AI assistant
NanJing Public Utilities Development Co., Ltd. — Audit Report / Information 2011
Jul 28, 2012
53622_rns_2012-07-28_1d57443e-6a89-475b-af8a-f9f14a738e70.PDF
Audit Report / Information
Open in viewerOpens in your device viewer
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
南京市城市建设投资控股（集团）有限责任公司 拟与南京中北 ( 集团 ) 股份有限公司资产臵换 涉及的南京新城巴士有限公司 股东部分权益价值 资产评估说明
信资评报字（2012）第105号
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ................................................................. 2 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ......................................................... 3 一、委托方、被评估单位、产权持有单位和其他评估报告使用者 ......................................... 3 二、关于评估目的的说明 ............................................................................................................. 7 三、关于评估范围的说明 ............................................................................................................. 7 四、关于评估基准日的说明 ......................................................................................................... 8 五．可能影响评估工作的重大事项说明 ..................................................................................... 8 六、资产及负债清查情况的说明 ................................................................................................. 8 七、已向评估机构提供的资料清单 ........................................................................................... 10 第三部分 资产评估技术说明 ................................................................................... 11 一、评估对象与评估范围 ........................................................................................................... 11 二、资产核实情况总体说明 ....................................................................................................... 13 三、资产基础法评估说明 ........................................................................................................... 16 四、评估结果及分析 ................................................................................................................... 55 第四部分 评估结论及其分析 ................................................................................. 56 一、评估结论 ............................................................................................................................... 56 二、评估结论成立条件 ............................................................................................................... 57 三、评估结论的瑕疵事项和特别事项 ....................................................................................... 57 四、评估基准日的期后事项及对评估结论的影响 ................................................................... 57 五、评估结论的效力、使用范围与有效期 ............................................................................... 58
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
1
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
评估说明仅供资产评估管理机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查 评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给 其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
任何单位和个人都不得非法使用本评估说明，亦不得代表评估机构对评估说 明作任何释义。
任何单位和个人非法使用本评估说明，将承担相应的法律责任。
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
2
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
本公司－南京新城巴士有限公司，因南京市城市建设投资控股（集团）有限 责任公司拟与南京中北(集团)股份有限公司资产臵换事宜，由南京市城市建设投资 控股（集团）有限责任公司委托上海立信资产评估有限公司对该事宜所涉及的本公 司于 2011 年 12 月 31 日的股东部分权益价值进行了评估。现将有关事项说明如 下：
一、委托方、被评估单位、产权持有单位和其他评估报告使用者
企业名称： 南京市城市建设投资控股（集团）有限责任公司 住 所： 白下区石鼓路98号阳光大厦14楼 注册资本： 40亿元 法定代表人： 邹建平
公司类型： 有限责任公司
经营范围： 公司主要经营范围：接受市政府委托承担城市基础设施及市政公用 事业项目的投资、融资、建设、运营、管理任务；从事授权范围内国有资产经营和 资本运作，盘活城建存量资产，广泛吸纳社会资本，实施项目投资和管理、资产收 益管理、产权监管、资产重组和经营。
经营期限： 2002年11月28日至**
注 册 号： 320100000036932
具体介绍： 南京市城市建设投资控股（集团）有限责任公司（以下简称“公 司”或“南京城建集团”）经批准于2002年11月28日成立，取得南京市工商行政管 理局注册号为320100000036932的《企业法人营业执照》。公司为国有独资有限责 任公司，法定代表人：邹建平，注册资本40亿元人民币。
2011年末，公司注册资本40亿元，实收资本181.81亿元，增加的141.81亿元未 办理验资和工商变更的相关手续。
（二）被评估单位
企业名称：南京新城巴士有限公司
住 所：南京市江宁区同夏路 19 号
注 册资本：3900 万元 法定代表人：蔡长清 公司类型：有限责任公司
经营范围：许可经营项目：江宁区内、周边地区及江宁至南京地区公交客运业
务；客、货车的三级保养；发动机总成维修。一般经营项目：无。
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
3
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
经营期限：2003 年 3 月 31 日至 2023 年 3 月 31 日 注册号：320121000010664 公司简介：
南京新城巴士有限公司成立于 2003 年 4 月，前身是江宁区客运公司（即中北 客运公司），2001 年，江宁县划成了江宁区，随后中北集团出资收购并和公交总 公司合资在江宁区成立新城巴士公司，是南京市第四家公共交通企业，注册资本为 39,000,000.00 元，其中：南京中北（集团）股份有限公司出资 19,890,000.00 元， 占注册资本的 51%；南京市公共交通总公司出资 19,110,000.00 元，占注册资本的 49%。公司专营江宁区公交线路，于 2003 年 3 月 31 日在南京市工商行政管理局注 册登记, 营业执照注册号 3201211000010664。
主要会计政策及税收政策
（1）主要会计政策
-
本公司执行《企业会计准则》及其补充规定。
-
记账基础采用权责发生制，记账原则为历史成本。
-
外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。
-
应收款项坏账损失核算采用备抵法。坏账准备的计提方法和计提比例：
单项金额在 100 万元以上的重大应收款项坏账准备的计提方法：单独进行减值 测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损 益。
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项坏账准 备的确定依据、计提方法：账龄一年以内的按其余额的 1%计提，账龄在 1-2 年的 按其余额的 5%计提，账龄在 2-3 年的按其余额的 20%计提，账龄 3-5 年的按其余 额的 40%计提，账龄 5 年以上的按其余额的 80%计提坏账准备。
-
存货核算原则及计价方法
-
本公司存货主要为原材料、在用周转材料、低值易耗品等。
-
存货核算采用实际成本法，取得和发出时按实际成本计价。
在用低值易耗品于领用时一次摊销法摊销，但一次性领用总额超过5000 元时 进行分期摊销。存货的盘存制度：采用永续盘存制。
- 存货跌价准备的计提方法：
公司采取按存货类别的成本与相同类别的可变现净值比较，如果由于该类别存 货存在遭受毁损、全部或部分陈旧过时、销售价格低于成本等原因，使存货成本不 可完全收回时，按存货可变现净值低于成本的差额部分，计提存货跌价准备。
存货可变现净值以当期取得的同类存货的最新销售价、最新采购价、最新市场 价及主要供应商的最新批发价中最为可靠的一项证据为基础，并结合其他持有因素 后确定。
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
4
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
计提的存货跌价准备，计入当期损益。如已计提跌价准备的存货的价值得以恢 复的，则按恢复增加的数额（其增加数应以补足以前入帐的减少数为限）调整存货 跌价准备及当期收益。
对已霉烂变质、已过期且无转让价值、生产中已不再需要且无使用价值和转让 价值或其他足以证明无使用价值和转让价值的存货，按其账面价值当期全部转入损 益。
• 固定资产计价，折旧方法，预计使用年限和折旧率。 固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超 过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
-
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
-
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和 预计净残值率确定折旧率。
各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
| 类别 | 预计使用年限（年） | 预计净残值率 | 年折旧率% |
|---|---|---|---|
| 房屋建筑物 | 30－40 | 5% | 3.2%－2.4% |
| 通用设备 | 5 | 5% | 19% |
| 专用设备 | 8－12 | 5% | 12%－8% |
| 运输设备 | 5－10 | 5% | 19%－9.5% |
公司在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。
固定资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公 允价值减去处臵费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者 确定。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可 收回金额，减记的金额确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的 固定资产减值准备。
固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，以使 该固定资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除预计 净残值）。
固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，企业以单项固定资产为基础估计其 可收回金额。
- 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊 销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资 产，不予摊销。
| 不予摊销。 | |||
|---|---|---|---|
| 项 目 | 预计使用寿命 | 依 据 | |
| 土地使用权 | 50年 | 按证载终止日期 | |
| 5 |
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
- 预计负债的确认标准和计量方法
本公司涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时，如该等事项很可能需要
未来以交付资产或提供劳务、其金额能够可靠计量的，确认为预计负债。 与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债： 该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司； 该义务的金额能够可靠地计量。
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。 本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货 币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行 折现后确定最佳估计数。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基 本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价 值。
（2）执行的税收政策主要有:
-
营业税：
-
(1)公共交通客运业务按营运收入的 3%征收营业税；
-
(2)提供使用资产等业务按营业收入额的 5%计征营业税；
-
(3)广告业务按扣减转付媒体费后的营业收入额的 5%计征营业税。
-
增值税：按销项税额扣除当期允许抵扣的进项税额后的 17%的税率计征；
-
•流转税附加：城市建设维护税按交增值税额和营业税额的 7%计征，并按 5％
-
计征教育费附加。
-
企业所得税：税率 25%。
本公司财政税务关系隶属于南京市国家和地方税务局。
- 3、本公司资产结构和经营情况
本公司近三年资产及负债情况：
金额单位：万元
| 金额单位：万元 | |||
|---|---|---|---|
| 项目 | 2009 年12 月31 日 | 2010 年12 月31 日 | 2011 年12 月31 日 |
| 总资产 | 18,594.07 | 24,950.50 |
22,020.63 |
| 负债 | 15,072.20 | 25,263.55 |
23,332.57 |
| 净资产 | 3,521.87 | -313.05 |
-1,311.94 |
| 资产负债率(%) | 81.06 | 101.25 | 105.96 |
本公司近三年经营情况：
金额单位：万元
| 项目 | 2009 | 年 | 2010 | 年 | 2011 | 年 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 一、营业收入 | 17,299.59 | 16,300.23 | 16,776.87 | ||||
| 减：营业成本 | 17,548.10 | 21,545.05 | 25,132.25 | ||||
| 主营业务税金及附加 | 587.11 | 561.83 | 590.02 | ||||
| 营业费用 | |||||||
| 6 |
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
| 管理费用 | 1,976.75 | 2,137.78 |
2,298.97 |
|---|---|---|---|
| 财务费用 | 384.38 | 480.86 |
816.82 |
| 资产减值损失 | 13.79 | -10.58 |
3.60 |
| 加：投资收益 | |||
| 三、营业利润（亏损以―-‖填列） | -3,210.54 | -8,414.71 |
-12,064.80 |
| 加：营业外收入 | 2,455.24 | 4,942.33 |
11,165.31 |
| 减：营业外支出 | 48.34 | 98.53 |
47.32 |
| 四、利润总额 | -803.64 | -3,570.90 |
-946.81 |
| 减：所得税 | -259.54 | 200.23 |
|
| 五、净利润 | -544.11 | -3,771.13 |
-946.81 |
2009-2010 年度的数据均摘自业经江苏天衡会计师事务所有限公司审计的报
表、2011 年度数据摘自经上海众华沪银会计师事务所有限公司审计的报表。
二、关于评估目的的说明
本项评估目的为南京市城市建设投资控股（集团）有限责任公司拟与南京中北 (集团)股份有限公司资产臵换涉及的南京新城巴士有限公司股东部分权益价值提供 价值参考依据。。
三、关于评估对象与评估范围的说明
本项目资产评估对象为南京中北（集团）股份有限公司持有的南京新城巴士有 限公司的 51%股东权益价值。
本项资产评估的范围系截至 2011 年 12 月 31 日新城巴士公司的全部资产和负
债。
评估前总资产账面值 220,206,246.34 元，其中流动资产 31,189,441.58 元， 固定资产 172,545,360.43 元，无形资产净额 16,000,852.36 元，长期待摊费用 470,591.97 元；总负债账面值 233,325,723.96 元，其中流动负债 134,561,406.52 元，非流动负债 98,764,317.44 元；净资产账面值-13,119,477.62 元。
流动资产中的实物资产主要是存货—原材料，账面净额 1,816,856.56 元。
固定资产主要包括建筑物类（包括房屋建筑物，账面原值 32,088,714.39 元， 账面净值 24,709,771.21 元）和设备类（主要包括机器设备、车辆和办公电子设备 等，账面原值 255,591,224.21 元，账面净值 147,835,589.22 元，共有明细 1277 项）。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，已经上 海众华沪银会计师事务所有限公司审计。
除部分待报废资产外，委托评估的资产为正常使用中的资产。
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
7
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
四、关于评估基准日的说明
-
1、本项目资产评估基准日为 2011 年 12 月 31 日。
-
2、资产评估基准日在考虑经济行为的实现、会计核算期等因素后与委托方协
-
商确定。
五．可能影响评估工作的重大事项说明
无
六、资产及负债清查情况的说明
根据企业资产评估关于清查核实的规定，本公司有关人员至现场对存货、固定 资产等进行了实地勘查。
- 1、企业资产分布情况和特点
委评的资产范围为本公司的全部资产、负债和所有者权益。被评估资产中实物 资产分布地点如下：
截止日期：2011 年 12 月 31 日 金额单位：人民币元
| 项 目 | 账面金额 | 分布地点 |
|---|---|---|
| 流动资产小计： | ||
| 其中：现金 | 1,223.24 | 公司财务部 |
| 原材料 | 1,816,856.56 | 原材料存放在东山总站配件库中 |
| 固定资产小计： | ||
| 其中：房屋建筑物 | 24,709,771.21 | 主要分布在南京市江宁区东山总站、土 桥、文化明园场站、江宁科学园等区域 |
| 机器设备 | 608,660.39 | 东山总站 |
| 车 辆 | 146,816,156.54 | 各运营场站 |
| 电子设备 | 410,772.29 | 东山总站及各运营场站 |
存货账面值仅原材料一类，共有明细 1266 项。原材料主要有空调车侧灯总 成、碘钨灯泡、调整垫、传动轴锣丝、分离杠杆肖和各种辅料（包括各种汽油、柴 油等）。主要存放在东山总站配件库内 。
在用周转材料、在用低值易耗品无账面值，本公司低值易耗品采用领用时一次 摊销法核算。本次委估的在用周转材料、在用低值易耗品共有明细 102 项，主要系 备用轮胎、办公桌椅、文件柜等。
固定资产账面原值 287,679,938.60 元，账面净值 172,545,360.43 元，主要包括 建筑物类（包括房屋建筑物，账面原值 32,088,714.39 元，账面净值 24,709,771.21 元）和设备类（主要包括机器设备、车辆和办公电子设备等，账面原值 255,591,224.21 元，账面净值 147,835,589.22 元，共有明细 1277 项）。
委估房地产主要位于南京市的江宁区。
本次委托评估的固定资产－设备，其账面原值 255,591,224.21 元，账面净值
147,835,589.22 元，共计 1277 项，其中：机器设备账面原值为 1,578,210.96 元，账
8
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
面净值为 608,660.39 元，计 137 项；车辆账面原值为 252,635,517.85 元，账面净值 为 146,816,156.54 元，计 831 项；电子设备账面原值为 1,377,495.40 元，账面净值 为 410,772.29 元，计 309 项。
本公司纳入评估范围的机器设备主要包括超声波清洗机、发动机总成、电动单 梁起重机、制动鼓镗床、汽油储油罐等。车辆为主要为运营中的各品牌（有友谊、 建康、长江、扬子、亚星、恒通、福田、金龙、宇通共 9 个汽车股份有限公司 18 种车型）客车共 823 辆、其余车辆为轿车、货车、专项作业车等。电子设备为电 脑、打印机、复印机、空调、点钞机、扫描仪等。
本公司的设备均为国产设备，实际启用时间从 1975 年 5 月至 2011 年 12 月， 其中机器设备较为陈旧。机器设备的原值占设备总额的 0.62％，车辆占 98.84％， 电子设备占 0.54％。
委估的无形资产为土地使用权，土地使用权账面值为 16,000,852.36 元。 列入本次评估清查范围的资产和负债有：
| 截止日期：2011年12月31日 | 金额单位：人民币元 |
|---|---|
| 项目名称 | 账面价值 |
| 一、流动资产合计 | 31,189,441.58 |
| 货币资金 | 17,363,124.12 |
| 应收账款 | 2,025,110.61 |
| 预付款项 | 5,451,814.37 |
| 其他应收款 | 4,532,535.92 |
| 存货 | 1,816,856.56 |
| 二、非流动资产合计 | 189,016,804.76 |
| 固定资产 | 172,545,360.43 |
| 无形资产 | 16,000,852.36 |
| 长期待摊费用 | 470,591.97 |
| 三、资产总计 | 220,206,246.34 |
| 四、流动负债合计 | 134,561,406.52 |
| 短期借款 | 60,000,000.00 |
| 应付账款 | 44,253,792.94 |
| 预收款项 | 368,851.69 |
| 应付职工薪酬 | 3,474,668.29 |
| 应交税费 | 205,353.71 |
| 应付利息 | 180,000.00 |
| 其他应付款 | 26,078,739.89 |
| 五、非流动负债合计 | 98,764,317.44 |
| 长期借款 | 41,248,233.44 |
| 长期应付款 | 9,114,917.33 |
| 其他非流动负债 | 48,401,166.67 |
| 六、负债总计 | 233,325,723.96 |
| 七、净资产（所有者权益） | -13,119,477.62 |
3、清查工作的组织及实施方案：
第一阶段：组织规划
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
9
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
根据评估要求和公司的统一部署，于 2012 年 2 月 10 日对涉及评估范围的各 个部门的工作人员由本公司管理人员组织进行了动员，同时组成以财务部为核心， 以财务、固定资产管理部门为主体的清查小组，明确工作职责、落实具体分工。 第二阶段：清查核实阶段
自 2012 年 2 月 10 日～2 月 12 日，公司各部门首先清理账务、清理往来账、 按评估人员的要求收集相关的法律资料、统计资料、产权证明资料、房产、设备技 术资料以及公司的历史沿革资料和未来的规划预测资料。
组织相关人员对实物资产，包括货币资金、存货、固定资产进行现场清查盘 点。在评估人员的指导下，对固定资产—房地产、设备进行 100％的清理盘点；对 存货考虑到本公司的特殊性，按重要性原则对价值量大的存货进行了抽查盘点。然 后对清查结果进行分类、调整、处理、汇总得出清查结果，经上述清查实物资产与 账面值一致（除部分已报废的资产无实物外）。
第三阶段：汇总清查结果、填报评估申报表
-
自 2012 年 2 月 12 日，在清查基础上按评估要求填报清查明细表，经审核后
-
正式上报评估申报表。
七、已向评估机构提供的资料清单
-
1、企业法人营业执照、验资报告、公司章程、企业代码证、税务登记证；
-
2、评估基准日审计报告和近三年审计报告；
-
3、产权证明文件；
-
4、重大合同、协议等；
-
5、其他与评估资产相关的资料。
被评估单位盖章：
法定代表人签字：
2012年5月19日
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
10
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
第三部分 资产评估技术说明
一、评估对象与评估范围
评估人员对委托评估的资产进行了清查和复核。清查和复核的资产范围为委托 方在委托评估和申报时所确定的范围。本项评估为整体资产评估，因而清查核实的 资产是被评估单位南京新城巴士有限公司（以下简称：新城巴士）所拥有的全部资 产和相关负债。
清查核实的资产可分为实物资产和非实物资产（含负债）两大类。本次评估中 对所有实物资产全面清查核实了它们的账面数量、实际数量、品质和存放地点。对 所有非实物资产，清查核实了它们的账面金额、形成原因、形成日期。
在清查核实过程中，了解了所有资产是否存在抵押、担保等影响资产评估的重 大事项。
为尊重企业的记账惯例，除明显地违反会计制度规定的以外，本评估项目资产 清查核实过程中一般不对明细账户作科目之间的调整。
本次评估范围被评估单位已详述，评估人员根据被评估单位提供的评估范围 评估。
（一）列入评估范围的资产和负债有：
截止日期：2011 年 12 月 31 日 金额单位：人民币元
| 项目名称 | 账面价值 |
|---|---|
| 一、流动资产合计 | 31,189,441.58 |
| 货币资金 | 17,363,124.12 |
| 应收账款 | 2,025,110.61 |
| 预付款项 | 5,451,814.37 |
| 其他应收款 | 4,532,535.92 |
| 存货 | 1,816,856.56 |
| 二、非流动资产合计 | 189,016,804.76 |
| 固定资产 | 172,545,360.43 |
| 无形资产 | 16,000,852.36 |
| 长期待摊费用 | 470,591.97 |
| 三、资产总计 | 220,206,246.34 |
| 四、流动负债合计 | 134,561,406.52 |
| 短期借款 | 60,000,000.00 |
| 应付账款 | 44,253,792.94 |
| 预收款项 | 368,851.69 |
| 应付职工薪酬 | 3,474,668.29 |
| 应交税费 | 205,353.71 |
| 应付利息 | 180,000.00 |
| 其他应付款 | 26,078,739.89 |
| 五、非流动负债合计 | 98,764,317.44 |
| 长期借款 | 41,248,233.44 |
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
| 南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评 | |
|---|---|
| 项目名称 | 账面价值 |
| 长期应付款 | 9,114,917.33 |
| 其他非流动负债 | 48,401,166.67 |
| 六、负债总计 | 233,325,723.96 |
| 七、净资产（所有者权益） | -13,119,477.62 |
（二）委估资产分布情况和特点
委估资产范围为新城巴士公司的全部资产、负债。委估资产中实物资产分布地 点如下：
截止日期：2011 年 12 月 31 日 金额单位：人民币元
| 截止日期：2011年12 | 月31日 | 金额单位：人民币元 |
|---|---|---|
| 项 目 | 账面金额 | 分布地点 |
| 流动资产小计： | ||
| 其中：现金 | 1,223.24 | 公司财务部 |
| 原材料 | 1,816,856.56 | 原材料存放在东山总站配件库中 |
| 固定资产小计： | ||
| 其中：房屋建筑物 | 24,709,771.21 | 主要分布在南京市江宁区东山总站、土 桥、文化明园场站、江宁科学园等区域 |
| 机器设备 | 608,660.39 | 东山总站 |
| 车 辆 | 146,816,156.54 | 各运营场站 |
| 电子设备 | 410,772.29 | 东山总站及各运营场站 |
新城巴士公司的存货账面值仅原材料一类，共有明细 1266 项。原材料主要有 空调车侧灯总成、碘钨灯泡、调整垫、传动轴锣丝、分离杠杆肖和各种辅料（包括 各种汽油、柴油等）。主要存放在东山总站配件库内 。
委估在用周转材料、在用低值易耗品无账面值，该公司采用领用时一次转销法 核算，共有明细 102 项，主要系备用轮胎、办公桌椅、文件柜等。
固定资产账面原值 287,679,938.60 元，账面净值 172,545,360.43 元，主要包括 建筑物类（包括房屋建筑物，账面原值 32,088,714.39 元，账面净值 24,709,771.21 元）和设备类（主要包括机器设备、车辆和办公电子设备等，账面原值 255,591,224.21 元，账面净值 147,835,589.22 元，共有明细 1277 项）。
委估房地产主要位于南京市的江宁区。
本次委托评估的固定资产－设备，其账面原值 255,591,224.21 元，账面净值 147,835,589.22 元，共计 1277 项，其中：机器设备账面原值为 1,578,210.96 元，账 面净值为 608,660.39 元，计 137 项；车辆账面原值为 252,635,517.85 元，账面净值 为 146,816,156.54 元，计 831 项；电子设备账面原值为 1,377,495.40 元，账面净值 为 410,772.29 元，计 309 项。
新城巴士公司纳入评估范围的机器设备主要包括超声波清洗机、发动机总成、 电动单梁起重机、制动鼓镗床、汽油储油罐等。车辆为主要为运营中的各品牌（有 友谊、建康、长江、扬子、亚星、恒通、福田、金龙、宇通共 9 个汽车股份有限公 司 18 种车型）公交运输客车共 816 辆、其余车辆为轿车、货车、专项作业车等。 电子设备为电脑、打印机、复印机、空调、点钞机、扫描仪等。
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
12
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
新城巴士公司的设备均为国产设备，实际启用时间从 1975 年 5 月至 2011 年 12 月，其中机器设备较为陈旧。机器设备的原值占设备总额的 0.62％，车辆占 98.84％，电子设备占 0.54％。
委估的无形资产为土地使用权，土地使用权账面值为 16,000,852.36 元。
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
1、组织落实
接受本项目的资产评估委托后，根据项目的类型和资产特点，我公司成立了本 项目资产清查评估小组（简称评估小组），评估小组由中国注册资产评估师周路琴 任组长（项目负责人），组员包括钱美英、施彬、徐伟、陈菁菁、方剑、刘君、周 长春、张佳佳等。被评估单位确定了财务部刘兵为资产清查评估的联系人。评估小 组于 2012 年 2 月 13 日开始工作。
2、企业自查
评估小组根据委托单位确定的待评资产范围提出了企业自查的要求，由被评估 单位按财政部、中评协发布的有关资产评估准则、资产评估指南和资产评估指导意 见的要求填报各类资产、负债清查评估申报表，并根据所填报的明细表逐项进行自 查。
3、评估人员核实
在企业已经自查的基础上，评估小组进入现场。首先了解企业所执行的会计核 算制度和内部管理制度，对企业各项内部制度的执行情况进行检验；然后会同被评 估单位有关人员对清查评估明细表上所申报的待评资产进行核实，确定这些资产 （或负债）的存在性、完整性，验证待评资产的产权归属及相关负债的真实性，做 到不重报、不漏项、更不虚报。
4、汇总调整
评估小组对待评资产和负债核实后汇总分析各科目的清查核实情况，确定清查 核实结果是否与账面记录存在差异，确定是否存在产权不清晰的资产，最后根据国 家的有关规定及会计政策对需要调整的事项进行处理，调整报表。 具体核实工作的组织、时间计划、实施方案为：
| 阶 段 | 时 间 安 排 | 主 要 任 务 | 措 施 | 人员分工 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 第一阶段 组织落实 |
2012年2月10日 | 落实评估人员明确分工、职责 | 召开会议、落实任务 | 相关领导 | |
| 第二阶段 被评估单位自 查阶段 |
2012年2月10 日～2月13日 |
明确自查要求；填制评估申报 表，核实各类资产负债评估明 细表上列示的全部数字的客观 性、真实性、合法性 |
按财政部、中评协发布的 有关资产评估准则、资产 评估指南和资产评估指导 意见进行清查、核实。 |
被评估单位相 关人员 |
|
| 第三阶段 | 2012年2月14 | 核实各类资产负债评估明细表按操作规范要求，评估人全体评估人员 | |||
| 13 |
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
| 清查核实阶段 | 日～2月18日 | 上列示的全部数字的客观性、 真实性、合法性 |
员按分工逐一清查核实 | |
|---|---|---|---|---|
| 第四阶段 分析总结 |
2012年2月19 日～2月24日 |
检查资产清查的广度与深度是 否符合资产评估的要求，是否 与经济行为所涉及的资产一 致。编写清查说明 |
各专业小组汇报清查结果 并对清查差异作出说明； 收集证据，佐证清查结果 |
全体评估人员 |
（二）清查核实的方法
1、货币资金 现金
核查被评估单位现金余额，评估人员和委估单位有关人员一起在现场盘点予以 核实。
银行存款
核查被评估单位银行存款账户，收集各开户银行各账户的银行对账单、银行余 额调节表，必要时向开户银行发函证单，验证未达账项的真实性，以此确定银行存 款的真实性和准确性。
2、应收款项（包括应收账款、其他应收款、预付账款）
核查应收或预付款项的记账凭证，查验应收票据、销售发票、出库单或对方开 出的收款证明等有关资料，确定债权的存在性、真实性和会计记录的准确性。
3、存货
该公司存货账面值仅原材料一类。主要有空调车侧灯总成、碘钨灯泡、调整 垫、传动轴锣丝、分离杠杆肖和各种辅料（包括各种汽油、柴油等），具有品种 多、数量大、流动性强等特点。对存货的清查核实主要采用抽查的方法，根据存货 清查评估明细表所列示的明细，分清主次、掌握重点。根据该公司原材料的库存特 点，抽查的原则是按黑墨营仓库的存放情况，对几个库位的存货进行抽查，以此抽 查得到的准确程度来推断其存货的库存数量的准确程度。
清查核实所采取的措施主要有：
-
验证存货的入库凭证，例如购货发票、入库单、以该等凭证作为存货产权的
-
佐证材料。
-
核对库存数量与账面数量，以此来确定存货的存在性，完整性和会计记录的
-
准确性。
-
抽查时同时检验存货的品质、库存时间，确定是否有失效、变质、残损、报
-
废或呆滞情况，为正确评估其现行价值打好基础。
基准日存货数量的认定方法是：
-
首先了解待评存货的日常管理制度，在确认有关制度能有效地控制存货实物
-
数量并保证能与会计记录有适当的对应关系后，对各类存货进行抽查盘点。
-
如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量相符，则依据类推原理，推定被
-
评估单位填报的存货清查评估明细表上的数量与基准日实存数量相符。
如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量余额不符，则进一步检查存货的进
14
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
出库记录，查明原因，在此基础上追溯推算基准日实存数量。
4、房地产
以房地产权证为主要依据确定房屋及土地的产权归属。
房屋和土地的面积以法定权证记载的数字为准，无法定权证的以权源文件或相 关资料为准（例如购房合同或施工决算），权属文件或相关资料的有关记载不足信 时，采用实际丈量的方法确定。同时，需要关注被评房地产是否存在抵押、担保等 他项权利状况。
5、固定资产－设备类
设备的产权归属以购货发票等凭证为主要依据。接受捐赠的设备、盘盈的设 备等无原始凭证的，以固定资产账、卡、物三者相符作为判断的依据。
设备数量的清查以现场逐台清点的方法进行。
对待修理设备主要核实其损坏部位及损坏程度，了解其修复的可能性和修复 所需费用。对待报废设备主要了解其报废原因，了解是否还有利用价值，如已无利 用价值，则估计其作为废品回收的可能性。
对高、精、尖重要设备作为清查核实的重点对象，主要了解其购入过程、安 装调试和维修保养情况，目前的完好程度及加工精度，为正确评估其价值打好基 础。
对设备进行现场清查勘察的同时逐一核对设备编号、名称、规格型号，向操 作人员了解其使用情况。
6、无形资产
对账面上的无形资产则逐一了解其形成原因和对企业经营的影响，确定其是 否对资产占有人存有对应的权利。
7、负债
对各类负债，清查的重点是负债的形成原因和形成日期，查明其真实性和完整 性，查明是否系当事人实际应承担的义务。
（三）影响资产清查的事项
无
（四）核实结论
1、资产核实结论
经清查核实，被评估单位申报的资产和负债账实相符，如下表所示：
截止日期：2011 年 12 月 31 日 金额单位：人民币元
| 项目名称 | 账面价值 | |||
|---|---|---|---|---|
| 一、流动资产合计 | 31,189,441.58 | |||
| 货币资金 | 17,363,124.12 | |||
| 应收账款 | 2,025,110.61 | |||
| 预付款项 | 5,451,814.37 | |||
| 其他应收款 | 4,532,535.92 | |||
| 存货 | 1,816,856.56 | |||
| 15 |
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
| 南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评 | |
|---|---|
| 项目名称 | 账面价值 |
| 二、非流动资产合计 | 189,016,804.76 |
| 固定资产 | 172,545,360.43 |
| 无形资产 | 16,000,852.36 |
| 长期待摊费用 | 470,591.97 |
| 三、资产总计 | 220,206,246.34 |
| 四、流动负债合计 | 134,561,406.52 |
| 短期借款 | 60,000,000.00 |
| 应付账款 | 44,253,792.94 |
| 预收款项 | 368,851.69 |
| 应付职工薪酬 | 3,474,668.29 |
| 应交税费 | 205,353.71 |
| 应付利息 | 180,000.00 |
| 其他应付款 | 26,078,739.89 |
| 五、非流动负债合计 | 98,764,317.44 |
| 长期借款 | 41,248,233.44 |
| 长期应付款 | 9,114,917.33 |
| 其他非流动负债 | 48,401,166.67 |
| 六、负债总计 | 233,325,723.96 |
| 七、净资产（所有者权益） | -13,119,477.62 |
-
2、资产核实结果与账面记录不存在差异。
-
3、权属资料不完善等权属不清晰的资产
委估资产中房屋建筑物4866.42平方米，未办理权证，在资产清查过程中，我 们未发现这些未办理权证的房地产存在权属争议，我们无理由将这些资产排除在评 估范围之外。
- 4、企业申报的账外资产的核实结论
评估人员根据被评估单位提供的账外实物清单，逐项抽查盘点。委估在用低值 易耗品和在用周转材料共有明细102项，主要有变速箱、备用轮胎、办公桌、椅、 文件柜等，均能正常使用。
三、资产基础法评估说明
接受资产评估委托后我公司根据企业填报的资产清查评估明细表，在新城巴士 相关人员配合下，由各类资产评估人员分组对该公司的资产进行了现场清查核实和 评估：
（一）流动资产的清查和评估
- 1、货币资金的清查核实和评估
被评估单位货币资金账面值为 17,363,124.12 元，包括现金和银行存款。
（1）现金
被评估单位现金账面值为 1,223.24 元，明细 1 项，系新城巴士的库存现金，均 为人民币。
该公司的现金由评估人员分别和该公司（财务部）有关人员一起在现场盘点予 以核实。盘点日为 2012 年 2 月 13 日。将盘点日实际现金数量加上基准日至盘点日
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
16
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
之间付出的现金、减去基准日至盘点日之间收入的现金得到基准日的现金余额，比 较推算出的实际现金余额和账面现金余额两者之差来确定基准日账、实是否相符。 新城巴士的财务现金管理制度健全，现金进出手续完备，现金的清查结果与该 公司在资产评估清查明细表中填报的数量完全相符。
本次清查调整后账面值按账面值确认，评估值按核实调整后账面值确认。 现金评估值为 1,223.24 元。
（2）银行存款
银行存款账面值为 17,361,900.88 元，共有明细 8 户，均为人民币账户。主要 核查被评估单位银行存款账户，核查各开户银行各账户的银行对账单，必要时向开 户银行发函证单，验证账项的真实性，以此确定银行存款的真实性和准确性。
评估人员按银行对账单和委估单位银行存款余额调节表逐户进行清查核实。各 账户账面余额和银行对账单余额经未达账项调整后相符。本次清查调整后账面值按 账面值确认。
银行存款评估值为 17,361,900.88 元。
（3）货币资金
新城巴士基准日的货币资金为现金、银行存款之和，账面值为 17,363,124.12 元，评估值为 17,363,124.12 元。
| 资产名称 | 账面值 | 评估值 |
|---|---|---|
| 现金 | 1,223.24 | 1,223.24 |
| 银行存款 | 17,361,900.88 | 17,361,900.88 |
| 货币资金 | 17,363,124.12 | 17,363,124.12 |
2、应收款项（包括应收账款、其他应收款和预付账款）的清查核实和评估 评估人员主要通过对新城巴士提供的应收款项明细表上应收款项的户名、发生 时间、金额、业务内容对照记账凭证、有关文件资料进行清查核实，确定其真实性 和可靠性，对金额较大的逐项核验和进行函证，对于未收回的函证采取替代程序的 方法进行确认。
（1）应收账款
应收账款账面原值为 2,045,566.28 元，坏账准备 20,455.67 元，账面净值为 2,025,110.61 元，共有明细 3 笔，主要系应收村村通承包款、南京 IC 卡公司 IC 卡 款、包车款。评估人员对金额较大的款项进行了函证（因审计与评估一起进行，经 协调由审计主要负责往来款的函证，本次评估函证拿审计收到的复印件），回函金 额与账面值相符。评估人员还对其余应收款采用替代程序进行清查，并对账龄进行
了分析。
| 了分析。 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 账龄 | 数量 | 占总数量比例％ | 金额（元） | 占总金额比例％ |
| 一年以内 | 3 | 100 | 2,045,566.28 | 100 |
| 一至二年 | ||||
| 合计 |
从上表可以看出，3 笔应收账款账龄均为 1 年的应收款，金额 2,045,566.28 元，系应收的承包款、IC 卡款、包车款。按企业执行的会计制度，按账面金额计
17
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
提了坏账准备。评估人员经分析判断，上述应收款时间不长，经过努力应该能收 回，按核实后账面值进行评估。同时根据相关评估规定，将坏账准备 20,455.67 元 评估为 0。
应收账款评估值为 2,045,566.28 元。
| 应收账款评估值为2,045,566 | .28元。 | |
|---|---|---|
| 资产名称 | 账面值 | 评估值 |
| 应收账款原值 | 2,045,566.28 | 2,045,566.28 |
| 减：坏账准备 | 20,455.67 | |
| 应收账款净额 | 2,025,110.61 | 2,045,566.28 |
（2）其他应收款
其他应收款账面原值为 4,697,223.05 元，坏账准备 164,687.13 元，账面净值为 4,532,535.92 元，共有明细 31 笔，主要系应收职工养老保险、职工医疗保险、职工 住房公积金、职工周转金、事故贷款、个人贷款的应收款项等。
根据对其他应收款进行账龄分析，账龄 5 年以上的有 3 笔，合计金额为 43,974.35 元，占总金额的 0.94％；账龄 3-4 年的有 1 笔，合计金额为 91,232.62 元，占总金额的 1.94％；账龄 2-3 年的有 3 笔，合计金额为 408,769.76 元，占总金 额的 8.70％；账龄 1 年以内的有 23 笔，合计金额为 4,153,246.32 元，占总金额的 88.42％；
对应收款通过查阅入账凭证等方法予以确认，应收款未发现异常，均属于可收 回款项，按核实后账面值进行评估。同时根据相关评估规定，将坏账准备 164,687.13 元评估为 0。
其他应收款评估值为 4,697,223.05 元。
| 资产名称 | 账面值 | 评估值 |
|---|---|---|
| 其他应收款原值 | 4,697,223.05 | 4,697,223.05 |
| 减：坏账准备 | 164,687.13 | |
| 其他应收款净额 | 4,532,535.92 | 4,697,223.05 |
（3）预付款项
预付款项账面值为 5,451,814.37 元，共有明细 4 笔，主要系新城巴士预付江 宁人保、南京市石油公司、南京郊加油站、上海华虹计通智能股份有限公司等的保 险费、油款、车载机款等。
评估人员经查阅相关合同、入账凭证等资料，情况属实。对金额较大的款项进 行了函证（因审计与评估一起进行，经协调由审计主要负责往来款的函证，本次评 估函证拿审计收到的复印件），回函金额与账面值相符。按核实后账面值进行评 估。
预付款项评估值为 5,451,814.37 元。
| 预付款项评估值为5,451,814. | 37元。 | |
|---|---|---|
| 资产名称 | 账面值 | 评估值 |
| 预付款项 | 5,451,814.37 | 5,451,814.37 |
3、存货的清查核实和评估
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
18
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
新城巴士账面列示的存货总价值 1,925,161.28 元，为原材料。企业根据存货库 龄，对个别原材料按存货的成本与可变现净值孰低提取存货跌价准备 108,304.72 元，存货净额 1,816,856.56 元。
（1）原材料的清查
原材料清查时，评估人员首先了解该公司存货内部控制管理制度，并了解执行 情况是否良好。评估人员根据在现场勘察的情况，分析认为该公司存货内控管理制 度齐全，执行良好，仓库材料由专人保管、责任控制到人。
原材料账面原值为 1,925,161.28 元，共有明细 1266 项。原材料主要有空调车 侧灯总成、碘钨灯泡、调整垫、传动轴锣丝、分离杠杆肖和各种辅料（包括各种汽 油、柴油等）。
评估人员 2012 年 2 月 15 日对存放于东山总站仓库的原材料按分类进行了抽 盘，评估人员首先从仓库电脑中获取盘点日被抽查原材料结存清单，再对照实物进 行数量清点，同时核查原材料的入库时间、品质情况等。经抽查，该公司原材料盘 点日存货电脑库存数量与盘点日实物数量相符，依据类推原理，推定被评估单位填 报的存货清查评估明细表上的数量与基准日实存数量相符。
根据评估人员抽查和分析，该公司原材料除少部分库龄超过 3 年以外，大部 分原材料没发现有过期、霉变和待报废的情况，均为能正常使用的资产，多为近期 购入（订单购货）。
原材料账面原值为 1,925,161.28 元。
原材料评估值＝实际数量×评估单价
评估单价为市场单价加适当合理费用，市场单价根据近期发票、合同或市场 询价方式取得。
举例： 柴油（-10#）„评估明细表№9‟
账面数量 14.63 吨，单价 8719 元 /吨，账面金额 127,558.52 元。
根据企业提供的近期发票，市场单价为 8719 元/吨（已含合理费用）。则
柴油（-10#）评估值＝14.63 吨×8719 元 /吨＝127,558.52（元）。
同理求得其余原材料评估值，账面值中序号 1266 为企业根据存货财务账与仓 库账差异，差异值 1,589.18 元，评估值为 0。同时根据相关评估规定，将企业计提 的跌价准备 108,304.72 元，评估为 0。
原材料评估值 1,923,572.10 元。
（2）在用周转材料、在用低值易耗品
该公司在用周转材料、在用低值易耗品采用领用时一次摊销法核算，无账面 值。评估人员根据被评估单位提供的实物清单，逐项抽查盘点。委估在用周转材料 共有明细 23 项，主要有备用轮胎、方向机、变速箱等；在用低值易耗品共有明细 79 项，主要有办公桌、椅、文件柜等，均能正常使用。
评估值＝实际数量×重臵单价×成新率
成新率根据评估人员现场判断取得。
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
19
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
在用周转材料评估值 121,210.00 元，在用低值易耗品评估值 114,450.00 元。 经过上述评估程序后，存货评估值为 2,044,782.10 元。
| 经过上述评估程序后， | 存货评估值为2,044,782.10 | 元。 |
|---|---|---|
| 资产名称 | 账面值 | 评估价值 |
| 原材料 | 1,925,161.28 | 1,923,572.10 |
| 在用周转材料 | 121,210.00 | |
| 在用低值易耗品 | 114,450.00 | |
| 减：存货跌价准备 | 108,304.72 | |
| 合 计 | 1,816,856.56 | 2,159,232.10 |
（二）固定资产的清查核实和评估
被评估单位的固定资产包括建筑物类和设备类。
1、建筑物类的清查核实
建筑物类账面原值 32,088,714.39 元，账面净值 24,709,771.21 元。
1.1 清查内容
评估人员对委托评估的房屋建筑物和构筑物进行了清查和复核。清查和复核的 范围为新城公司所拥有的生产、经营及办公场所和配套辅助构筑物等。上述房屋建 筑物主要分布在南京市江宁区东山总站、土桥、文化明园场站、江宁科学园等区 域。
1.2 清查方法
对建筑物的现场查勘评估，按照《资产评估准则》规定要求，遵循客观、公 正、科学、合理的评估原则，根据委托单位提供的建筑物清查评估明细表所列项目 的项数、面积、结构类型、装饰及给排水、供电照明、采暖通风等设备配备情况， 逐一进行详细的现场查勘核实，结合查阅主要建筑物的相关图纸，认真核实，并对 与实物不相符的部分进行纠正，结合现场了解建筑的结构特征和各部位完损状况做 现场记录。评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作了详细的查勘，除核实建 筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看：
-
(1) 房屋建筑物结构形式、面积、装修、配套设施及使用状况；
-
(2) 核实拥有房屋所有权证的建筑物权属状况与权利证是否一致，实物是否存
在；
- (3) 构筑物的结构形式、状况。
1.3 被评估资产的清查情况
根据被评估单位提供的明细和相关房地产权证，委估建筑物和构筑物主要为企 业生产经营及办公用房，例如站房及办公楼、修理工间、场坪、围墙等。房屋建筑 物账面原值 32,088,714.39 元，账面净值 24,709,771.21 元，共有明细 17 项（由于企 业账面原值组成将各场站的房屋建筑物、构筑物均计入一项，故本次评估明细未将 其拆分为房屋建筑物、构筑物）。
| 资产名称 | 账面原值 | 账面净值 | |
|---|---|---|---|
| 房屋建筑物 | 32,088,714.39 | 24,709,771.21 | |
| 建筑物类合计 | 32,088,714.39 | 24,709,771.21 | |
| 20 |
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
具体清查情况如下：
（1）东山总站
东山总站位于南京市江宁区同夏路19号，并于2007年9月26日领取土地使用权
- 证，权证登记状况如下：
土地使用权证编号：宁江国用（2007）第22571号
土地使用权人：南京新城巴士有限公司
座落：江宁区东山街道同夏路19号
地号：21100075001
地类（用途）：交通
使用权类型：出让
终止日期：2052年7月1日
土地使用权面积：40811.2平方米
该土地地上建有综合楼、维修间、变电所、加油站、票务中心、场坪等建构筑
物。主要状况如下表：
| 建成 | 计 量 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 序号 | 权证编号 | 建筑物名称 | 结构 | 年月 | 单 位 |
建筑面积m2 |
| 1 | 材料供应部办公房 | 混合 | 2011-07-01 | m2 | 63.00 | |
| 2 | 维修车间(三) | 钢混 | 2008-08-01 | m2 | 760.00 | |
| 3 | 票务中心 | 混合 | 2005-10-01 | m2 | 270.00 | |
| 4 | 加油站(扩建后) | 混合 | 2005-06-01 | m2 | 40.42 | |
| 5 | 二期混凝土A标段场坪工程 | 2004-12-01 | m2 | 3,851.89 | ||
| 江宁房权证东 山字第 JN00179018 号 |
综合楼 | |||||
| 6 | 2004-12-01 | m2 | 5,498.38 | |||
| 7 | 二期混凝土B标段场坪工程 | 2004-12-01 | m2 | 4,311.00 | ||
| 8 | 地坪 | 砼 | 2003-09-01 | m2 | 23,160.00 | |
| 9 | 例保站工程 | 钢混 | 2003-09-01 | m2 | 640.00 | |
| 10 | 库房工程 | 砖混 | 2003-09-01 | m2 | 185.00 | |
| 11 | 维修间(一)工程 | 混合 | 2003-09-01 | m2 | 1,254.00 | |
| 12 | 维修间(二)工程 | 钢混 | 2003-09-01 | m2 | 1,100.00 | |
| 13 | 门卫及变电所工程 | 混合 | 2003-09-01 | m2 | 141.00 |
（2）科学园公交枢纽
科学园公交枢纽位于义乌小商品城，至评估基准日未领取土地使用权证及房屋 所有权证。该地上建构筑物主要状况如下表：
| 序号 | 建筑物名称 | 结构 | 建成年月 | 计量单位 | 建筑面积m2 |
|---|---|---|---|---|---|
| 科学园公交枢纽中心 | 2009-10-01 | ||||
| 1 | 维修车棚 | 简钢 | 2009-10-01 | m2 | 407.34 |
| 2 | 办公房 | 砖混 | 2009-10-01 | m2 | 126.00 |
| 3 | 地坪工程 | 砼 | 2009-10-01 | m2 | 4,367.00 |
| 4 | 铁网围墙 | 铁 | 2009-10-01 | m | 311 |
（3）土桥站
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
21
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
土桥站位于江宁区土桥镇周郎村，至评估基准日已领取土地使用权证。权证登 记状况如下：
土地使用权证编号：宁江国用（2004）第11129号 土地使用权人：南京新城巴士有限公司 座落：江宁区土桥镇周郎村 地号：21105102008 地类（用途）：交通 使用权类型：出让 终止日期：2053年12月31日 土地使用权面积：2002.4平方米
该地上建构筑物主要状况如下表：
| 序号 | 建筑物名称 | 结构 | 建成年月 | 计量单位 | 建筑面积m2 |
|---|---|---|---|---|---|
| 土桥站 | 2004-12-01 | ||||
| 1 | 土桥站站房 | 混合 | 2004-12-01 | m2 | 160.00 |
| 2 | 厕所 | 砖混 | 2004-12-01 | m2 | 15.00 |
| 3 | 土桥站地坪 | 砼 | 2004-12-01 | m2 | 1,827.00 |
| 4 | 围墙 | 铁、砖混 | 2004-12-01 | m | 168.00 |
| 5 | 室外综合管网 | 2004-12-01 | |||
（4）文化明园站
文化明园站位于江宁区文化明园小区，至评估基准日未领取土地使用权证及房 屋所有权证。该地上建构筑物主要状况如下表：
| 序号 | 序号 | 序号 | 建筑物名称 | 建筑物名称 | 建筑物名称 | 建筑物名称 | 建筑物名称 | 结构 | 结构 | 结构 | 建成年月 | 建成年月 | 建成年月 | 计量单位 | 计量单位 | 计量单位 | 建筑面积m2 | 建筑面积m2 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 文化明园站站房工程 | ||||||||||||||||||||
| 1 | 文化明园站站房 | 混合 | 2003-09-01 | m2 | 112.00 | |||||||||||||||
| 2 | 地坪 | 砼 | 2003-09-01 | m2 | 1,200.00 | |||||||||||||||
| 3 | 围墙 | 2003-09-01 | m | 160.00 | ||||||||||||||||
| 以上房屋建筑物租赁情况如下表： | ||||||||||||||||||||
| 序 号 |
出租房 产座落 |
承租方名称 | 面积m2 | 租赁用途 | 租赁起止时间 | 2011 年 租金(元) |
||||||||||||||
| 1 | 江宁区同夏 路19号 |
南京江宁博 爱医院 |
1699平方米（其中一 层467平方米；二层 232；三层1000平方 米） |
医院 | 2009-8-15 | 2019-8-14 | 508071.69 | |||||||||||||
| 2 | 江宁区同夏 路19号 |
江宁区东山 镇王牌电瓶 经营部 |
57平方米（一层南面 第2间） |
经营 | 2010-11-1 | 2013-10-31 | 30780 |
|||||||||||||
| 3 | 江宁区同夏 路19 号 |
江宁区鸿林 物资经营部 |
104平方米（一层北面 第1 间） |
经营 | 2008-11-15 | 2011-11-14 | 50232 |
|||||||||||||
| 4 | 江宁区同夏 路19号 |
南京龙城机 电设备有限 公司 |
70 | 平方米（一层南面 第1间） |
经营 | 2011-5-15 | 2014-5-14 | 46200 | ||||||||||||
| 小计 | 1930 | 635283.69 | ||||||||||||||||||
| 委估房屋勘察情况如下： | ||||||||||||||||||||
| 序 | 建筑物名称 | 地址 | 结构 | 用 | 层数 | 总 | 层 | 跨 | 跨 | 柱 | 基 | 屋面 | 建筑装修情况 |
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
| 号 | 途 | 高 | 高 | 度 | 数 | 距 | 础 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 一 | 东山总站 | 同夏路19 号 |
|||||||||||
| 1 | 材料供应部 办公房 |
东山总站 | 混合 | 办 公 室 |
2 | 8 | 4 | 独 立 |
砼， SBS 防水 |
内、外墙面乳胶 漆，塑钢窗（铁栅 栏防盗窗），木门 |
|||
| 外墙、内墙涂料粉 刷，四边砖墙体围 护，塑钢窗，卷帘 门，水泥地坪。局 部二层，办公房使 用。 |
|||||||||||||
| 修 理 厂 |
|||||||||||||
| 维修车间 (三) |
独 立 |
彩钢 板 |
|||||||||||
| 2 | 东山总站 | 钢混 | 1 | 7 | 7 | ||||||||
| 3 | 票务中心 | 东山总站 | 混合 | 办 公 室 |
2 | 6. 4 |
3. 2 |
独 立 |
砼 | 外墙、内墙涂料粉 刷，地砖地面，塑 钢窗，防盗门。 |
|||
| 办 公 室 |
|||||||||||||
| 加油站(扩 建后) |
|||||||||||||
| 4 | 东山总站 | 混合 | |||||||||||
| 外墙迎街面幕墙， 其余三面涂料粉 刷。地面地砖、复 合地板，墙面乳胶 漆粉刷，顶棚乳胶 漆粉刷，个别科室 天棚石膏吊顶。走 廊地面地砖，不锈 钢扶手。 |
|||||||||||||
| 办 公 室 |
|||||||||||||
| 4 | |||||||||||||
| 5 | 综合楼 | 东山总站 | 5 | 22 | 桩 | 砼 | |||||||
| 6 | 例保站工程 | 东山总站 | 钢混 | 办 公 室 |
1；局 部2 |
7. 2 |
条 型 |
砼 | 外墙、内墙涂料粉 刷，塑钢门窗，屋 顶修筑消防水箱， 例保维修设两条维 修地沟 |
||||
| 7 | 库房工程 | 东山总站 | 砖混 | 办 公 室 |
1 | 4. 3 |
4. 3 |
条 型 |
砼 | 外墙、内墙涂料粉 刷，塑钢窗，水泥 地面，日光灯照明 |
|||
| 8 | 维修间(一) 工程 |
东山总站 | 混合 | 办 公 室 |
1 | 7 | 7 | 独 立 |
彩钢 板 |
外墙、内墙涂料粉 刷，四边砖墙体围 护，塑钢窗，卷帘 门，水泥地坪。局 部二层，办公房使 用。 |
|||
| 9 | 维修间(二) 工程 |
东山总站 | 钢混 | 办 公 室 |
1 | 7 | 7 | 独 立 |
彩钢 板 |
外墙、内墙涂料粉 刷，四边砖墙体围 护，工字钢屋架， 塑钢窗，卷帘门， 水泥地坪。局部二 层，办公房使用。 |
|||
| 10 | 门卫及变电 所工程 |
东山总站 | 混合 | 办 公 室 |
1 | 5. 6 |
5. 6 |
独 立 |
砼 | 外墙涂料粉刷。内 墙涂料粉刷。塑钢 门、窗，水泥地 坪。屋面四边硫璃 瓦。 |
|||
| 二 | 科学园公交 枢纽中心 |
义乌小商 品城 |
|||||||||||
| 1 | 维修车棚 | 简钢 | 修 理 厂 |
1 | 5 | 5 | 1 | 18 | 彩钢 | 简钢结构敞开式维 修车棚，钢柱支 撑，彩钢板屋面。 车辆维修地沟4 个，长度16 米， 宽度1米 |
|||
| 2 | 办公房 | 砖混 | 修 理 厂 |
1 | 3. 2 |
3. 2 |
条 型 |
夹芯 彩钢 板 |
外墙、内墙乳胶漆 粉刷，四边砖墙体 围护，塑钢窗，防 盗门，水泥地坪。 |
||||
| 三 | 土桥站 | 土桥站 |
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
| 序 | 建筑物名称 | 地址 | 结构 | 用 | 层数 | 总 | 层 | 跨 | 跨 | 柱 | 基 | 屋面 | 建筑装修情况 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 号 | 途 | 高 | 高 | 度 | 数 | 距 | 础 | 砼 |
|||||
| 1 | 土桥站站房 | 混合 | 办 公 室 |
1 | 4. 5 |
4. 5 |
独 立 |
内、外墙涂料粉 刷，塑钢窗，水泥 地坪。 |
|||||
| 2 | 厕所 | 砖混 | 1 | 3 | 3 | 外、内墙涂料粉 刷。 |
|||||||
| 四 | 文化明园站 站房 |
混合 | 1 | 4. 5 |
4. 5 |
独 立 |
砼 | 外墙涂料粉刷。内 墙涂料粉刷。塑钢 门、窗，水泥地 坪。屋面四边硫璃 瓦。 |
2、建筑物类的评估
2.1 评估思路
估价人员深入细致地分析了估价对象的实际情况、特点和委托方提供的有关资 料，对于生产经营等建筑用房，宜采用重臵成本法进行评估。
2.2 评估方法介绍
重臵成本法是用现时条件下重新购臵或建造一个全新状态的被评估资产所需的 全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性 陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种房地产估价方法。 计算公式：评估价值＝重臵价值×成新率
(1)重臵价值的确定
重臵价值一般包含工程综合造价、前期工程费用、建设单位管理费、配套规 费、资金成本等。其计算公式为：
重臵价值＝工程造价＋前期(专业)费用及管理费＋配套规费＋资金成本 A．工程造价
工程造价可分别采用概预算编制法、预决算调整法、市价法等方法加以确定。 概预算编制法即按照图纸、有关技术资料及现行地区定额重新编制概预算的方 法，当引用最近竣工的工程，因其工程造价基本接近现行建筑造价的工程项目，直 接引用原结算的造价计算工程及其费用的组成内容，或者进行适当微调，故亦视同 为概预算编制法。
预决算调整法即原决算工程造价所套用的定额不是现行定额及其取费规定，或 采用同一定额但时间较长，建筑材料等市场变化较大，则利用原决算工程量，或者 进行适当修改后，套用现行预算定额及取费标准计算工程造价方法。
市价法即在评估中通过可靠的途径，如利用近期竣工的同类型工程单方建筑造 价或地方造价管理部的公布的当期建筑单方造价等作为依据，计算被估项目单方造 价的方法，但房屋建筑物建造日期、层数、层高、跨度、跨数、装修、设备等和选 择的案例有差别时则应进行调整，以调整后的建筑单方造价计算评估对象的单方造 价。
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
24
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
评估人员在对建筑物进行现场勘察分析的基础上，依据工程结算、估算指标及 建筑安装工程定额等资料，确定建筑安装工程量，然后按现行的建筑安装工程造价 计算程序及评估基准日的价格标准计算该建筑物的工程综合造价。
具体修正计算详见评估举例。
B．前期费用及管理费用，根据本市现行有关规定并结合评估对象实际情况， 按工程造价的一定比例确定。一般情况下，前期费用包括规划、设计费，可行性研 究费、勘察设计费、招标费，各种预算费、审查费、标底编制费、临时设施建设费 等。期间费用主要为工程监理费、建设单位管理费等工程建设期间发生的各项费 用。
C．配套规费
对有房屋所有权证的建筑物，我们主要计算了城镇基础设施配套费、人防易地 建设费、白蚁防治费与规划技术服务费等。
D．利息按照现行的贷款利率标准计算，工期根据建筑物面积、规模等因素确 定。
本次被评房屋建筑物类资产属于公交运营企业，各站点分散，且场站大小不 等，但其基本规模都不大，除个别综合场站内部配备修理工间、例保站，相对建筑 体量较大外，其余场站格局基本配臵为站房、地坪、围墙等基础配备，因此以基本 场站配臵来确定建（构）筑物的建造工期，故本次评估工期均按半年合理建设期计 算其资金成本，按评估基准日至中国人民银行公布的半年期人民币贷款基准利率 6.1%，资金均匀投入计算。
资金成本=（工程综合造价+前期费用及其他费用）×利率×建设工期×50%。 (2)建筑面积的确定
房屋建筑物的面积以法定权证记载的数字为准；没有权证的，以委托方提供的 技术说明、图纸、资产清单等相关资料上记载的数字为准；既无权证又无相关资料 的，以现场查勘估算的面积为准。
(3)成新率的确定
本次评估成新率的测定采用年限法、完好分值率法。
A．年限法计算公式：
年限成新率 = 1 – 已使用年限/建筑物耐用年限
已使用年限 = 评估基准日 – 建筑物竣工日期
规定耐用年限：按建设部颁布的《房地产估价规范》中规定的各类建筑物耐用 年限标准，并对建筑物进行现场质量鉴定后，确定规定耐用年限。在计算成新率时 应考虑权证剩余年限与房屋尚可使用年限孰短原则。
B．完好分值率法
依据建设部有关房屋新旧程度的参考依据，评分标准，根据现场勘查技术鉴 定，采用打分法确定成新率。计算公式：
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
25
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
完好分值率 = (结构打分×评分系数 + 装修打分×评分系数 + 设备打分×评分 修正系数) × 100％
综合成新率根据以上两种方法测算结果分析判断后确定。
计算公式：综合成新率 = 年限成新率×0.4＋完好分值率×0.6
2.3 评估举例
举例一： 东山总站综合楼（房屋建筑物评估明细表表 4-6-1 序号 8）
建筑物概况：委估对象位于南京新城巴士有限公司沿同夏路一侧，框架结构，
桩基础。建筑面积 5498.38 ㎡。2004 年 12 月建成，并于 2010 年 11 月 30 日取得房 屋所有权证，权证上房地产登记情况如下：
房屋所有权人：南京新城巴士有限公司
房屋坐落：江宁区东山街道同夏路 19 号 1 幢 规划用途：客运、办公及配套 建筑总层数：5 层
建筑面积：5498.38 平方米
建筑结构为框架结构，总层数五层，一层层高 5m，二层至五层层高 4m，地基 基础为人工挖孔灌注桩基础，屋面为刚性屋面，SBS 卷材防水层。外墙迎街面幕 墙，其余三面涂料粉刷。地面地砖、复合地板，墙面乳胶漆粉刷，顶棚乳胶漆粉 刷，个别科室天棚石膏吊顶。走廊地面地砖， 楼梯地面地砖、不锈钢扶手。屋面 为刚性屋面，SBS 卷材防水层。
配套设施：照明电力，给排水，消防水，防雷接地，局部增设 CO2 灭火系 统，移动灭火器材。
评估操作日现场勘查，委估对象基础稳定，未见地基不均匀沉降，主要结构 件、柱、梁、屋盖系统。墙架结构节点牢固，未见异常变形，建筑物整体结构状况 基本完好。
账面值中包括桩基、土建、安装、装修、消防水池及泵房等，账面原值 12,086,586.94 元，账面净值 9,398,275.81 元。
- (1) 重臵价格的确定
重臵价值＝工程造价＋前期(专业)费用及管理费＋配套规费＋资金成本
- A. 工程综合造价的确定
本工程有完整的工程结算资料，工程结算资料执行《江苏省建筑与装饰工程计 价表》。我们利用该工程结算资料所确定的工程量，按现行的建筑安装工程造价计 算程序及评估基准日的人工、材料、机械价格标准对决算造价进行调整，确定该工 程调整后的工程综合造价。
材料用量表
| 序 号 |
材料名称 | 规格与型号 | 计量 单位 |
数量 | 结算单 价 （元） |
评估基准 日单价 |
价差 | 价差金额 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 综合楼（桩基） | |||||||||
| 26 |
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
| 序 号 |
材料名称 | 规格与型号 | 计量 单位 |
数量 | 结算单 价 （元） |
评估基准 日单价 |
价差 | 价差金额 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 周转木材 | m3 | 41.45 | 1349 | 1600 | 251 | 10,404.00 | |
| 2 | 钢筋（综合） | t | 30.53 | 2300 | 4905 | 2605 | 79,531.00 | |
| 3 | 水泥 | 32.5 | t | 184.83 | 290 | 480 | 190 | 35,118.00 |
| 4 | 水泥 | 42.5 | t | 135.89 | 340 | 500 | 160 | 21,742.00 |
| 5 | 中砂 | t | 621.1 | 37.8 | 68.17 | 30.37 | 18,863.00 | |
| 6 | 碎石 | 5-40mm | t | 1076.3 | 32.5 | 50.6 | 18.1 | 19,481.00 |
| 6 | 标准砖 | 24011553 | 百块 | 715.38 | 21 | 46 | 25 | 17,885.00 |
| 合计 | 185,139 | |||||||
| 综合楼（土建） | ||||||||
| 1 | 钢筋（综合） | t | 377.718 | 2300 | 4905 | 2605 | 983,955.00 | |
| 2 | 组合钢模板 | t | 15.41 | 3500 | 5300 | 1800 | 27,738.00 | |
| 3 | 周转木材 | m3 | 42.33 | 1349 | 1600 | 251 | 10,625.00 | |
| 4 | 水泥 | 32.5 | t | 721.11 | 290 | 480 | 190 | 137,011.00 |
| 5 | 水泥 | 42.5 | t | 760.58 | 340 | 500 | 160 | 121,693.00 |
| 6 | 标准砖 | 24011553 | 百块 | 2652.3 | 27 | 46 | 19 | 50,394.00 |
| 7 | 空心砖 | KM119019090 | 百块 | 2284.89 | 55 | 81 | 26 | 59,407.00 |
| 8 | 中砂 | t | 3480.66 | 37.8 | 68.17 | 30.37 | 105,708.00 | |
| 9 | 碎石 | 5-40mm | t | 3066.56 | 32.5 | 50.6 | 18.1 | 55,505.00 |
| 10 | 镜面地砖 | 500*500 | 百块 | 133.62 | 918 | 1213 | 295 | 39,418.00 |
| 11 | 石油沥青 | 30# | t | 7.95 | 1800 | 4960.39 | 3160.39 | 25,125.00 |
| 12 | APP卷材 | m2 | 1244.42 | 28 | 29.8 | 1.8 | 2,240.00 | |
| 13 | 砼管（400） | m | 515.79 | 30.4 | 85 | 54.6 | 28,162.00 | |
| 合计 | 1,646,981.00 | |||||||
| 综合楼（装修） | ||||||||
| 1 | 榉木三夹板 | m2 | 1135.69 | 15 | 78 | 63 | 71,548.00 | |
| 2 | 柳桉细木工板 | 双面砂皮 BC1220 |
m2 | 768.88 | 23 | 160 | 137 | 105,337.00 |
| 3 | 柳桉细木工板 | 单面砂皮 BC1221 |
m2 | 1290.92 | 23 | 160 | 137 | 176,856.00 |
| 4 | 铝合金扣板 | ð =1.0 | m2 | 356.17 | 65 | 80 | 15 | 5,343.00 |
| 5 | 纸面石膏板 | 龙牌 1200300012 |
m2 | 2112.36 | 11 | 11.5 | 0.5 | 1,056.00 |
| 6 | 复合地板 | 1813038 | m2 | 762.43 | 68 | 75 | 7 | 5,337.00 |
| 合计 | 365,477.00 |
重臵全价计算表（单位：元）
项目名称：综合楼（桩基）
| 序号 | 费用名称 | 表达式 | 费率% | 金额(元） | 备注 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 直接费 | 618,790.00 | 投标+结算 | ||
| 1.1 | 人工费 | 195,436.00 | |||
| 1.2 | 机械费 | 36,771.00 | |||
| 1.3 | 材料费 | 386,583.00 | |||
| 2 | 人工费调整 | （78432+117004）/22*(53- 22) |
275,387.00 | ||
| 3 | 材料费调整 | 185,139.00 | |||
| 4 | 机械费调整 | 机械费*34.15% | 12,557.00 | ||
| 5 | 调整后直接费 | 1+2+3+4 | 1,091,873.00 | ||
| 6 | 管理费 | (人工费+机械费)*费率 | 25 | 130,038.00 | |
| 7 | 利润 | (人工费+机械费)*费率 | 12 | 62,418.00 | |
| 8 | 措施费 | （5+6+7）*费率 | 5.18 | 66,528.00 |
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
| 序号 | 费用名称 | 表达式 | 费率% | 金额(元） | 备注 |
|---|---|---|---|---|---|
| 9 | 其他项目费 | ||||
| 10 | 规费 | 10.1+10.2+10.3+10.4 | 50,225.00 | ||
| 10.1 | 工程排污费 | 5+6+7+8+9 | 0.10 | 1,351.00 | |
| 10.2 | 建筑安全监督管理费 | 5+6+7+8+9 | 0.118 | 1,594.00 | |
| 10.3 | 社会保障费 | 5+6+7+8+9 | 3.00 | 40,526.00 | |
| 10.4 | 住房公积金 | 5+6+7+8+9 | 0.50 | 6,754.00 | |
| 11 | 税金 | 3.48 | 48,758.00 | ||
| 12 | 桩基工程造价 | 1,449,840.00 |
项目名称：综合楼（土建）
| 序号 | 费用名称 | 表达式 | 费率% | 金额(元） | 备注 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 直接费 | 4,567,352.00 | 投标+结算+室外 附属 |
||
| 1.1 | 人工费 | 920,083.00 | |||
| 1.2 | 机械费 | 263,358.00 | |||
| 1.3 | 材料费 | 3,383,911.00 | |||
| 2 | 人工费调整 | （821182+59904）/22*(53- 22) |
1,296,481.00 | ||
| 3 | 材料费调整 | 1,646,981.00 | |||
| 4 | 机械费调整 | 机械费*34.15% | 89,937.00 | ||
| 5 | 调整后直接费 | 1+2+3+4 | 7,600,751.00 | ||
| 6 | 管理费 | (人工费+机械费)*费率 | 25 | 642,465.00 | |
| 7 | 利润 | (人工费+机械费)*费率 | 12 | 308,383.00 | |
| 8 | 措施费 | （5+6+7）*费率 | 5.18 | 442,973.00 | |
| 9 | 其他项目费 | ||||
| 10 | 规费 | 10.1+10.2+10.3+10.4 | 334,419.00 | ||
| 10.1 | 工程排污费 | 5+6+7+8+9 | 0.10 | 8,995.00 | |
| 10.2 | 建筑安全监督管理费 | 5+6+7+8+9 | 0.118 | 10,614.00 | |
| 10.3 | 社会保障费 | 5+6+7+8+9 | 3.00 | 269,837.00 | |
| 10.4 | 住房公积金 | 5+6+7+8+9 | 0.50 | 44,973.00 | |
| 11 | 税金 | 3.48 | 324,649.00 | ||
| 12 | 土建工程造价 | 9,653,640.00 |
项目名称：综合楼（安装）
| 序号 | 费用名称 | 表达式 | 费率% | 金额(元） | 备注 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 直接费 | 267,877.00 | 投标+结算+室外 附属 |
||
| 1.1 | 人工费 | 102,936.00 | |||
| 1.2 | 材料费 | 152,500.00 | |||
| 1.3 | 机械费 | 12,441.00 | |||
| 2 | 人工费调增 | 68327/22(53-22)+ （25074+9535）/26(53-26) |
132,219.00 | ||
| 3 | 材料费调增 | 152500*20% | 30,500.00 | ||
| 4 | 机械费调增 | 机械费*34.15% | 4,249.00 | ||
| 5 | 调整后直接费 | 1+2+3+4 | 434,845.00 | ||
| 6 | 管理费 | 人工费*费率 | 39 | 91,710.00 | |
| 7 | 利润 | 人工费*费率 | 14 | 32,922.00 | |
| 8 | 措施费 | （5+6+7）*费率 | 3.95 | 22,099.00 | |
| 9 | 其他项目费 | 591,302.00 |
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
| 序号 | 费用名称 | 表达式 | 费率% | 金额(元） | 备注 |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 | 规费 | 10.1+10.2+10.3+10.4 | 32,817.00 | ||
| 10.1 | 工程排污费 | 5+6+7+8+9 | 0.10 | 1,173.00 | |
| 10.2 | 建筑安全监督管理费 | 5+6+7+8+9 | 0.118 | 1,384.00 | |
| 10.3 | 社会保障费 | 5+6+7+8+9 | 2.20 | 25,803.00 | |
| 10.4 | 住房公积金 | 5+6+7+8+9 | 0.38 | 4,457.00 | |
| 11 | 税金 | 3.48 | 41,958.00 | ||
| 12 | 安装造价 | 1,247,653.00 |
项目名称：综合楼（装修）
| 序号 | 费用名称 | 表达式 | 费率% | 金额(元） | 备注 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 直接费 | 765,493.00 | |||
| 2 | 人工费调增 | 5282.46*(53-40) | 68,672.00 | ||
| 3 | 材料费调增 | 365,477.00 | |||
| 4 | 机械费调增 | ||||
| 5 | 调整后直接费 | 1+2+3+4 | 1,199,642.00 | ||
| 6 | 管理费 | (人工费+机械费)*费率 | 42 | 117,588.00 | |
| 7 | 利润 | (人工费+机械费)*费率 | 15 | 41,996.00 | |
| 8 | 措施费 | （5+6+7）*费率 | 4.2 | 57,087.00 | |
| 9 | 其他项目费 | 49,784.00 | |||
| 10 | 规费 | 10.1+10.2+10.3+10.4 | 41,021.00 | ||
| 10.1 | 工程排污费 | 5+6+7+8+9 | 0.10 | 1,466.00 | |
| 10.2 | 建筑安全监督管理费 | 5+6+7+8+9 | 0.118 | 1,730.00 | |
| 10.3 | 社会保障费 | 5+6+7+8+9 | 2.20 | 32,254.00 | |
| 10.4 | 住房公积金 | 5+6+7+8+9 | 0.38 | 5,571.00 | |
| 11 | 税金 | 3.48 | 52,448.00 | ||
| 12 | 室内装修造价 | 1,559,566.00 | |||
| 13 | 室外幕墙 | 2,570,383.00 | |||
| 14 | 室内、外装修合计 | 4,129,949.00 |
重臵全价汇总表
| 重臵全价汇总表 | ||
|---|---|---|
| 序号 | 费用名称 | 金额(元） |
| 1 | 工程综合总造价 | 17,078,732.00 |
| 1.1 | 桩基 | 1,449,840.00 |
| 1.2 | 土建（含室外附属） | 9,653,640.00 |
| 1.3 | 安装（含室外附属） | 1,247,653.00 |
| 1.4 | 室内、外装修 | 4,129,949.00 |
| 1.5 | 消防水池及泵房（土建） | 535,354.00 |
| 1.6 | 消防水池及泵房（安装） | 62,296.00 |
B. 前期(专业)费、管理费的确定
根据当地现行有关规定并结合评估对象实际情况，按工程造价的一定比例确 定。一般情况下，前期费用包括规划、设计费，可行性研究费、勘察设计费、招标 费，各种预算费、审查费、标底编制费、临时设施建设费等。期间费用主要为工程 监理费、建设单位管理费等工程建设期间发生的各项费用。上述费用的计算标准如 下：
| 下： | ||||
|---|---|---|---|---|
| 序号 | 费用项目 | 计算基数 | 费率 | 文件名称 |
| 1 | 勘查设计费 | 综合基价 | 4.18% | 国家计委〔2002〕10号 |
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
29
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
| 2 | 建设单位管理费 | 综合基价 | 1.50% | 苏价服[2003]213号、苏财综[2003]85 号，苏建管财[2003]12号 |
|---|---|---|---|---|
| 3 | 工程监理费 | 综合基价 | 3.30% | 发改价格〔2007〕670号 |
| 4 | 环境影响咨询费 | 综合基价 | 1.20% | 国家计委、国家环保总局计价 [2002]125 号 |
| 5 | 招标代理服务费 | 综合基价 | 0.76% | 国家计委计价[2002]1980号 |
| 按综合基价比例取费小计 | 综合基价 | 10.94% |
对有房屋所有权证的建筑物，我们主要计算了城镇基础设施配套费、人防易地
建设费、白蚁防治费等，上述费用的计算依据及计算标准如下：
配套规费计算表单位：元/㎡
| 规费计算表单位：元/㎡ | |||
|---|---|---|---|
| 费用名称 | 标准 | 计费基础 | 参考依据 |
| 市政公用基础设施配套费 | 150 | 建筑面积 | 宁价房[2007]22号、宁财综 [2007]38 号 |
| 防空地下室易地建设费 | 69 | 建筑面积 | 宁价房［2003］240号、宁防 办［2003］70号、宁财综 ［2003］528 号 |
| 新建房屋白蚁防治费 | 2.3 | 建筑面积 | 苏价工[1996]422号、宁价房 [1996]315 号 |
| 发展新墙体材料专项用费 | 10 | 建筑面积 | 江苏人民政府第100号令 |
| 散装水泥专项基金 | 2 | 建筑面积 | |
| 房产测绘收费 | 4 | ||
| 合计 | 237.3 |
前期费用及配套规费计算如下表：
| 建筑物名称 | 调整后造价 | 前期费用 | 前期费用 | 按建筑面积(权证）配套规费 | 按建筑面积(权证）配套规费 |
|---|---|---|---|---|---|
| 费率 | 金额 | 元/平方米 | 金额 | ||
| 综合楼桩基、土建、安装 | 12,351,133.00 | 10.94% | 1,351,214.00 | 237.30 | 1,304,766.00 |
| 综合楼装修 | 4,129,949.00 | 10.94% | 451,816.00 | ||
| 消防水池及泵房 | 597,650.00 | 10.94% | 65,383.00 | ||
| 合计 | 17,078,732.00 | 1,868,413.00 | 1,304,766.00 |
C. 资金成本的确定
根据项目建设规模，设定本项目合理的施工周期为半年，按照央行 2011 年 7
- 月 7 日公布的金融机构贷款利率表，取银行半年期贷款利率为 6.1%，按建安等费 用在施工期内均匀投入的原则计息。
资金成本=（工程综合造价+前期费用及其他费用）×利率×建设工期×50%。 具体计算如下表：
| 资金成本 | 资金成本 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 建筑物名称 | 调整后造价 | 前期费用 | 配套规费 | ||||||
| 工期 | 利率 | 金额 | |||||||
| 综合楼桩基、土建、安装 | 12,351,133.00 | 1,351,214.00 | 1,304,766.00 | 0.50 | 6.10% | 228,858.00 | |||
| 综合楼装修 | 4,129,949.00 | 451,816.00 | 0.50 | 6.10% | 69,872.00 | ||||
| 消防水池及泵房 | 597,650.00 | 65,383.00 | 0.50 | 6.10% | 10,111.00 | ||||
| E.重臵全价 | |||||||||
| 30 |
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
重臵全价 =工程造价+前期专业费+配套规费+资金成本 具体计算如下表：
| 建筑物名称 | 调整后造价 | 前期费用 | 配套规费 | 资金成本 | 小计 |
|---|---|---|---|---|---|
| 综合楼桩基、土建、安装 | 12,351,133.00 | 1,351,214.00 | 1,304,766.00 | 228,858.00 | 15,236,000.00 |
| 综合楼装修 | 4,129,949.00 | 451,816.00 | 69,872.00 | 4,651,600.00 | |
| 消防水池及泵房 | 597,650.00 | 65,383.00 | 10,111.00 | 673,100.00 | |
| 合计 | 20,560,700.00 |
(2) 成新率的确定
①年限法
◆委估建筑物的竣工日期为 2004 年 12 月，至评估基准日已使用了 7.08 年； 根据有关规定和评估人员的现场查勘，该混合结构生产用房的耐用年限约为 50 年，尚可使用年限为 42.92 年。委估建筑物所在土地的使用年限终止日期为 2052 年 7 月 1 日，至评估基准日委估土地剩余的使用年限为 40.53 年。在计算成新率时 考虑土地使用权剩余年限与房屋尚可使用年限孰短原则。
年限成新率 = 尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100% = 40.53/(40.53+7.08) × 100%
= 85%
◆建筑物的装修成新率：委估建筑物的竣工日期为 2004 年 12 月，至评估基准 日已使用了 7.08 年；根据有关规定和评估人员的现场查勘，该混合结构生产用房 装修的尚可使用年限约为 5 年，则年限成新率为 42%。
②打分法技术测定成新率的确定：
依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技术 测定，采用打分法确定成新率。
建筑物的各部分评定如下：
| 部分 | 名称 | 标准分 | 实测现状 | 打分 | 合计 | 权重 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 结构 | 基础 | 25 | 有足够承载能力，无明显沉降现象 | 24 | 92 | 0.75 |
| 承重构件 | 25 | 基本完好牢固，墙、板、柱等未见显著裂缝 | 23 | |||
| 非承重构件 | 15 | 墙体基本完好无损，节点牢固 | 13 | |||
| 屋面 | 20 | 基本不渗漏，排水通畅，隔热层等基本完好 | 18 | |||
| 楼地面 | 15 | 面层基本平整完好。 | 14 | |||
| 装修 | 门窗 | 25 | 玻璃、五金完整，开关灵活 | 22 | 86 | 0.15 |
| 外粉刷 | 20 | 外墙面漆面略有磨损 | 15 | |||
| 内粉刷 | 20 | 基本完好 | 19 | |||
| 顶棚 | 20 | 顶棚基本完好 | 17 | |||
| 地坪 | 15 | 面层维护状况良好 | 14 | |||
| 设备 | 水卫设施 | 40 | 管道基本通畅 | 35 | 85 | 0.1 |
| 电照设备 | 30 | 线路基本完好，绝缘基本良好 | 25 | |||
| 其他设施 | 30 | 基本完好 | 25 |
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
打分法成新率 = (结构打分×评分系数 + 装修打分×评分系数 + 设备打分×评 分修正系数) ×100％ = (92×0.75 + 86×0.15 + 85×0.1) /100×100% = 90%（取整）
- ③综合成新率的确定
综合成新率采用加权平均，年限法权重取 0.4，打分法权重取 0.6。
综合成新率 = (年限法成新率×权重 + 打分法成新率×权重) ×100%
| 综合成新率=( | 年限法成新率 | ×权重+ | 打分法成新率 | ×权重) | ×100% |
|---|---|---|---|---|---|
| 建筑物名称 | 勘察成新率 | 权重 | 理论成新率 | 权重 | 综合成新率 |
| 综合楼土建、安装 | 90% | 0.6 | 85% | 0.4 | 88% |
| 综合楼装修 | 50% | 0.6 | 42% | 0.4 | 47% |
| 消防水池及泵房 | 76% | 76% |
（3）评估价值的确定
评估价值 = 评估原值×综合成新率
| 评估价值=评估原值×综合 | 成新率 | ||
|---|---|---|---|
| 建筑物名称 | 重置原值 | 综合成新率 | 评估值 |
| 综合楼桩基、土建、安装 | 15,236,000.00 | 88% | 13,407,700.00 |
| 综合楼装修 | 4,651,600.00 | 47% | 2,186,300.00 |
| 消防水池及泵房 | 673,100.00 | 76% | 511,600.00 |
| 合计 | 20,560,700.00 | 78% | 16,105,600.00 |
举例二：场坪（房屋建筑物评估明细表 序号 10.1 ）
构筑物概况：该场坪位于东山总站公交枢纽站，总面积约 23,160.00 平方米， 结构特征：30CM10%灰土、25CM 二灰碎石、乳化沥青透油层、22CM 厚 C35 砼。 2003 年 9 月竣工。评估作业日，委估对象基础稳定，构筑物整体结构状况基本完 好，并在正常使用中。
账面原值 7,946,700.00 元，账面净值 5,761,835.96 元，账面值中含场坪、排水 沟、围墙、给排水、路灯工程。
(1)工程造价的确定
本工程有完整的工程结算资料，工程结算资料执行《江苏省建筑与装饰工程计 价表》。我们利用该工程结算资料所确定的工程量，按现行的建筑安装工程造价计 算程序及评估基准日的人工、材料、机械价格标准对决算造价进行调整，确定该工 程调整后的工程综合造价。
材料用量表
| 序 号 |
材料名称 | 规格与 型号 |
计量 单位 |
数量 | 结算单价 （元） |
评估基准 日单价 |
价差 | 价差金额 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 柴油 | t | 100.97 | 2900 | 8364 | 5464 | 551,700.00 | ||||
| 2 | 生石灰 | t | 3070.79 | 130.83 | 311.8 | 180.97 | 555,721.00 | ||||
| 3 | 水泥 | 42.5 | t | 1847.28 | 240 | 500 | 260 | 480,293.00 | |||
| 4 | 黄砂 | t | 2930.82 | 43.5 | 54.33 | 10.83 | 31,741.00 | ||||
| 5 | 碎石 | 5-40mm | t | 6553.92 | 34.29 | 50.6 | 16.31 | 106,894.00 | |||
| 6 | 周转木材 | m3 | 10.65 | 1260 | 1600 | 340 | 3,621.00 | ||||
| 7 | 石油沥青 | t | 21.43 | 2065 | 4960.39 | 2895.39 | 62,048.00 | ||||
| 8 | 钢筋（综合） | t | 15.4 | 2280 | 4905 | 2625 | 40,425.00 | ||||
| 32 |
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
| 合计 | 1,832,443 | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 重臵全价表计算表 | 单位：元 | ||||||||||||
| 序号 | 费用名称 | 表达式 | 费率% | 金额(元） | 备注 | ||||||||
| 1 | 直接费 | 2,568,333.00 | |||||||||||
| 1.1 | 人工费 | 437,472.00 | |||||||||||
| 1.2 | 机械费 | 29,944.00 | |||||||||||
| 1.3 | 材料费 | 2,100,917.00 | |||||||||||
| 2 | 人工费调整 | 437472/24*(53-24) | 528,612.00 | ||||||||||
| 3 | 材料费调整 | 1,832,443.00 | |||||||||||
| 4 | 机械费调整 | 机械费*34.15% | 10,226.00 | ||||||||||
| 5 | 调整后直接费 | 1+2+3+4 | 4,939,614.00 | ||||||||||
| 6 | 管理费 | (人工费+机械费)*费率 | 25 | 251,564.00 | |||||||||
| 7 | 利润 | (人工费+机械费)*费率 | 12 | 120,750.00 | |||||||||
| 8 | 措施费 | （5+6+7）*费率 | 5.18 | 275,158.00 | |||||||||
| 9 | 其他项目费 | 1,855,055.00 | |||||||||||
| 10 | 规费 | 10.1+10.2+10.3+10.4 | 276,699.00 | ||||||||||
| 10.1 | 工程排污费 | 5+6+7+8+9 | 0.10 | 7,442.00 | |||||||||
| 10.2 | 建筑安全监督管理费 | 5+6+7+8+9 | 0.118 | 8,782.00 | |||||||||
| 10.3 | 社会保障费 | 5+6+7+8+9 | 3.00 | 223,264.00 | |||||||||
| 10.4 | 住房公积金 | 5+6+7+8+9 | 0.50 | 37,211.00 | |||||||||
| 11 | 税金 | 3.48 | 268,616.00 | ||||||||||
| 12 | 工程造价 | 7,987,456.00 |
(2)前期费用及管理费用的确定
根据当地现行有关规定并结合评估对象实际情况，按工程造价的一定比例确 定。本次评估前期费用及管理费用同建筑物前期费用，即 10.94%。
前期费用及管理费用＝调整后工程造价×10.94% ＝7,987,456.00×10.94% =873,828.00 元（取整）
(3)资金成本的确定
根据项目建设规模，设定本项目合理的施工周期为半年，按照央行 2011 年 7 月 7 日公布的金融机构贷款利率表，取银行半年期贷款利率为 6.1%，按建安等费用在 施工期内均匀投入的原则计息。
资金成本=（工程综合造价+前期费用及其他费用）×利率×建设工期×50%。 = (7,987,456.00+873,828.00)×6.1%×0.5×50%
= 135,135.00 元（取整）
(4)评估原值的确定
道路评估原值 = 工程造价+前期费用+资金成本
= 7,987,456.00+873,828.00 + 135,135.00 = 8,996,400.00 元
- (5)成新率的确定
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
33
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
理论成新率：按有关构筑物耐用年限标准，混凝土道路及场地的耐用年限一
般为20年，至基准日已使用8.34年，尚可使用年限11.66年。成新率=尚可使用年限 /(尚可使用年限+已使用年限)=11.66/(11.66+8.34)×100%=58%。
现场成新率：根据评估人员对估价对象的现场查勘，确定勘查成新率为
80%。
综合成新率采用加权平均，年限法权重取 0.4，打分法权重取 0.6，
综合成新率 = (年限法成新率×权重 + 打分法成新率×权重) ×100% =58%× 0.4+80%×0.6=71%(取整)。
(6)场坪评估值
评估价值 = 评估原值×综合成新率
= 8,996,400.00×71%
= 6,387,400.00 元
2.4 评估结论
根据上述评估方法，委估建筑物类的评估结果如下：
| 资产名称 | 调整后帐面原值 | 调整后帐面净值 | 评估原值 | 评估净值 |
|---|---|---|---|---|
| 房屋建筑物 | 32,088,714.39 | 24,709,771.21 | 51,541,100.00 | 39,756,600.00 |
| 建筑物类合计 | 32,088,714.39 | 24,709,771.21 | 51,541,100.00 | 39,756,600.00 |
建筑物类评估增值的主要原因是由于近年来建安造价成本上涨以及建筑物经济 使用年限较会计折旧年限长所致。
3、设备类的清查核实和评估
（1）机器设备的清查
本次委托评估的固定资产－设备，其账面原值 255,591,224.21 元，账面净值
147,835,589.22 元，共计 1277 项，其中：机器设备账面原值为 1,578,210.96 元，账 面净值为 608,660.39 元，计 137 项；车辆账面原值为 252,635,517.85 元，账面净值 为 146,816,156.54 元，计 831 项；电子设备账面原值为 1,377,495.40 元，账面净值 为 410,772.29 元，计 309 项。
经现场清查，被评企业的机器设备位于该公司经营场所内。
纳入评估范围的机器设备主要包括超声波清洗机、发动机总成、电动单梁起重 机、制动鼓镗床、汽油储油罐等。
车辆为主要为运营中的各品牌（有友谊、建康、长江、扬子、亚星、恒通、福 田、金龙、宇通共 9 个汽车股份有限公司 18 种车型）客车共 823 辆、其余车辆为 轿车、货车、专项作业车等。
电子设备为电脑、打印机、复印机、空调、点钞机、扫描仪等。
本公司的设备均为国产设备，实际启用时间从 1975 年 5 月至 2011 年 12 月， 其中机器设备较为陈旧。机器设备的原值占设备总额的 0.62％，车辆占 98.84％， 电子设备占 0.54％。
34
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
-
评估人员根据本次委托评估的设备清单，了解实际情况，然后在现场清查核
-
对。清查结果如下：
（1）机器设备
机器设备共有 137 项，主要的设备分类：
-
① 通用设备：主要有普通车床，空气压缩机组、CO2 焊机、交直流电焊机、
-
液压机等。
②修理设备及工具：主要有制动鼓镗床、轮胎螺母拆装机、轮胎分解机、轮胎 拆装机、大型轮胎平衡机、磨蹄片机、风炮、自动变速箱等。
-
③电器设备：主要有电力变压器、充电机、高低压开关柜等。
-
④特种设备：主要有单梁起重机、电动葫芦等。
⑤清洗除尘设备：主要有超声波清洗机、高压清洗机、脉冲除尘器等。
⑥加油设备：主要有加油机、储油罐等。
⑦检测调试设备：主要有烟度计、磁力擦伤仪、前轮定位仪、废气分析仪、总 泵校验台、马达校验台等。
经现场勘察和了解，设备坏损无法修复待报废 3 项、待修设备 3 项、长期停用 闲臵设备 1 项、二手设备 1 项。这些设备能正常使用，因日常车辆维修工作量大， 设备利用率高，设备维护一般，
（2）车辆
①营运车辆
截止 2011 年末，新城巴士拥有营运车辆 823 辆，其中天然气车 451 辆、汽/柴 油车 348 辆；发动机排放标准国Ⅰ50 辆、国Ⅱ100 辆、国Ⅲ198 辆；车龄 8 年及 8 年以上车龄共有 43 辆。运营线路 92 条（含支线 46 条），营运线路总长 1574.2km，日发班次 6235 次，日运送乘客 22 万余人次。
在用营运车辆的车型有友谊、建康、长江、扬子、亚星、恒通、福田、金龙、 宇通共 9 个汽车股份有限公司 18 种车型。
经现场勘察和了解，在 2012 年 1 月已办理报废并处臵的车辆 10 辆；另封停 16 辆，含盘盈车辆 1 辆。在营运的车辆性能基本完好。
②非营运车辆
公交总公司共有非营运车辆 8 辆，主要有工程车辆 1 辆，小轿车 3 辆，小客车 2 辆、货车 2 辆。主要用于事故车的拖拽、抢险，日常公务。经现场勘察，在用车 辆运行状况良好，全部在用。
（3）办公及电子设备
此类设备共有 309 项，主要有办公电子设备、太阳能热水器、厨具、空调、洗 衣机、电视监控系统等，设备分布在所属各单位。经现场勘察和了解，闲臵 19 台，其余电子设备正常使用。
清查核实后，评估人员注意到以下情况：
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
35
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
a 机器和电子设备在清核过程中，对评估申报表上有关设备的名称、型号、规 格、生产厂家、启用日期等作了补充和更正，对待修理设备主要核实其损坏部位及 损坏程度，了解其修复的可能性和修复所需费用。对待已坏或申报报废的设备主要 了解其报废原因，了解是否还有利用价值，如已无利用价值，则估算出回收变现价 值。
b 营运的公交客车在南京市至江宁及郊区各条营运线路上，晚上除正常出班的 车辆外，基本上停在各停车场内和场站外，场站内的车辆晚上组织人员分组实地进 行拍照勘查，场站外或村村通客车白天组织人员随线勘查、实地勘查，总勘查数量 占车辆总数的 60%以上。
c 查询和搜集有关车辆的技术档案资料及合同、发票，核对车辆行驶证，在保 证账实、账表相符的基础上对车辆的技术性能和完好状况进行测定与判断。
本科目无调整值。
| 资产名称 | 数量（项） | 账面原值 | 账面净值 |
|---|---|---|---|
| 机器设备 | 137 | 1,578,210.96 | 608,660.39 |
| 运输设备 | 831 | 252,635,517.85 | 146,816,156.54 |
| 电子设备 | 309 | 1,377,495.40 | 410,772.29 |
| 合计 | 1277 | 255,591,224.21 | 147,835,589.22 |
（2）设备类的评估
该企业的机器设备的评估方法采用重臵成本法。
计算公式： 评估值＝重臵全价×成新率
⑴ 重臵全价的确定：
对于国产设备，重臵全价主要参照国内市场同型号或同类型设备现行市价，同 时考虑必要的运杂费、安装调试费等予以确定。
重臵全价=设备购臵价+运杂费 +安装调试费+前期及其他费用+资金成本 a 设备购臵价
主要通过向生产厂家询价、参照《2011 年机电产品报价手册》、网络等渠道
收集的报价资料及参考近期同类设备的合同价格确定。
b.运杂费
根据《资产评估常用数据与参数手册》，按不同类型的设备和地区取运杂费率 计取。
运杂费=设备购臵价×运杂费率。
c.安装调试费
根据设备的特点、重量、安装难易程度，通用设备以设备购臵价为基础，参考
《资产评估常用数据与参数手册》，取不同安装费率计取：
安装调试费=设备购臵价×安装调试费率
⑵ 成新率的确定：
1）机器设备综合成新率
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
36
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
对主要设备成新率的确定：在年限法理论成新率的基础上，再结合现场勘查，
根据设备技术状态各类因素进行调整，最终合理确定设备的综合成新率。
计算公式：
综合成新率= 理论成新率×调整系数K
其中：理论成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100% 调整系数K=K1×K2×K3×K4×K5
式中：
K1：设备原始制造质量
K2：设备运行状况 K3：设备利用率 K4：设备维修及保养 K5：设备使用环境
一般设备（如电子设备）的综合成新率直接采用理论成新率。
2）车辆的成新率
对车辆成新率的确定，严格按照国家经贸委（国经贸资源[2000]1202 号）
“关于《调整汽车报废标准若干规定》的通知”中的新标准确定车辆的规定使用年 限，以“余额折旧法”的概念结合车辆的已使用年限，计算理论成新率，再结合各 类因素进行调整，最终合理确定车辆的综合成新率。
计算公式：
综合成新率= 理论成新率×调整系数K
式中：理论成新率=（1-d）n
d 1 N 1/ N ：车辆使用首年后的损耗率
1-d ：车辆使用首年后的成新率
N ：车辆经济耐用年限
1/N ：车辆平均年损耗率
n ：车辆实际已使用年限
调整系数K= K1×K2×K3×K4×K5
k1 ： 车辆原始制造质量
k2 ： 车辆利用率（参考行驶里程数）
k3 ：车辆维护保养情况
k4 ： 车辆运行状态
k5 ：车辆停放环境状况
⑶ 评估实例：
案例一、超声波清洗机（机器设备编号 113）
1.设备概况
设备名称：超声波清洗机 规格型号: UC-6000P
设备编号：S02030118 制造厂家: 北京威龙超声波清洗设备公司
37
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
启用日期：2008 年 10 月 1 日 数量：1 台 账面原值：64,000.00 元 账面净值：39,933.43 元 该设备基本情况如下： 清洗池尺寸：1520˟ 900 ˟830(mm) 超声波功率：6000W 频率：28KHz 电源：380V 自动加热温控装臵功率：18KW 技术参数： 换能器：单个功率 100W，频率：28KHz，总数不少于 100 个 总功率：6KW 输入电源：380V 工频：50Hz 振盒材质：1Cr18Ni9Ti
2.现场勘察：
该设备目前安装在南京新城巴士有限公司汽车修理厂厂房内，它由清洗槽、 大料筐、电控系统等组成。主要用于当发动机零部件分解后，进行清除零部件内外 表明附着的油污、胶脂、积碳等杂质，以达到提高清洁度，提升维修质量的目的。 该设备维护较好，能够满足工艺需要。
3．重臵全价的确定
重臵全价=设备购臵价+运杂费+安装费
（1）设备现购臵价 经评估人员电话询价（原生产单位王经理，手机：15901330257），获知该设
备目前市场价值（含运费）58600 元/台，安装调试费用为其设备价值的 2%。 重臵全价=设备购臵价+运杂费+安装费
=58600+（58600×2%）
=59770（取整）
（2）成新率的确定 本次评估成新率采用综合成新率，即： 综合成新率＝理论成新率×调整系数K ①理论成新率 该设备经济寿命年限为 10 年，现已使用约 3.25 年，尚可使用 6.75 年，理论 成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
＝6.75÷(3.25＋6.75)×100%＝68％(取整)
②修正系数K=K1×K2×K3×K4×K5
根据现场对设备和使用环境的勘察：
K1（设备原始制造质量）=1.00
K2（设备运行状况） =1.00 K3（设备利用率） =0.98 K4（设备维修及保养） =0.95 K5（设备使用环境） =0.94
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
38
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
K=K1×K2×K3×K4×K5 =0.875
综合成新率=理论成新率×K
=68%×0.875 =60%(取整)
4．评估净值的确定 评估净值=重臵全价×综合成新率
=59770 元×60% =35860 元
案例二、宇通客车（车辆评估表序号 720） ①资产概况：
设备名称：空调城市客车
规格型号：ZK6932HG 生产厂家：郑州宇通客车股份有限公司 购臵年月：2010 年 12 月 启用年月：2010 年 12 月 账面原值：350,474.00 元 账面净值：308,855.24 元 数量：1 辆 车牌号码：苏 A95721
已行驶里程数：107740 公里
◆现场勘察
该客车为 9 米级柴油后臵空调城市公共汽车，车身颜色白/紫，核定载客 62
人，主要总成和系统的结构为六缸、立式、直列、水冷、四冲程、增压中冷，控制 电脑安装在车厢内后五人座后，加装防护盒，密封可靠，现运营线路为 105 线、安 丹线、金周线及区内 8 路线，其中 105 线 15 辆、安丹线 22 辆、金周线 3 辆、区内 8 路 10 辆，共计 50 辆。本案例车辆所属 105 线。
◆主要技术参数
1、尺寸参数
（1）总长 （mm）9295 （2）总宽 （mm）2420 （3）总高 （mm）3220 （4）轴距 （mm）4550 （5）前轴轮距（mm）1900 （6）后轴轮距（mm）1800 （7）前悬 （mm）1950 （8）后悬 （mm）2795 （9）车厢内高 （mm）2250 2、质量参数（kg） （1）整车最大总质量 13200 （2）整车整备质量 9150
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
39
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
3、性能参数
（1）最高车速 85km/h
②评估过程
A. 评估原值的确定：
客车重臵全价=车辆现价+车辆购臵税＋其它费用 车辆购臵税为不含税购臵价的 10%；
其他费用主要包括：验车费、拍照费、固封费、拓钢印费等，一般取 500 元 增值税额=车辆现价/1.17×0.17
经向原生产厂家郑州宇通客车股份有限公司（0371-6686066）询价，该车的报 价为 339,000.00 元，加上 10％的车辆购臵税和上牌杂费，此时：
评估原值＝339,000÷(1＋17%)×(1＋10%＋17%)＋500
＝ 368,470.00 元(取整)
B. 成新率的确定
对车辆成新率的确定，严格按照国家经贸委（国经贸资源[2000]1202 号）“关
于《调整汽车报废标准若干规定》的通知”中的新标准确定车辆的规定使用年限， 以“余额折旧法”的概念结合车辆的已使用年限，计理论成新率，再结合各类因素 进行调整，最终合理确定车辆的综合成新率。
计算公式：综合成新率= 理论成新率×调整系数 K
其中：理论成新率=（1-d）[n]
调整系数 K= K1×K2×K3×K4×K5
故综合成新率=（1-d）[n] ×K1×K2×K3×K4×K5
式中： d 1 N 1/ N ：车辆使用首年后的损耗率
1-d ： 车辆使用首年后的成新率
N ： 车辆经济耐用年限 1/N ：车辆平均年损耗率 n ：车辆实际已使用年限
K1：车辆原始制造质量
K2：车辆利用率（参考行驶里程数）
K3：车辆维护保养情况
K4：车辆运行状态 K5：车辆停放环境状况
==> picture [121 x 15] intentionally omitted <==
==> picture [66 x 10] intentionally omitted <==
==> picture [34 x 9] intentionally omitted <==
1/N =10%
n =1.00 k1=100%
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
40
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
k2 =99.02%（因行驶里程数较多进行修正）
k3=100% k4=100% k5=100%
综合成新率＝79％(取整)
C. 评估值的确定
评估净值＝368,470.00×79％
＝ 291,091 元
案例三、空调（电子设备评估表序号 308）
1.设备概况
设备名称：海尔空调 规格型号: KFR-50GW/RDC1 设备编号：S02040390 制造厂家: 海尔集团公司 启用日期：2011 年 12 月 1 日 数量：1 台 账面原值：4,600.00 元 账面净值：4,600.00 元 2.现场勘察:
该空调现安装于南京新城巴士有限公司办公大楼 4 楼办公室内，安装环境良
好，保养较好，制热量 5800W，制冷量 3500W，能够满足南京新城巴士有限公司 日常办公需要。
3．重臵全价的确定
重臵全价=设备购臵价+运杂费
（1）设备现购臵价
经市场调查，该设备现行市价为 4600 元/台，供应商负责送货和安装调试，则 评估原值为：4600 元。
（2）成新率的确定
该设备至评估基准日已使用 0.08 年,其经济寿命年限为 6 年,结合现场勘察其外
观、使用情况及维护保养情况，综合确定该设备尚可使用 5.92 年。
成新率 =尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=5.92/（0.08+5.92）×100%
=99% (取整)
4．评估净值的确定
评估净值 = 重臵全价×成新率
= 4600×99%
= 4550 元（取整）
（3）评估结果
— 固定资产 设备类账面净值 147,835,589.22 元，评估净值为 128,718,191.00
元，评估减值 19,117,398.22 元，减值率 12.93％。
评估减值的主要原因是：
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
41
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
（1）机器设备
评估原值增加了 160,659.04（元），增值率 10.18%，其主要原因是电器设备 价格呈上涨趋势，造成评估原值增加。
评估净值增加 298,499.61（元），增值率 49.04%，其主要原因企业设备折旧 过快，使得评估净值增值。
（2）车辆
评估原值减少 9,599,747.85（元），增值率-3.80 %，其主要原因是有 27 辆车 报废、封停，评估时给出残值（处臵变现价格）；二是部分车辆现行购臵价比原购 臵价低；都造成评估原值下降。
评估净值减少 19,398,125.54（元），增值率-13.21%，其主要原因一方面是评 估原值下降导致的，另一方面是车辆评估成新率低于账面的成新率导致的。
（3）电子设备
评估原值减值 798,245.40（元），增值率-57.95%，其主要原因一是评估基准 日时电子设备购臵价下降；二是部分电子设备超过经济使用寿命，评估时给出残值 价（处臵变现价格），从而使评估原值减少。
评估净值减少 17,772.29（元），增值率-4.33 %，其主要原因同评估原值。
| 资产名称 | 账面净值 | 评估净值 |
|---|---|---|
| 机器设备 | 608,660.39 | 907,160.00 |
| 车辆 | 146,816,156.54 | 127,418,031.00 |
| 电子设备 | 410,772.29 | 393,000.00 |
| 设备类 | 147,835,589.22 | 128,718,191.00 |
（三）无形资产的清查和评估
1、无形资产—土地使用权的清查和评估
（1）土地使用权的清查
本次评估的土地为新城公司所拥有的土地使用权，均为交通用地，分别位于江 宁区东山镇同夏路 19 号、江宁区土桥周郎村，账面值 16,000,852.36 元。共有明细 2 项。委估土地基本情况如下表：
- a. 江宁区东山街道同夏路 19 号（序号 1）
土地使用权证编号：宁江国用（2007）第 22571 号
土地使用权人：南京新城巴士有限公司
座落：江宁区东山街道同夏路 19 号
地号：21100075001
地类（用途）：交通
宗地四至：东临南京银安房地产开发有限公司；南临章村社区、西临同夏路、北临 大街东路
使用权类型：出让
终止日期：2052 年 7 月 1 日
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
42
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
土地使用权面积：40811.2 平方米
b. 江宁开发区 62 号（序号 2） 土地使用权证编号：宁江国用（2004）第 11129 号 土地使用权人：南京新城巴士有限公司 座落：江宁区土桥镇周郎村 地号：21105102008 地类（用途）：交通 宗地四至：南临 104 国道，西临南京强云复合材料造型艺术有限公司 使用权类型：出让 终止日期：2053 年 12 月 31 日 土地使用权面积：2002.4 平方米
上述两块土地合并进行账务核算，原始入账价值 19,468,875.40 元，账面净值 16,000,852.36 元。
（2）土地使用权的评估
a. 土地使用权的评估方法
根据《城镇土地估价规程》，通行的土地评估方法有市场比较法、假设开发 法、成本法、基准地价修正法、收益还原法等。
评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据评估对象土地 的特点及土地的实际状况，选取市场比较法、成本逼近法作为本次评估的基本方 法。这是基于以下考虑：一是评估对象处于江宁区，周边有土地征收较多的案例， 土地的征收征用标准比较容易获得，所以采用成本逼近法进行估价对象的评估；二 是江宁区土地市场比较发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区，根据估 价人员在估价对象所在区域内的现场勘查和走访当地国土资源管理部门，交易案例 较多，可选用市场比较法进行评估。
市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价 期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正， 以此估算待估宗地客观合理价格的方法，其计算公式为：
待估宗地价格=比较实例宗地价格×待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数 ×待估宗地估价期日地价指数/实例宗地估价期日地价指数×待估宗地区域因素条 件指数/比较实例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗 地个别因素条件指数。
选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求： ①用途类型相同或相近
②交易类型相同
③属于正常交易
④区域及个别条件相近
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
43
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
⑤统一开发程度
本次评估，选择三个已发生交易，且用途与待估宗地相同的实例，以它们的价 格作比较，结合影响地价的因素，进行因素修正，求取待估宗地的价格。 成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利
息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。 其基本计算公式为：
土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+投资利润+土地收益)×年期修 正系数
案例一（江宁区东山镇同夏路 19 号，序号 1）
(1)基本情况
根据土地使用权证（宁江国用 2007 第 22571 号），委估宗地位于江宁区东山 镇同夏路 19 号，土地使用权人为南京新城巴士有限公司，宗地号 21100075001， 用地类型为交通用地，使用权类型为出让用地，使用权终止日期到 2052 年 7 月 1 日，剩余使用年限 40.53 年，使用权面积为 40,811.20 平方米。
(2)评估测算
①市场比较法
市场比较法是根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似 土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、 区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价基准日地价的一种方法。基本 公式如下：
待估宗地价格 = 比较实例宗地价格×交易情况修正×期日修正×区域因素修 正×个别因素修正
A. 比较案例的选择
| 交易实例(地块编号) | 交易实例A 3201212011CR0066 |
交易实例B 3201212011CR0061 |
交易实例C 3201212011CR0056 |
|---|---|---|---|
| 位置 | 江宁开发区苏源大道 以西、仁杰路以南 |
江宁开发区水阁路以 西、长青街以南A地块 |
江宁开发区甫岗街以 西、清水亭西路以北 |
| 交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 |
| 交易时间 | 2011-12-20 | 2011-12-16 | 2011-11-30 |
| 交易方式 | 出让 | 出让 | 出让 |
| 出让面积（m2） | 82722 | 89769.7 | 30016.7 |
| 规划用途 | 工业用地 | 工业用地 | 工业用地 |
| 供地方式 | 净地 | 净地 | 净地 |
| 容积率 | ≥1.3且≤2 | ≥1 | ≥0.7且≤1.5 |
| 成交价格（万元） | 3227 | 3502 | 1171 |
| 成交单价（元/ m2） | 390 | 390 | 390 |
B.结合评估对象与比较案例的具体情况，我们选择影响待估宗地地价的主要因
素有：
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
44
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
a.交易时间：据评估基准日较近；
-
b.交易情况：是否为正常、客观、公正的交易；
-
c.土地使用年限：指自评估基准日起的土地使用有效年限差别修正；
-
d.区域因素：主要有交通便捷度、环境质量优劣度、基础设施状况、区域土地
-
利用方向、产业聚集规模等；
e.个别因素：主要有临街状况、宗地面积、形状、地质状况、规划条件等。 比较实例与待估宗地各因素及其条件说明如下：
比较因素条件说明表
| 影响因素 | 影响因素 | 评估对象 | 实例一 | 实例二 | 实例三 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 交易价格 | 390 | 390 | 390 | |||
| 交易日期 | 2011-12-31 | 2011-12-20 | 2011-12-16 | 2011-11-30 | ||
| 用途 | 工业 | 工业 | 工业 | 工业 | ||
| 交易类型 | 挂牌 | 挂牌 | 挂牌 | |||
| 交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 | ||
| 土地使用年限 | 40.53 | 50 | 50 | 50 | ||
| 区 域 因 素 |
交 通 条 件 |
公共交通便捷度 | 便捷 | 较便捷 | 较便捷 | 一般 |
| 道路通达度 | 次干道 | 主干道 | 主干道 | 主干道 | ||
| 对外交通便利度 | 便捷 | 较便捷 | 较便捷 | 较便捷 | ||
| 距码头距离 | 大于1500 米 | 大于1500米 | 大于1500米 | 大于1500米 | ||
| 环境质量优劣度 | 轻度污染 | 轻度污染 | 轻度污染 | 轻度污染 | ||
| 基础设施状况 | 五通一平 | 五通一平 | 五通一平 | 五通一平 | ||
| 区域土地利用方向 | 一致 | 一致 | 一致 | 一致 | ||
| 产业聚集规模 | 一般 | 较大 | 较大 | 较大 | ||
| 个 别 因 素 |
临街状况 | 一面临街 | 二面临街 | 二面临街 | 二面临街 | |
| 宗地面积 | 40,811.20 | 82722 | 89769.7 | 30016.7 | ||
| 宗 地 形 状 | 较规则 | 规则 | 规则 | 规则 | ||
| 地质状况 | 一般 | 一般 | 一般 | 一般 | ||
| 规划条件 | 有规划限制 | 有规划限制 | 有规划限制 | 有规划限制 |
C.编制比较因素条件指数表
a.交易类型
所选交易案例均为挂牌交易，不进行交易类型修正。
b.交易情况修正指数
所选交易案例为正常交易下的比较案例，不进行交易情况修正。
c.交易期日修正指数
根据待估宗地所在地的地价指数、房地产价格指数或调查到的地价变化情况确
定期日修正指数。
d.土地使用年限修正指数
利用年期修正公式 K=[1-1/（1+r）^m]/ [1-1/（1+r）^n] 进行修正。
e.区域因素条件指数
●公共交通便捷度指数
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
45
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷，以估价对象为 100，每相差一级,相 应修正 1%。
●距长江码头的距离
将距长江码头的距离小于 200 米、200-800 米、800-1500 米、大于 1500 米，每 相差一级，相应修正 3%。
●道路通达度指数
将道路划分为主干道、次干道、支路、胡同四个级别，因素指数增加或减少
2%。
●对外交通便利度
分便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷，每相差一级，相应修正 1%。
●环境条件指数
将城镇内的环境质量标准分为无污染、轻度污染、严重污染三个等级，将待估 宗地环境质量指数定为 100，每上升或下降一个等级，因素指数上升或下降 0.5%。 ●基础设施状况
将城镇公用基础设施定为七通一平、六通一平、五通一平、四通一平、三通一 平、二通一平、一通一平、达到开工条件等，说明每增加一通或减少一通，因素指 数的修正幅度为 1%。
●区域土地利用方向
将区域土地利用定为一致、不一致两个等级，以待估宗地产业区域土地利用方 向指数为 100，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降 1%。
●产业集聚规模指数
将工业产业集聚规模分为大、较大、一般、较小、小五个等级，以待估宗地产
业集聚规模指数为 100，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降 1%。 f.个别因素条件指数
●临街状况指数
将宗地临街状况分为四面临街（或路）、三面临街、二面临街、一面临街、不 临街五个等级，以待估宗地临街状况指数定为 100，每增加一面或减少一面，因素 指数增加或减少 1%。
●宗地形状指数
将宗地形状分为规则、较规则、不规则三个等级，每上升或下降一个等级，因 素修正指数上升或下降 1%。
●地质条件指数
将地质条件按地基承载力的大小分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，每 上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降 1%。
●宗地面积指数
主要依据待估宗地与比较实例的土地利用效率确定宗地面积修正指数。
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
●规划条件限制指数
46
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
分为有规划限制、无规划限制，将无规划限制指数定为 100，有规划限制地价 指数下降 1%。
确定比较因素条件指数可见下表:
宗地因素条件指数表
| 影响因素 | 影响因素 | 评估对象 | 实例一 | 实例二 | 实例三 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 交易日期 | 100 | 100 | 100 | 100 | ||
| 用途 | 100 | 100 | 100 | 100 | ||
| 交易类型 | 100 | 100 | 100 | 100 | ||
| 交易情况 | 100 | 100 | 100 | 100 | ||
| 土地使用年限 | 97.28 | 100 | 100 | 100 | ||
| 区 域 因 素 |
交 通 条 件 |
公共交通便捷度 | 100 | 99 | 99 | 98 |
| 道路通达度 | 100 | 102 | 102 | 102 | ||
| 对外交通便利度 | 100 | 99 | 99 | 99 | ||
| 距码头距离 | 100 | 100 | 100 | 100 | ||
| 环境质量优劣度 | 100 | 100 | 100 | 100 | ||
| 基础设施状况 | 100 | 100 | 100 | 100 | ||
| 区域土地利用方向 | 100 | 100 | 100 | 100 | ||
| 产业聚集规模 | 100 | 100 | 100 | 100 | ||
| 个 别 因 素 |
临街状况 | 100 | 101 | 101 | 101 | |
| 宗地面积 | 100 | 101 | 101 | 100 | ||
| 宗 地 形 状 | 100 | 101 | 101 | 101 | ||
| 地质状况 | 100 | 100 | 100 | 100 | ||
| 规划条件 | 100 | 100 | 100 | 100 |
D.编制比较因素条件修正系数表
根据比较因素条件指数，编制待估宗地的比较因素修正系数表，见下表： 宗地的比较因素修正系数表
| 影响因素 | 影响因素 | 实例一 | 实例二 | 实例三 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 交易价格 | 390 | 390 | 390 | ||
| 交易日期 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 用途 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 交易类型 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 交易情况 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 土地使用年限 | 97.28/100 | 97.28/100 | 97.28/100 | ||
| 区域因素 | 交通条 件 |
公共交通便捷度 | 100/99 | 100/99 | 100/98 |
| 道路通达度 | 100/102 | 100/102 | 100/102 | ||
| 对外交通便利度 | 100/99 | 100/99 | 100/99 | ||
| 距码头距离 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 环境质量优劣度 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 基础设施状况 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 区域土地利用方向 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 产业聚集规模 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 个别因素 | 临街状况 | 100/101 | 100/101 | 100/101 | |
| 宗地面积 | 100/101 | 100/101 | 100/100 |
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
| 影响因素 | 实例一 | 实例二 | 实例三 | |
|---|---|---|---|---|
| 宗 地 形 状 | 100/101 | 100/101 | 100/101 | |
| 地质状况 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 规划条件 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 修正价格(元/平方米） | 368 | 368 | 376 | |
| 比准价格(元/平方米） | 371 |
经过以上测算，通过比较后，取三个实例的简单算术平均值为市场比较法结
果，得到待估宗地的 40.53 年使用权价格。待估宗地评估单价为 371 元/平方米。 ②成本逼近法
A.土地取得费
a.土地补偿费
根据江宁政规发„2011‟9 号文， 征收耕地的补偿费为被征地前三年平均产 值的 10 倍。耕地前 3 年平均年产值为每亩 7020 元。故本次评估土地补偿费为每亩 70200 元，每平方米 105 元计算。
b.青苗补偿费及附着物综合补偿费
根据江宁政规发„2011‟9 号规定青苗及附着物综合补偿费用按照 40000 元/亩 补偿，即 60 元/平方米。
B.有关税费
a. 耕地占用税
根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总 局令第 49 号）、《江苏省实施《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》办法》江 苏省人民政府令第 52 号，耕地占用税为每平方米 45 元。
b. 耕地开垦费
根据《省政府办公厅转发省国土资源厅关于调整耕地开垦费征收标准请示的通
知》(苏政办发„2006‟32 号)，耕地开垦费取值为 13 元/平方米。
- c.农业重点开发建设基金
根据苏政办发(1995)62 号苏价服[2001]377 号，农业重点开发建设资金取 2,400
元/亩，即 3.6 元/平米。
C.土地开发费
土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。
宗地所处区域基础设施程度达到宗地红线外五通、宗地红线内场地平整的土地 开发成本一般在 150 元/平方米左右。评估设定宗地的开发程度为五通一平，确定 设定开发程度下的土地开发费为 150 元/平方米。
D.投资利息
根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为 1 年，投资利息率 按评估期日中国银行公布的短期贷款(1 年)贷款利息率 6.56 %计，其中土地取得费 及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
48
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
投资利息＝(土地取得费总额＋有关税费总额)×开发周期×利息率＋土地开发 费总额×开发周期×1/2×利息率
E.投资利润
根据对该区域土地市场的调查分析及对土地开发工业投资利润率的调查，综合 考虑我国经济增长因素和企业行业的实际情况，本次评估的土地开发的年投资利润 率确定为 6%，则投资利润为：
投资利润＝(土地取得费＋有关税费＋土地开发费)×投资利润率
- F.土地增值收益
根据当地工业用地市场价格调查及当地土地管理部门介绍，工业用地的增值收 益率一般按成本价格(土地取得费、有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润 五项之和)的一定比例确定，根据市场调查评估对象所在区域内工业用地增值收益 率，并考虑待估宗地作为交通用地的特殊性，按 10%计取。
土地增值收益＝(土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息＋投资利润)
- ×增值收益率
G.无限年期土地权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 6 项加和即得无限年期国有建设用地使用权 价格。
无限年期土地使用权价=土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投 资利润+土地增值收益
无限年期国有建设用地使用权价格计算如下：
| 序号 | 耕地种类 | 计量单位 | 公式 | 金额(元) |
|---|---|---|---|---|
| A | 征地费用 | 元/平方米 | 165 | |
| a | 土地补偿费 | 元/平方米 | 105 | |
| b | 青苗补偿费 | 元/平方米 | 60 | |
| B | 有关税费 | 元/平方米 | 61.6 | |
| a | 耕地占用税 | 元/平方米 | 45 | |
| b | 耕地开垦费 | 元/平方米 | 13 | |
| c | 农业重点发展建设基金 | 元/平方米 | 3.6 | |
| A 项＋B 项 | 元/平方米 | A+B | 226.6 | |
| C | 土地开发费 | 元/平方米 | 140 | 150 |
| D | 投资利息 | 元/平方米 | 19.78 | |
| E | 投资利润 | 元/平方米 | （A+B+C）× 6% | 22.6 |
| F | 土地增值收益 | 元/平方米 | (A+B+C+D+E)× 10% | 41.9 |
| G | 无限年期土地单价 | 元/平方米 | A+B+C+D+E+F | 461 |
H.确定有限年期土地单价
根据有限年期地价测算公式：
==> picture [137 x 29] intentionally omitted <==
式中：Vn ——待估宗地有限年期国有建设用地使用权价格
VN ——无限年期国有建设用地使用权价格
r ——土地还原率。
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
49
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
N ——待估宗地设定年期（年）
委估宗地土地使用权类型为出让，工业用地，本次评估设定委估宗地法定出让 剩余年限为 50 年。土地还原率按评估基准日时中国银行公布的一年期(含一年)存款 利率 3.5%，再加上一定的风险因素调整值 4%，按 7.5%计，计算如下：
1 国有建设用地使用权评估单价=461×[ 1 40.53 ] 1( 5.7%) =436 元/平方米（取整）
2.3 评估结果的确定
A.地价确定方法
待估宗地采用市场比较法和成本逼近法两种方法计算，这两种方法从不同的角 度反映了待估宗地的地价水平。故估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估 价工作程序，利用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，并结合估价人员的 经验，确定对上述两种方法的计算结果采用简单算术平均的方法作为估价对象的最 终评估单价。待估宗地的最终结果详见表：
宗地土地估价结果确定表
| 序号 | 土地使用权证编 号 |
估价期日登记用 途 |
估价设定用途 | 成本逼近法 价格(元/M2) |
市场比较法 价格(元/M2) |
单位地价（元 /m2) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 宁江国用2007第 22571号 |
交通 | 工业 | 436 | 371 | 404 |
2 2 评估值=评估单价×土地面积=404 元/m ×40,811.20 m =16,487,700.00 元
⑶ 评估结论
根据以上评估，委估土地使用权的评估值为 17,120,500.00 元。
— 无形资产 土地使用权评估增值的主要原因是近年来全国土地市场价格上涨所
致。
| 资产名称 | 账面值 | 评估值 |
|---|---|---|
| 无形资产-土地使用权 | 16,000,852.36 | 17,120,500.00 |
（四）负债的清查核实和评估
评估人员首先核实了各类债务的种类、发生日期、形成原因及各类债务的真实 性和完整性，对形成的债务核对了有关原始凭证，对应付工资薪酬、应交税费等， 根据公司有关财务、税收政策进行了验算核实。
1、短期借款的清查核实和评估
短期借款账面值60,000,000.00元，共有明细6笔，均为人民币借款。具体借款
情况如下：
| 序号 | 放款银行（或机构）名称 | 发生日期 | 到期日 | 月利率‰ | 账面价值 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 招商银行 | 2011-6-17 | 2012-6-17 | 6.573‰ | 5,000,000.00 | |
| 2 | 稠州银行 | 2011-9-9 | 2012-9-9 | 6.833‰ | 10,000,000.00 | |
| 3 | 交通银行 | 2011-11-8 | 2012-11-8 | 5.685‰ | 12,000,000.00 | |
| 4 | 交通银行 | 2011-11-14 | 2012-11-14 | 5.685‰ | 12,000,000.00 | |
| 5 | 交通银行 | 2011-11-25 | 2012-11-25 | 5.685‰ | 13,000,000.00 | |
| 6 | 交通银行 | 2011-12-24 | 2012-12-24 | 5.685‰ | 8,000,000.00 | |
| 50 |
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
60,000,000.00
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
合 计
评估人员查阅相关借款合同，债务属实。被评估单位借款利息支付至2011年12 月21日，对序号1至6的借款计提了12月22日至31日（10天）的利息，在应付利息科 目核算。在应付利息科目进行评估。
短期借款评估值为60,000,000.00元。
| 负债名称 | 账面值 | 评估值 |
|---|---|---|
| 短期借款 | 60,000,000.00 | 60,000,000.00 |
2、应付账款的清查核实和评估
应付账款账面值为 44,253,792.94 元，共有明细 69 笔，主要为新城巴士正常应 付供应商的材料款、租赁费等。评估人员对大额的应付款采用发函证确认账面值， 其余应付款采用查阅发票、入账凭证等替代程序进行核实账面值。
经上述清查程序，其余应付账款系企业实际应承担的债务，按核实后账面值进 行评估。
应付账款评估值 44,253,792.94 元。
| 付账款评估值44,253,792.9 | 4元。 | |
|---|---|---|
| 负债名称 | 账面值 | 评估值 |
| 应付账款 | 44,253,792.94 | 44,253,792.94 |
3、预收款项的清查核实和评估
预收款项账面值 368,851.69 元，共有明细 3 笔，主要系新城巴士正常预收客户 的房屋租金等。评估人员预收款采用查阅合同、入账凭证等替代程序进行核实账面 值。
经上述清查程序，按核实后账面值进行评估。
预收账款评估值 368,851.69 元。
| 负债名称 预收账款 |
账面值 | 评估值 |
|---|---|---|
| 368,851.69 | 368,851.69 |
4、应付职工薪酬的清查核实
应付职工薪酬账面值 3,474,668.29 元，共有明细 1 笔，系工会经费。评估人员 采用查阅入账凭证等替代程序进行核实账面值，工会经费计提、使用符合会计政 策。
本次评估按核实后的金额 3,474,668.29 元确认评估值。
应付职工薪酬评估值 3,474,668.29 元。
| 应付职工薪酬评估值3,474 | ,668.29元。 | |
|---|---|---|
| 负债名称 | 账面值 | 评估值 |
| 应付职工薪酬 | 3,474,668.29 | 3,474,668.29 |
5、应交税费的清查核实和评估
应交税费的账面价值为205,353.71元，系截止评估基准日公司未抵扣的增值税 －进项税、应交未交的营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税和房产 税、文化事业建设费等。
评估人员取得了评估基准日所在月份的纳税申报表和审计调整的资料，与公司 计算的税额进行了核对，与实际应缴税额相符，本次评估以实际应缴额为评估值。
51
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
应交税费评估值为205,353.71元。
| 负债名称 | 账面值 | 评估值 |
|---|---|---|
| 应交税费 | 205,353.71 | 205,353.71 |
6、应付利息的清查核实和评估
应付利息账面值180,000.00元，明细1笔，系新城巴士对银行借款计提了12月22 日至31日（10天）的利息，合计180,000.00元。
应付利息评估值180,000.00元。
| .00元。 | |
|---|---|
| 账面值 | 评估值 180,000.00 |
| 180,000.00 |
7、其他应付款的清查核实和评估
其他应付款账面值为 26,078,739.89 元，共有明细 32 笔，主要系南京公交总公 司借款、工会会费、收保险公司事故赔款、应付公交借款、预提事故损失、应付 工程款、应付车款、应付南京站保洁费、应付公司购纪念杯费用等。评估人员采 用关联企业双方对账、查阅相关合同、入账凭证等替代程序进行核实账面值。债 务属实，系企业应承担的债务。
其他应付款按核实后账面值进行评估。
其他应付款评估值26,078,739.89元。
| 负债名称 | 账面值 | 评估值 |
|---|---|---|
| 其他应付款 | 26,078,739.89 | 26,078,739.89 |
8、长期借款的清查核实和评估
长期借款账面值为41,248,233.44元，共有明细4笔，主要系郑州光大银行、苏州 光大银行、苏州交通银行借款，均为人民币借款。
具体借款情况如下：
| 序号 | 放款银行（或机 构）名称 |
发生日期 | 到期日 | 月利率% | 币种 | 账面价值 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 郑州光大银行 | 2010-2-2 | 2013-2-1 | 5.31% | 人民币 | 6,802,500.00 |
| 2 | 苏州交通银行 | 2010-6-28 | 2013-4-28 | 6.62% | 人民币 | 3,273,511.20 |
| 3 | 郑州光大银行 | 2010-12-16 | 2013-12-15 | 5.88% | 人民币 | 26,442,222.24 |
| 4 | 苏州光大银行 | 2011-11-30 | 5.88% | 人民币 | 4,730,000.00 | |
| 合计 | 41,248,233.44 |
评估人员查阅相关借款合同，债务属实。被评估单位借款利息支付至2010年12 月21日，对借款计提了12月22日至31日（10天）的利息，在应付利息科目核算。在 应付利息科目进行评估。
长期借款评估值为41,248,233.44元。
| 负债名称 | 账面值 | 评估值 |
|---|---|---|
| 长期借款 | 41,248,233.44 | 41,248,233.44 |
9、长期应付款和清查核实和评估
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
52
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
长期应付款账面值为 9,114,917.33 元，共有明细 2 笔，主要为保证金、车身媒 体广告使用费用等。评估人员对大额的应付款采用查阅合同、入账凭证等替代程序 进行核实账面值。
经上述清查程序，长期应付款系企业实际应承担的债务，按核实后账面值进行 评估。
长期应付款评估值 9,114,917.33 元。
| 长期应付款评估值9,114,917 | .33元。 | |
|---|---|---|
| 负债名称 | 账面值 | 评估值 |
| 长期应付款 | 9,114,917.33 | 9,114,917.33 |
10、其他非流动负债
其他非流动负债账面值为 48,401,166.67 元，共有明细 1 笔，为待转购车补贴 等。评估人员对其他非流动负债采用查阅文件、入账凭证等替代程序进行核实账面 值。购车补贴为企业购车时，政府给予的补贴，企业作为递延收益，在资产使用寿 命期限内分期确认收入。我们认为该购车补贴实际为企业的收入，未来不需要对外 支付，评估基准日账面作为负债，仅是企业会计准则的处理规定，实际上不是真正 的负债。
经上述清查程序，其他非流动负债系企业实际不应承担的债务，评估值为 0
元。
| 负债名称 | 账面值 | 评估值 |
|---|---|---|
| 长期应付款 | 48,401,166.67 | 0 |
（五）评估结果
经资产基础法评估，以2011年12月31日为评估基准日，南京中北（集团）股份 有限公司持有新城巴士51%股东权益价值为人民币1,675.77万元，大写人民币壹仟 陆佰柒拾伍万柒仟柒佰元。
本次评估未考虑控股权溢价和股权缺乏流动性对评估对象价值的影响。 南京新城巴士有限公司股东全部权益价值为3,285.83万元。
评估前总资产账面值22,020.63万元，评估值21,778.29万元，减值242.34万元， 减值率1.10%。
总负债账面值23,332.57万元，评估值18,492.46万元，减值-4,840.11万元，减值 率20.74%。
净资产账面值-1,311.94万元，评估值3,285.83万元，增值4,597.77万元。
- （六）成本法评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因分析 评估结果与调整后账面值的比较变动情况如下表所示：
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
53
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
评估结果汇总表
评估基准日：2011 年 12 月 31 日 金额单位：万元
| 项目 | 账面价值 | 评估值 | 增减额 | 增减率% |
|---|---|---|---|---|
| A | B | C=B-A | D=C/A | |
| 流动资产 | 3,118.94 | 3,171.70 | 52.76 | 1.69 |
| 非流动资产 | 18,901.69 | 18,606.59 | -295.10 | -1.56 |
| 固定资产 | 17,254.54 | 16,847.48 | -407.06 | -2.36 |
| 其中：建筑物类 | 2,470.98 | 3,975.66 | 1,504.68 | 60.89 |
| 设备类 | 14,783.56 | 12,871.82 | -1,911.74 | -12.93 |
| 无形资产净额 | 1,600.09 | 1,712.05 | 111.96 | 7.00 |
| 资产总计 | 22,020.63 | 21,778.29 | -242.34 | -1.10 |
| 流动负债 | 13,456.14 | 13,456.14 | - | - |
| 非流动负债 | 9,876.43 | 5,036.32 | -4,840.11 | -49.01 |
| 负债总计 | 23,332.57 | 18,492.46 | -4,840.11 | -20.74 |
| 净资产 | -1,311.94 | 3,285.83 | 4,597.77 | 350.46 |
评估增减值的主要原因如下：
1、流动资产
流动资产账面值为 3,118.94 万元，评估值为 3,171.70 万元，评估增值 52.76 万 元，增值率 1.69 %。
流动资产评估增值主要是由于应收款项、其他应收款坏账准备及存货跌价准备 评估为 0，以及在用周转材料和在用低值易耗品评估入账所致。
2、固定资产
固定资产账面值为 17,254.54 万元，评估值为 16,847.48 万元，评估减值 407.06 万元，减值率 2.36 %。
固定资产评估增值的主要原因是：
（1）房屋建筑物类资产账面净值 2,470.98 万元，评估结果为 3,975.66 万元， 增值 1,504.68 万元，增值率 60.89%。评估增值主要原因是： 由于近年来建安造价 成本上涨以及建筑物经济使用年限较会计折旧年限长所致。
（2）设备类资产账面净值 14,783.56 万元，评估净值 12,871.82 万元，减值 1,911.74 万元，减值率 12.93 %。设备评估减值的主要原因是：
A、机器设备
评估原值增加了 160,659.04（元），增值率 10.18%，其主要原因是电器设备 价格呈上涨趋势，造成评估原值增加。
评估净值增加 298,499.61（元），增值率 49.04%，其主要原因评估耐用年限 较会计折旧年限长，使得评估净值增值。
B、车辆
评估原值减少 9,599,747.85（元），增值率-3.80 %，其主要原因是有部分车辆 报废、封停，评估时给出残值（处臵变现价格）；二是部分车辆现行购臵价低于原 购臵价；上述原因造成评估原值下降。
评估净值减少 19,398,125.54（元），增值率-13.21 %，其主要原因一方面是评 估原值下降导致的，另一方面因为企业账面采用年限直线法计提折旧，未能真实反 映车辆的运营状况和损耗情况，造成账面净值偏高，本次评估采用“余额折旧法” 测算车辆成新率，比较符合车辆实际损耗情况。
C、电子设备
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
54
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
评估原值减值 798,245.40（元），增值率-57.95%，其主要原因：一是评估基 准日时电子设备购臵价下降；二是部分电子设备超过经济使用寿命，评估时给出残 值价（处臵变现价格），从而使评估原值减少。
评估净值减少 17,772.29（元），增值率-4.33 %，其主要原因同评估原值。 3、无形资产
无形资产账面净额 1,600.09 万元，评估值 1,712.05 万元，评估增值 111.96 万 元，增值率 7.00%。评估增值的主要原因是无形资产中的土地使用权评估增值，土 地使用权评估增值的主要原因是近年来全国土地市场价格上涨导致。
4、负债
负债账面值23,332.57万元，评估值18,492.46万元，评估减值4,840.11万元，减 值率20.74 %。评估减值的主要原因是：非流动负债中其他非流动负债为待摊销的 购车补贴，不属于负债，评估值为0导致负债减值。
四、评估结果及分析
资产基础法评估结论是基于企业历史成本账面已形成的资产的基准日重臵价 格，相对较为谨慎，且对各项资产具备统一的评估计量标准。 本次评估从综合角度分析，采用以资产基础法评估结果1,675.77万元为报告结
论。
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
55
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
第四部分 评估结论及其分析
因南京市城市建设投资控股（集团）有限责任公司拟与南京中北(集团)股份有 限公司资产臵换事宜，由南京市城市建设投资控股（集团）有限责任公司委托上海 立信资产评估有限公司对该事宜所涉及的新城巴士公司于2011年12月31日的股东部 分权益价值进行了评估。我公司接受委托后组成了由中国注册资产评估师周路琴为 项目负责人的评估小组，对委托评估的资产独立、客观、公正地进行了评估，得出 了评估结论，主要过程如下：
-
1、由委托方介绍评估目的、委托评估资产的范围及特点。
-
2、根据委托评估的资产规模和特点，我公司选派了适宜的人员组成评估小
-
组、研究确定了所使用的评估方法。
-
3、评估人员向委托方（被评估单位）提交了需填报的资产清查评估明细表，
-
由委托方（被评估单位）按评估基准日资产负债表填列了各项资产的明细项目。
4、根据委托方（被评估单位）填列的资产清查评估明细表，评估人员在委托 方（被评估单位）有关人员的陪同下，以抽查方式清查核实了存货的数量和质量、 普查了固定资产的现状、了解了各项债权债务的实际权利或义务。
-
5、在现场勘察核实的基础上，评估小组人员运用成本法评估了新城巴士的股
-
东部分权益价值。
评估结论根据以上评估工作得出。
一、评估结论
经用成本法评估，南京中北（集团）股份有限公司持有南京新城巴士有限公司 51%股东权益在评估基准日2011年12月31日的市场价值为人民币1,675.77万元。 评估结果汇总表
评估基准日：2011 年 12 月 31 日 金额单位：万元
| 项目 | 账面价值 | 评估值 | 增减额 | 增减率% |
|---|---|---|---|---|
| A | B | C=B-A | D=C/A | |
| 流动资产 | 3,118.94 | 3,171.70 | 52.76 | 1.69 |
| 非流动资产 | 18,901.69 | 18,606.59 | -295.10 | -1.56 |
| 固定资产 | 17,254.54 | 16,847.48 | -407.06 | -2.36 |
| 其中：建筑物类 | 2,470.98 | 3,975.66 | 1,504.68 | 60.89 |
| 设备类 | 14,783.56 | 12,871.82 | -1,911.74 | -12.93 |
| 无形资产净额 | 1,600.09 | 1,712.05 | 111.96 | 7.00 |
| 资产总计 | 22,020.63 | 21,778.29 | -242.34 | -1.10 |
| 流动负债 | 13,456.14 | 13,456.14 | - | - |
| 非流动负债 | 9,876.43 | 5,036.32 | -4,840.11 | -49.01 |
| 负债总计 | 23,332.57 | 18,492.46 | -4,840.11 | -20.74 |
| 南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明 3,285.83 4,597.77 350.46 |
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明 3,285.83 4,597.77 350.46 |
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明 3,285.83 4,597.77 350.46 |
||
|---|---|---|---|---|
| 净资产 | -1,311.94 | 3,285.83 | 4,597.77 | 350.46 |
评估结论详细情况见评估明细表。
二、评估结论成立条件
-
1、评估结论是在所评估的资产在现有用途不变并继续经营的前提下得出的。
-
2、本报告所给出的评估结论仅为本次评估目的服务。
-
3、本评估结论是对资产在评估基准日所表现的公允价值的反映。
-
4、本评估结论成立的前提条件包括国家宏观经济政策不发生重大变化。
-
5、本评估结论成立的条件还包括无任何不可抗力的影响。
-
6、本评估结论有效以委托方（或被评估单位）提供的相关材料真实准确为前
提。
综上所述，本评估报告的评估结论是根据上述原则、依据、前提、方法和程序 得出的，仅为本评估报告所列明的评估目的服务。本评估结论系对评估基准日资产 公允价值的反映。本评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下才成立。 本评估公司未考虑这一基准日以后由于国家宏观经济政策发生重大变化或遇有自然 力和其它不可抗力而对评估结果可能产生的影响。本评估公司也未考虑特殊的交易 方式可能追加或减让资产买卖价格对评估价值的影响。
本评估报告的评估结论是本评估机构出具的，是在独立、客观、公正、科学的 原则下作出。我公司及参加评估的人员与委托方、被评估单位之间无任何特殊利害 关系。评估人员在评估过程中，恪守执业道德规范，尽其执业水平和能力，进行了 充分的努力。本报告所给出的评估结论当然会受本公司评估人员的职业水平和能力 的影响。
三、评估结论的瑕疵事项和特别事项
无
四、评估基准日的期后事项及对评估结论的影响
1、评估基准日后至出具评估报告日，该公司的流动资产、固定资产、负债和 当年利润等均发生了变化，在使用评估结论时应充分地考虑这些变化对评估结果的 影响。
-
2、评估基准日后至出具评估报告日，被评估单位的一切经营活动均在正常范
-
围之内。
-
3、报告提交日以后发生重大期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
57
南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
==> picture [64 x 24] intentionally omitted <==
五、评估结论的效力、使用范围与有效期
1、本评估结论系本评估公司具有规定资质的评估专业人员依据国家有关规定 出具的意见，具有法律或法规规定的效力。
2、本报告专为委托方所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使 用，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门外，在未 征得委托方的许可前，本评估公司承诺不向他人提供或公开本报告的全部或部分内 容。
3、根据国家有关规定，本报告评估结论有效期一年，从资产评估基准日2011 年12月31日起计算，至2012年12月30日止有效。
==> picture [136 x 78] intentionally omitted <==
58