financières, l'accomplissement de tous actes de gestion de son portefeuille d'actions ou de capitaux, la commandite de toutes entreprises, la constitution par voie d'apport ou autrement de toute société ou syndicat et plus généralement tous investissements et toutes opérations financières à l'exception des activités réservées par la loi aux banques et autres institutions de crédit ainsi qu'aux sociétés de gestion de fortune ou de conseil en placements.
4) Toutes prestations de services, assistance, conseils en matière fiscale, comptable ou administrative, la vente de services en qualité de conseiller en marketing et l'étude de marché dans tous les domaines.
5) L'achat, la vente, la représentation, l'importation, l'exportation, le courtage de tous produits manufacturés ou non, marchandises et matières premières.
6) La conception, l'étude, la commercialisation et l'exploitation de tous systèmes de gestion de données tant pour son compte propre que pour compte de tiers, le commerce de tout service, matériel et fourniture destinés à des systèmes de gestion de données ou encore tout produit fourni par de tels systèmes, la fourniture à tout tiers de toute assistance de moyens généralement quelconques, fût-elle même financière.
7) L'exploitation et la gestion de maisons de repos et de soins, de convalescence et de retraite pour personnes âgées.
8) L'exploitation, la cession ou la liquidation de ses concessions charbonnières.
Elle peut accomplir toutes opérations généralement quelconques, commerciales, industrielles, financières, mobilières ou immobilières, se rapportant directement ou indirectement à son objet.
La société peut s'intéresser par toutes voies dans toutes affaires, entreprises ou sociétés ayant un objet identique, similaire ou connexe, ou qui sont de nature à favoriser le développement de son entreprise, à lui procurer des matières premières ou à faciliter l'écoulement de ses produits.
Le groupe de la Compagnie Financière de Neufcour SA est constitué de deux filiales, la SA Bouille et la SA Wérimmo-Luxembourg et d'une société mise en équivalence, la SA des Charbonnages de Gosson-Kessales en liquidation. Cette structure n'a pas été modifiée au cours de l'exercice écoulé.
Mesdames, Messieurs, Chers actionnaires,
Pour le groupe Neufcour, l'année 2016 a été marquée par la vente de dix terrains à Herve-Xhendelesse et un terrain à Beyne-Heusay.
Si le chiffre d'affaires a été inférieur à celui de 2015, les projets importants se poursuivent et même se précisent.
Tant le site de la paire de Wérister à Romsée-Fléron, que le site de Haïsses-Piedroux à Chênée-Liège ainsi que celui du Homvent à Beyne-Heusay font l'objet d'études d'aménagement, de discussions avec les milieux chargés de l'urbanisme. S'il est difficile de préciser les dates de réalisation des travaux proprement dits, l'année 2018 s'avérera capitale. Les trois projets devraient être en voie d'aboutissement sur le plan administratif. Restera à régler le financement des travaux.
Il n'y a eu aucun fait remarquable au cours de l'année 2016. Le conseil d'administration poursuit ses réflexions en vue de proposer aux actionnaires de « délister » la société du marché Euronext, lequel n'est pas adapté à la taille du groupe et au nombre de transactions boursières qu'il suscite.
Une nouvelle société, détenue par Neufcour et Bouille et dénommée la SPRL « Foxhalle » (du nom d'un site charbonnier à Vauxsous-Chèvremont), a été créée en février 2017 dans le but d'y regrouper les actifs immobiliers difficilement valorisables ou réalisables, en vue d'une gestion différenciée et spécifique. Les actifs concernés sont progressivement transférés vers cette nouvelle structure sociétaire, gérée par le groupe.
Nous vous souhaitons une bonne lecture de ce rapport annuel 2016.
SPRL Valloo Consult, représentée par M. Jacques Janssen, Président du Conseil d'administration de la Compagnie Financière de Neufcour SA
La Compagnie Financière de Neufcour SA est représentée par son Conseil d'administration, qui est composé comme suit :
| Nom de l'administrateur | Fonction de l'administrateur | Critère d'indépendance | Période de fonction pendant l'exercice |
Expiration du mandat |
|---|---|---|---|---|
| Valloo Consult Sprl, représentée par M. Jacques Janssen |
Administrateur délégué (Président du Conseil) |
Non indépendant | Tout l'exercice | AG 2020 |
| M. Noël Dessard | Administrateur non exécutif | Non indépendant | Tout l'exercice | AG 2019 |
| Socoges SA, représentée par M. Pierre Galand |
Administrateur non exécutif | Non indépendant | Tout l'exercice | AG 2019 |
| Nathalie Galand | Administrateur non exécutif | Non indépendant | Tout l'exercice | AG 2019 |
| Management Science Consulting Sprl, représentée par M. Thierry Houben |
Administrateur non exécutif | Indépendant | Tout l'exercice | AG 2017 |
La direction effective de la Compagnie Financière de Neufcour SA est confiée à la SPRL Valloo Consult, représentée par Monsieur Jacques Janssen, en qualité d'administrateur délégué (CEO).
La SPRL Hault & Associés, Réviseurs d'Entreprises (IRE n° B757), représentée par M. François Hault (IRE n° A2207), dont les bureaux sont établis à 4040 Herstal, P.I. des Hauts-Sarts, 1ère Avenue, 115, a été nommée commissaire pour une période de trois années venant à échéance lors de l'assemblée générale de juin 2019.
Pour se conformer à la nouvelle procédure visée par le règlement UE n° 537/2014 du 16 avril 2014 relatif aux exigences spécifiques applicables au contrôle légal des comptes des entités d'intérêt public et publiée au Moniteur belge du 6 juillet 2016, la Compagnie Financière de Neufcour propose de confier le mandat de commissaire à un collège de commissaires, comprenant la SPRL Hault & Associés, Réviseurs d'Entreprises (IRE n° B757) et un autre bureau de réviseurs.
Le chiffre d'affaires du groupe Neufcour s'élève à 1.102 K€. Il était de 2.114 K€ en 2015. Nous renvoyons le lecteur au chapitre « Annexes aux états financiers consolidés, produits des activités ordinaires » (page 40) pour voir l'analyse de l'évolution du chiffre d'affaires.
Neufcour a vendu 10 terrains sur le site « Les 2 Tilleuls » à Herve-Xhendelesse ainsi qu'un terrain à Beyne-Heusay. Le montant de ces ventes s'élève à 743 K€, représentant 67 % du chiffre d'affaires. Des 30 parcelles que compte le lotissement « Les 2 Tilleuls » à Herve-Xhendelesse, il n'en reste plus que 8 à vendre.
Les montants des locations ont augmenté, passant de 248 K€ (en 2015) à 273 K€ en 2016, soit une hausse de 10 %. Les autres produits s'élèvent à 86 K€ et sont constitués de facturations de services.
Trois projets très importants sont en préparation :
Pour deux d'entre eux (Haïsses-Piedroux et Wérister), ce sont les plus grands projets immobiliers jamais programmés par le groupe Neufcour. Le cheminement des projets se poursuit sans qu'une date précise de début de travaux ne puisse être prévue précisément, mais 2018 pourrait s'avérer être crucial en terme d'aboutissement des démarches administratives.
Un seul litige reste en cours. Il s'agit d'une plainte pénale avec constitution de partie civile déposée en 2008 par la Compagnie Financière de Neufcour et ce, suite au constat du double paiement du coupon n° 4 (remboursement de capital en 1999). L'instruction se poursuit.
Au 31/12/2016, deux emprunts étaient en cours :
Valoriser les terrains faisant partie du patrimoine :
Louer les halls industriels et les appartements situés sur les sites de Romsée, Chênée et Diekirch (Grand Duché de Luxembourg). Eventuellement, construire ou rénover des halls en vue de conserver et maximiser les revenus locatifs.
Rentabiliser au mieux les terrains en attente d'affectation.
Etre un spécialiste reconnu en aménagement des sites.
Limiter l'endettement.
Limiter les frais de gestion au regard de la taille de la société.
Optimaliser la trésorerie.
Au 31 décembre 2015, la valeur nette d'inventaire (*) était égale à 13,33 € par titre, contre un cours de bourse de 8,19 €.
Au 31 décembre 2016, la valeur nette d'inventaire (*) était égale à 13,01 € par titre, contre un cours de bourse de 9,24 €.
Pour info, le cours au 12 avril 2017 est de 7,13 €.
(*) La valeur nette d'inventaire est obtenue en divisant le total des capitaux propres du groupe par le nombre d'actions en circulation, sous déduction des actions propres détenues à la date de clôture.
________________
Romsée : Bâtiment du siège social de Neufcour
La loi du 6 avril 2010, exécutée notamment par l'arrêté royal du 6 juin 2010, a rendu obligatoire l'élaboration d'une déclaration de gouvernement d'entreprise. Neufcour fait référence au Code belge de gouvernance d'entreprise 2009, lequel peut être consulté gratuitement par téléchargement à l'adresse web :
http://www.corporategovernancecommittee.be/fr/propos-du-code-2009/code-belge-de-gouvernance-dentreprise-2009
Le principe est que les sociétés doivent, en règle, se soumettre aux résolutions, mais elles peuvent décider d'y déroger, pour autant qu'elles justifient des motifs de dérogation.
De manière fondamentale, certaines résolutions du Code sont inapplicables ou sans objet dans une société comme Neufcour. Sa taille modeste, le volume restreint d'activité et le peu d'échanges de titres sur le marché ne justifient pas que Neufcour consacre d'importants moyens humains et matériels à justifier des actions menées, par le Conseil d'administration, dans le respect de la loi, des principes de bonne et saine gestion, le tout en conservant sans cesse à l'esprit les principes de bonne gouvernance et l'intérêt social.
Par dérogation au Code, les fonctions d'administrateur délégué et de président du Conseil d'administration sont aujourd'hui occupées par un même administrateur. En pratique, l'administrateur délégué se charge de la gestion journalière de Neufcour, de sorte qu'il est sans doute le mieux placé pour présider l'assemblée générale, fonction principale dévolue au président du Conseil d'administration.
En raison de son rôle exécutif, l'administrateur délégué (bien que président du conseil) ne préside pas le Conseil d'administration lorsque celui-ci siège en qualité de comité d'audit, ce qui offre une garantie spécifique de bonne fin des missions confiées par la loi à ce dernier.
La loi attribue au Conseil d'administration tous les pouvoirs qui ne sont pas du ressort de l'assemblée générale.
Le conseil est dirigé par un président choisi parmi ses membres.
N'ayant pas de manager exécutif, le conseil a délégué la gestion journalière à un administrateur délégué.
Les membres sont choisis en fonction des besoins fondamentaux de la société et de leur expérience dans ses domaines d'activité.
Vu la structure opérationnelle, il n'a pas été jugé opportun de créer un comité de direction.
La loi du 17 décembre 2008 institue dans les sociétés cotées un comité d'audit. C'est le Conseil d'administration dans son ensemble qui constitue le comité d'audit, lequel est présidé par l'administrateur indépendant.
Le nombre de membres du Conseil d'administration est actuellement fixé à cinq et le mandat est de 4 ans.
Sur les cinq administrateurs, l'administrateur délégué est exécutif, quatre administrateurs sont non exécutifs dont un est administrateur indépendant.
La SPRL Valloo Consult, représentée par Jacques Janssen préside le Conseil d'administration. Cette société exerce également la fonction d'administrateur délégué. Elle est le seul administrateur exécutif, non indépendant. M. Janssen est diplômé en Administration des Affaires de l'Université de Liège. Son mandat vient à échéance lors de l'assemblée générale ordinaire de juin 2020.
M. Noël Dessard est administrateur non exécutif, non indépendant. Il est Ingénieur civil des mines de l'Université de Liège et diplômé en Sciences Economiques Appliquées de l'Université Catholique de Louvain. Son mandat vient à échéance lors de l'assemblée générale ordinaire à tenir en 2019.
Le nombre minimum de réunions annuelles est fixé à six. Il est de la compétence du président (ou, à son défaut, de la compétence d'un administrateur chargé de ce faire par ses pairs) de convoquer des réunions supplémentaires, au besoin.
La convocation comprend l'ordre du jour établi par l'administrateur délégué. Les membres peuvent recevoir toutes données supplémentaires qu'ils jugent utiles en s'adressant à l'administrateur délégué.
L'administrateur délégué rédige les procès-verbaux des réunions du Conseil d'administration qui sont expédiés aux membres.
Le Conseil d'administration détermine les orientations et les valeurs, la stratégie et les politiques clés de la société. Il examine et approuve, préalablement à leur mise en œuvre, les opérations significatives de la société, et notamment ses orientations stratégiques, les acquisitions et cessions de participations financières et d'actifs significatives, susceptibles de modifier la structure de l'état de la situation financière. Il décide du niveau de risque que la société accepte de prendre.
Le Conseil d'administration vise le succès à long terme de la société en permettant l'évaluation et la gestion des risques.
Le Conseil d'administration se réunit chaque fois que l'intérêt de la société l'exige, notamment au moment de l'établissement des comptes sociaux, tant annuels que semestriels, de la préparation des communiqués de presse ainsi qu'au moment des décisions stratégiques.
Le Conseil d'administration est tenu régulièrement informé de l'activité de la société et des sociétés filiales tant au point de vue de la trésorerie, du budget, de l'avancement des chantiers que de problèmes ponctuels.
Au cours de l'exercice social écoulé, le Conseil d'administration de la Compagnie Financière de Neufcour SA s'est réuni six fois.
| PRESENCES/ NOMBRE DE SEANCES |
|---|
| 6/6 |
| 6/6 |
| 6/6 |
| 6/6 |
| 6/6 |
Par dérogation au Code, le Conseil d'administration ne compte actuellement qu'un seul administrateur indépendant. Compte tenu de la taille restreinte du conseil et des activités de Neufcour, il ne se justifie pas que le Conseil d'administration soit plus étoffé, d'autant plus que les rémunérations offertes sont relativement faibles.
Ce seul administrateur indépendant, dont le représentant permanent possède une expérience solide en finances entrepreneuriales, préside le Conseil d'administration lorsqu'il siège en qualité de comité d'audit. Il apporte son savoir et son expérience à Neufcour.
Cela étant, seul l'administrateur délégué, par ailleurs président du Conseil d'administration, joue un rôle exécutif, les autres administrateurs étant non exécutifs.
En tout temps, le Conseil d'administration permet à chaque membre de s'exprimer librement sur chaque point à l'ordre du jour. Les décisions sont, dans la mesure du possible, prises de manière collégiale, dans l'intérêt social.
Les décisions sont prises à la majorité des voix émises par les membres du conseil. En cas d'égalité des voix, celle du président est prépondérante.
Les membres du Conseil d'administration empêchés d'assister à une réunion peuvent se faire représenter par un autre membre du conseil, conformément aux dispositions légales et réglementaires en vigueur.
Les lettres, télécopies ou courriers électroniques donnant le mandat de vote sont annexés au procès verbal de la réunion du conseil à laquelle ils ont été produits.
Après chaque réunion, les délibérations sont constatées par des procès-verbaux signés par le président du Conseil d'administration et par les membres qui ont pris part à la délibération.
Les procès-verbaux résument les discussions, précisent les décisions prises et indiquent, le cas échéant, les réserves émises par les administrateurs.
La société est valablement représentée vis-à-vis des tiers par une double signature émanant d'administrateurs, sauf en ce qui concerne la gestion journalière confiée à l'administrateur délégué. Lorsque les actes de gestion journalière dépassent un montant de 10.000 €, la signature d'un administrateur, combinée avec celle d'un employé, est nécessaire. Via la technologie du PC Banking, deux administrateurs peuvent contrôler journellement les comptes bancaires des sociétés du groupe.
Les membres du Conseil d'administration n'ont pas été confrontés en 2016 à des situations de conflit d'intérêts nécessitant la mise en œuvre des procédures légales prévues par le Code des Sociétés.
Les administrateurs ne peuvent pas utiliser l'information reçue en leur qualité d'administrateur à des fins autres que l'exercice de leur mandat. Dans ce cadre, une liste des personnes ayant accès à des informations privilégiées a été établie.
Chaque administrateur doit organiser ses affaires personnelles et professionnelles de manière à éviter tout conflit d'intérêts, direct ou indirect, avec la société.
Bien que n'étant pas un article statutaire, la société a fixé le seuil à partir duquel un actionnaire peut soumettre des propositions à l'assemblée générale à 5% du capital.
La stabilité du Conseil d'administration et la taille de l'entreprise expliquent pourquoi le Conseil n'a pas instauré de procédure d'évaluation.
Par dérogation, ce principe n'est donc pas appliqué.
Vu la dimension de la société, le Conseil d'administration n'a pas jugé utile de créer des comités : consultatif, de rémunérations, de nominations, ni de règles contractuelles relatives à l'engagement de managers exécutifs.
Le Conseil d'administration exerce les fonctions de comité d'audit depuis le 1er janvier 2010.
La loi du 17 décembre 2008 a instauré l'obligation pour les sociétés cotées de constituer un comité d'audit. Vu sa taille et son activité réduite, Neufcour est dispensée de cette obligation, les fonctions dédiées au comité d'audit étant exercées, conformément à la loi, par le Conseil d'administration dans son ensemble. Lorsqu'il siège en qualité de comité d'audit, le Conseil d'administration est présidé par l'administrateur indépendant et non par le président du conseil, par ailleurs administrateur exécutif
En conséquence, les missions du comité d'audit sont, conformément à la dérogation légale, exercés collectivement par le Conseil d'administration. Dès lors que le président du Conseil d'administration est un administrateur exécutif, la présidence du comité d'audit est confiée à la SPRL Management Science & Consulting, représentée par M. Thierry Houben, administrateur indépendant, compétent en matière de comptabilité et d'audit.
La SPRL Management Science & Consulting remplit toutes les conditions fixées par le Code des sociétés pour être considérée comme un administrateur indépendant (notamment, elle ne détient aucune participation dans Neufcour, ni dans l'une ou l'autre de ses filiales, n'est liée à Neufcour ni par des relations d'affaires, ni par des relations familiales ou autres). Elle n'exerce, par ailleurs, aucune fonction exécutive au sein de Neufcour.
Son représentant permanent, M. Thierry Houben, est ingénieur commercial et de gestion. Il dispose d'une expérience de plus de trente années dans le secteur financier et économique. Il a été également professeur à HEC-ULG. A ce titre, il dispose de toutes les connaissances et compétences requises pour présider le comité d'audit.
Pour l'exercice 2016, en plus de 3 réunions spécifiques dédiées aux risques, le Conseil d'administration a reçu, à chacune de ses séances, le rapport du comité d'audit, lequel atteste la conformité des procédures d'audit avec les règles usuelles en matière d'audit. Ce rapport comprend, comme la loi l'exige, l'attestation d'indépendance du commissaire, la SPRL Hault & Associés, réviseurs d'entreprises. Les travaux d'audit se poursuivront tout au long des années 2017 et suivantes dans le même état d'esprit.
Par dérogation, vu sa taille, la société Neufcour n'a pas constitué de comité de nomination.
Par dérogation aux résolutions 4 et 5 du Code et compte tenu des critères légaux retenus à cet effet, Neufcour n'a pas constitué de comité de rémunération. Au regard de sa structure et du mode de rémunération des administrateurs, un tel comité n'aurait guère d'intérêt.
La taille de la société implique que sa structure réduite est claire. Ce principe est donc appliqué, mais sans formalisme.
Comme indiqué ci-dessus, par dérogation, la société n'a pas constitué de comité de rémunération.
Le lecteur est invité à lire le point 2 du rapport de gestion - Rapport de Rémunération.
La Compagnie Financière de Neufcour communique de façon récurrente avec ses actionnaires, principalement par le biais de son site Internet et de la presse, nonobstant le peu d'intérêt témoigné par le public.
La société ne reçoit, par ailleurs, que quelques demandes d'information par an, auxquelles elle réserve suite, le cas échéant, dans la transparence et en veillant à l'égalité de traitement entre actionnaires et vis-à-vis du public.
Les actionnaires sont pour la majorité d'entre eux connus de la société, qui leur fait parvenir les documents leur permettant d'assister à l'assemblée générale.
Le site Internet de la Compagnie Financière de Neufcour joue un rôle important puisqu'il est facilement accessible et recèle des informations importantes pour l'actionnaire. Ce site est mis à jour fréquemment.
Par dérogation à ce principe, il n'y a pas de charte de gouvernance d'entreprise établie pour la Compagnie Financière de Neufcour, mais le Conseil d'administration veille à publier un rapport financier aussi complet que possible.
La société n'a mis en place aucune modalité spécifique de rémunération concernant les administrateurs, qu'ils soient exécutifs ou non : ils reçoivent des émoluments fixes et aucune prime variable. Il n'existe pas de régime d'option sur actions et aucun avantage patrimonial particulier n'est accordé aux administrateurs.
La rémunération des administrateurs est proposée par le Conseil d'administration et avalisée par l'Assemblée Générale.
La taille, l'origine, la stratégie, l'histoire de la Compagnie Financière de Neufcour ne nécessitent pas une politique de rémunération sophistiquée.
La procédure est la suivante :
! le Conseil d'Administration décide, sous le couvert de l'assemblée générale, des rémunérations de tous les administrateurs. Actuellement, ces rémunérations sont :
| - pour la Compagnie Financière de Neufcour SA | : 5.000 €/an |
|---|---|
| - pour Bouille SA | : 4.000 €/an |
| - pour Wérimmo Luxembourg SA | : - |
Ces montants ont été décidés lors de l'assemblée générale de 2007 et n'ont plus varié depuis lors. Ils ne sont pas indexés. Ils s'entendent hors TVA.
Aucun administrateur ne bénéficie de bonus, d'avantages en nature, d'options sur actions ou tout autre droit. Aucune avance ou crédit n'est alloué aux administrateurs.
Les rémunérations annuelles (HTVA) dues aux administrateurs et au commissaire pour l'exercice écoulé sont détaillées comme suit :
| Nom de l'administrateur | Neufcour | Bouille | Wérimmo Luxembourg |
Total |
|---|---|---|---|---|
| Valloo Consult SPRL | 43.000 € | 4.000 € | - | 47.000 € |
| Monsieur Noël Dessard | 5.000 € | 4.000 € | - | 9.000 € |
| Socoges SA | 5.000 € | - | - | 5.000 € |
| Madame Nathalie Galand | 5.000 € | 4.000 € | - | 9.000 € |
| Management Science Consulting SPRL | 5.000 € | 4.000 € | - | 9.000 € |
| Compagnie Financière de Neufcour SA | - | 4.000 € | - | 4.000 € |
| Hault & Associés SPRL, Commissaire | 12.500 € | 2.500 € | - | 15.000 € |
Ces montants s'entendent hors TVA.
Il n'existe aucun type de paiement fondé sur des actions.
Il n'existe aucune disposition contractuelle relative aux indemnités de départ, ni aucun droit octroyé quant au recouvrement de la rémunération variable attribuée sur base d'informations financières erronées.
La société n'a pas adopté de régime spécifique d'indemnité de départ pour les administrateurs exécutifs. Il n'existe aucun golden parachute ou autre prime de départ.
Lors de l'exercice clôturé au 31 décembre 2016, le commissaire n'a pas perçu d'autres honoraires que ses émoluments de commissaire.
Herve-Xhendelesse : lotissement « Les 2 Tilleuls » - image 3D (source Pluris scrl)
Il a été constitué un groupe de travail comprenant 3 administrateurs et qui est chargé d'analyser les risques. Ce groupe s'est réuni trois fois en 2016.
Les éléments essentiels de l'information financière, à savoir le compte de résultats, le bilan, l'annexe et le tableau de financement, relativement aux comptes sociaux et aux comptes consolidés, sont obtenus chez Neufcour au terme d'un processus récurrent et éprouvé d'enregistrement des opérations relatives à l'activité économique. Au terme de ce processus, la lecture du bilan et de ses annexes peut se décliner sous l'angle à la fois économique et patrimonial.
Le processus concourant à l'obtention des états financiers suit un schéma classique. La saisie des informations financières est opérée par les services administratifs de la société et transmise pour enregistrement à la société fiduciaire chargée de produire les balances comptables et états périodiques. Pour leur part, les comptes consolidés sont produits à l'intervention d'une société spécialisée qui accroît l'indépendance et l'objectivité du processus.
La gestion des risques dans l'entreprise passe par leur identification précise, la détermination des contrôles existants, l'évaluation du risque résiduel pour l'entreprise et enfin, le choix d'une stratégie de couverture.
En tant que gestionnaire de l'entreprise, le Conseil d'administration de Neufcour, épaulé en cela par les organismes spécialisés auquel il fait appel, s'est employé à prendre la mesure des risques auxquels il est confronté dans l'exercice de son activité. Dans cet esprit, le conseil s'était engagé, dès 2009, à suivre l'évaluation régulière de son patrimoine immobilier. Durant l'année écoulée, il s'est attaché à suivre la valorisation de l'actif net de l'entreprise aux réalités économiques, financières et environnementales. La valorisation nette du patrimoine immobilier est restée pendant une longue période en harmonie avec les cours boursiers du titre de la société.
Ce chapitre reprend les risques susceptibles d'avoir une influence sur la valorisation de la société.
Sont repris aussi les éléments mis en place pour diminuer ces risques.
La société a éprouvé, par le passé, des périodes difficiles pour la réalisation de son objet social. Elle a connu des années sans transactions immobilières : terrains ou immeubles. Par contre, elle n'a jamais enregistré de réduction de valeur sur les immeubles de son portefeuille.
Le marché immobilier présente, on le sait, un caractère cyclique lié à divers facteurs de l'activité économique. Dans les années qui viennent, le risque augmente fortement de voir le secteur immobilier touché par une crise propre. Comme précédemment, cette crise pourrait mettre à mal l'activité de la société.
La chute des taux d'intérêt présents dans le secteur a un risque évident de création d'une bulle immobilière; l'emprunt, même à taux peu élevé, reste source de risques non négligeables.
Pour contribuer à renforcer la pérennité de la société, celle-ci privilégie, plutôt que le seul dégagement de plus-values immobilières toujours hypothétiques, l'existence de revenus récurrents, sous la forme notamment de locations d'immeubles dont elle est propriétaire.
La gestion des projets immobiliers se profile principalement dans le long terme. Il s'indique donc pour les gestionnaires de la société d'anticiper avec bonheur les choix pour le futur. La société dispose d'un patrimoine qu'elle souhaite valoriser au mieux. Encore faut-il qu'eu égard à la relative petitesse de son portefeuille, elle ne se laisse entraîner par des coûts exorbitants pour l'étude ou l'analyse de projets qui n'arriveraient pas à maturité.
Dans ce contexte, il convient de prendre en compte, autant que faire se peut, l'évolution des règles liées à l'urbanisme. Celles-ci peuvent évoluer en cours de vie des projets, sous l'influence des autorités politiques et/ou administratives. La stratégie poursuivie à cet égard par la société consiste à faire preuve d'énormément de souplesse et d'adapter les projets pour limiter au maximum l'impact qu'un changement de règles engendrerait.
Cette tactique s'avère d'autant plus justifiée que les projets futurs sont très importants tant en terme de surface à exploiter qu'en terme de financement.
Récemment, de nouvelles règles sont apparues en matière de durabilité et de consommations énergétiques. Elles ont accéléré à coup sûr le vieillissement des immeubles.
Un facteur aggrave le risque de dégradation économique : celui-là même lié au vieillissement des immeubles, principalement à vocation industrielle, qui diminuent qualitativement par rapport aux normes nouvelles et matériaux utilisés aujourd'hui. Malheureusement, la destruction de ces immeubles, à supposer qu'elle soit envisagée, entraînera à la fois perte de revenus locatifs et coûts de démolition.
En conséquence, le risque n'est pas inexistant de voir le taux de location s'affaisser et la perte des revenus qui en découlent fragiliser l'entreprise. Le taux d'occupation des bâtiments industriels risque une chute certaine, en raison de l'inadéquation de ces immeubles aux normes nouvelles des activités qui y sont exercées. Les frais élevés de remise en état et de maintenance de ces actifs ne peuvent s'envisager que dans une perspective à plus ou moins long terme. La société a donc décidé de mettre l'accent sur une maintenance réfléchie de son parc immobilier.
Il a ainsi été décidé, pour conserver des revenus locatifs, d'aménager certains immeubles très vétustes et inoccupés depuis des années.
En ce qui concerne le siège social, les travaux d'entretien se poursuivent en vue de son maintien en état. Par contre, l'aménagement de quatre appartements est reporté.
Au Grand-Duché de Luxembourg, les appartements loués à Diekirch par la filiale Wérimmo Luxembourg font l'objet de soins particuliers de la part des locataires. Il est prévu de les proposer à la vente.
Enfin tous les bâtiments bénéficient d'une couverture assurance pour les risques incendie, responsabilité civile, tempête, à l'exclusion du dégât des eaux, le risque électrique est inassurable aujourd'hui à des conditions normales de marché, au vu de la vétusté générale des biens.
En ce qui concerne les locataires, le risque n'est pas élevé parce que les charges sont relativement faibles.
Pour la vente des terrains et immeubles, les paiements se réalisent au jour de la vente lors de l'acte notarié, à la faveur de la transmission de l'acte de propriété. En outre, les clients sont non-récurrents et aucun ne représente une part significative du chiffre d'affaires.
L'évolution récente des normes environnementale relatives à l'habitat et aux zones de développement économique pèsera certainement sur la stratégie d'investissement de la société. Les immeubles détenus par la société sont au cœur de la problématique en matière d'assainissement des sites charbonniers.
Tout le patrimoine immobilier de Neufcour (à l'exception des biens de la filiale Wérimmo Luxembourg) se situe au centre de la province de Liège (Chênée, Herve, Fléron), dans une région au passé industriel, où les normes de lutte contre la pollution n'étaient pas ce qu'elles sont devenues aujourd'hui. Si l'exploitation minière n'était pas comme telle polluante, l'activité a entrainé l'apparition de sources indirectes de pollution (hydrocarbures, métaux lourds, ...) dont les effets pourraient être contraignants pour les projets de développement.
A ces fins, la société recourt fréquemment à des analyses et études de sol, de manière à cerner toujours plus précisément les effets concrets sur l'environnement de l'existence de ces polluants.
Beyne-Heusay : site du Homvent
D'après les déclarations de transparence reçues, la situation de l'actionnariat au 31 décembre 2016 est la suivante :
| Nombre d'actions |
% d'actions | % droits de vote |
|
|---|---|---|---|
| Soter SA | 27.571 | 7,53 % | 7,53 % |
| Biochar SA | 36.908 | 10,08 % | 10,08 % |
| Gosson-Kessales SA en liquidation | 36.531 | 9,98 % | 9,98 % |
| Noël Dessard | 24.399 | 6,67 % | 6,67 % |
| Indivision René Dessard | 12.572 | 3,43 % | 3,43 % |
| Société Civile des Sarts | 5.000 | 1,37 % | 1,37 % |
| Marie Evrard | 20.551 | 5,61 % | 5,61 % |
| Rhode Invest SA | 50.020 | 13,66 % | 13,66 % |
| Autres | 149.698 | 40,90 % | 40,90 % |
| 99,23 % | 99,23 % | ||
| Bouille SA | 2 810 | 0,77 % | 0 |
| Total | 366.060 | 100 % |
| Notification du 31/10/2013 | Dénominateur au 31/10/2013 : 366.060 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Détenteur(s) de droits de vote | Nombre de droits de vote % de droits de vote |
||||
| 1 | Xavier Duquenne | ||||
| Soter SA | 27.571 | 7,53 % | |||
| TOTAL | 27.571 | 7,53 % | |||
| Notification du 05/04/2011 | Dénominateur au 05/04/2011 : 366.060 | ||||
| Détenteur(s) de droits de vote | Nombre de droits de vote | % de droits de vote | |||
| 1 | Françoise Ducrotte | ||||
| Michel Saunier | |||||
| Rhode Invest SA | 50.020 | 13,66 % | |||
| TOTAL | 50.020 | 13,66 % | |||
| Notification du 01/02/2011 | Dénominateur au 01/02/2011 : 366.060 | ||||
| Détenteur(s) de droits de vote | Nombre de droits de vote % de droits de vote |
||||
| 1 | Marie Evrard | 20.551 | 5,61 % | ||
| TOTAL | 20.551 | 5,61 % | |||
| Notification du 15/12/2010 | Dénominateur au 15/12/2010 : 366.060 | ||||
| Détenteur(s) de droits de vote | Nombre de droits de vote | % de droits de vote | |||
| 1 | Bios SA en liquidation | ||||
| Biochar SA | 36.908 | 10,08 % | |||
| Gosson-Kessales SA | 36.531 | 9,98 % | |||
| TOTAL | 73.439 | 20,06 % | |||
| Notification du 01/09/2008 | Dénominateur au 01/09/2008 : 366.060 | ||||
| Détenteur(s) de droits de vote | Nombre de droits de vote | % de droits de vote | |||
| 1 | Noël Dessard | 24.399 | 6,67 % | ||
| Indivision René Dessard | 12.572 | 3,43 % | |||
| Société civile des Sarts | 5.000 | 1,37 % | |||
| TOTAL | 41.971 | 11,47 % |
La société Bouille, filiale à 99 % de Neufcour, possède 0,77 % de titres de sa société mère. Le droit de vote afférent à ces titres est légalement suspendu en raison du fait que Bouille est contrôlée par Neufcour. Ces titres sont assimilés à des titres détenus en propre par Neufcour.
La SA des Charbonnages de Gosson-Kessales en liquidation possède 9,98% de titres de la Compagnie Financière de Neufcour SA.
La Compagnie Financière de Neufcour SA possède actuellement 36,92% des actions de la SA des Charbonnages de Gosson-Kessales en liquidation.
| Année de | Personnel | Méthode | % du capital détenu | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| DENOMINATION ET SIEGE | création ou d'acquisition |
au 31.12.16 d'incorporation dans les comptes |
au 31.12.16 |
au 31.12.15 |
Variation | |
| SA BOUILLE | 1961 | 0,30 | G (1) | 99,95 | 99,95 | 0 |
| Rue Churchill, 26 4624 Fléron (Romsée) - BELGIQUE RPM 0404.399.235 |
||||||
| SA WERIMMO LUXEMBOURG | 1989 | 0 | G (1) | 66,64 | 66,64 | 0 |
| Rue Fort Wallis, 2 L- 2714 Luxembourg - LUXEMBOURG TVA : 1989.2204.236 |
||||||
| SA des Charbonnages de GOSSON-KESSALES (en liquidation) |
1860 | 0,40 | E (2) | 36,92 | 36,92 | 0 |
| Rue Joseph Dujardin, 39 4460 Grâce-Hollogne - BELGIQUE RPM 0403.955.510 |
mise en liquidation en 1958 |
(1) G = méthode d'intégration globale
(2) E = mise en équivalence
L'activité du groupe Neufcour consiste à gérer un patrimoine immobilier situé en région liégeoise pour Neufcour et Bouille et à Diekirch au Grand Duché de Luxembourg pour Wérimmo.
Ces sociétés possèdent des terrains à valoriser sis à Chênée (Liège), Romsée (Fléron), à Beyne-Heusay et à Herve-Xhendelesse.
Propriété de la SA Compagnie Financière de Neufcour, le site de Romsée rassemble la paire du charbonnage de Wérister (10 ha) et les bâtiments de celui-ci (2,4 ha). Les principales installations du charbonnage ont été démolies, il y a plus de 30 ans. Restent le siège social et quelques bâtiments industriels loués.
" Le siège social de la Compagnie Financière de Neufcour regroupe son administration (1er étage), des locaux en partie occupés (rez-de-chaussée et 3e étage) et un appartement aménagé et loué (2e étage). Une partie du rez-de-chaussée est, depuis février 2017, occupée par une société spécialisée dans la vente et l'installation de panneaux solaires et de système de chauffage à pellets. Ce bâtiment ancien nécessite annuellement des frais de remise en état, d'entretien. Neufcour dispose d'un permis d'urbanisme pour l'aménagement de quatre autres appartements destinés à la location. Ce projet est postposé dans l'attente de la fin des travaux d'assainissement sur le site de la paire de Romsée.
Le rapport urbanistique et environnemental (RUE) a été, en 2015, soumis à l'Administration wallonne, et à l'enquête publique. Il a été déposé à l'Administration en mai 2016 et, le 10 novembre 2016, le Ministre a approuvé le RUE relatif à la ZACC dite « Charbonnage de Wérister » à Fléron.
Dans un avenir proche, la demande de permis d'urbanisation (PUR) sera introduite.
Reste aussi à poursuivre et à terminer l'assainissement du site, qui nécessite le transfert d'un très grand volume de terres, que ce soit par l'extraction de terres polluées à déposer sur le confinement prévu à cet effet, ou par le dépôt de terres saines en provenance de chantiers régionaux. L'estimation de ces mouvements est de 145.000 m3 .
En conclusion, le projet de l'aménagement de la paire du charbonnage de Wérister se poursuit et les travaux d'aménagement proprement dits pourraient débuter en 2018.
La provision pour dépollution de 2.130 K€, constituée en 2009, s'élève au 31/12/2016 à 1.671 K€.
Pour l'anecdote, le site industriel de Wérister a servi de décor pour le tournage d'un film anglais qui sortira dans les salles en 2017 sous le titre « Where hands touch ». L'action se déroule pendant la période nazie.
Le charbonnage de José à Herve a cessé ses activités en 1969. Les terrains appartenant au patrimoine du charbonnage ont été pour partie urbanisés. De ce site, il reste à ce jour :
En forte déclivité et situé à l'arrière des lotissements déjà réalisés, ce terrain ne connaît aucune affectation à ce jour. Sa surface est de 2,8 hectares.
Aménagé en 2015, trente lots étaient disponibles. Vingt-deux terrains ont déjà été vendus et huit sont encore à vendre au 31 décembre 2016.
Ce terrain de 2.714 m2 a été vendu en 2016 à la Commune de Beyne-Heusay en vue d'agrandir son cimetière.
Le sous-sol a été exploité de 1880 à 1945 par le Charbonnage de Homvent. Le terrain a été utilisé en partie comme zone de remblayage des déchets miniers.
En 2009, le groupe Neufcour a réalisé un plan d'assainissement, mais a essuyé un refus de la Région Wallonne. Celui-ci a été actualisé et vise une zone réduite de 1,6 hectares sur les 2,9 hectares de superficie totale. Le groupe Neufcour a déposé une étude d'orientation et de caractérisation combinée (ECO) à la Direction de l'Assainissement des Sols de la Région Wallonne et a reçu une réponse favorable en janvier 2017.
Site de 35 hectares, il s'agit du projet le plus important géré par le groupe Neufcour, qui s'est engagé dans la démarche durable d'un éco-quartier et à mettre en avant les principes de celui-ci.
Vu l'importance du site, le permis d'urbanisation fait l'objet de toutes les discussions, la Ville de Liège émettant ses désidératas en matière de typologie des bâtiments, de répartition des fonctions structurantes, de mobilité, d'ouvertures paysagères, …
Une exigence explicite est que le quartier des Haïsses-Piedroux s'inscrive entre deux ensembles paysagers connectés par les versants arborés du RAVeL. La création d'un parc est aussi demandée.
Les bâtiments seront de type familial, durables et intégrés dans le paysage, de caractère innovant et leur typologie variée. Le projet prévoit également la création de résidences services, d'aménagements pour le secteur Horeca, et des liens avec les activités agricoles.
En matière de mobilité, les modes doux seront privilégiés (voies cyclo-pédestres, chemin de liaison, maintien du RAVeL, …) et l'accessibilité des véhicules particuliers sera maitrisée. A ce propos, la mobilité reste un sujet d'études particulier. Des solutions sont examinées par les services de la Région Wallonne qui souhaitent l'intervention financière du groupe Neufcour dans certains travaux. La Région Wallonne inclut l'aménagement du centre de Chênée dans son programme 2016-2019. Ces travaux visent à améliorer la mobilité à proximité du site des Haïsses-Piedroux.
Le projet d'aménagement complet a été présenté au Collège communal de la Ville de Liège en mars 2016. Les plans d'égouttage, de conduites d'eau, la création d'un bassin d'orage, d'une passerelle sur le RAVeL, ont été prévus.
Le dossier complet a été déposé à la Ville de Liège en septembre 2016. Après examen, une série de questions, reçues en novembre 2016 ont nécessité des études complémentaires.
Le dossier complété a été à nouveau déposé le 5 avril 2017. Après examen et approbation, le projet sera soumis à l'enquête publique. Dès à présent, Neufcour a créé un site internet à cet effet (http://www.ecoquartier-chenee.be).
Il est important de préciser que l'esprit « eco-quartier » est maintenu : 14,5 hectares seront du domaine privé, 7,6 hectares seront du domaine public (parcs, vergers, voiries, …) et 12,5 hectares seront des zones maraichères et agricoles. Le projet en quelques chiffres : environ 500 logements construits au fil des années, 450 arbres plantés, 1,5 ha de verger, potagers collectifs et espaces de rencontres, 11 parkings paysagers, 4 km de chemins.
Pour permettre l'accès au lotissement des Haïsses-Piedroux, Neufcour a acheté en 2011 la propriété du « Père Lejeune ». Les demandes de permis d'urbanisme comprenant la démolition et transformation d'une partie de l'ensemble datent de novembre 2015. Les permis ont été obtenus en février 2016. Les aménagements n'ont pas encore débuté.
Wérimmo Luxembourg est propriétaire de quatre appartements situés dans un complexe regroupant un centre commercial et des appartements sis dans le centre de la ville luxembourgeoise de Diekirch. Ils sont loués à une ASBL luxembourgeoise qui y loge des personnes handicapées.
Ces revenus locatifs sont les seuls revenus de la société Wérimmo Luxembourg SA.
La vente des appartements est prévue mais reportée suite aux travaux d'entretien et de rénovation entrepris pour l'ensemble de l'immeuble, qui en amélioreront la qualité. Un des appartements fait l'objet d'un compromis de vente.
Une fois les appartements vendus, la filiale luxembourgeoise sera mise en liquidation ou cédée à un tiers, dès lors que le groupe Neufcour n'envisage pas le développement de nouveaux projets au Luxembourg.
Pour rappel à la demande du groupe Neufcour, trois expertises ont été menées pour son patrimoine liégeois et une expertise pour ses appartements à Diekirch :
Aucune nouvelle expertise n'a été réalisée depuis lors.
Les estimations des trois experts sont reprises dans le tableau ci-dessous pour chaque site appartenant au patrimoine du groupe Neufcour. Les rapports d'expertise sont publiés sur le site Internet de Neufcour (www.neufcour.com/Relations Investisseurs/Communiqués Occasionnels).
Pour permettre la comparaison, les sites ayant fait l'objet de ventes ont été supprimés de la liste.
| En '000 € | SITES | Surfaces /m² | Chatelain | Mascot | Galtier |
|---|---|---|---|---|---|
| Romsée – terrains et bâtiments | 127.134 | 2.793 | 2.708 | 2.285 | |
| Xhawirs III - arrière zone | 28.262 | - | - | 90 | |
| Xhawirs IV– Terril (mis à jour suite aux ventes) | 128.039 | 429 | 365 | 591 | |
| Beyne-Heusay/Homvent | 29.436 | 276 | 235 | 300 | |
| Chênée/Piedroux | 307.388 | 2.754 | 2.341 | 3.925 | |
| Chênée/Haïsses | 44.586 | 715 | 608 | 1.560 | |
| 6.967 | 6.257 | 8.751 | |||
| DATE | 22/02/2007 | 30/10/2009 | 30/11/2010 |
Les surfaces indiquées ci-dessus sont celles relevées par les experts et ne tiennent donc pas compte des superficies vendues.
Le tableau de la page 49 de ce rapport reprend, quant à lui, les surfaces encore disponibles à la vente.
L'estimation réalisée par Mascot tient compte d'une provision à établir pour l'assainissement du site de la paire de Romsée.
La propriété acquise en 2011 du « Père Lejeune » à Chênée (9.545 m2 ) n'est pas reprise dans les estimations ci-dessus (le prix d'achat était de 400 K€).
| Société Neufcour | |||
|---|---|---|---|
| Commune | Situation | Aire | |
| Liège | Haïsses + « Père Lejeune » | 54.131 m2 | |
| Liège | Piedroux Sud | 47.700 m2 | |
| Liège-Chaudfontaine | Chênée-Vaux | 66.560 m2 | |
| Liège | Piedroux Nord | 16.800 m2 | |
| Fléron | Wérister Bâtiments existants | 23.999 m2 | |
| Fléron | Wérister Zone Mixte | 103.135 m2 | |
| Liège-Beyne-Heusay-Chaudfontaine | Divers (non vendables) (*) | 6.722 m2 | |
| Herve-Xhendelesse | Xhawirs (non vendables) (*) | 185 m2 | |
| Herve-Xhendelesse | Xhawirs IV (terril zone forestière) | 73.617 m2 | |
| Herve-Xhendelesse | Xhawirs IV (terril zone habitat) | 54.422 m2 |
| Société Bouille | |||
|---|---|---|---|
| Commune | Situation | Aire | |
| Beyne-Heusay | Homvent | 29.436 m2 | |
| Liège | Piedroux Sud | 19.900 m2 | |
| Liège | Piedroux Nord | 139.500 m2 | |
| Liège | Chemin aux Piedroux | 2.200 m2 | |
| Liège | Chênée (bassin d'orage)(*) | 14.728 m2 | |
| Chaudfontaine | Ransy (non vendable) (*) | 3.370 m2 | |
| Fléron | Bois de Beyne (non vendable) (*) | 37.220 m2 | |
| Herve-Xhendelesse | Derrière Xhawirs III | 28.262 m2 | |
| Herve-Xhendelesse | Terrains non vendables (*) | 10.045 m2 | |
| Herve-Xhendelesse | Xhawirs IV (Les 2 Tilleuls) | 6.550 m2 |
(*) Les terrains déclarés invendables sont en zone verte ou en zone de topographie mouvementée.
Aucune opération ou décision visée par l'article 523 du code des sociétés et par l'article 18 de l'AR du 7 décembre 2010 n'a eu lieu au cours de l'exercice clôturé au 31 décembre 2016.
Le Conseil d'administration de la Compagnie Financière de Neufcour propose à l'Assemblée Générale d'approuver les comptes annuels au 31 décembre 2016.
Une nouvelle société, détenue par Neufcour et Bouille et dénommée la SPRL « Foxhalle » (du nom d'un site charbonnier à Vaux-sous-Chèvremont), a été créée en février 2017 dans le but d'y regrouper les actifs immobiliers difficilement valorisables ou réalisables, en vue d'une gestion différenciée et spécifique. Les actifs concernés sont progressivement transférés vers cette nouvelle structure sociétaire, gérée par le groupe.
Les dossiers de la paire de Wérister et du site des Haïsses-Piedroux continuent à évoluer. Les projets sont confrontés aux responsables politiques au cours de multiples réunions. Ils sont amendés en conséquence.
Le site du Homvent a fait l'objet de forages complémentaires en vue de l'introduction d'un nouveau projet d'assainissement. La surface viabilisable du site a été réduite à 1,6 ha sur les 2,9 ha que compte l'intégralité du site.
Neufcour a investi dans une installation photovoltaïque de 38,88 kWc, placée sur le toit d'un des halls. Cette centrale est donnée en location à l'occupant du bâtiment.
Au 1er janvier 2017, le groupe Neufcour a 8 terrains à vendre à Herve-Xhendelesse ainsi que 4 appartements à Diekirch, dont un fait l'objet d'un compromis de vente.
Dans le portefeuille, il reste quelques projets importants, dont la réalisation ne pourra se concrétiser qu'en 2018 au plus tôt. Il s'agit des projets des éco-quartiers de Wérister à Fléron et des Haïsses-Piedroux à Chênée, ainsi que le site du Homvent à Beyne-Heusay. L'ensemble approche les 1.000 logements.
Il faudra veiller au financement des travaux de dépollution, d'aménagement des voiries et de construction des infrastructures (eau, gaz, énergie, …).
Le rapport de gestion et la déclaration de gouvernance d'entreprise ont été établis par le Conseil d'administration le 11 avril 2017.
Au nom du Conseil d'administration, Valloo Consult Sprl, Administrateur délégué représentée par Jacques Janssen
Site de Wérister à Romsée-Fléron, levé par drone le 27/03/2017
| En '000 d'euros | Annexes | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|---|
| Produits des activités ordinaires | 1.1 | 1.102 | 2.114 |
| Produits des ventes de biens | 743 | 1.793 | |
| Produits de location | 273 | 248 | |
| Subsides d'exploitation | 0 | 9 | |
| Autres produits des activités ordinaires | 86 | 64 | |
| Charges opérationnelles | 1.2 | -1.043 | -1.784 |
| Achats biens et services | 1.2.1 | -661 | -1.446 |
| Charges de personnel | 1.2.2 | -165 | -161 |
| Dotation d'amortissements | 1.2.3 | -108 | -89 |
| Dotation, reprise de pertes de valeurs | 1.2.3 | -6 | - |
| Dotation, reprise et utilisation de provisions | 1.2.3 | 0 | - |
| Autres charges opérationnelles | 1.2.3 | -103 | -88 |
| Résultat opérationnel courant | 59 | 330 | |
| Résultat sur cession d'actifs non courants | 7 | - | |
| Résultat opérationnel non courant | 1.3 | 7 | - |
| Résultat opérationnel | 66 | 330 | |
| Produits financiers | 0 | - | |
| Charges financières | -18 | -32 | |
| Résultat financier | 1.4 | -18 | -32 |
| Quote-part dans le résultat des entreprises MEE | 1.5 | -17 | -12 |
| Autres produits non-opérationnels | 1.6 | 1 | - |
| Autres charges non-opérationnelles | 0 | - | |
| Résultat avant impôts (EBT) | 32 | 286 | |
| Impôts | 1.7 | -100 | -106 |
| RESULTAT NET | -68 | 180 | |
| Eléments qui ne seront pas reclassés ultérieurement en résultat net : | |||
| - Profit découlant de la réévaluation des biens immobiliers | -70 | 0 | |
| - Quote-part du profit (de la perte) découlant de la réévaluation des biens immobiliers des entreprises associées |
0 | 0 | |
| - Réévaluation de l'obligation au titre des prestations définies | 0 | 0 | |
| Eléments qui pourront ultérieurement être reclassés en résultat net : | |||
| - Ecarts de change découlant de la conversion d'établissements à l'étranger |
0 | 0 | |
| - Profit net à la juste valeur sur les actifs financiers disponibles à la vente |
0 | 0 | |
| - Profit net à la juste valeur sur les instruments de couverture conclus aux fins de couverture des flux de trésorerie |
0 | 0 | |
| Autres éléments du résultat global de l'exercice, après impôt sur le résultat |
0 | 0 | |
| RESULTAT GLOBAL TOTAL DE L'EXERCICE | -138 | 180 | |
| Part des intérêts minoritaires | -21 | -20 | |
| Part du groupe Neufcour | -117 | +200 |
| RESULTAT PAR ACTION | |||
|---|---|---|---|
| (en nombre d'actions et en euros) | Annexes | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
| Nombre d'actions émises | 366.060 | 366.060 | |
| Nombre d'actions en circulation | 1.8 | 363.250* | 363.250* |
| Résultat opérationnel courant | 0,16 | 0,91 | |
| Résultat net par action de base et dilué | -0,19 | 0,50 | |
| Résultat global par action de base et dilué | -0,38 | 0,50 |
* soit 366 060 – 2 810 détenues par la filiale Bouille et considérées, par conséquent, comme actions propres
En '000 d'euros
| ACTIF | Annexes | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|---|
| Actifs Non Courants | |||
| Immobilisations corporelles | 2.1 | 34 | 4 |
| Immeubles de placement | 2.2 | 3.115 | 3.173 |
| Immobilisations incorporelles | 2.3 | 0 | - |
| Participations mises en équivalence | 2.4 | 400 | 416 |
| Actifs d'impôts différés | 2.5 | 1.094 | 1.166 |
| Autres immobilisations financières | 2.6 | 17 | 17 |
| Total Actifs Non Courants | 4.660 | 4.776 | |
| Actifs Courants | |||
| Stocks | 2.7 | 1.884 | 1.973 |
| Autres actifs financiers courants | 0 | 0 | |
| Actif d'impôt exigible | 41 | 2 | |
| Clients et autres débiteurs courants | 2.8 | 47 | 864 |
| Trésorerie et équivalents | 2.9 | 586 | 408 |
| Autres actifs courants | 2.10 | 7 | 5 |
| Total Actifs Courants | 2.565 | 3.252 | |
| TOTAL ACTIF | 7.225 | 8.028 |
| Capitaux Propres | |||
|---|---|---|---|
| Capital | 2.11 | 4.510 | 4.510 |
| Primes d'émission | 133 | 133 | |
| Réserves consolidées | 2.12 | 127 | 245 |
| Réserves pour actions propres | 2.12 | -46 | -46 |
| Capitaux propres du groupe | 4.724 | 4.842 | |
| Intérêts minoritaires | -140 | -118 | |
| Total Fonds Propres | 4.584 | 4.724 | |
| Passifs Non Courants | |||
| Dettes financières long terme | 180 | 260 | |
| Provisions non courantes | 2.13 | 1.671 | 1.693 |
| Autres créditeurs non courants | |||
| (Avance récupérable Région Wallonne) | 50 | 50 | |
| Total Passifs Non Courants | 1.901 | 2.003 | |
| Passifs Courants | |||
| Emprunts portant intérêts | 2.14 | 380 | 530 |
| Impôts exigibles | 2.15 | 42 | 0 |
| Fournisseurs et autres créditeurs courants | 2.16 | 185 | 627 |
| Autres passifs courants | 2.17 | 133 | 144 |
| Total Passifs Courants | 740 | 1.301 | |
| TOTAL PASSIF | 7.225 | 8.028 |
En '000 d'euros
| Annexes | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|
| OPERATIONS D'EXPLOITATION | |||
| Résultat du groupe | -47 | 200 | |
| Résultat des tiers (Pertes) | -21 | -20 | |
| Résultat des tiers (Bénéfices) | 0 | 0 | |
| Résultat des sociétés MEE (Pertes) | 16 | 12 | |
| Résultat des sociétés MEE (Bénéfices) | 0 | 0 | |
| Dividendes de sociétés MEE | 0 | 0 | |
| Amortissements (Dotations) | 1.2.3 | 108 | 89 |
| Amortissements (Reprises) | 1.2.3 | 0 | 0 |
| Réductions de valeur (Dotations) | 1.2.3 | 6 | 0 |
| Réductions de valeur (Reprises) | 1.2.3 | 0 | 0 |
| Provisions (Dotations) | 1.2.3 | 0 | 0 |
| Provisions (Reprises) | 1.2.3 | -22 | -12 |
| Plus-values sur cessions d'actifs | 1.3 | -7 | 0 |
| Moins-values sur cessions d'actifs | 0 | 0 | |
| Pertes de change non réalisées | 0 | 0 | |
| Bénéfices de change non réalisés | 0 | 0 | |
| Productions immobilisés | 0 | 0 | |
| Utilisations de subsides | 0 | 0 | |
| Transferts aux impôts différés | 1.7 | 0 | 0 |
| Prélèvement sur impôts différés | 1.7 | 71 | 105 |
| Marge brute d'autofinancement | 104 | 374 | |
| VARIATION DES ACTIFS CIRCULANTS | |||
| Variation des créances à + 1 an | 0 | 0 | |
| Variation des stocks | 2.7 | 94 | 202 |
| Variation des créances à - 1 an | 2.8 | 779 | -251 |
| Variation des comptes de régul. (actif) | 2.10 | -2 | 1 |
| Total des variations d'actifs circulants | 871 | -48 | |
| VARIATION DES POSTES DU PASSIF COURT TERME | |||
| Variation des dettes à + 1 an échéant dans l'année | -80 | 80 | |
| Variation des dettes établissements de crédit | 0 | 0 | |
| Variation des dettes commerciales | 2.16 | -481 | 430 |
| Variation des dettes fiscales et sociales | 2.16 | 80 | -98 |
| Variation des dettes « Avances reçues » | 2.16 | 0 | 0 |
| Variation des dettes découlant de l'affectation | 0 | 0 | |
| Variation des autres dettes | 2.17 | -10 | 15 |
| Variation des comptes de régul. (passif) | 2.17 | -1 | 0 |
| Total des variation des dettes court terme | -492 | 427 | |
| Variation du besoin en fonds de roulement | 379 | 379 | |
| Trésorerie d'exploitation | 483 | 753 |
| OPERATIONS D'INVESTISSEMENT | |||
|---|---|---|---|
| Acquisition d'immobilisations incorporelles | 2.1 | 0 | 0 |
| Acquisition d'immobilisations corporelles | 2.1 | -164 | -441 |
| Acquisition d'immobilisations financières | 0 | -76 | |
| Nouveaux prêts accordés | 0 | 0 | |
| Total des investissements | -164 | -517 | |
| Cessions d'immobilisations incorporelles | 0 | 0 | |
| Cessions d'immobilisations corporelles | 2.2 | 10 | 0 |
| Cessions d'immobilisations financières | 2.6 | 0 | 0 |
| Remboursements de prêts | 0 | 89 | |
| Total des désinvestissements | 10 | 89 | |
| Trésorerie d'investissement (+/-) | -154 | -428 | |
| OPERATIONS DE FINANCEMENT | |||
| Augmentation de capital des filiales | 0 | 0 | |
| Souscription par le Groupe | 0 | 0 | |
| Diminution de capital | 0 | 0 | |
| Variation des emprunts | -150 | -90 | |
| Nouveaux subsides | 0 | 0 | |
| Dividendes versés par la société mère | 0 | 0 | |
| Dividendes versés aux tiers | -1 | 0 | |
| Trésorerie de financement | -151 | -90 | |
| VARIATION DE TRESORERIE | 2.9 | 178 | 235 |
| CONTROLE | |||
| Solde d'ouverture (a) | 408 | 173 | |
| Solde de clôture (b) | 586 | 408 | |
| Variation de trésorerie = (b) - (a) | 178 | 235 |
| En '000 d'euros | Capital social |
Primes d'émission |
Réserves conso lidées |
Actions propres |
Capitaux propres du groupe |
Intérêts minori taires |
TOTAL des capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Solde au 31/12/2014 | 4.510 | 133 | 44 | -46 | 4.641 | -98 | 4.543 |
| Dividendes | |||||||
| Résultat de l'exercice | 201 | 201 | -20 | 181 | |||
| Profits (pertes) non comptabilisé(e)s en compte de résultat dont plus-values (moins-values) de réévaluation d'actifs |
|||||||
| Autre augmentation (diminution) |
|||||||
| Solde au 31/12/2015 | 4.510 | 133 | 245 | -46 | 4.842 | -118 | 4.724 |
| En '000 d'euros | Capital social |
Primes d'émission |
Réserves conso lidées |
Actions propres |
Capitaux propres du groupe |
Intérêts minori taires |
TOTAL des capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Solde au 31/12/2015 | 4.510 | 133 | 245 | -46 | 4 .842 | -118 | 4.724 |
| Dividendes | |||||||
| Résultat de l'exercice | -118 | -118 | -22 | -140 | |||
| Profits (pertes) non comptabilisé(e)s en compte de résultat dont plus-values (moins-values) de réévaluation d'actifs |
|||||||
| Autre augmentation (diminution) |
|||||||
| Solde au 31/12/2016 | 4.510 | 133 | 127 | -46 | 4.724 | -140 | 4.584 |
Herve-Xhendelesse : lotissement « Les 2 Tilleuls » - aménagement de la voirie
| Dénomination | Compagnie Financière de Neufcour SA |
|---|---|
| Siège social | Le siège social est établi à 4624 Romsée, rue Churchill, 26. |
| Constitution et forme juridique | La Compagnie Financière de Neufcour provient de la scission en date du 29 décembre 1995 de la SA des Charbonnages de Wérister créée en 1874 et a pris la forme d'une société anonyme de droit belge. |
| Durée | Elle a été constituée pour une durée illimitée. |
| Registre des Personnes Morales | La société est inscrite au Registre des personnes Morales (R.P.M.) de Liège sous le n° 0457 006 788. Son numéro de TVA est le BE 0457 006 788. |
| Exercice social | L'exercice social commence le 1er janvier et se clôture le 31 décembre de chaque année. |
| Lieux où les documents accessibles au public peuvent être consultés |
Les statuts de la société peuvent être consultés au Greffe du Tribunal de Commerce de Liège ainsi que sur le site www.neufcour.com. Les comptes statutaires de la compagnie Financière de Neufcour sont déposés à la Banque Nationale de Belgique, conformément aux dispositions légales en la matière. Les convocations aux Assemblées Générales sont publiées aux annexes du Moniteur belge et dans un quotidien financier, ainsi que sur le site www.neufcour.com. Tous les communiqués de presse et autres informations financières sont transmis à la presse financière, à Euronext et sont disponibles sur le site www.neufcour.com. |
Les états financiers consolidés du groupe de la Compagnie Financière de Neufcour SA au 31 décembre 2016 sont établis conformément au référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu'adopté dans l'Union Européenne à cette date.
Le Conseil d'administration de la Société a arrêté les états financiers consolidés et autorisé leur publication en date du 14 avril 2017.
Pour l'établissement de ses états financiers consolidés au 31 décembre 2016, le groupe a appliqué les normes et interprétations nouvelles ou amendées qui sont entrées en vigueur lors de cet exercice, ouvert le 1er janvier 2016, à savoir :
Amendements à la norme IFRS 11 Partenariats– Acquisition d'une participation dans une entreprise commune, publiés par l'IASB le 6 mai 2014. Ces amendements précisent la manière de comptabiliser les acquisitions d'intérêts dans une entreprise commune dont l'activité constitue une entreprise ("business") au sens d'IFRS 3 Regroupements d'entreprises.
Amendements à la norme IAS 1 – Présentation des états financiers – Initiative concernant les informations à fournir, publiés par l'IASB le 18 décembre 2014 et qui précisent l'application de la notion de matérialité et l'application du jugement professionnel.
L'adoption de ces nouvelles normes, amendements et interprétations dont l'application est devenue obligatoire pour le Groupe au 1er janvier 2016, n'a pas eu d'effet sur les états financiers consolidés du Groupe.
Par ailleurs, la Société n'a pas anticipé l'application des normes et interprétations nouvelles ou amendées qui ont été émises avant la date de clôture des états financiers consolidés mais dont la date d'entrée en vigueur est postérieure à l'exercice annuel clôturé au 31 décembre 2016, à savoir :
Amendements à la norme IAS 7 Etat des flux de trésorerie Initiative concernant les information à fournir. Ces amendements n'ont pas encore été adoptés au niveau européen et leur entrée en vigueur est prévue au 1er janvier 2017.
Amendements à la norme IAS 12 – Impôts sur le résultat – Comptabilisation d'actifs d'impôt différé pour des pertes non réalisées. Ces amendements n'ont pas encore été adoptés au niveau européen et leur entrée en vigueur est prévue au 1er janvier 2017.
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros.
Ils sont préparés sur la base du coût historique à l'exception des instruments financiers qui sont évalués à leur juste valeur.
Les méthodes comptables ont été appliquées de façon cohérente pour les exercices présentés.
Chênée : vue sur une partie des terrains du site des Haïsses
Les états financiers consolidés comprennent les états financiers de la Compagnie Financière de Neufcour SA et de ses filiales arrêtés au 31 décembre de chaque année.
Les états financiers des filiales sont préparés à la même date et sur base de principes comptables identiques.
Tous les soldes intragroupe, transactions intragroupe ainsi que les produits, les charges et les résultats latents qui sont compris dans la valeur comptable d'actifs provenant de transactions internes, sont éliminés en totalité.
Les filiales sont les sociétés dans lesquelles la Compagnie Financière de Neufcour SA détient directement ou indirectement plus de 50% des droits de vote ou encore dans lesquelles elle détient le contrôle de fait.
Les filiales sont dès lors consolidées selon la méthode d'intégration globale.
Les droits de vote potentiels sont pris en compte lors de l'évaluation du contrôle exercé par le Groupe sur une autre entité lorsqu'ils découlent d'instruments susceptibles d'être exercés ou convertis au moment de cette évaluation. Les filiales sont consolidées par intégration globale à partir de la date d'acquisition, c'est-à-dire la date à laquelle le contrôle est effectivement transféré à l'acquéreur. A partir de cette date, le Groupe (l'acquéreur) intègre le résultat de la filiale dans le compte de résultats consolidés et reconnaît dans le bilan consolidé les actifs, passifs et passifs latents acquis à leur juste valeur, y compris un éventuel goodwill dégagé lors de l'acquisition. Une filiale cesse d'être consolidée à partir de la date à laquelle le Groupe en perd le contrôle.
La méthode du coût d'acquisition est utilisée pour comptabiliser l'acquisition de filiales par le Groupe. Le coût d'une acquisition correspond à la juste valeur des actifs acquis, des instruments de capitaux propres émis et des passifs encourus ou assumés à la date de l'échange, majorée des coûts directement imputables à l'acquisition.
Les actifs identifiables acquis, les passifs identifiables et les passifs éventuels assumés lors d'un regroupement d'entreprises sont initialement évalués à leur juste valeur à la date d'acquisition, et ceci quel que soit le montant des intérêts minoritaires. Lorsque le coût d'acquisition est supérieur à la juste valeur de la quote-part revenant au Groupe dans les actifs nets, identifiables acquis, l'écart est comptabilisé en tant que goodwill. Lorsque le coût d'acquisition est inférieur à la juste valeur de la quote-part revenant au Groupe dans les actifs nets de la filiale acquise, l'écart ou badwill est comptabilisé directement au compte de résultats. Lors de la consolidation, les soldes et transactions intragroupe, ainsi que les gains et pertes non réalisés, sont éliminés.
Les états financiers consolidés sont préparés en utilisant des règles d'évaluation homogènes pour des transactions ou autres événements similaires au sein du Groupe.
Les filiales sur lesquelles le Groupe exerce un contrôle conjoint avec un ou plusieurs autres partenaires sont comptabilisées à leur coût d'acquisition et ultérieurement selon la méthode de mise en équivalence.
Le coût d'acquisition comprend, le cas échéant, le goodwill payé lors de l'achat. Lorsque la valeur comptable de ce goodwill excède sa valeur recouvrable, une perte de valeur est enregistrée à charge du compte de résultats.
La quote-part du Groupe dans le résultat des sociétés mises en équivalence postérieurement à l'acquisition est comptabilisée en résultat consolidé et sa quote-part dans les variations de capitaux propres (sans impact sur le résultat) postérieurement à l'acquisition est comptabilisée directement en capitaux propres. La valeur comptable de la participation est ajustée du montant cumulé des variations postérieures à l'acquisition. Lorsque la quote-part du Groupe dans les pertes ou les dividendes cumulés d'une société mise en équivalence est supérieure ou égale à sa participation dans la société mise en équivalence, la valeur comptable de la participation est réduite à zéro mais ne devient pas négative, sauf si le Groupe encourt une obligation ou a effectué des paiements au nom de la société mise en équivalence.
Les gains latents sur les transactions entre le Groupe et les sociétés mises en équivalence sont éliminés en proportion de la participation du Groupe dans les sociétés mises en équivalence. Les pertes latentes sont également éliminées, à moins qu'en cas d'actif cédé, la transaction n'indique pas de perte de valeur. Les méthodes comptables des sociétés mises en équivalence ont été modifiées lorsque nécessaire afin de les aligner sur celles adoptées par le Groupe.
Les entreprises associées sont les entités dont le Groupe ne détient pas le contrôle, mais sur lesquelles il exerce une influence notable qui s'accompagne généralement d'une participation comprise entre 20% et 50% des droits de vote. Les participations dans les entreprises associées sont initialement comptabilisées à leur coût d'acquisition et ultérieurement selon la méthode de mise en équivalence (IFRS 28/11).
Les états financiers sont préparés à la même date de clôture que la société mère, sur base de principes comptables identiques.
Il n'existe pas de filiale dont les états financiers sont établis dans une devise autre que l'euro à la date de la clôture.
En vue de l'établissement des états financiers conformément aux normes IFRS, il incombe à l'organe de gestion d'établir un certain nombre d'estimations et d'hypothèses afin de déterminer les montants rapportés dans les états financiers et leurs annexes. Les estimations réalisées à chaque date de reporting reflètent les conditions existantes à ces dates (ex. : prix du marché, taux d'intérêts et taux de change).
Bien que ces estimations reposent sur la meilleure connaissance dont dispose la direction des événements existants et des actions que le groupe pourrait entreprendre, les résultats réels peuvent différer de ces estimations.
Pour rappel, les états financiers consolidés du Groupe sont préparés sur la base du coût historique à l'exception des instruments financiers qui sont évalués à leur juste valeur.
Instruments financiers évalués à la juste valeur dans l'état consolidé de la situation financière
Les normes IFRS 7 et, depuis 2013, IFRS 13 requièrent la publication d'informations sur la manière dont les évaluations à la juste valeur s'inscrivent dans la hiérarchie des justes valeurs.
Tous les actifs et passifs financiers évalués à leur juste valeur dans l'état consolidé de la situation financière sont classés selon la hiérarchie des justes valeurs, telle que définie ci-après, au même niveau hiérarchique que la donnée d'entrée du plus bas niveau qui est significative pour la juste valeur dans son ensemble :
Niveau 1: prix cotés (non ajustés) sur des marchés actifs pour des actifs ou passifs identiques ;
Niveau 2: techniques d'évaluation (pour lesquelles la donnée d'entrée du plus bas niveau qui est significative pour l'évaluation de la juste valeur est observable soit directement, soit indirectement) ;
Niveau 3: techniques d'évaluation (pour lesquelles la donnée d'entrée du plus bas niveau qui est significative pour l'évaluation de la juste valeur est basée sur des données non observables).
A fin décembre 2016, le Groupe n'a pas d'actifs et passifs financiers évalués à leur juste valeur dans l'état consolidé de la situation financière (pas de dérivés détenus à des fins de transaction ou de couverture et pas de placements de trésorerie).
La juste valeur des actifs et passifs financiers et non financiers du Groupe qui ne sont pas valorisés à leur juste valeur dans l'état consolidé de la situation financière est présentée dans les notes annexes appropriées.
Il s'agit principalement des immeubles de placement (voir note annexe 2.2) qui sont classés en niveau 3 : valorisation par un évaluateur indépendant qui bénéficie d'une expertise professionnelle reconnue et pertinente. Les techniques d'évaluation utilisées sont décrites au point 7. Expertise immobilière du rapport de gestion consolidé.
Les immobilisations corporelles sont comptabilisées au bilan au coût d'acquisition, sous déduction des amortissements et des pertes de valeur cumulés.
L'amortissement est calculé selon la méthode linéaire sur la durée d'utilité estimée de l'actif. La durée de vie est examinée sur une base annuelle.
Les durées d'utilité estimées sont les suivantes :
| Constructions et aménagements | 10 à 25 ans |
|---|---|
| Mobilier et équipement de bureau | 10 ans |
| Matériel informatique | 3 ans |
| Logiciels | 5 ans |
| Equipement et matériel fixe | 6,25 ans |
| Matériel roulant | 4 ans |
| Outillage | 5 ans |
La valeur résiduelle d'un actif est le montant estimé qu'une entité obtiendrait actuellement à la sortie de l'actif, après déduction des coûts de sortie estimés si l'actif avait déjà l'âge et se trouvait déjà dans l'état prévu à la fin de sa durée d'utilité.
Cette dernière n'est prise en compte que s'il est probable qu'elle sera importante.
Tout gain ou perte généré lors de la cession (calculé comme la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable de l'élément) est comptabilisé au cours de l'exercice durant lequel il a été cédé ou durant lequel le compromis de vente a été signé.
La société n'utilise pas à son profit un immeuble ou une partie d'immeuble représentant une valeur supérieure au seuil de matérialité fixé à 10.000 €.
Les immeubles de placement, pour l'essentiel des terrains, immeubles de bureaux, entrepôts et des espaces commerciaux, détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital, ou les deux, sont loués dans le cadre de baux à court, moyen ou long terme et ne sont pas occupés par le Groupe.
Les immeubles de placement sont valorisés à leur coût historique et ce, conformément à IAS 40/53. Les aménagements des anciens bâtiments industriels et ainsi que les aménagements du site de Romsée sont amortis sur 10 ans, les autres bâtiments sur 25 ans. Les terrains ne sont pas amortis.
De plus, dès qu'ils sont destinés à être vendus, les immeubles de placement doivent être transférés en stock et ce, au coût historique à la date du changement d'utilisation – IAS 40/59.
Les critères pris en considération pour ce transfert de la catégorie « Immeubles de placement » vers la catégorie « Stocks » sont l'acceptation par les autorités responsables du permis de lotir ou permis de bâtir.
Les immobilisations incorporelles acquises sont comptabilisées à leur coût.
Elles sont amorties selon la méthode linéaire sur la durée d'utilité économique du bien (de 3 à 5 ans).
Il s'agit de garanties et de cautionnements déposés en faveur de tiers valorisés à leur coût historique.
Tous les travaux d'études et développements sont portés en stock et attribués à chaque lotissement prévu. La méthode comptable d'évaluation est la valeur des coûts ou la valeur nette de réalisation si celle-ci s'avère inférieure.
Pour ces frais liés aux travaux, les sorties de stock se font à la valeur moyenne calculée au m².
Lorsque les stocks sont vendus, la valeur comptable de ces stocks est comptabilisée en charges de la période au cours duquel les produits correspondants sont comptabilisés en produits.
Les immeubles de placement destinés à être vendus tels quels sont comptabilisés en immeuble de placement jusqu'au moment de leur vente (IAS 40/66).
La valorisation se fait au plus bas de la valeur comptable et de la juste valeur diminuée des frais de vente (IFRS 05/15).
Les créances clients sont reconnues et comptabilisées pour le montant initial de la facture déduction faite des réductions de valeur pour dépréciation des montants non recouvrables. Une réduction de valeur est constituée lorsqu'il existe des éléments objectifs indiquant que le groupe ne sera pas en mesure de recouvrer ces créances. Les créances irrécouvrables sont constatées en pertes lorsqu'elles sont identifiées comme telles.
Les autres actifs courants et non-courants sont comptabilisés à leur coût historique.
Il s'agit d'obligations linéaires émises par un Etat européen ou par une banque européenne.
Ils sont initialement comptabilisés à leur coût, font ensuite l'objet de réévaluations à la juste valeur à chaque arrêté de comptes. Les fluctuations, entre deux arrêtés de comptes, de la juste valeur de ces instruments financiers sont comptabilisées en résultat.
La trésorerie et équivalents de trésorerie comprennent les liquidités disponibles, les comptes bancaires et les placements à court terme ayant une échéance initiale de moins de trois mois. Tous les placements sont comptabilisés à la valeur nominale dans les états financiers.
Les sommes payées ou obtenues lors de l'acquisition ou la vente d'actions propres de la société sont reconnues directement dans les fonds propres attribuables aux actionnaires de la société. Aucun profit ou charge n'est enregistré dans le compte de résultats lors de l'achat, la vente, l'émission ou l'annulation d'actions propres.
Les actions propres sont présentées en déduction du total des capitaux propres.
Les intérêts minoritaires représentent la partie du résultat net des opérations et de l'actif net d'une filiale attribuable aux intérêts qui ne sont pas détenus, directement ou indirectement au travers de filiales, par le groupe.
Tous les prêts et emprunts sont initialement enregistrés à la juste valeur du montant reçu. Postérieurement à la comptabilisation initiale, les prêts et emprunts portant intérêts sont évalués au coût amorti, en utilisant la méthode du taux d'intérêts effectif.
Dans le système de pensions à l'époque du charbonnage, la société accordait un supplément de pension à ses employés pour atteindre 60% du salaire final pour une carrière complète. Après le décès de l'employé, la veuve touchait la moitié de ce complément. Le calcul de la provision était revu chaque année en actualisant le montant périodique de la rente en tenant compte de l'espérance de vie de la personne bénéficiaire. Suite au décès de la dernière personne bénéficiant de ce système, la provision pour pension a été reprise.
Pour ce qui est du personnel cadre actuel, un plan de pension extra légale individuel a été contracté auprès d'une compagnie d'assurances.
Les provisions pour garanties locatives octroyées dans le cadre de cessions immobilières, ainsi que les provisions pour garanties techniques, pour litiges et pour dépollution sont comptabilisées lorsque :
le Groupe est tenu par une obligation légale ou implicite découlant d'événements passés ;
il est probable qu'une sortie de ressources représentative des avantages économiques sera nécessaire pour éteindre l'obligation ;
le montant de la provision peut être estimé de manière fiable. Des provisions sont également constituées si le Groupe a conclu des contrats onéreux dont il résulte qu'une perte inévitable découlant d'un engagement contractuel devra être couverte.
Le montant comptabilisé en provision est la meilleure estimation de la dépense nécessaire à l'extinction de l'obligation. Lorsque l'impact est susceptible d'être significatif (principalement pour les provisions à long terme), la provision est évaluée sur une base actualisée. L'impact du passage du temps sur la provision est présenté en charges financières.
Les fournisseurs et autres créditeurs sont évalués au coût amorti en appliquant la méthode du taux d'intérêt effectif, ce qui correspond à la valeur nominale de ces dettes dans la plupart des cas.
Les autres passifs courants sont comptabilisés à leur coût historique, majorés le cas échéant d'intérêts conventionnels.
En ce qui concerne la vente de biens, les revenus sont reconnus dès que l'entreprise a signé un compromis de vente avec les futurs propriétaires.
Pour ce qui est des locations de biens, les revenus sont comptabilisés au moment où ils sont dus.
Enfin, les revenus des aides publiques (subsides européens) sont enregistrés en produit au moment où elles sont perçues.
Les intérêts sont comptabilisés à hauteur des intérêts courus.
Les dividendes reçus de filiales sont comptabilisés lorsque le groupe est en droit de percevoir le paiement.
Le groupe a perçu dans les années 1990 une Avance Récupérable de la Région Wallonne (A.R.R.W.) sans intérêts au titre d'aide financière dans le cadre de l'aménagement du site de Romsée en une zone de reconversion industrielle.
Cette Avance Récupérable de la Région Wallonne est remboursable en fonction des ventes éventuelles réalisées sur la partie réaménagée du site.
Etant donné la localisation en dehors des voies d'accès rapide, à ce jour, la Compagnie Financière de Neufcour n'a jamais pu que louer ses anciens bâtiments survivants de l'ancienne exploitation minière. Cette avance est donc considérée comme une dette long terme.
Les subsides européens liés à l'exploitation des terrains agricoles sont non remboursables et sont comptabilisés en produits au moment où le subside est dû, sous la rubrique « autres produits des activités ordinaires ».
Les coûts d'emprunt sont comptabilisés dans le compte de résultats de l'exercice au cours duquel ils sont survenus.
Les impôts sur les bénéfices de la période regroupent les impôts courants et les impôts différés. Ils sont inscrits au compte de résultats, sauf s'ils portent sur des éléments enregistrés directement en capitaux propres, auquel cas ils sont, eux aussi, comptabilisés directement dans les capitaux propres.
L'impôt exigible de l'exercice est basé sur le résultat des sociétés du groupe et est calculé selon les règles établies par les administrations fiscales locales.
Les impôts différés sont comptabilisés, en utilisant la méthode du report variable, pour toutes les différences temporelles existant à la date de clôture entre la base fiscale des actifs et passifs et leur valeur comptable au bilan.
Des actifs d'impôts différés ne sont constatés que dans la mesure où il est probable que des bénéfices imposables futurs seront disponibles, qui permettront de compenser les différences temporelles déductibles ou les pertes fiscales existant à la date de clôture.
Les impôts différés sont calculés de manière individuelle au niveau de chaque filiale. Sauf en cas de consolidation fiscale, les impôts différés actifs et passifs relatifs à des filiales différentes ne peuvent être compensés.
Des impôts différés sont constatés au titre des différences temporelles liées à des participations dans des filiales et des entreprises mises en équivalence, sauf lorsque le calendrier de renversement de ces différences temporelles est contrôlé par le Groupe et qu'il est probable que ce renversement n'interviendra pas dans un avenir proche.
Les dividendes proposés par le Conseil d'Administration ne sont pas enregistrés dans les états financiers tant qu'ils n'ont pas été approuvés par les actionnaires lors de l'Assemblée Générale Ordinaire.
Le groupe calcule le résultat de base par action sur base du nombre d'actions en circulation à la fin de l'exercice.
Chênée : Bâtiments du « Père Lejeune »
Site de Romsée à Fléron
| En '000 d'euros | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Ventes de biens | 743 | 1.793 |
| Ventes de terrains | 439 | 536 |
| Ventes de constructions | 298 | 1.250 |
| Autres ventes (grains) | 6 | 7 |
| Produits locatifs des immeubles | 273 | 248 |
| Subsides sur activité agricole | 0 | 9 |
| Autres produits des activités ordinaires | 86 | 64 |
| Produits des activités ordinaires | 1.102 | 2.114 |
La somme de 439 K€ est constituée de la vente de 10 terrains sur le site Les 2 Tilleuls à Herve/Xhendelesse et d'un terrain à Beyne-Heusay. Le montant de 298 K€ représente les infrastructures.
Le chiffre d'affaires de l'activité « promotions immobilières » est en diminution par rapport à 2015.
Le tableau ci-dessous retrace l'évolution de l'activité de la société au cours des années précédentes. Les années où Neufcour vend des maisons construites par ses soins, le chiffre d'affaires est naturellement plus élevé.
Pour rappel, Neufcour a construit 15 maisons à Flémalle rue Elva (la vente s'est terminée en 2011) et 8 maisons à Herve-Xhendelesse (la vente s'est terminée en 2015).
| 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Maisons | 0 | 10 | 1 | 0 | 0 | 3 | 5 | 0 |
| Terrains | 0 | 11 | 6 | 14 | 2 | 4 | 18 | 11 |
| C .A. vente de biens | 26 | 1.549 | 338 | 1.034 | 168 | 642 | 1.793 | 743 |
Montant des paiements futurs minimaux à recevoir au titre de contrats de location simple non résiliables en cumul :
| En '000 d'euros | à moins d' 1 an | à plus d' 1 an moins de 5 ans |
à plus de 5 ans Montant annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer | 222 | - | - |
| dont Site du Père Lejeune |
16 | - | - |
| Site de Wérister | 206 | 544 | 232 |
Répartition : 11 sociétés et 44 particuliers.
Le montant repris dans la colonne « à plus de 5 ans », qui est actuellement de 232 K€, est relatif uniquement aux contrats dont la durée initiale est supérieure à 5 ans.
Il n'y a pas de loyer conditionnel comptabilisé dans les résultats de 2016. La majorité des contrats de location sont des contrats à durée indéterminée avec indexation annuelle. Pour tous ces contrats, il s'agit de locations simples, sans option d'achat.
Les autres produits comprennent la refacturation de frais à d'autres sociétés.
Diekirch : appartements de Wérimmo-Luxembourg
Le management estime qu'il n'est pas utile de présenter les informations relatives aux produits et services détaillées par zones géographiques.
L'activité est centrée sur la région liégeoise, à laquelle s'ajoute la location des trois appartements à Diekirch au Grand Duché de Luxembourg.
L'activité de l'ensemble des sociétés du groupe est qualifiée d'immobilière, la plupart des activités étant exercées en région liégeoise (excepté la société Wérimmo Luxembourg, celle-ci étant active sur le territoire où elle est installée). Les produits des activités ordinaires sont quasiment à 100% des produits liés à la vente de lotissements, à la vente de terrains, à la vente de bâtiments et à la location d'immeubles.
La partie agricole exploitée par la filiale Bouille est accessoire.
Quant au CODM (Chief Operating Decision Maker), ce sera le CEO (Chief Executive Officer) qui prendra cette charge.
| En '000 d'euros | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Achats pour les immeubles pris en charges car vendus durant l'exercice |
368 | 1.152 |
| Frais généraux, dont : | 294 | 294 |
| - entretien, gaz, eau, … | 71 | 68 |
| - assurances | 19 | 21 |
| - comptabilité | 67 | 64 |
| - honoraires | 20 | 29 |
| - administrateurs | 79 | 79 |
| - frais de bureau, GSM, … | 38 | 33 |
| 661 | 1.446 | |
| Frais engagés pour les immeubles mais enregistrés en stocks | 212 | 550 |
| Frais dus à la cotation de la société | ||
| Frais de comptabilité et de consolidation | 49 | 50 |
| Frais de contrôle légal des comptes | 15 | 14 |
| Coût de la cotation | 22 | 19 |
Les achats pour immeubles diminuent significativement parce que le chiffre d'affaires décroit. Par contre, les frais généraux sont stables.
Les frais directs et indirects de cotation constituent une charge très élevée au vu de la taille de l'entreprise.
Les frais de personnels s'élèvent à 165 K€ en 2016 contre 161 K€ en 2015. Il n'y a pas eu de changement significatif.
| En '000 d'euros | Dotation d'amortissements |
Dotation, reprises Pertes de valeur |
Autres charges opérationnelles |
Total |
|---|---|---|---|---|
| Dotation (-) / Reprise (+) de provision pour créances douteuses |
- | - | - | - |
| Amortissements et pertes de valeur s/immobilisations corporelles |
-7 | - | - | -7 |
| Amortissements et pertes de valeur s/immeubles de placement |
-100 | -6 | - | -106 |
| Taxes (prime, préc. immob, TVA …) | -103 | -103 | ||
| -107 | -6 | -103 | -216 |
En 2015, les charges opérationnelles étaient de177 K€. La différence provient de l'amortissement annuel du nouveau hall et de la nouvelle voiture.
| En '000 d'euros | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Résultats sur cession d'actifs non courants | 7 | 0 |
| Autres résultats non opérationnels | 7 | 0 |
Il s'agit du résultat de la vente d'un véhicule.
En '000 d'euros
.
| Produits financiers | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Intérêts sur placements de trésorerie | 0 | 0 |
| Plus value s/vente de titres | - | - |
| Dividendes perçus | - | - |
| Produits financiers | 0 | 0 |
| Charges financières | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Charges d'intérêts | -16 | -27 |
| Autres charges financières | -3 | -5 |
| Charges financières | -19 | -32 |
La SA des Charbonnages de Gosson-Kessales en liquidation a pour objet la liquidation de son patrimoine immobilier. Elle clôture ses comptes le 31 décembre.
Au 31 décembre 2016, la participation de Neufcour dans la SA Gosson Kessales en liquidation s'élève à 36,92 %.
| En '000 d'euros | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Part du résultat | ||
| Ventes | 2 | 2 |
| Résultat net | -17 | -12 |
Il a été tenu compte de l'impôt latent de liquidation.
D'une part, l'activité reste faible et, d'autre part, la société acte une réduction de valeur sur quelques placements et une provision complémentaire pour dépollution.
| 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|
| Autres produits non-opérationnels 1 |
0 |
Il s'agit du remboursement d'un décompte de charges pour Wérimmo facturé sur 2015.
| En '000 d'euros Impôt exigible |
31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Charge d'impôts exigibles | -28 | - |
| Produit d'impôts | - | - |
| Ajustement au titre d'impôt exigible des exercices antérieurs | - | - |
| Impôt différé | -72 | -106 |
| Impôts comptabilisés au compte de résultat consolidé | -100 | -106 |
| En '000 d'euros | 31.12.2016 | 31.12.2015 | |
|---|---|---|---|
| Neufcour : impôts différés | -72 | Neufcour : impôts différés | -19 |
| Bouille : impôts | -27 | Bouille : impôts différés | -87 |
| Wérimmo : impôts | -1 | Wérimmo : impôts différés | 0 |
| -100 | -106 |
| Charge d'impôts à considérer | -100 | -106 |
|---|---|---|
| Taux d'impôt théorique applicable | 33,99 % | -33,99 % |
| En '000 d'euros | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Rapprochement entre le taux d'impôt effectif et le taux d'impôt théorique applicable |
||
| Résultat avant impôts | 1.044 | 286 |
| Charge d'impôts réelle sur base du taux d'impôt effectif | 28 | 0 |
| Taux d'impôt effectif | 2,68 % | 0% |
| Eléments de réconciliation pour l'impôt théorique nominal | ||
| Résultat | ||
| Résultat consolidé avant impôts (EBT) | 32 | 286 |
| Quote-part dans le résultat des entreprises MEE | +17 | +12 |
| Neutralisation du résultat des sociétés du groupe présentant | ||
| une perte fiscale dans les comptes sociaux (résultat intragroupe éliminé) | +66 | +10 |
| Neutralisation des résultats liés à la consolidation et aux référentiels IFRS | +996 | +48 |
| Impact fiscal des frais non déductibles | +5 | +6 |
| Impact fiscal des produits et plus-values non taxables | -951 | 0 |
| Déduction des intérêts notionnels | -33 | -234 |
| Pertes récupérables | -51 | -127 |
| Résultat à considérer | 81 | 0 |
| Charge d'impôts | ||
| Charge d'impôts comptabilisée au compte de résultat consolidé | 100 | 106 |
| Ajustement au titre d'impôt exigible des exercices antérieurs | 0 | 0 |
Aucun litige fiscal significatif n'a été enregistré durant la période.
Il n'y a qu'une seule catégorie d'action : des actions ordinaires, au nombre de 366.060.
Il n'y a pas eu de modification du nombre d'actions en circulation et ce depuis 1995. Le nombre d'actions en circulation est de 363.250, 2.810 actions étant détenues par le groupe via la filiale Bouille.
Le résultat de base par action est calculé en divisant le résultat net de l'exercice attribuable aux actions divisé par le nombre d'actions en circulation.
| Calcul du résultat par action | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| 1. Nombre d'actions 1.1. Nombre d'actions, de base |
366.060 | 366.060 |
| 1.2. Ajustements afin de calculer le nombre moyen pondéré d'actions | -2 810 | -2 810 |
| 1.3. Nombre moyen pondéré d'actions | 363.250 | 363.250 |
Il n'y a pas de résultat provenant des activités abandonnées. Tout le résultat est issu des activités poursuivies.
| 2.1. Résultat attribuable aux porteurs de capitaux propres de la société mère |
-138 | 180 |
|---|---|---|
| 2.2. Résultat global dilué distribuable aux actionnaires ordinaires | 0 | 0 |
| 2.3. Résultat global par action | -0,38 € | 0,50 € |
Chênée : bâtiments du « Père Lejeune »
| En '000 d'euros | Installations, machines et outillage |
Véhicules à moteur |
Total |
|---|---|---|---|
| Valeur comptable brute | |||
| Au 31 décembre 2015 | 164 | 32 | 196 |
| - Acquisitions | - | 41 | 41 |
| - Cessions et désaffectations | - | -32 | -32 |
| Au 31 décembre 2016 | 164 | 41 | 205 |
| Amortissements cumulés | |||
| Au 31 décembre 2015 | -163 | -29 | -192 |
| - Dotations | -1 | -7 | -8 |
| - Cessions et désaffectations | +29 | +29 | |
| Au 31 décembre 2016 | -164 | -7 | -171 |
| Valeur comptable nette au 31 décembre 2016 | 0 | 34 | 34 |
Le siège social est constitué d'une partie du bâtiment sis à Romsée. Neufcour occupe 150 m2 des 1.500 m2 habitables. L'immeuble est totalement amorti. En ce qui concerne le terrain relatif au siège social, sa valeur historique serait de 379 €, soit en-dessous du seuil de matérialité que la société a fixé à 10.000 €.
Les immeubles de placement sont comptabilisés au coût historique.
| En '000 d'euros | Terrains | Autres immeubles de placement |
Total |
|---|---|---|---|
| Valeur comptable brute | |||
| Au 31 décembre 2015 | 1.867 | 5.714 | 7.581 |
| - Acquisitions | +1 | +117 | +118 |
| - Cessions et transferts vers les stocks | -76 | 0 | -76 |
| - Autre variation | - | - | |
| Au 31 décembre 2016 | 1.792 | 5.831 | 7.623 |
| Au 31 décembre 2015 | - | -4.408 | -4.408 |
|---|---|---|---|
| - Dotations | - | -100 | -100 |
| - Cessions et transferts vers les stocks | - | - | - |
| Au 31 décembre 2016 | - | -4.508 | -4.508 |
| Valeur comptable nette au 31 décembre 2016 | 1.792 | 1.323 | 3.115 |
| En '000 d'euros | Evaluations | Valeurs comptables | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sites | Superficies m2 * ( ) |
Belgique Luxemb. |
Immeubles de placement |
||||
| Chatelain 2007 |
Mascot 2009 |
Galtier 2010 |
B. Immo 2013 |
Brutes | Nettes | ||
| Romsée - Terrains et bâtiments | 127.134 | 2.793 | 2.708 | 2.285 | 5.567 | 1.832( | |
| Xhawirs III - Arrière zone | 28.262 | - | - | 90 | 39 | 39 | |
| Xhawirs - Terril | 128.039 | 429 | 365 | 591 | 140 | 140 | |
| Beyne-Heusay - Homvent | 29.436 | 276 | 235 | 300 | 74 | 74 | |
| Beyne-Heusay – Epine - Bois | p.m. | 40 | 40 | ||||
| Chênée - Haïsses-Piedroux | 351.974 | 3.469 | 2.949 | 5.485 | 857 | 857 | |
| Total Neufcour et Bouille | 6.967 | 6.257(**) | 8.751 | - | 6.717 | 2.982 | |
| Diekirch – appartements | 1.321 | 906 | 133 | ||||
| Total Groupe Neufcour | 6.967 | 6.257 | 8.751 | 1.321 | 7.623 | 3.115 |
Pour le site de la paire de Wérister à Romsée, une provision pour assainissement et dépollution du site a été constituée antérieurement pour un montant de 2.130 K€.
Pour les autres sites, dont le Homvent à Beyne-Heusay, les études n'ont pas été réalisées.
(*) Les surfaces peuvent différer des évaluations du fait de mesurages plus précis (ex. Romsée).
(**) La sprl Mascot déduisait en 2009, 2.000 K€ pour les frais de dépollution et assainissement et 1.270 K€ pour l'impôt estimé sur la plus-value.
Les seules immobilisations incorporelles sont des logiciels. Leur valeur comptable est inférieure à 1.
La SA des Charbonnages de Gosson-Kessales en liquidation a pour objet la liquidation de son patrimoine immobilier. Elle clôture ses comptes le 31 décembre.
Au 31 décembre 2016, la participation de Neufcour dans la SA Gosson Kessales en liquidation s'élève à 36,92 %.
| En '000 d'euros | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Part du bilan | ||
| Actifs courants | 1.876 | 1.885 |
| Actifs non-courants | 41 | 41 |
| Passifs courants | -333 | -335 |
| Passifs non-courants | -1.185 | -1.175 |
| Actifs nets | 399 | 416 |
| En '000 d'euros | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Valeur au 1er janvier | 416 | 352 |
| - Vendues en cours d'année | - | - |
| - Acquises en cours d'année | - | 66 |
| - Résultat | -17 | -2 |
| Valeur au 31 décembre | 399 | 416 |
Valorisation de la perte fiscale
| En '000 d'euros | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Neufcour | 1.094 | 1.166 |
| Bouille | 0 | 0 |
| Total | 1.094 | 1.166 |
| En '000 d'euros Autres immobilisations financières |
31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Actifs financiers à la juste valeur par le biais du compte de résultat | ||
| Valeur brute | 1 | 1 |
| Cumul des pertes de valeur | 0 | 0 |
| Valeur nette | 1 | 1 |
| Autres actifs financiers | ||
| Autres immobilisations financières | 16 (*) | 16 (*) |
| Total | 17 | 17 |
(*) Cautions pour la Commune de Flémalle et pour la Commune de Fléron (construction du hall à Romsée)
| En '000 d'euros | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Stocks, montant net (du bilan) | 1.884 | 1.973 |
| 1. Valeurs brutes comptables | 1.884 | 1973 |
| 1.4. Travaux en cours (travaux d'études et développements) | 1.856 | 1.922 |
| 1.5. Produits finis (parcelles avec permis) | 28 | 51 |
| 2. Amortissements et autres réductions de valeur ( - ) | 0 | 0 |
| En '000 d'euros | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Piedroux-Haïsses /Chênée | 1.183 | 1.027 |
| Romsée (Bureaux-paire-halls) | 286 | 262 |
| Homvent/Beyne-Heusay | 73 | 54 |
| Xhawirs/Herve | 340 | 628 |
| Divers | 2 | 2 |
| Total | 1.884 | 1.973 |
| En '000 d'euros | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Clients, autres débiteurs courants et autres actifs courants | ||
| Clients bruts | 45 | 824(1) |
| Cumul des corrections de valeur | 0 | 0 |
| Clients nets | 45 | 824 |
| Autres débiteurs courants (TVA, retenue s/vente, …) | 2 | 40 |
| Clients et autres débiteurs courants | 47 | 864 |
(1) Essentiellement constitué par le prix de vente des maisons et des terrains à Herve-Xhendelesse pour lesquels les compromis ont été signés, mais pas les actes authentiques à la date de clôture.
| En '000 d'euros Trésorerie et équivalent |
31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Placements, dépôts à terme | - | - |
| Soldes bancaires | 579 | 405 |
| Caisse | 7 | 3 |
| Total | 586 | 408 |
| En '000 d'euros | 31.12.2016 | 31.12.2015 | |
|---|---|---|---|
| Autres actifs courants | 7 | 5 | |
Ce poste regroupe les charges à reporter et les produits acquis.
A sa création en 1995, le capital de la société était de 255.000.000 BEF représenté par 366 060 actions sans désignation de valeur nominale. A l'origine, il y avait 222.210 actions ordinaires, 126.975 actions privilégiées AFV1 et 16.875 actions privilégiées AFV2. En date du 24 mars 1999, la société a procédé à une réduction de capital. Le capital a été fixé alors à 181.788.000 BEF. Elle a également supprimé la différenciation des actions : elles sont toutes devenues des actions ordinaires.
En date du 18 juin 2001, la société a augmenté son capital sans création d'actions nouvelles pour le porter à 181.932.949 BEF, puis elle a converti ce montant en euros, soit 4.510.000 €. Il n'y a qu'une seule catégorie d'actions : des actions ordinaires, sans désignation de valeur nominale (SDVN).
Il n'y a pas eu de modification du nombre d'actions en circulation en début d'exercice par rapport au nombre en circulation en fin d'exercice et ce, depuis l'année 1995.
| Actions ordinaires | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| I. Mouvements du nombre d'actions | ||
| Nombre d'actions, solde d'ouverture | 366.060 | 366.060 |
| Nombre d'actions, solde de clôture | 366.060 | 366.060 |
| II. Autres informations | ||
| 1. Valeur nominale des actions 2. Nombre d'actions propres en possession de l'entreprise ou des parties liées |
SDVN 39.341 |
SDVN 39.341 |
| 3. Dividendes intérimaires payés pendant l'exercice | 0 | 0 |
| En '000 d'euros | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Réserves consolidées | ||
| Réserve légale | 541 | 541 |
| Réserves immunisées (*) | 76 | 76 |
| Réserves disponibles | -490 | -373 |
| Réserves de réévaluation | - | - |
| Réserves pour actions propres | -46 | -46 |
| Réserves | 81 | 198 |
(*) vente terrain + quotité monétaire
| Provision pour dépollution | ||
|---|---|---|
| Au 1er janvier 2016 | 1.693 | |
| Dotations de l'exercice | 0 | |
| Utilisations | 22 | |
| Reprises | 0 | |
| Au 31 décembre 2016 | 1.671 |
La législation environnementale wallonne (décret « sol ») détermine les obligations des propriétaires en matière d'assainissement des sols et des sous-sols.
En 2004, il avait été décidé pour la paire de Romsée de tenir compte d'une étude des sols et des traitements à y apporter. La proximité de la ville et les accès à celle-ci rendent ce lotissement très intéressant.
Pour ces motifs, il a été décidé d'acter une provision pour l'assainissement du site de Wérister de 2.130 K€ en 2009, année de l'entrée en vigueur du décret « sol ». La provision a été déterminée sur base des études menées par la société SITEREM, spécialisée dans la détection et l'élimination des pollutions du sol.
| En '000 d'euros | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Emprunts | 380 | 530 |
| 0 | 0 | |
| Total | 380 | 530 |
Ce poste comprend 80 K€ d'emprunt long terme remboursé et de 300 K€ d'emprunt straigt loan. L'emprunt long terme à rembourser après 2017 est de 180 K€.
| En '000 d'euros | ||
|---|---|---|
| Impôts exigibles | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
| Charge fiscale estimée de l'exercice | 28 | 0 |
| Charges fiscales à payer pour l'exercice précédent | 0 | 0 |
| TVA à payer | 14 | 0 |
| Total | 42 | 0 |
| En '000 d'euros | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Fournisseurs et autres créditeurs courants | ||
| Fournisseurs | 127 | 608 (*) |
| TVA à payer | 0 | 0 |
| Dette salariale et sociale | 58 | 19 |
| Avances reçues | 0 | 0 |
| Autres créditeurs courants | 0 | 0 |
| Total | 185 | 627 |
(*) dont factures émises en fin d'année par l'entreprise de travaux chargée d'aménager le site Les 2 Tilleuls à Herve- Xhendelesse.
En '000 d'euros
| 31.12.2016 | 31.12.2015 | |
|---|---|---|
| Autres passifs courants | ||
| Dividendes | 47 | 47 |
| Capital à rembourser | 68 | 68 |
| Comptes de régularisation | 0 | 0 |
| Autres | 18 | 29 |
| Total | 133 | 144 |
D'une manière générale, les ventes et achats avec les parties liées sont réalisés aux conditions commerciales habituelles et aux prix du marché. Il en est de même des prestations de service intra-groupe. Les soldes en-cours à la fin de l'exercice ne sont pas garantis. Les règlements de ces soldes se font en trésorerie.
La société mère : Compagnie financière de Neufcour SA en relation avec les parties liées
| En '000 d'euros 2015 |
Produits s/parties liées |
Charges s/parties liées |
Créances s/parties liées au 31 déc. |
Taux d'intérêt créances |
Dettes envers parties liées au 31 déc. |
Taux d'intérêt dettes |
|---|---|---|---|---|---|---|
| FILIALES | 1.126 | 41 | 1.759 | - | 0 | - |
| Dividendes reçus de Bouille SA | 999 | - | - | - | - | - |
| Emoluments reçus de Bouille SA | 4 | - | - | - | - | - |
| Location de bureau à Bouille SA | 6 | - | - | - | - | - |
| Refacturation frais de Bouille SA | 66 | - | 32 | - | - | - |
| Intérêts s/avance reçue de Bouille SA | - | 7 | - | 3% | - | - |
| Perte s/donation de terrains à Bouille SA |
- | 34 | - | - | - | - |
| Dette envers Bouille SA | - | - | - | 3 % | - | 3 % |
| Créance envers Bouille SA | - | - | 549 | 3% | - | - |
| Intérêts s/avance faite à Wérimmo Luxembourg SA |
51 | - | - | 3 % | - | - |
| Créance Wérimmo Luxembourg SA | - | - | 1.178(*) | 3 % | - | - |
| ENTREPRISES MISES EN EQUIV. | 6 | - | 7 | - | 0 | - |
| Charbonnages de Gosson-Kessales SA (en liquidation) |
6 | - | 7 | - | - | - |
| Dette envers les Charbonnages de Gosson-Kessales SA (en liquidation) |
- | 0 | - | - | - | - |
| AUTRES PARTIES LIEES | - | - | - | - | - | - |
(*) Après déduction de la réduction de valeur.
A l'exception de la rémunération du directeur du patrimoine (qui n'est pas administrateur), il n'y a pas eu de transaction avec les dirigeants de l'entité.
Il n'y a pas eu de transactions autres que celles figurant au tableau ci-dessus.
Les opérations non inscrites au bilan sont reprises ci-dessous :
A ce jour, Neufcour n'a connaissance d'aucun litige, réclamation ou autre problème potentiel en matière environnementale, hormis les résultats des études faites sur le site de Romsée qui donnent lieu aux travaux d'assainissement en cours, et n'a jamais eu de litige similaire par le passé. Des études de sol sont en cours sur le site du Homvent à Beyne-Heusay. Les résultats ne sont pas encore connus.
Le Conseil d'administration de la Compagnie Financière de Neufcour SA, composé des membres suivants :
atteste que, à sa connaissance :
Le Conseil d'administration de la Compagnie Financière de Neufcour SA déclare également que, pour autant qu'il en soit au courant :
Enfin, à la connaissance de la Compagnie Financière de Neufcour SA, aucune situation de conflit d'intérêt ne s'est produite au cours de l'exercice clôturé le 31 décembre 2016.
S.P.R.L. Civile Parc Industriel des Hauts-Sarts Première Avenue, 115 à 4040 Herstal Tél. 04/248.62.50 Fax. 04/248.90.37 Email : [email protected]
Conformément aux dispositions légales, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaire. Ce rapport inclut notre opinion sur les comptes consolidés ainsi que la déclaration complémentaire requise. Ces comptes consolidés comprennent l'état de la situation financière consolidé au 31 décembre 2016, l'état du résultat global consolidé, l'état consolidé des variations de capitaux propres et un tableau consolidé des flux de trésorerie pour l'exercice clos le 31 décembre 2016 ainsi que les annexes.
Nous avons procédé au contrôle des comptes consolidés pour l'exercice clos le 31 décembre 2016, établis sur la base du référentiel comptable applicable en Belgique, dont le total du bilan consolidé s'élève à 7.224.524,38 € et dont le compte de résultats consolidé se solde par un bénéfice de l'exercice de 138.525,15 €.
L'organe de gestion est responsable de l'établissement de comptes consolidés donnant une image fidèle conformément au référentiel comptable applicable en Belgique, ainsi que de la mise en place du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces comptes consolidés sur la base de notre audit. Nous avons effectué notre audit selon les normes internationales d'audit (ISA). Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux exigences déontologiques ainsi que de planifier et de réaliser l'audit en vue d'obtenir une assurance raisonnable que les comptes consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives.
Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournies dans les comptes consolidés. Le choix des procédures mises en œuvre, y compris l'évaluation des risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, relève du jugement du commissaire. En procédant à cette évaluation des risques, le commissaire prend en compte le contrôle interne de l'entité relatif à l'établissement de comptes consolidés donnant une image fidèle, cela afin de définir des procédures de contrôle appropriées selon les circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de l'entité. Un audit consiste également à apprécier le caractère approprié des méthodes comptables retenues, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l'organe de gestion, et la présentation d'ensemble des comptes consolidés.
Nous avons obtenu de l'organe de gestion et des préposés de l'entité les explications et informations requises pour notre contrôle.
Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
A notre avis, les comptes consolidés de la société au 31 décembre 2016, donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de l'ensemble consolidé ainsi que de ses résultats consolidés et de ses flux de trésorerie pour l'exercice clos à cette date, conformément au référentiel comptable applicable en Belgique.
L'organe de gestion est responsable de l'établissement et du contenu du rapport de gestion sur les comptes consolidés.
Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d'audit (ISA) applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans tous les aspects significatifs, le respect de certaines obligations légales et réglementaires. Sur cette base, nous faisons la déclaration complémentaire suivante qui n'est pas de nature à modifier la portée de notre opinion sur les comptes consolidés :
Herstal, le 25 avril 2017
SPRL « HAULT, & Associés, Réviseurs d'entreprises » Commissaire Représentée par François HAULT Gérant
Chênée : Vue sur les terrains des Piédroux
En application de l'article 105 du Code des Sociétés, les comptes figurant ci-après sont une version abrégée des comptes annuels de la SA Compagnie Financière de Neufcour établis selon les normes comptables belges. Leur version intégrale, comprenant le bilan social, sera déposée à la Banque Nationale de Belgique et est également disponible au siège de la société. L'attestation des comptes annuels établie par le Commissaire a été donnée sans réserve.
| En euros | Ann. | Codes | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|---|---|
| ACTIF | ||||
| Frais d'établissement | 6.1 | 20 | ||
| ACTIFS IMMOBILISÉS | 21/28 | 5.510.207,15 | 5.461.010,06 | |
| Immobilisations incorporelles | 6.2 | 21 | 38,36 | |
| Immobilisations corporelles | 6.3 | 22/27 | 2.322.925,60 | 2.314.199,35 |
| Terrains et constructions | 22 | 2.288.908,32 | 2.310.650,47 | |
| Installations, machines et outillage | 23 | |||
| Mobilier et matériel roulant | 24 | 34.017,28 | 3.548,88 | |
| Location-financement et droits similaires | 25 | |||
| Autres immobilisations corporelles | 26 | |||
| Immobilisations en cours et acomptes versés | 27 | |||
| Immobilisations financières 6 | .4/6.5.1 | 28 | 3.187.281,55 | 3.146.772,35 |
| Entreprises liées 6.15 | 280/1 | 3.079.567,41 | 3.039.058,21 | |
| Participations | 280 | 1.902.021,52 | 1.902.021,52 | |
| Créances | 281 | 1.177.545,89 | 1.137.036,69 | |
| Entreprises avec lesquelles il existe un lien de participation . 6.15 | 282/3 | 90.497,25 | 90.497,25 | |
| Participations | 282 | 90.497,25 | 90.497,25 | |
| Créances | 283 | |||
| Autres immobilisations financières | 284/8 | 17.216,89 | 17.216,89 | |
| Actions et parts | 284 | 1.116,89 | 1.116,89 | |
| Créances et cautionnements en numéraire | 285/8 | 16.100,00 | 16.100,00 | |
| ACTIFS CIRCULANTS | 29/58 | 2.208.710,08 | 2.448.214,87 | |
| Créances à plus d'un an | 29 | |||
| Créances commerciales | 290 | |||
| Autres créances | 291 | |||
| Stocks et commandes en cours d'exécution | 3 | 1.537.368,12 | 1.613.234,96 | |
| Stocks | 30/36 | 1.537.368,12 | 1.613.234,96 | |
| Approvisionnements | 30/31 | |||
| En-cours de fabrication | 32 | |||
| Produits finis | 33 | |||
| Marchandises | 34 | |||
| Immeubles destinés à la vente | 35 | 1.537.368,12 | 1.613.234,96 | |
| Acomptes versés Commandes en cours d'exécution |
36 37 |
|||
| Créances à un an au plus | 40/41 | 631.643,27 | 467.530,24 | |
| Créances commerciales | 40 | 41.200,51 | 434.327,52 | |
| Autres créances | 41 | 590.442,76 | 33.202,72 | |
Actions propres ...................................................................... Autres placements .................................................................
Comptes de régularisation ...................................................... 6.6 TOTAL DE L'ACTIF ...................................................................
Valeurs disponibles .................................................................
50 51/53 54/58 490/1 ............................. .............................
33.398,33 6.300,36
20/58 7.718.917,23 7.909.224,93
............................. .............................
362.968,92 4.480,75
| Ann. | Codes | 31.12.2016 | 31.12.2015 | |
|---|---|---|---|---|
| PASSIF | ||||
| CAPITAUX PROPRES | 10/15 | 5.147.185,27 | 4.201.040,46 | |
| Capital 6.7.1 Capital souscrit Capital non appelé |
10 100 101 |
4.510.000,00 4.510.000,00 |
4.510.000,00 4.510.000,00 |
|
| Primes d'émission | 11 | 133.590,19 | 133.590,19 | |
| Plus-values de réévaluation | 12 | 1.065.332,53 | 1.135.629,39 | |
| Réserves Réserve légale Réserves indisponibles Pour actions propres Autres Réserves immunisées Réserves disponibles |
13 130 131 1310 1311 132 133 |
617.329,03 540.903,67 76.425,36 |
617.329,03 540.903,67 76.425,36 |
|
| Bénéfice (Perte) reporté(e) (+)/(-) | 14 | -1.179.066,48 | -2.195.508,15 | |
| Subsides en capital | 15 | |||
| Avance aux associés sur répartition de l'actif net | 19 | |||
| PROVISIONS ET IMPÔTS DIFFÉRÉS | 16 | 1.671.129,91 | 1.693.267,91 | |
| Provisions pour risques et charges Pensions et obligations similaires Charges fiscales Grosses réparations et gros entretien Obligations environnementales Autres risques et charges |
6.8 | 160/5 160 161 162 163 164/5 |
1.671.129,91 1.671.129,91 |
1.693.267,91 1.693.267,91 |
| DETTES | 17/49 | 900.602,05 | 2.014.916,56 | |
|---|---|---|---|---|
| Dettes à plus d'un an | 6.9 | 17 | 229.578,59 | 309.578,63 |
| Dettes financières | 170/4 | 179.999,89 | 259.999,93 | |
| Emprunts subordonnés | 170 | |||
| Emprunts obligataires non subordonnés | 171 | |||
| Dettes de location-financement et dettes assimilées | 172 | |||
| Etablissements de crédit | 173 | 179.999,89 | 259.999,93 | |
| Autres emprunts | 174 | |||
| Dettes commerciales | 175 | |||
| Fournisseurs | 1750 | |||
| Effets à payer | 1751 | |||
| Acomptes reçus sur commandes | 176 | |||
| Autres dettes | 178/9 | 49.578,70 | 49.578,70 | |
| Dettes à un an au plus | 6.9 | 42/48 | 670.048,46 | 1.703.848,13 |
| Dettes à plus d'un an échéant dans l'année | 42 | 80.000,04 | 80.000,04 | |
| Dettes financières | 43 | 300.000,00 | 450.000,00 | |
| Etablissements de crédit | 430/8 | 300.000,00 | 450.000,00 | |
| Autres emprunts | 439 | |||
| Dettes commerciales | 44 | 105.872,71 | 588.534,13 | |
| Fournisseurs | 440/4 | 105.872,71 | 588.534,13 | |
| Effets à payer | 441 | |||
| Acomptes reçus sur commandes | 46 | |||
| Dettes fiscales, salariales et sociales | 6.9 | 45 | 61.834,30 | 11.789,95 |
| Impôts | 450/3 | 28.831,60 | 184,41 | |
| Rémunérations et charges sociales | 454/9 | 33.002,70 | 11.605,54 | |
| Autres dettes | 47/48 | 122.341,41 | 573.524,01 | |
| Comptes de régularisation | 6.9 | 492/3 | 975,00 | 1.489,80 |
| TOTAL DU PASSIF | 10/49 | 7.718.917,23 | 7.909.224,93 |
| Ann. | Codes | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|
| Ventes et prestations | 70/76A | 746.994,08 | 1.559.659,42 | |
| Chiffre d'affaires 6.10 | 70 | 313.532,00 | 1.271.188,50 | |
| En-cours de fabrication, produits finis et commandes en | ||||
| cours d'exécution: augmentation (réduction) (+)/(-) | 71 | |||
| Production immobilisée | 72 | |||
| Autres produits d'exploitation 6.10 | 74 | 433.462,08 | 288.470,92 | |
| Produits d'exploitation non récurrents 6.12 | 76A | |||
| Coût des ventes et des prestations | 60/66A | 757.218,16 | 1.497.286,39 | |
| Approvisionnements et marchandises | 60 | 243.746,44 | 1.036.480,08 | |
| Achats | 600/8 | 167.879,60 | 843.377,23 | |
| Stocks: réduction (augmentation) (+)/(-) | 609 | 75.866,84 | 193.102,85 | |
| Services et biens divers | 61 | 257.678,18 | 257.255,61 | |
| Rémunérations, charges sociales et pensions (+)/(-) 6.10 | 62 | 127.057,76 | 98.719,79 | |
| Amortissements et réductions de valeur sur frais | ||||
| d'établissement, sur immobilisations incorporelles et | ||||
| corporelles | 630 | 71.604,54 | 53.047,02 | |
| Réductions de valeur sur stocks, sur commandes en cours d'exécution et sur créances commerciales: dotations |
||||
| (reprises) (+)/(-) 6.10 | 631/4 | |||
| Provisions pour risques et charges: dotations (utilisations et | ||||
| reprises) (+)/(-) 6.10 | 635/8 | |||
| Autres charges d'exploitation 6.10 | 640/8 | 79.269,24 | 64.333,01 | |
| Charges d'exploitation portées à l'actif au titre de frais de | ||||
| restructuration (-) | 649 | |||
| Charges d'exploitation non récurrentes 6.12 | 66A | -22.138,00 | -12.549,12 | |
| Bénéfice (Perte) d'exploitation (+)/(-) | 9901 | -10.224,08 | 62.373,03 | |
| Produits financiers Produits financiers récurrents |
||||
| Produits des immobilisations financières | 75/76B 75 |
1.050.076,89 1.050.076,89 |
51.162,97 | |
| Produits des actifs circulants | 750 | 1.049.971,72 | 51.162,97 51.078,80 |
|
| Autres produits financiers 6.11 | 751 | 0,27 | ||
| Produits financiers non récurrents 6.12 | 752/9 | 105,17 | 83,90 | |
| 76B | ||||
| Charges financières | ||||
| Charges financières récurrentes 6.11 | 65/66B | 23.255,81 | 44.386,99 | |
| Charges des dettes Réductions de valeur sur actifs circulants autres que stocks, |
65 | 23.255,81 | 44.386,99 | |
| commandes en cours et créances commerciales: dotations | 650 | 22.333,85 | 41.782,05 | |
| (reprises) (+)/(-) | ||||
| Autres charges financières | 651 | |||
| Charges financières non récurrentes 6.12 | 652/9 | 921,96 | 2.604,94 | |
| Bénéfice (Perte) de l'exercice avant impôts (+)/(-) | 66B | |||
| 9903 | 1.016.597,00 | 69.149,01 | ||
| Prélèvements sur les impôts différés | ||||
| Transfert aux impôts différés | 780 | |||
| Impôts sur le résultat (+)/(-) 6.13 | 680 | |||
| Impôts | 67/77 | 155,33 | 184,48 | |
| Régularisations d'impôts et reprises de provisions fiscales | 670/3 | 155,33 | 184,48 | |
| Bénéfice (Perte) de l'exercice (+)/(-) | 77 | |||
| Prélèvements sur les réserves immunisées | 9904 | 1.016.441,67 | 68.964,53 | |
| 789 | ||||
| Transfert aux réserves immunisées | 689 | |||
| Bénéfice (Perte) de l'exercice à affecter (+)/(-) | ||||
| 9905 | 1.016.441,67 | 68.964,53 |
| Codes | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|
| Bénéfice (Perte) à affecter (+)/(-) | 9906 | -1.179.066,48 | -2.195.508,15 |
| Bénéfice (Perte) de l'exercice à affecter (+)/(-) | (9905) | 1.016.441,67 | 68.964,53 |
| Bénéfice (Perte) reporté(e) de l'exercice précédent (+)/(-) | 14P | -2.195.508,15 | -2.264.472,68 |
| Prélèvements sur les capitaux propres | 791/2 | ||
| sur le capital et les primes d'émission | 791 | ||
| sur les réserves | 792 | ||
| Affectations aux capitaux propres | 691/2 | ||
| au capital et aux primes d'émission | 691 | ||
| à la réserve légale | 6920 | ||
| aux autres réserves | 6921 | ||
| Bénéfice (Perte) reporté(e) (+)/(-) | (14) | -1.179.066,48 | -2.195.508,15 |
| Intervention d'associés dans la perte | 794 | ||
| Bénéfice à distribuer | 694/7 | ||
| Rémunération du capital | 694 | ||
| Administrateurs ou gérants | 695 | ||
| Employés | 696 | ||
| Autres allocataires | 697 |
| Nom | COMPAGNIE FINANCIERE DE NEUFCOUR |
|---|---|
| Forme juridique | Société Anonyme |
| Statuts coordonnés – date de modification | 20/09/2007 |
| Adresse | Rue Churchill, 26 – 4624 Romsée Belgique Tél : +32 (0) 4 358 69 44 Fax : + 32 (0) 4 358 23 83 Web : www.neufcour.com e-mail : [email protected] |
| R.P.M. | Liège (section Liège) |
| N° d'entreprise | 0457 006 788 |
| Banque dépositaire | BNP Paribas Fortis |
| Date de constitution | 29 décembre 1995 |
| Durée | Illimitée |
| Commissaire | SPRL HAULT & Associés, représentée par François Hault |
| Management | VALLOO CONSULT SPRL, représentée par Jacques Janssen |
| Date de clôture des comptes | 31 décembre |
| Nombre d'actions | 366.060 |
| Expert-comptable | FINAUDIT SPRL, représentée par Thierry Hocepied |
| Expert immobilier | GALTIER EXPERTISES SA |
| Secteur | Immobilier |
| Personne de contact | Jacques Janssen, représentant la SPRL VALLOO CONSULT, administrateur délégué |
| 19 juin 2017 | Assemblée générale ordinaire à 16 h |
|---|---|
| 31 août 2017 | Publication des résultats semestriels au 30 juin 2017 |
| 27 avril 2018 | Publication du rapport financier annuel 2017 |
| 18 juin 2018 | Assemblée générale ordinaire à 16 h |
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