Nanjing Chixia Development Co., Ltd. — Annual Report 2024

Apr 29, 2025

南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

公司简称：栖霞建设

公司代码：600533

南京栖霞建设股份有限公司 2024 年年度报告

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

重要提示

• 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、

• 完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

• 二、公司全体董事出席董事会会议。

• 三、天衡会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

• 四、公司负责人江劲松、主管会计工作负责人何政武及会计机构负责人（会计主管人员）刘金宝

• 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

• 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

公司经审计的2024年度归属于母公司所有者的净利润-938,236,314.90元，母公司净利润为 -669,500,869.44元，根据《公司章程》的有关规定，结合公司经营实际情况，为保障未来发展的 现金需要，经公司第九届董事会第二次会议和第九届监事会第二次会议审议通过，公司2024年度 拟不进行利润分配，亦不进行资本公积金转增股本。本次利润分配预案尚需提交公司2024年年度 股东大会审议通过后方可实施。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中所涉及的公司未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者 注意投资风险。

• 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

否

• 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况

• 否

• 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否

十、重大风险提示

公司已在本报告中详细描述可能存在的行业、经营风险，请查阅第三节“管理层讨论与分析” 中关于公司可能面对的风险部分的内容。

十一、其他

• □适用√不适用

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目录

第一节	释义.................................................................. 4
第二节	公司简介和主要财务指标................................................ 4
第三节	管理层讨论与分析...................................................... 8
第四节	公司治理............................................................. 24
第五节	环境与社会责任....................................................... 36
第六节	重要事项............................................................. 37
第七节	股份变动及股东情况................................................... 43
第八节	优先股相关情况....................................................... 48
第九节	债券相关情况......................................................... 49
第十节	财务报告............................................................. 58

载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并 盖章的财务报表 载有天衡会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签名 备查文件目录 并盖章的审计报告原件 报告期内在上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）披露 的所有公司文件的正本及公告的原稿

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第一节 释义

一、 释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：	在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：	在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、栖霞建设	指	南京栖霞建设股份有限公司
报告期、本报告期	指	2024年1月1日至2024年12月31日
元、万元、亿元	指	人民币元、人民币万元、人民币亿元
证监会	指	中国证券监督管理委员会
上交所	指	上海证券交易所
集团公司	指	南京栖霞建设集团有限公司
苏州栖霞	指	苏州栖霞建设有限责任公司
无锡栖霞	指	无锡栖霞建设有限公司
无锡锡山	指	无锡锡山栖霞建设有限公司
南京卓辰	指	南京卓辰投资有限公司
苏州卓辰	指	苏州卓辰置业有限公司
无锡卓辰	指	无锡卓辰置业有限公司
南京迈燕	指	南京迈燕房地产开发有限公司
南京星汇	指	南京星汇房地产开发有限公司
南京星悦	指	南京星悦房地产开发有限公司
南京星邺	指	南京星邺房地产开发有限公司
无锡新硕	指	无锡新硕置业有限公司
苏州星州	指	苏州星州置业有限公司
栖霞物业	指	南京栖霞建设物业服务股份有限公司
栖霞建工	指	南京栖霞建设工程有限公司
汇锦小贷	指	南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司
南京星燕	指	南京星燕房地产开发有限公司
南京星发	指	南京星发房地产开发有限公司
科技发展	指	南京栖霞建设集团科技发展有限公司

第二节 公司简介和主要财务指标

一、公司信息

一、公司信息
公司的中文名称	南京栖霞建设股份有限公司
公司的中文简称	栖霞建设
公司的外文名称	NANJING CHIXIA DEVELOPMENT CO.,LTD.
公司的外文名称缩写	CHIXIA DEVELOPMENT
公司的法定代表人	江劲松

二、联系人和联系方式

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	王海刚	曹鑫
联系地址	南京市栖霞区仙林大道99号8幢	南京市栖霞区仙林大道99号8幢
电话	025-85600533	025-85600533
电子信箱	invest@chixia.com	invest@chixia.com

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三、基本情况简介

三、基本情况简介
公司注册地址	南京市栖霞区仙林大道99号8幢
公司注册地址的历史变更情况	2021年6月，公司注册地址由“南京市栖霞区和燕路251 号”变更为“南京市栖霞区仙林大道99号8幢”。
公司办公地址	南京市栖霞区仙林大道99号8幢
公司办公地址的邮政编码	210046
公司网址	www.chixia.com
电子信箱	invest@chixia.com

四、信息披露及备置地点

四、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址	《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
公司披露年度报告的证券交易所网址	www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点	公司证券投资部

五、公司股票简况

五、公司股票简况
	公司股票简况
股票种类		股票上市交易所		股票简称	股票代码
A股		上海证券交易所		栖霞建设	600533
六、其他相关资料
公司聘请的会计 师事务所（境内）	名称		天衡会计师事务所（特殊普通合伙）
	办公地址		南京市建邺区江东中路106号万达广场商务楼B座20楼
	签字会计师姓名		徐春艳、项晓昕

七、近三年主要会计数据和财务指标

(一) 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

主要会计数据	2024年	2023年	本期比上 年同期增 减(%)	2022年
营业收入	2,117,557,631.27	4,768,139,382.50	-55.59	6,913,588,071.53
扣除与主营业务无关的业务收 入和不具备商业实质的收入后 的营业收入	2,114,276,930.14	4,764,434,081.80	-55.62	6,906,470,544.57
归属于上市公司股东的净利润	-938,236,314.90	-134,388,981.92	/	188,655,817.51
归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润	-953,932,746.70	-135,456,150.46	/	161,347,581.34
经营活动产生的现金流量净额	-354,823,066.03	-1,059,824,502.61	/	-904,630,232.15
	2024年末	2023年末	本期末比 上年同期 末增减 （%）	2022年末
归属于上市公司股东的净资产	3,241,756,324.09	4,158,234,226.83	-22.04	4,475,727,270.30
总资产	23,292,488,202.91	24,388,700,762.30	-4.49	22,752,687,984.01

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(二) 主要财务指标

(二) 主要财务指标
主要财务指标	2024年	2023年	本期比上年同期 增减(%)	2022年
基本每股收益（元／股）	-0.89	-0.13	/	0.18
稀释每股收益（元／股）	-0.89	-0.13	/	0.18
扣除非经常性损益后的基本 每股收益（元／股）	-0.91	-0.13	/	0.15
加权平均净资产收益率（%）	-25.36	-3.12	减少22.24个百分点	4.24
扣除非经常性损益后的加权 平均净资产收益率（%）	-25.78	-3.14	减少22.64 个百分点	3.62

报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明

□适用√不适用

八、境内外会计准则下会计数据差异

一 ( ) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况

□适用√不适用

( 二 ) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况

□适用√不适用

( 三 ) 境内外会计准则差异的说明：

□适用√不适用

九、2024 年分季度主要财务数据

九、2024 年分季度主要财务数据	九、2024 年分季度主要财务数据	九、2024 年分季度主要财务数据	九、2024 年分季度主要财务数据	九、2024 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
	第一季度 （1-3月份）	第二季度 （4-6月份）	第三季度 （7-9月份）	第四季度 （10-12月份）
营业收入	514,974,696.86	450,996,930.09	349,248,225.27	802,337,779.05
归属于上市公司股 东的净利润	-26,024,798.53	-116,806,164.99	-31,176,048.03	-764,229,303.35
归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益后的净利润	-21,586,390.56	-113,239,871.12	-41,745,359.30	-777,361,125.72
经营活动产生的现 金流量净额	-294,431,700.32	-118,606,174.10	-169,209,794.03	227,424,602.42

季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用

十、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目	2024年金额	2023年金额	2022年金额

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非流动性资产处置损益，包括已计提资产 减值准备的冲销部分	-1,605.69	-163,573.86	-7,334.25
计入当期损益的政府补助，但与公司正常 经营业务密切相关、符合国家政策规定、 按照确定的标准享有、对公司损益产生持 续影响的政府补助除外	1,640,954.06	3,358,238.32	1,147,641.43
除同公司正常经营业务相关的有效套期保 值业务外，非金融企业持有金融资产和金 融负债产生的公允价值变动损益以及处置 金融资产和金融负债产生的损益	15,930,047.20	-7,126,221.99	27,842,560.09
计入当期损益的对非金融企业收取的资金 占用费	2,944,901.88	2,530,477.78	3,420,702.26
委托他人投资或管理资产的损益	1,369,428.61	228,278.40	2,942,788.13
债务重组损益	-1,075,957.16
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	1,088,171.98	720,504.37	2,951,192.18
其他符合非经常性损益定义的损益项目	134,118.62	2,657,078.57	-731,232.26
减：所得税影响额	5,303,913.63	235,037.22	9,595,622.58
少数股东权益影响额（税后）	1,029,714.07	902,575.83	662,458.83
合计	15,696,431.80	1,067,168.54	27,308,236.17

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1 号——非经常性损益》未列举的项目认 定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1 号 ——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用√不适用

十一、 采用公允价值计量的项目

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称	期初余额	期末余额	当期变动	对当期利润的 影响金额
交易性金融资产- 权益工具投资	41,310,122.40	57,240,169.60	15,930,047.20	15,936,877.26
交易性金融资产- 理财产品				1,362,598.55
其他权益工具投资	635,097,040.67	660,059,510.74	24,962,470.07
合计	676,407,163.07	717,299,680.34	40,892,517.27	17,299,475.81

十二、 其他

□适用√不适用

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第三节 管理层讨论与分析

一、经营情况讨论与分析

2024 年，是房地产行业面临更加严峻挑战的一年，面对市场持续低迷带来的巨大经营压力， 董事会带领全体员工，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持“一业为主，多元发 展”战略，扎实推进促销售、保交楼、稳经营、防风险等重点工作，保持公司平稳健康发展态势。

楼盘去化寻求突破 一方面针对不同区域的市场特点，动态优化调整各楼盘销售策略，启动 全员营销，多渠道推进在售楼盘和存量房去化；另一方面，积极响应政府号召，参与“商品房以 旧换新”和房票安置工作。

项目建设统筹推进 根据市场情况，动态调整在建项目的开发建设进度。星叶翰锦院、星叶 云墅、星叶栖悦湾基本完成分部分项验收，星叶燕尚玥府主体封顶、二次结构完成，星叶半山玥 府和枫情玥府均完成主体验收，星叶欢乐城二期完成主体结构施工。所有竣工项目合格率100%， 栖樾府和欢乐城的4 个单体工程荣获南京市优质工程“金陵杯”。公司控股子公司栖霞建工保持 良好发展势头，全年完成施工产值11.2 亿元，在建项目49 万平方米，竣工30.2 万平方米，并有 2 个项目获得2024 年度江苏省文明工地称号。

物业服务稳步提升 公司控股子公司栖霞物业以业主需求为关注焦点，全面实行“物业+生 活”服务模式，持续开展“五心服务”、“我为业主办实事”系列活动，致力于提高基础服务； 同时，通过控制运营成本，优化奖惩机制，全年实现经营收入2.53 亿元。

融资工作扎实开展 为确保资金链安全，公司继续通过多样性的融资工具完善融资结构： 2024 年2 月，发行10.4 亿元公司债，期限3+2 年，票面利率3%；8 月和11 月，发行2024 年度 第一期和第二期中期票据，金额分别为10 亿元和8.3 亿元，利率分别为2.28%和2.88%。

党建工作持续加强 持续加强基层党组织建设，充分发挥国有企业党组织对国企工作的领导 作用。公司党总支带领全体党员深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的二十大、 二十届二中、三中全会精神，贯彻落实党中央和上级党委的各项决策部署，扎实开展党纪学习教 育，切实做好党的二十届三中全会精神学习宣讲工作。

二、报告期内公司所处行业情况

2024 年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，中央政府坚持稳中求进工作总 基调，国民经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展取得新进展，得益于中央及时部署出台一 揽子增量政策，推动社会信心有效提振、经济明显回升，全年国内生产总值1349084 亿元，比上 年增长5.0%。

2024 年12 月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为92.78，行业有望出现积 极变化，但投资信心仍不足。

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从销售端来看，新建商品房销售面积97385 万㎡，同比下降12.9%，跌幅比1-11 月收窄1.4pct， 销售降幅连续7 个月收窄；新建商品房销售额96750 亿元，同比下降17.1%，降幅较1-11 月收窄 2.1pct。销售端作为止跌回稳的先行指标，降幅收窄在一定程度上体现了行业销售已进入底部区 域。2024 年末，商品房待售面积75327 万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增 长16.2%。

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从投资端来看，2024 年，全国房地产开发投资100280 亿元，比上年下降10.6%；房地产开发 企业房屋施工面积733247 万平方米，比上年下降12.7%；房屋新开工面积73893 万平方米，下降 23.0%；房屋竣工面积73743 万平方米，下降27.7%。2024 年新开工面积低于新房销售面积，行业 库存压力或将在中期迎来回落。

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以上数据均来源于同花顺iFinD

2024 年，房地产开发企业到位资金107661 亿元，比上年下降17.0%。其中，定金及预收款 33571 亿元，下降23.0%；个人按揭贷款15661 亿元，下降27.9%。销售回款的边际改善带来开发 资金降幅整体较1-11 月收窄，同时，“白名单”融资对接机制取得了积极效果。

从供给端来看，在自然资源部“以房定地”的要求下，2024 年，土地市场供需两端延续缩量 态势，溢价率低位徘徊。根据中指研究院数据，2024 年，300 城住宅用地出让金达2.08 万亿元， 同比下降27.81%；成交楼面均价为5443 元/平方米，同比下跌5.91%；平均溢价率为4.29%，较 2023 年同期下降0.35 个百分点。

从政策端来看，2024 年上半年，房地产政策延续宽松主基调，央行、金监总局等部门持续推 出多项金融举措，下调LPR 基点、降低最低首付比，取消商业贷款利率下限、下调公积金贷款利

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率等，旨在降低购房门槛、减轻居民按揭负担。下半年，政策力度和频次均显著增强，特别是9 月26 日中央政治局会议提出“用好国债和地方政府专项债；实施有力度的降息；房地产止跌回 稳，商品房控增量、优存量、提质量，盘活闲置地；调整限购政策，完善土地、财税等”，政策 从央行的全面托举，到政治局会议定调“止跌回稳”，“托举并用”明确了房地产发展方向，有 效提升了市场预期。2024 年12 月，中央经济工作会议提出“明年实施更加积极财政政策，适度 宽松货币政策，持续用力推动房地产市场止跌回稳”。全年中央稳地产政策力度空前，全面减负 效果明显，基本达到了稳市场、扩融资、防风险等目标。

三、报告期内公司从事的业务情况

公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，致力 于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国 家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域 寻找投资机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现可持续发展的战略。

四、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

1、良好的品牌优势

公司在江苏省内深耕多年，开发建设了包括多项国家示范工程在内的多个优秀住宅小区，多 年来实现了社会效益、环境效益和经济效益的同步增长，“星叶”住宅在区域内拥有较高的认知 度。

2、成熟的工程管理体系

公司运用“住宅全寿命周期精益建设”的管理体系和信息化、智能化管控系统来控制产品品 质。“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿在精益建设管理体系的各个环节，对建 设全过程进行质量管控。同时，在建设过程中加强信息化、智能化管控的应用，应用BIM 技术整 合项目信息模型，实现了基于BIM 的智能化工程项目协同管理，在实现安全施工的同时，节约了 建造和运维成本。

3、优秀的企业文化

公司率先在行业内倡导以“家”为核心的企业文化，积极引导广大员工大力弘扬劳模精神、 主人翁精神、工匠精神，努力打造企业与员工共同成长的命运共同体，为企业抓机遇促发展、更 好地应对复杂的市场环境，凝心聚力，造就了一支稳定向上、和谐奋进的员工队伍。

4、多元的融资模式

公司凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行建立了长期稳定的战略合作关系。同 时，公司积极开拓中期票据、公司债券等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较 低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力。

五、报告期内主要经营情况

2024 年度，公司营业收入为21.18 亿元，同比减少55.59%；归属于母公司所有者的净利润为 -9.38 亿元。

截至报告期末，公司货币资金为17.11 亿元，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为 34.88 亿元。

截至报告期末，公司总资产为232.92 亿元，归属于母公司所有者权益为32.42 亿元，存货为 175.88 亿元。

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(一) 主营业务分析

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表	1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表	1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表	1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	2,117,557,631.27	4,768,139,382.50	-55.59
营业成本	1,695,607,696.20	4,034,511,922.69	-57.97
销售费用	55,487,160.42	100,404,478.74	-44.74
管理费用	128,329,675.77	131,547,336.97	-2.45
财务费用	101,744,895.39	128,879,510.46	-21.05
经营活动产生的现金流量净额	-354,823,066.03	-1,059,824,502.61	/
投资活动产生的现金流量净额	228,204,660.20	-71,477,740.68	/
筹资活动产生的现金流量净额	-884,610,375.80	1,965,867,922.18	-145.00

营业收入变动原因说明：主要系本期房地产项目销售收入下降以及竣工交付结算规模减少所致。 营业成本变动原因说明：主要系本期房地产项目销售收入下降以及竣工交付结算规模减少所致。 销售费用变动原因说明：主要系本期房地产项目销售收入下降，同步销售佣金减少所致。 财务费用变动原因说明：主要系本期利息费用减少所致。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期购买商品、接受劳务支付的现金减少所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期支付其他与投资活动有关的现金减少所致。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期取得借款收到的现金减少以及偿还债务支付的 现金增加所致。

本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用√不适用

2、收入和成本分析

√适用□不适用

报告期内公司实现营业收入21.18 亿元，同比减少55.59%；营业成本16.96 亿元，同比减少 57.97%。

(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况

单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币
主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率 （%）	营业收入 比上年增 减（%）	营业成本 比上年增 减（%）	毛利率比上年增减 （%）
房地产开发	867,975,413.77	644,475,530.82	25.75	-78.19	-81.05	增加11.21个百分点
建筑服务	675,677,823.00	646,081,847.41	4.38	128.48	130.51	减少1.60个百分点
物业经营管理	233,559,379.40	225,107,467.13	3.62	11.71	9.43	增加2.76个百分点
处置投资性房地 产收入	286,344,411.44	124,775,598.99	56.42	41.29	75.44	减少8.49 个百分点
主营业务分产品情况
分产品	营业收入	营业成本	毛利率 （%）	营业收入 比上年增 减（%）	营业成本 比上年增 减（%）	毛利率比上年增减 （%）

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

南京栖樾府	440,903,688.09	383,228,434.32	13.08	-81.24	-81.80	增加2.64个百分点
南京羊山湖花园	77,195,144.75	36,296,378.43	52.98	-58.77	-49.56	减少8.59个百分点
南京瑜憬湾	106,312,074.24	61,181,695.83	42.45	-13.12	-16.11	增加2.05个百分点
主营业务分地区情况
分地区	营业收入	营业成本	毛利率 （%）	营业收入 比上年增 减（%）	营业成本 比上年增 减（%）	毛利率比上年增减 （%）
南京	684,732,009.10	510,301,378.41	25.47	-78.43	-81.17	增加10.83个百分点
苏州	39,431,395.42	26,952,683.15	31.65	-56.99	-63.55	增加12.30个百分点
无锡	143,812,009.25	107,221,469.26	25.44	-79.82	-82.62	增加11.97个百分点

(2). 产销量情况分析表

□适用√不适用

(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况

□适用√不适用

(4). 成本分析表

(4). 成本分析表	(4). 成本分析表	(4). 成本分析表	(4). 成本分析表	(4). 成本分析表	(4). 成本分析表	(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
分行业	成本构成项目	本期金额	本期占总 成本比例 (%)	上年同期金额	上年同期 占总成本 比例(%)	本期金额较 上年同期变 动比例(%)
房地产开发	房地产开发	644,475,530.82	38.01	3,400,697,040.43	87.47	-81.05
物业经营管理	物业经营管理	225,107,467.13	13.28	205,701,252.53	5.29	9.43
建筑服务	建筑服务	646,081,847.41	38.10	280,285,988.70	7.21	130.51
处置投资性房地 产收入	处置投资性房 地产收入	124,775,598.99	7.36	71,122,465.26	1.76	75.44
分产品情况
分产品	成本构成项目	本期金额	本期占总 成本比例 (%)	上年同期金额	上年同期 占总成本 比例(%)	本期金额较 上年同期变 动比例(%)
南京栖樾府	房地产开发	383,228,434.32	22.60	2,105,179,936.31	54.15	-81.80
南京羊山湖花园	房地产开发	36,296,378.43	2.14	71,955,557.79	1.78	-49.56
南京瑜憬湾	房地产开发	61,181,695.83	3.61	72,934,111.08	1.81	-16.11

(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化

□适用√不适用

(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用√不适用

(7). 主要销售客户及主要供应商情况

A.公司主要销售客户情况

√适用□不适用

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

前五名客户销售额9,547万元，占年度销售总额8.61%；其中前五名客户销售额中关联方销售 额0万元，占年度销售总额0%。

报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少 数客户的情形

□适用√不适用

B.公司主要供应商情况

√适用□不适用

前五名供应商采购额27,258.49万元，占年度采购总额19.44%；其中前五名供应商采购额中关 联方采购额3,854.84万元，占年度采购总额2.75%。

报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5 名供应商中存在新增供应商的或严重依 赖于少数供应商的情形

□适用√不适用

3、费用

√适用□不适用

详见“1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表”相关内容。

4、研发投入

(1).研发投入情况表

□适用 √不适用

(2).研发人员情况表 □适用√不适用

(3).情况说明 □适用√不适用

(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响

□适用√不适用

5、现金流

• √适用□不适用

详见“1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表”相关内容。

(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明

√适用□不适用

(1) 计提存货跌价准备对本期利润的影响

鉴于公司资产负债表日的存货采用成本与可变现净值孰低计量，2024 年末，综合考虑公司项 目所在地的市场现状、产品结构和销售情况等因素，经测算，公司对南京星叶欢乐花园计提存货 跌价准备43,764.68 万元，对南京枫情玥府计提存货跌价准备27,691.98 万元，对南京燕尚玥府 计提存货跌价准备23,399.89 万元，对南京瑜憬尚府计提存货跌价准备1,555.70 万元，对无锡天 樾雅苑计提存货跌价准备7,089.81 万元。2024 年度公司计提存货跌价准备103,502.06 万元，导 致公司本期利润总额减少103,502.06 万元。

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

(2) 投资收益对本期利润的影响

报告期内，公司持有的棕榈生态城镇发展股份有限公司亏损，导致公司本期净利润减少 15,374.03 万元。

(三) 资产、负债情况分析

√适用 □不适用

1、资产及负债状况

单位：元

				单位：元
项目名称	本期期末数	上期期末数	本期期末金 额较上期期 末变动比例 （%）	情况说明
货币资金	1,711,112,654.52	2,708,240,453.26	-36.82	主要系本期销售收入减少 及偿还银行借款所致
交易性金融资产	57,240,169.60	41,310,122.40	38.56	主要系本期交易性金融资 产公允价值变动所致
应收账款	18,354,085.46	116,812,057.72	-84.29	主要系本期栖霞建工公司 红枫二期项目收回工程结 算款所致
预付款项	10,473,605.27	24,901,499.69	-57.94	主要系本期预付工程款减 少所致
合同资产	220,245,582.32	25,089,693.50	777.83	主要系本期栖霞建工公司 红枫二期项目尚未与甲方 结算的工程量增加所致
固定资产	47,887,401.08	17,619,872.40	171.78	主要系本期投资性房地产 转入所致
应付账款	1,323,205,602.12	739,928,250.12	78.83	主要系本期待结算工程款 增加所致
应付职工薪酬	28,568,479.79	9,342,331.70	205.80	主要系应发未发薪酬增加 所致
应付债券	3,354,186,924.66	2,002,071,244.18	67.54	主要系本期进行债券融资 所致

2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用 □不适用

√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末账面价值	受限情况
货币资金	24,452,534.69	司法冻结银行存款、贷款保证金
存货	507,435,092.66	借款抵押
投资性房地产	176,052,256.56	借款抵押
合计	707,939,883.91	/

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4、其他说明

□适用 √不适用

(四) 行业经营性信息分析

√适用 □不适用

详见本节“二、报告期内公司所处行业情况”。

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房地产行业经营性信息分析

1、报告期内房地产储备情况

√适用 □不适用

序号	持有待开发土地的区域	持有待开发土地的面积(平方米)	规划计容建筑面积(平方米)	是/否涉及合作开发项目
1	无锡栖园（酒店）	30,084	44,856	否

2、报告期内房地产开发投资情况

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

序号	地区	项目	经营 业态	在建项目/ 新开工项目 /竣工项目	项目用地面 积(平方米)	项目规划计 容建筑面积 (平方米)	总建筑面积 (平方米)	在建建筑面 积(平方米)	已竣工面积 (平方米)	总投资额	报告期实 际投资额
1	南京	枫情水岸	住宅	竣工	104,700	188,400	243,400	-	243,400	230,000	-
2	南京	羊山湖花园	住宅	竣工	65,400	91,500	154,500	-	154,500	132,300	-
3	南京	瑜憬湾花园	住宅	竣工	87,500	192,600	261,700	-	261,700	286,266	-
4	无锡	栖园（住宅）	住宅	竣工	112,600	169,000	178,800	-	178,800	138,200	-
5	无锡	东方天郡一、二期	住宅	竣工	295,100	501,800	384,200	-	384,200	386,591	-
6	无锡	东方天郡三、四期	住宅	竣工			317,200	-	317,200
7	南京	星叶欢乐花园	住宅	在建	73,196	236,424	326,304	251,625	74,679	483,300	14,958
8	南京	瑜憬尚府	住宅	竣工	35,280	88,200	133,227	-	133,227	278,100	4,039
9	南京	栖樾府	住宅	竣工	69,783	104,674	182,114	-	182,114	350,000	4,119
10	苏州	栖园	住宅	竣工	16,275	19,530	33,202	-	33,202	63,500	1,551
11	无锡	天樾雅苑	住宅	竣工	89,189	178,378	226,721	-	226,721	241,900	12,007
12	南京	星叶翰锦院	住宅	在建	15,872	27,935	59,190	59,190	-	171,400	16,416
13	南京	星叶云汇府	住宅	在建	18,444	36,888	53,924	53,924	-	180,900	13,455
14	南京	星叶栖悦湾	住宅	在建	18,457	51,680	71,606	71,606	-	218,500	17,484
15	南京	燕尚玥府	住宅	在建	44,918	123,526	171,982	171,982	-	363,700	12,830
16	南京	半山玥府	住宅	在建	47,305	85,149	133,554	133,554	-	324,000	17,768

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

	17	南京	枫情玥府	住宅	在建	29,904	50,838	75,342	75,342	-	118,300	6,997

3、报告期内房地产销售和结转情况

√适用 □不适用

√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
序号	地区	项目	经营业态	可供出售面积 (平方米)	已售（含已预售） 面积(平方米)	结转面积 (平方米)	结转收入金额	报告期末待结转 面积(平方米)
1	南京	枫情水岸	住宅	185,076	180,972	6,063	15,113	1,340
2	南京	羊山湖花园	住宅	101,522	95,560	3,073	8,755	439
3	南京	瑜憬湾花园	住宅	197,440	193,419	8,471	22,329	2,579
4	无锡	东方天郡	住宅	467,127	453,819	2,569	3,458	-
5	无锡	栖园	住宅	131,858	114,633	2,107	3,784	-
6	南京	栖樾府	住宅	126,241	125,101	14,999	44,090	9,277
7	南京	星叶欢乐花园	住宅	231,892	43,832	127	230	-
8	无锡	天樾雅苑	住宅	157,751	76,569	6,204	8,350	311
9	苏州	栖园	住宅	21,414	21,184	2,006	3,245	-
10	南京	瑜憬尚府	住宅	80,402	76,578	473	1,329	356
11	南京	星叶翰锦院	住宅	36,131	13,624	-	-	13,624
12	南京	星叶云汇府	住宅	38,758	30,751	-	-	30,751
13	南京	星叶栖悦湾	住宅	52,999	18,718	-	-	18,718
14	南京	半山玥府	住宅	92,413	6,326	-	-	6,326

4、报告期内房地产出租情况

√适用 □不适用

√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
序号	地区	经营业态	出租房地产的建筑 面积(平方米)	出租房地产的 租金收入	权益比例（%）	是否采用公允价值 计量模式
1	南京地区	出租物业	28,909	2,895.31	100	否
2	无锡地区	出租物业	28,300	836.06	100	否

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

3	苏州地区	出租物业	出租物业	18,900	878.93	878.93	100	否
5、报告期内公司财务融资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
期末融资总额			整体平均融资成本(%)			利息资本化金额
1,182,758.40			3.9708			36,627.48

6、其他说明

□适用 √不适用

(五) 投资状况分析

对外股权投资总体分析

√适用□不适用

对外股权投资总体分析 √适用□不适用	对外股权投资总体分析 √适用□不适用	对外股权投资总体分析 √适用□不适用	对外股权投资总体分析 √适用□不适用	对外股权投资总体分析 √适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本年期末余额	本年期初余额	变动额	变动幅度(%)
长期股权投资	507,343,468.62	610,762,338.65	-103,418,870.03	-16.93
其他权益工具投资	660,059,510.74	635,097,040.67	24,962,470.07	3.93

• (1) 本报告期，公司联营企业棕榈股份权益法下确认的投资损益为-153,740,308.53 元。

• (2) 本报告期，支付南京星城房地产开发有限公司注册资本金60,000,000.00 元。

• (3) 本报告期，河北银行因估值调整，本年期末余额较期初余额增加49,446,809.74 元。

• (4) 本报告期，收回南京晨骐股权投资中心（有限合伙）投资款9,745,437.50。

1、重大的股权投资

□适用 √不适用

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2、重大的非股权投资

□适用 √不适用

3、以公允价值计量的金融资产

√适用 □不适用

√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
资产类别	期初数	本期公允价值 变动损益	计入权益的 累计公允价 值变动	本期计提 的减值	本期购买金额	本期出售/赎回 金额	其他变动	期末数
交易性金融资产- 权益工具投资	41,310,122.40	15,930,047.20			16,540.00	16,540.00	6,830.06	57,240,169.60
交易性金融资产- 理财产品					407,012,088.00	407,012,088.00	1,362,598.55
其他权益工具投资	635,097,040.67	24,962,470.07						660,059,510.74
合计	676,407,163.07	40,892,517.27			407,028,628.00	407,028,628.00	1,369,428.61	717,299,680.34

证券投资情况

√适用□不适用

证券投资情况 √适用□不适用	证券投资情况 √适用□不适用	证券投资情况 √适用□不适用	证券投资情况 √适用□不适用	证券投资情况 √适用□不适用	证券投资情况 √适用□不适用	证券投资情况 √适用□不适用	证券投资情况 √适用□不适用	证券投资情况 √适用□不适用	证券投资情况 √适用□不适用	证券投资情况 √适用□不适用
单位：元 币种：人民币
证券品种	证券代码	证券简称	资金来源	期初账面价值	本期公允价值 变动损益	本期购买 金额	本期出售 金额	本期投资 损益	期末账面价值	会计核算 科目
股票	600743	华远地产	经营积累	41,310,122.40	15,930,047.20				57,240,169.60	交易性金 融资产
其他证券 投资			经营积累			16,540.00	23,370.06	6,830.06		交易性金 融资产
合计	/	/	/	41,310,122.40	15,930,047.20	16,540.00	23,370.06	6,830.06	57,240,169.60	/

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4、报告期内重大资产重组整合的具体进展情况

□适用√不适用

(六) 重大资产和股权出售

□适用 √不适用

(七) 主要控股参股公司分析

√适用 □不适用

1、主要子公司基本情况

1、主要子公司基本情况	1、主要子公司基本情况	1、主要子公司基本情况	1、主要子公司基本情况	1、主要子公司基本情况	1、主要子公司基本情况
单位：万元 币种：人民币
公司名称	业务性质	主要产品 或服务	注册资本	本公司 拥有权 益（%）	主要开发项目及 服务
无锡栖霞建设有限公司	房地产开发	商品房	20,000.00	100	无锡瑜憬湾花园、 无锡栖园
无锡锡山栖霞建设有限公司	房地产开发	商品房	50,000.00	100	无锡东方天郡
苏州卓辰置业有限公司	房地产开发	商品房	30,000.00	100	苏州栖庭
南京迈燕房地产开发有限公司	房地产开发	商品房	5,000.00	100	南京瑜憬尚府
南京市栖霞区汇锦农村小额贷 款有限公司	其他	提供贷款	5,000.00	95	面向“三农”发放 贷款等
无锡卓辰置业有限公司	房地产开发	商品房	20,000.00	100	无锡栖庭
南京栖霞建设物业服务股份有 限公司	物业管理	物业管理	3,000.00	70	物业管理服务等
南京星悦房地产开发有限公司	房地产开发	商品房	10,000.00	100	南京星叶翰锦院
无锡新硕置业有限公司	房地产开发	商品房	10,000.00	100	无锡天樾雅苑
南京栖霞建设工程有限公司	建筑业	工程建设	10,000.00	55	工程建设
南京星汇房地产开发有限公司	房地产开发	商品房	10,000.00	51	南京栖樾府
苏州星州置业有限公司	房地产开发	商品房	5,000.00	100	苏州栖园
南京星邺房地产开发有限公司	房地产开发	商品房	50,000.00	100	南京星叶云汇府、 南京星叶栖悦湾
南京星燕房地产开发有限公司	房地产开发	商品房	50,000.00	60	南京燕尚玥府

2、主要联营企业的基本情况

2、主要联营企业的基本情况	2、主要联营企业的基本情况	2、主要联营企业的基本情况	2、主要联营企业的基本情况	2、主要联营企业的基本情况
单位：万元 币种：人民币
公司名称	业务性质	主要产品或服务	注册资本	公司权益 （%）
棕榈生态城镇发展股 份有限公司	土木工程建筑业	城镇化建设投资、生态 环境治理等	181,281.6265	9.74
南京星发房地产开发 有限公司	房地产开发	房地产开发经营	50,000.00	49.00

3、主要子公司经营业绩情况

3、主要子公司经营业绩情况	3、主要子公司经营业绩情况	3、主要子公司经营业绩情况	3、主要子公司经营业绩情况	3、主要子公司经营业绩情况
单位：元 币种：人民币
公司名称	总资产	净资产	营业收入	净利润
无锡栖霞建设有限 公司	465,398,032.44	298,668,180.52	54,333,190.18	1,050,513.30

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

无锡锡山栖霞建设 有限公司	885,722,001.08	871,455,240.92	43,280,441.08	-6,287,804.14
苏州卓辰置业有限 公司	313,079,075.42	166,731,658.62	17,731,470.01	-6,576,272.00
南京迈燕房地产开 发有限公司	210,830,517.64	58,473,359.38	13,294,835.79	-10,553,106.89
南京市栖霞区汇锦 农村小额贷款有限 公司	68,266,963.12	68,065,818.48	560,101.85	506,061.38
无锡卓辰置业有限 公司	321,660,328.07	244,615,061.46	7,327,447.64	-2,795,805.01
南京栖霞建设物业 服务股份有限公司	203,161,186.68	61,802,083.13	253,438,665.54	-7,096,252.85
南京星悦房地产开 发有限公司	1,987,011,173.92	82,245,182.52	-	-2,374,014.51
无锡新硕置业有限 公司	1,215,144,918.69	-12,361,367.68	77,930,543.07	-110,415,457.87
南京栖霞建设工程 有限公司	1,417,725,170.25	49,146,938.31	1,222,403,731.08	12,173,378.40
南京星汇房地产开 发有限公司	626,889,260.63	170,358,563.31	440,903,688.09	24,277,302.43
苏州星州置业有限 公司	160,440,299.89	68,156,751.27	32,471,835.79	-5,123,470.26
南京星邺房地产开 发有限公司	4,374,504,582.34	477,416,471.81	-	-3,402,574.93
南京星燕房地产开 发有限公司	2,870,068,621.73	13,052,229.25	-	-178,907,531.01

4、主要联营企业经营业绩情况

4、主要联营企业经营业绩情况	4、主要联营企业经营业绩情况	4、主要联营企业经营业绩情况	4、主要联营企业经营业绩情况	4、主要联营企业经营业绩情况
单位：万元 币种：人民币
公司名称	总资产	净资产	营业收入	净利润
棕榈生态城镇发展股份有限公司	1,822,647.52	184,590.29	306,452.41	-158,450.25
南京星发房地产开发有限公司	71,487.93	49,333.42	12,173.52	-664.24

(八) 公司控制的结构化主体情况

□适用 √不适用

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

√适用 □不适用

2025 年1 月3 日，国常会提出“城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重 要抓手”。3 月5 日，李强总理在政府工作报告中对房地产延续了2024 年9 月政治局会议以来的 政策基调，强调“稳住楼市”、“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，中央首次将“稳住楼市” 写入政府工作报告总体要求，依然将“防风险”列为房地产行业首要任务，进一步强调稳地产对 稳经济的重要性。同时，政府工作报告分别从需求端、供给端和融资端提出：调减限制性措施、 加力“两旧一村”更新力度，释放刚性和改善需求；优化增量、盘活存量，加大土地和存量商品 房收储力度；利用房地产融资协调机制保交房、保主体，继续防范房地产企业债务违约风险。在

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

风险防范与稳定市场的基础上，政府工作报告提出“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产 发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧 的‘好房子’”。从“三稳”到“新模式”的制度性突破、从“救项目”转向“好房子”，中央 和各监管部门持续释放“稳楼市”信号，各项配套措施陆续出台落地，推动房地产行业向高质量 发展的方向转变。

国家统计局披露数据显示，一季度，全国新建商品房销售面积同比下降3.0%，降幅比去年 全年收窄9.9 个百分点，比1-2 月份收窄2.1 个百分点；销售额同比下降2.1%，降幅比去年全年 收窄15 个百分点，比1-2 月份收窄0.5 个百分点。国房景气指数延续回升，一季度40 个重点城 市新建商品房销售面积和销售额分别增长1.2%和4.4%；一线城市一季度新建商品房销售面积增长 0.6%，市场交易趋于活跃。市场销售的回暖，加之“白名单”支持政策落地，房地产企业经营状 况和资金状况得到改善：一季度，房地产开发企业到位资金中，国内企业贷款降幅比1-2 月份收 窄3.8 个百分点，个人按揭贷款降幅收窄4.7 个百分点。综合来看，促进房地产止跌回稳的政策 效果持续显现，叠加行业供给收缩的背景和政策助力，市场预期或将转好，去库存有望加速，供 需渐趋平衡，行业信用风险持续缓解。

(二)公司发展战略

√适用 □不适用

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的二十大精神，不断推动高 质量发展，坚定实施“一业为主，多元发展”战略，谨慎防范风险，坚持稳中求进，以提升产品 品质和性价比为主线，切实做好促销售、提效率、保品质、控成本、求创新等工作，进一步提升 房地产开发主业，积极培育新的利润增长点，努力开创高质量发展新局面。

(三)经营计划

√适用 □不适用

细化举措，持续加快楼盘去化 公司明确项目去化是2025 年的首要工作。根据政策和市场 变化，及时调整和创新工作思路，组建线上线下获客团队，制定行之有效的销售方案，继续开展 全民营销，找准切入点，全力以赴做好销售及回款工作。

强调品质，统筹推进项目建设 切实把好品质关、进度关，完成星叶翰锦院、星叶云汇府、 星叶栖悦湾和星叶半山玥府首期交付楼栋的竣工交付工作；完成南京地区全部在建项目的主体封 顶；继续推进第四代住宅的研究工作，为后续建设新项目和优化在建项目进行技术储备。

以人为本，推动物业做优做强 坚持“以人为本、尊重多数、公平公正、质优相符”的物业 服务经营理念，进一步完善“物业+生活”服务体系，推动智慧物业建设，不断用高品质、新科技、 好服务满足业主多样化的需求，提升业主满意度；加大项目、尤其是非住宅项目市场拓展力度。

防范风险，提升管理效能 强化风险防范意识，确保公司持续稳健发展；统筹资金安排，提 高资金使用效率，保障资金链安全；持续优化融资结构，拓宽融资渠道，尝试新的融资方式，降 低资金成本；加大对投资项目的投后管理力度，积极主动地行使股东权利；提升企业内部管理的 精细化水平，加强对在建项目的全过程成本管理。

求真务实，切实做好党建工作 公司以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯 彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，以党的政治建设统领党的建设各项工作，巩固主题 教育成果，推进党纪学习教育常态化长效化，推动全面从严治党向纵深发展，更好发挥党组织对 工作的全面领导作用。

(四)可能面对的风险

√适用 □不适用

1、政策风险

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

2024 年12 月份召开的中央经济工作会议指出“当前外部环境变化带来的不利影响加深，我 国经济运行仍面临不少困难和挑战”，但是“我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜力大，长期 向好的支撑条件和基本趋势没有变。” 为应对国内外复杂严峻的困难和挑战，中央在抓存量政策 落地的同时，又及时果断地出台实施了一系列增量政策，对房地产行业从供需两端和融资端持续 发力，推动行业重回良性循环和平稳健康发展的轨道。公司将密切关注宏观调控政策的出台、落 地和效果的动态变化，有效应对。

2、行业风险

受国内外经济形势、人口周期以及市场基础等因素影响，房地产行业经历了深度调整，市场 景气度下降、市场供求关系和市场格局发生了根本性变化，行业前景面临不确定性。值得关注的 是，虽然房地产行业对经济贡献下降，但仍为基础和支柱行业，在稳字当头的基础上，构建房地 产行业发展新模式将成为行业发展的新方向。以“好房子”建设为切入点、逐步改善房地产企业 经营模式粗放、产品同质化等问题，提升产品力，适应市场需求，主动去杠杆，加速产能出清， 将可促进行业的可持续健康发展。

3、经营风险

国内外经济形势的复杂性与不确定性、资产价格预期不稳定，叠加房地产项目资金投入多、 开发周期长等固有特征，对当下房地产企业的经营形成了严峻的挑战。公司一方面将顺应市场变 化，适时增加土地储备，加大对“安全、舒适、绿色、智慧的好房子”的研究；另一方面持续优 化资源配置，提升运营效率，完善风险防范措施，提升抗风险能力，确保企业稳健发展。

4、资金风险

房地产行业属于资金密集型行业，项目开发建设过程中需要较多的资金投入。当下，尽管需 求端及信贷环境持续优化，但房地产市场弱复苏的态势仍未改变，销售回款仍为房地产企业的重 要资金来源。公司一方面将继续加强存量盘活能力，加快去化和资金回笼；另一方面，合理安排 资金计划，加强资金的精细化管控，优化融资结构，拓宽融资渠道，尝试新的融资模式，降低资 金成本，确保现金流安全。

(五)其他

□适用 √不适用

七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明 □适用 √不适用

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

第四节 公司治理

一、公司治理相关情况说明

√适用 □不适用

报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》和证监会、上交所有关法律、法规及部门 规章，规范运作，不断提升公司治理水平，提高信息披露透明度。依照监管部门的要求，结合行 业特征，公司建立健全、修订完善了相关制度，积极推动公司治理结构优化，持续完善公司法人 治理结构，保障高效运作。

报告期内，公司治理情况如下：

1、关于股东与股东大会

报告期内，公司召开1 次年度股东大会和2 次临时股东大会。公司股东大会的召集、召开等 相关程序完全符合《公司章程》及《股东大会议事规则》的相关规定，公司能够确保所有股东尤 其是中小股东的合法权益，对关联交易严格按规定的程序进行，关联股东在表决时采取回避原则， 保证关联交易符合公平、公正、公开、合理的原则。依照中国证监会《上市公司股东大会规则》 的相关规定，股东大会均采取现场投票表决和网络投票表决相结合的方式召开，提高了股东参会 积极性，保护了中小投资者的合法权益。

2、关于董事与董事会

公司董事会的构成和人员符合法律、法规和《公司章程》的规定与要求。报告期内，公司共 召开6 次董事会会议。全体董事能够依据《董事会议事规则》等制度开展工作，就有关审议事项 认真履行职责，发挥董事会的决策作用，切实维护公司及全体股东的合法权益。

3、关于监事与监事会

公司监事会的构成和人员符合法律、法规和《公司章程》的规定与要求。报告期内，公司共 召开4 次监事会会议。除监事会日常工作外，全体监事全程列席公司的董事会会议，及时全面掌 握公司的经营情况，对董事会和管理层进行监督。公司监事能够认真履行自己的职责，能够本着 为股东负责的态度，定期或不定期地对公司财务情况、关联交易情况和公司董事及高级管理人员 履行职责的合法合规性等进行监督。

4、关于信息披露与透明度

公司按照《公司法》、《上海证券交易所股票上市规则》、《公司章程》及《公司信息披露 管理办法》等相关规定，真实、准确、完整、及时、公平地披露信息。公司不断完善投资者关系 管理工作，严格信息披露，确保信息披露真实、准确、完整、及时、公平。公司通过设立网站、 接待股东来访、回答股东电话咨询和邮件、现场参观等多种方式加强与投资者的沟通。公司指定 《中国证券报》、《上海证券报》和《证券时报》为公司信息披露报纸，使所有股东都有平等的 机会获得信息。

5、关于控股股东与上市公司的关系

公司具有独立的业务及自主经营能力。公司控股股东严格规范自己的行为，通过股东大会行 使出资人的权利，没有超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动，公司与控股股东进 行的关联交易公平合理，公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务等方面做到了五独立， 公司董事会、监事会和内部机构能够独立运作。公司上市以来得到了控股股东在资金、人才和资 源、无形资产等各方面的大力支持和帮助，从未发生过大股东占用上市公司资金和资产的情况。

6、内幕信息知情人登记管理制度的建立和执行情况

根据证监会、上交所的有关规定，公司制定了《栖霞建设内幕信息知情人登记管理办法》， 并于2011 年11 月28 日经第四届董事会第三十一次会议审议通过。报告期内，公司严格按照相关 制度规定，对内幕信息知情人进行登记备案。经公司自查，未发现内幕信息知情人在影响股价的 重大敏感信息披露前利用内幕信息买卖公司股份的情况。

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大 差异，应当说明原因

□适用√不适用

二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体

措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划

√适用 □不适用

公司与控股股东、实际控制人实行资产、人员、财务分开，机构、业务独立，各自独立核算、 独立承担责任和风险。

控股股东投入公司的资产独立完整、权属清晰。控股股东、实际控制人及其关联方从未占用、 支配公司资产。

公司的高级管理人员不在控股股东担任除董事、监事以外的其他行政职务。控股股东高级管 理人员兼任公司董事、监事的，保证有足够的时间和精力承担公司的工作。

公司依照法律法规和公司章程建立健全财务、会计管理制度，坚持独立核算。控股股东、实 际控制人及其关联方从未干预公司的财务、会计活动。

公司的董事会、监事会及其他内部机构独立运作。控股股东、实际控制人及其关联方从未影 响公司经营管理的独立性。

公司的业务独立于控股股东、实际控制人。控股股东承诺不直接和间接从事与公司有竞争的 业务。

控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争 或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划 □适用 √不适用

三、股东大会情况简介

会议届次	召开日期	决议刊登的指定 网站的查询索引	决议刊登的 披露日期	会议决议
2024 年第一次 临时股东大会	2024-04-17	www.sse.com.cn	2024-04-18	详见《南京栖霞建设股份有限公司 2024 年第一次临时股东大会决议 公告》（临2024-010）
2023 年年度 股东大会	2024-05-21	www.sse.com.cn	2024-05-22	详见《南京栖霞建设股份有限公司 2023 年年度股东大会决议公告》 （临2024-021）
2024 年第二次 临时股东大会	2024-11-15	www.sse.com.cn	2024-11-16	详见《南京栖霞建设股份有限公司 2024 年第二次临时股东大会决议 公告》（临2024-040）

表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □适用√不适用

股东大会情况说明 □适用√不适用

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四、董事、监事和高级管理人员的情况

一 ( ) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

√适用□不适用

单位：股

姓名	职务	性别	年龄	任期起始日期	任期终止日期	年初持 股数	年末持 股数	年度内 股份增 减变动 量	报告期内从 公司获得的 税前报酬总 额（万元）	是否在 公司关 联方获 取报酬
江劲松	董事长、总裁	男	56	2012-10-12	2027-11-14				180.11	否
徐益民	董事	男	62	2002-12-23	2027-11-14				-	是
范广忠	董事	男	54	2023-11-13	2027-11-14				-	是
余宝林	董事、副总裁	男	58	2024-11-15	2027-11-14				76.52	否
	监事会主席（离任）			2021-10-08	2024-11-14
沈坤荣	独立董事	男	61	2021-10-08	2027-11-14				10.00	否
杨东涛	独立董事	女	67	2021-10-08	2027-11-14				10.00	否
张秀莲	独立董事	女	53	2024-11-15	2027-11-14				1.25	否
吕俊	监事会主席	男	57	2024-11-15	2027-11-14				78.78	否
	副总裁（离任）			2012-10-12	2024-11-14
陆阳俊	监事	男	53	2006-12-05	2027-11-14				-	是
仲崇蔚	监事	男	43	2024-11-15	2027-11-14				-	是
王海刚	副总裁、董事会秘书	男	46	2018-10-10	2027-11-14				69.00	否
朱金宁	副总裁	男	48	2023-12-28	2027-11-14				69.05	否
何政武	总会计师	男	48	2024-11-15	2027-11-14				8.19	否
徐水炎	董事、副总裁（离任）	男	61	2015-10-12	2024-11-14	4,500	4,500	-	98.29	否
柳世平	独立董事（离任）	女	56	2018-10-10	2024-11-14				8.75	否
孔繁喜	监事（离任）	男	53	2021-10-08	2024-11-14				-	是
合计	/	/	/	/	/	4,500	4,500	-	609.94	/

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姓名	主要工作经历
江劲松	2005 年12 月起任公司董事；2006 年11 月起任公司董事、总裁；2012 年10 月起任 公司董事长、总裁。
徐益民	南京高科股份有限公司党委书记、董事长。2002年12月起任本公司董事。
范广忠	2023 年11 月起任公司董事。兼任南京星悦房地产开发有限公司董事长，南京星邺房 地产开发有限公司执行董事，南京星燕房地产开发有限公司董事长。
余宝林	2024 年11 月起任公司董事、副总裁。兼任无锡锡山栖霞建设有限公司董事长、总经 理，无锡卓辰置业有限公司董事长、总经理，无锡新硕置业有限公司董事长，苏州 星州置业有限公司董事长，无锡栖霞建设有限公司总经理。2021 年10 月至2024 年 11月曾任公司监事会主席。
沈坤荣	南京大学商学院教授、博士生导师，江苏省“十四五”规划专家组成员，长三角生 态一体化发展示范区理事会特邀理事，南京市人民政府咨询委员。2021 年10 月起任 本公司独立董事。
杨东涛	博士研究生学历，教授。曾任南京大学商学院教授、博士生导师，江苏省人力资源 学会副会长。2021年10月起任本公司独立董事。
张秀莲	南京财经大学财政与税务学院副教授、硕士生导师，财税实验室主任，中国注册会 计师，江苏省高新技术企业评审财务专家，江苏省国际税收学会理事。2024 年11 月 起任本公司独立董事。
吕俊	2024年11月起任公司监事会主席。2012年10月至2024年11月曾任公司副总裁。
陆阳俊	南京高科股份有限公司董事、总裁。2006年12月起任本公司监事。
仲崇蔚	南京栖霞国资投资集团有限公司董事、总经理。2024年11月起任本公司监事。
王海刚	2013 年5 月起任公司董事会秘书；2018 年10 月起任公司副总裁、董事会秘书。兼 任南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司董事长。
朱金宁	2023 年12 月起任公司副总裁。兼任南京栖霞建设物业服务股份有限公司董事长，南 京栖霞建设仙林有限公司董事长，南京东方房地产开发有限公司执行董事，南京迈 燕房地产开发有限公司执行董事，南京卓辰投资有限公司执行董事。
何政武	2024 年11 月起任公司总会计师（主管会计工作负责人）。曾任公司副总会计师、会 计总监。

其它情况说明

□适用√不适用

( 二 ) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况

1、在股东单位任职情况

√适用 □不适用

√适用□不适用
任职人员姓名	股东单位名称	在股东单位担任的职务
江劲松	南京栖霞建设集团有限公司	党委书记、董事长
徐益民	南京高科股份有限公司	党委书记、董事长
范广忠	南京栖霞建设集团有限公司	董事、总经理
陆阳俊	南京高科股份有限公司	董事、总裁
仲崇蔚	南京栖霞国资投资集团有限公司	董事、总经理

2、在其他单位任职情况

√适用 □不适用

√适用□不适用
任职人员姓名	其他单位名称	在其他单位担任的职务
江劲松	河北银行股份有限公司	董事
江劲松	南京万辰创业投资有限责任公司	董事

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徐益民	南京高科置业有限公司	董事长
徐益民	南京高科荣境房地产开发有限公司	董事长
徐益民	南京高科仙林湖置业有限公司	董事长
徐益民	南京高科科技小额贷款有限公司	董事
徐益民	南京高科新创投资有限公司	董事
徐益民	江苏润麒房地产开发有限公司	董事长
徐益民	南京高科时代开发有限公司	董事长
徐益民	南京银行股份有限公司	董事
徐益民	金埔园林股份有限公司	董事
徐益民	南京高科新浚投资管理有限公司	董事
徐益民	南京宁燕置业有限公司	董事长
徐益民	南京科奥置业有限公司	董事长
范广忠	南京兴隆房地产开发有限公司	执行董事
范广忠	南京金港房地产开发有限公司	执行董事
范广忠	南京万辰创业投资有限责任公司	董事
余宝林	南京万辰创业投资有限责任公司	监事会主席
沈坤荣	金陵饭店股份有限公司	独立董事
杨东涛	翰森制药集团有限公司	独立董事
杨东涛	江苏沭阳农村商业银行股份有限公司	独立董事
杨东涛	无锡农村商业银行股份有限公司	独立董事
吕俊	南京万辰创业投资有限责任公司	董事
陆阳俊	南京高科置业有限公司	董事
陆阳俊	南京高科科技小额贷款有限公司	董事长
陆阳俊	南京高科新创投资有限公司	董事长
陆阳俊	南京高科新浚投资管理有限公司	董事长
陆阳俊	鑫元基金管理有限公司	董事
陆阳俊	南京新港科技创业投资有限公司	董事
陆阳俊	南京华新有色金属有限公司	董事
陆阳俊	赛特斯信息科技股份有限公司	董事
陆阳俊	南京LG新港新技术有限公司	董事
陆阳俊	南京汉欣医药科技有限公司	董事
陆阳俊	江苏晨牌药业集团股份有限公司	董事
王海刚	棕榈生态城镇发展股份有限公司	董事
王海刚	南京栖霞高新产业集团有限公司	董事
王海刚	南京万辰创业投资有限责任公司	监事

( 三 ) 董事、监事、高级管理人员报酬情况

√适用 □不适用

√适用□不适用
董事、监事、高级管理人 员报酬的决策程序	公司董事会依照股东大会审议通过的《公司董事、监事、高级管理人 员薪酬管理办法》设定的标准，对本公司董事、监事、高级管理人员 在报告期内的职务履行情况进行考察、研究确定相应报酬。
董事在董事会讨论本人薪 酬事项时是否回避	是
薪酬与考核委员会或独立 董事专门会议关于董事、 监事、高级管理人员报酬 事项发表建议的具体情况	公司董事会提名和薪酬委员会审议通过了本报告期董事、高级管理人 员薪酬方案。
董事、监事、高级管理人	独立董事报酬的确定依据行业和上市公司的平均水平以及其所履行

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

员报酬确定依据 的职责；职工代表董事、监事报酬的确定依据其所担任的岗位重要性； 公司董事、高级管理人员报酬的确定依据其所担任的岗位重要性、年 度业绩完成情况。 董事、监事和高级管理人 详见“现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报 ” 员报酬的实际支付情况 酬情况 表。 报告期末全体董事、监事 报告期内，公司实际支付董事、监事和高级管理人员报酬609.94 万 和高级管理人员实际获得 元。 的报酬合计

( 四 ) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用 □不适用

√适用□不适用
姓名	担任的职务	变动情形	变动原因
余宝林	董事	选举	职工代表选举
余宝林	副总裁	聘任	董事会聘任
张秀莲	独立董事	选举	股东大会选举
吕俊	监事会主席	选举	职工代表选举、监事会选举
仲崇蔚	监事	选举	股东大会选举
何政武	总会计师	聘任	董事会聘任
徐水炎	董事、副总裁	离任	任期届满
柳世平	独立董事	离任	任期届满
余宝林	监事会主席	离任	任期届满
孔繁喜	监事	离任	任期届满
吕俊	副总裁	离任	任期届满

( 五 ) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明

□适用√不适用

( 六 ) 其他

□适用 √不适用

五、报告期内召开的董事会有关情况

会议届次	召开日期	会议决议
第八届董事会 第十六次会议	2024-02-07	审议并通过了关于南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司减资 的议案。
第八届董事会 第十七次会议	2024-04-01	审议并通过了以下议案：（一）关于公司拟注册发行中期票据的 议案；（二）召开2024年第一次临时股东大会的议案。
第八届董事会 第十八次会议	2024-04-28	审议并通过了以下议案：（一）2023 年度总裁工作报告；（二） 2023 年度董事会工作报告；（三）2023 年度财务决算报告；（四） 2023 年度利润分配方案；（五）关于改聘2024 年度会计师事务 所的议案；（六）2023 年年度报告及年度报告摘要；（七）2023 年度内部控制评价报告；（八）2023 年度内部控制审计报告；（九） 2023 年度企业公民报告；（十）2023 年度董事会审计委员会履职 报告；（十一）关于2024 年日常关联交易的议案；（十二）在授 权范围内为控股子公司提供借款担保的议案；（十三）关于为控 股股东的全资子公司提供借款担保的议案；（十四）关于计提资 产减值准备的议案；（十五）关于公司独立董事2023 年度薪酬分 配方案的议案；（十六）支付2023年度会计师事务所报酬的议案；

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		（十七）2024 年第一季度报告；（十八）关于召开2023 年年度 股东大会的议案。
第八届董事会 第十九次会议	2024-08-29	审议并通过了以下议案：（一）2024 年半年度报告；（二）关于 会计政策变更的议案；（三）关于计提资产减值准备的议案。
第八届董事会 第二十次会议	2024-10-29	审议并通过了以下议案：（一）2024 年第三季度报告；（二）关 于提名第九届董事会非独立董事候选人的议案；（三）关于提名 第九届董事会独立董事候选人的议案；（四）召开临时股东大会 的议案。
第九届董事会 第一次会议	2024-11-15	审议并通过了以下议案：（一）关于选举董事长的议案；（二） 关于组建董事会专门委员会的议案；（三）关于聘任公司高级管 理人员的议案；（四）关于聘任证券事务代表的议案。

六、董事履行职责情况

一 ( ) 董事参加董事会和股东大会的情况

(一) 董事参加董	事会和股	东大会的情况	东大会的情况	东大会的情况	东大会的情况	东大会的情况	东大会的情况
董事 姓名	是否独 立董事	参加董事会情况						参加股东 大会情况
		本年应参 加董事会 次数	亲自出 席次数	以通讯 方式参 加次数	委托出 席次数	缺席 次数	是否连续两 次未亲自参 加会议	出席股东 大会的次 数
江劲松	否	6	6	2	0	0	否	3
徐益民	否	6	6	2	0	0	否	3
范广忠	否	6	6	2	0	0	否	3
余宝林	否	1	1	0	0	0	否	3
沈坤荣	是	6	6	2	0	0	否	3
杨东涛	是	6	6	4	0	0	否	3
张秀莲	是	1	1	0	0	0	否	0
徐水炎（离任）	否	5	5	2	0	0	否	3
柳世平（离任）	是	5	5	3	0	0	否	3

连续两次未亲自出席董事会会议的说明

□适用√不适用

年内召开董事会会议次数	6
其中：现场会议次数	2
通讯方式召开会议次数	2
现场结合通讯方式召开会议次数	2

( 二 ) 董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用√不适用

( 三 ) 其他

□适用 √不适用

七、董事会下设专门委员会情况

√适用□不适用

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一 ( ) 董事会下设专门委员会成员情况

(一) 董事会下设专门委员会	成员情况
专门委员会类别	成员姓名
审计委员会	张秀莲（主任委员）、沈坤荣、杨东涛
投资决策委员会	江劲松（主任委员）、沈坤荣、杨东涛、徐益民、范广忠
提名和薪酬委员会	沈坤荣（主任委员）、杨东涛、张秀莲、江劲松、范广忠

(二)报告期内审计委员会召开6次会议

召开日期	会议内容	重要意见和建议
2024-04-15	与会计师事务所就公司2023 年 度审计工作情况和审计意见进 行沟通。	认可会计师事务所的初步审计意见。
2024-04-17	审议公司2023 年年度报告、2023 年度财务决算报告、2023 年度内 部控制评价报告、2023 年度内部 控制审计报告、关于改聘2024 年度会计师事务所的议案、关于 公司计提资产减值准备的议案、 2024年第一季度报告。	审议通过公司2023 年年度报告、2023 年度财务 决算报告、2023 年度内部控制评价报告、2023 年度内部控制审计报告、关于改聘2024 年度会 计师事务所的议案、关于公司计提资产减值准备 的议案、2024 年第一季度报告；同意将上述议 案提交公司董事会审议。
2024-08-29	审议公司2024 年半年度报告、 关于会计政策变更的议案、关于 计提资产减值准备的议案。	审议通过公司2024 年半年度报告、关于会计政 策变更的议案、关于计提资产减值准备的议案； 同意将上述议案提交公司董事会审议。
2024-10-29	审议公司2024 年第三季度报告。	审议通过公司2024 年第三季度报告，并同意将 其提交公司董事会审议。
2024-11-15	关于聘任公司总会计师（主管会 计工作负责人）的议案	同意拟聘任的公司总会计师人选，并同意提交公 司董事会审议。
2024-12-20	与会计师事务所就公司2024 年 度财务审计和内控审计工作安 排进行沟通。	确定了公司2024 年度财务审计和内控审计工作 计划。

(三)报告期内提名和薪酬委员会召开3次会议

召开日期	会议内容	重要意见和建议
2024-04-17	审议公司2023 年度董事、高管 薪酬方案。	2023 年度公司董事、高管诚信勤勉、尽职尽责， 克服行业深度调整对公司带来的不利影响，确保 公司经营运作规范、财务状况稳健，符合公司设 定的薪酬发放标准。审议通过公司2023 年度董 事、高管薪酬方案。
2024-10-21	审核公司第九届董事会非独立 董事候选人、独立董事候选人任 职资格。	公司第九届董事会非独立董事候选人、独立董事 候选人具备相应的任职资格和能力，不存在法律 法规规定和《公司章程》等规定不得担任公司董 事的情形，不存在被中国证券监督管理委员会确 定为市场禁入者并且禁入尚未解除的情况。同意 提名第九届董事会董事候选人，并同意提交公司 董事会审议。
2024-11-15	审核公司拟聘任的高级管理人 员任职资格。	公司拟聘任的高级管理人员具备相应的任职资 格和能力，不存在法律法规规定和《公司章程》 等规定不得担任公司高级管理人员的情形，不存 在被中国证券监督管理委员会确定为市场禁入 者并且禁入尚未解除的情况。同意拟聘任的高级

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管理人员人选，并同意提交公司董事会审议。

(四)存在异议事项的具体情况

□适用 √不适用

八、监事会发现公司存在风险的说明

□适用√不适用

监事会对报告期内的监督事项无异议。

九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况

一 ( ) 员工情况

(一) 员工情况
母公司在职员工的数量	72
主要子公司在职员工的数量	1,827
在职员工的数量合计	1,899
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数	1
专业构成
专业构成类别	专业构成人数
销售人员	53
技术人员	267
财务人员	34
管理人员	249
其他人员	1,296
合计	1,899
教育程度
教育程度类别	数量（人）
硕士及以上	32
本科	181
大专及以下	1,686
合计	1,899

备注：“主要子公司在职员工的数量”中包含物业管理系统员工1,760 人。

( 二 ) 薪酬政策

√适用 □不适用

公司员工实行岗位绩效工资制，员工的工资水平以岗位特性和工作绩效为依据，兼顾员工的 学历、资历、职称与其他人力资本因素。员工工资结构包括：岗位工资、月度绩效工资、年度绩 效工资、专项津补贴等。岗位工资与岗位性质相关联，以岗定薪，易岗易薪。员工绩效工资主要 与工作绩效相关联，包括月度绩效工资和年度绩效工资。

( 三 ) 培训计划

√适用 □不适用

长期以来，公司一直坚持执行人才培养激励机制，把人才资源开发放在企业发展的优先位置。 2025 年，公司将继续高度重视企业内部优秀的管理经验总结与分享，把传帮带工作做深做实，培 育一批基础扎实，能力突出的年轻员工；充分利用国家级博士后工作站的优势，打造一支综合素

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质过硬，业务能力突出的复合型人才队伍；以工程技术为核心，辅以营销、企业经营管理，开展 多样化的员工培训，让员工同企业共同成长。

( 四 ) 劳务外包情况

□适用√不适用

十、利润分配或资本公积金转增预案

一 ( ) 现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用 □不适用

公司注重对投资者进行稳定的现金分红回报，并通过《公司章程》等制度予以明确。

( 二 ) 现金分红政策的专项说明

√适用 □不适用

√适用□不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求	√是□否
分红标准和比例是否明确和清晰	√是□否
相关的决策程序和机制是否完备	√是□否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用	√是□否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护	√是□否

( 三 ) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应 当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

□适用√不适用

( 四 ) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

□适用√不适用

( 五 ) 最近三个会计年度现金分红情况

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
最近三个会计年度累计现金分红金额（含税）(1)	105,000,000.00
最近三个会计年度累计回购并注销金额(2)	-
最近三个会计年度现金分红和回购并注销累计金额(3)=(1)+(2)	105,000,000.00
最近三个会计年度年均净利润金额(4)	-294,656,493.10
最近三个会计年度现金分红比例（%）(5)=(3)/(4)	不适用
最近一个会计年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润	-938,236,314.90
最近一个会计年度母公司报表年度末未分配利润	741,389,799.93

十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况

股权激励情况

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□适用√不适用 其他说明： □适用 √不适用 员工持股计划情况 □适用 √不适用 其他激励措施 □适用√不适用

• (三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

√适用 □不适用

报告期内，公司根据《董事、监事、高级管理人员薪酬管理办法》的相关规定，对高级管理 人员进行了考核，并将考核结果作为高级管理人员薪酬发放的主要依据。

十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

√适用□不适用

报告期内，公司按照企业内部控制规范体系的规定，建立健全和有效实施内部控制，保证公 司经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高公司经营效率和效果，促 进公司实现发展战略。

公司依据企业内部控制规范体系及公司《内部控制评价管理办法》，组织开展内部控制评价 工作。报告期内，公司不存在财务报告内部控制重大缺陷和重要缺陷，未发现非财务报告内部控 制重大缺陷和重要缺陷。详见公司在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）与本报告同日披露 的《2024 年度内部控制评价报告》。

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明 □适用√不适用

十三、报告期内对子公司的管理控制情况

√适用□不适用

报告期内，公司依据《对外投资管理办法》加强对子公司的管理，对子公司的组织、资源、 资产、投资等运作进行控制，确保子公司规范、有序、健康发展。

公司对子公司的管理主要通过向子公司委派股东代表，委派或推荐董事、监事、高级管理人 员进行，公司委派或推荐的股东代表、董事、监事和高级管理人员代表公司利益、体现公司意志， 及时向公司汇报子公司的经营情况及其他重大事项。公司证券投资部负责对子公司的日常监控、 联络与沟通。公司财务部对控股子公司的财务工作进行指导、检查和监督。

十四、内部控制审计报告的相关情况说明

√适用 □不适用

详见公司在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）与本报告同日披露的《2024 年度内部控 制审计报告》。

是否披露内部控制审计报告：是 内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见

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十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况

不适用

十六、其他

□适用 √不适用

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第五节 环境与社会责任

一、环境信息情况	一、环境信息情况
是否建立环境保护相关机制	否
报告期内投入环保资金（单位：万元）	-

• (一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明

□适用√不适用

(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明

□适用√不适用

• (三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息

• √适用□不适用

公司严格遵守国家和地方法律法规对于环境保护相关要求，所开发项目均按照规定履行相关 环保审批手续，并在项目建设及运营过程中严格遵守环境保护相关法律法规。

(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果

(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
是否采取减碳措施	否
减少排放二氧化碳当量（单位：吨）	-
减碳措施类型（如使用清洁能源发电、在生产过程中使用减 碳技术、研发生产助于减碳的新产品等）	-

具体说明 □适用√不适用

二、社会责任工作情况

(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或ESG 报告

√适用□不适用

详见公司在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）与本报告同日披露的《2024 年度企业公 民报告》。

(二) 社会责任工作具体情况

□适用√不适用 具体说明 □适用 √不适用

三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

□适用√不适用 具体说明 □适用√不适用

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第六节 重要事项

一、承诺事项履行情况

一 ( ) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告 期内的承诺事项

√适用 □不适用

承诺背 景	承诺 类型	承诺方	承诺 内容	承诺 时间	是否 有履 行期 限	承 诺 期 限	是否 及时 严格 履行
与首次 公开发 行相关 的承诺	解决 同业 竞争	南京栖霞 建设集团 有限公司	公司控股股东南京栖霞建设集团有限公 司[更名前为南京栖霞建设（集团）公司] 分别于1999 年12 月、2001 年9 月向本 公司出具《不竞争承诺函》，承诺：该公 司以及该公司现有或将来成立的全资子 公司、控股公司和其它受该公司控制的公 司将不直接和间接从事与股份公司有竞 争的业务；如该公司的参股公司或该公司 附属公司的参股公司从事的业务与股份 公司有竞争，则该公司或该公司的附属公 司将对此事实施否决权；该公司在房地产 开发和经营市场中，除承接委建项目和原 有办公楼的租赁及销售业务外，将不再从 事任何房地产开发和经营业务。	1999 年 12 月、 2001 年 9 月。	否	无	是

( 二 ) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目

是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到□未达到√不适用

( 三 ) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响

□适用√不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

□适用√不适用

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五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

√适用 □不适用

(1) 财政部于2023 年10 月发布《企业会计准则解释第17 号》，涉及①流动负债与非流动负 债的划分；②供应商融资安排的披露；③售后租回交易的会计处理；其中①、②自2024 年1 月1 日起施行；③自2024 年1 月1 日起施行，也可以选择自发布年度起施行。

经第八届董事会第十九次会议于2024 年8 月29 日决议通过，本公司自2024 年1 月1 日起开 始执行前述规定。本公司管理层认为，前述规定未对本公司财务报告产生重大影响。

(2) 财政部于2024 年12 月发布《企业会计准则解释第18 号》，涉及不属于单项履约义务的 保证类质量保证的会计处理，于印发之日起施行，允许企业自发布年度提前执行。

经第九届董事会第二次会议于2025 年4 月28 日决议通过，本公司自2024 年1 月1 日起开始 执行前述规定。本公司管理层认为，前述规定未对本公司财务报告产生重大影响。

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用 √不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用 √不适用

（四）审批程序及其他说明

√适用 □不适用

上述会计政策变更经公司第八届董事会第十九次会议、第九届董事会第二次会议审议通过。

六、聘任、解聘会计师事务所情况

六、聘任、解聘会计师事务所情况	六、聘任、解聘会计师事务所情况	六、聘任、解聘会计师事务所情况	六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
		现聘任
境内会计师事务所名称		天衡会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬		62
境内会计师事务所审计年限		1年
境内会计师事务所注册会计师姓名		徐春艳、项晓昕
境内会计师事务所注册会计师审计服务的累计年限		1年
	名称		报酬
内部控制审计会计师事务所	天衡会计师事务所（特殊普通合伙）		12

聘任、解聘会计师事务所的情况说明 √适用□不适用

2024 年5 月21 日，公司2023 年年度股东大会审议并通过了《关于2024 年度改聘会计师事 务所的议案》，根据《国有企业、上市公司选聘会计师事务所管理办法》的相关规定，综合考虑 公司业务发展情况和整体审计的需要，为保证审计工作的独立性和客观性，公司聘任天衡会计师 事务所（特殊普通合伙）为2024 年度财务报告及内部控制审计机构。

审计期间改聘会计师事务所的情况说明 □适用 √不适用

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七、面临退市风险的情况

(一)导致退市风险警示的原因

□适用 √不适用

• (二)公司拟采取的应对措施

□适用√不适用

• (三)面临终止上市的情况和原因

□适用 √不适用

八、破产重整相关事项

□适用√不适用

九、重大诉讼、仲裁事项

□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项√本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚 及整改情况

□适用√不适用

十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用 √不适用

十二、重大关联交易

一 ( ) 与日常经营相关的关联交易

• 1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

• (二)资产或股权收购、出售发生的关联交易

• 1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

• 2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

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• 4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用 √不适用

( 三 ) 共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

• 2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

• □适用 √不适用

• 3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

( 四 ) 关联债权债务往来

• 1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

• □适用 √不适用

• 3、临时公告未披露的事项

• □适用√不适用

• (五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

( 六 ) 其他

□适用 √不适用

十三、重大合同及其履行情况

• (一) 托管、承包、租赁事项

1、托管情况

□适用√不适用

• 2、承包情况

□适用√不适用

• 3、租赁情况

□适用√不适用

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(二) 担保情况

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方	担保方与 上市公司 的关系	被担保方	担保金额	担保 起始日	担保 到期日	担保类型	担保是否 已经履行 完毕	担保是 否逾期	反担保 情况	是否为 关联方 担保	关联 关系
南京栖霞建设 股份有限公司	公司本部	科技发展	675,500,000.00	2022/06/27	2037/06/12	连带责任担保	否	否	是	是	股东的子公司
南京栖霞建设 股份有限公司	公司本部	南京星发	58,800,000.00	2020/11/25	2025/11/10	连带责任担保	否	否	否	是	联营企业
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）						-
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）						734,300,000.00
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计						198,000,000.00
报告期末对子公司担保余额合计（B）						2,620,000,000.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B）						3,354,300,000.00
担保总额占公司净资产的比例(%)						98.98
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）						675,500,000.00
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D）						3,160,500,000.00
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）						1,659,945,101.23
上述三项担保金额合计（C+D+E）						5,495,945,101.23

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(三) 委托他人进行现金资产管理的情况

• 1、委托理财情况

(1) 委托理财总体情况

□适用 √不适用

• (2) 单项委托理财情况

□适用 √不适用

• (3) 委托理财减值准备

□适用 √不适用

2、委托贷款情况

(1) 委托贷款总体情况

□适用 √不适用

(2) 单项委托贷款情况

□适用 √不适用

• (3) 委托贷款减值准备

□适用 √不适用

• 3、其他情况

□适用 √不适用

(四) 其他重大合同

□适用 √不适用

十四、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明

□适用√不适用

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第七节 股份变动及股东情况

一、股本变动情况

一 ( ) 股份变动情况表

• 1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

• 2、股份变动情况说明

□适用 √不适用

• 3、股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用 √不适用

• 4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用 √不适用

( 二 ) 限售股份变动情况

□适用√不适用

二、证券发行与上市情况

(一)截至报告期内证券发行情况

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：亿股 币种：人民币
股票及其衍生 证券的种类	发行日期	发行价格 （或利率）	发行数量	上市日期	获准上市 交易数量	交易终止 日期
债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）
南京栖霞建设股份有 限公司2024 年面向 专业投资者公开发行 公司债券（第一期）	2024/02/05	3.00%	10.40	2024/02/08	10.40	2029/02/05
南京栖霞建设股份有 限公司2024 年度第 一期中期票据	2024/08/21	2.28%	10.00	2024/08/23	10.00	2027/08/20
南京栖霞建设股份有 限公司2024 年度第 二期中期票据	2024/11/12	2.88%	8.30	2024/11/14	8.30	2027/11/12

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）： √适用 □不适用

1、公司债券

2023 年7 月7 日, 公司2023 年第一次临时股东大会审议并通过了公开发行公司债券的相关 议案。2023 年10 月，公司收到中国证监会《关于同意南京栖霞建设股份有限公司向专业投资者 公开发行公司债券注册的批复》（证监许可[2023]2334 号）：同意公司向专业投资者公开发行面 值总额不超过15 亿元公司债券的注册申请；本批复自同意注册之日起24 个月内有效，在注册有 效期内可以分期发行公司债券。

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

2024 年2 月5 日，公司发行了南京栖霞建设股份有限公司2024 年面向专业投资者公开发行 公司债券（第一期）（简称：24 栖建02，代码：240546.SH），发行金额为人民币10.40 亿元， 票面年利率为3.00%，起息日为2024 年2 月5 日，债券期限为5 年，附债券存续期的第3 年末发 行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

2、中期票据

2024 年4 月17 日，公司2024 年第一次临时股东大会审议并通过了《关于公司拟注册发行中 期票据的议案》。2024 年8 月，公司收到中国银行间市场交易商协会《接受注册通知书》（中市 协注[2024]MTN730 号）：决定接受公司中期票据注册；注册金额为人民币22.86 亿元，注册额度 自通知书落款之日起2 年内有效；公司在注册有效期内可分期发行中期票据。

2024 年8 月21 日，公司发行了2024 年度第一期中期票据（简称：24 栖霞建设MTN001，代 码：102400914），发行金额为人民币10.00 亿元，票面年利率为2.28%，期限为3 年，起息日为 2024 年8 月22 日，兑付日为2027 年8 月22 日。

2024 年11 月12 日，公司发行了2024 年度第二期中期票据（简称：24 栖霞建设MTN002，代 码：102401031），发行金额为人民币8.30 亿元，票面年利率为2.88%，期限为3 年，起息日为 2024 年11 月13 日，兑付日为2027 年11 月13 日。

(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

□适用 √不适用

(三)现存的内部职工股情况

□适用√不适用

三、股东和实际控制人情况

(一) 股东总数

(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户)	43,433
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)	40,063

(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

单位：股	单位：股	单位：股	单位：股	单位：股	单位：股	单位：股	单位：股
前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
股东名称 （全称）	报告期内 增减	期末持股 数量	比例 (%)	持有有 限售条 件股份 数量	质押、标记或冻结情况		股东性质
					股份 状态	数量
南京栖霞建设集团 有限公司	0	360,850,600	34.37	0	质押	150,000,000	其他
南京高科股份有限 公司	-31,499,960	92,593,080	8.82	0	无		境内非国有 法人
曹慧利	-100,000	41,302,356	3.93	0	无		境内自然人
叶国梁	7,070,000	11,300,000	1.08	0	无		境内自然人
曹耕源	5,206,700	9,673,300	0.92	0	无		境内自然人
张秀	5,588,900	5,588,900	0.53	0	无		境内自然人
何小春	268,900	5,337,100	0.51	0	无		境内自然人
庄新建	4,778,800	4,778,800	0.46	0	无		境内自然人

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南京栖霞国资投资 集团有限公司	0	3,996,000	0.38	0	无			国家
南京市花卉公园管 理处	0	3,796,000	0.36	0	无			其他
前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
股东名称		持有无限售条件 流通股的数量		股份种类及数量
				种类			数量
南京栖霞建设集团有限公司		360,850,600		人民币普通股			360,850,600
南京高科股份有限公司		92,593,080		人民币普通股			92,593,080
曹慧利		41,302,356		人民币普通股			41,302,356
叶国梁		11,300,000		人民币普通股			11,300,000
曹耕源		9,673,300		人民币普通股			9,673,300
张秀		5,588,900		人民币普通股			5,588,900
何小春		5,337,100		人民币普通股			5,337,100
庄新建		4,778,800		人民币普通股			4,778,800
南京栖霞国资投资集团有限公司		3,996,000		人民币普通股			3,996,000
南京市花卉公园管理处		3,796,000		人民币普通股			3,796,000
上述股东关联关系或一致行动的 说明		上述股东中，南京栖霞国资投资集团有限公司系本公司控股股东南京 栖霞建设集团有限公司的第一大股东，为本公司的实际控制人；公司 未知其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办 法》规定的一致行动人。

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况 □适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化 □适用√不适用

前十名有限售条件股东持股数量及限售条件 □适用√不适用

(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东

□适用√不适用

四、控股股东及实际控制人情况

(一) 控股股东情况

1、法人

√适用 □不适用

√适用□不适用
名称	南京栖霞建设集团有限公司
单位负责人或法定代表人	江劲松
成立日期	1993年9月7日
主要经营业务	房地产开发经营。房地产经纪；房地产咨询；住房租赁；非居住地 产租赁；工程管理服务；建筑材料、建筑装饰材料、金属材料、日 用百货、照明器具销售；专业设计服务；以自有资金从事投资活动。
报告期内控股和参股的其他 境内外上市公司的股权情况	无
其他情况说明	无

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• 2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用 √不适用

4、报告期内控股股东变更情况的说明

□适用 √不适用

• 5、公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

• √适用 □不适用

==> picture [249 x 142] intentionally omitted <==

• (二) 实际控制人情况

• 1、法人

√适用 □不适用

√适用□不适用
名称	南京栖霞国资投资集团有限公司
单位负责人或法定代表人	仲崇蔚
成立日期	1999年10月13日
主要经营业务	以自有资金从事投资活动；企业管理；企业总部管理；自有资金投 资的资产管理服务；公共事业管理服务；住房租赁；非居住房地产 租赁；股权投资；非融资担保服务；融资咨询服务；财务咨询。
报告期内控股和参股的其他 境内外上市公司的股权情况	无
其他情况说明	曾用名“南京栖霞国有资产经营有限公司”

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在实际控制人情况的特别说明

□适用 √不适用

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• 4、报告期内公司控制权发生变更的情况说明

□适用 √不适用

• 5、公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

• √适用 □不适用

==> picture [250 x 188] intentionally omitted <==

• 6、实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

• □适用 √不适用

• (三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍

• □适用 √不适用

五、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例 达到 80% 以上

□适用√不适用

六、其他持股在百分之十以上的法人股东

□适用√不适用

七、股份限制减持情况说明

□适用√不适用

八、股份回购在报告期的具体实施情况

□适用√不适用

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第八节 优先股相关情况

□适用√不适用

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第九节 债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一) 公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

1、公司债券基本情况	1、公司债券基本情况	1、公司债券基本情况	1、公司债券基本情况	1、公司债券基本情况	1、公司债券基本情况	1、公司债券基本情况	1、公司债券基本情况	1、公司债券基本情况	1、公司债券基本情况	1、公司债券基本情况	1、公司债券基本情况	1、公司债券基本情况	1、公司债券基本情况	1、公司债券基本情况	1、公司债券基本情况
单位：亿元 币种：人民币
债券名称	简称	代码	发行日	起息日	2025 年4 月 30 日后的 最近回售日	到期日	债券 余额	利率 （%）	还本付息方式	交易 场所	主承 销商	受托 管理 人	投资者 适当性 安排 （如有）	交易 机制	是否存在 终止上市 交易的风 险
南京栖霞建设股 份有限公司2022 年面向专业投资 者公开发行公司 债券（第一期）	22 栖 建01	185951.SH	2022/07/06	2022/07/06	2025/07/06	2027/07/06	1.60	3.75	采用单利按年计 息，每年付息一 次，到期一次还 本，最后一期利 息随本金的兑付 一起支付。	上海 证券 交易 所	华泰 联合 证券 有限 责任 公司	华泰 联合 证券 有限 责任 公司	专业投 资者	匹配成交、 点击成交、 询价成交、 竞买成交、 协商成交	否
南京栖霞建设股 份有限公司2023 年面向专业投资 者公开发行公司 债券（第一期）	23 栖 建01	240284.SH	2023/11/29	2023/11/29	2026/11/29	2028/11/29	3.00	3.50	采用单利按年计 息，每年付息一 次，到期一次还 本，最后一期利 息随本金的兑付 一起支付。	上海 证券 交易 所	中信 证券 股份 有限 公司	中信 证券 股份 有限 公司	专业机 构投资 者	匹配成交、 点击成交、 询价成交、 竞买成交、 协商成交	否
南京栖霞建设股 份有限公司2024 年面向专业投资 者公开发行公司 债券（第一期）	24 栖 建02	240546.SH	2024/02/05	2024/02/05	2027/02/05	2029/02/05	10.40	3.00	采用单利按年计 息，每年付息一 次，到期一次还 本，最后一期利 息随本金的兑付 一起支付。	上海 证券 交易 所	中信 证券 股份 有限 公司	中信 证券 股份 有限 公司	专业机 构投资 者	匹配成交、 点击成交、 询价成交、 竞买成交、 协商成交	否

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公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用

报告期内债券付息兑付情况 √适用 □不适用

报告期内债券付息兑付情况 √适用□不适用
债券名称	付息兑付情况的说明
21栖建01	已按期还本付息
22栖建01	已按期付息
23栖建01	已按期付息

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

√适用□不适用

公司于2021 年2 月发行了南京栖霞建设股份有限公司2021 年公开发行公司债券（第一期） （简称：21 栖建01，代码：175681.SH），发行金额为人民币10.40 亿元，票面利率为5.48%，起 息日为2021 年2 月9 日，债券期限为5 年，附债券存续期的第3 年末发行人调整票面利率选择权 和投资者回售选择权。

2024 年1 月4 日，公司发布《南京栖霞建设股份有限公司2021 年公开发行公司债券（第一 期）2024 年债券回售实施公告》，投资者有权选择在回售登记期内进行登记，将持有的21 栖建01 按面值全部或部分回售给发行人，或选择继续持有本期债券，回售登记期为2024 年1 月12 日至 2024 年1 月18 日。

2024 年1 月11 日，公司发布《南京栖霞建设股份有限公司2021 年公开发行公司债券（第一 期）2024 年票面利率调整公告》，决定将21 栖建01 存续期后2 年的票面利率调整为2.20%。

2024 年1 月19 日，公司发布《南京栖霞建设股份有限公司2021 年公开发行公司债券（第一 期）2024 年债券回售实施结果公告》，21 栖建01 回售金额为10.40 亿元，为全额回售。

公司于2024 年2 月19 日兑付21 栖建01 全额本金及自2023 年2 月9 日至2024 年2 月8 日 期间的利息。21 栖建01 于2024 年3 月1 日在上海证券交易所提前摘牌。

3、为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

中介机构名称	办公地址	联系人	联系电话
中信证券股份有限公司	南京市建邺区庐山路168 号新地中 心二期10层1010	朱强	025-83261254
华泰联合证券有限责任公司	北京市西城区丰盛胡同太平洋保险 大厦三层	顾超	010-57615900
江苏世纪同仁律师事务所	南京市建邺区贤坤路江岛智立方C 栋1单元4层	崔洋	025-86633108
中汇会计师事务所（特殊普 通合伙）	杭州市钱江新城新业路8 号UDC 时 代大厦A座6层	束哲民	025-88035908
上海新世纪资信评估投资服 务有限公司	上海市杨浦区控江路1555 号A 座 103 室K-22	沈靓	021-63501349

上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

4、信用评级结果调整情况

□适用√不适用 其他说明： □适用√不适用

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5、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的变更、变化和执行情况及其影响

√适用 □不适用

√适用□不适用
现状	执行情况	是否发生变更
公司债券均由南京栖霞国资投资 集团有限公司提供全额、无条件、 不可撤销的连带责任保证担保。	执行正常。公司债券担保人的主要财务信息详 见在上海证券交易所网站披露的《南京栖霞国 资投资集团有限公司2024年度审计报告》。	否
公司严格执行募集说明书约定的 偿债计划和偿债保障措施。	执行正常。公司根据债务结构情况加强资产负 债管理、流动性管理和募集资金使用管理，按 计划及时、足额地准备资金用于利息支付及到 期本金的兑付，以充分保障投资者的利益。	否

(二) 公司债券募集资金情况

√公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

□本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

1、基本情况

1、基本情况	1、基本情况	1、基本情况	1、基本情况	1、基本情况	1、基本情况
单位：亿元 币种：人民币
债券代码	债券简称	是否为专项 品种债券	募集资金总额	报告期末募 集资金余额	报告期末募集资 金专项账户余额
185951.SH	22栖建01	否	1.60	0	0
240284.SH	23栖建01	否	3.00	0	0
240546.SH	24栖建02	否	10.40	0	0

2、募集资金用途变更调整情况

□适用√不适用

3、募集资金的使用情况

(1).实际使用情况（此处不含临时补流）

(1).实际使用情况（此处不含临时补流）	(1).实际使用情况（此处不含临时补流）	(1).实际使用情况（此处不含临时补流）	(1).实际使用情况（此处不含临时补流）	(1).实际使用情况（此处不含临时补流）	(1).实际使用情况（此处不含临时补流）	(1).实际使用情况（此处不含临时补流）	(1).实际使用情况（此处不含临时补流）
单位：亿元 币种：人民币
债券代码	债券简称	报告期内募 集资金实际 使用金额	偿还有息债 务（不含公司 债券）情况及 所涉金额	偿还公司债 券情况及所 涉金额	补充流动 资金情况 及所涉金 额	固定资产 项目投资 情况及所 涉金额	其他用 途及所 涉金额
185951.SH	22栖建01	0	0	0	0	0	0
240284.SH	23栖建01	0	0	0	0	0	0
240546.SH	24栖建02	10.40	0	10.40	0	0	0

(2).募集资金用于特定项目

□适用√不适用

(3).临时补流

□适用√不适用

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4、募集资金使用的合规性

债券代码	债券简称	截至报告期末募集资金实际 用途（包括实际使用和临时 补流）	实际用途与约定 用途（含募集说 明书约定用途和 合规变更后的用 途）是否一致	报告期内募 集资金使用 和募集资金 专项账户管 理是否合规	募集资金 使用是否 符合地方 政府债务 管理规定
185951.SH	22栖建01	偿还回售19栖建01本金	是	是	不适用
240284.SH	23栖建01	偿还回售20栖建01本金	是	是	不适用
240546.SH	24栖建02	偿还回售21栖建01本金	是	是	不适用

募集资金使用和募集资金账户管理存在违法违规情况 □适用√不适用

因募集资金违规使用行为被处罚处分

□适用√不适用

(三) 专项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(四) 报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

• 1、非经营性往来占款和资金拆借

(1).非经营性往来占款和资金拆借余额

报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下 简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：4.40亿元；

报告期内，非经营性往来占款和资金拆借新增：0.15 亿元，收回：0.77 亿元；

报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况 □是√否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：3.78亿元。

(2).非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：11.65%。

是否超过合并口径净资产的10%：√是□否

截止报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借的主要构成、形成原因：

主要为合作公司房地产合作开发项目款项。

公司非经营性往来占款和资金拆借账龄结构

公司非经营性往来占款和资金拆借账龄结构	公司非经营性往来占款和资金拆借账龄结构	公司非经营性往来占款和资金拆借账龄结构
单位：亿元 币种：人民币
占款/拆借时间	占款/拆借金额	占款/拆借比例
已到回款期限的
尚未到期，且到期日在6个月内（含）的

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

尚未到期，且到期日在6个月-1年内（含）的	2.02	53.51%
尚未到期，且到期日在1年后的	1.76	46.49%
合计	3.78	100.00%

报告期末，公司非经营性往来占款和资金拆借前5 名债务方情况

报告期末，公司非经营性往来占款和资金拆借前5 名债务方情况	报告期末，公司非经营性往来占款和资金拆借前5 名债务方情况	报告期末，公司非经营性往来占款和资金拆借前5 名债务方情况	报告期末，公司非经营性往来占款和资金拆借前5 名债务方情况	报告期末，公司非经营性往来占款和资金拆借前5 名债务方情况
单位：亿元 币种：人民币
拆借方/占款人名称 或者姓名	报告期 发生额	期末未收回 金额	拆借/占款及未收 回原因	回款安排
南京星城房地产开发 有限公司	-0.46	2.76	合作开发项目尚未 开盘销售	待项目销售后回款
深圳卓越商业管理有 限公司	-0.09	1.02	合作开发项目尚有 尾盘未销售	待项目后续销售后 回款

(3).以前报告期内披露的回款安排的执行情况

√完全执行□未完全执行

2、负债情况

• (1).有息债务及其变动情况

1.1 公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为77.56亿元和79.00 亿元，报告期内有息债务余额同比变动1.86%。

	单位：亿元 币种：人民币	单位：亿元 币种：人民币	单位：亿元 币种：人民币	单位：亿元 币种：人民币	单位：亿元 币种：人民币
有息债务类别	到期时间			金额合计	金额占有息 债务的占比 （%）
	已逾期	1 年以内 （含）	超过1 年 （不含）
公司信用类债券		4.40	33.30	37.70	47.72
银行贷款		13.47	27.83	41.30	52.28
非银行金融机构贷款
其他有息债务
合计		17.87	61.13	79.00	100.00

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额15.00亿元，企业债券余额0亿元，非 金融企业债务融资工具余额22.70亿元，且共有1.60亿元公司信用类债券在2025 年5 至12 月内到 期或回售偿付。

1.2 公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为121.75亿元和118.27亿 元，报告期内有息债务余额同比变动-2.86%。

	单位：亿元 币种：人民币	单位：亿元 币种：人民币	单位：亿元 币种：人民币	单位：亿元 币种：人民币	单位：亿元 币种：人民币
有息债务类别	到期时间			金额合计	金额占有息 债务的占比 （%）
	已逾期	1 年以内 （含）	超过1 年 （不含）
公司信用类债券		4.40	33.30	37.70	31.88
银行贷款		30.26	46.04	76.30	64.51
非银行金融机构贷款
其他有息债务		0.21	4.06	4.27	3.61

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

合计 34.87 83.40 118.27 100.00

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额15.00亿元，企业债券余额 0亿元，非金融企业债务融资工具余额22.70亿元，且共有1.60亿元公司信用类债券在2025 年5 至12 月内到期或回售偿付。

1.3 境外债券情况

截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币，且在2025 年5 至12 月内到期的境外债券余额为0亿元人民币。

(2).报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过 1000 万元的有息债务或者公司信用类债券逾期

情况

□适用√不适用

(3).主要负债情况及其变动原因

(3).主要负债情况及其变动原因	(3).主要负债情况及其变动原因	(3).主要负债情况及其变动原因	(3).主要负债情况及其变动原因	(3).主要负债情况及其变动原因
单位：亿元 币种：人民币
负债项目	本期末余额	2023 年 余额	变动比例 （%）	变动比例超过30%的， 说明原因
应付账款	13.23	7.40	78.81	本期待结算工程款增加所致
合同负债	45.45	47.06	-3.42
其他应付款	19.58	20.39	-3.96
一年内到期的非流动负债	33.18	41.67	-20.37
长期借款	46.08	56.45	-18.36
应付债券	33.54	20.02	67.54	应付债券重分类至一年内到 期的非流动负债变动所致

(4).可对抗第三人的优先偿付负债情况

截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债： □适用√不适用

(五) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

1、非金融企业债务融资工具基本情况	1、非金融企业债务融资工具基本情况	1、非金融企业债务融资工具基本情况	1、非金融企业债务融资工具基本情况	1、非金融企业债务融资工具基本情况	1、非金融企业债务融资工具基本情况	1、非金融企业债务融资工具基本情况	1、非金融企业债务融资工具基本情况	1、非金融企业债务融资工具基本情况	1、非金融企业债务融资工具基本情况	1、非金融企业债务融资工具基本情况
单位：亿元 币种：人民币
债券名称	简称	代码	发行日	起息日	到期日	债券 余额	利率 （%）	还本付 息方式	交易 场所	是否存 在终止 上市交 易的风 险
南京栖霞建设 股份有限公司 2022 年度第一 期中期票据	22 栖 霞建设 MTN001	102280455	2022/03/07	2022/03/09	2025/03/09	4.40	3.80	每年付 息，到 期还本 付息。	银行 间债 券市 场	否
南京栖霞建设 股份有限公司 2024年度第一	24 栖 霞建设 MTN001	102400914	2024/08/21	2024/08/22	2027/08/22	10.00	2.28	每年付 息，到 期还本	银行 间债 券市	否

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

期中期票据								付息。	场
南京栖霞建设 股份有限公司 2024 年度第二 期中期票据	24 栖 霞建设 MTN002	102401031	2024/11/12	2024/11/13	2027/11/13	8.30	2.88	每年付 息，到 期还本 付息。	银行 间债 券市 场	否

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用

逾期未偿还债券

□适用√不适用

报告期内债券付息兑付情况 √适用 □不适用

报告期内债券付息兑付情况 √适用□不适用
债券名称	付息兑付情况的说明
21栖霞建设MTN001	已按期还本付息
21栖霞建设MTN002	已按期还本付息
21栖霞建设MTN003	已按期还本付息
22栖霞建设MTN001	已按期付息

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

中介机构名称	办公地址	联系人	联系电话
中信证券股份有限公司	南京市建邺区庐山路168 号新地 中心二期10层1010	朱强	025-83261254
浙商银行股份有限公司	杭州市萧山区鸿宁路1788号	李航	0571-87659862
宁波银行股份有限公司	宁波市鄞州区宁东路345号	周丽娜	0574-87821042
江苏银行股份有限公司	南京市秦淮区中华路26号	朱恒	025-58588379
江苏世纪同仁律师事务所	南京市建邺区贤坤路江岛智立方 C栋1单元4层	崔洋	025-86633108
中汇会计师事务所（特殊普 通合伙）	杭州市钱江新城新业路8 号UDC 时代大厦A座6层	束哲民	025-88035908
上海新世纪资信评估投资服 务有限公司	上海市杨浦区控江路1555 号A 座 103 室K-22	沈靓	021-63501349

上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

4、报告期末募集资金使用情况

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：亿元 币种：人民币
债券名称	募集资金总 金额	已使用金额	未使用 金额	募集资金专项 账户运作情况 （如有）	是否与募集说 明书承诺的用 途、使用计划及 其他约定一致
22栖霞建设MTN001	4.40	4.40	0	运作正常	是
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24栖霞建设MTN001	10.00	10.00	0	运作正常	是
24栖霞建设MTN002	8.30	8.30	0	运作正常	是

募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益 □适用√不适用

报告期内变更上述债券募集资金用途的说明 □适用√不适用

其他说明： □适用√不适用

5、信用评级结果调整情况

□适用√不适用 其他说明： □适用√不适用

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

√适用 □不适用

√适用□不适用
现状	执行情况	是否发生变更
22 栖霞建设MTN001 由南京栖霞国资投资集团有限公司提供全 额、无条件、不可撤销的连带责任保证担保。 24 栖霞建设MTN001 由中证信用融资担保有限公司提供全额不 可撤销的连带责任保证担保。 24 栖霞建设MTN002 由安徽省兴泰融资担保集团有限公司提供 无条件的不可撤销的连带责任保证担保。	执行正常	否
公司严格执行募集说明书约定的偿债计划和偿债保障措施。	执行正常	否

7、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

√适用□不适用

(1) 截至本报告批准报出日，公司已按期兑付“22 栖霞建设MTN001”全额本金及利息。

(2) 2025 年3 月4 日，公司发行了2025 年度第一期中期票据（简称：25 栖霞建设MTN001， 代码：102501228），发行金额为人民币3.60 亿元，票面年利率为2.90%，期限为3 年，起息日为 2025 年3 月5 日，兑付日为2028 年3 月5 日。

(六) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

√适用 □不适用

亏损情况	本报告期公司归属于上市公司股东的净利润为-938,236,314.90元。
亏损原因	(1) 公司结转的销售收入较上年同期减少的影响：报告期内，公司结转的销售收 入为86,797.54 万元，较上年同期减少78.19%。 (2) 计提存货跌价准备对本期利润的影响：鉴于公司资产负债表日的存货采用成 本与可变现净值孰低计量，2024 年末，综合考虑公司项目所在地的市场现状、产 品结构和销售情况等因素，经测算，公司对南京星叶欢乐花园计提存货跌价准备 43,764.68 万元，对南京枫情玥府计提存货跌价准备27,691.98 万元，对南京燕尚 玥府计提存货跌价准备23,399.89 万元，对南京瑜憬尚府计提存货跌价准备 1,555.70万元，对无锡天樾雅苑计提存货跌价准备7,089.81万元。2024年度公

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

	司计提存货跌价准备103,502.06 万元，导致公司本期利润总额减少103,502.06 万元。 (3) 投资收益对本期利润的影响：报告期内，公司持有的棕榈生态城镇发展股份 有限公司亏损，导致公司本期净利润减少15,374.03万元。
对公司生产 经营和偿债 能力的影响	公司持续加快楼盘去化，统筹推进项目建设，确保稳健发展。公司信用状况良好， 维持稳健的财务状况，确保现金流安全。

(七) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用√不适用

(八) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明 书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响

□适用√不适用

( 九 ) 截至报告期末公司近2 年的会计数据和财务指标

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
主要指标	2024 年	2023 年	本期比上 年同期增 减（%）	变动原因
归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 的净利润	-953,932,746.70	-135,456,150.46	不适用	本期净利润减少所致
流动比率	1.73	1.75	-1.14	/
速动比率	0.25	0.31	-19.35	/
资产负债率（%）	85.45	82.11	4.07	/
EBITDA 全部债务比	-0.09	0.01	-985.00	本期净利润减少所致
利息保障倍数	-2.31	0.08	-2,987.50	本期净利润减少所致
现金利息保障倍数	-0.64	-1.70	不适用	本期净利润减少所致
EBITDA利息保障倍数	-2.16	0.23	-1,039.13	本期净利润减少所致
贷款偿还率（%）	100	100	-	/
利息偿付率（%）	100	100	-	/

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

第十节 财务报告

一、审计报告

√适用□不适用

天衡审字(2025)01683 号

南京栖霞建设股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了南京栖霞建设股份有限公司（以下简称“栖霞建设”）财务报表，包括2024 年 12 月31 日的合并及母公司资产负债表，2024 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流 量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了栖霞 建设2024 年12 月31 日的合并及母公司财务状况以及2024 年度的合并及母公司经营成果和现金 流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务 报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守 则，我们独立于栖霞建设，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据 是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本次财务报表审计最为重要的事项。这些事项的 应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

（一）存货可变现净值的确定

相关信息披露详见财务报表附注三、14；五、6；五、48。

1、事项描述

截止2024 年12 月31 日，栖霞建设开发成本、开发产品（以下统称“存货”）的账面余额 1,881,436.35 万元、存货跌价准备135,708.66 万元，本期计提存货跌价准备103,502.06 万元。

存货按照成本与可变现净值孰低计量，在确定存货可变现净值过程中，栖霞建设管理层（以 下简称“管理层”）需对每个拟开发项目和在建项目达到完工状态时将要发生的建造成本做出最 新估计，并估算每个存货项目的预期未来净售价和未来销售费用以及相关销售税金等，该过程涉 及重大的管理层判断和估计。

由于存货对栖霞建设资产的重要性，且估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和 未来净售价存在固有风险，特别是考虑到当前的经济环境在各个城市推出的各种应对房地产市场 的措施，我们将栖霞建设存货的可变现净值的确定识别为关键审计事项。

2、审计应对

我们对存货可变现净值的确定实施的审计程序主要包括：

（1）评价并测试了管理层与编制和监督预算及预测各存货项目的建造成本相关的关键内部控 制的设计和运行有效性；

（2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，询问管理层相应项目的进度和项目最新总预

算；

（3）评价管理层所采用的估值方法，将估值中采用的关键估计和假设，与市场可获取数据和 销售预算计划进行比较；

（4）将各存货项目的估计建造成本与最新预算进行比较，并通过比较分析历史同类在产品至 完工时仍需发生的成本，对管理层估计的合理性进行评估；

（5）获取管理层编制的可变现净值计算表，重新计算可变现净值的金额。 （二）房地产开发项目的收入确认

相关信息披露详见财务报表附注三、28；五、22；五、38。

1、事项描述

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

房地产开发项目的收入占栖霞建设2024 年度营业收入总额的40.99%。栖霞建设在以下所有 条件均已满足时确认房地产开发项目的收入：房产完工并验收合格、签订了销售合同、达到销售 合同约定的交付条件、取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，在客户取得相关商品或 服务控制权时点确认销售收入的实现。

由于房地产开发项目的收入对栖霞建设的重要性，以及单个房地产开发项目销售收入确认上 的微小错报汇总起来可能对栖霞建设的利润产生重大影响，因此，我们将栖霞建设房地产开发项 目的收入确认识别为关键审计事项。

2、审计应对

我们对房地产开发项目的收入确认实施的审计程序主要包括：

• （1）评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；

（2）检查栖霞建设的房产标准买卖合同条款，以评价栖霞建设有关房地产开发项目的收入确 认政策是否符合相关会计准则的要求；

（3）就本年确认房产销售收入的项目，选取样本，检查买卖合同、竣工验收报告、正式书面 交房通知书、房屋入住流程表、合同收款情况等支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按 照栖霞建设的收入确认政策确认；

（4）对于房地产开发项目中本年确认的房产销售收入，选取样本，将其每平方米平均售价与 从公开信息获取的售价相比较；

（5）就资产负债表日前后确认房产销售收入，选取样本，检查证明房产销售可以确认收入的 支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认。

四、其他信息

管理层对其他信息负责。其他信息包括2024 年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我 们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证 结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否 与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这 方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维 护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估栖霞建设的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项 （如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算、终止运营或别无其他现实的选择。 治理层负责监督栖霞建设的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并 出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审 计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇 总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们 也执行以下工作：

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对 这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、 伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高 于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导 致对栖霞建设持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报 表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告 日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致栖霞建设不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相 关交易和事项。

（6）就栖霞建设中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财务报 表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们 在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合 理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关 键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少 数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益 处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

天衡会计师事务所（特殊普通合伙）

中国·南京 2025 年4 月28 日

中国注册会计师：徐春艳 （项目合伙人） 中国注册会计师：项晓昕

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

二、财务报表

合并资产负债表

2024 年12 月31 日

编制单位：南京栖霞建设股份有限公司

2024 年12 月31 日 编制单位：南京栖霞建设股份有限公司	2024 年12 月31 日 编制单位：南京栖霞建设股份有限公司	2024 年12 月31 日 编制单位：南京栖霞建设股份有限公司	2024 年12 月31 日 编制单位：南京栖霞建设股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目	附注	2024 年12 月31 日	2023 年12 月31 日
流动资产：
货币资金	七、1	1,711,112,654.52	2,708,240,453.26
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产	七、2	57,240,169.60	41,310,122.40
衍生金融资产
应收票据
应收账款	七、5	18,354,085.46	116,812,057.72
应收款项融资
预付款项	七、8	10,473,605.27	24,901,499.69
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款	七、9	475,189,513.92	533,516,841.36
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货	七、10	17,587,784,028.88	17,754,346,310.29
其中：数据资源
合同资产	七、6	220,245,582.32	25,089,693.50
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产	七、13	508,688,397.01	401,890,629.69
流动资产合计		20,589,088,036.98	21,606,107,607.91
非流动资产：
发放贷款和垫款		27,130,967.50	34,413,453.18
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资	七、17	507,343,468.62	610,762,338.65
其他权益工具投资	七、18	660,059,510.74	635,097,040.67
其他非流动金融资产
投资性房地产	七、20	559,266,509.29	760,768,519.17
固定资产	七、21	47,887,401.08	17,619,872.40
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产	七、25	45,699,649.08	54,268,333.20
无形资产	七、26	389,239.83	688,039.98
其中：数据资源

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

开发支出
其中：数据资源
商誉
长期待摊费用	七、28	9,556,398.06	11,552,561.70
递延所得税资产	七、29	846,067,021.73	657,422,995.44
其他非流动资产
非流动资产合计		2,703,400,165.93	2,782,593,154.39
资产总计		23,292,488,202.91	24,388,700,762.30
流动负债：
短期借款	七、32	170,166,222.23	160,179,208.34
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款	七、36	1,323,205,602.12	739,928,250.12
预收款项	七、37	8,475,664.62	12,223,902.82
合同负债	七、38	4,545,231,305.17	4,706,468,313.33
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬	七、39	28,568,479.79	9,342,331.70
应交税费	七、40	95,276,668.66	77,605,917.70
其他应付款	七、41	1,958,186,272.27	2,039,300,123.47
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债	七、43	3,318,129,497.33	4,167,045,807.40
其他流动负债	七、44	440,067,400.69	399,415,424.47
流动负债合计		11,887,307,112.88	12,311,509,279.35
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款	七、45	4,608,479,837.50	5,645,301,191.17
应付债券	七、46	3,354,186,924.66	2,002,071,244.18
其中：优先股
永续债
租赁负债	七、47	41,607,597.89	50,221,846.35
长期应付款	七、48		296,286.45
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债	七、29	8,734,632.44	12,481,822.37
其他非流动负债	七、52	3,462,300.00	4,356,938.61
非流动负债合计		8,016,471,292.49	7,714,729,329.13
负债合计		19,903,778,405.37	20,026,238,608.48

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

所有者权益（或股东权益）：	所有者权益（或股东权益）：	所有者权益（或股东权益）：	所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）	七、53	1,050,000,000.00	1,050,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积	七、55	1,060,054,945.70	1,064,902,373.40
减：库存股
其他综合收益	七、57	-74,473,062.41	-101,078,902.27
专项储备
盈余公积	七、59	415,436,606.32	415,436,606.32
一般风险准备
未分配利润	七、60	790,737,834.48	1,728,974,149.38
归属于母公司所有者权益 （或股东权益）合计		3,241,756,324.09	4,158,234,226.83
少数股东权益		146,953,473.45	204,227,926.99
所有者权益（或股东权 益）合计		3,388,709,797.54	4,362,462,153.82
负债和所有者权益（或 股东权益）总计		23,292,488,202.91	24,388,700,762.30

公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：何政武 会计机构负责人：刘金宝

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

母公司资产负债表

2024 年12 月31 日

编制单位：南京栖霞建设股份有限公司

2024 年12 月31 日 编制单位：南京栖霞建设股份有限公司	2024 年12 月31 日 编制单位：南京栖霞建设股份有限公司	2024 年12 月31 日 编制单位：南京栖霞建设股份有限公司	2024 年12 月31 日 编制单位：南京栖霞建设股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目	附注	2024 年12 月31 日	2023 年12 月31 日
流动资产：
货币资金		638,548,680.68	1,012,050,383.57
交易性金融资产		57,240,169.60	41,310,122.40
衍生金融资产
应收票据
应收账款	十九、1	784,756.48	407,616.64
应收款项融资
预付款项		4,154,430.56	5,452,107.74
其他应收款	十九、2	2,349,377,194.46	1,562,218,050.38
其中：应收利息
应收股利
存货		7,161,441,187.62	7,332,486,984.44
其中：数据资源
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产		80,781,490.08	37,914,715.54
流动资产合计		10,292,327,909.48	9,991,839,980.71
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资	十九、3	2,520,220,368.35	2,711,628,422.69
其他权益工具投资		660,059,510.74	635,097,040.67
其他非流动金融资产
投资性房地产		123,945,140.21	250,949,123.32
固定资产		2,639,302.66	3,848,813.68
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产		45,001,498.45	53,439,279.37
无形资产		326,962.06	530,992.24
其中：数据资源
开发支出
其中：数据资源
商誉
长期待摊费用		9,215,584.61	11,118,599.65
递延所得税资产		474,930,088.17	312,008,543.32
其他非流动资产
非流动资产合计		3,836,338,455.25	3,978,620,814.94
资产总计		14,128,666,364.73	13,970,460,795.65

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流动负债：	流动负债：	流动负债：	流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款		392,031,446.13	118,883,318.62
预收款项		4,194,703.82	7,294,093.66
合同负债		828,764,540.59	737,534,500.79
应付职工薪酬		3,389,972.08	129,942.52
应交税费		8,581,656.52	40,813,277.41
其他应付款		1,677,562,732.51	1,303,228,800.14
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债		1,807,210,996.46	2,483,748,524.80
其他流动负债		50,598,173.05	43,697,673.70
流动负债合计		4,772,334,221.16	4,735,330,131.64
非流动负债：
长期借款		2,786,018,094.44	3,357,089,255.75
应付债券		3,354,186,924.66	2,002,071,244.18
其中：优先股
永续债
租赁负债		40,987,419.40	49,471,881.68
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债		847,967.87	3,631,239.11
其他非流动负债			894,638.61
非流动负债合计		6,182,040,406.37	5,413,158,259.33
负债合计		10,954,374,627.53	10,148,488,390.97
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）		1,050,000,000.00	1,050,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积		1,041,938,393.36	1,046,724,031.26
减：库存股
其他综合收益		-74,473,062.41	-101,078,902.27
专项储备
盈余公积		415,436,606.32	415,436,606.32
未分配利润		741,389,799.93	1,410,890,669.37
所有者权益（或股东权 益）合计		3,174,291,737.20	3,821,972,404.68
负债和所有者权益（或 股东权益）总计		14,128,666,364.73	13,970,460,795.65

公司负责人：江劲松

主管会计工作负责人：何政武 会计机构负责人：刘金宝

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合并利润表

合并利润表	合并利润表	合并利润表	合并利润表
2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币
项目	附注	2024 年度	2023 年度
一、营业总收入		2,118,117,733.12	4,770,414,236.44
其中：营业收入	七、61	2,117,557,631.27	4,768,139,382.50
利息收入		560,101.85	2,274,853.94
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本		2,153,110,176.11	4,628,602,336.28
其中：营业成本	七、61	1,695,607,696.20	4,034,511,922.69
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加	七、62	171,940,748.33	233,259,087.42
销售费用	七、63	55,487,160.42	100,404,478.74
管理费用	七、64	128,329,675.77	131,547,336.97
研发费用		-	-
财务费用	七、66	101,744,895.39	128,879,510.46
其中：利息费用		118,406,447.64	146,373,797.02
利息收入		17,489,557.19	28,673,166.28
加：其他收益	七、67	699,115.52	3,797,416.89
投资收益（损失以“－”号填列）	七、68	-157,340,166.94	-22,470,930.09
其中：对联营企业和合营企业的 投资收益		-158,709,595.55	-59,703,638.14
以摊余成本计量的金融资 产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-” 号填列）
公允价值变动收益（损失以“－” 号填列）	七、70	15,930,047.20	-8,537,586.19
信用减值损失（损失以“-”号 填列）	七、71	-1,917,701.54	-1,364,621.89
资产减值损失（损失以“-”号 填列）	七、72	-1,035,323,772.02	-216,515,564.14
资产处置收益（损失以“－”号 填列）	七、73	354.99	-161,909.01
三、营业利润（亏损以“－”号填列）		-1,212,944,565.78	-103,441,294.27
加：营业外收入	七、74	4,048,449.44	2,026,762.49
减：营业外支出	七、75	2,962,238.14	1,307,922.97
四、利润总额（亏损总额以“－”号填 列）		-1,211,858,354.48	-102,722,454.75

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减：所得税费用	七、76	-220,685,796.24	-9,547,469.74
五、净利润（净亏损以“－”号填列）		-991,172,558.24	-93,174,985.01
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以 “－”号填列）		-991,172,558.24	-93,174,985.01
2.终止经营净利润（净亏损以 “－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净 亏损以“-”号填列）		-938,236,314.90	-134,388,981.92
2.少数股东损益（净亏损以“-” 号填列）		-52,936,243.34	41,213,996.91
六、其他综合收益的税后净额		26,605,839.86	-80,822,939.86
（一）归属母公司所有者的其他综合 收益的税后净额		26,605,839.86	-80,822,939.86
1．不能重分类进损益的其他综合 收益		26,701,909.63	-80,995,573.09
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综 合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变 动		26,701,909.63	-80,995,573.09
（4）企业自身信用风险公允价值变 动
2．将重分类进损益的其他综合收 益		-96,069.77	172,633.23
（1）权益法下可转损益的其他综合 收益		-96,069.77	172,633.23
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合 收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收 益的税后净额
七、综合收益总额		-964,566,718.38	-173,997,924.87
（一）归属于母公司所有者的综合收 益总额		-911,630,475.04	-215,211,921.78
（二）归属于少数股东的综合收益总 额		-52,936,243.34	41,213,996.91
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)		-0.89	-0.13
（二）稀释每股收益(元/股)		-0.89	-0.13

公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：何政武 会计机构负责人：刘金宝

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母公司利润表

2024 年1—12 月

2024 年1—12 月	2024 年1—12 月	2024 年1—12 月	2024 年1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目	附注	2024 年度	2023 年度
一、营业收入	十九、4	506,720,558.15	885,447,821.82
减：营业成本	十九、4	245,849,544.79	550,634,867.36
税金及附加		103,982,115.67	108,293,984.39
销售费用		27,519,678.01	25,914,330.39
管理费用		56,835,494.19	65,549,305.25
研发费用
财务费用		60,407,916.53	83,359,546.81
其中：利息费用		74,282,806.27	94,649,093.50
利息收入		13,905,302.21	15,548,050.15
加：其他收益		100,925.04	264,426.46
投资收益（损失以“－”号填 列）	十九、5	-156,518,870.64	173,449,648.41
其中：对联营企业和合营企业 的投资收益		-156,526,346.67	-60,738,985.78
以摊余成本计量的金融 资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-” 号填列）
公允价值变动收益（损失以 “－”号填列）		15,930,047.20	-8,537,586.19
信用减值损失（损失以“-” 号填列）		-94,454.98	-533,461.97
资产减值损失（损失以“-” 号填列）		-714,566,605.96	-170,052,642.58
资产处置收益（损失以“－” 号填列）		-130.27	-134,725.75
二、营业利润（亏损以“－”号填列）		-843,023,280.65	46,151,446.00
加：营业外收入		425,065.64	310,045.10
减：营业外支出		1,100,000.00	644,249.61
三、利润总额（亏损总额以“－”号 填列）		-843,698,215.01	45,817,241.49
减：所得税费用		-174,197,345.57	-32,129,845.79
四、净利润（净亏损以“－”号填列）		-669,500,869.44	77,947,087.28
（一）持续经营净利润（净亏损以 “－”号填列）		-669,500,869.44	77,947,087.28
（二）终止经营净利润（净亏损以 “－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额		26,605,839.86	-80,822,939.86
（一）不能重分类进损益的其他综 合收益		26,701,909.63	-80,995,573.09
1.重新计量设定受益计划变动 额
2.权益法下不能转损益的其他 综合收益

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3.其他权益工具投资公允价值 变动		26,701,909.63	-80,995,573.09
4.企业自身信用风险公允价值 变动
（二）将重分类进损益的其他综合 收益		-96,069.77	172,633.23
1.权益法下可转损益的其他综 合收益		-96,069.77	172,633.23
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综 合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额		-642,895,029.58	-2,875,852.58
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：何政武 会计机构负责人：刘金宝

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合并现金流量表 2024 年1—12 月

合并现金流量表 2024 年1—12 月	合并现金流量表 2024 年1—12 月	合并现金流量表 2024 年1—12 月	合并现金流量表 2024 年1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目	附注	2024年度	2023年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 金		1,761,631,077.95	4,240,464,531.58
客户存款和同业存放款项净 增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净 增加额
收到原保险合同保费取得的 现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现 金		594,373.27	2,554,085.48
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净 额
收到的税费返还		12,327,131.59	2,745,777.22
收到其他与经营活动有关的 现金	七、78（1）	130,018,087.13	112,060,687.16
经营活动现金流入小计		1,904,570,669.94	4,357,825,081.44
购买商品、接受劳务支付的现 金		1,471,402,903.31	4,453,058,765.20
客户贷款及垫款净增加额		-6,600,000.00	-44,527,322.69
存放中央银行和同业款项净 增加额
支付原保险合同赔付款项的 现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现 金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的 现金		230,785,469.90	245,126,650.32
支付的各项税费		452,812,073.86	583,658,035.42
支付其他与经营活动有关的 现金	七、78（1）	110,993,288.90	180,333,455.80
经营活动现金流出小计		2,259,393,735.97	5,417,649,584.05
经营活动产生的现金流 量净额		-354,823,066.03	-1,059,824,502.61
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金		417,774,065.50	103,576,141.00
取得投资收益收到的现金		1,369,428.61	38,673,353.66

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处置固定资产、无形资产和其 他长期资产收回的现金净额		286,354,931.44	213,076,568.85
处置子公司及其他营业单位 收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的 现金	七、78（2）		3,000,000.00
投资活动现金流入小计		705,498,425.55	358,326,063.51
购建固定资产、无形资产和其 他长期资产支付的现金		9,265,137.35	1,969,460.19
投资支付的现金		468,028,628.00	103,834,344.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位 支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的 现金	七、78（2）		324,000,000.00
投资活动现金流出小计		477,293,765.35	429,803,804.19
投资活动产生的现金流 量净额		228,204,660.20	-71,477,740.68
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金		1,000,000.00	249,000.00
其中：子公司吸收少数股东投 资收到的现金		1,000,000.00	249,000.00
取得借款收到的现金		3,420,219,811.33	5,525,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的 现金	七、78（3）	175,616,127.44	603,327,000.00
筹资活动现金流入小计		3,596,835,938.77	6,128,576,000.00
偿还债务支付的现金		3,923,000,000.00	2,572,040,000.00
分配股利、利润或偿付利息支 付的现金		488,071,539.90	630,740,636.07
其中：子公司支付给少数股东 的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 现金	七、78（3）	70,374,774.67	959,927,441.75
筹资活动现金流出小计		4,481,446,314.57	4,162,708,077.82
筹资活动产生的现金流 量净额		-884,610,375.80	1,965,867,922.18
四、汇率变动对现金及现金等价 物的影响
五、现金及现金等价物净增加额		-1,011,228,781.63	834,565,678.89
加：期初现金及现金等价物余 额		2,697,888,901.46	1,863,323,222.57
六、期末现金及现金等价物余额		1,686,660,119.83	2,697,888,901.46
公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：何政武 会计机构负责人：刘金宝

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母公司现金流量表 2024 年1—12 月

母公司现金流量表 2024 年1—12 月	母公司现金流量表 2024 年1—12 月	母公司现金流量表 2024 年1—12 月	母公司现金流量表 2024 年1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目	附注	2024年度	2023年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 金		367,351,354.88	799,785,435.20
收到的税费返还			2,745,777.22
收到其他与经营活动有关的 现金		4,789,866.07	31,378,155.46
经营活动现金流入小计		372,141,220.95	833,909,367.88
购买商品、接受劳务支付的现 金		202,057,473.93	1,823,854,984.97
支付给职工及为职工支付的 现金		31,494,611.06	38,177,026.51
支付的各项税费		152,330,528.08	137,780,052.52
支付其他与经营活动有关的 现金		38,494,249.63	54,086,131.05
经营活动现金流出小计		424,376,862.70	2,053,898,195.05
经营活动产生的现金流量净 额		-52,235,641.75	-1,219,988,827.17
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金		100,761,977.50	13,576,141.00
取得投资收益收到的现金		7,476.03	235,629,279.80
处置固定资产、无形资产和其 他长期资产收回的现金净额		261,139,574.29	199,680,620.00
处置子公司及其他营业单位 收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的 现金			661,395,960.00
投资活动现金流入小计		361,909,027.82	1,110,282,000.80
购建固定资产、无形资产和其 他长期资产支付的现金		1,894,111.37	1,336,532.56
投资支付的现金		61,016,540.00	13,834,344.00
取得子公司及其他营业单位 支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的 现金			384,599,415.00
投资活动现金流出小计		62,910,651.37	399,770,291.56
投资活动产生的现金流 量净额		298,998,376.45	710,511,709.24
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金		3,050,219,811.33	3,040,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的 现金		442,448,000.00	33,782,755.58
筹资活动现金流入小计		3,492,667,811.33	3,073,782,755.58

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偿还债务支付的现金		2,926,000,000.00	966,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支 付的现金		330,704,533.56	401,204,825.17
支付其他与筹资活动有关的 现金		863,287,864.93	644,538,427.32
筹资活动现金流出小计		4,119,992,398.49	2,011,743,252.49
筹资活动产生的现金流 量净额		-627,324,587.16	1,062,039,503.09
四、汇率变动对现金及现金等价 物的影响
五、现金及现金等价物净增加额		-380,561,852.46	552,562,385.16
加：期初现金及现金等价物余 额		1,012,050,383.57	459,487,998.41
六、期末现金及现金等价物余额		631,488,531.11	1,012,050,383.57
公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：何政武 会计机构负责人：刘金宝

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合并所有者权益变动表 2024 年1—12 月

单位：元 币种：人民币

		合并所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币	合并所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币	合并所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币	合并所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币	合并所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币	合并所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币	合并所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币	合并所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币	合并所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币	合并所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币	合并所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币	合并所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币
项目		2024年度
		归属于母公司所有者权益										少数股东权益	所有者权益合计
	实收资本(或股本)	其他权益工具			资本公积	减： 库存 股	其他综合收益	专项 储备	盈余公积	一般 风险 准备	未分配利润
		优先 股	永续 债	其 他
一、上年年末余额	1,050,000,000.00				1,064,902,373.40		-101,078,902.27		415,436,606.32		1,728,974,149.38	204,227,926.99	4,362,462,153.82
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额	1,050,000,000.00				1,064,902,373.40		-101,078,902.27		415,436,606.32		1,728,974,149.38	204,227,926.99	4,362,462,153.82
三、本期增减变动金额 （减少以“－”号填列）					-4,847,427.70		26,605,839.86				-938,236,314.90	-57,274,453.54	-973,752,356.28
（一）综合收益总额							26,605,839.86				-938,236,314.90	-52,936,243.34	-964,566,718.38
（二）所有者投入和减少 资本												-4,338,210.20	-4,338,210.20
1．所有者投入的普通股												-4,026,481.34	-4,026,481.34
2．其他权益工具持有者 投入资本
3．股份支付计入所有者 权益的金额
4．其他												-311,728.86	-311,728.86
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东） 的分配
4．其他
（四）所有者权益内部结 转
1．资本公积转增资本（或 股本）

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

2．盈余公积转增资本（或 股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额 结转留存收益
5．其他综合收益结转留 存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他					-4,847,427.70								-4,847,427.70
四、本期期末余额	1,050,000,000.00				1,060,054,945.70		-74,473,062.41		415,436,606.32		790,737,834.48	146,953,473.45	3,388,709,797.54
项目		2023年度
		归属于母公司所有者权益										少数股东权益	所有者权益合计
	实收资本(或股本)	其他权益工具			资本公积	减： 库存 股	其他综合收益	专项 储备	盈余公积	一般 风险 准备	未分配利润
		优先 股	永续 债	其 他
一、上年年末余额	1,050,000,000.00				1,062,183,495.09		-20,255,962.41		415,436,606.32		1,968,363,131.30	162,764,930.08	4,638,492,200.38
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额	1,050,000,000.00				1,062,183,495.09		-20,255,962.41		415,436,606.32		1,968,363,131.30	162,764,930.08	4,638,492,200.38
三、本期增减变动金额 （减少以“－”号填列）					2,718,878.31		-80,822,939.86				-239,388,981.92	41,462,996.91	-276,030,046.56
（一）综合收益总额							-80,822,939.86				-134,388,981.92	41,213,996.91	-173,997,924.87
（二）所有者投入和减少 资本												249,000.00	249,000.00
1．所有者投入的普通股												249,000.00	249,000.00
2．其他权益工具持有者 投入资本
3．股份支付计入所有者 权益的金额
4．其他
（三）利润分配											-105,000,000.00		-105,000,000.00

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1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东） 的分配											-105,000,000.00		-105,000,000.00
4．其他
（四）所有者权益内部结 转
1．资本公积转增资本（或 股本）
2．盈余公积转增资本（或 股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额 结转留存收益
5．其他综合收益结转留 存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他					2,718,878.31								2,718,878.31
四、本期期末余额	1,050,000,000.00				1,064,902,373.40	-	-101,078,902.27		415,436,606.32	-	1,728,974,149.38	204,227,926.99	4,362,462,153.82

公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：何政武

会计机构负责人：刘金宝

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母公司所有者权益变动表 2024 年1—12 月

单位：元 币种：人民币

		母公司所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币	母公司所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币	母公司所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币	母公司所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币	母公司所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币	母公司所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币	母公司所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币	母公司所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币	母公司所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币	母公司所有者权益变动表 2024 年1—12 月 单位：元 币种：人民币
项目		2024年度
	实收资本(或股本)	其他权益工具			资本公积	减：库 存股	其他综合收益	专项 储备	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
		优先股	永续债	其他
一、上年年末余额	1,050,000,000.00				1,046,724,031.26		-101,078,902.27		415,436,606.32	1,410,890,669.37	3,821,972,404.68
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额	1,050,000,000.00				1,046,724,031.26		-101,078,902.27		415,436,606.32	1,410,890,669.37	3,821,972,404.68
三、本期增减变动金额（减 少以“－”号填列）					-4,785,637.90		26,605,839.86			-669,500,869.44	-647,680,667.48
（一）综合收益总额							26,605,839.86			-669,500,869.44	-642,895,029.58
（二）所有者投入和减少资 本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投 入资本
3．股份支付计入所有者权 益的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的 分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或 股本）
2．盈余公积转增资本（或 股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结 转留存收益

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

5．其他综合收益结转留存 收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他					-4,785,637.90						-4,785,637.90
四、本期期末余额	1,050,000,000.00				1,041,938,393.36		-74,473,062.41		415,436,606.32	741,389,799.93	3,174,291,737.20

项目		2023年度	2023年度	2023年度	2023年度	2023年度	2023年度	2023年度	2023年度	2023年度	2023年度
	实收资本(或股 本)	其他权益工具			资本公积	减：库 存股	其他综合收益	专项 储备	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
		优先股	永续债	其他
一、上年年末余额	1,050,000,000.00				1,044,005,152.95		-20,255,962.41		415,436,606.32	1,437,943,582.09	3,927,129,378.95
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额	1,050,000,000.00				1,044,005,152.95		-20,255,962.41		415,436,606.32	1,437,943,582.09	3,927,129,378.95
三、本期增减变动金额（减 少以“－”号填列）					2,718,878.31		-80,822,939.86			-27,052,912.72	-105,156,974.27
（一）综合收益总额							-80,822,939.86			77,947,087.28	-2,875,852.58
（二）所有者投入和减少资 本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投 入资本
3．股份支付计入所有者权 益的金额
4．其他
（三）利润分配										-105,000,000.00	-105,000,000.00
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的 分配										-105,000,000.00	-105,000,000.00
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或 股本）

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2．盈余公积转增资本（或 股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结 转留存收益
5．其他综合收益结转留存 收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他					2,718,878.31						2,718,878.31
四、本期期末余额	1,050,000,000.00				1,046,724,031.26		-101,078,902.27		415,436,606.32	1,410,890,669.37	3,821,972,404.68

公司负责人：江劲松

主管会计工作负责人：何政武

会计机构负责人：刘金宝

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三、公司基本情况

1、公司概况

√适用 □不适用

南京栖霞建设股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系经南京市人民政府宁政复 （1999）82 号文批准，由南京栖霞建设集团有限公司（以下简称“栖霞集团公司”）作为主要发 起人，联合南京新港高科技股份有限公司、南京栖霞国资投资集团有限公司、南京市园林实业总 公司、东南大学建筑设计研究院、南京栖霞建设集团物资供销有限公司等股东，共同发起设立组 建的股份有限公司，公司现有注册资本为105,000 万元，总股本为105,000 万股。

本公司于1999 年12 月23 日设立，设立时股本为10,000 万股。公司于2002 年1 月15 日经 中国证监会证监发行字（2002）7 号文核准，向社会公开发行人民币普通股股票4,000 万股，每 股面值1 元，2002 年3 月28 日在上海证券交易所上市，股票简称：栖霞建设，股票代码：600533， 股票发行后股本为14,000 万股。

根据本公司第二届董事会第二十二次会议及2004 年度股东大会决议的规定，以资本公积转增 股本，金额7,000 万元，变更后的股本为21,000 万股。

本公司于2006 年1 月11 日召开股权分置改革相关股东会议，审议通过《南京栖霞建设股份 有限公司股权分置改革方案》，主要内容为：公司非流通股股东以持有的1,680 万股作为对价， 支付给流通股股东，以换取公司的非流通股份获得上市流通权，流通股股东每持有10 股将获得 2.8 股对价，同时非流通股股东在净利润复合增长率、限售期及期内限制价格及利润分配议案等 方面作出承诺，股权登记日为2006 年1 月19 日，公司于2006 年1 月19 日已完成股权分置改革。 2006 年7 月19 日，经中国证券监督管理委员会证监发行字（2006）49 号《关于核准南京栖 霞建设股份有限公司非公开发行股票的通知》核准，公司向特定对象非公开发行人民币普通股股 票6，000 万股，每股面值1 元，本次股票发行后股本为27,000 万股。

根据本公司第三届董事会第九次会议及2006 年度第三次临时股东大会决议的规定，以资本公 积每10 股转增5 股，转增股本13,500 万股，转增后的股本为40,500 万股。2008 年6 月30 日， 经中国证券监督管理委员会证监许可（2008）862 号《关于核准南京栖霞建设股份有限公司增发 股票的批复》核准，公司公开增发人民币普通股股票12,000 万股，每股面值1 元。

根据公司第三届董事会第三十七次会议决议和2008 年第四次临时股东大会的规定，以转增前 股本总额52,500 万股为基数，按每10 股以资本公积转增10 股，转增股本为52,500 万股，转增 后股本总数为105,000 万股。

本公司的基本组织架构：根据国家法律法规和公司章程的规定，建立了由股东大会、董事会、 监事会及经营管理层组成的规范的多层次治理结构：董事会下设战略委员会、审计委员会、薪酬 委员会、提名委员会等四个专门委员会和董事会办公室。公司下设前期开发部、规划设计部、工 程部、成本管理部、营销部、人力资源部、财务部、办公室等主要职能部门。

本公司属房地产业。

公司主要经营范围为：住宅小区综合开发建设；商品房销售、租赁、售后服务、投资兴办实 业；教育产业投资。

统一社会信用代码：91320100721702184R。

公司注册地址和总部地址：南京市栖霞区仙林大道99 号8 幢。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则基本准则》及具体会计准则、应用指南、解释以及其他相关规定进行确认和计量，在此基础上编 制财务报表。

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2、持续经营

√适用 □不适用

本公司董事会相信本公司拥有充足的营运资金，将能自本财务报表批准日后不短于12 个月的 可预见未来期间内持续经营。因此，董事会继续以持续经营为基础编制本公司截至2024 年12 月 31 日止的2024 年度财务报表。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用

本公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认制定了具体会计 政策和会计估计，详见“34、收入”描述。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、 经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1 月1 日起至12 月31 日止。

3、营业周期

√适用 □不适用

本公司以12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用 □不适用

√适用□不适用
项目	重要性标准
重要的投资活动有关的现金	单项投资活动占收到或支付投资活动相关的现金流入或流出 总额的10%以上或金额大于2,000万元

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用 □不适用

（1）同一控制下企业合并

参与合并的各方在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同 一控制下企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债，以被合并方的资产、负债（包括最 终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础，进行相 关会计处理。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额） 的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。合 并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。

通过多次交易分步实现的同一控制下企业合并，合并方在取得被合并方控制权之前持有的长 期股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日与合并日

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之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，分别冲减比较报表期间的期初留存 收益或当期损益。

（2）非同一控制下企业合并

参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下企业合并。 购买方支付的合并成本是为取得被购买方控制权而支付的资产、发生或承担的负债以及发行的权 益性证券在购买日的公允价值之和。付出资产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。 购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。

购买方在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有 负债的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认 为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。

通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，对于购买日之前持有的被购买方的股权， 按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益； 购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益以及其他所有者权益变动的，与其相关的其 他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受 益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用 □不适用

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及本公司的子公司（指被本公司控 制的主体，包括企业、被投资单位中可分割部分、以及企业所控制的结构化主体等）。子公司的 经营成果和财务状况由控制开始日起至控制结束日止包含于合并财务报表中。

本公司通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，视同被合并子 公司在本公司最终控制方对其实施控制时纳入合并范围，并对合并财务报表的期初数以及前期比 较报表进行相应调整。

本公司通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日确 定的各项可辨认资产、负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整，并自购买日起将被 合并子公司纳入合并范围。

子公司所采用的会计期间或会计政策与本公司不一致时，在编制合并财务报表时按本公司的 会计期间或会计政策对子公司的财务报表进行必要的调整。合并范围内企业之间所有重大交易、 余额以及未实现损益在编制合并财务报表时予以抵消。内部交易发生的未实现损失，有证据表明 该损失是相关资产减值损失的，则不予抵消。

子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中股东权益项目下和合并利润表中 净利润项目下单独列示。

子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额 的，其余额应当冲减少数股东权益。

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，对于剩余股权，按照其在丧 失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原 持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控 制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益、其他所有者 权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净 资产变动而产生的其他综合收益除外。

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需考虑各项交易是否构成一揽 子交易，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况， 表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：

（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

• （2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

• （3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

• （4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

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不属于一揽子交易的，对其中每一项交易分别按照前述进行会计处理；若各项交易属于一揽 子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控 制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中 确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用 □不适用

合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安 排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

共同经营的合营方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计 准则的规定进行会计处理：

（1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；

（2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；

• （3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；

• （4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

（5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。 合营方向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出 售给第三方之前，应当仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或 出售的资产发生符合《企业会计准则第8 号-资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方应当 全额确认该损失。

合营方自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前， 应当仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企 业会计准则第8 号-资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方应当按其承担的份额确认该部分 损失。

对共同经营不享有共同控制的参与方，如果享有该共同经营相关资产且承担该共同经营相关 负债的，应当按照前述规定进行会计处理。

9、现金及现金等价物的确定标准

现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限短（一般指从购 买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

√适用 □不适用

（1）外币交易的会计处理 发生外币交易时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。 于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折 算差额，除根据借款费用核算方法应予资本化的，计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币 性项目，于资产负债表日仍采用交易发生日的即期汇率折算。

（2）外币财务报表的折算

境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益 项目除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。境外经营的利润表中的收入和 费用项目，采用年平均汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益中单独列 示。

11、金融工具

√适用 □不适用

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金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。

（1）金融工具的确认和终止确认 当本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。 金融资产满足下列条件之一的，应当终止确认：（一）收取该金融资产现金流量的合同权利 终止。（二）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现 金流量全额支付给第三方的义务；并且实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬， 或虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金 融资产的控制。

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。 对于以常规方式购买或出售金融资产的，公司在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负 债，或者在交易日终止确认已出售的资产。

（2）金融资产的分类和计量 在初始确认金融资产时本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征， 将金融资产划分为：以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的 金融资产；以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

1）金融资产的初始计量：

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融 资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认 金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收款，本公司按照预 期有权收取的对价初始计量。

2）金融资产的后续计量：

a、以摊余成本计量的债务工具投资

金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为 对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，且公司管理此类金融资产的业务模式为以收取 合同现金流量为目标的，本公司将其分类为以摊余成本计量的金融资产。该金融资产采用实际利 率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销、减值及终止确认产生的利得或损失，计入当期损益。

b、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为 对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，且公司管理此类金融资产的业务模式为既以收 取合同现金流量为目标又以出售为目标的，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入其他 综合收益的金融资产。该金融资产采用实际利率法确认的利息收入、减值损失及汇兑差额确认为 当期损益，其余公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利 得或损失从其他综合收益转出，计入当期损益。

c、指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

初始确认时，本公司将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他 综合收益的金融资产。本公司将其相关股利收入计入当期损益，其公允价值变动计入其他综合收 益。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留 存收益，不计入当期损益。

d、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

包括分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其 变动计入当期损益的金融资产。

本公司将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金 融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司可将金融资产指定为以公允价值计量且 其变动计入当期损益的金融资产。

（3）金融资产转移的确认依据和计量方法

本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产； 保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。

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本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，未保留对该金融资 产控制的，终止确认该金融资产并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保 留了对该金融资产控制的，按照继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有关金融资产，并相应 确认相关负债。

（4）金融负债的分类和计量

金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融 负债。

1）金融负债的初始计量

金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融 负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于以摊余成本计量的金融负债，相关交易费用计入初 始确认金额。

2）金融负债的后续计量

a、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且 其变动计入当期损益的金融负债。

交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会 计有关外，公允价值变动计入当期损益。

指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，由本公司自身信用风险变动引起 的公允价值变动计入其他综合收益；终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其 他综合收益中转出，计入留存收益。其余公允价值变动计入当期损益。如果前述会计处理会造成 或扩大损益中的会计错配，将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响 金额）计入当期损益。

b、其他金融负债

除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担 保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确 认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

（5）金融资产和金融负债的抵销 同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有 抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该 金融资产和清偿该金融负债。

（6）金融工具的公允价值确定

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工 具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用 数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或 负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得 或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。

（7）金融工具减值（不含应收款项）

减值准备的确认方法

本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计 入其他综合收益的债务工具投资、财务担保合同等计提减值准备并确认信用减值损失。

本公司在评估预期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。

本公司在每个资产负债表日评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果 某项金融工具在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确定的预计 存续期内的违约概率，则表明该项金融工具的信用风险显著增加。

如果信用风险自初始确认后未显著增加，处于第一阶段，本公司按照未来12 个月内预期信用 损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值，处于第 二阶段，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；金融工具自初始确 认后已发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

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对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并 未显著增加，按照未来12 个月内的预期信用损失计量损失准备。

12、应收票据

√适用□不适用 按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

√适用□不适用
组合名称	确定组合的依据
银行承兑汇票组合	承兑人为信用风险较低的银行
商业承兑汇票组合	承兑人为信用风险较高的企业

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用

按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用

本公司将债务人信用状况明显恶化、未来回款可能性较低、已经发生信用减值等信用风险特 征明显不同的应收票据单独进行减值测试。

13、应收账款

√适用□不适用 按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

√适用□不适用
组合名称	确定组合的依据
账龄组合	按账龄划分的具有类似信用风险特征的应收账款
低信用风险组合	应收房产合作项目开发款项
关联方组合	应收本公司合并报表范围内关联方以及母公司栖霞集团及其子公司款项

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

本公司按照先发生先收回的原则统计并计算应收账款账龄。

按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

本公司将债务人信用状况明显恶化、未来回款可能性较低、已经发生信用减值等信用风险特 征明显不同的应收账款单独进行减值测试。

14、应收款项融资

□适用√不适用

对于合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，且公司管理此类金融资产的业务模式为既以 收取合同现金流量为目标又以出售为目标的应收票据及应收账款，本公司将其分类为应收款项融 资，以公允价值计量且其变动计入其他综合收益。应收款项融资采用实际利率法确认的利息收入、 减值损失及汇兑差额确认为当期损益，其余公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，之前 计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入当期损益。

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15、其他应收款

√适用□不适用 按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

√适用□不适用
组合名称	确定组合的依据
账龄组合	按账龄划分的具有类似信用风险特征的其他应收款
低信用风险组合	应收土地保证金、房产合作项目开发款项
关联方组合	应收本公司合并报表范围内关联方以及母公司栖霞集团及其子公司款项

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

本公司按照先发生先收回的原则统计并计算其他应收款账龄。

按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用

本公司将债务人信用状况明显恶化、未来回款可能性较低、已经发生信用减值等信用风险特 征明显不同的其他应收款单独进行减值测试。

16、存货

√适用 □不适用 存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法 √适用□不适用

（1）存货按房地产开发存货和非房地产开发存货分类。房地产开发存货包括拟开发土地、开 发产品、处在开发过程中的开发成本，以及在开发经营过程中耗用的库存材料和低值易耗品等； 非房地产开发存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、 在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。

（2）公司取得存货按实际成本计量。①外购原材料、库存商品的成本即为其采购成本，通过 进一步加工取得的非房地产开发存货成本由采购成本和加工成本构成。房地产工程开发过程中所 发生的各项直接和间接费用计入开发成本，待工程完工结转开发产品。②债务重组取得债务人用 以抵债的存货，以放弃债权的公允价值和使该存货达到当前位置和状态所发生的可直接归属于该 存货的相关税费为基础确定其入账价值。③在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出 资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的存货通常以换出资产的公允价 值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产公允价值更加可靠；不满足上述前提的 非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入存货的成本。④以同一 控制下的企业吸收合并方式取得的存货按被合并方的账面价值确定其入账价值：以非同一控制下 的企业吸收合并方式取得的存货按公允价值确定其入账价值。

（3）企业发出存货的成本计量

①发出材料采用月末一次加权平均法。

②项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积/开发产品占地面积及所占地块的级差系数计 算分摊计入项目的开发成本。

③发出开发产品按建筑面积平均法核算。

（4）低值易耗品和包装物的摊销方法 低值易耗品按照一次转销法进行摊销。 包装物按照一次转销法进行摊销。

• （5）存货的盘存制度为永续盘存制。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

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√适用□不适用

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量。存货可变现净值是按存货的估计售价 减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变 现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响， 除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表 日市场价格为基础确定，其中：

①开发产品等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估 计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；

②需要经过开发的存货，在正常生产经营过程中以所形成的开发产品的估计售价减去至完工 时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日， 同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并 与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类 别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或者类似最终用途或 目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值 高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据 □适用√不适用

基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据 □适用√不适用

17、合同资产

√适用□不适用 合同资产的确认方法及标准 √适用□不适用

合同资产是指公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外 的其他因素。公司拥有的、无条件(仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示。 公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

√适用□不适用
组合名称	确定组合的依据
账龄组合	按账龄划分的具有类似信用风险特征的合同资产
低信用风险组合	应收房产合作项目开发款项
关联方组合	应收本公司合并报表范围内关联方以及母公司栖霞集团及其子公司款项

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

公司按照先发生先收回的原则统计并计算合同资产账龄。

按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

本公司将债务人信用状况明显恶化、未来回款可能性较低、已经发生信用减值等信用风险特 征明显不同的合同资产单独进行减值测试。

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18、持有待售的非流动资产或处置组

√适用□不适用

划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

√适用□不适用

本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：

1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

2）出售极可能发生，即企业已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售 将在一年内完成。有关规定要求企业相关权利机构或者监管部门批准后方可出售的，应当已经获 得批准。

初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公 允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金 额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

终止经营的认定标准和列报方法

√适用□不适用

终止经营是指满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划 分为持有待售类别：

1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；

2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联 计划的一部分；

3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

拟结束使用而非出售的处置组满足终止经营定义中有关组成部分的条件的，自停止使用日起 作为终止经营列报；因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权，且该子公司符合 终止经营定义的，在合并利润表中列报相关终止经营损益。

对于当期列报的终止经营，本公司在当期财务报表中，将原来作为持续经营损益列报的信息 重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。

19、长期股权投资

√适用 □不适用

（1）重大影响、共同控制的判断标准

1)本公司结合以下情形综合考虑是否对被投资单位具有重大影响：是否在被投资单位董事会 或类似权力机构中派有代表；是否参与被投资单位财务和经营政策制定过程；是否与被投资单位 之间发生重要交易；是否向被投资单位派出管理人员；是否向被投资单位提供关键技术资料。

2)若本公司与其他参与方均受某合营安排的约束，任何一个参与方不能单独控制该安排，任 何一个参与方均能够阻止其他参与方或参与方组合单独控制该安排，本公司判断对该项合营安排 具有共同控制。

（2）投资成本确定

1）企业合并形成的长期股权投资，按以下方法确定投资成本：

A、对于同一控制下企业合并形成的对子公司投资，以在合并日取得被合并方所有者权益在最 终控制方合并财务报表中账面价值的份额作为长期股权投资的投资成本。

分步实现的同一控制下企业合并，在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方 合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本与达到合 并前长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整 资本公积（资/股本溢价），资本公积不足冲减的，冲减留存收益。合并日之前持有的股权投资， 因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益暂不进行会计处理，直 至处置该项投资时采用与投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因采用权

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益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权益其 他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。其中，处置后的剩余股权根据 本准则采用成本法或权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益应按比例结转，处置后的剩 余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益应全部结 转。

B、对于非同一控制下企业合并形成的对子公司投资，以企业合并成本作为投资成本。 追加投资能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，以购买日之前所持被购买方的股权 投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本；购买日之前 持有的被购买方的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与 被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购买日之前持有的股权投资按照 《企业会计准则第22 号-金融工具确认和计量》有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益 的累计公允价值变动应当在改按成本法核算时转入留存收益。 2）除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按以下方法确定投 资成本：

A、以支付现金取得的长期股权投资，按实际支付的购买价款作为投资成本。

B、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按发行权益性证券的公允价值作为投资成本。 ③因追加投资等原因，能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，应 当按照《企业会计准则第22 号-金融工具确认和计量》确定的原持有股权的公允价值加上新增投 资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为其他权益工具投资 的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应当转入 改按权益法核算的留存收益。

（3）后续计量及损益确认方法 1）对子公司投资

在合并财务报表中，对子公司投资按“7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法”进行 处理。 在母公司财务报表中，对子公司投资采用成本法核算，在被投资单位宣告分派的现金股利或 利润时，确认投资收益。

2）对合营企业投资和对联营企业投资 对合营企业投资和对联营企业投资采用权益法核算，具体会计处理包括：

对于初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额包含 在长期股权投资成本中；对于初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值 份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资成本。 取得对合营企业投资和对联营企业投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益 和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投资的账面价值；按 照被投资单位宣告分派的现金股利或利润应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。 在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨 认净资产的公允价值为基础确定，对于被投资单位的会计政策或会计期间与本公司不同的，权益 法核算时按照本公司的会计政策或会计期间对被投资单位的财务报表进行必要调整。与合营企业 和联营企业之间内部交易产生的未实现损益按照持股比例计算归属于本公司的部分，在权益法核 算时予以抵消。内部交易产生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额 确认该损失。

对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本公司负有承担额外损失义务外，以长期股权投资 的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。被投资企业以后 实现净利润的，在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期 股权投资的账面价值并计入资本公积。处置该项投资时，将原计入资本公积的部分按相应比例转 入当期损益。

（4）处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额计入当期损益，采用权益法核算 的长期股权投资，处置时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例 对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。

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因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位共同控制或重大影响的，处置后的剩余股 权按《企业会计准则第22 号-金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的 公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收 益，应当在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会 计处理。

因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位控制的，在编制个别财务报表时，处置后 的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对剩余股权视同 自取得时即采用权益法核算进行调整。处置后剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或重大影 响的，按《企业会计准则第22 号-金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控 制权之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。

20、投资性房地产

(1).如果采用成本计量模式的：

折旧或摊销方法

1）投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产。包括已出租的 土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完 成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。

2）投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量。如与投资性房地产有 关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性 房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

3）对成本模式计量的投资性房地产，采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行 摊销。

4）投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或 无形资产，按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。自用房地产的用途或者存货改变为赚取 租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产，转换为 采用成本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公 允价值模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。

5）当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时终止确 认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关 税费后计入当期损益。

21、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年 度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量 时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。

(2).折旧方法

√适用 □不适用

√适用□不适用
类别	折旧方法	折旧年限（年）	残值率	年折旧率
房屋及建筑物	直线法	20-30年	5%	3.17%-4.75%
机器设备	直线法	5-12年	5%	7.92%-19.00%
运输工具	直线法	5年	5%	19.00%
电子设备	直线法	5年	5%	19.00%
其他设备	直线法	3-5年	5%	19.00%-31.67%

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固定资产装修 直线法 5 年 5% 19.00%

注：符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中 较短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧。

于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核并作适当调 整。

22、在建工程

√适用 □不适用

在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出以及其他相关费用等。 在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。

达到预定可使用状态前产出的产品或副产品对外销售的，按照《企业会计准则第14 号-收入》、 《企业会计准则第1 号-存货》等规定，对试运行销售相关的收入和成本分别进行会计处理，计入 当期损益。

23、借款费用

√适用 □不适用

（1）借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差 额等。

可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，计入相关资 产成本；其他借款费用计入当期损益。

（2）当资产支出已经发生、借款费用已经发生且为使资产达到预定可使用或者可销售状态所 必要的购建或者生产活动已经开始时，开始借款费用的资本化。符合资本化条件的资产在购建或 者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3 个月的，暂停借款费用的资本化。当所购 建或者生产的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止借款费用的资本化，以后发生的借款 费用计入当期损益。

（3）借款费用资本化金额的计算方法

1）为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款所发生的借款费用（包括借款利 息、折价或溢价的摊销、辅助费用、外币专门借款本金和利息的汇兑差额），其资本化金额为在 资本化期间内专门借款实际发生的借款费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或 进行暂时性投资取得的投资收益后的金额。

2）为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款所发生的借款费用（包括借款利 息、折价或溢价的摊销），其资本化金额根据在资本化期间内累计资产支出超过专门借款部分的 资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率计算确定。

24、生物资产

□适用 √不适用

25、油气资产

□适用 √不适用

26、无形资产

• (1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

• √适用□不适用

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无形资产按照取得时的成本进行初始计量。

无形资产的摊销方法 1）对于使用寿命有限的无形资产，在使用寿命期限内，采用直线法摊销；

项目	预计使用寿命依据	期限
软件	预计受益期限	5-10年

本公司至少于每年年度终了对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。

2）对于使用寿命不确定的无形资产，不摊销。于每年年度终了，对使用寿命不确定的无形资 产的使用寿命进行复核，如果有证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命，并按其使用 寿命进行摊销。

(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

√适用□不适用

1）研发支出的归集范围及相关会计处理方法 本公司将与开展研发活动直接相关的各项费用归集为研发支出。

2）划分公司内部研究开发项目研究阶段和开发阶段的具体标准

研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。开发是指在进行 商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于一项或若干项计划或设计，以生产出新的或 具有实质性改进的材料、装置、产品或获得新工序等。

3）研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。开发阶段的支出，同时满足下列条件的，予以 资本化：

A、完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

B、具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

C、无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形 资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；

D、有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出 售该无形资产；

E、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

4）研发过程中产出的产品或副产品对外销售的，按照《企业会计准则第14 号-收入》、《企 业会计准则第1 号-存货》等规定，对试运行销售相关的收入和成本分别进行会计处理，计入当期 损益。

27、长期资产减值

√适用 □不适用

本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定长期股权投资、采用成本模式计量的投资 性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、无形资产等长期资产是否存在减值的迹象，对 存在减值迹象的长期资产进行减值测试，估计其可收回金额。此外，无论是否存在减值迹象，本 公司至少于每年年度终了对商誉、使用寿命不确定的无形资产以及尚未达到可使用状态的无形资 产进行减值测试，估计其可收回金额。

可收回金额的估计结果表明上述长期资产可收回金额低于其账面价值的，其账面价值会减记 至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准备。 可收回金额是指资产（或资产组、资产组组合，下同）的公允价值减去处置费用后的净额与 资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者。

资产组是可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入基本上独立于其他资产或者资产组。 资产组由创造现金流入相关的资产组成。在认定资产组时，主要考虑该资产组能否独立产生现金 流入，同时考虑管理层对生产经营活动的管理方式、以及对资产使用或者处置的决策方式等。

资产的公允价值减去处置费用后的净额，是根据市场参与者在计量日发生的有序交易中，出 售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格减去可直接归属于该资产处置费用的金额

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确定。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未 来现金流量，选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额加以确定。

与资产组或者资产组组合相关的减值损失，先抵减分摊至该资产组或者资产组组合中商誉的 账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按 比例抵减其他各项资产的账面价值，但抵减后的各资产的账面价值不得低于该资产的公允价值减 去处置费用后的净额（如可确定的）、该资产预计未来现金流量的现值（如可确定的）和零三者 之中最高者。

前述长期资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。

28、长期待摊费用

√适用 □不适用

长期待摊费用按其受益期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的， 将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

29、合同负债

• √适用□不适用

合同负债，是指本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下 的合同资产和合同负债以净额列示。

30、职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用 □不适用

短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤 保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供 服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中 非货币性福利按公允价值计量。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用 □不适用

离职后福利为设定提存计划，主要包括基本养老保险、失业保险等，相应的支出于发生时计 入相关资产成本或当期损益。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用 □不适用

在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补 偿的建议，本公司在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本公 司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本公司确认与涉及支付 辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

√适用 □不适用

本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计 处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。

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31、预计负债

√适用 □不适用

（1）与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，应当确认为预计负债：

1）该义务是企业承担的现时义务；

2）履行该义务很可能导致经济利益流出企业；

• 3）该义务的金额能够可靠地计量。

（2）预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。 如所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照 该范围内的中间值确定。

在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：

• 1）或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定；

• 2）或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。

32、股份支付

□适用 √不适用

33、优先股、永续债等其他金融工具

□适用 √不适用

34、收入

(1). 按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

（1）收入的总确认原则

公司以控制权转移作为收入确认时点的判断标准。公司在履行了合同中的履约义务，即在客 户取得相关商品控制权时确认收入。

满足下列条件之一的，公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履 约义务：

• 1）客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；

2）客户能够控制公司履约过程中在建的商品：

• 3）公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至

• 今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约 进度不能合理确定的除外。当履约进度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿 的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。在判断客 户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：

• 1）公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务：

• 2）公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；

• 3）公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；

• 4）公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的

• 主要风险和报酬：

• 5）客户已接受该商品：

• 6）其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

合同中包含两项或多项履约义务的，公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的 单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价

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格计量收入。交易价格，是公司因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额。公司代第三方收 取的款项以及公司预期将退还给客户的款项，作为负债进行会计处理，不计入交易价格。合同中 存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对 价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。 合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确 定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始 日，公司预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大 融资成分。

（2）本公司收入的具体确认原则

• 1）房地产销售收入

对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房 地产销售，本公司在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格， 签订了销售合同，达到销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证 明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

2）物业管理服务收入

物业收入金额，具有业主认可的物业合同、协议或其它结算通知书，履行了合同规定的义务， 开具发票且价款已经取得或确信可以取得，按已经取得或确信可以取得的金额确定。

3）出租物业收入

本公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。

4）建造施工收入

属于在某一时段内履行的履约义务，本公司按照履约进度，在合同期内确认收入，公司采用 投入法，即按照累计已完工工作量占合同预计总工作量的比例确定恰当的履约进度。当履约进度 不能合理确定时，根据已经发生的成本预计能够得到补偿的成本金额确认收入，直到履约进度能 够合理确定为止。

(2). 同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

35、合同成本

√适用□不适用

（1）取得合同的成本

本公司为取得合同发生的增量成本（即不取得合同就不会发生的成本）预期能够收回的，确 认为一项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。 若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本公司为取得合同发生的其他支出， 在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。

（2）履行合同的成本

本公司为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满足下 列条件的，确认为一项资产：①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；②该成本增加了 本公司未来用于履行履约义务的资源；③该成本预期能够收回。确认的资产采用与该资产相关的 商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

（3）合同成本减值

合同成本账面价值高于下列两项的差额的，计提减值准备，并确认为资产减值损失：①因转 让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；②为转让该相关商品估计将要发生的成本。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得前款①减②的差额高于合同成本账面价值的，应当 转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的合同成本账面价值不应超过假定不 计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

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36、政府补助

√适用□不适用

（1）政府补助的分类

政府补助，是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。分为与资产相关的政府 补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补 助，包括购买固定资产或无形资产的财政拨款、固定资产专门借款的财政贴息等：与收益相关的 政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收 益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，整体归类为与收益相关 的政府补助。

本公司在进行政府补助分类时采取的具体标准为：

1）政府补助文件规定的补助对象用于购建或以其他方式形成长期资产，或者补助对象的支出 主要用于购建或以其他方式形成长期资产的，划分为与资产相关的政府补助。

2）根据政府补助文件获得的政府补助全部或者主要用于补偿以后期间或已发生的费用或损失 的，划分为与收益相关的政府补助。

3）若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将该政府补助款划分为与资产相关的政 府补助或与收益相关的政府补助：①政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目 的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在 每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更：②政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明 特定项目的，作为与收益相关的政府补助。

（2）政府补助的确认时点

本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿 证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计 量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：

1）所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财 政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均 可申请），而不是专门针对特定企业制定的；

2）应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办 法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；

3）相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障 的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；

4）根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件（如有）。

（3）政府补助的会计处理

政府补助为货币性资产的，按收到或应收的金额计量；为非货币性资产的，按公允价值计量： 非货币性资产公允价值不能可靠取得的，按名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接 计入当期损益。

本公司对政府补助采用的是总额法，具体会计处理如下：

与资产相关的政府补助确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期 计入当期损益；相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将相关递延收益 余额转入资产处置当期的损益。

与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收 益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益：用于补偿企业已发生的相关成本费用 或损失的，直接计入当期损益。

本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：

1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向企业提供贷款的，本公 司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款 费用。

2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。 已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分以下情况进行会计处理：

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• 1）初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；

2）存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益：

3）属于其他情况的，直接计入当期损益。

政府补助计入不同损益项目的区分原则为：与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业 务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用：与本公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收 支。

37、递延所得税资产 / 递延所得税负债

√适用 □不适用

（1）递延所得税资产和递延所得税负债的确认和计量

本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产 负债表债务法确认递延所得税。公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损 益，但不包括下列情况产生的所得税：1）企业合并；2）直接在所有者权益中确认的交易或者事 项：3）按照《企业会计准则第37 号--金融工具列报》等规定分类为权益工具的金融工具的股利 支出，按照税收政策可在企业所得税税前扣除且所分配的利润来源于以前确认在所有者权益中的 交易或事项。

对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，公司以很可能取得用 来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递 延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：1）该交易不是企业合并，交易 发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损），并且初始确认的资产和负债 不会产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异；2）对于与子公司、合营企业及联营企业投 资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在 可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交 易中产生的：1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该 交易不是企业合并，交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损），并 且初始确认的资产和负债不会产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异；2）对于与子公司、 合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂 时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税 法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清 偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

对于不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）、 且初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易（包括 承租人在租赁期开始日初始确认租赁负债并计入使用权资产的租赁交易，以及因固定资产等存在 弃置义务而确认预计负债并计入相关资产成本的交易等），公司对该交易因资产和负债的初始确 认所产生的应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异，在交易发生时分别确认相应的递延所得税负 债和递延所得税资产。

确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负 债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的， 确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来 期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的收益则减记递延所得税资产 的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

（2）当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时， 本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵消后的净额列报。

当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延 所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相 关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净

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额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所 得税负债以抵消后的净额列报。

38、租赁

√适用□不适用 作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法 √适用□不适用

本公司将在租赁期开始日，租赁期不超过12 个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租 赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低（不超过人民币40,000 元）的租赁认定为低价值资产 租赁。转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。本公司对短期租赁和低价 值资产租赁选择不确认使用权资产和租赁负债。在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产 成本或当期损益。

除上述简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，本公司对已识别租赁确认使用权资产和租 赁负债。

1）使用权资产

使用权资产是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。本公司在租赁期开始 日对租赁确认使用权资产。使用权资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予 以确认。

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：①租赁负债的初始计量金额；②在租赁期 开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；③承租人 发生的初始直接费用；④承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢 复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

使用权资产后续计量包括：

①本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。

②本公司对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公 司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的， 本公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

③本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面 价值时，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当 期损益。

2）租赁负债

在租赁开始日，本公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现 值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用本公司增量借款利率作为折 现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁 付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于 实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确 定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际 行权情况发生变化时，本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

本公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。

融资租赁，是指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。其所有 权最终可能转移，也可能不转移。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租 出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。但原租赁为短期租赁，且转租出租 人对原租赁进行简化处理的，本公司将该转租赁分类为经营租赁。

在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。对应 收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额

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为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。未实现 融资收益在租赁期内采用固定的周期性利率计算确认当期利息收入。取得的未纳入租赁投资净额 计量的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。

在租赁期内各个期间，本公司采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。取得的 未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。

39、其他重要的会计政策和会计估计

□适用 √不适用

40、重要会计政策和会计估计的变更

(1).重要会计政策变更

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
会计政策变更的内容和原因	受重要影响的报表项目名称	影响金额
财政部于2023 年10 月发布《企业会计准则解释第17 号》，涉及①流动负债与非流动负债的划分；②供应 商融资安排的披露；③售后租回交易的会计处理；其 中①、②自2024 年1 月1 日起施行，③自2024 年1 月1 日起施行，也可以选择自发布年度起施行。经第 八届董事会第十九次会议于2024 年8 月29 日决议通 过，本公司自2024年1月1日起开始执行前述规定。	本公司管理层认为，前述规 定未对本公司财务报告产生 重大影响。	-
财政部于2024 年12 月发布《企业会计准则解释第18 号》，涉及不属于单项履约义务的保证类质量保证的 会计处理，于印发之日起施行，允许企业自发布年度 提前执行。经第九届董事会第二次会议于2025 年4 月28 日决议通过，本公司自2024 年1 月1 日起开始 执行前述规定。	本公司管理层认为，前述规 定未对本公司财务报告产生 重大影响。	-

(2).重要会计估计变更

□适用√不适用

(3).2024 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

41、其他

□适用 √不适用

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况 √适用 □不适用

√适用□不适用
税种	计税依据	税率
增值税	销售货物或提供应税劳务过程中产生的增值额	13%、10%、9%、6%、5%、3%、 1%

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城市维护建设税	应纳流转税税额	7%
教育费附加	应纳流转税税额	3%
地方教育费附加	应纳流转税税额	2%
企业所得税	应纳税所得额	25%、20%
土地增值税	有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他 附着物产权产生的增值额：对预售房款根据房 地产所在地规定的预缴率预缴	实行四级超率累进税率 （30%-60%）计缴；预缴率适 用房地产所在地具体规定
房产税	房产计税余值或租金收入	房产计税余值的1.2%或租金 收入的12%
城镇土地使用税	实际占用土地面积	适用地区幅度差别定额税率

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明 √适用 □不适用

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明 √适用□不适用
纳税主体名称	所得税税率（%）
南京栖霞建设仙林有限公司	20%
苏州枫庭酒店管理有限公司	20%
江苏星连家电子商务有限公司	20%
南京汇安家置业有限责任公司	20%
南京世豪物业管理有限公司	20%
南京星连家教育科技有限公司	20%
南京星鲜购电子商务有限公司	20%
南京星汇到家科技服务有限公司	20%
南京星叶汇物业服务有限公司	20%
南京星叶连家商贸有限公司	20%
南京星连家装饰有限责任公司	20%
南京星禾生态科技有限公司	20%
无锡栖建物业服务有限公司	20%
苏州栖星霞物业服务有限公司	20%
南京市栖霞区东方天郡幼儿园	0%
除上述以外的其他纳税主体	25%

2、税收优惠

√适用 □不适用

（1）增值税

根据财政部、税务总局《财政部、税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》 （财政部税务总局公告2023 年第19 号）规定：一、对月销售额10 万元以下（含本数）的增值 税小规模纳税人，免征增值税；二、增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1% 征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税；该公告执行至 2027 年12 月31 日。

（2）企业所得税

根据《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财 政部税务总局公告2023 年第12 号）的有关规定，企业所得税享受小微企业税收优惠政策，即对 小型微利企业年应纳税所得额，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税，延续 执行至2027 年12 月31 日。

（3）其他税种

根据财政部、税务总局《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》 （财政部税务总局公告2023 年第12 号）的有关规定，自2023 年1 月1 日至2027 年12 月31 日，

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对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维 护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附 加、地方教育附加。

根据《关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的公告》（财政部税务总局 退役军人事务部公告2023 年第14 号）规定，自2023 年1 月1 日至2027 年12 月31 日，企业 招用自主就业退役士兵，与其签订1 年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动 合同并缴纳社会保险当月起，在3 年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设 税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年6000 元，最高可上浮 50%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准。

依据财政部、税务总局、人力资源和社会保障部、国务院扶贫办联合印发的《关于进一步支 持和促进重点群体创业就业有关税收政策的通知》（财税〔2019〕22 号）规定，企业招用建档 立卡贫困人口，以及在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持《就业创 业证》或《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）的人员，与其签订1 年以上期限 劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3 年内按实际招 用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加和企业所得税 优惠。定额标准为每人每年7800 元。执行期限为2019 年1 月1 日至2021 年12 月31 日，纳税人 在2021 年12 月31 日未享受满3 年的，可继续享受至3 年期满为止。依据财政部、税务总局、人 力资源和社会保障部、国家乡村振兴局《关于延长部分扶贫税收优惠政策执行期限的公告》（财 政部、税务总局、人力资源和社会保障部、国家乡村振兴局公告2021 年第18 号），该税收优惠 政策，执行期限延长至2025 年12 月31 日。依据《关于进一步支持重点群体创业就业有关税收政 策的公告》（财政部税务总局人力资源社会保障部农业农村部公告2023 年第15 号），该税收 优惠政策，执行期限进一步延长至2027 年12 月31 日。

依据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63 号）第三十条第二款以 及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九十六条规定：企业安置残疾人员的，在按照支 付给残疾职工工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。

3、其他

□适用 √不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用 □不适用

√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
库存现金	94,334.88	89,405.40
银行存款	1,709,475,727.58	2,706,590,977.86
其他货币资金	1,542,592.06	1,560,070.00
合计	1,711,112,654.52	2,708,240,453.26
其中：存放在境外的款项总额	-	-

2、交易性金融资产

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融资产	57,240,169.60	41,310,122.40
其中：

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权益工具投资	57,240,169.60	41,310,122.40
合计	57,240,169.60	41,310,122.40

其他说明：

□适用√不适用

3、衍生金融资产

□适用√不适用

4、应收票据

(1). 应收票据分类列示

□适用√不适用

(2). 期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

(4). 按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

(5). 坏账准备的情况

□适用√不适用

(6). 本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用

5、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄	期末账面余额	期初账面余额
一年以内	19,043,372.30	117,731,188.63
1年以内小计	19,043,372.30	117,731,188.63
1 至2年	377,799.37	91,796.82
2 至3年	84,450.20
3年以上	331,660.96	331,660.96
合计	19,837,282.83	118,154,646.41

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元 币种：人民币

							单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币
	类别	期末余额					期初余额
		账面余额		坏账准备		账面 价值	账面余额		坏账准备		账面 价值
		金额	比例 (%)	金额	计提比 例(%)		金额	比例 (%)	金额	计提比 例(%)

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按单项计提 坏账准备	331,660.96	1.67	331,660.96	100.00	-	331,660.96	0.28	331,660.96	100.00	-
按组合计提 坏账准备	19,505,621.87	98.33	1,151,536.41	5.90	18,354,085.46	117,822,985.45	99.72	1,010,927.73	0.85	116,812,057.72
合计	19,837,282.83	/	1,483,197.37	/	18,354,085.46	118,154,646.41	/	1,342,588.69	/	116,812,057.72

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

√适用□不适用
	单位：元 币种：人民币
名称	期末余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）	计提理由
杨维强	331,660.96	331,660.96	100.00	预计无法收回
合计	331,660.96	331,660.96	100.00	/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备： √适用□不适用

√适用□不适用
	位：元 币种：人民币
名称	期末余额
	应收账款	坏账准备	计提比例（%）
账龄组合	19,007,040.06	1,151,356.41	6.06
关联方组合	318,581.81	-	-
低信用风险组合	180,000.00	180.00	0.10
合计	19,505,621.87	1,151,536.41	5.90

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用
		单位：元 币种：人民币
类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或 转回	转销或 核销	其他 变动
按单项计提坏账准备	331,660.96	-	-	-	-	331,660.96
按组合计提坏账准备	1,010,927.73	140,608.68	-	-	-	1,151,536.41
合计	1,342,588.69	140,608.68	-	-	-	1,483,197.37

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的： □适用√不适用

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(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用

其中重要的应收账款核销情况 □适用√不适用 应收账款核销说明： □适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用 □不适用

√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称	应收账款期末 余额	合同资 产期末 余额	应收账款和合 同资产期末 余额	占应收账款和 合同资产期末 余额合计数的 比例（%）	坏账准备 期末余额
无锡市新吴区人民政 府鸿山街道办事处	3,422,274.93	-	3,422,274.93	1.42	205,336.50
无锡市新吴区人民政 府旺庄街道办事处	2,056,338.57	-	2,056,338.57	0.85	123,380.31
南京仙林商务管理有 限公司	1,683,824.50	-	1,683,824.50	0.70	101,029.47
昆山普玺物业服务有 限公司	1,408,048.61	-	1,408,048.61	0.59	84,482.92
江苏德基物业管理有 限公司	811,001.72	-	811,001.72	0.34	48,660.11
合计	9,381,488.33	-	9,381,488.33	3.90	562,889.31

其他说明： □适用 √不适用

6、合同资产

(1).合同资产情况

√适用□不适用

	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币
项目	期末余额			期初余额
	账面余额	坏账准备	账面价值	账面余额	坏账准备	账面价值
建造合同形 成的已完工 未结算资产	220,804,490.85	558,908.53	220,245,582.32	25,345,445.66	255,752.16	25,089,693.50
合计	220,804,490.85	558,908.53	220,245,582.32	25,345,445.66	255,752.16	25,089,693.50

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	变动金额	变动原因
建造合同形成的已完工未结算资产	195,155,888.82	通过累计产值核算本期合同资产
合计	195,155,888.82	/

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(3).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

						单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币
类别	期末余额					期初余额
	账面余额		坏账准备		账面 价值	账面余额		坏账准备		账面 价值
	金额	比例 (%)	金额	计提 比例 (%)		金额	比例 (%)	金额	计提 比例 (%)
按单项计提 坏账准备	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
按组合计提 坏账准备	220,804,490.85	100.00	558,908.53	0.25	220,245,582.32	25,345,445.66	100.00	255,752.16	1.01	25,089,693.50
合计	220,804,490.85	/	558,908.53	/	220,245,582.32	25,345,445.66	/	255,752.16	/	25,089,693.50

按单项计提坏账准备： □适用√不适用 按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

√适用□不适用
	位：元 币种：人民币
名称	期末余额
	合同资产	坏账准备	计提比例（%）
账龄组合	8,578,781.38	514,726.89	6.00
低信用风险组合	44,181,638.08	44,181.64	0.10
关联方组合	168,044,071.39	-	-
合计	220,804,490.85	558,908.53	0.25

按组合计提坏账准备的说明 □适用√不适用

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明： □适用√不适用

(4).本期合同资产计提坏账准备情况

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用
		单位：元 币种：人民币
项目	期初余额	本期变动金额				期末余额
		本期计提	本期收回 或转回	本期转销 /核销	其他变动
建造合同形成的 已完未结算资产	255,752.16	303,156.37	-	-	-	558,908.53
合计	255,752.16	303,156.37	-	-	-	558,908.53

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

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□适用√不适用

(5).本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用

7、应收款项融资

(1).应收款项融资分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收款项融资

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收款项融资情况

□适用√不适用

(7).应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用√不适用

(8).其他说明

□适用√不适用

8、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用 □不适用

	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币
账龄	期末余额		期初余额
	金额	比例(%)	金额	比例(%)
1年以内	8,117,040.00	77.50	24,366,904.75	97.85
1 至2年	2,259,933.86	21.58	511,095.94	2.05
2 至3年	93,816.41	0.90	20,684.00	0.08
3年以上	2,815.00	0.03	2,815.00	0.01
合计	10,473,605.27	100.00	24,901,499.69	100.00

账龄超过1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

预付款项期末余额中一年以上的款项金额为2,356,565.27 元，主要系预付工程款。

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用 □不适用

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单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币
单位名称	期末余额	占预付款项期末余额 合计数的比例(%)
南京港华燃气有限公司	3,049,644.66	29.12
南京闹海居业科技有限公司	3,130,944.42	29.89
贝壳找房（南京）科技有限公司	1,750,559.43	16.71
江苏省电力公司无锡供电公司	568,386.09	5.43
江苏成品家生活家居股份有限公司	373,374.00	3.56
合计	8,872,908.60	84.71

其他说明： □适用 √不适用

9、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
应收利息	-	-
应收股利	-	-
其他应收款	475,189,513.92	533,516,841.36
合计	475,189,513.92	533,516,841.36

其他说明：

□适用√不适用

应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用

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应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用

其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄	期末账面余额	期初账面余额
一年以内	24,880,199.83	350,206,656.37
1年以内小计	24,880,199.83	350,206,656.37
1 至2年	281,489,589.07	18,623,150.55
2 至3年	16,288,174.56	118,757,678.96
3年以上	172,681,081.83	64,983,762.99
合计	495,339,045.29	552,571,248.87

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质	期末账面余额	期初账面余额
押金及保证金	54,374,257.03	60,570,578.61
房产合作开发项目款	377,626,156.02	434,690,922.22
往来款	61,212,035.70	56,557,033.11
代扣代缴	1,376,525.19	518,601.98
其他	750,071.35	234,112.95
合计	495,339,045.29	552,571,248.87

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

√适用□不适用
	单位：元 币种：人民币
坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预	整个存续期预	整个存续期预

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	期信用损失	期信用损失(未 发生信用减值)	期信用损失(已 发生信用减值)
2024年1月1日余额	16,804,407.51	-	2,250,000.00	19,054,407.51
2024年1月1日余额在本期
--转入第二阶段	-	-	-	-
--转入第三阶段	-	-	-	-
--转回第二阶段	-	-	-	-
--转回第一阶段	-	-	-	-
本期计提	1,095,123.86	-	-	1,095,123.86
本期转回	-	-	-	-
本期转销	-	-	-	-
本期核销	-	-	-	-
其他变动	-	-	-	-
2024年12月31日余额	17,899,531.37	-	2,250,000.00	20,149,531.37

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明： □适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据： □适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用
		单位：元 币种：人民币
类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或 转回	转销或 核销	其他 变动
其他应收款坏账 准备	19,054,407.51	1,095,123.86	-	-	-	20,149,531.37
合计	19,054,407.51	1,095,123.86	-	-	-	20,149,531.37

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

√适用□不适用
				单位：元 币种：人民币
单位名称	期末余额	占其他应收款 期末余额合计 数的比例(%)	款项的性质	账龄	坏账准备 期末余额
南京星城房地产 开发有限公司	13,555,139.02	55.73	房产合作开发 项目款	1年以内	276,071.84
	262,516,700.00			1-2年
深圳市卓越商业 管理有限公司	101,554,317.00	20.50	房产合作开发 项目款	3-4 年	101,554.32

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江苏汇金控股集 团有限公司 南京市栖霞区住 房和建设局 南京市雨花台区 住房和建设局 合计	28,103,730.00	5.67	往来款	5 年以上	5,620,746.00
	12,365,909.74	3.39	押金及保证金	1-2年	1,870,291.24
	4,405,092.28			3-4年
	9,552,571.02	1.93	押金及保证金	5 年以上	1,910,514.20
	432,053,459.06	87.22	/	/	9,779,177.60

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

10、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币
项目	期末余额			期初余额
	账面余额	存货跌价准备/合 同履约成本减值 准备	账面价值	账面余额	存货跌价准备/ 合同履约成本 减值准备	账面价值
原材料	548,307.32	-	548,307.32	581,804.15	-	581,804.15
库存商品	65,700.05	-	65,700.05	76,399.63	-	76,399.63
开发成本	15,245,018,215.83	1,151,286,392.82	14,093,731,823.01	13,983,299,424.27	282,453,517.30	13,700,845,906.97
开发产品	3,569,345,238.73	205,800,218.74	3,363,545,019.99	4,099,472,565.97	46,630,366.43	4,052,842,199.54
合同履约成本	129,876,339.92	-	129,876,339.92	-	-	-
低值易耗品	16,838.59	-	16,838.59	-	-	-
合计	18,944,870,640.44	1,357,086,611.56	17,587,784,028.88	18,083,430,194.02	329,083,883.73	17,754,346,310.29

(2).确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用
		单位：元 币种：人民币
项目	期初余额	本期增加金额		本期减少金额		期末余额
		计提	其他	转回或转销	其他
开发成本	282,453,517.30	868,832,875.52	-	-	-	1,151,286,392.82
开发产品	46,630,366.43	166,187,740.13	-	7,017,887.82	-	205,800,218.74
合计	329,083,883.73	1,035,020,615.65	-	7,017,887.82	-	1,357,086,611.56

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

□适用√不适用

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一年内到期的债权投资

□适用√不适用

一年内到期的其他债权投资

□适用√不适用

13、其他流动资产

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
预缴税金、待抵扣进项税	465,732,314.62	370,452,408.19
销售佣金、服务费及其他	42,956,082.39	31,438,221.50
合计	508,688,397.01	401,890,629.69

14、债权投资

(1).债权投资情况

□适用√不适用

(2).期末重要的债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

(4).本期实际的核销债权投资情况

□适用√不适用

15、其他债权投资

(1).其他债权投资情况

□适用√不适用

(2).期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

(4).本期实际核销的其他债权投资情况

□适用√不适用

16、长期应收款

(1).长期应收款情况

□适用√不适用

(2).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

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(3).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

□适用√不适用

(5).本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用

17、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元 币种：人民币

被投资单位	期初 余额	本期增减变动	本期增减变动	本期增减变动	本期增减变动	本期增减变动	本期增减变动	本期增减变动	本期增减变动	期末 余额	减值 准备 期末 余额
		追加投资	减 少 投 资	权益法下确认的 投资损益	其他综合收 益调整	其他权益变动	宣告发 放现金 股利或 利润	计提 减值 准备	其 他
一、合营企业
苏州立泰公司	24,080,143.05	-	-	-1,662,574.72	-	-	-	-	-	22,417,568.33	-
苏州业方公司	21,707,018.55	-	-	-348,240.97	-	-	-	-	-	21,358,777.58	-
小计	45,787,161.60	-	-	-2,010,815.69	-	-	-	-	-	43,776,345.91	-
二、联营企业
上海嘉实装饰	691,937.58	-	-	510,166.81	-	-	-	-	-	1,202,104.39	-
栖园幼儿园	575,964.99	-	-	-81,397.71	-	-	-	-	-	494,567.28	-
棕榈股份	320,136,887.79	-	-	-153,740,308.53	-96,069.77	-4,785,637.90	-	-	-	161,514,871.59	-
南京星发公司	243,570,536.61	-	-	-3,082,360.69	-	-	-	-	-	240,488,175.92	-
南京星城公司	-149.92	60,000,000.00	-	-132,446.55	-	-	-	-	-	59,867,403.53	-
小计	564,975,177.05	60,000,000.00	-	-156,526,346.67	-96,069.77	-4,785,637.90	-	-	-	463,567,122.71	-
合计	610,762,338.65	60,000,000.00	-	-158,537,162.36	-96,069.77	-4,785,637.90	-	-	-	507,343,468.62	-

(2).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

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18、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用
		单位：元 币种：人民币
项目	期初 余额	本期增减变动					期末 余额	本期 确认 的股 利收 入	累计计 入其他 综合收 益的 利得	累计计入其他 综合收益的 损失	指定为以公 允价值计量 且其变动计 入其他综合 收益的原因
		追加 投资	减少投资	本期计入其他 综合收益的 利得	本期计入其他 综合收益的 损失	其 他
河北银行股份有限 公司	561,469,717.42	-	-	49,446,809.74	-	-	610,916,527.16	-	-	69,664,034.78	不以出售为 目的
上海中城联盟投资 管理股份有限公司	9,515,464.27	-	-	458,232.70	-	-	9,973,696.97	-	-	26,806,303.03	不以出售为 目的
上海袁杨置星投资 中心（有限合伙）	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1,050,000.00	不以出售为 目的
南京晨骐股权投资 中心（有限合伙）	64,111,858.98	-	9,745,437.50	-	15,197,134.87	-	39,169,286.61	-	-	1,085,275.89	不以出售为 目的
合计	635,097,040.67	-	9,745,437.50	49,905,042.44	15,197,134.87	-	660,059,510.74	-	-	98,605,613.70	/

(2).本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

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19、其他非流动金融资产

□适用√不适用

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产

(1).采用成本计量模式的投资性房地产	(1).采用成本计量模式的投资性房地产	(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目	房屋、建筑物	合计
一、账面原值
1.期初余额	1,211,848,763.78	1,211,848,763.78
2.本期增加金额	10,999,214.79	10,999,214.79
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入	10,999,214.79	10,999,214.79
（3）企业合并增加
3.本期减少金额	281,409,838.83	281,409,838.83
（1）处置	168,109,838.83	168,109,838.83
（2）其他转出	113,300,000.00	113,300,000.00
4.期末余额	941,438,139.74	941,438,139.74
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额	451,080,244.61	451,080,244.61
2.本期增加金额	49,770,126.09	49,770,126.09
（1）计提或摊销	49,770,126.09	49,770,126.09
3.本期减少金额	118,678,740.25	118,678,740.25
（1）处置	43,334,239.84	43,334,239.84
（2）其他转出	75,344,500.41	75,344,500.41
4.期末余额	382,171,630.45	382,171,630.45
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值	559,266,509.29	559,266,509.29
2.期初账面价值	760,768,519.17	760,768,519.17

(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况

□适用√不适用

(3).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

□适用√不适用

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21、固定资产

项目列示

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
固定资产	47,887,401.08	17,619,872.40
固定资产清理	-	-
合计	47,887,401.08	17,619,872.40

其他说明：

□适用√不适用

固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	房屋及建筑物	机器设备	运输工具	电子、其他设备	固定资产装修	合计
一、账面原值：
1.期初余额	45,532,356.28	528,753.40	12,203,006.98	11,247,771.80	7,977,894.71	77,489,783.17
2.本期增加金额	120,349,137.20	219,251.61	108,000.00	-	-	120,676,388.81
（1）购置	7,049,137.20	219,251.61	108,000.00	-	-	7,376,388.81
（2）在建工程转入	-	-	-	-	-	-
（3）企业合并增加	-	-	-	-	-	-
（4）存货\投资性 房地产转入	113,300,000.00	-	-	-	-	113,300,000.00
3.本期减少金额	7,049,137.20	-	150,294.87	156,589.29	-	7,356,021.36
（1）处置或报废	-	-	150,294.87	156,589.29	-	306,884.16
（2）转入存货/投 资性房地产	7,049,137.20	-	-	-	-	7,049,137.20
4.期末余额	158,832,356.28	748,005.01	12,160,712.11	11,091,182.51	7,977,894.71	190,810,150.62
二、累计折旧
1.期初余额	31,718,728.09	523,847.91	10,609,371.14	9,042,068.84	7,975,894.79	59,869,910.77
2.本期增加金额	81,984,394.87	108,879.42	169,718.19	1,024,604.74	-	83,287,597.22
（1）计提	6,639,894.46	108,879.42	169,718.19	1,024,604.74	-	7,943,096.81
（2）存货\投资性 房地产转入	75,344,500.41	-	-	-	-	75,344,500.41
3.本期减少金额	-	-	142,780.13	91,978.32	-	234,758.45
（1）处置或报废	-	-	142,780.13	91,978.32	-	234,758.45
4.期末余额	113,703,122.96	632,727.33	10,636,309.20	9,974,695.26	7,975,894.79	142,922,749.54
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值

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1.期末账面价值	45,129,233.32	115,277.68	1,524,402.91	1,116,487.25	1,999.92	47,887,401.08
2.期初账面价值	13,813,628.19	4,905.49	1,593,635.84	2,205,702.96	1,999.92	17,619,872.40

(2).暂时闲置的固定资产情况

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	账面原值	累计折旧	减值准备	账面价值
房屋建筑物	25,750,855.62	24,454,278.06	-	1,296,577.56

(3).通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(4).未办妥产权证书的固定资产情况

□适用√不适用

(5).固定资产的减值测试情况

□适用√不适用

固定资产清理

□适用√不适用

22、在建工程

项目列示 □适用√不适用 在建工程

(1).在建工程情况

□适用√不适用

(2).重要在建工程项目本期变动情况

□适用√不适用

(3).本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4).在建工程的减值测试情况

□适用√不适用 工程物资

(1).工程物资情况

□适用√不适用

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23、生产性生物资产

(1).采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

(2).采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况

□适用√不适用

• (3).采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

24、油气资产

• (1) 油气资产情况

□适用√不适用

(2) 油气资产的减值测试情况

□适用√不适用

25、使用权资产

(1) 使用权资产情况

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	房屋建筑物	合计
一、账面原值
1.期初余额	85,599,572.94	85,599,572.94
2.本期增加金额	-	-
3.本期减少金额	-	-
4.期末余额	85,599,572.94	85,599,572.94
二、累计折旧
1.期初余额	31,331,239.74	31,331,239.74
2.本期增加金额	8,568,684.12	8,568,684.12
(1)计提	8,568,684.12	8,568,684.12
3.本期减少金额	-	-
(1)处置	-	-
4.期末余额	39,899,923.86	39,899,923.86
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值	45,699,649.08	45,699,649.08
2.期初账面价值	54,268,333.20	54,268,333.20

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(2) 使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

26、无形资产

(1).无形资产情况

√适用 □不适用

√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目	软件	合计
一、账面原值
1.期初余额	7,161,816.50	7,161,816.50
2.本期增加金额	884.96	884.96
(1)购置	884.96	884.96
(2)内部研发	-	-
(3)企业合并增加	-	-
3.本期减少金额	196,282.88	196,282.88
(1)处置	196,282.88	196,282.88
4.期末余额	6,966,418.58	6,966,418.58
二、累计摊销
1.期初余额	6,473,776.52	6,473,776.52
2.本期增加金额	299,685.11	299,685.11
（1）计提	299,685.11	299,685.11
3.本期减少金额	196,282.88	196,282.88
(1)处置	196,282.88	196,282.88
4.期末余额	6,577,178.75	6,577,178.75
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值	389,239.83	389,239.83
2.期初账面价值	688,039.98	688,039.98

(2).确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3).未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(4).无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

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27、商誉

(1).商誉账面原值

□适用√不适用

(2).商誉减值准备

□适用√不适用

(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

□适用√不适用

(4). 可收回金额的具体确定方法

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定 □适用√不适用 可收回金额按预计未来现金流量的现值确定 □适用√不适用 前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因 □适用√不适用 公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因 □适用√不适用

(5).业绩承诺及对应商誉减值情况

形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内 □适用√不适用

28、长期待摊费用

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期初余额	本期增加金额	本期摊销金额	其他减 少金额	期末余额
装修费	11,118,599.65	1,886,792.45	3,789,807.49	-	9,215,584.61
加盟费	115,200.00	-	9,600.00	-	105,600.00
商业保险费	241,398.61	-	59,118.04	-	182,280.57
小区长期维护费用	77,363.44	-	24,430.56	-	52,932.88
合计	11,552,561.70	1,886,792.45	3,882,956.09	-	9,556,398.06

29、递延所得税资产/ 递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

√适用□不适用
	单位：元 币种：人民币
项目	期末余额		期初余额
	可抵扣暂时性差异	递延所得税 资产	可抵扣暂时性差异	递延所得税 资产
内部交易未实现利润	52,748,103.55	13,187,025.89	17,169,924.16	4,292,481.04
坏账准备	20,747,706.54	5,186,709.19	20,340,397.94	5,077,339.32
存货跌价	1,237,173,058.98	309,293,264.75	302,450,109.62	75,612,527.41
合同资产减值准备	558,908.53	139,727.13	255,752.16	63,938.04
贷款损失准备	12,991,657.50	3,247,914.38	12,242,000.00	3,060,500.00
交易性金融资产公允	-	-	15,308,036.04	3,827,009.01

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价值变动影响
公允价值变动（其他 权益工具投资）	98,605,613.70	24,651,403.43	147,425,380.25	36,856,345.06
工薪项目	626,295.60	156,573.90	120,574.27	30,143.57
固定资产折旧计提	26,025.68	6,506.42	581,751.72	145,437.93
预估成本	399,472,724.68	99,868,181.17	202,430,370.58	50,607,592.28
预提土地增值税	931,124,896.32	232,781,224.08	1,104,777,012.20	276,194,253.06
预提利息	3,549,387.28	887,346.82	11,471,616.50	2,867,904.13
预提费用	6,959,861.02	1,739,965.26	6,528,458.25	1,632,114.56
预收款项	331,233,869.44	82,808,467.36	601,242,813.32	150,310,703.33
未抵扣亏损	287,551,007.74	71,853,923.66	186,691,455.42	46,672,863.87
租赁负债	46,734,044.84	11,683,511.21	54,948,063.23	13,737,015.81
合计	3,430,103,161.40	857,491,744.65	2,683,983,715.66	670,988,168.42

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元 币种：人民币

√适用□不适用			单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币
项目	期末余额		期初余额
	应纳税暂时性 差异	递延所得税 负债	应纳税暂时性 差异	递延所得税 负债
计入其他综合收益的公 允价值变动	-	-	13,217,220.37	3,304,305.09
销售佣金及服务费	30,620,567.01	7,655,141.74	32,295,522.58	8,073,880.66
受让股权支付对价收益	3,695,194.22	923,798.56	4,410,893.80	1,102,723.45
使用权资产	45,699,649.08	11,424,912.27	54,264,344.57	13,566,086.15
交易性金融资产公允价 值变动影响	622,011.16	155,502.79	-	-
合计	80,637,421.47	20,159,355.36	104,187,981.32	26,046,995.35

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	递延所得税资产 和负债期末互抵 金额	抵销后递延所得 税资产或负债期 末余额	递延所得税资产 和负债期初互抵 金额	抵销后递延所得 税资产或负债期 初余额
递延所得税资产	11,424,722.92	846,067,021.73	13,565,172.98	657,422,995.44
递延所得税负债	11,424,722.92	8,734,632.44	13,565,172.98	12,481,822.37

(4).未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
可抵扣暂时性差异	120,798,574.88	40,342,255.61
可抵扣亏损	115,896,917.55	70,779,286.32
合计	236,695,492.43	111,121,541.93

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(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
年份	期末金额	期初金额
2024	-	25,401,887.16
2025	15,914,467.71	17,243,481.16
2026	7,945,436.98	7,945,436.98
2027	2,348,101.34	3,200,375.14
2028	36,813,035.08	16,988,105.88
2029	52,875,876.44	-
合计	115,896,917.55	70,779,286.32

其他说明：

□适用√不适用

30、其他非流动资产

□适用√不适用

31、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
	单位：元 币种：人民币
项目	期末 账面余额 账面价值 受限 类型 受限情况				期初
		账面价值	受限 类型	受限情况	账面余额	账面价值	受限 类型	受限情况
货币资 金	24,452,534.69	24,452,534.69	冻结	司法冻结银 行存款、贷 款保证金	10,351,551.80	10,351,551.80	冻结	司法冻结银 行存款、贷 款保证金
存货	590,294,546.26	507,435,092.66	抵押	借款抵押	18,868,835.17	18,868,835.17	抵押	借款抵押
投资性 房地产	318,501,844.36	176,052,256.56	抵押	借款抵押	318,501,844.36	191,181,088.67	抵押	借款抵押
合计	933,248,925.31	707,939,883.91	/	/	347,722,231.33	220,401,475.64	/	/

32、短期借款

(1).短期借款分类

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
保证借款	170,166,222.23	160,179,208.34
合计	170,166,222.23	160,179,208.34

(2).已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

33、交易性金融负债

□适用√不适用

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34、衍生金融负债

□适用√不适用

35、应付票据

(1).应付票据列示

□适用√不适用

36、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
应付货款	1,323,205,602.12	739,928,250.12
合计	1,323,205,602.12	739,928,250.12

(2).账龄超过1 年或逾期的重要应付账款

□适用√不适用

37、预收款项

(1). 预收账款项列示

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
一年以内	8,226,104.62	12,223,902.82
一至二年	249,560.00	-
合计	8,475,664.62	12,223,902.82

(2). 账龄超过1 年的重要预收款项

□适用√不适用

(3). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

38、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
南京云汇府	1,413,940,933.03	1,396,715,845.87
南京翰锦院	1,050,926,561.47	960,604,749.54

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南京栖悦湾	766,850,490.83	668,177,441.29
南京幸福城	471,264,022.16	475,856,184.16
南京半山玥府	233,834,055.96	170,385,114.68
南京栖樾府	220,946,940.37	634,428,436.70
南京百水芊城二期	34,213,624.48	36,245,272.00
南京瑜憬湾花园	33,000,657.16	26,905,347.62
南京百水芊城一期	8,262,867.30	8,245,260.50
南京星叶枫庭	8,425,523.81	129,427.53
南京羊山湖花园	7,811,123.82	12,769,069.52
南京瑜憬尚府	2,890,825.69	4,203,092.65
无锡天樾雅苑	1,184,980.74	11,058,314.68
苏州栖园	18,345.62	16,055,045.87
南京星叶欢乐花园	-	9,174.31
预收装修款	211,386,085.32	205,506,845.87
预收物业费	41,980,508.65	44,813,684.02
其他项目	38,293,758.76	34,360,006.52
合计	4,545,231,305.17	4,706,468,313.33

(2).账龄超过1 年的重要合同负债

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	变动金额	变动原因
南京栖悦湾	98,673,049.54	项目预售增加
南京翰锦院	90,321,811.93	项目预售增加
南京半山玥府	63,448,941.28	项目预售增加
南京云汇府	17,225,087.16	项目预售增加
苏州栖园	-16,036,700.25	项目完工交付
南京栖樾府	-413,481,496.33	项目完工交付
合计	-159,849,306.67	/

39、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
一、短期薪酬	9,342,331.70	224,004,072.64	204,777,924.55	28,568,479.79
二、离职后福利-设定 提存计划	-	25,832,101.33	25,832,101.33	-
三、辞退福利	-	571,286.00	571,286.00	-
四、一年内到期的其他 福利	-	-	-	-
合计	9,342,331.70	250,407,459.97	231,181,311.88	28,568,479.79

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(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种:人民币
项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
一、工资、奖金、津贴 和补贴	8,497,602.27	201,349,042.01	182,705,281.49	27,141,362.79
二、职工福利费	-	6,648,649.27	6,648,649.27	-
三、社会保险费	-	5,800,897.26	5,800,897.26	-
其中：医疗保险费	-	4,903,064.84	4,903,064.84	-
工伤保险费	-	339,534.93	339,534.93	-
生育保险费	-	558,297.49	558,297.49	-
四、住房公积金	-	7,554,631.44	7,554,631.44	-
五、工会经费和职工教 育经费	844,729.43	2,650,852.66	2,068,465.09	1,427,117.00
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计	9,342,331.70	224,004,072.64	204,777,924.55	28,568,479.79

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
1、基本养老保险	-	23,700,351.49	23,700,351.49	-
2、失业保险费	-	367,781.14	367,781.14	-
3、企业年金缴费	-	1,763,968.70	1,763,968.70	-
合计	-	25,832,101.33	25,832,101.33	-

其他说明：

√适用□不适用

根据《企业年金试行办法》规定，企业年金所需费用由企业和职工个人共同缴纳。企业缴费 的列支渠道按国家有关规定执行;职工个人缴费可以由企业从职工个人工资中代扣。企业缴费每年 不超过本企业上年度职工工资总额的1/12。

40、应交税费

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
增值税	1,439,397.27	1,838,828.24
企业所得税	83,099,506.99	68,576,562.13
个人所得税	113,581.82	242,406.99
城市维护建设税	3,717,701.81	844,793.08
教育费附加	2,903,963.08	641,378.78
房产税	1,813,589.26	1,889,100.08
印花税	117,952.01	394,504.79
土地增值税	583,114.22	2,092,360.87
土地使用税	658,385.29	710,555.95
其他税金	829,476.91	375,426.79

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合计 95,276,668.66 77,605,917.70

41、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元 币种：人民币

√适用□不适用		单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
应付利息	-	-
应付股利	-	-
其他应付款	1,958,186,272.27	2,039,300,123.47
合计	1,958,186,272.27	2,039,300,123.47

(2).应付利息

分类列示 □适用√不适用

(3).应付股利

分类列示 □适用√不适用

(4).其他应付款

按款项性质列示其他应付款 √适用□不适用

按款项性质列示其他应付款 √适用□不适用	按款项性质列示其他应付款 √适用□不适用	按款项性质列示其他应付款 √适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
往来款	810,481,303.18	716,058,957.72
押金及保证金	19,670,174.27	24,344,698.69
预提费用及土增税	939,151,867.70	1,105,493,605.72
代建款及利息	147,223,793.77	147,223,793.77
代收代付款项	41,659,133.35	46,179,067.57
合计	1,958,186,272.27	2,039,300,123.47

账龄超过1 年或逾期的重要其他应付款 √适用□不适用

账龄超过1 年或逾期的重要其他应付款 √适用□不适用	账龄超过1 年或逾期的重要其他应付款 √适用□不适用	账龄超过1 年或逾期的重要其他应付款 √适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	未偿还或结转的原因
预提土地增值税	834.655.807.14	预提土地增值税
南京迅燕建设有限公司	302,976,527.23	房地产合作开发项目款及利息
南京星发房地产开发有限公司	296,739,333.33	房地产合作开发项目款
南京安居建设集团有限责任公司	147,223,793.77	代建款及利息
合计	1,581,595,461.47	/

其他说明：

□适用√不适用

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42、持有待售负债

□适用√不适用

43、1 年内到期的非流动负债

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
1年内到期的长期借款	2,859,559,723.77	2,397,151,790.29
1年内到期的应付债券	453,443,326.58	1,765,150,334.16
1年内到期的长期应付款
1年内到期的租赁负债	5,126,446.98	4,743,682.95
合计	3,318,129,497.33	4,167,045,807.40

44、其他流动负债

其他流动负债情况 √适用 □不适用

其他流动负债情况 √适用 □不适用	其他流动负债情况 √适用 □不适用	其他流动负债情况 √适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
待转销项税	440,067,400.69	399,415,424.47
合计	440,067,400.69	399,415,424.47

45、长期借款

(1). 长期借款分类

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
保证借款	3,841,068,136.11	5,112,087,680.76
信用借款	494,541,902.78	240,267,666.66
抵押担保借款	272,869,798.61	292,945,843.75
合计	4,608,479,837.50	5,645,301,191.17

其他说明：

□适用√不适用

46、应付债券

(1).应付债券

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
债券面值	3,330,000,000.00	1,940,000,000.00
利息调整	24,186,924.66	62,071,244.18
合计	3,354,186,924.66	2,002,071,244.18

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(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
债券 名称	票面利 率（%）	发行 日期	债券 期限	发行 金额	期初 余额	本期 发行	按面值计提利息	溢折价摊销	本期 偿还	期末 余额	是否 违约
21栖霞01	5.48	2021-2-9	5年	1,033,760,000.00	1,088,227,959.92	-	6,089,556.16	2,674,483.92	1,096,992,000.00	-	否
22 栖霞建 设MTN001	3.80	2022-3-7	3 年	436,040,000.00	452,276,365.01	-	16,719,999.99	1,166,961.58	16,720,000.00	453,443,326.58	否
22栖霞01	3.75	2022-7-5	5年	159,094,339.62	162,289,831.18	-	6,000,000.00	177,439.89	6,000,000.00	162,467,271.07	否
23栖霞01	3.50	2023-11-27	5年	298,200,000.00	299,277,088.07	-	10,502,593.76	316,981.73	10,500,000.00	299,596,663.56	否
21 栖霞建 设MTN001	4.90	2021-8-25	3 年	881,990,000.00	903,922,085.43	-	28,197,150.68	1,490,763.89	933,610,000.00	-	否
21 栖霞建 设MTN002	4.60	2021-11-16	3 年	416,220,000.00	421,373,913.26	-	16,991,013.70	955,073.04	439,320,000.00	-	否
21 栖霞建 设MTN003	4.30	2021-12-10	3 年	436,040,000.00	439,854,335.47	-	17,986,958.91	1,078,705.62	458,920,000.00	-	否
24 栖霞建 设MTN001	2.28	2024-8-22	3 年	990,460,000.00	-	990,460,000.00	8,245,479.46	2,047,018.24	-	1,000,752,497.70	否
24栖霞02	3.00	2024-2-5	5年	1,033,760,000.00	-	1,033,760,000.00	28,216,393.44	1,353,495.46	-	1,063,329,888.90	否
24 栖霞建 设MTN002	2.88	2024-11-13	3 年	824,273,000.00	-	824,273,000.00	3,209,030.14	558,573.29	-	828,040,603.43	否
合计	/	/	/	6,509,837,339.62	3,767,221,578.34	2,848,493,000.00	142,158,176.24	11,819,496.66	2,962,062,000.00	3,807,630,251.24	/

(3).可转换公司债券的说明

□适用 √不适用

(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

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47、租赁负债

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
租赁负债	46,734,044.87	54,965,529.30
减：一年内到期的租赁负债	-5,126,446.98	-4,743,682.95
合计	41,607,597.89	50,221,846.35

48、长期应付款

项目列示

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
长期应付款	-	296,286.45
专项应付款	-	-
合计	-	296,286.45

长期应付款

(1).按款项性质列示长期应付款

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
公共维修基金	-	296,286.45

专项应付款

(1).按款项性质列示专项应付款

□适用√不适用

49、长期应付职工薪酬

□适用√不适用

50、预计负债

□适用√不适用

51、递延收益

递延收益情况 □适用 √不适用

52、其他非流动负债

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
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待转销汇兑收益	3,462,300.00	3,462,300.00
其他权益工具投资公允价值变动 产生的利得应缴纳的税金及附加	-	894,638.61
合计	3,462,300.00	4,356,938.61

53、股本

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用
		单位：元 币种：人民币
	期初余额	本次变动增减（+、-）					期末余额
		发行 新股	送股	公积金 转股	其他	小计
股份总数	1,050,000,000.00	-	-	-	-	-	1,050,000,000.00

54、其他权益工具

(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用

55、资本公积

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
资本溢价（股本溢价）	1,005,922,714.95	-	-	1,005,922,714.95
其他资本公积	58,979,658.45	-	4,847,427.70	54,132,230.75
合计	1,064,902,373.40	-	4,847,427.70	1,060,054,945.70

56、库存股

□适用√不适用

57、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初 余额	本期发生金额	本期发生金额	本期发生金额	本期发生金额	本期发生金额	本期发生金额	期末 余额
		本期所得税前 发生额	减：前 期计入 其他综 合收益 当期转 入损益	减：前 期计入 其他综 合收益 当期转 入留存 收益	减：所得税 费用	税后归属于母 公司	税后 归属 于少 数股 东
一、不能重分类进损益 的其他综合收益	-100,656,119.91	35,602,546.17	-	-	8,900,636.54	26,701,909.63	-	-73,954,210.28
其中：重新计量设定受 益计划变动额
权益法下不能转损益 的其他综合收益

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其他权益工具投资公 允价值变动	-100,656,119.91	35,602,546.17	-	-	8,900,636.54	26,701,909.63		-73,954,210.28
企业自身信用风险公 允价值变动
二、将重分类进损益的 其他综合收益	-422,782.36	-96,069.77	-	-	-	-96,069.77	-	-518,852.13
其中：权益法下可转损 益的其他综合收益	-422,782.36	-96,069.77	-	-		-96,069.77		-518,852.13
其他债权投资公允价 值变动
金融资产重分类计入 其他综合收益的金额
其他综合收益合计	-101,078,902.27	35,506,476.40	-	-	8,900,636.54	26,605,839.86	-	-74,473,062.41

58、专项储备

□适用√不适用

59、盈余公积

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
法定盈余公积	398,188,915.21	-	-	398,188,915.21
其他	17,247,691.11	-	-	17,247,691.11
合计	415,436,606.32	-	-	415,436,606.32

60、未分配利润

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本期	上期
调整前上期末未分配利润	1,728,974,149.38	1,968,363,131.30
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）	-	-
调整后期初未分配利润	1,728,974,149.38	1,968,363,131.30
加：本期归属于母公司所有者的净利润	-938,236,314.90	-134,388,981.92
减：提取法定盈余公积	-	-
应付普通股股利	-	105,000,000.00
期末未分配利润	790,737,834.48	1,728,974,149.38

61、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额		上期发生额
	收入	成本	收入	成本
主营业务	1,780,286,184.37	1,516,957,840.82	4,488,053,606.53	3,887,940,847.55
其他业务	337,271,446.90	178,649,855.38	280,085,775.97	146,571,075.14
合计	2,117,557,631.27	1,695,607,696.20	4,768,139,382.50	4,034,511,922.69

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(2).营业收入扣除情况表

(2).营业收入扣除情况表	(2).营业收入扣除情况表	(2).营业收入扣除情况表	(2).营业收入扣除情况表	(2).营业收入扣除情况表
单位：万元 币种：人民币
项目	本年度	具体扣除 情况	上年度	具体扣除 情况
营业收入金额	211,755.76		476,813.94
营业收入扣除项目合计金额	328.07		370.53
营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重（%）	0.15	/	0.08	/
一、与主营业务无关的业务收入
1. 正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无形资产、包装物，销售材料，用材料 进行非货币性资产交换，经营受托管理业务等实现的收入，以及虽计入主营业务收入，但属 于上市公司正常经营之外的收入。	219.62	零星材料 及水电销 售收入等	272.75	零星材料 及水电销 售收入等
2. 不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息收入；本会计年度以及上一会计年度新增 的类金融业务所产生的收入，如担保、商业保理、小额贷款、融资租赁、典当等业务形成的 收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务除外。
3. 本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所产生的收入。
4. 与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生的收入。
5. 同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收入。
6. 未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的收入。	108.45	管理费收 入等	97.78	管理费收 入等
与主营业务无关的业务收入小计	328.07		370.53
二、不具备商业实质的收入
1. 未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额的交易或事项产生的收入。
2. 不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交易的方式实现的虚假收入，利用互联网技 术手段或其他方法构造交易产生的虚假收入等。
3. 交易价格显失公允的业务产生的收入。
4. 本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取得的企业合并的子公司或业务产生的收入。
5. 审计意见中非标准审计意见涉及的收入。
6. 其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收入。
不具备商业实质的收入小计
三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入
营业收入扣除后金额	211,427.69		476,443.41

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(3).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元 币种：人民币

√适用□不适用	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币
合同分类	合计
	营业收入	营业成本
业务分类
房地产开发	867,975,413.77	644,475,530.82
物业经营管理	233,559,379.40	225,107,467.13
酒店经营管理	3,073,568.20	1,292,995.46
建筑服务收入	675,677,823.00	646,081,847.41
处置投资性房地产收入	286,344,411.44	124,775,598.99
其他	50,927,035.46	53,874,256.39
合计	2,117,557,631.27	1,695,607,696.20

其他说明：

□适用√不适用

(4).履约义务的说明

□适用√不适用

(5).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(6).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

62、税金及附加

√适用□不适用

单位：元 币种：人民币

√适用□不适用		单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额	上期发生额
营业税	212,539.60	-2,451,586.80
城市维护建设税	7,802,132.66	8,960,488.32
教育费附加	5,570,418.20	6,399,143.44
房产税	8,904,751.30	10,226,079.47
土地使用税	1,474,088.13	1,645,706.95
印花税	1,547,503.89	3,435,829.85
土地增值税	145,573,363.71	204,427,842.89
其他	855,950.84	615,583.30
合计	171,940,748.33	233,259,087.42

63、销售费用

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额	上期发生额
职工薪酬	8,323,895.49	8,366,744.80

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办公经费	9,039,763.37	9,472,735.34
广告宣传推广费	6,299,424.16	19,792,582.14
销售服务代理费	31,656,903.02	62,539,149.58
其他	167,174.38	233,266.88
合计	55,487,160.42	100,404,478.74

64、管理费用

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额	上期发生额
职工薪酬	82,394,535.64	84,473,789.76
办公经费	16,558,935.57	15,233,816.52
中介机构咨询费	9,986,171.13	10,117,466.34
折旧及摊销	16,701,645.03	20,889,889.65
其他	2,688,388.40	832,374.70
合计	128,329,675.77	131,547,336.97

65、研发费用

□适用√不适用

66、财务费用

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额	上期发生额
利息费用	478,764,915.61	531,652,854.35
减：利息资本化	-366,274,750.02	-385,279,057.33
减：利息收入	-27,368,790.66	-28,673,166.28
手续费支出	828,004.95	378,073.66
融资费用	15,795,515.51	10,800,806.06
合计	101,744,895.39	128,879,510.46

67、其他收益

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
按性质分类	本期发生额	上期发生额
其他政府补助	1,376,097.44	2,739,238.32
个税手续费返还	123,575.47	149,731.79
增值税加计抵减	25,279.77	289,446.78
重点群体减免增值税优惠	250,120.00	619,000.00
债务重组收益	-1,075,957.16
合计	699,115.52	3,797,416.89

68、投资收益

√适用□不适用

单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额

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权益法核算的长期股权投资收益	-158,709,595.55	-59,703,638.14
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入	-	35,353,065.45
处置交易性金融资产取得的投资收益	1,369,428.61	1,411,364.20
其他投资收益	-	468,278.40
合计	-157,340,166.94	-22,470,930.09

69、净敞口套期收益

□适用√不适用

70、公允价值变动收益

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源	本期发生额	上期发生额
交易性金融资产	15,930,047.20	-8,537,586.19
合计	15,930,047.20	-8,537,586.19

71、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元 币种：人民币

√适用□不适用		单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额	上期发生额
应收账款坏账损失	-140,608.68	-209,058.94
其他应收款坏账损失	-1,095,123.86	-1,806,639.64
贷款损失准备金	-682,000.00	642,522.69
发放贷款及垫款应计利息	31.00	8,554.00
合计	-1,917,701.54	-1,364,621.89

72、资产减值损失

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额	上期发生额
一、合同资产减值损失
二、存货跌价损失及合同履约成本 减值损失	-1,035,020,615.65	-216,683,009.01
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他	-303,156.37	167,444.87
合计	-1,035,323,772.02	-216,515,564.14

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73、资产处置收益

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额	上期发生额
固定资产处置收益	354.99	-161,909.01
合计	354.99	-161,909.01

74、营业外收入

营业外收入情况 √适用 □不适用

营业外收入情况 √适用 □不适用	营业外收入情况 √适用 □不适用	营业外收入情况 √适用 □不适用	营业外收入情况 √适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额	上期发生额	计入当期非经常性 损益的金额
罚没及违约金收入	2,151,791.00	2,015,719.15	2,151,791.00
无需支付的款项	583,687.43	-	583,687.43
其他	1,312,971.01	11,043.34	1,312,971.01
合计	4,048,449.44	2,026,762.49	4,048,449.44

75、营业外支出

√适用 □不适用

√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额	上期发生额	计入当期非经常性 损益的金额
对外捐赠	1,107,000.00	544,486.61	1,107,000.00
资产报废、损毁损失	1,960.68	1,664.85	1,960.68
赔偿金、违约金、滞纳金	1,261,335.72	704,480.69	1,261,335.72
其他	591,941.74	57,290.82	591,941.74
合计	2,962,238.14	1,307,922.97	2,962,238.14

76、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额	上期发生额
当期所得税费用	-19,393,943.48	72,653,346.43
递延所得税费用	-201,291,852.76	-82,200,816.17
合计	-220,685,796.24	-9,547,469.74

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额
利润总额	-1,211,858,354.48
按法定/适用税率计算的所得税费用	-302,964,588.62
子公司适用不同税率的影响	-496,314.35

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调整以前期间所得税的影响	-3,917,055.05
非应税收入的影响	39,637,905.59
不可抵扣的成本、费用和损失的影响	5,029,312.49
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响	42,024,943.70
所得税费用	-220,685,796.24

其他说明：

□适用√不适用

77、其他综合收益

√适用□不适用

详见“57、其他综合收益”。

78、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金

收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

收到的其他与经营活动有关的现金 √适用□不适用	收到的其他与经营活动有关的现金 √适用□不适用	收到的其他与经营活动有关的现金 √适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额	上期发生额
收到的利息收入	27,366,096.39	28,799,612.44
收到的政府补助	438,051.88	3,358,238.32
收到的汇算清缴退税	83,570,280.09	-
其他	18,643,658.77	79,902,836.40
合计	130,018,087.13	112,060,687.16

支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

支付的其他与经营活动有关的现金 √适用□不适用	支付的其他与经营活动有关的现金 √适用□不适用	支付的其他与经营活动有关的现金 √适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额	上期发生额
支付的各项费用	93,999,645.61	136,555,560.73
支付往来款、保证金、代收代付款项等	16,993,643.29	43,777,895.07
合计	110,993,288.90	180,333,455.80

(2).与投资活动有关的现金

收到的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

收到的重要的投资活动有关的现金 √适用□不适用	收到的重要的投资活动有关的现金 √适用□不适用	收到的重要的投资活动有关的现金 √适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额	上期发生额
赎回理财产品收到的本金	408,028,628.00	90,000,000.00
取得投资收益收到的现金	1,369,428.61	35,353,065.45
处置其他权益工具收益	9,745,437.50	-
处置投资性房地产	286,344,411.44	212,793,264.00
合计	705,487,905.55	338,146,329.45

支付的重要的投资活动有关的现金

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√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额	上期发生额
购买理财产品支付的本金	408,028,628.00	90,000,000.00
长期股权投资出资	60,000,000.00	-
合计	468,028,628.00	90,000,000.00

收到的其他与投资活动有关的现金 √适用□不适用

收到的其他与投资活动有关的现金 √适用□不适用	收到的其他与投资活动有关的现金 √适用□不适用	收到的其他与投资活动有关的现金 √适用□不适用
单位：元 币种:人民币
项目	本期发生额	上期发生额
收回借出款项	-	3,000,000.00
合计	-	3,000,000.00

支付的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

支付的其他与投资活动有关的现金 √适用□不适用	支付的其他与投资活动有关的现金 √适用□不适用	支付的其他与投资活动有关的现金 √适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额	上期发生额
借出款项	-	324,000,000.00
合计	-	324,000,000.00

(3).与筹资活动有关的现金

收到的其他与筹资活动有关的现金 √适用□不适用

收到的其他与筹资活动有关的现金 √适用□不适用	收到的其他与筹资活动有关的现金 √适用□不适用	收到的其他与筹资活动有关的现金 √适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额	上期发生额
资金拆入款项	175,616,127.44	603,327,000.00
合计	175,616,127.44	603,327,000.00

支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

支付的其他与筹资活动有关的现金 √适用□不适用	支付的其他与筹资活动有关的现金 √适用□不适用	支付的其他与筹资活动有关的现金 √适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额	上期发生额
偿还资金拆入款项	35,860,200.00	938,140,000.00
租赁负债支付款项	10,986,574.67	10,986,574.68
融资顾问费	18,528,000.00	10,800,806.06
少数股东减资	5,000,000.00	-
贷款保证金	-	61.01
合计	70,374,774.67	959,927,441.75

筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用
		单位：元 币种：人民币
项目	期初余额	本期增加		本期减少		期末余额
		现金变动	非现金变动	现金变动	非现金变动
短期借款	160,179,208.34	170,000,000.00	166,222.23	160,000,000.00	179,208.34	170,166,222.23
其他应付款	2,039,300,123.47	175,616,127.44		35,860,200.00	220,869,778.64	1,958,186,272.27
长期借款（含 一年内到期 的长期借款）	8,042,452,981.46	400,000,000.00	8,399,561.27	973,000,000.00	9,812,981.46	7,468,039,561.27

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应付债券（含 一年内到期 的应付债券）	3,767,221,578.34	2,850,219,811.33	142,158,176.24	2,962,062,000.00	-10,092,685.33	3,807,630,251.24
租赁负债（含 一年内到期 的租赁负债）	54,965,529.30	-	2,231,920.00	10,463,404.43	-	46,734,044.87
合计	14,064,119,420.91	3,595,835,938.77	152,955,879.74	4,141,385,604.43	220,769,283.11	13,450,756,351.88

(4).以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财 务影响

□适用√不适用

79、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用 □不适用

√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料	本期金额	上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润	-991,172,558.24	-93,174,985.01
加：资产减值准备	1,035,323,772.02	216,515,564.14
信用减值损失	1,917,701.54	1,364,621.89
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产 折旧	7,943,096.81	3,455,233.86
使用权资产摊销	8,568,684.12	8,568,684.12
无形资产摊销	299,685.11	375,412.62
长期待摊费用摊销	3,882,956.09	5,217,683.89
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 （收益以“－”号填列）	-354.99	-131,373,467.83
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）	1,960.68	1,664.85
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）	-15,930,047.20	8,537,586.19
财务费用（收益以“－”号填列）	118,406,447.64	157,174,603.08
投资损失（收益以“－”号填列）	157,340,166.94	22,470,930.09
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）	-200,848,893.24	-81,845,995.66
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）	-442,959.52	-354,820.51
存货的减少（增加以“－”号填列）	-479,914,110.83	-384,676,766.44
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）	-467,653,789.67	-2,458,037,546.59
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）	417,685,050.62	1,605,421,227.33
其他	49,770,126.09	60,535,867.37
经营活动产生的现金流量净额	-354,823,066.03	-1,059,824,502.61
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本	-	-
一年内到期的可转换公司债券	-	-
融资租入固定资产	-	-
3．现金及现金等价物净变动情况：

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现金的期末余额	1,686,660,119.83	2,697,888,901.46
减：现金的期初余额	2,697,888,901.46	1,863,323,222.57
加：现金等价物的期末余额	-	-
减：现金等价物的期初余额	-	-
现金及现金等价物净增加额	-1,011,228,781.63	834,565,678.89

(2).本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3).本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

(4).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
一、现金	1,686,660,119.83	2,697,888,901.46
其中：库存现金	94,334.88	89,405.40
可随时用于支付的银行存款	1,685,023,292.89	2,696,266,428.33
可随时用于支付的其他货币资金	1,542,492.06	1,533,067.73
二、现金等价物
三、期末现金及现金等价物余额	1,686,660,119.83	2,697,888,901.46
其中：母公司或集团内子公司使用受 限制的现金和现金等价物	566,527,735.83	828,967,527.15

(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本期金额	理由
房地产开发企业受监管 的预售房款	566,527,735.83	实行预售资金监管时，所有纳入监管范围的楼盘， 须在监管指定银行开立监管账户（即商品房预售 监管账户），签订银企监管协议，购房者的首付 款或者全部房款或者购房贷款将全部进入监管账 户，受到政府机构和指定银行的监督，该类资金 系使用用途受限，因此符合现金及等价物标准。
合计	566,527,735.83	/

(6).不属于现金及现金等价物的货币资金

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本期金额	上期金额	理由
银行存款	24,452,434.69	10,324,549.53	冻结资金
其他货币资金	100.00	27,002.27	冻结资金、保证金
合计	24,452,534.69	10,351,551.80	/

其他说明：

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□适用√不适用

80、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项： □适用√不适用

81、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

□适用√不适用

(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因

□适用√不适用

82、租赁

(1) 作为承租人

√适用□不适用

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额 □适用√不适用

简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用 □适用√不适用

售后租回交易及判断依据 □适用√不适用

与租赁相关的现金流出总额10,986,574.68(单位：元 币种：人民币)

(2) 作为出租人

作为出租人的经营租赁 √适用□不适用

作为出租人的经营租赁 √适用□不适用	作为出租人的经营租赁 √适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	租赁收入
房屋车位租赁	46,103,030.25
其他租赁	2,970.30
合计	46,106,000.55

作为出租人的融资租赁 □适用√不适用

未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表 □适用√不适用 未来五年未折现租赁收款额 □适用√不适用

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(3) 作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用

83、数据资源

□适用√不适用

84、其他

□适用√不适用

八、研发支出

1、按费用性质列示

□适用√不适用

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

3、反向购买

□适用√不适用

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□适用√不适用

是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况： √适用□不适用

• （1）2024 年3 月，南京栖霞建设物业服务股份有限公司出资设立南京星叶汇物业服务有限

• 公司，于2024 年3 月8 日完成工商设立登记。

• （2）本期南京星驰供应链管理有限公司于2024 年12 月3 日登记注销。

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6、其他

□适用 √不适用

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

• (1).企业集团的构成

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币
子公司 名称	主要 经营地	注册资本	注册地	业务性质	持股比例(%)		取得 方式
					直接	间接
南京东方房地产开 发有限公司	江苏南京	1,635.62	南京市栖霞区	房地产业	100.00	-	投资设立
无锡栖霞建设有限 公司	江苏无锡	20,000.00	无锡蠡园开发区	房地产业	100.00	-	投资设立
南京栖霞建设仙林 有限公司	江苏南京	100.00	南京市栖霞区	房地产业	51.00	-	投资设立
苏州栖霞建设有限 责任公司	江苏苏州	800.00	苏州工业园区	房地产业	50.00	50.00	投资设立
无锡锡山栖霞建设 有限公司	江苏无锡	50,000.00	无锡市锡山区	房地产业	100.00	-	投资设立
南京卓辰投资有限 公司	江苏南京	10,000.00	南京市栖霞区	实业投资、 商铺运营	100.00	-	投资设立
苏州卓辰置业有限 公司	江苏苏州	30,000.00	苏州工业园区	房地产业	100.00	-	投资设立
南京迈燕房地产开 发有限公司	江苏南京	5,000.00	南京市栖霞区	房地产业	100.00	-	投资设立
南京市栖霞区汇锦 农村小额贷款有限 公司	江苏南京	5,000.00	南京市栖霞区	其他	90.00	5.00	投资设立
海南卓辰置业有限 公司	海南海口	500.00	海南省海口市	房地产业	100.00	-	投资设立
无锡卓辰置业有限 公司	江苏无锡	20,000.00	无锡市湖滨路	房地产业	-	100.00	投资设立
南京栖霞建设物业 服务股份有限公司	江苏南京	3,000.00	南京市栖霞区	服务业	70.00	-	非同一控制 下企业合并
苏州枫庭酒店管理 有限公司	江苏苏州	200.00	苏州工业园区	服务业	-	100.00	投资设立
江苏星连家电子商 务有限公司	江苏南京	1,650.00	南京市栖霞区	电子商务业	-	70.00	投资设立
南京星客公寓管理 有限公司	江苏南京	1,000.00	南京市栖霞区	服务业	100.00	-	投资设立
南京世豪物业管理 有限公司	江苏南京	300.00	南京市鼓楼区	物业管理	-	70.00	非同一控制 下企业合并
南京星叶连家商贸 有限公司	江苏南京	50.00	南京市栖霞区	批发业	-	70.00	投资设立
南京星连家教育科 技有限公司	江苏南京	150.00	南京市栖霞区	服务业	-	70.00	投资设立

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南京星鲜购电子商 务有限公司	江苏南京	100.00	南京市栖霞区	零售业	-	70.00	投资设立
南京星连家装饰有 限责任公司	江苏南京	100.00	南京市栖霞区	建筑装饰、 装修	-	70.00	投资设立
南京汇安家置业有 限责任公司	江苏南京	100.00	南京市栖霞区	服务业	-	70.00	投资设立
南京星悦房地产开 发有限公司	江苏南京	10,000.00	南京市秦淮区	房地产业	100.00	-	投资设立
无锡新硕置业有限 公司	江苏无锡	10,000.00	无锡市新吴区	房地产业	-	100.00	投资设立
南京栖霞建设工程 有限公司	江苏南京	10,000.00	南京市栖霞区	建筑业	55.00	-	投资设立
南京星汇房地产开 发有限公司	江苏南京	10,000.00	南京市江北新区	房地产业	51.00	-	非同一控制 下企业合并
苏州星州置业有限 公司	江苏苏州	5,000.00	苏州市姑苏区	房地产业	-	100.00	投资设立
东方天郡幼儿园	江苏南京	100.00	南京市	非营利性民 办学校	-	69.30	非同一控制 下企业合并
南京星汇到家科技 服务有限公司	江苏南京	100.00	南京市	科技推广和 应用服务业	-	42.00	投资设立
南京星禾生态科技 有限公司	江苏南京	500.00	南京市	科学研究和 技术服务业	-	38.50	投资设立
南京星邺房地产开 发有限公司	江苏南京	50,000.00	南京市	房地产业	100.00	-	投资设立
南京星燕房地产开 发有限公司	江苏南京	50,000.00	南京市	房地产业	60.00	-	投资设立
无锡栖建物业服务 有限公司	江苏无锡	500.00	江苏无锡	服务业	-	42.00	投资设立
苏州栖星霞物业服 务有限公司	江苏苏州	100.00	江苏苏州	服务业	-	35.70	投资设立
南京星叶汇物业服 务有限公司	江苏南京	100.00	南京市	服务业	-	100.00	投资设立

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

(1) 本公司直接持有栖霞物业公司70%的股权，通过控股子公司栖霞物业公司间接持有南京 星连家装饰有限责任公司70%的股权，故本公司间接持有该公司49.00%的股权。

(2) 本公司直接持有栖霞物业公司70%的股权，通过控股子公司栖霞物业公司间接持有东方 天郡幼儿园99%的股权，故本公司间接持有该公司69.30%的股权。

(3) 本公司直接持有栖霞物业公司70%的股权，通过控股子公司栖霞物业公司间接持有南京 星汇到家科技服务有限公司60.00%的股权，故本公司间接持有该公司42.00%的股权。

(4) 本公司直接持有栖霞物业公司70%的股权，通过控股子公司栖霞物业公司直接持有南京 星禾生态科技有限公司55.00%的股权，故本公司间接持有该公司38.50%的股权。

(5) 本公司直接持有栖霞物业公司70%的股权，通过控股子公司栖霞物业公司间接持有无锡 栖建物业服务有限公司60.00%的股权，故本公司间接持有该公司42.00%的股权。

(6) 本公司直接持有栖霞物业公司70%的股权，通过控股子公司栖霞物业公司间接持有苏州 栖星霞物业服务有限公司51.00%的股权，故本公司间接持有该公司35.70%的股权。

(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

单位：万元 币种：人民币	单位：万元 币种：人民币	单位：万元 币种：人民币	单位：万元 币种：人民币	单位：万元 币种：人民币
子公司名称	少数股东持股 比例	本期归属于少数 股东的损益	本期向少数股东 宣告分派的股利	期末少数股东 权益余额
南京仙林公司	49.00%	74.45	-	666.03
汇锦小贷公司	5.00%	2.53	-	340.33
栖霞物业公司	30.00%	-213.13	-	1,978.28
栖霞建工公司	45.00%	778.06	-	2,441.87
南京星汇公司	49.00%	1,189.59	-	8,746.75
南京星燕公司	40.00%	-7,156.30	-	522.09

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明： □适用√不适用

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
	单位：万元 币种：人民币
子公司 名称	期末余额						期初余额
	流动资产	非流动 资产	资产合计	流动负债	非流动 负债	负债合计	流动资产	非流动 资产	资产合计	流动负债	非流动 负债	负债合计
南京仙 林公司	1,215.80	569.37	1,785.17	409.42	16.50	425.92	1,317.93	651.88	1,969.81	742.57	19.95	762.52
汇锦小 贷公司	3,790.79	324.79	4,115.58	20.11	-	20.11	13,077.50	3,745.40	16,822.90	66.93	-	66.93
栖霞物 业公司	18,363.09	1,953.03	20,316.12	14,135.91	-	14,135.91	17,744.98	1,227.23	18,972.21	12,094.86	47.52	12,142.38
栖霞建 工公司	141,327.18	445.33	141,772.51	118,778.19	18,079.64	136,857.83	77,123.76	535.96	77,659.72	64,476.69	9,485.67	73,962.36
南京星 汇公司	56,784.56	5,904.37	62,688.93	45,598.18	54.88	45,653.06	103,416.82	6,795.14	110,211.96	95,470.25	133.58	95,603.83
南京星 燕公司	280,780.73	6,226.13	287,006.86	163,775.06	121,926.58	285,701.64	278,037.83	267.82	278,305.65	114,045.90	145,063.78	259,109.68

子公司名称	本期发生额	本期发生额	本期发生额	本期发生额	上期发生额	上期发生额	上期发生额	上期发生额
	营业收入	净利润	综合收益 总额	经营活动 现金流量	营业收入	净利润	综合收 益总额	经营活动 现金流量
南京仙林公司	333.21	151.94	151.94	382.02	353.18	129.73	129.73	159.57
汇锦小贷公司	56.01	50.61	50.61	577.38	227.49	356.73	356.73	4,482.03
栖霞物业公司	25,343.87	-709.63	-709.63	1,001.73	26,037.75	428.34	428.34	2,543.03
栖霞建工公司	122,240.37	1,217.34	1,217.34	15,697.95	86,907.90	163.85	163.85	8,136.25
南京星汇公司	44,090.37	2,427.73	2,427.73	-1,841.81	235,057.62	8,526.07	8,526.07	-6,586.24
南京星燕公司	-	-17,890.75	-17,890.75	-11,179.54	-	-742.06	-742.06	-142,607.45

(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

□适用√不适用

(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

□适用 √不适用

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2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

• √适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

√适用 □不适用

合营企业或联 营企业名称	主要 经营地	注册地	业务性质	持股比例(%)	持股比例(%)	对合营企业 或联营企业 投资的会计 处理方法
				直接	间接
苏州立泰公司	苏州市	苏州市姑苏区	房地产开发业		20%	权益法
苏州业方公司	苏州市	苏州市相城区	房地产开发业		20%	权益法
上海嘉实装饰	上海市	上海市嘉定区	建筑装饰业	40%		权益法
栖园幼儿园	南京市	南京市栖霞区	教育业	49%		权益法
棕榈股份	广东省	郑州市郑东新区	土木工程建筑业	9.74%		权益法
南京星发公司	南京市	南京市栖霞区	房地产开发业	49%		权益法
南京艾佳公司	南京市	南京市栖霞区	零售业		50%	权益法
南京星城公司	南京市	南京市栖霞区	房地产开发业	10%		权益法

(2). 重要合营企业的主要财务信息

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

√适用 □不适用			单位：万元 币种：人民币	单位：万元 币种：人民币
	期末余额/ 本期发生额		期初余额/ 上期发生额
	苏州立泰公司	苏州业方公司	苏州立泰公司	苏州业方公司
流动资产	11,732.22	14,097.11	11,799.64	14,421.97
其中：现金和现金等价物	350.00	160.75	419.93	170.78
非流动资产	-	-	-	-
资产合计	11,732.22	14,097.11	11,799.64	14,421.97
流动负债	523.43	3,417.72	525.73	3,568.46
非流动负债	-	-	-	-
负债合计	523.43	3,417.72	525.73	3,568.46
少数股东权益	-	-	-	-
归属于母公司股东权益	11,208.78	10,679.39	11,273.91	10,853.51
按持股比例计算的净资产份额	2,241.76	2,135.88	2,254.78	2,170.70
调整事项	-	-	-	-
--商誉	-	-	-	-
--内部交易未实现利润	-	-	-	-
--其他	-	-	-	-
对合营企业权益投资的账面价值	2,241.76	2,135.88	2,408.01	2,170.70
存在公开报价的合营企业权益投资 的公允价值	-	-	-	-

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营业收入	-	33.03	406.42	1,402.96
财务费用	-0.44	-0.03	-1.67	-1.22
所得税费用	-	-	-	-60.52
净利润	-41.35	-41.33	-51.08	519.91
终止经营的净利润	-	-	-	-
其他综合收益	-	-	-	-
综合收益总额	-41.35	-41.33	-51.08	519.91
本年度收到的来自合营企业的股利	-	-	-	-

(3). 重要联营企业的主要财务信息 √适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

√适用 □不适用			单位：万元 币种：人民币	单位：万元 币种：人民币
	期末余额/ 本期发生额		期初余额/ 上期发生额
	棕榈股份	南京星发公司	棕榈股份	南京星发公司
流动资产	1,181,251.84	69,332.38	1,155,840.50	80,090.02
非流动资产	641,395.68	2,155.55	733,062.31	2,610.41
资产合计	1,822,647.52	71,487.93	1,888,902.81	82,700.43
流动负债	1,514,885.22	10,154.50	1,426,150.98	20,702.78
非流动负债	123,172.00	12,000.00	113,627.42	12,000.00
负债合计	1,638,057.22	22,154.50	1,539,778.40	32,702.78
少数股东权益	18,748.32	-	20,385.01	-
归属于母公司股东权益	165,841.97	49,333.42	328,739.40	49,997.66
按持股比例计算的净资产份额	16,151.49	24,173.38	32,013.69	24,498.86
调整事项
--商誉	-	-	-	-
--内部交易未实现利润	-	-124.56	-	-141.8
--其他	-	-	-	-
对联营企业权益投资的账面价值	16,151.49	24,048.82	32,013.69	24,357.05
存在公开报价的联营企业权益投资 的公允价值	-	-	-	-
营业收入	306,452.41	12,173.52	405,115.37	227,279.91
净利润	-158,450.25	-664.24	-95,837.87	6,316.52
终止经营的净利润	-	-	-	-
其他综合收益	-98.66	-	177.29	-
综合收益总额	-158,548.91	-664.24	-95,660.58	6,316.52
本年度收到的来自联营企业的股利	-	-	-	-

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

□适用 √不适用

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(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用 √不适用

(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损

□适用 √不适用

• (7).与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用 √不适用

(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用 √不适用

• 4、重要的共同经营

• □适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

√适用□不适用

本公司发起设立的未纳入合并财务报表范围的结构化主体,主要包括本公司作为有限合伙人 发起成立或投资的合伙企业。在这些未纳入合并财务报表范围的结构化主体中，本公司享有的权 益主要是通过委托普通合伙人管理资产并收取投资收益。本公司对该类结构化主体不具有控制， 因此未合并该类结构化主体。

截至2024 年12 月31 日，本公司作为发起人但未纳入合并财务报表范围的结构化主体中享 有的权益的账面价值列示如下：

有的权益的账面价值列示如下：
	单位：万元 币种：人民币
项目	期末余额		期初余额
	账面价值	最大损失敞口	账面价值	最大损失敞口
其他权益工具投资
其中：上海袁杨置星投资中心（有 限合伙）	-	-	-	-
南京晨骐股权投资中心（有限合伙）	3,916.93	3,916.93	6,411.19	6,411.19
合计	3,916.93	3,916.93	6,411.19	6,411.19

最大损失敞口基于与结构化主体的安排所面临的最大风险，即本公司投资额的账面价值。

6、其他

□适用 √不适用

十一、 政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用

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2、涉及政府补助的负债项目

□适用√不适用

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
类型	本期发生额	上期发生额
与收益相关	1,626,217.44	3,032,588.32
合计	1,626,217.44	3,032,588.32

十二、 与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本公司在日常活动中面临各种金融工具的风险，主要包括信用风险、市场风险和流动性风险。 本公司的主要金融工具包括货币资金、股权投资、债权投资、借款、应收账款、应付账款等，各 项金融工具的详细情况说明见本附注五相关项目。与这些金融工具有关的风险以及本公司为降低 这些风险所采取的风险管理政策如下所述:

董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构,制定本公司的风险管理政策和相关指引并监 督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这 些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸 多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进 行更新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过 与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管 理控制及程序进行定期的审核,并将审核结果上报本公司的审计委员会。

本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险,并通过制定相应的风险管理 政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。

1、市场风险

金融工具的市场风险,是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动 的风险，包括外汇风险、利率风险和其他价格风险。

（1）汇率风险

汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公 司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险 不重大。

（2）利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本 公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的借款有关。本公司的利率风险主 要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量 利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来 决定固定利率及浮动利率合同的相对比例,并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工 具组合。

在其他变量保持不变的情况下，如果浮动利率计算的借款利率上升或者下降100/50 个基点， 则对本公司的净利润影响如下：

则对本公司的净利润影响如下：
利率变化 上升100/50个基点 下降100/50个基点	对净利润的影响(万元)
	本期金额	上期金额
	-1,238.27/-619.14	-976.58/-488.29
	1,238.27/619.14	976.58/488.29

注：本期金额=期末以浮动利率计算的银行借款人民币余额*上升或下降1%/0.5%

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管理层认为100/50 个基点合理反映了下一年度利率可能发生变动的合理范围。 （3）其他价格风险

本公司管理层认为与金融资产、金融负债相关的价格风险对本公司无重大影响。

2、信用风险

信用风险，是指交易对手方未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。本公司信 用风险主要产生于银行存款和应收款项等。

本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行,本公司预期银行存款不存在重 大的信用风险。

对于应收款项，本公司按照客户管理信用风险集中度，设定相关政策以控制信用风险敞口。 本公司基于对债务人的财务状况、外部评级、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素 诸如目前市场状况等评估债务人的信用资质并设置相应欠款额度与信用期限。本公司会定期对债 务人信用记录进行监控,对于信用记录不良的债务人,本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消 信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。由于本公司的应收款项客户广泛 分散于不同的地区和行业中，因此在本公司不存在重大信用风险集中。

本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。本公司所承担的最大信用风险 敞口为资产负债表中各项金融资产的账面价值。

（1）信用风险显著增加的判断依据

本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在 确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即 可获得合理且有依据的信息，包括基于本公司历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以 及前瞻性信息。当满足以下一个或多个定量、定性标准时，本公司认为信用风险已显著增加:

• 1）合同付款已逾期超过30 天

• 2）根据外部公开信用评级结果，债务人信用评级等级大幅下降。

• 3）债务人生产或经营环节出现严重问题，经营成果实际或预期发生显著下降。

• 4）债务人所处的监管、经济或技术环境发生显著不利变化。

• 5）预期将导致债务人履行其偿债义务能力的业务、财务或经济状况发生显著不利变化。

• 6）其他表明金融资产发生信用风险显著增加的客观证据。

• （2）已发生信用减值的依据

• 本公司评估债务人是否发生信用减值时，主要考虑以下因素:

• 1）发行方或债务人发生重大财务困难。

• 2）债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等。

• 3）债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不

• 会做出的让步。

• 4）债务人很可能破产或进行其他财务重组。

• 5）发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。

• 6）以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。

• （3）预期信用损失计量的参数

根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值,本公司对不同的资产分别以12 个 月或整个存续期的预期信用损失计量损失准备。预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违 约损失率和违约风险敞口。本公司考虑历史统计数据的定量分析及前瞻性信息，

建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。相关定义如下: 1）违约概率是指债务人在 未来12 个月或在整个剩余存续期，无法履行其偿付义务的可能性。

2）违约风险敞口是指，在未来12 个月或在整个剩余存续期中，在违约发生时，本公司

应被偿付的金额。3）违约损失率是指本公司对违约敞口发生损失程度作出的预期。根据交易 对手的类型、追索的方式和优先级,以及担保物或其他信用支持的可获得性不同,违约损失率也有 所不同。本公司通过预计未来各月份中单个敞口或资产组合的违约概率、违约损失率和违约风险 敞口，来确定预期信用损失。本报告期内，预期信用损失估计技术或关键假设未发生重大变化。 （4）预期信用损失模型中包括的前瞻性信息

信用风险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉及前瞻性信息。本公司通过历史数据分

• 析，识别出影响各资产组合的信用风险及预期信用损失的相关信息，如GDP 增速等宏观经济状况，

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所处行业周期阶段等行业发展状况等。本公司在考虑公司未来销售策略或信用政策的变化的基础 上来预测这些信息对违约概率和违约损失率的影响。

3、流动风险

流动风险,是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的 风险。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有 价证券以及对未来12 个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的 资金偿还债务，满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。

本公司持有的金融负债按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下：

单位：人民币万元

	单位：人民币万元	单位：人民币万元	单位：人民币万元	单位：人民币万元	单位：人民币万元
项目	期末余额
	1年以内	1-2年	2-3年	3年以上	合计
短期借款	17,016.62	-	-	-	17,016.62
应付账款	132,320.56	-	-	-	132,320.56
其他应付款	195,818.63	-	-	-	195,818.63
一年内到期的非流动负债	332,674.31	-	-	-	332,674.31
租赁负债	-	1,046.34	1,046.34	2,092.68	4,185.36
长期借款	22,029.41	330,792.49	59,974.58	83,362.06	496,158.54
应付债券	9,440.40	208,440.40	143,440.40	141,290.00	502,611.20
合计	709,299.93	540,279.23	204,461.32	226,744.74	1,680,785.22

（续）

租赁负债 长期借款 应付债券 合计 （续）	- 1,046.34 1,046.34 2,092.68 4,185.36 22,029.41 330,792.49 59,974.58 83,362.06 496,158.54 9,440.40 208,440.40 143,440.40 141,290.00 502,611.20 709,299.93 540,279.23 204,461.32 226,744.74 1,680,785.22	- 1,046.34 1,046.34 2,092.68 4,185.36 22,029.41 330,792.49 59,974.58 83,362.06 496,158.54 9,440.40 208,440.40 143,440.40 141,290.00 502,611.20 709,299.93 540,279.23 204,461.32 226,744.74 1,680,785.22	- 1,046.34 1,046.34 2,092.68 4,185.36 22,029.41 330,792.49 59,974.58 83,362.06 496,158.54 9,440.40 208,440.40 143,440.40 141,290.00 502,611.20 709,299.93 540,279.23 204,461.32 226,744.74 1,680,785.22	- 1,046.34 1,046.34 2,092.68 4,185.36 22,029.41 330,792.49 59,974.58 83,362.06 496,158.54 9,440.40 208,440.40 143,440.40 141,290.00 502,611.20 709,299.93 540,279.23 204,461.32 226,744.74 1,680,785.22	- 1,046.34 1,046.34 2,092.68 4,185.36 22,029.41 330,792.49 59,974.58 83,362.06 496,158.54 9,440.40 208,440.40 143,440.40 141,290.00 502,611.20 709,299.93 540,279.23 204,461.32 226,744.74 1,680,785.22
项目	期初余额
	1年以内	1-2年	2-3年	3年以上	合计
短期借款	16,017.92	-	-	-	16,017.92
应付账款	73,992.83	-	-	-	73,992.83
其他应付款	203,930.01	-	-	-	203,930.01
一年内到期的非流动负债	429,753.63	-	-	-	429,753.63
租赁负债	-	861.42	901.48	3,259.28	5,022.18
长期借款	21,825.26	347,683.21	183,235.52	55,023.47	607,767.46
应付债券	9,021.20	53,021.20	111,349.20	48,700.00	222,091.60
长期应付款	-	-	-	29.63	29.63
合计	754,540.85	401,565.83	295,486.20	107,012.38	1,558,605.26

注：上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账 面金额有所不同。

4、资本管理

本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其 他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。为了维持或调整资本结构，本公 司可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股或出售资产以减低债务。本公 司以资产负债率(即总负债除以总资产)为基础对资本结构进行监控。于2024 年12 月31 日，本公 司的资产负债率为85.45% (2023 年12 月31 日：82.11%)。

2、套期

(1) 公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用

• (2) 公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用

• (3) 公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用

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• 3、金融资产转移

• (1) 转移方式分类

• □适用√不适用

• (2) 因转移而终止确认的金融资产

• □适用√不适用

• (3) 继续涉入的转移金融资产

• □适用√不适用

十三、 公允价值的披露

• 1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

• √适用□不适用

单位：元 币种：人民币

√适用□不适用	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币
项目	期末公允价值
	第一层次公允 价值计量	第二层次公 允价值计量	第三层次公允价 值计量	合计
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产	57,240,169.60	-	-	57,240,169.60
1.以公允价值计量且变动 计入当期损益的金融资产	57,240,169.60	-	-	57,240,169.60
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资	57,240,169.60	-	-	57,240,169.60
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且 其变动计入当期损益的金 融资产
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资	-	-	660,059,510.74	660,059,510.74
（四）投资性房地产
（五）生物资产
持续以公允价值计量的资 产总额	57,240,169.60	-	660,059,510.74	717,299,680.34

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

√适用 □不适用

对于公司持有的、存在活跃市场价格的华远地产(SH600743)股票，其公允价值按资产负债表 日收盘价格确定。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用 □不适用

公司按照第二层次公允价值计量的项目为银行理财产品。银行理财产品有明确的预期收益率， 公司根据合同约定的浮动收益率进行预测并确认公允价值变动金额。

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• 4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用 □不适用

对于不在活跃市场上交易的其他权益工具投资（非上市公司股权投资），采用估值技术确定 其公允价值。主要依据资产负债表日被投资单位净资产被投资单位所在行业市净率折扣率*持股 比例确定。

• 5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感 性分析

□适用 √不适用

• 6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

□适用 √不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用 √不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

√适用 □不适用

本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应收款、 短期借款、应付账款、其他应付款等。本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价 值与公允价值相差很小。

9、其他

□适用 √不适用

十四、 关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用 □不适用

√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司名称	注册地	业务性质	注册资本	母公司对本 企业的持股 比例(%)	母公司对本 企业的表决 权比例(%)
南京栖霞建设 集团有限公司	南京市栖霞区仙林大道 99号8幢	房地产业	20,000.00	34.37	34.37

本企业的母公司情况的说明

本公司的母公司由南京栖霞国资投资集团有限公司投资，南京栖霞国资投资集团有限公司为 国有企业，持有南京栖霞建设集团有限公司股权比例为48.35%，是本公司的第一大股东。南京栖 霞国资投资集团有限公司直接持有本公司0.38%的股权,通过本公司的母公司南京栖霞建设集团 有限公司间接持有本公司34.37%的股权，合计持有本公司股权比例为17.00%，表决权比例为 34.75%。

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2、本企业的子公司情况

√适用 □不适用

本公司的子公司情况详见“十、1、在子公司中的权益”。

3、本企业合营和联营企业情况

√适用□不适用

本公司重要的合营和联营企业情况详见“十、3、在合营企业或联营企业中的权益”。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业 情况如下

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用 □不适用

√适用□不适用
其他关联方名称	其他关联方与本企业关系
南京兴隆房地产开发有限公司	受本公司控股股东控制
南京栖霞建设集团科技发展有限公司	受本公司控股股东控制
南京星叶房地产营销有限公司	受本公司控股股东控制
南京东方建设监理有限公司	受本公司控股股东控制
南京栖霞建设集团建材实业有限公司	受本公司控股股东控制
南京星叶门窗有限公司	受本公司控股股东控制
南京星叶建材有限公司	受本公司控股股东控制
南京星叶酒店管理有限公司	受本公司控股股东控制
南京栖云置业顾问有限公司	受本公司控股股东控制
南京枫林置业有限公司	受本公司控股股东控制
深圳市卓越商业管理有限公司	本公司控股子公司股东
南京迅燕建设有限公司	本公司控股子公司股东
南京高科股份有限公司	本公司持股5%以上股东
江苏成品家生活家居股份有限公司	受本公司控股股东控制
南京东方建设监理有限公司	受本公司控股股东控制

5、关联交易情况

(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表 √适用□不适用

采购商品/接受劳务情况表 √适用□不适用	采购商品/接受劳务情况表 √适用□不适用	采购商品/接受劳务情况表 √适用□不适用	采购商品/接受劳务情况表 √适用□不适用
单位：元 币种：人民币
关联方	关联交易内容	本期发生额	上期发生额
建材实业公司	材料采购	7,544,149.08	35,091,472.96
星叶门窗公司	门窗工程	38,548,418.84	16,718,064.46
星叶营销公司	销售代理服务	11,317,728.80	29,768,503.76
栖云置业公司	销售代理服务	1,401,853.35	1,467,023.76
星叶建材公司	材料采购	-	226,071.70
棕榈股份	景观工程及服务	-	1,080,295.99
东方监理公司	监理费	537,735.85	-

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科技发展公司	租赁费	10,800,604.12	10,364,693.10
成品家公司	材料采购	8,041,146.23	7,790,708.06
星叶酒店公司	餐饮服务等	49,625.74	-

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

出售商品/提供劳务情况表 √适用□不适用	出售商品/提供劳务情况表 √适用□不适用	出售商品/提供劳务情况表 √适用□不适用	出售商品/提供劳务情况表 √适用□不适用
单位：元 币种：人民币
关联方	关联交易内容	本期发生额	上期发生额
栖霞集团公司	物业费等	1,240,771.49	964,538.72
兴隆公司	物业费等	65,901.89	425,790.56
星叶营销公司	物业费等	15,841.64	-
星叶酒店公司	物业费等	85,509.08	42,754.53
南京艾佳公司	物业费等	44,412.88	-
南京星发公司	物业费等	715,152.62	-
科技发展公司	物业费等	-	875,209.79
成品家公司	物业费等	6,091.09	35,184.15
南京星发公司	建筑施工服务	27,277,925.23	24,274,091.54
枫林置业公司	建筑施工服务	644,827,805.94	272,300,628.36

(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

√适用□不适用

					单位：元	单位：元	币种：人民币
委托方/出包方	受托方/承	受托/承包	受托/承包	受托/承包	托管收益/承包	本期确认的托管
名称	包方名称	资产类型	起始日	终止日	收益定价依据		收益/承包收益
栖霞集团公司	本公司	其他资	2021.7.1	2027.6.30	市场价		-1,394,483.80
		产托管

备注：上述金额为托管费用。

本公司委托管理/出包情况表 □适用√不适用

(3).关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

本公司作为出租方： √适用□不适用	本公司作为出租方： √适用□不适用	本公司作为出租方： √适用□不适用	本公司作为出租方： √适用□不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称	租赁资产种类	本期确认的租赁收入	上期确认的租赁收入
南京栖园幼儿园	房产	285,714.29	285,714.29

本公司作为承租方：

√适用□不适用

本公司作为承租方： √适用□不适用	本公司作为承租方： √适用□不适用
		单位：元 币种：人民币
出租方名称	租赁资产 种类	支付的租金		承担的租赁负债利息支出
		本期发生额	上期发生额	本期发生额	上期发生额
科技发展公司	房产	10,986,574.68	10,986,574.68	2,231,920.00	2,597,676.40

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(4).关联担保情况

本公司作为担保方 √适用□不适用

本公司作为担保方 √适用□不适用	本公司作为担保方 √适用□不适用	本公司作为担保方 √适用□不适用	本公司作为担保方 √适用□不适用	本公司作为担保方 √适用□不适用
单位：元 币种：人民币
被担保方	担保金额	担保起始日	担保到期日	担保是否已 经履行完毕
科技发展公司	675,500,000.00	2022-6-27	2037-6-12	否
南京星发公司	58,800,000.00	2020-11-25	2025-11-10	否

本公司作为被担保方 √适用□不适用

单位：元 币种：人民币

担保方	担保金额	担保起始日	担保到期日	担保是否已 经履行完毕
栖霞集团公司	672,000,000.00	2020-06-01	2025-05-27	否
栖霞集团公司	93,000,000.00	2020-08-17	2025-05-27	否
栖霞集团公司	50,000,000.00	2021-03-25	2025-05-27	否
栖霞集团公司	67,140,000.00	2021-04-01	2025-05-27	否
栖霞集团公司	50,000,000.00	2021-04-01	2025-05-27	否
栖霞集团公司	500,000,000.00	2023-06-06	2028-06-06	否
栖霞集团公司	270,000,000.00	2023-06-06	2027-06-05	否
栖霞集团公司	200,000,000.00	2023-10-10	2026-09-20	否
栖霞集团公司	292,000,000.00	2022-05-13	2026-11-12	否
栖霞集团公司	50,000,000.00	2022-11-01	2025-10-30	否
栖霞集团公司	290,000,000.00	2023-06-06	2026-06-01	否
栖霞集团公司	199,000,000.00	2023-10-10	2026-10-07	否
栖霞集团公司	145,000,000.00	2023-02-06	2026-02-01	否
栖霞集团公司	50,000,000.00	2023-03-28	2026-02-01	否
栖霞集团公司	200,000,000.00	2023-06-06	2026-06-01	否
栖霞集团公司、科技发展公司	115,000,000.00	2023-03-24	2025-05-26	否
栖霞集团公司、科技发展公司	290,000,000.00	2023-06-06	2028-06-5	否
栖霞集团公司、科技发展公司	100,000,000.00	2023-11-14	2025-05-26	否
栖霞集团公司	85,500,000.00	2024-01-01	2026-12-24	否
栖霞集团公司	42,300,000.00	2023-06-30	2025-06-30	否
栖霞集团公司	67,500,000.00	2024-05-24	2025-05-24	否
栖霞集团公司	9,000,000.00	2024-08-08	2025-08-07	否
栖霞国资公司	160,000,000.00	2022-07-06	2027-07-06	否
栖霞国资公司	1,040,000,000.00	2024-02-05	2029-02-05	否
栖霞国资公司	300,000,000.00	2023-11-29	2028-11-29	否
栖霞国资公司	440,000,000.00	2022-03-09	2025-03-09	否
栖霞国资公司	420,000,000.00	2021-11-18	2024-11-18	是
栖霞国资公司	440,000,000.00	2021-12-14	2024-12-14	是
栖霞国资公司	890,000,000.00	2021-08-25	2024-08-25	是

(5).关联方资金拆借

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
关联方	拆借金额	起始日	到期日	说明

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拆入
南京星发公司	276,739,333.33	2021-06-01		前期公司分次向南京星发公司共计 借入本金326,070,533.33 元，根据 合作协议，项目借款未约定还款期。 本期公司归还南京星发公司本金 29,331,200.00 元。
	1,330,000.00	2021-06-01	2024-06-21
	10,000,000.00	2021-06-01	2024-06-25
	7,560,000.00	2021-06-01	2024-06-26
	7,835,533.33	2021-06-01	2024-07-09
	1,334,000.00	2021-06-01	2024-09-20
	1,271,666.67	2021-06-01	2024-12-20
	20,000,000.00	2022-01-21
南京迅燕公司	271,780,000.00	2023-04-14	2025-04-13	前期公司分次向南京迅燕公司借入 本金291,780,000.00 元，本期分次 共计借入本金104,000,000.00 元， 根据合作协议，借款还款期为实际到 账之日起二年，利率按照5.50%执行。
	20,000,000.00	2023-09-19	2025-09-18
	40,000,000.00	2024-01-02	2026-01-01
	28,000,000.00	2024-04-30	2026-04-30
	16,000,000.00	2024-05-22	2026-05-20
	20,000,000.00	2024-10-25	2026-10-25
关联方	拆借金额	起始日	到期日	说明
拆出
深圳卓越公司	101,554,317.00	2021-05-27		公司前期向深圳卓越公司借款 110,740,000.00 元。根据合作协议， 南京星汇公司股东项目借款未约定 还款期。本期深圳卓越公司归还南京 星汇公司本金9,185,683.00元。
	3,725,802.00	2021-05-27	2024-01-24
	4,008,146.00	2021-05-27	2024-01-25
	1,451,735.00	2021-05-27	2024-05-14
南京星城公司	67,200,000.00	2023-08-23		公司向南京星城公司借出本金 320,000,000.00 元，未约定还款期， 利率按照4.5%执行。本期南京星城公 司归还本公司本金60,000,000.00 元。
	60,000,000.00	2023-08-23	2024-07-25
	192,800,000.00	2023-12-14
南京星发公司	1,000,000.00	2023-07-31	2024-06-25	公司向南京星发公司借出本金 1,000,000.00 元，根据借款协议，借 款期间为2023-7-31 至2024-1-31， 利率按照8%执行，实际还款日期为 2024-6-25。 公司向南京星发公司借出本金 1,410,000.00 元，根据借款协议，借 款期间为2024-6-4 至2024-6-26，利 率按4% 执行，实际还款日期为 2024-6-25。
	1,410,000.00	2024-06-04	2024-06-25

(6).关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7).关键管理人员报酬

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币
项目	本期发生额	上期发生额
关键管理人员报酬	609.94	776.16

(8).其他关联交易

□适用 √不适用

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6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

√适用 □不适用

		单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币
项目名称	关联方	期末余额		期初余额
		账面余额	坏账准备	账面余额	坏账准备
应收账款	栖霞集团公司	124,974.09	-	55,000.83	-
	科技发展公司	-	-	-	-
	枫林置业公司	-	-	100,514,055.00	-
	星叶酒店公司	-	-	45,319.80	-
	南京星发公司	275,601.03	5,916.06	1,793,489.27	84,184.56
	栖园幼儿园	-	-	300,000.00	18,000.00
	兴隆公司	69,856.00	-	-	-
	南京艾佳公司	42,033.00	2,521.98	309,187.00	18,551.22
预付账款	星叶门窗公司	79,519.62	-	3,196,551.00	-
	星叶营销公司	-	-	3,048,869.45	-
	成品家公司	373,374.00	-	8,686,751.32	-
其他应收款	南京星发公司	400,000.00	400.00	6,324,222.22	294,834.22
	棕榈股份	3,126.69	625.34	-	-
	深圳卓越公司	101,554,317.00	101,554.32	110,740,000.00	110,740.00
	南京星城公司	276,071,839.02	276,071.84	322,516,700.00	322,516.70

(2).应付项目

√适用 □不适用

√适用 □不适用
	单位：元 币种：人民币
项目名称	关联方	期末账面余额	期初账面余额
应付账款	星叶门窗公司	19,369,201.30	5,900,853.66
	建材实业公司	842,652.10	181,928.00
	上海嘉实装饰	968,152.43	703,228.61
	棕榈股份	4,966,746.52	4,495,397.94
	栖霞集团公司	697,241.90	11,198.00
	南京艾佳公司	177,551.56	280,935.52
	星叶营销公司	2,073,275.06	3,188,533.00
	东方监理公司	1,041,189.62	-
	栖云置业公司	592,129.25	-
	星叶酒店公司	10,227.58	-
	成品家公司	353,755.75	-
其他应付款	苏州业方公司	20,000,000.00	19,931,493.34
	苏州立泰公司	22,500,000.00	22,500,000.00
	南京高科公司	-	2,352,000.00
	南京星发公司	296,739,333.33	328,837,533.33
	南京迅燕公司	427,943,964.72	302,976,527.23
	南京艾佳公司	31,034.00	-
	上海嘉实装饰	215,520.57	-
租赁负债	科技发展公司	41,607,597.89	50,221,846.35
一年内到期的非流动负债	科技发展公司	5,126,446.98	4,743,682.95

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(3).其他项目

□适用√不适用

7、关联方承诺

□适用 √不适用

8、 其他 □适用 √不适用 十五、 股份支付

1、各项权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用 √不适用

6、其他

□适用 √不适用 十六、 承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用 资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

合并范围内各公司为自身对外借款进行的财产抵押担保情况：

单位：人民币万元

担保单位	抵押权人	抵押标的物	抵押物 账面原值	抵押物 账面价值	担保借款余额	借款到期日
苏州卓辰公司	中国银行股份有 限公司苏州分行	东兴路118 号星叶广 场73套商业用房	32,564.84	18,319.88	13,500.00	2031-12-15
无锡新硕公司	浙商银行股份有 限公司无锡分行	天樾雅苑375 套房屋	58,314.80	50,028.85	41,250.00	2026-09-04

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

√适用 □不适用

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1) 未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响

本公司子公司-南京星汇公司存在若干未决诉讼。因南京星汇公司未按时足额支付销售佣金、 工程结算款，相关销售代理公司、供应商向法院提出诉讼请求，并申请财产保全措施，截至2024 年12 月31 日南京星汇公司冻结银行，存款金额为1,543,465.14 元。

2) 本公司为非关联方提供的担保事项

本公司及子公司按房地产经营惯例为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保,该住房抵押贷 款保证责任在购房人取得房屋所有权并办妥抵押登记后解除。截至2024 年12 月31 日本公司及子 公司提供担保的按揭贷款总额为127,348.92 万元。

3) 截至2024 年12 月31 日，本公司合并范围内公司之间的保证担保情况

3) 截至2024 年12 月31 日，本公司合并范围内公司之间的保证担保情况	3) 截至2024 年12 月31 日，本公司合并范围内公司之间的保证担保情况	3) 截至2024 年12 月31 日，本公司合并范围内公司之间的保证担保情况	3) 截至2024 年12 月31 日，本公司合并范围内公司之间的保证担保情况	3) 截至2024 年12 月31 日，本公司合并范围内公司之间的保证担保情况
单位：人民币万元
担保单位	被担保单位	贷款金融机构	担保借款余额	借款到期日
本公司	苏州卓辰公司	中国银行股份有限公司苏 州工业园区分行	13,500.00	2031-12-15
本公司	无锡新硕公司	浙商银行股份有限公司无 锡分行	41,250.00	2025-9-5
本公司	栖霞建工公司	中国工商银行股份有限公 司南京城东支行	10,450.00	2026-12-24
本公司	栖霞建工公司	上海浦东发展银行股份有 限公司南京城北支行	8,250.00	2025-5-24
本公司	栖霞建工公司	上海浦东发展银行股份有 限公司南京城北支行	5,170.00	2025-6-30
本公司	栖霞建工公司	江苏银行股份有限公司南 京仙林支行	1,100.00	2025-8-7
本公司	南京星邺公司	中国工商银行股份有限公 司南京城东支行	39,000.00	2027-5-25
本公司	南京星邺公司	中国银行股份有限公司南 京浦云路支行	21,000.00	2025-6-16
本公司	南京星邺公司	江苏紫金农村商业银行股 份有限公司南京栖霞支行	7,800.00	2025-6-13
本公司	南京星邺公司	浙商银行股份有限公司栖 霞支行	13,200.00	2026-12-16
本公司	南京星燕公司	中国工商银行股份有限公 司南京城东支行	36,000.00	2028-4-25
本公司	南京星燕公司	上海浦东发展银行股份有 限公司南京城北支行	17,940.00	2026-5-4
本公司	南京星燕公司	中国邮政储蓄银行股份有 限公司瑞金路支行	15,000.00	2026-4-27
本公司	南京星燕公司	中国银行股份有限公司南 京浦云路支行	32,340.00	2027-5-3

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用 √不适用

3、其他

□适用 √不适用

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十七、 资产负债表日后事项

1 、重要的非调整事项

□适用√不适用

2 、利润分配情况

□适用√不适用

3 、销售退回

□适用√不适用

4 、其他资产负债表日后事项说明

√适用 □不适用

发行公司债券情况

2024 年4 月1 日，公司召开第八届董事会第十七次会议，审议并通过了《关于拟注册发行中 期票据的议案》，同意公司向中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）申请注册 发行中期票据。申请注册发行不超过人民币22.86 亿元（含22.86 亿元）的中期票据。 2024 年8 月，交易商协会决定接受公司中期票据注册，注册金额为人民币22.86 亿元。 2025 年3 月4 日，公司发行了2025 年度第一期中期票据（简称：25 栖霞建设MTN001，代 码：102501228），发行金额3.60 亿元，期限3 年，起息日为2025 年3 月5 日，兑付日为2028 年3 月5 日，票面利率为2.90%。募集资金已经于2025 年3 月5 日全额到账。

十八、 其他重要事项

• 1、前期会计差错更正

• (1).追溯重述法

□适用√不适用

(2).未来适用法

□适用√不适用

2、重要债务重组

□适用√不适用

• 3、资产置换

• (1).非货币性资产交换

□适用 √不适用

(2).其他资产置换

□适用 √不适用

4、年金计划

• □适用√不适用

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5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

□适用 √不适用

(2).报告分部的财务信息

□适用 √不适用

(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用 √不适用

(4).其他说明

□适用 √不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用 □不适用

母公司质押本公司的股份情况

出质人	质权人	质押期间	质押股份数（股）
栖霞集团公司	苏州银行股份有限公司 南京分行	2023 年11 月8 日起至质 押解除之日止	150,000,000.00

8、其他

□适用 √不适用

十九、 母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄	期末账面余额	期初账面余额
一年以内	818,756.09	433,634.72
1年以内小计	818,756.09	433,634.72
1 至2年	16,441.04
合计	835,197.13	433,634.72

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币
类别	期末余额			期初余额
	账面余额	坏账准备	账面	账面余额	坏账准备	账面

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	金额	比例 (%)	金额	计提 比例 (%)	价值	金额	比例 (%)	金额	计提 比例 (%)	价值
按单项计提 坏账准备	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
按组合计提 坏账准备	835,197.13	100.00	50,440.65	6.04	784,756.48	433,634.72	100.00	26,018.08	6.00	407,616.64
合计	835,197.13	/	50,440.65	/	784,756.48	433,634.72	/	26,018.08	/	407,616.64

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用 组合计提项目：账龄组合

	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币
名称	期末余额
	应收账款	坏账准备	计提比例（%）
一年以内	818,756.09	49,125.37	6.00
一至二年	16,441.04	1,315.28	8.00
合计	835,197.13	50,440.65	6.04

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明： □适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用
		单位：元 币种：人民币
类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或 转回	转销或 核销	其他 变动
按单项计提坏账准备	-	-	-	-	-	-
按组合计提坏账准备	26,018.08	24,422.57	-	-	-	50,440.65
合计	26,018.08	24,422.57	-	-	-	50,440.65

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用

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(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用 □不适用

√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用	√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称	应收账款期末 余额	合同资 产期末 余额	应收账款和合 同资产期末 余额	占应收账款和合 同资产期末余额 合计数的比例（%）	坏账准备 期末余额
南京市栖霞区仙林 街道羊山湖社区居 民委员会	494,630.14	-	494,630.14	59.22	29,677.81
南京亲亲米婴幼儿 保育服务有限公司	244,256.00	-	244,256.00	29.25	14,655.36
个人租金	96,310.99	-	96,310.99	11.53	6,107.48
合计	835,197.13	-	835,197.13	100.00	50,440.65

其他说明：

□适用√不适用

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	期末余额	期初余额
应收利息	-	-
应收股利	-	-
其他应收款	2,349,377,194.46	1,562,218,050.38
合计	2,349,377,194.46	1,562,218,050.38

其他说明： □适用√不适用

应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用 (5).坏账准备的情况

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用

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应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用

其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄	期末账面余额	期初账面余额
一年以内	1,085,363,939.73	1,257,582,471.49
1年以内小计	1,085,363,939.73	1,257,582,471.49
1 至2年	1,062,457,584.25	104,000,149.00
2 至3年	3,980,879.00	125,483,460.20
3年以上	207,227,083.30	84,734,229.10
合计	2,359,029,486.28	1,571,800,309.79

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质	期末账面余额	期初账面余额
押金及保证金	20,256,914.36	20,711,464.36
房产合作开发项目款	276,071,839.02	322,516,700.00
往来款	2,062,593,449.74	1,224,298,318.91
代扣代缴	107,275.16	167,866.52
其他	8.00	4,105,960.00
合计	2,359,029,486.28	1,571,800,309.79

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计

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	未来12个月预 期信用损失	整个存续期预 期信用损失(未 发生信用减值)	整个存续期预 期信用损失(已 发生信用减值)
2024年1月1日余额	9,582,259.41	-	-	9,582,259.41
2024年1月1日余额在本期
--转入第二阶段	-	-	-	-
--转入第三阶段	-	-	-	-
--转回第二阶段	-	-	-	-
--转回第一阶段	-	-	-	-
本期计提	70,032.41	-	-	70,032.41
本期转回	-	-	-	-
本期转销	-	-	-	-
本期核销	-	-	-	-
其他变动	-	-	-	-
2024年12月31日余额	9,652,291.82	-	-	9,652,291.82

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用
		单位：元 币种：人民币
类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或 转回	转销或 核销	其他 变动
其他应收款坏账准备	9,582,259.41	70,032.41	-	-	-	9,652,291.82
合计	9,582,259.41	70,032.41	-	-	-	9,652,291.82

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

√适用□不适用
				单位：元 币种：人民币
单位名称	期末余额	占其他应收款 期末余额合计 数的比例(%)	款项的性质	账龄	坏账准备 期末余额
南京卓辰投资有 限公司	2,000,000.00	5.33	往来款	1年以内	-
	700,000.00			1-2年
	123,000,000.00			3-4年
南京星悦房地产 开发有限公司	475,000,000.00	28.28	往来款	1年以内	-
	150,000,000.00			1-2年
	42,149,562.95			3年以上
南京星邺房地产 开发有限公司	287,319,310.00	16.11	往来款	1年以内	-
	92,680,690.00			1-2年
南京星燕房地产 开发有限公司	187,451,156.21	27.21	往来款	1年以内	-
	454,464,790.83			1-2年

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南京星城房地产 开发有限公司	13,555,139.02	11.70	房产合作 开发项目款	1年以内	276,071.84
	262,516,700.00			1-2年
合计	2,090,837,349.01	88.63	/	/	276,071.84

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

3、长期股权投资

√适用□不适用

	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币
项目	期末余额			期初余额
	账面余额	减值 准备	账面价值	账面余额	减值 准备	账面价值
对子公司投 资	2,056,653,245.64	-	2,056,653,245.64	2,146,653,245.64	-	2,146,653,245.64
对联营、合 营企业投资	463,567,122.71	-	463,567,122.71	564,975,177.05	-	564,975,177.05
合计	2,520,220,368.35	-	2,520,220,368.35	2,711,628,422.69	-	2,711,628,422.69

(1). 对子公司投资

√适用□不适用

单位：元 币种：人民币

被投资单位	期初余额 （账面价值）	减值准 备期初 余额	本期增减变动	本期增减变动	本期增减变动	期末余额 （账面价值）	减值准 备期末 余额
			追加 投资	减少投资	计提减 值准备
南京东方公司	16,222,197.00	-	-	-	-	16,222,197.00	-
无锡栖霞公司	218,310,000.00	-	-	-	-	218,310,000.00	-
栖霞物业公司	3,964,948.34	-	-	-	-	3,964,948.34	-
无锡锡山公司	500,000,000.00	-	-	-	-	500,000,000.00	-
苏州卓辰公司	300,000,000.00	-	-	-	-	300,000,000.00	-
南京卓辰公司	100,000,000.00	-	-	-	-	100,000,000.00	-
海南卓辰公司	5,000,000.00	-	-	-	-	5,000,000.00	-
南京迈燕公司	68,677,400.00	-	-	-	-	68,677,400.00	-
汇锦小贷公司	136,650,000.00	-	-	90,000,000.00	-	46,650,000.00	-
南京星客公司	2,000,000.00	-	-	-	-	2,000,000.00	-
南京星悦公司	102,426,400.00	-	-	-	-	102,426,400.00	-
栖霞建工公司	27,500,000.00	-	-	-	-	27,500,000.00	-
南京星汇公司	45,902,300.30	-	-	-	-	45,902,300.30	-
南京星邺公司	500,000,000.00	-	-	-	-	500,000,000.00	-
南京星燕公司	120,000,000.00	-	-	-	-	120,000,000.00	-
合计	2,146,653,245.64	-	-	90,000,000.00	-	2,056,653,245.64	-

(2). 对联营、合营企业投资

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用
		单位：元 币种：人民币
投资 单位	期初 余额	本期增减变动								期末 余额	减值 准备
		追加投资	减	权益法下确认的	其他综合收	其他权益变动	宣告发	计提	其

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南京栖霞建设股份有限公司2024 年年度报告

			少 投 资	投资损益	益调整		放现金 股利或 利润	减值 准备	他		期末 余额
一、合营企业
小计
二、联营企业
上海嘉实装饰	691,937.58	-	-	510,166.81	-	-	-	-	-	1,202,104.39	-
栖园幼儿园	575,964.99	-	-	-81,397.71	-	-	-	-	-	494,567.28	-
棕榈股份	320,136,887.79	-	-	-153,740,308.53	-96,069.77	-4,785,637.90	-	-	-	161,514,871.59	-
南京星发公司	243,570,536.61	-	-	-3,082,360.69	-	-	-	-	-	240,488,175.92	-
南京星城公司	-149.92	60,000,000.00	-	-132,446.55	-	-	-	-	-	59,867,403.53	-
小计	564,975,177.05	60,000,000.00	-	-156,526,346.67	-96,069.77	-4,785,637.90	-	-	-	463,567,122.71	-
合计	564,975,177.05	60,000,000.00	-	-156,526,346.67	-96,069.77	-4,785,637.90	-	-	-	463,567,122.71	-

(3).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

4、营业收入和营业成本

(1). 营业收入和营业成本情况

√适用 □不适用

	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额		上期发生额
	收入	成本	收入	成本
主营业务	230,150,428.06	118,694,543.18	679,547,094.64	463,377,706.94
其他业务	276,570,130.09	127,155,001.61	205,900,727.18	87,257,160.42
合计	506,720,558.15	245,849,544.79	885,447,821.82	550,634,867.36

(2). 营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

√适用□不适用
	单位：元 币种：人民币
合同分类	合计
	营业收入	营业成本
业务分类
房地产开发	230,150,428.06	118,694,543.18
租赁服务	13,886,947.69	14,675,588.28
投资性房地产出售及其他	262,683,182.40	112,479,413.33
合计	506,720,558.15	245,849,544.79

其他说明：

□适用√不适用

(3). 履约义务的说明

□适用√不适用

(4). 分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

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(5). 重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

5、投资收益

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	本期发生额	上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益	-	200,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益	-156,526,346.67	-60,738,985.78
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入	-	35,353,065.45
处置交易性金融资产取得的投资收益	7,476.03	-1,404,431.26
其他	-	240,000.00
合计	-156,518,870.64	173,449,648.41

6、其他

□适用 √不适用

二十、 补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目	金额
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分	-1,605.69
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合 国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的 政府补助除外	1,640,954.06
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持 有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产 和金融负债产生的损益	15,930,047.20
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费	2,944,901.88
委托他人投资或管理资产的损益	1,369,428.61
债务重组损益	-1,075,957.16
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	1,088,171.98
其他符合非经常性损益定义的损益项目	134,118.62
减：所得税影响额	5,303,913.63
少数股东权益影响额（税后）	1,029,714.07
合计	15,696,431.80

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1 号——非经常性损益》未列举的项目认 定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1 号 ——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用√不适用

其他说明： □适用√不适用

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2、净资产收益率及每股收益

√适用 □不适用

√适用□不适用
报告期利润	加权平均净资产 收益率（%）	每股收益
		基本每股收益	稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 利润	-25.36	-0.89	-0.89
扣除非经常性损益后归属于 公司普通股股东的净利润	-25.78	-0.91	-0.91

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用 √不适用

董事长：江劲松 南京栖霞建设股份有限公司 董事会批准报送日期：2025 年4 月28 日

□适用√不适用

修订信息

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