Management Reports • Apr 20, 2011
Management Reports
Open in ViewerOpens in native device viewer
Openbare Vastgoedbevak naar Belgisch recht Commanditaire Vennootschap op Aandelen Industrielaan 27 - 9320 Erembodegem (Aalst) www.montea.com RPR Dendermonde - BTW-nr. BE 0417.186.211
Geachte Mevrouw. Geachte Heer,
In uitvoering van de wettelijke en statutaire bepalingen leggen wij u hierbij de jaarrekening per 31 december 2010 voor en brengen wij hiermee verslag uit over de uitoefening van ons mandaat over het boekjaar met aanvang 1 januari 2010 hetwelke werd afgesloten op 31 december 2010.
Op 31 december 2010 bestaat het totaal van de activa (EUR 256.025.382) voornamelijk uit vastgoedbeleggingen (71,46% van het totaal) en vlottende activa (EUR 53.184.545) met daarin de liquide middelen en de commerciële en fiscale vorderingen.
Het netto actief per aandeel op basis van de reële waarde bedraagt EUR 21,98.
De reële waarde of "fair value" van het vastgoedpatrimonium is gestegen van EUR 159.255.000 naar EUR 182.962.787, ofwel een stijging met EUR 23,7 miljoen (14,89%).
De bezettingsgraad voor de volledige portefeuille (exclusief huurgaranties) bedraagt op 31/12/10 95,14% in percentage van de huurwaarde en 95,13% in percentage van de beschikbare oppervlakte.
Het totaal van de passiva bestaat uit eigen vermogen ter waarde van EUR 123.857.630 en een totale schuld van EUR 132.167.752. Dit bedrag omvat onder meer de langlopende financiële schulden (EUR 124.087.015) met daarin onder meer de negatieve waarde van de financiële instrumenten voor een bedrag van EUR 7.745.563 en de financiële schulden op korte termijn (EUR 1.780.572)
De schuldgraad (schuldenlast exclusief provisies, overlopende rekeningen en niet-courant passief - dekkingsmiddel tegenover het totaal aan activa) bedraagt 47,33% tegenover 56,46% op 31/12/2009.
De huurinkomsten tijdens het boekjaar 2010 bedragen EUR 12.995.996, een stijging van 3,77% ten opzichte van dezelfde periode in 2009 (EUR 12.523.373). Deze toename is hoofdzakelijk toe te schrijven aan enerzijds de sterke groei van de vastgoedportefeuille in België en Frankrijk gedurende het jaar 2010 en aan de indexering anderzijds.
Het vastgoedresultaat op 31/12/2010 bedraagt EUR 12.897.855 en vertoont hiermee een stijging van 5,71% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar (EUR 12.200.864). De sterkere stijging van het vastgoedresultaat t.o.v. huurinkomsten is voornamelijk toe te schrijven aan de hogere gemiddelde bezettingsgraad gedurende het jaar 2010.
Het operationeel vastgoedresultaat verbetert van EUR 11.433.342 op 31/12/2009 naar EUR 11.960.600 op 31/12/2010. Deze positieve ontwikkeling is vooral het gevolg van de schaalvoordelen die konden gerealiseerd worden dankzij de groei van de portefeuille en de strikte beheersing van de exploitatiekosten en de algemene kosten van Montea.
Het resultaat op de vastgoedportefeuille op 31/12/2010 omvat het resultaat van de verkoop van de vastgoedbeleggingen alsook de negatieve variaties van de vastgoedportefeuille en bedraagt EUR 10.702.397.
Het financieel resultaat per 31/12/2010 (EUR -2.491.270) werd sterk beïnvloed door de negatieve variatie van de reële waarde van de contracten voor rentedekking (IAS 39) op de datum van afsluiting ten belope van EUR 1.643.148.
De belastingen omvatten de geraamde belastingsschuld op het lopende boekjaar, de belastingsschuld van het vorige boekjaar alsook de roerende voorheffing en bedragen voor boekjaar 2010 EUR 81.
Het netto resultaat omvat de latente meerwaarde van het vastgoed en van de dekkingsinstrumenten. Het bedraagt EUR 8.211.208 (EUR 1,46 per aandeel).
In overeenstemming met de International Financial Reporting Standards is de balans opgesteld vòòr bestemming van het resultaat van het boekjaar.
Wij stellen U voor deze jaarrekening goed te keuren en de winst als volgt te bestemmen:
| Overgedragen resultaat: | -7 195 047 FUR |
|---|---|
| Winst van het boekjaar: | 8.211.208 EUR |
| Te verwerken resultaat: | 5.016.161 EUR |
| Nog uit te keren dividend: | 8.379.483 EUR |
| Vergoeding van het kapitaal: | 8.379.483 EUR |
| Onttrekking aan de reserves: | 3.363.276 EUR |
| Onttrekking aan het eigen vermogen: | 3.363.276 EUR |
| Over te dragen resultaat: | 0 EUR |
De vergoeding van het kapitaal komt overeen met een bruto dividend van 1,49 EUR per aandeel. Op dit bruto dividend zal 15 % onroerende voorheffing worden ingehouden.
Er deed zich geen enkele belangrijke gebeurtenis voor na afsluiting van het financiële jaar 2010.
3
Montea's core business wordt beïnvloed door de economische cycli vermits deze een indirecte impact hebben op de investeringen en verhuringen van de privésector in logistieke en semi-industriële panden. De impact van deze cycli op de resultaten en de waardering van Montea wordt echter afgezwakt door de looptijd van de huurovereenkomsten.
De Vastgoedbevak beheert haar klantenbestand actief om zo de leegstand en het huurdersverloop in haar vastgoedportefeuille te minimaliseren: het beheersteam van Montea, dat exclusief bij en voor Montea werkt, is verantwoordelijk voor het snel oplossen van klachten van huurders en onderhoudt regelmatige contacten met huurders om hun desiderata te kennen en waar nodig deze in te passen in de verhuurpolitiek van de Vastgoedbevak. Hoewel dit fundamenteel is voor de bescherming van het huurinkomen, heeft het slechts een beperkte invloed op de prijs waartegen een leegstaand gebouw kan verhuurd worden, gezien deze prijs afhankelijk is van de heersende marktomstandigheden.
Het overgrote deel van de huurovereenkomsten bevat een clausule waarbij de huur jaarlijks wordt aangepast op basis van de Belgische index der consumptieprijzen (de zogenaamde "gezondheidsindex").
Vóór een nieuwe klant wordt aanvaard, wordt zijn financiële slagvaardigheid nagegaan. Meestal is voor huurders vooraf een voorschot of bankwaarborg vereist, waarvan het bedrag overeenstemt met een huurprijs van 3 tot 6 maanden. In de regel is de huur vooraf betaalbaar, op kwartaal- of jaarbasis.
De groeistrategie van de Vastgoedbevak staat borg voor een optimale risicospreiding en steunt op de volgende 2 pijlers:
In het kader van deze strategie heeft Montea een beperkte activiteit als vastgoedontwikkelaar voor eigen rekening, wat toelaat haar nagestreefde rendementen op haar investeringen te optimaliseren. Deze activiteit wordt beperkt tot 10% van de investeringswaarde van de portefeuille, om het risicoprofiel van de onderneming niet aan te tasten. Binnen de warehousing sector mikt Montea ook op twee deelsectoren, zijnde enerzijds logistiek vastgoed (voornamelijk opslag en overslag van goederen) en anderzijds semi-industrieel vastgoed (kleinere panden veelal verhuurd aan KMO's) en poogt zij op die manier haar risico in de warehousing sector te spreiden.
Bij de acquisitie van een gebouw voert de Vastgoedbevak steeds een juridische, milieu, boekhoudkundige en fiscale due diligence uit, op basis van analyseprocedures en meestal met de ondersteuning van externe, gespecialiseerde adviseurs.
Directe operationele kosten worden hoofdzakelijk beïnvloed door 2 factoren:
Bouwwerken en zware opknapwerken worden eveneens intern voorbereid en opgevolgd door het departement 'project management' van Montea.
Het risico dat gebouwen worden vernield door brand of andere rampen, wordt verzekerd aan nieuwbouwwaarde.
Per 31 december 2010 bedraagt de verzekerde waarde van de vastgoedportefeuille EUR 259,4 miljoen wat de reële waarde van de volledige vastgoedportefeuille op afsluitdatum dekt.
De Vastgoedbevak onderhoudt een duurzame en gezonde relatie met haar bankpartners, die een gediversifieerde groep vormen, waaronder de toonaangevende Europese financiële instellingen.
diversificatie verzekert aantrekkelijke financiële terwijl de Deze voorwaarden Vastgoedbevak beschermd wordt tegen het liquiditeitsrisico, dat klein is. De Vastgoedbevak sluit bij voorkeur haar financiële schulden af tegen een vaste interestvoet. Indien dit tegen een variabele interestvoet gebeurt, wordt deze blootstelling aan renteschommelingen beperkt via het indekken van een deel van deze interestvoeten.
Op 31 december 2010 bedraagt de schuldratio slechts 47,33% ten opzichte van het balanstotaal, wat het renterisico ook beperkt en de gelegenheid geeft aan de Vastgoedbevak nieuwe projecten te bestuderen zonder moeilijkheden om deze te financieren
De Vastgoedbevak heeft enkel panden in België en Frankrijk, en alle huurcontracten zijn in euro. Bij gevolg is er geen direct wisselkoersrisico.
Er werden geen kosten voor onderzoek en ontwikkeling gemaakt in het afgelopen boekjaar
Teneinde haar vastgoedactiviteit in Frankrijk uit te bouwen heeft Montea Comm VA een vaste inrichting ontwikkeld in Frankrijk dewelke sinds het tweede kwartaal van 2007 tevens het SIIC statuut heeft verworven.
Montea Comm VA Vaste Inrichting - SIIC (F-75008 Paris, 18-20 Place de la Madeleine)
Alle opgenomen rente verschuldigd op de kredieten bij financiële instellingen werden ingedekt door middel van volgende interest rate swaps:
| IA LUVU EUNI | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| IREELE WAARDE VAN DE INDEKKINGSINSTRUMENTEN | Looptijd | Nominaal Bedrag | Rentevoet | Reële waardel | Reēle waarde | Reële waardel | |
| 2010 | 2009 | variatiel | |||||
| IRS | 15/05/2012 | 27.249 | 431% | $-1.271$ | $-1.823$ | 552 | |
| Multi-Callable Swap | 15/09/2017 | 13.425 | 3.82% | $-1.381$ | $-1.225$ | $-156$ | |
| IRS | 01/09/2018 | 25,000 | 4 4 9% | $-3.229$ | 2.693 | $-536$ | |
| Multi-Callable Swap | 01/09/2018 | 10.000 | 4.11% | $-1.228$ | $-1.047$ | $-131$ | |
| Forward IRS | 01/10/2020 | 10.000 | 2.77% | 393 | 393 | ||
| Forward IRS | 30/05/2019 | 10,000 | 3.07% | 139 | 139 | ||
| IRS | 01/10/2011 | 32.000 | 3.71% | $-636$ | $-1.240$ | 604 | |
| Forward RS | 01/10/2019 | 10.000 | 2.66% | 360 | 360 | ||
| IForward IRS | 01/10/2020 | 10.000 | 2.77% | 385 | 385 | ||
| Forward IRS | 30/05/2017 | 10.000 | 2.82% | 82 | 82 | ||
| TOTAAL | 157.674 | -6.386 | $-8.028$ | 1.642 |
Het bedrag van de reële waarde van de indekkinginstrumenten op 31.12.2010 vindt u terug onder de financiële vaste activa op het actief van de balans en op de langlopende financiële schulden op het passief van de balans.
Mogen wij u vragen de statutaire jaarrekening goed te keuren en tevens de zaakvoerder, de vaste vertegenwoordiger van de zaakvoerder en de commissaris kwijting te verlenen voor de uitoefening van hun mandaat gedurende het boekjaar, afgesloten per 31 december 2010. Voorts zouden wij u ook de goedkeuring willen vragen voor de vergoeding van de zaakvoerder over het lopende boekjaar 2011.
De algemene vergadering zal worden samengeroepen om te besluiten over de volgende agenda:
$\overline{U}$ 4 AM EUD
de loop van het afgesloten boekjaar vervulde opdracht;
Opgemaakt te Erembodegem op 4 april 2011.
Montea Management NV - Statutaire zaakvoerder Vertegenwoordigd door Jo De Wolf
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.